ポルトガル・アルガルヴェの不動産市場：2025年以降

2025年のアルガルヴェ不動産市場の概要

ポルトガル南部の沿岸地域であるアルガルヴェは、強い需要と限られた供給によって支えられた堅調な不動産市場で2025年を迎えました。住宅用不動産は過去1年間で急速な価格上昇を見せており、2024年のアルガルヴェの住宅価格は約13.8%上昇しました。これは全国平均（+11%）より高く、リスボン（+5.5%）やポルト（+7.8%）を上回っていますtheportugalnews.com theportugalnews.com。この勢いは2025年にも続き、アルガルヴェはポルトガルで最も好調な地域の一つとなっています。住宅供給は依然として逼迫しており、2011～2021年の全国での年間新規住宅供給数は約11,000戸と最小限にとどまっていますtheportugalnews.com theportugalnews.com。これが価格上昇の継続に寄与しています。商業用不動産の動きは観光とホスピタリティ分野が中心です。2023年に同地域は過去最高の250億ユーロの観光収入（ポルトガルの宿泊数の26.4%）を記録しportugalbuyersagent.com、ホテルやリゾート、商業施設の開発が促進されています。歴史的な中心市街地であるファロ（地域の首都）やオリャンは再開発が進み、トランジット拠点から新しいホテルや改装された建物、複合用途プロジェクトによって「洗練された」目的地へと変貌していますessential-business.pt essential-business.pt。一方、賃貸物件の需要は非常に高い状況です。多くのオーナーが収益性の高い短期観光賃貸を選ぶため長期賃貸物件が不足し、家賃は着実に上昇しています。アルガルヴェの中央値の募集家賃は月額1㎡あたり約9.41ユーロで、全国平均の約8ユーロを上回っていますportugalhomes.com。人気の町ヴィラモウラやポルティマンでは長期賃貸の家賃が1㎡あたり9.25～9.40ユーロに達し、ファロ（市）では約7.30ユーロとなっていますidealista.pt。この不均衡は、賃貸市場の逼迫と、住民の手の届きやすさの課題を浮き彫りにしています。カリフォルニア州の住民。

地域別ハイライト: アルガルヴェは2025年にそれぞれ独自のトレンドを持つ多様なサブマーケットを包含しています:

ファロ（市） – 行政の中心地であり、比較的手頃な価格（平均約2,685ユーロ/m²）theportugalnews.comと、二桁成長（2024年は+11.5%）を記録しましたtheportugalnews.com。ファロの注目度は都市再生プロジェクトと大規模な新開発、ヴァレ・ダ・アモレイラ計画のおかげで高まっています。この計画では、市中心部からわずか1kmの場所に約1,641戸の住宅、商業施設、オフィス、学生寮、医療施設が追加されますidealista.pt idealista.pt。この168,000m²のメガプロジェクトには10ヘクタールの都市公園も含まれており、ファロ最大の緑地となる予定です。また、「手頃な」価格の住宅を提供し、供給拡大を目指していますidealista.pt idealista.pt。このような取り組みにより、ファロは地元および海外の購入者の両方にとって魅力が高まっています。
ラゴス – 西アルガルヴェのホットスポットであるラゴスは、最も高価で成長の早い市場の一つとして際立っています。ここでの平均販売価格は約€3,460/㎡に達し、theportugalnews.com、高級なロウレ／ゴールデントライアングル地域に次いで2番目です。ラゴスでは2024年に+18.6%もの価格上昇が見られ、theportugalnews.com、歴史的な魅力、ビーチ、現代的な設備が融合した強い需要を反映しています。ラゴスでは外国人バイヤーが主流で（取引の80%以上が一部のエージェンシー経由）、idealista.pt idealista.pt、海の見えるヴィラや高級アパートメントを求めています。新しい開発も進行中で、例えばブティックリゾートやコンドミニアムなど、高級志向の需要に応えるため、「ブランドレジデンス」（近隣エリアのホテルブランド提携）も含まれていますessential-business.pt essential-business.pt。高額な価格設定にもかかわらず、ラゴスのライフスタイルの魅力や賃貸収益の可能性（短期賃料は約€9/㎡idealista.pt）が投資家の関心を集め続けています。
アルブフェイラ – この地域の観光の中心地であり、リゾートやナイトライフで知られていますが、2025年にはより多様な市場となっています。平均価格は2,900ユーロ/m²でアルガルヴェ平均を上回っていますtheportugalnews.comが、特筆すべきはアルブフェイラでは2024年に–0.6%のわずかな価格下落が見られたことですtheportugalnews.com。この冷え込みは数年にわたる急激な上昇の後に起こり、市場が価格抵抗に達したか、需要が他の地域に移っていることを反映している可能性があります。それでも、アルブフェイラは依然として賃貸やセカンドハウス市場のトップです。エルダーデ・ドス・サルガドスの再開発（2024年後半に新たに58戸の観光用アパートメントが誕生予定）などの継続的なプロジェクトも進行中ですidealista.pt。外国人は地元不動産購入の約72%を占めており（特にアルブフェイラ＝カルヴォエイロ地区）、主にプール付きのバケーションヴィラやオーシャンビューのアパートメントを求めています。観光客の流入により賃貸利回りは健全（年間約5～6%）を維持していますが、ポルトガルの2023年「Mais Habitação」住宅法の一環として新たな短期賃貸ライセンスの制限が導入され、高密度エリアでの今後のAirbnb型賃貸には不確実性が生じています。
タヴィラ – アルガルヴェ東部に位置するタヴィラは、静かな魅力と高まる名声を兼ね備えています。現在、「最も高額な」アルガルヴェの自治体の一つとなっており、2024年の価格上昇率は+12.8%ですtheportugalnews.com。タヴィラの正確な平均価格は1㎡あたり2,000ユーロ台後半（2023年のアパートの希望価格は約3,700ユーロ、住宅は約3,100ユーロ）で推移していますportugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com。市場は主に外国人バイヤーによって牽引されており、特にタヴィラへの投資の90%以上が海外からのものですidealista.pt。北欧からのリタイア層やセカンドホームを求める人々は、タヴィラの本格的なポルトガルの雰囲気や近隣のビーチを高く評価しています。需要に応えるため、新たな高級プロジェクトも登場しています。例えば、「洗練された暮らし」をテーマにした住宅開発が2025年初頭に始まり、自然やコミュニティに焦点を当て、タヴィラの物件リストにモダンなヴィラやアパートメントが加わりましたidealista.pt。インフラの改善（例：道路・鉄道の整備）や、中央アルガルヴェで価格が高騰したために東部で価値を求めるバイヤーの増加により、タヴィラの成長は今後も続くと予想されています。
ポルティマン – アルガルヴェ地方で2番目に大きな都市であるポルティマンは、比較的手頃な価格（平均で約2,630ユーロ/m²）と、最近の成長の鈍化（2024年は+4.7%）が特徴ですtheportugalnews.com theportugalnews.com。今十年の初めに急騰した後、ポルティマンの価格上昇は落ち着いてきており、その理由の一部は周辺地域の供給が豊富であることや、高級物件を求める買い手が近隣のラゴスやカルヴォエイロを好む傾向にあるためです。それでもポルティマンは重要な都市であり、年間を通じて働く人々がいる都市で、大きなマリーナ、クルーズ港、大学キャンパスがあります。地元住民と外国人（外国人購入者は市場の約50%）が混在していますidealista.pt。賃貸需要は学生や季節労働者のおかげで高く、2023年の利回りは5.5%でしたportugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com。ポルティマンの賃貸料（€9.25/m²）は、より観光地化された町とほぼ同等ですidealista.pt。今後は、川沿いエリアの再開発や新しいコンドミニアムプロジェクトなど、控えめな新規開発が都市の活性化を目指しています。ポルティマンの最近の価格上昇は他都市に遅れをとっていますが、その手頃さと利便性により、アルガルヴェでより予算重視の選択肢を求める買い手によって回復が期待できるでしょう。

全体として、アルガルヴェの16自治体のうち13自治体で2024年に価格上昇の加速が見られ、地域全体の力強さが強調されていますtheportugalnews.com theportugalnews.com。伝統的に注目度の低い市場でも急騰が見られ、例えばヴィラ・レアル・デ・サント・アントニオ（東端、スペイン近く）では2024年に+26%の上昇theportugalnews.com、内陸部のサン・ブラース・デ・アルポルテルでは2025年半ばまでに約17.7%の上昇investropa.com investropa.comとなりました。2024～25年にかけてのこの地域全体の拡大は、アルガルヴェがライフスタイルの目的地としても投資のホットスポットとしても根強い魅力を持つことを浮き彫りにしています。

市場動向と価格

価格水準: アルガルヴェ地方はポルトガルで2番目に高価な地域（リスボン都市圏に次ぐ）でありinvestropa.com、2024年末時点でアルガルヴェの平均取引価格は約1平方メートルあたり2,966ユーロtheportugalnews.comに達しました。2025年半ばには平均価格がさらに上昇し、約3,467ユーロ/m²となり、前年比で9%から14%の値上がり（データソースや月によって異なる）を示していますinvestropa.com investropa.com。地域内でも大きなばらつきがあります（下表参照）。ゴールデントライアングルエリアのロウレ（キンタ・ド・ラゴやヴァレ・ド・ロボなどの高級リゾートを含む）が最も高価で、2024年の平均は4,138ユーロ/m²theportugalnews.comです。ラゴス（3,460ユーロ）やタヴィラ（2,000ユーロ台後半から3,000ユーロ台前半）のような主要な沿岸自治体は高値で取引されており、ファロ、アルブフェイラ、ポルティマンなどの都市は約2,600～2,900ユーロ/m²の範囲ですtheportugalnews.com。最も手頃なエリアは通常、内陸部や観光地化されていない地域であり、例えばモンシケの丘陵地帯（2,257ユーロ/m²）investropa.comやスペイン国境沿いのアルクティン（1,780ユーロ/m²）investropa.comなどです。

エリア別平均売却価格と成長率（2024年）:

エリア	2024年平均販売価格 (€/m²)	2024年価格成長率 (前年比)
アルガルヴェ（地域）	€2,966（全物件タイプ）theportugalnews.com	+13.8% theportugalnews.com（ポルトガル国内で最も高い）
ロウレ（ゴールデントライアングル）	€4,138theportugalnews.com	+12.6%theportugalnews.com
ラゴス	€3,460theportugalnews.com	+18.6% theportugalnews.com（アルガルヴェで最も成長が速い）
タヴィラ	約€3,100～€3,700（タイプによる）portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com	+12.8%theportugalnews.com
アルブフェイラ	€2,909theportugalnews.com	–0.6% theportugalnews.com（2024年はわずかに減少）
ファロ（市）	€2,685theportugalnews.com	+11.5%theportugalnews.com
<sポルティマオン	€2,630 theportugalnews.com	+4.7% theportugalnews.com
ポルトガル（参考）	約€1,870（全国中央値 2024年第4四半期） portugalhomes.com portugalhomes.com	+15.5%（2024年第4四半期 vs 2023年第4四半期） portugalhomes.com

出典: Confidencial Imobiliário SIRデータ（The Portugal News経由）theportugalnews.com; INE（国立統計）portugalhomes.com.

この表はアルガルヴェの価格の多様性を示しています。特に、アルブフェイラとポルティマンは2024年に冷え込みました。アルブフェイラは実際に数年の成長の後、わずかな価格修正（–0.6%）が見られtheportugalnews.com、ポルティマンの成長も一桁台半ばに落ち着きました。これは、ラゴスとタヴィラの二桁成長や、ロウレの高級市場の継続的な強さとは対照的です。この乖離は、2024年の買い手が新興または高級市場（ラゴス、タヴィラ）に惹かれ、以前熱かった市場の一部が一息ついたことを示唆しています。しかし2025年初頭までには、価格の動向は全体的に上昇傾向を維持していました。冷え込んだ市場でさえ、需要が続く限り成長を再開すると予想されています。例えば、2025年6月時点でアルガルヴェ全体の価格は前年比で約9～14%上昇し続けておりinvestropa.com investropa.com、アルブフェイラのわずかな下落は一時的または局所的なものだった可能性があります。

物件タイプ: アルガルヴェのアパートメントとヴィラは、特に一等地ではどちらも高値で取引されています。2025年半ば時点で、アルガルヴェの平均的なアパートメントは約€4,150/m²（前年比約6%増）、平均的なヴィラは約€4,650/m²（前年比8～10%増）でしたinvestropa.com。これらの数字（2025年半ばの市場分析による）は全体平均を上回っており、特に新築物件や高級リゾート地の物件が高値を牽引していることを反映しています。実際、高級開発物件では1㎡あたり€5,000や€6,000を超えることも珍しくありません。例えば、ロウレの新築アパートメントは平均で1㎡あたり約€5,900の売出価格、ラゴスでは約€4,862/m²ですportugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com。ラゴスのヴィラは平均で1㎡あたり€5,388の売出価格で、広さやプライバシーの価値が反映されていますportugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com。一方で、特定のエリアでは例外も見られます。例えば、カストロ・マリム（東アルガルヴェ）では、2023年にアパートメントの平均売出価格が1㎡あたり€8,000と非常に高かったものの、戸建て住宅の平均は1㎡あたり€3,627でしたportugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com。これは、単一の高級コンドミニアムプロジェクトなど、地域特有の要因が小規模市場の平均値を大きく左右することを示しています。

需要動向: アルガルヴェの需要は国内外の買い手の両方によって支えられており、特に後者が大きな役割を果たしています。全国的には、外国人が2024年の全不動産売買量の約12%を占めており、この割合は2019年以降、年間約8%ずつ増加していますtheportugalnews.com theportugalnews.com。アルガルヴェでは、外国の影響はさらに大きく、アルガルヴェの不動産投資の半分以上が外国資本ですidealista.pt。多くのサブマーケットでは外国人が過半数を占めています。例えば、ラゴスでは不動産取引の82%（ある大手エージェンシーの集計による）が外国人買い手によるもので、アルブフェイラ＝カルヴォエイロでは72%、タヴィラでは驚異的な92%に達していますidealista.pt idealista.pt。最も活発な買い手の国籍は、（歴史的に最大のグループである）イギリス人、ドイツ人、ベルギー人idealista.pt、さらに他の北欧諸国（オランダ人、スカンジナビア人）、そして近年ではアメリカ人も増えていますinvestropa.com investropa.com。アルガルヴェの気候とライフスタイルは引き続きリタイア層やセカンドハウスを求める人々を惹きつけていますが、2023～2025年には若い「デジタルノマド」やリモートワーカーの買い手・借り手、さらに米国などからの富裕層投資家による安全な不動産投資先としての需要も増加していますessential-business.pt investropa.com。国内ポルトガル人の需要は量としては小さいものの、消えてはいません―注一部の新しい開発、例えばヴィラモウラの大規模なマスタープランプロジェクトでは、最初の購入者の75％がポルトガル人であり、機会と価格が適切であれば地元の人々も投資することを示していますessential-business.pt essential-business.pt.

前年との成長比較: アルガルヴェの不動産価格の成長は2023年から2024年にかけて加速し、リスボンやポルトで見られた減速傾向に逆らいました。2023年にはアルガルヴェの価格は約9.2%上昇しましたtheportugalnews.com。2024年には13.8%に跳ね上がりましたtheportugalnews.com。対照的に、リスボンの成長率は2024年に5.5%（前年は6.3%）、ポルトは7.8%（前年は10.7%）に減速しましたtheportugalnews.com。これは、アルガルヴェが他都市で見られる冷え込みに逆らい、「追いつき」を示していることを意味します。すでにリスボンを除く平方メートルあたりで最も高額な地域ですtheportugalnews.com theportugalnews.com。アルガルヴェの平均以上の成長に寄与した要因には、パンデミック後の人気回復（リモートワークにより多くの人がリゾート地に住めるようになった）、アメリカ人や他の非EU圏の買い手がポルトガルに多様化して流入したことbloomberg.com investropa.com、そして供給と需要の不均衡が続いていること（アルガルヴェの建設水準は2000年代半ばのピークを大きく下回り、最近まで大規模な住宅プロジェクトがほとんどなかった）などが挙げられます。賃貸需要も投資用不動産価格に上昇圧力をかけ続けました。多くの投資家が、強い利回りを背景に、キャピタルゲインと賃貸収入の両方を狙ってアルガルヴェの住宅を追い求めました。ポルトガル国立統計院によると、グロス賃貸利回りは2023年末時点でアルガルヴェ平均約5.6%でしたinvestropa.com portugalbuyersagent.com。これはヨーロッパ基準でも魅力的です。人気の町ポルティマンでは利回りは約5.5%、ファロでは約4.8%ですportugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com。観光と外国人居住者の賃貸需要に支えられています。このようなリターンがあり、空室率が低く、さらにアルガルヴェの長期的な価格推移が実証されていることから、価値が上昇しているにもかかわらず、個人投資家も機関投資家も依然として参入し続けています。

投資環境

投資家が注目する主な分野: アルガルヴェは、ハイエンドのリゾートエリア、都市部の市場、そして新興の内陸地域が混在しており、さまざまな投資家層にアピールしています:

「ゴールデントライアングル」（中央アルガルヴェのロウレ市にあるキンタ・ド・ラーゴ、ヴァレ・ド・ロボ、ヴィラモウラ）は、依然として高級不動産投資家の磁石となっています。ここはゲート付きのゴルフリゾート、数百万ユーロのヴィラ、ブランドレジデンスが特徴です。国際的な富裕層（HNWI）は、排他性とアメニティを求めてこのエリアに注目しています。例として、キンタ・ド・ラーゴの継続的な拡張や、ヴィラモウラ・ワールドによる10億ユーロ規模の再開発計画（新しいマリーナの拡張、将来の5つ星ホテル、乗馬センター、アーニー・エルス設計のゴルフコースなどessential-business.pt essential-business.pt）があります。これらのプロジェクトは、今後10年でヴィラモウラをヨーロッパ有数のリゾート地へと押し上げることを目指していますessential-business.pt essential-business.pt。投資家の信頼も厚く、大手エクイティファームやデベロッパー（Arrow/Norfinなど）がこれらの事業を支えており、アルガルヴェの観光不動産に対する長期的な強気姿勢がうかがえます。
ファロ、オリャン、のような都市の再生はファロ、オリャン、およびラゴス、新たな機会をもたらしています。ファロとオリャンでは大規模な都市再生が進行中で、歴史的建造物がブティックホテルやモダンなアパートメントに改装され、ウォーターフロントが整備され、Quinta do Faro（ファロ郊外のリゾートスタイルのヴィラエンクレーブ）のようなプロジェクトが、従来のゴールデントライアングル以外の購入者を惹きつけていますessential-business.pt essential-business.pt。オリャンのマリーナ前「Del Mar Waterfront」アパートメント（1ユニット約140万ユーロ）は、かつて見過ごされていた町でも近代化後には高額な価格がつくことを示していますessential-business.pt essential-business.pt。すでに人気のあるラゴスでも、新しいコンドミニアムやホテルブランドのレジデンス（例：W Residences Algarve、アルブフェイラ／ラゴス境界付近）が高い需要を見込んで続々と登場していますessential-business.pt essential-business.pt。
東アルガルヴェ（タヴィラ、ヴィラ・レアル・デ・サント・アントニオ、カストロ・マリン）：この地域は、歴史的に安価でしたが、現在では投資家の注目をしっかり集めています。前述の通り、タヴィラには「Nature and Community」（サステナブルヴィラ）idealista.ptや、モンテ・ゴルド／カストロ・マリン近くのAtlantic Pines Residencesなどの高級プロジェクトがあり、これはマリオットブランドが手掛けるビーチフロントの高級ヴィラプロジェクトですessential-business.pt essential-business.pt。東アルガルヴェは観光開発が過度に進んでおらず、高速道路や鉄道の整備によって距離も縮まりました（ファロ空港からタヴィラまで約30分）。より静かな環境を求める外国人投資家や、中央アルガルヴェで価格が高騰して手が届かなくなったバイヤーがここで購入しており、東部の注目度が高まるにつれて成長の可能性が高いと期待されています。VRSAの2024年における26%という大幅な価格上昇theportugalnews.comは、この遅咲きの関心を象徴しています。
ニッチセグメント: 投資家たちはアルガルヴェで代替資産クラスにも注目しています。ブランデッドレジデンスは熱いトレンドで、同地域はポルトガルの「ブランデッド住宅開発の中心地」とみなされていますessential-business.pt。アルガルヴェにはすでに6つのブランデッドレジデンスプロジェクト（多くは高級ホテルブランドに付随）が完成しており、さらに6件が進行中essential-business.ptです。例としては、ヴィセロイ・レジデンス・アット・オンブリア・リゾート（ルーレの丘にあり、エコラグジュアリーに特化、1ベッドルームで約78万ユーロから）essential-business.pt essential-business.ptや、Wアルガルヴェ・レジデンス（5つ星Wホテルに隣接し、サービス付きリゾートアパートメントを提供）などがあります。これらの商品は、ホテル運営者による手間いらずの賃貸運用を望む投資家に人気で、賃貸収入分配プログラムの対象となることも多いです。さらに、シニア向けコミュニティや学生向け住宅も、アルガルヴェの高齢化する外国人居住者や教育機関（アルガルヴェ大学など）の存在から、投資家の関心を集め始めていますportugalhomes.com。例えば、ファロのヴァレ・ダ・アモレイラプロジェクトは、マスタープランにシニアレジデンスと学生寮の要素を明記していますidealista.pt idealista.pt。これはこれらのセグメントで需要が見込まれている証拠です。

新規開発＆プロジェクト: 2008年以降の大規模建設の停滞を経て、アルガルヴェでは現代的な基準と需要に応える新たな開発の波が起きています:

前述のヴァレ・ダ・アモレイラ都市開発（ファロ）は、アルガルヴェでこれまでにない最大規模の開発の一つであり、約1,461戸の新築住宅が段階的に市場に投入されますidealista.pt。このプロジェクトは持続可能性を重視しており、大規模な緑地公園や複合用途ゾーニングによって、住居と職場が共存する環境を創出しますidealista.pt idealista.pt。このプロジェクトはファロの住宅供給を大幅に増やす見込みであり、「手ごろな」価格設定によって若い家族やプロフェッショナル層の誘致を目指しています。これにより、2025年から2027年にかけて周辺市場への圧力がやや緩和される可能性があります。
ヴィラモウラでは、10年にわたる大規模な拡張計画が進行中であり、ヴィラモウラのアルカッシア／アルカヤ開発（68ヘクタール）などのプロジェクトが含まれていますessential-business.pt essential-business.pt。ヴィラモウラ内のこの新しい「村」には、さまざまなタイプの不動産、クラブハウス、5つ星ホテルが設けられ、持続可能性（太陽エネルギーや水のリサイクルなど）を考慮して建設されます。最初のフェーズではすでに強い事前販売が見られています。この開発の規模と計画から、アルガルヴェの一等地における高品質住宅への需要が依然として強いことがうかがえます。
ブランドリゾート: Ombria Resort（内陸部ルーレ）はエコフレンドリーなラグジュアリーの先駆けであり、最初のフェーズ（Viceroyホテルおよびレジデンス）は完成間近ですessential-business.pt。W Residences Algarve（アルブフェイラ近郊）は2022/23年にデザイナーアパートメントと共にオープンし、すぐに完売したため、成功を受けて拡張計画が進行中ですessential-business.pt。Atlantic Pines（東アルガルヴェ）は、マリオットホテルと少数の超高級ヴィラを組み合わせた注目の新リゾートですessential-business.pt essential-business.pt。
都市型ラグジュアリープロジェクト: 既存都市でも小規模な高級開発が続々と登場しています。Olhãoでは、9戸の高級コンドミニアムIris 3が2025年3月に発表され、エネルギー効率とモダンなデザインに重点を置いていますidealista.pt idealista.pt。Taviraでは、新しいブティック型コンドミニアム（例: Garden, Sunny, and Sky Villasプロジェクト）が発表され、現代建築と共用グリーンスペースを融合していますidealista.pt。このようなプロジェクトの多くはユニット数が50戸未満と限定されていますが、全体として高級物件の供給を増やしています。
既存物件の再開発も重要です。多くの投資家が、建設可能な沿岸地の不足を背景に、古いヴィラや建物を購入してリノベーションしています。例えば、ラゴスやカルヴォエイロでは、古い物件が現代的に改装され、再販や賃貸に出されるのが一般的です。市場専門家によると、資産の再生（新築だけでなく）は、ホスピタリティおよび住宅分野で「価値向上」を図る顕著なトレンドとなっていますessential-business.pt。これには、歴史的なタウンハウスをゲストハウスや高級住宅に転換したり、老朽化したリゾート物件を最新のラグジュアリースタンダードにアップグレードすることも含まれます。

ROIの可能性: アルガルヴェの投資提案は、賃貸利回りとキャピタルゲインの組み合わせにあります。現在の総賃貸利回りは、地域全体で平均約5～6%です portugalbuyersagent.com。観光地の物件は、特に夏のハイシーズンにバケーションレンタルとして運用すれば、さらに高い短期賃貸利回りを達成できます。例えば、アルガルヴェの主要エリアにおける短期賃貸の稼働率は、夏季には90％以上に達することが多いです portugalhomes.com portugalhomes.com。これにより、目利きの投資家は強力な季節収入を得ることができます。（ただし、最近の規制変更により、多くの地域で新たなAlojamento Localライセンスの発行が停止されています—詳細は法的セクション参照—。これにより、将来的な短期賃貸供給の成長が制約され、既存のライセンス物件の高い稼働率と料金が維持される可能性があります。）

キャピタルゲインの観点では、アルガルヴェは実績があります—過去10年間で不動産価値は大幅に上昇し、パンデミックによる一時的な下落後も2024年には過去最高値を記録しました investropa.com investropa.com。人気の沿岸都市に投資した人々は、近年二桁台の年間上昇率を経験していますが、ほとんどのアナリストは今後はより穏やかな成長（中～高シングルディジット）を予測しており、持続不可能な急騰は続かないと見ています。例えば、Savillsはアルガルヴェの不動産価格が2025年に約+4%成長すると予測しており、他の専門家は場所やセグメントによって最大約7％と示唆しています investropa.com。さらに長期的には、ある詳細な分析では、地域全体で年間5～10%の価格成長が2030年まで続くと予測しています investropa.com investropa.com。これは、継続的な国際的需要、観光の成長、そして新規建設の制限を根拠としています。このような値上がりと約5％の賃貸利回りを組み合わせると、年間で高いシングルディジットまたは低いダブルディジットの健全な総リターンが見込め、多くの西ヨーロッパ市場と比較しても魅力的です。

異なるエリアやセグメントは、さまざまなROIプロファイルを提供します:

ゴールデントライアングルの高級ヴィラ – 賃貸利回りは低め（多くのオーナーが賃貸ではなくセカンドハウスとして利用）ですが、区画の供給が限られているため、長期的なキャピタルゲインが強く、転売時の流動性も高いです。
アルブフェイラ／ラゴスの観光用アパートメントおよびヴィラ – 短期賃貸利回りが高い（特にバケーションレンタルとしてプロ管理されている場合）、価値の上昇は中程度。うまく管理すればキャッシュフロー投資となり得ます。
新興エリア（例：東アルガルヴェ、内陸の町） – インフラや人気の向上に伴い、より高い価値上昇の可能性がありますが、現時点では賃貸需要が季節的または限定的な場合もあります。例えば、タヴィラのアパートメント投資は現在約4～5％の利回りですが、タヴィラがより高級化することで大幅な価値上昇を見込むこともできます。
商業ホスピタリティ（ホテル、ゲストハウス） – 記録的な観光客数により、アルガルヴェのホテル稼働率とRevPAR（客室あたり収益）は堅調です。一部の投資家は大型ヴィラをブティックゲストハウスに転換したり、小規模ホテルを開発したりしています。観光成長が続けばROIも高くなり得ます（ポルトガルは2025年も訪問者数の増加を見込んでいます investropa.com investropa.com）。ただし、これらの投資には運営ノウハウが必要で、規制面での考慮も伴います。

まとめると、2025年のアルガルヴェの投資環境は、新規プロジェクトへの旺盛な需要、高級・ライフスタイル開発の拡大、そして堅実なリターンが特徴です。金利上昇などのリスクは、地域内で現金購入者が多いこと（特に高級物件層）investropa.com investropa.com、および外国人が海外でより安価な融資を受けていることで緩和されています。全体的に投資家のセンチメントは前向きで、CBREの調査では2024年後半にポルトガルの不動産投資額が15％増加すると予測されていますportugalbuyersagent.com。また、地元専門家はアルガルヴェを今後も堅調で需要の高い市場と一致して評価していますinvestropa.com investropa.com。

法的および税務上の考慮事項

アルガルヴェで投資や住宅購入を行う場合、ポルトガルの法制度や、特に外国人購入者に影響する最近の政策変更を把握しておく必要があります。

外国人購入者に関する規制: ポルトガルでは、不動産の外国人所有に対する制限はありません。非市民（EU外の購入者を含む）も自由に不動産を購入でき、購入手続きや権利は現地の人と同じです。外国人は単にポルトガルの納税者番号（NIF）と現地の銀行口座があれば取引できます。portugalhomes.com portugalhomes.com。一部の国と異なり、海外投資家を対象とした外国人購入禁止や追加の印紙税はありません。むしろポルトガルは一般的に外国からの投資を歓迎しています。ただし、購入希望者は官僚的な手続き（すべての契約書はポルトガル語、公証人の要件など）に注意が必要であり、現地の弁護士を利用してデューデリジェンス（権利確認、許可、担保権の有無など）を行うことが推奨されます。portugalhomes.com portugalhomes.com。最近の規制変更としては、「Mais Habitação」法（2023年）があり、住宅危機への対応を目的としています。これは高密度地域（主に都市部や観光地）での短期賃貸（AL）の新規ライセンスを停止しました。guestready.com guestready.com。つまり、アルガルヴェの多くの地域では、アパートの新たなバケーションレンタル登録が保留となっています（既存のライセンスは維持されます）。さらに、一部の自治体（リスボンなど）では、AL物件を住宅在庫の一定割合に制限するなど、地域独自の制限を導入し始めています。guestready.com rentalscaleup.com。アルガルヴェでも、住宅の手頃な価格がさらに悪化すれば、人気の観光自治体で同様の措置が取られる可能性がありますが、2025年時点では全国的な新規停止が主な制限です。短期賃貸収入を計画している購入者は、物件にすでにALライセンスがあるか、またはその地域で新規取得が可能かを必ず確認してください。一方で、政府は長期賃貸への転換を促すため、税制優遇（後述）などのインセンティブも導入しています。
ゴールデンビザ最新情報: ポルトガルのゴールデンビザプログラム（特定の条件を満たす非EU投資家に居住許可を与えるもの）は、不動産投資家に影響を与える大きな変更が行われました。2023～2024年現在、不動産はもはやポルトガルのゴールデンビザの対象投資ではありませんwise.com wise.com。「Mais Habitação」法が2023年10月に施行され、不動産購入および不動産ファンドがゴールデンビザの対象から除外されました。これは過熱した市場での投機的な購入を抑制するための措置ですwise.com wise.com。実質的に、外国人投資家はリスボン、ポルト、アルガルヴェ、またはポルトガル国内の他の場所で家を購入しても、ゴールデンビザを取得できなくなりました——このルートは閉鎖されました。（雇用創出、科学研究資金提供、文化寄付など他のゴールデンビザルートは引き続き利用可能ですがwise.com wise.com、これらはニッチです。）さらに、ポルトガル政府は2023年初頭にゴールデンビザプログラム自体の終了を示唆しました。実際、2024年の法改正により、不動産に関する新規ゴールデンビザ申請は2024年2月中旬をもって終了（最終的な完全終了は2025年4月と報じられています）wise.com echeverriaabogados.com。すでに不動産を通じてゴールデンビザを取得している人の権利は維持されますが、アルガルヴェの不動産による新たな投資家居住ビザは発給されていません。ただし、アルガルヴェはすでにゴールデンビザの対象が一部制限されていたことに注意が必要です。2022年1月以降、ゴールデンビザの規則により、ポルトガルの沿岸部および都市圏（アルガルヴェの大部分を含む。ただし一部内陸部は除く）での住宅不動産投資は禁止されていました——つまり2022年以降、例えばアルブフェイラやラゴスで別荘を購入しても対象外でした。これにより、2024年の全面停止がアルガルヴェ市場に与える影響は緩和されました。なぜなら、「すでにゴールデンビザ購入者への依存度が低かった」からです（リスボンやポルトと比べて）investropa.com investropa.com。実際、ゴールデンビザプログラムの終了は、アルガルヴェの外国人需要や価格に大きな影響を与えていません <a href="https://investropa.com/blogs/news/algarve-price-forecasts#:~:text=How%20has%20investropa.com investropa.com。国際的な購入者は他のビザオプション（D7パッシブインカムビザ、D2起業家ビザ、または単にシェンゲン協定の90/180日ルールに基づく観光滞在と季節的な利用）に方向転換していますinvestropa.com investropa.com。アルガルヴェの魅力――気候、ライフスタイル、投資の可能性――は「ビザプログラムを超越しています」investropa.com。イギリス人、アメリカ人、ドイツ人、その他の購入者も引き続き積極的に購入しており、必要に応じて別の方法で居住権を取得していますinvestropa.com investropa.com。
外国人居住者のための税制優遇: ポルトガルは長年にわたり、非定住者（NHR）税制を提供しており、これは外国人退職者や専門職にとって重要なインセンティブとなっています。従来のNHRのもとでは、資格を満たす新規居住者は海外年金所得に対して一律10%の税率、および特定の高付加価値職種におけるポルトガル源泉の給与所得に対して一律20%の税率（10年間）、さらに多くの海外所得（配当など）に対する免税（場合による）を享受できましたinternationaltaxreview.com internationaltaxreview.com。この制度は、高税率国からの駐在員の税負担を大幅に軽減し、数千人の裕福な退職者（特にフランス、イギリス、スカンジナビアから）や「リモートワーカー」をポルトガルに惹きつけてきました。特筆すべきは、政府が2024/2025年からNHRを刷新することを決定し、非公式に「NHR 2.0」と呼ばれる新制度を導入したことです。新しいプログラムは、正式には「科学技術イノベーション税制優遇」（IFICI）と呼ばれ、依然として寛大な税制優遇を提供しますが、テクノロジー、エンジニアリング、医療研究などの分野の高度な専門職や起業家に焦点を当てていますglobalcitizensolutions.com tytle.io。NHR 2.0は2025年初頭に開始予定で、対象者には10年間の減税スキームが提供される予定ですが、ポルトガルでのイノベーティブなプロジェクトへの従事や起業が要件となる可能性がありますinvestropa.com。新制度は旧NHRとは細部が異なりますが、目的は引き続き「高度な専門職や投資家の誘致」を有利な税制で行うことにありますinvestropa.com。退職者に人気のあるアルガルヴェでは（旧NHRの年金優遇の恩恵を受けていた）、今後の退職者は締切前に資格を得ていない限り、同じ優遇を受けられない可能性があります。ただし、既存のNHR保持者は残りの10年間はその資格を維持できます。さらに、ポルトガルの一般的な税制にも魅力があります。富裕税はなく、近親者への相続税もなく、不動産税（IMI）は比較的低く（都市部の物件で年間評価額の0.3～0.5%が多い）なっています。また、不動産のキャピタルゲイン税は、非居住者の場合利益に対して一律28%（居住者は利益の50%のみが累進税率で課税）ですが、投資家は長期保有や不動産への再投資による免税措置を活用することが多いです。
不動産取引税: アルガルヴェで物件を購入する場合、標準的な購入費用を予算に入れておく必要があります。不動産譲渡税（IMT）が最大で、税率は価格や物件の用途によって異なります。セカンドハウスや投資用物件の場合、IMTは高額物件で購入価格の最大7.5～8％になることがあります（累進課税で、主な居住用の場合はやや低い実効税率となり、約97,000ユーロ未満は免除されます）。また、購入価格に対して印紙税（Imposto de Selo）が0.8％固定でかかります。portugalhomes.com portugalhomes.com。これらの費用は、買主が引き渡し時に支払います。年間地方税（IMI）は前述の通り自治体が課税し、アルガルヴェでは課税評価額（通常は市場価格より低い）の約0.3％～0.45％が一般的です。一部の自治体では、省エネ物件や長期賃貸物件に対して小規模なIMI割引があり、持続可能性の目標に沿っています。特筆すべきは、ポルトガルには「外国人所有者追加課税」などの年次追加税はなく、不動産税は全員同じである点です。
家主および賃貸法: 最近の「Mais Habitação」による賃貸法改正は、長期賃貸を促進することを目的としています。例えば、2024年末までに短期賃貸を長期賃貸に切り替えた家主は、賃貸収入の税率が5％に減税（従来は28％）され、5年間適用されます。yes.consulting yes.consulting。さらに、リノベーション工事のVAT減税や住宅転用の簡易許可など、空き物件を市場に出すためのインセンティブも用意されています。yes.consulting。政府はまた、古い賃貸契約の家賃上昇制限や、家主に手頃な家賃で貸し出す場合の補助金支給など、借主保護も拡充しました。これらは投資家を直接制限するものではありませんが、賃貸市場の安定を促す政策転換を示しています。短期賃貸業者は今後の改正を待っており、2024年末には新政権のもと、以前の法律の一部短期賃貸規制の撤廃を盛り込んだ新政令が提案されました。shorttermrentalz.com shorttermrentalz.com。したがって、アルガルヴェでAirbnb投資を検討する場合は、進化する現地ルール（現在は自治体が「高密度」賃貸エリア指定により大きな権限を持つ）に常に注意を払う必要があります。

要約すると、ポルトガルは依然として不動産権利と課税の面で投資家に優しい国ですが、ゴールデンビザの不動産ルートの終了や新たな賃貸規制は、住宅の手頃な価格を優先する方向への転換を示しています。アルガルヴェの外国人購入者は、依然として魅力的な税制優遇（特にNHR制度下）を享受でき、購入に対する明確な障壁はありません。購入者は、投資を最適に構築するためにポルトガルの税理士に相談することが推奨されます――たとえば、アルガルヴェに移住するテック起業家向けの新NHR 2.0や、賃貸投資のためのポルトガル法人（法人構造は賃貸収入に対する実効税率を下げたり、相続計画を容易にしたりする場合があります）などです。常に、徹底した法的デューデリジェンスを行い、所有にかかる総コスト（購入税、年次税、管理費など）を理解することが、アルガルヴェの不動産市場で成功する投資の鍵となります。portugalhomes.com portugalhomes.com.

購入者と賃借人の属性

アルガルヴェで購入しているのは誰か？ アルガルヴェは本当に国際的な不動産市場です。外国人購入者は、あらゆる価格帯で重要な存在感を示しています。2024年時点で、外国籍の人々がアルガルヴェの全不動産投資の50%以上を占めておりidealista.pt、これは全国平均の約12%theportugalnews.com theportugalnews.comよりもはるかに高い割合です。この地域は長年にわたりイギリス人に人気があり、ブレグジットによる（90日間のビザ制限などの）複雑さがあっても、イギリス人は依然として最大の外国人購入者グループであり、近年のアルガルヴェ高級物件購入の約65%を占めていますinvestropa.com investropa.com。イギリス人購入者は、バケーションヴィラを取得する退職者から、日差しの多いライフスタイルを求めて移住する家族（多くはポルトガルのD7ビザや英・ポルトガル間のモビリティスキームを利用して長期滞在）まで多岐にわたります。

過去数年間で、北米の購入者（特にアメリカ人）が顕著に増加しています。ポルトガルの安全性、比較的手頃な価格、気候に惹かれ、アメリカ人はアルガルヴェ市場の「新たな波」と呼ばれていますinvestropa.com。2022～2023年の強い米ドルと、ポルトガルのビザや税制優遇に関する広範なメディア報道が、多くの人々にアルガルヴェの住宅投資を促しました。ある報告によると、現在アメリカ人はポルトガルの外国人購入者の約10％を占めており（10年前はほとんどいなかった）、多くが都市生活よりもアルガルヴェのリゾート地や趣のある町を好んでいますbloomberg.com bloomberg.com。カナダ人の購入者は少ないものの存在しており、カナダ国内の外国人購入禁止措置を受けて海外市場に魅力を感じた人もいます。

北欧および中部ヨーロッパ人も依然として非常に活発です。ドイツ人は、実際に一部の不動産会社の顧客構成でイギリス人を上回っていますidealista.pt。Engel & Völkersは、ドイツ人、イギリス人、ベルギー人がアルガルヴェ不動産に投資する上位3カ国籍であると指摘していますidealista.pt。ドイツ人やオランダ人は、西アルガルヴェ（ラゴス、サグレス）や静かなエリアでの別荘を求めることが多く、持続可能な特徴を重視し、Ombriaのようなエコリゾートの購入者にもなっています。フランス人購入者は、2010年代半ばにNHRの非課税年金に惹かれてポルトガルに殺到しましたが、現在もアルガルヴェに投資しており、関心の一部はリスボンに移っています。それでも、フランス人退職者はポルティマンやタヴィラ周辺のコミュニティで見られ、コート・ダジュールよりも低コストで似た気候を楽しんでいます。スカンジナビア人やアイルランド人は規模は小さいものの安定したグループを形成しており、多くは既存の外国人コミュニティ（例：ヴィラモウラには大きなアイルランド人コミュニティがある）を好みます。

重要な点として、ポルトガル人の買い手も存在しています。地元の需要は主に2つのグループから生まれています。1つは、アップグレードや引っ越しを希望するアルガルヴェ在住者（多くは観光業やサービス業に従事）、もう1つは、リスボンやポルトからの国内投資家やセカンドハウス所有者で、休暇用やAirbnb目的でアルガルヴェの物件を購入しています。ポルトガル人の買い手の存在は、新規プロジェクトの初期販売段階で明らかであり（地元投資家が転売や賃貸目的でユニットを素早く購入することもあります）essential-business.pt essential-business.pt。しかし、アルガルヴェの価格水準が地元の収入に比べて高いため、多くのポルトガル人家族は、特に沿岸部では外国資本と競争するのが難しい状況です。ポルトガルの平均年収は控えめで（約2万ユーロ）、50万ユーロのヴィラは、以前の不動産や相続による資産がなければ手が届きません。そのため、地元の買い手は、より小さなアパートや観光地化されていない教区の住宅に注目したり、銀行ローンに頼る傾向があります（2025年の金利は約3.5～4%でinvestropa.com investropa.com、数年前よりも高くなっています）。2011年から2021年の間に、ポルトガルの人口はわずか5%増加した一方、外国人居住者人口は37%増加したことtheportugalnews.com theportugalnews.comは注目に値します。この流入が住宅需要の多様化に大きく貢献しました。基本的に、アルガルヴェの買い手層は国際的なものへとシフトしていますが、超高級物件から手頃なフラットまで幅広い商品が提供されているため、さまざまな層が活発に動いています。

買い手の動機: 買い手グループごとに動機は異なります:

ライフスタイル＆リタイアメント: 大きな要因です。50代、60代の多くのヨーロッパ人が、晴天日数300日以上の気候、ビーチ、ゴルフ、質の高い医療を理由にアルガルヴェでリタイアまたはセミリタイアを選びます。彼らはしばしば、海が見える平屋のヴィラやモダンなアパートを求めます。こうした買い手は、年間の大半をアルガルヴェで過ごし、地元コミュニティ（ゴルフクラブや社交イベントなど）に溶け込む計画を立てることが多いです。アルガルヴェは、駐在員の生活の質調査で常に高い評価を得ています。
セカンドホーム／バケーション利用: 一部の外国人は純粋に別荘として購入します（不在時には一部を賃貸することも）。彼らは、手軽に出入りできる利便性、ビーチへの近さ、低メンテナンスを求めており、そのためリゾート型コンドミニアムや物件管理付きのタウンハウスが人気です。このカテゴリーには、イギリス人やヨーロッパ人だけでなく、裕福なブラジル人、中東やアジアのバイヤーも含まれており、ゴールデンビザ（終了まで）取得や楽しみのために購入しています。
投資および賃貸収入: 相当数のグループが主に投資目的で購入しています。彼らはポルトガルの安定した不動産市場とアルガルヴェの観光賃貸利回りに惹かれています。これらのバイヤーは自分で物件をあまり使うつもりがない場合もあります。例：オランダ人投資家がアルブフェイラで観光用アパートの一棟を購入して賃貸する、またはポルト出身のポルトガル人投資家が新しいラゴスの開発物件で数戸購入し、後で転売するなど。機関投資家も参入しており、2023年にはいくつかの不動産ファンドやホテルグループがアルガルヴェの資産を取得し、長期的なリターンへの自信を示しています essential-business.pt.
リモートワーク移住: リモートワークが一般化する中、若いプロフェッショナル（30～40代、家族連れが多い）がより良いワークライフバランスを求めてアルガルヴェに移住しています。これらの「デジタルノマド」や「エグゼクティブノマド」は、最初は賃貸することが多いですが、ポルトガルが2022年末に導入したデジタルノマドビザ（収入基準を満たすリモートワーカー向け、1年間滞在可能で更新可）により、購入を決断する人もいます。彼らは、インターネット環境が良く、（子どもがいる場合は）インターナショナルスクールへのアクセスが良い中心地を好みます。ラゴスやファロ近郊（空港アクセスのため）、ルーレなどのエリアでこうした移住が見られます。不動産業者によれば、新しいバイヤープロファイルは「若く…デジタルノマドや賢いバイヤー」で、単なる別荘ではなく、年間を通じて住める家、かつ収入も得られる物件を求めていますessential-business.pt。彼らの動機はライフスタイルと柔軟性の両立であり、快適な住まいでありながら、引っ越す場合は賃貸にも出せる物件を望んでいます。

アルガルヴェで賃貸しているのは誰か？ 賃貸者の層は長期賃貸者と短期／バケーション賃貸者に分けられます:

長期（12か月以上）賃貸者: このグループには、購入できない（価格と収入の格差のため）地元住民が含まれます。たとえば、若いプロフェッショナル、サービス業従事者、教師などです。多くの人が、手頃な家賃を求めて内陸部や観光客の少ない町に移動しています。なぜなら、沿岸部の家賃が急騰しているからです。例えば、アルブフェイラの地元住民は、しばしばロウレやアルゴスに住み、通勤しています。長期賃貸者のもう一つのセグメントは、外国人居住者やデジタルノマドで、すぐに購入せずにアルガルヴェでの生活を試したい人たちです。彼らは年間契約でアパートやヴィラを借ります。ここでの国籍は多岐にわたります。例えば、ドイツ人の家族がカルヴェイロで数年間賃貸したり、アメリカ人のリモートワーカーがタヴィラで賃貸したりすることがあります。外国人居住者による長期賃貸の需要は増加しており、一部は一時的な仕事の任務で来ている人（例：ポルトガルのタレントビザを利用するテック企業の従業員）や、購入を決断する前に賃貸を好む退職者などです。アルガルヴェの学生人口（例：ファロ／ポルティマンのアルガルヴェ大学など）も、これらの都市での賃貸需要に寄与していますが、彼らはしばしば部屋単位で借り、アパート全体を借りることは少ないです。人口統計的には、アルガルヴェの長期賃貸者は、20代の学生／プロフェッショナルから、購入せずに賃貸を選ぶ退職者（柔軟性のため、または年の一部しか住まないため）まで幅広いです。しかし、供給不足が問題となっています。2023年までに、アルガルヴェはポルトガルで最も賃貸住宅の供給率が低い地域の一つとなっており、多くの物件が短期賃貸に回されているためです。これにより、家主に長期賃貸を促す政策を求める声が上がっています。政府の対応策は、前述の通り、長期賃貸への転換に対する税制優遇でした。
短期／ホリデー賃貸者: これらは、夏ごとに何十万人もアルガルヴェに押し寄せるバケーション客や季節的な訪問者です。彼らは通常、国際的な観光客（イギリス、ドイツ、フランス、アイルランドなどから）や、北部からビーチホリデーに来るポルトガル人です。彼らはヴィラやアパートを週単位で借ります。このカテゴリーには、近年では中期滞在のリモートワーカーも増えています。例えば、ロンドンから来てアルガルヴェで3か月間リモートワークをし、その期間Airbnbを借りる人などです。アルガルヴェはこのような賃貸者に非常に人気があり、2023年にはポルトガル全体の観光宿泊数の4分の1以上を占めましたportugalbuyersagent.com。短期賃貸者の層は幅広く、家族、ゴルフグループ、拠点を移動するデジタルノマド、長期の冬のバカンスを楽しむ退職者などが含まれます。これらの賃貸者は投資物件オーナーの収入源となりますが、夏の間は地元住民向けの物件がほとんどなくなることも意味します。

収入レベル: アルガルヴェの購入者は、ポルトガルの平均的な住民と比べて裕福な傾向があります。多くの外国人購入者は現金や多額の頭金で購入しています。例えば、アルガルヴェにリタイアする典型的な北欧の夫婦は、高額な市場（ロンドン、パリ、ストックホルム）で自宅を売却し、€400,000のアルガルヴェの家を一括で購入できる十分な資金を持っています。同様に、アメリカ人購入者も比較的裕福で、アルガルヴェの不動産を投資ポートフォリオやセカンドハウスの一部として扱っています。高級物件の分野では、ヨーロッパ、中東、アジアの超富裕層（UHNWI）がアルガルヴェ市場に参入しており、キンタ・ド・ラーゴのヴィラや断崖の邸宅は€1,000万を超えることもあります。これらの購入者はしばしば匿名（LLCやファンドを利用）であり、排他性に惹かれています（リゾートで有名人を見かけるのも珍しくありません）。

賃貸側では、長期賃貸者の収入レベルはさまざまです。地元の労働者は一般的に控えめな賃金（サービス業で月€1,000～€1,500が一般的）を得ており、多くのアルガルヴェの町でワンルームの家賃が€800を超える現在、家賃の支払いは困難です。この手頃さのギャップは社会問題となっています。長期賃貸の外国人居住者は、より高い収入や外国年金を持つことが多く、例えばイギリス人年金受給者が月£2,000あれば、€800の家賃も無理なく支払えます。デジタルノマドの賃貸者は、海外の給与（$50,000以上）を得ている場合が多く、現地基準では高額な€1,000以上のアパートにも住めます。短期のバケーションレンタルは、すべての収入層をカバーしており、予算重視の旅行者はシンプルなアパートを、裕福な観光客は週€5,000の高級ヴィラを借ります。共通しているのは、ほぼ全員が外部から資金を持ち込み、地域経済に貢献していること（そして間接的に住宅費を押し上げていること）です。

動機のまとめ: 要約すると、アルガルヴェの購入者や賃貸者の動機は、気候（温暖な冬、暖かい夏）、ライフスタイル（ビーチ、ゴルフ、安全性、英語が広く通じる）、経済的メリット（資産価値の上昇、賃貸収益、税制優遇）、個人的要因（リタイア、家族、柔軟な働き方）です。持続可能性も徐々に要因となっており、一部の購入者は太陽光パネル付きの省エネ住宅を求め、開発業者もより環境に配慮した建築を進めています。国際学校（アルガルヴェにもいくつかあります）などの利便性への近さは、若い家族の立地選びの動機となります。さらに、コロナ後の「空間」や「自然」への価値観の変化が、アルガルヴェの魅力を都市部よりも高めており、これが一部の人口動態の変化（例：若いリモートワーカーがリスボンよりアルガルヴェを選ぶ）を支えていると考えられます。

今後の見通し（2026～2028年）

価格予測: アルガルヴェの不動産価格の2026～2028年までの見通しは、全体的に好調で、緩やかな成長が期待されています。近年の二桁成長は落ち着くものの、専門家は引き続き価値の上昇を予測しています。Savillsの2025年の控えめな+4%という予測investropa.comは、高金利や世界経済の慎重姿勢を反映していると考えられますが、他のアナリストは中期的に一桁台半ばから後半（年5～10%）の成長を見込んでいますinvestropa.com investropa.com。コンセンサスとしては、2026～2027年に年間約5%の価格上昇が見込まれています（大きなショックがなければ）。これは基本的な要因によって裏付けられています:

供給制約: 新築住宅の建設は増加傾向にあるものの、依然として過去の水準には遠く及びません。2022年に全国で新築された住宅は約2万戸で、2000年代の年間20万戸と比べると大幅に少ないですinvestropa.com investropa.com。また、アルガルヴェは開発可能な海岸線が限られています。Vale da Amoreiraのようなプロジェクトがあっても、今後数年間は新規供給を需要が上回ると予想され、価格上昇圧力が続くでしょう。
需要の継続: ポルトガル経済は2024年から2026年にかけて年間約2%の成長が予測されていますinvestropa.com investropa.com。これは安定した環境を提供します。さらに重要なのは、国際的な需要が引き続き強いと予想されていることです。アルガルヴェが北欧やアメリカ人にとって魅力的である理由は構造的なものであり、地域が安全で歓迎的、かつ魅力的である限り、買い手のパイプラインは安定しています。加えて、他国での政治的不安定や増税（例えば、フランスでのセカンドハウスへの増税や米国の一部地域の不安定さなど）により、より多くの買い手がポルトガルに流入する可能性もあります。
資金調達条件の改善: 2025年までに金融政策の緩和の兆しが見られます ― 欧州中央銀行は金利を引き下げ始めており（2025年半ばまでに4%のピークから約2%まで下がると報じられています）investropa.com investropa.com。ポルトガルの住宅ローン金利も再び4%を下回っていますinvestropa.com。この傾向が続けば、2026年までに資金調達がより手頃になり、より多くの中間層の購入者（特に住宅ローンが必要な地元住民や外国人）が市場に戻ってくる可能性があります。これにより、資金調達コストのために鈍化していたセグメントで特に需要がさらに高まる可能性があります。

需要の変化: 今後数年で需要の嗜好の変化が見込まれます:

持続可能性＆省エネルギー: 購入者（特に若年層や北欧の人々）は、ますます持続可能性を重視しています。2026～2028年までには、太陽光パネル、良好な断熱、エネルギー認証のある住宅は、プレミアム価格がついたり、より早く売れる可能性が高いです。新築開発ではすでにグリーンな特徴が強調されており、EU全体での省エネ住宅への動き（改修義務化の可能性など）もアルガルヴにも影響を与えるでしょう。今後、より多くのエコリゾートやオフグリッドの高級ヴィラが環境意識の高い投資家向けに売り出されるかもしれません。また、気候変動への強靭性も要素となります ― 例えば、崖の上や低地のビーチフロントの物件は、長期的な海面上昇や浸食を考慮して、より厳しい検討や対策が必要になるかもしれません。地方自治体もビーチの維持管理に投資しており（例: 2025年にはアルガルヴのビーチの砂補充に150万ユーロが割り当てられました）theportugalnews.com theportugalnews.com、気候変動の影響への認識を示しています。
デジタルノマドの影響: アルガルヴェは今後さらにリモートワーカー向けに対応していくでしょう。2026年までにコワーキングスペースの増加や、コリビング開発の成長が期待されます。ラゴスやポルティマンのような町では、「デジタルノマドハブ」— 例えば共用ワークラウンジや月単位の賃貸オプションを備えたアパートメントコンプレックス — が見られるかもしれません。ポルトガル政府は、リモートワーカーを惹きつけるためのビザオプションをさらに洗練させる可能性があります（現在の1年間のデジタルノマドビザを基盤として）。これにより、長期賃貸市場や売買市場に若い層が流入する可能性があり（ノマドの中には永住者になる人もいます）、ある地元専門家は、市場は「今や若返っている」と述べ、エグゼクティブノマドがライフスタイルと投資リターンの両方を求めていると指摘していますessential-business.pt。2028年までにこの傾向はさらに深まり、高速インターネットとオフィススペースを備えた中規模のモダンなアパートメントの需要が高まる可能性があります。
ゴールデンビザの余波: ゴールデンビザが廃止されたことで、投資家のプロファイルはやや変化するかもしれません—中国人やロシア人は減少し（リスボンほど多くはなかったが、アルガルヴェにも存在していました）、アメリカ人やヨーロッパ人が他のビザを利用して増加するでしょう。イギリスのブレグジット後の買い手もD7ビザや非居住者としての購入、制限内での訪問など、さまざまな方法を模索し続けるでしょう。ゴールデンビザは2024年以前からファンド投資へとシフトしていましたが、その終了により一部の外国資本が不動産ファンドやREITのようなポルトガル不動産を対象とした構造に流れる可能性があります（直接購入ではビザが得られないため、市場へのエクスポージャーを望む場合は管理型投資ビークルを選ぶかもしれません）。需要への純影響は中立からややマイナスと予想されますが、現時点では明らかに需要は衰えていませんinvestropa.com investropa.com。
高級セグメントの強さ: アルガルヴェの超高級物件（500万ユーロ超のカテゴリー）は、今後も価格の堅調さや成長が続く可能性が高いです。ナイトフランクなどのエージェンシーは、アルガルヴェを世界のセカンドホームのトップデスティネーションとして頻繁に挙げており、富裕層の需要は「トロフィー」志向で、経済サイクルの影響を受けにくい傾向があります。今後6つの新しいブランドレジデンスプロジェクトが登場し、高級物件の供給は増えますが、これらは通常グローバル投資家によって吸収されます。例えば、新しいリッツ・カールトン・リザーブ・レジデンスがアルガルヴェ南西部に計画された場合（仮定のシナリオ）、これまでアルガルヴェを検討していなかった中東やアジアの買い手を惹きつける可能性があります。2026年までにさらに多くの5つ星ブランド（ヴァイスロイ、W、シックスセンシズの噂など）が導入されることで、アルガルヴェは高級旅行と不動産の地位をより確固たるものとし、このセグメントをさらに活性化させるでしょう。
手頃な価格の住宅イニシアチブ: 一方で、2026年までにアルガルヴェでより手頃な価格の住宅を提供するための政府または民間のイニシアチブが見られるかもしれません。住宅危機は認識されており、ファロのヴァレ・ダ・アモレイラのようなプロジェクトが中価格帯の住宅を提供すれば、より多くの地元中流層が市場に参加できる可能性があります。政府のリースプログラム（民間の空き家を借り上げて手頃な価格の住宅として転貸する）は注目を集めるかもしれません。これらは低価格帯の供給をわずかに増やし、エントリーレベルの価格上昇をやや抑える可能性があります（例えば、地元住民向けに20万ユーロ未満のアパートが増えるなど）。しかし、需要の規模を考えると、このような施策でも全体的な価格上昇傾向を大きく変えることはないでしょう。

供給の見通し: 開発計画のパイプラインを見ると、2025～2028年には過去5年よりも多くの竣工が見込まれます。以下のような動きが予想されます:

ヴィラモウラの拡張の完成（ヨットマリーナの拡張は2025年に完了essential-business.pt、新しい住宅村は2027年までに完成予定）。
ファロのメガプロジェクトの進展 ― 2026年までに最初の住宅フェーズが供給され、市場に数百戸が追加される可能性があり、巨大な公園もできてファロの魅力が高まるかもしれません。
いくつかのホテルやリゾートのオープン: 例として、オンブリア・リゾートのホテル（2025年）、東アルガルヴェの新しいマリオット（アトランティック・パインズの一部、2026年頃）などがあり、これらは周辺地域の不動産価値を間接的に高めます。
インフラの改善: 地域では交通インフラのアップグレードが行われる可能性があります（長年、鉄道サービスの改善や空港鉄道連絡の話がありますが、2026年に確定はしていません）。道路の改良や新しいインターナショナルスクールのキャンパス設立もあり得るため、特定のエリアの魅力が高まるでしょう。
2026年ワールドカップ（ポルトガルでも一部開催）は、短期的な観光ブームや、ファロでのインフラ投資（トレーニンググラウンドやファンゾーンの設置など）につながるかもしれません。直接的に住宅には関係しませんが、ポジティブな雰囲気や賃貸価格の一時的な上昇に寄与する可能性があります。

経済および外部要因: 世界的にインフレが抑制され、金利が安定または低下すれば、より多くの人々が不動産をヘッジとして投資するため、不動産市場にとって好材料となります。ポルトガルの安定性（経済的にも政治的にも）は大きなセールスポイントであり、最も安全な国の一つにランクされており、過激な政治もありません。この状況が続くと仮定すれば、アルガルヴェは個人資産・金融資本の「安全な避難所」であり続けるでしょう。懸念材料としては、地元の住宅価格高騰による手の届かなさの危機です。地元住民が価格高騰で不満を募らせれば、政策介入（例えば、より厳しい家賃規制や空き家への課税など）が行われる可能性があります。すでに2024年のアルガルヴェの一部自治体の地方選挙では、住宅問題が主要な争点となりました。現時点では、対策は比較的穏やか（賃貸インセンティブ、ゴールデンビザ廃止など）ですが、今後注視が必要です。もう一つの要因は、気候変動です。アルガルヴェでは水不足や熱波がより頻繁に発生する可能性があります。例えば2028年までに水使用制限が一般的になったり、気候リスクによる沿岸物件の保険料が上昇した場合、需要がやや減少する可能性もあります。しかし、多くの購入者は長期的な視点で投資しており、適応策でこれらの問題に対処できると考えています。

予測サマリー（2026～2028年）: 予想されるのは以下の通りです:

価格: 2025～2028年の3年間で合計+15%～+25%の上昇が続くと予想されます。つまり、2025年に30万ユーロの住宅は2028年には34.5万～37.5万ユーロになる可能性があります。成長は前半（2025～26年）に大きく、2027～28年には供給増や金利再上昇でやや鈍化する見込みです。
需要: 国際的な需要の拡大。米国・英国の購入者が引き続き主要ですが、アジア系購入者（ゴールデンビザがなくても投資やライフスタイル目的で購入する人もいる）や、中東投資家（湾岸諸国による欧州資産への関心）も増加する可能性があります。国内需要は、融資条件が緩和されれば安定またはやや改善するでしょう。
賃貸市場: 長期賃貸物件の供給が逼迫したままなら、家賃は今後も上昇し続けるでしょう。年間5％以上の家賃上昇もあり得ますが、多くのAL物件が長期賃貸に転換されれば抑制される可能性もあります。リモートワーカーの増加により冬季の賃貸需要も高まり、アルガルヴェはより通年型の市場になるかもしれません。また、機関投資家の大家の参入も増える可能性があります（例：リスボンで始まっている地元向けの賃貸アパート建設ファンドが、2026年までにアルガルヴェの大都市でも始まるかもしれません）。価格と家賃が連動して上昇すれば、賃貸利回りは5～6％程度を維持する見込みです。
投資家のROI: 見通しは良好です。賃貸収入と適度な値上がり益の組み合わせで堅実なリターンが期待できます。アルガルヴェの不動産は、ライフスタイルと投資魅力の独自の組み合わせにより、多くの欧州市場を上回るパフォーマンスを示す可能性が高いです。ROIに対するリスク（景気後退や供給過剰など）は、アルガルヴェの世界的な人気と限られた土地によって緩和されています。

結論として、2025年のアルガルヴェの不動産市場は好調であり、中期的な見通し（2026～2028年）も持続可能な成長を伴う楽観的なものです。この地域は進化を続けており、サステナビリティの導入、新世代のリモートワーカーの誘致、不動産の選択肢の拡大が進んでいますが、長年その成功を支えてきた魅力の核心は保たれています。投資家や住宅購入者にとって、アルガルヴェは今後も高いリターンと羨ましい生活の質を両立する魅力的な市場であり続けるでしょう。あるレポートが要約したように、アルガルヴェは「今後も高い需要と回復力のある市場としての地位を維持する見込みです」investropa.com investropa.com、その基本的な魅力――太陽、安全、ライフスタイル――が今後も世界中の買い手を引き付け続けるでしょう。

出典:

Statistics Portugal (INE) – 住宅価格および賃貸データ portugalhomes.com portugalhomes.com
Confidencial Imobiliário（The Portugal News経由）– アルガルヴェの価格指数と成長 theportugalnews.com theportugalnews.com
IdealistaおよびEngel & Völkers – 外国人購入者の割合と地域統計 idealista.pt idealista.pt
Investrope/Market Reports – 2025年市場アップデートおよび予測 investropa.com investropa.com
Essential Business（Savills）– 開発動向と買い手のトレンドに関するインサイト essential-business.pt essential-business.pt
The Portugal News（APEMIP）– 外国人買い手の増加と住宅市場の状況 theportugalnews.com theportugalnews.com
Portugal Homes & Goldcrest/Portugal Buyer’s Agent – 賃貸利回りと地域別価格比較 portugalhomes.com portugalbuyersagent.com
政府発表 – ゴールデンビザの変更とNHR制度の最新情報 wise.com wise.com