ポルト不動産市場2025：トレンド、価格、予測 & 機会

ポルトの不動産市場は2025年も好調を維持しており、ここ数年の力強い成長を基盤としています。2024年にはポルトの住宅価格が約7〜8％上昇し、国内平均やリスボンの成長率をも上回りました theportugalnews.com theportugalnews.com。住宅、商業、高級、賃貸などすべてのセグメントで需要は堅調であり、住宅供給の不足、好調な地域経済、外国人バイヤーの関心の高まりが後押ししています。現在のポルトの平均住宅価格は1平方メートルあたり約3,300〜3,800ユーロで、リスボンに比べて約35％低く theportugalnews.com、ポルトの相対的な手ごろさとさらなる成長の余地を示しています。賃貸価格も過去最高を記録しており、2024年後半のアパートの中央値賃料は1平方メートルあたり約13ユーロ（月額）となりました globalpropertyguide.com。

今後についても、予測は依然として好調です。アナリストによると、ポルトおよびポルトガルの主要地域では、他のヨーロッパ市場が低迷する中でも2025年には約5〜6％の価格上昇が続くと見込まれています portugalpathways.io。住宅ローン金利の低下や、新しい地下鉄路線からリスボンとの高速鉄道路線まで大規模なインフラ投資によってポルトの不動産の魅力がさらに高まる見通しです。高級物件セグメントも活発で、フォス・ド・ドウロなどのウォーターフロントの一等地では1平方メートルあたり最大7,500ユーロに達しています theportugalnews.com。さらに外国人投資家や駐在員が重要な役割を果たしており、売上高ベースで約12％を占め、大きな資本が流入しています theportugalnews.com。

しかし、課題は依然として存在します。住宅供給は依然として需要に追いついておらず、より多くの建設許可が下りているにもかかわらず（2024年には3,410戸の新築住宅が承認され、ポルトガルで過去最高数となりました theportugalnews.com）。地元住民にとって手ごろな価格の住宅がますます懸念されており、政府の政策対応がとられています。例えば、不動産投資のゴールデンビザを終了し、2025年の家賃の上昇率を2.16％に上限設定 しています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。投資家は依然として楽観的ですが、新たな短期賃貸規定などの規制変更や、資金調達コストの上昇や世界的な景気後退などの潜在的なリスクに対応する必要があります。全体として、2025年のポルトの不動産市場は安定成長、高いセグメント間需要、そして前向きな展望が特徴であり、都市開発と持続的な国際的関心がこれを支えています。

（以下のセクションでは、各市場セグメントの詳細分析、現状の価格とトレンド、将来の見通し、投資機会とリスク、そして2025年のポルトの不動産市場を形成する主要な要因をご紹介します。）

市場セグメント分析

住宅用不動産市場

ポルトの住宅市場は依然として堅調です。市内の住宅価格は過去10年間にわたって着実に上昇しており、強い需要と限られた供給によって支えられています。2024年には、ポルトの住宅価格が前年比約7.8％上昇しました（Confidencial Imobiliárioの価格指数による）theportugalnews.com。この伸び率は2023年の10.7％よりやや鈍化しましたが、それでもポルトはポルトガルで最も成長の速い市場の一つとなりました。実際、ポルトの価格上昇率はリスボン（2024年は約4～5％theportugalnews.com）を上回り、市の人気の上昇を反映しています。ポルトの㎡あたり平均価格は現在約3,300ユーロ（取引ベース）で、リスボンの約5,000ユーロと比較されますtheportugalnews.com。高級住宅が集まるフォズ・ド・ドウロや歴史的中心地区などのエリアでは、㎡あたり最大7,500ユーロに達することもありますtheportugalnews.comが、2025年5月時点で市全体の中央値は約3,768ユーロ/㎡ですglobalpropertyguide.com。

取引活動は好調を維持しています。ポルトでは2024年に約6,800件の住宅売買があり、前年から19％増加しましたtheportugalnews.com。これは地元住民と新規転入者の双方による購買需要だけでなく、流動性の高まりも示しています。取引件数の増加は、1年の一部で借入コストが高くなっていたにもかかわらず起きており、多くの買い手が自己資本に富むか、外国人（現地の金利にあまり左右されない）であることを示唆しています。2024年末には、金利のピークとともに価格上昇の鈍化の兆しが見られましたが、特に質の高い物件への需要は「根本的に強い」ままでしたportugalproperty.com。実際、中心部や交通アクセスの良い郊外での高級マンションやリノベーション物件は、居住用・投資用の双方を求める買い手から今も活発に入札されています。

供給面では、近年新築住宅の供給が制限されていることが需給バランスの不均衡を悪化させています。ポルトはポルトガル全体と同様に、長年の建設不足による住宅在庫不足に悩まされています。現在は建設活動が活発化し、2024年には3,410戸の新規住宅建設許可（国内で最大規模の新築住宅投資）が行われていますが theportugalnews.com、これらのプロジェクトが市場に出るまでには時間がかかります。その間、デベロッパーは高級セグメントに重点を置いており、歴史的建造物の改修や高級マンションの建設が中心で、手ごろな価格の住宅不足の解消にはあまり役立っていません。このダイナミクスによって価格上昇の圧力が続いています。JLLの専門家によると、供給不足と非常に高い需要により、特に高級セグメントで「過熱」した市場が生まれていると述べられています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。供給の大幅な増加も需要の急減も当面見込まれておらず、価格を支える基盤は依然として強い状況です globalpropertyguide.com。

地元需要 vs. 外国人需要： ポルトの市場は国内購入者と国際投資家の両方に支えられている点も重要です。多くのポルトガル世帯は、堅調な経済成長や初回購入者向けの政府インセンティブ（若年購入者向けIMT税免除や政府保証付き住宅ローン idealista.pt など）により活発です。同時に、外国人購入者（駐在員、投資家、ディアスポラなど）の存在感も年々高まっています。これは他の西ヨーロッパ都市に比べてポルトの価格が安価であり、かつ生活の質が高いためです。（外国人購入者の動向は後述しますが、2024年のポルトガル全体の不動産売上高の約12%は外国人によるものであり theportugalnews.com theportugalnews.com、ポルトのような人気エリアの高級物件ではその比率がさらに高くなります。）このような多様な購入者層のおかげで、住宅需要は金利上昇下でも底堅さを保っています。これは多くの外国人購入が現金決済やライフスタイル目的によるものだからです。

全体的に見ると、2025年のポルトの住宅セクターは：堅調な価格上昇、迅速な販売回転、そして供給の制約によって特徴付けられます。政府および地方当局は手頃な価格の課題を認識していますが、市場ではいまだ価格修正は見られていません。むしろ、過去数年の二桁の急騰の後、より持続可能な成長率へと安定化しました portugalproperty.com portugalproperty.com。大きな経済ショックがない限り、住宅部門は、「緩やかだが前向きな」価格の軌道を維持し続けると予想されています。その根拠は堅実な需要のファンダメンタルズに支えられています portugalproperty.com。

商業用不動産市場

ポルトの商業用不動産セクターはルネッサンスを経験しています。オフィス、小売、ホテル、工業用不動産のすべてで、強い投資家の関心と記録的な活動が見られます。2023年には、グレーター・ポルトが約2億2600万ユーロの商業用不動産取引を記録し、ポルトガルの投資額におけるシェアが拡大しました cushmanwakefield.com。2024年末には、ポルトの投資額は過去10年の最高水準に達し、国内全体の商業用不動産投資の約19%を占める勢いでした（リスボンの圧倒的存在感を考えると、これは大きなシェアです） investporto.pt。この上昇は、ビジネス拠点としてのポルトへの信頼の高まりや、不動産投資先としての魅力の高まりを反映しています。

オフィスマーケット： ポルトのオフィス部門は顕著な回復力と成長を示しています。多国籍企業やコーポレートは、優秀な労働力と低コストを求めてポルトに進出しています。オフィススペースの需要は急増しており、例えば、リスボンのオフィス稼働率は2024年に71％も急増しました portugalbuyersagent.com。ポルトの伸び率はこれほど高くなかったものの、非常に強い需要が見られました。ボアヴィスタやマトジーニョスなどのエリアで新しいオフィス開発が進んでおりテナントを引きつけていますが、質の高い供給は依然として不足しています。プライムオフィスの空室率は低く、賃料の上昇圧力がかかっています。（リスボンではプライムオフィスの家賃が月額30ユーロ/m²に迫っています portugalbuyersagent.com。ポルトのプライムオフィス賃料はそれより安いですが、上昇傾向です。）近代的なオフィスの供給が不足しているため、ポルトの新しい高品質オフィスプロジェクトはすぐに満室となる傾向があり、オーナーは過去最高の賃料を達成しているケースもあります。2025年の見通しも強気であり、オフィス部門では賃料の上昇が続く可能性が高いと予測されています。企業によるスペース需要が高まり、新規供給が徐々に増えることでさらなる成長が見込まれています portugalbuyersagent.com。
小売業とホスピタリティ: ポルトの小売不動産は好調です。これは消費者の支出増加と過去最高の観光客数によって後押しされています。2024年はポルトガルにおける小売取引の記録的な年となり、ポルトもこの流れの恩恵を受けました portugalbuyersagent.com。ポルト市中心部では、ハイストリートの小売賃料が2024年初頭に過去最高額に達しました cushmanwakefield.com。Rua de Santa Catarina のような一等地の小売通りにはほぼ空きがなく、国際ブランドも拡大しています。都市圏のショッピングセンターでも賃料の上昇と高い稼働率が見られ、Cushman & Wakefield は2024年初頭にポルトのショッピングセンターで記録的な賃料を記録したと報告しています cushmanwakefield.com。ホスピタリティ部門では、ポルトのホテル業界が急成長しています。市の観光者数は新記録を達成し（2024年の空港乗客到着者数は約4%増加し、リスボンの成長を上回りました portugalbuyersagent.com）、かつてないほど多くの観光客が訪れています。これにより、ホテル開発や買収の波が起こっています。2025年はホテル業界にとって「記録的な年」になると予想され、投資家の関心も高く、観光需要も上昇し続けています portugalbuyersagent.com。高級やブティックホテルを含む新規ホテルプロジェクトが、都市の人気を活かすために計画されています。
産業＆ロジスティクス： ポルトは北ポルトガルの経済拠点であり、戦略的な立地（レイソン港への近接やスペインへの連絡）によって産業・物流系の不動産分野が強化されています。2024年にはポルトガル全体で産業用不動産の成約が過去最高を記録しており、ポルトはこの傾向に大きく貢献しました portugalbuyersagent.com。eコマースの成長やサプライチェーンのニアショア化により、倉庫・物流スペースの需要が非常に高まっています。一等地のロジスティクス施設の賃料は上昇しており、新規供給が進んでも空室率は欧州平均を下回る水準です portugalbuyersagent.com。ポルト周辺の主要な物流パーク（マイア、アズレム等）も拡張中です。産業用不動産の展望は明るく、空室率の低位維持と賃料上昇が今後も予測され、ポルトはイベリア半島北西部のロジスティクス拠点としての地位を固めています。さらに、データセンターやハイテク産業施設といった分野も、ポルトのテック業界の成長（複数のテクノロジー企業のオフィスやR&Dセンターが進出）を受けて新たに台頭しています。

全体として、ポルトの商業用不動産は2025年に成長が期待されています。堅調な経済と投資家の楽観的な見通しがこれを支えています。小売およびホテル物件が来年最も多くの投資を呼び込むと見られています（小売は歴史的にも投資の大部分を占めてきた分野であり、観光需要の高まりがホテル部門を後押し） portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com。一方、オフィスおよび産業分野でも賃料上昇と開発活動の継続が見込まれますが、これは資金調達環境が好調であることが前提です portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com。ポルトの商業市場の主な課題は、最新施設の供給を十分に確保することですが、2025年以降、このギャップを埋めるべく新規プロジェクトが計画されています。

高級不動産セグメント

ポルトの高級不動産セグメントは好調であり、裕福な国際的バイヤーと、都市が国際的な都市としてますます注目されていることに支えられています。伝統的にリスボンやアルガルヴェが高級物件で注目を集めてきましたが、ポルトもますます高額所得のバイヤーのレーダーに入っています。ナイト・フランクのグローバルプライム・インターナショナル・レジデンシャル・インデックスによれば、ポルト（およびアルガルヴェ）は近年、高級不動産の価格成長で世界トップ市場の一つにランクインしています theportugalnews.com benoitproperties.com。2024年には、ポルトの主要エリアでの高級住宅価格は平均して5%以上上昇しており、上位層の強い需要を反映しています（これは2024年に世界の高級不動産市場で平均約3.6%上昇した世界的な高級トレンドと一致しています）knightfrank.com。

フォス・ド・ドウロ、ネヴォジルデ、歴史あるリベイラ地区の一部のような高級住宅街が、ポルトの高級セグメントを象徴しています。これらのエリアはウォーターフロントの眺望、歴史的な魅力、またはステータスを提供し、最も高い価格を誇ります。前述のとおり、ポルトの主要不動産価格は1平方メートルあたり約7,500ユーロに達していますtheportugalnews.com。これは都市内の高品質なリノベーション済みアパートや高級ヴィラの上限価格です。比較として、リスボンの最高値は約10,000€/m² theportugalnews.comに達しているため、ポルトはまだ高級物件購入者にとって相対的な価値を提供しています。この「バリューギャップ」により、他の西ヨーロッパ都市やリスボンよりも遥かに安価でプレミアム物件を手にできると考える外国人投資家を惹きつけています。

ポルトのラグジュアリー市場の強さを示す明確なサイン：Foz do Douroでの記録的な取引。2024年初頭、Fozのアパートメント取引価格は新たな最高値を記録し、一部の賃貸物件では月額1㎡あたり約16.9ユーロという、リスボンの最も高価なエリアと同水準に達したと報告されています cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com。Fozではペントハウスや大規模な川沿いのフラットの販売でも、市内の価格記録が更新されています。国際的な買い手（米国、英国、フランス、ブラジルなどの市場出身者）がこうしたハイエンド取引の多くを牽引しており、多くはセカンダリー住宅、リタイアメント、またはゴールデンビザ（同プログラムの不動産オプション終了まで）を目的に購入しています。ラグジュアリー市場は、裕福なポルトガル人の帰国者や故郷への投資家の需要にも支えられています。

ポルトのラグジュアリーセグメントは近年、新たな高級開発やリノベーションが相次いでいます。例えば、歴史的な宮殿や倉庫が高級コンドミニアムやブティックレジデンスに転換されています。また、ドウロ渓谷（ポルトから数時間）のワインカントリーエステートや、ヴィラ・ノヴァ・デ・ガイアの海岸沿い邸宅への関心も高まっています。これらはしばしばグレーター・ポルトの高級市場に含まれ、都市へのアクセスとゆとりあるライフスタイルを求める層に支持されています。ウェルスマネージャーによると、富裕層の買い手は依然としてポルトの古き良き欧州の優雅さと現代的なアメニティ、さらにポルトガルの安全性や気候に惹かれているとのことです theportugalnews.com theportugalnews.com。文化、食、そして本物らしさを感じられるライフスタイル要素が、よりリゾート的な市場とポルトを差別化する大きなセールスポイントとなっています。

要約すると、ポルトの高級不動産の見通しは依然として好調です。このセグメントは「活発なまま」であり、価格の安定した上昇が予想されています portugalproperty.com。2023年に施行された不動産向けゴールデンビザの廃止によって一つのインセンティブはなくなりましたが、ポルトの高級物件購入者の多くはライフスタイルや長期投資を動機としており、これらは引き続き存在しています。ポルトの国際的な魅力が高まり、本当に優良な物件の供給が限られている限り、高級市場は価格の上昇と高い需要が続くと考えられます。ただし、投資家は慎重であるべきです—現在の最上位購買層は高級住宅において品質、持続可能性、そして独自性を重視しているため、これらの基準を満たす物件が最も優れたパフォーマンスを示すでしょう portugalproperty.com。

賃貸市場

ポルトの賃貸市場は逼迫しており、家賃の大幅な上昇を目の当たりにしています。住宅購入価格が高騰し、多くの若手専門職や学生、外国人駐在員が賃貸を選好するため、ポルトの賃貸需要は供給を上回っています。これにより、特に市中心部や大学地区で、近年急激な家賃上昇が発生しています。

2024年末時点で、ポルトの新規賃貸契約の中央値家賃は月額平方メートルあたり約13.04ユーロでした globalpropertyguide.com。標準的な100m²のアパートであれば、およそ月1,300ユーロとなります。この中央値は2024年第4四半期に記録されたもので、前年よりも6.3%高くなりました globalpropertyguide.com。ポルトは現在、リスボン（中央値16.04€/m²）に次いでポルトガルで2番目に高額な賃貸市場となっています globalpropertyguide.com。これらの数値は民間市場データとも一致しており、Idealistaの賃貸指数では、2025年中頃のポルトの募集家賃は約17.8€/m²となっていますが、この数字は高級物件の掲載による上振れ傾向があります globalpropertyguide.com。

家賃が上昇しているだけでなく、史上最高値を記録しています。ダウンタウンやFoz（フォス）などの主要エリアでは、質の高いアパートの実現可能な家賃が過去最高水準に達しています（前述の通り、Fozではアパートの家賃が1平米あたり16～17ユーロ以上、リスボンの水準と並んでいます）cushmanwakefield.com globalpropertyguide.com。この家賃の高騰は、持続的な需給バランスの崩れが直接の原因です。本来購入したかった人が（価格の問題や住宅ローンの制約で）賃貸に流れているほか、外国人駐在員やデジタルノマドの流入により新たな需要層が加わりました。さらに、学生（国内外問わず – ポルトの大学は多くの外国人学生を惹きつけています）も賃貸住宅を競い合い、毎年9月の市場に特にプレッシャーをかけています。

ポルトの賃貸利回りは家主にとってかなり魅力的です。2025年5月時点で、ポルトガルのアパートの表面利回りの平均は約4.6%でした globalpropertyguide.com。ポルトの利回りはリスボンよりやや高く（リスボンでは2024年後半時点でアパートの利回りは約3.8%でした）globalpropertyguide.com、これはポルトの物件価格が低い一方で家賃がまだ比較的高いためです。大ポルト地域では、郊外や多世帯向け物件で利回り5％超のケースもあり、投資家の関心を集めています ― 小規模（例：長期賃貸用に購入）にも機関（ビルド・トゥ・レントプロジェクト）にも当てはまります。例えば、リスボン南部のセトゥーバルは5.08%と最も高い利回りの一つでしたが、ポルト市内の賃貸投資も欧州圏内の多くの都市と比較して依然として魅力的です globalpropertyguide.com。

ポルトガル政府は賃貸市場に影響を与える政策を実施しています。インフレが高い中で既存の賃貸契約のテナントを保護するため、政府は2023年とさらに2024/2025年の家賃引き上げに上限を設けました。2025年には、既存テナントの家賃値上げは公式に2.16％までに制限されました globalpropertyguide.com。ただし、この上限は新規契約には適用されないため、新しい賃貸契約では市場の値上がり分がそのまま反映されます。「家賃上限」政策は長期入居者の家賃インフレをある程度抑えていますが、新規入居者（または引越しをする人）は市場相場の上昇分の影響を直接受けることになります。

興味深いことに、数年間の供給縮小を経て、賃貸住宅の供給が改善しつつある兆しがあります。Idealistaによると、2025年第1四半期のポルトガルにおける賃貸物件の掲載数は前年比49%増加しました globalpropertyguide.com。ポルトでも掲載物件が増加しています。これは、一部の所有者が高い家賃を利用して賃貸に出すことを決めたため、または新しい規制のもと短期賃貸オーナーが長期賃貸に切り替えているためかもしれません。実際、ポルトガルの短期賃貸（Alojamento Local）を抑制するための最近の施策により、一部の住宅が長期賃貸市場に戻ってきている可能性があります（これは政策変更のセクションで詳述）。金利が安定または低下しているため、購入もより魅力的になり、賃貸需要の一部が購入者に転換することで賃貸市場への圧力がいくらか緩和される可能性があります globalpropertyguide.com。とはいえ、その効果は限定的であり、専門家は今後数年もポルトの家賃が上昇し続けると予想していますが、過去の二桁の急騰ほどではないかもしれません globalpropertyguide.com。Savillsによると、「リスボンとポルトの賃貸市場は今後も価格上昇圧力が続く見込みであり、需要が高止まりし供給が制約されている限り、家賃は上昇し続けるだろう」と述べています globalpropertyguide.com。

まとめると、2025年のポルトの賃貸市場は、過去最高の家賃、高い需要、そして低い空室率という特徴があります。家主にとっては堅実な利益をもたらしますが、借り手にとっては依然として厳しい状況です。市は（Build-to-Rentや税制優遇などの）施策を通じて賃貸住宅の供給促進を試みていますが、これには時間がかかります。現時点では、借り手はとくにポルト中心部で、毎年の家賃上昇や競争を見越して予算を組むべきであり、投資家にとっては、規制強化が予想されるものの賃貸部門は有望な機会となり得ます。もし家賃負担がさらに悪化すれば、規制介入も強まるかもしれません。

（下記の表は、ポルト、リスボン、全国平均の最新の平均価格・家賃を比較し、ギャップや成長率を示しています。）

市場	中央値売却価格 (€/m²)	前年比価格変化	中央値家賃 (€/m²/月)	前年比家賃変化
ポルト	€3,768（2025年5月）globalpropertyguide.com	+5.8%globalpropertyguide.com	€13.04（2024年第4四半期）globalpropertyguide.com	+6.3%globalpropertyguide.com
リスボン	€5,720（2025年5月）globalpropertyguide.com	+1.8%globalpropertyguide.com	€16.04（2024年第4四半期）globalpropertyguide.com	+3.4%globalpropertyguide.com
ポルトガル（平均）	€2,851（2025年5月）globalpropertyguide.com	+7.4%globalpropertyguide.com	€8.43（2024年第4四半期）globalpropertyguide.com	+9.3%globalpropertyguide.com

表：ポルトとリスボンの不動産価格および家賃の比較。ポルトの不動産価値はリスボンより低いものの、特に過去1年でより速いペースで上昇しています。ポルトの家賃はポルトガルで2番目に高く、強い需要を反映しています。

現在の不動産価格と最近の傾向

ポルトの不動産価格は2025年に過去最高を記録しました。これは、過去10年間の力強い成長の結果です。2015年から2023年にかけて、ポルトガルの主要都市全体で価格が2倍以上になった後、globalpropertyguide.com、価格が下落する兆しはほとんど見られていません。ポルトでは、2025年5月時点で住宅物件の平均売出価格は平方メートルあたり約3,768ユーロとなっています。globalpropertyguide.com これは、前年比で約5.8％の上昇を示しています。globalpropertyguide.com ちなみにリスボンの売出価格は約5,720€/m²（前年比1.8％の緩やかな上昇）、全国中央値は2,851€/m²（前年比7.4％上昇）です。globalpropertyguide.com データからわかるように、ポルトは価格上昇のリーダー的存在となっており、パンデミック後の急上昇から増加率は落ち着いたものの、依然として高い成長を見せています。2024年末の分析によると、ポルトは年間住宅価格上昇率で世界トップ10都市にランクインし、8位（上昇率8.6％）となり、リスボンの4.7％を上回って勢いを見せています。theportugalnews.com theportugalnews.com。

いくつかのトレンドが現在の価格動向を特徴づけています：

2022–23年との比較での緩やかな上昇： 2024年の価格上昇は堅調でしたが、前年までと比べると一段落しました。市場は、2018～2022年に見られた二桁成長から、より持続可能なリズムへと安定しています。アナリストたちは2024年を「緩やかさと回復力の年」と評しており、価格は依然上昇したものの、ペースは遅くなり、投機的な過熱ではなかったことを示しています。portugalproperty.com portugalproperty.com この落ち着きは、2023年から2024年初頭にかけての住宅ローン金利の上昇による一部需要の冷え込みや、購入余力の限界が試されたことが要因です。しかし、回復力も明らかです。経済的な向かい風にもかかわらず、価格は下落せず、単に上昇ペースが鈍化しただけであり、需要の強さを示しています。
需給の不均衡：価格が高止まりしている根本的な理由は、ポルトでは住宅供給をはるかに上回る需要があるためです。新築の供給が長年遅れており（官僚的な障壁や高い建設コストのため）、特に中心部では限られた物件に買い手が殺到している状況ですglobalpropertyguide.com。この構造的な不足により、たとえ需要がわずかに落ち着いても、希少性で価格は下支えされています。実際、2024年後半時点でも「より均衡の取れた新たな市場サイクルの兆しはない」とされ、供給が追いつかず需要が高止まりしているため、価格上昇圧力は続いていますglobalpropertyguide.com。
高級市場の牽引：最近の平均価格は高級物件の取引シェア拡大によって影響を受けています。ポルトの開発は高級セグメントに偏っており、海外資本も主に一等地の不動産をターゲットにしています。これにより高額エリア（フォズ、リベイラ等）の成長が著しく、全体の平均価格を押し上げています。逆に、より手ごろなセグメントは新規供給が極めて少ないため、成長が鈍化しています。
地区ごとの価格差：ポルト市内でも地区によって価格トレンドが異なります。中心部や西部の教区（例：アルドアル／フォズ／ネヴォジルデ、ミラガイア、ロルデロ・ド・オウロ）は、最も価格が高く成長も続いています。郊外や近隣の都市圏自治体（ガイア、マトジニョス、マイア等）でも2024年に価格上昇が見られ、場合によってはパーセンテージで中心部を上回るケースもありました。2024年には、近隣都市のエスピーニョ（＋8.6％）、ポボア・ディ・ヴァルジン（＋12.0％）、ヴィラ・ド・コンデ（＋16.9％）が、ポルト本体の成長率を上回ったとされていますtheportugalnews.com。これは需要がポルト大都市圏に波及していることを示しています。それでもなお、ポルト市自体は北部で最も高価であり、全国ではリスボンに次いで２番目です。
手ごろさへの懸念：現在ポルトの平均住宅価格は約€3,300/m²、絶対額で€300,000を超える物件も多いことから、地元住民の手ごろさが大きな問題となっています。収入の伸びは住宅価格の上昇に追いついていません。全国の不動産協会（APEMIP）は、住宅価格が家族の収入水準から大きく乖離していると指摘しており、10％値下がりしても依然として広く手が届く水準にはならないとしています theportugalnews.com。実際、ポルトガルの世帯の約73％は住宅を所有しており（多くはローン返済済み） theportugalnews.com、一方で若い世代や新たな住民は高い参入障壁に直面しています。このような状況が政治的な圧力や政策介入（後述）を促しています。また、現状の価格で物件を購入できる地元買い手の層が限られている ため、今後も価格上昇を支えるには外部需要（外国人居住者や投資家）への依存が大きくなります。

さらに注目される現在のトレンドは、2024年後半から2025年にかけた住宅価格上昇ペースの若干の鈍化です。これは値下がりではなく、成長率の頭打ちを示します。Idealistaの価格指数によると、国内では2025年4月と5月の年間住宅価格上昇率がいずれも7.4％で横ばいとなり、成長が頭打ちであることを示唆しています idealista.pt。ポルトにおいても2025年5月の前年比上昇率は約5.9％で、前月とほぼ同水準でした idealista.pt。このことは、市場がさらに加熱するのではなく、高止まりしていることを示しています。Morningstarのアナリストは「2025年も不動産価格の持続的な成長が見込まれるが、そのペースは2024年より緩やかになる」と予想しています globalpropertyguide.com。つまり、依然として価格は上昇しているものの、金利が2010年代の超低水準より高止まりすれば、最も急激な上昇局面は過ぎたと考えられます。

まとめると、ポルトの現在の価格は過去最高水準にあり、最近の動向では力強いが緩やかになりつつある成長が見られます。この都市は、他の人気地域と並んでポルトガルで最も価格上昇が著しい都市です。市場の基本要因―強い需要（国内外共に）、限られた供給、高い建設コスト―が引き続き価格を支えています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。2025年に市場参入を検討する買い手は、歴史的に高い価格水準を覚悟する必要がありますが、数年前の熱狂ぶりと比べると上昇ペースが緩やかになっている点は安心材料です。在庫の少なさから、売り手にとっては有利な状況が続いています。2025年から26年にかけて新たな住宅供給や政府の施策がこのバランスを大きく動かすのかに注目が集まりますが、現状ではポルトの不動産価値は上昇基調を維持しています。

今後の価格予測と需要見通し

今後を見据えると、2025年から2027年にかけてのポルトの不動産市場の展望は慎重ながらも楽観的です。複数の予測や専門家の見立てによれば、ポルトはポルトガルの他の主要都市と同様、近い将来も価格上昇が続くとみられていますが、そのペースは最近の過去よりも穏やかで持続可能な水準になりそうです。需要は引き続き強いというコンセンサスが広くあり、地元の市場要因と国際的な関心の双方から支えられる一方、供給不足の継続により価格への上昇圧力が続く見込みです。

価格予測：高級不動産調査会社Property Market-Indexによる最新レポートでは、2025年にポルトガルの不動産市場は約5.8%成長すると予測され、「リスボン、アルガルヴェ、ポルトなどの主要地域が牽引します。」 portugalpathways.io portugalpathways.io。これは、ポルトの価格上昇が年間で中程度のシングルディジット（5%前後）になることを意味し、他国の住宅価格が横ばいまたは下落すると予想されている中で健全な伸びだと言えます。（特に、同レポートではEU全体の不動産市場は2025年に2.5%縮小すると予測されており、ポルトガルはプラス成長の例外となっています）同様に、現地ポルトガルの不動産会社や銀行も2025年も価格上昇が続くと見込むものの、2022〜24年よりは緩やかになると予想しています。例えばERA Portugalは好調な実績を伝え、今後も市場は「全体的な経済状況にもかかわらず、活動を維持する」と述べています。portugalproperty.com

2026～2027年までに、金利が緩和され、供給が増加すれば、成長率はいっそう穏やかになる可能性がありますが、現時点では大きな価格調整は予想されていません。外部からのショックがない限り、ポルトの住宅価格は構造的な住宅不足を背景に上昇傾向を維持する見通しです。一部のアナリストは「ソフトランディング」シナリオの可能性を指摘しています。すなわち、市場が均衡することで価格上昇率が賃金上昇率（例えば年3～5％）に近づいていくというものです。国際機関もポルトガルに強気であることも付け加える価値があります。IMFやEUはポルトガルの経済的回復力を強調しており、住宅やインフラへの継続的な投資が不動産需要を支えうるとしています。

需要見通し： ポルトの不動産需要は、いくつかの理由から堅調に推移するものと考えられます。

金利の緩和：金融引き締めの時期を経て、金利がピークアウトし、2024年後半から2025年にかけて徐々に低下していく兆しが見えています。欧州中央銀行は2025年6月に主要金利を25ベーシスポイント引き下げ、インフレが抑制されつつあります globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。市場の予想では、今後も緩やかな金利引き下げが続くと見られています。2025～26年の住宅ローン金利低下は地元購入層の購買力を高め、需要を刺激しうるでしょう portugalproperty.com portugalproperty.com。高い借り入れコストのために購入を見合わせていた多くの若い家族も、市場に戻ってくる可能性があります。Euribor（指標）金利が2023年の約4％から2％前後まで下がれば、住宅ローン市場に大きな弾みとなるでしょう portugalproperty.com。特に2025年後半以降、インフレが落ち着いたままであれば、これは需要への大きな上昇要因となります。
人口統計 & 都市化: ポルトの都市圏人口は、国内の移住（地方都市から仕事を求めて移動する人々）と国際的な流入の両方によって増加しています。都市がテックやサービスの拠点として台頭しているため、専門職の人々が安定的に流入し、住居を必要としています。ポルトガルの平均世帯人数は減少傾向にあり（1981年の3.3人から2021年には2.5人に減少）theportugalnews.com、一人当たりの住宅需要が高まっています。さらに、2011年から2021年の10年間で外国人居住者の人口は37%増加しtheportugalnews.com、その後もさらに増加しています。住民（地元民・外国人問わず）が増えることで、住宅需要も拡大します。また、ライフスタイルのトレンドとして、世帯人数の小型化や単身のプロフェッショナルが都市部でアパートを借りたり購入したりする傾向が見られ、住戸への需要がさらに増加しています。
国際的／海外駐在員の関心： 外国人バイヤーは今後もポルトの大きな需要の原動力となります。 ゴールデンビザの不動産ルートが閉鎖されたにもかかわらず、ポルトガルは依然として海外駐在員、退職者、リモートワーカーにとって非常に魅力的な国です。安全で晴れやか、手ごろな価格の目的地としての評判と、不動産購入のしやすさが、海外からの人々を引き付け続けています。2023年時点で、外国人がポルトガルの人口の約12％を占めており、過去5年間でアメリカ人駐在者の数は340％以上増加し、約21,000人に達しました。theportugalnews.com。ポルトは、その文化やリスボンよりも低い生活費により、これらの新規移住者にとって人気の高い都市です。不動産会社は、2025年にも北米、北欧、ブラジル、その他からの強い関心が続いていると報告しています。portugalproperty.com。主な流入元は、アメリカとカナダ（ポルトではアメリカ人移住者が大きく増加）、イギリス（Brexit後のEU拠点を求めるイギリス人）、フランス、ドイツ、オランダ、そして文化／言語的つながりのあるブラジルです。portugalproperty.com この国際的な需要は、今後も堅調、またはさらに増加すると見込まれています。他国での地政学的・経済的な不確実性がポルトガルを資産の「安全な避難所」としているからです。theportugalnews.com theportugalnews.com。実際、裕福な外国人が市場をヨーロッパ平均以上に押し上げる主要要因として挙げられています。portugalpathways.io。ビザに関する優遇措置がなくても、彼らはライフスタイルを求め、資産の分散としてポルトガル不動産に投資しています。
投資家および機関投資家の需要: 不動産投資ファンドや開発業者はポルトにますます注目しています。投資見通し（CBREなどによると）は楽観的で、2025年のポルトガルの不動産総投資額は25億ユーロに達し（前年同期比約8%増） portugalbuyersagent.com、そのうちの健全な割合をポルトが占めると予測されています。ビルド・トゥ・レント（賃貸専用住宅）、学生向け住宅、コリビング、シニア向け住宅などの分野は、ポルトでは比較的新しい市場として注目を集めています。利回りが魅力的で経済が成長し続ける限り、機関投資家は物件の取得や新規プロジェクトの建設を通じて需要に貢献するでしょう。

これらの要因を考慮すると、ポルトの需要見通しは堅調です。ただし1点注意が必要なのは、外国需要への過度な依存について懸念があることです。もし外国資本が引き揚げれば、地元のファンダメンタルズだけでは高い価格成長を永続的に維持できない可能性があります。アナリストの中には、一部の優良セグメントでは「現地所得とのファンダメンタルズから乖離し、外部需要によって大きく牽引されている」と、バリュエーションの高さを警告する声もあります。portugalproperty.com 例えば、世界的な投資家のセンチメントが変化したり、旅行者の動向が変わった場合、ポルトの高級不動産需要が減少する可能性があります。しかし、現時点でそのような兆候は明確にはなく、買い手の出身地の多様化がリスクを和らげています。

全体的に、ほとんどの指標が「今後数年、ポルトの不動産市場は緩やかなペースながら成長する」と示しています。 「前向きな見通しを背景とした安定した成長」というフレーズが、この分野のコンセンサスをよく表しています。globalpropertyguide.com 住宅不足が価格の下落を防ぎ、経済状況の改善（ポルトガルのGDPは穏やかな成長が予測されています）と住宅政策による支援が市場を下支えします。欧州委員会が最近発表したポルト～リスボン間の高速鉄道への8億1300万ユーロの補助金やその他の投資も地域の成長期待を高めています。expresso.pt 金利変動、地政学的リスク、景気後退といったリスクは、今後の成長見通しを抑制する主な下振れ要因となるでしょう。

要約すると、今後数年間のポルトの不動産市場は、引き続き上昇傾向が続くと予想されています。年間で中一桁台の価格上昇と、根強い高い需要が見込まれます。市場は2010年代後半の熱狂的な成長から、より正常化された（それでも非常に健全な）成長段階へ移行しています。投資家や住宅購入者は依然としてポルトの将来性に強気であり、同市の国際的な知名度の上昇は、欧州全体の景気減速にも耐えられることを示唆しています。予期せぬショックがない限り、ポルトは多くの類似市場を上回り、2025年以降もイベリアを代表する不動産市場の成功例であり続けるでしょう portugalpathways.io portugalpathways.io。

不動産投資の機会とリスク

ポルトは不動産投資にとって魅力的な環境を提供しています。キャピタルゲインや賃貸利回り、ポートフォリオの分散など、さまざまな投資機会が存在する一方で、投資家が注意すべきリスクや課題もあります。ポルトガル第2の都市であり、地域のダイナミックな中心都市であるポルトは、近年国内外の投資家からますます注目を集めています。以下では、2025年のポルト市場における主な機会とリスクについて概説します。

機会

高い成長ポテンシャル（比較的手頃な価格）: ポルトの不動産価格は地域的には過去最高レベルにありますが、リスボンやその他西欧都市に比べて依然として大幅に低いため、成長余地があると考えられます。平均価格（約3,500ユーロ/m²）はパリやロンドンと比べて非常に低く、リスボンと比べても約35〜40%安い水準です theportugalnews.com。この「キャッチアップ」ポテンシャルにより、投資家は市場の成熟化とともに更なる値上がり益を享受できる可能性があります。近年の年間8%以上という力強い価格上昇や、今後の予測（来年は5%以上 portugalpathways.io）は、キャピタルゲインの可能性を裏付けています。
堅実な賃貸利回りと収入：多くのヨーロッパの首都で低い賃貸利回りが一般的であるのに対し、ポルトは魅力的な賃貸利回りを提供しています。アパートの総利回りは通常4～5％であり、特定の学生向け住宅や郊外の区分ではそれ以上となることもあります globalpropertyguide.com。家賃が上昇し、観光客の賃貸需要が高いため、バイ・トゥ・レット投資は有利となり得ます。また、観光地での短期賃貸（Airbnbスタイル）も選択肢の一つです。新たな規制が導入されたものの、ポルトのバケーションレンタルは年間を通じた観光需要とデジタルノマドコミュニティの成長により、依然として高い収益を生み出しています。
多様なセグメントの投資機会: ポルトの市場は伝統的な住宅ユニットだけではありません。投資家は成長が期待されるニッチな分野を探ることができます。
- *学生向け住宅: ポルトは多くの国際学生が在籍する一大大学都市です。専用の学生用宿泊施設（PBSA）は供給が不足しており、物件の開発や学生寮への改修は成長分野です。近年、海外学生の増加（約16％増）により需要が高まっています investporto.pt investporto.pt。
- 観光・ホスピタリティ: アパートの購入に限らず、投資家はホテル、ゲストハウス、サービスアパートメントへの参入機会もあります。ポルトの観光産業は好調で、訪問者数は過去最高、ポルトガル全体でも2025年に観光業が9％増と見込まれています portugalbuyersagent.com。そのためホスピタリティ分野の資産は高い収益を期待できます。
- 商業用・オフィス: ポルトには多くの企業が進出しており、現代的なオフィススペースは非常に高い需要を誇ります。先進的な投資家は、特にグリーンかつハイテクなオフィスの開発に注目しており、これはポルトにテック系やサービス拠点を設立する多国籍企業の需要に応えるためです portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com。同市は「ポルトガルのシリコンバレー」とも呼ばれるテックハブとして急成長しているため、今後オフィスの賃料や価値が上昇する可能性があります。
- 産業 & 物流: ニアショアリングの流れにより、ポルト周辺の物流倉庫（港や空港に近い）が需要があります portugalbuyersagent.com。工業用地や設備への投資は、記録的なテイクアップと低い空室率の恩恵を受けることができます。
都市再生プロジェクト: ポルトには多くの都市再生イニシアティブがあり、投資の観点から魅力があります。市は歴史的中心地（ユネスコ遺産）の再生を積極的に奨励しており、古い建物を新しい住宅や商業利用のために改修する投資家はインセンティブや高いエンドユーザー需要を享受できます。さらに、ポルト東地区（例：カンパニャ）で進行中の開発—マタドウロ（元屠殺場で、文化・ビジネスセンターに変貌中）のようなプロジェクトを含め—によって、これらの地域は発展し、早期投資家は将来的な値上がりの恩恵を受けるチャンスがあります investporto.pt investporto.pt。ポルトの「都市再生をリードする都市」推進の一員となり、都市の質や手頃な住宅供給促進への投資は、経済的な利益とESGベネフィットの両方をもたらします investporto.pt。
安定した経済・政治環境: ポルトガルは、物件権利やビジネスに関して安定した低リスクの環境とみなされています（新興市場の一部と比較して特に）。ポルトは特に、投資を歓迎するプロビジネスな地方自治体（InvestPortoなど）があります。税制上の優遇（NHRを特定の外国収入向けに置き換える新しい「IFICI」制度、比較的低い固定資産税など）や、市民権ルート（ゴールデンビザの不動産投資は終了したものの、他の投資を通じたポルトガル居住権取得は可能）もあり、投資家にフレンドリーです。同国の安定したユーロ圏経済とインフラ整備の進展（詳細は次のセクション）も、リスクを軽減し長期的な展望を向上させます。
出口戦略と流動性: ポルト市場は以前より流動性が高まり、投資家がより簡単に退出できるようになりました。ポルトの国際的な認知度の高まりにより、幅広い再販購入層（地元住民、外国人、ファンドなど）が存在します。また、開発戦略をとる場合は、エンドユーザー需要が強いため、オフプランや完成時に分譲物件を売却するのも十分可能です（多くの新築分譲で完売事例あり）。賃貸需要も強く、資産価値上昇後の売却を見据えた保有運用も可能です。

リスク

金利と資金調達リスク： 金利は徐々に低下すると予想されていますが、数年前の超低水準よりも依然として高いままです。もしインフレが再燃すれば、金融引き締めが再開され、住宅ローンコストが上昇し、需要が減少する可能性があります。すでに2023年には高金利が一部の購入希望者（特にローンに頼る初めての購入者）を減らしました。安いレバレッジを当てにしている投資家は、資金調達コストがリターンを圧迫するおそれがあります。とはいえ、ポルトガルの銀行は慎重な運営をしており、急激な金利上昇が一部のレバレッジ投資家や住宅所有者にプレッシャーを与え、差押え物件の売却が若干増加する可能性はありますが、現状では2008年のようなシナリオになることは想定されていません。
規制と政策の変更： ポルトガルの不動産に関する規制は、政府が住宅の手頃な価格問題に対処しようとする中で流動的です。投資家は政策リスクに直面しています。例えば：
- 賃貸市場への介入： 政府は家賃の上昇を抑制する姿勢を示しており（2025年には2.16%の上限など） globalpropertyguide.com。家賃規制や賃貸契約の強制延長などの提案もありました。現時点の制限は穏やかですが、今後の政治的変化によっては、家賃上昇を抑えたり立ち退きを難しくしたりするような、より厳しい賃貸法が導入され、利回り計算に影響する可能性があります。
- 短期賃貸の規制： 2023年、「Mais Habitação（より多くの住まい）」法の一環として、ポルト中心部など高密度地域で新たな短期賃貸ライセンス（Airbnb型賃貸）が停止されました portugalresidencyadvisors.com。既存のライセンスは維持され、2024年後半からは（ルール改正により）物件売却時の移転も可能になりました portugalresidencyadvisors.com。しかしながら、依然として不透明さは残っています。地方自治体には、観光用アパートのライセンスを特定地域で規制したり取り消したりする大きな裁量が与えられています guestready.com portugalresidencyadvisors.com。2024年の新政権は一部規制の緩和を示唆していますが、市町村レベルのルールは依然として適用されます。バケーションレンタルに投資する人にとって、この規制リスクは無視できません。住民の反発が高まれば、再度規制強化により、収益性の高い短期賃貸収入が上限を受ける可能性があります。
- ゴールデンビザと税制の変更: ゴールデンビザプログラムは、不動産を対象投資から除外されました（2023年以降）globalpropertyguide.com。これは予告されており、主にリスボンやアルガルヴェの高級市場に影響しますが、ひとつの需要要因がなくなりました。また、人気の非居住者（NHR）税制も2024年から新規申請には終了し、より控えめなプログラムに置き換えられましたglobalpropertyguide.com。これらの変更により、特定タイプの外国人買い手（例：税制優遇を求める退職者）の流入がやや減少する可能性があります。将来の政府が新たなインセンティブや追加の制限を導入する可能性もあり、この予測できない点は需要にとってリスク要因です。
市場の過熱と購入可能性の制約: 市場が過熱するリスクや、購入可能性の上限に達するリスクがあります。価格の上昇が現地所得を大きく上回り続ければ、やがて現地住民の需要が大幅に減少する可能性があります。すでにその兆候が見え始めており、若年層の買い手は中心部ポルトでほとんど手が届かず、労働者が住宅を持てない場合、人口の維持に悪影響を及ぼす可能性があります。市場が過熱すれば、政治的な反発にも直面しかねません（臨時財産税や価格統制の強化など、住宅「バブル」論が出れば議論される可能性があります）。現在のところ、価格は持続的に上昇していますが、Confidencial Imobiliárioのディレクターは「バランスの取れたサイクルが見当たらない」と市場が「過熱している」と警告しています globalpropertyguide.com。投資家は長期的な持続可能性を考慮すべきです——労働者にとって住宅が手の届かないものになれば都市の発展は難しくなり、この社会的リスクが政策や経済の調整につながる可能性があります。
経済的および地政学的リスク: ポルトの不動産市場もマクロリスクから無縁ではありません。世界的な景気後退やユーロ圏危機があれば需要が減少します（海外の買い手が撤退し、企業の進出も鈍化）。特定の地政学的問題——例えばヨーロッパでの紛争激化や資本移動の制限——も海外投資家の意欲に影響を与えかねません。さらに、ポルトガル経済は健全とはいえ公的債務は高く、財政問題やEUの不安定化が信頼や融資条件を通じて不動産市場に間接的な影響を及ぼす可能性もあります。これまでポルトガルは安全地帯と見なされてきましたが（他国の不安定さから利益を得てきました）、状況次第で変わりうる点に注意が必要です。米国の金利や戦争によるエネルギーコストの影響など、グローバルな要因も予期せぬ形で市場を冷やすリスクをもたらします。
特定のセグメントにおける流動性と出口戦略: 流動性は改善されていますが、非常に高額な物件やニッチな商業資産に投資する場合、望む価格で買い手を見つけるには時間がかかることがあります。フォズの€300万のタウンハウスや大型オフィスビルの買い手層は本質的に少なく、しばしば国際的です。景気後退時には高級物件はより大きな価格変動と長期の売却期間を経験することがあります。そのため、高級物件投資家は中価格帯物件と比べて流動性が低く、価格変動が激しくなる可能性があることを覚悟する必要があります。
建設および開発リスク: 開発を行う投資家にとって、建設コストは変動が激しく、最近は素材価格の高騰や人手不足により非常に高くなっています。許認可の遅れ（ポルトガルの官僚手続きは遅いことがある）や地域住民の反対（歴史的地域での「自分の裏庭には反対」という感情）も、プロジェクトの収益性を損なうリスクです。また、多くの新築が同時期に供給された場合（特定の郊外や大型プロジェクトが完成した際など）、そのミクロマーケットで短期的な供給過剰が起き、価格下落圧力がかかる場合があります。現時点では都市全域のリスクではありませんが、プロジェクト単位では考慮する価値があります。

結論として、2025年のポルト不動産投資は、資本成長・賃貸収入・分散投資という大きな上昇余地を持つ一方で、リスクも伴います。成功する投資家になるためには、十分なデューデリジェンスが必要です。成長または再生が見込まれる地域を選び、政策変更に敏感になり、リスクを軽減する戦略（例えば、金利変動をヘッジする固定金利ローンや、規制変更に対応できる柔軟な賃貸戦略など）を持つことが鍵です。良い点としては、ポルトのファンダメンタルズ（経済成長、都市再生、国際的な魅力）は良好で、政府も介入はあれど、根本的には持続可能な形で住宅開発や海外投資を促進したいと考えています。ポルトの市場は成熟しましたが、依然として活気があり、明るい将来と潜在的な落とし穴の両方を視野に入れる賢明な投資家に多くのチャンスをもたらしています。

インフラおよび都市開発プロジェクトが市場に与える影響

ポルトで進行中・計画中のインフラプロジェクトは不動産市場に大きな影響を与えており、成長を促進し都市景観の再形成を促す原動力となっています。交通、都市再生、新規開発への投資は、生活の質を向上させるだけでなく、接続エリアの不動産価値を押し上げることも多いです。2024〜2025年時点の主要なインフラ・開発イニシアティブと、その不動産への影響を以下にご紹介します。

ポルト地下鉄の拡張： この都市の地下鉄システムは大規模な拡張工事（しばしば「メトロ・ド・ポルト3.0」と呼ばれる）が進行中で、都市圏全体の公共交通の接続性が向上します。2023年には、ポルトがイエローラインの延伸を開通し、より北の地区へのサービスを開始しました premierconstructionnews.com。さらに、新たなピンクライン（ラインG）が開業し、ボアヴィスタ地区（カーザ・ダ・ムジカ）とダウンタウン（サン・ベント）を繋ぎ、中央ポルトの東西移動が強化されました。今後に目を向けると、40km・38駅に及ぶ新たなメトロ路線4本を追加する10億ユーロ規模の拡張計画の契約が締結されました railjournal.com ayesa.com。その中には、2024年5月に入札された6.3kmの「ルビー」ラインも含まれています railwaypro.com。これらの新路線（ガイアへ向かうラインや東部への延伸など）は、今後10年ほどで整備が見込まれています。現在および将来の地下鉄ルート沿いの物件はすでに需要が増加しています―― 地下鉄へのアクセスの容易さが購入者や賃貸者の間で人気を高めます。例えば、新駅周辺エリア（ヴィラ・デステ、ヴィラ・ノヴァ・デ・ガイア、またはカーザ・ダ・ムジカのインターフェースなど）では、価格上昇が事前に見られます。交通が良くなることで周辺部の居住も魅力的となり、価格上昇がより広範囲に広がり、将来の駅周辺で新たなホットスポットが生まれる可能性があります。
高速鉄道（ポルト–リスボン）： 最も変革的なプロジェクトの一つが、計画中のポルトとリスボンを結ぶ高速鉄道路線です。第1期工事（ポルト・カンパニャン〜ソウレ、約143km）は2024年に着工予定です railway-technology.com。政府は2024年10月にポルト–オイア区間のコンセッション契約を締結し infraestruturasdeportugal.pt、第1期にEU資金8億1300万ユーロを確保しました expresso.pt。完了時（今後数年内を目標）、この高速鉄道はポルトとリスボン間の所要時間を現在の約3時間から約1時間15分〜1時間30分に短縮します。これにより2つの都市圏が一気に近くなり、ビジネスの移動や通勤が容易になることでポルトの経済は活性化する可能性があります。不動産への影響：交通の連結強化は通常、物件需要を高めます。低コストの生活や時折の通勤を求めるリスボン拠点のプロフェッショナルがポルトに移住したり、首都からの迅速なアクセスを見込んだ企業の進出も期待されます。ポルトの主要な鉄道駅周辺（カンパニャン駅、ガイアのデヴェサス駅など）はすでに再開発が進行中です。特にカンパニャン駅周辺では新たな交通ハブやマタドウロ文化施設などの大規模プロジェクトが高速鉄道と連動し進行しており、この地域は新たな成長拠点として、不動産価値が上昇しつつある現代的な都市の玄関口へと変貌を遂げようとしています。
道路・橋梁インフラ：ポルトは道路整備や新たな橋の建設に投資しており、これはアクセス性の向上を通じて間接的に不動産市場にも影響しています。注目される新プロジェクトとしては、ドウロ川に架かる新たな橋（D. アントニオ・フランシスコ・ドス・サントス橋） の建設があり、ポルトとヴィラ・ノヴァ・デ・ガイアを地下鉄および道路で結びます。主な目的は交通連結ですが、交通渋滞の緩和や両岸の開発促進にも寄与するでしょう。同様に、VCI（市内環状道路）や国道の継続的なアップグレードにより郊外から市内への通勤も改善され、物件購入者にとっては市中心部より広いスペースを確保できる郊外の魅力度が高まっています。
都市再生・住宅開発： ポルトの都市基盤は大規模な再生を経験中です。
- 歴史的中心部の再生： 過去10年にわたり、市の歴史的中核（リベイラやバイシャ）は大々的な再生が行われ、ホテル、レストラン、新住民を惹きつけています。多くの老朽化した建物が改修され、すでにこのエリアの不動産価値上昇、活気ある街並み（観光地化の一面もあり）をもたらしています。
- 東部地区の開発: 都心部の再生がほぼ完了した今、ポルトの東部地区（カンパニャン）に注目が移っていますinvestporto.pt。このエリアは従来、工業地帯で放置されていましたが、現在は再生の対象となっています。目玉プロジェクトとして、カンパニャン・マタドウロ（旧屠殺場）をクリエイティブ、ビジネス、文化の拠点に転用する計画があり、公民連携による大規模投資で建設中です。さらに、カンパニャンでは新しい住宅プロジェクトや公共スペースも計画されています。この地区が変貌するにつれ、現在市平均より低いこのエリアの不動産価格は上昇すると予想され、ポルトの東西格差が縮小するでしょう。
- 手頃な住宅政策: 住宅不足を解消するため、ポルトガル政府は20億ユーロの公的住宅プログラムやその他の施策を開始しましたglobalpropertyguide.com。ポルトも新規の手頃な価格の住宅団地や市有空き物件のリノベーションにこの資金の一部を受ける予定です。例えば、モンテ・ペドゥラル（旧軍用地）のようなプロジェクトが手頃な住宅の建設にあてられています。こうした施策自体が直接的に価格を上昇させることはありませんが（低価格住宅提供が目的）、住宅供給が増加することで長期的には価格の安定化が見込まれ、未活用または低利用の都市エリアも活性化されるでしょう。
- 民間開発事業: 多数の民間開発が進行中です。フォスやガイアの川沿いの高級コンドミニアム（フォスの“Edge”開発や、ガイアの旧ワインセラーを改装した住宅など）、複合用途のWorld of Wine（ガイアに新設された大規模文化・商業エリア）などです。これらは地域の魅力度を高める傾向があります。例えば、World of Wineプロジェクトは周辺でブティックホテルや高級アパートの増加を促しました。
テクノロジー・イノベーション拠点: ポルトは人材や投資を呼び込むイノベーション地区の育成にも注力しています。ポルト・イノベーション・ディストリクト（アスプレラ地区にあるポルト大学キャンパスおよび病院地域）には、新たな研究拠点やスタートアップが集積し、周辺の住宅需要（特に学生や若い社会人向け賃貸）が増加中です。加えて、“Fuse Valley”のような計画中のテックキャンパス（ファーフェッチ［ポルト発のグローバルテック・ユニコーン］などが入居予定、マトジニョス）も、遅れはあるものの最新ビジネスインフラの創出を示しています。これらが実現すれば、郊外のオフィス需要や住宅需要がさらに高まるでしょう。
ポルト空港および港湾の改善: フランシスコ・サ・カルネイロ空港（ポルトの空港）は、記録的な観光客の流入を受けて、より多くの乗客を受け入れるための拡張が予定されています。拡張された空港は、国際的な接続性を向上させ、海外の事業者や住宅購入者にとってポルトの魅力を高めます。同様に、レイションス港（ポルト郊外の港）でも、貨物容量およびクルーズ船の受け入れ能力を高めるためのアップグレードが進行中です。港の賑わいは周辺の物流や工業開発（マトジニョス／レサ地区）を促し、雇用創出やインフラ整備を通じてこれらの地域の不動産価値を間接的に押し上げます。

影響の要約: これらのインフラおよび開発プロジェクトは、ポルトの不動産に多面的な影響をもたらします。

新たな投資エリアを開放する（例：新しい地下鉄路線や高速鉄道の周辺では不動産取引が活発になる）。
利便性や地域のアメニティが向上することで、不動産価値が上昇する傾向がある。ポルトでは実証的にも地下鉄駅近くの物件はプレミアム価格となっている。
また、需要の分散にも寄与する―例えば、交通網の改善によって郊外やサテライトタウン（バロンゴ、マイア等）での居住を促し、都心部の価格高騰を和らげる一方で、それら周辺市場を活性化する。
長期的には、これらのインフラ投資がポルト全体の経済成長と魅力度を増し、不動産価値の基盤を支える。

ポルトは、2020年にヨーロッパ都市賞（都市計画部門）を受賞するなど、その認知度はこれら先進的な都市開発プロジェクトによるところも大きいです。都市の戦略は、持続可能な都市型モビリティ、恵まれない地区の再生、手頃な住宅の増加といったバランスを重視しており、これらが実現すれば今後も住民や投資家の関心を引き続けるでしょう。既存および今後の不動産オーナーにとって、次の地下鉄駅や再開発地区がどこになるかを注視することが重要です―今は見落とされているエリアも、インフラが整うことで将来人気エリアになる可能性があります。

結論として、インフラと開発プロジェクトはポルトの不動産成長の礎と言えます。現在進行中の投資―交通網や大規模な複合開発―は、ポルトの新たなステージへの基礎を築いています。これらの改善は、居住のしやすさを高めるだけでなく、不動産市場全体の力強さを支えるものです。

規制変更と住宅政策の最新動向

2023年から2025年の期間に、ポルトガルの不動産市場に影響を与える重要な規制変更と新しい住宅政策が施行されており、多くの措置がポルトにも直接影響しています。これらの変更は主に、政府が住宅の手頃な価格の危機に対応し、居住者と投資家の利益のバランスを取る努力によって推進されています。以下は、主な政策の最新情報とその影響の概要です：

不動産に対するゴールデンビザ終了： ポルトガルの有名なゴールデンビザプログラムは、一定金額以上の不動産を購入した非EU投資家に居住許可を付与していましたが、2023年に不動産投資が対象から除外されるように改正されました globalpropertyguide.com。つまり、2023年末以降、ポルト（またはポルトガル全域）で不動産を購入してもゴールデンビザの対象になりません（ただし、投資ファンドや雇用創出など他のルートは引き続き対象）。この即時的な影響としては、締め切り前の駆け込みゴールデンビザ物件取引が起こり、その後、特定の国籍（例：中国やトルコなどビザ目的の投資家）による超高級物件需要の一時的な減少が見られました。しかし、市場全体はこの変化をうまく吸収し、2024年には「ポルトガルの魅力は特定の優遇プログラムを超えている」ことが明らかになりました portugalproperty.com。もともとリスボンやアルガルヴェほどゴールデンビザ購入者に依存していなかったポルトでは、影響は最小限でした。ただし、ラグジュアリープロジェクト開発者は、従来のビザメリットよりもライフスタイルや収益に重点を置いてマーケティングを行うようになっています。政府の立場としては、投資を生産的な分野（ファンドなど）へ誘導する方が健全であり、不動産市場自体にも十分な内在的需要があるとしています。
「Mais Habitação（より多くの住宅）」法 – 2023年： 2023年初頭、住宅費に対する国民の抗議を受けて、ポルトガル政府は「Mais Habitação」と呼ばれる包括的な住宅対策パッケージを導入しました。この立法パッケージ（法律番号：

短期賃貸: 最も話題となった措置の一つは、高密度都市部における新しいローカル宿泊施設（AL）ライセンスの停止でした portugalresidencyadvisors.com。本質的には、ポルト（やリスボンなど）のような都市では、住宅不足と見なされる地域では新たな観光用アパートの許可は発行されません。このアイデアは、地元住民が住宅を見つけるのに苦労している地域で、より多くの住宅がAirbnbに転用されるのを防ぐことを目的としていました。しかし、既存のALライセンスは既得権として認められ、反発を受けて法律が調整され、ALライセンスは物件の売却とともに譲渡できるようになりました（以前は物件を売却するとそのALライセンスは無効になっていました）portugalresidencyadvisors.com。この2024年後半の変更（政令法80/2023および82/2023）は、オーナーやAirbnbのようなプラットフォームに歓迎されました。portugalresident.comまた、AL（CEAL）に対する追加課税案は撤回され、portugalresidencyadvisors.com、5年ごとのライセンス更新義務も削除されました portugalresidencyadvisors.com。ポルトへの純影響：新規ライセンスの凍結は依然として制限要因となっています。ポルト中心部の近隣地域では、投資家が短期賃貸を希望する場合、一般的に既存のAL物件を購入するしかなく、新たな許可は停止されています。これにより、既存のALライセンスのプロパティの価値が高まりました（いわゆる希少性プレミアム）。一部のオーナーは、不確実性や市場の変化に直面し、ユニットを長期賃貸に切り替えることで、そこへの供給をわずかに増やしています globalpropertyguide.com。2025年現在、ポルトの地方当局は既存のALを一斉に取り消してはいませんが、特定の地域が過飽和状態になっていたり、地域社会に問題を引き起こしている場合などには介入する権限を持っています mdme.com。全体として、短期賃貸に対する規制環境はより厳しくなっており、投資家は長期賃貸やその他の戦略を検討するようになっています。Airbnbは新しい規則の下で自治体と協力する意思を表明しており、2024年後半に発足した新しい中道右派政権は一部の規制を緩和することを示唆しました（実際に譲渡性および永続的ライセンスの部分が緩和されました）portugalresident.com。それでも、地域の政治が実施に影響を与える可能性があるため、この分野には引き続き注目する必要があります。
非居住者（NHR）税制の終了： もう一つの大きな変化は、2024年以降新規申請者に対するNHR制度の廃止でした globalpropertyguide.com。NHRは、10年間にわたり有利な税率（例えば外国年金収入に対する一律10%、一部の外国収入に対する0%）を提供し、多くの海外退職者やリモートワーカーを惹きつけていました。NHR制度はポルトのような地域で外国人需要を高めました。その終了（時にNHR 1.0の終了とも呼ばれる）は、税の公平性に関する認識から政治的に推進されました。政府は、より多くの条件を付した特定価値の高い職業に焦点を当てた「IFICI（NHR 2.0）」という代替制度を検討中です portugalpathways.io。意味合い：一部の潜在的な海外移住者はNHRに間に合うよう2023年に移住を急ぎました。今後、ポルトガルは一部の税制優遇を重視する移住者にとってはやや魅力が減るかもしれませんが、他の要素（気候や生活費）は依然多くの人を惹きつけます。リスボンよりも安価なポルトは、税制優遇のない状況で予算を最大化するためにポルトを選ぶ移住者が増えることで、かえって恩恵を受けるかもしれません。全体的なコンセンサスとして、NHRの終了は退職者需要をわずかに減速させるかもしれませんが、市場を劇的に変えることはありません。特に既存のNHR受益者は当面有効であるためです。
賃貸市場の保護策： 新都市賃貸法（NRAU）が調整されました。家賃上昇の上限（前述の通り）以外にも、Mais Habitaçãoは短期賃貸から長期賃貸に転換する家主への税制優遇策や、立退き手続きをやや借主寄りにする措置も導入しました。また、若年層テナントの長期契約を促すための国家保証制度もありました。これらは投資家の計算に与える影響はわずかです— 主要な影響は家賃上限ですが、2%の上限であり、インフレ減速を踏まえればそれほど負担にはなりません。
空き物件の強制活用： 法律の中の議論を呼ぶ措置として、市が空き家（都市部で2年以上利用されていない住宅）を賃貸プログラムに組み込んで賃貸を強制できるようになりました。空き家の動員が目的ですが、2025年時点でポルトでは積極的に運用されていません。空き物件の保有には罰則があり得る、というシグナル的な意味合いです。ポルトの多くの投資家は物件を（賃貸または自用で）活用しているため、大きな問題にはなっていません。
許認可の迅速化： 良いニュースとしては、このパッケージには建築許認可の簡素化や商業施設を住宅に転用する際のインセンティブも含まれています。効果的に実施されれば、供給が徐々に増加する可能性があります。ポルト市議会も指定エリアでの改修許認可の手続きを一部簡素化しています。

地方政策 – ポルト市自治体: ポルト市の自治体には独自の住宅施策があります。注目すべきプログラムの一つが「Porto com Sentido」で、これは市が民間アパートを借り上げ、手頃な価格で転貸する制度です。これにより、家主は市から補填される形で（市場価格よりも低いが）家賃が保証されます。任意参加型で規模は控えめです。市はまた公的補助付き住宅プロジェクトにも投資しており、その多くは官民パートナーシップの形で、中流家庭を市内にとどめることを目的としています。例えば、Lordelo do Ouroなどの地域では新しい手頃な住宅ユニットの建設が進められています。これらは直接的に投資家を妨げるものではありませんが、代替策の提供への努力を示しており、規模が拡大すれば、低価格帯の賃貸市場が若干緩和される可能性もあります。
税制の変更: いくつかの税制微調整が行われました:
- 初回住宅購入者（35歳未満）向けIMT（不動産譲渡税）の免除が、一定価格以下の物件に導入されました idealista.pt。これにより若年地元住民の購入が促され、低価格帯（例：25万ユーロ以下のアパート）での取引が段階的に増加する可能性があります。
- 投機的な売買への課税案（例えば1年以内の売却時のキャピタルゲイン課税強化など）が浮上しましたが、まだ主要な法律としては実現していません。
- ポルトの固定資産税（IMI）率は変わらず（公示価格の約0.36%、省エネ住宅などは割引有）。また、ポルト市は高級不動産（総額60万ユーロ超）に市町村追加課税（AIMI）を引き続き適用しており、これは国の方針でもあります。2025年に新たな制裁的固定資産税はこれまでのもの以外導入されていません。
政治状況: ポルトガルでは政権交代が起こりました。2024年末の総選挙により、中道右派の新政権が誕生しています。これにより住宅政策の方向性が転換する可能性があります。初期の兆しとしては、新政権が前政権のいくつかの賃貸規制を撤廃するなど、市場重視の姿勢を強めているようです（実際、2025年初めの政令法でALライセンスの譲渡不可・有効期限を撤回）shorttermrentalz.com portugalresidencyadvisors.com。また、強権的な市場介入ではなく住宅建設の促進（供給側重視）も提唱されています。たとえば短期賃貸ライセンスの凍結完全撤廃案も議論されていますが、2025年半ば現在ではまだ実施されていません。投資家は今後の動向に注意が必要です。今後、不動産開発業者向けのインセンティブ（迅速な許認可、税制優遇など）を通じた手頃な住宅建設促進策が登場する可能性もありますが、追加的な規制よりも支援策が中心になると見込まれます。ただし、主要政策の大幅な変更には時間と合意形成が必要です。

ポルト市場への影響： 総合的に見ると、これらの規制変更は賛否両論です。ゴールデンビザとNHRの終了は、需要の後押しとなる2つの要素を失いますが、それにもかかわらず外国人からの関心は依然として高いです。短期賃貸制限は、Airbnb目的のみでアパートを投機的に買う動きを抑制し、観光地ゾーンでの需要（および価格上昇）を若干穏やかにする可能性があります。一方で、この仕組みにより一部の物件が地元住宅市場に戻り、賃借人にとってはささやかな救済となります。家賃上限や借主保護の施策により、家主にとって住居賃貸の柔軟性はやや減りますが、ポルトガルは依然として多くのEU諸国と比べて家主に有利です（例えば、年次上限以外には全面的な家賃規制はなく、新規契約では市場家賃を設定可能）。

重要なのは、これらの政策が住宅を国家の最優先事項と位置付けていることを示した点です。民間セクターもこれに合わせて方向転換するかもしれません。たとえば、新たな公的保証やインセンティブを活用するため、家賃を抑えたビルド・トゥ・レント事業が増える可能性があります。また、ゴールデンビザが廃止された今、開発業者は投資目的のビザ取得希望者ではなく、地元ニーズや本格的な外国人居住者向けに商品を調整するかもしれません。

2025年にポルトで物件を購入・投資する人にとって、重要なポイントは以下の通りです：

「ビザ優遇」を狙った競合がラグジュアリー部門で減少（それでも他の理由で参入する海外バイヤーは多数います）。
短期賃貸を行う場合、ライセンスの有無を考慮—既存のAL物件を購入する、またはALが不要な場合に備え観光客・学生向けの中期賃貸を検討しましょう。
賃貸契約は柔軟に—長期賃貸契約は基本無期限が多いですが、多くの投資家は定期契約も選びます。今後は借主側の安定性が強まり、更新時の家賃上昇は緩やかになることを念頭に置きましょう。
政策によるチャンス—例：特定の税優遇を狙い、物件を手頃な価格プログラムに提供する、あるいは新インセンティブを活用して物件を転用する（例：AL物件を長期賃貸に転用すると一定期間所得税率が一律5％に）。

結論として、ポルトの不動産市場における規制と政策の環境は進化しており、過度な状況を抑えつつ、投資を妨げずに手頃な価格を促進することを目指しています。これまでのところ、市場はこれらの変化に対して回復力を示しており、成長は続いていますが、やや規制された状況下で行われています。賢明な投資家や住宅所有者は常に最新情報を収集し、（政府が奨励する高品質で持続可能な開発に注力したり、手頃な価格の住宅施策など支援のある分野をターゲットにするなど）戦略を適応させるのが良いでしょう。ポルトの市場の基本は依然として強く、もし政策が供給を増やし、住宅を手頃な価格で提供できるなら、極端な不均衡を防ぐことにより市場の健全な成長が長続きする可能性があります。ある政策ペーパーが指摘しているように、ポルトガルは観光投資と地元のニーズの「より健全なバランス」を作ろうとしています portugalresidencyadvisors.com。これは長期的には、すべての関係者にとってより安定的で持続可能な不動産市場を築くことにつながります。

外国人購入者の関心と海外在住者のトレンド

ポルトの不動産急増を特徴づけているのは、外国人購入者や海外在住者の役割がますます大きくなっていることです。過去10年で、ポルトガルは国際居住者のマグネットとなり、ポルトはその本物の魅力、低コスト基盤、発展する交通網により、多くの人が選ぶトップの選択肢になりつつあります。2025年までには、外国人投資家や海外在住者はポルトの不動産市場において極めて重要な存在となり、高級住宅の販売から賃貸需要に至るまで、あらゆるものに影響を与えています。

外国人の関与の規模：現在、外国人購入者は取引の大きな割合を占めています。全国的には、2024年には不動産売買全体の約12%を占めており、10年前の一桁から増加しています theportugalnews.com theportugalnews.com。この取引量のシェアは2019年以降、年間約8%ずつ増加しています theportugalnews.com。リスボンやアルガルヴェの主要エリアでは、外国人が半数以上を占めることもあります。ポルトの場合、業界関係者によると、外国人購入者が都市の不動産購入の約20～30%を占めており、高級市場ではさらに高い割合になります。例えば、2022年のデータでは、ポルトの一等地における不動産取引の50%以上が国際的な購入者によるものでした（リスボンの主要エリアでは約63%で同様）benoitproperties.com。これは、国際的な需要がニッチなものではなく、ポルトの市場をけん引する主流であることを示しています。

これらの外国人購入者/エクスパットは誰か？そのプロフィールは多様化しています：

ヨーロッパ人：イギリス人、フランス人、その他のEU国籍など、長年のグループが引き続き活発です。フランス人は、2010年代半ばから（税制優遇やライフスタイルを求めて）ポルトガルに集まり始め、多くがリスボンやカスカイスに定住していますが、ドウロワイン地域への拠点や文化を求めてポルトに住む人もいます。イギリス人は（歴史的にポートワイン貿易を通じてポルトと結びつき）、ホリデーホームや、ポスト・ブレグジットのEU拠点を求めて移住する人が引き続き不動産を購入しています。アイルランド人、ドイツ人、オランダ人、スカンジナビア人の購入者も見られ、しばしばアルガルヴェよりもポルトの夏の涼しさを好みます。
北米人：最も顕著な増加は、アメリカ合衆国およびカナダからです。アメリカ人は現在、ポルトガルで最も急増しているエクスパットグループの一つで、過去5年間で340%増加しています theportugalnews.com。安全性、気候、比較的手頃な価格に惹かれ、多くのアメリカ人が本物志向や新興テック業界のためポルトを選びます。「ロサンゼルスからポルトに移住するカリフォルニア人」の話も一般的になっています。こうした購入者は高額な米国市場出身で十分な予算を持っており、広い・高級な物件の需要増の要因です。同様にカナダ人も、ポルトの価値と温暖な気候に魅力を感じています。
ブラジルおよびポルトガル語圏の買い手：共通の言語と文化的なつながりから、ブラジル人は長年ポルトガルに投資してきました。ポルトでは、ブラジル人が子供の大学進学や家族の移住（ポルトガルの安全性と経済安定性を考慮）を理由にアパートを購入することがよくあります。アンゴラやモザンビーク（旧植民地）も買い手として存在しますが、規模は小さいです。
中国およびその他アジアの買い手：ゴールデンビザ全盛期には、中国人投資家がポルトガルで非常に目立っていました（ゴールデンビザの国籍別トップ）。ビザが不動産対象外になったことでその存在感は薄れましたが、純粋な投資目的や子供の留学のために購入する例も残っています。その他アジア諸国からの関心も小規模ながら増加傾向にあり（例：テック業界のインド人、パキスタン人起業家がポルトを選ぶケース、日本人や韓国人のリタイア層など）、依然として少数派です。
中東およびその他：中東（トルコ、湾岸諸国）やその他からの買い手も少数存在し、多くはファンドや第2市民権プランを通じたものですが、ポルトにおいては大きなグループではありません。

動機と傾向：

ライフスタイルによる移住：多くの外国人がライフスタイルのためポルトへの移住を選んでいます――安全性、ゆったりとした暮らし、文化、気候。ポルトは豊かな文化シーン、海への近さ、米欧主要都市より低い生活費を提供します。生活の質ランキングの常連で、インターナショナルスクールもあり家族連れにも人気です。彼らにとってポルトでの住宅購入は最初のステップの一つであり、ダウンタウンのフラットから郊外の住宅まで需要を押し上げています。
デジタルノマドとリモートワーカー：ポルトガルはリモートワーカー（D8デジタルノマドビザ）を積極的に誘致しています。ポルトのテックエコシステムや良好なインターネット、コワーキングスペースはデジタルプロフェッショナルの拠点に。多くは賃貸ですが、高収入のノマドが拠点用にアパート購入する例も出てきています。この傾向は、中心部のモダンで家具付き物件の需要増につながっています。
リタイアメントおよびセカンドホーム：ポルトにも外国人リタイア層が一定数います（歴史的にはアルガルブ地方やリスボン近郊のカスカイスが主流）。都市型の環境や北部に個人的な縁がある人はポルトを選びます。また、多くのヨーロッパ人がポルトをセカンドハウスや休暇用アパートとして購入し、シティブレイクやドウロ渓谷を楽しんでいます。航空便の利便性も要因です。
教育：興味深い傾向として、ポルトで学ぶ子供のために外国人が不動産を購入するケースが増えています（ポルト大学には多くの国際学生が集まる）。家賃を支払う代わりに小規模なアパートを購入し、後に収益物件として残す家族もいます。
投資の分散化：一部の外国人購入者は、純粋に地理的な分散を求める投資家です。アナリストによると、「国際的な富裕層は世界的な不確実性の中で国を安全な投資先とみなしている」と述べられていますtheportugalnews.com。ポルトガルの安定した市場と良好な利回りは、他の変動の激しい市場と比較して魅力的です。そのため、外国のファンドや個人が、レンタル用の物件や商業スペース、さらにはポルトを中心とした開発用地などを購入しています。

市場への影響：外国人購入者の流入にはいくつかの影響があります。

価格の上昇を促進：特に人気の高いエリアでの外国人需要は、価格の上昇に寄与しています。たとえば、最近ポルトの価格上昇がリスボンよりも早い理由のひとつは、「ポルトを“発見”した」外国人が小規模な高級市場に新たな圧力をかけていることですtheportugalnews.com。eXpポルトガルのディレクターも述べているように、ポルトの活気あるライフスタイルは「日に日に多くの外国人を惹きつけている」ことから、昨年はリスボンを上回る価格成長率となりましたtheportugalnews.com。要するに、海外の購入者は多くの場合、より高い購買力を持っており、新たな価格指標を設定しています（例：地元の人が40万ユーロと評価するアパートに50万ユーロを支払い、比較価格をリセットする）。
街並みの変化：一定のエリアが“外国人エクスパットの集まる場所”となっています。たとえばセドフェイタ地区や、流行の最先端を行くボンフィン地区の一部、そしてもちろん富裕層の外国人にはフォズが人気です。これにより、古い建物の改修や国際的なレストランなど新しいビジネスの流入といったポジティブな影響も生まれますが、一方でジェントリフィケーション（高級化）への懸念も高まっています。
賃貸市場への影響：多くの外国人駐在者は最初に賃貸を選ぶか、長期滞在の場合は賃貸を続けることもあります（または一時的な場合はずっと賃貸）。賃貸物件に対する外国人需要の高さ（特にリノベ済みの中心部の物件には高額でも支払う意思のある人が多い）は賃料の上昇に寄与しています。また、大家は外国人を「理想的な入居者」（安定収入など）と見なす傾向が強く、主要エリアで一部の地元住民を締め出す結果にも。逆に、外国人学生や若手専門職はシェアハウスや学生寮に多く住んでおり、こういった物件タイプの開発も促進されています。
外国人による不動産投資の81%: The Portugal News で報告された注目すべき統計：2022〜2023年のポルトガルの不動産投資全体の81%が外国人投資家によるものでした theportugalnews.com。この数字には大規模な商業取引も含まれている可能性がありますが、海外からの資金流入が主要な取引を占めていることを浮き彫りにしています。前述の通り、ポルトは2024年に全国投資額の約19%を占めており investporto.pt、ポルトでの多くの取引量も外国資本（機関投資家含む）によるものである可能性が高いです。これは国際市場の動向に依存していることを示しており、もし外国人投資家が撤退すれば、国内の購入者だけではその穴を簡単に埋めることはできません。

文化・コミュニティの動向: ポルトは外国人居住者の増加に応え、彼ら向けのサービスを充実させています：

活発な外国人コミュニティグループやイベント、統合プログラムが存在します。市はデジタルノマド向けのポータルを立ち上げ、investporto.pt で情報提供を行い、InvestPortoはポルトをFDI（外国直接投資）先として国際的にプロモーションしています linkedin.com。
外部の購入者による住宅購入と価格上昇に関しては、コミュニティの中で対立が存在しています。これは住宅改革が促進される一因でもあります。しかし、多くの地元住民はポルトの活性化や国際化（商取引で英語が広く話されていること）を評価しています。
大西洋を越えた移住も見られます。例えば、ポルトガル系アメリカ人やルソ系子孫がポルトガルに“帰国”するケース（最近の強い米ドル対ユーロの状況で“故郷”の購入を前向きに考えた人も）があります。

今後の見通し: 近い将来、ポルトへの外国人買い手の関心は非常に高い、もしくはさらに高まると予想されます：

ポルトガルは常に外国人居住者のトップ渡航先としてランクインしています（InterNationsの駐在員調査でしばしば生活の質No.1）。
ゴールデンビザが無くても、就労ビザやデジタルノマドビザで門戸が開かれています。
地政学的に、ポルトガルは中立的で平和的と見なされており、不安定な時代に評価される資質です。
ドル／ユーロ為替レートが米ドル有利なら、北米からの流入は続くでしょう。同様に、欧州他国の不安定さや高コスト（たとえば北欧の暖房代、政治状況など）がさらなるポルトガル流入を促進する可能性があります。
注意点：リモートワークの傾向が変化し（一部の企業が従業員をオフィスに戻す動き）、ノマドの流入がやや減少する可能性もあります。しかし、ライフスタイルのために人々が移住するという全体的な傾向は、長期的に続くと考えられます。

結論として、外国人バイヤーや駐在員はポルトの不動産市場にとって不可欠な存在となっており、投資とグローバルなつながりをもたらす一方、手の届きやすさや持続可能性についての課題も浮上しています。都市や国はこれらの要素のバランスを取ろうと努めており、外国人投資が果たす重要な役割（あるレポートでは「EUの2倍の成長率で市場が成長した」と述べられています portugalpathways.io portugalpathways.io）やプラスの経済的影響を認めつつ、現地の人々が取り残されないように配慮しています。今後の外国人バイヤーにとってもポルトは非常に歓迎的な都市であり、外国人による不動産所有に制限はありません（ポルトガルは法的に外国人バイヤーを地元住民と同じように扱います beglobalproperties.com）。取引は透明性が高く、多くのエージェンシーが外国人のサポートを専門にしています。ますます国際化が進むポルトの流れは今後も続き、都市のコスモポリタンな特性、そして不動産価値をさらに高めていくことでしょう。

出典：

Global Property Guide – Portugal’s Residential Property Market Analysis 2025（価格上昇、地域別価値、賃貸動向、専門家のコメントに関するデータを提供） globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。
The Portugal News – APEMIPおよびConfidencial Imobiliárioからの住宅市場統計や、ポルトガルの不動産成長予測に関する複数の記事（2025年1月、2024年12月、2025年3月） theportugalnews.com theportugalnews.com portugalpathways.io。
Cushman & Wakefield – Porto Market Update 2024（2024年6月）でポルトのセクター実績およびFozや小売賃料の過去最高に言及 cushmanwakefield.com。
Idealista News – プロパティ指数の最新情報（2025年6月）、ポルトとリスボンの価格や年間変動を確認 idealista.pt idealista.pt。
PortugalProperty.com – Market Trends 2025 の概要。金利、国際的な需要源、および地域別見通し（リスボン＆ポルト高級市場）について解説 portugalproperty.com portugalproperty.com。
InvestPorto – 都市の投資レポート。ポルトの魅力、オフィスの利用増加、開発中の主要都市プロジェクトに言及 investporto.pt investporto.pt。
Roca Estate / Portugal Buyers Agent – 商業不動産動向（小売投資の記録更新、工業スペースの利用など）に関する見識 portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com。
公式政府発表 – 高速鉄道プロジェクトの資金調達およびゴールデンビザ/NHR政策変更に関する情報 expresso.pt globalpropertyguide.com。
APEMIP（不動産専門家協会） – メディア経由で販売、所有率、手頃な価格に関する問題について引用 theportugalnews.com theportugalnews.com。
Confidencial Imobiliário – ポルトの市場指数データ（2024年の価格上昇率および販売量） theportugalnews.com theportugalnews.com。
Knight Frank Wealth Report – 世界の高級市場の動向、およびポルトのプライム指数での順位についてのメディア言及 theportugalnews.com knightfrank.com。
各種ニュース媒体やコンサルティングブログ – Mais Habitação 法とその後の賃貸規制の変更についてまとめたもの portugalresidencyadvisors.com portugalresidencyadvisors.com。