メルボルンの不動産市場:2025年以降の展望

7月 23, 2025
Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

2025年のメルボルン不動産市場は、厳しい時期を経て明確な回復の兆しを見せています。住宅部門と商業部門の両方でダイナミクスが変化しており、オーストラリア第2の都市であるメルボルンは、新たな需要、記録的な人口増加、そして改善する市場心理の恩恵を受けています。本包括的レポートでは、メルボルン不動産市場の最新トレンドを、住宅価格や注目の郊外、賃貸利回り、インフラの影響まで分かりやすく解説し、今後数年間に投資家、開発業者、住宅所有者が何を期待できるかを展望します。

住宅不動産市場のトレンド(2025年)

メルボルンの住宅市場は、2025年に入り勢いを増しています。2022~2023年の低迷期には、金利上昇やパンデミックによる混乱で価値が下落しましたが、今や潮目が変わっています。実際、メルボルンの住宅価格は2025年初頭に数か月連続で上昇を記録していますpropertyupdate.com.au。これは、2024年にはほとんどの月で価格が下落していた状況からの顕著な転換を示していますpropertyupdate.com.au。買い手が、年内に金利が安定、もしくは低下し始めるとの期待の中で自信を取り戻し、市場心理が改善していますcommercialrealestate.com.au。重要なのは、メルボルンが強固な基盤―力強い人口増加、大規模なインフラ投資、多様化した経済―に支えられており、オーストラリアの長期的な有力不動産市場としての地位を強化している点ですpropertyupdate.com.au

現在の住宅市場の動向には、いくつかの要因が影響しています。供給面では、新築住宅の建設が需要に追いついていません。ビクトリア州の建築認可件数は低迷しており、過去1年間(2025年3月まで)に認可された新築住宅は約56,000戸にとどまり、成長目標を達成するために必要な年間約75,000戸を大きく下回っていますrealestate.com.aurealestate.com.au。建設コストの高騰や建設業者の倒産も新規供給をさらに制約していますrealestate.com.aurealestate.com.au。この供給不足が人口増加による需要の急増とぶつかり、既存住宅の争奪戦を生んでいます。売り出し物件数は依然として比較的少なく、2025年5月には新規売り出し件数が急増(5月としては過去2番目の多さ)したものの、売り出し中の物件総数は前年比で依然として少ない状況ですshapepropertygroup.com.au。これは多くの売り手が、より高値での売却を期待して様子見をしている可能性を示しています。その結果、特に人気の高い郊外の状態の良い住宅は、買い手の関心を強く集め、より早く売れています。メルボルンの競売成約率は2025年5月に約67%と、過去2年で最高水準となり、買い手の自信回復を反映していますshapepropertygroup.com.au

特に、市場のすべてのセグメントが同じというわけではありません。独立型住宅やファミリー向け物件が多い既存エリアが回復をリードしています。一方で、高密度の都心部アパートメント、特に築年数の経った高層ユニットは、供給過剰や投資家の慎重な姿勢から逆風に直面し続けています。不動産専門家は、メルボルンCBDや内側の郊外にあるオフ・ザ・プラン(新築計画段階)アパートメントについて、供給過多と長期的な資本成長の弱さから歴史的にパフォーマンスが低かったため、注意を促していますpropertyupdate.com.au propertyupdate.com.au。一方で、供給が限られている中間郊外(例:広い土地付きの一戸建て)で、実需層に人気のあるエリアでは需要が高まっています。全体として、2025年の住宅市場は買い手市場から、よりバランスの取れた、あるいは売り手寄りの市場へと移行しています。1年前には大幅な値引き交渉ができた買い手も、競争が激化する中でそのチャンスが狭まってきていますshapepropertygroup.com.au

商業用不動産市場の動向(2025年)

メルボルンの商業用不動産セクターも2025年に転換点を迎えています。パンデミックや高金利を乗り越え、さまざまな商業用資産クラスが現在、異なる傾向を示しています:

  • オフィススペース: メルボルンのオフィス市場は依然として軟調で、特にCBD(中心業務地区)でその傾向が顕著です。市内ではオーストラリアで最も高いオフィス空室率が引き続き記録されており、CBDの空室率は2025年1月時点で約18%で安定していますpropertycouncil.com.au。これは全国のCBD平均(約13.7%)を大きく上回っており、リモートワークや新規供給の増加といった継続的な課題を反映していますpropertycouncil.com.au。直近の報告期間ではオフィススペースの需要はマイナスとなっていますpropertycouncil.com.auが、最悪期は過ぎた兆しも見られます。プレミアムグレードのオフィスは二次的な物件よりやや良好ですが、メルボルンのAグレードビルでも2025年初頭には約18.5%の空室率を示しましたpropertycouncil.com.au。家主はテナントを惹きつけるため、インセンティブの提供や古いオフィスの改装で対応しています。高い空室率と一部エリアでの賃料低下は、企業が立地をグレードアップしたり、投資家が割安なオフィス資産を取得したりする機会となっています。業界アナリストは、オフィス部門が徐々に回復し、2026年に向けて出社回帰の動きや経済の改善とともに回復基調になると予想していますcommercialrealestate.com.aucommercialrealestate.com.au。ただし、回復は緩やかなものとなる可能性があり、(政府が職員の出社を促すなどの)政策支援がメルボルンCBDのオフィス需要回復に寄与する可能性もありますpropertycouncil.com.au
  • 小売不動産: 数年間の厳しい時期を経て、小売不動産は復活の兆しを見せています。人通りと小売支出は、ロックダウンの終了や観光客・オフィスワーカーの都心回帰により改善しました。ストリップ型ショッピングエリアやショッピングセンターでは来客数が増加しており、立地の良い小売資産への投資家の関心も回復しています。実際、2024年には小売不動産が商業取引全体に占める割合が増加し、業界への信頼回復が示されていますcommercialrealestate.com.au。アナリストは、2025年には過去約10年で最も強い小売不動産への投資需要が見込まれると予測しており、業界のセンチメントも好転していますcommercialrealestate.com.aucommercialrealestate.com.au。主要な小売モールや生活必需型(食料品店併設、大型店舗など)のショッピングセンターは堅調で、多くのショッピングセンターが来店促進のために娯楽や飲食施設を追加するなど適応を進めていますcommercialrealestate.com.au。依然としてEコマースなどの逆風はあるものの、メルボルンの実店舗小売は、特に成長エリアや既存の郊外で再び堅実な資産クラスと見なされています。小売不動産の賃料利回りは価格調整後に魅力的となり、近年新規小売開発が限定的だったため、主要立地での供給は逼迫しています。
  • 工業・物流: 工業用不動産セクターは全国的に際立ったパフォーマンスを見せており、メルボルンも例外ではありません。倉庫、配送センター、物流施設への巨大な需要(Eコマースのブームやサプライチェーンの再編によって加速)が、過去2年間で工業用物件の空室率を記録的な低水準に押し下げました。2025年半ば時点で、メルボルンの工業用空室率は約4%に上昇 propertycouncil.com.au していますが、これは郊外で新たな供給が始まったことによるわずかな上昇であり、世界的な基準から見ても依然として非常に低く、非常にタイトな市場 propertycouncil.com.au を示しています。メルボルンの主要な東部および南東部の工業地帯では空室率はさらに低く(1~2%程度)、一方で新規開発が進む西部郊外では空きスペースが多くなっていますpropertycouncil.com.au propertycouncil.com.au。工業用ユニットや物流倉庫の賃料は過去18か月で急騰しており、今後供給が増えることで賃料の伸びは緩やかになる可能性があるものの、稼働率は高水準を維持すると予想されます。工業用資産への投資家の関心は依然として強いですが、セクターの人気の高さから利回りは歴史的な低水準まで圧縮されています。ある程度の正常化も進んでおり、例えば全国の工業用空室率は2025年上半期に2.8%まで上昇し、最も低かった時期の約1%から上がっていますpropertycouncil.com.au。それでもメルボルンの工業市場は依然として世界で最もタイトな市場の一つであり、工業用地の不足や安定した物品消費といった長期的な需要要因が存在していますpropertycouncil.com.au propertycouncil.com.au。全体として、工業用不動産は安定した収益と成長の可能性を引き続き提供していますが、二桁台の賃料上昇が続く時代はやや落ち着きつつあります。
要約すると、2025年のメルボルンの商業市場は、回復と機会が特徴です。オフィス部門は価値が底を打ち、逆循環的な投資の可能性を提供し、小売業は消費者の活動の高まりによって回復しつつあり、産業部門はやや緩和傾向にあるものの依然として強力です。目利きの投資家たちは、価格が見直された資産を活用し、経済サイクルの転換とともに長期的な成長を見込んで、商業市場への再参入を始めています。commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au

主要な郊外別インサイト:成長エリアと需要の高い地域

メルボルンは広大な都市圏であり、不動産のパフォーマンスは郊外ごとに大きく異なります。2025年には、インフラプロジェクト、人口動態の傾向、相対的な手頃さなどの要因により、特定の地域が成長のホットスポットとして浮上しています。以下は、主要な郊外別のインサイトです。

  • インナーおよびミドルリングの人気エリア: 裕福な都心部の郊外や、確立されたミドルリングエリアでは需要が堅調で、場合によっては力強い価格上昇が見られます。過去1年間で、トゥーラックやサウスヤラのような高級住宅地では、住宅価値が13万6千ドル~23万7千ドルほど上昇し、これは平均年収を上回っていますpropertyupdate.com.au propertyupdate.com.au。インナーイースタンベルト(例:カンタベリー、バルウィン、サリー・ヒルズ)でも中央値で6桁の上昇が記録されましたpropertyupdate.com.au。これらのエリアは、充実した設備、学校、ライフスタイルの魅力があり、供給が限られているため競争が激しいのが特徴です。ミドルリングの郊外(CBDから5~15km圏内、例:ブランズウィック、プレストン、エッセンドン、マウントウェーバリー、ボックスヒル)は、2025年に大きな価値が期待できるとバイヤーズエージェントが注目していますauspropertyprofessionals.com.au。これらのエリアは、都心部と比べて比較的手頃な価格で、賃貸需要や地域インフラも強みです。しばしばジェントリフィケーション(高級化)が進行中のこれらの郊外は、住宅在庫の逼迫と幅広い買い手層の支持により、市場が回復すれば早期回復が期待されていますauspropertyprofessionals.com.au。投資家は、こうした人気エリアに隣接する「姉妹」郊外にも注目しており、主要エリアが活況を呈した際に価格の波及効果を見込んでいますauspropertyprofessionals.com.au
  • 新興インフラ回廊: 主要な交通プロジェクトがメルボルンの不動産地図を再構築しており、新しいインフラの近くに位置する郊外は長期的な成長が期待されています。代表的な例がサバーバン・レール・ループ(SRL)で、これは大規模な環状鉄道路線として建設中です。SRLルート沿いのクレイトン、バーロウッド、チェルトナムなどのエリアは、目利きの投資家や開発業者から注目を集めていますauspropertyprofessionals.com.au。これらの地域は交通の要所となる予定で、プロジェクトが完成に近づくにつれて通常は不動産価値が上昇します。同様に、メトロトンネル(2025年開業予定)は、アーデン(ノースメルボルン)とパークビルに新しい地下駅をもたらし、周辺地域ではすでに開発への関心が高まっています。西部郊外のサンシャインも注目すべきエリアで、将来のメルボルン空港鉄道やメトロ路線の主要な乗換駅となり、新たな成長拠点として位置付けられています。インフラが稼働し始めると、アクセスの向上や新たなアメニティの整備によって、これらの接続された郊外で需要と価格の両方が上昇する傾向があります。
  • ジェントリフィケーションが進むファミリー向け郊外: かつて過小評価されていた多くの郊外が急速にジェントリフィケーションを遂げており、より広いスペースを求める若い家族やプロフェッショナル層を引き寄せています。メルボルン東部では、リングウッド、ブラックバーン、グレンウェーバリーなどのエリアがこの変化を経験していますauspropertyprofessionals.com.au。これらの地域は優れた学校、公園、交通アクセスを備えており、長期的な自宅所有者にとって魅力的です。地元のショッピングや飲食店の充実(および一部のインフラ改善)によって、これらのコミュニティの評価が高まっています。その結果、これらの郊外の住宅需要は強く、価格と家賃の両方が上昇しています。同様に、北部や北西部の一部(例えば、北部のパスコーベール、プレストン、コバーグ)でも、新しいカフェやリノベーション、若い購入者によって地域が変貌しています。これらのジェントリフィケーションが進むエリアは、もともと価格が低いものの、資本成長の明確な要因があるため、堅実な投資先となることが多いです。
  • 外縁成長回廊: メルボルンの外縁部の郊外、特に西部と北部は、引き続き市の人口増加の大部分を吸収しています。Fraser Rise–Plumpton(メルボルン外西部)のようなエリアは、昨年州内で最も人口増加が多く(2023–24年に+4,300人)、abs.gov.au abs.gov.auCranbourneやTarneitなど他の地域も新しい住宅地で急成長しています。これらの成長回廊は、初めて家を購入する人や移民に人気の新しい土地や建売住宅パッケージが豊富にあります。しかし、購入者は注意が必要です。これらの地域は急速な人口増加が見られる一方で、新規開発が多く、既存の設備が不足している場合があります。あるアナリストは、MeltonやWerribee Southのような場所での急成長は主に「人口増加と豊富な新規開発を反映しているが、不動産価値のキャピタルグロース(資産価値の上昇)を必ずしも意味しない」と指摘していますpropertyupdate.com.au。長期的には、交通機関、学校、病院などの地域インフラが限られているため、遠隔地の住宅地では価格上昇が抑制される可能性がありますpropertyupdate.com.au。要するに、外縁部の郊外は手頃な価格で住宅需要も高いですが、一般的に投資リスクが高く、主要なインフラ整備がない限り、内側や中間環状の郊外よりもキャピタルグロースが遅い傾向にあります。

現在の市場では、郊外選びが重要であり、投資家や住宅購入者の双方にとって大切です。需要が高く立地の良い、供給が限られた地域は力強く回復しており、今後も好調が期待されます。一方、供給過剰の均質な外縁部の郊外は遅れをとる可能性があります。インフラ計画や自治体の開発予測に注目することで、次に成長する郊外を見極める手助けになります。例えば、将来のSRL駅や新しい高速道路インターチェンジの近くのエリアは、2030年の不動産ホットスポットになるかもしれません。全体として、2025年のメルボルンの「機会の地理」は、優良な内側エンクレーブから新興の中間郊外、選ばれた成長ノードまで広がっており、さまざまな予算や戦略に対応する選択肢を提供しています。

不動産価格:動向と予測

調整期間を経て、メルボルンの不動産価格は2025年に再び上昇傾向にあります。メルボルンの中央値の住宅価格は2022年初頭(パンデミックブームの最盛期付近)にピークを迎え、その後2023年を通じて約10%下落しましたauspropertyprofessionals.com.au。この下落は、金利の引き上げと一時的な投資家の流出によって引き起こされ、2024年初頭にはメルボルンがオーストラリアで最も「割安」な州都市場の一つとなりましたauspropertyprofessionals.com.au。2025年半ばになると状況は改善し、価格は安定し、緩やかな上昇を始めています。Domainの住宅価格指数によると、メルボルンの住宅価値は年間成長率のマイナスから脱しつつあり、2025年5月には年間下落率が-1.2%まで緩和され、2023年初頭の-7.8%から大きく改善しましたcorelogic.com.aucorelogic.com.au。月ごとに見ると、2025年2月頃から価格は徐々に上昇していますcorelogic.com.au。実際のところ、買い手と売り手は市場の底はすでに過ぎたと見ています。

今後を見据えると、予測者たちは2025年および2026年にかけてメルボルンのさらなる価格上昇を予想しています。Domainの最新予測によれば、メルボルンは次の上昇局面で国内をリードする可能性があります。2025–26会計年度末(2026年6月)までに、メルボルンの戸建て住宅の中央値は過去最高の約111万ドルに達すると予測されています。これは2025年半ばの価格から約6%の上昇ですaustralianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au。この上昇(約6万6,000ドル)は、最近の下落による損失を完全に取り戻し、新たな最高値を記録することになりますaustralianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au。ユニット(集合住宅)の価格も上昇が見込まれていますが、そのペースはやや緩やかです。メルボルンのユニットの中央値は2026年半ばまでに約58万4,000ドルに達すると予測されており、これは2021年のピークより約3%低い水準ですaustralianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au。このユニット価格の控えめな回復は、過去の建設ブームによる未販売アパート在庫の残存過剰に起因していますshapepropertygroup.com.au。それでも、手頃な価格の改善、初めての住宅購入者向けの優遇策、人口増加といった要因がアパート市場を支え、今後数年でユニット価格を押し上げる可能性が高いでしょうshapepropertygroup.com.au

いくつかの要因がこれらの価格予測を支えています。まず、借入コストが緩和されると予想されています。金融市場は、オーストラリア準備銀行が2025年後半に利下げを開始すると見込んでいますcommercialrealestate.com.au。住宅ローン金利の低下は買い手の購買力を高め、通常は需要を刺激し、価格に上昇圧力をかけます。Domainのエコノミストは、シドニーとメルボルンが家計債務水準が最も高い都市の一つであり、金利変動に最も早く反応する傾向があると指摘していますaustralianpropertyupdate.com.auaustralianpropertyupdate.com.au。これは、利下げが実施される、あるいは確実に示唆された時点で、メルボルンの買い手の活動と価格上昇が加速する可能性があることを意味します。次に、住宅供給の制約が続くと予測されています。新築住宅の建設は急速に増加するとは予想されていません(建設業界の課題が続いているため)、そのため住宅不足が引き続き主要な要因となりますs3.ap-southeast-2.amazonaws.coms3.ap-southeast-2.amazonaws.com。この制約された供給に対して人口増加(人口動態のセクションで説明)が続くことで、住宅コストが自然と上昇します。最後に、さまざまな政府支援策―たとえば、初回住宅購入者向けの助成金、共有持分スキーム、低価格購入に対する印紙税の優遇措置など―が、エントリーレベルでの需要を刺激し、より多くの買い手が市場に参入できるようになり、全体的な価格の下支えとなっています。

メルボルンは現在、他の主要都市と比べて価値の優位性があることに注目する価値があります。これは、投資家や州をまたぐ移住者がその差に気づくことで、さらなる価格上昇を促す可能性があります。例えば、シドニーの中央値の住宅価格は2025年初頭時点でメルボルンより約60~65%高くshapepropertygroup.com.au、このプレミアムは2019年以降劇的に拡大しています。同様に、かつてははるかに安価だったブリスベンやアデレードも、価格がメルボルンの水準に近づいてきていますshapepropertygroup.com.au。このように(大都市でありながら)メルボルンの相対的な手頃さが、価格に敏感な購入者を引き寄せる要因となっています。あるレポートでは、メルボルンは今や投資家や住み替えを検討する人々にとって非常に魅力的な都市となっていると指摘されています。彼らはシドニーが手の届かない存在になっているためですshapepropertygroup.com.aushapepropertygroup.com.au。もし金利が下がれば、こうした購入者がメルボルン市場に殺到し、都市の割安感を活かして価値をさらに押し上げる可能性がありますshapepropertygroup.com.aushapepropertygroup.com.au

もちろん、予測には不確実性が伴います。ほとんどのアナリストは、安定した緩やかな成長(今後数年間で年率4~6%程度)を予想しており、2021年に見られた二桁の年間急騰への回帰は見込んでいません。住宅価格の中央値が所得の約8~9倍という手頃さの制約があるため、特に賃金が追いつかない場合、価格の上昇速度には自然と上限が設けられますs3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com。また、インフレの再燃による借入コストの高止まりや、雇用に影響を与える新たな経済ショックなど、下振れリスクも存在します。それでも、銀行や調査会社のコンセンサスとしては、メルボルンの住宅価値は2026年に向けて上昇傾向を続ける australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.auとされています。不動産所有者にとってはエクイティ(資産価値)が回復し、購入希望者にとっては待つほど後でより高い価格を支払うことになるかもしれません。

まとめると、軟調な時期を経て、メルボルンの価格は再び上昇傾向にありますが、そのペースは緩やかです。今後1年ほどで以前の価格ピークを回復し、さらに新たな高値圏に入る可能性もありますaustralianpropertyupdate.com.au。大きなショックがなければ、2025~2027年は、融資条件の緩和、人口主導の需要、そして住む・投資する場所としてのメルボルンの持続的な魅力に支えられ、不動産価値の再成長の時期となるでしょう。

賃貸市場の動向(利回りと空室率)

メルボルンの賃貸市場は、記録的な低空室率と急激な家賃上昇を特徴とする並外れた圧力下にありましたが、家賃上昇のペースが緩やかになり始めている兆しも見られます。メルボルンの空室率は、COVIDロックダウンから都市が回復し、借り手(帰国した留学生を含む)が殺到した2022~2023年に急落しました。2023年末までに、メルボルンの空室率は約1%~1.5%にまで低下し、これは10年以上見られなかった非常に厳しい水準です。月によっては、特定のデータ系列では1%を下回ることさえありましたpropertyupdate.com.au。2025年に入ると、空室率はわずかに上昇し、2025年半ば時点でおおよそ1.5%から2%の間で推移していますが、これでも歴史的に見て非常に低い水準です(参考までに、空室率3%が「バランスの取れた」賃貸市場と見なされることが多いです)。最新の数字では、メルボルンの賃貸空室率は2025年初頭で約1.8%となっており、1年前の約1.1%から上昇していますpropertyme.com.au。これはわずかな緩和を示しています。同様に、CoreLogicは2023年末の最低1.4%から2024年末には約1.9%への空室率の上昇を報告していますcorelogic.com.au。このわずかな緩和があっても、賃貸物件を見つけることは依然として借り手にとって深刻な課題です。人気の郊外での内覧会にはしばしば数十人の応募者が集まり、物件は数日以内に契約されています。

この極度に逼迫した空室状況が、家賃を過去最高水準に押し上げています。ロックダウン後の急騰期には、メルボルンの家賃が二桁台で上昇し、2022年には一部の郊外で1年で15~20%も家賃が上がりました。2023年には、メルボルンの年間家賃上昇率は約11%でピークに達しましたcorelogic.com.au corelogic.com.au。しかし、家賃の支払い能力に限界が見え始めると、家賃の上昇ペースは鈍化しました。2024年末までの1年間で、メルボルンの家賃はより穏やかな約4.1%の上昇にとどまりましたcorelogic.com.au。これは長期平均を上回っていますが、以前の急騰期とは大きく異なります。2025年3月四半期の上昇率は、パーセンテージで見て1桁台前半となっています。メルボルンの週あたり家賃の中央値は現在、約600ドル以上(戸建てとユニットの合計)です。2024年末時点で、メルボルンの住宅家賃の中央値は週604ドルで、実際にはホバートに次いで賃貸者にとって2番目に安い州都となっていますcorelogic.com.au。(比較としてシドニーは週773ドルと非常に高額ですcorelogic.com.au。これは、メルボルンも高いものの、シドニーほど賃貸者にとって高額ではないことを示しています。)メルボルンの賃貸者は依然として、住宅費に収入の高い割合を費やしており、平均で世帯収入の約3分の1、これは少なくとも2006年以降で全国的に最も高い比率ですcorelogic.com.au。つまり、家賃がこれ以上大きく上昇すると、賃貸者が住めなくなる限界があることを意味します。

メルボルンの賃貸市場で最も顕著な動きの一つは、多くの投資家/家主の退出であり、これが賃貸供給を減少させています。ビクトリア州住宅賃貸保証金局(RTBA)のデータは前例のない傾向を示しています。すなわち、新たな保証金の預託よりも(家主が退出し保証金を返還する)返還される保証金の方が多くなっています。例えば2025年3月四半期には、ビクトリア州で新規預託よりも3,398件多く保証金が返還されましたpropertyupdate.com.au propertyupdate.com.au。言い換えれば、稼働中の賃貸物件数が減少しており、これは20年以上の記録の中で起きていなかった現象ですpropertyupdate.com.au propertyupdate.com.au。2023年半ば以降、ビクトリア州では家主が物件を売却したり用途変更したりすることで、2万5,000~3万件の賃貸物件が市場から消失しましたabc.net.au abc.net.au。この投資家の撤退は複数の要因によるものです。すなわち、金利の上昇(投資物件の保有コスト増)、ビクトリア州での土地税や印紙税の負担増(家主業の収益性低下propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au)、そして厳格な賃貸法(例えば立ち退き手続きの困難さや義務付けられた物件維持基準など、家主の一部が借主に有利すぎると感じている)propertyupdate.com.au propertyupdate.com.auです。ビクトリア州政府は近年130以上の賃貸規則改正を実施し、ペット飼育や小規模改修、契約解除に関して借主の権利を拡大しました。これは借主の安心には良いことですが、家主団体はこれを市場撤退の理由の一つとして挙げていますpropertyupdate.com.au propertyupdate.com.au。この完璧な嵐が家賃の減少をもたらしましたすべてのリスティングで、空室不足が悪化しています。逆説的に、借り手を支援することを目的とした政策(家賃上限や追加の借り手保護など)や投資家への増税を課すことで、短期的には多くの投資家が撤退し、その結果、賃貸供給が減少し、家賃の上昇圧力がかかっています。propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au

借家人にとって、現在の市場は激しい競争と上昇するコストを意味します。残っている不動産投資家にとっては、過去最低の空室率と改善する賃料利回りを意味します。実際、メルボルンの賃料利回りは歴史的な低水準から上昇し始めています。以前のブーム時には、不動産価格が家賃よりもはるかに速く上昇し、総利回りが圧縮されました(ある時点では、メルボルンの平均利回りは3%を下回りました)。現在、2022~23年の価格下落と家賃上昇のおかげで、利回りは上昇傾向にあります。2024年後半には、メルボルンの総賃料利回りは約3.7%に上昇しましたcorelogic.com.au corelogic.com.au。これは依然として比較的低い水準ですが(ダーウィンや一部の小都市では5~6%の利回りがあります)、1年前の約3.4%よりは高くなっています。メルボルンの戸建て住宅はユニット(集合住宅)よりもやや利回りが低い傾向があります(戸建ての方が価格が高いため);例えば、メルボルンの戸建て利回りは約3.3%であるのに対し、ユニットの利回りは多くの場合4%を超えています。現在、金利は賃料利回りよりも高いため、ほとんどの物件は依然としてキャッシュフローがマイナスですが、その差は縮まっています。重要なのは、もし2025~2026年に金利が下がり、家賃が高止まりすれば、多くのメルボルンの賃貸物件がキャッシュフローで中立またはプラスに転じる可能性があり、これは投資家にとって魅力的な状況となるでしょう。

今後、賃貸市場の見通しは、供給と需要の綱引きとなります。一方で、需要は、住宅の手頃さへの圧力により一部の借り手が初めての住宅購入者となることで多少緩和される可能性があります(2024年の制度ややや低下した価格を活用)。実際、ビクトリア州では初めての住宅購入者の活動が増加し、賃貸需要がわずかに緩和されているかもしれませんabc.net.au abc.net.au。また、家賃が高騰しすぎると、入居者が同居したり家族と暮らしたりするため、家賃の上昇には自然な限界がありますcorelogic.com.au。これにより世帯形成率が実質的に低下します。一方で、賃貸物件の供給は短期的には大幅な改善が見込めません。ビルド・トゥ・レント(大規模賃貸マンション開発)は計画中で、政府も税制優遇で促進していますが、効果が出るまでには数年かかります。ビクトリア州の投資家心理が回復しない限り、賃貸物件の供給は再び増加しません。州政府は賃貸危機を認識しており、アクティビティセンターでの開発の迅速化や投資家呼び戻しのための税制見直しなどの対策を検討し始めていますabc.net.au abc.net.au。バランスが回復するまでは、メルボルンの賃貸市場は家主に有利な状態が続き、空室率は低いままでしょう。年ごとの家賃上昇率は、ピークのストレスが過ぎたと仮定すれば中程度の一桁台(例:年3~5%)に落ち着く可能性がありますcorelogic.com.au corelogic.com.auが、移民の急増や新規住宅供給の遅れがあれば、再び急激な家賃上昇が起こる可能性もあります。現時点では、2025年の借り手も依然として厳しい状況にあり、不動産オーナーはメルボルンでここ数年で最も高い賃料利回り(および最短の空室期間)を享受しています。

主要インフラプロジェクトと不動産への影響

メルボルンは現在、インフラブームの真っ只中にあり、いくつかの都市を形作るプロジェクトが進行中または計画段階にあります。これらのプロジェクトは、新しい鉄道路線から高速道路に至るまで、人々の移動方法を変えるだけでなく、不動産需要や開発パターンにも影響を与えています。以下は、主要なインフラ施策と、それらがメルボルンの不動産市場に与えると予想される影響です:

  • メトロトンネル(地下鉄ループ): 2025年完成予定のメトロトンネルは、5つの新しい地下駅(アーデン、パークビル、ステートライブラリー、タウンホール、アンザックを含む)を備えた新たな都市横断鉄道路線を作ります。混雑したシティループを解消し、輸送能力を増やすことで、このプロジェクトはパークビルの病院や大学地区など主要エリアへの移動時間を大幅に短縮します。不動産への影響: 新駅周辺ではすでに投資家の関心が高まっています。例えば、かつて工業地帯だったアーデン地区は、複合用途の拠点へと大規模再開発が予定されており、先行投資家が価格上昇を見越して用地取得を進めています。メルボルン大学やバイオテクノロジー施設があるパークビルも駅の恩恵を受け、近隣のアパートや学生向け宿泊施設の需要が高まると見込まれます。全体として、交通の利便性向上は郊外のアクセス性を高めることで不動産価値を上昇させる傾向があります。メトロトンネルが稼働すれば、道路や既存路線の混雑が緩和され、(トンネルが接続する)サンベリー線やクランボーン/パッケナム線沿線の郊外の魅力が高まります。新駅から徒歩圏内では、今後、開発密度の上昇や住宅価格の上昇といった波及効果が期待できます。
  • サバーバン・レール・ループ(SRL): この野心的なプロジェクトは現在建設中(初期段階)で、最終的にはメルボルンの中間郊外を90kmにわたって環状に結ぶ鉄道となり、南東部のチェルトナムからクレイトン、ボックスヒルを経て北部郊外、最終的にはメルボルン空港と西部のサンシャインまで主要拠点を結びます。これは数十年にわたる取り組みですが、最初のフェーズ(チェルトナムからボックスヒル)は2030年代初頭の完成を目指しています。不動産への影響: SRLは「都市形成」プロジェクトとよく称されており、CBD外に新たな交通ハブや開発の磁場を生み出します。そのため、SRL駅が予定されている郊外の不動産はすでに加熱しています。例えば、クレイトンは主要なSRL乗換駅となる予定で(すでにモナシュ大学や医療センターがある雇用拠点)、需要が高まっています―投資家はより広い賃貸需要やユニット開発の機会を見込んでいますauspropertyprofessionals.com.auバーロウッド(ディーキン大学近く)やボックスヒル(大規模商業拠点)も同様に成長が見込まれ、後者ではすでに高層開発が進行中です。政府はこれらSRL駅周辺でさらなる住宅・商業開発を計画しており、将来的には路線沿いに数万戸の新しい住宅が追加される可能性がありますvic.gov.augleneira.vic.gov.au。住宅所有者や投資家にとって、将来のSRL駅近くにいることは、利便性やアメニティの向上により大きな資本増加を意味するかもしれません。ただし、これは長期的な戦略であり、短期的にはプロジェクトのタイムラインや正確なルートに関して不確実性が残りますが、全体としてSRLはメルボルンの中間圏不動産に楽観的な雰囲気をもたらしています。
  • ウエストゲートトンネル&その他の道路プロジェクト: ウエストゲートトンネル(2025~26年頃完成予定)は、慢性的に混雑するウエストゲートブリッジの代替となり、西部郊外から港湾・CBDへの新たな高速道路連絡を提供します。これは、ウィンダム(ウェリビー、ポイントクック)メルトンのような地域にとって重要です―これらの成長地域から通勤する人々は現在、激しい渋滞に直面しています。新しいトンネルと拡幅された高速道路により、西部からの移動時間が短縮され、居住者や物流企業にとって西部郊外の魅力が高まります。通勤が容易になることで、アルトナ、ラバートン、サンシャインウエストなどの郊外で需要が高まる可能性があります。さらに、巨大なノースイーストリンクプロジェクト(グリーンズボローの環状道路とイースタンフリーウェイを接続)が建設中で、2027年までに完成予定です。これによりメルボルン北東部の高速道路の空白が埋まり、渋滞が緩和され、ハイデルバーグ、ブンドゥーラ、ドンカスターなどの郊外の不動産価値が上昇する可能性があります。道路接続の改善は通勤可能圏を広げる傾向があり、新たな住宅地の開発や立地の良い周辺地の価格上昇につながることがあります。
  • 空港鉄道リンク: メルボルン空港を鉄道網(サンシャインからの支線、メトロトンネルと統合)に最終的に接続する計画が進行中です。スケジュールは延期されていますが(現在の目標は2020年代後半)、このプロジェクトは北西回廊にとって大きな転換点となるでしょう。サンシャインはスーパーハブとして指定されており、空港鉄道とSRLの乗換駅が計画されているため、すでに高密度住宅や商業プロジェクトなど大規模な成長が見込まれています。投資家はサンシャインや近隣のセント・オールバンズやフッツクレイ(サンシャイン経由で空港への直通路線上)を将来のホットスポットとして注目しています。空港へのアクセス向上は、この地域でさらなるビジネスパークやホテルの建設を促し、商業用不動産セグメントを活性化させる可能性もあります。ムーニー・バレーやブリンバンク地区(例:エアポート・ウエスト、キーラー・イースト)の住宅物件も、電車で数分でCBDや空港に行けるようになれば、頻繁に飛行機を利用する人や航空業界の労働者にとって魅力が増すかもしれません。
  • 都市再生地区: 交通以外にも、メルボルンにはフィッシャーマンズ・ベンド(CBD南の元工業地帯で高密度複合用途地区に転換中)やアーデン(前述の通りメトロトンネルと関連)など大規模な都市再生ゾーンがあります。これらは長期プロジェクトですが、数千戸の住宅や職場が追加されます。不動産への影響は二重で、新たな供給(市全体の価格抑制に寄与)をもたらす一方、非常に魅力的な新しい近隣エリアを創出し、プレミアム価格を引き出すこともあります。例えば、フィッシャーマンズ・ベンドが計画通り人気のテクノロジー・教育拠点に発展すれば、早期に物件を購入した人は大きな値上がりを期待できるでしょう。

一般的に、インフラのアップグレードは不動産市場にとって追い風となる傾向があります。交通の利便性が向上すると、郊外エリアへのアクセスが良くなり、これらと都心部の価格差が縮まることがよくあります。すでに開発業者は新駅周辺の土地を狙い、アパートやタウンハウス、商業施設の建設を進めており、需要が鉄道に続くと確信しています。大規模インフラプロジェクトは建設期間中に雇用も生み出し、短期的には住宅需要(作業員の賃貸需要など)を支えることもあります。メルボルンの現在のインフラ計画は、州の「ビッグビルド」の一環で、歴史上最大級の規模となっており、不動産市場もそれに応じて動いています。将来を見据える買い手は、今は見過ごされがちな郊外でも、数年後には「鉄道路線のすぐそば」や移動時間短縮の恩恵を受ける場所にポジションを取ることを検討するかもしれません。歴史的に見ても、新しい高速道路の出入口や駅ができて利便性が大きく向上すると、不動産価値が上昇することが多いのです。

ただし、期待を持ちすぎないことも重要です。すべてのプロジェクトが不動産ブームを保証するわけではなく、タイミングも重要です(価値は期待で先に上がり、建設中は横ばいになることが多い)。また、一部の地域では(数年にわたる工事騒音や用地買収など)短期的なマイナス要因もあります。それでも総じて、メルボルンの主要インフラプロジェクトは都市の住みやすさや経済成長を高めるものであり、最終的には不動産市場にも好影響をもたらします。投資家が「インフラに従う」ことは、2025年以降のメルボルンの不動産戦略において不可欠な要素となっています。

人口増加と人口動態の変化

メルボルンの人口の物語は、著しい成長と回復力の物語であり、不動産市場の将来を左右する重要な要素です。パンデミック中は一時的に停滞しましたが(国境閉鎖により純移住が減少)、メルボルンの人口増加は勢いを取り戻し、現在はパンデミック前の傾向を上回っています。実際、2023–24年にメルボルンはオーストラリアの都市の中で最大の人口増加を記録し、その年だけで約142,600人の新住民が加わりましたabs.gov.auabs.gov.au。この年間2.7%の成長率は国内でも最速の部類であり、同時期のシドニーの2.0%の成長率を大きく上回っていますabs.gov.au。グレーター・メルボルンの人口は2024年6月時点で約535万人abs.gov.auとなり、シドニー(556万人)との差が縮まっていますabs.gov.au。この傾向が続けば、メルボルンは今後10年以内(予測によっては2030年またはその直後)にオーストラリア最大の都市としてシドニーを追い越す可能性があります。豊富な雇用、教育機会、文化的アメニティなどの都市の魅力と、強力な海外からの移住が、この堅調な成長を支えています。

海外からの純移住が、最近のメルボルンの人口増加の主な原動力となっています。オーストラリアが国境を再開し、技能不足を補うために移民目標を引き上げたことで、メルボルン(移民に人気の都市)はその恩恵を受けています。特に国際学生がメルボルンの大学に大量に戻ってきています。これは、学生がアパートを借りる都心部の賃貸需要や、移民コミュニティの多い特定の郊外で顕著です。例えば、メルボルンではインド、中国、ネパールなどの国からの移住が顕著で、ClaytonやTarneit(インド系ディアスポラ)、Box HillやGlen Waverley(中国系ディアスポラ)などの郊外で成長が見られます。これらの人口動態は住宅の好みにも影響を与えることが多く、例えば多世代世帯で暮らすことが多い移民に人気のエリアでは広いファミリーホームの需要が高かったり、国際学生による大学近くの賃貸アパート需要が強かったりします。

COVIDおよびその後に関連するもう一つの変化は、国内移住の傾向です。2020年から2021年にかけて、メルボルンではリモートワークやロックダウンによるライフスタイルの再評価が促され、住民が地方や他州(特にクイーンズランド)へ流出しました。しかし、最近ではこの傾向は緩和または逆転しています。ビクトリア州の地方人口増加は依然としてプラスですが、首都圏(特にメルボルン)が再び成長の大部分を占めるようになっていますabs.gov.au abs.gov.au。都市の仕事、教育、アメニティの魅力が人々を呼び戻しているようです。メルボルンの郊外成長地域(西部、北部、南東部など)はその一例で、2023~24年には全国で最も成長の早いSA2地域となり、多くの人が他地域からこれらの新しい郊外へ移り住んでいることを示していますabs.gov.au abs.gov.au。本質的に、都市周辺部は若い家族や移民によって急速に拡大しています。一方、ロックダウン中に住民が減少した一部の都心部(CBDやインナーサウスの一部など)は、オフィスやレストラン、文化的な生活が完全に再開したことで回復しています。

人口構成の観点では、メルボルンは引き続き国際色豊かなるつぼです。メルボルン市民の約40%が海外生まれであり、現在の移民の波でその割合はさらに高まる可能性があります。この多様性は、しばしば活気ある文化的なコミュニティ(アフリカ系コミュニティのフッツクレイ、東南アジア系のスプリングベールなど)として現れ、それぞれ独自の住宅市場の特徴を持っています。また、いくつかの既成住宅地では高齢化が進んでおり、ビューマリスやアイバンホーのような地域ではダウンサイザーや退職者の層が増加し、メンテナンスの少ないユニットやタウンハウスの需要が高まっています。一方、成長地域でのベビーブームにより、これらの地域ではより大きな家や学校、公園への需要が高まっています。

注目すべき予測の一つは、ビクトリア州(そしてその延長線上にあるメルボルン)が2027年度までに全国で最も人口増加をリードするshapepropertygroup.com.auと見込まれていることです。これは、最近までトップだったクイーンズランド州や西オーストラリア州などの成長率を追い越し、(割合増加で)3位から1位に上昇する見通しですshapepropertygroup.com.au。これは、メルボルンにおける中期的な住宅需要の高さが持続することを意味するため、重要です。若く成長する人口は世帯形成率を高く保ち、それだけ多くの住宅が必要となります。課題は、前述の通り、十分な住宅供給をどう確保するかです。そのため、都市計画改革や住宅目標(連邦政府の「住宅協定」は2029年までに全国で120万戸の住宅追加を目指し、その多くがメルボルンの成長回廊で必要とされる)に注目が集まっています。

もう一つ注目すべきパンデミック後の人口動態のトレンドは、移民と学生人口がメルボルン中心部に戻ってきたことです。これにより都市が再活性化しています。2020年には空室率が急上昇したCBD、カールトン、サウスバンクなどのエリアも、今では海外からの学生や若手プロフェッショナルの流入により、非常にタイトな空室状況に戻っています。これが都心部のユニット市場を再び活性化させています。また、これらのエリアの特徴―国際色豊かな飲食店や文化フェスティバルなど―も再び盛り上がり、メルボルンが多様でグローバルに繋がった都市であることを再認識させています。

全体として、人口増加は諸刃の剣です。物件需要にとっては大きなプラス(人口増=あらゆる価格帯で住宅需要増)ですが、インフラに負担をかけ、住宅供給が追いつかなければ手頃な価格が悪化する可能性もあります。メルボルンの都市計画担当者は、この成長を持続可能な形で受け入れるよう求められています―既存エリアでの高密度化、交通網の拡充、適切なサービスを備えた新興郊外の開発などです。しかし投資家の視点から見ると、メルボルンのように人口増加が強い都市に賭けるのは、長期的な資本成長のためには賢明な選択と言えます。新たな住民一人ひとりが住まいを必要とするため、住民が最も速く増えている(かつ雇用や交通の便が良い)エリアは、平均以上の不動産価値上昇を経験することが多いのです。したがって、メルボルンの人口動態は、力強い成長軌道を描いており、今後10年以上にわたり不動産市場を牽引することが示唆されています。

政府政策と金利の影響

政府の政策やマクロ経済要因―特に金利―は、メルボルンの不動産市場に大きな影響を与えます。2022年~2024年の期間はこれを明確に示しました。中央銀行による積極的な金利引き上げと、いくつかの州の政策変更が市場を大きく冷やしました。2025年に向けて、政策環境と金融政策の設定が変化しつつあり、今後の不動産市場の動向を左右することになります。

金融政策(金利): オーストラリア準備銀行(RBA)は、高インフレに対抗するため、2021年の過去最低水準(0.1%)から2023年半ばまでに約4.1%まで急速に政策金利を引き上げました。この急激な住宅ローン金利の上昇により、借入能力が大きく低下し、多くの購入者にとって住宅に支払える金額が20~30%減少しました。その結果、2022~23年に住宅価格は下落しました。現在2025年にはインフレが緩和し始め、RBAは利上げを停止しています。金融市場やエコノミストの間では、次の動きは利下げになると広く予想されており、2025年後半にも開始される可能性がありますcommercialrealestate.com.au。実際、一部の予測では、インフレが抑制されていれば、RBAは2025年後半に2回利下げを行う可能性があると示唆されていますcommercialrealestate.com.au金利低下の見通しはすでに購入者の心理を後押ししており、住宅ローンが安くなる可能性があることで購入への自信が高まっています。金利が下がると月々の返済額が減少したり、購入者がもう少し多く借りられるようになり、これが需要と価格の上昇を刺激することがあります。メルボルンは歴史的に金利に敏感であり、Domainのリサーチ責任者が指摘するように、同市は金利の変化に迅速に反応する傾向がありますaustralianpropertyupdate.com.au。したがって、利下げの明確なシグナルが出れば、(過去のサイクルで金利低下が不動産市場を活性化させたように)活動が急増する可能性があります。逆に、インフレが頑固でRBAが利下げを遅らせたり、さらに利上げした場合は、不動産回復のブレーキとなります。現時点では、ほとんどの指標が今後安定または緩和的な金融政策を示しており、これは不動産にとって追い風です。

連邦政府と移民政策: オーストラリア連邦政府は、移民レベルや住宅プログラムを通じて間接的に不動産に影響を与えています。現政権は経済成長を促進するために高い移民目標を維持しており、オーストラリア全体で年間30万人以上の純海外移民を受け入れており、その多くがメルボルンに定住しています。これは住宅需要にとって追い風です。連邦レベルでは、ファーストホーム保証(初めて住宅を購入する人が5%の頭金で購入できる政府保証付き制度)や地方ファーストホームバイヤー保証など、市場参入を支援する制度もあります。2025年には一部の制度の適用範囲が拡大され(例:FHGのもとで友人や兄弟姉妹が共同購入可能に)、需要にわずかなプラス効果をもたらす可能性があります。連邦政府はまた、オーストラリア住宅未来基金を立ち上げ、手頃な価格の住宅建設の資金調達を目指していますが、これは主に補助住宅に焦点を当てており、実際に住宅が供給されるまでには時間がかかる可能性があります。

おそらく最も野心的な連邦政府の取り組みは、ナショナル・ハウジング・アコード(2029年までに全国で120万戸の新築住宅を目指す)です。この合意の成功は不確かです――前述の通り、現在の建築認可率はその目標達成のペースに達していませんrealestate.com.au。しかし、この目標が存在すること自体が、計画改革や供給促進のためのインセンティブについての議論を促しています。もし連邦または州政府が、ビルド・トゥ・レントへの追加インセンティブを導入したり、認可プロセスを簡素化したり、新たな土地を開放するためのインフラ投資を行えば、そうした政策はメルボルンの住宅供給を徐々に改善する可能性があります(その結果、価格上昇や家賃圧力を抑えることができます)。これまでのところ、2024~2025年には控えめな政策の微調整――例えば、コモンウェルス家賃補助のわずかな増額や、機関投資家向け賃貸住宅への一部税制優遇――が見られますが、住宅不足に対する決定的な解決策はまだありません。

ビクトリア州の政策――税制と規制: ビクトリア州では、州政府の政策は不動産関係者にとって賛否両論です。一方で、ビクトリア州は初めて住宅を購入する人向けの手厚いインセンティブ(例:60万ドルまでの住宅は印紙税免除、75万ドルまで減額、新築住宅にはメルボルン都市圏で1万ドルのファーストホームオーナー助成金)auspropertyprofessionals.com.auを提供しています。これらは低価格帯の需要を支えています。他方、近年ビクトリア州政府は、不動産投資家や高額所有者を対象とした複数の税金を引き上げ、歳入増加と住宅の手頃さ改善を図っています。主な変更点は以下の通りです:

  • 2024年1月1日からの土地税の大幅改正:投資家向けの土地税非課税枠が30万ドルからわずか5万ドルに引き下げられ、多くの不動産所有者が土地税の対象となりましたpropertyupdate.com.au。さらに、新たな土地税率(最大975ドルの固定料金+30万ドル超の土地保有に対し0.1%の追加課税)が導入されましたpropertyupdate.com.au。これにより、これまで非課税だった小規模ユニット所有の「一般家庭」の投資家も、今後は毎年土地税の請求を受けることになります。
  • 2025年から州全域に拡大される空き住宅用地税の拡大propertyupdate.com.au。今後は、1年のうち6か月以上空き家となっている物件の所有者に税金が課されます(従来はメルボルン中心部のみ対象)。これにより、別荘所有者や土地を保有する開発業者など、賃貸市場に物件を出さずに保有し続けることへのコストが増加します。
  • 新しいWindfall Gains Tax(2023年7月施行)は、土地がより価値の高い用途に用途変更(リゾーニング)された際の地価上昇分に最大50%の税金を課すものですpropertyupdate.com.au。これは、特にメルボルン郊外でリゾーニングによって利益を得る開発業者や土地所有者を対象としています。公共の利益のために価値を回収することを目的としていますが、批評家は、まさに新しい住宅が必要とされる地域での開発を抑制してしまうと指摘しています。
  • 手数料や賦課金の増加:例えば、地方税に組み込まれている緊急サービス賦課金(Emergency Services Levy)は増加しており、事実上の不動産賦課金として機能していますpropertyupdate.com.au。また、外国人購入者の追加印紙税や不在所有者への追加課税もビクトリア州では継続されており、これが一部の国際的な投資を抑制する可能性があります。

さらに、ビクトリア州には前述の通り非常に借主寄りの賃貸法(「無過失」立ち退き禁止、ペット承認の容易化、義務的なメンテナンスなど)があります。これらはすべて借主により大きな安心と公平さを提供するという善意で導入されましたが、実際には一部の投資家がメルボルンでの購入を、例えば規制がそれほど厳しくないブリスベンやパースと比べて躊躇させる要因となっています。その結果、2024~2025年のビクトリア州は家主にとってあまり好意的でないという評判が広がっており、Domainのアナリストでさえ、高い税金と限られたインフラ投資能力が、他州と比べてビクトリア州を投資先として魅力的でなくしている可能性があるaustralianpropertyupdate.com.auと認めています。

これらの政策の影響は明らかです。ビクトリア州では投資家向け融資が減少し、多くの投資家が物件を売却しました(賃貸のセクションで述べた通り)。短期的には、これにより賃貸物件の供給が逼迫し、家賃が上昇しました――これは政府が現在直面している意図しない結果です。政策立案者は、テナントや初めて家を買う人のために住宅の手頃さを改善しようとしつつ、住宅供給に必要な投資家や開発業者を遠ざけないようにするという難しい立場にあります。業界からは、ビクトリア州がこれらの設定の一部(例えば、土地税の基準額引き上げや、土地税割引を提供することでビルド・トゥ・レントプロジェクトへのインセンティブ付与)を再考するよう継続的な要望があります。2025年半ば時点で大きな方針転換は実施されていませんが、今後注目すべき分野です。将来の政策変更――例えば印紙税の改革(NSW州は年次課税オプションを導入、ビクトリア州も追随する可能性あり)や、中密度住宅をより多く認める新たなゾーニング規則――は、不動産市場の状況を大きく変える可能性があります。2024年後半、ビクトリア州政府は、アクティビティセンター・プログラム(交通ハブ周辺の用途地域拡大)を拡大することで、既存の郊外での住宅供給拡大を計画すると発表しました abc.net.au abc.net.au。これにより2051年までにその地域で30万戸の新築住宅を目指しています gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au。これがうまく実行されれば、長期的な圧力が緩和される可能性があります。

また、短期的な市場心理という観点でも、政府の行動は心理的な影響を及ぼします。例えば、2023年にビクトリア州が(予算上の問題で)2026年コモンウェルスゲームズの開催を中止したことは、州の財政に対する信頼を多少揺るがせましたが、直接的な不動産への影響は、いくつかの地域開発が棚上げになったことを除けば最小限でした。より前向きな例としては、政府による助成金や景気刺激策(印紙税の一時的な割引や住宅購入者向け助成金など)は、購入活動の急増を引き起こす傾向があります――例えば、2020年に全国でHomeBuilder助成金が提供された際には、メルボルン郊外で建設ラッシュが起きました。現在はそのような助成金はありませんが、市場が支援を必要とする場合、政府は対策を講じる可能性があり、その場合は価格にすぐ反映されるでしょう。

要約すると、2025年の政策および金利環境は移行期にあります。メルボルンが直面していた金利上昇や投資家への課税という大きな逆風は、緩和されつつあるようです。金利は今後1年以内に下がる見込みでありcommercialrealestate.com.au、政府も賃貸危機を受けて、これ以上の投資家への抑制策を緩和する可能性があります。投資家にとって、メルボルンの現状は厳しい環境でしたが、(金利引き下げや供給促進のための政策調整など)何らかの変化があれば、状況が好転する可能性があります。自宅購入者にとっては、住宅ローンが安くなる見通しは朗報ですが、依然として高い初期費用や競争に直面しなければなりません。メルボルンの経験は政府の政策が不動産サイクルに大きな影響を与えることができることを示しています。適切なバランスが取れれば、持続可能な成長と供給を促進できますが、調整を誤ると(家主の大量流出のような)短期的な歪みを生むこともあります。市場の関係者は、今後のRBA(豪準備銀行)の決定や、州・連邦予算での住宅関連発表に注目しており、これらが今後数年のメルボルン不動産市場の方向性を決めることになるでしょう。

メルボルンにおける投資機会とリスク

不動産投資家や開発業者にとって、2025年のメルボルン市場は魅力的な機会と顕著なリスクが混在する状況です。都市の不動産サイクルは上昇局面に入りつつあり、この段階でうまくポジションを取れば、今後数年で大きなリターンを得られる可能性があります。しかし、メルボルン市場特有の課題を乗り越えるには慎重な戦略が必要です。主な機会とリスクを分解してみましょう。

機会:

  • 逆サイクルでの購入タイミング: メルボルンは価格下落・停滞期を抜けたばかりで、多くのエリアで価格は直近のピークを下回っています。この段階――市場が回復しつつもまだ活況ではない時期――は、購入に理想的なタイミングとなり得ます。ある専門家は、今はピークを下回る価格で勢いがつき始めている逆サイクルの投資機会であると述べていますpropertyupdate.com.au。2025年の買い手は、もし年5~6%の成長予測が実現すれば、後から見てお得だったと思える価格で物件を取得できるでしょう。2020年代初頭の歴史は、メルボルンの不動産サイクルが比較的早く転換することを示しました。例えば、2019年の底値で購入した人は2021年までに大きな利益を得ました。今も同様の転換点にあり、群衆が戻る前に購入することで最大の利益を得られるかもしれません。
  • 強力な長期的ファンダメンタルズ: メルボルンのファンダメンタルズ――人口増加、多様化した経済(金融、テクノロジー、教育、医療)、そして大規模なインフラ投資――は、長期的に見て堅実な選択肢となっています。メルボルンは常に世界で最も住みやすい都市の一つと評価されており、それが人々や企業を惹きつけています。特に人口増加は投資家にとって追い風となります。人口が増えれば、住宅需要が継続的に生まれるからです。今後数年でメルボルンはオーストラリアで最も成長が速い都市になると予測されておりshapepropertygroup.com.au、投資家は立地の良い物件に対して、賃貸希望者や将来の購入希望者が豊富に存在することに自信を持てます。また、多様な経済構造は変動へのクッションにもなります。たとえば、ある分野(例えば留学生)が落ち込んでも、他の分野(国内移住やテックブームなど)がその穴を埋めることができます。
  • 賃貸利回りと収入の改善: 先述の通り、家賃は急騰し、利回りも底値から上昇しています。特定のセグメント(ユニットやタウンハウスの賃貸)では、現在4~5%のグロス利回りが見込め、数年前よりもかなり良い状況です。空室率が2%未満であるため、家主は価格決定力を持ち、家賃を適度に引き上げ続けることができます。この強い賃貸市場は投資家のキャッシュフローを改善し、さらに多くの投資家をメルボルンに呼び戻す可能性があります。加えて、もし金利が下がれば、賃貸利回りと住宅ローン金利の差が縮まり、物件によっては久しく見られなかったプラスのキャッシュフローも実現するかもしれません。金利引き下げ前(=投資家の再流入前)に物件を購入しておけば、キャピタルゲインとより良い賃貸収益の両方を享受できるチャンスとなります。
  • 相対的な手頃さ(州外・海外からの関心): シドニーと比べると、メルボルンの不動産は相対的にお買い得です――戸建てはシドニーの価格の3分の2、ユニットはさらに安価ですshapepropertygroup.com.au。このため州外の購入者や、アジアを中心とした海外投資家からの関心が高まっています。旅行が正常化すれば、海外投資家の復活も見込まれます(中国は2023~24年に資本流出規制を一部緩和)、そしてメルボルンは歴史的にシドニーに次ぐ海外不動産投資の人気都市です。価値のギャップはチャンスです。投資家は、シドニーと同等かそれ以上の利回りで、はるかに低い初期費用でメルボルンの一等地不動産を購入でき、長期的にはメルボルンがそのギャップを縮める可能性も期待できますshapepropertygroup.com.au
  • ターゲット成長分野: 投資に適した特定のセグメントがあります。ジェントリフィケーションが進む中間郊外の土地付きファミリー向け住宅は、持ち家志向者と賃貸需要の両方の恩恵を受けるため、依然として最有力候補です。人気の学区や交通機関近くのタウンハウスや低層ブティックアパートも狙い目です。これらは、戸建て住宅の価格から外れたダウンサイザーや若い家族に対応しています。また、学生向け宿泊施設のようなニッチな投資も、留学生の回帰により再び成長する可能性があり、ビルド・トゥ・レントプロジェクトは政府の支援(ビクトリア州の対象開発に対する25年間の土地税優遇)を受けており、まだ新しいものの成長中の機会となっています。商業分野にもチャンスがあります。例えば、成長回廊にある高品質な物流施設やコンビニエンス小売センターは高い稼働率と賃料上昇が見込まれるため、長期的視野と高い予算を持つ投資家は、景気回復でキャップレートが再び圧縮される前にこれらの分野で良い買い物ができるかもしれません。
  • 政策追い風の可能性: 最近の政策は逆風でしたが、状況が逆転する可能性もあります。ビクトリア州政府が賃貸危機の圧力を受けて投資家に優しい変更(例えば土地税の軽減や新たなインセンティブ)を導入すれば、不動産価値や投資家需要が急増する可能性があります。同様に、連邦政府による住宅への新たな刺激策(新たな助成金や税制優遇など)があれば、市場は活性化します。賢い投資家は政策動向を注視し、法制化された有利な点を逃さず活用します。

リスク:

  • 金利・金融リスク: 最大のリスクは、インフレが収まらず金利が「長期的に高止まり」する場合です。RBAが利下げを行わない、あるいはさらに利上げする場合、借入コストが引き続き制約となります。高い住宅ローン金利は新規借入を制限するだけでなく、既存の所有者にも負担をかけます(多くはバッファーで対応可能ですが、金利が予想外に高騰すれば強制売却のリスクも常にあります)。現時点のコンセンサスは緩和を見込んでいますが、投資家は金利が現状付近で長く続く、あるいはゆっくりしか下がらないシナリオで自分の資金計画をストレステストすべきです。超低金利時代は終わりました。2%台の住宅ローン金利への回帰を期待する人は失望するかもしれません。さらに、信用条件も厳しくなっています。銀行は返済能力審査をより厳格にしています。もし規制当局が自己資本要件やバッファーを引き上げるなどして融資基準がさらに厳しくなれば、それは不動産需要へのリスクとなります。
  • 税制・規制リスク: ビクトリア州が不動産を「金のなる木」として利用する傾向(あるコメンテーターがpropertyupdate.com.auで述べたように)は、今後も続くとは限りません。州は財政赤字を抱えており、さらなる税や課徴金が導入されるリスクがあります(例えば、財政状況が悪化した場合の家賃規制や土地税のさらなる引き上げの話もあります)。このような動きは投資家を萎縮させたり、リターンを減少させたりする可能性があります。同様に、家賃上限のような追加の賃貸法改正(現在ビクトリア州では導入されていませんが、一部の欧州都市のように導入を求める声もあります)は、投資家の収益力を直接制限します。投資家は、ビクトリア州の政策リスクは他州より高いことを認識し、それを戦略に織り込む必要があります。ポートフォリオの分散や、税制最適化のための所有構造(良いアドバイスを得ること)が不可欠です。
  • 特定セグメントでの供給過剰: メルボルン全体では住宅不足が続いていますが、局所的な供給過剰のリスクもあります。インナーシティの高層アパートがその一例で、CBDやサウスバンクでは2025~26年ごろに多くの新しいアパートタワーが完成予定です(多くはビルド・トゥ・レント型プロジェクト)。これにより、これらのエリアでは一時的に空室率が上昇し、一般的な高層ユニットの家賃や価格が下がる可能性があります。同様に、郊外の土地分譲も供給過剰を招くことがあり、不況や信用収縮が起きれば、これらの戸建て分譲市場ではデベロッパーが売れ残り在庫を値引きすることで価格が下落することもあります。投資家は競争の激しい新築物件で過剰に支払わないよう注意し、希少性のある物件(独自の特徴や供給が限られた立地)に注目するのが賢明です。
  • 経済・雇用要因: メルボルンの不動産市場も他と同様、広範な経済状況に左右されます。世界的な景気後退(例えば中国経済が大きく減速した場合、留学生の減少や資源関連の雇用減少を通じてメルボルンに影響が及ぶ可能性)や、国内の景気後退による失業率上昇などのリスクがあります。失業率が上がれば住宅需要が減り、住宅ローンの延滞も増える可能性があります。現時点では失業率は低く、所得も上昇傾向にあり好材料ですが、これが逆転すればリスクとなります。特定産業への集中(メルボルンは金融・専門サービス業が大きい)もあり、これらの業界が打撃を受ければ(例:金融危機や大手企業の移転など)、高級市場の買い手層に影響が出る可能性があります。
  • 気候・環境計画: これは長期的なリスクですが、注目に値します。メルボルンの一部(特に湾岸部や低地の西部郊外)は、今後数十年で洪水や海面上昇のリスクに直面しています。すでに洪水リスクの高い地域では保険料が上昇しています。すぐに影響が出るわけではありませんが、長期投資を考える場合は物件立地の環境レジリエンスも検討材料となります。また、賃貸物件の省エネ基準も厳しくなっており、古い物件は基準適合のため改修(追加コスト)が必要になる場合もあります。
  • 市場の変動性とタイミング: メルボルンの市場は循環的な動きを見せることがあります。投資家がブームを期待して購入しても、それが実現するまでに時間がかかる場合もあります。例えば、利下げが2026年まで遅れれば、2025年は価格が比較的横ばいのままで、その後に上昇する可能性があります。資金の機会費用も考慮すべきで、高金利環境下では不動産投資の利回りが約3~4%である一方、安全な定期預金で5%得られる場合もあります。こうした状況では、不動産投資が割に合わないと判断する投資家も出てきます。これは需要に対する心理的リスクとなります。不確実な時期に短期転売を狙うのではなく、十分な期間保有して一時的な停滞を乗り越える覚悟が必要です。
これらの要素を考慮すると、多くの専門家は2025年のメルボルンを依然として戦略的かつ長期的な投資に有利と見なしています。重要なのは「選別」です。持続的な魅力のある資産(例:都心部の歴史的住宅、交通機関や雇用の近くの物件など)を選び、希少性のない画一的な新築物件は避け、予想される金利上昇や空室にも耐えられる予算を確保しましょう。今は選択的でありながら楽観的でいるべき時期です。著名な投資アドバイザーのマイケル・ヤードニー氏も次のように述べています。賢明な投資家は、投機的な流行を追うのではなく、強固な基礎を持つ高品質な「投資グレード」の物件に注目していますpropertyupdate.com.aupropertyupdate.com.au 彼らは長期的な視点を持ち、メルボルンの成長ストーリーは健在であり、短期的な課題こそが最良の参入機会を生み出すことが多いと理解しています。

結論として、2025年以降のメルボルン不動産市場は、回復しつつある都市、新たなインフラと人々にあふれ、予測によれば全国をリードする成長が期待されるという魅力的なストーリーを提供しています。投資家や関係者にとっては、この上昇局面(価格上昇、強い賃貸需要、相対的な価値)の機会を活かしつつ、リスク(政策変更、金利、供給の違い)を管理することが課題です。それを実行できる人は、メルボルンが再び一流の不動産投資先としての評判に応え、今後数年で不動産分野における堅実な利益と繁栄の基盤を築くことができるでしょう。

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