2025年市場の概要
ロサンゼルスの2025年の不動産市場は、レジリエンス（回復力）と再調整の両面が見られます。住宅不動産の価値はパンデミック時代のブームの後、依然として過去最高値付近を維持していますが、成長は大幅に鈍化しています。一方で、販売活動は2022～2023年の歴史的な低迷から緩やかに回復しています。商業用不動産のパフォーマンスは二極化しており、工業系やマルチファミリー（集合住宅）などのセクターは堅調ですが、オフィスや一部のリテール分野は高い空室率と需要の変化から逆風に直面しています。要するに、2025年のL.A.はバランスのとれた（やや買い手有利な）住宅市場と、慎重ながら回復傾向にある商業セクターという状況です。
経済および政策的要因が大きな影響を及ぼしています。高水準の住宅ローン金利（約6.5～7％）は買い手の需要を抑え、購入の手頃さは過去最低水準にまで低下しています。新たな規制――特に高額取引に対するMeasure ULA（“豪邸税”）――は、ラグジュアリーや投資用物件セグメントを冷え込ませています。一方で、慢性的な住宅供給不足は依然として価格を下支えしており、人口減少（L.A.市の人口は2020年から約2.5%減少）にもかかわらず価格が維持されています。本レポートではロサンゼルスの住宅・商業不動産の詳細トレンドを分析し、地域別のパフォーマンスや投資機会を解説、さらに2028年までの予測を示します。
（引用注記：データや洞察は、カリフォルニア不動産協会、Zillow、Redfin、CBRE、その他地域マーケット分析などの出典に基づきます。詳細は随時記載。）
住宅不動産セクター
住宅価格と販売トレンド
ロサンゼルスの住宅価格は2025年、前年と比べて横ばいか微増となっています。2020～2022年の急騰後のことです。ロサンゼルス市の中央値販売価格は2025年半ばで約105万ドル、前年比ではわずか+0.5％増です。ロサンゼルス郡では2025年3月の一戸建て中央値価格が約82万9,000ドルで、前年比約3.0%上昇となっています。この小幅な価格上昇は2023年の一時的な下落の後に見られたもので、過去最高水準で価格が横ばいになっていることを反映しています。（参考までに、2019年のL.A.の住宅中央値価格は約60万ドルで、2024年末には史上最高の約95万6,000ドルまで急騰しました。）図1はこの価格推移を示しており、パンデミック時代の急騰、一時的な調整、そして2025年にかけての緩やかな再上昇が描かれています。
販売件数は、高金利による低迷から回復の初期兆候を見せています。2023年の住宅販売は歴史的な低水準であり、カリフォルニア州全体の2023年販売件数は数十年ぶりの低水準（2021年比で約34%減）となり、ロサンゼルスでも同様の減少が見られました。2024年には販売件数がわずかに増加（州全体で前年比+4.3%、3年ぶりの年間増加）し、2025年もこの緩やかな回復が続いていますが、件数はパンデミック前の水準には届いていません。例えば、ロサンゼルスでは2025年5月に1,617件の住宅が売却されており、2024年5月より7%減少しています。これは需要が依然として低調であることを示しています。在庫は極端な低水準から改善し、ロサンゼルスでは2025年5月のアクティブリスティング数は4,747件と、前月より増加しています。未販売在庫指数（供給月数）は2025年3月時点でL.A.都市圏では約3.7ヶ月となり、1年前の2.7ヶ月から増加しています。このバランスの取れた供給状況によって、L.A.市場は2025年には売り手優位からより中立的な市場へとシフトし、近年の激しい競争が緩和されています。住宅の売却には平均で約45日かかるようになり、前年の39日よりも遅くなっています。また、価格交渉も一般的になりつつあり（2025年4月の販売の約45%がリスト価格未満で成約）。
主要市場指標（2025年半ば、住宅）:
- 中央値売却価格（ロサンゼルス市） – 約$1.05M（前年比0～1%）。
- 中央値売却価格（L.A.郡） – 約$829K（前年比+3.0%）。
- 販売件数（ロサンゼルス市、2025年5月） – 1,617件（前年比-7%）。
- アクティブリスティング数（L.A.郡、2025年5月） – 約4,700件（4月の約4,300件から増加）。
- 供給月数 – 約3.5～3.7ヶ月（1年前は約2.6ヶ月）。
- 中央値販売日数 – 約45日（前年は約39日）。
- 販売価格対リスト価格比率 – 約100%（半数の住宅はリスト価格以下で売却）。
全体として、住宅価格は堅調に推移しており、限定的な供給と根強い需要のおかげで一部区分では小幅な値上がりも見られます。しかし、2021年の加熱した売り手市場の激しさはやや落ち着いており、借入コストの上昇が買い手の購入力を制限しているため、買い手には余裕が生まれています。実際、L.A.の住宅購入の手頃さは過去最低水準に近づいており、中央値価格の住宅を購入するには約$230,000の年収が必要で、カリフォルニア州の中央値年収の2倍以上となっています。この購入の難しさと、多くの住宅所有者が3%未満の低金利ローンを維持し続けている（そのため7%ローンへの乗り換えをためらい売却を控える）状況が、販売低迷と在庫不足の両方を招き、価格の大幅下落を防ぐ膠着状態となっています。大きな経済的衝撃がない限り、穏やかな均衡が2025年のL.A.住宅価格を特徴づけることになりそうです。
賃貸市場の動向
ロサンゼルスは依然として全米で最も家賃が高い賃貸市場の一つであり、パンデミック後の急騰を経て、2024年～2025年には家賃の上昇が緩やかになっています。2025年初め時点で、ロサンゼルスのアパートの平均賃料は約$2,750～$2,800/月です。CBREによると、ロサンゼルス郡の全体的な平均集合住宅賃料は2025年第1四半期に1ユニットあたり約$2,822で、前四半期比ほぼ横ばい（+0.1%）でした。これは急激な上昇の後に続くもので、家賃は約4年間で23%上昇し、2020年の中央値$2,300から2024年には約$2,841になりました。このような上昇は賃金やインフレ率を上回り、負担能力の問題を悪化させました。2024年にはロサンゼルスの賃貸物件リストの74%が$2,100超で募集され、多くの借り主がルームシェアや転居を余儀なくされました。
2025年には、家賃の上昇はほぼ横ばいとなり、借り主にとって歓迎すべき状況です。一部の指標では実質的にわずかな減少もみられ、例えばロサンゼルスの小売向け分析では、2025年第1四半期に前年同期比-0.4%の家賃成長が示されており、一部のセクターで家主の価格決定力が限定的であることが分かります。居住用賃貸については、調査によると募集家賃はほぼ安定または微増（前年比約+1%）となっています。高い家賃とパンデミック期の人口流出が需要をわずかに鈍らせ、さらなる急騰を抑えています。特に2024年のロサンゼルスの人口減少（約-0.65%）により家主は借り手の獲得競争がやや緩和し、一部エリアでは借り主に有利な価格設定やインセンティブが増えています。
一方で、集合住宅の空室率は依然として低水準です。ロサンゼルスを離れた人がいる一方、持ち家が買えない人がその分を埋め合わせているからです。ロサンゼルスのアパートの入居率は2025年第1四半期で95.4%（空室率約4.6%）と、2024年後半からわずかに改善しました。実際には、質の高い物件は依然として早く埋まりますが、入居希望者には昨年よりも選択肢が増えています。フリーレントなどの特典が一部サブマーケットで復活しています。USCのCasden Multifamily Reportによると、新築供給（昨年ロサンゼルスで約6,000～8,000戸の許可）が需要に追いつこうとする中、2025年も実質家賃は現在水準近辺で推移する見通しです。
注目の賃貸エリアと動向：ウエストサイドやダウンタウンの高級賃貸は、新規供給やリモートワークによる空室の影響で一部弱含みですが、より手ごろな地域では依然として激しい競争が見られます。サンフェルナンド・バレーやサンガブリエル・バレーの郊外では、家族による内陸の比較的安価な選択肢の需要で、家賃が前年より緩やかに上昇しています。一方、サンタモニカやダウンタウンなど人気エリアでは家賃が値下がりし、空室率も上昇（ダウンタウンの小売空室率は9.5%に急増）しており、住民や小売業者が費用とメリットを秤にかけています。総じて、2025年のロサンゼルス賃貸市場は安定しつつも厳しい状態といえます。家賃がこれ以上の急騰は当面抑えられるものの、都市の家賃水準は平均的な世帯には非常に高い負担であり（典型的な2ベッドルーム賃料は、2022年以前の住宅ローンでその物件を購入する費用より約70%も高く、多くの人にとって持ち家取得が非常に困難であることを反映しています）。
成長著しい地域 vs. リスクの高い地域
ロサンゼルスの不動産は非常にローカル性が強く、地域ごとの動向が大きく分岐しています。過去10年間で、以前は見過ごされていた地域が不動産価値の爆発的な上昇を遂げた一方、もともと高額だったエリアでは控えめな伸び（あるいは最近では停滞）となっています。郡の査定データ（2016～2024年）を分析すると、最も高い価値上昇は新興地域で起こっており、これらは多くの場合、ジェントリフィケーションやインフラ整備のブームに直面しているエリアです。例えば、ウェストアダムス（中央L.A.）は2016年以降、住宅評価額が107％増加し、チャートのトップに立っています。かつては比較的手頃だったウェストアダムスは、交通機関への近さや高額エリアの需要のあふれによって変貌を遂げ、今やL.A.で最も“熱い”市場となりました。他にもエリシアンバレー（「フロッグタウン」）＋86％やエクスポジションパーク＋84％（USCやバンク・オブ・カリフォルニア・スタジアム周辺の開発による成長）など、高成長エリアが続きます。歴史的にアフリカ系アメリカ人が多いレイマートパーク（＋79％）やボールドウィンヒルズ/クレンショー（＋81％）でも、都市中心部で（かつては）安価な選択肢を求める買い手から大きな価値上昇が見られました。こうした上昇は新たな投資や人口動態の変化と一致することも多いですが、長年住んできた住民の立ち退き懸念も高まっています xtown.la xtown.la。
一方、投資の観点から見た「ハイリスク」な地域は、価格バブルや地域的な問題を抱える場所である傾向があります。一例としてダウンタウン・ロサンゼルス（DTLA）が挙げられます。ここは2000年代と2010年代にブームを迎えましたが、現在は空室率の上昇と生活の質の問題に悩んでいます。DTLAの不動産価値は8年間で約45％の上昇（郡平均を下回る）にとどまり、ダウンタウンの小売・オフィス空室率は高止まり（小売：約9～10％、オフィスは30％超の空室）となっており、都市の再生が進むまで投資家にとってリスクを示しています。高級沿岸市場も別の「リスク」カテゴリーに当てはまり、崩壊のリスクではなく成長の鈍化リスクです。ベルエア（2016年以降＋61％）やカラバサス（＋36％）など超高額エリアは、もともと価格が高いため「これ以上の伸びしろが少ない」と言えます。実際、いくつかの裕福な市場では2023年に豪邸への需要が新税制や経済不安の影響で冷え込み、わずかな価格下落も見られました。例えば、カルバーシティの中央値価格は2025年5月までに前年比約6.7％下落、カルバーシティとサンタモニカでは最近約3％の人口減少も見られています。これらの地域は近々崩壊するほどリスクが高いわけではありませんが、ROI（投資収益率）は新興地域よりも劣る可能性があります。
また、郊外や周縁コミュニティにも困難を抱えるエリアが見られます。たとえばロサンゼルス北部のアンテロープ・バレー（例：ランカスター、パームデール）では、パンデミック中にリモートワーカーが広い空間を求め価格が急騰しましたが、ガソリン価格や雇用動向に敏感であり、経済状況が変化した際にはボラティリティリスクが潜んでいます。2024年に最も高い差し押さえ率が見られたのも遠隔地や労働者階級のエリアでした。例えば、シルマー（サンフェルナンド・バレー内）では59件の差し押さえが記録され、昨年ロサンゼルス地域で最多となりました。差し押さえが集中することは、その地域のストレスを示すサインであり、同時に掘り出し物を探す投資家にはリハビリや賃貸などのチャンスにもなります。投資家はこうしたエリアを慎重に見極めるべきです。価格下落リスクが高い地域は、需要の多様性が低く、経済変動への耐性が弱い傾向があり、郊外や構造的な犯罪・インフラ課題を抱える場所が該当します。
要点：ウェストアダムス、ミッドシティ、ジェファーソンパークのような地域は交通アクセスや歴史的な住宅が豊富で活況を呈していますが、ダウンタウンや一部の高級エリアは冷え込んでいます。常に重要なのは「立地、立地、立地」です。全体的に高価格な市場であっても、マイクロマーケット――新しい開発や文化的な価値、今後の交通インフラ（例：クレンショー/LAX鉄道路線沿いやイングルウッドの新設ソーファイスタジアム周辺）――では、市場全体よりも成長が続く可能性が高いでしょう。その一方、経済状況が変化した場合、価格修正や賃貸需要減のリスクが高いエリアもあるため、投資家は地域ごとの基礎条件を慎重に精査する必要があります。
商業用不動産のパフォーマンス
商業市場の概観
ロサンゼルスの2025年の商業用不動産は、物件タイプごとに異なる軌道を描いています。工業用・集合住宅用不動産は堅調で、Eコマースや貿易、住宅不足が支えとなっています。一方、オフィス部門は需要の構造的減少に苦しんでいます。小売用不動産はその中間で、地域型ショッピングセンターは底堅いものの、都心型（特にダウンタウン）の小売はパンデミックの影響から徐々に回復中です。商業用不動産全体への投資活動は、金利上昇や現地の移転税の影響で抑制されているものの、主要立地でテナントが安定している資産は、ロサンゼルスの巨大な経済基盤を背景に依然注目を集めています。以下、セクター別にパフォーマンスを解説します：
オフィス部門：高い空室率と転用の課題
ロサンゼルスのオフィスマーケットは2025年に大きな苦境に立たされています。リモート・ハイブリッドワークの増加と企業の経費削減が重なり、11四半期連続のマイナス吸収と空室率の急増を招いています。郡全体では、オフィス空室率が2025年第1四半期で約24.5％に上昇しており、歴史的に見ても非常に高い水準です。ダウンタウンLAはさらに悪く、空室率は31％超です。主要なサブマーケットでさえ影響を受けており、たとえばセンチュリーシティの空室率は13％、オレンジ郡のオフィス空室率も2025年第1四半期には19.2％と、5年前の約2倍に跳ね上がりました。こうした供給過剰は、テナントが使用面積を縮小していることと、直近の建設サイクルで新規供給が加わったことにより発生しています。多くのオーナーは需要の低迷に直面しており、純吸収面積はロサンゼルス広域で2025年第1四半期だけでマイナス108万平方フィートとなっています。
その結果、オフィス賃料は横ばいまたは下落傾向にあります。市場全体の募集平均賃料は月額約$3.60/平方フィート（フルサービス）で、前年比ほぼ変わりません。オーナーはテナント獲得のためフリーレントや内装工事費（TI）などの条件を拡大しています。最上位のウェストサイド市場では依然として高額賃料（ウェストLAで平均$5.14/平方フィート/月）が見られますが、賃料成長は限定的です。逆風を受けて、アナリストは不動産の苦境や再開発機会の増加を予想しています。事実、ダウンタウンやサンフェルナンド・バレーの一部のB/Cクラスオフィスビルは、住宅やクリエイティブ系などへのコンバージョンを想定して大幅値引きで取引されています。ロサンゼルスのオフィス市場の見通しは慎重で、高空室率は2025年も持続する可能性が高いとされています。ある調査では、2025年にローン満期を迎えるオーナーが借換え困難に直面し、オフィス不動産の苦境が顕在化すると予測されています。回復の鍵はオフィス利用型産業の雇用拡大と、企業が長期的なワークスペース戦略をどう決定するかにかかっています。それまでの間は、オフィスセクターがLA不動産市場の最も弱い部分となり、特に旧来型かつ供給過剰地域のビルは価値下落リスクが非常に高い状況です。
小売セクター：緩やかな回復と適応の動き
ロサンゼルスの商業用不動産（小売）はパンデミック後に徐々に安定を取り戻しつつありますが、その状況は一様ではありません。消費支出は回復し観光客も戻り始めていますが、構造的な課題（ECとの競争、消費者行動の変化）は依然残っています。LA郡全体の小売空室率は2025年第1四半期に約6.1～6.5％で、5四半期連続の上昇となりました。この空室率は上昇したとはいえ、他の多くの大都市圏よりは低く、まだ穏やかです。繁華街の路面店やショッピングモールの空室率は高めですが、郊外のスーパーマーケット併設型センターは良好なパフォーマンスを示しています。小売物件の市場募集賃料は年間約$36～$37/平方フィート（月額約$3.05/平方フィート、トリプルネット）、全米平均より約40％高い水準です。ただし、賃料成長はややマイナスであり、2025年初頭にはLAの小売賃料は前年比0.4％減少しました。これはオーナーがテナント確保のため譲歩が必要であることを反映しています。事実、ロサンゼルスでは昨年1年間で約240万平方フィートの小売スペースが空きとなっており、新規出店よりも撤退・縮小が上回る傾向が見られます。
地域格差：高級ショッピングエリアであるビバリーヒルズのゴールデン・トライアングルやサンタモニカのサードストリートは回復傾向にあるものの、パンデミック前の活気までは戻っていません（高級ブランドの一部は規模を縮小）。ダウンタウンL.A.の小売業は大打撃を受けており、ダウンタウンの小売業空室率は2024年末までに250ベーシスポイント増の9.5％に急上昇しました。これは人通りと観光が完全に回復するのが遅れているためです。一方で、人口が増加している郊外の小売業は比較的堅調です。サンフェルナンド・バレーおよびサンガブリエル・バレーのサブマーケットでは、バリュー志向の小売業者（ディスカウントチェーンやスーパー）が拡大し、わずかな賃料上昇が見られました。小売投資取引はピーク時よりも低い価格で行われており、再評価が進んでいます。例えば、ラ・ブレアの商業施設は2025年に2016年の価格より35％安く取引されましたが、これは純営業利益（NOI）の減少が影響しています。小売物件のキャップレートは平均5.5%～6%と過去10年で最も高くなっており、投資家が高金利環境下でより高い利回りとリスクの織り込みを求めていることがうかがえます。
小売セクターの見通しは慎重ながらも楽観的です。空室率と人通りの安定化により最悪期は脱したとみられますが、成長スピードは緩やかになります。主なトレンドは、体験型小売（ダイニングや、「ウェストハーバー」（サンペドロ、2026年開業予定）のようなエンターテイメント形態）と適応的再利用（苦戦する小売施設の複合用途や物流施設への転換）です。開発業者は非常に選択的で、ロサンゼルスでは小売スペースの新規建設は約65万平方フィートにすぎず、既存在庫の0.1％の増加にとどまります。この新規供給の少なさと地域の人口規模を考慮すると、立地に優れた小売施設は価値を維持できるとみられます。しかし、オーナーは空きテナントを埋めるためにサービス追加や医療オフィス、住宅要素の導入などイノベーションが求められます。要約すると、2025年のL.A.小売市場は安定しつつも進化中であり、稼働率の漸進的な改善、家賃の横ばい、そして不振センターの継続的な変革が予想されます。
工業セクター：過去最高から緩やかな冷却へ
ロサンゼルスの工業用不動産セクターは、港湾活動や物流、開発可能な土地の不足により近年は絶好調でした。2025年時点でも、工業用物件は高い需要を維持していますが、ピーク時の熱狂からはやや落ち着きました。2021～22年に過去最低の空室率（約2～3％）を記録した後、L.A.郡の工業用空室率は約4.9％に上昇しており、これは約10年ぶりの高水準です。この空室率の上昇（前年比約140ベーシスポイント増）は、10四半期連続の稼働減少（一部テナントの規模縮小や新供給の影響）によるものです。それでも4.9％の空室率は過去の水準からすると依然として非常にタイトで、多くのサブマーケットで事実上フル稼働です。実際、L.A.郡の6つの工業サブマーケットすべてが空室率6％未満、そのうち半分は4％未満です。空室のごくわずかな増加（マーケティング中スペースも含めた全体空き率は約6.5％）は、今後短期的には賃料に圧力がかかる可能性を示唆しています。
実際、パンデミック中に工業用賃料は急騰（一部の推定では2019年以降50%以上上昇）し、現在は緩やかな調整局面にあります。ロサンゼルスの工業用募集賃料は、過去6四半期連続で下落しており、これまでの上昇を市場が消化しています。参考までに、ロサンゼルス市場（米国でも最も高額な市場の一つ）の倉庫・配送スペースの平均募集賃料は、立地によって1平方フィートあたり月額約$1.20～$1.50（トリプルネット）と、2020年以前の水準を大きく上回っています。しかし、1年前と比べるとテナントの交渉力はやや強まっています。このような下落傾向にもかかわらず、工業用不動産オーナーは依然として自信を持っています。賃料の下落幅は限定的で、長期的な需要（巨大なロサンゼルス/ロングビーチ港、EC配送需要、1,000万人以上の住民のラストワンマイル物流）はしっかりと機能し続けています。特にサウスベイやインランド・エンパイアのサブマーケットは引き続き倉庫ユーザーを引き付けていますが、インランド・エンパイアの空室率さえ過去の記録的低水準から上昇し始めています。
投資面では、工業用不動産は依然として非常に人気ですが、金利上昇によりキャップレートもじわじわ上昇しています。南カリフォルニアの工業用キャップレート平均は5%台前半に上昇（2024年は約5.3%、2021年の4%未満から上昇）。規模が小さい案件やBクラスの工業用取引では、特に賃貸期間が短い場合、キャップレートが6～6.5%程度となるケースも見受けられます。投資家は引き続き主要な配送回廊に注目していますが、ロサンゼルス市のMeasure ULA（$500万超の売買に課税）は市内での大型工業用不動産の売買を部分的に停滞させています。これにより、周辺都市の非課税エリアへの投資が増加する可能性があります。
工業用不動産の見通しは慎重ながらも前向きです。専門家によれば、2025年が空室増加の底打ちとなり、供給増が鈍化し企業が調整を進めることで2026年には安定化する見通しです。賃料上昇も、この小幅な下落局面を経て2026年には再開する可能性があります。リスク要因としては、貿易政策が挙げられます。新たな関税を回避するため、2024年後半に輸入が急増し一時的に港湾倉庫への需要が高まりましたが、持続的な貿易戦争や景気後退が発生すれば港湾取扱量が減少する懸念もあります。一方で、西海岸の労働争議の解決や経済の再加速があれば、市場は再び引き締まるでしょう。総じて、L.A.の工業セクターは引き続き根本的に堅調（低空室率・高賃料）であり、2025年は極端な状況からの正常化の年となります。L.A.の好立地な物流・倉庫施設は、サプライチェーンにおける重要性から、今後も価値が維持され投資家の関心が続くとみられています。
政策と規制の最新動向
近年の政策および規制の動向が、2025年のロサンゼルス不動産市場に影響を及ぼしています。
- ULA条例（「United to House LA」マンション税）: 2023年4月に施行されたこのロサンゼルス市の条例は、500万ドルを超える不動産売却に4％の譲渡税（1,000万ドル超は5.5％）を課しています。目的は手頃な価格の住宅の資金調達ですが、高額物件の取引件数に大きな影響を与えました。この1年で高級住宅の売却は急減し、多くの商業取引は（課税を避けるために）保留または事業体持分売却などに切り替えられました。2024年末までの税収は約4.8億ドルで、当初予測を下回りました。これは売上高急減が一因です。ULA条例の影響は「両刃の剣」であり、大型取引が減少すると市場の流動性が低下し、ラグジュアリーホームや大型商業資産の価格を下押しする可能性があります。現在も議論と法的闘争が続いていますが、現時点ではL.A.の取引にはこの高額コストを織り込む必要があり、高価格帯物件の転売には明らかなブレーキとなっています。
- 家賃統制とテナント保護: ロサンゼルス市は全米屈指の厳しい家賃統制条例（古い多世帯住宅対象）があり、カリフォルニア州の州全体の家賃上限（AB 1482）も多くの物件で年間最大約10％までの家賃上昇を制限しています。コロナ禍ではL.A.も立ち退き禁止令を発動し、それが完全解除されたのは2023年初頭です。2025年から、家主は大幅な家賃値上げ時の引越補助や、より多くの物件に正当な理由による立ち退き規定が求められます。これらはテナントの安定には寄与しますが、投資リターンにも影響し、賃貸キャッシュフローの成長が抑制されるため、L.A.は積極的な投資家には魅力が減少する一方、長期保有者には有利です。一方で、インフレに伴う家賃転嫁の許容（家賃統制下）により、今年はインフレ率上昇に合わせて3～4％程度の値上げが認められました。全体として、L.A.の政策は強力なテナント保護へと進んでおり、家賃上昇を抑制する一方、空室率が低い状態（テナントが長く住み続ける）を維持する可能性があります。
- ゾーニングと住宅供給改革: 住宅の価格高騰への対応として、カリフォルニア州はSB 9（区画分割）やSB 10など、小規模な密度拡大を可能にする法律を可決しました。ロサンゼルス市もこれらを計画に組み込み、多くのエリアでADU（離れ住宅）の追加や一戸建て区画の分割によるデュプレックス建築が容易になりました。現時点で導入数は中程度ですが、改革によって徐々にユニット数は増えています。ロサンゼルス市の新しい住宅基本計画では、2029年までに456,000戸の住宅追加を掲げています。これを推進するため、市は特に交通機関近くのエリアで高層複合開発のために用途変更を進めています。ただし、2024年現在、達成ペースは大きく遅れており、2024年の許可住宅は約8,600戸（この10年で最低水準）にとどまります。今後も用途変更や開発許可手続きの迅速化（例：ダウンタウンL.A.のアダプティブ・リユース条例拡大）に政策が集中することが予想されます。投資家や開発業者にとっては、より柔軟な用途制限環境がコンバージョンやインフィル開発等の機会を生み出す一方、一部地域では住民反発が足かせとなる可能性もあります。
要約すると、ロサンゼルスの政策環境は住宅の手頃さと入居者の権利を重視しており、短期的な投資家の利益を犠牲にする可能性があります。賢明な投資家は、ULAのような譲渡税を乗り越え、家賃上限を守り、インセンティブを得るために公的プログラムと提携する必要があるでしょう。住宅所有者にとってはゾーニングの自由化（ADUなど）が賃貸収入による価値向上というメリットになります。また、マクロ経済政策（FRBの金利）が今後数年でロサンゼルス不動産市場の勢いの回復速度を左右する最大の不確定要素となっています。
投資機会とROIの期待値
高値や新たな税金が課される中でも、ロサンゼルスの不動産は依然として多様な投資機会を提供しています。鍵は、市場の現実に即した戦略を立てることであり、需要の強いセクターを重視しつつ規制上の制約を十分意識することです。ここでは、2025年に投資家が取れる道筋と、それぞれのROI見通しを紹介します。
- 付加価値型住宅（戸建て & 小規模共同住宅）: 在庫が逼迫し、多くの住宅が老朽化しているため、投資家は成長している地域でリフォーム向け物件を見つけ、リノベーションして転売または賃貸することができます。West Adams、Leimert Park、Highland Parkのような過去に大幅な値上がりを見せた地域は、引き続き不動産投資家が物件をリハビリし、ジェントリファイアー（新しい住民）の需要に応えるために注目されています。期待されるROI: マーケットよりも安く購入できれば、転売でも健康的な利益（10～20%のROI）が得られますが、30%以上の急激な値上がりはもはや期待できません。ロサンゼルスの戸建て住宅の賃貸利回りは控えめ（通常約3～4％のキャップレート）ですが、ADU（付帯住宅ユニット）を追加することでキャッシュフローを増やせます。Measure ULAによって、市内の高額物件を転売する際は注意が必要です（500万ドル超の薄利転売では税金で利益がなくなる可能性があります）。総じて、これらの地域では長期的な値上がりが主なリターンとなります。過去の実績によるとホットスポットでは年間約5～7%、これにレバレッジを組み合わせることで堅実なリターンが得られます。
- 集合住宅アパートメント: アパートメントビルはロサンゼルス投資の要です。稼働率は高く（約95%）、家賃も高止まりしており、過去最高レベルで安定した収入が見込めます。小規模（2～4戸）の物件は自主管理の場合、一部の家賃統制規則を回避できる場合もあります。期待されるROI: ロサンゼルスの集合住宅のキャップレートは2024年時点で平均約4.5～5.0％で、数年前の4％程度から上昇傾向です。つまり、レバレッジなしで約5％のリターンとなります。融資を活用すれば、安価な借入時にはリターンが増加しますが、現在の6%以上の金利では当初のキャッシュフローは薄い可能性があります。最大の魅力はやはり長期的な値上がりと家賃上昇です。慢性的な住宅供給不足を背景に、アパート価値の上昇が今後も続く見通しです（2016～2024年で平均約60%値上がり）。リノベーションによる賃料アップ（制限内で）で利回りを高めることも可能。しかし、新規制の予算取り（例えば耐震改修やより厳しい退去規則など）が必要です。まとめると、安定的なインカムで年率一桁中盤のリターンが期待でき、物件価値の上昇も年率3～6％の範囲で見込まれ、爆発的とは言えませんが極めて堅実な投資対象です。
- 工業用倉庫: 工業用不動産は、ファンダメンタルズの観点でロサンゼルスで最も魅力的な商業資産と言えます。空室率は低く、主要な小売業者や物流企業はロサンゼルス郡内で配送拠点を必要としています。期待されるROI: 工業用のキャップレートは約5～5.5％で、港や市内中心部に近い一等立地で賃貸中の物件は5％を下回ることも。これは全国平均より利回りが低いですが、投資家が家賃成長や安定性に自信を持っている証拠です。そして実際、過去数年で工業用家賃は劇的に上昇しました（パンデミック前の50％以上）。短期的な停滞はあるかもしれませんが、長期的には工業用需要が供給を上回るという予測があり、今後も家賃上昇が期待されます。家賃成長と利回りを合わせれば、年間一桁後半の総リターンも可能です。主な投資チャンスは、モダンな物流対応（高天井倉庫）向けへのリポジショニングができる旧工業用地や、市内近郊のファーストマイル配送センターなど。また、ラストマイルのインフィル立地（小規模倉庫でも）であれば、プレミアム家賃を得られることが多く、適切な価格で取得できれば非常に有望です。
- 小売センター: 小売業が転換期にある今、賢い投資家は必需型小売（例: 食料品店、薬局、サービスを含むショッピングセンター）を狙うことができ、ロサンゼルスではこれらが堅調さを示しています。期待されるROI: 小売のキャップレートは現在平均5.5〜6%程度で、空室がある物件や二次的立地ではさらに高くなります。好立地のセンターを6%のキャップレートで購入し、空きスペースを賃貸できれば、その収入を得るだけでなく、物件価値の上昇によるアップサイド（市場が改善した場合のキャップレート圧縮やNOIの成長も）も期待できます。バリューアップ型の小売投資家が上手く実行すれば、年間10%を超えるリターンも可能です（たとえば、テナントの再編によるミックスの改善や用途追加など）。ただし、純粋なパッシブ投資家は期待値を控えめにすべきです。安定化したプライム資産は合計6～8%のリターン（インカム＋わずかな賃料成長）をもたらします。ネットリース小売（長期リース付ドラッグストアやファストフードなど）はロサンゼルスで約5%のキャップと、ほぼ債券的な安定収入を提供し、その安定性が魅力となります。注意点としては、小売は立地と管理に非常に左右されやすく、エリアの需要を見誤るとROIが悪化します。しかし全体として、消費者行動がコロナ後に正常化してきた今、ロサンゼルスの高密度商圏の小売資産は堅実なキャッシュイールドと適度な値上がり期待を提供しています。
- オフィスおよび特殊資産: オフィスは逆張りのプレイです。価値は下落し、逼迫状態が迫っており、機会を狙う投資家には掘り出し物を見つけるチャンスがあります。特にロサンゼルスでは、貸し手がローンを競売にかければ、オフィスビルが再建築費の一部で売買される可能性が出てきます。期待されるROI: ハイリスク・ハイリターン。戦略の一つは、困窮したオフィスタワー（8%以上のキャップや50%引きなど）を取得し、代替用途（住宅、ホテル、クリエイティブスタジオスペースなど）に転換することです。成功したコンバージョンのROIは非常に高くなる可能性があります（IRR15%以上）。ただし、実行や規制上のハードルも大きいです。従来型のオフィス賃貸投資はリスクが高く、入居率を上げる明確な道筋がなければ、「落ちてくるナイフを掴む」ことになりかねません。ライフサイエンス施設やスタジオサウンドステージは、ロサンゼルスの2つの特殊アセットクラスで依然として需要が高いです。これら（多くはオフィスや工業物件の転用）に投資することで、ハリウッドのコンテンツ制作やバイオテック研究の成長を背景に健全なリターンを得られる可能性があります。これらの分野のキャップレートは5〜7%で、成長見込みも良好です。
- 開発・土地: ロサンゼルスでの開発は容易ではありませんが、ニッチな開発にはチャンスがあります。たとえば、小規模区画分譲、都心型マンションプロジェクト、ADU開発などは、高い最終売価のおかげで利益が出やすいです。市が供給促進に動いているため、低価格住宅の開発業者は税控除や新プログラムを活用でき、市場ニーズを満たしつつROIを押し上げる実質的な補助を受けられます。期待されるROI: ロサンゼルスでの開発は通常リスクを踏まえて約15〜20%の利益率を目指します。建設費が依然高いため、プレミアム価格で売却できる場合（または用地取得が以前で安価だった場合）だけ多くのプロジェクトが採算に合います。とはいえ、権利化済みの土地はロサンゼルスで非常に価値が高く、成長エリア（将来の地下鉄沿線など）での土地バンキングも長期的には大きなリターンを生む可能性があります。
まとめると、ロサンゼルスは長期的には「投資家の楽園」であり続けます。その理由は、旺盛な需要と供給不足の大きなミスマッチにあります。Apartment Newsのレポートによれば、高い需要と限られた新築が、長期的な賃料収入と物件価値の上昇を生み出しています。ただし短期的には、投資家はリターンの期待値を調整すべきです。高金利下ではレバレッジ効果が薄れ、横ばい市場でのクイックフリップはリスクが高まります。コア物件（工業用不動産、満室の集合住宅）は安定した控えめなリターンをもたらし、バリューアッド投資（リノベーションや賃貸稼働率改善策）は、規制環境を賢く乗り越えれば今でも二桁リターンが狙えます。また、資金力と忍耐力のある投機家には、2025〜2026年に発生する可能性のある不良資産取得で、2028年までに市場サイクルが上向いた場合は素晴らしいリターンが期待できるでしょう。
2026〜2028年の予測：見通しとリスク
今後を見通すと、ロサンゼルス不動産の予測は引き続き緩やかな成長――いわゆる「ソフトランディング」――大きなショックがない限り続くとみられます。2020年代初頭の乱高下を経て、業界アナリストや経済モデルは、不動産価格は足元で横ばいとなり、その後2028年にかけて徐々に上昇すると予想しています。予測の主なポイントはこちらです。
- 住宅価格予測：ジロー（Zillow）のL.A.都市圏（ロサンゼルス-ロングビーチ-アナハイム）最新予測は、2025年2月から2026年2月で+0.4%の上昇としています。つまり、今後1年間は住宅価格が安定する見込みです。2025年半ばにはわずかな下落（同社モデルは春に-0.1〜-0.2%と想定）後、再度小幅上昇する見通しです。2026年以降は、多くの専門家が年率2〜5%程度の緩やかな上昇を2028年まで予想しています。2021年の二桁成長とは大きく異なりますが、急激な調整も避けられそうです。この見通しを支えるのは、高い需要、限られた供給、そして強い地元経済です。C.A.R.（カリフォルニア不動産協会）の2025年公式予測ではカリフォルニア州中央値価格がmanagecasa.comで約+4.6%上昇としていましたが、その後金利が高止まりしたため、現状はより緩やかな上昇となるでしょう。2028年までこのトレンドが続けば、ロサンゼルスの中央値価格は現在より約10〜15%高くなる可能性があります。リスクシナリオ：もし2026年に景気後退が発生（例：Fedの過度な金融引き締めや世界的ショック）すれば、L.A.では一時的に5〜10%程度値下がりが起こるかもしれませんが、過剰なレバレッジがなく需給逼迫が続くため、2008年型の暴落は予想されていません。
- 売買件数と取引量：住宅売買件数は2026〜2027年にかけて住宅ローン金利が低下すれば回復が見込まれています。多くの予測では2026年に金利が5%台まで下がるとされており、その場合「買い替え需要」が解放されるでしょう。したがって、2026〜2027年には売買件数の回復（2019年レベルへの復帰も）となる可能性があります。取引が増えれば、2025年の低調を脱し価格上昇に弾みがつく可能性も。しかし金利高止まりや与信の引き締めが続くと、取引は依然低調なままかもしれません。いずれにせよ、在庫が市場に溢れる見込みはなく、需要増加はL.A.では価格圧力となりがちです。
- 家賃と多世帯住宅: 賃貸の予測（例：USC Casden）では、ロサンゼルスの家賃は2028年まで年数パーセント上昇し、インフレ率とほぼ同じペースになると予想されています。現在多くのアパート開発が進行中で、竣工に伴って空室率はやや上がる可能性がありますが、家賃を大きく押し下げるほどではありません。2028年までに平均家賃は現在より10～15％高くなる可能性があり、収入が追いつかない限り、住宅の手頃さがさらに悪化します。一つ不確定要素として、州全体での賃貸者支援策や家賃統制の拡大が、家賃の上昇を人為的に抑える可能性もあります。また、リモートワークで人口流出が増えると、賃貸需要が冷えるかもしれません。しかし、ロサンゼルスの巨大な人口ときわめて遅い建築ペースを考えると、緩やかな家賃上昇が妥当な基本シナリオといえます。
- 商業セクター:
- オフィス: 一般的な見方として、オフィス市場の回復は非常に遅いとされています。2025～26年にかけてリース期間満了で空室率が引き続き上昇し、その後2027年ごろに陳腐化した物件が転用・差し押さえで市場から減ることで安定する可能性があります。当面賃料は横ばいか、さらに下落する可能性も。2028年までにオフィス市場は二分され、新しい設備の整ったオフィスは健全な入居率に戻り、古いタイプのオフィスは転用されたり大幅に価値が下落する見込みです。投資家は注意すべきで、一部の予測（例：ムーディーズ）では、オフィス価値は2024～2025年ごろまでにさらに10～20％下落した後に底打ちし、2028年までにはわずかな回復があると見込まれています。
- 小売: 緩やかな回復が続くと予想されます。南カリフォルニアの小売空室率は、経済成長と人口増加が再開すると2026年までにやや低下すると予測されています。主要な商業施設では賃料が年間約1％ずつ上昇する可能性があります。小売の最大のリスクは、景気後退で消費支出が鈍化することですが、それ以外は今後数年は安定していて大きな変動はない見込みです。
- 工業用不動産: ほとんどの予測では、工業用不動産の需要が2026年までに力強く回復するとされています。現在はややバランスが取れていますが、港湾の取扱量やeコマースの成長が見込まれます。CBREやCushman & Wakefieldの見通しによると、ロサンゼルスの工業用空室率は2027年までに再び3～4％に低下する可能性があり、2025年以降は年間数％台半ばの賃料上昇が再開すると見られています。ここでのリスクは供給側にあります。インランド・エンパイアでは新しい物流施設の開発が進み需要が飽和する可能性があり、賃料上昇が予想を下回ることも。しかし土地が限られているロサンゼルス市内では、既存の工業用不動産は長期的に非常に良い成績を上げると考えられます。
- マクロリスク： いくつかの包括的なリスクが、これらの穏やかに前向きな予測を頓挫させる可能性があります。経済不況が最大の懸念事項です。もし2026年に米国が深刻な景気後退に陥れば、ロサンゼルスではエンターテインメント、テック、貿易などで雇用喪失が発生し、住宅や商業の需要に悪影響を及ぼす可能性があります。失業率が上昇すれば、住宅価格にも圧力がかかります（これは、住宅所有者の多くがエクイティを持ち低金利であるため、差し押さえよりも売却減少を通じて起こるでしょう）。金利の変動もまたリスクです。不意の金利上昇（たとえばインフレが再び急騰した場合）は、さらに住宅取得の負担を増やし、価格を多少下押しする可能性があります。逆に、金利が急速に下がれば2027年までに市場が再び過熱し（価格バブル再発のリスク）、それも問題となります。政策変更にも警戒が必要です。例えば、2026年までにMeasure ULAが撤廃または緩和された場合、高級物件の売却が一気に増えるかもしれません。あるいはカリフォルニアで新しい厳しい税制や家賃規制が導入された場合、投資家の心理が冷え込む懸念もあります。自然災害や気候イベント（地震、山火事）も残念ながらロサンゼルスの常なるリスクであり、特定地域や州全体の保険料に影響する可能性があります。
結論予測： 2028年までの最も可能性が高いシナリオは、緩やかではあるが安定した成長です。2028年にはロサンゼルスの住宅中央値は2025年と比べて約10〜20％上昇、家賃も約10％増加となる可能性がありますが、これは過去10年よりずっと緩やかな上昇でありながら、依然として右肩上がりと言えるでしょう。市場の下支えは（気候・雇用・文化など）変わらぬ魅力や供給不足であり、上昇の限界は住宅取得の負担や政策面が制限となっています。大きなショックがなければ、ロサンゼルスの不動産は今後数年、目立った伸びはなくとも堅実なリターンをもたらす見込みで、（市場から退出した場合の）上昇機会の逸失リスクの方が、暴落リスクより高いと言えます。賢明な関係者は金利の動向に注意し、既存建物の再利用や住宅イノベーションを取り入れ、基礎的に強いロケーションに注力することで、この新しい常態で利益拡大を目指すとよいでしょう。ロサンゼルスの好景気は一旦足踏みするかもしれませんが、世界都市としての長期的成長路線は揺るがないものです。
情報源：
- California Assoc. of Realtors – 市場データおよび予測
- Zillow Research – 住宅価格指数＆予測
- Redfin – ロサンゼルス住宅統計（価格、販売、在庫）
- Rocket Homes Market Report – L.A. 各セグメントの中央値価格
- Crosstown LA – 地域ごとの価値動向分析
- L.A. Times & CoStar – 商業市場インサイト（オフィス、工業系）
- Matthews/NAI Market Reports – 小売および工業の指標
- RentalHousePM – L.A.の賃貸・住宅統計
- UCLA Lewis Center – Measure ULA 影響調査。
