| ゾーン | 販売価格（€/m²） | 賃貸（€/m²·月） |
|---|---|---|
| サン・マルコ / リアルト | 5,988 immobiliare.it | 20.62 immobiliare.it |
| アカデミア / ドルソドゥーロ | 5,342 immobiliare.it | 19.60 immobiliare.it |
| カステッロ | 4,249 immobiliare.it | 16.68 immobiliare.it |
| カンナレージョ | 3,803 immobiliare.it | 16.09 immobiliare.it |
| アルセナーレ / S.Elena | 3,422 immobiliare.it | 14.69 immobiliare.it |
| リド／マラモッコ | 3,846 immobiliare.it | 13.25 immobiliare.it |
| メストレ（本土） | 1,897 immobiliare.it | 12.90 immobiliare.it |
過去1年間でヴェネツィアの価格は緩やかに上昇しました（約+3～5%前年比）idealista.it idealista.it。
Nomismaのレポートによると、イタリアの住宅価格は2025年から2027年にかけて年率約1～1.5％の成長が見込まれています idealista.it。ヴェネツィアは供給が限られており観光地としても人気があるため、2030年まで同様の緩やかな上昇が予想されています。現在、購入者はより大きく、設備の整ったユニット（ホームオフィススペースや屋外エリアなど）を好んでいます globalpropertyguide.com。全国的に住宅ローンの貸し出しは回復しており、需要を徐々に押し上げるはずです。2024年にはイタリアの住宅ローン担保証券取引が約1.3%増加しました idealista.it。ヴェネツィアの独特な地理と多くの観光客は、複雑な不動産市場を形成しています。2025年中頃、都市内の住宅の平均売出価格はゆるやかに上昇しており、歴史的中心地では2025年6月時点で約€4,642/m²idealista.it（2024年10月の約€4,553/m²から上昇 idealista.it）。一方、（メストレを含む）より広い自治体では平均が約€3,272/m² immobiliare.itに留まっています。家賃も上昇傾向にあり、2025年5月には約€21.3/m²/月（前年比約9.5％増）idealista.itとなり、購入して貸し出す場合の表面利回りは5～6％程度となっています。エリアによって価格差は大きく（表1参照）、主要な運河沿い（サン・マルコ/リアルト、ドーソドゥーロ）は約€5,000～6,000/m² immobiliare.itで取引されていますが、リドやメストレは€3,000以下 immobiliare.itとなっています。
idealista.it immobiliare.it 表1：ヴェネツィアのエリア別平均住宅売買・賃料（2025年6月）。データ：Immobiliare.itおよびIdealista。
商業・ホスピタリティ部門
ヴェネツィアの商業用不動産は観光業が主導しています。ホテル市場はパンデミック後に「急増」し、高級およびアップスケールホテルは完全に回復（高い稼働率と客室単価）hvs.comしましたが、全体的な稼働率は依然として2019年比で約10％下回っています。新規供給は限られているものの増加傾向にあり、約1,500室のホテル客室（現ストックの9％）が計画中で、その多くは歴史的中心部に位置していますhvs.com。例えば、トロンケット島では新たに2つのミッドスケールホテル（770室、総投資額1億1,500万ユーロcampaignforalivingvenice.org）が建設中で、2025〜26年に開業予定です。この「観光島」開発（宿泊客が初めて車で到着できるようになる）は、前例のない収容力をもたらすでしょう。もう一つの主要な開発は、ポルト・マルゲラコンテナターミナル（8.5ヘクタール、第1期1億8,900万ユーロ）informare.itであり、これは住宅ではなく物流成長を反映しています。
短期賃貸（バケーションホーム/Airbnb）は急成長しています。非ホテルの宿泊施設は2023年にはベッドナイトの31％（2013年の14％から増加）まで拡大しましたhvs.com。しかし市は現在、取り締まりを強化しています。2024年10月、ヴェネツィアは観光市場における民間住宅の賃貸を年間120日に制限する規制を承認しましたcampaignforalivingvenice.org。ホストは対面での受付とごみ・リサイクル規則の順守が義務付けられ、違反時には制裁を受けますcampaignforalivingvenice.org。これらの制限は2026年までの「移行猶予期間」で施行されます。これらの施策はAirbnbの抑制と住民向け住宅の確保を目的としています。
小売不動産は引き続き観光に大きく依存しています。主要な運河沿いの一等地店舗は非常に高い賃料を誇ります（ただし、2020～21年には多くの店舗が通行人数の減少に苦しみました）。中心部では新たな商業用途のゾーニングは認められておらず、小売スペースのほとんどは既存の物件となっています。オーバーツーリズムの一因：ナイトクラブや店舗が高級賃料で借りられ、地元住民の住宅問題を悪化させています（抗議のために一部住民が「不法占拠」するケースも ainvest.com ansa.it）。
需給ダイナミクス
ヴェネツィアの住宅供給は本質的に横ばいです。厳格な歴史遺産保存と洪水区域規制のため、市中心部では新規住宅はほとんどありません。改修や用途変更（例：歴史的フラットの分割や統合）が主流です。需要は二極化しています：国内需要は控えめで、転居や退職者によるものが主体（税制優遇で促進 globalpropertyguide.com）。一方で、観光主導による短期賃貸需要は非常に高いです。ラグーン全体の人口は減少傾向にあり、歴史地区の住民数は2014年の約56,311人から2024年末には約48,500人まで減少しました ansa.it。対照的に、本土側のメストレでは2024年に約177,768人へとわずかに増加しました ansa.it。若い地元住民はほとんどが転出し、島部では高齢化と人口減が進んでいます。この人口流出により、多くの空きアパートが生まれ、観光用への転用がなければ中心部の家賃に下押し圧力がかかるという逆説的な状況を生んでいます。
需要側では、夏季の観光需要が地元需要を圧倒しています。ヴェネツィアは年間約2,000万人の訪問者（ほとんどが日帰り客）を受け入れています。HVSによると、観光客宿泊数の72％が歴史地区、25％がメストレ、3％のみがリド島に集中しています hvs.com。ホテルの稼働率と収益は（特に高級ホテルで）コロナ前の水準までほぼ回復し、バケーションレンタルは引き続き増加中です。2024年から試験導入された市の「日帰り客チケット」（入場料）や団体ツアー規制は混雑の緩和を目指したものです。総じて、観光圧力が依然として需要を牽引していますが、規制（課税や賃貸制限など）により供給が徐々に住民へと戻りつつあります。
主な開発と計画
主な不動産プロジェクトは、主にホスピタリティやインフラです。主な開発には以下が含まれます：
- トロンケット島のホテル： 2つの新しい3つ星ホテル（ヒルトン–ハンプトンおよびB&Bスタイル、合計約770室、総投資額約1億1500万ユーロ campaignforalivingvenice.org）が2025〜26年に完成予定。これにより、ヴェネツィア初の自動車でアクセス可能なホテル地区が誕生します。
- ポルト・マルゲーラ コンテナターミナル： 新しいコンテナポートターミナル（8.5ヘクタール）が建設中で、第1フェーズ（1億8900万ユーロ）は2026年までに完成予定 informare.it。このプロジェクトはヴェネト州全体の物流拡大の一環ですが、地域経済の成長を促進する可能性があります。
- その他のパイプライン： 市中心部に集中している比較的小規模なホテル開発計画（約1,500室）があります hvs.com。大規模な新築住宅プロジェクトは承認されておらず、開発は小規模な社会住宅や既存建物の改修に限られています。
都市計画は主に観光管理に焦点を当てています。ヴェネツィアは新しいホテル開発に上限を設けており（2018年のモラトリアム、現在はトロンケット/ジュデッカで選択的に適用除外）、中心部の歩行者化も進んでいます。MOSE防潮堤（2020年完成）は現在定期的に稼働しており、2024年は28回、2023年は25回作動しました campaignforalivingvenice.org。都市計画には潟の保全プロジェクトや、クルーズ船の規制強化（船をマルゲーラに誘導）なども含まれています。
観光の影響と人口移動
観光ブームはヴェネツィアの住みやすさに負担をかけています。住民1人当たりの所得は低迷し、過度な観光に対する抗議（例：億万長者の結婚式への反発）も発生しています。最近（2025年）のAI分析によると、多くの観光収入が地元住民を素通りしていると指摘されています ainvest.com。ヴェネツィア当局は、2024年から日帰り観光客に可変額入場料（約5〜10ユーロ）を課す観光税などの措置で対応しています apnews.com。短期賃貸の制限（120日上限）やZTL交通・入場規制も住民保護を目的としています。
人口データはその変化を浮き彫りにしています。市全体の人口は約257,500人（2025年推計）worldpopulationreview.comですが、歴史的な島々には約48,500人しか残っていませんansa.it。それ以外の住民は、本土や観光業の職員として暮らしています。ヴェネツィアの人口密度と居住労働力は何十年も減少しており、不必要な住宅ユニットの余剰が生まれています。これらの人口動態の傾向は、観光需要が短期賃貸の需要を高く保っている一方で、住宅需要を冷え込ませています。
気候変動と浸水リスク
気候リスクはヴェネツィア不動産にとってますます重要な要素となっています。イタリアの科学者によると、ヴェネツィア周辺の海面は年間0.5cmのペースで上昇していますeuronews.com。ある研究では、現在の傾向が続けば、2150年までに市の一部が恒久的に水没すると予測していますeuronews.com。MOSE可動式防潮堤は2020年以降すでに約100回稼働しており、2024年だけでも28回の閉鎖が行われていますcampaignforalivingvenice.org。これは浸水状況の悪化を反映しています。繰り返し浸水被害を受けると、不動産価値が低下する恐れがあります。イタリアの浸水頻度の高い地域では、住宅取引価格が最大で約4％割安になるという研究もありますarxiv.org。MOSEにより時折発生するアクア・アルタ（高潮）は緩和されますが、投資家は今や気候リスクを考慮に入れています。保険料や工学的対策（例：防水工事）などのコストにより、ヴェネツィアの不動産の管理はより複雑になっています。2025～2030年にかけて、保険料や適応コストの上昇が市場の成長を抑制する可能性があります。
規制、税金、所有権
イタリアは一般的に外国人による不動産所有を無制限で認めています。非居住者は標準的な譲渡税を支払う必要があり、セカンドホームの場合は価格の約9%（「ファーストホーム」条件適用時は4%）、加えて土地・建物税（IMU/TASI）を毎年支払います。特筆すべきは、イタリアがリタイアした外国人向けの税制優遇措置を延長したことです。南イタリアに移住した退職者は年金や収入に一律7%の課税（現在は9年間）となります（globalpropertyguide.com）。2025年の予算では「ファーストホーム」優遇ウィンドウも24ヶ月に延長されました（globalpropertyguide.com）、売却条件も緩和されています。賃貸収入には課税され、報告も必要です（オプションで一律21%の「チェドラーレ・セッカ」も可）。ヴェネツィアでは特別な地方税が課され、ホテルや民泊の滞在1泊ごとに観光税がかかります。2024年には「デイパス」試験導入で日帰り観光客に対し（1日最大10ユーロ、QRチェックで入場時徴収）課金が始まりました（apnews.com）。
最近の規制は住宅と観光のバランスに焦点を当てています。短期賃貸の120日上限 campaignforalivingvenice.org は、市の厳格な管理によって実施されており、未登録の貸出には罰金のリスクがあります。建物改修のインセンティブ（全国的なスーパー・ボーナスなど）は2023年に段階的に終了し、改装費用が上昇しています。中心部での新築は文化遺産保護のため事実上不可能です。総じてヴェネツィアは所有面では投資家にとって友好的ですが、規制を重視しています。つまり住居の通年型観光物件への投機的転用を抑止しようとしています。
投資展望（2025年〜2030年）
ヴェネツィアの不動産は一般的に安定した低利回り資産と見なされています。特に高級・最上級セグメントでの需要が高いため価格は高止まりしていますが、利回り（約5〜6%）はイタリアの他都市より低い傾向です。ノミスマなど専門家はイタリア全体で今後の価格上昇を緩やか（年率約1〜1.5%）に予測しています（idealista.it）。ヴェネツィア独特の魅力からこの時期は全国平均をやや上回るパフォーマンスが見込まれますが、規制や気候リスクの影響で大幅な伸びは抑制されます。米・英・北欧からの国際的な買手は依然として関心が高く、特に歴史的アパートメントへの需要が強いです。一方でイタリア国内の若者は価格面から購入が難しい状況が続いています。ポジティブな点としては、イタリア全体で信用市場の改善傾向（住宅ローン金利の低下予測）や税制優遇（年金課税の一律化、相続税の低率）が需要を下支えしています。
リスクは重大です。厳しい短期賃貸規制、高齢化社会、そして気候の脅威が資本の増価を制限する可能性があります。一方で、アナリストはインフレが緩やかになり、ヴェネツィアの供給が逼迫し続けるため、2030年までに緩やかだが前向きな成長を予測しています。要するに、ヴェネツィア市場は安定的な落ち着きを見せそうです。供給過剰はほとんどなく、観光に伴う安定した収入、そして徐々に数パーセント程度の自然な価格上昇（idealista.it）が見込まれます。大きな経済的、環境的ショックがない限りです。
出典：データはイタリアの不動産ポータル（Idealista、Immobiliare.it）、現地ニュース（La Nuova di Venezia、ANSA）、業界レポート（Nomisma/Idealista、HVS）、気候研究（INGV/Euronews）から引用しています。immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。
