概要 – 2025年ヨーロッパで最も高価な海辺の高級住宅地
サン＝ジャン＝カップ＝フェラは、ニースとモナコの間に位置する緑豊かな半島で、2025年時点でも世界で最も高価で人気のある不動産市場の一つであり続けていますinvestropa.com knightfrank.com。しばしば「億万長者の半島」と呼ばれるこの元漁村は、超高級住宅地へと変貌を遂げ、平均不動産価格は1平方メートルあたり約28,000ユーロ、最高級の邸宅は1平方メートルあたり77,000ユーロにも達します。これはモナコの価格に匹敵しますinvestropa.com residences-immobilier.com。近年の世界的な経済逆風にもかかわらず、カップ・フェラの不動産市場は好調であり、土地の極端な希少性と、プライバシー、華やかさ、リビエラの美しさが融合した独自の魅力への飽くなき需要によって支えられていますestateprestige.com rosengart.mc。
2022年から2024年にかけて100万ユーロ以上の住宅の取引件数が一時的に減少（地域全体で約45％減）した後、2025年はフレンチ・リヴィエラの高級市場の回復の年となります。cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com。この半島の価格は過去5年間で約21％上昇しており、2024年には地元のヴィラの平均価格が約€19,300/m²となりました（眺望や設備によって大きく異なります）estateprestige.com。実際、過去2年間で複数の象徴的な邸宅がそれぞれ5,000万ユーロ超で売却されており、その中にはカップ・フェラの邸宅が2023年に約1億ユーロで取引されたと報じられていますrosengart.mc rosengart.mc。このような記録的な売却は、超高級セグメントの強靭さを浮き彫りにしており、経済的・地政学的な懸念をほとんどものともしません。「この種の物件には常に買い手がいる」と、カンヌの大手エージェンシーのディレクターは述べており、戦争や制裁ですら最上位層の需要を妨げていないことを強調していますrosengart.mc rosengart.mc。
高級不動産トレンド：希少性、華やかさ、そして高騰する価格
サン＝ジャン＝カップ＝フェラの不動産は、超高級ヴィラや邸宅によって特徴づけられています。多くは世代を超えて受け継がれたり、市場外で取引されたりしています。この半島の魅力は、比類なき静けさ、安全性、そして名声の組み合わせに由来します。人目につかないゲート付きヴィラにはインフィニティプールや緑豊かな庭園がありながら、モナコの喧騒やニース空港からも数分の距離です。estateprestige.com estateprestige.com。供給は常に限られています――半島は小さく、ほぼ開発し尽くされており、厳格な都市計画規制によって森林の丘や歴史的なヴィラが守られています。この本質的な希少性が、入手可能な物件への激しい競争を生み、非常に高い価格を支えています。estateprestige.com investropa.com。古いヴィラでさえ、現代の嗜好に合わせて豪華に改装されることが多いのは、新規開発が極めて稀だからです。（2025年に数少ない新規プロジェクトの一つは、村に建設される小規模な高級コンドミニアムで、通常は中古ヴィラ中心の市場の中で珍しい存在です。residences-immobilier.com。）
今日の買い手は非常に目が肥えており、「現代の期待に沿った完璧な物件」を求めていますcotedazur-sothebysrealty.com。リノベーション不要で、現代的な内装やハイテク設備を備えたすぐに住める住宅は高値で取引されます。パノラマの海の眺望、プライベートなウォーターフロントアクセス、ホームシネマやウェルネススパ、セキュリティルームなどの設備は、今や最高級物件では標準となっていますestateprestige.comjamesedition.com。カップ・フェラの最も価値の高いミクロロケーション、例えばポワント・サン＝オスピスやグラン・オテル・デュ・カップ＝フェラ近くでは、絶対的なプライバシーと地中海の眺望を直接楽しめる物件が最も人気ですestateprestige.com。このような特徴が、近隣のリビエラの町の3～4倍の価格を正当化する理由となっています。なぜなら、カップ・フェラの排他的な雰囲気は他のどこにも再現できないからですestateprestige.comresidences-immobilier.com。実際、地元のエージェントによれば、この地でエステートクラスの住宅が市場に出るのは10年か20年に一度であり、1億ユーロを超える価値のヴィラもいくつか存在します――「このエリアで売りに出される住宅は、世界の富裕層の注目を集めるでしょう」knightfrank.com。
パンデミック後の2年間の熱狂的な動きの後、高級市場は取引量においてやや冷却しましたが、価格は下がっていません。2025年の売り手は価格とプレゼンテーションについて現実的でなければなりません——裕福な買い手は公正な価値とすぐに住める状態を求めます——しかし全体的な価格は安定もしくは上昇傾向にありますcotedazur-sothebysrealty.com。特に、カップ・フェラとモナコはリビエラで最近の価格上昇を牽引しています：カップ・フェラの超高級物件価値は2019年以降約15～20%上昇しており、強い海外からの関心に支えられていますinvestropa.com。公式データ（2025年7月）によると、サン＝ジャン＝カップ＝フェラの全物件タイプの平均価格は€28,800/m²（最低約€9,000、最高約€77,000）ですresidences-immobilier.com。特にヴィラの平均は約€36,900/m²で、ニースの水準の2倍以上となっており、半島のヴィラ中心の物件構成を反映していますresidences-immobilier.comresidences-immobilier.com。このような驚くべき価格は、サン＝ジャン＝カップ＝フェラを世界で最も高価な住宅地トップ5の一つに確固たるものとしています。モナコglobalpropertyguide.comや他のいくつかの世界的都市と並んでいます。
買い手の属性 & 投資インサイト
カップ・フェラで購入しているのは誰か？ それは圧倒的に国際的なエリート層です。外国人バイヤーは「特にモナコやサン＝ジャン＝カップ＝フェラのようなホットスポットでは、ラグジュアリーマーケットの主要な勢力です」investropa.com。2024年には、アメリカと中東からのバイヤーが特に活発で、価格上昇を後押ししています。湾岸協力会議（GCC）の投資家だけでも、2024年にフレンチ・リヴィエラの不動産に推定12億ユーロを投資し、ハイエンド物件に注力していますinvestropa.com。アメリカ人は強いドルに支えられ、安全なセカンドホームを求めており、イギリス人バイヤーは英国の所得上昇を活かして、再び積極的に戻ってきていますcotedazur-sothebysrealty.cominvestropa.com。この非ヨーロッパ系の富の流入は、（10年前は重要だったが制裁後に減少した）ロシア人バイヤーの撤退を十分に補っていますrosengart.mc。実際、地元の仲介業者によると、裕福なフランスや北欧の起業家たちも、しばしばビジネスを売却した後、リヴィエラのライフスタイル資産に投資しようと参入していますrosengart.mc。ウクライナ戦争は、ウクライナの超富裕層ファミリーがカップ・フェラや近隣の町に資金を移すきっかけにもなりました――通常は最初は賃貸ですが、数家族は紛争から遠く離れた安全な避難所として有名物件を購入していますrosengart.mc。
なぜサン＝ジャン＝カップ＝フェラで購入するのか？ 明らかな日差し、景観、ステータスを超えて、購入者はカップ・フェラの不動産を生活の質と資本保全の長期的な投資と見なしています。多くの人がこれらの購入をレガシー資産や世界中の住宅ポートフォリオの一部として扱っています。「彼らは単に家を探しているのではなく、ライフスタイルに投資しているのです」と、あるエージェンシーは述べていますinvestropa.com。このエリアの魅力――安全で控えめなコミュニティ、世界クラスのレジャー（ヨット、ビーチ、高級レストラン）、モナコの金融ハブへの近さ――は、プライバシーを求める億万長者やセレブ、政治家たちにとって大きな魅力となっていますknightfrank.com knightfrank.com。購入者はまた、フランスの安定性、法の支配、文化にも動機づけられています。フランスの富裕税があっても、リビエラのトロフィー物件を所有することは名誉ある安全資産と見なされており、歴史的に価値が上昇し、希望すれば賃貸収入も得られます。一部の取得には投資やビジネスの観点もあり、いくつかの邸宅はファンドやホスピタリティグループによって超高級ヴィラレンタルやブティックホテルの運営を計画して購入されています（例えば、8,500万ユーロのカップ・フェラのヴィラが将来の開発のために投資会社に購入されたと報じられています）rosengart.mc。しかし、ほとんどの場合、その動機は「安全、ライフスタイル、資産保全」であり、これはヨーロッパのプライム市場のアナリストたちによっても繰り返し指摘されていますmonacolife.net monacolife.net。
地元所有と外国人所有は、外国人および域外の所有者に大きく偏っていると推定されています。カップ・フェラには通年居住する地元住民はほとんどおらず、多くのヴィラはグローバルエリートのためのセカンド（またはサード）ハウスです。フランスは外国人購入者に対して制限を設けていません ― 彼らは地元民と同等の不動産権利を享受できます properstar.com investropa.com ― ただしフランスで所有する場合、一定の税金や規制（後述）を受け入れる必要があります。特に、不動産所有は居住権を与えるものではありませんので、非EU圏の購入者は長期滞在を計画する場合、ビザの手配が必要です taxesforexpats.com。実際、一部の超富裕層は合法的にモナコを拠点とする（そのタックスヘイブンの恩恵を受けるため）一方で、カップ・フェラに広大な別荘を所有し余暇を楽しむ ― 両方の良いとこ取りをしています。この国境を越えたライフスタイルは、カップ・フェラとモナコ間が車でわずか15分という近さによって可能になっています。これは、カップ・フェラの市場がモナコと密接に関連していることを示しています。両者は国際的な億万長者という似た買い手層を惹きつけつつも、（フランスの広大なプライベートヴィラと、モナコの財政的楽園にあるロックアップ型アパートメントという）異なる価値提案を提供しています。あるモナコの不動産エージェンシーの責任者は、「世界の富は、安定性、透明性、そして高い生活の質で知られる場所に集まっている」と述べており、リビエラはまさにその条件に合致しています monacolife.net。
今後を見据えると、カップ・フェラ投資に対する市場の見通しは楽観的なままです。金利は緩やかに低下すると予想されており、必要とする人にとっては高級物件購入の資金調達が容易になります cotedazur-sothebysrealty.com ― もっとも、この地域の多くの取引は現金一括です。国際的な超富裕層の買い手、特に北米、中東、テック業界からの買い手の復帰が、今後も需要を牽引し続けると予測されています investropa.com rosengart.mc。富の創出トレンド（例：テック企業のIPOや業界の買収）により、30代・40代の新たな買い手がリビエラのトロフィーホーム購入に意欲を示しています rosengart.mc。これらの要因と、物件の恒常的な希少性が相まって、カップ・フェラは今後数年も強い売り手市場であり続けると考えられますが、供給不足により取引件数は限られるでしょう。
賃貸市場の概要：短期の華やかさ vs 長期の現実
サン＝ジャン＝カップ＝フェラの賃貸市場は、高級バケーションレンタルとごくわずかな長期賃貸市場に分かれています。短期の高級レンタル（夏季に週単位や月単位で貸し出されるヴィラ）は、しばしば週に数万ユーロという驚くべき料金で、セレブや富裕層のバカンス客を惹きつけています。Airbnb Luxe、onefinestay、地元の専門業者などのプラットフォームやエージェンシーがカップ＝フェラのヴィラをシーズンレンタルとして掲載しており、ピークシーズンの稼働率は非常に高いです。例えば、ニースのホテル／ヴィラの稼働率は2024年6月にはほぼ90%に達しました。これはリビエラの観光需要の急増を反映していますinvestropa.cominvestropa.com。フランスが2025年までに過去最高の観光客数を目指す中、コート・ダジュールでの短期滞在需要はさらに高まっており、それが高級レンタル料金の上昇を後押ししていますinvestropa.cominvestropa.com。5,000万ユーロの購入価格に尻込みする裕福な旅行者も、夏の間カップ＝フェラのヴィラを月5万～10万ユーロで喜んで借ります。このシーズンレンタル収入はオーナーにとってかなりの額となり、年間の維持費を補う助けとなります。しかし、最近の規制変更がこの市場に変化をもたらし始めています。
2025年から、フランスは短期賃貸に対するより厳格な規制（2024年11月「観光賃貸」法）を導入し、住宅供給を保護していますinvestropa.comestate-service-cannes.com。主な措置としては、地方自治体が主たる住居のバケーションレンタルを年間90日までに制限できるようになりました（従来は120日）investropa.comestate-service-cannes.com。すべての賃貸物件は市役所への登録が義務付けられ、登録しなかったり虚偽申告をした所有者には高額な罰金（1万～2万ユーロ）が科されますinvestropa.comestate-service-cannes.com。さらに、エネルギー効率の悪い住宅（「G」評価）は2025年から短期賃貸利用が禁止され、「F」評価も2028年までに対象となりますestate-service-cannes.com。また、フランスは家具付き賃貸の税制優遇を縮小し、賃貸収入の税控除を減らし、減価償却による譲渡益税の回避も難しくしましたestate-service-cannes.com。カップ・フェラの多くの不在所有者にとって、これらの規則は、利用していない間に自分のヴィラをAirbnbで貸し出したい場合、より慎重かつ法令遵守が必要であることを意味します。90泊の上限は、サン＝ジャン＝カップ＝フェラではすぐに大きな影響は出ないでしょう。多くの所有者は夏の一部だけ自宅を利用し、選択的に貸し出しているためです。しかし、原則として地元の市役所は、オーバーツーリズムが懸念された場合、こうした制限を適用することができます。
規制上の逆風にもかかわらず、カップ・フェラの賃貸利回りは依然として比較的低い—これは超高級市場に共通する特徴です。不動産価値が家賃よりも急速に高騰したため、賃貸利回りは圧縮されてきました investropa.com。投資家が€2,000万のヴィラで年間利回り1～2%程度しか期待できないのは、他の投資と比べて控えめです。しかし、多くのオーナーは必ずしも利回りだけを重視しているわけではありません。賃貸戦略は、（維持費、スタッフ費、税金などの）コストを相殺しつつ、年間の一部を自宅で楽しむことが目的である場合が多いです。カップ・フェラでの長期賃貸（年間リース）は非常に稀で、€3,000万のヴィラを無期限にテナントに貸し出したいオーナーはほとんどおらず、またそのような物件に月額€40,000以上の家賃を支払えるテナントもほとんどいません。そのため、長期賃貸物件は、スタッフや地元の事業者が住む数軒のアパートや小さな家に限られています。リビエラ全体では、アナリストは需要の高さと供給の限界から家賃が上昇傾向にある（特に購入を断念した人が賃貸に流れるため）と指摘していますが、カップ・フェラの特別なニッチ市場では、賃貸供給は常にオーナーの意向によって制限されるでしょうinvestropa.com investropa.com。新たなトレンドの一つは、プロフェッショナルなヴィラ賃貸運営です。一部のオーナーや投資家は、邸宅をフルスタッフ付きの高級バケーションホームに転換し、夏季には実質的に収益性の高いマイクロリゾートとして運営しています。これはより高いリターンを生む可能性がありますが、ライセンス取得や新ルールへの適合（商業賃貸事業としての分類の可能性を含む）が必要です。全体として、カップ・フェラの賃貸市場は「高価格・低利回り」と表現できます—超富裕層のバカンス客には魅力的で、オーナーにとってはコスト削減に役立ちますが、主な投資目的にはなりません。最近のフランスの賃貸改革は、短期賃貸の収益性や容易さをややinvestropa.com低下させるかもしれません（宿泊日数の制限や厳格な取り締まりなど）が、この地での高級バケーション賃貸の需要は依然として衰えていません。あるレポートによれば、「観光客や外国人駐在員はリビエラのラグジュアリーなライフスタイルに惹かれており…物件は長く空室にならない」 investropa.com—この言葉は、特に排他的なカップ・フェラにおいては一層当てはまります。
新規開発＆注目プロジェクト
サン＝ジャン＝カップ＝フェラでの新築は、半島の地形と厳しいゾーニングのため、非常に稀です。広大な新築コンドミニアムタワーや大規模な分譲地が計画されているわけではありません——それは意図的なものです。コミュニティは、歴史的なヴィラ、自然の緑、低密度の魅力を守ることを優先しています。開発はたいていブティックで高級志向です。例えば、「新築」の2戸の高級レジデンスが2025年に村で完成しました（約191㎡のデュプレックス1戸が€4.9Mで販売）residences-immobilier.com。町の中心部でモダンなフラットを提供していますが、このような小規模な隙間開発は例外的です。カップ・フェラでの本当の「開発」は、多くの場合、既存のランドマークの大規模な改修やアップグレードです。代表的な例がグラン・オテル・デュ・カップ＝フェラ（フォーシーズンズ）で、半島の象徴的存在ですが、2024年に改装されたクラブ・ドーファン、新しいペントハウススイート、リフレッシュされた内装を発表し、5つ星の地位を維持していますpress.fourseasons.com press.fourseasons.com。これらのアップグレードにより、カップ・フェラのホスピタリティは世界最高水準を保ち、ラグジュアリートラベラーや不動産オーナーへの魅力を強化しています。
もう一つ注目すべきプロジェクトは、パロマ・ビーチの再活性化です。カップ・フェラの象徴的な海辺のスポットの一つです。2025年夏、パロマのプライベートビーチクラブとレストランは大規模な改装のために閉鎖され、地元の市役所が新しい運営者の選定を監督し、「近代化された施設」が2026年夏にお披露目される予定ですlivingonthecotedazur.com livingonthecotedazur.com。パロマ・ビーチは長年、リビエラの華やかさの象徴（ピカソやセレブ、貴族も訪れた）であり、その改修は地元住民や来訪者にとって重要です。計画は、この歴史あるビーチクラブを現代のラグジュアリースタンダードに合わせて再構築しつつ、その親密な魅力を守ることですlivingonthecotedazur.com。住民たちは注視しており、2025年にこのアメニティが一時的に失われたことは社交界にも影響しましたが、2026年にリフレッシュされたパロマ・ビーチがカップ・フェラの魅力をさらに高めると大きな期待が寄せられています。このようなプロジェクトは、古き良きものと新しさのバランスを示しています：歴史的な場所が、その個性を守りつつ現代の期待に応える形で再構築されているのですlivingonthecotedazur.com。
すぐ近くでは、フレンチ・リヴィエラ全体で新たな超高級開発が進んでおり、地域の注目度が高まることで間接的にカップ・フェラにも恩恵をもたらしています。例えば、カップ・ダイユ（モナコ近郊）にある超高級ホテルコンプレックスが2025年にオープン予定で、cotedazur-sothebysrealty.com、リヴィエラにさらなるハイエンドなインフラをもたらします。カップ・フェラ自体ではありませんが、このようなプロジェクト（モナコの20億ユーロ規模の「マレテラ」埋立拡張を含む）は、カップ・フェラのオーナーたちが享受する全体的な名声のエコシステムmonacolife.netに寄与しています。さらに、沿岸のいくつかの伝説的な邸宅が所有者を変え、改装や用途変更が噂されています。例えば、カップ・フェラ先端のヴィラ・ラ・トゥールは、ホスピタリティ用途を目指す投資家に売却されたと報じられていますrosengart.mc。ただし、重大な商業開発には厳格な承認プロセスが必要となります。
総じて、サン＝ジャン＝カップ＝フェラの将来は拡大よりも進化が見込まれます。新しい建物がスカイラインを変えるのではなく、既存の物件が新しいオーナーに渡り、アップグレードや近代化が施されることが予想されます。半島の当局や住民は過度な開発には消極的です。今後も量より質に重点が置かれ、綿密な修復、アメニティの充実（ビーチクラブ、マリーナ、庭園など）、古いヴィラへのテクノロジー導入（持続可能性やセキュリティのため）が進められ、密度の増加は抑えられます。これにより、カップ・フェラは排他性、歴史的な趣、自然美といった魅力を保ちつつ、現代のラグジュアリーライフに適応し続けます。要するに、ここでの「開発」とは、ラグジュアリー体験の向上であり、単なる物件数の増加ではありません。
購入者・投資家のための法的・税務上の考慮事項
サン＝ジャン＝カップ＝フェラの不動産に投資するということは、フランスの法的・税制の枠組みを理解して進める必要があり、複雑ではありますが確立されたものです。主な考慮事項は以下の通りです。
- 富裕税（不動産富裕税、IFI） – フランスでは不動産資産に対して毎年富裕税が課されます。フランス国内の不動産純資産が130万ユーロを超えるすべての不動産所有者（非居住者も含む）が対象ですworldwideproperty.cohome-hunts.com。税率は累進制で、1,000万ユーロ超の部分には最大1.5%まで適用されます。つまり、カップ・フェラの別荘所有者のほぼ全員がIFIの対象となります。一定の控除（たとえば物件の住宅ローンなど）によって課税対象額を減らすことができますproperty-serviceazur.com。重要なのは、IFIは不動産のみに適用される点です。2018年以降、フランスは他の資産を富裕税の対象から除外しました。それでも、2,000万ユーロの住宅の場合、年間で10万ユーロ以上のIFIが発生する可能性があります。富裕税は新規購入者にはしばしば驚きとなりますが、賢明な買い手はフランスでの所有コストとして織り込んでいます。改革の議論もありますが、2025年時点ではIFIは存続しています（ただし所得税とIFIの合計が所得の75%を超えないよう上限あり）livingonthecotedazur.com。外国人の購入希望者は、最適な所有形態についてアドバイザーに相談すべきです。たとえばフランスの不動産管理会社（SCI）や他の手段を通じて購入することで、相続対策や課税リスクの軽減が図れる場合もあります。
- 固定資産税 – フランスには主に2つの年間固定資産税があります：Taxe Foncière（土地／所有税）とTaxe d’Habitation（居住税）です。Taxe Foncièreは所有者が支払い、コミューンごとに異なります。カップ・フェラでは物件価値に比べて比較的控えめで（地元の税率によりますが、価値100万ユーロあたり数千ユーロ程度が多いです）。より注目すべきは、Taxe d’Habitation（これは現在、ほとんどの主たる住居には廃止され、セカンドハウスや高額物件のみに適用されています）が大きな負担となる場合があることです。指定された住宅「逼迫ゾーン」にある人気のセカンドハウスエリアとして、サン＝ジャン＝カップ＝フェラの市議会はセカンドハウスのTaxe d’Habitationに付加税を課しています。実際、2020年以降、このコミューンは非主たる住居に対して最大40%の付加税を通常の居住税に上乗せして課していますtoutsurmesfinances.com。つまり、セカンドハウスの所有者は基準税額の1.4倍を支払うことになり、これは空き別荘を抑制し、歳入を増やすことを目的とした政策です。高級ヴィラの場合、年間のtaxe d’habitation（付加税込み）は簡単にユーロで5桁に達します。これらの維持費は、5,000万ユーロの資産価値の上昇に比べれば小さいものですが、購入者は予算に組み込むべきです。また、税控除／免除が認められる場合もあります（リノベーションや省エネ改修で固定資産税が減額されることがあり、非常に高級な住宅は「メゾン・ド・ツーリズム」等に分類されるとtaxe d’habitationの一部が免除される場合もあります）が、一般的には所有に伴い毎年の地方税がかかると考えておくべきです。
- 外国人の所有権ルール – フランスでは、不動産の外国人所有に対する一般的な制限はありません。EU市民、アメリカ人、中東出身者など、どなたでも自分の名義や会社を通じて自由に不動産を購入できますproperstar.com investropa.com。購入手続きは公証人によって行われ、安全とされています。外国人購入者は、フランスの民法会社（例：SCI – Société Civile Immobilière）を利用して不動産を保有することが多く、これにより相続対策や責任分離のメリットがありますen.parisrental.com。ただし、不動産を所有しても居住権は得られません。非EU所有者は引き続きシェンゲン協定の90日ルールが適用されるため、長期滞在を希望する場合は長期ビザや他の手段で居住権を取得する必要がありますptireturns.com francetaxlaw.com。一部の非EU購入者は、近隣諸国（ポルトガルなど）を通じて「ゴールデンビザ」相当を取得したり、カップ・フェラの自宅を観光客としてのバケーション用に利用したりしています。融資も利用可能で、フランスの銀行は外国人購入者にも融資を行っていますが、非居住者の場合は通常LTV（ローン・トゥ・バリュー）50～60％が上限です。ただし、カップ・フェラの多くの取引は顧客層の関係で現金購入が多いです。
- 取引コストと税金 – フランスで不動産を購入する際には、既存住宅の場合、クロージングコスト（印紙税、公証人手数料など）が約7～8％かかります。印紙税が低い国の購入者は注意が必要です。外国人にも印紙税の優遇措置はなく、全員が同じ金額を支払います。将来売却する場合、キャピタルゲイン税（譲渡益課税）が利益に対して課されます（EU売主は基本19％、高額利益には追加課税、非居住者にはさらに17.2％の社会負担金が加算。ただし、条約や免除で軽減される場合もあります）investropa.com。ただし、フランスでは長期保有によるキャピタルゲイン免除があり、22年保有で基本キャピタルゲイン税が免除、30年で社会負担金も免除されますinvestropa.com。多くのトロフィーオーナーは数十年、あるいは世代を超えて保有し、実質的にCGTを回避しています。相続税もフランス不動産を所有する外国人にとって考慮すべき点であり、フランス法が強制相続分ルールを適用する場合があるため、心配な場合は国際的な遺産弁護士に相談して所有構造を検討するのが賢明です。
カップ・フェラとニース、カンヌ、モナコの比較
サン＝ジャン＝カップ＝フェラは、有名なリビエラの近隣地域と比べてどうでしょうか？要するに、カップ・フェラは規模が小さく、静かで、ほとんどの地域よりもはるかに高価です（モナコを除く）。それぞれの近隣地域には独自の不動産プロフィールがあります:
- ニース: リビエラ最大の都市であるニースは、多様な不動産市場を提供しており、平均価格がはるかに低い（2025年の平均で約8,600ユーロ/m²、residences-immobilier.com residences-immobilier.com、カップ・フェラの約3分の1）。ニースの魅力は、都市の利便性、文化的なシーン、そして主な住居と別荘のミックスにあります。高級物件も存在します（例：モン・ボロンのベル・エポック様式の邸宅やプロムナード沿いのペントハウスなど）が、ニースの高級物件（トップアパートメントで約14,000ユーロ/m²residences-immobilier.com residences-immobilier.com）でさえ、カップ・フェラの超高級物件の一部にすぎません。静かなカップ・フェラとは異なり、ニースは活気ある都市であり、徒歩での利便性や市場の流動性（年間の取引件数がニースの方がはるかに多い）を求める人々にとって魅力的です。しかし、ニースはカップ・フェラのような隔絶感や排他性を提供できません。ニースで2,000万ユーロを持つ買い手は、壮大なペントハウスや丘の上のヴィラ、さらに国際空港への近さを手に入れることができますが、半島のプライベートでリゾートのような環境は犠牲にすることになります。投資の観点から見ると、ニースの不動産市場は堅調で、都市は緩やかな価格上昇や新規開発（例：新しい海沿いのコンドミニアム）も見られますが、希少性のため長期的な価値ではカップ・フェラが上回ります。本質的に、ニースは異なるセグメントで競争しています。よりコスモポリタンな拠点であり、裕福な買い手であっても、より活気ある環境を求めたり、支出を抑えたい場合に選ばれることがあります。対照的にカップ・フェラは排他的な隠れ家であり、ロンドン、ニューヨーク、モナコなどを主な拠点とする人の2軒目や3軒目の家であることが多いのです。
- カンヌ: 映画祭と華やかさで有名なカンヌは、特にラ・カリフォルニーやクロワゼットのようなエリアでペントハウスやヴィラのダイナミックな高級市場があります。カンヌの価格は高いですが、一般的にカップ・フェラよりは低めです。カンヌの一等地の海沿いアパートは1㎡あたり20,000～30,000ユーロに達することがあり、ヴィラの平均価格は2022年で約13,000ユーロ/㎡でしたinvestropa.com。近年、カンヌでは超高級物件の価格上昇が鈍化しており、100万ユーロ超の物件取引は2022年から2024年の間に約45%減少しましたinvestropa.com。これは高級市場が頭打ち、または価格調整局面に入ったことを示唆しています。一方、カップ・フェラはこの期間に加速し、異なる需要動向（投機的購入が少なく、実需が多い）に支えられました。カンヌはカップ・フェラよりも物件数やナイトライフが多く、社交的な雰囲気やイベント（ヨットショー、会議など）を楽しみたい人に人気です。投資面では、カンヌの賃貸市場の方が強く（映画祭や夏季の賃貸需要が多い）、カップ・フェラは最小限かつより排他的です。賢い投資家は、カンヌで賃貸利回りを狙い、カップ・フェラでは自己利用や資産価値の上昇を期待して購入するかもしれません。評判としては、カンヌも確かに名声がありますが、一部の超富裕層はカンヌを「派手で一時的」と見なす一方、カップ・フェラは「控えめで時代を超越している」と考えています。特筆すべきは、カンヌが高級感を高めようと努力している点（例：パームビーチ地区の高級複合施設への再開発rosengart.mc）ですが、カンヌの不動産市場は規模が大きく、一般的な経済動向の影響を受けやすいです。カップ・フェラのミクロ市場は守られており、不況時には取引が減ることはあっても価格が「暴落」することはほとんどありません。なぜなら、オーナーは無期限に保有でき、常に次の億万長者が購入を待っているからです。
- モナコ： モナコ公国は、極端な価格とエリートのステータスという点で、カップ・フェラの唯一の真のライバルです。モナコは世界で最も高価な不動産市場のタイトルを保持しており、2024年の中古アパートの平均価格は€52,000/m²です（新築開発のMareterraなどは、最上階ユニットで€100,000/m²を超えて販売されていると報告されています）globalpropertyguide.com monacolife.net。この指標で見ると、モナコはカップ・フェラの平均m²単価の約2倍ですが、状況は異なります。モナコは税制上の優遇措置（居住者に対する所得税・資産税ゼロ）を提供しており、これが世界中の富裕層の需要を押し上げ、価格に影響を与えています。モナコは高級高層ビルが立ち並ぶ密集した都市環境で、€35Mでトップクラスの建物の3ベッドルームアパート（約200m²）が購入できるかもしれません。同じ予算でカップ・フェラなら、庭園やプール付きの広大なヴィラが手に入りますが、フランスの税金も伴います。実際、多くの超富裕層は両方に所有しています：ビジネスや税務上の居住のためのモナコの住居と、空間やレジャーのためのカップ・フェラの別荘です。モナコの不動産市場は非常に堅調で、2024年には約+1.1%成長し過去最高値を記録しましたmonacostatistics.mc。また、Knight Frankは2025年にモナコでさらに+4%の成長を予測していますmonacolife.net。カップ・フェラはこのような指数で個別に予測されていませんが、「コート・ダジュール・プライム」に含まれており、Knight Frankによると2025年には約+3%の価格上昇が見込まれていますmonacolife.net。流動性：モナコは取引件数が多く（2022年には約440件、ただしほとんどが小規模ユニット）、一方カップ・フェラでは年間で重要な売買は十数件程度です。つまり、モナコの市場はデータポイントが多く、より「商品化」されています（高級であっても）、一方カップ・フェラはよりコレクターズアイテム的です。ライフスタイルの観点では、モナコは活気があり安全な、2km²に4万人が暮らす独立した都市国家です。一方カップ・フェラは静かで、常住人口は1,000人未満です。モナコはビジネスと利便性、カップ・フェラは隠れ家とプライバシーのための場所と言えるでしょう。両者はリビエラで互いに補完し合い、世界の富裕層を惹きつけています。
要約すると、サン＝ジャン＝カップ＝フェラは、その名高い近隣地と比べても際立っています。ニースは手頃な価格で都会的なリビエラ体験を提供し、カンヌはリゾートの華やかさとより深い市場を融合させ、モナコは超高密度のラグジュアリーを誇る独自の金融避難所です。しかし、カップ＝フェラは依然として「地中海の宝石」として、排他的な住宅の魅力で際立っていますestateprestige.com。極上のラグジュアリー、希少性、自然美の組み合わせは他に類を見ません。そのため、世界の不動産市場の頂点に常にランクインし、最高を求める人々を引き付け続けているのです。
専門家の見通し：2025年以降（3～5年予測）
今後を見据えると、不動産専門家やエージェンシーはサン＝ジャン＝カップ＝フェラの市場の動向について強気を維持していますが、熱狂的な成長というよりは慎重な楽観視にとどまっています。今後3～5年のコンセンサスとしては、カップ＝フェラの価格は堅調に推移するか、緩やかな上昇を続けると見られており、その背景には変わらぬ供給の限界と世界的な需要があります。Knight FrankのPrime Residential Forecast 2025によれば、ヨーロッパの主要な高級市場の多くで成長が見込まれ、「コート・ダジュール」（カップ＝フェラを含む）は、年率+2%～+3.5%の価格上昇monacolife.netが予想されるトップ10に位置付けられています。これは最近の急騰と比べると控えめに思えるかもしれませんが、コロナ後の熱狂的なブームの後の正常化を反映しています。これは、カップ＝フェラの価値がバブルではなく、着実かつ持続可能なペースで上昇し続けることを示唆しています。Savillsも同様に、フレンチ・リビエラの高級物件価格が2025年に約4%上昇investropa.comすると予想しており、富裕層の流入と供給の逼迫が続いていると指摘しています。5年のスパンで見れば、たとえ年率1桁台の上昇でも複利効果で10～20%の上昇となり、現在3,000万ユーロのヴィラが2030年には平均3,300万～3,600万ユーロになる可能性があります（大きなショックがなければ）。
専門家の意見は、2025～2027年の世界的な環境は実際にプライム不動産にとって追い風であると強調しています。「低インフレと低金利が2025年のヨーロッパの見通しを特徴づけています…世界の富は安定と高い生活の質に引き寄せられます」と、ナイトフランクのヨーロッパ調査責任者は説明していますmonacolife.net。リビエラはまさにその安定性と質を提供しており、リスクの高い市場から資本が移動することで恩恵を受ける立場にあります。他地域（例えば、最近の米国、英国、中東の変化）での政治的不確実性や増税も、より多くの富裕層がヨーロッパ（パリ、モナコ、リビエラ）を安全な避難先として投資する動機となる可能性がありますmonacolife.net。特にフランスは政策の継続性と投資促進の姿勢（中程度の富裕税を除く）を示しています。さらに、継続する地政学的緊張がカップ・フェラの魅力を間接的に高める可能性もあります。例えば、不安定な地域の富裕層はしばしば南仏に安全な拠点を求めます。これは過去の危機時に一部のロシア人で見られ、現在では一部の中国や中東のエリートがヨーロッパの堅実な市場で資産を保有することでリスクヘッジしている可能性もあります。
供給側では、大幅な増加は見込まれていません。カップ・フェラは物理的に拡大できず、大量売却の兆候もありません。現在の所有者の多くは超富裕層で、売却の圧力はなく、むしろ隣接地を購入して邸宅を拡張する動きも見られます。一つの逆風となり得るのは相続による所有権移転です。長年の所有者が高齢化する中、相続人が高額物件を売却する決断をする可能性があります。これによりいくつかの新規物件が市場に出るかもしれませんが、資金力のある買い手層が待機しているため、これらはすぐに（かつランドマーク的な価値ゆえに高値で）吸収されるでしょう。もう一つの要因は為替レートです。米ドルやスイスフランがユーロに対して強い場合、ドル建ての買い手（アメリカ、中東）が「割安」でフランス資産を買い漁ることがあります。逆にユーロ高は非EUからの需要をやや抑制する可能性があります。しかし、超高額帯の市場ではこうした為替効果は二次的であり、個人の資産と欲求がより大きな影響を持ちます。
今後数年間の市場の課題には、世界的な景気循環が含まれるかもしれません。もし大きな景気後退や金融危機が起これば、億万長者でさえトロフィー物件の購入を一時停止する可能性があります。しかし、近年の歴史は、最上位の不動産が混乱時に安全な投資先となることを示しています。高級セグメントは金利の影響を受けにくい（購入者のレバレッジが低いため）一方で、富の動向により敏感です。テクノロジーや金融などを通じて世界的な富の創出が続く限り、カップ・フェラのような場所には新たな参入者が現れるでしょう。また、気候と持続可能性の問題もあります。フレンチ・リヴィエラは気候変動の影響（熱波、海面上昇）に直面しており、フランスの環境規制も厳しくなっています（例：エネルギー評価）。専門家は、省エネで持続可能な住宅がプレミアムを得るようになると予測しており、実際にエコリノベーションは高まる傾向にありますinvestropa.com investropa.com。カップ・フェラの古いヴィラは新基準を満たすためにアップグレードされる可能性が高いです（改善されなければ、評価の低い住宅は法律上貸し出し不可になる場合もありますinvestropa.com）。太陽光パネルや断熱材などで物件を近代化する投資家は、規制に準拠するだけでなく、気候意識の高い新世代の富裕層にもアピールできます。これは価値を下げる要因にはなりにくく、むしろ付加価値投資を住宅ストックに促すものです。
賃貸市場の見通しは、売買に比べるとやや控えめです。短期賃貸の規制強化や利回りの低下により、アナリストは賃貸利回りが低水準にとどまる、または価格が家賃を上回るペースで上昇すればさらに低下する可能性があると予想していますinvestropa.com。これはエンドユーザーの購入者にはあまり影響しません（彼らは個人利用を重視するため） が、純粋な投資家は収益を求めてニースやカンヌなど他のエリアに目を向けるかもしれません。それでも、カップ・フェラの賃貸需要は夏季に堅調に推移するでしょう。世界の裕福な旅行者がカップ・フェラのヴィラで数週間を過ごすために高額を支払い続けることは間違いありません。
結論として、すべての兆候は、サン＝ジャン＝カップ＝フェラが今後数年間も世界有数の高級不動産市場としての地位を維持し続けることを示しています。その独自の基盤――華やかな歴史、比類なきロケーション、極めて限られた供給量、そして世界中の富裕層を惹きつける魅力――は、「将来性が保証されている」不動産市場であることを物語っています。専門家の予測では価格は緩やかに上昇するとされていますが、実際にはさらなる上昇の可能性もあり得ます（たとえば、最近では若いテック業界の大物たちが市場に参入しているrosengart.mc）。需要の唯一の障壁は、物件数が限られていることです。ナイト・フランクの超高級物件担当エージェントの一人は、「[カップ・フェラのような]物件は10年から15年に一度しか市場に出てこない」と述べており、いざ売りに出れば世界の富豪たちがすぐに動き出しますknightfrank.com。カップ・フェラのヴィラが市場に出れば、今後も激しい争奪戦が続くこと、そしてこの市場がますます独自のグローバルステージで展開されていくことが予想されます。オーナーにとっては、まさに黄金の展望です。「億万長者の半島」は、2025年以降もさらに輝きを増し、その高額な入場料を支払える人々にとって時代を超えた聖域であり続けるでしょう。
出典: Côte d’Azur Sotheby’s International Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Estate Prestige (Knight Frank) estateprestige.com estateprestige.com; Investropa 市場予測 investropa.com investropa.com; Résidences Immobilier データ residences-immobilier.com; Monaco Life (Knight Frank 予測) monacolife.net monacolife.net; Nice-Matin (Rosengart 翻訳) rosengart.mc rosengart.mc; フランス政府 / Estate Service Cannes estate-service-cannes.com estate-service-cannes.com; Knight Frank (The View) knightfrank.com; Investropa (賃貸動向) investropa.com investropa.com; および上記で引用された各種市場レポート・ニュースソース。
