サンフランシスコの2025年の不動産市場は、簡単には分類できない状況にあります。2つのセクターが正反対の方向に動いている物語です。住宅部門では、住宅価格と家賃が驚くほど堅調で、在庫不足と需要の回復に支えられています。高金利が買い手の予算を試す中でも、この傾向は続いています。一方、商業部門、特にダウンタウンのオフィスは、過去最高の空室率とリモートワークの余波に苦しんでいます。投資家、住宅購入者、売り手、不動産専門家は、こうした動向を注意深く見守り、不確実性の中でチャンスを探っています。本レポートでは、住宅および商業不動産の主要な動向を、住宅在庫や価格動向、金利の影響、人口動態の変化、投資機会、地域政策の変更まで、幅広く解説します。専門家の見解、最新の市場データ、今後数年の予測も含め、サンフランシスコ不動産の今後を見極めるための情報を提供します。
表：サンフランシスコ不動産2025年 – 主要市場指標
| 指標（2025年） | 住宅（戸建て） | 商業用（オフィス） |
|---|---|---|
| 中央値売却価格 | 約150万ドル（2025年6月）redfin.com（前年比約2～8％上昇） | 該当なし（不動産価値は下落中；最近のオフィスのディストレスト売却は約230～264ドル/平方フィートassets.cushmanwakefield.com） |
| 供給と在庫 | 一戸建て住宅の供給は約1.8か月分（売り手市場）thefrontsteps.com；コンドミニアムは約3.8か月分（買い手市場）thefrontsteps.com－歴史的に低い在庫水準 | オフィス空室率約34.8％（2025年第2四半期）assets.cushmanwakefield.com－過去最高の空室率 |
| 市場活動 | 2025年6月の住宅販売495件（前年比+24％）redfin.com；多くの物件が4件以上のオファーを受け、約20日で成約redfin.comzillow.com | 純マイナス吸収率－665,000平方フィート（年初来、退去が賃貸を上回る）assets.cushmanwakefield.comassets.cushmanwakefield.com；ダウンタウンの人通りは依然として低調 |
| 価格と家賃 | 典型的な住宅価値：約127万ドル（2025年7月）zillow.com；家賃の中央値約2,941ドル／月（2025年6月）、前年比11％上昇sfchronicle.com（最高水準2020年以降） | クラスAオフィスの平均募集賃料は年間約$66.78/平方フィートassets.cushmanwakefield.com（横ばい、貸主による一部譲歩あり） |
| 2025年の動向／見通し | 堅調 – 供給が少ないため価格が下支えされ、6～7%の住宅ローン金利にもかかわらず売買が回復傾向。今後1年間の住宅価格予測は6%下落（Zillow）resiclubanalytics.comから、緩やかな3%上昇（NAR）nowbam.comまで幅がある。 | 過渡期 – 空室率はピーク付近、AIやバイオテック企業によるわずかな賃貸増加はあるが、回復は緩やかと予想。オフィスから住宅への転用に対する市のインセンティブにより、ダウンタウンの空室率が徐々に減少する可能性axios.comspur.org。 |
2025年の住宅不動産トレンド
在庫不足が売り手市場を加速
サンフランシスコの住宅在庫は2025年も非常に逼迫したままで、数年にわたる減少傾向が続いています。地元の市場レポートが述べているように、「とにかく家が足りない」のですthefrontsteps.com。2025年5月時点で、売り出し中の住宅数は前年よりも少なく、一戸建て住宅のリスティングは前年比約2.5%減、コンドミニアムのリスティングは驚異的な約14%減となっていますthefrontsteps.com。この供給制約は買い手にとって大きな障害であり、売り手にとっては有利に働き、市場は売り手優位に傾いています。
健全でバランスの取れた住宅市場は、通常カリフォルニア州では在庫3ヶ月分（供給月数）が目安とされていますthefrontsteps.com。サンフランシスコはその基準を大きく下回っています。一戸建て住宅の供給月数は2025年5月にわずか1.8ヶ月まで低下（前年比14%減）thefrontsteps.comし、明確な売り手市場となっています。コンドミニアムは約3.8ヶ月の供給（前年比約22%減）thefrontsteps.comで、バランス水準をやや上回っており、コンドミニアム市場は買い手市場寄りです。実際には、適正価格の物件はすぐに売れてしまいます。一戸建て住宅の平均販売日数はわずか13日（前年とほぼ変わらず）、コンドミニアムは平均23日で、前年より25%速く売れていますthefrontsteps.com。多くの物件が複数のオファーを受け、希望価格を上回って売却されています。実際、2025年半ばの売却の約64%がリスト価格を上回って成約していますzillow.com。多くの場合、入札合戦の末に売却されています。
この在庫不足が住宅価格を驚くほど堅調に保っています。全米的な冷え込みにもかかわらず、サンフランシスコの**中央値の販売価格は2025年に回復しています。2025年5月、中央値の一戸建て住宅の販売価格は1,802,000ドルで、前年同期比7.6%増となりました。一方、中央値のコンドミニアムの販売価格は1,298,000ドル（前年比8.3%増）でしたthefrontsteps.com。6月時点で、全体の住宅価格の中央値は約150万ドルで、+2.7%の年間増加となりましたredfin.com。これは過去2年以上で最も高い価格水準の一つを示しておりthefrontsteps.com、市場がパンデミックによる下落から多くを回復したことを示しています。供給不足が価値を支える主な要因であり、レポートによれば「この現象は、ここ数年在庫が減少傾向にあることが原因と考えられる」と述べられていますthefrontsteps.com。とはいえ、異なるデータソースはより微妙な状況を示しています。Zillowのホームバリューインデックス（傾向を平滑化する指標）によると、サンフランシスコの典型的な住宅価値は2025年半ば時点で127万ドルで、実際には前年より1.1%低下していますzillow.com。これは、売却価格が昨年の落ち込みから上昇した一方で、市全体の住宅価値は2024年半ばと比べてほぼ横ばいかやや下落していることを示唆しています。要するに、サンフランシスコの住宅価格は、金利急騰の中で2022年末から2023年初頭に底を打ち、その後は安定または緩やかに上昇しています。回復は一様ではなく、高級セグメント（500万ドル以上の住宅）は2025年に再び強さを見せている一方、100万ドル未満のコンドミニアム市場は地元エージェントによると依然として控えめですruthkrishnan.comredfin.com。しかし、全体的に最悪の価格下落は終わったように見えます。これは在庫の少なさと根強い買い手需要のおかげです。
高金利と住宅取得の難しさ
過去2年間の住宅ローン金利の急騰はサンフランシスコの住宅市場に長い影響を及ぼしましたが、その効果は複雑です。30年固定金利の平均住宅ローン金利は2021年の約3%から2023～2024年には6～7%に上昇し、買い手の手の届く範囲を劇的に縮小させました。この「金利ショック」は当初、需要を冷やし2022年の価格下落の一因となりました。2025年になっても、金利は歴史的な水準から見て高止まりしています。業界予測では、2025年の大半で金利は6%を上回る見通しですnowbam.com。全米リアルター協会（NAR）は、2025年後半の平均住宅ローン金利を6.4%、2026年には約6.1%までしか下がらないと予測していますnowbam.com。NARのチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏は、金利が住宅市場の「マジック・ブレット（特効薬）」であると強調しており、多くの買い手が金利低下を「待ち続けている」ため、手の届く価格になるのを待っていると述べていますnowbam.com。
超高額なサンフランシスコでは、借入コストの上昇が購買力に大きな影響を与えています。例えば、150万ドルの住宅を20%頭金で購入した場合、6.5%の金利では月々の住宅ローン返済額は約7,000ドル（税金・保険除く）となり、3%金利時のほぼ2倍です。これにより、特に持ち家の資産がない初めての購入者など、一部の潜在的な買い手が市場から離れています。ベイエリアの住宅の手頃さは過去最低水準に近く、現金一括購入者や高所得者がこの環境下で有利です。あるシリコンバレーの不動産業者は「[ベイエリア]住民の大多数は株式投資や会社のRSUを持っているので、より裕福に感じている」と述べています。2023～24年の株式市場（特にテック分野）の好調を受け、多くの富裕層買い手は高金利にもかかわらず現金を用意していますfinancialsamurai.com。この「ウェルス・エフェクト」は、テック業界の労働者や投資家に集中しており、住宅ローンコストが高止まりしていても住宅需要を支えています。
一方、売り手側は売却に消極的で、在庫不足を悪化させています。多くの住宅所有者は3%の住宅ローンを確保しており、低金利を手放すことに慎重です。これは「ロックイン効果」として知られています。サンフランシスコの新規売り出し件数は、2025年中頃でコンドミニアムが前年比約13%減、戸建てはほぼ横ばいでしたthefrontsteps.com。これは売り手の慎重姿勢を反映しています。要するに、高金利は市場の流動性を低下させており、売却する人が減り、購入する人は予算を拡大したり、より多くの現金を投入しています。このダイナミクスは皮肉にも供給が逼迫することで価格を下支えしています。
今後を見据えると、やや低下した金利がきっかけとなる可能性があります。インフレが引き続き緩和すれば、ほとんどの予測では住宅ローン金利が2025年末までに約6%に近づくと見られていますnowbam.com。これにより、多少は手頃感が改善し、一部の買い手が様子見から市場に戻る可能性があります。実際、買い手の適応の初期兆候も見られます。サンフランシスコの住宅販売は2025年6月に前年比24%増加しましたredfin.com。これは、金利が約6.5%で推移しているにもかかわらず、需要が高まっていることを示唆しています。専門家は段階的な改善を予想しています。NARは、住宅販売が2025年に約6%、2026年にはさらに11%増加すると予測しており、市場が徐々に調整していく見通しですnowbam.comnowbam.com。ただし、手頃感は依然として重要な制約となるでしょう。サンフランシスコの住宅中央値は全米平均より214%以上高くredfin.com、仮に5%の住宅ローン金利（2026年以前は実現しそうにない）に戻ったとしても、月々の支払いは依然として重いままです。したがって、2025年の買い手や投資家は高金利環境の中で、より多くの頭金、金利買い下げ、またはハイブリッドARMなどの創造的な戦略を駆使し、資金調達コストが緩和されるまでやりくりしています。
人口動態の変化と住宅需要
サンフランシスコの人口動向は、不動産の見通しにおいて極めて重要な役割を果たします。市は2020～2021年に急激な人口流出を経験しました。人口は2020年4月の約87万8,000人から2022年には約81万2,000人へと急減し、約7.5%の減少となりましたsfchronicle.com。これはパンデミックによるリモートワーク、テック業界のレイオフ、より広い住居や低コストを求めて他地域へ移住したことが要因です。しかし、2023～2024年には緩やかな回復傾向が見られました。2024年半ばには、サンフランシスコの人口は82万8,000人弱と推定され、2022年の底から約1.7%増加しましたsfchronicle.com。2024年にはベイエリア5郡すべてで緩やかな人口増加に転じましたcostar.com。これは主に国際的な移民と一部の国内回帰者によるものです。
重要なのは、誰が戻ってきているのか（そして誰が戻ってきていないのか）が、都市の人口動態の変化を示していることです。国勢調査データの分析によると、若年成人（20～24歳）が大量に戻ってきており、学生やキャリア初期の労働者が都市に再び集まっていることがうかがえますsfchronicle.com。特定のグループはパンデミック前の水準を上回る増加さえ見せています。例えば、アジア系女性（35～39歳）とアジア系男性（40～44歳）のサンフランシスコでの人数は、2020～22年に一度減少した後、2020年より約2％多くなり、以前の水準を上回っていますsfchronicle.com。一方で、多くの若い白人プロフェッショナル（20代後半～30代前半）は去ったまま戻ってきていません。サンフランシスコではその年齢層の白人の約4分の1が離れ、その層は以前よりも大幅に少なくなっていますsfchronicle.com。これは、リモートワークや住宅の手頃さへの懸念が、従来のテック業界の労働力の一部を他地域へと向かわせ続けていることを示唆しています。
これらの人口動態の変化は、住宅市場にさまざまな影響を与えています。学生や若い労働者の帰還は賃貸市場やエントリーレベルの販売（例：コンドミニアム）を支えていますが、中堅プロフェッショナルの一部が減少したことで、高級賃貸や住み替え住宅の需要はやや弱まる可能性があります。さらに、サンフランシスコは米国で最も高齢化が進む都市圏であり、子どもの数が非常に少ないのが現状です。家族世帯はより広いスペースや手頃な郊外を求めて流出していますsfchronicle.com。都市の低い出生率と家族の流出は、成長する世帯による一戸建て住宅需要の圧力を弱める一方で、引き続き単身者やカップル向けの小規模ユニットや賃貸物件への偏りが続いています。
良い面としては、外国からの移民が人口を支えています。ベイエリアの回復は、国際的な移住者が仕事や住居を埋めることで促進されており、サンフランシスコは過去1年で海外から数千人の新住民を獲得しましたcostar.com。多くはテックやバイオテック分野の高度技能労働者や学生であり、こうしたグループは購入前に賃貸することが多く、賃貸需要の高まりに寄与しています。
おそらく最大の人口動態／経済要因は、2023～2025年におけるテック業界の復活、特にAIブームです。サンフランシスコは人工知能革命の中心地となり、企業や人材を引き付けています。莫大な資金、すなわち2025年前半だけで750億ドルのVC投資が、特にAI企業を中心にサンフランシスコ拠点のスタートアップに流れ込んでいますassets.cushmanwakefield.com。OpenAI（評価額約1,000億ドル）やAnthropic（評価額400億ドル超）のような企業が、市内で急速に存在感を拡大し、人材を採用しオフィススペースをリースしていますfinancialsamurai.comfinancialsamurai.com。この高給テックワーカーの流入はすでに新たなミリオネアを生み出し、住宅市場の一部を再活性化しています。これらの企業が成熟するにつれ、IPOによる株式資産で潤った従業員が不動産市場に流動性を注ぎ込む可能性があり、過去のテックブームを彷彿とさせますfinancialsamurai.com。ある長年の投資家は、この「（テックの）莫大な富」が必然的にベイエリアの住宅購入やライフスタイルの向上に流れ込むと主張していますfinancialsamurai.com。実際、AIブームは「2025年がサンフランシスコ不動産への投資に絶好の機会である」とする主な理由の一つとして挙げられており、専門家の中にはテック業界の拡大に伴い住宅需要の急増を予測する声もありますfinancialsamurai.comfinancialsamurai.com。要約すると、サンフランシスコの2025年の住宅需要は、変動する都市の姿を反映しています。総人口はパンデミック前より依然として約5～6％少ないsfchronicle.comものの、若年層や移民、テック系イノベーターの流入により再び増加傾向にあります。大手雇用主（Google、Amazon、JPMorganなどが対面勤務を増やすよう要求）による出社回帰の動きfinancialsamurai.comは、平日の市内人口を徐々に回復させており、一部の労働者が再び職場近くに住むことを促すかもしれません。リモートワークは決して終わったわけではなく、サンフランシスコのオフィス出勤率は依然としてコロナ前の平均約50％にとどまっていますsfchronicle.combatlingroup.comが、流れは徐々に戻りつつあります。ある不動産ブロガーは「都市生活が力強く復活している」と述べ、サンフランシスコは世界的な食文化や文化、雇用の魅力を取り戻しつつあり、「今後数年で不動産価格を押し上げる可能性が高い」としていますfinancialsamurai.com。人口動態的には、同市はテック中心で裕福な層をより多く引き付けている一方で、一部の中流家庭やリモートワーカーは様子見を続けています。この二極化は（高齢化や家族世帯の減少など）課題もありますが、高収入人材の流入は、もしこれらの新規流入者を長期的に定着させることができれば、住宅需要にとって好材料です。賃貸市場の回復：借り手優位から大家優位の市場へ
パンデミック時代の低迷の後、サンフランシスコの賃貸市場は2025年に勢いよく回復しました。2021年には空室のままだったアパートも、今では行列ができるほどです。2025年6月、サンフランシスコのアパートの中央値家賃は前年比11%急騰し、全米の都市の中で最も速い上昇率となりました。一方、全米の中央値家賃は同期間に0.7%下落しましたsfchronicle.com。同市の中央値家賃は月額2,941ドルに達し、2020年以来の最高水準となりました（ただし2019年のピークよりはやや低い）sfchronicle.com。アパートの空室率は劇的に低下し、2024年中頃の約5.1%から2025年中頃にはわずか3.5%に下がりましたsfchronicle.com。比較すると、全米の賃貸空室率は約6%であり、サンフランシスコの賃貸供給は再び極めて逼迫しています。この急激な変化により、家主たちは「争奪戦」と表現する状況が生まれています。借り手は再び混雑した内覧会、入札合戦、さらには「家賃入札」による上乗せオファーに直面しています。ある地元の借り手は、「とても混雑していて、人とぶつかるほどだった」と、1つの物件に数十人の応募者が集まったと語っていますsfchronicle.com。応募者は家主に履歴書を添えた「ラブレター」を書き、数か月分の家賃を前払いで申し出ることもあり、人気物件には30件以上の応募があると報告する家主もいますsfchronicle.comsfchronicle.com。「COVID以前以来、こんな状況は見たことがない」と、1,100戸を管理するある不動産管理会社のCEOは語り、1日（土曜日）で7戸を契約したといいますsfchronicle.com。ほぼすべての新規契約は、前の入居者より高い家賃で締結されており、多くの場合数百ドル高くなっていますsfchronicle.com。最も人気のある地域（例：ミッション、ポトレロヒル、ドッグパッチの一部）では、家主は昨年と比べて家賃が20%上昇した物件も見られますsfchronicle.com。
いくつかの要因が、この貸主有利の市場を生み出しています。抑えられていた需要が大きな要因の一つです。多くの若い借り手が2020～21年に同居したり都市を離れたりしていましたが、今は戻ってきたり自分の住まいを探したりしています。高い住宅価格と金利も、住宅購入を検討していた人々を賃貸市場に閉じ込めています。住宅ローンが非常に高額なため、多くの借り手は「今は購入を諦めた」とsfchronicle.com、そのため需要が賃貸に集中し続けています。さらに、2022～23年のテック業界のレイオフも、裕福な借り手の多くが残ったり、AIなど成長分野の新規雇用者に置き換わったため、賃貸市場の軟化は長く続きませんでした。Apartment Listの上級リサーチアソシエイト、Rob Warnock氏は次のように述べています。経済的不確実性があるにもかかわらず、サンフランシスコでは「供給が制約された市場で家賃を押し上げる十分なお金がある」sfchronicle.com。AI採用ブームはその代表例です。OpenAIやAnthropicのような企業はオフィスを借りるだけでなく、高給取りの従業員を大量に呼び込み、彼らが住居を必要とします。これにより「新たな億万長者が生まれ」、高級賃貸物件の競争が激化しています。こうした借り手はプレミアム物件を借りる余裕があるのですsfchronicle.comsfchronicle.com。SF不動産協会のあるスーパーバイザーは、テックハブ近くの東部地区は「100%」ドットコム時代のような熱気を感じると述べています。スタートアップが多いエリアでは最も激しい家賃上昇が見られますsfchronicle.com。
供給側では、入居者の入れ替わりが少ないです――既存の入居者は、この熱狂的な市場で新しい住まいが見つからないことを恐れて、引っ越しを控えていますsfchronicle.com。サンフランシスコの賃貸住宅の新規建設は遅く（政策セクションで詳述）、実質的な供給は回復した需要に十分応えられるほど増えていません。その結果、典型的な需給逼迫が生じています――借り手が多すぎて、物件が足りません。家主は過去5年間なかった価格決定力を取り戻しています。2025年半ばには、サンフランシスコの家賃水準は平均で2019年のピークより約10%低い状態であり、経済成長が続けばさらに上昇の余地がありますsfchronicle.com。高級物件の一部ではすでに2019年の水準に戻るかそれ以上となっている一方、古い・小規模な物件はやや遅れていますsfchronicle.com。重要なのは、家賃には季節性があることです――夏にピークを迎える傾向があります。2025年の夏の急騰は予想を上回りましたが、冬になると例年通り市場はやや落ち着くかもしれません。それでも、全体的な傾向としてサンフランシスコは家主優位の市場へと傾きつつあることが示唆されています（パンデミック時の借り手有利な状況からの転換）。投資家にとっては、賃貸物件の利回りが改善していることを意味します。家賃の上昇と2022～23年の価格のわずかな下落が組み合わさり、キャップレートがやや上昇しましたが、サンフランシスコの不動産利回りは依然として比較的低い（通常3～5%程度）ままです。家賃の急騰は両刃の剣で、需要の強さを示す一方（家主や資産価値には好材料）、市が直面する住宅の手頃さの危機（借り手や政策担当者には厳しい状況）を浮き彫りにしています。市場の逼迫を示す一つの指標として、一部の入居希望者は契約を確保するために1年分の家賃を前払いするケースも出てきています――かつてはほとんど見られなかった手法が復活していますsfchronicle.com。SFアパート協会のジャナン・ニュー氏は「今の市場は狂っている。非常に競争が激しい……オープンハウスで30人もの応募者がいたという話も聞いている」とまとめていますsfchronicle.com。彼女は、いくつかのエリア（例：SoMaやテンダーロイン、リモートワークや治安の影響で市内で最も家賃が安い）では依然として軟調だと指摘していますsfchronicle.comが、全体としては2025年は2010年代半ば以来最も強い賃貸市場となっています。
2025年の商業用不動産トレンド
オフィス市場の崩壊とリモートワークの余波
サンフランシスコの商業用不動産、特にオフィス部門は、2025年に劇的な変化に直面しています。パンデミック中のリモートワークやハイブリッドワークへの転換により、オフィス空室危機が発生し、早期解決の兆しはほとんど見られません。2025年半ば時点で、サンフランシスコ中心部は記録的なオフィス空室率に苦しんでいます。全体のオフィス空室率は2025年第2四半期で34.8%に達し、assets.cushmanwakefield.com、1年前のすでに高い約33.5%からさらに上昇しています。これは、市内の全オフィススペースの3分の1以上が空いていることを意味し、かつて世界で最も逼迫していたオフィスマーケットの一つとしては衝撃的な数字です。比較すると、全米のオフィス空室率は約19～20%であり、credaily.com axios.com、サンフランシスコは米国の大都市圏の中でも最も厳しいオフィスマーケットの一つとなっています。（実際、91の主要都市を対象とした調査では、サンフランシスコが全都市中で最も高い空室率34.7%を記録しました axios.com）。ダウンタウンの象徴的な高層ビル群は、トランスアメリカ・ピラミッドからマーケットストリートの高層ビルまで、現在では特に古い建物で半分しか埋まっていないことが多くなっています。クラスB/Cのオフィス物件（古く、設備が少ない建物）は最も苦戦しており、新しい市場の現実では「リースがより難しい」とされていますspur.org。一方、最新の設備を備えたプレミアムなクラスAタワーは、比較的空室率が低いままです（例えば、金融街の「トロフィー」ティア1ビルは約10%の直接空室率ですassets.cushmanwakefield.com）。スペースを必要とする企業は「質への移行」で最高の立地を求めています。しかし、そうしたトロフィービルでさえ譲歩を提示し、大規模な退去も見られます。スペース返却の傾向は2025年も続きました。第2四半期には、Googleの365,000平方フィートのリースがOne Market Plazaで満了し、更新されなかったため、大きな空きスペースが生まれましたassets.cushmanwakefield.com。自動運転車企業のCruiseも182,000平方フィートをサブリース市場に出しましたassets.cushmanwakefield.com。これは、多くのテナントが縮小または撤退している事例の一部にすぎません。全体として、2025年前半の純吸収は-665,000平方フィート（新たにリースされた面積よりも退去した面積の方が多い）となりましたassets.cushmanwakefield.com。サンフランシスコはこれで4年連続のオフィス純吸収マイナスとなり、2010年代の入居増加分がすべて帳消しになりました。根本的な原因は、リモートワークやハイブリッド勤務によってオフィススペースの需要が大幅に減少したことです。サンフランシスコのビジネス地区では、週ごとのオフィス出勤率はいまだにパンデミック前の水準の約45～50％にとどまっていますblog.bayareametro.gov。多くのテック企業は恒久的なハイブリッドモデルを採用し、余分なスペースを手放しています。拡大中の企業（多くはAIスタートアップ）でさえ、ビル全体ではなく、小規模で柔軟なオフィスやコワーキングスペースを借りる傾向があります。サンフランシスコの2025年のオフィス需要は、ほとんどの指標で2019年比で約30％減少しており、空室率の急増と一致しています。また、新規供給が問題だったわけではなく、2020年以降に新しいオフィスビルが開業した例はごくわずかです。これはまさに需要ショックであり、テック業界（SF最大のオフィステナント層）の拠点が縮小したのです。Salesforce、Meta、Dropboxなどの大手雇用主は、過去2～3年の間にサンフランシスコのオフィスの一部をサブリースしたり、退去したりしています。
財務面では、このオフィス不況が家主や投資家に大打撃を与えています。オフィス不動産の価値はピーク時から急落しており、パンデミック前に1平方フィートあたり800ドルで売買されていたビルが、現在は大幅な値引きで取引されています。2023～24年には、ダウンタウンの複数の著名なビルが差し押さえや競売で、かつての価値の一部で売却されました。例えば、マーケットセンター（555カリフォルニアの複合施設）は2025年に貸し手による売却で1平方フィートあたり約230ドルで所有権が移り、300ハワードの別のタワーは約1平方フィートあたり264ドルで売却されましたassets.cushmanwakefield.com。これらの価格はピーク時から70％以上下落しており、苦境の深刻さを示しています。このような投げ売り取引は一部の機会を狙う投資家を引き付けましたが、「近年のサンフランシスコで最も高い価格帯の一つ」とも言われ、基準値がいかに下がったかを浮き彫りにしていますassets.cushmanwakefield.com。サンフランシスコのオフィスのキャップレート（投資利回り）は、買い手を引き付けるために一桁後半以上に上昇しており、将来の収益に対する不確実性を反映しています。
家賃水準は、興味深いことに、稼働率ほど大きくは下落していません。サンフランシスコのオフィススペースの平均募集家賃は、2025年第2四半期で年間1平方フィートあたり66.78ドル（フルサービスグロス）で、前四半期の66.61ドルからほぼ横ばいでしたassets.cushmanwakefield.com。CBDのクラスAオフィスは1平方フィートあたり約73ドル、最上級スペースは今でも100ドル超を要求できますassets.cushmanwakefield.com。名目家賃が維持されているのは、家主が市場価格を「リセット」したくないためで、代わりに大きな譲歩（フリーレント月数やテナント改修費の増額）を提供して契約をまとめています。実質家賃は下落していますが、表示家賃からは家主がこの景気後退を一時的なものと見ていることがうかがえます。底打ち感もあり、あるレポートでは2025年半ばにオフィス市場が「引き続き安定化」し、古い契約が終了して空室率がやや上昇したものの、実際には賃貸活動が活発化したと指摘されていますassets.cushmanwakefield.comassets.cushmanwakefield.com。実際、2025年前半の新規賃貸成約件数は2019年以来最も多くassets.cushmanwakefield.com、一部のテナントが安価で柔軟な契約を活用して移転やスペースのアップグレードを行っていることを示しています。こうしたテナントの多くは小規模なテックやAI企業で、短期（多くはサブリース）で格安賃料の契約を獲得していますassets.cushmanwakefield.com。パンデミック初期に急増したサブリースの供給は、サブリース契約の満了や取り下げにより、実際にはやや減少し（約700万平方フィートから620万平方フィートへ）ましたassets.cushmanwakefield.com。
これらの小さな好材料にもかかわらず、現実にはサンフランシスコ中心部には膨大なオフィススペースの余剰があり、吸収には数年かかる可能性があります。空室率は約35%で、約2,500万平方フィートが空いており、これは比較するとアトランタ中心部の全オフィススペースがほぼ空室になっているのと同等です。楽観的な予測でさえ、大規模な介入がなければ今後数年は空室率が20%を下回ることはないと見ています。返済期限が迫るローンを抱える家主は苦境に立たされており、高金利と低稼働率のため借り換えは困難で、今後さらに債務不履行や投げ売りが予想されます。
リモートワークの定着が根本的な課題です。多くの企業が現在、週2～3日のハイブリッド出社体制を採用しており、1人当たりの必要スペースは2020年以前より実質40～60%減少しています。さらに、一部の大手企業は他地域（テキサス、フロリダなど）に移転・拡大し、構造的にサンフランシスコのオフィス需要を減少させています。明るい材料の一つはライフサイエンス分野で、ミッションベイやドッグパッチのラボスペース需要は堅調です。ウェットラボはリモート化できないためです。しかし、これは全体市場のごく一部に過ぎません。コワーキングやフレックススペースの事業者も拡大中で（例：WeWorkの競合や地元のコワーキング系スタートアップ）、短期利用を求める企業の受け皿となっています。
まとめると、2025年のサンフランシスコのオフィス市場は前例のない大変動の最中にあります。空室率約35%は未踏の領域であり、市全体の賃料収入は2019年比で約7%減少、運営コストは約28%増加しており、家主にとっては財政的な痛手となっています（sfchronicle.com）。ダウンタウン経済も大打撃を受けており、オフィスワーカーの減少は小売業者の来店者数減（後述）や交通機関の利用減につながっています。今後の道筋としては、時代遅れのオフィスの用途転換や、経済の変化に伴う需要の徐々な回復を待つことが考えられます。ハイブリッドワークは今後も定着しますが、サンフランシスコはイノベーション、文化、立地という強みが最終的には企業や労働者をより強く呼び戻すと期待しています。市当局や投資家は現在、オフィスの住宅転用や新用途へのインセンティブ提供など、空白を埋めるための戦略を積極的に模索しており、これについては次のセクションで詳しく解説します。
小売・商業分野の混在するシグナル
ダウンタウンのオフィスの苦境は、サンフランシスコの小売業およびホスピタリティ部門にも波及しています。市の中心部の労働者が減少したことで、特に平日において、店舗、カフェ、レストランの顧客も減少しています。ユニオンスクエアやマーケットストリートといった市内有数の小売エリアは目に見えて影響を受けており、著名な店舗の閉店や空き店舗が話題となっています。2023年には、ノードストロームとウェストフィールドモールの両方がダウンタウンからの撤退を発表しました。ウェストフィールドはSFセンターモールの管理を貸し手に返還し、ノードストロームはSFの旗艦店を閉鎖しました。理由は来店者数の減少と安全面の懸念ですglobest.comsfist.com。これらは、オールドネイビーやアンソロポロジーのような大手チェーンから小規模ブティックまで、2020年以降に閉店または移転した数十の小売業者の一部ですsfist.com。2025年初頭には、ユニオンスクエアの小売空室率は約25%と推定され、金融街の一部の脇道では店舗の1/3が空き店舗となっていましたabc7news.com。これはパンデミック前の小売空室率約5%と比べて大きな変化です。
しかし、サンフランシスコの小売業にとってすべてが悲観的というわけではありません。2025年には適応と回復の兆しも見られます。今年、いくつかの新しいビジネスがダウンタウンにオープンしており、レストランや体験型店舗、エンターテインメント施設などが含まれています。これは起業家たちが安価な家賃にチャンスを見出していることを示唆していますdowntownsf.org。市は規制も一部緩和しました。例えば、サンフランシスコはヴァンネスアベニューなど主要エリアでのチェーン店出店制限を緩和し、空きスペースへの新規テナント誘致を図っていますyoutube.comabc7news.com。ダウンタウン・コミュニティ・ベネフィット・ディストリクトは、2025年初頭にユニオンスクエア周辺で少なくとも4つの新規ビジネスがオープンし、さらなる開業も計画されていると報告しています。これは「ダウンタウンの勢いを取り戻す」ための取り組みの一環ですdowntownsf.org。また、大手高級小売店が撤退する一方で、他の企業が進出しています（例えば、IKEAは2025年にミッドマーケット地区で新しい都市型店舗をオープンし、買い物客を呼び込み、その地域の再活性化の拠点となることを目指しています）。
重要な点として、観光業が回復しつつあり、これが小売業やホスピタリティ業界を支えています。サンフランシスコのホテル稼働率は、コンベンションや観光客の復帰により回復傾向にありますが、依然として2019年の水準には達していません。特にヨーロッパやアジアからの国際観光は、2023～2024年にかけて旅行需要の高まりとともに増加しました。これにより、ユニオンスクエアやフィッシャーマンズワーフに買い物客や食事客が戻ってきています。2026年ワールドカップや今後予定されているその他のイベントも、ダウンタウンの美化への取り組みを促しています。より広い商業用不動産分野（オフィスや小売以外）では、サンフランシスコの工業用・倉庫スペースは依然として逼迫しています（市内の工業用物件は限られており、ラストマイル配送やメーカー業界からの需要が強い）。集合住宅（5戸以上）は、家賃の高騰により再び投資家にとって人気の物件となっています。サンフランシスコの厳しい家賃規制やテナント保護策により投資家は慎重ですが、家賃規制の対象外となる高級新築アパートは、家賃や入居率の上昇により好調です。
全体として、サンフランシスコの商業用不動産の見通しは一長一短です。オフィスやダウンタウンの小売は厳しい調整期にあり、一方で住宅賃貸、ラボ、地域密着型小売など他の分野は底堅さを見せています。今後数年の市の経済の健全性は、ダウンタウンの活性化と、使われていない商業スペースの有効活用にかかっています。政策立案者たちはこの点を強く認識しており、状況を好転させるための地元政策の変更が相次いでいます。
地元政策の変更とその影響
これらの前例のない課題に直面し、サンフランシスコのリーダーたちは（カリフォルニア州政府と連携して）不動産市場を強化し、長年の課題に対処するための一連の政策変更を打ち出しました。2024～2025年の主な取り組みは、住宅供給と手頃な価格の確保から、新たな用途によるダウンタウンの再活性化まで多岐にわたります。以下は主な政策転換とその市場への影響です。
住宅供給の加速と開発の円滑化
サンフランシスコは、住宅開発の遅さでよく知られています。悪名高い許認可の遅延、厳しいゾーニング、そして頻繁な地域住民の反対により、何十年もの間新しい建設が制約されてきました。2023年、カリフォルニア州はサンフランシスコに対し、これを変えなければならないと通告しました。市の州法に基づく住宅要素（2023～2031年）は、2031年までに82,000戸以上の新築住宅という野心的な目標を掲げ、住宅の手頃な価格の危機を緩和しようとしていますgov.ca.gov。しかし、州の2023年末の住宅審査では、サンフランシスコの慣行が州法に準拠していないと指摘され、現在のペース（2023年には1日あたり1戸未満の住宅しか承認されていない）が続けば、市は目標を大きく達成できないだろうと述べられましたgov.ca.govgov.ca.gov。これを受けて、州はサンフランシスコに対し、住宅承認プロセスの効率化と改革を事実上強制する18の必須措置を指示しましたgov.ca.gov。これには、一部の裁量的なプロジェクト審査の廃止、CEQA（環境審査）の地域での適用方法の改革、承認後の許可取得の迅速化、計画プロセスの透明性・説明責任の向上などが含まれますgov.ca.gov。ギャビン・ニューサム知事は、サンフランシスコの「複雑で、煩雑で、予測不可能な」住宅承認を是正し、「新しい住宅時代」とより多くの供給を実現しなければならないと強調しましたgov.ca.gov。すでに、私たちは変化を目にしています。2023～2024年、サンフランシスコは住宅に関する一連の条例を採用し、「官僚的手続きを簡素化」しました。例えば、市はSB 35/SB 423のような新しい州法に準拠するために動きました。これにより、一定の多世帯住宅プロジェクトが、手頃な価格やゾーニング基準を満たせば、行政的（「バイ・ライト」）承認を得られるようになりましたspur.org。都市計画局は、主観的なデザイン審査や条件付き利用要件を減らすために規則を更新しています。ロンドン・ブリード市長（2024年まで）と新市長のダニエル・ルーリー（2025年より）の両者が住宅推進策を支持しました。サンフランシスコの活気を取り戻すことを公約に就任したルーリー市長は、開発に「常識を取り戻す」政策を支持しており、住宅建設を容易にし、家族を呼び戻すことを目指していますfinancialsamurai.com。地元政治がNIMBY主義から、よりYIMBY（イエス・イン・マイ・バックヤード）的なアプローチへと転換しつつあるという慎重な楽観論もあります。これは州からの圧力や、より多くの住宅が必要であるという明白な状況によるものです。
具体的な政策変更の一例として、特定のプロジェクトに対する影響手数料や要件が緩和されました。2023年、サンフランシスコはほとんどの一戸建て用地でフォープレックス（4戸建て住宅）を合法化しました（カリフォルニア州のSB9に対応）。また、付属住宅ユニット（ADU）を奨励するプログラムも開始しました。さらに、市はプロジェクトの停滞を招いていた一部の手頃な価格の住宅義務を縮小しました。例えば、特定のプロジェクトでインクルージョナリーゾーニングの割合を一時的に引き下げて実現可能性を高めたり、100％手頃な価格の住宅開発に対して手数料免除を提供したりしています。これらの取り組みは停滞していたプロジェクトの再開を目指すものです。実際、これらの調整後、以前に承認されていたが未着工だったいくつかのプロジェクトが2024年に着工しました。それでも進捗は遅く、2024年末時点でサンフランシスコは多くのベイエリアの他都市に比べて住宅目標の達成が遅れていましたsfchronicle.com sfstandard.com。2023年以降に許可されたユニット数は数千戸にとどまっています。今後の課題は、改革によって2025～2026年に建設のスピードが大幅に上がるかどうかです。
オフィスから住宅への転換とダウンタウンの再活性化
おそらく、最も注目を集めている地域政策の変更は、サンフランシスコのダウンタウンを再構築することを目的としたものです。多くのオフィススペースが空いている中、市のリーダーたちは2つの問題を同時に解決する機会と見ています：空きビルを埋めることと、必要とされている住宅を創出することです。2023年、シンクタンクのSPURは、主要なレポート「From Workspace to Homebase」を発表し、どのオフィスビルが住宅に転用可能かを分析しましたspur.org。その調査結果は、多くの古いクラスB/Cオフィスは物理的には転用に適しているものの、当時の規則下では財政的に実現不可能であったというものでしたspur.org。このレポートでは、転用を大規模に実現可能にするための6つの主要な政策変更が提案されましたspur.org。サンフランシスコ市政府は迅速に対応しました。2025年半ばまでに、市はSPURの6つの提言すべてを実施しましたspur.org。これは全米でも最も積極的な転用促進インセンティブパッケージの一つとなりました:
- 建築基準および承認手続きの緩和: 2023年、オフィスから住宅への転用プロジェクトに対して特定の都市計画コード要件を免除する法律が可決されましたspur.org。これにより、迅速かつ形式的な承認ルートが設けられ（多くの場合、長期にわたる裁量審査やCEQAの適用も免除）、建築検査局もまた、開発者が古いオフィスの耐震・防火安全改修を進めやすくするためのより明確な適応的再利用ガイドラインを公表しましたspur.org spur.org。
- インクルージョナリー住宅および影響料金の免除: 重要な変更が2025年3月に行われ、監督委員会が最大700万平方フィートのオフィススペースを住宅に転換する場合、すべての手頃な価格の住宅（インクルージョナリー）要件および市の影響料金を免除する法律を承認しましたspur.org spur.org。通常、新しい住宅には市場価格以下のユニットの割合を含めるか、多額の料金を支払う必要がありますが、これらは適格な転換プロジェクトに対しては現在停止されており、コストが大幅に削減されます。
- 税制優遇措置: 2024年に有権者は提案Cを可決し、最大500万平方フィートの転換スペースに対する不動産譲渡税を免除しましたspur.org spur.org。サンフランシスコは高い譲渡税（大規模取引で最大6%）があるため、これは転換取引にとって大きな節約となります。さらに、カリフォルニア州は2024年にAB 2488（ティン）を可決し、サンフランシスコが転換を支援するための特別な「ファイナンシング地区」を創設できるようになりましたspur.org。2025年6月、市はこの地区を設立し、将来の固定資産税増分で開発者に払い戻しを行います。これは、転換された建物からの新たな固定資産税の一部をプロジェクトに還元し、財政的なギャップを埋める仕組みですspur.org spur.org。この独自のツールは、オフィスの大規模改修やリノベーションにかかる高額な建設費用を相殺するのに役立ちます。
- 提案Mリザーブ: サンフランシスコの提案M（新規オフィス開発の上限）は修正され、転換によって除去されたオフィススペースは、将来的に市の許容オフィス枠に加算されるようになりましたspur.org。この「スペースバンク」により、市は潜在的な雇用スペースを恒久的に失うことはなく、市場が回復すれば、転換された分を新しい最先端のオフィスに置き換えて建設できるという理論です。これは転換への幅広い支持を得るための政治的妥協でした。
これらのインセンティブは、オフィス転用に関して国内で最も寛大なものの一つです。その結果、開発業者や不動産所有者は現在、多くの建物を住宅への再利用のために真剣に評価しています。Kaplan Groupの調査によると、サンフランシスコにはオフィス転用によって約61,600戸の住宅ユニットの可能性があります（すべての適格な空室オフィスが転用された場合）axios.comaxios.com—これはNYCに次いで全米で2番目に高い潜在能力です。市当局はこれを獲得しようと熱心です。パンデミック後初の転用プロジェクトが進行中です。例えば、歴史的なHumboldt Bank Building（マーケットストリート）は住宅に転用される予定ですaxios.com。他にも多くの提案が進行中で、1960～80年代の高い空室率を持つ金融街の古いタワーやSoMaのオフィスビルに焦点を当てています。
一方で、課題は残っています。転用コストは依然として高く（多くの建物は、困窮価格で取得しない限り採算が合わない可能性があります）、これらの政策変更によって計算が大きく改善されます。数百万ドルの手数料や税金を免除し、承認を迅速化することで、SFは「ダウンタウンを複合用途地区として再構築することに深くコミットしている」と示しましたspur.org。期待されるメリットは多岐にわたります。経済的（価値の低い空きオフィスを価値の高い住宅に置き換えることで、固定資産税や売上税収入が増加するはずですspur.org）、社会的（住宅を追加することで、何千人もの住民が小規模ビジネス、芸術、ナイトライフを支えるためにダウンタウンに集まる可能性がありますspur.org）、そして住宅（交通の便が良いエリアで、より多くのユニット、場合によってはより手頃なユニットが増える可能性があります）。ある市の監督官は、「私たちは単に必要な住宅生産の進展を加速させているだけでなく、20世紀の土地利用の決定を見直し、21世紀の活気ある複合用途の近隣を創出しているのです。」と述べましたaxios.com
転換を超えて、市役所はより広範なダウンタウン再生計画を開始しました。2023年、ブリード市長は（ルーリー市長の下でも継続して）新たな産業、例えばライフサイエンスの研究所、AIの研究開発センター、さらには芸術や教育機関などを空きビルに誘致するためのタスクフォースを招集しました。元オフィスビルにナイトライフ、イベント会場、さらにはレジデンシャルホテルを認めるための用途地域の柔軟性についても議論されています。従業員をオフィスに戻す雇用主への税額控除案も浮上しました。市はまた、生活の質の向上にも投資しています。安全性や清潔さの問題で一部のオフィスワーカーや買い物客が敬遠していたため、ダウンタウンでの警察官の徒歩パトロールや路上清掃を強化しています。ルーリー市長は、ダウンタウンのイメージ向上のために「犯罪により厳しく対応し、ホームレスを路上から排除し、麻薬の売人を一掃する」ことを強調していますfinancialsamurai.com。2025年初頭には、テンダーロイン地区での路上生活者のシェルターへの移動や、屋外の麻薬市場の取り締まりが強化されました。こうした社会問題は依然として続いていますが、ダウンタウンをより安全で活気ある場所にすることに成功すれば、人々を呼び戻し、不動産市場に直接的な影響を与える可能性があります。
住宅の手頃さとテナント保護
住宅部門では、サンフランシスコは引き続き強力なテナント保護の伝統を維持していますが、新たな展開も見られます。市の「空き家税」—1年のうち半分以上空室となっている物件の所有者に課税するための有権者承認の施策（2022年提案M）—は2024年に施行される予定でした。これは推定4,000戸の空室の一部を賃貸市場に戻し、住宅資金を調達することを目的としていましたsfchronicle.com sfchronicle.com。しかし、この法律は法的な障害に直面しました。2024年10月、上級裁判所の判事が空き家税を違憲かつ州法によって排除されるものとして無効としましたsfchronicle.com sfchronicle.com。市はこの判決に控訴しておりsfchronicle.com、現在この税の施行は保留となっています。ディーン・プレストン監督官のような支持者は、賃貸供給を増やすために必要な手段だと主張する一方、批判者はこれは財産権の侵害だとしていますsfchronicle.com sfchronicle.com。控訴の結果（または修正版の施策）によっては、何らかの形で復活する可能性があり、どれだけ多くのコンドミニアム所有者が空室のままにするか、賃貸に出すかに影響を与えるかもしれません。しかし現時点では、空き家税は宙に浮いた状態ですsfchronicle.com sfchronicle.com。家賃統制は依然として厳格に維持されています。1979年以前に建てられたほとんどの集合住宅は市の家賃安定化条例の対象であり、2025年には年間家賃の上昇がわずか1.4%に制限されていますsf.gov。2022～2023年の高インフレ期には、多くの大家のコストが許可された家賃の上昇率を大きく上回りました（ある調査では、2019年以降の運営費が約20～30%増加した一方、家賃統制下の収入は約7%減少したとされています）sfchronicle.com。その結果、一部の小規模大家は物件を売却し、これらの古い建物は短期的なキャッシュフローよりも長期的な値上がりを見込む投資家に買い取られることが多くなっています。
サンフランシスコは2025年、住宅の手頃さに対応するため、新たな資金調達源の模索も進めています。手頃な価格の住宅のための債券発行（3億～5億ドル規模）を問う地方条例が、今後の投票で提案される見込みです。また、市は州および連邦の資金も活用しています。ブリード市長（退任前）は、「Housing for All」イニシアチブの一環として、連邦の新プログラムを利用し3,700戸の新たな手頃な住宅を建設する計画を発表しました。これは82,000戸の目標達成を目指すものですsf.gov。この計画には、公有地への建設や、観光ホテルをホームレスや低所得者向けのSRO型住宅に転用することも含まれています。
要するに、2025年の地元政策は不動産市場の活性化に向けて積極的に進化しています。住宅建設の迅速化、空きオフィスのアダプティブリユースの積極的推進、そしてビジネス環境や都市の住みやすさを改善するための（時に実験的または論争的な）施策が取られています。専門家のコンセンサスとして、これらの政策は必要な第一歩ですが、実行が鍵となるでしょう。SPURのチーフ・ポリシー・オフィサー、スジャタ・スリヴァスタヴァ氏は、オフィスの転用は「経済的、社会的、環境的、財政的な利益をもたらす」と述べ、同様のプログラムがNYCやフィラデルフィアのダウンタウンを再生させたと指摘しています。今「サンフランシスコで次に何が起こるのか楽しみです」と語っています。spur.org spur.org 今後数年で、これらの政策レバーがサンフランシスコの商業不動産不況をどれだけ打開し、住宅不足を緩和できるかが明らかになるでしょう。
投資機会と見通し
2025年のサンフランシスコの住宅市場と商業市場の対照的な状況は、投資家にとって独特の環境をもたらしています。チャンスは存在しますが、リスクもあり、成功は慎重な戦略とタイミングにかかっています。ここでは、今後を見据えた主な投資インサイトと専門家の予測を紹介します。
住宅：押し目買いとテック波に乗る
不動産投資家や住宅購入者にとって、2025年のサンフランシスコ住宅セクターは魅力的な参入ポイントを提供している可能性があります ― 少なくとも一部の経験豊富な観察者によれば。住宅価格は回復傾向にあるものの、依然として2018～2020年のピーク時より低い水準（特にコンドミニアム）であり、高い住宅ローン金利の影響で2010年代後半の熱狂と比べて競争も緩和されています。Financial Samuraiの著者のような金融アナリストは、2025年はサンフランシスコで「絶好の買い時」だと主張していますfinancialsamurai.com。その根拠は、テック業界が好調であり、都市が新たな上昇局面直前の転換点にある可能性が高いというものです。NASDAQが2023～24年に大きく上昇し、AI分野で莫大な富が生まれている中、多くの地元住民が新たな株式資産を手にしており、いずれ住宅購入に転換されると見られていますfinancialsamurai.com。このテック／AIによる富が「必然的に」不動産市場に流れ込むことで、需要（および価格）が急騰する可能性があり、今購入すれば今後数年で大きな値上がりの恩恵を受けられるかもしれませんfinancialsamurai.comfinancialsamurai.com。
さらに、在庫が非常に少ないため、需要が少しでも増えればすぐに価格上昇圧力につながります。すでにその兆候が見られ始めており、例えば2024年春には一部の地域で再び激しい入札合戦が起きましたfinancialsamurai.com。多くの購入希望者が様子見をしている中、住宅ローン金利のわずかな低下や地元テック企業の派手なIPOがあれば、新たな購入ラッシュが巻き起こる可能性もあります。繰り越された需要は現実であり、パンデミック中に購入を見送った家族や、ついに購入を検討する賃貸居住者が戻ってくることで、ある専門家は状況が改善すれば「大規模な入札合戦」が起きると述べていますfinancialsamurai.com。期待されているのは、人生は続く ― 結婚、家族の成長、転職など ― であり、人々は永遠に待つわけではないので、たとえ6～7%の金利でも最終的には大勢が市場に戻ってくるだろうということですfinancialsamurai.com。
サンフランシスコは依然として恒常的な住宅不足の場所でもあります。地理的に小さく、三方を水に囲まれているため、市は拡大できません。厳格なゾーニング規制が歴史的に人口密度を制限してきました（ただし、これは現在やや緩和されつつあります）。これらの要因が長期的な供給制約を生み出しています――「市はわずか7×7マイルで、長期的には常に需要が供給を上回る」と、ある投資家は述べていますfinancialsamurai.com。したがって、サンフランシスコで長期的に不動産を保有することは、短期的な変動を除けば、歴史的に勝ちパターンとなってきました。5年以上の投資期間を持つ投資家は、将来的に価値が上昇すると一般的に自信を持っています。
とはいえ、短期的には注意が必要です。いくつかの予測は近い将来に関して明らかに弱気です。Zillowの最新モデルは、サンフランシスコが今後1年で全米でも最も急激な住宅価格下落の一つを経験すると予測しており、2026年半ばまでに-6.1%の下落を見込んでいますresiclubanalytics.com。この悲観的な見方は、手の届きにくさによる圧力と、市場に出回る在庫が緩やかに増加し始めていることに起因しています。Zillowのエコノミストは、全米的にリスティングの増加が買い手により多くの交渉力を与えており、サンフランシスコのような手の届きにくい市場では「供給が増えることで選択肢が増え、価格に下押し圧力がかかる」と指摘していますresiclubanalytics.com。要するに、十分な数の住宅所有者が売却を決断すれば（景気後退への不安やサンフランシスコからの転出が動機となる場合）、依然として脆弱な需要が圧倒され、価格が軟化する可能性があります。弱気派はまた、人口増加の鈍化やテック業界の失業率上昇の可能性もリスクとして挙げています――もし経済が失速したり「AIブーム」が終息した場合、住宅需要は停滞するかもしれません。Apartment ListのRob Warnock氏は賃貸市場について「経済が今と同じくらい強ければ、[家賃が]高くなるのは当然…もしAIがバブルのように弾ければ、状況は変わるかもしれない」と警告していますsfchronicle.com。同じ論理が住宅価格にも当てはまります――多くはテック業界全体の業績にかかっています。
しかし、ほとんどの専門家は、暴落ではなく緩やかな成長または安定化を予想しています。全米リアルター協会は、米国の住宅価格が2025年に約3%上昇し、2026年には4%上昇すると予測していますnowbam.com。サンフランシスコも、地域経済が堅調であればその範囲内になる可能性があります。モーゲージバンカーズ協会はより控えめで、2026年まで全国的に年間2%未満の上昇を予想していますnowbam.com。100人のエコノミストによる不動産期待調査では、サンフランシスコは2025年の見通しで大都市圏の中で下位に位置していますが、それでも小幅な一桁台の下落であり、暴落ではないかもしれません。コンセンサスとしては、2022年の調整で市場の過熱感がある程度解消され、現在は新たな均衡に近い状態だということです。不況がなければ、今後1～2年は住宅価格は横ばいか緩やかに上昇する可能性が高いと見られています。
賃貸物件投資家にとっては、状況はより明確です。家賃は上昇し、空室率は低いため、立地の良い集合住宅はキャッシュフローの改善が期待できます。需要の高い地域（例：パシフィックハイツ、ミッションベイ、ノエバレー）ではほぼ満室で家賃も上昇しており、利回りが向上しています。一部の投資家は、小規模アパートや二世帯住宅に注目しており、数年前と比べて相対的に割安で購入できる物件を狙い、家賃の上昇と将来的な金利低下による高収益化を見込んでいます。また、ADU（付属住宅ユニット）への関心も高まっており、既存物件に賃貸ユニットを追加することで収入を増やすことができ、カリフォルニア州の法律によりADUの許可も容易になっています。
さらに、コンドミニアム（分譲マンション）は回復が遅れていましたが、今がチャンスかもしれません。ダウンタウンやSOMA地区のコンドミニアムは、ピーク時や一戸建て住宅と比べて大幅な割引価格で取引されています。都市の活気が戻り、オフィス回帰が進むにつれて、都心のコンドミニアムの価値が上昇する可能性があります。投資家はコンドミニアムを選択的に購入し賃貸に出しています（ただし、HOA管理費や賃貸規制が適用される場合は考慮が必要です）。
要するに、投資家にとっての住宅市場の見通しは、慎重な楽観論です。現金やしっかりした資金調達力のある人は、2025年を「安値買い」（サンフランシスコとしては相対的に）できるチャンスと見ています。ハウスハッカーや初めての購入者は、過去の熱狂期よりも交渉の余地が広がっています。ただし、短期的な変動もあり得るため、忍耐力と十分な資金的余裕が重要です（住宅ローンや税金などの保有コストが高いため）。2025～2026年に金利が予想通り低下すればnowbam.com、高金利で購入した人も借り換えによって金利低下と住宅価値上昇の両方で大きな資産増加が見込める――こうしたシナリオに目を付けている投資家もいます。
商業用：困難をチャンスに変える
商業分野では、ダウンタウンを悩ませているまさにその苦境が、大胆な投資家にとっては金鉱脈となり得ます。オフィスの評価額の崩壊により、数年前には想像もできなかった価格でトロフィー資産が手に入る状況です。資金力のある投資家（プライベート・エクイティ、機関投資家、富裕層）が動き始めています。例えば2025年には、ブラックストーンのような一部の機関投資家が、サンフランシスコのオフィスビルを大幅な割引価格で選択的に購入し始めており、不況を乗り切れると信じていますassets.cushmanwakefield.com。その賭けは、「サンフランシスコは必ず復活する」というもので、過去の危機（ドットコムバブル崩壊、リーマンショック）からも立ち直ってきたことから、再調達コストを大きく下回る価格で一等地の不動産を所有すれば、長期的に大きなリターンが得られるというものです。たとえ稼働率が30%でも、1ドルのうち20セントでタワーを購入できれば、忍耐強く待てば計算が合う場合もあります。市が推進するオフィスから住宅への転用も新たな道を開いています。コンバージョン（用途転換）を専門とするデベロッパーがSFに注目しています。手数料免除の対象となる700万平方フィートのスペースspur.orgやその他のインセンティブは、実質的に巨大な補助金です。開発業者が時代遅れのオフィスを安く取得できれば（多くは差し押さえや債権売却で入手可能）、今ならソフトコストを大幅に抑えてアパートに転用できる可能性があります。州や市のインセンティブ（税免除、迅速な許認可など）がリスクを軽減し、市が切実に必要としている住宅を生み出す明確なメリットもあります。すべての建物が転用できるわけではありませんが、フロアプレートの大きさ、窓の配置、耐震補強コストなどが成否を分けます。しかし、SFには20世紀初頭やミッドセンチュリーの建物が多く、好適な候補です。今後、SFでは新たなタイプの投資家、すなわちダウンタウンの転用物件をポートフォリオ化する人々が現れるかもしれません。空きオフィスを賃貸住宅や複合用途に転換するのです。もし彼らが成功すれば、ダウンタウン再生の最前線に立ち、1平方フィートあたり30ドルのオフィス賃料を月4,000ドルのアパート賃料に変えることで大きな利益を得ることができるでしょう。
転用以外にも、市がProp Mのオフィス割当枠を削除されたスペース分だけ再取得できることspur.orgは、将来的に新たなオフィス開発が実現可能になることを意味します。これはすぐに動く案件ではありませんが、今のうちに土地や古い建物を購入して土地バンクし、市場が5～7年後に回復した際に次世代型オフィスやラボスペースに再開発することができます。特に価値が高いのは、ライフサイエンスラボやヘルスケアの用途に認可を得られる用地です。これらの分野は成長が見込まれます。すでにダウンタウンの一部オフィスでは、住宅ではなくバイオテックラボスペースへの転用を検討している例も見られます（建物要件は異なりますが、UCSFやミッションベイ近くでは需要が高い）。
投資家たちは、1階部分の小売店舗や苦境にあるホスピタリティ資産にも注目しています。例えば、ユニオンスクエアのいくつかのホテル（例：ヒルトン・ユニオンスクエアのローンは2023年にデフォルト）も、低価格で売買される可能性があり、目利きの運営者であれば、再ポジショニングしたり、観光業の完全回復を待って利益を得ることができるかもしれません。同様に、小売店舗も安く購入して再活用することが可能です――例えばジム、エンターテインメント施設、あるいは物流の受け取りセンターなどに転用し、ダウンタウンの歩行者数が徐々に回復することを見越しています。
政策による直接的な機会もあります：新しいダウンタウン活性化資金調達地区axios.com。指定エリア（マーケットストリート、金融街、ユニオンスクエア、イーストカット等）で未活用の建物に投資する開発業者は、開発費用の一部を固定資産税の増分で払い戻しを受けることができますaxios.comspur.org。これは実質的にプロジェクトのROIを向上させます。コワーキング拠点から住宅ハイブリッドまで、創造的なプロジェクトにとっては青信号です――市が一部リスクを分担してくれることが分かっているからです。
もちろん、商業用不動産のリスクは高いです。空きオフィスビルの維持コストは莫大です（税金、警備、保険、最小限の収入）。資金調達も非常に厳しく、銀行はサンフランシスコのオフィス資産への融資に消極的なため、多くの取引は全額現金またはハードマネーでの資金調達が必要です。回復までのタイムラインは不確実であり、投資家は何年もマイナスキャッシュフローで物件を保有しなければならないかもしれません。建物を転用する場合は、建設リスクや地域社会からの反発の可能性もあります（ただし、現在は政治的な追い風があります）。要するに、商業用不動産への投資は、強い資本力と変動への耐性がある人向けです。
専門家の予測と今後の展望
専門家は、サンフランシスコの不動産について今後数年どのように予測しているのでしょうか？大まかに言えば、多くは徐々に改善すると見ていますが、急激なブームはないとしています。「慎重な楽観論」というフレーズが繰り返し登場します。
住宅部門については、前述の通り、予測が分かれています。Zillowは2025年に米国の住宅価格が2%下落（サンフランシスコではさらに大きな下落）とやや悲観的な見方を示しており、resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com、一方でNARやFannie Maeは全米で3～4%の住宅価格上昇を予想していますnowbam.com nowbam.com。サンフランシスコに関しては、業界関係者は2025年は安定化の年になると考えており、価格は横ばいからやや上昇で終わる可能性があります。多くは金利次第です。もしFRBが2024～25年に利下げを開始し、住宅ローン金利が6%を下回れば、「現在様子見している買い手が戻ってくる可能性がある」とされ、潜在的な需要が解放されるかもしれませんnowbam.com。最悪のシナリオ（景気後退を除く）は、手の届きにくさから価格がさらに数ポイントじわじわ下がることです。しかし、どの大手企業も暴落は予想していません。供給不足が深刻すぎるためです。ある不動産エージェントの調査では、「予測者は市場が最悪期を脱したことで一致しているが、回復には時間がかかる」と結論づけていますnowbam.com。2026年までに金利が5～6%程度に正常化すれば、ほとんどの人がサンフランシスコの住宅価格は緩やかな上昇に戻り、所得の伸びと同程度になると予想しています。
商業用／見通しの予測は数値化が難しいですが、一般的な見方としては、2025年がオフィス市場の底となり、経済成長とともに2025年後半から2026年にかけてわずかな回復が見込まれています。サンフランシスコのオフィス出勤率は徐々に上昇中で、Placer.aiのデータによると過去1年で約21%増加し、主要都市の中でも大きな伸びを示していますsfchronicle.com。これは企業が従業員をより頻繁にオフィスに戻していることを示しています。多くの人は空室率は30%台半ばでピークを迎え、コンバージョンによるスペース削減や徐々にリースが改善することで、今後は少しずつ下がり始めると考えています。しかし楽観的な見方をする人でも、空室率を健全な水準（約15%）まで下げるには5年以上かかると認めています。CBREやJLLの保守的な予測モデルでは、サンフランシスコのオフィス空室率は少なくとも2027年までは25%を上回るとされています。オフィスの賃料予測は横ばいで、オーナーは入居率が改善するまで大幅な賃料引き下げよりも高額なインセンティブを続ける可能性が高いです。
小売業にとっては、回復は労働者と観光客の戻りにかかっています。オフィスの稼働率が改善し、コンベンションや観光が引き続き回復すれば、ダウンタウンの小売業は2026年までに足場を固めるはずです。市がチェーン店の開業手続きの簡素化や空き店舗の解消に動いていることも、1～2年以内に目に見える変化（主要な通りの板張りの窓が減るなど）をもたらす可能性があります。
重要なのは、政策イニシアチブの成功が中期的な結果を左右するという点です。もしオフィス転用の可能性がある61,000戸のうち4分の1（例えば今後5～7年で約15,000戸）が実現すれば、状況は一変します。何千人もの新たな住民がダウンタウンに住むことで、9時から5時までのオフィス一色の街から、24時間365日活気のある街へと変わるでしょう。これにより、都市中心部の安全性、小売業、不動産価値全体が向上します。市のリーダーたちは本質的にこの戦略に賭けており、開発業者が実際に動くかどうかは今後明らかになります。すでに転用や新規住宅のパイプラインは動き始めており、これは明るい兆しです。
専門家のコメントでは、サンフランシスコはしばしば悲観から好況へと循環することが認識されています。現在の論調は否定的で、「ダウンタウンの破滅ループ」といった見出しが目立ちますが、地元の専門家はこの街が自らを再発明する力を持っていると指摘します。ある商業ブローカーはこう言いました。「今日の恐怖は、不動産における明日のチャンスだ。」逆張り志向の人にとって、2025年のサンフランシスコは賢い資金が静かに動き出すタイミングに見えるでしょう。
結論として、2025年のサンフランシスコ不動産市場は岐路に立っています。住宅不動産は供給不足に支えられ、高い借入コストにもかかわらず底堅さを見せており、経済の追い風が強まれば急騰の可能性もあります。商業不動産は対照的に苦しい変革期にありますが、その痛みの中から政策主導のイノベーションや底値の資産価格を通じて新たなチャンスが生まれています。これらのダイナミクス、すなわち在庫、金利、人口動態、政策の相互作用を理解する投資家、購入者、専門家が最も成功するでしょう。
2026年以降に向けて、サンフランシスコが「偉大な都市の復活」を成し遂げられるかに注目が集まります。タワーに新たな命（住民や新産業）を吹き込み、テック繁栄の中でも住宅の手頃さを保ち、この街ならではの文化的活気を維持できるかどうか。予測は希望的ながら慎重で、価格の緩やかな上昇、空室率のゆっくりとした改善、販売や建設の段階的な増加が見込まれています。業界ニュースレターの言葉を借りれば、「2025年は緩やかな改善、2026年にはより力強い回復が期待される…回復には時間がかかるだろう。」 nowbam.com サンフランシスコの不動産はこれまで多くの嵐を乗り越えてきました。2025年の物語――好況と不況の入り混じる――は、そのダイナミックな進化の新たな一章です。課題があればチャンスもあり、ベイエリアのこの街にはその両方が今後も数多く待ち受けています。
出典:
- サンフランシスコ市場の最新情報と住宅統計（2025年6月）thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
- Zillow住宅価値指数＆市場データ（2025年7月）zillow.com zillow.com
- Redfin サンフランシスコ住宅動向（2025年6月）redfin.com redfin.com
- サンフランシスコ・クロニクル – 人口動態と人口変動（2025年6月）sfchronicle.com sfchronicle.com
- サンフランシスコ・クロニクル – 賃貸市場「家主優位市場」レポート（2025年7月）sfchronicle.com sfchronicle.com
- クッシュマン＆ウェイクフィールド – SFオフィスマーケットビート 2025年第2四半期（空室率、賃料）assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- Axios – オフィス転用の可能性と空室率ランキング（2025年6月）axios.com axios.com
- SPUR – オフィスから住宅への転用に関する政策変更（2025年7月）spur.org spur.org
- SF Chronicle – 空き家税の法的闘争（2025年3月）sfchronicle.com sfchronicle.com
- カリフォルニア州知事 – サンフランシスコの住宅政策見直しと82,000戸の目標（2023年10月）gov.ca.gov gov.ca.gov
- NowBAM/ HousingWire – 2025年予測（住宅価格、販売、金利）nowbam.com nowbam.com
- ResiClub Analytics – サンフランシスコのZillow予測（-6.1%）resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com
- ファイナンシャル・サムライ – 「なぜ2025年に購入するのか」専門家のコメント financialsamurai.com financialsamurai.com
- SFクロニクル – 賃貸市場に関する引用（ウォーノック、ファン） sfchronicle.com sfchronicle.com
