香港不動産2025：低迷から急騰へ―トレンド、注目エリア、2028年までの予測

政府の政策と都市計画の取り組み

香港の不動産の見通しは、政府の政策――短期的な市場介入と長期的な土地利用計画――と切り離せない。近年、両面で大きな動きがあった。2024～25年の市場心理を変えた冷却措置の撤廃や税制変更についてはすでに述べた。ここではそれらを簡単に振り返り、今後10年の香港不動産を形作る都市計画のメガプロジェクトや住宅開発計画に焦点を当てる。

冷却措置の方針転換: 10年にわたる積極的な需要抑制（2010～2020年）の時代は事実上終わった。2024年初頭までに、すべての追加印紙税が撤廃され、住宅市場に活気を取り戻すこととなったglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。この政策転換は過小評価できない――価格抑制を最優先する姿勢から、市場活動と住宅の流動性を重視する哲学的な転換を示している。15%の外国人購入者税やその他の課税が撤廃されたことで、これまで税負担で手が届かなかった中国本土や海外の購入者にも香港不動産がより身近になった。住宅ローン規制の緩和（ストレステスト基準の引き下げ）や、熟練移民の住宅購入を促す特定のインセンティブと相まって、政府は不動産を通じて人材と投資を呼び込む意向を示している。今後は、当局は供給拡大（および公的住宅）による住宅の手頃さの確保に頼る方針であり、需要抑制策には戻らないと示唆している。したがって、市場が回復しても、新たな投機バブルが明確に形成されない限り、厳しい冷却措置がすぐに再導入される可能性は低い。現時点での政策スタンスは、安定的かつ流動性の高い不動産市場を支援するものである。

長期住宅供給戦略: 香港の住宅不足と高騰する価格は、長年にわたり市民の不満の原因となっています。これに対応して、政府の長期住宅戦略（LTHS）は野心的な目標を設定しています。最新の進捗報告書（2024年10月）によると、10年間の住宅供給目標は43万戸（2024～2034年）globalpropertyguide.comglobalpropertyguide.comです。このうち、70％（約30万2,000戸）は公営住宅（分譲型の補助住宅や公営賃貸住宅を含む）として、30％（約13万2,000戸）は民間住宅として計画されていますglobalpropertyguide.comglobalpropertyguide.com。公営住宅への重点はこれまで以上に高まっており、手頃な価格の住宅供給を増やすという政策方針を反映しています。政府は、年間少なくとも3万戸の公営住宅用地を提供し、年間約1万8,000戸の民間住宅を促進することを目指していますglobalpropertyguide.comglobalpropertyguide.com。これらの目標は過去の供給実績を上回るものであり、前例のないペースで新たな土地供給を実現できるかにかかっています。

この戦略の主な取り組み:

• 「供給主導」アプローチの維持：土地開発を加速し、用途地域の柔軟性を高めて、より多くの住宅を迅速に建設するglobalpropertyguide.com。
• 住宅のステップアップ支援の強化：スターターホーム制度の復活や、補助付き住宅所有制度の拡充などにより、より多くの人が賃貸から持ち家へ移行できるようにするglobalpropertyguide.comglobalpropertyguide.com。
• 公共賃貸住宅の効率化の向上：裕福な入居者に退去や購入を促し、賃貸住宅を本当に必要な人々のために空ける globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

短期的には、政府は物議を醸す「簡易公営住宅」プログラムを開始しました。これは、5年以内に遊休地に30,000戸の仮設住宅（プレハブユニット）を建設する264億香港ドルの計画ですglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これらは本質的に、最悪の過密状態（例：分割された「棺桶住宅」に住む人々）を緩和するための一時的な安価な住宅です。これは、恒久的な公営住宅を待つ間、何千もの家族がやや良い住環境を得るのに役立ちますが、その高コストと一時的な性質から反発も受けていますglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。それでも、これは住宅危機を政府が認識し、暫定的な解決策に支出する意思があることを強調しています。

大規模な新開発地域： 住宅および経済的ニーズに対応するため、香港はここ数十年で最大規模の土地開発プロジェクトに着手しています。2つの旗艦プロジェクトは次の通りです：

• 北部メトロポリス – 新界北部（深圳と接する地域）を新しいニュータウン、テクノロジーパーク、そして今後20年間で最大92万6,000戸の新築住宅へと変貌させる壮大な計画ですglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。2021年に発表され、現在は政府の最優先事項となっているこの計画は、洪水橋、元朗、粉嶺、そして落馬洲ループの新たな「イノベーション＆テクノロジーシティ」などを含みます。目標は深圳のテック経済と連携し、事実上の二重都市クラスターを形成することです。住宅供給目標の40％以上が2032年までに完成予定globalpropertyguide.com globalpropertyguide.comで、約37万戸がその時点で供給されることになり、供給量が劇的に増加します。北部メトロポリスには複数の新しいMTR路線、商業拠点、そして多くの公営住宅が設けられる予定です。意味合い: 今後5～10年で、これらの地域で土地収用、農地・ブラウンフィールドの用途変更、段階的な建設が進むでしょう。不動産投資家はすでに新界の土地に注目し、この開発ブームを見越しています。
• ランタオ・トゥモロー・ビジョン – 九宜洲人工島とも呼ばれ、ランタオ島（香港島の西側）近くで約1,700ヘクタールの土地を埋め立て、人工島上に新たな大都市を建設する計画です。現在設計中の第1期では、約1,000ヘクタール以上の埋立地に約20万戸の新築住宅（その70％が公営住宅）と新たな中央ビジネス地区を設ける構想ですglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。ランタオ・トゥモロー計画全体が2030～2040年代に完全実現すれば、世界最大級の埋立プロジェクトとなります。政府の説明では、長期的に「香港の依然高い住宅コストを緩和する」ための巨大な土地備蓄を生み出すとしていますglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。また、交通インフラ（ランタオや市街地と結ぶ道路・鉄道）や経済成長を支える大規模な商業ゾーンも含まれます。費用は莫大（推定5,800億香港ドル以上）で、環境への影響やコストを巡る論争もありますが、計画・設計開始のための初期資金はすでに承認されています。予定通り進めば、最初の土地区画は2030年代初頭に利用可能となる見込みで、2028年の焦点時期からはやや外れますが、確実に市場心理に影響を与えるでしょう。ランタオ・トゥモローの見通しは、長期的に土地不足が緩和されるという安心感を市場にもたらし、投機的な土地の囲い込みを抑え、長期的な価格期待を抑制する可能性があります。

さらに:

• 東涌ニュータウン拡張: 近い将来のプロジェクト（すでに建設中）で、ランタオ島北部で130ヘクタールを埋め立て、東涌の町を拡張します。2030年までに144,000人のための49,000戸の住宅と広大な商業エリアを提供しますglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは中期的に重要です：これらの住宅の一部は2027～2028年までに供給され、空港近くで新たな民間・公営住宅が提供されます。
• 都市再開発（九龍および都市部）: 都市再生局（URA）は、古い地区（深水埗、土瓜湾など）の再開発を加速しており、新たな住宅・小売プロジェクトが生まれます。政府は2018年に空き家税（6か月以上空きの住宅に対し物件価値の5%）を導入し、デベロッパーに早期供給を促し、また一部の元商業用地（啓徳など）を公営住宅用に指定して供給を増やしています。これらの措置により、すでに確保された土地が効率的に活用されることが保証されます。

交通・インフラ: 複数のインフラプロジェクトが新たなエリアを開放したり、接続性を高めたりして、不動産に影響を与えます:

• 沙田–中環線は2022年に全線開通し、九龍回廊沿いのアクセスが向上、啓徳や馬鞍山などの地区の価値上昇が見込まれます。
• 計画中の香港–深圳西部鉄道（北部メトロポリス経由）は、越境統合を強化し、新しいニュータウンの通勤利便性を高めます。
• 道路網（将軍澳–藍田トンネル、2022年開通など）は移動時間を短縮し、将軍澳の住宅としての魅力を高めています。
• 政府はCBD地下空間（中環～湾仔）の開発や、旧空港北エプロンの土地売却（商業利用）を検討しており、これによりグレードAオフィス供給を計画的に増やし、過度な集中を防ぐことができます。

まとめると、香港の政策方針は二本立てです:市場活性化の即効策と、土地・住宅供給拡大の長期プロジェクト。投資家やデベロッパーにとっては、購入規制が緩和され（需要に有利）、やがて住宅建設が大幅に増える（価格高騰の抑制要因）という状況です。政府の介入は今後も大きな役割を果たします――例えば市場が再び過熱すれば選択的な規制が再導入される可能性があり、経済が低迷すればさらなる刺激策（減税や初回購入者向け制度など）が出てくるかもしれません。また、政治も無視できません：地元住民優先か本土購入者優先か、陸上国境統合、公営・民間住宅の配分などの政策は、政権の方針や世論に左右されます。

全体的に見て、北部都市圏やランタオ・トゥモローのような都市計画の取り組みは、大きなチャンスをもたらします。これらは新たな商業地区、数百万平方フィートの新しいオフィス／ホテル／小売スペース、そして現代的なスマートシティ環境を創出します。同時に、実行リスク（遅延、予算超過、住民の反対）も伴います。これらの計画に合わせて動く不動産プレイヤー（例：新界での土地取得、新たなCBDへのポジショニング）は、2028年以降に大きなリターンを得る可能性があります。一方、既存の都市部は今後これら新開発との競争に直面し、投資環境が変化する可能性もあります（例えば、人工島に新たなCBDが誕生した場合、セントラルの重要性は薄れるのか？新界の住宅は交通網の改善で都市部との価格差が縮まるのか？）。これらが今後の戦略的な課題です。

地区別スポットライト：主要エリアと新興ホットスポット

香港の不動産市場は非常にローカル色が強く、各地域・地区ごとに独自のダイナミクスがあります。ここでは、注目すべき地域のスナップショットを提供し、2025年に好調なエリアと課題を抱えるエリア、そして注目すべき新興ホットスポットを紹介します。

• 中環＆アドミラルティ（香港島）： 香港島の伝統的なCBDは、依然として最も格式高く（かつ高額な）オフィスロケーションです。中環の高層ビルの空室率は約11～12％で、市全体の平均よりかなり低い水準ですjll.com.hk jll.com.hk。中環のグレードAオフィスは新規供給が限られ、金融系企業からの需要が持続しているため、比較的堅調です。不況時でも多くの企業が中環への「フライト・トゥ・クオリティ」を選びます。中環の小売（例：クイーンズロード、IFCモール）は観光客やオフィスワーカーの回帰で徐々に回復していますが、一部の高級ブティックはライフスタイル系テナントに入れ替わりました。住宅面では、ミッドレベルズやザ・ピーク（中環隣接の高級住宅地）は引き続き最高値を維持しており、特に大型高級住宅は2024～25年の大衆市場低迷時にも価格上昇が見られましたglobalpropertyguide.com。新規開発が少ない（ミッドレベルズの土地不足）ため、これらの地域は今後もエリートの居住地であり続けるでしょう。見通し： 中環は新インフラ（例：MTR新沙田－中環線のアドミラルティ終点）に支えられ、2028年まで金融ハブとしての優位性を維持します。ただし、新たなビジネス地区の台頭により、中環の成長はより漸進的になる可能性があります。投資家は今も中環のオフィス資産（例：バンク・オブ・アメリカタワーの区分所有や再開発可能な古いビル）を、エリアの不変の魅力からトロフィー資産と見なしています。
• 九龍東（觀塘／啟德）： 「CBD2」として宣伝されている九龍東は、大規模な変貌を遂げ、かつての工業地帯からオフィスの中心地へと変わりました。観塘の元工場の多くが現代的なオフィスビルに転換され、啟德の再開発（旧空港跡地）も進行中で、新しいグレードAオフィスタワー、ホテル、コンドミニアムが建設されています。2025年時点で、九龍東はグレードAオフィススペースを大幅な割引価格で提供しており、家賃は中環の約半分、大型フロアのオフィスも多数オープンしています。しかし、空室率は高く（約20％以上）jll.com.hkjll.com.hk、供給が需要を上回っています。以前に（低家賃に惹かれて）進出した大手企業の中には、後に規模を縮小したり、COVIDの間に退去したりしたところもあります。特に啟德のオフィス市場はまだ初期段階で、主要テナントによる旗艦タワーも完成後はほぼ空の状態でした。見通し：今後数年間、九龍東はテナント優位の市場となるでしょう――ビルの入居者を確保するため、家主による積極的な条件提示が予想されます。このエリアの成功は、交通インフラの改善（沙田―中環線の開通や、啟德内の環境配慮型連絡システムの計画など）や、政府機関の移転などにかかっています。時間をかければ、九龍東が活気ある商業地区（新しいショッピングモールや2024年開業予定の啟德スポーツパーク巨大スタジアムなど）へと成熟するという楽観的な見方もあります。しかし現時点では、投資家は高い空室率と長いリーシング期間のため慎重に対応しています。
• 西九龍＆尖沙咀： 西九龍エリアは、尖沙咀に隣接し、高速鉄道ターミナスや西九龍文化区（WKCD）のおかげで急速に発展しています。WKCDは世界クラスの会場（M+美術館、故宮文化博物館、戯曲センター）を提供し、人の流れが増え、このエリアを文化・観光のホットスポットにしました。その隣接地では、前述のインターナショナル・ゲートウェイ・センターや他の新しい高層ビルが近代的なスカイラインを形成しています。尖沙咀（TST）自体は依然として主要なショッピングとホテルの地区です。2020年には観光客の不在で打撃を受けましたが、回復しつつあります—TSTの小規模店舗の賃料は2024年に若干上昇し、大衆ブランドの拡大が見られました。cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com。TSTのオフィスビル（広東道沿いやハーバーシティ複合施設内など）は、デザイン、調達、内地企業からの需要により空室率が低い（約8% jll.com.hk jll.com.hk）状態です。見通し： 西九龍の新規供給により、拡大したTST/西九龍地区は2028年までに大規模な連続したビジネスゾーンを形成する可能性があります。このエリアは、深セン・広州への鉄道連絡、空港エクスプレス、ハーバートンネル経由で中環に近いという交差点の利点があります。初期供給が吸収されれば、西九龍のオフィス需要の増加が期待され、香港と内地市場の両方を狙う企業にとって魅力的な場所となるでしょう。近隣エリア（オリンピック駅、オースティン駅）の住宅プロジェクトも、便利な立地のため需要があります。投資家はIGCなどのテナント誘致のスピードに注目すべきです—急速な吸収があれば、西九龍の潜在力が証明され、エリアの評価（および価値）が高まるでしょう。
• 新界（北部および北西部）： 新界は、香港の将来の成長の中心地であり、ノーザン・メトロポリス計画のおかげです。現在、元朗、屯門、天水囲などの地区は、主に住宅地や工業地帯（賑やかな元朗の町など一部例外あり）となっています。しかし、2024年のデータでは、これらの地域がすでに注目を集めていることが示されています：2024年における新築民間住宅の完成戸数の34％が元朗と屯門に集中しており、globalpropertyguide.comglobalpropertyguide.com、デベロッパーが新界のグリーンフィールド用地に注力していることが分かります。新界の住宅価格は一般的に低く（九龍や香港島の都市部よりも1平方フィートあたり約30～50％安い）、新たな交通網の整備と相まって、若い家族を惹きつけています。今後のノーザン・メトロポリスには、古洞（落馬洲近く）などが含まれ、大規模なテクノロジーと住宅の拠点が計画されています。政府はすでに土地の用途変更を始め、深センと協議して越境イノベーションゾーンの実現を目指しています。見通し：2028年までには、ノーザン・メトロポリスの最初のフェーズが建設中となる可能性が高く、新しい公営住宅団地や落馬洲ループのテックキャンパス（一部の建物はすでに建設中）などが含まれるでしょう。国境沿いの町が不動産のホットスポットになる可能性があり、インフラ整備によって都市部と結ばれることになります（例：計画中の新MTRノーザンリンク）。長期的な視点を持つ投資家は、すでに北新界で土地や古い村の物件を買い集め、利益を見込んでいます。しかし、リスクもあります――ここでの開発は村の移転や環境問題への対応、深センの計画との調整が必要で、遅延の原因となる可能性があります。うまく実行されれば、北新界は深セン・香港の「シリコンバレー」となり、住宅やオフィスの需要を牽引し（供給増による市内全体の価格緩和も期待）、中期的には元朗、上水、粉嶺などの地区が人口や利便性で着実に成長し、従来の都市部との格差が縮まるでしょう。
• ランタオ島＆空港ゾーン: ランタオは空港があり、香港の玄関口として、開発が進められています。長期的な「Lantau Tomorrow」計画のほか、直近では東涌の拡張（2027年までに数千戸の住宅が供給予定）globalpropertyguide.com globalpropertyguide.comがあります。また、2018年開通の香港・珠海・マカオ大橋により、ランタオは戦略的な物流拠点となりました。東涌やサニーベイなどの町では、橋頭経済が生まれつつあり、物流パークやエンターテインメント拠点の提案もあります。見通し: ランタオの不動産市場（例：ディスカバリーベイの外国人コミュニティ、東涌のマンション）は、交通の利便性向上や空港の成長（小売・オフィス・展示施設を備えたAirport Cityプロジェクト）から恩恵を受けるでしょう。ただし、「Lantau Tomorrow」の埋立地の多くは2030年代まで市場に影響しません。一方、投資家は空港近くのホテルやアウトレット小売に強気で、観光業の完全回復を見込んでいます（コロナ前は空港利用者7,400万人、2023年は回復中）。政府はランタオでスマートシティ機能（例：新エリアでの自動運転車）を開発する計画もあり、将来的に魅力的で現代的な居住地となる可能性があります。
• 旧市街地区（深水埗、土瓜湾など）: 多くの老朽化した建物があるこれらのエリアは、URA主導の再開発が進行中です。例えば深水埗では、美荷楼の保存や新しい高層マンションの建設が進んでいます。九龍城（土瓜湾）は旧啓徳空港の閉鎖後、新築マンションが相次ぎました。これらの地区では、古い唐楼（階段式アパート）の中に新しい高級マンションが点在するパッチワーク状の景観がよく見られます。見通し: 小規模な再開発にブティック系デベロッパーや投資家が参入する機会があります。URAが積極的に用地を入札することで、より近代的な住宅や商業スペースが2028年までにここで誕生し、かつて「古い」「労働者階級」と見なされていた地域の評価（および価格）が上昇します。例えば、土瓜湾MTR駅の2021年開業は、すでにそのエリアの展望を押し上げました。今後もこれらの地域で着実なジェントリフィケーションが進むと予想されます。

まとめると、香港の成長地理は拡大しています。香港島や旧九龍は依然として重要（特にグレードAオフィスや高級住宅）ですが、今後数年は九龍東、西九龍、北部新界の新たなフロンティアで多くの動きとチャンスが生まれます。新興エリアはリスクもリターンも高いため、成功はインフラの完成と需要の実現にかかっています。投資家にとっては、安定性のために主要地区のコア資産を保有しつつ、新興地区に選択的に投資する（例：新しいタウンセンターの人口増加前に小売スペースを購入）というバランスの取れたアプローチが有効かもしれません。エンドユーザーにとっては、地区の多様化により、都市の利便性から郊外の広い空間まで、より多くのライフスタイルの選択肢が生まれます。これは、香港の歴史的な土地制約を考えると前向きな発展です。

投資機会とリスク

香港の不動産市場が2025年に移行期を迎える中、投資家は新たな機会と依然残るリスクを比較検討しています。以下に、2025～2028年の展望における主な機会と重要なリスクをまとめます:

主な投資機会:

• 売られ過ぎセグメントでのリバウンド投資: 過去数年の調整を経て、特定の不動産セグメントには価値が見られます。割安な評価となっている高品質オフィスビル（特に非中枢エリア）は、バリュー投資のチャンスを提供します。数年前より大幅に安い価格でグレードA資産を取得でき、2020年代後半には賃料回復の見込みもあります。例えば、九龍のオフィス資本価値は大きく下落しており、銀行などの所有者が差し押さえたオフィス資産を売却し始めていますhongkongbusiness.hk。目利きの投資家は、こうした不調または不良資産を再活用や長期保有目的で注目しています。同様に、観光地の小売物件（コーズウェイの店舗、TSTのモールなど）も賃料が大幅に下落しており、今購入して訪問客の消費が完全に回復するまで保有すれば高いリターンが期待できます。
• ホテル・ホスピタリティ: 観光復活によりホスピタリティ分野は上昇基調です。特に、2025年第1四半期の不動産取引総額の45%がホテル関連でしたhongkongbusiness.hkhongkongbusiness.hk。これは投資家がホテルに強気であることを示しています。多くのホテルはコロナ禍で赤字や用途転換（政府の隔離施設として賃貸など）を余儀なくされましたが、現在は稼働率・客室単価ともに上昇しており、ホテルへの投資や取得で恩恵を受けられます。また、老朽化した商業ビルをホテルに転換する動きもあり、今後の需要に対応しています。香港政府が大型イベントや観光客誘致（アート・バーゼル、ラグビーセブンズ等）を推進していることも見通しを支えています。2028年までに再び質の高いホテル客室が不足する可能性があり、現時点の価格は魅力的です。
• 物流・データセンター: 短期的な揺らぎはあるものの、物流不動産は基本的に堅調です。Eコマースの成長とサプライチェーン再編により、香港はアジアの流通拠点としての地位を維持します。最新の倉庫は安定した収益を生み、陳腐化リスクも低いです。さらに、データセンターは香港がデータハブ（優れた通信インフラと中国への近接性）であることから高い需要があります。工業用地をデータセンターに転換・新設するのは有望なニッチ分野で、世界的なテック企業やREITが積極的にスペースを探しています。技術要件や電力供給の課題をクリアできる投資家は、長期安定収益（大手テック企業への長期賃貸など）が見込める成長資産クラスに参入できます。
• 新興地域での住宅開発: 政府の積極的な住宅計画により、多くの土地が新開発地域で入札を通じて提供されます。実行力のあるデベロッパーにとって、北部メトロポリスやその他のニュータウンは大きなチャンスとなります。大規模プロジェクトで規模の経済が期待できるからです。これらの地域の土地コストは低く抑えられる可能性があり（政府が目標達成のためにパートナーシップや有利な条件を提示する場合も）、住宅需要を考えると需要も堅調でしょう。また、中期的には金利が下がれば、住宅価格は2025年以降再び上昇し始める可能性があり、底値で土地を確保した人には利益がもたらされます。小規模投資家にとっても、成長前の新興地区で早めに購入すれば、インフラや人口流入とともに資本価値の上昇が期待できます。
• 教育・専門不動産: あまり注目されていない機会として、教育関連物件があります。Colliersは、より多くの駐在員家族や中国本土の専門職が香港に来ることで、国際学校、幼稚園、トレーニングセンターの需要が増加すると予測しています。hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk。キャンパスや学習センターに適した物件（広いフロアプレート、住宅地内）は投資家の関心が高まる可能性があります。同様に、高齢化を背景にシニア住宅や医療施設も拡大が見込まれ、シニア向け住宅開発や医療オフィスビルといった分野にも新たなニッチが生まれます。これらは香港ではまだ初期段階です。
• グリーンおよびサステナブル改修: ESG（環境・社会・ガバナンス）に注力する投資家は、古い建物をグリーン基準に改修することで付加価値を生み出せます。香港のサステナビリティ推進により、省エネ建築へのインセンティブがあります。古いオフィスや住宅棟を近代化（断熱性向上、スマートシステム導入）することで、テナントへの魅力が増し、将来的な政府のエネルギー使用規制にも備えられます。

主なリスクと課題:

• 金利・資金調達リスク: 金利は安定しつつあるように見えますが、世界的な金利が予想外に急騰すれば、香港（通貨ペッグのため）に直接影響します。高金利は借入コストを上げ、購入者の負担能力を下げ、デフォルトや強制売却（特に高レバレッジ投資家）を招く可能性があります。小規模デベロッパーや変動金利の債務を持つ投資家は、金利が予想以上に高止まりした場合に脆弱です。一方で、金利が急激に下がりホットマネーが流入すると、政策対応が必要になる場合もあります。
• グローバル・マクロおよび地政学的リスク: 香港は外部要因に非常に影響を受けやすいです。世界経済や中国経済の低迷は、地元の不動産回復を頓挫させる可能性があります。例えば: 重大な中国不動産市場危機や本土の成長鈍化は、本土からの香港不動産への投資を減少させ、高級物件の需要を弱める可能性があります。地政学的には、米中間の緊張が常にリスクとなっています。新たな制裁、関税、資本移動の制限などが投資家を動揺させたり、越境資金の流れを制限したりする可能性があります。香港は東西の交差点という独自の立場にあるため、非常に敏感です。いかなるエスカレーション（テクノロジー戦争や台湾海峡問題など）も慎重姿勢や駐在員の移転につながり、オフィスの稼働率に影響を与える可能性があります。
• 地元の政治・規制変更: 現在は政治的に安定していますが、大きな変化（リーダーシップの交代や政策の転換など）があれば不動産市場に影響を与える可能性があります。例えば、地元住民の住宅の手頃さが改善されなければ、政府は冷却措置やより厳しい所有規制（再び外国人購入者への課税や実効性のある空き家税など）を再導入するよう圧力を受けるかもしれません。過去の突然の政策発表（2012年の一晩での15%印紙税導入など）の記憶から、政策リスクは常に存在します。さらに、住宅価格が急速に回復すれば、世論の反発で政策の引き締めが起こる可能性があり、当局にとってはバランスが求められます。
• 特定セグメントでの供給過剰: 香港全体では供給不足ですが、局所的な供給過剰が起こる可能性もあります。オフィスセクターがその代表例で、九龍東や西九龍で新しいオフィスが多すぎると、長期的な供給過剰となり、家主の財務を圧迫する可能性があります（大手は対応できても、小規模や単一資産の家主は苦しむかもしれません）。同様に、北部都市圏やランタオのプロジェクトが予定通り進めば、2020年代後半には新築住宅の供給過剰が生じるかもしれません。特に人口増加が予測に届かなかったり、再び移民が増えたりした場合です。供給過剰は価格や賃料の上昇を抑え、デベロッパーの利益率を低下させます。
• 建設コストと労働力: 香港での建設は高コストかつ時間がかかります。最近では、建設資材コストが世界的に不安定で、香港でも建設分野の熟練労働者不足に直面しています。大規模プロジェクトでは遅延や予算超過が一般的です。デベロッパーにとってはリスクであり、政府の土地入札で一定の価格で落札しても、建設コストが急騰すれば利益が圧迫され、市場が変動すればプロジェクトが成立しなくなることもあります。政府はプレハブ化や労働力の輸入でこれを緩和しようとしていますが、供給の遅れを招く課題は依然残っています。
• 通貨ペッグの安定性: これは発生確率は低いものの、影響は大きいリスクです。香港の不動産市場は米ドル・香港ドルのペッグによって支えられており、これが金利を米連邦準備制度に連動させ、歴史的に低金利と資本流入をもたらしてきました。もしペッグに圧力がかかれば（大規模な資本流出や政治的圧力など）、金融の不安定を招く可能性があります。ペッグ体制の変更は資産価格の大幅な再評価を引き起こします。ほとんどのアナリストはペッグが維持されると見ています（1983年以来堅調）が、背景リスクとして認識しておく必要があります。
• 市場心理の変動: 香港の不動産は、ファンダメンタルズと同じくらい心理的な側面も大きいです。ネガティブなセンチメント（2020年に見られたような突然の感染症拡大、政策の失敗、信用不安など）が取引を凍結させ、価格を急落させることがあります。逆に、過度な楽観が戻ると（過去の回復期に見られたように）、ミニバブルを引き起こすこともあります。投資家は、こうした変動を慎重に乗り越える必要があり、分散投資や純粋な投機的売買ではなくインカム利回り重視の戦略が有効かもしれません。流動性リスクも現実的な問題です。市況が悪い時期には買い手を見つけるのが難しくなり、短期売却を見込んで過剰にレバレッジをかけた投資家が身動きできなくなる可能性があります。

これらを踏まえ、多くの人が2025年を香港不動産への魅力的な参入時期と見ています。価値は比較的低く、政府や経済も上昇を後押ししています。しかし、今は選別とデューデリジェンスが重要な時期です。立地が良く質の高い物件は、二次的な物件よりも優れたパフォーマンスを示すはずです（プライム資産と非プライム資産の格差はさらに広がるかもしれません）。投資家は、前述のリスクに対して投資をストレステストすることが推奨されます。例えば、その資産の利回りで高い金利をカバーできるか？主要用途が不調な場合、代替用途はあるか？などです。

最終的に、香港のファンダメンタルズ――商取引における法の支配、中国へのゲートウェイ、グローバル金融ハブ――は、近年の課題にもかかわらず、中長期的な視点を持つ人々にとって依然として魅力的な不動産市場であることを示唆しています。今後数年は、短期的な変動を乗り越えつつ、都市の変革（北部都市圏、グレーターベイエリアへの統合、ポストコロナの経済モデル）に備えた投資家に報いる時期となるでしょう。慎重なリスク管理と政府方針との連携（官民連携プロジェクトへの参画、スマート/グリーン開発の推進など）が、香港の次章で成功する鍵となります。

2025～2028年の市場見通し：慎重ながらも楽観的な展望

今後を見据えると、香港の不動産市場は今後3～4年で徐々に回復し再編成される見通しです。パンデミックによる影響や政策による調整の最悪期は過ぎたように見えますが、改善のペースはセクターごとに異なり、マクロ経済の状況に左右されます。2028年までのセクター別予測は以下の通りです。

• 住宅用: 基本ケースのシナリオでは、2025年に安定化し、その後2026年から2028年にかけて緩やかな価格上昇が続くとしています。住宅市場は2025年末までに足場を固め（在庫減少、需要回復）、10年後半には住宅価格が年間で1桁台前半から中盤のパーセンテージで上昇する可能性があります。これは、金利がやや緩和され（購入のしやすさが向上）、経済が安定して成長することを前提としています。政府の供給対策や、まだ回復途上の市場心理を考えると、2010年代のような年20％超の急騰が再来する可能性は低いでしょう。その代わり、より持続可能な軌道が予想されます。つまり、2025年から2028年にかけて民間住宅価格の累計上昇率は+10%から+15%程度となり、ラグジュアリー物件が大衆向け市場を上回るパフォーマンスを見せるかもしれません。2028年までには、大衆向け住宅価格は2019年の水準を回復し（最近の下落を解消）、ラグジュアリーセグメントは本土からの富裕層流入が再開すれば過去のピークに挑戦する可能性もあります。取引件数は、政策が引き続き好意的であれば堅調に推移するはずです。年間約6万件超（近年の約4.5万～5万件より多いが、ピーク時の10万件には及ばない）となるかもしれません。主な変動要因は、世界的な金利動向（急上昇すれば回復に水を差す）、人材流入プログラムの成功（人口増＝住宅需要増）、新規供給の実行状況（政府が予想以上に新築住宅を大量供給すれば価格抑制要因）などです。全体としてバランスの取れた見通しであり、住宅市場は2023～25年の買い手市場から2027年にはより中立的な市場へと移行し、需給の均衡が見えてくるとJLLが指摘した通りですworldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• オフィス: オフィスセクターは、転換点に達するまでにあと1～2年の軟調が続く可能性が高いです。2025年および2026年初頭には、さらなる賃料下落が見込まれます（過去の下落に加えて、さらに-5%～-10%程度積み上がる可能性あり）。これは新規供給がピークを迎え、空室率が18～20%程度で頂点に達するためですhongkongbusiness.hk。2025年に更新を迎える多くのリースは、賃料が下方修正される見込みです（フィッチはこれらに対し10%台前半の賃料カットを予想）hongkongbusiness.hk。これにより平均賃料は抑えられたままとなります。しかし、2027年までには、経済成長が続き新規プロジェクトが減少すれば、空室率が徐々に低下し始めると予想されます。2020年代後半には、現在の過剰分が吸収され、オフィスマーケットが引き締まる可能性がありますが、これは主に香港が企業誘致に成功するかどうか（例：本土企業の本社設立、国際企業のGBA拡大）にかかっています。適度な需要増を前提とすれば、グレードAオフィス賃料は2026年頃に安定し、2027～28年には主に一等地のビルで年2～3%程度の上昇が見込まれます。グレードの低いビルは遅れをとるか、用途転換を迫られる可能性もあります。キャピタルバリュー（資産価値）も賃料に遅れて追随するはずで、2025～26年に底を打ち、その後ゆっくり回復すると予想します。2028年時点でもオフィス賃料・価格は2019年のピークを下回る可能性が高いですが、市場はより健全となり、新たな均衡空室率は一桁台後半程度（リモートワークの定着を考慮）になるでしょう。ひとつの不確定要素は、本土企業が積極的に再参入した場合（例：国有企業が地域オフィスを香港に集約）、吸収が加速し、より力強い回復をもたらす可能性がある点です。
• リテール（小売）: 小売不動産の見通しは慎重ながらも前向きです。2025年は安定化の年となる可能性が高く、賃料は小幅な下落か横ばいとなる見込みです。2026年以降、観光が完全に正常化すれば（2027年には6,000万人超の来訪者となり、危機前の水準に近づく可能性）、小売賃料は再び上昇し始めるでしょう。特に主要な観光地で顕著です。ハイストリートの店舗賃料は2026～2028年に合計5～10%程度上昇し、空室率が一桁台に戻る中で失地回復が進むと予想します。主要ショッピングセンターの賃料も同様か、やや低い伸びとなる見込みです（こちらは以前から比較的安定していたため）。小売セクターの回復は、大型イベント（ゲイゲームズなどの誘致）、大型アトラクション（香港ディズニーランドの拡張、新しい美術館の開業など）からも後押しされます。2028年時点でも小売賃料は2014年のピークを下回る可能性が高いですが、テナント構成はより多様化し、セクターの変動性が低下する（特定の高級ブランドへの依存度が下がる）可能性があります。この見通しへのリスクは本土消費者の行動です。中国国内で高級品の輸入関税が引き下げられたことで、中国人観光客が香港で買い物をするインセンティブが減り、以前の高級品売上高を完全に取り戻せない可能性があります。その場合、小売賃料は新たな水準で横ばいとなるかもしれません。しかし、経済成長に伴い来訪者数や地元の購買力が増すことで、全体の売上高は堅調に推移するはずです（政府の小売売上高予測も今後数年は緩やかな成長を見込んでおり、消費全体の回復と一致しています）。
• 工業用不動産： 中期的には工業・物流セクターは比較的安定し、やや強気の見通しを持っています。2024～2025年に空室率がやや上昇し賃料が横ばいとなった後、eコマースの拡大、ASEAN貿易向けの地域配送、GBA物流との統合によって需要が高まると予想されます。工業用賃料は2026年には緩やかな上昇基調に戻り、特に最新型倉庫スペースで現在の水準から2028年までに約5～10％の成長が見込まれます。新規供給が減少する（大型倉庫用地が限られているため）ことで、空室率は2028年までに5％程度またはそれ以下に戻る可能性があります。また、老朽化した工業ビルの再開発による用途廃止が在庫を実質的に減らし、供給を引き締めます。工業用不動産の価値は賃料よりも速いペースで上昇する可能性があり、投資家需要が高いため、より多くの資本（機関投資家やREITを含む）が物流資産の安定収入を求めてキャップレートの圧縮が進むと予想されます。金利が下がれば、工業セグメントの価格上昇にさらに拍車がかかります。2028年までに、世界貿易が大きく混乱しない限り、このセクターは総収益（賃料＋キャピタルゲイン）の面で最も好調な分野の一つとなる可能性があります。
• 新興セグメント（テック／イノベーション不動産）： 香港の多様化が進む中、2028年にはテックオフィスパーク（落馬洲ループの第1期オープンなど）やライフサイエンスラボの成長が話題になるかもしれません。政府が北部都市圏でITハブの開発を計画しており、これにより新たなタイプの不動産（ラボオフィス、R&Dキャンパス）が生まれる可能性があります。これらは特定業界のプレーヤーとの官民連携によって推進されると考えられます。計画が進展すれば、2028年までにこれらの物件の初期入居が始まり、企業や人材を惹きつける―都市の経済基盤にとって強気のサインとなります。大湾区統合に関連する不動産―たとえば越境物流施設や中国本土企業向けのコワーキングスペースなど―もより目立つ存在となるでしょう。

大局的に見て、2028年の香港不動産は2020年代初頭のコロナショックや政治的不確実性を乗り越え、経済の基礎に沿った緩やかな成長軌道に戻っている可能性が高いです。政府の施策からは、「ソフトランディング」と安定化を目指していることがうかがえます。極端な価格高騰を抑えるための十分な住宅供給と、不動産が引き続き魅力的な投資先となるような施策の両立が図られています。

長期的な視点を持つ投資家は依然として楽観的です。香港はその流動性と法の支配により、アジアで常にトップクラスの不動産投資市場にランクされており、今後もその傾向が続くと予想されています。グローバルな金融機関は再び香港で拡大しており（中国本土資本を管理するためのウェルスマネジメント分野で多くの銀行が採用していることがその証拠です）、これはオフィスや高級住宅の需要にとって好材料です。中国本土資本は、2020～2022年はほぼ停止していましたが、再び戻ってくる可能性が高いです。中国経済が安定すれば、裕福な本土の買い手が再び香港の不動産を安全な資産の避難先と見なす可能性があり、特に国境が完全に開放され、人民元安が香港資産を人民元建てで割安にすることでその傾向が強まります。jll.com.hk jll.com.hk。実際、JLLは人民元安が本土資本を香港の住宅市場に引き寄せる可能性があると指摘しています。jll.com.hk jll.com.hk。このような資本流入が実現すれば、高級セグメントを加速させ、政府が過熱を監視する事態もあり得ます。

予測サマリー: 香港の不動産市場は、各セクターで改善が見込まれますが、慎重さも必要です。関係者は急激なブームではなく、徐々に上昇する展開を想定すべきであり、2025年が転換点となる年になるでしょう。2028年までには、以下のようになると予想されます:

• 住宅価格は2025年よりやや上昇し、販売量も健全。住宅は依然として高価ですが、所得増加や政府の住宅供給拡大によりピーク時よりやや手頃に。
• オフィス賃料は底を打ち、ゆっくりと上昇開始。空室率はピーク時より低下するものの、過去の最低水準よりは高く、人気エリア（逼迫）と供給過剰エリア（緩和）で二極化。
• 小売賃料は回復傾向だが、過去の高値には及ばず。小売業の景観はより体験型・多様化へ。
• 工業・物流は空室率が低く、GBA（大湾区）文脈で重要性が増大。2019年以前のパフォーマンスを最初に完全回復するセクターとなる可能性。
• 新たな地区（北部メトロポリス等）が開発中で、香港の将来拡大への楽観をもたらし、従来の中心部以外にも不動産機会を提供。

重要なのは、多くが外部の経済状況に左右されるということです。もし2026年に世界的な景気後退が起これば、これらの回復は遅れるか、弱まる可能性があります。逆に、中国の再開や世界経済が予想を上回れば、香港の不動産は私たちの基本予測を上回るかもしれません。したがって、「慎重な楽観主義」が合言葉です――反転のための条件は整っていますが、そのペースは緩やかになるでしょう。ある調査の見出しが示すように、香港市場は「見通しはまちまち」ですが、逆風が和らぐ中でチャンスが生まれつつありますhongkongbusiness.hk。この都市の適応力は何度も証明されており、不動産市場も今やパンデミック後、政策リセットの時代に適応しています――2028年に向けて、より確かな、持続可能な基盤に立つ時代となりそうです。

出典:

• Global Property Guide – 香港住宅市場分析 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – 香港 2025年上半期市場レビューおよび下半期見通し cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – 香港 2025年第1四半期速報市場サマリー jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – 2025年の見通しはまちまち hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; フィッチ、オフィス空室率の上昇を予測 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – 香港不動産の冷え込み spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – 香港工業用不動産の売買・賃貸（2025年3月） savills.com savills.com
• ロイター – 2024年の香港人口がわずかに増加 reuters.com reuters.com
• その他：GlobalPropertyGuide 経由の格付け・評価部門データ globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com、ニュース経由の香港観光局 hongkongfp.com、および政府のプレスリリース・情報 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（政策および計画の詳細について）。