2025年ドーハ不動産ブーム：過去最高の売上、利回り9％＆未来を形作るメガプロジェクト

8月 7, 2025
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2025 Doha Real Estate Boom: Record Sales, 9% Yields & Mega-Projects Shaping the Future

市場概要 2025年

2025年のドーハの不動産市場は、力強い回復と投資家の信頼回復を見せています。数年間の低迷を経て、不動産価値は安定し、再び上昇し始めています。2025年4月には、カタール全体の不動産価格指数が前年比12.44%上昇し、2024年4月に記録された-6.86%の下落から大きく反転しましたglobalpropertyguide.com。四半期ベースでは、2025年第1四半期は概ね価格が安定しており、ValuStrat価格指数は住宅価値で96.5ポイント（基準：2021年第1四半期＝100）を維持し、前四半期および前年から変化はありませんでしたmedium.comarabianbusiness.com。この安定性と取引件数の増加が相まって、市場はパンデミック時代および2016～2020年の封鎖による低迷から底打ちしたことを示していますglobalpropertyguide.comglobalpropertyguide.com。

経済の基礎的条件がこの回復を支えています。カタール経済は2025年に約5%成長し、インフレ率はわずか1%程度と予測されており、高い天然ガス収入に支えられていますomniacapitalgroup.com。政府の財政は健全で（2023年にはGDPの21%の黒字）、信用格付けも高い（フィッチによる「AA」）ですomniacapitalgroup.com。カタール国家ビジョン2030のもと、2,000億～3,300億ドルと見積もられる大規模な公共投資がインフラや新たな都市開発に投入されていますomniacapitalgroup.comarabianbusiness.com。これらのプロジェクトは、360億ドル規模のドーハメトロや160億ドル規模のハマド国際空港拡張など、接続性と物流を強化しarabianbusiness.com、不動産の長期的な魅力を高めています。政府の第3次国家開発戦略（2024～2030年）は、経済の多角化と不動産を含む外国投資の誘致を明確に目指していますarabianbusiness.com。全体として、カタールの安定した成長、インフラの刷新、投資促進政策が2025年の不動産市場の好調な基盤を築いています。

重要な点として、取引活動が増加しています。2025年第1四半期には住宅販売取引が2024年第4四半期から13.2%増加（前年比では67%という驚異的な伸び）し、需要の回復を反映していますarabianbusiness.com。住宅の取引中央値価格は約QAR 270万（約74万ドル）で、前四半期比3.8%上昇（ただし、前年よりはやや低い水準）となりましたarabianbusiness.com。The PearlやAl Qassarなどの需要が高いエリアがこの上昇を牽引し、これらの主要ロケーションでの第1四半期の販売額は前四半期比で50%以上増加しましたconsultancy-me.com。一方、住宅ローンの貸し出しも回復傾向にあり、2025年第1四半期の住宅ローン取引件数は前年同期比で37%増となりましたmedium.com。これは銀行や購入者が安定した金利（米連邦準備制度は2025年3月時点で約4.25～4.5%を維持）に適応しているためですmedium.com。要するに、2025年の市場はここ数年と比べて明らかに活発化しており、経済や金融環境の改善の中で、地元の実需層と外国人投資家の双方が需要を牽引しています。

住宅不動産市場

ドーハの住宅価格は、変動の時期を経て、2025年にはほぼ安定しています。2025年第1四半期時点で、カタールのアパートの平均売出価格は約QAR 10,420/平方メートル（約2,860ドル/平方メートル）であり、ヴィラは平均約QAR 5,500/平方メートルconsultancy-me.comです。これらの価格は四半期ベースでも年ベースでも横ばいを維持しておりmedium.comconsultancy-me.com、2016～2020年の調整後の価格の停滞を示しています。主要エリアでは緩やかな成長も見られます。例えば、ドーハの高級人工島開発「ザ・パール・アイランド」では、アパートの販売価格はおおよそQAR 10,620/平方メートルで、前年比1.6%上昇medium.comarabianbusiness.com。ルサイル・シティの新築アパートは平均約QAR 10,175/平方メートルで、年間を通じてほぼ変化なしmedium.com。一方、ウェスト・ベイ・ラグーン（高級ウォーターフロント・ヴィラ地区）ではアパート価格はQAR 9,600/平方メートル（四半期ベースで安定）medium.com。ドーハ全体のヴィラ価格も同様に安定しており、典型的なヴィラは約QAR 5,500/平方メートル、年間変動はほぼ0%arabianbusiness.comです。一部の伝統的な高級ヴィラ地区では、過去1年でわずかな価格下落が見られました（例：ウェスト・ベイ・ラグーン-5.3%、オールド・エアポート地区-4%前年比）、一方でアイン・カーレドのような新興郊外エリアでは小幅な上昇（+2.2%前年比）も記録されていますarabianbusiness.com。全体として、2025年の住宅価値はほとんどのエリアで横ばいからやや上昇しており、cu累積で2016年から2020年にかけて約26％の住宅価格下落globalpropertyguide.com。

重要なのは、販売量が増加していることです。価格が安定しているにもかかわらず、これは信頼感が戻ってきている兆候です。2025年第1四半期には、住宅取引が前四半期比13.2%増加し、さらに前年比で67%という驚異的な伸びを記録しましたarabianbusiness.com。特にドーハ市とアル・ダイエン（ルサイルを含む）で買い手の活動が活発で、これら2地域が最も多くの取引件数を記録していますarabianbusiness.com。ザ・パールおよび隣接するアル・カッサール地区だけでも、第1四半期に取引量が前四半期比39.8%増加し、同地域の売上高は54%急増しましたarabianbusiness.com。市場アナリストによると、この需要の多くはエンドユーザー主導であり、多くのアパート購入者は、カタールの投資家居住権（不動産購入による）を取得し、家賃を節約することを目的とした居住者ですglobalpropertyguide.com。デベロッパーはこの傾向を活かし、ルサイルや他のプロジェクトでオフプランのマンションに柔軟な支払いプランを提供し、中所得の外国人が購入しやすくしていますglobalpropertyguide.com。実際、最近の購入者の大半は純粋な投資家ではなく、自ら住むための購入者であり、これは投機的なブーム期からの変化ですglobalpropertyguide.com。このエンドユーザー重視の傾向が、市場に安定性をもたらしており、たとえ資産価値の上昇が緩やかであってもそれを支えています。

住宅供給は引き続き増加していますが、制御されたペースです。カタールの総住宅ストックは2024年に約399,500戸（約251,500戸のアパートと148,000戸のヴィラ）に達しましたglobalpropertyguide.com。前年から約1.4%の増加で、2023年の2.6%の成長率よりも緩やかな追加ペースですglobalpropertyguide.com。2025年第1四半期だけで、約2,000戸の新しいアパートが供給され、総在庫は約401,500戸に達しましたmedium.com。2025年初頭の主な竣工物件には、ゲワン島の690戸のアパート（ザ・パールの新しい拡張エリア）、シャハドタワー（ウェストベイ）の377戸、およびルサイルのマリーナ地区の676戸（例：FJレジデンス、ヴェニス・タワー、ナイーフ・タワー）medium.comが含まれます。2025年通年では、さらに6,000～7,200戸が新たに供給される見込みですglobalpropertyguide.commedium.com。これは大きな供給増ですが、ワールドカップ前の建設ラッシュよりは小規模です。そのワールドカップブーム（2022年に向けた準備）は供給過剰をもたらしました。ある推計では、カタールは2022年以降80,000戸の住宅過剰があったとされていますglobalpropertyguide.com。この供給過剰が価格の上昇を抑えていますが、強い人口増加（年間約1.5%）が徐々に余剰を吸収していますomniacapitalgroup.com。デベロッパーも市場の供給過多を避けるため、慎重にプロジェクトを段階的に進めています。2022年ワールドカップのレガシーは、良くも悪くも混在しています。カタールは世界水準のインフラと数千戸の新しい住宅を得ましたが、今は中価格帯アパートメントの大量在庫を消化しなければなりませんmordorintelligence.commordorintelligence.com。励みになることに、2025年には需要が追いつきつつあり、新築物件はますます量より質に重点が置かれています（例：高級ヴィラ、ブランドレジデンス、複合用途コミュニティ）mordorintelligence.commordorintelligence.com。

新たな開発とプロジェクト

ドーハの不動産市場は、2025年にいくつかのメガプロジェクトや新規開発によって再構築されています。北部郊外では、カタール国営デベロッパーのQatari DiarとDar Globalが、高級沿岸リゾートをSimaismaで発表し、トランプブランドのヴィラや18ホールのゴルフコースを備えていますmedium.com。市内では、SAK Holdingが「Usool Al Mansoura」というツインタワー型の住宅複合施設（約500戸）を長期リースホールド方式で提供開始しましたmedium.com。おそらく最も野心的なのはルサイル・シティで、ドーハ北部に建設中の450億ドル規模の新都市であり、高層ビルやモール、アトラクションが次々と追加されています。ルサイルのマリーナ地区とブールバードは急速に発展しており、カタラ・タワーズ（象徴的な三日月型超高層ビル）やPlace Vendômeモールなどの目玉プロジェクトが稼働し、ルサイルの「未来都市」としての魅力を高めています（現地人・外国人双方にとって）omniacapitalgroup.comomniacapitalgroup.com。沖合では、ケタイファン・アイランド・ノース（ルサイル近郊の計画中のエンターテインメント島）が50億ドルの資金調達に成功し、高級ウォーターフロント住宅、ホテル、ウォーターパークの開発が進行中ですomniacapitalgroup.com。2025年第1四半期には、地元デベロッパーがケタイファン島の7区画を取得し、高級住宅やサービスアパートメントの建設を開始（最初のプロジェクト「Carlton House」が進行中）medium.com。これらのプロジェクトは、カタールの複合用途・ライフスタイル志向の目的地（ルサイル、ケタイファン、Msheireb Downtown）を推進する戦略と、ビジョン2030に沿ったものです。

中央ドーハ内でも、都市再生がテーマとなっています。

Msheireb Downtown Dohaは、旧市街地を再開発する55億ドル規模のスマートシティで、現在は主要なテナントを惹きつけています。例えば、カタール航空は2025年に本社をMsheirebに移転し、同地をプレミアムなビジネス拠点として確立しますarabianbusiness.com。歴史的なダウンタウンの刷新は、100棟以上のLEED認証グリーンビルを誇り、カタールの持続可能な開発推進を象徴していますarabianbusiness.comarabianbusiness.com。さらに、Centro MallやDoha Outlet Villageなどの新しいモールが最近オープンし、2011年以降881,000平方メートルの高級小売スペースが追加されましたarabianbusiness.com。これらの小売プロジェクトは、カタールを地域のショッピング目的地として位置づけており（調査対象のGCC居住者の79％がカタールでのショッピングホリデーに関心を示しています）arabianbusiness.com、住宅やホスピタリティ分野を補完しています。全体として、2025年は長期計画プロジェクトの成果が出る年となります。開発業者はワールドカップ建設ピークから、Vision 2030の目標――高級観光、金融、知識産業――に向けたより多様化したパイプラインへと移行しており、それが不動産需要を各分野で押し上げています。

賃貸市場と利回り

ドーハの賃貸市場は2025年初頭まで概ね安定しており、ワールドカップ後の供給過剰により一部のセグメントではやや軟化し、借り手に有利な状況となっています。住宅ユニットの月額家賃の中央値は約QAR 8,500（約2,335ドル）で、2024年末と比べてほぼ横ばい、1年前と比べて約1％減少していますmedium.com。アパートの平均家賃は月額QAR 6,000（標準的な2ベッドルームの場合）で、四半期ごとでは変化なく、前年比で約2％低下していますmedium.com。ヴィラはその広さや庭付きであることから、平均家賃は約QAR 11,000consultancy-me.comとかなり高くなっています。ユニットタイプ別では、1ベッドルームアパートの中央値は月額約QAR 5,500、2ベッドルームはQAR 6,250、3ベッドルームは約QAR 7,500medium.comで賃貸されています。これらの家賃水準は、ほとんどの住宅カテゴリーで家賃がほぼ横ばいであることを示しており、ワールドカップ期間中の急騰後、借り手にとっては朗報ですが、選択肢が豊富な借り手に直面する家主にとっては課題となっています。

家賃が横ばいであるにもかかわらず、カタールの賃貸利回りは世界基準で魅力的であり、不動産投資の根拠を強化しています。ドーハの住宅の価格対家賃比率は約19年で、これは平均でグロス賃貸利回りが約5.3%であることを示していますarabianbusiness.com。実際、ValuStratのデータによると、現在のグロス利回りは全体で5.9%であり、アパートメントは平均で健全な8.4%、一方で（家賃に対して価格が高い）ヴィラは約4.6%の利回りとなっていますmedium.comarabianbusiness.com。高級ラグジュアリープロパティは、しばしば一桁台後半の利回りを示します。例えば、ルサイルの高級アパートメントは、特にエグゼクティブテナント向けの大型ユニットで7～9%の賃貸利回りを生み出すことができますomniacapitalgroup.com。ザ・パールのような一等地での短期賃貸も収益性が高く、ワールドカップ後の観光ブーム（2024年には500万人以上の来訪者）やF1などのイベントに支えられ、ザ・パールのバケーションレンタルは、訪問者に貸し出すオーナーにとって8～10%の利回りをもたらすことができますomniacapitalgroup.com。これらの利回り水準は多くの地域市場を上回っており（参考までに、ドバイの一等地の利回りは約6%omniacapitalgroup.com）、カタールの賃貸収入に対する無税制度や、家賃に対して物件価格が比較的手頃であることが要因ですomniacapitalgroup.comomniacapitalgroup.com。

特定の地域は、賃貸パフォーマンスのばらつきを示しています。市場の観察者によると、高級地区であるウェストベイやザ・パールは高い入居率とプレミアム賃料を維持している一方で、中価格帯エリアでは借り手がコスト意識を強めています。2025年第1四半期には、最も活発なアパート賃貸活動がアル・ウカイル、アル・マシャフ、アル・トゥママで記録されました。これらはドーハ郊外に位置し、新築アパートが豊富で家賃も手頃なエリアですmedium.com。このことから、多くの借り手（家族や中所得の外国人を含む）が、より良い価値を求めて市中心部からやや外れた場所に移動していることが示唆されます。ヴィラ賃貸では、需要はアル・スーダン、アジジヤ、オールド・ガニムなどのドーハ市内のエリアに集中していますconsultancy-me.com。これらはヴィラの在庫が多く、コミュニティ感のある、カタール人や長期滞在の外国人に人気の定住型住宅地です。一方、従来高額だった外国人居住区の一部では、供給増により家賃がやや下落しました（例：アル・サッド地区のアパート家賃は四半期比で約2%下落）medium.com。借り手の入れ替わり（チャーン）は2025年初頭に緩和し、契約を更新する借り手が増加しました。新規契約は第1四半期の全体の82%で、2024年末の95%から減少していますmedium.com。これは、引っ越しをする人がやや減少したことを示しています。総じて、ドーハの賃貸市場は供給が十分で安定しており、借り手は競争力のある選択肢の恩恵を受け、家主は積極的な家賃値上げよりも利回りの最適化に注力しています。

（表：ドーハの住宅価格と家賃の比較、2025年第1四半期）

セグメント平均販売価格中央値家賃表面利回り
アパートメントQAR 10,420 / 平方メートルconsultancy-me.comQAR 6,000 / 月consultancy-me.com~8.4% arabianbusiness.com
ヴィラQAR 5,500 / 平方メートルconsultancy-me.comQAR 11,000 / 月consultancy-me.com~4.6% arabianbusiness.com
全住宅価格指数: 96.5 arabianbusiness.comQAR 8,500 / 月medium.com~5.9% arabianbusiness.com

出典: ValuStrat 2025年第1四半期市場レポート；Consultancy-me要約。

表が示すように、アパートメントは現在、ヴィラよりもはるかに高い賃貸利回りを提供しており、グロスで約8.4%となっています。これは、比較的手ごろな価格に対してフラット（アパート）への強い賃貸需要を反映しています。ヴィラは平均してアパートの2倍の家賃を得られますが、価格もそれに比例して高いため、利回りは4%台半ばに下がります。全体の住宅利回りは約6%で、競争力があり、カタールの賃貸市場への投資家（特に海外から）の関心が高まっている理由を裏付けています。不動産税がなく、家賃収入への所得税もなく、不動産投資家向けの新たな居住特典もあるため、カタールの純利回りはさらに魅力的です。投資家は家賃収入の100%を手元に残すことができ、ロンドンやニューヨークのような課税市場と比べて約20～30%高い手取りマージンとなります。omniacapitalgroup.com。

高級・プライムセグメント

ドーハの高級不動産セグメントは、世界的な投資家の関心とカタールが地域の富の拠点として台頭していることにより、2025年に勢いを増しています。2024年の高級住宅販売総額は約32億ドルに達し、その勢いは2025年にも続き、高級物件への強い需要が見られますarabianbusiness.comarabianbusiness.com。高級ウォーターフロント開発物件は特に人気です。2024年、ドーハのウォーターフロントアパートメントの平均価格は1平方メートルあたり12,625カタールリヤルで、市全体の平均を大きく上回りましたarabianbusiness.com。カナット・カルティエ（ザ・パール内のベネチアをテーマにした地区）のような高級エリアでは、販売価格が1平方メートルあたり13,977カタールリヤルに達し、ザ・ウォーターフロント（ルサイルの海沿い大通り）のアパートメントは1平方メートルあたり14,300カタールリヤルと、市場最高値を記録しましたarabianbusiness.com。ルサイルのマリーナ地区（新しい高層タワーが立ち並ぶエリア）でも平均で約1平方メートルあたり13,600カタールリヤルを達成していますarabianbusiness.com。一方、ポルト・アラビアやザ・パールの他のエリアでは、1平方メートルあたり約11,800カタールリヤルで取引されておりarabianbusiness.com、これはドーハ全体のアパート平均より約15%高く、ブランド化されたウォーターフロントライフのプレミアムを反映しています。ヴィラに関しては、土地とヴィラの最も高額なエリアはアブ・ハムール（1平方メートルあたり8,587カタールリヤル）、アル・トゥママ（7,500カタールリヤル）、アル・キサ（7,000カタールリヤル）などですarabianbusiness.com。これらのエリアはウォーターフロントではありませんが、裕福な地元住民の間で広い敷地のヴィラが人気です。

カタールの高級不動産は、名声だけでなく強力な財務リターンも提供します。高級セグメントの賃貸利回りは通常7～9%で、GCCの同等の主要市場を上回っていますomniacapitalgroup.comomniacapitalgroup.com。例えば、高級なルサイルの賃貸物件（例：ルサイル・マリーナの高層マンション）では最大9%の利回りがあり、3ベッドルームの高級アパートメントは年間QAR 120,000～160,000（約33,000～44,000米ドル）の家賃収入が得られますomniacapitalgroup.com。ザ・パールの高級ユニットも同様に約8%の利回りが期待できます。これらの堅調な利回りとカタールの無税制度を組み合わせることで、裕福な投資家はドバイやアブダビを上回る純リターンを得ることができますomniacapitalgroup.com。キャピタルゲインの見通しも有望で、市場の成熟に伴い、カタールの高級不動産価値は中期的に年間8～12%の価格上昇が見込まれるとアナリストは予測していますomniacapitalgroup.com。この成長は、真に一流の資産の供給が限られていることと、国際的な関心の高まりによって支えられています。ナイトフランクの調査では、ドーハは安全性、高い生活の質、新たな富の流入（カタールの政策と安定性が富裕層を惹きつけている）により、湾岸地域の新興「富裕層ハブ」として特定されていますarabianbusiness.comarabianbusiness.com。

顕著な傾向として、ブランド付き高級レジデンスの急増が挙げられます。著名ブランド（ファッションデザイナー、高級ホテルチェーン、さらにはトランプブランドまで）がドーハのプロジェクトに名前を貸しており、その結果、非ブランド物件に比べて15～30％の価格プレミアムがついていますomniacapitalgroup.com。例えば、Dar Globalの提携により、エリー・サーブ設計のヴィラがドーハにもたらされており、こうしたブランド住宅はデザイン、サービス、ブランド力によって高額で取引される傾向がありますomniacapitalgroup.com。同様に、フォーシーズンズやリッツ・カールトンのブランドレジデンスも市場に参入し、超富裕層の買い手をターゲットにしています。これらの投資は、カタールが他の大規模市場と差別化するために、ユニークで世界水準の住宅商品を提供しようとする動きと一致しています。高級セグメントはまた、カタールの新たな永住権インセンティブの恩恵も受けています。物件に730万カタールリヤル（約200万ドル）以上投資した富裕層の買い手は、10年間更新可能な永住権を取得できますomniacapitalgroup.com。政府データによると、2024年までにルサイルとケタイファンだけで5,000件以上の「ゴールデンビザ」が発行されておりomniacapitalgroup.com、世界のエリート層が実際にカタールの高級開発物件を購入していることが示されています。

全体として、ドーハの高級不動産市場は成熟期を迎えつつあります。高い利回り、著名プロジェクト、支援的な政策に後押しされ、独立した投資クラスとしてますます認識されるようになっています。カタールの高級市場はドバイのプライムセクターより規模は小さいものの、比較的手頃な価格（ウォーターフロントのマンションが約3,500ドル/㎡、ドバイのプライムは約10,000ドル）と高品質により、成長の余地があります。その自信の証拠として、超高級プロジェクトも進行中です。例えば、ローズウッド・ドーハ（5つ星ホテル＆レジデンス）がルサイルにオープンし、他の世界的な高級ホテルレジデンスも計画中で、2030年アジア大会などのイベントに向けて経営者や富裕層からの継続的な需要を見込んでいます。カタールがこの開発路線を維持すれば、高級セグメントは成長が期待でき、投資家にとって排他性と高いリターンのバランスが取れるでしょう。

商業用不動産市場（オフィス＆小売）

ドーハの商業用不動産セクターは、2025年において2つのトレンドの物語です。すなわち、政府や企業の拡大によって牽引される堅調な一等地スペースへの需要と、供給の増加によって一部地域で賃料が軟化している状況です。オフィスマーケットでは、カタールは今年新たにオフィス賃料指数を導入し、2025年第1四半期の数値は97.4ポイント（基準：2021年第1四半期＝100）で、前四半期比1.5%減、前年比2.6%減となり、過去1年間で緩やかな賃料下落を示していますmedium.com。全国平均のオフィス賃料は約QAR 95/㎡・月（約26ドル/㎡・月）ですmedium.com。グレードAオフィス（ウェストベイやルサイルなどの高品質ビル）は約QAR 116/㎡・月ですが、このセグメントでも2025年初頭には新規供給の影響で賃料が約1.8%下落しましたmedium.com。グレードB/Cオフィススペースは平均約QAR 67/㎡・月で、概ね安定していますが前年比で約1.9%下落していますconsultancy-me.com。ウェストベイは依然として最も高価なオフィス地区で、主要ビルの賃料はQAR 105/㎡・月（ドーハで最高値）ですarabianbusiness.com。これに続くのがルサイルのマリーナ地区で約QAR 97です。これらの一等地は、金融、テクノロジー、プロフェッショナルサービス分野の優良企業を惹きつけていますarabianbusiness.com。例えば、政府や国営企業は2024～2025年に大型リース契約を締結しており、各省庁やカタールエナジーが大規模な区画を取得、カタール航空の本社がムシェイレブ・ダウンタウンに移転することで一等地の稼働率がさらに高まる見込みですarabianbusiness.com。その結果、全体のオフィス賃料はやや下落しているものの、質の高い物件への移行（フライト・トゥ・クオリティ）によりグレードAの稼働率は高く、オーナーはテナント維持のために古いビルで適度なインセンティブを提供しています。

オフィス供給パイプラインは重要です。2025年第1四半期だけで、約60,000平方メートルの新しいオフィスGLAが供給されました。特にルサイルのMarina 31 TowerやウェストベイのCorniche Park Towersなどが挙げられ、ドーハの総オフィスストックは730万平方メートル超となりましたarabianbusiness.comconsultancy-me.com。この新規スペースの急増は、短期的な需要増加を上回っているため、わずかな賃料の軟化に寄与しています。しかし、政府の政策が吸収を積極的に促進しています。カタールが外国投資家向けのビジネス設立手続きを簡素化する取り組みは、企業登録数の増加をもたらし、オフィス需要を押し上げていますmedium.com。さらに、公共部門は主要な入居者であり続けており、2024年には政府機関による新規リースが相次ぎ、新規開発物件の埋め合わせに貢献しましたarabianbusiness.com。今後、カタールが経済の多角化（例：金融センターやテック分野の成長）を進める中で、オフィス需要は増加すると予想されますが、すでに700万平方メートル超の在庫があるため、当面は賃料の上昇は抑えられる見込みです。Savillsによると、ウェストベイの典型的なオフィス投資利回りは6～7%で、地域としては比較的高水準ですomniacapitalgroup.com。したがって、投資家にとってドーハのオフィス市場は安定した収入をもたらしますが、供給過剰が解消されるまでは大きな賃料上昇は期待できません。

小売不動産セグメントでは、モールとストリートショップで業績がまちまちです。カタールは観光戦略の一環として小売開発に多額の投資を行っており、最近のCentro MallやDoha Outlet Villageのオープンにより、国内の小売GLAは約250万平方メートルに達していますconsultancy-me.com。主要なモールの賃料は堅調で、ドーハの大型ショッピングセンターでは月平均QAR 182.5/平方メートルとなっていますconsultancy-me.com。モールは消費者支出の強さ（年次Shop Qatarフェスティバルや観光客の増加などのイベントによる小売売上の押し上げ）により高い入居率を維持しています。一方、都市部の古いハイストリート小売では賃料が一部下落しており、例えばAl SaddやOld Airportエリアの店舗では、ショッピング活動がモールや新興地区に移行したことで、最近賃料が約10%下落しましたconsultancy-me.com。全体として小売不動産は安定しており、見通しは明るいです。カタールの小売市場は地域のショッピングハブとして位置付けられており、調査によればGCC居住者の79%が小売観光のためにカタールを訪れたいと考えていますarabianbusiness.com。2011年以降、約90万平方メートルの高級小売スペースが追加され、すでにドーハの存在感が高まっていますarabianbusiness.com。小売利回りは高く（最良の資産で最大8%）omniacapitalgroup.com、成功は立地やコンセプトによって異なります。2025年時点では、小売開発のパイプラインは需要が追いつくまでやや減速していますが、今後の新たなアトラクション（例：LusailのVendôme Mallの全面開業やQetaifanのエンターテインメント施設）が、カタールの小売・エンターテインメント不動産をさらに強化するでしょう。

産業用および物流用不動産セグメントは、あまり注目されていないものの、好調な成長を見せています。フリーゾーンや物流セクターの拡大により、倉庫の賃料が上昇傾向にあります。2025年第1四半期には常温倉庫の賃料が約2.8%、冷蔵倉庫が3.6%上昇しましたmedium.com。カタールの専用物流パーク（例：空港近くのラス・ブフォンタス・フリーゾーン、港近くのウム・アルホールなど）は企業を惹きつけ、産業用稼働率を高水準に保っています。産業用分野の利回りは7%前後と魅力的でomniacapitalgroup.com、カタールが地域物流ハブを目指す戦略と合致しています。政府による2,000億ドル超のインフラ投資には新たな港湾施設や道路も含まれ、現代的な倉庫の魅力をさらに高めています。今後のノースフィールド・ガス拡張や関連産業プロジェクトにより、産業用不動産の需要は堅調に推移すると見込まれます。このように、オフィス、小売、産業の各分野において、2025年のカタール商業用不動産は堅調な基礎的条件に特徴づけられています。すなわち、オフィスのやや過剰供給、政府関連の強い需要、活況な現代小売市場、物流分野の成長――これらすべてが経済多角化への大規模な国家投資によって支えられています。

供給・需要のダイナミクスと市場の推進要因

カタールの不動産市場における需要の原動力は2025年も堅調であり、2022年以前の建設ブームによる供給過剰が依然として解消されつつある中でも続いています。主な原動力の一つは人口増加です。カタールの人口は約300万人（約75％が外国人労働者）で、年間約1.5％のペースで増加しており、毎年数千人の新たな住宅需要者が生まれていますomniacapitalgroup.comglobalpropertyguide.com。特に、住民の約82％がドーハおよびアルラヤンの両自治体に居住しておりglobalpropertyguide.com、需要は首都圏に集中しています。人口増加はカタールの拡大する経済によって後押しされており、ノースフィールドLNG拡張プロジェクトやその他の取り組みにより、外国人専門職や労働者が流入し、住宅需要が生まれています。もう一つの原動力は観光とイベントの増加であり、特定の不動産サブセクター（ホテル、短期賃貸、小売）への需要を押し上げています。国際観光客の到着数は2024年に25％増加し500万人超となりましたarabianbusiness.com。これは新たな観光名所（ルサイル・ブールバード、美術館）、主要スポーツイベント（F1、ATPテニス）、カタールの入国ビザ政策の自由化によるものです。2022年のFIFAワールドカップはカタールを世界的に有名にしたピークの瞬間でしたが、その後一時的に需要が減少したものの、カタールは関心を維持するために多くのイベントを開催し続けています。今後を見据えると、2030年アジア競技大会がドーハで開催される予定で、200万人の来訪が見込まれており、すでに宿泊施設への投資が進んでいます。このイベント期間中、短期賃貸の利回りは8～10％に急上昇する可能性がありますomniacapitalgroup.com。世界旅行・観光協議会は、カタールの観光セクターが2034年までに1,350億カタールリヤル（2023年は810億カタールリヤル）に成長すると予測していますarabianbusiness.com。これは観光とホスピタリティを需要の柱（GDPの12～13％）とする長期的な取り組みを示していますarabianbusiness.com。

供給側では、カタールのワールドカップに向けた建設ブームにより、在庫が急増し、現在はバランスが取れつつあります。2012年から2015年にかけて、ワールドカップ開催に向けて不動産開発が活発化し、これらの年には住宅価格指数が毎年二桁台で上昇しましたglobalpropertyguide.com。この結果、2022年のワールドカップ終了時には、特にアパートメントの供給過剰が発生しました。前述の通り、カタールには現在、均衡を上回る約8万戸の住宅ユニットの過剰があると推定されていますglobalpropertyguide.com。その多くは、ワールドカップ期間中の賃貸や将来の成長を見込んで建設された中価格帯のアパートメントです。2023年から2024年にかけて、この供給過剰により賃料や価格が軟化しました（2024年には住宅価格が約2.4%下落globalpropertyguide.com）。しかし、2025年は転換点となり、需要の伸びが供給に追いつき始めています。政府は新たな土地の供給やプロジェクトの段階的な実施を慎重に進めることで、供給過剰リスクを緩和しています。例えば、ルサイルの残りの1万戸のパイプラインは、市場への過剰供給を避けるため段階的に供給されていますomniacapitalgroup.com。ValuStratは、2025年に6,000～7,200戸の新規供給を予測しており、これは既存ストックの約1.5%に相当する管理可能な水準ですglobalpropertyguide.commedium.com。さらに、デベロッパーは差別化された商品（例：より広いタウンハウス、複合用途コミュニティ、スマートシティプロジェクトなど）に軸足を移しており、単に同じタイプのアパートメントを追加するのではなく、未充足のニッチ市場を狙っていますmordorintelligence.com。

政府の政策も、需要側と供給側の両方における主要な市場の推進要因です。不動産投資家向けの長期居住ビザ（2018年に初導入、2020年に拡大）は、外国人需要を大幅に押し上げましたglobalpropertyguide.comglobalpropertyguide.com。カタールは、非カタール人が25の指定区域で不動産の所有権を持つことを認め、QAR 730,000（約20万ドル）以上の投資で居住資格を付与することで、新たな買い手層を開拓しましたglobalpropertyguide.commordorintelligence.com。この政策転換と2021年の地域封鎖の終了が相まって、2021年以降の不動産活動の顕著な増加につながりましたglobalpropertyguide.com。もう一つの要因は、政府支出とビジョン2030プロジェクトです。国家によるインフラ（港湾、地下鉄、道路）への取り組みは、建設雇用を生み出すだけでなく（住宅需要を促進）、新たな開発地域も開放します（例：新しい地下鉄駅が郊外へのアクセスを向上させ、全面拡張時には通勤時間を約20％短縮omniacapitalgroup.comし、郊外不動産の魅力を高めています）。さらに、住宅ローンの利用可能性も向上しています。カタール中央銀行の後押しを受け、銀行は外国人向けを含む住宅ローン商品を拡充しました。2024年の住宅ローン改革により、外国人の住宅購入需要が約15％増加したと報告されていますomniacapitalgroup.com。カタール国民向けには、初めて住宅を購入する人に低金利の政府支援型住宅ローンプログラムが提供されておりmordorintelligence.com、特に新興郊外での実需を刺激しています。

要約すると、カタールの不動産の需要と供給の方程式は、2025年において（人口、観光、投資家の関心といった）需要の増加要因が、過去からの供給過剰を徐々に吸収しているのが特徴です。これまでの市場の回復力――何万戸もの空室があるにもかかわらず、全体的に安定を保っている――は、政策措置や経済成長が吸収を効果的に支えていることを示唆しています。しかし、特定のセグメント（例：ルサイル／ウエストベイの中間層向けアパートメント）では、短期的には価格や賃料への圧力が続く可能性がありますmordorintelligence.com。そのため、多くのデベロッパーが現在、高級プロジェクトや新たな需要ニッチに注力しています。需要はますます選択的になっており、高品質で立地の良いプロジェクトはすぐに賃貸・販売されます（例：ウォーターフロントのユニットは平均的なユニットよりも75%速く売れるomniacapitalgroup.com）、一方で一般的なユニットは空室期間が長くなります。今後、需要を維持するには、カタールが引き続き外国企業や人材を惹きつけられるかどうかも重要です――この点で、政治的安定性、高い安全性、そして高まる文化的な存在感（美術館、スポーツイベント、教育拠点）は有利に働くでしょう。現在の傾向が続けば、過剰供給は2030年までに徐々に吸収される見込みです。特に、カタールがさらなる国際イベントを開催し、経済多角化の目標に沿って人口がさらに増加すれば、その傾向は強まるでしょう。

政府の政策とビジョン2030の取り組み

カタール政府は進歩的な不動産政策を実施し、カタール国家ビジョン2030の下で野心的なイニシアチブを開始しており、これらが不動産市場を再構築しています。基幹政策の一つは外国人所有権法の自由化です。2018年、カタールは法律第16号を可決し、非市民が完全所有できる不動産の場所を3地域から10のフリーホールドゾーン（The Pearl-Qatar、West Bay Lagoon、Al Qassar、Al Dafna、Lusailなどの主要地区を含む）に拡大しましたglobalpropertyguide.com。また、外国人向けに99年間のリースホールドが可能な追加16ゾーンも開放し、合計25の指定投資エリアとなりましたomniacapitalgroup.comglobalpropertyguide.com。さらに2020年10月、カタールは二層構造の投資居住プログラムを導入しました。QAR 3.65百万（100万ドル）以上の不動産を購入した外国人は永住権（医療や教育などの特典付き）を取得でき、QAR 730,000（20万ドル）以上を投資した場合は、本人および家族のための更新可能な居住許可証の対象となりますglobalpropertyguide.com。これらのインセンティブは大きな転換点となり、現在カタールでは10,000件以上の不動産が外国人所有となっていますomniacapitalgroup.com。また、特にLusailやQetaifan Islandなどの新開発地域では数千人の投資家が居住権を取得しており、Qetaifan Islandだけでも2024年までに5,000件以上の投資家ビザが発給されましたomniacapitalgroup.com。その結果、カタールの不動産セクターは新たな資本と幅広い買い手層を引き付け、販売量を支え、在庫の吸収を促進しました。市場への影響は明らかで、外国人買い手の流入は2022～2023年の価格安定化と2025年の成長再開に寄与しましたglobalpropertyguide.comglobalpropertyguide.com。さらに、現在カタールの人口の約75％が外国人居住者であるためglobalpropertyguide.com、所有権法をその人口動態に合わせることが住宅需要の維持に不可欠となっています。

所有権に関する法律以外にも、政府は不動産に影響を与える複数のビジョン2030イニシアチブを実施しています。2008年に開始され、その後の国家開発戦略によって強化されたカタール国家ビジョン2030は、経済の多様化と生活の質の向上を目指す包括的な計画です。この枠組みの下、カタールは2000年代後半以降、インフラおよび不動産開発に推定2,000億～3,300億ドルを投資してきましたarabianbusiness.comomniacapitalgroup.com。主なプロジェクトには、ルサイル・シティのマスターデベロップメント（450億米ドル）、ムシェイレブ・ダウンタウン（ドーハ旧市街の200億カタールリヤル再開発）、国のメトロシステム（約360億ドル、2019年に3路線開通、延伸工事中）arabianbusiness.com、ハマド国際空港の拡張（7,000万人超の旅客対応、約160億ドル）arabianbusiness.com、新しいスタジアムやスポーツ複合施設、多数の高速道路やインフラのアップグレードが含まれます。これらのプロジェクトは、建設および商業用不動産セクター（例：新しいショッピングモール、メトロ駅周辺のホテル、交通ハブ近くのオフィス）を直接的に活性化し、接続性やサービスの向上によって間接的に不動産価値を高めます。例えば、今後の2027年までのメトロ拡張により通勤時間が20％短縮され、アクセス性の向上によって郊外住宅の価値が推定3％上昇すると見込まれていますomniacapitalgroup.com。

ビジョン2030のもう一つの柱は持続可能な開発であり、これがグリーンビルディングの取り組みにつながっています。カタールは現在、合計2,260万平方フィートに及ぶ115件のLEED認証プロジェクトを誇り、米国以外で最も多くのグリーンビルディングが集中している国の一つですarabianbusiness.com。さらに、独自のGSAS（湾岸持続可能性評価システム）認証を創設し、1,400棟以上の建物が認証を受けており、新しい開発が現地の気候に適していることを保証していますarabianbusiness.com。この持続可能性への注力は、Msheireb Downtown（世界最大級のLEEDビル群の一つ）などのプロジェクトにも表れていますarabianbusiness.com。不動産投資家にとって、この傾向は高品質でエネルギー効率の高い物件への移行を示しており、非グリーンビルディングよりも5%高い賃料を得ることができますomniacapitalgroup.com。カタールのグリーン建設分野でのリーダーシップは、世界的なイメージを高め、経済成長と並行した環境保全というビジョン2030の目標とも一致しています。

政府はまた、市場の安定性と透明性を確保するための取り組みも開始しています。不動産規制庁（RERA）が設立され、法務省は外国人による不動産所有のためのワンストップオンラインポータルを作成し、承認済みエリアや手続きを掲載していますglobalpropertyguide.com。このような措置により、投資が円滑になり、信頼感が高まります。さらに、カタールの法的枠組みは投資家に安心感を提供します。不動産税なし、不動産取引に付加価値税（VAT）なし、売却時のキャピタルゲイン税なしですomniacapitalgroup.com。この税制優遇措置は、世界中の投資家を惹きつけるための意図的な政策であり、課税国での購入に比べて実質的に20～30%のコスト優位性をもたらしますomniacapitalgroup.com。また、年間不動産税がないため、保有コストが低くなり、長期投資を促進します。

もう一つの重要な取り組みは、経済自由区域およびビジネスに優しい政策の推進です。カタールは、カタール・ファイナンシャル・センター（QFC）やカタール自由区域庁（QFZA）などの区域を設置し、企業に対して（100%の外国資本所有、一定期間の法人税ゼロなどの）インセンティブを提供しています。これにより、多国籍企業がドーハにオフィスを設立する動きが活発化し、それが商業用不動産の需要を促進しています。最近の大臣令により、外国企業の商業登記やライセンス取得が簡素化され、medium.com、新規ビジネスライセンスの発行が急増（2025年初頭で+32%）しました。これは、オフィスのテナント増加や、より多くの外国人従業員が住宅を必要とする可能性を示す指標ですarabianbusiness.com。

まとめると、カタール政府は不動産市場の指導に深く関与しています。これは、（居住権、税制優遇、インフラ投資などの）アメと、（規制、計画管理などの）ムチの両方を使い、ビジョン2030の目標達成を目指しています。これらの政策は市場に大きな影響を与えており、外国からの投資流入（2030年までに不動産分野で500億ドルを目標）omniacapitalgroup.comを促進し、2017年の封鎖ショック後のセクターの安定化と近代化に貢献し、ドーハを地域の不動産投資先として魅力的な存在に位置付けています。不動産開発が国家の優先事項（国際イベントの開催から新産業の育成まで）と連動していることから、この分野は今後も政府の強力な支援と監督を受け続けると考えられます。

投資機会とリスク

投資家や市場アナリストにとって、ドーハの不動産市場は高リターンの機会と一定のリスクが混在しています。機会の側面では、賃貸利回りが際立っています。前述の通り、住宅の平均利回りは約6%で、高級アパートメントでは7～9%の利回り、短期賃貸では最大8～10%に達しますomniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com。これらの利回りは湾岸地域で最高水準であり、特にドバイの主要利回り（約5～6%）omniacapitalgroup.comよりも高く、インカム重視の投資家にとってドーハは魅力的です。さらに、カタールでは賃貸収入やキャピタルゲインに税金が課されませんomniacapitalgroup.com。つまり、投資家はその利回りをすべて手元に残すことができ、課税市場と比べて実質的に純リターンが20～30%向上するという大きな利点がありますomniacapitalgroup.com。もう一つの機会はキャピタルゲインの可能性です。長期低迷の後、カタールの不動産価格は比較的割安であり、市場が回復基調にある今、成長の余地があります。アナリストは、今後数年間で主要セグメントにおいて年間8～12%のキャピタル成長を予測していますomniacapitalgroup.com。価格上昇と高い賃料の組み合わせにより、二桁の総リターンが期待できます。さらに、カタールの通貨（リヤル）は米ドルにペッグされており、国際投資家に為替の安定性を提供します。

戦略的な投資ホットスポットは、ターゲットを絞った機会を提供します。例えばルサイル・シティは、最有力候補であり、現在450億ドル規模の開発が進行中です―新しい地区（マリーナ、フォックスヒルズ、エナジーシティ）は、都市の発展とともに価値が上昇すると予想されていますomniacapitalgroup.com。ルサイルの住宅プロジェクトへの初期投資家は、エリアが新たなダウンタウンへと成熟するにつれて、利回りと価値の両方の上昇が期待できます。同様に、ケタイファン・アイランド・ノースは高級レジャー目的地（テーマパーク、ビーチ、ラグジュアリーホテル）として位置付けられており、予想入居率は85％以上、ブランドレジデンスの利回りは約8％と見込まれていますomniacapitalgroup.com。もう一つの機会は、パール・カタールおよびウェストベイにあります―これらの確立された外国人居住区は安定した賃貸需要があります（例：パールのポルト・アラビアは利回り約8％、年間200万人の来訪者が賃貸需要を後押し）omniacapitalgroup.com。よりリスク許容度の高い投資家には、アル・ワクラ（ドーハ南部の急成長都市）などの新興エリアが注目されており、中価格帯住宅の成長（最近約6％の価格上昇）が見られますomniacapitalgroup.com―インフラが拡大するにつれて、こうしたエリアは大きな値上がりが期待できます。商業分野では、ウェストベイのオフィスマーケットは500社以上の多国籍企業が進出しており、安定した収入（利回り6～7％）を提供しますomniacapitalgroup.com。また、フリーゾーン内の物流・工業用不動産は利回り約7％で、カタールの物流ハブ構想の恩恵を受ける見込みですomniacapitalgroup.com。ブランドレジデンスやグリーンビルディングなどのニッチ分野もプレミアムの機会を提供します：ブランド高級ユニットは転売価値が15～30％高くomniacapitalgroup.com、認証済みグリーンビルは賃料が約5％高く、規制変更への将来的な備えにもなりますomniacapitalgroup.com。

これらの機会にもかかわらず、投資家は複数のリスクと課題を慎重に検討する必要があります。カタールの不動産における最大のリスクは、特定のセクターで特に顕著な供給過剰です。ワールドカップに向けた大規模な建設の影響で、市場には依然として数万戸の空きユニットが残っています。例えば、ルサイルだけでも10,000戸の新規ユニットが供給予定であり、これが急速に供給されると、強い需要があっても価格上昇が約10%で頭打ちになる可能性がありますomniacapitalgroup.com。同様のアパートが過剰供給されると、賃料や転売価値に圧力がかかり、価値上昇までの期間が長引くことになります。このリスクは、段階的なプロジェクト開始や高い納品率（カタール・ディアのようなデベロッパーは計画的にプロジェクトを完了し、98%の納品率を誇る）omniacapitalgroup.com、および人口増加による自然な吸収（年間1.5%の増加がユニットの埋め合わせに寄与）omniacapitalgroup.comによって緩和されています。それでもなお、投資家はどのプロジェクトやデベロッパーを信頼するか慎重に選ぶべきです。実績のある信頼できるデベロッパー（例：Msheireb Properties、Qatari Diar、Dar Globalのような国際企業）に絞ることで、遅延や品質問題のリスクを減らすことができます。

もう一つのリスクは、外部市場および地政学的圧力です。カタールは国内的には政治的に安定していますが、地域の地政学が投資家心理に影響を与えることがあります。2017年から2021年の近隣諸国による封鎖は、突発的な外交的対立が経済や不動産市場に打撃を与えることを示しました。その封鎖はすでに解除されていますが、カタール独自の外交政策により、再び緊張が高まる可能性もあります。しかし、カタールの中立的な外交と巨額の財政準備金により、同国は強靭性を持っています。Fitchは「AA」の信用格付けと、管理可能な債務/ GDP比率（約45%）を指摘しており、これが危機時の耐性を高めていますomniacapitalgroup.comomniacapitalgroup.com。さらに、世界経済の状況もリスクとなります。国際的な石油・ガス価格が大幅に下落した場合、カタールの予算や外国人雇用に影響が及び、不動産需要が軟化する可能性があります。また、2022年～2023年に見られたような世界的な金利上昇傾向も、住宅ローン購入者の購入力を低下させる要因となります。カタールでは主に現金購入が主流ですが、長期的な高金利環境が続けば、新興の住宅ローン市場の成長が抑制される可能性もあります。

市場の流動性と出口戦略も考慮事項です。より大きな市場と比べて、ドーハの不動産は流動性が低い場合があります――買い手の層が小さいため、高額物件の売却には時間がかかることがあります。とはいえ、流動性は改善傾向にあり、ウォーターフロントやユニークな物件はより早く売れています（報告によると、ウォーターフロントユニットは平均より75%早く取引されているほど投資家の関心が高いです）omniacapitalgroup.com。確立された仲介ネットワークを活用し、やや長めの保有期間を想定しておくのが賢明です。加えて、投資家は通貨の安定性（QARのペッグは堅固ですが、非米ドル通貨への換金時には注意が必要）や法的事項（特にリースホールド購入時は権利関係のデューデリジェンスを徹底）も計画しておくべきです。

規制変更も潜在的なリスクとなります。カタールは一貫して市場開放を進めていますが、投資促進政策の逆転や減速があれば需要に影響する可能性があります。例えば、政府が将来的に投資による居住権のルールを変更したり、税金を導入した場合（現時点ではその兆候はありません――当局は無税の地位を再確認していますomniacapitalgroup.com）、投資の前提が変わることになります。良いニュースとしては、カタールは安定した投資家フレンドリーな政策にコミットしている点です。5,000件以上の投資家居住権が付与され、プログラムは継続中であり、当局は無税体制が確保されていることを強調しています（資本誘致の一環として）omniacapitalgroup.com。

これらの要素を総合的に考慮すると、多くのアナリストはカタールの上昇余地はリスクを上回ると結論付けています。特に長期投資家にとってはその傾向が強いです。政府の莫大な財政バッファーと開発アジェンダが不動産市場を下支えしています。さらに、多角化の取り組み（LNG拡張、観光、スポーツ、知識経済）は、特定セクターへの依存を徐々に減らし、不動産のより安定した経済基盤を提供するはずです。投資家は中長期的な視点（5～10年）を持ち、短期的な供給過剰や世界的な混乱を乗り越え、価値が維持されやすい一等地の質の高い資産に注力することが推奨されます。カタール国内での分散投資――例えば住宅と商業物件の組み合わせ――も、セグメント特有のリスクをヘッジできます。

2030年までの見通しと予測

今後を見据えると、ドーハの不動産市場の2030年までの見通しは慎重ながらも楽観的であり、市場が過去の過剰供給を完全に吸収する中で、堅調な成長が見込まれるものの、そのペースは緩やかになると予想されています。市場調査によると、カタールの住宅不動産セクター（金額ベース）は、2025年の推定134.5億米ドルから2030年には194.5億米ドルへと拡大するとされていますmordorintelligence.com。これは、年平均成長率約7.15%に相当しmordorintelligence.com、多くの成熟市場を上回る成長です。この成長は、これまで述べてきた要因、すなわちワールドカップ後のインフラ遺産、外国人所有権の自由化、居住プログラム、そして2030年アジア大会のような今後の需要喚起要因によって牽引されますmordorintelligence.com。商業用不動産市場も成長が見込まれていますが、やや緩やかで、商業セクターは2025年に約331億米ドル、2030年には約351億米ドル（年平均成長率約6%）に達すると予測されていますmordorintelligence.com。住宅分野では、興味深いことに、高級セグメントが他をやや上回る成長（2030年まで年平均成長率約7.45%）を示すと予想されており、カタールが引き続き富裕層の買い手を惹きつけていることが背景にありますmordorintelligence.com。近年アパートメントに遅れをとっていたヴィラ物件も、より多くのカタール人が住宅支援制度を利用し、外国人家族が長期定住することで、成長が見込まれています（年平均成長率約7.36%）mordorintelligence.com。賃貸需要も依然として高く、賃貸市場規模は消費形態として最も速いペース（年平均約8%）で成長すると予測されており、カタールの若く流動的な人口や、より多くのバイ・トゥ・レット投資家の参入を反映していますmordorintelligence.com。

これらの予測に影響を与える歴史的背景について言及すると、市場が転換点を迎えたことは注目に値します。カタールの住宅市場は、地域の不和や供給過剰の中で2016年から2020年にかけて価値が約26%累積的に下落しましたglobalpropertyguide.com。改革と和解により緩やかな回復が見られ、2021年から2022年には名目価格で+7.4%の成長（ただし高インフレのため実質的にはわずかな減少）となりましたglobalpropertyguide.com。2023年は横ばい（+1.17%）globalpropertyguide.com、2024年はやや下落（-2.4%）globalpropertyguide.com。そして2025年初頭のデータでは前年比で二桁の価格上昇が見られglobalpropertyguide.com、市場が新たな成長サイクルに入り、より持続的な上昇トレンドの始まりを示唆しています。しかし、アナリストは市場が短期的には依然として脆弱であると警告していますglobalpropertyguide.com。地政学的な不確実性（例：地域の緊張）や世界経済の変動が逆風となる可能性があります。そのため、2030年までの成長は、外部からのショックや投機的バブルがない限り、安定的だが爆発的ではないというのがコンセンサスです。

2030年までの主な推進要因は、カタールの計画の実行にかかっています。2022年ワールドカップのレガシーインフラはすでに完全に整備されており、現在は長期的な利益をもたらしています（地下鉄、道路、スタジアムの再利用など）。次のメガイベントであるドーハ2030アジア競技大会は、2029～2030年に短期的な住宅需要（選手村、メディア、ファン向け）を生み出し、それらの施設のアフターユース計画が住宅ストックやコミュニティ施設の増加につながると予想されています。omniacapitalgroup.com。カタールの観光戦略は2030年までに約700万人の訪問者を目指しており、2024年には500万人を達成しているため、順調に進んでいます。訪問者が増えることで、ホテルやサービスアパートメントが増加し、カタールを頻繁に訪れるGCC諸国民によるセカンドハウス購入も増える可能性があります。arabianbusiness.com。進行中の経済多角化（金融、医療、スポーツ、教育など非エネルギー分野への投資）は雇用創出を促進し、世帯形成を後押しするはずです。カタールはまた、発展を支えるために人口を管理された形で増やすことに関心を示しています。政策が有利なままであれば、より多くの長期滞在の居住者（例：住宅を購入する熟練専門職の外国人）が含まれるような、外国人居住者の構成変化が見られるかもしれません。

2030年に向けた供給側では、注目すべき大規模プロジェクトがあります。ルサイル・シティは引き続き各地区を開発しており（完成時には25万人が居住予定）、ザ・パールは残りの区画（ジャルディーノ・ビレッジやフロレスタ・ガーデンズなど）を完成させます。また、アル・ダイエン（ルサイルがある自治体）のような新しいエリアは、不動産活動で最も速い成長（年平均成長率8.2%）が見込まれています。mordorintelligence.com。さらに、フリーホールド法で開放されたエリア、例えばアル・ホール（北に1時間の沿岸都市）やアル・ワクラ（ドーハ南部）では、外国人購入者が投資できるようになったことで、さらなる開発が進み、成長回廊となる可能性があります。政府は交通指向型開発（地下鉄駅周辺の開発）に注力しており、以前は低密度だった郊外で中層住宅プロジェクトが促進されるかもしれません。また、ドーハ中心部の古い地区の再開発（ムシェイレブのような都市再生）が進み、新たな供給が生まれるとともに、質や価値の向上も期待されます。

重要な点として、カタールの不動産セクターを刺激する財政力は依然として非常に強力です。2020年代後半まで高いLNG収入が見込まれており（ノースフィールドのガス生産量が2027年までに倍増するおかげで）、政府はインフラへの資金提供を継続できるだけでなく、不動産を直接支援することも可能です（例えば、カタール投資庁が開発会社に出資したり、住宅制度を通じて支援したりするなど）。商工業省は、2030年までに500億ドルの不動産FDI omniacapitalgroup.comを目標に掲げており、これが実現すれば、多くの外国資本が開発や不動産購入に流入することになり、強気の指標となります。

結論として、2030年までにドーハのスカイラインと都市の景観が大きく変貌していることが予想されます。ルサイルはほぼ完成し、新たな拠点であるムシェレブやエデュケーション・シティも完全に稼働し、さらに追加の埋立島や拡張エリア（政府は新都市の構想も打ち出しています）が次の段階として進行中かもしれません。不動産価格は現在より高くなる可能性が高いですが（ただし毎年一直線に上昇するわけではありません）、年率で一桁中盤から二桁前半の成長が積み重なり、かなりの上昇となるでしょう。賃料は供給管理の巧拙に左右されます。現状の供給過剰を考えると、今後数年は賃料の上昇は控えめかもしれませんが、余剰が吸収されれば、特に需要の高い地域で再び上昇する可能性があります。2030年までには、カタールの不動産市場はより成熟し、バランスが取れ、多様化したものとなるはずです。過去10年のようなブームとバストの激しい変動は少なくなりつつも、国の独自の強み（富、安定性、投資家に優しい枠組み）のおかげで、依然として競争力のあるリターンを提供するでしょう。

出典:

Marcin Frąckiewicz

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