2025年のボイジーの住宅市場は、堅調だが過熱していない成長が特徴です。パンデミック期の急騰の後、中央値の住宅価格は50万ドル前後で推移し、前年比の伸びは控えめです。例えば、Zillowによると2025年4月の平均住宅価値は504,848ドル（前年比1.9%増）zillow.com、Redfinは2025年4月の中央値販売価格を50万ドル（前年比2.2%増）redfin.comとしています。住宅販売数は依然として堅調ですが、爆発的という程ではありません（2025年4月は220戸が販売、1年前の250戸から減少 redfin.com）。新規物件のリスティング数は徐々に増加しています。在庫月数は依然として低く、2024年12月時点でおよそ2.4カ月分weknowboise.comです。そのため、買い手の競争は依然存在していますが、2020–21年ほど激しくはありません。住宅の売却期間も比較的早く（2025年春では12〜14日程度 redfin.com templetonrealestategroup.com）、媒介価格と成約価格の比率もほぼ一致しています。ボイジーの賃貸家賃は引き続き高水準かつ上昇傾向にあり、Zillowによると2025年4月の平均家賃は1,809ドル（前年より2.2%上昇）zillow.comです。要約すると、ボイジーの住宅市場は逼迫しているが安定化の傾向にあり、価格と家賃は記録的な高さにあるものの、在庫が徐々に増えているため1桁台前半の上昇にとどまっています。
- 中央値住宅価格: ボイジーの中央値販売価格は50万ドル前後（2025年4月時点）redfin.com。Zillowホームバリュー指数は典型的な住宅を504,848ドル（前年比1.9％増）zillow.comとしています。エイダ郡（ボイジー都市圏）は2024年末に中央値住宅価格が約52.5万ドルでした（2022年のピークよりやや低い）weknowboise.com。
- 販売・在庫: リスティング数が増加中：トレジャーバレー（2024年12月）は市場に2,568戸、前年比16%増weknowboise.com（約2.4ヶ月分の供給）。供給が増えている一方で成約予定数（ペンディングセールス）も増加しており、需要が供給を吸収し続けていることを示します。市場を真に均衡させるには在庫が約65%増加する必要があるとアナリストは指摘していますweknowboise.com。
- 市場滞在日数: 平均して2週間未満で売却。Redfinは2025年4月の市場滞在日数を12日と報告redfin.com。WeKnowBoiseは2025年春の中央値が約14日としています。2021～22年の10日間の急騰期ほどではありませんが、依然として旺盛な需要を示しています。
- 家賃相場: 平均ユニットで1,800～1,900ドル。Zillowの2025年4月指数ではボイジーの平均家賃は1,809ドルzillow.com（全米では2,024ドル）。この1年で家賃上昇（Zillow+2.2%増、他のトラッカーでは2024年末に10～12%上昇weknowboise.com）。空室率は非常に低く（2024年は約1.6%weknowboise.com）、大家は依然高い家賃設定が可能です。
商業・集合住宅の動向
ボイジーの商業用不動産も堅調です。特に工業系と小売系が好調です。地元データによれば工業系市場は活況で、2024年第3四半期時点で約5640万平方フィートの工業スペースがあり、空室率は8.3%程度ですcrexi.com。新築物件もあるものの、年間吸収量は非常に高く（2024年Q3までに166万平方フィートが新規賃貸）crexi.com、工業賃貸の中央値家賃は年間13ドル/平方フィート程度と低めですが、Crexiは直近の工業系売買案件にて6〜7%のキャップレートでの取引を報告していますcrexi.com。オフィス市場はややまちまちで、在庫は1,730万平方フィート、空室率は10.2%crexi.com。一部（金融、テック、医療系）は需要が堅調ですが、全体としては年間吸収量がややマイナス（-445,000平方フィート）crexi.com、リモートワークの普及が需要を押し下げています。
小売は極めて好調です。ボイジーの小売スペース在庫は約2,535万平方フィート、空室率は僅か3.3%crexi.com。ナンパやメリディアンのサブマーケットは特に逼迫しており（ナンパ 約6.9%空室crexi.com）、全国チェーンも続々出店中です。Crexiは直近の食料品やディスカウントストア関連の大型取引を報告していますcrexi.com。まとめると、人口増加や観光需要を背景に商業用需要が新規開発を牽引しており、特に空港周辺やキャニオン郡でプロジェクトが進行中ですcrexi.com。
集合住宅も同様に賑わっています。ボイジーのアパート空室率は約94〜95%（2024年Q3）crexi.com。平均実質家賃は月額約1,595ドルcrexi.com（一戸建て賃料より安いが、全米的には非常に手ごろ）。アパート建設は過去最高ペースで、2024年後半には3,064戸が建設中（2024年には約861戸が供給）crexi.com crexi.com。新築複合施設の空室率は6％未満と、ほとんどの物件がすぐに入居者を得ています。高い稼働率と強いキャッシュフローによりアパートメント投資は依然として魅力的です。
- 工業系: 約5640万平方フィート、8.3％空室、2024年YTD吸収量約166万平方フィートcrexi.com crexi.com。大口新規賃貸には大型倉庫（Excel Inc, Costco等）が含まれるcrexi.com。建設中は約200万平方フィート（物流・流通向け）crexi.com。
- オフィス: 約1730万平方フィート、10.2％空室crexi.com。直近の純吸収量はややマイナス（-44.5万平方フィート/年）crexi.com。賃貸需要は西側やダウンタウンに集中。法律事務所等の新規賃貸からも（ペースは落ちたものの）一定の需要がうかがえるcrexi.com crexi.com。
- 小売: 約2,535万平方フィート、極めて低い3.3％空室率crexi.com。YTD吸収量は約332,736平方フィートで、主に食料品店や大型店舗の賃貸が牽引crexi.com。新規開発案件は主にメリディアン、ナンパ、空港周辺/コールドウェル回廊で進行中crexi.com。
- 集合住宅: 総計約36,000ユニット（ボイジー都市圏）；空室率5.4％crexi.com。平均家賃は約1,595ドルcrexi.com。2024年は861ユニットが供給され、3,064戸が建設中で記録的なパイプラインcrexi.com crexi.com。供給増により将来的な家賃上昇抑制の見通しもあるが（現在の家賃上昇率は前年比0.1％crexi.com）、旺盛な需要は続く。
建設・開発動向
新築建設は需要に応える形で加速していますが、市中心部ではやや供給が遅れています。エイダ郡では2024年に5,137件の新築住宅許可が発行されましたfred.stlouisfed.org（2023年の6,089件、2021年のピーク7,487件から減少）。これは直近で一戸建て新規着工が鈍化していることを示します。ボイジー市単体でも新規許可件数は予測値より少なく、過去3年で年あたり300～800ユニット不足していますcityofboise.org。この不足が価格高騰の一因となっています。現在の新規開発の多くはタウンハウスやアパートなど“ミッシングミドル”タイプで、2019～2022年エイダ郡の新規許可全体の52％が集合住宅や連棟住宅となっており、2018～20年の31％から大きく上昇していますcityofboise.org。
- 建築許可: アダ郡の新築住宅許可件数は2024年に約5,137件に減少（2023年は6,089件、2021年は7,487件）fred.stlouisfed.org。市全体（ボイジー）の居住ユニット供給は長期的な需要をわずかに下回ったままです。
- 住宅タイプ: マルチファミリーおよび「ミッシングミドル」住宅が新築物件の主流に（許可の52%、2019～22年）cityofboise.org。2019年以降の新規ユニットの3分の1以上がダウンタウンとウエストベンチ地区に立地しており、インフィルと高密度開発を反映していますcityofboise.org。
- サブディビジョン: コア以外の地域では新たなサブディビジョンが増加を続けています。Build Idahoデータ（2025年レポート）によれば、地域内で約305件の新しいサブディビジョン（5,400戸以上が販売）が発生しており、郊外（メリディアン、クナ、スター）の成長が供給を支えていることがうかがえます。
- コスト＆遅延: 建設コストは依然として大きな障壁です—2018年以降で40%上昇（全国平均）cityofboise.org—これにより手頃な価格の住戸供給ペースが鈍化しています。インフラプロジェクトも時間がかかります：例えば、アイダホ州ハイウェイ16号線拡張（I-84への接続）は2006年に開始し、現在も区間ごとに建設中ですboisedev.com。
経済・人口動態要因
ボイジーの市場は急速な人口・雇用増加に支えられています。トレジャーバレー（アダ・キャニオン郡）は現在、約84万8,000人の住民がいます（2025年推定）boisedev.com。これは1年間で約3%増です。ボイジー市自体は約253,550人（2025年1.4%増加）boisedev.com。この地域は1990年以来人口が約2倍となっており、全米平均を大きく上回るペースです。主要な人口動態：中央値年齢は約37.8歳crexi.com、高学歴者比率も高く（約38%が学士以上を取得crexi.com）。
経済面でも、ボイジーは低失業率（2024年は約3.2%）crexi.comおよび多様な雇用基盤を有します。主要なテック・工業雇用主（マイクロン、ヒューレット・パッカード、成長中のフィンテック企業）が地域雇用を拡大中crexi.com。医療（St. Luke’s、St. Alphonsus）や教育（ボイジー州立大学、西アイダホ大学）も雇用を支えています。都市圏GDPは2024年に363億ドルを突破crexi.com。アダ郡の世帯当たり中央値所得は約$80,900、一人当たり所得は約$40,220crexi.com。要するに、強い流入人口と安定した所得が住宅需要を下支えしています。
- 人口: ボイジー都市圏は約84万8,000人（2025年推定）、年間約3%増加boisedev.com。ボイジー市は約253,550人boisedev.com。アダ郡は2010年から約32%成長crexi.com。
- 人口移動: アイダホ（およびボイジー）は高コスト州からの流入が顕著です。州全体の成長は2020年から約7%（米国平均を大きく上回る、国勢調査）。地元報告では州外購入者や投資ファンドの流入により住宅価格・家賃が上昇したと指摘していますidahohousing.com。
- 雇用・所得: 2024年の低失業率（3.2%）crexi.com。主要成長分野は半導体製造、ITサービス、医療を含みますcrexi.com。世帯当たり中央値所得は約$80,928（州平均超）crexi.com。成人の約38%が大学卒業以上で、質の高い労働力を供給していますcrexi.com。
- 住宅の手頃さ: 強い所得水準にもかかわらず、ボイジーは全米有数の高価格市場になっています。地元アナリストは、「人口流入と投資家活動が住宅市場のダイナミクスを変えた」と指摘しており、多くの歴史的な賃貸物件が州外企業所有になり家賃上昇を招いていますidahohousing.com。この状況と新規供給の少なさが、地域の供給ひっ迫を招いています。
政府政策・インフラ
地域および州の政策もボイジーの成長に対応し始めています。住宅政策は最重要課題の一つであり、市は州議会に対して手頃な住宅・労働者向け住宅に対する資金・インセンティブ強化を強く求めていますcityofboise.org。たとえば、ボイジー市はアイダホ州の労働者向け住宅基金（workforce housing fund）への継続的投資や、手頃な住宅開発向けの新たな税額控除創設を要望していますcityofboise.org。市はまた、敷金規制や所得源に基づく入居差別禁止など、賃借人保護の独自条例を州の権限で無効化されないよう擁護していますcityofboise.org。実際に、ボイジーはゾーニングコードを改定し、密度増加および「ミッシングミドル」住宅へのインセンティブ導入を進め、タウンホームやアパート建設を促進しています。
インフラプロジェクトも将来の成長に向け本格化。アイダホ運輸局（ITD）は、新たな「南アダ」回廊（メリディアン・ロードをクナ経由でI-84まで延伸）を調査中で、計画される大規模開発（メイフィールド周辺で最大約18,000戸）の交通需要に備えますboisedev.com。長年停滞していたハイウェイ16号線延伸（ボイジー南部～スター）も前進中です。これらの道路整備は新規開発用地を開放し、I-84の混雑を緩和します。公共交通への投資も進んでおり、バレーリージョナルトランジット（VRT）はバス路線の再編（南北に新路線追加）や、停留所にリアルタイム案内を導入。2024年度のVRT利用者数は146万回に微増boisedev.com。これは大幅な路線変更後でも需要拡大の兆しです。VRTはメイン・ストリート・ステーションでの充電設備付き電動バス導入も進めていますboisedev.com。
- 手頃な住宅: ボイジーの2024年立法アジェンダは住宅の手頃さを優先しました。市は州の労働力住宅資金と開発業者向けの税制優遇措置を支持しています cityofboise.org。地元では、ボイジーのゾーニング改訂（より高い密度とADUの許可）が住宅不足の緩和を目指しています cityofboise.org。
- 借主の保護： ボイジーは借主に優しい規則（例えば収入源による差別なし、全額敷金返金）を維持し、これらを無効にしようとする州の取り組みに抵抗しています cityofboise.org。
- 道路＆交通： ITDは新たな幹線道路の計画を進めており（例：メリディアン–クナ/I-84ルート）、郊外の拡大に対応するためハイウェイ16号線の拡張も継続中です boisedev.com boisedev.com。またボイジー市も主要な道路整備（例：キャピトル・ブールバードの自転車専用レーンやADA改善）に資金を投入しています。
- トランジット： VRTのネットワーク見直し（2024–25年度導入）によりサービスは向上。初期の結果として利用者数は約1.3%増加（2024会計年度）boisedev.com。将来的にはバスシェルターの増設、リアルタイム情報の導入、完全電動車両化も計画。これらの投資により、ボイジーの生活利便性が向上し、交通沿線での住宅需要拡大も期待されます。
投資家の見通し＆3～5年予測
今後3～5年を見据えると、多くのアナリストはボイジーが均衡した市場に落ち着くと見ています。価格や賃料はほどほどに上昇すると予想されており、2019～2021年のような急騰は見込まれていません。全国の予測機関（例：RealWealth Analytics）は米国全体の住宅価格上昇率を年3～5%（2025～2029年）程度としています。ボイジーはすでに高値圏のため、その速度と同等またはやや鈍化するとみられます。主な要因は金利と供給で、多くの予測では住宅ローン金利は６％台半ばで推移するとの前提です。わずかな低下（例：７％から約6.5％へ）でも購買力は向上します——ある分析では2025年1～3月に6.63％へ低下した際、買い手の購買力が約1.3万ドル増したと指摘されています weknowboise.com。
投資家は依然としてボイジーの基本的な強み（人口増、雇用、供給の限度）に魅力を感じています。マルチファミリー物件や工業系で利回り重視の購入者がこの市場を注目している例も見られます：例えば工業用ビルの中央値は約320万ドル、キャップレートは約6.1%で取引されており、投資家の関心は高いままです crexi.com。とはいえ、大規模な新規開発（数千戸規模のアパートや新しいインダストリアルパーク等）が流入すれば、将来的なキャップレート圧縮や価格高騰は抑制される可能性があります。
まとめると、多くの地元専門家は着実だが大きな伸びは無いと見ています。住宅価格は年0～5%の範囲で徐々に上昇する可能性が高く（特にピーク期以外）、空室率が5%未満に維持される限り賃料も引き続き上昇。新規建設が進むにつれて在庫も徐々に増加する見込みです。想定されているのは均衡の取れた展開です：ボイジーの経済と人口流入が引き続き堅調なら需要は高止まりが見込まれます。ただし高金利や建設の加速が新たなバブルの再発防止に役立つでしょう。買い手および投資家はインフラプロジェクト（新道路がクナやスターなどの人気エリアを生み出しやすい）や住宅供給政策（労働者向け物件が追加される可能性）に注目する必要があります。全体として、ボイジーの2025年の不動産市場は「通常」の成長軌道に落ち着きつつあります——依然として需給は逼迫し競争も激しいですが、もはや天井知らずのロケット上昇ではありません。
出典： Zillow、Redfin、地元リレーター協会、BoiseDevの報道、アイダホ州住宅機関による最新の市場データと予測 zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com（引用参照）。
