2025年メジェーヴ不動産市場レポート：動向、比較、2028年までの展望

概要：2025年のメジェーブ不動産市場の展望

メジェーブの不動産市場は、アルプスで最も人気のある市場の一つであり、強い国際的な需要と限られた供給が特徴です。アルプス全体の不動産価格は2024年に約3%緩やかに上昇し、フランスのリゾート地は平均+1.5%の成長（スイスのリゾート地の+3.5%には及ばない）を記録しましたagenceboan.com。メジェーブでは、パンデミック時代の大幅な上昇の後、価格は高水準で安定しています。ここでの高級シャレーは1平方メートルあたり約15,000ユーロnaef-prestige.chで取引されており、村はフランスのリゾート地の中でも最も高価な部類に入ります（ヴァル・ディゼールのみがこれを上回ります）。アルプスの不動産購入の約90%は季節賃貸投資目的と推定されておりcollection-chalet.co.uk、市場が観光に大きく依存していることを示しています。買い手は依然としてアルプスの不動産を「安全な投資先」と見なしており、リゾートの名声と希少な建設可能地が長期的な価値維持を支えていますcimalpes.com。

現在の価格を示すために、表1は地域およびセグメントごとの平均値を示しています。クールシュヴェル1850やヴァル・ディゼールのような高級リゾートでは、1平方メートルあたり16,000ユーロ超の超高価格が見られる一方、南アルプスのあまり知られていないエリアでは約2,300ユーロ/m²とかなり低い価格で購入が可能ですinvestropa.com investropa.com。メジェーブ自体はこの価格帯の上位に位置し、平均で11,000ユーロ/m²程度で、クールシュヴェル（全体）と同程度、ヴァル・ディゼールの約16,100ユーロ/m²に次ぐ水準ですcollection-chalet.co.uk。このことから、メジェーブは価格面でアルプス市場の最上位層にしっかりと位置しており、その高級リゾートとしての地位と国際的な魅力を反映しています。

表1：フランス・アルプスの地域別不動産価格（2025年）。メジェーヴとクールシュヴェルは平均約€11,000/m²、ヴァル・ディゼールは約€16,100collection-chalet.co.uk。

短期間の安定化を経て（Knight Frankのデータによると、メジェーヴの高級物件価格は2024年に約2%下落しましたが、以前の上昇の後です naef-prestige.ch）、全体的な傾向は上昇基調です。アルプスの不動産は、ライフスタイルと安全な投資を重視する富裕層の買い手によって支えられています。パンデミック後の柔軟な働き方や早期退職が、山で過ごす時間を増やし、メジェーヴは単なる冬のスキーリゾートではなく、四季を通じたデスティネーションとしてますます認識されるようになっています agenceboan.com agenceboan.com。まとめると、2025年時点でのメジェーヴの不動産市場は、レジリエンス（回復力）と排他性によって特徴づけられています。需要は堅調で、供給は逼迫し、価格は過去最高水準に近く、今後も成長が続く見通しです agenceboan.com。

メジェーヴの住宅不動産動向（価格、需要、開発）

住宅価格と供給: メジェーヴの住宅価格は超高級レベルまで急騰し、クールシュヴェルやヴァル・ディゼールと並ぶフランスで最も高価なスキーリゾートの一つとしての地位を確立しています cimalpes.com。一般的な売出価格は5桁から8桁の範囲で、アパートメントはしばしば1㎡あたり€10,000～€15,000で売り出され、広々としたシャレーは立地や設備によっては€300万～1,000万超の価値になることも珍しくありません。実際、北アルプスの高級市場では、€400万～1,000万の取引が16%増加し、€1,000万超の取引は36%急増しました investropa.com。これはメジェーヴで高級シャレーの売買が活発化している傾向を反映しています。最も人気のあるエリアは、ロスチャイルド家の伝統やゴルフコース、スキーイン/スキーアウトのシャレーで知られるモン・ダルボワや、歩行者専用エリア近くの中心部の村の住所です cimalpes.com cimalpes.com。新築用地が限られ、厳しいゾーニング規制が供給を抑制しているため、購入の機会は非常に稀少です cimalpes.com。この希少性が価格の強さを支えており、リノベーション向けに価格設定された古いシャレーでさえ、メジェーヴ周辺で一等地を見つけるのが難しいため、複数の入札者を引き付けています。

買い手の需要と人口動態: 2025年の買い手層は本当に国際的です。裕福なフランス人家族が依然として強い存在感を保っていますが、需要の大きな割合は海外から来ています。特に、イギリスおよびアメリカの買い手は近年フレンチアルプスでより活発になっていますnaef-prestige.ch。アメリカ人の購入者は強いドルに支えられ、アルプスの不動産をステータス資産と見なし、メジェーヴ（クールシュヴェルやヴァル・ディゼールと並んで）のようなトップリゾートでトロフィーシャレーをますます狙っていますinvestropa.com。イギリス人の買い手も市場の基盤であり続け、フランスのスキーホームに対するイギリスの長い関心の伝統を継続しています。また、新たなセグメントからの関心の高まりも見られます。スイス国籍の人々は安定したスイスフランを活かし、国境を越えて近隣のフランスのリゾートに投資していますinvestropa.cominvestropa.com。さらに、アジアの買い手（中国、香港、シンガポールから）は、アルプスの物件をライフスタイル投資およびステータスシンボルの両方と見なすようになっていますinvestropa.com。中東の超富裕層も、ラグジュアリーな小売や5つ星のホスピタリティに惹かれて増加中の層ですnaef-prestige.ch。この多様な需要基盤はライフスタイル要因によって支えられています。今日の買い手は、純粋なスキーの利便性よりも、ウェルネス、年間を通じたレクリエーション、家族のレガシーを重視していますagenceboan.com。例えば、多くの顧客が現在、スパやジム、リモートワーク用の柔軟なスペースを備えた住宅を求めており、健康やどこでも働けるトレンドがアルプスの好みに影響を与えていることが反映されていますagenceboan.com。全体として、2025年のメジェーヴの住宅市場は限られた在庫を追い求める高い需要が特徴であり、ますますグローバルな買い手層がこのアルプスの理想郷の一角を競い合っています。

新規開発： 中心地の土地が希少なため、メジェーブでの新築プロジェクトは比較的珍しいですが、登場すると非常に高い関心を集めます。近年では、いくつかの高級アパートメントレジデンスやシャレーの集落が建設されており、多くの場合、古い建物の建て替えとなっています。これらの新規開発は、伝統的なサヴォワ地方のアルプス様式と現代的なラグジュアリーを融合させることを重視しており、メジェーブがクラシックなスキ―シャレー美学の発祥地であることへのオマージュとなっていますcimalpes.com cimalpes.com。デベロッパーは、現代の高級バカンス客の期待に応えることに注力しており、ウェルネスセンター、コンシェルジュサービス、サステナブルな設計などの特徴を提供しています。特筆すべきは、フランスのALUR法（2014年）および地域の都市計画政策が、土地の保全を目的として（質の高いアパートメントシャレーなど）より高密度な建築を促進したことですcimalpes.com。これにより、非常に限られた建設期間の後、許可発行が大きく回復し、メジェーブで建設された床面積は新たなゾーニングプランにより2017年から2018年にかけて400%増加しましたcimalpes.com。それでも、メジェーブでの新築住宅は、需要の高まりによりすぐに先行販売で完売する傾向があります。買い手はまた、リノベーションが必要な古いシャレーも積極的に購入しており、ヴィンテージの魅力を残しつつカスタマイズできる機会と見なしています（「修復済み農家」や歴史的シャレーの地元市場も非常に活発です）cimalpes.com。まとめると、住宅供給は依然として逼迫しています。ゲレンデ近くの洗練された新築アパートメントを選ぶにせよ、集落のクラシックなシャレーを選ぶにせよ、メジェーブでの購入はほぼ常に、競争が激しく、回復力のある市場に参入することを意味し、その長期的な価値が証明されています。

商業用不動産＆ホスピタリティの展望

メジェーヴの商業用不動産――小売スペース、ホテル、レストラン、サービス物件を含む――は、町の高級観光経済によって支えられています。ホスピタリティ分野は好調であり、そのことは力強い業績指標にも表れています。例えば、2024年冬のメジェーヴのスキーリフト収入は前年比+16.6%増となりましたchaletararatmegeve.com。これは、山岳サービスへの来訪者支出が堅調であることを示しています。村には高級宿泊施設が数多く揃っており、2023年時点で28軒のホテル（合計984室）があり、その大半が4つ星および5つ星ですchaletararatmegeve.com。これには、著名な高級ホテル（ルレ・エ・シャトーのシャレーやフォーシーズンズ・メジェーヴなど）が含まれ、国際的なエリート顧客層に対応しています。稼働率も年間を通じて好調で、2024年夏のホテル稼働率は8月に81%に達し（冬のピークにほぼ匹敵）、chaletararatmegeve.com注目に値します。これは、夏が現在、メジェーヴの年間観光宿泊数の約37%を占めており、その割合は着実に増加していますchaletararatmegeve.com。夏の来訪者増加は、レストランやショップ、ガイド付きアクティビティサービスの繁盛につながり、スキーシーズン以外でも商業スペースへの需要を支えています。

小売＆ダイニング: メジェーブの村の中心部は、デザイナーブティック、美術ギャラリー、高級レストランが並ぶシックな歩行者専用通りで有名です。中心部の主要な小売賃料は、裕福な来訪者の安定した人通りによって支えられ続けています。高級ブランド（例：ファッション、ジュエリー、スキー用品店）は、裕福な観光客と不動産オーナーの両方にサービスを提供するために存在感を保っています。取引の季節性は考慮事項です ― 冬のホリデーシーズンや8月は活況を呈しますが、シーズン間の月は静かなこともあります ― しかし、近年では町が年間を通じたイベントやアトラクションでその変動を緩和しつつあります。地元当局や事業者は、（夏のジャズフェスティバルからウェルネスリトリートまで）提供内容を多様化することで、冬以外にも来訪者を呼び込むよう適応しています。chaletararatmegeve.com chaletararatmegeve.com。この傾向は商業用家主にとって好材料です：通年の活動がショップやレストランの年間賃料利回りを高めるのに役立ちます。しかし一つの課題は、商業用物件の在庫が限られていることです。歴史ある村には店舗数に限りがあり、新たな小売開発は魅力を損なわずにはほとんど不可能です。そのため、人気の高いハイストリートの立地の賃料は高止まりしています。一部の事業者は、季節労働者のためにアパートやシャレーを購入することにまで至っています。これは住宅不足による現象であり、knightfrank.com ― 商業用と住宅用の市場が結びついていることを示しています。

新規プロジェクト＆インフラ: インフラ面では、メジェーブのLe Palaisスポーツ＆カンファレンスセンター（プール、スパ、イベントスペースを備える）など最近の投資が、町の多面的な魅力を高めています。これは伝統的な意味での「商業用不動産」ではありませんが、このような自治体プロジェクトは、来訪者の収容力やアクティビティを増やすことで、間接的にホスピタリティや小売業に価値をもたらします。さらに、スキーリフトシステムの継続的なアップグレード（新しいゴンドラ、ゲレンデの人工降雪設備の改善）や、地域交通の連結強化計画も商業の見通しに寄与しています。アクセスの良さはメジェーブのセールスポイントであり、ジュネーブ空港から約1時間で到着できます。アルプスの道路や交通インフラ（広い高速道路、ライドシェアやシャトルサービスなど）の継続的な改善により、観光客が短期旅行で訪れやすくなっています。例えば、フランスアルプス全域で鉄道接続や高速道路の改善が進められており、今後数年で地域の商業を支えるでしょう。investropa.com。全体として、メジェーブの商業用不動産市場は安定的かつ好調です。観光需要が高いため、ホテルは高い稼働率とRevPARを維持し、レストランはピークシーズンに満席となり、ブティック小売スペースも常に需要があります。経済の低迷がなければ、メジェーブのホスピタリティおよび小売部門は、リゾートの世界的ブランドと増加する来訪者数に支えられ、今後も低空室率と安定した賃料成長を享受し続けるでしょう。

ラグジュアリーチャレーマーケットとウルトラプライムセールス

メジェーヴはラグジュアリーチャレーの代名詞であり、この市場セグメントは2025年に特に活発です。トップクラスのアメニティを備えた大型チャレー ― スキールーム、ウェルネスエリア（スパ、サウナ、プール）、シネマルーム、広大な敷地など ― は、世界のエリート層の間で激しい需要があります。ウルトラプライム市場（1,000万ユーロ超の物件）は、フレンチアルプス全体でパンデミック中に急騰し、現在も堅調です。実際、過去1年でスーパー・プライムなアルプス住宅への世界的な関心が新たな高みに達し、イギリス、アメリカ、中東から1,000万ユーロ超のチャレーへの問い合わせが増加しましたnaef-prestige.ch。メジェーヴでは、過去数シーズンで注目すべきトロフィーセールスがいくつか記録されており、モン・ダルボワやロシュブルヌのエステートのようなチャレーが1,000万～1,500万ユーロを大きく超える価格で取引されています。こうした取引は、排他的な顧客層のため、しばしばオフマーケットで行われます。ナイトフランクの調査によると、最上位の供給は非常に少ない ― アルプスのすべてのトップリゾートで、2024年末時点で1,000万ユーロ超のリスティングはわずか23件でしたnaef-prestige.chnaef-prestige.ch。この希少性と絶え間ない需要が、フラッグシップ物件の価格を押し上げ続けています。

購入者の期待: 今日の超富裕層のシャレーバイヤーは、単なるスキーロッジ以上のものを求めています――彼らは一年中五つ星のライフスタイルを提供する、プライベートなアルパインリトリートを望んでいます。一般的な要望には、フルスパ施設、屋内プール、ヘリポートへのアクセス、そして何よりもプライバシーと隠れ家感が含まれますnaef-prestige.ch naef-prestige.ch。興味深いことに、この層にとっては、スキーイン／スキーアウトの直接アクセスはもはや最優先事項ではありません。多くの富裕層バイヤーは、静けさとパノラマビューを得るために、賑やかなゲレンデから少し離れた目立たない場所を好みますnaef-prestige.ch。メジェーブの広大なシャレーは、ゲート付きの集落や広い敷地にあり、この要望に完璧に応えています。裕福な購入者は、まず高級ホテル（例：レ・フェルム・ド・マリー、フォーシーズンズ）でリゾートを体験し、魅了された後、そのレベルのサービスを反映できるシャレーの購入へと移行することが多いですnaef-prestige.ch。超高級シャレーの「ウィッシュリスト」には、ホームスパ、ウェルネスセンター、大型エンターテインメントスペースなどの設備が含まれる傾向がありnaef-prestige.ch naef-prestige.ch、アルパインラグジュアリーにおけるウェルネス重視の変化を強調しています。メジェーブの高級デベロッパーやシャレーデザイナーはこれに応え、新築シャレーには最新鋭のアメニティ（場合によってはスタッフ用の部屋も）を備えています。

市場動向: 高級シャレーマーケットはアルプス全域で活況を呈しており、メジェーブも例外ではありません。フランス北部アルプスでは、前述の通り、400万ユーロ以上の物件の販売が急増していますinvestropa.com。世界的に超富裕層（UHNW層）の人口が増加しており（2023年だけで7.6%増加）、investropa.com、多くの人がライフスタイル投資としてアルプスの不動産に資産の一部を割り当てています。富裕層投資家への調査では強気の見通しが示されており、60%がアルプスの不動産価格がさらに上昇すると予想しており、このニッチ市場への強い信頼感がうかがえますinvestropa.com。メジェーブのシャレー部門では、最高級物件をめぐる競争入札や、「ターンキー」ラグジュアリーに対してプレミアムを支払う買い手の意欲が見られます。メジェーブで最近建てられたメガシャレーが、その特注仕様により、1㎡あたり2万ユーロを超える価格を実現することも珍しくなく、超高級スイスリゾートとの価格差が縮まっています。メジェーブはまた、年間を通じて住みやすい点（高地の目的型リゾートに対する優位性）も恩恵を受けています。超高級層の買い手は、スキーシーズンだけでなく、夏のバカンスやマウンテンバイク、ゴルフ、あるいはアルプスの新鮮な空気の中でリラックスするためにもシャレーを楽しめることを評価しています。これらすべての要素が、高級・シャレーマーケットの持続的な勢いに寄与しています。大きな世界的金融ショックがない限り、超プライムセグメントは上昇基調を維持する見込みです。これらの資産の希少性と、排他的なアルプスライフスタイルを所有することの感情的な魅力が原動力となっていますnaef-prestige.ch。

メジェーブ市場に影響を与える主な要因

2025年のメジェーブおよび同様のアルプスリゾートの不動産見通しを形作る主な要因は以下の通りです:

• 観光動向: メジェーブの不動産市場の健全性は、その観光実績と密接に関連しています。幸いなことに、観光は好調です。リゾート地は本質的に四季を通じたデスティネーションとなっており、例えば夏は現在、メジェーブの年間宿泊数の37%を占めていますchaletararatmegeve.com。訪問者はハイキング、サイクリング、フェスティバル、そして涼しい山の気候でのリラクゼーションを求めて集まります。冬の来訪者数も堅調で、2024年冬は全体の来場者数が前年と比べてほぼ横ばい（+0.2%）となり、レジャー観光客の急増（+16.8%）がビジネス旅行の減少を相殺しましたchaletararatmegeve.com。重要なのは、年間を通じた来訪者の増加（例：スキーリフトの利用、夏のアクティビティ）が賃貸需要と投資家の関心を高めている点です。物件はスキーシーズン以外でも収益を生み出せるからです。2024年冬だけでフランスアルプス全体で1,830万泊という記録的な宿泊数が記録されましたinvestropa.com。これはアルプスのバカンスの根強い人気を示しています。この高い観光需要が不動産価値を支えており、オーナーはメジェーブの魅力に惹かれる安定した賃貸客や将来の購入希望者がいることに自信を持っています。
• インフラとアクセス性: インフラプロジェクトや交通の改善がメジェーブの魅力を高めています。リゾートはすでに比較的アクセスしやすく（ジュネーブ空港という国際的なハブから車で約1時間）、これは海外の購入者にとってのセールスポイントです。地域交通の継続的なアップグレードは市場にさらなる恩恵をもたらします。例えば、アルプス全体で道路や鉄道の連結強化が進められており、今後開催される冬季オリンピック（2026年イタリア大会や2030年の可能性）などのイベントを支えていますinvestropa.com。このようなイベントは通常、空港、高速道路、公共交通機関への投資を促し、アルプスのリゾート地へのアクセスを容易にします。メジェーブ内でも、近代化されたスキーリフト、拡張された人工降雪システム、改善されたアメニティ（駐車場、道路、高速インターネット）などのインフラが、物件オーナーにとっての全体的な魅力に寄与しています。将来的なプロジェクト（例：パリ／リヨンからモンブラン地域への鉄道サービス強化案や、エヴァジオン・モンブラン・スキーエリアでの新しいリフト接続など）は、不動産関係者によって注視されています。要するに、アクセス性と利便性を向上させるもの—空港送迎の高速化からレジャー施設のアップグレードまで—は、不動産需要と価値にプラスの波及効果をもたらす傾向があります。
• 経済要因: アルプスの不動産市場には、より広範な経済状況、特に金利や為替の動きが影響します。ヨーロッパで金利が上昇した期間（2022～2023年）を経て、2025～2026年の見通しは買い手にとってより好意的です。フランスの住宅ローン金利は緩和し始めており、2024年初頭には5年固定金利が約4％まで下がり、欧州中央銀行も金利引き下げを開始する見込みでした（融資購入の手頃さが向上）knightfrank.com。これにより、融資を利用する買い手も含め、潜在的な買い手層が拡大していますinvestropa.com。為替環境も重要です。近年の米ドル高により、ユーロ建て不動産はアメリカ人買い手にとって比較的割安となり、米国からの需要増加の一因となっていますinvestropa.com。スイスフランの強さと安定性により、スイス人買い手もフランスの物件に目を向けるようになっていますinvestropa.cominvestropa.com。一方で、ブレグジット後の英ポンド安は一時的にイギリスの購買力を抑えましたが、イギリス人のアルプスへの文化的親和性から需要は依然として堅調です。全体として、経済的・金融的な追い風（低金利、安定した通貨）が2025年の市場を支えています。注視すべきリスクは、世界的な景気後退や金融危機であり、これが高級物件の販売を一時的に鈍化させる可能性がありますが、過去のサイクルで見られたように、アルプスの一等地不動産は富裕層の安全資産としての魅力から、回復が早い傾向にありますagenceboan.com。
• 地政学的要因: 地政学は、買い手の行動に微妙な影響を与えることがあります。フランス（およびEU全体）の政治的安定性や税制は非常に重要です。フランスは比較的安定しており法の支配が確立されているため、外国人が不動産資産を保有する魅力的な場所となっています。米国2024年大統領選挙の結果やその他の世界的な出来事も資本の流れを変える可能性があります。Knight Frankは、特定の政治的イベントが不動産のような実物資産への新たな関心を呼び起こすと予想していましたagenceboan.com。近年、一部の伝統的な投資家グループは撤退しています。たとえば、クールシュヴェルで目立っていたロシア人買い手は、制裁や地政学的緊張のために活動が減少していますが、新たな買い手（裕福な中東やアジアの投資家など）がその穴を埋めていますnaef-prestige.ch。さらに、ビザや渡航政策もアルプスに来る人々に影響します。ヨーロッパのゴールデンビザプログラムや、パンデミック後の渡航の容易化によって、より多くの非ヨーロッパ人が投資できるようになりました。まとめると、地域の市場の基本的要因が主な原動力である一方で、メジェーブの顧客層の国際的な性質により、世界的な政治・経済の変化が需要に一定の影響を与えています。2025年これまでのところ、地政学的な状況（世界的な紛争やエネルギー価格への警戒感を除けば）はアルプス不動産への熱意を冷ますことはなく、市場は短期的な混乱から大部分が裕福な買い手層によって守られています。
• 規制および環境要因: フランスの新しい規制が住宅市場の一部を積極的に再構築しており、アルプスの不動産にも影響を及ぼしています。主な変更点は、フランスの気候法の一環として、断熱性の低い住宅の賃貸を段階的に禁止することです。約31%の山岳住宅が低いエネルギー評価（クラスFまたはG）を持っており、2025年からは、基準を満たさない限りこれらの物件は合法的に賃貸できなくなりますcollection-chalet.co.uk。この省エネ義務により、オーナーは古いシャレーやアパートを改修（断熱材、窓、暖房システムの改善など）するか、賃貸収入の損失に直面することになります。その結果、質の高い物件への移行が進み、新しくエコ効率の高いシャレーはプレミアム価格で取引され、時代遅れの物件は賃貸市場から撤退するか、改修に前向きな投資家に売却されていますinvestropa.com。歴史的なシャレーが多いメジェーヴでは、新基準を満たすための大規模な改修投資が見られます。同様に、地元当局は一部のリゾート地で過度なバケーションレンタルを抑制する措置を講じています。例えばシャモニーでは、コミュニティのバランスを保つために短期賃貸許可数に上限が設けられましたagenceboan.com。メジェーヴではまだ厳格な上限は報告されていませんが、購入者は将来的な地元ルールに注意する必要があります（アルプスの一部のコンドミニアム組合では、建物内のAirbnb型賃貸を制限する投票が行われることもありますknightfrank.com）。環境面では、気候変動が差し迫った要因です。標高の低いスキーリゾートは降雪の安定性に課題があり、暖冬になるとスキー日数や来訪者数が長期的に減少する可能性がありますcollection-chalet.co.uk。メジェーヴ（標高約1,100mの村）では、雪の少ない年には低地の斜面で大規模な人工降雪が必要になることもあります。しかし、より標高の高いスキーエリア（エヴァジオン・モンブラン・ドメーヌの頂上は2,350m超）に近接している利点があり、非スキーシーズン向けのアトラクションも大幅に多様化していますcollection-chalet.co.uk。地元のスキー産業と政府は、人工降雪の改善や斜面管理、通年観光やイベントの推進など、気候パターンの変化にもリゾートが存続できるよう対策に投資していますcollection-chalet.co.uk。まとめると、規制および環境の変化が適応を促しており、物件は省エネ化や通年利用に向けてアップグレードされており、最終的にはメジェーヴの長期的な持続可能性を強化することになるでしょう。不動産市場。

投資展望：ROI、賃貸利回り、税制上の考慮点

投資家にとって、メジェーヴはライフスタイルの楽しみだけでなく、堅実な長期リターンも提供します。アルプスの一等地リゾートにおける不動産価値の上昇は、歴史的にインフレ率を上回っており、この傾向は今後も続くと見られています（フレンチアルプスでは中期的に年間3～7％の価格上昇が予測されていますinvestropa.com）。キャピタルゲインに加え、所有者は賃貸を通じて収入を得ることができ、これはメジェーヴの高い賃貸需要を考えると大きな魅力です。

賃貸利回り: アルプスの不動産は高価ですが、特に通年観光への移行により、賃貸利回りは魅力的な場合があります。10年前なら、冬にシャレーを12週間しか貸し出せなかったかもしれませんが、現在では、デュアルシーズンリゾートでよくマーケティングされた物件なら30週間の稼働も珍しくありません knightfrank.com。メジェーブの中高度な気候（夏の天候が良い）と豊富な夏のイベントにより、冬の主要な20週間と、さらに約10週間の夏の稼働の機会がありますknightfrank.com。Knight Frankによると、「ほとんどのリゾートで約4%のグロス賃貸利回りが達成可能」とされておりknightfrank.com、メジェーブもその基準に沿っています。冬のピーク時（クリスマス/新年および2月）は非常に高い賃料が得られ、ピークシーズンには、週単位の賃料ベースで年率換算5～7%の賃貸利回りに達することもありますskiingproperty.comが、これはオフシーズンと平均すると緩やかになります。例えば、近隣のシャモニーにある3ベッドルームのシャレー（価値約100万ユーロ）は、年間で約8万ユーロの賃料収入（価値の約8%）を得ることができ、経費差引後は約4万ユーロの純収入（純利回り4%）となりますknightfrank.com。メジェーブの物件も、需要と価格が同等であれば同様の数字が見込めます。これらの利回りは、超高額なスイスのリゾートでオーナーが得られるものよりも高く、フランスでの賃貸を促進していますschroders.com。実際の純利回りはコストによって異なる点に注意が必要です。アルプスの住宅は、メンテナンス、管理、マンションの管理費（アパートの場合）、保険、管理会社利用時の手数料など、かなりの経費がかかります。それでも、メジェーブの貸主優位の市場（賃貸供給が限られ、観光客の支払い意欲が高い）では、好立地の物件は健全な収入を生み出すことができます。シーズンの長期化、例えば2024年には夏の稼働率が+2%上昇chaletararatmegeve.comなど、ROIの見通しをさらに向上させています。投資家はまた、予約最大化と手間軽減のためにプロの賃貸管理サービスを利用することが多く、セカンドハウスを収益化したい人には推奨されるアプローチです。

税務および法的考慮事項: フランスの税制環境は、アルプスの不動産投資家にとって課題と利点の両方を提供します。一方で、メジェーブの高級住宅の所有者は、Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)、フランスの不動産富裕税の対象となる可能性があり、これは純不動産資産が130万ユーロを超える場合に適用されますcabinet-roche.com。メジェーブのほとんどのシャレーはこの基準を容易に超えます。IFI税率は累進制（1,000万ユーロ超の資産部分には最大1.5%）ですが、投資家は最適な所有構造や負債（住宅ローンは課税対象額から控除可能）を活用してこれを軽減できますcabinet-roche.com。一方で、フランスは賃貸投資に対して魅力的なインセンティブを提供しています。家具付きバケーションレンタルからの賃貸収入はBIC（工業・商業）制度の下で課税され、多くの控除（利息、維持費、保険、管理費など）や、特に不動産および家具の減価償却cabinet-roche.comが認められています。実際には、これにより多くのアルプスの賃貸オーナーは、減価償却や経費が収入を相殺するため、数年間は賃貸利益に対する所得税をほとんど、または全く支払わないことになりますcabinet-roche.com。投資家がホテルのようなサービス（コンシェルジュ、朝食、清掃）を提供することを選択した場合、その活動は「パラホテル業」と分類され、物件購入および継続的な経費にかかるVAT（20%）の還付を受ける資格がありますcabinet-roche.com。これは実質的に大きな税還付として機能し、500万ユーロの新築シャレーで約100万ユーロのVATが還付され、ROIが大幅に向上します（アルプスの新築販売の多くはこれを念頭に置いて構成されています）。専門家のアドバイスは不可欠ですが、これらの制度により、フランスは表面的な税率にもかかわらず賃貸投資家にとって非常に有利な国となっています。また、外国人購入者に対する制限はありません（スイスとは異なり、非居住者には制限があります）。同様に、フランスでは物件を貸し出せる日数に全国的な制限はありません（地域の規則は別として）knightfrank.com。主な法的コンプライアンス上の懸念は、短期賃貸登録の取得（コミューンによって必要な場合。例：大都市では必須、アルプスの町でも増加傾向）や、安全・エネルギー基準の遵守などです。まとめると、投資見通しは良好です。買い手は中程度のキャピタルゲイン、約3～4%のグロス賃貸利回り（税制構造で最適化可能）、賃貸に有利な規制環境を期待できます。金利が安定または低下傾向にある現在、融資を活用した投資がより魅力的になっており、2024年初頭にはプライベートバンクがフランスの住宅ローンを約4%の金利で提供し、担保付きで超富裕層向けに100%LTVローンもありました。knightfrank.com knightfrank.com。税金や法的なニュアンスをうまく乗り越えられる方にとって、メジェーヴの不動産は、楽しみと安定した経済的リターンの両方をもたらす可能性があります。

メジェーブ vs 他のアルプスリゾート：比較分析

メジェーブの不動産市場は、同様の高級アルプスリゾートと比べてどうでしょうか？以下は、他の有名なフランスの山岳地帯3か所 ― クールシュヴェル、シャモニー、ヴァル・ディゼール ― との比較で、市場の特徴の違いと類似点をまとめています：

• クールシュヴェル（フランス） – レ・トロワ・ヴァレの超高級スキーリゾート。クールシュヴェルの最上位地区（1850）は、フランスで唯一メジェーブと並ぶ、あるいはそれ以上の華やかさと価格を誇るリゾートで、クールシュヴェル1850の一等地価格は約30,000ユーロ/m²（超高級シャレーはさらに高額）に達し、2024年には9%の価格上昇を記録しました agenceboan.com naef-prestige.ch。ただし、下位の村々を平均すると、クールシュヴェルの価格はメジェーブと同程度の約10,000～12,000ユーロ/m²です collection-chalet.co.uk。クールシュヴェルは世界最大のスキーエリアの一部であり、よりスキー志向の魅力が強く、歴史的に多くのロシア人や国際的なジェットセッターの購入者を惹きつけてきました。2022年以降は、ロシア人の不在を埋める形で中東やヨーロッパの購入者が増えています naef-prestige.ch。メジェーブ同様、クールシュヴェルも供給が限られており、新規開発は厳しい規制とスイスのセカンドハウス20%上限（クールシュヴェルはフランスですが、スイスリゾートで購入できない超富裕層がここに流れる）により稀です knightfrank.com。クールシュヴェルの市場は非常に季節的（メジェーブより夏の活動は少ない）ですが、純粋なスキーのブランド力と、グローバルブランドやミシュランレストランを含む五つ星ホテルの豊富さが、不動産をアルプスマーケットの頂点に保っています。クールシュヴェルの投資家は超富裕層が多く、資産保全や独占的な利用を重視する傾向があり、メジェーブはもう少し幅広い層、特に通年型のライフスタイル志向の購入者も見られます。
• シャモニー（フランス） – モンブランの麓にある歴史的な登山の町。シャモニーの不動産は、世界的な知名度があるにもかかわらず、平均価格はメジェーブよりもやや手頃です。シャモニーの高級物件は約13,500～15,000ユーロ/m² naef-prestige.chで、メジェーブの高級物件（約15,000ユーロ）よりやや低く、一般的なアパートは多くの場合8,000～10,000ユーロ/m²で取引されています。その理由の一つは、シャモニーがより大きく、通年型の町（人口約10,000人）であり、高級シャレーと標準的な住宅が混在しているためです。メジェーブやクールシュヴェルのような排他的なエンクレーブではありません。市場は活況で、2024年には価格が緩やかに上昇しました（+0.4%）naef-prestige.ch。しかし、シャモニーには複数の村（アルジャンティエール、レ・ウーシュなど）があり、谷には開発余地も多いため、供給はそれほど逼迫していません。シャモニーは熱心なスキーヤーや特に夏のアルプス愛好家（クライマー、トレイルランナー）に強く支持されており、夏の来訪者数は非常に多いです（特に、夏のリフトパス利用が2年間で+46%増加agenceboan.com）。これにより、シャモニーはメジェーブ同様、真の二季型市場となり、年間12か月楽しめる物件への需要が高まっています。シャモニーの国際的な購入者は、イギリス、ベネルクス、そして近年はアジアの冒険志向の人々が多い傾向ですnaef-prestige.ch。価格は高いものの、シャモニーの住宅ストックにはコンドミニアムが多く、広大なトロフィーシャレーが少ないため、メジェーブより一段低くなっています。投資の観点からは、シャモニーは参入価格が低く、通年の稼働率が非常に高いため、やや高い賃貸利回りが期待できます（多くの外国人がフルタイムで居住）。まとめると、シャモニーの市場はより大きく多様化しており、メジェーブほど純粋な高級ニッチではありませんが、通年観光による成長という傾向を共有し、フレンチアルプスで最も魅力的なエリアの一つであり続けています。
• ヴァル・ディゼール（フランス） – エスパス・キリーにある高地スキーヤーの楽園。ヴァル・ディゼールはクールシュヴェル1850と並び、フランスで最も高価なリゾート地として競い合っています。平均価格は1㎡あたり約16,000ユーロ（フランス最高値）collection-chalet.co.ukで、新築の高級シャレーやアパートメントはそれを上回ることもあります。このエリアの市場は非常に活発で、2024年半ばまでの1年間で価格は約7%上昇しましたnaef-prestige.ch。これはアルプスでも最速の成長率の一つであり、雪質が安定したゲレンデと新規開発の少なさによる強い需要を反映しています。ヴァル・ディゼールはメジェーブよりも規模が小さく、スキー中心の町です。標高1,850mに位置し、冬のシーズンが長く、氷河によって雪も非常に安定しています。そのため、夏の開発はやや控えめですが、夏スキーやダウンヒルバイクも楽しめます。購入者層にはイギリス人や北欧の買い手が多く、何世代にもわたってスキーに訪れている人も少なくありません。ヴァル・ディゼールの物件は、ゲレンデに近い立地を重視したスキーイン/アウトのアパートメントやシャレーが多いです。超高級セグメントも強く、ヴァル・ディゼールでは1,000万ユーロ超のシャレーの売買が定期的に行われており、2024年末には実際にアルプスで1,000万ユーロ超の物件が最も多く市場に出ていました（この価格帯の物件が9件、クールシュヴェルより多い）naef-prestige.ch。これは高額帯での流動性が高いことを示しています。メジェーブと比べると、ヴァル・ディゼールの不動産は全体的に高価格で、「掘り出し物」のエリアが少なく、顧客層もややスポーツ志向（高級ショッピングよりもスキーのパフォーマンス重視）です。ただし、両リゾートとも裕福な国際的顧客層と土地の希少性を共有しています。ヴァル・ディゼールの地元当局も、村の景観保護や交通管理のために開発を厳しく制限しており、供給は非常に逼迫したままです。これは今後も価格上昇を後押しする要因となるでしょう。要するに、ヴァル・ディゼールがウィンタースポーツの象徴であるのに対し、メジェーブはアルプスのライフスタイルの象徴。どちらもトップクラスの市場ですが、ヴァル・ディゼールは標高とスキーで、メジェーブは通年の魅力と伝統でそれぞれ優位性を持っています。

要約: メジェーブ、クールシュヴェル、シャモニー、ヴァル・ディゼールの4つのリゾートはいずれも高級アルペン市場ですが、それぞれ独自の特色があります。クールシュヴェルとヴァル・ディゼールは、超富裕層の買い手とスキーの名声により、最も高い価格を誇ります。メジェーブはそれにわずかに劣るものの、同等のラグジュアリーと、より魅力的な村の雰囲気や夏の魅力を提供しています。シャモニーは比較的手頃で国際色豊かであり、年間を通じて人口が多く、登山文化に焦点を当てています。投資家はアルプスの不動産を検討する際にこれらのリゾートを比較することが多く、多くの人がメジェーブはバランスの取れたミックスを提供していると主張しています。つまり、高いステータスとラグジュアリーなインフラを持ちながら、本物の村の魂と多季節利用があるということです。最近のパフォーマンスに関しては、いずれも価格が上昇しており、クールシュヴェル1850とヴァル・ディゼールが成長を牽引していますagenceboan.comnaef-prestige.ch。一方、メジェーブとシャモニーは昨年は横ばいのパフォーマンスでした（以前の上昇の後）naef-prestige.ch。今後は、供給の制限と富裕層の持続的な需要という大きなトレンドから、いずれも恩恵を受けると予想されています。

将来予測（2026～2028年）

今後を見据えると、2026～2028年のメジェーブの不動産市場の見通しは概ね良好です。市場専門家は、現在のトレンド――限られた住宅在庫、国際的な需要の増加、アルプスが年間を通じたライフスタイルの目的地へと進化していること――が、今後も価格を押し上げ続けると予想しています。主要なアルペン市場では今後数年間、年間約3～7％の価格上昇が見込まれておりinvestropa.com、2028年までにメジェーブの平均価格は現在より10～20％高くなる可能性があります（大きなショックがなければ）。この楽観的な見通しを支える要因はいくつかあります。

• 持続的な高い需要: アルプスの不動産の潜在的な購入者層は実際に拡大しています。アジア、中東、北米での世界的な富の創出により、毎年新たな購入者が生まれ、ヨーロッパのスキーホームに投資する手段を持っています。特にフランス・アルプスは、これまで以上に米国およびアジアの購入者を惹きつけており investropa.com investropa.com、この傾向は交通の便が向上し、アルプスが憧れのライフスタイルの象徴であり続ける限り、今後も続くと考えられます。一方、既存の購入者層（ヨーロッパの家族など）も関心が薄れることはありません。むしろ、パンデミックによって人々は自然や空間、隠れ家の価値を再認識し、これはアルプスの強みとなっています。大きな変化（例：新たな渡航制限や外国人所有を抑制する税制など）がない限り、需要は2028年まで構造的に強い状態が続くでしょう。
• 慢性的な供給制約: メジェーブや同様のリゾート地は、新規建設に物理的・規制的な制限があります。村は保護された土地と厳格なゾーニングに囲まれており、牧歌的な景観が守られています。さらに、フランスには山岳地帯での過剰開発を抑制する環境目標があります。前述の通り、メジェーブで開発が行われる場合は、広大な新規分譲地ではなく、しばしば垂直方向や隙間を埋めるプロジェクトですcimalpes.com。つまり、新規物件の供給は控えめなままです。毎年数十戸の高級ユニットやシャレーが市場に出ても、購入者の需要で容易に吸収されます。むしろ、所有者が資産をより長く保有する（例えば、家族が世代を超えて物件を所有する―これはサン・モリッツのような場所ですでに一般的で、メジェーブでも増加傾向）場合、供給はさらに逼迫する可能性があります。供給が制約される結果、価格の上昇が続く可能性が高いです。より多くの購入者が限られた数のシャレーやアパートを争うことになるためです。たとえ経済成長が鈍化するシナリオでも、希少性の要因が価格を支えるはずです。
• インフラ＆イベントの強化: 今後数年間、アルプスは世界的な注目を集める主要イベント（2026年イタリア冬季オリンピック、そして2030年冬季大会もアルプス会場が関与する可能性あり）によって脚光を浴びますinvestropa.com。これらのイベントは通常、インフラ投資の起爆剤となり、2020年代後半までに空港、道路、リゾート施設のアップグレードなどの改善が期待できます。メジェーブにとって、アクセスの向上（例：移動時間の短縮、設備の充実）は、その魅力をさらに広げることになるでしょう。フランス政府や地方自治体も、通年観光（例：夏のリュージュ、バイクパーク、文化フェスティバル）のために山岳地域への投資を進めており、これにより訪問者数は増加し続けるはずです。観光の見通しは堅調であり、アジアからの旅行が正常化し、気候への懸念からより多くのヨーロッパ人が自国に近い（涼しい山岳地帯での）休暇を選ぶことで、フレンチアルプスの訪問者数は新記録を打ち立てる可能性が高いです。通年で賑わうリゾートは投資家にとって非常に良いニュースであり、賃貸収入の安定化や物件所有の魅力向上につながります。
• 気候適応: 2028年までに、気候変動は引き続き懸念事項となりますが、積極的に適応するリゾートはその魅力を維持し続けるでしょう。メジェーブはすでにその魅力を多様化しており（冬と夏のバランス、スキー以外の多彩なアクティビティ）、完璧なスキーコンディションへの依存度を下げています。人工降雪技術の進歩やスキーシーズンの調整などにより、暖冬への対応も進むでしょう。また、開発の重点がより高標高に移る傾向も見られます（注：アルプスで標高1,500m以上の物件は、過去10年で+40%と大幅な価格上昇を記録、これは雪の信頼性によるものinvestropa.com investropa.com）。メジェーブのベースはそれほど高くありませんが、スキーエリアはその範囲に達しており、近隣の高標高エリア（モンブラン山系）へのアクセスも恩恵を受けています。もし低標高の斜面で問題が生じた場合、雪へのアクセスが保証された一等地（例：高所リフト近くのシャレーやヘリパッド付きで氷河にアクセス可能な物件）への需要がさらに高まるかもしれません。いずれにせよ、気候要因が短期的に市場に悪影響を与えることは考えにくく、むしろ設備や立地が優れたリゾートに買い手の関心が集中する傾向が強まるでしょう。その中でメジェーブは（通年利用への投資のおかげで）含まれていますcollection-chalet.co.uk。
• 政策および税制の安定性: フランスの規制の方向性（省エネ要件など）は、今後10年の終わりまで大部分が定まっています。2028年までに、Fクラスの住宅の賃貸も禁止されることが分かっています（2025年のGクラス禁止の次の段階で、さらなるリノベーションを促進）。これによりシャレーの改修の波が生まれ、オーナーがアップグレードを選ばない場合は一時的にいくつかの物件が売りに出される可能性があり、近代化をいとわない買い手にとってはチャンスとなります。税制面では（富裕税やキャピタルゲイン税などの）変更が注視すべきポイントですが、投資を阻害しないことが重要なため、抜本的な措置は予想されていません。フランスの安定した法的環境は実際にはプラスであり、投資家は何を期待できるかについて合理的な自信を持つことができます（例えば、新規賃貸物件に対する20%のVAT還付制度は引き続き有効であり、新規開発を促進しています）。注目すべき分野は短期賃貸に関する地域の措置です。もしメジェーヴが通年居住用住宅を守るためにクオータや高いセカンドハウス税を課す（観光地の一部で見られる傾向）場合、投資家の計算に微妙な影響を与える可能性があります。しかし、2025年時点でリゾートはバランスを維持しており、観光投資を引き続き支援する強い政治的意志があります。

これらすべての要素を考慮すると、2028年までの見通しは緩やかな成長と持続的な強さが見込まれます。メジェーヴの不動産価値は今後も毎年徐々に上昇し続けると考えられ、外部需要が急増した場合（例えば、ユーロ安や米国市場の好調によるアメリカ人買い手のブームなど）には特に強いシーズンが訪れる可能性もあります。夏の稼働率が高まり、エネルギー規制によって賃貸供給が抑制されれば（賃貸可能なユニットが減ることで、適合物件の賃料が上昇）、賃貸利回りもさらに上昇するかもしれません。2028年までに、メジェーヴはおそらく通年型の高級リゾート地としての地位を確固たるものにするでしょう。これはまさに今日の買い手が求めている「安全で楽しい投資」です。ある市場レポートが結論付けたように、アルプスの不動産は「あらゆる局面で回復力を示してきた」のであり、メジェーヴはその回復力を、限られた供給、ライフスタイルの魅力、国際的な需要の組み合わせで体現しています agenceboan.com。予期せぬ出来事がない限り、関係者はメジェーヴの不動産市場に明るい数年が待っていると期待でき、2025～2028年は現在の安定成長と高い投資家信頼の流れが続くでしょう investropa.com。

出典: Knight Frank アルパイン不動産レポート 2025 agenceboan.com agenceboan.com agenceboan.com; BOAN Immobilier メジェーヴ市場分析 cimalpes.com; Collection Chalet フレンチアルプス動向 2024/25年冬 collection-chalet.co.uk collection-chalet.co.uk collection-chalet.co.uk collection-chalet.co.uk; Investropa フレンチアルプス市場ブログ investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com; Knight Frank “The View” インサイト knightfrank.com knightfrank.com knightfrank.com; メジェーヴ観光統計 chaletararatmegeve.com chaletararatmegeve.com；Cabinet Roche 税务指南 cabinet-roche.com cabinet-roche.com cabinet-roche.com.