カリフォルニア州オレンジカウンティの不動産市場は、2025年も依然として堅調ですが、二極化が進んでいます。住宅用不動産は、過去最高水準の価格と歴史的な低い購入可能性が特徴であり、高金利による販売件数の減少が続いています。商業セクターは様々な傾向を示しており、オフィス市場は安定しつつあるもののリモートワーク時代からの高空室率に直面し、工業用不動産は需要が続くものの空室率は過去最低水準から上昇、小売スペースは裕福な消費者の支出によって空室率が低く推移しています。大規模な住宅開発プロジェクトや街を変える複合用途地区など、主要な新規開発が地域の景観を一新しています。今後を見据えると、予測では慎重ながらも楽観的な見通しが示されています。住宅販売数は反発し、金利が徐々に緩和されていく中で2025年以降も緩やかな価格上昇が続くと見られています。 car.org surterreproperties.com。しかし深刻なリスクも依然として存在しており、深刻な住宅価格の高騰、景気の減速、政策変更などが挙げられます。本レポートでは、2025年および今後数年におけるオレンジカウンティの不動産市場をデータに基づいて分析し、住宅・商業の動向、価格・家賃の見通し、主要開発、人口動態の要因、経済・政策の影響、投資機会とリスクについて解説します。
2025年の住宅不動産動向
住宅価格と手頃さ：オレンジカウンティの住宅価値は堅調であり、販売の減速にもかかわらず上昇し続けています。
2025年春時点での中央値の販売価格は約120万ドルで、2024年中頃に記録した過去最高値と並んでいます。programbusiness.comこれは、データソースによって4％から7％の年々の価格上昇を示しています。programbusiness.com redfin.com。複数年にわたる期間で見ると、その値上がりはさらに顕著です。オレンジ郡の中央値の住宅価格は、過去6年間で約70%も急騰しました programbusiness.com。このような価格の上昇と金利の上昇が相まって、月々の住宅ローンの支払いは急騰し（3年間で50%以上増加）、住宅の購入可能性は深刻な低水準にまで落ち込みました programbusiness.com programbusiness.com。2025年第1四半期時点で、カリフォルニア不動産協会によると、オレンジカウンティの世帯のわずか12％しか中央値価格の住宅を購入できません。programbusiness.comこの手頃さ指数はオレンジ郡で記録された中で最も低いレベルであり、長期平均（約21％）をはるかに下回っています。programbusiness.com。比較として、1年前には州全体の17%の世帯が中央値の住宅を購入できましたが、これはオレンジ郡の特に深刻な住宅の手頃さの危機を際立たせています programbusiness.com。このギャップを理解するために、アナリストによれば、住宅価格が44%下落するか、住宅ローン金利が約1.8%に下がるか、中央値世帯収入が77%増加することで、住宅の手ごろさが歴史的な基準に戻ると推定されています programbusiness.com。このような抜本的な変化がなければ、ほとんどの地元の賃貸者にとって住宅所有は手の届かないままであり、多くの若い家族は購入を遅らせたり、内陸部へ移動したり、スタータープロパティとしてより小さな家やコンドミニアムを探したりしています。住宅販売と在庫： オレンジカウンティの住宅市場は、販売活動という点では冷え込んでいますが、価格は依然として過去最高値付近にあります。2025年3月、同郡の住宅販売件数は2,157件で、これはその月の20年間平均より約27%低い水準です programbusiness.com。これは数十年の中でも最も低い販売件数の一つであり、高金利や、低金利のローンを持つ既存所有者が売却をためらう「ロックイン」効果の影響を反映しています car.org programbusiness.com。実際、2022年初頭以降の過去3年間、オレンジカウンティの月間住宅販売は平均約2,087件で、これは2019年～2022年の金利引き上げ前の平均3,031件と比べて31%の減少となっています programbusiness.com。こうした需要の落ち込みにもかかわらず、住宅供給は極めて逼迫しています。多くの売却希望者は過去数年の超低金利を維持するため、住宅を手放さず、転売在庫は過去最低水準付近にとどまっています globenewswire.com。一方で購入者は、限られた選択肢と市場に出る住宅の激しい競争に直面しています。
オフィス部門：2025年のオレンジカウンティのオフィスマーケットは、パンデミック時代の混乱後、ゆっくりとした回復を進めています。
郡は2025年を空室率約11.8%で迎えましたが、これは1年前のピークである約12.4%からわずかに減少しています kidder.com kidder.com。この改善は、新しい建設が限られていることや、時代遅れの建物を積極的に再利用していることもあり、地元のオフィス市場が多くの主要都市圏よりも好調であることを示唆しています。2025年初頭にはほとんどのサブマーケットで正味吸収がわずかにプラスに転じました。5つのオフィスサブマーケットのうち4つで、第1四半期に退去よりも入居が多くなり、ジョンウェイン空港エリアだけが一部企業がより小さいスペースへと統合したため退去が続いています。cbre.com cbre.com。「質への飛躍」が明らかに進行中です。テナントは、南オレンジカウンティやアーバインなど、モダンなアメニティや便利な立地を備えたプレミアムなクラスAオフィスビルに引き寄せられており、これらの地域では活発な賃貸活動が見られます。cbre.com。ハイブリッドワークが継続する中、古くて設備の少ないオフィスの家主たちは引き続き課題に直面しています。2025年初頭の全体的なリース取引量は芳しくなく、新規オフィスリースは合計で100万平方フィート弱にとどまりました。フィート第1四半期では、前四半期比で約49%減少しました cbre.com。それでも、募集家賃はほぼ横ばいで推移しており（平均約1平方フィートあたり$2.80～$2.84月額フルサービス）kidder.com cbre.comより、大家は譲歩が増加しても表面賃料の維持に成功していることが示されています。オフィスの見通しは慎重ながらも楽観的です。市場アナリストは、オレンジ郡のオフィス空室率が米国の平均を大きく下回っていることに注目しています。平均（全国のオフィス空室率は2025年に約19%でピークに達すると予想されています）journal.firsttuesday.us。地域の失業率は低く（約4% kidder.com）、最近ではテクノロジー、金融、医療関連企業による大規模な賃貸契約が相次いでおり、高級オフィススペースへの需要が今後も続くとの自信を「後押し」しています cbre.com kidder.com。さらに、一部の老朽化したオフィスキャンパスは、アパートや工業用途への再開発が計画されており、これによりオフィスの在庫が徐々に減少し、空室率の安定化に役立つでしょう kidder.com。要約すると、2025年のオレンジカウンティのオフィス市場は、二重のダイナミックによって特徴づけられます。一方では老朽化したオフィススペースの過剰供給があり、他方ではクラスAの拠点で力強さが見られます。投資家は立地の良いオフィス資産の再活用に機会を見出していますが、短期的にはセクターの成長の鈍さや高いリファイナンスコストに警戒を続けています。産業部門: オレンジカウンティの産業用不動産セグメントは長らく強固な基盤となっており、2025年にはここ数年の熱狂的なピークからは多少の冷却が見られるものの、基礎的な指標は依然として堅調です。
2021年に1.5〜2%の空室率という過去最低を記録した後、工業用不動産の空室率は2025年初頭にはおよそ5〜6%まで上昇しました。lee-associates.com hefnervernickteam.com。この空室率の上昇――ほぼ満室状態からより通常の水準へ――は、新規供給の供給と需要の伸びのわずかな減速の両方を反映しています。過去2年間で、約180万平方フィートのフィートオレンジカウンティでは新しい倉庫および物流スペースが建設されており、savills.com savills.com によると、スペース不足が緩和されています。同時に、電子商取引ブームが安定し、いくつかの企業が2020～2022年に過度に拡大した後に撤退したため、テナント需要も抑制されました。それでも、5%〜6%の空室率は比較的低い水準です（同郡の長期的な平均空室率は工業用で約4.2%です lee-associates.com）。工業用スペースの賃貸希望賃料は過去最高値まで急騰していましたが、空室率の上昇に伴い、2024～25年には横ばい、もしくはわずかに低下しました kidder.com。しかし、オレンジ郡には開発可能な土地がほとんどなく、消費者市場に近接しているため、高品質な流通施設に対して家主は依然として高い賃料を要求しています。2025年半ばの一般的な工業用賃料は、パンデミック前の水準を大きく上回ったままであり、これは大家にとって高いリターンにつながっています。もう一つ注目すべき傾向は、古い工業用物件や研究開発用物件の他用途への転用（およびその逆、古いオフィスの工業用途への転用）です。たとえば、ノースカウンティの一部のあまり使われていないオフィスパークは解体され、近代的な物流拠点に生まれ変わっています kidder.com。この創造的な再利用によって、オレンジカウンティの産業用不動産の在庫は土地の制約があっても拡大できるのです。投資家の意欲は、2021年の購入熱狂から高金利やキャップレートの拡大により冷え込んでいますが、このセクターはいまだに最も安全な選択肢の一つと見なされています。供給過剰のリスクは最小限です。わずか180万平方メートルほどです。平方フィートが建設中であり、2億7,800万平方フィートのごく一部です。フィート地域の産業基盤 savills.com。大きな景気後退がない限り、経済成長とともに余剰スペースが吸収され、産業市場は2025年後半から2026年にかけて再び逼迫すると予想されています。小売業およびその他の商業施設：オレンジカウンティの小売不動産は、パンデミックから経済が回復する中で、顕著な回復力とさらなる強さを示しています。
郡全体の小売空室率は一桁台前半まで低下する傾向にあります。2025年初までに、小売物件の全体空室率は4%～5%前後であり、これはカリフォルニア州でも最も低い小売空室率の一つです。institutionalpropertyadvisors.com。この裕福な地域での高い消費支出と新たな小売店舗建設の制限により、小売スペースの需要が維持されています。裕福な地域のショッピングモールやショッピングセンター（例：コスタメサのサウスコーストプラザやニューポートビーチのファッションアイランドでは、高い入居率と平方フィート当たりの売上を報告しています。人口増加や新しい住宅開発によって、より多くの買い物客が訪れるようになり、地域のショッピングセンターも恩恵を受けています。2024年には、オレンジカウンティの小売スペースの吸収が再びプラスに転じ、家賃もわずかに上昇しましたwww2.naicapital.com。小売スペースの平均希望賃料は現在約$3.00/sf NNNであり、サブマーケットによって異なります kidder.com。特に、オレンジカウンティの小売部門は、空室率の低さと安定したパフォーマンスにより、投資家の注目を集めています。institutionalpropertyadvisors.com。一部の外部投資家は、オレンジカウンティの小売物件（特に必需品店や体験型テナントが入居する物件）を、eコマースが引き続き弱い小売立地に圧力をかけている時代において、より安全な投資先と見なしています。さらに、ユニークな相乗効果が生まれています。急速なアパート開発が小売業を支援しており、新しい店舗やレストランにとっての顧客基盤を提供しています。institutionalpropertyadvisors.com。多くの新しい複合用途プロジェクト（以下で説明します）には小売要素が含まれており、住宅と徒歩でアクセスできるアメニティが統合されています。コアな小売業以外にも、オレンジカウンティにはディズニーランドやビーチ、ビジネス旅行のおかげで、かなり大きなホスピタリティ部門（ホテルやリゾート）があります。2024年から2025年にかけてのホテルの稼働率と客室料金は、パンデミック前の水準に近いところまで力強く回復しており、いくつかの老舗ホテルの再開発計画や新しいホスピタリティプロジェクト（特にアナハイムのリゾート地区周辺）を後押ししています。医療オフィスも好調なニッチ分野です。高齢化社会に伴い、クリニックや外来施設の需要が高まっているため、医療オフィスの空室率は比較的低く（約6～7% cbre.com）にとどまっています。要約すると、オレンジカウンティの商業用不動産は多様です。オフィス所有者は逆風に直面していますが、工業、リテール、専門分野は、郡の強力な人口統計や消費者層によって明るい兆しを見せています。賃貸市場の状況：オレンジ郡の賃貸住宅部門は2025年も非常に堅調です。住宅購入価格の高騰で持ち家を諦めた多くの住民が賃貸を続けているため、アパートへの需要が高いまま推移しています。郡内のアパート入居率は96％前後で、全米基準でも非常にタイトな市場です globest.com globest.com。この高い入居率が、賃貸料を過去最高水準へと押し上げています。2024年第3四半期には、アパートの平均月額賃料が$2,854となり、前四半期比で約1.8％上昇し、過去最高を記録しました globest.com。2025年半ば時点で、郡全体の中央値賃料は1～2ベッドルームでおおよそ2千ドル台中盤となっており、好立地の地域ではさらに高額です。例えば、ニューポートビーチおよびアーバイン・スペクトラムのサブマーケットでは平均賃料が月額$3,400前後となっています globest.com。賃料上昇ペースは2021～2022年の急激な伸びと比べると落ち着いたものの、前年比では依然プラス推移となり、地域住民の負担は増すばかりです。賃貸者の経済的負担感も課題で、オレンジ郡は2024年に全米有数の高額賃貸市場として名指しされました attomdata.com。一般的なアパートの平均賃貸料を支払うには、郡の最低賃金の3倍以上の収入が必要です chpc.net。ただし、賃貸者にとって明るい材料として、多数の新築集合住宅の建設が進行中（詳細は後述）であり、これにより徐々に供給が増加する見込みです。また、投資指標にはやや軟化もみられ、2024年には金利上昇を受けて集合住宅の物件売買額が大きく減少し、投資家の慎重姿勢が鮮明となりました globest.com。しかし、今後はキャップレートの調整や入居率の正常化を背景に、アパート投資家のリターンが改善する可能性があります globenewswire.com。総じて、賃貸市場は依然として競争が激しく、賃料水準の緩和は新規住宅供給の順調な進捗や景気動向に左右されると見込まれます。
商業用不動産の動向
主要な開発プロジェクトと新規建設活動
オレンジ郡では開発活動が活発化しており、今後数年間の市場を形作る重要なプロジェクトが計画されています。これらのプロジェクトは住宅、商業、複合用途開発にわたり、多くは住宅不足への対応や地域の経済的要因を活かすことを目的としています。
- 新しい住宅開発: 住宅不足を緩和するため、いくつかの大規模住宅プロジェクトが進行中です。現在、郡内全体で5,400戸以上の集合住宅ユニットが建設中です globest.com globest.com。注目すべき例としては、Santa AnaのRed HillにあるThe Row（Greystarによる1,100戸のアパートメント群）や、TA PartnersによるIrvineの新しい371戸のコミュニティがあります globest.com。South Countyでは、計画都市のRancho Mission Viejoコミュニティが複数段階で開発を進めており、最終的には14,000戸近い新築住宅（2025年にいくつかの新しい近隣がオープン予定）を市場に供給します huitt-zollars.com huitt-zollars.com。これらのプロジェクトは、戸建て住宅からタウンホーム、アパートメントまで多様な住宅形態を強調しています（高齢化するオレンジ郡の富裕層を対象とした55歳以上のシニア限定地区もいくつか設けられています） ranchomissionviejo.com cornerstonecomms.com。さらに、州の政策によりインフィル住宅も促進されています。カリフォルニア州のSB 9法に基づき、地元の建設業者は既存の住宅地内に付加的住宅ユニット（ADU）や小規模分譲を増やしており、AnaheimやSanta Anaのような都市ではトランジット回廊周辺の用途地域を変更し、高密度アパート建設を可能にしています。例えば、Santa Anaリージョナル・トランスポーテーション・センター周辺では、特にOCストリートカー（2025年開通予定の全長4マイルのライトレール）の開通に合わせてトランジット志向のアパートメントプロジェクトが進んでおり、その路線沿いの開発関心を高めています cal.streetsblog.org voiceofoc.org。
- Irvine/空港エリアの再ゾーニング： 主要な開発ストーリーは、Irvine Business Complex（ジョン・ウェイン空港周辺エリア）の高密度複合用途地区への変貌です。2024年末、Irvine市議会は空港近くの2,700エーカーのビジネスパークを再ゾーニングし、最大15,000戸の住宅建設を認め、老朽化したオフィス区域を新たな都市型居住街へと生まれ変わらせました globest.com。これは、近隣の複数の都市（ニューポートビーチやコスタメサ）も同様に、既存の商業用地にアパート建設を認め、住宅供給のために空港周辺のゾーニング規制を上書きしたことを受けたものです globest.com。その結果、複数の計画が認可されています。ニューポートビーチでは、空港近くで2,500戸以上の住宅が承認され、その中にはDove Streetの旧オフィスビル跡地に建設される282戸の中高層住宅や、Picerne GroupによるBristol Streetの229戸の複合施設が含まれています globest.com globest.com。これらの取り組みは、未活用のオフィスや産業地を住宅へ再開発するという地域全体の動きを反映しており、今後数年にわたり市場へ必要な供給をもたらします。オレンジ郡の各都市は州の住宅要素要件の厳格な規制下にあり、今後もこのような転用が増加する見込みです。2025年には住宅建設許可件数が約12.9%増加するとの予想があり、コスト増にもかかわらず建設が活発化すると見込まれています globenewswire.com globenewswire.com。既存住宅の売買が在庫不足で低調な中でも、新築工事が住宅市場の主要な推進力となることが見込まれています globenewswire.com。
- OC Vibe – アナハイムの新しい複合用途地区: 最も野心的な商業プロジェクトのひとつがアナハイムのOCVibeです。これは、ホンダセンターアリーナ周辺に建設中の、40億ドル規模・100エーカーのエンターテインメント＆複合用途地区です。2022年に承認され、現在建設中のOC Vibeは、オレンジカウンティにダイナミックな「ダウンタウン」拠点を創出することを目指しています。完成は今後数年以内で、住宅用アパートメント、オフィス、コンサート会場、ホテル、公園、広範な小売・飲食施設が揃う予定です。la.urbanize.city anaheim.net。初期段階はすでに形になりつつあり、新しい駐車施設は2025年にオープン予定、マーケットホールとコンサートホールは2026年に、住宅部分もその後すぐに続く予定です。la.urbanize.city instagram.com。OC VibeはARTIC広域交通駅の隣という戦略的な立地により、交通指向型の中心地となっています。この開発により、アナハイムのプラチナム・トライアングル地区の地価上昇や、住み・働き・遊ぶ環境を求める企業や住民の誘致が期待されています。不動産の専門家たちはOC Vibeを変革的なプロジェクトと見なしており、（LAのCrypto.comアリーナ地区がダウンタウンLAを活性化させたように）周辺への追加投資も促す可能性があるとしています。
- ディズニーランドフォワード拡張計画： アナハイムにあるオレンジカウンティの観光の中心地であるディズニーランド・リゾートが、10年にわたる拡張計画「ディズニーランドフォワード」を開始しています。2024年5月、アナハイム市議会はディズニーが今後10年間で19億ドルを投資し、リゾート地区に新たなアトラクション、ホテル、小売店、駐車インフラを追加する計画を全会一致で承認しましたundercovertourist.com undercovertourist.com。この拡張により、ディズニー・カリフォルニア・アドベンチャー・パークの規模が実質的に倍増し、新たなテーマランド（アバターやリメンバー・ミーのような作品に着想を得たもの）、大規模な新駐車・交通ハブ、そして新たなエンターテイメント会場や宿泊施設の追加が見込まれていますundercovertourist.com undercovertourist.com。ディズニーランドフォワード計画は、ディズニー所有の480エーカーの敷地内にある十分に活用されていない土地を、新たに改定・柔軟化された土地利用計画のおかげで再活用するものですundercovertourist.com undercovertourist.com。不動産市場にとって、ディズニーの拡張は数千人規模の建設および恒久的な雇用を生み出すこと、（新アトラクションがより多くの来訪者を引き寄せるため）ホテル稼働率の上昇が見込まれること、そして従業員向け住宅需要の増加が予想されます。アナハイムのホスピタリティおよび商業不動産市場は大きな恩恵を受けることが期待されます。実際に、ディズニーの長期的な存在と成長が確実視されたことで、アナハイムリゾート地区では新規ホテルの提案や改修の波がすでに起こっており、投資家たちは将来の来訪者増加に備えています。
- その他の注目プロジェクト： 他にも注目すべき開発として、アーバインのグレートパーク・ネイバーフッド（旧エル・トロ海兵隊基地）の継続的な拡張があります。ここでは、新しいビレッジ、スポーツ施設、商業センターがオレンジカウンティ・グレートパーク近隣で追加されており、2030年までにさらに数千戸の住宅建設が予定されています。ハンティントンビーチでは、老朽化したBella Terraモールの再開発が進められており、複合用途の住宅型ビレッジへと生まれ変わろうとしています。ラグーナヒルズ、オレンジなど各市においても、古いショッピングセンターがアパートメントと現代的な小売施設を併設する形で再構築されています。最後に、サンタアナのOCストリートカー（2025年末開業予定）や高速道路拡張など、インフラの改善が進められており、これが新たな交通指向型開発につながる可能性もあります。たとえばストリートカーは、すでにその駅周辺で高密度開発への関心を高めており、サンタアナ市はホームレスと立ち退きへの対策として郡内でも最も大胆な手頃な価格の住宅建設プログラムを推進中です。
まとめると、オレンジカウンティは将来への投資として、住宅の追加、商業スペースの近代化、アトラクションの強化など、さまざまな開発を進めています。一部の地域では高い建設費や地域住民の反対という課題が残っていますが、住宅危機のプレッシャーと経済成長の魅力によって開発ブームが加速しています。これらのプロジェクトは今後3～5年で需給のバランスに重要な役割を果たし、極端な状況（住宅在庫の少なさや小売スペースの不足など）が緩和される可能性があります。
需要に影響を与える人口動態と人口移動パターン
オレンジカウンティの人口動態は、不動産市場の動向を左右する重要な要素です。2025年時点で、同郡の人口は約317万人で、2020年代前半に一時的な減少があったものの、わずかに増加していますcostar.com。新たに公開された国勢調査のデータによると、オレンジカウンティは2024年に約16,000人の住民を増加させ、+0.5％の伸びを記録し、2020年から2023年までの緩やかな人口減少から回復しましたcostar.com。この成長への転換は主に国際的な移民と自然増（出生数から死亡数を引いた数）によるものです。カリフォルニア州の多くのエリアと同様に、オレンジカウンティは2020年代前半に国内純移動がマイナスとなっていました。つまり、他州や他郡に移動した人の方が、外部からオレンジカウンティに移動してきた人よりも多かったということです。2020年から2023年の間、84,000人以上の住民がオレンジカウンティから米国内の他の地域へ移動しましたocbc.org。高い住宅費がこの流出の主な要因となっており、家族や引退者がより手頃な地域を求めて移動しています。しかし、人口流出は国際的な移民の流入と、出生数が死亡数をわずかに上回っているため、ほぼ相殺されています。2024年には、オレンジカウンティの純移動が再びプラスとなりinstitutionalpropertyadvisors.com、パンデミック期の大量流出は最悪期を脱したと考えられます。さらに、一部の国内移動は地域内での移動であり、例えばロサンゼルス郡から安全な住宅街や学校を求めてオレンジカウンティへ移る人もいれば、インランドエンパイアや州外へと出ていく人もいます。
年齢と世帯構成の傾向も不動産需要に影響を与えています。オレンジカウンティの中央値年齢は上昇しており（約38～39歳）、大型のベビーブーマー世代が引退期に差し掛かっています。これにより、シニア向け住宅の需要が高まり、55歳以上向けの新しいコミュニティ（例：ランチョ・ミッション・ビエホのGavilan地区 ranchomissionviejo.com）のプロジェクトや、平屋住宅やアシステッドリビング施設の堅調な市場がその証拠となっています。一方で、若年層（ミレニアル世代やZ世代）は労働人口の大きな割合を占めており、現在が賃貸や初めての住宅購入の中心年齢層です。彼らの多くは、郡の雇用機会やライフスタイルに惹かれていますが、住宅購入には困難が伴います。その結果、世帯形成の遅延—若年層が親やルームメイトと長く同居—や、この地域での多世代世帯の割合増加が見られます。世帯を持つ際、多くは一戸建住宅の価格差から最初の購入としてタウンハウスやコンドミニアムを選択しています。オレンジカウンティの持ち家率は歴史的に約59～60%で推移していますが、価格面での負担からわずかに低下傾向にあり、借家人口は増加しています。
また、この郡は文化的・民族的な多様性も特徴であり、これが住宅の好みや地域の成長に影響を与えています。アジア系アメリカ人とラテン系アメリカ人の大きなコミュニティ（それぞれ全人口のおよそ3分の1）があり、特定の都市に集まる傾向があります。例えば、アーバインの人口の40%以上がアジア系、サンタアナでは約75%がヒスパニック系です。こうしたコミュニティは多世代同居型の住宅や、エスニックなショッピングセンター、特定タイプの住宅（例：多くのアジア系購入者はアーバインのようなマスタープランコミュニティの新築住宅を好み、価格を押し上げている）への需要を高めています。海外からの投資や移住も重要な役割を果たしてきました。オレンジカウンティでは2010年代、中国、韓国、中東などからの外国籍による住宅購入が目立ちました。パンデミックで海外購入者の動きは一時鈍化しましたが、旅行が再開しつつある今、特に高級沿岸部や大学周辺で活動が再び活発になる可能性があります。
南カリフォルニア内の移動パターンもオレンジカウンティに影響を与えています。特に、長年続く傾向として、より手頃な内陸部（リバーサイド／サンバーナーディーノ郡）へ低・中所得層の家族が流出しています scag.ca.gov。一方で、オレンジカウンティはしばしば高所得の専門職や経営者層を惹きつけています。この多くは渋滞を避けてロサンゼルスから、またはテック、医療、金融業界の職を求めて州外からの移住者です。こうした選択的流入が高級住宅市場を支えています。さらに、オレンジカウンティの優れた学校や安全なコミュニティは（経済的に余裕のある）家族層の需要を維持し、トップレベルの学区を擁する地域で住宅需要を下支えしています。沿岸のライフスタイルや気候は、リタイア層やリモートワーカーも惹きつけており、寒冷地からセカンドハウス購入や永久移住を目指す人々もいます。
今後について、公式予測（南カリフォルニア自治体協会による）では、今後20年間でオレンジ郡の人口は緩やかに増加し、2030年までに約330万人に達する可能性があると見込まれています。この緩やかな成長の軌道は、拡張のための土地が最小限であることや、純国内移動の継続的な流出が移民によって相殺されていることを反映しています。人口構成は高齢化に傾くと予想され、シニア層（65歳以上）が住民の中でより大きな割合を占めるようになり、若年層の子供の数が減少すれば、平均世帯人数もわずかに減少する可能性があります。不動産市場にとって、これらの傾向は、どちらの層にも強い需要が続くことを示しています。裕福な専門職や退職者向けの高級で設備の整った住宅と、若い家族や地元の労働者向けの手頃な価格や労働者向けの住宅です。住宅需要はまた、ますます交通機関や雇用拠点と一致していくでしょう。長距離通勤がますます困難になる中、この傾向はアナハイムのプラチナ・トライアングルやアーバインのスペクトラム周辺の開発を後押ししています。まとめると、オレンジ郡の人口動態はパラドックスを示しています。裕福で（ゆっくりとではありますが）成長する人口が高い住宅需要を支える一方で、根本的な移動パターンは、多くの住民が手頃な価格を求めて郡外へ押し出されているストレスを明らかにしています。このギャップを埋めることが、市場の長期的な健全性にとって中心的な課題となっています。
市場に影響を与える経済および政策要因
2025年、オレンジ郡の不動産市場を形作る複数の経済的要因と公共政策が交差しています。
金利と資金調達環境：おそらく最大の市場要因は、住宅ローン金利の動向です。2022〜2023年の米連邦準備制度理事会（FRB）による積極的な利上げの後、借入コストは2023年から2024年初めにかけてピークに達し、30年固定住宅ローン金利は6.5〜7%の範囲となりました。これらの高金利は、住宅販売の減速と“ロックイン効果”の主な要因であり、3%のローンを持つ住宅所有者は売却をためらい、買い手は毎月の支払いが急増したためです programbusiness.com。朗報は、2025年に向けて金利見通しが改善していることです。経済学者たちは、インフレ率が2〜3%程度に緩やかに低下すると予測しており、それによって徐々に金利が緩和されると見込まれています。カリフォルニア不動産協会は、平均30年固定住宅ローン金利が2025年には約5.9%に低下すると予測しており、2024年の平均6.6%からの下落です car.org。同様に、NAR（全米リアルター協会）のチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏も2025年後半には金利が6%前後で安定し、FRBによる利下げが2026年に向けてさらに進めば、さらなる低下が見込まれると予想しています surterreproperties.com surterreproperties.com。調達コストの低下は、多くの買い手や売り手を市場に呼び戻すとみられ car.org car.org、手頃感がやや高まり、買い替え（住み替え）取引も増える可能性があります。ただし、6%の金利は2020〜21年の4%未満の金利より依然として高いため、調整は緩やかに進行します。商業用不動産では、すでに高金利の影響で2023〜24年に資産価値が下落しています（特にオフィス物件で顕著です）。資金調達環境は依然として厳しく、貸し手は保守的な姿勢を強め、特に建設ローンやテナントリスクを伴う資産への融資審査は厳格です。キャップレート（還元利回り）は全体的に拡大していますが、オレンジカウンティの工業用や集合住宅（マルチファミリー）など需要の強い分野では依然として低い水準です（工業用：約4.5〜5%、アパート：約4%以上）。もし2025年に実際に金利が低下すれば、キャップレートへの圧力が緩和され、抑制されていた投資用不動産の売買活動が再燃する可能性もあります。逆に、インフレが予想以上に上振れたり、金利が高止まりしたまま推移した場合には、資金調達面の制約から不動産市場の停滞がさらに長引く可能性もあります。
雇用と経済：オレンジカウンティは、堅調で多様化した経済を誇り、不動産需要を支えています。2025年半ば時点で、郡の失業率は4％強であり、カリフォルニア州の約5.5％よりも低く、ほぼ完全雇用を示しています kidder.com。主な産業には、テクノロジー（半導体メーカーやゲーム会社）、ヘルスケアとバイオテクノロジー、観光（ディズニーランドや沿岸リゾート）、プロフェッショナルサービス（金融、法律）、教育が含まれます。2024年の雇用増加は安定しており、2024年末までに約14,600人（前年比+0.9％）の雇用が創出されました assets.cushmanwakefield.com。2025年について、エコノミストたちは成長は鈍化するもののプラスを維持すると予想しており、チャップマン大学はオレンジカウンティの雇用成長が約1％に鈍化するものの、地域経済はリセッションを回避すると予測しています car.org globenewswire.com。米国全体の緩やかなリセッションは懸念材料ですが、現時点では堅調な消費支出（連邦財政刺激策と蓄積された貯蓄に支えられて）が景気悪化を遅らせています globenewswire.com。オレンジカウンティの中央値の世帯収入は約10万ドルで、全米平均を大きく上回っています。これにより経済的向かい風に対するある程度のクッションとなっていますが、住宅価格には大きく遅れをとっています（述べた通り、中央値の収入は中央値の家を購入するのに必要な額の約50％しかありません globenewswire.com）。もし2025年末または2026年に経済全体が減速すれば、オレンジカウンティでは特に金利の影響を受けやすい金融業や消費者向け産業（観光など）で失業率が上昇する可能性があります。そうなれば不動産需要が冷え込み、住宅ローンの延滞も増加するでしょう。しかし現時点では、経済基盤は依然として強固であり、不動産市場への信頼を下支えしています。特に2020年以降の記録的な雇用増加が高級不動産需要を支えており surterreproperties.com、高報酬の職に就く人が増えることで、高級住宅の購入層が拡大しています。
州の住宅政策：カリフォルニア州政府は、住宅の手頃な価格危機に対応するために多数の法律を制定しており、これがオレンジカウンティの市場に直接影響を与えています。主な要因の一つは地域住宅需要配分（RHNA）および住宅要素法です。オレンジカウンティのすべての市には、2021年から2029年の間に達成すべき高い住宅ユニット目標が割り当てられています。州の承認を得られなかった市は、「ビルダーズ・レメディ」の対象となりました。これは、デベロッパーが手頃な価格の住宅ユニットを含める場合、地域ゾーニングを無視して建設できるという規定です。ourneighborhoodvoices.com newportbeachca.gov。この措置により、歴史的に成長抑制志向の市（ハンティントンビーチ、オレンジ、ラグナニゲルなど）は、より多くの住宅用地にゾーニングするか、管理権を失う危険にさらされました。例えば、オレンジ市は住宅要素プランが却下され、「ビルダーズ・レメディ」の申請に対して脆弱となりましたが、その後要件に対応しました。newportbeachca.gov。「ビルダーズ・レメディ」の存在は、一部のOC市で従来なら阻止されていた大規模集合住宅プロジェクトの道を開きました。さらに、SB 9（2022年施行）により、州全体で一戸建て住宅用地の分割やデュプレックス建設が可能となっています。オレンジカウンティの郊外では導入が緩やかですが、分割可能な場所では小規模なインフィル住宅が徐々に増え、住宅価値にも上昇効果があります。付属住宅（ADU）については、州法の規制緩和後、急成長しています。多くの住宅所有者がADUやガレージの改築を行い賃貸収入を得ており、賃貸市場の供給増加に一役買っています。
オレンジカウンティに影響を与えている別の政策は家賃統制です。州レベルでは、AB 1482により、大半の築年数の長い集合住宅の年間家賃上昇がCPI＋5%（絶対上限10%）に制限されています。地域では、サンタアナ市が2022年に独自の家賃統制条例を施行し、年間の上昇率を約3%に、さらに立ち退き保護を設けています。サンタアナ市は一都市ですが規模が大きく、他にも賃貸人口の多いOC市で同様の政策が採用される可能性があります。投資家にとっては、こうした家賃規制はマルチファミリー分野の収益上昇の可能性をやや減らしますが、同時に入居者の長期居住を促す効果もあります。一方で、カリフォルニア州のプロップ13固定資産税法は、長期の住宅所有者の税金を低く抑えており、売却インセンティブの低下から在庫不足を助長しています。しかし、2020年に可決されたプロップ19は、年配の住宅所有者が州内どこでも低税率を持ち越して新しい家に移転できるようになり、空き巣世帯のダウンサイジングや売却を促進しています。これはオレンジカウンティのような高コスト地域でわずかながら在庫を増やす前向きな効果をもたらしています。
地方自治体の取り組み：オレンジ郡の各自治体も、不動産に影響を与える政策を実施しています。いくつかの市では、手頃な価格の住宅開発に対する承認手続きの簡素化や手数料の免除が提供されています。郡政府自体も、ホームレス削減のための支援住宅に投資しており、一部のモーテルを住宅へと転換しています。ゾーニングの変更としては、アナハイムのディズニーランド・リゾート特定計画の更新（ディズニーの拡張を許可） undercovertourist.com や、アーバインのオフィス用地の住宅用途への再ゾーニング globest.com など、開発のための土地を解放する大きな政策決定がなされています。沿岸地域では、環境規制やコースタルコミッションが建設可能なものに影響を与えています。例えば、沿岸都市はRHNAの下でより多くの集合住宅を許可する圧力に直面していますが、沿岸部の高さ制限や住民の反対などの課題にも対応しなければなりません。加えて、インフラ政策も重要な役割を果たしています。郡の交通インフラ整備（例：今後のI-405拡張やOCストリートカー）は、トランジット近接地域での密度向上を促す土地利用計画と連携しています。
税制とインセンティブ：オレンジ郡にはロサンゼルスのような包括的な事業税がなく、それが企業にとって魅力となり、間接的に商業用不動産を後押ししています。また、郡内の一部地域（例：サンタアナやアナハイムの一部）にはオポチュニティゾーンが設定されており、不動産投資に対する税制優遇が用意されています―これにより、とりわけマルチファミリー案件など、通常は採算が合わなかったプロジェクトが実現のきっかけとなっています。一方、住宅に関しては、将来の連邦税政策（住宅ローン金利控除やSALT控除の上限など）がコストの高いOCでの購入力に影響を与える可能性があります。2017年の連邦税改革でSALT控除に上限が設けられ、カリフォルニアでの住宅所有コストは事実上上昇し、高価格帯の住宅需要に逆風となりました。今後数年でこれらの政策が調整される場合、収支計算が大きく変わる可能性があります。
要するに、政策環境は2025年にオレンジ郡をより多くの住宅建設とスマートグロース原則へ積極的に推し進めており、経済環境は安定した雇用成長と徐々に緩和する金利のもとで慎重ながらも楽観的です。関係者は、（例えば2025年の新たなカリフォルニア州法で商業物件から住宅用途への転換を一層効率化する法案など）変化する立法やマクロ経済的な変動を注視すべきです。オレンジ郡の市場は金利動向や経済的なセンチメントに比較的迅速に反応する傾向があるため、こうした要因が、2025年が販売増・在庫増加へと転換点となるか、それとも手の届きやすさや供給逼迫といった課題が依然として続くのか、大きな影響を及ぼすでしょう。
投資機会とリスク
機会：高価格にもかかわらず、オレンジ郡は2025年以降の不動産投資家や開発業者に多くのチャンスを提供しています：
- 住宅開発とバリューアッド： 慢性的な住宅供給不足と低い空室率は、ユニットを増やせる開発者にとって大きなチャンスを生み出しています。州の住宅指令に沿ったプロジェクト――例えば市街地の集合住宅、複合用途開発、大きな土地の区画分譲――は成功が見込まれます。開発業者は現在、使われていない商業用地（例：古いオフィスやストリップモール）を積極的に住宅へ転用しており、空港エリアでのコンバージョンがその一例です globest.com。投資家にとっても付帯住宅ユニット（ADU）はニッチな機会となり得ます。戸建て住宅街にADUを追加することで、安定した賃料収入や売却時のプレミアムが期待できます。さらに、古いアパート物件はリノベーション（バリューアッド戦略）によって、現代的な設備を求める強いテナント需要に応えることができ、オレンジカウンティの高水準な家賃を考えれば、アップグレードによるリターンも魅力的です。特に家賃成長が着実に続く中、2025年には建築許可件数が約13%増加すると予測されていること globenewswire.com からも、今開発に取り組む人々が高いリターンを見込んでいることが伺えます。
- 苦境にあるオフィスと用途転換： オフィス分野の苦戦は逆張り的なチャンスを生んでいます。長期的な視野と再開発の専門知識を持つ投資家なら、値下がりした苦境オフィスビルを取得し、価値を再創造できます。具体的には、オフィスをラボスペースへ（オレンジカウンティで成長するバイオメディカル産業に対応）、住宅へ（ゾーニングが許可する場合や「ビルダーズレメディ」によって）、またはクリエイティブな「産業用」スペース（例：テック・フレックススペース）へ転換することなどが考えられます。オレンジカウンティが時代遅れのオフィスの淘汰・再利用を進めている現状 kidder.com から、早期にこの分野に動くことで、供給が減り立地の良い物件の価値が再び高まった時に利益を得られるでしょう。さらに、一部のオフィスオーナーは迫る債務の返済期日を前に売却に強い動機を持っており、現金に余裕のある投資家なら2025～2026年に有利なディールを交渉し、その後オフィス市場が回復・または転換が完了するまで保有することが可能です。
- 産業用および物流：わずかな冷え込みがあっても、オレンジカウンティの産業用不動産は長期的に見て強い投資先であり続けます。この地域は主要港に隣接し、人口の多い都市圏の中心に位置しているため、流通・冷蔵保管・製造スペースへの需要は続くでしょう。最近、産業用空室率が約5％に上昇したことで、以前は空きがなかったテナントや投資家にとって参入のチャンスが生まれています。投資家は、新たなインフラが整備されたサブマーケット（例：2025年開業予定のOCストリートカーがもたらすラストワンマイル物流の恩恵を受けるエリアやJWA付近の航空貨物関連エリア）を狙うことができます。土地が限られているため、既存の産業用資産の価値は維持されやすく、今の価格下落も経済の改善とともに値上がりに転じる可能性があります。再生可能エネルギーやハイテク産業用不動産にもチャンスがあります。たとえば、古い倉庫に太陽光パネルを設置したり、電気自動車関連企業を誘致するための施設アップグレード（南カリフォルニアでEV企業が拡大中）などが挙げられます。
- 小売・複合用途不動産：オレンジカウンティは所得水準が高く、体験型の小売や飲食が支持されているため、立地の良い小売センターは魅力的な投資先となっています。小売空室率が約4％の現在、強い商圏にあるショッピングセンターの取得は安定したキャッシュフローを生み出します。特に、スーパーや好調な飲食店（コロナ禍でも堅調だった）を核としたセンターは需要があります。さらに、多くの小売不動産は追加開発が可能な余剰土地や駐車場を備えており、投資家はドライブスルーや単独店舗区画、あるいは（用途変更が認められれば）住宅の追加によって資産価値を高めることが可能です。OCVibeのような複合型開発は、「目的地」を生み出す価値を証明しており、オレンジやフラートンなどのダウンタウン周辺での小規模複合用途プロジェクトも有効です。自治体が今後も「住む・働く・遊ぶ」が一体となった環境を促進する中、複合用途不動産に投資すれば税制優遇や認可の迅速化といったメリットも得られる可能性があります。
- 高級・沿岸不動産：オレンジカウンティの高級セグメント―オーシャンフロントの住宅、ニューポートコーストの邸宅、アーバインの高級高層ビル―は、国内外の裕福なバイヤーから引き続き関心を集めています。NARのローレンス・ユンは、高級不動産が2025年に活性化する可能性を特に強調しており、より多くの高資産者がOCの沿岸ライフスタイルの一部を所有しようとしています。surterreproperties.com surterreproperties.com。価格は最上位で緩やかに上昇する見込み（2025〜26年は年2％程度）surterreproperties.comであり、安定性を示しています。投資家にとっては、優良物件の保有が価値上昇につながる可能性が高く、旅行需要の回復に伴い高級賃貸やバケーションホームにもチャンスが生まれそうです。さらに、ディズニーランドの拡張やその他の観光地の増加は、アナハイムやビーチタウン周辺で短期賃貸投資（許可されている場合）がより収益性の高いものとなる可能性があります。
- 新興ニッチ分野：特殊不動産にも新たなチャンスが生まれています。ライフサイエンスラボ―オレンジカウンティではアーバインやニューポートビーチを中心にバイオテクノロジークラスターが形成され、ラボ/R&Dスペースへの需要が高まっています。オフィスからラボへの転用や新たなラボ開発（適切なゾーニングおよび電源設備が必要）は、プレミアム賃料を狙えます。シニア住宅も成長分野です。シニア人口の増加に伴い、OCではリゾート型施設を備える高級シニアコミュニティがますます人気となっています。（55歳以上コミュニティや介護付き施設など）この層に対応する開発業者は恩恵を受けるでしょう。最後に、データセンターとセルフストレージへの関心も高まっています。土地価格の高さから、オレンジカウンティはこれまで大規模データセンターの市場ではありませんでしたが、地域ニーズに応じた中小規模のエッジデータセンターの計画があり、セルフストレージ需要は住宅密度に応じて推移します（高密度地区で複数の新設計画や建設が進んでいます）。
リスクと課題：チャンスがある一方で、投資家はオレンジカウンティ市場の重要なリスクにも対処しなければなりません：
- 手頃さと需要リスク：オレンジカウンティでは極端な住宅価格の高騰により、住宅需要に長期的なリスクが生じています。中間層の家庭が引き続き流出すれば、将来の住宅購入者や賃貸希望者の数が減少するか、少なくとも構成が変化する可能性があります。企業も人材の採用が難しくなり、最終的には雇用成長が鈍化する恐れがあります。持続的な手頃さの危機は、家賃統制や空室税への政治的圧力の高まりにもつながり、投資家のリターンに影響することがあります。さらに、短期的には住宅ローン金利が予想通り低下しない場合（悪くすればさらに上昇した場合）、購入意欲は引き続き低迷し、実質的に価格が停滞または緩やかに下落することもあり得ます（チャップマン大学の予測によれば、金利が高止まりした場合、2025年にはOCの住宅価格が「やや下落」する可能性が高いとされています globenewswire.com）。仮に軽微な価格調整が起きた場合、直近購入者の資産価値が影響を受け、投資家心理にも悪影響を及ぼす可能性があります。
- 金利・クレジットリスク：不動産は金利の影響を強く受けます。基本シナリオでは金利は緩和傾向にありますが、予想外の事態、例えばインフレが長引いた場合などには、高金利が続き借入コストが高騰するリスクがあります。高金利はキャップレートを押し上げ、不動産価値を下げやすく、ピーク時に低キャップレートで購入した所有者には特に大きなリスクです。さらに、商業用不動産の多くが2025～2027年に返済期限を迎えるため、金利が高止まりした場合、再融資が難しくなり、ローンのデフォルトや安値での売却（特にオフィスやホテル部門）が発生する恐れがあります。与信基準の引き締めも、新規取引や開発の資金調達を難しくし、投資機会への対応を制限する要因となっています。
- 景気減速または外的ショック：景気後退のリスクが背景にあります。もし2025年後半に米国やカリフォルニア州が景気後退に陥れば、オレンジカウンティでは主要セクター（テック、観光、不動産など）で雇用減が生じる可能性があります。失業率の上昇は住宅需要を直撃し、世帯形成は鈍化し、現在低水準の差し押さえも増加するかもしれません。小売・ホテル不動産も消費減少で打撃を受けます。現時点の予測では2025年に明確な景気後退は想定されていません globenewswire.com が、このリスクを見逃すことはできません。さらに、新たなパンデミック波、地政学的リスクによる貿易への影響（OCの企業はグローバルサプライチェーンと関連）、株式市場の調整による高額購入者層の資産減少など、さまざまな外的ショックが不動産市場へ波及する可能性があります。
- 規制および政治的リスク： 投資家は政策変更に注意を払う必要があります。たとえば、カリフォルニア州の議員は、より厳しい家賃規制の拡大から空室税、さらなる開発規制の緩和まで、さまざまな措置を提案してきました。政治リーダーシップの変更により、より積極的な手頃な価格の住宅供給義務が課される可能性もあります。地方レベルでは、開発に対する反発（例：住民投票や訴訟によるプロジェクトの遅延など）が生じることもあります（歴史的にOCの一部都市で見られたように）。また、固定資産税改革も遠いリスクです。もしプロップ13（Prop 13）が改正されて商業用不動産の税負担が増した場合（スプリットロール税の提案が出ています）、評価額に影響を与える可能性があります。プロップ13の変更は2020年に有権者によって拒否されましたが、財政圧力によりこの議論が再燃する可能性もあります。
- 環境および気候リスク： オレンジカウンティは他のカリフォルニア地域と比べて一部の気候リスクへの曝露は少ないですが、無縁ではありません。 山火事リスクは丘陵地や渓谷部（たとえば、クリーブランド国有林やラグナキャニオン付近の地域）に存在します。気候変動の進行に伴い、山火事や極端な高温リスクが拡大する可能性があります。これにより保険市場にも影響が出ており、大手保険会社はカリフォルニア州で山火事による負債のため住宅保険の引き受けを縮小しています。沿岸部のOCは山火事リスクが高くありませんが、保険会社の幅広い撤退により、全体的に不動産保険の取得コストが上昇しています。 洪水や海面上昇は、今後数十年で低地の沿岸エリア（ニューポートビーチ、ハンティントンハーバー）に脅威をもたらす可能性があり、高額な対策や長期的な不動産価値への影響が考えられます。さらに、南カリフォルニアでは地震リスクが常につきまといます。大規模な地震が発生すれば、物件被害や一時的な市場の混乱が生じる可能性があり、注意深い投資家は耐震補強や保険（地震保険の加入率はコストの問題で比較的低いことに留意）を勘案しています。
- 市場流動性および出口リスク： 売却件数が大幅に減少しているため programbusiness.com、流動性は懸念事項となっています。投資家は、このような環境下では投資物件の売却に時間がかかったり、特に高額な高級住宅や特殊な商業用不動産の場合、価格の調整が必要になったりする可能性があります。転売業者や短期投資家は、買い手の層が薄いために素早く利益確定で再販できないリスクも抱えます。このリスクは、金利が下がることで今後買い手が増加すると予測される点により一部緩和されますが、市場のタイミングを見極めるのは難しいものです。
データに基づく予測: 上記の機会とリスクを踏まえ、今後数年間のオレンジカウンティの予測はどうなっているのでしょうか？カリフォルニア州不動産協会の予測によると、州全体の中央値住宅価格は2025年に約4.6%上昇するとされています car.org。オレンジカウンティは高価格帯サブマーケットであるため、もし住宅ローン金利が緩和すれば同様に穏やかな上昇が見込まれます。NARのローレンス・ユンは、オレンジカウンティの住宅価格が2025年と2026年の両年ともに約+2%成長すると予測しています surterreproperties.com。住宅販売件数はより力強い回復が見込まれており、ユンはオレンジカウンティの住宅販売（高級部門を含む）が、在庫増加と買い手の金利適応により2025年には9%、2026年には13%増加すると見込んでいます surterreproperties.com。商業分野では空室率が徐々に改善すると予想され、オフィス空室率は転用によるスペース削減でさらに低下の可能性があり、工業用空室率は吸収力の回復に伴い横ばいまたはやや下落、リテールは依然として逼迫すると見込まれます。マルチファミリー（集合住宅）の家賃上昇は今後2年間で数千戸の新規供給が市場に登場することで、年2〜3％の緩やかなものとなる見通しです。チャップマン大学の予測はやや慎重で、2025年の住宅価格は横ばいないしやや下落するとし、全米で最も低い負担力が続くことを強調しています globenewswire.com globenewswire.com。ただし彼らは建設活動の拡大を見込んでおり、新築物件がより多くの取引を促進すると指摘しています globenewswire.com。
投資家の視点から見ると、2025年のオレンジカウンティ不動産市場は高リターン・高コスト環境と要約できます。土地の制約、魅力的な立地、高い所得水準といった市場の基本条件は、長期的な資産価値の上昇および収入の創出に有利です。しかし、短期的には金利の変動や政策調整などの課題が存在します。徹底したデューデリジェンス、慎重な交渉、成長エリア（地理的にも分野的にも）への戦略的集中が鍵となるでしょう。現状の障害を乗り越えることができれば、今後数十年にわたりオレンジカウンティの不動産は、地域のイノベーションと進化を背景に、有望な投資先となるかもしれません。
出典
- カリフォルニア不動産協会 – 2025年住宅市場予測 (2024年9月) car.org car.org
- ProgramBusiness News – オレンジカウンティ住宅販売が31％減少：最新の住宅データ (2025年5月29日) programbusiness.com programbusiness.com
- GlobeSt.com – オレンジカウンティのアパート賃料が継続して上昇 (2024年10月23日) globest.com globest.com
- Kidder Mathews – オレンジカウンティオフィスマーケットレポート (2025年第1四半期) kidder.com kidder.com
- CoStar News – オレンジカウンティ、2024年に人口減少を逆転 (2025年5月20日) costar.com
- Surterre Properties（NAR Lawrence Yunを引用）– オレンジカウンティ高級市場 2025年予測（2025年6月）surterreproperties.com surterreproperties.com
- チャップマン大学経済予測 – 2025年オレンジカウンティの展望（2024年12月12日）globenewswire.com globenewswire.com
- オレンジカウンティ・ビジネス・カウンシル – 2023-2024 コミュニティ指標レポート（住宅および人口統計データ）ocbc.org
- アナハイム市＆アンダーカバーツーリスト – ディズニーランドフォワード拡張の詳細（2024–2025年）undercovertourist.com undercovertourist.com
- アナハイム市 – OCVibe開発アップデート（2025年）la.urbanize.city anaheim.net
