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サンパウロ不動産市場レポート 2025

7月 3, 2025
by
São Paulo Real Estate Market Report 2025

導入と経済的背景

2025年のサンパウロの不動産市場は、高金利などの経済的逆風にもかかわらず、活発な動きと強い回復力が特徴です。ブラジル経済は2024年に約3.4％成長し、2025年には2.2〜2.3％程度の成長が見込まれています。これは緩やかなペースですが、住宅需要を支える水準です globalpropertyguide.com。インフレ率は4～5％程度の中程度で推移し、中央銀行のSelic金利は2025年半ばに14.75％へと引き上げられ、約20年ぶりの高水準となりました。これにより住宅ローンの借入コストが高くなっています riotimesonline.com。それでも、持ち家志向や実物資産への投資意欲は依然強い状況です。実際、2025年第1四半期の不動産販売は全国で15％急増し、高金利下でも市場の強さを反映しています riotimesonline.com。本レポートでは、2025年のサンパウロ不動産市場を総合的に分析し、住宅・商業不動産のトレンド、価格と利回り、主要地区、新規開発・インフラ、投資機会とリスク、さらには2026年以降の予測まで、近年との比較や規制・税制上のポイントを解説します。

市場の概要： サンパウロ大都市圏（ブラジル最大の都市経済）は、着実な不動産価格の上昇と前例のない取引件数の増加を記録しています。2025年4月時点で、同市の住宅価格は前年比6.11％上昇（名目値）しており、1年前の4.93％を上回るペースです globalpropertyguide.com。インフレ調整後の実質成長率は約0.5％と控えめですが、過去10年で最大の名目上昇率である点が特筆されます globalpropertyguide.com。これはパンデミック以降の反発が続いていることを示し、2021～2024年はサンパウロの価格が累計約17％上昇しました globalpropertyguide.com。2010年代半ばの横ばい期間を経て、需要が著しく増加。2024年は同市で過去最高の住宅販売件数となり、その勢いは2025年も継続しています。一方、商業分野（特にオフィス）はパンデミックによる低迷から回復しつつあり、空室率の低下・賃料の上昇が見られます。次章では、こうしたトレンドとその要因を詳述します。

2025年住宅不動産トレンド

販売急増と新規供給

サンパウロの住宅用不動産市場は、前例のない売上と建設活動のブームを迎えています。2024年には、同市で103,346件の住宅販売が記録され、前年から35.7%の増加となり、過去最高を記録しました globalpropertyguide.com。これは8年連続の取引増加となります。この傾向は2025年にもさらに加速し、年初2ヶ月間だけで前年比40.6%増となり、2月までに17,000戸以上が販売されました globalpropertyguide.com。この爆発的な需要に対し、新規開発も急増しています。2024年の新規住宅着工件数は過去最多の104,431戸となり、2023年比で42.6%増加しています globalpropertyguide.com。建設業者は在庫を急速に増やしており、2025年1～2月には16,940戸が新規着工され、前年同期比で130%増加しました globalpropertyguide.com。これらの数字は、買い手の需要に応えるための建設ブームを裏付けています。

この高い需要にはいくつかの要因があります。2200万人の都市圏で住宅需要は依然として高く、金融費用が高騰している中でも、ブラジル人は不動産を優先しています。業界データによれば、政府補助の住宅プログラムがこのブームに大きく寄与しています。2025年第1四半期には、復活したMinha Casa, Minha Vida（MCMV）手頃な住宅プログラムが新規販売の53％、販売の47％を占めました riotimesonline.com。実際、連邦政府は2025年にMCMVを中所得層（最大月収R$12,000）まで拡大し、10%程度の金利で市場よりも低い金利の補助付き住宅ローンを提供しました riotimesonline.com。Cyrelaのような大手ディベロッパーはこの堅調な需要の恩恵を受け、Cyrelaの2025年第1四半期の販売は前年比34%増となりました riotimesonline.com。

供給側では、開発業者が好調な市場を活かそうと意欲的です。しかし、在庫は依然として逼迫しています。全国建設業者協会（CBIC）の推計によると、現在の住宅在庫は新規プロジェクトが出てこなければ需要の約8か月分しかまかなえないとされています riotimesonline.com。2025年初頭には新規プロジェクト承認件数がやや減少し（2025年第1四半期の新規着工は2024年第4四半期に比べて約28％減 riotimesonline.com）、その一因として建設コストの上昇や人手不足が挙げられています。建設資材費は前年比約6.8％上昇 riotimesonline.com、また70％以上の建設業者が熟練労働者の確保に苦慮していると報告していますriotimesonline.com。これらは新規供給のペースを抑える可能性があります。それにもかかわらず、全体として住宅建設活動は活発化しており、アナリストは2025年の建設部門の生産量が約2.8％成長すると予測しています riotimesonline.com。これは引き続き市場の信頼感を示しています。

価格の動向と住宅価値

サンパウロの住宅価格は2025年も上昇傾向を維持しましたが、他のブラジルの都市ほど急激ではありませんでした。先述の通り、2025年4月の同市の住宅価格は前年比+6.11%（名目値）であり、前年の約4.9%のペースから加速しています。これはインフレ率をやや上回る伸びで、実質的にも緩やかな上昇を示しています。これはリオデジャネイロ（前年比約4.6%）よりも健全な成長であり、サンパウロが成熟市場であることを反映しています。参考までに、ブラジル全体の住宅価格指数は2025年4月時点で前年比約7.97%上昇し、これは2013年以来最も速いペースであり、サルヴァドール（+20.6%）、ジョアンペソア（+18%）などの小規模都市の急成長が牽引しています。サンパウロの価格上昇が緩やかなのは、すでに高い基準値と供給の柔軟性が背景にあります。特に、2024年後半から2025年前半にかけて、サンパウロでは過去10年で最も急激な半年間の価格上昇が見られ、2025年に向けて強い勢いがうかがえます。

絶対的な数値で見ると、サンパウロはブラジルでも最も高価な市場の一つであり続けています。2025年半ば時点で、平均価格は市内全域で1平方メートルあたり約R$10,000～R$11,000であり、主要地区ではさらにはるかに高い価格が求められています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。2025年6月の調査では、ヴィトリア、サンパウロ、リオが最も高額な3都市となっており、ヴィトリアがややリードして1平方メートルあたり約R$13,000、サンパウロもそれに迫っています thelatinvestor.com。サンパウロ市内でも、地域によって価格差は大きく異なります（下記の地域分析参照）。ジャルジン・エウロパ、イタイム・ビビ、ヴィラ・ノヴァ・コンセイソンといった高級中心地では、1平方メートルあたりR$15,000～R$20,000以上が一般的です thelatinvestor.com thelatinvestor.com。一方で、郊外や新興エリアでは、約R$5,000～R$8,000/㎡と幅広く、マーケットは多様性を見せています thelatinvestor.com。例えば、高級なイタイム・ビビやヴィラ・オリンピアでの平均価格はR$12,000～18,000/㎡となっています thelatinvestor.comが、タトゥアペやブタンタンなどの郊外地区では1桁台後半にとどまる場合もあります。全体として、主要エリアの価格は過去1年間で約5％上昇しており thelatinvestor.com、人気のある地域で着実な価格上昇が示されています。

賃貸市場では、賃料の上昇が売買価格よりも速いペースで進んでいます。2024年、サンパウロの住宅賃料は平均で約13.5%上昇し、激しい需要（特に新しい交通路沿いやホームオフィススペース付きの物件）に後押しされましたthelatinvestor.com。賃料の上昇はインフレ率を上回っており、賃貸市場の逼迫を示しています。この傾向は2025年にも続き、賃貸住宅の空室率は非常に低く、平均で3～5%程度ですthelatinvestor.com。これは賃貸供給が健全に吸収されていることを示しています。2025年初頭の時点で、典型的な2ベッドルームの月額家賃は、高級エリアのJardinsやVila Nova ConceiçãoでR$4,000～7,000、より手頃なTatuapéやButantãといった地域でおおよそR$2,000～3,500となっていますthelatinvestor.com。このような賃料水準と高い売買価格の組み合わせは、投資家にとって中程度から良好な賃貸利回りをもたらしています。

賃貸利回りと投資リターン

サンパウロの住宅市場における表面賃貸利回りは2025年で平均5～6%となっており、世界の大都市と比較しても強い水準ですが、ブラジルの高金利環境を考慮する必要があります。Global Property Guideの調査によると、サンパウロのマンション利回りは2025年第1四半期で平均約5.94%となっています。物件の種類や立地によっては4.1%から8.2%の範囲ですglobalpropertyguide.com。高級エリア以外の小規模な物件ほど利回りが高くなる傾向があり、トップエリアの高級物件ほど（価格が高いため）利回りは低めです。この約6%の平均利回りは、リオデジャネイロの（約3.8%）よりも明らかに高くglobalpropertyguide.com、サンパウロの力強い賃貸需要と価格の妥当性を反映しています。現地データでも多くの住宅物件の年間利回りが4～6%の範囲に収まっていることが裏付けられていますthelatinvestor.com。「新興」エリアや独自の賃貸魅力を持つ物件はこのレンジの上限近くになりやすく、一方でブルーチップアドレスの物件は4%台になることが多いです。

ロケーションはサンパウロにおける不動産のパフォーマンスを大きく左右します。

市場は、裕福な中央／西部地域と、より手頃な郊外との間に明確な格差があるのが特徴です。公式の都市データ（Loftによる分析）によると、現在価格と流動性の面でウエストゾーンが支配的であることが示されていますriotimesonline.com。2025年初、ジャルジン・エウローパ、イタイム・ビビ、ヴィラ・ノヴァ・コンセイソン、モエマのようなウルトラプライムの高級地区は過去最高値を記録しました riotimesonline.com。例えば、ジャルジン・エウローパの高級住宅街「フレデリック・ショパン通り」では、平均住宅価格が4,980万レアル（およそ1,200㎡の大邸宅の場合）に達し、これは驚異的な1㎡あたり41,700レアルに相当します。これは2024年末の価格水準の2倍以上です。riotimesonline.comイタイム・ビビの近隣の高級住所でも、ユニットの平均価格が1,000万レアルを大きく上回る例が見られました（例：Rua Galeno de RevoredoはR$14.1M）riotimesonline.com。これらのアベニーダ・ファリア・リマ（主要な金融拠点）近くの高級ロケーションは、サンパウロで最も高額な価格を誇ります riotimesonline.com。主要なビジネスセンターへの近接性、高級アメニティ、そしてParque do Povoのような緑地が、これらの地域の人気を高めています riotimesonline.com。ブラジルの高金利にもかかわらず、高級不動産の需要が急増している点は注目に値します。これは、富裕層による購入や、不動産が安全な資産と見なされていることを示しています。高級住宅セグメントは急速に成長しました。2023年、南東部（SPを含む）での高級住宅の新規発売は前年比63％増加し、販売額は前年比42％増加しました thelatinvestor.com。これにより、アルト・デ・ピニェイロスのようなエリアにあるペントハウスや高級ユニットは、その独占性と眺望の良さから特に人気が高まっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。

重要なのは、これらの利回りは総額であり、税金や経費前の数字であることです。ブラジルの政策金利（Selic）が14%と高いため、住宅ローンの借入コストも高く、5～6%の賃貸利回りだけでは融資金利を上回るとは限りません。しかし、投資家はトータルリターン（賃貸収入＋価格上昇）を考慮します。サンパウロの約6％の利回りに加え、中程度の一桁台の価格成長率の組み合わせは、現行サイクルにおいて総合的に健康的なリターンの可能性を示しており、とりわけ今後金利が緩和される場合には一層注目されます。さらに、ブラジルの投資家の多くは不動産投資信託（FII）や現金購入を活用し、借入コストを抑えています――安定した利回りが魅力的なインカムストリームを示唆しており、実際サンパウロは国内外の不動産投資家にとって引き続き人気の目的地となっています（投資環境については後述）。

主な地域とエリア別分析

有名な高級住宅地（ジャルジンス、イタイム、ビラ・オリンピア、ブルックリン、モエマ等）以外にも、新たなサブマーケットが台頭・進化しています：

  • テック&クリエイティブハブ: ピニェイロスやビラ・マダレナのようなエリアは、サンパウロのテックやスタートアップ分野の成長により不動産価値が上昇しています。市内には約34万社のテック企業が存在し（2014年以降で60%増加）、多くがピニェイロスやファリア・リマ軸に集積しています thelatinvestor.com。テック企業がオフィスを近隣に設けることで、若い専門職向け住宅の需要も拡大。ピニェイロスはこのテックブームとインフラの向上により「不動産投資の主要スポット」と評されています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イノベーション経済が拡大するにつれて、このエリアの住宅・オフィス価値も今後さらに上昇が期待されます。
  • 学生・大学エリア: ブタンタンはサンパウロ大学（USP）の本拠地で、人口構成が変化しつつあります。2024年にはUSPに約9万8,000人の学生が在籍しており、キャンパス近隣での賃貸や初めての住宅需要が非常に高まっています thelatinvestor.com。学生や研究者がこのエリアに集まり、不動産のミニブームが発生――多くの物件が大学関係者によって購入・賃貸され、家具付きアパートメントの需要も高まっています thelatinvestor.com。この学術主導型市場により、ブタンタン周辺エリアは学生住宅をターゲットとした投資家にとって活気があり魅力的な投資先になっています。
  • インフラ連動型ホットスポット：新設または拡張中の交通路線沿いの場所で関心が高まっています。たとえば、ペルジーゼス（新しい地下鉄6号線の駅が開業）は家賃や価格が上昇する見込みです。公共交通機関の改善は周辺の住宅価値を最大約19%押し上げることがあります thelatinvestor.com。サンパウロ全体でも攻めの交通拡張が家賃に影響しており、2024年の13.5%の家賃上昇の多くは新駅周辺の住宅需要によるものでした thelatinvestor.com。他にも、ヴィラ・プルデンチとモオカ（東部での地下鉄拡張の恩恵）、そしてモランビ（新しい鉄道・モノレール連結でアクセス向上）などの例があります。
  • グリーンかつ家族向け地区：家族が公園やオープンスペースのある地域を優先する傾向があります。モエマは長年イビラプエラ公園に近いことで人気があり、モランビもブルレ・マルクス公園の設立後に価値が上昇しました thelatinvestor.com。地元自治体も緑地の拡大を進めており、北部のヴィラ・ギリェルメでも新たな公園が計画され、都市と自然のバランスを求める家族の注目を集めています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このような生活の質（コンクリートジャングルの少なさやレジャースペースの多さ）が向上した地域の不動産は需要が増加しています。
  • 中心部の再活性化 – アニャンガバウ: ダウンタウンでは、アニャンガバウ渓谷エリアが高層住宅開発を促進するための新たなゾーニング優遇策の対象となっています。2023～24年のゾーニング法改革（市条例第127号）により、開発業者は中心部の交通利便性が高いエリアで手ごろな価格の住居ユニットを含めれば、より高い建物を建設できるようになりましたthelatinvestor.com。市はさらに開発業者から売れ残ったユニットを買い取ることで、ダウンタウンの住宅供給を強化していますthelatinvestor.com。これらの施策は住宅不足の解消とサンパウロ中心部の再活性化を目指しています。アニャンガバウはスカイラインの変貌が期待されており、今後さらなる高層ビルの建設によって、市場価格物件と手ごろな住居の融合が図られる見通しですthelatinvestor.com。時間の経過とともに、これにより中心市街地がより活気づき、周辺地域への圧力が緩和される可能性があります。

全体として、2025年のサンパウロの不動産市場は、既存の西部・南部セクターでの超高級な成長、中流階級や新興地域での堅調な需要、そして中心部や支援が不足している地域での政策主導型開発が混在しているのが特徴です。富裕層の多い地区とその他の地域との格差は依然として顕著であり、他の場所で手の届く価格の課題が拡大する中、エリート街区で記録的な価格がつくことでこの傾向が浮き彫りとなっていますriotimesonline.com。政策決定者はこの成長と包摂性のバランスを取るという課題に直面しており、トップエリアの価格高騰は社会経済的な格差を一層強調していますriotimesonline.com。投資家や市場関係者にとって、こうした地域ごとの動向はロケーション別戦略の重要性を際立たせています。

2025年の商業用不動産動向

オフィスマーケットの回復と賃料

サンパウロの商業用不動産市場、特にオフィス部門は、パンデミック時代の低迷から立ち直り、2025年を回復基調で迎えています。オフィスの空室率は急激に低下しており、企業が対面勤務へと回帰し、事業を拡大しています。2025年第1四半期には、高級オフィス（クラスA/A+）の空室率が18.3％にまで下がり、パンデミックが始まって以来、最も低い水準となりました jll.com。2021年の空室率が約23％でピークとなっていたことと比較して、顕著な改善です siila.com.br。供給のひっ迫は、プレミアムサブマーケットではさらに顕著で、2024年4月から2025年4月の間に、全体のオフィス空室率は20.3％から18％へと下がりましたが、最上級の「AAA」ビルでは空室率が17.3％からわずか12.6％まで急減しました riotimesonline.com。本質的に、最高品質のオフィスはほぼ満室に近づいており、テナントによるフライト・トゥ・クオリティ（質への流出）傾向が反映されています。

賃料もこれに応じて反応しています。 需要が高まり空室率が下がっていることで、ハイグレードオフィスの募集賃料は上昇しています。2025年初頭時点で、高級オフィスの平均募集賃料は月額約R$109/m²となり、2024年初めから約15％上昇しています jll.com。人気物件（特に新築や改装済ビル）のオーナーは、ここ3～4年で最も高い価格決定力を有しています。たとえば、伝統的なオフィス街の一つであるパウリスタ大通り周辺では、最上級スペースの商業賃料が月額R$250/m²程度となっています thelatinvestor.com。これは力強い需要と、企業が優良立地のためにプレミアムを払う意思があることを反映しています。パウリスタの多くのオフィスビルはリノベーション（同地域のハイスタンダード物件の35％以上が近年改装）されています thelatinvestor.com。これは、オーナーがテナント誘致のために積極的に投資していることを示しています。さらに、市政府が公共オフィスを中心部/パウリスタエリアに移転させる計画も、都心部のオフィス需要を強化するでしょう thelatinvestor.com。

ネット吸収の数字はオフィス回復の強さを裏付けています。2025年第1四半期だけで、サンパウロはグロス吸収が約187,000㎡、ネット吸収が105,000㎡のオフィスを記録しました jll.com。つまり、わずか1四半期で大量のスペースが賃貸・入居されました。同様に、2025年1月～4月の期間ではネット吸収は107,400㎡に達し、これは2024年同期間と比べて23%増加しました riotimesonline.com。プレミアムAAAビルは特に好調で、36,000㎡（前年比21%増）を吸収しました riotimesonline.com。このような好調な吸収は、新規供給が限定的であったことに後押しされています。2025年1月～4月に新規供給されたオフィススペースはわずか約23,700㎡ riotimesonline.comで、2024年初頭の新規供給の半分以下です。開発会社は供給過剰を避けるため、プロジェクトを戦略的に見送り、または段階的に進めています。例えば南ゾーンの巨大なEsther Towersプロジェクト（94,000㎡）では、開発会社EZTecがテナントの確かな事前契約を待つため、完成前に建設を遅らせています riotimesonline.com riotimesonline.com。こうした慎重な姿勢によって、既存空室が新規供給のペースを上回って埋まっており、空室率が低下しています。

主要なオフィス・サブマーケットは、均等に恩恵を受けているわけではありません。サンパウロで最も人気のあるビジネスアドレスは依然として、西部・南西部にあるファリア・リマ－ヴィラ・オリンピア－ベッリーニ－シュクリ・ザイダン回廊です。JLLの報告によれば、2025年第1四半期、主要地域におけるオフィス需要の70％が「ベッリーニ-シュクリ・ザイダン」軸に集中していましたjll.com（これは南/西部に広がる現代的なビジネス地区の一帯です）。これらのエリアでは空室率が市平均を大きく下回っており、2025年第1四半期時点で、ベッリーニの空室率はわずか13.4％、シュクリ・ザイダンは16.5％ jll.comでした。かつて空いていた大型区画の多くが成約し、2024年末に1万平方メートル超の空室があった9つの大規模開発ビルのうち、2025年第1四半期までにそのような空室が残っていたのは5つだけでしたjll.com。パウリスタ大通りエリアも依然として重要な存在ではありますが、進化を続けており、老朽化したオフィスは改修され、このエリアはますます商業化が進んでいます（すでに大幅なリノベーションや家賃上昇も見られます）。ピニェイロス（クリエイティブ・テック企業が進出中）やバッラ・フンダ（主にバックオフィスや低予算オフィス）など、他のサブマーケットも活況です。一方、二次立地や近代的なテナントの要件を満たさない古いビル（例：アメニティや交通アクセスが不十分）は賃貸が伸び悩んでいます。しかし、全体としてオフィス市場の見通しはますます好調です。「市場は熱く、取引が頻繁に行われている」とJLLのオフィス部門ディレクターは述べており、通常のシーズンとは異なり、2025年初頭にも多くの企業が新たに入居していると指摘していますjll.com。

小売、不動産、その他の商業セグメント

オフィスが注目を集める一方で、サンパウロのその他コマーシャル不動産セグメントは、さまざまな状況を呈しています。

  • 小売不動産: 小売不動産セグメントは消費支出と密接に関連しています。ブラジルの2023～24年のおよそ3%の堅調な経済成長と回復する雇用市場は、ショッピングセンターの来客数やハイストリート小売を後押ししています。高級ブランドのオスカーフレイレ通りや裕福な地区のショッピングモールなど、主要な小売ゾーンはパンデミック時の低迷からほぼ回復し、空室率は低下、賃料も安定しています。その一方で、eコマースの成長により、実店舗小売業者は出店先選びに慎重になっています。体験型リテールや日常ニーズに応える好立地スペースに、密集した住宅街で特に需要が集中しています。現在のサンパウロで大きなモールの供給過剰は見られず、むしろ新しい複合開発プロジェクトが成長エリア（郊外の拡大地域など）でショッピングや飲食を組み込むケースも。主要モールの小売賃料は2025年にかけて緩やかに上昇したと考えられますが、詳細なデータはあまり公表されていません－貸主各社は入居率や売上の改善を報告しています。総じて小売業の商業用不動産市場は安定しており、市の巨大な消費者基盤と観光の回復に支えられていますが、オンライン競争という構造的課題にも直面しています。
  • 工業・物流不動産: サンパウロ大都市圏の物流・工業用不動産市場は非常に活発で、eコマース、サードパーティ・ロジスティクス、パンデミック後のサプライチェーン再構築が原動力となっています。近年、サンパウロ地域の近代的な倉庫の空室率は過去最低水準となり、賃料も上昇しています。例えば、平均的な物流賃料は2020年の約R$19/m²から2024年にはほぼR$25/m²にまで上昇 cushmanwakefield.com。2025年もサンパウロ周縁部（グアルーリョス、カジャマール、バルエリなど）における流通センター需要は強いままです。工業資産のキャップレートは依然高水準（しばしば低い二桁台）で推移し投資家を惹きつけています。例えば2025年2月、カジャマールでの物流資産のキャップレート14.9%取引も報告されています siila.com.br、これは高金利経済と整合しています。主要物流回廊では新規供給も進みますが、吸収は健全です。サンパウロはブラジル国内物流の要所であり、工業用不動産の見通しは良好です：一等地大型倉庫での賃料は安定または上昇、空室は低水準、ただし開発資金の金利影響には注意が必要です。
  • ホスピタリティと複合用途: サンパウロのホテル業界は、ビジネス出張やイベントの再開に伴い回復しつつあります。2025年の稼働率や客室単価は2020～21年の低迷期より大幅に改善、ピークまでは回復していないものの好転しています。これにより市内ビジネス街でのホテルやサービスアパートメント開発への関心が再燃しました。さらに多くの複合用途開発が進行中で、オフィス・居住・小売・ホスピタリティを融合しています。開発業者は特に西部や南部エリアで住・働・遊一体型複合施設に注力しており、都市型生活への統合的ニーズに応えています。この潮流は都市計画上の後押しと市場の嗜好の双方を反映しています。例えばマージナル・ピニェイロス沿いなどの新拡張メトロラインエリアの新プロジェクトでは、低層に商業施設（店舗やコワーキング）、上階に住宅という構成が一般的です。

まとめると、2025年のサンパウロの商業用不動産は全般的に好調な上昇傾向にあります。オフィス分野が先導しており、特に高級セグメントにおいて、稼働率や賃料の成長が力強く回復しています。小売部門は一等地で安定または改善傾向にあり、工業・物流分野は持続的な需要によって引き続き好調です。一つ懸念すべきリスクは、予想以上に金利が高止まりした場合です。これはキャップレート（資本還元率）を上昇させ（不動産価値の低下）、新たな商業開発の資金調達も困難にします。しかし現時点では、サンパウロ商業用不動産への投資家心理は楽観的であり、同市がブラジル経済の中心地であることが支えとなっています。

新規開発、インフラ、都市計画

主要なインフラ整備プロジェクトや都市開発イニシアチブが、サンパウロの不動産市場に変革をもたらし、今後の成長の鍵となっています。2025年および今後数年間で、交通、公共事業、大規模不動産開発など多岐にわたるプロジェクトが進行中または計画されています：

  • 大量輸送網の拡大: サンパウロは地下鉄・鉄道網の歴史的拡充の途上にあります。メトロ6号線（オレンジ）—北西部のブラジランジアから市中心部のサン・ジョアキンまでを結ぶ新たな15kmの地下鉄路線—は2025年までの開業を予定しており、acciona.com acciona.com、1日あたり60万人以上の乗客が利用し、現在サービスが行き届いていないペルジゼスやポンペイア地区などにも地下鉄サービスを提供します。すでに周辺の不動産価値にも影響が現れています。さらに、2号線（グリーン）の東部郊外への延伸も国際資金の支援で進められており、worldbank.org、空港エリア（モルンビ〜コンゴーニャス）を結ぶ17号線（ゴールド）のモノレールも完成間近です。こうしたプロジェクトが都市の移動利便性を高め、新駅周辺の不動産需要を押し上げる傾向があります。調査によると、新たな地下鉄駅ができたエリアでは住宅価格が約10〜20％上昇することもあり、thelatinvestor.com デベロッパーはこうした交通利便性の高いゾーンに新規プロジェクトを集中させており、市のトランジット・オリエンテッド・ディベロップメント（交通指向型開発）戦略とも合致しています。
  • 道路および物流インフラ： 2025年のサンパウロ州はインフラへの巨額投資を行っており、R$335億（54億米ドル）の支出が計画されています。これは過去最高額です。 bnamericas.com。主要プロジェクトには、Rodoanel（環状道路）の北セグメントの完成、主要高速道路（バンデイランテス、アンシェータなど）の改良、地域開発回廊（Rota dos Bandeirantesなどのプロジェクト）が含まれます。州政府は、内陸部の道路やインフラ整備を目的とした地域プロジェクト（パラナパネマ、Rota Mogiana、Circuito das Águas）にほぼR$150億を発表しました。riotimesonline.com。都市部では、高速道路の整備やBRT（バス高速輸送）レーンの拡大、中心部で計画されているライトレール（VLT）が推進されており、vectio.com 接続性がさらに強化される予定です。より良い物流インフラは、首都圏周辺の工業団地の魅力を高め、商業開発の新たなエリアを開拓することにもつながります。
  • 都市再生とゾーニング: サンパウロの近年の都市計画戦略は、交通回廊沿いの高密度化と中心部の再活性化に焦点を当てています。2024年マスタープランの改訂とゾーニング法の変更は、中心部や好立地地区での高層・混合所得プロジェクトを奨励しています。前述のように、市は手頃な価格の住宅ユニットを含める代わりに追加の建物高さを認める法律（例：法案127号）を可決しました thelatinvestor.com。この「インクルージョナリーゾーニング」は、雇用の多い地域での住宅供給増加と住宅不足への対応を目指して民間投資を誘導するものです。また、アンハンガバウなどの中心部で不動産開発業者から住宅ユニットを取得し、社会住宅を提供するとともに、老朽化したダウンタウン建物の空室を減らしています thelatinvestor.com。さらに、特定の民間緑地を公益目的として指定し、公園の保全や新設と引き換えに他の場所での開発権を認める都市プログラムも実施中です thelatinvestor.com。これにより、開発業者はプロジェクトに緑地を組み込むか、公園整備に貢献するインセンティブが与えられ、チャカラ・フローラ周辺やヴィラ・ギリェルメで計画されている新しい公園エリアにもその動きが見られます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。これら一連の都市計画策は、持続可能で交通指向型の都市を目指し、スプロール化の抑制や生活環境の向上を図ることで、サンパウロの不動産の魅力も高めています。
  • 注目すべき不動産開発: 民間セクターはサンパウロ各地で大規模開発に動いています:
    • オフィス分野では、すでに触れたエスター・タワーズ（94,000㎡）が完成すれば最大級のオフィス複合施設の1つとなるほか、ファリア・リマ／イタイム地区やブルックリン／シュクリ・ザイダン地区でも新たな企業タワーが次々と建設されています。パルケ・ダ・シダーデ複合施設の拡張など、多くはオフィス、商業施設、時には住宅やホスピタルティも含む複合用途です。
    • 住宅分野では、複合用途メガプロジェクトがトレンドです。西部のバルエリ（メトロ圏）にある「ヘゼルヴァ・アルファヴィーレ」や南部の「パルケ・グローバル」は、住宅タワーやショッピング、レジャー施設を備えたマスタープラン型コミュニティの例です。中心部では、SetinやTegraといった開発業者が複数棟プロジェクトを展開し、コワーキングスペースや1階商業施設を組み込むことで、ライフ・ワーク・プレイ志向に応えています。
    • ブラジルでは比較的新しいコンセプトであるビルド・トゥ・レント（マルチファミリー）セグメントにも成長が見られます。大手企業の中には、土地や建物を機関所有の賃貸アパート複合施設へと転換しているところもあります siila.com.br。これは住宅市場モデルの進化を示しており、質の高い賃貸供給の拡大や、設備の整った建物を好む若いプロフェッショナル層への対応が期待されています。

まとめると、サンパウロのインフラおよび開発プロジェクトは、不動産ブームの結果でもあり、同時にその触媒でもあります。交通機関の改善や野心的な都市政策（高密度ゾーニングや緑化施策）が都市各地で新たな機会を生み出しています。購入者や投資家は、次にどこに地下鉄や道路が建設されるかを注視しており、そうした場所では大きな不動産価値の上昇がしばしば見られます。インフラの近代化へのコミットメント（場合によっては連邦および国際的資金も支援）により、長期的な成長が期待できますが、包摂的な開発を実現するためには慎重な計画が必要です。

投資機会とリスク

サンパウロの不動産市場は、利回りの高い賃貸アパートから一等地のオフィス、新興地区での開発まで、豊富な投資機会を提供していますが、注視すべきリスクも伴います。

投資機会：

  • 堅調な賃貸収入: サンパウロの住宅賃貸利回りは平均5～6% globalpropertyguide.com で、投資家にとって安定した収入源となります。この利回りは他の多くの世界都市（4%未満の都市も多い）に比べて魅力的であり、インフレに対するヘッジにもなります。また、空室率が約3～5% thelatinvestor.com と高い賃貸需要があり、とくに中心部や大学付近では家主が迅速に入居者を見つけやすい環境です。サンパウロの若いプロフェッショナル層や学生の増加が、堅調な賃貸市場を支えています。
  • 資本増価の可能性: サンパウロの不動産価値は安定した上昇を示しており、成熟した市場のため成長は穏やか（主要エリアでは年間で一桁台半ばの伸び globalpropertyguide.com）ですが、特定のセグメントでは大幅な利益の可能性もあります。例えば、新しいインフラに接続された新興地域（地下鉄延伸など）は今後数年で不動産価格が急騰する可能性があります。ペルジーゼス（6号線）や計画中の交通路線沿いなどで早期に投資した人々は、利便性の向上とともに大きな値上がりの恩恵を受けられるかもしれません thelatinvestor.com。また、都市再生計画が進む新興エリア（例：サンパウロ中心部の再生）への投資も、これらの地域が高級化するにつれて強いリターンをもたらす可能性があります。
  • 高級・アップスケールセグメント: サンパウロの高級マーケットは活況を呈しており、高級開発プロジェクトやリノベーションに絶好の機会が生まれています。Itaim Bibi、Jardim Europa、Vila Nova Conceiçãoなどのエリアは2025年に過去最高値を記録しています riotimesonline.comが、富裕層ブラジル人や海外投資家による需要は依然として非常に高いです。この層をターゲットとしたプロジェクト（例：ブティックタイプの高級マンションや、パノラマビュー付きのAlto de Pinheirosのペントハウス thelatinvestor.com）は好調に売れており、しばしばプレミアム価格で取引されています。高級開発に参画できる投資家は大きな利益を見込める可能性があり、2023年には高級住宅の新規供給が34%増加し、その勢いが続いていることからも証明されています thelatinvestor.com。
  • 商業およびREIT投資： オフィスマーケットの回復により、商業用不動産分野でのチャンスが広がっています。空室率がパンデミック前水準を依然として上回る中、優良オフィスビル（またはその持分）を購入することは、さらなる回復を見込んだ投資となります。既に賃料は上昇し、空室率は低下しています jll.com。さらに、ブラジルの不動産投資信託（FII）を利用することで、個人投資家も分散された不動産ポートフォリオ（オフィス、ショッピングセンター、物流倉庫など）に特定の税制優遇措置を受けつつ投資できます。多くのFIIは証券取引所で取引され、賃料収入を分配しています。現行ルールの下では、（ファンドに50人以上の投資家などの条件が満たされていれば）個人投資家はFIIの分配金を所得税非課税で受け取れます practiceguides.chambers.com。これにより、FIIはREITと同様の仕組みとなり、物件を直接所有せずにサンパウロの不動産セクターへ比較的流動性ある人気の投資手段となっています。
  • ポートフォリオの多様化と通貨戦略： サンパウロに目を向ける海外投資家は、地理的分散を図ることができます。ブラジルレアル（通貨）は時おり弱含むため、USDやEUR建てで資産が相対的に割安になり、レアルが強含んだ場合は為替の上昇益も見込めます。すでに一部の海外投資家が参入しており、ブラジルの大きな市場にひかれています――サンパウロは依然として「とりわけヨーロッパやアジアからの投資家にとって魅力的な投資先」です thelatinvestor.com。適切なデューデリジェンスを行えば、海外買主は現地市場の知見（多くはパートナーシップや現地ファンド経由）を活かしてチャンスをつかめます。規制上、外国人も都市不動産を自由に購入でき、物件購入にはブラジルの納税者番号（CPF）が必要ですが、非居住者による都市部の取得に大きな制限はありません globalpropertyguide.com。

リスク：

  • 高金利および資金調達コスト: ブラジルの金利は現在非常に高く（Selic 14.75% riotimesonline.com）、住宅ローン金利も10%台半ばとなっています。2024年には一部の情報源で1桁台に下がったと報告されたものの thelatinvestor.com、金融引き締めの影響で2025年には再び上昇しました。高コストのクレジットは特に中間層の購入力を弱める可能性があります。ABECIP（住宅ローン貸出組合）は、こうしたコストのため2025年には貯蓄銀行による住宅ローンが17%減少すると予測しています riotimesonline.com。レバレッジに依存する投資家にとっては、借入コストの上昇がリターン圧縮につながります。高金利が続く場合、不動産市場の活動が鈍化し、価格の上昇も抑制される可能性があります。ただし、インフレが抑制されれば金利は緩和されるとの期待もあり、2025年後半から2026年にかけての中央銀行の動向に大きく左右されます。
  • 経済・政治的不確実性: 現在のブラジルのGDP成長率予測は控えめながらもプラス（2025年で約2% globalpropertyguide.com）ですが、予想外の景気後退や政治的不安定が不動産市場に影響する可能性があります。例えば、ブラジル経済が想定以上に減速したり景気後退に陥った場合、住宅および商業用スペースの需要が減少します。政治リスクも要素のひとつで、2026年の総選挙後に政府政策が変わることで、開発規制や税制、外国人投資規則などが影響を受ける可能性があります。サンパウロ州・市の政治（例：市長選挙）は、地方の不動産税や用途地域制にも影響します。投資家はマクロ経済指標や政策の動きを注視する必要があります。ブラジルでは景気の好不況サイクルが存在します。
  • 手頃さと一部エリアの過熱について: 特定の地域での急激な価格上昇は、手頃さの低下やバブル的状況の可能性に対する懸念を引き起こしています。もし主要エリアでの価格が所得の伸びを大きく上回って上昇し続ける場合、新規購入者の層が縮小し、その市場が停滞する可能性があります。すでに、「都市部の富の格差」が指摘されており、高級住宅地がますます排他的になることで、既存のオーナーには好ましいものの、政治的な圧力（例：固定資産税の引き上げや開発規制）を招く可能性や、地元住民が手の届かない状況となれば天井に達する可能性もあります。一方で、多くの小型ユニットを市場に供給する開発業者（近年サンパウロでは多くのマイクロユニットの新規発売が見られました）が出ると、特定セグメントで供給過剰となる恐れもあります。2024～25年の新規プロジェクトが過去最多となる中で、持続的な需要吸収が伴わなければ、中期的に在庫が高止まりし、価格修正や販売奨励策を余儀なくされる可能性もあります。
  • 規制・税制の変化について: 投資家はブラジルの税制や法制度（時に複雑）を乗り越えなければなりません。不動産購入には取引税（サンパウロで約3%のITBI）および諸手数料が総額で価格の約4〜6%必要です。不動産所有には毎年のIPTU固定資産税（SPではおおよそ評価額の0.5%〜1.5%、累進課税）がかかります。賃貸収入には課税（個人オーナーは最大27.5%の所得税支払い）があり、最近では税制改革の議論も行われています。例えば、2025年の提案においては当初FII（不動産ファンド）の賃貸収入への課税（新IBS/CBS税を通じて）が検討されましたが、業界による反発後、政府はFIIの税制優遇を維持すると示しています。このような税政策の変化は投資収益に影響を与えうるため、注意が必要です。さらに、賃料規制の復活（現状では未導入だが高インフレ時にはリスクとなりうる）や、より厳しい賃貸人・借家人法の導入も、利回りに影響を及ぼす可能性があります。投資家は規制の変化に常に注目し、優れた法律顧問と契約し、必要に応じて（ブラジル法人やファンド経由などで）投資の税効率を最適化するべきです。
  • 為替リスク: 海外投資家にとって、ブラジルの通貨は変動が激しい場合があります。ブラジルレアルが減価すると、不動産投資のUSD/EURでのリターンが目減りする可能性があります（ただし、最初の購入時は安くなるメリットもあります）。これは両刃の剣で、最近はレアルが比較的安定しているものの、世界市場の変動や国内問題があれば大きく動く可能性もあります。

こうした要素のバランスを考えると、サンパウロの不動産市場はポテンシャルは高いが、リスクも伴う投資環境です。人口の多さ、金融センターとしての役割、住宅不足、インフラの改善など、都市の根本的な強みは長期的な成長を下支えしています。しかし短期的な景気の変動（金利や経済状況）や構造的な課題（格差や官僚主義）にも対処する必要があります。慎重な投資家は、公共交通の結節点周辺での開発や現地パートナーシップ、不動産ファンドによる分散投資などリスク管理策を講じています。

2026年以降の予測と見通し

今後について、専門家の予測や経済指標から見ると、サンパウロの不動産市場は2026年以降も成長を続けるとみられますが、急激なブームというよりは持続可能で緩やかなペースになる見込みです。主な予測ポイントは以下の通りです：

  • 価格上昇が持続: アナリストによると、ブラジル全体の不動産価格は2026年まで年率約6～10％上昇すると予想されています（地域によって多少の差あり）thelatinvestor.com。特にサンパウロのような成熟市場では、年間5～7％程度のミッドシングルディジットの価格上昇が当面の見通しです。複数の予測を合成したところ、2025～2026年は全国で約5％の年平均成長率となる見込みですthelatinvestor.com。これは大きなショックが起きないことを前提に、住宅不足の継続・都市人口の増加・政府の住宅支援が成長を支えているものです。2030年までには、ブラジルの住宅市場の価値が年間約5.4％の複合年間成長率（CAGR）で成長し、2025年の約628億ドルから2030年には約817億ドルに拡大する見込みですthelatinvestor.com。サンパウロは市場全体で大きなシェアを持つため、この着実な成長軌道を概ね反映すると想定されます。金利上昇があればややペースは落ちるかもしれませんが、経済成長が想定より良ければさらに加速する可能性もあります。
  • 主要な推進要因: 今後の見通しを左右するいくつかの要因があります:
    • 金利の動向: 重要な前提は、Selic金利が安定し、やがてピークから低下することです。インフレが引き続き緩和すれば、多くの人が2025年終盤から2026年にかけて利下げを期待しています。これは住宅ローンの貸付と購入者の負担能力を再活性化することにつながります。これは住宅市場にとって好材料となり、2026年の売上と価格の上昇を加速させる可能性があります。逆に、高金利が長引けば市場は冷え込む可能性があります。ほとんどのベースライン予測では2026年までに金融緩和が進むと見込まれています。thelatinvestor.com
    • 経済成長: ブラジル経済は中期的に年間約2％の緩やかな成長が予測されています（thelatinvestor.com）。サンパウロはエンジンとしてこれをやや上回るかもしれません。このレベルでの安定したGDPおよび所得成長は不動産の吸収を支えますが、制御も維持します。予想外の急成長がない限り、2桁成長にはなりません。失業率は低下傾向にあり、この傾向が続けば、より多くの世帯が住宅購入の経済的能力を持つことができるようになります。
    • 人口動態と都市化: サンパウロは今後も移住者や新たな世帯を引きつけ続けます。都市圏の人口は依然として増加中（2024年には約2,280万人に達すると予測 thelatinvestor.com そして今後も増加）。若年成人の住宅需要、過去数十年にわたる住宅供給不足と相まって、根本的な需要は高いままです。これは長期的なポジティブな見通しを支えています。短期的な循環があっても、市内は成長し進化する人口に対しより多くの住宅・商業スペースを必要としています。
    • 政府政策: 住宅支援プログラム（MCMVまたは将来の形）の継続や新たなインセンティブ導入は、手ごろな価格帯の市場に影響を与えます。現政権の補助金拡大（例: 中所得層のMCMV 10%金利適用 riotimesonline.com）により、支援は続くと見られます。また、2025～2027年に完成する大規模インフラプロジェクト（地下鉄路線など）は新たな開発エリアを生み出し、地域的な成長を促進する可能性があります。
  • セグメントの見通し：
    • 住宅については、安定成長への正常化が期待されています。2024～25年の猛烈な急増（記録的な販売と供給開始）の後、市場はやや落ち着く可能性があります。ABRAINC（不動産開発業者協会）やSecovi-SPは、2025年が高いベンチマークを設定したため、2026年の成長率はやや低くなると予測するかもしれません。しかし、全体的な成長は満たされていない需要があるため継続します。サンパウロの価格は2021～22年のような大幅な上昇を繰り返すことはなく、インフレまたはそれを少し上回る程度の緩やかな値上がりが健全だと見られています。一部の地域（例：北東部のフォルタレザ、サルバドールなど）は、パーセンテージ成長率でサンパウロを上回り続ける可能性があります thelatinvestor.com が、それでもサンパウロは安定した値上がりと取引量のリーダーであり続けるでしょう。
    • 商業/オフィスについては、多くのアナリストが2025年を景気循環の好転の始まりと見ています。2026年までに経済状況が維持されれば、サンパウロのオフィス空室率は主要エリアで10％台あるいは一桁台にまで縮小し、家賃のさらなる上昇を促す可能性があります（ただし最初の急騰の後はペースが鈍化）。一方、パンデミック中に延期されたプロジェクトの完成により、2025～26年に新たなオフィス供給が予定されており、空室率の下落が急激になりすぎないようにするかもしれません nmrk.com。オフィスの見通しは慎重ながらも楽観的であり、ファンダメンタルズは改善するものの2026年までにシティ全体が貸主優位の市場にはならないと見られています（経済が加速しない限り）。物流/工業用に関しては、コンセンサスが強く、ニアショアリングやeコマースのトレンドが高い稼働率を維持すると見られ、より多くの倉庫が供給されることで、家賃の成長も続くが緩やかになると予測されています。
    • 小売/ホテルについては、新たなCOVIDのような混乱がなければ、2026年は統合と成長の時期となるでしょう。主要な商業通りでは小売家賃が再び上昇し始め、消費者信頼感の回復とともに新たなショッピングモール開発案件も検討される可能性があります。
  • 見通しへのリスク： アナリストは、成長を緩和する可能性のあるいくつかの要因を指摘しています。中でも主な要因は「現行の高いSelic金利14.75%が住宅ローンを高額にし、GDP成長率約2%にとどまる経済減速の可能性、賃金上昇を上回る不動産価格の上昇による購入能力の制約」thelatinvestor.comです。これらの要因により、サンパウロのような市場では予測の低い範囲（例：5～6％、9～10％ではなく）に価格上昇が抑えられる可能性があります。一方で、インフレの早期収束やより強力な経済改革の兆しがあれば、信頼感が高まり、不動産市場にも好影響をもたらす可能性があります。
  • 長期的な展望: 2030年までには、サンパウロはラテンアメリカ最大経済圏における主要な不動産市場であり続けるでしょう。都市アナリストは、垂直化の進行（高層ビルの増加）、スマートシティの取り組み（交通重視、グリーンビルディングなど）、および不動産向けの資本市場の深化（REIT類似商品や、海外機関投資家の増加）を予測しています。市場の成熟により、名目成長率は低下するものの、安定性が高まる可能性があります。利回りは金利が下がっていけば徐々に圧縮していくと考えられます。たとえば、長期的には利回りが約6%から4～5%程度に下がる可能性があり、これはグローバルトレンドに近いもので、その場合、不動産価格が賃料を上回るペースで上昇することを意味します。

結論として、サンパウロ不動産の2026年以降への見通しは全体的に好調であり、バブルではなく安定成長を重視しています。都市の基本的な要素（人口、経済的役割）は継続的な需要を支えており、2025年は非常に活発な動きとなりましたが、今後は持続可能な成長へと緩やかに移行すると予想されています。市場参加者は、中間的な価格上昇を想定し、マクロ経済要因（特に金利）に注意を払い、地域ごとの違いが続くことを認識すべきです—たとえば、ブラジル北東部は成長率において引き続き優位になる可能性がある一方、サンパウロやリオでは「穏やかな価値上昇」が高い水準から期待できるでしょう thelatinvestor.com。それでもサンパウロは、不動産投資の中心地であり続け、住宅・商業分野双方で多様な機会を提供し続けるでしょう。

政府規制と税務上の影響

サンパウロの不動産に関わる—住宅の購入、売却、投資を問わず—場合は、政府規制と税金について認識しておく必要があります。ブラジルの不動産関連の法的枠組みは確立されていますが、やや複雑です。以下に主な規制と税務上のポイントをまとめます：

  • 財産譲渡・取引税: 不動産を購入する際、主な税金はITBI（不動産譲渡税）という市の譲渡税です。サンパウロ市では、ITBIの税率は不動産価値の3%です taxsummaries.pwc.com。 通常、売買登録時に買主が納付します。加えて、公証・登録手数料や、不動産仲介手数料（通常は売主が支払う約6%）などもかかります。すべてを含めると、サンパウロの買主の取引コストは通常、税金や諸費用を含めて購入価格の約4〜6%となります thelatinvestor.com。 なお、持株会社（不動産所有会社）の株式取得を通じて購入する場合、税金を抑える方法もありますが、当局はこのような取引構造に経済的実体があるか厳しく審査します practiceguides.chambers.com。
  • 不動産所有税（IPTU）: サンパウロの不動産所有者は、年に1度IPTU（都市建物・土地税）、すなわち市の固定資産税を支払います。IPTUは評価額に基づき累進課税されます。住宅用不動産の場合、税率は通常評価額の約0.5%〜1.5%/年の範囲です（価値や用途による） angloinfo.com thelatinvestor.com。商業用の場合はやや高く（多くは1.5%程度、場合によってはそれ以上）、例えば中価格帯のアパートであれば年間でおおよそ価値の1%程度のIPTUが課税されます。市は評価額を定期的に見直しており、2024年にはサンパウロ市がIPTUの評価額となる課税標準を最大10%増加させたため、一部の所有者の税額が上昇しました siila.com.br。一定の条件（低評価額物件、高齢者や障がい者が唯一所有する住宅など）の場合には免除や割引もあります en.clickpetroleoegas.com.br。IPTUは保有コストとして投資リターン計算に含める必要があります。
  • 賃貸収入に対する所得税： 物件を貸し出す場合、賃貸収入はブラジルの所得税の対象となります。納税義務のある個人オーナーの場合、賃貸収入は他の所得と合算され、累進税率（最大27.5%）で課税されます。一定額以上の賃貸収入を受け取る個人には月次源泉徴収（carnê-leão）があり、その後、年間の確定申告でまとめて申告します。ただし、多くの個人オーナーは賃料の25%を概算経費として控除でき、特定の免税規定（例：賃料が一定額未満の場合）もあります。非居住者オーナーに対しては、賃料総額に対し一律15%の源泉徴収税（またはタックスヘイブン居住者の場合は25%）が課せられます。投資家はしばしば税務上の最適化のため、ブラジルの会社やファンドを通じて物件所有を構築することがあります。代表的な手段のひとつがFII（不動産投資信託）です。FIIを通じて物件に投資した場合、配当される賃貸収入は税金がかからない場合があり、その条件（100人以上の投資家、一人当たり10%未満の所有比率等）が満たされていれば適用されます practiceguides.chambers.com。このようにFIIは非常に税効率が高い仕組みです。また、SPE会社を通じた開発プロジェクト向けにはRET（特別課税制度）もあり、開発事業者の収益に対する合成の有利な課税率が適用され、ユニット販売を行うビルダーに関連しています practiceguides.chambers.com。
  • キャピタルゲイン課税: 不動産を売却する際、個人は利益に対してキャピタルゲイン課税が課されます。利益は、売却価格から取得費用（1996年までのインフレ調整済み、かつ証拠のある改良費を含む）を差し引いて算出されます。ブラジル居住者の場合、税率は累進制であり、利益がR$5百万まで15%、R$5–10百万の部分は17.5%、R$10–30百万の部分は20%、R$30百万を超える部分は22.5%です。taxsummaries.pwc.com taxsummaries.pwc.com。非居住者は原則として、一律15%（売主が低税率国に居住している場合は25%）が課されますbrazilbeachhouse.com。重要な免税措置もあります。個人が唯一の自宅をR$440,000以下で売却し、過去5年間に他物件を売却していない場合、CGTが全額免除されます。もう一つは、住居を売却してその利益を180日以内にブラジル国内の別の住居取得に充てた場合、その利益が免除される措置（数年に一度利用可能）ですauxadi.com。これらの規定は住宅への再投資を促進しています。また、法人形態での売却（例えば、不動産そのものではなく会社の株式売却）は一部の税を回避できる場合があります（ITBI免除対象ですが、当局が単なる所有車両と判断した場合、不動産譲渡税を課される例もありますpracticeguides.chambers.com）。節税のためには、適切な税務計画と現地専門家への相談が不可欠です。
  • 外国人購入者/売却者の考慮事項： 外国人はブラジルの都市部不動産への投資が一般的に歓迎されています。サンパウロも含めて、市内のアパート、住宅、商業施設の所有に外国人の制限はありません。居住者である必要もありません。CPF（納税者番号）が必要ですが、外国人投資家も取得可能です globalpropertyguide.com。資金は公式な銀行システムを通して送金する必要があります（将来利益を海外送金する場合は外国資本登録が必要）。主な制限は農地や国境付近の土地にあり（サンパウロ市内には該当しません） globalpropertyguide.com。外国人が物件を売却して資金を持ち出す場合、記載の通りキャピタルゲイン税の支払い、および為替レートや二重課税防止のための登録手続きにも注意が必要です。非居住者の家賃収入は源泉課税されます。複数の取引を行う場合は法的に弁護士と連携し、ブラジル法人を通して不動産を保有することでシンプルにするのが勧められます。
  • 規制環境： ブラジルの法制度は財産権を強く保護し、（賃貸借契約など）契約を執行します。住宅賃貸法（連邦法8,245/1991）は家主にインフレによる年1回の家賃調整と、契約満了時や借主違反時の返還請求権を認めています。家賃滞納による強制退去は裁判を通じて数ヶ月かかることもありますが、近年は簡素化が進みました。商業用はより柔軟で契約期間も自由に設定できます practiceguides.chambers.com。サンパウロでは短期賃貸（Airbnb等）も認められていますが、マンション組合が独自に規制できます。建設・開発は都市の用途地域や建築基準により厳重に規制されており、現地の許可（alvará）が必要で、用途・高さ・密度の規則に従う必要があります（2014年総合都市計画、第2024年改正等で規則は進化しています）。サンパウロには「オペラソン・ウルバナ」（都市事業地区）があり、開発業者は制限超過のための料金を支払い、公共インフラ整備資金となります。アウトルガ・オネローザ（追加建築権利の対価）もプロジェクト費用に含まれます。開発希望者は用途地域規制の変更にも注意—近年の改正で交通沿線や中心部の高密度が優遇され、それ以外では制限も（純住宅ゾーンは保護傾向）。
  • 法人を通じた所有の場合の課税： 大口投資家は法人（Ltda、S/A、投資ファンド等）を利用することが多いです。通常の法人は家賃や売却益に法人税（合算で約34%）がかかりますが、経費控除も可能です。また、サンパウロには未利用都市土地税（遊休地対策としての高額IPTU）があり、未開発地の税率が高くなる場合があります。開発用地投資の場合、これや開発計画のタイムラインに注意してください。

本質的には、買い手は約5％の取得費用、毎年の固定資産税、将来的な売却税を予算に入れ、ブラジルの書類手続き（取引を公式登記簿に登録することなどが重要です―未登録の譲渡は法的に有効ではありません）への遵守を確実にする必要があります。政府は不動産投資（たとえばFIIのような税制優遇策）や住宅金融プログラムの拡大を通じて、比較的投資家に優しい姿勢を維持しています。ただし、提案されている税制改革にも目を配るべきです―たとえば、現在議論されている広範な税制改革では、消費税（ISS、PIS/COFINS）が統合される可能性があり、これは間接的に建設コストや不動産サービスに影響を与えるかもしれません。

常に情報を収集し、専門家のアドバイスを受けることで、買い手や売り手、投資家は規制環境をうまく乗り越えることができます。多少の官僚的手続きはあるものの、ブラジルの大きな市場規模と法的保護により、規則を守り税務上の影響を理解していれば、不動産投資において概して安全な環境が提供されています。特定の物件取引に関するデューデリジェンス（登記簿での権利確認、債務や管理費の未払確認など）は不可欠ですが、これは市場全体の話ではなく取引の詳細に関わるため、要点としては、規制・税制上の状況は複雑ながら管理可能であり、地元専門家にも十分に理解されています。また、今後も投資促進と社会的ニーズへの対応を両立する方向で進化し続けています。

結論

2025年のサンパウロ不動産市場は、活気と回復力で際立っています。住宅・商業の両部門は、近年の経済的困難からの回復だけでなく、新たな最高値に到達しています―住宅販売の記録更新、新規物件の建設ラッシュ、オフィスの空室率は数年ぶりの低水準です。価格も上昇しているものの、ブラジルの他の中小都市で見られる急激な上昇と比べると、サンパウロの成長は堅実かつ持続的で、その成熟度の証と言えるでしょう。市内の主要な地区は、超高級住宅地が強い高級需要の中で価格の基準を設定し、テックドリブンなエリアや交通機関の利便性が高い地域が台頭し、政策努力により都市全体への開発がより均等かつ包摂的に進もうとしています。

2026年以降を見据えると、見通しは慎重ながらも楽観的です。予測では不動産価値と賃料の継続的な成長が見込まれており、住宅需要や経済安定という根本的な要因によって支えられていますが、そのペースはやや緩やかになるでしょう。投資家にとっても魅力的な機会が多く存在します―高い賃貸利回りや好調なオフィス部門への参入、インフラ整備による値上がりの波に乗るなどです。ただし、高金利リスクや規制準拠の確保は必要不可欠です。政府の役割も依然重要であり、インフラ改善や住宅プログラムの継続が市場の方向性を左右すると同時に、税制政策の動向も影響するでしょう。

過去数年と比較しても、2025年はパンデミック後の回復の集大成であり、新たなステージへの転換期と感じられます。熱狂的な回復成長が落ち着き、より正常化した拡大局面へと移行しています。参考までに、2010年代半ばはサンパウロ不動産市場が停滞し、2010年代後半から2020年代初頭にかけては活気を取り戻し、2020年代半ばの現在は、活動と価値が高い水準で安定・定着するフェーズに入っているようです。人口と企業が今後も集まり続け、新たな開発や都市計画によって適応していくことで、不動産は引き続き同市経済のダイナミックな原動力と言えるでしょう。

まとめとして、2025年のサンパウロの不動産市場は堅調であり、強い需要、上昇する価格と賃料、そして大規模な開発によって特徴付けられ、今後数年も成長を維持する態勢が整っています。投資家や関係者は、力強いファンダメンタルズをマクロ経済の変動要因とバランスをとりながら、情報に基づいた戦略で進めるべきです。この市場の様相は多面的です。高級ペントハウスから手頃な住宅プロジェクト、輝く新しいオフィスタワーから再生されたダウンタウンエリアまで、その多様性こそが市場の強みです。リスクを慎重に管理し、持続可能な都市開発に引き続き注力することで、サンパウロは不動産分野がさらに発展し、ラテンアメリカ屈指の不動産市場としての地位を強化することでしょう。

出典：

Marcin Frąckiewicz

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