シドニーの不動産市場は、2025年に回復力を見せ、最近の低迷から反発し、変化する経済環境を乗り越えています。住宅用、商業用、工業用の各分野において、シドニーは人口増加に支えられた強い需要と、利下げサイクルの始まりの中で、2025年に再び成長を遂げています。abc.net.au。本レポートでは、現在の市場パフォーマンスの包括的な分析、2028年までの予測、そしてシドニーの不動産を形作る主要な要因（地域トレンド、投資機会やリスク、政府の政策、インフラ、移民の影響など）について解説します。
（金額はすべてオーストラリアドル表記です。）
2025年の経済・政策環境
2025年のシドニー不動産のトレンドは、より広範な経済的変化が基盤となっています。金利：2022〜2023年に積極的な利上げを行った後、オーストラリア準備銀行（RBA）は2025年初頭に方向転換し、政策金利を50ベーシスポイント引き下げました（2026年に向けてさらに利下げが期待されています）abc.net.au。この利下げにより借入能力と購入者の心理が改善され、不動産市場の需要と価格上昇が再燃しています。同時に、オーストラリア経済は転換点を迎えており、2025〜26年にかけて消費者と企業の信頼が高まることで成長加速が予測されていますcushmanwakefield.com。労働市場は引き続き逼迫しており、中期的には供給側の制約を緩和するために持続的な生産性向上が求められていますcushmanwakefield.com。
供給・需要・政策のダイナミクス
シドニーの住宅供給は需要に追いつくのに苦労しています。2016～2018年のピーク時から新築住宅の完成数は減少しており、その要因にはデベロッパーの慎重な姿勢、高い建設コスト、近年のアパートプロジェクトの立ち上げ件数の減少などが挙げられます。2024年には、オーストラリア全体でわずか177,000戸の新築住宅が建設され、全国的な需要を満たすために必要な約223,000戸に大きく届きませんでした australianpropertyupdate.com.au。NSW州（そしてその最大の市場であるシドニー）は、この不足分の主な要因となっています。グレーターシドニー住宅供給予測（NSW州都市計画局による）では、2028–29年までの6年間で新たに172,900戸の住宅が供給されるとされており、年間平均で28,800戸となります planning.nsw.gov.au。このペースは近年の建設水準よりは速いものの、十分とはいえないかもしれません。連邦政府の予測によると、アコード目標を達成するにはシドニーで年間約40,000戸以上の住宅が必要と見積もられており、依然として大きなギャップが残ります。さらに、州の予測は経済的または規制面での課題が続く場合には楽観的すぎる「ベースライン」と位置付けられています planning.nsw.gov.au。いくつかの制約がシドニーの建設を妨げています。建築資材や労働力のコストインフレにより、特に高密度プロジェクトでは開発業者が利益を上げることが難しくなっています。実際、2023年にはシドニーの平均的なマンションプロジェクトのコストが最終的な販売価格を上回ったとする分析結果があり、多くのプロジェクトが実現不可能となりました nhsac.gov.au nhsac.gov.au。これが、シドニーの多くの承認済みマンションタワーが停滞または棚上げされ、新規ユニットの供給不足につながっている一因です。州政府はこれを認識し、長期的な収入を見込んで初期の収益率が低くても耐えられるビルド・トゥ・レントを税制優遇で促進しています abc.net.au。一方で、計画承認のスケジュールや地域住民の反対（NIMBY主義）は、既存郊外での高密度化の障害となり続けています。シドニー郊外（特に新空港周辺や南西・北西部）でのグリーンフィールド用地の開放は加速していますが、これらの新しい地域社会には同時にインフラ（道路、公共交通、学校）が求められます。これはまさにNSW政府の新しい政策で、開発業者が公共インフラを建設できるようにすることで解決を図ろうとしています abc.net.au abc.net.au。需要側では、人口動態の変化が住宅需要の基礎を押し上げています。海外からの移住が回復しただけでなく、世帯形成も変化しており、世帯人数の減少（結婚の晩婚化や単身世帯の増加など）によって、一人当たり必要な住居数が増えています。オーストラリアへの純海外移民は2020年代後半まで高水準で推移すると予測されており（2022–23年のピークよりやや低いものの）、シドニーは仕事や学業のために移住してくる多くの移民を通常受け入れています。abc.net.au。さらに、外国人購入者の活動も（2010年代中盤ほどの要因ではありませんが）一部に変化が見られます。中国人購入者は、シドニーの新築マンション市場や高級住宅セグメントで引き続き目立っています。afr.comしかし、連邦政府による2025–2027年の中古住宅の外国人購入一時禁止は、一部の需要源を制限します（以前は、一時滞在者が住むために中古住宅を購入できていました）。この措置により、一時ビザ保有者に人気のある郊外の中古住宅など、いくつかの物件に対する競争がやや緩和されるかもしれませんが、全体として既存住宅の外国人購入は元々限定的でした。新築開発に対する外国投資は依然として歓迎されており、実際に中国、シンガポールなどの大手海外デベロッパーがシドニーのプロジェクトに関与していますが、一部は資本規制や現地市場リスクにより規模を縮小しています。
政府の政策も初めて住宅を購入する人の需要に影響を与えます。NSW州は最近、初めて住宅を購入する人が印紙税の代わりに年間土地税を支払える短命だったオプションを廃止し（新しい州政府は従来の印紙税優遇措置に戻しました）、連邦政府の（Home Guaranteeや共有持分試験などの）制度も一部の購入者を引き続き支援しています。これらの施策と、2026年までにさらなる利下げが期待されていることを合わせると、シドニーの住宅需要は引き続き堅調な見通しです。たとえ住宅取得の手が届きにくい状況が続いてもです。Domainのリサーチ責任者が指摘するように、「シドニーの市場は非常に金利に敏感で、金利が下がればすぐに価格に反映される」のです。abc.net.auこの傾向がすでに現れており、2025年に金利引き下げが始まるや否や価格が上昇し、長期的な下落を期待していた買い手にとっては「現実を突きつけられた」形となっています。abc.net.au
要するに、シドニーは「厄介な」住宅問題に直面しています。人口と所得の強い基礎によって需要が押し上げられる一方、供給は構造的障壁により遅れています。このため、価格と家賃の両方に上昇圧力が2028年まで続くと予想されますが、過去のブーム時ほどの急成長率ではなく、より緩やかな伸びとなる見通しです（大きな経済ショックがない限り）。手の届きやすさは依然として重要な課題であり、多くの中所得世帯にとって、シドニーでの住宅所有は大きな援助や相続がない限りますます手の届かないものとなっています（オーストラリア全体で住宅価格対所得比率は約8.0、シドニーではさらに高い）australianpropertyupdate.com.au。政策立案者は供給拡大（手頃な住宅や社会住宅も含む）を試みていますが、住宅不足は現在の方針のもとでは2029年まで続き、さらに拡大する見込みですaustralianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au。
2026～2028年の予測（価格、家賃、需要）
住宅価格：コンセンサス予測によれば、シドニーの住宅価値は今後数年間でより穏やかなペースで成長を続けると見込まれていますが、2021年の年間二桁成長ほどではありません。Domainの最新予測では、シドニーの中央値の戸建て価格は2025〜26年度に約+7%上昇し、2026年6月までに約183万ドルに達する見込みです abc.net.au。これは1年間で約11万2,000ドルの上昇を意味し、平均年収を上回っており、シドニーの価格水準の大きさを浮き彫りにしています abc.net.au abc.net.au。シドニーのユニット（集合住宅）の価格も同期間で約+6%上昇し、約88万9,000ドル（過去最高）に達すると予測されています abc.net.au。Domainはこれらの上昇要因として、金利引き下げによる買い手の借入能力向上と、根強い住宅需要が供給を上回っている点を挙げています abc.net.au abc.net.au。ただし、すでに高額な住宅ローン負担と購入余力の限界により、過去のサイクルより成長は鈍化すると指摘されています abc.net.au。ロイターによるアナリスト調査でも慎重な見通しが示されており、全国的には2025年に約+3.7%の住宅価格上昇、2026年と2027年には+5.0%の加速が予想されています（経済サイクルの改善による） globalpropertyguide.com。シドニーに限ると、その調査では2025年は約3%の穏やかな伸びが見込まれており、他の小規模都市では5〜8%成長の可能性があります globalpropertyguide.com。要するに、ほとんどの予測は、2028年までシドニーでは年1桁半ばまでの低〜中程度の価格上昇を見込んでおり、徐々に最高値を更新していく形となります。2027〜28年までにシドニーが年間約5%成長した場合、中央値の戸建て価格は210〜220万ドル、ユニットは約95万ドルに近づく可能性があります。
予測には不確実性が伴うことに注意が必要です。価格の上振れリスクには、より速い利下げや新たな政府によるインセンティブ（これが需要を急増させる可能性がある）、および慢性的な供給不足（これが価格の下支えとなる）が含まれます。一方、下振れリスクには、経済の低迷や再度の利上げ（例：インフレが再燃した場合）および税制改革などの政策変更の可能性が挙げられます（投資家向けインセンティブであるネガティブギアリングやキャピタルゲイン割引の縮小について定期的な議論があり、もし実施されれば投資家需要を抑制する可能性があります）。これらを除けば、ベースラインシナリオは緩やかな価格上昇です。シドニーの市場はセグメント化された状態が続くと予想されており、手頃な郊外の戸建てや中価格帯のユニットが最も高い成長率を記録する一方、最上位層はより高い基準からゆっくり成長するでしょう。2028年までに住宅専門家は、たとえ価格成長が鈍化しても、供給の大幅な拡大や大きな需要側の変化がない限り、シドニーは依然として世界で最も手の届きにくい都市の一つであり、住宅の手頃さの危機は引き続き注目されると考えています。
賃貸市場： 賃貸料の上昇は2022～24年の非常に厳しい状況から落ち着くと予測されていますが、今後しばらくは大家側に有利な状況が続くでしょう。賃貸空室率は非常に低いまま推移する見込みで（2026年までにわずかに約2％に上昇しても、それでも依然厳しい水準）、家賃は引き続き上昇が続くものの、多くの入居者が負担限界に達するため、その上昇スピードは鈍化する見通しです。国立住宅供給審議会（National Housing Supply Council）は今後4年間で家賃上昇が緩やかになり、家賃対所得比率もわずかに改善し、家賃インフレも鈍化すると見ています。これは手頃さのわずかな改善に繋がる可能性があるとaustralianpropertyupdate.com.auは指摘しています。実際、仮に家賃上昇率が年2～4％まで鈍化したとしても（最近は年8～10％）、2028年までにはシドニーの中央値家賃は戸建てで週850ドル以上、ユニットでも週約800ドルになる可能性があります。これらの家賃水準と賃金上昇が合わさることで、賃貸のストレスが現在と同等か、やや緩和されるかが決まります。もう一つの要因はビルド・トゥ・レント（BTR）セクターです。BTRアパート（多くは機関投資家が支援）が全国で建設中であり、NSW州は更なる誘致のため税制優遇も行っています。例えば、2025年時点でオーストラリア全体で約8,900戸のBTRユニットが建設中であり、brokerdaily.auによれば、その多くがシドニーに集中しています。もしこの供給が現実となれば、BTRプロジェクト（通常は長期契約やプロ管理による賃貸を提供）は2026～2028年にかけてシドニーの賃貸供給をわずかに増やし、家賃上昇に一定の歯止めをかけうるでしょう。ただし、依然として不足が大きいため、その効果は限定的であると考えられます。全体としては、賃料は今後数年間は所得を上回るペースで上昇（ただし2022～23年ほどの急激な伸びではない）し、その後、供給増で市場の均衡が徐々に訪れるのが期待されます。
供給の見通し：シドニーの住宅建設は、複数の政策措置と建設コストの緩和によって、2020年代後半にはやや回復すると予想されています。NSW州政府の土地解放や民間によるインフラ提供の許可といった取り組みは、成長地域での開発期間を短縮する可能性があります abc.net.au。連邦政府の「Housing Australia Future Fund」（完全に実施されれば）は、今後数年で数万戸規模の新しい社会・手頃な価格の住宅への資金を注入する予定です。民間デベロッパーも、持続的な需要と（利率の低下による）融資コストの改善を見て、2025～26年にはさらなるプロジェクト着手への自信を取り戻すかもしれません。例えば、シドニー郊外のグリーンフィールド住宅団地の開発も再び加速しており、プリセール需要が戻れば棚上げされていた集合住宅計画も再始動する可能性があります。それでも業界専門家は、十分な供給改善にはまだ数年かかると警鐘を鳴らしています。2025～2027年に向けたパイプラインはほぼ決まっており、需要に追いつかない見込みです。したがって、シドニーの需給バランスは引き続き逼迫することになります。2028年には改革が進めば需給のバランスが改善する可能性もありますが、住宅供給審議会の結論によると、需給ギャップは縮小する前にむしろ拡大する可能性が高いです australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au。これは売り手市場の状況（不動産所有者に有利）と、買い手・賃借人にとっての厳しい競争が今後も続くことを意味します。
住宅分野における投資機会とリスク
今後数年間、シドニーの住宅不動産は投資家や住宅購入者にとって魅力的な機会と顕著なリスクの両方を提供します。
- 機会: シドニーの根本的な需要は、人口増加、強い経済、そしてグローバル都市としての魅力によって支えられており、住宅投資の堅固な基盤となっています。価格が回復し、金利が今後低下傾向にあるため、2020年代後半にはキャピタルゲインの可能性があります（ただし緩やかな成長率で）。賃料利回りは特にユニット（マンション）で向上しており、新規投資家は数年前よりも良いキャッシュフローを得られるようになっています（例：アパートの総利回り約4%）。さらに、特定のセグメントや地域が平均を上回る可能性があります。例えば、成長コリドーでの土地（アエロトロポリス近郊の西シドニーや新しいメトロ駅周辺の北西エリア）は、インフラや雇用の変革により平均以上の値上がりが見込まれます。好立地のユニットへの投資も魅力的です。住宅との価格差が大きいため、より多くの購入者・賃借人がユニットへ移行する傾向にあり、すでにシドニーのユニット価格はこの需要転換により過去最高となる予想です abc.net.au abc.net.au。また、住宅購入支援（初回購入者向け助成金や低頭金スキームなど）により、特定セグメントのエントリーレベルも下支えされています。要するに、シドニーの慢性的な供給不足と経済の活力は、もし市場に参入できれば長期的な住宅投資に強い説得力を与えています。
- リスク: 最大のリスクは価格の高騰と債務水準です。シドニーの価格は非常に高いため、金利変動や経済全体のショックに敏感です。もしインフレが再燃したり世界経済が停滞すれば、金利が上昇したり、少なくとも予想通り下がらない可能性があり、これによって価格の上昇が一気に止まったり、場合によっては下落を招くこともあります。高いレバレッジをかけて購入した買い手は返済額や金利の上昇に弱い傾向があります。また、規制リスクも存在します。例えば今後、投資家向け税制優遇（ネガティブギアリングやキャピタルゲイン課税の優遇）に変更があれば、投資家需要が減退し、特に投資用ユニットは価格軟化の恐れがあります。さらに、特定エリアの建設品質や新規供給過多リスクもあります。ある地域（例：オリンピックパーク、ゼットランド）では新しい高層アパートが大量に建設されており、現在は空室率が低いものの、多数の完成が同時期に重なると、その地域の家主はより多くの競争や賃料成長の鈍化に直面するおそれがあります。投資家は欠陥のあるストラタ建物や高い維持費の有無にも注意が必要で、これはNSW州で問題となってきました。また、経済集中リスクも否定できません。シドニーの経済は金融、テック、移民に大きく依存しており、もし移民政策が大幅に変更されたり、ホワイトカラー雇用が打撃を受ける（金融危機など）と住宅需要も冷え込むでしょう。最後に、流動性リスクです。シドニーの不動産市場は循環的であり、下落局面での売却は難しい場合が多い（信用環境が引き締まると買い手も減る）。短期的な投機家は、ピークで購入し早期売却を強いられると損失を出すリスクがあります。総じて、シドニーの住宅市場は高い需要・限定的な供給による投資妙味がある一方、高い参入コストとマクロ経済変動への感度が大きいのが特徴です。
| 指標（シドニー） | 2025年の状況／最近の傾向 | 2026～2028年の見通し |
|---|---|---|
| 中央値住宅価格 | 約1.50百万ドル（2025年6月）；回復傾向、前年比+5% globalpropertyguide.com。オーストラリアで最高値 yourmortgage.com.au。 | 2026年までに緩やかに約183万ドルまで上昇（+7%）abc.net.au。2028年までさらなる緩やかな上昇（年率約3～5%）が予想されるが、大きな変動がなければの話。供給不足と利下げによって価格が支えられています。 |
| 中央値ユニット価格 | 約86万ドル（2025年6月）；最近は比較的横ばい（低価格帯に需要）abc.net.au。 | 新たな高値が予想される－2026年には約88.9万ドル（+6%）abc.net.au。 |
| 年間家賃 – 一戸建て | $775/週（2025年）、前年比約8～10％増加；空室率約1％（極めて逼迫）mozo.com.au。 | 家賃の伸びは緩やかになっているが、依然としてプラス圏内。2026～27年までに空室率は2％に上昇する可能性があります。年間の家賃は1桁台前半の%で増加する見込み。供給が改善すれば若干の緩和が期待できるが、2028年までには家賃が週あたり850ドル以上になる可能性が高い。 |
| 年間家賃 – ユニット | 週あたり720ドル（2025年）、前年比約10%増加。留学生の帰国による強い需要 mozo.com.au。 | 2025～26年も家賃上昇が続き、その後は緩やかになる見込み。 |
| 住宅供給の追加 | 今後5年間で年間約28,000戸の新規住宅が見込まれています planning.nsw.gov.au；需要を下回っています。2024年、全国でわずか177,000戸が建設されました australianpropertyupdate.com.au。 | 供給不足が続いています。 改革が成功した場合、2027〜28年までに完成戸数がわずかに増加する可能性がありますが、必要とされる約4万戸／年には依然として届かない見込みです。慢性的な不足が価格や賃料に上昇圧力をかけ続ける。 |
| 買い手の需要とセンチメント | 2025年には金利の引き下げと人口増加により改善。初めての住宅購入者は積極的だが負担が大きい。 | 金利が下がるにつれて堅調を維持するはず。 | リスク：経済が弱まったり信用が引き締まったりすると、需要が減少する可能性があります。全体的に見ると、強い移民と雇用の見通しが2028年まで堅調な需要を支えています。
出典： Domain、ABCニュース、NSW計画局、国家住宅供給・手頃さ評議会 abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au。
表1：シドニー住宅市場 – 主な指標と予測
（表1はシドニーの住宅市場指標と予想される動向を示しています。）
シドニー商業用不動産市場
2025年のシドニーの商業用不動産は、二極化した回復が特徴です。オフィス部門はパンデミック期の混乱の後に安定しつつあり、小売部門は驚くほど回復力を示し、商業投資市場全体が金利見通しの明るさから投資家心理の改善の恩恵を受けています。以下では、オフィスと小売の各セグメント、主要な地理的サブマーケット、そして将来的な機会やリスクを含む動向を考察します。
オフィス部門（CBDおよび都市圏オフィス）
2025年の現状：シドニーのオフィス市場は回復初期段階にあります。2020〜2021年の衝撃（在宅勤務、空室率の上昇）や、2022〜2023年の評価下落（利回り上昇による）を経て、2025年の状況は慎重にではありますが改善傾向にあります。シドニーCBDのオフィス空室率は2024年末に12.8％となり、過去数十年で最高レベルとなりましたが、すでにピークを迎えたようです cbre.com.au content.knightfrank.com。2025年初頭のリース需要は堅調で、2024年レベルと同等です cbre.com.au。重要なのは、供給の増加が大幅に鈍化していることです。2024年には164,000㎡の新オフィススペースが供給されましたが（大規模プロジェクトの完成による）、2025年は約72,600㎡の供給予定で、そのほとんどが改修によるものです cbre.com.au。2025〜2026年に新しく大型タワーがほぼ供給されない上、引き続く「質への移行」（テナントがより良いビルへ移転）があり、既存の空室吸収を促進する見込みです cbre.com.au。実際、中心CBDエリアの優良オフィスビルは、低空室（コア物件の中には空室率5%未満も）と強いテナント需要を背景に好調ですが、二級ビルや中心から外れたエリアは高空室率に苦しんでいます cbre.com.au。この二極化は賃料にも現れており、優良物件の総賃料は堅調もしくはやや上昇し、トップクラスのビルでは貸主がインセンティブ（Q1 2025では平均インセンティブ率が約36.4%から36.1%へ低下し、実効純賃料が約0.8%上昇）を縮小し始めています content.knightfrank.com。一方で、下位グレードのオフィスは、テナント誘致のため多額のインセンティブ（場合によっては40％超）を提供しており、フリンジエリアの一部古いBグレード物件は賃貸できなければ実質的に陳腐化する恐れがあります。
市場家賃全体は回復力を見せています。2024年には、主要CBDの実効家賃が約5%上昇 cbre.com し、シドニー（特に主要エリア）とブリスベンが牽引しました。一方、パースは家賃成長率がマイナスとなった唯一の主要CBDでした cbre.com。2025年には、シドニーのオフィス市場でさらに緩やかな家賃成長が見込まれています cbre.com。新たな供給が減少し、一部のテナントが再び拡張し始めているため、主要物件のオーナーにはわずかな価格決定力があります。しかし、オフィス需要が急増しているわけではありません。多くのテナントは依然として慎重で、従業員一人あたりのスペースを縮小したり、「ニューノーマル」となるハイブリッドワークの影響でオフィスの実際利用率がパンデミック前の水準にまだ達していません。そのため、回復は緩やかです。サブリースの空室率は2020～22年に急増しましたが、シドニーでは減少傾向にあり、2025年にはサブリース空室率が長期平均（ストックの約1.3%）に近づく見込みです。これは、各企業が自社のスペース需要を明確に把握しつつあるためです jll.com。余剰スペースが再吸収されつつあるという良い兆候です。シドニーオフィスの投資活動も、低水準から上向きに転じています。2025年第1四半期には、約13億豪ドル相当のシドニーCBDオフィス資産が取引され、海外投資家が大きな割合を占め（135 King Stや400 Kent Stといった主要ビルを購入）、 content.knightfrank.comこれらの取引からは、適正価格で買い手の関心が戻りつつあることがうかがえます。
主要なオフィスサブマーケット：シドニーのCBD（中心業務地区）は依然として最大かつ最も重要なオフィス地区であり、金融、テック、専門サービス系のテナントが集まっています。CBD内では、「コア」地区（マーティン・プレイス、ジョージストリート周辺）が最も好調で、ここにあるプレミアムグレードのタワーは空室率が非常に低く（一部はほぼ満室）、賃料も上昇しています。ウォルシュベイ／ドーズポイント地区（西側ウォーターフロントの一部）も好調であるとcbre.com.auで言及されており、これは新しい高品質の開発（例：バランガルー）がテナントを引きつけているためと考えられます。一方、CBDの周辺エリアや古い物件では空室率が高くなっています。CBD外では、ノースシドニー（ハーバーを挟んですぐそば）は、最近新しいビルがいくつかオープンしたことで空室率が上昇しましたが、CBDから価格で締め出されたテナントを惹きつけており、今後開業するメトロの駅の恩恵も受ける見込みです。パラマッタ（西シドニーのCBD）では、政府機関や金融機関の進出でオフィスマーケットが成長していますが、新規供給により空室率が急上昇し、当面新築がないことから改善が見込まれています。マッコーリー・パーク、サウス・イヴリー、オリンピック・パークなど他の都市型センターは、それぞれテック、教育など特定のテナント層を持ち、概して空室率は中程度です。今後の焦点は、利用が進んでいない古いオフィスビルをどうするかであり、一部で住宅や他用途へのコンバージョン計画が話題となっていますが、これは限られた物件にのみ実行可能です。NSW政府はオフィスから住宅への転用を支援するインセンティブを検討しており、これが実現すれば、今後数年でCBDのオフィス在庫や空室率を若干減らす可能性があります。
2026–2028年予測（オフィス）：アナリストは、2026～27年を通じてシドニーのオフィスマーケットが回復を続けると予想しています。経済の回復と企業の信頼感の高まりとともに、2020年代半ばにはオフィススペースの吸収率（純増）がプラスに転じると見込まれています。例えばJLLは、主要な新規供給がない（CBDでの新たな大型タワーは210ジョージストリートが2026年ごろに予定されているのみ）状況の下、シドニーCBDの空室率が2025～27年にかけて徐々に低下すると予測しています。2027年にはCBD空室率がピーク時の約13%から8～10%台へと正常化する可能性があります。この引き締まりにより、プライムオフィスで実質賃料の成長が期待できます。CBREは、古いビルと新しいビルの賃料格差が優良物件の賃料上昇を後押ししており、縮小傾向にあるサブリース活動の減少も全体の賃料指標改善に寄与すると述べていますcbre.com。2025～2028年にかけて、シドニープライムオフィスでは年率数％台前半～中盤の賃料上昇が見込まれます。セカンダリーオフィスの賃料は、同セグメントの空室率が大幅に減少するまで、今後も現状維持（高いインセンティブ付き）となる可能性が高いでしょう。
投資面では、オフィスの資本価値は安定し、2020年代後半にかけて上昇する可能性があります。2022年には金利の上昇によりオフィス利回りが急拡大し（一部の場合、価格はピークから約20％下落）、現在シドニーのプライムオフィス利回りは6.0%前後（2025年初頭時点）content.knightfrank.comで、数四半期にわたりその水準で推移しています。金利環境が緩和すれば、利回りの圧縮再開が期待されており、ナイトフランクは2025年後半に利回りが「縮小し始める」（強含む）と予測していますcontent.knightfrank.com。Cushman & Wakefield も、「質の高いオフィス資産を求める資本の増加」が金利引き下げと相まって、2025年後半から2026年にかけて利回りの更なる圧縮につながると見込んでいますcushmanwakefield.com。2026年までに25～50ベーシスポイントの利回り改善でも、オフィス価値はかなり押し上げられる（+5～10%の価値上昇も）でしょう。このため、オフィスからの総収益はしばらくの低迷期を経て再びプラス転換する可能性があります。ただし、投資家は選別的であり、立地が良く、現代的で、ESGに配慮した建物（グリーンビルディング）が好まれ、未改修の古い物件は遅れ、再開発される場合もあります。強い需要回復を背景に、シドニーとブリスベンのオフィスは他都市を上回るパフォーマンスが予想されていますcushmanwakefield.com。2028年までには、シドニーのオフィスマーケットは遥かに堅調な基盤になるはずですが、柔軟な働き方の定着により2010年代後半の超低空室率に戻ることは難しいでしょう。
オフィスの機会とリスク：シドニーのオフィス市場は、景気循環的な低価格で価値の上昇余地がある資産を見極められる投資家に機会を提供しています。現在のパンデミック後の「価格下落サイクル」はほぼ終息に向かっているようであり、brokerdaily.au――悪材料は価格に織り込まれており、市場はさらなる下落からある程度守られていますbrokerdaily.au。これにより、オフィス資本価値は底値圏にある可能性が示唆され、長期投資家には再参入の好機となっています。シドニーの主要オフィス物件は約6％の利回りを提供しており、10年債利回り（2025年で約3.5～4％）より大幅に高いプレミアムとなっています。利回りの縮小の可能性もあるため、不動産への配分を強化する根拠が強まっていますbrokerdaily.au。実際、ナイト・フランク社は、株式や債券の相対的なボラティリティと主要不動産収入の安定性を比較して、一部の投資家が再び不動産への配分を引き上げていると指摘していますbrokerdaily.au。さらに、価値向上型リポジショニングのチャンスもあり――良好な立地の古い建物を割安で取得し、改修や用途変更によってテナントを引き付けることができます（例：企業が従業員をオフィスに呼び戻すため設備をアップグレードするなど）。利用者側でも、2025年の柔らかな市況を活かして、良質なビルで有利な長期リース契約（低い賃料と高いインセンティブ）を結ぶ好機となっています。将来的な引き締め局面の前に確保が可能です。
しかし、オフィスセクターにはリスクも残っています。働き方の未来が最大の不確定要素であり、ハイブリッド／リモートワークがさらに普及したり、不況で雇用が落ち込んだりすれば、オフィス需要は横這い、または減少する可能性があります。実際、一部の企業はスペースの必要量を削減しており、労働者層も柔軟性を求める割合が増えています。そのため、オフィス稼働率（利用率）はコロナ前の水準には恒常的に戻らないかもしれません。これが賃料の伸びを抑えたり、二次立地で構造的な空室率の高止まりを招く恐れがあります。経済リスクとしては、オフィスはホワイトカラー雇用の伸びに非常に敏感です。金融やテックなど（シドニーの主要テナント）の業種に下振れがあれば、リース需要は大きく影響を受けます。また、金利は低下予想ですが、それが実現しなかった場合や、世界規模の問題で信用供給が絞られれば、想定される利回り縮小や投資回復が実現しないかもしれません。流動性リスクもオフィス市場には顕著で、多くの機関投資家は特定の運用方針があるため、再びセンチメントが悪化すれば取引件数が急減する可能性があります（2022～23年のように）。最後に、テナントのデフォルトや縮小という懸念もあり、世界的な景気減速となれば、一部企業が事業を縮小し、予期せずサブリーススペースが市場に出る場合も考えられます。
小売セクター（小売不動産＆ショッピングセンター）
驚くべきことに、小売不動産は2025年に明るい話題となっています。数年間の困難な時期を経てのことです。パンデミック時には、小売（特にCBD内の店舗や大型ショッピングモール）はロックダウンやEコマースの急増で苦しみ、一方で産業用不動産が最高のパフォーマンスを見せていました。今では状況が多少逆転しています。消費者の来店者数や消費が回復し、小売不動産が再び投資家を惹きつけているのです。実際、業界の観測筋は小売が2025年に際立った商業分野となると予測しており、これは近年産業用不動産が主導していた状況からの転換です publications.raywhite.com。
2025年の市場動向：シドニーの小売不動産のパフォーマンスは、フォーマットによって異なります。近隣型ショッピングセンター（スーパーマーケットや生活必需サービスを核とする施設）は非常に高い回復力を示しており、COVID中でも高い稼働率を維持し、郊外の人口増加の恩恵も受けています。このような施設の多くはほぼ満室であり、空室率は4％未満で、食料品中心のストリップモールが需要増から賃料上昇も見られています（これらの資産は安定した収益をもたらすため、投資家に人気です） linkedin.com linkedin.com。大型リージョナルモール（ウェストフィールド・ショッピングセンターなど）は、より厳しい回復を経験しました。パンデミック中は一部の選択型小売業者が撤退し、これらのモールは来客を呼び戻すため、飲食やエンターテイメントの充実など進化を余儀なくされました。しかし2025年には、シドニー主要モールの多くで買い物客数や売上が2019年レベルに近づき、あるいはそれを上回る状況が報告されています。観光の回復や、消費者の爆発的需要の発現が背景にあります。オーストラリアの小売売上高は2025年初頭で前年比約3.6％増 colliers.com.au、その多くをNSWがけん引しており、シドニーの小売業者は堅調に商売を展開していることが示唆されます。
投資家データは小売業の復活を裏付けています。2024年後半、小売不動産は全商業用不動産取引件数の41.1%を占めました。これは長期平均の28%から大幅な増加です。publications.raywhite.com 一方で、工業用不動産の取引シェアは2023年の約60％から50％へと減少し、投資家が再び小売業に戻ったことが示されています。publications.raywhite.com このローテーションの要因は複数あります——小売の利回りが不人気だった後に高く魅力的になったこと、店舗の再開と消費者の対面ショッピング意欲増加により賃料成長の見通しが改善されたことです。小売資産のトータルリターンは2024年後半までに二四半期連続で全セクターのトップとなっています。publications.raywhite.com publications.raywhite.com Ray White Commercialによると、小売資産は直近四半期で+2.8%のトータルリターンを記録し、オフィスや工業を上回りました。publications.raywhite.com 特に、二次的な小売資産（小型・非一等地の店舗）は、その価格が非常に低くキャップレートが高かったため、一等モール以上の高いインカムリターンを生み出す場合があります。今これを購入する投資家には強いキャッシュ利回りと将来の上昇余地が期待されます。publications.raywhite.com
シドニーでは、主要なショッピングセンターの利回りはおおよそ5%台半ば（例：大規模なウェストフィールドは5～6%の利回りで取引されることがある）で、一方、地域密着型センターや大型量販店型小売物件の利回りは6～7%を超えることもあります。主要と二次的な小売物件の利回りの差（スプレッド）は過去10年間で大きく拡大しましたが、もし二次的物件のパフォーマンスが続けばこの差は縮小する可能性があります。小売スペースの賃料は上昇傾向を見せ始めており、CBREはショッピングセンター賃料が2025年に1桁台前半の成長率になると予測しています。これは2024年の成長を土台にしたもので、cbre.comが発表しています。シドニーはパースと共に小売賃料成長でわずかにアウトパフォームすることが期待されており、cbre.com.au、この背景には力強い人口流入による小売キャパシティへの圧迫があります。新たな小売開発は限定的（新規モール建設はほとんどなく、複合用途プロジェクトに統合された小売スペースを除く）なため、既存センターは囲い込まれた市場を持ち、小売業者の売上が改善するにつれ賃料増加を支えられます。ただし、インフレ圧力や消費者支出の動向には注意が必要です。2024年には高金利と生活費高騰が一部カテゴリーで小売売上高を押し下げましたが、金利が2025～26年にかけて緩和するにつれて、消費者信頼感が高まり小売業者に恩恵をもたらす可能性があります。
今後の見通し： 2026～2028年にかけての小売不動産の見通しは慎重な楽観論です。人口増加（移民による）は小売支出を直接的に押し上げ、特に新たな世帯が地域のショッピング拠点を必要とする成長コリドーでは顕著です。シドニーの旺盛な移民受け入れは、食料品からサービスまであらゆる需要の下支えとなります。EC（電子商取引）の普及率は2020年に急上昇しましたが、現在は安定しており、オンライン売上はオーストラリア小売全体の約11～12%で、過去数年ではそのシェアは大きく増えていませんpublications.raywhite.com。物理的な小売店はその強靭さを証明し、買い物客は体験を求めて戻ってきており、小売業者はオンラインとオフラインを統合したオムニチャネル戦略を強化しています。これは特に利便性や体験を提供する実店舗が引き続き重要であることを示しています。飲食、パーソナルサービス、ヘルスケア、ディスカウント小売などのカテゴリーが小売ストリップやセンターの賃貸需要を牽引しています。傾向としては、「体験型小売」が主流になっており、モールはエンターテイメント（映画館、ボウリング、プレイセンター）や飲食エリアを増設し、一日中過ごせる場へと変化していますpublications.raywhite.com。今後もこの傾向は続き、買い物とレジャーを上手く融合させたセンターが成功を収めていくでしょう。
予測によれば、小売資産の賃料および資産価値は安定または緩やかな改善が見込まれています。例えば、もし2026年までに金利が大幅に低下すれば、小売センターの資本価値は利回りの圧縮によって上昇する可能性があります（ただし、2018～21年の工業系資産ほど劇的ではないかもしれません）。賃料面では、成長率はインフレ（1ケタ前半）に連動する可能性が高いです。注意すべきリスクは、消費者の購買力です。家計債務が高い中で経済成長が鈍化すれば、裁量的な小売は苦戦し、一部の小売業者は規模縮小や閉店を余儀なくされるでしょう。また、構造的変化（例：特定商品のオンライン購入拡大）も継続的な課題です。しかし、多くの小売業者はクリック＆コレクトなどで対応しており、オンライン代替が難しい業種（例：食品、カフェ、美容院、医療クリニックなど）がテナント構成で大きな割合を占めるようになっています。
地域的な注目点： グレーター・シドニーにおいては、小売のホットスポットは人口増加エリアと重なります。たとえば西シドニーでは、郊外の拡大によって新たな小売需要が非常に高まり、マースデンパーク、レピントン、オランパーク周辺では新しいショッピング複合施設の開業や計画が進んでいます。既存の郊外ハイストリート（例：パラマタ、ボンダイ、チャッツウッド）は著しく回復し空き店舗も少ないですが、CBDの小売（シドニーCBD中心のショッピング地区）は、国際観光客やオフィスワーカーの減少分の回復が続いています。2028年までには、メトロ路線の完成が駅周辺に新たな小売チャンスを生み出します（例：ファイブドックやパラマタなどメトロ・ウェスト駅周辺の小売が発展する可能性）。さらに、新しい西シドニー空港により、旅行者や労働者を対象とした小売（およびホスピタリティ）開発も進むでしょう。
| セグメント | 2025年市場状況（シドニー） | 2026–2028年予測／見通し |
|---|---|---|
| オフィス（CBD） | 空室率 約12.7%〜12.8%（2024年末）– ピーク後安定 cbre.com.au。 | プライム賃料は維持（CBDプライム実効賃料は2024年に+5%）cbre.com；高いインセンティブ（約35〜40%）は依然として一般的です。2025～26年の新規供給の制限により圧力が緩和 cbre.com.au。利回りは約6.0%プライム（価値下落後）content.knightfrank.com。緩やかな回復。吸収が改善される（供給が最小限）ため、空室率は2027年までに約8～10％に低下する見込み。プライムオフィスの賃料成長率は、年率で低い一桁台となっています cbre.com（質への移行が続いています）。古いオフィスは遅れをとったり、別の用途に転換されたりすることがあります。利回りは2026年までに約25～50bps縮小すると予想されており、金利引き下げが価値を高めcontent.knightfrank.com、より多くの投資家を引き付けています。シドニーはオーストラリアのオフィス分野でトップの成績を収める可能性が高い cushmanwakefield.com。 |
| 小売 | 力強い回復。 | 安定した見通し。 人口増加と新規供給の限定が賃料を支える―立地の良いセンターでは年1～3％の賃料上昇が期待される cbre.com。小売業は、投資家が郊外のショッピングセンターをターゲットにしている中、2025～26年に他セクターを上回るパフォーマンスが期待される分野と見られています。 publications.raywhite.comリスク：消費者の支出が減少する可能性がありますが、生活必需品小売は引き続き堅調に推移すると考えられます。金利が低下した場合、（価値を高める）わずかな利回り圧縮の可能性がありますが、利回りは概ね安定すると考えられます。全体的に、小売物件は高い稼働率と安定した収益を維持すると見込まれています。成功しているショッピングセンターは、より多くのエンターテインメントや体験型サービスを取り入れることで繁栄するでしょう。publications.raywhite.com。 |
| インダストリアル（工業用不動産） | 詳細な産業市場レビューは次のセクションをご覧ください。 シドニーの工業用不動産は好調が続いています：空室率は約2.8%（2025年第1四半期）assets.cushmanwakefield.com；賃料も引き続き上昇中（ただし伸びは鈍化、前四半期比+0.7%）assets.cushmanwakefield.com；物流分野からの前例のない需要があり、優良物件の利回りは約5.25%～5.75%です。投資家の関心は高いが、価格は高騰しており、2022～24年に一部利回りの軟化が見られた。 | 次のセクションを参照。 見通しは前向きだがやや緩やか：大規模供給の流入により空室率が小幅に上昇（2025年末までに3.5％未満）し、その後再び引き締まるassets.cushmanwakefield.com。2025年の賃料成長率は約4%（シドニー）assets.cushmanwakefield.com、2026～27年は供給不足のサブマーケットで中程度の一桁成長を見込む。利回り圧縮は2025年末から2026年にかけて起こる可能性が高い。金利引き下げが市場心理を改善するためです。brokerdaily.au – シドニーの工業系利回りは、物流資産への世界的な関心により25～50ベーシスポイント上昇する可能性があります。長期的な需要の推進要因（電子商取引、新空港などのインフラ）は、このセクターを堅調に保っています。 |
出典： CBRE、Knight Frank、Ray White Comm.、Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com。
投資とリスク（小売）: 投資家は現在、小売分野に明確なチャンスを見いだしています。他の資産クラスと比較して利回りが高く、「小売業の終焉」という語りからオムニチャネル小売というよりバランスのとれた見方へとシフトしています。特に魅力的なのはスーパーマーケットが中核となっている近隣型・サブリージョナルセンターであり、防衛的かつニーズベースの収益をもたらしていますlinkedin.com publications.raywhite.com。これらのセンターは空室率が非常に低く、コミュニティにとって準インフラと言える存在で、投資の観点からも強みです。また、大型小売施設（家具量販店など）でも住宅需要の増加が家庭用品需要を押し上げることで、機会が見込まれます。しかしリスクとして、消費支出の減速が挙げられます。インフレや金利上昇が消費者に影響を与え続けると、小売売上高の成長が停滞し、テナントにプレッシャーがかかる可能性があります。すでにアパレルや家具の小売業者ではマージン圧迫が見られます。さらに、センターの運営コスト上昇（エネルギー、人件費）もリスクであり、家賃上昇がこれに追いつかなければ純収益が減少する恐れがあります。ネット小売も依然として競争脅威であり、特に家電や百貨店などのカテゴリーが影響を受けやすいです。ショッピングセンターは時代に合わせてテナント構成を絶えず調整する必要があり（例えば、モール内ミニ物流拠点やサービス系テナントの増加が見込まれる）、金利リスクも小売物件の評価に影響します。利回りが予想通りに下がらず借入コストが高止まりする場合、レバレッジの高いオーナーは苦戦する可能性があります。それでも、現在は金利が緩やかに下がり、ファンダメンタルズもしっかりしているため、小売は商業不動産の分野で2020年代後半の“カムバック・キッド”と評価されつつありますpublications.raywhite.com。
表2: シドニー商業用不動産サマリー（2025年と展望）
（表2はシドニーのオフィス、小売、工業市場の現況と予測をまとめたものです。工業分野については次のセクションで詳述します。）
シドニー工業系不動産市場
シドニーの工業・物流不動産分野は近年最も好調な分野であり、2025年を迎える今もなお重要なセグメントです――ただし、その急成長はより持続可能なペースに落ち着きつつあります。この分野には倉庫、配送センター、製造スペース、シドニー都市圏（特に西シドニー）に分布する工業用地が含まれます。主な要因はECブーム、サプライチェーン再構築、用地不足であり、2021～2023年にかけて空室率が過去最低となり賃料が高騰しました。2025年の工業マーケットは、依然として非常に堅調ですが、当時のピークからは正常化の傾向にあります。
新しい供給は、長年の建設不足を経てついに急増しています。
2025年第1四半期だけで、シドニーでは約185,000㎡の新たな産業用スペースが完成しました assets.cushmanwakefield.com – ケンプス・クリークのトールによる大規模な65,000㎡の配送センターや、チッピング・ノートン（28,100㎡）、ムーアバンクでの投機的な開発などのプロジェクトが含まれます assets.cushmanwakefield.com。2025年通年では、シドニーで過去最高となる約95万m²の新規物件が竣工する予定です assets.cushmanwakefield.com。このうち半分以上は投機的（事前にテナントが契約していない状態で建設された）であり、これは近年、事前契約が主流であった状況からの変化です assets.cushmanwakefield.com。主な事前リースプロジェクトには、GoodmanのOakdale EastエステートにあるAmazonの新しい巨大倉庫や、Charter HallのLight Horseハブ（Eastern Creek）にあるWoolworthsの大型配送センター（DC）があります。assets.cushmanwakefield.com。2025年のパイプラインの約55％はすでに事前契約されていますが、残りは市場がスペースを吸収する能力を試すことになるでしょう assets.cushmanwakefield.com。この供給の急増により空室率が上昇し、今後6か月間でさらに高まることが予想されていますが、2025年末までには依然として3.5％未満にとどまる見込みですassets.cushmanwakefield.com。2025年以降、開発のペースが鈍化する可能性があります。実現可能性の課題や土地の制約（区画された土地の不足やデータセンター用途との競争）が、一部の計画中プロジェクトの遅延や中止を引き起こしています。assets.cushmanwakefield.com。多くの開発業者は、高い建設費や高い資金調達コストを考慮して、テナントを確保するまで投機的な建築を控えています。これは、現在の波の後、新たな供給が減少する可能性があることを示唆しており、その結果、供給されたスペースが吸収されると2025年後半から2026年にかけて再び空室率が引き締まる可能性があることを意味していますassets.cushmanwakefield.com。2025年の最新動向
空室率と供給：シドニーの工業用不動産の空室率は依然として非常に低く、新規供給が始まったことでわずかに上昇しています。2025年第1四半期の空室率は2.8％（2024年末の約2.5％から上昇）となりました。assets.cushmanwakefield.com この増加は、マースデンパークにある26,000㎡の倉庫やムーアバンク・インターモーダルターミナルの25,000㎡の物流施設などの大規模施設の竣工、およびマーケットに戻された大規模なスペース（イースタンクリークの旧コールズ流通センター 74,000㎡のサブリース）によってもたらされました。assets.cushmanwakefield.com それでも2.8％の空室率は歴史的に見ても非常にタイトです。多くのサブマーケットでは、入居可能なスペースを見つけることは依然として難しく、特に小規模・中規模のニーズでは顕著です。床面積ベースで見ると、現在の空室の大部分（62％）はプライムな最新施設にありassets.cushmanwakefield.com、これらは比較的早く賃貸される傾向にあります。一方、古いセカンダリー施設は空室が長く続くことが多く（中には6ヶ月以上空いている建物もある）、assets.cushmanwakefield.com 注目すべき点として、サブリーススペースは空室の約25％程度と限定的でassets.cushmanwakefield.com、大半の空室は家主が直接テナントを募集していることを意味しています。
家賃と価格: シドニーの工業系家賃は過去数年で驚異的な成長を遂げています。空室率が過去最低となる中、2022年にはプライム純正家賃が前年比約20～30%も急騰しました。2023年初頭には全国平均で前年比+27%の成長がピークを迎えました cbre.com。2024～25年にかけて、家賃の伸びはやや減速したものの依然として堅調です。2025年第1四半期、シドニーの工業系家賃は平均で四半期ごとに約0.7%上昇（このペースが続けば年率約3%）となりました assets.cushmanwakefield.com。Cushman & Wakefieldのレポートによると、2025年のシドニー全体では4.3%の家賃成長が予想されています assets.cushmanwakefield.com。一部のサブマーケットは平均以上のパフォーマンスを示しており、セントラルウエスト（シルバウォーター/グランビル周辺）では直近の四半期だけで+1.4%の家賃上昇が見られ、非常に逼迫した供給状況を反映しています assets.cushmanwakefield.com。サウスシドニー（ポートボタニーや空港近くのインフィル市場）でも、すでに非常に高い家賃水準ながら、+0.5%の四半期成長を記録しました assets.cushmanwakefield.com。アウターマーケット（アウトターウエスト、サウスウエスト）では、新規供給が集中していることから現在はより穏やかな家賃上昇となり、テナント側に若干の選択肢や交渉力が生まれています assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com。それでもなお、インセンティブは比較的低水準で安定しており、2024年に若干上昇したものの現在は横ばいとなっています。既存施設の一般的なインセンティブは約10～17.5%、大型新築プロジェクトの事前契約時には約15～20%です assets.cushmanwakefield.com。これらのインセンティブ水準は1年前の10%未満から上昇しましたが、オフィスや小売分野と比べると依然として低く、貸主側が優位であることを示しています。
ドル換算では、西シドニー（アウターウェスト）のプライム倉庫賃料はネットで1平方メートルあたり約140～170ドルの範囲ですが、南シドニーでは、極端な土地不足のため、プライム小規模ユニットでは1平方メートルあたり250ドルを超えることがあり、これはオーストラリア国内で最も高い工業用賃料の一つです。土地価値も急騰しており（南シドニーでは工業用地が1平方メートルあたり3,000ドルを超えて取引された例もあります）dpn.com.au。今後は賃料の伸びが一桁台で継続するというのがコンセンサスであり、これは持続不可能な二桁成長からのクールダウンとなります。CBREによれば、この傾向は2023年初頭の記録的な27％の急騰後、2024年末には工業用賃料の成長率が前年比9％に減速し、今後さらに緩やかになるものの、供給制約を踏まえてプラスを維持する見込みとのことですcbre.com。空室率が非常に低いため、急なニーズのあるテナントは賃料上昇圧力に直面し続けますが、新築物件の供給を待てる大規模入居者には交渉力が強まっています。 投資サイドでは、工業用利回りは2021年のピーク時に過去最低水準（シドニーのプライムで4％未満）まで圧縮され、2022～23年には金利上昇に伴い上昇（ディスプレッション）しました。現在、シドニーのプライム工業用利回りはおおよそ5.0％～5.5％で、セカンダリー（劣後物件）は高めの5％台後半から6％台です。利回りが安定している証拠として、最近のヴィラウッドでの取引ではコア利回り約5.45％で売買されていますassets.cushmanwakefield.com。現在は利下げ観測もあり、投資家心理は好転中です。国内外の機関投資家による工業・物流不動産への需要は引き続き高く、セクターの強固なファンダメンタルズが背景にあります。Knight Frankによれば、シドニーおよびブリスベンのプライム工業資産は“競争が活発化”しており、ブリスベンではすでに利回りが再び圧縮し始めており、シドニーも追随する見込みですbrokerdaily.au。Cushmanの見通しでも新規資本（海外からも含む）がオーストラリア物流分野に流入しており、「2025年後半には利回りの再圧縮が顕在化すると予想」としています。これは資金流入と物件不足がぶつかるためですcushmanwakefield.com。実際、金利が低下すれば、プライム工業利回りは2026年には再び5％前半、場合によっては4％台後半まで下がり、価値が上昇する可能性があります。2023年に減速していたキャピタルトランザクション（取引）ボリュームも反転し、大きく回復する見込みです。2025年には産業分野の投資額が10％以上増加するとの予想ですcbre.com.au。これは売り手と買い手の価格期待が一致し、取引が増加することで実現します。地理的ホットスポット: 西シドニーは産業活動の中心地です。アウトウエスト（M7/M4ジャンクション周辺、Eastern Creek、Erskine Park、Kemps Creekなどの郊外）およびサウスウェスト（M5、Moorebank、Ingleburn周辺）が新しい物流パークの開発が最も進んでいる地域です。高速道路への近接性と（Moorebankの場合は）インターモーダル鉄道港が魅力となっています。前述の通り、Amazonなど大手企業による大規模な事前契約はこれらの地域で行われています assets.cushmanwakefield.com。建設中の西シドニー空港は、Aerotropolis/Bradfieldの新たな産業拠点開発の起爆剤となっており、今後10年で先端製造業、貨物、航空宇宙産業の拠点となることが期待されています。既にNSW州政府は2025年にAerotropolis近隣で1億3900万ドルの倉庫団地の建設を承認しました psnews.com.au。一方で、インナーシドニー（サウスシドニー、インナーウエスト）の工業用地は「ラストワンマイル」配送のため引き続き高い需要がありますが、事実上新規用地が残っておらず、多くの古い工業用地が複合用途に転換されています。そのため企業は西側に流れています。ノースウエスト（Marsden ParkからRouse Hill周辺）も人口増加に伴い軽工業や倉庫業の成長エリアです。また、セントラルウエスト（Silverwater、Auburn）は中央部に位置する古くからの産業地域で、空室率は低くなっています。2026–2028年の見通し
シドニーの工業市場の中期的な見通しは基本的に堅調ですが、急成長はより安定したペースに落ち着く見込みです。2026～28年の主なポイント：
- 空室率と供給: 現在の建設ブームにより2025年まで一時的に空室率が上昇しますが、それ以降は新規供給が需要に追い付かなくなる可能性が高いです。シドニーの工業用地供給は地理とゾーニングによって制約されており、西シドニーには用地があるものの、インフラや計画手続きが開発の進行を左右します。また、多くのデベロッパーは高コストにより過剰供給を警戒しています。Cushman社の予測では、空室率は2025年に3.5％未満でピークに達し、その後は2025年後半から2026年にかけて低下する見込みです assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com。2027年には、開発ペースが落ちれば空室率は約2％またはそれ以下に戻る可能性があります。実質的に、健全な市場の摩擦的な空室率が約5％であることを考えると、シドニーの工業市場は引き続きほぼフル稼働状態となるでしょう。
- 賃料の成長: 賃料の成長は今後も続くと予想されますが、年間で中程度の1桁台（4%台程度）にとどまる見込みです。2025年の予測は4.3% assets.cushmanwakefield.com、2026年と2027年も同様の水準（おそらく年率3～5%）が見込まれます。供給が特に逼迫している一部のマーケットでは5%超の成長もあり得ます assets.cushmanwakefield.com。例えば、サウスシドニーやセントラルウェストで新規プロジェクトの着工が少ない場合、抑制されていた需要により大幅な賃料上昇が見られるかもしれません。一方で新築物件が多く建設される地区（アウターウェストの一部エリアなど）では、スペース吸収まで賃料は横ばいになる可能性もあります。興味深い傾向として、貸主インセンティブがわずかに上昇する可能性があります（2024年には事前契約で約15%まで上昇 assets.cushmanwakefield.com）。これは実効賃料の成長を抑制しますが、表面賃料が上昇していてもなお産業用物件のオーナーは優位な立場です。構造的な要因から2028年にはシドニーのプライム倉庫賃料が現在より15%以上高くなる可能性は十分にあります。
- 需要の要因: Eコマースは引き続き主要な需要源です――オンライン小売の成長は売上の約11%で一度落ち着きましたが、2020年代後半には15%以上に達するには更なる物流スペースが必要となります。サードパーティロジスティクス（3PL）企業、宅配会社、小売業者のサプライチェーン最適化が賃貸活動を牽引します。Cushmanは2025年後半に3PLの活動が再び活発化すると予測しています。これは、多くの3PLがこれまで静観してきたものの（事前に容量を確保していたためか）、増加する取扱量に対応するため拡大が必要になるからです assets.cushmanwakefield.com。さらに、製造業の再興（製薬、食品、ハイテクなど）は、特に政府による重要産業の国内回帰促進の動きもあり、需要を幾分押し上げる可能性があります。シドニーの新しいテクノロジーパーク（西シドニーの先端産業ゾーン等）は施設需要を生み出すでしょう。また、データセンターが産業用用地をめぐる競争相手となっています。データセンターは従来型の倉庫ではありませんが、産業エリアに立地し、デジタル経済の成長で急増しています。この競争（データセンターは土地・電力アクセスに高値を支払うことも多い）は今後も土地価格を押し上げ、一部エリアで倉庫開発を制限する要因となるでしょう assets.cushmanwakefield.com。
- 投資見通し：前述の通り、多額の資本と低金利を背景に、2025～26年に産業物件の利回りが再び縮小する可能性があります brokerdaily.au。多くのグローバル投資家は、オーストラリアの産業セクターは供給が少なく、長期成長ストーリーだと見ています。2028年までに、堅調な経済が続けば、シドニーの優良産業用利回りが再び5％前半、場合によっては4％後半に戻る可能性もあります。これは更なる資本成長を意味します。しかし、これほど低い利回りになると参入リスクも高まります——もし予期せぬ債券利回りの上昇があれば、産業用不動産価値は敏感に反応します。総じて、高水準の投資家需要は継続し、資本パートナーシップを通じて開発も促進されるかもしれません（例：大手金融機関が物流パーク建設を資金提供してストック確保）。
- リスク：一つのリスクは景気後退による需要減少です——たとえば消費支出が大きく減れば、小売業者が倉庫統廃合に動き、リース需要が鈍る可能性があります。ただし、構造的なトレンドを踏まえると、このリスクは限定的で、多くのテナントは長期計画で動いており、一時的な不景気で方針は大きく変わりません。もう一つは過剰供給リスク——現状の供給波が行き過ぎてしまう可能性です。今のところ、供給のかなりの部分は事前リースされており、残りもいずれ埋まる見込みですが、もし2025年の投機的スペースが長期間残れば、デベロッパーは供給を控えます（自己調整機能）。業界レポートによれば、空室率の上昇は一時的とのことです assets.cushmanwakefield.com。他のリスクとしてはインフラの遅延があります。シドニーの道路や港湾インフラが必要なペースで整備されなければ（例：Moorebankのインターモーダル施設や高速道路の拡張に問題があれば）、一部の物流効率が遅延する恐れがあります。そしてコスト上昇も引き続き懸念点です——倉庫建設コストは数年前より20～30%高騰しており、コストが下がらなければ家賃の上昇が新規開発の正当性を支える必要があります。最後に、規制変更（用途地域や環境規制など）も産業用地供給に影響を及ぼす可能性がありますが、現時点で制約が大きく緩むような動きは予想されていません。
総じて、シドニーの産業セクターは2028年にかけて高稼働率、賃料の上昇、投資家の強い関心を維持し、引き続き堅調なパフォーマンスが期待されます——ただし、過去数年の爆発的成長ほどではありません。長期リースと不可欠な機能というディフェンシブな特性、そして成長ポテンシャルを持つ、依然として好まれる資産クラスです。
産業不動産の投資機会とリスク
シドニーの産業市場には大きなチャンスがあります：
- コア物流資産（長期リースの最新鋭ディストリビューションセンター）は、土地に制約のある市場で安定した収入をもたらします。空室率が低く抑えられると予測されているため、好立地のインダストリアル施設のオーナーは高い稼働率と段階的な賃料引き上げが期待できます。現在の利回り水準（約5％）で取得できれば、金利低下による利回り縮小が予想通り進行すれば、資産価値の上昇も見込めます brokerdaily.au。多様化が進む経済環境において、eコマースと消費を支える物流分野へのエクスポージャーは比較的守備的でありながら成長性も兼ね備えており、希少な組み合わせといえます。
- 開発機会： 土地を保有している開発業者や土地の権利化が可能な企業にとって、供給不足が続いている現状は、テナント向けのビルド・トゥ・スーツ案件（特にカスタム施設を必要とする大口テナント向け）が非常に高い収益性を持つ可能性があります。ブラウンフィールド再開発（たとえば、都心近くの旧工場用地を多層物流施設やデータセンターに転換するなど）も、都心近郊の土地不足の深刻化を背景に新たな機会となっています。多層倉庫はオーストラリアではまだ新しいものの、人口密度の高いアジア諸都市と同様、シドニーでも今後実現可能性が高まっています。
- 新興サブセクター： 既に触れたように、データセンターやコールドストレージなどのオルタナティブ分野が急成長しています。西シドニー（例：イースタン・クリーク地区）のデータセンターは、クラウドコンピューティング需要に後押しされて拡大中です。こうした施設は長期リースで信用力の高いテナント（テクノロジー企業）が入居することが多く、投資家にとって魅力的です。同様に、コールドストレージ（食品流通）や人口集積地近くのラストマイル物流拠点（たとえば食料品配送用フルフィルメントセンター）も高い需要があります。鋭い投資家は、こうしたニッチに対応したインダストリアル資産を狙うことができます。
リスクも存在します：
- 価格リスク： インダストリアル不動産の価格はもはや安価ではなく、一部では完璧に価格に織り込まれているとも言えます。経済状況が予想通りに推移しない場合（たとえばインフレが長期化し金利が高止まりするなど）、想定される利回り縮小が起こらず、高値で取得した物件のパフォーマンスが劣後するリスクがあります。また、5年前、利回りが7～8％あった時期と比較してキャップレート縮小の余地が小さいです。今後のリターンは賃料成長強い>に依存する部分が大きくなりますが、ここ数年の異例の成長率が再現されるとは限りません。
- テナント集中と陳腐化リスク： 一部投資家は個別リスクを懸念しています。たとえば、大手3PLや小売りテナントの一社が債務不履行や退去となった場合、高賃料環境下ではリリースが難しくなる可能性があります。また、倉庫のクリアハイト不足やトラックアクセスの悪さなど、設備が陳腐化する懸念もあります（倉庫の自動化などテクノロジーの進化も加味）。資産の近代化を維持するには、継続的な資本的支出が必要となるかもしれません。
- 規制/環境要因: サステナビリティへの関心が高まっており、エネルギー効率の低い倉庫やソーラーパネルのない倉庫などは、テナントや投資家がグリーンビルディングを優先するため、需要が減少する可能性があります。また、貿易政策や港湾業務の変更（輸出入量の変化など）も、特定の産業クラスターに間接的な影響を及ぼす可能性があります。
- サプライチェーンの変化: 地政学的な出来事によりサプライチェーンのルートが変化する可能性があります。たとえば、オンショア化の進展により地域の生産スペース需要が高まる一方、世界的な景気後退は輸入が減少し、港湾物流スペースに影響を与えるかもしれません。しかし、シドニーの多様な経済と立地は、さまざまなシナリオに適応できるものとなっています。
結論として、シドニーのインダストリアル不動産は依然として非常に魅力的なセクターであり、しばしば「インダストリアル＆ロジスティックスのゴールド」とも呼ばれます。投資家にとって大切なのは、現在の過熱した環境で過度に高値づかみをしないこと、そしてテナントにとっては将来的なスペース不足を踏まえて早めに（できればプレコミットで）スペースを確保することです。新空港とインフラ開発により、西シドニーのインダストリアル市場は繁栄し、今後10年間にわたり経済効果が広がり、多くの不動産機会が生まれるでしょう。
結論
すべてのセグメント―住宅、商業（オフィス/小売）、工業―において、2025年のシドニー不動産市場は根強い供給制約の中での再成長が特徴です。住宅物件は低金利と人口圧力に後押しされて新たな価格記録を更新しており、手頃さが依然として中心的な懸念事項となっていますabc.net.au australianpropertyupdate.com.au。2028年までの見通しは、価格と家賃の上昇がより穏やかなペースながら継続し、その結果は住宅供給施策や経済状況に大きく依存することが示唆されています。商業セクターは多速回復を示しており、オフィスは安定化し、シドニーが全国のオフィス需要を成長に導く中で改善が期待されていますcushmanwakefield.com。一方で、消費者の実店舗回帰と投資家の価値認識によって、小売部門は意外にもトップパフォーマーとなっていますpublications.raywhite.com。工業不動産は依然として根本的に堅調であり、シドニーの工業用空室率はこの10年を通じて3～4％未満を維持する見通しですassets.cushmanwakefield.com。これにより、物流資産へのテナントおよび投資家の需要が維持されるでしょう。 投資機会はこの環境下で豊富に存在します。インフィル住宅開発やビルド・トゥ・レント・プロジェクト（政府のインセンティブを活用）、バリューアッドのオフィス改修、優良物流施設など、シドニーは賢明な投資家に幅広い展望を提供します。成長の重点地域としてグレーター・ウェスタン・シドニーが際立っており、メトロ線や高速道路、空港といった巨大インフラプロジェクトや計画中の都市センター（例：ブラッドフィールド・シティ）により、これらの地域は新たな雇用と住民が集まることで平均を上回る不動産成長が見込まれますdpn.com.au dpn.com.au。既存の都心市場も、全体的な経済成長の恩恵と、特にオフィスにおける新規供給の限られた状況により、既存事業者が有利となるでしょう。しかし、リスクと課題は過小評価できません。住宅の手頃さは危機的なレベルにあり、供給の大幅な増加がなければ、多くのシドニー市民は引き続き住宅価格に手が届かない、あるいは住宅費による負担を抱え続けることになります。これは政治的介入を招いたり、経済競争力を低下させる可能性があります。また、高い資産価値を維持するために歴史的に低い金利に依存していることも脆弱性の一つです。資金調達コストの上昇や流動性の減少を引き起こすショックが起これば、不動産価値にすぐに波及する可能性があります。さらに、シドニーの市場は世界的な動向と密接に絡んでいます。外国人投資政策の変更、留学生の流れ、世界経済の健康状態（企業の拡大や縮小への影響）は、今後数年の結果にすべて影響します。
政府の政策は重要な変動要因となるでしょう。NSW州の新しい住宅施策（開発承認の迅速化、賃貸供給のインセンティブ、インフラ資金提供）の成功（またはそうでない場合）は、シドニーが住宅不足をある程度緩和できるか、それともその格差が拡大し続けるかを左右します australianpropertyupdate.com.au abc.net.au。商業面では、移民やビジネス成長を支援する政策が直接的に不動産需要を押し上げます（人が増えれば、住宅、オフィス、店舗、倉庫の需要も増える）。逆に、需要を抑制するような急激な政策（移民の厳格化や不動産投資への課税など）は、市場を軟化させる可能性があります。
要約すると、2026年～2028年にかけてのシドニーの不動産市場は、強靭でダイナミックであると見られ、強固な基礎によって支えられています。増加し続ける裕福な人口、地域経済のハブとしての地位、大規模なインフラ整備でその受容能力が強化されています。住宅不動産は今後さらに（控えめながらも）成長が見込まれ、引き続き富の基盤であり続けます（今後この10年の終わりまでに、シドニーは平均住宅価格200万豪ドル以上の都市としての地位を固めるでしょう） abc.net.au。商業用不動産は回復局面にあり、オフィスの空室率は低下し、小売は復興を続け、産業・物流分野は新たな経済において重要な役割を確立するでしょう。投資家や関係者は、極めて競争の激しい市場（開発可能な土地や質の高い建物のような希少資産）に備え、戦略的なアプローチが求められます（新しい開発モデルの導入、政府とのプロジェクト提携、資産のアップグレードなど）。短期的な課題はあるものの、シドニー不動産の見通しは慎重ながらも楽観的です。その都市の不変の魅力と経済力は、不動産価値や需要が長期的には上昇傾向を維持することを示唆しています（サイクルの変動はあっても）。
慎重な計画と、供給やインフラ強化を目指す政策の継続的な支援があれば、シドニーはその成長を管理し、不動産市場が富の原動力であり続けるだけでなく、今後もこのグローバル都市の住みやすさと生産性を支えることができるでしょう。
参考文献：
- ABCニュース（2025年）。2025–26年に不動産価格が過去最高を記録、買い手に痛み、売り手に好景気をもたらす。 abc.net.au abc.net.au abc.net.au
- National Housing Supply & Affordability Council（2025年）。State of the Housing System 2025 － 住宅不足と手頃さに関する主な調査結果 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
- ニューサウスウェールズ州計画局（2024年）。グレーターシドニー住宅供給予測 － 2029年までに172,900戸の新築住宅（年間28,800戸）の見通し planning.nsw.gov.au
- Domain（2025年）。価格予測レポート FY2025–26 － シドニー戸建て価格は+7%で$1.83M、ユニットは+6%で$889kを予想 abc.net.au abc.net.au
- CoreLogic/Cotality（2025年）。Pain & Gain Report － 2025年初頭の販売の95%が利益、RBA利下げ後に価格上昇 abc.net.au
- YourMortgage（2025年7月）。中央値の住宅価格 – シドニーの住宅中央値は1.496百万ドル；最も速い成長はSt Marys（+8.4%）、Richmond-Windsor（+6.7%）、Fairfield（+6.5%） yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
- Mozo（2025年1月）。オーストラリアの平均家賃 – シドニーの住宅の中央値家賃は週$775（戸建て）と$720（ユニット）（全国最高） mozo.com.au mozo.com.au
- Cushman & Wakefield（2025年）。シドニー産業用マーケットビート Q1 2025 – 空室率2.8%；2025年に賃料4.3%増加予測；空室率は3.5%未満にとどまる見込み assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- CBREリサーチ（2025年）。太平洋地域不動産市場アウトルック – 産業用賃料の成長は鈍化するが依然プラス；小売賃料は一桁成長見込みでパース・シドニーが主導 cbre.com cbre.com
- Knight Frankリサーチ（2025年）。シドニーオフィスマーケット Q1 2025 – プライム利回り約6.0%安定、2025年後半に圧縮予想；空室率12.8%でピークに達した可能性 content.knightfrank.com content.knightfrank.com
- Ray White Commercial（2025年）。Property Outlook – 2025年の商業パフォーマンスをリードするのは小売業、小売取引が増加し、トータルリターンを支配 publications.raywhite.com publications.raywhite.com
- Knight Frank（2025年）。Australian Commercial Property Outlook – 各セクターの回復、工業用需要によるイールド圧縮、海外資本が活発 brokerdaily.au brokerdaily.au
- ABCニュース（2025年）。NSWが賃貸供給を加速 – BTRへの土地税50%割引が無期限で延長；開発業者によるインフラ建設で住宅供給を加速 abc.net.au abc.net.au
- Reuters Poll（GlobalPropertyGuide経由、2025年）。住宅市場分析 – アナリストは2025年のオーストラリア住宅価格+3.7%、2026/27年は+5.0%を予測；シドニーは2025年約+3%（控えめ） globalpropertyguide.com
- Cushman & Wakefield（2025年）。Australian Outlook 2025 – シドニー／ブリスベンがオフィスの回復をリード；利下げが投資を促進、2025年後半には物流でイールド圧縮 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au
その対応として、各国政府は支援策を実施しています。
2025年中頃、ニューサウスウェールズ州政府は、グレーターシドニーにおける住宅供給の迅速化、特に賃貸住宅の供給促進のための措置を発表しました。abc.net.au abc.net.au。主な取り組みには、ビルド・トゥ・レント（BTR）開発向けの税制優遇措置の延長が含まれます。新規の大規模賃貸プロジェクトに対する50%の土地税割引が恒久化されました（以前は2039年に失効予定でした）abc.net.au。また、民間開発業者がプロジェクト内でインフラ（道路、公園、さらには学校まで）を提供できるようにする計画改革も進められており、成長地域での新しい住宅建設のスピードアップを図ります。abc.net.auこれらの措置は、開発者に「より多くの住宅をより速く建設するための確実性」を与え、「安心で高品質な賃貸住宅」の供給を拡大することを目的としています。 abc.net.au abc.net.au。連邦レベルでは、外国人投資の規制が強化されました。2025年4月から、外国人（仮居住者を含む）は2年間、中古住宅（再販住宅）の購入が禁止されます foreigninvestment.gov.au ― この措置は購入希望者同士の競争を緩和することを目的としています。（外国人購入者は新築物件や空き地を引き続き購入できます。）この政策は需要側の圧力を対象としていますが、外国人購入者はすでにFIRBの規則により主に新築物件に制限されていました。特に、中国からの買い手はオーストラリアの住宅に対する外国投資の最大の供給源であり続けており、多くの人が2025年4月の禁止措置が施行される前に購入を急いで完了させました afr.com macrobusiness.com.au。全体的に見て、政府の介入――社会住宅投資の強化から都市計画制度の抜本的見直しまで――は、2028年までのシドニーの住宅事情の進展に大きな役割を果たすでしょう。ただし、その効果が十分に現れるまでには時間がかかる可能性があります。australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au。政府の住宅政策：連邦政府と州政府の両方が、住宅の手頃な価格と供給不足に対処するための取り組みを展開しています。ナショナル・ハウジング・アコード（National Housing Accord）は、2029年までに全国で120万戸の新築住宅という野心的な目標を設定しましたが、現在の予測では大幅な不足が見込まれています。連邦諮問委員会の報告書（Housing System 2025（住宅システム2025の現状））では、オーストラリアは2029年半ばまでに目標から約37万5,000戸不足する恐れがあると警告しています australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au。新築住宅の建設数から取り壊し数を差し引いても、2024～2029年の純供給見込み（82万5,000戸）は、根本的な需要を約7万9,000戸下回る見通しです australianpropertyupdate.com.au。ニューサウスウェールズ州（シドニー所在州）は特に厳しい状況で、住宅目標達成率は65%にとどまると予想されており、全国的にも大きな不足の一つとなっています australianpropertyupdate.com.au。要因としては、人手不足や資材不足、高い建設コスト、土地供給の制限、そして複雑な計画プロセスなどが挙げられます australianpropertyupdate.com.au。さらに重要なのは、高い土地・金融コストに対し販売価格が見合わず、現時点で多くのプロジェクトが商業的に実現不可能であり、新規開発の抑制要因となっています australianpropertyupdate.com.au。
移民と人口動態： シドニーの人口増加はパンデミック後に急増し、住宅需要が一段と高まっています。国境再開後、オーストラリアでは2022～2024年に数十万人規模の正味海外移民を記録し、経済の中心都市であるシドニーはその大きな受け皿となりました。この流入に加え、海外から戻る留学生も賃貸市場を逼迫させ、買い手需要、特にアパート需要を下支えしています。人口増が2023年のピークからわずかに緩やかになる可能性はあるものの、その勢いは依然旺盛です abc.net.au。さらに、シドニーの堅調な雇用市場（特にテクノロジー、金融、教育、医療分野）は、州内外および海外からの移住者を引き寄せ続けています。世帯形成を促進するこれらのトレンドは、すべての不動産セクターの需要を後押ししています。しかし同時に、供給と需要のアンバランスを悪化させ、住宅建設の加速がなければ価格や家賃の上昇を助長する要因にもなっています。
インフラ開発: 大規模なインフラプロジェクトがシドニーの地理と不動産の見通しを再構築しています。中でも最も注目されているのが、2026年開業予定の西シドニー空港（ナンシー・バード・ウォルトン空港）と、その周辺のエアロトロポリス開発です。このグリーンフィールドの都市開発イニシアチブは11,000ヘクタール以上をカバーし、2030年代までにシドニー第3の主要経済拠点へと発展する過程で20万件の新規雇用を生み出すと予測されています dpn.com.au dpn.com.au。空港への西シドニー空港メトロ路線（2026年までに6駅新設）を含む新たな交通網や、空港近くに計画されている「ブラッドフィールドシティ」への10億ドル超の政府投資により、工業用地、商業用地、住宅地の開発が多くのエリアで可能となります dpn.com.au dpn.com.au。すでに空港周辺では大規模な倉庫や物流施設の建設が進んでおり、「30分都市」を目指す西部パークランドシティ地域は成長機会を狙う投資家や住宅購入者を引きつけています。シドニーの他の地域でも、メトロ・シティ＆サウスウェスト（CBDと南西部を結ぶ地下鉄延伸）が稼働間近で、メトロ・ウエスト路線（CBDとパラマタを2030年頃までに結ぶ）も進行中です。これらの鉄道プロジェクトに加え、モーターウェイの拡張（ウェストコネックス、M12等）も進み、新駅周辺での交通指向型開発を促進し、主要通路の不動産価値向上（例：南西内陸部、パラマタ/ウエストミード、将来のメトロ・ウエスト沿線など）につながっています。全体として、インフラ投資は成長を分散化し、西シドニーや他の郊外地域の発展を後押しし、その結果、工業用地需要、郊外住宅市場、企業の立地選択にも影響を与えています。
以下のセクションでは、住宅、商業用（オフィス・小売）、工業用の各主要市場セグメントについて、2025年の現状、2026～2028年の見通し、サブマーケット・投資展望・課題などを詳しく分析します。
シドニー住宅不動産市場
2025年の最新動向
2022年から2023年初頭にかけて金利上昇による短期間の低迷の後、シドニーの住宅市場は2023年後半から2024年にかけて回復し、この回復は2025年にも続いています。価格の上昇率は2021年のブーム時の熱狂的な高騰と比べて緩やかになっていますが、依然としてプラスです。ナショナル・ハウジング・サプライ評議会によると、シドニーの住宅価格は2024年中に約4.9％上昇し、家賃も4.8％上昇しました australianpropertyupdate.com.au。これらの年間上昇率は2023年の目覚ましい伸びよりも緩やかですが、それでも家計所得の伸びを上回っており、手頃さがさらに悪化しています australianpropertyupdate.com.au。2025年初頭には、RBA（オーストラリア準備銀行）が金利を引き下げ、購入者の信頼感が回復し、住宅価格は再び勢いを取り戻しています。CoreLogic社のデータによれば、2025年2月時点でシドニーの住宅中央値は前年比約5.2％上昇しています globalpropertyguide.com。これは市場が転換期にあることを示す指標と一致しており、2025年5月には金利引き下げにより住宅価値が四半期ごとに約1.3％のペースで上昇し、「需要が再燃した」ことがわかります abc.net.au。
シドニーは依然としてオーストラリアで最も高額な都市であり、その差は大きいです。グレーター・シドニーの中央値住宅価格は2025年半ば時点で約150万ドルとなっており、オーストラリアの首都圏の中で最も高い水準です。 （参考までに、メルボルンは約95万ドル、ブリスベンは約100万ドルです yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au。）シドニーのユニット（アパートメント）の中央値価格は約86万ドルです yourmortgage.com.au。これらの高額な価格は、需要に対してシドニーの住宅供給が慢性的に不足していることや、所得の高さを反映しています。また、これにより、わずかなパーセンテージの変動でも大きな金額の影響が出ます。たとえば、年間で5％価格が上昇すると、シドニーの一般的な住宅価格に約7万5000ドルが上乗せされることになります。2025年の価格は、中古住宅市場の極めて供給が少ない状態によって下支えされています。多くの所有者が以前の価格下落や高い住宅ローン金利を理由に売却を控えているため、売り出し件数が少なく、新築の供給も鈍化しています（詳細は後述）。同時に、買い手の需要は人口増加や金利低下による消費者心理の改善によって支えられています。シドニーの住宅取引量や競売成約率は2024年と比べて2025年には上昇しており、特に立地の良い手ごろな価格帯の物件で顕著です。
賃貸市場は危機的な逼迫状態にあります。シドニーの賃貸住宅の空室率は2023年から2025年にかけて1％以下で推移しており、移民の急増により賃貸物件の深刻な不足を反映しています。その結果、家賃は過去最高値を記録しています。2025年初頭時点で、シドニーはオーストラリアで最も家賃の高い都市となっており、戸建て住宅の中央値賃料は週あたり775ドル、ユニット（集合住宅）では週あたり720ドルです mozo.com.au mozo.com.au。これらの家賃は過去1年間でおよそ8～10％上昇していますが、2024年後半には上昇ペースが鈍化し始めました mozo.com.au。家賃のインフレ率は所得の伸びを大きく上回っており、家賃負担率が30%を超える「レンタルストレス」に陥る世帯が増えています—NSW州の賃貸居住者のほぼ半数がこのカテゴリーに当てはまります mozo.com.au mozo.com.au。賃貸物件の激しい競争により、借主が希望家賃より高く支払う、あるいは数か月分を前払いする（賃料の入札禁止にもかかわらず）ことで物件を確保しようとする例も見られます mozo.com.au。このような状況は投資家を再び市場に引きつけており、賃貸利回りが過去の最低水準から回復しています。現在、シドニーの戸建て住宅の平均的な総賃貸利回りは約2.7%（150万ドルの住宅で年間家賃4万ドル）、ユニットでは約4.2%の総利回りとなっており、数年前の戸建て利回りが2.5％を下回っていた時期と比べて大幅に高くなっています。しかし、依然として高い金利コストのため、多くの借入投資家は短期的にはマイナスキャッシュフローに直面しています。まとめると、2025年のシドニー住宅市場は、価格上昇、家賃高騰、深刻な供給不足という特徴を持ち、わずかに改善した借入環境と依然続く住宅価格の手の届きにくさを背景としています。
地域/郊外分析：手頃さの制約やインフラの整備が、グレーター・シドニー内での需要パターンを変化させています。過去1年間で、最も顕著な価格上昇は、相対的に価格が低い郊外地域で発生しました。例えば、西シドニーのセントメリーズでは、過去12か月間に住宅価格が+8.4%上昇し、遠方北西部のリッチモンド–ウィンザーでも+6.7%の上昇を記録しましたyourmortgage.com.au。南西部のフェアフィールド（約+6.5%）のような郊外も同様に高い成長率を示しましたyourmortgage.com.au。これらのエリアは、都市の中央値を大きく下回る中間価格（多くは70万〜90万ドル台）で、初めて住宅を購入する人々や高い賃貸利回りを求める投資家の関心を集めてきました。シドニー西部での強い人口増加に加え、交通機関の整備や今後開港予定の空港などの新インフラもこれらのマーケットを後押ししています。一方で、多くのプレミアムな都心部や沿岸部の高級住宅街（イースタン・サバーブス、ノースショア、インナーウエスト）では、2024年にかけて価格上昇は鈍化またはやや下落しました。これは、すでに高額な価格帯が金利上昇の影響を受けやすかったためです。とはいえ、2025年初頭からは高価格帯市場も金融環境の改善や外国人投資の回復によって勢いを取り戻しつつあります。ハーバーサイドのイースタン・サバーブスなどの優良エリアの高級物件は、地元の富裕層や一部の海外バイヤーから再び需要が高まっているものの、海外バイヤーの活動は2010年代半ばのピーク時よりも依然低水準です。
シドニーのアパートメント市場も同様の分断が見られます。中環状および郊外（大学や交通拠点の近くが多い）のユニット需要は、価格面で一戸建てを諦めた購入者や新規参入者がより手頃な選択肢に目を向けているため急増しています。パラマッタ、リバプール、メトロライン沿線などの地域では、ユニット価格が上昇傾向にあります。COVID期間中に遅れを取った都心部のアパートは、家賃が大きく回復し、学生や若手プロフェッショナルが都市に戻ってきたことで価格上昇も見られるようになっています。しかし、全体としてユニット価格の成長（都市全体）は控えめで、過去1年間は概ね横ばいから数パーセント上昇にとどまっています。その要因は、前回のブーム時に建設された大量の新築アパートと、継続的な建物品質への懸念（高層物件の欠陥など）によって、買い手の熱意が抑制されていたためです。しかし、記録的な高家賃とユニットと一戸建ての大きな価格差（中央値ユニット約86万ドル vs 一戸建て150万ドル）によって、より多くの買い手がユニット市場に流れ込んでいます abc.net.au。Domainによると、初めての住宅購入者向け助成や手頃さへの圧力が、ユニットへの関心を高めており、2025〜26年までにシドニーのユニット価格が新たな過去最高を更新すると予想していますabc.net.au abc.net.au。
まとめると、郊外の手頃な地域とユニット部門が成長を牽引しており、最も高額な市場はよりゆるやかに回復しています。注目すべき主要成長回廊は、シドニーの南西部（ブリンジェリー〜オーストラル〜リバプール）や北西部（マースデンパーク〜リバーストーン）で、ここでは数千戸の新築住宅が建設されており、また、パラマッタ（シドニーの「第2CBD」）のような既存のハブでも主要なオフィス、小売店、高密度住宅プロジェクトが誘致されています。これらの地域はインフラ投資と人口の波及効果を直接享受しています。一方、イースタン・サバーブスやノースショアは依然として最も高額なエリア（中央値300万ドル超の郊外多数）であり、需要は安定しているものの、手頃な価格の壁や新規供給の不足（土地の制限）が成長率を抑えています。
供給・需要・政策のダイナミクス
シドニーの住宅供給は需要に追いつくのに苦労しています。2016～2018年のピーク時から新築住宅の完成数は減少しており、その要因にはデベロッパーの慎重な姿勢、高い建設コスト、近年のアパートプロジェクトの立ち上げ件数の減少などが挙げられます。2024年には、オーストラリア全体でわずか177,000戸の新築住宅が建設され、全国的な需要を満たすために必要な約223,000戸に大きく届きませんでした australianpropertyupdate.com.au。NSW州（そしてその最大の市場であるシドニー）は、この不足分の主な要因となっています。グレーターシドニー住宅供給予測（NSW州都市計画局による）では、2028–29年までの6年間で新たに172,900戸の住宅が供給されるとされており、年間平均で28,800戸となります planning.nsw.gov.au。このペースは近年の建設水準よりは速いものの、十分とはいえないかもしれません。連邦政府の予測によると、アコード目標を達成するにはシドニーで年間約40,000戸以上の住宅が必要と見積もられており、依然として大きなギャップが残ります。さらに、州の予測は経済的または規制面での課題が続く場合には楽観的すぎる「ベースライン」と位置付けられています planning.nsw.gov.au。いくつかの制約がシドニーの建設を妨げています。建築資材や労働力のコストインフレにより、特に高密度プロジェクトでは開発業者が利益を上げることが難しくなっています。実際、2023年にはシドニーの平均的なマンションプロジェクトのコストが最終的な販売価格を上回ったとする分析結果があり、多くのプロジェクトが実現不可能となりました nhsac.gov.au nhsac.gov.au。これが、シドニーの多くの承認済みマンションタワーが停滞または棚上げされ、新規ユニットの供給不足につながっている一因です。州政府はこれを認識し、長期的な収入を見込んで初期の収益率が低くても耐えられるビルド・トゥ・レントを税制優遇で促進しています abc.net.au。一方で、計画承認のスケジュールや地域住民の反対（NIMBY主義）は、既存郊外での高密度化の障害となり続けています。シドニー郊外（特に新空港周辺や南西・北西部）でのグリーンフィールド用地の開放は加速していますが、これらの新しい地域社会には同時にインフラ（道路、公共交通、学校）が求められます。これはまさにNSW政府の新しい政策で、開発業者が公共インフラを建設できるようにすることで解決を図ろうとしています abc.net.au abc.net.au。需要側では、人口動態の変化が住宅需要の基礎を押し上げています。海外からの移住が回復しただけでなく、世帯形成も変化しており、世帯人数の減少（結婚の晩婚化や単身世帯の増加など）によって、一人当たり必要な住居数が増えています。オーストラリアへの純海外移民は2020年代後半まで高水準で推移すると予測されており（2022–23年のピークよりやや低いものの）、シドニーは仕事や学業のために移住してくる多くの移民を通常受け入れています。abc.net.au。さらに、外国人購入者の活動も（2010年代中盤ほどの要因ではありませんが）一部に変化が見られます。中国人購入者は、シドニーの新築マンション市場や高級住宅セグメントで引き続き目立っています。afr.comしかし、連邦政府による2025–2027年の中古住宅の外国人購入一時禁止は、一部の需要源を制限します（以前は、一時滞在者が住むために中古住宅を購入できていました）。この措置により、一時ビザ保有者に人気のある郊外の中古住宅など、いくつかの物件に対する競争がやや緩和されるかもしれませんが、全体として既存住宅の外国人購入は元々限定的でした。新築開発に対する外国投資は依然として歓迎されており、実際に中国、シンガポールなどの大手海外デベロッパーがシドニーのプロジェクトに関与していますが、一部は資本規制や現地市場リスクにより規模を縮小しています。
政府の政策も初めて住宅を購入する人の需要に影響を与えます。NSW州は最近、初めて住宅を購入する人が印紙税の代わりに年間土地税を支払える短命だったオプションを廃止し（新しい州政府は従来の印紙税優遇措置に戻しました）、連邦政府の（Home Guaranteeや共有持分試験などの）制度も一部の購入者を引き続き支援しています。これらの施策と、2026年までにさらなる利下げが期待されていることを合わせると、シドニーの住宅需要は引き続き堅調な見通しです。たとえ住宅取得の手が届きにくい状況が続いてもです。Domainのリサーチ責任者が指摘するように、「シドニーの市場は非常に金利に敏感で、金利が下がればすぐに価格に反映される」のです。abc.net.auこの傾向がすでに現れており、2025年に金利引き下げが始まるや否や価格が上昇し、長期的な下落を期待していた買い手にとっては「現実を突きつけられた」形となっています。abc.net.au
要するに、シドニーは「厄介な」住宅問題に直面しています。人口と所得の強い基礎によって需要が押し上げられる一方、供給は構造的障壁により遅れています。このため、価格と家賃の両方に上昇圧力が2028年まで続くと予想されますが、過去のブーム時ほどの急成長率ではなく、より緩やかな伸びとなる見通しです（大きな経済ショックがない限り）。手の届きやすさは依然として重要な課題であり、多くの中所得世帯にとって、シドニーでの住宅所有は大きな援助や相続がない限りますます手の届かないものとなっています（オーストラリア全体で住宅価格対所得比率は約8.0、シドニーではさらに高い）australianpropertyupdate.com.au。政策立案者は供給拡大（手頃な住宅や社会住宅も含む）を試みていますが、住宅不足は現在の方針のもとでは2029年まで続き、さらに拡大する見込みですaustralianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au。
2026～2028年の予測（価格、家賃、需要）
住宅価格：コンセンサス予測によれば、シドニーの住宅価値は今後数年間でより穏やかなペースで成長を続けると見込まれていますが、2021年の年間二桁成長ほどではありません。Domainの最新予測では、シドニーの中央値の戸建て価格は2025〜26年度に約+7%上昇し、2026年6月までに約183万ドルに達する見込みです abc.net.au。これは1年間で約11万2,000ドルの上昇を意味し、平均年収を上回っており、シドニーの価格水準の大きさを浮き彫りにしています abc.net.au abc.net.au。シドニーのユニット（集合住宅）の価格も同期間で約+6%上昇し、約88万9,000ドル（過去最高）に達すると予測されています abc.net.au。Domainはこれらの上昇要因として、金利引き下げによる買い手の借入能力向上と、根強い住宅需要が供給を上回っている点を挙げています abc.net.au abc.net.au。ただし、すでに高額な住宅ローン負担と購入余力の限界により、過去のサイクルより成長は鈍化すると指摘されています abc.net.au。ロイターによるアナリスト調査でも慎重な見通しが示されており、全国的には2025年に約+3.7%の住宅価格上昇、2026年と2027年には+5.0%の加速が予想されています（経済サイクルの改善による） globalpropertyguide.com。シドニーに限ると、その調査では2025年は約3%の穏やかな伸びが見込まれており、他の小規模都市では5〜8%成長の可能性があります globalpropertyguide.com。要するに、ほとんどの予測は、2028年までシドニーでは年1桁半ばまでの低〜中程度の価格上昇を見込んでおり、徐々に最高値を更新していく形となります。2027〜28年までにシドニーが年間約5%成長した場合、中央値の戸建て価格は210〜220万ドル、ユニットは約95万ドルに近づく可能性があります。
予測には不確実性が伴うことに注意が必要です。価格の上振れリスクには、より速い利下げや新たな政府によるインセンティブ（これが需要を急増させる可能性がある）、および慢性的な供給不足（これが価格の下支えとなる）が含まれます。一方、下振れリスクには、経済の低迷や再度の利上げ（例：インフレが再燃した場合）および税制改革などの政策変更の可能性が挙げられます（投資家向けインセンティブであるネガティブギアリングやキャピタルゲイン割引の縮小について定期的な議論があり、もし実施されれば投資家需要を抑制する可能性があります）。これらを除けば、ベースラインシナリオは緩やかな価格上昇です。シドニーの市場はセグメント化された状態が続くと予想されており、手頃な郊外の戸建てや中価格帯のユニットが最も高い成長率を記録する一方、最上位層はより高い基準からゆっくり成長するでしょう。2028年までに住宅専門家は、たとえ価格成長が鈍化しても、供給の大幅な拡大や大きな需要側の変化がない限り、シドニーは依然として世界で最も手の届きにくい都市の一つであり、住宅の手頃さの危機は引き続き注目されると考えています。
賃貸市場： 賃貸料の上昇は2022～24年の非常に厳しい状況から落ち着くと予測されていますが、今後しばらくは大家側に有利な状況が続くでしょう。賃貸空室率は非常に低いまま推移する見込みで（2026年までにわずかに約2％に上昇しても、それでも依然厳しい水準）、家賃は引き続き上昇が続くものの、多くの入居者が負担限界に達するため、その上昇スピードは鈍化する見通しです。国立住宅供給審議会（National Housing Supply Council）は今後4年間で家賃上昇が緩やかになり、家賃対所得比率もわずかに改善し、家賃インフレも鈍化すると見ています。これは手頃さのわずかな改善に繋がる可能性があるとaustralianpropertyupdate.com.auは指摘しています。実際、仮に家賃上昇率が年2～4％まで鈍化したとしても（最近は年8～10％）、2028年までにはシドニーの中央値家賃は戸建てで週850ドル以上、ユニットでも週約800ドルになる可能性があります。これらの家賃水準と賃金上昇が合わさることで、賃貸のストレスが現在と同等か、やや緩和されるかが決まります。もう一つの要因はビルド・トゥ・レント（BTR）セクターです。BTRアパート（多くは機関投資家が支援）が全国で建設中であり、NSW州は更なる誘致のため税制優遇も行っています。例えば、2025年時点でオーストラリア全体で約8,900戸のBTRユニットが建設中であり、brokerdaily.auによれば、その多くがシドニーに集中しています。もしこの供給が現実となれば、BTRプロジェクト（通常は長期契約やプロ管理による賃貸を提供）は2026～2028年にかけてシドニーの賃貸供給をわずかに増やし、家賃上昇に一定の歯止めをかけうるでしょう。ただし、依然として不足が大きいため、その効果は限定的であると考えられます。全体としては、賃料は今後数年間は所得を上回るペースで上昇（ただし2022～23年ほどの急激な伸びではない）し、その後、供給増で市場の均衡が徐々に訪れるのが期待されます。
供給の見通し：シドニーの住宅建設は、複数の政策措置と建設コストの緩和によって、2020年代後半にはやや回復すると予想されています。NSW州政府の土地解放や民間によるインフラ提供の許可といった取り組みは、成長地域での開発期間を短縮する可能性があります abc.net.au。連邦政府の「Housing Australia Future Fund」（完全に実施されれば）は、今後数年で数万戸規模の新しい社会・手頃な価格の住宅への資金を注入する予定です。民間デベロッパーも、持続的な需要と（利率の低下による）融資コストの改善を見て、2025～26年にはさらなるプロジェクト着手への自信を取り戻すかもしれません。例えば、シドニー郊外のグリーンフィールド住宅団地の開発も再び加速しており、プリセール需要が戻れば棚上げされていた集合住宅計画も再始動する可能性があります。それでも業界専門家は、十分な供給改善にはまだ数年かかると警鐘を鳴らしています。2025～2027年に向けたパイプラインはほぼ決まっており、需要に追いつかない見込みです。したがって、シドニーの需給バランスは引き続き逼迫することになります。2028年には改革が進めば需給のバランスが改善する可能性もありますが、住宅供給審議会の結論によると、需給ギャップは縮小する前にむしろ拡大する可能性が高いです australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au。これは売り手市場の状況（不動産所有者に有利）と、買い手・賃借人にとっての厳しい競争が今後も続くことを意味します。
住宅分野における投資機会とリスク
今後数年間、シドニーの住宅不動産は投資家や住宅購入者にとって魅力的な機会と顕著なリスクの両方を提供します。
- 機会: シドニーの根本的な需要は、人口増加、強い経済、そしてグローバル都市としての魅力によって支えられており、住宅投資の堅固な基盤となっています。価格が回復し、金利が今後低下傾向にあるため、2020年代後半にはキャピタルゲインの可能性があります（ただし緩やかな成長率で）。賃料利回りは特にユニット（マンション）で向上しており、新規投資家は数年前よりも良いキャッシュフローを得られるようになっています（例：アパートの総利回り約4%）。さらに、特定のセグメントや地域が平均を上回る可能性があります。例えば、成長コリドーでの土地（アエロトロポリス近郊の西シドニーや新しいメトロ駅周辺の北西エリア）は、インフラや雇用の変革により平均以上の値上がりが見込まれます。好立地のユニットへの投資も魅力的です。住宅との価格差が大きいため、より多くの購入者・賃借人がユニットへ移行する傾向にあり、すでにシドニーのユニット価格はこの需要転換により過去最高となる予想です abc.net.au abc.net.au。また、住宅購入支援（初回購入者向け助成金や低頭金スキームなど）により、特定セグメントのエントリーレベルも下支えされています。要するに、シドニーの慢性的な供給不足と経済の活力は、もし市場に参入できれば長期的な住宅投資に強い説得力を与えています。
- リスク: 最大のリスクは価格の高騰と債務水準です。シドニーの価格は非常に高いため、金利変動や経済全体のショックに敏感です。もしインフレが再燃したり世界経済が停滞すれば、金利が上昇したり、少なくとも予想通り下がらない可能性があり、これによって価格の上昇が一気に止まったり、場合によっては下落を招くこともあります。高いレバレッジをかけて購入した買い手は返済額や金利の上昇に弱い傾向があります。また、規制リスクも存在します。例えば今後、投資家向け税制優遇（ネガティブギアリングやキャピタルゲイン課税の優遇）に変更があれば、投資家需要が減退し、特に投資用ユニットは価格軟化の恐れがあります。さらに、特定エリアの建設品質や新規供給過多リスクもあります。ある地域（例：オリンピックパーク、ゼットランド）では新しい高層アパートが大量に建設されており、現在は空室率が低いものの、多数の完成が同時期に重なると、その地域の家主はより多くの競争や賃料成長の鈍化に直面するおそれがあります。投資家は欠陥のあるストラタ建物や高い維持費の有無にも注意が必要で、これはNSW州で問題となってきました。また、経済集中リスクも否定できません。シドニーの経済は金融、テック、移民に大きく依存しており、もし移民政策が大幅に変更されたり、ホワイトカラー雇用が打撃を受ける（金融危機など）と住宅需要も冷え込むでしょう。最後に、流動性リスクです。シドニーの不動産市場は循環的であり、下落局面での売却は難しい場合が多い（信用環境が引き締まると買い手も減る）。短期的な投機家は、ピークで購入し早期売却を強いられると損失を出すリスクがあります。総じて、シドニーの住宅市場は高い需要・限定的な供給による投資妙味がある一方、高い参入コストとマクロ経済変動への感度が大きいのが特徴です。
| 指標（シドニー） | 2025年の状況／最近の傾向 | 2026～2028年の見通し |
|---|---|---|
| 中央値住宅価格 | 約1.50百万ドル（2025年6月）；回復傾向、前年比+5% globalpropertyguide.com。オーストラリアで最高値 yourmortgage.com.au。 | 2026年までに緩やかに約183万ドルまで上昇（+7%）abc.net.au。2028年までさらなる緩やかな上昇（年率約3～5%）が予想されるが、大きな変動がなければの話。供給不足と利下げによって価格が支えられています。 |
| 中央値ユニット価格 | 約86万ドル（2025年6月）；最近は比較的横ばい（低価格帯に需要）abc.net.au。 | 新たな高値が予想される－2026年には約88.9万ドル（+6%）abc.net.au。 |
| 年間家賃 – 一戸建て | $775/週（2025年）、前年比約8～10％増加；空室率約1％（極めて逼迫）mozo.com.au。 | 家賃の伸びは緩やかになっているが、依然としてプラス圏内。2026～27年までに空室率は2％に上昇する可能性があります。年間の家賃は1桁台前半の%で増加する見込み。供給が改善すれば若干の緩和が期待できるが、2028年までには家賃が週あたり850ドル以上になる可能性が高い。 |
| 年間家賃 – ユニット | 週あたり720ドル（2025年）、前年比約10%増加。留学生の帰国による強い需要 mozo.com.au。 | 2025～26年も家賃上昇が続き、その後は緩やかになる見込み。 |
| 住宅供給の追加 | 今後5年間で年間約28,000戸の新規住宅が見込まれています planning.nsw.gov.au；需要を下回っています。2024年、全国でわずか177,000戸が建設されました australianpropertyupdate.com.au。 | 供給不足が続いています。 改革が成功した場合、2027〜28年までに完成戸数がわずかに増加する可能性がありますが、必要とされる約4万戸／年には依然として届かない見込みです。慢性的な不足が価格や賃料に上昇圧力をかけ続ける。 |
| 買い手の需要とセンチメント | 2025年には金利の引き下げと人口増加により改善。初めての住宅購入者は積極的だが負担が大きい。 | 金利が下がるにつれて堅調を維持するはず。 | リスク：経済が弱まったり信用が引き締まったりすると、需要が減少する可能性があります。全体的に見ると、強い移民と雇用の見通しが2028年まで堅調な需要を支えています。
出典： Domain、ABCニュース、NSW計画局、国家住宅供給・手頃さ評議会 abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au。
表1：シドニー住宅市場 – 主な指標と予測
（表1はシドニーの住宅市場指標と予想される動向を示しています。）
シドニー商業用不動産市場
2025年のシドニーの商業用不動産は、二極化した回復が特徴です。オフィス部門はパンデミック期の混乱の後に安定しつつあり、小売部門は驚くほど回復力を示し、商業投資市場全体が金利見通しの明るさから投資家心理の改善の恩恵を受けています。以下では、オフィスと小売の各セグメント、主要な地理的サブマーケット、そして将来的な機会やリスクを含む動向を考察します。
オフィス部門（CBDおよび都市圏オフィス）
2025年の現状：シドニーのオフィス市場は回復初期段階にあります。2020〜2021年の衝撃（在宅勤務、空室率の上昇）や、2022〜2023年の評価下落（利回り上昇による）を経て、2025年の状況は慎重にではありますが改善傾向にあります。シドニーCBDのオフィス空室率は2024年末に12.8％となり、過去数十年で最高レベルとなりましたが、すでにピークを迎えたようです cbre.com.au content.knightfrank.com。2025年初頭のリース需要は堅調で、2024年レベルと同等です cbre.com.au。重要なのは、供給の増加が大幅に鈍化していることです。2024年には164,000㎡の新オフィススペースが供給されましたが（大規模プロジェクトの完成による）、2025年は約72,600㎡の供給予定で、そのほとんどが改修によるものです cbre.com.au。2025〜2026年に新しく大型タワーがほぼ供給されない上、引き続く「質への移行」（テナントがより良いビルへ移転）があり、既存の空室吸収を促進する見込みです cbre.com.au。実際、中心CBDエリアの優良オフィスビルは、低空室（コア物件の中には空室率5%未満も）と強いテナント需要を背景に好調ですが、二級ビルや中心から外れたエリアは高空室率に苦しんでいます cbre.com.au。この二極化は賃料にも現れており、優良物件の総賃料は堅調もしくはやや上昇し、トップクラスのビルでは貸主がインセンティブ（Q1 2025では平均インセンティブ率が約36.4%から36.1%へ低下し、実効純賃料が約0.8%上昇）を縮小し始めています content.knightfrank.com。一方で、下位グレードのオフィスは、テナント誘致のため多額のインセンティブ（場合によっては40％超）を提供しており、フリンジエリアの一部古いBグレード物件は賃貸できなければ実質的に陳腐化する恐れがあります。
市場家賃全体は回復力を見せています。2024年には、主要CBDの実効家賃が約5%上昇 cbre.com し、シドニー（特に主要エリア）とブリスベンが牽引しました。一方、パースは家賃成長率がマイナスとなった唯一の主要CBDでした cbre.com。2025年には、シドニーのオフィス市場でさらに緩やかな家賃成長が見込まれています cbre.com。新たな供給が減少し、一部のテナントが再び拡張し始めているため、主要物件のオーナーにはわずかな価格決定力があります。しかし、オフィス需要が急増しているわけではありません。多くのテナントは依然として慎重で、従業員一人あたりのスペースを縮小したり、「ニューノーマル」となるハイブリッドワークの影響でオフィスの実際利用率がパンデミック前の水準にまだ達していません。そのため、回復は緩やかです。サブリースの空室率は2020～22年に急増しましたが、シドニーでは減少傾向にあり、2025年にはサブリース空室率が長期平均（ストックの約1.3%）に近づく見込みです。これは、各企業が自社のスペース需要を明確に把握しつつあるためです jll.com。余剰スペースが再吸収されつつあるという良い兆候です。シドニーオフィスの投資活動も、低水準から上向きに転じています。2025年第1四半期には、約13億豪ドル相当のシドニーCBDオフィス資産が取引され、海外投資家が大きな割合を占め（135 King Stや400 Kent Stといった主要ビルを購入）、 content.knightfrank.comこれらの取引からは、適正価格で買い手の関心が戻りつつあることがうかがえます。
主要なオフィスサブマーケット：シドニーのCBD（中心業務地区）は依然として最大かつ最も重要なオフィス地区であり、金融、テック、専門サービス系のテナントが集まっています。CBD内では、「コア」地区（マーティン・プレイス、ジョージストリート周辺）が最も好調で、ここにあるプレミアムグレードのタワーは空室率が非常に低く（一部はほぼ満室）、賃料も上昇しています。ウォルシュベイ／ドーズポイント地区（西側ウォーターフロントの一部）も好調であるとcbre.com.auで言及されており、これは新しい高品質の開発（例：バランガルー）がテナントを引きつけているためと考えられます。一方、CBDの周辺エリアや古い物件では空室率が高くなっています。CBD外では、ノースシドニー（ハーバーを挟んですぐそば）は、最近新しいビルがいくつかオープンしたことで空室率が上昇しましたが、CBDから価格で締め出されたテナントを惹きつけており、今後開業するメトロの駅の恩恵も受ける見込みです。パラマッタ（西シドニーのCBD）では、政府機関や金融機関の進出でオフィスマーケットが成長していますが、新規供給により空室率が急上昇し、当面新築がないことから改善が見込まれています。マッコーリー・パーク、サウス・イヴリー、オリンピック・パークなど他の都市型センターは、それぞれテック、教育など特定のテナント層を持ち、概して空室率は中程度です。今後の焦点は、利用が進んでいない古いオフィスビルをどうするかであり、一部で住宅や他用途へのコンバージョン計画が話題となっていますが、これは限られた物件にのみ実行可能です。NSW政府はオフィスから住宅への転用を支援するインセンティブを検討しており、これが実現すれば、今後数年でCBDのオフィス在庫や空室率を若干減らす可能性があります。
2026–2028年予測（オフィス）：アナリストは、2026～27年を通じてシドニーのオフィスマーケットが回復を続けると予想しています。経済の回復と企業の信頼感の高まりとともに、2020年代半ばにはオフィススペースの吸収率（純増）がプラスに転じると見込まれています。例えばJLLは、主要な新規供給がない（CBDでの新たな大型タワーは210ジョージストリートが2026年ごろに予定されているのみ）状況の下、シドニーCBDの空室率が2025～27年にかけて徐々に低下すると予測しています。2027年にはCBD空室率がピーク時の約13%から8～10%台へと正常化する可能性があります。この引き締まりにより、プライムオフィスで実質賃料の成長が期待できます。CBREは、古いビルと新しいビルの賃料格差が優良物件の賃料上昇を後押ししており、縮小傾向にあるサブリース活動の減少も全体の賃料指標改善に寄与すると述べていますcbre.com。2025～2028年にかけて、シドニープライムオフィスでは年率数％台前半～中盤の賃料上昇が見込まれます。セカンダリーオフィスの賃料は、同セグメントの空室率が大幅に減少するまで、今後も現状維持（高いインセンティブ付き）となる可能性が高いでしょう。
投資面では、オフィスの資本価値は安定し、2020年代後半にかけて上昇する可能性があります。2022年には金利の上昇によりオフィス利回りが急拡大し（一部の場合、価格はピークから約20％下落）、現在シドニーのプライムオフィス利回りは6.0%前後（2025年初頭時点）content.knightfrank.comで、数四半期にわたりその水準で推移しています。金利環境が緩和すれば、利回りの圧縮再開が期待されており、ナイトフランクは2025年後半に利回りが「縮小し始める」（強含む）と予測していますcontent.knightfrank.com。Cushman & Wakefield も、「質の高いオフィス資産を求める資本の増加」が金利引き下げと相まって、2025年後半から2026年にかけて利回りの更なる圧縮につながると見込んでいますcushmanwakefield.com。2026年までに25～50ベーシスポイントの利回り改善でも、オフィス価値はかなり押し上げられる（+5～10%の価値上昇も）でしょう。このため、オフィスからの総収益はしばらくの低迷期を経て再びプラス転換する可能性があります。ただし、投資家は選別的であり、立地が良く、現代的で、ESGに配慮した建物（グリーンビルディング）が好まれ、未改修の古い物件は遅れ、再開発される場合もあります。強い需要回復を背景に、シドニーとブリスベンのオフィスは他都市を上回るパフォーマンスが予想されていますcushmanwakefield.com。2028年までには、シドニーのオフィスマーケットは遥かに堅調な基盤になるはずですが、柔軟な働き方の定着により2010年代後半の超低空室率に戻ることは難しいでしょう。
オフィスの機会とリスク：シドニーのオフィス市場は、景気循環的な低価格で価値の上昇余地がある資産を見極められる投資家に機会を提供しています。現在のパンデミック後の「価格下落サイクル」はほぼ終息に向かっているようであり、brokerdaily.au――悪材料は価格に織り込まれており、市場はさらなる下落からある程度守られていますbrokerdaily.au。これにより、オフィス資本価値は底値圏にある可能性が示唆され、長期投資家には再参入の好機となっています。シドニーの主要オフィス物件は約6％の利回りを提供しており、10年債利回り（2025年で約3.5～4％）より大幅に高いプレミアムとなっています。利回りの縮小の可能性もあるため、不動産への配分を強化する根拠が強まっていますbrokerdaily.au。実際、ナイト・フランク社は、株式や債券の相対的なボラティリティと主要不動産収入の安定性を比較して、一部の投資家が再び不動産への配分を引き上げていると指摘していますbrokerdaily.au。さらに、価値向上型リポジショニングのチャンスもあり――良好な立地の古い建物を割安で取得し、改修や用途変更によってテナントを引き付けることができます（例：企業が従業員をオフィスに呼び戻すため設備をアップグレードするなど）。利用者側でも、2025年の柔らかな市況を活かして、良質なビルで有利な長期リース契約（低い賃料と高いインセンティブ）を結ぶ好機となっています。将来的な引き締め局面の前に確保が可能です。
しかし、オフィスセクターにはリスクも残っています。働き方の未来が最大の不確定要素であり、ハイブリッド／リモートワークがさらに普及したり、不況で雇用が落ち込んだりすれば、オフィス需要は横這い、または減少する可能性があります。実際、一部の企業はスペースの必要量を削減しており、労働者層も柔軟性を求める割合が増えています。そのため、オフィス稼働率（利用率）はコロナ前の水準には恒常的に戻らないかもしれません。これが賃料の伸びを抑えたり、二次立地で構造的な空室率の高止まりを招く恐れがあります。経済リスクとしては、オフィスはホワイトカラー雇用の伸びに非常に敏感です。金融やテックなど（シドニーの主要テナント）の業種に下振れがあれば、リース需要は大きく影響を受けます。また、金利は低下予想ですが、それが実現しなかった場合や、世界規模の問題で信用供給が絞られれば、想定される利回り縮小や投資回復が実現しないかもしれません。流動性リスクもオフィス市場には顕著で、多くの機関投資家は特定の運用方針があるため、再びセンチメントが悪化すれば取引件数が急減する可能性があります（2022～23年のように）。最後に、テナントのデフォルトや縮小という懸念もあり、世界的な景気減速となれば、一部企業が事業を縮小し、予期せずサブリーススペースが市場に出る場合も考えられます。
小売セクター（小売不動産＆ショッピングセンター）
驚くべきことに、小売不動産は2025年に明るい話題となっています。数年間の困難な時期を経てのことです。パンデミック時には、小売（特にCBD内の店舗や大型ショッピングモール）はロックダウンやEコマースの急増で苦しみ、一方で産業用不動産が最高のパフォーマンスを見せていました。今では状況が多少逆転しています。消費者の来店者数や消費が回復し、小売不動産が再び投資家を惹きつけているのです。実際、業界の観測筋は小売が2025年に際立った商業分野となると予測しており、これは近年産業用不動産が主導していた状況からの転換です publications.raywhite.com。
2025年の市場動向：シドニーの小売不動産のパフォーマンスは、フォーマットによって異なります。近隣型ショッピングセンター（スーパーマーケットや生活必需サービスを核とする施設）は非常に高い回復力を示しており、COVID中でも高い稼働率を維持し、郊外の人口増加の恩恵も受けています。このような施設の多くはほぼ満室であり、空室率は4％未満で、食料品中心のストリップモールが需要増から賃料上昇も見られています（これらの資産は安定した収益をもたらすため、投資家に人気です） linkedin.com linkedin.com。大型リージョナルモール（ウェストフィールド・ショッピングセンターなど）は、より厳しい回復を経験しました。パンデミック中は一部の選択型小売業者が撤退し、これらのモールは来客を呼び戻すため、飲食やエンターテイメントの充実など進化を余儀なくされました。しかし2025年には、シドニー主要モールの多くで買い物客数や売上が2019年レベルに近づき、あるいはそれを上回る状況が報告されています。観光の回復や、消費者の爆発的需要の発現が背景にあります。オーストラリアの小売売上高は2025年初頭で前年比約3.6％増 colliers.com.au、その多くをNSWがけん引しており、シドニーの小売業者は堅調に商売を展開していることが示唆されます。
投資家データは小売業の復活を裏付けています。2024年後半、小売不動産は全商業用不動産取引件数の41.1%を占めました。これは長期平均の28%から大幅な増加です。publications.raywhite.com 一方で、工業用不動産の取引シェアは2023年の約60％から50％へと減少し、投資家が再び小売業に戻ったことが示されています。publications.raywhite.com このローテーションの要因は複数あります——小売の利回りが不人気だった後に高く魅力的になったこと、店舗の再開と消費者の対面ショッピング意欲増加により賃料成長の見通しが改善されたことです。小売資産のトータルリターンは2024年後半までに二四半期連続で全セクターのトップとなっています。publications.raywhite.com publications.raywhite.com Ray White Commercialによると、小売資産は直近四半期で+2.8%のトータルリターンを記録し、オフィスや工業を上回りました。publications.raywhite.com 特に、二次的な小売資産（小型・非一等地の店舗）は、その価格が非常に低くキャップレートが高かったため、一等モール以上の高いインカムリターンを生み出す場合があります。今これを購入する投資家には強いキャッシュ利回りと将来の上昇余地が期待されます。publications.raywhite.com
シドニーでは、主要なショッピングセンターの利回りはおおよそ5%台半ば（例：大規模なウェストフィールドは5～6%の利回りで取引されることがある）で、一方、地域密着型センターや大型量販店型小売物件の利回りは6～7%を超えることもあります。主要と二次的な小売物件の利回りの差（スプレッド）は過去10年間で大きく拡大しましたが、もし二次的物件のパフォーマンスが続けばこの差は縮小する可能性があります。小売スペースの賃料は上昇傾向を見せ始めており、CBREはショッピングセンター賃料が2025年に1桁台前半の成長率になると予測しています。これは2024年の成長を土台にしたもので、cbre.comが発表しています。シドニーはパースと共に小売賃料成長でわずかにアウトパフォームすることが期待されており、cbre.com.au、この背景には力強い人口流入による小売キャパシティへの圧迫があります。新たな小売開発は限定的（新規モール建設はほとんどなく、複合用途プロジェクトに統合された小売スペースを除く）なため、既存センターは囲い込まれた市場を持ち、小売業者の売上が改善するにつれ賃料増加を支えられます。ただし、インフレ圧力や消費者支出の動向には注意が必要です。2024年には高金利と生活費高騰が一部カテゴリーで小売売上高を押し下げましたが、金利が2025～26年にかけて緩和するにつれて、消費者信頼感が高まり小売業者に恩恵をもたらす可能性があります。
今後の見通し： 2026～2028年にかけての小売不動産の見通しは慎重な楽観論です。人口増加（移民による）は小売支出を直接的に押し上げ、特に新たな世帯が地域のショッピング拠点を必要とする成長コリドーでは顕著です。シドニーの旺盛な移民受け入れは、食料品からサービスまであらゆる需要の下支えとなります。EC（電子商取引）の普及率は2020年に急上昇しましたが、現在は安定しており、オンライン売上はオーストラリア小売全体の約11～12%で、過去数年ではそのシェアは大きく増えていませんpublications.raywhite.com。物理的な小売店はその強靭さを証明し、買い物客は体験を求めて戻ってきており、小売業者はオンラインとオフラインを統合したオムニチャネル戦略を強化しています。これは特に利便性や体験を提供する実店舗が引き続き重要であることを示しています。飲食、パーソナルサービス、ヘルスケア、ディスカウント小売などのカテゴリーが小売ストリップやセンターの賃貸需要を牽引しています。傾向としては、「体験型小売」が主流になっており、モールはエンターテイメント（映画館、ボウリング、プレイセンター）や飲食エリアを増設し、一日中過ごせる場へと変化していますpublications.raywhite.com。今後もこの傾向は続き、買い物とレジャーを上手く融合させたセンターが成功を収めていくでしょう。
予測によれば、小売資産の賃料および資産価値は安定または緩やかな改善が見込まれています。例えば、もし2026年までに金利が大幅に低下すれば、小売センターの資本価値は利回りの圧縮によって上昇する可能性があります（ただし、2018～21年の工業系資産ほど劇的ではないかもしれません）。賃料面では、成長率はインフレ（1ケタ前半）に連動する可能性が高いです。注意すべきリスクは、消費者の購買力です。家計債務が高い中で経済成長が鈍化すれば、裁量的な小売は苦戦し、一部の小売業者は規模縮小や閉店を余儀なくされるでしょう。また、構造的変化（例：特定商品のオンライン購入拡大）も継続的な課題です。しかし、多くの小売業者はクリック＆コレクトなどで対応しており、オンライン代替が難しい業種（例：食品、カフェ、美容院、医療クリニックなど）がテナント構成で大きな割合を占めるようになっています。
地域的な注目点： グレーター・シドニーにおいては、小売のホットスポットは人口増加エリアと重なります。たとえば西シドニーでは、郊外の拡大によって新たな小売需要が非常に高まり、マースデンパーク、レピントン、オランパーク周辺では新しいショッピング複合施設の開業や計画が進んでいます。既存の郊外ハイストリート（例：パラマタ、ボンダイ、チャッツウッド）は著しく回復し空き店舗も少ないですが、CBDの小売（シドニーCBD中心のショッピング地区）は、国際観光客やオフィスワーカーの減少分の回復が続いています。2028年までには、メトロ路線の完成が駅周辺に新たな小売チャンスを生み出します（例：ファイブドックやパラマタなどメトロ・ウェスト駅周辺の小売が発展する可能性）。さらに、新しい西シドニー空港により、旅行者や労働者を対象とした小売（およびホスピタリティ）開発も進むでしょう。
| セグメント | 2025年市場状況（シドニー） | 2026–2028年予測／見通し |
|---|---|---|
| オフィス（CBD） | 空室率 約12.7%〜12.8%（2024年末）– ピーク後安定 cbre.com.au。 | プライム賃料は維持（CBDプライム実効賃料は2024年に+5%）cbre.com；高いインセンティブ（約35〜40%）は依然として一般的です。2025～26年の新規供給の制限により圧力が緩和 cbre.com.au。利回りは約6.0%プライム（価値下落後）content.knightfrank.com。緩やかな回復。吸収が改善される（供給が最小限）ため、空室率は2027年までに約8～10％に低下する見込み。プライムオフィスの賃料成長率は、年率で低い一桁台となっています cbre.com（質への移行が続いています）。古いオフィスは遅れをとったり、別の用途に転換されたりすることがあります。利回りは2026年までに約25～50bps縮小すると予想されており、金利引き下げが価値を高めcontent.knightfrank.com、より多くの投資家を引き付けています。シドニーはオーストラリアのオフィス分野でトップの成績を収める可能性が高い cushmanwakefield.com。 |
| 小売 | 力強い回復。 | 安定した見通し。 人口増加と新規供給の限定が賃料を支える―立地の良いセンターでは年1～3％の賃料上昇が期待される cbre.com。小売業は、投資家が郊外のショッピングセンターをターゲットにしている中、2025～26年に他セクターを上回るパフォーマンスが期待される分野と見られています。 publications.raywhite.comリスク：消費者の支出が減少する可能性がありますが、生活必需品小売は引き続き堅調に推移すると考えられます。金利が低下した場合、（価値を高める）わずかな利回り圧縮の可能性がありますが、利回りは概ね安定すると考えられます。全体的に、小売物件は高い稼働率と安定した収益を維持すると見込まれています。成功しているショッピングセンターは、より多くのエンターテインメントや体験型サービスを取り入れることで繁栄するでしょう。publications.raywhite.com。 |
| インダストリアル（工業用不動産） | 詳細な産業市場レビューは次のセクションをご覧ください。 シドニーの工業用不動産は好調が続いています：空室率は約2.8%（2025年第1四半期）assets.cushmanwakefield.com；賃料も引き続き上昇中（ただし伸びは鈍化、前四半期比+0.7%）assets.cushmanwakefield.com；物流分野からの前例のない需要があり、優良物件の利回りは約5.25%～5.75%です。投資家の関心は高いが、価格は高騰しており、2022～24年に一部利回りの軟化が見られた。 | 次のセクションを参照。 見通しは前向きだがやや緩やか：大規模供給の流入により空室率が小幅に上昇（2025年末までに3.5％未満）し、その後再び引き締まるassets.cushmanwakefield.com。2025年の賃料成長率は約4%（シドニー）assets.cushmanwakefield.com、2026～27年は供給不足のサブマーケットで中程度の一桁成長を見込む。利回り圧縮は2025年末から2026年にかけて起こる可能性が高い。金利引き下げが市場心理を改善するためです。brokerdaily.au – シドニーの工業系利回りは、物流資産への世界的な関心により25～50ベーシスポイント上昇する可能性があります。長期的な需要の推進要因（電子商取引、新空港などのインフラ）は、このセクターを堅調に保っています。 |
出典： CBRE、Knight Frank、Ray White Comm.、Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com。
投資とリスク（小売）: 投資家は現在、小売分野に明確なチャンスを見いだしています。他の資産クラスと比較して利回りが高く、「小売業の終焉」という語りからオムニチャネル小売というよりバランスのとれた見方へとシフトしています。特に魅力的なのはスーパーマーケットが中核となっている近隣型・サブリージョナルセンターであり、防衛的かつニーズベースの収益をもたらしていますlinkedin.com publications.raywhite.com。これらのセンターは空室率が非常に低く、コミュニティにとって準インフラと言える存在で、投資の観点からも強みです。また、大型小売施設（家具量販店など）でも住宅需要の増加が家庭用品需要を押し上げることで、機会が見込まれます。しかしリスクとして、消費支出の減速が挙げられます。インフレや金利上昇が消費者に影響を与え続けると、小売売上高の成長が停滞し、テナントにプレッシャーがかかる可能性があります。すでにアパレルや家具の小売業者ではマージン圧迫が見られます。さらに、センターの運営コスト上昇（エネルギー、人件費）もリスクであり、家賃上昇がこれに追いつかなければ純収益が減少する恐れがあります。ネット小売も依然として競争脅威であり、特に家電や百貨店などのカテゴリーが影響を受けやすいです。ショッピングセンターは時代に合わせてテナント構成を絶えず調整する必要があり（例えば、モール内ミニ物流拠点やサービス系テナントの増加が見込まれる）、金利リスクも小売物件の評価に影響します。利回りが予想通りに下がらず借入コストが高止まりする場合、レバレッジの高いオーナーは苦戦する可能性があります。それでも、現在は金利が緩やかに下がり、ファンダメンタルズもしっかりしているため、小売は商業不動産の分野で2020年代後半の“カムバック・キッド”と評価されつつありますpublications.raywhite.com。
表2: シドニー商業用不動産サマリー（2025年と展望）
（表2はシドニーのオフィス、小売、工業市場の現況と予測をまとめたものです。工業分野については次のセクションで詳述します。）
シドニー工業系不動産市場
シドニーの工業・物流不動産分野は近年最も好調な分野であり、2025年を迎える今もなお重要なセグメントです――ただし、その急成長はより持続可能なペースに落ち着きつつあります。この分野には倉庫、配送センター、製造スペース、シドニー都市圏（特に西シドニー）に分布する工業用地が含まれます。主な要因はECブーム、サプライチェーン再構築、用地不足であり、2021～2023年にかけて空室率が過去最低となり賃料が高騰しました。2025年の工業マーケットは、依然として非常に堅調ですが、当時のピークからは正常化の傾向にあります。
新しい供給は、長年の建設不足を経てついに急増しています。
2025年第1四半期だけで、シドニーでは約185,000㎡の新たな産業用スペースが完成しました assets.cushmanwakefield.com – ケンプス・クリークのトールによる大規模な65,000㎡の配送センターや、チッピング・ノートン（28,100㎡）、ムーアバンクでの投機的な開発などのプロジェクトが含まれます assets.cushmanwakefield.com。2025年通年では、シドニーで過去最高となる約95万m²の新規物件が竣工する予定です assets.cushmanwakefield.com。このうち半分以上は投機的（事前にテナントが契約していない状態で建設された）であり、これは近年、事前契約が主流であった状況からの変化です assets.cushmanwakefield.com。主な事前リースプロジェクトには、GoodmanのOakdale EastエステートにあるAmazonの新しい巨大倉庫や、Charter HallのLight Horseハブ（Eastern Creek）にあるWoolworthsの大型配送センター（DC）があります。assets.cushmanwakefield.com。2025年のパイプラインの約55％はすでに事前契約されていますが、残りは市場がスペースを吸収する能力を試すことになるでしょう assets.cushmanwakefield.com。この供給の急増により空室率が上昇し、今後6か月間でさらに高まることが予想されていますが、2025年末までには依然として3.5％未満にとどまる見込みですassets.cushmanwakefield.com。2025年以降、開発のペースが鈍化する可能性があります。実現可能性の課題や土地の制約（区画された土地の不足やデータセンター用途との競争）が、一部の計画中プロジェクトの遅延や中止を引き起こしています。assets.cushmanwakefield.com。多くの開発業者は、高い建設費や高い資金調達コストを考慮して、テナントを確保するまで投機的な建築を控えています。これは、現在の波の後、新たな供給が減少する可能性があることを示唆しており、その結果、供給されたスペースが吸収されると2025年後半から2026年にかけて再び空室率が引き締まる可能性があることを意味していますassets.cushmanwakefield.com。2025年の最新動向
空室率と供給：シドニーの工業用不動産の空室率は依然として非常に低く、新規供給が始まったことでわずかに上昇しています。2025年第1四半期の空室率は2.8％（2024年末の約2.5％から上昇）となりました。assets.cushmanwakefield.com この増加は、マースデンパークにある26,000㎡の倉庫やムーアバンク・インターモーダルターミナルの25,000㎡の物流施設などの大規模施設の竣工、およびマーケットに戻された大規模なスペース（イースタンクリークの旧コールズ流通センター 74,000㎡のサブリース）によってもたらされました。assets.cushmanwakefield.com それでも2.8％の空室率は歴史的に見ても非常にタイトです。多くのサブマーケットでは、入居可能なスペースを見つけることは依然として難しく、特に小規模・中規模のニーズでは顕著です。床面積ベースで見ると、現在の空室の大部分（62％）はプライムな最新施設にありassets.cushmanwakefield.com、これらは比較的早く賃貸される傾向にあります。一方、古いセカンダリー施設は空室が長く続くことが多く（中には6ヶ月以上空いている建物もある）、assets.cushmanwakefield.com 注目すべき点として、サブリーススペースは空室の約25％程度と限定的でassets.cushmanwakefield.com、大半の空室は家主が直接テナントを募集していることを意味しています。
家賃と価格: シドニーの工業系家賃は過去数年で驚異的な成長を遂げています。空室率が過去最低となる中、2022年にはプライム純正家賃が前年比約20～30%も急騰しました。2023年初頭には全国平均で前年比+27%の成長がピークを迎えました cbre.com。2024～25年にかけて、家賃の伸びはやや減速したものの依然として堅調です。2025年第1四半期、シドニーの工業系家賃は平均で四半期ごとに約0.7%上昇（このペースが続けば年率約3%）となりました assets.cushmanwakefield.com。Cushman & Wakefieldのレポートによると、2025年のシドニー全体では4.3%の家賃成長が予想されています assets.cushmanwakefield.com。一部のサブマーケットは平均以上のパフォーマンスを示しており、セントラルウエスト（シルバウォーター/グランビル周辺）では直近の四半期だけで+1.4%の家賃上昇が見られ、非常に逼迫した供給状況を反映しています assets.cushmanwakefield.com。サウスシドニー（ポートボタニーや空港近くのインフィル市場）でも、すでに非常に高い家賃水準ながら、+0.5%の四半期成長を記録しました assets.cushmanwakefield.com。アウターマーケット（アウトターウエスト、サウスウエスト）では、新規供給が集中していることから現在はより穏やかな家賃上昇となり、テナント側に若干の選択肢や交渉力が生まれています assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com。それでもなお、インセンティブは比較的低水準で安定しており、2024年に若干上昇したものの現在は横ばいとなっています。既存施設の一般的なインセンティブは約10～17.5%、大型新築プロジェクトの事前契約時には約15～20%です assets.cushmanwakefield.com。これらのインセンティブ水準は1年前の10%未満から上昇しましたが、オフィスや小売分野と比べると依然として低く、貸主側が優位であることを示しています。
ドル換算では、西シドニー（アウターウェスト）のプライム倉庫賃料はネットで1平方メートルあたり約140～170ドルの範囲ですが、南シドニーでは、極端な土地不足のため、プライム小規模ユニットでは1平方メートルあたり250ドルを超えることがあり、これはオーストラリア国内で最も高い工業用賃料の一つです。土地価値も急騰しており（南シドニーでは工業用地が1平方メートルあたり3,000ドルを超えて取引された例もあります）dpn.com.au。今後は賃料の伸びが一桁台で継続するというのがコンセンサスであり、これは持続不可能な二桁成長からのクールダウンとなります。CBREによれば、この傾向は2023年初頭の記録的な27％の急騰後、2024年末には工業用賃料の成長率が前年比9％に減速し、今後さらに緩やかになるものの、供給制約を踏まえてプラスを維持する見込みとのことですcbre.com。空室率が非常に低いため、急なニーズのあるテナントは賃料上昇圧力に直面し続けますが、新築物件の供給を待てる大規模入居者には交渉力が強まっています。 投資サイドでは、工業用利回りは2021年のピーク時に過去最低水準（シドニーのプライムで4％未満）まで圧縮され、2022～23年には金利上昇に伴い上昇（ディスプレッション）しました。現在、シドニーのプライム工業用利回りはおおよそ5.0％～5.5％で、セカンダリー（劣後物件）は高めの5％台後半から6％台です。利回りが安定している証拠として、最近のヴィラウッドでの取引ではコア利回り約5.45％で売買されていますassets.cushmanwakefield.com。現在は利下げ観測もあり、投資家心理は好転中です。国内外の機関投資家による工業・物流不動産への需要は引き続き高く、セクターの強固なファンダメンタルズが背景にあります。Knight Frankによれば、シドニーおよびブリスベンのプライム工業資産は“競争が活発化”しており、ブリスベンではすでに利回りが再び圧縮し始めており、シドニーも追随する見込みですbrokerdaily.au。Cushmanの見通しでも新規資本（海外からも含む）がオーストラリア物流分野に流入しており、「2025年後半には利回りの再圧縮が顕在化すると予想」としています。これは資金流入と物件不足がぶつかるためですcushmanwakefield.com。実際、金利が低下すれば、プライム工業利回りは2026年には再び5％前半、場合によっては4％台後半まで下がり、価値が上昇する可能性があります。2023年に減速していたキャピタルトランザクション（取引）ボリュームも反転し、大きく回復する見込みです。2025年には産業分野の投資額が10％以上増加するとの予想ですcbre.com.au。これは売り手と買い手の価格期待が一致し、取引が増加することで実現します。地理的ホットスポット: 西シドニーは産業活動の中心地です。アウトウエスト（M7/M4ジャンクション周辺、Eastern Creek、Erskine Park、Kemps Creekなどの郊外）およびサウスウェスト（M5、Moorebank、Ingleburn周辺）が新しい物流パークの開発が最も進んでいる地域です。高速道路への近接性と（Moorebankの場合は）インターモーダル鉄道港が魅力となっています。前述の通り、Amazonなど大手企業による大規模な事前契約はこれらの地域で行われています assets.cushmanwakefield.com。建設中の西シドニー空港は、Aerotropolis/Bradfieldの新たな産業拠点開発の起爆剤となっており、今後10年で先端製造業、貨物、航空宇宙産業の拠点となることが期待されています。既にNSW州政府は2025年にAerotropolis近隣で1億3900万ドルの倉庫団地の建設を承認しました psnews.com.au。一方で、インナーシドニー（サウスシドニー、インナーウエスト）の工業用地は「ラストワンマイル」配送のため引き続き高い需要がありますが、事実上新規用地が残っておらず、多くの古い工業用地が複合用途に転換されています。そのため企業は西側に流れています。ノースウエスト（Marsden ParkからRouse Hill周辺）も人口増加に伴い軽工業や倉庫業の成長エリアです。また、セントラルウエスト（Silverwater、Auburn）は中央部に位置する古くからの産業地域で、空室率は低くなっています。2026–2028年の見通し
シドニーの工業市場の中期的な見通しは基本的に堅調ですが、急成長はより安定したペースに落ち着く見込みです。2026～28年の主なポイント：
- 空室率と供給: 現在の建設ブームにより2025年まで一時的に空室率が上昇しますが、それ以降は新規供給が需要に追い付かなくなる可能性が高いです。シドニーの工業用地供給は地理とゾーニングによって制約されており、西シドニーには用地があるものの、インフラや計画手続きが開発の進行を左右します。また、多くのデベロッパーは高コストにより過剰供給を警戒しています。Cushman社の予測では、空室率は2025年に3.5％未満でピークに達し、その後は2025年後半から2026年にかけて低下する見込みです assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com。2027年には、開発ペースが落ちれば空室率は約2％またはそれ以下に戻る可能性があります。実質的に、健全な市場の摩擦的な空室率が約5％であることを考えると、シドニーの工業市場は引き続きほぼフル稼働状態となるでしょう。
- 賃料の成長: 賃料の成長は今後も続くと予想されますが、年間で中程度の1桁台（4%台程度）にとどまる見込みです。2025年の予測は4.3% assets.cushmanwakefield.com、2026年と2027年も同様の水準（おそらく年率3～5%）が見込まれます。供給が特に逼迫している一部のマーケットでは5%超の成長もあり得ます assets.cushmanwakefield.com。例えば、サウスシドニーやセントラルウェストで新規プロジェクトの着工が少ない場合、抑制されていた需要により大幅な賃料上昇が見られるかもしれません。一方で新築物件が多く建設される地区（アウターウェストの一部エリアなど）では、スペース吸収まで賃料は横ばいになる可能性もあります。興味深い傾向として、貸主インセンティブがわずかに上昇する可能性があります（2024年には事前契約で約15%まで上昇 assets.cushmanwakefield.com）。これは実効賃料の成長を抑制しますが、表面賃料が上昇していてもなお産業用物件のオーナーは優位な立場です。構造的な要因から2028年にはシドニーのプライム倉庫賃料が現在より15%以上高くなる可能性は十分にあります。
- 需要の要因: Eコマースは引き続き主要な需要源です――オンライン小売の成長は売上の約11%で一度落ち着きましたが、2020年代後半には15%以上に達するには更なる物流スペースが必要となります。サードパーティロジスティクス（3PL）企業、宅配会社、小売業者のサプライチェーン最適化が賃貸活動を牽引します。Cushmanは2025年後半に3PLの活動が再び活発化すると予測しています。これは、多くの3PLがこれまで静観してきたものの（事前に容量を確保していたためか）、増加する取扱量に対応するため拡大が必要になるからです assets.cushmanwakefield.com。さらに、製造業の再興（製薬、食品、ハイテクなど）は、特に政府による重要産業の国内回帰促進の動きもあり、需要を幾分押し上げる可能性があります。シドニーの新しいテクノロジーパーク（西シドニーの先端産業ゾーン等）は施設需要を生み出すでしょう。また、データセンターが産業用用地をめぐる競争相手となっています。データセンターは従来型の倉庫ではありませんが、産業エリアに立地し、デジタル経済の成長で急増しています。この競争（データセンターは土地・電力アクセスに高値を支払うことも多い）は今後も土地価格を押し上げ、一部エリアで倉庫開発を制限する要因となるでしょう assets.cushmanwakefield.com。
- 投資見通し：前述の通り、多額の資本と低金利を背景に、2025～26年に産業物件の利回りが再び縮小する可能性があります brokerdaily.au。多くのグローバル投資家は、オーストラリアの産業セクターは供給が少なく、長期成長ストーリーだと見ています。2028年までに、堅調な経済が続けば、シドニーの優良産業用利回りが再び5％前半、場合によっては4％後半に戻る可能性もあります。これは更なる資本成長を意味します。しかし、これほど低い利回りになると参入リスクも高まります——もし予期せぬ債券利回りの上昇があれば、産業用不動産価値は敏感に反応します。総じて、高水準の投資家需要は継続し、資本パートナーシップを通じて開発も促進されるかもしれません（例：大手金融機関が物流パーク建設を資金提供してストック確保）。
- リスク：一つのリスクは景気後退による需要減少です——たとえば消費支出が大きく減れば、小売業者が倉庫統廃合に動き、リース需要が鈍る可能性があります。ただし、構造的なトレンドを踏まえると、このリスクは限定的で、多くのテナントは長期計画で動いており、一時的な不景気で方針は大きく変わりません。もう一つは過剰供給リスク——現状の供給波が行き過ぎてしまう可能性です。今のところ、供給のかなりの部分は事前リースされており、残りもいずれ埋まる見込みですが、もし2025年の投機的スペースが長期間残れば、デベロッパーは供給を控えます（自己調整機能）。業界レポートによれば、空室率の上昇は一時的とのことです assets.cushmanwakefield.com。他のリスクとしてはインフラの遅延があります。シドニーの道路や港湾インフラが必要なペースで整備されなければ（例：Moorebankのインターモーダル施設や高速道路の拡張に問題があれば）、一部の物流効率が遅延する恐れがあります。そしてコスト上昇も引き続き懸念点です——倉庫建設コストは数年前より20～30%高騰しており、コストが下がらなければ家賃の上昇が新規開発の正当性を支える必要があります。最後に、規制変更（用途地域や環境規制など）も産業用地供給に影響を及ぼす可能性がありますが、現時点で制約が大きく緩むような動きは予想されていません。
総じて、シドニーの産業セクターは2028年にかけて高稼働率、賃料の上昇、投資家の強い関心を維持し、引き続き堅調なパフォーマンスが期待されます——ただし、過去数年の爆発的成長ほどではありません。長期リースと不可欠な機能というディフェンシブな特性、そして成長ポテンシャルを持つ、依然として好まれる資産クラスです。
産業不動産の投資機会とリスク
シドニーの産業市場には大きなチャンスがあります：
- コア物流資産（長期リースの最新鋭ディストリビューションセンター）は、土地に制約のある市場で安定した収入をもたらします。空室率が低く抑えられると予測されているため、好立地のインダストリアル施設のオーナーは高い稼働率と段階的な賃料引き上げが期待できます。現在の利回り水準（約5％）で取得できれば、金利低下による利回り縮小が予想通り進行すれば、資産価値の上昇も見込めます brokerdaily.au。多様化が進む経済環境において、eコマースと消費を支える物流分野へのエクスポージャーは比較的守備的でありながら成長性も兼ね備えており、希少な組み合わせといえます。
- 開発機会： 土地を保有している開発業者や土地の権利化が可能な企業にとって、供給不足が続いている現状は、テナント向けのビルド・トゥ・スーツ案件（特にカスタム施設を必要とする大口テナント向け）が非常に高い収益性を持つ可能性があります。ブラウンフィールド再開発（たとえば、都心近くの旧工場用地を多層物流施設やデータセンターに転換するなど）も、都心近郊の土地不足の深刻化を背景に新たな機会となっています。多層倉庫はオーストラリアではまだ新しいものの、人口密度の高いアジア諸都市と同様、シドニーでも今後実現可能性が高まっています。
- 新興サブセクター： 既に触れたように、データセンターやコールドストレージなどのオルタナティブ分野が急成長しています。西シドニー（例：イースタン・クリーク地区）のデータセンターは、クラウドコンピューティング需要に後押しされて拡大中です。こうした施設は長期リースで信用力の高いテナント（テクノロジー企業）が入居することが多く、投資家にとって魅力的です。同様に、コールドストレージ（食品流通）や人口集積地近くのラストマイル物流拠点（たとえば食料品配送用フルフィルメントセンター）も高い需要があります。鋭い投資家は、こうしたニッチに対応したインダストリアル資産を狙うことができます。
リスクも存在します：
- 価格リスク： インダストリアル不動産の価格はもはや安価ではなく、一部では完璧に価格に織り込まれているとも言えます。経済状況が予想通りに推移しない場合（たとえばインフレが長期化し金利が高止まりするなど）、想定される利回り縮小が起こらず、高値で取得した物件のパフォーマンスが劣後するリスクがあります。また、5年前、利回りが7～8％あった時期と比較してキャップレート縮小の余地が小さいです。今後のリターンは賃料成長強い>に依存する部分が大きくなりますが、ここ数年の異例の成長率が再現されるとは限りません。
- テナント集中と陳腐化リスク： 一部投資家は個別リスクを懸念しています。たとえば、大手3PLや小売りテナントの一社が債務不履行や退去となった場合、高賃料環境下ではリリースが難しくなる可能性があります。また、倉庫のクリアハイト不足やトラックアクセスの悪さなど、設備が陳腐化する懸念もあります（倉庫の自動化などテクノロジーの進化も加味）。資産の近代化を維持するには、継続的な資本的支出が必要となるかもしれません。
- 規制/環境要因: サステナビリティへの関心が高まっており、エネルギー効率の低い倉庫やソーラーパネルのない倉庫などは、テナントや投資家がグリーンビルディングを優先するため、需要が減少する可能性があります。また、貿易政策や港湾業務の変更（輸出入量の変化など）も、特定の産業クラスターに間接的な影響を及ぼす可能性があります。
- サプライチェーンの変化: 地政学的な出来事によりサプライチェーンのルートが変化する可能性があります。たとえば、オンショア化の進展により地域の生産スペース需要が高まる一方、世界的な景気後退は輸入が減少し、港湾物流スペースに影響を与えるかもしれません。しかし、シドニーの多様な経済と立地は、さまざまなシナリオに適応できるものとなっています。
結論として、シドニーのインダストリアル不動産は依然として非常に魅力的なセクターであり、しばしば「インダストリアル＆ロジスティックスのゴールド」とも呼ばれます。投資家にとって大切なのは、現在の過熱した環境で過度に高値づかみをしないこと、そしてテナントにとっては将来的なスペース不足を踏まえて早めに（できればプレコミットで）スペースを確保することです。新空港とインフラ開発により、西シドニーのインダストリアル市場は繁栄し、今後10年間にわたり経済効果が広がり、多くの不動産機会が生まれるでしょう。
結論
すべてのセグメント―住宅、商業（オフィス/小売）、工業―において、2025年のシドニー不動産市場は根強い供給制約の中での再成長が特徴です。住宅物件は低金利と人口圧力に後押しされて新たな価格記録を更新しており、手頃さが依然として中心的な懸念事項となっていますabc.net.au australianpropertyupdate.com.au。2028年までの見通しは、価格と家賃の上昇がより穏やかなペースながら継続し、その結果は住宅供給施策や経済状況に大きく依存することが示唆されています。商業セクターは多速回復を示しており、オフィスは安定化し、シドニーが全国のオフィス需要を成長に導く中で改善が期待されていますcushmanwakefield.com。一方で、消費者の実店舗回帰と投資家の価値認識によって、小売部門は意外にもトップパフォーマーとなっていますpublications.raywhite.com。工業不動産は依然として根本的に堅調であり、シドニーの工業用空室率はこの10年を通じて3～4％未満を維持する見通しですassets.cushmanwakefield.com。これにより、物流資産へのテナントおよび投資家の需要が維持されるでしょう。 投資機会はこの環境下で豊富に存在します。インフィル住宅開発やビルド・トゥ・レント・プロジェクト（政府のインセンティブを活用）、バリューアッドのオフィス改修、優良物流施設など、シドニーは賢明な投資家に幅広い展望を提供します。成長の重点地域としてグレーター・ウェスタン・シドニーが際立っており、メトロ線や高速道路、空港といった巨大インフラプロジェクトや計画中の都市センター（例：ブラッドフィールド・シティ）により、これらの地域は新たな雇用と住民が集まることで平均を上回る不動産成長が見込まれますdpn.com.au dpn.com.au。既存の都心市場も、全体的な経済成長の恩恵と、特にオフィスにおける新規供給の限られた状況により、既存事業者が有利となるでしょう。しかし、リスクと課題は過小評価できません。住宅の手頃さは危機的なレベルにあり、供給の大幅な増加がなければ、多くのシドニー市民は引き続き住宅価格に手が届かない、あるいは住宅費による負担を抱え続けることになります。これは政治的介入を招いたり、経済競争力を低下させる可能性があります。また、高い資産価値を維持するために歴史的に低い金利に依存していることも脆弱性の一つです。資金調達コストの上昇や流動性の減少を引き起こすショックが起これば、不動産価値にすぐに波及する可能性があります。さらに、シドニーの市場は世界的な動向と密接に絡んでいます。外国人投資政策の変更、留学生の流れ、世界経済の健康状態（企業の拡大や縮小への影響）は、今後数年の結果にすべて影響します。
政府の政策は重要な変動要因となるでしょう。NSW州の新しい住宅施策（開発承認の迅速化、賃貸供給のインセンティブ、インフラ資金提供）の成功（またはそうでない場合）は、シドニーが住宅不足をある程度緩和できるか、それともその格差が拡大し続けるかを左右します australianpropertyupdate.com.au abc.net.au。商業面では、移民やビジネス成長を支援する政策が直接的に不動産需要を押し上げます（人が増えれば、住宅、オフィス、店舗、倉庫の需要も増える）。逆に、需要を抑制するような急激な政策（移民の厳格化や不動産投資への課税など）は、市場を軟化させる可能性があります。
要約すると、2026年～2028年にかけてのシドニーの不動産市場は、強靭でダイナミックであると見られ、強固な基礎によって支えられています。増加し続ける裕福な人口、地域経済のハブとしての地位、大規模なインフラ整備でその受容能力が強化されています。住宅不動産は今後さらに（控えめながらも）成長が見込まれ、引き続き富の基盤であり続けます（今後この10年の終わりまでに、シドニーは平均住宅価格200万豪ドル以上の都市としての地位を固めるでしょう） abc.net.au。商業用不動産は回復局面にあり、オフィスの空室率は低下し、小売は復興を続け、産業・物流分野は新たな経済において重要な役割を確立するでしょう。投資家や関係者は、極めて競争の激しい市場（開発可能な土地や質の高い建物のような希少資産）に備え、戦略的なアプローチが求められます（新しい開発モデルの導入、政府とのプロジェクト提携、資産のアップグレードなど）。短期的な課題はあるものの、シドニー不動産の見通しは慎重ながらも楽観的です。その都市の不変の魅力と経済力は、不動産価値や需要が長期的には上昇傾向を維持することを示唆しています（サイクルの変動はあっても）。
慎重な計画と、供給やインフラ強化を目指す政策の継続的な支援があれば、シドニーはその成長を管理し、不動産市場が富の原動力であり続けるだけでなく、今後もこのグローバル都市の住みやすさと生産性を支えることができるでしょう。
参考文献：
- ABCニュース（2025年）。2025–26年に不動産価格が過去最高を記録、買い手に痛み、売り手に好景気をもたらす。 abc.net.au abc.net.au abc.net.au
- National Housing Supply & Affordability Council（2025年）。State of the Housing System 2025 － 住宅不足と手頃さに関する主な調査結果 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
- ニューサウスウェールズ州計画局（2024年）。グレーターシドニー住宅供給予測 － 2029年までに172,900戸の新築住宅（年間28,800戸）の見通し planning.nsw.gov.au
- Domain（2025年）。価格予測レポート FY2025–26 － シドニー戸建て価格は+7%で$1.83M、ユニットは+6%で$889kを予想 abc.net.au abc.net.au
- CoreLogic/Cotality（2025年）。Pain & Gain Report － 2025年初頭の販売の95%が利益、RBA利下げ後に価格上昇 abc.net.au
- YourMortgage（2025年7月）。中央値の住宅価格 – シドニーの住宅中央値は1.496百万ドル；最も速い成長はSt Marys（+8.4%）、Richmond-Windsor（+6.7%）、Fairfield（+6.5%） yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
- Mozo（2025年1月）。オーストラリアの平均家賃 – シドニーの住宅の中央値家賃は週$775（戸建て）と$720（ユニット）（全国最高） mozo.com.au mozo.com.au
- Cushman & Wakefield（2025年）。シドニー産業用マーケットビート Q1 2025 – 空室率2.8%；2025年に賃料4.3%増加予測；空室率は3.5%未満にとどまる見込み assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- CBREリサーチ（2025年）。太平洋地域不動産市場アウトルック – 産業用賃料の成長は鈍化するが依然プラス；小売賃料は一桁成長見込みでパース・シドニーが主導 cbre.com cbre.com
- Knight Frankリサーチ（2025年）。シドニーオフィスマーケット Q1 2025 – プライム利回り約6.0%安定、2025年後半に圧縮予想；空室率12.8%でピークに達した可能性 content.knightfrank.com content.knightfrank.com
- Ray White Commercial（2025年）。Property Outlook – 2025年の商業パフォーマンスをリードするのは小売業、小売取引が増加し、トータルリターンを支配 publications.raywhite.com publications.raywhite.com
- Knight Frank（2025年）。Australian Commercial Property Outlook – 各セクターの回復、工業用需要によるイールド圧縮、海外資本が活発 brokerdaily.au brokerdaily.au
- ABCニュース（2025年）。NSWが賃貸供給を加速 – BTRへの土地税50%割引が無期限で延長；開発業者によるインフラ建設で住宅供給を加速 abc.net.au abc.net.au
- Reuters Poll（GlobalPropertyGuide経由、2025年）。住宅市場分析 – アナリストは2025年のオーストラリア住宅価格+3.7%、2026/27年は+5.0%を予測；シドニーは2025年約+3%（控えめ） globalpropertyguide.com
- Cushman & Wakefield（2025年）。Australian Outlook 2025 – シドニー／ブリスベンがオフィスの回復をリード；利下げが投資を促進、2025年後半には物流でイールド圧縮 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au
