ジュネーブ不動産市場2025年：動向、分析＆見通し

2025年のジュネーブ不動産市場の概要

2025年のジュネーブ不動産市場は、高い需要と供給不足により特徴づけられ、経済が安定しつつある中で価格の上昇が続いています。スイス経済は堅調で（2025年のGDP成長率は約0.8～0.9%と予測 globalpropertyguide.com）、失業率も低水準（全国で約2.8% globalpropertyguide.com）であり、住宅需要を支えています。純移民数も堅調に推移しており（2024年の純移民は87,000人 globalpropertyguide.com）、国際都市としてのジュネーブは、外国人労働者や駐在員を多く引き付けています。この流入に加え、新築物件の供給が限られていることから、ジュネーブでは深刻な住宅不足が依然として続いています。住居用の空室率は過去最低水準に近く、ジュネーブでは0.5～0.6%前後で推移しています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは実質的にほぼ全ての住宅が満室であることを示しています。一方、商業用不動産市場はよりバランスが取れているものの、健全な状態が続いており、オフィス空室率は通常の範囲内(約6%の空き)で、優良立地への強い需要もあります。

2025年の金利動向は不動産にとって好材料となりつつあります。2022～2023年の金利急騰ののち、スイスのインフレ率は落ち着き、スイス国立銀行は2025年に金利を緩和すると予想されており、融資環境の改善が見込まれます engelvoelkers.com。実際、住宅ローン金利は安定しており、融資コストの低下と急激な家賃上昇が重なり、多くの世帯にとって賃貸より購入が再び魅力的になっています engelvoelkers.com engelvoelkers.com。全体的に、ジュネーブ市場は安定性を特徴としており、強固な経済基盤、安全資産としての評価、そして根強い過剰需要に支えられています。こうした要素が、最近の世界的な不透明感にもかかわらず、価格上昇圧力を維持してきました。以下のセクションでは、住宅・商業両分野の詳細分析や投資環境、主な推進要因と課題、今後の見通しについて掘り下げていきます。

住宅用不動産の分析

価格とエリアごとのトレンド

ジュネーブの住宅価格は、緩やかだが着実なペースで上昇を続けています。需要の増加（人口増加と融資条件の改善による）と慢性的な供給不足が、2024年末から2025年にかけての価格上昇の加速につながっています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。2025年第1四半期時点で、レマン湖地方（ジュネーブを含む）では、アパート価格が前年比約4.2％上昇しました globalpropertyguide.com。市場予測では、Wüest PartnerおよびUBSの最新推計に沿い、2025年も3〜4％のさらなる上昇が見込まれています globalpropertyguide.com。この見通しは、安定した経済と低金利に支えられた堅調な需要を反映していますが、手の届きにくさが成長ペースの上限になると予想されています globalpropertyguide.com。UBSのあるレポートは、供給の制約により価格上昇が続くものの、現行の収入水準下では大幅な高騰は起こりにくいと指摘しています globalpropertyguide.com。

ジュネーブは依然として世界で最も高額な不動産市場の一つです。取引データによると、市内のアパートの平均価格は2025年第1四半期時点で約20,960スイスフラン/㎡となっています globalpropertyguide.com。これはチューリッヒ（21,110スイスフラン）とほぼ同水準で、他のスイスの都市を大きく上回っています。これにより、ジュネーブとチューリッヒがスイスで最も高額な住宅市場となっています。リスティング価格に基づく他のデータソースでも同様の規模が示されており、2025年半ばには市全体の平均が15,500〜16,000スイスフラン/㎡と推定されています investropa.com investropa.com。物件の種類や調査方法によって違いがありますが、住宅用物件ではこの水準が一般的です。高級セグメントではさらに価格が高く、シャンペルやレゾー＝ヴィヴ（湖に近い高級地区）のような一等地では、価格が18,000〜20,000スイスフラン/㎡を超えることが一般的です investropa.com。例えば、2024〜25年にはシャンペル/レゾー＝ヴィヴの高級アパートメントが18,000〜20,000スイスフラン/㎡の価格帯で売買されており、このセグメントでは年3〜4%の成長を示しています investropa.com。これらの価格水準は、世界的な超一流市場に近いものとなっています。

ジュネーブ内では地区による大きな違いがあります。一般的に、中心部、湖畔、高級住宅街では最も高い価格がつく一方、周辺地域は比較的安価ですが（それでも全国基準では高額です）。例えば、シテ・サントル（ダウンタウン）、シャンペル、オー・ヴィーヴのようなエリアでは、アパートの平均価格は1平方メートルあたり16,000～17,500スイスフラン程度で（高級物件はそれ以上になることも多い）、realadvisor.ch realadvisor.chが参考になります。高級住宅街であるシャンペル – ロゼレでは、アパートの平均価格は約16,800スイスフラン/平方メートルですrealadvisor.ch。これに対し、再開発が進む周辺地区、例えばプライユ–アカシア（レ・アカシア）やオネ/ランシーの一部などは、価格がやや下がりますが、それでも1平方メートルあたり13,000～14,500スイスフランの範囲で推移することが多いですrealadvisor.ch realadvisor.ch。例えばバティ・アカシア地区では、アパートの平均価格は約13,465スイスフラン/平方メートルで、市内で最も安価となっていますrealadvisor.ch。これらの違いは、非常にセグメント化された市場を反映しています。湖や市中心部、または国際機関（セシェロン/国連地区など）への近接地の物件は高値で取引される一方、より工業的または遠隔地のエリアは比較的安価です。それでも、ジュネーブの「手頃」とされる地域でさえ、他の多くの都市と比較すれば高額だと言えるでしょう。

一戸建て住宅はジュネーブ市内では比較的希少ですが、カントンの郊外コミューンではやはり非常に高額で取引されています。ジュネーブの住宅の中央値価格は約320万スイスフランとなっておりinvestropa.com、一戸建ての平均平方メートル単価は約15,700スイスフラン（アパート平均よりやや高め）ですinvestropa.com investropa.com。高級な住宅街（たとえばコロニーや湖沿いエリア）にあるラグジュアリーヴィラは、1,000万～2,000万スイスフラン以上で取引されることも珍しくありませんが、これらは数が限られ、非公開で売買されることが多いです。総じて、ジュネーブの住宅価格はヨーロッパでも最上位クラスであり、チューリッヒとほぼ肩を並べ、世界的ランキング（後述）でもその高さが強調されています。

地区スポットライト： 最近の開発やインフラ改良は、マイクロマーケットに急速な影響を与えることがあります。例えばレ・オー＝ヴィーヴは、新しいCEVA/レマンエクスプレス鉄道や近代化されたウォーターフロントにより需要が急増しています。このかつて中価格帯だったエリアは現在、ラグジュアリープロジェクトが登場し、シャンペルとともに1m²あたり18,000CHF超のクラブに仲間入りしています investropa.com investropa.com。同様に、ダウンタウン北部のナシオン地区（国連）は、多くの国際機関が集まり、高級住宅コンプレックス（平均でアパートは約15,000CHF/m² realadvisor.ch）が立ち並び、職場に近さを求める駐在員に人気です。一方、プレーンパレ／ジョンクション（若い買い手に人気）は、多少アクセスしやすいものの（アパートは約1m²あたり14,500CHF realadvisor.ch）新しい複合用途プロジェクトにより、値上げ傾向にあります。まとめると、ジュネーブ市内の立地は価格決定の重大要因ですが、市全体の供給不足を背景に、ほぼすべてのエリアで価格上昇圧力がみられます。

家賃水準と空室率

ジュネーブの住宅賃貸市場は非常に逼迫しています。高い需要（地元住民と外国人駐在員の両方から）と限られた賃貸供給が重なり、家賃は2025年に記録的な水準に達しています。ジュネーブのアパートの中央値の募集家賃は、年間1平方メートルあたり約CHF 420です（2025年第1四半期時点）globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、おおよそ1平方メートルあたり月CHF 35に相当します。つまり、一般的な70m²（約750平方フィート）のアパートの募集家賃は、月額CHF 2,000をはるかに超えます。ジュネーブとチューリッヒは、スイス国内で最も住宅家賃が高い都市であり、このCHF 420/m²/年という数値は、全国で最も高い水準ですglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。比較として、ローザンヌなど他都市の中央値家賃は年間CHF 300/m²前後、スイス全土の中央値は約CHF 240/m²/年ですglobalpropertyguide.com。ジュネーブの賃貸価格は前年比でも上昇しています。2025年初頭には、同市の募集家賃は1年前より約5%高くなっていますglobalpropertyguide.com。この伸びは大きいものの、2022〜2023年に見られた非常に急速な家賃上昇（四半期ごとに6〜10%の上昇もあった）と比べると鈍化しています。

賃貸需要は、国際的な移民と人口増加、および高額な購入価格のために住宅購入を先延ばしにする人々によって支えられています。ジュネーブでは大多数の住民が賃貸で生活しており（スイスの都市では一般的な状況）、空き物件をめぐる賃借人同士の競争は非常に激しいです。魅力的なアパート1件に対して、数十人の応募者が殺到するのは珍しいことではありません。空室率がその実態を物語っています：ジュネーブの賃貸アパートの空室率はわずか約0.6% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（2024年中頃のデータ）、これは極めて低い水準です。実際には、健全な賃貸市場では空室率が2～3%程度が一般的であり、0.6%は深刻な物件不足を示しています。（注目すべきは、ジュネーブの空室率はチューリッヒよりわずかに高いという点です。チューリッヒの空室率は驚異的な0.1% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com ですが、いずれの都市も事実上ほぼ満室状態です。）また、ジュネーブ周辺の多くの自治体では、市内よりさらに空室率が低い globalpropertyguide.com 状況です。ヴェルニエ、メイラン、カルージュなど郊外で新規住宅が出ても、すぐに溢れた需要で埋まってしまいます。より広い文脈で見ると、全国平均の賃貸空室率は約1.4% globalpropertyguide.com であり、ジュネーブ（およびチューリッヒ）の極端にタイトな状況が際立っていることが分かります。

低い空室率は、新しい賃貸契約において家主に強い交渉力をもたらしています。家主は、テナントの入れ替え時に大幅な賃料の引き上げを進めています。2024年を通じて、ジュネーブの募集賃料は急激に上昇しました（ジュリアス・ベアは2024年第3四半期にジュネーブ地域で平均を上回る賃料上昇を報告 realestate.juliusbaer.com）。しかし、2025年には賃料上昇のペースが緩やかになっている兆しが見られます。スイス募集賃料指数は2025年第1四半期に前年同期比で約2.3％上昇（前年の6.3％と比べて減速）globalpropertyguide.com、レマン湖地域では募集賃料が平均で前年比-0.4％のわずかな減少を記録しましたglobalpropertyguide.com。この地域の下落にはヴォー州での新規供給や統計上の要因も影響している可能性がありますが、ジュネーブ市自体では依然として約+5％の賃料上昇がみられましたglobalpropertyguide.com。いずれにせよ、賃料インフレーションは2025年を通じてさらに落ち着くと予想されていますglobalpropertyguide.com。その理由の一つは、融資コストが緩和されたことで、より多くのテナントが購入を検討していることです。裕福な賃借人は、住宅ローン金利の低下と高騰する家賃を受けて、持ち家の経済的魅力が再び高まっていることに気付き始めていますengelvoelkers.com。これが若干賃貸需要を緩和する可能性があります。さらに、共同住宅の建設もようやく本格化しており（2020～2022年の低迷期後）、今後数年で賃貸物件数が増加する見込みですrealestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com。別の要因は、スイス独自の賃貸規制である全国的な基準抵当金利（Referenzzinssatz）です。多くの既存の賃貸契約がこれに紐付けられており、2025年3月に1.75%から1.50%に引き下げられました globalpropertyguide.com。この変更により、スイスの法律下で家賃引き下げ請求の波が引き起こされました。ジュネーブの旧金利参照契約のテナントは、2025年に平均2.91%の家賃引き下げが認められるようになりました realestate.juliusbaer.com。多くの入居者は今後数ヶ月で家賃が引き下げられることになります。この家賃調整の仕組みにより、新規契約の募集家賃が高止まりしている一方、実際の家賃（既存入居者向け）の上昇は抑制される見込みです。まとめると、2025年のジュネーブ賃貸市場は過去最高レベルの家賃と激しい競争が特徴ですが、テナントによる住宅購入による需要のやや減少と規制による家賃引き下げの影響で、今後の家賃上昇ペースは鈍化すると予想されます。

新規住宅開発および供給見通し

住宅供給の拡大は、ジュネーブの手頃な家賃と空室率の危機に対する明確な解決策です。これに対応するため、いくつかの大型開発プロジェクトが進行しており、徐々に状況改善を目指しています。最も野心的なのは、南ジュネーブで進行中の大規模都市再開発計画であるプライユ–アカシア–ヴェルネ（PAV）プロジェクトです。PAVプロジェクトでは、過去に工業地帯だった230ヘクタールの土地を新たな複合用途地区へと転換しています awp-architecture.com。今後10～15年で、PAVはジュネーブに約12,000～15,000戸の新規住宅ユニットを供給する見込みです awp-architecture.com。さらに、オフィスや商業施設、公園、インフラも整備されます。これは事実上ジュネーブ中心地の即時拡張ともいえる変革的規模です awp-architecture.com。このプロジェクトにより州内の住宅ストックは10%以上増加する可能性があります。PAVは重要な点として、ジュネーブ市、ランシー市、カルージュ市の一部に、近代的で高密度の住宅や高層住宅（約175mのタワーも計画）が含まれる全く新しい地区を創り出す設計となっています foxstone.ch。シュルヴィル、ヴェルネ、プライユ–アカシアは、PAV内で既に着工済みまたは計画中のサブエリアです。

注目すべき要素の一つは、アルヴ川沿いの元軍用兵舎跡地にあるケ・ヴェルネ・エコ地区です。建設は2022～2023年に開始され、2026～27年に完成すると新しい住宅1,355戸が建設されます mediaroom.bouygues-construction.com。特筆すべきは、そのうち3分の2が社会住宅または家賃規制住宅として指定されており、手頃な価格への対応となり、残りの3分の1が一般的な賃貸住宅となります mediaroom.bouygues-construction.com。このプロジェクトは持続可能性でも注目されており、ジュネーブで初めてエネルギー効率と低炭素フットプリントの「2000ワット・サイト」認証を取得しています mediaroom.bouygues-construction.com。開発者は資材の再利用（例：現地で2万トンのコンクリートをリサイクル）やグリーンエネルギーの導入に取り組み、旗艦となる持続可能な地区を実現しています mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com。同様の原則はPAV全体で適用されており、公共交通機関、自転車インフラ、緑地、多様な住宅形態を備えた高密度かつ住みやすい街区の建設が目標です。完全に実現すれば、PAVは新たに15,000人の雇用と住宅を生み出し awp-architecture.com、ジュネーブの都市景観を真に再構築することになるでしょう。

PAV以外にも、その他の開発によって少規模ながら新たな住宅供給が進んでいます。近年では、ヴェルニエのQuartier de l’Étang（2022年完成の数百戸のアパートを含む複合用途開発）や、メイランやサティニー周辺の再開発（一部新たな郊外型住宅地を含む）などのプロジェクトで住戸数が追加されました。公共交通の拡充、特にレマン・エクスプレス鉄道の開通は、ランシー＝ポン＝ルージュやシェーヌ＝ブルグなどの駅周辺でトランジット指向型開発を促進しています。例えば、ランシー＝ポン＝ルージュ（CEVAの駅エリア）では、新たなビジネス地区にオフィスと一部住宅が建設され、周辺でも15分都市コンセプトを目指した開発が計画されています。さらに、州は定期的に利用可能な土地を官民連携で住宅化していますが、その供給数はやや控えめです。それにもかかわらず、ジュネーブの建設パイプラインは需要に依然として追いついていません。これは当局や研究者たちも認めている現実です。厳格な用途地域規制、高さ制限、市民投票といった規制上の障壁が建設スピードを遅くしています。2024年、ジュネーブの住宅用建築許可件数は、空室率を大幅に引き上げるには必要量に満たない水準が続いています。

今後については、供給緩和は期待できるものの、段階的となる見通しです。PAVの開発は何年もかけて段階的に進められており（Quai Vernetsは2027年、その他は2030年代まで続く予定）、Wüest Partnerの予測では、向こう5年間でジュネーブの住宅ストックの増加率は年間約1％と予測されています。これは一定の助けにはなりますが、世帯数増加ほどのペースではありません。このため、需給のアンバランスは今後も続き、計画中のプロジェクトが順調に進んだ場合、やや緩和する可能性がある程度です。その間にも、ジュネーブ当局は、未利用のオフィスをアパートへ転用するインセンティブを設けたり、協同組合型住宅（PAV含む複数のコープ住宅プロジェクト）を促進するなどの施策を打ち出しています。これらの取り組みは、より手頃な住居ユニットを増やし、中流家庭のジュネーブ定住を後押しすることを目指しています。

住宅市場のまとめ： ジュネーブの住宅価格と賃料は慢性的な供給不足のため過去最高水準です。PAVのような大型開発による供給拡大計画は進行中ですが、その本格的な波及効果は数年かけて表れます。2025年や近い将来においても、住宅供給は極めて逼迫した状態が続き、市場は今後も売主・貸主優位が継続します。購入希望者は激しい競争やしばしば売り出し価格を上回る取引に直面し、良質な物件では特にその傾向が強まります。賃貸希望者もまた、競争的な賃料交渉に巻き込まれたり、個人的ネットワークを頼って物件を探す必要があります。ジュネーブの住宅市場は教科書的な需要過多・供給不足の例と言え、大量の新規住宅が供給されるまでは、状況が劇的に変わることはありません。

商業用不動産分析

オフィスマーケットの動向

ジュネーブのオフィスマーケットは2025年において安定しており、一部で強さを示しています。特に都心の一等地で顕著です。パンデミックによる調整（リモートワークの増加など）や2020〜22年の一部企業による規模縮小を経て、オフィススペースへの需要は正常化しました。ジュネーブの多くの企業（プライベートバンク、トレーディング会社、NGOなど）は、スペースの質と柔軟性を重視しつつ、オフィスの規模を維持または拡大しています。その結果、ジュネーブ地域のオフィス空室率/供給率は昨年から安定しています。2025年第1四半期におけるオフィスの空室率は約6.2％で、2024年中頃の6.1％からほとんど変化がありません jll.com。この率は中程度の空室を示しており、比較するとチューリッヒのオフィス空室率は約5％、スイス全体では約5.7％ realestate.juliusbaer.com とされています。つまり、ジュネーブのオフィスマーケットは住宅市場ほど需給が逼迫していませんが、供給過多というわけでもありません。実質的にジュネーブのオフィス在庫の約94％が稼働しており、残り約6％の空きは特定のサブマーケットや古い建物に集中していることが多いです。

重要なのは、立地と質がオフィスセクターを差別化しているという点です。CBD（中心業務地区）の一等地オフィス、すなわちRue du Rhône、Quai des Bergues、バンキング地区周辺などは非常に高い需要があります。JLLによると、都心部での一等地オフィスへの需要は引き続き強く、一等地の賃料は2024〜25年も上昇傾向を維持しています jll.com。これらの中核エリアにある最高水準の物件を所有するオーナーは、限られたプレミアムスペースを巡る著名企業の競争を背景に、賃料をさらに引き上げることができています。ジュネーブの一等地オフィス賃料の正確な数字はここでは公表されていませんが、実際には一等地オフィスの賃料が年額CHF 800/㎡を超えたり（ゴールデントライアングル内の少ユニットでCHF 1,000に迫る場合も）、CBREが最近Rue du Rhôneの一等地オフィスを約CHF 820/㎡/年で売り出していたことは裏付けとなります。二次的なオフィス立地、すなわち郊外や古い物件では、空きが多く賃料も安定しています。メイランやプラン・レ・ウアット（ジュネーブの時計製造/軽工業ゾーン）などの大型区画オフィスは、より長期間空きが出たり、テナント向けインセンティブが出る場合もあります。それでも、これらのエリアもジュネーブの全体的な経済的安定の恩恵を受けています。

注目すべきトレンドの一つは、短期的な新規オフィス建設が限定的であることです。2024年、ジュネーブでは新規オフィス供給が平均を下回り、その年に供給された新オフィス面積は約57,000㎡で、歴史的にも低い数値となりました jll.com。同様に、2025年も新規供給については静かな一年になる見込みで、いくつかのプロジェクトが延期や縮小となっています。この新規スペース不足が、一部企業の縮小にもかかわらず空室率の抑制に寄与しています。しかしながら、新規供給の波が近づいています。2026年および2027年のオフィス開発パイプラインはかなりの規模です。JLLの推計によれば、2026〜27年にかけてジュネーブでは約250,000㎡の新オフィススペースが追加される見込みです jll.com jll.com。これは現存するオフィスストックの約8〜10％が2年間で加わる計算です。その多くはPAV地区（主要オフィスを含む複合用途ビル）での大型プロジェクトや、新しいカンパス・ピクテ・ド・ロシュモン（プライベートバンクであるピクテの本社及び隣接開発）、国際機関の拡張が主要な供給源となります。実際、ジュネーブは2019年から2024年にかけてスイスの都市の中で最も高いオフィスストック成長率を記録し、年間平均2.0％の伸びとなっています。パイプラインが実現することで、この成長率は2027年までに年間約2.3％に上昇する見込みです jll.com。対照的に、チューリッヒでは同時期に新規オフィス供給が大幅に少なく（多くのプロジェクトは既に完了、または保留に）、ジュネーブの拡大傾向が際立っています。

この今後の供給急増は、両刃の剣です。一方では、最先端の新しいオフィス（サステナブルな設計や広いフロアプレート等）は新しい企業の誘致や地元企業のアップグレードを促し、ジュネーブのビジネスセンターとしての地位を強化する可能性があります。他方で、需要が供給のペースに追いつかなければ、その25万㎡が市場に出た際にオフィス空室率が上昇する可能性もあります。2027年までにジュネーブのオフィス空室率が7〜8％を超えるのではないかという懸念も一部市場関係者の間にあります。ただし現状では、市場環境は均衡しています。現在の約6％の空室率には、リノベーションや住宅転用の候補となる古いオフィスが含まれる（住宅需要を受けて実際にその道を選択するオーナーもいます）。新築オフィスの多くは大手入居者向けに事前契約済み、またはテーラーメイドで建設されている（例えばWTOやその他国際機関は新規拠点を追求）。そのため、質のギャップが拡大する可能性があり、古いオフィスは苦戦する一方、最新オフィスは速やかに埋まるという状況も考えられます。すでに、スイス全体のオフィス賃料はやや上昇傾向（前年比+0.5％） realestate.juliusbaer.com にあり、新規供給の少なさや需要の持続が影響し、ジュネーブのプライム賃料もその傾向を示しています。

要約すると、ジュネーブのオフィスセクターは健全であり、一等地の強い需要、全体として安定した空室率、そして今後予想される供給ブームが注目されています。多くの企業は金融、外交、貿易における都市の役割（例：多くのコモディティ取引会社の本社や国連/NGOセクターなど）のため、ジュネーブへの拠点を重視し続けています。ハイブリッドワークの導入により従業員1人当たりのスペース需要はやや減少しましたが、オフィス関連分野での雇用は引き続き増加しています（2024年は前年比約+1.5% realestate.juliusbaer.com）。あるレポートによれば、在宅勤務の普及があっても多くの企業がこれまで通りのオフィス利用を見込んでおり、雇用の増加が引き続きスペース需要を支えているとされています。realestate.juliusbaer.com 一等地の大家は自信を持ち続ける一方、周辺地域の所有者は（柔軟なリースやコワーキングの提供など）独創的な手法でテナントを誘致しています。今後数年間は新たな供給を市場が吸収できるか試されますが、2025年については賃料と稼働率が安定し、ジュネーブのオフィスマーケットがパンデミックの低迷期を確実に脱した感覚が広がっています。

小売・工業用不動産のトレンド

リテール不動産：2025年のジュネーブの小売市場は、二つの側面を持っています。ハイストリートおよびラグジュアリー分野は非常に好調ですが、より一般的な小売では依然として課題が残っています（世界的にEコマースが拡大していることも同様です）。ジュネーブ中心部の主要小売地区－とりわけリュ・デュ・ローヌおよびその周辺通り－は、ヨーロッパでも屈指の高級ショッピングエリアの一つです。2024年には、リュ・デュ・ローヌがヨーロッパ第6位の高級ショッピングストリートにランクされ、プライム賃料は年間で推定5～10%上昇しました portugalbusinessesnews.com。この通りにはロレックス、カルティエ、ルイ・ヴィトン、エルメスなどのブティックが立ち並び、裕福な地元住民や国際的な観光客により非常に多くの人通りがあります。リュ・デュ・ローヌでの店舗需要は非常に高く、空き店舗はほとんどありません。実際、ラグジュアリーブランドのジュネーブ進出は続いており、2023～24年には新たにディオールの旗艦店やより広いエルメス店がオープンしています portugalbusinessesnews.com。スイスの高級品販売が好調（2024年のスイス高級小売売上高は約8%増 portugalbusinessesnews.com）であることから、ジュネーブも観光客向けの免税ショッピング拠点として恩恵を受けています。リュ・デュ・ローヌの賃料は世界屈指の高さを誇り、具体的な数字は非公開ですが、プライム区画ではCHF5,000/㎡/年を超えるとの見積もりも一般的です。プライムリテールの見通しは明るく、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドはヨーロッパの高級ハイストリート賃料について、2025～2028年に年間約1～3%の上昇を予測しています portugalbusinessesnews.com。ジュネーブは直近の勢いから、その上限に近い水準となる可能性が高いでしょう。

対照的に、二次リテール（近隣の商店、二次的なハイストリート、ショッピングセンター）は逆風に直面しています。ジュネーブの消費者も他の地域と同様に、オンラインや国境を越えてフランスで（より安価な商品を求めて）買い物をする傾向が高まり、地元の中間層向け小売業者に圧力をかけています。ジュネーブの一部の古いショッピングセンター（例：メイランやカルージュ）では、テナントの入れ替えや構成の再考が見られます。小売の空室率データはジュネーブでは特に公表されていませんが、逸話的な証拠によれば、ラグジュアリーエリア以外では空室率はやや上昇しています。それでもなお、ジュネーブには強みがあります。裕福な人口と、（会議や外交などのため）国際的な来訪者が常に流入しており、実店舗小売を支えています。体験型リテール（高級レストラン、美術ギャラリー、専門ブティック）は好調です。リュ・デュ・マルシェやリュ・ド・リーヴなどのより大衆的な歩行者専用通りは、安定した人通りと適度な賃料（リュ・デュ・ローヌよりは低いですが、他都市と比べれば依然として高額）となっています。空港リテール分野も注目に値し、ジュネーブ空港の旅客数が回復し、免税店やラグジュアリーアウトレットの売上が増加、それによってリテール賃料も高水準を維持しています。

投資家にとって、ジュネーブのプライムリテール利回りは非常に低く（これらの資産はプライムオフィスと同様に重宝されているため）なっています。多くのハイストリートリテールスペースは（保険会社、民間財団などの）長期所有者によって保有されており、市場に出ることは稀です。全体として小売部門の短期的な見通しはまちまちです。高級・プライムロケーションでは賃料が安定もしくは上昇、空室率は非常に低い水準が続く一方、力の弱いリテールエリアでは賃料を下げるか用途転換が必要となるかもしれません（一部はクリニック、ショールーム、ジムなどサービス志向の用途に転用されています）。市やオーナー側も、リテール魅力を維持するため、ストリート景観の改良やイベント開催などで「ショッピング体験」を強化する取り組みを進めています。

工業・物流用不動産： ジュネーブの工業用不動産分野は、カントン内の工業用途の土地が限られているため、比較的小規模です。しかし、存在している物件には高い需要があり、特に物流、倉庫、ラストワンマイル配送施設が求められています。電子商取引とジャストインタイムサプライチェーンの成長により、市内近郊の倉庫が店舗や消費者向け供給のために重要性を増しています。ジュネーブの主な工業地帯は、ジュネーブ空港（コアントラン）周辺、メイラン／サティニー（ZIMEYSA）、および軽工業用に指定されたPAVエリアの一部などです。ジュネーブの工業用スペースの空室率は低く、数パーセント程度にとどまっています（詳細な地域別データは乏しいものの）。全国的には、投資適格物流施設の空室率が昨年の約7.7％から5.1％に低下 jll.com しており、市場が引き締まっていることを示します。ジュネーブもこの傾向に沿っていると見られ、土地不足のため空室率はさらに低い可能性があります。

スイスの物流・産業用スペースの賃料は、通常年間1m²あたり CHF 85 から CHF 140の範囲で、場所や品質によって異なります jll.com。ジュネーブはこの範囲の高値ゾーン（CHF 120以上）になりがちで、特に市内近くの近代的設備ではその傾向が強くなります。たとえば、ジュネーブ空港近くの新しい複数階建て都市型物流施設やセキュアな保管施設では、1m²/年あたり三桁台の賃料になることもあります。産業用地が非常に限られているため、一部企業はフランス国境を越えて（アヌマスやサン＝ジュニなど）倉庫スペースを探すこともありますが、他国に拠点を置くのはジャストインタイム運営には理想的とはいえません。そのため、州内の利用可能な産業用不動産への需要は依然として旺盛です。これは売買にも表れており、古い倉庫や工場が売りに出されるとしばしば遊休にならず再用途化や再開発が行われます。2024年前半（H1）には、ジュネーブの産業投資額はCHF 6,000万に減少しました spgpartner.ch（SPG インターシティのレポートによる）— これは2023年から続く減速ですが、これは市場の供給不足によるもので、投資家の関心不足ではありません。

ジュネーブでは産業用不動産のイノベーションも進んでいます。垂直型物流や環境配慮型倉庫、さらにはトラック交通削減を目指した地下物流トンネルの構想も浮上しています。メイラン地区はハイテク色が強く、倉庫の他にも時計産業の製造やCERN隣接のテック企業が集積しています。これらの利用者はしばしばオフィス/ラボ/産業の混合スペースを求めており、ZIMEYSAのようなゾーンでそのような空間が生み出されています。

要するに、ジュネーブの産業用不動産はニッチだが不可欠な市場セグメントです—空室率は低く、賃料は安定して上昇、供給は制約されています。高級住宅やオフィスのような派手な話題にはならないものの、地元経済の機能（例：貨物配送、空港運営、医薬品保管等）には欠かせません。今後も産業用賃料は緩やかに上昇し続け、利回りも魅力的に維持される（オフィスよりややリスクが高い分、産業用の方が利回りは高め）と見込まれます。多くの機関投資家が最近スイスのポートフォリオに物流資産を追加しており、ジュネーブに少ししかないその種の資産は非常に高く評価されています。今後注目すべき展開として、もしPAVの産業地区の一部が住宅・オフィスへ転換された場合、市外周辺もしくは空港近辺のより集中的な活用により、新たな物流パーク計画が浮上するかもしれません。

主要商業開発プロジェクト

ジュネーブの商業不動産市場では、今後数年で市場を形作る主要プロジェクトがいくつか進行中です：

プライユ＝アカシア＝ヴェルネ（PAV）：住宅に加えて、PAVは大規模なオフィスおよび商業スペースの提供も目指しています。混雑したダウンタウンから一部のオフィスを分散させ、現代的な都市拠点へと発展させる計画です。2030年までに、PAVは数十万平方メートル規模のオフィスを収容できると予想されており、新たな企業誘致やジュネーブの既存企業の拡大を促進する可能性があります。主なサブプロジェクトには、トゥール・オリゾンやその他の高層ビル（オフィスを含む場合もあり）、公共空間と一体化した大型の商業センターが含まれます。PAV内の住宅と商業のバランスは、活気ある複合利用環境（純粋なビジネス街ではなく）を確保するよう調整されています。
カンパス・ピクテ・ド・ロシュモン：プライベートバンクのピクテは、PAV地区近くのカルージュに新しい本社キャンパスを建設中です。第1フェーズでは2020年に印象的なオフィス複合施設が完成し、2025〜26年にかけてさらなるオフィスとアメニティが追加されます。これにより、ピクテの2,000人以上の従業員が集約され、従来のビルから退去することで都心部にもスペースが生まれる可能性があります。
国際機関：ジュネーブは多くの国連機関とNGOの本拠地です。WTOのように施設の改修や拡張を行ったところもあります。WHOもプレニー＝シャンベジ（国連近く）に新庁舎を建設中で、その他の機関も安全性や持続可能性の向上に向けたアップグレードを進めています。更に、国際機関地区でNGOの施設を統合するカンパス・ジュネーブ・プロジェクトも進行中です。これらのプロジェクトはしばしばスイス連邦政府や州がスポンサーとなり、「市場取引」ではないものの、周辺の契約業者やサポートサービスへの需要増加など、オフィス需給に影響を与えています。
ホテルおよびホスピタリティ：特別な質問ではありませんが、ジュネーブではいくつかの新しい高級ホテルの開発が進んでいます（例：新しいフォーシーズンズの拡張、ブティックホテルなど）。パンデミック後の宿泊業回復により、商業不動産にも関係し、いくつかのオフィスビルがホテルへ転用されるとも噂されています（たとえばコルナヴァン駅近く）。ジュネーブの観光やMICE（会議・報奨・会議・展示）分野は、ホテルや短期サービス付きアパートへの需要を後押ししています。
インフラ：ジュネーブの主要な公共インフラ整備事業（2019年開通のCEVA鉄道路線や路面電車拡張計画）は、駅周辺での商業開発の機会を間接的に生み出しています。たとえばシェーヌ＝ブール駅（CEVA路線）では、ダウンタウンやフランスとの接続強化を活かした新しい中層オフィスビルの建設が計画されています。
グリーンリトロフィット：ジュネーブでは多くの古い商業ビルが最新の環境基準に適合するようリノベーションされています。空港近くのICC（国際コアントランセンター）の再生や、リュドロン通りの歴史的建造物の改修などにより、古い建物の中に本質的に「新しい」スペースが生まれています。これらの取り組みはサステナビリティの潮流と合致し、古いストックをより魅力的にすることで供給力強化にもつながっています。

全体として、これらの大規模プロジェクトはジュネーブの将来のビジネス拠点としての自信を示しています。PAVおよびその他の開発への（官民両方による）投資規模はかなり大きいものです。居住用と商業用を融合させた成長を通じて、ジュネーブは世界的な舞台で競争力を保とうとしています。すなわち、企業のための質の高いオフィス、従業員のための十分な住宅、そして街の魅力の一つである高水準の生活の質を維持することです。

投資環境：利回り、投資家、規制

利回りと収益

ジュネーブの不動産への投資家は、歴史的に低い利回りと引き換えに、街の安定性や名声を選んできました。この傾向は2025年も引き続き見られます。ジュネーブの住宅物件の総賃貸利回り（物件価格に対する年間賃料収入）は、スイス全体でも—さらに世界的にも—最も低い水準となっており、物件価値が高く評価されていることを反映しています。平均的なスイスの住宅利回りは約3％、あるいはそれをやや下回るレベルです。globalpropertyguide.com。ジュネーブでは利回りがさらに厳しく、プライム住宅資産の場合、純利回りは2％台前半となることもあります。最新データによると、2024年第4四半期のジュネーブのプライムマンション投資の利回りは2.15%程度で、チューリッヒの1.7%（チューリッヒが最も低い）と比較できます。globalpropertyguide.com。ジュネーブのセカンダリー住宅の利回りも3％を超えることはほとんどありません。要するに、投資家はジュネーブの不動産にプレミアムを支払い、高い収益よりも資産価値の上昇や安全性に期待しているのです。

商業セクターでは、利回りはやや高いものの、依然として比較的圧縮されています。ジュネーブのプライムオフィス利回りは3.0～3.5％ネットの範囲で推移することが多いです。これは、ジュネーブの市場規模が小さく、歴史的に空室率が高いため、チューリッヒのプライムオフィス利回り（約2.5～3.0％）をわずかに上回っています。しかし、過去2年間で金利が歴史的な低水準から上昇したことで、利回りに上昇圧力（つまりキャピタルバリューの軟化）がかかっています。2022年末から2023年にかけて投資家は、より高い資金調達コストを補うためにわずかに高いリターンを要求しました。例えば、2023年のジュネーブにおけるセカンダリーオフィスの一部取引は、築年数が古い物件や空室リスクのある物件で4～5％の利回りで成立しました。ただし、2025年が進むにつれて金利が安定、または低下し始めているため、利回り圧縮が再開する可能性があります。Julius Baerの不動産レポートによれば、今後も継続するであろう低金利環境は、市場価値を押し上げ、2025年には初期利回りに再び下方圧力を与える可能性が高いと指摘しています realestate.juliusbaer.com。実際、2025年初頭には、投資家の競争が再燃したことにより、主要都市部でのプライム利回りが一時的な上昇の後、再び低下傾向にある兆しが見られました realestate.juliusbaer.com。これは、中心的なアセットに対する競争が激化すれば、ジュネーブのプライムオフィス利回りが3％フラットまたはそれ以下へ再び低下する可能性があることを示しています。

リテールでは、プライムショップ利回り（例えば、Rue du Rhône のトロフィーストアフロント）は非常に低く、しばしば2.5～3％の範囲で、プライムオフィスと同程度か、それ以下の水準です。これはこれらが超コアアセットと見なされるためで（一部は利回りではなく坪単価で取引されることもあります）。物流・インダストリアル利回りは通常、リスクを反映してより高く、スイスでは約5～6％の水準です。もしジュネーブでインダストリアル不動産が市場に出れば、テナントや賃貸期間などに応じて、そのあたりの利回りで取引される可能性があります。ただし、こうした物件が非常に希少であることから、各アセットごとに価格設定がユニークになります。

不動産ファンドや機関投資家は、こうした安定した債券的リターンを求めてスイスをターゲットにしています。過去約25年間で、スイスの不動産ファンドは平均して年率約5.5％のトータルリターンを達成しており、株式をわずかに下回るものの、ボラティリティははるかに低く抑えられています ubs.com。その中でも、ジュネーブの物件は特にキャピタルグロース面で優れたパフォーマンスを示してきました。利回りが2～3％にとどまっても、長期的な価格上昇によって総リターンが高まると、多くの投資家が期待しています。過去10年間、その期待は現実のものとなり、ジュネーブの住宅価格は着実に上昇しています。今後はこのように利回りが極めて低い状況下で、将来のリターンは継続的な賃料成長と価格上昇に依存することになります——これは需要と供給のバランスが今後も逼迫したままであるかどうかにかかっています（ジュネーブの場合は、その可能性が高いと見られています）。

資金調達コストが利回りに対して重要であることに注目すべきです。マイナス金利時代（2022年前）は借入コストが非常に低かったため、もし住宅ローンが1％なら2％の利回りでも問題ありませんでした。2023年には住宅ローンが約3％に上昇し、一部の不動産投資は一時的に現金フローがゼロかマイナスになりました。しかし、2025年半ばにはスイスの10年固定住宅ローン金利は約1.5～2％まで低下し（短期リボルベースの資金調達はさらに低い）、mansionglobal.com、投資家にとって再びポジティブなスプレッドが回復しています。もしスイス国立銀行（SNB）がさらに金利を引き下げれば、不動産利回り（価格と逆相関で動く）は投資家の要求リターンが低下することで再び圧縮される可能性があります。多くの現金豊富な機関投資家は、他の選択肢でこれほど安定したものがほとんどないため、ジュネーブでは3％未満の利回りでも受け入れる準備ができています。

外国人投資家の関心

ジュネーブはグローバル都市として、当然ながら海外の購入者や投資家からの関心を集めます。ただし、住宅市場は外国人の所有に対して厳しく規制されています。スイス連邦のレックス・コレル法の下、非居住外国人は都市部（ジュネーブやチューリッヒなど）において住宅用不動産の購入がほぼ禁止されています mansionglobal.com。つまり、アメリカ人、中国人、またはEU投資家がスイス居住者でない限り、一般的にジュネーブで投資や別荘目的でアパートや家を購入することはできません。外交官が特例を得る場合や新たな「エクスパット住宅」制度があるものの、実際にジュネーブの住宅販売で活躍する外国人は、スイスの居住権/許可を取得した駐在員やスイス法人を所有する者に限られます。この政策のおかげで、ジュネーブはロンドンやバンクーバーのような投機的な外国人購入の波を経験せずに済んでいます。確かに需要を部分的に抑制していますが、それでもジュネーブの価格が高いのは国内・居住外国人による需要のためです。

とはいえ、外国人投資家も間接的あるいは商業用資産を通じてジュネーブ市場に参加しています。多くの国際的な機関投資家（政府系ファンドやグローバル不動産ファンド等）は、不動産ファンド・SICAV・上場不動産会社を通じてスイス不動産に投資しています。これらのビークルは多くの場合スイスの銀行や資産運用会社によって運営され、スイス法人であることでレックス・コレルを回避しています。例えば、アジアの年金基金がスイスの不動産ファンドに資本を配分し、そのファンドがジュネーブの集合住宅を購入するケースがあります。また、商業用不動産には外国資本が流入しており、レックス・コレルは純粋な商業物件については規制が緩やかです（外国人でも事業用途の商業用不動産取得は可能）。そのため、実際に国際的な投資家がジュネーブのオフィスビルやショッピングセンター、ホテルを取得した例が見られます。近年では、ジュネーブの著名な商業物件（例えばオフィス複合施設やモンブラン大通りのホテルなど）が中東や北米の投資家に買収されています。こうした取引は、ジュネーブがセーフヘイブン市場として魅力的であること――政治的安定、強固な法治、長年にわたる安定したリターン――を裏付けています。

ジュネーブが国連や数百に及ぶNGOのホスト都市であるという地位も、外国政府の投資を惹きつけています。例えば、大使や代表団の住宅購入などです。これらの購入は通常、公式利用と見なされレックス・コラーの適用除外となります（実際、ジュネーブの一部高級物件は大使館や代表部用として外国政府が所有しています）。

要約すると、ジュネーブの不動産に対する外国人の関心は非常に高いですが、住宅への直接参加は法律で制限されています。ジュネーブを狙う外国人は多くの場合、実際にジュネーブへ移住（居住権を得て住居を購入）したり、スイス拠点のファンドやパートナーを通じて投資する方法をとります。そのため、所有者の国際色はロンドン中心部のような都市ほどではなく、より国内所有が多いのが特徴です。それでも、ジュネーブの不動産は世界的な投資家の注目リストには確実に入っています。ロンドン、シンガポール、モナコなどと並び「世界の高級不動産サーキット」の一角としてみなされており、富裕層がレジデンスを保有したいと考える都市です。そして、実際にそれを実現できる（たとえば居住許可を持つ富裕な外国人駐在員など）は、分散投資の一環としてここで物件を購入します。

規制・税制環境

スイスは一般的に安定し投資家に優しい規制環境を提供していますが、いくつかユニークな規定もあります：

レックス・コラー（前述）は、外国人による住宅不動産の購入を制限する主要な規制です mansionglobal.com。これは、住宅市場への過度な外国資本の影響を防ぐための政治的な安全弁として機能しています。これまでに規制を強化または緩和する議論が繰り返しなされてきましたが、現時点では大きな変更なく適用が続いています。
ジュネーブの住宅政策は、手頃な価格と借主の権利を強く重視しています。ジュネーブにはスイスでも最も厳しい賃貸借法があり、現入居者への家賃引き上げは規制されています（前述の通り、基準金利やインフレ率に連動）。また、住宅協同組合や公共住宅の伝統も根強いです。カントン当局は新規開発の際、一定割合の低廉住宅を含めることをしばしば義務づけています。例えば、Quai Vernets/PAV 開発では1,355戸中66％が社会住宅・家賃統制住宅として確保されています mediaroom.bouygues-construction.com。これは政策目標を明確に物語っています。これにより多様な所得層の混在が確保され、新たな街区全てが高級住宅だけになるのを防いでいます。その一方で、開発業者はこのような厳しい義務やゾーニングがプロジェクトの収益性を下げ実現を遅らせる要因だと主張しており、公的利益と私的インセンティブの間には古典的な緊張関係があります。
ジュネーブのゾーニングおよび建築規制は、多くの地域で建物の高さや密度を制限しています（ジュネーブは長らく高層建築を避けてきたことで有名で、現在でも本当に高い建物はまれです）。この都市のスカイラインは低層であり、高層建築に対する地元の反発も続いています（PAVではいくつかの例外が認められています）。これらの規制はジュネーブの美的魅力を守る一方で、供給を制約する要因にもなっています。
環境規制はますます重要になっています。ジュネーブでの建設は高い省エネルギー基準を守らなければなりません（Minergieラベルが一般的です）。前述の通り、サステナブルな都市開発（2000ワットサイトイニシアチブなど）への推進もみられます。こうした規制は初期費用を増加させることがありますが、長期的な価値を高め、運用コストを削減する効果もあります。
税金：ジュネーブの不動産所有者はいくつかの税金を負担します。年間州富裕税（不動産価値を含みます）、非自宅用住宅に対する地域不動産税（impôt immobilier complémentaire）、および不動産売却時のキャピタルゲイン課税（数年以内に売却すると高率ですが、数十年保有すればゼロに近づきます）。加えて3%の不動産移転税（droit d’enregistrement）が取引時に通常買い手に一度だけ課されます。他国と比べて、スイスの不動産保有税は比較的控えめです（国全体での不動産税はなく、州ごとです）、長期投資家にはキャピタルゲイン課税の軽減メリットがあります。ジュネーブの実効税率は一部の他の州より高め（多くの公共サービスがあるため）ですが、全体として税制環境は公平で予測可能と見なされています。実際、スイスには連邦レベルの賃貸収入税はありません。賃貸収入は通常の所得に含まれ、控除による相殺が可能です。さらに住宅ローンの利息は所得控除が可能なため、借入を促進する仕組みになっています。

投資家にとって、ジュネーブの高い透明性と法的な安全性は大きなメリットです。権利証明は保証されており（スイスの不動産登記は非常に信頼性があります）、契約は執行力があり、収用はほとんど例がありません。法体系も貸し手にとって非常に有利で、住宅ローンの担保権が強く保障されています（そのため銀行が低金利で融資しやすい一因となっています）。

注目すべき現在進行中の議論の一つに、連邦レベルでの「Eigenmietwert」（みなし賃料課税）の廃止の可能性があります。これが実現すると、オーナー居住者にとってはみなし賃料が課税されなくなり、所有がより魅力的になって買い需要がさらに刺激される可能性があります（国会でも議論があります）。ジュネーブがこの点でどのような立場を取るかはまだ見通せません。

まとめると、ジュネーブの規制環境は、市場原理と社会的配慮のバランスを取ろうとしています。投資家にとって魅力的で高品質な住宅在庫を維持したい一方、地元住民にとって住宅が完全に手の届かない存在にならないようにもしています。投資の観点では、（Lex Kollerに抵触しない）投資資格さえあれば、ジュネーブは moderateな課税と強い法治国家のもとで非常に安全な投資環境を提供しており、これが投資家が低い利回りでも受け入れやすい理由となっています。

市場の推進要因と課題

ジュネーブの不動産市場は、いくつかの主要な要因によって影響されており、今後も一定の課題に直面しています。以下は、主な要因の内訳です。

人口増加と移住: ジュネーブの人口は、主に移民によって着実に増加しています。カントンの人口は現在50万人を超え、スイス全体でも何十年もの間プラスの純移住が続いています globalpropertyguide.com。2023年には、スイスへの純移住が約13.1万人でピークに達し、2024年には約8.7万人まで緩やかに減少しましたが globalpropertyguide.com、依然として歴史的に高水準です。ジュネーブは国際外交やビジネスの中心地として、外国人専門職、国境を越えて通勤するフランスからのフロンタリエ、学生を引き付けています。この人の流入が絶えないことが住宅需要を押し上げます。これは家主にとっては（常に安定した入居者・買い手を確保できるため）恩恵となる一方、供給やインフラには負担となっています。課題は、フランス国境や湖に囲まれ拡張が難しいジュネーブで、無秩序な拡大を避けつつ増加する人口に十分な住宅やサービスを提供することです。中期的には人口増加は緩やかなペースで継続する見通しで、不動産市場への圧力が続きます。
経済状況: ジュネーブの経済は不動産需要の大きな原動力です。この都市は世界有数の一人当たりGDPを誇り、金融（プライベートバンキング、資産管理）、コモディティ取引会社、時計産業、そして大規模な非営利/NGO部門の本拠地です。スイス全体の経済成長は控えめで（2025年の予測は約0.8％ globalpropertyguide.com）、ジュネーブ経済は比較的強固で多様化しています。ジュネーブの失業率は約3～4％とスイス平均よりやや高いものの低水準で、熟練労働者にとっては労働市場が逼迫しています。高い雇用と所得の上昇は、住宅・商業用不動産の双方を下支えしています。安定した給与の高い雇用があれば、より高額な家賃や住宅ローンも可能となります。同様に、企業業績が良ければオフィススペースの賃貸や設備投資も増えます。ここでの課題は、ジュネーブの経済成長は急速ではなく—安定しているものの過去の平均より低い水準であることです globalpropertyguide.com。たとえば銀行や貿易などの世界的な不況が起これば、駐在員の雇用が減少し高級不動産に影響する可能性もあります。また、ジュネーブがいくつかの産業に依存しているため、例えばコモディティ取引分野が縮小すればオフィススペースの余剰が生まれることも考えられます。しかし現時点では、経済見通しは比較的良好であり、個人消費が成長の原動力となり実質賃金も上昇傾向にあり globalpropertyguide.com、不動産市場にとってはプラスとなっています。
金利と融資: 金利環境は不動産需要と価格に直接的な影響を与えます。スイスは2022年以前のマイナス政策金利から2023年には引き締め姿勢となり、2025年にはインフレが抑制されたことから再び緩和の動きが見られます。住宅ローン金利は2021年から2023年にかけて約2倍になり（長期固定で約1%から約2～2.5%へ）、一部の購入者の購買力を削減し、2022年には価格上昇がやや落ち着きました。しかし、2024年にはインフレ率が約1.1%に低下し、2025年にはマイナスに転じたことからglobalpropertyguide.com、スイス国立銀行は利上げを停止し、利下げの可能性もあります。コンセンサスでは2025年にかけて金利が徐々に低下していくと予想されていますengelvoelkers.com。これにより、金利が下がると月々の住宅ローン返済額が減り、購入者がより高値で物件を購入できるようになるため（価格が支えられます）、複数の影響が生じます。実際、Engel & Völkersは、融資コストの低下と家賃の上昇の組み合わせが再び購入に有利な流れを生んでいると指摘していますengelvoelkers.com。さらに、低金利環境下では、不動産の低利回りが債券と比べて相対的に魅力的になります。ただし、金利の変動性という課題もあり、インフレが予想外に上昇したり世界的に金利が急騰した場合、スイス国立銀行が再び引き締めに転じる可能性があり、その際は需要が冷え込むでしょう。しかし現時点では、安定から低下傾向の金利がジュネーブの不動産市場に追い風となっています。
持続可能性と気候目標： 持続可能性は推進力であると同時に課題でもあります。ジュネーブ（およびスイス全体）は気候目標に取り組んでおり、例えば2050年までのカーボンニュートラルや、建物の2030年までに排出量を50%削減するなどの中間目標があります。建物はこの中で大きな役割を担っており（暖房など）、グリーン改修や環境配慮型の新築開発が急増しています。例えば、ジュネーブのQuai Vernetsプロジェクトは、現地で再生可能エネルギーを提供したり、資材を再利用したりする、サステナブル建築のショーケースとなっています。mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com。州は補助金や規制（例えばオイル暖房の段階的廃止など）によって省エネ改修を推進しています。こうした取り組みは、不動産への投資を促進しており（古い建物のアップグレードは仕事を生み、長期的に不動産価値を高めうる）、多くのテナントや投資家がグリーン認証のある建物を好むようになっているため、開発業者は新築プロジェクトでMinergie、BREEAM、LEEDのような認証取得を目指す動きが強まっています。課題はそのコストです。サステナブル建築は初期投資が高くなる場合があり、既存の建物を所有する大家にとっては、基準を満たすための改修（断熱、太陽光パネル設置など）は多額の資本支出となり、誰もが簡単に負担できるものではありません。また、規制によるプレッシャーもあり、将来的な基準を満たさなければ罰金や資産価値の低下につながる恐れもあります。全体として、持続可能性はますます重要な市場の推進要素となっており（一部の物件には「グリーン・プレミアム」が付いています）長期的なレジリエンスの一部でもありますが、産業界には多大な投資と適応が求められます。
住宅政策と価格の手頃さ: ジュネーブの住宅に対する政策スタンスは市場に強い影響を与えています。政府が手頃な価格の住宅を創出するための努力（新規開発の割当、協同組合の資金調達など）は、供給を増加させるという意味で推進力となっていますが、一方で自由市場への制約にもなります。たとえば、プロジェクトの20～30％を手頃な価格の住宅にすることを義務付けると、全体的な収益性が制限され、結果として開発業者が建設に踏み切るペースも遅くなる可能性があります。家賃統制メカニズム（モーゲージ基準金利制度など）は収益を直接的に左右します。実際、2025年には金利が下落したことで多くの賃貸契約で家賃を約3％引き下げる必要がありました realestate.juliusbaer.com。これらの政策は地元住民の住宅費を一定程度抑える効果があり、社会的には有益ですが、投機的な開発を思いとどまらせ極端に急激な価格上昇を抑制する側面もあります。つまり、ジュネーブの規制的な枠組みは、より深刻な価格の手頃さ問題を防いできた可能性が高いですが、その反面、市場の反応性は低下します—価格が高騰しても供給が急増するわけではありません。もう一つの政策面では、直接民主主義が挙げられます。ジュネーブの市民は都市計画の課題について投票することが多く、過去には住民投票で高層ビル案が否決されたり、用途地域計画の変更が強制されたこともあります。これにより、必要な開発が住民の反対（NIMBY現象）で遅れるという課題も生じます。ジュネーブが慎重に管理すべき微妙なバランスは、生活の質や社会的多様性を維持しながら（PAVマスタープランのような慎重に交渉された政策を通じて）十分な開発を推進することです。
インフラと国境を跨ぐダイナミクス: より地域的な推進力としてはインフラ改善が挙げられます。たとえば、CEVA鉄道連絡線（現在はレマン・エクスプレスとして完全稼働）は、ジュネーブと郊外、フランスとを結びやすくしました。その結果、人々は少し遠く（国境を越えてフランスの町にまで）住み、通勤することが容易になりました。これにより、住宅需要の一部が住宅価格の安いフランス側に“流出”しました。しかし、スイスのサービスを享受したい近隣居住希望者の存在が、依然としてジュネーブの不動産を下支えしています。国境を跨いだダイナミクスは興味深く、約10万人が毎日フランスから通勤しています。もし国境やEUとの二国間関係の問題でこの流れが阻害された場合、ジュネーブ市内の住宅需要がさらに増加する可能性があります。逆に、フランス側が国境周辺地域を強力に開発すれば（アヌマスでの新規住宅計画など）、ジュネーブの住宅圧力を和らげる受け皿となるかもしれません。しかし現時点では、ジュネーブの不動産市場は高い需要という独自のバブルの中にあり、たとえフランス側の供給が増えても、税制、教育、生活の質という理由で多くの人がスイス居住を望むため（その余裕があれば）、ジュネーブの価格が大きく下がることはないでしょう。
グローバルな要因と通貨：マクロレベルでは、スイスフランの強さが影響します。フランが強い場合（最近ユーロや米ドルに対して強含みが続いています）、eurocost.com によれば、通貨の観点からするとジュネーブの不動産は外国人購入者にとってさらに高額になりますが、その安全資産としての魅力も際立たせます。また、不確実な時期に実物資産を求める投資家心理など、グローバルな経済動向はスイス不動産に恩恵を与えています。しかし、地政学的な出来事（戦争、制裁など）はローカルにも影響を及ぼす場合があります。例えば、他市場がリスクを帯びた際にジュネーブのコモディティ取引が急増し、それが間接的にオフィス需要を押し上げました。あるいは、国際協調が崩れれば、国連の機能の一部が移転されるかもしれません（これは仮説ですが、考慮すべきリスク要因です）。

まとめると、ジュネーブの不動産の推進要因は基本的にポジティブです――人口増加、富、安定した経済、低金利――これらすべてが需要を押し上げています。課題は主に供給と手頃さに関するものです。すなわち、中間層を排除することなく増加する人口をどのように住まわせるか、また限られた地理的・政治的環境の中でインフラと開発をどう拡張するかです。これまでのところ、ジュネーブはきわめて魅力的かつ高価であることを維持しています。今後数年は、都市計画の工夫や（ヴォー州・隣接するフランスを含む）地域協力による課題解決が求められ、ジュネーブ広域が繁栄できるよう配慮する必要があります。

今後数年の予測と展望

今後を見据えて、今後数年間（2020年代残り）におけるジュネーブの不動産市場の見通しは、慎重ながら楽観的です。引き続き成長が期待されますが、そのペースはやや緩やかになる見込みです。多くの専門家は、急激な調整は予想しておらず、むしろ市場が近年の変化を消化する過程で傾向の穏やかな推移が続くと見ています。期待されることは以下の通りです：

住宅不動産予測： ジュネーブの住宅価格は当面上昇が続くと予想されますが、年率で一桁台の緩やかな伸びになる可能性が高いです。スイス全体の2025年の予測では住宅価格が+3～4％成長すると予想されており globalpropertyguide.com、ジュネーブは供給が制約されているため、少なくともそれと同等の成長が見込まれます。Wüest Partnerの見通しでは、2025年には民間所有のアパート価格が約3.6％上昇するとされており globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com、経済環境が良好ならこれはジュネーブ市場にも十分妥当と言えるでしょう。2025年以降、金利がさらに下がれば買い手需要は強まる可能性がありますが、価格の伸びは住宅取得可能性による上限で制約されるでしょう。ジュネーブではすでに価格対所得比率が高く、これ以上大幅に価格が上昇すれば高所得者でさえ手が届かなくなる恐れがあり、市場の自然な均衡としては、収入の伸びと連動しない限り成長は鈍化するかもしれません。我々の見通し： ジュネーブの住宅価格は2025年と2026年において年間2～5％程度の伸びになると予想します（外部的なショックがない場合）。家賃も上昇が続くはずですが、ややゆるやかで、募集家賃の伸びは年1～3％程度にとどまると思われます。新規供給（PAV物件など）が徐々に市場へ入り、2025年の賃料基準引き下げによって一部の契約で家賃が低いベースから再スタートするためです globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。特に2025年は、その基準金利の引き下げによって実効家賃の伸びが鈍化する可能性が高いですが realestate.juliusbaer.com（多くの借主が家賃の減額となるため）、2026年には経済が堅調かつ空室率が非常に低い状態が続けば、家賃上昇が再開する可能性もあります。
商業用不動産の予測： オフィスについては、2025～2027年は新たな供給と需要のバランスを取る期間となるでしょう。2025年には、堅調な状況を予想しており、空室率は約6%中盤で推移し、トップクラスのスペースへの強い需要からプライム賃料はさらに1～2%上昇する可能性があります。しかし2026～27年には、約250,000m²の新規オフィス供給が市場を試すことになるでしょう jll.com jll.com。一時的な空室率上昇（おそらく一桁台後半）を見込むのが妥当です。プライムエリアのオフィス賃料は、新築ビルの入居者確保の競争が起これば、横ばい～やや下落する可能性があります。セカンダリーオフィス賃料は、テナントが新築に移転した場合に下押し圧力を受けるかもしれません。とはいえ、ジュネーブのオフィス市場はこれまでスペース充足に長けており、多くの場合、国際企業やNGOが新たな供給を利用して拡大しています。今後は「質への移行」が見られるかもしれません。新しい環境配慮型で効率的なオフィスは満室になり、古い物件は空き、住宅への転用やアップグレードに回される可能性もあります。したがって、時代遅れの物件が在庫から除外されれば、空室率への純影響は軽微となる可能性があります。全体的に、オフィスの資産価値はプライムセグメントで堅調を維持しそうですが、古いアセットでは軟化する可能性もあります。投資家は利回りの動向を注視しており、空室率が上昇し賃料上昇が鈍化すれば、プライムで3.0%から3.3%程度へ利回りがやや上昇（価格は微減）となるかもしれません。逆に、低金利環境が続けば利回りは低水準を維持するでしょう。
小売業の予測： ジュネーブのプライム小売（高級）は非常に堅調に推移する見通しです。高級セグメントでは毎年小幅な賃料上昇（約1～3%/年）とメイン高級ストリートでほぼ空室ゼロを期待しています portugalbusinessesnews.com。ジュネーブは世界の高級小売上位10都市の地位を守る可能性が高いです。より幅広い小売業も、経済成長と観光の完全回復により、横ばいからやや改善する見通しです。ただし、Eコマースの圧力で実店舗は引き続き厳しく、「二極化」が進む可能性があります。トップロケーションは好調に、弱い立地は苦戦します。セカンダリー小売スペースは他用途（飲食、医療など）に転換されることもあるでしょう。投資サイドでは、小売利回りは概ね現水準（セカンダリー小売で既に高く、プライムで低い）を維持する可能性があります。
工業用地の予測： 工業・物流スペースは供給不足が続きます。このセグメントでは、低空室率と賃料上昇が継続すると見込まれます。むしろ、Eコマースの拡大とともにラストワンマイル物流の需要は増しますが、ジュネーブでは倉庫新設の余地は限定的です。パリなどの都市同様、多層構造の都市型物流が新たな開発ニッチとして出現する可能性もあります。投資家にとっては、物流資産を巡る競争が激化すれば利回りはやや低下し（世界的な傾向）、低金利と高競争下ではジュネーブの工業利回りが5%近くまで低下する場面もあるかもしれません。
外国人投資家の動向： 世界市場がやや不安定な中、ジュネーブの不動産は安全な避難先を求める機関投資家の資本を引き続き惹きつけるでしょう。レックス・コラー法に短期的な変更は見込まれていないため、外国人による住宅の直接購入は限定的なままです。しかし、ファンドや企業買収を通じた間接的な外国人投資（特に商業物件や開発プロジェクト）が増加する可能性があります。特に、PAVの区画のような大型開発資金調達には、必要な投資規模の大きさから国際的なパートナーが関与することも考えられます。
マクロリスク： どの予測においても、リスクを認識することは重要な要素です。ジュネーブの不動産見通しに対する潜在的なリスクとしては、世界的不況（高級品需要の減少、駐在員の職削減、企業拡張の抑制を呼び込む可能性）、急激な金利上昇（現時点の予測では近い将来に起こりそうにありませんが、インフレの急変があれば中央銀行の金融引き締めに繋がり、購入可能性を低下させるリスク）、あるいは金融危機（例：深刻な株式市場の調整が一時的に高級不動産の購入意欲を冷やす可能性）などが挙げられます。また、ジュネーブの主要分野に影響を与える地政学的な大きな混乱（例：制裁によるコモディティ取引への影響や金融機密保持問題など）が、オフィスの稼働率にも波及効果を及ぼす可能性があります。一方、住宅分野では、家賃統制のような国内政治の動きや大規模な手頃な価格の住宅プログラムが市場ダイナミクスを変える可能性もありますが、既存の施策を除き目前で実施される見込みはありません。
比較パフォーマンス： ジュネーブの予測パフォーマンスを他都市と比較することは有益です。チューリッヒ市場も緩やかな成長が見込まれていますが、チューリッヒはやや急激な上昇を経験し郊外に供給予定が多いことから、住宅部門ではジュネーブよりも成長がやや鈍化すると予想するアナリストもいます。バーゼルやベルンのような他のスイス都市は、供給制約が少ないため価格動向は横ばい（1～2％成長）になる見込みです。国際的には、ジュネーブは一部加熱した市場を上回るパフォーマンスとなる可能性があります（例：主要なグローバル都市が高金利を理由に調整局面を迎えた場合、ジュネーブの安定性が際立つかもしれません）。マーサーの2024年駐在員生活費ランキングで、ジュネーブは世界で最も物価の高い都市にランクされました eurocost.com – これは両刃の剣です。需要と通貨の強さを示す一方で、家賃や価格上昇を今後制限しうる手ごろさの問題も浮き彫りにしています。現状から見て、ジュネーブはトップレベルの高コスト地位を維持する可能性が高いでしょう。

全体的に見て、ジュネーブの不動産市場の予測は、長期的な軌道の継続：安定した成長、高い価値、そして逼迫した市場となっています。2025年は安定性とわずかな加速の年となるでしょう―金利緩和が活動を後押しします。2026～27年は、供給の流入の管理と、空室率が過剰にならないように吸収を確実にすることが課題となります。2028年以降も、人口と雇用の成長が続けば、現在進行中のプロジェクトがあっても再び供給不足となり、積極的な価格や家賃の上昇サイクルが再開する可能性もあります―ただし、それはもう少し先の話です。中期的には、健全ながら抑制された成長が見込まれます。UBSの見通しのひとつでは、「安定した経済、低い住宅ローン金利、そして限られた供給が人々の支払い意思を下支えするが、負担能力の限界が大幅な価格上昇を抑えるだろう」 globalpropertyguide.comとまとめられています。これはコンセンサスを要約しています：バブル崩壊の兆候はなく、ただ高止まりしながら上昇を続けているだけです。

他都市との比較（スイス国内・グローバル）

ジュネーブの不動産市場は、その際立った特徴から、しばしばスイス国内の他都市や国際都市と比較されます。以下では、ジュネーブをチューリッヒやローザンヌ（国内の基準都市）と比較し、さらにグローバル都市と比べた際の立ち位置を論じます。

ジュネーブ vs チューリッヒ：チューリッヒはスイス最大の都市であり金融の中心地で、ジュネーブは2番目に大きく外交の拠点です。この2都市は、価格面でスイスの不動産市場を牽引しています。2025年初頭の時点で、チューリッヒの住宅不動産はジュネーブよりわずかに高価ですが、その差はわずかです。アパートの平均取引価格は、チューリッヒが約21,110フラン/m²、ジュネーブが20,960フラン/m² globalpropertyguide.comとほぼ互角です。両都市とも年間価格上昇率（約3〜4%）は類似しており、住宅の空室率も非常に低い状態が続いています（実質的にチューリッヒは0%、ジュネーブは約0.6% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com）。賃料も両都市とも非常に高く、中央値の賃料提示額はそれぞれ約420フラン/m²/年です globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これはスイス国内で最も高い水準です。チューリッヒは大都市圏が広く、外郭地区での開発が進んでいるため、取引量がやや多く、成長の柔軟性にも僅かながら優位があります。例えば、チューリッヒのグラッタール地区には新たな住宅プロジェクトがあり、ジュネーブには同じ余地があまりありません。オフィス市場でも、チューリッヒは規模が大きく、過去には新しい供給も多かったため、2024年のオフィス空室率はチューリッヒが約5%、ジュネーブが約6%と若干低くなっています realestate.juliusbaer.com。投資収益率は両都市とも非常に低いですが、チューリッヒの方がより低い場合があります（例：最良物件でチューリッヒ1.7%、ジュネーブ2.1% globalpropertyguide.com）。本質的には、ジュネーブとチューリッヒはスイスで最も高額かつ人気のある市場として常に注目されています。どちらを選ぶかは、個人やビジネスのニーズ（国際的な環境やレマン湖の景観を重視するか、大きな経済規模を求めるか）によって異なります。投資家にとっては両方とも安定市場とみなされていますが、チューリッヒは規模が大きいため流動性がやや高く、ジュネーブは規模が小さい分、チャンスはより希少といえます。

ジュネーブ vs. ローザンヌ（および他のスイスの都市）: レマン湖沿いに位置するローザンヌ（約60km離れています）は、よく次に比較される都市です。ローザンヌの不動産は高額ですが、ジュネーブよりは明らかに割安です。2025年第1四半期のローザンヌのアパート平均価格は約CHF 15,490/m² globalpropertyguide.comで、ジュネーブより約25％低くなっています。賃貸料もそれに応じて低く（ローザンヌの中央値約CHF 300/m²/年、ジュネーブは420 globalpropertyguide.com）、ローザンヌの空室率（約0.6％）も非常に低いですが globalpropertyguide.com、一部セグメントではジュネーブよりやや高い傾向で、ローザンヌ周辺の町では新規住宅供給にもやや成功しています。他のスイス都市: バーゼルとベルンはかなり割安で、アパートの価格はバーゼルで約CHF 13,000/m²、ベルンは約CHF 11,500/m² globalpropertyguide.comとなっています。空室率もやや高め（バーゼルは0.9％ globalpropertyguide.comで、需要に対して供給がやや多め）です。以下の表に主な数値をまとめます。

表：スイス主要都市の住宅主要指標（2025年第1四半期）

都市	平均アパート価格（CHF/m²） globalpropertyguide.com	中央値賃貸募集家賃（CHF/m²/年） globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com	賃貸空室率 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
チューリッヒ	CHF 21,110/m²	CHF 420/m²/年（約35/m²/月）	0.1%
ジュネーブ	CHF 20,960/m²	CHF 420/m²/年（約35/m²/月）	0.6%
ローザンヌ	CHF 15,490/m²	CHF 300/m²/年（約25/m²/月）	0.6%
バーゼル	CHF 13,090/m²	CHF 260/m²/年（約22/m²/月）	0.9%
ベルン	CHF 11,450/m²	CHF 270/m²/年（約23/m²/月）	0.5%

出典: Wüest Partner（価格）via SNB globalpropertyguide.com; Wüest Partner（家賃および空室率） globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。

表からもわかるように、ジュネーブとチューリッヒはスイス国内で独自の高額ゾーンを形成しており、ローザンヌも高い水準を維持しています。参考までに、スイス全国の平均アパート価格は2025年中頃時点で約9,200CHF/m²です investropa.com ― ジュネーブの水準の半分以下であり、ジュネーブが国内でどれほど特異な存在かを物語っています。

世界との比較: 世界的に見ても、ジュネーブは最も生活費が高い都市の一つとしてランク付けされています。2024年、著名な生活費調査（EuroCost International）で、ジュネーブは外国人駐在員向け生活費で世界1位にランクインし、わずかに香港を上回りました eurocost.com。スイスフランの強さとジュネーブの住宅費がこの順位の主な要因です eurocost.com。この結果は、メルサーやECAの調査とも一致しており、ジュネーブを常に世界のトップ5～10に位置付けています。不動産価格に関しては、ジュネーブはロンドン、ニューヨーク、パリ、シンガポール、香港などの都市と高値圏で競合しています。例えば、ジュネーブの高級物件は1㎡あたり23,700ドル globalpropertyguide.com（米ドル換算）で、ロンドン中心部（例：メイフェアの1㎡あたり25,000ドル）と同水準、パリの高級エリア（約18,000ドル/㎡）よりも高いです。モナコの超高級地域（1㎡あたり5万ユーロ超）よりは下ですが、トップクラスにかなり近い水準となっています。

しかしながら、ジュネーブのマーケットの動きは他の世界的金融ハブとはやや異なります。ジュネーブは規模が小さく、変動も少ないのが特徴です。劇的なバブルや暴落を経験せず、価格曲線は緩やかな右肩上がりでした。2008～09年の世界金融危機でも、ジュネーブの不動産価格は僅かに下落しただけですぐに回復しましたが、ドバイやマイアミでは大きな変動が見られました。これはジュネーブの安全な避難先としての性質を物語っています。国際機関の存在とスイスの安定性がショックを和らげているのです。

もう一つのポイントとして、世界の大都市と同様に、ジュネーブは供給制約が非常に厳しい（例えば土地が限られている香港やシンガポールのように）ですが、香港とは違って人口増加は緩やかで、投機的投資も法律で抑制されています。そのため、ジュネーブの価格は極めて高額ですが、実際の利用者による需要により支えられている側面もあります。

高級セグメントでは、UBSのラグジュアリープロパティ指数（2025年）によると、レマン湖周辺（ジュネーブの高級市場を含む）のトップ物件は過去5年間で累積価格上昇率が20%未満であったのに対し、チューリッヒ湖周辺では30～40%であったと報告されていますubs.com。これは、ジュネーブの高級物件価格がわずかに遅い成長であったものの、依然として堅調だったことを示していますubs.com ubs.com。世界的に見ると、2022～2023年に多くの都市の高級不動産価格は金利上昇の影響で冷え込みましたが、ジュネーブは供給が極端に少ないことで高級セグメントが堅調に推移し、下落することなく緩やかな成長を維持しました。

投資家の視点から見ると、ジュネーブはよくウィーン、ミュンヘン、東京と比較されますが、これらの都市も安定性と低利回りで知られています。いずれも賃貸人保護が強く、緩やかな上昇傾向のある市場です。その中でもジュネーブは、国際色豊かなことや外国人購入者に対する規制など独自の特徴が際立っています。

まとめると、ジュネーブの不動産指標は世界の主要都市に匹敵する価格水準でありながら、市場のダイナミクスはスイス特有 ― 過度に規制され、高度に安定し、緩やかな傾向で推移しています。チューリッヒと並び、スイスらしい堅実さを体現しています。国内では、ジュネーブほど高い価格・低空室・国際的需要の三拍子が揃う都市は他にありません（例外はチューリッヒ）。スイスへ移住や投資を考える人にとっては、ジュネーブかチューリッヒかは生活様式や業界の選択（ジュネーブは国際・公共部門やコモディティ、チューリッヒは金融やテック、ざっくり言えば）による違いが大きいです。どちらもコスト面ではスイス国内他都市を凌駕します。そして世界的にも、ジュネーブはエリートな高額都市のひとつとして確固たる地位を築いており、小さな都市にもかかわらず、住宅コストでロンドンや香港に匹敵し得ることに多くの人が驚かされます。これは世界ランキングや、生活費の高さに驚く駐在員の実体験eurocost.comにも裏付けられています。

費用の高さにもかかわらず、ジュネーブはその生活の質、安全性、戦略的重要性から引き続き企業や個人を惹きつけています。これらのメリットを維持し続ける限り、国内外でトップクラスに位置し続けるでしょう。最終的にこの比較は、ジュネーブの不動産市場がその地位と同様に「グローバルで、独占的で、堅調」であること、そして同規模都市では類を見ない実績を持つことを浮き彫りにしています。

出典: 上記の分析は、Wüest Partner（スイス国立銀行のデータポータル経由）、UBS Real Estate Focus 2025、Engel & Völkers、Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com などのスイス不動産業者や調査会社のデータおよびレポート、またMercerやEuroCost Internationalの2024年ランキングといった国際的な評価 eurocost.com を基にしています。空室率や賃料の数値は公式統計（連邦統計局）や市場レポート globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com を参照しています。商業市場の見通しはJLLのスイス関連レポート jll.com jll.com やJulius Baerの2025年第1四半期不動産レポート realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com を参考にしています。これらの情報源が総合的に、2025年以降のジュネーブ市場の全体像を本レポートにまとめています。

ジュネーブ不動産市場2025年：動向、分析＆見通し

2025年のジュネーブ不動産市場の概要