·······

バハマ不動産市場2025：動向、機会、予測

7月 11, 2025
by
Bahamas Real Estate Market 2025: Trends, Opportunities and Forecast

住宅不動産セグメント

バハマの住宅用不動産は、地元の初めての購入者向け住宅から超高級なウォーターフロントヴィラまで幅広く存在します。この分野は二層市場によって特徴付けられています。一方は外国人需要に支えられた高級セクター、もう一方は手頃な価格が課題となる地元の中規模市場です globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。高級バケーションホームや駐在員向けの分野は急成長しており、バハマは2023年の高級住宅価格成長率で世界第3位にランクイン、ラグジュアリー物件価値は前年比15%上昇しました globalpropertyguide.com。2025年初頭にかけても、300万ドル超の高級物件の販売は前年比18%増加し、高級ウォーターフロント住宅は通常年6～8%程度値上がりしており、多くの伝統的投資を上回るリターンを示しています homesforsaleinnassaubahamas.com。この持続的な価値上昇は、強い国際的関心、一等地の供給不足、税制優遇地として島々の魅力を反映しています。米国人の購入者が外国人取引の約35%を占め、次いでヨーロッパ人（約30%）、カナダ人（10%）となっており、気候や投資メリットに惹かれているのです globalpropertyguide.com。このグローバルな富の流入により、高級ゲート付きコミュニティやコンドミニアムリゾートの新築が促進されています。デベロッパーは、より多くのリゾート設備つきのターンキー・コンドミニアムの建設によって現代のニーズに対応しており、多くの購入者が今やメンテナンス不要な「ロック＆リーブ」型の島の家を従来のスタンドアローン住宅より求めています content.knightfrank.com。その結果、ナッソーのケーブルビーチやパラダイスアイランドなどでは新築の高級コンドミニアム案件が相次ぎ、高級市場の在庫が増加しています。

対照的に、地元バハマ人向けの主流住宅市場は課題に直面しています。長年にわたる価格上昇により、中産階級の家族の手の届く範囲が広がっています globalpropertyguide.com。手頃な価格の住宅の供給は需要に大きく遅れており、地元の住宅地では家賃や価格が上昇しています。多くのバハマ人購入者は融資に頼っていますが、銀行の住宅ローン貸出は比較的停滞しており（過去10年間で未返済の住宅ローンは年平均約1.4%減少） globalpropertyguide.com。地元の初めての購入者は選択肢が限られており、政府はカーマイケル・プロジェクト再興（Renaissance at Carmichael）で約200戸の手頃な住宅を建設するなどの取り組みを行っています globalpropertyguide.com。しかし、そのような取り組みも必要規模に比べれば控えめです。その結果、持ち家率は低く、人口の多くが賃貸市場にとどまっています。直近の国勢調査では、住居の約35%が家賃を支払うテナントによって占められています globalpropertyguide.com。朗報としては、2025年には供給面での緩和が見込まれることです。政府関係者は、手頃な価格の住宅供給増や、バハマ人向けの住宅ローンアクセス改善のための取り組みをいくつか報告しています dupuchrealestate.com。総じて、2025年の住宅部門は、高級物件市場の活発な動きと参入層の継続的な手頃さへの圧力が特徴です。このギャップを埋めることが、市場の長期的な持続可能性にとって重要な課題となっています。

高級物件セグメント

バハマの高級不動産セグメントは、それ自体が一つの世界です。ウルトラプレミアムな住宅、プライベートアイランド、リゾートブランドのレジデンスが世界中の富裕層を惹きつけています。このセグメントは非常に好調でした。2020年から2023年にかけて、裕福な買い手たちはバハマを理想的なパンデミックの避難先として選び、価格を劇的に押し上げました。前述のように、エリートコミュニティ（例：ライフォード・ケイ、オールバニー、オーシャンクラブ・エステーツ）では、2019年から2023年にかけて価値がおよそ2倍となり、これは驚異的な高騰です content.knightfrank.com。2025年に市場がやや冷え込んだとしても、市場の最上位層は多くの面で依然として売り手市場のままです。流通物件は少なく、人気のリスティングはプレミアム価格で取引されることもあります。高品質な高級不動産の売り手は、直近の相場よりも著しく高くなければ、高額なリスト価格でもうまく売れることが多いです practiceguides.chambers.com。しかし、買い手は今やより目が肥えており、価格が高すぎるメガエステートはいくつか、以前より長い間売れ残っているケースもあります content.knightfrank.com。

注目すべき傾向として、購入者の好みがターンキーの利便性やアメニティにシフトしていることが挙げられます。多くの裕福な購入者や、リモートワークが可能な若いエグゼクティブ層は、スタンドアロンの邸宅よりも高級コンドミニアムや管理されたリゾートレジデンスを好みます content.knightfrank.com。彼らは「ホテルライフスタイル」― コンシェルジュサービスやセキュリティ、スパ、レストランなどが施設内にあり、大規模な物件のメンテナンスやハリケーン対策を気にしなくてよい―を重視しています content.knightfrank.com。この傾向を受けて、開発業者は多数のブランドレジデンスプロジェクトを立ち上げています。例えば、ナッソーのケーブルビーチでは新しいゴールドウィンやアクアリーナコンドミニアムが5つ星のアメニティを提供しており、パラダイスアイランドではオーシャンクラブ・フォーシーズンズレジデンス（2027年完成予定）が有名リゾート地で超高級アパートメントやヴィラを提供します practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com。バハマ―リゾート複合施設はケーブルビーチにローズウッドレジデンスを加え、コンドミニアムのオーナーには隣接する5つ星ホテルの全ての特典が提供されています content.knightfrank.com。また、シックスセンシズ、モンタージュ、さらにはブルガリといった高級ブランドによる新規プロジェクトも各島で進行中です travelmarketreport.com。これにより、バハマの国際的な高級市場での存在感はさらに高まっています。

外国の億万長者たちも、プライベートアイランドやオーダーメイドの邸宅などのユニークな機会に魅了されています。例えばエグズーマ諸島では、プライベートアイランドの区画や究極のステータスシンボルとなる高級なヴィラが提供されています homesforsaleinnassaubahamas.com。このようなトロフィープロパティは（島や広大な邸宅なら数千万ドルにものぼる）天文学的な価格がつくこともあり、安全で人里離れた隠れ家を求めるUHNWバイヤーからの関心が依然として高いままです。業界のアナリストたちは、バハマが今やトップクラスの高級不動産デスティネーションとして確立されていると指摘しています。Knight Frankの2024年ウェルスレポートによると、バハマは世界でも最高のパフォーマンスを示した高級住宅市場のひとつでした globalpropertyguide.com。今後も高級セグメントは堅調を維持する見込みです。近年の大幅な価格上昇の後は成長が緩やかになるかもしれませんが、バハマの高級不動産への世界的な需要は依然として高まっており、新しい高級物件もすぐに吸収されています。要するに、バハマの熱帯ライフスタイルと金融・税制上のメリットの組み合わせは、高級市場において今なお「目の肥えた投資家を魅了し続けている」のです homesforsaleinnassaubahamas.com。

商業用不動産および観光開発

民間の住居を除けば、バハマの商業不動産セクターは主に観光業、ホスピタリティ、複合型リゾート開発によって牽引されています。国の規模を考慮すると従来の商業分野（オフィス、小売、工業）は比較的小さいですが、ホスピタリティとリゾート分野は急成長中です。2024年の観光客数の記録的増加は、ホテル、マリーナ、アトラクションへの大規模投資を促し、不動産市場にも影響を与えています。特に、ナッソーのクルーズ港は再開発され、2023年5月に完全再オープンし、現在では最新の巨大クルーズ船を係留できるようになりました practiceguides.chambers.com。これによりナッソー中心部が活性化し、周辺ビジネスへの観光客の流入増加も期待できます。クルーズ業界は依然として経済の要であり、直近の年ではクルーズによる直接支出は6億5,000万ドル以上となりました travelmarketreport.com。さらに拡大も続いています。例えば、ロイヤルカリビアンとカーニバルの両社が、バハマで新たなクルーズ港の建設を進行中です practiceguides.chambers.com。ロイヤルカリビアンはパラダイスアイランドにビーチクラブを建設、カーニバルはグランドバハマ島に大型のクルーズ港を建設しています。これらのプロジェクトは、リテールショップからツアー施設に至るまで商業不動産の発展を促し、これらの島々への観光客数も増加させることが期待されます。おそらく最も注目すべき進展はリゾートおよびホテルの計画です。過去2年間で、バハマは100億ドル以上の海外直接投資を呼び込み、その多くは高級リゾートプロジェクトに投資されています travelmarketreport.com。これには新規リゾートの建設、既存リゾートの拡張、高級住宅コミュニティが含まれます。例えば、エルーセラ島には高級ゴルフリゾートであるジャックス・ベイが着工し、アバコのモンタージュ・ケイにはブランド付きレジデンスを備えたプライベートアイランドリゾートが建設中です practiceguides.chambers.com。グランドバハマ島では、高級シックスセンシズ・リゾート＆レジデンスが進行中で、フリーポートの復興への自信を示しています practiceguides.chambers.com。パラダイスアイランドでは、オーシャンクラブ再開発の一環として新しいフォーシーズンズホテル＆レジデンスの計画があり、アイコニックなアトランティスリゾートを補完しています practiceguides.chambers.com。ナッソー/ニュープロビデンスでも投資が続いており、バハマールの追加フェーズに加えて、著名人が支援する超高級アルバニーコミュニティも新しい建設フェーズを開始しています practiceguides.chambers.com。「アウトアイランド」（ファミリーアイランド）のブティックおよびミッドサイズのリゾートも急増しています practiceguides.chambers.com。開発者たちは、ユニークで手つかずの場所を求める富裕層旅行者をターゲットにしており、隔絶された小規模なケイで特注の体験を提供するプロジェクトが進行しています practiceguides.chambers.com。

これらの観光主導型の開発は不動産に直接的な影響を与えています。雇用を創出し、インフラを改善し、多くの場合、販売用の住宅部分（コンドミニアムやヴィラ）を含んでいます。例えば、新しいリゾートには外国人バイヤーが購入できる販売用のヴィラやコンドユニットがセットで付いてくることがよくあり、商業用不動産と住宅用不動産が融合しています。インフラのアップグレードも進んでいます。政府は、訪問者数の増加を支えるために空港拡張（例：ノースエルーセラ空港の5,500万ドル規模の改修や、2025年完成予定のエグズーマ新国際空港）などの改善を優先しています。ewnews.com ewnews.com。新しいリゾートができる島々では道路、マリーナ、インフラも強化されています。全体的に見て、商業不動産の見通しは良好であり、特に観光関連資産が有望です。高いホテル稼働率と上昇する平均日額料金が新しいホテルやバケーションレンタル投資を後押ししています。ロジスティクスや倉庫のようなニッチ分野でさえも、人口増加による消費者需要の拡大とともに成長が見込まれます。主な注意点は、これらの開発が持続可能であり、リゾートエンクレーブにとどまらず利益を広げることを保証することです。しかし2025年現在、インフラおよび観光投資は過去最高水準にあり、今後数年間でバハマが引き続き観光客や不動産投資家を惹きつける自信が示されています。travelmarketreport.com travelmarketreport.com。

投資機会とライフスタイルの考慮事項

バハマは、不動産投資家や移住を検討している方々にとって魅力的なパッケージを提供しています。自然の美しさ、ライフスタイルの魅力、そして金融上のインセンティブが組み合わさり、2025年は不動産購入を検討するのに魅力的な時期となっています。税制上のメリットが大きな魅力です。バハマでは個人に対して所得税、キャピタルゲイン税、相続税や遺産税が一切課税されません linkedin.com。このタックスニュートラルな環境により、賃貸収入や不動産の売却益は基本的に非課税で得られます（特に米国人にとっては、しばしば外国税額控除と相殺できるため重要です） dupuchrealestate.com。また、不動産の保有コストもリーズナブルで、不動産税率は低～中程度です（自宅用物件は30万ドルまで控除対象） linkedin.com。富裕層の購入者にとっては、バハマ不動産の購入が永住権取得への道となる場合もあります。政府のエコノミック・パーマネント・レジデンシー（EPR）プログラムでは、最低100万ドルの不動産投資を行った外国人に、迅速な永住権を付与しています linkedin.com。（この条件は2025年1月1日以降、75万ドルから100万ドルに引き上げられ、投資家がより長期的な利害関係を持つことを目的としています linkedin.com。）永住者はバハマに年間を通じて居住する権利や多くの特権を享受でき、10年後には市民権の申請資格が得られる場合があります linkedin.com。この永住権のメリットと財産税がないという事実が、資産の分散やセカンドレジデンスを望む投資家には強い動機となります。あるアドバイザーは、バハマは「投資の楽園」と位置付けられていると指摘し、長期的な資産価値の上昇と、基本的に無税の収益が得られる安定した近隣国であることを強調しています dupuchrealestate.com。

財政面以外にも、生活の質やライフスタイルの要素は非常に重要です。バハマは英語が公用語で、政治的にも安定した民主主義国家であり、北米と密接な関係を持っています。主要なアメリカ都市からの距離も近く（マイアミからは1時間、ニューヨークからは約3時間）、この近さとアクセスの良さにより、パートタイムの居住者でも気軽に往復できるようになっています dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com。島々自体も、年間を通して暖かい気候や美しいビーチ、ボート・釣り、高級ゴルフコースやスパなどの贅沢なアメニティを提供し、魅力的なライフスタイルを実現しています。外国人も充実したコミュニティや、ナッソーの優れたインターナショナルスクールや医療施設を見つけ、家族での移住が現実的だと感じています。実際、パンデミック時には「リモートワーク革命」が起こり、バハマはこれを活かしてデジタルノマド向けの長期滞在ビザを導入し、多くのプロフェッショナルがバハマで生活しながら海外の仕事を続けられることに気づきました content.knightfrank.com content.knightfrank.com。一時的に滞在した多くの人々がその後も永住あるいは半永住の住民として残り、家族を呼び寄せ、バーチャルツアーで物件を見ずに家を購入する人まで現れました content.knightfrank.com content.knightfrank.com。この傾向により、不動産にもホームオフィスや信頼できるインターネットといった機能への需要が高まっています homesforsaleinnassaubahamas.com。

投資家の視点から見ると、賃貸収入のチャンスは非常に魅力的です。観光業の急増は、Airbnbのようなプラットフォームでの短期バケーションレンタルへの高い需要に直結しています。実際、Airbnbは2024年初頭に前年同期比16.7％の宿泊予約数の増加を報告しています globalpropertyguide.com。好立地の賃貸物件（例：ナッソーのケーブルビーチやパラダイスアイランドのコンドミニアム、あるいはエグズーマなど人気の島のヴィラ）は、ピークシーズン中に高い稼働率とプレミアムな1泊料金を実現できます。例えば、主要エリアのビーチフロントレンタルは多くの場合1泊あたり300～800ドルで取引され、冬季には予約が殺到し、オーナーにとって魅力的なリターンを生み出します globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。また、居住者や駐在員向けの長期賃貸も需要があり、快適な3ベッドルームの月額賃料はナッソーで約3,000ドル（人口の少ない島ではより低価格）です globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。所得税がないこととあわせて、これらの賃貸利回りは非常に魅力的です。また、バハマドルが米ドルと1:1で固定されているため、為替リスクがなく、取引も簡単です linkedin.com。外国人による不動産購入の法的手続きもシンプルで（法務セクションで述べた通り、登録または許可のいずれか）、物件の権利は慣れ親しんだイギリスのコモンロー制度のもとでしっかり保護されています。購入の容易さ、強力な物件権利、高級市場の流動性、比類なきライフスタイル ― これら全ての要素が、バハマを2025年の不動産投資先として最上位に位置づけています。現地の専門家の一人は、「投資を考えるなら、2025年は参入に最適なタイミングです」と語っています。バハマの成長軌道と独自の優位性を踏まえれば納得です dupuchrealestate.com。

市場動向と予測 (2026–2030)

今後を見据えると、バハマの不動産市場の今後3〜5年の見通しは概ね良好ですが、いくつか注意すべき点もあります。観光業は引き続き好調が予想されており、業界の予測では今後もしばらく観光客数は記録的な水準を維持するか、更なる増加が見込まれています globalpropertyguide.com。IMFも、観光客数や平均消費額の増加が続くことで、実質GDP成長と、それに伴う宿泊・不動産需要の持続を指摘しています globalpropertyguide.com。2025年から2027年にかけて新たなホテル（フォーシーズンズ、シックスセンスなど）が開業予定で、客室供給が増え、滞在型観光客数もさらに伸びる見込みです。これは、バケーションレンタルやセカンドホーム市場にとって好材料であり、健全な観光セクターが一部の訪問者を物件購入者に転換させることもよくあります。最近100億ドル超のリゾートプロジェクト誘致に成功していることから（travelmarketreport.com）、政府の投資誘致策も市場の将来性への自信を示しています。こうした開発案件の多くには住宅用区画も含まれており、今後数年で供給されることで高級物件の供給が徐々に増加していくでしょう。この新たな供給が市場に吸収される過程で、高級セグメントの価格上昇率も2021〜2023年の二桁急上昇から、例えば年率1桁台前半〜中盤へと、より穏やかな水準に落ち着く可能性があります。ナイトフランクの世界的な見通しでも、多くの高級リゾート地ではプライム不動産価格の上昇率が年数％まで落ち着くと予測されており、バハマもこうしたパンデミック後の急騰を経て同様の傾向をたどると見込まれます。要するに、市場は今後も上昇基調が続くものの、より安定し持続可能なペースになると考えられます。

明確な傾向の一つは、ファミリーアイランド（ニュープロビデンス島以外の人口が少ない島々）への関心の高まりです。ナッソーやパラダイス島の価格が上昇し開発が進む中、購入者や開発業者はエグズーマ、エルーセラ、アバコ、アンドロス、ロングアイランドのような島々にますます注目しています。これらの島々は今後数年間で成長のホットスポットになると予想されています。dupuchrealestate.com 例えば、エグズーマとエルーセラは既に2025年には需要が高く、不動産の競争によって価格が上昇しています。dupuchrealestate.com アバコは2019年のハリケーンドリアンからの再建後、上昇傾向にあり、2024年にはアバコへの航空到着数がほぼ12%増加し、ハリケーン前のレベルにしっかりと戻っていることが示されています travelmarketreport.com。ドリアン後に下落したアバコの不動産価格も、インフラの復旧やモンタージュ・ケイのような新しいリゾートの話題で現在着実に上昇しています homesforsaleinnassaubahamas.com。ロングアイランドやアンドロスは「注目すべき市場」とされており、現在は比較的手頃ですが成長の余地が大きいため、早期投資家は大きな価値向上を期待できます。dupuchrealestate.com これら新興島では今後5年間、より成熟したナッソー市場よりも相対的な価値成長が高いと私たちは予想しています。空港、マリーナ、ユーティリティなどのインフラ改善や新規プロジェクトにより、ファミリーアイランドがよりアクセスしやすく、魅力的になるからです。

ナッソー（ニュー・プロビデンス島に位置）は、国の首都であり、最大の都市市場です。高級ゲートコミュニティやビーチフロントのコンドミニアムから、地元の家族向けのスターターホームまで、幅広い物件を取り揃えています。2025年のナッソーの市場は、非常に活発ですが、ここ数年の熱狂的な状況の後、正常化の兆しを見せています。ナッソー（およびその周辺）における住宅の中央値価格は、2025年半ば時点で約495,000ドルであり、月ごとの変動はあるものの年初来で実際には4.9%上昇しています morleyrealty.com。平均販売価格（いくつかの高額取引によって偏る可能性があります）は、2025年半ばで約59万ドルでした morleyrealty.com、ただし他の情報源によると、ナッソーの平均掲載価格は約72万ドルであり、高級エリアの影響を反映しています homesforsaleinnassaubahamas.com。これは、多くの住宅が60万ドル台で売却される一方で、ナッソーでは平均価格を押し上げる数百万ドル規模の取引も見られることを示しています。在庫は制約されており、2025年初頭の物件数は前年よりも約20%少なくなっていますmorleyrealty.com。しかし、市場が落ち着きを見せる中で新規物件の掲載数は徐々に増加しています。特に人気のある地域のナッソーの物件は、依然として購入希望者から強い関心を集めています。たとえば2025年6月には、契約締結件数は前年比で119％増加しましたが、最終的な販売数は減少しました（取引の成立に時間がかかっていることを示唆しています） morleyrealty.com morleyrealty.com。ナッソーの賃貸需要は、市内の雇用機会やアメニティのおかげで依然として高く、ケーブルビーチ（バハマールリゾート、レストラン、コンドミニアムが集まるエリア）は「賃貸の王者」として知られており、年間を通じて借り手の需要があります homesforsaleinnassaubahamas.com。今後、ナッソーの見通しは堅調です。商業の中心地として、観光、金融、政府などほぼすべての経済的要因の恩恵を受けており、今後も発展が続くでしょう。今後のコンドミニアムプロジェクトや、クルーズ港の活性化によるダウンタウンの住宅生活の復活が、新たな物件供給をもたらす可能性があります。価格の上昇は控えめながらもプラスになると予想されており、ナッソーはバハマ不動産の流動性ハブ（最も迅速に売買できる場所）であり続けるでしょう。注目すべき主要なサブマーケットには、ウルトララグジュアリーな邸宅があるニュープロビデンス島西部（アルバニー、ライフォードケイ、オールドフォートベイ）や、ウォーターフロントの景観と都市への近さからアッパーミドルクラスの住民や駐在員に人気のニュープロビデンス島東部（イースタンロード周辺）があります。

経済的には、バハマは緩やかな成長が予測されています。IMFは、長期的なGDP成長率が年間約1.5％を超えるためには、継続的な投資と労働力の制約への対応が必要であると警告しています globalpropertyguide.com。つまり、不動産の拡大ペースは、国内で働く人材の育成や新規プロジェクトの支援能力に左右される可能性があります。それにもかかわらず、建設業や不動産サービスは引き続き楽観的であり、バハマ建設業協会は、「将来は有望である」と、堅調なプロジェクトパイプラインを理由に述べています globalpropertyguide.com。主なマクロリスクには外部要因が含まれます。米国経済の減速や世界的な金融ショックが発生した場合、外国人の購入や観光に落ち着きがもたらされる可能性があります globalpropertyguide.com。さらに、国際的な金利動向も需要に影響を与える可能性があります。最近の低金利時代は高級物件の購入を後押ししましたが、金利が高止まりすれば一部の買い手はためらいを見せるか、割安物件を探すかもしれません。しかし、超富裕層のセグメントは金利の影響を受けにくく、多くのバハマ購入者は現金で支払うため、影響は限定的と考えられます。

総じて、バハマの不動産市場の今後3～5年の予測は、引き続き成長と積極的な投資が続くものの、そのペースはやや緩やかとなる見通しです。物件価値も、おおむね良好な需要に支えられて上昇が期待されます。特にウォーターフロントやリゾート地で顕著になるでしょう。高級物件セグメントは（グローバルな富裕層の動向やバハマ自体の強い魅力によって）主要な牽引役であり続ける可能性が高いですが、政府の住宅政策が進展すれば中間層向け市場の改善も見込まれます。2030年までに、バハマはより多様な不動産市場となり、ナッソー／パラダイスアイランドは商業や取引の中心地にとどまるものの、ファミリー諸島にもより多くの活動が分散するでしょう。サステナビリティやレジリエンス（例：ソーラーハウスや耐嵐性建築）も新たな開発でより重視されるようになります。大きな外的ショックがなければ、投資家はバハマの不動産が長期的に堅実な投資先、そして所有する価値ある楽園であり続けることを楽観的に見通せます。

地域別スポットライト：ナッソー、パラダイスアイランド、エグズーマ、アバコ

市場をよりよく理解するには、主要な地域や島々を個別に検証する価値があります。バハマは多様な不動産市場を持つ群島であり、首都から静かな外縁のケイまで多彩です。以下は、現在の状況と今後の見通しを示す、4つの重要エリアの概要です：

ナッソー（ニュー・プロビデンス島）

パラダイスアイランド

エグズーマは、ナッソーから南へ約140マイルの場所にある、エグズーマ島（最大の島はグレート・エグズーマ）を含む理想的な島々の列を指します。ターコイズブルーの海と手つかずの美しさで有名です。エグズーマ諸島は、バハマで最も注目されている新興不動産市場のひとつとなっています。エグズーマでの生活はのんびりとしていて美しく、ジョージタウンの主要集落から小さなケイのコミュニティまであり、人混みから離れた静かな隠れ家を求める人々を惹きつけています dupuchrealestate.com。エグズーマの不動産は、素朴なアイランドスタイルのコテージから豪華なウォーターフロントの邸宅、さらにはプライベートアイランドの販売まで、さまざまな種類があります。2025年の市場状況は、高い需要と限られた供給を示しています。エグズーマはブローカーによって「非常に需要が高い」と言われており、質の高い物件への競争が価格を押し上げています dupuchrealestate.com。ここでは物件の種類が多様なため平均的な住宅価格を一般化するのは難しいですが、ウォーターフロントの住宅やヴィラは通常100万ドル以上（現代的な高級住宅の場合は200万～500万ドルが一般的）で販売されています。エグズーマが超富裕層にとって魅力的であることは明らかです。ここはプライベートアイランドの購入でトップクラスのスポットのひとつであり、有名人たちがエグズーマ・ケイズに隠れ家を購入しています。例えば、デビッド・カッパーフィールドのプライベートアイランド、ムシャケイやジョニー・デップのリトル・ホールズ・ポンド・ケイが、エリートの隠れ家としてエグズーマを有名にしました。非億万長者向けには、エグズーマには内陸部や水辺から離れた場所に比較的手頃な区画や住宅がまだありますが、これらもエグズーマの潜在力に投資家が気付き始めたことで価格が上昇しています。レンタル市場は好調です。エグズーマの泳ぐ豚、世界クラスのシュノーケリング、釣りが多くの観光客を引き付けており、Airbnbのデータによると、エグズーマは国内で最も高い平均日額レンタル料金のひとつ（アクティブな短期レンタルの平均で1泊約$750）となっています。globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。新しい国際空港ターミナルの建設や、グランドアイルリゾートの拡張やサンダルズのアップグレードといった高級リゾートプロジェクトにより、島へのアクセスや設備が向上しています。見通し：エグズーマは今後も注目度が高まり続けると予想されています。業界の専門家は、2025年以降のトップ投資先として常にエグズーマを挙げています dupuchrealestate.com。あるレポートによると、エグズーマは「純粋な逃避」を提供しており、自然の魅力を尊重しつつさらなる発展が期待されています homesforsaleinnassaubahamas.com。今後数年間の購入者は、特にさらなる開発が完了する前に今購入すれば、確かな価値上昇を期待できるかもしれません。鍵となるのは、開発と環境のバランスを維持することです。これは地域の関係者が意識している点です。全体的に見て、エグズーマの不動産の将来は明るいと言えます。その希少性、美しさ、新たなインフラの組み合わせにより、強いリターンが期待できるでしょう。

アバコ（アバコ諸島）はバハマの北部に位置し、グレート・アバコ島、リトル・アバコ島、そしてセーリングと別荘で有名な一連の小さな島々（ケイ）を含みます。

アバコの市場は、深刻な打撃から回復しているという点で独特です。2019年9月のハリケーン・ドリアンが、マーシュハーバーやトレジャー・ケイを含むアバコの一部を壊滅させ、広範囲にわたる財産被害をもたらしました。それ以来、復興は着実に進み、2024年から2025年にかけてアバコは関心と投資のルネッサンスを迎えています dupuchrealestate.com。アバコの現在の市場は、需要の増加と価格の上昇が特徴であり、帰郷した住民や機会を狙う投資家が物件を買い漁っています（ドリアン通過後には一部の嵐で損傷した住宅が割引価格で販売され、それらは改修や再建が行われました）。観光省によると、アバコ島の2024年の航空到着数は11.9%増加しており、主要な島々の中で最も高い成長率となりました。これはドリアン以前のレベルへの確かな回復を示しています。travelmarketreport.com。トレジャー・ケイのような、見事なビーチで知られるエリアや、エルボー・ケイ（趣のあるホープ・タウンの灯台がある）は、再び活気を取り戻しています。2019年から2020年にかけて暴落したアバコの不動産価格は、再び上昇しています。トレジャーケイのビーチフロントの区画やコンドミニアムは、コミュニティの再建に伴い価値を取り戻しています。中にはハリケーン前の価格水準に達している、あるいはそれを上回る物件もありますが、2025年でも相対的に良い価値を提供し続けています。アバコには高級開発もあります。Baker’s Bay Golf & Ocean Club（グレート・グアナ・キーにあるプライベートリゾートコミュニティ）は、完全に営業を再開しており、非常に裕福なバイヤーたちを引き続き惹きつけています（そこの住宅の価格は400万ドルからとなっています）。今後を見据えると、アバコの見通しは非常に明るいです。アバコのボーティング、釣り、そしてリラックスしたライフスタイルを愛する人々の間には、かなりの潜在的な需要があります。モンタージュ・ケイは、アバコのプライベートアイランドにある高級リゾートで、現在開発中です。2025/26年までに5つ星ホテルとブランドレジデンスが追加される予定です。practiceguides.chambers.com。これは、アバコの知名度をさらに高めると期待されています。政府はまた、インフラの修復（道路や電力網など）も優先事項としています。– 成長を支援するために。地元の代理店によると、アバコは「需要がますます高まっている」と報告されており、回復が進むにつれて価格も「着実に上昇している」とのことです homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com。リスクは依然として存在します（たとえば、別の大きな嵐など）が、アバコを前進させる強いコミュニティ精神と投資家の関心があります。2025年および今後数年間において、アバコは回復力の物語であると同時に、チャンスを意味します。ドリアン後に投資した購入者はすでに利益を得ており、アバコが完全に復活するにつれて、さらなる成長が見込まれます。

パラダイス・アイランドは、ナッソーに隣接する小さな島で、世界的にはアトランティス・リゾートや超高級不動産で知られています。パラダイス・アイランド（通称「PI」）は本質的に高級住宅地で、ほぼすべての物件が高級コンドミニアムまたはラグジュアリー住宅です。この島の不動産市場は高級の代名詞であり、オーシャンクラブ・エステーツ（ゴルフコースとマリーナがあるゲートコミュニティで、住宅価格は数百万ドルから2,000万ドル以上）、One OceanやAtlantisのThe Reef/Residential Towersなどのコンドミニアム開発が特徴です。2025年もパラダイス・アイランドは、ナッソーの利便性に近接しつつ、よりプライベートでリゾートのような雰囲気を求める裕福な買い手から強い需要を享受し続けています。PIのコンドミニアムの平均価格は国内でも最高水準で、2ベッドルームで約70〜80万ドルから始まり、より大きなユニットやオーシャンビューの部屋では100万〜200万ドルを簡単に超えます。オーシャンフロントのペントハウスや豪邸は8桁に達することもあります。パラダイス・アイランドの供給物件は限られており（狭い土地のため）、新築は主に高層（コンドミニアム）や古い用地の再開発が中心です。将来的な注目の開発計画としては、Four Seasons/Ocean Club Residencesプロジェクト（2027年完成予定）があり、Ocean Club内に超高級アパートとヴィラを限定数追加します。globalpropertyguide.com。これは非常に期待されており、多くのユニットに既存のFour Seasonsの顧客からウェイトリストでの関心があります。PIの市場パフォーマンスは堅調で、ここでは物件の価値がよく維持され、売買もあまり頻繁ではありません。2024年後半から2025年にかけて、パラダイス・アイランドの最高級物件の市場滞在日数が大きく減少したという報告があり（人気ユニットは約2〜3か月で売却）、富裕層がすぐに在庫を買い占めている状況です。homesforsaleinnassaubahamas.com。今後もパラダイス・アイランドの不動産は非常に堅調に推移すると見込まれます。この場所のステータス、アトランティス・リゾートのアップグレード継続、新たな高級開発（噂のAmanリゾートや確定しているRoyal Caribbean Beach Clubアトラクションなど）により需要は高止まりとなるでしょう。今後も価格上昇が見込まれ、特に希少価値のある物件（例：オーシャンフロントの邸宅や最上階ペントハウス）はナッソーの平均を上回る可能性があります。パラダイス・アイランドはナッソーの成長の恩恵を受けつつ、ナッソーの多くの問題（渋滞や混雑など）からは守られます。要するに、PIは今後もカリブ海で最もエクスクルーシブな住所の一つであり続けます。すぐに住める高級感とセキュリティ、足元でのエンターテインメントを求める買い手に訴求し続けるでしょう。

エグズーマ

アバコ

バイヤー向けの法的および税務上の考慮事項

バハマで投資や住宅を購入する外国人は、不動産に関する法的枠組みや税金について知っておくべきです。バハマでは一般的に外国人による所有が歓迎されており、そのプロセスも明確です：

  • 外国人所有権の規則：国際的な買主は比較的少ない制限でバハマで土地の完全所有権（フリーホールド）を取得できます。外国人購入者が一戸建ての住宅用不動産や個人住宅目的の空き地を購入する場合、特別な許可は必要ありません。購入者はクロージング後に投資委員会に取得を登録するだけでよく（一度限りの1,000ドルの登録料が必要です）practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。これにより登録証明書が発行されます。ただし、外国人が商業開発、賃貸投資、または複数戸の不動産（一戸建て個人住宅を超えるもの）を購入する場合は、「国際人土地保有許可証」をクロージング前に取得しなければなりませんpracticeguides.chambers.com。この許可証も投資委員会/バハマ投資庁を通じて取得します。必要な許可証を取得しないと権利証書が無効となるため、投資家購入者にとって非常に重要なステップですpracticeguides.chambers.com。実際には、正当なプロジェクトや投資であれば許可証は通常発行されます。政府は主に重要な外国投資を審査し記録するためにこれを活用しています。市民権要件や借地限定の規則はなく、外国人も上記のように登録・許可されればバハマ人と同様に不動産の完全所有権（フィーシンプル）を持つことができます。
  • 取引税（印紙税/VAT）： すべての不動産取引には、一度限りの譲渡税がかかります。2019年以降は不動産売買に対して付加価値税（VAT）が課されています。外国人購入者は10万ドルを超えるすべての不動産購入に対して一律10％のVATを支払います linkedin.com。これは通常、買い手と売り手の合意により分割されます（一般的には各自50％ずつ負担しますが、大型取引では70/30のような交渉も珍しくありません）linkedin.com。10万ドル未満の購入ではVATは2.5％です。バハマ国民は段階的な印紙税/VATスケジュールが適用され、税率は最初の10万ドルで2.5%、10万～30万ドルで4%、30万～50万ドルで6%、50万～70万ドルで8%、70万～100万ドルで9%、100万ドル超で10%となっています linkedin.com。（バハマ国籍の初回住宅購入者には、住宅取得促進のため50万ドルまでさらに税率引き下げ/免除が適用されます linkedin.com linkedin.com。）その結果、外国人購入者はほとんどの住宅購入で10%を支払うことになりますが、地元の人々はやや低い場合が多いです。なお、この取引VATは従来の「印紙税」に代わるもので、制度上はVAT法に基づき処理されますが、実質的には同じものです。
  • 年間固定資産税: バハマでは、毎年不動産に対して固定資産税（リアルプロパティタックスとも呼ばれます）が課されますが、自宅として住んでいる物件に対しては非常に有利な税率が適用されます。自宅として居住している住宅は、評価額30万ドルまで0％（その分は完全に非課税）linkedin.com、30万ドル～50万ドルの部分は0.625％、そして50万ドル超の部分は1.0％linkedin.comの税率です。上限が設けられており、自宅用住宅の固定資産税はどんな高額物件でも年間12万ドルを超えません。この免税の基準額は最近引き上げられ（以前は25万ドル、現在は30万ドル）、中間層住宅の税負担軽減を目的としていますlinkedin.com。非自宅用物件（投資用やセカンドハウスなど主な住居でない場合）は、税率がやや高くなります：最初の50万ドルまで0.75％、50万ドル～200万ドルは1.0％、200万ドル超は1.5％linkedin.com。土地だけ（未開発地）が外国人所有であれば、土地バンキングを抑止するために一律2％が課税されますが、家を建てれば通常の税率が適用されます。注目すべき点として、バハマには追加の地方固定資産税はありません。国が課すこの固定資産税のみが不動産に対する継続的な税金です。多くの高級開発エリア（例：アルバニーやライフォードケイ）では、自治体の固定資産税はなく、その代わりに共益費（ホームオーナー協会費）が徴収される場合があります。
  • 所得税・キャピタルゲイン課税: バハマには所得税、キャピタルゲイン課税、相続税がありません。これは、バハマ国内の不動産から得られる家賃収入や売却益がバハマ政府には課税されないことを意味しますlinkedin.com。また、バハマ不動産には相続税・遺産税もなく、現地で相続する場合も税金がかかりませんlinkedin.com。こうした税制は高税率国の投資家にとって大きなメリットです。（ただし、外国人オーナーは自国の税法も確認する必要があります。例：米国市民は全世界所得に対して米国の税金が生じますが、バハマの税率はゼロなので、外国居住者控除やクレジットで実質的に非課税となる場合が多いです。）
  • 投資による居住権: 先述の通り、バハマの不動産に投資することで経済的永住権の資格を得ることができます。現在の資格要件は、最低1,000,000ドルの不動産投資です linkedin.com。この金額に達する物件（または複数物件の合計）を維持しなければならず、基準以下で売却するとステータスが危険にさらされる可能性があります。永住権の付与は自動ではありませんが、要件を満たせば通常は認められており、申請から承認まで約3～4ヶ月とされています homesforsaleinnassaubahamas.com。さらに、加速審査もあり、150万ドル以上を投資すれば、手続きが迅速化されます linkedin.com。永住者は市民権を除くほとんどの権利を有し、既述の通り、10年間の居住後に市民権を申請することができます。また、単なる居住者であっても税金が課されない点も注目すべきです。バハマには所得税がないため、個人課税から解放された生活が可能であり、これは大きな魅力のひとつです linkedin.com。

総じて、バハマの法制度は不動産投資家に非常に好意的です。権利は登記済み証書によって保証されており（政府は効率化のため登録制度への近代化も進めています） practiceguides.chambers.com。外国為替規制は存在しますが、投資目的には対応しており（バハマドルは米ドルと等価、購入時に持ち込んだ資金は中央銀行の承認を得て送金可）、外国人でも安心して購入できること、クロージング費用として約10％を見込むこと、維持費用的にも税負担が低いことがポイントです。これらと安定した法体制が相まって、バハマは投資家にやさしい法域として際立っています。

リスク・課題・持続可能性

全体的な見通しは良好ですが、投資家は今後数年でバハマの不動産市場に影響を及ぼしうるリスクや課題を念頭に置くべきです。主なポイントは以下の通りです。

  • ハリケーンと気候リスク： バハマは地理的にハリケーンや気候変動の影響を受けやすい場所です。2019年のハリケーン・ドリアンによるアバコ島とグランドバハマ島の壊滅的な被害は、このリスクを改めて認識させました。大型ハリケーンの直撃は甚大な財産被害をもたらし、現地の不動産市場を一時的に落ち込ませることがあります（2019年以降のアバコで見られたように）。不動産の保険料もこれに伴って上昇しており、所有費用の重要な要素となります。海面上昇や侵食も長期的な懸念事項で、特に海岸沿いの低地エリアでは深刻です。耐風性を強化した建築基準が設けられ、最近の購入者はカテゴリー5の嵐に耐えられる住宅や高台に位置する住宅を優先する傾向にあります。それでもなお、気候関連の出来事は市場にとって常に予測不能な要因です。投資家は、適切な保険加入と耐久性の高い建物構造を必ず確保する必要があります。良いニュースとしては、たとえ激甚な嵐でも復旧・再建がその後進む点で、例えばアバコの不動産市場はドリアンからわずか数年で力強く回復しています travelmarketreport.com 。ですが、このようなイベントの短期的な影響は大きなものになり得ます。
  • 経済的・外的要因： バハマ経済は外部環境、特にアメリカ経済の健全性や世界的な旅行トレンドに大きく依存しています。 アメリカやカナダの景気減速（重要な観光・購買市場）は、訪問者数の減少やセカンドホーム需要の縮小を招く可能性があります globalpropertyguide.com。同様に、世界的な危機（景気後退やパンデミック）がバハマの観光依存経済に素早く打撃を与えることも（2020年に見られた通り）あります。世界的な金利上昇も外国人購入意欲を冷やす可能性があり、特にローンを利用して購入したり、資産を担保にする場合は注意が必要です。IMFは、現在の成長スピード以上を維持するためには引き続き投資や労働力不足への対応が必要だと指摘しています globalpropertyguide.com。それらが実現しなければ、経済成長が期待を下回るかもしれません。さらに、バハマは通貨と財政は安定しているものの、将来は国債務問題によって財政政策の見直し（税制変更などを含む）が必要になる可能性もあります（今のところ所得税導入の兆しはないが）。リスク回避策： 政府は観光以外の分野（テクノロジー、物流など）への多角的投資を積極的に呼び込んでおり、FDI（外国直接投資）の大規模なコミットメント（2年間で100億ドル超 travelmarketreport.com）も雇用創出や経済刺激のバッファーの役割を果たしています。それでもなお、バハマの運命は世界経済の動向と密接に結び付いているため、投資家は引き続き世界経済指標に注目する必要があります。
  • 住宅の手頃さと社会的不平等： 高級住宅市場が好調な一方で、地元の中流階級のバハマ人は住宅価格の高騰により手の届かない存在になりつつあります。賃金が住宅価格の上昇に追いついていないため、手頃さのギャップが拡大しています。これには社会的な影響（過密、賃貸需要の増加、人材の流出など）があり、政府も強く認識しています。もし対応しなければ、間接的に投資家に影響を与える措置（特定価格帯の外国人購入者への規制強化や投機的購入に対する増税など）への政治的圧力につながる恐れがあります。現時点では、外国投資は非常に好意的に受け止められており（経済に不可欠です）が、地元のニーズへの配慮が重要です。政府が手頃な住宅の建設や初めて住宅を購入する人への優遇措置を推進しているのは、この問題の緩和を目指しているためです globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。市場にとっては、幅広い地元購入者層の存在が長期的な安定のためには健全です。もし市場の大部分が外国人だけに開かれてしまえば、不均衡が生じる可能性があります。したがって、手頃な住宅の推進は、住宅所有層を拡大し、不動産業界全体にとっても実はプラスに働くのです。需要の持続性もこの点と関連しており、地元住民が繁栄する社会は内部から不動産需要を生み出し、外国人購入者の動向に左右されにくい強靭さをもたらします。
  • 環境の持続可能性：バハマを魅力的にしている環境、すなわちサンゴ礁、澄んだ海、手つかずのビーチは、開発による圧力を受けています。自然の美しさを守るために、持続可能な開発手法への注目が高まっています。投資家や開発業者は贅沢なプロジェクトに、環境にやさしい設計（ソーラーパネル、雨水回収、LEED認証の建築技術など）を取り入れ始めており、現代の高級住宅の購入者は環境配慮を求める傾向が強まっています homesforsaleinnassaubahamas.com。政府はまた、2033年までに再生可能エネルギー（特に太陽光）の拡大を目指す野心的な計画を発表しており、化石燃料への依存度の低減と島々の自給自足向上を目指しています dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com。これは遠隔地の不動産、例えばプライベートアイランドやオフグリッドの住宅が、より良い太陽光技術や蓄電技術の恩恵を受け、実用的になる可能性があります。しかし、水の供給、廃棄物処理、生息地の保全などの環境的課題には、開発が未開発の島にも広がるにつれて継続的な注意が必要です。持続可能性への懸念はまた、文化的・歴史的な保存にも及んでおり、新たな開発がバハマの魅力の一部である地域の遺産を損なわないようにすることも重要です。政府や地域の関係者は、長期的な不動産価値が島々の環境の健全さと強靱さを維持することに結びついていることを日増しに認識しています。

結論として、考慮すべきリスクはありますが、それらはバハマの不動産の本質的な魅力を減じるものではなく、むしろ慎重で情報に基づいた投資の必要性を示しています。ハリケーンと保険の認識、経済的連携の理解、社会的影響への配慮、そして持続可能性を優先することは、今後バハマで賢明な投資家となるために不可欠な要素です。これらの課題を乗り越えることで、投資家は自分だけの楽園の一部をより確実に手に入れ、バハマ不動産市場が今後も活気と持続可能性を保つことを後押しできます。

出典：

高級物件セグメント

バハマの高級不動産セグメントは、それ自体が一つの世界です。ウルトラプレミアムな住宅、プライベートアイランド、リゾートブランドのレジデンスが世界中の富裕層を惹きつけています。このセグメントは非常に好調でした。2020年から2023年にかけて、裕福な買い手たちはバハマを理想的なパンデミックの避難先として選び、価格を劇的に押し上げました。前述のように、エリートコミュニティ（例：ライフォード・ケイ、オールバニー、オーシャンクラブ・エステーツ）では、2019年から2023年にかけて価値がおよそ2倍となり、これは驚異的な高騰です content.knightfrank.com。2025年に市場がやや冷え込んだとしても、市場の最上位層は多くの面で依然として売り手市場のままです。流通物件は少なく、人気のリスティングはプレミアム価格で取引されることもあります。高品質な高級不動産の売り手は、直近の相場よりも著しく高くなければ、高額なリスト価格でもうまく売れることが多いです practiceguides.chambers.com。しかし、買い手は今やより目が肥えており、価格が高すぎるメガエステートはいくつか、以前より長い間売れ残っているケースもあります content.knightfrank.com。

注目すべき傾向として、購入者の好みがターンキーの利便性やアメニティにシフトしていることが挙げられます。多くの裕福な購入者や、リモートワークが可能な若いエグゼクティブ層は、スタンドアロンの邸宅よりも高級コンドミニアムや管理されたリゾートレジデンスを好みます content.knightfrank.com。彼らは「ホテルライフスタイル」― コンシェルジュサービスやセキュリティ、スパ、レストランなどが施設内にあり、大規模な物件のメンテナンスやハリケーン対策を気にしなくてよい―を重視しています content.knightfrank.com。この傾向を受けて、開発業者は多数のブランドレジデンスプロジェクトを立ち上げています。例えば、ナッソーのケーブルビーチでは新しいゴールドウィンやアクアリーナコンドミニアムが5つ星のアメニティを提供しており、パラダイスアイランドではオーシャンクラブ・フォーシーズンズレジデンス（2027年完成予定）が有名リゾート地で超高級アパートメントやヴィラを提供します practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com。バハマ―リゾート複合施設はケーブルビーチにローズウッドレジデンスを加え、コンドミニアムのオーナーには隣接する5つ星ホテルの全ての特典が提供されています content.knightfrank.com。また、シックスセンシズ、モンタージュ、さらにはブルガリといった高級ブランドによる新規プロジェクトも各島で進行中です travelmarketreport.com。これにより、バハマの国際的な高級市場での存在感はさらに高まっています。

外国の億万長者たちも、プライベートアイランドやオーダーメイドの邸宅などのユニークな機会に魅了されています。例えばエグズーマ諸島では、プライベートアイランドの区画や究極のステータスシンボルとなる高級なヴィラが提供されています homesforsaleinnassaubahamas.com。このようなトロフィープロパティは（島や広大な邸宅なら数千万ドルにものぼる）天文学的な価格がつくこともあり、安全で人里離れた隠れ家を求めるUHNWバイヤーからの関心が依然として高いままです。業界のアナリストたちは、バハマが今やトップクラスの高級不動産デスティネーションとして確立されていると指摘しています。Knight Frankの2024年ウェルスレポートによると、バハマは世界でも最高のパフォーマンスを示した高級住宅市場のひとつでした globalpropertyguide.com。今後も高級セグメントは堅調を維持する見込みです。近年の大幅な価格上昇の後は成長が緩やかになるかもしれませんが、バハマの高級不動産への世界的な需要は依然として高まっており、新しい高級物件もすぐに吸収されています。要するに、バハマの熱帯ライフスタイルと金融・税制上のメリットの組み合わせは、高級市場において今なお「目の肥えた投資家を魅了し続けている」のです homesforsaleinnassaubahamas.com。

商業用不動産および観光開発

民間の住居を除けば、バハマの商業不動産セクターは主に観光業、ホスピタリティ、複合型リゾート開発によって牽引されています。国の規模を考慮すると従来の商業分野（オフィス、小売、工業）は比較的小さいですが、ホスピタリティとリゾート分野は急成長中です。2024年の観光客数の記録的増加は、ホテル、マリーナ、アトラクションへの大規模投資を促し、不動産市場にも影響を与えています。特に、ナッソーのクルーズ港は再開発され、2023年5月に完全再オープンし、現在では最新の巨大クルーズ船を係留できるようになりました practiceguides.chambers.com。これによりナッソー中心部が活性化し、周辺ビジネスへの観光客の流入増加も期待できます。クルーズ業界は依然として経済の要であり、直近の年ではクルーズによる直接支出は6億5,000万ドル以上となりました travelmarketreport.com。さらに拡大も続いています。例えば、ロイヤルカリビアンとカーニバルの両社が、バハマで新たなクルーズ港の建設を進行中です practiceguides.chambers.com。ロイヤルカリビアンはパラダイスアイランドにビーチクラブを建設、カーニバルはグランドバハマ島に大型のクルーズ港を建設しています。これらのプロジェクトは、リテールショップからツアー施設に至るまで商業不動産の発展を促し、これらの島々への観光客数も増加させることが期待されます。おそらく最も注目すべき進展はリゾートおよびホテルの計画です。過去2年間で、バハマは100億ドル以上の海外直接投資を呼び込み、その多くは高級リゾートプロジェクトに投資されています travelmarketreport.com。これには新規リゾートの建設、既存リゾートの拡張、高級住宅コミュニティが含まれます。例えば、エルーセラ島には高級ゴルフリゾートであるジャックス・ベイが着工し、アバコのモンタージュ・ケイにはブランド付きレジデンスを備えたプライベートアイランドリゾートが建設中です practiceguides.chambers.com。グランドバハマ島では、高級シックスセンシズ・リゾート＆レジデンスが進行中で、フリーポートの復興への自信を示しています practiceguides.chambers.com。パラダイスアイランドでは、オーシャンクラブ再開発の一環として新しいフォーシーズンズホテル＆レジデンスの計画があり、アイコニックなアトランティスリゾートを補完しています practiceguides.chambers.com。ナッソー/ニュープロビデンスでも投資が続いており、バハマールの追加フェーズに加えて、著名人が支援する超高級アルバニーコミュニティも新しい建設フェーズを開始しています practiceguides.chambers.com。「アウトアイランド」（ファミリーアイランド）のブティックおよびミッドサイズのリゾートも急増しています practiceguides.chambers.com。開発者たちは、ユニークで手つかずの場所を求める富裕層旅行者をターゲットにしており、隔絶された小規模なケイで特注の体験を提供するプロジェクトが進行しています practiceguides.chambers.com。

これらの観光主導型の開発は不動産に直接的な影響を与えています。雇用を創出し、インフラを改善し、多くの場合、販売用の住宅部分（コンドミニアムやヴィラ）を含んでいます。例えば、新しいリゾートには外国人バイヤーが購入できる販売用のヴィラやコンドユニットがセットで付いてくることがよくあり、商業用不動産と住宅用不動産が融合しています。インフラのアップグレードも進んでいます。政府は、訪問者数の増加を支えるために空港拡張（例：ノースエルーセラ空港の5,500万ドル規模の改修や、2025年完成予定のエグズーマ新国際空港）などの改善を優先しています。ewnews.com ewnews.com。新しいリゾートができる島々では道路、マリーナ、インフラも強化されています。全体的に見て、商業不動産の見通しは良好であり、特に観光関連資産が有望です。高いホテル稼働率と上昇する平均日額料金が新しいホテルやバケーションレンタル投資を後押ししています。ロジスティクスや倉庫のようなニッチ分野でさえも、人口増加による消費者需要の拡大とともに成長が見込まれます。主な注意点は、これらの開発が持続可能であり、リゾートエンクレーブにとどまらず利益を広げることを保証することです。しかし2025年現在、インフラおよび観光投資は過去最高水準にあり、今後数年間でバハマが引き続き観光客や不動産投資家を惹きつける自信が示されています。travelmarketreport.com travelmarketreport.com。

投資機会とライフスタイルの考慮事項

バハマは、不動産投資家や移住を検討している方々にとって魅力的なパッケージを提供しています。自然の美しさ、ライフスタイルの魅力、そして金融上のインセンティブが組み合わさり、2025年は不動産購入を検討するのに魅力的な時期となっています。税制上のメリットが大きな魅力です。バハマでは個人に対して所得税、キャピタルゲイン税、相続税や遺産税が一切課税されません linkedin.com。このタックスニュートラルな環境により、賃貸収入や不動産の売却益は基本的に非課税で得られます（特に米国人にとっては、しばしば外国税額控除と相殺できるため重要です） dupuchrealestate.com。また、不動産の保有コストもリーズナブルで、不動産税率は低～中程度です（自宅用物件は30万ドルまで控除対象） linkedin.com。富裕層の購入者にとっては、バハマ不動産の購入が永住権取得への道となる場合もあります。政府のエコノミック・パーマネント・レジデンシー（EPR）プログラムでは、最低100万ドルの不動産投資を行った外国人に、迅速な永住権を付与しています linkedin.com。（この条件は2025年1月1日以降、75万ドルから100万ドルに引き上げられ、投資家がより長期的な利害関係を持つことを目的としています linkedin.com。）永住者はバハマに年間を通じて居住する権利や多くの特権を享受でき、10年後には市民権の申請資格が得られる場合があります linkedin.com。この永住権のメリットと財産税がないという事実が、資産の分散やセカンドレジデンスを望む投資家には強い動機となります。あるアドバイザーは、バハマは「投資の楽園」と位置付けられていると指摘し、長期的な資産価値の上昇と、基本的に無税の収益が得られる安定した近隣国であることを強調しています dupuchrealestate.com。

財政面以外にも、生活の質やライフスタイルの要素は非常に重要です。バハマは英語が公用語で、政治的にも安定した民主主義国家であり、北米と密接な関係を持っています。主要なアメリカ都市からの距離も近く（マイアミからは1時間、ニューヨークからは約3時間）、この近さとアクセスの良さにより、パートタイムの居住者でも気軽に往復できるようになっています dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com。島々自体も、年間を通して暖かい気候や美しいビーチ、ボート・釣り、高級ゴルフコースやスパなどの贅沢なアメニティを提供し、魅力的なライフスタイルを実現しています。外国人も充実したコミュニティや、ナッソーの優れたインターナショナルスクールや医療施設を見つけ、家族での移住が現実的だと感じています。実際、パンデミック時には「リモートワーク革命」が起こり、バハマはこれを活かしてデジタルノマド向けの長期滞在ビザを導入し、多くのプロフェッショナルがバハマで生活しながら海外の仕事を続けられることに気づきました content.knightfrank.com content.knightfrank.com。一時的に滞在した多くの人々がその後も永住あるいは半永住の住民として残り、家族を呼び寄せ、バーチャルツアーで物件を見ずに家を購入する人まで現れました content.knightfrank.com content.knightfrank.com。この傾向により、不動産にもホームオフィスや信頼できるインターネットといった機能への需要が高まっています homesforsaleinnassaubahamas.com。

投資家の視点から見ると、賃貸収入のチャンスは非常に魅力的です。観光業の急増は、Airbnbのようなプラットフォームでの短期バケーションレンタルへの高い需要に直結しています。実際、Airbnbは2024年初頭に前年同期比16.7％の宿泊予約数の増加を報告しています globalpropertyguide.com。好立地の賃貸物件（例：ナッソーのケーブルビーチやパラダイスアイランドのコンドミニアム、あるいはエグズーマなど人気の島のヴィラ）は、ピークシーズン中に高い稼働率とプレミアムな1泊料金を実現できます。例えば、主要エリアのビーチフロントレンタルは多くの場合1泊あたり300～800ドルで取引され、冬季には予約が殺到し、オーナーにとって魅力的なリターンを生み出します globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。また、居住者や駐在員向けの長期賃貸も需要があり、快適な3ベッドルームの月額賃料はナッソーで約3,000ドル（人口の少ない島ではより低価格）です globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。所得税がないこととあわせて、これらの賃貸利回りは非常に魅力的です。また、バハマドルが米ドルと1:1で固定されているため、為替リスクがなく、取引も簡単です linkedin.com。外国人による不動産購入の法的手続きもシンプルで（法務セクションで述べた通り、登録または許可のいずれか）、物件の権利は慣れ親しんだイギリスのコモンロー制度のもとでしっかり保護されています。購入の容易さ、強力な物件権利、高級市場の流動性、比類なきライフスタイル ― これら全ての要素が、バハマを2025年の不動産投資先として最上位に位置づけています。現地の専門家の一人は、「投資を考えるなら、2025年は参入に最適なタイミングです」と語っています。バハマの成長軌道と独自の優位性を踏まえれば納得です dupuchrealestate.com。

市場動向と予測 (2026–2030)

今後を見据えると、バハマの不動産市場の今後3〜5年の見通しは概ね良好ですが、いくつか注意すべき点もあります。観光業は引き続き好調が予想されており、業界の予測では今後もしばらく観光客数は記録的な水準を維持するか、更なる増加が見込まれています globalpropertyguide.com。IMFも、観光客数や平均消費額の増加が続くことで、実質GDP成長と、それに伴う宿泊・不動産需要の持続を指摘しています globalpropertyguide.com。2025年から2027年にかけて新たなホテル（フォーシーズンズ、シックスセンスなど）が開業予定で、客室供給が増え、滞在型観光客数もさらに伸びる見込みです。これは、バケーションレンタルやセカンドホーム市場にとって好材料であり、健全な観光セクターが一部の訪問者を物件購入者に転換させることもよくあります。最近100億ドル超のリゾートプロジェクト誘致に成功していることから（travelmarketreport.com）、政府の投資誘致策も市場の将来性への自信を示しています。こうした開発案件の多くには住宅用区画も含まれており、今後数年で供給されることで高級物件の供給が徐々に増加していくでしょう。この新たな供給が市場に吸収される過程で、高級セグメントの価格上昇率も2021〜2023年の二桁急上昇から、例えば年率1桁台前半〜中盤へと、より穏やかな水準に落ち着く可能性があります。ナイトフランクの世界的な見通しでも、多くの高級リゾート地ではプライム不動産価格の上昇率が年数％まで落ち着くと予測されており、バハマもこうしたパンデミック後の急騰を経て同様の傾向をたどると見込まれます。要するに、市場は今後も上昇基調が続くものの、より安定し持続可能なペースになると考えられます。

明確な傾向の一つは、ファミリーアイランド（ニュープロビデンス島以外の人口が少ない島々）への関心の高まりです。ナッソーやパラダイス島の価格が上昇し開発が進む中、購入者や開発業者はエグズーマ、エルーセラ、アバコ、アンドロス、ロングアイランドのような島々にますます注目しています。これらの島々は今後数年間で成長のホットスポットになると予想されています。dupuchrealestate.com 例えば、エグズーマとエルーセラは既に2025年には需要が高く、不動産の競争によって価格が上昇しています。dupuchrealestate.com アバコは2019年のハリケーンドリアンからの再建後、上昇傾向にあり、2024年にはアバコへの航空到着数がほぼ12%増加し、ハリケーン前のレベルにしっかりと戻っていることが示されています travelmarketreport.com。ドリアン後に下落したアバコの不動産価格も、インフラの復旧やモンタージュ・ケイのような新しいリゾートの話題で現在着実に上昇しています homesforsaleinnassaubahamas.com。ロングアイランドやアンドロスは「注目すべき市場」とされており、現在は比較的手頃ですが成長の余地が大きいため、早期投資家は大きな価値向上を期待できます。dupuchrealestate.com これら新興島では今後5年間、より成熟したナッソー市場よりも相対的な価値成長が高いと私たちは予想しています。空港、マリーナ、ユーティリティなどのインフラ改善や新規プロジェクトにより、ファミリーアイランドがよりアクセスしやすく、魅力的になるからです。

ナッソー（ニュー・プロビデンス島に位置）は、国の首都であり、最大の都市市場です。高級ゲートコミュニティやビーチフロントのコンドミニアムから、地元の家族向けのスターターホームまで、幅広い物件を取り揃えています。2025年のナッソーの市場は、非常に活発ですが、ここ数年の熱狂的な状況の後、正常化の兆しを見せています。ナッソー（およびその周辺）における住宅の中央値価格は、2025年半ば時点で約495,000ドルであり、月ごとの変動はあるものの年初来で実際には4.9%上昇しています morleyrealty.com。平均販売価格（いくつかの高額取引によって偏る可能性があります）は、2025年半ばで約59万ドルでした morleyrealty.com、ただし他の情報源によると、ナッソーの平均掲載価格は約72万ドルであり、高級エリアの影響を反映しています homesforsaleinnassaubahamas.com。これは、多くの住宅が60万ドル台で売却される一方で、ナッソーでは平均価格を押し上げる数百万ドル規模の取引も見られることを示しています。在庫は制約されており、2025年初頭の物件数は前年よりも約20%少なくなっていますmorleyrealty.com。しかし、市場が落ち着きを見せる中で新規物件の掲載数は徐々に増加しています。特に人気のある地域のナッソーの物件は、依然として購入希望者から強い関心を集めています。たとえば2025年6月には、契約締結件数は前年比で119％増加しましたが、最終的な販売数は減少しました（取引の成立に時間がかかっていることを示唆しています） morleyrealty.com morleyrealty.com。ナッソーの賃貸需要は、市内の雇用機会やアメニティのおかげで依然として高く、ケーブルビーチ（バハマールリゾート、レストラン、コンドミニアムが集まるエリア）は「賃貸の王者」として知られており、年間を通じて借り手の需要があります homesforsaleinnassaubahamas.com。今後、ナッソーの見通しは堅調です。商業の中心地として、観光、金融、政府などほぼすべての経済的要因の恩恵を受けており、今後も発展が続くでしょう。今後のコンドミニアムプロジェクトや、クルーズ港の活性化によるダウンタウンの住宅生活の復活が、新たな物件供給をもたらす可能性があります。価格の上昇は控えめながらもプラスになると予想されており、ナッソーはバハマ不動産の流動性ハブ（最も迅速に売買できる場所）であり続けるでしょう。注目すべき主要なサブマーケットには、ウルトララグジュアリーな邸宅があるニュープロビデンス島西部（アルバニー、ライフォードケイ、オールドフォートベイ）や、ウォーターフロントの景観と都市への近さからアッパーミドルクラスの住民や駐在員に人気のニュープロビデンス島東部（イースタンロード周辺）があります。

経済的には、バハマは緩やかな成長が予測されています。IMFは、長期的なGDP成長率が年間約1.5％を超えるためには、継続的な投資と労働力の制約への対応が必要であると警告しています globalpropertyguide.com。つまり、不動産の拡大ペースは、国内で働く人材の育成や新規プロジェクトの支援能力に左右される可能性があります。それにもかかわらず、建設業や不動産サービスは引き続き楽観的であり、バハマ建設業協会は、「将来は有望である」と、堅調なプロジェクトパイプラインを理由に述べています globalpropertyguide.com。主なマクロリスクには外部要因が含まれます。米国経済の減速や世界的な金融ショックが発生した場合、外国人の購入や観光に落ち着きがもたらされる可能性があります globalpropertyguide.com。さらに、国際的な金利動向も需要に影響を与える可能性があります。最近の低金利時代は高級物件の購入を後押ししましたが、金利が高止まりすれば一部の買い手はためらいを見せるか、割安物件を探すかもしれません。しかし、超富裕層のセグメントは金利の影響を受けにくく、多くのバハマ購入者は現金で支払うため、影響は限定的と考えられます。

総じて、バハマの不動産市場の今後3～5年の予測は、引き続き成長と積極的な投資が続くものの、そのペースはやや緩やかとなる見通しです。物件価値も、おおむね良好な需要に支えられて上昇が期待されます。特にウォーターフロントやリゾート地で顕著になるでしょう。高級物件セグメントは（グローバルな富裕層の動向やバハマ自体の強い魅力によって）主要な牽引役であり続ける可能性が高いですが、政府の住宅政策が進展すれば中間層向け市場の改善も見込まれます。2030年までに、バハマはより多様な不動産市場となり、ナッソー／パラダイスアイランドは商業や取引の中心地にとどまるものの、ファミリー諸島にもより多くの活動が分散するでしょう。サステナビリティやレジリエンス（例：ソーラーハウスや耐嵐性建築）も新たな開発でより重視されるようになります。大きな外的ショックがなければ、投資家はバハマの不動産が長期的に堅実な投資先、そして所有する価値ある楽園であり続けることを楽観的に見通せます。

地域別スポットライト：ナッソー、パラダイスアイランド、エグズーマ、アバコ

市場をよりよく理解するには、主要な地域や島々を個別に検証する価値があります。バハマは多様な不動産市場を持つ群島であり、首都から静かな外縁のケイまで多彩です。以下は、現在の状況と今後の見通しを示す、4つの重要エリアの概要です：

ナッソー（ニュー・プロビデンス島）

パラダイスアイランド

エグズーマは、ナッソーから南へ約140マイルの場所にある、エグズーマ島（最大の島はグレート・エグズーマ）を含む理想的な島々の列を指します。ターコイズブルーの海と手つかずの美しさで有名です。エグズーマ諸島は、バハマで最も注目されている新興不動産市場のひとつとなっています。エグズーマでの生活はのんびりとしていて美しく、ジョージタウンの主要集落から小さなケイのコミュニティまであり、人混みから離れた静かな隠れ家を求める人々を惹きつけています dupuchrealestate.com。エグズーマの不動産は、素朴なアイランドスタイルのコテージから豪華なウォーターフロントの邸宅、さらにはプライベートアイランドの販売まで、さまざまな種類があります。2025年の市場状況は、高い需要と限られた供給を示しています。エグズーマはブローカーによって「非常に需要が高い」と言われており、質の高い物件への競争が価格を押し上げています dupuchrealestate.com。ここでは物件の種類が多様なため平均的な住宅価格を一般化するのは難しいですが、ウォーターフロントの住宅やヴィラは通常100万ドル以上（現代的な高級住宅の場合は200万～500万ドルが一般的）で販売されています。エグズーマが超富裕層にとって魅力的であることは明らかです。ここはプライベートアイランドの購入でトップクラスのスポットのひとつであり、有名人たちがエグズーマ・ケイズに隠れ家を購入しています。例えば、デビッド・カッパーフィールドのプライベートアイランド、ムシャケイやジョニー・デップのリトル・ホールズ・ポンド・ケイが、エリートの隠れ家としてエグズーマを有名にしました。非億万長者向けには、エグズーマには内陸部や水辺から離れた場所に比較的手頃な区画や住宅がまだありますが、これらもエグズーマの潜在力に投資家が気付き始めたことで価格が上昇しています。レンタル市場は好調です。エグズーマの泳ぐ豚、世界クラスのシュノーケリング、釣りが多くの観光客を引き付けており、Airbnbのデータによると、エグズーマは国内で最も高い平均日額レンタル料金のひとつ（アクティブな短期レンタルの平均で1泊約$750）となっています。globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。新しい国際空港ターミナルの建設や、グランドアイルリゾートの拡張やサンダルズのアップグレードといった高級リゾートプロジェクトにより、島へのアクセスや設備が向上しています。見通し：エグズーマは今後も注目度が高まり続けると予想されています。業界の専門家は、2025年以降のトップ投資先として常にエグズーマを挙げています dupuchrealestate.com。あるレポートによると、エグズーマは「純粋な逃避」を提供しており、自然の魅力を尊重しつつさらなる発展が期待されています homesforsaleinnassaubahamas.com。今後数年間の購入者は、特にさらなる開発が完了する前に今購入すれば、確かな価値上昇を期待できるかもしれません。鍵となるのは、開発と環境のバランスを維持することです。これは地域の関係者が意識している点です。全体的に見て、エグズーマの不動産の将来は明るいと言えます。その希少性、美しさ、新たなインフラの組み合わせにより、強いリターンが期待できるでしょう。

アバコ（アバコ諸島）はバハマの北部に位置し、グレート・アバコ島、リトル・アバコ島、そしてセーリングと別荘で有名な一連の小さな島々（ケイ）を含みます。

アバコの市場は、深刻な打撃から回復しているという点で独特です。2019年9月のハリケーン・ドリアンが、マーシュハーバーやトレジャー・ケイを含むアバコの一部を壊滅させ、広範囲にわたる財産被害をもたらしました。それ以来、復興は着実に進み、2024年から2025年にかけてアバコは関心と投資のルネッサンスを迎えています dupuchrealestate.com。アバコの現在の市場は、需要の増加と価格の上昇が特徴であり、帰郷した住民や機会を狙う投資家が物件を買い漁っています（ドリアン通過後には一部の嵐で損傷した住宅が割引価格で販売され、それらは改修や再建が行われました）。観光省によると、アバコ島の2024年の航空到着数は11.9%増加しており、主要な島々の中で最も高い成長率となりました。これはドリアン以前のレベルへの確かな回復を示しています。travelmarketreport.com。トレジャー・ケイのような、見事なビーチで知られるエリアや、エルボー・ケイ（趣のあるホープ・タウンの灯台がある）は、再び活気を取り戻しています。2019年から2020年にかけて暴落したアバコの不動産価格は、再び上昇しています。トレジャーケイのビーチフロントの区画やコンドミニアムは、コミュニティの再建に伴い価値を取り戻しています。中にはハリケーン前の価格水準に達している、あるいはそれを上回る物件もありますが、2025年でも相対的に良い価値を提供し続けています。アバコには高級開発もあります。Baker’s Bay Golf & Ocean Club（グレート・グアナ・キーにあるプライベートリゾートコミュニティ）は、完全に営業を再開しており、非常に裕福なバイヤーたちを引き続き惹きつけています（そこの住宅の価格は400万ドルからとなっています）。今後を見据えると、アバコの見通しは非常に明るいです。アバコのボーティング、釣り、そしてリラックスしたライフスタイルを愛する人々の間には、かなりの潜在的な需要があります。モンタージュ・ケイは、アバコのプライベートアイランドにある高級リゾートで、現在開発中です。2025/26年までに5つ星ホテルとブランドレジデンスが追加される予定です。practiceguides.chambers.com。これは、アバコの知名度をさらに高めると期待されています。政府はまた、インフラの修復（道路や電力網など）も優先事項としています。– 成長を支援するために。地元の代理店によると、アバコは「需要がますます高まっている」と報告されており、回復が進むにつれて価格も「着実に上昇している」とのことです homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com。リスクは依然として存在します（たとえば、別の大きな嵐など）が、アバコを前進させる強いコミュニティ精神と投資家の関心があります。2025年および今後数年間において、アバコは回復力の物語であると同時に、チャンスを意味します。ドリアン後に投資した購入者はすでに利益を得ており、アバコが完全に復活するにつれて、さらなる成長が見込まれます。

パラダイス・アイランドは、ナッソーに隣接する小さな島で、世界的にはアトランティス・リゾートや超高級不動産で知られています。パラダイス・アイランド（通称「PI」）は本質的に高級住宅地で、ほぼすべての物件が高級コンドミニアムまたはラグジュアリー住宅です。この島の不動産市場は高級の代名詞であり、オーシャンクラブ・エステーツ（ゴルフコースとマリーナがあるゲートコミュニティで、住宅価格は数百万ドルから2,000万ドル以上）、One OceanやAtlantisのThe Reef/Residential Towersなどのコンドミニアム開発が特徴です。2025年もパラダイス・アイランドは、ナッソーの利便性に近接しつつ、よりプライベートでリゾートのような雰囲気を求める裕福な買い手から強い需要を享受し続けています。PIのコンドミニアムの平均価格は国内でも最高水準で、2ベッドルームで約70〜80万ドルから始まり、より大きなユニットやオーシャンビューの部屋では100万〜200万ドルを簡単に超えます。オーシャンフロントのペントハウスや豪邸は8桁に達することもあります。パラダイス・アイランドの供給物件は限られており（狭い土地のため）、新築は主に高層（コンドミニアム）や古い用地の再開発が中心です。将来的な注目の開発計画としては、Four Seasons/Ocean Club Residencesプロジェクト（2027年完成予定）があり、Ocean Club内に超高級アパートとヴィラを限定数追加します。globalpropertyguide.com。これは非常に期待されており、多くのユニットに既存のFour Seasonsの顧客からウェイトリストでの関心があります。PIの市場パフォーマンスは堅調で、ここでは物件の価値がよく維持され、売買もあまり頻繁ではありません。2024年後半から2025年にかけて、パラダイス・アイランドの最高級物件の市場滞在日数が大きく減少したという報告があり（人気ユニットは約2〜3か月で売却）、富裕層がすぐに在庫を買い占めている状況です。homesforsaleinnassaubahamas.com。今後もパラダイス・アイランドの不動産は非常に堅調に推移すると見込まれます。この場所のステータス、アトランティス・リゾートのアップグレード継続、新たな高級開発（噂のAmanリゾートや確定しているRoyal Caribbean Beach Clubアトラクションなど）により需要は高止まりとなるでしょう。今後も価格上昇が見込まれ、特に希少価値のある物件（例：オーシャンフロントの邸宅や最上階ペントハウス）はナッソーの平均を上回る可能性があります。パラダイス・アイランドはナッソーの成長の恩恵を受けつつ、ナッソーの多くの問題（渋滞や混雑など）からは守られます。要するに、PIは今後もカリブ海で最もエクスクルーシブな住所の一つであり続けます。すぐに住める高級感とセキュリティ、足元でのエンターテインメントを求める買い手に訴求し続けるでしょう。

エグズーマ

アバコ

バイヤー向けの法的および税務上の考慮事項

バハマで投資や住宅を購入する外国人は、不動産に関する法的枠組みや税金について知っておくべきです。バハマでは一般的に外国人による所有が歓迎されており、そのプロセスも明確です：

  • 外国人所有権の規則：国際的な買主は比較的少ない制限でバハマで土地の完全所有権（フリーホールド）を取得できます。外国人購入者が一戸建ての住宅用不動産や個人住宅目的の空き地を購入する場合、特別な許可は必要ありません。購入者はクロージング後に投資委員会に取得を登録するだけでよく（一度限りの1,000ドルの登録料が必要です）practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。これにより登録証明書が発行されます。ただし、外国人が商業開発、賃貸投資、または複数戸の不動産（一戸建て個人住宅を超えるもの）を購入する場合は、「国際人土地保有許可証」をクロージング前に取得しなければなりませんpracticeguides.chambers.com。この許可証も投資委員会/バハマ投資庁を通じて取得します。必要な許可証を取得しないと権利証書が無効となるため、投資家購入者にとって非常に重要なステップですpracticeguides.chambers.com。実際には、正当なプロジェクトや投資であれば許可証は通常発行されます。政府は主に重要な外国投資を審査し記録するためにこれを活用しています。市民権要件や借地限定の規則はなく、外国人も上記のように登録・許可されればバハマ人と同様に不動産の完全所有権（フィーシンプル）を持つことができます。
  • 取引税（印紙税/VAT）： すべての不動産取引には、一度限りの譲渡税がかかります。2019年以降は不動産売買に対して付加価値税（VAT）が課されています。外国人購入者は10万ドルを超えるすべての不動産購入に対して一律10％のVATを支払います linkedin.com。これは通常、買い手と売り手の合意により分割されます（一般的には各自50％ずつ負担しますが、大型取引では70/30のような交渉も珍しくありません）linkedin.com。10万ドル未満の購入ではVATは2.5％です。バハマ国民は段階的な印紙税/VATスケジュールが適用され、税率は最初の10万ドルで2.5%、10万～30万ドルで4%、30万～50万ドルで6%、50万～70万ドルで8%、70万～100万ドルで9%、100万ドル超で10%となっています linkedin.com。（バハマ国籍の初回住宅購入者には、住宅取得促進のため50万ドルまでさらに税率引き下げ/免除が適用されます linkedin.com linkedin.com。）その結果、外国人購入者はほとんどの住宅購入で10%を支払うことになりますが、地元の人々はやや低い場合が多いです。なお、この取引VATは従来の「印紙税」に代わるもので、制度上はVAT法に基づき処理されますが、実質的には同じものです。
  • 年間固定資産税: バハマでは、毎年不動産に対して固定資産税（リアルプロパティタックスとも呼ばれます）が課されますが、自宅として住んでいる物件に対しては非常に有利な税率が適用されます。自宅として居住している住宅は、評価額30万ドルまで0％（その分は完全に非課税）linkedin.com、30万ドル～50万ドルの部分は0.625％、そして50万ドル超の部分は1.0％linkedin.comの税率です。上限が設けられており、自宅用住宅の固定資産税はどんな高額物件でも年間12万ドルを超えません。この免税の基準額は最近引き上げられ（以前は25万ドル、現在は30万ドル）、中間層住宅の税負担軽減を目的としていますlinkedin.com。非自宅用物件（投資用やセカンドハウスなど主な住居でない場合）は、税率がやや高くなります：最初の50万ドルまで0.75％、50万ドル～200万ドルは1.0％、200万ドル超は1.5％linkedin.com。土地だけ（未開発地）が外国人所有であれば、土地バンキングを抑止するために一律2％が課税されますが、家を建てれば通常の税率が適用されます。注目すべき点として、バハマには追加の地方固定資産税はありません。国が課すこの固定資産税のみが不動産に対する継続的な税金です。多くの高級開発エリア（例：アルバニーやライフォードケイ）では、自治体の固定資産税はなく、その代わりに共益費（ホームオーナー協会費）が徴収される場合があります。
  • 所得税・キャピタルゲイン課税: バハマには所得税、キャピタルゲイン課税、相続税がありません。これは、バハマ国内の不動産から得られる家賃収入や売却益がバハマ政府には課税されないことを意味しますlinkedin.com。また、バハマ不動産には相続税・遺産税もなく、現地で相続する場合も税金がかかりませんlinkedin.com。こうした税制は高税率国の投資家にとって大きなメリットです。（ただし、外国人オーナーは自国の税法も確認する必要があります。例：米国市民は全世界所得に対して米国の税金が生じますが、バハマの税率はゼロなので、外国居住者控除やクレジットで実質的に非課税となる場合が多いです。）
  • 投資による居住権: 先述の通り、バハマの不動産に投資することで経済的永住権の資格を得ることができます。現在の資格要件は、最低1,000,000ドルの不動産投資です linkedin.com。この金額に達する物件（または複数物件の合計）を維持しなければならず、基準以下で売却するとステータスが危険にさらされる可能性があります。永住権の付与は自動ではありませんが、要件を満たせば通常は認められており、申請から承認まで約3～4ヶ月とされています homesforsaleinnassaubahamas.com。さらに、加速審査もあり、150万ドル以上を投資すれば、手続きが迅速化されます linkedin.com。永住者は市民権を除くほとんどの権利を有し、既述の通り、10年間の居住後に市民権を申請することができます。また、単なる居住者であっても税金が課されない点も注目すべきです。バハマには所得税がないため、個人課税から解放された生活が可能であり、これは大きな魅力のひとつです linkedin.com。

総じて、バハマの法制度は不動産投資家に非常に好意的です。権利は登記済み証書によって保証されており（政府は効率化のため登録制度への近代化も進めています） practiceguides.chambers.com。外国為替規制は存在しますが、投資目的には対応しており（バハマドルは米ドルと等価、購入時に持ち込んだ資金は中央銀行の承認を得て送金可）、外国人でも安心して購入できること、クロージング費用として約10％を見込むこと、維持費用的にも税負担が低いことがポイントです。これらと安定した法体制が相まって、バハマは投資家にやさしい法域として際立っています。

リスク・課題・持続可能性

全体的な見通しは良好ですが、投資家は今後数年でバハマの不動産市場に影響を及ぼしうるリスクや課題を念頭に置くべきです。主なポイントは以下の通りです。

  • ハリケーンと気候リスク： バハマは地理的にハリケーンや気候変動の影響を受けやすい場所です。2019年のハリケーン・ドリアンによるアバコ島とグランドバハマ島の壊滅的な被害は、このリスクを改めて認識させました。大型ハリケーンの直撃は甚大な財産被害をもたらし、現地の不動産市場を一時的に落ち込ませることがあります（2019年以降のアバコで見られたように）。不動産の保険料もこれに伴って上昇しており、所有費用の重要な要素となります。海面上昇や侵食も長期的な懸念事項で、特に海岸沿いの低地エリアでは深刻です。耐風性を強化した建築基準が設けられ、最近の購入者はカテゴリー5の嵐に耐えられる住宅や高台に位置する住宅を優先する傾向にあります。それでもなお、気候関連の出来事は市場にとって常に予測不能な要因です。投資家は、適切な保険加入と耐久性の高い建物構造を必ず確保する必要があります。良いニュースとしては、たとえ激甚な嵐でも復旧・再建がその後進む点で、例えばアバコの不動産市場はドリアンからわずか数年で力強く回復しています travelmarketreport.com 。ですが、このようなイベントの短期的な影響は大きなものになり得ます。
  • 経済的・外的要因： バハマ経済は外部環境、特にアメリカ経済の健全性や世界的な旅行トレンドに大きく依存しています。 アメリカやカナダの景気減速（重要な観光・購買市場）は、訪問者数の減少やセカンドホーム需要の縮小を招く可能性があります globalpropertyguide.com。同様に、世界的な危機（景気後退やパンデミック）がバハマの観光依存経済に素早く打撃を与えることも（2020年に見られた通り）あります。世界的な金利上昇も外国人購入意欲を冷やす可能性があり、特にローンを利用して購入したり、資産を担保にする場合は注意が必要です。IMFは、現在の成長スピード以上を維持するためには引き続き投資や労働力不足への対応が必要だと指摘しています globalpropertyguide.com。それらが実現しなければ、経済成長が期待を下回るかもしれません。さらに、バハマは通貨と財政は安定しているものの、将来は国債務問題によって財政政策の見直し（税制変更などを含む）が必要になる可能性もあります（今のところ所得税導入の兆しはないが）。リスク回避策： 政府は観光以外の分野（テクノロジー、物流など）への多角的投資を積極的に呼び込んでおり、FDI（外国直接投資）の大規模なコミットメント（2年間で100億ドル超 travelmarketreport.com）も雇用創出や経済刺激のバッファーの役割を果たしています。それでもなお、バハマの運命は世界経済の動向と密接に結び付いているため、投資家は引き続き世界経済指標に注目する必要があります。
  • 住宅の手頃さと社会的不平等： 高級住宅市場が好調な一方で、地元の中流階級のバハマ人は住宅価格の高騰により手の届かない存在になりつつあります。賃金が住宅価格の上昇に追いついていないため、手頃さのギャップが拡大しています。これには社会的な影響（過密、賃貸需要の増加、人材の流出など）があり、政府も強く認識しています。もし対応しなければ、間接的に投資家に影響を与える措置（特定価格帯の外国人購入者への規制強化や投機的購入に対する増税など）への政治的圧力につながる恐れがあります。現時点では、外国投資は非常に好意的に受け止められており（経済に不可欠です）が、地元のニーズへの配慮が重要です。政府が手頃な住宅の建設や初めて住宅を購入する人への優遇措置を推進しているのは、この問題の緩和を目指しているためです globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。市場にとっては、幅広い地元購入者層の存在が長期的な安定のためには健全です。もし市場の大部分が外国人だけに開かれてしまえば、不均衡が生じる可能性があります。したがって、手頃な住宅の推進は、住宅所有層を拡大し、不動産業界全体にとっても実はプラスに働くのです。需要の持続性もこの点と関連しており、地元住民が繁栄する社会は内部から不動産需要を生み出し、外国人購入者の動向に左右されにくい強靭さをもたらします。
  • 環境の持続可能性：バハマを魅力的にしている環境、すなわちサンゴ礁、澄んだ海、手つかずのビーチは、開発による圧力を受けています。自然の美しさを守るために、持続可能な開発手法への注目が高まっています。投資家や開発業者は贅沢なプロジェクトに、環境にやさしい設計（ソーラーパネル、雨水回収、LEED認証の建築技術など）を取り入れ始めており、現代の高級住宅の購入者は環境配慮を求める傾向が強まっています homesforsaleinnassaubahamas.com。政府はまた、2033年までに再生可能エネルギー（特に太陽光）の拡大を目指す野心的な計画を発表しており、化石燃料への依存度の低減と島々の自給自足向上を目指しています dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com。これは遠隔地の不動産、例えばプライベートアイランドやオフグリッドの住宅が、より良い太陽光技術や蓄電技術の恩恵を受け、実用的になる可能性があります。しかし、水の供給、廃棄物処理、生息地の保全などの環境的課題には、開発が未開発の島にも広がるにつれて継続的な注意が必要です。持続可能性への懸念はまた、文化的・歴史的な保存にも及んでおり、新たな開発がバハマの魅力の一部である地域の遺産を損なわないようにすることも重要です。政府や地域の関係者は、長期的な不動産価値が島々の環境の健全さと強靱さを維持することに結びついていることを日増しに認識しています。

結論として、考慮すべきリスクはありますが、それらはバハマの不動産の本質的な魅力を減じるものではなく、むしろ慎重で情報に基づいた投資の必要性を示しています。ハリケーンと保険の認識、経済的連携の理解、社会的影響への配慮、そして持続可能性を優先することは、今後バハマで賢明な投資家となるために不可欠な要素です。これらの課題を乗り越えることで、投資家は自分だけの楽園の一部をより確実に手に入れ、バハマ不動産市場が今後も活気と持続可能性を保つことを後押しできます。

出典：

住宅不動産セグメント

バハマの住宅用不動産は、地元の初めての購入者向け住宅から超高級なウォーターフロントヴィラまで幅広く存在します。この分野は二層市場によって特徴付けられています。一方は外国人需要に支えられた高級セクター、もう一方は手頃な価格が課題となる地元の中規模市場です globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。高級バケーションホームや駐在員向けの分野は急成長しており、バハマは2023年の高級住宅価格成長率で世界第3位にランクイン、ラグジュアリー物件価値は前年比15%上昇しました globalpropertyguide.com。2025年初頭にかけても、300万ドル超の高級物件の販売は前年比18%増加し、高級ウォーターフロント住宅は通常年6～8%程度値上がりしており、多くの伝統的投資を上回るリターンを示しています homesforsaleinnassaubahamas.com。この持続的な価値上昇は、強い国際的関心、一等地の供給不足、税制優遇地として島々の魅力を反映しています。米国人の購入者が外国人取引の約35%を占め、次いでヨーロッパ人（約30%）、カナダ人（10%）となっており、気候や投資メリットに惹かれているのです globalpropertyguide.com。このグローバルな富の流入により、高級ゲート付きコミュニティやコンドミニアムリゾートの新築が促進されています。デベロッパーは、より多くのリゾート設備つきのターンキー・コンドミニアムの建設によって現代のニーズに対応しており、多くの購入者が今やメンテナンス不要な「ロック＆リーブ」型の島の家を従来のスタンドアローン住宅より求めています content.knightfrank.com。その結果、ナッソーのケーブルビーチやパラダイスアイランドなどでは新築の高級コンドミニアム案件が相次ぎ、高級市場の在庫が増加しています。

対照的に、地元バハマ人向けの主流住宅市場は課題に直面しています。長年にわたる価格上昇により、中産階級の家族の手の届く範囲が広がっています globalpropertyguide.com。手頃な価格の住宅の供給は需要に大きく遅れており、地元の住宅地では家賃や価格が上昇しています。多くのバハマ人購入者は融資に頼っていますが、銀行の住宅ローン貸出は比較的停滞しており（過去10年間で未返済の住宅ローンは年平均約1.4%減少） globalpropertyguide.com。地元の初めての購入者は選択肢が限られており、政府はカーマイケル・プロジェクト再興（Renaissance at Carmichael）で約200戸の手頃な住宅を建設するなどの取り組みを行っています globalpropertyguide.com。しかし、そのような取り組みも必要規模に比べれば控えめです。その結果、持ち家率は低く、人口の多くが賃貸市場にとどまっています。直近の国勢調査では、住居の約35%が家賃を支払うテナントによって占められています globalpropertyguide.com。朗報としては、2025年には供給面での緩和が見込まれることです。政府関係者は、手頃な価格の住宅供給増や、バハマ人向けの住宅ローンアクセス改善のための取り組みをいくつか報告しています dupuchrealestate.com。総じて、2025年の住宅部門は、高級物件市場の活発な動きと参入層の継続的な手頃さへの圧力が特徴です。このギャップを埋めることが、市場の長期的な持続可能性にとって重要な課題となっています。

高級物件セグメント

バハマの高級不動産セグメントは、それ自体が一つの世界です。ウルトラプレミアムな住宅、プライベートアイランド、リゾートブランドのレジデンスが世界中の富裕層を惹きつけています。このセグメントは非常に好調でした。2020年から2023年にかけて、裕福な買い手たちはバハマを理想的なパンデミックの避難先として選び、価格を劇的に押し上げました。前述のように、エリートコミュニティ（例：ライフォード・ケイ、オールバニー、オーシャンクラブ・エステーツ）では、2019年から2023年にかけて価値がおよそ2倍となり、これは驚異的な高騰です content.knightfrank.com。2025年に市場がやや冷え込んだとしても、市場の最上位層は多くの面で依然として売り手市場のままです。流通物件は少なく、人気のリスティングはプレミアム価格で取引されることもあります。高品質な高級不動産の売り手は、直近の相場よりも著しく高くなければ、高額なリスト価格でもうまく売れることが多いです practiceguides.chambers.com。しかし、買い手は今やより目が肥えており、価格が高すぎるメガエステートはいくつか、以前より長い間売れ残っているケースもあります content.knightfrank.com。

注目すべき傾向として、購入者の好みがターンキーの利便性やアメニティにシフトしていることが挙げられます。多くの裕福な購入者や、リモートワークが可能な若いエグゼクティブ層は、スタンドアロンの邸宅よりも高級コンドミニアムや管理されたリゾートレジデンスを好みます content.knightfrank.com。彼らは「ホテルライフスタイル」― コンシェルジュサービスやセキュリティ、スパ、レストランなどが施設内にあり、大規模な物件のメンテナンスやハリケーン対策を気にしなくてよい―を重視しています content.knightfrank.com。この傾向を受けて、開発業者は多数のブランドレジデンスプロジェクトを立ち上げています。例えば、ナッソーのケーブルビーチでは新しいゴールドウィンやアクアリーナコンドミニアムが5つ星のアメニティを提供しており、パラダイスアイランドではオーシャンクラブ・フォーシーズンズレジデンス（2027年完成予定）が有名リゾート地で超高級アパートメントやヴィラを提供します practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com。バハマ―リゾート複合施設はケーブルビーチにローズウッドレジデンスを加え、コンドミニアムのオーナーには隣接する5つ星ホテルの全ての特典が提供されています content.knightfrank.com。また、シックスセンシズ、モンタージュ、さらにはブルガリといった高級ブランドによる新規プロジェクトも各島で進行中です travelmarketreport.com。これにより、バハマの国際的な高級市場での存在感はさらに高まっています。

外国の億万長者たちも、プライベートアイランドやオーダーメイドの邸宅などのユニークな機会に魅了されています。例えばエグズーマ諸島では、プライベートアイランドの区画や究極のステータスシンボルとなる高級なヴィラが提供されています homesforsaleinnassaubahamas.com。このようなトロフィープロパティは（島や広大な邸宅なら数千万ドルにものぼる）天文学的な価格がつくこともあり、安全で人里離れた隠れ家を求めるUHNWバイヤーからの関心が依然として高いままです。業界のアナリストたちは、バハマが今やトップクラスの高級不動産デスティネーションとして確立されていると指摘しています。Knight Frankの2024年ウェルスレポートによると、バハマは世界でも最高のパフォーマンスを示した高級住宅市場のひとつでした globalpropertyguide.com。今後も高級セグメントは堅調を維持する見込みです。近年の大幅な価格上昇の後は成長が緩やかになるかもしれませんが、バハマの高級不動産への世界的な需要は依然として高まっており、新しい高級物件もすぐに吸収されています。要するに、バハマの熱帯ライフスタイルと金融・税制上のメリットの組み合わせは、高級市場において今なお「目の肥えた投資家を魅了し続けている」のです homesforsaleinnassaubahamas.com。

商業用不動産および観光開発

民間の住居を除けば、バハマの商業不動産セクターは主に観光業、ホスピタリティ、複合型リゾート開発によって牽引されています。国の規模を考慮すると従来の商業分野（オフィス、小売、工業）は比較的小さいですが、ホスピタリティとリゾート分野は急成長中です。2024年の観光客数の記録的増加は、ホテル、マリーナ、アトラクションへの大規模投資を促し、不動産市場にも影響を与えています。特に、ナッソーのクルーズ港は再開発され、2023年5月に完全再オープンし、現在では最新の巨大クルーズ船を係留できるようになりました practiceguides.chambers.com。これによりナッソー中心部が活性化し、周辺ビジネスへの観光客の流入増加も期待できます。クルーズ業界は依然として経済の要であり、直近の年ではクルーズによる直接支出は6億5,000万ドル以上となりました travelmarketreport.com。さらに拡大も続いています。例えば、ロイヤルカリビアンとカーニバルの両社が、バハマで新たなクルーズ港の建設を進行中です practiceguides.chambers.com。ロイヤルカリビアンはパラダイスアイランドにビーチクラブを建設、カーニバルはグランドバハマ島に大型のクルーズ港を建設しています。これらのプロジェクトは、リテールショップからツアー施設に至るまで商業不動産の発展を促し、これらの島々への観光客数も増加させることが期待されます。おそらく最も注目すべき進展はリゾートおよびホテルの計画です。過去2年間で、バハマは100億ドル以上の海外直接投資を呼び込み、その多くは高級リゾートプロジェクトに投資されています travelmarketreport.com。これには新規リゾートの建設、既存リゾートの拡張、高級住宅コミュニティが含まれます。例えば、エルーセラ島には高級ゴルフリゾートであるジャックス・ベイが着工し、アバコのモンタージュ・ケイにはブランド付きレジデンスを備えたプライベートアイランドリゾートが建設中です practiceguides.chambers.com。グランドバハマ島では、高級シックスセンシズ・リゾート＆レジデンスが進行中で、フリーポートの復興への自信を示しています practiceguides.chambers.com。パラダイスアイランドでは、オーシャンクラブ再開発の一環として新しいフォーシーズンズホテル＆レジデンスの計画があり、アイコニックなアトランティスリゾートを補完しています practiceguides.chambers.com。ナッソー/ニュープロビデンスでも投資が続いており、バハマールの追加フェーズに加えて、著名人が支援する超高級アルバニーコミュニティも新しい建設フェーズを開始しています practiceguides.chambers.com。「アウトアイランド」（ファミリーアイランド）のブティックおよびミッドサイズのリゾートも急増しています practiceguides.chambers.com。開発者たちは、ユニークで手つかずの場所を求める富裕層旅行者をターゲットにしており、隔絶された小規模なケイで特注の体験を提供するプロジェクトが進行しています practiceguides.chambers.com。

これらの観光主導型の開発は不動産に直接的な影響を与えています。雇用を創出し、インフラを改善し、多くの場合、販売用の住宅部分（コンドミニアムやヴィラ）を含んでいます。例えば、新しいリゾートには外国人バイヤーが購入できる販売用のヴィラやコンドユニットがセットで付いてくることがよくあり、商業用不動産と住宅用不動産が融合しています。インフラのアップグレードも進んでいます。政府は、訪問者数の増加を支えるために空港拡張（例：ノースエルーセラ空港の5,500万ドル規模の改修や、2025年完成予定のエグズーマ新国際空港）などの改善を優先しています。ewnews.com ewnews.com。新しいリゾートができる島々では道路、マリーナ、インフラも強化されています。全体的に見て、商業不動産の見通しは良好であり、特に観光関連資産が有望です。高いホテル稼働率と上昇する平均日額料金が新しいホテルやバケーションレンタル投資を後押ししています。ロジスティクスや倉庫のようなニッチ分野でさえも、人口増加による消費者需要の拡大とともに成長が見込まれます。主な注意点は、これらの開発が持続可能であり、リゾートエンクレーブにとどまらず利益を広げることを保証することです。しかし2025年現在、インフラおよび観光投資は過去最高水準にあり、今後数年間でバハマが引き続き観光客や不動産投資家を惹きつける自信が示されています。travelmarketreport.com travelmarketreport.com。

投資機会とライフスタイルの考慮事項

バハマは、不動産投資家や移住を検討している方々にとって魅力的なパッケージを提供しています。自然の美しさ、ライフスタイルの魅力、そして金融上のインセンティブが組み合わさり、2025年は不動産購入を検討するのに魅力的な時期となっています。税制上のメリットが大きな魅力です。バハマでは個人に対して所得税、キャピタルゲイン税、相続税や遺産税が一切課税されません linkedin.com。このタックスニュートラルな環境により、賃貸収入や不動産の売却益は基本的に非課税で得られます（特に米国人にとっては、しばしば外国税額控除と相殺できるため重要です） dupuchrealestate.com。また、不動産の保有コストもリーズナブルで、不動産税率は低～中程度です（自宅用物件は30万ドルまで控除対象） linkedin.com。富裕層の購入者にとっては、バハマ不動産の購入が永住権取得への道となる場合もあります。政府のエコノミック・パーマネント・レジデンシー（EPR）プログラムでは、最低100万ドルの不動産投資を行った外国人に、迅速な永住権を付与しています linkedin.com。（この条件は2025年1月1日以降、75万ドルから100万ドルに引き上げられ、投資家がより長期的な利害関係を持つことを目的としています linkedin.com。）永住者はバハマに年間を通じて居住する権利や多くの特権を享受でき、10年後には市民権の申請資格が得られる場合があります linkedin.com。この永住権のメリットと財産税がないという事実が、資産の分散やセカンドレジデンスを望む投資家には強い動機となります。あるアドバイザーは、バハマは「投資の楽園」と位置付けられていると指摘し、長期的な資産価値の上昇と、基本的に無税の収益が得られる安定した近隣国であることを強調しています dupuchrealestate.com。

財政面以外にも、生活の質やライフスタイルの要素は非常に重要です。バハマは英語が公用語で、政治的にも安定した民主主義国家であり、北米と密接な関係を持っています。主要なアメリカ都市からの距離も近く（マイアミからは1時間、ニューヨークからは約3時間）、この近さとアクセスの良さにより、パートタイムの居住者でも気軽に往復できるようになっています dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com。島々自体も、年間を通して暖かい気候や美しいビーチ、ボート・釣り、高級ゴルフコースやスパなどの贅沢なアメニティを提供し、魅力的なライフスタイルを実現しています。外国人も充実したコミュニティや、ナッソーの優れたインターナショナルスクールや医療施設を見つけ、家族での移住が現実的だと感じています。実際、パンデミック時には「リモートワーク革命」が起こり、バハマはこれを活かしてデジタルノマド向けの長期滞在ビザを導入し、多くのプロフェッショナルがバハマで生活しながら海外の仕事を続けられることに気づきました content.knightfrank.com content.knightfrank.com。一時的に滞在した多くの人々がその後も永住あるいは半永住の住民として残り、家族を呼び寄せ、バーチャルツアーで物件を見ずに家を購入する人まで現れました content.knightfrank.com content.knightfrank.com。この傾向により、不動産にもホームオフィスや信頼できるインターネットといった機能への需要が高まっています homesforsaleinnassaubahamas.com。

投資家の視点から見ると、賃貸収入のチャンスは非常に魅力的です。観光業の急増は、Airbnbのようなプラットフォームでの短期バケーションレンタルへの高い需要に直結しています。実際、Airbnbは2024年初頭に前年同期比16.7％の宿泊予約数の増加を報告しています globalpropertyguide.com。好立地の賃貸物件（例：ナッソーのケーブルビーチやパラダイスアイランドのコンドミニアム、あるいはエグズーマなど人気の島のヴィラ）は、ピークシーズン中に高い稼働率とプレミアムな1泊料金を実現できます。例えば、主要エリアのビーチフロントレンタルは多くの場合1泊あたり300～800ドルで取引され、冬季には予約が殺到し、オーナーにとって魅力的なリターンを生み出します globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。また、居住者や駐在員向けの長期賃貸も需要があり、快適な3ベッドルームの月額賃料はナッソーで約3,000ドル（人口の少ない島ではより低価格）です globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。所得税がないこととあわせて、これらの賃貸利回りは非常に魅力的です。また、バハマドルが米ドルと1:1で固定されているため、為替リスクがなく、取引も簡単です linkedin.com。外国人による不動産購入の法的手続きもシンプルで（法務セクションで述べた通り、登録または許可のいずれか）、物件の権利は慣れ親しんだイギリスのコモンロー制度のもとでしっかり保護されています。購入の容易さ、強力な物件権利、高級市場の流動性、比類なきライフスタイル ― これら全ての要素が、バハマを2025年の不動産投資先として最上位に位置づけています。現地の専門家の一人は、「投資を考えるなら、2025年は参入に最適なタイミングです」と語っています。バハマの成長軌道と独自の優位性を踏まえれば納得です dupuchrealestate.com。

市場動向と予測 (2026–2030)

今後を見据えると、バハマの不動産市場の今後3〜5年の見通しは概ね良好ですが、いくつか注意すべき点もあります。観光業は引き続き好調が予想されており、業界の予測では今後もしばらく観光客数は記録的な水準を維持するか、更なる増加が見込まれています globalpropertyguide.com。IMFも、観光客数や平均消費額の増加が続くことで、実質GDP成長と、それに伴う宿泊・不動産需要の持続を指摘しています globalpropertyguide.com。2025年から2027年にかけて新たなホテル（フォーシーズンズ、シックスセンスなど）が開業予定で、客室供給が増え、滞在型観光客数もさらに伸びる見込みです。これは、バケーションレンタルやセカンドホーム市場にとって好材料であり、健全な観光セクターが一部の訪問者を物件購入者に転換させることもよくあります。最近100億ドル超のリゾートプロジェクト誘致に成功していることから（travelmarketreport.com）、政府の投資誘致策も市場の将来性への自信を示しています。こうした開発案件の多くには住宅用区画も含まれており、今後数年で供給されることで高級物件の供給が徐々に増加していくでしょう。この新たな供給が市場に吸収される過程で、高級セグメントの価格上昇率も2021〜2023年の二桁急上昇から、例えば年率1桁台前半〜中盤へと、より穏やかな水準に落ち着く可能性があります。ナイトフランクの世界的な見通しでも、多くの高級リゾート地ではプライム不動産価格の上昇率が年数％まで落ち着くと予測されており、バハマもこうしたパンデミック後の急騰を経て同様の傾向をたどると見込まれます。要するに、市場は今後も上昇基調が続くものの、より安定し持続可能なペースになると考えられます。

明確な傾向の一つは、ファミリーアイランド（ニュープロビデンス島以外の人口が少ない島々）への関心の高まりです。ナッソーやパラダイス島の価格が上昇し開発が進む中、購入者や開発業者はエグズーマ、エルーセラ、アバコ、アンドロス、ロングアイランドのような島々にますます注目しています。これらの島々は今後数年間で成長のホットスポットになると予想されています。dupuchrealestate.com 例えば、エグズーマとエルーセラは既に2025年には需要が高く、不動産の競争によって価格が上昇しています。dupuchrealestate.com アバコは2019年のハリケーンドリアンからの再建後、上昇傾向にあり、2024年にはアバコへの航空到着数がほぼ12%増加し、ハリケーン前のレベルにしっかりと戻っていることが示されています travelmarketreport.com。ドリアン後に下落したアバコの不動産価格も、インフラの復旧やモンタージュ・ケイのような新しいリゾートの話題で現在着実に上昇しています homesforsaleinnassaubahamas.com。ロングアイランドやアンドロスは「注目すべき市場」とされており、現在は比較的手頃ですが成長の余地が大きいため、早期投資家は大きな価値向上を期待できます。dupuchrealestate.com これら新興島では今後5年間、より成熟したナッソー市場よりも相対的な価値成長が高いと私たちは予想しています。空港、マリーナ、ユーティリティなどのインフラ改善や新規プロジェクトにより、ファミリーアイランドがよりアクセスしやすく、魅力的になるからです。

ナッソー（ニュー・プロビデンス島に位置）は、国の首都であり、最大の都市市場です。高級ゲートコミュニティやビーチフロントのコンドミニアムから、地元の家族向けのスターターホームまで、幅広い物件を取り揃えています。2025年のナッソーの市場は、非常に活発ですが、ここ数年の熱狂的な状況の後、正常化の兆しを見せています。ナッソー（およびその周辺）における住宅の中央値価格は、2025年半ば時点で約495,000ドルであり、月ごとの変動はあるものの年初来で実際には4.9%上昇しています morleyrealty.com。平均販売価格（いくつかの高額取引によって偏る可能性があります）は、2025年半ばで約59万ドルでした morleyrealty.com、ただし他の情報源によると、ナッソーの平均掲載価格は約72万ドルであり、高級エリアの影響を反映しています homesforsaleinnassaubahamas.com。これは、多くの住宅が60万ドル台で売却される一方で、ナッソーでは平均価格を押し上げる数百万ドル規模の取引も見られることを示しています。在庫は制約されており、2025年初頭の物件数は前年よりも約20%少なくなっていますmorleyrealty.com。しかし、市場が落ち着きを見せる中で新規物件の掲載数は徐々に増加しています。特に人気のある地域のナッソーの物件は、依然として購入希望者から強い関心を集めています。たとえば2025年6月には、契約締結件数は前年比で119％増加しましたが、最終的な販売数は減少しました（取引の成立に時間がかかっていることを示唆しています） morleyrealty.com morleyrealty.com。ナッソーの賃貸需要は、市内の雇用機会やアメニティのおかげで依然として高く、ケーブルビーチ（バハマールリゾート、レストラン、コンドミニアムが集まるエリア）は「賃貸の王者」として知られており、年間を通じて借り手の需要があります homesforsaleinnassaubahamas.com。今後、ナッソーの見通しは堅調です。商業の中心地として、観光、金融、政府などほぼすべての経済的要因の恩恵を受けており、今後も発展が続くでしょう。今後のコンドミニアムプロジェクトや、クルーズ港の活性化によるダウンタウンの住宅生活の復活が、新たな物件供給をもたらす可能性があります。価格の上昇は控えめながらもプラスになると予想されており、ナッソーはバハマ不動産の流動性ハブ（最も迅速に売買できる場所）であり続けるでしょう。注目すべき主要なサブマーケットには、ウルトララグジュアリーな邸宅があるニュープロビデンス島西部（アルバニー、ライフォードケイ、オールドフォートベイ）や、ウォーターフロントの景観と都市への近さからアッパーミドルクラスの住民や駐在員に人気のニュープロビデンス島東部（イースタンロード周辺）があります。

経済的には、バハマは緩やかな成長が予測されています。IMFは、長期的なGDP成長率が年間約1.5％を超えるためには、継続的な投資と労働力の制約への対応が必要であると警告しています globalpropertyguide.com。つまり、不動産の拡大ペースは、国内で働く人材の育成や新規プロジェクトの支援能力に左右される可能性があります。それにもかかわらず、建設業や不動産サービスは引き続き楽観的であり、バハマ建設業協会は、「将来は有望である」と、堅調なプロジェクトパイプラインを理由に述べています globalpropertyguide.com。主なマクロリスクには外部要因が含まれます。米国経済の減速や世界的な金融ショックが発生した場合、外国人の購入や観光に落ち着きがもたらされる可能性があります globalpropertyguide.com。さらに、国際的な金利動向も需要に影響を与える可能性があります。最近の低金利時代は高級物件の購入を後押ししましたが、金利が高止まりすれば一部の買い手はためらいを見せるか、割安物件を探すかもしれません。しかし、超富裕層のセグメントは金利の影響を受けにくく、多くのバハマ購入者は現金で支払うため、影響は限定的と考えられます。

総じて、バハマの不動産市場の今後3～5年の予測は、引き続き成長と積極的な投資が続くものの、そのペースはやや緩やかとなる見通しです。物件価値も、おおむね良好な需要に支えられて上昇が期待されます。特にウォーターフロントやリゾート地で顕著になるでしょう。高級物件セグメントは（グローバルな富裕層の動向やバハマ自体の強い魅力によって）主要な牽引役であり続ける可能性が高いですが、政府の住宅政策が進展すれば中間層向け市場の改善も見込まれます。2030年までに、バハマはより多様な不動産市場となり、ナッソー／パラダイスアイランドは商業や取引の中心地にとどまるものの、ファミリー諸島にもより多くの活動が分散するでしょう。サステナビリティやレジリエンス（例：ソーラーハウスや耐嵐性建築）も新たな開発でより重視されるようになります。大きな外的ショックがなければ、投資家はバハマの不動産が長期的に堅実な投資先、そして所有する価値ある楽園であり続けることを楽観的に見通せます。

地域別スポットライト：ナッソー、パラダイスアイランド、エグズーマ、アバコ

市場をよりよく理解するには、主要な地域や島々を個別に検証する価値があります。バハマは多様な不動産市場を持つ群島であり、首都から静かな外縁のケイまで多彩です。以下は、現在の状況と今後の見通しを示す、4つの重要エリアの概要です：

ナッソー（ニュー・プロビデンス島）

パラダイスアイランド

エグズーマは、ナッソーから南へ約140マイルの場所にある、エグズーマ島（最大の島はグレート・エグズーマ）を含む理想的な島々の列を指します。ターコイズブルーの海と手つかずの美しさで有名です。エグズーマ諸島は、バハマで最も注目されている新興不動産市場のひとつとなっています。エグズーマでの生活はのんびりとしていて美しく、ジョージタウンの主要集落から小さなケイのコミュニティまであり、人混みから離れた静かな隠れ家を求める人々を惹きつけています dupuchrealestate.com。エグズーマの不動産は、素朴なアイランドスタイルのコテージから豪華なウォーターフロントの邸宅、さらにはプライベートアイランドの販売まで、さまざまな種類があります。2025年の市場状況は、高い需要と限られた供給を示しています。エグズーマはブローカーによって「非常に需要が高い」と言われており、質の高い物件への競争が価格を押し上げています dupuchrealestate.com。ここでは物件の種類が多様なため平均的な住宅価格を一般化するのは難しいですが、ウォーターフロントの住宅やヴィラは通常100万ドル以上（現代的な高級住宅の場合は200万～500万ドルが一般的）で販売されています。エグズーマが超富裕層にとって魅力的であることは明らかです。ここはプライベートアイランドの購入でトップクラスのスポットのひとつであり、有名人たちがエグズーマ・ケイズに隠れ家を購入しています。例えば、デビッド・カッパーフィールドのプライベートアイランド、ムシャケイやジョニー・デップのリトル・ホールズ・ポンド・ケイが、エリートの隠れ家としてエグズーマを有名にしました。非億万長者向けには、エグズーマには内陸部や水辺から離れた場所に比較的手頃な区画や住宅がまだありますが、これらもエグズーマの潜在力に投資家が気付き始めたことで価格が上昇しています。レンタル市場は好調です。エグズーマの泳ぐ豚、世界クラスのシュノーケリング、釣りが多くの観光客を引き付けており、Airbnbのデータによると、エグズーマは国内で最も高い平均日額レンタル料金のひとつ（アクティブな短期レンタルの平均で1泊約$750）となっています。globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。新しい国際空港ターミナルの建設や、グランドアイルリゾートの拡張やサンダルズのアップグレードといった高級リゾートプロジェクトにより、島へのアクセスや設備が向上しています。見通し：エグズーマは今後も注目度が高まり続けると予想されています。業界の専門家は、2025年以降のトップ投資先として常にエグズーマを挙げています dupuchrealestate.com。あるレポートによると、エグズーマは「純粋な逃避」を提供しており、自然の魅力を尊重しつつさらなる発展が期待されています homesforsaleinnassaubahamas.com。今後数年間の購入者は、特にさらなる開発が完了する前に今購入すれば、確かな価値上昇を期待できるかもしれません。鍵となるのは、開発と環境のバランスを維持することです。これは地域の関係者が意識している点です。全体的に見て、エグズーマの不動産の将来は明るいと言えます。その希少性、美しさ、新たなインフラの組み合わせにより、強いリターンが期待できるでしょう。

アバコ（アバコ諸島）はバハマの北部に位置し、グレート・アバコ島、リトル・アバコ島、そしてセーリングと別荘で有名な一連の小さな島々（ケイ）を含みます。

アバコの市場は、深刻な打撃から回復しているという点で独特です。2019年9月のハリケーン・ドリアンが、マーシュハーバーやトレジャー・ケイを含むアバコの一部を壊滅させ、広範囲にわたる財産被害をもたらしました。それ以来、復興は着実に進み、2024年から2025年にかけてアバコは関心と投資のルネッサンスを迎えています dupuchrealestate.com。アバコの現在の市場は、需要の増加と価格の上昇が特徴であり、帰郷した住民や機会を狙う投資家が物件を買い漁っています（ドリアン通過後には一部の嵐で損傷した住宅が割引価格で販売され、それらは改修や再建が行われました）。観光省によると、アバコ島の2024年の航空到着数は11.9%増加しており、主要な島々の中で最も高い成長率となりました。これはドリアン以前のレベルへの確かな回復を示しています。travelmarketreport.com。トレジャー・ケイのような、見事なビーチで知られるエリアや、エルボー・ケイ（趣のあるホープ・タウンの灯台がある）は、再び活気を取り戻しています。2019年から2020年にかけて暴落したアバコの不動産価格は、再び上昇しています。トレジャーケイのビーチフロントの区画やコンドミニアムは、コミュニティの再建に伴い価値を取り戻しています。中にはハリケーン前の価格水準に達している、あるいはそれを上回る物件もありますが、2025年でも相対的に良い価値を提供し続けています。アバコには高級開発もあります。Baker’s Bay Golf & Ocean Club（グレート・グアナ・キーにあるプライベートリゾートコミュニティ）は、完全に営業を再開しており、非常に裕福なバイヤーたちを引き続き惹きつけています（そこの住宅の価格は400万ドルからとなっています）。今後を見据えると、アバコの見通しは非常に明るいです。アバコのボーティング、釣り、そしてリラックスしたライフスタイルを愛する人々の間には、かなりの潜在的な需要があります。モンタージュ・ケイは、アバコのプライベートアイランドにある高級リゾートで、現在開発中です。2025/26年までに5つ星ホテルとブランドレジデンスが追加される予定です。practiceguides.chambers.com。これは、アバコの知名度をさらに高めると期待されています。政府はまた、インフラの修復（道路や電力網など）も優先事項としています。– 成長を支援するために。地元の代理店によると、アバコは「需要がますます高まっている」と報告されており、回復が進むにつれて価格も「着実に上昇している」とのことです homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com。リスクは依然として存在します（たとえば、別の大きな嵐など）が、アバコを前進させる強いコミュニティ精神と投資家の関心があります。2025年および今後数年間において、アバコは回復力の物語であると同時に、チャンスを意味します。ドリアン後に投資した購入者はすでに利益を得ており、アバコが完全に復活するにつれて、さらなる成長が見込まれます。

パラダイス・アイランドは、ナッソーに隣接する小さな島で、世界的にはアトランティス・リゾートや超高級不動産で知られています。パラダイス・アイランド（通称「PI」）は本質的に高級住宅地で、ほぼすべての物件が高級コンドミニアムまたはラグジュアリー住宅です。この島の不動産市場は高級の代名詞であり、オーシャンクラブ・エステーツ（ゴルフコースとマリーナがあるゲートコミュニティで、住宅価格は数百万ドルから2,000万ドル以上）、One OceanやAtlantisのThe Reef/Residential Towersなどのコンドミニアム開発が特徴です。2025年もパラダイス・アイランドは、ナッソーの利便性に近接しつつ、よりプライベートでリゾートのような雰囲気を求める裕福な買い手から強い需要を享受し続けています。PIのコンドミニアムの平均価格は国内でも最高水準で、2ベッドルームで約70〜80万ドルから始まり、より大きなユニットやオーシャンビューの部屋では100万〜200万ドルを簡単に超えます。オーシャンフロントのペントハウスや豪邸は8桁に達することもあります。パラダイス・アイランドの供給物件は限られており（狭い土地のため）、新築は主に高層（コンドミニアム）や古い用地の再開発が中心です。将来的な注目の開発計画としては、Four Seasons/Ocean Club Residencesプロジェクト（2027年完成予定）があり、Ocean Club内に超高級アパートとヴィラを限定数追加します。globalpropertyguide.com。これは非常に期待されており、多くのユニットに既存のFour Seasonsの顧客からウェイトリストでの関心があります。PIの市場パフォーマンスは堅調で、ここでは物件の価値がよく維持され、売買もあまり頻繁ではありません。2024年後半から2025年にかけて、パラダイス・アイランドの最高級物件の市場滞在日数が大きく減少したという報告があり（人気ユニットは約2〜3か月で売却）、富裕層がすぐに在庫を買い占めている状況です。homesforsaleinnassaubahamas.com。今後もパラダイス・アイランドの不動産は非常に堅調に推移すると見込まれます。この場所のステータス、アトランティス・リゾートのアップグレード継続、新たな高級開発（噂のAmanリゾートや確定しているRoyal Caribbean Beach Clubアトラクションなど）により需要は高止まりとなるでしょう。今後も価格上昇が見込まれ、特に希少価値のある物件（例：オーシャンフロントの邸宅や最上階ペントハウス）はナッソーの平均を上回る可能性があります。パラダイス・アイランドはナッソーの成長の恩恵を受けつつ、ナッソーの多くの問題（渋滞や混雑など）からは守られます。要するに、PIは今後もカリブ海で最もエクスクルーシブな住所の一つであり続けます。すぐに住める高級感とセキュリティ、足元でのエンターテインメントを求める買い手に訴求し続けるでしょう。

エグズーマ

アバコ

バイヤー向けの法的および税務上の考慮事項

バハマで投資や住宅を購入する外国人は、不動産に関する法的枠組みや税金について知っておくべきです。バハマでは一般的に外国人による所有が歓迎されており、そのプロセスも明確です：

  • 外国人所有権の規則：国際的な買主は比較的少ない制限でバハマで土地の完全所有権（フリーホールド）を取得できます。外国人購入者が一戸建ての住宅用不動産や個人住宅目的の空き地を購入する場合、特別な許可は必要ありません。購入者はクロージング後に投資委員会に取得を登録するだけでよく（一度限りの1,000ドルの登録料が必要です）practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。これにより登録証明書が発行されます。ただし、外国人が商業開発、賃貸投資、または複数戸の不動産（一戸建て個人住宅を超えるもの）を購入する場合は、「国際人土地保有許可証」をクロージング前に取得しなければなりませんpracticeguides.chambers.com。この許可証も投資委員会/バハマ投資庁を通じて取得します。必要な許可証を取得しないと権利証書が無効となるため、投資家購入者にとって非常に重要なステップですpracticeguides.chambers.com。実際には、正当なプロジェクトや投資であれば許可証は通常発行されます。政府は主に重要な外国投資を審査し記録するためにこれを活用しています。市民権要件や借地限定の規則はなく、外国人も上記のように登録・許可されればバハマ人と同様に不動産の完全所有権（フィーシンプル）を持つことができます。
  • 取引税（印紙税/VAT）： すべての不動産取引には、一度限りの譲渡税がかかります。2019年以降は不動産売買に対して付加価値税（VAT）が課されています。外国人購入者は10万ドルを超えるすべての不動産購入に対して一律10％のVATを支払います linkedin.com。これは通常、買い手と売り手の合意により分割されます（一般的には各自50％ずつ負担しますが、大型取引では70/30のような交渉も珍しくありません）linkedin.com。10万ドル未満の購入ではVATは2.5％です。バハマ国民は段階的な印紙税/VATスケジュールが適用され、税率は最初の10万ドルで2.5%、10万～30万ドルで4%、30万～50万ドルで6%、50万～70万ドルで8%、70万～100万ドルで9%、100万ドル超で10%となっています linkedin.com。（バハマ国籍の初回住宅購入者には、住宅取得促進のため50万ドルまでさらに税率引き下げ/免除が適用されます linkedin.com linkedin.com。）その結果、外国人購入者はほとんどの住宅購入で10%を支払うことになりますが、地元の人々はやや低い場合が多いです。なお、この取引VATは従来の「印紙税」に代わるもので、制度上はVAT法に基づき処理されますが、実質的には同じものです。
  • 年間固定資産税: バハマでは、毎年不動産に対して固定資産税（リアルプロパティタックスとも呼ばれます）が課されますが、自宅として住んでいる物件に対しては非常に有利な税率が適用されます。自宅として居住している住宅は、評価額30万ドルまで0％（その分は完全に非課税）linkedin.com、30万ドル～50万ドルの部分は0.625％、そして50万ドル超の部分は1.0％linkedin.comの税率です。上限が設けられており、自宅用住宅の固定資産税はどんな高額物件でも年間12万ドルを超えません。この免税の基準額は最近引き上げられ（以前は25万ドル、現在は30万ドル）、中間層住宅の税負担軽減を目的としていますlinkedin.com。非自宅用物件（投資用やセカンドハウスなど主な住居でない場合）は、税率がやや高くなります：最初の50万ドルまで0.75％、50万ドル～200万ドルは1.0％、200万ドル超は1.5％linkedin.com。土地だけ（未開発地）が外国人所有であれば、土地バンキングを抑止するために一律2％が課税されますが、家を建てれば通常の税率が適用されます。注目すべき点として、バハマには追加の地方固定資産税はありません。国が課すこの固定資産税のみが不動産に対する継続的な税金です。多くの高級開発エリア（例：アルバニーやライフォードケイ）では、自治体の固定資産税はなく、その代わりに共益費（ホームオーナー協会費）が徴収される場合があります。
  • 所得税・キャピタルゲイン課税: バハマには所得税、キャピタルゲイン課税、相続税がありません。これは、バハマ国内の不動産から得られる家賃収入や売却益がバハマ政府には課税されないことを意味しますlinkedin.com。また、バハマ不動産には相続税・遺産税もなく、現地で相続する場合も税金がかかりませんlinkedin.com。こうした税制は高税率国の投資家にとって大きなメリットです。（ただし、外国人オーナーは自国の税法も確認する必要があります。例：米国市民は全世界所得に対して米国の税金が生じますが、バハマの税率はゼロなので、外国居住者控除やクレジットで実質的に非課税となる場合が多いです。）
  • 投資による居住権: 先述の通り、バハマの不動産に投資することで経済的永住権の資格を得ることができます。現在の資格要件は、最低1,000,000ドルの不動産投資です linkedin.com。この金額に達する物件（または複数物件の合計）を維持しなければならず、基準以下で売却するとステータスが危険にさらされる可能性があります。永住権の付与は自動ではありませんが、要件を満たせば通常は認められており、申請から承認まで約3～4ヶ月とされています homesforsaleinnassaubahamas.com。さらに、加速審査もあり、150万ドル以上を投資すれば、手続きが迅速化されます linkedin.com。永住者は市民権を除くほとんどの権利を有し、既述の通り、10年間の居住後に市民権を申請することができます。また、単なる居住者であっても税金が課されない点も注目すべきです。バハマには所得税がないため、個人課税から解放された生活が可能であり、これは大きな魅力のひとつです linkedin.com。

総じて、バハマの法制度は不動産投資家に非常に好意的です。権利は登記済み証書によって保証されており（政府は効率化のため登録制度への近代化も進めています） practiceguides.chambers.com。外国為替規制は存在しますが、投資目的には対応しており（バハマドルは米ドルと等価、購入時に持ち込んだ資金は中央銀行の承認を得て送金可）、外国人でも安心して購入できること、クロージング費用として約10％を見込むこと、維持費用的にも税負担が低いことがポイントです。これらと安定した法体制が相まって、バハマは投資家にやさしい法域として際立っています。

リスク・課題・持続可能性

全体的な見通しは良好ですが、投資家は今後数年でバハマの不動産市場に影響を及ぼしうるリスクや課題を念頭に置くべきです。主なポイントは以下の通りです。

  • ハリケーンと気候リスク： バハマは地理的にハリケーンや気候変動の影響を受けやすい場所です。2019年のハリケーン・ドリアンによるアバコ島とグランドバハマ島の壊滅的な被害は、このリスクを改めて認識させました。大型ハリケーンの直撃は甚大な財産被害をもたらし、現地の不動産市場を一時的に落ち込ませることがあります（2019年以降のアバコで見られたように）。不動産の保険料もこれに伴って上昇しており、所有費用の重要な要素となります。海面上昇や侵食も長期的な懸念事項で、特に海岸沿いの低地エリアでは深刻です。耐風性を強化した建築基準が設けられ、最近の購入者はカテゴリー5の嵐に耐えられる住宅や高台に位置する住宅を優先する傾向にあります。それでもなお、気候関連の出来事は市場にとって常に予測不能な要因です。投資家は、適切な保険加入と耐久性の高い建物構造を必ず確保する必要があります。良いニュースとしては、たとえ激甚な嵐でも復旧・再建がその後進む点で、例えばアバコの不動産市場はドリアンからわずか数年で力強く回復しています travelmarketreport.com 。ですが、このようなイベントの短期的な影響は大きなものになり得ます。
  • 経済的・外的要因： バハマ経済は外部環境、特にアメリカ経済の健全性や世界的な旅行トレンドに大きく依存しています。 アメリカやカナダの景気減速（重要な観光・購買市場）は、訪問者数の減少やセカンドホーム需要の縮小を招く可能性があります globalpropertyguide.com。同様に、世界的な危機（景気後退やパンデミック）がバハマの観光依存経済に素早く打撃を与えることも（2020年に見られた通り）あります。世界的な金利上昇も外国人購入意欲を冷やす可能性があり、特にローンを利用して購入したり、資産を担保にする場合は注意が必要です。IMFは、現在の成長スピード以上を維持するためには引き続き投資や労働力不足への対応が必要だと指摘しています globalpropertyguide.com。それらが実現しなければ、経済成長が期待を下回るかもしれません。さらに、バハマは通貨と財政は安定しているものの、将来は国債務問題によって財政政策の見直し（税制変更などを含む）が必要になる可能性もあります（今のところ所得税導入の兆しはないが）。リスク回避策： 政府は観光以外の分野（テクノロジー、物流など）への多角的投資を積極的に呼び込んでおり、FDI（外国直接投資）の大規模なコミットメント（2年間で100億ドル超 travelmarketreport.com）も雇用創出や経済刺激のバッファーの役割を果たしています。それでもなお、バハマの運命は世界経済の動向と密接に結び付いているため、投資家は引き続き世界経済指標に注目する必要があります。
  • 住宅の手頃さと社会的不平等： 高級住宅市場が好調な一方で、地元の中流階級のバハマ人は住宅価格の高騰により手の届かない存在になりつつあります。賃金が住宅価格の上昇に追いついていないため、手頃さのギャップが拡大しています。これには社会的な影響（過密、賃貸需要の増加、人材の流出など）があり、政府も強く認識しています。もし対応しなければ、間接的に投資家に影響を与える措置（特定価格帯の外国人購入者への規制強化や投機的購入に対する増税など）への政治的圧力につながる恐れがあります。現時点では、外国投資は非常に好意的に受け止められており（経済に不可欠です）が、地元のニーズへの配慮が重要です。政府が手頃な住宅の建設や初めて住宅を購入する人への優遇措置を推進しているのは、この問題の緩和を目指しているためです globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。市場にとっては、幅広い地元購入者層の存在が長期的な安定のためには健全です。もし市場の大部分が外国人だけに開かれてしまえば、不均衡が生じる可能性があります。したがって、手頃な住宅の推進は、住宅所有層を拡大し、不動産業界全体にとっても実はプラスに働くのです。需要の持続性もこの点と関連しており、地元住民が繁栄する社会は内部から不動産需要を生み出し、外国人購入者の動向に左右されにくい強靭さをもたらします。
  • 環境の持続可能性：バハマを魅力的にしている環境、すなわちサンゴ礁、澄んだ海、手つかずのビーチは、開発による圧力を受けています。自然の美しさを守るために、持続可能な開発手法への注目が高まっています。投資家や開発業者は贅沢なプロジェクトに、環境にやさしい設計（ソーラーパネル、雨水回収、LEED認証の建築技術など）を取り入れ始めており、現代の高級住宅の購入者は環境配慮を求める傾向が強まっています homesforsaleinnassaubahamas.com。政府はまた、2033年までに再生可能エネルギー（特に太陽光）の拡大を目指す野心的な計画を発表しており、化石燃料への依存度の低減と島々の自給自足向上を目指しています dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com。これは遠隔地の不動産、例えばプライベートアイランドやオフグリッドの住宅が、より良い太陽光技術や蓄電技術の恩恵を受け、実用的になる可能性があります。しかし、水の供給、廃棄物処理、生息地の保全などの環境的課題には、開発が未開発の島にも広がるにつれて継続的な注意が必要です。持続可能性への懸念はまた、文化的・歴史的な保存にも及んでおり、新たな開発がバハマの魅力の一部である地域の遺産を損なわないようにすることも重要です。政府や地域の関係者は、長期的な不動産価値が島々の環境の健全さと強靱さを維持することに結びついていることを日増しに認識しています。

結論として、考慮すべきリスクはありますが、それらはバハマの不動産の本質的な魅力を減じるものではなく、むしろ慎重で情報に基づいた投資の必要性を示しています。ハリケーンと保険の認識、経済的連携の理解、社会的影響への配慮、そして持続可能性を優先することは、今後バハマで賢明な投資家となるために不可欠な要素です。これらの課題を乗り越えることで、投資家は自分だけの楽園の一部をより確実に手に入れ、バハマ不動産市場が今後も活気と持続可能性を保つことを後押しできます。

出典：

現在の市場状況の概要（2025年）

2025年のバハマ不動産市場は、力強いパンデミック後の経済回復と記録的な観光業に支えられ、ダイナミックかつ堅調となっています。2024年には前例のない1,122万人の国際観光客を迎え入れ、2023年から16.2%増となり、過去最高を記録しました。これはCOVID以前の数値をも上回っています travelmarketreport.com。この観光ブームが、バハマ諸島全体でバケーション用物件やレンタル物件の需要を後押ししています。経済成長も堅調で（GDPは2023年の143.4億ドルから2024年には148.3億ドルに成長、2029年には176.2億ドルが予測されています dupuchrealestate.com）、政府も安定しておりビジネスに寛容です。これらの要因が組み合わさることで、バハマ不動産市場への投資家の信頼は高まっています dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com。

2020年から2023年にかけて買いが殺到した後、2024年には市場活動が緩やかになり、より持続可能なレベルへと推移しましたpracticeguides.chambers.com。裕福なリモートワーカーや投資家が島の物件を買い漁ったパンデミック期の急激な高騰は、より落ち着いたが依然として好調な市場へと移行し、2019年以前の環境を彷彿とさせていますpracticeguides.chambers.com。在庫は依然として逼迫しており、特に高級住宅地では質の高い物件を持つ売り手は強気の価格設定を維持しながらも、引き続き関心を集めていますpracticeguides.chambers.com。しかし、価格が高騰するにつれて一部の買い手の抵抗も見られます。一流エンクレーブでは、2020年以降で価格がほぼ2倍となる事例も（例：2019年に300万ドルだった住宅が2023年には600万ドルで売却される等）、一部の売り手が800万ドルへの値上げを試みるも、現在は反発が見られ、掲載期間が長期化していますcontent.knightfrank.com content.knightfrank.com。全体として、2025年は市場に均衡が戻り—需要は強い（特に海外の買い手から）が、価格上昇は落ち着き、過去数年の極端な高騰に比べて安定しています。新規開発物件の供給増加やパンデミック時代のゆがみの緩和により、市場はよりバランスの取れたペースに回復し、2024年末には一部セグメントで過去最高の不動産取引件数を記録しましたhomesforsaleinnassaubahamas.com。

商業用不動産および観光開発

民間の住居を除けば、バハマの商業不動産セクターは主に観光業、ホスピタリティ、複合型リゾート開発によって牽引されています。国の規模を考慮すると従来の商業分野（オフィス、小売、工業）は比較的小さいですが、ホスピタリティとリゾート分野は急成長中です。2024年の観光客数の記録的増加は、ホテル、マリーナ、アトラクションへの大規模投資を促し、不動産市場にも影響を与えています。特に、ナッソーのクルーズ港は再開発され、2023年5月に完全再オープンし、現在では最新の巨大クルーズ船を係留できるようになりました practiceguides.chambers.com。これによりナッソー中心部が活性化し、周辺ビジネスへの観光客の流入増加も期待できます。クルーズ業界は依然として経済の要であり、直近の年ではクルーズによる直接支出は6億5,000万ドル以上となりました travelmarketreport.com。さらに拡大も続いています。例えば、ロイヤルカリビアンとカーニバルの両社が、バハマで新たなクルーズ港の建設を進行中です practiceguides.chambers.com。ロイヤルカリビアンはパラダイスアイランドにビーチクラブを建設、カーニバルはグランドバハマ島に大型のクルーズ港を建設しています。これらのプロジェクトは、リテールショップからツアー施設に至るまで商業不動産の発展を促し、これらの島々への観光客数も増加させることが期待されます。おそらく最も注目すべき進展はリゾートおよびホテルの計画です。過去2年間で、バハマは100億ドル以上の海外直接投資を呼び込み、その多くは高級リゾートプロジェクトに投資されています travelmarketreport.com。これには新規リゾートの建設、既存リゾートの拡張、高級住宅コミュニティが含まれます。例えば、エルーセラ島には高級ゴルフリゾートであるジャックス・ベイが着工し、アバコのモンタージュ・ケイにはブランド付きレジデンスを備えたプライベートアイランドリゾートが建設中です practiceguides.chambers.com。グランドバハマ島では、高級シックスセンシズ・リゾート＆レジデンスが進行中で、フリーポートの復興への自信を示しています practiceguides.chambers.com。パラダイスアイランドでは、オーシャンクラブ再開発の一環として新しいフォーシーズンズホテル＆レジデンスの計画があり、アイコニックなアトランティスリゾートを補完しています practiceguides.chambers.com。ナッソー/ニュープロビデンスでも投資が続いており、バハマールの追加フェーズに加えて、著名人が支援する超高級アルバニーコミュニティも新しい建設フェーズを開始しています practiceguides.chambers.com。「アウトアイランド」（ファミリーアイランド）のブティックおよびミッドサイズのリゾートも急増しています practiceguides.chambers.com。開発者たちは、ユニークで手つかずの場所を求める富裕層旅行者をターゲットにしており、隔絶された小規模なケイで特注の体験を提供するプロジェクトが進行しています practiceguides.chambers.com。

これらの観光主導型の開発は不動産に直接的な影響を与えています。雇用を創出し、インフラを改善し、多くの場合、販売用の住宅部分（コンドミニアムやヴィラ）を含んでいます。例えば、新しいリゾートには外国人バイヤーが購入できる販売用のヴィラやコンドユニットがセットで付いてくることがよくあり、商業用不動産と住宅用不動産が融合しています。インフラのアップグレードも進んでいます。政府は、訪問者数の増加を支えるために空港拡張（例：ノースエルーセラ空港の5,500万ドル規模の改修や、2025年完成予定のエグズーマ新国際空港）などの改善を優先しています。ewnews.com ewnews.com。新しいリゾートができる島々では道路、マリーナ、インフラも強化されています。全体的に見て、商業不動産の見通しは良好であり、特に観光関連資産が有望です。高いホテル稼働率と上昇する平均日額料金が新しいホテルやバケーションレンタル投資を後押ししています。ロジスティクスや倉庫のようなニッチ分野でさえも、人口増加による消費者需要の拡大とともに成長が見込まれます。主な注意点は、これらの開発が持続可能であり、リゾートエンクレーブにとどまらず利益を広げることを保証することです。しかし2025年現在、インフラおよび観光投資は過去最高水準にあり、今後数年間でバハマが引き続き観光客や不動産投資家を惹きつける自信が示されています。travelmarketreport.com travelmarketreport.com。

投資機会とライフスタイルの考慮事項

バハマは、不動産投資家や移住を検討している方々にとって魅力的なパッケージを提供しています。自然の美しさ、ライフスタイルの魅力、そして金融上のインセンティブが組み合わさり、2025年は不動産購入を検討するのに魅力的な時期となっています。税制上のメリットが大きな魅力です。バハマでは個人に対して所得税、キャピタルゲイン税、相続税や遺産税が一切課税されません linkedin.com。このタックスニュートラルな環境により、賃貸収入や不動産の売却益は基本的に非課税で得られます（特に米国人にとっては、しばしば外国税額控除と相殺できるため重要です） dupuchrealestate.com。また、不動産の保有コストもリーズナブルで、不動産税率は低～中程度です（自宅用物件は30万ドルまで控除対象） linkedin.com。富裕層の購入者にとっては、バハマ不動産の購入が永住権取得への道となる場合もあります。政府のエコノミック・パーマネント・レジデンシー（EPR）プログラムでは、最低100万ドルの不動産投資を行った外国人に、迅速な永住権を付与しています linkedin.com。（この条件は2025年1月1日以降、75万ドルから100万ドルに引き上げられ、投資家がより長期的な利害関係を持つことを目的としています linkedin.com。）永住者はバハマに年間を通じて居住する権利や多くの特権を享受でき、10年後には市民権の申請資格が得られる場合があります linkedin.com。この永住権のメリットと財産税がないという事実が、資産の分散やセカンドレジデンスを望む投資家には強い動機となります。あるアドバイザーは、バハマは「投資の楽園」と位置付けられていると指摘し、長期的な資産価値の上昇と、基本的に無税の収益が得られる安定した近隣国であることを強調しています dupuchrealestate.com。

財政面以外にも、生活の質やライフスタイルの要素は非常に重要です。バハマは英語が公用語で、政治的にも安定した民主主義国家であり、北米と密接な関係を持っています。主要なアメリカ都市からの距離も近く（マイアミからは1時間、ニューヨークからは約3時間）、この近さとアクセスの良さにより、パートタイムの居住者でも気軽に往復できるようになっています dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com。島々自体も、年間を通して暖かい気候や美しいビーチ、ボート・釣り、高級ゴルフコースやスパなどの贅沢なアメニティを提供し、魅力的なライフスタイルを実現しています。外国人も充実したコミュニティや、ナッソーの優れたインターナショナルスクールや医療施設を見つけ、家族での移住が現実的だと感じています。実際、パンデミック時には「リモートワーク革命」が起こり、バハマはこれを活かしてデジタルノマド向けの長期滞在ビザを導入し、多くのプロフェッショナルがバハマで生活しながら海外の仕事を続けられることに気づきました content.knightfrank.com content.knightfrank.com。一時的に滞在した多くの人々がその後も永住あるいは半永住の住民として残り、家族を呼び寄せ、バーチャルツアーで物件を見ずに家を購入する人まで現れました content.knightfrank.com content.knightfrank.com。この傾向により、不動産にもホームオフィスや信頼できるインターネットといった機能への需要が高まっています homesforsaleinnassaubahamas.com。

投資家の視点から見ると、賃貸収入のチャンスは非常に魅力的です。観光業の急増は、Airbnbのようなプラットフォームでの短期バケーションレンタルへの高い需要に直結しています。実際、Airbnbは2024年初頭に前年同期比16.7％の宿泊予約数の増加を報告しています globalpropertyguide.com。好立地の賃貸物件（例：ナッソーのケーブルビーチやパラダイスアイランドのコンドミニアム、あるいはエグズーマなど人気の島のヴィラ）は、ピークシーズン中に高い稼働率とプレミアムな1泊料金を実現できます。例えば、主要エリアのビーチフロントレンタルは多くの場合1泊あたり300～800ドルで取引され、冬季には予約が殺到し、オーナーにとって魅力的なリターンを生み出します globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。また、居住者や駐在員向けの長期賃貸も需要があり、快適な3ベッドルームの月額賃料はナッソーで約3,000ドル（人口の少ない島ではより低価格）です globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。所得税がないこととあわせて、これらの賃貸利回りは非常に魅力的です。また、バハマドルが米ドルと1:1で固定されているため、為替リスクがなく、取引も簡単です linkedin.com。外国人による不動産購入の法的手続きもシンプルで（法務セクションで述べた通り、登録または許可のいずれか）、物件の権利は慣れ親しんだイギリスのコモンロー制度のもとでしっかり保護されています。購入の容易さ、強力な物件権利、高級市場の流動性、比類なきライフスタイル ― これら全ての要素が、バハマを2025年の不動産投資先として最上位に位置づけています。現地の専門家の一人は、「投資を考えるなら、2025年は参入に最適なタイミングです」と語っています。バハマの成長軌道と独自の優位性を踏まえれば納得です dupuchrealestate.com。

市場動向と予測 (2026–2030)

今後を見据えると、バハマの不動産市場の今後3〜5年の見通しは概ね良好ですが、いくつか注意すべき点もあります。観光業は引き続き好調が予想されており、業界の予測では今後もしばらく観光客数は記録的な水準を維持するか、更なる増加が見込まれています globalpropertyguide.com。IMFも、観光客数や平均消費額の増加が続くことで、実質GDP成長と、それに伴う宿泊・不動産需要の持続を指摘しています globalpropertyguide.com。2025年から2027年にかけて新たなホテル（フォーシーズンズ、シックスセンスなど）が開業予定で、客室供給が増え、滞在型観光客数もさらに伸びる見込みです。これは、バケーションレンタルやセカンドホーム市場にとって好材料であり、健全な観光セクターが一部の訪問者を物件購入者に転換させることもよくあります。最近100億ドル超のリゾートプロジェクト誘致に成功していることから（travelmarketreport.com）、政府の投資誘致策も市場の将来性への自信を示しています。こうした開発案件の多くには住宅用区画も含まれており、今後数年で供給されることで高級物件の供給が徐々に増加していくでしょう。この新たな供給が市場に吸収される過程で、高級セグメントの価格上昇率も2021〜2023年の二桁急上昇から、例えば年率1桁台前半〜中盤へと、より穏やかな水準に落ち着く可能性があります。ナイトフランクの世界的な見通しでも、多くの高級リゾート地ではプライム不動産価格の上昇率が年数％まで落ち着くと予測されており、バハマもこうしたパンデミック後の急騰を経て同様の傾向をたどると見込まれます。要するに、市場は今後も上昇基調が続くものの、より安定し持続可能なペースになると考えられます。

明確な傾向の一つは、ファミリーアイランド（ニュープロビデンス島以外の人口が少ない島々）への関心の高まりです。ナッソーやパラダイス島の価格が上昇し開発が進む中、購入者や開発業者はエグズーマ、エルーセラ、アバコ、アンドロス、ロングアイランドのような島々にますます注目しています。これらの島々は今後数年間で成長のホットスポットになると予想されています。dupuchrealestate.com 例えば、エグズーマとエルーセラは既に2025年には需要が高く、不動産の競争によって価格が上昇しています。dupuchrealestate.com アバコは2019年のハリケーンドリアンからの再建後、上昇傾向にあり、2024年にはアバコへの航空到着数がほぼ12%増加し、ハリケーン前のレベルにしっかりと戻っていることが示されています travelmarketreport.com。ドリアン後に下落したアバコの不動産価格も、インフラの復旧やモンタージュ・ケイのような新しいリゾートの話題で現在着実に上昇しています homesforsaleinnassaubahamas.com。ロングアイランドやアンドロスは「注目すべき市場」とされており、現在は比較的手頃ですが成長の余地が大きいため、早期投資家は大きな価値向上を期待できます。dupuchrealestate.com これら新興島では今後5年間、より成熟したナッソー市場よりも相対的な価値成長が高いと私たちは予想しています。空港、マリーナ、ユーティリティなどのインフラ改善や新規プロジェクトにより、ファミリーアイランドがよりアクセスしやすく、魅力的になるからです。

ナッソー（ニュー・プロビデンス島に位置）は、国の首都であり、最大の都市市場です。高級ゲートコミュニティやビーチフロントのコンドミニアムから、地元の家族向けのスターターホームまで、幅広い物件を取り揃えています。2025年のナッソーの市場は、非常に活発ですが、ここ数年の熱狂的な状況の後、正常化の兆しを見せています。ナッソー（およびその周辺）における住宅の中央値価格は、2025年半ば時点で約495,000ドルであり、月ごとの変動はあるものの年初来で実際には4.9%上昇しています morleyrealty.com。平均販売価格（いくつかの高額取引によって偏る可能性があります）は、2025年半ばで約59万ドルでした morleyrealty.com、ただし他の情報源によると、ナッソーの平均掲載価格は約72万ドルであり、高級エリアの影響を反映しています homesforsaleinnassaubahamas.com。これは、多くの住宅が60万ドル台で売却される一方で、ナッソーでは平均価格を押し上げる数百万ドル規模の取引も見られることを示しています。在庫は制約されており、2025年初頭の物件数は前年よりも約20%少なくなっていますmorleyrealty.com。しかし、市場が落ち着きを見せる中で新規物件の掲載数は徐々に増加しています。特に人気のある地域のナッソーの物件は、依然として購入希望者から強い関心を集めています。たとえば2025年6月には、契約締結件数は前年比で119％増加しましたが、最終的な販売数は減少しました（取引の成立に時間がかかっていることを示唆しています） morleyrealty.com morleyrealty.com。ナッソーの賃貸需要は、市内の雇用機会やアメニティのおかげで依然として高く、ケーブルビーチ（バハマールリゾート、レストラン、コンドミニアムが集まるエリア）は「賃貸の王者」として知られており、年間を通じて借り手の需要があります homesforsaleinnassaubahamas.com。今後、ナッソーの見通しは堅調です。商業の中心地として、観光、金融、政府などほぼすべての経済的要因の恩恵を受けており、今後も発展が続くでしょう。今後のコンドミニアムプロジェクトや、クルーズ港の活性化によるダウンタウンの住宅生活の復活が、新たな物件供給をもたらす可能性があります。価格の上昇は控えめながらもプラスになると予想されており、ナッソーはバハマ不動産の流動性ハブ（最も迅速に売買できる場所）であり続けるでしょう。注目すべき主要なサブマーケットには、ウルトララグジュアリーな邸宅があるニュープロビデンス島西部（アルバニー、ライフォードケイ、オールドフォートベイ）や、ウォーターフロントの景観と都市への近さからアッパーミドルクラスの住民や駐在員に人気のニュープロビデンス島東部（イースタンロード周辺）があります。

経済的には、バハマは緩やかな成長が予測されています。IMFは、長期的なGDP成長率が年間約1.5％を超えるためには、継続的な投資と労働力の制約への対応が必要であると警告しています globalpropertyguide.com。つまり、不動産の拡大ペースは、国内で働く人材の育成や新規プロジェクトの支援能力に左右される可能性があります。それにもかかわらず、建設業や不動産サービスは引き続き楽観的であり、バハマ建設業協会は、「将来は有望である」と、堅調なプロジェクトパイプラインを理由に述べています globalpropertyguide.com。主なマクロリスクには外部要因が含まれます。米国経済の減速や世界的な金融ショックが発生した場合、外国人の購入や観光に落ち着きがもたらされる可能性があります globalpropertyguide.com。さらに、国際的な金利動向も需要に影響を与える可能性があります。最近の低金利時代は高級物件の購入を後押ししましたが、金利が高止まりすれば一部の買い手はためらいを見せるか、割安物件を探すかもしれません。しかし、超富裕層のセグメントは金利の影響を受けにくく、多くのバハマ購入者は現金で支払うため、影響は限定的と考えられます。

総じて、バハマの不動産市場の今後3～5年の予測は、引き続き成長と積極的な投資が続くものの、そのペースはやや緩やかとなる見通しです。物件価値も、おおむね良好な需要に支えられて上昇が期待されます。特にウォーターフロントやリゾート地で顕著になるでしょう。高級物件セグメントは（グローバルな富裕層の動向やバハマ自体の強い魅力によって）主要な牽引役であり続ける可能性が高いですが、政府の住宅政策が進展すれば中間層向け市場の改善も見込まれます。2030年までに、バハマはより多様な不動産市場となり、ナッソー／パラダイスアイランドは商業や取引の中心地にとどまるものの、ファミリー諸島にもより多くの活動が分散するでしょう。サステナビリティやレジリエンス（例：ソーラーハウスや耐嵐性建築）も新たな開発でより重視されるようになります。大きな外的ショックがなければ、投資家はバハマの不動産が長期的に堅実な投資先、そして所有する価値ある楽園であり続けることを楽観的に見通せます。

地域別スポットライト：ナッソー、パラダイスアイランド、エグズーマ、アバコ

市場をよりよく理解するには、主要な地域や島々を個別に検証する価値があります。バハマは多様な不動産市場を持つ群島であり、首都から静かな外縁のケイまで多彩です。以下は、現在の状況と今後の見通しを示す、4つの重要エリアの概要です：

ナッソー（ニュー・プロビデンス島）

パラダイスアイランド

エグズーマは、ナッソーから南へ約140マイルの場所にある、エグズーマ島（最大の島はグレート・エグズーマ）を含む理想的な島々の列を指します。ターコイズブルーの海と手つかずの美しさで有名です。エグズーマ諸島は、バハマで最も注目されている新興不動産市場のひとつとなっています。エグズーマでの生活はのんびりとしていて美しく、ジョージタウンの主要集落から小さなケイのコミュニティまであり、人混みから離れた静かな隠れ家を求める人々を惹きつけています dupuchrealestate.com。エグズーマの不動産は、素朴なアイランドスタイルのコテージから豪華なウォーターフロントの邸宅、さらにはプライベートアイランドの販売まで、さまざまな種類があります。2025年の市場状況は、高い需要と限られた供給を示しています。エグズーマはブローカーによって「非常に需要が高い」と言われており、質の高い物件への競争が価格を押し上げています dupuchrealestate.com。ここでは物件の種類が多様なため平均的な住宅価格を一般化するのは難しいですが、ウォーターフロントの住宅やヴィラは通常100万ドル以上（現代的な高級住宅の場合は200万～500万ドルが一般的）で販売されています。エグズーマが超富裕層にとって魅力的であることは明らかです。ここはプライベートアイランドの購入でトップクラスのスポットのひとつであり、有名人たちがエグズーマ・ケイズに隠れ家を購入しています。例えば、デビッド・カッパーフィールドのプライベートアイランド、ムシャケイやジョニー・デップのリトル・ホールズ・ポンド・ケイが、エリートの隠れ家としてエグズーマを有名にしました。非億万長者向けには、エグズーマには内陸部や水辺から離れた場所に比較的手頃な区画や住宅がまだありますが、これらもエグズーマの潜在力に投資家が気付き始めたことで価格が上昇しています。レンタル市場は好調です。エグズーマの泳ぐ豚、世界クラスのシュノーケリング、釣りが多くの観光客を引き付けており、Airbnbのデータによると、エグズーマは国内で最も高い平均日額レンタル料金のひとつ（アクティブな短期レンタルの平均で1泊約$750）となっています。globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。新しい国際空港ターミナルの建設や、グランドアイルリゾートの拡張やサンダルズのアップグレードといった高級リゾートプロジェクトにより、島へのアクセスや設備が向上しています。見通し：エグズーマは今後も注目度が高まり続けると予想されています。業界の専門家は、2025年以降のトップ投資先として常にエグズーマを挙げています dupuchrealestate.com。あるレポートによると、エグズーマは「純粋な逃避」を提供しており、自然の魅力を尊重しつつさらなる発展が期待されています homesforsaleinnassaubahamas.com。今後数年間の購入者は、特にさらなる開発が完了する前に今購入すれば、確かな価値上昇を期待できるかもしれません。鍵となるのは、開発と環境のバランスを維持することです。これは地域の関係者が意識している点です。全体的に見て、エグズーマの不動産の将来は明るいと言えます。その希少性、美しさ、新たなインフラの組み合わせにより、強いリターンが期待できるでしょう。

アバコ（アバコ諸島）はバハマの北部に位置し、グレート・アバコ島、リトル・アバコ島、そしてセーリングと別荘で有名な一連の小さな島々（ケイ）を含みます。

アバコの市場は、深刻な打撃から回復しているという点で独特です。2019年9月のハリケーン・ドリアンが、マーシュハーバーやトレジャー・ケイを含むアバコの一部を壊滅させ、広範囲にわたる財産被害をもたらしました。それ以来、復興は着実に進み、2024年から2025年にかけてアバコは関心と投資のルネッサンスを迎えています dupuchrealestate.com。アバコの現在の市場は、需要の増加と価格の上昇が特徴であり、帰郷した住民や機会を狙う投資家が物件を買い漁っています（ドリアン通過後には一部の嵐で損傷した住宅が割引価格で販売され、それらは改修や再建が行われました）。観光省によると、アバコ島の2024年の航空到着数は11.9%増加しており、主要な島々の中で最も高い成長率となりました。これはドリアン以前のレベルへの確かな回復を示しています。travelmarketreport.com。トレジャー・ケイのような、見事なビーチで知られるエリアや、エルボー・ケイ（趣のあるホープ・タウンの灯台がある）は、再び活気を取り戻しています。2019年から2020年にかけて暴落したアバコの不動産価格は、再び上昇しています。トレジャーケイのビーチフロントの区画やコンドミニアムは、コミュニティの再建に伴い価値を取り戻しています。中にはハリケーン前の価格水準に達している、あるいはそれを上回る物件もありますが、2025年でも相対的に良い価値を提供し続けています。アバコには高級開発もあります。Baker’s Bay Golf & Ocean Club（グレート・グアナ・キーにあるプライベートリゾートコミュニティ）は、完全に営業を再開しており、非常に裕福なバイヤーたちを引き続き惹きつけています（そこの住宅の価格は400万ドルからとなっています）。今後を見据えると、アバコの見通しは非常に明るいです。アバコのボーティング、釣り、そしてリラックスしたライフスタイルを愛する人々の間には、かなりの潜在的な需要があります。モンタージュ・ケイは、アバコのプライベートアイランドにある高級リゾートで、現在開発中です。2025/26年までに5つ星ホテルとブランドレジデンスが追加される予定です。practiceguides.chambers.com。これは、アバコの知名度をさらに高めると期待されています。政府はまた、インフラの修復（道路や電力網など）も優先事項としています。– 成長を支援するために。地元の代理店によると、アバコは「需要がますます高まっている」と報告されており、回復が進むにつれて価格も「着実に上昇している」とのことです homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com。リスクは依然として存在します（たとえば、別の大きな嵐など）が、アバコを前進させる強いコミュニティ精神と投資家の関心があります。2025年および今後数年間において、アバコは回復力の物語であると同時に、チャンスを意味します。ドリアン後に投資した購入者はすでに利益を得ており、アバコが完全に復活するにつれて、さらなる成長が見込まれます。

パラダイス・アイランドは、ナッソーに隣接する小さな島で、世界的にはアトランティス・リゾートや超高級不動産で知られています。パラダイス・アイランド（通称「PI」）は本質的に高級住宅地で、ほぼすべての物件が高級コンドミニアムまたはラグジュアリー住宅です。この島の不動産市場は高級の代名詞であり、オーシャンクラブ・エステーツ（ゴルフコースとマリーナがあるゲートコミュニティで、住宅価格は数百万ドルから2,000万ドル以上）、One OceanやAtlantisのThe Reef/Residential Towersなどのコンドミニアム開発が特徴です。2025年もパラダイス・アイランドは、ナッソーの利便性に近接しつつ、よりプライベートでリゾートのような雰囲気を求める裕福な買い手から強い需要を享受し続けています。PIのコンドミニアムの平均価格は国内でも最高水準で、2ベッドルームで約70〜80万ドルから始まり、より大きなユニットやオーシャンビューの部屋では100万〜200万ドルを簡単に超えます。オーシャンフロントのペントハウスや豪邸は8桁に達することもあります。パラダイス・アイランドの供給物件は限られており（狭い土地のため）、新築は主に高層（コンドミニアム）や古い用地の再開発が中心です。将来的な注目の開発計画としては、Four Seasons/Ocean Club Residencesプロジェクト（2027年完成予定）があり、Ocean Club内に超高級アパートとヴィラを限定数追加します。globalpropertyguide.com。これは非常に期待されており、多くのユニットに既存のFour Seasonsの顧客からウェイトリストでの関心があります。PIの市場パフォーマンスは堅調で、ここでは物件の価値がよく維持され、売買もあまり頻繁ではありません。2024年後半から2025年にかけて、パラダイス・アイランドの最高級物件の市場滞在日数が大きく減少したという報告があり（人気ユニットは約2〜3か月で売却）、富裕層がすぐに在庫を買い占めている状況です。homesforsaleinnassaubahamas.com。今後もパラダイス・アイランドの不動産は非常に堅調に推移すると見込まれます。この場所のステータス、アトランティス・リゾートのアップグレード継続、新たな高級開発（噂のAmanリゾートや確定しているRoyal Caribbean Beach Clubアトラクションなど）により需要は高止まりとなるでしょう。今後も価格上昇が見込まれ、特に希少価値のある物件（例：オーシャンフロントの邸宅や最上階ペントハウス）はナッソーの平均を上回る可能性があります。パラダイス・アイランドはナッソーの成長の恩恵を受けつつ、ナッソーの多くの問題（渋滞や混雑など）からは守られます。要するに、PIは今後もカリブ海で最もエクスクルーシブな住所の一つであり続けます。すぐに住める高級感とセキュリティ、足元でのエンターテインメントを求める買い手に訴求し続けるでしょう。

エグズーマ

アバコ

バイヤー向けの法的および税務上の考慮事項

バハマで投資や住宅を購入する外国人は、不動産に関する法的枠組みや税金について知っておくべきです。バハマでは一般的に外国人による所有が歓迎されており、そのプロセスも明確です：

  • 外国人所有権の規則：国際的な買主は比較的少ない制限でバハマで土地の完全所有権（フリーホールド）を取得できます。外国人購入者が一戸建ての住宅用不動産や個人住宅目的の空き地を購入する場合、特別な許可は必要ありません。購入者はクロージング後に投資委員会に取得を登録するだけでよく（一度限りの1,000ドルの登録料が必要です）practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。これにより登録証明書が発行されます。ただし、外国人が商業開発、賃貸投資、または複数戸の不動産（一戸建て個人住宅を超えるもの）を購入する場合は、「国際人土地保有許可証」をクロージング前に取得しなければなりませんpracticeguides.chambers.com。この許可証も投資委員会/バハマ投資庁を通じて取得します。必要な許可証を取得しないと権利証書が無効となるため、投資家購入者にとって非常に重要なステップですpracticeguides.chambers.com。実際には、正当なプロジェクトや投資であれば許可証は通常発行されます。政府は主に重要な外国投資を審査し記録するためにこれを活用しています。市民権要件や借地限定の規則はなく、外国人も上記のように登録・許可されればバハマ人と同様に不動産の完全所有権（フィーシンプル）を持つことができます。
  • 取引税（印紙税/VAT）： すべての不動産取引には、一度限りの譲渡税がかかります。2019年以降は不動産売買に対して付加価値税（VAT）が課されています。外国人購入者は10万ドルを超えるすべての不動産購入に対して一律10％のVATを支払います linkedin.com。これは通常、買い手と売り手の合意により分割されます（一般的には各自50％ずつ負担しますが、大型取引では70/30のような交渉も珍しくありません）linkedin.com。10万ドル未満の購入ではVATは2.5％です。バハマ国民は段階的な印紙税/VATスケジュールが適用され、税率は最初の10万ドルで2.5%、10万～30万ドルで4%、30万～50万ドルで6%、50万～70万ドルで8%、70万～100万ドルで9%、100万ドル超で10%となっています linkedin.com。（バハマ国籍の初回住宅購入者には、住宅取得促進のため50万ドルまでさらに税率引き下げ/免除が適用されます linkedin.com linkedin.com。）その結果、外国人購入者はほとんどの住宅購入で10%を支払うことになりますが、地元の人々はやや低い場合が多いです。なお、この取引VATは従来の「印紙税」に代わるもので、制度上はVAT法に基づき処理されますが、実質的には同じものです。
  • 年間固定資産税: バハマでは、毎年不動産に対して固定資産税（リアルプロパティタックスとも呼ばれます）が課されますが、自宅として住んでいる物件に対しては非常に有利な税率が適用されます。自宅として居住している住宅は、評価額30万ドルまで0％（その分は完全に非課税）linkedin.com、30万ドル～50万ドルの部分は0.625％、そして50万ドル超の部分は1.0％linkedin.comの税率です。上限が設けられており、自宅用住宅の固定資産税はどんな高額物件でも年間12万ドルを超えません。この免税の基準額は最近引き上げられ（以前は25万ドル、現在は30万ドル）、中間層住宅の税負担軽減を目的としていますlinkedin.com。非自宅用物件（投資用やセカンドハウスなど主な住居でない場合）は、税率がやや高くなります：最初の50万ドルまで0.75％、50万ドル～200万ドルは1.0％、200万ドル超は1.5％linkedin.com。土地だけ（未開発地）が外国人所有であれば、土地バンキングを抑止するために一律2％が課税されますが、家を建てれば通常の税率が適用されます。注目すべき点として、バハマには追加の地方固定資産税はありません。国が課すこの固定資産税のみが不動産に対する継続的な税金です。多くの高級開発エリア（例：アルバニーやライフォードケイ）では、自治体の固定資産税はなく、その代わりに共益費（ホームオーナー協会費）が徴収される場合があります。
  • 所得税・キャピタルゲイン課税: バハマには所得税、キャピタルゲイン課税、相続税がありません。これは、バハマ国内の不動産から得られる家賃収入や売却益がバハマ政府には課税されないことを意味しますlinkedin.com。また、バハマ不動産には相続税・遺産税もなく、現地で相続する場合も税金がかかりませんlinkedin.com。こうした税制は高税率国の投資家にとって大きなメリットです。（ただし、外国人オーナーは自国の税法も確認する必要があります。例：米国市民は全世界所得に対して米国の税金が生じますが、バハマの税率はゼロなので、外国居住者控除やクレジットで実質的に非課税となる場合が多いです。）
  • 投資による居住権: 先述の通り、バハマの不動産に投資することで経済的永住権の資格を得ることができます。現在の資格要件は、最低1,000,000ドルの不動産投資です linkedin.com。この金額に達する物件（または複数物件の合計）を維持しなければならず、基準以下で売却するとステータスが危険にさらされる可能性があります。永住権の付与は自動ではありませんが、要件を満たせば通常は認められており、申請から承認まで約3～4ヶ月とされています homesforsaleinnassaubahamas.com。さらに、加速審査もあり、150万ドル以上を投資すれば、手続きが迅速化されます linkedin.com。永住者は市民権を除くほとんどの権利を有し、既述の通り、10年間の居住後に市民権を申請することができます。また、単なる居住者であっても税金が課されない点も注目すべきです。バハマには所得税がないため、個人課税から解放された生活が可能であり、これは大きな魅力のひとつです linkedin.com。

総じて、バハマの法制度は不動産投資家に非常に好意的です。権利は登記済み証書によって保証されており（政府は効率化のため登録制度への近代化も進めています） practiceguides.chambers.com。外国為替規制は存在しますが、投資目的には対応しており（バハマドルは米ドルと等価、購入時に持ち込んだ資金は中央銀行の承認を得て送金可）、外国人でも安心して購入できること、クロージング費用として約10％を見込むこと、維持費用的にも税負担が低いことがポイントです。これらと安定した法体制が相まって、バハマは投資家にやさしい法域として際立っています。

リスク・課題・持続可能性

全体的な見通しは良好ですが、投資家は今後数年でバハマの不動産市場に影響を及ぼしうるリスクや課題を念頭に置くべきです。主なポイントは以下の通りです。

  • ハリケーンと気候リスク： バハマは地理的にハリケーンや気候変動の影響を受けやすい場所です。2019年のハリケーン・ドリアンによるアバコ島とグランドバハマ島の壊滅的な被害は、このリスクを改めて認識させました。大型ハリケーンの直撃は甚大な財産被害をもたらし、現地の不動産市場を一時的に落ち込ませることがあります（2019年以降のアバコで見られたように）。不動産の保険料もこれに伴って上昇しており、所有費用の重要な要素となります。海面上昇や侵食も長期的な懸念事項で、特に海岸沿いの低地エリアでは深刻です。耐風性を強化した建築基準が設けられ、最近の購入者はカテゴリー5の嵐に耐えられる住宅や高台に位置する住宅を優先する傾向にあります。それでもなお、気候関連の出来事は市場にとって常に予測不能な要因です。投資家は、適切な保険加入と耐久性の高い建物構造を必ず確保する必要があります。良いニュースとしては、たとえ激甚な嵐でも復旧・再建がその後進む点で、例えばアバコの不動産市場はドリアンからわずか数年で力強く回復しています travelmarketreport.com 。ですが、このようなイベントの短期的な影響は大きなものになり得ます。
  • 経済的・外的要因： バハマ経済は外部環境、特にアメリカ経済の健全性や世界的な旅行トレンドに大きく依存しています。 アメリカやカナダの景気減速（重要な観光・購買市場）は、訪問者数の減少やセカンドホーム需要の縮小を招く可能性があります globalpropertyguide.com。同様に、世界的な危機（景気後退やパンデミック）がバハマの観光依存経済に素早く打撃を与えることも（2020年に見られた通り）あります。世界的な金利上昇も外国人購入意欲を冷やす可能性があり、特にローンを利用して購入したり、資産を担保にする場合は注意が必要です。IMFは、現在の成長スピード以上を維持するためには引き続き投資や労働力不足への対応が必要だと指摘しています globalpropertyguide.com。それらが実現しなければ、経済成長が期待を下回るかもしれません。さらに、バハマは通貨と財政は安定しているものの、将来は国債務問題によって財政政策の見直し（税制変更などを含む）が必要になる可能性もあります（今のところ所得税導入の兆しはないが）。リスク回避策： 政府は観光以外の分野（テクノロジー、物流など）への多角的投資を積極的に呼び込んでおり、FDI（外国直接投資）の大規模なコミットメント（2年間で100億ドル超 travelmarketreport.com）も雇用創出や経済刺激のバッファーの役割を果たしています。それでもなお、バハマの運命は世界経済の動向と密接に結び付いているため、投資家は引き続き世界経済指標に注目する必要があります。
  • 住宅の手頃さと社会的不平等： 高級住宅市場が好調な一方で、地元の中流階級のバハマ人は住宅価格の高騰により手の届かない存在になりつつあります。賃金が住宅価格の上昇に追いついていないため、手頃さのギャップが拡大しています。これには社会的な影響（過密、賃貸需要の増加、人材の流出など）があり、政府も強く認識しています。もし対応しなければ、間接的に投資家に影響を与える措置（特定価格帯の外国人購入者への規制強化や投機的購入に対する増税など）への政治的圧力につながる恐れがあります。現時点では、外国投資は非常に好意的に受け止められており（経済に不可欠です）が、地元のニーズへの配慮が重要です。政府が手頃な住宅の建設や初めて住宅を購入する人への優遇措置を推進しているのは、この問題の緩和を目指しているためです globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。市場にとっては、幅広い地元購入者層の存在が長期的な安定のためには健全です。もし市場の大部分が外国人だけに開かれてしまえば、不均衡が生じる可能性があります。したがって、手頃な住宅の推進は、住宅所有層を拡大し、不動産業界全体にとっても実はプラスに働くのです。需要の持続性もこの点と関連しており、地元住民が繁栄する社会は内部から不動産需要を生み出し、外国人購入者の動向に左右されにくい強靭さをもたらします。
  • 環境の持続可能性：バハマを魅力的にしている環境、すなわちサンゴ礁、澄んだ海、手つかずのビーチは、開発による圧力を受けています。自然の美しさを守るために、持続可能な開発手法への注目が高まっています。投資家や開発業者は贅沢なプロジェクトに、環境にやさしい設計（ソーラーパネル、雨水回収、LEED認証の建築技術など）を取り入れ始めており、現代の高級住宅の購入者は環境配慮を求める傾向が強まっています homesforsaleinnassaubahamas.com。政府はまた、2033年までに再生可能エネルギー（特に太陽光）の拡大を目指す野心的な計画を発表しており、化石燃料への依存度の低減と島々の自給自足向上を目指しています dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com。これは遠隔地の不動産、例えばプライベートアイランドやオフグリッドの住宅が、より良い太陽光技術や蓄電技術の恩恵を受け、実用的になる可能性があります。しかし、水の供給、廃棄物処理、生息地の保全などの環境的課題には、開発が未開発の島にも広がるにつれて継続的な注意が必要です。持続可能性への懸念はまた、文化的・歴史的な保存にも及んでおり、新たな開発がバハマの魅力の一部である地域の遺産を損なわないようにすることも重要です。政府や地域の関係者は、長期的な不動産価値が島々の環境の健全さと強靱さを維持することに結びついていることを日増しに認識しています。

結論として、考慮すべきリスクはありますが、それらはバハマの不動産の本質的な魅力を減じるものではなく、むしろ慎重で情報に基づいた投資の必要性を示しています。ハリケーンと保険の認識、経済的連携の理解、社会的影響への配慮、そして持続可能性を優先することは、今後バハマで賢明な投資家となるために不可欠な要素です。これらの課題を乗り越えることで、投資家は自分だけの楽園の一部をより確実に手に入れ、バハマ不動産市場が今後も活気と持続可能性を保つことを後押しできます。

出典：

高級物件セグメント

バハマの高級不動産セグメントは、それ自体が一つの世界です。ウルトラプレミアムな住宅、プライベートアイランド、リゾートブランドのレジデンスが世界中の富裕層を惹きつけています。このセグメントは非常に好調でした。2020年から2023年にかけて、裕福な買い手たちはバハマを理想的なパンデミックの避難先として選び、価格を劇的に押し上げました。前述のように、エリートコミュニティ（例：ライフォード・ケイ、オールバニー、オーシャンクラブ・エステーツ）では、2019年から2023年にかけて価値がおよそ2倍となり、これは驚異的な高騰です content.knightfrank.com。2025年に市場がやや冷え込んだとしても、市場の最上位層は多くの面で依然として売り手市場のままです。流通物件は少なく、人気のリスティングはプレミアム価格で取引されることもあります。高品質な高級不動産の売り手は、直近の相場よりも著しく高くなければ、高額なリスト価格でもうまく売れることが多いです practiceguides.chambers.com。しかし、買い手は今やより目が肥えており、価格が高すぎるメガエステートはいくつか、以前より長い間売れ残っているケースもあります content.knightfrank.com。

注目すべき傾向として、購入者の好みがターンキーの利便性やアメニティにシフトしていることが挙げられます。多くの裕福な購入者や、リモートワークが可能な若いエグゼクティブ層は、スタンドアロンの邸宅よりも高級コンドミニアムや管理されたリゾートレジデンスを好みます content.knightfrank.com。彼らは「ホテルライフスタイル」― コンシェルジュサービスやセキュリティ、スパ、レストランなどが施設内にあり、大規模な物件のメンテナンスやハリケーン対策を気にしなくてよい―を重視しています content.knightfrank.com。この傾向を受けて、開発業者は多数のブランドレジデンスプロジェクトを立ち上げています。例えば、ナッソーのケーブルビーチでは新しいゴールドウィンやアクアリーナコンドミニアムが5つ星のアメニティを提供しており、パラダイスアイランドではオーシャンクラブ・フォーシーズンズレジデンス（2027年完成予定）が有名リゾート地で超高級アパートメントやヴィラを提供します practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com。バハマ―リゾート複合施設はケーブルビーチにローズウッドレジデンスを加え、コンドミニアムのオーナーには隣接する5つ星ホテルの全ての特典が提供されています content.knightfrank.com。また、シックスセンシズ、モンタージュ、さらにはブルガリといった高級ブランドによる新規プロジェクトも各島で進行中です travelmarketreport.com。これにより、バハマの国際的な高級市場での存在感はさらに高まっています。

外国の億万長者たちも、プライベートアイランドやオーダーメイドの邸宅などのユニークな機会に魅了されています。例えばエグズーマ諸島では、プライベートアイランドの区画や究極のステータスシンボルとなる高級なヴィラが提供されています homesforsaleinnassaubahamas.com。このようなトロフィープロパティは（島や広大な邸宅なら数千万ドルにものぼる）天文学的な価格がつくこともあり、安全で人里離れた隠れ家を求めるUHNWバイヤーからの関心が依然として高いままです。業界のアナリストたちは、バハマが今やトップクラスの高級不動産デスティネーションとして確立されていると指摘しています。Knight Frankの2024年ウェルスレポートによると、バハマは世界でも最高のパフォーマンスを示した高級住宅市場のひとつでした globalpropertyguide.com。今後も高級セグメントは堅調を維持する見込みです。近年の大幅な価格上昇の後は成長が緩やかになるかもしれませんが、バハマの高級不動産への世界的な需要は依然として高まっており、新しい高級物件もすぐに吸収されています。要するに、バハマの熱帯ライフスタイルと金融・税制上のメリットの組み合わせは、高級市場において今なお「目の肥えた投資家を魅了し続けている」のです homesforsaleinnassaubahamas.com。

商業用不動産および観光開発

民間の住居を除けば、バハマの商業不動産セクターは主に観光業、ホスピタリティ、複合型リゾート開発によって牽引されています。国の規模を考慮すると従来の商業分野（オフィス、小売、工業）は比較的小さいですが、ホスピタリティとリゾート分野は急成長中です。2024年の観光客数の記録的増加は、ホテル、マリーナ、アトラクションへの大規模投資を促し、不動産市場にも影響を与えています。特に、ナッソーのクルーズ港は再開発され、2023年5月に完全再オープンし、現在では最新の巨大クルーズ船を係留できるようになりました practiceguides.chambers.com。これによりナッソー中心部が活性化し、周辺ビジネスへの観光客の流入増加も期待できます。クルーズ業界は依然として経済の要であり、直近の年ではクルーズによる直接支出は6億5,000万ドル以上となりました travelmarketreport.com。さらに拡大も続いています。例えば、ロイヤルカリビアンとカーニバルの両社が、バハマで新たなクルーズ港の建設を進行中です practiceguides.chambers.com。ロイヤルカリビアンはパラダイスアイランドにビーチクラブを建設、カーニバルはグランドバハマ島に大型のクルーズ港を建設しています。これらのプロジェクトは、リテールショップからツアー施設に至るまで商業不動産の発展を促し、これらの島々への観光客数も増加させることが期待されます。おそらく最も注目すべき進展はリゾートおよびホテルの計画です。過去2年間で、バハマは100億ドル以上の海外直接投資を呼び込み、その多くは高級リゾートプロジェクトに投資されています travelmarketreport.com。これには新規リゾートの建設、既存リゾートの拡張、高級住宅コミュニティが含まれます。例えば、エルーセラ島には高級ゴルフリゾートであるジャックス・ベイが着工し、アバコのモンタージュ・ケイにはブランド付きレジデンスを備えたプライベートアイランドリゾートが建設中です practiceguides.chambers.com。グランドバハマ島では、高級シックスセンシズ・リゾート＆レジデンスが進行中で、フリーポートの復興への自信を示しています practiceguides.chambers.com。パラダイスアイランドでは、オーシャンクラブ再開発の一環として新しいフォーシーズンズホテル＆レジデンスの計画があり、アイコニックなアトランティスリゾートを補完しています practiceguides.chambers.com。ナッソー/ニュープロビデンスでも投資が続いており、バハマールの追加フェーズに加えて、著名人が支援する超高級アルバニーコミュニティも新しい建設フェーズを開始しています practiceguides.chambers.com。「アウトアイランド」（ファミリーアイランド）のブティックおよびミッドサイズのリゾートも急増しています practiceguides.chambers.com。開発者たちは、ユニークで手つかずの場所を求める富裕層旅行者をターゲットにしており、隔絶された小規模なケイで特注の体験を提供するプロジェクトが進行しています practiceguides.chambers.com。

これらの観光主導型の開発は不動産に直接的な影響を与えています。雇用を創出し、インフラを改善し、多くの場合、販売用の住宅部分（コンドミニアムやヴィラ）を含んでいます。例えば、新しいリゾートには外国人バイヤーが購入できる販売用のヴィラやコンドユニットがセットで付いてくることがよくあり、商業用不動産と住宅用不動産が融合しています。インフラのアップグレードも進んでいます。政府は、訪問者数の増加を支えるために空港拡張（例：ノースエルーセラ空港の5,500万ドル規模の改修や、2025年完成予定のエグズーマ新国際空港）などの改善を優先しています。ewnews.com ewnews.com。新しいリゾートができる島々では道路、マリーナ、インフラも強化されています。全体的に見て、商業不動産の見通しは良好であり、特に観光関連資産が有望です。高いホテル稼働率と上昇する平均日額料金が新しいホテルやバケーションレンタル投資を後押ししています。ロジスティクスや倉庫のようなニッチ分野でさえも、人口増加による消費者需要の拡大とともに成長が見込まれます。主な注意点は、これらの開発が持続可能であり、リゾートエンクレーブにとどまらず利益を広げることを保証することです。しかし2025年現在、インフラおよび観光投資は過去最高水準にあり、今後数年間でバハマが引き続き観光客や不動産投資家を惹きつける自信が示されています。travelmarketreport.com travelmarketreport.com。

投資機会とライフスタイルの考慮事項

バハマは、不動産投資家や移住を検討している方々にとって魅力的なパッケージを提供しています。自然の美しさ、ライフスタイルの魅力、そして金融上のインセンティブが組み合わさり、2025年は不動産購入を検討するのに魅力的な時期となっています。税制上のメリットが大きな魅力です。バハマでは個人に対して所得税、キャピタルゲイン税、相続税や遺産税が一切課税されません linkedin.com。このタックスニュートラルな環境により、賃貸収入や不動産の売却益は基本的に非課税で得られます（特に米国人にとっては、しばしば外国税額控除と相殺できるため重要です） dupuchrealestate.com。また、不動産の保有コストもリーズナブルで、不動産税率は低～中程度です（自宅用物件は30万ドルまで控除対象） linkedin.com。富裕層の購入者にとっては、バハマ不動産の購入が永住権取得への道となる場合もあります。政府のエコノミック・パーマネント・レジデンシー（EPR）プログラムでは、最低100万ドルの不動産投資を行った外国人に、迅速な永住権を付与しています linkedin.com。（この条件は2025年1月1日以降、75万ドルから100万ドルに引き上げられ、投資家がより長期的な利害関係を持つことを目的としています linkedin.com。）永住者はバハマに年間を通じて居住する権利や多くの特権を享受でき、10年後には市民権の申請資格が得られる場合があります linkedin.com。この永住権のメリットと財産税がないという事実が、資産の分散やセカンドレジデンスを望む投資家には強い動機となります。あるアドバイザーは、バハマは「投資の楽園」と位置付けられていると指摘し、長期的な資産価値の上昇と、基本的に無税の収益が得られる安定した近隣国であることを強調しています dupuchrealestate.com。

財政面以外にも、生活の質やライフスタイルの要素は非常に重要です。バハマは英語が公用語で、政治的にも安定した民主主義国家であり、北米と密接な関係を持っています。主要なアメリカ都市からの距離も近く（マイアミからは1時間、ニューヨークからは約3時間）、この近さとアクセスの良さにより、パートタイムの居住者でも気軽に往復できるようになっています dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com。島々自体も、年間を通して暖かい気候や美しいビーチ、ボート・釣り、高級ゴルフコースやスパなどの贅沢なアメニティを提供し、魅力的なライフスタイルを実現しています。外国人も充実したコミュニティや、ナッソーの優れたインターナショナルスクールや医療施設を見つけ、家族での移住が現実的だと感じています。実際、パンデミック時には「リモートワーク革命」が起こり、バハマはこれを活かしてデジタルノマド向けの長期滞在ビザを導入し、多くのプロフェッショナルがバハマで生活しながら海外の仕事を続けられることに気づきました content.knightfrank.com content.knightfrank.com。一時的に滞在した多くの人々がその後も永住あるいは半永住の住民として残り、家族を呼び寄せ、バーチャルツアーで物件を見ずに家を購入する人まで現れました content.knightfrank.com content.knightfrank.com。この傾向により、不動産にもホームオフィスや信頼できるインターネットといった機能への需要が高まっています homesforsaleinnassaubahamas.com。

投資家の視点から見ると、賃貸収入のチャンスは非常に魅力的です。観光業の急増は、Airbnbのようなプラットフォームでの短期バケーションレンタルへの高い需要に直結しています。実際、Airbnbは2024年初頭に前年同期比16.7％の宿泊予約数の増加を報告しています globalpropertyguide.com。好立地の賃貸物件（例：ナッソーのケーブルビーチやパラダイスアイランドのコンドミニアム、あるいはエグズーマなど人気の島のヴィラ）は、ピークシーズン中に高い稼働率とプレミアムな1泊料金を実現できます。例えば、主要エリアのビーチフロントレンタルは多くの場合1泊あたり300～800ドルで取引され、冬季には予約が殺到し、オーナーにとって魅力的なリターンを生み出します globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。また、居住者や駐在員向けの長期賃貸も需要があり、快適な3ベッドルームの月額賃料はナッソーで約3,000ドル（人口の少ない島ではより低価格）です globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。所得税がないこととあわせて、これらの賃貸利回りは非常に魅力的です。また、バハマドルが米ドルと1:1で固定されているため、為替リスクがなく、取引も簡単です linkedin.com。外国人による不動産購入の法的手続きもシンプルで（法務セクションで述べた通り、登録または許可のいずれか）、物件の権利は慣れ親しんだイギリスのコモンロー制度のもとでしっかり保護されています。購入の容易さ、強力な物件権利、高級市場の流動性、比類なきライフスタイル ― これら全ての要素が、バハマを2025年の不動産投資先として最上位に位置づけています。現地の専門家の一人は、「投資を考えるなら、2025年は参入に最適なタイミングです」と語っています。バハマの成長軌道と独自の優位性を踏まえれば納得です dupuchrealestate.com。

市場動向と予測 (2026–2030)

今後を見据えると、バハマの不動産市場の今後3〜5年の見通しは概ね良好ですが、いくつか注意すべき点もあります。観光業は引き続き好調が予想されており、業界の予測では今後もしばらく観光客数は記録的な水準を維持するか、更なる増加が見込まれています globalpropertyguide.com。IMFも、観光客数や平均消費額の増加が続くことで、実質GDP成長と、それに伴う宿泊・不動産需要の持続を指摘しています globalpropertyguide.com。2025年から2027年にかけて新たなホテル（フォーシーズンズ、シックスセンスなど）が開業予定で、客室供給が増え、滞在型観光客数もさらに伸びる見込みです。これは、バケーションレンタルやセカンドホーム市場にとって好材料であり、健全な観光セクターが一部の訪問者を物件購入者に転換させることもよくあります。最近100億ドル超のリゾートプロジェクト誘致に成功していることから（travelmarketreport.com）、政府の投資誘致策も市場の将来性への自信を示しています。こうした開発案件の多くには住宅用区画も含まれており、今後数年で供給されることで高級物件の供給が徐々に増加していくでしょう。この新たな供給が市場に吸収される過程で、高級セグメントの価格上昇率も2021〜2023年の二桁急上昇から、例えば年率1桁台前半〜中盤へと、より穏やかな水準に落ち着く可能性があります。ナイトフランクの世界的な見通しでも、多くの高級リゾート地ではプライム不動産価格の上昇率が年数％まで落ち着くと予測されており、バハマもこうしたパンデミック後の急騰を経て同様の傾向をたどると見込まれます。要するに、市場は今後も上昇基調が続くものの、より安定し持続可能なペースになると考えられます。

明確な傾向の一つは、ファミリーアイランド（ニュープロビデンス島以外の人口が少ない島々）への関心の高まりです。ナッソーやパラダイス島の価格が上昇し開発が進む中、購入者や開発業者はエグズーマ、エルーセラ、アバコ、アンドロス、ロングアイランドのような島々にますます注目しています。これらの島々は今後数年間で成長のホットスポットになると予想されています。dupuchrealestate.com 例えば、エグズーマとエルーセラは既に2025年には需要が高く、不動産の競争によって価格が上昇しています。dupuchrealestate.com アバコは2019年のハリケーンドリアンからの再建後、上昇傾向にあり、2024年にはアバコへの航空到着数がほぼ12%増加し、ハリケーン前のレベルにしっかりと戻っていることが示されています travelmarketreport.com。ドリアン後に下落したアバコの不動産価格も、インフラの復旧やモンタージュ・ケイのような新しいリゾートの話題で現在着実に上昇しています homesforsaleinnassaubahamas.com。ロングアイランドやアンドロスは「注目すべき市場」とされており、現在は比較的手頃ですが成長の余地が大きいため、早期投資家は大きな価値向上を期待できます。dupuchrealestate.com これら新興島では今後5年間、より成熟したナッソー市場よりも相対的な価値成長が高いと私たちは予想しています。空港、マリーナ、ユーティリティなどのインフラ改善や新規プロジェクトにより、ファミリーアイランドがよりアクセスしやすく、魅力的になるからです。

ナッソー（ニュー・プロビデンス島に位置）は、国の首都であり、最大の都市市場です。高級ゲートコミュニティやビーチフロントのコンドミニアムから、地元の家族向けのスターターホームまで、幅広い物件を取り揃えています。2025年のナッソーの市場は、非常に活発ですが、ここ数年の熱狂的な状況の後、正常化の兆しを見せています。ナッソー（およびその周辺）における住宅の中央値価格は、2025年半ば時点で約495,000ドルであり、月ごとの変動はあるものの年初来で実際には4.9%上昇しています morleyrealty.com。平均販売価格（いくつかの高額取引によって偏る可能性があります）は、2025年半ばで約59万ドルでした morleyrealty.com、ただし他の情報源によると、ナッソーの平均掲載価格は約72万ドルであり、高級エリアの影響を反映しています homesforsaleinnassaubahamas.com。これは、多くの住宅が60万ドル台で売却される一方で、ナッソーでは平均価格を押し上げる数百万ドル規模の取引も見られることを示しています。在庫は制約されており、2025年初頭の物件数は前年よりも約20%少なくなっていますmorleyrealty.com。しかし、市場が落ち着きを見せる中で新規物件の掲載数は徐々に増加しています。特に人気のある地域のナッソーの物件は、依然として購入希望者から強い関心を集めています。たとえば2025年6月には、契約締結件数は前年比で119％増加しましたが、最終的な販売数は減少しました（取引の成立に時間がかかっていることを示唆しています） morleyrealty.com morleyrealty.com。ナッソーの賃貸需要は、市内の雇用機会やアメニティのおかげで依然として高く、ケーブルビーチ（バハマールリゾート、レストラン、コンドミニアムが集まるエリア）は「賃貸の王者」として知られており、年間を通じて借り手の需要があります homesforsaleinnassaubahamas.com。今後、ナッソーの見通しは堅調です。商業の中心地として、観光、金融、政府などほぼすべての経済的要因の恩恵を受けており、今後も発展が続くでしょう。今後のコンドミニアムプロジェクトや、クルーズ港の活性化によるダウンタウンの住宅生活の復活が、新たな物件供給をもたらす可能性があります。価格の上昇は控えめながらもプラスになると予想されており、ナッソーはバハマ不動産の流動性ハブ（最も迅速に売買できる場所）であり続けるでしょう。注目すべき主要なサブマーケットには、ウルトララグジュアリーな邸宅があるニュープロビデンス島西部（アルバニー、ライフォードケイ、オールドフォートベイ）や、ウォーターフロントの景観と都市への近さからアッパーミドルクラスの住民や駐在員に人気のニュープロビデンス島東部（イースタンロード周辺）があります。

経済的には、バハマは緩やかな成長が予測されています。IMFは、長期的なGDP成長率が年間約1.5％を超えるためには、継続的な投資と労働力の制約への対応が必要であると警告しています globalpropertyguide.com。つまり、不動産の拡大ペースは、国内で働く人材の育成や新規プロジェクトの支援能力に左右される可能性があります。それにもかかわらず、建設業や不動産サービスは引き続き楽観的であり、バハマ建設業協会は、「将来は有望である」と、堅調なプロジェクトパイプラインを理由に述べています globalpropertyguide.com。主なマクロリスクには外部要因が含まれます。米国経済の減速や世界的な金融ショックが発生した場合、外国人の購入や観光に落ち着きがもたらされる可能性があります globalpropertyguide.com。さらに、国際的な金利動向も需要に影響を与える可能性があります。最近の低金利時代は高級物件の購入を後押ししましたが、金利が高止まりすれば一部の買い手はためらいを見せるか、割安物件を探すかもしれません。しかし、超富裕層のセグメントは金利の影響を受けにくく、多くのバハマ購入者は現金で支払うため、影響は限定的と考えられます。

総じて、バハマの不動産市場の今後3～5年の予測は、引き続き成長と積極的な投資が続くものの、そのペースはやや緩やかとなる見通しです。物件価値も、おおむね良好な需要に支えられて上昇が期待されます。特にウォーターフロントやリゾート地で顕著になるでしょう。高級物件セグメントは（グローバルな富裕層の動向やバハマ自体の強い魅力によって）主要な牽引役であり続ける可能性が高いですが、政府の住宅政策が進展すれば中間層向け市場の改善も見込まれます。2030年までに、バハマはより多様な不動産市場となり、ナッソー／パラダイスアイランドは商業や取引の中心地にとどまるものの、ファミリー諸島にもより多くの活動が分散するでしょう。サステナビリティやレジリエンス（例：ソーラーハウスや耐嵐性建築）も新たな開発でより重視されるようになります。大きな外的ショックがなければ、投資家はバハマの不動産が長期的に堅実な投資先、そして所有する価値ある楽園であり続けることを楽観的に見通せます。

地域別スポットライト：ナッソー、パラダイスアイランド、エグズーマ、アバコ

市場をよりよく理解するには、主要な地域や島々を個別に検証する価値があります。バハマは多様な不動産市場を持つ群島であり、首都から静かな外縁のケイまで多彩です。以下は、現在の状況と今後の見通しを示す、4つの重要エリアの概要です：

ナッソー（ニュー・プロビデンス島）

パラダイスアイランド

エグズーマは、ナッソーから南へ約140マイルの場所にある、エグズーマ島（最大の島はグレート・エグズーマ）を含む理想的な島々の列を指します。ターコイズブルーの海と手つかずの美しさで有名です。エグズーマ諸島は、バハマで最も注目されている新興不動産市場のひとつとなっています。エグズーマでの生活はのんびりとしていて美しく、ジョージタウンの主要集落から小さなケイのコミュニティまであり、人混みから離れた静かな隠れ家を求める人々を惹きつけています dupuchrealestate.com。エグズーマの不動産は、素朴なアイランドスタイルのコテージから豪華なウォーターフロントの邸宅、さらにはプライベートアイランドの販売まで、さまざまな種類があります。2025年の市場状況は、高い需要と限られた供給を示しています。エグズーマはブローカーによって「非常に需要が高い」と言われており、質の高い物件への競争が価格を押し上げています dupuchrealestate.com。ここでは物件の種類が多様なため平均的な住宅価格を一般化するのは難しいですが、ウォーターフロントの住宅やヴィラは通常100万ドル以上（現代的な高級住宅の場合は200万～500万ドルが一般的）で販売されています。エグズーマが超富裕層にとって魅力的であることは明らかです。ここはプライベートアイランドの購入でトップクラスのスポットのひとつであり、有名人たちがエグズーマ・ケイズに隠れ家を購入しています。例えば、デビッド・カッパーフィールドのプライベートアイランド、ムシャケイやジョニー・デップのリトル・ホールズ・ポンド・ケイが、エリートの隠れ家としてエグズーマを有名にしました。非億万長者向けには、エグズーマには内陸部や水辺から離れた場所に比較的手頃な区画や住宅がまだありますが、これらもエグズーマの潜在力に投資家が気付き始めたことで価格が上昇しています。レンタル市場は好調です。エグズーマの泳ぐ豚、世界クラスのシュノーケリング、釣りが多くの観光客を引き付けており、Airbnbのデータによると、エグズーマは国内で最も高い平均日額レンタル料金のひとつ（アクティブな短期レンタルの平均で1泊約$750）となっています。globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。新しい国際空港ターミナルの建設や、グランドアイルリゾートの拡張やサンダルズのアップグレードといった高級リゾートプロジェクトにより、島へのアクセスや設備が向上しています。見通し：エグズーマは今後も注目度が高まり続けると予想されています。業界の専門家は、2025年以降のトップ投資先として常にエグズーマを挙げています dupuchrealestate.com。あるレポートによると、エグズーマは「純粋な逃避」を提供しており、自然の魅力を尊重しつつさらなる発展が期待されています homesforsaleinnassaubahamas.com。今後数年間の購入者は、特にさらなる開発が完了する前に今購入すれば、確かな価値上昇を期待できるかもしれません。鍵となるのは、開発と環境のバランスを維持することです。これは地域の関係者が意識している点です。全体的に見て、エグズーマの不動産の将来は明るいと言えます。その希少性、美しさ、新たなインフラの組み合わせにより、強いリターンが期待できるでしょう。

アバコ（アバコ諸島）はバハマの北部に位置し、グレート・アバコ島、リトル・アバコ島、そしてセーリングと別荘で有名な一連の小さな島々（ケイ）を含みます。

アバコの市場は、深刻な打撃から回復しているという点で独特です。2019年9月のハリケーン・ドリアンが、マーシュハーバーやトレジャー・ケイを含むアバコの一部を壊滅させ、広範囲にわたる財産被害をもたらしました。それ以来、復興は着実に進み、2024年から2025年にかけてアバコは関心と投資のルネッサンスを迎えています dupuchrealestate.com。アバコの現在の市場は、需要の増加と価格の上昇が特徴であり、帰郷した住民や機会を狙う投資家が物件を買い漁っています（ドリアン通過後には一部の嵐で損傷した住宅が割引価格で販売され、それらは改修や再建が行われました）。観光省によると、アバコ島の2024年の航空到着数は11.9%増加しており、主要な島々の中で最も高い成長率となりました。これはドリアン以前のレベルへの確かな回復を示しています。travelmarketreport.com。トレジャー・ケイのような、見事なビーチで知られるエリアや、エルボー・ケイ（趣のあるホープ・タウンの灯台がある）は、再び活気を取り戻しています。2019年から2020年にかけて暴落したアバコの不動産価格は、再び上昇しています。トレジャーケイのビーチフロントの区画やコンドミニアムは、コミュニティの再建に伴い価値を取り戻しています。中にはハリケーン前の価格水準に達している、あるいはそれを上回る物件もありますが、2025年でも相対的に良い価値を提供し続けています。アバコには高級開発もあります。Baker’s Bay Golf & Ocean Club（グレート・グアナ・キーにあるプライベートリゾートコミュニティ）は、完全に営業を再開しており、非常に裕福なバイヤーたちを引き続き惹きつけています（そこの住宅の価格は400万ドルからとなっています）。今後を見据えると、アバコの見通しは非常に明るいです。アバコのボーティング、釣り、そしてリラックスしたライフスタイルを愛する人々の間には、かなりの潜在的な需要があります。モンタージュ・ケイは、アバコのプライベートアイランドにある高級リゾートで、現在開発中です。2025/26年までに5つ星ホテルとブランドレジデンスが追加される予定です。practiceguides.chambers.com。これは、アバコの知名度をさらに高めると期待されています。政府はまた、インフラの修復（道路や電力網など）も優先事項としています。– 成長を支援するために。地元の代理店によると、アバコは「需要がますます高まっている」と報告されており、回復が進むにつれて価格も「着実に上昇している」とのことです homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com。リスクは依然として存在します（たとえば、別の大きな嵐など）が、アバコを前進させる強いコミュニティ精神と投資家の関心があります。2025年および今後数年間において、アバコは回復力の物語であると同時に、チャンスを意味します。ドリアン後に投資した購入者はすでに利益を得ており、アバコが完全に復活するにつれて、さらなる成長が見込まれます。

パラダイス・アイランドは、ナッソーに隣接する小さな島で、世界的にはアトランティス・リゾートや超高級不動産で知られています。パラダイス・アイランド（通称「PI」）は本質的に高級住宅地で、ほぼすべての物件が高級コンドミニアムまたはラグジュアリー住宅です。この島の不動産市場は高級の代名詞であり、オーシャンクラブ・エステーツ（ゴルフコースとマリーナがあるゲートコミュニティで、住宅価格は数百万ドルから2,000万ドル以上）、One OceanやAtlantisのThe Reef/Residential Towersなどのコンドミニアム開発が特徴です。2025年もパラダイス・アイランドは、ナッソーの利便性に近接しつつ、よりプライベートでリゾートのような雰囲気を求める裕福な買い手から強い需要を享受し続けています。PIのコンドミニアムの平均価格は国内でも最高水準で、2ベッドルームで約70〜80万ドルから始まり、より大きなユニットやオーシャンビューの部屋では100万〜200万ドルを簡単に超えます。オーシャンフロントのペントハウスや豪邸は8桁に達することもあります。パラダイス・アイランドの供給物件は限られており（狭い土地のため）、新築は主に高層（コンドミニアム）や古い用地の再開発が中心です。将来的な注目の開発計画としては、Four Seasons/Ocean Club Residencesプロジェクト（2027年完成予定）があり、Ocean Club内に超高級アパートとヴィラを限定数追加します。globalpropertyguide.com。これは非常に期待されており、多くのユニットに既存のFour Seasonsの顧客からウェイトリストでの関心があります。PIの市場パフォーマンスは堅調で、ここでは物件の価値がよく維持され、売買もあまり頻繁ではありません。2024年後半から2025年にかけて、パラダイス・アイランドの最高級物件の市場滞在日数が大きく減少したという報告があり（人気ユニットは約2〜3か月で売却）、富裕層がすぐに在庫を買い占めている状況です。homesforsaleinnassaubahamas.com。今後もパラダイス・アイランドの不動産は非常に堅調に推移すると見込まれます。この場所のステータス、アトランティス・リゾートのアップグレード継続、新たな高級開発（噂のAmanリゾートや確定しているRoyal Caribbean Beach Clubアトラクションなど）により需要は高止まりとなるでしょう。今後も価格上昇が見込まれ、特に希少価値のある物件（例：オーシャンフロントの邸宅や最上階ペントハウス）はナッソーの平均を上回る可能性があります。パラダイス・アイランドはナッソーの成長の恩恵を受けつつ、ナッソーの多くの問題（渋滞や混雑など）からは守られます。要するに、PIは今後もカリブ海で最もエクスクルーシブな住所の一つであり続けます。すぐに住める高級感とセキュリティ、足元でのエンターテインメントを求める買い手に訴求し続けるでしょう。

エグズーマ

アバコ

バイヤー向けの法的および税務上の考慮事項

バハマで投資や住宅を購入する外国人は、不動産に関する法的枠組みや税金について知っておくべきです。バハマでは一般的に外国人による所有が歓迎されており、そのプロセスも明確です：

  • 外国人所有権の規則：国際的な買主は比較的少ない制限でバハマで土地の完全所有権（フリーホールド）を取得できます。外国人購入者が一戸建ての住宅用不動産や個人住宅目的の空き地を購入する場合、特別な許可は必要ありません。購入者はクロージング後に投資委員会に取得を登録するだけでよく（一度限りの1,000ドルの登録料が必要です）practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。これにより登録証明書が発行されます。ただし、外国人が商業開発、賃貸投資、または複数戸の不動産（一戸建て個人住宅を超えるもの）を購入する場合は、「国際人土地保有許可証」をクロージング前に取得しなければなりませんpracticeguides.chambers.com。この許可証も投資委員会/バハマ投資庁を通じて取得します。必要な許可証を取得しないと権利証書が無効となるため、投資家購入者にとって非常に重要なステップですpracticeguides.chambers.com。実際には、正当なプロジェクトや投資であれば許可証は通常発行されます。政府は主に重要な外国投資を審査し記録するためにこれを活用しています。市民権要件や借地限定の規則はなく、外国人も上記のように登録・許可されればバハマ人と同様に不動産の完全所有権（フィーシンプル）を持つことができます。
  • 取引税（印紙税/VAT）： すべての不動産取引には、一度限りの譲渡税がかかります。2019年以降は不動産売買に対して付加価値税（VAT）が課されています。外国人購入者は10万ドルを超えるすべての不動産購入に対して一律10％のVATを支払います linkedin.com。これは通常、買い手と売り手の合意により分割されます（一般的には各自50％ずつ負担しますが、大型取引では70/30のような交渉も珍しくありません）linkedin.com。10万ドル未満の購入ではVATは2.5％です。バハマ国民は段階的な印紙税/VATスケジュールが適用され、税率は最初の10万ドルで2.5%、10万～30万ドルで4%、30万～50万ドルで6%、50万～70万ドルで8%、70万～100万ドルで9%、100万ドル超で10%となっています linkedin.com。（バハマ国籍の初回住宅購入者には、住宅取得促進のため50万ドルまでさらに税率引き下げ/免除が適用されます linkedin.com linkedin.com。）その結果、外国人購入者はほとんどの住宅購入で10%を支払うことになりますが、地元の人々はやや低い場合が多いです。なお、この取引VATは従来の「印紙税」に代わるもので、制度上はVAT法に基づき処理されますが、実質的には同じものです。
  • 年間固定資産税: バハマでは、毎年不動産に対して固定資産税（リアルプロパティタックスとも呼ばれます）が課されますが、自宅として住んでいる物件に対しては非常に有利な税率が適用されます。自宅として居住している住宅は、評価額30万ドルまで0％（その分は完全に非課税）linkedin.com、30万ドル～50万ドルの部分は0.625％、そして50万ドル超の部分は1.0％linkedin.comの税率です。上限が設けられており、自宅用住宅の固定資産税はどんな高額物件でも年間12万ドルを超えません。この免税の基準額は最近引き上げられ（以前は25万ドル、現在は30万ドル）、中間層住宅の税負担軽減を目的としていますlinkedin.com。非自宅用物件（投資用やセカンドハウスなど主な住居でない場合）は、税率がやや高くなります：最初の50万ドルまで0.75％、50万ドル～200万ドルは1.0％、200万ドル超は1.5％linkedin.com。土地だけ（未開発地）が外国人所有であれば、土地バンキングを抑止するために一律2％が課税されますが、家を建てれば通常の税率が適用されます。注目すべき点として、バハマには追加の地方固定資産税はありません。国が課すこの固定資産税のみが不動産に対する継続的な税金です。多くの高級開発エリア（例：アルバニーやライフォードケイ）では、自治体の固定資産税はなく、その代わりに共益費（ホームオーナー協会費）が徴収される場合があります。
  • 所得税・キャピタルゲイン課税: バハマには所得税、キャピタルゲイン課税、相続税がありません。これは、バハマ国内の不動産から得られる家賃収入や売却益がバハマ政府には課税されないことを意味しますlinkedin.com。また、バハマ不動産には相続税・遺産税もなく、現地で相続する場合も税金がかかりませんlinkedin.com。こうした税制は高税率国の投資家にとって大きなメリットです。（ただし、外国人オーナーは自国の税法も確認する必要があります。例：米国市民は全世界所得に対して米国の税金が生じますが、バハマの税率はゼロなので、外国居住者控除やクレジットで実質的に非課税となる場合が多いです。）
  • 投資による居住権: 先述の通り、バハマの不動産に投資することで経済的永住権の資格を得ることができます。現在の資格要件は、最低1,000,000ドルの不動産投資です linkedin.com。この金額に達する物件（または複数物件の合計）を維持しなければならず、基準以下で売却するとステータスが危険にさらされる可能性があります。永住権の付与は自動ではありませんが、要件を満たせば通常は認められており、申請から承認まで約3～4ヶ月とされています homesforsaleinnassaubahamas.com。さらに、加速審査もあり、150万ドル以上を投資すれば、手続きが迅速化されます linkedin.com。永住者は市民権を除くほとんどの権利を有し、既述の通り、10年間の居住後に市民権を申請することができます。また、単なる居住者であっても税金が課されない点も注目すべきです。バハマには所得税がないため、個人課税から解放された生活が可能であり、これは大きな魅力のひとつです linkedin.com。

総じて、バハマの法制度は不動産投資家に非常に好意的です。権利は登記済み証書によって保証されており（政府は効率化のため登録制度への近代化も進めています） practiceguides.chambers.com。外国為替規制は存在しますが、投資目的には対応しており（バハマドルは米ドルと等価、購入時に持ち込んだ資金は中央銀行の承認を得て送金可）、外国人でも安心して購入できること、クロージング費用として約10％を見込むこと、維持費用的にも税負担が低いことがポイントです。これらと安定した法体制が相まって、バハマは投資家にやさしい法域として際立っています。

リスク・課題・持続可能性

全体的な見通しは良好ですが、投資家は今後数年でバハマの不動産市場に影響を及ぼしうるリスクや課題を念頭に置くべきです。主なポイントは以下の通りです。

  • ハリケーンと気候リスク： バハマは地理的にハリケーンや気候変動の影響を受けやすい場所です。2019年のハリケーン・ドリアンによるアバコ島とグランドバハマ島の壊滅的な被害は、このリスクを改めて認識させました。大型ハリケーンの直撃は甚大な財産被害をもたらし、現地の不動産市場を一時的に落ち込ませることがあります（2019年以降のアバコで見られたように）。不動産の保険料もこれに伴って上昇しており、所有費用の重要な要素となります。海面上昇や侵食も長期的な懸念事項で、特に海岸沿いの低地エリアでは深刻です。耐風性を強化した建築基準が設けられ、最近の購入者はカテゴリー5の嵐に耐えられる住宅や高台に位置する住宅を優先する傾向にあります。それでもなお、気候関連の出来事は市場にとって常に予測不能な要因です。投資家は、適切な保険加入と耐久性の高い建物構造を必ず確保する必要があります。良いニュースとしては、たとえ激甚な嵐でも復旧・再建がその後進む点で、例えばアバコの不動産市場はドリアンからわずか数年で力強く回復しています travelmarketreport.com 。ですが、このようなイベントの短期的な影響は大きなものになり得ます。
  • 経済的・外的要因： バハマ経済は外部環境、特にアメリカ経済の健全性や世界的な旅行トレンドに大きく依存しています。 アメリカやカナダの景気減速（重要な観光・購買市場）は、訪問者数の減少やセカンドホーム需要の縮小を招く可能性があります globalpropertyguide.com。同様に、世界的な危機（景気後退やパンデミック）がバハマの観光依存経済に素早く打撃を与えることも（2020年に見られた通り）あります。世界的な金利上昇も外国人購入意欲を冷やす可能性があり、特にローンを利用して購入したり、資産を担保にする場合は注意が必要です。IMFは、現在の成長スピード以上を維持するためには引き続き投資や労働力不足への対応が必要だと指摘しています globalpropertyguide.com。それらが実現しなければ、経済成長が期待を下回るかもしれません。さらに、バハマは通貨と財政は安定しているものの、将来は国債務問題によって財政政策の見直し（税制変更などを含む）が必要になる可能性もあります（今のところ所得税導入の兆しはないが）。リスク回避策： 政府は観光以外の分野（テクノロジー、物流など）への多角的投資を積極的に呼び込んでおり、FDI（外国直接投資）の大規模なコミットメント（2年間で100億ドル超 travelmarketreport.com）も雇用創出や経済刺激のバッファーの役割を果たしています。それでもなお、バハマの運命は世界経済の動向と密接に結び付いているため、投資家は引き続き世界経済指標に注目する必要があります。
  • 住宅の手頃さと社会的不平等： 高級住宅市場が好調な一方で、地元の中流階級のバハマ人は住宅価格の高騰により手の届かない存在になりつつあります。賃金が住宅価格の上昇に追いついていないため、手頃さのギャップが拡大しています。これには社会的な影響（過密、賃貸需要の増加、人材の流出など）があり、政府も強く認識しています。もし対応しなければ、間接的に投資家に影響を与える措置（特定価格帯の外国人購入者への規制強化や投機的購入に対する増税など）への政治的圧力につながる恐れがあります。現時点では、外国投資は非常に好意的に受け止められており（経済に不可欠です）が、地元のニーズへの配慮が重要です。政府が手頃な住宅の建設や初めて住宅を購入する人への優遇措置を推進しているのは、この問題の緩和を目指しているためです globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。市場にとっては、幅広い地元購入者層の存在が長期的な安定のためには健全です。もし市場の大部分が外国人だけに開かれてしまえば、不均衡が生じる可能性があります。したがって、手頃な住宅の推進は、住宅所有層を拡大し、不動産業界全体にとっても実はプラスに働くのです。需要の持続性もこの点と関連しており、地元住民が繁栄する社会は内部から不動産需要を生み出し、外国人購入者の動向に左右されにくい強靭さをもたらします。
  • 環境の持続可能性：バハマを魅力的にしている環境、すなわちサンゴ礁、澄んだ海、手つかずのビーチは、開発による圧力を受けています。自然の美しさを守るために、持続可能な開発手法への注目が高まっています。投資家や開発業者は贅沢なプロジェクトに、環境にやさしい設計（ソーラーパネル、雨水回収、LEED認証の建築技術など）を取り入れ始めており、現代の高級住宅の購入者は環境配慮を求める傾向が強まっています homesforsaleinnassaubahamas.com。政府はまた、2033年までに再生可能エネルギー（特に太陽光）の拡大を目指す野心的な計画を発表しており、化石燃料への依存度の低減と島々の自給自足向上を目指しています dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com。これは遠隔地の不動産、例えばプライベートアイランドやオフグリッドの住宅が、より良い太陽光技術や蓄電技術の恩恵を受け、実用的になる可能性があります。しかし、水の供給、廃棄物処理、生息地の保全などの環境的課題には、開発が未開発の島にも広がるにつれて継続的な注意が必要です。持続可能性への懸念はまた、文化的・歴史的な保存にも及んでおり、新たな開発がバハマの魅力の一部である地域の遺産を損なわないようにすることも重要です。政府や地域の関係者は、長期的な不動産価値が島々の環境の健全さと強靱さを維持することに結びついていることを日増しに認識しています。

結論として、考慮すべきリスクはありますが、それらはバハマの不動産の本質的な魅力を減じるものではなく、むしろ慎重で情報に基づいた投資の必要性を示しています。ハリケーンと保険の認識、経済的連携の理解、社会的影響への配慮、そして持続可能性を優先することは、今後バハマで賢明な投資家となるために不可欠な要素です。これらの課題を乗り越えることで、投資家は自分だけの楽園の一部をより確実に手に入れ、バハマ不動産市場が今後も活気と持続可能性を保つことを後押しできます。

出典：

住宅不動産セグメント

バハマの住宅用不動産は、地元の初めての購入者向け住宅から超高級なウォーターフロントヴィラまで幅広く存在します。この分野は二層市場によって特徴付けられています。一方は外国人需要に支えられた高級セクター、もう一方は手頃な価格が課題となる地元の中規模市場です globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。高級バケーションホームや駐在員向けの分野は急成長しており、バハマは2023年の高級住宅価格成長率で世界第3位にランクイン、ラグジュアリー物件価値は前年比15%上昇しました globalpropertyguide.com。2025年初頭にかけても、300万ドル超の高級物件の販売は前年比18%増加し、高級ウォーターフロント住宅は通常年6～8%程度値上がりしており、多くの伝統的投資を上回るリターンを示しています homesforsaleinnassaubahamas.com。この持続的な価値上昇は、強い国際的関心、一等地の供給不足、税制優遇地として島々の魅力を反映しています。米国人の購入者が外国人取引の約35%を占め、次いでヨーロッパ人（約30%）、カナダ人（10%）となっており、気候や投資メリットに惹かれているのです globalpropertyguide.com。このグローバルな富の流入により、高級ゲート付きコミュニティやコンドミニアムリゾートの新築が促進されています。デベロッパーは、より多くのリゾート設備つきのターンキー・コンドミニアムの建設によって現代のニーズに対応しており、多くの購入者が今やメンテナンス不要な「ロック＆リーブ」型の島の家を従来のスタンドアローン住宅より求めています content.knightfrank.com。その結果、ナッソーのケーブルビーチやパラダイスアイランドなどでは新築の高級コンドミニアム案件が相次ぎ、高級市場の在庫が増加しています。

対照的に、地元バハマ人向けの主流住宅市場は課題に直面しています。長年にわたる価格上昇により、中産階級の家族の手の届く範囲が広がっています globalpropertyguide.com。手頃な価格の住宅の供給は需要に大きく遅れており、地元の住宅地では家賃や価格が上昇しています。多くのバハマ人購入者は融資に頼っていますが、銀行の住宅ローン貸出は比較的停滞しており（過去10年間で未返済の住宅ローンは年平均約1.4%減少） globalpropertyguide.com。地元の初めての購入者は選択肢が限られており、政府はカーマイケル・プロジェクト再興（Renaissance at Carmichael）で約200戸の手頃な住宅を建設するなどの取り組みを行っています globalpropertyguide.com。しかし、そのような取り組みも必要規模に比べれば控えめです。その結果、持ち家率は低く、人口の多くが賃貸市場にとどまっています。直近の国勢調査では、住居の約35%が家賃を支払うテナントによって占められています globalpropertyguide.com。朗報としては、2025年には供給面での緩和が見込まれることです。政府関係者は、手頃な価格の住宅供給増や、バハマ人向けの住宅ローンアクセス改善のための取り組みをいくつか報告しています dupuchrealestate.com。総じて、2025年の住宅部門は、高級物件市場の活発な動きと参入層の継続的な手頃さへの圧力が特徴です。このギャップを埋めることが、市場の長期的な持続可能性にとって重要な課題となっています。

高級物件セグメント

バハマの高級不動産セグメントは、それ自体が一つの世界です。ウルトラプレミアムな住宅、プライベートアイランド、リゾートブランドのレジデンスが世界中の富裕層を惹きつけています。このセグメントは非常に好調でした。2020年から2023年にかけて、裕福な買い手たちはバハマを理想的なパンデミックの避難先として選び、価格を劇的に押し上げました。前述のように、エリートコミュニティ（例：ライフォード・ケイ、オールバニー、オーシャンクラブ・エステーツ）では、2019年から2023年にかけて価値がおよそ2倍となり、これは驚異的な高騰です content.knightfrank.com。2025年に市場がやや冷え込んだとしても、市場の最上位層は多くの面で依然として売り手市場のままです。流通物件は少なく、人気のリスティングはプレミアム価格で取引されることもあります。高品質な高級不動産の売り手は、直近の相場よりも著しく高くなければ、高額なリスト価格でもうまく売れることが多いです practiceguides.chambers.com。しかし、買い手は今やより目が肥えており、価格が高すぎるメガエステートはいくつか、以前より長い間売れ残っているケースもあります content.knightfrank.com。

注目すべき傾向として、購入者の好みがターンキーの利便性やアメニティにシフトしていることが挙げられます。多くの裕福な購入者や、リモートワークが可能な若いエグゼクティブ層は、スタンドアロンの邸宅よりも高級コンドミニアムや管理されたリゾートレジデンスを好みます content.knightfrank.com。彼らは「ホテルライフスタイル」― コンシェルジュサービスやセキュリティ、スパ、レストランなどが施設内にあり、大規模な物件のメンテナンスやハリケーン対策を気にしなくてよい―を重視しています content.knightfrank.com。この傾向を受けて、開発業者は多数のブランドレジデンスプロジェクトを立ち上げています。例えば、ナッソーのケーブルビーチでは新しいゴールドウィンやアクアリーナコンドミニアムが5つ星のアメニティを提供しており、パラダイスアイランドではオーシャンクラブ・フォーシーズンズレジデンス（2027年完成予定）が有名リゾート地で超高級アパートメントやヴィラを提供します practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com。バハマ―リゾート複合施設はケーブルビーチにローズウッドレジデンスを加え、コンドミニアムのオーナーには隣接する5つ星ホテルの全ての特典が提供されています content.knightfrank.com。また、シックスセンシズ、モンタージュ、さらにはブルガリといった高級ブランドによる新規プロジェクトも各島で進行中です travelmarketreport.com。これにより、バハマの国際的な高級市場での存在感はさらに高まっています。

外国の億万長者たちも、プライベートアイランドやオーダーメイドの邸宅などのユニークな機会に魅了されています。例えばエグズーマ諸島では、プライベートアイランドの区画や究極のステータスシンボルとなる高級なヴィラが提供されています homesforsaleinnassaubahamas.com。このようなトロフィープロパティは（島や広大な邸宅なら数千万ドルにものぼる）天文学的な価格がつくこともあり、安全で人里離れた隠れ家を求めるUHNWバイヤーからの関心が依然として高いままです。業界のアナリストたちは、バハマが今やトップクラスの高級不動産デスティネーションとして確立されていると指摘しています。Knight Frankの2024年ウェルスレポートによると、バハマは世界でも最高のパフォーマンスを示した高級住宅市場のひとつでした globalpropertyguide.com。今後も高級セグメントは堅調を維持する見込みです。近年の大幅な価格上昇の後は成長が緩やかになるかもしれませんが、バハマの高級不動産への世界的な需要は依然として高まっており、新しい高級物件もすぐに吸収されています。要するに、バハマの熱帯ライフスタイルと金融・税制上のメリットの組み合わせは、高級市場において今なお「目の肥えた投資家を魅了し続けている」のです homesforsaleinnassaubahamas.com。

商業用不動産および観光開発

民間の住居を除けば、バハマの商業不動産セクターは主に観光業、ホスピタリティ、複合型リゾート開発によって牽引されています。国の規模を考慮すると従来の商業分野（オフィス、小売、工業）は比較的小さいですが、ホスピタリティとリゾート分野は急成長中です。2024年の観光客数の記録的増加は、ホテル、マリーナ、アトラクションへの大規模投資を促し、不動産市場にも影響を与えています。特に、ナッソーのクルーズ港は再開発され、2023年5月に完全再オープンし、現在では最新の巨大クルーズ船を係留できるようになりました practiceguides.chambers.com。これによりナッソー中心部が活性化し、周辺ビジネスへの観光客の流入増加も期待できます。クルーズ業界は依然として経済の要であり、直近の年ではクルーズによる直接支出は6億5,000万ドル以上となりました travelmarketreport.com。さらに拡大も続いています。例えば、ロイヤルカリビアンとカーニバルの両社が、バハマで新たなクルーズ港の建設を進行中です practiceguides.chambers.com。ロイヤルカリビアンはパラダイスアイランドにビーチクラブを建設、カーニバルはグランドバハマ島に大型のクルーズ港を建設しています。これらのプロジェクトは、リテールショップからツアー施設に至るまで商業不動産の発展を促し、これらの島々への観光客数も増加させることが期待されます。おそらく最も注目すべき進展はリゾートおよびホテルの計画です。過去2年間で、バハマは100億ドル以上の海外直接投資を呼び込み、その多くは高級リゾートプロジェクトに投資されています travelmarketreport.com。これには新規リゾートの建設、既存リゾートの拡張、高級住宅コミュニティが含まれます。例えば、エルーセラ島には高級ゴルフリゾートであるジャックス・ベイが着工し、アバコのモンタージュ・ケイにはブランド付きレジデンスを備えたプライベートアイランドリゾートが建設中です practiceguides.chambers.com。グランドバハマ島では、高級シックスセンシズ・リゾート＆レジデンスが進行中で、フリーポートの復興への自信を示しています practiceguides.chambers.com。パラダイスアイランドでは、オーシャンクラブ再開発の一環として新しいフォーシーズンズホテル＆レジデンスの計画があり、アイコニックなアトランティスリゾートを補完しています practiceguides.chambers.com。ナッソー/ニュープロビデンスでも投資が続いており、バハマールの追加フェーズに加えて、著名人が支援する超高級アルバニーコミュニティも新しい建設フェーズを開始しています practiceguides.chambers.com。「アウトアイランド」（ファミリーアイランド）のブティックおよびミッドサイズのリゾートも急増しています practiceguides.chambers.com。開発者たちは、ユニークで手つかずの場所を求める富裕層旅行者をターゲットにしており、隔絶された小規模なケイで特注の体験を提供するプロジェクトが進行しています practiceguides.chambers.com。

これらの観光主導型の開発は不動産に直接的な影響を与えています。雇用を創出し、インフラを改善し、多くの場合、販売用の住宅部分（コンドミニアムやヴィラ）を含んでいます。例えば、新しいリゾートには外国人バイヤーが購入できる販売用のヴィラやコンドユニットがセットで付いてくることがよくあり、商業用不動産と住宅用不動産が融合しています。インフラのアップグレードも進んでいます。政府は、訪問者数の増加を支えるために空港拡張（例：ノースエルーセラ空港の5,500万ドル規模の改修や、2025年完成予定のエグズーマ新国際空港）などの改善を優先しています。ewnews.com ewnews.com。新しいリゾートができる島々では道路、マリーナ、インフラも強化されています。全体的に見て、商業不動産の見通しは良好であり、特に観光関連資産が有望です。高いホテル稼働率と上昇する平均日額料金が新しいホテルやバケーションレンタル投資を後押ししています。ロジスティクスや倉庫のようなニッチ分野でさえも、人口増加による消費者需要の拡大とともに成長が見込まれます。主な注意点は、これらの開発が持続可能であり、リゾートエンクレーブにとどまらず利益を広げることを保証することです。しかし2025年現在、インフラおよび観光投資は過去最高水準にあり、今後数年間でバハマが引き続き観光客や不動産投資家を惹きつける自信が示されています。travelmarketreport.com travelmarketreport.com。

投資機会とライフスタイルの考慮事項

バハマは、不動産投資家や移住を検討している方々にとって魅力的なパッケージを提供しています。自然の美しさ、ライフスタイルの魅力、そして金融上のインセンティブが組み合わさり、2025年は不動産購入を検討するのに魅力的な時期となっています。税制上のメリットが大きな魅力です。バハマでは個人に対して所得税、キャピタルゲイン税、相続税や遺産税が一切課税されません linkedin.com。このタックスニュートラルな環境により、賃貸収入や不動産の売却益は基本的に非課税で得られます（特に米国人にとっては、しばしば外国税額控除と相殺できるため重要です） dupuchrealestate.com。また、不動産の保有コストもリーズナブルで、不動産税率は低～中程度です（自宅用物件は30万ドルまで控除対象） linkedin.com。富裕層の購入者にとっては、バハマ不動産の購入が永住権取得への道となる場合もあります。政府のエコノミック・パーマネント・レジデンシー（EPR）プログラムでは、最低100万ドルの不動産投資を行った外国人に、迅速な永住権を付与しています linkedin.com。（この条件は2025年1月1日以降、75万ドルから100万ドルに引き上げられ、投資家がより長期的な利害関係を持つことを目的としています linkedin.com。）永住者はバハマに年間を通じて居住する権利や多くの特権を享受でき、10年後には市民権の申請資格が得られる場合があります linkedin.com。この永住権のメリットと財産税がないという事実が、資産の分散やセカンドレジデンスを望む投資家には強い動機となります。あるアドバイザーは、バハマは「投資の楽園」と位置付けられていると指摘し、長期的な資産価値の上昇と、基本的に無税の収益が得られる安定した近隣国であることを強調しています dupuchrealestate.com。

財政面以外にも、生活の質やライフスタイルの要素は非常に重要です。バハマは英語が公用語で、政治的にも安定した民主主義国家であり、北米と密接な関係を持っています。主要なアメリカ都市からの距離も近く（マイアミからは1時間、ニューヨークからは約3時間）、この近さとアクセスの良さにより、パートタイムの居住者でも気軽に往復できるようになっています dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com。島々自体も、年間を通して暖かい気候や美しいビーチ、ボート・釣り、高級ゴルフコースやスパなどの贅沢なアメニティを提供し、魅力的なライフスタイルを実現しています。外国人も充実したコミュニティや、ナッソーの優れたインターナショナルスクールや医療施設を見つけ、家族での移住が現実的だと感じています。実際、パンデミック時には「リモートワーク革命」が起こり、バハマはこれを活かしてデジタルノマド向けの長期滞在ビザを導入し、多くのプロフェッショナルがバハマで生活しながら海外の仕事を続けられることに気づきました content.knightfrank.com content.knightfrank.com。一時的に滞在した多くの人々がその後も永住あるいは半永住の住民として残り、家族を呼び寄せ、バーチャルツアーで物件を見ずに家を購入する人まで現れました content.knightfrank.com content.knightfrank.com。この傾向により、不動産にもホームオフィスや信頼できるインターネットといった機能への需要が高まっています homesforsaleinnassaubahamas.com。

投資家の視点から見ると、賃貸収入のチャンスは非常に魅力的です。観光業の急増は、Airbnbのようなプラットフォームでの短期バケーションレンタルへの高い需要に直結しています。実際、Airbnbは2024年初頭に前年同期比16.7％の宿泊予約数の増加を報告しています globalpropertyguide.com。好立地の賃貸物件（例：ナッソーのケーブルビーチやパラダイスアイランドのコンドミニアム、あるいはエグズーマなど人気の島のヴィラ）は、ピークシーズン中に高い稼働率とプレミアムな1泊料金を実現できます。例えば、主要エリアのビーチフロントレンタルは多くの場合1泊あたり300～800ドルで取引され、冬季には予約が殺到し、オーナーにとって魅力的なリターンを生み出します globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。また、居住者や駐在員向けの長期賃貸も需要があり、快適な3ベッドルームの月額賃料はナッソーで約3,000ドル（人口の少ない島ではより低価格）です globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。所得税がないこととあわせて、これらの賃貸利回りは非常に魅力的です。また、バハマドルが米ドルと1:1で固定されているため、為替リスクがなく、取引も簡単です linkedin.com。外国人による不動産購入の法的手続きもシンプルで（法務セクションで述べた通り、登録または許可のいずれか）、物件の権利は慣れ親しんだイギリスのコモンロー制度のもとでしっかり保護されています。購入の容易さ、強力な物件権利、高級市場の流動性、比類なきライフスタイル ― これら全ての要素が、バハマを2025年の不動産投資先として最上位に位置づけています。現地の専門家の一人は、「投資を考えるなら、2025年は参入に最適なタイミングです」と語っています。バハマの成長軌道と独自の優位性を踏まえれば納得です dupuchrealestate.com。

市場動向と予測 (2026–2030)

今後を見据えると、バハマの不動産市場の今後3〜5年の見通しは概ね良好ですが、いくつか注意すべき点もあります。観光業は引き続き好調が予想されており、業界の予測では今後もしばらく観光客数は記録的な水準を維持するか、更なる増加が見込まれています globalpropertyguide.com。IMFも、観光客数や平均消費額の増加が続くことで、実質GDP成長と、それに伴う宿泊・不動産需要の持続を指摘しています globalpropertyguide.com。2025年から2027年にかけて新たなホテル（フォーシーズンズ、シックスセンスなど）が開業予定で、客室供給が増え、滞在型観光客数もさらに伸びる見込みです。これは、バケーションレンタルやセカンドホーム市場にとって好材料であり、健全な観光セクターが一部の訪問者を物件購入者に転換させることもよくあります。最近100億ドル超のリゾートプロジェクト誘致に成功していることから（travelmarketreport.com）、政府の投資誘致策も市場の将来性への自信を示しています。こうした開発案件の多くには住宅用区画も含まれており、今後数年で供給されることで高級物件の供給が徐々に増加していくでしょう。この新たな供給が市場に吸収される過程で、高級セグメントの価格上昇率も2021〜2023年の二桁急上昇から、例えば年率1桁台前半〜中盤へと、より穏やかな水準に落ち着く可能性があります。ナイトフランクの世界的な見通しでも、多くの高級リゾート地ではプライム不動産価格の上昇率が年数％まで落ち着くと予測されており、バハマもこうしたパンデミック後の急騰を経て同様の傾向をたどると見込まれます。要するに、市場は今後も上昇基調が続くものの、より安定し持続可能なペースになると考えられます。

明確な傾向の一つは、ファミリーアイランド（ニュープロビデンス島以外の人口が少ない島々）への関心の高まりです。ナッソーやパラダイス島の価格が上昇し開発が進む中、購入者や開発業者はエグズーマ、エルーセラ、アバコ、アンドロス、ロングアイランドのような島々にますます注目しています。これらの島々は今後数年間で成長のホットスポットになると予想されています。dupuchrealestate.com 例えば、エグズーマとエルーセラは既に2025年には需要が高く、不動産の競争によって価格が上昇しています。dupuchrealestate.com アバコは2019年のハリケーンドリアンからの再建後、上昇傾向にあり、2024年にはアバコへの航空到着数がほぼ12%増加し、ハリケーン前のレベルにしっかりと戻っていることが示されています travelmarketreport.com。ドリアン後に下落したアバコの不動産価格も、インフラの復旧やモンタージュ・ケイのような新しいリゾートの話題で現在着実に上昇しています homesforsaleinnassaubahamas.com。ロングアイランドやアンドロスは「注目すべき市場」とされており、現在は比較的手頃ですが成長の余地が大きいため、早期投資家は大きな価値向上を期待できます。dupuchrealestate.com これら新興島では今後5年間、より成熟したナッソー市場よりも相対的な価値成長が高いと私たちは予想しています。空港、マリーナ、ユーティリティなどのインフラ改善や新規プロジェクトにより、ファミリーアイランドがよりアクセスしやすく、魅力的になるからです。

ナッソー（ニュー・プロビデンス島に位置）は、国の首都であり、最大の都市市場です。高級ゲートコミュニティやビーチフロントのコンドミニアムから、地元の家族向けのスターターホームまで、幅広い物件を取り揃えています。2025年のナッソーの市場は、非常に活発ですが、ここ数年の熱狂的な状況の後、正常化の兆しを見せています。ナッソー（およびその周辺）における住宅の中央値価格は、2025年半ば時点で約495,000ドルであり、月ごとの変動はあるものの年初来で実際には4.9%上昇しています morleyrealty.com。平均販売価格（いくつかの高額取引によって偏る可能性があります）は、2025年半ばで約59万ドルでした morleyrealty.com、ただし他の情報源によると、ナッソーの平均掲載価格は約72万ドルであり、高級エリアの影響を反映しています homesforsaleinnassaubahamas.com。これは、多くの住宅が60万ドル台で売却される一方で、ナッソーでは平均価格を押し上げる数百万ドル規模の取引も見られることを示しています。在庫は制約されており、2025年初頭の物件数は前年よりも約20%少なくなっていますmorleyrealty.com。しかし、市場が落ち着きを見せる中で新規物件の掲載数は徐々に増加しています。特に人気のある地域のナッソーの物件は、依然として購入希望者から強い関心を集めています。たとえば2025年6月には、契約締結件数は前年比で119％増加しましたが、最終的な販売数は減少しました（取引の成立に時間がかかっていることを示唆しています） morleyrealty.com morleyrealty.com。ナッソーの賃貸需要は、市内の雇用機会やアメニティのおかげで依然として高く、ケーブルビーチ（バハマールリゾート、レストラン、コンドミニアムが集まるエリア）は「賃貸の王者」として知られており、年間を通じて借り手の需要があります homesforsaleinnassaubahamas.com。今後、ナッソーの見通しは堅調です。商業の中心地として、観光、金融、政府などほぼすべての経済的要因の恩恵を受けており、今後も発展が続くでしょう。今後のコンドミニアムプロジェクトや、クルーズ港の活性化によるダウンタウンの住宅生活の復活が、新たな物件供給をもたらす可能性があります。価格の上昇は控えめながらもプラスになると予想されており、ナッソーはバハマ不動産の流動性ハブ（最も迅速に売買できる場所）であり続けるでしょう。注目すべき主要なサブマーケットには、ウルトララグジュアリーな邸宅があるニュープロビデンス島西部（アルバニー、ライフォードケイ、オールドフォートベイ）や、ウォーターフロントの景観と都市への近さからアッパーミドルクラスの住民や駐在員に人気のニュープロビデンス島東部（イースタンロード周辺）があります。

経済的には、バハマは緩やかな成長が予測されています。IMFは、長期的なGDP成長率が年間約1.5％を超えるためには、継続的な投資と労働力の制約への対応が必要であると警告しています globalpropertyguide.com。つまり、不動産の拡大ペースは、国内で働く人材の育成や新規プロジェクトの支援能力に左右される可能性があります。それにもかかわらず、建設業や不動産サービスは引き続き楽観的であり、バハマ建設業協会は、「将来は有望である」と、堅調なプロジェクトパイプラインを理由に述べています globalpropertyguide.com。主なマクロリスクには外部要因が含まれます。米国経済の減速や世界的な金融ショックが発生した場合、外国人の購入や観光に落ち着きがもたらされる可能性があります globalpropertyguide.com。さらに、国際的な金利動向も需要に影響を与える可能性があります。最近の低金利時代は高級物件の購入を後押ししましたが、金利が高止まりすれば一部の買い手はためらいを見せるか、割安物件を探すかもしれません。しかし、超富裕層のセグメントは金利の影響を受けにくく、多くのバハマ購入者は現金で支払うため、影響は限定的と考えられます。

総じて、バハマの不動産市場の今後3～5年の予測は、引き続き成長と積極的な投資が続くものの、そのペースはやや緩やかとなる見通しです。物件価値も、おおむね良好な需要に支えられて上昇が期待されます。特にウォーターフロントやリゾート地で顕著になるでしょう。高級物件セグメントは（グローバルな富裕層の動向やバハマ自体の強い魅力によって）主要な牽引役であり続ける可能性が高いですが、政府の住宅政策が進展すれば中間層向け市場の改善も見込まれます。2030年までに、バハマはより多様な不動産市場となり、ナッソー／パラダイスアイランドは商業や取引の中心地にとどまるものの、ファミリー諸島にもより多くの活動が分散するでしょう。サステナビリティやレジリエンス（例：ソーラーハウスや耐嵐性建築）も新たな開発でより重視されるようになります。大きな外的ショックがなければ、投資家はバハマの不動産が長期的に堅実な投資先、そして所有する価値ある楽園であり続けることを楽観的に見通せます。

地域別スポットライト：ナッソー、パラダイスアイランド、エグズーマ、アバコ

市場をよりよく理解するには、主要な地域や島々を個別に検証する価値があります。バハマは多様な不動産市場を持つ群島であり、首都から静かな外縁のケイまで多彩です。以下は、現在の状況と今後の見通しを示す、4つの重要エリアの概要です：

ナッソー（ニュー・プロビデンス島）

パラダイスアイランド

エグズーマは、ナッソーから南へ約140マイルの場所にある、エグズーマ島（最大の島はグレート・エグズーマ）を含む理想的な島々の列を指します。ターコイズブルーの海と手つかずの美しさで有名です。エグズーマ諸島は、バハマで最も注目されている新興不動産市場のひとつとなっています。エグズーマでの生活はのんびりとしていて美しく、ジョージタウンの主要集落から小さなケイのコミュニティまであり、人混みから離れた静かな隠れ家を求める人々を惹きつけています dupuchrealestate.com。エグズーマの不動産は、素朴なアイランドスタイルのコテージから豪華なウォーターフロントの邸宅、さらにはプライベートアイランドの販売まで、さまざまな種類があります。2025年の市場状況は、高い需要と限られた供給を示しています。エグズーマはブローカーによって「非常に需要が高い」と言われており、質の高い物件への競争が価格を押し上げています dupuchrealestate.com。ここでは物件の種類が多様なため平均的な住宅価格を一般化するのは難しいですが、ウォーターフロントの住宅やヴィラは通常100万ドル以上（現代的な高級住宅の場合は200万～500万ドルが一般的）で販売されています。エグズーマが超富裕層にとって魅力的であることは明らかです。ここはプライベートアイランドの購入でトップクラスのスポットのひとつであり、有名人たちがエグズーマ・ケイズに隠れ家を購入しています。例えば、デビッド・カッパーフィールドのプライベートアイランド、ムシャケイやジョニー・デップのリトル・ホールズ・ポンド・ケイが、エリートの隠れ家としてエグズーマを有名にしました。非億万長者向けには、エグズーマには内陸部や水辺から離れた場所に比較的手頃な区画や住宅がまだありますが、これらもエグズーマの潜在力に投資家が気付き始めたことで価格が上昇しています。レンタル市場は好調です。エグズーマの泳ぐ豚、世界クラスのシュノーケリング、釣りが多くの観光客を引き付けており、Airbnbのデータによると、エグズーマは国内で最も高い平均日額レンタル料金のひとつ（アクティブな短期レンタルの平均で1泊約$750）となっています。globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。新しい国際空港ターミナルの建設や、グランドアイルリゾートの拡張やサンダルズのアップグレードといった高級リゾートプロジェクトにより、島へのアクセスや設備が向上しています。見通し：エグズーマは今後も注目度が高まり続けると予想されています。業界の専門家は、2025年以降のトップ投資先として常にエグズーマを挙げています dupuchrealestate.com。あるレポートによると、エグズーマは「純粋な逃避」を提供しており、自然の魅力を尊重しつつさらなる発展が期待されています homesforsaleinnassaubahamas.com。今後数年間の購入者は、特にさらなる開発が完了する前に今購入すれば、確かな価値上昇を期待できるかもしれません。鍵となるのは、開発と環境のバランスを維持することです。これは地域の関係者が意識している点です。全体的に見て、エグズーマの不動産の将来は明るいと言えます。その希少性、美しさ、新たなインフラの組み合わせにより、強いリターンが期待できるでしょう。

アバコ（アバコ諸島）はバハマの北部に位置し、グレート・アバコ島、リトル・アバコ島、そしてセーリングと別荘で有名な一連の小さな島々（ケイ）を含みます。

アバコの市場は、深刻な打撃から回復しているという点で独特です。2019年9月のハリケーン・ドリアンが、マーシュハーバーやトレジャー・ケイを含むアバコの一部を壊滅させ、広範囲にわたる財産被害をもたらしました。それ以来、復興は着実に進み、2024年から2025年にかけてアバコは関心と投資のルネッサンスを迎えています dupuchrealestate.com。アバコの現在の市場は、需要の増加と価格の上昇が特徴であり、帰郷した住民や機会を狙う投資家が物件を買い漁っています（ドリアン通過後には一部の嵐で損傷した住宅が割引価格で販売され、それらは改修や再建が行われました）。観光省によると、アバコ島の2024年の航空到着数は11.9%増加しており、主要な島々の中で最も高い成長率となりました。これはドリアン以前のレベルへの確かな回復を示しています。travelmarketreport.com。トレジャー・ケイのような、見事なビーチで知られるエリアや、エルボー・ケイ（趣のあるホープ・タウンの灯台がある）は、再び活気を取り戻しています。2019年から2020年にかけて暴落したアバコの不動産価格は、再び上昇しています。トレジャーケイのビーチフロントの区画やコンドミニアムは、コミュニティの再建に伴い価値を取り戻しています。中にはハリケーン前の価格水準に達している、あるいはそれを上回る物件もありますが、2025年でも相対的に良い価値を提供し続けています。アバコには高級開発もあります。Baker’s Bay Golf & Ocean Club（グレート・グアナ・キーにあるプライベートリゾートコミュニティ）は、完全に営業を再開しており、非常に裕福なバイヤーたちを引き続き惹きつけています（そこの住宅の価格は400万ドルからとなっています）。今後を見据えると、アバコの見通しは非常に明るいです。アバコのボーティング、釣り、そしてリラックスしたライフスタイルを愛する人々の間には、かなりの潜在的な需要があります。モンタージュ・ケイは、アバコのプライベートアイランドにある高級リゾートで、現在開発中です。2025/26年までに5つ星ホテルとブランドレジデンスが追加される予定です。practiceguides.chambers.com。これは、アバコの知名度をさらに高めると期待されています。政府はまた、インフラの修復（道路や電力網など）も優先事項としています。– 成長を支援するために。地元の代理店によると、アバコは「需要がますます高まっている」と報告されており、回復が進むにつれて価格も「着実に上昇している」とのことです homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com。リスクは依然として存在します（たとえば、別の大きな嵐など）が、アバコを前進させる強いコミュニティ精神と投資家の関心があります。2025年および今後数年間において、アバコは回復力の物語であると同時に、チャンスを意味します。ドリアン後に投資した購入者はすでに利益を得ており、アバコが完全に復活するにつれて、さらなる成長が見込まれます。

パラダイス・アイランドは、ナッソーに隣接する小さな島で、世界的にはアトランティス・リゾートや超高級不動産で知られています。パラダイス・アイランド（通称「PI」）は本質的に高級住宅地で、ほぼすべての物件が高級コンドミニアムまたはラグジュアリー住宅です。この島の不動産市場は高級の代名詞であり、オーシャンクラブ・エステーツ（ゴルフコースとマリーナがあるゲートコミュニティで、住宅価格は数百万ドルから2,000万ドル以上）、One OceanやAtlantisのThe Reef/Residential Towersなどのコンドミニアム開発が特徴です。2025年もパラダイス・アイランドは、ナッソーの利便性に近接しつつ、よりプライベートでリゾートのような雰囲気を求める裕福な買い手から強い需要を享受し続けています。PIのコンドミニアムの平均価格は国内でも最高水準で、2ベッドルームで約70〜80万ドルから始まり、より大きなユニットやオーシャンビューの部屋では100万〜200万ドルを簡単に超えます。オーシャンフロントのペントハウスや豪邸は8桁に達することもあります。パラダイス・アイランドの供給物件は限られており（狭い土地のため）、新築は主に高層（コンドミニアム）や古い用地の再開発が中心です。将来的な注目の開発計画としては、Four Seasons/Ocean Club Residencesプロジェクト（2027年完成予定）があり、Ocean Club内に超高級アパートとヴィラを限定数追加します。globalpropertyguide.com。これは非常に期待されており、多くのユニットに既存のFour Seasonsの顧客からウェイトリストでの関心があります。PIの市場パフォーマンスは堅調で、ここでは物件の価値がよく維持され、売買もあまり頻繁ではありません。2024年後半から2025年にかけて、パラダイス・アイランドの最高級物件の市場滞在日数が大きく減少したという報告があり（人気ユニットは約2〜3か月で売却）、富裕層がすぐに在庫を買い占めている状況です。homesforsaleinnassaubahamas.com。今後もパラダイス・アイランドの不動産は非常に堅調に推移すると見込まれます。この場所のステータス、アトランティス・リゾートのアップグレード継続、新たな高級開発（噂のAmanリゾートや確定しているRoyal Caribbean Beach Clubアトラクションなど）により需要は高止まりとなるでしょう。今後も価格上昇が見込まれ、特に希少価値のある物件（例：オーシャンフロントの邸宅や最上階ペントハウス）はナッソーの平均を上回る可能性があります。パラダイス・アイランドはナッソーの成長の恩恵を受けつつ、ナッソーの多くの問題（渋滞や混雑など）からは守られます。要するに、PIは今後もカリブ海で最もエクスクルーシブな住所の一つであり続けます。すぐに住める高級感とセキュリティ、足元でのエンターテインメントを求める買い手に訴求し続けるでしょう。

エグズーマ

アバコ

バイヤー向けの法的および税務上の考慮事項

バハマで投資や住宅を購入する外国人は、不動産に関する法的枠組みや税金について知っておくべきです。バハマでは一般的に外国人による所有が歓迎されており、そのプロセスも明確です：

  • 外国人所有権の規則：国際的な買主は比較的少ない制限でバハマで土地の完全所有権（フリーホールド）を取得できます。外国人購入者が一戸建ての住宅用不動産や個人住宅目的の空き地を購入する場合、特別な許可は必要ありません。購入者はクロージング後に投資委員会に取得を登録するだけでよく（一度限りの1,000ドルの登録料が必要です）practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。これにより登録証明書が発行されます。ただし、外国人が商業開発、賃貸投資、または複数戸の不動産（一戸建て個人住宅を超えるもの）を購入する場合は、「国際人土地保有許可証」をクロージング前に取得しなければなりませんpracticeguides.chambers.com。この許可証も投資委員会/バハマ投資庁を通じて取得します。必要な許可証を取得しないと権利証書が無効となるため、投資家購入者にとって非常に重要なステップですpracticeguides.chambers.com。実際には、正当なプロジェクトや投資であれば許可証は通常発行されます。政府は主に重要な外国投資を審査し記録するためにこれを活用しています。市民権要件や借地限定の規則はなく、外国人も上記のように登録・許可されればバハマ人と同様に不動産の完全所有権（フィーシンプル）を持つことができます。
  • 取引税（印紙税/VAT）： すべての不動産取引には、一度限りの譲渡税がかかります。2019年以降は不動産売買に対して付加価値税（VAT）が課されています。外国人購入者は10万ドルを超えるすべての不動産購入に対して一律10％のVATを支払います linkedin.com。これは通常、買い手と売り手の合意により分割されます（一般的には各自50％ずつ負担しますが、大型取引では70/30のような交渉も珍しくありません）linkedin.com。10万ドル未満の購入ではVATは2.5％です。バハマ国民は段階的な印紙税/VATスケジュールが適用され、税率は最初の10万ドルで2.5%、10万～30万ドルで4%、30万～50万ドルで6%、50万～70万ドルで8%、70万～100万ドルで9%、100万ドル超で10%となっています linkedin.com。（バハマ国籍の初回住宅購入者には、住宅取得促進のため50万ドルまでさらに税率引き下げ/免除が適用されます linkedin.com linkedin.com。）その結果、外国人購入者はほとんどの住宅購入で10%を支払うことになりますが、地元の人々はやや低い場合が多いです。なお、この取引VATは従来の「印紙税」に代わるもので、制度上はVAT法に基づき処理されますが、実質的には同じものです。
  • 年間固定資産税: バハマでは、毎年不動産に対して固定資産税（リアルプロパティタックスとも呼ばれます）が課されますが、自宅として住んでいる物件に対しては非常に有利な税率が適用されます。自宅として居住している住宅は、評価額30万ドルまで0％（その分は完全に非課税）linkedin.com、30万ドル～50万ドルの部分は0.625％、そして50万ドル超の部分は1.0％linkedin.comの税率です。上限が設けられており、自宅用住宅の固定資産税はどんな高額物件でも年間12万ドルを超えません。この免税の基準額は最近引き上げられ（以前は25万ドル、現在は30万ドル）、中間層住宅の税負担軽減を目的としていますlinkedin.com。非自宅用物件（投資用やセカンドハウスなど主な住居でない場合）は、税率がやや高くなります：最初の50万ドルまで0.75％、50万ドル～200万ドルは1.0％、200万ドル超は1.5％linkedin.com。土地だけ（未開発地）が外国人所有であれば、土地バンキングを抑止するために一律2％が課税されますが、家を建てれば通常の税率が適用されます。注目すべき点として、バハマには追加の地方固定資産税はありません。国が課すこの固定資産税のみが不動産に対する継続的な税金です。多くの高級開発エリア（例：アルバニーやライフォードケイ）では、自治体の固定資産税はなく、その代わりに共益費（ホームオーナー協会費）が徴収される場合があります。
  • 所得税・キャピタルゲイン課税: バハマには所得税、キャピタルゲイン課税、相続税がありません。これは、バハマ国内の不動産から得られる家賃収入や売却益がバハマ政府には課税されないことを意味しますlinkedin.com。また、バハマ不動産には相続税・遺産税もなく、現地で相続する場合も税金がかかりませんlinkedin.com。こうした税制は高税率国の投資家にとって大きなメリットです。（ただし、外国人オーナーは自国の税法も確認する必要があります。例：米国市民は全世界所得に対して米国の税金が生じますが、バハマの税率はゼロなので、外国居住者控除やクレジットで実質的に非課税となる場合が多いです。）
  • 投資による居住権: 先述の通り、バハマの不動産に投資することで経済的永住権の資格を得ることができます。現在の資格要件は、最低1,000,000ドルの不動産投資です linkedin.com。この金額に達する物件（または複数物件の合計）を維持しなければならず、基準以下で売却するとステータスが危険にさらされる可能性があります。永住権の付与は自動ではありませんが、要件を満たせば通常は認められており、申請から承認まで約3～4ヶ月とされています homesforsaleinnassaubahamas.com。さらに、加速審査もあり、150万ドル以上を投資すれば、手続きが迅速化されます linkedin.com。永住者は市民権を除くほとんどの権利を有し、既述の通り、10年間の居住後に市民権を申請することができます。また、単なる居住者であっても税金が課されない点も注目すべきです。バハマには所得税がないため、個人課税から解放された生活が可能であり、これは大きな魅力のひとつです linkedin.com。

総じて、バハマの法制度は不動産投資家に非常に好意的です。権利は登記済み証書によって保証されており（政府は効率化のため登録制度への近代化も進めています） practiceguides.chambers.com。外国為替規制は存在しますが、投資目的には対応しており（バハマドルは米ドルと等価、購入時に持ち込んだ資金は中央銀行の承認を得て送金可）、外国人でも安心して購入できること、クロージング費用として約10％を見込むこと、維持費用的にも税負担が低いことがポイントです。これらと安定した法体制が相まって、バハマは投資家にやさしい法域として際立っています。

リスク・課題・持続可能性

全体的な見通しは良好ですが、投資家は今後数年でバハマの不動産市場に影響を及ぼしうるリスクや課題を念頭に置くべきです。主なポイントは以下の通りです。

  • ハリケーンと気候リスク： バハマは地理的にハリケーンや気候変動の影響を受けやすい場所です。2019年のハリケーン・ドリアンによるアバコ島とグランドバハマ島の壊滅的な被害は、このリスクを改めて認識させました。大型ハリケーンの直撃は甚大な財産被害をもたらし、現地の不動産市場を一時的に落ち込ませることがあります（2019年以降のアバコで見られたように）。不動産の保険料もこれに伴って上昇しており、所有費用の重要な要素となります。海面上昇や侵食も長期的な懸念事項で、特に海岸沿いの低地エリアでは深刻です。耐風性を強化した建築基準が設けられ、最近の購入者はカテゴリー5の嵐に耐えられる住宅や高台に位置する住宅を優先する傾向にあります。それでもなお、気候関連の出来事は市場にとって常に予測不能な要因です。投資家は、適切な保険加入と耐久性の高い建物構造を必ず確保する必要があります。良いニュースとしては、たとえ激甚な嵐でも復旧・再建がその後進む点で、例えばアバコの不動産市場はドリアンからわずか数年で力強く回復しています travelmarketreport.com 。ですが、このようなイベントの短期的な影響は大きなものになり得ます。
  • 経済的・外的要因： バハマ経済は外部環境、特にアメリカ経済の健全性や世界的な旅行トレンドに大きく依存しています。 アメリカやカナダの景気減速（重要な観光・購買市場）は、訪問者数の減少やセカンドホーム需要の縮小を招く可能性があります globalpropertyguide.com。同様に、世界的な危機（景気後退やパンデミック）がバハマの観光依存経済に素早く打撃を与えることも（2020年に見られた通り）あります。世界的な金利上昇も外国人購入意欲を冷やす可能性があり、特にローンを利用して購入したり、資産を担保にする場合は注意が必要です。IMFは、現在の成長スピード以上を維持するためには引き続き投資や労働力不足への対応が必要だと指摘しています globalpropertyguide.com。それらが実現しなければ、経済成長が期待を下回るかもしれません。さらに、バハマは通貨と財政は安定しているものの、将来は国債務問題によって財政政策の見直し（税制変更などを含む）が必要になる可能性もあります（今のところ所得税導入の兆しはないが）。リスク回避策： 政府は観光以外の分野（テクノロジー、物流など）への多角的投資を積極的に呼び込んでおり、FDI（外国直接投資）の大規模なコミットメント（2年間で100億ドル超 travelmarketreport.com）も雇用創出や経済刺激のバッファーの役割を果たしています。それでもなお、バハマの運命は世界経済の動向と密接に結び付いているため、投資家は引き続き世界経済指標に注目する必要があります。
  • 住宅の手頃さと社会的不平等： 高級住宅市場が好調な一方で、地元の中流階級のバハマ人は住宅価格の高騰により手の届かない存在になりつつあります。賃金が住宅価格の上昇に追いついていないため、手頃さのギャップが拡大しています。これには社会的な影響（過密、賃貸需要の増加、人材の流出など）があり、政府も強く認識しています。もし対応しなければ、間接的に投資家に影響を与える措置（特定価格帯の外国人購入者への規制強化や投機的購入に対する増税など）への政治的圧力につながる恐れがあります。現時点では、外国投資は非常に好意的に受け止められており（経済に不可欠です）が、地元のニーズへの配慮が重要です。政府が手頃な住宅の建設や初めて住宅を購入する人への優遇措置を推進しているのは、この問題の緩和を目指しているためです globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。市場にとっては、幅広い地元購入者層の存在が長期的な安定のためには健全です。もし市場の大部分が外国人だけに開かれてしまえば、不均衡が生じる可能性があります。したがって、手頃な住宅の推進は、住宅所有層を拡大し、不動産業界全体にとっても実はプラスに働くのです。需要の持続性もこの点と関連しており、地元住民が繁栄する社会は内部から不動産需要を生み出し、外国人購入者の動向に左右されにくい強靭さをもたらします。
  • 環境の持続可能性：バハマを魅力的にしている環境、すなわちサンゴ礁、澄んだ海、手つかずのビーチは、開発による圧力を受けています。自然の美しさを守るために、持続可能な開発手法への注目が高まっています。投資家や開発業者は贅沢なプロジェクトに、環境にやさしい設計（ソーラーパネル、雨水回収、LEED認証の建築技術など）を取り入れ始めており、現代の高級住宅の購入者は環境配慮を求める傾向が強まっています homesforsaleinnassaubahamas.com。政府はまた、2033年までに再生可能エネルギー（特に太陽光）の拡大を目指す野心的な計画を発表しており、化石燃料への依存度の低減と島々の自給自足向上を目指しています dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com。これは遠隔地の不動産、例えばプライベートアイランドやオフグリッドの住宅が、より良い太陽光技術や蓄電技術の恩恵を受け、実用的になる可能性があります。しかし、水の供給、廃棄物処理、生息地の保全などの環境的課題には、開発が未開発の島にも広がるにつれて継続的な注意が必要です。持続可能性への懸念はまた、文化的・歴史的な保存にも及んでおり、新たな開発がバハマの魅力の一部である地域の遺産を損なわないようにすることも重要です。政府や地域の関係者は、長期的な不動産価値が島々の環境の健全さと強靱さを維持することに結びついていることを日増しに認識しています。

結論として、考慮すべきリスクはありますが、それらはバハマの不動産の本質的な魅力を減じるものではなく、むしろ慎重で情報に基づいた投資の必要性を示しています。ハリケーンと保険の認識、経済的連携の理解、社会的影響への配慮、そして持続可能性を優先することは、今後バハマで賢明な投資家となるために不可欠な要素です。これらの課題を乗り越えることで、投資家は自分だけの楽園の一部をより確実に手に入れ、バハマ不動産市場が今後も活気と持続可能性を保つことを後押しできます。

出典：

Marcin Frąckiewicz

コメントを残す

Your email address will not be published.

Don't Miss

Barcelona’s 2025 Real Estate Boom: Record Prices, Hotspots and Future Forecasts

バルセロナの2025年不動産ブーム：過去最高価格、注目エリア、将来予測

2025年のバルセロ
Guardrails for Godlike AI: Superalignment Strategies to Secure AGI’s Future

神のようなAIのためのガードレール：AGIの未来を守るための超アラインメント戦略

背景：AGIとアライ