2025年のブエノスアイレス不動産市場は、数年にわたる困難を経て力強い回復を遂げています。抜本的な経済改革、為替規制の緩和、そして投資家の信頼回復によって、不動産取引が急増し、価格も再び上昇しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。名目上のマンション価格は過去1年で平均約8.5%上昇し、高級住宅街では特に力強い上昇が見られます thelatinvestor.com。この回復は、アルゼンチンの高インフレ環境にもかかわらず起こっており、実質（インフレ調整後）の不動産価値はピーク時を下回っていますが、国内外の買い手が一斉に市場に戻っています thelatinvestor.com globalpropertyguide.com。以下のセクションでは、ブエノスアイレスにおける住宅、商業、複合型不動産の動向、エリアごとの特徴、過去との価格比較、投資パターン、規制の変化、マクロ経済の状況、そして不動産価値に影響を与える重要な動向について包括的に分析します。
住宅用不動産市場の動向
販売量と需要：ブエノスアイレスの住宅販売活動は急激に加速しています。2024年には、不動産売買契約件数が前年と比べて35%増加し、2018年以来最も強い市場の勢いを示しました bowtiedmara.io。この急騰は2025年にも続き、2025年第1四半期だけで前年同期比約40%の取引量増加を記録しました thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要な要因となったのは2025年4月の為替規制の撤廃であり、これによって抑えられていた需要が解放され、この改革から数週間以内に不動産取引数が35%急増しました thelatinvestor.com thelatinvestor.com。さらに、長年にわたり住宅ローンがほとんど利用できなかった状況を受け、政府が住宅ローン供給を拡大する施策を打ち出したことも、買い手の信頼を後押ししました。10年以上ぶりに、現地の銀行は2024年半ばに住宅ローンの提供を再開し、その結果2024年の住宅購入の約9%がローンによる資金調達となり、前年のわずか4%から上昇しました bowtiedmara.io。ローンは未だ販売の10%未満に限られていますが、この初期的な信用成長が「今後市場を牽引する」と期待されており、専門家は新たなレバレッジへのアクセスが広範な住宅需要の活性化に繋がることが多いと指摘しています thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com。
価格動向：長期にわたる低迷の後、ブエノスアイレスの住宅価格は回復局面に入りました。2025年初頭の市内の平均アパート価格は1平方メートルあたり2,339米ドルとなり、2022年の水準とほぼ同じで、前年より約7％高くなっています bowtiedmara.io。これは米ドル建て不動産価格が下落した2018～2022年からの顕著な転換点です。最悪期（2019～2020年）には、実質ベースで価格が毎年二桁も下落しました globalpropertyguide.com。名目ベースでも、平均価格は2022年まで年間3～5％ずつ下落していました globalpropertyguide.com。底値は2023年半ばだったようで、2023年6月から2025年1月までに、市内の平均平米価格は約8.7％上昇しました bowtiedmara.io。しかし、アルゼンチンは2023年に133％のハイパーインフレーションに見舞われ、2024年も高インフレが続いているため globalpropertyguide.com idealista.com、実質（インフレ調整後）の不動産価値は依然としてピーク時より大きく下回っています。実際、ある分析によると、2024年第2四半期の米ドル名目価格は約5.5％上昇したにもかかわらず、インフレ調整後のアパート価格は前年同期比で約72％急落したことが示されました globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。下のチャートのオレンジ線は、2018年ピークからどれほど価格が下落し、現在どの程度回復しつつあるかを示しています：
| 地区 | 平均価格（USD/m²） | 市場セグメント |
|---|---|---|
| プエルト・マデロ | $5,900 – $6,000 globalpropertyguide.com | 超高級高層マンション |
| パレルモ（ソーホー＆ハリウッド） | $3,500 – $4,300 thelatinvestor.com thelatinvestor.com | 流行のアパートメント、新築 |
| レコレータ | $3,800 – $4,200 thelatinvestor.com | 高級歴史的／ラグジュアリー |
| ベルグラノ | ~$2,900 – $3,000 thelatinvestor.com | 中上流階級の住宅地 |
| カバジート | ~$2,250 – $2,300 thelatinvestor.com | 中流階級の住宅地 |
| サン・テルモ | $2,100 – $2,800 thelatinvestor.com | 旧市街（リノベーション済みユニット） |
| ビジャ・クレスポ | ~$2,200 – $2,600（推定） | 再開発エリア |
| ビジャ・ルガーノ | $1,500 – $1,800 thelatinvestor.com | 手頃な郊外 |
| 市全体平均（CABA） | $2,300 – $2,400 bowtiedmara.io | – |
高級北部地区や中心部のウォーターフロントは最高価格帯を誇ります。
プエルト・マデロは、タワーやアメニティが揃った近代的な高級エリアで、約$6,000/m²と最も高額です。globalpropertyguide.com ― 市の平均のおよそ3倍です。パレルモ・ソーホーおよびハリウッド（流行の最先端を行くパレルモのサブディストリクトで、外国人駐在員や若いプロフェッショナルに人気）は、平均$3,500〜$4,300/m²thelatinvestor.comであり、ナイトライフやダイニング、コワーキングシーンへの強い需要が反映されています。伝統的な高級住宅街であるレコレータ（フランス風の建築や大使館で知られる）でも、1平方メートルあたり4,000ドル以上の値がつきます。thelatinvestor.com。対照的に、ミドルクラスの住宅地であるベルグラーノやカバリートでは、価格は$2,200～$3,000の範囲となっていますthelatinvestor.com。南部や西部のヴィラ・ルガーノやマタデロスの一部のような労働者階級の郊外は、最も安価な物件が約$1,500/m²で提供されています thelatinvestor.com。これらの価値の違いは、地域の収入、快適さ、安全性やインフラに対する認識と密接に関係しています。先を見据えると、現地のアナリストたちは2025〜2026年に名目価格の上昇が続くと予測しています。高級地区では年+8〜12％の上昇、新興エリアでは10〜15％の上昇が見込まれています。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。これらの予測は、インフレ率が（2024年の約120％から2025年の約60％へ）穏やかになり、最近の市場改革が買い手の楽観を維持することを前提としています。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。USD建てで年10％の価格上昇があっても、現地インフレには追いつかないと思われますが、もしアルゼンチンのインフレが期待通り減速すれば、数年間続いた実質資産価値の減少がやっと安定または上昇に転じる可能性もあります。
地域ごとの価格差：ブエノスアイレスの住宅価格は、地区によって大きく異なります。下記の表は、2025年半ば時点の主な地域の平均価格水準を示しています：
地域ごとの明暗：2024〜2025年には、ジェントリフィケーション（高級住宅化）が進むエリアや高級地区が価格上昇をリードし、郊外の一部エリアは出遅れています。最も熱いエリアはビジャ・クレスポです。ここはかつて荒れていたがパレルモに隣接し急速に高級化が進んでおり、再開発や交通インフラ改善により年10〜15％の価格上昇が見込まれています。 thelatinvestor.com。それに続くのはパレルモ・ソーホー／ハリウッドで、どちらも年8〜12％前後の上昇を示しており、外国人投資家の関心の高まりや物件不足で価格が押し上げられています。 thelatinvestor.com。レコレータやパレルモ・チコ（もう一つの高級ゾーン）でも、堅調な高級物件需要のおかげで年8〜10％の上昇が続いています。 thelatinvestor.com。新興中間層向けのビジャ・ウルキサ（北西部）も勢いがあり、現在の価格は約2,600〜3,300ドル/㎡、新たなインフラ整備で10〜15％の伸びが予測されています。 thelatinvestor.com。
一方で、いくつかの地域は停滞しています。南端地域（スール）は交通の便が悪く、貧困層が多いため、ほとんど価格が上昇していません。ビリャ・ルガーノおよび隣接する地区では、年間2〜4％の価格上昇にとどまっており、インフレ率を大きく下回っていますthelatinvestor.com。これらの地域は地元住民にとって手頃な住宅を提供しているものの、市内他地域の価格上昇を牽引している投資需要には欠けています。賃貸市場でさえ、需要はこの地域で弱くなっています。下の地図はこのような地域格差を示しています。北部や中心部の濃い色のエリアは高価格と成長の速さに対応し、南部の淡い色のエリアは最も低い価格と僅かな上昇のみを示しています。
買い手のプロフィール – 外国人 vs. 国内投資家: 特筆すべきは、外国人投資家が再びブエノスアイレスの不動産市場に増加傾向で戻ってきていることです。ペソの切り下げにより、アルゼンチンの不動産がドル建てで非常に割安になり、アメリカ、スペイン、その他の国々からの買い手が市場に「殺到」しています thelatinvestor.com。2025年半ばまでに、パレルモ、レコレータ、プエルト・マデロなどの高級住宅地では、国際的な買い手が全売上の約8～12%を占めると推定されています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。多くの人が有利な為替レートや、市場回復時の大きなキャピタルゲインの可能性に魅力を感じています thelatinvestor.com。さらに、アルゼンチンは外国人投資をしやすくするために、通貨規制を撤廃（投資家のドルが制限されなくなった）trade.govし、控えめな投資でも居住権の取得が簡単になりました（約ARS150万、弱いペソを考慮するとUSD $1,500程度の投資でビザ取得が可能）thelatinvestor.com。外国人が都市部の不動産を購入する法的障壁はなく、売り手もドルでのオファーを受け入れる傾向が強まり、海外からの買い手の意欲をさらに高めています thelatinvestor.com。国際的な投資家に人気のターゲットは、プエルト・マデロの高級コンドミニアムや、サン・テルモの改装済み歴史的フラットなどで、これらは値上がりの可能性と、駐在員や観光客からの魅力的な賃貸収入の両方を提供しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
一方、国内の買い手も回復の原動力となっています。アルゼンチンの拡大する中間層は（経済の不安定にもかかわらず）、価値の保存手段として不動産を好む文化があり、不安定な銀行預金よりも物件を選ぶことが多いです。インフレがようやく鈍化の兆しを見せ、住宅ローンの拡大が始まったことで、より多くの地元住民が住宅の購入を試みています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。政府の住宅取得促進政策—融資利用の促進やタックスアムネスティの実施 など—が地元の需要を一層刺激しました。2024年の「Blanqueo」プログラムのもと、未申告の貯蓄を持つアルゼンチン人は最大10万ドルまで税金なしで合法化（より多額でも低税率で）でき、投資された場合、この資本の多くが不動産へ流れると見込まれています thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com。さらに、法規制の項目で詳述されている通り、ブエノスアイレス市は約19万ドル未満の多くの初回住宅購入者の印紙税を撤廃しています expatsba.com expatsba.com。これにより地元家庭の取引コストが削減されました。これらの要素が、より多くのアルゼンチン人の買い手—特に若手の専門職や初めて住宅を購入する層—に力を与え、外国人投資家と並んで市場に参入できるようになっています。
賃貸市場の動向
ブエノスアイレスの賃貸住宅市場は、2023年後半から劇的な変化を遂げました。深刻な賃貸不足を是正するため、新政権は2023年12月にアルゼンチンの厳格な家賃統制法を廃止しました。この法律は以前、固定された3年間の契約期間と家賃上昇の上限を課していました。idealista.com。その即効的な影響は供給の急増でした。廃止から8〜9ヶ月で、市内の賃貸可能なアパート数はおよそ170%増加しました。idealista.com。2024年後半には、ブエノスアイレスの賃貸リストは19,000件を超え、2023年初頭の3.2倍以上となりました。idealista.com。この供給の急増は、規制撤廃後に所有者が物件を長期賃貸市場に戻した結果であり、借主への圧力をようやく緩和しました。名目上の募集家賃は依然として上昇していますが、そのペースは大幅に鈍化しています。2024年8月までに、BAの家賃は前年比でおよそ45%上昇しましたが、これは同期間の一般的なインフレ率（約94%）の半分以下です。idealista.com。実質的には、これは入居者の家賃コストが約49%減少したことを示しており、長年続いた価格高騰の後には大きな変化です。idealista.com idealista.com。実際、2024年半ばには月ごとの家賃上昇率は2021年以来最低となり、これは供給増加と市場に適合した政策の直接的な結果です。idealista.com。大家は従来の制約から解放され、再び長期賃貸に物件を提供する意欲が高まり、多くは今や競争が激化した市場で借主を引き付けるために家賃の期待値を抑えています。
賃貸利回り： 不動産投資家にとって、ブエノスアイレスの賃貸利回りは住宅用物件で米ドル建て6～8%のグロス平均とされており、アルゼンチンのリスクプロファイルを考慮すると比較的中程度のリターンとなります。全市的に見ると、ワンルームアパートが最も高い利回り（平均約8.3%）を提供しており、これは若年層の賃貸需要が高く価格も安いためです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。広めの物件（2～3ベッドルーム）は、主要エリアで一般的に6～7%程度の利回りです thelatinvestor.com。例えば、中心部のワンルームは約7～8%を得る可能性があり、1・2ベッドルームは場所によって約5～7%となります thelatinvestor.com。パレルモ・ソーホーは物件価格が高いにもかかわらず、ワンルームで約7.5%、3ベッドルームでは約6.0%と利回りが低下します thelatinvestor.com。カバジートのような中流階級エリアでは、ユニットの広さに関わらず利回りは約6%で安定しています thelatinvestor.com。興味深いことに、通常は物件価格が高いため利回りが低いプエルト・マデロでは、高級大型アパートメントが約7.9%の利回りを実現できることもあります（小さい物件より高利回り）、これは裕福な外国人家族やエグゼクティブ層が高級住宅に高額な家賃を支払う意欲があるためです thelatinvestor.com。全体的に、ブエノスアイレスの賃貸利回りは地域基準では低いと考えられています（例えば、LATAMの高リスク市場では8～10%以上の利回りも一般的です）。このため、投資家は一般的にブエノスアイレスをキャピタルゲイン狙いの投資先（キャッシュフロー目当てではない）として捉えています thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com。最近は賃貸供給の急増と家賃価格の横ばいにより、短期的には利回りが抑えられる可能性があります。しかし、物件価格は依然として（歴史的に）低迷しており、観光需要が回復しつつあるため、特に外国人向けの短期賃貸（Airbnbなど）では賃料収入の上昇余地があります。
短期レンタル：ブエノスアイレスの観光およびAirbnb市場は非常に活発であり、同市はデジタルノマドや近隣諸国の旅行者のホットスポットとなっています。パレルモ、レコレータ、サンテルモのような地区は短期滞在の需要が特に高く、家具付きアパートの家賃を押し上げています。地元の情報によると、パレルモの一般的な1ベッドルームアパートは、中期レンタルでエクスパットやノマドに月額500ドル以上で貸し出せることもあります thewanderinginvestor.com。しかし、市政府は短期レンタルが住宅供給に与える影響について苦情が増えていることから、規制を検討し始めています。2025年初頭、ブエノスアイレス市長はAirbnbに関する新たなルールを提案しました（市場関係者の言及 bowtiedmara.io）。ただし、詳細や施行についてはまだ流動的です。現時点では、短期レンタルの稼働率は中程度（いくつかのレンタル物件で約50%の稼働率が報告されています thewanderinginvestor.com）であり、運営者は空室の管理が必要です。それでも、多くの家主はアルゼンチンの不安定なペソ状況を考慮し、ドル建てのフレキシブルな夜間レンタルを好む傾向があります。今後、伝統的な賃貸契約と短期レンタルの利用バランスは政策の動向や観光の傾向によって左右されるでしょう。
商業不動産市場
住宅用不動産が注目を集める一方、ブエノスアイレスの商業用不動産セクター（オフィス、小売、工業）は、2025年にパンデミック後の回復期を迎えています。
オフィスマーケット： ブエノスアイレスのクラスAオフィスマーケットは、数年間の困難を経て回復の兆しを見せ始めています。2025年第1四半期には、最上級グレードのオフィススペースのネット吸収が+28,685m²となり、企業が再び拠点拡大に動き始めていることを示しています cushmanwakefield.com。需要は特に、パナメリカーナ回廊（高速道路沿い北部郊外）やプエルト・マデロで顕著で、ここではいくつかの新しいオフィスビルが供給されています cushmanwakefield.com。しかし、新規供給の増加により、オフィス空室率は約16.9％（2024年末の約15.9％から上昇）となっています cushmanwakefield.com。オーナーは特に非中心地に新しく完成したビルのテナント誘致に積極的であり、それが空室増加の主な要因となっています。ブエノスアイレスのオフィス賃料は、プレミアムスペースで月額1㎡あたりUSD $23～$24の水準で安定しています cushmanwakefield.com。およそ$24/m²という価格はコロナ禍前の水準とほぼ同じで、オーナー側が高い空室率にもかかわらず賃料の水準を維持していることが分かります。これは大半の契約がドル建てで行われていることが影響している可能性があります。多くの企業は、テナントに有利な状況を利用し、同等のコストでより新しく便利なオフィスへ移転しています。全体として、オフィスセクターの見通しは慎重ながらも楽観的です。経済改革とIMF支援による安定化で企業の信頼は高まっていますが、過剰供給（最近のカタリナス・ノルテIIタワーや他の開発案件を含む）が吸収されるまでは空室率は高止まりする可能性があります。それでも、徐々に吸収がプラスとなり賃料も安定していることから、オフィスマーケットが底打ちを迎えつつあることが示唆されています cushmanwakefield.com。
小売業とホスピタリティ: ブエノスアイレスの小売不動産市場（ショッピングモールからハイストリートの店舗まで）も、観光客や訪問者がアルゼンチンの通貨裁定を利用して消費を活性化したことで、復調の兆しを見せています。主要なショッピングセンター運営会社IRSAは、業績の改善を報告しています。2024年、IRSAの賃貸収入（主にモールから）は約8.8%増加し、来館者数も大幅に回復しました gatewaytosouthamerica-newsblog.com。市内の主要小売エリア（フロリダ通り、サンタフェ通り、パレルモ・ソーホーのブティックゾーン）は空室率が低く、家賃も上昇傾向にあり、小売業者が戻ってきています。さらに、ラス・カニータスや他のニッチな商業エリアも好調です。2025年初頭のInfobaeの分析によると、ラス・カニータスではガストロノミーやナイトライフなどの分野が市場をリードし、商業物件の賃貸・購入価格が共に上昇しています expatsba.com expatsba.com。中小企業は慎重に事業を拡大しており、為替規制が解除されたことで国際ブランドも再進出しています（外国小売企業にとって利益の本国送金が容易になったため）。小売業オーナーにとって、家賃の指数化は依然として課題です。多くの賃貸契約は今でも非公式に米ドルやインフレ連動条項で調整されています。というのも、2024年の年間インフレ率は約95%だったためです idealista.com。ホスピタリティ部門も大きく明るさを取り戻しており、レコレータやパレルモにあるブティックホテルやアパートホテルはパンデミック後の観光ブームやアルゼンチンのリモートワーカー向け新ビザ施策の恩恵を受けています。一部の投資家は、居住用建物をコリビングやホスピタリティ用途に転用して、高額な米ドル建て賃貸需要を取り込んでいます。総じて、2025年の商業小売・ホスピタリティセグメントは成長モードにありますが、消費力のマクロ経済的変動の影響を受ける可能性があります。
産業／ロジスティクス: 大ブエノスアイレス圏の産業用不動産市場（倉庫、物流パーク）は、2025年の幕開けにおいてまちまちなスタートを切りました。2025年第1四半期には、消費支出の低下を受けて一部テナントが縮小したため、-27,752㎡の純吸収（マイナス）となりましたcushmanwakefield.com。物流スペースの空室率はわずかに上昇し約4.7％となりましたが、依然として比較的低い水準です。募集賃料は月額1㎡あたり約USD $7.20まで下落しましたcushmanwakefield.com。2025年初頭には新しい倉庫の供給はありませんでしたが、建設パイプラインは過去5年で最大となっており、デベロッパーは需要拡大を見込んでいますcushmanwakefield.com。主要な産業サブマーケットはパンアメリカーナ高速道路（北部）と西部／南部アクセスルート沿いに位置しています。ミレイ政権のビジネスフレンドリーな姿勢やペソの切り下げ（アルゼンチン輸出の競争力向上）が今後数年で物流施設の需要を刺激する可能性があります。実際、Fitch Ratingsはラテンアメリカの産業用不動産の入居率と賃料が2025年以降も緩やかに上昇すると予測していますが、経済の不確実性が残るため、そのペースは抑えられる可能性もありますfinancecolombia.com。アルゼンチン経済が安定し成長すれば、倉庫／物流セクターの拡大が期待されており、既に一部の海外産業投資家が関心を示し、地元デベロッパーも製造業やEコマースの回復を見越してプロジェクトの準備を進めています。
複合用途開発と主要プロジェクト
ブエノスアイレスでは、今後数年で市内の一部を再形成することが期待される複合用途開発とインフラプロジェクトの波が見られます。中でも最大規模なのは、リオ・デ・ラ・プラタ沿い（プエルト・マデロの南）に広がる70ヘクタールの埋立地に計画された全く新しいウォーターフロント地区、「コスタ・ウルバナ」メガプロジェクトです。数十年の遅れを経て2021年末に承認されたこのコスタ・ウルバナは、住宅、商業、オフィス、公共スペースを組み合わせた最大895,000㎡の建設を可能にしますstocktitan.net stocktitan.net。このプロジェクトはデベロッパーIRSAによって推進され、50ヘクタール以上が公園や緑地に充てられ、約4,000万ドルが現地と都市を統合するインフラへの投資に割り当てられていますstocktitan.net stocktitan.net。今後10年から20年かけて建設される予定のコスタ・ウルバナは、実質的にプエルト・マデロを拡張する形で、数千戸の新しいアパートメント、オフィス、小売複合施設、さらには学校や文化施設などを備えた、まったく新しい高級住宅地を創出すると期待されていますstocktitan.net stocktitan.net。この開発はアルゼンチン最大の都市プロジェクトであり、「都市の景観を変え、川岸へのアクセス拡大と回復の可能性を提供する」と謳われており、多様な用途が活気をもたらすと言われていますstocktitan.net stocktitan.net。市場への影響としては、コスタ・ウルバナの供給増加によりプエルト・マデロの高級物件価格に下押し圧力（競争増加）がかかる可能性がある一方、長期的には改善されたインフラやつながりによって、従来は手つかずだった南部ウォーターフロント（例：ラ・ボカ／バラカスの一部）の価値上昇が期待されます。
他に重要な複合用途またはインフラプロジェクトには、次のようなものがあります：
- Catalinas Norte II（カタリナス・ノルテII）: ダウンタウン北部で2022～2023年にかけて元鉄道用地に新たなオフィスタワー（および一部住宅）を複数建設した商業用不動産プロジェクトです。これにより、中心業務地区（CBD）はプエルト・マデーロ方面へ拡大し、旧ダウンタウンのビルから企業テナントを引き寄せ、結果としてこれらの旧物件が住宅やホテルへの転用を促進する可能性があります。
- ディストリート・アロヨおよびイノベーションパーク（Parque de la Innovación）: これらは小規模な開発ゾーンです。ヌニェスの大学キャンパス近くのイノベーションパークは、ラボ、オフィス、学生寮を組み合わせたテック・イノベーションの拠点となることを目指しており、北回廊の不動産活動を活性化させる可能性があります。
- 交通インフラ: 近年、ブエノスアイレス市は都市交通に大規模投資を行い、整備された回廊沿いの不動産価値を押し上げました。Paseo del Bajo高速道路（2019年）のようなプロジェクト－トラックをダウンタウンから地下でバイパスさせる高速道路－によって、プエルト・マデーロ、ミクロセントロ、サン・テルモといった地域の地上交通が減り、利便性が向上しました。また、2018～2019年には主要な通勤鉄道（ミトレ線およびサン・マルティン線）が高架化され、パレルモ、ベルグラノ、チャカリタの多くの踏切が廃止されました。これらの事業によって渋滞が緩和され、隣接する地区同士が再び結びつき、周辺不動産の魅力とアクセスが高まりました（地元の不動産業者は、高架橋の開通によって封鎖されていた通りで価格が急上昇したと指摘）。さらに、カビルド通りやフアン・B・フスト通りなどでMetrobus BRT路線が拡張され、周縁エリアの公共交通が改善され、住宅需要を支えています。全体的に見て、インフラの整備は都市景観を変革し、多くのエリアの魅力を高めており、この傾向はブエノスアイレスの近代化が進むにつれて今後も続くと専門家は見ています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。例えば、地下鉄H線の延伸や新設が計画されているF線（再開されれば）は、将来的にそれらの新駅周辺の開発を促進する可能性が高いです。
- 都市再生と社会住宅: 市はまた、一部の貧困地区の整備にも取り組んでおり、これが局所的な不動産効果をもたらしています。交通ハブ・レティーロ近くの大型非公式居住区ビジャ31の統合（正式な住宅、インフラ、さらには新たな省庁舎を新設）は、すでにその地域の評価を高めはじめています。同様に、ビジャ・ソルダティでの2018年ユースオリンピック選手村の遺産（選手用住宅から現:低価格アパートとして転用）は、市南部へインフラをもたらしましたが、そこの市場への影響は緩やかです。こうした取り組みは、市がバランスの取れた成長にコミットしていることを示していますが、伝統的に見過ごされてきた地区への民間投資が本格的に進むには時間がかかるでしょう。
全体的に見て、ブエノスアイレスの主要プロジェクトは都市の変革を反映しています。新しい複合用途の地区、より良い交通機関、再生された公共空間が徐々に都市の構造をつなぎ合わせています。不動産所有者や投資家にとって、これらのプロジェクトは両刃の剣となり得ます。多くの場合、（改善されたアメニティと交通の利便性のおかげで）周辺不動産の資本価値が上昇しますが、一方で（コスタ・ウルバナのように）新たな供給が大幅に追加され、短期的には価格上昇が抑制される場合もあります。しかし、全体としてインフラや開発イニシアチブは純粋なプラスとされており、ブエノスアイレスの「住む・働く・投資する場所」としての魅力を高めています。
法律、規制・税制の考慮事項
2025年に入ると、アルゼンチンの不動産に関する政策環境は大きく変化しており、多くの変更が不動産投資を促進する目的でなされています。
- 為替規制の撤廃： もしかすると最も重要な改革は、前述の通り2025年4月14日付けでほとんどの為替および資本規制が撤廃された点です。ハビエル・ミレイ大統領の政権は悪名高い“cepo cambiario”（為替規制）を取り除き、個人や企業は事前の制限なく米ドルを自由に購入し、資金を海外に送金できるようになりました trade.gov。これは不動産にとって非常に重要で、外国人投資家は安全に資金を持ち込み、利益を本国に送還できることが保証され、地元の人々も（慣例どおり）米ドル建てで物件を自信を持って掲載できるようになりました（ペソ縛りで動けなくなる心配がなくなります）。また、買い手と売り手が利用せざるを得なかった複雑な為替レートの裁定取引も終わりました。全体的に、この措置により完全な為替自由化が復活し、「貿易と投資のためのより透明で予測可能な環境を創出」しました trade.gov trade.gov。さらに、IMFや他の債権者との合意によりアルゼンチンの外貨準備高が強化され、為替市場の安定維持も期待できます reuters.com reuters.com。cepoの撤廃は、ブエノスアイレス不動産への投資を外国人・地元双方にとって格段にわかりやすくする画期的な出来事です。
- 税制上の優遇措置と変更: 取引コストを下げるため、ブエノスアイレス市は2025年1月1日より印紙税（Impuesto de Sellos）の大幅な免除を実施しました。 自己用の唯一の住宅物件の購入者は、物件の価値がARS 2億500万（約US$190,000）未満の場合、3.5%の印紙税が免除されます。expatsba.com expatsba.com。この閾値はインフレを考慮して劇的に（以前は約5,600万ARSから）引き上げられ、これにより中流階級のほとんどの住宅購入が含まれるようになりました。資格を満たす購入者にとって、これは購入価格の3.5%を節約できることを意味します。つまり、かなり大きな特典です（例：~$6,650が$190kのコンドミニアムで節約）expatsba.com。通常、印紙税は買い手と売り手で50/50に分割されていました expatsba.com。現在では、条件を満たす初めての購入者は印紙税が完全に免除され、負担が軽減されています。さらに、政府は住宅政策の一環として、住宅ローン控除制度やその他の住宅購入者への優遇措置を復活させることを示唆していますが、詳細はまだ流動的です。所有権の観点から見ると、アルゼンチンで現在実施されている税務恩赦（ブランケオ）は注目に値します。前述の通り、2025年3月31日まで未申告資産を0〜15%の税率で国内に持ち込むことができます thewanderinginvestor.com。地元の人々が銀行を信用していないため、不動産はこれらの資金の人気のある行き先となっています ― 実質的にこの政策は民間資金を不動産開発や購入に誘導し、投資家には資金の合法的な地位を与えています thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com。これは一度きりの機会ですが、もし延長や再実施があれば、高級品の販売を促進します（歴史的に多くの高級取引には何らかの「ブラック」な要素が含まれており、これが今や合法化される可能性があります）。ブエノスアイレスの通常の固定資産税は、世界的な基準から見ても比較的低いです。所有者は、市に毎年固定資産税（ABL）を支払いますが、これは公式に評価された価格に基づいており、市場価格よりもはるかに低い場合が多いです。多くのアパートメントの場合、年間ABLはわずか数百米ドル程度かもしれません。しかし、これらの評価額がインフレに合わせて更新される場合（これは議論の争点ですが）、不動産の保有コストが上昇する可能性があります。アルゼンチンで得た賃貸収入は、居住者の場合、所得税の対象となります（累進税率は最大約35％）。非居住者の家主は、登録して通常通り所得税を支払わない限り、総家賃に対して一律の源泉徴収税（多くの場合約21%）が課せられます。2018年以降に取得した不動産の売却には15%のキャピタルゲイン税も課されます（それ以前の保有分については従前の規則により免除されていました）thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com。このキャピタルゲイン税は、ほとんどの場合、居住者と外国人所有者の両方に適用され、控除可能な費用を差し引いた純利益に基づいて計算されます。重要な点として、売却された物件が自己居住の主な住宅であった場合、アルゼンチンの売り手は多くの場合キャピタルゲイン課税を回避できますが、外国人売り手は回避できず、15%を支払う必要があります。取引費用には印紙税のほか、公証人手数料や不動産業者手数料（通常合計で4～6％）が含まれます。法的環境も投資家にとって好意的です。アルゼンチンの憲法は私有財産を強く保護しており（時には規制を課そうとする政府の苛立ちの原因ともなっています）、外国人も都市不動産については現地人と同じ財産権を有します。本質的には、2023年から2025年の改革により、不動産活動にとって法的および税制上の環境がより有利になりました。つまり、住宅所有者の税金が軽減され、賃貸における規制の障壁が減り、資金の移動がより自由になりました。
- 住宅法の改革：政府はまた、賃貸市場の規制にも取り組みました。2020年賃貸法では3年契約と年次家賃調整が定められていましたが、2023年末の緊急政令（DNU 70/2023）で事実上廃止されました idealista.com。これに代わり、より家主に有利な体制となり、賃貸契約の条件や期間が自由に交渉できるようになりました。その結果、先述の通り賃貸物件の供給が170％急増し、投資家にとっては肯定的な動きと見なされています――柔軟な条件で貸し出したり、一時的な賃貸スキームを制約なしで選択できるからです。一方で、入居者は急な家賃値上げから守られる保障が薄くなりましたが、少なくとも利用可能な物件の急増によって現在家賃は安定しています idealista.com idealista.com。ただし、住宅の手ごろさは重要な争点であり、今後政権が変わり市場が行き過ぎた場合には再び厳しい規制に戻る可能性があるため、投資家は政治情勢にも注意しておくべきです。
- リスクと継続中の議論: 進展が見られる一方で、いくつかのリスクも指摘されます。一つは、大統領ミレイが示唆した経済のドル化の可能性です。もしアルゼンチンが米ドルを公式通貨として採用した場合、短期的には価格決定が混乱する可能性があります（とはいえ、不動産市場はすでに事実上ドル建てです）。また、インフレ率は2025年に約60%まで低下すると予測されていますが thelatinvestor.com thelatinvestor.com、もし十分早く下がらなかったり、緊縮政策が社会不安を引き起こした場合、経済の不安定さが戻り、信用供与や買い手の意欲に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、アルゼンチンのマクロ安定性は部分的にIMFの条件を順守することに依存しており、そのプログラムが頓挫した場合、ペソ安や金利上昇を招き、不動産市場にも影響が及び得ます。しかし現時点では、多くの「マクロ経済要因が不動産にとって有利な方向に整っている」状況です。インフレは鎮静化しつつあり、ペソも安定し、民営化や規制緩和などの構造改革も長期的成長を目指して進められています thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com。投資家は政策動向に注意を払うべきですが、全体としては、よりオープンで市場主導型の不動産セクターへと進む方向性にあります。
不動産に影響を与える経済・政治的背景
ブエノスアイレスの不動産のパフォーマンスは、アルゼンチンのより幅広い経済・政治の動向と密接に結びついています。2025年に入るにあたり、依然として課題が残ることを認識しつつも慎重な楽観ムードが漂っています。
- 危機後の回復：アルゼンチンは2020～2022年の深刻な経済危機から脱却しつつあります。GDPは急激に縮小し（2020年はCOVIDによりほぼ-10%、2023年まで縮小が続きました）globalpropertyguide.com。インフレ率は非常に高く（2024年半ばには前年比270％以上、1991年以来最悪）購買力を侵食しましたglobalpropertyguide.com。これらの要因により、不動産市場は長年低迷し、多くの人が住宅を手に入れられず、資力のある人も様子見をしていました。しかし、2024年後半から2025年にかけて状況が変わりつつあります。IMFは2024年後半にはGDPが再び成長し始めると予測しており、2024年に-3.5%の縮小の後、インフレや財政不均衡の改善に伴い、2025年には経済が緩やかな成長に復帰すると見込んでいますglobalpropertyguide.comglobalpropertyguide.com。実際、四半期ベースで見ると最悪期は過ぎた可能性があります。2024年初頭に緊縮策のためアルゼンチンはテクニカルリセッションに陥りましたが、これらの施策が成果を上げ始めたことで、信頼感が戻りつつありますglobalpropertyguide.comglobalpropertyguide.com。不動産市場にとって、経済の改善は雇用や所得の向上につながり、住宅需要の基盤となります。ただし、成長は低水準からの回復にすぎず、不作や外部からのショック（例えばコモディティ価格の下落など）が回復を鈍化させるリスクもあります。
- 投資家の信頼とペソ： 重要な要素はアルゼンチンの金融安定性への信頼です。不動産は歴史的にペソ暴落時に避難先となってきましたが、人々がハードアセットに逃げるためです。最近の状況はやや逆転しており、今ではペソが管理変動相場で自由に動くようになった（ポスト・セポ）ことで、当初は1,000 ARS/USD付近まで下落したものの、資本流入とペソ建て高金利によりやや回復しました reuters.com reuters.com。ミレイ政権は、ペソ短期保有を促すため、ペソ金利を想定される切り下げ率より高く保っています reuters.com。このため、2025年初頭にはペソが安定、もしくは上昇するという、アルゼンチン人にとって新しい状況が生まれています reuters.com reuters.com。この安定が続けば（ペソを手放したいという）不動産購入動機は減りますが、経済計画は大きく改善し、長期投資（デベロッパーやREITなどの通貨変動を嫌う投資家）が増える可能性があります。さらに、アルゼンチンは2025年に国際融資で200億ドル超を調達し、中央銀行準備高が増え、通貨の下支えとなっています reuters.com trade.gov。マクロ経済の安定が進み、IMFとの合意による「ドル支援の強化」が為替レートを予測可能な範囲にとどめる助けとなるはずです reuters.com。もちろん、不確実性は残ります—インフレが期待通り下がらない、あるいは政情が不安定になれば、再びペソは揺れるかもしれません。しかし現時点では、1年前と比べて大幅にムードが改善しており、それが不動産市場の意思決定を後押ししています。デベロッパーはプロジェクトを再開し、危機中見送っていた買い手も、さらなる値上がり前に市場参入しています。
- 政治情勢: アルゼンチンの政治サイクルは、政策変更や全体的なムードを通じて不動産市場に影響を与えることがあります。次の主要な政治イベントは2025年中間立法選挙（2025年10月に予定）です。これによりミレイ大統領が自身の政策を継続できるかどうかに影響を与える可能性があります。彼の連合が議席を増やせば、改革がさらに進む可能性があります（国営企業の民営化やさらなる減税など）、これは投資家にとって歓迎すべきことです。対して、野党ペロニストが勢力を取り戻した場合、借主保護措置や資本規制といった点で反発が強まるかもしれません（ただし後者の巻き戻しは困難です）。現時点では、ミレイ大統領の支持率は比較的高く（2024年8月時点で約45%、Giacobbe Consultores社によると）、ピーク時（約60%）からはやや低下しています idealista.com が、国民は緊縮財政に耐えています。不動産関係者はこの支持が維持されるかどうか注目しており、安定性と市場志向の政策の継続があれば、不動産は今後数年にわたり上昇サイクルに入ると考えられます。都市レベルでは、ブエノスアイレスには独自の政府（現在は野党主導の中道右派）があり、歴史的に開発推進志向であり、建設を促進するための追加インセンティブやゾーニング変更を実施する可能性があります。例えば、供給不足を解消するため、交通機関が充実した一部エリアの高密度住宅へのアップゾーニングが検討されています。もっとも、アルゼンチンに長年付きまとう政治的ポピュリズムのリスクは消えていませんが、ここ数年で初めて、政治全体の方向性が不動産市場の成長に沿う形で進んでいるといえます。
まとめると、2025年の経済・政治情勢はブエノスアイレスの不動産市場にとって追い風となっています。インフレ率は低下傾向（実質リターンの向上）、改革は資本流入の道を開き、投資家心理もアルゼンチンの将来に前向きです。逆風もあり——経済はまだ急成長しておらず、緊縮財政は多くの人にとって厳しいものであり、さらに世界的な金利動向なども影響し得ます——が、2020〜2022年の大きな不確実性と比べれば、不動産投資にとってはるかに明るい展望が見えています。
見通しと結論
2025年半ばを迎え、ブエノスアイレスの不動産市場は上昇局面にあり、住宅、商業、複合用途など多様な分野でチャンスが広がっています。経済安定化、市場重視政策、そして溜まっていた需要が重なり、アナリストは今後の堅調成長を予想しています。業界専門家は、現在の傾向が続けば、アルゼンチンの不動産市場は2029年までに年平均実質3%成長と予測しています thelatinvestor.com。ここ数年の縮小からの大きな転換です。この楽観的な見通しは、いくつかの重要な要因が今後も継続されることにかかっています。まとめは下記の通りです。
- 持続的な外国および国内投資： 資本規制が撤廃され、非常に有利な為替レートがあることで、外国人投資家はブエノスアイレスの不動産、特に高級セグメントや観光客向けの物件に引き続き投資することが期待されています。米国、ヨーロッパ、そしてラテンアメリカ地域の買い手が積極的に取引を模索しています thelatinvestor.com。同時に、インフレが収まり、信用がゆっくりと戻るにつれて（銀行の信頼回復により新規住宅ローンが何千件も発行されています）、国内の購入も強まるはずです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この二重の需要エンジンが安定したマクロ経済状況が続く限り、価格の上昇圧力を維持し、在庫を吸収する可能性があります。
- 融資環境の改善： 最近までほとんど存在しなかった住宅ローンは、より一般的になる見込みです。2024年にはすでに大手銀行が何千件もの申請を受け付け、今後4年間で大規模な住宅ローンの発行を計画しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。金利の低下やインフレ連動型の革新的なローン（復活したUVAクレジットなど）によって住宅購入資金がより利用しやすくなっています thelatinvestor.com。今後数年でインフレが2桁または1桁に低下すれば、アルゼンチンでは長期固定金利の住宅ローンが再び登場するかもしれません ― これは中流家庭の住宅所有にとって画期的な出来事です。融資が容易になれば、購入者層が広がり、「これはどの不動産市場にとっても常に大きなカタリストです」 thewanderinginvestor.com。
- バランスの取れた住宅供給: ブエノスアイレスは現在、約163,000戸が市場に出ており、最近の販売ペースでは6年分に相当する過剰供給状態にありますが thelatinvestor.com thelatinvestor.com、市場は徐々に均衡へ向かっています。過剰在庫の多くは、人気の低いエリアにある古くて割高な物件であり、価格修正が行われるか、撤退することになるでしょう。主要ゾーンでの新築物件は依然として限られており（開発業者は慎重になっている）、需要の高いエリアでは、実際には質が高くすぐに入居できる住宅の供給が逼迫しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。コスタ・ウルバナなどの積極的な都市開発計画によって在庫は増加しますが、段階的に行われます。全体として、活発な取引によって既存ユニットの吸収が進行中であり、2025〜2026年までにはより健全なバランスが実現し、価格バブルを防ぎながら安定した成長が期待できます expatsba.com expatsba.com。市場関係者は、これまでの回復は「本物であり…投機的な急騰ではなく、改善された状況や買い手の信頼によってもたらされている」と指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- 商業用不動産の回復：オフィスセクターの運命はアルゼンチン経済の軌道に大きく左右されます。ビジネス拡大が続き、多国籍企業が環境をより好意的に感じる場合、オフィスの空室率は今後数年でピークを迎え、その後減少するはずです。プライムオフィスの賃料が安定している事実は、家主たちが反発を期待していることを示しています。さらに、リモートワークの傾向が定着すれば、企業はよりコンパクトで高品質なスペースに集約する可能性があり、カタリナス、プエルト・マデロ、北部回廊の新しいオフィスが恩恵を受けるでしょう。小売用不動産は消費者の支出によって左右されます。観光や地元消費が経済成長とともに改善することが予測されており、ショッピング地区やモールには好材料です。アルゼンチンの輸出や製造業が通貨の競争力や貿易協定から恩恵を受ければ、工業用需要も急増する可能性があります。例えば、フィッチ・レーティングスは、金利が下がり経済が安定していく中で、2025年以降ラテンアメリカ全体の商業用不動産（CRE）基礎指標が段階的に改善すると予測しています financecolombia.com。アルゼンチンの場合、多くは政治的な継続性にかかっていますが、全ての不動産セグメントが同時に好転する可能性が今や見えてきています。
- インフラおよび都市開発への影響：2020年代末までには、現在進行中の複数のインフラプロジェクトが完成する見込みです。これらは局所的な不動産ブームをもたらすでしょう。例えば、コスタ・ウルバナが進捗すれば、周辺の南部エリア（バラカス、ボカ、サンテルモ南部）では、低位からの大幅な値上がりが期待できます。新たな交通網、たとえばF線地下鉄の完成や通勤路線の延伸などによって、現在見過ごされている地域に新たな「投資フロンティア」が生まれるかもしれません。ブエノスアイレスのスマートシティ化や交通連動型開発など近代化への取り組みは、不動産価値を好循環で高め続けるでしょう thelatinvestor.com。
もちろん、どの見通しにもリスクを認識することが欠かせません。アルゼンチンは、成長を損なうことなくインフレを抑制し、投資家の信頼を維持するため債務履行を続けなければなりません。ポピュリズム経済の復活やコモディティ価格の下落が、この不動産ラリーの耐久力を試すこともあり得ます。さらに、地元の所得に比べて不動産価格が急上昇すると住宅取得の負担が高まり、政治的な介入を招く可能性もあります。現時点では、賃貸供給の拡大や印紙税免除といった対策で手頃な価格へ対応していますが、今後も継続的な警戒が求められます。
結論として、2025年のブエノスアイレス不動産市場は有望な転換点に立っています。住宅価格は長い下落の後、緩やかに上昇しており、活発な取引数の増加や健全な政策によって支えられています thelatinvestor.com bowtiedmara.io。賃貸市場は供給が増え、再び機能し始めており、これは入居者にも長期投資家にも恩恵を与えています。商業用不動産市場も経済の安定化とともに基盤を取り戻しつつあり、新たな大規模開発は都市の将来のダイナミズムを示唆しています。市内で最も人気の高い地区は繁栄しており、かつて見過ごされていた地域にも、ジェントリフィケーションの波に乗る意欲的な投資家に新たなチャンスが生まれています。ある投資アドバイザーの言葉を借りれば、今日のブエノスアイレスは「非常に強気な傾向を示しているが、攻略が難しい」 thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com ― つまり、リターンは大きいものの、現地の知識と慎重な調査が依然として重要であることを意味します。すべての兆候は、アルゼンチンが現在の改革路線を維持すれば、今後数年でブエノスアイレスの不動産価値がさらに上昇する余地があることを示しており、今こそこの歴史的な市場復活に参加する興味深いタイミングであると言えるでしょう。
出典：本レポートの作成にあたっては、The Latin Investorによる市場分析 thelatinvestor.com thelatinvestor.com、The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com、およびBowTiedMara bowtiedmara.io、Global Property Guideのデータ globalpropertyguide.com、Reutersのニュース報道 reuters.com、Infobae/La Nación（ExpatsBAフォーラム経由） expatsba.com idealista.com、米国国際貿易局 trade.gov、不動産会社クッシュマン＆ウェイクフィールドのインサイト cushmanwakefield.com cushmanwakefield.comなど、複数の情報源を利用しました。これらの情報源は本稿で論じられている動向や数値に事実に基づく根拠を提供しています。情報は2025年半ば時点で最新のものであり、新たなデータが入手可能になり次第更新されます。
