はじめにと市場概観
ポーランドは中東欧最大の不動産市場であり、堅調な経済と安定した成長に支えられています。2024年にはGDPがEU平均を大きく上回る力強い回復を見せ、2025年～2026年も年率約3.4%の成長が見込まれています ey.com nordlb.com。この経済的な強さ、低失業率収入の増加により、住宅・商業・工業用不動産への需要が持続しています。2023年には金利急騰と地政学的緊張を受けて急減速したものの、2024年には楽観論が戻り、投資取引総額は約48億～50億ユーロと2023年の2倍以上となりました ey.com property-forum.eu。市場回復は「価格調整」による好利回りで投資家が回帰したことと、2024年後半の金融緩和が後押ししました linkedin.com。以下のセクションでは、住宅、商業（オフィス・小売）、工業の主要分野ごとに重要な動向や地域パターン、賃貸市場、投資家活動、規制の影響など、ポーランド不動産市場の全体像を解説します。
住宅不動産市場
価格動向と最近の展開
ポーランドの住宅市場は近年驚異的な価格上昇を経験し、現在はその熱狂から安定期へと移行しています。2022年第2四半期から2024年第2四半期にかけて、住宅価格は約26%も急騰し、これはEUで最速の成長率です（比較として西欧の多くは横ばいまたはマイナス成長） eznewswire.com。この急騰は、パンデミック後の強い需要、建設コストの高インフレ、そして2023年に実施された「セーフ2%」住宅ローン補助プログラムなど政府の刺激策によるものです。このプログラムにより、初めての購入者が2%金利で融資を受け、購買熱が加速しました globalpropertyguide.com pewnylokal.pl。しかしこの政策が終了し、金利も高止まりとなってからは価格上昇も減速。2024年第1四半期の7大都市既存住宅の平均価格は13,404PLN/m²（約3,463米ドル）で、前年同期比8.1%上昇にとどまり、過去の急騰に比べれば穏やかな伸びとなりました globalpropertyguide.com。新築物件の平均価格はPLN 14,265/m²で、年間では4.4%の緩やかな上昇 globalpropertyguide.com。この伸び率鈍化は、2021～2022年の急騰の後の安定化を示しています。実際、ワルシャワでは2023年末、価格高騰の後に横ばい傾向となり、同年10月の新築価格（~16,000PLN/m²）はほぼ前月と変わらず、1年前より約18%高い水準を維持しました realting.com realting.com。業界関係者は、政府の新たな住宅支援策への期待の弱まりや高金利環境が、過去の急速な価格上昇を落ち着かせていると指摘しています globalpropertyguide.com。
こうした減速傾向にもかかわらず、大幅な価格調整は起きておらず、ポーランド住宅は依然として投資先として人気があります。インフレと金利の落ち着きを背景に2024年には住宅ローン新規貸出も回復を開始し、銀行による住宅ローン新規貸出は839億PLNで、低迷していた2023年比43%増となりました globalpropertyguide.com。年率10%以上で続く賃金上昇や根強い住宅供給不足が価格の下支えとなっています。高金利で2022～2023年に購入を延期した層も、金利低下とともに徐々に市場へ戻り始めています。ポーランド銀行の政策金利は2022年に6.75%まで上昇した後、2024年末には5.75%に、2025年半ばには5.25%まで引き下げられており、さらなる金融緩和が予想されています tradingeconomics.com linkedin.com。融資コストの低下は購入層の負担軽減や需要拡大に寄与する見込みです。現に、2024～2025年の新築住宅販売は前年比10～15%増が予測されています ey.com。専門家は、今後は緩やかながらプラスの価格推移（いわゆるソフトランディング）を見込んでおり、EY不動産アウトルックも「住宅市場における価格上昇ペースの鈍化」を予測しています ey.com。この粘り強さは、ポーランド経済の堅実さや住宅所有志向という文化的背景が反映されています。
図：ポーランドの新規住宅販売戸数（主要都市圏）。2021年にピークを迎えた新築住宅販売は、2022年の融資引き締めを受けて急減、2023年は一部回復、しかし2024年は金利高止まりで再び減速しました globalpropertyguide.com。2025年は緩やかな出足ですが、条件改善により需要安定が見込まれます globalpropertyguide.com。（出典：NBP/JLLデータ）
住宅価格の地域差
ポーランドの住宅価格は地域で大きく異なり、ワルシャワや他の大都市が最高値を記録しています。ワルシャワは最も高額な市場で、2023年末の新築マンション平均価格は1平米あたり約16,000PLN、中古物件では17,000PLN/m²に達しました realting.com realting.com。一方で他の大都市の価格は低いものの、いくつかの都市は急成長でワルシャワに近い水準に追い付きつつあります。第2の都市クラクフでは2023年第3四半期の新築平均価格が約15,500PLN/m²（中古は16,000PLN超）で、過去2年で20%以上の上昇を記録しました realting.com realting.com。ヴロツワフやトリシティ（グダンスク・グディニア・ソポト）エリアでも、大きな値上がりが見られ、2023年末には新築価格がヴロツワフで約13,000PLN/m²、トリシティで約14,300PLN/m²となり、前年比15%程度の上昇でした realting.com realting.com。ミドルクラスの地方都市でもブームが起きており、例えばクラクフの住宅価格は2022～2024年で24.7%、ジエロナ・グラでは21.6%上昇するなど、首都以外でも旺盛な需要が反映されています eznewswire.com。一方で、より手ごろな都市の代表例としては第3の都市ウッチ（Łódź）があり、平均価格は約10,000PLN/m² pewnylokal.pl realting.com、東部の小都市ではPLN 8,000以下のケースも多いです。ワルシャワと他都市の価格差は、地方都市の急速な成長によってやや縮小傾向にあるものの、ワルシャワ（やある程度クラクフ）にはまだ大きなプレミアムが残っています。地域都市の成長の多くは地元経済の発展や溢れ出る需要により牽引されており、例えばクラクフやポズナンでのIT・ビジネスサービス分野の大型投資、ウクライナ人の専門職や学生の流入がヴロツワフやルブリンの需要を押し上げています。
重要なことに、在庫状況は地域によって異なります。ワルシャワ市場は最も高額ですが流動性も高く、ポーランド国内で最も買い手が多く、売却までの期間も最短です globalpropertyguide.com。トリシティ（海沿いのグダニスク地域）では、地元住民および外国人（スカンジナビアからの買い手を含む）からの旺盛な需要が市場のバランスを保っています。一方で、新築物件の供給過剰に直面している都市もあります。クラクフやヴロツワフでは、未販売の開発業者物件の在庫が増加しており、現在ではポズナンの低迷市場と同程度に達しています globalpropertyguide.com。ウッチにおいては状況が最も厳しく、現行の販売ペースでは未販売住宅を消化するのに2年以上かかり、これはポーランドで最も長い期間です globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これらの地域格差は、今後の価格動向に差異が生じることを意味します。ワルシャワのように新規供給が限られる市場は価格が堅調または緩やかに上昇する可能性がありますが、在庫過剰の都市では過剰在庫が解消されるまで開発業者の値引きが増加したり、価格が横ばいになることが予想されます。それでも、大幅な下落は見込まれていません。軟化している市場でも、開発業者は価格を大きく下げるのではなくプロジェクトの延期を主に選択しており、利益率維持を狙っています pewnylokal.pl。賃貸市場の動向と利回り
ポーランドの住宅賃貸市場は、しばらくの変動期間を経て、緩やかな成長と均衡への徐々な回帰の兆しを見せています。パンデミック、インフレ急騰、2022年のウクライナからの大量難民流入という複数の衝撃の後、家賃は急騰しましたが、現在では賃料インフレは和らいでいます。2025年4月時点で、実際の住宅賃料（消費者物価指数ベース）は前年同月比4.2％上昇しており、1年前の約5.4％から低下し、全体のインフレ率とほぼ同水準です globalpropertyguide.com。これは2022～2023年に見られた二桁の急騰から、持続可能なペースに正常化したことを示しています。アナリストは、この沈静化は「ショックの期限切れ」と供給増に起因するとみています。家賃高騰を引き起こした多くの要因（COVIDによる混乱、迅速なインフレ、難民による緊急需要、住宅ブーム）は和らいできました globalpropertyguide.com。ポーランドのマクロ経済が安定（インフレは2022年半ばの約15％から2024年前半には約6％に低下、賃金上昇も堅調）する中、賃貸市場も均衡へと向かっています。
地域ごとの家賃差は顕著に残っています。ワルシャワは圧倒的に最も高い家賃水準で、それに他の大都市が続きます。以下の表は、2025年3月時点の主な都市の平均募集家賃を示しています。
| 都市 | 平均月額家賃（PLN） | 平均家賃（USD） | 前年比（2025年3月） |
|---|---|---|---|
| ワルシャワ | 4,906 PLN | $1,268 | +0.3% |
| クラクフ | 3,273 PLN | $846 | +3.7% |
| ウッチ | 2,191 PLN | $566 | +3.9% |
| ヴロツワフ | 3,057 PLN | $790 | +0.3% |
| ポズナン | 2,564 PLN | $662 | +3.4% |
| トリシティ（グダニスク／グディニャ／ソポト） | 3,164 PLN | $818 | +3.0% |
出典: Otodom賃貸レポート、2025年3月 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。
ワルシャワの平均家賃（約4,900PLN、1,270ドル）は、キェルツェのような地方中小都市（約2,000PLN）の2倍以上となっています globalpropertyguide.com。これは首都の高い所得水準と住宅費を反映しています。特に、過去1年間の家賃上昇はワルシャワおよびヴロツワフでは最小（前年比0～0.3％程度）で、これらの市場はすでに大きな家賃上昇を早期に経験し、今は一時的な停滞期にあることを示しています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。一方、クラクフ、ウッチ、ポズナンなどの第二都市では、2025年前半でも年3～4％の中程度の家賃上昇が見られました globalpropertyguide.com。総じて、賃貸供給は増加傾向（ブーム時に購入された物件や新規供給の物件を含め、多くの家主が賃貸募集を開始）にあり、若手プロフェッショナルや学生の都市集中による旺盛な需要と相まって、市場は健全な均衡に向かっています globalpropertyguide.com。民間賃貸セグメントの空室率は低いものの、入居希望者にとっては1年前より選択肢が増えてきています。市場専門家は、「ポーランドの賃貸市場は徐々に均衡へと向かっている」と述べ、堅調な家賃上昇と登録物件数増が、依然高水準の需要に応えていると指摘しています globalpropertyguide.com。2022年にみられた狂乱的な急騰（数十万人単位の戦争難民がアパート争奪戦を繰り広げた時期）は沈静化し、多くの難民は既に現地社会へ溶け込むか転出し、新規賃貸供給（リノベーション済ユニットや機関投資家系物件含む）も市場に参入しています。
ポーランドの賃貸投資利回りは比較的高水準です。2025年前半時点でアパートの表面利回りは平均6.1％で、2024年末の約6.0％からやや上昇しました globalpropertyguide.com。利回りはこの1年、家賃上昇が売買価格の上昇を上回ったため改善傾向です。主要都市の中では、購入価格が低い市場ほど利回りが高く、たとえばビドゴシュチは平均6.65％、ワルシャワでさえ高値にも関わらず6.5％の高水準を維持しています globalpropertyguide.com。沿岸都市グダニスクも平均以上（約6.3％）の利回りです。最も低い利回りはポズナン（約5.4％）で、家賃に対して物件価格が高いことを示しています globalpropertyguide.com。これらの数値は、ポーランドの住宅投資は西欧主要都市（利回り3～4％が一般的）に比べて高い賃貸収益を生む可能性があることを示す一方、相応のリスクも伴うことを意味します。機関投資家も注目しており、数年前までほぼ存在しなかった民間賃貸セクター（PRS）が急速に拡大中です。現在、専門管理されたPRSはポーランドの全約450万戸の賃貸住宅ユニットのうち1％未満に過ぎませんが ey.com、成長は著しいです。Cushman & Wakefieldの最近の調査では、機関投資家は2万1000戸以上の賃貸アパートを保有（その約39％はワルシャワ）、さらに2万5000戸が新プロジェクトとして計画中です globalpropertyguide.com。開発業者はビルド・トゥ・レント（建設後に一括で投資ファンドへ売却）を積極的に展開しています linkedin.com linkedin.com。これは今後も続く見込みで、2023～24年の高金利により個人投資家が買い控え、資金力のある投資ファンドに機会が拡大する傾向です。加えて、オフィスやホステル等他用途からの賃貸住宅・学生寮への転用も進行中です ey.com ey.com。借り手側ではいまだ持ち家率が高く（87％が自宅所有）、賃貸住戸率は13％程度です globalpropertyguide.com。この低い賃貸比率は、賃貸市場の成長余地が大きいことを示しています。都市化や人口移動（現在推計150万人のウクライナ人居住）もあり globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com、賃貸ニーズは今後も旺盛と考えられます。まとめれば、賃貸市場は持続可能な形で強化されつつあり、家賃が適度に上昇し、利回りは競争力を維持し、機関投資家の存在が新供給とプロフェッショナリズムをもたらすことで、分野の成熟が進んでいます。
商業用不動産市場
オフィスセクター
ポーランドのオフィス市場はパンデミックを乗り越えて回復力を見せており、現在は新規供給が限られ、「質への逃避」が特徴となる転換点にあります。ワルシャワは600万m²以上のオフィスストックを持ち、その動向は指標となっています。新型コロナ時の空室率の急増後、最近の四半期でほぼ新規供給がなく、入居者の吸収力が強かったため空室率は下がり始めました。2024年第4四半期時点で、ワルシャワ全体のオフィス空室率は約10.6%で、1年前からほぼ変わっていません polandoffices.com。重要なのは場所による大きな開きがあることです。シティセンター（都心・中心地区）では空室率が2025年初めには7.4%まで低下し polandinsight.com、中心部の質の高いスペースに対する旺盛な需要を示しています。一方、非中心業務地区や古いオフィスパークでは依然として2桁の空室率（ワルシャワ中心外で約13%）が続いています europaproperty.com。これはより広範な傾向を反映しています。すなわち「中心部への回帰」が見られ、ESGや従業員の期待に応える新しく仕様の高いビルを選好する傾向が強く、二次的なオフィス（特に規格が古かったり周辺にあるもの）は入居者確保に苦戦しています。ハイブリッドワークの台頭で、多くの企業がスペースを統合または微減させていますが、量より質を重視するようになっています。このため、ワルシャワCBD（都市中心業務地区）の主な表面賃料は堅調（最上級タワーで月額€25〜€27／m²前後）を維持し、クラスBビルの家主は空室埋め合わせのためインセンティブを増やしています。地方都市のオフィスハブ—クラクフ、ブロツワフ、トリシティ、カトヴィツェ、ポズナン、ウッチ—でも2023年の空室率は12〜16%程度で、現代的な建物が既存の古いストックを上回っています。
供給面でも、ポーランドは景気循環上の停滞期に入ろうとしています。デベロッパーは2020～2022年の不透明感や高い資金調達コスト下で新オフィス計画を一時停止し、現在の開発パイプラインは非常に薄くなっています。ワルシャワでは2024年通年での新規オフィス供給はわずか約55,000 m²（過去最低記録）であり、2025年も供給抑制が続く見込みです polandinsight.com。ワルシャワ以外ではクラクフやカトヴィツェなどで一部プロジェクトが竣工していますが、多くの新タワーは先行賃貸が確定するまで延期されています。この新規供給の欠如と堅固な需要が相まって、市場は次第に引き締まっています。ワルシャワの全空室スペース（2024年中頃で約680,000 m²）は、四半期ごとに減少していました pdf.euro.savills.co.uk。市場アナリストによれば、「ワルシャワオフィス市場にスペース不足が生じているという表現に同意するのは難しい」（空室率10%だから）ですが、明らかに“良いスペース”は吸収されており、供給過剰の気配はありません realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu。この供給制限は2025～2026年には主要立地で供給不足を招き、貸主の交渉力が増す可能性すらあります。
オフィス分野の投資活動は2024年に大きく回復しました。投資家は価格の軟化を利用し—利回りが魅力的な水準（主要ワルシャワオフィスで約5.50〜6.00%、2年前は約4.75%）へ上昇—高品質なビルを取得しました。オフィス取引総額は16億4,000万ユーロに達し、2023年比で4倍となりました property-forum.eu。注目すべき取引として、2021年竣工のWarsaw Unit高層ビルがスウェーデンのEastnine AB社に売却されたほか、開発業者SkanskaによるP180オフィスやStudioビルのオフィスキャンパスがチェコ・スウェーデンの投資家に売却されました linkedin.com。これらの大型取引は投資家の自信回復を示していますが、購入者層はパンデミック前より限定的です linkedin.com。コアの機関投資家は選択的で、強力なテナントがいるプライム資産のみをターゲットにしています。一方、地元資本の役割も拡大し、ポーランドの個人投資家や機会ファンドが一部の古いオフィスビルを割安で購入し、学生寮や住居などへの転用を模索しています linkedin.com。新規オフィス開発が慎重な今、高空室率の既存物件は用途転換の候補になります。今後の見通しとして、オフィス市場への見方は慎重ながら楽観的です。ワルシャワの空室率はゆるやかに低下する見通しで、大きな供給過剰は懸念されません。企業が再び拡大し始め—たとえばITやビジネスサービス企業がクラクフやブロツワフで再び大規模スペースを契約—需要も回復傾向です。家主の最大の課題は、現代基準（環境持続性、省エネ、グリーン認証、アメニティ）への適合であり、これらはテナントの新たな必須条件となっています linkedin.com。古い建物は改修が必要となるか陳腐化のリスクもあります。総じて、今後1〜3年のポーランドオフィス市場は「資本の段階的回帰」と安定的なパフォーマンスが見込まれ、特に2025年に利下げが実現すれば明るい展望が開けるでしょう linkedin.com。
リテールセクター
ポーランドのリテール（小売）不動産セクターはポスト・パンデミックの回復を成し遂げ、中東欧でも最もダイナミックな小売市場の一つであり続けています。2024年はリテール投資の回復とフォーマット進化の継続が見られました。ショッピングセンターの来館者数と売上は、全コロナ規制撤廃後2019年の水準にほぼ戻りました—ポーランドの消費者は熱心にモールへ回帰し、小売売上高も（高インフレの影響を受けつつも）プラス成長を維持しています。2024年には、2023年の低迷後、「小売売上が目に見えて回復」しました nordlb.com。重要なのは、ポーランドの消費市場にはまだ大きな成長余地があることです。何年も成長が続いた後でさえ、1人当たり小売購買力は西欧平均を大きく下回っており、経済成長とともに拡大の余地が残っています nordlb.com。実際に、人口3,800万人・賃金上昇・一部分野で小売スペースの過飽和度が比較的低いことから、海外小売チェーンの参入・拡張も続いています。同時に、eコマースの売上比率は約10〜12%で急拡大したものの、現在は成長が安定し、特に大都市圏以外では実店舗の重要性が引き続き高いです。
不動産種別としては、リテールパークおよびコンビニエンスセンターが特に好調でした。パンデミック期には、食品スーパーやDIY店を核とする小型のオープンエア型リテールパークが回復力を示し、その後投資家やデベロッパーの注目を集める存在となりました。2024年には地方都市のリテールパーク・ポートフォリオで数多くの取引があり、国際資本やCEE・地元資本が安定収益資産としてこれらを購入しました linkedin.com linkedin.com。一方、大型ショッピングモールも慎重な時期を経て、投資家の関心を再び集めています。2024年にはポーランド史上最大級のモール取引が2件成立—ブロツワフのマグノリアパークは3億7,300万ユーロ、カトヴィツェのシレジアシティセンターは4億500万ユーロで売却—いずれも南アフリカの大手小売不動産投資家NEPI Rockcastle社が取得しました linkedin.com。他にもCromwell社によるショッピングセンターポートフォリオ売却が大型案件となり、高額小売資産が再び市場に戻ったことを示しています property-forum.eu。これらの大規模小売取引4件が、その年の投資増加の主要な要因となりました property-forum.eu。プライムショッピングセンターの利回りは外側へシフト（現状で約6.0%超）し、取得の魅力が増しています。これは、2020年当初懸念されたほど賃料が下落しなかったためです。ワルシャワや他の大都市圏のプライムモール賃料はほぼ回復し、トップクラスの施設では空室率も低水準（3〜5%未満）を維持しています。地方都市のセカンダリーモールはより苦戦していますが、良立地への賃借需要は根強くあります。
注目すべきトレンドは、小売業界内での分化です。一方では高い集客力を持つメガモールやアウトレットセンターが好調ですが、他方で成熟した市場の老朽化したショッピングセンターは再活用や、最終的には再開発の対象となっています（例：一部の弱体化したモールは複合用途やラストマイル物流ハブへの転換候補）。リテールパークの分野は供給が拡大し続けており、Trei、Immofinanz、Echo Investmentなどのデベロッパーが、近代的な小売スペースが不足していた人口2万〜5万人の町に小規模パークを建設しています。スーパーマーケットやディスカウント系食料品チェーン（Biedronka、Lidlなど）も急速な拡大を続けており、これら新規プロジェクトの核となっています。さらに、2022〜2023年に観光が回復したことで、都市のハイストリート（ワルシャワやクラクフ）が息を吹き返し、ラグジュアリーブランドや飲食店のオペレーターが再び都市中心部の一等地で拡大しています（ワルシャワのNowy Światやクラクフの旧市街では賃貸借需要が再び高まっています）。
投資家の観点から見ると、2024年のポーランドの小売不動産はオフィスと並ぶ主要セクターであり、それぞれが全商業用不動産投資額（50億ユーロ超）の約32%を占めました。property-forum.eu これは2020〜2022年の低迷を考えれば驚異的な回復です。NEPI Rockcastle、MAS Real Estate、EPP（南アフリカのRedefineと共同所有）など老練な投資家が存在することで、ポーランド小売業の長期的な展望に対する信頼の厚さがうかがえます。今後、経済成長と新規大型モール供給の制限（大型モールの新設はごく僅かで、多くは小規模プロジェクト）の後押しを受け、小売賃料の上昇余地も期待できます。ただし、注目点は消費支出であり、2022年に15%、2023年に約8%に達した高インフレが家計購買力を削りましたが、現在インフレは落ち着いており実質賃金の伸びもプラスに転じているため小売販売にも好材料です。もう一つの要素はeコマースのインフラで、ポーランドのオンライン小売は成長中ですが欧州西部と比べれば基礎が小さく、多くの伝統的小売業者がオムニチャネルモデルに移行しています。総じて、ポーランド小売不動産の展望は慎重ながら前向きです。人口当たりの近代的な小売スペースは欧州西部に比べてまだ少なく、国内外の小売業者による質の高い物件への需要が強い状況です。投資家は選別志向を強め（プライム物件や食品スーパーアンカー型が好まれる）ていますが、2024年は条件が合えば需要が確実にあることを証明しました。
産業・物流セクター
産業・物流用不動産セクターは、ポーランドの戦略的立地、eコマースの急成長、ニアショアリング（近隣諸国への生産移転）トレンドにより、極めて好調です。2021〜2022年に開発・成約で過去最高を記録した後、2023〜2024年には一息ついたものの、依然として非常に活発な市場です。現在、ポーランドの現代型倉庫ストックは3,000万m²を超え、CEEで最大となっています。主要な物流ハブはワルシャワ、ウッチ（中部ポーランド）、上シレジア（カトヴィツェ地域）、ポズナン、ヴロツワフ、さらには西部ポーランド（ドイツ国境沿い）、港湾（グダンスク）や東部国境近郊（ウクライナとの貿易ルート再編）にも形成されています。
産業用スペースへの需要は堅調です。2024年前半（H1）にポーランドでは260万m²の倉庫賃貸契約が締結され、過去3番目の好調な上半期となりました（2021・2022年に次ぐ数値）。jll.pl 経済成長が鈍化した中でも、2024年の賃貸需要は、1) 3PL物流会社や小売業者（特にスーパーマーケットチェーンによる分配センター拡大）、2) 自動車や家電など製造業の生産拠点選択先としてのポーランド、3) アジアからのニアショアリング（サプライチェーンの欧州内移転）の動きに支えられています。ポーランドは欧州市場にサービスを提供するには立地的に魅力的です。nordlb.com またEコマースは依然主要推進力であり、パンデミックで加速したオンライン小売は注文処理用の広大な倉庫インフラを必要とします。アマゾン、ザランド、地場各社がセンター拡張を進めており、ポーランドの「極めて急速なオンライン小売の拡大」が物流需要を支えています。nordlb.com また、アジアや米国からの外資も関心が拡大しており、ポーランドは西欧向け商品流通のゲートウェイ、EUアクセス付きのコスト効率的な生産拠点とみなされています。nordlb.com
供給側では、デベロッパーはハイペースで新規スペースを供給しましたが、最近はその勢いが弱まっています。2022年には過去最高の新規完成（400万m²超）が記録されました。2024年前半（H1）には約160万m²が新規供給され、これは依然多いものの、前年同期比37%減少で、経済不透明感により投機的なプロジェクトが減ったことを示しています。jll.pl 2022年着工案件の多くが完成を迎え、2023年は調達コスト上昇や様子見ムードから新規着工が減りました。この供給急増とその後の一服を受けて、空室率は上昇傾向です。2024年半ば時点での全体倉庫空室率は8.1%となり、6四半期連続上昇でここ数年で最高を記録しています。jll.pl ただし、この水準は多くの新築物件がリーシング途上であることを考慮すれば、依然として穏やかな空室率です。2021年の5%未満という超逼迫状態からの転換となります。ワルシャワ郊外やローワーシレジア（ヴロツワフ周辺）では大型プロジェクト完成により大幅な空室増も見られましたが、その多くは「摩擦的空室」（新スペースがテナント入居待ち）であり、需要の強さから吸収される見込みです。実際、デベロッパーによるプレリース率は向上しており、2024年半ばに着工中のプロジェクト平均プレリース率は約55%で、完成前に半数以上がテナントで埋まっています。nbp.pl 倉庫賃料は過去2年間で上昇（2024年時点、主要立地でのプライム表面賃料は月額€3.8～4.5/m²に達し、2021年比で約15%増）しており、主に建設コスト増と低空室に支えられています。今後空室上昇により賃料上昇は頭打ちとなる可能性もありますが、運営コストへのインフレ圧力や需要の強さから大幅な賃料下落は予想されていません。
物流物件への投資家の関心も高水準です。2024年、産業・物流物件はポーランドの商業用不動産投資額の25%を占め、12.6億ユーロの取引を集めました（2023年比約30%増）。property-forum.eu property-forum.eu これは2020〜21年の記録的な年間20〜30億ユーロには及びませんが、依然として堅調です。特に、米国投資家は2024年のポーランド物流分野で非常に積極的で、約3.5億ユーロ（同分野の28%近く）を投入しました。property-forum.eu 例えばExeter、Hines、Fortressなどによる取得案件が挙げられます。欧州資本（ドイツ、英国、フランス系ファンド）もポーランド倉庫市場を引き続き狙っており、域内プレーヤーもジョイントベンチャーで拡大しています。話題となったのはDiamond Business Parkポートフォリオの売却（ワルシャワ、ストリクフ、グリヴィツェ拠点）で、チェコのファンドInvestikaとそのPEパートナーへの売却は2024年最大の倉庫取引となりました。
linkedin.com この取得により、Investikaのポーランド物流資産は409,000m²超に拡大しました。focusonbusiness.eu プライム物流施設の利回りは史上最低水準から修正され、2023〜24年には約5.75〜6.25%（ピーク時は約4.25%）となり、インカム狙い投資家にはより魅力的になりました。linkedin.com 強固な需要要因を背景に、多くの投資家がポーランド物流を長期的成長分野とみなしています。新たなサブセクターとしては都市型ラストマイル倉庫（都市周辺の小規模物流センター）があり、宅配・食品配送企業の需要が高く、賃料もプレミアム化する可能性があります。
今後を見据えると、ポーランドの産業用不動産の見通しは明るいものの、空室率には注意が必要です。同国は引き続きヨーロッパで最も成長の速いロジスティクスマーケットの一つです nordlb.com。利用可能なスペースが増加し（過去数年の超低空室率が横ばいになっている）、開発業者はすでに新規参入者や既存テナントの拡張に対応するため次のプロジェクトの計画を進めています。例えば、アジアの製造業者からの需要が高まっており、ポーランドはアジアや西ヨーロッパの拠点に代わる生産・流通拠点として自らを売り込んでいます nordlb.com。ウクライナ戦争は悲劇的ですが、結果として一部のメーカーがウクライナやロシアからポーランドへ事業拠点を移転しています。さらに、今後数年のウクライナ復興活動も、ポーランドを資材や製品の集積拠点として位置付け、ロジスティクス需要をさらに高める可能性があります。要するに、産業用不動産セクターの基本的な強み—中央に位置する地理、インフラの改善（新しい高速道路や鉄道貨物施設）、強いテナント需要—は今後も堅調さを保つでしょう。供給急増による短期的な賃料や稼働率の軟化があっても、それは一時的なものになる可能性が高いです。ある報告書によれば、「ポーランドのロジスティクス不動産市場は非常に強靭であることが証明されている」とされ、Eコマースやニアショアリングといった構造的な推進要因が維持されていることが支えになっています nordlb.com。
投資動向および主要市場プレーヤー
ポーランド不動産への投資額は世界の資本動向とともに変動してきましたが、2024年は明確な回復が見られました。商業用不動産の総投資額は2024年に50億ユーロを超え、前年比で約130%増、直近5年間平均（約53億ユーロ）に近づきました property-forum.eu nordlb.com。すべての主要なアセットクラスで投資家の活動が活発化し、オフィスと小売が取引額トップ（それぞれ全体の約32％）、産業用が25％、その他（主にPRS住宅やホテルなど）が10％となりました property-forum.eu property-forum.eu。特に、数件の大型取引（旗艦ショッピングモール2件および高額オフィスビル「ワルシャワユニット」の売却など）が回復分のかなりの割合を占めており、流動性が戻ったとはいえ、主にプライムで高額な資産に集中したことを示しています。実際、プライム物件のイールドは2022年前の底値からセクターごとに50～150ベーシスポイント上昇し、これが「市場修正」となり、魅力的な価格で再参入する投資家を呼び込みました linkedin.com。例えば、プライムオフィスは約5.5％、ショッピングセンターは約6％、物流も約6％（以前のサブ5％水準から上昇）となり、投資家の収益率が高まりました linkedin.com。また、2024年後半のユーロ圏金利引き下げも市場心理や債務ファイナンス条件を改善しました linkedin.com。
ポーランドの投資家の構成は多様です。2024年、欧州の投資家（特にドイツ、オーストリア、スウェーデン、チェコ、英国など）が取引額の約60％を占めました nordlb.com。例えば、ドイツの機関投資ファンドやフランスのアセットマネージャーはオフィスや物流で積極的です。北米およびアジア資本の存在感も高まっており、米国系プライベートエクイティは特に産業用で取得を大幅に増やしました property-forum.eu。また、南アフリカ（例：NEPI Rockcastle、Redefine）や中東の投資家は小売・オフィス物件に出資しています。地域（中東欧）の投資家も取引を増し、チェコやハンガリーのファンドはポーランドのオフィスやパークを取得しました。その一方、国内投資家も以前より重要な役割を担うようになりましたが、依然として取引額全体では少数派です。ポーランド版不動産投資信託（REIT）はまだありません（立法準備中）が、地元の保険会社や銀行、高額所得個人が直接投資や共同事業に参画しています。2024年には、地元資本による「バリューアッド」案件（損耗したオフィスや小規模商業施設の再開発など）への投資も目立ちました linkedin.com。2025年導入が議論されているポーランドREIT制度（SINN） ey.comが実現すれば、国内の機関投資資本の流入がさらに期待されます。
主要市場プレーヤーについて見ると、ポーランドには国内・国際デベロッパーやファンドが混在しています：
- トップデベロッパー（住宅）：住宅開発セクターはDom Development、Robyg、Develia、Atalなどの企業がリードしています。Dom Development Capital Groupは収益ベースで最大手—2023年には約18.5億ズウォティの売上高で国内1位（2位企業に20%差をつけていました） scribd.com scribd.com。Dom Devは主要市場での販売戸数でもトップ（例：ワルシャワで2024年には1,800戸近く） scribd.com。Robyg（現在はTAG Immobilien傘下）やDeveliaも全国区で年間数千戸規模 statista.com。大手は主に主要都市をターゲットとし、最近の減速局面も（販売ペースや商品構成を調整することで）比較的うまく乗り切ってきました。中堅・地域デベロッパー—例：Echo Investment（住宅と商業を両立）、Atal、Budimex Nieruchomości（最近CP Developerに買収）、Murapol、Archicom—も供給面で大きな役割を果たしています。市場はやや分散しており（400社以上が参入）、しかし大手のシェア拡大と中小デベロッパーのコスト増による統合傾向も見込まれます scribd.com scribd.com。
- トップデベロッパー（商業）：ポーランドの商業用不動産は大手国際デベロッパーの影響を大きく受けています。オフィス部門では、スウェーデンのSkanskaが主導的存在—ワルシャワや地方都市で数多くの高層オフィスタワーを建設し、近年ヨーロッパ最大のオフィスデベロッパーとなりました realassets.ipe.com。ベルギーのGhelamcoはワルシャワ・スパイアやワルシャワユニットといったランドマークを開発しました。スロバキアのHB Reavisは、ワルシャワのアイコン「Varso Tower」（EUで最も高いビル）を建設。ポーランドのEcho Investmentもオフィス部門で存在感を持ち（例：Browary Warszawskieプロジェクト）、オフィス投資の共同プラットフォームも展開しています。小売分野ではECEやUnibail-Rodamcoが大型モールを多数開発し、NEPI RockcastleやECE/OTCFが主要モールのマネジメントを担っています。米国系のPanattoniは産業用開発で圧倒的シェアを持ち、ポーランドの物流施設建設の多くを占めます。他にはPrologis、GLP、Segro、CTP、7R（国内企業）などが物流不動産の欧州上位に押し上げています。
- アクティブな投資家/ファンド：機関投資家では、いくつかの大手が目立ちます。ヨハネスブルグ上場のNEPI Rockcastleは2024年の買収により国内最大級の小売大家の一つとなりました linkedin.com。Investika（チェコ）は物流ポートフォリオを急拡大 focusonbusiness.eu。ドイツのオープンエンドファンド（Deka、Commerz Real、Union Investmentなど）は伝統的に多くのオフィスとモールを保有しつつも、近年一部活動を抑制。Allianz Real EstateやCFH/Foncièreも保有。2024年、スウェーデンのEastnine ABやStena Real Estateが大規模なオフィス取得 linkedin.com。チェコのCPI Property Groupは2022～23年にImmofinanzのポーランド資産を取得し、オフィス＆小売で主要大家に。国内ではPZU（最大手保険）とPKO BP（最大手銀行）が不動産投資部門を持ち、コア物件や開発への融資中心。国有のPFR Nieruchomościは賃貸住宅（低家賃・PRS）に積極的。さらにGriffin Real Estateは国内PEプラットフォームとして複数ポートフォリオ（例：国際投資家と組むResi4Rent PRS）を運営。総じて、ポーランド不動産市場はグローバル機関資本と強力な国内デベロッパー・投資家が健全に混在し、競争力・資本力の強い産業となっています。
最後に、独特な傾向として住宅分野への外国人購入者の関心拡大があります。機関投資家だけでなく、個人の外国人バイヤーの存在感がポーランド住宅市場で高まっています。2024年の一部新築物件では、30％超が外国人購入者によるものでした globalpropertyguide.com。最大グループはウクライナ国籍者で、ポーランドに定住し、家族再会や長期滞在目的で住宅を購入しています globalpropertyguide.com。ベラルーシ人も目立つ他、西ヨーロッパやアジアからの買い手も一定数存在します globalpropertyguide.com。開発業者によれば、ポーランドの経済安定や相対的に手ごろな価格に惹かれて「外国人顧客の明確な増加傾向」が見られるとのことです globalpropertyguide.com。この外国人需要の流入は主にワルシャワやクラクフ（および一部の高級リゾート地）に集中し、とりわけ高級住戸や郊外住宅セグメントで需要の下支えになっています。
市場に影響を与える経済的および政策的要因
近年のポーランド不動産市場の動向は、経済状況や政府の政策措置と密接に結びついています。いくつかの主要な要素が際立っています：
- 金融政策と資金調達コスト：2022年から2023年にかけての急速な金利上昇は、大きな影響を及ぼしました。インフレを抑制するため、ポーランド国立銀行は2021年初頭のほぼゼロから2022年半ばには6.75%まで、地域でも最速クラスの引き締めサイクルで政策金利を引き上げました。これにより住宅ローン金利は二桁台となり、住宅購入者の手の届く範囲を大幅に縮小しました。潜在的な買い手の多くが価格的に手が届かなくなり、2022年には住宅ローン新規貸出が大幅に減少しましたglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。ディベロッパーは販売ペースを落とすか、自社による資金調達インセンティブを提供し、需要の維持を図りました。一方、既存物件の賃貸オーナーは、政府が導入した「クレジット・ホリデー」プログラム（困窮する住宅ローン債務者が2022～23年に最大8ヶ月間返済を猶予できる制度）のおかげで、懸念されたほどの強制売却増加が回避されました。2023年末にはインフレ（CPIはピーク時の約18%から約7%に低下）の和らぎがみられ、中銀は利下げを開始。2023年第4四半期に政策金利を6.0%へ、2025年半ばには5.25%まで引き下げましたnbp.pl。この転換により信用需要が回復し始め、2024年には新規住宅ローン融資額が43%増となりましたglobalpropertyguide.com。投資家心理も改善しています。アナリストは2025年末までに政策金利が約4.5%になると予想しておりthink.ing.com、これは資金調達コストの低下と不動産価値の支援につながる強気材料です。
- 政府の住宅プログラム：近年、ポーランド政府は補助金制度などを通じて住宅市場に積極介入しています。2022年導入の「Mieszkanie bez wkładu własnego」（頭金不要住宅）制度は、頭金が不十分な買い手のローンを保証するものでしたが、利用は限定的でした。より影響が大きかったのは、前政権が2023年半ばに開始した「Bezpieczny Kredyt 2%」（安全な2%ローン）です。この制度では、初回購入者が新築または既存住宅を一定の価格上限まで2%の低利ローン（市場金利との差は国が負担）で借りられました。これが需要を大きく喚起し、特に若年層で販売が急増、2023年後半の価格急騰にもつながりましたglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。ディベロッパーは、この補助需要を当て込み新規プロジェクト立ち上げを急増させましたglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。ただしこの制度は予算枠が決まっており、政権交代を受けて2024年初頭に事実上終了しました。新政権（2023年末発足）は異なるアプローチとして「Klucz do mieszkania」（住まいの鍵）プログラムを発表、低所得世帯の住宅購入支援を目的としていますey.com。この新制度は価格上限付きの安価な住宅供給や融資インセンティブを計画しており、特に地方都市の買い手を支援する可能性がありますey.com。一方、高価格なワルシャワ等では価格制限により効果が限定的とみられていますey.com。政策立案者は市場の過熱を避けつつ、住宅取得のしやすさの向上を両立させようとしています。過去の経験からも、2%ローンのような補助金は一時的に需要と価格を急増させるものの、支援が終了すると変動性が高まる傾向が認められますglobalpropertyguide.com。そのため業界は住宅政策の一貫性を注視しています。また、2023年に検討された複数住戸所有者への新税案のような突発的な変化は、投資家行動にも影響を与えます（3戸目以降対象の税案議論だけで、一部投資家が購入を見合わせた例も）globalpropertyguide.com。現時点では、住宅供給・取得しやすさの向上を目指す政府の枠組み支援は継続していますが、その運用内容は発展途上です。
- 都市計画と土地供給：現在進行中の大規模な規制改革が、ポーランドの都市空間計画法の全面改正です。都市計画・区画法の改正により、全ての自治体は2025年末までに開発指針となる「総合計画」を新たに策定する必要がありますey.com。この改革（「都市計画革命」とも呼ばれる）は、旧来の計画を現代化し、どこに何が建てられるかを明確化することを目指しています。ただし新計画により、多くの区画がダウンゾーニングされ、開発不適格とされる恐れがあるとディベロッパーは懸念。特に現行では地域区画計画のない土地が、2026年以降、より厳しい規則の下で建築不可になる場合がありますglobalpropertyguide.com。これを見越して多くの投資家が、新規規制適用前の建築許可取得に殺到しています。実際、2024年には建築許可数が約20.6%増加（約291,000戸）と高水準となりましたglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。また2024年半ばに導入された新しい技術基準（省エネ関連が想定される）を回避し、従来基準で申請する動きも許可申請ラッシュを後押ししましたglobalpropertyguide.com。専門家によれば、許可付き土地の価値が高まっており、所有者は「より好条件の市場になるまで建設を控える」例も増えています。なお多くの都市で許可プロセスは依然困難ですglobalpropertyguide.com。政府は、住宅用地供給の拡大を目指す「供給法」（ustawa podażowa）にも取り組んでおりey.com、都市内の特定農地を住宅開発に解放する案も議論されていますey.com。通れば成長著しい都市で用地不足の緩和が期待されます。全体として、今後1～2年の計画行政と土地政策は将来の住宅（および商業施設）供給パイプラインに大きな影響を与えます。長期的には透明性・効率性改善が市場に好影響を与えますが、短期的には不確実性を増やし「今がチャンス」と許可取得ラッシュを招いています。
- 新開発法と消費者保護：2022年半ば、ポーランドは住宅オフプラン販売の購入者保護を強化する新開発者法を施行しました。これにより開発業者保証基金（fundusz deweloperski）が設立され、開発業者の倒産やプロジェクト未完時に購入者の手付金を保護しますey.com。ディベロッパーは売上の一部を基金に拠出し、より厳格なエスクロー要件も課されるようになりました。これによりコストはやや増加しますが、住宅購入者の安心は高まっています。この規制下で、一部の中小ディベロッパーは対応が難しくなり、大手への集約が進む側面もあります。また2021年以降、ポーランドではディベロッパーに5年間の厳格な瑕疵保証義務があり、これら規制の相乗効果で資金力のある優良企業が有利となり、投機的な業者が淘汰され、市場の安定を高めています。
- 税制改正：税制・財政政策も不動産に影響を与えます。2025年1月1日から、不動産税（RET）に重要な改正が施行されましたey.com。これにより税務上「建物」「構造物」とみなす基準が建設法から独立し、明確化されました。その結果、これまで非課税だった一部施設やインフラ設備、未完成物件などが新たに課税対象となる可能性があります。例えば技術設備や土地内インフラ、未完成建物も新たに課税対象となる場合があり、不動産所有者の税負担増大が懸念されていますey.com。こうした定義の明確化は今も進行中で、新たな課税に異議を唱える所有者も出ています。一方で、ポーランドには低水準のRETを除いて全国的不動産保有税（年次の資産税）はなく、他国で導入されている資産課税はありません。2022年には「フリッピング税」（6ヶ月以内の短期転売に高い所得税を課す）が導入され、空き家課税の議論も継続中です。キャピタルゲイン税や賃貸収入課税に大きな変更はなく、個人の賃貸収入は一定額まで8.5%の定額課税という投資家に有利な制度が維持されていますglobalpropertyguide.com（定額制撤廃案もありましたが、現状見送り）。
- 外国投資と所有規制：ポーランドでは、特にEU/EEA市民に対して不動産の所有制限は基本的になく、自由に購入可能です。非EU籍の場合、土地や一戸建の取得に内務省の許可が必要ですが、実際には形骸化しており、マンション等集合住宅は許可不要で購入できます。こうした規則は近年変更されていません。変化が見られるのは外国投資家の投資心理です。2022年にはウクライナ戦争や対ロシア緊張により一時的に萎縮しましたが、多くの投資家は既に適応。地政学リスクはいまだある程度織り込まれていますが（だからこそ高い利回りを提供）、NATO・EU加盟国という立場は安心材料です。製造業やサービス業への外資直接投資（年間200億ユーロ超）堅調で、生産施設やオフィス等商業不動産の需要も支えられていますey.com。
- ESGおよびサステナビリティ規制：EU指令に則り、ポーランドでも不動産のグリーン化が強化されています。新築物件はどんどん厳しい省エネ基準（2021/2022年にはほぼゼロエネルギー建築＝NZEB基準導入）を満たす必要があります。大規模開発への太陽光パネルやグリーンルーフの義務化検討も進んでいます。EUのタクソノミーやESG報告義務も投資家の評価基準に影響を及ぼし、多くの投資家が建物の省エネ性能やカーボンフットプリントでプロジェクトを精査するようになりました。そのためオフィスの省エネ改修ブームや新規プロジェクトでのBREEAM/LEED認証取得推進も見られます。個別の政策ではなく全体のESGトレンドが開発・改修コスト増と資産の将来価値強化をもたらしています。EYによれば、「ESG要件はポーランド不動産セクターの中核要素になった」とされ、銀行や投資家による遵守期待が高まっていますnordlb.com nordlb.com。長期的には環境対応済み物件が高い需要や評価を維持しやすい一方、非対応物件はブラウンディスカウントや規制罰則（例えばEU法で将来省エネ改修義務化の可能性）に直面するでしょう。
まとめると、マクロ経済政策（金利、信用措置）と不動産に特化した規制（都市計画法、開発者法、補助制度）とがポーランド市場の動向を形作っています。政府は、（土地供給拡大やREIT導入などにより）開発促進と、（開発事業者監督や購入者支援強化による）消費者保護との間でバランスを取ろうとしています。インフレや経済成長といった経済要因は、建設コストや家計収入を通じて直接不動産市場に波及します。2025年現在、インフレ沈静化・利下げ見通し・新政権の住宅重視など、全体的な環境は改善傾向です。ただし政策の急変や外部ショック（ウクライナ紛争の激化、世界的な景気後退リスク等）次第で、市場心理が急変する可能性にも業界関係者は警戒を怠っていません。
今後1～3年の見通し
住宅部門： ポーランドの住宅市場は、今後数年間で安定し、徐々に勢いを取り戻すと予想されています（大きなショックがなければ）。過去2年間は、金利の変動や補助金制度の影響で需要が乱高下しましたが、2025年は「正常化」の年になると見込まれています。市場予測によると、2025年の住宅販売は堅調に推移するか、わずかに改善するとされており、低金利や賃金の成長が追い風となりますが、2020～2021年のブーム期の記録的な水準には戻らないでしょう globalpropertyguide.com。Polityka Insightと不動産ポータルOtodomの連携によると、2025年の住宅販売は「安定を維持し、大幅な下落や開発業者の倒産連鎖を回避」すると予測されていますが、過去のピークには達しません globalpropertyguide.com。このため、開発業者は2023年より健全な販売環境を期待できるでしょう。特に「Key to Apartment」プログラムが下位セグメントの追加需要を呼び込めば、その傾向は強まります。価格面では、多くのアナリストが住宅価格の穏やかな上昇（年率数％程度）を見込んでいます。EYの2025年ガイドでは、価格上昇ペースはインフレ率とほぼ一致する緩やかなものと予測されています ey.com。インフレ率が5％前後、もしくはそれ以下で推移した場合、名目上の住宅価格上昇は中程度（5％前後）となり、実質ではほぼ横ばいとなります。これは最近の二桁の急騰とは大きく異なりますが、プラスではあります。実質価格が横ばいか微減となれば、現在高騰している価格所得比（ワルシャワやクラクフなどの大都市で過去最高水準）もやや改善し、手ごろさが増すと見られます。
市場に影響を与える要因のひとつは、金利の動向です。仮に中央銀行が予想より積極的に金利を引き下げ（例えば2026年までに基準金利を4%未満に）、住宅ローン金利が低下すれば、住宅市場にさらに弾みがつくでしょう。逆にインフレが粘り強く高止まりし、借入コストが高止まりすれば、回復ペースは鈍化します。基本的に金利が徐々に下がると仮定すると、住宅ローンの利用可能性は拡大し、2022～23年に購入を控えていた世帯が再びローンを利用できるようになり、繰延需要が一部放出されると考えられます。銀行も既に融資規制を緩和し始めています（ポーランド金融監督当局は厳格なストレステストバッファーを定めていましたが、2023年半ばに緩和されました）ので、信用供給も改善するでしょう。さらに、初めての住宅購入者支援も引き続き重要な政策アジェンダです。政府の新しい住宅プログラムが2025年に導入されれば、価格上限付きですが、低価格帯や郊外、中古住宅への需要喚起につながる可能性があります。
新たなトレンドとしては、PRS（機関投資家による賃貸住宅）セクターの成長が挙げられ、特にワルシャワで供給が増える見込みです。2025～2026年には複数のビルド・トゥ・レント事業が竣工し、賃貸アパートの新規供給で投資目的の賃貸（Buy-to-let）に空室がやや増える可能性があります。しかし、ポーランドには依然、近代的賃貸住宅が大幅に不足しているため、これらは問題なく吸収される見込みであり、家賃は今後も年間3～5%程度（インフレ率が約5%と仮定）緩やかな上昇を続けると予想されます。大都市では都市人口増加（継続的な流入含む）により、賃貸市場は引き締まった状態が続くでしょう。投資利回り（家賃利回り）は平均6%程度で推移し、金利低下後も国債などの低リスク商品と比べて民間賃貸投資の魅力が保たれる見通しです。
特筆すべきは、現在の見通しでは住宅市場に暴落は想定されていないことです。ポーランドの状況は一部の西欧諸国と異なり、過剰債務は広がっておらず（住宅ローン保有世帯は全体の約11％のみ globalpropertyguide.com）、銀行も慎重な姿勢を維持しています。供給も改善しつつあるものの、依然として需要に比べて過剰とはいえず、ポーランドの人口1000人当たり住宅戸数はEU最低水準、国内では数百万戸の不足が指摘されています。この構造的な供給不足と、世代的な需要（ミレニアル世代の家族形成期の到来）が市場を下支えしています。注意すべきリスクは、失業率上昇を伴う深刻な景気後退（現状は約5％と低水準）、複数住宅所有者への高額課税などの急激な政策変更（小規模投資家の売却を誘発する可能性）、高インフレ再燃による金利引き上げ再実施などです。これらが回避されれば、基本シナリオは緩やかだが着実な成長となるでしょう。Global Property Guideが述べているように、「住宅市場は安定化へと向かう」 globalpropertyguide.com とされ、価格や家賃はコントロールされたペースで上昇し、新規開発も実需に応じて調整がなされるでしょう。
商業不動産：2025～2027年の商業不動産の見通しは慎重ながらも楽観的で、経済拡大が続けば投資活動の増加と基礎的指標の段階的な改善が見込まれます。市場ウォッチャーによると、「2025年は［2024年］よりもさらに活発になる可能性が高い」とのことで、予想される金利引き下げやポーランドを狙う資本の蓄積が背景にあります linkedin.com linkedin.com。ポーランドの高い利回り（西欧比で150～300bp高い場合が多い）は強い魅力であり、ファイナンスコスト低下とともに投資家の回帰が見込まれます。新規市場参入者や、しばらく様子見だった大手機関投資家の復帰が見られるかもしれません。2025年に先導する分野は、ロジスティクス（物流）（世界的にも引き続き有望で、ポーランドの競争力も強い）と、オフィス（価値調整済み資産や新規供給の限定で有利な状況）です。これまで保守的な見方が多かったオフィス分野も、「資本流入の段階的な回復」が2025年に期待されており linkedin.com、特にワルシャワや主要地方都市の優良ビルを巡る競争が激化しそうです。新たに建設されるオフィスが少ないため、既存の安定資産を巡る投資家間の競争が見込まれます。
倉庫市場は引き続き高い流動性を保つでしょう。コア投資家もオポチュニスティック投資家も産業系ポートフォリオをターゲットにしており、2025年はポートフォリオ取引や、プラットフォーム（企業まるごと）の買収も発生し得ます。現在の空室が吸収されれば、2025年後半からロジスティクス分野の開発活動は再加速するでしょう。PanattoniやCTPのような開発業者は、土地バンクを確保しているため、空室率のピークアウトが見え次第すぐ着手できる準備があります。そのため、産業用空室率は8～10％でピーク後、徐々に低下しそうですし、賃料も堅調を維持するでしょう（深刻な供給過剰や景気後退がない限り、大幅な賃料下落は想定されません）。
リテール（小売）セクターでは、リテールパークや優良ショッピングセンターへの投資家の関心が引き続き高まる見通しです。ポーランドの消費基調が強く、2024年に取得されたアセットのパフォーマンスが今後の信頼感に大きく影響します。たとえば、NEPIによる大型ショッピングモール買収が好リターンを生んだ場合、他の投資家も次のランクの物件を追随して取得する可能性があります。ファイナンス環境が改善すれば、国際リテールファンドが再参入する可能性もあります。リテール賃料は、売上高の改善とテナントの賃料負担比率正常化に伴い、上位ブランド物件で緩やかな成長が見込まれます。ただし、新規モール開発は進んでいないため、投資可能なリテール物件は限定されており、主に既存物件やリノベーション機会に焦点が当たるでしょう。
いずれの分野でも、ESG（環境・社会・ガバナンス）および近代化が今後数年の重要テーマとなります。エネルギー効率や環境配慮に優れた建物は、賃貸や資産評価で優位となり、この傾向はEU気候規制の強化と共に加速しそうです。これによりリノベーション・リトロフィット（既存建物の省エネ改修）や、新築ビル（2025～26年着工分は将来のテナント・投資家需要に応じて最高水準のサステナビリティ認証を目指す）の潮流も強まると予想されます。
もう一つの新潮流は、オルタナティブ不動産です。PRS住宅セクターや学生向け住宅の投資ボリュームが拡大すると予想されています。2024年だけでPRS取引額は約3億4,000万ユーロとなり（前年比+170%） property-forum.eu、今後さらに増加が見込まれます。住宅販売が鈍化するなか、開発業者はPRS投資家への一括販売にも積極姿勢を保っており（時にはビル全体の売却も検討） linkedin.com、ファンドが新築アパート一棟を買い取って賃貸運営する取引が今後増えるでしょう。これにより住宅開発業者の流動性も支えられ、賃貸ストックも増加します。同時に学生向け住宅（寮）も新たなニッチ分野として注目されており、2024年には数件の取引がありました linkedin.com。ポーランドの学生数や外国人留学生の増加を背景に、今後もこの分野の投資は拡大する可能性が高いです。
経済的背景に関して言えば、ポーランドのGDPは2025〜2026年に年平均約3%の成長が予測されています（外的危機の激化がないと仮定した場合）ey.com。この成長率は2020年以前の5％超の成長率と比べると鈍化していますが、商業不動産の稼働率上昇を牽引するには十分です。インフレが収束することで実質所得が上昇し、消費が支えられることで小売やホスピタリティ系不動産にも恩恵があります。産業系不動産は、製造業の生産高や貿易量の拡大（また数年後ウクライナの再建ブーム）によって後押しされるでしょう。一つの不確実要素は為替レートです。ポーランドズウォティが強すぎたり弱すぎたりすると、投資資金の流れに影響が出ます。2025年にズウォティ（PLN）が安定すれば信頼感が維持されますが、為替変動が大きいと、為替リスクを懸念する海外投資家の動きが鈍る可能性もあります。
政策面から短期的に注目すべきは、ポーランドREIT法が2025年に成立するかどうかです。成立すれば、国内投資ファンドが不動産市場に参入する道が開かれ、商業用物件への新たな需要が生まれたり、REIT上場によるデベロッパーの出口戦略が広がる可能性があります（ey.com）。また、2026年に施行される新都市計画法がどのように運用されるかも、開発パイプラインに影響します。多くの土地が建設可能性を失えば、すでに用途指定されている土地や既存資産の価値が上昇するかもしれません。政府の海外資本に対する姿勢は歓迎路線が維持される見通しで、不動産の外国人所有に新たな大きな障壁が設けられることは想定されていません。
総じて、今後1〜3年の市場見通しは、全セクターでおおむね好調と考えられます。ポーランドの不動産市場は、低金利、堅固な経済基盤、西欧との継続的な収斂といった好条件の重なりの恩恵を受ける位置づけです。ある業界展望の要約では、「ポーランド市場は基盤が強固で、投資収益率は西欧よりも全体的に良い」と述べられていますlinkedin.com。実際、利回り調整と成長見通しの明るさから、投資家のポーランド回帰が進んでいます。2025年には取引件数の増加が期待され、資金流入が進めば、予想より早い金利低下によりさらに利回り圧縮が進む可能性もあります。利用ニーズ側でも緩やかな改善が見込まれます。オフィスの空室率は徐々に低下し、小売賃料がゆっくり上昇、物流需要は高止まり。リスクとしては外部ショック（エネルギー価格、地政学的出来事）、国内の政治的不確実性が挙げられますが、こうした要素がなければ、ポーランドの不動産市場は安定成長路線を維持するはずです。関係者は緩やかな成長環境への備えが必要です。かつての二桁成長時代は終わったかもしれませんが、今やサステナビリティ、プロフェッショナリズム、安定リターンが特徴の成熟フェーズへ移行しています。
出典：最新データ・分析は、ポーランド国立銀行（NBP）、グローバルコンサルティング会社のインサイト、業界誌のレポートに基づいています。参考元として、NBPの2024年第1四半期不動産レポートglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com、Global Property Guideのポーランド市場分析（2025年5月）globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com、EYのPolish Real Estate Guide 2025ey.com、およびProperty Forum/BNP Paribas 市場最新情報property-forum.eu property-forum.euなどがあります。これらは価格指数、取引件数、予測などの最新データを提供しています。全ての統計数値や引用文は報告書内でインラインで引用し、検証可能となっています。全体の見通しは、これら実証的トレンドと現在の専門家の意見の融合により、2025年半ば時点でのポーランド不動産市場の包括的な姿を提示しています。
