複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
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- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
- ゾナ・スル（南地区）: ゾナ・スルはリオで最も高級な地域であり、レブロン、イパネマ、コパカバーナ、フラメンゴ、ボタフォゴ、そしてラゴアのような象徴的な地区を含んでいます。 こちらの不動産は主に希少性と高価格によって特徴づけられています。ゾナ・スルの物件、とくに海岸沿いやラゴア（ロドリゴ・デ・フレイタス湖）周辺の物件は、前述のとおり市内で最も高値がついています。高級マンションの場合、1平方メートルあたりR$15,000からR$25,000にもなることがよくあります。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。レブロンとイパネマは、まさに王冠の宝石です。レブロンは規模が限られていて、排他的（ウォーターフロントはわずか数ブロックしかありません）なため、供給が非常に制限されており、その結果、価値が市場の頂点まで上昇しています。ゆっくりとした市場でも、レブロンの需要は依然として飽くことがありません。2023年には最も高価な地域（約R$25k/m²）として注目され、裕福な買い手にとってステータスシンボルおよび安全な価値保蔵手段と見なされているため、今もなお価値が上昇し続けています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。同様にイパネマも、世界的な知名度と高級コンドミニアムや魅力的な古い建物が混在していることから恩恵を受けており、イパネマのビーチ近くの物件はどれも一等地です。ゾナ・スルはまた、最高のレストランや病院、学校、観光名所など、最良の都市型設備にも恵まれており、その魅力を維持しています。裏を返せば、新築の建設が非常に限られていることです。ゾーニングが厳しく、空き地がほとんどないため、新しいプロジェクトはブティックのリノベーションや時折行われる古い建物の再開発が中心となっています。これにより供給が逼迫した状態が続きます。ここでの重要な傾向は、南ゾーンでの賃貸利回りが低下しているということです。物件価格が家賃の上昇を上回っているためです。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イパネマ、コパカバーナ、ボタフォゴなどの地域では、多くのアパートが現在投資家（外国人を含む）によって所有されており、購入価格が押し上げられましたが、家賃の上昇はそれに追いつかず、利回りは約3%まで低下しています thelatinvestor.com。したがって、ゾナ・スルはインカムプレイというよりも、キャピタルゲインを狙う投資先になったと言えるでしょう。住民にとって、これらの地域はライフスタイルの面で非常に人気があります。歩きやすい通り、ビーチへのアクセス、文化（例：ボタフォゴの劇場、グロリアに隣接するラパのナイトライフ、そして改善された交通機関（地下鉄路線はゾナ・スルの多くの地域をカバーしています）。今後のインフラ整備として、地下鉄の拡張や新しいVLT路線などが予定されており、ゾナ・スルから市内の他の地域への接続性がさらに向上し、不動産価値の上昇につながることは間違いありません。要するに、2025年のゾナ・スルは高品質な物件にとって売り手市場です。需要が供給を上回り、国内外の富裕層バイヤーが活発に動いており（一部は現金や米ドルで支払う）、この地域特有の自然の美しさと都市の利便性の絶妙な組み合わせが、リオで最も高価なエリアであり続ける理由となっています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
- バーハ・ダ・チジュカ（西部地区）: バーハ・ダ・チジュカはリオの近代的な最前線を象徴しており、市の西側に広がる郊外型の地区です。高層ビルやゲート付きコミュニティ、広い大通りで知られています。 バーハの不動産は、ゾナ・スルとはまったく異なる特徴を持っています。比較的低価格（1平方メートルあたり）でより広いスペースと新築物件を提供しており、ファミリーやアメリカ風の郊外生活を求める人々に人気です。バーハの主要な地域での現在の価格は、約R$9,000〜12,000/㎡であり、ゾナ・スウの高級住宅地よりもかなり安価です。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、バーハは急速な成長を遂げています。最近では高級セグメントで最も速い価格上昇が見られるとされており、新しい高級開発プロジェクトによって価値が上昇しています thelatinvestor.com。例えば、ジャルジン・オセアニコやレゼルヴァ・ビーチ沿いのエリアで高級オーシャンフロントコンドミニアムやゲーテッドハウスコミュニティが登場したことで、バッハには高級志向の購入者が集まり、その知名度が高まっています。開発活動は活発です。バーハには大型プロジェクト用の土地がまだ残っており、デベロッパーは2023～2024年に多くの新規ユニットを供給しました（その一部はオリンピック建設ブームから延期されたものです）。オリンピックパークエリアとその周辺は徐々に再開発が進められています。スポーツ会場は再利用されており（あるアリーナは高校に、別のアリーナはトレーニングセンターになりました）、隣接する区画は複合用途プロジェクトに指定されています。過去10年間でバーハのインフラは劇的に改善されました。2016年のオリンピックにより、新しい高速道路（トランスオリンピカ）、BRT路線、イパネマとバーハを結ぶメトロ4号線の延伸が実現しました。これらの改善により、バッハはよりアクセスしやすく魅力的になり、南部地域への移動時間が短縮されます。その結果、バーハはますます自給自足で都市的な存在となっています。複数のショッピングモール（バーハショッピング、ヴィレッジモール）、オフィスクラスター（石油会社や企業の本社もここにあります）、さらには文化施設もあります。多くのブラジル人は、ゾナ・スルに住む余裕があっても、より広い家やよりのんびりとした環境を求めてバーハを選びます。さらに、海外のバイヤーもバーハの高級コンドミニアムに関心を示しています。マイアミやドバイと比べてごくわずかな費用でビーチフロントの生活を楽しむことができるため、特に中東やヨーロッパのバイヤーにとって魅力的です。 thelatinvestor.com thelatinvestor.com。今後を見据えると、バーハ・ダ・チジュカはリオの成長エリアの一つであり続けることが期待されています。リオでは新たな高級開発の重要な地域と見なされており、40件以上の高級プロジェクトが2025年〜2026年に計画されています（主にバーハで、デベロッパーの自信を反映しています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この地域の急速な人口増加（多くの若い家族の流入）や、下水道や洪水多発地区の排水設備の改修などの継続的なインフラプロジェクトは、リオの不動産市場においてこの地域が今後さらに大きな役割を果たすことを示しています。しかし、一つの課題は持続可能な成長の確保です。自動車の保有率が高いため交通渋滞が問題となっており、増加する人口に対して十分なサービスを維持することが重要となります。それでも、10年前と比べると、バーハは「遠いベッドタウン」というよりは都市の中心部の延長のようになってきており、不動産価値も成熟とともに着実に上昇しています。
- セントロおよびポートゾーン：リオのセントロ（ダウンタウン）と隣接するポートゾーンは、著しい再生の真っただ中にあります。 歴史的に、セントロはリオの活気あるビジネスと行政の中心地でしたが、営業時間外には人がいなくなり、2000年代には放置や空室の増加に悩まされました。現在、Reviver Centroやポルト・マラヴィーリャ再開発のような官民連携の取り組みによって、この地域には新たな住民や投資家が集まっています。2024年初のデータによると、中心部および港湾エリアで新規プロジェクトの立ち上げが35%増加し、これらの地域での不動産販売も12.6%増加しました thelatinvestor.com。これは、開発業者が住宅建設のためのインセンティブを活用し始め、購入者が都心での生活の可能性を認識する中で、非常に強い関心が都心部に寄せられていることを示しています。Reviver Centro プログラムは、2021年に開始され、2024～25年にかけて本格化する予定であり、画期的な取り組みです。商業ビルを住宅に転用する際の税制優遇措置や迅速な承認を提供し、以前は商業利用のみだったダウンタウンの一部地域で新たな住宅建設も許可しています en.prefeitura.rio thelatinvestor.com。この政策は、十分に活用されていないオフィスをアパートに転用することによって、リオで推定約369,000戸の住宅不足に直接対応しています。thelatinvestor.comいくつかの開発業者が参入しており、例えばアヴェニーダ・リオ・ブランコ沿いの古いオフィスタワーが内部を取り除かれ、近代的なロフトやコンドミニアムへと変貌しています。市は、2025年時点で数十棟の建物が転換中であると報告しています。この取り組みはすでに成果を上げています。若い専門職や学生たちが、通勤時間の短縮やトレンディなロフト生活、ラパ、サウーデ、プラッサ・マウアのような地域の歴史的な魅力を求めてセントロに移り住んでいるのです。thelatinvestor.com港湾地区の新しい住宅タワー（ペドラ・ド・サル地区やオルラ・コンデ付近のものなど）も、発展しつつあるコミュニティに貢献しています。雰囲気が変わりつつあります。ダウンタウン・リオは、新しいバーやギャラリー、サービスが住民に続いて登場し、「24時間営業」の街へと変貌しつつあります。それは好循環です。そこに住む人が増えることで、スーパーマーケットや学校などの需要が高まり、それがさらに住みやすさを支えるのです。政府のインセンティブ（改装された建物に対するIPTU固定資産税の減免など）がこの勢いを後押ししています thelatinvestor.com。さらに、セントロ内外での大規模なインフラ投資がその見通しを強化しています。現在では、ライトレール（VLT）システムがバスターミナル、港、ダウンタウンをシームレスに結んでおり、車のない生活がより簡単になっています。Central do Brasil駅の改修計画や、一部の通勤鉄道路線の復活も検討されており、これにより接続性が向上する見込みです。ポートゾーン（Zona Portuária）は特に、若いプロフェッショナルやテック企業を惹きつけています。これは、thelatinvestor.comで紹介されているPorto Maravalleyテックハブのような取り組みのおかげです。ハイテク産業やクリエイティブ産業が、改装された倉庫をオフィスとして活用しています（例：ピエール・マウアおよびその周辺で）、港エリアに「スタートアップ地区」の雰囲気を与えています。不動産に関しては、これは港湾地区の現代的なアパートメントへの需要が高まっていることを意味しますが、供給はまだ限られており、そのため価格が上昇しており、投資のホットスポットとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。先行者は、歴史的建造物や新築マンションの両方で良い機会を見つけています。見通し: セントロおよび港湾地区は、リオで2030年までに最も高い成長の可能性を持っていると考えられます。より多くのプロジェクトが完了するにつれて、これらの地域は都市の住宅需要のかなりの部分を吸収する可能性があります。リスクは依然として残っています（公共の安全やダウンタウンのホームレス問題は引き続き対処が必要な懸念事項です）が、市当局や民間の関係者は中心部の再生に取り組む姿勢を示しています。文化遺産（何世紀も前の建築、博物館、ナイトライフ）と現代的な利便性（交通機関、職場への近さ）が融合しており、再活性化が成功すれば、これらの地域には独自の強みが生まれます。現在、セントロの不動産価値はゾナ・スルより低いですが、ダウンタウンが再び魅力的な住宅地になるにつれて、両者の価値が収束すると期待できます。
- 新興地域（北部地区およびその先）: よく知られたエリア以外にも、リオの北部や遠い西部地区の新興地域が注目を集めています。伝統的に労働者階級や工業地域であった北部地区（Zona Norte）では、インフラの改善により成長の兆しが見られます。政府はアカリ川の洪水対策やジャルジン・マラヴィーリャの都市改善などに数億レアルを投資し、北部地域の生活の質向上と洪水被害の軽減を目指しています thelatinvestor.com。これらのプロジェクトが完了すると、かつて洪水や無視に悩まされていたエリアが魅力を増し、不動産価値の向上につながる可能性があります。バーハ地区の発展にたとえられるように、インフラ投資が不動産価値を押し上げたのと同じ現象が、道路、衛生、交通機関の整備で北部地区にも起こり、賃料利回りや住宅価格が上昇することが見込まれます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。重要なのは、リオ全体の人口増加が周縁部で起きていることです。2024年の都市圏人口は約1,380万人、増加の多くは郊外や北部で発生しています thelatinvestor.com。これは、これらの地域で自然な住宅需要の増加が見込まれることを意味し、投資家にとってチャンスとなります。北部地区の一部（例えばメイエールやチジュカ周辺）では、物件価格が低めで家賃が比較的高いため、賃料利回りが南部より高くなることもあり、立地の良い北部地区のアパートでは6～7％の利回りも珍しくありません。これはキャッシュフロー重視の投資家から注目されています。さらに、計画中のメトロ3号線（湾を越えてニテロイと北部を結ぶ）やBRTラインの北部地区への拡大は、交通の利便性を大幅に向上させ、2020年代後半には沿線地区の不動産価格が上昇する要因となるでしょう。遠い西部地区（サンタクルス、カンポグランデ、ヘクレイオ…バーハを除く）では、大規模な土地供給により、多くの新築住宅団地が誕生しています。これらの多くはMCMVや同様のプログラムの下で進められており、「新興」とは新規住宅供給の意味においてですが、まだ手が届きやすい価格帯を維持しています。例えばカンポグランデでは、中流家庭向け価格の新しいマンション群ができ、それを受けて新しいショッピングセンターなどの小売業も発展しています。レブロンへの投資のような即効性のある高収益は見込めませんが、こうした周縁部は都市開発の西進とともに安定した成長と取引量をもたらす可能性があります。リオ都市圏は多中心型であり、これらのエリアでも副都心的なビジネス街が誕生するかもしれません（実際、いくつかの政府機関やバックオフィス業務がより安価な北部/西部へ移転する動きも）。これがまた地域の不動産開発を後押しします。 要約すると、リオの各地区は2025年にそれぞれ異なる物語を語っています。南部地区（South Zone）は成熟し高価で、成長余地の少ない高級志向の楽園です。バーハ・ダ・チジュカ（Barra da Tijuca）は近代的で拡大中、新しさとゆとりを求める需要を取り込んでいます。セントロ／ポルト地区（Centro/Porto）は変革期にあり、複合用途の拠点へと自らを刷新しようとしているため、最も高い上昇余地がある可能性を持っています。また、北部や遠西部の新興ゾーンは、特にインフラ拡充が進む地域と開発可能な土地が交差する場所で、次なるフロンティアとして期待が高まっています。賢い投資家たちはますます地区別アプローチをとるようになっており、こうしたミクロ市場を認識しています――一部は成長期待の高いエリアで高利回りを狙い、他はゾナ・スルの優良安全圏にとどまっています。
- 公共交通機関の拡張：リオの交通ネットワークは大幅なアップグレードが行われており、その多くが不動産に直接影響を与えています。市はオリンピックの際に3つのバス高速輸送路線（トランスオエステ、トランスカリオカ、トランスオリンピカ）を導入し、現在最大のBRTプロジェクトであるトランスブラジルが完成間近となっています。トランスブラジルBRT回廊は、リオの主要な南北幹線道路であるアヴェニーダ・ブラジルに沿って走り、遠く離れた西部地区（デオドロ）および北部地区をダウンタウンと結びます。20駅、2030年までに1日あたり250,000人以上の乗客を収容可能なTransBrasilは、通勤時間を大幅に短縮し、沿線の地域での開発を促進すると期待されています。itdp.orgかつて公共交通機関によるサービスが不十分だった地域、たとえばペーニャ、ハモス、デオドロなどは、BRT が完全に運行を開始すれば、住宅および商業プロジェクトの両方にとってより魅力的な地域となるはずです。私たちは、（BRT駅に隣接する中層マンションや商業センターのような）交通指向型の開発が出現すると予想しています。これは以前、グアラチーバやヘクリオのトランスオエステ回廊沿いで起こったことと同様です。さらに、リオの地下鉄システムは復活と拡張が予定されています。メトロ3号線の計画は州政府によって復活されており、リオの中心部とグアナバラ湾を横断してニテロイおよびサン・ゴンサロを結ぶ22kmの路線（海底トンネルを含む）が構想されています。 railjournal.com railway.supply。完了は2030年から2031年ごろを目指していますが、このプロジェクトへのコミットメントだけでも前向きな効果があります。リオ市のすぐ外にあるニテロイや接続路線が通るリオのサン・クリストヴァン/ポルト地区では、期待されるアクセシビリティの向上を反映して不動産価格が上昇し始めるかもしれません。同様に、メトロ2号線をさらに西側地区へ延伸する提案（例えば、リオの急成長している郊外バーハ・ダ・チジュカの中心部への到達や、4号線の終点をさらに西へ接続するなど）も検討されています。 projects.worldbank.org railway.supply。自動車への依存を減らすすべての地下鉄拡張は、近隣の不動産価値を上昇させる傾向があります。例えば、2016年に4号線がバーハまで開通した際には、バーハやそのフィーダーBRT線沿いの物件価格にも顕著な上昇が見られました。新しい路線が進むにつれて、同様の結果が期待できるでしょう。リオはまた、2016年に都心部に近代的なライトレールトラム（VLT）システムを導入し、VLTネットワークの拡張も進行中です（セントラル駅とサントス・デュモン空港を結ぶ新しい路線が開通するなど）。VLTはダウンタウンおよび港湾地域をはるかに移動しやすくし、Reviver Centroの目標を直接的に支援しています。VLT駅付近の物件（たとえばプラサ・マウアやセッテ・デ・セテンブロ通り周辺など）は、今や付加価値のあるセールスポイントとなっています。
もちろん、予期せぬ出来事（世界的な景気後退や、ブラジルに影響を与える商品価格の変動など）が軌道を変える可能性があります。それでもなお、リオの不動産プロフェッショナルの間では、この先5年以上について楽観的なコンセンサスが広がっています。ラグジュアリーマーケットの専門家の約85％が、2025年以降も価格の上昇が続くと予想しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。限られた好立地物件と国際的な人気の高まりにより、リオデジャネイロの不動産市場は2030年まで徐々に強化され、辛抱強くサイクルを乗り越える投資家には報酬がもたらされるでしょう。
不動産に影響するインフラおよび開発プロジェクト
リオデジャネイロの戦略的インフラプロジェクトは、不動産の状況を形作る上で極めて重要な役割を果たしており、しばしば新たな開発エリアを生み出し、接続性やサービスの改善を通じて不動産価値を高めています。以下は主要な取り組みとその不動産への影響です：
- 道路と橋：いくつかの道路インフラプロジェクトが開発パターンに影響を与えています。Elevado do Joa（高架道路）は、バーハ方面への交通を緩和するために拡張されましたし、Túnel da Grota Fundaのような新しいトンネルはRecreioやそれ以遠へのアクセスを開き、過去10年でこれらのエリアの大きな成長を実現しました。今後の計画としては、Linha Verde BRTが予定されており、バーハとジャカレパグアのような地区を結び、これら内陸エリアの成長を促進します。また、非常に混雑しているLinha Amarela高速道路への第4車線の拡張または代替案についても議論されており、北部ゾーンからバーハへの接続性が改善されるでしょう。さらに、計画されているリオ—サンパウロ間の都市間鉄道（実現すれば）や高速道路の改良（都市圏周辺のBR-101環状線）などの大規模な国家プロジェクトも、今後物流や住宅の拡大エリアに間接的な影響を与える可能性があります。
- 空港および港湾のアップグレード: リオの2つの空港、ガレオン国際空港（GIG）とサントス・ドゥモン空港（SDU）には投資と再編が行われました。ガレオン空港は2014年のワールドカップ前に新ターミナルを建設しましたが、利用率の低さに苦しんでいました。最近では、政府がガレオン空港の再民営化とサントス・ドゥモン空港との一体運営を目指し、交通量のバランスを取ろうとしています。ガレオン空港が再活性化すれば（周辺に物流・商業ゾーンを含むエアポートシティの開発計画もあります）、近隣のイリャ・ド・ゴヴェルナドール地域では空港関連ビジネスや従業員向け住宅の不動産開発が進む可能性があります。港湾の整備も同様に重要です。市中心部のリオ港は現在、クルーズ船や小型貨物が主で、大規模な貨物運用はアス港（Porto do Açu）（遠隔地）やイタグアイ港に移っています。アス港には巨額投資（約60億レアルとされる）が継続中です thelatinvestor.com 。これは主に州経済に関わりますが、企業がリオ市内に拠点を置けば、二次的なオフィス需要や住宅需要が生まれるかもしれません。リニューアルされたPier Mauáのクルーズターミナルも観光客の流入を促進し、都心部のホスピタリティ施設や短期賃貸物件の魅力を高めています。
- インフラ（公益施設）およびレジリエンスプロジェクト: 影響力のあるプロジェクトは交通だけではありません。多額の資金が水管理・洪水対策・衛生設備に投じられ、多くの地域で住みやすさ（＝不動産価値）を直接向上させています。すでに述べたように、西部地域におけるアカリ川の水路化プロジェクト（3億5000万レアル）やJardim Maravilha地区の排水プロジェクト（3億4000万レアル）などは慢性的な洪水を緩和するためのものです thelatinvestor.com。完成すれば、こうした地域の住宅は保険料が下がり、市場価値も上昇する可能性が高いでしょう（従来、洪水リスクが割引要因だったため）。同様に、下水処理の全市的アップグレード（歴史的に下水インフラが十分でなかったバーハや西部地域で顕著）は環境的にも不動産的にもメリットがあり、きれいな潟やビーチが不動産価値を高め、開発許可も取りやすくなります。エネルギーインフラも見逃せません。リオ州では発電所（例：イタグアイ近郊の新火力発電所）への投資が行われ、電力網の近代化も進んでいます。安定した電力網は高層開発やデータセンターなどの新技術施設に不可欠です。さらに、リモートワークの普及により高速インターネットインフラへの需要も増加しており、リオではファイバー網の郊外への拡張が進められています。その結果、より多くの専門職が暮らせるエリアとなり、不動産としての魅力が向上しています。
- 都市再生と公共空間: ハードインフラだけでなく、公共空間を刷新するプロジェクトは地域を活性化させます。市がダウンタウンのウォーターフロント沿いにオルラ・コンデ遊歩道を整備したこと（ポルト・マラヴィーリャの一環）は、かつて荒廃していたドックエリアを美しい大通りとし、新しい博物館やレジャーエリアが誕生しました。その結果、周辺の不動産価値も上昇しています。同様の改善が他の地区でも進められています。例えば、マドゥレイラ地区には大規模な公園（パルケ・マドゥレイラ）が整備され、緑地が密集地域に導入されたことで土地価値が実際に上がりました。また、長年放置されていたダウンタウンの海軍造船所（アルセナル・ダ・マリーニャ）の一部を文化的・住宅的用途に再開発する提案もあり、これによりセントロ地区の復興がさらに進む見込みです。
- 高金利と融資コスト： 2025年における最大の課題は、ブラジルの高金利政策です。Selic金利は約14%で、消費者向け住宅ローン金利も2桁（多くは固定金利ローンで年12～14%程度）です。これは中間層の買い手の購買力を大きく損ね、多くがリオの高額地域でローンを組むことが難しい、もしくは非常に高額な月々の支払いに直面しています riotimesonline.com。銀行も資金調達コストの上昇により信用供与を引き締めており（住宅ローンの主な資金源である貯蓄預金は、金利上昇で引き出しが増加） riotimesonline.com。ABECIPによると、2025年の民間（SBPE）住宅ローン貸付は17%減少すると予測されており、資金調達が逆風となっています riotimesonline.com。高金利が予想以上に長引く場合、不動産市場は減速し、ローンを組める買い手が減少、新規開発物件で未販売在庫が溜まる可能性があります。これは特に、建設費の資金調達に頭金販売を頼る中規模・小規模デベロッパーには大きな脅威となります。
- 経済および財政の不確実性：ブラジルのマクロ経済の安定は極めて重要です。リスクには、インフレの再燃、通貨の変動、またはより広範な景気後退などが含まれます。近年経済成長は続いていますが、ブラジルは依然として多額の公的債務を抱えており、財政危機や投資家の信頼喪失が生じれば、緊縮財政や信用供給縮小に直面する可能性があります。深刻な景気後退（例えば、世界的なショックやコモディティ価格の暴落が引き金となった場合）は、リオの雇用や所得に打撃を与え、不動産需要を直接的に冷え込ませます。さらに、政府の財政状況により予算削減が余儀なくされた場合、MCMVのような住宅プログラムが予算の制約を受け、低所得者層向け住宅市場の主要な支援策が失われることになります。リオ特有の事情としては、石油・ガスや観光産業への依存も挙げられます。石油価格の下落により、ペトロブラス（リオの主要雇用主）の投資が減少すれば、オフィスの入居率が低下し、また世界的な旅行不振が続けば、ホスピタリティ分野にも打撃となります。
- 特定セグメントにおける供給過剰：住宅全体の供給は不足していますが、供給過剰の懸念がある分野もあります。オフィススペースがその一例です。空室率は低下していますが、約29％と依然として非常に高い水準にありますjll.com。企業がリモートワークやハイブリッド勤務を継続すれば、オフィス需要は完全に回復せず、一部地域ではオフィススペースの構造的な供給過剰が残る可能性があります。その結果、数年間にわたりオフィス賃料や価格が抑制されることも考えられます。同様に、高級住宅においても、多くの高級プロジェクトが同時に始動すると、供給過剰のリスクがあります。現在は高級市場は好調ですが、デベロッパーが需要を過大評価し、バーハやゾナ・スルで短期間に多数の新しい高級タワーを完成させた場合、市場が吸収しきれず販売期間が長期化し、価格割引につながる可能性もあります。Latinvesorの楽観論はあるものの、これは特に現在計画中の多くのプロジェクトが完成予定となる2026年前後に警戒すべき点です。
- 規制変更および介入: 現在の政策は支援的ですが、市場に悪影響を与える可能性のある規制の変化のリスクは常に存在します。たとえば、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、当局は家賃規制やAirbnbへの厳格な規制などの措置を検討するかもしれません。ロイターの報告でも述べられているように、地元当局がAirbnbの拡大に「反発」する可能性があります reuters.com reuters.com。これは、ライセンス要件、1棟あたりの短期賃貸物件数の制限、または短期賃貸収入に対する追加課税などの形で現れる可能性があります。このような規制は、現在観光客向け賃貸に依存している投資家の収益を減少させる可能性があります。税制面では、ブラジルの財政需要が高まれば、政府は現在免除されている分野の課税を見直す可能性があります（例：REIT配当金の所得税優遇措置の終了、高額不動産に対する固定資産税の引き上げなど）。税負担の増加は投資の魅力をやや減少させます。また、官僚主義も依然としてリスクです。改善は進んでいるものの、許認可プロセスは予測不可能な場合があり、プロジェクトが法的な問題で遅延することもあります（例えば、近隣住民協会や検察庁が、不正開発とみなした場合に差し止め請求を行うことがあります practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com）。著名なプロジェクトが環境や歴史的保存問題で裁判所に長期間留まることも時折あります。このリスクは、特に大規模または物議を醸す開発に当てはまります。
- 治安および犯罪に対する認識: リオデジャネイロは犯罪および公共の安全に関する問題でよく知られています。一部の地域（ゾナ・スルの観光エリア、バーハ）は比較的安全ですが、他の地域では犯罪率が高くなっています。治安の変動（ギャング抗争や特定地域での警察作戦による暴力の急増など）は不動産市場のセンチメントに影響を与えることがあります。例えば、国際的な投資家やブラジル人の購入者でさえ、不安定なファヴェーラに隣接する地域での購入をためらったり、そのリスクを考慮して価格を割り引くことがあります。治安の大幅な悪化は、今後発展が期待される地区の魅力を損なう可能性があります。市にはUPP（治安警察部隊）などのプログラムがあり、2010年代初頭には一部のファヴェーラで暴力の削減に成功しましたが、近年これらの撤退によって犯罪が再び増加しています。したがって、治安が改善しない、あるいはさらに悪化する場合は、新興地域や市中心部の不動産価値にとってリスクとなります（ダウンタウンでは改善傾向が見られますが、これが逆転すればレヴィヴェル・セントロの勢いも損なわれます）。
- 環境および気候リスク: リオの地理は、物件関係者が考慮すべき特定の環境リスクをもたらします。過去には大雨と不十分な排水により洪水や地滑りが発生してきました。北部や西部ゾーンの地区では、夏の雨季に洪水が発生し、不動産に損害を与え価値を下げることがあります（このため前述した排水への投資による緩和策が講じられています） thelatinvestor.com。郊外の丘陵地帯のコミュニティでは地滑りのリスクがあり、住宅（特に非公式なもの）を脅かしています。長期的には、気候変動や海面上昇が沿岸の不動産に脅威を与えるでしょう。レブロン、イパネマ、コパカバーナといった地域は海抜ゼロメートル地帯であり、今後数十年で海面上昇や高潮の影響を受ける可能性があります。いくつかの予測では、極端な気象現象がより頻繁に発生するとされています。実際、近年の南東部での非常に激しい豪雨の傾向はインフラの脆弱さを露呈させました。2030年は遠くありませんが、その頃には海岸沿いの物件の保険料が上昇したり、新しい建築基準で保護対策が義務付けられる可能性があります。海岸の浸食ももう一つの課題です（例：ある年には特定のビーチで砂が劇的に減る－これには養浜プロジェクトで対応できます）。こうした環境課題があるため、デベロッパーや所有者は耐久性の高い建設（防水やより良い排水システム、予備電源など）に投資しなければならず、これを怠ると不動産の長期的な持続性にリスクが生じます。既に一部の観察者は、これらの問題が悪化した場合、将来的には海岸沿い居住の魅力が損なわれる可能性があると指摘しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com、とはいえ現在は多くの人にとって魅力の方が懸念を上回っています。
- 政治リスク: ブラジルの民主主義は安定していますが、政治の変動によりビジネスに影響を与える政策変更が生じる可能性があります。リオの州および市の財政は過去に問題を抱えてきました（州は2016年に破産危機を迎えました）。政治スキャンダルや不安定さは間接的に投資家の信頼を損なう可能性があります。2026年の次期大統領選挙で異なる経済路線がもたらされる可能性があります（例えば、市場にやや非友好的な政府の誕生や資本規制の導入などがあれば、外国人投資家の心理に影響が及ぶかもしれません）。現在、このリスクは低いとみられています―ルーラ政権はこれまで市場に対して現実的な姿勢を取っています―しかし、投資家が念頭に置いている点です。
- Global Property Guide – Brazil’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com（リオの住宅価格動向とインフレの比較）
- The Latinvestor – The Luxury Real Estate Market in Rio de Janeiro in 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com（高級物件の統計、価格帯、および予測）
- The Latinvestor – 2025年リオデジャネイロ不動産の19の予測 thelatinvestor.com thelatinvestor.com（Reviver Centroの影響、賃貸利回りの傾向、人口動態の洞察）
- The Rio Times – 高金利にもかかわらずブラジル住宅市場が15％成長（2025年5月）riotimesonline.com riotimesonline.com（金利、住宅ローン予測、建設業界データ）
- Reuters – 「Airbnbが観光地リオで短期賃貸ブームを牽引」（2024年10月）reuters.com reuters.com（短期賃貸の普及と長期住宅への影響）
- JLLブラジル – リオデジャネイロのオフィス市場展望 2025年第1四半期 jll.com jll.com（リオのオフィス空室率と吸収状況）
- Chambers & Partners – 不動産 2025 ブラジル（実務ガイド） practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com（規制の状況、税制改革の影響、市場動向）
- Valor International（Latinvestor経由）thelatinvestor.com thelatinvestor.com（中心部エリアの新規開発および販売増加の統計）
- Rio Times – ブラジル不動産市場2024年のパフォーマンス riotimesonline.com（マクロ経済状況、金利の背景）
- リオ市役所 – レヴィヴェール・セントロ・プログラム thelatinvestor.com（住宅不足の統計と転用インセンティブ）
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
商業用不動産トレンド（オフィス、小売、工業）
オフィスマーケット：リオデジャネイロの商業オフィスセクターは近年困難に直面していましたが、ついに改善の兆しが見え始めています。2010年代には供給過剰の時期があり、それはオリンピック後の経済不振やペトロブラスの石油スキャンダルの影響でさらに悪化し、企業の縮小やオフィスタワーの空室が増える結果となりました。リオのオフィスマーケットの空室率は2010年代後半の多くの期間で30％を超えていました。しかし2025年には、オフィスの空室率は徐々に減少しています。2025年第1四半期にはリオのオフィス空室率は29.4％まで低下し、これは約過去10年で最も低い水準です jll.com。約29％の空室率は世界的な基準ではまだ非常に高いものの、この減少傾向は純吸収がプラスであることを示しています。過去1年間（2024年第1四半期から2025年第1四半期）で、空室率は市全体でおよそ5ポイント低下しました jll.com。2024年末には、セントロ（ダウンタウン） とバーハ・ダ・チジュカの2エリアがこの吸収をけん引しました。ダウンタウンのリオでは2024年第4四半期だけでも空室率が2.5ポイント減少しており、これは主に政府機関がスペースを利用するようになったためです jll.com。例えば、リオ州政府や州検察庁はセントロでオフィスを拡張し、長らく空いていたビルに入居しました jll.com。バーハ・ダ・チジュカは、混雑した都心部を避けて現代的なオフィス空間を求める企業に人気の副次的オフィス地区を擁しており、ここも空室率改善に貢献しました jll.com。
これらの改善があったにもかかわらず、リオのオフィススペースのおよそ4分の1から3分の1が空きのままであり、市場が依然として回復途上であることを反映しています。プライムオフィスの賃料も圧力を受けており、オーナーはテナントを獲得するためにしばしば譲歩を提供しています。フライト・トゥ・クオリティ（質への移転）の傾向が顕著で、テナントは市況の軟化を利用して、より高グレードのビル（多くはポルト・マラヴィーリャやバーハの新しい効率的なタワー）へと、魅力的な賃料で移転しており、旧来のビルが取り残されています。これにより、オフィスマーケットは徐々に二極化し、最上位のAAAビルがテナントを獲得する一方、時代遅れのオフィス（特にセントラルビジネス地区）は苦戦したり、用途転換を強いられる状況です。これに対処する注目すべき取り組みが、「Reviver Centro」プログラム（後述）で、老朽化したダウンタウンのオフィスビルを住宅やホテルへと転換することを奨励しています thelatinvestor.com。今後数年で、リオのオフィス空室率は経済成長とともに徐々に低下し続けると予想されますが、そのペースは新規ビジネス需要に依存します。リオでは石油化学、テック、金融といったセクターが賃貸の多くを牽引しており、たとえば原油価格が堅調でエネルギー企業が成長すれば、オフィス吸収が加速する可能性があります。さらに、コワーキングやフレキシブルオフィスのプロバイダーもリオ市場に参入し、柔軟性を求める企業をターゲットにしています。これらの事業者は特に再開発された港湾地区やゾナ・スルで一部スペースを取得しています。総じて言えば、2025年のリオのオフィスマーケットは安定化へ向かっており、供給過剰の最悪期は過ぎ、公共部門による入居が市場を支え、当面大きな新規供給もないことから、空室率はゆっくりと改善していく見込みです jll.com jll.com。
小売業および複合商業施設：リオの小売不動産セクターは、消費者パターンの変化に適応しています。実店舗型小売は、2015～2016年の不況と2020年のパンデミックによって大きな打撃を受けましたが、2024～2025年には特に高所得地域の屋外ショッピングストリートやショッピングモールで来店者数の回復が見られています。リオで人気のショッピングモール（ボタフォゴのショッピング・リオスル、バーハのバーハショッピング、ヴィレッジモールなど）は、観光業の回復とともに小売売上が復活し、2年前と比べて稼働率が上昇しています。ショッピングセンター部門では、大手運営会社による統合や投資の動きが見られるのが興味深い点です。2024年には、イグアテミ（ブラジル有数のモール運営企業の一つ）が不動産ファンドと提携し、リオを代表するモールの一つショッピング・リオスルの16.6％の株式を取得しました practiceguides.chambers.com。この取引は高級小売市場への信頼回復と、モール運営会社が規模拡大のために合併や資産取得を進めるトレンドを示しています。同様に、アリアンス・ソナエ（もう一つの大手モールREIT）は、モール不動産への住宅やオフィスの併設という複合用途拡張に投資しており、「ミニシティ」型複合施設を創出しています siila.com.br。リオのバーハショッピング複合施設のように、隣接のオフィスタワーや医療センター、計画中の住宅タワーなど、モールが進化し続けているのが見られます。こうした複合型小売ハブは、消費者の「住む・買う・働く」を一か所で済ませたい利便性志向に応え、来店者数の増加にも寄与しています。
高級住宅地のストリート小売（例：イパネマ、レブロン、コパカバーナのレストランやブティック）は、2023～2025年の観光客急増の恩恵を受けています。ブラジル通貨（レアル）が相対的に安いため、リオは魅力的な観光地となり、観光客の消費も増加傾向にあり、ホテル、レストラン、小売業が潤っています。イパネマのガルシア・ダヴィラ通りやヴィスコンデ・デ・ピラジャ通りのようなハイストリートでは新規出店がみられ、海外ブランドも高級消費者を狙ってリオ進出や展開を加速させています。その一方で、低所得地域の近隣型ショッピングセンターの一部は空室やEコマースとの競争に苦しんでいます。パンデミック中にブラジルではEコマース利用が急増し、これが大型小売店の拡張を抑制する要因となっています。郊外では大型小売スペースのうち、空き店舗がラストマイル物流拠点や教会、学校への転用も見られるようになってきました。
産業および物流： サンパウロの工業市場ほど顕著ではないものの、リオ大都市圏の物流用不動産セクターは好調なパフォーマンスを示しています。パンデミックによるEコマースブームや、ブラジルの石油・ガス産業の成長がリオ周辺（特にバイシャーダ・フルミネンセ地域の高速道路沿いや港・空港周辺）で倉庫や配送センターの需要を高めています。JLLによれば、2025年初頭までにブラジル全体の産業用不動産の空室率は過去最低（約7〜8%）となりjll.com、リオの物流パークもその一翼を担っています。多くの施設が満室となっています。イタグアイ港の拡張やリオのポルト・ド・アスー（市北部にある大規模民間港）の整備など、大型インフラが物流投資を誘致しています。実際、ポルト・ド・アスーおよび関連の工業団地には約60億レアルの投資が行われ、地域を変革する新たな工業団地が生まれていますthelatinvestor.com。加えて、ブラジル国内のデータセンター開発推進もリオに波及しており、州内では900MW超のデータセンター容量が計画または建設中です。これが専門施設の建設を牽引し、2030年までにリオがテクノロジーインフラの拠点となる可能性がありますbnamericas.com。投資家にとって、産業用不動産は住宅用不動産よりも高い利回り（多くの場合8〜10%以上のキャップレート）を提供し、需要も強いです。リオが物流の玄関口（港湾、石油化学団地、大規模消費市場）としての役割を果たしていることから、この分野の成長は今後も続くと予想されます。
まとめると、2025年のリオの商業用不動産市場は混在しています。オフィス市場は経済回復とともに高い空室率から持ち直しつつあり、小売セクターは戦略的投資と用途の融合によって安定しつつあり、産業・物流セクターは低空室率とEコマースや貿易による拡大が顕著な明るい分野となっています。
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
住宅不動産動向（住宅セクター）
一般的な市場および価格動向： リオデジャネイロの住宅セクターは、さまざまなセグメントで異なる傾向を示しています。全体的にみると、市内平均の住宅価格は緩やかに上昇していますが、地区や物件タイプによって大きなばらつきがあります。前述の通り、市全体の価格は過去1年間で名目上約4〜7％上昇しました thelatinvestor.com。重要なのは、リオの高級エリアが中間市場を上回っている点です。2024年には、市全体の平均価格が約7.3％上昇 した一方で、高級地区ではこれをはるかに上回る伸びを見せました。レブロン、イパネマ、ラゴアなどの主要地区では、価値が前年比で10％以上上昇しています thelatinvestor.com。5年間（2020〜2025年）でリオ全体の平米単価は約15％上昇し、高級物件では同期間に25〜30％の値上がりとなりました thelatinvestor.com。これは、富裕層の買い手は現金で購入することが多く、金利の影響を受けにくいため、高級セグメントが経済の変動に強いことを示しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。対照的に、中間層向け住宅は成長が非常に緩やかで、インフレ調整後は中間市場の価格はここ数年ほとんど動いていません globalpropertyguide.com。本質的に、リオの住宅市場は二極化しており、供給が限られた高級地区では力強い値上がりが見られる一方、より手頃なエリアでは比較的安定した状態が続いています。
高級セグメントのブーム： リオの高級住宅市場は好調 で、際立ったパフォーマーとなっています。2023年には高級物件（一般的に約200万レアル以上の住宅）の総販売額が70％急増という驚異的な伸びを見せ、2024年から2025年にかけても好調が続いています thelatinvestor.com。高級物件は現在、リオの不動産販売額全体の約15％を占めており、ユニット数でははるかに小さい割合にもかかわらず、市場における高額取引の重要性を示しています thelatinvestor.com。一等地の価格がこの傾向を一層際立たせています。Leblon（レブロン）――市内で最も高級な地区――は、一等物件で1平方メートルあたり20,000～25,000レアルの平均価格となっており、Ipanema（イパネマ）のビーチフロントアパートでは1平方メートルあたり18,000～22,000レアルとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。これらの超高級エリアは非常に在庫が限定され、事実上「ブルーチップ」不動産として機能しています――2023年には価格が過去最高を記録し、その傾向は今も上昇中です thelatinvestor.com。実際、レブロンは2023年にブラジルで最も高額な地区と報告されており、依然としてステータスシンボルです。レブロンの物件価値は約1平方メートルあたり25,000レアルに上昇し、旺盛な需要と希少な供給により今後も上昇が見込まれています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
表：リオデジャネイロの住宅価格帯（セグメント別） thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| セグメント | 代表的な地区 | 一般的な価格帯 (R$/m²) |
|---|---|---|
| ウルトラプレミアム | レブロン、イパネマ（海岸沿い） | R$20,000 – R$25,000 |
| プレミアム | イパネマ（内陸部）、ラゴア、ジャルジン・ボタニコ、ガヴェア、コパカバーナ高級エリア | R$15,000 – R$20,000 |
| 新興高級エリア | ボタフォゴ、フラメンゴ、バーハ・ダ・チジュカ（主要エリア） | R$10,000 – R$15,000 |
| 市全体平均 | 全地区（全体平均） | 約R$12,000 / m²（平均） |
出典：The Latinvestor（市場分析、2025年6月） thelatinvestor.com
上記の通り、ゾナ・スル（南部地域）の最上位エリアは市の平均を大きく上回る価格となっており、「新興ラグジュアリー」エリアであるボタフォゴやバーハ・ダ・チジュカの一部でさえ、今や1平方メートルあたり5桁に到達しています thelatinvestor.com。こうした価格の差は、立地・眺望・独占性に対する価値を浮き彫りにしています。特にバーハ・ダ・チジュカは新しい計画都市として、プレミアムエリアで1m²あたり約R$9,000～12,000と、より低価格で高級物件を提供しており、最も成長が早い高級サブマーケットとなっています thelatinvestor.com。最近バーハの高級住宅供給は34.1%も急増し、このエリアで広くて現代的なマンションへの需要を開発業者が取り込んでいます thelatinvestor.com。バーハの広々としたアメニティの充実した物件（しばしばプール、ジム、駐車場付きのゲート付きコンプレックス内）は、老舗ビーチエリアよりも多くの空間を求める高級志向の家族層を惹きつけています thelatinvestor.com。これによりバーハはリオの高級市場でますます重要な存在となり、従来のゾナ・スル外での“第2の高級不動産の中心地”となっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
レンタル市場と短期レンタル：リオのレンタル市場は、観光業や短期レンタルプラットフォームの普及によって活発に動いています。
市内の従来型長期賃貸収益は中程度で、ほとんどの地域で年間総利回りは約4～5％となっており、コパカバーナやボタフォゴなどの高級南部地区ではしばしば4％未満です thelatinvestor.com。これらの人気地区では購入価格が高いため、賃貸利回りが圧縮されます（例えば、コパカバーナで控えめな2ベッドルームの物件でも、年間家賃はその価値の約3%にしかならない場合があります）thelatinvestor.com。これにより、一部の投資家は収益を高めるために短期賃貸（Airbnb）に目を向けるようになりました。2010年代後半以来、リオでは特に観光客が多いビーチ沿いのエリアで、短期賃貸ブームが起こっています。例えばイパネマでは、現在その地域の7軒ごとに1件の割合でAirbnbのリスティングがあります。これは、バケーションレンタルがどれほど広がっているかを示す驚くべき統計です reuters.com reuters.com。近隣のコパカバーナでも、Airbnbのリスティングが同様に急増しています（2019年以降約24％増）reuters.com。この傾向には両方のメリットとデメリットがあります。一方で、これは不動産オーナーや管理者にとって儲かる機会を生み出しています。リオの起業家ホストたちは、観光客の需要に応えるために、毎年ポートフォリオを倍増させる不動産管理ビジネスを築いてきました reuters.com。一方で、これらの地域では短期レンタルの急増が長期レンタルの物件を見つけにくくし、家賃の高騰を引き起こしており、地元住民協会に懸念を抱かせています reuters.com。マンションの理事会は、Airbnbで利益を得ているオーナーと、一時的な宿泊客やセキュリティの問題について苦情を言うオーナーの利害のバランスを取るのに苦労することがよくあります reuters.com。これまでのところ、リオ当局は短期賃貸を厳しく規制していませんが、業界専門家は、他の主要都市で見られるように、さらなる規制（または課税）が課されるのは時間の問題だと考えています reuters.com。このような規制は、コンドミニアム市場における投資家の行動に影響を与える可能性があるため、注目すべき重要な要素となります。要約すると、2025年のリオの賃貸状況は 2 つの市場の物語です。安定した長期賃貸市場は中程度の利回り、そして非常に活況な短期賃貸市場が多くのアパートを事実上のホテルスイートに変えており──観光が好調な限り、この傾向は続くと予想されます。中間層および手頃な価格の住宅：リオの住宅市場の中間層および下位セグメントは、より多くの逆風に直面しています。高い金利（セリック14%以上）のため、住宅ローンのコストが高くなり、一部の中間層の購入希望者が市場から排除されていますriotimesonline.com。その結果、副次的な地域（特にノースゾーンや郊外の一部）での価格上昇は横ばい、もしくはインフレと同じペースに留まっています。多くの潜在的な購入者が購入を延期し、賃貸を続けているため、賃貸の手頃さも懸念されています。政府の補助住宅への重点施策がこのセグメントに影響を与えています。拡大されたMCMVプログラムや低金利FGTS資金によるローンが、郊外地区の手頃な価格の住宅建設を促進しています。2025年までに全国で2,780億レアル以上が手頃な価格の住宅に投資され、数百万戸の住宅供給を目指しており、新たな供給が始まる郊外エリアでは価格安定化の可能性もありますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。例えば西部郊外の大規模な住宅プロジェクト（リオ西ゾーンのカンポ・グランデやサンタクルスなど）は、在庫拡大により価格圧力をやや緩和する可能性がありますthelatinvestor.com。歴史的に見ても、新たな手頃な住宅開発が始まった際（2014年までのMCMV第1波で全国約240万戸新設時など）、周辺の不動産価値は供給の増加により安定化、あるいはわずかに下落する傾向がありましたthelatinvestor.com。これはリオの周辺地域では、積極的な住宅建設によって価格が手の届く範囲に維持される可能性があり、初めて住宅を購入する人々にとって朗報です。
もう一つ注目すべきトレンドは、プロによって管理された賃貸アパート（マルチファミリー）の増加です。これはブラジルでは比較的新しいコンセプトです。デベロッパーや投資家は、米国や欧州で一般的な賃貸住宅タワーの建設に目を向けており、リオやサンパウロでとくに若いプロフェッショナル層が長期賃貸に前向きであることから、チャンスが広がっています。Reviver Centroプログラム（下記で説明）が、古いオフィスビルをダウンタウンで賃貸ロフトに変換することも支援していますthelatinvestor.com。全体的に見れば、高級住宅市場が2桁成長で話題を集めている一方で、リオの広い住宅市場は政府のインセンティブや幅広い所得層の住宅需要に支えられ、緩やかだが着実な改善が続いています。
商業用不動産トレンド（オフィス、小売、工業）
オフィスマーケット：リオデジャネイロの商業オフィスセクターは近年困難に直面していましたが、ついに改善の兆しが見え始めています。2010年代には供給過剰の時期があり、それはオリンピック後の経済不振やペトロブラスの石油スキャンダルの影響でさらに悪化し、企業の縮小やオフィスタワーの空室が増える結果となりました。リオのオフィスマーケットの空室率は2010年代後半の多くの期間で30％を超えていました。しかし2025年には、オフィスの空室率は徐々に減少しています。2025年第1四半期にはリオのオフィス空室率は29.4％まで低下し、これは約過去10年で最も低い水準です jll.com。約29％の空室率は世界的な基準ではまだ非常に高いものの、この減少傾向は純吸収がプラスであることを示しています。過去1年間（2024年第1四半期から2025年第1四半期）で、空室率は市全体でおよそ5ポイント低下しました jll.com。2024年末には、セントロ（ダウンタウン） とバーハ・ダ・チジュカの2エリアがこの吸収をけん引しました。ダウンタウンのリオでは2024年第4四半期だけでも空室率が2.5ポイント減少しており、これは主に政府機関がスペースを利用するようになったためです jll.com。例えば、リオ州政府や州検察庁はセントロでオフィスを拡張し、長らく空いていたビルに入居しました jll.com。バーハ・ダ・チジュカは、混雑した都心部を避けて現代的なオフィス空間を求める企業に人気の副次的オフィス地区を擁しており、ここも空室率改善に貢献しました jll.com。
これらの改善があったにもかかわらず、リオのオフィススペースのおよそ4分の1から3分の1が空きのままであり、市場が依然として回復途上であることを反映しています。プライムオフィスの賃料も圧力を受けており、オーナーはテナントを獲得するためにしばしば譲歩を提供しています。フライト・トゥ・クオリティ（質への移転）の傾向が顕著で、テナントは市況の軟化を利用して、より高グレードのビル（多くはポルト・マラヴィーリャやバーハの新しい効率的なタワー）へと、魅力的な賃料で移転しており、旧来のビルが取り残されています。これにより、オフィスマーケットは徐々に二極化し、最上位のAAAビルがテナントを獲得する一方、時代遅れのオフィス（特にセントラルビジネス地区）は苦戦したり、用途転換を強いられる状況です。これに対処する注目すべき取り組みが、「Reviver Centro」プログラム（後述）で、老朽化したダウンタウンのオフィスビルを住宅やホテルへと転換することを奨励しています thelatinvestor.com。今後数年で、リオのオフィス空室率は経済成長とともに徐々に低下し続けると予想されますが、そのペースは新規ビジネス需要に依存します。リオでは石油化学、テック、金融といったセクターが賃貸の多くを牽引しており、たとえば原油価格が堅調でエネルギー企業が成長すれば、オフィス吸収が加速する可能性があります。さらに、コワーキングやフレキシブルオフィスのプロバイダーもリオ市場に参入し、柔軟性を求める企業をターゲットにしています。これらの事業者は特に再開発された港湾地区やゾナ・スルで一部スペースを取得しています。総じて言えば、2025年のリオのオフィスマーケットは安定化へ向かっており、供給過剰の最悪期は過ぎ、公共部門による入居が市場を支え、当面大きな新規供給もないことから、空室率はゆっくりと改善していく見込みです jll.com jll.com。
小売業および複合商業施設：リオの小売不動産セクターは、消費者パターンの変化に適応しています。実店舗型小売は、2015～2016年の不況と2020年のパンデミックによって大きな打撃を受けましたが、2024～2025年には特に高所得地域の屋外ショッピングストリートやショッピングモールで来店者数の回復が見られています。リオで人気のショッピングモール（ボタフォゴのショッピング・リオスル、バーハのバーハショッピング、ヴィレッジモールなど）は、観光業の回復とともに小売売上が復活し、2年前と比べて稼働率が上昇しています。ショッピングセンター部門では、大手運営会社による統合や投資の動きが見られるのが興味深い点です。2024年には、イグアテミ（ブラジル有数のモール運営企業の一つ）が不動産ファンドと提携し、リオを代表するモールの一つショッピング・リオスルの16.6％の株式を取得しました practiceguides.chambers.com。この取引は高級小売市場への信頼回復と、モール運営会社が規模拡大のために合併や資産取得を進めるトレンドを示しています。同様に、アリアンス・ソナエ（もう一つの大手モールREIT）は、モール不動産への住宅やオフィスの併設という複合用途拡張に投資しており、「ミニシティ」型複合施設を創出しています siila.com.br。リオのバーハショッピング複合施設のように、隣接のオフィスタワーや医療センター、計画中の住宅タワーなど、モールが進化し続けているのが見られます。こうした複合型小売ハブは、消費者の「住む・買う・働く」を一か所で済ませたい利便性志向に応え、来店者数の増加にも寄与しています。
高級住宅地のストリート小売（例：イパネマ、レブロン、コパカバーナのレストランやブティック）は、2023～2025年の観光客急増の恩恵を受けています。ブラジル通貨（レアル）が相対的に安いため、リオは魅力的な観光地となり、観光客の消費も増加傾向にあり、ホテル、レストラン、小売業が潤っています。イパネマのガルシア・ダヴィラ通りやヴィスコンデ・デ・ピラジャ通りのようなハイストリートでは新規出店がみられ、海外ブランドも高級消費者を狙ってリオ進出や展開を加速させています。その一方で、低所得地域の近隣型ショッピングセンターの一部は空室やEコマースとの競争に苦しんでいます。パンデミック中にブラジルではEコマース利用が急増し、これが大型小売店の拡張を抑制する要因となっています。郊外では大型小売スペースのうち、空き店舗がラストマイル物流拠点や教会、学校への転用も見られるようになってきました。
産業および物流： サンパウロの工業市場ほど顕著ではないものの、リオ大都市圏の物流用不動産セクターは好調なパフォーマンスを示しています。パンデミックによるEコマースブームや、ブラジルの石油・ガス産業の成長がリオ周辺（特にバイシャーダ・フルミネンセ地域の高速道路沿いや港・空港周辺）で倉庫や配送センターの需要を高めています。JLLによれば、2025年初頭までにブラジル全体の産業用不動産の空室率は過去最低（約7〜8%）となりjll.com、リオの物流パークもその一翼を担っています。多くの施設が満室となっています。イタグアイ港の拡張やリオのポルト・ド・アスー（市北部にある大規模民間港）の整備など、大型インフラが物流投資を誘致しています。実際、ポルト・ド・アスーおよび関連の工業団地には約60億レアルの投資が行われ、地域を変革する新たな工業団地が生まれていますthelatinvestor.com。加えて、ブラジル国内のデータセンター開発推進もリオに波及しており、州内では900MW超のデータセンター容量が計画または建設中です。これが専門施設の建設を牽引し、2030年までにリオがテクノロジーインフラの拠点となる可能性がありますbnamericas.com。投資家にとって、産業用不動産は住宅用不動産よりも高い利回り（多くの場合8〜10%以上のキャップレート）を提供し、需要も強いです。リオが物流の玄関口（港湾、石油化学団地、大規模消費市場）としての役割を果たしていることから、この分野の成長は今後も続くと予想されます。
まとめると、2025年のリオの商業用不動産市場は混在しています。オフィス市場は経済回復とともに高い空室率から持ち直しつつあり、小売セクターは戦略的投資と用途の融合によって安定しつつあり、産業・物流セクターは低空室率とEコマースや貿易による拡大が顕著な明るい分野となっています。
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
住宅不動産動向（住宅セクター）
一般的な市場および価格動向： リオデジャネイロの住宅セクターは、さまざまなセグメントで異なる傾向を示しています。全体的にみると、市内平均の住宅価格は緩やかに上昇していますが、地区や物件タイプによって大きなばらつきがあります。前述の通り、市全体の価格は過去1年間で名目上約4〜7％上昇しました thelatinvestor.com。重要なのは、リオの高級エリアが中間市場を上回っている点です。2024年には、市全体の平均価格が約7.3％上昇 した一方で、高級地区ではこれをはるかに上回る伸びを見せました。レブロン、イパネマ、ラゴアなどの主要地区では、価値が前年比で10％以上上昇しています thelatinvestor.com。5年間（2020〜2025年）でリオ全体の平米単価は約15％上昇し、高級物件では同期間に25〜30％の値上がりとなりました thelatinvestor.com。これは、富裕層の買い手は現金で購入することが多く、金利の影響を受けにくいため、高級セグメントが経済の変動に強いことを示しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。対照的に、中間層向け住宅は成長が非常に緩やかで、インフレ調整後は中間市場の価格はここ数年ほとんど動いていません globalpropertyguide.com。本質的に、リオの住宅市場は二極化しており、供給が限られた高級地区では力強い値上がりが見られる一方、より手頃なエリアでは比較的安定した状態が続いています。
高級セグメントのブーム： リオの高級住宅市場は好調 で、際立ったパフォーマーとなっています。2023年には高級物件（一般的に約200万レアル以上の住宅）の総販売額が70％急増という驚異的な伸びを見せ、2024年から2025年にかけても好調が続いています thelatinvestor.com。高級物件は現在、リオの不動産販売額全体の約15％を占めており、ユニット数でははるかに小さい割合にもかかわらず、市場における高額取引の重要性を示しています thelatinvestor.com。一等地の価格がこの傾向を一層際立たせています。Leblon（レブロン）――市内で最も高級な地区――は、一等物件で1平方メートルあたり20,000～25,000レアルの平均価格となっており、Ipanema（イパネマ）のビーチフロントアパートでは1平方メートルあたり18,000～22,000レアルとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。これらの超高級エリアは非常に在庫が限定され、事実上「ブルーチップ」不動産として機能しています――2023年には価格が過去最高を記録し、その傾向は今も上昇中です thelatinvestor.com。実際、レブロンは2023年にブラジルで最も高額な地区と報告されており、依然としてステータスシンボルです。レブロンの物件価値は約1平方メートルあたり25,000レアルに上昇し、旺盛な需要と希少な供給により今後も上昇が見込まれています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
表：リオデジャネイロの住宅価格帯（セグメント別） thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| セグメント | 代表的な地区 | 一般的な価格帯 (R$/m²) |
|---|---|---|
| ウルトラプレミアム | レブロン、イパネマ（海岸沿い） | R$20,000 – R$25,000 |
| プレミアム | イパネマ（内陸部）、ラゴア、ジャルジン・ボタニコ、ガヴェア、コパカバーナ高級エリア | R$15,000 – R$20,000 |
| 新興高級エリア | ボタフォゴ、フラメンゴ、バーハ・ダ・チジュカ（主要エリア） | R$10,000 – R$15,000 |
| 市全体平均 | 全地区（全体平均） | 約R$12,000 / m²（平均） |
出典：The Latinvestor（市場分析、2025年6月） thelatinvestor.com
上記の通り、ゾナ・スル（南部地域）の最上位エリアは市の平均を大きく上回る価格となっており、「新興ラグジュアリー」エリアであるボタフォゴやバーハ・ダ・チジュカの一部でさえ、今や1平方メートルあたり5桁に到達しています thelatinvestor.com。こうした価格の差は、立地・眺望・独占性に対する価値を浮き彫りにしています。特にバーハ・ダ・チジュカは新しい計画都市として、プレミアムエリアで1m²あたり約R$9,000～12,000と、より低価格で高級物件を提供しており、最も成長が早い高級サブマーケットとなっています thelatinvestor.com。最近バーハの高級住宅供給は34.1%も急増し、このエリアで広くて現代的なマンションへの需要を開発業者が取り込んでいます thelatinvestor.com。バーハの広々としたアメニティの充実した物件（しばしばプール、ジム、駐車場付きのゲート付きコンプレックス内）は、老舗ビーチエリアよりも多くの空間を求める高級志向の家族層を惹きつけています thelatinvestor.com。これによりバーハはリオの高級市場でますます重要な存在となり、従来のゾナ・スル外での“第2の高級不動産の中心地”となっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
レンタル市場と短期レンタル：リオのレンタル市場は、観光業や短期レンタルプラットフォームの普及によって活発に動いています。
市内の従来型長期賃貸収益は中程度で、ほとんどの地域で年間総利回りは約4～5％となっており、コパカバーナやボタフォゴなどの高級南部地区ではしばしば4％未満です thelatinvestor.com。これらの人気地区では購入価格が高いため、賃貸利回りが圧縮されます（例えば、コパカバーナで控えめな2ベッドルームの物件でも、年間家賃はその価値の約3%にしかならない場合があります）thelatinvestor.com。これにより、一部の投資家は収益を高めるために短期賃貸（Airbnb）に目を向けるようになりました。2010年代後半以来、リオでは特に観光客が多いビーチ沿いのエリアで、短期賃貸ブームが起こっています。例えばイパネマでは、現在その地域の7軒ごとに1件の割合でAirbnbのリスティングがあります。これは、バケーションレンタルがどれほど広がっているかを示す驚くべき統計です reuters.com reuters.com。近隣のコパカバーナでも、Airbnbのリスティングが同様に急増しています（2019年以降約24％増）reuters.com。この傾向には両方のメリットとデメリットがあります。一方で、これは不動産オーナーや管理者にとって儲かる機会を生み出しています。リオの起業家ホストたちは、観光客の需要に応えるために、毎年ポートフォリオを倍増させる不動産管理ビジネスを築いてきました reuters.com。一方で、これらの地域では短期レンタルの急増が長期レンタルの物件を見つけにくくし、家賃の高騰を引き起こしており、地元住民協会に懸念を抱かせています reuters.com。マンションの理事会は、Airbnbで利益を得ているオーナーと、一時的な宿泊客やセキュリティの問題について苦情を言うオーナーの利害のバランスを取るのに苦労することがよくあります reuters.com。これまでのところ、リオ当局は短期賃貸を厳しく規制していませんが、業界専門家は、他の主要都市で見られるように、さらなる規制（または課税）が課されるのは時間の問題だと考えています reuters.com。このような規制は、コンドミニアム市場における投資家の行動に影響を与える可能性があるため、注目すべき重要な要素となります。要約すると、2025年のリオの賃貸状況は 2 つの市場の物語です。安定した長期賃貸市場は中程度の利回り、そして非常に活況な短期賃貸市場が多くのアパートを事実上のホテルスイートに変えており──観光が好調な限り、この傾向は続くと予想されます。中間層および手頃な価格の住宅：リオの住宅市場の中間層および下位セグメントは、より多くの逆風に直面しています。高い金利（セリック14%以上）のため、住宅ローンのコストが高くなり、一部の中間層の購入希望者が市場から排除されていますriotimesonline.com。その結果、副次的な地域（特にノースゾーンや郊外の一部）での価格上昇は横ばい、もしくはインフレと同じペースに留まっています。多くの潜在的な購入者が購入を延期し、賃貸を続けているため、賃貸の手頃さも懸念されています。政府の補助住宅への重点施策がこのセグメントに影響を与えています。拡大されたMCMVプログラムや低金利FGTS資金によるローンが、郊外地区の手頃な価格の住宅建設を促進しています。2025年までに全国で2,780億レアル以上が手頃な価格の住宅に投資され、数百万戸の住宅供給を目指しており、新たな供給が始まる郊外エリアでは価格安定化の可能性もありますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。例えば西部郊外の大規模な住宅プロジェクト（リオ西ゾーンのカンポ・グランデやサンタクルスなど）は、在庫拡大により価格圧力をやや緩和する可能性がありますthelatinvestor.com。歴史的に見ても、新たな手頃な住宅開発が始まった際（2014年までのMCMV第1波で全国約240万戸新設時など）、周辺の不動産価値は供給の増加により安定化、あるいはわずかに下落する傾向がありましたthelatinvestor.com。これはリオの周辺地域では、積極的な住宅建設によって価格が手の届く範囲に維持される可能性があり、初めて住宅を購入する人々にとって朗報です。
もう一つ注目すべきトレンドは、プロによって管理された賃貸アパート（マルチファミリー）の増加です。これはブラジルでは比較的新しいコンセプトです。デベロッパーや投資家は、米国や欧州で一般的な賃貸住宅タワーの建設に目を向けており、リオやサンパウロでとくに若いプロフェッショナル層が長期賃貸に前向きであることから、チャンスが広がっています。Reviver Centroプログラム（下記で説明）が、古いオフィスビルをダウンタウンで賃貸ロフトに変換することも支援していますthelatinvestor.com。全体的に見れば、高級住宅市場が2桁成長で話題を集めている一方で、リオの広い住宅市場は政府のインセンティブや幅広い所得層の住宅需要に支えられ、緩やかだが着実な改善が続いています。
商業用不動産トレンド（オフィス、小売、工業）
オフィスマーケット：リオデジャネイロの商業オフィスセクターは近年困難に直面していましたが、ついに改善の兆しが見え始めています。2010年代には供給過剰の時期があり、それはオリンピック後の経済不振やペトロブラスの石油スキャンダルの影響でさらに悪化し、企業の縮小やオフィスタワーの空室が増える結果となりました。リオのオフィスマーケットの空室率は2010年代後半の多くの期間で30％を超えていました。しかし2025年には、オフィスの空室率は徐々に減少しています。2025年第1四半期にはリオのオフィス空室率は29.4％まで低下し、これは約過去10年で最も低い水準です jll.com。約29％の空室率は世界的な基準ではまだ非常に高いものの、この減少傾向は純吸収がプラスであることを示しています。過去1年間（2024年第1四半期から2025年第1四半期）で、空室率は市全体でおよそ5ポイント低下しました jll.com。2024年末には、セントロ（ダウンタウン） とバーハ・ダ・チジュカの2エリアがこの吸収をけん引しました。ダウンタウンのリオでは2024年第4四半期だけでも空室率が2.5ポイント減少しており、これは主に政府機関がスペースを利用するようになったためです jll.com。例えば、リオ州政府や州検察庁はセントロでオフィスを拡張し、長らく空いていたビルに入居しました jll.com。バーハ・ダ・チジュカは、混雑した都心部を避けて現代的なオフィス空間を求める企業に人気の副次的オフィス地区を擁しており、ここも空室率改善に貢献しました jll.com。
これらの改善があったにもかかわらず、リオのオフィススペースのおよそ4分の1から3分の1が空きのままであり、市場が依然として回復途上であることを反映しています。プライムオフィスの賃料も圧力を受けており、オーナーはテナントを獲得するためにしばしば譲歩を提供しています。フライト・トゥ・クオリティ（質への移転）の傾向が顕著で、テナントは市況の軟化を利用して、より高グレードのビル（多くはポルト・マラヴィーリャやバーハの新しい効率的なタワー）へと、魅力的な賃料で移転しており、旧来のビルが取り残されています。これにより、オフィスマーケットは徐々に二極化し、最上位のAAAビルがテナントを獲得する一方、時代遅れのオフィス（特にセントラルビジネス地区）は苦戦したり、用途転換を強いられる状況です。これに対処する注目すべき取り組みが、「Reviver Centro」プログラム（後述）で、老朽化したダウンタウンのオフィスビルを住宅やホテルへと転換することを奨励しています thelatinvestor.com。今後数年で、リオのオフィス空室率は経済成長とともに徐々に低下し続けると予想されますが、そのペースは新規ビジネス需要に依存します。リオでは石油化学、テック、金融といったセクターが賃貸の多くを牽引しており、たとえば原油価格が堅調でエネルギー企業が成長すれば、オフィス吸収が加速する可能性があります。さらに、コワーキングやフレキシブルオフィスのプロバイダーもリオ市場に参入し、柔軟性を求める企業をターゲットにしています。これらの事業者は特に再開発された港湾地区やゾナ・スルで一部スペースを取得しています。総じて言えば、2025年のリオのオフィスマーケットは安定化へ向かっており、供給過剰の最悪期は過ぎ、公共部門による入居が市場を支え、当面大きな新規供給もないことから、空室率はゆっくりと改善していく見込みです jll.com jll.com。
小売業および複合商業施設：リオの小売不動産セクターは、消費者パターンの変化に適応しています。実店舗型小売は、2015～2016年の不況と2020年のパンデミックによって大きな打撃を受けましたが、2024～2025年には特に高所得地域の屋外ショッピングストリートやショッピングモールで来店者数の回復が見られています。リオで人気のショッピングモール（ボタフォゴのショッピング・リオスル、バーハのバーハショッピング、ヴィレッジモールなど）は、観光業の回復とともに小売売上が復活し、2年前と比べて稼働率が上昇しています。ショッピングセンター部門では、大手運営会社による統合や投資の動きが見られるのが興味深い点です。2024年には、イグアテミ（ブラジル有数のモール運営企業の一つ）が不動産ファンドと提携し、リオを代表するモールの一つショッピング・リオスルの16.6％の株式を取得しました practiceguides.chambers.com。この取引は高級小売市場への信頼回復と、モール運営会社が規模拡大のために合併や資産取得を進めるトレンドを示しています。同様に、アリアンス・ソナエ（もう一つの大手モールREIT）は、モール不動産への住宅やオフィスの併設という複合用途拡張に投資しており、「ミニシティ」型複合施設を創出しています siila.com.br。リオのバーハショッピング複合施設のように、隣接のオフィスタワーや医療センター、計画中の住宅タワーなど、モールが進化し続けているのが見られます。こうした複合型小売ハブは、消費者の「住む・買う・働く」を一か所で済ませたい利便性志向に応え、来店者数の増加にも寄与しています。
高級住宅地のストリート小売（例：イパネマ、レブロン、コパカバーナのレストランやブティック）は、2023～2025年の観光客急増の恩恵を受けています。ブラジル通貨（レアル）が相対的に安いため、リオは魅力的な観光地となり、観光客の消費も増加傾向にあり、ホテル、レストラン、小売業が潤っています。イパネマのガルシア・ダヴィラ通りやヴィスコンデ・デ・ピラジャ通りのようなハイストリートでは新規出店がみられ、海外ブランドも高級消費者を狙ってリオ進出や展開を加速させています。その一方で、低所得地域の近隣型ショッピングセンターの一部は空室やEコマースとの競争に苦しんでいます。パンデミック中にブラジルではEコマース利用が急増し、これが大型小売店の拡張を抑制する要因となっています。郊外では大型小売スペースのうち、空き店舗がラストマイル物流拠点や教会、学校への転用も見られるようになってきました。
産業および物流： サンパウロの工業市場ほど顕著ではないものの、リオ大都市圏の物流用不動産セクターは好調なパフォーマンスを示しています。パンデミックによるEコマースブームや、ブラジルの石油・ガス産業の成長がリオ周辺（特にバイシャーダ・フルミネンセ地域の高速道路沿いや港・空港周辺）で倉庫や配送センターの需要を高めています。JLLによれば、2025年初頭までにブラジル全体の産業用不動産の空室率は過去最低（約7〜8%）となりjll.com、リオの物流パークもその一翼を担っています。多くの施設が満室となっています。イタグアイ港の拡張やリオのポルト・ド・アスー（市北部にある大規模民間港）の整備など、大型インフラが物流投資を誘致しています。実際、ポルト・ド・アスーおよび関連の工業団地には約60億レアルの投資が行われ、地域を変革する新たな工業団地が生まれていますthelatinvestor.com。加えて、ブラジル国内のデータセンター開発推進もリオに波及しており、州内では900MW超のデータセンター容量が計画または建設中です。これが専門施設の建設を牽引し、2030年までにリオがテクノロジーインフラの拠点となる可能性がありますbnamericas.com。投資家にとって、産業用不動産は住宅用不動産よりも高い利回り（多くの場合8〜10%以上のキャップレート）を提供し、需要も強いです。リオが物流の玄関口（港湾、石油化学団地、大規模消費市場）としての役割を果たしていることから、この分野の成長は今後も続くと予想されます。
まとめると、2025年のリオの商業用不動産市場は混在しています。オフィス市場は経済回復とともに高い空室率から持ち直しつつあり、小売セクターは戦略的投資と用途の融合によって安定しつつあり、産業・物流セクターは低空室率とEコマースや貿易による拡大が顕著な明るい分野となっています。
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
住宅不動産動向（住宅セクター）
一般的な市場および価格動向： リオデジャネイロの住宅セクターは、さまざまなセグメントで異なる傾向を示しています。全体的にみると、市内平均の住宅価格は緩やかに上昇していますが、地区や物件タイプによって大きなばらつきがあります。前述の通り、市全体の価格は過去1年間で名目上約4〜7％上昇しました thelatinvestor.com。重要なのは、リオの高級エリアが中間市場を上回っている点です。2024年には、市全体の平均価格が約7.3％上昇 した一方で、高級地区ではこれをはるかに上回る伸びを見せました。レブロン、イパネマ、ラゴアなどの主要地区では、価値が前年比で10％以上上昇しています thelatinvestor.com。5年間（2020〜2025年）でリオ全体の平米単価は約15％上昇し、高級物件では同期間に25〜30％の値上がりとなりました thelatinvestor.com。これは、富裕層の買い手は現金で購入することが多く、金利の影響を受けにくいため、高級セグメントが経済の変動に強いことを示しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。対照的に、中間層向け住宅は成長が非常に緩やかで、インフレ調整後は中間市場の価格はここ数年ほとんど動いていません globalpropertyguide.com。本質的に、リオの住宅市場は二極化しており、供給が限られた高級地区では力強い値上がりが見られる一方、より手頃なエリアでは比較的安定した状態が続いています。
高級セグメントのブーム： リオの高級住宅市場は好調 で、際立ったパフォーマーとなっています。2023年には高級物件（一般的に約200万レアル以上の住宅）の総販売額が70％急増という驚異的な伸びを見せ、2024年から2025年にかけても好調が続いています thelatinvestor.com。高級物件は現在、リオの不動産販売額全体の約15％を占めており、ユニット数でははるかに小さい割合にもかかわらず、市場における高額取引の重要性を示しています thelatinvestor.com。一等地の価格がこの傾向を一層際立たせています。Leblon（レブロン）――市内で最も高級な地区――は、一等物件で1平方メートルあたり20,000～25,000レアルの平均価格となっており、Ipanema（イパネマ）のビーチフロントアパートでは1平方メートルあたり18,000～22,000レアルとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。これらの超高級エリアは非常に在庫が限定され、事実上「ブルーチップ」不動産として機能しています――2023年には価格が過去最高を記録し、その傾向は今も上昇中です thelatinvestor.com。実際、レブロンは2023年にブラジルで最も高額な地区と報告されており、依然としてステータスシンボルです。レブロンの物件価値は約1平方メートルあたり25,000レアルに上昇し、旺盛な需要と希少な供給により今後も上昇が見込まれています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
表：リオデジャネイロの住宅価格帯（セグメント別） thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| セグメント | 代表的な地区 | 一般的な価格帯 (R$/m²) |
|---|---|---|
| ウルトラプレミアム | レブロン、イパネマ（海岸沿い） | R$20,000 – R$25,000 |
| プレミアム | イパネマ（内陸部）、ラゴア、ジャルジン・ボタニコ、ガヴェア、コパカバーナ高級エリア | R$15,000 – R$20,000 |
| 新興高級エリア | ボタフォゴ、フラメンゴ、バーハ・ダ・チジュカ（主要エリア） | R$10,000 – R$15,000 |
| 市全体平均 | 全地区（全体平均） | 約R$12,000 / m²（平均） |
出典：The Latinvestor（市場分析、2025年6月） thelatinvestor.com
上記の通り、ゾナ・スル（南部地域）の最上位エリアは市の平均を大きく上回る価格となっており、「新興ラグジュアリー」エリアであるボタフォゴやバーハ・ダ・チジュカの一部でさえ、今や1平方メートルあたり5桁に到達しています thelatinvestor.com。こうした価格の差は、立地・眺望・独占性に対する価値を浮き彫りにしています。特にバーハ・ダ・チジュカは新しい計画都市として、プレミアムエリアで1m²あたり約R$9,000～12,000と、より低価格で高級物件を提供しており、最も成長が早い高級サブマーケットとなっています thelatinvestor.com。最近バーハの高級住宅供給は34.1%も急増し、このエリアで広くて現代的なマンションへの需要を開発業者が取り込んでいます thelatinvestor.com。バーハの広々としたアメニティの充実した物件（しばしばプール、ジム、駐車場付きのゲート付きコンプレックス内）は、老舗ビーチエリアよりも多くの空間を求める高級志向の家族層を惹きつけています thelatinvestor.com。これによりバーハはリオの高級市場でますます重要な存在となり、従来のゾナ・スル外での“第2の高級不動産の中心地”となっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
レンタル市場と短期レンタル：リオのレンタル市場は、観光業や短期レンタルプラットフォームの普及によって活発に動いています。
市内の従来型長期賃貸収益は中程度で、ほとんどの地域で年間総利回りは約4～5％となっており、コパカバーナやボタフォゴなどの高級南部地区ではしばしば4％未満です thelatinvestor.com。これらの人気地区では購入価格が高いため、賃貸利回りが圧縮されます（例えば、コパカバーナで控えめな2ベッドルームの物件でも、年間家賃はその価値の約3%にしかならない場合があります）thelatinvestor.com。これにより、一部の投資家は収益を高めるために短期賃貸（Airbnb）に目を向けるようになりました。2010年代後半以来、リオでは特に観光客が多いビーチ沿いのエリアで、短期賃貸ブームが起こっています。例えばイパネマでは、現在その地域の7軒ごとに1件の割合でAirbnbのリスティングがあります。これは、バケーションレンタルがどれほど広がっているかを示す驚くべき統計です reuters.com reuters.com。近隣のコパカバーナでも、Airbnbのリスティングが同様に急増しています（2019年以降約24％増）reuters.com。この傾向には両方のメリットとデメリットがあります。一方で、これは不動産オーナーや管理者にとって儲かる機会を生み出しています。リオの起業家ホストたちは、観光客の需要に応えるために、毎年ポートフォリオを倍増させる不動産管理ビジネスを築いてきました reuters.com。一方で、これらの地域では短期レンタルの急増が長期レンタルの物件を見つけにくくし、家賃の高騰を引き起こしており、地元住民協会に懸念を抱かせています reuters.com。マンションの理事会は、Airbnbで利益を得ているオーナーと、一時的な宿泊客やセキュリティの問題について苦情を言うオーナーの利害のバランスを取るのに苦労することがよくあります reuters.com。これまでのところ、リオ当局は短期賃貸を厳しく規制していませんが、業界専門家は、他の主要都市で見られるように、さらなる規制（または課税）が課されるのは時間の問題だと考えています reuters.com。このような規制は、コンドミニアム市場における投資家の行動に影響を与える可能性があるため、注目すべき重要な要素となります。要約すると、2025年のリオの賃貸状況は 2 つの市場の物語です。安定した長期賃貸市場は中程度の利回り、そして非常に活況な短期賃貸市場が多くのアパートを事実上のホテルスイートに変えており──観光が好調な限り、この傾向は続くと予想されます。中間層および手頃な価格の住宅：リオの住宅市場の中間層および下位セグメントは、より多くの逆風に直面しています。高い金利（セリック14%以上）のため、住宅ローンのコストが高くなり、一部の中間層の購入希望者が市場から排除されていますriotimesonline.com。その結果、副次的な地域（特にノースゾーンや郊外の一部）での価格上昇は横ばい、もしくはインフレと同じペースに留まっています。多くの潜在的な購入者が購入を延期し、賃貸を続けているため、賃貸の手頃さも懸念されています。政府の補助住宅への重点施策がこのセグメントに影響を与えています。拡大されたMCMVプログラムや低金利FGTS資金によるローンが、郊外地区の手頃な価格の住宅建設を促進しています。2025年までに全国で2,780億レアル以上が手頃な価格の住宅に投資され、数百万戸の住宅供給を目指しており、新たな供給が始まる郊外エリアでは価格安定化の可能性もありますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。例えば西部郊外の大規模な住宅プロジェクト（リオ西ゾーンのカンポ・グランデやサンタクルスなど）は、在庫拡大により価格圧力をやや緩和する可能性がありますthelatinvestor.com。歴史的に見ても、新たな手頃な住宅開発が始まった際（2014年までのMCMV第1波で全国約240万戸新設時など）、周辺の不動産価値は供給の増加により安定化、あるいはわずかに下落する傾向がありましたthelatinvestor.com。これはリオの周辺地域では、積極的な住宅建設によって価格が手の届く範囲に維持される可能性があり、初めて住宅を購入する人々にとって朗報です。
もう一つ注目すべきトレンドは、プロによって管理された賃貸アパート（マルチファミリー）の増加です。これはブラジルでは比較的新しいコンセプトです。デベロッパーや投資家は、米国や欧州で一般的な賃貸住宅タワーの建設に目を向けており、リオやサンパウロでとくに若いプロフェッショナル層が長期賃貸に前向きであることから、チャンスが広がっています。Reviver Centroプログラム（下記で説明）が、古いオフィスビルをダウンタウンで賃貸ロフトに変換することも支援していますthelatinvestor.com。全体的に見れば、高級住宅市場が2桁成長で話題を集めている一方で、リオの広い住宅市場は政府のインセンティブや幅広い所得層の住宅需要に支えられ、緩やかだが着実な改善が続いています。
商業用不動産トレンド（オフィス、小売、工業）
オフィスマーケット：リオデジャネイロの商業オフィスセクターは近年困難に直面していましたが、ついに改善の兆しが見え始めています。2010年代には供給過剰の時期があり、それはオリンピック後の経済不振やペトロブラスの石油スキャンダルの影響でさらに悪化し、企業の縮小やオフィスタワーの空室が増える結果となりました。リオのオフィスマーケットの空室率は2010年代後半の多くの期間で30％を超えていました。しかし2025年には、オフィスの空室率は徐々に減少しています。2025年第1四半期にはリオのオフィス空室率は29.4％まで低下し、これは約過去10年で最も低い水準です jll.com。約29％の空室率は世界的な基準ではまだ非常に高いものの、この減少傾向は純吸収がプラスであることを示しています。過去1年間（2024年第1四半期から2025年第1四半期）で、空室率は市全体でおよそ5ポイント低下しました jll.com。2024年末には、セントロ（ダウンタウン） とバーハ・ダ・チジュカの2エリアがこの吸収をけん引しました。ダウンタウンのリオでは2024年第4四半期だけでも空室率が2.5ポイント減少しており、これは主に政府機関がスペースを利用するようになったためです jll.com。例えば、リオ州政府や州検察庁はセントロでオフィスを拡張し、長らく空いていたビルに入居しました jll.com。バーハ・ダ・チジュカは、混雑した都心部を避けて現代的なオフィス空間を求める企業に人気の副次的オフィス地区を擁しており、ここも空室率改善に貢献しました jll.com。
これらの改善があったにもかかわらず、リオのオフィススペースのおよそ4分の1から3分の1が空きのままであり、市場が依然として回復途上であることを反映しています。プライムオフィスの賃料も圧力を受けており、オーナーはテナントを獲得するためにしばしば譲歩を提供しています。フライト・トゥ・クオリティ（質への移転）の傾向が顕著で、テナントは市況の軟化を利用して、より高グレードのビル（多くはポルト・マラヴィーリャやバーハの新しい効率的なタワー）へと、魅力的な賃料で移転しており、旧来のビルが取り残されています。これにより、オフィスマーケットは徐々に二極化し、最上位のAAAビルがテナントを獲得する一方、時代遅れのオフィス（特にセントラルビジネス地区）は苦戦したり、用途転換を強いられる状況です。これに対処する注目すべき取り組みが、「Reviver Centro」プログラム（後述）で、老朽化したダウンタウンのオフィスビルを住宅やホテルへと転換することを奨励しています thelatinvestor.com。今後数年で、リオのオフィス空室率は経済成長とともに徐々に低下し続けると予想されますが、そのペースは新規ビジネス需要に依存します。リオでは石油化学、テック、金融といったセクターが賃貸の多くを牽引しており、たとえば原油価格が堅調でエネルギー企業が成長すれば、オフィス吸収が加速する可能性があります。さらに、コワーキングやフレキシブルオフィスのプロバイダーもリオ市場に参入し、柔軟性を求める企業をターゲットにしています。これらの事業者は特に再開発された港湾地区やゾナ・スルで一部スペースを取得しています。総じて言えば、2025年のリオのオフィスマーケットは安定化へ向かっており、供給過剰の最悪期は過ぎ、公共部門による入居が市場を支え、当面大きな新規供給もないことから、空室率はゆっくりと改善していく見込みです jll.com jll.com。
小売業および複合商業施設：リオの小売不動産セクターは、消費者パターンの変化に適応しています。実店舗型小売は、2015～2016年の不況と2020年のパンデミックによって大きな打撃を受けましたが、2024～2025年には特に高所得地域の屋外ショッピングストリートやショッピングモールで来店者数の回復が見られています。リオで人気のショッピングモール（ボタフォゴのショッピング・リオスル、バーハのバーハショッピング、ヴィレッジモールなど）は、観光業の回復とともに小売売上が復活し、2年前と比べて稼働率が上昇しています。ショッピングセンター部門では、大手運営会社による統合や投資の動きが見られるのが興味深い点です。2024年には、イグアテミ（ブラジル有数のモール運営企業の一つ）が不動産ファンドと提携し、リオを代表するモールの一つショッピング・リオスルの16.6％の株式を取得しました practiceguides.chambers.com。この取引は高級小売市場への信頼回復と、モール運営会社が規模拡大のために合併や資産取得を進めるトレンドを示しています。同様に、アリアンス・ソナエ（もう一つの大手モールREIT）は、モール不動産への住宅やオフィスの併設という複合用途拡張に投資しており、「ミニシティ」型複合施設を創出しています siila.com.br。リオのバーハショッピング複合施設のように、隣接のオフィスタワーや医療センター、計画中の住宅タワーなど、モールが進化し続けているのが見られます。こうした複合型小売ハブは、消費者の「住む・買う・働く」を一か所で済ませたい利便性志向に応え、来店者数の増加にも寄与しています。
高級住宅地のストリート小売（例：イパネマ、レブロン、コパカバーナのレストランやブティック）は、2023～2025年の観光客急増の恩恵を受けています。ブラジル通貨（レアル）が相対的に安いため、リオは魅力的な観光地となり、観光客の消費も増加傾向にあり、ホテル、レストラン、小売業が潤っています。イパネマのガルシア・ダヴィラ通りやヴィスコンデ・デ・ピラジャ通りのようなハイストリートでは新規出店がみられ、海外ブランドも高級消費者を狙ってリオ進出や展開を加速させています。その一方で、低所得地域の近隣型ショッピングセンターの一部は空室やEコマースとの競争に苦しんでいます。パンデミック中にブラジルではEコマース利用が急増し、これが大型小売店の拡張を抑制する要因となっています。郊外では大型小売スペースのうち、空き店舗がラストマイル物流拠点や教会、学校への転用も見られるようになってきました。
産業および物流： サンパウロの工業市場ほど顕著ではないものの、リオ大都市圏の物流用不動産セクターは好調なパフォーマンスを示しています。パンデミックによるEコマースブームや、ブラジルの石油・ガス産業の成長がリオ周辺（特にバイシャーダ・フルミネンセ地域の高速道路沿いや港・空港周辺）で倉庫や配送センターの需要を高めています。JLLによれば、2025年初頭までにブラジル全体の産業用不動産の空室率は過去最低（約7〜8%）となりjll.com、リオの物流パークもその一翼を担っています。多くの施設が満室となっています。イタグアイ港の拡張やリオのポルト・ド・アスー（市北部にある大規模民間港）の整備など、大型インフラが物流投資を誘致しています。実際、ポルト・ド・アスーおよび関連の工業団地には約60億レアルの投資が行われ、地域を変革する新たな工業団地が生まれていますthelatinvestor.com。加えて、ブラジル国内のデータセンター開発推進もリオに波及しており、州内では900MW超のデータセンター容量が計画または建設中です。これが専門施設の建設を牽引し、2030年までにリオがテクノロジーインフラの拠点となる可能性がありますbnamericas.com。投資家にとって、産業用不動産は住宅用不動産よりも高い利回り（多くの場合8〜10%以上のキャップレート）を提供し、需要も強いです。リオが物流の玄関口（港湾、石油化学団地、大規模消費市場）としての役割を果たしていることから、この分野の成長は今後も続くと予想されます。
まとめると、2025年のリオの商業用不動産市場は混在しています。オフィス市場は経済回復とともに高い空室率から持ち直しつつあり、小売セクターは戦略的投資と用途の融合によって安定しつつあり、産業・物流セクターは低空室率とEコマースや貿易による拡大が顕著な明るい分野となっています。
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
商業用不動産トレンド（オフィス、小売、工業）
オフィスマーケット：リオデジャネイロの商業オフィスセクターは近年困難に直面していましたが、ついに改善の兆しが見え始めています。2010年代には供給過剰の時期があり、それはオリンピック後の経済不振やペトロブラスの石油スキャンダルの影響でさらに悪化し、企業の縮小やオフィスタワーの空室が増える結果となりました。リオのオフィスマーケットの空室率は2010年代後半の多くの期間で30％を超えていました。しかし2025年には、オフィスの空室率は徐々に減少しています。2025年第1四半期にはリオのオフィス空室率は29.4％まで低下し、これは約過去10年で最も低い水準です jll.com。約29％の空室率は世界的な基準ではまだ非常に高いものの、この減少傾向は純吸収がプラスであることを示しています。過去1年間（2024年第1四半期から2025年第1四半期）で、空室率は市全体でおよそ5ポイント低下しました jll.com。2024年末には、セントロ（ダウンタウン） とバーハ・ダ・チジュカの2エリアがこの吸収をけん引しました。ダウンタウンのリオでは2024年第4四半期だけでも空室率が2.5ポイント減少しており、これは主に政府機関がスペースを利用するようになったためです jll.com。例えば、リオ州政府や州検察庁はセントロでオフィスを拡張し、長らく空いていたビルに入居しました jll.com。バーハ・ダ・チジュカは、混雑した都心部を避けて現代的なオフィス空間を求める企業に人気の副次的オフィス地区を擁しており、ここも空室率改善に貢献しました jll.com。
これらの改善があったにもかかわらず、リオのオフィススペースのおよそ4分の1から3分の1が空きのままであり、市場が依然として回復途上であることを反映しています。プライムオフィスの賃料も圧力を受けており、オーナーはテナントを獲得するためにしばしば譲歩を提供しています。フライト・トゥ・クオリティ（質への移転）の傾向が顕著で、テナントは市況の軟化を利用して、より高グレードのビル（多くはポルト・マラヴィーリャやバーハの新しい効率的なタワー）へと、魅力的な賃料で移転しており、旧来のビルが取り残されています。これにより、オフィスマーケットは徐々に二極化し、最上位のAAAビルがテナントを獲得する一方、時代遅れのオフィス（特にセントラルビジネス地区）は苦戦したり、用途転換を強いられる状況です。これに対処する注目すべき取り組みが、「Reviver Centro」プログラム（後述）で、老朽化したダウンタウンのオフィスビルを住宅やホテルへと転換することを奨励しています thelatinvestor.com。今後数年で、リオのオフィス空室率は経済成長とともに徐々に低下し続けると予想されますが、そのペースは新規ビジネス需要に依存します。リオでは石油化学、テック、金融といったセクターが賃貸の多くを牽引しており、たとえば原油価格が堅調でエネルギー企業が成長すれば、オフィス吸収が加速する可能性があります。さらに、コワーキングやフレキシブルオフィスのプロバイダーもリオ市場に参入し、柔軟性を求める企業をターゲットにしています。これらの事業者は特に再開発された港湾地区やゾナ・スルで一部スペースを取得しています。総じて言えば、2025年のリオのオフィスマーケットは安定化へ向かっており、供給過剰の最悪期は過ぎ、公共部門による入居が市場を支え、当面大きな新規供給もないことから、空室率はゆっくりと改善していく見込みです jll.com jll.com。
小売業および複合商業施設：リオの小売不動産セクターは、消費者パターンの変化に適応しています。実店舗型小売は、2015～2016年の不況と2020年のパンデミックによって大きな打撃を受けましたが、2024～2025年には特に高所得地域の屋外ショッピングストリートやショッピングモールで来店者数の回復が見られています。リオで人気のショッピングモール（ボタフォゴのショッピング・リオスル、バーハのバーハショッピング、ヴィレッジモールなど）は、観光業の回復とともに小売売上が復活し、2年前と比べて稼働率が上昇しています。ショッピングセンター部門では、大手運営会社による統合や投資の動きが見られるのが興味深い点です。2024年には、イグアテミ（ブラジル有数のモール運営企業の一つ）が不動産ファンドと提携し、リオを代表するモールの一つショッピング・リオスルの16.6％の株式を取得しました practiceguides.chambers.com。この取引は高級小売市場への信頼回復と、モール運営会社が規模拡大のために合併や資産取得を進めるトレンドを示しています。同様に、アリアンス・ソナエ（もう一つの大手モールREIT）は、モール不動産への住宅やオフィスの併設という複合用途拡張に投資しており、「ミニシティ」型複合施設を創出しています siila.com.br。リオのバーハショッピング複合施設のように、隣接のオフィスタワーや医療センター、計画中の住宅タワーなど、モールが進化し続けているのが見られます。こうした複合型小売ハブは、消費者の「住む・買う・働く」を一か所で済ませたい利便性志向に応え、来店者数の増加にも寄与しています。
高級住宅地のストリート小売（例：イパネマ、レブロン、コパカバーナのレストランやブティック）は、2023～2025年の観光客急増の恩恵を受けています。ブラジル通貨（レアル）が相対的に安いため、リオは魅力的な観光地となり、観光客の消費も増加傾向にあり、ホテル、レストラン、小売業が潤っています。イパネマのガルシア・ダヴィラ通りやヴィスコンデ・デ・ピラジャ通りのようなハイストリートでは新規出店がみられ、海外ブランドも高級消費者を狙ってリオ進出や展開を加速させています。その一方で、低所得地域の近隣型ショッピングセンターの一部は空室やEコマースとの競争に苦しんでいます。パンデミック中にブラジルではEコマース利用が急増し、これが大型小売店の拡張を抑制する要因となっています。郊外では大型小売スペースのうち、空き店舗がラストマイル物流拠点や教会、学校への転用も見られるようになってきました。
産業および物流： サンパウロの工業市場ほど顕著ではないものの、リオ大都市圏の物流用不動産セクターは好調なパフォーマンスを示しています。パンデミックによるEコマースブームや、ブラジルの石油・ガス産業の成長がリオ周辺（特にバイシャーダ・フルミネンセ地域の高速道路沿いや港・空港周辺）で倉庫や配送センターの需要を高めています。JLLによれば、2025年初頭までにブラジル全体の産業用不動産の空室率は過去最低（約7〜8%）となりjll.com、リオの物流パークもその一翼を担っています。多くの施設が満室となっています。イタグアイ港の拡張やリオのポルト・ド・アスー（市北部にある大規模民間港）の整備など、大型インフラが物流投資を誘致しています。実際、ポルト・ド・アスーおよび関連の工業団地には約60億レアルの投資が行われ、地域を変革する新たな工業団地が生まれていますthelatinvestor.com。加えて、ブラジル国内のデータセンター開発推進もリオに波及しており、州内では900MW超のデータセンター容量が計画または建設中です。これが専門施設の建設を牽引し、2030年までにリオがテクノロジーインフラの拠点となる可能性がありますbnamericas.com。投資家にとって、産業用不動産は住宅用不動産よりも高い利回り（多くの場合8〜10%以上のキャップレート）を提供し、需要も強いです。リオが物流の玄関口（港湾、石油化学団地、大規模消費市場）としての役割を果たしていることから、この分野の成長は今後も続くと予想されます。
まとめると、2025年のリオの商業用不動産市場は混在しています。オフィス市場は経済回復とともに高い空室率から持ち直しつつあり、小売セクターは戦略的投資と用途の融合によって安定しつつあり、産業・物流セクターは低空室率とEコマースや貿易による拡大が顕著な明るい分野となっています。
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
住宅不動産動向（住宅セクター）
一般的な市場および価格動向： リオデジャネイロの住宅セクターは、さまざまなセグメントで異なる傾向を示しています。全体的にみると、市内平均の住宅価格は緩やかに上昇していますが、地区や物件タイプによって大きなばらつきがあります。前述の通り、市全体の価格は過去1年間で名目上約4〜7％上昇しました thelatinvestor.com。重要なのは、リオの高級エリアが中間市場を上回っている点です。2024年には、市全体の平均価格が約7.3％上昇 した一方で、高級地区ではこれをはるかに上回る伸びを見せました。レブロン、イパネマ、ラゴアなどの主要地区では、価値が前年比で10％以上上昇しています thelatinvestor.com。5年間（2020〜2025年）でリオ全体の平米単価は約15％上昇し、高級物件では同期間に25〜30％の値上がりとなりました thelatinvestor.com。これは、富裕層の買い手は現金で購入することが多く、金利の影響を受けにくいため、高級セグメントが経済の変動に強いことを示しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。対照的に、中間層向け住宅は成長が非常に緩やかで、インフレ調整後は中間市場の価格はここ数年ほとんど動いていません globalpropertyguide.com。本質的に、リオの住宅市場は二極化しており、供給が限られた高級地区では力強い値上がりが見られる一方、より手頃なエリアでは比較的安定した状態が続いています。
高級セグメントのブーム： リオの高級住宅市場は好調 で、際立ったパフォーマーとなっています。2023年には高級物件（一般的に約200万レアル以上の住宅）の総販売額が70％急増という驚異的な伸びを見せ、2024年から2025年にかけても好調が続いています thelatinvestor.com。高級物件は現在、リオの不動産販売額全体の約15％を占めており、ユニット数でははるかに小さい割合にもかかわらず、市場における高額取引の重要性を示しています thelatinvestor.com。一等地の価格がこの傾向を一層際立たせています。Leblon（レブロン）――市内で最も高級な地区――は、一等物件で1平方メートルあたり20,000～25,000レアルの平均価格となっており、Ipanema（イパネマ）のビーチフロントアパートでは1平方メートルあたり18,000～22,000レアルとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。これらの超高級エリアは非常に在庫が限定され、事実上「ブルーチップ」不動産として機能しています――2023年には価格が過去最高を記録し、その傾向は今も上昇中です thelatinvestor.com。実際、レブロンは2023年にブラジルで最も高額な地区と報告されており、依然としてステータスシンボルです。レブロンの物件価値は約1平方メートルあたり25,000レアルに上昇し、旺盛な需要と希少な供給により今後も上昇が見込まれています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
表：リオデジャネイロの住宅価格帯（セグメント別） thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| セグメント | 代表的な地区 | 一般的な価格帯 (R$/m²) |
|---|---|---|
| ウルトラプレミアム | レブロン、イパネマ（海岸沿い） | R$20,000 – R$25,000 |
| プレミアム | イパネマ（内陸部）、ラゴア、ジャルジン・ボタニコ、ガヴェア、コパカバーナ高級エリア | R$15,000 – R$20,000 |
| 新興高級エリア | ボタフォゴ、フラメンゴ、バーハ・ダ・チジュカ（主要エリア） | R$10,000 – R$15,000 |
| 市全体平均 | 全地区（全体平均） | 約R$12,000 / m²（平均） |
出典：The Latinvestor（市場分析、2025年6月） thelatinvestor.com
上記の通り、ゾナ・スル（南部地域）の最上位エリアは市の平均を大きく上回る価格となっており、「新興ラグジュアリー」エリアであるボタフォゴやバーハ・ダ・チジュカの一部でさえ、今や1平方メートルあたり5桁に到達しています thelatinvestor.com。こうした価格の差は、立地・眺望・独占性に対する価値を浮き彫りにしています。特にバーハ・ダ・チジュカは新しい計画都市として、プレミアムエリアで1m²あたり約R$9,000～12,000と、より低価格で高級物件を提供しており、最も成長が早い高級サブマーケットとなっています thelatinvestor.com。最近バーハの高級住宅供給は34.1%も急増し、このエリアで広くて現代的なマンションへの需要を開発業者が取り込んでいます thelatinvestor.com。バーハの広々としたアメニティの充実した物件（しばしばプール、ジム、駐車場付きのゲート付きコンプレックス内）は、老舗ビーチエリアよりも多くの空間を求める高級志向の家族層を惹きつけています thelatinvestor.com。これによりバーハはリオの高級市場でますます重要な存在となり、従来のゾナ・スル外での“第2の高級不動産の中心地”となっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
レンタル市場と短期レンタル：リオのレンタル市場は、観光業や短期レンタルプラットフォームの普及によって活発に動いています。
市内の従来型長期賃貸収益は中程度で、ほとんどの地域で年間総利回りは約4～5％となっており、コパカバーナやボタフォゴなどの高級南部地区ではしばしば4％未満です thelatinvestor.com。これらの人気地区では購入価格が高いため、賃貸利回りが圧縮されます（例えば、コパカバーナで控えめな2ベッドルームの物件でも、年間家賃はその価値の約3%にしかならない場合があります）thelatinvestor.com。これにより、一部の投資家は収益を高めるために短期賃貸（Airbnb）に目を向けるようになりました。2010年代後半以来、リオでは特に観光客が多いビーチ沿いのエリアで、短期賃貸ブームが起こっています。例えばイパネマでは、現在その地域の7軒ごとに1件の割合でAirbnbのリスティングがあります。これは、バケーションレンタルがどれほど広がっているかを示す驚くべき統計です reuters.com reuters.com。近隣のコパカバーナでも、Airbnbのリスティングが同様に急増しています（2019年以降約24％増）reuters.com。この傾向には両方のメリットとデメリットがあります。一方で、これは不動産オーナーや管理者にとって儲かる機会を生み出しています。リオの起業家ホストたちは、観光客の需要に応えるために、毎年ポートフォリオを倍増させる不動産管理ビジネスを築いてきました reuters.com。一方で、これらの地域では短期レンタルの急増が長期レンタルの物件を見つけにくくし、家賃の高騰を引き起こしており、地元住民協会に懸念を抱かせています reuters.com。マンションの理事会は、Airbnbで利益を得ているオーナーと、一時的な宿泊客やセキュリティの問題について苦情を言うオーナーの利害のバランスを取るのに苦労することがよくあります reuters.com。これまでのところ、リオ当局は短期賃貸を厳しく規制していませんが、業界専門家は、他の主要都市で見られるように、さらなる規制（または課税）が課されるのは時間の問題だと考えています reuters.com。このような規制は、コンドミニアム市場における投資家の行動に影響を与える可能性があるため、注目すべき重要な要素となります。要約すると、2025年のリオの賃貸状況は 2 つの市場の物語です。安定した長期賃貸市場は中程度の利回り、そして非常に活況な短期賃貸市場が多くのアパートを事実上のホテルスイートに変えており──観光が好調な限り、この傾向は続くと予想されます。中間層および手頃な価格の住宅：リオの住宅市場の中間層および下位セグメントは、より多くの逆風に直面しています。高い金利（セリック14%以上）のため、住宅ローンのコストが高くなり、一部の中間層の購入希望者が市場から排除されていますriotimesonline.com。その結果、副次的な地域（特にノースゾーンや郊外の一部）での価格上昇は横ばい、もしくはインフレと同じペースに留まっています。多くの潜在的な購入者が購入を延期し、賃貸を続けているため、賃貸の手頃さも懸念されています。政府の補助住宅への重点施策がこのセグメントに影響を与えています。拡大されたMCMVプログラムや低金利FGTS資金によるローンが、郊外地区の手頃な価格の住宅建設を促進しています。2025年までに全国で2,780億レアル以上が手頃な価格の住宅に投資され、数百万戸の住宅供給を目指しており、新たな供給が始まる郊外エリアでは価格安定化の可能性もありますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。例えば西部郊外の大規模な住宅プロジェクト（リオ西ゾーンのカンポ・グランデやサンタクルスなど）は、在庫拡大により価格圧力をやや緩和する可能性がありますthelatinvestor.com。歴史的に見ても、新たな手頃な住宅開発が始まった際（2014年までのMCMV第1波で全国約240万戸新設時など）、周辺の不動産価値は供給の増加により安定化、あるいはわずかに下落する傾向がありましたthelatinvestor.com。これはリオの周辺地域では、積極的な住宅建設によって価格が手の届く範囲に維持される可能性があり、初めて住宅を購入する人々にとって朗報です。
もう一つ注目すべきトレンドは、プロによって管理された賃貸アパート（マルチファミリー）の増加です。これはブラジルでは比較的新しいコンセプトです。デベロッパーや投資家は、米国や欧州で一般的な賃貸住宅タワーの建設に目を向けており、リオやサンパウロでとくに若いプロフェッショナル層が長期賃貸に前向きであることから、チャンスが広がっています。Reviver Centroプログラム（下記で説明）が、古いオフィスビルをダウンタウンで賃貸ロフトに変換することも支援していますthelatinvestor.com。全体的に見れば、高級住宅市場が2桁成長で話題を集めている一方で、リオの広い住宅市場は政府のインセンティブや幅広い所得層の住宅需要に支えられ、緩やかだが着実な改善が続いています。
商業用不動産トレンド（オフィス、小売、工業）
オフィスマーケット：リオデジャネイロの商業オフィスセクターは近年困難に直面していましたが、ついに改善の兆しが見え始めています。2010年代には供給過剰の時期があり、それはオリンピック後の経済不振やペトロブラスの石油スキャンダルの影響でさらに悪化し、企業の縮小やオフィスタワーの空室が増える結果となりました。リオのオフィスマーケットの空室率は2010年代後半の多くの期間で30％を超えていました。しかし2025年には、オフィスの空室率は徐々に減少しています。2025年第1四半期にはリオのオフィス空室率は29.4％まで低下し、これは約過去10年で最も低い水準です jll.com。約29％の空室率は世界的な基準ではまだ非常に高いものの、この減少傾向は純吸収がプラスであることを示しています。過去1年間（2024年第1四半期から2025年第1四半期）で、空室率は市全体でおよそ5ポイント低下しました jll.com。2024年末には、セントロ（ダウンタウン） とバーハ・ダ・チジュカの2エリアがこの吸収をけん引しました。ダウンタウンのリオでは2024年第4四半期だけでも空室率が2.5ポイント減少しており、これは主に政府機関がスペースを利用するようになったためです jll.com。例えば、リオ州政府や州検察庁はセントロでオフィスを拡張し、長らく空いていたビルに入居しました jll.com。バーハ・ダ・チジュカは、混雑した都心部を避けて現代的なオフィス空間を求める企業に人気の副次的オフィス地区を擁しており、ここも空室率改善に貢献しました jll.com。
これらの改善があったにもかかわらず、リオのオフィススペースのおよそ4分の1から3分の1が空きのままであり、市場が依然として回復途上であることを反映しています。プライムオフィスの賃料も圧力を受けており、オーナーはテナントを獲得するためにしばしば譲歩を提供しています。フライト・トゥ・クオリティ（質への移転）の傾向が顕著で、テナントは市況の軟化を利用して、より高グレードのビル（多くはポルト・マラヴィーリャやバーハの新しい効率的なタワー）へと、魅力的な賃料で移転しており、旧来のビルが取り残されています。これにより、オフィスマーケットは徐々に二極化し、最上位のAAAビルがテナントを獲得する一方、時代遅れのオフィス（特にセントラルビジネス地区）は苦戦したり、用途転換を強いられる状況です。これに対処する注目すべき取り組みが、「Reviver Centro」プログラム（後述）で、老朽化したダウンタウンのオフィスビルを住宅やホテルへと転換することを奨励しています thelatinvestor.com。今後数年で、リオのオフィス空室率は経済成長とともに徐々に低下し続けると予想されますが、そのペースは新規ビジネス需要に依存します。リオでは石油化学、テック、金融といったセクターが賃貸の多くを牽引しており、たとえば原油価格が堅調でエネルギー企業が成長すれば、オフィス吸収が加速する可能性があります。さらに、コワーキングやフレキシブルオフィスのプロバイダーもリオ市場に参入し、柔軟性を求める企業をターゲットにしています。これらの事業者は特に再開発された港湾地区やゾナ・スルで一部スペースを取得しています。総じて言えば、2025年のリオのオフィスマーケットは安定化へ向かっており、供給過剰の最悪期は過ぎ、公共部門による入居が市場を支え、当面大きな新規供給もないことから、空室率はゆっくりと改善していく見込みです jll.com jll.com。
小売業および複合商業施設：リオの小売不動産セクターは、消費者パターンの変化に適応しています。実店舗型小売は、2015～2016年の不況と2020年のパンデミックによって大きな打撃を受けましたが、2024～2025年には特に高所得地域の屋外ショッピングストリートやショッピングモールで来店者数の回復が見られています。リオで人気のショッピングモール（ボタフォゴのショッピング・リオスル、バーハのバーハショッピング、ヴィレッジモールなど）は、観光業の回復とともに小売売上が復活し、2年前と比べて稼働率が上昇しています。ショッピングセンター部門では、大手運営会社による統合や投資の動きが見られるのが興味深い点です。2024年には、イグアテミ（ブラジル有数のモール運営企業の一つ）が不動産ファンドと提携し、リオを代表するモールの一つショッピング・リオスルの16.6％の株式を取得しました practiceguides.chambers.com。この取引は高級小売市場への信頼回復と、モール運営会社が規模拡大のために合併や資産取得を進めるトレンドを示しています。同様に、アリアンス・ソナエ（もう一つの大手モールREIT）は、モール不動産への住宅やオフィスの併設という複合用途拡張に投資しており、「ミニシティ」型複合施設を創出しています siila.com.br。リオのバーハショッピング複合施設のように、隣接のオフィスタワーや医療センター、計画中の住宅タワーなど、モールが進化し続けているのが見られます。こうした複合型小売ハブは、消費者の「住む・買う・働く」を一か所で済ませたい利便性志向に応え、来店者数の増加にも寄与しています。
高級住宅地のストリート小売（例：イパネマ、レブロン、コパカバーナのレストランやブティック）は、2023～2025年の観光客急増の恩恵を受けています。ブラジル通貨（レアル）が相対的に安いため、リオは魅力的な観光地となり、観光客の消費も増加傾向にあり、ホテル、レストラン、小売業が潤っています。イパネマのガルシア・ダヴィラ通りやヴィスコンデ・デ・ピラジャ通りのようなハイストリートでは新規出店がみられ、海外ブランドも高級消費者を狙ってリオ進出や展開を加速させています。その一方で、低所得地域の近隣型ショッピングセンターの一部は空室やEコマースとの競争に苦しんでいます。パンデミック中にブラジルではEコマース利用が急増し、これが大型小売店の拡張を抑制する要因となっています。郊外では大型小売スペースのうち、空き店舗がラストマイル物流拠点や教会、学校への転用も見られるようになってきました。
産業および物流： サンパウロの工業市場ほど顕著ではないものの、リオ大都市圏の物流用不動産セクターは好調なパフォーマンスを示しています。パンデミックによるEコマースブームや、ブラジルの石油・ガス産業の成長がリオ周辺（特にバイシャーダ・フルミネンセ地域の高速道路沿いや港・空港周辺）で倉庫や配送センターの需要を高めています。JLLによれば、2025年初頭までにブラジル全体の産業用不動産の空室率は過去最低（約7〜8%）となりjll.com、リオの物流パークもその一翼を担っています。多くの施設が満室となっています。イタグアイ港の拡張やリオのポルト・ド・アスー（市北部にある大規模民間港）の整備など、大型インフラが物流投資を誘致しています。実際、ポルト・ド・アスーおよび関連の工業団地には約60億レアルの投資が行われ、地域を変革する新たな工業団地が生まれていますthelatinvestor.com。加えて、ブラジル国内のデータセンター開発推進もリオに波及しており、州内では900MW超のデータセンター容量が計画または建設中です。これが専門施設の建設を牽引し、2030年までにリオがテクノロジーインフラの拠点となる可能性がありますbnamericas.com。投資家にとって、産業用不動産は住宅用不動産よりも高い利回り（多くの場合8〜10%以上のキャップレート）を提供し、需要も強いです。リオが物流の玄関口（港湾、石油化学団地、大規模消費市場）としての役割を果たしていることから、この分野の成長は今後も続くと予想されます。
まとめると、2025年のリオの商業用不動産市場は混在しています。オフィス市場は経済回復とともに高い空室率から持ち直しつつあり、小売セクターは戦略的投資と用途の融合によって安定しつつあり、産業・物流セクターは低空室率とEコマースや貿易による拡大が顕著な明るい分野となっています。
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
商業用不動産トレンド（オフィス、小売、工業）
オフィスマーケット：リオデジャネイロの商業オフィスセクターは近年困難に直面していましたが、ついに改善の兆しが見え始めています。2010年代には供給過剰の時期があり、それはオリンピック後の経済不振やペトロブラスの石油スキャンダルの影響でさらに悪化し、企業の縮小やオフィスタワーの空室が増える結果となりました。リオのオフィスマーケットの空室率は2010年代後半の多くの期間で30％を超えていました。しかし2025年には、オフィスの空室率は徐々に減少しています。2025年第1四半期にはリオのオフィス空室率は29.4％まで低下し、これは約過去10年で最も低い水準です jll.com。約29％の空室率は世界的な基準ではまだ非常に高いものの、この減少傾向は純吸収がプラスであることを示しています。過去1年間（2024年第1四半期から2025年第1四半期）で、空室率は市全体でおよそ5ポイント低下しました jll.com。2024年末には、セントロ（ダウンタウン） とバーハ・ダ・チジュカの2エリアがこの吸収をけん引しました。ダウンタウンのリオでは2024年第4四半期だけでも空室率が2.5ポイント減少しており、これは主に政府機関がスペースを利用するようになったためです jll.com。例えば、リオ州政府や州検察庁はセントロでオフィスを拡張し、長らく空いていたビルに入居しました jll.com。バーハ・ダ・チジュカは、混雑した都心部を避けて現代的なオフィス空間を求める企業に人気の副次的オフィス地区を擁しており、ここも空室率改善に貢献しました jll.com。
これらの改善があったにもかかわらず、リオのオフィススペースのおよそ4分の1から3分の1が空きのままであり、市場が依然として回復途上であることを反映しています。プライムオフィスの賃料も圧力を受けており、オーナーはテナントを獲得するためにしばしば譲歩を提供しています。フライト・トゥ・クオリティ（質への移転）の傾向が顕著で、テナントは市況の軟化を利用して、より高グレードのビル（多くはポルト・マラヴィーリャやバーハの新しい効率的なタワー）へと、魅力的な賃料で移転しており、旧来のビルが取り残されています。これにより、オフィスマーケットは徐々に二極化し、最上位のAAAビルがテナントを獲得する一方、時代遅れのオフィス（特にセントラルビジネス地区）は苦戦したり、用途転換を強いられる状況です。これに対処する注目すべき取り組みが、「Reviver Centro」プログラム（後述）で、老朽化したダウンタウンのオフィスビルを住宅やホテルへと転換することを奨励しています thelatinvestor.com。今後数年で、リオのオフィス空室率は経済成長とともに徐々に低下し続けると予想されますが、そのペースは新規ビジネス需要に依存します。リオでは石油化学、テック、金融といったセクターが賃貸の多くを牽引しており、たとえば原油価格が堅調でエネルギー企業が成長すれば、オフィス吸収が加速する可能性があります。さらに、コワーキングやフレキシブルオフィスのプロバイダーもリオ市場に参入し、柔軟性を求める企業をターゲットにしています。これらの事業者は特に再開発された港湾地区やゾナ・スルで一部スペースを取得しています。総じて言えば、2025年のリオのオフィスマーケットは安定化へ向かっており、供給過剰の最悪期は過ぎ、公共部門による入居が市場を支え、当面大きな新規供給もないことから、空室率はゆっくりと改善していく見込みです jll.com jll.com。
小売業および複合商業施設：リオの小売不動産セクターは、消費者パターンの変化に適応しています。実店舗型小売は、2015～2016年の不況と2020年のパンデミックによって大きな打撃を受けましたが、2024～2025年には特に高所得地域の屋外ショッピングストリートやショッピングモールで来店者数の回復が見られています。リオで人気のショッピングモール（ボタフォゴのショッピング・リオスル、バーハのバーハショッピング、ヴィレッジモールなど）は、観光業の回復とともに小売売上が復活し、2年前と比べて稼働率が上昇しています。ショッピングセンター部門では、大手運営会社による統合や投資の動きが見られるのが興味深い点です。2024年には、イグアテミ（ブラジル有数のモール運営企業の一つ）が不動産ファンドと提携し、リオを代表するモールの一つショッピング・リオスルの16.6％の株式を取得しました practiceguides.chambers.com。この取引は高級小売市場への信頼回復と、モール運営会社が規模拡大のために合併や資産取得を進めるトレンドを示しています。同様に、アリアンス・ソナエ（もう一つの大手モールREIT）は、モール不動産への住宅やオフィスの併設という複合用途拡張に投資しており、「ミニシティ」型複合施設を創出しています siila.com.br。リオのバーハショッピング複合施設のように、隣接のオフィスタワーや医療センター、計画中の住宅タワーなど、モールが進化し続けているのが見られます。こうした複合型小売ハブは、消費者の「住む・買う・働く」を一か所で済ませたい利便性志向に応え、来店者数の増加にも寄与しています。
高級住宅地のストリート小売（例：イパネマ、レブロン、コパカバーナのレストランやブティック）は、2023～2025年の観光客急増の恩恵を受けています。ブラジル通貨（レアル）が相対的に安いため、リオは魅力的な観光地となり、観光客の消費も増加傾向にあり、ホテル、レストラン、小売業が潤っています。イパネマのガルシア・ダヴィラ通りやヴィスコンデ・デ・ピラジャ通りのようなハイストリートでは新規出店がみられ、海外ブランドも高級消費者を狙ってリオ進出や展開を加速させています。その一方で、低所得地域の近隣型ショッピングセンターの一部は空室やEコマースとの競争に苦しんでいます。パンデミック中にブラジルではEコマース利用が急増し、これが大型小売店の拡張を抑制する要因となっています。郊外では大型小売スペースのうち、空き店舗がラストマイル物流拠点や教会、学校への転用も見られるようになってきました。
産業および物流： サンパウロの工業市場ほど顕著ではないものの、リオ大都市圏の物流用不動産セクターは好調なパフォーマンスを示しています。パンデミックによるEコマースブームや、ブラジルの石油・ガス産業の成長がリオ周辺（特にバイシャーダ・フルミネンセ地域の高速道路沿いや港・空港周辺）で倉庫や配送センターの需要を高めています。JLLによれば、2025年初頭までにブラジル全体の産業用不動産の空室率は過去最低（約7〜8%）となりjll.com、リオの物流パークもその一翼を担っています。多くの施設が満室となっています。イタグアイ港の拡張やリオのポルト・ド・アスー（市北部にある大規模民間港）の整備など、大型インフラが物流投資を誘致しています。実際、ポルト・ド・アスーおよび関連の工業団地には約60億レアルの投資が行われ、地域を変革する新たな工業団地が生まれていますthelatinvestor.com。加えて、ブラジル国内のデータセンター開発推進もリオに波及しており、州内では900MW超のデータセンター容量が計画または建設中です。これが専門施設の建設を牽引し、2030年までにリオがテクノロジーインフラの拠点となる可能性がありますbnamericas.com。投資家にとって、産業用不動産は住宅用不動産よりも高い利回り（多くの場合8〜10%以上のキャップレート）を提供し、需要も強いです。リオが物流の玄関口（港湾、石油化学団地、大規模消費市場）としての役割を果たしていることから、この分野の成長は今後も続くと予想されます。
まとめると、2025年のリオの商業用不動産市場は混在しています。オフィス市場は経済回復とともに高い空室率から持ち直しつつあり、小売セクターは戦略的投資と用途の融合によって安定しつつあり、産業・物流セクターは低空室率とEコマースや貿易による拡大が顕著な明るい分野となっています。
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
住宅不動産動向（住宅セクター）
一般的な市場および価格動向： リオデジャネイロの住宅セクターは、さまざまなセグメントで異なる傾向を示しています。全体的にみると、市内平均の住宅価格は緩やかに上昇していますが、地区や物件タイプによって大きなばらつきがあります。前述の通り、市全体の価格は過去1年間で名目上約4〜7％上昇しました thelatinvestor.com。重要なのは、リオの高級エリアが中間市場を上回っている点です。2024年には、市全体の平均価格が約7.3％上昇 した一方で、高級地区ではこれをはるかに上回る伸びを見せました。レブロン、イパネマ、ラゴアなどの主要地区では、価値が前年比で10％以上上昇しています thelatinvestor.com。5年間（2020〜2025年）でリオ全体の平米単価は約15％上昇し、高級物件では同期間に25〜30％の値上がりとなりました thelatinvestor.com。これは、富裕層の買い手は現金で購入することが多く、金利の影響を受けにくいため、高級セグメントが経済の変動に強いことを示しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。対照的に、中間層向け住宅は成長が非常に緩やかで、インフレ調整後は中間市場の価格はここ数年ほとんど動いていません globalpropertyguide.com。本質的に、リオの住宅市場は二極化しており、供給が限られた高級地区では力強い値上がりが見られる一方、より手頃なエリアでは比較的安定した状態が続いています。
高級セグメントのブーム： リオの高級住宅市場は好調 で、際立ったパフォーマーとなっています。2023年には高級物件（一般的に約200万レアル以上の住宅）の総販売額が70％急増という驚異的な伸びを見せ、2024年から2025年にかけても好調が続いています thelatinvestor.com。高級物件は現在、リオの不動産販売額全体の約15％を占めており、ユニット数でははるかに小さい割合にもかかわらず、市場における高額取引の重要性を示しています thelatinvestor.com。一等地の価格がこの傾向を一層際立たせています。Leblon（レブロン）――市内で最も高級な地区――は、一等物件で1平方メートルあたり20,000～25,000レアルの平均価格となっており、Ipanema（イパネマ）のビーチフロントアパートでは1平方メートルあたり18,000～22,000レアルとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。これらの超高級エリアは非常に在庫が限定され、事実上「ブルーチップ」不動産として機能しています――2023年には価格が過去最高を記録し、その傾向は今も上昇中です thelatinvestor.com。実際、レブロンは2023年にブラジルで最も高額な地区と報告されており、依然としてステータスシンボルです。レブロンの物件価値は約1平方メートルあたり25,000レアルに上昇し、旺盛な需要と希少な供給により今後も上昇が見込まれています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
表：リオデジャネイロの住宅価格帯（セグメント別） thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| セグメント | 代表的な地区 | 一般的な価格帯 (R$/m²) |
|---|---|---|
| ウルトラプレミアム | レブロン、イパネマ（海岸沿い） | R$20,000 – R$25,000 |
| プレミアム | イパネマ（内陸部）、ラゴア、ジャルジン・ボタニコ、ガヴェア、コパカバーナ高級エリア | R$15,000 – R$20,000 |
| 新興高級エリア | ボタフォゴ、フラメンゴ、バーハ・ダ・チジュカ（主要エリア） | R$10,000 – R$15,000 |
| 市全体平均 | 全地区（全体平均） | 約R$12,000 / m²（平均） |
出典：The Latinvestor（市場分析、2025年6月） thelatinvestor.com
上記の通り、ゾナ・スル（南部地域）の最上位エリアは市の平均を大きく上回る価格となっており、「新興ラグジュアリー」エリアであるボタフォゴやバーハ・ダ・チジュカの一部でさえ、今や1平方メートルあたり5桁に到達しています thelatinvestor.com。こうした価格の差は、立地・眺望・独占性に対する価値を浮き彫りにしています。特にバーハ・ダ・チジュカは新しい計画都市として、プレミアムエリアで1m²あたり約R$9,000～12,000と、より低価格で高級物件を提供しており、最も成長が早い高級サブマーケットとなっています thelatinvestor.com。最近バーハの高級住宅供給は34.1%も急増し、このエリアで広くて現代的なマンションへの需要を開発業者が取り込んでいます thelatinvestor.com。バーハの広々としたアメニティの充実した物件（しばしばプール、ジム、駐車場付きのゲート付きコンプレックス内）は、老舗ビーチエリアよりも多くの空間を求める高級志向の家族層を惹きつけています thelatinvestor.com。これによりバーハはリオの高級市場でますます重要な存在となり、従来のゾナ・スル外での“第2の高級不動産の中心地”となっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
レンタル市場と短期レンタル：リオのレンタル市場は、観光業や短期レンタルプラットフォームの普及によって活発に動いています。
市内の従来型長期賃貸収益は中程度で、ほとんどの地域で年間総利回りは約4～5％となっており、コパカバーナやボタフォゴなどの高級南部地区ではしばしば4％未満です thelatinvestor.com。これらの人気地区では購入価格が高いため、賃貸利回りが圧縮されます（例えば、コパカバーナで控えめな2ベッドルームの物件でも、年間家賃はその価値の約3%にしかならない場合があります）thelatinvestor.com。これにより、一部の投資家は収益を高めるために短期賃貸（Airbnb）に目を向けるようになりました。2010年代後半以来、リオでは特に観光客が多いビーチ沿いのエリアで、短期賃貸ブームが起こっています。例えばイパネマでは、現在その地域の7軒ごとに1件の割合でAirbnbのリスティングがあります。これは、バケーションレンタルがどれほど広がっているかを示す驚くべき統計です reuters.com reuters.com。近隣のコパカバーナでも、Airbnbのリスティングが同様に急増しています（2019年以降約24％増）reuters.com。この傾向には両方のメリットとデメリットがあります。一方で、これは不動産オーナーや管理者にとって儲かる機会を生み出しています。リオの起業家ホストたちは、観光客の需要に応えるために、毎年ポートフォリオを倍増させる不動産管理ビジネスを築いてきました reuters.com。一方で、これらの地域では短期レンタルの急増が長期レンタルの物件を見つけにくくし、家賃の高騰を引き起こしており、地元住民協会に懸念を抱かせています reuters.com。マンションの理事会は、Airbnbで利益を得ているオーナーと、一時的な宿泊客やセキュリティの問題について苦情を言うオーナーの利害のバランスを取るのに苦労することがよくあります reuters.com。これまでのところ、リオ当局は短期賃貸を厳しく規制していませんが、業界専門家は、他の主要都市で見られるように、さらなる規制（または課税）が課されるのは時間の問題だと考えています reuters.com。このような規制は、コンドミニアム市場における投資家の行動に影響を与える可能性があるため、注目すべき重要な要素となります。要約すると、2025年のリオの賃貸状況は 2 つの市場の物語です。安定した長期賃貸市場は中程度の利回り、そして非常に活況な短期賃貸市場が多くのアパートを事実上のホテルスイートに変えており──観光が好調な限り、この傾向は続くと予想されます。中間層および手頃な価格の住宅：リオの住宅市場の中間層および下位セグメントは、より多くの逆風に直面しています。高い金利（セリック14%以上）のため、住宅ローンのコストが高くなり、一部の中間層の購入希望者が市場から排除されていますriotimesonline.com。その結果、副次的な地域（特にノースゾーンや郊外の一部）での価格上昇は横ばい、もしくはインフレと同じペースに留まっています。多くの潜在的な購入者が購入を延期し、賃貸を続けているため、賃貸の手頃さも懸念されています。政府の補助住宅への重点施策がこのセグメントに影響を与えています。拡大されたMCMVプログラムや低金利FGTS資金によるローンが、郊外地区の手頃な価格の住宅建設を促進しています。2025年までに全国で2,780億レアル以上が手頃な価格の住宅に投資され、数百万戸の住宅供給を目指しており、新たな供給が始まる郊外エリアでは価格安定化の可能性もありますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。例えば西部郊外の大規模な住宅プロジェクト（リオ西ゾーンのカンポ・グランデやサンタクルスなど）は、在庫拡大により価格圧力をやや緩和する可能性がありますthelatinvestor.com。歴史的に見ても、新たな手頃な住宅開発が始まった際（2014年までのMCMV第1波で全国約240万戸新設時など）、周辺の不動産価値は供給の増加により安定化、あるいはわずかに下落する傾向がありましたthelatinvestor.com。これはリオの周辺地域では、積極的な住宅建設によって価格が手の届く範囲に維持される可能性があり、初めて住宅を購入する人々にとって朗報です。
もう一つ注目すべきトレンドは、プロによって管理された賃貸アパート（マルチファミリー）の増加です。これはブラジルでは比較的新しいコンセプトです。デベロッパーや投資家は、米国や欧州で一般的な賃貸住宅タワーの建設に目を向けており、リオやサンパウロでとくに若いプロフェッショナル層が長期賃貸に前向きであることから、チャンスが広がっています。Reviver Centroプログラム（下記で説明）が、古いオフィスビルをダウンタウンで賃貸ロフトに変換することも支援していますthelatinvestor.com。全体的に見れば、高級住宅市場が2桁成長で話題を集めている一方で、リオの広い住宅市場は政府のインセンティブや幅広い所得層の住宅需要に支えられ、緩やかだが着実な改善が続いています。
商業用不動産トレンド（オフィス、小売、工業）
オフィスマーケット：リオデジャネイロの商業オフィスセクターは近年困難に直面していましたが、ついに改善の兆しが見え始めています。2010年代には供給過剰の時期があり、それはオリンピック後の経済不振やペトロブラスの石油スキャンダルの影響でさらに悪化し、企業の縮小やオフィスタワーの空室が増える結果となりました。リオのオフィスマーケットの空室率は2010年代後半の多くの期間で30％を超えていました。しかし2025年には、オフィスの空室率は徐々に減少しています。2025年第1四半期にはリオのオフィス空室率は29.4％まで低下し、これは約過去10年で最も低い水準です jll.com。約29％の空室率は世界的な基準ではまだ非常に高いものの、この減少傾向は純吸収がプラスであることを示しています。過去1年間（2024年第1四半期から2025年第1四半期）で、空室率は市全体でおよそ5ポイント低下しました jll.com。2024年末には、セントロ（ダウンタウン） とバーハ・ダ・チジュカの2エリアがこの吸収をけん引しました。ダウンタウンのリオでは2024年第4四半期だけでも空室率が2.5ポイント減少しており、これは主に政府機関がスペースを利用するようになったためです jll.com。例えば、リオ州政府や州検察庁はセントロでオフィスを拡張し、長らく空いていたビルに入居しました jll.com。バーハ・ダ・チジュカは、混雑した都心部を避けて現代的なオフィス空間を求める企業に人気の副次的オフィス地区を擁しており、ここも空室率改善に貢献しました jll.com。
これらの改善があったにもかかわらず、リオのオフィススペースのおよそ4分の1から3分の1が空きのままであり、市場が依然として回復途上であることを反映しています。プライムオフィスの賃料も圧力を受けており、オーナーはテナントを獲得するためにしばしば譲歩を提供しています。フライト・トゥ・クオリティ（質への移転）の傾向が顕著で、テナントは市況の軟化を利用して、より高グレードのビル（多くはポルト・マラヴィーリャやバーハの新しい効率的なタワー）へと、魅力的な賃料で移転しており、旧来のビルが取り残されています。これにより、オフィスマーケットは徐々に二極化し、最上位のAAAビルがテナントを獲得する一方、時代遅れのオフィス（特にセントラルビジネス地区）は苦戦したり、用途転換を強いられる状況です。これに対処する注目すべき取り組みが、「Reviver Centro」プログラム（後述）で、老朽化したダウンタウンのオフィスビルを住宅やホテルへと転換することを奨励しています thelatinvestor.com。今後数年で、リオのオフィス空室率は経済成長とともに徐々に低下し続けると予想されますが、そのペースは新規ビジネス需要に依存します。リオでは石油化学、テック、金融といったセクターが賃貸の多くを牽引しており、たとえば原油価格が堅調でエネルギー企業が成長すれば、オフィス吸収が加速する可能性があります。さらに、コワーキングやフレキシブルオフィスのプロバイダーもリオ市場に参入し、柔軟性を求める企業をターゲットにしています。これらの事業者は特に再開発された港湾地区やゾナ・スルで一部スペースを取得しています。総じて言えば、2025年のリオのオフィスマーケットは安定化へ向かっており、供給過剰の最悪期は過ぎ、公共部門による入居が市場を支え、当面大きな新規供給もないことから、空室率はゆっくりと改善していく見込みです jll.com jll.com。
小売業および複合商業施設：リオの小売不動産セクターは、消費者パターンの変化に適応しています。実店舗型小売は、2015～2016年の不況と2020年のパンデミックによって大きな打撃を受けましたが、2024～2025年には特に高所得地域の屋外ショッピングストリートやショッピングモールで来店者数の回復が見られています。リオで人気のショッピングモール（ボタフォゴのショッピング・リオスル、バーハのバーハショッピング、ヴィレッジモールなど）は、観光業の回復とともに小売売上が復活し、2年前と比べて稼働率が上昇しています。ショッピングセンター部門では、大手運営会社による統合や投資の動きが見られるのが興味深い点です。2024年には、イグアテミ（ブラジル有数のモール運営企業の一つ）が不動産ファンドと提携し、リオを代表するモールの一つショッピング・リオスルの16.6％の株式を取得しました practiceguides.chambers.com。この取引は高級小売市場への信頼回復と、モール運営会社が規模拡大のために合併や資産取得を進めるトレンドを示しています。同様に、アリアンス・ソナエ（もう一つの大手モールREIT）は、モール不動産への住宅やオフィスの併設という複合用途拡張に投資しており、「ミニシティ」型複合施設を創出しています siila.com.br。リオのバーハショッピング複合施設のように、隣接のオフィスタワーや医療センター、計画中の住宅タワーなど、モールが進化し続けているのが見られます。こうした複合型小売ハブは、消費者の「住む・買う・働く」を一か所で済ませたい利便性志向に応え、来店者数の増加にも寄与しています。
高級住宅地のストリート小売（例：イパネマ、レブロン、コパカバーナのレストランやブティック）は、2023～2025年の観光客急増の恩恵を受けています。ブラジル通貨（レアル）が相対的に安いため、リオは魅力的な観光地となり、観光客の消費も増加傾向にあり、ホテル、レストラン、小売業が潤っています。イパネマのガルシア・ダヴィラ通りやヴィスコンデ・デ・ピラジャ通りのようなハイストリートでは新規出店がみられ、海外ブランドも高級消費者を狙ってリオ進出や展開を加速させています。その一方で、低所得地域の近隣型ショッピングセンターの一部は空室やEコマースとの競争に苦しんでいます。パンデミック中にブラジルではEコマース利用が急増し、これが大型小売店の拡張を抑制する要因となっています。郊外では大型小売スペースのうち、空き店舗がラストマイル物流拠点や教会、学校への転用も見られるようになってきました。
産業および物流： サンパウロの工業市場ほど顕著ではないものの、リオ大都市圏の物流用不動産セクターは好調なパフォーマンスを示しています。パンデミックによるEコマースブームや、ブラジルの石油・ガス産業の成長がリオ周辺（特にバイシャーダ・フルミネンセ地域の高速道路沿いや港・空港周辺）で倉庫や配送センターの需要を高めています。JLLによれば、2025年初頭までにブラジル全体の産業用不動産の空室率は過去最低（約7〜8%）となりjll.com、リオの物流パークもその一翼を担っています。多くの施設が満室となっています。イタグアイ港の拡張やリオのポルト・ド・アスー（市北部にある大規模民間港）の整備など、大型インフラが物流投資を誘致しています。実際、ポルト・ド・アスーおよび関連の工業団地には約60億レアルの投資が行われ、地域を変革する新たな工業団地が生まれていますthelatinvestor.com。加えて、ブラジル国内のデータセンター開発推進もリオに波及しており、州内では900MW超のデータセンター容量が計画または建設中です。これが専門施設の建設を牽引し、2030年までにリオがテクノロジーインフラの拠点となる可能性がありますbnamericas.com。投資家にとって、産業用不動産は住宅用不動産よりも高い利回り（多くの場合8〜10%以上のキャップレート）を提供し、需要も強いです。リオが物流の玄関口（港湾、石油化学団地、大規模消費市場）としての役割を果たしていることから、この分野の成長は今後も続くと予想されます。
まとめると、2025年のリオの商業用不動産市場は混在しています。オフィス市場は経済回復とともに高い空室率から持ち直しつつあり、小売セクターは戦略的投資と用途の融合によって安定しつつあり、産業・物流セクターは低空室率とEコマースや貿易による拡大が顕著な明るい分野となっています。
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
商業用不動産トレンド（オフィス、小売、工業）
オフィスマーケット：リオデジャネイロの商業オフィスセクターは近年困難に直面していましたが、ついに改善の兆しが見え始めています。2010年代には供給過剰の時期があり、それはオリンピック後の経済不振やペトロブラスの石油スキャンダルの影響でさらに悪化し、企業の縮小やオフィスタワーの空室が増える結果となりました。リオのオフィスマーケットの空室率は2010年代後半の多くの期間で30％を超えていました。しかし2025年には、オフィスの空室率は徐々に減少しています。2025年第1四半期にはリオのオフィス空室率は29.4％まで低下し、これは約過去10年で最も低い水準です jll.com。約29％の空室率は世界的な基準ではまだ非常に高いものの、この減少傾向は純吸収がプラスであることを示しています。過去1年間（2024年第1四半期から2025年第1四半期）で、空室率は市全体でおよそ5ポイント低下しました jll.com。2024年末には、セントロ（ダウンタウン） とバーハ・ダ・チジュカの2エリアがこの吸収をけん引しました。ダウンタウンのリオでは2024年第4四半期だけでも空室率が2.5ポイント減少しており、これは主に政府機関がスペースを利用するようになったためです jll.com。例えば、リオ州政府や州検察庁はセントロでオフィスを拡張し、長らく空いていたビルに入居しました jll.com。バーハ・ダ・チジュカは、混雑した都心部を避けて現代的なオフィス空間を求める企業に人気の副次的オフィス地区を擁しており、ここも空室率改善に貢献しました jll.com。
これらの改善があったにもかかわらず、リオのオフィススペースのおよそ4分の1から3分の1が空きのままであり、市場が依然として回復途上であることを反映しています。プライムオフィスの賃料も圧力を受けており、オーナーはテナントを獲得するためにしばしば譲歩を提供しています。フライト・トゥ・クオリティ（質への移転）の傾向が顕著で、テナントは市況の軟化を利用して、より高グレードのビル（多くはポルト・マラヴィーリャやバーハの新しい効率的なタワー）へと、魅力的な賃料で移転しており、旧来のビルが取り残されています。これにより、オフィスマーケットは徐々に二極化し、最上位のAAAビルがテナントを獲得する一方、時代遅れのオフィス（特にセントラルビジネス地区）は苦戦したり、用途転換を強いられる状況です。これに対処する注目すべき取り組みが、「Reviver Centro」プログラム（後述）で、老朽化したダウンタウンのオフィスビルを住宅やホテルへと転換することを奨励しています thelatinvestor.com。今後数年で、リオのオフィス空室率は経済成長とともに徐々に低下し続けると予想されますが、そのペースは新規ビジネス需要に依存します。リオでは石油化学、テック、金融といったセクターが賃貸の多くを牽引しており、たとえば原油価格が堅調でエネルギー企業が成長すれば、オフィス吸収が加速する可能性があります。さらに、コワーキングやフレキシブルオフィスのプロバイダーもリオ市場に参入し、柔軟性を求める企業をターゲットにしています。これらの事業者は特に再開発された港湾地区やゾナ・スルで一部スペースを取得しています。総じて言えば、2025年のリオのオフィスマーケットは安定化へ向かっており、供給過剰の最悪期は過ぎ、公共部門による入居が市場を支え、当面大きな新規供給もないことから、空室率はゆっくりと改善していく見込みです jll.com jll.com。
小売業および複合商業施設：リオの小売不動産セクターは、消費者パターンの変化に適応しています。実店舗型小売は、2015～2016年の不況と2020年のパンデミックによって大きな打撃を受けましたが、2024～2025年には特に高所得地域の屋外ショッピングストリートやショッピングモールで来店者数の回復が見られています。リオで人気のショッピングモール（ボタフォゴのショッピング・リオスル、バーハのバーハショッピング、ヴィレッジモールなど）は、観光業の回復とともに小売売上が復活し、2年前と比べて稼働率が上昇しています。ショッピングセンター部門では、大手運営会社による統合や投資の動きが見られるのが興味深い点です。2024年には、イグアテミ（ブラジル有数のモール運営企業の一つ）が不動産ファンドと提携し、リオを代表するモールの一つショッピング・リオスルの16.6％の株式を取得しました practiceguides.chambers.com。この取引は高級小売市場への信頼回復と、モール運営会社が規模拡大のために合併や資産取得を進めるトレンドを示しています。同様に、アリアンス・ソナエ（もう一つの大手モールREIT）は、モール不動産への住宅やオフィスの併設という複合用途拡張に投資しており、「ミニシティ」型複合施設を創出しています siila.com.br。リオのバーハショッピング複合施設のように、隣接のオフィスタワーや医療センター、計画中の住宅タワーなど、モールが進化し続けているのが見られます。こうした複合型小売ハブは、消費者の「住む・買う・働く」を一か所で済ませたい利便性志向に応え、来店者数の増加にも寄与しています。
高級住宅地のストリート小売（例：イパネマ、レブロン、コパカバーナのレストランやブティック）は、2023～2025年の観光客急増の恩恵を受けています。ブラジル通貨（レアル）が相対的に安いため、リオは魅力的な観光地となり、観光客の消費も増加傾向にあり、ホテル、レストラン、小売業が潤っています。イパネマのガルシア・ダヴィラ通りやヴィスコンデ・デ・ピラジャ通りのようなハイストリートでは新規出店がみられ、海外ブランドも高級消費者を狙ってリオ進出や展開を加速させています。その一方で、低所得地域の近隣型ショッピングセンターの一部は空室やEコマースとの競争に苦しんでいます。パンデミック中にブラジルではEコマース利用が急増し、これが大型小売店の拡張を抑制する要因となっています。郊外では大型小売スペースのうち、空き店舗がラストマイル物流拠点や教会、学校への転用も見られるようになってきました。
産業および物流： サンパウロの工業市場ほど顕著ではないものの、リオ大都市圏の物流用不動産セクターは好調なパフォーマンスを示しています。パンデミックによるEコマースブームや、ブラジルの石油・ガス産業の成長がリオ周辺（特にバイシャーダ・フルミネンセ地域の高速道路沿いや港・空港周辺）で倉庫や配送センターの需要を高めています。JLLによれば、2025年初頭までにブラジル全体の産業用不動産の空室率は過去最低（約7〜8%）となりjll.com、リオの物流パークもその一翼を担っています。多くの施設が満室となっています。イタグアイ港の拡張やリオのポルト・ド・アスー（市北部にある大規模民間港）の整備など、大型インフラが物流投資を誘致しています。実際、ポルト・ド・アスーおよび関連の工業団地には約60億レアルの投資が行われ、地域を変革する新たな工業団地が生まれていますthelatinvestor.com。加えて、ブラジル国内のデータセンター開発推進もリオに波及しており、州内では900MW超のデータセンター容量が計画または建設中です。これが専門施設の建設を牽引し、2030年までにリオがテクノロジーインフラの拠点となる可能性がありますbnamericas.com。投資家にとって、産業用不動産は住宅用不動産よりも高い利回り（多くの場合8〜10%以上のキャップレート）を提供し、需要も強いです。リオが物流の玄関口（港湾、石油化学団地、大規模消費市場）としての役割を果たしていることから、この分野の成長は今後も続くと予想されます。
まとめると、2025年のリオの商業用不動産市場は混在しています。オフィス市場は経済回復とともに高い空室率から持ち直しつつあり、小売セクターは戦略的投資と用途の融合によって安定しつつあり、産業・物流セクターは低空室率とEコマースや貿易による拡大が顕著な明るい分野となっています。
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
住宅不動産動向（住宅セクター）
一般的な市場および価格動向： リオデジャネイロの住宅セクターは、さまざまなセグメントで異なる傾向を示しています。全体的にみると、市内平均の住宅価格は緩やかに上昇していますが、地区や物件タイプによって大きなばらつきがあります。前述の通り、市全体の価格は過去1年間で名目上約4〜7％上昇しました thelatinvestor.com。重要なのは、リオの高級エリアが中間市場を上回っている点です。2024年には、市全体の平均価格が約7.3％上昇 した一方で、高級地区ではこれをはるかに上回る伸びを見せました。レブロン、イパネマ、ラゴアなどの主要地区では、価値が前年比で10％以上上昇しています thelatinvestor.com。5年間（2020〜2025年）でリオ全体の平米単価は約15％上昇し、高級物件では同期間に25〜30％の値上がりとなりました thelatinvestor.com。これは、富裕層の買い手は現金で購入することが多く、金利の影響を受けにくいため、高級セグメントが経済の変動に強いことを示しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。対照的に、中間層向け住宅は成長が非常に緩やかで、インフレ調整後は中間市場の価格はここ数年ほとんど動いていません globalpropertyguide.com。本質的に、リオの住宅市場は二極化しており、供給が限られた高級地区では力強い値上がりが見られる一方、より手頃なエリアでは比較的安定した状態が続いています。
高級セグメントのブーム： リオの高級住宅市場は好調 で、際立ったパフォーマーとなっています。2023年には高級物件（一般的に約200万レアル以上の住宅）の総販売額が70％急増という驚異的な伸びを見せ、2024年から2025年にかけても好調が続いています thelatinvestor.com。高級物件は現在、リオの不動産販売額全体の約15％を占めており、ユニット数でははるかに小さい割合にもかかわらず、市場における高額取引の重要性を示しています thelatinvestor.com。一等地の価格がこの傾向を一層際立たせています。Leblon（レブロン）――市内で最も高級な地区――は、一等物件で1平方メートルあたり20,000～25,000レアルの平均価格となっており、Ipanema（イパネマ）のビーチフロントアパートでは1平方メートルあたり18,000～22,000レアルとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。これらの超高級エリアは非常に在庫が限定され、事実上「ブルーチップ」不動産として機能しています――2023年には価格が過去最高を記録し、その傾向は今も上昇中です thelatinvestor.com。実際、レブロンは2023年にブラジルで最も高額な地区と報告されており、依然としてステータスシンボルです。レブロンの物件価値は約1平方メートルあたり25,000レアルに上昇し、旺盛な需要と希少な供給により今後も上昇が見込まれています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
表：リオデジャネイロの住宅価格帯（セグメント別） thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| セグメント | 代表的な地区 | 一般的な価格帯 (R$/m²) |
|---|---|---|
| ウルトラプレミアム | レブロン、イパネマ（海岸沿い） | R$20,000 – R$25,000 |
| プレミアム | イパネマ（内陸部）、ラゴア、ジャルジン・ボタニコ、ガヴェア、コパカバーナ高級エリア | R$15,000 – R$20,000 |
| 新興高級エリア | ボタフォゴ、フラメンゴ、バーハ・ダ・チジュカ（主要エリア） | R$10,000 – R$15,000 |
| 市全体平均 | 全地区（全体平均） | 約R$12,000 / m²（平均） |
出典：The Latinvestor（市場分析、2025年6月） thelatinvestor.com
上記の通り、ゾナ・スル（南部地域）の最上位エリアは市の平均を大きく上回る価格となっており、「新興ラグジュアリー」エリアであるボタフォゴやバーハ・ダ・チジュカの一部でさえ、今や1平方メートルあたり5桁に到達しています thelatinvestor.com。こうした価格の差は、立地・眺望・独占性に対する価値を浮き彫りにしています。特にバーハ・ダ・チジュカは新しい計画都市として、プレミアムエリアで1m²あたり約R$9,000～12,000と、より低価格で高級物件を提供しており、最も成長が早い高級サブマーケットとなっています thelatinvestor.com。最近バーハの高級住宅供給は34.1%も急増し、このエリアで広くて現代的なマンションへの需要を開発業者が取り込んでいます thelatinvestor.com。バーハの広々としたアメニティの充実した物件（しばしばプール、ジム、駐車場付きのゲート付きコンプレックス内）は、老舗ビーチエリアよりも多くの空間を求める高級志向の家族層を惹きつけています thelatinvestor.com。これによりバーハはリオの高級市場でますます重要な存在となり、従来のゾナ・スル外での“第2の高級不動産の中心地”となっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
レンタル市場と短期レンタル：リオのレンタル市場は、観光業や短期レンタルプラットフォームの普及によって活発に動いています。
市内の従来型長期賃貸収益は中程度で、ほとんどの地域で年間総利回りは約4～5％となっており、コパカバーナやボタフォゴなどの高級南部地区ではしばしば4％未満です thelatinvestor.com。これらの人気地区では購入価格が高いため、賃貸利回りが圧縮されます（例えば、コパカバーナで控えめな2ベッドルームの物件でも、年間家賃はその価値の約3%にしかならない場合があります）thelatinvestor.com。これにより、一部の投資家は収益を高めるために短期賃貸（Airbnb）に目を向けるようになりました。2010年代後半以来、リオでは特に観光客が多いビーチ沿いのエリアで、短期賃貸ブームが起こっています。例えばイパネマでは、現在その地域の7軒ごとに1件の割合でAirbnbのリスティングがあります。これは、バケーションレンタルがどれほど広がっているかを示す驚くべき統計です reuters.com reuters.com。近隣のコパカバーナでも、Airbnbのリスティングが同様に急増しています（2019年以降約24％増）reuters.com。この傾向には両方のメリットとデメリットがあります。一方で、これは不動産オーナーや管理者にとって儲かる機会を生み出しています。リオの起業家ホストたちは、観光客の需要に応えるために、毎年ポートフォリオを倍増させる不動産管理ビジネスを築いてきました reuters.com。一方で、これらの地域では短期レンタルの急増が長期レンタルの物件を見つけにくくし、家賃の高騰を引き起こしており、地元住民協会に懸念を抱かせています reuters.com。マンションの理事会は、Airbnbで利益を得ているオーナーと、一時的な宿泊客やセキュリティの問題について苦情を言うオーナーの利害のバランスを取るのに苦労することがよくあります reuters.com。これまでのところ、リオ当局は短期賃貸を厳しく規制していませんが、業界専門家は、他の主要都市で見られるように、さらなる規制（または課税）が課されるのは時間の問題だと考えています reuters.com。このような規制は、コンドミニアム市場における投資家の行動に影響を与える可能性があるため、注目すべき重要な要素となります。要約すると、2025年のリオの賃貸状況は 2 つの市場の物語です。安定した長期賃貸市場は中程度の利回り、そして非常に活況な短期賃貸市場が多くのアパートを事実上のホテルスイートに変えており──観光が好調な限り、この傾向は続くと予想されます。中間層および手頃な価格の住宅：リオの住宅市場の中間層および下位セグメントは、より多くの逆風に直面しています。高い金利（セリック14%以上）のため、住宅ローンのコストが高くなり、一部の中間層の購入希望者が市場から排除されていますriotimesonline.com。その結果、副次的な地域（特にノースゾーンや郊外の一部）での価格上昇は横ばい、もしくはインフレと同じペースに留まっています。多くの潜在的な購入者が購入を延期し、賃貸を続けているため、賃貸の手頃さも懸念されています。政府の補助住宅への重点施策がこのセグメントに影響を与えています。拡大されたMCMVプログラムや低金利FGTS資金によるローンが、郊外地区の手頃な価格の住宅建設を促進しています。2025年までに全国で2,780億レアル以上が手頃な価格の住宅に投資され、数百万戸の住宅供給を目指しており、新たな供給が始まる郊外エリアでは価格安定化の可能性もありますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。例えば西部郊外の大規模な住宅プロジェクト（リオ西ゾーンのカンポ・グランデやサンタクルスなど）は、在庫拡大により価格圧力をやや緩和する可能性がありますthelatinvestor.com。歴史的に見ても、新たな手頃な住宅開発が始まった際（2014年までのMCMV第1波で全国約240万戸新設時など）、周辺の不動産価値は供給の増加により安定化、あるいはわずかに下落する傾向がありましたthelatinvestor.com。これはリオの周辺地域では、積極的な住宅建設によって価格が手の届く範囲に維持される可能性があり、初めて住宅を購入する人々にとって朗報です。
もう一つ注目すべきトレンドは、プロによって管理された賃貸アパート（マルチファミリー）の増加です。これはブラジルでは比較的新しいコンセプトです。デベロッパーや投資家は、米国や欧州で一般的な賃貸住宅タワーの建設に目を向けており、リオやサンパウロでとくに若いプロフェッショナル層が長期賃貸に前向きであることから、チャンスが広がっています。Reviver Centroプログラム（下記で説明）が、古いオフィスビルをダウンタウンで賃貸ロフトに変換することも支援していますthelatinvestor.com。全体的に見れば、高級住宅市場が2桁成長で話題を集めている一方で、リオの広い住宅市場は政府のインセンティブや幅広い所得層の住宅需要に支えられ、緩やかだが着実な改善が続いています。
商業用不動産トレンド（オフィス、小売、工業）
オフィスマーケット：リオデジャネイロの商業オフィスセクターは近年困難に直面していましたが、ついに改善の兆しが見え始めています。2010年代には供給過剰の時期があり、それはオリンピック後の経済不振やペトロブラスの石油スキャンダルの影響でさらに悪化し、企業の縮小やオフィスタワーの空室が増える結果となりました。リオのオフィスマーケットの空室率は2010年代後半の多くの期間で30％を超えていました。しかし2025年には、オフィスの空室率は徐々に減少しています。2025年第1四半期にはリオのオフィス空室率は29.4％まで低下し、これは約過去10年で最も低い水準です jll.com。約29％の空室率は世界的な基準ではまだ非常に高いものの、この減少傾向は純吸収がプラスであることを示しています。過去1年間（2024年第1四半期から2025年第1四半期）で、空室率は市全体でおよそ5ポイント低下しました jll.com。2024年末には、セントロ（ダウンタウン） とバーハ・ダ・チジュカの2エリアがこの吸収をけん引しました。ダウンタウンのリオでは2024年第4四半期だけでも空室率が2.5ポイント減少しており、これは主に政府機関がスペースを利用するようになったためです jll.com。例えば、リオ州政府や州検察庁はセントロでオフィスを拡張し、長らく空いていたビルに入居しました jll.com。バーハ・ダ・チジュカは、混雑した都心部を避けて現代的なオフィス空間を求める企業に人気の副次的オフィス地区を擁しており、ここも空室率改善に貢献しました jll.com。
これらの改善があったにもかかわらず、リオのオフィススペースのおよそ4分の1から3分の1が空きのままであり、市場が依然として回復途上であることを反映しています。プライムオフィスの賃料も圧力を受けており、オーナーはテナントを獲得するためにしばしば譲歩を提供しています。フライト・トゥ・クオリティ（質への移転）の傾向が顕著で、テナントは市況の軟化を利用して、より高グレードのビル（多くはポルト・マラヴィーリャやバーハの新しい効率的なタワー）へと、魅力的な賃料で移転しており、旧来のビルが取り残されています。これにより、オフィスマーケットは徐々に二極化し、最上位のAAAビルがテナントを獲得する一方、時代遅れのオフィス（特にセントラルビジネス地区）は苦戦したり、用途転換を強いられる状況です。これに対処する注目すべき取り組みが、「Reviver Centro」プログラム（後述）で、老朽化したダウンタウンのオフィスビルを住宅やホテルへと転換することを奨励しています thelatinvestor.com。今後数年で、リオのオフィス空室率は経済成長とともに徐々に低下し続けると予想されますが、そのペースは新規ビジネス需要に依存します。リオでは石油化学、テック、金融といったセクターが賃貸の多くを牽引しており、たとえば原油価格が堅調でエネルギー企業が成長すれば、オフィス吸収が加速する可能性があります。さらに、コワーキングやフレキシブルオフィスのプロバイダーもリオ市場に参入し、柔軟性を求める企業をターゲットにしています。これらの事業者は特に再開発された港湾地区やゾナ・スルで一部スペースを取得しています。総じて言えば、2025年のリオのオフィスマーケットは安定化へ向かっており、供給過剰の最悪期は過ぎ、公共部門による入居が市場を支え、当面大きな新規供給もないことから、空室率はゆっくりと改善していく見込みです jll.com jll.com。
小売業および複合商業施設：リオの小売不動産セクターは、消費者パターンの変化に適応しています。実店舗型小売は、2015～2016年の不況と2020年のパンデミックによって大きな打撃を受けましたが、2024～2025年には特に高所得地域の屋外ショッピングストリートやショッピングモールで来店者数の回復が見られています。リオで人気のショッピングモール（ボタフォゴのショッピング・リオスル、バーハのバーハショッピング、ヴィレッジモールなど）は、観光業の回復とともに小売売上が復活し、2年前と比べて稼働率が上昇しています。ショッピングセンター部門では、大手運営会社による統合や投資の動きが見られるのが興味深い点です。2024年には、イグアテミ（ブラジル有数のモール運営企業の一つ）が不動産ファンドと提携し、リオを代表するモールの一つショッピング・リオスルの16.6％の株式を取得しました practiceguides.chambers.com。この取引は高級小売市場への信頼回復と、モール運営会社が規模拡大のために合併や資産取得を進めるトレンドを示しています。同様に、アリアンス・ソナエ（もう一つの大手モールREIT）は、モール不動産への住宅やオフィスの併設という複合用途拡張に投資しており、「ミニシティ」型複合施設を創出しています siila.com.br。リオのバーハショッピング複合施設のように、隣接のオフィスタワーや医療センター、計画中の住宅タワーなど、モールが進化し続けているのが見られます。こうした複合型小売ハブは、消費者の「住む・買う・働く」を一か所で済ませたい利便性志向に応え、来店者数の増加にも寄与しています。
高級住宅地のストリート小売（例：イパネマ、レブロン、コパカバーナのレストランやブティック）は、2023～2025年の観光客急増の恩恵を受けています。ブラジル通貨（レアル）が相対的に安いため、リオは魅力的な観光地となり、観光客の消費も増加傾向にあり、ホテル、レストラン、小売業が潤っています。イパネマのガルシア・ダヴィラ通りやヴィスコンデ・デ・ピラジャ通りのようなハイストリートでは新規出店がみられ、海外ブランドも高級消費者を狙ってリオ進出や展開を加速させています。その一方で、低所得地域の近隣型ショッピングセンターの一部は空室やEコマースとの競争に苦しんでいます。パンデミック中にブラジルではEコマース利用が急増し、これが大型小売店の拡張を抑制する要因となっています。郊外では大型小売スペースのうち、空き店舗がラストマイル物流拠点や教会、学校への転用も見られるようになってきました。
産業および物流： サンパウロの工業市場ほど顕著ではないものの、リオ大都市圏の物流用不動産セクターは好調なパフォーマンスを示しています。パンデミックによるEコマースブームや、ブラジルの石油・ガス産業の成長がリオ周辺（特にバイシャーダ・フルミネンセ地域の高速道路沿いや港・空港周辺）で倉庫や配送センターの需要を高めています。JLLによれば、2025年初頭までにブラジル全体の産業用不動産の空室率は過去最低（約7〜8%）となりjll.com、リオの物流パークもその一翼を担っています。多くの施設が満室となっています。イタグアイ港の拡張やリオのポルト・ド・アスー（市北部にある大規模民間港）の整備など、大型インフラが物流投資を誘致しています。実際、ポルト・ド・アスーおよび関連の工業団地には約60億レアルの投資が行われ、地域を変革する新たな工業団地が生まれていますthelatinvestor.com。加えて、ブラジル国内のデータセンター開発推進もリオに波及しており、州内では900MW超のデータセンター容量が計画または建設中です。これが専門施設の建設を牽引し、2030年までにリオがテクノロジーインフラの拠点となる可能性がありますbnamericas.com。投資家にとって、産業用不動産は住宅用不動産よりも高い利回り（多くの場合8〜10%以上のキャップレート）を提供し、需要も強いです。リオが物流の玄関口（港湾、石油化学団地、大規模消費市場）としての役割を果たしていることから、この分野の成長は今後も続くと予想されます。
まとめると、2025年のリオの商業用不動産市場は混在しています。オフィス市場は経済回復とともに高い空室率から持ち直しつつあり、小売セクターは戦略的投資と用途の融合によって安定しつつあり、産業・物流セクターは低空室率とEコマースや貿易による拡大が顕著な明るい分野となっています。
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
商業用不動産トレンド（オフィス、小売、工業）
オフィスマーケット：リオデジャネイロの商業オフィスセクターは近年困難に直面していましたが、ついに改善の兆しが見え始めています。2010年代には供給過剰の時期があり、それはオリンピック後の経済不振やペトロブラスの石油スキャンダルの影響でさらに悪化し、企業の縮小やオフィスタワーの空室が増える結果となりました。リオのオフィスマーケットの空室率は2010年代後半の多くの期間で30％を超えていました。しかし2025年には、オフィスの空室率は徐々に減少しています。2025年第1四半期にはリオのオフィス空室率は29.4％まで低下し、これは約過去10年で最も低い水準です jll.com。約29％の空室率は世界的な基準ではまだ非常に高いものの、この減少傾向は純吸収がプラスであることを示しています。過去1年間（2024年第1四半期から2025年第1四半期）で、空室率は市全体でおよそ5ポイント低下しました jll.com。2024年末には、セントロ（ダウンタウン） とバーハ・ダ・チジュカの2エリアがこの吸収をけん引しました。ダウンタウンのリオでは2024年第4四半期だけでも空室率が2.5ポイント減少しており、これは主に政府機関がスペースを利用するようになったためです jll.com。例えば、リオ州政府や州検察庁はセントロでオフィスを拡張し、長らく空いていたビルに入居しました jll.com。バーハ・ダ・チジュカは、混雑した都心部を避けて現代的なオフィス空間を求める企業に人気の副次的オフィス地区を擁しており、ここも空室率改善に貢献しました jll.com。
これらの改善があったにもかかわらず、リオのオフィススペースのおよそ4分の1から3分の1が空きのままであり、市場が依然として回復途上であることを反映しています。プライムオフィスの賃料も圧力を受けており、オーナーはテナントを獲得するためにしばしば譲歩を提供しています。フライト・トゥ・クオリティ（質への移転）の傾向が顕著で、テナントは市況の軟化を利用して、より高グレードのビル（多くはポルト・マラヴィーリャやバーハの新しい効率的なタワー）へと、魅力的な賃料で移転しており、旧来のビルが取り残されています。これにより、オフィスマーケットは徐々に二極化し、最上位のAAAビルがテナントを獲得する一方、時代遅れのオフィス（特にセントラルビジネス地区）は苦戦したり、用途転換を強いられる状況です。これに対処する注目すべき取り組みが、「Reviver Centro」プログラム（後述）で、老朽化したダウンタウンのオフィスビルを住宅やホテルへと転換することを奨励しています thelatinvestor.com。今後数年で、リオのオフィス空室率は経済成長とともに徐々に低下し続けると予想されますが、そのペースは新規ビジネス需要に依存します。リオでは石油化学、テック、金融といったセクターが賃貸の多くを牽引しており、たとえば原油価格が堅調でエネルギー企業が成長すれば、オフィス吸収が加速する可能性があります。さらに、コワーキングやフレキシブルオフィスのプロバイダーもリオ市場に参入し、柔軟性を求める企業をターゲットにしています。これらの事業者は特に再開発された港湾地区やゾナ・スルで一部スペースを取得しています。総じて言えば、2025年のリオのオフィスマーケットは安定化へ向かっており、供給過剰の最悪期は過ぎ、公共部門による入居が市場を支え、当面大きな新規供給もないことから、空室率はゆっくりと改善していく見込みです jll.com jll.com。
小売業および複合商業施設：リオの小売不動産セクターは、消費者パターンの変化に適応しています。実店舗型小売は、2015～2016年の不況と2020年のパンデミックによって大きな打撃を受けましたが、2024～2025年には特に高所得地域の屋外ショッピングストリートやショッピングモールで来店者数の回復が見られています。リオで人気のショッピングモール（ボタフォゴのショッピング・リオスル、バーハのバーハショッピング、ヴィレッジモールなど）は、観光業の回復とともに小売売上が復活し、2年前と比べて稼働率が上昇しています。ショッピングセンター部門では、大手運営会社による統合や投資の動きが見られるのが興味深い点です。2024年には、イグアテミ（ブラジル有数のモール運営企業の一つ）が不動産ファンドと提携し、リオを代表するモールの一つショッピング・リオスルの16.6％の株式を取得しました practiceguides.chambers.com。この取引は高級小売市場への信頼回復と、モール運営会社が規模拡大のために合併や資産取得を進めるトレンドを示しています。同様に、アリアンス・ソナエ（もう一つの大手モールREIT）は、モール不動産への住宅やオフィスの併設という複合用途拡張に投資しており、「ミニシティ」型複合施設を創出しています siila.com.br。リオのバーハショッピング複合施設のように、隣接のオフィスタワーや医療センター、計画中の住宅タワーなど、モールが進化し続けているのが見られます。こうした複合型小売ハブは、消費者の「住む・買う・働く」を一か所で済ませたい利便性志向に応え、来店者数の増加にも寄与しています。
高級住宅地のストリート小売（例：イパネマ、レブロン、コパカバーナのレストランやブティック）は、2023～2025年の観光客急増の恩恵を受けています。ブラジル通貨（レアル）が相対的に安いため、リオは魅力的な観光地となり、観光客の消費も増加傾向にあり、ホテル、レストラン、小売業が潤っています。イパネマのガルシア・ダヴィラ通りやヴィスコンデ・デ・ピラジャ通りのようなハイストリートでは新規出店がみられ、海外ブランドも高級消費者を狙ってリオ進出や展開を加速させています。その一方で、低所得地域の近隣型ショッピングセンターの一部は空室やEコマースとの競争に苦しんでいます。パンデミック中にブラジルではEコマース利用が急増し、これが大型小売店の拡張を抑制する要因となっています。郊外では大型小売スペースのうち、空き店舗がラストマイル物流拠点や教会、学校への転用も見られるようになってきました。
産業および物流： サンパウロの工業市場ほど顕著ではないものの、リオ大都市圏の物流用不動産セクターは好調なパフォーマンスを示しています。パンデミックによるEコマースブームや、ブラジルの石油・ガス産業の成長がリオ周辺（特にバイシャーダ・フルミネンセ地域の高速道路沿いや港・空港周辺）で倉庫や配送センターの需要を高めています。JLLによれば、2025年初頭までにブラジル全体の産業用不動産の空室率は過去最低（約7〜8%）となりjll.com、リオの物流パークもその一翼を担っています。多くの施設が満室となっています。イタグアイ港の拡張やリオのポルト・ド・アスー（市北部にある大規模民間港）の整備など、大型インフラが物流投資を誘致しています。実際、ポルト・ド・アスーおよび関連の工業団地には約60億レアルの投資が行われ、地域を変革する新たな工業団地が生まれていますthelatinvestor.com。加えて、ブラジル国内のデータセンター開発推進もリオに波及しており、州内では900MW超のデータセンター容量が計画または建設中です。これが専門施設の建設を牽引し、2030年までにリオがテクノロジーインフラの拠点となる可能性がありますbnamericas.com。投資家にとって、産業用不動産は住宅用不動産よりも高い利回り（多くの場合8〜10%以上のキャップレート）を提供し、需要も強いです。リオが物流の玄関口（港湾、石油化学団地、大規模消費市場）としての役割を果たしていることから、この分野の成長は今後も続くと予想されます。
まとめると、2025年のリオの商業用不動産市場は混在しています。オフィス市場は経済回復とともに高い空室率から持ち直しつつあり、小売セクターは戦略的投資と用途の融合によって安定しつつあり、産業・物流セクターは低空室率とEコマースや貿易による拡大が顕著な明るい分野となっています。
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
住宅不動産動向（住宅セクター）
一般的な市場および価格動向： リオデジャネイロの住宅セクターは、さまざまなセグメントで異なる傾向を示しています。全体的にみると、市内平均の住宅価格は緩やかに上昇していますが、地区や物件タイプによって大きなばらつきがあります。前述の通り、市全体の価格は過去1年間で名目上約4〜7％上昇しました thelatinvestor.com。重要なのは、リオの高級エリアが中間市場を上回っている点です。2024年には、市全体の平均価格が約7.3％上昇 した一方で、高級地区ではこれをはるかに上回る伸びを見せました。レブロン、イパネマ、ラゴアなどの主要地区では、価値が前年比で10％以上上昇しています thelatinvestor.com。5年間（2020〜2025年）でリオ全体の平米単価は約15％上昇し、高級物件では同期間に25〜30％の値上がりとなりました thelatinvestor.com。これは、富裕層の買い手は現金で購入することが多く、金利の影響を受けにくいため、高級セグメントが経済の変動に強いことを示しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。対照的に、中間層向け住宅は成長が非常に緩やかで、インフレ調整後は中間市場の価格はここ数年ほとんど動いていません globalpropertyguide.com。本質的に、リオの住宅市場は二極化しており、供給が限られた高級地区では力強い値上がりが見られる一方、より手頃なエリアでは比較的安定した状態が続いています。
高級セグメントのブーム： リオの高級住宅市場は好調 で、際立ったパフォーマーとなっています。2023年には高級物件（一般的に約200万レアル以上の住宅）の総販売額が70％急増という驚異的な伸びを見せ、2024年から2025年にかけても好調が続いています thelatinvestor.com。高級物件は現在、リオの不動産販売額全体の約15％を占めており、ユニット数でははるかに小さい割合にもかかわらず、市場における高額取引の重要性を示しています thelatinvestor.com。一等地の価格がこの傾向を一層際立たせています。Leblon（レブロン）――市内で最も高級な地区――は、一等物件で1平方メートルあたり20,000～25,000レアルの平均価格となっており、Ipanema（イパネマ）のビーチフロントアパートでは1平方メートルあたり18,000～22,000レアルとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。これらの超高級エリアは非常に在庫が限定され、事実上「ブルーチップ」不動産として機能しています――2023年には価格が過去最高を記録し、その傾向は今も上昇中です thelatinvestor.com。実際、レブロンは2023年にブラジルで最も高額な地区と報告されており、依然としてステータスシンボルです。レブロンの物件価値は約1平方メートルあたり25,000レアルに上昇し、旺盛な需要と希少な供給により今後も上昇が見込まれています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
表：リオデジャネイロの住宅価格帯（セグメント別） thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| セグメント | 代表的な地区 | 一般的な価格帯 (R$/m²) |
|---|---|---|
| ウルトラプレミアム | レブロン、イパネマ（海岸沿い） | R$20,000 – R$25,000 |
| プレミアム | イパネマ（内陸部）、ラゴア、ジャルジン・ボタニコ、ガヴェア、コパカバーナ高級エリア | R$15,000 – R$20,000 |
| 新興高級エリア | ボタフォゴ、フラメンゴ、バーハ・ダ・チジュカ（主要エリア） | R$10,000 – R$15,000 |
| 市全体平均 | 全地区（全体平均） | 約R$12,000 / m²（平均） |
出典：The Latinvestor（市場分析、2025年6月） thelatinvestor.com
上記の通り、ゾナ・スル（南部地域）の最上位エリアは市の平均を大きく上回る価格となっており、「新興ラグジュアリー」エリアであるボタフォゴやバーハ・ダ・チジュカの一部でさえ、今や1平方メートルあたり5桁に到達しています thelatinvestor.com。こうした価格の差は、立地・眺望・独占性に対する価値を浮き彫りにしています。特にバーハ・ダ・チジュカは新しい計画都市として、プレミアムエリアで1m²あたり約R$9,000～12,000と、より低価格で高級物件を提供しており、最も成長が早い高級サブマーケットとなっています thelatinvestor.com。最近バーハの高級住宅供給は34.1%も急増し、このエリアで広くて現代的なマンションへの需要を開発業者が取り込んでいます thelatinvestor.com。バーハの広々としたアメニティの充実した物件（しばしばプール、ジム、駐車場付きのゲート付きコンプレックス内）は、老舗ビーチエリアよりも多くの空間を求める高級志向の家族層を惹きつけています thelatinvestor.com。これによりバーハはリオの高級市場でますます重要な存在となり、従来のゾナ・スル外での“第2の高級不動産の中心地”となっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
レンタル市場と短期レンタル：リオのレンタル市場は、観光業や短期レンタルプラットフォームの普及によって活発に動いています。
市内の従来型長期賃貸収益は中程度で、ほとんどの地域で年間総利回りは約4～5％となっており、コパカバーナやボタフォゴなどの高級南部地区ではしばしば4％未満です thelatinvestor.com。これらの人気地区では購入価格が高いため、賃貸利回りが圧縮されます（例えば、コパカバーナで控えめな2ベッドルームの物件でも、年間家賃はその価値の約3%にしかならない場合があります）thelatinvestor.com。これにより、一部の投資家は収益を高めるために短期賃貸（Airbnb）に目を向けるようになりました。2010年代後半以来、リオでは特に観光客が多いビーチ沿いのエリアで、短期賃貸ブームが起こっています。例えばイパネマでは、現在その地域の7軒ごとに1件の割合でAirbnbのリスティングがあります。これは、バケーションレンタルがどれほど広がっているかを示す驚くべき統計です reuters.com reuters.com。近隣のコパカバーナでも、Airbnbのリスティングが同様に急増しています（2019年以降約24％増）reuters.com。この傾向には両方のメリットとデメリットがあります。一方で、これは不動産オーナーや管理者にとって儲かる機会を生み出しています。リオの起業家ホストたちは、観光客の需要に応えるために、毎年ポートフォリオを倍増させる不動産管理ビジネスを築いてきました reuters.com。一方で、これらの地域では短期レンタルの急増が長期レンタルの物件を見つけにくくし、家賃の高騰を引き起こしており、地元住民協会に懸念を抱かせています reuters.com。マンションの理事会は、Airbnbで利益を得ているオーナーと、一時的な宿泊客やセキュリティの問題について苦情を言うオーナーの利害のバランスを取るのに苦労することがよくあります reuters.com。これまでのところ、リオ当局は短期賃貸を厳しく規制していませんが、業界専門家は、他の主要都市で見られるように、さらなる規制（または課税）が課されるのは時間の問題だと考えています reuters.com。このような規制は、コンドミニアム市場における投資家の行動に影響を与える可能性があるため、注目すべき重要な要素となります。要約すると、2025年のリオの賃貸状況は 2 つの市場の物語です。安定した長期賃貸市場は中程度の利回り、そして非常に活況な短期賃貸市場が多くのアパートを事実上のホテルスイートに変えており──観光が好調な限り、この傾向は続くと予想されます。中間層および手頃な価格の住宅：リオの住宅市場の中間層および下位セグメントは、より多くの逆風に直面しています。高い金利（セリック14%以上）のため、住宅ローンのコストが高くなり、一部の中間層の購入希望者が市場から排除されていますriotimesonline.com。その結果、副次的な地域（特にノースゾーンや郊外の一部）での価格上昇は横ばい、もしくはインフレと同じペースに留まっています。多くの潜在的な購入者が購入を延期し、賃貸を続けているため、賃貸の手頃さも懸念されています。政府の補助住宅への重点施策がこのセグメントに影響を与えています。拡大されたMCMVプログラムや低金利FGTS資金によるローンが、郊外地区の手頃な価格の住宅建設を促進しています。2025年までに全国で2,780億レアル以上が手頃な価格の住宅に投資され、数百万戸の住宅供給を目指しており、新たな供給が始まる郊外エリアでは価格安定化の可能性もありますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。例えば西部郊外の大規模な住宅プロジェクト（リオ西ゾーンのカンポ・グランデやサンタクルスなど）は、在庫拡大により価格圧力をやや緩和する可能性がありますthelatinvestor.com。歴史的に見ても、新たな手頃な住宅開発が始まった際（2014年までのMCMV第1波で全国約240万戸新設時など）、周辺の不動産価値は供給の増加により安定化、あるいはわずかに下落する傾向がありましたthelatinvestor.com。これはリオの周辺地域では、積極的な住宅建設によって価格が手の届く範囲に維持される可能性があり、初めて住宅を購入する人々にとって朗報です。
もう一つ注目すべきトレンドは、プロによって管理された賃貸アパート（マルチファミリー）の増加です。これはブラジルでは比較的新しいコンセプトです。デベロッパーや投資家は、米国や欧州で一般的な賃貸住宅タワーの建設に目を向けており、リオやサンパウロでとくに若いプロフェッショナル層が長期賃貸に前向きであることから、チャンスが広がっています。Reviver Centroプログラム（下記で説明）が、古いオフィスビルをダウンタウンで賃貸ロフトに変換することも支援していますthelatinvestor.com。全体的に見れば、高級住宅市場が2桁成長で話題を集めている一方で、リオの広い住宅市場は政府のインセンティブや幅広い所得層の住宅需要に支えられ、緩やかだが着実な改善が続いています。
商業用不動産トレンド（オフィス、小売、工業）
オフィスマーケット：リオデジャネイロの商業オフィスセクターは近年困難に直面していましたが、ついに改善の兆しが見え始めています。2010年代には供給過剰の時期があり、それはオリンピック後の経済不振やペトロブラスの石油スキャンダルの影響でさらに悪化し、企業の縮小やオフィスタワーの空室が増える結果となりました。リオのオフィスマーケットの空室率は2010年代後半の多くの期間で30％を超えていました。しかし2025年には、オフィスの空室率は徐々に減少しています。2025年第1四半期にはリオのオフィス空室率は29.4％まで低下し、これは約過去10年で最も低い水準です jll.com。約29％の空室率は世界的な基準ではまだ非常に高いものの、この減少傾向は純吸収がプラスであることを示しています。過去1年間（2024年第1四半期から2025年第1四半期）で、空室率は市全体でおよそ5ポイント低下しました jll.com。2024年末には、セントロ（ダウンタウン） とバーハ・ダ・チジュカの2エリアがこの吸収をけん引しました。ダウンタウンのリオでは2024年第4四半期だけでも空室率が2.5ポイント減少しており、これは主に政府機関がスペースを利用するようになったためです jll.com。例えば、リオ州政府や州検察庁はセントロでオフィスを拡張し、長らく空いていたビルに入居しました jll.com。バーハ・ダ・チジュカは、混雑した都心部を避けて現代的なオフィス空間を求める企業に人気の副次的オフィス地区を擁しており、ここも空室率改善に貢献しました jll.com。
これらの改善があったにもかかわらず、リオのオフィススペースのおよそ4分の1から3分の1が空きのままであり、市場が依然として回復途上であることを反映しています。プライムオフィスの賃料も圧力を受けており、オーナーはテナントを獲得するためにしばしば譲歩を提供しています。フライト・トゥ・クオリティ（質への移転）の傾向が顕著で、テナントは市況の軟化を利用して、より高グレードのビル（多くはポルト・マラヴィーリャやバーハの新しい効率的なタワー）へと、魅力的な賃料で移転しており、旧来のビルが取り残されています。これにより、オフィスマーケットは徐々に二極化し、最上位のAAAビルがテナントを獲得する一方、時代遅れのオフィス（特にセントラルビジネス地区）は苦戦したり、用途転換を強いられる状況です。これに対処する注目すべき取り組みが、「Reviver Centro」プログラム（後述）で、老朽化したダウンタウンのオフィスビルを住宅やホテルへと転換することを奨励しています thelatinvestor.com。今後数年で、リオのオフィス空室率は経済成長とともに徐々に低下し続けると予想されますが、そのペースは新規ビジネス需要に依存します。リオでは石油化学、テック、金融といったセクターが賃貸の多くを牽引しており、たとえば原油価格が堅調でエネルギー企業が成長すれば、オフィス吸収が加速する可能性があります。さらに、コワーキングやフレキシブルオフィスのプロバイダーもリオ市場に参入し、柔軟性を求める企業をターゲットにしています。これらの事業者は特に再開発された港湾地区やゾナ・スルで一部スペースを取得しています。総じて言えば、2025年のリオのオフィスマーケットは安定化へ向かっており、供給過剰の最悪期は過ぎ、公共部門による入居が市場を支え、当面大きな新規供給もないことから、空室率はゆっくりと改善していく見込みです jll.com jll.com。
小売業および複合商業施設：リオの小売不動産セクターは、消費者パターンの変化に適応しています。実店舗型小売は、2015～2016年の不況と2020年のパンデミックによって大きな打撃を受けましたが、2024～2025年には特に高所得地域の屋外ショッピングストリートやショッピングモールで来店者数の回復が見られています。リオで人気のショッピングモール（ボタフォゴのショッピング・リオスル、バーハのバーハショッピング、ヴィレッジモールなど）は、観光業の回復とともに小売売上が復活し、2年前と比べて稼働率が上昇しています。ショッピングセンター部門では、大手運営会社による統合や投資の動きが見られるのが興味深い点です。2024年には、イグアテミ（ブラジル有数のモール運営企業の一つ）が不動産ファンドと提携し、リオを代表するモールの一つショッピング・リオスルの16.6％の株式を取得しました practiceguides.chambers.com。この取引は高級小売市場への信頼回復と、モール運営会社が規模拡大のために合併や資産取得を進めるトレンドを示しています。同様に、アリアンス・ソナエ（もう一つの大手モールREIT）は、モール不動産への住宅やオフィスの併設という複合用途拡張に投資しており、「ミニシティ」型複合施設を創出しています siila.com.br。リオのバーハショッピング複合施設のように、隣接のオフィスタワーや医療センター、計画中の住宅タワーなど、モールが進化し続けているのが見られます。こうした複合型小売ハブは、消費者の「住む・買う・働く」を一か所で済ませたい利便性志向に応え、来店者数の増加にも寄与しています。
高級住宅地のストリート小売（例：イパネマ、レブロン、コパカバーナのレストランやブティック）は、2023～2025年の観光客急増の恩恵を受けています。ブラジル通貨（レアル）が相対的に安いため、リオは魅力的な観光地となり、観光客の消費も増加傾向にあり、ホテル、レストラン、小売業が潤っています。イパネマのガルシア・ダヴィラ通りやヴィスコンデ・デ・ピラジャ通りのようなハイストリートでは新規出店がみられ、海外ブランドも高級消費者を狙ってリオ進出や展開を加速させています。その一方で、低所得地域の近隣型ショッピングセンターの一部は空室やEコマースとの競争に苦しんでいます。パンデミック中にブラジルではEコマース利用が急増し、これが大型小売店の拡張を抑制する要因となっています。郊外では大型小売スペースのうち、空き店舗がラストマイル物流拠点や教会、学校への転用も見られるようになってきました。
産業および物流： サンパウロの工業市場ほど顕著ではないものの、リオ大都市圏の物流用不動産セクターは好調なパフォーマンスを示しています。パンデミックによるEコマースブームや、ブラジルの石油・ガス産業の成長がリオ周辺（特にバイシャーダ・フルミネンセ地域の高速道路沿いや港・空港周辺）で倉庫や配送センターの需要を高めています。JLLによれば、2025年初頭までにブラジル全体の産業用不動産の空室率は過去最低（約7〜8%）となりjll.com、リオの物流パークもその一翼を担っています。多くの施設が満室となっています。イタグアイ港の拡張やリオのポルト・ド・アスー（市北部にある大規模民間港）の整備など、大型インフラが物流投資を誘致しています。実際、ポルト・ド・アスーおよび関連の工業団地には約60億レアルの投資が行われ、地域を変革する新たな工業団地が生まれていますthelatinvestor.com。加えて、ブラジル国内のデータセンター開発推進もリオに波及しており、州内では900MW超のデータセンター容量が計画または建設中です。これが専門施設の建設を牽引し、2030年までにリオがテクノロジーインフラの拠点となる可能性がありますbnamericas.com。投資家にとって、産業用不動産は住宅用不動産よりも高い利回り（多くの場合8〜10%以上のキャップレート）を提供し、需要も強いです。リオが物流の玄関口（港湾、石油化学団地、大規模消費市場）としての役割を果たしていることから、この分野の成長は今後も続くと予想されます。
まとめると、2025年のリオの商業用不動産市場は混在しています。オフィス市場は経済回復とともに高い空室率から持ち直しつつあり、小売セクターは戦略的投資と用途の融合によって安定しつつあり、産業・物流セクターは低空室率とEコマースや貿易による拡大が顕著な明るい分野となっています。
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
市場の概要（2025年現在の状況）
リオデジャネイロの不動産市場は2025年、緩やかな回復と新たな成長の段階にあります。2010年代後半の長期にわたる停滞期の後、不動産価値は再び上昇し始めましたが、成長はインフレ調整後では控えめにとどまっています。2025年4月時点で、リオデジャネイロの住宅販売価格は前年比約4.6％上昇（2015年以来最大の年間増加率）となっていますが、ブラジルのインフレを考慮すると実質では約−0.9％にとどまりますglobalpropertyguide.com。これは、名目価格は上昇しているものの、インフレによって一部の利益が失われていることを示しています。それでもこの上昇は、2015年から2018年までブラジルの不況やオリンピック後の影響で価値が横ばいまたは下落していたリオの市場にとって、転換点となっています。
経済的な逆風にもかかわらず、不動産需要は堅調です。全国的に見ると、ブラジルの住宅市場は2024年まで活発な動きを見せており、たとえばサンパウロでは2024年に住宅販売が35％超増加しましたglobalpropertyguide.com。リオデジャネイロでもこの勢いの一部が見られ、リオでは不動産取引全体のボリュームが2024年に前年比約14％増加しましたthelatinvestor.com。これは、買い手の信頼回復と、抑えられていた需要の表れです。ただし、高金利の影響で資金調達は依然として高額になっています。ブラジルの基準金利（Selic）は2025年初めに14.75％まで上昇し、これはほぼ20年ぶりの高水準ですriotimesonline.com。このような高金利は、特に住宅ローンに頼る中間層の購買意欲を冷やしています。それでも、持ち家志向という文化的な優先順位や、ローン期間の長期化・退職金の活用といった創造的な資金調達方法によって、ブラジル人の市場参入は続いていますriotimesonline.com。
マクロ経済の面では、ブラジル経済は2024年に約3.4％の成長を遂げましたglobalpropertyguide.com。2025年には成長率が約2％に緩やかになると予想されているものの、リオの不動産セクターは消費者信頼感や雇用の改善の恩恵を受けています。大きな住宅不足（リオ市では約36万9,000戸の不足と推定thelatinvestor.com）も長期的な需要を支えています。Minha Casa, Minha Vida（MCMV）の再開など、政府の制度的な取り組みが市場の下位層を支える役割を果たしており、住宅購入の補助が行われています。2025年初めには、連邦政府がMCMVをより高い所得層（最大月収R$12,000）にも拡大し、優遇金利10％の住宅ローンを提供riotimesonline.com、初めて購入する人々を支援しました。上位層では、豊富な資金を持つ買い手や投資家（国内外）が販売をけん引し、住宅ローンに依存するセグメントの落ち込みを補っています。総じて、リオは2025年半ばに慎重ながら楽観的な見通しで臨んでいます。需要は堅調で一部のセグメントで在庫が逼迫してきていますが、高い金融コストや経済的不確実性によって成長ペースは抑制されていますriotimesonline.com riotimesonline.com。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
商業用不動産トレンド（オフィス、小売、工業）
オフィスマーケット：リオデジャネイロの商業オフィスセクターは近年困難に直面していましたが、ついに改善の兆しが見え始めています。2010年代には供給過剰の時期があり、それはオリンピック後の経済不振やペトロブラスの石油スキャンダルの影響でさらに悪化し、企業の縮小やオフィスタワーの空室が増える結果となりました。リオのオフィスマーケットの空室率は2010年代後半の多くの期間で30％を超えていました。しかし2025年には、オフィスの空室率は徐々に減少しています。2025年第1四半期にはリオのオフィス空室率は29.4％まで低下し、これは約過去10年で最も低い水準です jll.com。約29％の空室率は世界的な基準ではまだ非常に高いものの、この減少傾向は純吸収がプラスであることを示しています。過去1年間（2024年第1四半期から2025年第1四半期）で、空室率は市全体でおよそ5ポイント低下しました jll.com。2024年末には、セントロ（ダウンタウン） とバーハ・ダ・チジュカの2エリアがこの吸収をけん引しました。ダウンタウンのリオでは2024年第4四半期だけでも空室率が2.5ポイント減少しており、これは主に政府機関がスペースを利用するようになったためです jll.com。例えば、リオ州政府や州検察庁はセントロでオフィスを拡張し、長らく空いていたビルに入居しました jll.com。バーハ・ダ・チジュカは、混雑した都心部を避けて現代的なオフィス空間を求める企業に人気の副次的オフィス地区を擁しており、ここも空室率改善に貢献しました jll.com。
これらの改善があったにもかかわらず、リオのオフィススペースのおよそ4分の1から3分の1が空きのままであり、市場が依然として回復途上であることを反映しています。プライムオフィスの賃料も圧力を受けており、オーナーはテナントを獲得するためにしばしば譲歩を提供しています。フライト・トゥ・クオリティ（質への移転）の傾向が顕著で、テナントは市況の軟化を利用して、より高グレードのビル（多くはポルト・マラヴィーリャやバーハの新しい効率的なタワー）へと、魅力的な賃料で移転しており、旧来のビルが取り残されています。これにより、オフィスマーケットは徐々に二極化し、最上位のAAAビルがテナントを獲得する一方、時代遅れのオフィス（特にセントラルビジネス地区）は苦戦したり、用途転換を強いられる状況です。これに対処する注目すべき取り組みが、「Reviver Centro」プログラム（後述）で、老朽化したダウンタウンのオフィスビルを住宅やホテルへと転換することを奨励しています thelatinvestor.com。今後数年で、リオのオフィス空室率は経済成長とともに徐々に低下し続けると予想されますが、そのペースは新規ビジネス需要に依存します。リオでは石油化学、テック、金融といったセクターが賃貸の多くを牽引しており、たとえば原油価格が堅調でエネルギー企業が成長すれば、オフィス吸収が加速する可能性があります。さらに、コワーキングやフレキシブルオフィスのプロバイダーもリオ市場に参入し、柔軟性を求める企業をターゲットにしています。これらの事業者は特に再開発された港湾地区やゾナ・スルで一部スペースを取得しています。総じて言えば、2025年のリオのオフィスマーケットは安定化へ向かっており、供給過剰の最悪期は過ぎ、公共部門による入居が市場を支え、当面大きな新規供給もないことから、空室率はゆっくりと改善していく見込みです jll.com jll.com。
小売業および複合商業施設：リオの小売不動産セクターは、消費者パターンの変化に適応しています。実店舗型小売は、2015～2016年の不況と2020年のパンデミックによって大きな打撃を受けましたが、2024～2025年には特に高所得地域の屋外ショッピングストリートやショッピングモールで来店者数の回復が見られています。リオで人気のショッピングモール（ボタフォゴのショッピング・リオスル、バーハのバーハショッピング、ヴィレッジモールなど）は、観光業の回復とともに小売売上が復活し、2年前と比べて稼働率が上昇しています。ショッピングセンター部門では、大手運営会社による統合や投資の動きが見られるのが興味深い点です。2024年には、イグアテミ（ブラジル有数のモール運営企業の一つ）が不動産ファンドと提携し、リオを代表するモールの一つショッピング・リオスルの16.6％の株式を取得しました practiceguides.chambers.com。この取引は高級小売市場への信頼回復と、モール運営会社が規模拡大のために合併や資産取得を進めるトレンドを示しています。同様に、アリアンス・ソナエ（もう一つの大手モールREIT）は、モール不動産への住宅やオフィスの併設という複合用途拡張に投資しており、「ミニシティ」型複合施設を創出しています siila.com.br。リオのバーハショッピング複合施設のように、隣接のオフィスタワーや医療センター、計画中の住宅タワーなど、モールが進化し続けているのが見られます。こうした複合型小売ハブは、消費者の「住む・買う・働く」を一か所で済ませたい利便性志向に応え、来店者数の増加にも寄与しています。
高級住宅地のストリート小売（例：イパネマ、レブロン、コパカバーナのレストランやブティック）は、2023～2025年の観光客急増の恩恵を受けています。ブラジル通貨（レアル）が相対的に安いため、リオは魅力的な観光地となり、観光客の消費も増加傾向にあり、ホテル、レストラン、小売業が潤っています。イパネマのガルシア・ダヴィラ通りやヴィスコンデ・デ・ピラジャ通りのようなハイストリートでは新規出店がみられ、海外ブランドも高級消費者を狙ってリオ進出や展開を加速させています。その一方で、低所得地域の近隣型ショッピングセンターの一部は空室やEコマースとの競争に苦しんでいます。パンデミック中にブラジルではEコマース利用が急増し、これが大型小売店の拡張を抑制する要因となっています。郊外では大型小売スペースのうち、空き店舗がラストマイル物流拠点や教会、学校への転用も見られるようになってきました。
産業および物流： サンパウロの工業市場ほど顕著ではないものの、リオ大都市圏の物流用不動産セクターは好調なパフォーマンスを示しています。パンデミックによるEコマースブームや、ブラジルの石油・ガス産業の成長がリオ周辺（特にバイシャーダ・フルミネンセ地域の高速道路沿いや港・空港周辺）で倉庫や配送センターの需要を高めています。JLLによれば、2025年初頭までにブラジル全体の産業用不動産の空室率は過去最低（約7〜8%）となりjll.com、リオの物流パークもその一翼を担っています。多くの施設が満室となっています。イタグアイ港の拡張やリオのポルト・ド・アスー（市北部にある大規模民間港）の整備など、大型インフラが物流投資を誘致しています。実際、ポルト・ド・アスーおよび関連の工業団地には約60億レアルの投資が行われ、地域を変革する新たな工業団地が生まれていますthelatinvestor.com。加えて、ブラジル国内のデータセンター開発推進もリオに波及しており、州内では900MW超のデータセンター容量が計画または建設中です。これが専門施設の建設を牽引し、2030年までにリオがテクノロジーインフラの拠点となる可能性がありますbnamericas.com。投資家にとって、産業用不動産は住宅用不動産よりも高い利回り（多くの場合8〜10%以上のキャップレート）を提供し、需要も強いです。リオが物流の玄関口（港湾、石油化学団地、大規模消費市場）としての役割を果たしていることから、この分野の成長は今後も続くと予想されます。
まとめると、2025年のリオの商業用不動産市場は混在しています。オフィス市場は経済回復とともに高い空室率から持ち直しつつあり、小売セクターは戦略的投資と用途の融合によって安定しつつあり、産業・物流セクターは低空室率とEコマースや貿易による拡大が顕著な明るい分野となっています。
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
出典：
住宅不動産動向（住宅セクター）
一般的な市場および価格動向： リオデジャネイロの住宅セクターは、さまざまなセグメントで異なる傾向を示しています。全体的にみると、市内平均の住宅価格は緩やかに上昇していますが、地区や物件タイプによって大きなばらつきがあります。前述の通り、市全体の価格は過去1年間で名目上約4〜7％上昇しました thelatinvestor.com。重要なのは、リオの高級エリアが中間市場を上回っている点です。2024年には、市全体の平均価格が約7.3％上昇 した一方で、高級地区ではこれをはるかに上回る伸びを見せました。レブロン、イパネマ、ラゴアなどの主要地区では、価値が前年比で10％以上上昇しています thelatinvestor.com。5年間（2020〜2025年）でリオ全体の平米単価は約15％上昇し、高級物件では同期間に25〜30％の値上がりとなりました thelatinvestor.com。これは、富裕層の買い手は現金で購入することが多く、金利の影響を受けにくいため、高級セグメントが経済の変動に強いことを示しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。対照的に、中間層向け住宅は成長が非常に緩やかで、インフレ調整後は中間市場の価格はここ数年ほとんど動いていません globalpropertyguide.com。本質的に、リオの住宅市場は二極化しており、供給が限られた高級地区では力強い値上がりが見られる一方、より手頃なエリアでは比較的安定した状態が続いています。
高級セグメントのブーム： リオの高級住宅市場は好調 で、際立ったパフォーマーとなっています。2023年には高級物件（一般的に約200万レアル以上の住宅）の総販売額が70％急増という驚異的な伸びを見せ、2024年から2025年にかけても好調が続いています thelatinvestor.com。高級物件は現在、リオの不動産販売額全体の約15％を占めており、ユニット数でははるかに小さい割合にもかかわらず、市場における高額取引の重要性を示しています thelatinvestor.com。一等地の価格がこの傾向を一層際立たせています。Leblon（レブロン）――市内で最も高級な地区――は、一等物件で1平方メートルあたり20,000～25,000レアルの平均価格となっており、Ipanema（イパネマ）のビーチフロントアパートでは1平方メートルあたり18,000～22,000レアルとなっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。これらの超高級エリアは非常に在庫が限定され、事実上「ブルーチップ」不動産として機能しています――2023年には価格が過去最高を記録し、その傾向は今も上昇中です thelatinvestor.com。実際、レブロンは2023年にブラジルで最も高額な地区と報告されており、依然としてステータスシンボルです。レブロンの物件価値は約1平方メートルあたり25,000レアルに上昇し、旺盛な需要と希少な供給により今後も上昇が見込まれています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
表：リオデジャネイロの住宅価格帯（セグメント別） thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| セグメント | 代表的な地区 | 一般的な価格帯 (R$/m²) |
|---|---|---|
| ウルトラプレミアム | レブロン、イパネマ（海岸沿い） | R$20,000 – R$25,000 |
| プレミアム | イパネマ（内陸部）、ラゴア、ジャルジン・ボタニコ、ガヴェア、コパカバーナ高級エリア | R$15,000 – R$20,000 |
| 新興高級エリア | ボタフォゴ、フラメンゴ、バーハ・ダ・チジュカ（主要エリア） | R$10,000 – R$15,000 |
| 市全体平均 | 全地区（全体平均） | 約R$12,000 / m²（平均） |
出典：The Latinvestor（市場分析、2025年6月） thelatinvestor.com
上記の通り、ゾナ・スル（南部地域）の最上位エリアは市の平均を大きく上回る価格となっており、「新興ラグジュアリー」エリアであるボタフォゴやバーハ・ダ・チジュカの一部でさえ、今や1平方メートルあたり5桁に到達しています thelatinvestor.com。こうした価格の差は、立地・眺望・独占性に対する価値を浮き彫りにしています。特にバーハ・ダ・チジュカは新しい計画都市として、プレミアムエリアで1m²あたり約R$9,000～12,000と、より低価格で高級物件を提供しており、最も成長が早い高級サブマーケットとなっています thelatinvestor.com。最近バーハの高級住宅供給は34.1%も急増し、このエリアで広くて現代的なマンションへの需要を開発業者が取り込んでいます thelatinvestor.com。バーハの広々としたアメニティの充実した物件（しばしばプール、ジム、駐車場付きのゲート付きコンプレックス内）は、老舗ビーチエリアよりも多くの空間を求める高級志向の家族層を惹きつけています thelatinvestor.com。これによりバーハはリオの高級市場でますます重要な存在となり、従来のゾナ・スル外での“第2の高級不動産の中心地”となっています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
レンタル市場と短期レンタル：リオのレンタル市場は、観光業や短期レンタルプラットフォームの普及によって活発に動いています。
市内の従来型長期賃貸収益は中程度で、ほとんどの地域で年間総利回りは約4～5％となっており、コパカバーナやボタフォゴなどの高級南部地区ではしばしば4％未満です thelatinvestor.com。これらの人気地区では購入価格が高いため、賃貸利回りが圧縮されます（例えば、コパカバーナで控えめな2ベッドルームの物件でも、年間家賃はその価値の約3%にしかならない場合があります）thelatinvestor.com。これにより、一部の投資家は収益を高めるために短期賃貸（Airbnb）に目を向けるようになりました。2010年代後半以来、リオでは特に観光客が多いビーチ沿いのエリアで、短期賃貸ブームが起こっています。例えばイパネマでは、現在その地域の7軒ごとに1件の割合でAirbnbのリスティングがあります。これは、バケーションレンタルがどれほど広がっているかを示す驚くべき統計です reuters.com reuters.com。近隣のコパカバーナでも、Airbnbのリスティングが同様に急増しています（2019年以降約24％増）reuters.com。この傾向には両方のメリットとデメリットがあります。一方で、これは不動産オーナーや管理者にとって儲かる機会を生み出しています。リオの起業家ホストたちは、観光客の需要に応えるために、毎年ポートフォリオを倍増させる不動産管理ビジネスを築いてきました reuters.com。一方で、これらの地域では短期レンタルの急増が長期レンタルの物件を見つけにくくし、家賃の高騰を引き起こしており、地元住民協会に懸念を抱かせています reuters.com。マンションの理事会は、Airbnbで利益を得ているオーナーと、一時的な宿泊客やセキュリティの問題について苦情を言うオーナーの利害のバランスを取るのに苦労することがよくあります reuters.com。これまでのところ、リオ当局は短期賃貸を厳しく規制していませんが、業界専門家は、他の主要都市で見られるように、さらなる規制（または課税）が課されるのは時間の問題だと考えています reuters.com。このような規制は、コンドミニアム市場における投資家の行動に影響を与える可能性があるため、注目すべき重要な要素となります。要約すると、2025年のリオの賃貸状況は 2 つの市場の物語です。安定した長期賃貸市場は中程度の利回り、そして非常に活況な短期賃貸市場が多くのアパートを事実上のホテルスイートに変えており──観光が好調な限り、この傾向は続くと予想されます。中間層および手頃な価格の住宅：リオの住宅市場の中間層および下位セグメントは、より多くの逆風に直面しています。高い金利（セリック14%以上）のため、住宅ローンのコストが高くなり、一部の中間層の購入希望者が市場から排除されていますriotimesonline.com。その結果、副次的な地域（特にノースゾーンや郊外の一部）での価格上昇は横ばい、もしくはインフレと同じペースに留まっています。多くの潜在的な購入者が購入を延期し、賃貸を続けているため、賃貸の手頃さも懸念されています。政府の補助住宅への重点施策がこのセグメントに影響を与えています。拡大されたMCMVプログラムや低金利FGTS資金によるローンが、郊外地区の手頃な価格の住宅建設を促進しています。2025年までに全国で2,780億レアル以上が手頃な価格の住宅に投資され、数百万戸の住宅供給を目指しており、新たな供給が始まる郊外エリアでは価格安定化の可能性もありますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。例えば西部郊外の大規模な住宅プロジェクト（リオ西ゾーンのカンポ・グランデやサンタクルスなど）は、在庫拡大により価格圧力をやや緩和する可能性がありますthelatinvestor.com。歴史的に見ても、新たな手頃な住宅開発が始まった際（2014年までのMCMV第1波で全国約240万戸新設時など）、周辺の不動産価値は供給の増加により安定化、あるいはわずかに下落する傾向がありましたthelatinvestor.com。これはリオの周辺地域では、積極的な住宅建設によって価格が手の届く範囲に維持される可能性があり、初めて住宅を購入する人々にとって朗報です。
もう一つ注目すべきトレンドは、プロによって管理された賃貸アパート（マルチファミリー）の増加です。これはブラジルでは比較的新しいコンセプトです。デベロッパーや投資家は、米国や欧州で一般的な賃貸住宅タワーの建設に目を向けており、リオやサンパウロでとくに若いプロフェッショナル層が長期賃貸に前向きであることから、チャンスが広がっています。Reviver Centroプログラム（下記で説明）が、古いオフィスビルをダウンタウンで賃貸ロフトに変換することも支援していますthelatinvestor.com。全体的に見れば、高級住宅市場が2桁成長で話題を集めている一方で、リオの広い住宅市場は政府のインセンティブや幅広い所得層の住宅需要に支えられ、緩やかだが着実な改善が続いています。
商業用不動産トレンド（オフィス、小売、工業）
オフィスマーケット：リオデジャネイロの商業オフィスセクターは近年困難に直面していましたが、ついに改善の兆しが見え始めています。2010年代には供給過剰の時期があり、それはオリンピック後の経済不振やペトロブラスの石油スキャンダルの影響でさらに悪化し、企業の縮小やオフィスタワーの空室が増える結果となりました。リオのオフィスマーケットの空室率は2010年代後半の多くの期間で30％を超えていました。しかし2025年には、オフィスの空室率は徐々に減少しています。2025年第1四半期にはリオのオフィス空室率は29.4％まで低下し、これは約過去10年で最も低い水準です jll.com。約29％の空室率は世界的な基準ではまだ非常に高いものの、この減少傾向は純吸収がプラスであることを示しています。過去1年間（2024年第1四半期から2025年第1四半期）で、空室率は市全体でおよそ5ポイント低下しました jll.com。2024年末には、セントロ（ダウンタウン） とバーハ・ダ・チジュカの2エリアがこの吸収をけん引しました。ダウンタウンのリオでは2024年第4四半期だけでも空室率が2.5ポイント減少しており、これは主に政府機関がスペースを利用するようになったためです jll.com。例えば、リオ州政府や州検察庁はセントロでオフィスを拡張し、長らく空いていたビルに入居しました jll.com。バーハ・ダ・チジュカは、混雑した都心部を避けて現代的なオフィス空間を求める企業に人気の副次的オフィス地区を擁しており、ここも空室率改善に貢献しました jll.com。
これらの改善があったにもかかわらず、リオのオフィススペースのおよそ4分の1から3分の1が空きのままであり、市場が依然として回復途上であることを反映しています。プライムオフィスの賃料も圧力を受けており、オーナーはテナントを獲得するためにしばしば譲歩を提供しています。フライト・トゥ・クオリティ（質への移転）の傾向が顕著で、テナントは市況の軟化を利用して、より高グレードのビル（多くはポルト・マラヴィーリャやバーハの新しい効率的なタワー）へと、魅力的な賃料で移転しており、旧来のビルが取り残されています。これにより、オフィスマーケットは徐々に二極化し、最上位のAAAビルがテナントを獲得する一方、時代遅れのオフィス（特にセントラルビジネス地区）は苦戦したり、用途転換を強いられる状況です。これに対処する注目すべき取り組みが、「Reviver Centro」プログラム（後述）で、老朽化したダウンタウンのオフィスビルを住宅やホテルへと転換することを奨励しています thelatinvestor.com。今後数年で、リオのオフィス空室率は経済成長とともに徐々に低下し続けると予想されますが、そのペースは新規ビジネス需要に依存します。リオでは石油化学、テック、金融といったセクターが賃貸の多くを牽引しており、たとえば原油価格が堅調でエネルギー企業が成長すれば、オフィス吸収が加速する可能性があります。さらに、コワーキングやフレキシブルオフィスのプロバイダーもリオ市場に参入し、柔軟性を求める企業をターゲットにしています。これらの事業者は特に再開発された港湾地区やゾナ・スルで一部スペースを取得しています。総じて言えば、2025年のリオのオフィスマーケットは安定化へ向かっており、供給過剰の最悪期は過ぎ、公共部門による入居が市場を支え、当面大きな新規供給もないことから、空室率はゆっくりと改善していく見込みです jll.com jll.com。
小売業および複合商業施設：リオの小売不動産セクターは、消費者パターンの変化に適応しています。実店舗型小売は、2015～2016年の不況と2020年のパンデミックによって大きな打撃を受けましたが、2024～2025年には特に高所得地域の屋外ショッピングストリートやショッピングモールで来店者数の回復が見られています。リオで人気のショッピングモール（ボタフォゴのショッピング・リオスル、バーハのバーハショッピング、ヴィレッジモールなど）は、観光業の回復とともに小売売上が復活し、2年前と比べて稼働率が上昇しています。ショッピングセンター部門では、大手運営会社による統合や投資の動きが見られるのが興味深い点です。2024年には、イグアテミ（ブラジル有数のモール運営企業の一つ）が不動産ファンドと提携し、リオを代表するモールの一つショッピング・リオスルの16.6％の株式を取得しました practiceguides.chambers.com。この取引は高級小売市場への信頼回復と、モール運営会社が規模拡大のために合併や資産取得を進めるトレンドを示しています。同様に、アリアンス・ソナエ（もう一つの大手モールREIT）は、モール不動産への住宅やオフィスの併設という複合用途拡張に投資しており、「ミニシティ」型複合施設を創出しています siila.com.br。リオのバーハショッピング複合施設のように、隣接のオフィスタワーや医療センター、計画中の住宅タワーなど、モールが進化し続けているのが見られます。こうした複合型小売ハブは、消費者の「住む・買う・働く」を一か所で済ませたい利便性志向に応え、来店者数の増加にも寄与しています。
高級住宅地のストリート小売（例：イパネマ、レブロン、コパカバーナのレストランやブティック）は、2023～2025年の観光客急増の恩恵を受けています。ブラジル通貨（レアル）が相対的に安いため、リオは魅力的な観光地となり、観光客の消費も増加傾向にあり、ホテル、レストラン、小売業が潤っています。イパネマのガルシア・ダヴィラ通りやヴィスコンデ・デ・ピラジャ通りのようなハイストリートでは新規出店がみられ、海外ブランドも高級消費者を狙ってリオ進出や展開を加速させています。その一方で、低所得地域の近隣型ショッピングセンターの一部は空室やEコマースとの競争に苦しんでいます。パンデミック中にブラジルではEコマース利用が急増し、これが大型小売店の拡張を抑制する要因となっています。郊外では大型小売スペースのうち、空き店舗がラストマイル物流拠点や教会、学校への転用も見られるようになってきました。
産業および物流： サンパウロの工業市場ほど顕著ではないものの、リオ大都市圏の物流用不動産セクターは好調なパフォーマンスを示しています。パンデミックによるEコマースブームや、ブラジルの石油・ガス産業の成長がリオ周辺（特にバイシャーダ・フルミネンセ地域の高速道路沿いや港・空港周辺）で倉庫や配送センターの需要を高めています。JLLによれば、2025年初頭までにブラジル全体の産業用不動産の空室率は過去最低（約7〜8%）となりjll.com、リオの物流パークもその一翼を担っています。多くの施設が満室となっています。イタグアイ港の拡張やリオのポルト・ド・アスー（市北部にある大規模民間港）の整備など、大型インフラが物流投資を誘致しています。実際、ポルト・ド・アスーおよび関連の工業団地には約60億レアルの投資が行われ、地域を変革する新たな工業団地が生まれていますthelatinvestor.com。加えて、ブラジル国内のデータセンター開発推進もリオに波及しており、州内では900MW超のデータセンター容量が計画または建設中です。これが専門施設の建設を牽引し、2030年までにリオがテクノロジーインフラの拠点となる可能性がありますbnamericas.com。投資家にとって、産業用不動産は住宅用不動産よりも高い利回り（多くの場合8〜10%以上のキャップレート）を提供し、需要も強いです。リオが物流の玄関口（港湾、石油化学団地、大規模消費市場）としての役割を果たしていることから、この分野の成長は今後も続くと予想されます。
まとめると、2025年のリオの商業用不動産市場は混在しています。オフィス市場は経済回復とともに高い空室率から持ち直しつつあり、小売セクターは戦略的投資と用途の融合によって安定しつつあり、産業・物流セクターは低空室率とEコマースや貿易による拡大が顕著な明るい分野となっています。
複合用途開発と新規プロジェクト
リオデジャネイロでは、都市の構造を近代化し、住む・働く・遊ぶが一体となった環境を作ることを目指し、都市計画者や開発業者が複合用途開発に力を入れています。最も重要な複合用途都市再開発計画の一つは、ポートゾーン（セントロ）のポルト・マラヴィーリャ・プロジェクトです。2016年のオリンピック以前に始まったこの長期プロジェクトは、以前は荒廃していたウォーターフロントを、オフィス、住宅、文化施設、そして交通網の充実した活気ある地区へと変貌させています。2026年までに、再活性化された港湾地域には商業プロジェクトと並行して行われる広範な住宅建設のおかげで、公共交通機関の1km圏内に新たに最大70,000人の住民が居住すると見込まれています。itdp.org ポルト・マラヴィーリャには現在、明日博物館やアクアリオ水族館、最新のグレードAオフィスビル（アクワ・コーポレートなど）、そして現在開発中の新たな住宅用コンドミニアムなどのアトラクションがあります。2024年には、スタートアップやクリエイティブ産業を誘致するためのテクノロジー重視のサブプロジェクト、「ポルト・マラバレー」イノベーションハブが誕生しました。thelatinvestor.com このハブは、コワーキングスペースやインキュベーターを備え、若いプロフェッショナル層へのポートゾーンの魅力を高めており、テック系オフィス、アパートメント、レジャースペース等を融合させる広範な計画の一部です。thelatinvestor.com ポートゾーンの複合用途地区としての再生は、まるでシリコンバレー・スタイルの地区に例えられるほどです。改装された倉庫やロフトのモダンなアパートメント、新しいカフェやレストランが立ち並び、VLT（路面電車）による都心へのアクセスも容易です。その結果、人々が長い通勤なしに暮らし、働き、交流できるコミュニティが拡大しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com
市中心の外では、バーハ・ダ・チジュカが計画的な複合用途コミュニティの中心地となっています。バーハ自体も複合用途のコンセプトで開発されており、大規模なマスタープランによる複合施設には、住宅タワー、ショッピングモール、学校、時にはオフィスビルが含まれることが多いです。この傾向はイリャ・プラ（旧オリンピック選手村で、現在は公園や商業タウンセンターを持つ住宅コミュニティ）や新たに建設中のバーハ・オリンピックパーク周辺の開発プロジェクトにも見られます。例えばオリンピックパーク区域のプロジェト・イマジネの計画では、遊園地、美術館、グルメセンター、さらに住宅やホテルの要素も構想されており、一部のオリンピック会場を家族向けのエンターテイメントおよび複合用途の目的地へと再生することが見込まれています coliseum-online.com。また、バーハやレクレイオ（さらに西側）では民間開発業者が、住民向けの小売アーケードやコワーキングスペースが統合された複数のタワーから成る複合施設を建設しています。こうした自己完結型の近隣エリアは、日常の必要品を徒歩圏でまかなえる生活スタイルに対応したものであり、車中心のバーハでは比較的新しいコンセプトです。
小売業の開発業者も複合用途を積極的に受け入れています。主要なショッピングモール運営会社のアリアンス・ソナエは、リオを含むブラジル全土で6件の大規模複合用途プロジェクトを進行中で、35棟の住宅、オフィス、ホテルタワーをショッピングセンターと一体化して開発すると発表しました siila.com.br。これは、ショッピングモールの敷地（しばしば一等地の大きな区画）が、今後ますますオフィスやアパート、ホテルを収容し、モールが実質的に多目的な地区になることを示しています。リオではボサノヴァ・モールの拡張が一例で、サントス・ドゥモン空港に隣接するこの場所は、ホテルも新設され、企業オフィスや空港とも繋がり、都心部に旅行・小売・ビジネスの複合拠点を形成しています。
ヘヴィヴェール・セントロプログラムもまた複合用途開発の原動力となっています。歴史的な中心街にある未利用の商業ビルを住宅（ロフトやスタジオ）に転換し、1階部分に小売店舗を追加することで、かつての9時から17時までのビジネス地区に24時間の活気をもたらしています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。このプログラムは、セントロで住宅開発を行う開発業者に対し、減税や用途地域の優遇策を提供しており、その多くが複合用途の結果をもたらしています。すなわち、古いオフィスビルが上層階にアパートとして生まれ変わり、1階にカフェや店舗ができることで、建築遺産を保存しつつ、現代のニーズに対応しています。これにより住宅供給が増えるだけでなく、都心部で住宅と商業の機能が持続可能な形で融合されるようになっています。
インフラの改善によって、複合用途プロジェクトの実現性が強化されています。たとえば、新しい交通路線（後のセクションで詳述）は、西部ゾーンや郊外にある複合コミュニティの接続性を高め、駅周辺に住宅、オフィス、小売を組み合わせたトランジット指向型の開発を促進します。具体例はメトロシステムの拡張計画であり、メトロ3号線（ニテロイへの湾下線の提案）と2号線の延伸は2030年頃の完成を目指しています railjournal.com railway.supply。これにより、グアナバラ湾両岸の将来の駅周辺で複合用途の開発が促進されることが予想されます。同様に、新たなトランスブラジルBRTコリドー（2025年までに全面開通予定）はアヴェニーダ・ブラジル沿いに運行し、市当局はノースゾーンの駅周辺でトランジット指向型開発を見込んでいます。BRTは2030年までに1日あたり25万人以上の乗客を運ぶと予想されており、そのため、その利用者層に対応するため、駅近くで大規模な不動産開発（小売が組み込まれた住宅タワーなど）が見込まれています itdp.org。
まとめると、複合用途不動産はリオで成長しているトレンドであり、地域を活性化し、同時に複数のニーズに応える方法と見なされています。ポートゾーン、バーハ、セントロでのプロジェクトがその例であり、今後は大規模な土地（旧工業地帯、オリンピック用地など）が、住宅・商業・レジャーが融合した形で再開発される可能性が高いです。この多様化は市場にとってプラスであり、より強靭なコミュニティを生み出し、投資家に多面的なプロジェクトへ参画する機会を提供します。
地域別インサイト
投資動向（国内・海外投資）
国内投資: ブラジル人投資家――個人購入者から大手デベロッパー・ファンドまで――はリオの不動産市場に深く関与し続けています。文化的にも、不動産はブラジルで最も人気のある資産クラスであり、リオはサンパウロに次ぐ全国２位の重要都市であるため、国内資本が多く集まっています。高金利で借入コストが高い状況でも、多くのブラジル人はインフレや通貨変動へのヘッジとして不動産を買い続けています（不確実な時代において実物資産がより安全と見なされるため）。2025年初頭のデータによると、ブラジル人は依然として住宅投資を活発に行っており、2025年第１四半期の全国的な販売・新規着工は15％増加しています。 riotimesonline.com。リオでも、Cyrela、Even、RJZといった地元デベロッパーが積極的に新プロジェクトを展開しており、彼らもチャンスがあると見ています。主要なブラジル不動産会社は好調な業績を発表しており、例えばCyrela Brazil Realtyは2025年第１四半期に前年同期比+34％の売上成長を記録し、売上高は21億レアルに達しました riotimesonline.com。この中にはリオのプロジェクトも含まれており、新規開発への国内需要の強さがうかがえます。さらに、国内銀行や機関投資家も不動産投資信託（FII）を通じてリオの不動産（ショッピングセンターやオフィスビルなど）への投資を拡大しています。2024年の１つのトレンドはREIT／モール分野における統合（たとえばIguatemiとFIIによるRio Sulモールの一部取得など）でした practiceguides.chambers.com ――ブラジルの投資ビークルがリソースをまとめて優良不動産へのポジションを取っています。
政府の住宅政策も国内投資を促進しています。FGTS担保付き住宅ローン（公務員基金ローン）の拡大により、低中所得層の買い手に比較的安価なクレジットが提供され、需要が維持されています。ABECIP（住宅ローン協会）は、高金利のため2025年の全体住宅ローン発行額が10％減少すると予測していますが、その減少のほとんどは市場金利ベースのローンで発生しており、補助付き住宅ローン（FGTS）は約1％増の1,268億レアルまで成長すると見込まれ、下落を部分的に相殺しています。riotimesonline.com riotimesonline.com。このように、国内市場は適応しています。標準的な銀行住宅ローンを利用する人は減っていますが、特別なファイナンスや現金（多くは家族の助けやパンデミック中に貯めた資金）を利用する人が増えています。ブラジルの大手年金・保険基金も間接的に不動産に投資しており、高金利下でも、今後金利が下がったときに再資金調達できることを見越して、今の魅力的なキャップレートで不動産取得を狙う動きが一部で見られます。
もう一つの国内トレンドは短期賃貸投資家（前述の通り）の増加です。多くのブラジル人個人投資家が、Airbnbで貸し出すためだけにリオのアパートメントを購入し、事実上マイクロ起業家となっています。これは利回りを求めて不動産へ投じられる国内資本です。XPやHousiのような会社も、運用管理された賃貸収入を目的とした住宅ユニット購入ファンドを立ち上げており、賃貸住宅分野への制度的関心が高まっていることを示しています。
外国人投資：リオデジャネイロの不動産に対する外国人の関心は近年大幅に高まっており、2025年の市場動向において重要な一部となっています。これには、好ましい為替状況、国際的な基準から見ても比較的低価格、そして規制面での開放性など、いくつかの要因があります。ブラジル・レアルは過去数年で弱含み（例えば1ドル＝約5レアルで推移）、これによって外国人は数年前と比べて事実上20～30％の「割引」を受けられます。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。リオの高級不動産はおおよそ1平方メートルあたりUS$5,000と、他の世界都市と比較して非常に手頃な価格です。参考までに、ニューヨークやロンドンの一等地物件は1平方メートルあたり、その3倍から5倍もの価格がします。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この価格競争力は欧州、北米、中東からの買い手の関心を引き付けています。実際、国際的な買い手は現在、リオの高級不動産購入の約25～40％を占めていると推定されています（地域による）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。Latinventorの分析によると、リオの高級セグメントの買い手の約40％が国際的な買い手（60％が地元）であり、今後数年で高級市場における外国人の取引量が35％まで増加する可能性があると予測しています。thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
外国人はイパネマ、レブロン、バーハなどの地域に惹かれており、そこでライフスタイルの充実（またはバケーションレンタルによる賃貸収入）や長期的な価値上昇の可能性を見出しています。米国や欧州の投資家はリオを相対的に割安なトロピカル都市と捉え、本国の市場がピークを迎える中で、ここに分散投資しています。また、中国や中東からの関心も高まっています。例えば、中東のバイヤーがバーハのビーチフロントのペントハウスを購入したり、ヨーロッパの投資家がサンタ・テレサのコロニアル様式の家をブティックホテルやAirbnbヴィラとして購入する例もあります。特筆すべきは、ブラジルは都市部不動産の外国人所有に法的制限を設けていないため、大きな利点となっていますthelatinvestor.com。外国人個人でもリオで物件を購入する際、ブラジル人と同様に現地の納税者番号（CPF）だけが必要ですglobalpropertyguide.com。さらに、購入手続きも透明性が向上し、デジタル不動産登記や電子公証手続きの導入で、取引期間も数ヶ月から数週間へと短縮されていますthelatinvestor.com。加えて、米国やEU諸国などとの租税条約もあり、外国人の賃貸収入も合理的な税制下で本国送金が可能です。これら全てが、国際的な投資家にとってハードルを下げています。
外国ファンドや企業の投資も見られます。例えば、グローバルなプライベート・エクイティ・ファームはブラジルの物流やオフィス分野への関心を示しています（サンパウロが大部分を占めていますが、リオにもテックパークやスタジオなどニッチな資産で注目が集まっています）。特にホスピタリティ分野では外国資本の投資が目立ち、ここ数年でコパカバーナやイパネマの複数ホテルが国際グループに売却され、観光回復を見越した動きが進んでいます。企業取引の面でも、リオのショッピングモールや地下鉄事業権などの資産持分売却には外国資本が関与しています（例：カナダのCPPIBが過去にリオの地下鉄に投資。厳密には「不動産」ではありませんが、関連分野です）。他の例としては、ヒンズ（米国の不動産企業）がブラジルで複合開発プロジェクトへの投資を進めておりsiila.com.br、リオの案件も含まれる可能性があることから、外国の機関投資家の関心が示されています。
まとめとして、リオの不動産市場への外国人投資はここ数年で最も高い水準にあります。外国人バイヤーを専門とする不動産会社（WhereInRioやRio Exclusiveなど）は活発な取引を報告しています。この流入は、通貨と収益のダイナミクスが有利な状態が続く限り、今後も続くと予想されています。国際的な投資家は資金だけでなく、時にはより高い基準やイノベーション（例：持続可能な建物やスマートホーム技術への需要で、地元の開発業者がこれに対応し始めている）ももたらします。総意として、外国人需要は市場に大きな後押しを提供しており、流動性を与え、高級在庫の吸収を助けています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。しかし、既述のように、このことは高級エリアの価格を押し上げる要因にもなり、利回りを下げたり、一部の地元住民が購入できなくなる可能性もあります。課題は、この外部資本を都市全体にとって有益な形でバランスよく活用することです。
2030年までの価格動向と市場予測
現在の価格の軌道： 2025年時点で、リオデジャネイロの不動産価格全体は緩やかな上昇傾向にあり、特定のセグメントは今後も好調が続くと見込まれています。2015年以降の調整を経て、市場は2018～2019年ごろに底を打ち、徐々に回復しています。名目ベースで見ると、リオのFIPEZAP住宅価格指数は過去最高値（2014年のピークを上回る）にありますが、実質（インフレ調整後）ベースでは、まだ2010年代半ばの水準を下回っています globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これは、経済状況が安定していればさらなる成長の余地があることを示唆しています。2025年に関して、アナリストはリオの住宅価格が1ケタ台前半から中盤の伸びで引き続き上昇すると予測しています。業界専門家は、2025～2026年で高級物件の年間価格上昇率は約5～7％と、全体市場の成長率より2～3ポイント高いと見込んでいます thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、全セグメントを合わせた一般市場では短期的に年間約3～4%の価格上昇が予想されており、インフレが予想通り1ケタ中盤で抑えられる場合（ブラジルの2025年インフレ目標は約3.5％）。もし2025年後半にインフレが減速して金利が下がり始めれば、与信が容易になり価格上昇に弾みがつくかもしれません。逆に、金利が非常に高いままであれば、価格上昇は控えめにとどまり、主に現金購入者による牽引となる可能性が高いです。
2030年まで – 住宅用不動産: 中期的な展望として、累積的な価格上昇が予想されています。高級住宅セグメントは2025年から2030年までに累積で約+15%の上昇が見込まれており（年平均で約3%）、thelatinvestor.com thelatinvestor.com となっています。住宅全体の市場も同様かやや低めの成長軌道をたどる可能性があり、2030年までに10〜12%程度の総成長（歴史的に中間層市場のパフォーマンスが高級市場より弱かったことからの大まかな推定）になるでしょう。実際には、リオの住宅価格はインフレとほぼ同じくらい、あるいはわずかに上回るペースで推移する可能性はありますが、2010年代初頭の年率2桁成長の再来はほとんどのアナリストが予想していません。成長の主な要因は、持続的な住宅需要（住宅不足と都市化による）、経済状況の改善（ブラジルの一人当たりGDPは緩やかに上昇しており、今後も続く見通し）、外国人や投資家の参加増加による流動性の注入などです。2030年時点でもリオの高級不動産は世界的に見ればまだ安価と考えられ、国際的な需要が市場の25%から35%に広がれば価格上昇の余地がありますthelatinvestor.com。
エリア別では、レブロンおよびイパネマは今後も価格リーダーの地位を維持するとみられています。新規供給が限られ人気も根強いため、価格は着実に上昇し、現状のトレンドが続けば2020年代後半にはR$30,000/m²を超える可能性もあります。バーハのような供給の多いエリアは、新しい物件の大量供給が重しとなり、比較的緩やかなペースで成長するでしょう。MCMV住宅（低所得者向け住宅）が大量に供給されれば、周辺の手ごろなエリアは価格上昇が鈍化する可能性もありますが、取引量の増加による恩恵を受けることも期待できます。
2030年まで – 商業用不動産: オフィス市場は緩やかな回復が予想されています。商業ブローカーによる予想では、リオのオフィス空室率は2027年までに20%台前半まで下がる可能性があり（新規供給がほとんどなく、年間数パーセントずつ吸収が進むと仮定）、2025年以降に空室率が十分低下すれば賃料も上昇に転じる見込みです。2030年までには、オフィス賃料は空室率が正常化（楽観的なシナリオでは2030年に15〜20%台）すれば実質的に大幅に高くなる可能性もあります。これは現在、空室率の高さで評価が低迷しているため、空室が下がればオフィス価格が上昇する理屈です。ただし、オフィスのコンバージョン（用途転換）による供給減の可能性も加味する必要があります。Reviver Centroプログラムで旧式オフィスが住宅に転換されると、機械的に空室率が改善し、残りのオフィス市場の価格回復をサポートします。リテール（商業施設）では、ショッピングセンターの収益は経済成長とともに増加が見込まれ、金利が低下すればプライムモールのキャップレートも縮小し資産価値が上昇します。インダストリアル不動産（工業・物流施設）は引き続き好調が期待されています。いくつかの予測によれば、2030年までにブラジルの物流賃料が上昇し、空室率が10%未満で推移するとされており、特にリオの港湾や空港周辺の倉庫価値にとってはプラス要因となるでしょう。
マクロ要因と予測におけるリスク: 上記の見通しは比較的穏やかなマクロ環境を前提としています。リオの不動産の将来にとって鍵となるのは金利です。もしブラジルがインフレを抑え、Selic金利が再び一桁台（例えば2027年までに8～9％、一部の予想通り practiceguides.chambers.com）まで下がれば、住宅ローン信用供与は大きく復活し、現在の予測よりも早い価格上昇をもたらす新たなエンドユーザー需要の波がやってくる可能性があります。その場合、特に大衆市場において価格成長が予想を上回るサプライズとなり得ます。一方で、高金利と財政引き締めが続く場合は、成長が予測を下回り、実質的にフラットにとどまる可能性もあります。もう一つの要素は政治・規制の変化です。賃料統制の復活や不動産への重税が強化されれば、投資意欲は冷え込むかもしれません。ただし、最近のシグナル（2025年の税制改革議論など）では、政府は不動産ファンドへの悪影響を避け、投資インセンティブを維持する方向性が示唆されています practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。
長期的な強さ: 2030年以降の長期予測では、リオに対して楽観的な見方が一般的です。リオ独自のライフスタイルの魅力――自然美（ビーチや山）と都市文化の融合――は恒久的な引力として見なされており、短期的なサイクルに関係なくラグジュアリーセグメントの価値は上昇し続けるとみられています thelatinvestor.com。2030年までに世界的なトレンドが続くとすれば、大都市でビーチ近くに住むこと自体がさらにぜいたくとみなされ、リオはその割安感を持ち続けます。気候変動やサステナビリティの観点も重要となり、耐水害や高温対応などの強靭な設計やグリーンテクノロジーを取り入れる物件はプレミアム価格を得るでしょうし、リオの市場もこれに応じて進化します thelatinvestor.com thelatinvestor.com。
2030年のシナリオ例として想像してください。金利が正常化し、インフレ率が約3％、経済成長も適度な場合――リオの不動産価格は名目で年率約5％成長する可能性があります。2025年に100万レアルだった物件は、その条件下で2030年には約130万～140万レアルに到達するかもしれません。ラグジュアリー物件であれば、やや上回る成長（2025年に100万レアル→2030年に150万レアル程度）も見込めます。これらはあくまで投機的な試算ですが、累積15％のラグジュアリー成長という推計や、一般市場成長がやや下回ることとも整合しています。
本質的に言えば、リオのインフラ開発は過去の歴史的な不足を是正し、将来の成長への道を切り開いています。鉄道や洪水対策システムなどの新規インフラが増えるごとに、「望ましい」不動産エリアがさらに広がっています。2030年までに、市はより接続されたメトロポリスを想定しています。たとえば、あるビジネスパーソンがニテロイやノヴァ・イグアスに住み、セントロまで電車や地下鉄で通勤したり、観光客がクルーズ港からホテルのあるラパまで路面電車で楽に移動したり、西端のヘアレンゴの住民がBRTに乗って地下鉄に乗り継ぎ、1時間以内にコパカバーナのビーチへ到着できるようになる状況です。これを実現することで生活の質が向上するだけでなく、不動産需要もより均等に分散され、中心エリアへの過度な負担を抑え、未開発地域の価値も引き出せるようになります。すでにその兆候は現れており、交通アクセスとインフラの質は、リオの直近の不動産人気スポットと強く相関しています（例えば新設BRTやVLT沿線の地域は需要が高まっています）thelatinvestor.comthelatinvestor.com。これから数年のリオでは、「インフラの動向を追いかける」ことが投資機会を探るうえで有効です。
規制および課税環境
リオデジャネイロ（およびブラジル全体）の規制および課税環境は、不動産にとって極めて重要な要素であり、開発スケジュールから投資収益まで幅広く影響します。2025年時点では、いくつかの注目すべきポイントがあります。
開発促進政策: 市と連邦当局の双方が、不動産開発を促進するための施策を導入しています。Reviver Centroについてはすでに述べましたが、これは本質的に、ダウンタウンエリアでの開発向けにゾーニングの緩和や税制優遇（不動産税（IPTU）や市のプロジェクト承認手数料の免除や減額など）のパッケージです。thelatinvestor.com。この政策は建物の転用を奨励し、適格プロジェクトに対しては許認可手続きの迅速化を提供することで官僚的障壁を緩和します。en.prefeitura.rio。同様に、手頃な価格の住宅分野では、連邦政府が2023年～2025年に Minha Casa, Minha Vida (MCMV) を強化したことも、住宅への規制上の取り組みを反映しています。所得上限の引き上げや利子補給（最低所得層で年利4～5%、R$12,000までの拡大層で8～10%）riotimesonline.comを行うことで、政府は経済サイクルを通じて不動産市場の活性化を図っています。これらのローンは、購入者向け取引税軽減と組み合わされることが多いです。また、MCMVの再開には、新規の大規模開発では一部ユニットを手頃な価格の住宅に割り当てる要件も盛り込まれており、都市計画に社会住宅の統合が進んでいます。
課税の変更: 2025年に議論されているブラジルの税制改革は、主要な動向です。同国は複雑な税制を簡素化しようとしており、補足法第214号/2025年（税制改革法）は、新たな物品およびサービス税（IBS）と物品およびサービス拠出金（CBS）を導入し、2026年から2033年にかけて段階的に実施していきますpracticeguides.chambers.com。不動産サービスや家賃は、これまで一律には課税されておらず（個人による賃貸収入は一定額まで一般的に非課税所得とされていました）、これらの新税の対象になる可能性がありました。特に、不動産投資信託（FII）の賃料収入や物件賃貸自体が新制度下で税制上のメリットを失うのではないかという懸念がありましたpracticeguides.chambers.com。しかし、業界の反発を受け、政府は不動産ファンドの免税措置を維持し、その魅力を保つと表明しましたpracticeguides.chambers.com。個人所有者の場合、賃貸収入が一定の基準を超えると普通所得として引き続き課税されますが、ブラジルでは歴史的に賃貸収入に対する簡易控除が認められています。不動産譲渡税（ITBI）はリオで物件評価額の約3％、固定資産税（IPTU）は中程度（高価な物件や未活用の土地には累進的に高く、都市法による）です。リオ市では近年（2018年）、IPTU税率と評価額が見直され高額物件の税負担が増えましたが、それ以降新たな増税の発表はありません。ラウデミウムにも注意が必要です。これは、連邦政府所有地（例：一部のビーチフロントエリア）の特定の沿岸物件取引時に適用される5％の税金ですpracticeguides.chambers.com。この特異なルールは遺産的なものですが、地元市場関係者には広く知られており、該当物件の取引時の諸費用に通常織り込まれています。
外国投資規制： 環境は非常にオープンです。ブラジルは都市不動産の外国人所有に制限を設けていませんが、リオにも国家規則以外の追加的な障壁はありません thelatinvestor.com。外国投資家は中央銀行に投資登録を行い（後で資金の送還が容易になるため）、CPF納税者番号を取得する必要があります globalpropertyguide.comが、これらの手続きは簡単です。実際、ブラジルは登記と所有権の登録プロセスを改善しています。デジタル登記への移行により、外国人購入者は多くの場合、リモートで売買手続きを完了できるようになり、デジタル署名や委任状が利用できます。米国とは異なりブラジルでは所有権保険は一般的ではありませんが、公証制度と公開登記簿が所有権の主な保証となるためです。ただし、専門家によるデューデリジェンスが推奨されます。法制度は契約履行を支持していますが、やや時間がかかる可能性はあります。例えば賃貸法により、家賃不払いが３か月続いた場合、家主は通常数か月以内に裁判所を通じて物件を取り戻すことができます。ブラジルの裁判所は不動産契約の特定履行を執行するため、投資家は取引が合意通りに完了するという自信を持つことができます。
開発規制： リオの区画整理および建築許可は、市町村と時には州の監督も伴います。歴史的に課題であったのは官僚的な遅延であり、すべての許可（環境・歴史保護・公共インフラ等）の取得には時間がかかることがありました。市はこれに対処するため、ワンストップのオンラインシステムや回答期限を導入し、手続きを簡略化しようと取り組んでいます。例えば、リオでは承認状況を追跡するシステム（SICAR）を導入し、「Reviver Centro」の下では、特定の用途転換が多くの都心ゾーンに対して事前に法的に承認されているため、長期の用途変更審査を回避できるようになりました en.prefeitura.rio。リオの地形的特徴ゆえに環境規制は重要です。保護林（例：チジュカ国立公園）や海岸付近での開発は追加の環境許認可手続きが必要となります。実際、これら規制によってプロジェクトが一時停止となった事例もあります（例：Joáの高級マンション建設が環境問題で一時停止）。一般的には持続可能かつレジリエントな建築が推奨されており、緑地・透水性地面・LEED認証取得などを含むプロジェクトは、許認可が迅速になったり減税特典が得られる場合もあります。ブラジルの建設業界ではESG（環境・社会・ガバナンス）基準の重要性が高まっており practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com、ディベロッパーが新しい省エネ規制を満たすことに注意を払わなければ、投資家から不利な評価を受ける可能性があります。
金利と信用環境： 規制そのものではありませんが、金利環境はブラジル中央銀行によって決定され、不動産市場に大きな影響を与えます。現在、金利は14.25～14.75%であり、クレジットを抑制していますが、多くのアナリストはインフレが協調すれば2025年後半から徐々に利下げが始まると予想しています riotimesonline.com。政府はまた、定期的に住宅ローンに充てるべき貯蓄の割合を義務付けており、これにより銀行には住宅ローンのための資金が確保されます（ただし高金利により利用は依然として限定的です）。ブラジルの住宅ローン期間は通常20～35年で、金利は固定（インフレ指数調整付きのものもあり）です。この高金利を受けてイノベーションが進み、いくつかの銀行ではIPCA指数連動型住宅ローン（消費者物価に連動、初期金利が低め）が提供されており、経済が安定すればアメリカ式の長期固定金利市場創設も検討されています。投資家の視点では、将来金利が下がった際に、既存住宅ローンの繰上返済リスク（借り手が借り換えを行う可能性）に注意が必要です。
投資家向け税制環境： 個人として賃貸収入を受け取った場合は通常所得として課税され（累進税率は最大27.5%）、多くの投資家が法人もしくはファンドを利用して節税を図ります。人気の手段のひとつが、FII（不動産投資信託）です。リオの物件を投資対象とする上場FIIの持分を取得した場合、その配当金は個人居住者に対して非課税となり（一部条件下では外国人投資家にも有利な税待遇）、大きなインセンティブとなっています。2025年の税制改革審議でこの免税措置が脅かされる動きもありましたが、上記のとおり、免税の維持が示唆されています practiceguides.chambers.com。もう一つの手法は、単純なブラジル現地法人（Ltda）を作り物件を所有することで、経費も一部損金算入でき、物件よりも会社の持分（株式）を売却することで一部の譲渡税を回避しやすくなります。ただし、これらの戦略は法的助言が必要です。取引税については、リオでは公証手数料2%、ITBIが約3%かかり、新築の場合はデベロッパー向けに約4%前後の登記税があります。これらは投資家が織り込むべき現実的なコストです。また、ブラジルにはキャピタルゲイン課税（非居住者は売却益の15%）もありますが、一部外国人は長期保有やコーポレートスキームを利用した1031類似の繰延けスキームで対処しています。
リスクと保護： 法的環境はさまざまな保護を提供しています。ブラジルには（家賃の上限を設けるような意味での）家賃規制はなく、家賃は原則自由に交渉され、特段の合意がない限りは通常インフレに毎年連動します。これは投資家にとって好材料です。政治的変化によるより介入主義的な住宅政策（たとえばテナントの権利強化や家賃上限）のリスクもありますが、現状のトレンドは市場重視です。ブラジルの借家人法では、未払いによる立ち退きも比較的迅速に認められ（通常6ヶ月以内）、保証金や保証人制度で家主を保護しています。開発分野ではマネーロンダリング対応の法律により、外国人バイヤーは公式ルート（ブラジル中央銀行での登録など）で資金を持ち込む必要があり、これはシンプルですが重要なポイントです。
結論として、2025年の規制見通しは不動産投資に対して概ね好意的です。外国人による所有権開放の維持、住宅プログラムの拡大、新たな税制が不動産ファンドを圧迫しないようにするなど、政府の取り組みは、不動産が経済に果たす役割を理解していることを示しています。税制改革により一部の面が簡素化され、長期的には投資家の不確実性を減少させるでしょう。もちろん、新興市場全般に言えることですが、官僚主義を乗り越えるには十分なデューデリジェンスと現地の専門知識が必要ですが、状況は絶えず改善されています。The Latinvestorのレポートが強調するように、ブラジルは最近、不動産取引において透明性を高め、官僚主義を減少させています thelatinvestor.com。弱いレアルは海外投資家にとって魅力（実質的に為替レートで20～30%のディスカウント）となっており、ブラジルは投資の流れを円滑にするため他国とも提携しています thelatinvestor.com。これらすべての要因が組み合わさり、リオの不動産分野を検討する人々にとって、現在の環境は長い間で最も有利な時期と言えるでしょう。
市場における課題とリスク
リオの不動産市場の見通しは概ね良好ですが、市場に影響を及ぼす可能性のある課題とリスクを認識することも重要です。
これらのリスクを評価する際、多くのアナリストはどれも克服不可能ではないが、戦略的な計画が必要だと結論づけています。例えば、高金利は融資にあまり頼らないセグメント（高級物件や現金購入の賃貸物件）に注力することで緩和されます。供給過剰は、綿密な市場調査を行い、1つのミクロロケーションに偏った開発を避けることで管理できます。規制リスクは政策動向に積極的に関与することで対処可能です（ブラジルの業界は政府としばしば交渉しており、FIIsの税制改革調整でも見られます。practiceguides.chambers.com）。治安や環境問題はより社会的な課題ですが、不動産業界の関係者も改善に向けてロビー活動をしています（開発者がプロジェクト周辺のファヴェーラ改善に資金を提供したり、オフセット要件を通じて洪水対策に貢献するなど）。
要約すると、リオの不動産市場は大きな機会を提供しますが、決して課題がないわけではありません。投資家や開発業者はマクロ経済の変動を乗り越え、政策の変化に注意し、地域やプロジェクトの種類を慎重に選択して、（犯罪や気候など）特有のリスクを回避または耐えられるようにしなければなりません。市場の基本要素 — 住宅の供給不足、独自の立地魅力 — はクッションとなりますが、慎重なリスク管理が成功する事業と困難なものとの差を生み出すでしょう。
購入者・投資家・開発業者へのチャンス
課題はあるものの、2025〜2030年のリオデジャネイロ不動産市場は、さまざまな関係者にとって数多くの魅力的なチャンスを秘めています。
住宅購入者向け: 現在は特定のタイプの買い手にとって好機となる場合があります。安定した収入があり、補助金付きの融資（例：MCMVプログラムやFGTSローン）を利用できるブラジル人は、政府が実質的に市場より低い金利で住宅購入資金を提供していることになります riotimesonline.com。これは好条件で初めてのマイホームを購入できる絶好の機会です。一般的には金利が高いものの、今後数年で金利が下がれば、今購入したオーナーは後に借り換えすることで低金利の恩恵を受けることも可能です。つまり上昇局面に乗ることができます。加えて、以前の不況やパンデミックによって、リオの物件価格は他のグローバル都市のように急騰せず、現在ようやく成長に転じているところです。つまり、多くの物件がインフレ調整後の実質価格で見てもまだ合理的な価格で購入可能です。例えば、良い地区でマンションを探している場合、2025年の価格が実質では2014年レベルとほぼ同等という物件も見つけられるかもしれません globalpropertyguide.com。要するに、サイクルの底値付近で購入できるチャンスがあると言えます。外貨建てや外貨収入の買い手にはさらに有利な状況です。レアル安（1ドル＝約5レアル）が進み、数年前よりも約30％多くの購買力を持っています thelatinvestor.com。例えばR$1百万のアパートが約US$20万で、これは外国人バイヤーやドル／ユーロ建てで給料をもらっているブラジル人にとって非常に魅力的です。要するに、（国内外問わず）資金調達済み、あるいは現金で購入できるバイヤーにとって、リオは他のグローバル都市のほんの一部の価格で世界屈指のロケーションに住めるチャンスです。ビーチ好きの人なら、世界基準で「まだ安い」うちにイパネマやコパカバーナの一部を手に入れる機会と捉えるかもしれません。
初めて購入する人や住み替えを検討している人も、成長中の新興エリアでチャンスを見つけることができます。前述の通り、セントロ地区の再開発によって、今なら比較的手ごろな価格で都心のロフトを購入し、今後エリアの価値が上昇していくのを期待できるでしょう（長距離通勤を避け、都市型ライフスタイルも楽しめます）。また、レブロンには手が届かない家族でも、ジャルジン・オセアニコ（バーハ地区）なら今買うことができ、インフラの整備が進むにつれて大きな将来性が期待できます。もう一つの戦略は、供給過多で価格がやや下がっている物件を狙うこと。例えば、2020〜21年に販売開始された高級マンションの一部はまだ売れ残りがあり、デベロッパーが値引きやプロモーションを実施している場合もあります。そうした場合は仕様のアップグレードや駐車場の付与なども含め、有利な条件で交渉できる可能性があります。
投資家向け（賃貸/収益投資家）: リオは投資家にさまざまな戦略を提供しています。1つの機会は短期賃貸市場で、依然として堅調です。観光客が多いエリア（イパネマ、コパカバーナ、バーハ）でアパートを購入し、Airbnbで貸し出せば、伝統的な賃貸よりもはるかに高い収益を得ることができます。イパネマの住宅7軒ごとに1軒がAirbnbとして運用されていることから reuters.com、需要が堅調であることが証明されています。賢い投資家はこのような物件のポートフォリオを構築しています。たとえ今後規制が強化されたとしても、今のうちに適切なライセンスを取得したり、許可されている建物で運営を立ち上げておけば、高収益を得られます。例えば、コパカバーナ・パレスホテル近くの2ベッドルームの物件は、ハイシーズンには高い宿泊単価を生み出し、短期利用で年間の長期賃料を8〜9カ月程度で上回ることもしばしばです。また、為替差益狙いの戦略もあります。外国人投資家はレアル建てで利回り（多くの場合ネット5％以上）を得られますが、将来レアルが上昇すれば為替でも利益を得られます。実際、ブラジルの賃貸利回り（約4～6％）は、多くの先進国市場の利回り2～3％より高水準です。インフォグラフィックが示す通り、リオの利回り（平均4％、ケースによっては約7％）は、多くのラテンアメリカ都市と同等かそれ以上です thelatinvestor.com。米ドルやユーロの投資家にとって、低金利環境下では魅力的であり、さらにキャピタルゲインの可能性もあります。
投資家はまた、商業用不動産（オフィスや商業施設）の投資も検討できます。現在も価格が低迷しているため、ハイクオリティなオフィスフロアを安く購入し、貸し出せば、2030年までにオフィスマーケットが回復した際に高利回りを期待できます。リオのショッピングモールやオフィスに特化した不動産ファンド（FII）はディスカウントで取引されており、利回りは8～10％です。株式市場に慣れている人であれば、これらのビークルを通じて分散投資が可能です。もう一つの分野として、都市郊外（またはペトロケミカル・コンプレックスに近いイタボライなど近隣都市）の物流・倉庫投資もあります。ECの拡大に伴い、小型倉庫の所有は有望で、物流区分マンションの中には個人投資家が倉庫1ユニット単位で購入し、中小企業に賃貸できるものもあります。
よりパッシブな海外投資家にとっても、透明性の高い購入プロセス、外国人購入税がないこと、資金の本国送還が容易であることから、リオは他の多くの新興国と比べ投資しやすい場所です。物件管理会社（ロイターの記事の運営会社はAirbnb物件100戸を管理 reuters.com reuters.com）もあるので、投資家は日々の管理を外部委託し、リモート投資も可能です。
開発業者・建設業者向け: 開発側にも明るい面があります。明らかなチャンスは住宅不足の解消にあります—手ごろで中産階級向けの住宅に対する膨大な未充足需要が存在します。MCMVプロジェクト（主に北部／西部地区での建設）を専門とする開発業者は、今後も政府の支援と確実な資金調達源を享受できるでしょう。2025年までに250万戸を建設するという連邦計画（2,780億レアルの資金）thelatinvestor.comは、このセグメントに対応する事業者にとって安定したビジネスを意味します。リオではReviver Centroに参加することでインセンティブを活用できます—例えばオフィスビルの転用は、新築よりも安価かつ迅速に済む場合があり（インセンティブや不動産の低取得コストがあるため）、有利です。市内の住宅不足は約36万9千戸thelatinvestor.comで、良質な立地に適切な価格で住宅を供給すれば、購入希望者や賃借人が見つかる可能性が高いです。
もう一つのチャンスは高級・ニッチ開発です。国際的な関心が高まる中、リオではこれまで希少だった超高級商品に需要があります。例えば、最近ではブランドレジデンス（高級ホテルブランドが付属するアパートメント）や、大規模なペントハウスユニットを、高額所得者用に建設する開発業者も出てきました。リオの高級不動産市場は一般市場を上回る成長が予測されており、これをターゲットにすれば高い価格設定や健全な利益率が期待できます。鍵となるのは差別化であり、スマートホーム技術、ウェルネス設備、エコ設計、または複合用途の利便性を備えたプロジェクトは際立ち、プレミアム価格を設定できますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。また、複合用途のミニコミュニティにも注目が集まっています—広い土地を確保できる開発業者なら、居住・オフィス・レジャーが一体となった「計画的コミュニティ」（BarraのMultiplanやAliansceの大規模プロジェクトのような）を創造できるかもしれません。こうした傾向を受け、統合型プロジェクトの許認可取得も、当局がその価値を認めている今なら以前より容易かもしれません。
再開発とバリューアップ：リオには多くの古い建物があり、その中には一等地にありながら活用されていないものも存在します。投資家や開発業者はバリューアップの機会を見つけることができます。例えば、コパカバーナの古いアパートメントビルを購入し、各ユニットや共用部を改装して、より高級なクラスで再販または賃貸する――つまり、ビル一棟をまるごとフリッピングすることが可能です。また、前述のように、セントロでは、空きオフィスビルを新築コストの一部で購入し、効率的に改装してトレンディなロフトに転換することで、大きな利益を得ることもできます。ヒビベル・セントロの優遇措置（例えば用途変更時の手数料免除や迅速な承認など）はその取引にさらなる魅力を加えています thelatinvestor.com。この分野での強い需要も報告されており、初期のムーバーとなれば評判上の利点や利益を得られる可能性があります。
テクノロジーとニッチな機会：不動産分野におけるテクノロジー活用は新しい道を切り拓いています。例えば、バーチャルリアリティ（VR）による内覧の急増により、開発業者は海外のバイヤーにリモートで物件を売り込むことが可能になりました。ある統計によれば、VR内覧付きの物件は平均で31％早く、9％高値で売却されているとのことです thelatinvestor.com thelatinvestor.com。つまり、プロップテック（不動産×テクノロジー）を活用することで、投資家層や物件の需要を大きく拡大できるのです。VRやデジタルマーケティングを駆使した方は、2020年以降55％増加した海外バイヤーの流れを取り込むことができるでしょう thelatinvestor.com。また、コリビング（共同生活）や学生向け住宅も新たなニッチ市場として注目されています。リオには多くの大学や語学学校があり、国内外から学生を集めていますが、専用の学生住宅はほとんどありません。大学（例：UFRJ近くのウルカ、FGV近くのダウンタウン）周辺で、現代的なドミトリー風やコリビングユニット（共用スペースや共用アメニティ付き）を建設または改装することで、未開拓市場に応え収益を得ることができるでしょう。さらにコワーキングスペースも有望な選択肢です。多くのプロフェッショナルがフリーランスまたはハイブリッドワークになっている今、革新的な開発業者は住居ビルに共用ワークラウンジを組み込むことで物件価値を高めています。
最後に、サステナビリティは課題であるだけでなく、チャンスでもあります。「グリーン」ビル―太陽光パネル、雨水の収集、省エネルギー設計を備えた建物―への需要は高まっています。最終的な購入者や大規模なテナント（オフィス用）もESGを重視しています。グリーン認証を取得したプロジェクトは、資金調達のインセンティブやより早い賃貸成立を得る場合もあります。ある予測によれば、ブラジルにおけるサステナブルな建材の需要は年間11%増加しています thelatinvestor.com thelatinvestor.com。この流れを先取りするデベロッパーは、商品を差別化し、特に気候への関心が高まる中、より高い賃料や販売価格を獲得できる可能性があります。
結論として、リオの市場は幅広い機会を提供しています。現在回復しつつある市場サイクルでの買い時、賃貸または過小評価された地域での高利回り案件、政策インセンティブやライフスタイルの変化によって促進される開発の見通しなどです。入念な調査を行い、リオの進む先―よりつながり、より複合用途、よりサステナブルな街―に戦略を合わせる利害関係者は、大きな恩恵を受けるでしょう。多くの面で、2020年代後半のリオは転換点にある都市の物語となり得ます。課題に対処し、潜在力を解き放つ都市です。住宅ニーズの解決、放置された資産のアップグレード、あるいは進化する需要（ラグジュアリーな住まいやコリビングなど）に応える投資家は、今後数年間に金銭的にも、そしてマーベラス・シティの新たな章を形作るという意味でも、報われることになるでしょう。
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