深圳不動産市場2025年：トレンド、展望、業界インサイト

2025年の深圳の不動産市場は、調整期間を経て重要な回復局面を迎えています。政府の支援策のもとで取引量が急増し、中国のテック大都市で価格が安定しつつあります。市場は住宅、商業（オフィス・小売）、工業不動産セクターにまたがり、それぞれ異なる動向を示しています。2025年初頭には、抑えられていた需要が解放され住宅販売が急増しましたsz.gov.cn。一方、商業オフィス部門は供給過剰により賃料が軟化していますsz.gov.cn。工業・物流用不動産は、深圳の製造業とテック経済に支えられ堅調です。本レポートでは、深圳不動産に影響を与える価格動向、賃料利回り、需給バランス、人口動態、政策の影響、インフラ開発、海外投資について包括的に分析します。また、（高級な南山・福田から手頃な龍崗まで）各区の動向を比較し、市場の将来を形作る注目の新規プロジェクトも紹介します。

深圳は「中国のシリコンバレー」とも呼ばれ、グレーターベイエリアの中核エンジンであり、2025年のGDP成長率5.5%を目指していますcnbayarea.org.cn。堅調な経済成長（2024年は5.8%増）と約1,800万人（年1.1%増）の人口savills.comが、不動産需要の強い基盤となっています。しかし、市と国は「住宅は投機ではなく居住のため」と強調し、安定と手頃さを重視する政策を打ち出しています。以下では、2025年以降の深圳の不動産市場各セグメントを掘り下げ、投資家、開発業者、住宅購入者に有益なインサイトを提供します。

不動産における経済・人口動態の影響

深圳の急成長するテクノロジー主導の経済と人口動向が、不動産市場の舞台を整えています。都市のGDP目標である2025年に5.5%成長cnbayarea.org.cnは、2024年の力強い成長に続き、今後も拡大が続くという自信を強調しています。ハイテク製造業、電子機器、金融、研究開発分野がここで活況を呈しており、雇用創出（2025年に20万件の新規雇用を計画）と所得増加cnbayarea.org.cnを支えています。これらは住宅需要を後押しする要因です。深圳の人口は2024年に1,799万人に達し、前年比1.1%増savills.comで、粤港澳大湾区で最も速い成長率となりました。これは部分的に、熟練人材の移住によるものです。この若く拡大する人口（テクノロジーや金融分野の機会に惹かれている）は、投機的需要が抑制されている中でも、実需の住宅ニーズを支えています。

人口動態の面では、都市の増加する中間層と教育を受けた「テック移民」の流入が、住み替え需要や質の高い賃貸住宅の需要を押し上げています。深圳の香港への近接性と統合の進展も重要な役割を果たしています。深圳は香港住民にとって、マカオを抜いて最も人気のある週末の目的地となりましたsavills.com。越境移動は小売やホスピタリティ不動産を活性化させており（詳細は商業セクターで後述）、一部の香港の購入者は、相対的な手頃さと将来の上昇を見込んで深圳の住宅に投資しています。全体として、強固な経済基盤と人口増加が不動産の堅実な基盤を形成していますが、市場は2022～2023年の中国全体の不動産不況の影響とも向き合っています。

政府の政策と住宅規制

政策環境は、深圳の2025年市場回復の決定的な要因となりました。長引く住宅不況の後、中国当局は2024年後半に「住宅取引の活性化」を目的とした大幅な緩和策を打ち出しましたglobalpropertyguide.comglobalpropertyguide.com。深圳は2024年9月頃に地元の政策を調整し、販売が急増しました。例えば、頭金要件や住宅購入制限が緩和され、既存ローンの住宅ローン金利も引き下げられ、購入者の負担が軽減されましたglobalpropertyguide.com。これらの変化により、抑えられていた需要が一気に解放され、2024年第4四半期には取引件数が急増し、価格も安定しました。2024年10月には、深圳の新築住宅価格が前月比0.1%上昇し、18か月ぶりの下落に歯止めがかかりましたszft.gov.cn。中古住宅価格も13か月ぶりに前月比0.7%上昇しましたszft.gov.cn。この勢いは2025年初頭まで続き、「優遇政策」が市場の好調な第1四半期の原動力となったとSavillsは評価していますsz.gov.cn。

北京の立場は、住宅は手頃な価格であるべきで、純粋な投資手段であってはならないというものです。不動産税の試行（深圳は候補都市）についても議論が続いており、深圳には住宅購入を管理するための割当制度（例：非地元住民の購入制限など）がありますが、2024年の景気刺激策でやや緩和されました。2025年4月、中国共産党中央政治局は「都市再生の加速」（都市村や老朽住宅の再開発を含む）と売れ残り住宅の吸収を最適化する政策news.szhome.comを強調しました。これは供給側へのさらなる支援、すなわち再開発プロジェクトや、余剰在庫の政府買い取りによる市場安定化の可能性globalpropertyguide.comを示唆しています。深圳市政府はまた、公共賃貸住宅や補助住宅への大規模な投資も行っており、優秀な人材のための手頃な住宅供給を確保することを目指しています。

重要なのは、初めての購入者が優遇措置（頭金の引き下げや補助金）を受けられることであり、2025年には深センが「初めての住宅購入者」の定義をより緩和し、より多くの人が優遇住宅ローンの対象となるようにしました。さらに、より大きな住宅への住み替えにかかる取引税も引き下げられ、globalpropertyguide.com、市場の流動性が促進されています。これらの政策の総合的な効果として、買い手の信頼が回復しました。深セン不動産仲介協会は、2024年後半の政策変更に対して「熱狂的な市場の反応」があったと述べ、これを市場の「持続的かつ健全な発展のための強固な基盤」szft.gov.cnと評しています。

今後については、政策立案者は引き続き支援的でありながら慎重な姿勢を保つと予想されています――さらなる急激な価格上昇は目標ではありません。アナリストは、2025年には全国的に緩やかな下落または横ばいの価格を予測しており、2026年（+1.2%）、2027年（+2.0%）には緩やかな成長が再開すると見込まれていますglobalpropertyguide.com。深センのような一級都市では、2026年までに安定化する前に「緩やかな調整」が予想されていますglobalpropertyguide.com。まとめると、2024～2025年の政府の施策は（以前の厳しい「三条紅線」開発業者規制の後）住宅市場に対して成長促進に傾いており、中国の不動産市場のソフトランディングと段階的な回復を目指しています。

主要インフラおよび開発プロジェクト

インフラと新規開発が、深センの各区の不動産状況を再構築しています:

• 都市鉄道＆交通: 深センの地下鉄網は拡大を続けており、龍崗区、坪山区、光明区などの郊外へのアクセスが向上しています。新路線や延伸（例：龍崗への16号線、都市間鉄道）により、より多くのエリアが利用可能となり、そこでの住宅需要が高まっています。深セン・東莞・恵州都市間鉄道や、深センの空港・港湾（宝安国際空港の新ターミナル、蛇口クルーズホームポートの改良）の継続的なアップグレードにより、都市圏の一体化がさらに進んでいます。
• 前海協力区: 深圳西部（宝安区/南山区に隣接）にある前海深港現代サービス業協力区は、最も注目される開発エリアの一つです。前海は大規模な拡張（計画面積は120km²に拡大）を進めており、グレードAオフィスタワー、イノベーションパーク、高級住宅が次々と建設されています。香港や外国企業を誘致する特別政策を持つオープンゾーンとして、前海は新たなCBDを創出しています。深湾科技生態園区や前海嘉里中心などのプロジェクトが商業スペースを増やしており、市全体のオフィス供給や賃料に影響を与えるでしょう。住宅面では、前海は香港（新設の前海深港陸路口岸経由）に近いため、越境プロフェッショナルにとって魅力的であり、価格は中心部と肩を並べています。
• 深圳湾スーパー本社基地: 福田区/南山区に位置する深圳湾スーパー本社基地は、フォーチュン500企業の本社を集積する超高層ビル群の野心的なプロジェクトです。現在も建設中（2020年代後半まで順次完成予定）ですが、このプロジェクトは深圳のグローバルビジネス拠点としての地位を確固たるものにします。高さ400mを超えるものもある象徴的なタワーや、オフィス・高級住宅・商業施設を備えた複合施設の誕生が、すでに周辺の地価を押し上げています。
• 先端製造業パーク: 深圳は独自に、高層工場キャンパスの建設によって産業スペースのイノベーションを進めています。市は「20の先端製造業産業パークと高層工場の建設を加速」する計画で、2025年までにsz.gov.cn、宝安区、竜華区、光明区、竜崗区などで展開されます。これらのプロジェクト（総面積300km²）は、ハイテク製造、ロボティクス、新エネルギーなどの戦略産業を誘致しますnews.cgtn.com。例えば、光明区ではAIや精密機器企業が入居する新しいインテリジェント製造パークが開業しましたszgm.gov.cn。このような開発は、工業用不動産需要を牽引するだけでなく、各区で雇用や住宅需要も生み出します。
• 都市再生プロジェクト: 深圳は常に古いエリアの再開発を進めています。2025年の注目すべき都市再生プロジェクトには、福田区のライチガーデン再開発や南山区の南頭古城エリア活性化、さらに多くの旧工場エリアのクリエイティブ産業パークやアパートへの転換が含まれます。旧市街地（「城中村」）の再開発、例えば水尾村や白石洲村なども、主要エリアで新たな住宅供給を生み出しています。市の「都市アップデート」イニシアチブは、2025年に中央資金の支援を受けてnews.szhome.com、老朽化した住宅を現代的で高密度な開発に置き換えるプロジェクトがさらに増えることを意味します。
• 注目すべき不動産プロジェクト 2025年以降: 住宅分野では、いくつかの注目度の高いプロジェクトが市場に登場する見込みです。南山では、深圳湾のCITICフロントベイ（遠望府）プロジェクトという超高級海沿い開発が、深圳の従来の価格上限を「突き抜ける」と予想されています。深圳が新築住宅の価格上限を撤廃したため、このプロジェクトは市内で過去最高価格での販売開始となる可能性がありますsohu.com。また2024年末には、華潤置地とパートナーデベロッパーが后海（深圳湾エリア）の用地に過去最高額で落札し、ハイエンド市場への自信を示しましたsohu.com。福田区では、卓越＆京基による安托山の再開発や新世界の香蜜湖近くのプロジェクトなどが2025～2026年に新たな高級住宅を供給する予定ですsohu.comsohu.com。商業分野では、グレードAオフィスの竣工が2025年に14件、合計約89.3万㎡sz.gov.cn（多くは前海、后海、福田）予定されており、オフィスストックは約7.9%増加しますsz.gov.cn。この供給増加は、後述するようにオフィスの空室率や賃料に影響を与えるでしょう。

これらすべてのインフラおよび開発プロジェクトは、深圳の接続性と魅力を高めますが、同時に市場が吸収しなければならない新たな供給ももたらします。投資家は、どの区が恩恵を受けるか（例：新たな交通インフラが整備されるエリアは不動産価値が上昇しやすい）や、どこで供給過剰リスクが生じるか（例：特定のビジネス地区でオフィススペースが過剰になる場合）を注視すべきです。

住宅不動産セクター

販売量、価格、需給ダイナミクス

2025年、深圳の住宅市場は回復基調にあり、取引件数は前年から大幅に増加しています。2025年第1四半期には、新築および中古住宅が26,000戸以上売却され、前年比67.7%増となりましたsz.gov.cn。この回復は2024年末の政策緩和後に始まりました。例えば、2024年11月の最初の24日間だけで、新築マンションが7,800戸売却され（1日あたりの販売は前年比201%増）、中古住宅は5,477戸売却されました（前年比118%増）szft.gov.cn。これらの数字は2021年以来最も活発な動きを示しています。Savillsのデータによると、2025年第1四半期の新築住宅販売面積は前年比61.3%増sz.gov.cnとなり、買い手が市場に戻ってきていることを反映しています。

販売が好調にもかかわらず、価格動向は比較的安定しています。市場は価格よりも先に取引量が回復しています。2022年～2023年に下落した後、住宅価格は現在下げ止まりつつあります。2025年3月時点で、深圳の新築住宅価格は前年比ほぼ横ばいで、わずかに0.4%減少しましたglobalpropertyguide.com。中古（転売）住宅価格は前年比約3%低いままですがglobalpropertyguide.com、下落幅は数か月間縮小していますnews.szhome.com。2025年4月には、中古価格は前月比0.21%減、前年比–2.88%減となりnews.szhome.comnews.szhome.com、中国の主要10都市の中で最も小幅な下落でした。実際、深圳の価格指数の推移は最も堅調で、ほぼ安定化していることを示していますnews.szhome.com。

現在の価格水準: CREISのデータによると、2025年3月時点で深圳の新築分譲住宅の平均価格は約1平方メートルあたり52,700元、中古住宅の平均は1平方メートルあたり67,600元globalpropertyguide.comとなっています。ただし、地元の掲載データでは、2025年半ばの市全体の中古住宅売出価格は1平方メートルあたり5万7,000元前後（Anjukeの報告）とされ、中心部以外の売り手が期待値を下げていることが示唆されています。価格動向は地区によって大きく異なります（次節参照）。全体として、深圳の住宅価格は上海中心部や北京を除く中国本土で最も高い水準にあります。最近の調整後も、住宅の手頃さは依然として厳しい状況であり、深圳のような一線都市の価格対所得比は非常に高く、政府は再び投機的な高騰を防ぐ姿勢を示しています。

供給側では、深圳のデベロッパーは慎重な姿勢を取っています。中国のデベロッパー債務危機と市場心理の弱さにより、2022～2023年には新規プロジェクトの発売が減速しました。これにより一部地域では未消化在庫の滞留が生じました。しかし、資金調達問題で遅れていたプロジェクトが軌道に乗り始め、竣工件数は増加しています。モーニングスターのアナリストは、中国では「新築住宅の着工は2025年を通じて低調なまま」と予想していますが、政策支援により竣工は改善すると見込まれていますglobalpropertyguide.com。深圳では、新築マンションの供給は適度なペースで市場に出回る見込みで、買い手に選択肢を与える一方、供給過剰にはなりません。政府はまた、手頃な住宅の供給も直接拡大しています。深圳は2035年までに100万戸の補助住宅を目指す野心的な目標を掲げています。すでに、人材住宅や公共賃貸住宅が数万戸建設中で、最終的には民間市場の需要を一部緩和することになるでしょう。

需要動向: 現在の主な原動力は、初めての購入者や住み替え層による実需であり、低金利や政策緩和によって刺激されています。投資家需要（値上がり益を狙った投機的購入）は、規制強化や直近の価格下落の記憶から、好景気時代と比べて控えめです。とはいえ、深圳の長期的な見通しは、より裕福な国内購入者や一部の外国人購入者（香港、駐在員など）を引きつけており、価格下落時に価値を見出しています。都市の基礎条件――人口流入、限られた土地、グレーターベイエリアでの重要な役割――は、根強い需要圧力を示唆しています。現時点では、中古市場の在庫水準は比較的高く（多くの売主が回復局面で売却を目指しているため）、価格上昇は緩やかです。しかし、取引データによれば、適正価格の住宅、特に人気エリアでは早期に売れることもあり（2024年後半の一部新規分譲は数時間で完売szft.gov.cn）、活発な動きが見られます。

地区・セグメント別の住宅価格

深圳は多様なサブマーケットを持つ都市であり、中心部と郊外エリアの間には大きな格差があります。以下は、地区ごとの中古住宅平均価格の参考比較（2025年半ば時点）です。

出典: Anjuke 掲載価格 2025年7月 shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com.

この表は、南山と福田が高級住宅セグメントを支配していることを示しています。最近の調査によると、深センの18のサブディストリクトで中古住宅の平均価格が1平米あたり8万元を超えており、そのうち1つを除いてすべてが福田または南山にあります sohu.com。この2つの区はハイエンドの購入者（テック企業の幹部、金融専門職、裕福な家族）を引きつけており、トップレベルの学校、雇用、アメニティを提供しています。取引額の大きな割合を占めており、2024年には福田と南山でそれぞれ9,000件以上の中古住宅が売却され、取引件数で2位と3位（はるかに大きい龍崗に次ぐ）となりました sohu.com。これは高価格だけでなく、これらの市場に流動性があることも示しています。

対照的に、龍崗と宝安は供給が豊富で価格が低いため、取引件数が最も多く、マスマーケットや初めて家を買う人向けのエリアとなっています。例えば龍崗は2024年の販売件数でトップとなり、多くの新規プロジェクトや手頃な価格の住宅地があることを反映しています。都市が外縁部へ拡大する中、これらの周辺区は急速に都市化が進んでおり（坂田の龍崗CBDや宝安の沿岸中心など新たな中心地も誕生）、価格の伸びは政策や供給の変動によりより不安定ですが、長期的には交通インフラの改善（例：新しい地下鉄路線）によって都心部との価格差が縮まっています。

新築と中古の価格差: 深圳では、新築住宅が同等の中古物件よりもやや安い価格で販売されることが多い点に注意が必要です。これは政府の価格指導や、デベロッパーが早期に売却したいという事情によるものです。例えば、2024年4月時点で新築（一次取得）の平均取引価格は¥61,328/m²で、前年比1.5%減少していますpdf.savills.asiaが、中古物件の平均価格はそれより高くなっています。この価格差により、新規分譲は大きな関心を集めることがあり（2024年後半には「即日完売」となるケースも見られましたszft.gov.cn）、2025年には価格上限の緩和により、一部の高級新築プロジェクトが中古価格を上回る価格で販売される可能性もあります（例：深圳湾のCITICプロジェクトが記録を更新するかもしれませんsohu.com）。ただし、一般的には中価格帯の新築供給は売れ行きを重視した価格設定となっており、中古物件の所有者にとっては競争圧力となっています。

賃貸市場と利回り

深圳の住宅賃貸市場は、巨大な移住人口（多くの若年労働者が賃貸）を背景に活発です。コロナ禍の数年間は家賃が比較的横ばい、または下落傾向にありましたが、経済再開とともに賃貸需要が回復しています。それでも、過去10年間の住宅価格の上昇に比べて家賃の伸びは追いついておらず、賃貸利回りが低いというのが世界的な基準でも見られます。

2025年半ば時点で、深圳の表面賃貸利回りは平均で年2.6%程度globalpropertyguide.comであり、他の中国一線都市と同水準です。具体的には、平均的な3LDKアパート（購入価格約52.3万ドル、月額家賃約1,179ドル）の表面利回りは約2.7%ですglobalpropertyguide.com。小型ユニットも同様（2.6～2.7%）。維持費や税金などのコストを差し引いた後の実質利回りは、通常1%程度にとどまりますglobalpropertyguide.com。これらの数字は、深圳の住宅投資家が主に賃貸収入よりもキャピタルゲイン（資産価値の上昇）を重視していることを示しています。

とはいえ、利回りが底を打った兆しも見られます。雇用市場の改善と新卒者の流入により家賃が緩やかに上昇し始め、購入価格は横ばいになっています。実際、ある分析によれば、中国の主要4都市の賃貸利回りは2023年上半期にネットで約1.8%まで上昇 yicaiglobal.comし、住宅価格の調整により過去の低水準から回復しています。深センの家賃負担率（家賃対収入比率）は依然として借り手にとって課題であり、市中心部では若手プロフェッショナルの収入の30%以上を平均的なアパートの家賃が簡単に占めてしまいます。政府は長期賃貸アパートを推進し、賃貸プラットフォームを支援して賃貸市場の健全な発展を図っています。

投資家にとって、低利回りは家賃に対して保有コストが高いことを意味し、投機的な購入を思いとどまらせる要因となります。しかし、一部の家主は現在、やや良いリターンを得ています。たとえば、国境再開により、駐在員や香港のプロフェッショナルによる高級賃貸需要が増加し、蛇口や福田CBDなどのエリアで家賃を下支えしています。一方、供給面では、機関投資家による賃貸住宅（例：万科のPort Apartmentブランドや、売れ残った商業スペースを賃貸ユニットに転換するREITなど）の流入が空室率を徐々に高め、家賃の抑制につながる可能性があります。

まとめると、深センの賃貸利回りは依然として控えめ（グロスで約2～3%） globalpropertyguide.comであり、高いバリュエーションを反映しています。投資家は、現行の住宅ローン金利では賃貸収入だけではほとんど融資コストをカバーできないことを考慮すべきであり、投資の根拠は長期的な価格上昇と、場合によっては通貨分散（外国人購入者向け）に依存します。2025年に家賃が安定またはやや上昇しているのは実需の好材料ですが、供給パイプラインの多さと政府の住宅コスト監視により、家賃が劇的に高騰する可能性は低いでしょう。

商業用不動産セクター

オフィスマーケット（商業オフィススペース）

2025年の深センのグレードAオフィスマーケットは、新規供給の豊富さ、高い空室率、テナントに有利な家賃が特徴です。近年の急速なスカイラインの成長により、一部エリアではオフィスの供給過剰が生じており、ちょうどCOVIDやテック業界の逆風が需要を減退させました。その結果、オフィスセクターはテナント市場の局面にあります。

• 供給と空室率: 2025年、深圳では約90万m²の新たなグレードAオフィススペースが追加され、総在庫は約7.9%拡大しますsz.gov.cn。主な竣工はQ1～Q2に前海、后海、南山サイエンスパークのタワーが含まれます。これは2022～2024年に供給された大量の新規供給に加わるものです。その結果、市全体のオフィス空室率は2025年初頭で約27～30%の水準で推移していますpdf.savills.asia cushmanwakefield.com。2024年第4四半期末時点では約29.0%でしたsavills.com、2025年第1四半期も高止まりしています（ナイトフランクは「深い調整局面」と報告し、空室率は依然として過去最高水準付近）。前海のような一部サブマーケットでは、新築ビルが同時にオープンしたため、さらに高い空室率となっています。
• 需要の原動力: 課題があるものの、深圳の多様な経済は一定の需要を生み出しています。テクノロジーおよびITセクターがオフィス賃貸の主要な牽引役でありsz.gov.cn、地元の大手テック企業やスタートアップがR&Dラボやオフィスの拡張を進めています。2025年第1四半期には、「新質生産力」関連企業（新興テック）が積極的に賃貸契約を結びましたsz.gov.cn。インターネットセクターだけで第1四半期のオフィス賃貸取引量の約25%を占めましたsz.gov.cn。さらに、金融、プロフェッショナルサービス、消費者サービス分野も安定した賃貸需要を支えていますsz.gov.cn。注目すべきトレンドとして、越境EC企業やそのサービスプロバイダーの成長があり、彼らは大規模なオフィススペースを確保しています（例：あるセグメントは第1四半期に約10,000m²を賃借）sz.gov.cn。これはオンライン取引の急増や大湾区統合の恩恵を受けているためです。
• 賃料: 供給が需要を上回る中、貸主はテナントを引き付け、維持するために賃料を引き下げています。2025年第1四半期時点で、市全体のグレードAオフィス平均賃料は1平方メートルあたり月額約163人民元まで下落し、前四半期比で約3.5%減少しましたassets.cushmanwakefield.com。前年比では、2024年末に賃料が約9%下落pdf.savills.asiaし、2025年にかけてさらに下落が続いています。Savillsの指数では、2024年第4四半期時点で前年比–9.0%の賃料下落が示されpdf.savills.asia、この傾向は継続しています。実質賃料（インセンティブ込み）はさらに低く、多くの貸主がフリーレント期間や内装補助を提供しています。この圧力は全体に及んでおり、福田CBDの一等地オフィスでさえ賃料が下落し、分散型エリアの新築ビルは入居者を誘致するために大幅な割引賃料でスタートしています。現時点では、オフィスマーケットの平均賃料は下落傾向にありsz.gov.cn、2025年にさらに下落した後、底打ちする見込みです。
• 見通し: 深圳のオフィス空室率は当面高止まりするというのがコンセンサスです。「供給と需要の不均衡が続く」ため、市全体の空室率は高水準を維持し、賃料はさらに下落する見通しですresearch.jllapsites.com（2025年まで）。ただし、明るい材料もあります。経済回復や新エネルギー車、AI、金融などの分野での事業拡大が徐々に空室を吸収する可能性があります。2025年第1四半期の純吸収量は実際に改善しており（全国的に一線都市のオフィス純需要は増加、深圳は吸収量で前年比約50～200%回復）cbre.com.cn。この傾向が続けば、2025年がオフィスサイクルの底となり、その後緩やかな回復が見込まれます。投資家の関心も見られ、2025年第1四半期にはオフィス資産が投資ファンドの注目対象となりました（中国ではコアオフィスビルが投資対象のトップ、特に保険ファンドによる投資が目立つ）cbre.com.cn。深圳オフィスのキャップレート／利回りは価格下落により上昇しており、将来の上昇を見込む買い手を引き付ける可能性があります。