상파울루 부동산 시장 보고서 2025

소개 및 경제 상황

2025년 상파울루 부동산 시장은 높은 금리 등 경제적 역풍에도 불구하고 견고한 활동과 회복력을 보이고 있습니다. 브라질 경제는 2024년에 약 3.4% 성장했으며, 2025년에는 약 2.2~2.3% 성장할 것으로 예상되어 주택 수요를 뒷받침하는 완만한 성장세를 보이고 있습니다 globalpropertyguide.com. 인플레이션은 한 자릿수 중반(약 4~5%)을 유지하고 있으며, 중앙은행의 셀릭(Selic) 기준금리는 2025년 중반에 14.75%까지 인상되어 거의 20년 만에 최고치에 도달하면서 주택담보대출의 비용이 크게 올랐습니다 riotimesonline.com. 그럼에도 불구하고 주택 소유와 실물자산에 대한 투자 열망은 여전히 강합니다. 실제로 2025년 1분기 전국 부동산 판매가 15% 급증했으며, 높은 신용 비용 속에서도 riotimesonline.com 시장 회복력을 보여주고 있습니다. 본 보고서는 2025년 상파울루 부동산 시장에 대한 종합 분석을 제공하며, 주거 및 상업 트렌드, 가격 및 수익률, 주요 지역, 신규 개발 및 인프라, 투자 기회와 위험, 2026년 이후 전망, 최근 연도와의 비교 및 규제·세금 측면에서의 인사이트를 다룹니다.

시장 개요: 상파울루 대도시권(브라질 최대 도시 경제)은 꾸준한 부동산 가격 상승과 전례 없는 거래량을 기록해왔습니다. 2025년 4월 기준, 도시 내 주택 가격은 전년 대비 6.11% 상승하여, 1년 전의 4.93%보다 더 빠른 상승세를 보이고 있습니다 globalpropertyguide.com. 인플레이션을 반영하면 실제 상승률은 약 0.5%로 완만하지만, 상파울루에서는 10년 만에 가장 큰 명목상 상승입니다 globalpropertyguide.com. 이는 팬데믹 이후 반등이 지속된 결과로, 2021~2024년에 상파울루의 가격은 누적 약 17% 상승하였으며 globalpropertyguide.com, 2010년대 중반의 정체기를 넘었습니다. 수요는 매우 높으며, 2024년은 도시의 주택 판매가 사상 최대치를 기록한 해였고, 이러한 모멘텀은 2025년에도 이어지고 있습니다. 한편, 상업 부문(특히 오피스)은 팬데믹 침체에서 회복해 공실률이 감소하고 임대료가 상승하고 있습니다. 다음 절에서는 이러한 동향과 그 동인을 자세히 설명합니다.

2025년 주거용 부동산 트렌드

판매 급증과 신규 공급 확대

상파울루의 주거 부동산 시장은 전례 없는 판매 및 건설 호황을 맞이하고 있습니다. 2024년에는 103,346건의 주택 판매를 기록했으며, 이는 전년 대비 35.7% 증가로 사상 최고치입니다 globalpropertyguide.com. 이로써 거래량은 8년 연속 상승세를 기록했습니다. 이 추세는 2025년에도 더욱 가속화되었으며, 연초 두 달 동안만 판매량이 전년 동기 대비 40.6% 증가하여 2월까지 17,000건이 넘는 판매가 이루어졌습니다 globalpropertyguide.com. 이러한 폭발적인 수요는 신규 개발의 급증으로 이어졌습니다. 2024년 신규 주택 분양은 104,431세대로 역대 최고치를 기록했고, 이는 2023년 대비 42.6% 증가한 수치입니다 globalpropertyguide.com. 건설사들은 빠르게 공급을 늘리고 있는데, 2025년 1~2월에는 16,940세대가 분양되어 전년 동기 대비 130% 증가했습니다 globalpropertyguide.com. 이러한 수치는 구매자들의 수요에 맞추려는 건설 붐을 보여주고 있습니다.

이 높은 수요는 여러 요인에 의해 촉진되고 있습니다. 인구 2,200만 명의 대도시에서 주거 수요가 여전히 높으며, 비록 금융 비용이 높음에도 불구하고 브라질인들은 부동산을 우선시하고 있습니다. 업계 자료에 따르면 정부 보조 주택 프로그램이 이번 호황에 크게 기여했는데, 2025년 1분기에 재개된 Minha Casa, Minha Vida (MCMV) 저소득층 주거 프로그램이 신규 분양의 53%, 판매의 47%를 차지했습니다 riotimesonline.com. 실제로 연방 정부는 2025년에 중산층 가구(월소득 R$12,000까지)로 MCMV 대상을 확대하며 이들에게 10% 수준의 저리 주택담보대출을 지원했는데, 이는 시장 금리보다 훨씬 낮습니다 riotimesonline.com. Cyrela와 같은 주요 건설사들은 이런 강한 수요에 힘입어 2025년 1분기 Cyrela 매출이 전년 동기 대비 34% 증가했습니다 riotimesonline.com.

공급 측면에서, 개발업자들은 유리한 시장 상황을 활용하려고 열망하고 있습니다. 하지만 재고는 여전히 부족한 상태입니다 – 전국 건설업자 협회(CBIC)의 추정에 따르면 현재 주택 재고는 새로운 프로젝트가 전혀 나오지 않을 경우 약 8개월간의 수요만을 충족시킬 수 있습니다 riotimesonline.com. 2025년 초에는 신규 프로젝트 승인 속도가 다소 둔화되었으며(2025년 1분기 착공은 2024년 4분기 대비 약 28% 감소 riotimesonline.com), 이는 부분적으로 건설비 상승과 인력난 때문입니다. 건설 자재 투입비용은 전년 동기 대비 약 6.8% 증가했고 riotimesonline.com, 70% 이상의 건설업체들이 숙련 노동자 구인에 어려움을 겪고 있다고 응답했습니다 riotimesonline.com. 이는 신규 주택 공급 속도를 늦출 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 전반적인 주거용 건설 활동은 증가하고 있습니다 – 애널리스트들은 건설업 부문 생산량이 2025년에 약 2.8% 성장할 것으로 전망하고 있습니다 riotimesonline.com. 이는 지속적인 신뢰를 나타냅니다.

가격 변동 및 주택 가치

상파울루의 주택 가격은 2025년까지 상승세를 이어갔으나, 일부 다른 브라질 도시들에 비해서는 더 완만한 속도였습니다. 언급한 바와 같이, 이 도시의 2025년 4월 주택 가격은 전년 대비 +6.11%(명목상) globalpropertyguide.com로, 전년도의 약 4.9% 속도보다 더 가속화되었습니다. 이 상승폭은 인플레이션을 약간 상회하여, 실질적으로 완만한 가격 상승을 이뤘습니다. 이는 리우데자네이루(~4.6% 연간 대비)보다 건전한 성장이며, 성숙한 시장으로서 상파울루의 역할과 부합합니다 globalpropertyguide.com. 참고로, 브라질 전국 주택가격지수는 2025년 4월까지 약 7.97% 상승하여 globalpropertyguide.com 2013년 이후 가장 빠른 속도를 보였고, 이는 소도시(예: 살바도르 +20.6%, 조앙 페소아 +18% globalpropertyguide.com)의 폭발적인 성장에 힘입었습니다. 상파울루의 완만한 가격 상승은 이미 높은 가격 수준과 더 유연한 공급을 반영합니다. 특히, 2024년 말과 2025년 초 상파울루는 지난 10년간 가장 가파른 반년간 가격 상승을 경험했습니다 globalpropertyguide.com. 이는 2025년을 앞둔 강한 모멘텀을 보여줍니다.

절대적인 기준에서 상파울루는 여전히 브라질에서 가장 비싼 시장 중 하나입니다. 2025년 중반 기준, 도시 전체의 평균 가격은 평방미터당 약 R$10,000~R$11,000이며, 주요 지역은 훨씬 더 높은 가격을 기록하고 있습니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 2025년 6월 조사에 따르면 비토리아, 상파울루, 리우가 가장 비싼 3개 도시로 꼽혔으며, 비토리아가 약 R$13,000/m²로 약간 앞서 있고, 상파울루도 그 뒤를 따르고 있습니다 thelatinvestor.com. 상파울루 내에서는 지역별로 가격 차이가 극심하게 나타납니다(아래의 지역별 분석 참조). 자르딘 에우로파, 이타임 비비, 빌라 노바 콘세이상과 같은 중심 고급 지역은 일반적으로 평방미터당 R$15,000~R$20,000 이상의 가격대를 형성합니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 반면에, 외곽 또는 신흥 지역은 평방미터당 약 R$5,000~R$8,000 수준으로 다양성을 보입니다 thelatinvestor.com. 예를 들어 고급 지역인 이타임 비비와 빌라 올림피아는 평방미터당 R$12,000~18,000 수준이며 thelatinvestor.com, 타투아페 또는 부탄탕 같은 교외 지역은 높은 한 자릿수 가격대일 수 있습니다. 전반적으로 주요 고급 지역의 가격은 지난 1년간 약 5% 상승했으며 thelatinvestor.com, 인기 있는 지역에서 꾸준한 가치 상승을 보여줍니다.

임대 측면에서는 임대료가 매매가보다 더 빠르게 상승하고 있습니다. 2024년 상파울루의 주거용 임대료는 평균적으로 약 13.5% 급등했으며 thelatinvestor.com, 이는 치열한 수요(특히 신규 교통 노선 인근이나 홈오피스가 가능한 유닛)에 의해 주도되었습니다. 임대료 상승폭이 인플레이션을 앞지르고 있어 임대 시장이 매우 타이트하다는 것을 보여줍니다. 이러한 추세는 2025년에도 이어졌습니다. 임대주택의 공실률은 상당히 낮아 평균 3–5%에 머물고 있습니다 thelatinvestor.com. 이는 임대 공급이 건강하게 흡수되고 있음을 시사합니다. 2025년 초 기준, 2베드룸의 월 임대료는 자르딩스나 빌라 노바 콘세이상처럼 고급 지역에서는 R$4,000–7,000, 타투아페나 부탄탕처럼 더 저렴한 지역에서는 약 R$2,000–3,500 선입니다 thelatinvestor.com. 이러한 임대료 수준과 높은 매매가가 결합되어 투자자들에게 중간~높은 임대 수익률을 제공합니다.

임대 수익률 및 투자 수익

상파울루 주거시장의 총 임대 수익률은 2025년 기준 평균 약 5–6%로, 세계 주요 도시들과 비교해도 강한 수준이지만 브라질의 높은 금리와 함께 고려해야 합니다. Global Property Guide의 조사에 따르면 상파울루 아파트 임대 수익률은 2025년 1분기 기준 약 5.94%였으며, 개별 부동산에 따라 4.1%에서 8.2% 가량 차이가 납니다 globalpropertyguide.com. 고급 단지보다 규모가 작은 아파트, 중산층 이하 지역의 아파트가 더 높은 수익률을 보여주며, 최고급 지역의 고가 아파트는 임대 수익률이 낮게 나타납니다(매매가는 높으므로). 이 약 6%의 평균 수익률은 리우데자네이루의 수익률(약 3.8%)보다 훨씬 높은 수준입니다 globalpropertyguide.com. 이는 상파울루가 더 강한 임대 수요와 더 합리적인 가격대를 갖는다는 것을 보여줍니다. 현지 데이터에 따르면 대부분의 주택 임대 수익률은 연간 4~6% 사이이며 thelatinvestor.com “신흥” 지역이거나 임대 매력이 뚜렷한 부동산은 상위 구간에, 블루칩 주소지는 대체로 4%대로 나타납니다.

입지는 상파울루 내 부동산 성과를 결정하는 매우 중요한 요소입니다.

이 시장은 부유한 중심/서부 지역과 보다 저렴한 외곽 지역 간의 뚜렷한 격차가 특징입니다.공식 도시 데이터(Loft에서 분석)에 따르면 서부 지역이 이제 가격과 유동성 면에서 우위를 점하고 있습니다 riotimesonline.com.2025년 초, 자르딩 유로파, 이타임 비비, 빌라 노바 콘세이상, 그리고 모에마와 같은 초고급 지역은 역사적인 최고가를 기록했습니다 riotimesonline.com.예를 들어, Jardim Europa의 고급스러운 Rua Frederic Chopin에서는 평균 주택 가격이 R$49.8백만(약 1,200㎡ 저택 기준)에 달했으며, 이는 놀라운 R$41,700/㎡에 해당합니다. 2024년 말 가격 수준의 2배 이상입니다 riotimesonline.com.이타임 비비(Itaim Bibi) 인근의 고급 주소지에서도 단위당 평균 가격이 R$1,000만을 훨씬 상회하는 사례가 나타났습니다(예:Rua Galeno de Revoredo는 R$14.1백만에 거래됨) riotimesonline.com.이들 아베니다 파리아 리마(주요 금융 허브) 근처의 명품 위치는 상파울루에서 가장 높은 가격을 자랑합니다 riotimesonline.com.주요 비즈니스 센터와의 근접성, 고급 편의시설, 그리고 Parque do Povo와 같은 녹지 공간이 이 지역들의 선호도를 높이고 있습니다 riotimesonline.com.브라질의 높은 금리에도 불구하고 고급 부동산 수요가 급증하고 있다는 점은 주목할 만하다. 이는 부유층 주도의 구매와 부동산이 안전자산으로 인식되고 있음을 보여준다.럭셔리 부문은 빠르게 성장했습니다. 2023년에는 남동부 지역(상파울루 포함)에서 럭셔리 주택 분양이 전년 대비 63% 증가했고, 판매 금액도 42% 증가했습니다 thelatinvestor.com.이는 Alto de Pinheiros와 같은 지역의 펜트하우스 및 고급 주거 단지들이 그 독점성과 전망으로 인해 특히 인기를 끌게 만들었습니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

중요하게도, 이 수익률은 세금/경비 공제 전의 총 수익률입니다. 브라질의 기준금리(Selic)가 14%인 상황에서 주택담보대출 금리는 매우 높기 때문에, 5~6%의 임대수익만으로는 금융 비용을 상쇄하기 어렵습니다. 하지만 투자자들은 총수익(임대수익 + 시세상승)을 고려합니다. 상파울루는 약 6%의 수익률과 중간 수준의 시세상승률이 결합되어 있어, 현 시점에서 특히 향후 금리가 하락하기 시작할 경우 건강한 총수익 잠재력을 보여줍니다. 또한 브라질의 많은 투자자들은 부동산 투자 펀드(FIIs)나 현금 구매를 통해 금융 비용을 완화하고 있습니다 – 견고한 수익률이 존재한다는 것은 매력적인 현금 흐름을 시사하며, 상파울루는 국내외 부동산 투자자 모두에게 선호되는 투자처로 남아 있습니다(투자 환경에 관한 더 자세한 내용은 후술).

핵심 지역 및 지역별 분석

잘 알려진 고급 주거지(자르댕스, 이타임, 빌라 올림피아, 브루클린, 모에마 등) 외에도, 다른 서브마켓들도 새롭게 부상하거나 발전하고 있습니다:

테크 및 크리에이티브 허브: 피네이루스와 빌라 마달레나와 같은 지역은 상파울루의 테크 및 스타트업 생태계 성장 덕분에 부동산 가치가 오르고 있습니다. 상파울루에는 약 34만 개의 테크 기업이 있는데(2014년 이후 60% 성장), 그 중 많은 기업들이 피네이루스와 파리아 리마 축에 집중되어 있습니다 thelatinvestor.com. 테크 기업들이 인근에 사무실을 마련하면서 젊은 전문직 종사자의 주거 수요도 증가하고 있습니다. 피네이루스는 이러한 테크 붐과 인프라 개선 덕분에 “부동산 투자에 최적의 장소”로 평가받고 있습니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 혁신 경제가 확대됨에 따라 이 지역의 주거 및 오피스 가치 상승이 지속될 것으로 예상됩니다.
학생 및 대학가 지역: 상파울루 대학교(USP)가 위치한 부탄탕은 인구 구조의 변화가 이루어지고 있습니다. 2024년 기준 USP의 재학생이 약 98,000명에 달하며, 캠퍼스 인근의 임대 및 스타터 주택에 대한 수요가 매우 큽니다 thelatinvestor.com. 학생과 연구진이 이 지역에 몰리면서 일종의 미니 부동산 붐이 일고 있는데, 많은 부동산이 대학 커뮤니티에 매입되거나 임대되고 있으며, 가구가 완비된 아파트에 대한 수요도 높아지고 있습니다 thelatinvestor.com. 이러한 학군 중심의 시장은 부탄탕과 주변 지역을 학생 임대 시장을 노리는 투자자들에게 활기차고 매력적인 지역으로 만들고 있습니다.
인프라 연계 인기 지역: 새로운 혹은 확장되는 교통 노선 주변의 지역들은 관심이 증가하고 있습니다. 예를 들어, 페르디지스(Perdizes)는 새로 개통된 메트로 6호선 역의 혜택을 받고 있으며, 대중교통 개선은 역사적으로 인근 주택 가치를 최대 약 19%까지 높일 수 있어 임대료와 가격 상승이 예상됩니다 thelatinvestor.com. 상파울루 전체적으로 공격적인 교통망 확장은 이미 임대료에 영향을 주고 있으며, 2024년 임대료가 13.5% 급등한 주요 원인 중 하나로 새로운 역 인근 주택 수요 증가가 꼽힙니다 thelatinvestor.com. 기타 사례로는 동쪽 지역의 메트로 확장으로 혜택을 보는 빌라 프루덴테(Vila Prudente)와 무카(Mooca), 그리고 새 기차/모노레일 연결로 접근성이 크게 개선된 모룸비(Morumbi) 등이 있습니다.
그린 및 가족 친화 구역: 최근 가족 단위의 수요자는 공원과 녹지가 풍부한 동네를 선호하는 경향을 보이고 있습니다. 모에마(Moema)는 이비라푸에라(Ibirapuera) 공원과의 인접성으로 오래전부터 인기였으며, 모룸비(Morumbi) 역시 부를르 마르크스(Burle Marx)와 같은 공원이 조성된 이후 주택 가치가 상승했습니다 thelatinvestor.com. 시 당국은 더 많은 녹지 조성을 추진 중이며, 예를 들어 북부의 빌라 길레르미(Vila Guilherme)에는 새 공원이 조성되어 도심과 자연의 균형을 원하는 가족을 끌어모을 것으로 보입니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 이처럼 높은 삶의 질(콘크리트보다는 여가 공간이 많은 지역)을 제공하는 주거 지역의 부동산 수요가 증가하고 있습니다.
중앙 재생 – 안항가바우(Anhangabaú): 도심 지역인 안항가바우 계곡 일대는 초고층 주거 개발을 촉진하기 위한 새로운 용도지역 인센티브의 대상이 되고 있습니다. 2023–24년 용도지역법 개정(시 조례 127호)으로 현재 개발업자들은 교통이 편리한 도심 지역에서 저렴한 주택을 포함할 경우 더 높은 건물을 지을 수 있게 되었습니다 thelatinvestor.com. 시 정부는 도심 주택 공급을 늘리기 위해 미분양 주택을 직접 매입하기도 합니다 thelatinvestor.com. 이러한 조치는 주택난 해소와 상파울루 중심 핵심 지역의 재생을 목표로 하고 있습니다. 안항가바우는 미래에 스카이라인이 변화할 것으로 예상되며, 시장가 주택과 합리적 가격의 주택이 혼합된 초고층 빌딩이 더 많이 들어설 것입니다 thelatinvestor.com. 시간이 흐르면 이는 도심을 더욱 활기차게 만들고 외곽 지역의 주거 압력도 완화할 수 있습니다.

전반적으로, 2025년 상파울루의 부동산 시장은 기존 서부/남부 고급 지역의 초호화 성장, 중산층과 신흥 지역의 꾸준한 수요, 중심지 및 저소득 지역의 정책 중심 개발이 혼재된 양상을 보이고 있습니다. 부유한 지역과 그 외 지역 간 격차는 여전히 두드러지며, 이는 일류 거리에서 기록적인 가격이 형성되는 반면 타 지역에서는 주거 부담이 커지고 있음을 보여줍니다 riotimesonline.com. 정책 입안자들은 이러한 성장을 포괄성과 조화시켜야 하는 과제에 직면해 있으며, 최고급 지역의 가치 급등은 사회경제적 격차를 더욱 심화시키고 있습니다 riotimesonline.com. 투자자와 시장 참여자에게는 이러한 지역별 역동성이 입지 전략의 중요성을 다시 한 번 일깨워줍니다.

2025년 상업용 부동산 동향

오피스 시장 회복과 임대료

상파울루의 상업용 부동산, 특히 오피스 부문은 2025년에 회복 국면에 접어들었으며, 팬데믹 시대의 최악의 침체를 벗어나고 있습니다. 오피스 공실률이 급격히 하락하고 있으며, 기업들이 다시 대면 근무로 복귀하고 사업을 확장하고 있기 때문입니다. 2025년 1분기 고급(클래스 A/A+) 오피스의 공실률은 18.3%로 떨어져 팬데믹 시작 이후 최저치를 기록했습니다 jll.com. 이는 2021년 약 23%의 정점 공실률에 비해 눈에 띄는 개선입니다 siila.com.br. 공급의 부족 현상은 프리미엄 하위 시장에서 더욱 두드러집니다. 2024년 4월부터 2025년 4월 사이에 전체 오피스 공실률은 20.3%에서 18%로 떨어졌지만, 프라임 “AAA” 빌딩의 경우 공실률이 17.3%에서 12.6%로 급락했습니다 riotimesonline.com. 본질적으로 최고급 오피스는 거의 만실에 근접하고 있으며, 임차인들 사이에서 ‘플라이트 투 퀄리티’ 트렌드를 반영하고 있습니다.

임대료 역시 이에 맞춰 반응하고 있습니다. 수요가 증가하고 공실이 줄면서, 프라임 오피스의 요청 임대료가 상승하고 있습니다. 2025년 초 기준으로 고급 오피스의 평균 요청 임대료는 월 ~R$109/m²에 도달했으며, 이는 2024년 초 대비 약 15% 상승한 수치입니다 jll.com. 특히 인기 있는 부동산(신축 또는 리노베이션 건물)의 임대인들은 지난 3~4년 동안 어느 때보다도 강력한 가격 결정권을 갖게 됐습니다. 예를 들어, 전통적인 오피스 핵심 지역 중 하나인 파울리스타 대로의 경우, 최상급 임대 공간의 상업용 임대료는 월평균 R$250/m² 수준입니다 thelatinvestor.com. 이는 강한 수요와 기업들이 주요 입지에 프리미엄을 지불하려는 의지를 보여줍니다. 최근 몇 년간 파울리스타 지역의 많은 오피스 빌딩(고급 건물의 35% 이상)이 리노베이션을 거쳤다는 점도 thelatinvestor.com, 임대인들이 임차인 유치를 위해 적극적으로 투자하고 있음을 보여줍니다. 또 시 정부의 공공기관 도심/파울리스타 이전 계획도 핵심 지역 내 오피스 수요를 추가로 뒷받침할 것으로 보입니다 thelatinvestor.com.

순흡수 수치는 오피스 시장 반등의 강세를 강조합니다. 2025년 1분기에만 상파울루는 총 임대면적 약 187,000m², 순흡수 105,000m²를 기록했습니다 jll.com – 즉, 단 한 분기 만에 대규모 공간이 임대 및 입주되었습니다. 비슷하게 2025년 1~4월 순흡수는 107,400m²로, 2024년 같은 기간 대비 23% 증가했습니다 riotimesonline.com. 프리미엄 AAA 빌딩의 경우 특히 강세를 보이며 36,000m²(전년 대비 21% 증가)가 임대되었습니다 riotimesonline.com. 이 같은 긍정적인 흡수세는 제한된 신규 공급의 영향도 컸습니다. 2025년 1~4월 시 전역에 공급된 신규 오피스 공간은 약 23,700m² riotimesonline.com로, 2024년 초 신규 물량의 절반도 되지 않습니다. 개발업체들은 과잉공급을 피하기 위해 전략적으로 프로젝트를 보류하거나 단계적으로 공급하고 있습니다. 대표적인 예가 남부 지역의 대규모 에스테르 타워 프로젝트(94,000m²)로, 시행사인 EZTec은 완공 전 확실한 임차인 사전계약이 있을 때까지 공사 속도를 늦춘 상태입니다 riotimesonline.com riotimesonline.com. 이런 절제된 공급 덕분에 수요가 기존 공실을 채우며, 신규 공급이 이를 앞서지 않으면서 공실률이 하락하고 있습니다.

주요 오피스 서브마켓의 수혜는 고르지 않습니다. 상파울루에서 가장 인기 있는 기업 주소지는 여전히 서부/남서부의 Faria Lima – Vila Olímpia – Berrini – Chucri Zaidan 복도입니다. JLL에 따르면 2025년 1분기 주요 지역의 오피스 수요의 70%가 “Berrini-Chucri Zaidan” 축에 집중되었다고 합니다 jll.com (이 지역은 남/서부의 현대적 비즈니스 지구를 잇는 구간입니다). 이곳들의 공실률은 도시 평균보다 훨씬 낮으며, 1분기 기준으로 Berrini의 공실률은 13.4%, Chucri Zaidan은 16.5%에 불과했습니다 jll.com. 한때 비어 있던 대형 오피스 공간 상당수가 임대되었으며, 2024년 말에 1만㎡ 이상 공실이 있던 9개 대형 오피스 개발 중 2025년 1분기에는 다섯 곳만 여전히 이러한 공간이 남아 있었습니다 jll.com. 파울리스타 대로 지역은 여전히 중요하나, 변화하고 있습니다. 이곳의 노후 오피스 건물이 업그레이드되고, 지역 전체가 상업적으로 더욱 활성화되고 있습니다(언급했듯, 대규모 리노베이션과 임대료 상승이 두드러짐). Pinheiros(창의적, IT 기업 중심으로 부상 중) 및 Barra Funda(백오피스, 저가형 오피스 중심) 등 다른 서브마켓 역시 활기를 띠고 있습니다. 반면, 부가시설이나 교통 접근성이 부족하여 현대 임차인 요구를 충족하지 못하는 2차 지역과 노후 건물은 임대가 더딥니다. 그럼에도 전반적인 오피스 전망은 점점 더 긍정적입니다. JLL 오피스 디렉터의 말처럼 “시장이 뜨겁고 거래가 활발하다”고 하며, 전통적인 비수기와 달리 2025년 초에도 기업 입주가 많았다고 전했습니다 jll.com.

소매, 산업, 기타 상업 부문

오피스가 주목을 받는 한편, 상파울루의 다른 상업용 부동산 부문은 혼재된 모습을 보이고 있습니다.

소매 부동산: 소매 부동산 분야는 소비자 지출과 밀접하게 연관되어 있습니다. 브라질의 2023~24년 약 3%의 견고한 경제 성장과 회복 중인 고용 시장은 쇼핑 센터의 유동 인구와 주요 거리 상권을 회복시키는 데 도움을 주었습니다. 오스카 프레이리 거리(럭셔리 상권)나 부유한 지역의 쇼핑몰과 같은 핵심 소매 지역은 대부분 팬데믹 저점에서 반등했으며 공실률이 하락하고 임대료도 안정세를 보이고 있습니다. 다만, 전자상거래의 성장이 오프라인 소매업체의 확장에 신중함을 더하고 있습니다. 체험형 소매나 일상생활에 꼭 필요한 서비스를 제공하는 밀집된 주거지 내 잘 위치한 상가 공간에 대한 수요가 가장 강합니다. 상파울루에서는 현재 쇼핑몰 공급 과잉이 크게 발견되지 않고 있으며, 오히려 일부 신규 복합 개발 프로젝트가 성장 중인 교외 지역(예: 확장 중인 교외 지역의 계획된 개발)에 쇼핑 및 식음료 시설을 포함하고 있습니다. 주요 쇼핑몰의 소매 임대료는 2025년 다소 상승한 것으로 보이나, 구체적인 데이터는 공개가 제한적입니다. 임대주들은 입주율과 매출이 개선되었다고 보고합니다. 전반적으로 소매 상업용 부동산(CRE)은 안정적이며, 도시의 대규모 소비층과 관광 회복이 뒷받침하고 있지만, 온라인 경쟁이라는 구조적 도전에는 직면해 있습니다.
산업 및 물류: 그레이터 상파울루의 물류/산업용 부동산 시장은 전자상거래, 3자 물류, 팬데믹 이후 공급망 재편에 힘입어 매우 활발했습니다. 상파울루 지역의 현대식 창고 공실률은 최근 몇 년간 사상 최저치를 기록했고, 임대료도 상승했습니다. 예를 들어, 2020년 평균 물류 임대료가 m²당 약 19헤알에서 2024년에는 거의 25헤알까지 상승했습니다 cushmanwakefield.com. 2025년에도 상파울루 외곽(과루류스, 카자마르, 바루에리 등) 주변의 물류센터 수요는 매우 강합니다. 산업 자산의 자본화율(cap rate)은 상대적으로 높게 유지되고 있으며(종종 저 두 자릿수), 투자자들의 이목을 끌고 있습니다 – 예를 들어, 2025년 2월 카자마르에서 거래된 한 물류 자산은 14.9%의 자본화율을 기록했습니다 siila.com.br. 이는 높은 금리 환경과 맞물려 있습니다. 주요 물류 벨트에서 신규 공급이 계속 이루어지고 있지만, 흡수도는 견실하게 이루어지고 있습니다. 상파울루가 브라질의 물류 허브임을 감안하면, 산업 부동산 전망은 긍정적입니다: 핵심 대형 창고의 임대료는 안정적이거나 상승세이며 공실률도 낮은 편이나, 개발 자금조달에 미치는 금리 영향은 여전히 주시할 필요가 있습니다.
호텔 및 복합 개발: 상파울루의 호텔 부문은 비즈니스 출장과 행사가 재개되면서 회복세를 보이고 있습니다. 2025년 객실 점유율과 일일 객실료 모두 2020~21년의 최저점보다는 크게 개선되었으나, 아직 최고치로 완전히 복귀하지는 않았습니다. 이로 인해 도심 업무지구 내 호텔과 서비스드 레지던스 개발에 대한 관심이 다시 높아졌습니다. 또한, 복합 개발 프로젝트도 다수 진행 중이며, 이들 프로젝트는 오피스, 주거, 소매, 호텔을 혼합한 형태입니다. 개발업체들은 특히 서부 및 남부 지역에서 라이브-워크-플레이(live-work-play) 복합 단지에 주목하고 있는데, 이는 통합된 도심형 주거에 대한 수요를 충족시키기 위함입니다. 이 트렌드는 도시계획 정책과 시장의 선호가 동시에 반영된 결과로, 마르지날 피네이루스 도로변이나 확장되는 지하철 노선 주변 신규 개발에서는 1~2층에 상가, 코워킹 등 상업시설을, 위에는 주거시설을 결합하는 경우가 많습니다.

2025년 상파울루의 상업용 부동산 시장은 전반적으로 상승세

신규 개발, 인프라, 도시 계획

인프라 프로젝트와 도시 개발 이니셔티브

대중 교통 확장: 상파울루는 지하철과 철도망의 역사적 확장 가운데 있습니다. 메트로 6호선(오렌지) — 브라질란디아(북서부)에서 상조아킴(시내 중심)까지 이어지는 15km에 달하는 신규 지하철 노선이 2025년 개통될 예정입니다 acciona.com acciona.com. 이 노선은 하루 60만 명 이상의 승객을 수송하며, 페르디제스와 폼페이아 등 지금까지 지하철이 부족했던 지역까지 서비스를 확장합니다. 이는 이미 인근 부동산 가치에 영향을 주고 있습니다. 또한 시는 2호선(그린)을 국제 자금 지원으로 동부 외곽까지 연장 중이며 worldbank.org, 공항 지역(모룸비~콩고나스)을 연결하는 17호선(골드) 모노레일도 완공 예정입니다. 이러한 사업은 도시의 이동성을 높이고, 새로운 역 주변의 부동산 수요를 증가시키는 경향이 있습니다. 연구에 따르면 신규 지하철역이 들어서는 지역의 주택 가격이 약 10~20% 상승할 수 있다고 합니다 thelatinvestor.com. 이에 따라 개발업자들은 교통망이 우수한 지역에 신규 프로젝트를 집중하고 있으며, 이는 시의 교통중심 도시 개발 목표와도 일치합니다.
도로 및 물류 인프라: 2025년 상파울루 주는 인프라에 대대적인 투자를 하고 있으며, 계획된 335억 헤알(미화 54억 달러)의 지출은 역대 최고 수준입니다 bnamericas.com. 주요 사업으로는 호도아넬(벨트웨이) 북부 구간의 완공, 주요 고속도로(예: 반데이란치스, 앙시에타) 업그레이드, 지역 발전 축(반데이란치스 경로 등) 등이 포함되어 있습니다. 주정부는 내륙 지역의 도로 및 공공시설 개선을 위해 거의 150억 헤알(파라나파네마, 로타 모지아나, 시르쿠이토 다스 아구아스 등 지역 사업)에 대한 투자를 발표했습니다 riotimesonline.com. 시에서는 고속도로 개선과 함께 중앙 지역의 간선급행버스(BRT) 노선 확대 및 경전철(VLT) 도입 방안도 추진 중입니다 vectio.com. 개선된 물류 인프라는 대도시 주변의 산업단지 매력을 높이고, 신규 상업 개발 지역의 개척도 가능하게 할 것입니다.
도시 재생 및 용도 지역 지정: 상파울루의 최근 도시 계획 전략은 교통 축을 따라 고밀도 개발과 도심 재생에 중점을 두고 있습니다. 2024년 도시 기본 계획 개정 및 용도지역 법 개정은 도심과 입지가 우수한 지역에서 고층, 혼합 소득 주택 개발을 장려합니다. 앞서 언급한 바와 같이 시에서는 저렴한 주택을 포함하는 조건으로 건물 높이 제한을 완화하는 법안(예: Bill 127)을 통과시켰습니다. thelatinvestor.com. 이러한 “포함적 용도지역제(inclusionary zoning)”는 민간 투자를 일자리 밀집 지역의 주택 공급 확대에 유도하여 주거 부족 문제를 해결하려는 목적을 갖고 있습니다. 또한 시는 개발업체로부터 도심 주택을 매입하여 Anhangabaú와 같은 중심 지역에 사회 주택을 제공하고 노후화된 도심 건물의 공실을 줄이기 위해 노력하고 있습니다. thelatinvestor.com. 또 다른 도시 프로그램으로는 일부 민간 녹지를 공용시설로 지정하여 시가 공원을 조성하거나 보존하는 대신, 개발권을 다른 곳에서 행사할 수 있도록 하는 제도가 있습니다. thelatinvestor.com. 이를 통해 건설업체들이 사업에 녹지 공간을 포함하거나, 공공 공원에 기여하도록 장려하고 있으며, Chácara Flora와 Vila Guilherme에 계획된 신규 공원 등에서 이러한 사례가 나타나고 있습니다. thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 전반적으로 이러한 도시 계획 움직임은 지속가능하고 교통 중심의 도시를 만들고 도시 확산을 억제하며, 생활환경을 개선하여 상파울루 부동산의 매력을 높이는 효과를 기대하고 있습니다.
주요 부동산 개발: 민간 부문에서는 상파울루 전역에서 대규모 개발이 활발히 진행되고 있습니다:
- 업무용 오피스 영역에서는, 앞서 언급된 Esther Towers(94,000㎡) 외에도 Faria Lima/Itaim 지역과 Brooklyn/Chucri Zaidan 지역에서 신규 업무용 타워가 속속 들어서고 있으며, Parque da Cidade와 같은 프로젝트도 계속 확장되고 있습니다. 이들 중 상당수는 오피스, 상업시설, 때로는 주거/호텔 기능이 결합된 복합 개발입니다.
- 주거 분야에서는 복합용도 메가프로젝트가 트렌드입니다. Barueri(서부 지하철) 지역의 “Reserva Alphaville”과 남부 지역의 “Parque Global”이 대표적인 예로, 주거 타워, 쇼핑, 여가시설이 통합된 마스터플랜드 커뮤니티입니다. 도심지에서는 Setin과 Tegra 등 개발사들이 코워킹 스페이스와 1층 상업시설을 포함한 다동(멀티타워) 프로젝트를 선보여 라이브-워크-플레이 수요에 부응하고 있습니다.
- 또한 빌드 투 렌트(멀티패밀리) 부문에서도 성장이 이루어지고 있습니다. 이는 브라질에서 비교적 새로운 개념입니다. 일부 주요 기업들이 토지와 건물을 기관 소유의 임대 아파트 단지로 전환하고 있으며 siila.com.br, 이는 주거 시장 모델의 진화를 시사합니다. 이로 인해 품질 높은 임대 공급이 증가하고, 편의시설이 풍부한 건물에서 임대를 선호하는 젊은 전문직 인구층을 겨냥할 수 있습니다.

요약하자면, 상파울루의 인프라 및 개발 프로젝트는 부동산 붐의 결과이자 촉진제입니다. 개선된 교통망과 야심찬 도시 정책(고밀도 용도 지정, 녹지화 이니셔티브 등)이 도시 전역에 새로운 기회를 열어주고 있습니다. 구매자와 투자자들은 다음 지하철 노선이나 도로가 어디로 갈지 예의주시하고 있는데, 해당 지역은 종종 과도한 부동산 가치 상승을 보이기도 합니다. 상파울루가 인프라 현대화에 전념하는 모습(일부는 연방 또는 국제 기금의 지원을 받음)은 장기적으로 성장에 긍정적이지만, 포용적 개발을 보장하기 위해 신중한 계획이 필요합니다.

투자 기회 및 리스크

상파울루의 부동산 시장은 투자 기회가 풍부합니다. 고수익 임대 아파트부터 프라임 오피스, 떠오르는 신흥 동네 개발까지 다양한 기회가 있지만, 투자자가 주의해야 할 리스크도 존재합니다.

기회:

견고한 임대 수익: 상파울루의 주거 임대 수익률은 평균 5~6%로 globalpropertyguide.com 투자자에게 안정적인 수입원을 제공할 수 있습니다. 이 수익률은 (4% 미만의 수익률을 가진 많은 글로벌 도시와 비교할 때) 매력적이며, 인플레이션에 대한 헤지 역할도 합니다. 임대에 대한 높은 수요(공실률 약 3~5% thelatinvestor.com)로 인해 특히 도심이나 대학 근처에서는 임차인을 신속하게 찾을 수 있습니다. 상파울루의 젊은 전문직 인구와 학생 증가가 견고한 임대 시장을 뒷받침하고 있습니다.
자본 이득 잠재력: 상파울루의 부동산 가치는 꾸준한 상승세를 보여왔으며, 성숙한 시장이기 때문에 프라임 지역에서는 연간 중간 한 자릿수대의 완만한 성장이 나타나고 있지만 globalpropertyguide.com, 일부 세그먼트에서는 높은 수익의 가능성도 존재합니다. 예를 들어, 신규 인프라(지하철 연장 등)와 연결된 신흥 지역은 앞으로 몇 년간 부동산 가격이 급등할 수 있습니다. Perdizes(6호선)나 계획된 교통 노선 인근과 같은 지역의 초기 투자자들은 연결성이 개선됨에 따라 상당한 가치 상승을 누릴 수 있습니다 thelatinvestor.com. 마찬가지로, 도시 재생 계획(예: 상파울루 도심 재생)이 추진되는 신흥 지역에 투자하면, 이곳들이 젠트리피케이션되면서 높은 수익을 기대할 수 있습니다.
럭셔리 및 고급 세그먼트: 상파울루의 럭셔리 시장이 호황을 보이고 있어 고급 개발 프로젝트나 플립(매입 후 재판매)에 대한 기회가 열려 있습니다. Itaim Bibi, Jardim Europa, Vila Nova Conceição와 같은 지역은 2025년에 기록적인 가격을 보이고 있습니다 riotimesonline.com. 그럼에도 불구하고 부유한 브라질인들과 국제적 구매층에서의 수요는 여전히 탄탄합니다. 이 세그먼트를 겨냥한 프로젝트(예: 파노라마 전망이 뛰어난 Alto de Pinheiros의 펜트하우스, 부티크 럭셔리 콘도 thelatinvestor.com)의 판매도 호조를 보이며 프리미엄 가격에 거래되고 있습니다. 럭셔리 개발에 참여할 수 있는 투자자들은 큰 수익을 기대할 수 있으며, 실제로 2023년 럭셔리 주택 신규 분양이 34% 증가하고 올해에도 강세가 이어지고 있습니다 thelatinvestor.com.
상업용 및 리츠(REIT) 투자: 오피스 시장의 회복은 상업용 부동산에 투자할 기회를 제공합니다. 팬데믹 이전보다 공실률이 여전히 높은 주요 오피스 빌딩(또는 그 지분)에 투자하는 것은 추가 회복을 기대하는 베팅이 될 수 있습니다. 이미 임대료는 오르고 공실률은 감소하고 있습니다 jll.com. 더불어, 브라질의 부동산투자펀드(FIIs)는 개인이 다양한 부동산 포트폴리오(오피스, 쇼핑센터, 물류창고 등)에 투자하면서 일정한 세제 혜택을 누릴 수 있게 합니다. 많은 FII들은 증권거래소에 상장되어 임대 수익을 배당합니다. 현행 규정에 따르면, 개인 투자자는 FII 지분으로부터 소득세가 면제된 배당금을 받을 수 있습니다(펀드가 50명 이상의 투자자를 보유하고 기타 조건 충족 시) practiceguides.chambers.com. 이는 FII가 리츠와 유사하게 작동하며, 직접 소유하지 않고도 상파울루 부동산 시장에 투자할 수 있는 대표적이고 비교적 유동적인 방법입니다.
포트폴리오 다각화와 환율 플레이: 상파울루를 주목하는 외국인 투자자들은 지리적 다각화를 실현할 수 있습니다. 브라질 헤알화(통화)는 약세를 보이는 시기가 있으며, 이로 인해 USD나 EUR 기준 자산 가격이 저렴해져 향후 헤알화 강세 시 환차익을 기대할 수 있습니다. 이미 일부 국제 투자자들은 브라질의 대규모 시장에 이끌려 활동 중이며, 상파울루는 “특히 유럽과 아시아 투자자들에게 매력적인 투자처”로 남아 있습니다 thelatinvestor.com. 철저한 실사를 통해 외국인 구매자는 현지 파트너십이나 펀드를 통한 현지 시장 지식을 활용해 이익을 얻을 수 있습니다. 현지 법규상 외국인도 도시 부동산을 자유롭게 매입할 수 있으며, 단순히 브라질 납세자 번호(CPF)만 있으면 부동산을 취득할 수 있고, 비거주자의 도시 부동산 취득에도 주요 제한이 없습니다 globalpropertyguide.com.

위험요소:

높은 이자율과 금융 비용: 브라질의 이자율은 현재 매우 높으며(셀릭 14.75% riotimesonline.com), 이는 대출 이율이 대개 중·후반대(10%대 중반)임을 의미합니다. 일부 소식통에서는 2024년에 대출 이율이 한 자릿수로 떨어졌다고 언급했지만 thelatinvestor.com, 통화긴축 사이클로 인해 2025년 다시 상승했습니다. 비싼 신용 비용은 중산층의 구매력을 약화시킬 수 있습니다. ABECIP(주택담보 대출기관 협회)은 이러한 비용 때문에 2025년에 저축은행을 통한 주택담보대출이 17% 감소할 것으로 전망했습니다 riotimesonline.com. 레버리지를 활용하는 투자자들은 더 높은 부채 상환 비용에 직면할 것이며, 이는 수익률을 잠식할 수 있습니다. 고금리가 지속된다면 부동산 시장의 활동이 위축되고 가격 상승세도 둔화될 수 있습니다. 다만, 많은 이들은 인플레이션이 통제된다면 금리가 완화될 것으로 예상하며, 2025~2026년 말 중앙은행의 움직임이 관건입니다.
경제 및 정치적 불확실성: 현재 브라질 GDP 성장 전망은 완만하지만 긍정적인 편입니다(2025년 약 2% globalpropertyguide.com), 그러나 경기 침체나 정치 불안정이 발생하면 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 브라질 경제가 예상보다 둔화되거나 불황에 진입할 경우, 주택 및 상업용 공간에 대한 수요가 모두 감소할 것입니다. 정치적 리스크도 변수입니다. 2026년 총선 이후 정부 정책 변화는 개발 규제, 세금, 또는 외국인 투자 규정 등에 영향을 미칠 수 있습니다. 상파울루 주와 시 정치(예: 시장 선거)는 부동산세 및 용도 지정(zoning)에 영향을 줄 수 있습니다. 투자자들은 거시경제 지표와 정책 신호를 주시해야 하며, 브라질은 호황과 침체가 반복되는 사이클이 있어왔습니다.

주택 구입 가능성과 국지적 과열: 일부 동네에서의 급격한 가격 상승은 주택 구입 가능성 저하와 잠재적 버블 현상에 대한 우려를 불러일으킵니다. 주요 지역의 가격이 소득 증가를 훨씬 상회하며 계속 오르면, 신규 매수자 풀이 줄어들고 해당 시장은 침체에 빠질 수 있습니다. 이미 “도시 부의 격차”가 나타나고 있습니다 riotimesonline.com – 고급 주거지는 점점 더 배타적이 되어 기존 소유자에게는 좋지만, 이는 정치적 압력(예: 높은 재산세나 개발 규제)로 이어질 수 있으며 현지인들이 가격에 밀려 나가면 결국 한계에 부딪칠 수 있습니다. 반대로, 개발업자들이 소형 유닛을 대거 공급한다면(상파울루에서는 최근 수년간 많은 마이크로 유닛이 출시된 추세가 있었습니다), 특정 세그먼트에서의 공급 과잉을 초래할 수 있습니다. 2024–25년 사상 최대 분양 globalpropertyguide.com이 지속적인 수요 흡수 없이 이루어진다면, 단기적으로 재고가 과도하게 쌓여 가격 조정이나 매출 인센티브로 이어질 수 있습니다.
규제 및 세금 변화: 투자자는 브라질의 세금 및 법률 체계를 이해하고 넘어야 합니다. 이는 복잡할 수 있습니다. 부동산 매입 시 거래세(상파울루 기준 ITBI 약 3%)와 총 4~6%에 달하는 각종 수수료가 부과됩니다 taxsummaries.pwc.com thelatinvestor.com. 보유 시 연간 IPTU 재산세(상파울루는 보통 0.5~1.5%의 누진세율 적용)가 부과됩니다 angloinfo.com thelatinvestor.com. 임대 수익은 세금이 부과되며, 개인 임대인은 최대 27.5%의 소득세를 냅니다. 최근 세제 개편 논의가 있었는데, 예를 들어 2025년 세제안은 처음엔 FII 임대수익에 새로운 IBS/CBS 세금으로 과세하려 했으나 업계 반발로 정부는 FII 세금 면제를 유지하겠다고 밝혔습니다 practiceguides.chambers.com. 이러한 세제 정책 변화는 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 임대료 상한제의 부활(현재 시행되고 있지 않으나, 고인플레이션 시나리오에서는 위험 요인)이나 임대차법 강화도 임대수익 공식에 변화를 줄 수 있습니다. 투자자는 규제 변화를 항상 점검하고, 전문 법률 자문을 받으며, 경우에 따라 (브라질 내 법인이나 펀드 설립을 통한) 투자 구조화를 통해 세제 효율성을 극대화해야 합니다.
환율 위험: 해외 투자자들에게 브라질의 통화는 변동성이 클 수 있습니다. 브라질 헤알화가 평가절하되면 부동산 투자에서 달러(USD)나 유로(EUR) 수익이 줄어들 수 있습니다(하지만 초기 매입은 더 저렴해질 수 있습니다). 이는 양날의 검으로, 최근 헤알화가 비교적 안정적이긴 하나, 글로벌 시장 변화나 국내 문제로 변동이 발생할 수 있습니다.

이러한 요소들을 균형 있게 고려할 때, 상파울루의 부동산 시장은 잠재력은 높지만 위험이 없는 것은 아닌 투자 환경입니다. 이 도시의 근본적인 강점—거대한 인구, 금융 중심지로서의 역할, 주택 부족, 그리고 개선되는 인프라—은 장기 성장의 든든한 기반을 제공합니다. 그러나 단기 순환적 위험(금리, 경제 변동)과 구조적 문제(불평등, 관료주의)는 관리가 필요합니다. 신중한 투자자들은 대중교통 연계 프로젝트에 집중하거나, 현지 파트너십 활용, 부동산 펀드를 통한 분산 투자 등의 전략으로 일부 리스크를 완화하고 있습니다.

2026년 이후의 전망과 예측

앞을 내다보면, 전문가 예측 및 경제 지표에 따르면 상파울루 부동산 시장은 2026년과 그 이후에도 계속 성장할 것으로 보이지만, 급격한 붐보다는 완만하고 지속 가능한 성장세가 될 가능성이 높습니다. 주요 전망 포인트는 다음과 같습니다:

지속적인 가격 상승: 분석가들은 브라질 전체 부동산 시장에서 연간 6~10%의 가격 상승이 2026년까지 이어질 것으로 전망하며, 지역마다 일부 차이가 있습니다 thelatinvestor.com. 상파울루의 경우, 성숙한 시장인 만큼 연 5~7%대의 한자릿수 중반 성장이 단기 전망입니다. 한 복합 예측자료에서는 2025~2026년 브라질 전국적으로 연평균 5% 내외의 복합 성장률을 제시했습니다 thelatinvestor.com. 이는 큰 충격이 없는 한 고질적 주택 부족, 도시 인구 증가, 정부의 주택 지원 등으로 뒷받침됩니다. 2030년까지 브라질 주거용 부동산 시장은 연평균 5.4% 성장하며, 2025년 약 628억 달러에서 2030년 약 817억 달러로 확대될 것으로 예상됩니다 thelatinvestor.com. 상파울루는 그 시장에서 비중이 두드러지는 만큼 이 안정적 성장 궤적을 따를 것으로 보입니다. 다만, 금리가 성장세를 억제하면 소폭 느리거나, 경제가 예상보다 빠르게 성장하면 속도가 더 빨라질 수도 있습니다.
주요 동인: 전망을 이끌 몇 가지 요인이 있습니다:
- 금리 경로: 주요 전제는 Selic 금리가 안정화되고 결국 하락할 것이라는 점입니다. 인플레이션이 계속 완화된다면, 많은 사람들은 2025년 말에서 2026년에 금리 인하를 예상하고 있습니다. 이는 주택담보대출과 구매자 부담 능력을 재활성화할 것입니다. 이는 주택 시장에 호재로 작용하여 2026년에는 매매와 가격 상승을 가속화할 수 있습니다. 반대로 고금리가 더 오래 지속된다면 시장은 냉각될 수 있습니다. 대부분의 기본 시나리오 전망은 2026년까지 통화정책 완화를 반영하고 있습니다 thelatinvestor.com.
- 경제 성장: 브라질 경제는 중기적으로 연 2% 내외로 완만하게 성장할 것으로 예상됩니다 thelatinvestor.com. 상파울루는 경제 성장의 엔진으로, 이보다 약간 더 나은 실적을 낼 수 있습니다. 이런 수준의 지속적인 GDP 및 소득 증가는 부동산 흡수력을 뒷받침하지만, 이와 동시에 균형도 맞춰줍니다 – 예상치 못한 호황이 없다면 두 자릿수의 성장은 기대하기 어렵습니다. 실업률은 하락 추세를 보이고 있으며, 이 추세가 지속된다면 더 많은 가구가 주택 구매 능력을 갖추게 됩니다.
- 인구통계 및 도시화: 상파울루는 계속해서 이주민과 신규 가구를 유입시킬 것입니다. 도시권 인구는 여전히 증가하고 있으며(2024년에는 약 2,280만 명으로 전망 thelatinvestor.com 그 이후에도 증가), 주택을 찾는 젊은 층과 지난 수십 년간의 공급 부족이 맞물리면서 기본 수요는 높게 유지될 것입니다. 이는 장기적으로 긍정적인 전망을 뒷받침합니다 – 단기적으로는 변동이 있더라도, 도시는 늘어나는 인구와 변화하는 사회를 위해 더 많은 주거 및 상업 공간이 필요합니다.
- 정부 정책: 주택 프로그램(MCMV 혹은 그 미래 버전) 및 신규 인센티브의 지속 여부는 저렴 주택 부문에 영향을 줄 것입니다. 현 정부가 보조금을 확대하여(예: 중산층을 MCMV 대상에 포함하고 10% 금리 적용 riotimesonline.com) 지원을 유지할 것으로 보입니다. 또한, 2025~2027년까지 완료될 대규모 인프라 개선(지하철 노선 등)은 논의된 바와 같이 신규 개발 지역을 개방해 지역별 성장세를 촉발시킬 수 있습니다.
섹터 전망:
- 주거용의 경우, 안정적인 성장으로의 정상화가 예상됩니다. 2024–25년의 광란의 급등(기록적인 판매 및 분양) 이후, 시장은 약간 진정될 수 있습니다. ABRAINC(건설업체 협회)와 Secovi-SP는 2025년의 높은 기준치로 인해 2026년에는 다소 낮은 성장률을 예측할 수 있습니다. 그러나 충족되지 않은 수요로 인해 전반적인 성장은 계속됩니다. 상파울루의 가격은 2021–22년의 큰 폭의 상승을 반복하지 않을 것으로 보이며, 대신 인플레이션과 비슷하거나 약간 상회하는 점진적인 상승이 건강하다고 여겨집니다. 일부 지역(예: 포르탈레자, 살바도르 등 북동부 도시들)은 성장률 면에서 상파울루를 계속 앞설 수 있습니다 thelatinvestor.com 하지만 상파울루 역시 신뢰할 만한 가치 상승을 보이고 거래량 1위를 이어갈 것입니다.
- 상업용/오피스의 경우, 많은 분석가들은 2025년을 경기 순환적 상승의 시작으로 봅니다. 2026년이 되면, 경제 여건이 현재 수준을 유지할 경우, 상파울루의 오피스 공실률은 핵심 지역에서는 저역대(10%대) 또는 한 자릿수까지 떨어질 수 있어 초기 급등 후 점차 완만하게 렌트 상승세가 이어질 수 있습니다. 다만, 팬데믹 기간 지연되었던 오피스 신축물량이 2025~26년 완공되면서 공실률 하락 속도를 억제할 수도 있습니다 nmrk.com. 오피스 시장에 대한 전망은 신중한 낙관적: 기초 체력은 개선되고 있지만 2026년에는 아직 전역이 임대인 우위 시장은 아닐 것입니다(단, 경제가 예상보다 빠르게 성장하면 예외). 물류/산업용은 시각이 더 긍정적입니다 – 니어쇼어링 및 이커머스 수요로 높은 점유율이 이어질 전망이며, 일부 전망치에서는 임대료 상승세가 완만해지지만 지속될 것이라고 보고 있습니다.
- 리테일/호텔·숙박업 부문은, 새로운 코로나19와 같은 충격이 없다면, 2026년은 통합 및 성장의 시기가 될 것으로 보입니다. 프라임 리테일 거리에서는 소매 임대료가 다시 상승하기 시작할 수 있고, 소비자 신뢰 회복에 따라 신규 쇼핑몰 프로젝트도 검토될 수 있습니다.
전망에 대한 리스크: 분석가들은 성장 전망을 완화시킬 수 있는 몇 가지 요인에 주목합니다. 대표적인 것은 “현재 14.75%의 높은 셀릭 기준금리로 인한 고가의 주택대출, GDP 성장률 약 2% 수준의 경기 둔화 가능성, 그리고 임금상승을 상회하는 집값 상승으로 인한 구매력 저하”입니다 thelatinvestor.com. 이로 인해 상파울루 등 시장에서 가격 상승률이 전망치 하단(예: 5–6%, 9–10%보단 낮은 수준)에 머물 수도 있습니다. 반면, 인플레이션 하락이 예상보다 빠르거나, 경제 개혁이 가속화될 경우 자신감 회복과 함께 부동산 시장을 더욱 자극할 수도 있습니다.
장기 전망: 2030년까지 상파울루는 라틴 아메리카 최대 경제권에서 지배적인 부동산 시장의 위치를 유지할 가능성이 높습니다. 도시 분석가들은 수직화(고층빌딩 증가), 스마트 시티 이니셔티브(교통 중심 개발, 친환경 빌딩 등), 부동산을 위한 더 깊이 있는 자본시장(REIT 유사 상품 및 해외 기관 투자 증가 등)의 발전을 예측합니다. 시장의 성숙은 명목 성장률 하락을 초래할 수 있지만 더 큰 안정성을 가져올 수 있습니다. 수익률은 금리가 하락해 정상화될 경우 점진적으로 감소할 것으로 예상됩니다. 예를 들면, 수익률이 약 6%에서 장기적으로 4–5% 수준으로 감소할 수 있으며, 이는 글로벌 추세와 유사하며, 이런 시나리오에서는 부동산 가치가 임대료 상승 속도보다 더 빨리 오르게 됩니다.

결론적으로, 2026년 이후까지 상파울루 부동산에 대한 전망은 전반적으로 긍정적이며, 거품이 아닌 지속적 성장을 강조합니다. 인구와 경제적 역할 등 도시의 기본 여건이 지속적인 수요를 뒷받침하고 있으며, 2025년에는 큰 호황을 보였지만 점진적인 냉각과 지속 가능한 확장이 예상됩니다. 시장 참여자들은 중간 수준의 가치 성장에 대비하며, 거시적인 요인(특히 금리)을 주시해야 하며, 지역별 차이가 계속될 것임을 인식해야 합니다. 예를 들어, 브라질 북동부는 성장률 측면에서 계속 강세를 보일 수 있는 반면, 상파울루와 리우는 “완만한 평가이익”이 높은 기준점에서 나타날 수 있습니다. thelatinvestor.com. 그럼에도 불구하고 상파울루는 여전히 주거 및 상업 부문 전반에 걸친 다양한 기회로 부동산 투자의 중심지가 될 것입니다.

정부 규제 및 과세 영향

주택 매매, 투자 등 상파울루 부동산에 참여하는 모든 이들은 적용되는 정부 규제 및 세금에 대해 알고 있어야 합니다. 브라질의 부동산 관련 법률 프레임워크는 잘 갖추어져 있지만 복잡할 수 있습니다. 아래는 주요 규제 및 과세 사항에 대한 개요입니다:

부동산 이전 및 거래세: 부동산을 구매할 때 주요 세금은 ITBI(임대 부동산 이전세)로, 시에서 부과하는 이전세입니다. 상파울루 시의 ITBI 세율은 부동산 가치의 3%입니다 taxsummaries.pwc.com. 이 세금은 보통 매수자가 매매 등록 시 납부합니다. 또한 공증 및 등록 수수료와 중개인 수수료(일반적으로 매도인이 약 6%를 지불)가 추가로 발생할 수 있습니다. 세금과 수수료를 모두 포함하여, 상파울루에서의 거래 비용은 매수인의 경우 통상 매매가의 약 4–6%에 이릅니다 thelatinvestor.com. 만약 부동산 소유 회사를 인수하는 형태(주식 거래)로 매수할 경우 세금 절감 방법이 있을 수 있으나, 당국은 이런 구조가 실질적인 경제활동을 동반하는지 엄격히 심사합니다 practiceguides.chambers.com.
부동산 보유세(IPTU): 상파울루의 부동산 소유자는 매년 IPTU(도시 건물 및 토지세)를 납부해야 하며, 이는 시에서 부과하는 재산세입니다. IPTU는 부동산의 과세 표준에 따라 계산되며 점진적으로 적용됩니다. 주거용 부동산의 경우, 세율은 일반적으로 과세 표준의 약 0.5%에서 1.5%까지이며, 가치와 용도에 따라 달라집니다 angloinfo.com thelatinvestor.com. 상업용 부동산은 약간 더 높은 세율(대체로 1.5% 또는 그 이상)이 적용됩니다. 예를 들어, 중간 가격대의 아파트는 매년 그 가치의 약 1%에 해당하는 IPTU를 납부할 수 있습니다. 시에서는 주기적으로 과세 기준가를 조정하는데, 2024년에는 상파울루 시 당국이 IPTU 과세 기준을 최대 10%까지 인상해 일부 소유자의 세금이 증가했습니다 siila.com.br. 일부 경우(저가 부동산, 1채의 집만 소유한 고령자 또는 장애인 등)에는 면제 또는 할인 혜택이 있습니다 en.clickpetroleoegas.com.br. 전반적으로 IPTU는 투자 수익률 계산 시 고려해야 할 지속 비용입니다.
임대 소득에 대한 소득세: 부동산을 임대할 경우 임대 소득은 브라질 소득세의 대상이 됩니다. 세금 거주자인 개인 임대인의 경우, 임대 소득은 다른 소득과 합산되어 누진세율(최대 27.5%)로 과세됩니다. 일정 기준을 초과하는 임대료를 받는 개인의 경우 월별 원천징수(carnê-leão)가 적용되며, 이 금액은 연간 세금 신고 시 통합됩니다. 그러나 많은 개인 임대인들은 임대료의 명목상 25%를 비용으로 공제받을 수 있으며, 특정 면제(예: 임대료가 매우 낮은 경우)가 존재합니다. 비거주 임대인은 임대 총수입에 대해 15%의 단일 원천징수세(또는 조세피난처 거주자의 경우 25%)가 부과됩니다. 투자자들은 세금 절감을 위해 브라질 회사 또는 펀드를 통해 부동산 소유 구조를 만들기도 합니다. 널리 사용하는 상품 중 하나가 FII(부동산 투자 신탁)입니다. FII가 부동산을 보유하고 있을 경우, 분배받은 임대소득은 조건(100명 이상의 투자자, 한 투자자가 10% 미만 보유 등)을 만족시키면 세금이 면제될 수 있습니다 practiceguides.chambers.com. 이로 인해 FII는 매우 세금 효율적입니다. 또한 RET(특별 세제)가 있어 SPE 회사를 통한 개발 프로젝트에 적용되며, 개발업자의 수익에 유리한 복합 세율로 과세됩니다. 이는 분양을 하는 건설사에 관련이 있습니다 practiceguides.chambers.com.
양도소득세: 부동산을 매각할 때, 개인은 발생한 이익에 대해 양도소득세를 납부해야 합니다. 이익은 매각가에서 취득가(1996년까지의 인플레이션 조정 및 서류로 증빙된 개량비 포함)를 뺀 금액으로 계산됩니다. 브라질 거주자의 경우, 세율은 누진적으로 적용됩니다: 이익이 R$5백만 이하일 때 15%; R$5–10백만 구간은 17.5%; R$10–30백만 구간은 20%; R$30백만 초과분은 22.5% taxsummaries.pwc.com taxsummaries.pwc.com. 비거주자의 경우 일반적으로 이익에 대해 15%의 단일세율이 적용되며(저세율국가 거주 판매자는 25%), brazilbeachhouse.com. 중요한 면제사유도 있습니다: 브라질에서는 개인이 5년 내 다른 부동산을 매매한 사실이 없고, 유일한 주거용 부동산을 R$440,000 이하로 매각한 경우 양도소득세가 전액 면제됩니다. 또 다른 면제: 개인이 주거용 부동산을 팔고 180일 이내에 브라질 내 또 다른 주거용 부동산을 취득할 경우, 그 소득에 대해 면제가 적용될 수 있습니다(이 면제는 몇 년에 한 번만 사용할 수 있음) auxadi.com. 이러한 규칙은 주택 재투자를 장려하기 위해 고안되었습니다. 또한 법인 구조를 통해 매각할 경우 일부 세금을 회피할 수도 있습니다(예: 부동산 대신 회사 지분을 매각하면 ITBI가 면제될 수 있으나, 당국은 단순 양도 목적으로 회사가 설립된 경우 부동산 매각으로 간주해 과세할 수 있음 practiceguides.chambers.com). 합법적으로 양도소득세를 최소화하려면 적절한 세무계획과 현지 전문가의 조언이 필수입니다.
외국인 구매자/판매자 고려사항: 외국인도 브라질 도심부 부동산에 투자하는 것이 일반적으로 환영받습니다. 상파울루를 포함하여, 이 도시의 아파트, 주택, 상업용 부동산 소유에 외국인 소유 제한이 없습니다 – 거주자가 아니어도 상관없습니다. CPF(납세자 식별번호)가 필요하며, 외국인 투자자도 globalpropertyguide.com에서 발급받을 수 있습니다. 자금은 공식 은행 시스템을 통해 송금되어야 하며(이후 수익 환출 시 외국 자본을 등록하려면 필수), 주요 제한은 농지나 국경 인근 토지에만 적용됩니다(상파울루 시내에는 해당 없음) globalpropertyguide.com. 외국인이 부동산을 매각하고 자금을 송금할 때는, 앞서 언급된 양도소득세를 납부해야 하며, 환율 및 송금 등록을 신경써서 이중 과세를 피해야 합니다. 비거주자의 임대수익은 원천징수로 과세됩니다. 외국인은 변호사와 협력하고, 거래가 여러 건인 경우 단순화를 위해 브라질 법인을 통해 부동산을 소유하는 것이 권장됩니다.
규제 환경: 브라질의 법체계는 재산권을 강하게 보호하며(임대차 등) 계약을 집행합니다. 주거용 임대차법(연방법 8,245/1991)은 임대인에게 임대료를 매년 인플레이션에 따라 조정하고, 계약 종료 시 또는 세입자 위반 발생 시 부동산을 돌려받을 권리를 보장합니다. 연체에 의한 퇴거 소송은 몇 달 걸릴 수 있으나, 최근 몇 년 사이 절차가 간소화되었습니다. 상업용 임대차는 더 유연하며, 임대 기간 및 조건을 자유롭게 협상할 수 있습니다 practiceguides.chambers.com. 상파울루 시내에서는 단기 임대(에어비앤비 등)가 허용되지만, 콘도미니엄 관리단에서 규제할 수 있습니다. 건설‧개발은 도시의 용도지역‧건물규제에 의해 엄격히 통제되므로, 반드시 현지 허가(alvará)를 받아야 하며 용도, 높이, 밀도 기준을 준수해야 합니다(예: 2014 전략 도시계획, 2024 개정안 등). 상파울루에는 “Operações Urbanas”(도시운영지구)가 있어 개발업자가 지역 규제를 초과해 개발하려면 수수료를 내고, 이는 공공시설 확충에 사용됩니다. 개발업자는 Outorga Onerosa(추가 건축권 부여 비용)도 부담하게 되며, 이는 프로젝트 비용의 일부입니다. 개발 희망자는 용도지역 변경 사항을 반드시 확인해야 합니다 – 최근 수정으로 교통축‧도심 고밀도, 일부 지역(순수 주거지) 보호 강화 등 경향이 나타나고 있습니다.
법인 소유 시 세금: 대규모 투자자 다수는 법인 구조(Ltda, S/A 기업 또는 투자펀드)를 사용합니다. 일반 법인은 임대수익 및 양도이익에 법인세((약 34% 통합세율)가 부과되지만, 종종 비용 차감이 가능합니다. 또한 상파울루에서는 유휴 도시 토지세(토지 투기 억제 목적)가 있어, 개발되지 않은 토지는 더 높은 IPTU 세율이 적용될 수 있습니다. 토지 개발 목적 투자 시 이 점과 프로젝트 기간을 반드시 고려해야 합니다.

본질적으로, 구매자는 약 5%의 취득 비용, 연간 재산세, 그리고 최종 매각세를 예산에 포함하고, 브라질의 서류 절차 준수(공식 등기소에 거래를 등록하는 것 등)가 매우 중요함을 유념해야 합니다 – 등록되지 않은 양도는 법적 효력이 없습니다. 정부는 부동산 투자(예: FII와 같은)에 대한 세제 인센티브 유지 및 주택 금융 프로그램 확대에 비교적 투자자 친화적인 태도를 보여 왔습니다. 그러나 제안된 세제 개혁을 주시해야 합니다 – 예를 들면, 현재 논의 중인 포괄적 세제 개혁은 소비세(ISS, PIS/COFINS)를 통합할 수 있는데, 이는 건설 비용이나 부동산 서비스에 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

항상 최신 정보를 확인하고 전문가의 조언을 받는 것이 구매자, 판매자, 투자자가 규제 환경을 효과적으로 헤쳐 나가는데 도움이 됩니다. 다소 관료주의적이긴 하지만 브라질의 대형 시장과 법적 보호 장치는 규정을 잘 준수하고 세금 영향을 이해한다면 부동산 투자에 비교적 안전한 환경을 제공합니다. 언제나처럼, 해당 부동산에 대한 적절한 실사(등기소에서 소유권, 저당권, 관리비 체납 등 확인)는 필수이며, 이는 시장 전반보다는 거래 세부 사항에 더 해당됩니다. 결론적으로 규제 및 세무 환경은 복잡하지만 관리 가능하며, 현지 전문가에게는 대체로 잘 이해되고 있습니다. 이는 투자 유치와 사회적 요구를 동시에 해결하기 위해 계속 진화 중입니다.

결론

2025년 상파울루 부동산 시장은 활력과 회복력으로 두드러집니다. 주거와 상업 부문 모두 최근의 경제적 도전을 극복했을 뿐 아니라 사상 최고치에 이르고 있습니다 – 신기록적인 주택판매, 신규 단위의 건설 붐, 다년간 최저치를 기록한 오피스 공실 등입니다. 가격 또한 오르고 있으나, 다른 소규모 브라질 도시의 가파른 성장세에 비하면 상파울루의 상승세는 견실하고 지속가능하며, 그 성숙도를 반영합니다. 도시의 주요 지역들은 트렌드의 축소판을 보여주는데 – 초고급 지역은 강한 럭셔리 수요로 기준 가격을 정하고, 테크 중심 지구와 교통 연결 지역이 상승세에 있으며, 개발을 좀 더 고르게·포용적으로 확산하려는 정책적 노력이 도시 전반에 나타나고 있습니다.

2026년 이후를 바라볼 때, 전망은 신중하지만 낙관적입니다. 예측에 따르면 구조적 주택 수요와 경제적 안정성을 바탕으로 한 지속적 성장이 예상되지만, 그 속도는 다소 완만해질 수 있습니다. 투자자들은 높은 임대 수익률, 개선되는 오피스 부문, 그리고 인프라 주도의 가치 상승에 참여하면서 – 동시에 높은 금융 비용과 브라질 규제 체계 준수라는 리스크를 관리할 수 있는 다양한 기회를 이 시장에서 찾을 수 있습니다. 정부의 역할도 여전히 중요합니다: 지속적인 인프라 개선과 주택 정책이 시장의 향방을 좌우할 것이고, 세제 정책 변화도 마찬가지로 중요할 것입니다.

이전 연도와 비교할 때, 2025년은 팬데믹 이후 회복의 절정이자 새로운 국면으로의 전환처럼 느껴집니다. 급속한 성장세는 점차 정상화된 확장으로 이어지고 있습니다. 맥락상, 2010년대 중반에는 상파울루 부동산이 정체되었고, 2010년대 후반~2020년대 초반에는 새로운 활력을 얻었으며, 이제 2020년대 중반은 더 높은 활동 및 가치 수준에서의 통합에 대한 시기인 듯합니다. 도시는 여전히 거주자와 기업을 끌어들이고, 신규 개발 및 도시계획을 통해 적응하는 역량을 갖추고 있기에, 부동산은 시 경제의 역동적 엔진으로 남을 것입니다.

요약하자면, 2025년 상파울루의 부동산 시장은 견고하며, 강한 수요, 상승하는 가격과 임대료, 그리고 활발한 개발로 특징지어집니다. 앞으로 몇 년간 성장을 이어갈 것으로 보입니다. 투자자와 이해관계자들은 거시경제 변수를 감안하여 강세의 기본 요소와 균형을 맞추며, 정보에 기반한 전략으로 접근해야 합니다. 이 시장은 다양성이 강점입니다. 고급 펜트하우스에서부터 저렴한 주택 프로그램까지, 번쩍이는 신축 오피스 타워에서 재생된 도심 블록까지 그 범위가 넓습니다. 위험을 신중히 관리하고 지속가능한 도시 개발에 계속 집중한다면, 상파울루는 부동산 부문에서 번영을 이어가며 라틴 아메리카 최고의 부동산 시장 중 하나의 지위를 더욱 강화할 것입니다.

출처:

Global Property Guide – 브라질 시장 분석 2025 (상파울루 가격, 매매, 신규 분양, 수익률) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Secovi-SP & CBIC 데이터 (Rio Times) – 주택 시장 성장 및 금리 riotimesonline.com riotimesonline.com riotimesonline.com
JLL 상파울루 오피스 전망 Q1 2025 – 오피스 공실률 및 임대료 동향 jll.com jll.com
CBRE 데이터, Rio Times 인용 – 사무실 점유율 팬데믹 이후 최고치(공실률 감소, 흡수율 상승) riotimesonline.com riotimesonline.com
Rio Times – 주요 지역(자르딤 유로파, 이따임 비비)에서 기록적인 가격 riotimesonline.com riotimesonline.com
The Latinvestor – 상파울루 부동산 트렌드 2025 (용도지역 변경, 교통 영향, 지역 동향) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
The Latinvestor – 시장 데이터(임대료, 수익률, IPTU 세율 등) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
The Latinvestor – 브라질 부동산 전망 (2025–2030년 예측, 성장 동력) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
PwC 브라질 세금 요약 – 상파울루의 양도세(ITBI) taxsummaries.pwc.com
Angloinfo 외국인 가이드 – 상파울루 IPTU 재산세 범위 angloinfo.com
Chambers & Partners Guide 2025 – 부동산 투자 수단과 세금(FIIs 세금 면제) practiceguides.chambers.com
리오 타임즈 – 정부 주택 프로그램 및 시장 지원(MCMV 2025년 확대) riotimesonline.com
상파울루 시/주 발표 및 상기 언급된 시장 보고서의 추가 데이터 globalpropertyguide.com thelatinvestor.com.