생 모리츠 부동산 2025: 알프스 럭셔리 붐과 미래 전망 내부 엿보기

전설적인 스위스 스키 리조트 생모리츠(St. Moritz)는 세계에서 가장 비싸고 독점적인 부동산 지역 중 하나로 알프스 부동산 시장의 정점에 서 있습니다. 2025년에도 이곳의 부동산 가격은 여전히 고공행진 중이며 – 어떤 알프스 리조트보다도 높습니다 – 고급 주거 부동산은 제곱미터당 CHF 40,000+ (진정한 시그니처 트로피 부동산의 경우 CHF 50,000+)까지 호가합니다 ubs.com ubs.com. 팬데믹 기간 동안 시장은 급등했고 이제는 스위스의 안전 자산 매력과 만성적인 주택 부족으로 인해 역대 최고치에 도달해 있습니다 ubs.com ginesta.ch. 이 종합 리포트는 주거용, 상업용, 초고가 트렌드를 분석하고, 역사적 및 최신 가격 데이터를 제공하며, 향후 몇 년에 대한 전망을 분석합니다. 또한 임대 수익률, 신규 개발, 외국인 구매 규정, 세금 고려사항, 수요 요인 등도 깊이 다루며, 생모리츠를 다른 스위스 및 알프스 고급 시장과 비교합니다.

(모든 가격은 스위스 프랑 기준. 2025년 기준 CHF 1 ≈ EUR 1.)

2025년 주거용 시장 동향

생모리츠의 주거용 부동산 시장은 여전히 극도로 공급이 부족하고 고가를 유지하고 있습니다. 팬데믹 시기의 놀라운 붐 이후로, 수요는 2020년 이전 수준으로 정상화되었지만, 여전히 견고하게 유지되고 있습니다 ginesta.ch. 구매자들은 다소 가격에 민감해졌고 거래가 조금 더 오래 걸리고 있지만, 가격은 사상 최고치에서 견고하게 유지되고 있습니다 ginesta.ch. 이러한 안정성은 초저공급에 기인하며, 신규 건설은 매우 제한되어 있고 부유한 스위스 및 국제 구매자들의 꾸준한 관심이 유지됩니다.

한정된 공급: 생모리츠 주택 재고의 절반 이상(약 55%)이 세컨드홈(휴가용 아파트)입니다 ginesta.ch ginesta.ch. 스위스의 2012년 ‘세컨드홈 이니셔티브’(Lex Weber 법)의 시행 이후, 새로운 휴가용 주택 건설이 사실상 중단되었습니다. 이 법은 세컨드홈 비율이 20%를 초과하는 지역에서는 신규 세컨드홈 허가를 금지합니다 ginesta.ch. 생모리츠처럼 세컨드홈 비율이 이 임계치를 훨씬 초과하는 곳에서는 신규 건설이 극도로 드뭅니다, 그리고 전체 주택 재고는 연간 1% 미만으로 증가합니다 ginesta.ch. 이러한 구조적 공급 부족이 가격을 지지하고 있습니다 ginesta.ch. 코로나 이후 수요가 열기에서 단지 견고한 수준으로 다소 식었음에도 불구하고, 여전히 매도자 우위의 시장 상황이 지속되고 있습니다. 아파트는 약 2.3%, 주택은 2.5%의 가용률로(‘균형 잡힌’ 시장인 6–8%에 크게 못 미침) 매우 낮은 수준을 보이고 있습니다 ginesta.ch.
가격 수준: 생모리츠의 주거용 부동산은 스위스 최고 수준의 가격을 자랑합니다. 중간급 콘도조차도 시내에서는 m²당 CHF 20,000–25,000에 거래되며, 고급 아파트는 m²당 CHF 25,000–32,000에 이릅니다 – 그리고 진정으로 뛰어난 펜트하우스나 호수 전망 샬레는 이 가격을 훨씬 초과할 수 있습니다* ginesta.ch ginesta.ch. 생모리츠에서 가장 인기 있는 주소인 Via Suvretta 또는 Via Brattas와 같은 곳에서는 대형 샬레가 m²당 CHF 40,000 이상에 정기적으로 거래되며, 일부 “유니콘”급 부동산은 ㎡당 6자리수 CHF 가격에 달한다고 전해집니다 ginesta.ch ubs.com. 기존의 단독주택(아주 적은 비중)도 최소한 m²당 CHF 26,000이며, 최상위 입지의 현대식 빌라는 종종 m²당 CHF 39,000 이상입니다 ginesta.ch. 이에 비해, 생모리츠의 전형적인 주택(모든 크기/위치 기준) 중간 호가는 2025년 중반 기준 m²당 약 CHF 13,300(범위 ~CHF 8,000–18,600)입니다 homegate.ch – 이곳의 “평균” 부동산조차 비싸다는 것을 보여줍니다. 지난 4년 동안 생모리츠의 주택 가격은 CHF 기준 +52% 상승 homegate.ch했으며, 이는 2019년 이후 눈부신 가치 상승을 잘 보여줍니다.
팬데믹 이후 고원세: 2015년~2018년의 짧은 하락세 이후, 2020~2022년에 가치가 급격히 급등하며 많은 이들이 알프스 휴양지로 몰렸습니다 ginesta.ch. 2023년에는 가격이 사상 최고치를 기록했고, 이후 성장은 정체되었습니다 – 특히 아파트의 경우 그렇습니다. 아파트 가치는 2000년 대비 약 세 배(+190%) 상승했으며, 주택 가치는 약 175% 상승했습니다 ginesta.ch. 2020년대 초에 연평균 약 5~6% 상승했던 것에 비해, 2024년에는 미미한 상승세만 기록했습니다. 실제로 현지 중개인들은 상승 압력이 “고원세로 정체”되었다고 언급합니다 ginesta.ch. 이제 매수자들은 더 이상 공황 매수 모드가 아니며, 더욱 적극적으로 협상하고 공정한 가치와 최고 입지를 우선시합니다 ginesta.ch. 그럼에도 불구하고 가격은 여전히 사상 최고치에 머물고 있으며, 제한된 매물과 부유한 라이프스타일 구매자들의 지속적인 수요에 의해 지지받고 있습니다 ginesta.ch. 요약하면, 2025년의 주택 시장은 정상 부근에서 보합세를 이어가고 있습니다 – 안정적이고, 극도로 높은 가격대와 소폭의 변동만 보이며, 큰 조정은 없는 상황입니다.

울트라 럭셔리 & 스키 샬레 부문 트렌드

생모리츠의 초고급 부동산 부문(“프라임”)은 여전히 알프스 세계에서 명성과 가격 모두를 선도하고 있습니다. 이곳은 알프스에서 가장 비싼 스키 홈 시장의 왕좌를 지키고 있습니다 ubs.com. 2024년에는 프라임 생모리츠의 가격이 전년 대비 약 +5.6% 상승하여 대부분의 경쟁지를 능가했습니다 knightfrank.com. 이로 인해 프라임 가치는 2019년 대비 약 27% 상승했으며, 이는 단 5년 만에 이루어진 놀라운 성장입니다 ubs.com. 이 엘리트 부문의 주요 트렌드는 다음과 같습니다:

글로벌 억만장자 매력: 최상위 수요는 진정한 국제적 수준입니다. 유럽, 북미, 중동 등지의 초고자산가 구매자들은 세인트 모리츠의 “세계의 정상” 독점성과 스위스의 안정성을 높이 평가합니다 ubs.com. 2023~24년 세계 금융시장이 흔들렸음에도 불구하고 부유층은 이곳에서 계속 매수했으며, 스위스 부동산을 안전자산으로 인식했습니다 ubs.com. 강한 스위스 프랑으로 인해 스위스의 고급 주택 가격이 외국인에게 더 비싸졌지만, 이 환율 장벽은 많은 구매자들의 안전한 알프스 휴양지 선호로 상쇄되었습니다 ubs.com. 평판이 중요합니다: 화려한 겨울 휴양지(두 차례 동계올림픽 개최지)로서 세인트 모리츠의 100년 역사는 여전히 엘리트 고객과 투자·이민 구매자들이 스위스 라이프스타일의 거점을 찾게 만듭니다.
가격 모멘텀 완화: 2년 연속 두 자릿수 성장 이후, 2024년에는 프라임 가격 모멘텀이 눈에 띄게 둔화되었습니다. UBS에 따르면, 스위스 럭셔리 부문의 가격 상승률은 2024년에 평균 약 +1.2%로 절반 수준으로 감소했습니다(전년 약 +3% 대비) ubs.com. 생모리츠의 경우, 콘도미니엄 가격은 지난 1년간 약 3% 상승했으나, 최상위급 샬레는 거의 변화가 없거나 미미한 성장을 보였습니다 ubs.com. 본질적으로, 럭셔리 시장은 과거 과도한 상승 이후 가격 상한선에 도달했습니다 ubs.com. 매수자들은 여전히 관심을 보였지만, 가치가 이미 크게 올라 추가적인 급격한 상승에는 많은 이들이 부담을 느꼈습니다. 고가 시장을 식힌 또 다른 요인으로는 스위스 모기지 “스트레스 테스트” 규정(수백만 스위스 프랑짜리 주택을 감당하기 위한 높은 소득 요구)이 있어, CHF 500만~1,000만대의 일부 매수자에겐 제약이 됩니다 ubs.com. 잠재 매수자 풀이 이런 높은 가격대에서는 자연스럽게 줄어들며 가격 가속을 억제합니다 ubs.com. 그 결과, 2025년은 생모리츠 럭셔리 부동산 시장에서 조정의 해가 되었으며, 가격은 유지되거나 소폭 상승하는 정도에 그쳤습니다 ubs.com.
비교할 수 없는 최고가: 성장세가 다소 둔화되었음에도 불구하고 생모리츠는 여전히 초고가입니다. 2025년에는 럭셔리 매물이 m²당 약 CHF 43,000부터 시작하며 ubs.com 알프스 지역 중 최고가입니다. 참고로, 그슈타드(Gstaad)의 최고가는 m²당 약 CHF 39,000, 베르비에(Verbier)는 m²당 약 CHF 36,000에서 시작 ubs.com하여 생모리츠를 정점에 올려놓고 있습니다. 위치와 매물의 품격에 따라 생모리츠의 평방미터 가격은 대부분 CHF 50,000을 초과하며 “예외적 사례”에서는 CHF 100,000 이상에 달하기도 합니다 ubs.com. 이는 모나코/애스펀(Monaco/Aspen) 수준의 가격이 스위스 알프스 한가운데에서 형성된 것입니다. 특히, 그슈타드와 생모리츠는 종종 최고가 스키 리조트 타이틀을 서로 주고받습니다: 2024년 한 설문조사에서는 그슈타드의 평균이 다소 높았으나, 생모리츠가 연간 상승폭이 더 컸습니다(+5.6% vs +4%) knightfrank.com. 어느 쪽이든, 이 두 곳이 최상위 시장을 대표합니다. 반면, 프랑스의 최고 리조트(쿠르셰벨 1850)는 럭셔리 샬레 가격이 m²당 약 CHF 30,000 수준으로, 여전히 비싸지만 생모리츠보다 약 30% 저렴합니다 ubs.com. 아래 표는 생모리츠가 여타 세계적인 알파인 시장과 비교해 어느 위치에 있는지 잘 보여줍니다:

위치 (리조트)	일반 프라임 가격 (CHF/m²)	2024년 가격 변화 (%)
생모리츠 (스위스)	≈ 40,000 – 50,000 (희귀 매물은 100,000 이상) ubs.com ubs.com	+5.6% (가격 상승세 둔화) knightfrank.com
그슈타드 (스위스)	≈ 39,000+ (생모리츠와 거의 동등) ubs.com	+4.0% (강한 수요, 낮은 공급) knightfrank.com
베르비에 (스위스)	≈ 36,000+ ubs.com	+2.8% (완만한 성장) ubs.com
쿠흐슈벨 1850 (프랑스)	≈ 30,000 (프랑스 스키 시장 최상위) ubs.com	+9.0% (한정된 매물이 상승 견인) knightfrank.com
키츠뷔헬 (오스트리아)	≈ 20,000 (오스트리아 내 최고가) ubs.com	+8.5% (조정 이후 반등) knightfrank.com

(출처: Knight Frank, UBS.”프라임 가격”은 고품질/럭셔리 세그먼트의 시작 가격을 의미합니다.)

표 1: 주요 알프스 부동산 가격 및 최근 성장률 (2024년 데이터) knightfrank.com ubs.com

하늘 높은 줄 모르는 가격에도 불구하고, 생모리츠의 고급 주택에 대한 관심은 꾸준히 유지되고 있습니다. 화려함, 프라이버시, 알프스의 아름다움이 독특하게 어우러지고, 스위스의 정치/경제적 안정성이 더해져 UHNWIs(초고액 자산가)를 지속적으로 끌어들입니다 properstar.mu properstar.mu. 많은 부유한 구매자들은 생모리츠 샬레를 소유하는 것을 지위의 상징, 그리고 안전한 관할지역 내 실물 자산 투자로 여깁니다. 요약하면, 2025년의 초고급 주택 시장은 사상 최고가 수준, 다소 진정된 성장세, 지속되는 글로벌 수요로 특징지어지며, 이는 정점에서 한숨을 돌리고 있는 시장이라 할 수 있습니다.

상업용 부동산 및 신규 개발

생모리츠의 상업용 부동산은 주로 관광 산업에 의해 주도됩니다 – 고급 호텔, 명품 소매 부티크, 레스토랑 및 부유한 방문객을 대상으로 하는 서비스들로 이루어져 있습니다. 상업용 시장의 건강은 관광 트렌드를 밀접하게 따릅니다. 최근 관광은 매우 활황을 보이고 있습니다. 2023년, 생모리츠는 지난 10년 중 두 번째로 좋은 호텔 숙박 실적을 기록했으며, 상부 엥가딘 지역에서 170만 박 이상의 숙박이 이루어졌고(그 중 90%가 생모리츠 지역) ginesta.ch. 이처럼 방문객(특히 고소득 관광객) 급증은 호텔 공간, 명품 쇼핑 거리의 소매 유닛 수요를 높게 유지시켰습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다:

소매/호텔 수요: 생모리츠의 “디자이너 빌리지” 분위기 – 까르띠에, 구찌, 미술관들이 늘어선 거리 – 때문에 상업용 임대료가 알프스에서 가장 높은 수준입니다. 주요 소매 공간은 Bahnhofstrasse와 Palace 호텔 지구 주변에 제한적으로 있으며, 성수기에는 공실률이 사실상 없습니다. 명품 브랜드들은 이곳의 명성과 부유한 고객층을 위해 입지를 원하며, 이로 인해 소매 부동산 시장이 견고하게 유지되고 있습니다. 호텔들도 마찬가지로 객실 요금 상승과 높은 점유율로 번창하고 있으며, 이는 리노베이션과 업그레이드를 촉진하고 있습니다(예: 역사적인 Badrutt’s Palace Hotel이 경쟁력을 유지하기 위해 보수공사를 진행함). 신규 호텔 개발은 이 지역의 건축 한계와 보존 규정으로 인해 제한되어 있습니다. 대신 기존 자산들을 5성급 기준으로 현대화하여 수요를 충족하고 있습니다.
신규 개발 프로젝트: 주거용 개발은 법적으로 매우 제한적이지만, 주요 프로젝트 몇 건이 기존 부지의 용도를 변경하는 방식으로 진행 중입니다. 예를 들어, “Residence du Lac” 프로젝트(2024–25)는 과거 호숫가 건물을 현대 아파트로 리모델링하고 있으며, 지속 가능한 목재 건설과 현지인을 위한 다양한 유닛 크기에 중점을 두고 있습니다 timbatec.com timbatec.com. 고품질, 친환경 디자인(Minergie-P-Eco 기준에 맞게 건축)에 초점을 맞추어 오늘날의 효율성과 럭셔리 기대치를 충족시키고 있습니다 timbatec.com. 생모리츠에서는 새로운 휴가용 주택을 자유롭게 지을 수 없기 때문에, 대부분의 신규 주거용 건축은 주거목적으로 사용하거나, 특별한 예외 승인이 필요합니다. 일부 오래된 호텔이나 클리닉은 주거용 또는 복합용도로 전환되기도 했는데, 최근에는 이전 클리닉 부지가 예술 공간 및 추후 콘도미니엄으로 재개발된 사례가 있습니다(2025년 Nomad 디자인 이벤트에서 전시됨). 종합적으로, 신규 공급은 기존 건축물의 재개발을 통해서만 공급되고 있으며, 이 지역의 ‘세컨드 홈’ 신축에 대한 전면적 금지 덕분입니다 ginesta.ch.
인프라 업그레이드: 이 지역은 관광 인프라에 지속적으로 투자하고 있지만, 도전 과제도 함께 존재합니다. 스키 리프트 시스템이 가능한 곳에서 현대화되고 있으며 – 예를 들어, 50년 된 St. Moritz-Bad의 Signalbahn 케이블카를 더 많은 인원을 수송할 수 있는 곤돌라로 교체하는 계획이 시작되었습니다 snowindustrynews.com. 그러나 2023년 스위스 연방 법원은 환경 및 계획 문제(산림 보호 등)로 인해 Signalbahn 교체 프로젝트를 중단시켰습니다 snowindustrynews.com snowindustrynews.com. 이는 인프라 프로젝트에도 엄격한 규제가 적용됨을 보여줍니다: 사업들은 환경영향을 신중히 고려해야 하며, 지연이 흔합니다. 이러한 차질에도 불구하고 St. Moritz의 리프트 운영자와 시 당국은 세계적 수준의 시설 유지를 약속하고 있습니다. Engadin 전역에 인공 눈 생산, 리프트 업그레이드, 연중 시설에 상당한 자금이 투자되었습니다. 실제로 기후 적응이 우선순위이며 – 많은 알파인 리조트(St. Moritz 포함)는 신뢰할 수 있는 적설과 여름 활동 다양화를 위해 기술에 대규모 투자를 하고 있습니다 naef-prestige.ch.
상업 전망: 상업용 부동산 전망은 안정적-긍정적이며, 이는 관광 전망과 연관되어 있습니다. 팬데믹 이후 국제 여행이 정상화되면서 St. Moritz는 겨울철 예약이 견고하고 여름 방문도 증가하고 있습니다(알프스가 연중 관광을 홍보함에 따라 여름 리프트 패스 이용률은 2021년 이후 +46% 증가) naef-prestige.ch. 이는 레스토랑, 상점, 호텔 등에서 신뢰를 높여 상업용 부동산의 임대료와 점유율을 뒷받침합니다. 한 가지 제약은 인력 및 주거 문제인데, 근로자 주택 부족(세컨드 하우스 한도 때문)이 일부 사업체가 인근 마을에 직원 숙소 솔루션을 투자하게 만들고 있습니다. 주목할 만하게도, 인근 스키 지역(오스트리아의 Lech)에서는 2025년에 새로운 직원 주택을 건설하기도 했으며, 이는 스위스 리조트들도 주목하는 사안입니다 snowindustrynews.com. St. Moritz에서는 지역 정부와 고용주가 성수기 동안 서비스 수준 유지를 위해 직원 주택 마련을 도와야 할 수 있습니다.

팬데믹 시기 수요 급증과 제한된 공급이 강한 성장을 이끌었습니다.

지표 (주거용)	값 / 추세
주택 중간가 (호가)	CHF 13,300/m² (2025년 중반) – 전체 지역 기준 중간 매물가 homegate.ch.4년 전에 비해 약 +52% 상승 homegate.ch.광범위한 시장을 반영함, 포함도심 외곽 및 노후 지역.
최고급 주택 평균 가격	CHF 40,000/m²+ – 최고급 아파트/샬레에 일반적 ubs.com.초고가 매물은 CHF 50k–60k/m²에 거래되며, 희귀 트로피급은 더 높은 가격에 거래됩니다 ubs.com.성.모리츠가 이 지표에서 알프스를 선도합니다.
1년 가격 변동(2024)	≈ 0%에서 +3% (세그먼트별로 다름) – 럭셔리 세그먼트 평균 +1.2% ubs.com; 생트Moritz 프라임 +~5% knightfrank.com; 전체 시장은 대략 보합세에서 +2% 정도.이전 급등 후 정체를 나타냅니다.
5년간 가격 변동 (2019–24)	+25%에서 +35% – 생모리츠 고급 부동산 약 +27% ubs.com; 전체 주거용 부동산 약 +30% (추정).
시장 내 공급(2024년)	재고의 2–3% – 극히 낮은 가용성.자가 소유 아파트 공급률 약 2.3% ginesta.ch.주택 약 2.5%.재고가 부족함을 나타냅니다. 매물은 종종 시장에 나오기 전에 팔립니다.
세컨드 홈 비율	54.7%의 주택이 세컨드 레지던스(비주거용)입니다 ginesta.ch.2012년 이후 생 모리츠(St. Moritz)에서 신규 세컨드 홈 금지(Lex Weber) ginesta.ch, 공급 및 신규 재고 제한.
일반적인 임대 수익률(장기)	연간 약 2–3% 총 수익률 – 높은 자본 가치로 인해 비교적 낮음 investropa.com.생트 모리츠의 수익률은 취리히/제네바 프라임(2–3%)과 유사합니다.순이익 수익률은 비용을 제하고 나면 더 낮아집니다.
단기 임대 수익률(휴가용 임대)	~5–7% 총수익 (성수기 기준) – 프리미엄 휴가용 임대는 더 높은 수익률을 얻을 수 있으나 investropa.com, 적극적인 관리가 필요하고 계절에 따른 점유율 변동이 있습니다.

(출처: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.수치는 대략적입니다.)

요약하자면, 대규모 상업 개발(새로운 쇼핑몰이나 오피스 파크 등)은 진행되지 않고 있지만 – 이는 리조트 타운에서는 일반적인 현상입니다 – 상업용 부동산 시장은 고급 관광산업으로 인해 견고합니다. 인프라 업그레이드와 신중하고 소규모의 개발이 계속될 것이며, 이는 생모리츠가 연중 내내 최고의 알파인 목적지로서의 위치를 더욱 강화할 것입니다.

역사적 가격 추이 & 현재 가치

생모리츠 부동산은 오랜 기간에 걸쳐 눈부신 가격 상승을 기록해왔습니다. 지난 약 20년 동안, 이 마을의 부동산 가치는 약 3배 상승했으며, 이는 스위스 전국 평균을 훨씬 웃도는 수준입니다. 2000년대에는 꾸준히 상승하다가 2010년대 중반 잠시 소폭 하락한 후, 2010년대 말과 특히 2020~2022년에 급등하였습니다. 오늘날의 가격은 역대 최고 수준입니다. 아래는 2025년 기준 주요 가격 지표를 정리한 표입니다:

표 2: 2025년 생모리츠 부동산 시장 주요 지표

이 표에 따르면, 생모리츠 부동산은 매우 높은 가치와 다소 낮은 임대수익률이 특징입니다. 가격 대비 임대수익률이 매우 높다는 것은 소유자들이 주로 수익을 목적으로 한 투자자가 아니라 라이프스타일을 중시하는 구매자임을 보여줍니다. 예를 들어, CHF 500만짜리 생모리츠 아파트가 연간 장기 임대 수익이 약 CHF 10만(2% 수익률)에 불과하더라도, 소유자들은 개인 사용, 자산 안전성, 가치 상승 가능성에 더 큰 가치를 둡니다. 실제로 자본 이득이 과거에는 주요 보상이었습니다. 최근의 조정 이후에도 생모리츠 주택은 최근 5년 동안 연평균 약 5~6% 상승했으며, 이는 인플레이션을 크게 상회하는 수치입니다. 더 긴 기간을 놓고 보면 그 추세가 더욱 뚜렷한데, 2000년부터 2024년까지 현지 주거용 부동산 가격은 실질 기준으로 거의 3배가량 상승하였습니다 ginesta.ch. 전 세계적으로 이처럼 장기간 꾸준한 성장을 기록한 시장은 거의 없습니다.

2025년 현재를 기준으로 요약하자면: “생모리츠 부동산은 매우 비싸고, 매물은 극히 적으며, 가격은 고점에서 약간의 완만한 상승세에 머물고 있다.” 한정된 공급과 높은 수요라는 근본적 요인을 고려하면, 가격 하락폭은 얕을 가능성이 큽니다. 실제로 이후에서 다루듯, 향후 전망은 큰 하락이 아니라 오히려 안정적이거나 약간의 지속적 상승을 예상하고 있습니다.

시장 전망: 2025년 및 그 이후

앞으로 몇 년간 생모리츠 부동산 시장의 전망은 전반적으로 안정적이며, 약간의 성장이 기대됩니다. 즉, “고점에서의 조정 국면”이 이어질 것으로 보입니다. 다수의 신뢰할 수 있는 전망에 따르면, 2025년에는 물가 상승률 수준의 완만한 가격 인상이 예상되며, 이후에는 다시 적당한 성장이 재개될 수 있습니다. 전망에 영향을 주는 주요 요인으로는 금리, 세계 경제 상황, 그리고 현지 공급 제약 등이 있습니다:

2025 – 통합의 해: UBS 애널리스트들은 2025년이 스위스 고급 부동산의 또 다른 통합의 해가 될 것으로 예상하며, 가격 상승이 매우 억제된 상태(2024년의 약 1% 수준과 유사)로 남을 것이라고 전망합니다. ubs.com Ginesta(현지 중개업체) 역시 단기적으로 “물가상승률과 보조를 맞춘 안정적이거나 소폭 상승하는 시장가격”을 예상합니다. ginesta.ch 즉, 명목가격이 2025년에 약 0~2% 상승할 수 있으나, 실질가격은 사실상 정체될 수 있다는 의미입니다. 그 근거는 높은 가격 수준이 구매자 풀을 줄였고, 포스트 팬데믹의 과열 열기가 식었다는 점입니다. ubs.com 또한, 스위스는 2022년 0%대 금리에서 상승세를 보였으며, 2025~26년에 금리 인하가 예상됨에도 금융비용은 초저금리 시대보다 여전히 높아 구매자의 최대 예산에 제약을 주고 있습니다. 스위스 경제 역시 연간 약 1% 성장에 그치고 있어 눈에 띄는 수요 폭증은 기대하기 어렵습니다. engelvoelkers.com 이 모든 요소들은 새로운 호황이 아닌 가격 안정기의 지속을 시사합니다. 주목할 점은, 이러한 ‘횡보’ 전망 역시 매우 높은 가격 수준에서 나타나는 것이므로, 시장이 사실상 고점에서 멈춰 있다는 뜻입니다.
구조적 상승 압력: 장기적으로 분석가들은 신중한 강세론을 보이고 있습니다. UBS는 구조적 요인(높은 순자산 인구통계, 수명이 길어지고 바캉스 주택 이용 증가 등)이 “가까운 미래에도 [가격] 상승 추세를 계속 이어갈 것”이라고 관찰합니다 ubs.com. 수요 촉진 요인에는 전 세계 부유한 은퇴자 및 세컨드하우스 구매자가 포함되며, 공급은 세컨드하우스 상한제로 ginesta.ch 인해 엄격히 제한될 것입니다. 이런 불균형은 현재의 잠정 정지 후 가격이 점진적으로 다시 오를 것임을 시사합니다. 예를 들어, Wüest Partner(스위스 부동산 컨설팅사)는 스위스 자가주택 가격이 2025년에 약 +3% 상승할 것으로 전망하고 engelvoelkers.com, 2026~27년에도 금리가 완화된다면 비슷한 상승률을 보일 수 있다고 합니다. 생모리츠처럼 독특한 마이크로 마켓은 당장 +3%를 달성하지 못할 수도 있지만, 2026~2027년까지 연평균 약 +2~4%의 가치 상승은 글로벌 경제 상황이 개선된다면 상당히 현실적입니다. 실제로 일부 업계 전문가들은 완만한 재가속을 예견하고 있습니다. 한 고급 부동산 전망은 생모리츠 가격이 2026년 약 +2.5%~+4.0% 상승할 수 있다고 내다봤으며, Suvretta 같은 최고급 지역이 가장 큰 이익을 볼 것이라고 합니다 theluxuryplaybook.com. 이는 2024~25년의 거의 보합세에서 벗어나 차입비용이 정상화되며 신뢰가 회복되는 시나리오와 일치합니다.
핵심 변수: 금리 추이가 중요하다. 스위스 국립은행은 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 –0.75%에서 +1.75%(2023년 중반 기준)까지 인상했으나, 이후 물가상승률은 1% 아래로 떨어졌다 engelvoelkers.com. 많은 이들의 예상처럼 SNB가 2024년 말이나 2025년에 금리를 인하하기 시작한다면, 주택담보대출 조건이 개선되어 신규 수요를 자극할 수 있다 engelvoelkers.com engelvoelkers.com. 이미 스위스 10년 만기 국채 수익률은 최고점에서 내려왔고, 일부 모기지 금리도 인하되면서 2024년 고급 시장에서 “구매자의 지급 의사”를 높였다 ubs.com. 또 다른 변수는 글로벌 부의 흐름이다. 생모리츠의 전망은 억만장자들의 부와 연결되어 있는데, 시장 변동성에도 불구하고 최근 수년간 초부유층의 자산은 계속 늘어왔다 properstar.mu. 큰 금융위기만 없다면, 고액 자산가들은 주요 부동산 같은 실물자산에 계속 자산을 배분할 것으로 보인다. 다만, 유럽 경기 둔화나 지정학적 충격은 단기적으로 수요를 약화시킬 수 있다 ubs.com. UBS는 유럽의 성장세가 계속 둔화되고 인플레이션이 구매력을 갉아먹는다면, 일부 잠재 구매자는 휴가지 주택 구입을 연기할 수 있다고 지적한다 ubs.com. 따라서, 2025년의 저성장 전망에는 보수적인 경제 전망이 반영된다.
전망 요약: 기본 기대치는 생모리츠의 부동산 가치가 2025년까지 안정적으로 유지되거나 소폭 상승한 후, 이후 몇 년간 약간의 가속 성장세를 보일 것이라는 점입니다. 강제 매각(부유한 소유주들은 상당 부분 레버리지가 낮거나 매각 압박이 약하기 때문에 드물게 발생함)이 없는 한, 가격 급락 가능성은 높지 않습니다 engelvoelkers.com. 실제로, 스위스의 실거주 소유주들은 대체로 금리 변동에도 매물을 내놓지 않아 공급 과잉 현상을 방지합니다 engelvoelkers.com. 따라서 하락 위험은 제한적입니다. 반대로, 만약 어떤 여행 시장이 완전히 재개되어 외국인 수요가 새롭게 발생하거나 스위스 프랑이 약세를 보인다면, 공급 부족으로 인해 가격이 빠르게 재급등할 수 있습니다. 요약하자면: 정상에서 ‘연착륙’이 예상됩니다 – 2025년 가격이 ‘고지대 평평한 상태’를 유지한 후, 경제 회복과 지속적 수요에 맞춰 점진적으로 다시 상승할 것으로 보입니다.

(참고: 변수로는 규제 변화가 있습니다. 아래 외국인 구매 규정을 참고하세요. 규제가 강화되면 수요가 소폭 식을 수 있으나, 규제가 완화되면(가능성은 낮지만) 수요가 촉진될 수 있습니다.)

임대 수익률 및 임대 투자(전월세) 가능성

생모리츠에서 임대 투자를 고려하는 투자자들은 장기 임대 수익률이 비교적 낮다는 점을 인지하고 있어야 하며, 고급 단기 임대는 매력적인 시즌별 수입을 창출할 수 있다는 점도 참고해야 합니다. 이 시장은 주로 수익률 투자자가 아닌 라이프스타일 구매자 중심으로 움직이기 때문에 임대료 대비 매매가 비율에 영향을 줍니다. 주요 포인트:

장기 임대 수익률: 생모리츠의 주거용 부동산은 연 2~3%의 총 수익률이 일반적입니다 investropa.com. 이는 취리히, 제네바 등 다른 스위스 프리미엄 지역과 비슷한 수준으로(~2–3% 수익률), 상대적으로 저렴한 지역의(4–5%가 일반적인) 수익률보다는 훨씬 낮은 편입니다 investropa.com. 예를 들어, CHF 3백만에 구입한 4룸 아파트는 월 6,000~7,000 스위스프랑(비가구임대 기준), 연간 약 CHF 72,000~84,000 수준(구입가의 약 2.5%)에 임대가 가능합니다. 이렇게 낮은 수익률은 지나치게 높은 부동산 가격에서 비롯된 것으로, 임대료가 낮아서가 아닙니다. 사실, 생모리츠는 ㎡당 임대료가 스위스에서 가장 높은 수준에 속합니다. 하지만 매매 가격이 워낙 높아 임대료가 이를 따라가지 못해 수익률이 낮게 책정됩니다. 순수익률(각종 경비, 유지보수, 재산세 등 공제 후)은 1~2% 수준에 불과합니다. 많은 투자자들은 자산가치 상승 및 안전자산이라는 측면을 보고 이런 낮은 수익률에도 투자합니다. 실제로 많은 소유주들이 단 한 번도 임대를 놓지 않고, 본인 또는 가족의 자가용으로만 사용하기도 합니다.
휴가 임대 가능성: 단기 임대 시장(휴가용 임대)은 특히 스키 시즌 성수기 동안 더 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 고급 샬레와 아파트는 겨울철에 매우 높은 주 단위 임대료를 받을 수 있으며, 위치가 좋은 4베드룸 샬레의 경우 연말연시나 2월에 주당 CHF 15,000–20,000에 임대되는 것도 드물지 않습니다. 약 10~12주 정도 되는 겨울 성수기 동안 이러한 부동산은 총 CHF 150,000 이상을 벌어들일 수 있으며, 이는 연 환산 시 자산 가치의 약 5%+에 해당합니다. 투자 자문가에 따르면, 허가받은 관광지에서의 단기 임대는 연간 5~7%의 총수익을 낼 수 있다고 합니다. 단, 1년 중 상당 기간 동안 임대가 이루어져야만 가능합니다 investropa.com. 생모리츠는 겨울 시즌이 길고 여름 시즌도 점차 성장하고 있지만, 비수기에는 여전히 객실 점유율이 훨씬 낮을 것입니다. 현실적으로, 부지런한 소유주나 임대 관리 업체가 고가로 임대되는 기간을 한 해 15~20주 정도 유지한다면, 부동산 가치의 약 3~5%에 해당하는 수익을 올릴 수 있습니다. 이는 장기 임대보다 나은 수준이지만, 적극적인 관리가 필요합니다. 또한 마케팅, 청소, 중개 수수료 등 추가 비용과 법적 요건(관광세 신고 등)이 존재합니다. 그럼에도 불구하고, 집을 사용하지 않을 때 임대를 할 의사가 있는 소유주라면 생모리츠는 알프스에서 가장 강력한 단기 임대 시장 중 하나를 자랑합니다. 이는 끊임없이 유입되는 부유한 관광객들 덕분입니다.
규제 및 공실: 생모리츠와 같은 리조트 지역에서는 단기 임대가 일반적으로 허용된다는 점을 유념해야 합니다(몇몇 스위스 도시처럼 에어비앤비식 임대를 제한하지 않습니다). 실제로, 이 도시 경제는 관광 임대를 환영합니다. 단, 콘도 소유주는 임대 관련 내규 또는 관리 규칙의 적용을 받을 수 있으며, 모든 임대주는 손님 1인/1박당 소액의 “쿠르탁세”(관광세)를 납부하고, 임대 주택이 안전 기준을 충족하는지 확인해야 합니다. “Lex Airbnb”와 같은 개념이 생모리츠에 본격적으로 적용된 적은 없으며, 단기 임대는 여전히 일반적인 관행으로 남아 있으며 보통 현지 에이전시나 고급 임대 플랫폼을 통해 이루어집니다. 스키 성수기에는 임대 샬레에 대한 수요가 공급을 훨씬 초과하므로, 이 시기 공실 위험은 거의 제로에 가깝습니다. 비수기(봄, 늦가을)에는 부동산이 비어 있을 수 있으며, 이 시기 소유주가 주로 유지관리를 하기도 합니다.
임대 투자자 프로필: 생 모리츠에서는 순수 투자 목적으로 부동산을 구입하는 순수 투자자들이 비교적 드뭅니다. 이는 수익률이 낮고 렉스 콜러(Lex Koller) 규제로 인해(비거주 외국인은 순수 투자 목적으로 쉽게 구입할 수 없음 – 다음 섹션 참조) 그렇습니다. 임대 목적으로 구입하는 경우, 일반적으로 장기적인 관점과 이중 목표를 가지고 있습니다: 현재는 임대를 통해 비용을 상쇄하고, 장차 본인이나 재판매 목적으로 부동산을 사용하는 것입니다. 스위스의 강력한 임대차 법과 안정적인 전국 임대 수요 덕분에 일부 투자자들은 2~3%의 수익률도 안정적인 자산이라는 이유로 받아들입니다. 게다가 최근 스위스는 주택 부족으로 임대료가 오르고 있습니다. 2025년 초 기준, 전국적으로 임대료 요청 금액이 전년 대비 약 2.2% 상승했습니다 homesoverseas.ru. 생 모리츠의 경우 임대 아파트 공급이 제한적입니다(지역 주택의 약 44%만 임대 주택임 ginesta.ch, 그 중 상당수는 현지인이 점유)여서 외국인 및 계절근로자들이 소수의 임대 아파트를 놓고 경쟁하게 됩니다. 그 결과 임대료가 상승하며, 이로 인해 시간이 지나면서 수익률이 소폭 개선될 수 있습니다(가격이 정체된 채 임대료만 오르는 경우). 그러나 이 시장에서 현금 흐름이 풍부할 것이라 기대해서는 안 됩니다. 생 모리츠 소유의 진정한 “수익률”은 높은 임대 수입이 아닌, 라이프스타일 가치 및 장기적 부동산 가치 상승에서 발생하는 경우가 많다는 점을 기억해야 합니다 investropa.com.

요약하자면, 생 모리츠의 임대 수익률은 많아야 중간 수준이며, 고금리 환경에서는 모기지 금리가 수익률을 넘어서면서 부(-)의 레버리지 상황이 발생할 수도 있습니다. 예비 임대인은 이를 수익 제공 자산이자 고급 자산으로 생각하는 하이브리드 투자로 받아들여야 합니다. 실제로 많은 소유주가 휴가 임대를 통해 일부 비용을 상쇄하며, 자산 가치도 증가하는 효과를 보고 있습니다. 그러나 순수 수익률만 본다면, 생 모리츠는 더 저렴한 지역 시장에 비해 매력도가 떨어집니다. (비교하자면, 발레(Valais)나 오스트리아에서는 4~5% 수익률을 얻을 수 있지만, 자본 안전성은 훨씬 낮을 수 있습니다.) 각 소유주는 자신의 재무 목표에 따라 이러한 요소를 고려해야 합니다.

외국인 소유 규정 및 제한

스위스는 외국인의 부동산 소유에 대해 엄격한 법률을 유지하고 있으며, 인기 리조트 지역인 생 모리츠 또한 이러한 규제의 대상입니다. 주요 규정 두 가지는 렉스 콜러(비거주 외국인의 부동산 구입 제한)와 렉스 베버(앞서 언급한 세컨드홈(별장) 비율 상한)입니다. 외국인 구매자가 알아야 할 핵심 정보는 다음과 같습니다:

렉스 콜러 (외국인 구매 허가): 연방 Lex Koller 법에 따르면, 비거주 외국인은 스위스 부동산 구매 시 제한을 받습니다. 일반적으로 **스위스 거주권이 없는 외국인은 스위스 대부분 지역(예: 취리히, 제네바)에서 일반 주거용 부동산을 구매할 수 없습니다 investropa.com. 이 법은 외국인이 특별 허가를 받아 휴가용 주택을 구매할 수 있는 지정 관광지역(주로 스키 리조트 및 휴양지)에는 예외를 두고 있으며, 할당량이 있습니다. 생모리츠는 이들 지역 중 하나지만 허가가 제한적입니다. 주요 내용은 다음과 같습니다:
- 비거주자(해외 거주)는 승인된 코뮌에서 최대 약 200㎡의 휴가용 주택 한 채를 구매할 수 있습니다 investropa.com. 주(州) 승인이 필요하며, 승인에는 몇 주가 걸릴 수 있습니다 investropa.com. 해마다 외국인 허가 건수는 한정되어 있으며, 그라우뷘덴 주는 연간 쿼터가 있고, 생모리츠와 같은 인기 지역은 빠르게 할당량이 소진됩니다. 즉, 외국인 구매 허가에 대한 경쟁이 있으며, 어떤 해에는 다음 할당까지 기다려야 할 수도 있습니다.
- 외국인은 순수 임대 투자 목적으로 부동산을 구매할 수 없습니다. 주택은 주로 본인의 휴가 용도로 사용해야 하며(사용하지 않을 때 임대는 일반적으로 허용됨), 여러 채 구입은 불가합니다. 한 허가 = 외국인 1인당 부동산 1채입니다.
- B 허가를 가진 스위스 거주 EU/EFTA 거주자 또는 스위스 C 허가를 가진 외국인은 스위스 내국인과 동일하게 취급되어(허가 필요 없음) ubs.com. 따라서 많은 국제 구매자들이 먼저 스위스 거주(종종 직장 이동이나 임대소득세 정액 과세 프로그램으로) 자격을 얻고 별도의 제한 없이 구매합니다. 사실, B(비EU) 거주허가를 소지한 경우에도 특별 승인 없이 본인 명의의 주거용 주택을 직접 구매할 수 있습니다 ubs.com.
- 집행: 비거주자가 스위스 회사나 다른 우회로를 통해 매입하더라도 여전히 렉스 콜러의 적용을 받습니다. 당국은 창의적인 구조에 대해 단속을 강화하였습니다. 본질적으로, 스위스 부동산 시장은 외국인 투자자에게 자유롭지 않으며, 과도한 외국인 투자를 막고 현지인의 주거 공간을 보존하기 위해 엄격하게 통제되고 있습니다.
생모리츠의 지역 쿼터: 생모리츠는 역사적으로 외국인 구매자를 위한 새로운 기회가 거의 없었습니다. 기존의 많은 고급 샬레는 이미 수십 년 전부터 외국인 소유였습니다. 이들이 매각될 때, 새로운 외국인 구매자가 보통 해당 허가를 인수할 수 있지만, 신규 개발에 대한 새로운 허가는 매우 드뭅니다. 인근 타운(예: 다보스 또는 클로스터스)은 때로 더 관대한 정책을 채택했으나, 전반적으로 상엔가딘 지역은 외국인 거래에 신중한 태도를 보이고 있습니다 investorsinproperty.com. 흥미롭게도 안데르마트는 개발 촉진을 위해 렉스 콜러의 예외가 인정되어 많은 외국인 투자자를 유치했지만, 생모리츠는 그러한 예외가 없습니다. 이로 인해 외국인이 구매할 수 있는 주택의 수요는 공급에 비해 높게 유지됩니다.
Lex Weber(세컨드홈법): 앞서 언급했듯, 2012년 이후 생모리츠에서는 20% 기준을 훨씬 초과하여 새로운 세컨드홈을 지을 수 없습니다 ginesta.ch. 이는 외국인이 기존 주택을 구매하는 것을 막지는 않지만, 외국인이 구입할 수 있는 신규 주택의 공급을 제한합니다. 또한 주(州)에서는 때때로 신규 유닛을 스위스 거주자에게 우선 판매할 수 있습니다. 생모리츠의 주택 정책은 결국 외국인 구매자를 기존의 재판매용 휴양 아파트와 샬레의 작은 시장에 집중시키는 효과를 냅니다.
미래 규제 강화: 특히 2023년에 스위스 정부는 Lex Koller 규정을 더욱 강화할 계획을 발표했습니다. (아직 법제화되지는 않은) 제안된 변경 사항에는 비EU 외국인이 B 허가증을 가지고 있을 경우 정부 승인 없이는 주거용 부동산 구매를 금지하고, 스위스 거주권을 포기할 경우 외국인 소유주에게 매각을 강제하며, 외국인이 리조트 아파트호텔의 지분을 매입하는 것 또한 제한하는 방안 등이 포함될 수 있습니다 ubs.com. 이러한 조치들은 현지인의 주거난 완화를 목표로 하고 있습니다 ubs.com. 구체적인 제안은 현재도 논의 중이지만, 외국인 구매자들은 스위스의 정책이 자유화가 아닌 점점 더 엄격해지고 있음을 유념해야 합니다. 다만 새로운 규정이 도입되더라도 기존 소유자에게는 소급 적용되지 않을 가능성이 높습니다.
실질적 영향: 생 모리츠 시장에서 외국인 수요는 여전히 의미 있지만 엄격하게 통제되는 요소입니다. 많은 해외 구매자들이 (부유한 외국인에게 유리한 일시불 과세 거주 프로그램을 적극 활용하며) 스위스로 이주함으로써 Lex Koller를 우회하는 경우가 많으며, 구매 목적상 사실상 “현지인”이 됩니다. 비거주자로서 구매하는 경우, 스위스의 까다로운 관료 절차와 사용 규정을 감수할 정도로 부동산에 대한 애정이 강해야 합니다. 외국인이 구매할 수 있는 휴가용 주택의 전용면적(약 200㎡) 제한 때문에 메가 샬레(500㎡ 이상)는 일반적으로 스위스인이나 거주 외국인만 구입할 수 있어, 일부 초고액 해외 구매자들에게는 진입장벽이 될 수 있습니다.

요약하자면, 생 모리츠는 외국인 구매자를 환영하지만 스위스식 조건을 요구합니다. 이러한 규정 덕분에 시장은 투기적 외국 자금으로부터 보호되어 안정성을 유지할 수 있습니다. 실제 외국인 구매자들은 대체로 장기적인 관점에서 접근하며(종종 파트타임 거주자로 발전) 진정한 관심을 보입니다. 잠재적 구매자라면 Lex Koller에 관한 전문가의 법률 자문을 반드시 받아야 하겠지만, 일정 조건을 충족한다면 생 모리츠 내 부동산 소유의 꿈은 분명히 실현 가능합니다. 단, 허가 쿼터가 적고 가치가 높으니 서둘러 움직일 필요가 있습니다.

부동산 구매자 및 투자자를 위한 세금 고려사항

스위스의 부동산 관련 세금 체계는 복잡하며 주(칸톤)마다 상이하지만, 다음과 같은 일반적인 원칙이 적용됩니다. 생 모리츠(그라우뷘덴 주)에서 부동산을 구입할 경우 거래세, 연간 소유세, 재판매 시 발생 가능한 양도소득세가 부과됩니다. 주요 세금 고려 사항은 다음과 같습니다:

소유권 이전세 (Handänderungssteuer): 구매 시 한 번 부과되는 세금으로, 인지세와 유사합니다. 그라우뷘덴에서는 각 지방자치단체가 최대 2.0%의 칸톤 한도 내에서 세율을 정합니다 en.comparis.ch en.comparis.ch. 생 모리츠의 세율은 이 최대치(약 2%)에 가깝습니다. 일반적으로 이 칸톤에서는 구매자가 이전세를 부담합니다 en.comparis.ch. 예를 들어, CHF 5백만짜리 샬레를 구매할 경우 소유권 이전세는 약 CHF 100,000 정도입니다. (계약에 따라 비용을 분담할 수도 있지만, 기본적으로는 구매자 부담입니다.) 많은 국가에 비해 2%는 중간 수준으로 간주되며, 제네바는 3%이고, 스위스의 일부 칸톤은 아예 없습니다 en.comparis.ch en.comparis.ch. 추가로, 공증 및 부동산 등기 비용이 발생하며, 그라우뷘덴에서는 보통 총 0.2~0.5% 수준입니다 (공증 약 0.1~0.3%, 등기 몇십 분의 일 %) ubs.com ubs.com. 이러한 비용은 협의에 따라 양측이 분담하는 경우가 많습니다.
연간 부동산세: 스위스에는 전국적인 부동산세가 없지만, 많은 주에서 순자산(부동산 포함)에 대한 자산세 및/또는 전용 부동산세(Liegenschaftssteuer)를 부과합니다. 그라우뷘덴은 부동산의 전체 과세 가치에 대해 연간 부동산세를 부과하며, 대략 0.3–0.5% 수준입니다(생모리츠 시의 정확한 세율은 해마다 다를 수 있음). 이는 순자산에 대한 일반 자산세와 별도로 부과됩니다. 모든 소유자는 매년 부동산의 가치를 과세 대상 자산의 일부로 신고해야 하며, 스위스는 개인 순자산에 대해 (GR에서는 대체로 최대 약 0.5~0.7%까지 누진 세율로) 과세하기 때문입니다. ubs.com. 외국인 비거주 소유자의 경우, 스위스에서는 부동산에 대해 제한적인 과세 의무가 있으므로, 일반적으로 주 당국은 부동산의 “추정 임대 소득” (아래 참고)을 소득의 한 형태로, 그리고 부동산 가치를 자산으로 간주하여 과세합니다(해외 거주 중이더라도 해당). 이중과세 방지 협정으로 일반적으로 두 나라 모두에서 전액을 과세당하지는 않지만, 이런 경우에는 전문가의 조언이 필요합니다.
추정 임대소득세: 스위스는 독특하게도 주택 소유주가 자신의 집을 임대했다면 얻었을 이론적 임대소득에 대해 세금을 부과합니다. 이 “Eigenmietwert”(추정 임대소득)은 매년 소유주의 과세 소득에 추가됩니다 ubs.com. 실제로, 휴가용 주택의 경우 당신이 스위스 국민이거나 세금 거주자라면, 자신의 세컨드 홈에서 얻었을 임대수익이 있는 것처럼 소득세를 납부해야 합니다(만약 실제 임대수익이 있다면, 중복 과세되지는 않습니다). 다만, 모기지 이자 및 유지 관리비는 이 추정 소득에서 공제할 수 있습니다 ubs.com. 모기지가 없거나 거의 없는 많은 소유주들은 추정임대 소득세 부담을 무겁게 느끼고 있으며, 자신의 집을 누리는 대가로 세금을 내는 셈입니다. 중요한 업데이트: 2024년, 스위스 의회는 1차 및 2차 주택에 대한 국가 차원의 추정 임대소득세를 폐지하기로 결정했으며, 각 주가 2차 주택에 대해 다른 방식으로 과세할 수 있도록 허용하기로 했습니다 ubs.com. 이 개혁안은 국민투표를 거칠 예정이며, 만약 승인된다면 2026년 이전에는 시행되지 않을 것입니다 ubs.com. 이는 몇 년 후에는 소유주들이 더 이상 추정 임대소득에 대해 과세되지 않을 수 있음을 뜻하며, 이는 상당히 부담을 덜 수 있습니다. 그러나 그라우뷘덴(Graubünden) 주 및 기타 주들은 이를 보완하기 위해 새로운 정액제 세컨드홈 세금을 도입할 수 있습니다. 스위스에 세금상 거주자가 아닌 외국인 소유주는 현재 자신의 휴가 주택에 대해 해당 주(州)에 준추정 임대소득세(quasi-imputed rent tax)를 내고 있는데, 개혁안이 이들에게 어떤 영향을 미칠지는 각 주의 시행 방침에 달려 있습니다. 어쨌든, 2025년 기준 현황: 추정 임대소득은 아직 소득으로 과세되니, 이 점을 반드시 고려해야 합니다(고가 주택의 경우 과세 “소득”이 수천만 CHF이 될 수 있습니다).
임대 소득세: 부동산을 임대할 경우, 실제 임대 소득은 물론 소득세 과세 대상입니다. 비거주자 소유주의 경우, 일반적으로 스위스 당국은 스위스 부동산에서 발생하는 임대 소득(허용된 공제 후)을 원천에서 과세합니다. 스위스 거주자의 경우, 임대 소득은 일반 소득에 추가됩니다. 고소득자의 경우(연방 및 주/지방 포함 20~30% 이상), 모기지 이자 및 유지보수 비용을 공제할 수 있는 점이 과세 임대 이익을 줄이는 데 중요합니다(종종 장부상 수익을 없애 버림). 스위스의 세제는 레버리지를 활용하는 소유자에게 유리할 수 있습니다. 수익률이 낮고 이자 비용이 높아, 많은 임대 목적 구매자들은 부동산에서 발생하는 과세 순소득이 거의 없습니다.
양도소득세: 스위스는 부동산 매각 이익에 대해 부동산 양도차익세를 부과합니다. 이는 주(칸톤)세이며 부동산 소유 기간에 따라 크게 달라집니다. 투기 및 단기 매매를 억제할 목적으로 설계되어 있습니다. 그라우뷘덴(Graubünden) 주에서는 단기 소유자가 매우 높은 양도소득세(매각 후 1~2년 이내인 경우 이익의 최대 약 50%까지 부과되는 누진세율)를 부담합니다. 소유 기간이 길어질수록 세율이 감소하며, 일정 기간(통상 10~15년) 보유 후에는 세율이 약 0~10%로 떨어집니다. 예를 들어, 5년 후 매도 시 이익의 약 30% 세금을 내야 할 수 있고, 20년 후 매도 시에는 거의 세금이 없을 수 있습니다. GR 주의 구체적인 공식은: 이익금이 주 및 지방자치단체에서 과세되며, 수년만 보유하면 약 25~50%의 실질 세율이 적용됩니다 investropa.com. 충분히 오래 보유할 경우, 일부 주에서는 수익을 완전히 면제하고, 다른 곳은 낮은 단일 세율로 줄입니다. 10년 미만 내에 재판매할 가능성이 있다면 양도소득세를 계획에 포함시키는 것이 좋습니다 – 세 부담이 클 수 있습니다. 또한 “1031 교환”이나 이연 규정은 스위스 내에서 다른 부동산을 주요 거주지로 구입하지 않는 한 제공되지 않으며(이마저도 제한적임), 부동산 양도차익세는 반드시 고려해야 할 중요한 비용입니다. 하지만 장기 보유로 최소화할 수 있는데, 이는 전형적인 생모리츠(St. Moritz) 소유자들의 방식과도 부합합니다 ubs.com.
연간 소유 비용: 세금 외에도 연간 유지보수, 아파트의 경우 관리비, 보험, 공과금 예산 편성을 잊지 마십시오. 일반적으로 고급 주택의 경우, 연간 부동산 가치의 약 0.5~1%가 유지비로 들 수 있습니다(생모리츠의 경우 연 CHF 2만+). 공동주택(PPE)의 경우 분기별 공동 관리비가 발생하며, 공용 공간 난방, 관리인, 적립금 등(보통 평방미터당 매월 몇 CHF)이 포함됩니다.
조세 조약 & 일시불 과세: 스위스에서 거주자로 생모리츠로 이주하는 경우, 스위스에서 일하지 않는 외국인은 일시불 과세—소득이 아닌 생활비를 기준으로 협상되는 특별 고정세—를 적용받을 수 있습니다. 이는 주 정부와 협상하여 결정됩니다 investropa.com. 많은 부유한 외국인 거주자들이 이 방식을 선택하며, 이를 통해 전 세계 소득에 대한 세금이 0이 되고, 통상 연간 6자리 CHF의 고정세가 부과됩니다. 그라우뷘덴 주는 자격 요건을 갖춘 사람에게 일시불 과세 혜택을 제공합니다(일부 주에서는 폐지됨). 이는 직접적으로 재산세에 영향을 미치지는 않지만, 전체적인 세금 구조에 영향을 줍니다. 비거주자의 경우, 스위스에서의 부동산 세금은 일반적으로 본국 세금과의 조세 조약으로 상쇄 가능합니다.

요약하면, 스위스의 부동산세는 낮지 않지만 예측 가능하고, 종종 다른 고급 부동산 시장(예: 런던의 6~7% 인지세, 프랑스의 연간 부의세 등)보다 낮은 편입니다. 한 가지 특징: 스위스에는 연간 국가 단위의 “재산가치세”가 부의세 이외에는 없으며, 스위스 부의세도 눈에 띄지만 미국 일부 지역의 연 2% 부동산세와 비교하면 상대적으로 낮은 세율입니다. 또한 상속세 측면에서 그라우뷘덴 주는 직계 자손에 대해 상속세를 부과하지 않으므로 대부분의 경우 스위스 부동산을 자녀에게 남길 때 상속세가 없습니다(주마다 다를 수 있음). 전반적으로 스위스의 세제는 장기 소유와 실사용을 장려합니다. 생모리츠에서 구매하는 경우 소유 구조를 최적화하기 위해 세무 전문가의 조언이 필요하지만, 대체로 안정적인 세제 정책을 기대할 수 있습니다. 추정 임대소득 과세가 2026년까지 폐지된다면, 세컨드홈 소유자들은 세금 구조 변화를 겪을 수 있습니다(예: 부동산당 새로운 고정세 도입 가능성). 이 개혁에 주목하세요. 생모리츠처럼 세컨드홈이 많은 지역을 직접적으로 겨냥한 개혁입니다 ubs.com.

수요 요인: 관광, 라이프스타일, 투자 이주

왜 생모리츠의 부동산이 이렇게 수요가 많을까요? 그 답은 독특한 라이프스타일, 국제적인 명성, 그리고 몇몇 지역만이 제공할 수 있는 재정적/보안적인 이점을 결합한 데 있습니다. 주요 수요 요인은 다음과 같습니다:

세계적 수준의 관광 및 라이프스타일: 생모리츠는 특권적인 알프스 라이프스타일을 제공하며, 꾸준히 전 세계의 엘리트를 끌어들입니다. 이 도시는 화려함의 대명사로, 스노우 폴로 월드컵, 얼어붙은 호수 위에서 열리는 화이트 터프 경마와 미식 축제를 비롯한 다양한 이벤트가 열립니다. 연간 300일의 햇살, 최상급 스키장(350km의 슬로프, 그리고 크레스타 런, 봅슬레이 런 등), 미슐랭 스타 레스토랑부터 명품쇼핑까지 갖춘 고급 편의시설을 자랑합니다. 이 매혹적인 라이프스타일은 부유한 휴가객들이 꾸준히 방문하게 하고, 종종 부동산 소유주로 변화하게 만듭니다. 관광 통계가 이를 뒷받침합니다: 2023년에는 호텔 숙박 기록 경신(최근 10년 중 두 번째로 좋은 해) ginesta.ch이 있었습니다. 더욱 주목할 점은, 상엥가딘 지역의 성장률이 그라우뷘덴 전체를 웃돌았다는 것으로, 생모리츠의 강력한 매력을 보여줍니다 ginesta.ch. 2023년 호텔 투숙객의 약 53.5%가 스위스인이었으며(전년도 58%보다 약간 감소, 해외 방문객 증가 영향) ginesta.ch, 즉 투숙객의 절반가량이 외국인으로, 팬데믹 이후 전 세계적 관심이 다시 살아났음을 보여줍니다. 높은 관광 수요는 결국 부동산 수요로 전환됩니다: 많은 해외 방문객이 엥가딘에 반해 휴일 주택을 구입하기로 결심합니다. 연중무휴 관광으로의 전환(여름철 하이킹, 자전거, 요트, 문화 등)으로 시즌이 더 길어져 겨울 이외에도 이곳에 집을 소유하는 매력이 더욱 커지고 있습니다 naef-prestige.ch.
명성 및 희소성: 생모리츠는 단 하나뿐이며, 그 브랜드는 모나코, 아스펜, 쿠르슈벨에 필적하는 명성을 자랑합니다. 이곳의 부동산을 소유하는 것은 지위의 상징입니다. 이러한 ‘트로피 자산’ 요인 때문에 수요는 가격에 크게 영향을 받지 않습니다: 부유층은 순수한 가치보다는 감정적·라이프스타일적인 이유로 매입하는 경우가 많습니다. 이 도시의 화려함(유명하게 “세계의 정상”으로 불림)과 겨울 관광의 선구자로서의 역할은 늘 사랑받는 매력을 만들어냅니다. 게다가 공급은 한정적이고 점점 더 제한(법적으로 신규 세컨드 홈 금지)되기 때문에, 생모리츠의 소유는 해가 갈수록 더 독점적으로 변하고 있습니다 – 여유가 있는 이들에게는 강력한 동기부여가 됩니다.
안전 자산 투자: 스위스의 정치적 중립성, 경제적 안정성, 강력한 통화로 인해 생모리츠 부동산은 안전 자산 투자이자 라이프스타일 선택지로 간주됩니다. 전 세계적인 불확실성 시기에는 부유한 투자자들이 스위스 자산에 대한 보유를 늘리곤 하며(위기 시 프랑화는 가치가 상승하는 경향이 있음), UBS는 경제 성장 둔화에도 불구하고 “현지 고급 부동산 시장이 여전히 ‘안전 자산’이라는 명성 덕분에 수혜를 입을 것으로 보인다”고 언급합니다 ubs.com. 이 지역의 부동산은 자본 보존을 제공합니다. 스위스 법은 부동산 소유권을 매우 강력하게 보호하며, 필요 시 금융 시스템 역시 견고하게 뒷받침합니다. 안정성이 낮은 지역 출신의 해외 구매자들에게는 스위스 부동산으로 일부 자산을 전환하는 것이 일종의 자산 보험입니다. 이러한 수요는 부유층이 플랜 B/거주지 옵션으로 안정적인 국가에 주택을 구매하는 더 넓은 “투자 이민” 트렌드의 일부입니다. 스위스에는 골든비자 제도가 명확히 존재하지 않지만, 그 일시불 세금제는 많은 백만장자들을 유치하였고, 이들이 주요 주택(종종 허가가 허용된 리조트 지역)에 투자하게 되었습니다. 따라서 거시경제 및 지정학적 불안감이 오히려 생모리츠 부동산 수요를 촉진할 수 있으며, 혼란스러운 시기에 실물·안정 자산으로 인식되고 있습니다.
삶의 질 및 프라이버시: 화려함 그 이상으로, 생모리츠는 탁월한 삶의 질을 제공합니다. 스위스는 안전, 청결, 의료, 환경 등에서 세계 최상위권에 랭크되어 있습니다 harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. 엥가딘 지역은 1,800미터 고도의 신선한 공기, 낮은 범죄율, 잘 관리된 인프라 등으로 큰 매력을 지닙니다. 가족이 있는 부유한 구매자에게 이 지역은 프라이버시와 보안 면에서 매우 매력적입니다(파파라치 군중이 없고, 스위스 특유의 신중함도 유명함). 일부 계절 리조트 지역과 달리, 생모리츠는 연중 내내 기능하며 다양한 서비스와 국제학교(예: 인근 Lyceum Alpinum Zuoz) 등 편리한 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 이는 일부 사람들이 이곳에서 휴가만 보내는 것이 아니라 부분 이주(연중 몇 달 체류)까지 고려하게 만듭니다. 생모리츠 인구의 약 43%가 외국인(그 상당수가 부유한 외국인)이라는 사실은 그만큼 국제적인 커뮤니티로서의 매력을 보여줍니다 ginesta.ch ginesta.ch.

스위스 내에서: 주요 경쟁지는 그슈타드, 베르비에, <strong체르마트, 그리고 아마도 안데르마트 (외국인 구매자 면제로 인해 부상 중)입니다.가격: 세인트.모리츠와 그슈타드는 최고가 자리를 두고 경쟁하는 경향이 있다.UBS에 따르면, 엥가딘/장크트모리츠는 고급 휴가용 주택의 최저 가격이 약 CHF 22,300/m²로 가장 높습니다. 이는 베르비에(CHF 22,100)를 약간 앞지릅니다 ubs.com.체르마트와 그슈타트도 CHF 20,000 이상에서 시작합니다 ubs.com.그러나 절대적인 최고급에서는, St.Moritz/그슈타드/베르비에 모두 프라임 지역에서 CHF 35,000+를 기록하고 있습니다 ubs.com.Knight Frank의 2024년 알프스 보고서에 따르면 그슈타드의 최고급 주택 평균 가격은 장크트보다 약간 높았습니다.Moritz’s(유로 기준)과 같지만 St.모리츠가 그 해 더 높은 성장을 기록함 knightfrank.com.성장: 최근 체르마트는 실제로 5년 성장률(CAGR 약 7.4%)을 선도했으며, St.모리츠 약 5.9%, 베르비에 약 4.9%, 반면 그슈타드는 뒤처짐(5년간 약 0.7%) ubs.com ubs.com – 아마도 그슈타드는 이미 일찍이 “완벽하게 가격이 책정”되었기 때문일 수 있습니다.시장 구성: 그슈타드는 더욱 순수하게 세컨드하우스 중심으로 이루어져 있으며, 연중 상주 인구가 적습니다; St.모리츠는 더 큰 도시로 호텔이 많고 관광이 다양합니다.베르비에와 체르마트는 각각 프랑스어권과 독일어권 지역에 위치해 있지만, 모든 스위스 리조트는 스위스의 안정성의 혜택을 누리고 있습니다.외국인 구매자: 그슈타드는 역사적으로 많은 국제적(특히 중동 출신) 구매자들이 있었습니다; St.모리츠에는 더 많은 유럽인들(이탈리아인, 독일인, 영국인)과 최근에는 미국인들이 있습니다.모두 Lex Koller 할당량의 적용을 받습니다. 흥미롭게도, 일부 주(예: 발레(베르비에, 체르마트))는 역사적으로 더 많은 외국인 허가 여유가 있었던 반면, 베른(그슈타드)과 그라우뷘덴(생트) 등은 그렇지 않았습니다.모리츠)는 더 엄격했습니다.예를 들어, 안데르마트(우리 주)는 허가가 필요 없는 독특한 지역으로, 이로 인해 많은 외국인 투자자들이 유입되어 5년 동안 연평균 9%의 가격 상승을 기록했습니다 ubs.com.그러나 안데르마트의 절대 가격(최대 약 CHF 20k/m²)은 여전히 낮은 편이며, 그 명성도 아직 “빅 3”에 미치지 못합니다. 임대 수익률: 모든 스위스 리조트의 수익률은 비슷하게 낮은 편(2–3%)입니다.한 가지 예외: 안더마트의 일부 신규 아파트는 수익률을 약간 높여주는 임대 프로그램을 제공했고(소유주 사용 제한 없음), 하지만 일반적으로 스위스 럭셔리는 수익률이 낮고 안전성이 높습니다.
비교우위: 다른 고급 스키 시장과 비교할 때, 생모리츠는 스위스의 상대적으로 합리적인 부동산 거래 비용과 거주자에 대한 낮은 세금으로 혜택을 받습니다. 오스트리아는 거주자조차 관광지에서는 제한을 받는 반면, 이곳에 살고 있으면 외국인 거주자가 매입하는 데 제약이 없습니다. 프랑스나 이탈리아는 외국인의 자유로운 매입을 허용하지만, 이들 국가는 부유세와 상속세가 더 높아 일부 투자자들이 선호하지 않습니다. 스위스의 안정적이고 낮은 세금 환경(특히 일시불 조건을 확보할 경우)은 큰 장점입니다. 추가적으로 생모리츠의 교통 접근성 역시 개선되고 있습니다 – 알프스 최초의 전기 산악철도가 이곳에서 시작되었고, 현재 엔가딘 공항(프라이빗 제트기 이용)이나 취리히에서 2시간 45분 소요되는 기차(새로운 알불라 터널로 신뢰도도 높아짐)를 통해 도달할 수 있습니다. 좋은 접근성은 주택의 이용 편리성을 높여 수요를 촉진합니다.

요약하면, 생모리츠 부동산의 수요는 라이프스타일의 매력, 명성, 재정적 신중함이 강력하게 어우러진 결과입니다. 이 도시는 새로운 문화 행사 개최, 연중 스포츠 도입, 고급 서비스 업그레이드 등 끊임없이 자기혁신을 하며 여러 세대의 구매자들에게 꾸준히 매력을 유지하고 있습니다. 그리고 재택근무로 휴가지 체류가 늘고, 초고자산가(UHNW) 증가 등 광범위한 트렌드도 이 수요를 뒷받침합니다. 어떠한 알프스 리조트도 이와 같은 특징의 조합을 갖추지 못했습니다. 그렇기 때문에 생모리츠는 고급 부동산 구입을 고려하는 이들의 쇼핑리스트에서 항상 최상위권을 유지하고, 이는 그슈타드, 체르마트, 쿠르슈벨, 아스펜과 비교할 때도 마찬가지입니다.

기타 스위스 및 알프스 고급 시장과의 비교

생모리츠는 종종 소수의 다른 최고급 알프스 시장들과 비교됩니다. 다음은 스위스의 경쟁 도시들과 해외의 명문 스키 리조트들과의 주요 비교 포인트입니다:

프렌치 알프스와 비교: 쿠쉐벨 1850은 종종 화려함과 가격 면에서 가장 가까운 경쟁자로 간주됩니다. 이곳의 최고급 주택 가격은 평방미터당 약 CHF 30,000(유로 31,900)에 달하며 ubs.com 이는 생모리츠 최고급과 비교해 약 25% 낮은 수준입니다. 그러나 쿠쉐벨은 공급 부족으로 인해 최근 +9%라는 큰 상승세를 보였으며 knightfrank.com 해당 연도에 실제로 스위스 성장률을 앞질렀습니다. 프랑스의 다른 리조트인 발 디제르는 좋은 매물이 평방미터당 약 CHF 14,000에서 시작하며(럭셔리는 약 CHF 15,000~20,000) ubs.com 이고, 메제브와 샤모니 역시 평방미터당 다섯 자릿수 가격대를 형성하지만 일반적으로는 CHF 15,000 미만입니다. 프랑스는 더 넓은 스키 도메인(레 트루아 발레, 에스파스 킬리)을 제공하고, 외국인 구매 제한이 없어 더 넓은 구매자층이 형성됩니다. 반면, 거래 비용이 높으며(프랑스의 취득세 7.5%) 일부 외국인에게는 부유세 문제도 따릅니다. 일부 초부유층은 유럽연합 환경보다 스위스 특유의 신중함과 안정을 선호하기도 합니다. 라이프스타일 측면에서 생모리츠는 최고급의 배타성을 자랑합니다(쿠쉐벨은 겨울에 매우 배타적이지만 비시즌에는 한산하며, 생모리츠는 연중 계속 사회적 분위기가 살아 있습니다). 기후: 생모리츠는 고도가 높아(도시 해발 1,800m) 강설이 안정적이고 여름에도 선선합니다. 프랑스의 많은 리조트는 해발이 더 낮아서(메제브 약 1,100m) 강설 변동성이 더 큽니다.
오스트리아 & 이탈리아 알프스와 비교: 오스트리아의 대표 리조트 키츠뷔헬은 최근 관심이 급증하고 있습니다. 오스트리아에서 가장 비싼 곳이지만, 시작가는 약 CHF 13,900/m²로 생모리츠의 절반 수준입니다 ubs.com. 키츠의 고급 샬레는 약 CHF 20,000/m² 일 수 있지만 ubs.com, 여전히 스위스보다 훨씬 낮은 수준입니다. 하지만 키츠뷔헬은 최근 +8.5%의 강한 가격 상승을 보였습니다 knightfrank.com. 외국인에게 큰 단점: 대부분의 오스트리아 알프스 마을은 비지역민의 세컨드 하우스 소유를 심각하게 제한하며, 종종 구매자가 현지인이 되거나 관광객 숙소 임대를 약속해야 합니다. 이로 인해 레흐나 장크트안톤 같은 지역에서 국제적 구매가 제한되어, 국제적 수요가 완전하지 않은 만큼 가격도 더 낮게 유지됩니다. 이탈리아의 대표 리조트 코르티나 담페초(2026 동계 올림픽 준비 중)는 훨씬 저렴하며, 고급 주택은 약 CHF 11,800/m²부터 시작합니다 ubs.com. 이탈리아는 법적/세제 기준의 불확실성 등으로 인해 일부 영국인과 러시아인을 제외하면 전세계 스키/세컨드 하우스 구매자를 크게 끌어들이지 못합니다. 스위스의 장점은 이런 요소들로 인해 이탈리아나 오스트리아에서 구매를 고려하지 않을 진정한 글로벌 바이어들이 집중된다는 데 있습니다. 전반적으로 스위스 리조트가 알프스 고가 시장 순위 상위를 독식하고 있습니다 – 실제로 가장 비싼 알프스 5대 시장은 모두 스위스(생모리츠, 베르비에, 체르마트, 그슈타드, 안데르마트)입니다 ubs.com. 이는 스위스의 시장 매력과 부동산에 붙는 프리미엄을 명확하게 보여줍니다.
글로벌 맥락: 알프스를 넘어서 스키/휴양지 시장에서 생모리츠와 경쟁할 만한 주거 시장은 미국의 애스펀, 콜로라도와 잭슨홀 정도이며, 휘슬러는 상대적으로 그 정도는 아닙니다. 명품 부동산 지수의 국제 비교에 따르면 최근 가격 상승세에서는 애스펀과 모나코가 생모리츠보다 약간 앞서 있다고 합니다 finews.com. 하지만 생모리츠는 가격 기준 세계 최고의 리조트 시장 상위 5위 안에 들고 있습니다. 모나코는 도시형 해안 리조트로 라이프스타일이 달라 직접 비교가 어렵고, 애스펀의 초고가 시장은 ㎡당 10만 달러를 넘기도 하지만 매물 자체가 극히 적습니다. 기후와 지리도 차별화 요소인데, 해변과 스키를 모두 원하는 초부유층 중에서는 스위스 알프스에서 스키를 선호하는 경우가 많아 이럴 때는 생모리츠가 오히려 그슈타드, 쿠르셰벨과 경쟁합니다(세인트 바츠 같은 해변 리조트와는 다름). 특히 스위스만의 중립성과 은행 비밀보장은 미국 고급 리조트가 갖지 못한 투자자 성향을 끌어옵니다. 이런 점에서 생모리츠는 글로벌 부와 스포츠, 스타일이 교차하는 영역에서 견고한 입지를 다졌다고 할 수 있습니다.

결론적으로, 생모리츠는 알파인 명품 부동산의 정점에 서 있거나 그 근처에 위치합니다. 스위스 내 주요 경쟁 리조트들도 비슷한 수준의 프라이버시와 독점성을 제공하지만, 생모리츠처럼 도시 규모, 호수 경관, 기후, 화려한 역사를 모두 결합한 곳은 없습니다. 국제적으로도 매력이나 단일 거래 가격에서 생모리츠와 맞먹거나 뛰어난 리조트가 있을 수 있으나, 전체 시장성과 가치 면에서 생모리츠는 여전히 최고의 수준을 유지하고 있습니다. 구매자나 투자자 입장에서 알프스 내 분산 투자를 생각해 볼 수 있지만, 생모리츠는 오랜 명성과 지속적인 매력으로 앞으로도 프리미엄을 유지할 가능성이 높습니다.

출처: 스위스 시장 보고서 및 뉴스 (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; 알파인 부동산 지수 데이터 (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; 수익률/세금 관련 Investropa 및 연방 정부 자료 investropa.com ubs.com; 관광 통계 및 현지 인사이트 ginesta.ch ginesta.ch. 수집된 데이터는 2025년 기준 최신 정보를 제공하며, 생모리츠의 부동산 환경과 더 넓은 시장 내에서의 맥락을 종합적으로 보여줍니다. 법적 제약부터 고급 트렌드에 이르기까지 각각의 요소가 이 독특한 고지대 부동산 시장을 이해하는 데 기여합니다.