시장 개요 (2025) – 2023년의 완만한 흐름 이후, 스페인 부동산 시장은 2024년에 반등하였고 2025년 진입 시점에도 견고함을 유지하고 있습니다. ECB 금리 인하와 인플레이션 완화로 수요가 증가했습니다. 주택 거래는 2024년에 약 642,000건에 달해 전년 대비 10% 증가하였으며(globalpropertyguide.com), 2025년 초 데이터(1월 거래 +11% yoy)에서도 이러한 모멘텀이 이어지고 있습니다(globalpropertyguide.com). 거래는 전국적으로 분산되어 있으며, 마드리드(+10.6% yoy)와 발렌시아(+9.0%)는 큰 폭의 상승을, 카탈루냐 +8.5%, 안달루시아 +6.9%, 카나리아 제도 +4.6%를 기록했습니다(globalpropertyguide.com). 공급은 여전히 부족하며, 건축 허가가 증가하고 있음(2024년 12.8만 건, 2025년 13.5만 건 전망)에도 가구 형성 수요에는 여전히 못 미쳐(caixabankresearch.com), 가격 상승 압력이 지속되고 있습니다. 이에 따라, 전국 평균 주택 가격은 2024년에 대략 5–8% 상승(cbre.com caixabankresearch.com)했고, 임대료 또한 약 11.5% 급등했습니다(globalpropertyguide.com). 기관 전망에 따르면, CaixaBank는 2025년 주택 거래 약 65만 건 및 5.9%(MIVAU 지수) 가격 상승을, (caixabankresearch.com caixabankresearch.com) Solvia(Idealista)는 2025년 거래+3–4%, 가격 +5% 상승을 각각 전망합니다(idealista.com idealista.com).
주거 부문 – 수요는 광범위하게 나타나고 있습니다. 2024년에는 19개 자치주 중 18곳에서 주택 거래가 증가했습니다(globalpropertyguide.com). 신규 주택 거래는 2024년에 23% 급증하여(globalpropertyguide.com) 2013년 이후 최고치를 보여주었으며, 이는 기존 매물 부족과 건설사의 활발한 움직임을 반영합니다. 그러나 신규 주택 착공은 여전히 수요에 미치지 못하며, 건축 허가 신청도 급감해 2019년 이전 수준을 크게 밑돌고 있습니다(lucasfox.com). 주택담보대출도 강화되고 있는데, 2024년 신규 주택담보대출은 14.2% 늘어 617억 유로에 달했습니다(globalpropertyguide.com). 이는 유리보(Euribor)의 하락 덕분입니다. 2025년 2월 기준, 신규 주택담보대출 금리는 평균 약 2.87%로 전년(3.62%) 대비 크게 하락했습니다(globalpropertyguide.com). 이처럼 급격한 금리 완화(ECB가 2024년 말까지 약 3%까지 인하(caixabankresearch.com))는 매수세를 자극하고 있으며, CaixaBank는 2025년 주택 거래 건수가 약 65만 건에 이를 것으로 전망합니다(caixabankresearch.com).
지역별 차이도 두드러집니다. 마드리드는 아파트 가격이 m²당 약 €3,000–6,000 수준으로 여전히 최고의 인기를 자랑합니다. 2024년 마드리드 지역 주택 거래는 약 10.6% 증가했습니다(globalpropertyguide.com). 바르셀로나/카탈루냐 역시 8.45%의 거래 증가(globalpropertyguide.com)를 보였으나, 신규 토지 부족으로 공급이 제약받고 있습니다. 발렌시아와 해안(알리칸테, 카스테욘)은 2024년 전국 주택 거래에서 16.3%를 점유했으며(globalpropertyguide.com), 성장 축을 따라 신규 개발이 확장되고 있습니다. 안달루시아/코스타 델 솔(말라가, 카디스 등)은 저렴한 썬벨트 주거를 찾는 국내외 수요로 전국 거래 19.6%라는 최대 점유율(globalpropertyguide.com)을 기록했습니다. 발레아레스 제도는 수요의 1/3이 외국인일 정도로 해외 수요가 높았으나, 2024년에는 거래가 3.8% 소폭 감소했습니다(globalpropertyguide.com). 카나리 제도 역시 유럽인에게 인기 있으며, 거래는 약 4.6% 증가했습니다(globalpropertyguide.com).
상업용 부동산 – 2024년은 투자와 임대가 뚜렷하게 회복되었습니다. 마드리드와 바르셀로나 오피스는 임대가 매우 활발했고, 마드리드 오피스 임대 면적은 2024년 약 500,000m²로 전년 대비 40% 증가했습니다(cbre.com). 바르셀로나 역시 2025년 300,000m²(2024년 280,000m², 전년 대비 +20%)를 상회할 전망입니다(cbre.com). 2024년 오피스 투자 규모는 약 15억 유로(전년 대비 +25%)였고(cbre.com), 소규모 거래와 기업 인수가 주도했습니다. 마드리드 오피스가 약 6억 유로, 바르셀로나가 약 4억 4천만 유로(전년 대비 +70%)를 차지했습니다(cbre.com). 프라임 오피스 투자수익률은 마드리드 약 4.85%, 바르셀로나 약 4.95% 수준이며(cbre.com), 유럽 주요시장과 마찬가지로 추가 하락(수익률 하락)이 전망됩니다.
리테일(소매)도 활기를 되찾고 있습니다. 2024년 주요 상권 임대 거래가 약 11% 증가했고, 프라임 입지는 공급이 극히 제한적입니다(cbre.com). 그 결과, 주요 쇼핑 거리의 프라임 임대료는 2024년 약 7% 급등했습니다(cbre.com). 쇼핑센터 역시 방문객 및 매출이 모두 회복(매출 전년 대비 +4.7%)했으며, 입주율은 4년래 최고치에 달했습니다(cbre.com). 투자자 관심도 크게 회복되어, 2024년 리테일 투자는 약 28억 유로로 전년 대비 135%나 급증하여(cbre.com), 최근 10년 평균 수준에 이르렀고, 전체 투자 규모의 20%로 3번째로 큰 자산군을 차지했습니다(cbre.com).
호텔 & 관광 – 스페인 관광 산업의 사상 최대 호황이 호텔 수요를 부추기고 있습니다. 2024년에는 약 1억 1,600만 명의 외국인 관광객이 방문(전년 대비 +4%), 3억 6,400만 숙박(+5%) 및 약 17% 높은 지출을 기록했습니다(cbre.com). 호텔 평균 객실 점유율은 약 68%였습니다. 2026년까지 약 250개 신규 호텔(1만 7,000개 객실 이상) 개장이 계획되어 있으며 – 이 중 1/4은 5성급 럭셔리 호텔로, 말라가, 마드리드, 카나리아 제도, 카디스에 집중될 전망입니다(cbre.com). 이러한 호황을 반영해 2024년 호텔 투자액은 32억 2,000만 유로로 전체 상업용 부동산 투자 중 23%를 차지했습니다(cbre.com). 영업 지표(점유율, RevPAR)는 2023년 및 코로나 이전 수준을 상회했습니다(cbre.com).
럭셔리 시장 – 고급 세그먼트는 여전히 활발합니다. 해안 및 도심 지역(마르베야, 이비자, 마드리드, 바르셀로나)의 고급 부동산에 대한 수요가 많았습니다. 특히 미국의 부유한 구매자들이 모든 외국인 그룹 중에서 1m²당 가장 높은 가격을 지불하고 있습니다 reuters.com. 비거주자 구매자(거래의 20%)는 2024년 하반기에 1m²당 평균 €2,362를 지불한 반면, 현지인은 €1,713에 그쳤습니다 reuters.com. 루카스 폭스(Lucas Fox)의 보고에 따르면, 2024년에는 명품 레지던스와 프리미엄 빌라가 “두드러진” 세그먼트로 고급 부동산 매매가 급증했습니다 lucasfox.com. 마드리드 누에보 노르테(Madrid Nuevo Norte)의 신규 주택의 62% 이상이 정책의 일환으로 저렴한 주택이지만, 동시에 많은 고급 유닛도 함께 건설 중입니다(아래 참조).
임대 시장(장기 vs 단기) – 2024년 장기 임대료가 급등했습니다. Idealista 자료에 따르면 전국 월세 지수는 11.5% 상승하여 약 €13.5/m²에 도달했습니다 globalpropertyguide.com. 주요 도시 임대료가 사상 최고치를 경신했으며, 바르셀로나 €23.4/m²(+13.9%), 마드리드 €20.7(+15.3%), 팔마 €17.2(+11.9%), 말라가 €15.1(+11.4%) globalpropertyguide.com. 총 임대 수익률(연간 임대료/주택 가격)은 전국적으로 2025년 1분기에 약 5.6%로, 1년 전 약 6.2%에서 하락했습니다 globalpropertyguide.com. 도시에 따라 임대 수익률이 크게 다릅니다 – 바르셀로나 평균 약 7.5%, 발렌시아 약 6.2%, 마드리드는 높은 집값 탓에 약 4.8%에 그칩니다 globalpropertyguide.com. 주택 공급 부족과 낮은 이자율로 인해 젊은 전문직과 이민자를 중심으로 임대 수요는 계속 강세입니다.
단기(관광) 임대는 규제 강화에도 불구하고 급증하고 있습니다. Exceltur에 따르면 에어비앤비 등 단기 임대 공급은 2022년~2024년 약 25% 급증하며 기존 숙박 시설의 성장세를 앞질렀습니다 reuters.com. 주목할 만한 지역: 마드리드 단기 임대 +49%(관광객용 침대의 38% 차지), 말라가 +36%(2년간) reuters.com. 이러한 성장으로 전국 주택 공급 부족이 약 45만 호에 달한 것으로 추정됩니다 reuters.com. 이에 따라 규제가 강화되고 있습니다. 2025년 7월 1일부터 통합 관광 임대 등록부가 도입되며, 모든 단기 임대 유닛은 온라인 홍보를 위해 등록 코드를 필수로 부여받아야 합니다 idealista.com. 또 2025년 4월 3일부터는 아파트 건물 내 휴가 임대 시 소유주 다수결 동의가 필수가 됩니다 ldrgroup.nl. 한편, 2025년부터는 장기 임대료가 더 이상 인플레이션에 연동되지 않고, 임대료 인상은 새로운 “기준 지수”(IRAV)에 의해 제한됩니다 globalpropertyguide.com.
지역별 시장 분석
- 마드리드: 스페인 최대 시장(전체 거래의 약 12% globalpropertyguide.com)은 공급이 부족하고 가격이 높습니다. 2024년 4분기 마드리드 지역의 집값은 전년 동기 대비 약 9.4% 올랐으며 caixabankresearch.com, 고급 임대료는 15%나 급등했습니다. 신규 프로젝트(마드리드 누에보 노르테 등, 아래 참조)로 10,500가구와 100만㎡의 오피스 공급이 예정되어 있습니다 news.griclub.org news.griclub.org. 투자 유입도 증가해 오피스, 주거, 호텔 분야에서 2025년 1분기 약 13억 유로가 몰렸으며 cbre.co.uk, CBRE 기준 투자자 선호도 세계 2위에 올랐습니다.
- 바르셀로나/카탈루냐: 매매 비중 약 15.5%(2024년) globalpropertyguide.com. 2024년 바르셀로나 집값은 약 8% 상승했으며 고급 매물은 매우 한정적입니다. 신규 주택도 드물지만 외국인 수요가 이를 지지하고 있습니다. 주요 프로젝트로는 37억 유로가 투입된 ‘바르셀로나 사그레라 역’(3.7km 녹지 포함)의 신설이 2028년까지 계획돼 토지 개발이 가능해집니다 en.wikipedia.org. 2024년 바르셀로나 사무실 임대와 소매 업종 역시 모두 성장세를 보여 경제의 역동성도 반영되었습니다 cbre.com cbre.com.
- 발렌시아 지역: 전국 매매의 16.3% globalpropertyguide.com. 특히 알리칸테(코스타블랑카)는 2024년 4분기 전체 구매자의 45% 이상이 외국인일 정도로 외국인 투자가 높았습니다 cottageproperties.es. 도심(발렌시아 시, 알리칸테) 임대료는 명확한 상승세(+12% in 2024 in Valencia city)입니다 globalpropertyguide.com. 인프라 개선(신규 트램, 항만 확장), 기술 산업 성장 등이 수요를 뒷받침합니다.
- 안달루시아/코스타 델 솔: 안달루시아(전체 매매 19.6%)는 스페인 내 최대 거래 지역입니다 globalpropertyguide.com. 코스타 델 솔(말라가 주)은 영국, 북유럽 등 외국인 투자자가 많아 임대/매매 모두 급등(2024년 말라가 시 임대료 +11.4%) globalpropertyguide.com. 내륙(세비야, 그라나다 등)도 집값 상승에 따른 관심이 커지고 있습니다. 공공자금이 교통망(지하철, 공항)에 투입되어 접근성이 개선 중입니다.
- 발레아레스 제도: 관광 및 외국인 소유가 지배적입니다. 마요르카/이비자 매수자의 약 1/3이 외국인입니다 globalpropertyguide.com. 2024년에는 고가 시장 포화 등으로 이 지역만 유일하게 거래가 소폭 감소(-3.8%)했습니다 globalpropertyguide.com. 그럼에도 이 지역의 임대료는 스페인에서 가장 높으며(팔마 €17.2/m², 이비자는 더 비쌈) globalpropertyguide.com, 재생에너지 규제, 세컨드하우스 세금(논의 중)은 향후 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
- 카나리아 제도: 완만한 성장(2024년 매매 +4.6%) globalpropertyguide.com. 관광이 테네리페, 그란카나리아, 란사로테 수요를 견인합니다. 외국인(특히 북유럽인)이 전체 거래의 약 20–25%를 차지하며, 주택 가격이 낮아 수익률이 5~6%로 더 높습니다.
가격 추이 및 전망
2024년 전국 집값은 약 5~8% 상승했습니다. 공식 통계(MIVAH)에 따르면 2024년 대비 2023년 +5.8% caixabankresearch.com, 공증인 지수는 2024년 기준 +8.4%를 기록했습니다 caixabankresearch.com. 주요 지역은 두 자릿수 성장: 발레아레스 제도 +12.1%(2024년 4분기), 마드리드 +9.4% caixabankresearch.com. 북부 저가 시장은 오히려 더 빠른 성장세(서부/북부 주 2024년 4분기 11~15% 상승, CaixaBank 분석)로 가성비를 찾는 수요가 증가하고 있습니다.
앞을 내다보면, 기관들의 전망은 낙관적입니다. CaixaBank는 2025년에 약 5.9%의 명목상 가격 상승을 예상하며, 공급이 따라잡기 시작하면서 2026년에는 약 3.0%로 완화될 것으로 내다봅니다. caixabankresearch.com Solvia는 2025년에 약 +5%의 가격 상승을 예상합니다. idealista.com ECB의 정책이 완화됨에 따라 모기지 신용도 풍부하게 유지될 것으로 예상되며, 은행들은 대출 금리를 추가로 인하할 수 있습니다. 2030년까지 전문가들은 긍정적이지만 더 완만한 상승(인플레이션 조정 후 2020년 대비 가격이 약 두 배)으로 내다보고 있습니다. 지속적인 인구 증가(IMF는 연 +1.2% 전망)와 주택 부족이 이러한 전망을 뒷받침합니다. caixabankresearch.com수요 및 공급 동향
수요: 내국인과 외국인 구매자 모두에 의해 견인되고 있습니다. 지속적인 인구 및 노동력 증가(이민 포함)로 인해 새로운 가구가 만들어지고 있습니다. 고용은 코로나 이전 수준에 근접해 있고 임금도 상승해 구매력을 뒷받침합니다. 최근 자료에 따르면 잠재 수요가 있습니다: Solvia는 2022~23년 높았던 금리로 인해 많은 구매자들이 관망했으며, 이제 다시 시장에 진입하고 있다고 밝혔습니다. idealista.com 외국인 수요는 급증 중입니다: 2024년 상반기 외국인이 약 69,400채의 주택을 구매했습니다(전체 거래의 20.4%) idealista.com. 영국 시민이 최대 집단이나, 미국인(5년 전 대비 2배)과 모로코인도 특히 활발하게 구입하고 있습니다. reuters.com
공급: 전통적으로 매우 부족합니다. 신규 건설이 증가하고 있으나 아직 시작 단계입니다: 2024년 건축 허가가 약 16% 증가(1~10월 107,000건) cottageproperties.es, 전체 계획 허가는 2019년 이전 수준보다 여전히 저조합니다. lucasfox.com 대도시(마드리드/바르셀로나)에서는 토지 부족이 더욱 심각합니다. 주택 재고가 노후화되어 스페인 전체 주택의 약 5%만이 5년 미만입니다. 이러한 불균형, 즉 증가하는 수요와 제한된 신규 공급이 가격 상승의 주 원인입니다. caixabankresearch.com
공급이 급증할 경우(예: 2025년 허가 13.5만 건 이상 caixabankresearch.com), 성장세가 완화될 수도 있습니다. 그러나 현재 모든 전문가들은 공급 제한으로 인해 수년간 시장이 빡빡할 것이라고 입을 모읍니다. 임대 시장의 경우도 대도시 공실률이 2~3%로 매우 낮아 임대료가 가파르게 오르고 있습니다.
입법 및 규제 동향
최근 정책 변화가 시장을 재편하고 있습니다:
- 주거 임대: 주거권법(Ley 12/2023)으로 2025년 1월부터 새로운 기준 임대료 지수(IRAV)가 도입됩니다. globalpropertyguide.com IRAV는 CPI, 근원 인플레이션, 또는 고정 평균률 중 가장 낮은 값을 기준으로 연간 임대료 인상을 제한하며 기존 인플레이션 연동 인상 대신 채택됩니다. globalpropertyguide.com 2024년부터는 임시 상한(2~3%)이 적용되고 있지만, 2023년 5월 이후 체결되는 신규 계약에는 IRAV가 적용됩니다. 이는 임대료 안정화(스페인인의 30%가 임차 거주)를 목표로 하고 있습니다. globalpropertyguide.com
- 관광 임대: 2025년 4월 3일, 스페인은 휴가용 단기임대 관련 제도를 전면 개편했습니다. 층간소유법이 개정되어 건물 전체 소유주 중 3/5 이상의 동의가 있어야만 관광임대 운영이 가능합니다. ldrgroup.nl 승인 없이는 단기 임대가 불가합니다. 2025년 7월부터 스페인은 EU의 새로운 단기임대 규정을 시행하며, 모든 단기 임대 주택은 국가 등록(Registro Único)에 등록하고 광고에 고유등록번호를 표시해야 합니다. idealista.com 이러한 조치는 장기임대로의 전환과 불법 임대 방지를 위한 것입니다.
- 골든비자: 스페인은 2025년 4월 3일 부동산 골든비자 제도를 폐지했습니다. globalpropertyguide.com 투자자들은 50만 유로 이상의 부동산을 구매해 거주권을 취득할 수 있었습니다(2019년 부동산을 통한 비자 발급 약 681건이 정점 globalpropertyguide.com). 정부는 도시 부동산 가격 상승 압박을 이유로 들었습니다. globalpropertyguide.com 기존 신청자는 비자를 유지하지만, 새로운 신청자는 부동산을 통한 투자비자를 받을 수 없습니다. 이는 일부 고급/복합 개발을 위축시키겠지만, 영어권과 EU 구매자들의 수요는 계속되고 있습니다.
- 기타 정책: 당국은 공실세 및 저렴주택 공급을 위한 지방 인센티브 도입을 검토하고 있으나, 아직 대대적인 신규 세금은 제정되지 않았습니다. 모기지 대출 규제(담보비율 상한)는 유럽 기준에서 완화된 편입니다. 전반적으로 규제 동향은 임차인 보호와 투자자 유인이 균형을 이루고 있습니다.
외국인 투자 환경
스페인은 여전히 글로벌 자본을 끌어들이고 있습니다. 2024년 1분기 부동산 전체 투자 규모는 33억 유로(전년 동기 대비 +39%)로 cbre.co.uk 유럽 평균을 훨씬 상회합니다. 마드리드와 바르셀로나는 국제 투자자 선호 도시 5위권에 포함됩니다(CBRE). 이 같은 증가는 외국인의 주택 매입과 기업의 수익형 부동산 매입 모두를 포함합니다. 예를 들어 2024년 외국인(거주/비거주자)이 전체 주택 5채 중 1채가량을 구입했습니다. idealista.com 기관투자자(펀드, REIT, 자산가)들은 주거(임대주택, 학생주택), 리테일, 물류, 관광 부문에 투자 확대 중입니다. 특히 외국인은 프리미엄을 주고 매입하는데, 2024년 말 외국인(비거주자) 평균 매입가는 내국인보다 약 38% 더 높았습니다. reuters.com
스페인 전체 외국인직접투자(FDI)는 2024년 상반기 약 209억 달러 santandertrade.com를 기록했습니다. 상당 부분은 서비스업과 제조업에 투자되지만, 호텔, 오피스, 주택 등 부동산도 눈에 띄게 비중을 차지합니다. 미국이 FDI 최대 투자국(29%)으로 올라섰으며, 미국인은 가장 활발한 주택 매입자 중 한 명입니다.santandertrade.comreuters.com 브렉시트로 영국 투자는 다소 위축되었으나, EU 구매자(독일, 프랑스, 북유럽) 수요는 여전히 높습니다. 골든비자 폐지로 인해 투자 초점은 거주보다는 수익형 자산으로 이동할 전망입니다.
모기지 및 금융 환경
스페인 은행과 차입자들은 변화하는 금리 환경에 적응하고 있습니다. 모기지 부채(잔액)는 역사적으로 낮은 수준이며(2024년 기준 GDP의 약 31.3%로, 2008년 이전 60%에서 대폭 하락 globalpropertyguide.com). 이는 신용 성장의 여지를 제공합니다. 2024년에는 신규 모기지 대출이 반등하여(+14.2%, 617억 유로 globalpropertyguide.com), 2022–23년에 감소했던 것에서 회복했습니다. 신규 모기지 건수(2024년 423,761건)도 급증했습니다 globalpropertyguide.com.
금리는 하락세입니다. 2024년 중반 정점 이후 ECB가 연말까지 금리를 약 3%로 인하했습니다. 스페인 신규 모기지 평균 금리는 2025년 2월 기준 약 2.87%로, 1년 전 3.62%에서 내려갔습니다 globalpropertyguide.com. 약 90%의 대출이 변동 또는 단기 고정 금리로, 추가 금리 인하 시 차입자들이 혜택을 볼 것입니다(CaixaBank는 2026년까지 ECB 기준금리 약 2% 전망 caixabankresearch.com). 차입 비용 하락은 구매 수요와 리파이낸싱을 지지할 것입니다. 한편, 은행들은 보수적 기조를 유지해 LTV는 보통 80%이며, 대출 심사 기준은 과거 거품기 대비 엄격합니다.
주요 개발 프로젝트
여러 대규모 프로젝트가 미래 시장의 판도를 바꿀 것입니다. 마드리드 누에보 노르테(MNN)가 대표적으로, 북부 차마르틴 역 일대 3.4 km²(건축 가능 260만 m²) 규모의 복합 용도 확장 사업입니다. MNN은 약 10,500가구(38% 저렴주택, 62% 고급주택)와 100만 m²의 오피스 공간이 들어설 새로운 CBD를 조성할 예정입니다 news.griclub.org news.griclub.org에 더해, 40만 m²의 공원(13ha 중앙공원 포함)도 조성됩니다 news.griclub.org. 이 프로젝트는 약 35만 개의 일자리와 25년간 GDP 152억 유로의 경제효과가 기대됩니다 news.griclub.org.
주요 도시개발: 예) 마드리드 누에보 노르테(상단 이미지)는 주택 10,500가구, 오피스 160만 m², 풍부한 녹지를 추가할 예정입니다 news.griclub.org news.griclub.org.
다른 도시도 각자의 대규모 개발이 있습니다. 바르셀로나의 사그레라 역은 현재 공사 중(약 20억 유로)이며, 2028년 개통 예정입니다 en.wikipedia.org. 사그레라 단지는 철도를 지하화하고 그 위로 3.7km 길이의 선형 공원을 조성해 주택과 오피스 용지를 확보합니다 en.wikipedia.org. 발렌시아에서는 옛 하천부지·항만지역(씨우다드 데 라스 아르테스 확장, 센트럴 파크) 재생으로 신규 주거부지가 공급됩니다. 플라사 데 라 마그달레나(사라고사)는 옛 강섬에 오피스·호텔을 들이는 메가 프로젝트입니다. 바르셀로나 22@ 테크 지구·22@ 확장도 진행 중이며, 옛 산업지구의 복합 용도 전환이 활발합니다.
관광 측면에서도 대규모 리조트와 컨벤션센터가 건설되고 있습니다. 예를 들어, 말라가의 FICO 박람회장(유럽 최대 이벤트센터)은 2023년 개장했고, 마드리드 플라사 마요르 II는 확장 중입니다. 발레아레스와 카나리아 제도에서는 고급 리조트·세컨드홈(외국자본 비중 높음) 커뮤니티가 속속 개발되고 있습니다.
전문가 전망 (2025–2030)
기관 보고서들은 2025–26년까지 성장이 이어진 뒤, 이후에는 완만해질 것에 대체로 동의합니다. CaixaBank(2025년 2월)는 2025년 주택거래 약 65만 건(2024년 ~64.2만 건) caixabankresearch.com과 가격 5.9% 상승(MIVAH 지수) caixabankresearch.com을 전망하며, 2026년에는 성장세가 둔화(거래 ~62만, 가격 +3.0%)할 것으로 봅니다 caixabankresearch.com caixabankresearch.com. Solvia 역시 2025년 거래 +3~4%, 주택가격 +5%를 내다봅니다 idealista.com idealista.com. 억눌린 수요, 외국인 구매세 등 요인이 지속될 것으로 지적됩니다.
2020년대 후반의 추세는 거시환경에 달려있습니다. 금리가 낮게 유지되고 신규 건설이 늘면, 가격 상승률은 2~3%대로 둔화될 수 있습니다. IMF·OECD는 스페인 GDP가 2030년까지 연 2~2.5% 성장할 것으로 전망해 부동산 수요를 뒷받침할 것입니다. 물론, 금리가 갑자기 재급등(글로벌 인플레이션 등 요인)할 경우엔 시장이 일시적으로 냉각될 수도 있습니다. 종합적으로, 분석가들은 거품을 우려하지 않습니다. 스페인은 여전히 공급이 부족하며, 2030년까지 주택가격은(충격이 없다면) 2025년 대비 명목상 20~30% 오를 수 있습니다.
위험과 기회
위험: 주거부담 심화가 가장 큰 우려입니다. 주요 도시에서는 소득 대비 집값비율이 2007년 수준에 재진입했고, “노력률”(모기지 상환액 대비 소득비)은 약 35%로 cbre.com EU 내 최고 수준입니다. 스페인 중앙은행은 주택공급 격차(~45만 가구 부족)를 경고했습니다 reuters.com. 임대료와 집값의 급속한 추가 상승은 정치적 반발, 강한 규제로 이어질 수 있습니다. 실제로 새로운 임대법과 규제 신호가 임차인 쪽으로 전환되고 있습니다. 규제 리스크: 추가 임대료 상한, 세컨드홈 과세 등이 투자자를 위축시킬 수 있습니다. 골든비자 폐지가 그 예시이며, 이 같은 갑작스러운 규제는 고급시장에 영향이 큽니다. 금리: 글로벌 긴축이 예상보다 빨라지면 모기지 비용이 오르고 수요가 둔화될 수 있습니다. 관광 변동성: 관광 의존도가 높은 시장 특성상, 방문객 감소(예: 팬데믹 재발)이 단기임대·호텔 부문 타격으로 이어집니다.
기회: 동시에, 내재된 강점도 분명합니다. 스페인은 상대적으로 높은 수익률을 제공합니다. 아파트 임대수익률(약 5~7% 총수익)은 EU 국채 이자(약 1%) 대비 월등히 높습니다 globalpropertyguide.com. 저금리 환경에서 개발업체 이익도 견실합니다. 임대 시장은 빠르게 확장 중이며, 기관형 임대(빌드 투 렌트), 학생·실버 주거 등 대체주거시설로 투자유입이 계속됩니다. 대형 도시재생(MNN 등)은 장기적 가치와 현대식 주택 공급을 창출하여 새로운 개발 입찰 기회를 엽니다. 북미, 북유럽, 남미 등 다양한 외국 수요가 지속될 것으로 보이며, 스페인 생활환경·환율(많은 투자자에 유리)도 이들을 끄는 요인입니다. 그리고 EU의 친환경 건축 인센티브가 에너지 효율 주택 신축·리노베이션도 촉진해 활동량을 높일 것입니다. 전반적으로 신중한 투자자 입장에서는 스페인 시장이 지속 성장, 풍부한 임대수요, 미래 세대 주택·복합개발 기회가 많은 시장으로 평가됩니다.
출처: 필자의 공식 통계(INE), 업계 리포트, 전문가 분석 등 자체 조사 globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
