로스앤젤레스 부동산 시장 2025: 트렌드, 전망 & 투자 전망

2025년 시장 개요

2025년 로스앤젤레스의 부동산 시장은 회복력과 재조정이 혼재된 모습이 특징입니다. 주거 부동산 가치는 팬데믹 시기 급등 이후 여전히 사상 최고치 근처에 머물러 있습니다만, 성장 속도는 훨씬 더뎌졌고, 매매 활동은 2022~2023년의 역사적 저점에서 다소 반등하고 있습니다. 상업용 부동산의 실적은 양극화되고 있습니다—산업용 및 다가구 부문은 견고함을 유지하고 있는 반면, 오피스와 일부 소매 부문은 높은 공실률과 수요 변화로 어려움을 겪고 있습니다. 즉, 2025년의 L.A.는 균형 잡힌 (심지어 약간 매수자에게 유리한) 주택 시장과 신중하게 회복 중인 상업용 부문을 맞이하고 있습니다.

경제 및 정책적 요인이 상당한 영향을 미치고 있습니다. 높은 수준의 모기지 금리(약 6.5~7%)는 매수세를 둔화시키고 구매 여력을 사상 최저 수준까지 악화시켰습니다. 새로운 규제, 특히 Measure ULA(“맨션세”)와 같은 고가 매각에 대한 규제는 럭셔리 및 투자부동산 시장을 식히고 있습니다. 한편, 만성적인 공급 부족은 최근 인구 감소(2020년 이후 L.A. 시 인구 약 2.5% 감소)에도 불구하고 가격 하락을 막고 있습니다. 아래 보고서는 로스앤젤레스의 주거 및 상업용 부동산의 세부 동향을 분석하고, 지역별 실적을 평가하며, 투자 기회를 조명하고, 2028년까지의 전망을 제시합니다.

(출처 주: 데이터 및 인사이트는 California Association of Realtors, Zillow, Redfin, CBRE, 그리고 지역 시장 분석 등 다수의 자료에서 인용되었습니다.)

주거용 부동산 부문

주택 가격 및 매매 동향

2025년 로스앤젤레스의 주택 가격은 2020~2022년 가파른 상승 이후 전년 대비 거의 변화 없거나 소폭 상승한 수준입니다. 2025년 중반 기준, 로스앤젤레스 시의 주택 중위 매매가는 약 105만 달러로, 전년 대비 단 0.5% 증가했습니다. 로스앤젤레스 카운티의 2025년 3월 단독주택 중위 가격은 약 82만 9,000달러로, 1년 전보다 약 3.0% 올랐습니다. 이처럼 완만한 가격 상승은 2023년의 일시적 하락 이후 나타난 것으로, 사상 최고치에 가까운 가격의 횡보 양상을 보여줍니다. (참고로, L.A.의 중위 주택 가격은 2019년 약 60만 달러였으며, 이후 2024년 말 사상 최고치인 95만 6,000달러 근처까지 급등했습니다.) 도표 1에서 팬데믹 시기의 급등, 소폭 조정, 그리고 2025년까지의 완만한 재상승 흐름을 확인할 수 있습니다.

매매량은 높은 금리로 인한 침체에서 초기 회복 신호를 보이고 있습니다. 2023년 주택 매매는 역사적으로 낮은 수준이었으며, 캘리포니아 전체 매매는 2023년에 수십 년 만에 최저치(2021년 대비 약 34% 감소)로 떨어졌고, 로스앤젤레스도 유사한 하락을 겪었습니다. 2024년엔 매매가 소폭 증가했으며(3년 만에 첫 연간 증가, 주 전체 +4.3%), 2025년에도 이러한 완만한 반등이 지속되고 있지만, 매매량은 여전히 팬데믹 이전 기준에는 못 미치고 있습니다. 예를 들어, 2025년 5월 로스앤젤레스에서 1,617채의 주택이 매매되어, 2024년 5월 대비 7% 감소했습니다. 이는 수요가 여전히 위축되어 있음을 시사합니다. 매물 수는 극심하게 낮았던 시기에서 회복 중입니다. 2025년 5월 로스앤젤레스에는 4,747건의 활성 매물이 등록되어 이전 달보다 증가했습니다. 미판매 재고 지수(공급 개월수)는 2025년 3월 기준, LA 메트로에서 약 3.7개월로 1년 전의 2.7개월에서 늘어났습니다. 이런 균형 잡힌 공급으로 인해 LA는 2025년에는 셀러 마켓에서 보다 중립적인 시장으로 전환되어, 과거 몇 년간의 치열한 경쟁이 완화되고 있습니다. 현재 주택은 평균 시장에 45일간 머물고 있으며, 지난해의 39일보다 다소 느려졌습니다. 가격 협상도 더 흔해져(2025년 4월 거래의 약 45%가 시세 이하로 체결), 거래 분위기가 달라졌습니다.

주요 시장 지표 (2025년 중반, 주거용):

• 중간 매매가(로스앤젤레스 시) – 약 105만 달러(전년 대비 0%~1% 변동).
• 중간 매매가(LA 카운티) – 약 82.9만 달러(+3.0% YoY).
• 매매 건수(로스앤젤레스 시, 2025년 5월) – 1,617건(-7% YoY).
• 활성 매물(LA 카운티, 2025년 5월) – 약 4,700건(4월 약 4,300건에서 증가).
• 공급 개월수 – 약 3.5~3.7개월(전년 약 2.6개월에서 증가).
• 시장에 머무는 중간 기간 – 약 45일(작년 약 39일).
• 매매/호가 비율 – 약 100%(전체 거래의 절반이 호가 또는 그 이하로 거래).

전반적으로 주거용 매매가는 견조하게 유지되거나 일부 부문에서는 제한된 공급과 꾸준한 수요 덕분에 소폭 상승하고 있습니다. 하지만 2021년 셀러 마켓의 과열 양상은 진정되었습니다. 높은 대출 이자로 인해 구매력이 제한되면서 매수자들은 숨통이 조금 트인 상황입니다. 실제로 LA의 내 집 마련 가능성(주택 구입 여력)은 역대 최저 수준에 가깝습니다. 중간 가격대의 주택을 매수하려면 연소득이 약 23만 달러, 즉 캘리포니아 중위소득의 2배 이상이 필요합니다. 이런 주택구입 부담과 더불어, 많은 기존 주택 소유자들이 3% 미만의 저금리 모기지에 묶여 있기 때문에 7%대 대출로 교체하려 하지 않는 현상도 함께 나타나고 있습니다. 이로 인해 거래 감소와 매물 부족이 동시에 나타나는 교착 상태가 지속되어 가격이 크게 떨어지지 않고 있습니다. 큰 경제 충격이 없는 한, 완만한 균형이 2025년 LA 주택가격의 특징이 될 전망입니다.

임대 시장 동향

로스앤젤레스는 여전히 미국에서 가장 비싼 임대 시장 중 하나로 남아 있지만, 팬데믹 이후 급등했던 임대료 상승세는 2024–2025년에 완화되었습니다. 2025년 초 기준, L.A. 아파트의 평균 임대료는 대략 월 $2,750~$2,800 수준입니다. CBRE에 따르면, L.A.카운티의 전체 평균 다가구 임대료는 2025년 1분기 기준 $2,822/유닛으로, 전 분기 대비 거의 변동이 없었습니다(+0.1%). 이는 빠른 상승세를 이은 결과로, 임대료는 4년간 약 23%가 올라 2020년 중위값 $2,300에서 2024년 약 $2,841로 상승했습니다. 이런 상승은 임금 및 인플레이션 증가율을 앞질러 주거 비용 부담을 악화시켰습니다. 2024년 기준으로 L.A. 아파트 매물 중 74%가 월 $2,100 이상을 요구해 많은 임차인들이 거주자를 늘리거나 이주를 선택하게 했습니다.

2025년에는 임대료 상승세가 사실상 정체되었습니다. 이는 임차인들에게는 반가운 소식입니다. 일부 지표에서는 실질적으로 소폭 하락세도 보이는데, 예를 들어 로스앤젤레스의 소매 임대 분석에서는 2025년 1분기 소매 부동산 임대료가 전년 대비 -0.4% 성장했다고 발표해, 일부 분야에서 집주인의 가격 결정력이 제한적임을 보여줍니다. 주거용 임대의 경우, 조사 결과 요구 임대료는 거의 변동이 없거나 소폭 상승(연간 약 +1%)하는 등 2025년 초 기준 비교적 안정적입니다. 높은 임대료와 팬데믹 시기 인구 유출이 맞물려 수요가 다소 완화되면서 임대료 추가 급등은 제한되었습니다. 특히 2024년 약 0.65% 인구 감소로 인해 집주인들의 입주자 경쟁이 다소 완화되어 일부 지역에서는 더 많은 인센티브와 임차인 친화적 가격 정책이 관찰됩니다.

한편, 다가구 주택의 공실률은 여전히 낮은 수준을 유지하고 있는데, L.A.를 떠난 인구는 주택 구입이 불가능한 인구에 의해 어느 정도 상쇄되고 있습니다. 2025년 1분기 L.A. 아파트의 점유율은 95.4%(공실률 약 4.6%)로, 2024년 말 대비 약간 개선되었습니다. 실제로는 양질의 임대 매물은 여전히 빠르게 임대되고 있지만, 전년보다는 임차인들의 선택지가 더 많아졌습니다. 프로모션(한 달 무료임대 등)도 일부 지역에서 다시 등장하고 있습니다. USC의 Casden Multifamily Report에 따르면, 2025년에는 신규 공급(작년 L.A.에서 약 6,000~8,000세대 승인)으로 인해 실제 임대료는 현 수준을 유지할 것으로 전망됩니다.

임대 핫스팟 및 트렌드: 웨스트사이드와 다운타운의 고급 임대는 신규 공급과 원격근무로 인한 공실로 다소 압박을 받고 있는 반면, 비교적 저렴한 동네들은 여전히 치열한 경쟁이 이어지고 있습니다. 샌퍼낸도 밸리와 샌게이브리얼 밸리 교외 지역은 실내에서 상대적으로 저렴한 옵션을 찾는 가족 수요로 전년 대비 임대료가 소폭 상승했습니다. 반면, 산타 모니카와 다운타운 L.A.와 같은 주요 지역은 임대료가 하락하고 공실이 증가(다운타운 소매 공실률 9.5% 급등)하면서 거주자와 소매업자가 비용 대비 이점을 신중히 따지고 있습니다. 전반적으로 2025년 L.A. 임대 시장은 안정적이지만 부담이 큰 상황으로 볼 수 있습니다. 임대료가 당분간 크게 오르진 않겠지만 여전히 평균 가구에겐 너무 높은 수준입니다(일반 2베드룸 임대료가 2022년 이전 모기지로 구매할 때보다 약 70% 비싼 점에서 주택구입이 얼마나 어려운지 드러냅니다).

고성장 vs. 고위험 지역

로스앤젤레스에서 부동산은 매우 지역적이며, 동네별로 추세가 뚜렷하게 갈리고 있습니다. 지난 10년간, 이전에는 주목받지 못했던 지역들이 부동산 가치가 폭발적으로 상승한 반면, 전통적으로 비쌌던 일부 지역들은 보합세이거나 최근에는 정체 현상까지 보였습니다. 카운티 감정평가국 자료(2016~2024년) 분석에 따르면, 가장 높은 상승률은 신흥 동네들에서 나타났습니다. 이들 지역은 종종 젠트리피케이션 또는 인프라 붐을 겪고 있습니다. 예를 들어, 웨스트 아담스(LA 중심부)는 2016년 이후 주거용 재산 가치가 107% 상승하며 상승률 1위를 기록했습니다. 한때 상대적으로 저렴했던 웨스트 아담스는 대중교통망 인근 입지와 인접 고가 지역의 수요 확대로 인해 변화하며 LA의 ‘가장 뜨거운’ 시장으로 변모했습니다. 그 밖에도 엘리시안 밸리(“프로그타운”) +86%, 엑스포지션 파크 +84%(USC 및 뱅크 오브 캘리포니아 스타디움 주변 개발 영향) 등도 높은 성장세를 보였습니다. 레이머트 파크(+79%), 볼드윈 힐스/크렌쇼(+81%) 등 역사가 깊은 흑인 커뮤니티 지역 역시 도심의 (과거) 저렴한 주택을 찾는 수요에 따라 큰 폭의 가치 상승을 경험했습니다. 이러한 성장세는 새로운 투자 유입과 인구 변화와 맞물려 있지만, 동시에 오랜 거주민들의 퇴출 문제에 대한 우려도 함께 제기되고 있습니다 xtown.la xtown.la.

반대로, 투자 관점에서 ‘고위험’ 지역은 거품 현상이나 지역적 경기 침체가 우려되는 곳입니다. 대표적인 예가 다운타운 LA(DTLA)로, 2000~2010년대에는 호황을 누렸지만 현재는 공실률 상승과 삶의 질 저하 문제를 겪고 있습니다. DTLA의 부동산 가치는 8년간 약 45% 상승에 그쳐 카운티 평균을 밑돌았고, 다운타운 내 소매/오피스 공실률도 높아 (소매 약 9~10%, 오피스 30% 이상) 도시 재도약 전까지는 투자 리스크 신호로 받아들여집니다. 럭셔리 해안 지역 역시 일종의 ‘위험’군에 속하지만, 이는 붕괴 위험이 아닌 성장 둔화 때문입니다. 벨에어(+61%, 2016년 이후)나 칼라바사스(+36%)처럼 초고가 지역은 이미 가격이 높아 추가 상승 여력이 적은 편입니다. 실제로 일부 부유층 지역들은 2023년 들어 저택에 대한 수요 감소, 새로운 세금, 경제 불확실성 등으로 소폭 가격 하락을 경험했습니다. 예를 들어, 컬버시티의 중간 주택가격은 2025년 5월 기준 전년 대비 약 6.7% 하락했으며, 컬버시티와 산타모니카에서는 최근 인구가 약 3% 감소하는 현상도 나타났습니다. 이러한 지역들은 폭락 위험과는 거리가 있지만, 신흥 주거지역에 비해 투자 수익률이 낮을 수 있습니다.

또한 주목할 만한 것은 외곽 교외 및 변두리 커뮤니티에서 나타나는 곤경의 징후입니다. 북부 L.A. 카운티의 앤텔로프 밸리(예: 랭커스터, 팜데일)와 같은 지역에서는, 팬데믹 기간 동안 원격 근무자들이 공간을 찾아 몰리면서 가격이 급등했지만, 여전히 유가와 고용 동향에 민감하여 경제 상황이 변할 경우 변동성 위험이 잠재되어 있습니다. 2024년 최고 압류율은 더 외진 지역이나 노동자 계급 지역에서 나타났으며, 예를 들어 실마(샌퍼난도 밸리 소재)에서는 59건의 압류가 기록되어 지난해 L.A. 지역 중 가장 많았습니다. 압류가 집중되는 것은 지역적 압박 신호일 수 있으며, 동시에 그 동네에서 저렴하게 집을 사거나, 수리하거나, 임대할 기회를 찾는 기회가 될 수도 있습니다. 투자자들은 이러한 지역을 신중하게 바라볼 수 있습니다. 가격 하락 위험이 높은 동네는 대체로 수요가 다양하지 않고 경제 변동에 취약한 지역이며, 즉 도시 외곽 지역이나 지속적 범죄, 인프라 문제를 가진 곳이 이에 해당합니다. 핵심 요약: 웨스트 아담스, 미드-시티, 제퍼슨 파크와 같은 동네는 교통 접근성과 고풍스러운 주택이 풍부하여 활황을 보이고 있지만, 다운타운 및 일부 고급 지역은 식었습니다. 언제나 그렇듯, “위치, 위치, 위치”가 적용됩니다. 전반적으로 비싼 시장이라 하더라도, 신규 개발, 문화적 가치, 또는 향후 교통망(예: 크렌쇼/LAX 철도 노선이나 잉글우드의 새 소피 스타디움 주변)과 같은 마이크로 마켓은 전체 시장보다 계속 앞서 나갈 가능성이 높습니다. 반대로, 투자자들은 경제 상황이 바뀔 경우 가격 조정 위험이나 약한 임대 수요가 잠재된 지역인지, 지역의 근본적 여건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

상업용 부동산 실적

상업용 시장 개요

2025년 로스앤젤레스의 상업용 부동산 시장은 부동산 유형별로 엇갈린 궤적의 이야기입니다. 산업용 및 다가구 부동산은 견고함을 유지하고 있으며, 이는 이커머스·무역·주택 부족에 힘입은 것이고, 오피스 부문은 수요 기반의 구조적 하락에 직면해 있습니다. 리테일 부동산은 그 중간에 위치하며, 동네 쇼핑센터는 견고함을 보이나 도시 중심부 리테일(특히 다운타운)은 팬데믹 이후 더디게 회복 중입니다. 금리 인상과 지역 양도세 인상으로 상업용 부동산 투자 활동 전반은 위축되었으나, 대표 입지의 안정적 임대 자산은 L.A.의 거대한 경제 기반 덕분에 여전히 투자자의 관심을 끌고 있습니다. 아래에서는 부문별 성과를 나누어 설명합니다:

오피스 부문: 높은 공실률과 용도 변경의 어려움

로스앤젤레스의 오피스 시장은 2025년에 심각한 압박을 받고 있습니다. 원격/하이브리드 근무의 증가와 기업의 긴축으로 인해 11분기 연속 순수요 감소와 공실률 급증이 나타나고 있습니다. 카운티 전체적으로 오피스 공실률은 2025년 1분기 기준 약 24.5%로 상승했으며, 이는 역사적으로 매우 높은 수준입니다. 다운타운 LA의 공실률은 31% 이상으로 더 심각한 상태입니다. 핵심 부시장조차 영향을 받고 있습니다. 예를 들어, 센추리시티의 공실률은 13%에 도달했고 오렌지카운티의 오피스 공실률은 2025년 1분기에 19.2%로 급등하여 5년 전의 거의 두 배 수준입니다. 이처럼 공간이 남아도는 상황은 임차인들이 사용 공간을 축소하고 지난 개발 사이클의 신규 공급이 늘어나면서 발생했습니다. 많은 임대인들이 저조한 수요에 직면하고 있으며, LA 광역권의 순수요 흡수는 1분기에만 -108만 평방피트로 나타났습니다.

이로 인해 오피스 임대료는 정체되거나 하락세를 보이고 있습니다. 시장 전체의 요청 임대료는 월평균 약 $3.60/평방피트(풀서비스 기준)로, 전년 대비 거의 변동이 없습니다. 임대인들은 새로운 임차인을 유치하기 위해(무상 임대, TI 지원 등) 더 많은 혜택을 제공하고 있습니다. 최고급 웨스트사이드 시장은 여전히 프리미엄 임대료를 유지하고 있지만 (웨스트 LA 평균 $5.14/평방피트/월 청구), 이곳조차 임대료 성장률은 미미합니다. 이러한 역풍으로 상업용 부실 및 용도전환 기회가 증가할 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 실제로, 다운타운과 샌퍼낸도 밸리 일부 B/C급 오피스 빌딩은 아파트나 창의적 용도로의 전환을 위한 매입 목적으로 대폭 할인된 가격에 거래되고 있습니다. LA 오피스 시장 전망은 신중합니다. 높은 공실률이 2025년까지 지속될 가능성이 높으며, 한 보고서에 따르면 2025년 부실 사태가 현실화될 것이라고 예측하고 있습니다. 대출 만기 도래로 인해 소유주들이 재융자에 어려움을 겪을 것이기 때문입니다. 회복 여부는 오피스 사용 직종의 고용 성장과 각 기업의 장기 업무 공간 전략에 달려 있습니다. 당분간 오피스 부문은 LA의 가장 약한 고리가 될 것으로 보이며, 특히 수급 과잉 지역의 노후 건물들은 가치 하락 위험이 높습니다.

소매 부문: 느린 회복과 적응 트렌드

로스앤젤레스의 소매 부동산은 팬데믹 이후 점차적으로 자리를 잡아가고 있지만, 상황은 복합적입니다. 소비자 지출이 반등하고 관광객도 돌아오고 있지만 구조적 과제(이커머스 경쟁, 변화하는 소비자 습관)는 여전히 존재합니다. LA 카운티 전체 소매 공실률은 2025년 1분기 기준 약 6.1%~6.5%로, 5분기 연속 상승세를 보이고 있습니다. 이 공실률은 상승했음에도 불구하고 여전히 중간 수준이며 타 도시 대비 낮은 편입니다. 하이스트리트 리테일, 쇼핑몰은 공실률이 더 높으며, 교외의 마트 앵커 쇼핑센터는 더 좋은 실적을 보입니다. 소매 임대료는 연평균 평방피트당 약 $36~$37(월 약 $3.05/평방피트, 트리플넷 기준)로 미국 평균보다 약 40% 높습니다. 그러나 임대료 상승률은 약간 마이너스이며, 2025년 초 LA 소매 임대료는 전년 대비 0.4% 하락했습니다. 이는 임차인 유치를 위한 임대인의 필요성을 반영합니다. 실제로 최근 1년간 로스앤젤레스는 약 240만 평방피트의 소매 임대 공간이 비워졌습니다. 즉, 매장 폐점과 축소가 신규 출점 속도를 앞질렀다는 신호입니다.

지역별 격차: 베벌리힐스의 골든 트라이앵글과 산타모니카의 서드 스트리트와 같은 주요 쇼핑 지구는 회복세를 보이고 있지만, 아직 팬데믹 이전의 활기로 완전히 돌아오지는 못하고 있습니다(일부 고급 리테일러들은 규모를 축소했습니다). LA 다운타운의 리테일은 큰 타격을 받았으며, 다운타운 리테일 공실률은 2024년 말 기준 250bp 상승하여 9.5%에 이르렀습니다. 도보 유동인구와 관광업이 완전히 회복되지 않았기 때문입니다. 반면, 성장하는 주거지역의 교외 리테일은 비교적 강세를 보이고 있습니다. 샌퍼넌도 밸리와 샌게이브리얼 밸리의 일부 서브마켓에서는 가치 중심 리테일러(할인 매장, 식료품점)들이 증가하는 인구를 위해 사업을 확장하면서 소폭 임대료 증가도 있었습니다. 리테일 투자 매매는 정점 대비 낮은 가격에 이뤄지고 있는데, 이는 재가격 조정을 의미합니다. 예를 들어, 라 브레아(La Brea)의 한 리테일센터는 2016년 가격 대비 35% 낮은 가격에 2025년에 매각되었습니다(NOI 감소로 인한 결과). 리테일 캡레이트는 평균 5.5~6%까지 상승해 지난 10년간 최고치를 기록했으며, 투자자들은 높은 금리 환경에서 더 나은 수익을 요구하며 위험을 반영하고 있습니다.

리테일 섹터의 전망은 조심스럽게 낙관적입니다. 안정화되는 공실률과 유동인구는 최악의 시기는 지났음을 시사하지만, 성장은 느릴 것입니다. 주요 트렌드로는 체험형 리테일 (식음료, 2026년 오픈 예정인 산 페드로의 West Harbor와 같은 엔터테인먼트 콘셉트), 적응형 재사용(고전 중인 리테일 공간을 복합용도 또는 산업용으로 전환)이 있습니다. 개발업자들은 매우 선별적으로 접근하고 있으며, 현재 LA에서 건설 중인 리테일 공간은 약 65만 평방피트로 재고의 0.1%에 불과합니다. 신규 공급 부족과 광범위한 인구 기반을 고려할 때, 입지가 좋은 리테일은 가치를 유지할 가능성이 높습니다. 하지만 소유주들은 공실률을 채우기 위해(예: 서비스, 의료 오피스, 주거시설 도입 등) 혁신해야 합니다. 요약하자면, 2025년 LA 리테일 시장은 안정적이지만 진화하는 중입니다. 입주율은 점진적으로 개선되고, 임대료는 정체될 것이며, 부진한 리테일 센터의 변신은 계속될 전망입니다.

산업용 부동산: 사상 최고치에서 소폭 진정세로

로스앤젤레스의 산업용 부동산 섹터는 최근 몇 년간 항만 물동량, 물류, 개발 가능한 토지의 부족으로 인해 최고의 성과를 거두었습니다. 2025년에도 산업용 부동산은 여전히 높은 수요를 보이고 있으나, 과열 양상에서는 다소 누그러진 상태입니다. 2021~22년경 역대 최저 공실률(약 2~3%)을 기록했던 후, 2025년 LA카운티의 산업용 공실률은 약 4.9%까지 증가해 거의 10년 만에 최고치에 도달했습니다. 이 공실률 증가는 약 10분기 연속 입주 감소와 일부 신규 공급이 가세한 데 따른 것입니다. 그래도 4.9%의 공실률은 역사적으로 매우 낮은 수준으로, 많은 하위 시장에서는 사실상 완전 입주 상태입니다. 실제로 LA카운티의 6개 산업용 하위 시장 모두 공실률이 6% 미만이며, 이 중 절반은 4% 미만입니다. 입주 가능한 공간이 소폭 증가(전체 가용률 약 6.5%, 마케팅 중인 공간 포함)함에 따라 단기적으로 임대료 상승 압박이 있을 것으로 보입니다.

실제로 산업용 임대료는 팬데믹 기간 동안 급등했으며(일부 추정에 따르면 2019년 이후 50% 이상 상승) 현재는 완만한 조정을 겪고 있습니다. LA 산업용 임대료는 2025년 1분기까지 6분기 연속 하락했으며, 시장은 이전의 급등을 소화하고 있습니다. 참고로, 로스앤젤레스 시장(미국에서 가장 비싼 시장 중 하나)의 창고/물류 공간 평균 요청 임대료는 위치에 따라 여전히 평방피트당 월 $1.20~$1.50(트리플넷) 선으로, 2020년 이전 수준보다 훨씬 높습니다. 하지만 현재 임차인들은 1년 전보다 약간 더 협상력이 생겼습니다. 이러한 하락에도 불구하고 산업용 임대주들은 여전히 자신감을 가지고 있습니다. 임대료 하락은 소폭이었고, 장기적인 수요 동인(대규모 LA/롱비치 항구, 이커머스 물류 수요, 천만 명이 넘는 거주자를 위한 라스트마일 물류)은 여전히 견고하게 유지되고 있습니다. 특히 사우스베이와 인랜드 엠파이어 서브마켓은 계속해서 창고 이용자들을 끌어들이고 있지만, 인랜드 엠파이어의 공실률도 사상 최저치에서 소폭 상승했습니다.

투자 측면에서 산업용 부동산은 여전히 매우 인기가 있지만, 금리 인상으로 인해 수익률(cap rate)이 조금씩 상승했습니다. 남캘리포니아의 산업용 평균 수익률은 5% 초반대로 올라갔습니다(2024년 약 5.3%, 2021년에는 4% 미만). 일부 소형 또는 B급 산업용 거래는 특히 임대 기간이 짧을 때 6~6.5%에 가까운 수익률이 나오고 있습니다. 투자자들은 핵심 물류 축(corridor)에 집중하고 있지만, LA시의 ULA 조례(5백만 달러 이상 매각 시 세금 부과)로 인해 도심 내 대형 산업용 매물이 다소 얼어붙은 상태입니다. 이로 인해 세금이 없는 인근 도시로 투자가 이동할 수 있습니다.

산업용 전망은 신중하지만 긍정적입니다. 전문가들은 2025년이 공실률 손실의 바닥일 것으로 예상하며, 2026년에는 공급 증가가 둔화되고 기업이 적응함에 따라 시장이 안정화될 것으로 봅니다. 이번 소폭 하락기를 지나 2026년에는 임대료 상승세도 재개될 수 있습니다. 잠재적 위험 요인은 무역 정책으로, 2024년 말 새로운 관세를 회피하려는 수입 급증은 항만 창고 수요를 일시적으로 자극했으나, 지속적인 무역전쟁이나 경기 침체는 항만 물동량을 줄일 수 있습니다. 반대로, 서부 해안 노동 분쟁 해결이나 경제 반등이 있다면 시장은 다시 타이트해질 수 있습니다. 요약하면, LA 산업 부문은 기본적으로 강한 상태(낮은 공실, 높은 임대료)가 유지되고 있으며, 2025년은 극단적 상황에서 정상화되는 한 해가 될 것으로 예상됩니다. LA 내 핵심 입지 물류/창고 시설은 공급망상에서 중요한 역할로 인해 가치와 투자자 관심을 계속 유지할 것으로 보입니다.

정책 및 규제 동향

최근 몇 년간의 다양한 정책 및 규제 변화가 2025년 로스앤젤레스 부동산 시장에 영향을 주고 있습니다:

• ULA 법안(“United to House LA” 맨션세): 2023년 4월부터 시행된 이 LA시의 법안은 500만 달러 초과 부동산 매매에 4%(1,000만 달러 초과는 5.5%)의 양도세를 부과합니다. 목적은 저렴한 주택 공급 기금 마련이지만, 고가 거래량이 상당히 감소하는 등 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 시행 1년 만에 고급 주택 거래가 급격히 줄었고, 많은 상업용 거래가 세금 회피를 위해 보류 또는 우회(예: 부동산이 아닌 지분 매각) 방식으로 이루어졌습니다. 2024년 말까지 약 4억 8,000만 달러의 세수가 걷혔지만, 매출 급감으로 초기 예상에는 미치지 못했습니다. ULA 법안의 영향은 양날의 검입니다. 초대형 거래 감소로 시장 유동성 저하를 초래해 고급 주택 및 대형 상업용 자산의 가격 약세로 이어질 수 있습니다. 현재도 논란과 소송이 이어지고 있지만, 일단 투자자는 LA 거래에서 이 큰 비용을 반드시 감안해야 합니다. 고가 부동산 플립(전매) 투자에는 분명한 제약이 됩니다.
• 임대료 규제 및 세입자 보호: 로스앤젤레스시는 전국에서 가장 엄격한 임대료 규제 조례(구형 다가구 주택 대상)를 시행 중이고, 캘리포니아 주의 임대료 인상 상한법(AB 1482)은 기타 다수 주택에 대해 연 최대 10% 임대료 인상을 제한합니다. 코로나 팬데믹 기간 동안 LA는 퇴거 유예령도 시행했으며, 2023년 초에야 완전히 해제되었습니다. 2025년에는 임대료 대폭 인상 시 세입자 이주 지원 의무 및 더 많은 부동산에 대한 정당한 사유 없는 퇴거 금지 등 새로운 규정이 도입됩니다. 이런 조치들은 세입자 안정성을 제공하는 한편 투자 수익에도 영향을 줍니다. 임대료 현금흐름 증가가 제한되어 공격적 투자자에겐 덜 매력적이고, 장기 보유자에게는 유리할 수 있습니다. 반면, 임대료 규제하 인플레이션 연동분 반영 허용으로 올해 3~4%의 소폭 인상은 가능했습니다. 전반적으로 LA의 정책 방향은 강력한 세입자 보호로, 임대료 급등은 둔화하지만 공실률은 낮게(세입자 장기 거주) 유지될 전망입니다.
• 용도지역(조닝) 및 주택공급 개혁: 주택난 해결을 위해 캘리포니아는 SB 9(토지 분할), SB 10 등 소규모 고밀도 개발을 허용하는 법을 제정했습니다. LA도 이를 반영해, 많은 지역에서 ADU(세컨드하우스, 조모주택) 신축이나 단독주택 부지 분할(듀플렉스 신축)이 쉬워졌습니다. 아직 확산은 제한적이지만, 이러한 개혁이 점진적으로 공급을 늘리고 있습니다. LA시 새 주택정책안은 2029년까지 주택 456,000호 추가 공급이라는 야심찬 목표를 세웠습니다. 이를 위해 도시는, 특히 대중교통역 인근 지역에서, 고층 주상복합 개발 등을 위한 용도지역 변경을 추진하고 있습니다. 그러나 2024년 현재 공급 목표에 미달하며, 2024년 허가된 신규 유닛은 약 8,600호로, 최근 10년 내 아파트 승인 최저치입니다. 앞으로도 용도 상향(업조닝), 개발 인허가 간소화 등, 예를 들어 다운타운 LA의 Adaptive Reuse Ordinance(용도변경 조례) 확대 등, 신규 주택 활성화에 정책 초점이 이어질 것입니다. 투자자와 개발자 입장에선 규제가 완화될수록 리노베이션 및 소규모 개발(인필) 기회가 늘 수 있지만, 일부 지역사회 반발이 변수입니다.
• 이자율 및 금융: 비록 지역 정책은 아니지만, 연방준비제도의 금리 인상은 L.A. 부동산에 극적인 영향을 미치고 있습니다. 약 7%에 이르는 모기지 금리는 주택 구매의 주요 제동 장치가 되고 있습니다. 최신 전망에 따르면, 금리가 2025년 말쯤 서서히 완화될 수 있다 (5%대 후반까지)고 합니다. 이런 금리 인하는 매매와 가격 상승에 다시 불을 붙일 수 있습니다. 반대로 만약 인플레이션으로 금리가 높은 수준을 유지한다면 시장은 계속 침체되어 있을 수 있습니다. 상업용 부문에서도 높은 금리로 인해 자산이 재평가(상승한 캡 레이트)되고 프로젝트 자금 조달 비용이 증가했습니다. 생명보험회사와 은행은 특히 오피스 대출에서 물러났습니다. 정책 입안자들은 상업 부채 시장을 모니터링하고 있지만, 구체적인 지원책은 마련되어 있지 않아 2025–2026년 소유주들의 리파이낸싱 위험이 주요 이슈입니다.
• 저렴한 주택 및 개발 부담금: L.A.는 현재도 통합 주택 요건 및 개발자 부담금을 확대해 저소득층 주택을 위한 기금을 조성하고 있습니다. 일부 신규 개발은 저소득 가구를 위해 일정 비율을 할당하거나 연계 부담금을 내야 합니다. 또한 시와 주 정부는 저렴한 주택 건설을 유인하기 위해 SB 35에 따라 인센티브(용적률 보너스, 신속 승인 등)를 제공하고 있습니다. 이런 정책들의 목표는 혼합소득 커뮤니티 지원에 있지만, 개발자들은 종종 수익성에 제약을 준다고 지적합니다. 홈리스 문제와 리유즈 활성화에도 관심이 모이고 있습니다. 현재 주법에 따라 모텔이나 오피스를 홈리스 주택으로 전환하는 것이 더 쉬워졌으며, ULA 조례 기금은 이런 프로젝트 가속화를 위해 사용될 예정입니다(다만 집행은 더딘 편입니다).

결론적으로, L.A.의 정책 환경은 주거 비용 부담 완화와 임차인 보호에 초점이 맞춰져 있으며, 이는 단기 투자자 수익에 부담이 될 수 있습니다. 영리한 투자자라면 ULA 같은 양도세를 감수하고, 임대료 상한선을 지키며, 공공 프로그램과 협력해 각종 인센티브를 누릴 필요가 있습니다. 주택 소유자라면 구역 규제 완화(ADU 등)를 통해 임대 수입으로 가치를 더할 수 있다는 점이 장점입니다. 그리고 보다 넓게 보면, 거시 경제 정책(연준 이자율)이야말로 앞으로 수년 간 L.A. 부동산 시장 회복 속도를 좌우할 변수입니다.

투자 기회 및 기대 수익률(ROI)

높은 가격과 새로운 세금에도 불구하고, 로스앤젤레스 부동산은 여전히 다양한 투자 기회를 제공합니다. 핵심은 시장 현실에 맞춘 전략 설정—수요가 견조하게 유지되는 섹터에 집중하며 규제의 제약도 염두에 두는 것입니다. 2025년 투자자들이 고려할 만한 몇 가지 투자 분야와 그 수익률 전망을 소개합니다:

• 가치 추가형 주거용 부동산(단독주택 & 소형 다가구 주택): 매물 부족과 많은 주택의 노후화로 인해, 투자자들은 성장하는 동네의 고쳐서 쓰는 집(피커어퍼)을 찾아 리노베이션 후 플립 또는 임대로 활용할 수 있습니다. West Adams, Leimert Park, Highland Park과 같은 동네는 큰 가치 상승을 경험했으며, 투자자들은 젠트리피케이션 수요에 맞는 주택 리모델링을 계속해서 선호하고 있습니다. 수익률 기대치: 시장가 이하로 매입할 경우 플립은 여전히 10~20% 수익률을 기대할 수 있으나, 예전처럼 30% 이상의 급격한 상승은 더 이상 흔치 않습니다. L.A.의 단독주택 임대 수익률은 대체로 낮은 편(보통 약 3~4% 캡 레이트)이지만, ADU(부속용도주택)를 추가하면 현금 흐름 증대가 가능합니다. ULA 조례로 인해 시내 고가 플립 딜(50억 원 이상)에서는 세금 부담 때문에 수익성이 떨어질 수 있으므로 주의가 필요합니다. 전반적으로 장기 가치 상승이 메인 수익원이며, 이러한 동네는 연평균 5~7% 정도의 성장세를 보여왔고, 레버리지와 결합할 경우 안정적인 수익 실현이 가능합니다.
• 다가구 아파트: 아파트 건물은 L.A. 투자에서 기본이라고 할 수 있습니다. 점유율은 높고(약 95%), 임대료도 잠시 정체를 보였지만 사상 최고 수준을 기록하며 안정적인 수입을 보장합니다. 소형(2~4세대) 주택은 소유주 거주 시 임대료 규제를 일부 피할 수 있습니다. 수익률 기대치: L.A. 다가구 아파트 캡레이트는 2024년 기준 약 4.5~5.0%로, 몇 년 전 약 4% 수준에서 상승했습니다. 즉, 무차입 투자 수익률이 약 5% 내외입니다. 대출 금리가 저렴할 경우 레버리지를 통해 수익률을 높일 수 있지만, 현행 6% 이상의 금리에서는 초기 현금수익률은 낮을 수 있습니다. 핵심은 장기 가치 상승과 임대료 성장에 있습니다. 만성적인 주택 공급 부족으로 인해 아파트 가치 상승이 계속될 가능성이 높으며(2016~2024년 L.A. 아파트 평균 약 60% 상승), 리모델링을 통한 임대료 인상(허용 범위 내)으로 추가 수익을 도모할 수 있습니다. 단, 신규 규제 예산 부담(예: 내진 리트로핏, 엄격한 퇴거규정 강화 등)이 추가 발생할 수 있음을 유념해야 합니다. 종합적으로 연평균 중단기 임대수익과 부동산 가치 상승(연 3~6%)을 기대할 수 있어, 폭발적이진 않지만 안정적인 투자처라 볼 수 있습니다.
• 산업용 창고: 산업용 부동산은 근본적인 측면에서 볼 때 L.A.에서 가장 매력적인 상업용 자산이라고 할 수 있습니다. 공실률은 매우 낮고, 주요 유통업체와 물류기업 모든 곳이 L.A. 카운티 내에 물류센터를 반드시 필요로 합니다. 수익률 기대치: 산업용 캡 레이트는 약 5~5.5%이며, 핵심지(항구, 도심 인근) 입지의 경우 5% 이하에 거래되기도 합니다. 이는 전국보다 낮은 수익률이지만, 임대료 성장과 시장의 안정성에 대한 신뢰를 반영합니다. 실제로 최근 몇 년간 산업용 임대료는 크게 급등(팬데믹 이전 대비 50% 이상 상승)했으며, 단기적으로는 다소 주춤할 수 있지만 장기적으로는 수요가 공급을 초과할 전망이라 임대료 상승세가 이어질 것으로 보입니다. 임대료 성장과 수익률을 합하면 연간 한 자릿수 후반대의 수익도 기대할 수 있습니다. 주요 투자기회로는 노후 산업용 부지를 현대적 물류(고천장 창고 등) 또는 도심 인접 1차 물류센터용으로 리포지셔닝하는 것이 있습니다. 또한 라스트 마일 인필 부지(소형 창고 포함)는 L.A.에서 프리미엄 임대료를 받고 있어, 적정 가격에 매입할 경우 충분한 수익성을 기대할 수 있습니다.
• 리테일 센터: 리테일 업계가 전환점을 맞이함에 따라, 현명한 투자자들은 필수 기반 리테일(예: 식료품점, 약국, 서비스가 입점한 쇼핑센터)에 주목할 수 있습니다. 이런 자산들은 L.A.에서 견고한 회복력을 보여주었습니다. ROI 기대치: 리테일 캡 레이트는 현재 평균 5.5~6% 수준이며, 공실이나 이차 입지에 위치한 자산은 더 높습니다. 만약 6% 캡 레이트로 입지가 좋은 센터를 매입하고, 공실 공간을 임대할 수 있다면 추가 수익과 자산 가치 상승(시장 개선 시 캡 레이트가 압축되고 NOI 성장)이라는 두 가지 이점을 누릴 수 있습니다. 센터의 테넌트 믹스를 개선하거나 용도를 추가하는 등 잘 실행하는 밸류 애드 리테일 투자자의 경우 연 10% 이상의 수익도 가능합니다. 반면, 순수 패시브 투자자라면 기대치 조절이 필요합니다: 안정화된 최상위 자산의 총 수익률(임대수익+최소한의 임대료 성장)은 6~8% 수준일 수 있습니다. 순임대 리테일(예: 장기 임대의 약국이나 패스트푸드점)은 L.A.에서 약 5% 캡 레이트를 보이며, 안정성을 중시하는 이들에게는 거의 채권과 유사한 현금흐름이 장점입니다. 주의할 점: 리테일은 입지와 관리에 매우 민감하므로, 지역 수요를 잘못 판단할 경우 ROI가 크게 저하될 수 있습니다. 전반적으로 COVID 이후 소비 행태가 정상화되면서, L.A. 핵심 상권의 리테일 자산은 안정적인 현금수익과 중간 수준의 가치상승 가능성을 제공합니다.
• 오피스 및 특수 자산: 오피스는 역발상적 투자입니다 – 자산 가치가 하락하고, 디스트레스가 임박해 있어 기회를 노리는 투자자들이 저가 매수에 나설 수 있습니다. 대출기관이 대출채권을 경매에 내놓을 경우, L.A. 오피스 빌딩이 건축원가의 일부 가격에 거래되는 모습을 볼 수 있습니다. ROI 기대치: 높은 위험, 높은 보상. 한 전략은 디스트레스 상태의 오피스 타워를(캡 레이트 8%+ 또는 50% 할인 가격에) 매입해 주거, 호텔, 크리에이티브 스튜디오 등으로 용도 변경하는 것입니다. 성공적인 전환 시 ROI는 매우 높을 수 있으며(내부수익률 IRR 15% 이상). 하지만 실행 및 규제 장애물이 큽니다. 전통적인 오피스 임대 투자는 더 위험합니다 – 입주율을 높일 명확한 방안이 없다면, 떨어지는 칼날을 잡는 격이 될 수도 있습니다. 생명과학 시설과 스튜디오 사운드스테이지는 L.A.에서 여전히 수요가 높은 특수 자산입니다. 이들 분야(대개 오피스/산업시설의 용도전환)에 투자하는 경우 할리우드 콘텐츠 제작과 바이오 리서치의 성장으로 건실한 수익률을 기대할 수 있으며, 해당 틈새 시장의 캡 레이트는 5~7%대로 성장 전망도 좋습니다.
• 개발 및 토지: L.A.에서 건설 개발을 하는 일은 쉽지 않지만, 틈새 개발 분야에서 기회를 잡을 수 있습니다. 예를 들어, 스몰-롯(subdivision) 주택단지, 도심 내 콘도 프로젝트, ADU(부속주택단위) 개발 등은 높은 분양가 덕에 수익을 낼 수 있습니다. 시 당국이 공급 확대를 장려하고 있어, 주택 공급 및 임대료 규제형(affordable housing) 개발자들은 세금 혜택이나 신규 프로그램을 활용해 ROI를 높이면서 시장의 수요도 충족할 수 있습니다. ROI 기대치: L.A.의 개발사업은 보통 15~20%의 이익 마진을 목표로 합니다. 건설비가 여전히 높기 때문에, 프리미엄 분양가(또는 예전에 저렴하게 매입한 토지)가 뒷받침되어야 수지가 맞는 경우가 많습니다. 그럼에도, L.A.에서 인허가를 받은 토지는 매우 가치가 높으며, 성장 지역(향후 교통노선 계획 인근 등)에서 토지를 확보해두는 것은 장기적으로 큰 수익을 가져올 수 있습니다.

요약하자면, 로스앤젤레스는 장기적으로 ‘투자자의 천국’으로 남아 있습니다. 이는 막대한 수요-공급 불균형 덕분입니다. 아파트 뉴스의 보고서가 언급했듯이, 높은 수요와 제한된 신축은 시간이 지남에 따라 강력한 임대 수입과 부동산 가치 상승을 의미합니다. 그러나 단기적으로 투자자들은 수익률 기대를 조정해야 합니다. 높은 금리로 인해 레버리지는 이전만큼 이득을 주지 않고, 평평한 시장에서는 빠른 매매가 더 위험할 수 있습니다. 핵심 자산(산업용, 완전 임대 다가구)은 안정적이고 보수적인 수익을 제공합니다. 부가가치 전략(리노베이션, 임대율 상승 전략)은 규제 환경을 현명하게 관리한다면 여전히 두 자릿수 수익을 달성할 수 있습니다. 그리고 인내심과 자본을 가진 투기자에게는, 2025–2026년에 매입하는 부실 자산이 2028년 시장 사이클이 다시 올라갈 경우 탁월한 수익을 가져다 줄 수 있습니다.

2026–2028 전망: 전망과 위험

향후 로스앤젤레스 부동산 전망은 지속적인 완만한 성장—즉 “연착륙” 시나리오—를 예고합니다. 큰 충격이 없다는 가정 하에입니다. 2020년대 초반의 롤러코스터를 지나며, 업계 분석가들과 경제 모델 모두 단기적으로는 가격이 정체되다가, 2028년까지 점진적으로 오를 것을 예상하고 있습니다. 아래는 주요 전망 포인트입니다:

• 주택 가격 전망: 질로우(Zillow)의 최근 로스앤젤레스 대도시권(로스앤젤레스-롱비치-애너하임)에 대한 전망은 2025년 2월~2026년 2월 사이 +0.4% 상승을 예측합니다. 본질적으로 향후 1년간 주택 가치가 안정적으로 유지될 것으로 보입니다. 2025년 중반에는 약간 하락(-0.1%~ -0.2%, 봄 기준) 후 다시 소폭 상승할 가능성이 있습니다. 2026년 이후로는 대부분의 전문가가 연 2~5% 수준의 낮은 한자릿수 상승을 예상합니다. 2021년의 두 자릿수 급등과는 비교할 수 없는 완만한 증가지만, 급격한 하락도 피하게 됩니다. 이런 전망의 이유로는 높은 수요, 제한된 공급, 그리고 견고한 지역경제가 가격을 지지해주기 때문입니다. 캘리포니아 부동산협회(C.A.R.)의 공식 2025년 전망은 캘리포니아 중간 가격이 약 +4.6% 오를 것으로 예측했고, managecasa.com에 등재되었습니다. 그러나 이는 금리가 높은 상태가 계속되기 전 기준이므로, 앞으로는 더욱 완만한 상승세가 ‘뉴 노멀’일 수 있습니다. 이런 추세가 유지된다면 2028년 로스앤젤레스 중간 주택 가격은 현재보다 약 10~15% 높아질 수 있습니다. 리스크 시나리오: 만약 2026년에 경기침체가 온다면(예시로 연준의 과도한 긴축이나 글로벌 충격 등), L.A.는 일시적으로 가격이 5~10% 하락할 수 있습니다(거래가 급감하기 때문). 그러나 과도한 레버리지 부재와 지속적인 주택 부족으로 인해 2008년과 같은 폭락 가능성은 낮다고 봅니다.
• 매매 및 거래량: 2026~2027년에 접어들면서 모기지 금리가 완화된다는 가정하에 주택 매매량이 늘어날 것으로 예상됩니다. 많은 전망 기관들은 2026년까지 금리가 5%대까지 내려갈 것으로 보아, 그동안 억눌렸던 갈아타기 수요가 개방될 것으로 기대합니다. 따라서 2026년과 2027년에는 거래량이 반등할 수 있으며(2019년 수준 회복 가능), 거래가 늘면 가격 상승 속도도 2025년의 부진을 약간 벗어날 수 있습니다. 반대로 금리가 높게 유지되거나 신용공급이 경색되면, 거래 침체가 이어질 수 있습니다. 어쨌든 시장에 공급이 대거 쏟아질 가능성은 낮기 때문에, 수요 증가가 곧 가격 상승 압력으로 이어지는 구조는 이어질 전망입니다.
• 임대 및 다가구 주택: 임대 예측(예: USC Casden)에 따르면 LA 임대료는 2028년까지 매년 몇 퍼센트씩 상승할 것으로 예상되며, 이는 대략적으로 인플레이션을 따라갑니다. LA에는 수천 개의 신규 아파트가 건설 중이어서 더 많은 프로젝트 완공으로 공실률이 소폭 상승할 수 있지만, 임대료를 심각하게 약화시킬 정도는 아닙니다. 2028년이 되면 평균 임대료가 현재보다 약 10~15% 더 높아질 수 있어, 소득이 따라가지 않는 한 주거비 부담이 악화될 수 있습니다. 변수로는 주 전체의 임차인 지원 정책이나 임대료 상한제 확대 등이 임대료 상승을 인위적으로 제한할 수 있다는 점이 있습니다. 또한 원격 근무로 인한 타지역 이주가 많아진다면 임대 수요가 감소할 수도 있습니다. 하지만 LA의 엄청난 인구와 매우 느린 건설 속도를 감안할 때, 완만한 임대료 상승이 기본 예상치로 적합합니다.
• 상업 부문:
  • 오피스: 일반적인 컨센서스는 오피스 시장 회복이 매우 느릴 것이라는 점입니다. 임대 계약이 만료되면서 2025~26년까지 공실률이 계속 상승하다가, 2027년에는 비효율적인 오피스 물량이 퇴출(전환 또는 경매)되며 안정화될 수 있습니다. 그 사이 임대료는 정체되거나 추가 하락할 가능성이 높습니다. 2028년경 오피스 시장은 분화될 수 있는데, 최신 오피스는 건강한 점유율을 회복하는 반면, 노후화된 오피스는 전환되거나 가치가 크게 하락할 것입니다. 투자자들은 조심해야 합니다. 일부 예측(예: 무디스)은 오피스 자산가치가 2024~2025년경 저점을 찍을 때까지 추가로 10~20% 더 하락하고, 2028년까지는 완만한 반등만 있을 것이라고 전망합니다.
  • 리테일: 계속되는 점진적 회복이 예상됩니다. 남가주 리테일 공실률은 실제로 2026년까지 경제 성장과 인구 증가가 재개되면서 소폭 하락할 것으로 전망됩니다. 주요 상권에서는 임대료가 연간 약 1%씩 소폭 상승할 수 있습니다. 가장 큰 위협은 경기침체에 따른 소비 위축이지만, 그렇지 않으면 향후 몇 년은 안정적이고 큰 변동은 없을 것으로 보입니다.
  • 산업용: 대부분의 전망은 2026년까지 산업 수요가 다시 급증할 것으로 보고 있습니다. 현재는 잠시 균형을 이루고 있지만, 항만 물동량과 전자상거래가 성장할 것으로 보입니다. CBRE와 쿠시먼앤드웨이크필드 전망에 따르면 LA 산업용 공실률은 2027년까지 다시 3~4%로 하락할 수 있으며, 2025년 이후에는 연 5% 내외로 임대료 상승세가 이어질 것으로 예상됩니다. 위험요인은 공급 측면에 있는데, 인랜드 엠파이어 지역에 물류 개발이 대거 이루어져 수요가 포화되면 임대료 상승이 기대에 못 미칠 수도 있습니다. 하지만 토지가 제한된 LA 내 기존 산업용 자산은 장기적으로 매우 우수한 성과를 올릴 것으로 보입니다.
• 거시적 위험: 몇 가지 포괄적인 위험이 이러한 완만한 긍정적 전망을 좌절시킬 수 있습니다. 경제 침체가 가장 큰 우려 사항입니다. 만약 2026년에 미국이 심각한 경기 하강에 진입한다면, LA는 연예, 기술, 무역 등에서 일자리 손실을 겪을 수 있으며, 이는 주거 및 상업 수요 모두를 악화시킬 수 있습니다. 실업률 상승은 주택 가격에 압력을 가하게 되며(주택 소유주들이 자본을 보유하고 낮은 금리로 인해 압류보다는 거래 감소로 나타날 가능성이 높음) 금리 변동 또한 또 다른 위험입니다. 만약 예상치 못한 금리 급등(예: 인플레이션이 다시 급등)이 발생하면 주택 구매 여력은 한층 더 떨어지고, 가격이 일부 하락할 수 있습니다. 반대로 금리가 빠르게 낮아지면 2027년경 시장이 다시 과열될 수 있으며(가격 거품 재생의 위험) 정책 변화 역시 잠재되어 있습니다. 예를 들어 2026년까지 Measure ULA가 폐지되거나 약화된다면 억눌린 고급 주택 거래가 급증할 수 있고, 캘리포니아에서 공격적인 신규 세금이나 임대 규제를 시행한다면 투자 심리가 위축될 수 있습니다. 자연재해 또는 기후 사건(지진, 산불)은 불행히도 LA에서 항상 배경 위험으로 남아 있으며, 특정 지역이나 주 전역의 보험료에 영향을 줄 수 있습니다.

최종 전망: 2028년까지의 가장 가능성 높은 시나리오는 느리지만 꾸준한 성장입니다. 2028년이 되면 LA의 중간 주택 가격은 2025년 대비 대략 10%~20%가량 오를 수 있고, 임대료도 약 10% 상승할 수 있습니다. 이는 지난 10년보다 훨씬 완만한 상승세이지만 여전히 오르는 추세입니다. 시장의 하방은 지속되는 매력(기후, 일자리, 문화)과 주택 부족으로 뒷받침되고, 상방은 구매 여력과 정책에 의해 제한됩니다. 큰 충격이 없는 한, LA 부동산 시장은 향후 몇 년간 ‘평범하지만 견실한 수익’을 제공할 가능성이 높으며 (치명적 하락보다 시장에 참여하지 않음으로 인해 상방을 놓칠 위험이 더 큽니다.) 시장의 이해관계자들은 금리 흐름을 지속적으로 모니터링하고, 적응형 재개발 및 주택 혁신에 주목하며, 근본적으로 강한 입지를 우선시하면 이 뉴노멀에서 최고의 이익을 얻을 수 있습니다. LA의 급등기는 다소 주춤할 수 있지만, 세계적 도시로서의 장기적 성장 궤적은 여전히 견고하게 상승 곡선을 그리고 있습니다.

출처:

• 캘리포니아 부동산 협회(California Assoc. of Realtors) – 시장 데이터 및 전망
• Zillow Research – 주택 가치 지수 & 전망
• Redfin – LA 주택 시장 통계(가격, 거래, 재고 등)
• Rocket Homes Market Report – LA 세부 부문별 중간 가격
• Crosstown LA – 동네별 가치 트렌드 분석
• LA 타임즈 & CoStar – 상업용 시장 인사이트(오피스, 산업용)
• Matthews/NAI 마켓 리포트 – 소매 및 산업지표
• RentalHousePM – LA 임대 및 주택 통계
• UCLA Lewis Center – Measure ULA 영향 연구.