2025년의 로잔 부동산 시장은 스위스에서 가장 견고한 시장 중 하나로 두드러지며, 강한 수요와 제한된 공급이 특징입니다. 보 주(Vaud) 주의 주도이자 국제 교육, 금융, 기술의 중심지인 로잔은 꾸준히 숙련된 인재들을 끌어들입니다 theluxuryplaybook.com. 이 도시의 높은 생활 수준, 명문 대학(EPFL 및 UNIL 등)의 존재, 그리고 수많은 다국적 기업(예: IOC, 의료기술 및 금융사)이 있어 외국인, 학생, 가족, 기업의 지속적인 수요를 뒷받침하고 있습니다. 로잔의 가구 약 80%가 임대세대(자가점유는 전체의 약 20%에 불과)이며 bcv.ch, 이는 전통적으로 매우 타이트한 임대 시장임을 반영합니다. 아래에서는 현 시점의 시장 상황(주거 및 상업 부동산), 가격 추세 및 전망, 투자 기회, 주요 개발, 규제 요인, 스위스 타 도시와의 비교, 그리고 로잔 부동산 전망을 좌우하는 수요 동향을 종합적으로 살펴봅니다.
2025년 주거 시장 상황
로잔의 주택 시장은 2025년에도 여전히 매우 타이트합니다. 공실률은 매우 낮으며, 로잔 지구는 2024년 중반 기준 약 0.6% 수준입니다 bcv.ch – 이는 입주 가능한 주택이 극도로 부족함을 의미합니다. 이러한 희소성은 임대료와 가격을 높게 유지시키고 있습니다. 많은 임차인들이 오랜 기간 아파트에 거주하는데, 로잔(및 제네바)에서는 임차인의 약 절반이 10년 이상 거주하고 있습니다. 이는 스위스 평균 38%를 훨씬 웃도는 수치입니다. ubs.com. 이러한 “잠금(lock-in)” 효과는 새 거주지를 찾는 것이 얼마나 어려운 일인지 보여주며, 임차인들은 기존 임대차 계약을 놓치지 않으려 합니다. 2025년 초, 인구 증가(이민 포함)로 인해 임대 수요가 급증했습니다. 스위스 전역의 공실률은 2024년 중반 사상 최저치(1.08%)를 기록했고, 신규 임대 주택의 요청 임대료도 상승했습니다 pwc.ch pwc.ch. 로잔도 이러한 흐름을 따라가고 있으며, 집주인들은 신규 임대 계약에서 임대료를 전년 대비 약 2% 인상할 수 있었습니다. 그러나 기존의 규제 임대료는 스위스 기준 모기지 이자율의 영향을 받아, 오히려 2025년 3월 이자율이 인하되면서 그 증가폭이 다소 제한되었습니다. 이 금리 인하는 기존 임차인의 임대료 인상폭을 앞으로 완화시키는 역할을 하게 됩니다 ubs.com (스위스 임대법상 기준금리가 인하되면 집주인은 임대료 인하 또는 동결을 해야 함).
로잔의 주택 가격은 스위스에서 가장 높은 수준을 계속해서 기록하고 있으며, 지난 10년간 꾸준히 상승해왔습니다. 로잔의 평균 아파트 거래 가격은 2025년 1분기 기준 m²당 약 15,500 CHF였습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 이는 취리히와 제네바 바로 뒤의 최고 수준입니다. 2025년 중반 기준, 주거용 부동산의 매물 호가는 m²당 12,000~13,000 CHF 선이 일반적입니다 investropa.com neho.ch. 예를 들어, 2025년 6월 자료에 따르면 로잔의 평균 가격은 m²당 12,750 CHF를 기록했고(아파트는 약 13,413 CHF, 단독주택은 약 12,087 CHF) neho.ch, 고급 지역(우쉬 등 호숫가나 고급 언덕)은 m²당 13,000 CHF를 가볍게 넘깁니다 theluxuryplaybook.com. 최근 가격 상승폭은 크진 않지만 긍정적인 편으로, 2024년 아파트 기준 전년 대비 약 +2% 수준입니다 theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. 이는 구매력 한계와 금융 비용 상승으로 인해 과거만큼 급격하게 오르지 않은 결과입니다. 단독주택 가격은 오히려 정체되거나 소폭 하락(작년 대비 –0.5%~–0.6% 내외)하는 모습을 보였습니다 theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. 이는 모기지 비용 상승과 다가구 또는 임대 투자 선호로 인한 변화입니다. 전체적으로 2025년 로잔 주택 시장은 높은 가격대에서의 안정성이 특징으로, 수요가 공급을 훨씬 초과해 공실률은 낮고 가격이 지지되고 있으나, 가격 상승 속도는 완화되었습니다.
주택 공급은 지리적 요인과 계획 규제로 인해 여전히 제한적입니다. 로잔은 인구 밀도가 높은 도시로, 엄격한 구역 지정과 오랜 인허가 과정이 대규모 개발을 제한합니다 theluxuryplaybook.com. 신규 주택 건설은 2024~25년 로잔 구에서 연간 약 420세대 수준으로, 이전 연도에 비해 적은 편입니다 bcv.ch. 이처럼 더딘 재고 증가는 인구 수요를 따라가지 못해 구조적인 공급 부족을 심화시키고 있습니다. 시장의 긴장감은 우수한 임차인 프로필과 낮은 전환율에서도 잘 드러납니다. 보주(Vaud) 지역의 기관 임대인은 로잔 포트폴리오에서 “접착력 높은” 임차인, 최소 공실률(약 1%~1.4%)을 보고하고 있습니다 theluxuryplaybook.com. 투자자 입장에서는 안정적인 임대 수입 흐름으로 해석할 수 있습니다. 실제로 다세대 주거용 부동산이 다시 투자 수요가 많아지고 있습니다. 2024년 기준 스위스 전역의 공시 임대료는 1년간 약 6.4% 올랐으며, 저금리 기조로 임대용 건물의 매력도도 높아지고 있습니다 ubs.com ubs.com. 로잔은 임차인 안정성과 만성적 공급 부족이 결합되어 방어적이면서 수익 친화적인 주거 시장으로 꼽히며, 가격이 여전히 높게 유지되고 있습니다.
2025년 상업용(오피스 & 리테일) 시장 상황
2025년 로잔의 상업용 부동산 부문은 두 가지 속도의 역동성을 보입니다. 도심 오피스 시장은 매우 타이트한 반면, 외곽 서브마켓은 신규 공급으로 확장되고 있습니다. 로잔 시 CBD에서는 오피스 공실률이 극히 낮아, 시 전체에서 단 1.9%의 공실률에 불과하며, 프라임 도심 오피스 재고의 1.5%만 이용 가능합니다 jll.com. 절대적으로 보면, 2024년 말 기준 CBD 오피스 공실은 약 12,300m²에 불과했습니다 jll.com. 이러한 희소성은 높은 임대료를 뒷받침하고 있습니다. 중앙 로잔의 프라임 오피스 임대료는 연간 m²당 CHF 520 (월 약 CHF 43/m²) 수준을 유지하며, 안정적으로 유지되고 있습니다 jll.com. 도심에서 넓은 연속 오피스를 찾는 기업들은 선택지가 부족한 상황을 자주 마주합니다. 특히, 중앙 로잔의 랜드마크인 오텔 데 포스트(Hôtel des Postes)의 대규모 리노베이션이 진행 중이며, 2025년 말까지 약 15,000m²의 현대식 오피스를 공급할 예정입니다. 이는 도심 한가운데 등급 A 공간을 드물게 공급하는 사례로, 완공 시 수요가 높을 것으로 예상됩니다 jll.com.
반면, 로잔 지역의 교외 오피스 시장은 신규 개발이 진행되면서 다소 여유가 생기고 있습니다. 대 로잔 지역의 전체 오피스 공급률은 2024년 말 3.8%로 1년 전 3.2%에서 상승했습니다 jll.com. 이 증가는 주로 서로잔(크리시에/르낭) 지역에서 여러 대형 프로젝트가 완공된 데에 기인합니다 jll.com. 예를 들어, 새로운 “에코 지구”가 Chavannes-près-Renens에서 substantial 한 신규 오피스 공간을 공급하여 해당 서브 마켓의 공실률을 높이는 데 기여했습니다 jll.com. 로잔 서부/크리시에 구역은 현재 오피스 공실률이 약 15%에 달합니다 jll.com – 이는 도시 평균보다 현저히 높은 수치로, 최근 준공돼 아직 시장에 남아있는 “Le Closel”(4,000 m²)과 “Quartier Horizon”(약 7,000 m²) 등 개발물들이 이유입니다 jll.com. 비록 공실 증가가 단기적으로 흡수에 대한 도전으로 보일 수 있지만, 동시에 성장을 반영하기도 합니다: 서부 로잔은 확장 국면에 있으며 도심이 제공하지 못하는 현대식, 대형 오피스 공간을 공급하고 있습니다. 특히 말리–르낭 지역은 신규 프로젝트로 활기를 띠고 있습니다. 대형 복합단지 “Central Malley”가 2026년 완공을 목표로 건설 중이며, 10,000m² 이상의 오피스 공간을 제공할 예정입니다; 그 첫 번째 건물(A3)은 준공 1년 전 이미 80%가 사전 임대 완료됐습니다 jll.com. 이러한 외곽 지역의 높은 공실률에도 불구하고, 임차인 수요는 견고하며 새로운 제공물로 이동하고 있습니다: 기업들은 지속가능한 설계, 접근성, 넓은 바닥면적에 매력을 느끼고 있습니다 jll.com. 시간이 지남에 따라, 분석가들은 공급 과잉이 흡수될 것으로 예상하고 있습니다. 로잔의 경제 성장과 일부 기업들이 노후 건물에서 신규 친환경 인증 오피스로 이전하고자 하는 선호를 고려하면 그렇습니다 jll.com.
로잔의 부동산 가격은 오랜 기간 동안 꾸준히 상승해왔으며, 2025년에도 다소 완화된 채로 이러한 추세가 이어지고 있습니다.
주거 부문에서 UBS와 Wüest Partner 모두 스위스 주택 가격이 2025년에 약 3–4% 상승할 것으로 예측하고 있습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 하지만 로잔과 같은 고가 지역은 좀 더 완만한 속도로 오를 것으로 예상됩니다.실제로 최근 자료에 따르면 로잔의 아파트 가격은 거의 오르지 않았습니다(+0.3% 전년 대비, 2025년 1분기) globalpropertyguide.com. 이는 다른 지역의 급등으로 인해 상승한 전국 평균(~+4.4% 전년 대비)보다 저조한 실적입니다.이는 로잔의 물가가 현지 소득에 비해 정점에 가까워지고 있음을 시사합니다.2025–2026년에는 분석가들이 로잔 주택의 성장률이 한 자릿수 초반으로, 즉 연간 +1%에서 +3% 수준일 것으로 예측하고 있습니다 estimation-bien-immobilier.ch. 단, 금리가 낮게 유지되고 큰 충격이 없는 경우에 한합니다.보 주의 부동산 전망에 따르면 2025년 아파트 가격은 +1~2% 성장(주택은 약 2%)이 예상되며, estimation-bien-immobilier.ch에 따르면 2024년에 비해 다소 제한적인 상승세가 이어질 것으로 보입니다.가격을 지지하는 주요 요인은 지속적인 수급 불균형과 더 저렴해진 자금 조달(스위스국립은행의 금리 인하 이후)입니다.2025년 중반까지 스위스의 평균 모기지 금리는 다시 2% 미만으로 하락하여 신용의 접근성이 크게 개선되었습니다 investropa.com investropa.com.이러한 자금 지원 증대와 인구 증가가 결합되어 긍정적인 전망을 뒷받침합니다.그러나 로잔의 주택 가격이 이미 매우 비싸고(소득 대비 주택 가격 비율이 높음), 전반적인 경제 성장도 완만한 수준(스위스 GDP 2025–26년 전망치 약 1.2%–1.4% pwc.ch)임을 고려할 때, 폭발적인 가격 상승은 예상되지 않으며, 오히려 “높은 수준에서의 안정화”가 예상된다 ubs.com ubs.com.다른 상업 부문들도 로잔의 건강한 경제를 반영합니다: 주요 지역의 소매 부동산은 도시의 부유한 인구와 관광객들 덕분에 이익을 보고 있지만, 2차 소매 위치는 전자상거래의 영향과 제네바의 흡인력으로 인해 압박을 받고 있습니다. 로잔 주변의 산업/물류 시장(예: 주변 코뮌)은 이 지역의 산업 용지가 제한되어 있어서 역시 상당히 타이트합니다. 전반적으로 2025년 로잔의 상업용 부동산 시장은 도심의 희소성과 주변 지역의 성장으로 요약할 수 있습니다. 높은 임대료와 사실상 대형 공실이 거의 없는 타이트하게 제한된 CBD와, 새로운 비즈니스 지구(예: 르넹/말리)에서 용량이 늘어남에 따라 단기적으로 공실률이 완만하게 상승하고 있는 변화 중인 주변부가 있습니다 jll.com. 중요한 점은, 새롭게 공급되는 물량조차도 과거 기준으로 볼 때 과도하지 않다는 것입니다. (스위스 전역에서 사무실 공급 증가 속도는 느려지고 있으며, 2027년까지 대도시에서 연간 약 1.0%의 확장으로, 이는 최근 몇 년보다 26% 낮은 수치입니다 jll.com jll.com.) 로잔의 신규 건설 비중은 여전히 신중하여, 장기적으로 시장이 과잉 공급될 가능성은 낮습니다.
가격 동향 및 전망
상업용 부동산 부문에서, 로잔 시내 중심의 사무실 임대료는 높은 수준을 유지할 것으로 보이며, 공간 부족으로 인해 소폭 상승할 수도 있습니다. 핵심 사무실 임대료(CHF 520/m²/년)는 한동안 횡보세를 보이고 있지만 jll.com, Hôtel des Postes 리노베이션과 같은 신규 1급 오피스 공급이 경쟁을 촉발한다면 새로운 벤치마크가 될 수 있습니다. 주변 오피스 하위시장에서 새로운 빌딩이 유입되면 단기적으로 임대료 하락 압력이 있을 수 있습니다. 임대인을 공실 해소를 위해 인센티브를 제공할 수 있으며(웨스트 로잔의 가용률은 15% jll.com로, 임차인 유치를 위해 임대료 인하가 필요할 수 있습니다), 임대 시장 흡수가 따라잡을 때까지 이러한 상황은 지속될 수 있습니다. 향후 몇 년간(2025~2027) 말리/크리시에 사무실 계약이 완료되면, 특히 친환경 인증 및 뛰어난 교통 접근성을 갖춘 부동산의 경우(이미 관심을 모으고 있음) 해당 지역의 실질 임대료가 점진적으로 다시 견고해질 것으로 예상됩니다 jll.com.
로잔의 투자 부동산 수익률은 다른 스위스 주요 도시와 일치하는 낮은 수준(높은 가치의 지표)을 유지할 가능성이 높습니다. 예를 들어, 제네바의 주거용 임대 수익률은 약 3.5%로 안정적이며 investropa.com investropa.com과 같습니다. 로잔 역시 강한 가격과 안정적인 임대 수익 덕분에 일반적으로 3~4%의 수익률을 보일 것입니다. 10년 만기 스위스 국채 금리가 0%에 가까운 상황에서, 부동산은 수익을 추구하는 기관 투자자에게 여전히 매력적인 투자처입니다. Wüest Partner의 예측에 따르면, 스위스 아파트 가격은 2025년에 약 3.6% 상승할 것으로 보이며 globalpropertyguide.com, UBS 분석가들 또한 3~4% 상승세를 전망하지만 globalpropertyguide.com, “구매력 한계가 큰 폭의 가격 상승을 제한할 것”이라며 주의를 당부하고 있습니다 globalpropertyguide.com. 2025년 이후로는 금리 동향에 달려 있으며(스위스에서 논의되고 있는 마이너스 금리 복귀는 부동산 가격을 더욱 자극할 수 있습니다 pwc.ch pwc.ch), 반대로 인플레이션 또는 글로벌 요인으로 금리가 상승한다면 스위스 부동산 시장이 다소 냉각될 수 있습니다. 2025년 기준, 기본 시나리오는 로잔 부동산 가치가 완만하게 지속 성장하며 침체 조짐은 없는 것입니다. 스위스의 UBS 부동산 버블 지수는 2025년에도 “중간 위험” 구간을 유지하고 있습니다 ubs.com ubs.com – 로잔은 고가 “핫스팟”으로 분류되지만 심각한 버블 국면엔 해당되지 않습니다. 따라서 외부 충격이 없는 한, 향후 몇 년간 로잔 부동산은 점진적으로 가치가 상승하고 안정적이고 고가 시장의 위치를 유지할 전망입니다.
투자 기회와 주요 성장 지역
높은 진입 가격에도 불구하고, 로잔느는 성장 분야와 안정적인 수익률 덕분에 여러 투자 기회를 제공합니다. 투자자들(스위스 기관 및 자격을 갖춘 외국인 투자자 모두)은 특히 로잔느의 장기 임대 자산에 끌리는데, 이는 도시의 낮은 공실률, 견고한 임차인 기반, 그리고 “안전 자산”으로서의 안정성 때문입니다 theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. 수익을 중시하는 구매자들은 로잔느의 여러 지역에 위치한 소형 다가구 아파트 단지가 최소한의 공실 위험으로 꾸준한 수입을 제공한다는 점을 발견합니다. 신규 임대의 임대료가 상승하고 있다는 사실(수요에 맞추기 위해) 덕분에 임대주는 이사 시점마다 임대료를 인상할 수 있습니다. 예를 들어, 2025년 초 기준 전국적으로 청구 임대료는 1년 전보다 약 +2.2% 높았습니다 ubs.com. 이러한 추세와 최근 자금 조달 비용의 하락이 맞물리면서 레버리지 투자자들에게 매력적인 계산법이 되었습니다. 2024~25년에 저금리 기조가 다시 자리 잡으면서, 캡 레이트가 축소되고 스위스 전역에서 부동산 거래량이 증가했습니다 practiceguides.chambers.com. 로잔느에서는 2024년에 주목할 만한 포트폴리오 인수 및 개발 부지 거래가 있었으며, 이 모멘텀은 2025년에도 이어지고 있습니다.지리적으로, 로잔느 주요 성장 지역은 다음과 같습니다:
- 로잔느 서부 지역(르넹/말리/크리시에) – 이 축은 새로운 복합 개발로 변화하고 있습니다. 신흥 “르 꽁티에 데 자트흐뽀” 및 센트럴 말리 프로젝트, 새로운 오피스 캠퍼스, 말리 교통역 인근의 주거 단지를 보유하고 있습니다. 이 지역은 현대식 시설과 고속도로/기차 접근성으로 기업들에게 매력적이며, 로잔느 중심부보다 가격이 다소 저렴하고 향후 상승 여력이 크기 때문에 투자자들에게도 인기가 높습니다. 이 지역의 오피스 공급률(신규 완공 이후 15%) jll.com 은 실제로 기회를 의미합니다: 대형, 현대식 사무실을 찾는 기업은 경쟁력 있는 임대료로 로잔느 서부 지역에서 공간을 찾을 수 있으므로, 이 서브마켓은 앞으로 주요 비즈니스 허브로 성장할 것으로 예상됩니다. 부동산 투자자에게는 이 프로젝트들에 조기 진입 시 입주가 늘어나며 좋은 수익을 기대할 수 있습니다. 말리-가르 지구 또한 새로운 트램 연결과 추가 주택 신설을 앞두고 있어, 매력이 더욱 높아질 것으로 보입니다.
- 로잔 북부(블레슈레트/에팔랑주) – 북쪽(블레슈레트, 베네스, 에팔랑주 일대) 지역은 과학 공원과 교외 주거지 개발을 통해 성장하고 있습니다. 에팔랑주의 Biopôle(생명과학 파크)이 확장되어 바이오텍 기업들을 유치하고, 인근의 사무실 및 고급 주택 수요를 창출하고 있습니다. 예정된 M3 지하철 노선은 블레슈레트(로잔 북단)에서 종착할 예정이며 ge.ch ge.ch, 이 노선을 따라 새로운 개발을 촉진할 것입니다. 투자자들은 도시의 교통 인프라가 개선되면서 북부 교외 지역에서 토지 또는 재개발 기회를 발견할 수 있습니다.
- 도심 재개발 – 로잔 시내에서는 기회가 비교적 적지만, 노후 건물을 리노베이션하거나 용도변경할 수 있는 선택적 프로젝트가 존재합니다. 대표적인 예시로 앞서 언급한 Hôtel des Postes 리노베이션이 있으며, 이는 역사적인 우체국 건물을 고급 사무실로 탈바꿈시키는 프로젝트입니다 jll.com. 이처럼 도심 내 주요 자산을 인수해 업그레이드할 경우, 핵심 지역의 현대적 공간에 대한 미충족 수요를 공략할 수 있습니다. 추가적으로 서비스드 아파트 또는 학생 기숙사 등 대학 캠퍼스 인근의 틈새시장도 공급이 부족해 투자 잠재력이 있습니다(학생 인구는 크고 지속적으로 증가하며, 주거 공간을 찾는 데 어려움을 겪는 경우가 많음).
- 호숫가 및 로잔 동부(풀리/루트리) – 제네바호 동쪽 교외는 여전히 고급 주거지로 남아 있습니다. 해당 지역(풀리, 루트리 등)은 이미 대부분 개발이 완료되었지만, 부유한 수요층의 높은 수요가 꾸준히 이어지고 있습니다. 이 지역(호수 전망 포함)의 부동산은 m²당 CHF 14,000–16,000+ 가격에 자주 거래됩니다 estimation-bien-immobilier.ch estimation-bien-immobilier.ch로, 이는 제네바 최고의 부동산과 비슷합니다. 이곳에서 고급 빌라나 콘도를 구매하는 투자자들은 주로 자산 보존 및 장기적 가치 상승을 기대합니다. 신규 매물 공급은 매우 제한적이지만, 가끔씩 소규모 필지 분할이나 빌라 재건축 매물이 시장에 나올 수 있습니다.
섹터 관점에서 볼 때, 지속 가능하고 에너지 효율적인 부동산이 주목할 만한 기회로 떠오르고 있습니다. 스위스는 야심찬 환경 규제(예: 더 엄격한 CO₂ 법률 및 넷제로 건물 확대 추진)를 시행하고 있습니다. 에너지 효율적인 주택에 대한 수요는 2025년까지 전국적으로 약 20% 증가할 것으로 예상됩니다. investropa.com investropa.com. 로잔에서는 플렝뒤루(Les Plaines-du-Loup) 에코-쿼터와 같은 신규 개발 프로젝트가 첨단 친환경 기준에 맞춰 건설되고 있으며, 이와 같은 부동산은 임차인과 매수자 모두에게 큰 인기를 얻고 있습니다. 로잔의 기존 건물을 리트로핏(단열재, 히트펌프, 태양광 패널 설치)하는 데 투자하는 것도 수익성이 높을 수 있는데, 임차인/소유자가 운영비 절감과 향후 규제 준수를 위해 프리미엄을 지불할 의사가 있기 때문입니다.
전반적으로 로잔의 “통제된 공급”과 높은 임차인 품질은 장기 투자자들에게 매력적으로 다가옵니다. theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com 이 도시는 예측 가능한 수익과 낮은 변동성을 제공하여, 경기 변동성이 큰 시장에 비해 매력적입니다. 서쪽과 북쪽의 주요 성장 지역은 인프라 프로젝트로 인해 개발 중심 투자 수익을 위한 핵심 경로를 제공합니다. 한편, 로잔의 핵심 자산은 방어적 성격을 띄고 있어(수익률은 낮지만) 자산 보존 및 안정적인 수익에 이상적입니다.
주요 신규 개발 및 인프라 프로젝트
로잔은 향후 몇 년 동안 부동산 환경을 변화시킬 다양한 중요한 개발이 진행되고 있습니다. 아래는 주거, 상업, 인프라 부문에서 주목할 만한 주요 신규 프로젝트입니다:
- 에코쿼티에 플렌-뒤-루(Écoquartier des Plaines-du-Loup): 이는 로잔 역사상 가장 야심찬 주거 개발 중 하나입니다. 플렌-뒤-루는 도시 북부의 30헥타르 규모의 옛 비행장 부지에 건설 중인 새로운 지속가능한 주거지입니다. 1단계는 2022년에 개장했으며, 2034년까지 약 8,000명의 거주자와 3,000개의 일자리가 이곳에 들어설 예정입니다 lausanne.ch lausanne.ch. 이 프로젝트는 생태적, 사회적 지속가능성에 중점을 두고 있습니다: 주택의 30%는 정부 보조, 40%는 중간가격의 “가격 제한” 임대, 30%는 자유 시장 분양입니다 lausanne.ch. 공원, 학교, 스포츠 시설, 커뮤니티 센터 등이 포함되어 있습니다. 플렌-뒤-루는 “2000와트 사회” 목표(1인당 매우 낮은 에너지 사용)를 충족하도록 설계되었으며, 첨단 에너지 효율 건축 방식을 적용합니다 lausanne.ch. 교통 측면에서는 우수하게 연결될 예정이며, 특히 계획 중인 M3 지하철 노선이 2031년경에 이 지역과 시내 중심을 연결할 예정입니다 ge.ch ge.ch. 지하철역도 주거지 내에 통합됩니다. 이 개발은 로잔의 주택난을 해소하는 데 핵심적인 역할을 하며, 수천 개(많은 물량은 저렴주택)의 신규 아파트가 단계적으로 공급될 예정입니다. 2024년 현재 첫 입주자가 이미 이사하였으며, 추가 건물도 공사 중입니다. 부동산 투자자들도 플렌-뒤-루에 주목하고 있으며, 많은 부분이 시와 비영리 협동조합, 연금 기금 주도이지만, 그 성공은 이 지역의 유사 프로젝트 촉진에 기여할 수 있습니다.
- 말리 지구(르넹/프리이): 로잔 중심부 서쪽에 위치한 말리 지역(르넹, 프리이, 로잔 시 경계에 걸침)은 옛 산업지대를 현대적인 복합용도 지구로 탈바꿈하고 있습니다. 이 지역의 대표 개발 프로젝트는 “센트럴 말리”로, 사무실, 상점, 주거지가 포함된 대규모 복합 건물입니다. 주요 부분은 2026년 완공을 목표로 공사가 진행 중이며, 이미 10,000㎡ 이상의 사무공간이 사전 임대되는 등 많은 임차인이 입주를 확정했습니다 jll.com. 센트럴 말리 인근에는 말리-가르 지역이 위치해 있으며, 보두아즈 아레나(새 아이스하키 및 이벤트 스타디움)가 개장하였고, 새 아파트 단지도 조성되었습니다. 클로젤 지구와 오리존 지구(서부 로잔에 위치) 또한 최근 준공되어 상업 공간을 더하고 있습니다 jll.com. 말리의 개발은 교통 인프라 투자로 뒷받침되고 있습니다. 새 트램 라인이 로잔-플롱(도심)에서 르넹까지 말리를 경유하여 건설 중입니다. 이 Tramway t1은 2026년 경 개통 예정으로, 6분마다 트램이 운행되고 르넹에서 도심까지 15분이면 도착할 수 있어 접근성이 크게 향상될 예정입니다 fr.wikipedia.org axes-forts.ch. 말리 지구가 완전히 조성되면 신규 주택(학생 기숙사 일부 포함), 업무시설, 여가시설 등이 대거 공급되어 로잔의 제2 도시 중심지가 형성될 것입니다. 이를 통해 구시가지의 부담이 완화되고, 도시 성장이 서쪽으로 분산됩니다.
- 로잔 “폴 가르”(역 허브) 확장: 도시의 주요 기차역은 연방 철도 인프라 계획(Léman 2030)의 일환으로 10년에 걸친 확장 및 현대화가 진행 중입니다. 2021년에 약 13억 스위스 프랑 규모의 개조 공사가 시작되었습니다 ge.ch. 이 프로젝트는 플랫폼을 넓히고 연장하며, 세 번째 지하 통로를 추가하고, 2030년 예상 교통량을 처리할 수 있도록 일일 승객 수용능력을 거의 두 배로 늘릴 예정입니다 ge.ch ge.ch. 2029년까지 다섯 개의 새로운 긴 플랫폼이 모두 운영되면, 400미터 열차(더 많은 좌석)가 로잔에 정차할 수 있게 됩니다 ge.ch. 또한 역은 지하에서 바로 지하철(M2와 미래의 M3선)과 연결되어 ge.ch 통합된 멀티모달 허브를 형성합니다. 역 주변으로는 시가 플라스 드 라 가르를 보행자 친화적인 광장으로 탈바꿈시키고, 역 지구 내 신규 개발을 촉진할 예정입니다. “폴 가르”에는 여러 연계 프로젝트가 포함되어 있습니다. 역 자체 외에도, 철도 공사가 허용하는 대로 인근에 신규 오피스 빌딩, 호텔, 소매시설을 위한 계획이 있습니다. 이 허브는 로잔에서 “10년의 대형 공사”로 간주되며 접근성 향상을 촉진하여 도심 재개발의 촉진제로 여겨집니다 ge.ch ge.ch. 이 개선으로 역 주변의 부동산 가치가 상승할 것으로 예상됩니다. 예를 들어 선로 남쪽 부지는 향상된 연결성과 유동 인구를 활용하여 앞으로 오피스 또는 복합용도 고층 빌딩 개발이 이루어질 수 있습니다.
- 지하철 M3호선 및 기타 교통망: 역 업그레이드와 함께 지하철 M3호선이 중요한 인프라 프로젝트로 진행 중입니다. M3는 주요 역에서 북쪽 블레셰레트까지 주요 동네(도심 아래 터널 경로)를 연결할 예정입니다. 2031년 개통을 목표로 하고 있습니다 ge.ch. 이는 과포화된 M2호선의 부담을 덜고, 특히 예정된 M3역(예: 쇼드롱, 보리외, 북쪽 끝 방향) 인근에서 대중교통 중심 개발을 위한 새로운 공간을 열어줄 것입니다. 또한 M2호선 자체도 역에서 연장 및 재정비되고 있습니다. 위에서 언급한 로잔 트램 노선과, RER 보 교외철도의 지속적 개선(예: 교외로의 더 빈번한 열차 운행)도 지역 교통편의를 높이고 있습니다 ge.ch ge.ch. 부동산 관점에서 보면, 이러한 교통 프로젝트들은 기존에 외곽에 있던 지역들도 더 접근성과 매력도를 갖추게 됨을 의미합니다. 예를 들어, 미래 M3 정류장 인근은 교통 개선을 기대하는 투자자들에 의해 신규 주택이나 오피스 건립 제안이 늘어날 것입니다.
- 기타 개발 현황: 로잔에는 메타모르포즈와 같은 주목할 만한 프로젝트들도 있습니다. 플랭드뤼(Plaines-du-Loup) 외에도 스타드 드 라 튀리에르(2020년 준공) 새 축구장과 비디(Vidy) 신축 수영장이 포함되었습니다. 보리외 지구(팔레 드 보리외 컨벤션 센터 위치)는 리뉴얼되어 일부는 주 법원이 입주하고, 주변 지역에는 신규 주거단지 조성 가능성이 있습니다. 북서부에는 “서부 지구(Quartiers Ouest)”라는 확장 프로젝트가 계획 중인데, 샤바네(Chavannes), 크리시에(Crissier) 등 교외지역에 대학과 혁신파크 성장을 지원하기 위한 신규 주택단지를 추가할 예정입니다. 또한 민간 부문에서도 프로젝트가 활발합니다. 예를 들어 EPFL 캠퍼스 인근에는 신축 학생 기숙사와 혁신파크 확장 사업이 진행 중으로 증가하는 학생 및 기술 커뮤니티의 수요에 대응하고 있습니다. 이러한 개발사업들(공공 인프라, 민간 건설 모두)은 로잔의 성장 역량을 높이고 있습니다. 플랭드뤼, 서부 지구를 통한 주택 공급 확대, 말리(Malley), 역 주변의 상업 공간 확충, 메트로/트램을 통한 교통 개선 등은 모두 인구 증가에도 불구하고 로잔의 살기 좋은 환경과 경제적 활력을 꾸준히 이어가는 데 기여하고 있습니다.
규제 및 정책 환경
스위스의 안정적이고 투명한 규제 체계는 로잔 부동산 시장에도 적용되며, 투자자 및 소유주에게 영향을 미치는 몇 가지 구체적 정책이 있습니다:
- 외국인 구매 제한 (Lex Koller): 외국인의 부동산 취득에 관한 연방법(일명 Lex Koller)은 외국인(비거주자)이 스위스 부동산을 구입하는 데 엄격한 제한을 두고 있습니다. 일반적으로 스위스 거주자가 아닌 외국인은 스위스에서 주거용 부동산을 구입할 수 없습니다 (특정 휴가용 주택이나 특별 허가를 받는 경우 등 일부 예외 제외) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. 관광 리조트로 지정되지 않은 로잔에서는 주택 시장이 주로 스위스 시민과 거주 허가를 가진 외국인에게만 열려 있습니다. 이 정책은 외국인 투기성 투자를 억제하여 (외국 자본이 가격을 끌어올리는 글로벌 도시와 달리) 가격 안정성에 기여했다고 평가받고 있습니다. 한편, 외국인은 상업용 부동산(오피스, 상점 등)은 별다른 제한 없이 구매할 수 있으며, 외국계 기업들은 로잔에서 사무실 공간을 임대하여 운영하는 경우가 많습니다. 전반적으로, Lex Koller는 로잔의 주거 부동산 시장이 국제적 투기가 아니라 지역 수요와 필요에 의해 주도되도록 보장합니다.
- 임대 시장 규제: 스위스는 세입자 보호와 임대료 통제 메커니즘이 잘 갖춰진 국가입니다. 임대 계약은 일반적으로 국가에서 참조 모기지 금리(분기별로 정해짐)에 일부 연동되어 있습니다. 참조 금리가 하락하면 세입자는 임대료 인하를 요구할 수 있고, 금리가 오르면 임대인은 공식 산식 범위 내에서 인상을 요구할 수 있습니다. 앞서 언급했듯, 2025년에 금리가 인하되어 참조 금리가 하락함에 따라 임대인은 기존 세입자에게 임대료 인상을 제한받습니다 ubs.com. 이 규제는 임대료 변동성을 완화하는 역할을 하여 세입자가 특별한 비용 상승이 없는 한 갑작스러운 임대료 인상을 겪지 않도록 합니다. 또한, 스위스 법상 기존 임대 계약의 임대료 인상은 특정 조건(금리, 인플레이션, 가치 상승 리노베이션)에서만 허용되기 때문에 로잔의 장기 세입자 상당수는 현재 시장 임대료보다 훨씬 낮은 임대료를 내고 있습니다. 이에 따라 “기존 세입자와 신규 세입자 간 임대료 격차”가 발생하며, 유리한 임대차 계약을 가진 세입자가 이사를 꺼려 저조한 이직률로 이어집니다 ubs.com. 투자자 입장에서는 임대료 수익 증가가 신규 세입자가 들어오거나 기준 금리/인플레이션에 따라 인상폭이 허용될 때 주로 발생함을 의미합니다. 로잔 당국은 임대료 수준을 모니터링하며, 부당한 임대료 인상에 대응할 수 있는 제도도 갖추고 있어 임대인과 세입자 간 균형 있는 관계를 유지하고 있습니다.
요약하면, 로잔의 부동산 시장은 안정적인 규제 환경 속에서 운영되어 극단적인 변동성으로부터 보호받습니다. 렉스 콜러(Lex Koller)와 임대료 규제와 같은 정책은 과열과 투기를 어느 정도 억제합니다. 진행 중이거나 잠재적 개혁(세제 변경, ESG 의무화 등)은 점진적이고 예측 가능하게 이루어집니다. 투자자와 주택 구매자 입장에서는 뜻밖의 변화가 적어 “게임의 규칙”이 명확하고 변화가 천천히 일어납니다. 전체적인 규제 체계는 궁극적으로 지속 가능한 개발, 즉 성장과 삶의 질의 균형을 목표로 하는데, 이는 로잔이 잘 조성된 살기 좋은 도시라는 명성과도 일치합니다.
스위스 내 타 도시와의 비교
로잔의 부동산 시장을 스위스의 다른 주요 도시(제네바, 취리히, 바젤, 베른 등)와 비교하면 몇 가지 차별점이 드러납니다:
- 부동산 가격: 로잔은 스위스에서 가장 비싼 시장 중 하나이지만, 여전히 취리히나 제네바보다 약간 저렴합니다. 2025년 초 기준, 취리히는 여전히 가장 비싼 도시로, 평균 아파트 거래 가격이 ㎡당 CHF 21,000에 이릅니다. 제네바는 그 뒤를 이어 ㎡당 약 CHF 20,960입니다. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 로잔은 이에 비해 평균 ㎡당 CHF 15,000~16,000 수준으로, 취리히/제네바보다 약 25% 저렴합니다. globalpropertyguide.com. 2급 도시인 바젤과 베른은 더 낮은 편으로, 바젤은 ㎡당 약 CHF 13,000, 베른은 약 CHF 11,500입니다. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 이는 로잔이 부유한 주의 주도이자 제네바-레이크 메트로 회랑의 일부임을 반영하여, 부동산 구매 시 스위스에서 세 번째 또는 네 번째로 비싼 도시임을 의미합니다. 가격 상승률 면에서는 최근 베른과 일부 스위스 지역이 실제로 로잔보다 상승폭이 더 컸습니다(2025년 1분기 기준 베른의 연간 아파트 가격 상승률은 +3.5%인 반면 로잔은 거의 0%에 머물렀습니다). globalpropertyguide.com. 이는 로잔의 부동산 가격이 더 오르면 감당하기 어려워질 수 있기 때문에 상승 여력이 제한되었기 때문입니다. 제네바와 취리히 역시 같은 기간에 온건한 성장세(+3~4% 연간 증가)를 보였습니다. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 장기적으로 보면, 모든 도시는 상승세를 보였으나 취리히와 제네바가 자주 선두를 달리며, 로잔은 약간 낮은 수준이지만 유사한 양상을 보였습니다.
- 임대 시장 및 수익률: 모든 스위스 도시는 임대 공실률이 낮지만 제네바와 취리히는 특히 심각합니다. 제네바의 공실률은 약 0.5–0.6%, 취리히도 비슷하며, 로잔의 0.6% bcv.ch도 이들과 비슷한 수준입니다. 중요한 차이점은 임차인 이직률입니다. 제네바와 로잔은 임차인의 이동성이 매우 낮다는 공통점이 있습니다(임차인의 절반이 10년 이상 거주) ubs.com, 반면 소도시에서는 임차인의 이동이 좀 더 잦습니다. 임대 수익률은 높은 매매가 때문에 전체적으로 낮은 경향이 있습니다. 제네바의 아파트 임대 수익률은 약 3.5%로 안정적인 것으로 언급됩니다 investropa.com investropa.com, 그리고 로잔의 수익률도 이와 비슷한 수준입니다. 취리히는 매매가가 임대료에 비해 극도로 높아 주요 지역에서는 수익률이 3% 미만으로 더 낮을 수 있습니다. 투자자 입장에서는 로잔이 제네바나 취리히보다 약간 더 나은 수익률을 제공할 수 있는데, 이는 약간 더 낮은 매수가와 여전히 견조한 임대로 인해 제네바에서 가격으로 밀려난 이들에게 매력적으로 다가옵니다. 바젤이나 베른과 비교하면, 로잔의 수익률은 더 낮습니다. 두 도시는 부동산 가격이 더 저렴해 일부 경우 4–5%의 수익률을 얻기도 하지만, 성장세는 로잔만큼 강하지 않습니다.
- 경제적 동인: 각 도시는 수요를 이끄는 요소가 다릅니다. 취리히는 금융과 기술의 중심지로 대형 은행 업계가 있어 고소득 전문직 및 외국계 기업을 많이 유치합니다. 제네바는 국제기구(UN, NGO)와 원자재/무역 기업이 주요 동력이 되며, 외교관과 외국인 거주자가 꾸준히 유입됩니다. 로잔은 규모는 작지만 레만호 지역의 다양한 경제적 이점을 누리고 있습니다. 여기에는 올림픽 본부 및 스포츠 연맹, 성장하는 대학 및 연구 부문이 있고, 인근에는 네슬레(베베이), 메드트로닉 등 기업 본사가 있습니다. 그 결과 로잔의 수요는 외국인 거주자(제네바보다는 적음), 많은 국내 학생 및 학자, 그리고 이 지역의 성장하는 기술/혁신 기업 직원들에 의해 뒷받침됩니다. 이에 비해 바젤은 제약(노바티스, 로슈)에, 베른은 연방정부 및 관련 서비스에 크게 의존합니다. 이러한 차이 때문에 로잔의 시장은 학문적 주기와 혁신단지 확장에 더 영향을 받고, 제네바는 NGO/정부 확장, 취리히는 금융 및 다국적 본사의 영향을 더 많이 받는다고 볼 수 있습니다. 하지만 세 도시 모두 토지의 제한과 높은 생활 수준이 부동산 수요를 끌어올리는 스위스의 공통적인 특징을 가지고 있다는 점은 같습니다.
- 공급 및 개발: 로잔의 개발 방식(꾸준하고 계획된 프로젝트)은 제네바와 유사합니다. 두 도시는 모두 성장을 신중하게 규제하고 신규 프로젝트에 상당한 비율의 임대주택을 포함시킵니다. 취리히는 최근 몇 년간 일부 지역(예: 취리히 웨스트, 중앙역 인근 유로파알레 등)에서 더 높은 건물과 더 자유로운 용적 규제 덕분에 보다 빠른 확장이 이루어졌습니다. 반면 로잔과 제네바는 주민 반대와 지형적 한계로 이를 대체로 피했습니다. 바젤은 중간 정도의 건설이 이루어지고, 베른은 문화재 보호로 인해 매우 제한적입니다. 따라서 공급 부족 문제는 로잔만 겪는 것이 아니지만, 취리히와 같은 도시는 주택 공급 확대에 좀 더 적극적이었으며(그래서 취리히 인구가 더 빨리 늘었습니다) 이는 사실입니다. 그럼에도 불구하고 제네바-로잔 아크로 대표되는 레만호 지역은 스위스에서 가장 빠르게 성장하는 인구 증가 지대로, 여러 지역보다 빠른 성장세를 보이고 있어 제네바와 보주에서 주거 압박이 특히 심합니다.
- 주거비 부담 및 정책: 로잔, 제네바, 취리히 모두 중산층 가정의 주거비 부담 문제를 겪고 있습니다. 제네바와 보주 모두 신규 개발시 비영리 또는 임대주택 의무 할당제를 시행하고 있습니다. 예를 들어, 보주의 법(LASV)은 각 시가 임대주택 비율을 최소 10%까지 달성하도록 장려합니다. 취리히는 주택 협동조합의 전통이 있어 일부 완화 효과가 있습니다. 베른, 장크트갈렌과 같은 소도시는 가격 수준이 약간 덜 극단적이라 지역 주거비 부담이 약간 덜하지만(국제적으로 보면 스위스 모든 도시가 비쌉니다) 가격 대비 소득(price-to-income)이나 임대료 대비 소득(rent-to-income ratios) 같은 지표를 비교하면, 제네바가 가장 비싸고, 다음이 취리히, 그리고 로잔 순서입니다. 이로 인해 제네바와 로잔은 평균 임차 기간이 가장 길며, 이사 비용이 크고 어려워 사람들이 자주 움직이지 않습니다. ubs.com.
요약하면, 로잔의 부동산 시장은 제네바와 가장 유사합니다. 두 도시는 동일한 지역에 위치하며, 높은 집값, 낮은 공실률, 제한된 토지라는 특징을 공유합니다. 다만 로잔은 규모가 작고 약간 더 저렴합니다. 취리히는 더욱 높은 가격과 최근 다소 늘어난 신규 주택 건설이 이루어지는, 더 큰 금융 중심지로서 독보적인 위치를 갖고 있습니다. 다른 스위스 도시와 비교했을 때, 로잔 시장은 취리히/제네바를 제외하면 가장 수요가 높고 제한적인 편입니다. 투자자나 주택 구입자 입장에서는 로잔이 톱 클래스 스위스 도시로서의 명성과 안정성을 제공하면서도 제네바/취리히보다 약간의 할인을 기대할 수 있다는 의미입니다. 하지만 이는 또한 주택 공급 부족과 높은 진입 장벽 같은 어려움이 로잔에서도 꾸준히 지속될 것임을 뜻합니다.
수요 트렌드와 주요 요인
2025년과 향후 몇 해 동안 로잔 부동산 시장을 이끄는 주요 수요 트렌드는 다음과 같습니다:
- 인구 증가 및 이주: 로잔의 인구는 계속해서 증가하고 있으나, 주택 공급의 제약으로 다소 제한적입니다. 보다 넓은 보(Vaud) 주는 스위스에서 가장 높은 성장률을 보인 지역 중 하나이며(로잔 인근 지역은 지난해 인구가 +0.7%에서 +1.6%까지 증가) bcv.ch bcv.ch. 주요 요인 중 하나는 순 이주입니다. 스위스는 2022~2024년 국제 이주가 급증했으며(일부는 우크라이나 난민과 탄탄한 구직 시장 때문), 2024년에는 다소 정상화되었으나 여전히 높은 수준입니다 ubs.com ubs.com. 보 주와 레만 호수 지역은 직업 기회와 삶의 질로 인해 외국인과 타 주 출신 모두 많은 신규 이주자를 끌어들입니다. 많은 신규 이주자가 로잔 혹은 교외에 정착하면서 특히 임대 수요가 커지고 있습니다. 예를 들어, 2024년 스위스에는 약 79,000명의 순이주자가 유입되었습니다(2022년 급증 당시에는 154,000명) ubs.com ubs.com, 그리고 로잔은 경제 중심지로서 이러한 유입을 일부 흡수합니다. 글로벌 기업과 기관의 존재로 인해 외국인 전문가들은 일자리 때문에 로잔(또는 인근)으로 꾸준히 이주하며, 이들은 주로 고급 아파트나 가족용 주택을 선호합니다. 이러한 외국인 수요는 우시(Ouchy), 샤이(Cailly)와 같은 지역이나 국제학교 등록에서 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 비록 제네바가 외국인 비중으로 더 잘 알려져 있지만, 로잔에도 외국인 거주자가 많으며(경우에 따라 제네바로 통근하거나 Philip Morris, Nespresso 등 현지 본사에서 근무), 이 국제 수요층은 고급 임대 시장 또는 거주 허가를 얻은 경우 주택 매수 시장에도 지속적으로 영향을 줍니다.
- 학문 및 학생 수요: 로잔에는 두 개의 주요 대학(로잔 대학교와 EPFL)과 여러 전문 학교(예: IMD 경영 대학, EHL 호텔 학교)가 있습니다. 학생 인구는 3만 명을 훌쩍 넘습니다. 이는 학생 주택, 쉐어하우스, 저렴한 스튜디오에 대한 지속적인 수요를 만듭니다. 최근 몇 년간, 이 기관들의 확장(EPFL의 성장하는 프로그램, 새 연구 센터)으로 더 많은 학생과 젊은 연구자들이 도시에 유입되고 있습니다 primerelocation.ch theluxuryplaybook.com. 하지만 학생 전용 숙소는 제한적이기 때문에 많은 학생들이 민간 시장에서 소형 아파트를 두고 경쟁하게 되어, Ecublens, Renens, 시내 등지에서는 임대료가 오르는 경우가 많습니다. 학생 수요는 어느 정도 계절적(학기 시작 전 여름에 최고조)이나, 전반적으로 기본적인 주택 압력에 영향을 미칩니다. 시와 주 정부도 이 문제를 인식하고 몇몇 새로운 학생 기숙사 프로젝트를 지원했으나, 수요의 일부만 해소하는 수준입니다. 로잔의 학문 기관들이 세계적 명성을 확대하는 추세인 만큼 이 흐름은 계속될 듯하며, 국제 학생(종종 주거 지원 또는 생활비 보조금을 받아 시세대로 임대료를 낼 수 있음) 유치도 꾸준히 늘고 있습니다.
- 가족 및 국내 이동: 로잔은 취업이나 도시의 편의 시설을 찾아 주 내 다른 지역이나 인접 주에서 이주해오는 스위스 가족들에게 인기가 있습니다. 병원, 대학, 기업 일자리가 있는 지역 중심지라 농촌이나 소도시 거주민이 경력을 위해 이주합니다. 다만, 높은 주거 비용 때문에 중산층 가족 일부는 보다 넓은 집을 구할 수 있는 외곽 도시로 빠져나가는 현상도 있습니다(제네바, 취리히와 유사한 패턴). 로잔 주변의 Morges, Vevey 등은 좀 더 저렴한 임대료를 제공해 수요가 지리적으로 분산되기도 합니다. 그럼에도 불구하고, 로잔의 인구 구조는 건강하게 혼합되어 있습니다. 단순히 학생과 외국인뿐만 아니라 가족 및 장기 거주 현지인도 많고, 넓은 공간과 도시의 편리함을 위해 프리미엄을 지불할 의향이 많습니다. 가족용 주택(3~4베드룸 아파트나 타운하우스)은 로잔에서 가장 희소한 주택 유형 중 하나입니다. Plaines-du-Loup와 같은 신규 개발 지역은 학교, 놀이터 등 가족 친화적 요소로 이 수요를 수용하고자 합니다.
- 기업 및 기관 수요: 상업 부문에서는 로잔의 오피스 공간에 대한 기업 수요가 금융(프라이빗 뱅킹, 트레이딩), 스포츠 행정, 기술, 생명과학 등 지역 경제의 견고함에 힘입어 유지되고 있습니다. 예를 들어, 국제올림픽위원회(IOC)와 많은 스포츠 연맹 본부가 로잔에 위치해 있어 고급 오피스와 호텔 수요를 보장합니다. EPFL(연방공과대학)에서 나온 기술 스타트업과 연구기관 분사 기업이 꾸준히 성장하여 유연한 사무실이나 연구실 공간을 찾기도 하죠(그래서 EPFL 근처 Innovation Park와 같은 개발이 이뤄지는 것임). 다국적 기업(예: 메드테크, 담배, 식품)은 로잔에 사무실이나 아예 본사를 두는 경우가 많으며, 이러한 회사들은 임원용 고급 주택이나 직원용 수준 높은 오피스를 놓고 경쟁하는 경우가 많습니다. 소매 및 관광 수요 또한 주요 역할을 합니다. 로잔은 문화 및 컨벤션 도시(올림픽 박물관, 각종 컨벤션)로서 꾸준한 호텔 객실 점유율과 단기 임대 수요가 발생하여 부동산 시장을 간접적으로 떠받칩니다(일부 투자자는 아파트를 비즈니스 여행객과 관광객을 위한 가구가 완비된 임대로 전환하기도 하나, 단기 임대 규제는 점점 엄격해지고 있습니다).
- 살기 좋은 도시 브랜드의 매력: 좀 더 부드럽지만 중요한 요인은 로잔의 높은 삶의 질입니다. 레만호(제네바호) 변의 아름다운 자연환경, 풍부한 문화, 이중언어 환경 등으로 지속적으로 매력적인 도시로 손꼽힙니다. 이는 외국인뿐 아니라 스위스 내 타지역 은퇴자 혹은 부유층이 로잔을 세컨드하우스 또는 주거지(외국인의 경우 렉스 콜러 규정 적용)로 선택하는 요인이 됩니다. 올림픽 수도이자 활기찬 대학도시라는 도시 자체의 “브랜드”가 각 계층 수요를 견인합니다. 팬데믹 기간 동안에는 제네바/취리히의 도시 거주자 일부가 공간을 더 넓게 쓰기 위해 보(Vaud) 주의 호수 인근으로 이주했으며, 2023–2024년에 상당수는 다시 도시로 복귀했습니다. 하지만 로잔은 자연(호수, 알프스)에 가까우면서도 도시의 장점을 누릴 수 있어 ‘더 넓은 공간 선호’ 트렌드에 힘입어 수혜를 입었습니다.
향후에도 이러한 수요 요인은 견고할 전망입니다. 레만호(제네바호) 지역 경제는 성장세를 이어갈 것으로 예측되며, 보(Vaud) 주 인구도 향후 10년간 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다. 글로벌 여행 재개, 제네바의 외교 인사 신규 배치, 다국적기업 확장 등 국제적 요인도 로잔 부동산 시장에 간접적인 영향을 미칠 것입니다. 특히 원격/하이브리드 근무 증가가 두드러집니다. 일각에서는 이로 인해 오피스 수요가 줄어들 것을 우려했으나, 로잔에서는 오피스 공간의 양보다 질을 추구하는 현상으로 나타나고 있습니다(그래서 말레(Malley)의 친환경 신축 오피스로 기업들이 이동) jll.com. 주거 측면에서는 원격 근무로 인해 일부 사람들이 더 넓은 아파트나 자연친화적인 지역을 찾기도 했지만, 로잔의 매력은 줄지 않았으며, 오히려 제네바로 출퇴근하는 일부 직장인들이(비교적 저렴한 임대료 덕분에) 로잔에 거주하며 주중 일부만 출근하는 형태가 늘었습니다.
요약하자면, 로잔의 수요는 다면적이고 증가하고 있습니다: 외국인 거주자들은 고급 시장을 풍요롭게 하고, 학생들은 임대 부문을 활발하게 유지하며, 현지 가정은 장기적 주거 수요를 지속하고, 기업들은 상업용 부동산의 안정성을 뒷받침합니다. 이와 같이 다양한 수요층과 제한된 공급이 결합되어 로잔의 강한 부동산 기초를 뒷받침하며, 앞으로도 이와 같은 추세가 계속될 것으로 보입니다.
결론
2025년 기준 로잔의 부동산 시장은 높은 수요, 제한된 공급, 그리고 견고한 성장 전망이 특징입니다. 주거용 부동산은 비싸고 구하기 힘들며, 공실률은 거의 0%에 가깝고, 평방미터당 가격은 이제 오천 프랑대(CHF)로 진입했습니다 neho.ch. 그럼에도 중간 정도의 가격 상승이 전망되어 버블이 아닌 지속 가능한 성장세임을 시사합니다 ubs.com globalpropertyguide.com. 상업용 부문, 특히 오피스 시장은 교외의 활발한 개발과 도심의 만성적인 공간 부족이 균형을 이루고 있습니다 jll.com jll.com. 경제적 기회부터 높은 삶의 질에 이르기까지 로잔의 매력은 외국인, 학생, 기업, 현지 주민 모두의 주거 및 상업용 부동산 수요가 계속 견고하게 유지될 것임을 보장합니다.
여러 성장 지역 및 인프라 프로젝트(Plaines-du-Loup 에코디스트릭트, Malley 확장, 신규 지하철 및 역 업그레이드)가 일부 압박을 완화하고 투자 기회를 창출할 예정이며, 이는 또한 도시의 미래 지향적 도시 계획 방식을 강조합니다 lausanne.ch jll.com. 규제 환경은 안정성 측면에서 투자자 친화성을 유지하면서도, 주거비 부담 경감 및 지속가능성과 같은 사회적 목표를 추진하고 있습니다 lausanne.ch practiceguides.chambers.com. 다른 도시와 비교할 때, 로잔은 부동산 목적지로서의 매력을 유지하고 있습니다 – 취리히/제네바보다 약간 더 저렴하면서, 스위스가 자랑하는 동일한 저위험, 고품질 특성을 제공합니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
2025년 이후의 이해관계자들에게 핵심 요점은 다음과 같습니다: 가치와 임대료는 꾸준하고 점진적인 성장이 기대되며, 개발 기회를 위해 신흥 지역(서부/북부)에 집중해야 합니다. 그리고 정책 변화(세금 변경 혹은 환경 규정 등)가 시장에 영향을 줄 수 있음을 유념해야 합니다. 로잔의 시장은 계속해서 타이트하고 경쟁적일 가능성이 높으며, 투자자이든, 임차 공간을 찾는 기업이든, 내 집 마련을 꿈꾸는 가족이든 마찬가지입니다. 하지만 로잔은 근본적인 강점을 기반으로 장기적 부동산 투자에 매력적인 장소입니다. 한 지역 보고서는 다음과 같이 요약했습니다: 로잔은 “변동성이 낮고, 소득이 안정적인 환경에서 적당한 가치 상승과 방어적 펀더멘털”을 제공합니다 theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. 다시 말해, 올림픽 수도의 부동산 시장은 자주 대회를 유치하는 운동선수들처럼 인내와 견고함을 바탕으로, 안정성과 점진적 발전을 동시에 갖추고 있습니다.
출처: 주요 데이터와 인사이트는 UBS, PwC, Wüest Partner, Vaud주 캐톤의 스위스 부동산 보고서와 시장 분석(Investropa, Global Property Guide), 그리고 로잔 시의 지역 계획 자료 등에서 가져왔습니다. ubs.com jll.com globalpropertyguide.com bcv.ch lausanne.ch 등 다양한 권위 있는 자료를 참고하였습니다. 이 자료들은 2025년 로잔 부동산 시장에 대한 위에서 논의된 동향과 수치의 사실성 및 최신성을 보장합니다.
