붐인가 거품인가? 취리히의 뜨거운 부동산 시장 2025년 및 그 이후 속으로

2025년 주거용 시장 동향

만성적인 주택 부족 속 급등하는 가격: 2025년 취리히의 주택 시장은 여전히 매우 공급이 부족한 상태를 유지하고 있습니다. 매물 부족과 강한 수요로 인해 부동산 가격이 계속 상승세를 보이고 있습니다. 2025년 중반 기준, 도시 내 아파트 가격은 전년 대비 약 4.5% 상승하였고(단독주택은 +4.0%) investropa.com. 중간 가격대 아파트는 현재 약 168만 스위스프랑이고, 평균 평방미터 가격은 구역에 따라 CHF 14,000–21,000 수준입니다 investropa.com investropa.com. 취리히의 공실률은 0.07%로 사상 최저치를 기록했으며 – 1만 세대 중 7채에 불과합니다 – 이는 스위스 내에서, 그리고 서유럽 전체에서도 가장 낮은 수치입니다 swissinfo.ch. 다시 말해, 사실상 모든 아파트가 입주 완료 상태로, 만성적인 주택 부족을 반영하고 있습니다. 신규 주택 공급은 인구 증가를 크게 따라가지 못하고 있으며(2025년 전국적으로 약 42,000채 신축 예상 vs 50,000채 필요 swissinfo.ch), 주택 경쟁은 매우 치열합니다. 예상대로 매도 가격은 계속 상승세를 지속하고 있으며, 스위스 분석가들은 2025년까지 취리히 주택 가격이 연 +3%에서 +4%까지 상승할 것으로 전망합니다 engelvoelkers.com. 경제적 충격이 없는 한, 수요가 공급을 크게 초과하는 한 상당한 가격 하락은 거의 일어나지 않을 전망입니다 investropa.com investropa.com.

임대 시장 vs 구매 역학: 취리히의 임대료 또한 급등하고 있어, 매수 대 임대의 계산에 변화를 주고 있습니다. 2023년에 두 자릿수 상승을 기록한 후, 2024년 시내 요구 임대료는 또 4.5% 상승했습니다 swissmarketplace.group. 취리히 주 전체의 임대료는 지난해 약 4.8% 상승했습니다 swissmarketplace.group. 2023년의 큰 폭의 인상에 비해 증가폭이 다소 완화되긴 했지만 여전히 상승 추세입니다. 이 추세는 2025년에도 계속될 전망입니다 – 이민과 신규 가구 형성 덕분에 수요가 계속 증가하는 반면, 공실률은 사실상 0%이고, 신규 공급은 극히 미미하기 때문입니다 swissmarketplace.group. 즉, 세입자들은 치열한 경쟁과 높아지는 비용에 직면해 있습니다. 그동안 대출 비용은 저렴해졌습니다. 스위스 중앙은행은 2025년 초 정책 금리를 0.25%로 인하해 investropa.com 주택담보 대출 금리를 낮췄습니다. 이자 비용은 줄고 임대료는 오르면서, 장기 거주자들에게는 소유가 임대보다 경제적인 경우가 많아졌습니다 investropa.com. 사실 UBS 연구에 따르면 2025년 초에는 대부분의 스위스 지역에서 주택 소유 비용이 임대료보다 낮아졌으며 (세입자의 비용 우위는 약 3%로 축소되거나 완전히 사라짐) investropa.com. 취리히와 제네바 같은 곳에서는 여전히 매우 높은 매매가 때문에 5년 이하 단기 거주자에게는 임대가 더 합리적입니다. 하지만 장기 거주 예정이고 주택을 구매할 여력이 있는 경우에는 구매의 매력이 다시 살아났습니다. 부동산 업계는 급격히 오르는 임대료와 낮아진 대출 비용이 수년 만에 처음으로 임대보다 구매에 유리한 수학공식을 만들어내고 있다고 평가합니다 engelvoelkers.com. 이러한 역학 – 전례 없이 높은 임대 압력과 개선된 주택담보 대출 조건 – 이 2025년 시장의 핵심 주제가 되고 있습니다.

수요, 인구 통계 및 공급 부족: 여러 요인이 취리히의 뜨거운 주택 수요를 지속시키고 있습니다. 이 도시의 경제는 번창하고 있으며, 12만 개 이상의 기업(글로벌 은행, 보험사, 그리고 호황을 누리는 기술/바이오테크 분야 포함)이 인력을 유입시키고 있습니다 investropa.com. 이민도 여전히 활발하여, 스위스는 2024년에 약 83,000명의 순 인구 증가를 기록했고 swissinfo.ch, 취리히의 인구 역시 계속 증가하며 주택 수요를 자극하고 있습니다. 동시에 신규 주택 건설은 공급에 미치지 못하고 있습니다. 건축 비용 상승, 인력 부족, 최근 금리 인상으로 인해 개발 시작이 지연되고 있으며 swissinfo.ch, 토지는 지리적 한계와 엄격한 용도지역 규제로 특히 인기 있는 도심 지역에서 부족합니다. 소유주들 역시 매각을 꺼려 중고 주택 시장의 공급량은 매우 적습니다 engelvoelkers.com. 그 결과, 취리히의 주택 공급률은 1% 공실률 이하로, 공급 부족 기준치를 훨씬 밑돌고 있습니다 swissinfo.ch. 작은 아파트조차 지원자가 수십 명에 달하는 경우가 많습니다. 이러한 수요-공급 불균형은 당분간 해소되기 어려워 보이며, 스위스 건설업 협회는 수년 내에 건설이 수요를 따라가지 못해 전국적으로 공실률이 더 낮아질 것이라고 경고합니다 swissinfo.ch. 그 결과 가격과 임대료 모두에 대한 상방 압력이 지속되고 있습니다. 실제로 전문가들은 취리히를 “주택 부족의 세계 수도”라고 지칭할 정도로 임대 물건의 부족이 극심하다고 말합니다 swissinfo.ch. 현재로서는 취리히의 주택 시장은 기본적으로 매우 긴축되어 있으며 도시의 강력한 경제와 선호도에 힘입어 견조함을 유지하고 있습니다. 큰 변화가 없는 한, 분석가들은 향후 몇 년간 가격의 안정과 완만한 상승이 이어질 것으로 전망합니다 engelvoelkers.com investropa.com. 하지만 현지인들의 주거비 부담은 더욱 심각해지고 있습니다.

상업용 부동산 시장: 오피스, 리테일, 산업

오피스 부문 – 높은 공급과 안정성

취리히의 오피스 시장은 2025년에 풍부한 공급과 선별적인 수요라는 혼합된 양상을 보입니다. 팬데믹 이후 재택/하이브리드 근무가 확산되면서 사무실 공실률이 증가했으나, 현재는 안정화되고 있습니다. 스위스 5대 오피스 허브(취리히, 제네바, 바젤, 베른, 로잔)에서 2024년 말 기준 전체 가용률은 약 5.0%였습니다 jll.com. 취리히 지역의 경우, 2024년 말까지 가용 사무실 공간이 433,700㎡로 확대되었으며, 이는 5.3%의 공실률입니다 jll.com. 이는 1년 전의 4.8%에서 소폭 상승한 것으로, 2019년 이후 점진적인 증가세가 이어지고 있습니다 jll.com. 외곽 지역의 신규 완공 프로젝트도 공실률 증가에 기여했는데, 예를 들어 외를리콘과 클로텐(취리히 북부)의 신규 오피스 프로젝트가 지난해 많은 공간을 추가 공급했습니다 jll.com. 5구(취리히-서부)와 11구(외를리콘/아폴테른)에도 주요 신규 공급 및 리노베이션 사례가 있었습니다 jll.com. 반면, 일부 도심 지역(1, 3, 9구)은 기업들이 우수 입지를 선호하며 공실을 흡수해 공실률이 하락했습니다 jll.com. 오피스 임대료는 수년째 정체 중이며, 이는 공급 증대와 견조한 수요의 균형을 반영합니다 jll.com. 취리히 도심의 주요 오피스 임대료는 2022년 이래 변동 없이 유지되고 있으나, 조만간 변화가 있을 수도 있습니다. 고급 친환경 오피스 프로젝트(그린 빌딩 인증과 현대적 편의시설 확보)는 임차인을 끌어들이고 있으며, 이 프리미엄 공간에 대한 수요가 지속되고 공급이 제한적이라면, 주요 임대료가 장기간의 정체 끝에 마침내 상승할 수 있습니다 jll.com.

앞을 내다보면, 취리히의 오피스 전망은 신중한 낙관론을 보이고 있습니다. 오피스 신축이 급격하게 둔화되고 있으며, 2024년에는 약 57,000 m²만이 완공될 예정으로 2020년의 343,000 m²에 비해 크게 감소했습니다 jll.com. 2025년에서 2027년 사이에는 취리히의 신축 파이프라인이 연평균 29,000 m²에 불과해, 2019~2023년 연간 신축 물량의 약 –71% 수준에 불과합니다 jll.com. 이러한 신규 공급의 급격한 감소는 공실 증가를 억제하는 데 도움이 될 것입니다 jll.com. 그러나 일부 중고 오피스 공간은 여전히 기업들이 공간 효율화를 하며 시장에 나오고 있으며, 약 60,000 m²의 기존 오피스가 2025~26년에 시장에 나올 것으로 예상됩니다(대부분 임대 전환이거나 노후 빌딩 이탈) jll.com. 따라서 공실률은 단기적으로 5% 이상 수준에서 유지될 전망입니다 jll.com. 임차 수요는 품질에 집중되어 있습니다: 현대적이고 접근성이 좋은 오피스(특히 ESG 인증이 있는 곳)는 빠르게 임대되지만, 노후 건물이나 외곽 입지의 오피스는 장기간 공실로 남습니다. 특히, 취리히의 금융 및 기술 부문이 임대 시장을 계속 주도하고 있습니다. 2024년 말의 주요 임차 사례는 핵심 입지에 대한 신뢰를 보여줍니다 – 예를 들어 Salt 통신사는 반호프슈트라세 위에 새로운 플래그십 오피스를 확보했고, 자산운용사 Bellevue Group은 젝셀로이텐플라츠 인근의 리노베이션 프라임 빌딩으로 이전하였습니다 jll.com. 스위스의 낮은 실업률(2.5%)과 GDP 성장률 약 1.2% engelvoelkers.com 속에서 기업들은 신중하긴 하지만 여전히 인원을 늘리고 있습니다. 전반적으로 취리히의 오피스 시장은 균형이 잘 잡힌 상태입니다: 임차인은 더 많은 선택지와 안정적인 임대료의 혜택을 받고, 임대인은 건설 둔화로 시장이 점차 타이트해질 것으로 기대할 수 있습니다. 수요가 증가하면(예: 회사들이 직장 복귀를 확대하는 경우) 주요 입지의 임대료가 빠르게 오를 수 있습니다. 당분간은 안정적인 오피스 임대료와 플라이트 투 퀄리티 트렌드가 계속될 것으로 예상되며, 노후 오피스는 인센티브를 제공하고, 반면 CBD와 활황인 서브마켓(예: 취리히-웨스트와 외를리콘)의 친환경 프리미엄 오피스는 탄탄한 수요를 기록할 것입니다.

소매 부문 – 프라임 쇼핑은 여전히 강세

취리히의 리테일 부동산은 놀라울 정도로 탄탄한 회복력을 보여주고 있습니다. 사실, 도시의 대표 쇼핑 거리인 반호프슈트라세(Bahnhofstrasse)는 여전히 세계에서 가장 비싼 리테일 상권 중 하나로 꼽힙니다. 하이스트리트 리테일의 프라임 임대료는 2020년 이후 20% 이상 상승하여 2024년 말에는 연간 1제곱미터당 약 10,250 스위스 프랑(CHF)에 이르렀습니다 jll.com. 이는 취리히의 대표 거리가 유럽에서는 파리와 런던에 이어 리테일 임대료가 세 번째로 높다는 것을 의미합니다 jll.com. 이처럼 높은 임대료는 럭셔리 브랜드 및 소매업체의 한정된 매장에 대한 강한 수요를 반영합니다. 반호프슈트라세의 공실률은 사실상 0%입니다 jll.com – 어떤 매장이든 나오자마자 즉시 임대됩니다. 최근 몇 년 동안 여러 글로벌 브랜드가 더 큰 플래그십 스토어로 이전하거나 새로 입점하면서 만실이 유지되고 있습니다. 취리히가 부유한 글로벌 도시로 자리 잡은 사실이 이를 뒷받침합니다. 1인당 구매력에서 유럽 선두를 차지하고 있어 리테일 소비를 강하게 뒷받침합니다 jll.com. 꾸준한 관광객, 비즈니스 여행객, 고액 자산가 거주자가 럭셔리 부티크, 시계/주얼리, 고급 패션의 지속적인 매출을 보장합니다. 전자상거래가 성장하고 있지만, 반호프슈트라세 보유의 경험과 명성은 소매업체에게 대체 불가능한 가치로 남아 있습니다. 올드타운과 지펠트(Seefeld) 부티크 지구 등 다른 주요 지역들도 비슷한 상황으로, 수요는 건강하고 공실률은 매우 낮습니다.

즉, 2차 소매 상권은 더 복잡한 상황에 직면해 있습니다. 일부 골목길과 외곽 쇼핑몰은 코로나 이후 재포지셔닝이 필요했고, 중간 시장 소매업자들은 온라인 경쟁을 의식하고 있습니다. 취리히의 전체 유동 인구는 관광객과 사무직 근로자가 돌아오면서 회복했지만, 소비자들은 이제 단순한 매장 그 이상을 기대합니다 – 성공적인 소매 점포는 경험(카페, 이벤트)과 편의성을 제공합니다. 그럼에도 불구하고, 많은 도시들과 비교하면 취리히의 소매 부문은 상당히 잘 유지되고 있습니다. 스위스의 낮은 인플레이션과 임금 상승으로 소비자 신뢰가 뒷받침되고 있으며 실업률도 매우 낮습니다. 핵심 상권 건물주들은 2024년에 사상 최고 임대료를 기록했습니다 jll.com. 이는 오프라인 매장에 대한 소매업체의 강한 신뢰를 보여줍니다. 그 결과, 투자자들은 안정적인 수익(가격 수준을 고려하면 수익률은 낮지만)을 제공하는 핵심 소매 자산에 계속해서 큰 관심을 보이고 있습니다. 앞으로 소매 실적은 세그먼트별로 차별화될 가능성이 높습니다: 초핵심 상권은 계속해서 번창하는 반면, 약한 위치는 혁신이 필요합니다. 향후 몇 년간 아시아와 미국 관광이 증가하면 중심가 소매업에 추가적인 활력을 줄 것입니다. 반대로, 소비지출 감소나 새로운 이커머스 습관이 나타나면 비핵심 매장에는 부담이 될 수 있습니다. 현재로선, 취리히의 소매 부동산은 상위 계층의 강세 이야기입니다 – “입지, 입지, 입지”라는 말이 여전히 유효하며, 반호프슈트라세는 세계 최고 수준의 임대료와 끊임없는 수요에 따른 공실률 제로 jll.com를 자랑합니다.

산업 및 물류 – 높은 수요, 제한된 공급

취리히 지역(및 스위스 전역)의 산업 및 물류 부동산 부문은 견고한 수요와 감소하는 공실률을 보이고 있습니다. 2023년 기준, 전국 투자 가능한 물류 부동산의 공실률은 약 5.1%로 2019년의 7.7%에서 하락했습니다 jll.com. 즉, 전자상거래의 성장, 공급망 재편성, 기업들의 재고 확대 등의 영향으로 창고와 유통시설이 점점 더 가득 차고 있습니다. 스위스 물류의 지리적 분포는 핵심 운송 축을 따라 집중되어 있으며, 많은 시설이 바젤–취리히–졸로투른 삼각지 및 주요 대도시 주변에 위치합니다 jll.com. 취리히는 고속도로 교차로와 공항 인접에 위치한 주요 물류 허브이지만, 공간이 제한적입니다. 많은 산업 부지가 오피스나 주거시설로 재개발되어(특히 취리히 시내) 신규 창고 공급이 제한되고 있습니다. 기존 창고들 중 상당수가 노후화되어 현대적 요구에 부합하지 않는 경우가 많으며(예: 낮은 천정고, 적은 하역 도크) jll.com, 이로 인해 프라임 물류 공간이 매우 희소해지고 있습니다.

취리히 지역의 물류/산업 공간 임대료는 일반적으로 규모와 입지에 따라 연간 CHF 85~140/m² 수준입니다 jll.com. 이 임대료는 스위스의 높은 토지 및 건축 비용을 반영해 국제적으로도 높은 편입니다. 공실률이 하락하는 가운데 임대료 상승은 완만하지만 꾸준히 이어지고 있습니다. 투자자들은 수익 안정성과 성장 잠재력으로 인해 이 자산군에 점점 더 많은 관심을 보이고 있습니다. 스위스 내 물류 수익률은 낮은 편(~4~5%)이지만, 프라임 오피스 수익률보다는 다소 높습니다. 특히, 스위스의 대부분 물류 부동산은 자체 사용 목적(기업이 직접 소유)으로 보유되고 있습니다 jll.com. 전국적으로 임대형 투자자산으로 간주되는 물류 부동산은 약 300개에 불과합니다 jll.com. 이는 부문 내 유동성을 떨어뜨리고 독점성을 높입니다. 시장에 나오게 되는 소수의 투자 적격 창고는 스위스의 안정성에 이끌린 외국 기관 투자자까지 가세해 치열한 경쟁을 불러일으킵니다.

앞으로 몇 년 동안 물류 개발은 계속 제한될 것으로 예상됩니다. 취리히 주변의 대형 창고를 위한 적합한 토지는 한정되어 있고 엄격하게 규제되고 있습니다. 그러나 도시 외곽 및 A1 고속도로를 따라 일부 산업 지구에서는 개발이 강화되고 있습니다. 낡은 부지는 다층 물류 시설로 재개발되거나 도시의 “라스트 마일” 배송을 위해 분할될 수 있습니다. 니어쇼어링(스위스 내 재고 보관 증대) 트렌드와 온라인 쇼핑 붐으로 인해 현대식 물류 공간에 대한 수요가 계속 높을 것입니다. 그 결과 공실률은 더 낮아지고, 특히 주요 창고 유닛의 임대료는 소폭 상승할 수 있습니다. 한 가지 과제는 노후 시설의 리노베이션입니다. 많은 오래된 산업 건물들은 현재 물류 요건을 충족하지 못하고 있습니다 jll.com. 이들의 일부를 셀프스토리지나 중소기업(SME) 유닛으로 전환하는 등 창의적인 해결책이 도입되어 공실률을 낮추고 있습니다 jll.com. 전반적으로 취리히의 산업용 부동산 전망은 긍정적이며, 희소성과 견고한 수요가 특징입니다. 이 분야는 취리히의 주택이나 오피스만큼 주목받진 않지만, 용도 규제를 잘 파악하고 자산을 찾을 수 있는 투자자에게는 새로운 기회를 제공합니다. 낮은 공실률과 꾸준한 임대 수요라는 펀더멘털이 단단히 자리 잡고 있습니다 jll.com.

투자 전망: 수익률, 외국인 관심 및 기회

외국인 투자 및 규제: 스위스는 레지던셜 부동산에 대한 외국인 소유를 제한하는 엄격한 규정(Lex Koller)을 유지하고 있다는 점에 유의해야 합니다.

비거주 외국인은 일반적으로 취리히에서 주택을 구입할 수 없습니다(예외적인 경우 또는 특정 면제 구조를 통해서만 가능) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.하지만 외국인들은 상업용 부동산에 자유롭게 투자할 수 있으며, 지금까지는 스위스 부동산 회사나 펀드의 지분도 별다른 제한 없이 매입할 수 있었습니다 jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.이로 인해 외국 기관 자본이 간접적으로 취리히 시장에 진입할 수 있게 되었습니다.전 세계적으로 상당한 관심이 있으며, 국부펀드, 글로벌 리츠, 그리고 개인 투자자들이 스위스 부동산 펀드, 개발 프로젝트, 상업 자산 인수에 자금을 쏟아붓고 있습니다.예를 들어, 취리히의 트로피 오피스 빌딩과 소매 부동산은 종종 독일의 펀드나 중동 투자자들이 입찰에 참여한다.앞으로는 규제 환경이 더 엄격해질 수 있습니다.2025년 3월, 스위스 정부는 외국인의 부동산 구매를 추가로 제한하는 계획을 발표했으며, 이에 따라 외국인이 상장된 부동산 회사의 지분을 자유롭게 매입할 수 있도록 허용했던 예외 조항이 폐지될 가능성도 있습니다. jacquemoudstanislas.ch.만약 시행된다면, 이러한 개혁안(현재 논의 중)은 외국인 투자자들에게 간접적인 부동산 지분에 대해서도 정부 승인을 요구하게 되며, 이는 수요를 억제하기 위한 중대한 변화입니다 jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.이로 인해 해외 자본이 유입을 꺼릴 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.그래도 입법 절차는 진행 중이며, 어떤 변화든 시간이 걸릴 것이고 희석될 수도 있습니다 jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.현재로서는 외국인 투자자의 관심이 높게 유지되고 있습니다. 특히 상업용 자산과 개발 파트너십 분야에서 그렇습니다.

저수익 시장에서의 안정적인 수익: 취리히 부동산은 “안전자산” 투자로서 높은 수익률보다 안정성이 강조되며 높이 평가받습니다. 2025년에 취리히의 프라임 주거 및 오피스 자산은 연간 2.5%~3.5%(총 수익률)만을 수익으로 올리는 경우가 일반적입니다 foxstone.ch. 이처럼 수익률은 크지 않지만, 이는 스위스 부동산이 고평가되어 있고 위험이 낮다는 점을 반영합니다. 연금 기금이나 보험사 같은 기관 투자자들에게 취리히 부동산은 신뢰성과 자본 보전 측면에서 핵심 자산입니다. 실제로 주요 보유자들은 자산 가치가 꾸준히 상승하거나 유지되고 있다고 보고하는데, 예를 들어 스위스 최대 부동산 투자자 중 하나인 스위스라이프는 2025년 1분기에 자사 포트폴리오의 공정 가치가 약 0.2% 상승했다고 밝혀 하락세와 반대 흐름을 보였습니다 reuters.com. 취리히에서는 임대 수익 흐름이 완전 입주율과 임차인의 신용도가 매우 높기 때문에 매우 탄탄한 것으로 인식됩니다. 총수익은 앞으로 주로 임대 수입과 완만한 자본 상승(향후 연간 약 1~4% 가격 상승 전망 investropa.com)에서 나올 것으로 예상됩니다. 해외 투자자들 역시 수익률이 낮음에도 불구하고 스위스의 안전자산 명성 덕분에 매력을 느낍니다. 글로벌 불확실성이 커질 때 취리히 부동산은 부의 보존을 원하는 해외 매수자들을 끌어들입니다 investropa.com. 강한 스위스 프랑과 국가의 정치적 안정성도 매력 요인입니다.

신흥 기회 – 그린 및 틈새 시장: 투자자들은 취리히 시장의 새로운 틈새 및 밸류애드 전략에도 주목하고 있습니다. 한 가지 큰 주제는 지속 가능성입니다. 친환경적이고 에너지 효율적인 건물과 그린 인증이 있는 부동산에 대한 수요(임차인과 구매자 모두로부터)가 증가하고 있으며, 이들은 프리미엄을 받을 수 있습니다 investropa.com. 정부의 탄소 감축 정책(예: 새로운 법이 대부분의 신축 건물에 태양광 패널 설치를 의무화함 pv-magazine.com)으로 인해 기존 건물의 리트로핏 및 신재생 에너지 인프라 개발이 필요해졌습니다. 이는 투자자에게 노후 건물의 단열 업그레이드, 히트 펌프, 태양광 설치 등으로 가치를 높이면서 그린 규정을 준수할 수 있는 기회를 만듭니다. 또 하나의 트렌드는 부동산 분야의 테크놀로지 및 프롭테크(PropTech)입니다. 스마트 홈 기능, 디지털 임차인 서비스, 데이터 분석이 부동산에 부가 가치를 제공하며(특히 취리히 시장의 기술 친화적 임차인에게 인기가 높음) investropa.com.

특정 부동산 분야도 성장 가능성을 보입니다. 물류 및 생명과학(라이프사이언스) 시설은 수요는 많으나 공급이 부족한 상황이므로, 지하철 변두리의 경공업 공간을 라스트마일 물류나 연구/실험실 용도로 전환 또는 개발하는 것이 유망한 대안입니다. 취리히 교외(B권역)의 주택 개발 역시 또 하나의 기회로, 도심권 원룸 임대 부담이 너무 커진 덕분에 외곽 구역 또는 통근 도시가 급성장 중입니다(투자자들은 이곳에서 수익률이 약간 더 높은 신규 임대 주택 개발에 주목하고 있음) foxstone.ch. 실제로 교통이 좋은 외곽 지역이 투자 허브로 부상하고 있으며, 임차인들은 도심 외부에서 상대적으로 저렴한 옵션을 찾고 있습니다 foxstone.ch. 또한 대체 주거모델이 부상 중인데, 바로 코리빙(co-living) 및 주택 협동조합입니다. 취리히는 비영리 주택 협동조합의 전통이 강하며, 시에서는 이 부문을 장려하여 2050년까지 전체 주택의 33%를 비영리로 공급하는 것을 목표로 하고 있습니다 digitalcollection.zhaw.ch. 수익 극대화에는 미치지 못하지만, 협동조합형 개발은 안정적이고 장기적인 수익을 제공하며 주로 시유지에서 민관 협력으로 이루어집니다 – 연기금 등 기관투자자들이 ESG 친화적 전략으로 조심스럽게 이 분야에 투자하고 있습니다. 민간 부문에서는 유연한 임대와 커뮤니티 편의시설을 제공하는 코리빙 공간이 젊은 직장인과 외국인에게 어필하며, 주목해야 할 틈새로 자리잡고 있습니다.

수익 전망: 전반적으로 투자자들은 향후 몇 년간 취리히 부동산에서 보통이지만 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 주요 주거 및 상업 자산은 연간 현금 흐름 기준 약 3%의 수익률을 낼 수 있으며 foxstone.ch, 여기에 자본 이득으로 몇 퍼센트가 더해질 수 있습니다. 이는 상대적으로 낮은 위험 프로필을 가진 스위스에 걸맞은 수준으로, 눈에 띄게 높지는 않습니다. 더 높은 수익을 원하는 투자자들은 가치 상승 전략(예: 강한 매수 수요를 바탕으로 낡은 아파트를 리노베이션해 분양시장에 내놓기)이나 개발(하지만 취리히에서는 높은 건설비와 규제로 인해 도전적인 분야)에 눈을 돌리고 있습니다. 최근에는 부동산 크라우드 펀딩 플랫폼(예: Foxstone, Crowdhouse)이 등장하여 투자자들이 5~7%대 목표수익률을 기대하며 분산 포트폴리오에 투자, 조금 더 높은 위험을 감수할 수 있게 되었습니다 foxstone.ch. 코어 자산에 대한 해외 관심은 새로운 법규로 심각한 제한이 생기지 않는 한 계속될 전망입니다. 요약하자면, 취리히의 투자 전망은 여전히 긍정적이지만 경쟁적입니다. 이 시장의 안정성과 희소성으로 인해 자산 가치가 견고할 가능성이 크나, 투자자들은 수익성 확보를 위해 창의적인 전략이 필요합니다. 지속가능성 강화를 통한 업그레이드, 충분히 서비스되지 않는 세그먼트의 주거 수요 충족, 취리히의 지속적인 성장 활용을 통해 새로운 기회를 노릴 수 있으며 진화하는 규제 환경을 잘 헤쳐나가야 합니다.

주요 지역 및 부동산 핫스팟

취리히는 다양한 구역으로 구성된 도시로, 각 지역이 고유의 특성과 부동산 트렌드를 지니고 있습니다. 아래에서는 핵심 지역들을 소개합니다 – 최고급 호숫가 지역부터 떠오르는 도심 핫플레이스까지, 해당 지역의 가격 수준, 인기 요인, 개발 프로젝트, 그리고 주거 환경을 주요하게 다뤘습니다:

• 엔게(2구) – 호화로운 호숫가 생활. 취리히 중심부 남쪽에 위치한 엔게는 고급 아파트와 부유한 전문직 종사자들을 끌어들이는 핫플레이스가 되었습니다. 이 지역의 평균 가격은 평방미터당 CHF 18,300 정도로, 도시 내에서 가장 높은 수준입니다 investropa.com. 최근 럭셔리 개발 프로젝트(프라이빗 헬스장이나 컨시어지 서비스 등 포함)가 엔게로 부유한 외국인과 기술 임원들을 끌어들이고 있습니다 investropa.com. 이 지역의 매력은 최상의 입지에 있습니다 – 도심(CBD)에서 도보 거리, 호수 변을 따라 위치, 리에터 공원과 베렌가세 박물관과 같은 시설이 있습니다. 주거 환경도 탁월합니다. 엔게는 고급 쇼핑, 국제 학교, 파라데플라츠 금융 중심지로의 짧은 출퇴근을 제공합니다. 새로운 고급 프로젝트가 계속 계획 중이므로, 엔게의 독점성과 높은 가격은 앞으로도 지속될 전망입니다 investropa.com.
• 제펠트(8구) – 취리히 호수에서 가장 인기 있는 곳. 제펠트는 도심 동쪽에 위치한 매우 인기 있는 동네로, 취리히 호수와의 인접성, 트렌디한 레스토랑, 활기찬 분위기로 유명합니다. 이곳 부동산은 최고 수준의 가격을 자랑하며(취리히 내 평방미터당 최고가 중 하나), 치열한 수요를 경험하고 있습니다 investropa.com. 공실률은 사실상 제로에 가깝습니다 – 모두가 제펠트에 살고 싶어한다는 뜻입니다. 임대 수익률이 약 2~3%로 낮은 편이지만(이는 자본 가치가 높다는 신호), 꾸준히 낮은 공실률과 프리미엄 임대료는 이 지역의 인기를 뒷받침합니다 investropa.com. 제펠트는 우아한 역사적인 건물과 현대식 아파트가 어우러져 있고, 많은 주택은 호수 전망을 제공합니다. 주민들은 호숫가에서의 여가, 취리히혼 공원 등 녹지, 부티크 상점들을 즐깁니다. 부유한 현지인과 외국인 모두에게 인기 있는 지역입니다. 토지가 매우 제한되어 있어 대체로 신규 개발이 드물고(가끔 등장하는 고급 콘도 프로젝트 외에는), 공급이 꾸준히 부족한 곳입니다. 제펠트는 고급 주거지로 남을 것이며, 뛰어난 삶의 질과 그에 걸맞은 가격이 계속될 것으로 보입니다.
• Fluntern (7구) – 취리히베르크에서의 명성. Fluntern은 취리히베르크 언덕의 숲이 우거진 경사면에 위치해 있으며, 취리히에서 가장 명망 높은 주거 지역 중 하나입니다. 이곳은 아름다운 전망, 고급 빌라, 최고의 학교로 유명합니다. 특히 가족들이 Fluntern을 선호하는 이유는 엘리트 교육 옵션 때문입니다. 이 동네에는 잘 알려진 학교(취리히 국제 학교 분교와 훌륭한 공립 초등학교 등)가 있어 항상 높은 등록률을 자랑합니다. Fluntern의 집들은 넓고 건축적으로도 인상적인 경우가 많으며, 이곳에는 여러 대사관과 기업 임원들의 저택이 위치해 있습니다. 부동산 가격은 매우 높으며 (호수 지역과 비슷), 공급은 계속 부족합니다. Fluntern의 부동산 매물은 올라오자마자 곧바로 관심을 모읍니다. 이 지역은 조용하고 녹음이 우거진 환경을 제공하며(동물원과 산책로와 가까움) 트램을 타면 도심까지 몇 분이면 갈 수 있습니다. 지역의 특색을 지키기 위한 엄격한 구역 규제로 인해 신규 건설은 거의 없습니다. 요약하면, Fluntern은 프라이버시, 자연, 명성을 제공해 취리히 상류층 사이에서 꾸준한 수요를 자랑합니다.
• 취리히 웨스트 / Kreis 5 (5구) – 산업지에서 트렌디로. Kreis 5, 즉 취리히 웨스트는 거칠었던 산업 지역에서 도시에서 가장 트렌디한 동네 중 하나로 탈바꿈했습니다. 이런 젠트리피케이션으로 부동산 가치가 상승했으며, 이곳의 평균 아파트 가격은 2024년 기준 1m²당 약 CHF 14,600으로 전년 대비 3% 상승했습니다 investropa.com. 이 지역에는 새로운 개발이 활발합니다. 오래된 창고들이 로프트 아파트, 아트 갤러리, 기술 오피스, 밤문화 공간으로 변모했습니다. 젊은 직장인과 크리에이터들이 Kreis 5만의 세련된 분위기와 도심 대비 상대적 합리적 가격 때문에 이곳으로 몰리고 있습니다 investropa.com. 시에서는 Kreis 5의 주거 환경을 높이기 위해 공원, 학교, 문화 공간 등을 확충하면서 이 지역을 가족 친화적으로 개선하고 있습니다 investropa.com. 교통 연결이 뛰어나며(여러 트램 노선, Hardbrücke 역 인근), Europaallee 같은 대형 프로젝트와 지역 재개발로 성장세가 계속되고 있습니다. Kreis 5에는 취리히에서 가장 멋진 레스토랑, 클럽, 디자인 샵들이 새롭게 들어서면서 새로운 커뮤니티 인프라도 잘 갖춰지고 있습니다. 독특한 도시 라이프스타일을 제공하며, 이러한 변화와 더불어 수요(및 가격)도 계속 오를 것으로 예상됩니다 investropa.com.
• 알트슈테텐 (9구) – 떠오르는 도심 허브. 취리히 서부에 위치한 알트슈테텐은 성장 잠재력이 있는 더 저렴한 주거 지역으로 주목받고 있습니다. 수년간 이곳은 주로 산업/노동자 계층의 구역이었으나, 최근 변화는 눈에 띄게 빠릅니다. 취리히 도심의 부동산 가격이 치솟으면서 “많은 구매자와 임차인이 예산 친화적인 선택지로서 알트슈테텐을 탐색하기 시작했습니다” investropa.com investropa.com. 이곳의 평균 평방미터당 가격은 시내 중심보다 확연히 저렴하여 (취리히에서 최고의 가치 중 하나입니다) investropa.com. 동시에, 알트슈테텐은 대대적인 인프라 업그레이드도 겪고 있습니다. 특히 리마트탈 경전철 연장과 기타 대중교통 개선이 이루어지면서 알트슈테텐에서 도심으로의 출퇴근이 매우 편해졌습니다 investropa.com. 알트슈테텐 기차역과 주요 노선 주변에는 새로운 주거 및 복합 개발이 속속 들어서고 있습니다. 이 구역에는 지금 현대식 아파트, 쇼핑센터, 오피스 단지가 들어서고 있으며(여러 주요 기업이 알트슈테텐 비즈니스 파크에 입주 중), 빠른 교통, 저렴한 임대료/분양가, 늘어나는 편의시설과 함께 알트슈테텐은 활기찬 2차 중심지로 진화 중입니다. 첫 주택 구매자와 젊은 가족들도 감당할 수 있는 공간을 찾아 이곳을 많이 선택하고 있습니다. 더 많은 사람이 이곳의 편리함과 가치를 발견함에 따라, 알트슈테텐의 인지도와 부동산 값은 꾸준한 상승세를 보이고 있습니다 investropa.com.
• 외를리콘(11구) – 활기찬 비즈니스-주거 중심지. 취리히 북부의 외를리콘은 도시 개발 성공 사례 중 하나입니다. 우수한 교통 연결(주요 S-반 기차역, 트램 및 버스 허브)과 넓은 부지 덕분에 외를리콘은 번창하는 도시 중심지로 탈바꿈했습니다. 이 지역에는 신규 오피스, 쇼핑센터(Neumarkt 몰 등), 아파트 단지가 들어서 있습니다. 이러한 성장은 부동산 수요를 촉진시키고 있으며, 외를리콘의 중간 주택 가격은 현재 250만 스위스 프랑(대형 가족 주택 기준)을 넘어섰고, 모든 유형의 부동산 가치가 상승 중입니다 investropa.com. 부동산 중개인들은 외를리콘의 편리한 위치에 거주민과 기업 모두 몰리면서 관심이 높아졌다고 보고하고 있습니다 investropa.com investropa.com. 이 구의 지속적인 개발 프로젝트도 큰 매력 요소입니다. 현재 여러 고층 건물과 복합 용도 건물이 건설 중이거나 최근 완공되어 현대적인 주거 시설을 제공하고, 지역 인프라도 개선되고 있습니다 investropa.com. 거리 수준에서도 외를리콘은 새 공원, 레스토랑, 문화 공간 등이 조성되어 활기찬 지역 분위기를 만들어가고 있습니다 investropa.com. 점점 더 자급자족형 지역으로 변모하고 있으며, 사람들은 외를리콘 안에서 생활, 근무, 사교 활동을 모두 할 수 있습니다. 전략적 위치(기차로 취리히 도심까지 10분, 취리히 공항까지 직행 철도) 덕분에, 외를리콘은 투자자와 임차인 모두에게 인기 있는 지역입니다. 향후 혁신 캠퍼스, 스포츠 시설 등의 추가 개발이 예정되어 있어 이 지역은 계속 번창할 전망입니다. 취리히에서 높은 성장 잠재력을 원하는 이들에게 외를리콘은 뛰어난 접근성, 새로운 개발, 상대적으로 합리적인 가격(도심이나 호숫가 지역에 비해)을 모두 갖춘 매력적인 선택지입니다.
• 아펠토른(11구) – 새로운 인프라, 새로워진 매력. 11구 외곽에 위치한 아펠토른은 인프라 개선과 합리적인 가격 덕분에 부동산 유망 지역으로 떠올랐습니다. 최근 스위스 연방 도로청이 아펠토른 일대의 도로 및 고속도로 확장에 대규모로 투자했습니다 investropa.com. 이로 인해 접근성이 크게 향상되어, 자동차나 버스로 편리한 통근을 원하는 구매자들에게 아펠토른이 주목받고 있습니다 investropa.com. 또한 취리히는 2023년에 신축 아파트 건설 붐을 경험했으며, 특히 아펠토른 같은 지역에서 2018년 이후 가장 많은 신규 유닛이 지어져 개발업자와 구매자의 관심을 보여주고 있습니다 investropa.com. 이러한 신규 아파트들은(종종 도심 프로젝트보다 더 저렴한 가격에) 온라인으로 출시되어, 아펠토른은 경쟁력 있는 가격의 현대적 주거 공간을 추구하는 젊은 직장인과 가족들의 관심을 끌고 있습니다 investropa.com investropa.com. 이 지역의 인구도 그에 따라 증가하고 있습니다. 아펠토른은 인접한 녹지와 더 조용한 교외 환경의 혜택도 누리면서, 도시와 시골을 모두 경험할 수 있는 균형을 제공합니다. 앞으로 대중교통이 아펠토른까지 연장될 경우 그 매력은 더욱 높아질 전망입니다. 요약하자면, 아펠토른은 긍정적인 성장세에 있습니다. 개선된 접근성, 신규 주택 공급, 여전히 합리적인 비용으로 가치 중심의 주택 구매자에게 매력적인 선택지입니다. 지속적인 변화는 지역사회와 부동산 가치 모두에서 확실한 미래 성장을 시사합니다 investropa.com.
• Schwamendingen(12구) – 재개발 잠재력 있는 합리적 가격. 도시 북쪽에 위치한 Schwamendingen은 역사적으로 저렴하고 주목받지 못했으나, 상황이 변하고 있습니다. 최근에는 “중앙 취리히에서 가격이 부담되는 사람들을 위한 가성비 대안”으로 주목받고 있습니다 investropa.com. 이곳의 주거비는 도시 내에서 가장 저렴한 수준으로, 많은 첫 주택 구입자와 중산층 가족들을 끌어들이고 있습니다. 흥미로운 점은 Schwamendingen의 재개발 추진력입니다. 대표적 프로젝트인 “Über-Gärten”은 독특한 설계(넓은 로지아, 공유 ‘숲 정원’)로 생활환경을 향상시키는 228세대 임대주택을 공급하고 있습니다 investropa.com. 이러한 프로젝트 덕분에 주택 공급이 활기를 띠고 인구 구성도 더 다양해지고 있습니다. 또 다른 중요한 개선점은 Schwamendingen 소음 방지 터널로, 고속도로 일부 구간을 ‘녹색’ 덮개로 덮은 선구적인 인프라 사업입니다 investropa.com. 이는 해당 지역의 소음과 오염을 크게 줄였으며, 터널 위에 새로운 공원 공간도 조성했습니다 investropa.com. 향상된 삶의 질은 누구나 느낄 수 있을 정도—조용한 거리, 더 깨끗한 공기, 새 녹지 공간으로 이어졌습니다. 이 모든 노력들은 Schwamendingen에 강한 공동체 투자가 이루어지고 있다는 신호입니다. 이제 이 지역은 “합리적 가격과 좋은 삶의 질” 사이의 균형을 제공하는 드문 동네로 거듭났습니다 investropa.com. 그 결과, Schwamendingen은 가치 있는 집을 찾는 사람들이 선호하는 지역으로 인기를 얻고 있습니다. 더 넓은 공간에 가격 대비 뛰어난 혜택, 그리고 지역 전체가 성장세에 있습니다. 현대적 수요에 맞춰 진화하는 취리히 교외의 대표적인 사례입니다. 앞으로 Schwamendingen의 명성과 부동산 수요는 계속해서 상승하겠지만, 도심 고급 구역보다 가격면에서는 여전히 더 현실적일 전망입니다.

이들 각각의 동네는 취리히의 다면적인 부동산 지형을 잘 보여줍니다. 시 외곽 취리히 호수 주변의 “골드코스트(Gold Coast)”와 “실버코스트(Silver Coast)” 커뮤니티도 언급할 가치가 있습니다. 골드코스트(햇살이 잘 드는 동쪽 해안, 쾨스나흐트(Küsnacht)와 졸리콘(Zollikon) 등)는 빌라에 초고급 주거지로 남아 있으며, 저택 매매가가 1,000만 스위스 프랑 이상에 이르기도 합니다 investropa.com. 반면 실버코스트(서쪽 해안, 탈빌(Thalwil), 호르겐(Horgen) 등)는 약간 더 합리적인 가치지만 여전히 매우 고급스럽습니다. 시내로 돌아와, 고풍스러운 럭셔리(엥게, 제펠트, 플룬턴), 도심의 감각적 삶(Kreis 5), 또는 떠오르는 가족 지향 지역(알츠테텐, 아폴테른, 슈밤엔딩엔) 등 다양한 생활을 찾는 데에도, 취리히의 구역은 이를 모두 제공합니다. 단, 자리를 구할 수 있어야 합니다. 특히 모든 지역에 공급 부족이라는 공통점이 있습니다. “저렴한” 동네에서도 집을 구하는 것은 결코 쉽지 않습니다. 이는 가격 상승이 도시 전역의 이야기임을 의미하며, 단지 규모만 다를 뿐입니다. 투자자와 주택 구매자를 위해서는, 이 지역별 특성-최신 인기 지역과 오래된 블루칩 지역의 차이-을 파악하는 것이 취리히 시장을 제대로 이해하는 핵심입니다.

인프라 및 도시의 미래를 바꿀 개발 사업

교통 인프라 업그레이드: 취리히는 성장과 삶의 질 향상을 지원하기 위해 지속적으로 인프라에 대규모 투자를 이어가고 있습니다. 최근 몇 년 사이 주요 대중교통 확장이 완료되거나 시작되었습니다. 대표적으로 새로운 리마트탈 경전철(Limmattal Light Rail) 노선이 개통되어 서부 교외(알츠테텐/아폴테른)를 리마트 강 계곡의 교외와 연결합니다. 이 트램 노선 연장과 기타 트램망 개선은 외곽 지역에서 도심으로의 이동 시간을 크게 단축시켰습니다 investropa.com. 이렇게 연결성이 좋아지면서 앞서 언급한 알츠테텐과 아폴테른 등지의 접근성과 매력도가 높아져 주거 및 비즈니스 수요가 늘어나고 있습니다. 향후 모든 구역이 강력한 대중교통 네트워크로 연결될 수 있도록 추가 트램과 버스 전용차로 사업이 추진 중입니다. 한편, 대취리히 지역 이동의 중심축인 S-반(도시철도) 광역망도 개량 중입니다. 혼잡한 슈타델호펜(Stadelhofen)역은 터널 및 승강장 추가 확장이 예정되어 있어, 향후 도심 철도 수송 능력을 높일 전망입니다. 연방정부는 취리히-브뤼텐 터널(“Zürich Brütten Tunnel”) 신설(빈터투어 방면)로 2030년대 초 도시간 철도 연결 개선을 추진하고 있습니다. 이러한 프로젝트들은 열차 증편과 혼잡 해소에 기여하여 대도시권 인구 증가에 유연하게 대응할 것입니다.

도로 측면에서는 혁신적인 솔루션들이 교통 흐름과 환경을 개선하고 있습니다. 주목할 만한 프로젝트로는 슈바멘딩엔 고속도로 덮개(위에서 언급됨)가 있는데, 이는 시끄러운 아우토반 위를 녹지로 덮는 작업을 완료한 것입니다 investropa.com. 이 프로젝트는 고속도로로 인해 분리된 지역사회를 다시 연결시켰을 뿐만 아니라, 주민들을 위한 1.6km 길이의 새로운 녹색 공원도 조성했습니다. 이는 모빌리티와 도시의 삶의 질 모두에 이득이 되는 일입니다. 시와 주 정부는 터널이나 덮개 방식으로 교통 혼잡 지역을 해결하겠다는 유사한 계획을 가지고 있습니다(예: 로젠가르텐스트라세 순환도로의 일부를 결국 터널로 만드는 방안에 대한 논의 등, 인구 밀집 지역의 소음을 줄이기 위해). 이와 더불어, 취리히의 대중교통은 더 친환경적으로 변하고 있습니다. 도시는 전기버스를 점진적으로 도입하고, 자전거 “수퍼하이웨이” 신설 등 자전거 인프라도 확장하고 있습니다. 이 모든 노력은 취리히가 21세기 모범 교통도시가 되는 목표와 일치합니다. 심지어 외곽 지역까지도 잘 연결되고 지속가능한 교통수단이 우선시됩니다. 효과적인 교통 인프라는 부동산에 있어서도 매우 중요합니다. 이는 신규 개발 지역을 열어주고, 도시가 혼잡으로 질식하지 않고 성장할 수 있게 해줍니다.

주요 개발 프로젝트: 여러 대규모 개발사업이 취리히의 도시 구조를 변화시키고 있습니다. 아마도 가장 기대를 모으는 것은 Hardturm “Ensemble” 프로젝트로, 5구역에 오랫동안 비어 있던 Hardturm 스타디움 부지를 재개발하게 됩니다. 이 프로젝트에는 취리히의 두 축구 클럽을 위한 새로운 18,000석 규모의 축구 경기장과 함께, 두 개의 고층 타워와 중층 건물이 들어서며 약 600세대의 신규 아파트(저렴한 주택 포함)와 오피스, 상업공간이 조성됩니다 swissinfo.ch. 이 5억 7천만 스위스프랑 규모의 계획은 이미 2018년에 유권자들의 승인을 받았으며 swissinfo.ch, 수년간의 정치적 논쟁과 법적 항소 끝에 곧 공사가 시작될 전망입니다. 프로젝트가 구현되면 서취리히에 완전히 새로운 동네 허브가 형성되어 스포츠 인프라 확충과 주택 공급 두 가지 문제를 동시에 해결할 것으로 기대됩니다. 주택 부분도 매우 중요한데, 한 타워는 협동조합/비영리 임대주택 중심으로 계획되어 있어, 시의 저렴한 주택 목표 달성을 지원할 것입니다 swissinfo.ch. 법정 다툼으로 일정이 지연되어 왔으나(일부 반대 여론으로 “중단-재개” 상황이 반복됨) coliseum-online.com swissinfo.ch, Ensemble 프로젝트는 결국 진행될 것이라는 것이 일반적인 기대이며, 2020년대 중후반에 현대식 경기장과 꼭 필요한 신축 아파트들이 들어설 전망입니다.

도심에서는 대규모 Europaallee 프로젝트(취리히 중앙역 옆 구 철도 부지 재개발)가 최근 최종 단계까지 완공되었습니다. 지난 10여 년 동안 Europaallee는 새로운 오피스(구글의 대형 캠퍼스 포함), 수백 세대 아파트, 대학 캠퍼스, 리테일 산책로 등을 제공하며 도심을 실질적으로 확장했습니다. 2020-2021년 완공으로 핵심 취리히에는 더 이상 대규모 빈 부지가 남아있지 않게 되었습니다. 이제 관심은 소규모 채움 개발 및 브라운필드(재생) 부지로 옮겨가고 있습니다. 예를 들어 외를리콘(Oerlikon)에서는 Centro(외를리콘 중심지 업그레이드)와 2018년 문을 연 Andreasturm 고층 건물 등지에서 개발이 계속되고 있으며, Franklin Tower와 같은 다른 타워들도 새로 들어섰고 향후에도 외를리콘 역 주변에 더 많은 프로젝트가 계획되어 있습니다. 취리히 북부에서는 뒤벤도르프(도시 외곽) 인근에 신규 혁신파크 조성이 추진 중이며, 이곳에는 R&D 시설과 주택이 추가될 가능성이 있습니다. 이로써 ETH와 대학 근접성을 최대한 활용하려고 합니다.

취리히의 도시 계획자들은 지속 가능한 도시 재개발에도 중점을 두고 있습니다. 대도시 지역의 많은 노후 산업 부지가 복합 용도로 재탄생할 예정입니다. 예를 들어, 교외의 디에티콘 지역은 대규모 프로젝트를 통해 옛 산업 지대를 수천 세대의 주거지로 전환하고 있으며, 이는 취리히 시의 주택 부족 문제를 간접적으로 완화할 것입니다. 시내에서는 크라이스 4, 5지구(랑슈트라세 및 취리히 웨스트)의 도시 재생이 계속되고 있으며, 새로운 건물과 함께 녹지 중정과 커뮤니티 공간을 추가하는 계획에 따라 진행되고 있습니다. investropa.com 취리히의 2040 마스터플랜은 “Innenentwicklung”– 내부 개발–을 중심으로, 도시 외곽 확장 대신 기존 도심 내에서의 밀도 증가에 초점을 맞추고 있습니다. 이는 교통이 잘 갖춰진 일부 지역의 용도를 상향 지정해 더 높은 건물(고층)을 허용하고, 지정 구역(예: 알슈테텐과 외를리콘 주변)에 복합 용도의 고층 건물을 권장한다는 의미입니다. 하지만, 취리히는 도시의 고유성을 지키기 위해 엄격한 디자인 및 환경 기준을 병행 시행합니다.

인프라와 도시계획의 결합: 또 다른 중요한 이니셔티브는 취리히가 2000와트 사회 및 기후 목표에 전념하고 있다는 점입니다. 시는 에너지 효율 향상을 위한 건물 리모델링, 지역별 난방망 확장(주로 호수수나 폐열 활용), 연방 신법에 따라 신규 건축물에 태양광 패널 설치 의무화 등 여러 프로그램을 시행 중입니다. pv-magazine.com 이처럼 친환경 인프라를 확대함에 따라, 개발업체들은 종종 태양광, 녹색 옥상, 효율적인 냉난방 시스템을 프로젝트에 통합해야 하며, 이는 초기 비용을 높이지만 장기적으로 지속 가능성을 개선합니다. 그 결과, 취리히는 거주하기 매우 편리하고, 오염이 적으며, 기후 회복력이 높은 도시로 남아있을 수 있고, 이는 부동산 가치의 견고함으로 이어집니다.

용도지역 정책도 진화하고 있습니다. 시는 비영리 주택 확보를 위해 일부 공공 토지를 협동조합에 우선 제공하고, 신규 개발에서 저렴한 주택을 유도하는 용도지역 규정을 도입할 계획임을 밝혔습니다. 유권자들이 정한 중요한 목표 중 하나는 2050년까지 전체 주택의 3분의 1을 협동조합 또는 기타 비영리 단체가 소유하도록 하는 것입니다. digitalcollection.zhaw.ch 이에 따라 시는 이런 개발을 위해 토지와 우호적 조건을 제공하고 있습니다(예: 몇 년 전 완공된 Hunziker Areal의 “Mehr Als Wohnen” 협동주택 단지는 모범사례입니다). 또한, 단기 임대(Airbnb) 관련 규제도 지역 주거 수요 확보 방안으로 논의되고 있습니다. 취리히는 아파트가 장기 임대 시장에서 빠지는 것을 막기 위해 관광객 대상 단기 임대에 제한을 두는 방안을 검토 중이나, 아직 엄격한 법은 시행되고 있지 않습니다.

요약하자면, 취리히의 인프라와 개발 계획은 스마트 성장을 목표로 하고 있습니다. 교통 용량 확장, 저이용 지역의 신규 주택 공급, 도시의 녹지 및 공공 공간 개선 등이 그 예입니다. 하르트투름 경기장, 슈밤덴딩겐 터널, 새로운 트램 노선과 같은 프로젝트들은 취리히의 접근 방식을 잘 보여줍니다. 즉, 여러 목표(주택, 이동성, 환경)를 동시에 충족하는 개선에 투자합니다. 이러한 노력은 취리히가 높은 경쟁력과 살기 좋은 도시로 남아, 부동산 시장의 강세를 지지할 것입니다. 물론 NIMBY(주민 반대)부터 복잡한 스위스의 승인 절차까지 많은 도전과제가 있지만, 도시의 실적은 점진적이고 합의에 기반한 진전을 보여줍니다. 투자자와 거주자에게 이러한 개발은 더 나은 연결성, 특정 지역에서의 더 많은 주택 기회, 그리고 취리히 도시 경관의 지속적인 진화를 의미합니다.

규제 환경: 세금, 소유권 규정 & 건축 규정

취리히의 부동산은 스위스의 안정적이면서도 변화하는 규제 프레임워크 내에서 운영됩니다. 여기에는 세금부터 외국인 구매자 규정, 지속 가능성 의무까지 모두 포함됩니다. 2025년 기준 주요 사항과 변화를 다음과 같이 정리했습니다:

외국인 소유 규정 – 렉스 콜러: 아마도 가장 독특한 규제는 렉스 콜러 법으로, 외국인의 스위스 내 주거용 부동산 구입을 제한합니다.

취리히 시에서는 비거주 외국인은 투자나 휴가용 주택 또는 아파트를 구매할 수 없습니다.스위스 거주 허가를 가진 외국인을 포함한 거주자만이 부동산 구매 시 현지인과 같은 대우를 받습니다 jacquemoudstanislas.ch.몇 가지 예외가 있습니다(예:).외국인은 특정 관광지 휴양 주택을 구매하거나 상장된 스위스 부동산 펀드/회사에 상당한 지분을 투자하는 것(간접 소유)은 문제없이 할 수 있습니다 jacquemoudstanislas.ch.상업용 부동산도 예외이므로, 외국 기업이나 개인이 사무실, 소매점, 호텔 등을 자유롭게 구입할 수 있습니다.이러한 규정들은 역사적으로 스위스 주택 시장에 대한 국제적 투기를 억제해왔으며, 시장이 다른 글로벌 도시들에서처럼 해외 구매자들에 의해 지배되지 않도록 보장해왔습니다.그러나 변화의 조짐이 있습니다. 연방 평의회(스위스 정부)는 2025년 3월에 렉스 콜러 법을 더욱 강화할 계획을 발표했습니다 jacquemoudstanislas.ch.제안된 개혁안 중에는 스위스에 거주하는 외국인이 이사를 갈 경우 주택을 매각해야 할 수도 있으며(허점을 막기 위해), 그리고 결정적으로 부동산 회사의 주식 매수에 대한 현재의 면제 조항이 종료될 것 jacquemoudstanislas.ch.즉, 외국인 투자자는 상장 부동산 회사나 펀드를 통한 간접 투자조차 허가를 받아야 한다는 의미로, 이는 중대한 변화입니다.또한 제안된 내용: 상업용 부동산의 외국인 구매자는 자기 사용으로 제한되며, 순수하게 임대를 목적으로 구매할 수 없습니다 jacquemoudstanislas.ch.이러한 조치는 수요를 진정시키고 스위스의 주택 부족 문제를 해결하기 위한 것으로(인구 증가 우려와 관련된 보다 광범위한 전략의 일부임) jacquemoudstanislas.ch에서 확인할 수 있습니다.이것들은 아직 법이 아님을 유의해야 합니다. – 현재 초안이 의회 토론을 위해 준비되고 있으며, 비즈니스 및 부동산 단체들로부터 강한 반발이 예상됩니다. jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.이러한 엄격한 규정이 결국 통과된다면(물론 이는 불확실하지만), 이는 외국인 투자를 위한 법적 환경에서 중대한 변화를 의미할 수 있으며, 잠재적으로 일부 외국 자본의 유입을 감소시킬 수 있습니다.그동안 2025년까지 현재의 상황이 유지됩니다. 외국인 구매자는 취리히의 주택 시장에서 직접적인 역할은 제한적이지만, 상업 및 간접 투자에는 적극적으로 참여하고 있습니다.해외에서 투자하려는 모든 사람은 가까운 미래에 투자 경로를 변경할 수 있는 Lex Koller 개혁 논쟁을 주시해야 합니다.

재산세 및 주택 소유 비용: 스위스의 세금 체계는 일반적으로 부동산 소유자에게 우호적이지만, 몇 가지 독특한 특징이 있습니다. 장기 보유한 개인 부동산 매각에 대해서는 연방 차원의 양도소득세가 없지만, 취리히 주(대부분의 주와 마찬가지로)에서는 부동산 매각 시 부동산 양도이득세를 자체적으로 부과하며, 일반적으로 누진세율(구매 후 몇 년 이내에 팔면 더 높은 세율 적용, 장기 보유를 장려)로 적용됩니다. 취리히는 또한 거래 시 부동산 이전세(가격의 약 1%)와 공증/등기 수수료를 부과합니다 practiceguides.chambers.com. 주택 소유자는 부동산 가치에 대한 연간 재산세를 납부해야 하며, 특히 스위스에서는 자가 소유 주택의 ‘간주 임대 소득’ 세금을 부과합니다. 즉, 소유자가 자신이 거주하는 집에서 임대 소득을 올린 것처럼 간주해 세금을 매깁니다 zug4you.ch. 많은 소유자들이 이 간주 임대세를 오래 전부터 반대해 왔으며, 이를 개혁하거나 폐지하자는 목소리도 꾸준히 있어왔습니다. 실제로 베른에서 간주 임대세 폐지와 그에 따라 모기지 이자 공제도 함께 없애는 방안에 대한 논의가 진행 중입니다. 이는 효과의 균형을 맞추기 위한 것입니다 ubs.com. 만약 이 개혁안이 향후 몇 년 이내에 통과된다면, 주택 소유자에게는 새로운 계산법이 적용될 것입니다(집값을 다 갚은 소유자는 순 세금 부담이 다소 오를 수 있지만, 구매에 대한 장애 요인이 사라지는 효과가 있을 수 있음). 2025년 기준으로 최종 결정이 내려지지는 않았지만 주목해야 할 분야입니다. 소유자에게 긍정적인 소식으로는, 스위스의 인플레이션이 하락했고 기준 모기지 금리(허용 임대료 인상에 영향을 미치는 지표)도 2024년에 변동 없이 유지되었습니다 swissmarketplace.group. 따라서 모기지 이자나 인플레이션에 연동된 유지비용 등이 안정된 상태입니다. 투자자의 경우 임대 소득은 (비용 공제 후) 일반 소득으로 과세되며, 법인 투자자는 스위스의 비교적 낮은 법인세율(취리히 기준 약 19%, OECD 최소 세율에 맞춰 전국 세제 개혁으로 소폭 인하 예정)의 혜택을 받을 수 있습니다. 전반적으로 스위스 부동산 관련 세법은 예측 가능하고 온건하며, 갑작스러운 변화 없이 점진적으로 조정되는 경향이 있습니다. 이것이 바로 투자 환경이 매력적인 이유 중 하나입니다.

세입자 보호 및 임대 규정: 취리히를 비롯한 스위스 전역은 세입자 친화적인 제도를 갖추고 있습니다. 스위스 가구의 약 55-60%가 임대에 거주하며(취리히 도심은 이 비율이 더 높음), 법률도 균형을 지향하지만 세입자 보호에 더 무게를 둡니다. 임대료 인상은 일반적으로 특정 조건에서만 허용됩니다. 예를 들어, 기준 이자율이 상승하거나, 인플레이션 및 가치상승형 리노베이션이 있을 때입니다. 2023년에는 기준 모기지 이자율이 두 차례(1.25%에서 1.5%로) 인상되면서 집주인들에게 드물게 임대료를 올릴 기회가 생겼고, 이로 인해 해당 연도에 임대료가 크게 뛰었습니다. swissmarketplace.group. 2024년에는 이 기준금리가 유지되었고, 연료 가격과 같은 추가 비용 충격도 없었기 때문에 임대료 상승률이 약 4~5% 수준으로 둔화되었습니다. swissmarketplace.group 만약 스위스국립은행(SNB)이 최근 기준금리 인하로 인해 기준 이자율이 다시 하락하면, 일부 세입자들은 임대료 인하를 요구할 수도 있습니다(다만 일반적으로 시차가 있습니다). 스위스의 강력한 퇴거 보호 제도로 인해 장기 임대차 계약 세입자는 집주인의 실거주 등 제한된 사유에 한해 충분한 사전 통보 하에만 퇴거시킬 수 있습니다. 공실률이 낮은 상황에서 임대료 인상이나 초기 임대료가 “과도하게 높다”고 세입자가 법원에 이의를 제기할 수 있는 제도도 있습니다. 취리히 시 정부는 저소득층 주택 상황을 모니터링하고 주택 위기가 악화될 경우 추가적인 조치(임대료 상한제나 보조금 확대 등) 도입 필요성을 검토하고 있습니다. 2025년 현재 정부의 기존 연방 틀 외에 새로운 임대료 통제법안은 도입되지 않았으나, 가파른 임대료 상승과 퇴거에 항의하는 세입자 집단 시위(예: 2024년 말 “슈구스” 건물 시위 swissinfo.ch) 등이 이어지면서 정치적으로 주목할 이슈입니다. 투자자들은 임대료 인상이 규제됨과 동시에 부족 사태 속에서 급격한 임대료 상승을 억제하려는 정치적 압박이 커지고 있음을 유의해야 합니다.

그린 빌딩 및 용도지역 규제: 취리히와 스위스는 부동산에 대한 환경 규제를 적극적으로 추진하고 있습니다. 2024년 6월, 스위스 유권자들은 재생 에너지 도입을 가속화하는 새로운 법안을 압도적으로 승인했습니다 pv-magazine.com. 주요 의무 조항 중 하나: 2025년부터 300m²를 초과하는 모든 신축 건물은 옥상 또는 외벽에 태양광 패널을 설치해야 합니다 pv-magazine.com. 취리히 주는 더 작은 건물까지도 이 조항을 확장할 수 있습니다. 이로 인해 태양광 에너지 통합이 신규 개발의 표준 관행이 되고 있습니다. 또한, 많은 주(취리히 포함)에서는 신규 난방 시스템은 석유나 가스를 사용할 수 없으며, 재생 가능 에너지(히트펌프, 태양열 등)이거나 최소 저배출 기준을 충족해야 한다는 규정을 도입했습니다. 특히 신축 및 리노베이션 시 해당됩니다. 취리히시는 Minergie 인증(스위스 그린 빌딩 인증)을 신축 건물에 권장하며, 의무는 아니지만 많은 건설사들이 인허가 절차 간소화 및 친환경 구매자들에 어필하기 위해 이를 준수합니다. 건축법 또한 스위스의 건물 부문 배출 감축 목표에 맞춰 고단열, 3중 유리창, 기타 에너지 효율 기준을 강제합니다. 개발업자 입장에서는 다소 높은 건설비용을 의미하지만, 그만큼 스위스의 신축건물은 최고 수준의 효율성을 갖춥니다. 앞으로 몇 년간 기존 노후 건물의 기준 맞춤 개보수도 점차 늘어날 전망이며, 대규모 리노베이션 시 정부 인센티브나 의무화가 도입될 수 있습니다.

용도지역(zoning) 측면에서, 취리히의 도시계획가는 확장 없이 더 많은 주거 및 오피스 공간을 만들어내야 하는 과제에 직면해 있습니다. 용도지역법이 개정되어 일부 지역에 더 높은 밀도를 허용합니다. 예를 들어, 기차역이나 교통 중심지 주변 지역의 용도는 구 저층 제한 대신 중·고층 건축이 가능하게 상향되었습니다. 도시는 또한 ‘Innenentwicklung(내부 개발)’ 전략을 활용해, 활용도가 낮은 상업지구를 주거지로 전환하거나, 과도하게 큰 아파트를 소형으로 분할하는 등의 방식을 채택하고 있습니다. 특히 눈에 띄는 용도지역 정책은 고층 건축물 지정 구역으로, 취리히는 오엘리콘, 에셔-비스(취리히-웨스트), 알트슈테텐 인근 등 특정 지역에만 40m를 초과하는 고층 건물을 허가합니다. 반면, 역사적 중심지와 호숫가에는 엄격한 높이 제한이 적용됩니다. 이러한 방식은 인프라가 수용 가능한 지역에만 고층을 집중시켜 도시 스카이라인과 알프스 조망 등 주요 경관을 보존하기 위한 전략입니다.

또 하나의 규제는 대규모 신축 사업에서의 저렴 주택/조합주택 쿼터입니다. 시는 종종 대형 개발사업에서 일정 비율의 유닛을 비영리 주택협회에 분양하거나 저렴한 임대로 일정 기간 제공하도록 협상합니다. 이는 전체 주택의 1/3 비영리 임대 목표를 달성하기 위한 정책입니다 digitalcollection.zhaw.ch. 현재까지 취리히의 협동조합/비영리 주택 비율은 대략 25%로, 앞으로 이러한 기여 요구가 점점 더 강화될 전망입니다.

요약하자면, 2025년 취리히의 규제 환경은 안정적이지만 주택 및 기후 문제 해결을 위해 점차 개입이 늘어나는 추세로 특징지을 수 있습니다. 세금은 여전히 비교적 적고 예측 가능합니다. 외국인 구매자 규정은 엄격하며, 더 엄격해질 수 있습니다. 그러나 상업 투자자들은 여전히 여지가 있습니다. 친환경 규제는 강화되고 있어, 지속 가능한 건축 관행이 의무화되고 있습니다. 그리고 주택의 부담 가능성 제고 방안—세입자 보호부터 협동조합 촉진까지—은 시장의 불균형을 해소하기 위해 점차 확대되고 있습니다. 이해당사자 입장에서는 규정 준수를 위해 이런 정책에 적극적으로 대응해야 합니다. 예를 들어, 최초 기획 단계부터 태양광 설치를 계획하거나 Lex Koller 규정에 맞춰 투자를 구조화하는 것이 필요합니다. 이러한 규제들은 복잡성을 더하지만, 동시에 취리히의 장기적 매력을 강화합니다. 개발의 지속 가능성을 보장하고, 투기적 거품을 억제하며, 도시의 높은 삶의 질을 유지함으로써 궁극적으로 부동산 가치를 뒷받침합니다.

시장 위험 및 도전 과제

취리히의 대체로 낙관적인 전망에도 불구하고, 몇 가지 위험 및 도전 과제가 2025년과 앞으로의 몇 년 동안 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자와 시장 관찰자들은 다음과 같은 요소를 유의해야 합니다:

• 금리 및 금융 위험: 수년간 초저금리가 가격 상승을 견인했으나, 환경이 변화했습니다. 2022~2023년, 스위스 국립은행은 금리를 마이너스 구간에서 1.75%까지 공격적으로 인상해 시장을 일부 진정시켰습니다. 2025년이 되자 인플레이션이 완화되고 스위스 국립은행이 소폭 금리 인하로 전환했지만 investropa.com, 인플레이션 급등이나 글로벌 환경 변화 시 금리가 다시 오를 위험이 여전히 남아 있습니다. 금리 상승은 주택 담보대출 비용을 높이고 구매자들의 감당 능력을 낮춰 수요를 위축시킬 수 있습니다 investropa.com. 취리히 집값이 워낙 높기 때문에 금융 비용 변화에 민감합니다. 금리가 큰 폭으로 오를 경우 일부 잠재적 구매자들은 시장에서 이탈하게 되며, 과열된 부문에서는 가격 상승세가 꺾이거나 심지어 하락할 수 있습니다. 또한 은행들은 대출 기준을 강화했습니다(2025년부터 더 높은 자본 적립을 요구하는 바젤 III 규정 때문임 foxstone.ch). 이제 대출자들은 엄격한 한도(최대 약 80% 담보대출비율 및 5% 금리 기준의 스트레스 테스트)를 적용받아, 높은 레버리지 투자자들에게는 제약이 될 수 있습니다. 현재 컨센서스는 금리가 안정적이거나 완만한 하락세(스위스 인플레이션이 약 0.7% engelvoelkers.com)가 이어질 것으로 보지만, 예기치 못한 인플레이션 급등이나 금융 충격 발생 시 상황이 달라질 수 있습니다. 이 같은 금리 불확실성이 주요 위험 요소입니다.
• 거시경제 및 지정학적 불확실성: 취리히의 부동산은 스위스의 전반적인 경제 건강과 글로벌 안정성에 의존합니다. 세계적 또는 유럽의 경기 침체와 같은 경제적 불확실성은 위험요소입니다 investropa.com. 예를 들어, 경기 침체가 은행이나 기술 부문에 타격을 준다면 취리히는 일자리 손실이나 확장 감소를 경험할 수 있으며, 이는 사무실과 주택 모두에 대한 수요를 약화시킬 수 있습니다. 취리히는 글로벌 사건에 면역이 아닙니다. 우크라이나 전쟁, 에너지 위기, 기타 지정학적 긴장 등이 영향을 미칠 수 있습니다. 스위스 정부는 긴장된 지정학적 상황 (우크라이나 전쟁, 중동 분쟁)이 국제 무역 및 에너지 가격에 잠재적 위험으로 남아 있어 스위스 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 명확히 밝힌 바 있습니다 engelvoelkers.com. 예를 들어 석유/가스 가격 급등은 인플레이션을 다시 유발하고 소비자와 기업의 부담을 가중시킬 수 있습니다. 또한 환율 변동(매우 강한 스위스 프랑)은 스위스 수출과 기업 이익에 타격을 주어, 간접적으로 기업 이주 근로자들의 사무실 점유율과 주택 수요에 영향을 끼칠 수 있습니다. 또 다른 거시 요인은 이민 정책입니다. 스위스의 인구 증가(주택 수요의 원동력)는 정치적 압력으로 이민이 억제된다면 둔화될 수 있습니다. 인구수를 1,000만 명으로 제한하자는 SVP의 이니셔티브는 극단적이지만 성장 제한에 대한 정치적 압력을 보여줍니다 jacquemoudstanislas.ch. 이민이 대폭 줄어든다면 장기적으로 주택 수요가 약화될 수 있습니다. 전반적으로 스위스 경제가 현재는 안정적인 편이지만, 글로벌 경기 침체나 위기 시나리오는 부동산 공실률이 상승하고 가격이 조정될 수 있는 하방 위험 요인입니다.
• 주택 거품과 주거 부담 우려: 수년간의 가격 상승으로 인해 이런 질문이 제기되고 있습니다: 취리히는 부동산 거품 상태인가? 일부 지표에 따르면, 그렇습니다 – 취리히는 거품 위험이 높은 도시 중 하나로 평가받고 있습니다. UBS의 2023년 글로벌 부동산 거품 지수에서도 취리히는 “거품 위험” 범주에 속했으며, 이 수준에 있는 전 세계 두 도시(도쿄와 함께) 중 하나입니다 ubs.com mattgul.com. 주택 가격은 소득과 임대료에 비해 매우 높은 수준입니다. 만약 금리가 오르거나 수요가 감소하면, 취리히의 높은 가치 평가는 조정을 겪을 수 있습니다. 규제 기관도 이를 인식하고 있어, 스위스 중앙은행은 과도한 모기지 대출을 억제하기 위해 최근 몇 년 간 경기대응형 자본 완충 장치를 재가동했습니다. UBS 분석가들은 최근 가격 상승세가 약간 둔화됨에 따라 현재 거품 위험을 “중간”(이전의 극심함에서 하락)으로 평가하고 있지만 investropa.com, 위험이 사라진 것은 아닙니다. 현지인의 주거 감내 수준은 한계에 이르렀습니다 – 중산층 가족들조차 소박한 아파트 구매에 어려움을 겪고 있으며, 이는 사회적·정치적 문제를 일으키고 있습니다. 주택 시장이 지속 불가능할 정도로 비싸졌다는 목소리가 점점 커지고 있으며, 주택을 감당할 수 없어 더 많은 사람들이 도시를 떠나기 시작한다면 수요가 약해질 수도 있습니다. 또한, 거품은 금리 변화뿐 아니라 매수자 심리가 변할 때 종종 끝나기도 합니다. 만약 매수자들이 가격이 정점에 이르렀다고 믿는다면 일시적이라도 심리가 매수자 중심 시장으로 바뀔 수 있습니다. 아직 (지속적인 부족으로 인해) 심각한 심리 변화의 조짐은 없지만, 가격이 과도하게 오른 일부 영역(예: 고급 콘도, 수익이 매우 낮은 투자용 아파트)에서는 정체 또는 소폭 조정 위험이 존재합니다.
• 건설 및 공급 문제: 아이러니하게도, 시장의 가장 큰 문제 중 하나는 부족 현상의 또 다른 면인 신규 주택 공급이 충분히 이루어지지 않고 있다는 점입니다. 이 부족 현상이 지속되거나 심화될 경우, 경제 성장을 저해할 수 있고(주거 비용이 너무 비싸거나 집이 부족하면 기업들이 인재를 유치하기 힘들 수 있음), 더 강력한 정부 개입을 초래할 수 있습니다. 취리히에서의 건설은 쉽지 않습니다. 높은 건설 비용, 건설업계의 인력 부족, 장기적인 승인 절차, 님비(NIMBY) 반대 등으로 인해 개발이 모두 지연되고 있습니다. 2024년에는 주택 건설이 크게 저조했으며, 이를 늘리기 위한 노력이 있긴 하지만 수요를 충족시키기에 충분한 주택이 공급되지 않을 위험이 있어 위기가 지속될 수 있습니다. 상업용 부동산 측면에서는 신규 사무실 건설이 급격히 감소했으며 jll.com, 단기적으로는 기존 임대주들에게 긍정적일 수 있지만 장기적으로는 새로운 기업을 유치하기 위한 현대적인 공간이 부족할 수 있습니다. 건설 자재 비용 상승도 또 다른 문제입니다. 2024년에는 완화되었지만, 이전의 철강, 목재 등의 급등은 프로젝트 비용을 높였고 일부 프로젝트는 보류되기도 했습니다. 만약 글로벌 인플레이션이 다시 발생한다면, 개발 계획이 더욱 좌절될 수 있습니다.
• 규제 및 정치적 위험: 법률 및 규정의 변화도 또 다른 도전 과제입니다. 예를 들어, 앞서 언급된 Lex Koller(렉스 콜러) 규제 강화안이 시행된다면 일부 외국인 투자를 억제해 특정 부문(예: 외국인 투자자를 통한 개발 자금 등)으로의 자본 유입이 줄어들 수 있습니다. 이는 가격 진정이 목적이지만, 부동산 시장에서의 유동성 감소와 같은 부작용이 있을 수 있습니다 jacquemoudstanislas.ch. 국내적으로는 유권자 발의안 또는 정책 전환 형태의 정치적 위험도 존재합니다. 스위스의 직접 민주주의 시스템에서는 시민들이 임대료 상한제, 공실세, 엄격한 용도지역 제한 등 부동산에 영향을 미치는 발의안을 직접 제출하여 현실화할 수 있습니다. 현재 부족 현상으로 인한 더 강력한 임차인 보호 요구가 증가하고 있습니다. 임대료가 계속 급등한다면 임대료 규제나 리노베이션에 따른 강제 퇴거 제한 등 포퓰리즘적인 규제 요구가 등장할 수 있습니다. 이런 규정은 임대주들의 투자 수익에 영향을 줄 수 있습니다. 반대로, 성장 억제 성향의 정치적 움직임이 강화되면(예: 신규 밀도 개발에 대한 대중 저항이 커질 경우), 취리히에서 필요한 주택 건설이 더욱 어려워질 위험도 있습니다. 최근 스위스 여러 도시(취리히는 아니지만, 제네바의 건축 제한 발의안 등)에서 일부 개발이 주민투표에서 부결된 것은 이러한 긴장을 보여줍니다. 취리히 시 정부는 대체로 주택 공급 확대에 우호적이지만(실용주의적 관점에서 주택 필요성을 인식), 정치적 분위기는 언제든 바뀔 수 있습니다.
• 인플레이션 및 운영비용: 현재 스위스는 낮은 인플레이션(약 1~2%)을 누리고 있지만, 인플레이션이 다시 상승할 경우 건물 운영비용(에너지, 유지보수, 자산가치에 연동된 재산세 등)이 오르고, 금리 인상 가능성까지 생겨 소유주의 현금 흐름에 압박을 줄 수 있습니다. 상업용 부동산의 경우, 높은 인플레이션은 소매업자와 오피스 임차인에게 부담이 되어 임대료 인상이 더 어려워질 수 있습니다. 반면, 적당한 인플레이션은 부채를 활용하는 투자자에게는 부채 가치가 감소해 이로울 수 있지만, 스위스에서는 많은 투자자가 자기자본 비중이 높은 편입니다. 추가로 에너지 전환 비용 역시 상당할 수 있습니다. 낡은 건물에 태양광 패널, 새 난방 시스템 등을 설치하려면 자본이 필요합니다. 시간이 지나면 투자금이 회수되는 경우가 많지만, 그 사이에는 특히 소규모 임대인들에게 재정적인 부담이 됩니다.

요컨대, 취리히의 부동산 시장에는 취약점이 전혀 없는 것은 아닙니다. 수요가 높고, 공급이 적으며, 경제적 안정성이 높은 등 매우 강력한 펀더멘털에 기반하고 있지만, 경기 침체, 금리 변동, 규제 변화 등과 같은 위험 요인이 시장의 열기를 식힐 수 있습니다. 시장 참여자들은 신중한 낙관론을 가질 필요가 있습니다. 계속된 성장세가 예상되지만, 글로벌 불황이나 급진적인 정책 변화와 같은 시나리오는 그 궤적을 바꿔놓을 수 있습니다. UBS와 같은 기관이 취리히를 잠재적 거품 지역으로 모니터링하고 있다는 점도 (mattgul.com) 자만하지 말라는 경고입니다. 그럼에도 불구하고, 취리히는 역사적으로 위기를 잘 견뎌왔습니다. 2008년 금융위기에도 가격이 잠시 주춤했을 뿐입니다. 금융 중심지이자 살기 좋은 도시로서의 도시 매력은 완충 작용을 합니다. 앞으로 주거비 부담 완화와 주택공급 확대가 사회적 불만을 줄이고 취리히 부동산 시장의 과열을 막는 데 핵심이 될 것입니다. 투자자에게 매력적인 시장을 유지하는 동시에 거주민의 요구를 해결하는 섬세한 균형이 앞으로 몇 년간 정책과 리스크의 지형을 결정할 것입니다.

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출처:

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• SWI Swissinfo – “스위스의 주택 부족: 얼마나 심각한가?” (2025년 4월) swissinfo.ch swissinfo.ch
• SMG Homegate 임대 지수 – 임대료 가격 동향 2024 (2025년 1월) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
• Investropa – “스위스에서 부동산을 구매할 가치가 있을까?” (2025년 6월) investropa.com investropa.com
• JLL 리서치 – 취리히 오피스 시장 2025 jll.com jll.com jll.com
• JLL – 취리히 하이스트리트 리테일 Q4 2024 jll.com jll.com
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• Foxstone – 스위스 부동산 트렌드 2025 foxstone.ch foxstone.ch
• Investropa – “취리히에서 가장 인기 있는 부동산 지역 8곳 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
• Investropa – 취리히 지역 분석 investropa.com investropa.com investropa.com
• 스위스 연방 통계청 / 로이터 – 주택 가격 및 공실률 자료 reuters.com swissinfo.ch
• Jacquemoud Stanislas 법률 소식지 – Lex Koller 강화 제안 (2025년 3월) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
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• UBS 글로벌 부동산 버블 지수 2023 – 도시 순위 mattgul.com
• Investropa – 스위스 시장 전망 2024/25 investropa.com investropa.com
• Swissinfo – 취리히 스타디움 “앙상블” 프로젝트 swissinfo.ch
• Swissinfo – 취리히의 주거 시위 swissinfo.ch