Aspen의 부동산 시장은 전례 없는 성장과 지속적인 수요 속에서 2025년을 맞이하고 있습니다. 지난 몇 년간 이 콜로라도의 독점적인 산악 마을은 초고액 자산가 구매자, 팬데믹 당시 이주, 만성적인 공급 부족에 힘입어 사상 최대의 거래가 이어졌습니다. 2021년의 역사적인 과열 이후(거래 건수가 장기 평균인 연간 약 900건보다 훨씬 많은 약 1,500건을 기록), 시장이 정상화되면서 다음 단계에 관심이 쏠리고 있습니다. 이 종합 보고서에서는 Aspen의 2025년 및 그 이후의 주거 및 상업용 부동산 트렌드를 다룹니다. 시장 전망, 가격, 재고, 신규 개발, 고급 구매자 행동, 투자 수익 및 주요 요인인 금리, 관광, 원격 근무, 지역 정책 등을 포함합니다. 2024–2025년의 최신 데이터와 전문가 인사이트를 통해 Aspen의 견고하면서 발전하는 부동산 시장에 대한 2027년까지의 현실적인 전망을 제시합니다.
시장 동향 및 2025–2027년 전망
팬데믹 이후 2년간의 극심한 성장 이후, Aspen의 부동산 시장은 높은 수준에서 안정화되고 있습니다. Aspen/Pitkin County의 총 거래액은 2023년 약 31억 달러에서 2024년 38억 달러로 증가하며, 2021년 정점에는 미치지 못하지만 여전히 활발한 활동을 나타냅니다. Aspen의 단위 매매 건수는 2024년에 약 3% 증가(180건, 2023년 174건)했으며, 총 거래 금액은 약 3% 감소해 다소 완만해진 가격이나 초대형 거래 감소를 시사합니다. 인근 리조트 도시인 Snowmass Village는 신규 개발 분양이 수요를 자극하며 2024년 매매 건수가 16% 늘어나 더욱 강한 모멘텀을 보였습니다. 2025년 진입과 함께 시장은 과열된 흐름에서 다소 진정될 것이라는 의견이 지배적입니다. 지역 애널리스트인 Randy Gold는 2025년 전체 거래가 2024년 수준에서 감소, 650~800건(28~33억 달러)로 예측합니다. 이러한 둔화는 2025년 하반기(H2 2025)에 두드러질 것으로 보여, 전년도 대비 20–40%까지 판매가 감소할 수 있습니다. 요약하면, 2025년은 “2024년보다 줄어들겠지만 여전히 괜찮은 해”로, 2025년 말에는 뚜렷한 시장 감속이 기대됩니다.
앞으로를 내다보면 업계 전문가들은 Aspen의 장기적인 성장세에 여전히 낙관적입니다. 전미적으로는 금리 인하에 힘입어 2026년까지 주택 시장 전망이 개선될 것으로 예상되는데, NAR의 수석 이코노미스트는 미국 주택 거래량이 2025년에 약 9%, 2026년에 13% 증가, 30년 모기지 금리는 2026년경 약 6%까지 하락할 것으로 전망합니다. Aspen 시장은 대내외 여건에 다소 보호되지만 완전히 면역되지는 않는 경향이 있습니다. 단기적인 조정 이후에는 Aspen만의 매력 덕분에 빠른 반등이 예상됩니다. 오랜 중개인들은 Aspen 부동산이 “우량 자산(blue-chip)”과 같아 가치가 보존 및 상승하고, 변동성 높은 시기에는 헤지 역할도 한다고 비유합니다. 한 지역 전문가는 “Aspen Snowmass의 장기 전망에 불리한 베팅을 하지 않겠다”며, 이 지역만의 독보적인 라이프스타일과 검증된 회복력을 강조합니다. 2026–2027년에는 경제가 안정화될 경우 Aspen의 부동산 가치가 2020–2022년의 폭발적 상승보다는 완만하지만 지속적인 증가를 재개할 것으로 기대됩니다. 한 예측 모델에 따르면 Aspen의 주택가격은 향후 10년간 누적 약 28% 상승할 것으로 보이며, 이는 장기적 가치 상승을 반영합니다(연도별 편차는 있음). 전체적으로 2025–2027년은 시장 정상화 국면으로, 숨고르기 시기를 거쳐 고액자산가 수요와 한정된 공급에 힘입은 새로운 성장 사이클로 진입할 수 있습니다.
가격 데이터 및 감가상각률
팬데믹 시기 급등 이후 아스펜의 주택 가격은 여전히 최고치에 근접해 있습니다. 2024년, 피트킨 카운티의 평균 주택 가격은 전년 대비 24% 상승하면서 평균 매매 가격이 약 1,330만 달러에 이르렀습니다. 아스펜의 단독 주택은 가격 상승이 두드러졌습니다: 2024년에 아스펜의 주택 평균 매매가는 2,100만 달러(중간값 약 1,675만 달러)였으며, 평균 평방피트당 가격(PSF)은 3,300달러로, 이전의 약 2,900달러에서 상승했으며, 웨스트 아스펜과 웨스트 엔드 같은 고급 지역에서는 평방피트당 4,000달러 이상을 기록하기도 했습니다. 참고로, 현재 아스펜의 활성 매물 중 40%가 평방피트당 4,000달러 이상을 요구하고 있습니다. 이 기준은 2020년 이전에는 소수의 대표급 트로피 주택에서만 달성되던 것이었습니다. 콘도 가격도 상승했습니다: 2024년 아스펜 콘도 중간 가격은 약 5% 상승하여 약 285만 달러에 이르렀고, 2024년에 2,000달러/평방피트 이상에 거래된 콘도 매매가 89건에 달했습니다. 2025년 초 기준, 전체 중간 주택 매매 가격(모든 유형)이 약 330만 달러에 달하며, 이는 전년 대비 9.1% 증가한 수준 rocket.com이라고 Rocket Homes 데이터는 밝히고 있습니다. 과거 “저렴한” 주택군도 가격 상승을 겪고 있는데, 예를 들어 Smuggler 지역은 아스펜 내에서 여전히 비교적 낮은 가격대이지만, 이곳 역시 전반적인 시장과 함께 상승세를 보이고 있습니다.
초고가 시장에서는 아스펜의 럭셔리 부동산이 가격 상한선을 재정의하고 있습니다. 2024년에 5건의 주택이 5,000만 달러를 넘어서 거래되었고, 현재 아스펜에서 판매되는 3채 중 1채는 2,000만 달러를 초과 avantgardeaspen.com합니다. 2024년 한 해에만 아스펜에서는 3,000만 달러 이상 거래가 11건이 있었으며, 무려 평방피트당 약 4,820달러에 기록된 1억800만 달러짜리 거래가 신기록을 세웠습니다. 현재까지 알려진 최고 평방피트당 가격은 4,300만 달러짜리 펜트하우스(모나크 온 더 파크) 거래에서 평방피트당 8,215달러였고, 이는 팬데믹 전 최고가였던 2019년(최고가 2,301만 달러, 평방피트당 약 3,018달러)의 두 배에 가깝습니다. 베테랑 중개인 Tim Estin은 “코로나19 이후 가격이 2.5~3배 올랐다…공급이 수요를 감당하지 못하고 있다”고 언급합니다. 실제로 2022년 약간의 조정(아스펜 중위값 주택 가격 약 14% 하락)이 있었으나, 이후 가격은 반등해 사상 최고치를 경신 중입니다. 럭셔리 부동산 가치 상승은 프리미엄 주택을 원하는 자산가(대도시 탈출·원격 근무용 세컨드하우스 수요 등)의 강한 수요와, 비교 불가한 희소성 덕분에 매도자가 높은 가격을 요구할 수 있기 때문입니다. 2025년에 시장이 다소 완만해진다고 해도, 대부분 전문가들은 향후 1~2년간 현재 가격 수준이 유지되거나 소폭 추가 상승할 것으로 예측합니다. 2025년 전망 역시 아스펜/스노우매스 여러 부문에서 가격이 안정되거나 소폭 상승할 것으로 예상되며, 가격 약세는 공급과잉 또는 노후 매물에 국한될 것으로 보입니다.
매물 수준 및 주택 공급 제약
천정부지로 치솟은 가격에도 불구하고, 애스펀의 매물은 여전히 매우 부족합니다. 이것이 시장을 지탱하는 주요 요인입니다. 2025년 1월 기준, 애스펀의 주거용 매물은 단 174건에 불과했으며—이는 역사적으로 매우 낮은 공급량입니다—전년도 대비 공급이 소폭 4% 증가했음에도 여전히 적은 수준입니다. 2025년 5월에는 매물 수가 시장에서 약 258채(월간 5.7% 증가)로 더 늘었으며, 이는 공급이 점진적으로 쌓이고 있음을 보여줍니다. 이런 증가는 애스펀의 주택 시장을 2021~22년의 열광적인 매도자 우위 시장에서 점점 더 균형잡힌 시장, 또는 일부 바이어 우위 시장으로 변화시키고 있습니다 rocket.com. 동시에 수요도 다소 식어가고 있어, 매물이 시장에 머무는 기간이 길어지고 바이어들이 1년 전보다 더 많은 선택권을 가지게 되었습니다 rocket.com. 그럼에도 불구하고, 주택 공급은 여전히 장기 평균에 훨씬 못 미치는 수준입니다—애스펀의 매물은 팬데믹 이전의 극히 일부에 불과하며, 스노우매스 역시 마찬가지로 공급이 제한적입니다. Estin의 시장 보고서에 따르면, 애스펀과 스노우매스 모두 2024년을 “소폭 증가”한 재고로 마감했지만, “여전히 역사적으로 낮은 수준”이었습니다. 많은 가격대 및 동네에서 입찰 경쟁이 신중한 협상으로 대체되고 있지만, 양질의 부동산이 귀하기 때문에 셀러가 여전히 상당한 협상력을 가지고 있습니다.
공급이 제한적인 주요 이유는 애스펀의 엄격한 개발 규제에 있습니다. 이 지역은 “토지 부족” 문제를 겪고 있습니다—애스펀이나 스노우매스와 같은 주요 지역에는 사실상 남아있는 빈 토지가 거의 없습니다. 애스펀 시의 규제는 신축 건설을 심하게 제한합니다: 시 조례에 따르면 주택 최대 크기는 9,250평방피트(도시 성장 경계 내에서는 8,750평방피트)로 제한되어 있으며, 약 5,750평방피트가 넘는 대형 주택에 대해서는 새로운 단계별 심사 과정으로 인해 승인이 매우 어렵게 되었습니다. 1,000평방피트가 넘는 지하실도 더 이상 허용되지 않으며(이전에는 4,000평방피트까지 가능했음), 게다가 애스펀 시에서 1년에 해체 허가가 단 6~8건만 부여(추첨 방식)되고, 장기 거주자에게 몇 건을 추가로 허용합니다. 2025년 모든 해체 허가가 이미 소진되어, 낡은 건물 철거 및 신축을 계획했던 개발자들은 수년간 기다려야 합니다. 2019년 이후 총 32건의 해체 허가만 발급되었고, 실제로 해체된 건물은 10건 미만입니다—많은 허가는 잠재적 프로젝트를 위해 보유만 하다가 실행되지 않았습니다. 이러한 재개발 병목은 소유자와 건설업자가 신축 대신 리노베이션으로 눈을 돌리게 합니다. 실제로, 애스펀의 규제 환경에서는 신축보다 기존 구조를 일부 남겨두고 완전히 리모델링(“gut remodel”)하는 것이 더 쉽고 빠운 경우가 많습니다.
스노우매스 빌리지는 역사적으로 더 많은 오픈 스페이스를 가지고 있었지만, 이 역시 점점 여유가 없어지고 있습니다. 스노우매스 베이스 빌리지의 토지는 거의 대부분 이미 차지된 상태입니다 – 현재 공사 중인 마지막 건물들이 2027년에 완공되면, 개발할 수 있는 토지는 베이스 빌리지에 더 이상 남지 않게 될 것이라고 개발업자들은 말합니다. 스노우매스에는 2024년에 142개의 주거용 매물이 있었지만, 그 중 89개가 한 프로젝트(스트라토스 콘도 개발)에 몰려 있었으며, 이는 독립적인 매물이 신규 프로젝트 외에는 얼마나 적은지를 보여줍니다. 스노우매스에서 500만 달러 이하의 주택은 이제 사실상 존재하지 않습니다. 남은 매물은 대부분 럭셔리 가격대에 치우쳐 있기 때문입니다. 한편, 애스펀의 입문급 시장은 거의 사라졌으며, 오래된 콘도조차 평당 $1,500~$2,000 이상에 거래되고, 단독주택 중 $500만~$600만 미만 매물은 극히 드물어(나와도 대부분 철거대상 주택입니다), 토지 가격은 이에 맞춰 급등했습니다. 애스펀의 2024년 전체 토지 매출은 $2억5300만 달러로 떨어졌는데, 이는 남은 필지가 매우 적기 때문이며 가장 비싼 빈 토지 매각가는 3,500만 달러였습니다. 시공업체들은 노후 주택 매입 후 리노베이션이나 확장으로 방향을 전환했습니다. 한 보고서는 “구매자들이 리모델링, 증축, 혹은 철거/재건축 프로젝트로 눈을 돌리고 있다”고 지적하며, 오픈 랜드의 부족을 반영합니다.
요컨대, 애스펀의 공급 제약은 구조적이면서 장기적입니다. 엄격한 성장 규제, 높은 건축비(럭셔리 주택 기준 평당 하드코스트 $1,500, 총 건축비 $2,000~$4,000), 지역사회의 과도한 개발에 대한 반감 등으로 신규 주택 공급이 계속 제한됩니다. 수요가 잠시 식더라도 소유주들은 애스펀 부동산을 세대자산으로 보유하는 경향이 강해 자발적 매도가 적습니다. 이런 역동성 때문에 애스펀의 가격 하한선이 높게 유지됩니다 – “가치는 매물과 공급의 함수인데, 수요를 충족시키기에 충분한 공급이 없다”고 에스틴은 진단합니다. 앞으로 2025~2027년에 신규 매물은 소폭만 증가할 것(몇몇 신규 콘도 프로젝트와, 정점에서 매도하려는 자영주 일부 등장 정도)에 그치겠으며, 대규모 공급 과잉 현상은 없을 전망입니다. 2027년까지는 단기 매물 증가분조차도, 거래가 재가속화하면 흡수될 수 있습니다.
신규 주거 및 상업 개발
애스펀의 건축장벽에도 불구하고, 주요 신규 개발 프로젝트들이 현재 진행 중이며, 이들이 스노우매스 빌리지와 애스펀 다운타운/호텔 부문을 중심으로 시장의 미래 공급에 영향을 줄 것입니다:
- Snowmass 베이스 빌리지 – 최종 단계: Snowmass는 수십 년에 걸친 기반 지역 재개발을 진행해왔으며, 10억 달러 규모의 베이스 빌리지 프로젝트로 완성됩니다. 이 프로젝트는 고급 콘도, 호텔, 상점 및 편의시설을 포함하고 있습니다. 마지막 주거 단지인 ‘Stratos’는 2동, 89세대의 고급 콘도미니엄 프로젝트로, 2027년 완공 예정입니다. Stratos의 분양은 2025년 1월 시작되었으며, 구매자들의 열띤 관심을 받았습니다 – 몇 주 만에 75% 이상의 세대가 계약 체결되었고, 2025년 초까지 약 89세대 중 21세대만 남음이었습니다. Stratos의 가격은 소형 유닛 기준 약 290만 달러부터 시작하며, 펜트하우스는 3,000만 달러에 이릅니다. 이 프로젝트와 최근 완공된 Cirque 빌딩(Viceroy 호텔의 일부, 콘도는 2주 만에 평방피트당 약 2,700달러에 완판됨) businessinsider.com 등은 Snowmass Village의 위상과 가격을 애스펀 수준에 가깝게 끌어올리고 있습니다. 실제로 2024년 Snowmass 콘도 평균 매매가는 380만 달러로 애스펀과 동일했으며, 신축 Snowmass 유닛은 평방피트당 1,800~2,500달러를 기록했습니다. Stratos가 2027년 완공되면, 베이스 빌리지는 완전히 개발이 마무리되며, Snowmass의 성장은 주로 기존 주택의 재판매로 이동할 것으로 보입니다(신규 물량 부족으로 가격은 더욱 상승할 가능성). 예전엔 애스펀의 ‘작은 동생’이던 이 마을이 businessinsider.com 고급 휴양지로 자리매김하고 있습니다.
- Aspen Lift 1A 지역 – 고급 호텔/레지던스: 애스펀 마운틴 서쪽(리프트 1A 구역) 기슭에 대규모 개발이 집중되고 있습니다. 이곳의 오랜 숙원 사업은 Aman Aspen Resort(일명 Gorsuch Haus/Aman)와 Lift One Lodge로, 새 호텔 객실, 분양형 레지던스, 그리고 공공 편의시설(스키 박물관 및 스키어 서비스 포함)을 제공합니다. 수년간 지연 끝에 이 프로젝트들은 2024년에 진전이 있었습니다: Lift One Lodge는 건축 허가 심사 중이었으며, 2025년 초 허가 발급 예상, Aman/Gorsuch 프로젝트는 2024년 말 허가 신청 예정이었습니다. Aspen 시 커뮤니티 개발국장은 Lift One Lodge의 초기사업이 2025년 여름(애스펀 스키 컴퍼니와 일정 조율 시) 시작 가능함을 시사했습니다. 이 고급 호텔들이 일정대로 진행된다면 2026~2027년경 개장할 수 있으며, 최고급 숙박시설 및 브랜드 레지던스가 추가되어(Aman 브랜드는 평방피트 당 역대 최고가를 기록할 전망) 지역의 위상을 높일 것입니다. 이 개발은 오랜 기간 방치됐던 슬로프 사이드 지역을 활성화시키며, 애스펀 중심지를 넓히고 새 리프트 1A와 스키 박물관 주변에 새로운 식당, 소매점, 공공 공간을 조성합니다. Aman 진출의 경제적 파급 효과는 클 것으로 예상되며, 애스펀을 세계 고급 리조트 시장의 중심지로 확고히 할 것입니다.
- 다운타운의 신규 호텔: 애스펀의 상업 중심지에 두 개의 부티크 호텔이 최근 숙박 시설에 합류했습니다. 지역 회사인 HayMax가 개발한 68개 객실의 고급 부티크 호텔인 MOLLIE Aspen은 2023년 12월 성대한 개장을 했습니다. 일본-스칸디나비아 스타일의 디자인과 Paepcke Park 인근의 뛰어난 입지로 인해 MOLLIE는 빠르게 애스펀의 세련된 신상 숙소 중 하나로 자리 잡았습니다(2024년 지역 어워드에서 “최고의 호텔”도 수상). 그 뒤를 이어 유명한 낸터켓 기반 호텔 브랜드인 White Elephant Aspen이 2025년 말 애스펀에 첫 서부 지점을 열어 애스펀 숙박업에 54개 객실을 추가할 예정입니다. White Elephant(110 W. Main St. 위치)는 산악 미학과 현대적 럭셔리를 융합할 것으로 기대되며, 개장 시 지역 관광청은 “54개의 신규 객실이 애스펀의 숙박 시설에 추가된다”고 환영의 뜻을 밝혔습니다. 이 신규 호텔들은 애스펀이 방문객들을 수용할 수 있는 역량을 확대하며(이는 도시가 관광객들이 호텔에 머물기를 선호함에 따라 단기 임대 규제 강화에도 간접적으로 도움이 될 수 있습니다), 애스펀 관광산업의 미래에 대한 투자자 신뢰를 강조합니다.
- 기타 개발: 몇몇 소규모 프로젝트 및 인프라 업그레이드도 주목할 만합니다. 스노우매스에서는 Aura와 Cirque와 같은 고급 레지던스(스키 인/아웃 최고급 주거지)가 최근 각각 1,000만 달러 이상의 거래를 기록하며 애스펀 외곽의 초고가 주택 시장을 보여주었습니다. 애스펀의 초고가 단독주택(스펙홈) 시장 또한 지속 중이며, 규제에도 불구하고 매년 몇 건씩 시세에 나오는 대형 신축물들이 오프마켓 거래로 3,000만 달러 이상에 매매되곤 합니다. 한편, 애스펀/피트킨 카운티 공항 현대화는 중요한 인프라 프로젝트가 될 예정입니다. 2027~2028년경 신공항 터미널 신축 및 활주로 재정렬 계획이 포함되어 있으며, 2027년 여름/가을에는 활주로가 전면 폐쇄됩니다. 5억 달러 이상이 투입되는 이 프로젝트는 부동산 개발은 아니지만, 애스펀이 대형 항공기 접근성을 개선하고 방문객의 경험을 장기적으로 향상시킬 것으로 기대됩니다. 2027년 공항 폐쇄 기간에는 일시적인 관광객 감소도 예상되며(일부 여행객은 더 접근성이 쉬운 다른 지역이나 스노우매스에서 숙박을 선택할 수 있음), 이 투자는 “글로벌 명문 관광지로서 애스펀의 미래에 대한 장기 투자”를 의미합니다. 요약하면, 애스펀과 스노우매스의 신규 개발은 고급 콘도, 호텔, 편의시설 등 주로 럭셔리 시장에 집중되고 있으며, 일부 공급이 추가되지만 동시에 시장의 수준(그리고 가격)을 더욱 높일 전망입니다.
럭셔리 부동산 동향 및 고액 자산가 구매자
애스펀 시장은 근본적으로 초고액 자산가(UHNW) 구매자에 의해 주도되고 있으며, 최근 트렌드에서는 이 영향력이 더욱 커지고 있습니다. 애스펀은 라이프스타일과 투자를 모두 원하는 억만장자와 글로벌 엘리트들의 자석 같은 존재가 되었습니다. Forbes 데이터에 따르면, 현재 약 100~125명의 억만장자가 애스펀에 주택을 소유하고 있다고 추정되며, 이는 억만장자 부동산 밀도 측면에서 뉴욕시에 거의 버금가는 수준입니다. 이 구매자들은 애스펀의 매매 분포를 완전히 변화시켰습니다 – 앞서 언급했듯이, 오늘날 애스펀에서 거래되는 주택 중 3분의 1이 2,000만 달러를 초과합니다 avantgardeaspen.com. 불과 10년 전만 해도 이러한 거래는 매우 드물었습니다. 이러한 엘리트 계층의 진입으로 애스펀의 고급 주택 가격이 천정부지로 치솟았습니다. 한 해에 여러 건의 5,000만 달러 이상 거래가 발생하는 것은 대다수 시장에서 상상도 할 수 없는 일입니다. 많은 고액 자산가(기술 창업가, 헤지펀드 매니저, 유명 인사, 해외 투자자)들은 애스펀 부동산을 트로피 자산이자 안전 자산으로 여기고 있습니다. 팬데믹 기간 동안 이 경향은 더욱 심화되었습니다. “도시 지역을 떠나고, 원격으로 거주 및 근무할 수 있는 능력”이 엄청난 수요 급증을 일으키며 2019년 이후 가격이 2~3배로 올랐습니다. 애스펀이 제공하는 천혜의 자연환경, 프라이버시, 세계적 수준의 편의시설로 인해 부유한 구매자들은 이제 단기 휴가용이 아닌 장기 체류 또는 주거 목적으로 주택을 구입하는 경우가 많아졌습니다.
애스펀의 럭셔리 구매자 행동은 배타성, 편의시설, 장기 가치를 중시합니다. 이들은 대부분 현금 구매자이거나 큰 금액의 선금을 지불하기 때문에 금리 변동에 덜 민감합니다. 대신 이들의 활동은 금융시장 및 자산 증식과 더 밀접한 상관관계를 보입니다. 주식시장이나 경제가 흔들릴 때에는 고가 거래가 잠시 주춤하는데, 조심스러운 구매가 늘어나기 때문입니다. 하지만 대체로 경기 침체기에도 애스펀의 지속적 가치를 믿고 ‘안전 자산’을 찾는 구매자들이 일부 존재합니다. 예를 들어, 2022년 약세장임에도 애스펀은 사상 최대 매매 기록을 세웠으며, 2023~2024년 경기 정상화와 함께 억만장자 계층이 다시 진입하여 희귀 매물을 차지했습니다(예: 2023년 초 7,600만 달러, 2024년 1억 800만 달러 거래 성사). 비공개(off-market) 거래도 늘고 있는데, 다수 고액 매매는 MLS에 공개되지 않고 초고액 자산가끼리 조용히 거래가 이루어집니다. 2024년 애스펀에서는 3,000만 달러 이상 비공개 거래가 여러 건 이루어지며 시장을 상향 견인시켰습니다. 이러한 경향 때문에 공식 통계는 상위권의 실제 가격 상승세를 과소평가할 수도 있습니다.
럭셔리 취향도 진화하고 있습니다. 구매자들은 이제 턴키, 모던 디자인과 웰니스 기능 및 다양한 편의 시설을 기대합니다. “애스펀 시내에서는 조닝 때문에 허용되지 않는 현대적인 고급 콘도”가 스노우매스에 지어지면서, 신축을 중시하는 구매자들을 끌어들이고 있습니다. 레드 마운틴, 아울 크리크, 다운타운 코어와 같은 최고급 동네는 꾸준히 인기가 많지만, 전통적으로 ‘덜 선호되던’ 지역(웨스트 애스펀이나 스노우매스 등)도 부유층이 공간과 프라이버시를 찾아 더 넓게 탐색하면서 고급 주택 가격이 급등했습니다. 많은 초고액 자산가(UHNW) 소유주들이 애스펀 내 여러 부동산을 소유합니다. 예를 들어, 하나는 넓은 대저택, 또 다른 하나는 시내의 피에드아테르인 경우도 있습니다. 2022년에 시행된 애스펀 단기 임대(STR) 규제는 이러한 구매자들에게 큰 영향을 주지 못했습니다. 대부분 임대 수입에 의존하지 않기 때문입니다. 오히려 이 규제로 인해 숙박 구역 내 콘도(STR 제한에서 제외됨)가 임대 유연성을 원하는 사람들에게 더욱 선호되고 있습니다.
애스펀의 고급 시장에서 흥미로운 점은 글로벌 럭셔리 트렌드와의 상호 작용입니다. 하이엔드 구매자들은 애스펀을 남프랑스, 세인트 바츠, 햄프턴스 등 다른 고급 시장과 비교합니다. 애스펀은 연중 매력(겨울 스키, 시원한 여름), 문화 이벤트, 한정된 공급에서 오는 독점성 등으로 확고한 입지를 지키고 있습니다. 현재 애스펀 고급 주택이 평방피트당 $4,000~$5,000 이상에 거래되는 것도 흔하며, 이는 맨해튼이나 런던의 주요 가격대를 능가합니다. 평방피트당 $8,215로 기록된 매매 사례는 애스펀이 전 세계 슈퍼 프라임 시장에 확고히 자리매김했다는 것을 보여줍니다. 한 개발자의 말처럼, “우리는 시장을 한 단계 끌어올렸다”고 할 수 있습니다. 애스펀은 물론 스노우매스도 이들 럭셔리 신규 수요로 사실상 가격 레벨이 재조정되었습니다. 앞으로도 고액 자산가들의 수요는 계속 강할 것으로 예상됩니다. 전 세계 부유층 인구가 증가하고 있고, 많은 이들이 처음으로 애스펀을 발견하고 있습니다. 대규모 자산 소멸과 같은 사건이 없다면 애스펀은 앞으로도 특히 독특하고 최고급의 부동산에서 견고한 럭셔리 수요가 유지될 것입니다. 단, 이들 구매자들은 매우 까다롭기 때문에 지나치게 고가이거나 품질이 떨어진 매물은 팔리지 않고 남아 있는 경우도 있습니다. 최근 시장이 진정되면서 이런 사례가 드러나고 있습니다. 하지만 전반적으로 애스펀의 럭셔리 시장이 전체 시장의 속도를 주도할 가능성이 높습니다. 부유층이 구매하면 시장이 강세를 보이고, 그들이 멈추면 애스펀이 잠시 숨을 돌립니다.
애스펀의 상업용 부동산
주거용 부동산의 화려함에 가려 잘 드러나지 않지만, 애스펀의 상업용 부동산 부문 역시 주목할 만합니다. 높은 가치, 한정된 공급, 그리고 활기찬 소매/관광 경제가 특징입니다. 애스펀 시내 “골든 트라이앵글”(갈레나 거리, 쿠퍼 애비뉴, 하이만 애비뉴 보행자 거리 일대)에는 한정된 공간을 놓고 럭셔리 부티크, 미술관, 레스토랑, 사무실 등이 경쟁하고 있습니다. 애스펀의 상업용 부동산 거래가는 콜로라도 최고 수준입니다. 2024년 기준 중심가 1층 소매 임대료는 평방피트당 연간 약 $275~$325(NNN 기준)으로, 이는 전 세계 최고급 쇼핑 지역에서나 볼 수 있는 수준입니다. 사무실도 비싸기는 마찬가지(다만 시장 규모는 작음)로, 애스펀 오피스 임대료는 연간 평방피트당 $60~$100에 이릅니다. 이마저도 대부분 상가 2층의 소규모 오피스입니다. 이 같은 임대료는 럭셔리 리테일러나 비즈니스들이 애스펀 입점에 강한 수요가 있음을 반영합니다. 프라다, 루이비통, 디올 등 명품 브랜드들이 최근 몇 년 사이 플래그십 스토어를 애스펀에 오픈하며 소매 임대료를 끌어올렸습니다. 지역 업체들조차도(부동산, 아웃피터 등) 시내에 머무르기 위해 첨예한 경쟁과 높은 임대료 부담을 겪고 있습니다.
하지만 상업용 부동산 매매는 드물게 이루어집니다. 많은 건물들이 부유한 투자자들에게 오랫동안 소유되고 있기 때문입니다. 실제로 최근 몇 년간 거래된 상업용 부동산이 거의 없습니다. 주요 거래 중 하나는 2024년 8월에 발생했는데, 애잭스 홀딩스(수키 가족 소유)에서 개발업자 마크 헌트로 애스펀 도심의 핵심 상업용 건물 5채가 7천만 달러에 매각된 사례입니다. 특히 마크 헌트는 지난 10년간 애스펀의 중심지 부동산을 다수 매입하며 종종 타 경쟁자들을 제치고 거래를 성사시켜 왔으며, 그의 지속적인 투자는 애스펀 소매업의 미래에 대한 신뢰를 보여줍니다. 이 다중 부동산 거래를 제외하면 2024년에는 대규모 상업용 부동산 매매가 거의 없었습니다. 피트킨 카운티 기록에 따르면 2024년 2분기 상업용 거래는 단 3건(2023년 2분기와 동일)이고, 해당 분기 매출은 약 27% 감소해 560만 달러에 불과했습니다. 본질적으로 소유주들은 애스펀의 상업용 부동산을 계속 보유하고 있으며, 매매가 이루어질 때는 프리미엄 가격에 거래됩니다(캡 레이트는 극히 낮아 보통 3-4%대이거나 공개되지 않음).
상업 임대 측면에서는, 애스펀의 상점과 레스토랑이 대체로 팬데믹 이후 회복되었습니다. 2023~2024년 여름 소매점 입주율은 높았으며, 이는 시의 소매세 수입 증가로도 확인됩니다. 예를 들어, 2024년 중반 피트킨 카운티의 숙박세 수입은 전년 대비 약 5% 증가했고, 전체 소매세 수입은 6.4% 증가해 관광지출이 건강하다는 것을 보여줍니다. 2025년 여름에는 애스펀 상공회의소가 전년도 대비 더 높은 투숙률과 ‘활기찬 시즌 개막’을 보고했으며, 이는 재개된 행사와 여행객들의 신뢰 덕분입니다. 방문객이 많아지면서 임대주들도 수혜를 얻고 있으며, 소매 및 환대 업종 임차인들은 2021~2024년 강한 매출 성과로 높은 임대료를 감당할 수 있었습니다. 애스펀 도심에는 장기간 ‘공실’인 점포가 거의 없으며, 빈 공간이 생기면 새로운 임차인이 바로 들어서거나 리노베이션이 이루어집니다. 팬데믹 이후 일부 사무실은 재택근무 확산에 따라 축소되기도 했지만, 대부분의 공간은 확장하는 럭셔리 소매업체 또는 새로운 환대 콘셉트에 즉시 임대되었습니다. 예를 들어 신규 호텔 몰리(Mollie)와 화이트 엘리펀트(White Elephant)는 1층에 레스토랑이나 소매 부티크를 포함해 상업적 활기를 더하고 있습니다.
애스펀 상업 환경의 한 가지 과제는 지역 생활 밀착형 비즈니스(예: 저렴한 식당, 일상 서비스업)가 높은 임대료로 인해 어려움을 겪는다는 점이며, 이는 애스펀의 경제적 다양성에 대한 우려로 이어집니다. 시에서는 일부 지역 중심 소매점 유지를 위한 조례를 시도했지만, 경제적 상황이 녹록지 않습니다. 한편 상업 개발도 제한적입니다 – 중심지에 새 상업 공간을 지을 여지가 거의 없기 때문입니다. 옛 크리스털 팰리스 부지 재개발이나 애스펀 미술관 블록 정비 등 일부 프로젝트가 논의 중이지만, 대규모 신규 상업센터 계획은 없습니다. 상업용 성장의 대부분은 복합용도 프로젝트에 따라 이루어질 예정입니다(새로운 숙박시설이나 콘도의 1층 소매점 등).
요약하자면, Aspen의 상업용 부동산은 하늘 높은 줄 모르는 임대료, 극히 낮은 공실률, 그리고 드문 거래로 특징지어집니다. 투자자들은 이를 주거용 부동산과 마찬가지로 트로피 자산군으로 간주합니다. 전반적인 시장에서 건강한 상업 부문은 매우 중요합니다: 이는 Aspen이 고급 쇼핑, 식사, 오락이 가능한 매력적인 여행지로 남도록 보장하며, 이는 다시 부동산 수요로 이어집니다. 최근 트렌드는 Aspen의 관광 및 지출이 매우 강세임을 보여주고 있어 상업용 임대료와 가치가 이를 지지받고 있습니다. 2025~2027년 동안 상업 전망은 긍정적이지만 고성장은 아닙니다 – 가치가 안정적으로 유지되거나 점진적으로 오를 것으로 예상되며(소매업체들이 더 많이 지불할 수 있는 데는 분명히 한계가 있지만, 부유한 소비자층을 고려할 때 수요가 감소할 가능성은 거의 없습니다). 주목해야 할 한 가지 요인은 2027년 공항 폐쇄입니다: 활주로 공사 기간 동안 방문객 트래픽이 일부 감소하면 그 여름 소매업체와 호텔에 영향이 있을 수 있습니다. 그러나 이러한 영향은 일시적일 것이며, 새로운 공항 시설이 궁극적으로 Aspen의 접근성과 고급 여행객에 대한 매력을 장기적으로 높여줄 것입니다.| 상업용 스냅샷 (Aspen) | 가치 (2024) |
|---|---|
| 소매 임대료 (다운타운 중심지) | 연 $275~$325/sq.ft. (NNN 기준) |
| 오피스 임대료 | 연 $60~$100/sq.ft. |
| 상업용 매매 규모 Q2 2024 | $5.59M (3건 거래) |
| 상업용 매매 규모 Q2 2023 | $7.64M (3건 거래) |
| 숙박세 수익 (2024년 상반기) | $168.3M (전년 대비 5%↑) |
투자 기회와 임대 수익률
Aspen 부동산 투자는 지난 10년간 자산 가치 상승과 임대 수익 측면 모두에서 매우 큰 보상을 안겨주었습니다. 하지만 이 곳의 투자 성향은 독특합니다: 수익률(캡 레이트)은 상대적으로 낮으며, 보통 고수익보다는 장기 자본 이득과 라이프스타일 활용을 목적으로 합니다. 많은 Aspen 구매자들은 실질적으로 투자 겸 사용자 – 즉, 자신이 소유한 부동산을 파트타임으로 임대하면서도 직접 거주에서 오는 개인적 즐거움(수익률로 환산하기 어려운)을 누립니다. 그렇지만 Aspen의 임대 시장은 매우 강력하며, 특히 상위 시장에서 두드러집니다. 단기 휴가 임대료는 성수기마다 눈이 휘둥그레지는 수준을 기록합니다. 실제로 고급 임대료는 너무나 높아 상위급 Aspen 대저택들은 성수기에 월 임대료가 $400,000 이상에 거래됩니다. (이것은 오타가 아닙니다 – 부유한 세입자들은 크리스마스 또는 여름 한 달 동안 Aspen 저택에 6자리 수를 지불합니다). 최근 보고서에 따르면, 수요가 최고급 임대주택 공급을 넘어서면서 2024~2025년에는 여러 초고가 저택들이 월 $100K~$400K+로 임대되고 있습니다.
더 일반적인 부동산의 경우, 임대료는 여전히 강세입니다. 2024년 말 기준, 애스펀의 중위 장기 임대료는 월 약 $17,650으로, 1베드룸 콘도도 월 $5,000 이상이 평균입니다. 고급 콘도와 주택은 겨울이나 여름에 한 달 $25K~$50K로 흔히 임대됩니다. 단기(1박/주간) 임대료는 관광 성수기에 고급 콘도가 1박당 $1,000~$3,000, 고급 주택은 1박 $5,000 이상에 달할 수 있습니다. 이런 임대수익은 주택을 연중 일부 기간 임대할 경우 연 3~5% 수준의 건강한 수익률을 제공할 수 있습니다. 이는 애스펀의 낮은 시가수익률을 고려하면 괄목할 만합니다. 임대 수요는 스키, 페스티벌, 휴가철을 위한 부유한 방문객들로 꾸준하게 유지되고 있습니다. 애스펀의 호텔 객실은 제한적이므로 많은 방문객이 프라이빗 주택 임대를 선택합니다. 휴가용 단기 임대의 점유율도 높게 유지되고 있지만, 2022년 도입된 STR(단기임대) 규제는 다소의 마찰을 낳고 있습니다. 세컨드홈 소유주들은 임대 수익의 최대 21.3%에 달하는 추가 세금 및 숙박구역 외 단기임대에 대한 용도 제한을 부담하게 되었습니다. 이 규정들은 지역 노동 인구용 장기 임대를 유도하기 위해 마련됐지만, 많은 소유주들은 여전히 수익성 높은 단기 시장을 선호하며 임대 방식을 신중하게 구조화할 뿐입니다. 일부 소유주는 30일 이상 임대(STR 세금 회피 목적)로 전환하기도 하는데, 이 역시 큰 수익을 거둘 수 있고 사실상 같은 계절 임차인이 머무르게 됩니다.
투자 관점에서 볼 때, 애스펀 부동산은 안정성과 명성을 동시에 제공합니다. 경제 침체기에도, 애스펀의 부동산 가치는 대부분의 시장보다 더 빨리 회복되는 경향이 있습니다. 구매자층은 국제적으로 확대되고 있어 고가 시장에서도 유동성이 있습니다. 임대 수익률은 순수 계산 시 다소 낮은 편이지만(예: 1,000만불 주택이 연 $30만불 수익 = 3% 수익률), 자산의 미래 가치 상승과 실이용 가능성을 고려할 때 이를 수용하는 투자자가 많습니다. 또한 2020년 이전에 매수한 이들은 단기간 2~3배 자산 가치 상승을 경험했으며, 2025년 신규 투자자는 이 정도의 폭발적인 상승을 기대하긴 어렵더라도, 완만한 가치 상승과 임대 수익을 더하면 다른 대안 투자 대비 여전히 우위가 있다는 평가입니다. 특히 애스펀은 보유 세금 부담이 낮은 편(콜로라도 재산세 실효세율 0.5% 미만)이란 점도 고려할 만합니다.
주요 투자 전략으로는: 단기 임대가 가능한 센트럴 애스펀의 콘도 구입(“숙박 면제” 구역 유닛이 임대 점유율 가장 높음), 스노우매스 베이스 빌리지에서 성장세를 활용해 구입 후 전문 임대 프로그램을 통한 임대, 또는 올드타입 주택을 매입해 리모델링 후 재판매(플립 시장) 등이 있습니다. 플립 시장은 인허가 제한과 시공비 상승 등으로 점점 어려워지고 있으나, 숙련된 개발자라면 1980년대 노후 주택과 최근 인기 신축 주택 간의 큰 가격 차이로 여전히 수익을 낼 수 있습니다. 이밖에 분할 소유 및 클럽 멤버십 투자(예: Dancing Bear 레지던스, 애스펀 프라이빗 레지던스 클럽 등)도 각광을 받고 있는데, 더 낮은 진입 비용으로 애스펀을 간접 소유하고, 임대 기회도 얻을 수 있습니다.
주목해야 할 또 다른 점은 애스펀의 럭셔리 렌털 에이전시와 부동산 관리 업체입니다. Luxuri, Fifth Avenue Rentals 등과 같은 회사들은 고급 애스펀 임대 부동산을 전 세계적으로 마케팅하는 데 특화되어 있어, 소유주들이 고가를 지불할 의사가 있는 임차인을 찾을 수 있도록 돕습니다. 이들 에이전시의 존재와 Airbnb(저가형 유닛을 위한) 같은 플랫폼 덕분에 애스펀 주택 임대가 소유주에게 더 쉽게 접근 가능해져, 투자 적합성이 향상됩니다. 반면, 투자자들은 규제 환경을 염두에 두어야 합니다. 도시는 단기 임대 규정을 조정할 수 있으며, 커뮤니티 특성 보존을 위해 “어두운 집”과 단기 임대 제한에 관한 지역사회의 논의가 계속되고 있습니다. 현재까지 절충책(예: 단기 임대 허가 수 제한, 수수료 부과 등)이 도입되고 있지만, 관광업의 중요성으로 인해 극단적인 금지 조치는 가능성이 낮습니다.
투자자를 위한 결론: 애스펀 부동산은 수익률 측면에서 현금젖소는 아니지만, 소수의 시장만이 갖는 안정적인 수입, 즐거움, 그리고 견고한 가치상승 가능성을 모두 제공합니다. 이는 마치 고급 미술품이나 우량주 회사의 주식처럼, 진정한 가치를 아는 이들에게 인정받으며 장기적으로 견고함을 자랑합니다. 순수한 수익률만을 기대하는 투자자라면(예: 상업용 부동산, 고수익 시장 등) 다른 곳을 선택할 수 있지만, 안전하면서도 즐길 수 있는 자산 보유처를 찾는 고액자산가들에게 애스펀은 여전히 매우 매력적입니다. 한 현지 중개사 관계자는 이렇게 말했습니다. “애스펀 부동산은 우량주만큼이나 확실합니다.”
애스펀 시장에 영향을 미치는 요인들
2025~2027년까지 애스펀 부동산의 흐름에 영향을 미칠 외부 및 지역 요인은 다음과 같습니다.
- 금리 & 경제: 2023~2024년에 7% 내외의 높은 주택담보대출 금리는 애스펀의 최고급 시장에는 거의 영향을 주지 못했습니다. 많은 구매자들이 대출에 의존하지 않기 때문입니다. 그러나 금리는 구매자 심리와 중간급 시장에는 영향을 미칩니다. 만약 예측대로 2025년 약 6%, 2026년에는 5.5~6% 수준으로 금리가 하락한다면, 추가 수요가 유입될 수 있습니다. 이는 특히 1,000만 달러 이하 주택이나 점보론을 이용하는 구매자들에게 해당됩니다. 또한 주식시장 호조와 같은 튼튼한 경제는 애스펀 매매를 직접적으로 촉진합니다. 애스펀은 ‘선택적 시장’으로, 부의 증가와 주식 실적에 밀접하게 연동되어 있습니다. 투자자들의 자산이 늘어나거나(보너스, IPO 등), 기분이 좋아지면 애스펀에 집을 삽니다. 반대로, 경기침체가 오면(일부 대형은행은 2025년 경기침체 확률을 20~40%로 전망) 애스펀 시장은 단기적으로 둔화될 수 있습니다. 현재 콜로라도 주 경제는 매우 견고합니다(고용률이 코로나 이전 대비 약 7.2% 증가), 초고액 자산가들은 그 어느 때보다 많은 유동성을 보유하고 있어 좋은 전망을 보여줍니다. 하지만 애스펀은 글로벌 경제 지표를 예의주시할 것입니다. 어떠한 대형 침체나 금융 위기도 대형 구매자들의 진입을 일시적으로 멈출 수 있습니다.
- 관광 및 여행 트렌드: 아스펜의 부동산 호황은 리조트로서의 매력과 밀접하게 연결되어 있습니다. 팬데믹 이후 관광이 다시 급격히 회복되었습니다. 2023년과 2024년에는 여름과 겨울 모두에서 근래 최고 수준의 방문객 수를 기록했으며, 2025년 역시 “높은 객실 점유율을 보이는 바쁜 여름”이 될 것으로 아스펜 상공회의소는 전망합니다. 강력한 관광 수요는 두 가지 측면에서 부동산 가치를 뒷받침합니다: 소유주에게 임대 수익을 제공하고, 일부 방문객을 미래의 구매자로 전환시킵니다(많은 사람들이 휴가 중 아스펜에 반해 주택을 구입하기로 결정합니다). 아스펜의 이벤트 일정(예: 푸드 & 와인 클래식, ArtCrush, X 게임 등)과 새로운 시장으로의 확장(더 많은 도시에서 직항 노선 추가)은 계속해서 부유한 방문객들을 끌어모으고 있습니다. 한 가지 주의할 점은 2027년 공항 활주로 폐쇄입니다 – 2027년 3월부터 10월까지 아스펜 공항이 사용 불가해져 일부 여행객들의 방문이 줄어들 수 있습니다. 공항 당국은 인근 공항으로 항공편을 우회하고 차량 방문을 장려할 계획이지만, 그 해 여름 고급 관광이 일시적으로 감소할 수 있습니다. 임대를 하는 부동산 소유주는 2027년 중반 점유율 감소를 경험할 수 있습니다. 그러나 이는 일회성 인프라 프로젝트로, 새 터미널이 완공 예정인 2028년 이후에는 업그레이드된 공항이 아스펜의 관광 수용력과 편의성을 높일 것이라는 기대가 많습니다. 야외 레저 트렌드 (스키, 자전거 등) 역시 아스펜에 영향을 주고 있습니다. 팬데믹은 야외활동 붐을 일으켰고, 이는 산악 도시들에 이득이 되었습니다. 만약 그 트렌드가(자연 속에서의 경험 중시) 지속된다면, 아스펜은 계속해서 높은 관심을 받을 것입니다.
- 원격근무 및 라이프스타일 변화: 원격근무 혁명은 아스펜에 전환점을 가져왔습니다. 이제 아스펜은 단순한 휴양지가 아니라, 많은 고소득자들이 어디서든 일할 수 있다는 사실을 깨닫고 반(半)상주 형태로 거주할 수 있는 실질적 선택지가 되었습니다. 일터의 근본적 변화는 아스펜의 구매자 저변을 영구 확장시켰습니다 – 이전에는 도시에 묶여있어야 했던 테크, 금융 등 업계의 임원들이 이제는 아스펜에서 몇 달씩 머무르며, 그로 인해 부동산 소유의 정당성을 갖게 되었습니다. 하이브리드/원격 근무가 지속되는 한(어떤 형태로든 그럴 확률이 높습니다), 아스펜은 계속해서 혜택을 받을 것입니다. 많은 기업들이 아스펜에서 워크숍, 오프사이트 미팅 등을 개최하면서 주중 고급 임대 시장 역시 성장하고 있습니다. 원격근무의 한 가지 단점은, 더 많은 세컨드홈 소유자들이 장기간 체류하면서 그 공간이 기존 지역 주민의 임대 주택으로 사용되지 못하고 있다는 점입니다. 그럼에도 원격근무는 전반적으로 수요 측면에서 순효과가 긍정적입니다. 한 중개인은 2020년 이후 “원격으로 살며 일할 수 있다는 점”이 수요를 크게 높였고, 그로 인해 부동산 가격도 급등했다고 말합니다. 이 요인은 앞으로도 지속될 것이며, 아스펜은 타호, 잭슨홀, 파크시티 등과 함께 언제 어디서든 근무할 수 있는 부의 주요 수혜지로 자주 언급됩니다.
- 지역 정책(주택 및 임대): 애스펀은 성공을 관리하는 방법을 놓고 고심하고 있습니다. 한편으로는 2022년에 엄격한 단기 임대(STR) 규제를 통과시켜, 허가 수에 상한을 두고 높은 STR 세금(부동산 유형에 따라 약 11~21% 적용)을 부과했습니다. 이는 투자자 소유의 에어비앤비 임대를 억제하고 지역 커뮤니티의 성격을 보존하기 위한 의도였습니다. 이 규제는 콘도 시장에 영향을 주었으며, 여러 STR 규정에서 면제되는 숙박 구역 내 부동산은 임대 자유로 인해 프리미엄을 형성하고 있습니다. 반면, 그 외 지역의 콘도는 특별한 특징이 없으면 수요가 다소 약한 편입니다. 현재까지 STR 규정으로 인해 장기 임대 공급이 늘어나지는 않았지만(일부 관계자들의 기대와 달리), 소유주들의 행동에는 변화가 생겼습니다. 또 다른 정책 요소는 신규 개발에 대한 저렴 주택 의무화 및 부과금입니다. 애스펀은 개발업자에게 저렴 주택을 직접 건설하거나 높은 요금을 내도록 의무화하고 있는데, 이에 따른 비용은 프로젝트의 “소프트 코스트” 약 25~30%를 추가한다고 알려져 있습니다. 그럼에도 불구하고 “애스펀에서는 계속해서 저렴한 주택이 부족해 미드밸리에서 글렌우드 스프링스까지 더 큰 부담이 가중되고 있다”는 점은 변함없습니다. 애스펀 내 집값은 워낙 비싸 현지 노동자들은 대부분 20~40마일 떨어진 곳에서 통근합니다. 이는 결국 서비스 수준이나 인력 확보에 영향을 줄 수 있는데(예: 일손 부족으로 레스토랑이나 스키장 운영이 어려워져, 소유주와 방문객의 경험이 다소 저하될 수 있음), 지역사회는 이를 해결하기 위해 밸리 하류에 더 많은 취득제한 주택을 짓거나, 지역 주택에 기여하지 않는 투기성 개발을 제한하는 방안을 모색 중입니다. 부동산 양도세와 관광세도 주요 요소입니다. 애스펀과 스노우매스 모두 이러한 세금으로 저렴 주택과 인프라를 지원합니다. 이 세금이 인상되면(예를 들어, 스노우매스는 새 STR 요금을 고려 중), 소유주 수익에 조금 영향이 있을 수 있지만, 지금까지는 부동산 가치에 비해 미미한 수준입니다.
- 환경 및 기타 요인: 애스펀의 매력은 산불, 가뭄/강설량 변화(스키 여건) 등 환경 문제의 영향을 받을 수 있습니다. 지금까지는 충분한 강설과 도심 내 직격 산불 피해가 없었지만, 기후 변화는 스키 산업에 영향을 주므로 주시해야 할 사안입니다. 반대로, 애스펀의 환경 품질에 대한 강력한 의지(엄격한 건축 에너지 규정, 지속가능성 중시 등)는 친환경 성향의 구매자들에게 매력적일 수 있습니다. 추가로, 안전, 프라이버시, 정치적 안정 등에 대한 사회적 트렌드도 애스펀(미국 내에서도 범죄율이 낮고 서비스 수준이 높음)을 일부 국제 대안지 대비 더 매력적인 안식처로 만듭니다.
정리하면, 향후 몇 년간 애스펀 시장은 경제적 조건과 지역 정부 정책이 혼합되어 방향이 결정될 것입니다. 공통된 키워드는 균형입니다. 도시는 관광과 거주 환경의 균형을, 시장은 뜨거운 수요와 한정 공급의 균형을 맞추고 있습니다. 만약 미국이 큰 불황을 피하고 여행 수요가 계속된다면, 애스펀은 계속 번영할 가능성이 높습니다. 금리나 규제 등의 작은 역풍이 일시적인 조정은 불러올 수 있지만, 글로벌 부의 기본적 성장과 애스펀의 독보적인 매력은 긍정적 전망을 시사합니다.
전문가 인사이트 및 분석
업계 전문가들은 전반적으로 애스펀의 회복력과 장기적인 견고함에 동의하면서도 현재의 전환기를 인정하고 있습니다. 팀 에스틴(애스펀 스노우매스 소더비 중개인)은 2025년 초 시장을 “더 높은 가격대에서 정상화되고 있다”고 설명했습니다. 코로나19 이후 열풍이 진정된 지금 애스펀은 새로운 가치의 고지에 도달했고, 이제는 보다 일반적인 계절성 패턴과 협상 구도가 나타나고 있습니다. 그는 전체 매물의 40%가 현재 평방피트당 4,000달러를 넘는데, 2020년 이전에는 소수에 불과했다며 시장 가격 구조가 영구적으로 상향 이동했음을 보여준다고 지적했습니다. 에스틴은 또한 공급 제한(철거 제한 등 신규 건설의 한계)을 강조하며, 가격 상승은 근본적으로 매물의 함수라고 결론짓습니다. 즉, 공급이 빡빡하게 유지되는 한 가격은 유지되거나 오를 것임을 암시합니다.
랜디 골드(현지 시장 분석가)는 2025년 전망을 자세하게 제시하며 사실상의 연착륙을 예측했습니다. 2024년 최고치에서 약간 줄기는 해도 견고한 한 해가 될 것이라는 전망입니다. 그의 예측에 따르면 2025년에는 거의 모든 부문에서 거래량 및 총 거래액이 감소하지만(애스펀과 스노우매스, 주택과 콘도 모두), 가격(평방피트당, 중위가격)은 대부분 동네에서 안정적이거나 한 자릿수 소폭 상승을 보일 것이라고 합니다. 특히 2025년에도 초고가(1,000만 달러·2,000만 달러 이상) 거래가 강세를 이어갈 것으로 예측합니다. 전체 거래 건수는 줄겠지만 초고가 부동산은 활발하게 거래될 것이란 의미입니다. 골드는 각종 새로운 토지이용법 변화(주택 크기 제한, TDR 축소 등)를 강조하며, “앞으로 리모델링이 많이 늘어날 것”이라고 전망했습니다. 신규 건설이 너무 비싸고 시간이 오래 걸리기 때문입니다. 그는 또한 일부 매수자가 주식시장의 변동성, 경기침체 가능성으로 인해 ‘관망 모드’에 있지만 이러한 시장 불확실성은 단기적일 것이라고 덧붙였습니다.
크리스 클러그(애스펀 중개인) 역시 장기적으로 자신감을 내비칩니다. “애스펀 부동산은 삶의 질과 재정 두 측면에서 최고의 투자…블루칩 그 자체다”라고 말했습니다. 클러그는 애스펀이 “대체로 거시 경제 충격을 가장 늦게 느끼고 가장 빨리 회복한다”고 지적합니다. 이는 2008년, 그리고 2020년 초에도 드러났는데, 애스펀은 짧은 침체 후 급반등했습니다. 그의 조언은 “단기 변동성은 있을 수 있지만” 라이프스타일과 한정된 공급이라는 독특한 조합이 애스펀을 굳건한 선택지로 만든다는 것입니다. 클러그는 2025년 봄 업데이트에서 수요가 여전히 높고 사람들이 경제 뉴스와 관계없이 “애스펀 스노우매스에 있고 싶어 한다”고 밝혔습니다. 이러한 정성적 분석은 구매자 심리가 여전히 긍정적이며, 많은 사람들이 시장 사이클을 넘어서는 라이프스타일 욕구로 동기부여되어 있음을 시사합니다.
더 넓은 관점에서 볼 때, Zillow와 WalletInvestor 등의 소스도 (애스펀 고유의 특성에는 덜 맞춰졌지만) 낙관적인 견해를 내놓고 있습니다. Zillow 데이터에 따르면 2025년 초 애스펀 주택 가치가 전년 대비 약 3.5% 상승했으며, 자체 예측 알고리즘도 공급 부족을 이유로 추가 상승을 점칩니다. 일부 전국 매체에서는 팬데믹 특수가 끝나감에 따라 고급 세컨드-홈 시장이 식을 수 있다고 경고하지만, 애스펀은 특유의 수요/공급 불균형과 전 세계적 브랜드 가치로 인해 전국적 트렌드와 달리 자주 예외가 되곤 합니다.
결론적으로, 2027년까지 애스펀에 대한 전문가들의 전망은 조심스럽게 낙관적입니다. 2025년에 소폭의 조정이나 정체를 예상할 수 있으며, 이후 2026-2027년에 지속적인 강세와 상승세가 이어질 것으로 보입니다. 물론 이는 큰 경제 위기가 없을 경우입니다. 애스펀은 부유층을 위한 세계적인 산악 휴양지로서의 명성이 굳건하며, 미국 최고의 고급 부동산 시장 중 하나로 항상 손꼽힙니다. 클러그(부동산 전문가)의 말처럼, 애스펀은 “어디에서도 찾을 수 없는 삶의 질”을 제공하며, 구매자들은 이 가치를 알아봅니다. 이러한 무형의 가치와 유형의 희소성이 결합되어, 변화하고 있지만 근본적으로 견고한 시장을 뒷받침하고 있습니다.
결론
2025~2027년을 향하는 애스펀 부동산 시장은 진화하지만 지속적인 시장으로 요약할 수 있습니다. 팬데믹에 힘입어 급등했던 가격은 조정 국면에 들어섰지만, 애스펀의 부동산 가격은 여전히 사상 최고치에 가깝고 부유한 구매자들 사이의 인기도 변함없습니다. 주거용 매물은 바닥 수준에서 천천히 증가하고 있어, 구매자들에게 협상에서 약간의 여유를 줄 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 구조적인 공급 제한과 엄격한 규제 덕분에 애스펀이 과잉개발되는 일은 없습니다. 이는 장기적으로 가치가 지속될 수 있는 토양입니다. 상업용 시장의 경우, 애스펀 다운타운은 고급 관광업을 바탕으로 대도시 수준의 임대료를 받으며, 방문객의 강한 소비 심리를 누리고 있습니다.
주목해야 할 주요 트렌드는 스노우매스 베이스 빌리지 완공이나 애스펀의 호텔 신축 등 신규 개발이 시장에 미치는 영향입니다. 이로 인해 매물과 편의 시설이 늘어나지만, 초고가에 공급되어 오히려 시장의 고급 이미지를 더욱 강화할 것입니다. 럭셔리 구매자들의 행동도 계속해서 애스펀 부동산 시장을 좌우할 것입니다. 초고순자산가(UHNW)는 애스펀 부동산을 자기 자산의 일부로 두며, 여가와 투자 목적 둘 다로 활용하고 있습니다. 이들의 신뢰도(주식 시장과 글로벌 경제가 미치는 영향)가 핵심적인 변수이며, 지금까지는 애스펀에 계속 투자할 의지를 보여주고 있습니다.
애스펀 부동산 투자자는 앞으로 몇 년 간 현실적인 기대를 가져야 합니다. 과거의 두 자릿수 연간 상승세는 완화될 수 있지만, 제한된 공급과 높은 수요라는 펀더멘털이 꾸준한 상승을 예고합니다. 임대수익률은 매우 높지 않지만, 애스펀의 연중 지속되는 매력과, 고급 임차인들이 애스펀 경험을 위해 아낌없이 돈을 쓰는 경향 덕분에 뒷받침됩니다. 노련한 투자자라면 STR(단기 임대) 새 규정에 유의하고, 경우에 따라서는 스노우매스처럼 “차세대 애스펀”으로 주목받는 틈새 지역에서 비교적 합리적 가치와 성장 가능성을 찾을 수 있습니다.
마지막으로, 금리, 관광 트렌드, 지역 정책 등이 시장의 보조 역할을 하게 될 것입니다. 심각한 경기 침체가 없다면 애스펀은 세계에서 가장 독점적이고 성과 좋은 부동산 시장 중 하나로의 지위를 유지할 전망입니다. 애스펀/스노우매스의 본질적 매력, 즉 글로벌 부가 자연미와 희소한 라이프스타일과 교차하는 지점이기 때문에 향후 새로운 규제 및 프로젝트 속에서도 계속 진화할 것입니다. 구매자, 판매자, 투자자 모두 이런 트렌드를 인지하고 현지 전문가와 협업하는 것이 앞으로 애스펀의 특수한 시장을 잘 헤쳐나가는 열쇠입니다. 변화의 시대 속에서도, 애스펀의 매력과 장기적 가치는 주위를 둘러싼 산처럼 견고하게 남아 있습니다.
자료 출처: 최근 시장 보고서, Aspen Times 뉴스 보도, 현지 중개인 분석, 2024–2025년 데이터 등 본문에 인용된 다양한 자료.
