개요: 2025년 기로에 선 오클랜드 부동산 시장
2025년 오클랜드 부동산 시장은 과거의 침체와 조심스러운 회복의 신호 사이에서 중대한 기로에 서 있습니다. 코로나19 시기의 급격한 호황과 그 후의 조정기를 거친 뒤, 주택 가격은 안정세를 보이고 있으며 소폭 상승세도 나타나고 있습니다 globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. 한편, 상업용 및 산업용 부동산 부문은 팬데믹 이후의 자체적인 조정 과정을 겪고 있습니다. 오피스 빌딩은 공실률 증가 문제에 직면해 있고, 산업용 창고는 여전히 사상 최고 수준에 가까운 수요를 누리고 있습니다. 투자자와 주택 소유자들은 여러 요인에 주목하고 있습니다. 금리는 하락세로 전환되었고, 새로운 정부 정책은 부동산 투자를 장려하고 있으며, 주요 인프라 프로젝트가 오클랜드의 도시 환경을 재편할 것으로 기대됩니다. 본 보고서에서는 주거용, 상업용, 산업용 각 부문을 분석하고, 현재 가격, 임대 동향, 개발 현황, 2020년대 후반까지의 전망, 그리고 주요 기회와 위험 요소를 살펴봅니다.
주거용 부동산 부문: 가격, 동향, 임대 시장
오클랜드 주택 가격 – 현재 수준과 과거 비교
2025년 오클랜드의 주택 가격은 뚜렷한 조정기를 거친 후 안정세를 보이고 있습니다. 오클랜드 지역의 중위 주택 가격은 2025년 중반 기준 약 NZD $990,000입니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 이는 1년 전보다 약 3–4% 하락한 수치로, 같은 기간 전국 중위 가격이 보합세를 보인 것과 대조적입니다 globalpropertyguide.com. 지난 1년간의 하락은 2021년 말 정점 이후 시장이 식은 데 따른 결과입니다. 팬데믹 호황기에는 오클랜드 주택 가격이 40% 이상 급등하며 2021년 말 사상 최고치를 기록했습니다. 이후 가격은 정점 대비 약 20% 하락 reuters.com하여, 코로나19 시기 급등분의 절반가량이 반납된 셈입니다.
이를 이해하기 쉽게 설명하자면, 오클랜드의 중위 주택 가격은 2019년 중반 약 70만 달러대에서 2021년에는 100만 달러를 훨씬 웃도는 수준으로 치솟았습니다. 열기가 최고조에 달했던 2021년 말에는 중위 주택 가격이 130만 달러에 근접했습니다. 이후 조정 국면을 거치며 2023년에는 중위 가격이 100만 달러 초반대로 내려왔습니다 nzherald.co.nz. 예를 들어, 2024년 4월에서 2025년 4월 사이에만 오클랜드의 중위 가격은 약 104만 달러에서 100만 달러로 하락했습니다 nzherald.co.nz. 현재 2025년에는 가격이 반등 조짐을 보이고 있습니다. 하락세는 사실상 멈췄으며, 실제로 2025년 초 오클랜드의 중위 가격은 전년 대비 약 0.5%만 낮은 수준이었습니다 interest.co.nz interest.co.nz. 일부 달에는 월간 상승세도 다시 나타나고 있습니다. 부동산 연구소 자료에 따르면 2025년 초에는 소폭이지만 연속적인 월간 가격 상승이 이어지며 연간 하락폭이 줄어들고 있습니다 nzherald.co.nz. 경제학자들은 구매자 수요가 주택담보대출 금리 하락 덕분에 회복되고 있지만, 풍부한 매물 공급이 급격한 가격 상승을 억제하고 있다고 지적합니다 nzherald.co.nz interest.co.nz. 매물이 시장에 머무는 기간도 호황기보다 길어(중위 42~54일, 여전히 과거 평균보다 높음 nzherald.co.nz interest.co.nz), 매수자들이 더 많은 선택권을 갖는 균형 잡힌 시장임을 보여줍니다.가격 적정성은 가격 조정에도 불구하고 여전히 도전 과제로 남아 있습니다. 최근 하락 이후에도 오클랜드 주택 가격은 평균 가구 소득의 약 6배에 달해, 주택 소유는 여전히 많은 첫 주택 구매자들에게는 멀게만 느껴집니다 reuters.com. 좋은 소식은, 이는 2021년에 비해 약간 개선된 수치라는 점입니다. 당시 가격은 팬데믹 이전 대비 50%나 높았고, 신규 진입자들에게 주택 구입은 “사실상 불가능”했기 때문입니다 reuters.com. 오늘날에는 가격이 낮아지고 금리가 완화되면서, 부동산 분석가 대다수(한 설문에서 11명 중 9명)가 첫 주택 구매자 환경이 개선될 것이라고 내다보고 있습니다 reuters.com reuters.com. 실제로 주택 거래량도 증가세를 보이고 있습니다(2025년 초 전국 주택 거래량은 1년 전보다 약 9~17% 증가 nzherald.co.nz interest.co.nz), 이는 신뢰 회복을 시사합니다. 하지만 주택 가격 적정성은 국제적으로 볼 때 오클랜드에서 여전히 매우 열악하며, 높은 임대료와 생활비 속에서 초기 자금 마련은 여전히 어렵습니다 reuters.com reuters.com.
오클랜드 임대 시장 동향 및 수익률
오클랜드의 임대 시장은 수년간의 긴장 이후 2025년에 진정 조짐을 보이고 있습니다. 임대료는 2022~2023년 동안 꾸준히 상승해왔으나, 현재 임대료 인플레이션은 상당히 둔화되었습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 여러 요인이 작용하고 있습니다: 순이민 – 임대 수요의 주요 동인 – 이 팬데믹 이후 최고치에서 급격히 감소했습니다. 2025년 5월까지 1년 동안 뉴질랜드의 순이민 증가 인구는 약 14,800명에 불과했으며, 이는 전년도 유입 대비 80% 이상 감소한 수치입니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 오클랜드는 신규 이민자의 주요 목적지이기 때문에, 이민이 정상화되면서 수요 완화를 특히 크게 체감하고 있습니다. 동시에, 임대 공급이 증가했습니다; 이용 가능한 임대 매물의 수가 1년 전과 비교해 높아져 세입자들에게 더 많은 선택권을 제공하고 있습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (주요 부동산 매물 플랫폼인) Trade Me는 오클랜드를 포함한 많은 지역에서 중간 임대료가 정체되거나 하락하기 시작했다고 보고하고 있으며, 이는 집주인들이 세입자를 유치하기 위해 경쟁하고 있기 때문입니다 globalpropertyguide.com. 세입자들은 수년 만에 가장 큰 협상력을 갖게 되었으며, 이는 비싼 임대료로 유명한 도시에서 주목할 만한 반전입니다.현재 임대 수준: 오클랜드의 주간 중위 임대료는 2025년에 약 NZD $600~$630입니다. 정부 통계에 따르면, 2025년 4월까지 1년간 오클랜드의 평균 주간 임대료는 $631(약 USD $366)였습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 이는 전년 대비 0.9% 증가에 불과하며 globalpropertyguide.com, 실질적으로 물가상승률을 감안하면 임대료는 거의 변동이 없는 셈입니다. 일부 구간에서는 인플레이션을 감안할 때 실질 임대료가 하락하고 있습니다. 이러한 완화는 임대용 주택의 공실률 증가로도 나타나고 있습니다. 오클랜드의 부동산 관리업자들은 공실이 늘고 세입자가 집을 채우는 데 더 오래 걸린다고 보고합니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 이미 임대료가 소득의 높은 비중을 차지하고 있기 때문에, 임대료가 더 오를 수 있는 한계가 자연스럽게 존재합니다 globalpropertyguide.com.
총 임대 수익률은 오클랜드 주거용 부동산에서 여전히 보통 수준이며, 가격이 안정되고 임대료가 정체되면서 약간 하락하기도 했습니다. 2025년 중반 기준, 뉴질랜드 주거용 부동산의 평균 총 임대 수익률은 약 4.0%로 추정됩니다 globalpropertyguide.com. 이는 1년 전 약 4.3%에서 하락한 수치입니다 globalpropertyguide.com, 이는 부동산 가치가 다시 소폭 상승하기 시작한 반면 임대료 상승은 멈췄기 때문입니다. 특히 오클랜드에서는 전국 평균보다 수익률이 낮은 편인데(오클랜드의 높은 매입가가 수익률 비율을 억제함), 많은 오클랜드 임대주들은 순수익률(비용 차감 후)이 매우 낮아 2~3%대에 머무는 경우가 많아, 투자 수익을 미래의 자본 이득에 의존하고 있습니다. 2023년에 금리가 높았던 시기에는 많은 레버리지 투자자들이 현금흐름이 마이너스였으나, 최근 금리 인하로 그 압박이 완화되고 있습니다. 고급 아파트는 도심의 프리미엄 주택보다 약간 더 높은 수익률을 보일 수 있지만, 전반적으로 오클랜드는 글로벌 기준으로 저수익 시장이며, 이는 강한 자본 성장 이력을 반영하는 오랜 추세입니다.
임대인에게 긍정적인 점으로는, 새로운 정부의 세제 변경으로 임대 투자 수익성이 개선되고 있다는 점이 있습니다(자세한 내용은 정책 섹션 참조). 그리고 최근의 침체에도 불구하고, 분석가들은 경제가 회복됨에 따라 향후 몇 년간 임대료가 점진적으로 상승할 것으로 예상합니다. 전문가들을 대상으로 한 로이터 설문조사에서는 2025년 도시 임대료가 약 3.0% 상승할 것으로 전망되어, 일반 물가상승률을 앞지를 것으로 보입니다 reuters.com reuters.com. 그럼에도 불구하고, 단기적으로는 세입자들이 우위를 점하고 있습니다. 임대 공급은 경기 침체기 동안 쉽게 매각하지 못한 부동산을 임대하려는 투자자들과, 새로 건설된 주택의 대거 공급으로 인해 늘어났습니다. 그 결과, 오클랜드의 임대료 대비 소득 비율은 여전히 높지만, 당분간 더 악화되지는 않고 있습니다. 이는 수년간의 가파른 임대료 상승 이후 세입자들에게 약간의 안도감을 주고 있습니다.
상업용 부동산 부문: 오피스 및 소매 동향
오피스 시장 – 증가하는 공실률과 프라임 오피스의 견고함
오클랜드의 오피스 부문은 2025년에 조정기를 겪고 있습니다. 팬데믹으로 인한 원격 및 하이브리드 근무 전환이 특히 노후 오피스 건물에 영향을 미쳤습니다. 오피스 공실률은 지난 2년간 상승해왔으며, 특히 CBD와 주변 지역의 2급(저등급) 오피스 건물에서 두드러집니다. 오클랜드 CBD의 전체 공실률은 최근 한 자릿수 후반대로 기록되었으며, 일부 지역의 2급 오피스는 두 자릿수 공실률을 보이고 있습니다 cbre.com cbre.com. (비교를 위해, 웰링턴의 2급 오피스 공실률은 약 19%까지 치솟았으며 cbre.com, 오클랜드도 상승세이지만 그 정도는 아닙니다.) 노후되었거나 입지가 좋지 않은 건물의 임대인들은 세입자를 유치하기 위해 임대료 할인이나 인센티브를 제공하는 등 더 많은 노력을 기울이고 있습니다. 서브리스(재임대) 공간도 기업들이 사무실 면적을 줄이면서 증가했습니다.
대조적으로, 프라임 오피스 공간 – 내진 등급이 높고 친환경 인증과 매력적인 편의시설을 갖춘 현대식 건물 – 은 더 나은 성과를 보이고 있다. 오클랜드의 프라임 오피스 공실률은 더 낮은(한 자릿수 중반대) 수준이며, 안정화가 더 빨리 이루어질 것으로 예상된다 cbre.com. 실제로 오클랜드 CBD의 프라임 순수 임대료는 시장 침체기에도 소폭 상승을 이어가고 있다 jll.com jll.com, 이는 고품질 공간에 대한 수요 덕분이다. 최상위 임차인들은 여전히 최고의 공간에 프리미엄을 지불할 의향이 있으며, 최근 몇 년간 공급된 신규 건물들도 대부분 임대가 완료되었다. 예를 들어, PwC 타워(커머셜 베이)와 최근 추가된 건물들은 품질이 높으면 수요가 있음을 보여주었다. JLL에 따르면, 오클랜드 프라임 오피스 임대료는 지난 1년간 소폭 상승한 반면, 웰링턴의 프라임 임대료는 정부의 긴축 정책으로 하락했다 jll.com. 그렇다고 해도, 실질 임대료(임대 인센티브를 반영한 임대료)는 압박을 받고 있다. 임대인들은 임차인을 확보하기 위해 무상 임대 기간, 인테리어 비용 지원, 기타 인센티브를 흔히 제공하고 있어, 순 실질 임대료는 실질적으로 정체되거나 하락할 수 있다 cbre.com cbre.com. 이는 특히 오클랜드 도심 외곽 및 2급 오피스 시장에서 공간 과잉으로 경쟁이 심화된 경우에 해당된다.
앞을 내다보면, 오클랜드의 오피스 공급 파이프라인은 2025년 이후 비교적 제한적이어서 시장 균형에 도움이 될 수 있습니다. 2025년경 몇몇 대형 프로젝트가 마무리되고 있으며(2024~25년까지 오클랜드 오피스 시장의 개발 파이프라인이 “활발했다” cbre.com), 그 이후로는 신규 건설이 둔화됩니다. 신규 오피스 공급이 줄고 경제가 개선되면서, 오피스 공실률은 2025년에 정점에 달한 후 점차 개선될 것으로 예상됩니다. 경제가 2026년으로 접어들며 강해질 것으로 전망됨에 따라, 수요가 증가하고 특히 프라임 빌딩에서 초과 공간이 흡수될 것으로 예측됩니다 cbre.com cbre.com. 그러나 2급 오피스는 계속 어려움을 겪거나 용도 변경이 필요할 수 있습니다(일부 노후 건물은 주거용 등으로 전환이 가능하다면 후보가 될 수 있음). 현재로서는 오피스 투자자들이 신중한 태도를 유지하고 있습니다: 오클랜드 오피스 자산의 수익률은 2022~2023년 동안 금리 상승에 따라 확대(가격 하락)되었습니다. 프라임 오클랜드 오피스 수익률은 약 6~7% 수준으로 약세를 보였으나, 금리가 하락하면서 캡 레이트가 다시 압축되기 시작했습니다(즉, 가격이 소폭 상승). 실제로 2024년 말에는 A급 오클랜드 CBD 오피스의 수익률이 강세로 돌아서는 첫 신호가 나타났습니다 cbre.com. 전반적으로 오피스 부문의 전망은 느린 회복세로, 2025년 프라임 오클랜드 오피스에서 “완만한 임대료 상승”이 예상되며, 2026년에는 더 폭넓게 개선될 것으로 보입니다 cbre.com cbre.com.
리테일 시장 – 회복, 신규 진입자, 그리고 변화하는 운명
오클랜드의 소매 부동산 부문은 2025년에 조심스럽게 낙관적인 흐름을 보이고 있습니다. 팬데믹(봉쇄, 관광객 감소, 전자상거래의 부상)의 상처가 치유되고 있으며, 쇼핑 지구에 유동 인구가 다시 돌아오고 있습니다. 실제로, 국제 소매 브랜드들이 오클랜드를 다시 한 번 확장 대상으로 주목하고 있습니다 jll.com. 오클랜드 소매 시장에 대한 큰 신뢰의 표시로, 뉴질랜드 최초의 이케아 메가스토어가 2025년에 문을 엽니다. 실비아 파크(오클랜드 동부)에 위치한 34,000㎡ 규모의 이케아 매장은 2025년 완공 예정이며 cbre.com, 확장된 쇼핑 지구의 중심점이 되어 지역 전역에서 쇼핑객을 끌어들일 것입니다. 마찬가지로, 코스트코는 2022년 말 오클랜드 서부에 대형 매장을 열었고, 또 다른 신규 소매 센터(“마키 센터”) 18,000㎡ 규모가 2025년 웨스트게이트에 완공됩니다 cbre.com. 이러한 개발은 대형 소매점의 성장세가 다시 살아나고 있음을 보여주며, 주변 지역의 부동산 가치와 임대료 상승이 기대됩니다.오클랜드의 소매 공실률은 전반적으로 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 특히 성과가 좋은 지역에서 두드러집니다. 2024년 말 기준, 한 조사에서 모니터링한 다섯 가지 유형의 소매 센터 중 세 곳에서 공실률이 감소했습니다 cbre.com. 주요 쇼핑센터와 목적지형 소매 거리는 소비자 지출이 안정되면서 입주 수요가 회복되고 있습니다. 예를 들어, 교외 쇼핑몰과 대형 소매 파크는 가구들이 오프라인 쇼핑과 외식으로 돌아오면서 비교적 좋은 실적을 내고 있습니다. 반면, 일부 2차 쇼핑몰과 스트립 소매점은 수요가 약한 지역에서 여전히 어려움을 겪고 있습니다. 소매 시장은 양극화되고 있습니다. 공실률이 높은 “소수의 센터”는 대개 노후된 중간 규모 쇼핑몰로, 치열한 경쟁(그리고 온라인 쇼핑의 지속적인 영향)에 직면해 있습니다 cbre.com. 오클랜드 도심(CBD) 소매 시장도 팬데믹 기간 동안 해외 관광객과 오피스 근로자 감소로 어려움을 겪었으나, 2025년에는 오피스 점유율이 개선되고 관광이 회복되면서 일부 회복세를 보이고 있습니다. 특히, 명품 및 글로벌 플래그십 소매업체들이 임대료 하락과 크루즈 관광객의 귀환 가능성에 이끌려 CBD의 퀸 스트리트와 커머셜 베이에 관심을 보이고 있습니다.
임대료 측면에서 오클랜드 소매 임대료는 비교적 정체되어 있었으나, 단기적으로 완만한 성장이 예상됩니다. CBRE는 2025년에 주요 소매 부문에서 소폭의 임대료 상승을 전망하고 있습니다 cbre.com, 특히 유동 인구가 많은 지역에서 그렇습니다. 실비아 파크, 알바니, 뉴마켓과 같은 주요 쇼핑몰의 임대인들은 임대료가 안정적이거나 상승하고 있다고 보고하는 반면, 2차 입지에서는 임차인을 유지하기 위해 할인 혜택을 제공하는 경우도 있습니다. 전체적으로 소매 임대료는 인플레이션을 감안한 기준으로 팬데믹 이전 추세 수준에는 아직 미치지 못하지만, 방향성은 개선되고 있습니다. 수익률은 2022~23년 금리 인상으로 인해 상승(가격 하락)했으나, 이 역시 견고해지는 조짐이 보입니다. 예를 들어, 대형 포맷 소매(빅박스 리테일)의 주요 수익률은 최근 소폭 하락(가격 상승)했는데, 이는 임대가 잘 된 소매 자산에 대한 투자자 수요를 반영합니다 cbre.com. 투자자들은 특히 장기 임대차 계약이 체결된 강력한 임차인(슈퍼마켓이나 다국적 소매업체 등)이 있는 소매 자산에 관심이 많습니다. 경제가 회복되면서 소비자 신뢰가 점진적으로 회복될 것으로 예상됨에 따라, 소매 부동산 전망은 신중한 낙관론이 우세합니다. 다만, 투자자들은 구조적 변화에도 주의를 기울이고 있습니다. 전자상거래 침투율이 계속 상승하고 있기 때문에, 순수 쇼핑보다는 경험(외식, 엔터테인먼트, 서비스 등)을 제공하는 소매 포맷이 선호되고 있습니다.
산업용 부동산 섹터: 지속적인 두각
오클랜드의 산업용 부동산 시장(창고, 물류 시설, 공장 포함)은 최근 몇 년간 두드러진 성과를 보였으며, 2025년에도 견고함을 유지하고 있습니다. 산업용 공간의 공실률은 매우 낮으며, 세계에서 가장 낮은 수준 중 하나입니다. 오클랜드 산업용 재고의 공실률이 역사적 최저치에서 소폭 상승하긴 했으나, 2024년 기준으로 여전히 약 1.6%에 불과합니다 cbre.com, 2024년 말에는 약 2.1% 수준입니다 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (참고로, 5% 미만은 타이트한 시장으로 간주되며, 오클랜드의 1~2%는 사실상 완전 점유 상태로, 마찰적 공실만 존재합니다.) 이 초저공실률은 물류, 유통, 전자상거래 등 분야의 강한 임차 수요와 토지 제약이 심한 오클랜드에서의 신규 공급 부족이 맞물린 결과입니다.
임대 동향: 2021년부터 2023년까지 산업용 임대료는 기록적인 성장을 보였으며, 임차인들이 부족한 공간을 두고 경쟁했습니다. 이 기간 동안 프라임(최상급) 창고 임대료가 크게 상승했습니다. 2024년 9월 기준, 오클랜드의 프라임 창고 평균 표면 임대료는 연간 평방미터당 $194에 달했습니다 oneroof.co.nz. 이는 1년 전보다 2% 상승한 수치로, oneroof.co.nz 이전 몇 년보다 작은 상승폭이었으며, 임대료 상승세가 지속 가능한 속도로 완화되었음을 나타냅니다. 임대료 상승세 둔화는 (전반적인 경기 둔화로 인한) 수요의 소폭 감소와 신규 공급 물량이 유입되기 시작한 데 따른 것입니다. 2024년에는 여러 신규 산업 프로젝트가 완공되었고, 2025년에도 추가 공급이 예정되어 있어 필요한 공간이 추가되고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 신축 건물은 여전히 사상 최고 수준의 임대료를 기록하고 있는데, 이는 건설비 상승으로 인해 개발업체가 요구하는 손익분기점 임대료가 높아졌기 때문입니다 oneroof.co.nz. 많은 임차인들이 효율성 향상을 이유로 현대식 하이 스터드(천장고가 높은) 창고에 프리미엄을 지불할 의향이 있습니다.
최근의 완화에도 불구하고, 산업용 부동산 임대주는 여전히 강한 입장에 있습니다. 공실률이 약 2% 수준으로, 대부분의 양질의 공간은 빠르게 임대됩니다. 일부 임차인은 미래 확장을 위해 공간을 확보하기 위해 필요에 앞서 임대를 하기도 합니다. 경제 상황에 대응하여 임차인들이 공간을 최적화(축소 또는 통합)하는 조짐이 나타나고 있지만 oneroof.co.nz oneroof.co.nz, 전반적으로 입지가 좋은 창고(특히 사우스 오클랜드 물류 허브와 오클랜드 공항 지구)에 대한 수요가 공급을 여전히 초과하고 있습니다. 산업용 토지의 토지 가치는 여전히 높게 유지되고 있으며, 투자자들이 다음 성장 주기를 예상하면서 산업 개발용 토지에 대한 관심이 다시 높아지고 있습니다 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. 예를 들어, Colliers에 따르면 오클랜드 북서부의 대규모 예정 산업단지(Spedding 개발)에서는 개발업자와 실수요자들이 신규 부지 확보에 나서면서 1억 8천만 달러 이상의 토지 매매 계약이 체결되었습니다 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. 마찬가지로, 사우스 오클랜드의 그린필드 산업 지역인 Drury도 미래 확장지로 주목받고 있습니다 oneroof.co.nz.투자 수익률 및 전망: 산업용 부동산은 안정성과 성장성으로 투자자들에게 각광받아 왔으며, 최근 몇 년간 수익률이 사상 최저치(즉, 높은 평가가치)로 압축되었습니다. 오클랜드의 프라임 산업용 부동산 수익률은 시장이 정점일 때 약 5%–5.5% 범위까지 하락했습니다. 2023년에는 금리 인상으로 수익률이 소폭 상승(프라임 기준 5.5%를 약간 상회)했습니다. 그러나 2024년 말 중앙은행이 금리 인하를 시작하자마자 산업용 자산에 대한 매수 관심이 다시 살아나며 수익률이 다시 강세를 보이기 시작했습니다 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. 실제로 2024년 4분기에는 일부 프라임 산업용 거래가 최상급, 장기 임대 부동산의 경우 수익률이 다시 5.0% 미만으로 거래되었습니다 cbre.com. Colliers는 산업용 부동산의 매수자 풀이 점점 커지고 있다고 언급하는데, 이는 (예금 만기 등으로) 대기 중이던 자금이 금리 하락 환경에서 장기 투자처를 찾고 있기 때문입니다 oneroof.co.nz oneroof.co.nz.
모든 신호는 2025년 산업 부문이 강하게 반등할 것임을 가리킵니다. 시장 관측자들은 2025년을 앞두고 “낙관적인 분위기”라고 표현하며, 코로나 시대의 열풍 이후 18개월간의 둔화기를 지나 “정상화된 시장으로의 복귀”를 기대하고 있습니다 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. 부채 비용이 감소함에 따라 더 많은 투자자들이 시장에 재진입할 것으로 예상되며, 이는 산업용 부동산 가치가 추가로 상승할 가능성을 높입니다. 개발업체들도 준비에 나서고 있습니다. 신규 건설이 잠시 주춤한 후(2024년 8월까지 1년간 오클랜드 산업용 신축 허가 건수는 전년 대비 소폭 감소 oneroof.co.nz), 미충족 수요를 맞추기 위해 활동이 다시 활발해질 전망입니다. 주의해야 할 위험요인은 경제 사이클입니다. 기업 활동이 크게 둔화되거나 기업들이 사업을 축소할 경우, 산업용 수요가 일시적으로 약화될 수 있습니다. 그러나 이커머스 물류 성장, 오클랜드의 산업용 토지 부족 등 구조적 요인을 감안할 때, 이 부문의 장기 전망은 매우 견고하게 남아 있습니다.
시장에 영향을 미치는 주요 개발 및 인프라 프로젝트
오클랜드에서는 주요 개발 및 인프라 프로젝트가 진행 중이거나 곧 시작될 예정이며, 이들은 향후 몇 년간 부동산 가치와 기회에 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다.
- City Rail Link (CRL): 오클랜드의 50억 달러 이상이 투입된 City Rail Link는 뉴질랜드 역사상 최대 규모의 인프라 프로젝트이며, 오클랜드의 주택과 상업에 있어 “게임 체인저”가 될 것으로 기대됩니다. 2026년 개통 예정인 이 3.5km 길이의 지하철 노선은 철도 수용력을 두 배로 늘리고 도심 및 도심을 가로지르는 이동 시간을 대폭 단축할 것입니다 westpac.co.nz westpac.co.nz. 전문가들은 CRL의 영향을 1950년대 하버 브리지에 비유하며, 이 프로젝트가 개발의 중심을 도심으로 재집중시키고 교통 중심 커뮤니티를 촉진할 것으로 예상합니다 westpac.co.nz westpac.co.nz. CRL은 네 개의 새로운 지하역(도심에 두 곳, Karangahape Road에 한 곳, Mt Eden에 한 곳)을 추가합니다. 이를 대비해 중앙정부와 오클랜드 시의회는 이 역 주변 지역의 용도지역 상향을 추진해왔습니다. 정부는 오클랜드 시의회가 새로운 CRL 역 도보권 내에 고밀도 주택(10~15층)을 허용하도록 강제할 예정입니다 rnz.co.nz rnz.co.nz – 이는 이전보다 훨씬 더 집중적인 개발입니다. 이 정책은 Mt Eden, Morningside, Kingsland, Mt Albert와 같은 동네를 새로운 아파트 타워와 복합용도 단지로 변화시킬 수 있습니다. 시의회는 도심만 해도 용도지역 변경과 일부 CBD 지역의 사실상 높이 제한 폐지로 주택과 사업체 수가 4배까지 늘어날 수 있다고 추정합니다 rnz.co.nz. 전반적으로 CRL은 노선 주변의 부동산 가치 상승과 개발 활동 증가가 기대되며, 더 나은 교통 연결로 이 지역들의 선호도가 높아질 것입니다. 이미 투자자들은 CRL 역 인근 부지를 주목하고 있으며, 철도 개통 시 아파트와 소매 수요가 급증할 것으로 예상하고 있습니다. 장기적으로 CRL이 촉진하는 성장은 오클랜드가 외곽 확장 없이 인구 증가를 수용하고, 활기차고 연결된 도시 허브를 만드는 데 도움이 될 것입니다. (모두가 만족하는 것은 아니며, 일부 지역 주민들은 동네의 특성 변화에 대해 우려하지만, 대부분은 오클랜드가 단순히 외곽으로만 확장할 것이 아니라 위로 성장해야 한다는 점을 인정합니다 westpac.co.nz westpac.co.nz.)
- Westgate 및 노스웨스트 확장: 오클랜드의 북서부에서 상당한 성장이 이루어지고 있습니다. Westgate Town Centre는 개발 중인 새로운 도시 중심지이며, 2025년에는 Maki Place 쇼핑센터(약 18,000m²)가 완공될 예정입니다. 대형 소매업체들이 입점하면서 Westgate는 주요 상업 거점으로 부상하고 있습니다. Whenuapai, Kumeu, Riverhead 주변의 넓은 옛 농지들이 향후 10년간 주택 개발을 위해 지정되었으며, 이를 지원하기 위한 인프라도 구축되고 있습니다. 새로운 고속도로 연결(노스웨스턴 고속도로 업그레이드)과 개선된 버스 노선이 접근성을 높이고 있습니다. 이 프로젝트들은 새로운 교외 커뮤니티를 조성하고, 오클랜드 북서부 지역의 토지 가치를 필연적으로 상승시킬 것입니다.
- Sylvia Park/IKEA 및 동부 회랑: 오클랜드 동부에서는 Sylvia Park(이미 뉴질랜드 최대 쇼핑몰)가 더욱 확장되고 있습니다. 핵심 프로젝트는 2025년에 오픈하는 IKEA 메가스토어로, 이 개발은 지역 전역에서 쇼핑객을 끌어들이고 추가 소매 및 대형 소매 물류를 유치할 것입니다 cbre.com. 이와 함께 고밀도 주거 개발도 진행 중이며, Sylvia Park는 아파트 단지와 상업용 오피스를 추가해 복합 용도 타운센터로 진화하고 있습니다. Panmure에서 Botany까지 연결되는 동부 버스웨이(급행 교통, 공사 중)와 같은 인프라가 교통을 개선하고 Pakuranga, Botany와 같은 교외 지역의 고밀도 개발을 촉진할 것입니다.
- Drury 신도시 및 남부 성장: 남쪽에서는 Drury가 오클랜드에서 가장 야심찬 개발 지역 중 하나입니다. 농지에서 수만 채의 주택이 들어서는 신도시로 탈바꿈할 예정인 Drury에는 여러 대형 개발업체가 참여하고 있으며, 새로운 기차역과 고속도로도 들어설 예정입니다. 인프라 자금 조달 논쟁 등으로 진척이 다소 느렸지만, 2020년대에는 Drury의 첫 대규모 개발 단계가 가시화될 것으로 보입니다. 이는 장기적으로 새로운 주택 공급원(주택 가격 안정에 도움)일 뿐만 아니라, 오클랜드 도시 외연을 크게 확장해 사실상 해밀턴 중간에 새로운 도시 거점을 만드는 변화입니다. 부동산 투기꾼들은 개발이 본격화되면 큰 이익을 기대하며 수년 전부터 Drury에 활발히 진출해 왔습니다.
- 제2 하버 크로싱 및 미래 교통: 더 먼 미래를 내다보면, 정부는 노후화된 하버 브리지를 보완하기 위해 추가 Waitematā 하버 횡단(도로 및 철도용 터널 가능성)을 계획 중입니다. 아직 초기 단계이지만, 이 프로젝트는 2030년대에 추진될 가능성이 높으며 오클랜드의 미래 성장에 매우 중요합니다. 더 가까운 시기에는 기존 교통망 개선이 계속되고 있습니다. 예를 들어, Puhoi-to-Warkworth 고속도로가 2022년에 개통되어 오클랜드 북부 지역 접근성이 높아지고 Warkworth와 같은 소도시가 성장하고 있습니다. 또한 수년간 논의된 경전철(도심-공항 연결)도 새 정부에서 다른 형태로 재검토될 수 있습니다. 이러한 인프라 변화는 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 일반적으로 연결성이 개선되면 새로 연결된 지역의 부동산 가치가 상승하는 경향이 있습니다(과거 고속도로 및 철도 사례 참고).
2020년대 후반까지의 시장 전망
2020년대 후반의 오클랜드 부동산 시장은 어떻게 될까요? 전문가들은 또 다른 급등기보다는 회복과 완만한 성장을 예상하는 경우가 많습니다. 다음은 전망을 정리한 내용입니다:
- 주택 가격 전망: 2023~24년에 바닥을 찍은 후, 오클랜드 주택 가격은 10년대 후반에 다시 상승할 것으로 예상되지만, 그 속도는 완만할 것입니다. 14명의 부동산 분석가를 대상으로 한 로이터 설문조사에 따르면 뉴질랜드 주택 가격은 2025년에 약 3.8% 상승할 것으로 예상되며, 시장 회복세가 본격화됨에 따라 2026년에는 약 6.0%, 2027년에는 5.1%의 더 큰 상승이 이어질 것으로 전망됩니다 reuters.com reuters.com. 오클랜드의 경우, 지역적 요인에 따라 성장률이 다소 높거나 낮을 수 있지만, 방향성은 비슷할 것입니다. 주요 은행들은 상승세가 더딜 것으로 보고 전망치를 하향 조정했습니다. 예를 들어, 웨스트팩은 2025년 주택 가격 상승률을 기존 6%에서 약 4%로, 2026년에는 약 6%로 예측하고 있습니다 interest.co.nz. ANZ는 더 보수적으로 2025년 2.5%, 2026년 약 5%로 전망합니다 anz.co.nz anz.co.nz. 이러한 신중한 낙관론은 추가 금리 인하, 경제 성장 개선, 투자자 친화적 세제 개편에 대한 기대감이 풍부한 주택 공급과 현재의 부진한 노동시장과 균형을 이루고 있기 때문입니다 interest.co.nz interest.co.nz. 실질적으로, 2020년대 중반 오클랜드의 성장세는 중위 주택 가격이 약 100만 달러에서 110만~120만 달러대로 몇 년에 걸쳐 다시 상승할 수 있음을 의미합니다. 주류 전망 중 어느 곳도 2020년대 초반의 연 15~20%에 달하는 과열 상승세가 다시 나타날 것으로 보지 않습니다. 단, 새로운 신용 붐과 같은 충격이 없는 한입니다. 대신, 경제가 침체되지 않는 한 “느리지만 꾸준한” 상승세가 이어질 것으로 보입니다.
- 임대료 및 수익률: 내년에는 임대료 상승이 완만하게 유지될 것으로 예상되며, 임대료 인플레이션은 연간 약 3% 수준일 수 있습니다 reuters.com. 만약 주택 가격이 임대료보다 더 빠르게 상승한다면, 수익률은 안정되기 전에 약간 더 압축될 수 있습니다. 그러나 인구 증가가 다시 가속화되고(순이민이 2025년부터 반등할 것으로 예상됨) 임대 매물 과잉이 흡수되면, 임대료는 10년 후반에 더 빨라질 수 있습니다. 2026~2027년에는 신규 임대주택 건설이 현재의 침체로 인해 둔화된다면, 임대인들이 가격 결정력을 일부 회복할 수 있습니다. 정책 입안자들은 임대료를 면밀히 주시할 것이며, 임차인의 주거비 부담은 사회적 이슈입니다. 뉴질랜드에는 강력한 임대료 규제 조치가 시행되고 있지 않지만, 임대료가 급등할 경우 정치적 대응이 있을 수 있습니다. 그러나 기본 시나리오는 임대료가 소득 증가와 대체로 비슷하게 완만하게 오르는 것입니다.
- 상업용 부동산: 상업 부문(오피스, 리테일, 산업)은 2020년대 후반까지 수익률 개선이 기대됩니다. 2023년과 2024년은 상업용 부동산 가치에 있어 약세를 보인 해였습니다. 금리 인상으로 인해 자본환원율이 상승하면서 자본 가치가 하락했고, 일부 부문에서는 임대료 상승도 정체되었습니다. 이로 인해 2023~24년 프라임 상업 자산의 총수익률은 3%를 겨우 넘는 수준에 그쳤습니다 cbre.com cbre.com. 그러나 상황이 바뀌고 있습니다. 금리가 하락세로 전환되면서, 자본 가치가 상승할 것으로 예상(수익률 하락)되어 2025년에는 투자자 수익률이 개선될 전망입니다 cbre.com cbre.com. 2026년에는 수익률 하락과 임대료 상승 모두 긍정적으로 작용하여 총수익률이 두 자릿수 초반까지 상승할 수 있습니다 cbre.com cbre.com. CBRE는 오피스, 산업, 리테일을 아우르는 평균 프라임 부동산 수익률이 2024년 약 6.85%에서 2025년 말에는 약 6.50%로 하락할 것으로 전망합니다 cbre.com. 이는 신뢰 회복에 따른 가격 강세를 반영합니다. 산업용 부동산이 가장 큰 가치 상승을 주도할 가능성이 높으며(높은 수요로 인해), 그 다음이 프라임 리테일과 오피스입니다. 이차 오피스는 용도 전환이 없으면 뒤처지거나 추가 하락할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 전반적으로, 공실률은 2026~2027년 경제가 회복되면서 하락세를 보일 전망입니다. 특히 신규 공급이 억제된다면 더욱 그렇습니다. 예를 들어, 2026년에는 오클랜드의 프라임 오피스 및 산업용 공실률이 다시 낮아지고, 공간 과잉이 해소되면서 임대료 상승세가 빨라질 수 있습니다 cbre.com cbre.com. 한 가지 변수는 글로벌 경제입니다. 만약 심각한 국제 경기침체가 발생하면 임차 수요가 위축되어 상업용 부동산 회복이 지연될 수 있습니다. 하지만 그런 일이 없다면, 2020년대 후반 오클랜드 상업용 부동산 시장은 금리 인상으로 인한 하락에서 회복세를 보일 것으로 전망됩니다.
- 개발 및 공급: 오클랜드의 주택 건설은 높은 금융 비용과 건설업체의 제약으로 인해 단기적으로(2024~2025년) 둔화될 것으로 예상되지만, 억눌린 수요와 정책 지원에 힘입어 10년 후반에는 다시 증가할 수 있습니다. 정부가 교통 거점(예: CRL 역) 주변의 고밀도 개발을 추진하고 밀도 규제를 완화함에 따라 결국 더 많은 아파트 프로젝트로 이어질 것입니다. 개발업체가 자금을 확보한다면, 2026~2030년에는 이러한 대상 지역에서 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 인프라 주도 개발(CRL, Drury의 신도시 등)은 오클랜드가 2030년까지 대량의 주택 재고를 추가할 수 있음을 의미하며, 이는 극단적인 가격 상승을 완화하는 데 도움이 되겠지만 신규 주택 판매 기회도 제공합니다. 상업용 부동산의 경우, 오피스 건설 파이프라인은 제한적(해당 부문 회복에 긍정적), 리테일은 중간 수준(주로 쇼핑몰 확장 등 특정 프로젝트), 산업용은 지속적(수요가 증가하면 짧은 건설 기간 덕분에 창고 신축이 바로 이루어짐)입니다. 건설 비용은 여전히 우려 사항이며, 비용이 완화되지 않으면 일부 계획된 프로젝트가 지연되거나 축소될 수 있습니다.
요약하자면, 2020년대 후반에 대한 컨센서스 전망은 오클랜드 부동산 시장의 완만한 성장과 정상화의 시기입니다. 이는 2020년대 초반의 롤러코스터와는 거리가 멉니다. 충격이 없다면, 주택 소유자는 점진적인 자산 가치 상승을, 투자자는 경제와 인구가 성장함에 따라 임대 수익 개선을 기대할 수 있습니다. 그러나 시장에 도전 과제가 없는 것은 아니며, 이는 다음 섹션에서 다룹니다.
투자자를 위한 기회와 위험
오클랜드의 부동산 투자자에게 2025년 이후는 매력적인 기회와 주의해야 할 위험이 혼재된 시기입니다. 주요 사항은 다음과 같습니다.
기회:
- 상대적 저가 매수: 오클랜드 주택 가격은 최근 하락장 이후 2021년 정점 대비 약 15~20% 저렴해졌습니다 reuters.com. 이는 2025년에 투자자(및 주택 구매자)가 수년 만에 볼 수 있는 가격에 부동산을 매입할 수 있음을 의미합니다. 전망에 따르면 앞으로 상승세가 예상되므로, 이 안정화 시기에 매수하는 이들은 회복 국면을 타고 2020년대 후반까지 가치가 다시 오르면서 자본 이득을 누릴 수 있습니다. 본질적으로, 시장 타이밍은 2021년의 광풍과 비교해 유리하며, 우리는 사이클의 정점보다는 저점에 더 가까이 와 있습니다.
- 우호적인 금리 및 세금 환경: 중앙은행의 통화 완화 정책으로 모기지 금리가 하락하고 있어 투자자의 현금 흐름과 대출 한도가 증가하고 있습니다. 2023년에 약 6~7%였던 모기지 금리는 하락했으며, 은행 경제학자들에 따르면 2025년 말에는 5% 이하로 떨어질 수 있습니다 interest.co.nz. 이는 투자용 부동산의 부채 상환 가능성을 크게 개선합니다. 또한, 새 정부는 투자자에게 불리했던 여러 세금 정책을 철회했습니다. 2025년 4월 1일부터 임대인은 다시 모기지 이자의 100%를 세금 공제 비용으로 청구할 수 있습니다(2021년에 제한되었던 부분 복원) deloitte.com. 이는 임대 부동산 보유의 실질 비용을 크게 줄여줍니다. 마찬가지로, bright-line test(단기 매각 시 자본이득세)는 2024년 중반부터 기존 10년에서 2년으로 다시 단축됩니다 deloitte.com. 즉, 투자자가 2년 이상 보유 후 매각할 경우 자본이득에 세금이 부과되지 않아 더 유연한 매매와 플리핑 기회를 장려합니다. 이러한 정책 변화는 최근 몇 년간 첫 주택 구매자에게 유리했던 환경을 다시 투자자에게 유리하게 돌려놓고 있습니다.
- 강한 임대 수요(선택적): 현재 전체 임대 시장은 다소 약세이지만, 오클랜드는 특정 부문(예: 우수 학군의 가족용 주택, 중심지의 고품질 임대 등)에서 만성적인 주택 부족 현상이 여전합니다. 이민이 반등할 가능성이 높아지면서(뉴질랜드가 글로벌 인재와 학생들에게 다시 문을 열고 있음), 오클랜드의 임대 수요는 향후 수년간 강화될 것으로 보이며, 이는 임대료의 견고한 상승으로 이어질 수 있습니다. 수요가 높은 지역이나 유형(예: 입지가 좋은 타운하우스, 젊은 직장인에게 인기 있는 신규 CRL 역 인근 아파트 등)을 겨냥하는 투자자는 시간이 지남에 따라 자본 성장과 수익률 개선을 모두 기대할 수 있습니다.
- 산업 및 상업용 수익률 투자: 오클랜드의 산업용 부동산은 더 높은 가격대를 감당할 수 있는 투자자에게 특히 매력적인 분야입니다. 거의 만실에 가까운 점유율과 장기 임차인을 보유한 산업 자산은 안정적인 수입을 제공하며, 다른 부문보다 더 좋은 성과를 내고 있습니다. 프라임 산업용 부동산의 수익률이 약 5%로 높게 느껴지지 않을 수 있지만, 낮은 공실률과 임대료 상승 가능성을 감안하면 위험 조정 수익률이 매력적입니다. 또한, 경제가 개선되면 침체된 오피스 부문에서도 기회가 생길 수 있습니다. 예를 들어, 장기적 관점을 가진 투자자는 저평가된 2차 오피스 빌딩을 현재 높은 수익률에 매입해 리모델링하거나 용도 변경을 통해, 향후 도심 회복에 베팅할 수 있습니다.
- 개발 및 인프라 활용: 통찰력 있는 투자자들은 인프라를 따라갈 수 있습니다. City Rail Link 역 근처의 토지나 주택을 프로젝트 완공 전에 매입하면, 해당 지역이 밀집되고 수요가 급증할 때 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 마찬가지로, Drury나 Westgate/Northwest와 같은 성장 지역에 일찍 투자하면, 해당 지역이 외곽에서 도심으로 전환될 때 큰 자본 이득을 얻을 수 있습니다. 오클랜드에서 개발용 토지는 희소하므로, 미래 성장 축에 토지를 보유한 사람들은 향후 토지 가치 상승이나 대형 개발업체와의 개발 파트너십에서 이익을 볼 수 있습니다. 소규모 투자자들도 새로운 교통망 근처의 예정 아파트 프로젝트에서 오프더플랜 매입을 고려할 수 있는데, 이는 기획 단계에서 할인된 가격에 구매할 수 있고, 시장이 상승하면 완공 시점에 가치가 오르는 경우가 많습니다.
위험요소:
- 경제 및 금리 불확실성: 기본 시나리오는 긍정적이지만, 거시경제적 충격의 위험은 항상 존재합니다. 글로벌 경기침체나 금융 충격은 뉴질랜드 경제에 타격을 주고, 실업률을 높이며, 주택 수요를 감소시킬 수 있습니다. 인플레이션이 예상치 못하게 급등하면 중앙은행이 다시 긴축 정책을 펼칠 수 있고, 이로 인해 주택담보대출 금리가 다시 오를 수 있습니다. 이는 부동산 가격과 투자자 현금 흐름에 다시 하락 압력을 줄 수 있습니다. 즉, 금리 인하로 가는 길이 순탄하거나 보장된 것은 아닙니다. 투자자들은 금리 재상승이나 임대료 하락과 같은 시나리오에 대비해 포트폴리오를 스트레스 테스트해야 합니다.
- 일부 부문의 공급 과잉: 아이러니하게도, 한 가지 위험은 오클랜드 건설 붐의 성공입니다. 건설 예정 주택 수가 사상 최고치에 달해 있습니다(물론, 일부는 현재 시장 침체로 지연될 수 있습니다). 이 프로젝트들이 대거 실현된다면, 2020년대 후반에는 오클랜드 일부 지역에서 신규 아파트나 주택의 공급 과잉이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, CRL 역 주변에 수천 채의 아파트와 외곽 지역에 수천 채의 단독주택이 계획되어 있습니다. 이들이 비슷한 시기에 시장에 쏟아지면, 가격 상승이 제한되거나, 특히 독특한 특징이 없는 일반 유닛을 보유한 투자자들에게는 국지적 하락이 발생할 수 있습니다. REINZ는 이미 “충분한 신규 주택 파이프라인”이 진행 중이라 거래량 증가에도 불구하고 가격이 억제되고 있다고 언급했습니다 interest.co.nz interest.co.nz. 투자자들은 몇 년 내에 비슷한 신규 주택 수십 채가 임차인이나 매수자를 두고 경쟁할 수 있는 지역에 투자하는 것을 경계해야 합니다. 분산 투자와 희소성(독특한 위치, 설계, 토지 등)이 있는 부동산 선택이 핵심입니다.
- 수익률 저조/마이너스 현금 흐름: 오클랜드의 낮은 임대 수익률(약 3~4%)로 인해 많은 투자가 자본 이득에 의존해야 수익성이 있습니다. 단기적으로는 임대료가 정체되어 있고 이자 비용이 여전히 비교적 높기 때문에 투자자는 마이너스 현금 흐름(즉, 지출이 임대료를 초과함)에 직면할 수 있습니다. 이자 전액 공제가 다시 도입되더라도, 월별로 이익을 내기는 금리가 더 떨어질 때까지 어려울 수 있습니다. 투자자가 과도하게 레버리지를 일으키거나 충분한 버퍼가 없다면, 잘못된 시점에 매도 압박을 받을 수 있습니다. 이것은 전형적인 “보유 또는 포기” 딜레마입니다 – 현금 흐름이 부족한 시기를 버틸 수 있는 사람은 나중에 이익을 볼 수 있지만, 모두가 그 여유가 있는 것은 아닙니다. 주의: 과거의 자산 가치 상승률이 현금 흐름이 나쁜 부동산을 빠르게 구제해줄 것이라고 가정하지 마세요; 성장률은 아마도 완만할 것입니다.
- 정책 반전 위험: 현 정부는 부동산 투자자 친화적이지만, 뉴질랜드의 정책은 선거 주기에 따라 바뀔 수 있습니다. 2026년이나 2029년에 다른 정권이 들어서면, 브라이트라인 테스트 기간을 다시 연장하거나 오랫동안 논의되어 온 광범위한 양도소득세 도입 등 더 엄격한 규정을 다시 도입할 수 있습니다. 또한 임대료 상한제나 강력한 퇴거 보호와 같은 세입자 친화적 규정이 도입되어 임대인의 유연성에 영향을 줄 수도 있습니다. 당장 변화가 예상되는 것은 아니지만, 투자자는 정치 상황을 주시해야 합니다. 부동산은 뉴질랜드 정치에서 뜨거운 이슈이며, 예를 들어 집값이 다시 감당할 수 없을 정도로 치솟으면 여론이 바뀔 수 있습니다.
- 기후 및 보험 위험: 오클랜드는 2023년 1월 오클랜드 기념일 홍수와 사이클론 가브리엘에서 뼈아픈 교훈을 얻었습니다. 기후 변화로 인한 사건 – 심각한 홍수, 폭풍, 심지어 해안 지역의 해수면 상승 – 이 점점 더 큰 위험이 되고 있습니다. 이미 2023년 홍수로 피해를 입은 뉴질랜드 전역의 약 1,000채의 주택은 사실상 보험 불가 상태가 되었고, 정부가 안전하지 않다고 판단해 매입하고 있습니다 rnz.co.nz rnz.co.nz. 투자자는 입지별 위험을 반드시 고려해야 합니다: 저지대나 하천 인근(홍수 위험 지역)은 앞으로 수십 년간 보험료가 급등하거나 보험 자체를 잃을 수 있습니다 alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. 이는 부동산 가치와 유동성에 심각한 영향을 줄 수 있습니다. 부지의 홍수 이력과 미래 위험에 대한 철저한 실사가 필수입니다. 또한, 내진 보강이 필요한 노후 건물(웰링턴에서 더 큰 문제지만 오클랜드 일부 건물에도 해당)은 큰 비용 부담이 될 수 있습니다. 전반적으로 환경적 회복력은 부동산 투자 전략에서 점점 더 중요한 요소가 되고 있습니다.
- 임차인 및 시장 위험: 마지막으로, 일상적인 위험이 남아 있습니다: 불량 임차인, 공실 기간, 과도한 유지보수 비용, 또는 아파트의 관리단 이슈 등은 모두 수익을 잠식할 수 있습니다. 상업용 부동산 투자자는 임차인 채무불이행 위험을 고려해야 합니다. 예를 들어, 일부 소규모 소매업체는 장기간의 경제적 스트레스를 견디지 못해 임대인이 빈 점포를 떠안게 될 수 있습니다. 특히 오피스 부문은 재택근무가 수요에 영구적인 악영향을 미칠 위험에 직면해 있어, 일부 오피스 투자는 과거의 점유율이나 임대료 수준을 결코 완전히 회복하지 못할 수 있습니다. 신중한 투자자는 더 높은 공실 허용치를 감안하고, 과거의 기준에 지나치게 의존하지 않을 것입니다.
본질적으로, 오클랜드의 부동산 시장은 현명하게 접근하는 투자자에게 상당한 상승 잠재력을 제공합니다. 이 도시의 장기적 펀더멘털(인구 증가, 주요 지역의 한정된 토지, 국제 도시로서의 매력)은 여전히 강합니다. 하지만 이 시장은 전략이 필요합니다: 올바른 부동산 유형과 위치 선정, 재정적 완충 유지, 정책 및 경제 변화에 대한 정보 습득이 중요합니다. 이를 실천하는 이들은 2025년을 회복이 기대되는 자산군에 진입(또는 확장)하기에 훌륭한 시기로 만들 수 있습니다.
부동산에 영향을 미치는 정부 정책 및 규제
정부의 결정은 오클랜드 부동산 시장에 지대한 영향을 미치며, 2025년에는 투자자와 주택 소유자가 알아야 할 새로운 정책, 세금, 규제 환경이 펼쳐집니다:
- 세제 변경(이자 공제 및 브라이트라인 테스트): 이전 주택 세제 정책을 대대적으로 뒤집으며, 정부는 주거용 투자 부동산에 대한 이자 공제 혜택을 전면 복원했습니다. 집주인들은 2025년 4월 1일부터 모기지 이자의 100%를 임대 소득에서 다시 공제할 수 있습니다 deloitte.com. (이 공제는 단계적으로 복원되었으며, 2025년 4월까지는 80% 공제, 그 이후로는 100% 공제가 적용됩니다 deloitte.com.) 이전 정부의 제한 규정(투자자에게 실질적 비용을 높였던 이자 비공제 조치)은 이제 폐지되었습니다. 동시에, 브라이트라인 테스트 – 일정 기간 내에 매각된 투자 부동산에 대한 사실상의 양도소득세 – 기간이 대폭 단축되었습니다. 2024년 7월 1일부터 취득한 부동산의 경우, 브라이트라인 기간은 2년에 불과합니다 deloitte.com. 이는 이전에 적용되던 5년(신축) 및 10년(기존 주택) 제도를 대체합니다. 실질적으로, 투자자가 2년 이상 보유한 주거용 부동산을 매각할 경우, 모든 이익은 비과세(기존의 주거용 주택 예외는 여전히 적용)됩니다 deloitte.com. 이러한 변화는 투자자에게 큰 혜택을 줍니다: 세금 부담을 줄이고 포트폴리오 조정의 유연성을 높입니다. 다만, 임대 손실 링펜싱은 여전히 유지되므로 – 임대 손실을 다른 소득과 상계할 수 없습니다(이번 개혁에서 변경되지 않은 규정) deloitte.com.
- 외국인 구매 금지 및 가능한 예외 사항: 2018년부터 시행된 뉴질랜드의 외국인(비거주자) 기존 주택 구매 금지는 2025년에도 기술적으로 여전히 유효합니다. 현 연립정부는 고급 주택 시장에 한해 외국인 구매를 일부 허용하겠다는 공약을 내세웠습니다. 실제로 변화가 감지되고 있습니다: 관계자들은 부유한 외국인 투자자들이 2025년 말까지 새로운 투자 비자 규정의 일환으로 고가의 주거용 부동산을 구매할 수 있도록 허용할 것임을 시사했습니다 interest.co.nz interest.co.nz. 부총리는 최근 “예외 조항을 마련할 의향”이 있음을 밝혔으며, 상당한 자본을 유치하는 외국인에 한해 일정 가격 기준(아마도 200만 달러를 훨씬 상회하는 수준)이 설정될 것임을 암시했습니다 interest.co.nz interest.co.nz. 이는 해외 구매자 금지법의 전면 폐지가 아니라, 예를 들어 500만 달러 상당의 부동산을 투자 비자와 함께 구매하는 경우 허용하는 등 통제된 방식의 제도가 될 것으로 예상됩니다. 구체적인 세부 내용은 아직 확정되지 않았으나, 오클랜드의 고급 시장(허른 베이, 파리타이 드라이브, 프리미엄 신축 도심 아파트 등)이 자금력이 풍부한 해외 구매자들의 재진입으로 활기를 띨 수 있습니다. 현재로서는 호주인과 싱가포르인을 제외하면(이들은 무역협정으로 예외) 외국인은 오클랜드 주택 구매가 대부분 제한되어 있어, 고가 시장의 일부 수요가 계속 억제되고 있습니다.
- 주택 공급 및 용도지역 정책: 정부는 특히 오클랜드에서 주택 공급을 늘리기 위한 정책을 적극적으로 추진하고 있습니다. 대표적인 예로는 교통 허브 주변의 고밀도 용도지역 지정 강화가 있습니다. 앞서 논의한 바와 같이, 새로운 규정에 따라 오클랜드 카운슬은 주요 철도역(예: 시티 레일 링크 역) 인근에 최소 10~15층 건물을 지을 수 있도록 용도지역을 지정해야 합니다(rnz.co.nz rnz.co.nz). 이는 이미 전국적으로 2021년 말 도입된 중밀도 주거 기준(MRDS)보다 더 나아간 것으로, MRDS는 대부분의 도시 부지에서 별도의 허가 없이 3층짜리 주택 3채까지 허용하고 있었습니다. 오클랜드 카운슬은 이에 맞춰 유니터리 플랜 변경 작업을 진행해왔으며, 정부는 이제 교통 인근에 더 야심찬 층수 기준을 추가했습니다. 또한, 캐릭터 지역 및 조망권(유산 보호 대 고밀도) 처리 방식을 두고 중앙정부와 지방정부 간의 갈등도 계속되고 있지만, 추세는 분명히 더 관대한 건축 규정으로 향하고 있습니다. 결론적으로, 오클랜드 부동산 소유주들은 이전보다 토지를 개발하거나 고밀도로 활용하기가 더 쉬워질 수 있습니다. 예를 들어, 넓은 부지에 단독주택 한 채만 있던 곳이 이제 타운하우스나 아파트로 개발될 수 있어 토지 가치가 크게 오를 수 있습니다. 개발 잠재력을 활용하려는 사람이라면 2025~26년에 변화하는 최신 용도지역 지도를 확인해볼 가치가 있습니다.
- 생애 첫 주택구입자 및 사회주택 프로그램: 반면, 정부는 생애 첫 주택구입자 지원과 저렴한 주택 공급을 위한 제도도 유지하고 있으며, 이는 시장에 간접적으로 영향을 미칩니다. 퍼스트 홈 그랜트(저가 주택 구입자 대상)와 키위세이버 생애 첫 주택 인출과 같은 보조금이 여전히 시행되어 진입 단계의 구입자를 돕고 있습니다. 이는 저가 주택(예: 아파트, 외곽 지역 유닛 등) 수요를 뒷받침합니다. 사회주택 건설도 국영 주택기관 Kāinga Ora를 통해 확대되고 있으며, 오클랜드 곳곳에서 노후 주택을 고밀도 공공주택으로 교체하는 프로젝트가 진행 중입니다. 이러한 노력은 민간 시장과 직접 경쟁하지는 않지만, 전체 주택 공급을 늘리고 일부 지역을 활성화할 수 있습니다(예: Mt Roskill과 Northcote는 대규모 국영 재개발이 진행 중임). 또한 임차인 권리에 대한 논의도 계속되고 있습니다. 이전 정부는 무단 해고 금지, 임차인의 소규모 개조 허용 등 변화를 도입했으나, 새 정부는 임대인에게 과도한 부담이 되지 않도록 일부 임대차법을 검토할 수 있다고 밝혔으나, 2025년 현재까지 큰 변화는 확정되지 않았습니다.
- 의회 정책 – 세율 및 개발 기여금: 오클랜드 시의 정책도 부동산에 영향을 미칩니다. 예산 압박에 직면한 시의회는 최근 몇 년간 재산세를 크게 인상해 왔습니다(연 7~12% 인상) anz.co.nz anz.co.nz. 2025년에도 또 한 번의 큰 세금 인상이 예정되어 있어 부동산 소유주의 보유 비용이 증가할 예정입니다(국제 기준으로 보면 세율이 여전히 자산 가치 대비 낮은 편이지만). 중기적으로는 세금 인상 폭이 지금처럼 가파르지 않을 수도 있는데, 시의회가 비용 절감을 모색 중이고 중앙정부도 시의회 세금 인상 상한제를 검토 중이기 때문입니다 anz.co.nz. 그럼에도 불구하고, 부동산 소유주는 매년 점진적으로 증가하는 세금 고지서를 인프라와 서비스 자금 조달을 위해 예산에 반영해야 합니다. 또한, 오클랜드 시는 신규 건설에 대해 개발 기여금을 부과하여 인프라 비용을 충당하는데, 이 비용도 인상되어 신규 주택 건설 비용(즉, 주택 공급)에 영향을 미치고 있습니다. 이에 대한 변화는 개발업자의 건설 의지에 영향을 줄 수 있습니다. 2025년 현재, 개발 기여금에 대한 완화 조치는 보이지 않으나, 일부 표적 감면이나 보조금(예: 저렴한 주택 프로젝트 대상)이 논의된 바 있습니다.
- 은행 대출 규정: 직접적인 정부 정책은 아니지만, 중앙은행(규제기관)은 주택담보대출 규제를 통해 부동산 시장에 영향을 미칩니다. 특히, 주택담보대출비율(LVR) 한도는 위험한 대출을 억제하는 수단으로 사용되어 왔습니다. 2023년 중반, RBNZ는 실제로 LVR 규제를 완화했는데(시장 침체로 인해 적은 자본금으로도 대출이 가능하도록 허용), 현재 실수요자는 일부 경우 최대 95% LVR까지 대출이 가능하고, 투자자는 일반적으로 35%의 자본금(즉, 65% LVR 대출)이 필요합니다. 단, 은행은 더 높은 LVR 투자자 대출에 대한 일부 할당량을 보유하고 있습니다. 소득 대비 부채(DTI) 한도 도입 논의가 있었으나, 시장이 식으면서 RBNZ는 도입을 보류했습니다. 만약 2020년대 후반에 시장이 너무 빠르게 과열된다면, 규제당국은 LVR을 다시 강화하거나 DTI 한도를 도입해 과도한 차입을 막을 수 있습니다. 반대로 신용 성장세가 계속 둔화된다면, 은행은 신용 기준을 더 완화할 수 있고, 이는 구매력을 높일 수 있습니다. 투자자는 RBNZ의 거시건전성 정책 발표에 주목해야 하며, 이는 대출 가능성과 시장 수요에 신속하게 영향을 줄 수 있습니다.
요약하면, 2025년의 정책 환경은 전반적으로 부동산 시장에 우호적입니다: 투자자는 새로운 세제 혜택을 받고, 개발업자는 더 관대한 용도지역 규제를 누리며, 가격 폭락 없이 주택 공급을 늘리려는 정치적 의지가 있습니다. 물론 정책은 변화할 수 있으며, 중요한 균형점은 기존 주택 소유자의 자산 가치를 훼손하지 않으면서 공급과 주거비용 부담을 개선하는 것입니다. 현재로서는, 오클랜드의 2020년대 후반 부동산 시장의 방향성은 이러한 정책 설정에 크게 좌우될 것이며, 이는 바로 그 미묘한 균형을 맞추는 데 목적이 있습니다. 투자자와 주택 구매자 모두 중앙 및 지방정부의 변화에 주의를 기울여야 하며, 이는 부동산 투자에서 수익과 의무에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.
