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유럽연합 부동산 시장 전망 2025–2028: 주거 및 상업 부문 동향, 위험 요인, 그리고 기회

6월 13, 2025
by
European Union Real Estate Market Outlook 2025–2028: Residential & Commercial Trends, Risks, and Opportunities

서론

유럽연합(EU)의 부동산 시장은 2025년에 중대한 전환점에 있습니다. 치솟는 인플레이션, 급격한 금리 인상, 그리고 팬데믹 시기의 혼란을 견뎌낸 후 주거용과 상업용 부문 모두 신중한 회복 국면에 진입하고 있습니다. 완화되는 인플레이션과 첫 금리 인하 조치 등 거시경제 여건의 안정화로 인해 투자자와 개발업자들은 더 높은 예측 가능성을 확보하게 되었습니다 pwc.com mediaassets.cbre.com. 한편, 지속적인 주택 공급 부족과 팬데믹 이후 변화하는 임차 수요 역시 EU 회원국 전역의 시장 역학에 영향을 주고 있습니다. 본 보고서는 2025년 EU 부동산 시장을 총망라하여 거시경제적 배경, 주거/상업 부문 동향, 주요 국가 시장(독일, 프랑스, 스페인, 이탈리아, 네덜란드, 폴란드), 가격·수급 균형, 투자 흐름, 건설 활동, 정책 변화, 그리고 2028년까지의 전망을 분석합니다. 주요 테마로는 높은(그러나 점차 안정되는) 금리의 영향, 지속가능성 및 ESG(환경·사회·지배구조) 규제 강화, 그리고 잔존 위험 속에서 떠오르는 기회가 포함됩니다.

2025년 거시경제 환경

2025년 유럽의 전반적인 경제 환경은 완만한 성장과 인플레이션 진정이 특징입니다. 2023년 경기침체를 간신히 피한 후, EU 경제는 2025년에 약 1.1% 성장이 예상되며, 유로존은 1% 미만으로 다소 낮은 성장률을 기록할 전망입니다 economy-finance.ec.europa.eu. 이러한 미약한 성장세는 여전히 취약한 소비 수요와 대외 불확실성을 반영합니다. 특히, 스페인과 폴란드는 평균 이상의 국내총생산(GDP) 성장률(~2.5~3% 이상)로 두드러지며, 독일은 최근 산업 침체의 영향으로 0.8% 내외의 다소 부진한 성장이 예상됩니다 mediaassets.cbre.com. 프랑스와 이탈리아는 완만한 소비와 수출 부진으로 EU 평균치인 1% 내외의 성장률에 머물 것으로 보입니다 cbre.fr.

부동산 시장에 특히 중요한 점은 인플레이션이 2022년 정점보다 크게 하락했다는 것입니다. 유로존 소비자물가지수는 2025년에 평균 약 2.1%(2024년 2.4% 대비)로 전망되며, 이는 2025~2026년까지 ECB(유럽중앙은행)의 2% 목표치에 근접하는 수치입니다 pubaffairsbruxelles.eu. 이런 디스인플레이션(물가상승률 하락)과 근원물가 상승 둔화 속에, 유럽중앙은행은 급격한 긴축을 멈추고 부분적으로 금리를 인하하기 시작했습니다. 2023년 말 4%까지 올랐던 예치금 금리는 2024년 중반부터 인하되기 시작했으며, 2025년 4월에는 정책금리가 약 2.25%까지 떨어졌습니다 economy-finance.ec.europa.eu. 유럽 내 여타 중앙은행들 역시 비슷한 기조 전환을 보였습니다. 따라서 2025년 대출 금리는 2010년대에 비해 여전히 높지만, 2023년 정점에서는 한풀 꺾여 부동산 등 신용 의존도가 큰 업종에 다소 숨통을 틔워줬습니다. 예를 들어, 프랑스의 평균 주택담보대출(모기지) 금리는 2025년 초 ~3.3%로, 3.5%를 넘었던 때보다 다시 하락했으며, 폴란드 중앙은행도 기준금리를 6.75%에서 2025년경 약 5%로 빠르게 내리면서 수요자 구매력이 살아났습니다.

금리의 영향은 이중적입니다. 한편으로는 2022~2023년의 급격한 금리 인상이 실질 구매력과 투자 규모를 크게 훼손시켰으나, 다른 한편 2025년경 금리의 안정화와 소폭 인하는 심리 개선 효과를 주었습니다. 개발업자와 주택 구매자는 이제 대출 조건이 더 이상 급격히 악화되지 않고 점진적으로 개선될 것이라는 기대를 하게 되었습니다 pwc.com. 실제로 금융 환경이 거래를 뒷받침하는 방향으로 변화—부채 비용이 완만히 하락하고 수익률 스프레드가 안정되며 긍정적 레버리지(대출 투자 이익)가 “다시 가능”해졌습니다 cbre.com cbre.com. 단, 금리는 2010년대처럼 초저금리로 돌아가지 않습니다 mediaassets.cbre.com. 장기 수익률(채권 등)은 여전히 높게 유지되어 부동산 가격의 급격한 재상승에 제약을 둡니다. 전문가들 합의는, 2024년이 투자 사이클상 바닥이었고 2025년에는 완만한 회복이 있을 것으로, 극적인 부활은 어렵다는 의견입니다 cbre.com.

또 다른 거시적 변수는 지정학적 불확실성입니다. 우크라이나 전쟁과 세계 무역 긴장은 에너지 가격과 기업 심리를 계속해서 불안정하게 만들고 있습니다. 2022년에 비교해 유럽의 가스/에너지 가격은 크게 하락했지만, 만일 새로운 충격이 발생한다면 인플레이션이 재점화되고 중앙은행의 금리 인하도 제동될 수 있습니다 pwc.com. 또한 독일 총선 등 정치 일정이나 미국의 무역 정책 변화 역시 성장과 투자심리에 위험 요인입니다 reuters.com reuters.com. 그러나 당분간은 2025년까지의 기본 전망이 꾸준하지만 두드러지지 않는 경제 성장, 인플레 완화, 그리고 금리의 횡보로, 과거 2년과 비교해 부동산 의사결정에 더 안정적인 환경을 제공할 것입니다.

주거 부동산 동향: 공급난 속의 회복

2025년 유럽 주택시장은 회복력과 한계가 공존하고 있습니다. 2022~2023년 여러 국가에서 가격 하락 혹은 성장 둔화를 겪은 후, 2025년에는 공급 부족과 자금 조달 환경 개선으로 주택 가격이 대체로 안정세 또는 반등하고 있습니다. 하지만 지역 간 격차가 두드러져, 일부 시장은 사상 최고가를 경신하는 반면 일부는 최근 하락 이후 바닥을 치는 모습입니다.

https://economy-finance.ec.europa.eu/economic-forecast-and-surveys/economic-forecasts/spring-2025-economic-forecast-moderate-growth-amid-global-economic-uncertainty/signals-turnaround-housing-market_en도표: EU 각국의 명목 주택 가격 상승률 – 2023년 4분기(파란색) 대비 2024년 4분기(노란색) 변화. 다수 시장이 2024년 말 하락에서 상승 전환. 스페인, 네덜란드, 폴란드, 포르투갈, 헝가리 등(왼쪽)은 두 자릿수 상승률을 기록했고, 독일·스웨덴·프랑스(오른쪽)는 소폭 상승 또는 완만한 하락세를 지속 economy-finance.ec.europa.eu. 이는 유럽 전역 주택 시장의 불균형 회복 양상을 보여줍니다.

가격 동향: 유로스타트(Eurostat) 자료에 따르면 EU 전체 주택가격은 2024년 약 4%(명목) 상승했으며, 2025년에도 국가별로 차이는 있지만 증가세가 계속될 전망입니다. 독일은 유럽에서 가장 가파른 조정을 겪었는데, 2022년부터 2024년 중반까지 약 12% 가격 하락 후 reuters.com 최근엔 가격이 안정되었습니다. 2024년 4분기에는 9분기 연속 하락 끝에 연간 최초(1.9% 증가)의 상승세를 기록했습니다 globalpropertyguide.com. 설문 조사에 따르면 독일 주택 가격은 2025년 약 3~3.5% 회복이 예상되며 reuters.com, 저금리 등으로 지원되지만 경제·정치 불확실성이 지속된다면 하방 위험도 남아 있습니다 reuters.com. 프랑스는 주택 가격이 완만하게 하락하는(디플레) 국면에 있으며, 2024년 3분기 기존주택 기준 –3.96%의 연간 하락률을 기록했습니다 globalpropertyguide.com. 이 하락세는 둔화되고 있으며, 2025년 초 –0.7%까지 하락폭이 줄고 2024년 말쯤 바닥을 칠 것으로 예상됩니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 파리 아파트의 경우 2024년 약 5.5% 하락(13분기 연속 하락)을 기록했으나 globalpropertyguide.com, 2025년에는 대출 여건 개선과 정부 지원책 실현으로 가격이 안정될 전망입니다.

스페인과 비교해 보면, 주택 시장이 활황을 보이고 있습니다. 스페인 주택 가격은 2024년에 평균 +11% 상승하며 2007년 이후 가장 빠른 속도를 기록했으며, 2025년 1분기에도 전년 동기 대비 약 11.2% 상승세를 유지했습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 강한 내수 수요, 외국인 구매자들의 귀환, 2% 이상의 경제 성장 덕분에 스페인 시장은 2025년 내내 “활황을 이어갈 것”이라는 평가가 많습니다 idealista.com. 보수적인 전망조차도 스페인 주택 가격이 2025년에 추가로 5~8% 더 오를 것으로 내다봅니다 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. 폴란드 또한 강한 가격 상승을 보이고 있습니다: 높은 인플레이션과 임금 인상 속에서, 2025년 초 폴란드의 아파트 가격은 중고 시장에서 전년 대비 약 8% 상승(신축 아파트는 4~6%대)했습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 2023년에 거래가 급감했음에도, 기준금리 인하와 정부의 2% 첫 주택자금 보조 프로그램 덕분에 폴란드의 구매 수요는 현재 회복세입니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 네덜란드 역시 좋은 예입니다 – 2023년 잠시 하락한 후 네덜란드 주택 가치는 2024년에 8.7% 상승하며 사상 최고치를 기록했습니다 abnamro.com. 은행들은 2025년에 추가로 약 7% 가격 상승을 예측하고 있는데, 그 이유로는 낮아지는 모기지 금리, 증가하는 소득, 지속적인 주택 부족이 꼽히고 있습니다 abnamro.com. 실제로 네덜란드 주택 가격은 2023년을 제외한 최근 몇 년 동안 모두 연간 7% 이상씩 올랐습니다 abnamro.com abnamro.com. 시장이 약했던 국가들도 반등 신호가 뚜렷이 나타나고 있습니다: 스웨덴, 오스트리아, 독일은 2023년 큰 폭의 하락을 겪었으나 2024년 말에는 완만한 플러스 성장을 기록했고, 프랑스와 핀란드만이 여전히 소폭의 연간 하락을 보이고 있었습니다 economy-finance.ec.europa.eu. 전반적으로 대부분의 유럽 주택 시장은 2025년에 가격 상승이 예상되며, 사이클의 반등 국면에 진입하는 양상입니다 fitchratings.com.

공급과 수요의 역학 관계: 주택 가격을 뒷받침하는 핵심 요소는 주택 수요와 공급 간 불균형입니다. 간단히 말해, 유럽은 새로운 가구 형성 및 도시 인구 유입 추세에 맞는 충분한 주택을 공급하지 못하고 있으며, 이 부족 현상은 최근 더욱 심화되고 있습니다. 2022년 이후 주택 공급이 급격히 위축되었고, 이는 고금리, 원자재 가격 상승, 인허가 병목 현상 속에서 건설사들이 사업을 줄이면서 나타났습니다 economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. EU 전역에서 2023~2024년 주택 준공 건수는 (두 자릿수 감소폭으로) 급감했고 건축 허가도 수십 년 만의 최저치로 떨어졌습니다 economy-finance.ec.europa.eu. 예를 들어 독일의 경우 신규 주택 건설이 무너지고 있는데, 2023년 허가 건수는 약 27% 감소했고 착공도 25% 줄어 2000년 이후 최저치를 기록했습니다 globalpropertyguide.com. 독일은(심지어 하향 조정된 목표 기준으로도) 연간 약 32만 가구 이상의 신규 주택이 필요하지만, 실제로는 그보다 훨씬 적게 공급되고 있습니다(정부 연구에 따르면 2030년까지 약 250만 가구 필요, 현 수준보다 한참 많음) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 한 독일 주택경제학자는 이 격차를 “지어져야 할 주택과 실제로 지어지는 주택 간의 엄청난 간극”이라고 표현했습니다 globalpropertyguide.com. 이로 인해 독일 대도시(베를린, 뮌헨 등)에서 지속적인 인구 유입과 함께 주택 부족 현상이 극심해지고 있습니다. 이들 도시는 매년 수만 호의 신규 주택이 더 필요합니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

EU 전역에 비슷한 사례가 반복되고 있습니다. 프랑스의 주택 건설업은 장기 불황에 시달리는 중입니다 – 2023년 허가 및 주택 착공은 전년 대비 약 23~25% 급락했고 globalpropertyguide.com, 2024년은 업계 단체로부터 “재앙적”이라고 불릴 만큼 상황이 더 악화되었습니다 globalpropertyguide.com. 프랑스는 2024년 신규 주택 착공 건수가 약 26만 호에 불과해 2000년 이후 최저치를 기록했습니다 globalpropertyguide.com. 건설사들은 우크라이나 전쟁 이후 원자재 값 급등과 새로운 환경 규제로 인한 비용 상승에 시달리고 있고, 수요자들도 주택담보대출 금리 상승으로 부담이 커졌습니다 globalpropertyguide.com. 당국은 2025년 중반쯤 안정화를 기대하고 있지만, 프랑스건축연맹(Fédération Française du Bâtiment)은 2025년 신규 착공 건수가 23만 9천 호에 그치며 침체가 지속될 것으로 보고 있습니다 globalpropertyguide.com. 이탈리아도 사정이 나쁜데, 2024년 신규 주택 건설 허가가 추가로 감소(2023년 –7.7%에 이어 –0.2%)하여 약 5만 5천 호로 떨어졌고, 이는 2000년대 중반에 비하면 극소량입니다 globalpropertyguide.com. 2000년대에는 연 25만 호를 지었으나 현재는 5만 호 남짓에 불과해, 수요가 많은 도시일수록 공급 부족이 심각합니다 globalpropertyguide.com. 호황을 누리는 스페인 역시 건설 시장은 조심스럽게 회복 중입니다: 2024년 신규 착공은 11만 2천 호로 가격 상승에 자극받아 전년 대비 14.5% 증가했으나, 스페인의 수요에 비하면 여전히 적으며, 2008년 이전 수준에는 한참 미치지 못합니다 globalpropertyguide.com. 폴란드는 유럽에서 가장 빠르게 성장하는 시장 중 하나이지만, 2022~2023년 고금리 영향으로 준공 건수가 20% 이상 급감했습니다. 다만 금리 인하 효과로 완만한 회복이 전망되고 있습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 요약하면, 거의 모든 곳에서 높은 금융 및 건설 비용, 규제 장벽, 토지 제약 때문에 신규 공급이 제한되고 있으며, 동시에 도시 인구 증가, 1~2인 가구 확대, 임금 상승 등 수요 요인은 계속 강하게 작용하고 있습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 많은 국가에서 공실률이 역대 최저치에 이르고, 좋은 품질의 매물에 대해 구매 경쟁이 매우 치열하게 펼쳐지고 있습니다.

수요 측면에서는, 가구 형성과 이주 가 주택 수요를 지속적으로 높이고 있습니다. 예를 들어, 독일은 지난 10년 동안 인구가 3% 증가했는데(주로 이민을 통해), 이는 주요 도시들에 집중되어 있습니다 globalpropertyguide.com. 폴란드는 우크라이나 난민 100만 명 이상을 수용했으며, 이들 중 다수가 현재 임대 또는 주택 구입을 하고 있습니다 globalpropertyguide.com. 전체 인구가 정체된 곳조차도 1인 가구 증가 및 지속적인 도시화가 주택 수요를 뒷받침하고 있습니다. 따라서 수요가 유럽 전역에서 공급을 앞지르고 있고, 이로 인해 주택 가격은 구매력 저하에도 불구하고 유지되고 있습니다. 유럽연합 집행위원회는 다수의 회원국에서 “신규 주택 공급의 제약이 2024년 집값 지속 상승의 주요 원인 중 하나”라고 언급합니다 economy-finance.ec.europa.eu. 이는 특히 네덜란드와 같이 공급 부족이 극심한 시장에서 두드러지며, 만성적인 주택 부족으로 인해 2024–25년에도 가격 상승세가 이어지고 있습니다 abnamro.com.

임대료 및 임대 시장: 공급 부족은 임대료 상승도 유발하고 있으며, 일부 국가는 임대료 상한을 도입하고 있습니다. 독일은 여전히 임대주택 시장(가구의 52% 이상이 임대 거주 globalpropertyguide.com)이며, 꾸준한 수요로 2024년 임대료가 약 3.5% 상승했습니다(2023년 5% 대비 하락) globalpropertyguide.com. 아일랜드, 네덜란드, 동유럽 등에서도 임대료 급등 현상이 두드러집니다. 특히, 네덜란드의 주거 임대료는 2025년 최대 7~8%까지 상승할 것으로 예상되며, 인플레이션 연동 및 새로운 규제로 인해 민간 임대주들이 보유 주택을 매각(임대 공급 감소)하는 현상이 가속화되고 있습니다 iamexpat.nl abnamro.com. 폴란드는 우크라이나 출신 임차인 유입으로 인해 임대 수익률과 임대료 모두 상승했으며, 도심의 임대 총수익률은 6%를 상회합니다 globalpropertyguide.com. 일부 국가에선 임대 물량이 실제로 줄고 있음: 예를 들어, 네덜란드의 신규 임대 규제(저렴한 임대법)와 세금으로 인해 소규모 임대주들이 주택을 소유주에게 매각하고 있습니다 abnamro.com. 이러한 임대주택의 “민영화” 현상은 독일, 스페인 등에서도 관찰되며, 임대 공급을 더욱 압박하고 장기적으로는 오히려 임대 부담을 악화시킬 수 있습니다 mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. 임차인 부담이 심화되자 정책 당국의 개입 요구도 커지고 있으나, 임대료 상한제와 같은 조치는 투자 감소 및 공급 축소로 이어져 장기적으로 문제를 악화시킬 수 있습니다 mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

주택담보대출과 구매력: 2023년 말~2024년 초의 주택담보대출 금리 급등은 주택 구매력을 크게 약화시켰으나, 2024년 들어 조건이 점차 개선되었습니다. EU 전역에서는 가구의 차입 여력이 2022~23년에 급감 하여, 소득 증가가 대출 이자 상승을 따라가지 못해 많은 구매자가 구매를 미뤄야 했습니다 economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. 이 시기 대출 성장률이 음수로 전환되고 주택 가격도 하락했으나, 이제 금리가 점진적으로 하락하며 2024년에는 차입 여력이 크게 반등하였고, 이는 집값 상승률을 능가했습니다 economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. 이는 주택 시장의 주요 “반등 신호”로 해석됩니다: 3.5%~4%대 금리에서 진입하지 못했던 구매자들은 금리가 2.5~3%대로 낮아지면 다시 시장 진입이 가능합니다. 그럼에도 여전히 구매 부담은 높게 유지되고 있으며, 주택가격 대비 대출 여력의 비율은 장기 평균을 크게 상회합니다 economy-finance.ec.europa.eu. 즉, 역사적으로 가장 높은 수준의 노력과 비용이 주택 금융에 필요합니다. 많은 국가에서 실질 집값 상승이 최근 5년간 소득 증가를 크게 초과하여 구매력 격차를 야기했습니다 economy-finance.ec.europa.eu. 대출 심사 기준이 점차 엄격해지긴 했으나(예: 네덜란드와 폴란드 은행은 엄격한 소득 대비 부채 한도 적용. ABN AMRO에 따르면 이로 인해 집값이 올라도 가계 “재무 건전성”이 유지됨 abnamro.com), 향후 구매력 한계가 가격 상승 속도를 제약할 전망입니다. 특히 최근 몇 년간 집값이 급등한 스페인, 네덜란드 등은 구매자들의 부담 한도가 도달하면 가격 상승세가 둔화될 수 있습니다.

국가별 하이라이트 – 주택 시장:

  • 독일: 높은 수요, 낮은 신규 공급, 점진적 회복세. 독일은 극심한 주택 부족으로 주요 도시에서 “수요와 공급의 현저한 불균형”이 벌어지고 있습니다 globalpropertyguide.com. 2025년에는 신규 주택공급 활성화를 위해 정부가 인허가 간소화, 토지공급 확대 등 여러 정책 도입을 약속했으나, 효과는 시차를 두고 나타날 전망입니다 globalpropertyguide.com. 2년 연속 가격 하락 이후 2024년 하순부터 독일 집값이 안정화되고 있으며, 명목 가격은 소폭 반등(~1~2% YoY) globalpropertyguide.com, 실질 가격은 정체 또는 소폭 하락 양상입니다. ECB 금리 인하가 이어진다는 가정하에 2025년에는 3% 내외의 온건한 상승세가 예상됩니다 reuters.com. 단점으론 2023~24년 경기 침체 reuters.com 및 2025년 총선 정책 불확실성 reuters.com이 있습니다. 임대료는 연 3~4% 내외로 여전히 오르고 있습니다 globalpropertyguide.com. 국민 절반 이상이 임차인이고, 매입 가능한 저렴한 주택은 부족하여 정책 당국에 공급 확대 압력이 커지고 있습니다. 그렇지 않으면 2025~2028년에는 임대료와 매매가 모두 더딘 속도로나마 꾸준히 오를 것으로 보입니다.
  • 프랑스: 약보합세 저점통과, 안정권 진입. 프랑스는 2021~2024년 동안 집값이 완만히 하락하며 누적 실질 5~10% 하락을 기록했습니다. 2024년 말 기준, 기존주택 가격은 전년 대비 약 4% 낮았으나 globalpropertyguide.com, 2025년 2월 전망치 기준 하락폭은 –0.7%로 크게 둔화되었습니다 globalpropertyguide.com. 파리 집값은 최고점 대비 약 5% 하락하여 구매력이 다소 개선되었습니다 globalpropertyguide.com. 2025년은 시장 안정 혹은 소폭 반등 전환점이 될 전망이고, 정부는 무이자 대출 확대, 장기 모기지 등 구매자 지원책을 펼치고 있습니다. 신용 여건 개선도 기대 요인입니다 globalpropertyguide.com. 다만, 신규 건설은 매우 저조하여 2024~25년 주택 착공은 수십년래 최저 수준 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com입니다. 새 주택 재고 감소로 거래는 줄고, 대신 가격 하락 저지 요인으로 작용할 수 있습니다. 프랑스의 거시경제 여건은 2024~25년 성장률 0%대, 실업률 상승 cbre.fr cbre.fr 등으로 수요에 유리하지 않으나, 공급 부족과 가계 저축의 힘은 방어적 역할을 합니다. 2025년은 전체적으로 가격이 바닥을 다지며, 2026년에는 소폭 반등이 예상되지만, 지역별(파리 vs 중소도시)로 온도차가 큽니다.
  • 스페인: 과열된 시장, 광범위한 성장세. 스페인은 유럽 주택시장 중 돋보이는 강세를 보이고 있습니다. 2023~2024년 집값 연 8~11% 상승 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com을 기록했고, 전망기관(Fitch 등)은 2025년에도 +6~8% 상승을 점칩니다 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. 경기 호조(2025년 GDP 성장률 2~2.5% 예상 mediaassets.cbre.com), 낮은 실업률, 외국인 투자·관광 재개가 수요를 견인하고 있습니다. 높은 금리 상황에서도, 스페인에서는 고정금리 주택담보대출 옵션 확대와 임금상승이 구매력 방어에 기여했습니다. 신규 공급도 회복 중이며, 2024년 착공이 +14.5% 증가 globalpropertyguide.com 했으나, 폭발적 수요를 따라가지 못해 부동산 경쟁은 계속 심화되고 있습니다. 특히 해안 지역, 마드리드/바르셀로나의 집값 상승세가 가장 두드러집니다. 임대료도 오르고 있는데, 정부는 2023년 신규 임대법으로 “임대 스트레스 지역” 임대료 상한제 및 저렴한 임대 제공 시 세금 감면 정책을 도입했습니다. 이로써 주요 도시의 임대료 급등세는 다소 진정될 수 있으나, 매매가 상승세 및 임대 부족을 고려할 때 2025년 임대료 5% 이상 상승이 예상됩니다. 전반적으로 스페인 시장은(외부 충격이 없다면) 매우 긍정적이며, 2026년까지 호황이 이어질 가능성이 높으나, 영원한 두 자릿수 성장은 구매력 한계로 차츰 둔화될 수 있습니다.
  • 이탈리아: 제한적 성장, 온건한 회복. 이탈리아 주택 시장은 최근 수년간 정체기를 거쳤으나, 2021~2022년 반등 이후 가격이 정체를 유지하고 있습니다. 공식 통계에 따르면 2024년 4분기 주택가격이 전년 대비 4.5% 상승해 최근 3년 내 최고치 기록 globalpropertyguide.com를 보였으나, 신규 주택가격은 특히 건축비 전가로 인해 +9.3% 급등했습니다 globalpropertyguide.com. 한편, 민간자료에 따르면 2025년 1분기엔 평균 집값이 약 –2.6%(실질 –4.6%) 하락했는데, 이는 2024년 상반기 고금리의 영향으로 해석됩니다 globalpropertyguide.com. 결과적으로 이탈리아 시장은 실질적으로 정체되어 있으며 명목상 완만한 상승만 있습니다. 밀라노, 로마 등 대도시는 예외적으로 강세(로마 2025년 1분기 +3.4%)globalpropertyguide.com 보이나 소도시와 남부는 정체 혹은 하락세를 보입니다. 수요는 안정세를 찾았으며, 2024년 초 거래량은 전년 대비 0.3% 증가에 그쳤습니다 globalpropertyguide.com. 공급은 여전히 걸림돌로, 2024년 신규 주택 인허가는 5.5만 호 수준에서 정체 globalpropertyguide.com, 2021~22년에 호황을 이끌었던 “슈퍼보너스 110%” 리노베이션 세제혜택은 중단되어 건설업계의 수주가 급감했습니다 globalpropertyguide.com. 긍정적으로는 신용 접근성이 다소 완화되어 대출 거절이 줄었습니다(Banca d’Italia 발표) globalpropertyguide.com. 2025~2027년 이탈리아 집값은 인플레이션과 유사한 연 2% 수준의 소폭 상승이 예상되며, 급등도 급락도 없는 흐름이 이어질 전망입니다. 북부(밀라노 등)가 남부보다 더 역동적일 것입니다.
  • 네덜란드: 강한 반등, 지속적 공급난. 네덜란드는 유럽 내 팬데믹 시기 가장 급격한 가격 급등(+15% in 2021) 후, 2022~23년 금리 인상으로 단기 조정기가 나타났으나 매우 짧았고, 2024년 중반부터 집값이 전고점을 돌파하며 2024년 최종 8.7% 상승을 기록했습니다 abnamro.com. 구조적 공급 부족(수십만 호 수준), 임금상승, 신용회복이 주요 원인입니다. 2025년 네덜란드 집값은 7~9% 상승 예상으로, 서유럽에서 빠른 편이며 2026년 이후에는 구매력 부담으로 3~5%대로 완만해질 전망입니다 abnamro.com abnamro.com. 최근에는 중소도시, 농촌지역이 가격상승을 주도하며, 암스테르담 등 대도시는 오히려 둔화세입니다 abnamro.com. 이는 정부의 투자/임대 규제 강화 여파로 투자자 매물이 대도시로 쏠렸기 때문입니다 abnamro.com. 거래량도 증가 중이며, ABN AMRO는 임대사업자들이 규제 시행 전 매각에 나서 2025년 거래량이 5% 증가할 것으로 관측합니다 abnamro.com. 전체적으로 주택 공급은 여전히 매우 부족하며, 친환경 규제(질소배출 등)와 인력난으로 신규 공급이 제약받고 있습니다. 따라서 네덜란드 주택 시장은 2025년 이후에도 집값과 임대료 오름세가 이어질 전망이며, 처음 집을 사려는 청년의 부담이 특히 심각할 것입니다.
  • 폴란드: 크게 성장하는 시장, 외부 영향 변수. 폴란드 주택 시장은 지난 10년간 급속히 팽창해왔으며, 2022~23년 고금리의 일시 충격 후 여전히 성장국면입니다. 2025년 초, 폴란드 대도시 아파트값은 여전히 연 5~10% 상승세를 보입니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 2023년 금리 급등으로 신규 분양 판매가 급감(–31% YoY)했으나 globalpropertyguide.com, 인플레이션 하락과 중앙은행 금리 인하, 2023년 도입된 청년 대상 2% 고정금리 “첫 내집 대출” 정부지원으로 저가 주택 수요가 활기를 띠고 있습니다 globalpropertyguide.com. 그러나 반등세는 고르지 않아, 2025년 1분기 분양 매출은 전국적으로 여전히 –17% 감소, 크라코프/우츠 등은 –25% 이상 급감해 미분양 재고가 쌓이고 있습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL은 크라코프 등 일부 도시는 2년치 이상의 신규 주택 재고가 소진되지 않고 있음을 경고합니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 바르샤바·트로이미아스토 등은 보다 건강한 시장을 유지합니다 globalpropertyguide.com. 2025년에는 경기 회복, 임금상승, 금리 인하로 수요가 안정될 것으로, 급락이나 개발사 파산 우려는 크지 않습니다 globalpropertyguide.com. 눈에 띄는 점은 외국인 구매가 증가하여 일부 신규 단지(특히 바르샤바 교외)에선 판매의 30% 이상을 차지하는데 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, 종종 장기 체류 의향이 있는 우크라이나인 및 기타 동유럽/아시아 투자자가 주요 고객입니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 이런 외부수요는 추가적인 상승 동력입니다. 폴란드의 높은 성장률(GDP 3~4% 예상), 주요 도시의 주택난, 그리고 정책 변화(보조금·규제 등 단기 변동성 요소)는 변수가 있지만, 중기적으로는 긍정적 전망이 우세하며 국제 부동산 투자처로도 자주 언급됩니다.

상업용 부동산 동향: 섹터별 전환과 신중한 낙관론

유럽의 상업용 부동산 시장 은 힘겨운 조정기를 거친 뒤 점진적 회복세에 접어들고 있습니다. 2022~23년 금리 충격으로 자산 재평가(수익률 상승, 가치 하락)와 2023년 투자 거래 급감 현상이 나타났습니다. 2024년부터 시장 심리가 회복세를 보이기 시작했고, 2025년에는 섹터별로 추가적 안정과 선별적 성장세 가 기대됩니다. 전체적으로 “퀄리티 자산 선호 경향”이 강해지고 있는데, 임차인과 투자자 모두 프라임 입지의 첨단 오피스, 물류센터 등 미래지향적 고품질 자산을 선호하는 반면, 저품질 부동산은 수요가 약화됩니다. 한편, 팬데믹 여파로 부진했던 리테일, 호텔 등 상업 부문도 이제 회복 모드에 진입하고 있으며, 데이터센터, 생명과학, 학생기숙사 등 “대체 섹터”의 부상도 뚜렷합니다. 아래에서는 오피스, 리테일, 산업/물류, 호텔/숙박, 신흥 시장별 주요 트렌드를 정리합니다.

오피스: 유럽의 오피스 시장은 팬데믹으로 인한 혼란과 원격 근무 혁명 이후 조심스럽게 회복되고 있습니다. 오피스 임대 수요가 회복되고 있으나, 여전히 많은 도시들에서는 2020년 이전 수준에 미치지 못하고 있습니다. 오피스 기반 고용 증가와 보다 안정적인 출근률에 힘입어, 2025년에는 임대 거래량이 더욱 증가할 것으로 보입니다. CBRE는 2025년 임대 활동이 5~10% 증가하여 역사적 평균에 근접할 것으로 예측합니다 mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. 실제로, 대기업들이 2021~2023년 동안 공간 수요를 재고한 이후, “하이브리드 근무”의 뚜렷한 그림이 나타나고 있으며 기업들은 장기적인 공간 점유 결정을 내리고 있습니다. 오피스 출근률도 개선되었으며, 60% 이상의 기업이 평균 40~80%의 출근률을 보고하고 있습니다(작년 대비 10포인트 이상 증가), 많은 기업들이 이를 더 끌어올릴 것으로 기대하고 있습니다. 이는 공간 수요를 뒷받침합니다 mediaassets.cbre.com. 그 결과, 공실률이 2025년 일부 도시에서 정점을 찍거나 하락세로 전환되고 있습니다. 이는 최근 몇 년간 상승세였던 것과 대조적입니다 mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. 단, 이러한 공실률 압축은 주로 최상위 등급의 건물에 집중되어 있으며, 일부 시장(예: 파리 일부 지역, 독일 2차 도시)에서는 전체 공실률이 여전히 높습니다.

핵심 트렌드는 품질 양극화입니다. 입주사들은 포트폴리오를 통합하고 종종 규모를 축소하지만, 고품질, 에너지 효율적, 입지가 좋은 오피스 (“Grade A” 공간)에 우선순위를 두고 있습니다. 이른바 ‘플라이트 투 퀄리티’ 현상으로 인해, 최신식이거나 최근 리모델링된 건물, 우수한 편의시설을 갖춘 오피스는 수요가 높고 실제로 임대료도 상승하고 있습니다. 반면, 노후되었거나 리노베이션이 안 된 오피스는 침체에 시달리고 있습니다. 2차 오피스 건물 오너들은 자산 리노베이션이나 재활용에 대한 압박을 받고 있습니다. 한 업계 CEO의 말에 따르면, 고품질 근무환경 제공의 필요성이 프라임 자산과 저품질 자산 간 수익률 격차를 확대하고 있다고 합니다 mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. 2025년에는 공급이 부족한 도심 프라임 오피스의 임대료가 소폭 오를 가능성(고품질 공간의 저공실률에 힘입어)이 있지만, 2차 등급 자산은 임대료가 정체되거나 하락세를 보일 수 있습니다. 신규 오피스 개발 역시 부진(높은 건설비·금융문제 때문)한데, 이런 아이러니가 현재의 공실 상황에는 긍정적으로 작용하고 있습니다. 신규 완공 건물이 적어지면서 기존의 빈 공간들이 점진적으로 소화되고 있는 것입니다.

오피스에 대한 투자자 심리는 여전히 조심스럽지만, 2023년 저점 대비 개선되고 있습니다. 오피스는 전통적으로 부동산 투자에서 가장 큰 비중을 차지해왔고, 지난해 다수의 기관투자자들이 관망세를 보였으나 올해는 가격이 조정된 코어플러스·밸류애드 오피스 거래에 대한 관심이 커지고 있습니다 mediaassets.cbre.com. 대출 여건도 개선되고 있어, 금융기관들이 좋은 자산에 대해서는 (비율은 낮지만) 대출에 더 적극적으로 나서고 있습니다 mediaassets.cbre.com. 특히 프라임 오피스는 금리 및 평가액이 2025년 경부터 안정세에 들어설 수 있습니다. 그 결과, 오피스 거래 규모도 2025년에 완만히 증가할 것으로 예상되며, 이는 수요가 견고한 자산이나 리포지셔닝(예: 노후 오피스의 친환경·현대식 전환)이 기대되는 자산에 집중될 것입니다. 다만, 오피스 시장의 회복은 점진적이고 불균등하게 진행될 전망입니다. 이런 역풍 요인에는 포트폴리오 축소(많은 기업이 하이브리드 근무 지속으로 공간을 10~20% 삭감 중)와 경제 불확실성이 있어 신규 확장에 신중해지고 있다는 점이 있습니다 mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. 또한 구축의 위험성(Obsolescence Risk)도 크게 부각되고 있습니다. 새로운 에너지 기준, 임차인 기대에 부응하지 못하는 건물은 임차인이나 투자자의 유치에 어려움을 겪게 됩니다(ESG 영향은 후술 예정). 요약하면, 2025년에는 오피스 임대와 투자에서 다소 반등세가 나타날 전망이며, 시장의 중장기 성장은 품질 차별화와 과거 대비 직원 1인당 필요한 공간 축소라는 특성을 보일 것입니다.

리테일: 장기 침체 끝에, 유럽의 리테일 부동산 시장도 드디어 생기 회복의 신호를 보이고 있습니다. 오프라인 리테일은 그동안 이커머스의 경쟁, 그리고 팬데믹 봉쇄의 영향으로 2020~2022년 공실 증가 및 임대료 인하를 겪었습니다. 그러나 소비자 습관 정상화와 투자자의 신속한 적응에 힘입어 신뢰가 회복되고 있습니다. 2024년에는 리테일 방문자 대비와 매출이 개선되었으며, 특히 럭셔리 하이스트리트, 리테일 파크에서 뚜렷한 회복세가 나타났습니다. 2025년이 되면, 리테일 투자도 본격적인 회복세가 펼쳐질 전망입니다. 눈에 띄는 것은 한동안 외면 받았던 대형 프라임 쇼핑센터들이 다시 시장의 관심을 받고 있다는 점입니다. CBRE에 따르면, 2025년에는 시장을 주도하는 대형 쇼핑센터 거래가 재개될 것으로 기대된다고 합니다. 지금 이들 자산의 가격은 다른 부동산 유형 대비 매력적으로 보이기 때문입니다 mediaassets.cbre.com. 미국에서도 이미 대형 쇼핑몰 거래가 다수 성사되었고, 유럽에도 그 기대감이 확산되고 있습니다 mediaassets.cbre.com. 프라임 리테일 자산의 수익률은 2022~23년 크게 확대(자산가치 하락)되었지만, 지금은 바이어들이 우수 쇼핑몰이나 하이스트리트 포트폴리오를 매력적인 수익률로 매입할 수 있게 되었습니다. 물가상승과 소비자 지출이 안정화되면(유럽 소매판매는 서서히 회복), 리테일 임대료 하락의 최악의 시기는 끝난 것으로 보입니다.

실제로 리테일 임대료와 점유율이 다수 시장에서 개선되고 있습니다. 프라임 쇼핑센터의 공실률은 최고점 대비 하락했고, 유통업체들은 신중히 확장에 나서고 있습니다. 할인점, 아울렛, 체험형 매장 확대가 두드러집니다. 주요 관광도시의 하이스트리트(런던, 파리, 마드리드, 밀라노)는 관광업 회복과 함께 반등했고, 일부 도심에서는 프라임 리테일 임대료가 수년 만에 오르고 있습니다. 다만, 2차 입지에서는 아직 과제가 많습니다. 수요가 완전히 온라인 이전 수준으로 회복되지 않기 때문에, 부진한 쇼핑센터는 복합용도·물류 등으로 전환이 필요할 수 있습니다. 리테일 회복세에는 신규 리테일 공간 개발이 거의 중단된 상태(개발업체들이 쇼핑몰 신축을 중지한 지 오래)라는 점도 유리하게 작용하고 있어, 기존 양질 자산이 새로운 경쟁에 직면할 가능성은 낮습니다.

투자가들, 특히 밸류애드·기회주의 펀드는 이미 할인된 매력 있는 리테일 자산을 적극적으로 매입하며 경기반등을 노리고 있습니다. 이제 “코어” 투자자들(기관투자자 등)도 우량 자산에 다시 진입하고 있습니다. 2025년 리테일 투자 규모는 두 자릿수 증가도 기대할 수 있지만, 아직은 낮은 기저효과입니다. 우량 리테일 자산의 수익률은 수요 회복에 따라 다소 하락(압축)할 수 있습니다 mediaassets.cbre.com. 단, 리테일의 실적은 소비 심리에 크게 좌우됩니다. 유럽은 여전히 소비자 신뢰가 약합니다. 2022~23년 고물가는 구매력을 약화시켰고, 가계 실질소득이 다시 증가세이지만 소비자들은 여전히 가치 위주로 소비하고 저축을 선호합니다 cbre.fr. 프랑스 등은 소비심리 부진으로 2025년 소비지출의 큰 반등이 어려울 전망입니다 cbre.fr. 이에 소매부동산 회복은 새로운 지출패턴(예: 식품매장 기반 센터, 옴니채널 통합 리테일파크, 온라인이 대체할 수 없는 엔터테인먼트형 몰)에 부합하는 형태가 유리할 것입니다. 종합하면, 리테일 전망은 최근 수년간 가장 밝으며, 2024년이 저점이었고 2025년에는 임대료 안정 또는 성장, 우량 입지 자산의 투자 거래 증대가 기대됩니다 mediaassets.cbre.com.

물류 및 산업: 물류 부동산 부문(창고, 유통 센터, 산업 단지)은 전자상거래와 공급망 재구성에 힘입어 지난 몇 년 동안 최고의 성과를 기록했습니다. 그러나 2023년에는 경제 성장 둔화와 임차인들이 확장 계획을 일시 중단하면서 약간의 냉각이 있었습니다. 2025년을 앞두고 물류의 펀더멘털은 여전히 탄탄하며, 이 부문은 다시 확장세로 전환될 것으로 예상됩니다. 현대식 창고에 대한 임대 수요는 높지만, 2024년에는 입주(테이크업)에 일시적인 하락이 있었습니다(실제로 2024년의 입주량은 팬데믹 이후 정상화로 2019년 수준 이하로 떨어짐) mediaassets.cbre.com. 이 침체는 일시적으로 보이며, CBRE는 2025년 하반기에 특히 물류 임대가 증가할 것으로 예상합니다. 기업들이 유보했던 확장 계획을 재개하기 때문입니다 mediaassets.cbre.com. 여러 가지 긍정 요인(테일윈드)이 있습니다: 니어쇼어링과 리쇼어링 트렌드로 유럽 내 제조 및 저장이 증가하고 있습니다(우크라이나 전쟁과 글로벌 무역 변화로 공급망을 단축하려는 움직임) mediaassets.cbre.com. 또한, 재고 관리 방식 역시 변화하여 기업들이 더 많은 완충재고(“만일을 위한” 재고)를 원하면서 창고 수요가 지원되고 있습니다.

물류 분야의 공실률은 많은 시장에서 역사적으로 낮은 수준(5% 미만)이었으나, 2023년에는 신규 공급이 늘면서 소폭 상승했습니다. 하지만 2025년에는 공실률이 안정화되어 낮은 수준을 유지할 것으로 보입니다. 이는 신규 창고가 시장에 흡수되고 있기 때문입니다 mediaassets.cbre.com. 실제로 일부 국가(영국, 독일 등)에서는 금융 비용이 늘어나면서 개발업자들이 투기적 신축을 줄여 2024년 이후 파이프라인이 얇아진 상태입니다. 임대료 흐름 또한 강세입니다: 주요 입지 물류 임대료는 2025년 인플레이션 수준과 맞먹을 것으로 전망되며, 실질적으로는 안정적인 셈입니다 mediaassets.cbre.com. 유럽 내 주요 물류 입지들은 한 자릿수 중반대 임대료 상승률이 예측되고 있어, 최상급 입지에 대한 지속적인 수요를 반영합니다 mediaassets.cbre.com. 임대료 상승률은 2022년 두 자릿수 급등에서 다소 둔화될 수 있으나, 그래도 상승세는 이어질 전망입니다.

투자자들은 여전히 물류 분야에 대해 매우 강한 매수 심리를 보이고 있습니다. 이 자산군은 상장 부동산 가치가 처음으로 회복된 부문이었으며, 2024년 말에는 유럽 물류 리츠(REIT)들이 순자산가치와 거의 비슷한 수준에서 거래됐습니다(과거 큰 할인 거래 시기와 대조됨) mediaassets.cbre.com. 이는 신뢰의 증거입니다. 투자자 수요는 매우 견고하며, 운용사, 국부펀드, 사모펀드 등 다양한 투자자가 물류 자산 비중 확대를 시도 중입니다 mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. 하지만 자산 소유주들이 이 ‘핫’한 자산을 놓치지 않으려 하다 보니 매수 기회는 많지 않습니다. 주요 물류 자산의 캡레이트(수익률)는 2022~23년 상승(가치 하락)했으나, 2024년에는 대체로 안정화된 것으로 보입니다. 이후 추가 수익률 하락(가치 상승)은 금리 인하 여부에 달렸습니다. 2025년에는 물류 투자 거래량이 다시 증가할 것으로 보이며, 특히 금리 방향성에 대한 불확실성이 해소되면 막대한 자금이 이 부문에 진입할 것입니다. 주목해야 할 또 다른 트렌드는 무역 정책과 니어쇼어링입니다. 유럽의 산업 임차인들은 미국의 행보(예. 2025년 새로운 관세 가능성)와 지정학적 환경 변화를 관심 있게 지켜보고 있습니다 mediaassets.cbre.com. 이에 따라 기업들이 어디에 생산 또는 창고를 확장할지 결정에 영향을 줄 수 있습니다(예를 들어, 미국 기업이 관세로 인해 공급망 변경 시 EU 시설에 더 투자할 가능성). 또한 노후화 역시 주요 변수입니다. 높은 천장이나 ESG 특성이 없는 노후 창고는 고전할 수 있으나, 최첨단 ‘친환경’ 물류 시설은 프리미엄 임대료를 받을 수 있습니다. 요약하자면, 물류 부동산은 여전히 성장 산업이며, 2025년에는 입주 확대와 강한 투자 수요가 다시 본격화될 전망입니다. 전자상거래, 공급망 회복성, 니어쇼어링 등 메가트렌드가 이를 뒷받침하고 있습니다.

호텔 및 호스피탈리티: 호텔 부동산 부문은 유럽 전역의 폭발적인 여행 수요에 힘입어 팬데믹 이후 강력하게 반등했습니다. 2024년에는 많은 관광 시장(남유럽, 파리/런던 등)에서 호텔 수익이 사상 최고치를 기록했고, 투자자 심리도 긍정적으로 전환됐습니다. 2025년에도 호스피탈리티 부동산 시장은 우호적일 전망입니다. 유럽의 국제 관광은 계속 성장할 것으로 예상되며, 호텔 부문 투자 비중도 늘어나고 있습니다 mediaassets.cbre.com. Savills 등 주요 중개업체들은 호텔이 인플레이션 시기에 숙박료를 올릴 수 있어(매일 가격 재조정 가능) 강한 수익률을 제공한다고 평가합니다. CBRE에 따르면 유럽 호텔 투자 환경은 “긍정세가 지속될 것으로 기대되며, 관련 투자 비중 확대와 높은 수익 기대에 힘입을 것”이라고 분석했습니다 mediaassets.cbre.com. 가치제고형(Value-add) 투자자들이 리노베이션 및 브랜드 변경을 목적으로 호텔 매입에 적극적이지만, 핵심 자본(core capital)도 2025년에 재진입할 조짐입니다 mediaassets.cbre.com.

우리는 2025년에 호텔 거래량이 증가할 것으로 전망합니다. 포트폴리오 매입 포함, 사모펀드 및 기관투자자들이 여행 호황을 기회로 활용하고자 적극 움직이고 있습니다. 스페인, 그리스, 이탈리아 등 레저 관광이 많은 곳이 주요 타깃이며, 주중 객실 점유율이 회복된 대도시 비즈니스 허브도 포함됩니다. 또한, 익스텐디드스테이(장기 숙박), 리조트형 등 대체 호스피탈리티에도 관심이 높아지고 있습니다. 전반적으로 호스피탈리티는 2025~2028년까지 성장 스토리가 이어질 전망이며, 여행 수요가 구조적으로 증가하고, 해당 부문 수익률이 전통적 부동산 자산보다 높아 투자 다각화에 매력적입니다. 가장 큰 위험 요인은 세계 경제 침체로 인한 여행 타격 또는 에너지 비용 급등(여행 경비 상승)이 있으나, 이러한 사태가 없다면 전망은 긍정적입니다.

대안 섹터 및 신흥 틈새시장: 투자자들은 기존 “빅3”(오피스, 리테일, 산업)를 넘어 운영형 부동산 및 특화 섹터로 눈길을 돌리고 있습니다. 2025년 ULI/PwC Emerging Trends 설문조사에서는 데이터센터, 신재생 에너지 인프라, 학생 주택 등 주거 특화가 투자‧개발 전망 상위 부문으로 선정됐습니다 europe.uli.org. 이들 영역은 구조적 성장 동인에 맞닿아 있습니다:

  • 데이터센터: 클라우드, AI, 5G 등 디지털 인프라 수요 급증으로 데이터센터는 부동산 내 가장 빠르게 성장하는 세그먼트 중 하나입니다. 유럽 전역에서 데이터센터 용량이 확대되고 있으나 전력 인프라 한계 등으로 공급이 제약되기도 합니다. 투자자들은 이 부문 진출을 위해 경쟁하고 있으나, 기회는 제한적입니다. CBRE에 따르면 데이터센터 매입 경쟁이 치열해 이른바 오프마켓(비공개) 거래가 많고, ‘파워드셸’(창고를 데이터센터로 개조) 매입에도 경쟁입찰이 이어진다고 합니다 mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. 강력한 성장세와 낮아진 차입 비용에 힘입어, 데이터센터 개발 및 투자는 2025~2028년까지 매우 활발할 전망입니다. 선도 도시(프랑크푸르트, 런던, 암스테르담, 더블린, 파리)에서 가장 두드러진 움직임이 있고, 2차 도시의 등장도 주목받고 있습니다.
  • 신재생 에너지 인프라: 유럽이 탈탄소화 정책을 추진하면서 에너지 전환과 연계된 부동산(예. 배터리 공장, 태양광 및 풍력발전 부지, 전기차 충전 허브, 수소 생산 시설 등)이 투자자들의 주목을 받고 있습니다. PwC 설문에서는 신재생 에너지 인프라가 2025년 투자 유망 분야 상위권에 올랐습니다 europe.uli.org. 산업 부동산과 겹치는 부분이 많지만, 에너지기업과의 협업 및 장기 임대 위주인 만큼 차별화된 틈새시장으로 꼽힙니다.
  • 주거 대안: 학생 주택, 시니어 하우징, 코리빙 등의 세그먼트가 부상하고 있습니다. 유럽의 학생 주택(PBSA) 부문은 대학 등록자 수 증가와 더불어 간 현대식 기숙사 공급 부족이 심화되면서 급성장 중입니다. Z세대 학생들은 쾌적한 시설 및 편의성을 요구하고, 투자자들은 이 부문의 강한 수요(및 경우에 따라 경기방어성)에 주목합니다 mediaassets.cbre.com. 학생 주택은 2025년 투자자 설문에서도 최상위 부문으로 선정됐습니다 europe.uli.org. 시니어 하우징과 헬스케어 부동산 역시 인구 고령화 등 인구구조 변화에 힘입어 기관투자 자본이 꾸준히 유입되고 있습니다. 이들 부문은 경기 민감도가 낮아 포트폴리오 다각화 효과도 기대할 수 있습니다.
  • 멀티패밀리/BTR(빌트투렌트): “주거” 자체는 대안적이라 할 수 없으나, 제도권이 소유하는 빌트투렌트(BTR) 멀티패밀리 부문은 유럽(특히 영국, 독일, 네덜란드, 스페인)에서 계속 성장 중입니다. 보험사, 펀드 등은 임차수요와 안정적 현금흐름에 주목해 임대주택 비중을 늘리고 있으며, 2025년에도 이 추세는 지속될 전망입니다. 도전과제도 있습니다(임대료 규제 등은 네덜란드에서처럼 투자 위축 요인). 그러나 ESG 측면에서는 신축 BTR 단지가 친환경 기준 충족으로 긍정적 평가를 받고 있습니다. 멀티패밀리 부문에 대한 크로스보더 투자도 활발할 것이며, 특히 미국·캐나다 투자자들의 유럽 주택 포트폴리오 매입이 이어질 것으로 예상됩니다.

요약하자면, 2025년 유럽 상업용 부동산 시장은 뚜렷한 부문별 온도차가 특징입니다. 물류, 주거(리빙), 대안 부문이 회복을 주도하고 있으며, 리테일과 호스피탈리티는 반등국면, 오피스는 구조적 변화에 대응 중입니다. 자산 품질, 입지, ESG 역량이 승패를 좌우하는 핵심 요소로 중요성이 더욱 커지고 있습니다.

국가별 상업용 부동산 시장 주요 동향

주요 관심 국가 시장인 독일, 프랑스, 스페인, 이탈리아, 네덜란드, 폴란드를 살펴보며 각국 상업용 부동산 부문에서 주목할 만한 트렌드를 짚어봅니다.

  • 독일: 유럽 최대 상업 부동산 시장, 변화의 시기. 독일은 2023년에 투자 규모가 크게 감소하며 일부 시장(특히 과다 차입된 오피스·주거 포트폴리오 소유주 중심)에서 어려움이 나타났습니다. 2024~25년 독일 오피스 시장은 양극화된 전망을 보입니다. 베를린, 뮌헨, 프랑크푸르트와 같은 도시는 주요 오피스 수요가 건재(기술·금융 임차인의 신중한 확장)하며, 일부 지역에서는 최고급 오피스 임대료가 유지 또는 상승하기도 했습니다. 반면, 비중심지나 노후 오피스 시장은 공실이 높아지고 있습니다. 전국 평균 오피스 공실률은 약 6~7%까지 올라갔다가, 신규 공급 부족으로 점차 평형을 찾고 있습니다. 경제 침체와 높은 금융비용 탓에 투자자 심리는 여전히 신중하지만, 수익률이 안정될 것이라는 전망에 일부 투자자들이 다시 진입하고 있습니다. 특히, 독일 오픈엔드 부동산 펀드(시장 비중이 높음)는 2023년 자산가치를 하향 조정했으나, 2025년에는 새로운 가격대에 선별적으로 매수에 나설 가능성이 큽니다. 물류는 여전히 매우 강세로, 주요 허브지역(루르, 베를린, 프랑크푸르트) 공실률이 3% 미만, 임대료도 계속 상승 중입니다. 세계 각국 투자자들이 독일 물류에 주목하며, 경쟁이 치열합니다. 리테일 부문은 혼조세입니다. 남부의 부유한 도시 중심가 리테일은 회복세를 보이나, 소도시·비우량 리테일은 계속 어려움을 겪고 있습니다. 전반적으로 2025년 독일 상업용 부동산 시장은 점진적 안정화 단계로, “느리고 울퉁불퉁한 회복(slow and bumpy recovery)”이란 표현이 적합합니다 pwc.com. 한 가지 새로운 이슈는 차환(리파이낸싱)으로, 독일 은행들은 더 신중한 태도를 보이고 있어 2025~2026년 대출 만기 도래와 함께 매물(특히 오피스) 증가, 더 조정된 가격에 투자 기회가 열릴 것으로 예상됩니다.
  • 프랑스: 파리 중심의 시장 주목. 프랑스 상업용 부동산 시장은 파리권이 주도하며, 현재 조정 국면입니다. 파리 오피스는 2024년 경기 부진과 기업의 신중함으로 임차 수요가 감소했습니다 cbre.fr. 특히 라데팡스(La Défense) 지역은 입주사 축소로 공실이 높아졌습니다. 2025년 오피스의 뚜렷한 회복은 연말 이후나 기대되고 있습니다 cbre.fr. 하지만 파리 도심 주요 오피스는 여전히 공급 부족에 고가 유지입니다. 2025년부터 프랑스의 저효율 에너지 오피스 임대 금지 법 등 ESG 이슈로 건물주들은 리노베이션 또는 매각에 나서야 하며, 관련 움직임이 커질 전망입니다. 프랑스 물류는 2021~22년 호황 이후 2023년부터 진정되고 있으며, 임차인들은 관망세를 보이고 신규 공급 증가로 공실이 점진적으로 오르고 있습니다 cbre.fr. “가용 재고 지속 증가” 현상이 일부 시장에서 두드러지나, 장기적으로는 전자상거래·1일 배송 등으로 파리·리옹권 물류 수요는 구조적으로 강합니다. 프랑스 리테일은 파리 주요 상권에서 관광객(특히 달러 강세 미국인 등) 복귀, 명품 리테일 확장으로 수혜를 보고 있으나, 전반적으론 소비심리 약화로 판매 부진, 2025년 임대료도 핵심 입지 제외하면 정체가 예상됩니다 cbre.fr. 전체 투자 수준도 2024년 바닥을 찍었고, 2025년에는 안정화 및 소폭 증가가 기대됩니다 cbre.fr. 주요 보험사 등 기관투자가들이 가격이 맞으면 매수 재개할 것으로 보입니다. ESG도 시장의 큰 이슈로, 프랑스는 기후 공시 관련 신규 보고(CSRD) 도입 등 선도적 국가로 투자자들의 프랑스 자산 의사결정에 큰 영향을 미칠 예정입니다 cbre.com cbre.com.
  • 스페인: 광범위한 회복, 주목받는 시장. 스페인 상업용 부동산은 강한 경기와 높은 수익률에 대한 투자자 선호로 뒷받침됩니다. 마드리드와 바르셀로나는 2025년 투자 전망 1순위 도시로(마드리드는 ULI/PwC 선정 유럽 2위) 꼽힙니다 europe.uli.org. 오피스: 마드리드 오피스 임대 활동은 양호하며, 공실은 9~10%로 감소세(신규 공급 부진). 주요 오피스 임대료(마드리드, 바르셀로나)는 한정적 신축에 힘입어 소폭 상승했고, 추가 상승 여력도 있습니다. 물류: 스페인 물류는 호황; 마드리드·카탈루냐권 임차 수요 강세, 글로벌 자본 유입(독일/프랑스 대비 높은 수익률 매력) 활발합니다. 소비·수출 확대와 함께 물류 창고 신규 공급도 늘고 있으나, 대도시 인근 토지 한정으로 공실률은 낮게 유지됩니다. 리테일: 스페인 리테일은 관광·소비 회복으로 임차·고객 유입이 강하게 증가, 이차 쇼핑몰 공실도 하락했습니다. 미국·유럽 PE 등의 투자자가 경제 성장에 베팅하며 리테일 매입에 나서고 있습니다. 호텔: 스페인의 호텔은 도시·휴양지 모두 사상 최고 수준의 가동률·요금을 기록하고, 펀드와의 매매도 활발(가문의 호텔이 매력적인 가격에 매각). 관광 성장세에 힘입어 2025년 호텔 부동산은 가장 ‘핫’한 부문이 될 전망입니다. 종합하면, 스페인은 성장 시장으로 평가받으며 오피스~호텔까지 상업 섹터 전반의 확장세가 이어지나, 글로벌 경기 리스크에는 유의가 필요합니다.
  • 이탈리아: 안정 시장 내 선별적 기회. 이탈리아는 경제 성장률이 완만(~0.8~1.0%)하고, 부동산 시장이 더 역동적인 이웃국보다 뒤따라 움직이는 경향이 있습니다. 밀라노는 금융·패션 중심지로 오피스·복합투자 대부분이 집중, 오피스 공실은 낮고(4~5%), 우량 오피스 임대료는 역대 최고 기록을 경신 중(IT/금융사 경쟁 영향). 밀라노 포르타 누오바, 시티라이프 등 신규 오피스 개발도 선임차율이 높습니다. 로마 오피스는 규모가 작고 정부기관 수요에 더 의존, 임대료 성장성은 떨어지지만 안정적입니다. 물류는 북부(롬바르디아, 베네토), 로마/나폴리 연선에서 수요 급증, 전자상거래 성장에 힘입어 신축 창고 비중이 늘고 글로벌 투자자(프로로지스/로지코 등)가 진출; 다만 인프라·관료제 이슈로 수익률은 상대적으로 높아, 수익형 투자자에 매력적입니다. 리테일: 이탈리아는 전통적 오프라인 중심 소비가 강하고, 많은 이차 상권은 공실이 존재하나 밀라노(Via Montenapoleone), 로마의 프라임 럭셔리 상권은 관광객 소비에 힘입어 사상 최고 임대료, 글로벌 명품 브랜드 입점이 활발합니다. 이차 쇼핑몰은 대형마트 등 앵커가 있으면 안정적입니다. 호텔: 이탈리아 호텔(럭셔리/리조트, 토스카나·아말피 등)은 글로벌 부호·럭셔리 브랜드 자금이 몰리며 매매가 활황, 2025년에도 트로피 자산 거래 증가 전망입니다. 가장 큰 과제는 신중한 대출 환경과 정치적 리스크이지만, 현 정부의 개발 친화적 정책과 인허가 개혁 등이 점진적으로 긍정적 영향을 줄 수 있습니다. 이탈리아 부동산 전망은 안정적이나 성장 포켓 분명하며(밀라노 오피스, 물류, 호텔), 2025년에는 투자규모가 완만하게 증가할 전망입니다(핵심국 대비 높은 수익률이 투자 매력).
  • 네덜란드: 소국, 투자 수요는 거대. 네덜란드는 높은 투명성과 탄탄한 기초 여건으로 글로벌 투자자들의 주목을 받고 있습니다. 암스테르담 오피스는 낮은 공실률(7% 내외)을 유지 중이며, 테크·금융 기업들 중심으로 우량 오피스 임차 수요가 이어집니다. 하지만, 일부 지역 신규 오피스 건설 금지(주택 확대 정책)로 장기 성장에는 제약이 될 수 있습니다. 2025년 암스테르담 프라임 오피스 임대료는 희소성 덕에 소폭 상승 전망. 로테르담·아인트호벤 등 이차 대도시는 공실률이 더 높아, 임대료는 부진 또는 정체. 물류: 네덜란드는 물류 강국(로테르담항, 스키폴공항). 2020~22년 신규 물류 창고 대거 공급되었지만, 여전히 높은 수요로 흡수되고 있습니다. 환경 규제(질소 배출 허가 등)로 물류용지·인허가 확보가 더 어려워졌기에, 공급은 제한적, 물류 임대료는 인플레이션과 함께 강세 유지 예상. 아시아, 북미 투자자들도 이 분야 선호. 리테일: 소매 판매는 견고, 주요 쇼핑몰 대부분 옴니채널로 적응. 암스테르담 고가 상권은 관광객 유입과 일부 구간 임대료 상승. 일반 생활형 쇼핑센터도 안정적입니다. 가장 큰 이슈는 주택 임대시장 규제(임대 상한 확대 등)로 다주택 임대 투자자 매각이 이어지고 있는데, 결과적으로 리테일·기타 상업 자산으로 국내 투자자의 자본 이동 가능성이 생겼습니다. 투자전망: 2025년에도 활발한 투자 흐름이 이어질 전망으로, 국제자본이 유동성을 높게 평가하며 유입될 것입니다. 유로화 약세로 미 투자자에게도 매력 cbre.com. 오피스·산업·주거·리테일 모두 투자 수요가 있으며, 특히 물류·주거 부문이 이끌 것으로 예상(규제에도 불구, 장기 주택 스토리는 매우 매력적). ESG도 네덜란드 시장에서 큰 역할, 강력한 친환경 기준이 건물 설계와 개보수를 크게 좌우합니다.
  • 폴란드: 중부유럽에서 가장 두드러지는 성장·수익률. 폴란드는 중앙유럽(CE) 최대 시장이자 가장 제도적으로 성숙한 국가로 평가받습니다. 바르샤바 오피스 시장은 신규 공급 급증과 다국적 기업 감축 영향으로 한때 공실률이 11~12%까지 치솟았으나, 2024년 IT·비즈니스 서비스업 중심의 임차 수요 급증으로 임대 최대치를 기록. 2025년에는 신규 공급이 거의 없어서(2023년 개발 일시중단 영향) 바르샤바 공실률 감소, 주요 임대료 상승 가능성이 높습니다. 주요 지방 도시(크라쿠프, 브로츠와프)는 BPO/테크기업 수요로 임차 시장이 활발, 임대료 저렴해 임차기업에 매력. 산업/물류: 폴란드는 대형 내수 시장이자, 독일 및 동유럽 향 배후 물류 허브로 급부상, 바르샤바, 우치, 상부실레시아 등 신축 창고 공급이 급증. 이제 독일과 나란히 연 매입계약을 이끌고 있습니다. 수요는 여전히 탄탄하나, 2023년 소폭 둔화 후 2025년엔 유럽 내 제조업 근접화(아시아→유럽 생산이전) 트렌드로 확장될 전망. 토지·인건비가 서유럽 대비 저렴해 폴란드 물류 붐은 지속 예정, 투자자들도 매우 활발–독일 대비 수익률이 높아(주요 물류 캡레이트 5~6% vs 독일 3.5~4%) 많은 외국자본 유입. 리테일: 폴란드는 소비 증가(임금 상승)와 함께 리테일 매장도 회복, 대형 쇼핑몰 공실률 하락·방문객 증가. 리테일 매출은 인플레이션 영향으로 변동성 있지만, 필수품 기반 리테일파크는 성황. 글로벌 리테일 브랜드들의 폴란드 영업 확대도 인상적. 투자 흐름: 폴란드는 국제 투자자에게 CEE 최고 매력 시장으로 꼽히며 lexology.com 2025년 자본 유입이 한층 늘어날 전망. 이미 많은 미국·유럽 펀드가 폴란드에 물류/임대주택 플랫폼 설립, 기관 투자 본격화. 제도적 안정성 덕에 국경간 투자가 촉진되지만, 환위험(즈워티 변동성), 정치 리스크는 유의해야 합니다. 2023년 10월 총선 이후 친EU 신정부 출범으로 투자심리가 더 개선되고 있습니다. 요약하면, 폴란드 상업용 부동산 2025~28년 전망은 강력한 성장–핵심 EU 대비 찾기 힘든 ‘성장+수익의 조합’을 제공하지만 위험도 약간 더 높습니다. 2025년부터는 오피스(고가 서유럽 도시 대체), 물류, PRS임대주택 등에서 국경간 거래가 한층 활발해질 것으로 봅니다.

투자 흐름과 자본 시장

2023년 어려운 시기를 거친 유럽 부동산 자본시장은 2025년 점진적 투자활동 회복을 앞두고 재정비 중입니다. 지난해는 매도자와 매수자 간 가격 괴리(매도 희망가 하락 거부/비싼 금융비용에 매수자는 더 높은 수익률 요구)로 거래량이 크게 줄었습니다. 이제 금리 안정화, 가격 조정(일부 섹터 10~30% 하락)으로 매수자·매도자 간 기대치가 점차 좁혀지고 있습니다. 실제로 2025년엔 가격 괴리 더 축소, 거래 활성화가 기대됩니다 cbre.com cbre.com. 주요 동인은 단순히 ‘거래 동기 증가’: 대출 만기, 펀드 환매 등으로 시장에 더 많은 매물이 출회되고, 금융 조달 여건 개선으로 매수자 참여도 확대 cbre.com cbre.com. 레버리지가 높은 소유자, 환매 압박받는 오픈엔드 펀드 등이 적극 매도에 나설 것이고, 장기 보유자는 기다릴 수 있습니다 cbre.com cbre.com. 이런 매물 증가와 약간 더 저렴해진 금융여건이 2025년 투자 거래 증가를 견인할 전망입니다. 시장 전망에 따르면 2025년 유럽 상업용 부동산 투자 규모는 전년 대비 10~15% 증가, 2026년엔 한층 더 가속될 수 있습니다.

즉, 투자 회복은 점진적이고 불균등할 것입니다. 금리가 팬데믹 이전의 낮은 수준보다 높게 유지될 가능성이 크기 때문에 가격이 크게 다시 상승할 여지는 제한적입니다. 구매자들은 여전히 가격 책정에 신중할 것이며, 가치 성장은 완만하게 진행될 것입니다. cbre.com cbre.com. 선호되는 부문의 우량 자산(예: 프라임 물류, 주택, 트로피 오피스)은 2025년 말경 경쟁이 치열해지면서 가격이 약간 상승하며 다시 수익률 압축을 경험할 수 있습니다 cbre.com cbre.com. 그러나 부차적 자산이나 임대기간이 짧거나(쇼트 리스), 추가 투자(capex)가 필요한 자산은 여전히 할인 거래가 이루어질 수 있습니다. 전체적으로 보면 유럽 부동산의 수익률 전망은 개선되고 있습니다. 채권 수익률이 정점에서 내려왔고 부동산 수익률이 상향 조정되면서, 스프레드가 다시 합리적으로 변했습니다. CBRE는 긍정적 레버리지 달성이 재차 가능하다고 지적하며, 일부 케이스에서 투자자가 부동산의 수익률보다 낮은 부채 비용으로 인수 자금을 조달할 수 있다고 밝혔습니다 cbre.com. 이처럼 부채-자본 차익 거래가 본질적으로 다시 열리면서 자본이 시장으로 돌아오는 데 도움이 될 것입니다. 가장 고무적인 트렌드 중 하나는 2025년 국제 자본의 귀환이 예상된다는 점입니다. 2022–2023년에는 환율 변동성과 불확실성으로 인해 미국과 아시아 투자자들이 참여를 미루면서 크로스보더 투자가 둔화되었습니다. 그러나 현재 상황이 더 호전되고 있습니다. 유로화가 달러 대비 약세를 보이면서 유럽 자산이 달러 기준으로 더 저렴해졌고, 유럽 내 차입 비용도 2022년 말과 비교하여 하락했습니다 cbre.com. 이에 따라 해외 투자자들이 유럽 시장으로 자산 재배분을 할 것으로 예상됩니다. 특히 북미와 중동의 일부 대형투자자들은 유럽 부동산이 지금 상대적으로 좋은 가치를 제공한다고 보고 있습니다(특히 미국 시장이 오피스 부문 등에서 자체적인 어려움을 겪고 있는 상황 감안). 대기 중인 자금 규모도 상당합니다—글로벌 사모펀드 부동산 펀드에 ‘드라이 파우더’ 형태로 축적된 자금이 많으며, 이들 중 상당 부분이 유럽 등 시장의 기회주의적 또는 벨류애드(play) 투자를 위한 것입니다 cbre.com. 이 투자자들은 가치가 다시 오르기 전에 기회를 놓치고 싶어하지 않기에, 2025년에 주기를 바닥으로 하는 시점에 자산을 매입하려는 움직임이 많아질 것입니다. 크로스보더 투자 패턴 예상 사례로는: 이미 진행 중인 유럽 물류 및 주택 포트폴리오에 대한 북미 투자 확대, 런던·파리 랜드마크 오피스/호텔에 대한 중동 국부펀드의 지속적 관심, 그리고 수익률 확보를 위한 독일·프랑스 펀드의 스페인·CEE 등 내 유럽 흐름 강화 등이 있습니다. JLL 자료에 따르면 2025년 초 EMEA 부동산 거래 규모가 전 분기 대비 40% 이상 증가하며 시장 심리가 개선되었습니다 jll.com. 이런 추세가 유지된다면, 2025년은 새로운 상승 사이클의 시작이 될 수 있습니다. Savills Research 역시 2025년 유럽 투자 규모가 전년 대비 약 13% 증가, 2026년에는 추가 25% 증가할 것이라고 전망합니다(보고서마다 수치는 다름). 자본 순환도 흥미롭습니다. 침체기에는 현지 시장에 밝은 국내 투자자들이 중심이 되었지만, 시장이 회복되면서 글로벌 투자자가 거래 비중을 더 높일 것으로 보입니다. 이는 2020년 이전 유럽 내 크로스보더 투자 비중이 높던 모습의 재현입니다. 또한 변화하는 금융 구조도 주목할 만합니다. 유럽 은행권은 특히 오피스 및 개발 사업 부문에서 부동산 대출에 보수적으로 접근하고 있어 대체 대출기관—사모 부동산 대출펀드, 보험사 등—이 시장에 진입하고 있습니다. 2025년 이후 비은행계 대출기관의 부동산 금융 시장 점유율 증가가 전망됩니다 pgim.com. 이들은 더 유연한 조건을 제시할 수 있으나 그만큼 금리가 높은 편입니다. 이 점은 2025–2026년에 만기가 집중된 자산의 리파이낸싱에 특히 중요합니다. 과거 저수익률에 매입한 자산은 현재의 높은 금리에 추가 자본 조달 없이는 리파이낸싱에 어려움을 겪을 수 있습니다. 합작 투자, 리캡, 매각 등이 해결방안으로 늘어날 수도 있습니다. 다만, 시스템 차원의 리스크는 제한적—유럽 은행의 부동산 익스포저는 과거 위기 때보다 작고, 대손충당 등 보수적 관리 기조입니다. 투자자의 지리적 선호를 보면, 2025년 설문조사 기준 런던, 마드리드, 파리가 유럽 내 주요 타깃 도시로 꼽혔습니다 europe.uli.org. 런던은 유동성과 (브렉시트 및 수익률 확장 이후) 재평가된 시장이 매력적이고, 마드리드는 성장 및 상대적 가치 측면에서, 파리는 장기적 안정성과 대규모 시장으로 꼽혔습니다. 베를린, 밀라노, 네덜란드 주요 도시들도 높은 선호도를 보입니다. 뛰어난 펀더멘털을 가진 2차 도시(뮌헨, 더블린, 리스본, 바르샤바 등)에 대한 관심도 증가하고 있으며, 투자자들은 수익을 찾아 탐색 범위를 넓히고 있습니다. 투자자의 섹터 선호는 이미 언급되었으나(물류, 주택, 대체투자 선호, 오피스는 선별적, 리테일은 조심스럽게 부활), 이제 많은 투자자들이 위험 프로필별 전략을 보다 명확히 구분하고 있습니다. 즉, 코어 펀드는 대도시 우량 자산(가격 하락 기회 활용)에 집중하고, 오퍼튜니스틱 펀드는 디스트레스나 재개발 기회를 노립니다(예: 대폭 할인된 노후 오피스를 매입해 주택 또는 바이오 연구소로 전환). “리퍼포징(용도변환)” 역시 큰 트렌드—특히 오피스 및 리테일 부문의 노후 자산을 신용도로 전환하는 데 대규모 자금 유입이 예상되며, 이는 투자 전략이자 일부 부문 과잉공급 해소의 해법이기도 합니다. 결론적으로 2025년 유럽 부동산 자본시장은 자금 조달 여건 개선, 풍부한 투자 자본, ‘바닥’ 인식에 힘입어 반등할 것으로 예상됩니다. 완만한 경제 성장이 지속되거나 인플레이션이 다시 도약하는 리스크 cbre.com도 있지만, 전반적으로 업계 분위기는 조심스러운 낙관론으로 전환되었습니다. 한 업계 리더의 말처럼, 인플레이션과 금리의 폭풍을 헤쳐온 뒤 이제 “착륙지대가 보인다”고 평가되고 있습니다. 물론 지정학적 리스크와 ESG 요구 등 과제가 남아있으나 europe.uli.org, 분위기는 낙관적이되 모든 딜에 엄격히 검증이 이뤄지고 최고의 기회만 과감하게 추적하는 모습이 이어지고 있습니다.

2025–2028 전망: 리스크, 기회, 변혁적 트렌드

2025년 이후를 내다보면, 2025~2028년은 EU 부동산 시장의 형성기라 할 수 있습니다. 이해관계자들은 향후 수년간 업계의 흐름을 결정지을 핵심 트렌드와 리스크에 주목하고 있습니다. 이 섹션에서는 잠재적 위험, 성장 기회 영역, 강화되는 지속가능성/ESG 초점, 진화하는 크로스보더 투자 패턴을 포함한 전망을 논의합니다.

경제 및 시장 리스크

기본 시나리오는 점진적 개선이지만, 부동산 회복을 방해하거나 지연시킬 수 있는 주요 위험요소들이 존재합니다.
  • 금리 및 인플레이션 리스크: 인플레이션이 완고하거나(예: 유가 급등) 새로운 충격이 발생할 경우, 중앙은행이 금리 인하를 중단하고 다시 인상할 수도 있습니다. 부동산 시장은 2025~2026년 완만한 금리 하락을 전제로 하고 있는데, 반전 시 투자심리와 자산가치에 즉각 충격을 줄 수 있습니다. 게다가 금리가 내려가더라도 2010년대 초저금리보다는 높은 수준에 머물 가능성이 높으므로, 수익률(캡레이트) 역시 과거만큼 압축되지는 않아 시세 상승 여력이 제한됩니다. 긍정적 시나리오: 인플레이션이 안정적으로 감소하여 2026년쯤 금리가 역사적 평균(ECB 기준 ~1–2%)에 안착하면 부동산에 유리한 환경이 조성됩니다.
  • 경제 성장 및 수요(임차인) 리스크: 유럽의 성장 전망은 개선 중이나 절대적으로 크지 않습니다. 경기 침체만 피해야 하는데, 중국 경기 급랭(수출 감소), 미국 경기 후퇴, 국내의 주권부채 재출현 등 리스크가 있습니다. 만약 (예: 유로존 성장률이 2026년까지 1% 미만에 정체된다면) 오피스와 리테일 등 공간 수요도 약할 수밖에 없습니다. 벌써부터 저성장이 투자 회복을 저해할 위험으로 지목되고 있습니다 cbre.com. 상승 여력: 재정 부양책이나 예상 밖의 혁신(테크, AI 등)으로 예측을 웃도는 성장 시 모든 부동산 수요에 긍정적입니다.
  • 지정학적 불확실성: 우크라이나 전쟁은 주요 변동요소이며, 확전 혹은 장기화 시 투자 심리 및 일부 시장(CEE 국가 등)에 충격을 줄 수 있습니다. 실제 폴란드는 우크라이나/러시아 사업 이전으로 경제적 수혜를 누리기도 했습니다. 한편, 미중 갈등 격화(특히 미국 정치변수로 무역전쟁화) 시 유럽 수출산업은 고전, 산업용 부동산에 파급될 수 있습니다 mediaassets.cbre.com. 또한 유럽 내에서도 2024~2025년 대규모 선거(좌파 정부 등장 시 임대료 규제, 우파 정부 시 규제완화·불확실성 증폭 등)로 부동산 관련 정책이 변경 가능성이 있습니다. 2028년까지 유럽의회, 독일 총선 등 주요 선거가 예정되어 단기 불확실성이 상존합니다.
  • 금융 시스템 및 유동성: 수년간 저금리 환경 후 부동산은 유동성 긴축 상황에 직면했습니다. 만기벽(대규모 차입 만기)이 2025~2027년에 집중되어 있는데, 신용 상황이 충분히 개선되지 않으면 오피스 등 일부 섹터를 중심으로 부실(디스트레스) 및 화재 매각, 심지어 일부 연체 가능성 있습니다. 이는 일부 투자자(부실자산 매수자)에겐 기회이나, 한편으론 과도한 가격 하락도 초래할 수 있습니다. 다행히 은행 및 규제당국은 관리 가능하다는 입장이며, 은행이 물러나도 사모 부채펀드가 일부 공백을 메울 수 있다는 점은 긍정적입니다.
  • 개발·건설 원가 리스크: 자재·인건비 등 건설비가 여전히 높으며, 2024년 안정되긴 했지만 공급망 또는 에너지 가격에 따라 다시 뛸 수도 있습니다. 원가 하락이 없으면 개발사업성이 떨어져 공급이 제한되고, 이때는 기존 자산 소유자에게 단기적으로 좋지만 부동산 산업 전체 및 주택·인프라 공급을 필요로 하는 국가경제엔 악재입니다. 기후규제(예: 네덜란드질소 규제 등)로 경제성 저하/지연이 누적될 우려도 있습니다. 신규공급 부족→주택‧우량 오피스/산업용 공급난 가능성, 반대로 예기치 않은 원가 하락/기술적 효율성 향상 시 단기 건설 붐이 올 수도 있습니다.
  • 임차인 행동 변화: 원격근무, 이커머스 등 구조적 변화가 부동산 이용을 계속 바꿀 것입니다. 하이브리드 근무의 최종 형태도 2028년까지는 완전히 정착되지 않을 수 있으며, 예컨대 사무실 근무 비율이 절반 수준으로 고정될 경우 장기적으로 오피스 면적 수요가 영구 축소될 수 있습니다(빈 사무실의 타 분야 전환 불가피). 온라인 리테일 역시 AR 쇼핑 등 기술이나 세대변화로 또 한번 시장을 흔들 수 있어, 실물 유통공간 수요에 추가적 충격을 줄 수 있습니다. 결국 부동산 업계는 유연하게 용도 전환·재임대를 할 수 있는 민첩성이 요구됩니다.
요약하자면, 중기적으로는 거시경제 및 지정학적 리스크가 우위를 점하고 있습니다. 컨센서스는 ‘험난하나 꾸준한 회복’이지만, 물가·성장률·충격 등 변수 변화 시 회복의 내구성이 시험받을 수 있습니다. 부동산 업계도 이를 잘 인지하고 있으며—언급된 바처럼, **섹터 내 조심스러운 낙관론 속에서도 “매번 단서(케이비엇)가 있다”**는 지적이 이어지고 있습니다 europe.uli.org europe.uli.org. 이에 리더들은 “5D”—부채(Debt), 인구구조(Demographics), 탈탄소화(Decarbonisation), 탈세계화(Deglobalisation), 디지털화(Digitalisation)—에 각별히 주목하고 있습니다 europe.uli.org europe.uli.org—즉, 위에서 논의한 주요 리스크 및 동인들입니다.

성장 기회 및 전략적 전망

위험에도 불구하고, 올바른 위치에 있는 이들에게는 상당한 성장 기회가 존재합니다. 이러한 기회 중 일부는 위에 언급된 도전에서 직접적으로 생겨납니다. 예를 들어, 노후 부동산의 리노베이션 및 재개발이 급성장하는 사업이 될 전망입니다. ESG 규정을 충족하기 위해 많은 오피스 빌딩이 업그레이드가 필요하므로, 적응형 재사용(adaptive reuse)이나 리트로핏(retrofitting)에 전문성을 가지는 기업들은 충분한 일거리를 확보할 수 있습니다(그리고 투자자들은 ‘브라운’ 빌딩을 ‘그린’ 빌딩으로 바꾸어 수익을 얻을 수 있습니다). 2028년까지 유럽 전역에서 수천 개의 오피스와 리테일 공간이 아파트, 연구소, 학생 주택 또는 기타 용도로 전환될 수 있습니다. 이는 한 부문에서의 공급 과잉 문제를 해결함과 동시에 다른 부문의 공급 부족(예: 도심의 빈 오피스를 꼭 필요한 주택으로 전환) 문제도 해소합니다.

또 다른 기회는 부동산 내 기술 통합입니다. 업계는 그동안 기술 도입에 뒤처졌지만, 이 상황은 변화하고 있습니다. 프롭테크(PropTech)와 AI, IoT, 데이터 분석을 활용해 건물 운영, 마케팅 및 투자 결정을 최적화하는 흐름이 가속화되고 있습니다. PwC 조사에 따르면, 응답자의 85% 이상이 향후 5년 간 AI가 부동산의 모든 분야에 어느 정도 또는 큰 영향을 미칠 것이라고 예상합니다 pwc.com pwc.com. 이미 AI는 예측 유지보수, 임차인 이탈 예측, 시장 분석 등에 활용되고 있습니다 pwc.com pwc.com. 이러한 기술을 도입하면 효율성과 수익성을 개선할 수 있습니다. 예를 들어, AI는 호텔의 객실 가격을 동적으로 조정하거나, 임대인에게 어떤 임차인이 재계약할지/이사를 갈지 판단하도록 도와줄 수 있습니다. 디지털 트랜스포메이션에 투자하는 부동산 회사들은 보다 뛰어난 실적을 기록할 것입니다. 또한 유럽은 스마트 빌딩 및 스마트 시티 이니셔티브의 성장이 예상되며, 이는 EU의 디지털 및 그린 아젠다와도 맞물려 기술 기반 인프라 투자 기회를 제공합니다.

인구 및 사회적 변화도 기회를 제공합니다. 고령화는 시니어 하우징, 메디컬 오피스, 요양 시설 등의 수요를 창출하여 2028년까지 해당 섹터가 강하게 성장할 전망입니다. 도시화와 젊은 전문직 종사자들이 활기찬 도심 임차를 선호하는 현상은 제도적으로 운영되는 프라이빗 임대주택(빌드 투 렌트)과 코리빙(co-living) 공간의 성장을 뒷받침합니다. 학생 주택(위에 언급된 바와 같이) 역시 확대 중이며, 독일과 이탈리아 등은 PBSA(목적형 학생숙소) 보급률이 낮아 투자자들이 신축 개발에 자금을 대고 있습니다. 생명과학 부동산(연구실, R&D 허브)은 팬데믹 이후 제약, 바이오텍의 중요성이 부각되면서 또 다른 유망 분야입니다. 미국에서는 보스턴, 케임브리지와 같은 도시들이 연구실 공간으로 호황을 누렸고, 유럽에서도 영국 케임브리지, 암스테르담, 베를린 등이 그 대열에 합류하고 있습니다. 대학, 병원 인근의 생명과학 캠퍼스에 특화된 펀드가 더 많은 자금을 투입할 것으로 보입니다.

지정학적으로 유럽은 “프렌드쇼어링(friendshoring)” 및 산업 재구성을 통해 이익을 얻는 위치에 있습니다. 글로벌 기업들이 아시아 대안을 찾으면서 유럽(특히 동유럽)은 EV 배터리, 반도체(유럽 Chips Act의 지원과 함께), 기타 첨단 제조업 유치가 기대됩니다. 각 신설 공장과 플랜트에는 노동자 주거, 물류, 오피스 등 부동산 수요가 발생합니다. 예를 들어 폴란드는 대규모 배터리 공장 투자를 유치했으며, 이는 지역 부동산 시장을 강화합니다. 자동차 산업의 전기차 전환 역시 마찬가지로, 독일, 프랑스, 스페인에서 생산 공장이 건설되고 있으며 부동산 투자자들은 이러한 프로젝트 주변 인프라(물류창고, 교육센터, 신규 노동자들을 위한 커뮤니티 리테일 등)를 공급함으로써 기회를 찾을 수 있습니다.

국경 간 자본 이동 자체가 기회를 만들어냅니다. 예상대로 아시아(예: 싱가포르, 한국) 및 북미 자본이 유럽에 재진입할 경우, 현지 시장 참여자들은 이들과 협력해 수혜를 볼 수 있습니다. 합작 투자(Joint Venture)가 늘어나면서 외국자본이 현지 개발사(노하우 보유)와 손을 잡고 프로젝트(예: 폴란드 주거, 스페인 물류 등)를 추진할 수 있습니다. 국경 간 투자는 대상 시장에서 수익률을 낮추고(가치 상승), 예를 들어 미국 투자자들이 독일 주거 시장을 안전한 피난처로 여겨 대량으로 들어올 경우 초기 진입자들에게 보상이 커집니다.

마지막으로, 정부 주도 이니셔티브가 성장 영역의 문을 열 수 있습니다. EU와 각국 정부는 철도, EV 충전 인프라, 리트로핏 보조금 등 그린 에너지 및 인프라에 대규모 투자를 단행 중입니다. 이에 따라 교통 중심 개발, 전기차 충전 부지 등 관련 부동산 자산이 전통적으로 주목받지는 않았으나, 새로운 투자 가능 분야로 떠오르고 있습니다.

요약하자면, 더 이상 오피스/리테일을 “사서 보유”하는 전통 전략은 확실한 선택이 아니지만, 2025~2028년의 풍경은 자산의 전환, 프롭테크 수용, 인구통계 기반 섹터 공략, 유럽의 디지털/그린 대전환과의 연계라는 측면에서 변혁적 성장 기회를 제공합니다.

지속가능성 및 ESG 트렌드

유럽 부동산 시장에서 가장 심오한 변화 중 하나는 지속가능성 및 ESG(환경, 사회, 지배구조) 고려가 업계 전 분야에 내재화되고 있다는 점입니다. 모든 징후로 볼 때, 이 트렌드는 2028년까지 더욱 강화되어 자산 가치, 임차 수요, 투자 전략에 근본적인 영향을 미칠 것입니다. 실제, 업계 조사에 따르면 ESG 규제 준수는 부동산의 단기·장기 모두에서 가장 큰 도전 과제로 인식되고 있습니다 europe.uli.org europe.uli.org.

2024년 이후 여러 규제 변화가 동시에 진행됩니다:

  • EU의 기업 지속가능성 보고 지침(CSRD)은 대형 기업에게 2024 회계연도(2025년 최초 보고)부터 상세한 ESG 지표 공개를 요구합니다 cbre.com cbre.com. 부동산 회사뿐만 아니라 임차인도(많은 기업 임차인은 임대한 공간의 탄소발자국까지 공개 의무가 생김) 대상입니다. 유럽 지속가능성 보고 기준(ESRS) 도입으로 지속가능성 보고가 한층 엄격해집니다 cbre.com. 부동산 소유주는 명확한 기후 전환 계획 및 이행 성과를 증명해야 하는 압박을 받게 됩니다.
  • 제안된 기업 지속가능성 실사 지침(CS3D)은 단순 공개를 넘어 기후 목표 달성을 현장에 적용하는 실행 계획을 요구할 예정입니다 cbre.com cbre.com. 즉, 부동산 투자자들은 탄소 저감 전략의 공개적 약속 및 실행이 요구되며, 예를 들어 건물을 넷 제로 카본(Net Zero Carbon) 경로에 맞게 리트로핏 하는 것이 포함됩니다 cbre.com.
  • 바젤 IV 은행규제(2025년 경 시행)는 특정 부동산 대출에 대한 은행 자본 충당금 요건을 강화합니다. 은행이 ‘브라운’ 비효율 빌딩에 더 높은 리스크 가중치를 부여하면 조달 비용이 상승할 수 있습니다 cbre.com. 자산 유동성을 유지하려면 소유주는 지속가능성 개선에 더 많은 동기를 갖게 됩니다.
  • 자산 수준에서도 각국의 건물 에너지 기준이 강화되고 있습니다. 예를 들어 EU 건물 에너지 성능지침(재개정안)이 논의 중이며, 기존 건물에 최소 에너지 효율 기준을 부과할 예정입니다(예: 2030년까지 기준 미달 건물은 임대 불가). 프랑스는 이미 최저 에너지 등급(G)인 주택은 2025년부터 임대가 금지되어 업그레이드 또는 시장 퇴출이 강제됩니다 deepki.com. 네덜란드 등은 오피스 임대에 EPC 최소 C등급을 의무화했습니다. 기준 미달 자산은 수익성과 가치가 하락할 수밖에 없습니다(이른바 전략화(stranding)). CBRE는 “지속가능성 기준을 충족하지 못하는 자산은 수리·개선을 위한 투자 규모 때문에 가격 하락을 겪을 것”이라고 지적합니다 cbre.com.
  • 투자자 커뮤니티도 자율적으로 규제를 강화합니다: Net Zero Asset Owners Alliance 등은 2050년까지 포트폴리오의 탈탄소화를 약속합니다. 이미 일부 대형 투자자는 ESG 기준 미달 자산 매입을 거부하여, 미준수 자산의 매수자 풀이 줄고 있습니다.

결론적으로, ESG 요인은 자산 가치평가와 임대에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 에너지 고효율 HVAC, 태양광 패널, BREEAM/LEED 등 친환경 인증, 건강한 실내환경 등의 자산은 수요가 높고, 임차인 유지가 용이하며, 임대료·가격 프리미엄도 누릴 수 있습니다. 연구에 따르면 친환경 인증 오피스는 비인증 오피스 대비 임대 프리미엄이 6% 이상입니다 exquance.com. 공실률이 낮고 임차인 유지율도 높아서, 현금 흐름이 안정적이고 미래 리스크가 적은 만큼 ‘그린 자산’의 수익률(캡 레이트) 압박(=가격 상승)이 가속화됩니다 cbre.com cbre.com. 반면, 고탄소 노후 자산은 캡 레이트가 높아지고(=가격 하락), 유동성이 떨어집니다. 유럽 전역에서 ‘브라운 디스카운트’ 현상이 나타나고 있으며, 2028년까지 그 폭이 크게 벌어질 수 있습니다. 예를 들어, 일부 분석에 따르면 에너지 효율 등급이 낮은 런던 오피스는 효율이 좋은 동등 자산보다 확연히 높은 수익률에 거래되며, 이 트렌드는 더 확산될 전망입니다.

ESG는 단순히 E(환경)만이 아닙니다: 사회적 요소는 저렴한 주거 의무화, 커뮤니티 영향력, 임차인 복지 트렌드에서 두드러집니다. 정부가 사회적 가치를 추구하면서 저렴한 주택 개발을 위한 민관 협력이 더욱 늘어날 수 있습니다(이미 일부 도시는 신규 개발 사업에서 일정 비율의 저렴한 유닛을 의무화함). 커뮤니티 편의시설, 웰니스 인증 등을 강조하는 개발업체는 임차인에게 더 높은 선호를 받을 수 있습니다. 거버넌스 또한 – 투명성과 우수한 기업지배구조가 – 이제 투자자와 대출기관의 심도 깊은 검토 대상입니다(자본 조달을 원하는 기업에 불투명한 합작법인(JV)이나 약한 리스크 통제의 시대는 저물고 있습니다).

하지만 업계 내에는 ESG에 대한 반발 또는 논쟁 역시 존재합니다. PwC의 보고서에 따르면 2024년에는 ESG가 임차인 수요, 재무 건전성 등 전통적 우려사항보다 주요 영향력 면에서 뒤처졌으며 – 업계 일각에서는 역동적인 ESG 실천의 비용/효과에 의문을 제기하기도 합니다 pwc.com pwc.com. 수익 마진이 줄어드는 상황에서 친환경 업그레이드에 큰 비용을 쓰는 건 부담이 될 수 있습니다. 또한 기준이 계속 바뀌는 것에 대한 명확성 부족도 문제입니다 – 현재 “지속가능”으로 여겨지는 기준이 20년 안에 달라질 거란 우려가 있습니다 pwc.com. 그럼에도 불구하고 규제는 이 문제를 강하게 압박하고 있습니다 – 2024년 부동산 전문가의 74%가 규제가 비즈니스에 가장 큰 영향을 미치고 있다고 답했습니다 pwc.com, 이 중 상당 부분이 ESG 규제입니다. 이에 대응하여 적극적인 기업들은 단순한 논의를 넘어서 실질적인 행동에 나서고 있습니다: 건물의 재생에너지 투자, 에너지관리용 인공지능(AI) 도입, TCFD에 부합한 기후 리스크 공시 등입니다. 2028년까지 ESG 컴플라이언스(준수)는 선택사항이 아닌 기본 요건이 될 것입니다. 조기에 대응하는 회사는(운영비 절감, 우대 금융조건 – 일부 은행은 소폭 할인하는 “그린론” 제공, 임차인 관계 강화 등) 이익을 볼 수 있습니다. 뒤처지는 회사는 나중에 더 큰 설비투자 부담 혹은 가치 하락을 감수해야 할 수도 있습니다.

보험과 물리적 기후 리스크 역시 ESG의 중요한 측면입니다. 보험사들은 리스크가 높은 지역(홍수 위험지, 산불 취약지 등) 자산의 보험료를 인상하거나 보장 자체를 철회하기도 합니다. PwC는 기후위기 심화와 함께 보험 접근성에 대한 우려가 커지고 있음을 강조했습니다 pwc.com. 해안이나 기후 노출이 심한 위치의 부동산은(방파제, 배수 시스템 등) 복원력 투자가 필요할 수 있습니다. 2028년에는 기후 리스크 분석이 부동산 인수 시 표준 실사 항목이 될 가능성이 높고, 이는 대출 심사에도 반영될 수 있습니다(은행이 대출 조건에 기후 위험을 포함).

요약하자면, 지속가능성 트렌드는 EU 부동산 전망을 이끄는 핵심 주제입니다. 향후에는 다음과 같은 양상을 기대할 수 있습니다:

  • 대규모 리트로핏(개선) 캠페인: EU의 건축물은 상당히 노후되었으므로, 리트로핏은 도전이면서 수조유로 투자 기회입니다. 에너지 효율 시스템, 단열재, 목재 구조 개선 등 공사가 보편화될 것입니다.
  • 그린리스(녹색 임대차)와 임차인 협력: 임대인과 임차인이 에너지 사용을 줄이기 위해 협업 – 예: 데이터 공유, 임차인이 지속가능한 실행을 약속하는 그린리스 조항 등.
  • 자재와 설계의 혁신: 더 많은 목조 건축, 재생자재, 모듈러(조립식) 건설 등으로 폐기물과 탄소 절감 – ESG 목표가 촉진.
  • 금융의 차별화: 그린본드, 지속가능성과 연계된 대출(ESG 달성시 이자율 할인) 등이 증가. 이미 2023년 상반기 유럽에서 그린 부동산 채권 발행이 많았습니다. 이로 인해 ESG 선도기업에(더 저렴한 조달) 이익이 돌아갑니다.
  • 공공 부문의 리더십: 정부와 EU 기관이 모범적인 친환경 개발에 직접 투자할 수 있습니다(예: EU의 Renovation Wave 계획은 2030년까지 개보수율을 두 배로 높이려 함). 또한, 일부 도시는 국가 규정보다 더 엄격한 로컬 규칙을 도입할 수 있습니다(예: 건물에 대한 도시별 탄소세).

전반적으로 2050년까지 탄소중립(넷제로) 달성을 목표로 하는 유럽에서는 부동산 산업의 완전한 전환이 불가피합니다 – 2025~2028년은 그 변혁의 첫 사분기(critical early innings)가 될 것입니다. 이미 2025년부터는 투자자가 기후 전환 계획을 공개하고 실행을 시작해야 하며 cbre.com cbre.com, 2028년에는 의미 있는 진전이 있을 전망입니다. 변화에 성공적으로 대응한 자산과 기업은 가치 상승과 “더 높은 현금흐름 안정성” cbre.com cbre.com을 누릴 수 있지만, 뒤처진 곳은 도태 혹은 강한 불이익을 되돌려 받을 수 있습니다.

국경을 넘는 투자 패턴

2028년경에는 더 세계화되고 상호 연결된 유럽 부동산 시장이 펼쳐질 것으로 예상합니다 – 다만 일부 부문에선 탈세계화(예: 먼 시장에 대한 의존 감소, 유럽 내 교역 증가)의 영향도 관찰될 수 있습니다. 국경을 넘는 투자는 팬데믹 전 수준을 회복하거나 그 이상이 될 수 있습니다. 다음과 같은 패턴을 기대할 수 있습니다:

  • 북미에서 유럽으로: 북미의 투자자(연금펀드, 사모펀드, 리츠 등)들은 유럽 내 주요 플레이어로 지속될 것입니다. 그들의 자본 규모는 종종 현지 투자자보다 압도적으로 커, 대형 포트폴리오 인수가 가능합니다. 미·캐나다 그룹은 분산효과와 때때로 더 나은 가격 때문에 유럽 할당 비중을 늘릴 전망입니다. 예를 들어 미국 오피스 시장이 침체된 반면 유럽 오피스가 회복세면, 투자 자금이 그쪽으로 이동할 수 있습니다. 강한 달러의 지속도 플러스입니다 cbre.com. 국경 간 M&A도 있을 수 있는데 – 북미 자본이 유럽(특히 영국, 독일) 부동산기업에 진입하는 사례들이 이에 속합니다(예: Brookfield 등이 영국·독일 기업 지분 취득).
  • 아시아/중동에서 유럽으로: 아시아(예: 싱가포르 국부펀드, 한국 연기금) 및 중동(사우디, UAE, 카타르 국부펀드) 자본은 매우 영향력이 큽니다. 특히 중동 투자자는 런던 마천루, 파리 랜드마크 등 ‘트로피 에셋’ 선호 경향이 강해 2025~26년에는 고유가 덕분에 공격적인 유럽 투자가 재개될 가능성이 높습니다. 아시아 투자자들은 물류, 테크, 주요 도시 오피스 등에 집중할 수 있습니다. 한 가지 변화는: 중국 국내 사정으로 중국의 해외 부동산 투자는 크게 감소했고 그 빈자리를 싱가포르(GIC, 유럽 물류 및 학생주택 매수 활발) 등이 메우는 양상입니다.
  • 유럽 내 국경 간 자금 이동: 유럽 현지 투자자들도 점점 더 국경을 넘어 투자에 나섭니다. 예를 들어, 독일 펀드는 원래 EU 내 오피스·리테일 매수에 적극적이었으며(자금 유출이 안정되면 재등장 가능성 큼), 프랑스 투자자는 스페인이나 이탈리아, 북유럽 투자자는 발트 3국 자산을 물색할 수 있습니다. 또한, 영국이 EU에서 탈퇴한 뒤 EU 투자자들 중 브렉시트 불확실성 때문에 영국을 기피했던 이들이 높은 수익률을 찾아 재진입할 수도 있고, 역으로 영국 투자자가 EU 지역으로 진출할 여지도 있습니다. 2028년엔 영국-EU 부동산 파트너십이 점차 정상화되어, 런던은 여전히 EU 자본의 지렛대로 남고유럽 주요 도시도 성장 추구하는 영국 투자자에 매력적일 전망입니다.
  • 국경 간 개발 및 JV(합작) 벤처: 단순 인수뿐만 아니라 외국 자본이 개발사업에도 투자할 것입니다. 중동·아시아 파트너가 유럽 도시의 대형 복합개발 프로젝트를 공동으로 진행하는 경우가 늘어날 수 있습니다. 예를 들어 북미 자본이 폴란드의 현지 개발업체와 협력해 임대아파트 포트폴리오를 건설 – 자본과 현장 경험의 결합. 이런 JV는 글로벌 베스트 프랙티스를 도입, 시장의 현대화를 촉진합니다.
  • 투자 대상의 다변화: 초기엔 국경 간 자금이 주로 핵심시장(영국, 프랑스, 독일)에 집중되지만, 점차 “차세대” 시장(폴란드, 스페인, 네덜란드, 아일랜드, 포르투갈, 동남유럽 일부 등)으로 분산 – 더 나은 수익률이나 성장성 추구 때문입니다. 2028년까지는 그리스, 불가리아 등지에도 기관급 투자가 늘어날 수 있습니다(경제 통합, 매력적 수익률 등 조건 충족 시).

국경 간 투자는 시장 간 상관관계를 높인다는 점도 주목할 만합니다. 글로벌 분위기가 나빠지면, 국경 간 투자자들은 동시다발적으로 빠져나가 시장 하락을 악화시키는 경향이 있습니다(2008년, 2020년 사례처럼). 반대로 분위기가 좋을 때는 자금이 단기간 대거 유입돼 가격 상승을 촉진할 수 있습니다. 현지 플레이어는 이런 흐름에 맞춰 민첩하게 파트너를 찾거나 투자 타이밍을 전략적으로 조정해야 할 것입니다.

국경을 넘는 활동의 긍정적인 측면은 혁신과 기준을 확산시킨다는 점입니다. 국제 투자자들은 ESG 기대치를 가져오며(현재 많은 북미 및 유럽 기관 투자자들이 유사한 ESG 목표를 공유함), 이는 그들이 투자하는 모든 시장에 친환경 기준을 보급시키는 데 도움이 됩니다. 또한 이들은 운영 노하우도 전파합니다 – 예를 들어, 새로운 시장에 현대적 부동산 관리 기법을 도입하는 식입니다.

국경을 넘는 자본은 이제 대체 자산도 주목하고 있습니다. 외국인 투자자들이 단순히 자산만이 아니라 플랫폼까지도 인수할 것으로 예상됩니다. 예를 들면, 미국의 사모펀드가 유럽의 학생 주택 운영 업체를 인수하여 현지 거점을 확보하는 경우가 있거나, 아시아의 펀드가 데이터센터 개발업체에 투자할 수 있습니다. 이러한 플랫폼 거래는 해당 분야의 대륙 전체적인 성장을 가속화할 수 있습니다.

2028년까지 유럽에서 해외 투자가 증가하는 모습도 볼 수 있을 것입니다 – 유럽 투자자들이 해외로 진출하는 현상입니다. 현재 유럽 기관들은 주로 유럽 내 또는 미국에 투자하고 있습니다. 만약 유럽 시장이 지나치게 고가이거나 경쟁이 치열해진다면, 더 많은 자금이 아시아-태평양이나 다른 지역으로 배분될 수 있습니다. 하지만 유럽이 직면한 도전(주택, 기후 적응 등)을 해결하기 위해 자본이 필요한 만큼, 유럽 내에서도 많은 투자를 흡수할 여지가 충분할 것입니다.

요약하면, 국경 간 흐름은 높은 거래량과 다양한 자원으로 회귀할 가능성이 크며, 이는 유럽을 글로벌 부동산 자본의 주요 목적지로 다시 한 번 강화할 것입니다. 국내외 자본의 상호작용이 가격 책정에 영향을 미칠 것입니다 – 예를 들어, 국내 은행들이 특정 분야에 대출을 제한한다면, 외국 자본이 자산을 할인된 가격에 인수했다가 시장 상황이 호전되면 이득을 볼 수 있습니다. 주요 과제로는 환율 추세(자금 흐름에 영향 – 유로가 약할 땐 해외 자금이 들어오고, 유로가 강하면 해외투자가 늘어남)와 정치적 분위기(투자 조약, 외국인 구매자에 대한 세금 – 예: 캐나다와 뉴질랜드가 주택 시장에 외국인 구매 금지령을 도입; 유럽이 주택 분야에서 비슷한 조치를 취한다면 흐름이 달라질 수 있지만, 현재로선 그러한 광범위한 움직임의 조짐은 없음)를 모니터링하는 것이 될 것입니다.

결론

2025년은 전환점이 될 것입니다 – 유럽연합 부동산 시장에서. 주거 및 상업 부문 모두가 조정과 불확실성의 시기를 지나 안정화와 선택적 성장을 향해 전환 중입니다. 거시경제 환경은 – 완만한 GDP 성장, 물가 안정, 금융긴축 종료로 특징지어지는 – 최근 수 년의 변동성에 비해 부동산 경기에 보다 확고한 기반을 제공하고 있습니다. EU의 주거 시장은 전반적으로 회복세를 보이고 있으며, 근본적인 공급 부족과 신용 환경 개선이 이를 뒷받침하고 있습니다. 다만, 주거의 접근성과 정책 개입이 회복 속도를 조절할 것으로 보입니다. 상업용 부동산은 새로운 길을 모색 중입니다: 오피스는 고급화 방향으로 진화하고, 리테일은 옴니채널 시대에 입지를 다지고, 물류는 구조적인 후광효과를 지속적으로 누리고 있으며, 대체 섹터들이 부상하고 있습니다.

2028년까지의 전망은 조심스러운 낙관론이 우세합니다. 업계 리더들의 다수는 향후 몇 년간 사업 신뢰도와 수익성이 개선될 것으로 기대하고 있습니다 pwc.com. 하지만 이들은 경제적 위험, 지정학적 충격 등 위험요소들에도 주의를 기울이며 이번 사이클이 이전과 다르게 전개될 것임을 이해하고 있습니다. 지속가능성과 혁신이 차별화 요인이 될 것입니다. ESG 의무를 선제적으로 이행하고, 건물을 리트로핏하며, 기술을 활용하는 참여자들이 새로운 유럽 부동산 시대에서 가장 좋은 위치를 차지할 것입니다. 한 임원의 말을 빌리자면, 이제 성공은 “5D” – 부채, 인구구조, 탈탄소화, 탈세계화, 디지털화 europe.uli.org– 에 달려 있습니다.

2025–2028년 사이 유럽 부동산 시장은 트랜스포메이션(전환)이 핵심이 될 가능성이 높습니다: 노후 자산을 더 친환경적이고 활용성 높은 공간으로 변화시키고, 도시를 보다 살기 좋고 회복력 있게 만들며, 업계 관행을 보다 투명하고 데이터 기반으로 혁신하는 등입니다. 글로벌 자본이 유럽으로 재유입되면서 투자가 반등할 전망이며, 그 동인은 필연(다각화, 지난 수년간의 투자 부족)과 기회(상대적 가치, 구조적 수요) 모두입니다. 국경 간 투자와 파트너십이 유럽이 필요로 하는 신규 주택, 인프라, 리트로핏에 결정적 역할을 하게 될 것입니다.

주거 부문에 있어서는, 정부와 민간이 협력해 주택 공급을 확대하되 투자 유인을 과도하게 훼손하지 않는다면, 10년대 후반쯤에는 주택난 완화와 함께 가격 안정화, 사회의 전반적 혜택까지 이루어질 수 있을 것입니다. 상업용 부동산에서는 유연한 업무 패턴과 새로운 소비자 행태를 받아들이는 자산이 리바이탈라이즈(재활성화)되는 반면, 그렇지 못한 자산은 도태될 수 있습니다. 2028년 경에는 유럽 부동산 풍경이 더 회복력 있고, 지속가능하며, 기술적으로 진화하여, 모든 도전의 대응 속에서 성장의 기회가 함께할 것으로 기대됩니다.

궁극적으로, EU의 부동산 시장은 조심스러움과 기회의 교차로에 서 있습니다. 향후 몇 년 간 이 분야는 신중한 낙관론과 단기적 유행이 아닌 장기적 가치 창출에 집중하며 새로운 지평을 열 것입니다. 이러한 사고방식의 단적인 예로, 유럽 부동산 리더의 80%가 2025년에는 사업 신뢰도와 이익이 증가 또는 유지될 것으로 기대하고 있으며, 이는 절제된 낙관론을 반영합니다 pwc.com. 그러나 이들은 필요하다면 곧장 방향을 전환할 준비가 되어 있습니다 – 불확실성을 인식하면서도, 유럽인들이 살고, 일하고, 소비하고, 번영할 수 있는 양질의 공간에 대한 꾸준한 수요에 이끌리고 있습니다. 부동산 사이클은 전환점을 맞고 있으며, 거시경제 현실과 사회적 니즈, 지속가능성 의제를 전략에 반영한 이들이 2025년부터 2028년, 그 이후까지 유럽연합 부동산 시장을 선도하게 될 것입니다.

출처:

Marcin Frąckiewicz

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