소개 및 시장 개요
폴란드는 견고한 경제와 꾸준한 성장세에 힘입어 중부 및 동유럽 최대의 부동산 시장입니다. 2024년 GDP는 EU 평균을 훨씬 상회하며 강하게 반등했으며, 2025~2026년에도 연평균 약 3.4%의 성장이 예상됩니다 ey.com nordlb.com. 이러한 경제적 강점과 낮은 실업률, 소득 증가가 주거용, 상업용, 산업용 부동산 전반에 걸쳐 수요를 지속적으로 지지하고 있습니다. 2023년에는 금리 급등과 지정학적 긴장으로 급격한 둔화가 있었으나, 2024년에는 낙관론이 돌아오며 총 투자 거래 규모가 약 48~50억 유로로 2023년의 두 배를 넘어섰습니다 ey.com property-forum.eu. 시장 회복은 “가격 조정”으로 인해 투자자들이 수익률 개선을 노리고 다시 진입한 결과였으며, 2024년 말에는 통화정책 완화도 더해졌습니다 linkedin.com. 이후 섹션에서는 폴란드 부동산 시장을 구성하는 주요 분야(주거, 상업(오피스 및 리테일), 산업)별 전개와 핵심 트렌드, 지역별 양상, 임대 시장, 투자자 활동, 그리고 규제 동향까지 총체적으로 살펴봅니다.
주거용 부동산 시장
가격 동향 및 최근 전개
폴란드 주택 시장은 최근 몇 년간 놀라운 가격 급등을 겪은 후 점차 완화 국면으로 전환되고 있습니다. 2022년 2분기~2024년 2분기 사이 폴란드 주택 가격은 거의 26% 급등, 이는 EU에서 가장 빠른 상승폭이었습니다(참고로, 서유럽 주요국들은 대체로 가격 정체 또는 하락세를 겪음) eznewswire.com. 이와 같은 급등은 코로나 팬데믹 이후 강한 수요, 건설비 인플레이션, 그리고 2023년 첫주택 구입자에 2% 고정금리 대출을 제공한 “세이프 2%” 주택담보대출 보조금 등 정부의 경기부양책에 힘입었습니다 globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. 그러나 이 프로그램이 종료되고 금리는 여전히 높은 상태에서 가격 상승세는 둔화되고 있습니다. 2024년 1분기 기준, 폴란드 7대 도시 기존 주택 평균 가격은 1제곱미터당 13,404 PLN(약 3,463 USD)로, 전년 대비 8.1% 상승에 그쳤는데 이는 이전보다는 훨씬 완만한 증가입니다 globalpropertyguide.com. 새로 건설된 분양 아파트의 경우 약간 더 높은 m²당 14,265PLN, 연간상승은 4.4%에 불과했습니다 globalpropertyguide.com. 이 같은 둔화는 2021~2022년 폭발적 상승 후의 안정화 국면을 의미합니다. 실제로 2023년 말 바르샤바에서는 급등 이후 가격이 횡보세를 보였고, 신규분양 평균가는 2023년 10월 기준 m²당 약 16,000 PLN으로 전월 대비 큰 변화가 없었습니다(전년 대비는 약 18% 상승) realting.com realting.com. 업계 전문가들은 더 이상의 정부 주택보조금 기대감 약화와 높은 대출 금리가 이전의 급등세를 제어했다고 평가합니다 globalpropertyguide.com.
이와 같은 진정세에도 대폭적인 가격 하락(조정)은 없었으며, 폴란드 주택은 여전히 투자 대상으로 선호받고 있습니다. 2024년 들어 인플레이션과 금리가 완화 조짐을 보이자 주택담보대출 발급이 다시 살아나며, 은행들은 2024년 한 해에 신규 주택대출 839억 PLN어치를 실행, 이는 침체기였던 2023년에 비해 43% 증가한 수치입니다 globalpropertyguide.com. 최근 몇 년간 10% 이상의 임금 급등과 만성적 주택 부족이 가격 하단을 받쳐주고 있습니다. 2022~2023년 대출금리 급등에 구매를 미뤘던 대기 수요 역시 금리 하락에 맞춰 점차 복귀하는 추세입니다. 폴란드중앙은행의 기준금리는 2022년 고점 6.75%에서 2024년 말 5.75%로, 2025년 중반 현재 5.25%까지 인하되었으며 추가 인하 전망도 있습니다 tradingeconomics.com linkedin.com. 대출금리 인하는 실수요 및 구매력 회복에 긍정적으로 작용할 것입니다. 실제 신규 분양주택 거래량은 2024~2025년 전년 대비 10~15%가량 반등이 예상됩니다 ey.com. 전문가들은 가격은 전과 같은 급등은 없겠지만 완만한 상승세(소프트 랜딩)로 접어든다고 전망합니다. EY 부동산 전망 보고서는 앞으로 “주거 시장의 가격 상승 속도 둔화”를 예상하며 ey.com, 급락 가능성은 낮다고 봅니다. 이는 폴란드의 견고한 경제 펀더멘털과 주택 소유를 안전한 자산 저장 수단으로 인식하는 문화적 특성을 반영합니다.
그림: 폴란드 주요 도시권 신규 주택 판매 수. 2021년 정점을 찍은 후 2022년 대출 문턱이 높아지며 급감, 2023년 일부 회복, 2024년은 높은 금리로 다시 감소세 globalpropertyguide.com. 2025년은 더딘 출발을 보이나, 시장여건 개선과 함께 수요가 안정될 것으로 기대 globalpropertyguide.com. (출처: NBP/JLL 데이터)
지역별 주택가격 차이
폴란드 지역별 주택가격은 큰 격차를 보이며, 바르샤바와 다른 대도시가 가장 높은 가치를 기록합니다. 2023년 말 기준 수도 바르샤바의 신규 아파트 평균 가격은 m²당 16,000PLN 선, 이차시장 아파트는 m²당 17,000PLN 수준으로 나타났습니다 realting.com realting.com. 반면 타 주요 도시들은 상대적으로 저렴했으나, 최근 몇몇 도시가 바르샤바에 근접하는 성장세를 보이고 있습니다. 크라쿠프는 두 번째로 큰 시장으로, 2023년 3분기 기준 신규 아파트 평균가가 m²당 15,500PLN에 달했으며, 이차시장 거래가는 오히려 16,000PLN을 상회했습니다 realting.com realting.com. 이는 최근 2년간 20% 넘는 급등 결과입니다. 브로츠와프와 트리시티(그단스크-그디니아-소포트) 클러스터 역시 가파른 상승세를 보이며, 2023년 말 기준 신규 분양가는 브로츠와프는 m²당 13,000PLN, 트리시티는 m²당 14,300PLN으로 연간 상승률 약 15%를 기록했습니다 realting.com realting.com. 중소규모의 지역 중심 도시도 최근 호황기를 거쳤는데, 크라쿠프는 2022~2024년 24.7% 상승, 지엘로나구라는 21.6% 급등해 수도권 이외 수요 역시 강세를 확인할 수 있습니다 eznewswire.com. 저렴한 도시로는 우치(폴란드 3대 도시)로 m²당 거의 10,000PLN선이며 pewnylokal.pl realting.com, 동부 소도시들은 대체로 8,000PLN 이하입니다. 바르샤바와 타 도시 간 격차는 지난 2년간 급등기로 다소 좁혀졌으나, 여전히 바르샤바(그리고 일부 크라쿠프)는 프리미엄이 존재합니다. 이차 도시는 현지 경제 성장, IT/비즈니스 서비스 투자 유치, 우크라이나 전문직 및 유학생 유입 등 실수요 기반이 두터워 최근 빠른 성장의 주요 배경이 되고 있습니다. 브로츠와프, 루블린 등이 대표적입니다.
중요하게도, 재고 상황은 지역에 따라 다릅니다. 바르샤바 시장은 가장 비싸지만, 상대적으로 유동적입니다. 폴란드에서 가장 많은 구매자 풀과 가장 짧은 판매 기간을 보유하고 있습니다 globalpropertyguide.com. 트리시티(해안도시 그단스크 지역)에서는 현지인과 외국인(스칸디나비아 출신 구매자 포함)의 건강한 수요가 시장의 균형을 유지하고 있습니다. 반면에 일부 도시는 신규 분양 주택 시장에서 공급 과잉에 직면해 있습니다. 크라쿠프와 브로츠와프에서는 미판매 개발업체 물량이 증가하여, 현재는 보다 침체된 포즈난 시장과 비슷한 수준입니다 globalpropertyguide.com. 우치의 상황이 가장 어려운데, 현재의 판매 속도라면 미판매 주택을 소화하는 데 2년 이상이 걸려 폴란드에서 가장 긴 기간입니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 이러한 지역별 격차는 향후 가격 추세의 차별화를 의미합니다. 신규 공급이 제한된 바르샤바와 같은 시장은 견고함을 유지하거나 소폭 상승할 수 있지만, 재고가 과잉인 도시는 개발업체의 할인이나 가격 정체가 이어질 수 있습니다. 그럼에도, 전반적인 하락은 예상되지 않습니다. 심지어 시장이 약해진 경우에도 개발업자들은 가격을 급격히 인하하기보다는 프로젝트를 연기하는 경향을 보여, 마진 방어에 중점을 두고 있습니다 pewnylokal.pl.
임대 시장의 역동성과 수익률
폴란드 주택 임대 시장은 완만한 성장세를 보이며, 변동성의 시기를 거친 후 점진적으로 균형으로 돌아가고 있습니다. 팬데믹, 인플레이션 급등, 2022년 우크라이나 난민 대규모 유입 등 여러 충격에 이어 임대료는 급격히 치솟았지만, 최근에는 임대료 인플레이션이 완화되고 있습니다. 2025년 4월 기준 실제 주택 임대료(소비자물가지수 기준)는 전년 대비 4.2% 상승하여, 1년 전 약 5.4%에서 하락했으며, 전체 인플레이션 수준과 거의 일치하게 되었습니다 globalpropertyguide.com. 이는 2022–2023년 두 자릿수 급등 이후 임대료 상승세가 지속 가능한 속도로 정상화되었음을 보여줍니다. 전문가들은 ‘충격의 만료’와 공급 증가로 냉각 현상이 나타났다고 설명합니다. 임대료를 끌어올렸던 요인들, 즉 코로나 팬데믹, 급격한 인플레이션, 난민 발생에 따른 수요 급등, 주택 붐 등이 모두 완화되었습니다 globalpropertyguide.com. 폴란드의 거시경제적 환경이 안정화됨에 따라(인플레이션은 2022년 중반 약 15%에서 2024년 초 약 6%로 하락, 임금 증가 역시 꾸준함) 임대 시장은 점차 균형을 찾아가고 있습니다.
지역별 임대료 차이는 여전히 뚜렷하게 나타납니다. 바르샤바는 타 대도시에 비해 월등히 높은 임대료를 보이고 있습니다. 아래 표는 2025년 3월 기준 주요 도시별 평균 요구 임대료입니다.
| 도시 | 평균 월 임대료 (PLN) | 평균 임대료 (USD) | 전년 동기 대비 변화(2025년 3월) |
|---|---|---|---|
| 바르샤바 | 4,906 PLN | $1,268 | +0.3% |
| 크라쿠프 | 3,273 PLN | $846 | +3.7% |
| 우치 | 2,191 PLN | $566 | +3.9% |
| 브로츠와프 | 3,057 PLN | $790 | +0.3% |
| 포즈난 | 2,564 PLN | $662 | +3.4% |
| 트리시티 (그단스크/그디니아/소폿) | 3,164 PLN | $818 | +3.0% |
출처: Otodom 임대 리포트, 2025년 3월 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
바르샤바의 평균 임대료(약 4,900PLN, 혹은 $1,270)는 키엘체 등 중소 도시(약 2,000PLN)에 비해 2배 이상 높으며 globalpropertyguide.com, 이는 수도의 높은 소득과 주거비를 반영합니다. 특히 지난 1년 동안 임대료 성장률은 바르샤바와 브로츠와프에서 거의 정체(~0%–0.3% YoY)되어, 이들 도시는 이미 큰 폭의 임대료 상승을 경험한 뒤 일시 멈춤기에 들어섰음을 시사합니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 반면 크라쿠프, 우치, 포즈난 등의 2차 대도시는 2025년 초 현재 연간 3~4%의 임대료 상승을 보이고 있습니다 globalpropertyguide.com. 전반적으로 임대 시장은 더 건강한 균형에 가까워지고 있습니다. 임대 매물이 증가한 한편(최근 매수 붐 당시 구매한 매물, 신규분양 아파트의 시장 진입 포함), 젊은 직장인 및 학생의 도시 유입으로 임대 수요도 여전히 높습니다 globalpropertyguide.com. 민간 임대 시장의 공실률은 낮지만, 세입자의 선택지는 1년 전보다 늘었습니다. 시장 전문가들은 “폴란드의 임대 시장이 점차 균형점에 진입하고 있다”고 평가하며, 꾸준한 임대료 상승과 증가한 매물로 여전히 높은 수요에 대응하고 있다고 설명합니다 globalpropertyguide.com. 2022년 수십 만 전쟁 난민이 아파트를 두고 경쟁하던 극심한 급등 현상은 진정되었습니다. 난민 상당수는 정착하거나 이주했고, 신규 임대 매물(리모델링 물건, 일부 기관 임대 등)도 시장에 진입했습니다.
폴란드의 임대 투자 수익률은 비교적 매력적입니다. 2025년 초 기준, 아파트의 총 임대 수익률은 평균 6.1%로, 2024년 말 약 6.0%보다 소폭 상승하였습니다 globalpropertyguide.com. 이는 최근 1년간 임대료가 매매가보다 더 빠르게 상승한 덕분입니다. 주요 도시 중 매매가가 낮은 시장에서 수익률이 높았고, 예를 들어 비드고슈치는 평균 약 6.65%의 총 수익률을 제공합니다. 바르샤바도 가격이 높음에도 불구하고 6.5%라는 우수한 수익률을 보입니다 globalpropertyguide.com. 해안 도시 그단스크 역시 평균치(약 6.3%)보다 높습니다. 반면, 포즈난은 집값에 비해 임대료가 낮아(약 5.4%) 가장 낮은 수익률을 기록했습니다 globalpropertyguide.com. 이러한 수치는, 폴란드 주택 투자가 서유럽 주요 도시(여기선 3~4%가 일반적)보다 높은 임대수익률을 제공할 수 있음을 보여줍니다. 물론 그에 상응하는 위험도 존재합니다. 기관 투자자들 또한 이를 주목하고 있습니다. 불과 몇 년 전만 해도 거의 존재하지 않았던 임대주택 시장(Private Rented Sector, PRS)이 급속한 성장을 보입니다. 현재 폴란드 전체 약 450만 임대주택 중 PRS의 비중은 1% 미만이지만, 빠르게 증가 중입니다 ey.com. 최근 Cushman & Wakefield 리서치에 따르면, 기관 임대사업자가 관리하는 임대 아파트는 21,000 세대 이상(이 중 약 39%가 바르샤바 소재)이며, 발표된 신규 프로젝트로 25,000 세대가 추가될 예정입니다 globalpropertyguide.com. 개발업자들 또한 빌드투렌트(임대용 아파트 신축)에 관심을 보이고 있는데, 일부는 신축 블록 전체를 개인이 아닌 투자 펀드에 일괄 판매하기도 합니다 linkedin.com linkedin.com. 이러한 트렌드는 계속될 전망인데, 2023–24년의 고금리로 인해 개인의 임대 투자 진입이 어려워지면서 자본력이 큰 펀드에 유리한 환경이 조성되었기 때문입니다. 더불어, 오피스·호스텔 등의 용도 전환을 통한 임대주택·학생기숙사 공급도 활발히 진행 중입니다 ey.com ey.com. 임차인 관점에서 보면, 폴란드의 자가보유율은 여전히 매우 높아(가구의 약 87%가 자가 점유) 오직 약 13%만이 임대 거주자입니다 globalpropertyguide.com. 이 낮은 임대가구 비율은 임대 시장의 성장 여지가 크다는 점을 시사합니다. 도시화와 이주 (현재 폴란드 내 우크라이나인 약 150만 명 추정) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com 등을 고려할 때 임대 수요는 계속 견고할 전망입니다. 요약하자면 폴란드 임대 시장은 지속가능한 방식으로 성장 중입니다. 임대료는 완만히 오르고, 수익률은 경쟁력이 있으며, 기관 투자의 유입으로 신규 매물과 전문화가 증가하고 있어 전반적으로 성숙기에 진입하는 모습을 보이고 있습니다.
상업용 부동산 시장
오피스 섹터
폴란드의 오피스 시장은 팬데믹 기간 내내 회복력을 보였으며, 현재는 신규 공급이 제한되고 고품질 공간 선호 현상이 뚜렷해진 전환점에 서 있습니다. 바르샤바는 600만 m²가 넘는 오피스 스톡을 보유한 대표적인 시장입니다. 코로나 기간 동안 공실률이 급등한 이후, 최근 분기에는 신규 공급이 거의 없고 강한 임차 수요에 힘입어 공실률이 하락세로 돌아섰습니다. 2024년 4분기 기준, 바르샤바 오피스 전체 공실률은 약 10.6%였으며, 이는 1년 전과 거의 비슷한 수준입니다. polandoffices.com 특히, 지역별로 격차가 뚜렷하게 나타납니다. 시티센터(핵심 중심 업무지구)의 경우 2025년 초에는 공실률이 7.4%까지 하락해 핵심 지역의 고품질 오피스 공간에 대한 높은 수요를 보여줍니다. polandinsight.com 반면, 비중심 업무지구와 노후 오피스 단지는 여전히 두 자릿수 공실률(~13%, 바르샤바 중심 외곽)이라는 구조적 차이를 보였습니다. europaproperty.com 이는 전반적으로 임차인들이 “다시 중심으로 돌아가며” ESG 및 직원 환경 기대에 부합하는 최신 고사양 건물을 선호하는 한편, 시대에 뒤떨어진 사양이거나 외곽에 위치한 2급 오피스 빌딩은 임차인 유치에 어려움을 겪는 트렌드를 반영합니다. 하이브리드 근무의 확대로 기업들은 공간을 통합하거나 약간 축소하는 등 조정에 나섰으나, 임차인의 대부분은 수량보다는 품질을 더 중시하는 경향을 보이고 있습니다. 그 결과 바르샤바 CBD 최상급 타워의 명목 임대료는 견고하게 유지되고 있으며(월 €25–€27/m² 수준), B클래스 건물 임대인은 임차 유치를 위해 다양한 인센티브를 제공하고 있습니다. 지역 거점 오피스 도시들—크라쿠프, 브로츠와프, 트리시티, 카토비체, 포즈난, 우치— 또한 2023년 기준 12–16% 범위의 공실률을 기록했으며, 현대식 빌딩의 성과가 노후 자산보다 뛰어났습니다.
공급 측면에서 보면, 폴란드는 주기적인 공급 침체기에 진입하고 있습니다. 2020–2022년에 불확실성과 높은 금융 비용으로 인해 개발업자들은 신규 오피스 프로젝트를 대부분 중단했으며, 현 시점에서 개발 파이프라인은 매우 얇아졌습니다. 바르샤바는 2024년 한 해 동안 신규 오피스 약 55,000m²만을 공급(역대 최저)했고, 2025년 역시 제한적 공급이 전망됩니다. polandinsight.com 바르샤바 외 지역은 크라쿠프·카토비체 등 일부에서 프로젝트가 완성되고 있지만, 많은 계획 중인 타워는 사전 임대가 건설을 정당화하지 못해 연기되었습니다. 이런 신규공급 부족과 지속적인 수요가 맞물려 점점 시장이 타이트해지고 있습니다. 바르샤바의 전체 공실 규모(~68만 m², 2024년 중반 기준)도 분기별로 점진적으로 감소하는 추세를 보였습니다. pdf.euro.savills.co.uk 시장 분석가들은 10% 공실임에도 “바르샤바 오피스 시장이 공간 부족에 시달린다”는 주장에는 동의하기 어렵다면서도, 분명히 최상급 공간은 흡수되고 있고 공급 과잉은 나타나지 않는다고 설명합니다. realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu 오늘날의 제한적 건설로 인해 2025–2026년에는 최상위 입지에서 공급 부족 현상까지 예상되며, 이는 임대인에 대한 협상력을 키워줄 수도 있습니다.
오피스 섹터의 투자 활동은 2024년 들어 강하게 반등했습니다. 투자자들은 가격 하락의 기회를 잡아, 수익률(워샤바 프라임 오피스 약 ~5.50%–6.00%, 2년 전 ~4.75%에서 상승)이 보다 매력적인 수준으로 이동하자 고품질 빌딩을 매입했습니다. 2024년 오피스 거래 규모는 16억 4천만 유로로 2023년에 비해 4배 증가하였습니다. property-forum.eu 대표적 거래로는 2021년 신축 워샤바 유닛(Warsaw Unit) 마천루의 스웨덴 Eastnine AB 매각, 개발사 스칸스카(Scanska)의 오피스 캠퍼스(P180, Studio)가 체코·스웨덴 투자자에게 각각 매각된 사례가 있습니다. linkedin.com 이러한 대형 거래는 시장 신뢰 회복을 보여주지만, 팬데믹 이전보다는 여전히 매수자 풀이 제한적입니다. linkedin.com 다수의 핵심 기관 투자자들은 엄선하여 우량 자산과 우수 임차인에만 집중하며, 폴란드 내 사모투자자와 기회를 노리는 국내 자본도 노후 오피스를 저가에 매수, 주거·기숙사 등 대체 용도로의 전환을 노리고 있습니다. linkedin.com 신규 오피스 건설은 신중한 채 진행 중이라 공실률이 높은 기존 빌딩은 리퍼포징의 대상이 될 수 있습니다. 내다보면, 오피스에 대한 전망은 조심스럽게 낙관적입니다. 바르샤바의 공실률은 완만히 하락할 것으로 보이며, 주요 공급과잉 위험은 예견되지 않습니다. 기업이 재확장에 나서며 수요도 점진적으로 개선 중입니다—예를 들어, IT·비즈니스 서비스 업체들이 잠시 멈췄던 크라쿠프·브로츠와프에서 다시 대규모 오피스 공간을 임차하고 있습니다. 임대인에게는 지속가능성(에너지 효율, 친환경 인증)과 다양한 어메니티 등 현대적 기준 충족이 핵심 과제로 자리 잡고 있습니다. linkedin.com 노후 빌딩은 리트로핏이 필요하거나 도태될 위험도 있습니다. 전반적으로, 향후 1~3년간 폴란드 오피스 시장은 “자본의 점진적 복귀”와 안정적 퍼포먼스가 예상되며, 2025년 금리 인하가 실현될 경우 더욱 탄탄할 것으로 보입니다. linkedin.com
소매(리테일) 섹터
폴란드의 리테일 부동산 시장은 팬데믹 이후 회복 과정을 거쳐 중앙유럽에서 가장 역동적인 리테일 시장 중 하나로 자리매김했습니다. 2024년에는 리테일 투자 반등과 포맷의 지속적 진화가 이어졌습니다. 쇼핑센터 방문자수와 매출은 각종 코로나 제한이 해제되면서 2019년 수준에 근접할 만큼 빠르게 회복됐고, 폴란드 소비자들은 열정적으로 쇼핑몰로 돌아왔습니다. 소매 매출 증가세도(높은 인플레이션에도 불구하고) 플러스를 유지했습니다. 2024년에 들어 “소매 매출이 눈에 띄게 회복”되었습니다. nordlb.com 특히, 폴란드 소비시장에는 여전히 큰 성장 잠재력이 남아있습니다. 수년간의 성장에도 1인당 소매 구매력은 서유럽 평균에 한참 미치지 못해, 경제가 성장하면서 확장 여지가 많다는 평가입니다. nordlb.com 실제로 대형 인구(3,800만 명), 임금 상승, 특정 섹터 내 낮은 소매공간 포화도로 인해 해외 리테일 브랜드들은 폴란드 신규 진출 및 확장을 지속하고 있습니다. 한편, 팬데믹 때 폭증해 전체 소매 매출의 약 10~12%에 달했던 이커머스 성장세는 현재 안정화되어 있으며, 대도시 외 지역에서는 오프라인 매장이 여전히 핵심 역할을 하고 있습니다.
자산 유형별로 보면, 리테일 파크와 근린형 쇼핑센터가 두드러진 성과를 냈습니다. 팬데믹 기간 오픈형 리테일 파크(식료품, DIY 매장을 앵커로 둔 경우가 많음)는 높은 회복력을 보여 투자자와 개발업자들의 관심을 끌었습니다. 2024년에는 지방 도시 전역에서 리테일 파크 포트폴리오 거래가 활발했으며, 국제/CEE/현지 자본이 안정적인 수익형 자산을 매수했습니다. linkedin.com linkedin.com 대형 쇼핑몰 역시 한때의 관망을 벗어나 투자자의 관심을 회복했습니다. 2024년에는 폴란드 최대 쇼핑몰 거래 2건이 이뤄졌습니다. 브로츠와프의 Magnolia Park가 3억 7,300만 유로, 카토비체의 Silesia City Center는 4억 500만 유로에 각각 남아공 대형 소매 부동산 투자사 NEPI Rockcastle이 인수했습니다. linkedin.com Cromwell의 쇼핑센터 포트폴리오 매각도 있었는데, 이는 대규모 리테일 자산이 다시 본격 매매 대상이 되었음을 시사합니다. property-forum.eu 이 네 건의 대형 리테일 거래는 올해 투자 급증의 주요 원동력이었습니다. property-forum.eu 프라임 쇼핑센터 투자수익률은 확장(현재 약 6.0%+)되어, 임차료가 2020년 예상보다 견고한 모습을 보이는 가운데 매입 매력이 커졌습니다. 바르샤바 및 주요 도시의 프라임 몰 임대료는 회복세를 띠었고, 상위권 쇼핑센터의 공실률은 낮은 편(대체로 3-5% 이하)입니다. 중소도시 이급 몰은 압박이 더 크지만, 그곳 역시 좋은 입지에 대한 임차 수요는 여전합니다.
주목할 만한 트렌드는 유통업 내의 양극화입니다. 한편에서는 유동 인구가 많은 메가몰과 아울렛 센터가 좋은 실적을 내고 있으며, 다른 한편으로는 포화된 시장의 노후 쇼핑몰들이 재포지셔닝되거나, 장기적으로는 재개발(예를 들어, 일부 약한 몰은 복합 용도 공간이나 라스트 마일 물류 허브로 전환될 수 있음) 대상으로 떠오르고 있습니다. 리테일 파크 부문은 계속해서 공급이 확장되고 있습니다. Trei, Immofinanz, Echo Investment와 같은 개발업체들은 최신 리테일 시설이 부족했던 2~5만 명 규모의 소도시에서 소형 리테일 파크를 건설해왔습니다. 슈퍼마켓과 할인 식료품점 체인(비에드론카, 리들 등)도 rapid하게 사업을 확장하며, 종종 이러한 신규 프로젝트의 핵심 점포가 되고 있습니다. 또한 도심 상권도 2022~2023년 관광이 회복되면서(바르샤바, 크라쿠프) 부활하였고, 럭셔리 브랜드와 식음료 업체가 주요 도심 입지(바르샤바 노비 스비아트, 크라쿠프 구시가지 등)에서 확장에 나서며 임대 수요가 새롭게 살아나고 있습니다.
투자자 관점에서 2024년 폴란드의 유통 부동산 부문은 (오피스와 함께) 공동 선도 부문이었습니다. 각각이 대략 32%를 차지하며 50억 유로 이상의 상업용 부동산 투자 규모를 형성했습니다 property-forum.eu. 이는 리테일 투자가 2020~2022년 침체를 겪었던 점을 감안하면 놀라운 반등입니다. NEPI Rockcastle, MAS Real Estate, EPP(남아공 Redefine이 공동 소유) 등 숙련된 투자자들의 존재는 폴란드 리테일의 장기적인 전망에 대한 신뢰를 보여줍니다. 앞으로 몇 년간 경제 성장과 제한적인 신규 쇼핑몰 공급(신규 대형 몰은 극히 드물고 대부분 소규모 프로젝트임)에 힘입어 리테일 임대료도 성장 가능성이 있습니다. 주목할 점은 소비자 지출로, 2022년 15%, 2023년 ~8%까지 치솟은 높은 인플레이션이 가계 구매력을 약화시켰으나, 이제는 인플레이션이 안정되고 실질임금이 다시 증가세로 돌아서 리테일 매출에는 긍정적입니다. 또 하나의 변수는 전자상거래 인프라입니다. 폴란드의 온라인 유통은 비교적 낮은 기반에서 성장 중이며, 전통 리테일 업체들도 옴니채널 모델을 채택하고 있습니다. 전체적으로 폴란드 리테일 부동산의 전망은 신중히 낙관적입니다. 1인당 현대식 리테일 공급이 서유럽비해 아직도 부족하며, 국내외 리테일 업체가 질 높은 공간 수요를 이끌고 있습니다. 투자자들은 점점 더 선별적으로 접근(prime 자산, 식료품점이 앵커인 구조 선호)하지만, 2024년은 적정 가격에는 충분한 투자 수요가 있음을 보여줬습니다.
산업 및 물류 부문
산업/물류용 부동산 부문은 폴란드에서 스타플레이어로 떠올랐습니다. 국가의 전략적 입지, 급증하는 전자상거래, 니어쇼어링 트렌드의 효과를 톡톡히 보고 있습니다. 개발과 임대 모두 사상 최고를 기록했던 2021~2022년 이후 2023~2024년에는 다소 숨고르기를 했지만 여전히 매우 활발합니다. 현재 폴란드 현대식 창고 재고는 3,000만 m²를 초과해 CEE에서 최대 규모를 자랑합니다. 주요 물류 허브는 바르샤바, 우치(중부 폴란드), 상실레시아(카토비체 지역), 포즈난, 브로츠와프 및 점점 더 서부 폴란드(독일 국경지대)와, 해항 인근(그단스크), 동쪽 국경(우크라이나 무역 루트 재편과 연계)에도 소규모 클러스터가 형성되고 있습니다.
산업용 공간에 대한 수요는 매우 견고합니다. 2024년 상반기 폴란드는 260만 m² 규모의 창고 임대 실적을 기록하며 역대 3번째 상반기(2021, 2022년만이 더 높음)를 달성했습니다 jll.pl. 경기 성장 속도가 둔화했음에도 불구하고, 2024년 임대는 1) 3PL 물류업체와 유통업체, 특히 슈퍼마켓 체인의 물류센터 확장, 2) 자동차부터 가전까지 제조업의 폴란드 생산기지 채택, 3) 공급망의 니어쇼어링 움직임(아시아 생산기지 일부 유럽 이전) 등으로 견고했습니다. 폴란드는 유럽 시장 공급 베이스로 매력적입니다 nordlb.com. 전자상거래도 핵심 엔진입니다. 팬데믹 기간 급속히 성장한 폴란드 온라인 유통은 광범위한 물류(풀필먼트) 인프라를 요구합니다. 아마존, 잘란도 등 글로벌 빅플레이어 및 로컬 업체의 풀필먼트 센터 확대에 기반해 폴란드의 “매우 급속한 온라인 소매 성장”이 물류 수요를 견인해 왔습니다 nordlb.com. 또한, 아시아·미국계 외국기업들의 관심도 증가하고 있는데, 폴란드는 서유럽 물류의 관문이자, EU 접근성이 좋은 비교적 비용 효율적인 생산 허브로 인식되고 있습니다 nordlb.com.
공급 측면에서 개발업체들은 매우 활발하게 신규 공간을 공급했으나, 최근 들어 그 속도가 둔화되고 있습니다. 2022년 신규 준공은 사상 최대치(400만 m² 이상 추가)를 기록했습니다. 2024년 상반기에는 약 160만 m²가 공급되었으며, 이는 여전히 높은 수준이지만 2023년 상반기 대비 37% 감소로, 경제적 불확실성 하에 개발업체들이 투기적 프로젝트(선임대 없이 착공)를 줄였음을 보여줍니다 jll.pl. 2022년에 시작했던 다수 프로젝트가 이미 마무리되었고, 2023년에는 금리 인상과 관망세로 신규 착공이 줄었습니다. 이런 공급 급증에 뒤이은 공급 일시 중단으로 공실률도 상승세를 보입니다. 2024년 중반 기준, 폴란드 전체 창고 공실률은 8.1%로 6분기 연속 상승해 수년 만에 최고치에 도달했습니다 jll.pl. 신규 건물 임대 진행 중인 점을 고려하면 아직도 중간 수준이지만, 2021년 5% 미만의 초과밀 시장에 비하면 확실히 변화입니다. 바르샤바 교외, 하부실레시아처럼 대형 프로젝트가 준공된 지역은 공실이 늘었습니다. 그러나 공실 중 상당수는 “마찰적 공실”—신규 공간이 임차인을 기다리는 과정—로 수요가 꾸준한 현재 환경에서는 점차 흡수될 것으로 기대됩니다. 실제로 개발업체는 선임대율이 개선됐다고 밝혔는데, 2024년 중반 현재 착공 중인 프로젝트의 평균 선임대율은 약 55%에 달했습니다 nbp.pl. 즉, 절반 이상이 완공 전부터 임차인으로 채워지고 있다는 의미입니다. 창고 임대료는 2022년 이후 2년간 크게 상승했고(2024년 기준, 핵심 입지 프라임 임대료는 월 €3.8~4.5/m², 2021년 대비 약 15% 상승) 이는 건설 원가 상승·저공실률이 복합적으로 작용한 결과입니다. 최근 공실이 상승해 임대료 성장세는 완화될 수 있지만, 인플레이션에 의한 운영비용 부담, 임차인 꾸준한 수요로 인해 임대료가 크게 하락할 가능성은 낮습니다.
물류 부동산에 대한 투자자 관심은 계속 높습니다. 2024년 산업/물류 자산은 폴란드 상업용 부동산 투자 규모의 25%를 차지하며, 12.6억 유로에 달하는 거래(2023년 대비 약 30% 증가)가 이루어졌습니다 property-forum.eu property-forum.eu. 이는 2020~21년 연간 20~30억 유로(사상 최고치)에는 미치지 못하지만 여전히 강세입니다. 특히 미국계 투자자들은 2024년 폴란드 물류 부문에서 매우 활발하여 3억 5천만 유로(전체 28% 가까이)를 집행했습니다 property-forum.eu. Exeter, Hines, Fortress 등은 대표적인 투자 사례입니다. 유럽계 자본(독일, 영국, 프랑스 펀드 등)도 폴란드 창고를 지속적으로 찾고 있으며, 지역 플레이어는 합작투자를 통한 확장을 진행 중입니다. 대표적 거래로는 다이아몬드 비즈니스 파크 포트폴리오(바르샤바, 스트리쿠프, 글리비체 소재)가 체코계 펀드 Investika와 그 사모펀드 파트너(BUD)에게 매각된 것으로, 2024년 최대 물류 거래였습니다 linkedin.com. 이 거래로만 Investika의 폴란드 산업용 자산은 409,000m²를 넘어섰습니다 focusonbusiness.eu. 프라임 물류시설 수익률은 사상 최저치에서 조정되어, 2023~24년 현재 대략 5.75~6.25%로 올랐으며(정점기에는 4.25%였음), 이로 인해 소득 추구 투자자들에게 매력도가 더 높아졌습니다 linkedin.com. 수요 기반이 견고한만큼 투자자들은 폴란드 물류를 장기 성장 스토리로 평가합니다. 최근에는 도심 라스트마일 창고(도시 외곽 소규모 인필配送 센터)라는 신규 하위섹터가 등장, 택배·식료품 배달업체가 선호하며 프리미엄 임대료 책정이 가능한 공간으로 주목받고 있습니다.
앞을 내다보면, 폴란드의 산업용 부동산 전망은 밝은 편이지만 공실률에 대한 주의가 필요합니다. 폴란드는 여전히 유럽에서 가장 빠르게 성장하는 물류 시장 중 하나입니다 nordlb.com. 가용 공간이 증가하면서 이전의 초저공실시장이 정체되고 있음에도 불구하고, 개발업자들은 이미 신규 기업 유치 및 기존 임차인 확장에 대응하기 위한 차기 프로젝트를 계획하고 있습니다. 예를 들어, 아시아 제조업체의 수요가 증가하고 있으며, 폴란드는 생산 및 유통 거점으로서 아시아나 서유럽의 대안 시장으로 자신을 적극적으로 홍보하고 있습니다 nordlb.com. 우크라이나 전쟁으로 인해 일부 제조업체들이 우크라이나 혹은 러시아에서 폴란드로 이전하는 현상도 있었습니다. 또한 앞으로 몇 년간 진행될 우크라이나 재건 활동에서 폴란드가 물자 및 상품 집결지로서 자리매김할 가능성이 있어 물류 수요가 더욱 증가할 수 있습니다. 요약하면, 산업 부문의 기본 여건—중앙 위치, 개선되는 인프라(신규 고속도로, 철도화물시설), 강한 임차인 수요—가 폴란드 산업 부문을 견실하게 지탱해줄 전망입니다. 최근 공급 급증으로 단기적으로 임대료나 점유율이 다소 약화될 수 있으나 이는 일시적일 가능성이 높습니다. 한 보고서에서 언급했듯이,“폴란드의 물류용 부동산 시장은 매우 견조함을 증명하고 있다”고 하며, 그 저변에는 지속적인 전자상거래와 니어쇼어링(생산기지 인접화) 등 구조적 동인이 존재합니다 nordlb.com.투자 트렌드 및 주요 시장 참여자
폴란드 부동산 투자 규모는 글로벌 자본 동향에 따라 변동을 보였으나, 2024년엔 명확한 회복세가 나타났습니다. 2024년 상업용 부동산 전체 투자액은 50억 유로를 초과하였으며, 연간 약 130% 증가하여 5년 평균(약 53억 유로)에 거의 도달했습니다 property-forum.eu nordlb.com. 모든 주요 자산군에서 투자자 활동이 활발해졌습니다. 사무실과 리테일이 투자액 기준 각각 약 32%로 선두를 달렸고, 산업용이 25%, 대안 섹터(주로 PRS 주택 및 호텔)는 10% 정도 점유했습니다 property-forum.eu property-forum.eu. 특히 소수의 대형 거래—대표 쇼핑몰(몰) 2건, 상징적 오피스(바르샤바 유닛) 매각—가 회복세의 상당 부분을 차지했습니다. 이는 유동성이 돌아왔지만 프라임급 대형 자산에 집중되어 있었고, 이는 가격 조정 이후 투자자들이 가치를 발견했기 때문임을 시사합니다. 실제로 2022년 이전 저점 대비, 프라임 자산 수익률(이율)은 모든 섹터에서 50~150bp 상승하며 “시장 수정(market correction)”이 이루어졌고, 이는 투자자들의 재진입을 가능케 했습니다 linkedin.com. 예시로, 프라임 오피스 수익률은 약 5.5%, 쇼핑센터 6%, 물류 6%까지 오르며(이전엔 5% 미만), 투자자에게 더 높은 인컴 리턴을 제공하게 되었습니다 linkedin.com. 덧붙여, 2024년 말 유로존 금리 인하도 투자 심리와 부채 조달 여건을 개선시켰습니다 linkedin.com. 투자자 구성도 다양합니다. 2024년 유럽계 투자자(특히 독일, 오스트리아, 스웨덴, 체코, 영국)가 전체 거래 금액의 약 60%를 차지했습니다 nordlb.com. 예를 들면, 독일 기관 펀드와 프랑스 자산운용사는 오피스와 물류거래에 적극적이었습니다. 북미 및 아시아 자본도 존재감을 키우고 있으며, 미국계 사모펀드는 주로 산업용 부문에서 인수를 크게 늘렸습니다 property-forum.eu. 남아프리카공화국(예: NEPI Rockcastle, Redefine), 중동계 투자자도 리테일 및 오피스 포트폴리오에 참여하고 있습니다. CEE(중동부유럽) 지역 투자자들도 거래를 늘리고 있으며, 체코와 헝가리계 펀드는 여러 폴란드 오피스 및 산업단지를 인수했습니다. 국내 투자자의 역할도 예전보다 커지고 있으나 비중은 아직 소수입니다. 폴란드 부동산 투자신탁(REIT)은 아직 존재하지 않으나(법제화 논의 중), 현지 보험사, 은행, 고자산가들이 직접 투자하거나 지분참여 등의 방식으로 활약하고 있습니다. 2024년엔 “밸류애드(value-add)” 전략이 많았는데, 예를 들면 침체된 오피스나 소규모 리테일 센터를 저가에 인수한 뒤 리개발하는 형식이었습니다 linkedin.com. 기대를 모으고 있는 폴란드 REIT 체계(SINN)는 2025년 입법화가 논의 중이며, 도입 시 국내 기관자본 유입이 더 활발해질 전망입니다 ey.com. 주요 시장 플레이어에 대해, 폴란드에는 국내 및 글로벌 개발사·펀드가 공존하고 있습니다:- 주요 주택 개발사(Residential): 주택 개발 섹터는 Dom Development, Robyg, Develia, Atal 등이 대표적입니다. Dom Development Capital Group은 2023년 매출 기준 최대 기업이며, 약 18.5억 즈워티 매출을 기록(2위보다 20% 앞섬)했습니다 scribd.com scribd.com. Dom Dev는 2024년 기준 바르샤바 등 주요 시장에서 연간 약 1,800세대를 분양하며 선두를 달리고 있습니다 scribd.com. Robyg(현재 TAG Immobilien 소속) 및 Develia는 연간 수천 세대를 분양하는 전국 규모 기업입니다 statista.com. 대형사는 대도시 중심으로, 최근의 경기 둔화도 융통성 있게 분양 속도와 상품 포트폴리오를 조정하며 상대적으로 잘 견뎠습니다. Echo Investment(주상복합), Atal, Budimex Nieruchomości(최근 CP Developer에 인수), Murapol, Archicom 등 중견·지역 개발사들도 주택 공급에 큰 몫을 차지합니다. 시장은 다소 분산되어(400개 이상 개발사 영업), 소형 개발사의 비용 부담 증가로 추후 대형사 중심의 통합이 전망됩니다 scribd.com scribd.com.
- 주요 상업용 개발사(Commercial): 폴란드 상업용 부동산은 글로벌 개발사들이 시장을 주도해왔습니다. 오피스 분야에선 스칸스카(Skanska)가 워쇼 및 지역 거점 도시에 수많은 최상급 오피스타워를 세웠고, 최근 유럽 전체에서 오피스 건설 1위 개발사이기도 했습니다 realassets.ipe.com. 겔람코(Ghelamco)(벨기에)는 Warsaw Spire, Warsaw UNIT 등 상징적 프로젝트를 완성했습니다. HB Reavis(슬로바키아)는 바르샤바 바르소 타워(유럽 최고층) 개발사입니다. 지역 기업인 Echo Investment도(브로바리 바르샤브스키 등) 주요 오피스 개발 및 투자에 관여합니다. 리테일 분야에선 ECE, Unibail-Rodamco가 대형 쇼핑몰 건설을 주도했고, NEPI Rockcastle, ECE/OTCF가 일부 주요상업시설을 관리·운영합니다. 산업시설 부문에서는 파나토니(Panattoni)(미국)가 창고, 물류 개발을 이끌고 있고, Prologis, GLP, Segro, CTP, 국내기업 7R 등과 함께 폴란드를 유럽 물류부동산 선진국 반열에 올려놨습니다.
- 주요 투자자/펀드 : 기관투자 부문에선 몇몇 이름이 두드러집니다. NEPI Rockcastle(요하네스버그 상장)은 2024년 인수로 폴란드 최대 리테일 자산 보유주 중 하나입니다 linkedin.com. Investika(체코)는 폴란드 물류 포트폴리오 확대에 박차를 가하고 있습니다 focusonbusiness.eu. 독일 개방형 펀드(데카, 코메르츠리얼, 유니온 인베스트먼트 등)는 전통적으로 다수 오피스, 몰을 보유하지만 최근엔 일부 투자보류 경향도 있습니다. Allianz Real Estate, CFH/Foncière도 폴란드에 자산을 가지고 있습니다. Eastnine AB, Stena Real Estate(스웨덴)는 2024년 오피스 거래가 두드러졌습니다 linkedin.com. CPI Property Group(체코)은 2022~23년 Immofinanz의 폴란드 자산을 인수하면서 대형 오피스, 리테일 지분을 확보했습니다. 국내 부문에선 PZU(최대 보험사), PKO BP(최대 은행) 모두 자회사 형태로 코어 자산 투자와 개발금융에 활약 중입니다. 국영 PFR Nieruchomości는 임대주택(공공·PRS)을 추진합니다. Griffin Real Estate는 글로벌 투자자와 제휴하는 폴란드 사모펀드 플랫폼(예: Resi4Rent PRS) 등 여러 포트폴리오를 관리합니다. 이처럼 폴란드 부동산 시장은 글로벌 기관자본과 강한 현지 개발사·투자자가 조화되어, 경쟁력 있고 잘 자본화된 시장 구조를 갖추고 있습니다.
시장에 영향을 미치는 경제 및 정책 요인
최근 몇 년간 폴란드의 부동산 시장의 흐름은 경제 상황과 정부 정책 조치와 긴밀히 얽혀 있었습니다. 몇 가지 주요 요인이 두드러집니다:
- 통화 정책 및 금융 비용: 2022~2023년 급격한 금리 인상은 심대한 영향을 미쳤습니다. 인플레이션 억제를 위해 폴란드 국립은행(NBP)은 기준금리를 2021년 초의 거의 0%에서 2022년 중반에는 6.75%까지 인상했는데, 이는 지역 내에서 가장 빠른 긴축 사이클 중 하나였습니다. 이로 인해 주택담보대출 이자율은 두 자릿수 수준으로 급등하며 주택 구매자의 구매력이 크게 위축되었습니다. 많은 잠재적 구매자들이 가격 상승으로 시장에서 배제되면서 2022년에는 모기지 발급이 급락했습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 개발업체들은 판매 속도를 조절하거나 자체 금융 인센티브를 제공하며 수요를 유지하려 했습니다. 반대로 기존 부동산을 보유한 임대주들은 우려했던 강제 매각 상황이 예상보다 적게 나타났는데, 이는 정부가 도입한 “신용 휴가” 프로그램 덕분으로, 어려움을 겪는 모기지 대출자들이 2022~23년 최대 8개월까지 상환을 유예할 수 있게 하여 압류 급증을 방지했습니다. 2023년 말에는 인플레이션이 완화 조짐을 보이며(~18% 정점에서 약 7% CPI로 하락), 중앙은행이 금리 인하를 시작할 수 있었습니다. 2023년 4분기에는 기준금리가 6.0%로, 2025년 중반까지는 5.25%까지 인하되었습니다 nbp.pl. 이러한 정책 전환으로 신용 수요가 회복되기 시작했으며, 2024년에는 신규 주택 대출 규모가 전년 대비 43% 급증했습니다 globalpropertyguide.com. 또한 투자자 심리도 개선되고 있습니다. 추가 금리 인하(2025년 말에는 정책금리가 약 4.5%까지 인하될 것으로 전망) think.ing.com 가능성은 부동산 시장에 긍정적 신호를 보내고 있으며, 금융 비용은 더 낮아지고 부동산 가치는 지지받을 것으로 보입니다.
- 정부 주택 프로그램: 최근 몇 년간 폴란드 정부는 보조금 프로그램을 통해 주택 시장에 적극적으로 개입했습니다. “Mieszkanie bez wkładu własnego”(본인부담금 없는 주택) 제도는 2022년에 도입되어 충분한 초기자금이 없는 구매자를 위해 대출 보증을 제공했으나 실질적인 활용은 제한적이었습니다. 보다 효과적이었던 것은 이전 정부가 2023년 중반에 출범한 “Bezpieczny Kredyt 2%”(안전 2% 대출) 프로그램입니다. 이 제도는 생애 최초 구매자에게 일정 가격 상한선 내에서 신규 또는 기존 주택을 구입할 경우 2% 이자율로 모기지를 제공(시장금리와의 차액을 국가가 지원)하는 정책이었습니다. 그 효과는 즉각적이었으며, 특히 젊은 구매자 층의 잠재적 수요가 폭발적으로 쏟아져 2023년 하반기에 판매가 급증했고 말기 가격 급등에 기여했습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 개발업체들은 늘어난 수요에 대응해 신규 프로젝트를 재빨리 출시했습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 하지만 이 프로그램은 한정된 예산에 따라 실질적으로 2024년 초에는 마무리되었으며, 정치적 전환과 함께 종료되었습니다. 2023년 말 새롭게 출범한 정부는 상이한 방침을 예고하며 “Klucz do mieszkania”(“아파트의 열쇠”)라는 프로그램을 발표했습니다. 이는 저소득 가구의 주택 구입을 지원하는 방안으로, 가격이 상대적으로 낮은 소도시의 구매자를 특히 돕기 위해 저렴한 주거 유닛이나 금융 인센티브를 제공하되 엄격한 가격 제한을 둘 예정입니다 ey.com. 이러한 변화가 실현된다면, 상대적으로 저렴한 지역의 2차 시장으로 수요가 이동할 수 있으며, 가격 상한 탓에 바르샤바 같은 비싼 시장에는 영향이 적을 수 있습니다 ey.com. 정책 당국은 시장 과열을 피하면서도 주택 접근성을 높이기 위한 균형을 시도 중입니다. 과거 사례를 보면, 2% 대출 같은 보조금은 한시적으로 수요와 가격을 급등시킬 수 있으나, 지원책이 철회되면 불안정성이 나타날 수 있습니다 globalpropertyguide.com. 업계는 따라서 정책 일관성 에 신중하게 주목하고 있습니다. 갑작스런 변화 – 예를 들어 2023년에 논의된 다주택자에 대한 신규 세금 등 – 역시 투자자 행동에 영향을 주고 있습니다(3번째 매입부터 세금 논의만으로도 소규모 투자자들이 구매를 미루기도 했음) globalpropertyguide.com. 현재로서는 주택 공급 및 부담 능력 제고를 위한 정부 지원 기조가 유지되고 있으나, 실행 세부사항은 변동성 있게 진화 중입니다.
- 도시계획 및 토지 공급: 폴란드의 공간계획법 전면 개정이 중요한 규제 개혁으로 진행되고 있습니다. 도시계획 및 구역법(Planning and Zoning Act) 개정은 2025년 말까지 전국 모든 지방자치단체가 새로운 “종합계획”(General Plans)을 수립하도록 요구합니다 ey.com. 이 개혁(“도시계획 혁명”이라 불리기도 함)은 낡은 계획을 대체해 어디에 어떤 건물이 들어설 수 있는지 명확하게 규정하려는 목표입니다. 그러나 개발업체들은 새로운 종합계획이 많은 토지의 개발 가능 용도를 축소(downzone)하거나 제외할 수 있다는 우려를 표시합니다. 특히 현재 지역계획이 없는 필지의 경우, 2026년 이후에는 더 엄격한 규정 아래 건축이 불가능해질 수 있습니다 globalpropertyguide.com. 이에 대비해 많은 투자자들이 새로운 규정 시행 전 건축 허가를 확보하려고 서둘렀습니다. 실제로 2024년에 건축 허가 발급이 약 20.6% 증가 했으며(거의 291,000호의 주택 승인), 이는 상당히 높은 수치입니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 이는 새로운 기술 기준(에너지 효율 관련 가능성) 도입이 2024년 중반에 이루어졌기 때문이기도 하며, 건설업자들이 더 엄격해지기 전 기존 기준으로 허가를 신청하려 했습니다 globalpropertyguide.com. 전문가들은 이미 확보한 건축 허가의 가치가 높아졌다고 전하며, 일부 토지 소유자는 “더 유리한 시장 조건을 기다리며” 허가를 확보한 채 착공을 미루고 있다고 분석합니다. 또한 폴란드 정부는 소위 “공급법”(ustawa podażowa)이라 불리는 주택용 토지 공급 확대 법안을 추진 중입니다 ey.com. 이 법의 주요 방안으로는 도시 내 경계에 포함된 일부 농지의 주택 개발 허용이 제시되고 있습니다 ey.com. 법안이 통과된다면, 급성장 도시의 토지 부족 완화에 도움이 될 수 있습니다. 전반적으로 계획 및 토지 정책 변화는 향후 1~2년간 미래 주택(및 일부 상업용) 공급 물량에 상당한 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 개혁의 목표인 투명성과 효율성이 장기적으로는 시장에 긍정적이나, 단기적으로는 불확실성을 높이고 ‘지금 아니면 안 된다’는 허가 신청 러시를 유발하고 있습니다.
- 신규 개발법 & 소비자 보호: 2022년 중반, 폴란드에서는 신규 개발업자법(New Developer Act)이 시행되어 주거용 선분양 매수자 보호가 강화되었습니다. 이 법은 개발업자가 부도나 프로젝트 미완성 시 매수자 예치금을 보호하는 ‘개발자 보증 펀드(fundusz deweloperski)’ 도입을 의무화했습니다 ey.com. 개발업체들은 매출의 일부를 이 펀드에 납부하고, 더 엄격한 예치조건을 준수해야 합니다. 이로 인해 비용이 소폭 증가하긴 했으나, 실수요자에게 더 큰 안전망이 생겼고, 시장 관행에도 영향을 미쳤습니다. 예를 들어 일부 소규모 개발업체들은 대응에 어려움을 겪으며, 대형 사업자 중심의 시장 구조가 강화되었습니다. 이외에도 2021년부터는 개발업체에 건물 결함 발생 시 5년간 무상 수리를 의무화하는 강력한 하자 보증법이 시행 중입니다. 이런 여러 규제의 결합으로, 재무적으로 건전한 우량 개발사들이 유리한 위치를 차지하게 되었고, 투기적 사업자는 시장에서 배제되어 전반적인 시장 안정성이 높아졌습니다.
- 세제 변화: 세금 및 재정 정책도 부동산에 영향을 미칩니다. 2025년 1월 1일부터는 부동산세(RET)와 관련된 중대한 개정안이 시행됩니다 ey.com. 이 개정은 건축법과 무관하게 세제상 “건물” 및 “구조물”의 새로운 자율적 정의를 도입하여, 법적으로 건물로 간주되지 않았던 일정 시설 또는 미완성 건물이 부과 대상에 포함될 수 있도록 하였습니다. 예컨대, 일부 기술 인프라나 미완공 건물 등이 새로이 과세 대상이 될 수 있습니다. 이는 부동산 소유주의 세금 부담 증가로 이어질 수 있어, 개발업체와 투자자 입장에서는 보유 비용 증가에 대비해야 합니다 ey.com. 세부 해석은 여전히 진행 중이며, 일부 소유주들은 새로운 세금 산정에 대해 이의를 제기할 수 있습니다. 긍정적인 점은 폴란드에는 여전히 전국 단위 부동산 보유세(RET 제외) 혹은 연간 부동산 자산세가 없으며, 일부 국가처럼 보유세가 도입된 사례도 없습니다. 하지만 2022년에는 단기 전매세(“플리핑세”)가 도입되어 아파트를 6개월 이내에 재판매할 경우 더 높은 소득세가 부과되며, 대도시의 빈집에 대한 과세 논의도 지속 중입니다. 양도소득세나 임대소득세에 대한 큰 변화는 없으며, 개인 임대소득은 일정 한도까지 8.5%의 단일세율로 과세되어 투자자 친화적 제도를 유지하고 있습니다 globalpropertyguide.com(이러한 단일세율을 폐지하고 누진세율로 전체 임대소득을 과세하는 계획이 있었으나, 현재는 보류됨).
- 외국인 투자 및 소유 규정: 폴란드는 일반적으로 외국인의 자유로운 소유권 취득을 허용하며, 특히 EU/EEA 국적자는 어떠한 제한도 받지 않습니다. 비EU 국적자는 토지나 단독주택 구입 시 내무부 허가가 필요하지만, 실제로 이는 형식적인 절차에 불과하며, 다가구 아파트는 별도 허가 없이 구매할 수 있습니다. 이러한 규정은 최근 변동이 없으나, 외국인 투자 심리는 변했습니다. 앞서 언급한 바와 같이, 우크라이나 전쟁과 러시아와의 긴장으로 일부 투자자들은 2022년에 일시적으로 위축되었으나, 최근에는 적응하는 분위기입니다. 지정학적 위험 요소가 여전히 가격에 일부 반영되어(폴란드 수익률이 다소 높은 요인 중 하나), NATO 및 EU 회원국이라는 점은 신뢰를 뒷받침합니다. 연간 200억 유로 이상에 달하는 FDI 유입(제조/서비스업 등)은 여전히 생산설비 및 오피스 부동산 수요를 견인합니다 ey.com.
- ESG 및 지속가능성 규제: EU 규정에 따라 폴란드 또한 친환경 부동산 확산에 힘을 쏟고 있습니다. 신규 건물 허가 시 에너지 효율 기준이 강력하게 적용되고 있으며(예: 2021/2022년 신규 허가에 거의 제로 에너지 건물(NZEB) 요건 도입), 대형 개발사업에 태양광 패널 또는 옥상녹화 의무화 논의도 있었습니다. EU의 분류법(taxonomy) 및 ESG 보고 의무는 투자자에도 영향을 미치며, 많은 투자자들이 이제 건물의 에너지 성능, 탄소발자국 등을 고려하고 있습니다. 이에 따라 오피스 에너지 리노베이션, 신규 프로젝트의 BREEAM/LEED 인증 취득이 확산되고 있습니다. 정책 일원은 아니지만, ESG 트렌드 자체가 개발 및 리노베이션 비용을 올리는 한편, 자산의 미래 경쟁력을 높이는 요인입니다. EY에 따르면 “ESG 기준이 폴란드 부동산 부문의 중심 역할을 하게 되었다”고 하며, 은행과 투자자들은 더 강력한 친환경 준수를 요구하고 있습니다 nordlb.com nordlb.com. 장기적으로 친환경 설비를 갖춘 건물은 수요와 가치가 더 높아질 수 있고, 반대로 기준 미달 자산에는 수익성 저하 또는 규제 불이익(예: 특정 시한 내 에너지 비효율 건물 리노베이션 의무화)이 부과될 수 있습니다.
요약하면, 거시경제 정책(금리, 신용정책)과 부동산 관련 규제(계획법, 개발업자법, 보조금 등)가 폴란드 시장을 좌우하고 있습니다. 정부는 토지공급 확대(및 REIT 입법 가능성) 등으로 개발을 촉진하면서, 동시에 더 엄격한 개발사 감독·구매자 지원으로 소비자를 보호하는 ‘줄타기’를 하고 있습니다. 인플레이션 및 성장 등 경제 지표는 건설비, 가계소득 등을 통해 부동산 시장에 직접 영향을 주고 있습니다. 2025년 기준, 인플레이션 둔화, 금리 인하 기조, 신규 정부의 주택구입 부담 경감 우선 정책 등으로 우호적 환경이 조성될 것으로 보이나, 돌발적 정책 변화나 외부 충격(우크라이나 전쟁 확대, 전세계 경기침체 위험 등)이 투자 심리 전환을 초래할 수 있으므로 이해관계자 모두 지속적 주의가 필요합니다.
향후 1~3년 전망
주거용: 폴란드 주택 시장은 향후 몇 년간 큰 충격이 없다면 안정화되어 점진적으로 모멘텀을 회복할 것으로 예상됩니다. 지난 2년간 금리 변동과 보조금 정책으로 인해 수요가 큰 폭으로 흔들린 후, 2025년은 정상화의 해가 될 것으로 전망됩니다. 시장 전망에 따르면, 2025년 주택 매매는 안정적으로 유지되거나 다소 개선될 것으로 보이며, 이는 낮아지는 금리와 지속적인 임금 상승에 힘입은 것이지만, 2020~2021년 호황기의 기록적인 수준으로는 돌아가지 않을 것으로 보입니다 globalpropertyguide.com. 부동산 포털 Otodom과 협업하는 Polityka Insight는 2025년 주택 매매가 “큰 침체나 시행사 파산 물결을 피하며 안정적으로 유지될 것”으로 전망하나, 정점은 아닐 것으로 봅니다 globalpropertyguide.com. 이는 만약 “아파트 키(Key to Apartment)” 프로그램이 활성화되어 저가 주택 부문에서 추가 수요가 유발된다면, 2023년 보다 건강한 판매 환경을 기대할 수 있음을 의미합니다. 가격 측면에서는 대부분의 분석가들이 주택 가격의 완만한 상승을 연간 수% 수준으로 전망합니다. EY의 2025 가이드 또한 인플레이션과 유사한 느린 가격 상승 속도를 예측합니다 ey.com. 인플레이션이 약 5% 내외 또는 그 이하로 유지된다면, 명목상 주택 가격 상승은 한 자릿수 중반에 머물 것이고, 이는 실질적으로 거의 제자리(제로)에 가까울 수 있습니다. 최근의 두 자릿수 급등과는 다르지만, 그래도 긍정적입니다. 실질 가격이 정체 또는 소폭 하락하면, 현재 부담스러운(바르샤바, 크라쿠프 대도시의 소득 대비 가격 비율이 역사적 고점) 주택 구매력에 실질적인 개선이 올 수도 있습니다.
시장에 영향을 미칠 또 하나의 요소는 금리 경로입니다. 중앙은행이 예상보다 더 공격적으로 기준금리를 인하한다면(예를 들어 2026년까지 기준금리가 4% 미만으로 내려가면), 모기지(주택담보대출) 금리도 함께 내려가면서 주택 시장에 추가 상승 탄력이 붙을 가능성이 높습니다. 반대로 인플레이션이 끈질기게 남아 차입 비용이 고금리로 오래 지속된다면 시장 회복은 더뎌질 수 있습니다. 기준금리가 점진적으로 하락한다는 전제 하에, 모기지 접근성이 확대되어, 2022~23년에 주택 구매를 미뤘던 가계의 잠재 수요 일부가 다시 시장에 진입할 것입니다. 이미 은행들은 신용 완화 조짐을 보이고 있습니다(폴란드 금융감독청이 2023년 중반부터 부과했던 엄격한 스트레스 테스트 규제를 완화함). 또 생애 최초 주택 구매자 지원 정책도 주요 현안입니다. 정부의 신규 주택 프로그램이 2025년에 시행된다면, 저가 시장에서 돌파구가 될 수 있습니다(다만 가격 상한제가 있어 수요가 저렴한 교외나 중고 주택으로 쏠릴 수 있음).
또 다른 신흥 트렌드는 PRS(기관 임대주택) 시장 확대입니다. 특히 바르샤바에서 공급이 늘어날 것입니다. 2025~2026년에 여러 빌드투렌트(build-to-rent) 프로젝트가 완공되어 신규 임대 아파트가 증가하면서, 투자 목적 보유 주택(buy-to-let) 부문의 공실률이 다소 오를 수도 있습니다. 하지만 폴란드는 현대식 임대 주택이 극도로 부족하기에 이런 신규 공급은 큰 문제 없이 흡수되고, 임대료도 연 3~5% 수준(인플레이션 5% 기준)으로 완만하게 오를 전망입니다. 대도시의 인구 증가(지속적 이주 포함)로 인해 임대 시장은 여전히 타이트할 것입니다. 임대 수익률도 평균 6% 내외로 예상되어, 저위험 채권에 대한 투자 매력 대비 임대 투자의 매력을 유지할 전망입니다(특히 금리 하락 시).
핵심적으로, 주택시장의 급락(crash)이 현재 전망에서는 예상되지 않습니다. 폴란드의 상황은 일부 서유럽 국가들과 다릅니다 – 비대출 과다(폴란드 가구의 약 11%만 모기지를 보유 globalpropertyguide.com) 사례가 적고, 은행들도 매우 보수적으로 대출 운영을 하고 있습니다. 주택 공급 역시 개선되고는 있으나, 수요 대비 과잉이 아니며 – 폴란드는 여전히 인구 1,000명당 주택 수가 EU 최저권이고, 수백만 호 단위의 공급 부족이 있다는 추정입니다. 이러한 근본적 공급 부족과, 가족을 꾸리기 시작한 밀레니얼 세대의 인구구조 수요가 시장의 완충 역할을 합니다. 주의해야 할 리스크로는: 큰 경기 침체로 실업률이 오르는 것(현재는 약 5% 내외로 낮음), 다주택자에 대한 중과세 등 정책 변화(개인 투자자 매물 출회 여지), 혹은 고인플레이션의 재등장으로 금리 인상 재개 등이 있습니다. 이런 리스크가 없는 한, 기본 시나리오는 느리지만 꾸준한 성장 – 즉, Global Property Guide의 표현처럼 주택시장이 “안정화로 이동” globalpropertyguide.com 하며, 가격, 임대료는 통제 가능한 수준으로 상승하고, 개발사업 또한 실수요에 맞춰 조정될 것입니다.
상업용 부동산: 2025~2027년 상업용 부동산 시장 전망은 신중한 낙관론이 우세합니다. 투자 활동 증가와 펀더멘털의 점진적 개선이 예상되며, 특히 경제 확장이 지속된다면 더욱 그렇습니다. 시장 관측자에 따르면, “2025년이 [2024년]보다도 더욱 분주할 수 있다”고 하며, 이는 예상되는 금리 인하와 폴란드를 노리는 잠재적 자본(펀드)의 개입 때문입니다 linkedin.com linkedin.com. 폴란드는 서유럽 대비 높은 수익률(동일 자산 기준 150~300bp 높음) 덕분에 투자 유인이 강합니다. 자금 조달 비용이 내려가면, 더 많은 투자자가 재진입할 것입니다. 신규 투자자 또는 대형 기관 투자자 복귀도 기대됩니다. 2025년 선도할 가능성이 높은 섹터는 물류(세계적으로 여전히 인기, 폴란드 시장 동력도 충분), 오피스(사무용)입니다(자산 가치 하락 및 신규 공급 제한으로 투자 환경 호전). 그간 신중하던 오피스 부문 역시 2025년 “점진적인 자본 복귀”가 예견되며 linkedin.com, 특히 바르샤바 및 핵심 지역 도시의 우량 자산이 중심이 될 것입니다. 신규 오피스 공급이 거의 없는 상황에서 기존 우량 오피스 자산을 두고 투자자 간 경쟁이 치열해질 수 있습니다.
물류창고 시장은 유동성이 매우 높게 유지될 전망입니다. 핵심(core) 및 기회주의(opportunistic) 투자자 모두가 산업용 부동산을 노리고 있어, 2025년에는 포트폴리오 단위의 거래나 플랫폼 인수도 나올 수 있습니다. 물류 개발은 현재 공실 공간이 소진되는 2025년 말쯤 다시 활기를 띨 것으로 보입니다; 파나토니(Panattoni)와 CTP 등 개발업체들은 이미 넉넉한 부지를 보유해 공실률이 꼭짓점에 달하면 빠르게 착수할 것입니다. 이런 연유로 산업용 공실률은 약 8~10% 수준에서 정점 후 하향, 임대료는 견조하게 유지(공급과잉이나 경기침체 없이는 대폭적 임대료 하락 가능성 낮음)될 전망입니다.
리테일(상업) 부문에서는 리테일 파크 및 핵심 쇼핑센터에 대한 투자자 관심이 지속될 전망입니다. 폴란드의 견고한 소비 펀더멘털과 2024년 인수 자산 실적이 시장 신뢰에 영향을 미칠 것입니다. NEPI의 대형 쇼핑몰 인수가 좋은 수익을 내면, 다른 투자자들도 다음 급의 자산으로 진입할 가능성이 있습니다. 금융환경이 개선되면 일부 국제 리테일 펀드가 폴란드로 재진입할 가능성도 있습니다. 리테일 핵심 입지에서는 판매 호조 및 점유 비용(임대료) 비율 정상화로 임대료가 소폭 오를 전망입니다. 다만 신규 쇼핑몰 건설은 없으므로, 거래는 기존 자산 및 리뉴얼(리모델링) 기회에 집중될 것입니다.
전 섹터에 걸쳐, ESG(환경·사회·지배구조)와 현대화가 향후 몇 년 중요한 테마가 될 것입니다. 강력한 친환경·에너지 효율 등급의 건물이 임대 및 가치상에서 우위에 설 것이며, 이는 EU의 기후 규제가 강화될수록 더 뚜렷해질 추세입니다. 따라서 리모델링 프로젝트가 더욱 활성화되고, 신축도(예: 2025~26년 착공 오피스) 미래 임차인 및 투자자 요구에 맞춰 최고의 친환경 인증을 받을 목표로 진행될 것입니다.
또 하나의 주제는 대체 부동산입니다. PRS 주거 부문과 학생주택(기숙사) 투자도 성장할 전망입니다. 2024년 PRS 거래는 이미 약 3억4000만 유로로 전년 대비 170% 증가했습니다 property-forum.eu. 이 수치는 더 늘어날 수도 있습니다. 주택 판매가 느려진 만큼, 개발업자들은 PRS 투자자에게 대량 매각(건물 전체 판매)에도 더 열린 자세를 보이고 있습니다 linkedin.com. 향후 펀드가 신축 아파트 전체를 일괄 인수해 임대할 사례가 더 많아질 것으로 보여, 주택 개발사 유동성 개선과 임대 물량 증가 모두에 도움이 될 것입니다. 이와 함께 학생주택(기숙사)은 새로운 틈새 투자 영역으로 부상하고 있습니다. 2024년에 관련 거래가 몇 건 있었으며 linkedin.com, 폴란드의 방대한 내국인·외국인 학생 수 증가에 힘입어 해당 분야 성장도 기대됩니다.
경제적 배경 측면에서, 폴란드의 GDP는 외부 위기가 확대되지 않는다는 전제 하에 2025–2026년에 연간 약 3% 성장할 것으로 전망됩니다 ey.com. 이 성장은 2020년 이전 5% 이상의 성장률보다는 느리지만, 상업용 부동산의 점유율 증가를 견인하기에 충분합니다. 인플레이션이 완화되면서 실질 소득이 증가해 소비가 뒷받침될 것으로 보여 소매 및 호스피탈리티 부동산에 긍정적입니다. 제조업 생산과 무역량이 확대되면 산업용 부동산 역시 수혜를 받을 것이며, 몇 년 내 우크라이나의 재건 붐이 일어난다면 더욱 그럴 것입니다. 한 가지 불확실성은 환율입니다. 매우 강하거나 약한 폴란드 즈워티는 투자 흐름에 영향을 줄 수 있습니다. 2025년에 즈워티(PLN)가 안정적이라면 신뢰도가 유지될 것이나, 변동성이 크면 외국인 투자자들은 환위험(FX risk) 때문에 망설일 수 있습니다.
정책 관점에서 단기적으로 주목할 사안은 다음과 같습니다. 폴란드 REIT법이 2025년에 통과된다면, 국내 투자 펀드들이 부동산 시장에 진입할 수 있어 상업용 자산에 새로운 수요를 창출할 수 있습니다(공개 REIT 매각을 통한 개발업체의 엑시트 경로 제공 포함) ey.com. 또한, 2026년에 새 도시계획법이 어떻게 시행되는지에 따라 개발 파이프라인이 달라질 수 있습니다. 많은 토지가 개발 가능성을 잃게 된다면 이미 용도 지정이 끝난 토지와 기존 자산의 가치가 상승할 수 있습니다. 외국 자본에 대한 정부의 입장은 계속 환영적일 가능성이 크며, 폴란드는 성장에 투자 유치가 필요하기 때문에 외국인의 부동산 소유에 큰 장벽이 생길 것으로 보이지 않습니다.
결론적으로, 향후 1~3년의 시장 전망은 전반적으로 긍정적입니다. 폴란드의 부동산 시장은 금리 인하, 견고한 경제 펀더멘털, 그리고 서유럽과의 지속적인 수렴 효과로 수혜를 얻을 위치에 있습니다. 한 업계 전망이 요약한 바와 같이, “폴란드 시장은 탄탄한 기반을 갖추고 있으며, 폴란드의 투자수익률은 서유럽보다 상대적으로 더 높다” linkedin.com. 투자자들은 수익률이 조정되고 성장 전망이 견고한 상황에서 폴란드로 다시 관심을 돌리고 있습니다. 2025년에는 자금 유입이 증가하면서 거래량이 더 늘어나고, 금리 인하 속도가 예상보다 빠를 경우 추가적인 수익률 하락(캡레이트 압축) 가능성도 있습니다. 임차인 측면에서는 오피스 공실률 점진적 감소, 소매 임대료 소폭 상승, 물류 수요 고공 행진 등 완만한 개선이 예상됩니다. 단점으로는 대외 충격(에너지 가격, 지정학적 사건)과 국내 정치적 불확실성이 있는데, 이들 리스크가 없다고 가정한다면 폴란드 부동산 시장은 안정적인 성장의 길을 갈 것으로 보입니다. 이해관계자들은 점진적 성장 환경에 대비해야 할 것입니다. 과거의 두 자릿수 급등 시대는 끝이 났을 수 있지만, 시장은 이제 지속가능성, 전문성, 안정적인 수익률이 특징인 더 성숙한 단계로 이동하고 있습니다.
출처: 최근 데이터와 분석은 폴란드 중앙은행(NBP), 글로벌 컨설팅 기관 인사이트, 업계 간행물의 보고서를 바탕으로 작성되었습니다. 주요 참고자료로는 NBP의 2024년 1분기 부동산 보고서 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Global Property Guide의 2025년 5월 폴란드 시장 분석 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, EY의 Polish Real Estate Guide 2025 ey.com, Property Forum/BNP Paribas 시장 업데이트 property-forum.eu property-forum.eu 등이 있습니다. 이 자료들은 가격 지수, 거래량, 전망치 등 최신 데이터를 제시합니다. 모든 통계 수치와 인용문은 보고서 내에 출처와 함께 기재되어 검증이 가능합니다. 전체 시장 전망은 이러한 실증적 추세와 전문가 심리를 종합해 2025년 중반 기준의 폴란드 부동산 시장에 대한 포괄적인 그림을 제시합니다.
