현재 시장 상황 개요 (2025)
2025년 바하마 부동산 시장은 역동적이고 견고하며, 팬데믹 이후 강한 경제 회복과 사상 최고치의 관광업에 의해 뒷받침되고 있습니다. 이 국가는 2024년에 전례 없는 1,122만 명의 국제 방문객을 맞이했으며, 이는 2023년 대비 16.2% 증가한 수치로 역대 최고치를 기록했습니다. 이는 코로나 이전 수준을 뛰어넘는 수치입니다. travelmarketreport.com. 이러한 관광 호황은 섬 전역의 휴양용 부동산과 임대 수요를 촉진시켰습니다. 경제 성장도 꾸준히 이어지고 있습니다(2023년 GDP는 143.4억 달러에서 2024년 148.3억 달러로 증가했으며, 2029년에는 176.2억 달러에 이를 것으로 전망됨 dupuchrealestate.com). 정부는 안정적이고 친기업적인 태도를 유지하고 있습니다. 이러한 요인들이 결합되어 바하마 부동산에 대한 투자자 신뢰를 높이고 있습니다. dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com.
2020–2023년의 매수 열풍 이후, 시장 활동은 2024년에 완화되어 보다 지속 가능한 수준으로 조정되었습니다 practiceguides.chambers.com. 팬데믹 시기 동안 부유한 원격 근로자와 투자자들이 섬 부동산을 대거 매입하던 야생과도 같던 급등은 이전(2019년 이전) 분위기를 연상케 하는 더 차분하지만 여전히 긍정적인 시장으로 바뀌었습니다 practiceguides.chambers.com. 매물은 여전히 부족하여, 특히 고급 주택가에서는 양질의 매물을 보유한 판매자가 높은 요구 가격을 유지해도 관심을 끌 수 있습니다 practiceguides.chambers.com. 그러나, 더 높은 가격대에서는 일부 매수자의 반발이 나타나고 있습니다. 최고급 주택가에서는 2020년 이후 가치가 대략 두 배로 뛰었으며 (예: 2019년에 300만 달러이던 주택이 2023년에는 종종 600만 달러에 팔리기도 함), 일부 판매자가 800만 달러로 더 가격을 올리려는 시도에는 현재 저항이 나타나 상장 기간이 길어지고 있습니다 content.knightfrank.com content.knightfrank.com. 전반적으로 2025년은 수요가 강렬하지만 (특히 외국인 바이어의 경우) 가격 상승은 안정화되어 극심한 급등이 있었던 과거 수년과 비교해 시장의 균형으로 시작합니다. 신규 개발 물량 증가와 팬데믹 시기 왜곡의 완화로 인해 시장은 보다 균형 잡힌 속도를 되찾았으며, 2024년 말에는 일부 분야에서 역대 최고 부동산 거래량을 기록하기도 했습니다 homesforsaleinnassaubahamas.com.
주거용 부동산 부문
바하마의 주거용 부동산은 현지 첫 주택 구매자용 주택부터 초고급 워터프런트 빌라까지 다양합니다. 이 분야는 이중 시장 구조가 특징입니다. 한쪽에는 외국 수요가 주도하는 고급 부문이 있고, 다른 한쪽에는 현지 중간 시장, 즉 주거 비용 부담이 문제인 부문이 있습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 고급 휴양 주택 및 외국인 거주자 부문은 최근 호황을 보이고 있습니다. 바하마는 2023년 세계 고급 주택 가격 상승률 3위를 기록했으며, 고급 부동산 시세가 전년 대비 15% 증가했습니다 globalpropertyguide.com. 2025년 초까지도 3백만 달러 이상 프라임 부동산의 판매량은 전년 대비 18% 증가했고, 워터프런트 고급 주택은 대체로 연간 6–8%의 가치 상승을 보이며 많은 전통적 투자 방식을 앞지르고 있습니다 homesforsaleinnassaubahamas.com. 이러한 지속적 가치 상승은 강한 국제적 관심, 프라임 입지의 한정된 공급, 그리고 바하마가 세금 중립적 안전지대라는 위상 때문입니다. 미국인이 외국인 구매의 약 35%로 가장 많고, 그 뒤를 유럽인(~30%)과 캐나다인(10%)이 잇고 있습니다. 이들은 모두 기후와 투자 이점에 매력을 느낍니다 globalpropertyguide.com. 이러한 글로벌 자본의 유입은 고급 게이트 커뮤니티와 콘도 리조트의 신규 개발을 촉진시켰습니다. 개발업체들은 리조트 편의시설이 갖춰진 즉시 입주 가능한 콘도미니엄을 더 많이 건설하며 최근 구매자들이 단독 주택 관리 대신 “락앤리브”형 섬 주택을 선호하는 경향에 맞추어 대응하고 있습니다 content.knightfrank.com. 그 결과, 나소의 케이블 비치와 파라다이스 아일랜드 등지에서 새로운 고급 콘도 프로젝트가 대거 진행 중이며, 고급 시장 재고가 늘어나는 추세입니다.
반면, 현지 바하마인들을 위한 주요 주택 시장은 도전에 직면해 있습니다. 수년간 계속된 가격 상승은 중산층 가족들에게 주택 구입의 부담을 주었으며 globalpropertyguide.com 저렴한 주택 공급은 수요에 크게 미치지 못해, 현지 지역에서 임대료와 주택 가격이 상승하고 있습니다. 많은 바하마인 구매자들은 금융에 의존하지만, 은행 주택담보대출은 상대적으로 정체되어 있으며(지난 10년간 주택담보대출이 연평균 약 1.4% 감소함) globalpropertyguide.com 현지 첫 주택구입자들은 선택지가 제한적이며, 정부는 Renaissance at Carmichael 프로젝트를 통한 약 200채의 저렴한 주택 건설과 같은 이니셔티브로 개입하고 있습니다 globalpropertyguide.com. 그럼에도 이러한 노력은 필요한 규모에 비해 미미합니다. 그 결과, 주택 소유율은 낮고 인구의 상당 부분이 임대 시장에 머무르고 있습니다. 마지막 인구 조사에 따르면 전체 주택의 약 35%가 임차인에 의해 점유되고 있었습니다 globalpropertyguide.com. 좋은 소식은 2025년에 공급 측면의 일부 완화가 기대된다는 점입니다. 관계자들은 보다 적당한 가격의 주택 공급 확대와 바하마인들을 위한 주택담보대출 접근성 개선을 위한 여러 가지 이니셔티브가 진행 중이라고 전했습니다 dupuchrealestate.com. 전반적으로, 2025년의 주택 부문은 상위 시장에서의 활발한 거래와 진입단계에서의 지속적인 주거비 부담이 특징입니다. 이 격차를 해소하는 것이 시장의 장기적 지속 가능성을 위해 중요한 과제입니다.
럭셔리 부동산 부문
바하마의 고급 부동산 부문은 그 자체로 하나의 세계입니다. 이곳은 초고가 주택, 개인 섬, 리조트 브랜드 주거지가 있으며 전 세계의 높은 순자산가들을 끌어들입니다. 이 부문은 매우 강세를 보여왔습니다. 2020~2023년 동안 부유한 구매자들이 팬데믹 피난처로 바하마에 몰려들었고, 이로 인해 가격이 극적으로 상승했습니다. 앞서 언급했듯이, 명문 커뮤니티(예: 라이포드 케이, 올버니, 오션 클럽 에스테이트)의 가치는 2019년부터 2023년까지 약 두 배로 뛰었습니다. 이는 놀라운 급등이었습니다 content.knightfrank.com. 2025년 시장이 다소 진정세를 보이더라도, 이 독점적인 시장의 상단은 여전히 판매자 우위 시장인 경우가 많습니다. 매물은 부족하고, 인기 있는 매물은 프리미엄을 받을 수 있습니다. 양질의 고급 부동산 매도자는 최근 거래 가격에서 터무니없이 벗어나지만 않는 한 높은 매도가에도 종종 거래에 성공합니다 practiceguides.chambers.com. 하지만 이제는 구매자들이 훨씬 더 까다로워졌으며, 일부 과도하게 고가로 책정된 메가 저택들은 이전보다 더 오래 팔리지 않고 남아있기도 합니다 content.knightfrank.com.
주목할 만한 트렌드는 구매자 선호도가 턴키 편의성과 편의시설로 이동하고 있다는 점입니다. 많은 부유한 구매자들, 특히 원격 근무가 가능한 젊은 경영진들은 고급 콘도미니엄이나 관리되는 리조트 레지던스를 단독 저택보다 선호합니다 content.knightfrank.com. 그들은 “호텔 라이프스타일” – 컨시어지 서비스, 보안, 스파와 레스토랑을 현장에서 즐기고, 대형 부동산의 유지관리나 허리케인 대비를 걱정하지 않아도 된다는 점을 중요하게 생각합니다 content.knightfrank.com. 이에 대응해 개발업체들은 여러 브랜드 레지던스 프로젝트를 선보였습니다. 예를 들어, 나소의 케이블 비치에서는 새로 지어진 GoldWynn과 Aqualina 콘도가 5성급 편의시설을 제공하며, 파라다이스 아일랜드에서는 오션 클럽 포시즌스 레지던스(2027년 완공 예정)가 유명 리조트 환경에서 최고의 아파트와 빌라를 제공합니다 practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. 바하마르 리조트 단지에는 케이블 비치에 로즈우드 레지던스가 추가되어 콘도 소유자들도 인접한 5성급 호텔의 모든 혜택을 누릴 수 있습니다 content.knightfrank.com. 식스 센스, 몽타주, 불가리 등 럭셔리 브랜드의 신규 프로젝트도 여러 섬에서 개발되고 있으며 travelmarketreport.com, 이로 인해 바하마의 글로벌 럭셔리 시장 내 위상이 더욱 높아지고 있습니다.
외국인 억만장자들 역시 프라이빗 아일랜드와 맞춤형 고급 부동산과 같은 독특한 기회에 끌립니다. 예를 들어 엑수마스(Exumas)에는 프라이빗 아일랜드 매물과 고급 빌라들이 있어 궁극의 부(富) 상징으로 자리 잡고 있습니다 homesforsaleinnassaubahamas.com. 이러한 트로피 소유 부동산은 섬 하나나 대규모 부지에 수천만 달러 이상의 천문학적인 가격을 요구할 수 있으며, 안전하고 외딴 휴양지를 찾는 초고액 자산가(UHNW)들의 관심은 여전히 꾸준합니다. 업계 분석가들은 바하마가 이제 명실상부하게 최고 수준의 고급 부동산 시장으로 자리매김했다고 지적합니다. 나이트 프랭크의 2024 부자 보고서에 따르면, 바하마는 전 세계 최고 실적의 고급 주택 시장 중 하나였습니다 globalpropertyguide.com. 앞으로도 럭셔리 시장은 견고한 흐름을 유지할 것으로 예상됩니다. 최근 몇 년간의 큰 상승세 이후 가격 상승폭은 다소 완만해질 수 있으나, 바하마 고급 부동산에 대한 글로벌 수요는 여전히 증가세이며, 신규 고급 매물도 빠르게 소화되고 있습니다. 요컨대, 바하마의 열대 라이프스타일과 재정/세제 혜택의 조합은 럭셔리 분야에서 “안목 있는 투자자들을 계속 매혹”시키고 있습니다 homesforsaleinnassaubahamas.com.
상업용 부동산 및 관광 개발
개인 주택 외에도, 바하마의 상업용 부동산 부문은 주로 관광, 호스피탈리티, 복합 리조트 개발에 의해 주도되고 있습니다. 국가의 크기를 고려하면 전통적인 상업 부문(오피스, 리테일, 산업)은 상대적으로 작지만, 호스피탈리티 및 리조트 부문은 호황을 누리고 있습니다. 2024년 기록적인 관광객 수는 호텔, 마리나, 주요 명소에 대한 대규모 투자를 유도했으며, 이는 부동산 시장에도 영향을 미치고 있습니다. 특히, 나소의 크루즈 항구는 2023년 5월에 재개발되어 완전히 재개장했으며, 현재는 가장 큰 신형 크루즈 선박을 정박시킬 수 있습니다 practiceguides.chambers.com. 이로 인해 나소 도심이 활기를 되찾았고, 인근 사업체에 더 많은 관광객 유입이 예고되고 있습니다. 크루즈 산업은 여전히 경제의 초석이며 – 최근 한 해 동안 크루즈를 통한 직접 지출은 6억 5천만 달러를 넘어섰습니다 travelmarketreport.com – 확장은 계속되고 있습니다. 예를 들어, 로얄 캐리비안과 카니발 양사는 바하마에서 각각 새로운 크루즈 포트 개발 프로젝트를 진행 중입니다 practiceguides.chambers.com. 로얄 캐리비안은 파라다이스 아일랜드에 비치클럽을, 카니발은 그랜드 바하마에 대규모 크루즈 항구를 건설 중입니다. 이러한 프로젝트는 소매점부터 액티비티 시설 등 관련 상업용 부동산의 성장을 견인할 것이며, 완공 후 해당 섬의 방문객 수도 크게 늘어날 전망입니다.
아마도 가장 흥미로운 발전은 리조트 및 호텔 개발 계획에서 찾아볼 수 있습니다. 지난 2년 동안 바하마는 100억 달러가 넘는 외국인 직접 투자를 유치했으며, 그 대부분이 고급 리조트 프로젝트에 투자되었습니다 travelmarketreport.com. 여기에는 신규 리조트, 기존 리조트의 확장, 그리고 고급 주거 커뮤니티의 혼합이 포함됩니다. 예를 들어, Eleuthera의 고급 골프 리조트 커뮤니티인 Jack’s Bay와 브랜드 레지던스를 갖춘 사유지 리조트인 Montage Cay(Abaco)가 착공에 들어갔습니다 practiceguides.chambers.com. Grand Bahama에서는 고급 Six Senses Resort & Residences가 진행 중이며, 이는 프리포트 재생에 대한 신뢰를 보여줍니다 practiceguides.chambers.com. 파라다이스 아일랜드에서는 Ocean Club 재개발 프로젝트의 일환으로 새로운 Four Seasons 호텔 및 레지던스가 계획되어 있으며 practiceguides.chambers.com, 상징적인 Atlantis 리조트를 보완합니다. 나소/뉴 프로비던스 역시 투자 유입이 지속되고 있습니다 – Baha Mar의 추가 단계 외에도, 유명 인사들이 후원하는 최고급 Albany 커뮤니티가 새로운 건설 단계를 시작하고 있습니다 practiceguides.chambers.com. “Out Islands”(패밀리 아일랜드)의 부티크 및 중형 리조트도 증가하고 있습니다 practiceguides.chambers.com. 개발업자들은 독특하고 오염되지 않은 지역을 찾는 부유한 여행자들을 겨냥하고 있으며, 작은 케이에서 펼쳐지는 은둔 및 맞춤형 경험을 제공하는 프로젝트들을 진행 중입니다 practiceguides.chambers.com.이러한 관광 주도의 개발은 부동산에 직접적인 영향을 미칩니다. 일자리를 창출하고, 인프라를 개선하며, 종종 분양형 주거단지(콘도, 빌라)가 함께 포함됩니다. 예를 들어, 새로운 리조트는 종종 외국인 구매자가 구매할 수 있는 분양 빌라나 콘도 유닛을 함께 제공하여, 상업용과 주거용 부동산이 혼합됩니다. 인프라 업그레이드도 그 뒤를 잇고 있습니다. 정부는 방문객 증가를 지원하기 위해 공항 확장(예: 노스 엘류테라 공항의 5,500만 달러 규모 업그레이드, 2025년 완공 예정인 엑수마의 신규 국제공항 등)과 같은 개선 사업을 우선 과제로 삼고 있습니다 ewnews.com ewnews.com. 신규 리조트가 들어서는 섬에서는 도로, 마리나, 전기 등 기반 시설도 함께 개선되고 있습니다. 전반적으로 상업용 부동산 전망은 매우 밝으며, 특히 관광 산업 관련 자산에서 강세를 보이고 있습니다. 호텔의 높은 객실 점유율과 상승하는 평균 일일 요금은 신규 호텔 및 휴가용 임대주택 투자에 대한 인센티브가 됩니다. 물류나 창고와 같은 틈새 산업 분야도, 인구 증가와 함께 소비자 수요가 늘어나면서 성장할 수 있습니다. 유의할 점은 이러한 개발이 지속 가능하고, 리조트 구역을 넘어서 혜택이 고루 퍼질 수 있도록 해야 한다는 것입니다. 하지만 2025년 기준으로 인프라 및 관광 부문 투자가 사상 최고치를 기록하고 있으며, 이는 앞으로도 바하마가 방문객과 부동산 투자자 모두에게 지속적인 매력을 지닐 것임을 보여줍니다 travelmarketreport.com travelmarketreport.com.
투자 기회 및 라이프스타일 고려사항
바하마는 부동산 투자자와 이주를 고려하는 사람들에게 매력적인 패키지를 제공합니다. 자연의 아름다움, 라이프스타일의 매력, 그리고 재정적 인센티브가 결합되어 2025년은 부동산 구매를 고려하기에 매력적인 시기입니다. 세금 혜택이 큰 장점입니다. 바하마는 개인에게 소득세, 양도소득세, 상속세 또는 유산세를 부과하지 않습니다 linkedin.com. 이 세금 중립 환경은 임대 수입이나 부동산 재판매로 얻은 이익이 일반적으로 무세금으로 실현된다는 의미입니다(미국인에게는 외국 세액 공제로 상쇄할 수도 있어 중요합니다) dupuchrealestate.com. 부동산 보유에 드는 비용도 적당하며 – 재산세율은 낮거나 중간 정도(거주용 주택의 경우 처음 $300,000의 가치에 대해서는 면제) linkedin.com. 고액 자산가의 경우, 바하마 부동산 구입은 거주권을 획득하는 길이 될 수 있습니다. 정부의 경제적 영주권(EPR) 프로그램은 최소 $1,000,000을 부동산에 투자하는 외국인 구매자에게 신속한 영주권을 부여합니다 linkedin.com. (이 기준은 2025년 1월 1일부터 $750,000에서 $1,000,000으로 상향 조정되어 투자자들이 더 장기적으로 중요한 이해관계를 갖도록 했습니다 linkedin.com.) 영주권자는 바하마에서 연중 거주할 수 있는 권리와 다양한 특권을 누리며, 10년 후에는 시민권 취득 자격이 주어질 수 있습니다 linkedin.com. 거주 혜택과 부의 세금이 없는 점이 결합되어 자산 다양화와 플랜 B 거주권을 원하는 투자자에게 강한 유인책이 됩니다. 한 자문가는 바하마가 “투자 피난처로 자리 잡았다”고 하며, 장기 가치 상승과 사실상 무세금 수입을 안정적이고 가까운 국가에서 누릴 수 있다고 강조했습니다 dupuchrealestate.com.재정적인 측면을 넘어서 삶의 질과 라이프스타일 요소도 중요한 부분을 차지합니다. 바하마는 영어를 사용하는 정치적으로 안정된 민주주의 국가로 북미와 밀접한 관계를 맺고 있습니다. 주요 미국 도시에서 가까운 거리(마이애미는 1시간, 뉴욕은 약 3시간 비행)에 위치해 있습니다. 이러한 근접성과 접근성 덕분에 파트타임 거주자도 쉽게 왕복할 수 있습니다 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. 바하마 제도는 연중 내내 따뜻한 날씨, 아름다운 해변, 보트와 낚시, 골프장과 스파 같은 고급 편의시설 등 부러움을 살 만한 라이프스타일을 제공합니다. 외국인들은 나소에 뛰어난 국제학교와 의료시설이 있는 잘 발달된 커뮤니티를 발견하며, 가족과 함께 이주하는 것도 현실적으로 가능합니다. 실제로 팬데믹은 바하마가 적극적으로 활용한 “원격 근무 혁명”을 촉진시켰습니다. 정부는 디지털 노마드를 위한 장기 체류 비자를 도입했고, 많은 전문가들이 해외에서 일을 유지하면서 낙원에서 거주할 수 있음을 알게 되었습니다 content.knightfrank.com content.knightfrank.com. 일시적으로 머물렀던 많은 이들이 이후 영구 혹은 반영구 거주자로 남았고, 가족을 데려오거나 심지어 가상 투어로 집을 미리 보지 않고 구입하기도 했습니다 content.knightfrank.com content.knightfrank.com. 이러한 트렌드로 인해 부동산에서는 홈 오피스와 신뢰할 수 있는 인터넷 같은 기능에 대한 수요가 증가했습니다 homesforsaleinnassaubahamas.com.
투자자 관점에서 임대 수입 기회는 매우 큽니다. 관광 급증으로 인해 에어비앤비(Airbnb)와 같은 플랫폼에서 단기 휴가 임대 수요가 높아졌습니다. 실제로 에어비앤비는 2024년 초 객실 이용일 수가 전년 대비 16.7% 증가했다고 보고했습니다 globalpropertyguide.com. 입지가 좋은 임대 부동산(예: 나소의 케이블 비치나 파라다이스 아일랜드의 콘도, 또는 엑수마와 같은 인기 섬의 빌라)은 성수기 동안 안정적인 점유율과 프리미엄 숙박 요금을 기록할 수 있습니다. 예를 들어, 주요 지역의 해변가 임대 주택은 종종 하룻밤에 $300~$800에 임대되어 겨울철에 예약이 몰리며, 소유주에게 매력적인 수익을 제공합니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 현지 주민이나 외국인 거주자를 대상으로 한 장기 임대도 수요가 있으며, 나소에서 쾌적한 3베드룸 월 임대료 평균은 $3,000 정도이고(덜 인구가 많은 섬들은 더 낮음) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 여기에 소득세가 없다는 점까지 더해져 임대 수익률이 매우 매력적일 수 있습니다. 투자자들은 바하마 달러가 미국 달러와 1:1로 고정되어 있어 환율 위험이 없고 거래가 간편하다는 점도 높이 평가합니다 linkedin.com. 외국인의 부동산 구매 법적 절차도 간단하며(법적 절차 섹션에서 설명했듯이 단순 등록이나 허가서만 필요), 익숙한 영국식 관습법 체계 아래 재산권도 잘 보호받고 있습니다. 이런 모든 요소–구매 용이성, 강력한 재산권, 고급 시장에서의 유동성, 그리고 최고의 라이프스타일–가 2025년 바하마를 부동산 투자 1순위로 만듭니다. 한 현지 전문가의 말처럼, “투자를 고민 중이라면 2025년은 진입하기에 정말 좋은 시기”라며 바하마의 성장세와 특별한 장점을 강조했습니다 dupuchrealestate.com.
시장 동향 및 전망 (2026–2030)
앞으로 3~5년 동안 바하마 부동산 시장의 전망은 전반적으로 긍정적이지만, 몇 가지 미묘한 차이가 있습니다. 관광 산업은 계속해서 강할 것으로 예상됩니다: 업계 전망에 따르면, 방문객 수는 단기적으로 사상 최고치에 머물거나 더욱 증가할 것으로 보입니다 globalpropertyguide.com. IMF는 관광객 도착 수와 1인당 평균 지출이 계속 증가할 것이라고 지적하며, 이는 실질 GDP 성장과 더불어 숙박과 부동산 수요를 유지할 것으로 전망합니다 globalpropertyguide.com. 2025년~2027년 사이에 포시즌스, 식스센스 등 새로운 호텔이 개장하면서 객실 수용 능력이 늘어나고, 이로 인해 체류 방문객 수가 더 많아질 가능성이 높습니다. 이는 휴가용 임대 및 세컨드 하우스 시장에 긍정적으로 작용할 전망입니다. 건강한 관광 산업은 종종 방문객 중 일부를 부동산 구매자로 전환시키기 때문입니다. 최근 100억 달러가 넘는 리조트 프로젝트 투자 유치에 성공한 정부의 성과 또한 시장의 미래에 대한 신뢰를 시사합니다 travelmarketreport.com. 이러한 개발 프로젝트 중 상당수는 주거용 요소를 포함하고 있고, 이들이 향후 수년 내 시장에 공급됨에 따라 럭셔리 유닛의 공급이 점진적으로 증가할 것입니다. 이 새로운 재고가 소화되는 과정에서, 럭셔리 부문에서의 가격 상승률은 2021~2023년의 두 자릿수 급등 대신 연간 한 자릿수(저~중) 성장으로 정상화될 수 있습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 전망에 따르면, 여러 고급 리조트 지역에서 프라임 부동산 가격 상승이 연간 몇 퍼센트 수준으로 완화될 것으로 예상되며, 바하마 역시 코로나 이후 급등기를 지나 이와 유사한 패턴을 따를 것으로 보입니다. 본질적으로 시장은 계속 상승세를 이어가겠지만, 더욱 안정적이고 지속 가능한 속도로 진행될 것입니다.확실한 트렌드 중 하나는 패밀리 아일랜드(뉴프로비던스 외의 인구가 적은 섬들)에 대한 관심 증가입니다. 나소와 파라다이스 아일랜드의 가격이 오르고 개발이 포화 상태에 이르면서, 매수자와 개발업자 모두 엑수마, 일루세라, 아바코, 앤드로스, 롱아일랜드와 같은 섬들에 점점 더 주목하고 있습니다. 이들 섬은 앞으로 몇 년간 성장 핫스폿이 될 것으로 예상됩니다 dupuchrealestate.com. 예를 들어, 엑수마와 일루세라는 이미 2025년에 높은 수요를 보이고 있으며, 부동산 경쟁으로 인해 가격이 상승하고 있습니다 dupuchrealestate.com. 2019년 허리케인 도리안 이후 재건이 진행된 아바코는 상승세를 타고 있으며, 2024년에는 아바코 항공 입국자가 거의 12% 증가하여 허리케인 이전 수준의 활발한 활동 복귀를 보여주고 있습니다 travelmarketreport.com. 도리안 이후 하락했던 아바코의 부동산 가격도 이제는 인프라가 복구되고 몽타주 케이와 같은 새로운 리조트가 화제를 모으면서 꾸준히 오르고 있습니다 homesforsaleinnassaubahamas.com. 롱아일랜드와 앤드로스는 “주목할 만한 시장”으로 꼽히고 있는데, 현재는 비교적 저렴하지만 성장 가능성이 커 초기 투자자들은 큰 가치 상승을 누릴 수 있습니다 dupuchrealestate.com. 우리는 앞으로 5년간 이러한 신흥 섬들의 가치가 보다 성숙한 나소 시장보다 상대적으로 더 큰 성장을 보일 것으로 기대합니다. 공항, 마리나, 각종 시설 등 인프라가 개선되고 신사업이 들어서면서 패밀리 아일랜드가 더욱 접근하기 쉽고 매력적인 곳이 되고 있기 때문입니다.
나소 – 뉴 프로비던스 섬에 위치 – 는 국가의 수도이자 가장 큰 도시 시장입니다.
고급 게이트 커뮤니티와 해변 콘도에서부터 현지 가족을 위한 스타터 홈까지 다양한 유형의 부동산을 제공합니다.2025년 나소의 시장은 매우 활발하지만 최근 몇 년간의 광란 이후 정상화의 조짐을 보이고 있습니다.나소(및 인근 지역)의 중간 주택 가격은 2025년 중반 기준으로 약 $495,000였으며, 월별 변동성에도 불구하고 연초 대비 실제로 4.9% 증가한 수치입니다 morleyrealty.com.평균 판매 가격(몇몇 고급 매매로 인해 왜곡될 수 있음)은 2025년 중반에 약 $590,000였습니다 morleyrealty.com. 그러나 다른 소스에서는 나소의 평균 매물가가 $720,000에 더 가깝다고 인용하고 있으며, 이는 고급 지역의 영향을 반영합니다 homesforsaleinnassaubahamas.com.이는 많은 주택이 60만 달러대에 팔리지만, 나소에서도 평균을 끌어올리는 수백만 달러대 거래가 이루어지고 있음을 보여줍니다.재고는 제한되어 있었으며, 2025년 초의 매물 수는 전년 대비 거의 20% 낮았습니다 morleyrealty.com. 하지만 시장이 안정되면서 새로운 매물은 지금 서서히 증가하고 있습니다.특히 인기 있는 지역의 나소 부동산은 여전히 구매자들의 높은 관심을 받고 있습니다.예를 들어, 2025년 6월에는 계약 체결 건수가 전년 대비 119% 증가했지만 최종 매출은 감소했습니다(일부 거래가 성사되기까지 더 오래 걸리고 있음을 시사) morleyrealty.com morleyrealty.com.임대 수요는 나쏘의 일자리 기회와 편의시설 덕분에 여전히 높으며, 케이블 비치(바하 마 리조트, 레스토랑, 콘도가 있는 곳)와 같은 지역은 연중 내내 세입자 수요가 많은 “임대 왕”으로 알려져 있습니다 homesforsaleinnassaubahamas.com.앞으로 내슈의 전망은 안정적입니다.상업 중심지로서 관광, 금융, 행정 등 거의 모든 경제 동인의 혜택을 받고 있으며 앞으로도 지속적인 발전이 예상됩니다.다가오는 콘도 프로젝트와 크루즈 항만 재개발과 함께 도심 주거 생활의 부활 가능성은 새로운 매물을 추가할 수 있습니다.가격 상승은 완만하지만 긍정적으로 예상되며, 나소는 바하마 부동산의 유동성 허브(빠르게 매매하기 가장 쉬운 곳)로 남을 것입니다.주목해야 할 주요 하위 시장으로는 초고급 저택이 위치한 뉴 프로비던스 서부(앨버니, 라이포드 케이, 올드 포트 베이)와, 해안 전망과 도심과의 접근성으로 중상류층 거주자와 외국인 거주자들에게 인기가 많은 뉴 프로비던스 동부(이스턴 로드와 같은 지역) 등이 있습니다.경제적으로, 바하마는 완만한 성장세를 보일 것으로 전망됩니다. IMF는 연간 약 1.5%를 넘는 장기 GDP 성장을 위해서는 지속적인 투자와 노동력 제약 해결이 필요하다고 경고합니다 globalpropertyguide.com. 이는 부동산 확장의 속도가 국가의 노동자 교육 및 신규 프로젝트 지원 능력에 달려 있을 수 있음을 의미합니다. 그럼에도 불구하고, 건설 및 부동산 서비스 분야는 여전히 긍정적이며, 바하마 건설업자 협회는 “미래가 밝아 보인다”라고 밝힌 바 있습니다. 이는 탄탄한 프로젝트 파이프라인 덕분입니다 globalpropertyguide.com. 주요 거시적 위험으로는 대외 요인을 들 수 있는데, 미국 경제 둔화나 글로벌 금융 충격은 외국인 구매 및 관광 수요를 둔화시킬 수 있습니다 globalpropertyguide.com. 또한, 국제 이자율 변동 역시 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 최근 낮은 이자율 시대는 고급 부동산 구매를 촉진했으나, 만약 이자율이 높게 유지된다면 일부 한계 구매자들은 망설이거나 저가 매물을 찾을 수 있습니다. 하지만 초고액 자산가 계층은 이자율에 덜 민감하고, 바하마 부동산 구매자 중 다수가 현금으로 거래하기 때문에 영향은 제한적일 것입니다.
종합적으로 바하마 부동산의 3~5년 전망은 완만하지만 지속적인 성장과 활발한 투자가 이어질 것입니다. 부동산 가치도 건강한 수요에 맞춰 대체로 상승할 것으로 예상되며, 특히 워터프런트 및 리조트 지역에서 그 경향이 두드러질 것입니다. 고급 세그먼트는 (전세계 부의 추세와 바하마의 지속적인 매력에 힘입어) 계속해서 시장을 주도할 가능성이 높으며, 정부의 주택 공급 정책이 자리 잡는다면 중간 시장에서도 개선이 기대됩니다. 2030년이 되면 바하마는 더욱 다변화된 부동산 환경을 갖추게 될 것이며, 나소/파라다이스 아일랜드는 여전히 상업과 거래의 중심지이지만, 패밀리 아일랜드에서도 더 많은 거래와 활동이 이루어질 것입니다. 지속 가능성과 복원력(예: 태양광 주택, 내풍설계 건축 등)도 새로운 개발 트렌드와 맞물려 보다 강조될 것입니다. 큰 충격이 없는 한, 투자자들은 바하마 부동산이 견실한 장기 투자처로서의 명성과 소유할 만한 파라다이스라는 평판을 계속 유지할 것임에 대해 낙관할 수 있습니다.
지역별 주요 시장: 나소, 파라다이스 아일랜드, 엑수마, 아바코
시장을 더 잘 이해하려면, 일부 핵심 지역과 섬들을 개별적으로 살펴보는 것이 의미가 있습니다. 바하마는 다채로운 부동산 시장을 가진 군도 국가로, 수도부터 조용한 외곽 섬까지 다양한 특징이 있습니다. 아래에는 네 개의 중요한 지역별 현재 실적과 전망을 정리하였습니다:
나소(뉴프로비던스 아일랜드)
파라다이스 아일랜드
엑수마는 나소에서 남쪽으로 약 140마일 떨어진 곳에 위치한 한적한 섬들의 군도를 말하며, 가장 큰 섬은 그레이트 엑수마입니다. 이곳은 청록색 바다와 손상되지 않은 자연미로 유명합니다.
엑쥬마스는 바하마에서 가장 뜨거운 부상 중인 부동산 시장 중 하나로 떠올랐습니다.엑쑤마에서의 삶은 여유롭고 아름다운 풍경을 자랑합니다. 주요 거주지인 조지타운에서부터 작은 케이 커뮤니티에 이르기까지, 이곳은 인파에서 벗어나 평화로운 휴식을 찾는 사람들을 끌어들입니다 dupuchrealestate.com.엑수마의 부동산은 아늑한 섬 스타일의 코티지부터 호화로운 워터프런트 저택, 심지어 개인 섬까지 다양하게 판매되고 있습니다.2025년의 시장 상황은 높은 수요와 제한된 공급을 보여줍니다.브로커들에 따르면, 엑스마는 “수요가 높다”고 언급되며, 양질의 매물에 대한 경쟁이 치열해지면서 가격이 상승하고 있습니다 dupuchrealestate.com.여기에서는 다양한 부동산 유형으로 인해 평균 주택 가격을 일반화하기가 더 어렵지만, 해안가 주택과 빌라는 일반적으로 $1 백만 이상(현대식 고급 주택의 경우 종종 $2–5 백만)으로 매물로 나옵니다.엑슈마가 초부유층에게 매력적인 이유는 분명합니다. 이곳은 프라이빗 아일랜드 구매의 최상위 지역 중 하나이며, 유명 인사들이 엑슈마 케이즈에 은신처를 구입하기도 했습니다.예를 들어, 데이비드 카퍼필드의 개인 섬 무샤 케이와 조니 뎁의 리틀 홀스 폰드 케이가 엘리트 휴양지로서 엑수마를 유명하게 만들었습니다.억만장자가 아닌 사람들에게도 Exuma는 여전히 내륙이나 해변에서 떨어진 곳에 비교적 저렴한 부지와 주택을 제공하지만, Exuma의 잠재력을 알아차리는 투자자들이 늘어나면서 이들 가격도 상승했다.임대 시장이 강세를 보이고 있습니다 – 엑수마의 수영하는 돼지들, 세계적 수준의 스노클링과 낚시는 많은 관광객들을 끌어들이고 있으며, Airbnb 데이터에 따르면 엑수마는 국내에서 가장 높은 평균 일일 임대료(활성 단기 임대 기준으로 평균 $750/1박 수준) 중 하나를 기록하고 있습니다. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.새로운 국제공항 터미널이 건설 중이고, 그랜드 아일 리조트 확장 및 샌달즈 업그레이드와 같은 고급 리조트 프로젝트가 진행되면서 섬의 접근성과 편의시설이 향상되고 있습니다.전망: 엑수마는 계속해서 그 위상이 높아질 것으로 예상됩니다.업계 전문가들은 2025년 이후 최고의 투자 선택지로 꾸준히 엑수마를 꼽고 있습니다 dupuchrealestate.com.한 보고서에서 언급했듯이, 엑수마는 “완벽한 탈출”을 제공하며 자연스러운 매력을 그대로 존중하면서 추가 개발이 기대되고 있습니다 homesforsaleinnassaubahamas.com.앞으로 몇 년 동안 구매자들은 특히 더 많은 개발이 완료되기 전에 지금 구매한다면 상당한 가치 상승을 볼 수 있습니다.핵심은 개발과 환경 사이의 균형을 유지하는 것이며, 이는 지역 이해관계자들이 염두에 두고 있는 부분입니다.전반적으로, 엑수마의 부동산 미래는 밝아 보입니다. 희소성, 아름다움, 그리고 새로운 인프라의 조합이 강한 수익을 가져올 가능성이 높기 때문입니다.아바코 (아바코 제도)는 바하마 북쪽에 위치하며, 그레이트 아바코, 리틀 아바코, 그리고 항해와 별장으로 유명한 여러 섬들로 이루어져 있습니다.
아바코의 시장은 심각한 시련에서 반등하고 있기 때문에 독특합니다. 2019년 9월 허리케인 도리안이 아바코의 일부 지역, 특히 마시 하버와 트레저 케이를 황폐화시켜 광범위한 재산 피해를 일으켰습니다.그 이후로 재건이 꾸준히 진행되었으며, 2024~2025년에는 아바코가 관심과 투자의 르네상스를 경험하고 있습니다 dupuchrealestate.com.아바코의 현재 시장은 수요 증가와 가격 상승이 특징이며, 귀환 주민들과 기회를 노리는 투자자들 모두가 부동산을 사들이고 있습니다(일부는 허리케인 도리안 이후 손상된 주택이 할인된 가격에 팔렸고, 이후 그 주택들이 리모델링되거나 재건축되었습니다).관광부에 따르면, 아바코는 2024년에 항공 입국자 수가 11.9% 증가하여 주요 섬들 중 가장 강한 성장세를 보였으며, 이는 도리안 이전 수준으로의 견고한 회복을 의미합니다 travelmarketreport.com.Treasure Cay와 같은 지역은 멋진 해변으로 유명하며, Elbow Cay(아기자기한 Hope Town 등대가 있는)도 다시 한 번 활기로 가득 차 있습니다.2019~2020년에 폭락했던 아바코의 부동산 가격이 다시 오르고 있습니다.Treasure Cay 해변가 부지와 콘도는 예를 들어, 커뮤니티가 재건됨에 따라 가치가 회복되고 있습니다. 일부 부동산은 이제 허리케인 이전 가격대에 도달하거나 이를 초과하고 있지만, 2025년에도 여전히 상대적으로 좋은 가치를 제공합니다.아바코에는 고급 개발 사업도 있습니다. 그레이트 구아나 케이(Great Guana Cay)에 위치한 프라이빗 리조트 커뮤니티인 베이커스 베이 골프 & 오션 클럽은 완전히 정상 운영 중이며, 매우 부유한 구매자들을 계속해서 끌어들이고 있습니다(그곳 주택 가격은 400만 달러부터 시작합니다).앞으로 아바코의 전망은 매우 긍정적입니다.아바코의 보트 타기, 낚시, 그리고 여유로운 라이프스타일을 사랑하는 사람들 사이에는 상당한 억눌린 수요가 있습니다.Montage Cay는 아바코에 위치한 프라이빗 아일랜드의 고급 리조트로 개발 중에 있으며, 2025/26년까지 오성급 호텔과 브랜드 레지던스를 추가할 예정입니다 practiceguides.chambers.com.이는 Abaco의 위상을 더욱 높일 것으로 기대됩니다.정부는 도로, 전력망 등 인프라 수리도 우선시하고 있습니다.– 성장을 지원하기 위해.현지 중개인들은 아바코에 대한 수요가 “점점 더 증가하고 있다“고 보고하며, 회복이 진행됨에 따라 가격도 “꾸준히 오르고 있다”고 전합니다 homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.위험은 여전히 존재합니다(예를 들어 또 다른 대형 폭풍 등), 하지만 강한 공동체 정신과 투자자들의 관심이 아바코를 앞으로 나아가게 하고 있습니다.2025년과 그 이후 몇 년 동안, 아바코는 회복력의 이야기이자 기회의 상징입니다. 도리안 이후에 투자한 구매자들은 이미 수익을 보았으며, 아바코가 완전히 회복되면서 지속적인 성장이 예상됩니다.파라다이스 아일랜드는 나소에 인접한 작은 섬으로, 전 세계적으로 아틀란티스 리조트와 초고급 부동산으로 유명합니다. 파라다이스 아일랜드(종종 “PI”라고도 불림)는 사실상 고급 주거 지역으로, 이곳의 거의 모든 부동산은 고급 콘도나 럭셔리 주택입니다. 이 섬의 부동산 시장은 럭셔리와 동의어입니다 – 오션 클럽 에스테이츠(골프장과 마리나가 있는 게이트 커뮤니티, 주택 가격은 수백만 달러에서 2천만 달러 이상까지 다양)처럼 뛰어난 선택지와 One Ocean, 그리고 아틀란티스의 The Reef/Residential Towers와 같은 콘도 개발 단지가 있습니다. 2025년에도 파라다이스 아일랜드는 편리한 나소와의 접근성은 물론 더 프라이빗하고 리조트 같은 분위기를 원하는 부유한 수요자들로부터 강한 수요를 이어가고 있습니다. PI의 평균 콘도 가격은 전국에서 가장 높은 수준이며, 2베드룸은 대개 70~80만 달러부터 시작하며, 더 큰 유닛이나 오션뷰 유닛은 100~200만 달러를 쉽게 넘깁니다. 오션 프론트 펜트하우스와 대저택은 1,000만 달러 이상에 이르기도 합니다. 파라다이스 아일랜드는 토지 면적이 작아 매물 수가 제한적이기 때문에 신규 개발은 주로 수직(콘도)으로 이루어지거나, 구식 부지의 재개발로 이루어집니다. 주목할만한 대규모 개발로는 2027년 완공 예정인 Four Seasons/Ocean Club Residences 프로젝트가 있는데, Ocean Club 부지 내에 선별된 소수의 초고급 아파트와 빌라가 추가될 예정입니다 globalpropertyguide.com. 이는 큰 기대를 모으고 있으며, 이미 기존의 Four Seasons 고객들로부터 대기 수요가 상당합니다. PI의 시장 실적은 매우 견조하며 – 이곳의 부동산은 가치가 잘 유지되고 거래도 드물게 이루어집니다. 2024년 후반부터 2025년 초까지는 프라임 파라다이스 아일랜드 매물의 시장 체류 기간이 급감했다는 보고가 있었고(원하는 유닛은 대개 2~3개월 내에 거래) 부유한 매수자들이 가용 매물을 적극적으로 사들였습니다 homesforsaleinnassaubahamas.com. 앞으로도 파라다이스 아일랜드의 부동산 시장은 매우 강세를 유지할 전망입니다. 이 지역의 명성, 아틀란티스 리조트의 지속적인 업그레이드, 그리고 소문난 아만 리조트나 공식 확정된 로얄 캐리비안 비치 클럽 어트랙션 등 신규 럭셔리 상품이 수요를 계속 견인할 것입니다. 우리는 가격 상승세가 계속되고, 특히 오션프론트 대저택이나 펜트하우스처럼 독특한 부동산은 나소 평균을 능가하는 상승률을 보일 것으로 예상합니다. 파라다이스 아일랜드는 나소의 성장 덕을 누리면서도(예: 교통체증이나 혼잡 등의 문제에서) 상당 부분 보호받을 것입니다. 요약하자면, PI는 카리브해에서 가장 독점적인 주소지 중 하나이며, 입주 즉시 누릴 수 있는 럭셔리·보안·엔터테인먼트를 중시하는 고객들에게 계속해서 매력적으로 남을 것입니다.
엑수마(Exuma)
아바코(Abaco)
구매자를 위한 법적·세금 고려사항
바하마에서 투자자와 외국인 주택 구매자는 부동산과 관련된 법적 체계 및 세금에 대해 알아두어야 합니다. 바하마는 일반적으로 외국인의 부동산 소유를 환영하는 국가이며, 그 절차 역시 명확하게 정의되어 있습니다:
- 외국인 소유 규정: 국제 구매자는 바하마에서 상대적으로 적은 제한으로 자유 소유권 부동산을 소유할 수 있습니다. 외국인이 단독 주택 부지 또는 개인 주거용의 빈 토지를 구매하는 경우, 특별한 허가가 필요 없으며, 구매자는 단순히 거래 완료 후 투자위원회에 소유권을 등록하면 됩니다(1회성 등록비 $1,000 납부) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. 이로 인해 등록증이 발급됩니다. 그러나, 외국인이 상업 개발, 임대 투자, 다세대 주택 등(단순한 개인 주택을 넘는 경우) 부동산을 구매할 경우, “국제인 토지 소유 허가(International Persons Landholding Permit)”를 거래 완료 전에 반드시 취득해야 합니다 practiceguides.chambers.com. 이 허가 역시 투자위원회/바하마 투자청을 통해 발급받을 수 있습니다. 필요한 허가를 받지 않을 경우, 등기가 무효가 되기 때문에 투자자가 반드시 지켜야 할 중요한 단계입니다 practiceguides.chambers.com. 실제로, 허가는 정상적인 프로젝트/투자에는 일상적으로 승인되고 있으며, 정부는 이를 통해 주요 외국인 투자를 심사 및 기록하는 데 중점을 두고 있습니다. 시민권 요건이나 임대 전용 규정은 없으며, 위와 같이 등록 또는 허가를 받으면 외국인도 바하미안과 마찬가지로 토지에 대한 완전 소유권(피 심플, fee simple)을 가질 수 있습니다.
- 거래세(인지세/부가가치세): 모든 부동산 거래에는 양도 시 일회성 세금이 부과되며, 2019년부터는 부동산 매매에 대해 부가가치세(VAT)로 과세됩니다. 외국인 구매자는 $100,000를 초과하는 모든 부동산 구매에 대해 10%의 부가가치세를 정액으로 납부해야 합니다 linkedin.com. 이 세금은 일반적으로 매수자와 매도자가 합의에 따라 분할 납부하며(대개 각자 50%씩 내지만, 대형 거래에서는 70/30과 같은 협상도 드물지 않습니다) linkedin.com. $100,000 미만의 구매에는 부가가치세가 2.5%입니다. 바하마 시민은 누진 인지세/부가가치세 체계를 적용받으며: 세율은 첫 $100,000에 2.5%, $100,000~$300,000에 4%, $300,000~$500,000에 6%, $500,000~$700,000에 8%, $700,000~$1,000,000에 9%, $1,000,000 초과분에는 10%입니다 linkedin.com. (바하마 시민의 첫 주택 구입자는 소유 장려를 위해 $500,000까지 추가 할인 또는 면제 혜택을 받을 수 있습니다 linkedin.com linkedin.com.) 이로 인해 외국인 구매자는 대부분의 주택 구매 시 10%를 내야 하는 반면, 현지인은 조금 더 적은 금액을 내는 경우가 많습니다. 주목할 점은 이 거래 부가가치세가 이전의 “인지세”를 대체했다는 것으로, 실질적으로 동일하나 이제는 부가가치세 법령에 따라 행정적으로 처리됩니다.
- 연간 재산세: 바하마는 부동산에 대해 연간 재산세(실제 재산세라고도 함)를 부과하며, 자가 거주 주택에 대해 매우 우대하는 세율을 적용합니다. 자가 거주 주택은 최초 $300,000의 가치에 대해 0% 세율(해당 부분은 완전 면세) linkedin.com, $300,000에서 $500,000까지의 가치에 0.625%, $500,000 초과분에 1.0%의 세율이 적용됩니다 linkedin.com. 상한선이 있기 때문에, 자가 거주 주택은 집의 가치가 아무리 높아도 재산세로 연간 $120,000 이상을 내지 않습니다. 이러한 면세 기준은 최근 $250,000에서 $300,000로 상향 조정되어, 중산층 주택의 세 부담을 완화하였습니다 linkedin.com. 비자가 거주 부동산(투자용, 또는 주거 목적이 아닌 세컨 하우스)의 경우, 세율이 약간 더 높으며: 최초 $500,000까지 0.75%, $500,000~$2,000,000는 1.0%, $2,000,000 초과분은 1.5%입니다 linkedin.com. (외국인이 소유한 미개발 토지는 투기 방지를 위해 2%의 별도 정률세가 적용되지만, 건물이 지어지면 일반 세율이 적용됩니다.) 특히 바하마에는 추가적인 지방 재산세가 없으며, 이 국가 재산세가 부동산에 대한 유일한 반복 과세입니다. 많은 최고급 개발 단지(예: 알바니, 라이퍼드 케이)에서는 도시 재산세 대신 커뮤니티 서비스 비용으로 주택 소유자 협회비를 부과합니다.
- 소득세 및 양도소득세: 바하마는 소득, 양도소득, 상속에 대해 세금을 부과하지 않습니다. 즉, 바하마 부동산에서 발생하는 임대소득 또는 부동산 매각 이익은 바하마 정부에 의해 과세되지 않습니다 linkedin.com. 또한 바하마 부동산에는 상속세나 유산세가 없어, 현지 사망세 없이 상속인에게 자산을 물려줄 수 있습니다 linkedin.com. 이러한 세제 정책은 고세율 국가 출신 투자자들에게 큰 이점입니다. (단, 외국 소유주는 반드시 모국의 세법 역시 참고해야 합니다. 예를 들어 미국 시민은 전 세계 소득에 대해 미국 세금을 납부해야 하지만, 바하마 세금이 이 경우 0이므로 외국인 소득 면세 한도 내에서 또는 세액 공제를 통해 실질적으로 무세가 가능합니다.)
- 투자를 통한 영주권 취득: 앞서 언급했듯, 바하마 부동산에 투자하면 경제적 영주권을 취득할 수 있습니다. 현재 기준 최소 $1,000,000 규모의 부동산 투자가 자격 요건입니다 linkedin.com. 해당 부동산(또는 합산 투자금)이 유지되어야 하며, 기준 금액 아래로 매도할 경우 자격이 박탈될 수 있습니다. 이 영주권은 자동으로 부여되는 것은 아니지만, 자격 요건을 충족하면 관례적으로 승인되며, 심사 기간은 약 3~4개월 소요되는 것으로 알려져 있습니다 homesforsaleinnassaubahamas.com. 150만 달러 이상 투자 시에는 신속 심사도 가능합니다(절차가 더 빠르게 진행됨) linkedin.com. 영주권자는 투표권을 제외하고 대부분의 시민권과 동일한 권리를 갖게 되며, 앞서 언급했듯 10년 거주 후 시민권 신청이 가능합니다. 또한 단순 거주만으로는 세금이 부과되지 않으며, 바하마에는 소득세가 없으므로 개인에 대한 과세 없이 거주할 수 있어 큰 매력 포인트가 됩니다 linkedin.com.
전반적으로, 바하마의 법률 체계는 부동산 투자자에게 매우 우호적입니다. 등기된 증서로 소유권이 보장되며(정부는 효율성 향상을 위해 등기 시스템으로 전환 중에 있음) practiceguides.chambers.com. 외환 규제가 존재하지만, 투자 목적에는 유연하게 적용되고 있습니다(바하마 달러는 미국 달러와 1:1로 연동되어 있으며, 최초 자금 유입이 매입 목적인 경우 중앙은행 승인 하에 자금 송금도 가능합니다). 외국인도 안심하고 구매할 수 있다는 점, 취득 관련 세금으로 약 10% 예산을 잡아야 한다는 점, 유지 세금 부담이 낮다는 점이 핵심입니다. 이러한 요소와 안정적인 법률 제도가 결합되어 바하마는 투자자 친화적인 국가로 부각되고 있습니다.
위험, 도전과제, 지속 가능성
전망은 대체로 긍정적이지만, 투자자들은 앞으로 수년간 바하마 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 몇 가지 위험과 도전과제를 염두에 두어야 합니다. 다음은 주요 고려 사항입니다:
- 허리케인 및 기후 위험: 바하마는 지리적으로 허리케인과 기후 변화의 영향에 취약합니다. 2019년 아바코와 그랜드 바하마 일부를 초토화시킨 허리케인 도리안의 피해는 이러한 위험을 다시 한 번 뚜렷하게 보여줬습니다. 대형 허리케인이 직접 상륙하면 막대한 재산 피해와 함께 (2019년 이후 아바코에서 보인 것처럼) 지역 부동산 시장이 일시적으로 침체될 수 있습니다. 이에 따라 재산 보험료도 상승했으며, 이는 소유 비용에서 중요한 요인이 되었습니다. 해수면 상승과 침식은 특히 저지대 해변 지역에서 장기적 우려 사항입니다. 풍속 저항성을 높이기 위해 건축 법규가 강화되었고, 똑똑한 구매자들은 현재 카테고리 5 허리케인에도 견딜 수 있도록 지어진 주택이나 더 높은 지대에 위치한 주택을 우선시합니다. 그럼에도 불구하고, 기후 관련 사건은 시장에 항상 예측할 수 없는 변수로 남아 있습니다. 투자자들은 어떤 부동산이든 적절한 보험 가입과 견고한 건물 시공을 반드시 확인해야 합니다. 좋은 소식은 심각한 폭풍 이후에도 복구와 재건이 뒤따른다는 점입니다. 예를 들어, 아바코의 부동산 거래는 도리안 이후 몇 년 만에 travelmarketreport.com에서 볼 수 있듯 강하게 반등하고 있지만, 이같은 사건의 단기적 영향은 상당할 수 있습니다.
- 경제 및 외부 요인: 바하마 경제는 외부 환경, 특히 미국 경제의 건강과 세계 여행 흐름에 크게 의존합니다. 미국이나 캐나다의 경기 둔화(핵심 관광 및 구매시장)는 방문객 흐름을 줄이고 세컨드 하우스에 대한 수요도 일부 억제할 수 있습니다 globalpropertyguide.com. 마찬가지로, 세계적인 위기(불황, 팬데믹)는 2020년에 보았듯 바하마의 관광 중심 경제를 빠르게 위축시킬 수 있습니다. 전 세계적으로 금리 인상 역시 외국인 매수를 위축시킬 수 있는데, 특히 매수 자금을 대출로 마련하거나 자산을 담보로 구매하는 경우 더 그렇습니다. IMF는 현재 이상의 성장 지속을 위해 지속적인 투자와 노동력 부족 해결이 필요하다고 지적하고 있습니다 globalpropertyguide.com. 만약 그것이 충족되지 않는다면, 경제 성장세가 기대에 못 미칠 수 있습니다. 또한, 바하마는 안정적인 통화와 재정을 유지하고 있지만, 국가 부채가 있어 미래에 재정 조정(예: 세금 정책 변화 등)을 강요할 가능성이 있습니다(즉시 소득세 도입 계획은 없지만). 대응책: 정부는 관광 산업 외의 경제 기반 확대를 위해 기술, 물류 등 다양한 분야의 투자를 적극 유치 중입니다. 그리고 2년간 100억 달러 이상의 대규모 외국인직접투자(FDI) 유치는 고용과 경제적 활력에 일정 부분 완충 역할을 합니다 travelmarketreport.com. 그럼에도 불구하고 투자자들은 바하마의 운명이 글로벌 경제 지표와 밀접하므로 이를 주시해야 합니다.
결론적으로, 고려해야 할 위험성이 있지만, 이들 어느 것도 바하마스 부동산의 본질적인 매력을 줄이지는 않으며, 오히려 신중하고 정보에 입각한 투자의 필요성을 강조합니다. 허리케인과 보험에 대한 인식, 경제적 연계성 이해, 사회적 영향에 대한 신중함, 지속 가능성 우선시 등이 앞으로 바하마스의 현명한 투자자가 되기 위한 필수 조건이 될 것입니다. 이러한 도전을 잘 극복함으로써, 투자자들은 자신만의 천국을 더 안전하게 소유할 수 있고 바하마스 부동산 시장이 앞으로도 활기차고 지속 가능하도록 기여할 수 있습니다.
출처:
- ERA 두푸치 부동산 바하마 – 2024년 시장 요약 및 2025년 전망 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
- Chambers & Partners – 부동산 2025: 바하마 (법 & 실무) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Morley Realty – 나소 & 파라다이스 아일랜드 시장 보고서 (2025년 6월) morleyrealty.com morleyrealty.com
- 글렌 퍼거슨 (부동산 중개인) – 2025년에 바하마 부동산에 투자해야 하는 이유? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
- 글로벌 프라퍼티 가이드 – 바하마 주거 부동산 분석 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- 트래블 마켓 리포트 – 2024년 사상 최대 1,122만 명 방문 (2025년 2월) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
- LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – 바하마 부동산 세금 2025 가이드 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
- IMF 국가 보고서 – 바하마 2024년 4조 기사 협의 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- 기타: 바하마 관광청 통계 travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, Forbes Global Properties 보고서 globalpropertyguide.com 등
