2025년 부에노스아이레스 부동산 시장은 몇 년간의 어려움을 딛고 강한 반등을 경험하고 있습니다. 대대적인 경제 개혁, 완화된 환율 통제, 그리고 투자자 신뢰의 회복에 힘입어 부동산 거래가 급증하고, 가격도 다시 상승세를 보이고 있습니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 아파트의 명목 가격은 지난 1년 사이 평균 약 8.5% 상승했으며, 고급 주거 지역에서는 특히 강한 상승세가 나타나고 있습니다 thelatinvestor.com. 이러한 회복은 아르헨티나의 높은 인플레이션 환경에도 불구하고 이루어진 것으로, 실질(인플레이션 조정) 부동산 가격은 여전히 정점보다 낮은 수준이지만, 내국인과 외국인 구매자 모두 대거 시장에 재진입하고 있습니다 thelatinvestor.com globalpropertyguide.com. 아래 섹션에서는 부에노스아이레스의 주거, 상업, 복합용도 부동산의 동향을 비롯해 지역별 특성, 전년 대비 가격 변동, 투자 양상, 규제 변화, 거시경제적 배경, 부동산 가치에 영향을 미치는 주요 개발 사항 등을 종합적으로 분석합니다.
주거용 부동산 시장 동향
판매량 및 수요: 부에노스아이레스의 주거용 부동산 거래 활동이 급격히 가속화되었습니다. 2024년에는 부동산 등기 건수가 전년 대비 35% 증가하여 2018년 이후 가장 강한 시장 모멘텀을 기록했습니다 bowtiedmara.io. 이러한 급증세는 2025년에도 이어져 2025년 1분기에는 거래량이 전년 동기 대비 약 40% 증가했습니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 결정적인 촉매제는 2025년 4월 외환 통제 해제였으며, 이로 인해 억눌린 수요가 해방되었습니다. 이 개혁 후 몇 주 만에 거래량이 35% 급등했고, 매수자들이 대거 몰렸습니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 정부의 주택담보대출 확대 조치도 매수심리에 힘을 실어주었습니다. 10년 만에 처음으로 2024년 중반부터 현지 은행들이 주택담보대출을 재개하면서 2024년에는 전체 주택구매의 약 9%가 대출로 이루어졌고, 이는 전년도의 4%에서 크게 증가한 수치입니다 bowtiedmara.io. 아직 10% 미만의 거래에서만 대출이 활용되고 있지만, 이 초기 신용성장은 “향후 시장을 견인할 것”으로 예상되고 있습니다. 전문가들은 새롭게 열리는 차입기회가 보통 더 넓은 주택 수요를 촉진한다고 지적했습니다 thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.
가격 동향: 장기 침체 이후, 부에노스아이레스 주택 가격은 회복 국면에 들어섰습니다. 2025년 초 기준, 시내 아파트의 평균 가격은 평방미터당 미화 2,339달러로 2022년 수준과 거의 비슷하며 1년 전보다 약 7% 상승했습니다 bowtiedmara.io. 이는 2018~2022년 동안 미화 기준 부동산 가치가 크게 하락했던 시기와 대비되는 뚜렷한 반전을 의미합니다. 침체가 가장 심각했던 2019~2020년에는 실질 기준으로 연간 두 자릿수 하락을 기록했습니다 globalpropertyguide.com. 명목상으론 2022년까지 매년 평균 3~5%씩 가격이 하락했습니다 globalpropertyguide.com. 저점은 2023년 중반이었던 것으로 보이며, 2023년 6월부터 2025년 1월까지 시내 평방미터당 평균 가격은 약 8.7% 상승했습니다 bowtiedmara.io. 그러나 아르헨티나가 2023년 133%에 달하는 초인플레이션과 2024년에도 계속되는 고인플레이션을 겪으면서 globalpropertyguide.com idealista.com, 실질(인플레이션 보정) 부동산 가치는 여전히 최고점 대비 크게 낮은 상태입니다. 실제로 한 분석에 따르면 2024년 2분기 명목상 미화 기준 평균 아파트 가격이 약 5.5% 올랐음에도, 인플레이션을 반영하면 실질 가격은 전년 동기 대비 약 72% 급락한 것으로 나타났습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 아래 차트의 주황색 선이 2018년 고점 이후 가격 하락과 최근의 소폭 회복세를 보여줍니다:
| 지역 | 평균 가격 (USD/㎡) | 시장 세그먼트 |
|---|---|---|
| Puerto Madero | $5,900 – $6,000 globalpropertyguide.com | 초고급 고층 주상복합 |
| Palermo (Soho & Hollywood) | $3,500 – $4,300 thelatinvestor.com thelatinvestor.com | 트렌디한 아파트, 신축 |
| Recoleta | $3,800 – $4,200 thelatinvestor.com | 고급/역사적 럭셔리 |
| Belgrano | ~$2,900 – $3,000 thelatinvestor.com | 중상/상류층 주거지역 |
| Caballito | ~$2,250 – $2,300 thelatinvestor.com | 중산층 주거지역 |
| San Telmo | $2,100 – $2,800 thelatinvestor.com | 구시가지(리노베이션 주택) |
| Villa Crespo | ~$2,200 – $2,600 (추정) | 젠트리피케이션 지역 |
| Villa Lugano | $1,500 – $1,800 thelatinvestor.com | 저렴한 외곽 |
| Citywide Average (CABA) | $2,300 – $2,400 bowtiedmara.io | – |
프리미엄 북부 지역 및 중심 워터프론트 지역은 최고가를 기록합니다.
푸에르토 마데로는 첨단 고급 건물과 편의 시설이 있는 현대적인 고급 거주지로, 약 평방미터당 6,000달러로 가장 비싼 지역입니다 globalpropertyguide.com – 이는 시 평균의 약 3배에 해당합니다.팔레르모 소호와 할리우드(트렌디한 팔레르모 하위 지역으로, 외국인 거주자와 젊은 직장인들에게 인기가 많음)의 평균 가격은 제곱미터당 $3,500–$4,300thelatinvestor.com으로, 이 지역의 나이트라이프, 식사, 코워킹 공간 수요가 높음을 반영합니다.전통적인 고급 주거지역인 레꼴레따(프랑스풍 건축물과 대사관들로 유명함) 역시 평방미터당 4,000달러 이상의 가격을 자랑합니다. thelatinvestor.com.대조적으로, Belgrano와 Caballito와 같은 중산층 주거 지역은 $2,200~$3,000 범위의 가격대를 보입니다 thelatinvestor.com.남쪽과 서쪽의 노동계급 외곽 지역인 빌라 루가노(Villa Lugano)나 마타데로스(Mataderos)의 일부 지역 등은 가장 저렴한 부동산 가격을 제공하며, 약 $1,500/m²입니다 thelatinvestor.com.이러한 가치 차이는 지역 소득, 편의 시설, 안전 및 인프라에 대한 인식과 밀접하게 연결되어 있습니다.앞을 내다보면, 현지 분석가들은 2025–2026년에 명목상 가격 상승이 지속될 것으로 예측하고 있습니다. 프리미엄 지역은 연간 +8–12% 가치 상승이 예상되며, 신흥 지역은 10–15%의 상승을 달성할 수 있을 것으로 전망됩니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 이러한 전망은 인플레이션이 (2024년 약 120%에서 2025년 약 60%로) 완화되고 최근의 친시장 개혁이 구매자들의 낙관론을 유지한다는 가정을 전제로 합니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 연달아 10%의 연간 미국 달러 기준 가격 상승도 현지 인플레이션에는 미치지 못하겠지만, 아르헨티나 인플레이션이 실제로 기대대로 둔화된다면 부동산의 실질 가치가 수년간 하락세를 거쳐 마침내 안정되거나 증가할 수 있습니다. 지역별 가격 차이: 부에노스아이레스의 주거용 부동산 가치는 지역에 따라 큰 차이를 보입니다. 아래 표는 2025년 중반 기준 주요 지역의 평균 가격 수준을 보여줍니다. 지역별 승자와 패자: 2024–2025년에는 젠트리피케이션이 진행되거나 고급 지역이 가격 상승을 선도하고 있으며, 몇몇 외곽 지역은 뒤처지고 있습니다. 가장 뜨거운 지역은 Villa Crespo로, 한때 낙후되었던 이곳은 팔레르모와 인접한 지역으로 급속히 젠트리피케이션이 이루어지고 있습니다. 이곳은 신규 개발과 교통 인프라 개선 덕분에 연간 10–15%의 가격 상승을 기록하고 있습니다 thelatinvestor.com. 그 뒤를 바짝 뒤쫓는 곳은 Palermo Soho/Hollywood로, 외국인 구매자 수요와 한정된 매물로 인해 연 8–12% 상승을 기록하고 있습니다 thelatinvestor.com. Recoleta와 Palermo Chico(또 다른 고급 지역)도 견고한 고급 수요 덕분에 연 8–10% 성장을 유지하고 있습니다 thelatinvestor.com. Villa Urquiza(북서부)와 같은 신흥 중산층 지역도 현재 가격이 약 $2,600–$3,300/m²이며, 신규 인프라 도입과 함께 10–15%의 성장세를 예측하며 강한 모멘텀을 보이고 있습니다 thelatinvestor.com.반면, 몇몇 구역은 정체 상태에 있습니다. 남쪽 끝 지역(Sur)은 교통 연결이 좋지 않고 빈곤율이 높아 거의 가치 상승이 이루어지지 않고 있습니다 – 빌라 루가노(Villa Lugano)와 인근 구역은 연 2–4%의 가격 상승률만을 보이고 있습니다 thelatinvestor.com로, 인플레이션을 훨씬 하회합니다. 이 지역들은 현지인들에게 저렴한 주택을 제공하고 있지만, 도시의 다른 지역의 상승을 견인하는 투자 관심은 부족합니다. 임대 시장조차도 이곳의 수요는 더 약합니다. 아래 지도는 이러한 지역 격차를 보여줍니다: 북부와 도심의 진한 색상은 높은 가격과 빠른 성장을 나타내며, 남부의 연한 색상 구역은 가장 낮은 가치와 최소한의 상승폭을 보여줍니다.
구매자 프로필 – 외국인 vs. 내국인: 특히 외국인 투자자들이 부에노스아이레스 부동산 시장에 점점 더 많이 돌아오고 있습니다. 페소화 가치 하락으로 아르헨티나 부동산이 달러 기준으로 매우 저렴해지면서 미국, 스페인 등 여러 나라의 구매자들이 시장에 “몰려들고” 있습니다 thelatinvestor.com. 2025년 중반까지 팔레르모, 레꼴레타, 푸에르토 마데로 등 프리미엄 지역의 전체 매매 중 약 8~12%를 국제 구매자가 차지할 것으로 추정됩니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 많은 이들은 유리한 환율과 시장 회복 시 높은 시세차익 가능성에 이끌리고 있습니다 thelatinvestor.com. 게다가 아르헨티나는 외국인 투자 촉진을 위한 규제를 완화했습니다: 외환 통제가 해제되어 투자자들의 달러 자산이 묶이지 않게 되었으며 trade.gov, 비교적 적은 금액의 투자(약 ARS 1,500,000, 약 미화 1,500달러)로도 거주 비자를 쉽게 받을 수 있습니다. thelatinvestor.com. 외국인은 도심 부동산 구매에 법적 제약이 없으며, 매도인들도 USD 오퍼를 점점 더 흔쾌히 받아들이고 있어 해외 구매자 유입을 장려하고 있습니다 thelatinvestor.com. 국제 투자자들에게 인기 있는 대상은 푸에르토 마데로의 고급 콘도, 산 텔모의 리노베이션된 역사적 플랫 등으로, 이들은 자본 이득 잠재력과, 외국인 주재원 및 관광객을 대상으로 한 매력적인 임대 수익을 모두 기대할 수 있습니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
한편, 국내 구매자들도 반등을 주도하고 있습니다. 아르헨티나의 성장하는 중산층은(경제적 변동성에도 불구하고) 가치 저장 수단으로 부동산을 선호하는 문화적 특성이 있어, 불안정한 은행 예금 대신 종종 부동산을 선택합니다. 인플레이션이 마침내 둔화 조짐을 보이고 주택담보대출 신용이 확대되기 시작하면서, 더 많은 현지인들이 주택 구매에 나서고 있습니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 정부의 주택 보유 장려 정책 – 신용 접근성 확대와 세금 사면제 도입 등이 현지 수요를 더욱 자극했습니다. 2024년의 “Blanqueo” 프로그램 하에, 미신고 저축 자금을 가진 아르헨티나인들은 투자 시 최대 10만 달러까지 비과세(더 큰 금액은 낮은 세율 적용)로 합법화할 수 있었으며, 이 중 상당 부분의 자금이 부동산으로 유입될 것으로 예상됩니다 thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. 또한, 법률 및 규제 섹션에서 자세히 다루었듯, 부에노스아이레스시는 약 19만 달러 미만의 대부분의 생애 첫 주택 구매자에게 인지세를 면제하여 expatsba.com expatsba.com, 현지 가정의 거래 비용을 낮췄습니다. 이러한 요인들은 특히 젊은 직장인과 생애 첫 주택 구매자들이 외국인 투자자들과 함께 시장에 진입할 수 있도록 이끌고 있습니다.
임대 시장 동향
부에노스아이레스 임대 주택 시장은 2023년 말 이후 극적인 변화를 겪었습니다. 심각한 임대 부족을 해소하기 위해 새로운 정부는 2023년 12월 아르헨티나의 엄격한 임대료 통제법을 폐지했습니다. 이 법은 이전까지 3년간의 고정 임대 기간과 임대료 인상 상한선을 부과해왔습니다 idealista.com. 그 즉시 공급이 폭증하는 현상이 나타났고, 폐지 후 8~9개월 만에 시내 임대 아파트 수가 약 170% 증가했습니다 idealista.com. 2024년 말에는 부에노스아이레스에 임대 매물이 19,000건 이상 등록되었으며, 이는 2023년 초 재고의 3.2배 이상입니다 idealista.com. 이 공급 폭증은 본질적으로 규제가 해제된 뒤 소유주들이 장기 임대 시장에 매물을 다시 내놓은 결과로, 세입자에 대한 압박이 마침내 완화되었습니다. 명목상 임대료는 여전히 오르고 있지만, 그 상승 속도는 상당히 둔화되었습니다. 2024년 8월까지 부에노스아이레스 임대료는 전년 대비 약 45% 상승했으나, 이는 같은 기간 전체 물가상승률(~94%)의 절반에도 못 미칩니다 idealista.com. 실질적으로, 이는 수년간 급등해온 임대료 이후 임차인들의 임대 비용이 약 49% 감소한 것을 의미합니다 idealista.com idealista.com. 실제로 2024년 중반에는 월 임대료 상승률이 2021년 이후 최저치를 기록했는데, 이는 확대된 공급과 시장 친화적 정책의 직접적인 결과입니다 idealista.com. 이전의 제약에서 벗어난 집주인들은 다시 장기 임대 시장에 매물을 내놓는 데 더 적극적이며, 더욱 경쟁력 있는 시장 환경에서 세입자를 유치하기 위해 임대료 기대치도 조정하고 있습니다.
임대 수익률: 부동산 투자자들에게 부에노스아이레스의 임대 수익률은 주거용 유닛의 경우 USD 기준 연 6–8% 수준으로, 아르헨티나의 위험 프로필을 감안하면 비교적 보통 수준의 수익률입니다. 도시 전체적으로 원룸 아파트가 가장 높은 수익률(평균 약 8.3%)을 제공합니다. 이는 가격이 저렴하고 젊은 임차인들에게 수요가 많기 때문입니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 더 큰 유닛(2-3 베드룸)의 경우, 주요 지역에서 보통 6–7% 정도를 기록합니다 thelatinvestor.com. 예를 들어, 도심 지역의 원룸은 약 7–8%의 순수익률을 보이며, 1-2 베드룸 유닛은 위치에 따라 약 5–7%의 수익률을 기록합니다 thelatinvestor.com. 팔레르모 소호는 높은 부동산 가치에도 불구하고 원룸의 수익률은 약 7.5%이며, 3베드룸은 ~6.0%로 감소합니다 thelatinvestor.com. 카바지토처럼 중산층 지역은 유닛 크기와 상관없이 약 6%의 안정적인 수익률을 보입니다 thelatinvestor.com. 흥미롭게도, 푸에르토 마데로와 같이 보통은 비싼 유닛 때문에 수익률이 낮은 지역에서도 고급 대형 아파트는 약 7.9%의 수익률을 나타냅니다(소형 유닛보다 높음). 이는 부유한 외국인 가족과 임원들이 프리미엄 임대료를 지불하고 고급 주택을 선호하기 때문입니다 thelatinvestor.com. 전반적으로 부에노스아이레스의 임대 수익률은 지역 평균에 비해 낮은 편입니다(예: 위험이 더 큰 중남미 시장은 종종 8–10% 이상 가능). 따라서 투자자들은 부에노스아이레스를 현금흐름보다는 자본이득형 시장으로 인식하는 경우가 많습니다 thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. 최근 임대 공급의 급증과 임대료의 정체 현상은 단기적으로 수익률 상승에 제약이 될 수 있습니다. 하지만 부동산 가격이 여전히 비교적 저렴하고(역사적으로 볼 때) 관광 수요가 증가하면서 특히 외국인을 대상으로 한 단기 임대(Airbnb 등) 시장에서 임대소득의 상승 여지가 있습니다.
단기 임대: 부에노스아이레스의 관광 및 에어비앤비 시장은 매우 활발합니다. 이 도시는 디지털 노마드와 인근 지역 여행자들에게 인기있는 명소가 되었기 때문입니다. 팔레르모, 레꼴레타, 산 텔모와 같은 동네는 단기 체류 수요가 특히 높아서 잘 꾸며진 아파트의 임대료를 끌어올리고 있습니다. 현지 소식통에 따르면, 팔레르모의 일반적인 1베드룸 아파트는 해외 거주자나 노마드에게 중기 임대로 월 $500 이상을 받을 수 있습니다 thewanderinginvestor.com. 하지만 단기 임대가 주택 공급에 미치는 영향에 대한 불만이 제기되면서 시 정부도 단기 임대 규제를 검토하기 시작했습니다. 2025년 초, 부에노스아이레스 시장은 에어비앤비에 대한 새로운 규칙을 제안했습니다(시장 관측통의 참고 bowtiedmara.io), 하지만 세부 내용과 시행 여부는 아직 불확실합니다. 현재로서는 단기 임대의 점유율은 보통 수준(일부 임대에서 약 50% 점유율이 나타남 thewanderinginvestor.com)이기 때문에 운영자들은 공실 관리가 필요합니다. 그럼에도 많은 집주인들은 아르헨티나의 변동성 높은 페소를 감안해 달러화 표시 1일 단위 임대의 유연성을 선호하는 편입니다. 앞으로 전통 임대와 단기 임대의 균형은 정책 변화와 관광 트렌드에 달려 있습니다.
상업용 부동산 시장
주거용 부동산이 이슈의 중심이지만, 부에노스아이레스의 상업용 부동산 부문 — 오피스, 소매, 산업 — 역시 2025년 팬데믹 이후의 회복세를 겪고 있습니다.
오피스 시장: 부에노스아이레스 클래스 A 오피스 시장은 몇 년간의 도전적인 시기를 거친 후 회복의 조심스러운 신호를 보이고 있습니다. 2025년 1분기, 최고급 오피스 공간의 순 흡수율은 +28,685m²로, 기업들이 다시 공간 확장에 나서고 있음을 보여줍니다 cushmanwakefield.com. 대형 기업들이 파나메리카나 회랑(고속도로를 따라 북부 교외)과 푸에르토 마데로에서 여러 신규 오피스 빌딩에 입주하면서 수요를 특히 이끌고 있습니다 cushmanwakefield.com. 그러나 신규 공급이 대거 유입되면서 오피스 공실률이 약 16.9%(2024년 말 약 15.9%에서 상승)로 올랐습니다 cushmanwakefield.com. 주로 비중심지역의 신축 건물에 신규 임차인을 적극적으로 유치하고 있어 공실 상승의 원인이 되고 있습니다. 부에노스아이레스의 오피스 임대료는 프리미엄 공간 기준으로 평방미터당 월 미화 $23~$24 수준을 cushmanwakefield.com에서 안정적으로 유지하고 있습니다. 평방미터당 약 $24는 팬데믹 이전 임대료와 비슷한 수준으로, 높은 공실에도 불구하고 대부분의 임대계약이 달러로 체결되기 때문에 집주인들이 임대료를 유지하고 있음을 시사합니다. 많은 기업들이 임차인 친화적인 환경을 활용해 비슷한 비용으로 새롭거나 더 좋은 위치로 이전하고 있습니다. 전반적으로 오피스 부문의 전망은 조심스럽게 낙관적입니다. 경제 개혁과 IMF 지원 안정을 바탕으로 기업 신뢰가 개선되었으나, 초과 공급(최근 카탈리나스 노르테 II 타워와 기타 개발 포함)이 소화되기 전까지는 공실이 높게 유지될 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 점진적인 순 흡수의 증가와 임대료의 안정은 오피스 시장이 바닥을 다진 신호로 볼 수 있습니다 cushmanwakefield.com.
소매 및 환대업: 부에노스아이레스의 소매 부동산(쇼핑몰에서 번화가 매장까지)은 회복세를 나타내고 있으며, 이는 소매 소비의 부활(부분적으로는 통화 차익을 이용하는 관광객과 방문자에 의해 촉진됨)의 도움을 받고 있습니다. IRSA와 같은 주요 쇼핑 센터 운영업체들은 개선된 지표를 보고했으며, 2024년 IRSA의 임대 수익(대부분 쇼핑몰에서 발생)은 약 8.8% 증가했고 방문객 수 역시 크게 회복되었습니다 gatewaytosouthamerica-newsblog.com. 시내 주요 소매 거점(플로리다 거리, 산타페 대로, 팔레르모 소호의 부티크 존)은 공실률이 낮고 임대료가 상승하고 있어 소매업체들이 돌아오고 있습니다. 또한, Las Cañitas 및 기타 틈새 상업 지역도 호조를 보이고 있으며, 2025년 초 인포바에 분석에 따르면 라스 카니타스에서 외식업과 나이트라이프가 시장을 주도하며 상업용 임대와 매매가격 모두를 끌어올리고 있습니다 expatsba.com expatsba.com. 소규모 사업체들은 신중하게 확장 중이며, 외환 통제 해제로 해외 소매업체의 이익 송금이 쉬워지면서 국제 브랜드들도 시장에 재진입하고 있습니다. 소매 임대인에게 임대료 지수화는 여전히 까다로운 과제인데, 많은 임대 계약이 여전히 비공식적으로 달러화나 인플레이션 연동 조항으로 조정되고 있으며, 2024년 연간 인플레이션이 약 95%에 달했습니다 idealista.com. 호스피탈리티 분야 역시 크게 활기를 띄고 있으며, 레꼴레타와 팔레르모 같은 지역의 부티크 호텔과 서비스드 아파트 호텔들은 팬데믹 이후 관광 붐과 아르헨티나의 새로운 원격근무자 비자 정책 덕분에 수혜를 받고 있습니다. 일부 투자자들은 주거용 건물을 코리빙 또는 호스피탈리티 용도로 전환해 달러 기반 고가점유율을 노리고 있습니다. 전반적으로 상업용 소매/호스피탈리티 부문은 2025년에도 성장 국면에 있지만, 소비력의 거시경제적 변동에 영향을 받을 수 있습니다.
산업/물류: 부에노스아이레스 광역권의 산업용 부동산 시장(창고, 물류파크)은 2025년 초 혼조세를 보였습니다. 2025년 1분기에는 순흡수 면적 -27,752㎡(마이너스)를 기록했는데, 이는 일부 임차인이 소비 둔화 속에 규모를 축소했기 때문입니다 cushmanwakefield.com. 물류 공간 공실률은 소폭 상승해 약 4.7%를 기록했으나, 여전히 비교적 낮은 수준이며, 임대료는 대략 월평균 1㎡당 미화 7.20달러로 다소 하락했습니다 cushmanwakefield.com. 2025년 초에는 신규 창고 공급이 없었으나, 공사 중인 파이프라인은 최근 5년 중 최대치를 기록하며 개발업자들이 수요 증가를 예상하고 있습니다 cushmanwakefield.com. 주요 산업 서브마켓은 파나메리카나 고속도로(북쪽)와 서/남부 진입로를 따라 위치해 있습니다. 밀레이 정부의 친기업 정책과 페소 평가절하(아르헨티나 수출 경쟁력 제고)가 앞으로 몇 년간 물류 시설 수요를 더욱 촉진할 수 있습니다. 실제로 Fitch Ratings는 라틴아메리카 산업용 부동산의 임대율과 임대료가 2025년 이후에도 점진적으로 개선될 것으로 전망하지만, 경제 불확실성으로 인해 완만한 속도일 수 있다고 합니다 financecolombia.com. 아르헨티나 경제가 안정되고 성장한다면, 창고/물류 부문이 확대될 것으로 예상되며, 이미 일부 해외 산업 투자자들도 관심을 보이고 있고, 국내 개발업자들은 제조업 및 이커머스 활동의 부활을 기대하며 프로젝트를 준비 중입니다.
복합용도 개발 및 주요 프로젝트
부에노스아이레스는 앞으로 수년에 걸쳐 도시의 일부를 재편할 것으로 기대되는 복합 용도 개발과 인프라 프로젝트의 물결을 목격하고 있습니다. 그중 가장 큰 것은 “코스타 우르바나” 메가 프로젝트로, 리오 데 라 플라타 강변(푸에르토 마데로 남쪽)에 70헥타르의 매립지 위에 계획된 완전히 새로운 워터프런트 지구입니다. 수십 년간의 지연 끝에 2021년 말에 승인된 코스타 우르바나는 주거, 상업, 오피스, 공공 공간이 혼합된 형태로 895,000제곱미터의 건축이 허용됩니다 stocktitan.net stocktitan.net. 개발사 IRSA가 주도하는 이 프로젝트는 50헥타르 이상의 부지를 공원과 녹지 공간으로 지정하고, 이 부지를 도심과 연계하기 위한 인프라에 약 4,000만 달러를 투자할 계획입니다 stocktitan.net stocktitan.net. 향후 10~20년간 단계적으로 완공될 예정인 코스타 우르바나는 본질적으로 푸에르토 마데로의 확장판으로 수천 채의 신규 아파트, 오피스, 리테일 단지, 학교, 문화 공간까지 들어서는 완전히 새로운 고급 동네를 탄생시킬 것으로 예상됩니다 stocktitan.net stocktitan.net. 이 개발은 아르헨티나 최대의 도시 개발 프로젝트로, “도시의 지형을 변화시키고, 리버 사이드 접근성과 회복을 가능하게 한다”는 명목 아래 역동적인 복합 용도 공간을 제공할 것으로 평가받고 있습니다 stocktitan.net stocktitan.net. 시장에 미치는 영향 측면에서 볼 때 코스타 우르바나의 미래 공급은 푸에르토 마데로 내 고급 주택 가격에 하방 압력을 줄 수 있지만, 장기적으로는 인프라와 연결성이 개선되면서 (라보카/바라카스 일부와 같은) 이전에는 소외되었던 남부 워터프런트 지역의 가치 상승을 가져올 것으로 보입니다.
기타 주요 복합용도 또는 인프라 이니셔티브는 다음과 같습니다:
- 카탈리나스 노르테 II: 도심 북쪽의 상업용 부동산 프로젝트로, 옛 철도 부지에 2022–2023년에 여러 오피스 타워(및 일부 주거 시설)를 추가했습니다. 이로 인해 CBD가 푸에르토 마데로 방면으로 확장되었고, 이는 구 도심 건물에서 기업 임차인을 끌어와, 그 오래된 건물들이 주거지나 호텔로 전환되도록 자극할 수 있습니다.
- 디스트리토 아로요 및 파르케 데 라 이노바시온: 두 곳 모두 더 작은 개발 구역입니다. 누녜스의 대학 캠퍼스 근처에 위치한 파르케 데 라 이노바시온은 실험실, 오피스, 학생 기숙사가 결합된 기술·혁신 허브를 지향하며, 이는 북부 지역의 부동산 활동을 촉진할 수 있습니다.
- 교통 인프라: 최근 부에노스아이레스는 도시 교통 분야에 막대한 투자를 했으며, 개선된 교통로를 따라 부동산 가치가 상승했습니다. 파세오 델 바호 고속도로(2019년)와 같은 프로젝트는—트럭들이 도심을 우회하게 하는 지하 고속도로—표면 교통량을 줄여 푸에르토 마데로, 미크로센트로, 산 텔모 등지를 활기차게 만들었습니다. 2018–2019년에는 미트레 및 산 마르틴 등 주요 통근 철도 노선을 고가화하여 팔레르모, 벨그라노, 차카리타에서 다수의 건널목을 제거했습니다. 이로써 혼잡이 줄고, 단절된 이웃 지역 간의 연결이 복원되어 인근 부동산의 매력과 접근성이 높아졌습니다(지역 중개인들은 고가 구간이 개통된 후 기존 막혀 있던 거리의 가치가 뛰었다고 언급함). 또한 카빌도, 후안 B. 후스토와 같은 도로에 메트로버스 BRT 노선을 확장함으로써 외곽 지역의 대중교통이 개선되어 그 지역의 주거 수요를 뒷받침했습니다. 전반적으로 보면, 인프라 개선이 도시 환경을 변화시키고 여러 지역의 매력을 높이고 있으며, 전문가들은 부에노스아이레스가 현대화되면서 이러한 추세가 지속될 것으로 보고 있습니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 예를 들어, H선 지하철 연장과 새 F선(부활할 경우) 추진은 해당 미래 역세권 개발을 촉진할 것으로 보입니다.
- 도시 재생 및 사회주택: 시는 특히 저소득 지역 개발에도 적극 나서고 있으며, 이는 일부 지역의 부동산에 국지적인 영향을 미칠 수 있습니다. 빌라 31(레티로 교통 허브 인근의 대형 비공식 정착촌)의 통합 사업—정식 주거, 상하수도, 심지어 신규 관청 건물 제공 포함—으로 그 지역의 위상이 점차 높아지고 있습니다. 마찬가지로 2018년 청소년 올림픽 선수촌의 유산(빌라 솔다티에 건설된 선수촌이 현재는 저렴한 아파트로 활용됨)도 남부 외곽에 인프라를 제공했으나 시장 효과는 점진적입니다. 이와 같은 노력은 균형 잡힌 도시 성장에 대한 시의 의지를 보여주지만, 전통적으로 소외된 지역에는 민간 투자 유치까지 시간이 걸릴 것입니다.
전반적으로, 부에노스아이레스의 주요 프로젝트들은 진화하는 도시를 반영합니다. 새로운 복합 용도 지구, 개선된 대중교통, 되찾아진 공공 공간들이 점차적으로 도시의 구조를 연결하고 있습니다. 부동산 소유주와 투자자들에게 이런 프로젝트들은 양날의 검이 될 수 있습니다. 주변 부동산의 자본 가치 상승(개선된 편의시설과 연결성 덕분에)이 이루어지는 경우가 많지만, (코스타 우르바나처럼) 새로운 공급이 대량으로 추가되어 단기적으로는 가격 상승세가 다소 완만해질 수 있습니다. 그러나 전반적으로 인프라와 개발 사업들은 순 효과가 긍정적이라는 데 의견이 모아지며, 부에노스아이레스가 거주, 업무, 투자하기 좋은 도시로서의 매력을 높여줍니다.
법률, 규제 및 세금 고려사항
2025년을 맞이하며 아르헨티나의 부동산 정책 환경은 상당히 변화했습니다. 많은 변화가 부동산 투자를 촉진하기 위해 도입되었습니다.
- 환율 통제 해제: 아마도 가장 중요한 변화는 – 앞서 언급했듯이 – 2025년 4월 14일부로 대부분의 환율 및 자본 통제가 해제된 것입니다. 하비에르 밀레이 대통령 행정부는 악명 높았던 “세포 캄비아리오(cepo cambiario)”를 폐지했으며, 이에 따라 개인 및 기업은 이제 사전 제한 없이 자유롭게 미 달러를 사고 해외로 자금을 송금할 수 있게 되었습니다 trade.gov. 이는 부동산에 있어 매우 중요한 변화입니다. 외국인 투자자는 안심하고 자금을 유입하고 수익을 본국으로 송금할 수 있다는 확신을 가질 수 있고, 현지인들도 (관행이었던) 미 달러로 부동산을 매물로 내놓을 때 페소에 묶일 것이라는 두려움 없이 보다 자유롭게 거래할 수 있습니다. 또한, 이전에는 구매자와 판매자들이 어쩔 수 없이 사용하던 복잡한 환율 차익 거래도 사라지게 되었습니다. 전반적으로 이 조치로 완전한 환전 가능성(풀 컨버터빌리티)이 회복되어, “무역과 투자에 있어 더욱 투명하고 예측 가능한 환경을 조성할 수 있다”고 평가받고 있습니다 trade.gov trade.gov. 이와 더불어, 아르헨티나는 IMF 및 기타 여신기관과의 합의를 통해 외환 보유고를 늘렸으며, 이는 통화 시장의 안정을 도울 것으로 보입니다 reuters.com reuters.com. 세포 해제는 외국인과 현지인 모두에게 부에노스아이레스 부동산 투자 환경을 훨씬 더 직관적이고 간단하게 만들어 준 결정적인 변화입니다.
- 세금 인센티브 및 변경 사항: 거래 비용을 낮추기 위해 부에노스아이레스시는 2025년 1월 1일부터 인지세(Impuesto de Sellos) 면제를 시행했습니다. 자신이 거주할 유일한 주택을 구매하는 경우, 해당 부동산의 가치가 ARS 2억 500만(≈미화 190,000달러) 미만이면 3.5%의 등기 인지세가 면제됩니다. expatsba.com expatsba.com.이 기준선은 인플레이션을 반영하여 (이전에는 약 5,600만 아르헨티나 페소에서) 크게 상향 조정되어, 대부분의 중산층 주택 구매를 포함하게 되었습니다.자격을 갖춘 구매자의 경우, 이는 구매 가격의 3.5%를 절약하는 것을 의미합니다 – 상당한 인센티브입니다(예:~190,000달러 콘도에서 약 6,650달러 절약) expatsba.com.일반적으로 인지세는 매수자와 매도자가 50/50으로 분할하였으나 expatsba.com; 이제는 기준을 충족하는 최초 구매자는 이를 완전히 면제받아 부담이 줄어듭니다.또한, 정부는 주택 정책의 일환으로 주택담보대출 이자에 대한 세액공제 제도 및 기타 주택구매자 인센티브를 부활시키는 방안을 시사했으나, 구체적인 내용은 아직 유동적입니다.소유권 관점에서 아르헨티나의 진행 중인 세금 자진신고(블란케오)가 주목할 만합니다.앞서 설명한 바와 같이, 2025년 3월 31일까지 신고되지 않은 자산은 0~15%의 세율로 본국으로 반입할 수 있습니다 thewanderinginvestor.com.부동산은 현지인들이 은행을 신뢰하지 않기 때문에 이러한 자금의 선호 목적지가 되며, 이 정책은 사실상 민간 자금을 부동산 개발과 구매로 유도하고 투자자들에게 그 자금에 대한 합법적 지위를 부여합니다 thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.일회성 창구이지만, 연장되거나 반복될 경우 고급 판매에 박차를 가할 수 있습니다(역사적으로 많은 명품 거래에는 일부 “비공식” 요소가 포함되어 있었으며, 이제 이를 합법화할 수 있습니다).부에노스아이레스의 일반 재산세는 세계 기준으로 볼 때 비교적 낮은 편입니다.소유자는 공식적으로 평가된 가치(종종 시장 가격보다 훨씬 낮음)를 기준으로 도시에게 연간 재산세(ABL)를 납부합니다.많은 아파트의 경우, 연간 ABL은 몇 백 달러에 불과할 수 있습니다.그러나 이러한 평가가 인플레이션을 반영하여 조정된다면(논란의 여지가 있는 주제), 부동산 보유 비용이 증가할 수 있습니다.임대 소득은 아르헨티나에서 거주자의 경우 소득세가 부과됩니다(최대 약 35%의 누진세율 적용).비거주 임대인은 총 임대료에 대해 고정 원천징수세(대개 약 21%)가 부과되며, 정상적으로 소득세를 신고하고 납부하지 않는 한 적용됩니다.양도소득세도 있으며, 2018년 이후에 취득한 부동산 매각 시 15%가 부과됩니다(이전 규정에 따라 오래 보유한 자산은 면제되었습니다) thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.이 CGT는 대부분의 경우 거주자와 외국인 소유주 모두에게 적용되며, 공제 가능한 비용을 차감한 순이익에 대해 계산됩니다.중요하게도, 매각된 부동산이 소유자가 거주하는 주거용 주택인 경우, 아르헨티나 국적의 판매자는 종종 양도소득세를 피할 수 있습니다. 하지만 외국인 판매자는 그러하지 못하며 15%를 지불해야 합니다.거래 비용에는 인지세 외에도 공증 수수료와 부동산 중개 수수료(일반적으로 합산하여 4~6%)가 포함됩니다.법적 환경 또한 투자자에게 우호적입니다. 아르헨티나 헌법은 사유 재산을 강하게 보호하고 있으며(때로는 통제를 시도하는 정부에게는 답답함을 주기도 합니다), 외국인도 도시 부동산에 대해 현지인과 동일한 재산권을 가집니다.본질적으로 2023–2025년의 개혁은 부동산 활동에 있어 법적 및 세무 환경을 더욱 유리하게 만들었습니다. 주택 소유자에 대한 세금 인하, 임대 시 규제 장벽 감소, 자금 이동의 자유로움이 그 예입니다.
- 주택법 개혁: 정부는 임대 시장 규제에도 착수했습니다. 3년 계약과 연간 임대료 조정을 고정한 2020년 임대법은 사실상 2023년 말 비상명령(DNU 70/2023)으로 폐지되었습니다 idealista.com. 이 자리에는 집주인에게 더 유리한 제도가 도입되어 임대 조건 및 기간을 자유롭게 협상할 수 있게 되었습니다. 이로 인해 앞서 언급한 임대 매물 170% 급증 현상이 나타났으며, 투자자에게 긍정적으로 평가됩니다. 이제 임대 단위를 유연한 조건이나 혹은 임시 임대 방식으로 임대할 수 있어 엄격한 규제에서 벗어날 수 있습니다. 반면 세입자는 갑작스런 임대료 인상에 대한 보호가 줄었지만, 적어도 매물 급증으로 인해 현재까지 임대료는 안정적으로 유지되고 있습니다 idealista.com idealista.com. 투자자는 정치적 분위기를 주시해야 합니다. 주택 부담력 문제가 뜨거운 쟁점이기 때문에 시장이 과하게 조정되면 차후 정부는 다시 엄격한 통제로 전환할 수 있습니다.
- 위험과 지속적인 논쟁: 진전에도 불구하고 언급할 가치가 있는 몇 가지 위험이 있습니다. 하나는 마일레이 대통령이 언급한 경제의 달러화 가능성입니다. 아르헨티나가 미국 달러를 공식 통화로 채택할 경우, 단기적으로 가격 책정에 혼란이 올 수 있습니다(실제로 부동산 시장은 이미 사실상 달러화되어 있음). 또 다른 위험은 2025년까지 인플레이션이 약 60%로 하락할 것으로 예상되지만 thelatinvestor.com thelatinvestor.com, 하락 속도가 느리거나 긴축 정책으로 인해 사회적 불안이 촉발될 경우, 경기 변동성이 다시 나타나 신용 공급과 구매자 심리에 악영향을 미칠 수 있다는 점입니다. 마지막으로, 아르헨티나의 거시적 안정성은 부분적으로 IMF 조건 준수에 달려 있습니다. 만약 이 프로그램이 탈선한다면, 페소화가 약세를 보이거나 금리가 다시 오를 수 있으며, 이는 부동산 시장에도 영향을 미칠 것입니다. 하지만 현재로서는 대부분의 “거시 경제적 요인이 부동산에 유리하게 맞춰지고 있다”고 할 수 있습니다. 즉, 인플레이션이 완화되고, 페소화가 안정화되고 있으며, 민영화 및 규제 완화와 같은 구조개혁이 장기 성장에 초점을 맞추고 있습니다 thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com. 투자자들은 정책의 변화를 계속 주의 깊게 지켜봐야 하지만, 전반적으로는 더욱 개방적이고 시장 중심적인 부동산 부문으로 나아가는 추세입니다.
부동산에 영향을 미치는 경제 및 정치적 맥락
부에노스아이레스 부동산의 성과는 아르헨티나의 광범위한 경제 및 정치 변동과 밀접한 관련이 있습니다. 2025년으로 접어들며, 신중한 낙관론과 여전히 남아 있는 도전에 대한 인식이 혼재된 상황입니다:
- 위기 후 회복: 아르헨티나는 2020~2022년 심각한 경제 위기에서 벗어나고 있습니다. GDP는 크게 위축되었으며(2020년 COVID로 인해 거의 -10% 감소, 2023년까지 계속 축소됨) globalpropertyguide.com. 2024년 중반 기준 연간 270%를 초과하는 높은 인플레이션은(1991년 이후 최악) 구매력을 잠식했습니다 globalpropertyguide.com. 이 요인들로 인해 부동산 시장은 수년간 침체되었고, 주택을 살 여력이 있는 사람은 거의 없었으며, 자금 여유가 있는 사람들조차도 관망세를 보였습니다. 하지만 2024년 말과 2025년에는 변화의 조짐이 보이고 있습니다. IMF는 2024년 말부터 GDP가 다시 성장할 것으로 예상하며, 2024년에 -3.5% 위축된 후, 인플레이션과 재정 불균형이 개선되면서 2025년에는 소폭 성장이 재개될 것이라고 전망합니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 실제로 분기별로 보면 최악은 지났을 수 있습니다. 아르헨티나는 긴축 정책으로 2024년 초 기술적 경기 침체에 들어갔지만, 이러한 정책이 효과를 내기 시작하면서 신뢰가 회복되고 있습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 부동산 시장의 경우, 경제가 개선되면 고용 전망 및 소득이 좋아지며, 이는 주택 수요를 뒷받침합니다. 다만 성장 출발점이 낮기 때문에, 흉작이나 외부 충격(예: 원자재 가격 하락)과 같은 위험이 반등세를 약화시킬 수 있습니다.
- 투자자 신뢰와 페소: 중요한 요소는 아르헨티나의 금융 안정성에 대한 신뢰입니다. 부동산은 역사적으로 페소 폭락 시기에 사람들이 실물자산으로 도피하면서 피난처 역할을 해왔습니다. 최근 상황은 다소 반전되었습니다. 페소가 (세포 해제 이후) 관리되는 범위 내에서 변동이 허용되며, 초기에는 1,000 ARS/USD 정도로 평가절하되었으나, 자본 유입과 높은 페소 금리 덕분에 약간 강세를 보이기도 했습니다 reuters.com reuters.com. 밀레이(Milei) 팀은 페소 단기 보유를 유도하기 위해 페소 금리를 평가절하율보다 높게 유지하고 있습니다 reuters.com. 이로 인해 2025년 초에는 놀랍게도 페소가 안정되거나 심지어 가치가 상승하는 새로운 상황이 펼쳐졌습니다 reuters.com reuters.com. 이러한 안정세가 지속된다면 (페소를 처분하려는 동기였던) 부동산 매입 동기가 줄어들 수 있지만, 전반적인 경제 계획은 훨씬 개선되어 장기 투자(통화 변동성이 심할 때 기피했던 개발업자 및 부동산투자신탁 등)를 유치할 수 있습니다. 또한, 아르헨티나는 2025년에 200억 달러 이상의 국제 대출을 확보하면서 중앙은행의 외환보유고를 늘리고 통화의 기반을 강화했습니다 reuters.com trade.gov. 더 안정적인 거시경제 환경이 조성되고 있으며, IMF 협상의 “강한 달러 지원”은 환율을 예측 가능한 범위에서 유지하는 데 도움이 될 것입니다 reuters.com. 물론 많은 불확실성은 남아 있습니다. 인플레이션이 기대만큼 빠르게 떨어지지 않거나 정국이 불안정해진다면 페소가 다시 흔들릴 수 있습니다. 그러나 현재로서는 1년 전보다 투자 심리가 크게 개선되었으며, 이것이 부동산 거래에 동력을 불어넣고 있습니다. 개발업자들이 프로젝트를 재개하고, 위기 동안 거래를 미뤘던 매수자들도 이제 가격이 더 오르기 전에 시장에 진입하고 있습니다.
- 정치적 분위기: 아르헨티나의 정치 주기는 정책 변화와 전반적인 분위기를 통해 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 다음 주요 정치 이벤트는 2025년 중간 의회 선거(2025년 10월 예정)입니다. 이 선거는 밀레이 대통령이 자신의 의제를 계속 추진할 수 있을지에 영향을 줄 수 있습니다. 그의 연합이 의석을 늘릴 경우, 국영기업 민영화나 추가 세금 인하 등 개혁이 더 심화될 수 있어 투자자들은 환영할 것입니다. 반면, 야당인 페로니스트가 다시 힘을 얻는다면 세입자 보호나 자본 통제 같은 정책에 대한 반발이 심해질 수 있습니다(물론 자본 통제 복귀는 쉽지 않겠지만). 당분간 밀레이 대통령은 큰 인기를 유지하고 있지만(2024년 8월 Giacobbe Consultores 조사 기준 약 45% 지지율로, 한때의 약 60%에서 하락) idealista.com 긴축 재정으로 인해 여론의 부담이 커지고 있습니다. 부동산 시장 관계자들은 그의 지지율이 유지될지 예의주시하고 있습니다. 정책의 안정성과 친시장 기조의 지속이 유지된다면 부동산 시장은 장기간에 걸친 상승 국면에 진입할 가능성이 높습니다. 도시 정부 단위로 볼 때, 부에노스아이레스는 자체 정부(현재 야당인 중도 우파 정당 주도)를 갖고 있으며, 역사적으로 개발에 우호적이었고 건설 촉진을 위해 추가적인 인센티브나 용도 변경을 시행할 수 있습니다. 예를 들어, 일부 교통 접근성이 좋은 지역을 고밀도 주택 개발지역으로 상향 조정해 공급 부족 문제를 해결하려는 논의가 있습니다. 종합하면, 아르헨티나의 고질적인 정치적 포퓰리즘 위험은 사라지지 않았지만, 수년 만에 처음으로 정치적 방향성이 부동산 시장 성장과 일치하고 있다는 점이 눈에 띕니다.
요약하자면, 2025년의 경제 및 정치 상황은 부에노스아이레스의 부동산 시장에 우호적입니다. 인플레이션이 진정 국면에 접어들면서 실질 수익률이 개선되고, 개혁으로 시장의 자본 유입이 촉진되었으며, 투자자 심리는 아르헨티나의 전망에 대해 긍정적으로 바뀌었습니다. 물론 경제가 아직 본격적으로 성장하는 단계는 아니고, 긴축은 많은 이들에게 고통스럽고, 금리 등 글로벌 요인도 영향을 미칠 수 있지만, 2020~2022년의 극심한 불확실성과 비교하면 부동산 투자 전망이 훨씬 밝아졌습니다.
전망 및 결론
2025년 중반에 접어들면서 부에노스아이레스의 부동산 시장은 상승세를 타고 있습니다. 주거용, 상업용, 복합용 등 다양한 분야에서 기회가 열려 있습니다. 경제 안정화, 투자자 친화적 정책, 억눌린 수요가 맞물리면서 시장 전문가들은 앞으로 견고한 성장을 내다보고 있습니다. 업계 전문가들은 아르헨티나 부동산 시장이 2029년까지 연평균 약 3% 실질 성장을 기록할 수 있다고 전망합니다(현 기조 유지 시) thelatinvestor.com. 이는 최근 수년간의 시장 위축에서 큰 전환점입니다. 이러한 낙관적 전망은 아래에 요약한 몇 가지 핵심 요인들이 계속 작용할 것이라는 전제에 기초합니다.
- 지속적인 외국 및 국내 투자: 자본 통제가 사라지고 매우 유리한 환율 덕분에 외국인 투자자들은 부에노스아이레스 부동산, 특히 고급 및 관광 친화적 부문에 계속해서 대거 투자할 것으로 예상됩니다. 미국, 유럽, 그리고 라틴아메리카 지역의 바이어들이 적극적으로 거래를 탐색하고 있습니다 thelatinvestor.com. 동시에, 인플레이션이 완화되고 신용이 서서히 회복됨에 따라(은행들의 신뢰 회복으로 수천 건의 신규 모기지가 발급되고 있음) 국내 구매 역시 강세를 보일 전망입니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 이러한 이중 엔진 수요는 거시 경제 상황이 안정된다면 가격 상승 압력을 유지하고 재고를 흡수할 수 있습니다.
- 개선되는 금융 환경: 얼마 전까지만 해도 거의 존재하지 않았던 모기지가 점점 더 흔해질 전망입니다. 이미 2024년까지 주요 은행들은 수천 건의 신청서를 접수했고, 향후 4년간 상당한 모기지 대출을 실행할 계획을 세우고 있습니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 낮은 이자율과 혁신적인 인플레이션 연동 대출(부활한 UVA 신용 등) 덕분에 주택자금 조달이 더욱 용이해졌습니다 thelatinvestor.com. 실제로 앞으로 몇 년 내에 인플레이션이 두 자릿수 또는 한 자릿수로 하락한다면, 아르헨티나에서는 장기 고정금리 모기지의 귀환도 기대할 수 있습니다 – 이는 중산층 주택 소유에 있어 게임 체인저가 될 것입니다. 금융 환경이 쉬워지면 구매자 풀이 확대되고 “이는 모든 부동산 시장에서 항상 강력한 촉매제입니다” thewanderinginvestor.com.
- 균형 잡힌 주거 공급: 현재 부에노스아이레스는 매물 과잉 상태(약 163,000채, 최근 판매 속도 기준 6년치 물량 추정)이나 thelatinvestor.com thelatinvestor.com, 시장은 점차 균형을 찾아가고 있습니다. 과잉 재고의 대부분은 구식이거나 선호도가 낮은 지역에 위치한 고가 매물로, 가격 조정이 이루어지거나 철회될 것입니다. 핵심 지역의 신축 주택 공급은 제한되어 있어(시행사들이 신중함) 수요가 높은 동네에서는 실제로 즉시 입주 가능한 양질의 주택이 부족합니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. 도시의 적극적인 개발 계획(예: Costa Urbana)으로 매물은 단계적으로 늘어나겠지만, 기존 재고의 흡수도 급격히 진행되고 있어 2025~2026년경에는 건전한 균형이 이뤄지며 가격 급등 방지와 함께 점진적 성장이 가능할 전망입니다 expatsba.com expatsba.com. 시장 관측통들은 현재까지의 회복세가 “투기적 급등이 아니라, 개선된 여건과 구매자 신뢰에 의해 주도된 진정한 성장”이라고 평가합니다 thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- 상업용 부동산 회복: 오피스 부문은 아르헨티나의 경제적 흐름에 밀접하게 연결되어 있습니다. 비즈니스 확장이 계속되고 다국적 기업들이 더 우호적인 환경을 찾는다면, 오피스 공실률은 앞으로 몇 년 안에 정점에 달한 후 하락할 것으로 보입니다. 프라임 오피스 임대료가 안정적으로 유지된 사실은 임대인들이 반등을 기대하고 있음을 보여줍니다. 또한, 원격 근무 트렌드가 자리 잡게 되면 기업들은 더 작지만 고급스러운 사무실로 통합할 수 있으며, 이는 카탈리나스, 푸에르토 마데로, 북쪽 회랑과 같은 지역의 신규 오피스에 이익이 될 것입니다. 소매 부동산은 소비자 지출에 따라 좌우될 것입니다. 경제가 성장함에 따라 관광과 현지 소비가 개선될 것으로 전망되며, 이는 쇼핑 지구와 쇼핑몰에 긍정적으로 작용할 것입니다. 아르헨티나의 수출 및 제조업 부문이 환율 경쟁력과 무역 협정으로 인해 활기를 띤다면 산업용 부동산 수요도 급증할 수 있습니다. 예를 들어, 피치 레이팅스는 금리가 완화되고 경제가 안정됨에 따라 2025년 이후 중남미 CRE 펀더멘털의 점진적 개선을 예측하고 있습니다 financecolombia.com. 아르헨티나의 경우 정치적 연속성이 큰 변수이지만, 모든 부동산 분야가 동시에 상승세를 탈 가능성이 이제 가시화되고 있습니다.
- 인프라 및 도시 개발 영향: 2020년대 후반이 되면 지금 진행 중인 여러 인프라 프로젝트가 완공될 예정입니다. 이러한 프로젝트들은 국지적 부동산 호황을 일으킬 가능성이 높습니다. 예를 들어, 코스타 우르바나가 진척됨에 따라 인근 남부 지역들(바라카스, 보카, 산 텔모 남부 등)은 낮은 기초에서 상당한 가치 상승을 경험할 수 있습니다. 새로운 교통 연결망 – 예를 들면 F 노선 지하철 완공이나 통근 노선 연장 – 은 현재 간과되고 있는 지역들에 새로운 ‘투자 프론티어’를 열어줄 것입니다. 부에노스아이레스가 지속적으로 추진하는 스마트시티 등 현대화 노력과 교통 중심 개발 등은 선순환 구조 속에서 부동산 가치를 계속 높여줄 것입니다 thelatinvestor.com.
물론, 위험을 언급하지 않고는 전망을 완성할 수 없습니다. 아르헨티나는 인플레이션을 잡으면서도 성장을 저해하지 않아야 하며, 투자자 신뢰를 유지하기 위해 부채 이행을 지속해야 합니다. 포퓰리즘 경제의 부활이나 원자재 가격 하락은 이번 부동산 랠리의 지속 가능성을 시험할 수 있습니다. 또한, 부동산 가격이 현지 소득에 비해 너무 빠르게 오를 경우 주거 부담 문제가 대두될 수 있으며, 이는 정치적 개입을 초래할 수 있는 시나리오입니다. 지금까지 임대 공급 확대, 인지세 면제 등의 정책이 부담 경감을 위해 도입되었으나, 지속적인 경계가 요구됩니다.
결론적으로, 2025년 부에노스아이레스 부동산 시장은 유망한 전환점에 서 있습니다. 주거용 부동산 가격은 오랜 하락세 이후 완만하게 상승하고 있으며, 거래량 급증과 건전한 정책 환경에 힘입고 있습니다 thelatinvestor.com bowtiedmara.io. 임대 시장은 공급이 늘어나면서 다시 정상적으로 작동하고 있어 임차인과 장기 투자자 모두에게 이익이 되고 있습니다. 상업용 부동산도 경제 안정과 함께 자리를 찾아가고 있으며, 대규모 신규 개발은 역동적인 도시의 미래를 예고합니다. 도시 내 가장 인기 있는 지역들은 번창하고 있으며, 기존에 소외되던 지역들도 젠트리피케이션의 물결에 올라탈 수 있는 영리한 투자자들에게 새로운 기회를 제공합니다. 한 투자 상담가의 표현을 빌리자면, 오늘날의 부에노스아이레스는 “매우 강세의 조짐을 보이지만 접근이 까다로운 시장”이라고 합니다 thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com – 다시 말해 보상이 클 수 있지만, 현지 지식과 철저한 실사가 여전히 매우 중요하다는 의미입니다. 아르헨티나가 현재의 개혁 기조를 유지할 경우, 앞으로도 부에노스아이레스의 부동산 가치가 추가로 상승할 여지가 충분하며, 지금이 이 역사적인 시장의 부활에 참여하기에 흥미로운 시기임을 보여줍니다.
출처: 이 보고서를 작성하는 데에는 The Latin Investor의 시장 분석 thelatinvestor.com thelatinvestor.com, The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com, BowTiedMara bowtiedmara.io; Global Property Guide의 데이터 globalpropertyguide.com; Reuters의 뉴스 보도 reuters.com, Infobae/La Nación (ExpatsBA 포럼 제공) expatsba.com idealista.com; 미국 국제 무역국 trade.gov; 부동산 기업의 인사이트 Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com 등이 사용되었습니다. 이러한 출처들은 논의된 동향과 수치에 대한 사실적 근거를 제공합니다. 정보는 2025년 중반 기준 최신이며, 새로운 데이터가 확보되는 대로 업데이트될 예정입니다.
