2025년 이후 미국 부동산 시장 전망

소개

몇 년간의 격동을 거친 후, 2025년 미국 부동산 시장은 안정화 추세와 신중한 낙관론이 나타나는 새로운 국면에 접어들고 있습니다. 주거용과 상업용 부문 모두 팬데믹의 충격, 급격한 금리 인상, 높은 인플레이션을 견뎌냈습니다. 2025년과 앞으로 몇 년을 바라볼 때, 주택 시장은 여전히 공급 부족 상태지만 점차 매물이 개선되고 있으며, 상업용 부동산은 일부 부문(산업용과 다가구)이 견실한 반면, 오피스 시장은 회복을 위해 고군분투하고 있습니다. 수십 년 만에 최고치까지 치솟았던 금리는 소폭 완화될 것으로 예상되며, 이는 구매자 행동과 투자 전략에 영향을 미칠 것입니다. 이 보고서는 2028년까지의 주거 및 상업용 부동산, 지역별 역학, 주요 동인, 그리고 투자자들이 직면한 위험과 기회에 대한 포괄적인 트렌드 및 전망을 제공합니다.

주요 요약: 전국적으로 주택 가격은 2020~2022년의 급등세에서 안정화되었으며, 현재는 매우 느린 속도로 상승 중(일부 전망가들은 2025년에 소폭 하락도 예측) zillow.com. 거래량은 팬데믹 이전보다 여전히 낮지만, 모기지 금리 하락과 매물 증가로 증가할 것으로 예상 realestatenews.com. 상업용 부동산 시장은 분야별로 양극화: 산업용과 다가구는 견고한 수요가 지속, 소매 부동산은 공실률이 낮으며, 오피스 시장은 공실률이 높으나 바닥을 다지고 있을 가능성 cbre.com cbre.com. 전국적으로 Sun Belt 지역과 기타 저렴한 지역이 성장세를 이끌고 있으며, 과열되었던 일부 시장은 가격이 일부 조정되는 과정을 겪고 있음 nar.realtor. 인구구조 변화(밀레니얼 세대의 주택 구매 본격화), 기술 혁신(원격 근무, 전자상거래), 거시경제적 여건 등이 향후 부동산 환경을 좌우할 것입니다. 아래 섹션에서는 각 주제별로 2028년까지의 시장 전망을 세부적으로 분석합니다.

I. 주거용 부동산 트렌드 (2025)

주택 가격 및 거래량

팬데믹 시기의 급격한 주택 가격 상승은 2024~2025년에 훨씬 느린 성장세로 전환되었습니다. 전국적으로 주택 가격은 사상 최고치에 근접했으나 소폭 상승하고 있습니다. 2025년 1분기 기존 단독주택의 중위 가격은 402,300달러로, 전년 대비 3.4% 증가했습니다 nar.realtor. 이는 2021~2022년의 두 자릿수 연간 상승률과는 크게 다릅니다. 실제로 2025년 초 두 자릿수 상승을 기록한 대도시는 11%에 불과(2024년 말 14%에서 감소) nar.realtor했고, 약 17% 도시는 2025년 1분기 전년 대비 하락을 경험했습니다 nar.realtor. 이전에 과열되었던 보이시, 라스베가스, 솔트레이크시티, 샌프란시스코, 시애틀 등은 1~2년 사이 가격이 하락했다가 최근 반등하는 양상입니다 nar.realtor. 반대로, 오스틴, TX; 샌안토니오, TX; 헌츠빌, AL; 머틀비치, SC; 플로리다 일부 시장들은 여전히 가격 하락을 겪으나 고용 성장이 강해 조만간 안정화 및 회복이 기대됩니다 nar.realtor. 전반적으로 경제 성장과 인구 유입이 견고한 저렴한 지역은 가격 방어가 강하고, 반면 고가 해안 시장은 제자리 걸음 혹은 소폭 상승에 그치며, 이는 구매력의 한계를 반영합니다 nar.realtor.

지난 2년간 주택 거래량은 모기지 금리 급등으로 인해 저조했습니다. 2023~2024년 기존주택 거래량은 약 30년 만에 최저치(연 400만 건 수준)에 머물렀으며, 높은 금리로 인해 매수자들이 가격에서 밀려났고 기존 저금리 대출 보유자들은 매도에 소극적이었습니다 nar.realtor realestatenews.com. 하지만 반전 조짐도 포착됩니다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 2024년 말 펜딩 거래 건수는 드디어 전년 대비 소폭 증가세를 보였으며 nar.realtor, 신규 및 기존 매물 모두 재고가 서서히 늘어나기 시작했습니다 nar.realtor. 잠재 수요는 상당합니다. 미국 인구는 1995년 이후 7천만 명이 증가했는데도, 연간 주택 거래량은 당시와 비슷한 수준이기 때문입니다 nar.realtor. 이는 많은 가구가 주택 구매를 미뤘으며, 시장 여건이 개선되면 재진입할 수 있음을 시사합니다. 실제로, NAR 수석 이코노미스트는 거래량 반등을 예측하며, 2년 연속 부진 이후 2025년 기존주택 거래량은 약 6% 증가, 신축주택 거래는 10% 내외 상승할 것으로 전망합니다 realestatenews.com. 좀 더 보수적인 전망도 있는데, 예컨대 질로우는 2025년 기존주택 거래량이 약 1.4% 증가(~412만 건)에 그칠 것으로 예측하지만 zillow.com, 대체로 2025년부터 거래량이 증가세로 전환될 것이라는 의견이 많습니다. 향후 모기지 금리 하락 및 신규 공급 확대로 2026~2028년까지 점진적 회복세가 전망됩니다(자세한 전망은 VII장 Forecasts 참조).

주택 공급과 매물 수준

주택 매물 재고는 최근 몇 년간 만성적으로 부족해, 높은 금리에도 불구하고 가격이 지지받는 원인이었습니다. 희소식은 사상 최저치에서 재고가 드디어 개선되고 있다는 점입니다. Realtor.com에 따르면, 2024년 말 현재 매물 수가 2019년 이후 최고 수준을 기록했으며, 이는 신규 주택 공급 확대와 판매 대기 기간 증가 덕분입니다 realtor.com. 그럼에도 시장은 여전히 균형과 거리가 멉니다. 2024년 말 전국 재고는 2017~2019년 동기대비 약 20% 부족합니다 realtor.com. 즉, ‘컵이 반쯤 찼냐, 비었냐’의 시각이 공존하며, 상당수 지역 구매자에게는 여전히 선택의 폭이 좁습니다. 특히, 지역별 회복 속도는 다름에 주목할 필요가 있습니다. 남부 및 서부 지역이 팬데믹 이전 재고 수준에 가장 크게 접근한 반면, 중서부와 북동부는 상대적으로 제한적입니다 realtor.com. 이는 Sun Belt 지역의 신규 주택 건설과 순유입 인구 증가(더 많은 공급)가 활발한 반면, 중서부·북동부는 신규 주택 건설이 드물고 기존 거주자가 이탈하지 않기 때문으로 풀이됩니다.

더 넓은 관점에서 보면, 미국 주택 시장은 여전히 구조적인 공급 부족을 겪고 있습니다. 질로우의 최근 분석에 따르면, 미국은 이상적인 ‘건전한 공급’ 대비 약 450만 호 부족 상태입니다 businessinsider.com. 건설업체들은 최근 몇 년간 공급 확대에 박차를 가해 2006년 이래 최고 수준의 신규 착공을 기록했으나, 인건비 상승, 원자재 가격 부담, 토지이용 규제로 신규공급 속도엔 한계가 있습니다. 2024년 들어 업체 대출비용 상승으로 신규 착공은 약간 주춤했습니다. 전망에 따르면, 패니메이는 2025년 신규 착공이 소폭 둔화된 후 2026년 수요 반등으로 다시 증가할 것으로 예상하며 businessinsider.com, 모기지은행협회(MBA) 역시 2025년 신규 공급은 평년 수준에 머물고 이후 점진적으로 증가할 것으로 전망합니다 businessinsider.com. 이는 공급 측면에서 구호가 점진적으로 나타나 가격 급등은 억제하겠지만, 단기간에 공급 부족이 해소되긴 어렵다는 뜻입니다.

기존 주택 재고를 억제하는 주요 요인 중 하나는 이른바 ‘록인 효과’입니다. 2020~2021년에 수백만 명의 주택 소유주들이 3% 이하의 초저금리로 30년 모기지 대출을 확정지었습니다. 현재 모기지 금리가 6~7% 수준인 상황에서, 이들 소유주가 집을 팔고 새 집을 현재 금리로 구입하려면 큰 불이익을 감수해야 합니다. 결과적으로 다수의 사람들이 이사를 하지 않기로 선택하고 있으며, 이는 중고 주택 재고가 시장에 나오지 않도록 하고 있습니다. NAR의 로렌스 윤은 이러한 락인 효과가 공급에 부담을 주고 있다고 지적하지만, 시간이 지나면 인생의 다양한 사건(결혼, 이혼, 출산, 직장 이동, 은퇴 등)이 어쩔 수 없이 이사를 유발하므로 이 효과는 완화될 것이라고 말했습니다(매년 수백만 건의 거래가 금리와 상관없이 일어나기 때문) nar.realtor. 또한 모기지 금리가 소폭 하락하면, 더 많은 소유주들이 주택을 시장에 내놓을 것입니다. 실제로, 몇 년 내에 금리가 ‘정상’ 수준(예: 5% 이하)으로 가까워질 경우, 전문가들은 오랜 기간 억눌렸던 판매자들이 대거 시장에 진입하며 재고난이 해소될 것으로 예상하고 있습니다 businessinsider.com.

임대 트렌드 및 임대 주택 시장

임대 시장은 코로나19 이후 급격히 성장하며 2021~2022년 수십 년 만에 가장 빠른 임대료 상승세를 보였습니다. 이후 임대료 상승률은 신규 아파트의 집중 공급과 임대 가능 한계에 도달하면서 크게 둔화되었습니다. 2025년 초 기준, 미국 전체 임대료 상승은 매우 미미하며 일반 인플레이션과 비슷하거나 약간 낮은 수준입니다. 예를 들어, 2025년 5월 미국의 평균 임대료는 겨우 전년 동기 대비 1.0% 상승 했습니다 yardimatrix.com. 이는 2~3년 전 연간 10~15% 임대료 급등에 비해 큰 완화입니다. RealPage 자료에 따르면 2025년 3월 말 기준 실질 임대료는 연간 1.1% 상승에 그쳐, 1년여 만의 가장 높은 수치임에도 상당히 억제된 수준입니다 realpage.com. 이러한 둔화는 공급 증가의 결과로, 2023~2024년 다가구 주택 공급이 폭증 – 1980년대 이래 가장 많은 신규 아파트 완공이 이루어졌기 때문입니다 mf.freddiemac.com. 선택지가 많아지면서 임차인들은 협상력을 얻었고, 여러 도시에서는 공실을 채우기 위해 임대료 할인을 제공하거나 양보해야 했습니다.

이렇게 건설이 급증했음에도 임대 수요는 여전히 견고해 대부분의 시장에서는 과잉공급이 심각하게 발생하지 않고 있습니다. 2025년 1분기 미국 임대 공실률은 7.1%로, 1년 전 6.6%에 비해 소폭 상승했습니다 advisorperspectives.com. 이는 역사적으로 봤을 때 여전히 낮은 수준(2010년대 후반에는 임대 공실률이 통상 8~10%였습니다)입니다. 신규 아파트는 흡수 속도가 느려졌지만 임대 수요가 강해 상당수가 임차되고 있습니다. 미국 고용시장이 성장하고, 젊은층의 가구 형성이 이어지며, 집 구입 가격이 높아 더 많은 사람이 임차 시장에 머물러 있기 때문입니다. Freddie Mac은 다가구 임대 수요를 ‘예외적’이라고 평가하지만, 사상 최대의 신규 공급이 임대료 상승을 억제하고 일부 지역의 공실률을 높이고 있다고 밝혔습니다 mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. 2024년 전국 다가구 주택 공실률은 약 6% 수준이었으며, Freddie Mac의 기준 전망에 따르면 2025년에는 공실률이 약 6.2%까지 소폭 상승할 것으로 예상됩니다mf.freddiemac.com. 하지만 이는 정점으로 예상되며, 금리 상승으로 건설이 둔화되면서 신규 공급 파이프라인이 줄어들 것입니다. 실제로 다가구 개발업체들은 적극적으로 신규 착공을 줄이고 있으며 2025년 신규 착공은 팬데믹 이전보다 30% 이상 감소할 전망입니다(CBRE 추정) cbre.com. 2025년 후반 및 그 이후에는 신규 아파트 완공 속도가 감소하며 임대 시장이 다시 타이트해질 것입니다.

임대료 전망도 이러한 역동성을 반영합니다. Zillow의 최신 전망에 따르면 2025년 단독주택 임대료는 약 3.2%, 다가구(아파트) 임대료는 약 2.1% 상승할 것으로 예상됩니다 zillow.com. Freddie Mac도 2025년 전국 임대료 상승률을 약 2.2%로 전망하고 있으며, 이는 장기 평균보다 다소 낮은 수준입니다mf.freddiemac.com. 2024년에는 임대료 상승률이 최저점(대도시 지역의 경우 거의 0%)을 찍었던 만큼, 2025년의 이러한 완만한 증가세는 오히려 반등입니다. 즉, 임대료가 더 이상 폭등하지 않지만, 지속적으로 소폭 상승하고 있는 상황입니다. 임대 시장은 세부 유형별로 차이가 있는데, 단독주택 임대(임대용 주택)의 수요 및 임대료 상승이 다가구에 비해 더 강한 편입니다. 이는 집을 구입하지 못한 가족 가구가 교외 단독주택 임차를 선호하기 때문이며, 단독주택 임대 포트폴리오에 대한 투자자 관심도 높이는 요인입니다 zillow.com.

2025년 이후를 내다볼 때, 많은 분석가들은 2026년까지 임대료 상승이 완만하게 유지되고, 2027~2028년에는 현재의 공급 물량이 흡수되면서 다시 가속될 수 있다고 봅니다. 10년 후반에 이르면 임대료가 연 3% 내외의 역사적 평균 증가율로 회귀할 가능성이 높습니다 mf.freddiemac.com. 이미 일부 지역(선벨트, 중서부 주요 도시 등)은 인구유입과 고용증가로 평균을 뛰어넘는 임대료 상승을 보이고 있습니다 arbor.com. 전반적으로, 임대 시장의 펀더멘탈(고용 성장과 인구구조)은 견조하지만, 공급과 수요의 균형이 임대료 추세를 좌우할 것입니다. 단기적으로는 공급이 풍부해 임대료 억제 및 임차인에게 선택권 확대가 스토리가 될 것입니다. 2026~2028년에 건설이 예상대로 줄어들면, 임대인은 가격 책정력을 회복할 수 있습니다. 특히 고용이 늘고 신규 주택 개발이 제한적인 지역에서 그럴 가능성이 높습니다.

II. 업종별 상업용 부동산 동향

주거용 부동산에 관심이 집중되는 반면, 상업용 부동산(CRE) 분야는 오피스빌딩, 소매센터, 산업용 창고, 아파트, 호텔, 데이터센터 등 방대한 시장입니다. 2025년 상업용 부동산 전망은 업종별로 매우 다르며, 자산 유형마다 실적이 크게 엇갈리고 있습니다. 아래에서는 미국 상업용 부동산의 핵심 부문인 오피스, 소매, 산업, 다가구의 현황과 향후 주요 트렌드를 정리합니다.

오피스(사무실) 부문

오피스 시장은 팬데믹 이후 상업용 부동산 분야에서 가장 큰 어려움을 겪고 있습니다. 원격 및 하이브리드 근무의 확산으로 많은 도시에서 사무실 공간 수요가 구조적으로 줄며 공실률이 치솟고, 자산가치 하락이 이어졌습니다. 2024~25년 현재, 특히 구식의 도심 오피스 타워들이 낮은 입주율로 고전하고 있습니다. 전국 오피스 공실률은 사상 최고 수준에 근접해 있으며 – 평균적으로 약 18~19%의 사무실 공간이 비어있고, 주요 대도시 일부에서는 공실률이 20%를 크게 넘기도 합니다 cbre.com cbre.com. 기업들이 초과 임차공간을 전대(sublease)로 내놓는 경우도 풍부합니다. 이 모든 상황으로 인해 표준 오피스 임대료는 큰 압박을 받고 있고, 대출 만기 도래를 앞둔 오피스 소유주들은 위기에 직면하고 있습니다. 요약하면, 오피스 부문은 침체기에 진입했습니다.

그럼에도 불구하고, 최근 오피스 시장이 바닥을 치고 느리지만 회복 국면에 접어들고 있다는 신호도 늘고 있습니다. CBRE의 2025년 전망에 따르면, 오피스 임대활동이 2024년부터 반등하기 시작했고 2025년에는 추가 개선될 것으로 기대되고 있습니다(다만 그 폭은 크지 않을 전망) cbre.com. 2025년 오피스 임대 거래량이 전체적으로 5%가량 증가할 것으로 전망되어, 수년 간의 위축 후 반전이 기대됩니다 cbre.com. 무엇보다도, 오피스 신축은 사실상 거의 중단 수준으로 감소한 상태라 과잉 공급이 한동안 제한될 것으로 보입니다 cbre.com. 기업들은 하이브리드 근무에 적응하면서도, 협업과 기업문화를 위해 여전히 물리적 사무실이 필요하다고 결론짓고 있지만 직원 1인당 공간은 축소하거나 입지 변경만 고민하는 상황입니다. 업계 설문에 따르면, 임차 수요자의 심리는 전면 축소에서 점진적 안정 및 선별적 확대 기조로 서서히 전환되고 있습니다 cbre.com. 많은 임차인이 임대 면적을 줄이거나 ‘플라이트 투 퀄리티(질적 우위 이동)’ 형태로 재계약을 하며 점차 입주율이 안정되고 있습니다.

한 가지 뚜렷한 트렌드는 오피스 시장의 양극화입니다. 새로운 고급(“클래스 A”) 오피스 빌딩은 우수한 편의시설 덕분에 수요가 훨씬 건강하게 유지되고 있지만, 오래되고 구식인 빌딩들은 그렇지 못합니다. 프라임 오피스 공간—각 시장에서 최고 등급의 건물—은 실제로 일부 도시에서 희소해지고 있습니다. 이는 임차인들이 최고의 부동산으로 통합되기 때문입니다 cbre.com. CBRE는 프라임 오피스를 최고급 건물로 정의하며, 이러한 프라임 오피스에 대한 수요로 인해 2027년까지 프라임 오피스 공실률이 팬데믹 이전 수준(약 8% 공실)으로 다시 떨어질 것으로 예상하고 있습니다 cbre.com. 반대로, 저품질 오피스는 계속 어려움을 겪을 가능성이 높으며, 일부는 주거 또는 기타 용도로의 전환이 필요할 수 있습니다(그러나 전환은 일반적으로 복잡함). 전반적으로, 오피스 공실률은 전국적으로 약 19%에서 정점을 찍고 이후 경제가 성장하며 잉여 공간이 서서히 흡수됨에 따라 점진적으로 감소할 것으로 예측됩니다 cbre.com. 오피스 시장의 회복은 빠르지 않고 꾸준히 이루어질 것으로 예상됩니다. 2027년이 되어도 대부분의 분석가는 오피스 수요가 2020년 이전의 정상으로 복귀할 것으로 보지 않지만, 최악의 침체는 지나간 것으로 보입니다. 투자자들은 이 분야에 신중하게 접근하고 있습니다. 문제와 할인된 가격에 오피스 자산을 인수할 수 있는 기회가 있긴 하지만, 투자 위험이 높으므로 현대적인 프라임 입지의 자산에 집중해야 더 회복력이 있음을 강조합니다.

리테일 부문

리테일 부동산 부문(쇼핑몰, 스트립센터, 대형 매장, 도심 상가 등)은 팬데믹 최저점 이후 놀라운 회복세를 보이고 있습니다. 코로나19 초기 봉쇄는 오프라인 리테일에 큰 타격을 줬고, 약한 업체의 퇴출을 가속화시켰습니다. 그러나 살아남은 업체들은 신축 공급과 경쟁이 매우 제한된 환경에 진입했습니다. 그 결과, 2025년 리테일 부동산 기본 지표들은 수년 만에 가장 건강한 수준이라고 할 수 있습니다. 전국 리테일 공실률은 5% 이하로, 모든 주요 상업용 부동산 유형 중 가장 낮은 수치입니다 cbre.com cbre.com. 많은 시장에서, 우수 입지의 리테일(특히 잘 위치한 교외센터나 대형 마트 중심 스트립)은 완전 임대 상태입니다. 그 이유 중 하나는 최근 몇 년간 거의 새로운 리테일 공간이 건설되지 않았기 때문에, 수요가 공급을 따라잡았기 때문입니다. 개발업자들은 리테일 신축에 여전히 조심스러우며(부분적으로는 전자상거래 위협 때문), 이는 기존 리테일이 신규 프로젝트와의 경쟁이 거의 없음을 의미합니다 cbre.com. 따라서, 리테일 임대료는 오랜 정체기 이후 다시 상승하기 시작했습니다. 프라임 입지의 임대인은 가격결정력을 되찾았으며, 리테일 임대료는 2025년에 낮은 공실률로 인해 추가 상승할 것으로 보입니다 cbre.com. 많은 리테일러, 특히 전국 체인점들은 임대료가 더 오르기 전에 유리한 매장 입지를 확보하기 위해 장기 임대차 계약을 체결하여 대응하고 있습니다 cbre.com. 포맷 별로 성과 차이가 중요합니다. 오픈형 근린/커뮤니티형 쇼핑센터(마트나 필수품 매장이 중심)는 호황을 누리며 높은 점유율을 기록하는 반면, 일부 오래된 밀폐형 몰은 리모델링 또는 재포지셔닝이 없으면 여전히 어려움을 겪고 있습니다. 그럼에도 불구하고 심지어 쇼핑몰도 2022~2023년 오프라인 쇼핑 수요로 발길이 반등했습니다. 부유 지역의 클래스 A 몰은 꽤 양호하게 운영되고 있으며, 하위 몰은 혼합용도, 물류허브 등으로 용도변경되고 있습니다. 지역적으로 리테일 확장은 고성장 시장에 집중되고 있습니다. 리테일 업체들은 인구·일자리 증가가 강한 도시권을 겨냥하고 있습니다. 예를 들어, 피닉스, 오스틴, 댈러스, 내슈빌, 샬럿 등이 리테일 임대 활동의 중심지로 꼽힙니다 cbre.com. 이러한 선벨트 및 성장 시장은 인구 유입이 많을 뿐만 아니라 주택 가격이 상대적으로 저렴하여 소비자들이 매장 구입에 쓸 수 있는 여윳돈도 많습니다. 또한, 인프라 개선(예: 신설 고속도로, 대중교통 확장)이 이루어진 지역은 접근성 향상과 함께 리테일 신규 개발이 활발하게 이루어집니다 cbre.com. 수년간 리테일을 기피하던 기관투자자도 확실한 기초체력을 확인하고 서서히 복귀 중입니다. 전반적으로 2025년 리테일 부동산 전망은 조심스러운 낙관론이 우세합니다. 경제 침체가 없다면 낮은 공실률과 완만한 임대료 상승이 이어질 것입니다. 주시해야 할 리스크는 전자상거래입니다. 온라인 매출은 계속 성장 중(현재 전체 리테일 매출의 약 15%)이기 때문에, 오프라인 리테일러는 온라인이 대체할 수 없는 경험과 편의를 제공하며 진화해야 합니다. 그러나 전자상거래가 모든 오프라인 매장을 사라지게 할 것이라는 이야기는 사실이 아닌 것으로 나타났습니다. 오히려 미국은 수년간의 통폐합을 거치며 적정 수준의 매장 수가 형성되었고, 남은 센터들은 그 이익을 누리고 있습니다.

산업 및 물류 부문

산업용 부동산(주로 창고, 물류센터, 제조시설)은 최근 몇 년간 최고의 실적을 낸 분야입니다. 전자상거래 호황, 공급망 재편(국내 보유 재고 증가 포함)으로 인해 2020~2022년 창고 수요가 사상 최대치를 기록했습니다. 2023년에는 산업 부문의 공실률이 많은 시장에서 역사적 최저치(종종 4% 이하)를 기록했습니다. 개발업자들은 신축 붐으로 대응했고, 2023년 후반에는 임대 수요가 정상화되며 약간의 진정세가 나타났습니다. 2025년에 접어든 지금, 산업 부동산 시장은 본질적으로 여전히 강하지만, 전자상거래 최고점 당시만큼 과열은 아닙니다. 전국 산업용 공실률은 신규 창고의 유입으로 조금 상승했지만, 여전히 비교적 낮으며 단기적으로는 “임차인에게 유리한 시장”으로 간주됩니다 cbre.com. 오래되고 비효율적인 창고는 임차인들이 최신 “하이큐브” 창고로 이동함에 따라 공실률이 높아지는 경향이 있습니다. 이는 오피스 트렌드와 유사한 “품질로의 이행” 흐름입니다 cbre.com. 그러나 2025년말에는 건설 파이프라인이 둔화되고 수요가 지속적으로 증가함에 따라 다시 시장이 타이트해질 것으로 예상됩니다 cbre.com. 2025년 산업 수요를 형성하는 여러 요인이 있습니다. 첫째, 통상 정책과 리쇼어링(자국 회귀) 트렌드의 영향이 큽니다. 2024년에 도입된 미국의 외국산 제품에 대한 높은 관세로 일부 기업들이 관세 부과 전 미리 상품을 들여와(더 많은 재고 확보) 국내 창고에 저장하고, 미국 또는 가까운 지역에서의 제조 전환을 고려하고 있습니다 cbre.com. CBRE는 이에 따라 미국-멕시코 국경과 주요 남북 물류 회랑(예: I-35, I-29 고속도로) 인근의 산업 부동산 수요가 증가할 것으로 전망합니다 cbre.com. 샌안토니오, 오스틴, 댈러스–포트워스, 오클라호마시티, 캔자스시티, 디모인, 미니애폴리스 등의 시장이 이 변화의 수혜지역으로 주목받고 있습니다 cbre.com. 둘째, 산업용 임차인의 구성도 변화 중입니다. 서드파티 물류(3PL) 기업이 임대 비중을 늘리고 있으며, 기업들이 창고 운영을 전문 운영자에게 아웃소싱하는 추세입니다. CBRE는 2025년 3PL이 산업 부동산 임대 거래량의 1/3 이상을 차지할 것으로 전망합니다 cbre.com. 이는 공급망이 더욱 유연하고 온디맨드 방식으로 진화함을 보여줍니다.

규모 측면에서, 전국 산업용 임대는 2025년에 약 8억 평방피트에 이를 것으로 전망됩니다 cbre.com. 이는 팬데믹 시대의 정점(2021년, 비정상적인 수요에 힘입었던)보다는 아래지만 팬데믹 이전의 기준보다는 여전히 높은 수준입니다 cbre.com. 본질적으로 산업 섹터는 과도 성장에서 더 지속 가능한 성장률로 전환하고 있습니다. 공급 측면에서는, “폭발적인 건설 붐”이 수년간 이어진 후, 개발업자들이 점차 주춤하는 모습입니다. 신규 산업용 건축 시작은 급격히 감소하고 있으며, 2025년은 2024년 대비 50% 이상 감소할 전망입니다 cbre.com. 이러한 일시적 멈춤은 시장에 공급된 투기성 프로젝트를 흡수할 시간을 마련해주고 있습니다. 2025년 말쯤 이러한 공간들이 채워지면, 특히 주요 물류 거점의 현대식 설비를 중심으로 시장의 저울추가 다시 임대인 쪽으로 기울 수 있습니다. 이에 따라 산업용 임대료 상승은 단기적으로 완만하지만 플러스 성장을 이어갈 전망입니다 – 일시적 과잉공급이 있는 시장에서는 임대인들이 양보를 할 수 있지만, 전반적인 임대료 수준은 인플레이션과 높은 대체 신축 비용에 의해 뒷받침되고 있습니다. 요약하자면, 산업용 부동산 섹터의 전망은 매우 긍정적입니다: 이커머스의 지속적 확장, 공급망 재편, 신규 공급의 제한 등은 탄탄한 기초여건을 시사합니다. 큰 경기침체만 없다면, 창고시설은 향후 수년간 높은 입주율과 안정적인 임대료 상승을 누릴 것으로 보이며, 산업용 부동산은 부동산투자신탁(REIT) 및 사모펀드 등 기관투자자들에게 계속 사랑받는 투자처가 될 전망입니다.

다세대(아파트) 섹터

다세대(아파트) 섹터(5세대 이상 대규모 아파트 단지)는 종종 주거용 부동산의 일부로 여겨지지만, 투자자들에게는 핵심 상업용 자산군이기도 합니다. 2025년, 다세대 시장은 거대한 공급 증가와 견고한 임차 수요가 동시에 나타나는 특별한 순간을 맞고 있습니다. 앞서 언급했듯이, 2023~2024년에 역대 최다 신규 아파트 공급이 이루어지며 전국 평균 공실률이 오르고 임대료 상승이 둔화되었습니다. 투자자 입장에선, 공급이 많은 일부 시장에서 최근 1년간 임대인 인센티브(감면)와 순영업수익 정체로 이어졌습니다. 그럼에도 다세대 시장의 펀더멘털은 약하지 않으며, 단지 과도하게 타이트했던 시장에서 정상화되는 과정일 뿐입니다. 2025년을 거치며 신규 공급의 압력은 점차 완화될 전망입니다. CBRE는 2025년 공실률이 실제로 소폭 하락(2024년 말 ~5.3%에서 2025년 말 4.9%로)하고, 평균 임대료는 연 2.6% 내외로 다시 성장할 것으로 예측했습니다 cbre.com. 마찬가지로, 프레디맥(미국 연방주택금융공사)도 2025년 임대료 성장률은 저 2%대, 공실률은 경제가 연착륙한다는 가정 하에 약 6.2%(RealPage 기준)로 소폭 상승할 것으로 내다봤습니다 mf.freddiemac.com. 요컨대, 2025년 다세대 시장은 한쪽에 치우치지 않는 균형 상태(임차인 시장도 임대인 시장도 아님)로 2024년 대비 소폭 개선될 전망입니다.

한 가지 핵심 요인은 가구(가정) 형성이 계속해서 견고할 전망이라는 점입니다. 인구 통계와 경제가 임대 수요 지속을 뒷받침합니다. 팬데믹 이후 폭발적인 기간보다는 둔화되었지만, 일자리 증가세는 여전히 플러스이고, 대규모 밀레니얼 세대가 본격적으로 가정을 형성하는 시기에 있습니다. 많은 젊은이들이 자발적으로 혹은 높은 주택가격, 고금리 탓에 첫 집 구입을 미루면서 계속 임대주택을 선택하고 있습니다. 게다가 2022~2023년 재개된 이민 유입도 임대주택 수요에 기여합니다. 미국 경제가 심각한 경기침체를 피한다면 향후 수년 내 수백만의 신규 임대 가구가 창출될 전망이며, 이것이 새로운 공급을 흡수하는 데 도움이 됩니다.

지리적으로 볼 때, 공급 이야기는 매우 집중되어 있습니다. 최근 아파트 신축의 많은 비중이 선벨트(Sun Belt) 주들 – 특히 텍사스, 플로리다, 캐롤라이나, 조지아, 애리조나, 그리고 로키/산악 서부 일대 –에서 이뤄졌습니다. 실제로 미국 16대 주요 다세대 시장 중 10곳은 이미 신축 정점을 지났고, 나머지 6개 시장은 2025년 프로젝트 마감과 함께 정점 도달이 예상됩니다 cbre.com. 2026년경에는 사실상 모든 대도시 시장에서 신규 공급이 감소하는 흐름을 보일 것입니다. 개발 주기를 주도했던 선벨트 대도시는 단기적으로 식을 전망(올해 오스틴·내슈빌 등은 공실 증가 예상되나), 인구 증가가 왕성하므로 결국 신규 공급분을 흡수할 동력이 있습니다. 코스트럴 게이트웨이 도시들(뉴욕, LA, 샌프란시스코 등)은 신축이 크게 적었고, 임대주택 공급 부족 상황입니다. 이들 시장은 도시 이주 수요 회복과 함께 공실률이 안정적이고 임대료가 다시 오르는 추세에 있습니다. 주목할 만한 흐름은 중서부(Midwest) 다세대 시장에 대한 투자자 관심입니다. 인디애나폴리스, 캔자스시티, 신시내티 등 일부 중서부 도시는 고(高)임대료 대비 높은 저렴함과 안정적 경제로 향후 수년간 연 4~5%의 임대료 상승이 기대되고 있습니다 multihousingnews.com; 이들은 낮은 기준점에서 추격 중입니다.

투자 관점에서 다세대 자산은 여전히 낮은 위험의 상업 자산군으로 인식됩니다. 사람들은 항상 거주할 곳이 필요하기 때문입니다. 하지만, 높은 금리가 다세대 자산 가치에 타격을 주었습니다. 투자자들은 더 이상 저금리로 차입한 레버리지 효과에 의존할 수 없기 때문입니다. 자본화율(cap rate, 부동산 수익률 지표)은 아파트의 경우 2021년 저점 대비 상승해, 임대료가 올라도 매매가격은 어느정도 하락한 상태입니다. CBRE는 2025년에 금융 환경이 완화되면 cap rate가 안정되거나 소폭 하락할 것으로 예상합니다 cbre.com cbre.com. 실질적으로는 2025~2026년이 다세대 투자 매력도가 높은 창(窓)이 될 수도 있다는 의미입니다. 금리가 더 내린다면 자산가격이 다시 뛸 가능성 때문입니다. 다세대 부동산의 리스크는 경기침체(실업 증가 시 임차인 임대료 납부능력 하락)와 일부 지역의 국지적 공급과잉에 국한되나, 전국적으로는 장기적인 전망이 견고합니다. 2026~2028년에 이르면 신규 공급은 흡수되고, 오히려 다시 공급 부족 현상이 재발할 수 있어 임대료가 압박받게 됩니다. 개발업자들은 높은 자금 조달 비용을 의식해 과잉건설을 억제하고 있습니다. 실제로 2025년 다세대 신규 착공 건수는 과거 수년간 평균치보다 크게 낮을 전망입니다 cbre.com. 이는 몇 년 뒤 공급-수요 균형을 유리하게 만들 준비를 하고 있는 셈입니다.

(참고: 호텔, 데이터센터 등 기타 상업 섹터도 언급할 가치가 있습니다. 호텔은 여행 수요 회복으로 강하게 반등했으나 금리 부담 탓에 개발은 제약받고 있습니다. 데이터센터는 클라우드 컴퓨팅 및 AI로 인해 엄청난 성장세를 보이고 있습니다. 2025년 수요는 “열기(white hot)” 상태로, 공실률 3% 미만, 신축도 사상 최고치에 달한다고 CBRE가 밝혔습니다 cbre.com. 그러나 분량상 이 글에서는 요청하신 주요 섹터에 집중합니다.)

III. 금리와 모기지(주택담보대출) 트렌드

금리—특히 모기지(주택담보대출) 금리는 부동산 시장의 핵심 변수입니다. 지난 2년간 금리 급등이 주택시장에 가장 큰 역풍으로 작용했습니다. 2020~2021년 30년 만기 고정금리 모기지는 약 3%에 머물며 매수 열풍을 부추겼으나, 2023년 말엔 7% 이상으로 20여년 만에 최고치까지 올랐습니다. 이는 연준(Fed)이 인플레이션을 억제하기 위해 2022~2023년 기준금리를 공격적으로 인상한 직접적 영향이었습니다. 연준이 기준금리를 올리자 경제 전반의 차입 비용도 급등했습니다. 모기지 금리 상승은 주택 구입여력에 막대한 타격을 줍니다—예를 들어, 월 2,000달러 부담으로 커버할 수 있는 대출 규모가 3% 금리와 7% 금리에서 극명하게 달라집니다. 부동산중개인협회(NAR)에 따르면, 일반주택(20% 다운) 기준 월 상환액은 2025년 초 2,120달러까지 상승했으며, 집값 상승 둔화에도 불구하고 전년비 4.1% 증가했다고 합니다 nar.realtor. 이러한 구입여력 악화로 많은 예비구매자들이 시장에서 이탈했으며, 2023~2024년 주택 거래건수는 금리 여파로 경기침체 수준까지 감소했습니다.

2025년의 좋은 소식은 금리 환경이 안정세를 보이고 있으며, 곧 완화가 기대된다는 점입니다. 인플레이션이 최고점에서 하락함에 따라 연방준비제도(Fed)는 금리 인상을 멈췄습니다. 실제로 Fed는 2024년 말에 소폭의 금리 인하를 단행했습니다 nar.realtor. 그리고 2025년 중반 기준, 연방기금금리는 인플레이션이 허용된다면 더 하락하거나 안정될 것으로 예상됩니다. 하지만 모기지 금리가 Fed의 금리 인하와 보조를 맞추어 급락할 가능성은 낮다는 점은 주목해야 합니다 nar.realtor. 2024년 말 Fed가 금리 인하를 시작했을 때, 모기지 금리는 거의 변동이 없었습니다. NAR의 윤(Yun)은 “과도한 연방 재정 적자”와 같은 요인이 장기 금리에 상향 압력을 가해 모기지 금리가 빠르게 떨어지는 것을 막는다고 지적했습니다 nar.realtor. 대부분의 애널리스트들은 급격한 하락 대신 향후 몇 년 동안 모기지 금리가 점진적으로 완화될 것이라고 전망합니다. 패니메이(Fannie Mae)의 최신 전망에 따르면 2025년 말 30년 고정 모기지 금리는 약 6.2%, 2026년 말에는 약 6.0%로, 2025년 중반의 약 6.6~6.7%에서 조금 완화된 수치입니다 mpamag.com. 모기지은행협회(Mortgage Bankers Association)는 더 낙관적으로, 2026~27년에는 금리가 5%대 중반까지 내려갈 수 있다고 보지만, 이조차 최근의 초저금리와 비교하면 여전히 높은 수준입니다. 요약하자면, 차입 비용은 2010년대에 비해 높게 유지되겠지만, 2023년의 최고점보다는 소폭 낮아질 가능성이 큽니다.

홈바이어들에게 2025~2028년은 기대치의 조정이 요구되는 시기를 의미합니다. 바이어들은 조금 더 높은 금융 비용을 “새로운 표준”으로 받아들여야 할 가능성이 높으며, 적어도 중기적으로는 그렇습니다. 모기지 상품 선택에도 변화가 있습니다: 금리가 3%일 때는 거의 모든 이가 30년 고정 대출을 선택했지만, 6~7%대에서는 변동금리모기지(ARM)나 임시 이자율 인하(Temporary Buydown)(판매자나 빌더가 최초 몇 년간 금리를 보조하는 방식)에 대한 관심이 증가했습니다. 승계 모기지(Assumable Mortgage)처럼 창의적인 방식도 인기를 끌고 있는데, 일부 구매자는 판매자의 저금리 FHA나 VA 대출을 승계할 수 있다면 프리미엄을 지불하기도 합니다. 대출 기관들도 40년 만기나 공동 지분 상품 등 새로운 프로그램을 내놓아 주택 구매의 부담을 줄여주려 하고 있습니다. 금리가 높게 유지되는 한 이러한 추세는 당분간 이어질 것입니다. 반대로, 만약 금리가 내려가면 주택 소유주들이 모기지 상환액을 줄이기 위해 대거 재융자에 나설 수 있습니다. 현재는 3%짜리 대출을 6%로 갈아탈 이유가 없으므로 재융자 거래가 매우 적지만, 2026~2027년에 금리가 1~2%포인트 내려가면 수백만의 차입자가 혜택을 볼 수 있습니다. 모기지 업계가 이 ‘재융자 붐’을 기대하고 있는 이유입니다.

금리 변화는 투자자와 개발사에도 중요한 영향을 미칩니다. 차입 비용 증가와 엄격해진 대출 심사로 상업용 부동산 거래는 지난 1년간 크게 둔화되었습니다. 투자 수익률(캡레이트)도 언급된 것처럼 올라야 했고, 높은 레버리지를 쓴 일부 투자자들은 재융자 과정에서 어려움을 겪고 있습니다. 2023~24년에는 다가구 및 상업용 모기지 취급 건수도 급감했습니다. 그러나 금리 소폭 인하 전망과 함께, 업계는 투자 활동이 다시 활기를 찾을 것으로 기대합니다. CBRE는 2025년 상업용 부동산 투자 규모가 5~10% 증가할 것으로 내다보고 있는데, 이는 경제에 대한 신뢰 회복과 매수자·매도자 간 희망가격 차이 축소에 기인합니다 cbre.com cbre.com. 주거용 측면에서도 전체 모기지 발급(구매 + 재융자)이 바닥을 찍고 반등할 것으로 예상됩니다. 패니메이는 주택거래 회복과 재융자 재개로 인해 2025년 약 1조 9,800억 달러, 2026년 약 2조 3,300억 달러의 모기지 발급을 전망하고 있습니다 mpamag.com. 이 수치는 2020년 재융자 붐 당시의 4조 달러를 한참 밑돌지만, 방향성은 상향입니다.

요약하자면, 금리는 2028년까지 부동산의 핵심 변수가 될 것입니다. 기본적인 기대치는 향후 몇 년간 모기지 금리가 완만히 하락하겠지만, 극단적인 저금리로의 복귀는 아니라는 것입니다. 금리 완화와 함께 거래 및 건설 활동은 점진적으로 활기를 되찾을 전망입니다. 단, 모든 전망에는 예기치 못한 인플레이션이나 경제 충격 발생 시 금리 경로가 바뀔 수 있다는 단서가 붙습니다. 현재로서는 금리 충격의 최악은 지나갔고, 차입자와 투자자 모두에게 환경이 천천히 더 우호적으로 변할 것이라는 데 컨센서스가 형성되어 있습니다. 한 모기지 업계 임원의 말을 빌리자면, “우리는 금리가 약간 더 하락하겠지만, 과거처럼 역사적 저금리에는 도달하지 않을 것으로 본다” mpamag.com. 지금은 6% 금리 시대에 맞춰 주택을 구입하고, 향후 5%대로 재융자할 기회를 노리는 것이 현명한 전략이라 할 수 있습니다.

IV. 지역 및 도시별 주요 동향

부동산은 지역성이 매우 강합니다. 전국적 트렌드가 배경을 제공하긴 하지만, 최근 수년간 미국 내 지역별 차이가 뚜렷했으며 앞으로도 지속될 전망입니다. 여기서는 주택시장 내 지역·도시별 주요 흐름과 주목해야 할 대도시권을 정리합니다.

선벨트(남동·남서부) 붐: 선벨트 지역(플로리다에서 텍사스를 거쳐 남서부, 서부 일부까지)은 지난 10년간 두드러진 성과를 보였으며, 각종 지표에서 여전히 선도적입니다. 플로리다, 텍사스, 캐롤라이나(북/남), 조지아, 애리조나, 테네시 등의 주는 인구 및 일자리 성장(재택근무자, 은퇴자 유입 포함)과 기업 이전으로 활기를 띄고 있습니다. 이 유입이 주택 수요를 견인하며 해당 지역 주택 가격은 상대적으로 강세를 유지합니다. 다수의 선벨트 대도시는 2022년까지 두 자릿수 가격상승을 기록했고, 일부 시장은 2023년 잠시 열기가 식으며 소폭 하락을 겪었지만 대체로 견조합니다. 예를 들어, 마이애미(FL) 중위 주택가격은 작년 약 9% 상승 realtor.com 했으며, 올랜도(FL)는 전년 대비 12% 이상 상승 realtor.com 해 지속적인 강세를 보입니다. 반면, 오스틴(TX)은 팬데믹 기간 주택가격이 2년 만에 약 40% 치솟으며 대표 견인차 역할을 했으나, 2023년에는 조정(가격 하락)을 겪었습니다. 2025년 초 기준 오스틴의 주택가격은 최고점 대비 약간 하락했지만, 도시의 경제가 튼튼하고 인구 증가율이 높아 NAR는 오스틴이 “가까운 시일 내 가격 회복이 기대된다”고 전망합니다 nar.realtor. 선벨트 시장 공통된 매력은 (해안도시 대비) 상대적 저렴함, 낮은 세금, 일자리 창출, 따뜻한 기후로, 이런 동력은 2020년대 후반까지 이어질 전망입니다. 투자자들은 특히 텍사스(댈러스-포트워스), 애틀랜타, 피닉스, 탬파, 샬럿 등 대도시를 선호하는 경향이 강합니다. 단, 해안 플로리다와 걸프코스트의 일부 지역은 허리케인, 홍수로 인한 보험료 상승이라는 리스크가 있어, 이에 대한 대책이 없다면 시간이 갈수록 주택구매 여력과 수요 위축으로 이어질 수 있다는 점은 주의가 필요합니다.
고비용 해안 시장: 뉴욕, 샌프란시스코 베이 에어리어, LA, 보스턴, 워싱턴 D.C., 시애틀 등 미국의 비싼 해안 도시들은 혼조세를 보였습니다. 2020년에는 재택근무 보편화로 인한 도심 이탈, 2021년에는 도시로 복귀하며 가격이 급반등하는 등 변동성이 컸으나, 2022년부턴 여러 악재(비용 부담에 의한 인구 유출, 일부는 테크산업 구조조정 등)로 성장에 제동이 걸렸습니다. 2023년 샌프란시스코는 특히 중위 주택가격이 전년 대비 하락했고, 2025년 1분기 기준 주택가격은 전년보다 1.5% 오르는 데 그쳐 거의 제자리입니다 nar.realtor. 즉, 베이 에어리어는 ‘제로 성장’ 상태라 볼 수 있습니다. 하지만 도시로의 귀환이 뚜렷해지는 등 안정 조짐도 있습니다. NAR 데이터에 따르면 팬데믹 기간 교외 전환 이후, 2024년에는 10년 만에 가장 큰 폭으로 도심 인구가 증가했습니다 nar.realtor. 젊은 전문직 및 국제 이민자(이들은 주로 관문도시에 정착) 유입도 다시 늘고 있습니다. 따라서 뉴욕·샌프란시스코가 오스틴이나 내슈빌처럼 폭발적 성장세를 보이진 않더라도, 주택 공급은 여전히 부족하고 소득 수준이 높으므로 가격 방어력은 충분할 전망입니다. 예시로 미국 10대 최고가 대도시 중 8곳이 캘리포니아에 집중되어 있습니다(예: 산호세 중위가는 200만 달러 이상, 9.8% 상승) nar.realtor. 이런 시장은 장기적 공급 부족·입지 경쟁력 때문에 비싸며, 물량 부족이 지속되는 한 가격은 느리게라도 상승할 것으로 보입니다. 해안지역의 주택구입 부담은 심각한 사회문제로, 베이 에어리어의 경우 가구 중 주택소유율이 55%를 밑돌 정도입니다 nar.realtor. 이로 인해 향후 10년간 공급확대 및 주택정책 개혁에 대한 정치적 요구가 커질 전망입니다.
미드웨스트(중서부) 안정: 중서부는 주목받지 못했지만 상대적 저렴함과 산업기반의 견고함으로 조용히 인기를 얻고 있습니다. 콜럼버스(OH), 인디애나폴리스, 캔자스시티, 밀워키, 미니애폴리스 등은 과도한 붐이나 버블 없이 단일자릿수의 꾸준한 가격 상승과 낮은 변동성을 보였습니다. 2024~2025년에는 낮은 가격대의 중서부 도시에서 매매 반등세가 가장 두드러짐이 관찰됩니다. 고가 지역에서 밀려난 바이어 유입이 한 이유입니다. 예를 들어, Realtor.com 분석에 따르면 매매·가격상승 잠재력 면에서 2025년 Top10에 중서부 도시가 여럿 포함되어 있습니다 realtor.com. 참고로 콜로라도스프링스(CO)(엄밀히 말하면 마운틴 웨스트) 1위, 버지니아비치(VA)(저렴한 동남부 해안도시) 3위, 그린즈보로(NC) 10위 realtor.com 등이 선정됐습니다. 꼭 중서부만은 아니지만 ‘삶의 질이 좋은 2선 도시’가 주목받는 흐름입니다. 또한 중서부는 일반적으로 임대수익률(캡레이트)이 높아, 투자자들의 단독임대·다가구 투자지역으로 클리블랜드, 디트로이트 등이 인기입니다. 중서부 주택시장은 급등락이 아닌 완만한 상승을 이어갈 것으로 예상됩니다. 단, 일부 지역은 인구 정체·감소로 수요 제한이 걸릴 수 있으나, 의료·교육·제조업이 성장 중인 대도시는 안정적인 흐름을 보입니다.
북동부 대도시권: 보스턴~D.C.를 잇는 ‘노스이스트 코리도’는 다양한 면모를 보입니다. 뉴욕시 주택시장은 2020년 침체를 딛고 회복했으며, 맨해튼 임대료는 2022년 사상 최고치를 경신하고 콘도 가격도 안정화됐습니다. NYC 인근 교외(뉴저지, 롱아일랜드, 코네티컷) 역시 한정된 매물 덕에 강세를 유지합니다. 보스턴은 교육·바이오산업 중심지라 가격이 완만하게 오르고 있습니다. 필라델피아·볼티모어는 상대적으로 저렴한 대도시권으로 D.C./NYC 대안지로 부상했습니다. 워싱턴 D.C.는 최근 주택가격이 다소 정체되어 있는데, 고층 콘도 공급 확대와 소폭 인구 유출 등이 원인입니다. 그러나 단독주택 매물 부족, 높은 소득수준이 경쟁을 부추깁니다. 북동부는 대체로 노후 건축물, 성장세 둔화로 공급이 부족한 경우가 많습니다. 지역 경제(정부, 교육, 금융, 의료 중심)가 견실한 한 주택가격은 완만히 오를 전망입니다. 한가지 주목할 점은 고금리가 고가시장에 더 큰 부담으로 다가온다는 점입니다. 100만 달러짜리 뉴저지 주택의 7% 모기지와, 30만 달러짜리 오하이오 주택의 7% 모기지의 부담은 차원이 다르기 때문입니다. 이런 요인으로 북동부 주택 부담은 매우 커졌고, 금리 인하나 소득 상승 전에는 단기적 가격상승이 제한될 수 있습니다.
지역별 주택구입 부담/이동 패턴: 전반적으로 주택구입 부담이 지역별 시장 성과에 핵심입니다. 과거(불과 몇 년 전) 아주 저렴했던 동남부나 아이다호·유타 같은 서부 일부는 인구 유입과 함께 가격이 급등해 지금은 ‘고가’가 되었고, 결과적으로 성장세가 다소 완화되기도 했습니다. 반면, 붐이 없던 중서부·북동부 지역은 상대적으로 매력적인 ‘가성비 시장’이 되었습니다. 고비용 주에서 저비용 주로의 순 유입 현상은 지속됩니다. 예를 들어 캘리포니아, 일리노이, 뉴욕에서 유출이 많고, 플로리다, 텍사스, 캐롤라이나, 테네시에서 유입이 많습니다. 이는 재택근무와 은퇴자들의 온난·저렴 지역 선호가 영향을 주고 있습니다. 플로리다는 주목할 만합니다. 최근 3년간 인구 대량 유입, 주택가격 40% 상승을 기록했지만, 나폴레스, 탬파, 남부 일부 지역은 현지인들의 구입력 저하·보험료 부담 등으로 열기가 다소 식었습니다. 그럼에도 마이애미, 올랜도는 2025년 최고 실적 지역으로 전망됩니다 realtor.com. 즉, 플로리다의 매력은 여전히 강력하다는 의미입니다.

아래의 표 1에서는 지역별 주택시장 지표의 다양성을 보여주는 사례 몇 가지를 요약합니다:<table> <thead> <tr><th>대도시권(지역)</th><th>2025년 1분기 중위 주택가격</th><th>연간가격변동률</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**캘리포니아 산호세(서부해안)**</td><td>$2,020,000</td><td>+9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**플로리다 네이플스(선벨트)**</td><td>$865,000</td><td>+1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**캘리포니아 샌프란시스코(서부해안)**</td><td>$1,320,000</td><td>+1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**하와이 호놀룰루(태평양 지역)**</td><td>$1,165,100</td><td>+7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**어반 호놀룰루(미본토 이외 유일 10대 고가시장)**</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(표 1: 2025년 1분기 선택된 대도시 지역의 단독주택 중위 가격과 연간 가격 변동 예시. 가장 고가의 시장들 사이에서도 성장률이 다름 – 예를 들어, 산호세의 기술 중심 시장은 거의 10% 상승한 반면, 샌프란시스코는 거의 정체 상태였음 nar.realtor. 플로리다의 네이플스는 이전의 과열된 시장이 진정되면서 +1.8% 상승에 그쳤음 nar.realtor.) 데이터가 보여주듯 2025년까지 대부분의 대도시 주택 시장은 역대 최고가를 기록했으나 성장세는 둔화되었습니다 nar.realtor. 구매력(주택 감당 가능성)의 문제는 전국적으로 확산되었으며, 특히 가격이 비싼 대도시에서 가장 심각하게 나타났습니다. 2025년 초 기준, 중위 가격의 주택(10% 다운페이먼트 기준)을 감당하려면 거의 45%의 시장에서 연간 10만 달러 이상의 가구 소득이 필요했습니다 nar.realtor. 반대로, 3% 내외의 시장에서는 연간 5만 달러의 소득으로도 주택 구매가 가능했습니다 nar.realtor – 이러한 지역은 주로 소규모 중서부 또는 남부 도시입니다. 이런 격차는 사람들이 이주하는 이유를 보여줍니다. 앞으로도 지역 간 인구 재조정이 지속될 것으로 예상됩니다. 취업 기회가 좋은 저렴한 시장은 더 많은 인구를 유입시켜(주택 시장을 지지) 반면, 극도로 비싼 시장은 고소득 구매자에게 의존하거나 성장 둔화를 겪을 것입니다. 하지만 어떠한 지역도 획일적이지 않습니다 – 신공장 설립, IT 기업 확장, 천재지변 등 지역 특수 요인이 도시 부동산 시장을 뒤흔들 수 있습니다. 부동산 관계자라면 거시적 트렌드뿐 아니라 이런 미시적 변화도 예의주시해야 할 것입니다.

V. 주요 인구구조, 기술, 경제적 동인

여러 근본적인 힘(요인)이 부동산 판도를 변화시키고 있습니다. 이 섹션에서는 주택 및 상업용 부동산 시장에 영향을 미치는 주요 인구구조적, 기술적, 경제적 동인을 설명합니다. 이 요인들은 관찰된 트렌드를 설명하며 향후 수년간 시장의 진화를 예측하는 데 인사이트를 제공합니다.

인구구조 변화: 인구구조는 주택 수요의 운명과도 같습니다. 미국은 세대交替(대물림) 한가운데 있습니다. 밀레니얼 세대(1981~1996년생)는 노동인구 기준 최대 세대로, 대부분 20대 후반~30대 후반으로 주요 가구 형성 및 주택구매 연령대입니다. 이들은 학자금 부채, 2008년 금융위기 여파 등으로 선대에 비해 주택 구매가 다소 늦었으나, 이제 본격적으로 시장에 진입하고 있습니다. 실제로 첫 주택구매자의 중위 연령이 38세까지 올라 역대 최고치에 도달했는데, 이는 높은 집값 속에 다운페이먼트 자금을 모으는 데 걸리는 시간의 증가를 반영합니다 nar.realtor. 많은 이들이 가족의 도움을 받고 있는데, 첫 구매자의 25%는 친족에게 증여나 대출을, 7%는 상속을 이용했습니다—이 역시 사상 최고치입니다 nar.realtor. 밀레니얼이 성숙해지면서 스타터 콘도에서 더 큰 교외형 주택으로 선호가 옮겨 가며 가족 친화 지역 수요가 늘어날 수 있습니다. 그 다음 세대인 Z세대(1997~2012년생)는 이제 성인기에 진입 중으로, 최고령자가 20대 중반에 접어들면서 대체로 임차시장에 진입하고 있습니다. 향후 5년 동안 Z세대가 임대주택 수요에 크게 기여할 것이며, 이들의 주택구매는 2020년대 말 쯤으로 예상됩니다. 한편 베이비부머(1946~1964년생)는 은퇴 연령에 접어들었습니다. 많은 부머들은 ‘에이징 인 플레이스(Aging in Place, 원주거지에서 노화)’를 선택, 이전 세대보다 더 오래 집을 보유하며, 이는 주택 매물 부족의 원인이 되기도 합니다. 반면 은퇴 이주(더운 지역, 손주 근처 이주 등)로 플로리다, 애리조나, 캐롤라이나 등 시장에 영향을 미치기도 합니다. 부머들은 상당한 자산과 현금 덕분에 2023~24년에도 활발히 주택을 구매하며(일부 분기에서는 젊은 세대보다 더 많이 구매), 최근 주택 매매 중 현금 거래가 역대 최대인 26% (재구매자 비중은 30% 이상)나 차지하며 nar.realtor, 이는 고령자가 다운사이즈하거나 자산을 활용한 결과입니다. 또 다른 인구구조 트렌드는 다세대 가족 가구의 증가입니다. NAR 보고서에 따르면 사상 최고치인 14~17%의 구매자가 노부모, 성인 자녀 동거를 위해 다세대 주택을 구입합니다 nar.realtor. 경제적 이득, 문화적 선호 등이 원인으로, 인로우 스위트 등을 갖춘 대형 단독주택 수요를 늘립니다. 마지막으로, 미국 전체 인구성장률은 2010년대 후반 둔화되었으나 2021년 이후 이민 확대로 회복했습니다. 국제 이민은 특히 관문도시 및 임대 수요에서 가구 형성의 핵심이며, 미국이 활발히 이민을 수용한다면 향후 주택 수요를 지탱할 것입니다(이민가정도 주택/임대 수요자가 됨). 요약하면, 인구구조는 전반적으로 주택엔 호재: 대규모 세대가 주택 구매 연령대에 진입하고, 청년이동·가구 분리 등 인생 이벤트가 지속적인 이동 수요를 만듭니다. 인구 증가 역시 공급 압력을 유지합니다 nar.realtor. 다만 청년층의 감당 가능성 문제는 우려되며, 주택 가격과 금리가 높게 유지된다면 밀레니얼·Z세대의 가구형성 속도가 늦어지거나 임대시장 선호가 커져 주택소유율 추이가 변동될 수 있습니다.
기술 동향: 기술은 부동산 시장에 다양한 방식으로 영향을 미치고 있습니다. 가장 큰 변화는 원격 근무 기술의 확산으로 많은 근로자가 사무실에서 벗어나고 있다는 점입니다. 이는 이미 주거 수요에 변화를 일으켜 도심 외곽이나 아예 새로운 지역으로의 이주(선밸트 이주)로 이어지고 있습니다. 원격근무는 하이브리드 형태로 계속될 전망이므로, 주택 수요 역시 분산될 것입니다. 근로자들은 통근 거리보다 가격 경쟁력, 공간(홈오피스 등)을 중시하게 되어 교외·원외 지역이 수혜를 입습니다. 다만 일부 기업은 재택 근무를 줄이고 사무실 복귀를 요구하기도 하기에 도시 주택 수요 역시 무시할 수 없습니다. 상업용 부동산에서는 원격근무 기술이 오피스 시장의 근본적 도전 요인입니다(앞서 언급됨). 또 하나의 기술 트렌드는 이커머스(전자상거래)의 성장입니다. 온라인 쇼핑의 확대(팬데믹으로 가속)는 물류용 부동산(창고, 풀필먼트 센터 등) 수요는 늘리고 일부 리테일(쇼핑몰 등)에는 부담을 줍니다. 몰(쇼핑몰) 운영업체는 인터넷의 영향을 덜 받는 엔터테인먼트, 헬스장, 메디컬 오피스 등 체험형 테넌트로 공간을 메꿉니다. 앞으로도 옴니채널 리테일(온라인 연계 오프라인, 주문처리센터 겸 오프라인 매장)이 증가하여 입지 좋은 리테일 공간의 점유율을 지지할 수 있습니다. 주택 시장에서는 기술 덕분에 거래가 더 효율적으로 바뀌었습니다. 온라인 매물 플랫폼(질로우, 레드핀, 리얼터닷컴)과 가상투어로 정보 접근성이 비약적으로 높아졌고, 디지털 모기지, 전자 클로징이 절차를 단순화했습니다. 이런 효율성은 수요·공급 자체를 변화시키진 않지만, 투명성을 높이고 거래 마찰을 줄입니다(치열한 눈치싸움과 입찰경쟁은 여전히 존재!). 프롭테크(Proptech, Property+Tech)와 스마트홈도 확산 중입니다. 신축 주택과 아파트는 스마트 온도조절기, 보안, 사물인터넷 기기로 차별화합니다. 건축 공법도 천천히 진화 중인데, 모듈러·3D 프린팅 주택 등은 비용 절감과 속도 개선에 일조할 잠재력이 큽니다(규모화 시 주택부족 해소에 도움). 데이터 분석 및 AI도 부동산 투자자들이 저평가 부동산 탐색, 시장 변동 예측 등으로 적극 활용 중입니다. 특정 섹터에서의 예로 데이터 센터 자체가 클라우드와 AI 확장에 힘입어 부상했고, 공실률은 약 2.8%로 매우 낮으며 cbre.com 설비용량(공급)이 빠르게 늘고 있습니다. 디지털 인프라(데이터센터, 셀타워 등)에 대한 수요는 최근에서야 토지개발업자가 고려하는 핵심 요인이 됐습니다. 마지막으로, 테크산업 동향이 특정 지역시장에 큰 파급력을 미칩니다. 빅테크 허브(샌프란시스코, 시애틀, 오스틴)는 IT기업 성장 여부에 따라 주택시장도 급격히 흔들렸습니다. 2025년 기준으로, 테크업계는 해고 이후 회복세여서 해당 지역의 부동산시장도 회복 조짐이 있습니다. 만약 2025~2028년 AI 등 신기술이 새로운 테크붐을 일으킨다면, 이들 높은 집값의 테크 중심도시는 추가 공급 없이는 다시 주택 위기에 직면할 수 있습니다.
경제 및 정책 요인: 거시경제 여건은 언제나 가장 기본적 동인입니다. 일자리 창출, 소득 동향, GDP 성장 모두 부동산 수요에 직접적 영향을 미칩니다. 2025년 미국 경제는 GDP 성장률 2.0~2.5%로 완만한 성장이 예상됩니다 cbre.com. 이 성장은 견조한 소비(가계 재정 여력 유지), 금융환경 완화 등으로 뒷받침됩니다. 2023~24년 주택거래는 침체됐지만 일자리 창출이 많았으므로, 여건이 개선된다면 잠재 주택수요가 상당함을 시사합니다 realestatenews.com. 실업률이 4~4.5% 수준을 유지한다면 cbre.com, 가구 분리와 부동산 투자 역시 확대될 것입니다. 임금은 오르고 있으나, 대다수 지역에서 주택가격 상승 속도를 따라잡지 못해 감당 가능성이 나빠집니다. 만약 임금상승률이 연 4~5% 지속되고 주택가격 상승이 2~3%로 둔화된다면 점차 균형이 회복될 수 있습니다. 인플레이션도 금리와 건축비용을 좌우하여 부동산 시장에 영향을 미칩니다. 건축비 인플레이션(2021~22년 자재 및 인건비 부족)은 다소 완화됐으나, 여전히 팬데믹 이전 대비 주택 공급 비용이 높습니다. 공급(즉 감당 가능성) 개선은 건설생산성·비용에 달렸고, 규제 완화·보조금 제공 등 정책적 개입이 보탬이 될 수 있습니다. 정부 정책 역시 예측불가 요인입니다. 연방 차원에서는 첫 구매자 지원(다운페이먼트, 세액공제)이 논의되고 있으며, 시행될 경우 수요 진작이 가능합니다. 하지만 더 큰 영향은 주·지방 정부의 조닝(용도지역제) 완화, 신속 인허가, 저렴주택 인센티브에서 나타날 전망입니다. 실제 캘리포니아, 오리건 등은 주택밀도 확대, ADU(부속주택) 합법화를 추진 중이고, 결과적으로 공급 확대에 기여할 수 있습니다. 또 다른 경제 요인은 금융환경(신용공급)입니다. 은행은 금리 상승 및 경제 불확실성에 대응해 대출 기준을 강화했습니다. 이는 주택구매자(승인·수수료 부담)뿐 아니라 부동산 개발업체(건설자금 대출의 심사 강화)도 제한합니다. 은행권이 안정되고 금리가 내리면 신용경색이 완화되어 거래 활성화로 이어질 것입니다. 반즈, 유동성 위기나 부채한도 협상 난항 등 금융 충격 발생 시 센티먼트가 급랭할 수 있습니다. 재정 정책(정부 지출, 적자)도 중요합니다. 대규모 연방적자는 장기금리가 높은 배경으로 언급되며 nar.realtor, 만약 적자가 줄어든다면 채권 수익률과 모기지 금리 압박이 완화될 수 있습니다. 또한 세제 정책도 부동산에 영향—현안으로는 SALT 공제 변경, 투자자 관련 세제 조정 등이 논의되고 있어, 고세율 주/임대주택 소유의 구매 유인을 바꿀 수 있습니다.

요약하자면 인구구조적 추세로 인해 구매·임차 적령기 인구가 늘어나 주택 수요의 장기적 토대를 제공합니다. 기술은 어디서 어떻게 삶과 일을 영위할지 재편하며(부동산 유형별로 파급이 상이), 경제 환경(금리·고용·인플레이션 등)이 전체적인 시장의 동력을 만듭니다. 이런 동인들은 서로 맞물립니다. 예컨대, 기술이 중서부에서 원격 일자리 창출을 가능하게 하면 해당 지역의 인구·경제 구조가 바뀝니다. 혹은 경제정책이 인플레이션을 억제한다면, 데이터센터(기술 붐)는 전력망 과열 없이(핵발전소를 데이터센터 에너지로 쓸 구상 등 cbre.com) 확장할 수 있습니다. 부동산 참여자들은 이러한 거시 동인을 면밀히 관찰해야 하며, 향후 몇 년은 포스트 팬데믹, 2010년대 이상 금리, 신세대의 진화하는 선호라는 ‘새로운 표준’에 적응하는 국면이 될 것입니다.

VI. 투자 위험과 기회

2025–2028년의 부동산 시장은 여러 면에서 유망하지만, 투자자(대형 기관이든 개인 주택 소유주/임대인이든)에게는 고유한 위험과 기회 도 함께 내포하고 있습니다. 아래에서는 주의해야 할 주요 위험들과, 이 기간 동안 활용할 수 있는 기회들을 정리했습니다.

주요 투자 위험:

높은 금리와 금융비용: 높은 이자율은 차입 비용을 증가시켜 투자 수익률이나 주택 구매력에 타격을 줄 수 있습니다. 금리가 예상보다 오랫동안 높게 유지되거나(혹은 인플레이션으로 인해 다시 급등할 경우), 부동산 금융 거래는 계속 어려울 것이며, 이는 부동산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 저금리 시기에 매입한 많은 상업 투자자들이 현재의 금리로 대출을 재조달해야 하는 리파이낸싱 리스크에 직면해 있어, 경우에 따라서는 채무불이행(디폴트)이나 부실 매각으로 이어질 수 있습니다. 이는 특히 오피스(사무실) 섹터에서 두드러지며, 가치 하락과 고금리가 충돌하는 가운데(2025~2026년에 상업용 오피스 모기지 만기 도래), 캡 레이트 상승도 단기적으로는 모든 섹터에서 자산 가치를 하락시켜, 현 소유주에겐 위험 요인입니다.
경기 침체 가능성: 기본 시나리오는 연착륙이지만, 미 연준의 긴축, 글로벌 충격, 지정학적 이벤트 등으로 인해 침체 리스크는 항상 존재합니다. 고용 감소가 큰 경기 침체는 부동산 수요(구매자 감소, 아파트 공실 증가, 소매점 고전 등)에 직접적인 타격을 줍니다. 호텔·고급주택 등의 섹터가 특히 민감합니다. 심지어 중간 규모의 침체에도 임차인 디폴트, 공실률 증가 등의 위험이 증폭될 수 있기에, 투자자는 임대료 상승 전망을 보수적으로 설정하고, 침체를 견딜 수 있는 현금 유동성을 유지해야 합니다.
시장 양극화 및 자산 노후화: 이미 논의했듯, 일부 유형의 부동산(구식 오피스, 오래된 쇼핑센터, 편의시설이 부족한 오래된 아파트 등)은 기능적으로 노후화되거나 경쟁력이 크게 떨어질 수 있습니다. 이 경우 자본이 자산에 ‘갇혀’ 쉽게 탈출하지 못하는 가치 함정에 빠질 위험이 있습니다(예: 노후 오피스의 주거 전환 시 대규모 투자 필요, 하지만 지역 규제나 경제성이 뒷받침되지 않는 경우 등). 열악한 입지의 2급 자산 보유 투자자는 매각 자체가 어려워질 수 있습니다. 거주용 부동산도 인구 감소, 기후 회복력이 낮은 지역에 위치한 집들은 저조한 수익을 낼 수 있기에, 무엇을 사지 않을 것인가를 아는 것도 옳은 매물을 고르는 것만큼 중요합니다.
규제 및 정치적 위험: 부동산은 규제 변화의 영향을 받습니다. 하나의 위험은 임대료 규제, 임차인 보호 강화가 확산되는 것인데, 특히 주거비 부담 이슈가 있는 지역에서 이미 임대료 상한제가 도입되어 집주인의 임대 수익 증가를 제한하는 일이 있습니다. 또 다른 위험은 지방정부 재정 확보를 위한 부동산세 인상으로, 이는 일부 선벨트 도시들처럼 시세 급등에 따른 세금 부담 증가 사례에서 보듯 상업용/주거용 모두에 큰 타격일 수 있습니다. 개발 측면에서는 용도지역 및 건축법 변화가 기회가 될 수도(밀도 완화 등) 있지만, 반대로 환경/디자인 규제 강화는 비용을 올릴 수 있습니다. 한편, 1031 교환 폐지, 부동산 양도세 인상 논의가 부상한다면 투자자 행태에 영향을 미칠 수 있으나, 연방 차원에서는 즉각적인 변화 가능성은 낮습니다.
기후 및 환경 위험: 부동산에서 기후 변화 리스크는 점점 강화되고 있습니다. 해안가 홍수 지역, 허리케인 위험지, 산불 위험지역, 가뭄 지역에 위치한 부동산은 높은 보험료와 자산 가치 훼손 가능성이 있습니다. 예를 들어, 플로리다 일부 지역에서는 보험사가 시장에서 철수하면서, 장기적 보험 가능성 자체에 의문이 생기기도 했습니다. 서부 일부 주에서는 산불로 인해 일부 시골 고급 시장이 더 위험해졌습니다. 기후 회복력을 높이기 위한 환경 규제(고도 제한, 내화 자재 의무 등) 역시 개발·리노베이션 비용을 증가시킵니다. 투자자는 수십 년 내 실제로 침수·거주불능 위험이 있는 자산을 피해야 합니다.
집행 및 유동성 위험: 시장 변동성이 높은 환경에서 대형 프로젝트나 턴어라운드 전략 집행시 리스크가 따릅니다. 예를 들어, 부실 오피스를 매입해 아파트로 전환하려다 예상치 못한 공사 문제나 지역 반대에 직면할 수 있습니다. 또 유동성 위험은 시장 분위기 악화나 대출시장 경색(2020년 초 일시적으로 경험) 시 자산을 빠르고 정가에 처분하지 못하는 상황을 의미합니다. 본질적으로 부동산은 비유동적이므로, 투자자는 장기 보유를 각오해야 하며, 플리퍼나 단기 투기자는 시장 변동에 쉽게 휘둘릴 수 있습니다.

이러한 위험에도 불구하고, 다가오는 몇 년 동안 다양한 기회 또한 열려 있습니다.

주요 기회:

바이어 마켓에서의 구매(선택적 기회): 2020~2022년 과열된 셀러 마켓 이후, 많은 지역(특히 고가 주택·투자자 밀집 시장)은 열기가 식었습니다. 2025년의 개인 주택 구매자는 경쟁자가 줄고 매물은 늘어나며, 일부 매물은 가격 인하도 기대할 수 있으니 입찰 전쟁의 악몽과는 다른 환경입니다. 재정적으로 준비된 경우, 이사 급등 피치 못할 매도자(예: 긴급 이사 사유)와 더 나은 조건 협상이 가능합니다. 투자자 입장에서는 최근 고점 대비 상대적 저가에 매수 기회도 포착할 수 있는데, 예를 들어 선벨트 도시(보이시, 오스틴, 피닉스 등)처럼 과열·가격 급등 후 조정받은 시장은 향후 성장 재가속 전에 진입 기회를 노릴 수 있습니다.
부실 자산 매입 기회: 금리 상승으로 일부 부동산 소유주(특히 오피스, 과도한 레버리지의 멀티패밀리, 미분양 신축 보유 개발업체)가 위기에 몰리고 있습니다. 이는 1990년대 초나 2008년 직후와 유사한 부실 자산 기회가 열리고 있음을 의미합니다. 기관 투자자들은 비수익 대출이나 압류물건 매입을 준비 중이며, 오피스의 경우 리포지셔닝(용도전환) 기회가 있습니다. 일부 호텔·리테일 역시 재건축 원가 이하 매입 후 재포지셔닝이 가능합니다. 고금리가 얼마나 지속되고 은행이 부실채권을 어떻게 처리하냐(연장 vs. 경매)에 따라 기회 창이 결정될 것이나, 인내심과 자본을 가진 자에게는 향후 1~3년이 사이클상 단 한 번 나오는 매수 구간이 될 수 있으며, 부동산 회복 또는 금리 하락 시 실질적 초과수익이 가능합니다.
저평가 섹터 및 시장의 성장: 일부 섹터는 강한 구조적 성장세로 개발·투자 매력이 있습니다. 언급했듯 산업/물류 부동산은 여전히 수요가 높아, 물류 허브 신축 또는 대형 빈 리테일의 물류센터 전환이 유망하며, 멀티패밀리(임대아파트) 역시 수요는 많으나 고가 프리미엄 단지 신축 편중으로 중저가/직장인형 임대가 부족한 상황입니다. 중간시장 임대주택이나 모듈러/이동식 주택단지를 겨냥한 개발자는 경쟁이 덜하고, 안정적 수익을 노릴 수 있습니다. 단독주택 임대(SFR)도 성장 중으로, 대형 기관뿐 아니라 개인 투자자에도 기회가 있습니다(특히 구매력은 못되지만 임차 수요가 몰리는 시장에서). 지역적으로는 신흥 2급 도시(클리블랜드, 피츠버그, 루이빌, 오클라호마시티 등)는 과열장에서 소외되어 임대수익률이 양호하고, 원격근무 확산에 따른 인구·기업 분산으로 향후 가치 상승 여력이 큽니다. 이런 시장이 수익률을 추구하는 투자자들의 주목을 받아, 인구 및 기업 이동이 계속 확산된다면 아웃퍼폼 가능성이 높습니다.
가치상승 및 용도전환 전략: 노후 자산이 많은 만큼 리노베이션/용도전환을 통한 가치상승 기회도 활발합니다. 예를 들어, 1970~80년대산 아파트를 매입해 내부 리모델링 후 임대료 프리미엄 확보 등, 고전적 밸류애드 전략이 여전히 효과적입니다(세입자는 최신 마감재, 고효율 가전에 프리미엄을 지불하므로). 리테일 부문에서는, 부진한 몰을 복합타운센터(주거+오피스)로 전환하는 시도가 많은 개발자에 의해 이루어지고 있습니다(이미 성공 케이스도 있음). 언급했듯 오피스-주거 전환도 주목받는 전략으로, 구조적·비용적 이슈로 일부 구형 오피스에만 적용 가능하지만, 워싱턴D.C.·뉴욕 등은 인센티브를 제공해 공실 오피스를 가치 있는 주거로 되살릴 수 있습니다. 이런 전환 모델을 먼저 확립하는 투자자는 저가 매수와 공공 지원, 양쪽 효과를 누릴 수 있습니다.
인구구조 변화 수혜: 인구추세 기반의 기회로는 노인 주거(55+ 시니어 커뮤니티) 건설 또는 투자(베이비붐 고령화로 수요 확대), 대학 확장 시장의 학생주택, 드디어 내 집을 마련하려는 밀레니얼을 위한 소형 입문용 주택 공급 등이 있습니다(더 작고 저렴한 신축을 할 수 있는 빌더에게 큰 시장이 열림). 또 하나는 다세대 가족 주택 설계·공급으로, NAR이 언급한 가족 재결합·합가 트렌드를 nar.realtor 참고, 설계 단계에서 반영 가능합니다. 투자자라면 젊은층의 도시 귀환에 따른 이익도 모색할 수 있습니다(임대가 반등 중인 도시 중심지의 소형 멀티패밀리·코리빙 등).
금리 하락 가능성 활용: 흥미롭게도 가장 큰 위험요인(고금리)이 기회로 전환될 수도 있습니다. 투자자가 지금 높은 캡 레이트로 매입하고 고금리로 차입하더라도, 향후 금리 하락 시 리파이낸싱을 통해 현금흐름이 증가하고, 금리·캡 레이트 하락 자체가 자산가치 상승을 견인합니다. 주택 구매자도 마찬가지로 “집과 결혼, 금리와 데이트” 원칙(좋은 집을 마련하고 후에 리파이낸싱)은 현실적 전략입니다. 전문가 다수는 향후 모기지 금리 점진적 하락 및 정상화를 예측 중이며 mpamag.com mpamag.com 참고. 금리 하락 전 미리 매수(투자)하는 경우, 상대적 저점 매수와 수요 회복기에 가치 상승을 동시에 기대할 수 있습니다.

위험과 기회를 저울질할 때, 투자자는 (규모를 막론하고) 원칙과 실사를 반드시 견지해야 합니다. 부동산은 본질적으로 장기·순환 사이클 자산입니다. 2025~2028년은 선별적으로 접근하는 이들에게 보상이 돌아갈 가능성이 높으며, 좋은 입지·지속가능한 수요 요인·현실적 출구전략에 집중하고 단기 변동성에 견딜 만한 완충장치를 마련한 이들에게 유리합니다. 고정금리 차입 또는 금리 헤지, 적정 LTV(담보인정비율) 유지, 프로젝트 유보자금 확보처럼 신중한 위험 관리만으로도 상당 부분 리스크를 줄일 수 있습니다. 기회 측면에서는 자본·금융 마련 등 빠른 매수 준비가 돋보이는 투자자에게 유리하며, 시장 상황이 개선되면 다시 경쟁이 격화될 것입니다. 전반적으로 시장이 불확실하더라도, 부동산은 내재가치와 입증된 회복력을 지닌 자산으로, 앞으로 몇 년은 지난 몇 년보다 양질의 자산을 더 유리한 가격에 매입할 수 있는 구간임이 분명합니다. 이 점은 예리한 투자자들에게 매우 매력적인 유인입니다.

VII. 2025–2028년 전망 및 예측

향후 몇 년간 미국 부동산 시장에는 어떤 일이 일어날까요? 예측이 항상 어려운 일이지만, 대부분의 주요 분석가들은 점진적 정상화와 성장이 이어질 것으로 보고 있습니다(급격한 호황이나 침체는 아님). 여기에서는 다양한 부문별 전망을 종합해 2028년까지의 주요 합의 전망을 정리합니다.

주택 가격: 2020~2022년 동안 주택 가격이 약 40% 상승한 극심한 급등 이후, 2023~2024년에는 시장이 사실상 숨 고르기를 하며 보합세이거나 소폭 상승에 그쳤습니다. 향후에 대해 대부분의 전망은 주택 가치가 연간 한 자릿수 초반 수준으로 완만하게 상승할 것으로 예측합니다(최소한 향후 2년간). 아래 표는 여러 신뢰받는 기관의 전망치를 제시합니다.

예측 출처	2025년 예상 주택 가격 변동	2026년 예상 주택 가격 변동
Fannie Mae (FNMA)	+4.1% mpamag.com	+2.0% mpamag.com
전미 부동산중개인협회(NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
모기지은행협회(MBA)	+1.3% businessinsider.com	+0.3% businessinsider.com
질로(Zillow Research) (주택 가치 지수)	–1.4% zillow.com (하락)	(예측 없음)
전문가 패널 (100명 이상의 경제학자)	+3.4% fanniemae.com	+3.3% fanniemae.com

표 2: 2025년과 2026년의 주요 주택 가격 상승 전망. 대부분의 전문가는 성장세가 지속되지만, 최근 몇 년보다는 느릴 것으로 내다봅니다(연 0~4% 정도). Fannie Mae와 NAR는 비교적 낙관적이며, MBA는 보수적, Zillow는 2025년에 약간 하락했다가 다시 성장할 수 있음을 예측합니다. 모두 완만한 조정을 예상하고, 급락이나 급등은 점치지 않습니다.

표에서 보듯, 견해가 다양합니다. NAR(전미부동산중개인협회)의 최신 전망(2025년 초 기준)은 2025년에 약 3% 상승, 2026년에는 4%로 가속될 것으로 봅니다 businessinsider.com. 이 정도면 소득 성장률과 유사합니다. Fannie Mae는 2025년엔 조금 더 높게(+4.1%) 예측하지만, 2026년에는 +2%로 냉각될 것으로 봅니다 mpamag.com. 이는 그때쯤 공급이 늘어난다는 가정일 수 있습니다. MBA는 가장 신중해 2026년까지 거의 0%대의 완만한 상승만 예측합니다 businessinsider.com. 이는 높은 금리가 가격 상승을 제한한다는 의미입니다. Zillow는 2025년에 소폭 하락(–1.4%)을 예측 zillow.com하여, 만약 매물이 늘고 수요가 약세라면 일부 지역에서 가격이 조금 하락할 수 있음을 강조합니다. 이조차도 이전(–1.9% 예상)보다 상향 조정했습니다. Pulsenomics/Fannie Mae의 전문가 설문은 2025년과 2026년에 각각 약 +3.4%, +3.3%의 합의 전망 fanniemae.com을 나타내며, 이는 사실상 정상적이고 지속가능한 성장 복귀입니다. 2026년 이후에는 공식 전망이 적지만, 대다수 전문가는 공급 부족과 견고한 수요를 근거로 2027~2028년까지 1자리수 초반대 성장세를 전망합니다(별다른 충격이 없다면). 만약 2020년대 후반에 모기지 금리가 크게 하락하면 가격 상승 속도가 조금 빨라질 수 있으나, 그만큼 주택 구입 능력도 개선되어 시장은 보다 균형 잡힐 것입니다.

주택 거래 및 신축: 매매 측면에서는 2025년이 침체기(2023–24) 이후 회복의 시작이 될 것으로 널리 기대됩니다. NAR는 기존 주택 거래가 2025년에 약 6% 증가할 것으로 내다보고 2026년에도 ~11% 추가 증가를 제시했습니다 realestatenews.com. 다만 이 수치는 이전 전망에서 하향 조정되었습니다. Fannie Mae는 2025년 기존주택 매매 전년 대비 11% 증가에서 약 4%(약 490만 건)로 예측을 내렸습니다(2025년 5월 기준) housingwire.com. Zillow는 1~2% 소폭 증가를 예상합니다. 이 흐름은 모기지 금리 동향에 크게 달려 있습니다. 2025년 말까지 6%대 초반~5%대 후반으로 금리가 하락하면 쌓여 있던 매수 수요가 분출될 수 있습니다. 2028년까지 일부 분석가는 연 550만~600만 건의 거래(2019년 수준)로 정상화될 수 있다고 보지만, 금리가 높게 유지되면 이는 다소 낙관적일 수 있습니다. 신축 주택 판매는 실제로 더 견실하게 지켜졌으며(신축이 공급 부족 일부를 메꿈), NAR와 Fannie는 2025년에 약 10% 성장할 것으로 봅니다. 이는 건설사들이 금리 인하 혜택, 인센티브 등으로 구매자를 지속적으로 유인하고 있기 때문입니다 realestatenews.com. 주택 착공(신축 착공)은 2025년에 소폭 감소(2024년 약 134만 건→2025년 130만 건)할 수 있지만, 2026~2028년엔 수요가 뒷받침된다면 중반대(140~150만 건)로 증가세를 보일 수 있습니다 businessinsider.com. 중요한 것은 이런 수준도 여전히 주택 부족 해소에는 충분치 않으므로, 신축 부족 자체가 중기적으로 집값 지지 요인이 된다는 점입니다. 임대용 아파트 건설은 2026년부터 크게 둔화되어(2024~2025년 고점 후), 2027년에는 임대 시장이 다시 타이트해질 수 있습니다.

모기지 금리 및 자금 조달: 금리 전망은 전반적으로 완만한 인하를 예상합니다. 앞서 언급한 대로 Fannie Mae는 2026년 말 30년 고정금리가 약 6.0%일 것으로 봅니다 mpamag.com. MBA는 2027년에 약 5.5%까지 떨어질 것으로 좀 더 낙관적으로 보고 있습니다. 2028년에는 인플레이션이 2% 이하로 억제된다면, 모기지 금리는 5%대 중반까지 내려갈 수 있으며 이는 역사적으로도 정상 범위(1980년대에 비하면 매우 저렴)입니다. 미 연준(Federal Reserve)은 인플레이션이 안정된다면 2025년까지 금리 동결 또는 인하로 전환할 가능성이 높으며, 이로 단기금리 뿐 아니라 장기금리도 하락 유인이 됩니다. 변수로는 연준의 대차대조표(양적 긴축)와 전세계 미채권 수요로 인해 장기금리가 예상보다 높게 유지될 가능성(2023년처럼)도 있겠으나, 고금리 정점은 이미 지난 상태이고 2020년대 후반부에는 더 낮거나, 최소한 더 높지 않은 금리가 이어질 거라는 전망이 대세입니다. 이는 주택 시장과 상업용 부동산 모두에게 긍정적입니다. 금리 하락에 따라 모기지 대출 접근성도 다시 확대될 수 있으며, 처음 주택구매자 프로그램, 은행 자체대출, 비표준(non-QM) 대출의 부활 또한 기대할 수 있습니다. 상업 부문에서는 2026~27년까지 대출 시장이 완화되어 디딜 수 있는 거래가 쉬워지며(그 결과로 캡레이트 소폭 하락, 가치 상승 효과 cbre.com), 자금 조달이 더 원활할 것으로 보입니다.

임대 시장: 임대 주택 분야는 2025년과 2026년에 신축 아파트가 임차 가구에게 흡수되는 국면이 될 전망입니다. 전문가 패널은 2025~2026년 전국 평균 임대료 상승률이 연 3%대(보통 수준)라고 예측합니다 mf.freddiemac.com. Yardi, CBRE 등은 2025년엔 약 2~2.5%로 약간 더 보수적으로 보고 있습니다 mf.freddiemac.com cbre.com. 2027~2028년에는 신규 공급 둔화로 공실률이 줄면 임대료 상승률이 3~4%대(소득 성장률과 비슷)로 다시 오를 수 있습니다. 다가구 공실률은 2024~25년 약 6~7%로 정점에 달한 후, 2027년쯤에는 5% 초반대로 하락할 전망입니다. 단독주택 임대는 높은 수요가 지속되어, 가구가 더 넓은 공간을 찾으면서 아파트보다 임대료 상승폭이 더 높아질 수 있습니다(중간 한자릿수대). 주택 소유율은 구매능력 개선 시(금리 하락) 2028년쯤 66~67%까지 완만히 오를 수 있지만, 직전 1~2년은 65% 선에서 정체될 전망입니다(최근 65.1%까지 하락, 5년래 최저치이며, 이는 매수 여건 악화 때문) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. 모기지 금리가 낮아진다면 일부 임차 가구가 마침내 집을 구매하게 되어, 2028년에 주택 소유율이 66~67%로 다시 올라갈 수 있지만, 이는 진입장벽이 낮은 신축 공급에 달렸습니다.

상업 부문 전망: 각 상업 부문마다 회복 일정이 다릅니다:

오피스: 오피스는 회복이 가장 느린 부문입니다 – 2025~2026년까지 높은 공실률이 예상되며, 해마다 약간의 개선이 이루어질 것으로 보입니다. 2028년쯤에는 오피스 시장이 뚜렷하게 양분될 것으로 보여집니다: 주요 입지의 프라임 오피스는 거의 만실에 이르고 안정적인 임대료를 기대할 수 있는 반면, 노후 오피스는 절반만 채워지거나 용도가 전환될 수 있습니다. 전체 오피스 공실은 2025년 ~19%에서 2028년에는 (경제가 강하고 일부 재고가 전환/철거로 제거된다면) 중-10%대까지 하락할 수 있습니다. 공실이 줄어들 때까지 오피스 임대료 상승률은 미미할 전망이며, 대부분 지역에서 임대인은 몇 년간 계속 임대 특전을 제공할 것입니다. 투자자들은 2025~2026년을 오피스 자산을 재포지셔닝‧투자하는 시점으로 보고 있으며, 2028~2030년이 되면 입지가 좋고 리모델링된 자산은 더 나은 수익을 낼 것이라 기대하고 있습니다.
리테일(소매): 리테일 전망은 안정적이거나 긍정적입니다. 공실률은 전국적으로 4~5%로 낮은 수준에 머물 것으로 예상되며, 신규 공급도 거의 없습니다. 리테일 임대료는 연간 한 자릿수 초반의 상승이 기대되고, 성장 중인 교외 지역의 방문객이 많은 매장은 임대공간이 한정돼 있어 임대료가 중간 한 자릿수대까지 인상될 수 있습니다. 일부 리테일 형태(오픈에어 몰 등)는 투자자 수요가 매우 높으며, 견실한 펀더멘털에 힘입어 해당 부문 캡 레이트가 약간 낮아질 수 있습니다 cbre.com. 2028년에는 소비자 지출이 견조할 경우 소매 개발이 다시 증가할 수 있으며, 특히 인구 증가로 신규 점포와 서비스 수요가 큰 Sun Belt 지역에서 신규 프로젝트가 늘 수 있습니다. 전체적으로 수요와 공급의 균형이 맞는 상태에 진입하여, 큰 변동 없이 안정적인 수익을 기록할 전망입니다.
산업용 부동산: 산업용 부동산은 다소 완만하지만 계속 성장세를 보일 것으로 기대됩니다. 창고 수요는 전자상거래와 공급망 재구성(국내 안전재고 확대 등)으로 구조적으로 뒷받침되고 있습니다. 2023~2024년 조정기 이후, 2025년 임대 계약량은 여전히 견고(8억 sqft 이상) cbre.com 하며, 당분간 강세를 유지할 전망입니다. CBRE는 “팬데믹 이전의 주요 동인”으로 회귀하고 있다고 밝혔으며, 이는 꾸준한 흡수가 이뤄짐을 의미합니다. 따라서 산업용 공실률은 2025년 약 5% 수준을 유지하고, 신규 건설이 억제될 경우 2027년경 4% 이하까지 더 낮아질 수도 있습니다. 산업용 임대료는 최근 두 자릿수로 상승했으나, 앞으로는 연 3~5%로 둔화될 전망입니다(그래도 여전히 양호한 수준). 주목할 점은, 신규 콜드 체인 창고, 데이터 센터(산업용 유사), 리쇼어링에 의한 제조시설 등 비전통적 수요가 더해질 수 있다는 점입니다. 2028년에는 노후 시설(천장이 낮은 창고 등)의 추가 할인 등 현대화가 필요할 수 있지만, 산업용 부동산은 장기적으로 성과가 가장 뛰어난 분야 중 하나가 될 것입니다.
멀티패밀리(임대주택): 멀티패밀리는 2028년까지 현재 공급을 소화한 후 상승세로 전환될 전망입니다. 2020년대 후반 임대료가 다시 강하게 오를 경우 신규 건설 사이클이 재개될 수 있습니다. 단기적으로(2025~2026년) 운영 실적은 안정적으로, 공실이 약간 올랐다가 떨어지고 임대료 상승률은 물가상승률과 비슷할 전망입니다. 참고로, 패니메이 전문가 패널은 2026년 전국 주택가격 상승률을 약 3.3%로 예측하고 있습니다 fanniemae.com; 임대료 상승도 소득‧가격 성장과 유사한 경향이 있어, 2020년대 중반엔 3%대 상승이 충분히 가능합니다. 2027~2028년 신규 공급이 줄면 일부 지역(일자리 증가가 큰 지역 등)은 임대료가 4% 이상 오를 수도 있습니다. 단, 임차인 소득이 변수입니다: 임금 상승이 계속된다면 임대인은 임대료 인상을 더 밀어붙일 수 있으며, 반대로 임대료 통제‧임차인 보호 논의가 확대되면 일부 도시에선 상승이 제한될 수 있습니다.

지역별 전망 요약: 성장 중인 지역(동남부, 텍사스, 마운틴 웨스트)은 앞으로도 그 흐름을 이어갈 것으로 예상됩니다. 2028년까지 주택가격 상승은 캐롤라이나, 플로리다, 조지아, 텍사스, 마운틴 일부에서 가장 두드러질 것이며, 향후 4년간 누적 15% 이상의 상승도 가능하고, 동북부/중서부는 이의 절반에 그칠 수 있습니다. 다만, 일부 러스트벨트 도시도 원격근무자‧첨단산업 유치에 성공하면 꾸준한 상승세를 보여줄 수 있습니다(예: 오하이오 콜럼버스의 인텔 공장이 주택수요를 자극할 수 있음). 해안 캘리포니아는 선 벨트에 비해 수익률이 낮겠지만, 여전히 소폭 상승세는 유지할 전망입니다(가격대가 이미 워낙 높고, 주택구입의 어려움 탓). 2028년에는 시카고, 볼티모어 등 이전에 부진했던 시장도 친주택 정책 도입 또는 도심 회귀 현상에 힘입어 반등할 수 있지만, 대체로 안정적이고 급상승하지는 않을 것으로 예상됩니다.

주택구입 가능성과 주택소유율: 2028년까지 주택이 더 저렴해질 수 있을까요? 위 전망이 맞는다면 – 완만한 가격 상승과 소폭 완화된 모기지 금리 – 가계 소득(최근 연 4% 내외 증가)이 따라잡기 시작할 수 있습니다. 이는 점차 주택구입 가능성을 개선시킵니다. 예를 들어, 2025년 초 중간 소득 가정은 중간 가격 주택 구매에 소득의 약 24%를 지출했습니다 nar.realtor; 2028년에는 금리가 떨어지고 소득이 오르면 그 비중이 22% 이하로 줄 수 있습니다. 이런 개선은 첫 주택구입자의 시장 진입을 촉진할 수 있습니다. 주택소유율도 최근 정체에서 다시 소폭 증가할 가능성이 있습니다. (정부의 초기자금 지원 등) 첫 구매자 지원책도 이 영향에 힘을 더할 것입니다. 한편, 임차인 중 앞으로 매수로 전환하는 경우가 늘면 임대 수요가 소폭 줄 수 있으나, 단위 부족 문제로 인해 임대시장도 강세를 이어갈 전망입니다.

정리 및 향후 전망: 2028년 미국 부동산 시장은 더 튼튼한 기반 위에 서 있게 될 것으로 예상됩니다 – 팬데믹 붐의 과잉이 정리되고, 매매‧임대시장의 재고 사정이 일부 개선되며, 주택담보대출 금리도 합리적 구간에 정착될 것입니다. 시스템 전반의 붕괴(2008년과 같은 대규모 모기지 신용 위기)는 전혀 예상되지 않으며, 시장의 조정은 지역적으로 점진적일 전망입니다. 2023~24년, 7% 금리 아래에서도 가격이 대체로 유지되거나 소폭 상승한 점을 보면 근본적인 지지 수요가 살아있음을 알 수 있습니다. 지속적인 주택 부족 및 인구구조적 수요는 전국적 급락 가능성을 차단하는 안전장치 역할 businessinsider.com을 합니다. 상업 부문에서는, 2028년께는 중반기에 거래된 부실 자산들이 전환점을 맞을 수 있으며, 오피스 등도 재정비와 공급 축소를 거쳐 재도약할 여지가 생깁니다.

물론, 불확실성은 여전합니다. 지정학적 이벤트, 정책의 급격한 변화, 또는 또 다른 팬데믹과 같은 블랙스완이 전망을 흔들 수 있습니다. 하지만 이들을 배제한다면, 2025~2028년의 베이스라인 시나리오는 신중한 낙관론입니다: 주택 시장은 매매와 건설이 느리지만 꾸준히 개선되며, 가격도 점진적으로 오를 전망이고, 상업용 부동산은 산업‧임대주택‧프라임 소매를 중심으로 점차 회복, 어려움이 큰 부문도 적응을 거치며 균형을 찾을 것입니다. 향후 몇 년을 인내와 신중함으로 넘기는 투자자와 주택구매자는 정상화되어 지속가능한 성장 국면에서 좋은 기회를 얻을 수 있습니다.

출처:

전국중개인협회 – 2024~2025 주택시장 전망 및 데이터 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
질로우 리서치 – 주택 가치 및 판매 전망(2025년 5월) zillow.com zillow.com
패니메이 경제·주택 전망(2025년 4/5월) mpamag.com mpamag.com
프레디 맥 멀티패밀리 전망 2025 mf.freddiemac.com
CBRE 리서치 – 미국 부동산 시장 전망 2025 (2024년 12월) cbre.com cbre.com cbre.com
리얼터닷컴 – 2025년 상위 주택 시장 (2024년 12월) realtor.com realtor.com
미국 인구조사국 – 2025년 1분기 주택 공실 및 소유율 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR 분기별 주택가격 동향(2025년 1분기) nar.realtor