리야드의 부동산 시장은 2025년에 주목할 만한 호황을 경험하고 있으며, 이는 강력한 경제 기반, 급증하는 수요, 그리고 야심찬 개발 계획에 힘입은 것입니다. 사우디아라비아의 경제 다각화와 비전 2030 이니셔티브는 부동산 활동을 한층 활성화시켜 리야드를 투자 중심지로 만들고 있습니다. 2024년에 부동산 거래가 사상 최고치를 기록했으며, 사우디아라비아 전역의 부동산 거래는 37% 증가한 236,690건(2,678억 리얄 규모)을 기록했습니다 content.knightfrank.com – 리야드가 이러한 성장세를 주도했습니다. 2024년 한 해만 해도 주거 부문 매매는 38% 상승하여 202,661건, 1,648억 리얄 규모로 집계되었으며 content.knightfrank.com, 이 추세는 2025년에도 이어지고 있습니다. 이와 같은 활발한 거래는 가격을 끌어올리고 있으며, 2025년 1분기 사우디아라비아 전역의 부동산 가치는 전년 대비 5.1% 상승했으며, 토지와 빌라의 가치가 특히 상승했고 리야드가 가장 큰 가격 상승을 기록했습니다 cbre.sa.
여러 지표들이 견고한 시장 상황을 가리키고 있습니다. 주택 구입을 위한 모기지 대출이 빠르게 확대되고 있으며, 신규 주택 대출은 2025년 초까지 전년 대비 28.3% 증가했습니다 cbre.sa. 또한 리야드의 인구 증가와 일자리 창출은 주거 수요를 지속시키고 있습니다. 지난 5년간 사우디에서 새로 만들어진 일자리의 거의 절반이 리야드에서 창출되었으며, 이는 정부가 기업의 수도 이전을 유도하는 지역 본사 프로그램의 효과입니다 content.knightfrank.com. 그 결과 주택(매매 및 임대) 수요가 급증했습니다. 실제로 리야드 인구는 2022년부터 2030년까지 38% 증가할 것으로 전망되고 있습니다 content.knightfrank.com, 이에 따라 주거 및 상업 공간 수요가 더욱 커지고 있습니다. 사우디의 지도부는 수도에 대해 높은 목표를 명확히 제시했습니다. 비전 2030 하에 리야드의 규모와 인구를 두 배로 늘리는 것을 목표로 하고 있으며, 신규 인프라 및 개발에 8000억 달러의 투자가 지원되고 있습니다 reuters.com. 이 모든 요소들이 2025년을 앞두고 리야드를 걸프 지역에서 가장 활발한 부동산 시장 중 하나로 만들고 있습니다.
그러나 이 호황에도 불구하고 도전 과제는 존재합니다. 주택의 부담 능력에 대한 압박이 나타나고 있습니다. 일부 분야에서 주택 가격이 소득보다 더 빨리 상승했으며, 금리 인상으로 인해 주택담보대출 비용이 더 높아졌습니다. S&P Global은 2023년까지 치솟는 가격과 높은 차입 비용으로 인해 일부 구매자들의 구매 열기가 식었다고 언급했습니다 english.alarabiya.net. 수요는 여전히 탄탄하지만, 리야드 내 즉시 입주 가능한 부동산의 부족이 가격을 높게 유지시키고 일부 잠재적 구매자들을 가격에서 배제하고 있습니다 arabnews.com. 그럼에도 불구하고, 2024년 말 이후 금리 하락과 외국인 구매자를 위한 비자 등 새로운 정책이 주택 구매 부담을 완화하고 수요를 지속시킬 것으로 기대됩니다 arabnews.com arabnews.com. 전반적으로, 2025년 시장 전망은 낙관적입니다. 정부 개혁, 초대형 프로젝트, 그리고 대형 행사(엑스포 2030, 2034년 월드컵 유치 가능성 등)가 장기 성장 스토리를 이끌고 있습니다 deloitte.com.
리야드의 주거용 부동산
주택은 리야드 부동산 호황의 주역입니다. 주택 거래와 가격이 급등하며 최종 수요자 및 투자자 수요가 강하게 반영되고 있습니다:
- 매출 규모 및 가치: 리야드, 제다, 담맘의 주거 거래량은 2023년과 비교해 2024년에 약 50% 급증했습니다 deloitte.com deloitte.com. 2024년 이 주요 도시들에서 총 102,522건의 주거 거래가 있었으며, 전체 가치가 1,180억 리얄에 달했습니다 deloitte.com. 리야드는 사우디의 주요 비즈니스 허브로, 이 거래의 큰 비중을 차지합니다 deloitte.com. 정부의 주택 소유율 2030년까지 70% 달성 목표가 효과를 내고 있으며, 사우디 국민들은 보조금이 지원되는 주택담보대출과 초기 자금 지원을 받아 주택 구매가 촉진되고 있습니다. 2024년 모기지 발급은 17.7% 증가해 936억 리얄에 달했으며(대부분 빌라 구매용) content.knightfrank.com, 2023년 소폭 냉각 이후 반등했습니다. 2025년 초에는 신규 주택 대출 성장률이 전년 대비 +28%로 더 가속화되었습니다 cbre.sa 이는 구매 수요가 꾸준함을 나타냅니다.
- 가격 동향: 주택 가격이 급등하고 있으며, 특히 리야드에서 두드러집니다. 2024년 리야드 아파트 매매가는 평균 10.6% 상승했고, 빌라 가격은 6.3% 올랐습니다 content.knightfrank.com. 일부 지역에서는 훨씬 더 극적인 가격 급등이 나타났는데, 예를 들어 알와디(Al Wadi) 지구는 연 49%의 가격 상승을 기록했습니다 content.knightfrank.com. 이는 특정 지역에서 수요가 공급을 앞질렀음을 보여줍니다. 2025년 1분기에는 토지와 빌라 가치 상승에 힘입어 리야드의 부동산 가치가 지역 내에서 지속적으로 선두를 유지했습니다 cbre.sa. 수도에서는 아파트가 중산층에게 상대적으로 저렴하게 남아 있습니다. 지난 1년간 판매된 아파트의 약 69%가 250,000~1,000,000 사우디 리얄(약 $66,000~$266,000) 사이의 가격으로 거래되어 저소득 및 중산층 구매자들에게 적합했습니다 deloitte.com. 한편, 고급 빌라 가격은 럭셔리 수요 증가로 상승했으나, 더 많은 구매자(예: 외국인)가 이 부문에 유입되지 않으면 고급 주택의 공급 과잉이 발생할 수 있다는 경고도 나옵니다 bloomberg.com. 전반적으로, 급격한 가격 상승으로 인해 구매자들이 독립형 빌라보다 아파트와 타운하우스를 선호하는 추세로 변화하고 있습니다. 이는 주택 가격의 접근성과 라이프스타일의 변화 때문입니다 content.knightfrank.com.
- 공급 및 건설: 주택 건설업자들은 수요를 따라잡기 위해 경쟁하고 있습니다. 리야드의 주택 공급은 2024년 한 해에 49,400개 신규 유닛이 추가되며, 도시의 총 주택 공급량은 약 140만 가구에 이르렀습니다 content.knightfrank.com. 전국적으로도 주요 대도시의 주택 공급이 현재 350만 유닛에서 2028년까지 390만 유닛으로 늘어날 예정입니다 content.knightfrank.com. 리야드에서는 정부가 2030년까지 33만 개 신규 주택 공급(이 중 30만 5,000개는 사우디 시민 대상)을 발표하여 비전 2030의 주택 소유 목표를 뒷받침하고 있습니다 content.knightfrank.com. 대규모 마스터플랜 커뮤니티가 지속적으로 개발 중입니다. 예를 들어, ROSHN의 Sedra 프로젝트는 리야드 북부 2,000만㎡ 부지에 조성되며, 학교, 공원, 각종 인프라를 갖춘 3만 채 이상의 주택을 공급할 예정입니다 trade.gov. 이러한 대규모 공공·민간 개발자들의 프로젝트는 점진적으로 신규 주택 재고를 늘리고 있습니다. 그럼에도 불구하고 수요 증가가 워낙 강력해 “리야드 부동산 부족”이 여전히 우려사항으로 남아 있어 가격 상승이 지속된다고 S&P는 지적합니다 arabnews.com. 신규 공급 파이프라인(저소득층 주택 지원 포함)은 가격 인플레이션을 완화하고 도시의 증가하는 인구를 수용하는 데 중요할 것입니다.
- 임대 시장: 리야드의 임대 부문 역시 수요 증가를 반영합니다. 젊은 사우디인들과 일자리로 인해 유입되는 외국인 인구가 임대 유닛 흡수를 이끌고 있습니다. 2025년 임대료에 대한 구체적 수치는 자료에 없으나, 시장 관측자들은 핵심 지역의 임대료가 상승 중이며, 매매 가격이 높아 아파트 임대 수요가 특히 강하다고 언급합니다. 정부의 Sakani 주택 프로그램과 주택담보대출 금리 보조로 많은 임차인이 집주인으로 전환되고 있지만, 현재 가격에 집을 구입할 여력이 없는 가구는 임대 시장의 긴축을 겪고 있습니다. 견고한 노동시장과 외국인 전문직 인구 유입(신규 사업 투자에 힘입음)은 임대 수요를 계속 견인할 전망입니다. 한 가지 위험 요인은 주택 가격과 금리가 높게 유지된다면 더 많은 중산층 가구가 임대를 고수하게 돼 임대 공급 압박이 커질 수 있다는 점입니다. 전체적으로 2025년 리야드 주거 시장은 급속한 성장과 낙관적 개발이 특징이지만, 부담 능력(affordability) 문제가 새롭게 부각되고 있습니다.
상업용 부동산: 오피스 및 리테일 부문
오피스 시장
2025년에 리야드의 오피스 시장은 매우 뜨겁다. 이는 경제 호황과 수도를 지역 비즈니스 허브로 만들기 위한 추진에 힘입은 것이다. Grade A 오피스 공간 수요가 공급을 훨씬 초과하면서 임대료가 급등하고 신규 건설이 이어지고 있다:
- 급등하는 수요 및 임대료: 리야드의 프리미엄 오피스 점유율은 매우 높으며, 기업들은 양질의 공간을 차지하기 위해 경쟁하고 있다. 2025년 1분기, 리야드 오피스 임대료는 전년 대비 21% 급등했다 – 엄청난 성장률로, 임차인들 간에 제한된 최고급 오피스를 두고 경쟁이 치열하다 cbre.sa. 2024년에도 이러한 추세가 나타났으며, 2024년 4분기까지 임대료가 약 18% 상승했다. 이는 낮은 공실률 때문이었다 cbre.com. 지역 본사(RHQ) 프로그램(2024년 시행)은 외국계 기업이 정부 계약을 원하면 중동 본사를 사우디에 두도록 요구한다. 이 정책으로 인해 2024년에만 571개 기업이 리야드로 이전했다 deloitte.com. 이로 인해 오피스 수요가 크게 증가했다. 금융, 전문 서비스, 기술 등 주요 산업이 사업 영역을 확대하고 있으며, 2024년 사우디의 오피스 관련 고용은 5.3% 성장했다 deloitte.com. 비석유 부문 GDP도 2024년 약 5% 성장하는 등 비즈니스 활동이 활발함에 따라 arabnews.com, 오피스 수요 전망도 매우 긍정적이다.
- 공급 및 신규 개발: 개발업체들은 새로운 오피스 빌딩을 공급하기 위해 경쟁 중이지만, 대규모 프로젝트는 시간이 걸립니다. 2024년 말 기준, 리야드의 오피스 공급량은 약 640만 m²의 GLA(임대 가능 연면적)였습니다 deloitte.com. 최근에는 레이센 밸리, STC 스퀘어(1단계), 뉴이스트 프로젝트 등이 추가되어 2024년 한 해에만 약 145,000 m²의 Grade A 오피스가 공급되었습니다 deloitte.com. 상징적인 킹 압둘라 금융지구(KAFD)인 리야드의 새로운 금융 중심지는 높은 선임대율을 기록하며 상당수 타워가 본격 가동되었습니다 deloitte.com. 곧 여러 메가 프로젝트가 대규모 오피스 공급을 추가할 예정입니다: 뉴 무라바 다운타운 프로젝트(무카압 초고층 빌딩 포함)는 2030년까지 대규모 상업공간을 추가할 계획이며 reuters.com, 디리야 게이트 상업지구는 유산적 분위기의 오피스를 제공할 예정입니다. 그 사이에는 구 건물 리노베이션이나 코워킹스페이스 활용과 같은 임시방편도 수요 충족을 위해 진행되고 있습니다. 정부는 또한 리야드 메트로(2025년 개통 예정) 등 사무실 밀집지 확대를 위한 인프라 구축에 속도를 내고 있습니다. 장기적으로는 이러한 프로젝트가 공급난을 해소할 것이지만, 단기적으로는 Grade A 오피스 공간의 희소성이 계속되어 집주인들이 강한 가격 결정력을 유지하고 있습니다.
- 시장 전망: 향후 몇 년간 리야드의 오피스 시장은 집주인에게 유리한 상황이 계속될 것으로 전망됩니다. 프라임급 건물의 공실은 거의 없고, 기업들은 품질과 입지를 위해 프리미엄을 지불하려 하고 있습니다. 연간 두 자릿수 임대료 상승률은 2026~2027년 신규 공급이 본격화되면서 다소 완화될 수 있지만, 수요 역시 꾸준히 증가할 것으로 보여 시장은 여전히 타이트할 전망입니다. 만약 경제 다변화 정책이 지연되거나 기업들의 투자 축소가 발생한다면 위험 요인으로 작용할 수 있으나, 현재까지 (외국인 직접투자 유입, 신규 사업자 등록, 기타 도시에서의 정부 이전 등) 모든 지표는 확대 기조를 유지하고 있습니다. 종합하면, 리야드의 오피스 섹터는 Vision 2030을 바탕으로 글로벌 비즈니스 허브로의 도약을 추진하며 호황을 이어가고 있습니다.
리야드 리테일 시장
리야드의 리테일 부동산 시장은 진화와 확장의 한가운데 있습니다. 인구 및 관광 증대에 따라 소비자 지출이 늘어나는 동시에, 유통 환경은 현대형 포맷과 체험 중심의 목적지로 빠르게 전환되고 있습니다:
- 판매 및 수요 동향: 사우디아라비아의 소매 판매는 꾸준한 상승세를 보이고 있습니다. 2025년 초 소매 포스(POS) 거래는 전년 동기 대비 약 8% 증가하였습니다(2025년 1–2월) cbre.sa. 이는 소비자 신뢰의 증가, 젊은 인구, 관광 회복을 반영합니다. 옥스포드 이코노믹스는 사우디아라비아의 소매 판매량이 2025년부터 2027년까지 연평균 약 4.4% 성장할 것으로 전망했습니다 deloitte.com. 이는 높은 가처분 소득과 방문객 증가로 뒷받침된 건강한 성장입니다. 최대 도시인 리야드는 이러한 추세의 주요 수혜지입니다. 특히, 매년 열리는 리야드 시즌 축제와 이벤트는 쇼핑몰과 엔터테인먼트 장소의 유동 인구를 크게 늘렸습니다. 관광 성장도(2024년 국제 방문객 3,000만 명 cbre.sa) 소매 지출로 이어지고 있으며, 특히 럭셔리 및 호스피탈리티 리테일의 소비가 늘고 있습니다.
- 임대료와 점유율: 높은 매출에도 불구하고, 2024년 소매 임대료는 소폭 상승에 그쳤습니다 deloitte.com. 이는 최근 몇 년간 소매 공간 공급이 크게 늘었기 때문입니다. 리야드 전역에 많은 신규 쇼핑몰과 쇼핑센터가 개장하면서, 기존의 전통적인 쇼핑몰 임대인들은 더 체험적 요소를 제공하는 신규 쇼핑센터로 쇼핑객이 이동함에 따라 경쟁 압력을 받고 있습니다. 노후화된 리테일 복합시설 상당수가 임차인과 유동 인구를 유지하는 데 어려움을 겪고 있으며 deloitte.com, 혁신하지 않으면 공실 위험에 직면해 있습니다. 프라임 리테일 입지(예: 킹덤 센터 몰, 리야드 프론트, 몰 오브 아라비아)는 여전히 높은 임대료를 유지하고 있지만, 2차 입지의 공급 과잉으로 전체 임대료 평균은 억제되고 있습니다. 시장 전문가들은 리야드의 메가몰 개발이 장기적으로 공급 과잉을 초래할 수 있다고 경고하고 있습니다. 소비자 수요가 이에 부응하지 못할 경우 cbre.sa, 현재까지는 수요가 “비교적 안정적”이라 임대료는 2024년 소폭 상승에 그쳤습니다 deloitte.com. 도시 전체의 소매 점유율은 양호한 편이나 공급 과잉 지역에서는 임대인이 각종 인센티브를 제공하고 있습니다.
산업 및 물류 부동산
리야드의 산업 및 물류 부동산 부문은 경제 다각화와 사우디아라비아의 지역 물류 허브화 추진에 힘입어 견고한 성장세를 보이고 있습니다. 창고에서 제조 단지까지, 수요가 증가하고 있습니다:
- 강력한 수요 동인: 산업 수요는 석유 및 비석유 부문 모두에 의해 뒷받침되고 있습니다. 최근 몇 년간의 높은 유가로 인해 석유화학 및 제조업 활동이 증가했고, 정부의 비석유 수출 확대 정책은 물류 수요를 늘렸습니다 cbre.sa. 2024년에는 사우디의 석유화학 기업들이 수익성을 개선했고, 비석유 수출도 증가하여 저장 및 유통 시설에 대한 수요가 크게 늘었습니다 cbre.sa. 전자상거래도 새로운 동인으로, 온라인 쇼핑이 왕국에 확산되면서 기업들은 리야드 주변에 풀필먼트 센터에 투자하고 있습니다. 또한, 인구 증가와 소매업 확대로 인해 수도권을 대상으로 한 콜드체인 창고와 식품 유통 창고 수요도 늘어나고 있습니다.
- 임대료 및 점유율 상승: 우수한 물류 공간의 부족으로 산업용 임대료가 상승하고 있으며, 특히 리야드의 기존 산업지구에서 두드러집니다. CBRE에 따르면 2025년 초 기준 리야드에서 산업용 임대료가 상승세였습니다 cbre.sa. 입지가 좋은 물류단지(예: 리야드 드라이포트 및 공항 인근)에서 점유율이 높습니다. 일부 구형 창고는 세입자 요구에 맞춰 현대적인 사양(더 높은 천장, 더 나은 하역 시설 등)으로 재개발되거나 확장되고 있습니다. 산업지구 내 토지 가격도 개발 가능한 부지를 둘러싼 경쟁으로 상승했습니다. 3PL(3자 물류), 소매업체, 제조업체의 강한 수요로 인해 임대인은 임대료를 인상하고 있으며 신규 프로젝트도 빠르게 임대가 완료되고 있습니다.
- 비전 2030 이니셔티브: 사우디아라비아의 비전 2030에는 산업 및 물류 인프라를 강화하기 위한 구체적인 프로그램이 포함되어 있습니다. 국가 산업 개발 및 물류 프로그램(NIDLP)은 제조 및 창고 프로젝트에 인센티브를 제공합니다 deloitte.com. 경제특구(SEZ)도 조성 중이며, 특히 킹 칼리드 국제공항 인근의 리야드 통합 물류지구는 100% 외국인 소유가 가능하며 글로벌 물류기업을 유치하기 위해 세제 혜택을 제공합니다 deloitte.com. 정부는 교통 인프라에도 투자하고 있으며, 예를 들어 제다와 담맘 항만 용량 확대, 비전 2030 물류 마스터 플랜 시행을 통해 전체 공급망을 효율화하고 있습니다 deloitte.com. 이러한 이니셔티브는 눈에 띄는 성장을 이끌었으며, 사우디 항만청 자료에 따르면 화물 처리량이 2023년 대비 2024년에 14% 증가했습니다 deloitte.com. 이는 더 많은 상품이 이동하고 있음을 보여주며, 저장 및 유통 공간에 대한 수요를 촉진합니다.
- 공급 파이프라인: 리야드 외곽(수다이르 산업도시, 제2공업도시 등)에서는 새로운 창고와 공장이 꾸준한 속도로 건설되고 있습니다. 대규모 정부 지원 프로젝트로 “SIP(사우디 산업단지)” 확장 및 민간 투자(Agility, DHL 등의 물류센터)가 재고량을 늘리고 있습니다. 그럼에도 불구하고 수요가 공급을 따라가고 있어 양질의 물건에 대한 공실률은 여전히 낮은 상태입니다. 시장에서는 전문화된 형태도 나타나고 있는데, 예를 들어 제약·식품용 온도 조절 보관, 소매 유통을 위한 대형 창고, 데이터 센터 부동산 성장 등이 있습니다. 앞으로도 수십만 평방미터 규모의 신규 물류 공간이 리야드 주변에 계획되어 있으나, 사우디아라비아가 아시아, 유럽, 아프리카를 잇는 전략적 위치에 있기 때문에 대부분 흡수될 것으로 예상됩니다.
- 전망: 산업/물류 부문은 지속적인 성장세를 이어갈 것입니다. 정부의 전망에 따르면, 사우디는 2030년까지 세계 최고의 물류 허브로 거듭날 계획이며, 이는 리야드의 세계적 수준의 인프라를 의미합니다. 향후 수년간 최신식 물류 단지 개발 (통관, 보세구역 등 통합 포함)이 예상됩니다. 공급이 따라잡으면서 임대료는 완만한 속도로 계속 상승할 수 있습니다. 가장 큰 기회는 특화 시설에 있습니다 – 우수한 품질과 기술을 갖춘 물류 및 라스트마일 센터를 구축하는 이들은 누적된 수요로부터 수혜를 입을 것입니다. 주의해야 할 위험 요인에는 모든 개발업체가 한꺼번에 진입할 경우의 과잉 공급과 글로벌 교역 변동성 (세계경기 둔화 시 물동량 증가세가 둔화될 수 있음)이 있습니다. 그러나 2025년 현재, 리야드의 산업용 부동산 시장은 정부의 강력한 뒷받침과 함께 임대인 우위 시장입니다 cbre.sa.
호스피탈리티 & 관광 부동산
리야드의 호스피탈리티 부동산 시장은 호황을 누리고 있습니다. 관광객 급증과 대형 행사 덕분입니다. 새로운 호텔, 리조트, 엔터테인먼트 시설이 잇따라 들어서고 있어 도시가 관광지로 변화하고 있습니다:
- 기록적인 관광객 유입: 사우디아라비아는 공격적으로 관광을 홍보했고 그 결과를 얻고 있습니다. 2024년 국제 방문객 수는 3천만 명에 달해 전년 대비 9.5% 증가했습니다 cbre.sa. 이는 과거 수준을 훨씬 뛰어넘는 수치입니다. 사실, 사우디아라비아는 이미 비전 2030의 1억 명 관광객 목표를 일곱 해나 앞서 달성했습니다 deloitte.com deloitte.com. 수도인 리야드는 이 중 상당 부분의 유입을 경험했으며 특히 비즈니스, 컨퍼런스, 리야드 시즌과 같은 이벤트 방문이 많았습니다. 관광 지출은 2024년 1,536억 사우디리얄로 사상 최고치를 기록했고 cbre.sa 지역 경제를 활성화시키며 투자자들이 더 많은 호텔과 서비스드 아파트를 짓도록 자극하고 있습니다.
- 호텔 실적: 리야드의 호텔 시장은 새로운 최고치를 기록하고 있습니다. 리야드의 평균 일일 객실 요금(ADR)은 2024년에 895사르로 상승하여 두바이, 홍콩, 마드리드와 같은 글로벌 허브를 앞질렀습니다 deloitte.com. 2023년의 702사르에서 726사르(전국 평균)로 증가했으며, 리야드에서는 이보다 더 높았습니다 deloitte.com deloitte.com. 호텔 점유율 역시 견고하게 유지되고 있는데, 이는 기업 출장과 증가하는 레저 관광 모두가 견인하고 있기 때문입니다. 리야드 시즌(수개월간 진행되는 대형 엔터테인먼트 페스티벌)의 성공으로 겨울철 호텔이 만실을 기록했고, 확장되는 이벤트 캘린더는 방문객을 꾸준히 유치하고 있습니다. 제다는 여전히 중요한 관광 관문이지만, 리야드 호텔 시장은 다양한 기업 및 레저 수요 덕분에 더 높은 ADR로 두각을 나타냈습니다 deloitte.com. 도시는 엑스포 2030 개최를 준비 중이며, 이에 따라 대규모 호텔 객실 공급 확대가 필요합니다 – 당국은 그때까지 수만 개의 신규 객실 확보를 계획하고 있습니다.
- 신규 개발: 관광 산업을 극대화하기 위해 대규모 호텔 개발 프로젝트가 진행 중입니다. 리야드의 외교 지구와 도심에서는 여러 5성급 호텔(리츠칼튼, 페어몬트 등)이 리노베이션되거나 새로 건설되고 있습니다. 디리야 게이트 프로젝트는 역사적인 경관과 어우러진 여러 고급 리조트와 부티크 호텔을 포함할 예정입니다 reuters.com reuters.com. 2024년 말경, 디리야 개발사는 유럽 기업들과 약 10억 달러 규모의 호텔 및 부동산 개발 계약을 체결하여, 리야드 관광 잠재력에 대한 국제적 신뢰를 보여주고 있습니다 reuters.com. 또한, 키디야(엔터테인먼트 시티)는 2026~2027년까지 테마파크와 모터스포츠 트랙 주변에 리조트 호텔을 갖출 예정입니다. 네옴 및 홍해와 같은 기타 초대형 프로젝트는 리야드 외부에 위치하지만, 사우디 관광의 전반적 상승을 견인하여 많은 방문객이 리야드를 경유하게 만들 것으로 보입니다. 도시는 또한 박물관, 이벤트 아레나, 컨벤션 센터 등 문화 자산에도 투자하고 있는데, 이들 시설은 인접한 호텔 시설이 함께 들어서는 경우가 많습니다.
- 전망: 환대 부동산 전망은 매우 긍정적입니다. 리야드는 2023년 엑스포(수백만 명이 방문할 것으로 예상되는 세계 박람회)와 2034년 FIFA 월드컵 유치 가능성을 앞두고, 엄청난 방문객 유입을 수용할 준비를 하고 있습니다 deloitte.com. 이는 럭셔리부터 중간 규모, 서비스 아파트까지 전 분야에 걸친 호텔 건설이 계속될 것임을 의미합니다. 정부는 더 많은 관광 비자를 발급하고, 엔터테인먼트 행사를 허용하며, PIF를 통해 관광 프로젝트에 투자하는 등 강력한 지원 정책을 펼치고 있습니다. 수치상 리야드의 객실 공급량은 향후 5-7년 내에 두 배로 늘어날 것으로 보입니다. 위험 요인으로는 수요가 이를 따라가지 못하는 경우(비성수기에 호텔 객실 과잉 공급이 발생할 수 있음)와 국제 기준에 맞는 서비스 품질을 유지하는 것이 있습니다. 그러나 현재의 추세를 볼 때, 리야드는 최고의 비즈니스 및 레저 여행지로 확고히 자리매김할 전망이며 그에 걸맞은 부동산 환경이 조성될 것입니다.
리야드를 변화시키는 주요 개발 및 프로젝트
리야드 부동산 시장에서 가장 주목할 만한 부분 중 하나는 진행 중인 초대형 프로젝트 포트폴리오입니다. 정부의 공공투자펀드(PIF)와 민간 파트너가 지원하는 이 개발사업들은 도시의 풍경을 변화시키고 새로운 투자 기회를 창출하고 있습니다. 다음은 진행 중이거나 곧 시작될 주요 프로젝트입니다.
- 뉴 무라바 & 더 무카압: 2023년에 발표된 뉴 무라바는 2030년까지 리야드 북서부에 새로운 다운타운을 건설하는 거대한 프로젝트입니다. 19제곱킬로미터에 걸쳐 주거, 상업, 엔터테인먼트 지역이 포함되며 완공 시 수십만 명의 거주자를 수용할 것으로 예상됩니다 reuters.com. 그 중심에는 더 무카압이라는 상징적인 큐브형 초고층 빌딩이 들어서며, 높이는 약 400미터로 세계 최대 규모의 건축물 중 하나가 될 예정입니다. 뉴 무라바에는 박물관, 기술 및 디자인 대학교, 몰입형 다목적 극장, 80곳 이상의 엔터테인먼트 및 문화 시설, 그리고 수많은 상점과 레스토랑이 조성됩니다 reuters.com. 이 프로젝트만으로도 막대한 부동산 공급이 추가되며, 2030년까지 비석유 GDP에 1,800억 리얄(480억 달러)을 기여하고 334,000개의 일자리 창출이 예상됩니다 reuters.com. 뉴 무라바의 어마어마한 규모(맨해튼의 약 1/4)에선 리야드가 “도시 안의 도시”로서 미래 지향적 도시 경험을 목표로 하고 있음을 보여줍니다.
- 디리야 게이트: 리야드 중심부에서 단 15분 거리인 디리야는 유네스코 세계문화유산인 아트투라이프(At-Turaif)와 그 주변 지역을 복원 및 재개발하는 630억 달러 규모의 ‘기가 프로젝트’입니다 reuters.com reuters.com. 종종 “왕국의 보석”이라 불리는 디리야는 세계적 수준의 문화 및 라이프스타일 명소로 탈바꿈 중입니다. 계획에는 고급 전통 나즈디 건축 양식의 주거지, 럭셔리 호텔, 박물관, 소우크(전통 시장), 엔터테인먼트 공간 등이 있으며, 모두 진흙벽돌로 지어진 유서 깊은 건축물과 통합되어 있습니다 reuters.com. 1단계(Diriyah Gate I)는 이미 건설 중이며, 2022년 말에 오픈한 부자이리 테라스(Bujairi Terrace)라는 고급 소매 및 식음료 지구가 포함되어 있습니다. 디리야 게이트 개발청은 지속적으로 해외 파트너십을 확보해왔으며, 2024년 유럽 기업들과 약 10억 달러 상당의 개발 계약을 체결했습니다 reuters.com. 외국 투자자들은 정부의 지원과 사업의 진척에 힘입어 디리야의 호텔과 부동산에 지분 투자를 하고 있습니다 reuters.com reuters.com. 2027년 완공 예정으로 mrgglobal.com, 디리야는 수천 개의 주택 및 호텔 객실을 추가하여 리야드를 세계 관광 지도에 확고히 올려놓을 것입니다.
- 키디야 엔터테인먼트 시티: 키디야는 리야드 외곽(도심에서 약 40km 떨어진 곳)에 조성되는 대규모 엔터테인먼트 중심 개발 프로젝트입니다. 계획된 투자액은 약 400억 달러이며, 2030년 완공을 목표로 하고 있습니다 mrgglobal.com. 366제곱킬로미터에 달하는 사막 구릉지를 커버하며, 테마파크, 포뮬러 1 경주장, 워터파크, 스포츠 경기장, 골프장, 120개 이상의 레크리에이션 시설을 유치할 예정입니다. 세계에서 가장 빠른 롤러코스터가 들어설 식스 플래그 테마파크와(예산 약 7억 5천만 달러의 워터파크 포함) constructionweekonline.com luxurylaunches.com가 주요 앵커시설로 들어섭니다. 키디야에는 또한 엔터테인먼트 중심의 주거지, 호텔, 리테일 공간도 포함될 예정입니다. 인프라와 주요 시설이 이미 공사 중이며, 개장 일정은 단계적으로 진행되고 있습니다. 완공 후 키디야는 리야드를 지역 가족 엔터테인먼트의 중심지로 자리매김시켜, 현재 해외로 나가는 국내 관광 수요를 흡수하게 됩니다. 부동산 투자자들은 방대한 토지 면적과 미래 방문객 유입에 주목하고 있는데, 초기 예상에 따르면 연간 방문객이 1,700만 명을 넘길 것으로 전망됩니다. 이 개발은 시의 환대 및 리테일 부문에도 연쇄적으로 수요를 높일 것입니다.
- 킹살만 파크 & 스포츠 대로: 이 두 프로젝트는 리야드의 주거 환경과 여가 옵션을 대폭 개선해, 간접적으로 도시 전역의 부동산 가치를 높이는 역할을 합니다. 킹살만 파크는 리야드 옛 공항 부지 13~16 제곱킬로미터에 조성되는 세계 최대의 도심 공원이 될 예정입니다 turnerandtownsend.com mic-hub.com. 조경 정원, 대규모 왕립 예술 단지, 스포츠 시설, 골프장, 그리고 공원 주변에는 주거 공간이 조성될 예정입니다. 이 프로젝트는 단계적으로 진행되며 도시의 새로운 ‘녹색 심장’을 창조할 것으로 기대되고 있습니다. 이미 공원 인근 부동산은 공원 조망과 인접성 덕분에 가치가 상승하고 있습니다. 한편, 스포츠 대로는 리야드 전역을 가로지르는 135km 길이의 자전거길, 승마길, 조깅 코스 네트워크로, 주요 공원과 와디(계곡) 지역을 연결합니다. 예술 설치물과 다양한 레크리에이션 지점이 배치되어 건강한 삶을 지향합니다. 이 프로젝트들이 2026~2027년 주요 구간 완공과 함께 마무리되면, 리야드는 더욱 녹지와 보행 친화적인 대도시로 변화해 해당 지역의 부동산 매력과 개발 기회가 크게 늘어날 것입니다.
- 리야드 메트로 및 인프라: 부동산 프로젝트는 아니지만, 리야드 메트로는 2025년경 단계적으로 개통될 예정인 중요한 인프라입니다. 이 225억 달러 규모의 프로젝트는 도시 전역에 6개의 메트로 노선과 수십 개의 역을 추가합니다. 메트로(및 이에 병행하는 버스 네트워크 업그레이드)는 이미 부동산 시장에 영향을 미치고 있습니다. 향후 역 근처 지역(올라야 스트리트, 킹 압둘라 로드 등)을 중심으로 새로운 복합용도 개발 프로젝트가 시작되고 투자자들의 관심이 높아지고 있습니다. 대중교통 중심 개발에 대한 기대감 때문입니다. 개선된 대중교통은 교통 혼잡이 심한 도심에서 더 멀리 떨어진 지역에도 고밀도 주택 및 오피스를 개발할 수 있게 하여 리야드의 부동산 영역을 확장시킵니다. 또한, 향상된 연결성은 해외 기업과 외국인에게 매력적인 요소가 되어 오피스와 주거 시장을 간접적으로 지원합니다.
이와 같은 대표 프로젝트들은 리야드의 미래를 새롭게 바꾸고 있습니다. 이 정도 규모의 투자는 전례 없는 일입니다. 한 기업의 말처럼, 비전 2030의 초대형 프로젝트는 “이전에 본 적 없는 새로운 시대” mrgglobal.com라고 할 수 있습니다. 투자자와 개발업자들에게는 엄청난 기회가 펼쳐집니다. 인근 지역의 토지 가치 상승, 수많은 하도급 및 파트너십, 그리고 글로벌 상징도시 건설의 주역이 될 기회를 제공합니다. 정부의 의지도 확고합니다(PIF의 9,250억 달러 펀드가 많은 사업을 지원 중 reuters.com), 하지만 실행 과제도 만만치 않습니다. 제때 완공하고, 특정 분야에서는 공급 과잉을 피하는 것이 성공의 관건입니다.
정부 정책과 비전 2030의 영향
사우디 정부는 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하며, 정책 수단과 비전 2030 이니셔티브를 통해 부문 성장을 이끌고 있습니다. 여러 정책 조치와 개혁이 2025년 리야드 부동산에 직접적인 영향을 미치고 있습니다:
- 비전 2030 및 경제 다각화: 2016년 출범한 비전 2030은 사우디아라비아의 변혁을 이끄는 최고의 청사진입니다. 부동산 분야에서 비전 2030은 주택 보유율 70% 달성, 신도시 및 관광지 개발, 리야드를 세계 최고의 도시 경제로 만드는 등 야심찬 목표를 제시했습니다. 그 결과 전례 없는 정부의 지원과 자금이 부동산 프로젝트에 투입되고 있습니다. 공공투자펀드(PIF)는 NEOM, 디리야, 키디야와 같은 초대형 프로젝트를 수행하기 위한 “전략적 운송 수단”이 되었습니다 reuters.com. 이러한 노력은 주로 주거, 관광, 엔터테인먼트 부동산 등 석유 이외 부문을 개발함으로써 경제 다각화를 이루려는 목적입니다. 비전 2030은 사실상 부동산 건설 붐을 촉진시켰습니다. 한 추산에 따르면 사우디의 건설 파이프라인(그 상당수가 부동산)은 수천 개의 사업에 걸쳐 1조 달러를 넘습니다.
- 주택 프로그램: 주거 목표 달성을 위해 정부는 사카니(Sakani)와 와피(Wafi)와 같은 프로그램을 시작했습니다. 사카니는 사우디 시민들에게 주택 금융 지원, 토지 무상 임대 또는 할인 분양 아파트를 제공하여 주거 수요를 크게 증가시켰습니다. 사우디 중앙은행(SAMA)은 처음 집을 구매하는 사우디인에 한해 최소 계약금 비율을 30%에서 5%로 대폭 낮췄습니다, 이로써 내 집 마련이 훨씬 쉬워졌고 거래가 급증했습니다 content.knightfrank.com. 이 정책 변화는 2024년 제다의 주택 판매가 53% 급증한 주요 원인으로 언급되었으며, 같은 방식으로 리야드 시장에서도 많은 임차인들이 집을 살 수 있도록 만들었습니다. 한편 와피(Wafi)는 미분양(분양 전) 주택 판매를 감독하여, 공사 중인 주택 구매에도 확신을 심어줍니다. 이러한 정책들은 최근 수년간 모기지 시장의 폭발적 성장을 견인했으며, 앞으로도 주거 개발 전략의 중요한 기반이 될 것입니다.
- 외국인 소유권 개혁: 과거 사우디아라비아에서 외국인의 부동산 소유는 상당히 제한적이었습니다. 최근 새로운 규정을 통해 외국인에게 시장이 개방되었으며, 이는 투자 유치를 위한 조치입니다. 프리미엄 거주(Gold Card) 비자가 도입되어, 부유한 외국인들이 스폰서 없이 사우디에 거주할 수 있고, 특히 100만 달러 이상의 투자로 부동산을 구입할 수 있게 되었습니다 content.knightfrank.com. 이는 부동산 투자를 통한 거주권 부여, 즉 ‘황금 비자’ 프로그램과 유사한 길을 열어줍니다 content.knightfrank.com. 추가로, 외국인 개인 및 회사의 부동산 소유권에 관한 새로운 법률도 승인되어(성지와 군사지역은 제외), 외국인 거주자들의 주택 구매와 외국 기업의 상업용 부동산 소유가 더욱 쉬워졌습니다. 이러한 개혁과 RHQ(지역본부) 의무 정책으로 인해 리야드 부동산 시장에 대한 국제적 관심이 증가했습니다. 아직 초기 단계이지만, 외국인 구매자의 수요는 앞으로 더욱 증가할 것으로 예상되며, 특히 고급 주택과 상업용 자산 분야에서 사우디아라비아가 글로벌 목적지로 자리 잡으려 하고 있습니다.
- 투자 및 외국인직접투자(FDI) 정책: 사우디아라비아의 국가 투자 전략은 왕국 내 외국인직접투자(FDI)를 대폭 확대하는 것을 목표로 하고 있습니다. 2030년까지 연간 FDI 3,880억 SAR 달성을 목표로 하며(2023년 기준 959억 SAR 대비 대폭 증가) deloitte.com 부동산은 이 자본 유입의 핵심 분야입니다. 이를 위해 정부는 비즈니스 환경 개선을 위한 규제 개혁을 추진하고 있습니다. 개발 프로젝트 인허가 절차 단순화, 부동산 거래법 개정, 투명한 등기부 제도 도입 등이 그 예입니다. 사우디 증시에 REITs(부동산투자신탁)를 도입해 외국인들도 간접적으로 부동산에 투자할 수 있도록 했습니다. 현재 리야드 자산에 집중된 REITs를 포함하여 10여개 이상의 상장 REITs가 있으며, 이들에는 100% 외국인 소유가 허용됩니다. 더불어 일부 프로젝트(예: 일부 Giga 프로젝트의 50년 세제 혜택)나 특별구역에서는 세제 인센티브도 제공되어 국제자본 유치가 촉진되고 있습니다. 이러한 정책들은 실제 성과로 나타나고 있는데, 예를 들어 외국인 투자자들은 이미 여러 디리야 프로젝트의 지분을 인수했고 reuters.com 건설에서 호텔운영까지 글로벌 대기업들이 리야드 개발사업에 파트너로 참여하고 있습니다.
- 도시계획 및 규제: 정부는 리야드의 도시 확장에도 적극적으로 계획적으로 접근하고 있습니다. 성장 관리를 위한 새로운 리야드 도시 마스터플랜이 시행 중입니다. 이 계획은 복합용도 개발, 대중교통 연계, 디리야 등 문화유산 보존을 중점적으로 다룹니다. 교통축을 따라 고밀도 개발을 장려하기 위해 용도지역 규정이 조정되고 있으며, 저렴한 주택 공급을 위한 별도 지정 구역도 마련되고 있습니다. 부동산 거래 이전세로 기존 수수료를 대체/시범 도입해 부동산 이전 절차를 간소화하고 재정 투명성을 높이고 있습니다. ‘화이트 랜드’세는 미개발 도심 부지에 부과(2017년 최초 도입)되어, 투기 억제 및 핵심 지역 유휴 토지 활용을 강제하고 있고, 현재는 더 많은 도시에 확대되고 있어 토지 소유주들이 개발하거나 매각할 수밖에 없도록 유도하여 리야드 도심에 추가 공급을 점진적으로 창출할 전망입니다. 마지막으로, 최근 건축 규정은 친환경 건축과 스마트시티 기술 적용을 강력하게 권장하고 있는데, 특히 정부주도 대형 프로젝트에 적용되어 비전 2030의 지속가능성 목표와도 부합합니다.
요약하면, 비전 2030 아래 정부 정책은 리야드의 부동산 붐의 촉매제가 되어왔습니다. 정부는 자금 지원, 규제 장벽 해소, 공공 자금 투자, 외국 및 민간 부문 참여 촉진을 통해 개발에 적합한 환경을 조성했습니다. 2030년이 가까워질수록, 정책적 지원(그리고 주거비 부담, 공급과잉 위험 등 세부 조정) 지속이 투자자 신뢰 유지와 시장의 장기적 안정성에 필수적일 것입니다.
외국인 투자 및 국제적 관심
외국인 투자는 리야드 부동산 시장에서 점점 더 중요해지고 있으며, 이 도시는 국제적인 관심을 끌고 있습니다. 현재는 국내 업체(PIF 및 현지 개발사)가 주요 프로젝트를 주도하고 있지만, 외국 자본과 전문성이 다양한 경로를 통해 유입되고 있습니다:
- FDI 및 투자자 관심 증가: 사우디 정부의 투자 친화적 정책은 결실을 맺고 있습니다. 2024년 초 FDI 수준은 2023년 대비 하락했지만, 전반적인 추세는 상승세이며 낙관적입니다 deloitte.com. 관계자들은 2030년까지 FDI 유입이 연평균 22% 성장(CAGR)할 것으로 전망합니다 deloitte.com. 부동산은 가장 집중적으로 투자되는 핵심 산업 중 하나입니다. 세계 투자자들은 신도시와 초대형 개발이 거의 백지상태에서 시작되는 드문 기회를 노리고 있습니다. 예시로, 국제 투자자들은 이미 여러 Diriyah Gate 프로젝트(호텔 및 복합시설)에 지분을 확보했습니다 reuters.com reuters.com. Diriyah 프로젝트 CEO는 2024년 말 “외국인 투자에 대한 관심이 크게 증가했다”고 밝혔으며, 이제 프로젝트가 설계도를 벗어나 현실로 다가서고 있기 때문이라고 언급했습니다 reuters.com. 이러한 분위기는 다른 프로젝트로도 확산될 가능성이 높습니다. 글로벌 기업들이 NEOM, Qiddiya, New Murabba 등에서 진전을 목격하면 투자 신뢰도는 더욱 커집니다.
- 파트너십 및 합작 투자: 많은 해외 기업들이 파트너십을 통해 리야드 시장에 진출하고 있습니다. 중국, 한국, 유럽의 건설 대기업들이 인프라와 고층 빌딩 건설 계약을 수주하고 있습니다. 예를 들어, 유럽계 시공업체들이 리야드 메트로와 New Murabba의 초기 공사에 참여 중입니다. 부동산 개발 분야에서는 합작 투자도 활발하게 이뤄지고 있는데, 예를 들어 이탈리아 개발사와 프랑스 기업이 최근 디리야에서 약 10억 달러 규모의 계약을 체결했습니다 reuters.com. 글로벌 호텔 운영사들(힐튼, 메리어트, 아코르 등)도 리야드의 초대형 프로젝트에서 신규 호텔 운영 계약에 참여했습니다. 또한 미국, 영국 등 해외 엔지니어링, 건축, 도시계획 회사들이 신도시 프로젝트 설계에 깊숙이 관여하며 국제적 베스트 프랙티스를 도입하고 있습니다. 이러한 협업에는 자본 투자 또는 최소한 사우디 시장에 대한 장기 약정이 따라오는 경우가 많습니다.
- 지역 투자자: 서구권의 관심을 넘어 걸프 지역 투자자(UAE, 쿠웨이트, 카타르, 바레인) 역시 리야드를 주목하고 있습니다. 일부는 사우디 리츠(REITs)를 통해 포지션을 잡았고, 또 다른 투자자들은 특정 개발사업에 파트너로 참여하고 있습니다. 예를 들면, UAE의 이마르(Emaar) 및 알다르(Aldar) 등은 과거 사우디 프로젝트(대부분 타 도시) 참여 의사를 밝히기도 했습니다. 대형 사우디 부동산 개발회사의 민영화와 IPO(예: ROSHN, 또는 향후 Diriyah Company)는 지역 국부펀드나 기관이 리야드 부동산에 투자할 수 있는 기회를 넓혀 줄 수 있습니다.
- 외국인의 부동산 구매: 개인 단위로 볼 때, 사우디아라비아는 외국인 부동산 구매자에게 점차적으로 더 개방되고 있습니다. 앞서 언급했듯, 새로운 비자 및 소유권 법으로 인해 외국인도(과거에는 드물었던) 리야드에서 주택 소유가 가능해졌습니다. 아직까지 수요는 크지 않으나, 일부 고급 프로젝트(예: 북부 리야드의 브랜드 레지던스 또는 컴파운드)에서는 해외 구매자 대상 분양 마케팅이 이루어지고 있습니다. 예컨대, 사우디에서 비즈니스를 영위하는 중동, 아시아, 서구의 부유층들이 리야드 아파트를 ‘피에드아테르'(작은 별장)로 구매하는 사례가 생기고 있습니다. 프리미엄 레지던시 프로그램은 부동산 투자 시 거주 권한을 부여해 전 세계의 고액 자산가를 유치할 가능성이 있습니다 content.knightfrank.com. 향후 두바이만큼 해외 부동산 구매 수요의 극히 일부라도 리야드에 유입된다면, 이는 상당한 신규 자금원으로 작용할 수 있습니다.
- 자본 시장 및 펀드: 국제 펀드 매니저들도 리야드 시장을 주목하고 있습니다. 2022년, MSCI는 사우디아라비아를 신흥 시장 부동산 지수에 편입하여, 글로벌 리츠(REITs)와 ETF가 사우디 부동산 주식을 포함하도록 만들었습니다. 프라이빗 에쿼티 부동산 펀드와 기관 투자자(예: 글로벌 연기금)들도 사우디 자산에 대한 실사를 시작했지만, 거래는 이제 막 시작되는 단계입니다. 한 가지 과제는 시장의 투명성과 경험 부족입니다. 이를 해결하기 위해 사우디아라비아는 더 강력한 부동산 데이터 및 법적 프레임워크를 도입했습니다. 이러한 요소들이 성숙해지면서, 분석가들은 오피스 타워, 쇼핑몰, 물류단지와 같은 수익 창출 자산에 대한 해외직접투자가 더 늘어날 것으로 예상하고 있습니다. 시장이 성숙해질수록 향후 몇 년간 주목할 만한 인수나 공동 투자가 나타날 수 있습니다.
요약하자면, 리야드의 부동산에 대한 국제적 관심은 낮은 수준에서 시작해 점차 큰 규모로 성장하고 있습니다. 정부는 비전 2030의 수조 달러 계획을 실현하려면 외국 자본과 노하우가 필요함을 인식하고 있습니다. 이에 따라 투자 인센티브와 전 세계를 타깃으로 한 행사(투자 회의, 로드쇼 등)를 통해 적극적으로 투자자를 유치하고 있습니다. 성공의 명확한 증거도 있습니다: “미국, 모든 국가에서 큰 관심을 보이고 있습니다… 우리는 품질을 보장하고 일정 준수가 가능한 나라와 함께 일할 것입니다.”라고 디리야(Diriyah) Co.의 CEO가 밝혔듯 reuters.com, 사우디는 열린 자세를 보이고 있습니다. 외국인 투자는 더 이상 단순한 환영 차원이 아니라, 석유 이후의 미래 청사진을 실현하는 데 결정적 역할이 되고 있습니다 reuters.com. 외국인 투자자와 기업에게 리야드는 세계에서 가장 빠르게 성장하는 대도시 시장 가운데 하나에 일찍 진입할 수 있는 기회를 제공합니다.
향후 3~5년 리야드 시장 전망 및 예측
앞으로 2025~2030년까지 향후 3~5년간 리야드 부동산 시장의 전망은 전반적으로 긍정적이지만 일부 주의점도 존재합니다. 다양한 예측 및 전문가들의 전망에 따르면 대부분의 분야에서 강력한 성장세가 예상됩니다:
- 지속적인 성장 궤도: 분석가들은 사우디아라비아의 부동산 부문이 이번 10년 동안 꾸준히 강력하게 성장할 것이라고 만장일치로 전망하고 있습니다. Deloitte의 전망에 따르면, 비전 2030과 경제 개혁에 힘입어 왕국의 부동산 시장은 2025년까지 지속적인 성장을 누릴 것으로 보입니다 deloitte.com. 정량적으로 한 시장 조사 보고서는 사우디 부동산 시장 규모가 2025년 약 750억 달러, 2030년에는 약 1,100억 달러(연평균 성장률 약 7~8%)에 이를 것으로 추산하고 있습니다 mordorintelligence.com. 수도이자 최대 도시인 리야드는 이러한 성장의 상당 부분을 차지할 것입니다. 도시의 개발 파이프라인(주거, 상업, 인프라 전반에 걸쳐)은 앞으로 수십억 달러 규모의 연간 투자가 계속될 것임을 보여줍니다.
- 주택 부문 전망: 리야드에서는 인구 증가가 연 2~3%로 이어지면서 주택 수요가 계속 높을 것입니다 arabnews.com. 정부의 2030년까지 주택 소유율 70%(현재 약 60%에서 상승) 목표는 주택 건설이 가속화될 것임을 의미합니다. Knight Frank는 리야드 인구가 2022년 약 750만 명에서 2030년 약 1,000만 명에 이를 것으로 예상하고 있으며 content.knightfrank.com, 이는 수십만 호의 신규 주택이 필요함을 시사합니다. 주택 가격은 계속 오름세를 보일 것으로 예상되지만, 공급이 따라잡을 경우 상승률은 다소 완화될 수 있습니다. 일부 전망은 리야드 주택 가격의 연간 중단위(5% 내외) 상승을 제시하고 있는데, 이는 2021~2024년의 두 자릿수 급등보다는 느린 속도입니다. 2028년까지 주요 도시 전역에서 약 40만 호의 추가 주택 공급 가능성이 보이며 content.knightfrank.com, 리야드가 이 중 큰 비중(예: 연간 3~5만 호)을 차지할 것으로 보입니다. 경제가 견조하다면 이런 신규 주택은 대부분 소화되어, 해마다 소폭 가격상승이 지속되는 균형 시장이 유지될 것입니다. 유가가 높게 유지되고 정부 지출이 많다면 수요(따라서 가격) 상승 여력이 있습니다. 반대로, 전 세계적으로 금리가 높게 유지된다면 대출 부담으로 인해 중장기적으로 가격 상승 폭이 제한될 수도 있으니 주의가 필요합니다.
결론적으로, 향후 3~5년 동안 리야드 부동산 시장은 주거, 상업, 산업 부문 전반에 걸쳐 지속적으로 번창할 것으로 보입니다. 대규모 공급이 예고되어 있지만, 동시에 대규모 수요도 예상됩니다. ‘비전 2030’의 클라이맥스인 2030년은 여러 메가 프로젝트가 완공되고, 엑스포를 통해 전 세계의 이목이 리야드에 집중되는 결정적인 순간이 될 것입니다. 전반적인 전망은 2030년 리야드의 부동산 시장 규모와 성숙도가 오늘날보다 크게 향상되어 있을 것이라는 점이며, 이는 10년에 걸친 변혁적 성장의 증거가 될 것입니다. 이해관계자들은 급격한 성장과 성장통이 있는 역동적인 시장을 준비해야 하며, 잘 대비한 사람들에게는 엄청난 기회가 주어질 것입니다.
투자자, 개발자, 구매자를 위한 위험과 기회
모든 급성장 시장과 마찬가지로, 리야드의 부동산 붐에는 상당한 기회뿐 아니라 주목해야 할 위험도 존재합니다. 아래에 투자자, 개발자, 주택 구매자가 고려해야 할 주요 위험과 기회를 정리합니다:
기회:
- 고성장 시장에 올라타라: 리야드는 세계에서 가장 빠른 성장률 중 하나를 기록한 시장에 투자할 기회를 제공합니다. 부동산 가치가 상승하고 있으며(일부 분야에선 두 자릿수 상승), 사무실 및 산업용 부동산의 임대료 역시 상승세를 보이고 있습니다 cbre.sa cbre.sa. 투자자는 토지/건물의 자본 이득이나 공급이 부족한 분야(예: 프리미엄 오피스, 현대식 물류센터)에서의 강력한 임대 수익을 통해 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 젊은 인구 구조, 확대되는 경제, 개발 친화적 정책 등 경제적 기초가 장기적인 가치 성장에 우호적인 환경을 만듭니다.
- 비전 2030 촉진 요인: 앞으로 부동산 수요를 촉진할 수 있는 촉진 이벤트와 프로젝트가 많이 있습니다. 예를 들어, 리야드에서 개최되는 엑스포 2030은 수백만 명의 방문객과 해외 기업을 유치할 것이며, 이에 따라 환대업, 임대, 사무실 공간의 수요가 증가할 것으로 보입니다. 피파 월드컵 2034(사우디아라비아가 개최하며, 일부 경기가 리야드에서 열릴 가능성 있음) 역시 세계적인 관심과 소비를 끌어들일 것입니다 deloitte.com. 키디야(Qiddiya), 디리야(Diriyah)와 같은 초대형 프로젝트는 오픈과 동시에 새로운 관광 및 주거 하위 시장을 창출할 것입니다. 발빠른 투자자라면 이들 프로젝트가 완전히 가동되기 이전에 인근 지역을 공략하여, 기반 시설과 관광명소가 문을 열면서 가격 상승의 수혜를 볼 수 있습니다.
- 정부 지원 및 안정성: 정부의 적극적인 참여는 특정 프로젝트에서 안정성과 낮은 위험을 제공합니다. 많은 대규모 개발사업에는 국가가 직접 지원하고 있어 중단될 가능성이 낮고, 도로 및 유틸리티와 같은 인프라, 심지어 자금 지원까지 보장될 수 있습니다. 또한 인센티브 및 금융 프로그램(주택개발기금의 저리 대출, 민관합작 투자 기회 등)을 통해 개발업체들은 위험을 줄일 수 있습니다. 아울러 사우디아라비아는 정치적으로 안정적이고, 석유 수익 덕분에 재정이 탄탄하여, 비전 2030과 같은 계획이 다른 국가들의 투기적 급등과는 달리 실행될 가능성이 높습니다.
- 미개척 세그먼트: 리야드 부동산 시장에는 아직 충분히 서비스되지 않은 틈새시장이 존재합니다. 예를 들어, 저소득~중하위 소득층의 주택 시장은 고품질의 저렴한 주택을 공급할 수 있는 개발업체에게 막대한 수요가 존재합니다(대부분 신규 공급이 고급화되는 추세임). 이와 유사하게, B급 오피스 리모델링이나 공유 오피스도 프라임 임대료를 감당하기 힘든 중소기업과 스타트업에 적합합니다. 물류 부문은 여전히 수요 대비 부족한 특수 설비(콜드체인, 라스트마일 허브 등)가 필요합니다. 환대업에서는 5성급 호텔 외에도, 관광 다변화와 맞물려 중급 및 저렴한 호텔도 기회가 있습니다. 신규 주거단지 내 커뮤니티 리테일도 초기에는 필수 서비스가 부족하기 때문에 수익성이 있을 수 있습니다. 이러한 시장의 틈새를 포착하면 강한 투자 성과로 이어질 수 있습니다.
- 외국인 투자 및 엑시트: 외국인 투자자의 관심이 커지면서 더 많은 유동성과 엑시트 옵션이 생길 것입니다. 지금 자산을 매입하거나 개발하는 투자자는 몇 년 후 더 많은 매수자(국제 펀드, 리츠 등)와 경쟁하게 되어 부동산 자산을 매각하거나 부동산 포트폴리오를 기업공개(IPO)하는 등 수익성 있는 엑시트 기회가 증대됩니다. 또한 국제적 경험을 보유한 글로벌 플레이어와의 합작 투자로 지식 이전 및 위험 분산도 가능합니다. 해외 자본의 진입은 사실상 해당 시장의 신뢰성을 입증하며, 주요 자산의 수익률이 국제 수준에 근접해 자본가치 상승의 기회가 조기 진입자에게 제공될 것입니다.
리스크:
- 일부 부문에서의 잠재적 과잉 공급: 계획된 프로젝트의 방대한 규모로 인해 특정 부동산 부문에 과잉 공급 위험이 있습니다. 예를 들어, 리야드의 대형 쇼핑몰 및 쇼핑센터 개발 계획은 매우 방대합니다. 만약 소비자 지출이 예상만큼 빠르게 증가하지 않는다면, 많은 소매 공간이 비어 있을 수 있어 임대료에 악영향을 끼칠 수 있습니다 cbre.sa. 비슷하게, 호텔 분야도 2030 엑스포 이후 관광객 증가가 정체되면 공급 과잉에 직면할 수 있습니다. 심지어 주거 부문도, 개발업자가 고급 주택에 대한 실제 수요를 초과할 경우 과잉 공급으로 돌아설 수 있는데, 나이트 프랭크는 새로운 수요가 발생하지 않을 경우 고급 주택의 과잉 공급 가능성을 경고하고 있습니다 bloomberg.com. 공급 과잉은 시장을 임차인/구매자에게 유리하게 전환시키며, 이는 투자자 수익률을 압박하고 해당 지역의 가격 조정을 유도할 수 있습니다. 개발업자들은 실질적인 수요에 맞춰 현명하게 프로젝트를 단계적으로 추진해야 합니다.
- 주택 가격 및 금리 압박: 당면한 위험 중 하나는 구매력 문제입니다. 최근 가격이 워낙 많이 상승해서, 특히 모기지 금리 인상과 결합되어 평균 사우디 가정이 중심 리야드에서 집을 사기 어렵게 되었습니다. S&P가 지적했듯이, 높은 집값과 비싼 주택 대출로 인해 2023년 거래량이 감소했습니다 arabnews.com. 정부가 수요를 지원하고 있지만, 구매력의 한계는 존재합니다. 만약 전 세계적으로 금리가 높게 유지되거나 추가 상승한다면, 주택담보대출 수요는 더욱 둔화되어 주택 판매가 위축될 수 있습니다. 대출을 낀 매수자는 경제적 부담이 커지고, 집값이 하락할 경우 대출 연체 또는 역전세(음의 자산) 우려도 높아질 수 있습니다 capitaleconomics.com. 정부는 모멘텀 유지를 위해 추가 보조금이나 위험 분담 정책을 확대할 필요가 있습니다. 투자자들은 금리 상승 환경에서의 과도한 레버리지에 주의해야 합니다.
- 실행 및 프로젝트 지연: 메가 프로젝트에서 실행 위험은 무시할 수 없습니다. 이미 일부 프로젝트가 재우선순위화되고 있다는 보도가 있었습니다(예: NEOM의 일부가 축소되거나 장기간에 걸쳐 순차적으로 진행됨) reuters.com. 막대한 복잡성, 시공 업체의 역량, 공급망 이슈 등으로 인한 공사 지연은 부동산 인도 시점에 영향을 줄 수 있습니다. 핵심 인프라(예: 메트로나 신도시로 이어지는 도로)가 뒤처지면 부동산 프로젝트의 성공이 저해될 수 있습니다. 개발업자와 투자자에게 있어서 지연은 수익 실현 대기 기간이 길어지고 비용 초과 가능성이 높아진다는 의미입니다. PIF와 대형 개발사들이 글로벌 파트너십으로 이를 완화하고 있지만, 전례 없는 대규모로 인해 일정 변경 가능성은 여전히 존재합니다. 재무 모델에서 지나치게 공격적인 완공 일정을 신뢰하기보다는, 비상계획을 보유하는 것이 필수적입니다.
- 규제 변화: 현재는 규제 환경이 우호적이지만, 수익률에 영향을 미칠 수 있는 변화가 도입될 수 있습니다. 예를 들어 정부가 부동산 거래, 토지 소유, 임대 수입에 새로운 세금이나 수수료를 도입할 가능성이 있습니다. (현재의 부가가치세와 거래세 외에) 부동산 거래에 대한 추가 부가가치세, 혹은 해외 소유주에 대한 더 높은 수수료가 미래에 생길 수 있습니다. 또한 정책이 변화할 수 있습니다. 예를 들어 시장이 과열되면, 당국이 대출 한도 축소 등 긴축 정책을 도입할 수 있습니다. 반대로, 인센티브(예: RHQ 프로그램 혜택)가 2030년 이후 종료되면 수요가 변동될 수 있습니다. 투자자들은 정책 변화에 항상 주시해야 합니다. 긍정적인 점은 지금까지는 자유화 및 지원 방향이었으나, 정책 리스크를 장기적인 관점에서 반드시 고려해야 합니다.
- 글로벌 및 지정학적 위험: 사우디아라비아의 글로벌 연결성으로 인해 외부 요인이 리스크가 됩니다. 글로벌 경기 침체가 발생하면 유가가 하락하고 정부의 재정 지출이 줄어 프로젝트가 느려질 수 있습니다. 또한 해외 기업의 확장도 줄어 사무실 수요가 감소하고, 관광객도 줄어 호텔 수익에도 타격을 줄 수 있습니다. 지역 내 지정학적 긴장도 중요한 변수입니다. 사우디는 대체로 안전한 편이지만, 걸프 지역이나 중동 전역에 불안정이 발생하면 투자심리와 경제활동에 영향을 미칠 수 있습니다 arabnews.com. 또한, 예상치 못한 사건(예: 팬데믹 등)이 2020년처럼 긍정적 흐름을 방해할 수 있습니다. 다각화로 회복력은 개선되었으나, 여전히 유가가 사우디 예산을 뒷받침하고 있어 유가 변동성은 부동산의 잠재적 리스크로 남아 있습니다.
- 시장 성숙도 및 투명성: 리야드는 상대적으로 젊고 신흥 부동산 시장이기 때문에 역사적으로 더 성숙한 시장에 비해 깊이가 부족합니다. 이는 높은 변동성이 발생할 수 있음을 의미하며, 데이터 투명성도 여전히 개선 중입니다. 투자자들은 정확한 시장 데이터를 얻는 데 어려움을 겪을 수 있고, 감정가 역시 시장 심리에 따라 크게 변동될 수 있습니다. (예를 들어, GASTAT의 부동산 가격 지수 stats.gov.sa 등 큰 발전이 있었으나) 일부 투자자들은 시장이 더 성숙해지기 전까지 더 높은 위험 프리미엄을 요구할 수 있습니다. 이는 자금 조달 비용을 더 높게 만들거나 단기적으로는 투자 회수가 제한될 수 있음을 의미합니다.
결론적으로 리야드 부동산 시장은 뛰어난 성장 잠재력과 다양한 이익 창출 기회를 제공하지만, 그만큼 위험요소도 존재합니다. 투자자와 개발업자에게 가장 중요한 것은 정부의 비전과 발맞추고(성장추진의 동력), 충분한 실사를 거치며, 다양한 부문에 분산 투자해 부문별 위험에 대비하는 것입니다. 특히 초대형 프로젝트(Giga-project) 참여, 충족되지 않은 주택 수요 등 다양한 기회를 올바르게 실행하면 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 주택 구매자에게는 상승장에 진입해 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 기회이지만, 금리 변동을 고려해 과도한 대출에는 유의해야 합니다. 충분한 정보를 바탕으로 신중히 시장에 접근한다면, 2025년 이후 리야드의 성장하는 부동산 시장에서 큰 보상을 얻을 수 있습니다. 이 도시의 변화는 이미 시작되었으며, 그 성장의 주체가 되고 혜택을 누릴 수 있는 새로운 ‘짓기만 하면 찾아온다’ 시대가 사우디아라비아의 중심에서 펼쳐질 것입니다.
출처:
- CBRE 리서치 – Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2025: 리야드의 오피스, 주거, 리테일, 호텔, 산업 부문에 대한 핵심 시장 요약 cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
- Deloitte – KSA 부동산 예측 2025: 시장 전망, 비전 2030 영향, 해외 투자 전망 개요 deloitte.com deloitte.com; 그리고 Deloitte 2024년 실적 보도자료: 주거 거래, 오피스 공급, 호텔 지표 deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
- Knight Frank – 사우디아라비아 주거시장 리뷰 2024/25: 거래량, 가격 변동 데이터와 리야드 특화 주택 공급 및 수요 동인 content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
- 로이터 뉴스 – 주요 프로젝트 및 계획 보도: 뉴 무라바 발표(2030년까지 리야드 두 배 성장) reuters.com; 디리야 프로젝트 외국인 투자자 및 PIF 전략 관련 계약 reuters.com reuters.com.
- Arab News / S&P 보고서 – 2024년 전망과 위험에 대한 인사이트: 비전 2030이 수요를 견인, 금리 영향, 리야드 부동산 부족으로 인한 높은 가격에 대한 언급 arabnews.com arabnews.com.
- Knight Frank via Bloomberg – 사우디아라비아 내 주택 구매 가능성과 고급 주택 공급 과잉 위험에 관한 코멘터리 bloomberg.com.
- MRG Global – 기가 프로젝트 예산 및 일정에 대한 데이터 (디리야 2027년까지 630억 달러; 키디야 2030년까지 400억 달러) mrgglobal.com.
- Trade.gov / ROSHN – 리야드의 대규모 주택 프로젝트(세드라 2,000만 평방미터 부지에 3만 호 주택)에 대한 정보 trade.gov.
- Vision2030 및 공식 자료 – King Salman Park(13+ km²의 도시공원)와 같은 삶의 질 프로젝트와 전반적인 정부 주택 목표에 대한 세부 정보 content.knightfrank.com mic-hub.com.
