소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
- 리야드: 수도인 리야드는 정치적·경제적 중심지로, 현재 거의 모든 분야에서 부동산 붐이 일어나고 있습니다. 왕세자가 주도하는 계획에 따라 리야드는 2030년까지 인구를 약 1,500만 명으로 두 배로 늘리고, 다국적 기업의 지역 본사와 대규모 정부 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그 결과, 리야드의 부동산 시장은 제다보다 더 가파른 성장을 보이고 있습니다. 주거용의 경우 리야드는 2024년 초에 매매 가격이 전년 대비 약 10% 상승했으며(제다는 5% 상승) argaam.com argaam.com, 주택 거래량과 가치도 더 높습니다. 리야드의 주택 가격 상승은 전반적으로 나타났으며(빌라와 아파트 모두 상승) jll-mena.com, 제다는 혼조세를 보였습니다. 전통적으로 리야드 주변의 토지 공급은 넉넉했으나, 수요 급증으로 인해 이제는 리야드도 주요 지역에서 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 한편, 리야드의 오피스 시장은 독보적인 규모를 자랑하며, 500만 m² 이상의 오피스 공간과 King Abdullah Financial District와 같은 프로젝트에서 수십 개의 신규 오피스 타워가 건설 중입니다. 리야드의 프라임급(Grade A) 오피스 임대료는 평균 ~SAR 2,000/m²로, 제다의 약 ~SAR 1,300/m²보다 훨씬 높습니다 argaam.com. 리야드의 리테일 상권 역시 제다보다 크며(2023년 말 기준 350만 m² vs 210만 m²) argaamplus.s3.amazonaws.com, 국제 브랜드의 첫 진출도 계속 늘고 있습니다. 문화적으로 리야드는 최근에야 글로벌 도시로 도약(이벤트, 콘서트, 스포츠 등)하기 시작했지만 매우 빠른 속도로 성장하고 있습니다. 반면, 제다는 사우디 기준으로 오랫동안 더 코스모폴리탄하고 자유로운 분위기를 자랑해왔습니다. 본질적으로 리야드는 사우디 아라비아 부동산 성장의 선두주자이며, 최근 몇 년간 신규 프로젝트 발표 및 부동산 투자 면에서 독보적인 점유율을 차지했습니다 agbi.com. 제다는 성장하고 있지만 리야드의 기세를 따라가는 입장입니다. 다만, 제다는 해안 도시로서의 자연적 매력을 갖추고 있고, 항상 하즈/우므라 방문객 수요가 뒷받침됩니다. 요약하자면, 리야드의 시장이 더 뜨겁지만(정책 주도와 정부 이전에 일부 기반을 두고 있어 변동성에도 더 노출) 반면 제다는 무역과 관광이라는 기초에 뿌리를 둔 꾸준한 성장을 보이고 있습니다.
- 담맘/코바르(동부 지방): 담맘 도시권(DMA, 코바르와 다란 포함)은 사우디의 석유 산업의 중심지이며 인구는 제다(~400만)보다 더 적은 약 150만~200만 명입니다. 담맘의 부동산 시장은 비교적 안정적이고 성장 폭도 적당합니다. 예를 들어, 2024년 상반기 담맘의 주택 가격은 거의 변동이 없었고 임대료는 약 4%만 소폭 상승했습니다 argaam.com. 이는 리야드 및 제다의 성장세보다 뒤처진 수치입니다. DMA의 주거 공급은 지속적으로 증가하고 있지만 주로 중산층을 겨냥해 북부 외곽 지역에 중저가 주택이 집중 공급되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 동부 지방에도 고급 수요가 일부 존재하는데(코바르 주변의 외국인 복합 단지에 거주하는 사우디 아람코 및 관련 업계 임원 등), 전반적으로는 제다보다 역동성이 떨어집니다. 이는 인구 증가가 더딘 영향도 있습니다. 오피스 부문에서는 2024년 2분기까지 담맘의 A급 오피스 임대료가 정부 및 유전 서비스 기업들의 수요로 전년 대비 약 10% 상승했으나 argaam.com, 임대료 수준 자체는 제다보다 낮습니다. 담맘/코바르의 소매 시장은 몇몇 대형 쇼핑몰이 주도하며, 코바르의 해안가 ‘코르니쉬’는 인기 있는 상업/식사 공간이 있지만 규모는 지역 주민을 대상으로 한정됩니다 argaam.com. 한 가지 차이점은 동부 지방 주민은 주말에 쉽게 바레인으로 넘어갈 수 있어, 이로 인해 소매/호텔 지출 일부가 유출될 수 있다는 점입니다. 이는 제다가 겪지 않는 현상입니다. 비전 2030에 따른 동부 지방 경제 다각화 정책으로(주바일 대규모 석유화학 확장과 물류 허브 등) 특화 부동산(예: 근로자 숙소, 산업용 부지) 수요가 촉진될 수도 있습니다. 하지만 전반적으로 담맘 시장은 규모가 작고 안정적인 편이며, 성장 전망도 중간 수준이고 리야드나 제다처럼 급격한 변동을 겪는 경우가 드뭅니다. 또한 보다 분산된 구조(담맘, 코바르, 다란이 각각 중요 거점)가 특징이며, 제다는 단일 대도시입니다.
- 제다: 여러 측면에서 리야드와 담맘의 중간에 위치해 있습니다. 제다는 다양한 경제 구조를 가지고 있는데, 항만 물류, 상업, 관광/순례, 일부 산업 등이 혼합되어 있어 부동산 시장의 동인이 다양합니다. 제다의 주거 시장은 역사적으로 리야드보다 조금 더 저렴했으나(예를 들어, ㎡당 아파트 가격이 다소 낮음), 2021~2022년 제다가 강한 가격 상승세를 보이며 그 격차가 좁혀졌습니다. 나이트 프랭크의 글로벌 고급 주거 시장 지수에 따르면, 리야드와 제다 모두 2024년 세계 주요 도심 고급 부동산 가격 성장률 상위 6위에 올랐습니다. 이는 사우디 도시들이 글로벌 역풍에도 불구하고 급성장했다는 점을 보여줍니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. (두바이 또한 해당 최상위 그룹에 속했습니다.) 나이트 프랭크는 중동 지역이 연간 7.2%의 고급 부동산 가격 성장률로 세계에서 가장 강한 지역임을 언급했으며, 향후 5년간 누적 64%의 상승이 예상된다고 전망했습니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 리야드가 이 성장의 많은 부분을 차지할 것으로 보이지만, 제다의 고급 부동산 시장 역시 성장하고 있으며, 예를 들어, 해안가 빌라는 프리미엄 가격을 형성하고 공급도 한정적입니다. 리야드의 빠른 개발과 비교해 제다는 좀 더 신중하며 유기적으로 접근하고 있습니다. 도시의 대형 프로젝트(제다 센트럴, 제다 타워 등)는 리야드의 일정에 비해 약간 뒤쳐졌으나(리야드는 디리야 게이트, 키디야 등 이미 발전된 프로젝트를 추진 중), 2020년대 후반 이들 제다 프로젝트가 완공되면 도시가 따라잡기 효과를 누릴 수 있습니다. 문화적·라이프스타일 측면에서 제다는 항상 사우디의 여유롭고 상업적인 허브였으며, 창업가들과 활발한 예술 신을 끌어들입니다. 이는 알-발라드의 갤러리 공간, 개성 있는 카페 등 틈새 부동산 시장에도 반영됩니다. 리야드는 이제 문화적으로 개방되고 있으며, 그 기반을 새롭게 쌓아가고 있습니다. 투자자 입장에서는, 제다는 해안도시라는 매력(내륙 도시인 리야드나 담맘에서는 누릴 수 없음)과 관광 수요의 큰 가능성을 제공하고, 리야드는 정부 지출과 기업 수요에 힘입은 안정성을 제공합니다. 요약하면, 사우디의 모든 주요 도시들은 비전 2030(Vision 2030) 투자로부터 혜택을 받고 있지만, 현재 주요 성장 엔진은 리야드이며, 제다는 강력한 2위 역할을 하고, 담맘은 중간 정도의 성장을 경험하고 있습니다. 사우디에서 균형 잡힌 부동산 포트폴리오는 리야드의 빠르게 성장하는 오피스 및 주거 부문, 제다의 관광 중심 개발과 항만 연계 물류, 그리고 담맘의 안정적인 수익 자산(예: 석유 종사자를 위한 주택이나 산업 기업에 제공되는 창고)에 대한 노출을 포함할 수 있습니다. 중요한 점은, 제다의 비교 우위는 항만과 성지에 인접한 위치에 있다는 점입니다 — 이는 변동성이 적은 기본 수요를 보장합니다. 리야드의 장점은 정부의 관심과 필수적인 집적 효과(critical mass)에 있습니다. 담맘의 경쟁력은 이를 뒷받침하는 석유 부에 있습니다. 2025-2030년을 내다볼 때, 제다는 대형 프로젝트가 가동되기 시작하면서 리야드와의 격차를 좁힐 가능성이 있지만, 리야드 역시 멈춰있지 않습니다(‘리야드 전략’의 대규모 투자가 계획됨). 제다가 자연스러운 강점을 활용해 보다 독특한 포지셔닝(예컨대, 왕국의 국제 관문 도시 및 문화 수도로서의 역할을 리야드의 행정 수도 역할과 보완하는 등)을 마련할 수 있을지 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
- 주거용: 제다의 주택 수요는 2030년까지 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 인구 증가(사우디아라비아의 인구는 젊고 증가하고 있음)와 사우디 주택 소유율 증대 추진이 계속되면서 주택 공급에 대한 압박이 지속될 것입니다. 대부분의 주거 부문에서는 연 평균 중간 한 자릿수(아마도 연 3~6%)의 온건한 가격 상승이 예상되며, 시장 과열이 없다면 이러한 경향이 지속될 것입니다. 수요가 높은 일부 지역(예: 고급 해변가 빌라, 신도시 철도 등 기반시설 인근 부동산)에서는 더 빠른 가치 상승이 나타날 수 있습니다. 예를 들어 Knight Frank의 리서치에 따르면 중동 도시들은 2029년까지 프라임 부동산 가치가 60% 이상 상승할 수도 있다고 합니다 mansionglobal.com mansionglobal.com. 이는 제다의 핵심 부유 지역도 포함할 것입니다. 그러나 정부의 대규모 주택 개발(로션 커뮤니티 등)이 상당한 주택 공급을 추가하고 있어, 가격 급등을 완화하고 현지인을 위한 주거의 일정한 수준의 부담 가능성을 유지할 것입니다. 사우디의 주택 소유율은 2030년까지 70%에 도달할 것으로 보이며 pwc.com pwc.com, 제다는 수만 세대의 신규 주택을 공급함으로써 이에 기여할 것입니다. 2030년이 되면, 제다의 스카이라인은 확연히 달라질 것이며, 제다 센트럴의 17,000세대 중 상당수가 공급되고, 새로운 고층 빌딩이 코르니쉬를 장식하며, 북부의 마스터 플랜 신도시가 대부분 완공될 것입니다. 임대 시장은 신규 아파트 등 공급 증가로 인해 한동안 성장세가 다소 둔화될 수 있으며, 2020년대 중반에는 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 상승 폭이 줄어들 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 2030년이 되면 가처분 소득 증가와(신규 사업 및 관광 일자리로 인한) 외국인 유입으로 임대 시장은 건전하게 유지될 수 있습니다. 주거용 부동산의 임대 수익률은 6~8% 범위로 안정될 것으로 기대되며, 이는 투자자들에게 매력적입니다.
- 오피스: 제다의 오피스 시장은 완만하게 확장될 것으로 보입니다. 경제가 다각화됨에 따라 물류, 관광, 핀테크 등 새로운 민간 기업들이 도시에 설립되어 사무실 수요를 증가시키고 있습니다. 그러나 리야드는 스스로를 기업 허브로 적극적으로 포지셔닝 중이며(정부 계약을 위해 본사를 리야드에 두도록 기업에 요구하는 등), 이는 제다의 오피스 성장에 어느 정도 한계를 둘 수 있습니다. 우리는 제다가 2030년까지 제다 센트럴 및 북부 복합 용도 지역 등에서 수십만 평방미터의 사무공간을 추가할 것으로 예상합니다. A급 오피스 임대료는 점진적으로(아마도 연 2-5% 성장을 인플레이션/수요와 맞물려) 상승할 수 있지만, 만약 대규모 공급이 한 번에 쏟아질 경우(예를 들면, 제다 타워의 오피스 공간 또는 복수의 신규 타워), 해당 프로젝트가 인도되는 2027년 무렵에는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 시기가 있을 수 있습니다. 전반적으로 제다의 안정적인 비즈니스 환경 덕분에 입주율은 건강하게 유지될 전망입니다. 2030년까지 한 가지 변화하는 트렌드는 유연한 업무공간과 높은 품질 기준일 것이며, 신규 오피스는 스마트 기술 및 지속가능성을 특징으로 할 것입니다(비전 2030의 친환경 건축 목표와 부합), 이에 따라 임대료 프리미엄이 붙을 수 있습니다.
- 리테일: 제다의 리테일 부동산 부문은 성장과 동시에 변화가 예상됩니다. S&P 글로벌에 따르면, 2025-2026년 전망은 강세이며, 이는 관광과 소비자 지출 덕분입니다 arabnews.com arabnews.com. 2030년이 다가오면서, 대형 이벤트(엑스포, 월드컵)와 초대형 프로젝트(레드씨 리조트 등)의 성숙으로 인해 리테일 매출과 방문객 수가 증가할 것입니다. 전통적인 실내 쇼핑몰 중심에서 벗어나, 오픈에어 라이프스타일 센터, 식음/엔터테인먼트 허브, 복합용도의 하이스트리트 리테일 등 새로운 리테일 형태가 활발해질 것으로 보입니다. 제다 센트럴에는 트렌디한 리테일 산책로가 조성되어, 10년 후에는 도시 최고의 쇼핑 명소로 부각될 수 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 완만하게 상승할 것으로 예상되며(평균 연 ~3% 정도), 이커머스 성장 속도가 빠르거나 쇼핑몰 간 경쟁이 치열해질 경우, 2급 리테일 매장은 어려움을 겪을 수 있습니다. 2030년에는 이커머스 침투율이 분명히 훨씬 높아지겠지만, 사우디 문화는 쇼핑몰 경험을 크게 중시하므로 “쇼핑몰의 죽음”은 없을 것으로 봅니다. 오히려 부진한 몰의 용도 전환이 이루어질 전망입니다. 제다의 1인당 리테일 공간은 증가하겠지만, 수요에 맞는 균형성장이 희망됩니다. 공급과 수요의 균형이 핵심이며, S&P 또한 개발업체가 리테일을 과잉 공급할 경우 과잉공급 위험을 경고했습니다 arabnews.com. 하지만 최근의 신중한 접근(리야드는 2024년 초 주요 쇼핑몰을 추가하지 않고 기존 공간의 품질 개선에 집중 argaam.com)을 고려할 때, 우리는 지속 가능한 성장 궤적을 예상합니다.
- 산업/물류: 이 분야에서 큰 확장이 예상됩니다. 비전 2030 프로젝트(새로운 경제특구와 물류 허브 등)가 현실화됨에 따라, 제다는 항구, KAEC, 계획된 물류 구역 주변에서 창고 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 랜드브릿지 철도의 완공(2030년까지 예상)이 이루어지면 제다는 국가의 주요 수입·수출 통로가 되어 창고 수요가 급증할 것입니다. 우리는 향후 수년간 물류 부동산 개발의 연간 두 자릿수 성장을 전망하며, 더 많은 공급이 시장을 평형시킬 때까지 임대료는 계속 상승세를 보일 수 있습니다. 프라임 물류 임대료는 2030년까지 리야드 수준에 육박할 수 있으며(최고급 창고는 m²당 연간 SAR 300-400까지 접근 가능), 수요가 매우 강하기 때문입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 투자자들은 이 부문을 상대적으로 높은 수익률과 평판 좋은 임차인과의 장기 임대로 인해 매력적으로 여깁니다. 2030년이 되면, 제다는 홍해 최고의 물류 허브로 자리매김할 수 있으며, 현대식 유통센터는 항만과 공항의 장점을 바탕으로 사우디뿐 아니라 아프리카 및 지역 시장에도 서비스를 제공하게 될 것입니다.
- 호스피탈리티: 명시적으로 요청받지는 않았지만 비전 2030의 관광 목표가 직접적으로 영향을 미치므로 전망에서 제다의 호텔 부문을 언급할 가치가 있습니다. 제다는 호텔 객실 공급이 크게 증가할 것으로 예상되며(제다 센트럴 jeddahcentral.com 2,700실 포함, 기타 프로젝트도 있음) 객실점유율은 글로벌 여행 트렌드에 따라 변동할 수 있으나, 전반적인 추세는 관광객 증가입니다. 종교 관광(움라 비자가 연중 더 쉽게 발급됨)과 레저 관광(홍해 관광이 성장하면서 많은 방문객들이 제다를 경유)이 모두 늘어날 것입니다. 2030년까지 제다는 새로운 테마파크, 크루즈 선박 터미널, 확대된 컨벤션 시설 등을 보유할 수 있으며, 이는 부동산(신규 레저 개발 등)에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.
- 비전 2030 메가프로젝트: 투자자와 개발자들은 제다의 수많은 메가프로젝트에 직접 참여하거나 이로부터 수익을 창출할 수 있습니다. 제다 센트럴, 제다 타워/JEC, 각종 인프라 확장은 새로운 투자 지구를 형성하고 있습니다. 고급 콘도, 쇼핑 지구, 오피스 파크에 이르기까지 다양한 인프라가 조성되면서, 초기 진입자들은 우수한 부지를 확보하거나 개발 파트너십 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 제다 센트럴 주변에 PIF와 함께 서브 개발에 참여하거나, 해당 프로젝트에 서비스 제공자로 진출하는 것은 지역이 프리미엄 다운타운으로 성장함에 따라 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
- 증가하는 수요와 우호적인 인구 구조: 제다는 젊고 성장하는 인구 구조로 인해 주거 수요(특히 합리적인 가격의 중간 시장 및 저렴한 주택)에 대한 지속적인 공급이 요구됩니다. 정부의 주택 보조금 및 다양한 혜택을 적극 활용해 경쟁력 있는 가격으로 고품질 주택을 공급하는 개발자들은 신규 부동산 구매자 시장을 공략할 수 있습니다. 또한, 핵가족화 및 커뮤니티 중심의 문화적 변화는 마스터플랜 커뮤니티, 게이티드 컴파운드, 제다 내 다양한 복합 “미니 시티” 조성에 새로운 기회를 제공합니다. 제다 주거 시장 거래량이 전년 대비 43% 급증한 것은 얼마나 많은 잠재 수요가 활성화되었는지를 보여주며, jll-mena.com— 이 같은 트렌드는 앞으로도 더 많은 이들이 주택담보대출 자격을 갖추면서 계속 이어질 가능성이 높습니다.
- 관광 및 환대 산업의 상승 가능성: “두 성지의 관문”이자 홍해 연안 도시인 제다는 사우디아라비아의 관광 추진으로 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 호텔, 리조트, 서비스 아파트, 엔터테인먼트 시설 개발의 기회가 있습니다. 순례자 관련 부동산(예: 업그레이드된 순례자 숙소, 교통 허브 등)도 또 다른 틈새 시장입니다 – 성지 방문 전후로 순례자들의 필요를 충족시키는 복합용도 공간이 잠재적으로 미개척 시장이 될 수 있습니다. 2030년까지 1억 5천만 명의 방문객을 목표로 하는 정부 정책에는 수백만 명이 제다를 경유하는 것이 포함되어 있습니다 argaam.com argaam.com. 투자자들은 제다에서 테마형 어트랙션이나 해안 레저 프로젝트(예: 가족용 놀이공원, 워터파크 등)를 건설하여 메가 프로젝트에서 발생하는 레저 관광 수요를 일부 흡수할 수 있습니다. 곧 개최될 엑스포 2030 (리야드) 및 기타 이벤트는 사우디의 위상을 높여 간접적으로 제다에도 혜택이 갈 것인데, 국제 방문객들은 여러 도시를 여행하는 경우가 많아 제다의 역사 지구(알-발라드)와 코르니시 역시 관광의 부흥을 맞이할 수 있어, 이 지역의 리테일과 부티크 호텔 수요가 증가할 수 있습니다.
- 물류 및 산업 허브: 물류 부문이 급성장 중입니다 – 제다항은 중동에서 가장 분주한 항구 중 하나이며, 새로운 무역 협정과 자유경제특구(SEZ)로 인해 더 많은 기업들이 물류센터가 필요해질 것입니다. 투자자들은 창고, 냉동창고, 산업시설을 개발하거나 인수하여 안정적인 장기 수익을 얻을 수 있습니다. 정부가 제조업(자동차, 식품가공 등)의 국산화를 추진함에 따라 항구나 KAEC 인근의 제다 산업단지 개발 기회가 높습니다. 이들 사업에는 종종 보조금 전기/수도, 토지 제공 등 정부 지원이 동반되어 투자 매력이 높아집니다. 또한 이커머스의 성장으로 도시 내 라스트마일 배송센터도 또 다른 투자 기회입니다.
- 외국인 투자 및 합작 잠재력: 규제 완화로 외국인 투자자가 더 쉽게 진입할 수 있게 되었으며, 이는 로컬 개발업체들이 자본과 전문성을 가진 국제 파트너를 모색할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 현지 업체가 외국계 호텔 운영사와 손잡고 리조트를 개발하거나, 국제 건축 설계사와 상징적인 건물(이미 제다 타워, 제다 센트럴 등에서 세계적 건축가들과 협업 중) 공동작업이 가능합니다. 또한 프리미엄 임대 비자 등이 보편화될 경우 외국인 구매자가 고급 주택시장에 유입돼 제다의 럭셔리 부동산 개발자들에게 새로운 고객층을 제공할 수 있습니다.
- 저평가된 부문: 최근 성장에도 불구하고 제다의 일부 시장 부문은 여전히 지역 내 유사 도시들과 비교해 저평가된 상태일 수 있습니다. 예를 들어, 제다의 주요 해안가 부동산은 두바이나 심지어 리야드보다도 가격이 저렴합니다. 지금 제다 프라임 부동산에 투자하면 향후 도시의 글로벌 위상이 커지면서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마찬가지로, 유산 관광이 아직 개발되지 않아 알-발라드의 역사 건물을 부티크 호텔이나 문화 센터로 리노베이션하면 유산 보존과 수익 창출을 동시에 이룰 수 있으며, 이는 비전 2030의 삶의 질 목표와도 일치합니다.
- 특정 부문의 공급 과잉: 현재 진행 중인 프로젝트의 규모로 인해 일부 세그먼트가 공급 과잉이 될 위험이 있습니다. 예를 들어, 단기간에 수만 채의 신규 아파트가 시장에 쏟아지면(Roshn 커뮤니티, Jeddah Central 레지던스 등에서), 중간 시장 아파트의 임대료와 판매 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. S&P Global은 특히 소매 부문에서 너무 많은 쇼핑몰이 리테일러 매출을 분산시킬 수 있다며 공급과잉을 우려로 제기했습니다 arabnews.com. 마찬가지로, 여러 신규 오피스 타워가 동시에 분양되지만 임차인이 급증하지 않을 경우 오피스 시장도 공급과잉이 될 수 있습니다. 개발업자들은 공급과잉에 휘말리지 않으려면 프로젝트 일정과 단계를 조정하고 제품을 차별화해야 합니다.
- 정부 지출 및 석유에 대한 경제적 의존: 사우디아라비아의 부동산 경기는 정부 지출(많은 프로젝트가 정부 주도이거나 정부 인프라에 의존)에 밀접하게 연관되어 있습니다. 유가나 예산 수입이 큰 폭으로 하락할 경우 지출 삭감 또는 프로젝트 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 유가가 급락해 장기간 낮은 수준에 머문다면, PIF가 Jeddah Central 등의 프로젝트를 연기하거나 축소하거나, 주택 프로그램 보조금을 줄일 수도 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 국가에는 완충장치가 있고 다각화를 진행 중이지만, 여전히 많은 Vision 2030 사업이 석유 재원에 의해 운영되고 있습니다. 투자자들은 현 호황이 확장적 재정 정책에 의해 뒷받침되고 있음을 인식해야 하며, 정책이 반전되면(소비자 심리 하락, 건설 분야 일자리 영향 등으로 인해) 수요에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 금리 및 금융 비용: 2022~2024년 글로벌 금리 상승으로 인해 모기지 및 개발자 대출이 더욱 비싸졌습니다. 고금리가 지속될 경우, 금융 위험이 커지게 되며, 정부 보조금 외에는 모기지 부담이 커져 최종 사용자 수요가 약화되고, 개발업체는 더 높은 자본 비용에 직면할 수 있습니다. 최악의 경우, 자금 경색으로 인해 프로젝트가 중단될 수 있습니다. 사우디 중앙은행은 통화 페그로 인해 보통 미 연준 정책을 따르므로 글로벌 금리 추세가 중요합니다. 반대로, 일부 예측대로 2025~2026년에 인플레이션과 금리가 완화된다면, 이러한 위험이 완화될 수 있습니다.
- 규제 및 실행 리스크: 사우디아라비아의 규제 환경이 개선되었으나, 여전히 관료적 및 규제상의 어려움이 존재합니다. (예: 부동산 거래 또는 부동산에 대한 신규 세금, 기존 5% 부가가치세 상당의 세금 외에 추가 세금이 도입될 경우 시장이 놀랄 수 있습니다.) 메가 프로젝트의 경우 실행 리스크가 특히 두드러집니다. 지연이나 비용 초과는 관련 투자를 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 Jeddah Tower는 실행 리스크가 있습니다. 추가 중단이 발생할 경우 해당 프로젝트 내 토지 가치가 영향을 받을 수 있습니다. 마찬가지로, Jeddah Central을 예정대로, 계획대로 완공하는 것은 큰 과업이며, 기대에 못 미칠 경우 현재 투자 심리를 북돋는 ‘열기’를 약화시킬 수 있습니다.
- 지정학적 및 시장 인식 위험: 중동 지역에 위치한 사우디아라비아(그리고 따라서 제다)는 지역적 지정학적 긴장의 영향을 받을 수 있습니다. 불안정이나 안전 사고가 발생하면 일시적으로 관광이나 외국인 투자 의욕이 약화될 수 있습니다. 또한, 신흥 시장으로서 사우디 부동산은 글로벌 투자자 심리의 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 다른 시장이 더 매력적으로 보이거나 글로벌 부동산 경기 침체가 올 경우 외국 자본이 이탈할 수 있습니다. 국내적으로도, 중요한 프로젝트가 실패하거나 급격한 변화에 대한 대중적 반발이 있을 경우(부동산 분야에서는 다른 분야에 비해 가능성이 적지만) 시장 심리가 위축될 수 있습니다.
- 건설비 및 공급망: 빠른 개발로 인해 사우디아라비아에서는 건설비(자재와 인건비)가 상승하고 있습니다. 이는 업계 보고서에서 언급하는 주요 도전 과제입니다 argaam.com. 건설비 상승이 계속된다면, 개발업자들은 수익성이 압박받거나 소비자들이 감당할 수 있는 수준 이상으로 분양가를 올려야 할 수도 있습니다. (팬데믹 때처럼) 공급망 문제도 프로젝트 일정에 차질을 줄 수 있습니다. 이를 완화하려면 효율적인 프로젝트 관리와 더불어(비전 2030이 장려하듯) 현지 조달을 검토해야 하지만, 자재의 현지 제조가 완전히 확장되기까지는 시간이 필요합니다.
- 시장 성숙도와 유동성: 사우디의 부동산 시장은 아직 성숙 단계에 있습니다. 리츠(REITs)를 제외하면, 선진 시장에 비해 투명성과 유동성이 제한적입니다. 투자자는 엑시트 전략을 고려해야 합니다 — 제다에서의 부동산 매도는 수요가 아주 뜨겁지 않은 이상 고유동성 시장만큼 빠르지 않습니다. 시장 상황이 변할 경우, 대규모 자산 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럼에도, 전자 등기 시스템과 REGA의 데이터 개선 등으로 상황은 점차 나아지고 있습니다.
- JLL – KSA 거주 시장 역학, 2025년 1분기 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 중동 부동산 전망 2024(사우디아라비아) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam 뉴스 – “JLL, 2024년 하반기 리야드·제다 신규 주거단지 3만2천 세대 전망” (2024년 9월) argaam.com argaam.com
- Argaam 뉴스 – 계속: JLL KSA 시장 2024년 상반기 주요 내용 argaam.com argaam.com
- AGBI – “사우디, 성지 도시에 외국인 투자자 진출 허용” (2025년 1월) agbi.com agbi.com
- Arab News – “관광산업과 비전 2030으로 사우디 소매 부동산 전망 밝아, S&P 평가” (2025년 4월) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – 부의 보고서 2025 (시장 성과) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “세계에서 가장 높은 빌딩 제다 타워, 2028년 완공 목표로 공사 재개” (2023년 9월) designboom.com designboom.com
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
제다의 주거용 부동산 동향
판매 및 가격 동향: 제다의 주택 시장은 역동적으로 변화하고 있으며, 지난 1년 동안 수요가 급격히 증가했습니다. 2025년 초 기준 제다의 주택 매매 거래는 전년 대비 43.5% 증가했습니다 jll-mena.com. 이는 구매자 관심이 크게 증가했음을 반영합니다. 이같은 증가세는 전국적으로 주택 소유를 촉진하려는 노력과 맞물려 있습니다. 사카니(Sakani)와 부동산 개발기금과 같은 프로그램이 첫 주택 구매자가 쉽게 내 집을 마련할 수 있게 해주면서 수요가 크게 자극되었습니다 jll-mena.com. 가격 측면에서는 제다 주택 시장에 복합적인 움직임이 나타났습니다. 빌라 매매 가격은 지속적으로 상승한 반면, 아파트 가격은 최근 분기에서 다소 약세를 보였습니다 jll-mena.com. 참고로, 2024년 상반기 동안 제다의 주택 매매 가격은 전년 동기 대비 약 5% 상승했으며, 임대료는 약 4% 올랐습니다 argaam.com argaam.com. 이는 같은 기간 주택 가격이 약 10% 급등한 리야드에 비해 완만한 성장세입니다 argaam.com. 아파트 가격의 상대적 둔화는 수년간의 빠른 성장 이후 조정을 시사하며, 이 부문에서 신규 공급이 늘고 있음을 의미할 수도 있습니다.
수요와 주택 공급: 제다에서의 수요는 현대적이고 마스터플랜이 적용된 커뮤니티로 이동하고 있습니다. 내국인과 외국인 모두가 통합된 편의시설이 함께 제공되는 ‘커뮤니티 라이프’를 단독 주택보다 선호하는 경향을 보이고 있습니다 jll-mena.com. 특히 제다 북부가 중심지로 부상했으며, 이 지역은 고급 신규 개발과 인프라 확충으로 가장 큰 가격 상승이 이루어진 곳입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 중상층부터 고급 주거 단지까지의 수요가 증가하고 있으며, 이는 제다가 상업 중심지이자 순례자 및 관광객의 관문이라는 위상과 맞물려 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 인기 있는 지역은 바닷가 및 북부 구역(오부르, 알-샤티/워터프론트 지역 등)으로, 새 빌라, 게이트 컴파운드, 해변 아파트 등이 제공됩니다. 최근 데이터에 따르면 2023년 제다의 가격 상승 대부분이 도심 북부에 집중되었으며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 이 지역에서는 여러 대규모 주택 프로젝트가 진행 중입니다.
공급 측면에서 개발 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 2024년 상반기에만 11,300세대의 신규 주거 단위가 제다에 공급되어, 해당 도시의 전체 주택 보유량은 약 891,000세대에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com. 또 다른 16,000세대는 2024년 하반기에 완공될 예정입니다 argaam.com. 공공투자펀드(Public Investment Fund)의 ROSHN을 비롯한 주요 개발업체들이 제다에서 활발히 활동하고 있습니다. 예를 들어, ROSHN의 북부 제다 알-아루스(Al-Arous) 프로젝트는 마스터 플랜 커뮤니티로 18,000여 세대의 신규 주택을 추가할 계획이며, 현대적인 중산층 주택 공급을 확대하고 있습니다. 이러한 개발은 사우디 정부의 비전 2030(Vision 2030) 목표, 즉 사우디 주택 소유율을 2020년 약 62%에서 2030년까지 70%로 높이는 것을 지원합니다 pwc.com pwc.com. 또한, 사우디 주택담보대출 재융자 회사(Saudi Real Estate Refinance Company)의 유동성과 낮아진 초기 납입금 규정에 힘입어 주택담보대출 접근성이 개선되면서, 더 많은 젊은 가정이 주택을 구매할 수 있게 되었습니다 pwc.com pwc.com. 이로 인해 신규 주거 프로젝트에 대한 수요가 지속되고 있습니다.
임대료 및 수익률: 제다의 임대 시장은 점점 더 타이트해지고 있습니다. 인구 증가와 특정 산업 분야에서 외국인 전문 인력의 유입으로 인해 최근 아파트 임대료가 눈에 띄게 상승했습니다. 한 시장 리뷰에 따르면 2023년에 아파트 평균 임대료가 전년 대비 18% 상승했습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 빌라 임대료도 연간 한 자릿수 대의 높은 비율로 상승했지만, 아직 리야드에 비해서는 전반적으로 낮은 편입니다. 2023년 말 기준, 제다의 일반적인 아파트 임대료는 위치와 품질에 따라 연간 약 14,400~75,000사우디리얄(SAR)로 다양하며, 빌라 임대료는 대략 연간 60,000~175,000사우디리얄(SAR)입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 이러한 임대료 상승은 주요 지역의 양질의 주택에 대한 높은 수요와 한정된 공급을 반영합니다. 그러나 2024~2025년에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 임대료 상승세가 완화될 가능성도 있습니다. 임대료가 오름에 따라 최근 몇 년간 임대인(집주인) 수익률 역시 매력적이었으나, 2030년까지 수만 호의 신규 단지 공급으로 공급 과잉 위험에 투자자들이 주목하고 있습니다. 전반적으로, 제다의 주거 부문은 강한 기초 수요와 정부의 주택 정책에 힘입어 “지속적인 성장세와 추가 확대”를 보이고 있습니다 argaam.com.
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
제다의 주거용 부동산 동향
판매 및 가격 동향: 제다의 주택 시장은 역동적으로 변화하고 있으며, 지난 1년 동안 수요가 급격히 증가했습니다. 2025년 초 기준 제다의 주택 매매 거래는 전년 대비 43.5% 증가했습니다 jll-mena.com. 이는 구매자 관심이 크게 증가했음을 반영합니다. 이같은 증가세는 전국적으로 주택 소유를 촉진하려는 노력과 맞물려 있습니다. 사카니(Sakani)와 부동산 개발기금과 같은 프로그램이 첫 주택 구매자가 쉽게 내 집을 마련할 수 있게 해주면서 수요가 크게 자극되었습니다 jll-mena.com. 가격 측면에서는 제다 주택 시장에 복합적인 움직임이 나타났습니다. 빌라 매매 가격은 지속적으로 상승한 반면, 아파트 가격은 최근 분기에서 다소 약세를 보였습니다 jll-mena.com. 참고로, 2024년 상반기 동안 제다의 주택 매매 가격은 전년 동기 대비 약 5% 상승했으며, 임대료는 약 4% 올랐습니다 argaam.com argaam.com. 이는 같은 기간 주택 가격이 약 10% 급등한 리야드에 비해 완만한 성장세입니다 argaam.com. 아파트 가격의 상대적 둔화는 수년간의 빠른 성장 이후 조정을 시사하며, 이 부문에서 신규 공급이 늘고 있음을 의미할 수도 있습니다.
수요와 주택 공급: 제다에서의 수요는 현대적이고 마스터플랜이 적용된 커뮤니티로 이동하고 있습니다. 내국인과 외국인 모두가 통합된 편의시설이 함께 제공되는 ‘커뮤니티 라이프’를 단독 주택보다 선호하는 경향을 보이고 있습니다 jll-mena.com. 특히 제다 북부가 중심지로 부상했으며, 이 지역은 고급 신규 개발과 인프라 확충으로 가장 큰 가격 상승이 이루어진 곳입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 중상층부터 고급 주거 단지까지의 수요가 증가하고 있으며, 이는 제다가 상업 중심지이자 순례자 및 관광객의 관문이라는 위상과 맞물려 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 인기 있는 지역은 바닷가 및 북부 구역(오부르, 알-샤티/워터프론트 지역 등)으로, 새 빌라, 게이트 컴파운드, 해변 아파트 등이 제공됩니다. 최근 데이터에 따르면 2023년 제다의 가격 상승 대부분이 도심 북부에 집중되었으며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 이 지역에서는 여러 대규모 주택 프로젝트가 진행 중입니다.
공급 측면에서 개발 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 2024년 상반기에만 11,300세대의 신규 주거 단위가 제다에 공급되어, 해당 도시의 전체 주택 보유량은 약 891,000세대에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com. 또 다른 16,000세대는 2024년 하반기에 완공될 예정입니다 argaam.com. 공공투자펀드(Public Investment Fund)의 ROSHN을 비롯한 주요 개발업체들이 제다에서 활발히 활동하고 있습니다. 예를 들어, ROSHN의 북부 제다 알-아루스(Al-Arous) 프로젝트는 마스터 플랜 커뮤니티로 18,000여 세대의 신규 주택을 추가할 계획이며, 현대적인 중산층 주택 공급을 확대하고 있습니다. 이러한 개발은 사우디 정부의 비전 2030(Vision 2030) 목표, 즉 사우디 주택 소유율을 2020년 약 62%에서 2030년까지 70%로 높이는 것을 지원합니다 pwc.com pwc.com. 또한, 사우디 주택담보대출 재융자 회사(Saudi Real Estate Refinance Company)의 유동성과 낮아진 초기 납입금 규정에 힘입어 주택담보대출 접근성이 개선되면서, 더 많은 젊은 가정이 주택을 구매할 수 있게 되었습니다 pwc.com pwc.com. 이로 인해 신규 주거 프로젝트에 대한 수요가 지속되고 있습니다.
임대료 및 수익률: 제다의 임대 시장은 점점 더 타이트해지고 있습니다. 인구 증가와 특정 산업 분야에서 외국인 전문 인력의 유입으로 인해 최근 아파트 임대료가 눈에 띄게 상승했습니다. 한 시장 리뷰에 따르면 2023년에 아파트 평균 임대료가 전년 대비 18% 상승했습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 빌라 임대료도 연간 한 자릿수 대의 높은 비율로 상승했지만, 아직 리야드에 비해서는 전반적으로 낮은 편입니다. 2023년 말 기준, 제다의 일반적인 아파트 임대료는 위치와 품질에 따라 연간 약 14,400~75,000사우디리얄(SAR)로 다양하며, 빌라 임대료는 대략 연간 60,000~175,000사우디리얄(SAR)입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 이러한 임대료 상승은 주요 지역의 양질의 주택에 대한 높은 수요와 한정된 공급을 반영합니다. 그러나 2024~2025년에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 임대료 상승세가 완화될 가능성도 있습니다. 임대료가 오름에 따라 최근 몇 년간 임대인(집주인) 수익률 역시 매력적이었으나, 2030년까지 수만 호의 신규 단지 공급으로 공급 과잉 위험에 투자자들이 주목하고 있습니다. 전반적으로, 제다의 주거 부문은 강한 기초 수요와 정부의 주택 정책에 힘입어 “지속적인 성장세와 추가 확대”를 보이고 있습니다 argaam.com.
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
제다의 주거용 부동산 동향
판매 및 가격 동향: 제다의 주택 시장은 역동적으로 변화하고 있으며, 지난 1년 동안 수요가 급격히 증가했습니다. 2025년 초 기준 제다의 주택 매매 거래는 전년 대비 43.5% 증가했습니다 jll-mena.com. 이는 구매자 관심이 크게 증가했음을 반영합니다. 이같은 증가세는 전국적으로 주택 소유를 촉진하려는 노력과 맞물려 있습니다. 사카니(Sakani)와 부동산 개발기금과 같은 프로그램이 첫 주택 구매자가 쉽게 내 집을 마련할 수 있게 해주면서 수요가 크게 자극되었습니다 jll-mena.com. 가격 측면에서는 제다 주택 시장에 복합적인 움직임이 나타났습니다. 빌라 매매 가격은 지속적으로 상승한 반면, 아파트 가격은 최근 분기에서 다소 약세를 보였습니다 jll-mena.com. 참고로, 2024년 상반기 동안 제다의 주택 매매 가격은 전년 동기 대비 약 5% 상승했으며, 임대료는 약 4% 올랐습니다 argaam.com argaam.com. 이는 같은 기간 주택 가격이 약 10% 급등한 리야드에 비해 완만한 성장세입니다 argaam.com. 아파트 가격의 상대적 둔화는 수년간의 빠른 성장 이후 조정을 시사하며, 이 부문에서 신규 공급이 늘고 있음을 의미할 수도 있습니다.
수요와 주택 공급: 제다에서의 수요는 현대적이고 마스터플랜이 적용된 커뮤니티로 이동하고 있습니다. 내국인과 외국인 모두가 통합된 편의시설이 함께 제공되는 ‘커뮤니티 라이프’를 단독 주택보다 선호하는 경향을 보이고 있습니다 jll-mena.com. 특히 제다 북부가 중심지로 부상했으며, 이 지역은 고급 신규 개발과 인프라 확충으로 가장 큰 가격 상승이 이루어진 곳입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 중상층부터 고급 주거 단지까지의 수요가 증가하고 있으며, 이는 제다가 상업 중심지이자 순례자 및 관광객의 관문이라는 위상과 맞물려 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 인기 있는 지역은 바닷가 및 북부 구역(오부르, 알-샤티/워터프론트 지역 등)으로, 새 빌라, 게이트 컴파운드, 해변 아파트 등이 제공됩니다. 최근 데이터에 따르면 2023년 제다의 가격 상승 대부분이 도심 북부에 집중되었으며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 이 지역에서는 여러 대규모 주택 프로젝트가 진행 중입니다.
공급 측면에서 개발 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 2024년 상반기에만 11,300세대의 신규 주거 단위가 제다에 공급되어, 해당 도시의 전체 주택 보유량은 약 891,000세대에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com. 또 다른 16,000세대는 2024년 하반기에 완공될 예정입니다 argaam.com. 공공투자펀드(Public Investment Fund)의 ROSHN을 비롯한 주요 개발업체들이 제다에서 활발히 활동하고 있습니다. 예를 들어, ROSHN의 북부 제다 알-아루스(Al-Arous) 프로젝트는 마스터 플랜 커뮤니티로 18,000여 세대의 신규 주택을 추가할 계획이며, 현대적인 중산층 주택 공급을 확대하고 있습니다. 이러한 개발은 사우디 정부의 비전 2030(Vision 2030) 목표, 즉 사우디 주택 소유율을 2020년 약 62%에서 2030년까지 70%로 높이는 것을 지원합니다 pwc.com pwc.com. 또한, 사우디 주택담보대출 재융자 회사(Saudi Real Estate Refinance Company)의 유동성과 낮아진 초기 납입금 규정에 힘입어 주택담보대출 접근성이 개선되면서, 더 많은 젊은 가정이 주택을 구매할 수 있게 되었습니다 pwc.com pwc.com. 이로 인해 신규 주거 프로젝트에 대한 수요가 지속되고 있습니다.
임대료 및 수익률: 제다의 임대 시장은 점점 더 타이트해지고 있습니다. 인구 증가와 특정 산업 분야에서 외국인 전문 인력의 유입으로 인해 최근 아파트 임대료가 눈에 띄게 상승했습니다. 한 시장 리뷰에 따르면 2023년에 아파트 평균 임대료가 전년 대비 18% 상승했습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 빌라 임대료도 연간 한 자릿수 대의 높은 비율로 상승했지만, 아직 리야드에 비해서는 전반적으로 낮은 편입니다. 2023년 말 기준, 제다의 일반적인 아파트 임대료는 위치와 품질에 따라 연간 약 14,400~75,000사우디리얄(SAR)로 다양하며, 빌라 임대료는 대략 연간 60,000~175,000사우디리얄(SAR)입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 이러한 임대료 상승은 주요 지역의 양질의 주택에 대한 높은 수요와 한정된 공급을 반영합니다. 그러나 2024~2025년에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 임대료 상승세가 완화될 가능성도 있습니다. 임대료가 오름에 따라 최근 몇 년간 임대인(집주인) 수익률 역시 매력적이었으나, 2030년까지 수만 호의 신규 단지 공급으로 공급 과잉 위험에 투자자들이 주목하고 있습니다. 전반적으로, 제다의 주거 부문은 강한 기초 수요와 정부의 주택 정책에 힘입어 “지속적인 성장세와 추가 확대”를 보이고 있습니다 argaam.com.
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
제다의 주거용 부동산 동향
판매 및 가격 동향: 제다의 주택 시장은 역동적으로 변화하고 있으며, 지난 1년 동안 수요가 급격히 증가했습니다. 2025년 초 기준 제다의 주택 매매 거래는 전년 대비 43.5% 증가했습니다 jll-mena.com. 이는 구매자 관심이 크게 증가했음을 반영합니다. 이같은 증가세는 전국적으로 주택 소유를 촉진하려는 노력과 맞물려 있습니다. 사카니(Sakani)와 부동산 개발기금과 같은 프로그램이 첫 주택 구매자가 쉽게 내 집을 마련할 수 있게 해주면서 수요가 크게 자극되었습니다 jll-mena.com. 가격 측면에서는 제다 주택 시장에 복합적인 움직임이 나타났습니다. 빌라 매매 가격은 지속적으로 상승한 반면, 아파트 가격은 최근 분기에서 다소 약세를 보였습니다 jll-mena.com. 참고로, 2024년 상반기 동안 제다의 주택 매매 가격은 전년 동기 대비 약 5% 상승했으며, 임대료는 약 4% 올랐습니다 argaam.com argaam.com. 이는 같은 기간 주택 가격이 약 10% 급등한 리야드에 비해 완만한 성장세입니다 argaam.com. 아파트 가격의 상대적 둔화는 수년간의 빠른 성장 이후 조정을 시사하며, 이 부문에서 신규 공급이 늘고 있음을 의미할 수도 있습니다.
수요와 주택 공급: 제다에서의 수요는 현대적이고 마스터플랜이 적용된 커뮤니티로 이동하고 있습니다. 내국인과 외국인 모두가 통합된 편의시설이 함께 제공되는 ‘커뮤니티 라이프’를 단독 주택보다 선호하는 경향을 보이고 있습니다 jll-mena.com. 특히 제다 북부가 중심지로 부상했으며, 이 지역은 고급 신규 개발과 인프라 확충으로 가장 큰 가격 상승이 이루어진 곳입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 중상층부터 고급 주거 단지까지의 수요가 증가하고 있으며, 이는 제다가 상업 중심지이자 순례자 및 관광객의 관문이라는 위상과 맞물려 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 인기 있는 지역은 바닷가 및 북부 구역(오부르, 알-샤티/워터프론트 지역 등)으로, 새 빌라, 게이트 컴파운드, 해변 아파트 등이 제공됩니다. 최근 데이터에 따르면 2023년 제다의 가격 상승 대부분이 도심 북부에 집중되었으며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 이 지역에서는 여러 대규모 주택 프로젝트가 진행 중입니다.
공급 측면에서 개발 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 2024년 상반기에만 11,300세대의 신규 주거 단위가 제다에 공급되어, 해당 도시의 전체 주택 보유량은 약 891,000세대에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com. 또 다른 16,000세대는 2024년 하반기에 완공될 예정입니다 argaam.com. 공공투자펀드(Public Investment Fund)의 ROSHN을 비롯한 주요 개발업체들이 제다에서 활발히 활동하고 있습니다. 예를 들어, ROSHN의 북부 제다 알-아루스(Al-Arous) 프로젝트는 마스터 플랜 커뮤니티로 18,000여 세대의 신규 주택을 추가할 계획이며, 현대적인 중산층 주택 공급을 확대하고 있습니다. 이러한 개발은 사우디 정부의 비전 2030(Vision 2030) 목표, 즉 사우디 주택 소유율을 2020년 약 62%에서 2030년까지 70%로 높이는 것을 지원합니다 pwc.com pwc.com. 또한, 사우디 주택담보대출 재융자 회사(Saudi Real Estate Refinance Company)의 유동성과 낮아진 초기 납입금 규정에 힘입어 주택담보대출 접근성이 개선되면서, 더 많은 젊은 가정이 주택을 구매할 수 있게 되었습니다 pwc.com pwc.com. 이로 인해 신규 주거 프로젝트에 대한 수요가 지속되고 있습니다.
임대료 및 수익률: 제다의 임대 시장은 점점 더 타이트해지고 있습니다. 인구 증가와 특정 산업 분야에서 외국인 전문 인력의 유입으로 인해 최근 아파트 임대료가 눈에 띄게 상승했습니다. 한 시장 리뷰에 따르면 2023년에 아파트 평균 임대료가 전년 대비 18% 상승했습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 빌라 임대료도 연간 한 자릿수 대의 높은 비율로 상승했지만, 아직 리야드에 비해서는 전반적으로 낮은 편입니다. 2023년 말 기준, 제다의 일반적인 아파트 임대료는 위치와 품질에 따라 연간 약 14,400~75,000사우디리얄(SAR)로 다양하며, 빌라 임대료는 대략 연간 60,000~175,000사우디리얄(SAR)입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 이러한 임대료 상승은 주요 지역의 양질의 주택에 대한 높은 수요와 한정된 공급을 반영합니다. 그러나 2024~2025년에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 임대료 상승세가 완화될 가능성도 있습니다. 임대료가 오름에 따라 최근 몇 년간 임대인(집주인) 수익률 역시 매력적이었으나, 2030년까지 수만 호의 신규 단지 공급으로 공급 과잉 위험에 투자자들이 주목하고 있습니다. 전반적으로, 제다의 주거 부문은 강한 기초 수요와 정부의 주택 정책에 힘입어 “지속적인 성장세와 추가 확대”를 보이고 있습니다 argaam.com.
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
제다의 주거용 부동산 동향
판매 및 가격 동향: 제다의 주택 시장은 역동적으로 변화하고 있으며, 지난 1년 동안 수요가 급격히 증가했습니다. 2025년 초 기준 제다의 주택 매매 거래는 전년 대비 43.5% 증가했습니다 jll-mena.com. 이는 구매자 관심이 크게 증가했음을 반영합니다. 이같은 증가세는 전국적으로 주택 소유를 촉진하려는 노력과 맞물려 있습니다. 사카니(Sakani)와 부동산 개발기금과 같은 프로그램이 첫 주택 구매자가 쉽게 내 집을 마련할 수 있게 해주면서 수요가 크게 자극되었습니다 jll-mena.com. 가격 측면에서는 제다 주택 시장에 복합적인 움직임이 나타났습니다. 빌라 매매 가격은 지속적으로 상승한 반면, 아파트 가격은 최근 분기에서 다소 약세를 보였습니다 jll-mena.com. 참고로, 2024년 상반기 동안 제다의 주택 매매 가격은 전년 동기 대비 약 5% 상승했으며, 임대료는 약 4% 올랐습니다 argaam.com argaam.com. 이는 같은 기간 주택 가격이 약 10% 급등한 리야드에 비해 완만한 성장세입니다 argaam.com. 아파트 가격의 상대적 둔화는 수년간의 빠른 성장 이후 조정을 시사하며, 이 부문에서 신규 공급이 늘고 있음을 의미할 수도 있습니다.
수요와 주택 공급: 제다에서의 수요는 현대적이고 마스터플랜이 적용된 커뮤니티로 이동하고 있습니다. 내국인과 외국인 모두가 통합된 편의시설이 함께 제공되는 ‘커뮤니티 라이프’를 단독 주택보다 선호하는 경향을 보이고 있습니다 jll-mena.com. 특히 제다 북부가 중심지로 부상했으며, 이 지역은 고급 신규 개발과 인프라 확충으로 가장 큰 가격 상승이 이루어진 곳입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 중상층부터 고급 주거 단지까지의 수요가 증가하고 있으며, 이는 제다가 상업 중심지이자 순례자 및 관광객의 관문이라는 위상과 맞물려 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 인기 있는 지역은 바닷가 및 북부 구역(오부르, 알-샤티/워터프론트 지역 등)으로, 새 빌라, 게이트 컴파운드, 해변 아파트 등이 제공됩니다. 최근 데이터에 따르면 2023년 제다의 가격 상승 대부분이 도심 북부에 집중되었으며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 이 지역에서는 여러 대규모 주택 프로젝트가 진행 중입니다.
공급 측면에서 개발 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 2024년 상반기에만 11,300세대의 신규 주거 단위가 제다에 공급되어, 해당 도시의 전체 주택 보유량은 약 891,000세대에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com. 또 다른 16,000세대는 2024년 하반기에 완공될 예정입니다 argaam.com. 공공투자펀드(Public Investment Fund)의 ROSHN을 비롯한 주요 개발업체들이 제다에서 활발히 활동하고 있습니다. 예를 들어, ROSHN의 북부 제다 알-아루스(Al-Arous) 프로젝트는 마스터 플랜 커뮤니티로 18,000여 세대의 신규 주택을 추가할 계획이며, 현대적인 중산층 주택 공급을 확대하고 있습니다. 이러한 개발은 사우디 정부의 비전 2030(Vision 2030) 목표, 즉 사우디 주택 소유율을 2020년 약 62%에서 2030년까지 70%로 높이는 것을 지원합니다 pwc.com pwc.com. 또한, 사우디 주택담보대출 재융자 회사(Saudi Real Estate Refinance Company)의 유동성과 낮아진 초기 납입금 규정에 힘입어 주택담보대출 접근성이 개선되면서, 더 많은 젊은 가정이 주택을 구매할 수 있게 되었습니다 pwc.com pwc.com. 이로 인해 신규 주거 프로젝트에 대한 수요가 지속되고 있습니다.
임대료 및 수익률: 제다의 임대 시장은 점점 더 타이트해지고 있습니다. 인구 증가와 특정 산업 분야에서 외국인 전문 인력의 유입으로 인해 최근 아파트 임대료가 눈에 띄게 상승했습니다. 한 시장 리뷰에 따르면 2023년에 아파트 평균 임대료가 전년 대비 18% 상승했습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 빌라 임대료도 연간 한 자릿수 대의 높은 비율로 상승했지만, 아직 리야드에 비해서는 전반적으로 낮은 편입니다. 2023년 말 기준, 제다의 일반적인 아파트 임대료는 위치와 품질에 따라 연간 약 14,400~75,000사우디리얄(SAR)로 다양하며, 빌라 임대료는 대략 연간 60,000~175,000사우디리얄(SAR)입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 이러한 임대료 상승은 주요 지역의 양질의 주택에 대한 높은 수요와 한정된 공급을 반영합니다. 그러나 2024~2025년에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 임대료 상승세가 완화될 가능성도 있습니다. 임대료가 오름에 따라 최근 몇 년간 임대인(집주인) 수익률 역시 매력적이었으나, 2030년까지 수만 호의 신규 단지 공급으로 공급 과잉 위험에 투자자들이 주목하고 있습니다. 전반적으로, 제다의 주거 부문은 강한 기초 수요와 정부의 주택 정책에 힘입어 “지속적인 성장세와 추가 확대”를 보이고 있습니다 argaam.com.
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
제다의 주거용 부동산 동향
판매 및 가격 동향: 제다의 주택 시장은 역동적으로 변화하고 있으며, 지난 1년 동안 수요가 급격히 증가했습니다. 2025년 초 기준 제다의 주택 매매 거래는 전년 대비 43.5% 증가했습니다 jll-mena.com. 이는 구매자 관심이 크게 증가했음을 반영합니다. 이같은 증가세는 전국적으로 주택 소유를 촉진하려는 노력과 맞물려 있습니다. 사카니(Sakani)와 부동산 개발기금과 같은 프로그램이 첫 주택 구매자가 쉽게 내 집을 마련할 수 있게 해주면서 수요가 크게 자극되었습니다 jll-mena.com. 가격 측면에서는 제다 주택 시장에 복합적인 움직임이 나타났습니다. 빌라 매매 가격은 지속적으로 상승한 반면, 아파트 가격은 최근 분기에서 다소 약세를 보였습니다 jll-mena.com. 참고로, 2024년 상반기 동안 제다의 주택 매매 가격은 전년 동기 대비 약 5% 상승했으며, 임대료는 약 4% 올랐습니다 argaam.com argaam.com. 이는 같은 기간 주택 가격이 약 10% 급등한 리야드에 비해 완만한 성장세입니다 argaam.com. 아파트 가격의 상대적 둔화는 수년간의 빠른 성장 이후 조정을 시사하며, 이 부문에서 신규 공급이 늘고 있음을 의미할 수도 있습니다.
수요와 주택 공급: 제다에서의 수요는 현대적이고 마스터플랜이 적용된 커뮤니티로 이동하고 있습니다. 내국인과 외국인 모두가 통합된 편의시설이 함께 제공되는 ‘커뮤니티 라이프’를 단독 주택보다 선호하는 경향을 보이고 있습니다 jll-mena.com. 특히 제다 북부가 중심지로 부상했으며, 이 지역은 고급 신규 개발과 인프라 확충으로 가장 큰 가격 상승이 이루어진 곳입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 중상층부터 고급 주거 단지까지의 수요가 증가하고 있으며, 이는 제다가 상업 중심지이자 순례자 및 관광객의 관문이라는 위상과 맞물려 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 인기 있는 지역은 바닷가 및 북부 구역(오부르, 알-샤티/워터프론트 지역 등)으로, 새 빌라, 게이트 컴파운드, 해변 아파트 등이 제공됩니다. 최근 데이터에 따르면 2023년 제다의 가격 상승 대부분이 도심 북부에 집중되었으며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 이 지역에서는 여러 대규모 주택 프로젝트가 진행 중입니다.
공급 측면에서 개발 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 2024년 상반기에만 11,300세대의 신규 주거 단위가 제다에 공급되어, 해당 도시의 전체 주택 보유량은 약 891,000세대에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com. 또 다른 16,000세대는 2024년 하반기에 완공될 예정입니다 argaam.com. 공공투자펀드(Public Investment Fund)의 ROSHN을 비롯한 주요 개발업체들이 제다에서 활발히 활동하고 있습니다. 예를 들어, ROSHN의 북부 제다 알-아루스(Al-Arous) 프로젝트는 마스터 플랜 커뮤니티로 18,000여 세대의 신규 주택을 추가할 계획이며, 현대적인 중산층 주택 공급을 확대하고 있습니다. 이러한 개발은 사우디 정부의 비전 2030(Vision 2030) 목표, 즉 사우디 주택 소유율을 2020년 약 62%에서 2030년까지 70%로 높이는 것을 지원합니다 pwc.com pwc.com. 또한, 사우디 주택담보대출 재융자 회사(Saudi Real Estate Refinance Company)의 유동성과 낮아진 초기 납입금 규정에 힘입어 주택담보대출 접근성이 개선되면서, 더 많은 젊은 가정이 주택을 구매할 수 있게 되었습니다 pwc.com pwc.com. 이로 인해 신규 주거 프로젝트에 대한 수요가 지속되고 있습니다.
임대료 및 수익률: 제다의 임대 시장은 점점 더 타이트해지고 있습니다. 인구 증가와 특정 산업 분야에서 외국인 전문 인력의 유입으로 인해 최근 아파트 임대료가 눈에 띄게 상승했습니다. 한 시장 리뷰에 따르면 2023년에 아파트 평균 임대료가 전년 대비 18% 상승했습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 빌라 임대료도 연간 한 자릿수 대의 높은 비율로 상승했지만, 아직 리야드에 비해서는 전반적으로 낮은 편입니다. 2023년 말 기준, 제다의 일반적인 아파트 임대료는 위치와 품질에 따라 연간 약 14,400~75,000사우디리얄(SAR)로 다양하며, 빌라 임대료는 대략 연간 60,000~175,000사우디리얄(SAR)입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 이러한 임대료 상승은 주요 지역의 양질의 주택에 대한 높은 수요와 한정된 공급을 반영합니다. 그러나 2024~2025년에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 임대료 상승세가 완화될 가능성도 있습니다. 임대료가 오름에 따라 최근 몇 년간 임대인(집주인) 수익률 역시 매력적이었으나, 2030년까지 수만 호의 신규 단지 공급으로 공급 과잉 위험에 투자자들이 주목하고 있습니다. 전반적으로, 제다의 주거 부문은 강한 기초 수요와 정부의 주택 정책에 힘입어 “지속적인 성장세와 추가 확대”를 보이고 있습니다 argaam.com.
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
제다의 주거용 부동산 동향
판매 및 가격 동향: 제다의 주택 시장은 역동적으로 변화하고 있으며, 지난 1년 동안 수요가 급격히 증가했습니다. 2025년 초 기준 제다의 주택 매매 거래는 전년 대비 43.5% 증가했습니다 jll-mena.com. 이는 구매자 관심이 크게 증가했음을 반영합니다. 이같은 증가세는 전국적으로 주택 소유를 촉진하려는 노력과 맞물려 있습니다. 사카니(Sakani)와 부동산 개발기금과 같은 프로그램이 첫 주택 구매자가 쉽게 내 집을 마련할 수 있게 해주면서 수요가 크게 자극되었습니다 jll-mena.com. 가격 측면에서는 제다 주택 시장에 복합적인 움직임이 나타났습니다. 빌라 매매 가격은 지속적으로 상승한 반면, 아파트 가격은 최근 분기에서 다소 약세를 보였습니다 jll-mena.com. 참고로, 2024년 상반기 동안 제다의 주택 매매 가격은 전년 동기 대비 약 5% 상승했으며, 임대료는 약 4% 올랐습니다 argaam.com argaam.com. 이는 같은 기간 주택 가격이 약 10% 급등한 리야드에 비해 완만한 성장세입니다 argaam.com. 아파트 가격의 상대적 둔화는 수년간의 빠른 성장 이후 조정을 시사하며, 이 부문에서 신규 공급이 늘고 있음을 의미할 수도 있습니다.
수요와 주택 공급: 제다에서의 수요는 현대적이고 마스터플랜이 적용된 커뮤니티로 이동하고 있습니다. 내국인과 외국인 모두가 통합된 편의시설이 함께 제공되는 ‘커뮤니티 라이프’를 단독 주택보다 선호하는 경향을 보이고 있습니다 jll-mena.com. 특히 제다 북부가 중심지로 부상했으며, 이 지역은 고급 신규 개발과 인프라 확충으로 가장 큰 가격 상승이 이루어진 곳입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 중상층부터 고급 주거 단지까지의 수요가 증가하고 있으며, 이는 제다가 상업 중심지이자 순례자 및 관광객의 관문이라는 위상과 맞물려 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 인기 있는 지역은 바닷가 및 북부 구역(오부르, 알-샤티/워터프론트 지역 등)으로, 새 빌라, 게이트 컴파운드, 해변 아파트 등이 제공됩니다. 최근 데이터에 따르면 2023년 제다의 가격 상승 대부분이 도심 북부에 집중되었으며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 이 지역에서는 여러 대규모 주택 프로젝트가 진행 중입니다.
공급 측면에서 개발 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 2024년 상반기에만 11,300세대의 신규 주거 단위가 제다에 공급되어, 해당 도시의 전체 주택 보유량은 약 891,000세대에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com. 또 다른 16,000세대는 2024년 하반기에 완공될 예정입니다 argaam.com. 공공투자펀드(Public Investment Fund)의 ROSHN을 비롯한 주요 개발업체들이 제다에서 활발히 활동하고 있습니다. 예를 들어, ROSHN의 북부 제다 알-아루스(Al-Arous) 프로젝트는 마스터 플랜 커뮤니티로 18,000여 세대의 신규 주택을 추가할 계획이며, 현대적인 중산층 주택 공급을 확대하고 있습니다. 이러한 개발은 사우디 정부의 비전 2030(Vision 2030) 목표, 즉 사우디 주택 소유율을 2020년 약 62%에서 2030년까지 70%로 높이는 것을 지원합니다 pwc.com pwc.com. 또한, 사우디 주택담보대출 재융자 회사(Saudi Real Estate Refinance Company)의 유동성과 낮아진 초기 납입금 규정에 힘입어 주택담보대출 접근성이 개선되면서, 더 많은 젊은 가정이 주택을 구매할 수 있게 되었습니다 pwc.com pwc.com. 이로 인해 신규 주거 프로젝트에 대한 수요가 지속되고 있습니다.
임대료 및 수익률: 제다의 임대 시장은 점점 더 타이트해지고 있습니다. 인구 증가와 특정 산업 분야에서 외국인 전문 인력의 유입으로 인해 최근 아파트 임대료가 눈에 띄게 상승했습니다. 한 시장 리뷰에 따르면 2023년에 아파트 평균 임대료가 전년 대비 18% 상승했습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 빌라 임대료도 연간 한 자릿수 대의 높은 비율로 상승했지만, 아직 리야드에 비해서는 전반적으로 낮은 편입니다. 2023년 말 기준, 제다의 일반적인 아파트 임대료는 위치와 품질에 따라 연간 약 14,400~75,000사우디리얄(SAR)로 다양하며, 빌라 임대료는 대략 연간 60,000~175,000사우디리얄(SAR)입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 이러한 임대료 상승은 주요 지역의 양질의 주택에 대한 높은 수요와 한정된 공급을 반영합니다. 그러나 2024~2025년에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 임대료 상승세가 완화될 가능성도 있습니다. 임대료가 오름에 따라 최근 몇 년간 임대인(집주인) 수익률 역시 매력적이었으나, 2030년까지 수만 호의 신규 단지 공급으로 공급 과잉 위험에 투자자들이 주목하고 있습니다. 전반적으로, 제다의 주거 부문은 강한 기초 수요와 정부의 주택 정책에 힘입어 “지속적인 성장세와 추가 확대”를 보이고 있습니다 argaam.com.
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
제다(Jeddah)의 부동산 시장은 사우디 비전 2030(Saudi Vision 2030) 아래 정부 주도의 이니셔티브와 견고한 수요에 힘입어 2025년을 강한 기반 위에서 맞이하고 있습니다. 지난 한 해 동안 제다의 주거용 부동산 거래가 급증했으며, 주택 판매 거래가 전년 대비 43.5% 증가하여 리야드(Riyadh)의 성장률을 훨씬 능가했습니다 jll-mena.com. 가격은 혼합된 추세를 보이고 있습니다. 빌라 가격은 상승한 반면 아파트 가격은 소폭 조정되었습니다 jll-mena.com. 상업 부문에서는 제다의 오피스 및 리테일 시장이 새로운 프로젝트와 함께 꾸준히 확장되고 있으나, 성장 속도는 급격히 성장하고 있는 수도 리야드에 비해 다소 완만합니다 argaam.com argaam.com. 제다 센트럴(Waterfront) 워터프론트 프로젝트부터 제다 타워 공사 재개에 이르기까지 주요 인프라 개발은 스카이라인을 변화시키고 새로운 투자 기회를 창출하고 있습니다. 주택 소유율 증가 및 해외 투자 유치(해외 투자자를 위한 시장 일부 개방 포함)를 목표로 한 정부 정책도 성장을 더욱 가속화하고 있습니다 jll-mena.com agbi.com. 본 보고서는 제다의 2025년 주거 및 상업용 부동산 동향에 대한 상세 분석, 비전 2030 이니셔티브 및 주요 프로젝트의 영향, 제다와 리야드·담맘(Dammam) 등 다른 사우디 주요 도시와의 비교, 그리고 2030년까지의 시장 전망을 제시하여 투자자 및 개발자를 위한 기회와 리스크를 조망합니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
제다의 주거용 부동산 동향
판매 및 가격 동향: 제다의 주택 시장은 역동적으로 변화하고 있으며, 지난 1년 동안 수요가 급격히 증가했습니다. 2025년 초 기준 제다의 주택 매매 거래는 전년 대비 43.5% 증가했습니다 jll-mena.com. 이는 구매자 관심이 크게 증가했음을 반영합니다. 이같은 증가세는 전국적으로 주택 소유를 촉진하려는 노력과 맞물려 있습니다. 사카니(Sakani)와 부동산 개발기금과 같은 프로그램이 첫 주택 구매자가 쉽게 내 집을 마련할 수 있게 해주면서 수요가 크게 자극되었습니다 jll-mena.com. 가격 측면에서는 제다 주택 시장에 복합적인 움직임이 나타났습니다. 빌라 매매 가격은 지속적으로 상승한 반면, 아파트 가격은 최근 분기에서 다소 약세를 보였습니다 jll-mena.com. 참고로, 2024년 상반기 동안 제다의 주택 매매 가격은 전년 동기 대비 약 5% 상승했으며, 임대료는 약 4% 올랐습니다 argaam.com argaam.com. 이는 같은 기간 주택 가격이 약 10% 급등한 리야드에 비해 완만한 성장세입니다 argaam.com. 아파트 가격의 상대적 둔화는 수년간의 빠른 성장 이후 조정을 시사하며, 이 부문에서 신규 공급이 늘고 있음을 의미할 수도 있습니다.
수요와 주택 공급: 제다에서의 수요는 현대적이고 마스터플랜이 적용된 커뮤니티로 이동하고 있습니다. 내국인과 외국인 모두가 통합된 편의시설이 함께 제공되는 ‘커뮤니티 라이프’를 단독 주택보다 선호하는 경향을 보이고 있습니다 jll-mena.com. 특히 제다 북부가 중심지로 부상했으며, 이 지역은 고급 신규 개발과 인프라 확충으로 가장 큰 가격 상승이 이루어진 곳입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 중상층부터 고급 주거 단지까지의 수요가 증가하고 있으며, 이는 제다가 상업 중심지이자 순례자 및 관광객의 관문이라는 위상과 맞물려 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 인기 있는 지역은 바닷가 및 북부 구역(오부르, 알-샤티/워터프론트 지역 등)으로, 새 빌라, 게이트 컴파운드, 해변 아파트 등이 제공됩니다. 최근 데이터에 따르면 2023년 제다의 가격 상승 대부분이 도심 북부에 집중되었으며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 이 지역에서는 여러 대규모 주택 프로젝트가 진행 중입니다.
공급 측면에서 개발 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 2024년 상반기에만 11,300세대의 신규 주거 단위가 제다에 공급되어, 해당 도시의 전체 주택 보유량은 약 891,000세대에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com. 또 다른 16,000세대는 2024년 하반기에 완공될 예정입니다 argaam.com. 공공투자펀드(Public Investment Fund)의 ROSHN을 비롯한 주요 개발업체들이 제다에서 활발히 활동하고 있습니다. 예를 들어, ROSHN의 북부 제다 알-아루스(Al-Arous) 프로젝트는 마스터 플랜 커뮤니티로 18,000여 세대의 신규 주택을 추가할 계획이며, 현대적인 중산층 주택 공급을 확대하고 있습니다. 이러한 개발은 사우디 정부의 비전 2030(Vision 2030) 목표, 즉 사우디 주택 소유율을 2020년 약 62%에서 2030년까지 70%로 높이는 것을 지원합니다 pwc.com pwc.com. 또한, 사우디 주택담보대출 재융자 회사(Saudi Real Estate Refinance Company)의 유동성과 낮아진 초기 납입금 규정에 힘입어 주택담보대출 접근성이 개선되면서, 더 많은 젊은 가정이 주택을 구매할 수 있게 되었습니다 pwc.com pwc.com. 이로 인해 신규 주거 프로젝트에 대한 수요가 지속되고 있습니다.
임대료 및 수익률: 제다의 임대 시장은 점점 더 타이트해지고 있습니다. 인구 증가와 특정 산업 분야에서 외국인 전문 인력의 유입으로 인해 최근 아파트 임대료가 눈에 띄게 상승했습니다. 한 시장 리뷰에 따르면 2023년에 아파트 평균 임대료가 전년 대비 18% 상승했습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 빌라 임대료도 연간 한 자릿수 대의 높은 비율로 상승했지만, 아직 리야드에 비해서는 전반적으로 낮은 편입니다. 2023년 말 기준, 제다의 일반적인 아파트 임대료는 위치와 품질에 따라 연간 약 14,400~75,000사우디리얄(SAR)로 다양하며, 빌라 임대료는 대략 연간 60,000~175,000사우디리얄(SAR)입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. 이러한 임대료 상승은 주요 지역의 양질의 주택에 대한 높은 수요와 한정된 공급을 반영합니다. 그러나 2024~2025년에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 임대료 상승세가 완화될 가능성도 있습니다. 임대료가 오름에 따라 최근 몇 년간 임대인(집주인) 수익률 역시 매력적이었으나, 2030년까지 수만 호의 신규 단지 공급으로 공급 과잉 위험에 투자자들이 주목하고 있습니다. 전반적으로, 제다의 주거 부문은 강한 기초 수요와 정부의 주택 정책에 힘입어 “지속적인 성장세와 추가 확대”를 보이고 있습니다 argaam.com.
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업용)
소매 부동산: 젊은 인구와 증가하는 관광 산업의 지원을 받아 제다의 상업 부문에서 소매 부동산은 밝은 전망을 보이고 있습니다.
2024년, 제다는 106,000m²의 신규 소매 공간을 추가했습니다 (예:주요 쇼핑몰이 개장하면서, 도심 내 총 소매 공급량이 약 216만 m²에 달하게 되었습니다 argaam.com argaam.com.이 확장은 소비자 수요에 대한 신뢰를 반영합니다.Vision 2030의 오락 및 여가 증진 추진 덕분에, 제다의 쇼핑몰들은 점점 더 많은 관객을 끌어들이기 위해 영화관, 레스토랑, 가족형 놀이 시설을 도입하고 있습니다.최상급 “슈퍼리저널” 몰의 소매 임대료는 점차 상승하고 있으며(상위 등급 몰의 경우 2024년 상반기 전년 대비 약 +4% 상승) argaam.com, 반면에 구식 형태의 2등급 몰은 임대료가 하락(전년 대비 약 4% 하락)하고 있는데, 이는 쇼핑객들이 더 새로운 경험을 추구하기 때문입니다 argaam.com.전반적으로, 2025-2026년 소매 시장 전망은 낙관적입니다. S&P 글로벌은 인구 증가, 관광 확대, 그리고 국제 브랜드의 진출이 사우디 도시 전역에서 소매 수요를 더욱 촉진할 것이라고 밝혔습니다. arabnews.com arabnews.com.특히 리야드와 제다는 쇼핑과 엔터테인먼트, 심지어 주거/호스피탈리티 요소까지 결합한 새로운 소매 및 복합 용도 개발의 물결을 목격하고 있습니다 arabnews.com.제다에서는 야외 및 해변가 소매 콘셉트가 인기를 얻고 있습니다(예: 코르니쉬 지역 및 제다 요트 클럽 지구와 같은 목적지). 이는 라이프스타일 중심 쇼핑 지구로의 트렌드를 반영합니다 arabnews.com.즉, 소매 부문에도 위험이 없는 것은 아닙니다. 전자상거래의 성장과 변화하는 소비자 선호도로 인해 쇼핑몰 운영자들은 방문객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신해야 합니다.S&P는 만약 집주인들이 자산을 개보수하기 위해 막대한 자본 지출을 감행할 경우, 공급 과잉과 경쟁으로 인해 임대 수익률이 압박을 받을 수 있다고 경고했습니다 arabnews.com.하지만 현재로서는 제다의 소매 부동산은 높은 1인당 소득과 쇼핑몰을 사회적 장소로 여기는 문화 덕분에 강한 소비 지출에 힘입어 활기를 띠고 있습니다 arabnews.com arabnews.com.사우디아라비아가 2030년까지 1억 명 이상의 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 2030년 엑스포와 2034년 FIFA 월드컵과 같은 메가 이벤트를 포함하고 있으므로, 제다는 관문 도시로서 소매 부문이 지속적인 성장을 이룰 수 있는 위치에 있습니다. arabnews.com.산업 및 물류 부동산: 제다의 산업 부동산 부문은 사우디아라비아의 물류 야망과 맞물려 눈에 띄지 않게 상당한 성장을 이루고 있습니다.
왕국의 주요 홍해 항구 도시인 제다는 글로벌 물류 허브로 거듭나기 위한 계획의 중심지이며, 이는 현대적인 창고와 유통 센터에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.2020년 이후 전자상거래의 급성장은 대형 고품질 물류 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.2023년, 사우디아라비아는 산업 및 첨단기술 투자를 유치하기 위해 4개의 새로운 특별경제구역(SEZ)을 출범했습니다. 이 중 하나는 제다 근처의 킹 압둘라 경제도시(KAEC)에 위치해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC의 경제특구(SEZ)는 첨단 제조업 및 물류에 중점을 두고 있으며, 이는 제다 인근 지역의 창고 및 공장 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다.제다의 프라임 창고 임대료는 현재 위치와 사양에 따라 연간 m²당 SAR 90에서 300 정도로 형성되어 있습니다. argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.이러한 임대료는 양질의 공간에 대한 공실률이 낮기 때문에 계속 상승하고 있습니다. 실제로 2022~2023년 산업용 임대료는 중~상위 한 자릿수대의 상승률을 보였습니다.제다의 창고 임대료는 리야드(최대 400 SAR/m²)에 비해 다소 낮지만 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, 항구 인근에 점점 더 많은 3자물류(3PL) 공급업체와 제조업체가 사업장을 설립함에 따라 그 격차는 좁혀질 수 있습니다.진행 중인 사우디 랜드브릿지 프로젝트는 제다 항구를 리야드 및 담맘과 연결하는 대규모 철도 노선으로, 또 다른 게임 체인저로 평가받고 있으며, 이번 10년이 끝날 무렵 완공될 것으로 예상됩니다.국가 전역에서 더 빠른 화물 이동이 가능해지면, 제다 항구 및 산업지구 주변의 물류 단지에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.전반적으로 산업용 부동산 전망은 강세입니다. 비전 2030의 다각화 추진이 창고업 성장에 촉진제가 되고 있으며, 제다는 전략적 위치 덕분에 혜택을 볼 전망입니다.주요 과제는 충분한 신규 산업 공급을 제공하는 것이며, 그렇지 않으면 임대료가 계속 상승하여 소규모 기업들이 압박을 받을 수 있습니다.하지만 새로운 토지 및 인프라 투자(SEZ 인센티브 포함)로 인해 투자자들은 물류 부동산에서 확실한 기회를 보고 있습니다.한 보고서에 따르면, 사우디의 산업 수요는 비석유 경제가 확장됨에 따라 지속될 “상당한 성장” 추세에 의해 뒷받침되고 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.오피스 시장: 제다(Jeddah)는 리야드(Riyadh)에 이어 사우디아라비아에서 두 번째로 큰 오피스 시장이며, 꾸준히 성장하고 있습니다. 제다의 전체 오피스 재고는 약 120만~210만 제곱미터(공간 등급에 따라 범위 상이)이며, 이는 리야드 오피스 재고의 약 1/4 규모입니다 argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com. 2024년 상반기에는 제다에 신규 오피스가 크게 오픈하지 않아, 약 121만 m²의 고급 공간 공급이 유지되고 있습니다 argaam.com. 하지만, 새로운 프로젝트가 본격적으로 추진되고 있으며, 2024년 말까지 제다에는 약 48,000 m²의 오피스 공간이 제공될 것으로 예상됩니다 argaam.com. 오피스에 대한 수요는 비즈니스 성장과 제다가 교역 및 물류 허브 역할을 하면서 건강하게 유지되고 있습니다. A등급(Grade A) 오피스 임대료는 2024년 중반 기준 전년 대비 약 11% 상승하여 연간 제곱미터당 1,335 SAR 수준에 이르렀습니다 argaam.com. 이는 고급 공간이 여전히 제한적이어서 임대인이 주도권을 가지게 되었음을 보여줍니다. (비교로, 리야드 주요지역의 최고 오피스 임대료는 같은 기간 동안 거의 20% 상승해 약 제곱미터당 2,090 SAR에 달하며 argaam.com, 수도의 수요 열기가 더 뜨겁다는 점을 반영합니다.) 제다의 주요 오피스 임차인 대부분은 정부 기관과 대기업이며 argaamplus.s3.amazonaws.com, 신규 고급 빌딩들은 이러한 대형 임차인을 유치하기 위한 경쟁 압력에 직면해 있습니다 argaamplus.s3.amazonaws.com. 앞으로 제다의 오피스 부문은 경제 성장과 함께 점진적으로 확대될 전망이나, 리야드에서 볼 수 있는 대규모 기업 이전 붐이 없는 만큼 그 속도는 완만할 것입니다. 공실률은 비교적 안정적이며, 신규 공급이 제한적으로 유지된다면 임대료도 견고할 것으로 보입니다. 주목할 만한 트렌드는 오피스 재고의 현대화입니다. (예를 들어 제다 센트럴 프로젝트 일부처럼) 신규 복합 개발이 첨단 오피스 공간을 도입하면서 기존 노후 건물의 임차인을 유인해 노후 재고에 압박을 가할 수 있습니다.
주요 정부 정책 및 비전 2030 영향
정부 정책은 Vision 2030 전략 프레임워크에 의해 이끌어지며, 제다의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 하고 있습니다. Vision 2030의 대표적 목표 중 하나는 사우디 주택 소유율을 2030년까지 약 50% 또는 그 이하였던 2010년대 중반에서 70%로 끌어올리는 것입니다. pwc.com pwc.com. 이를 달성하기 위해 주택부(현 MoMRAH 소속)는 주택 분야를 변화시킨 대대적 개혁을 시행했습니다. 주요 이니셔티브로는 사우디 가족을 위한 주택 대출을 간소화·보조하는 사카니(Sakani) 프로그램과 저비용 자금을 지원하는 부동산 개발 기금이 있습니다. 이 프로그램들은 주택 지원 대기 시간을 수년에서 거의 즉시 승인으로 단축시켰으며 vision2030.gov.sa, 실수요자 수요 급증을 이끌었습니다. 앞서 언급했듯, 정부 지원 모기지와 중앙은행의 최소 자기자본 비율 완화(30%에서 5%로 감소) 등은 새로운 구매자 세대를 등장시켰습니다 pwc.com. 이러한 결과로 제다에서는 기존에 임차에 머물던 많은 가구가 이제는 내 집 마련을 시작했으며, 다양한 가격대의 주택 건설이 촉진되고 있습니다.
Vision 2030의 영향력은 주거 분야를 넘어 경제 다각화 및 규제 완화를 통한 상업용 부동산으로도 확장됩니다. 정부는 부동산을 비석유 부문의 GDP 성장의 핵심 분야로 인식하고 있으며(2030년까지 부동산의 GDP 기여도를 약 7%에서 10%로 높이는 것이 목표) pwc.com. 개발을 장려하기 위해 당국은 특히 관광·무역 도시인 제다에서 교통, 공공 인프라, 공공 공간 개선 등 인프라에 대규모 투자를 단행했습니다. 주목할 만한 정책으로는 화이트 랜드 세(White Land Tax)가 있는데, 이는 미개발 도심 토지에 부과하는 세금으로, 토지 투기 억제 및 개발용 부지 공급 확대를 위한 것입니다 pwc.com. 제다는 이 연간 2.5%의 공지 과세가 가장 먼저 적용된 도시 중 하나로, 토지 소유주들이 개발 또는 매각에 나서도록 자극해 점차 프로젝트를 위한 토지 이용 가능성을 개선하고 있습니다. 또한 간소화된 인허가 절차와 민관 협력 모델로 인해 대형 개발 사업이 Vision 2030 목표와 연계되어 더욱 용이하게 추진되고 있습니다(예: 제다 센트럴 재개발은 공공투자기금과 민간 시공사가 협력하여 진행).
비전 2030 하에서의 관광 진흥은 제다 부동산에 영향을 미치는 또 다른 정책 분야입니다. 왕국은 2030년까지 연간 1억 명의 방문객을 유치하는 것을 목표로 하고 있습니다(종교 관광, 레저, 비즈니스 이벤트 등). 제다는 메카와 메디나로 가는 전통적인 관문이자 홍해 연안 도시로서 이러한 추진의 혜택을 받고 있습니다. 정부의 관광 비자 완화와 관광 인프라(공항, 크루즈 터미널 등) 투자로 인해 제다에서는 새로운 호텔, 서비스 아파트, 소매-엔터테인먼트 단지의 건설이 촉진되었습니다. 소매 및 호스피탈리티 부동산에 대한 파급 효과는 상당했습니다. 예를 들어, 사우디아라비아의 호텔 객실 점유율과 객실 요금이 상승했고, 제다의 개발업자들은 이에 대응해 더 많은 호스피탈리티 프로젝트를 계획하고 있습니다 argaam.com argaam.com. 사우디아라비아가 개최할 예정인 글로벌 이벤트(예: 리야드 엑스포 2030, 2034 FIFA 월드컵 등)는 전국적인 업그레이드를 촉진하고 있으며, 제다 역시 그 몫을 차지할 예정입니다. 여기에는 경기장 개선, 팬존 등이 포함될 수 있으며, 이는 부동산 개발(예: 복합 스포츠 지구, 임시 숙박시설 등)과 연계되어 있습니다.
무엇보다도 비전 2030은 보다 투자자 친화적인 규제 환경을 조성했습니다. 부동산 일반청(REGA) 설립으로 부동산 시장에 대한 통합적인 감독과 투명성이 제공되고 있습니다 arabnews.com. 오프플랜 분양(Wafi), 구분 소유, 부동산 중개 등에 관한 법률이 국제 기준에 맞춰 현대화되었고, 이는 투자자와 주택 구매자들의 신뢰를 크게 높였습니다. 또한, 용도지역 및 계획 규정 역시 업데이트되어 제다 센트럴 및 기타 초대형 프로젝트에서 볼 수 있는 복합 용도, 고밀도 개발을 장려하고 있으며, 과거의 저밀도 스프롤에서 탈피하고 있습니다. 요약하면, 비전 2030 하의 정부 정책은 주택 금융 활성화, 혁신적 프로젝트 자금 지원, 투자 환경 개선, 경제 성장과 관광을 통한 수요 진작을 통해 제다 부동산 확장의 촉진제가 되고 있습니다.
외국인 투자 환경 및 규제 업데이트
사우디아라비아는 최근 몇 년간 부동산 부문을 외국인 투자자에게 적극적으로 개방해왔으며, 2024–2025년에는 이 분야에서 중요한 이정표가 세워졌습니다. 주요 발전 중 하나는 메카와 메디나 부동산에 대한 외국인 투자 제한 완화였습니다. 2025년 1월, 사우디 자본시장청은 외국인(비사우디인)이 메카와 메디나의 부동산을 소유한 회사에 투자할 수 있다고 발표했습니다 agbi.com agbi.com. 해당 도시의 부동산에 대한 개인의 직접적인 소유는 여전히 금지되어 있지만(최대 99년 임대차를 통한 소유만 예외), 이번 조치로 국제 투자자들은 메카/메디나에 자산을 보유한 상장 부동산 회사나 리츠(REITs)의 지분(최대 49%)을 매입할 수 있게 되었습니다 agbi.com agbi.com. 이 정책 변화는 “외국 자본 유치 및 현재와 미래 프로젝트에 대한 유동성 제공”을 목적으로 하고 있습니다 agbi.com. 또한 사우디 부동산 시장의 더 폭넓은 개방을 위한 시범 단계로 여겨지고 있습니다. 시장의 반응도 긍정적이었으며, 특히 메카/메디나에 특화된 부동산 주식은 이 소식에 거의 10% 가까이 급등했습니다 agbi.com. 이 개혁은 사우디가 비전 2030(Vision 2030) 하에 자국 부동산 시장의 자유화에 진지하게 임하고 있음을 투자자들에게 알리는 신호입니다. 나이트 프랭크 MENA의 연구 책임자인 파이살 두라니는 이번 조치를 “지금까지 나온 국제 소유권 법규 완화에 대한 가장 강력한 신호”라고 평가했습니다 agbi.com.보다 일반적으로, 왕국 전역(제다 포함)에서는 이제 100% 외국인 소유의 사업이 가능하며, 부동산 개발 및 중개업도 MISA(투자부)에서 라이선스를 통해 허용됩니다 arabnews.com. 이는 해외 개발자나 투자자가 사우디아라비아에서 전적으로 외국인이 소유한 회사를 설립해 부동산 프로젝트를 수행할 수 있다는 의미입니다(일부 민감한 지역 제외). 사업 시작 절차의 간소화와 강력한 법적 보호(예: 계약 집행, 개선된 파산법)가 사우디아라비아의 사업환경 평판을 높였습니다. 제다에서는 이러한 변화로 외국계 부동산 회사와 펀드의 진출이 늘고 있습니다. 이들은 복합 개발사업부터 물류시설까지 다양한 기회를 모색하고 있습니다. 특히 부동산투자신탁(REITs)은 외국 자본에 접근하기 쉬운 경로로 주목받고 있습니다. 2021년 이후 CMA는 외국인 투자자가 메카/메디나 자산을 보유한 사우디 REITs의 지분도 자유롭게 매수할 수 있도록 허용했습니다 agbi.com. 이는 상장된 REIT를 통해 해외 자본이 제다의 쇼핑센터, 창고 등 상업 자산에 흘러들어오게 만들었습니다.
외국인 투자 환경의 또 다른 측면은 2019년에 도입된 프리미엄 레지던시(“골든 비자”) 프로그램입니다. 이는 자격을 갖춘 외국인에게 사우디아라비아에서 장기 체류, 부동산 소유(메카/메디나 제외), 그리고 후원자 없이 사업을 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 프로그램의 수요는 점차 늘고 있으며, 2024년까지 정부는 투자자와 숙련 전문가들을 위해 장기 비자를 더욱 홍보했습니다. 집을 살 수 있는 외국인 거주자가 늘면서 제다 같은 도시에서는 점차 외국인 주택 구매자 수요가 성장할 것으로 보입니다. 특히 고급 주택과 해변가 부동산에서 그러할 것입니다. 하지만 현재 단계에서는 제다 부동산 시장의 대부분은 여전히 국내 및 GCC(걸프 협력회의) 지역 구매자가 주도하며, 외국인은 개인 주택 소유보다는 개발 및 투자 측면에서 더 큰 역할을 하고 있습니다.
규제 업데이트 측면에서 사우디 당국은 부동산 법을 지속적으로 개선 중입니다. 2023~2024년에 발효된 새로운 투자법은 외국계 기업의 투자 라이선스 취득 절차를 간소화하고, 다수 부문에서 외국인과 내국인 투자자를 동등하게 대우하도록 했습니다 agbi.com agbi.com. 부동산 부문도 이 법의 수혜를 받아, 외국 자본이 들어오는 프로젝트의 행정적 절차가 크게 간소화됐습니다. 또한 토지 등기 시스템과 전자 거래도 전면 개선되었으며, 전자 등기 시스템 도입 및 “Najiz”와 같은 부동산 거래 플랫폼이 개설되어 투명성 제고와 소유권 이전 시간의 대폭 단축을 이루었습니다. 이러한 조치들은 해외 투자자나 펀드가 제다 시장에 진입할 때 기대할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
또 다른 주요 프로젝트는 오브후르 북부 지역에 위치한 제다 타워로, 높이 1,000미터가 넘는 세계에서 가장 높은 빌딩이 될 것으로 기대되고 있습니다.
공사가 중단된 후, 제다 타워의 건설은 공식적으로 2023년 말에 재개되었으며, 개발업자들은 2027~2028년 완공을 목표로 하고 있습니다 designboom.com designboom.com.2025년 1월의 한 행사에서 타워의 64층에 콘크리트가 타설되었으며, 앞으로 대략 4일에 한 층씩 추가하는 계획입니다 designboom.com.Jeddah 타워는 제다 이코노믹 시티(JEC)의 중심지로, 최대 100,000명을 위한 상업센터, 주택, 공공기관 등을 포함하는 대규모 개발 프로젝트입니다 designboom.com.전체 JEC는 타워를 포함하여 약 200억 달러의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다 designboom.com.타워 자체에는 다양한 용도(포시즌스 호텔, 오피스, 고급 콘도, 그리고 세계에서 가장 높은 전망대)가 들어설 예정입니다 designboom.com designboom.com.이 프로젝트의 부활은 매우 상징적입니다. 이는 사우디아라비아가 부동산 개발에 있어 자신감과 야망을 가지고 있음을 알리는 신호입니다.완공되면 제다 타워는 전 세계의 주목을 받게 될 것이며, 주변 지역이 투자 유치의 중심지가 될 가능성이 있습니다(부르즈 할리파가 두바이 다운타운을 활성화시킨 것과 비슷하게).타워의 진행 상황은 2025년부터 2030년까지 면밀히 주시될 것이며, 그 성공은 도시에 새로운 비즈니스 지구를 정착시키는 역할을 할 수 있습니다.이 프로젝트는 이해관계자들 간의 향상된 협력도 강조하고 있습니다. 킹덤 홀딩(스폰서)과 새로운 엔지니어링 계약업체들이 함께 모였으며, 최종 건설 입찰을 2025년 말까지 제출하도록 입찰 요청이 발행되었습니다. designboom.com designboom.com.요약하자면, 2025년 사우디아라비아의 부동산 시장은 10년 전보다 훨씬 더 개방적이고 규제화되었습니다. 제다는 대형 프로젝트 및 상업 자산에서 외국 자본 유입의 이점을 누릴 것으로 보입니다. 대규모 정부 프로젝트(대부분 국제 파트너를 모색하는 경우가 많음)와 외국인 소유권을 환영하는 새로운 법률의 결합은 글로벌 투자자들이 활발히 기회를 모색하는 환경을 만듭니다. 시장이 성숙해지고 수익률이 매력적으로 유지됨에 따라 제다의 부동산에 대한 외국인 투자가 계속해서 증가할 것으로 기대되며, 이는 단순한 자본뿐만 아니라 전문성 및 새로운 개발 개념까지 도시로 유입될 것입니다.제다의 주요 인프라 및 부동산 프로젝트
제다는 Vision 2030 목표와 연계된 여러 메가 프로젝트와 인프라 업그레이드 덕분에 극적인 물리적 변화를 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 상징적인 것은 제다 센트럴 프로젝트(이전 “뉴 제다 다운타운”으로 알려짐)입니다. 공공투자기금(PIF)이 2021년 말에 시작한 이 프로젝트는, 제다의 역사적인 워터프론트 570만 평방미터를 현대적인 복합 지구로 재개발하고 있습니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 마스터 플랜에는 오페라 하우스, 스타디움, 박물관, 오셔너리움 등 네 개의 랜드마크 명소와 함께 새로운 마리나, 해변, 공원, 다양한 부동산이 포함되어 있습니다. 수치상으로 볼 때, 제다 센트럴은 17,000세대의 주거유닛, 2,700개의 호텔 객실, 10개 이상의 신규 엔터테인먼트 및 관광 시설을 완공 시 제공할 것입니다 jeddahcentral.com jeddahcentral.com. 건설은 이미 한창 진행 중입니다: 2024년 초 기준, 1단계 랜드마크(오페라 하우스, 스타디움, 오셔너리움)에 대해 120억 사우디 리얄 규모의 계약이 체결되었습니다 jeddahcentral.com. 이 개발은 제다 도심의 판도를 바꿀 게임 체인저로, 노후한 인프라를 세계적 수준의 워터프론트 스카이라인으로 대체할 것입니다. 인근 지역의 부동산 가치를 크게 향상시키고, 두바이나 도하에 필적할 고급 주거, 쇼핑, 레저 신도시를 창조할 것으로 기대됩니다. 투자자와 개발자들에게 제다 센트럴은 PIF의 지원과 프로젝트의 탁월한 해안 입지를 바탕으로 호스피탈리티, 고급 아파트, 리테일에서 새로운 기회를 열어줍니다.교통 인프라 측면에서 제다는 부동산 매력을 높이는 주요 개선이 이루어졌습니다. 새로운 킹 압둘아지즈 국제공항(KAIA)은 2019년에 최첨단 터미널 1을 개장해 수용 능력을 대폭 확장하고 건축적으로도 뛰어난 터미널을 자랑합니다. 2025년까지 이 공항은 연간 약 3,000만 명의 승객을 처리할 수 있게 되어, 호텔 및 단기 임대 수요를 이끄는 관광객과 비즈니스 여행객의 유입을 원활하게 합니다. 또한, 2018년부터 운영되고 있는 하라메인 고속철도는 제다를 성도들과 연결합니다. 이제 제다에서 메카까지 1시간 미만, 메디나까지 약 2시간 만에 이동할 수 있습니다. 알술라이마니야에 위치한 제다 철도역은 새로운 도시 중심지로 부상했으며, 이 철도 연결의 편의성은 제다를 기업과 순례자들에게 더욱 매력적인 거점으로 만들었습니다(일부 순례자들은 제다에서 머무르며 기차로 메카를 당일 방문하기도 하며, 이는 제다의 호텔 산업을 활성화시킵니다). 앞으로 계획 중인 사우디 랜드브리지 철도(화물 및 승객 노선)는 제다 항구를 리야드와 담맘과 직접 연결해 사실상 제다를 홍해와 걸프 해역을 잇는 국가의 물류 관문으로 만듭니다. 이는 특히 제다 항만 주변을 중심으로 대규모 물류 단지와 산업 개발을 촉진해 산업용 부동산 부문을 강화할 것으로 기대됩니다.
제다 내 도시 교통 역시 계획에 포함되어 있습니다. 오랜 기간 제안되어 온 제다 메트로 프로젝트—3개 노선의 도시 철도망—는 지연을 겪고 있으나, 여전히 제다의 미래 계획 중 하나입니다. 향후(이 10년대 후반에) 재추진된다면, 지하철 시스템은 통근자의 편의를 크게 향상시키고 역 주변의 부동산 가치를 재편할 수 있습니다. 그사이, 도시는 새로운 버스 노선을 도입하고 도로를 개선하고 있습니다(북부 크리크를 가로지르는 오브후르 현수교 계획 포함). 향상된 인프라는 대개 이전에는 발전이 덜 되었던 지역의 토지 가치를 높이며, 이는 고속도로 확장과 다리 공사로 연결성이 좋아진 북제다에서 이미 나타나고 있는 추세입니다.
기타 주목할 만한 개발로는 제다 이코노믹 시티(타워뿐 아니라, 고층빌딩, 리테일 거리, 마리나 등이 클러스터로 조성됨)와 제다 북쪽의 킹 압둘라 이코노믹 시티(KAEC)가 있습니다. KAEC는 별도의 계획 신도시이지만, 2023년 특별경제구역 지정과 정부의 재집중으로 인해 사실상 제다 성장과 성공이 연결되고 있습니다. KAEC의 항만과 산업밸리는 세제 혜택으로 제조업체와 물류 기업을 유치하고 있으며, 이는 수천 개의 일자리 창출로 이어질 수 있습니다. 이러한 일자리가 현실화되면, 북제다 및 KAEC 자체에서 주택 수요가 늘어나 제다 광역권이 확대될 것입니다. 또한, 레드씨 글로벌(더 북쪽의 섬 리조트 관광 메가프로젝트)과 알울라 유산 프로젝트도 제다에 있지는 않지만, 많은 관광객들이 제다를 경유하게 되어 호텔과 공항 확장의 근거가 될 것입니다.
요약하자면, 2025~2030년 제다의 스카이라인과 인프라는 이러한 메가 프로젝트들에 의해 정의될 것입니다. 제다 센트럴 워터프론트는 도시에 현대적인 다운타운을 제공하고, 제다 타워는 건축 기록 면에서 도시를 세계 무대에 올려놓을 것이며, 강화된 교통망은 제다를 국내외 시장과 더욱 밀접하게 통합시킬 것입니다. 부동산 이해관계자들에게 이러한 프로젝트는 고급 해안가 콘도에서 산업 단지에 이르기까지 투자할 수 있는 새로운 지역들을 의미합니다. (지연, 비용 초과 등) 실행 리스크가 존재하지만, 정부의 엄청난 투자 의지는 제다의 도시 변혁이 이미 본격적으로 진행 중임을 보여줍니다.비교 분석: 제다 vs. 리야드 vs. 담맘
사우디아라비아의 세 주요 도시권 – 리야드, 제다, 담맘/코바르(동부 지방) – 은 각각 그들의 경제적 역할과 비전 2030 이니셔티브에 의해 영향을 받는 독특한 부동산 역학을 가지고 있습니다. 제다를 다른 도시들과 비교함으로써 제다의 실적과 전망에 대한 맥락을 제공할 수 있습니다:
2025–2030년 시장 전망
앞을 내다보면, 2025년부터 2030년까지 제다 부동산 시장의 전망은 견고한 경제 펀더멘털과 국가 개발 계획 덕분에 대체로 긍정적입니다. 애널리스트들과 자문가들은 주거, 상업, 호텔 부문 전반에 걸친 지속적 성장을 전망하고 있으나, 속도는 부문 및 연도에 따라 다를 수 있습니다. 다음은 시장 전망의 주요 요소들입니다:
정량적으로 보면, 시장 조사 기관들은 사우디아라비아 전체 부동산 시장이 2030년까지 연평균 7~9%의 성장률(CAGR)을 기록하며 10년 말에는 시장 가치가 두 배가 될 것으로 추정합니다 techsciresearch.com imarcgroup.com. 제다는 이 시장의 주요 구성원으로 상당한 기여를 하게 됩니다. 부동산 일반청은 전국 부동산 시장의 규모가 2029년까지 1,000억 달러 이상에 달할 것으로 전망합니다 arabnews.com. 따라서 제다가 차지하는 비중(역사적으로 전체 거래 가치의 15~20% 수준)을 보았을 때, 2030년에는 연간 수십억 달러의 부동산 매매가 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.
예측 주의사항: 이러한 긍정적인 전망은 심각한 경제적 충격이 없다는 전제 하에 이루어진 것입니다. 장기적인 세계 경제 침체, 정부 지출에 영향을 미치는 유가의 급격한 하락, 지정학적 불안정성과 같은 위험 요소들은 성장 모멘텀을 둔화시킬 수 있습니다(다음 섹션에서 위험에 대해 더 다룹니다). 또한, 금리도 중요한 역할을 합니다. 전 세계적으로 자금 조달 비용이 높게 유지된다면 주택담보대출 수요 증가가 약화될 수 있습니다. 그러나 사우디아라비아는 이를 완화하기 위해 보조금 등 다양한 조치를 기꺼이 취해왔습니다. 전반적으로 2025~2030년 기간은 제다 부동산 시장의 성장과 현대화의 시기가 될 것이며, 제다는 국제적으로 더욱 두드러지는 도시, 그리고 그 부동산 시장은 한층 성숙하고 다양해질 것입니다.
투자자와 개발자를 위한 기회 및 위험 요인
제다 부동산 시장은 정부의 지원과 구조적 수요 덕분에 매력적인 기회들을 제공하지만, 이해관계자들이 신중히 고려해야 할 몇 가지 위험 요소들도 존재합니다:
기회:
위험 요소:
결론적으로, 2030년까지 제다 부동산 시장의 기회는 매우 큽니다. 시장이 성장세에 있으며, 강력한 지원과 진정한 수요 요인이 존재합니다. 비전 2030의 주요 테마(주거 접근성, 관광, 삶의 질, 다각화)에 부합하는 투자자와 개발업자들은 재정적 이익뿐 아니라 정책 입안자들의 지원도 받을 수 있습니다. 하지만, 위험 요소를 헤쳐나가기 위해 신중한 계획이 필수적입니다. 자산 유형(주거용 vs 상업용)이나 투자 기간을 다양화하고, 유리한 금융 조건을 확보하며, 시장 변화에 맞춰 프로젝트를 유연하게 운영하는 것이 현명한 전략이 될 것입니다. S&P가 사우디아라비아에 대해 요약한 것처럼 성장 경로는 강하지만 과제가 없는 것은 아니다 arabnews.com arabnews.com — 이는 제다에도 그대로 적용됩니다. 위험 관리를 잘 하면, 이해관계자들은 제다 부동산 성장의 파도를 타고 앞으로 몇 년 동안 상당한 보상을 얻을 수 있을 것입니다.
출처:
