| 지역 | 매매가 (€/m²) | 임대료 (€/m²·월) |
|---|---|---|
| 산 마르코 / 리알토 | 5,988 immobiliare.it | 20.62 immobiliare.it |
| 아카데미아 / 도르소두로 | 5,342 immobiliare.it | 19.60 immobiliare.it |
| 카스텔로 | 4,249 immobiliare.it | 16.68 immobiliare.it |
| 카나레조 | 3,803 immobiliare.it | 16.09 immobiliare.it |
| 아르세날레 / S.Elena | 3,422 immobiliare.it | 14.69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3,846 immobiliare.it | 13.25 immobiliare.it |
| Mestre (mainland) | 1,897 immobiliare.it | 12.90 immobiliare.it |
지난 1년 동안 베니스의 가격은 소폭 상승했습니다(~+3–5% 전년 대비) idealista.it idealista.it.
Nomisma 보고서에 따르면 2025~27년 동안 이탈리아 주택 가격은 연간 약 +1~1.5% 성장할 것으로 예상됩니다 idealista.it. 베네치아는 공급이 부족하고 관광지로 인기가 높기 때문에, 2030년까지 이와 유사하게 느린 가치 상승이 예상됩니다.구매자들은 이제 더 크고 잘 갖추어진 유닛(홈 오피스 공간, 야외 공간 등)을 선호합니다 globalpropertyguide.com.전국적으로 주택담보대출이 회복세를 보이고 있으며, 점차적으로 수요를 끌어올릴 것으로 예상됩니다. 2024년 이탈리아의 주택담보대출 거래는 약 1.3% 증가했습니다. idealista.it.베니스의 독특한 지리적 특성과 많은 관광객 유입은 복잡한 부동산 시장을 형성합니다. 2025년 중반 현재, 도시 내 주택의 평균 매매 희망가는 느리게 상승하고 있습니다. 2025년 6월 기준, 역사적 도심의 평균 매매 희망가는 약 €4,642/㎡입니다. idealista.it (2024년 10월의 약 €4,553/㎡에서 상승 idealista.it). 반면, 더 넓은 자치구(메스트레 등 포함)는 평균 약 €3,272/㎡입니다 immobiliare.it. 임대료 또한 상승하여 2025년 5월 기준 약 €21.3/㎡/월 (전년 대비 약 9.5% 상승) idealista.it로, 임대용 투자 시 총수익률은 약 5–6%로 추정됩니다. 가격은 지역별로 크게 다릅니다 (표 1 참고). 대표 운하 인접 지역(산 마르코/리알토, 도르소두로)은 약 €5,000–6,000/㎡ immobiliare.it이며, 리도나 메스트레는 €3,000 이하입니다 immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it 표 1: 2025년 6월 기준, 베니스 지역별 평균 주거 매매 및 임대 가격. 데이터 출처: Immobiliare.it 및 Idealista.
상업 및 환대 산업
베니스의 상업용 부동산 시장은 관광업이 지배하고 있습니다. 팬데믹 이후 호텔 시장이 “급등”했으며, 고급 및 럭셔리 호텔은 완전히 회복되어(객실 점유율과 요금이 높음) hvs.com, 전체 점유율은 여전히 2019년 대비 약 10% 낮은 수준입니다. 신규 공급은 제한적이지만 증가하고 있으며, 약 1,500개의 호텔 객실(현재 재고의 9%)이 주로 역사적 중심지에 계획되어 있습니다 hvs.com. 예를 들어, 트론케토 섬에 2개의 중급 호텔(770실, 1억 1,500만 유로 총 투자 campaignforalivingvenice.org)이 건설 중이며 2025~26년에 개장할 예정입니다. 이 “관광객 섬” 개발은(호텔 투숙객이 자동차로 도착할 수 있는 최초의 사례) 유례없는 수용력을 추가할 것입니다. 또 다른 주요 개발로는 포르토 마르게라 컨테이너 터미널(8.5헥타르, 1억 8,900만 유로, 1단계) informare.it이 있는데, 이는 주거가 아닌 물류 성장을 반영한 개발입니다.
단기 임대(바캉스 홈/Airbnb)는 폭발적으로 성장하고 있습니다: 비호텔 숙박업소는 전체 숙박일수의 2023년 31%를 차지(2013년에는 14%) hvs.com로 증가했습니다. 하지만 시는 이제 강력히 규제하고 있습니다. 2024년 10월 베니스는 관광 시장에서 모든 민간 주택 단기임대를 연 120일로 제한하는 규정을 승인했습니다 campaignforalivingvenice.org. 호스트는 직접 대면 리셉션을 제공하고, 폐기물/재활용 규칙을 준수해야 하며, 그렇지 않을 경우 제재를 받게 됩니다 campaignforalivingvenice.org. 이러한 한도를 2026년까지 적용하는 과도기 “유예 기간”도 마련되었습니다. 이러한 조치는 에어비앤비 등 단기임대를 억제하고 주민 주택 공급을 늘리려는 목적입니다.
소매 부동산은 여전히 관광에 크게 초점을 맞추고 있습니다. 주요 수로변의 상점들은 매우 높은 임대료를 요구하며(2020~21년 동안 많은 상점들이 보행자 감소로 어려움을 겪었음) 중심지에서는 새로운 상업 용도가 허용되지 않아 소매 공간은 거의 모두 기존 재고에 의존합니다. 과잉관광의 한 결과: 나이트클럽과 상점들이 고급 임대료로 계약하면서 현지 주거난이 가중되고 있습니다(일부 현지인들은 항의 차원에서 “무단 점거”를 하기도 함 ainvest.com ansa.it).
공급과 수요 역학
베니스의 주거 공급은 사실상 정체되어 있습니다. 엄격한 문화유산 보존과 침수 위험 지역 제한으로 시내 중심에는 거의 신규 주택이 없습니다. 따라서 개·보수나 용도 전환이 주를 이루며(예: 역사적 아파트의 분할 또는 통합), 수요는 양분화되어 있습니다. 내국인 수요는 이주 및 은퇴자(세금 혜택 globalpropertyguide.com에 의해 독려) 이동에 의해 이루어지는 반면, 관광객 중심의 단기 임대 수요는 매우 높습니다. 석호 지역의 전체 인구는 감소 추세로, 역사도심 인구는 2014년 약 56,311명에서 2024년 말 약 48,500명으로 급감했습니다 ansa.it. 반면, 본토 메스트레는 2024년 약 177,768명으로 소폭 인구가 증가했습니다 ansa.it. 젊은 현지인 대부분은 이미 타지로 이주하여 섬 지역에는 고령화되고 줄어드는 인구만 남아 있습니다. 이 같은 이주는 많은 빈 아파트를 남겼고, 아이러니하게도 이들이 관광 임대로 전환되지 않았다면 핵심 임대료 하락 압력을 야기했을 것입니다.
수요 측면에서는 여름 관광이 여전히 지역 수요를 압도합니다. 베니스는 연간 약 2,000만 명의 방문객(대부분 단기 방문자)을 맞이하고 있습니다. HVS에 따르면 전체 관광 숙박일수의 72%가 역사적 도심, 25%는 메스트레, 리도는 단 3%를 차지합니다 hvs.com. 호텔 객실 점유율과 매출은 거의 코로나19 이전 수준으로 회복되었으며(특히 고급 호텔에서 두드러짐), 휴가용 단기 임대도 꾸준히 성장 중입니다. 시에서 2024년 도입한 새로운 “단기 방문자 입장료”(시범 도입) 및 단체관광 제한은 관광객 수 조절을 목표로 합니다 apnews.com. 요약하면, 관광 수요가 여전히 가장 큰 수요 요인이지만, 세금·임대 상한제 등 규제 도입으로 공급이 점진적으로 거주자 중심으로 다시 이동하는 중입니다.
주요 개발 및 계획
주요 부동산 프로젝트는 대부분 호스피탈리티 또는 인프라 분야에 집중되어 있습니다. 핵심 개발 사업은 다음과 같습니다:
- 트론케토 섬 호텔: 새로운 3성급 호텔 두 곳(힐튼-햄튼과 B&B 스타일) 약 770실(총 투자 약 1억 1,500만 유로, campaignforalivingvenice.org)이 2025~26년에 완공될 예정입니다. 이는 베네치아 최초의 차량 접근 가능한 호텔 지구를 형성합니다.
- 포르토 마르게라 컨테이너 터미널: 새로운 컨테이너 항만 터미널(8.5 ha)이 건설 중이며, 1단계(1억 8,900만 유로)는 2026년까지 완공 예정입니다 informare.it. 이 프로젝트는 도시 주거가 아닌 베네토 광역 물류 확장의 일환이지만, 지역 경제 성장을 촉진할 수 있습니다.
- 기타 파이프라인: 중규모 호텔 개발(약 1,500실)은 도심에 집중되어 있습니다 hvs.com. 대규모 신규 주거 프로젝트는 승인되지 않았으며, 소규모 사회주택이나 기존 건물 개보수 중심의 개발만 있습니다.
도시 계획은 주로 관광 관리에 중점을 두고 있습니다. 베네치아는 신규 호텔 개발을 제한(2018년 모라토리엄, 트론케토/주데카 지역에 선택적으로 예외 적용)하고, 도심 보행자 전용화를 확대 중입니다. 모세 범람 방지 장벽(2020년 완공)은 2024년 28회, 2023년 25회 등 정기적으로 가동되어 도시를 보호하고 있습니다 campaignforalivingvenice.org. 앞으로의 도시 계획에는 석호 보전 프로젝트 및 크루즈선의 마르게라 항만 이전 등 통제가 포함되어 있습니다.
관광 영향 및 인구 변화
관광 붐으로 인해 베네치아의 주거 환경은 악화되고 있습니다. 1인당 지역 소득은 낮은 편이며, 과도한 관광(예: 억만장자 결혼식 반대 등)에 대한 시위가 일어나고 있습니다. 최근(2025년) AI 기반 분석에 따르면, 관광수입의 대부분이 현지인이 아닌 외부로 흘러가고 있습니다 ainvest.com. 베네치아 당국은 관광세 등 다양한 대응책을 도입했습니다. 2024년부터 일일 방문객에게 가변 입장료(약 5~10유로)가 부과되고 있습니다 apnews.com. 단기 임대 제한(연 120일)과 ZTL 교통/입장 제한도 거주자를 보호하기 위한 조치입니다.
인구 통계는 변화를 강조합니다: 베네치아 전체 인구는 약 257,500명(2025년 추정치) worldpopulationreview.com이지만, 역사적인 섬에는 약 48,500명만 남아 있습니다 ansa.it. 나머지는 본토나 관광업 종사자입니다. 베네치아의 인구 밀도와 거주자 노동력은 수십 년간 줄어들었으며, 이는 원치 않는 주택이 넘치는 상황을 불러왔습니다. 이러한 인구학적 추세는 주택 수요를 감소시키지만, 관광으로 인해 단기 임대 수요는 여전히 높게 유지되고 있습니다.
기후 변화와 홍수 위험
기후 위험은 베네치아 부동산에서 점점 더 중요한 요소가 되고 있습니다. 이탈리아 과학자들에 따르면 베네치아 주변 해수면은 연간 0.5cm씩 상승하고 있습니다 euronews.com. 한 연구에 따르면 현 추세가 계속된다면 2150년엔 도시의 일부가 영구적으로 물에 잠길 것으로 예측됩니다 euronews.com. MOSE 이동식 방벽은 2020년 이후 거의 100번 가동되었으며, 2024년 한 해 동안 28번 차단되었습니다 campaignforalivingvenice.org. 이는 홍수 상황이 악화되고 있음을 반영합니다. 반복적 홍수 노출은 부동산 가치를 떨어뜨릴 수 있습니다: 연구에 따르면 자주 침수되는 이탈리아 지역의 주택은 최대 약 4% 할인되어 거래됩니다 arxiv.org. MOSE는 일시적 acqua alta(고조)를 완화하긴 하지만, 이제 투자자들은 기후 위험을 고려하고 있습니다. 보험 비용과 엔지니어링 필요(예: 방수)는 베네치아 부동산을 더 복잡하게 만듭니다. 2025~2030년까지 보험 및 적응 비용 상승이 시장의 상승폭을 제한할 수도 있습니다.
규제, 세금, 소유권
이탈리아는 일반적으로 외국인의 부동산 소유에 제한을 두지 않습니다. 비거주자는 표준 양도세를 내야 하며, 세컨드 하우스의 경우 등록세는 매매가의 약 9%(“첫 주택” 조건 적용 시 4%)이고, 매년 등기/토지세(IMU/TASI)도 부담해야 합니다. 특히, 이탈리아는 귀국 은퇴자를 위한 세금 감면도 연장했는데, 남부 이탈리아로 은퇴하는 외국인은 연금/소득에 대해 9년간 7%의 단일세율이 적용됩니다 globalpropertyguide.com. 2025년 예산에서는 “첫 주택” 기준 기간도 24개월로 연장되어 globalpropertyguide.com, 매각 시 조건이 완화되었습니다. 임대 소득은 과세 대상이며(선택적으로 21% 단일세율 ‘cedolare secca’ 적용 가능) 반드시 신고해야 합니다. 베네치아는 특별한 지방세도 부과하는데, 호텔·임대 숙박에는 1박 기준 연간 관광세가 있습니다. 2024년에는 “데이패스”를 시범 도입해 당일 방문객에게 일일 이용료(최대 €10, QR 인증 방식으로 입구에서 징수)를 부과합니다 apnews.com.
최근 규제는 주거-관광 균형에 초점을 맞추고 있습니다. 단기 임대의 120일 제한 campaignforalivingvenice.org은 시의 철저한 감독으로 집행됩니다. 미등록 임대에는 벌금이 부과됩니다. (국가적 ‘슈퍼보너스’ 등) 건물 리노베이션 인센티브는 2023년에 종료되어 개보수 비용이 더 높아졌습니다. 도심 내 신규 개발은 유산 보호로 인해 사실상 불가능합니다. 전반적으로 베네치아는 소유 측면에선 투자자 친화적이지만 규제를 강조합니다. 즉, 주택의 연중 관광 숙소 전환 등 투기적 이용을 억제하고자 합니다.
투자 전망 (2025–2030)
베네치아 부동산은 일반적으로 안정적이지만 저수익 자산으로 평가받습니다. 수요(특히 럭셔리 및 고급 부문)가 높아 가격 수준은 유지되지만, 수익률(약 5–6%)은 이탈리아 내 타 도시보다 낮은 편입니다. Nomisma 등 전문가들은 이탈리아 전체적으로 완만한 가격 상승(연 1~1.5%)을 전망합니다 idealista.it. 베네치아는 고유의 매력 덕분에 이 기간 국내 평균을 다소 상회할 수 있으나, 규제 및 기후 이슈로 인한 상승폭은 제한적일 전망입니다. 미국, 영국, 북유럽 등 국제 바이어의 관심은 꾸준하며, 특히 유산 아파트에 매력을 느끼는 경향이 있습니다. 반면 국내 수요는 신중한 편으로, 젊은 세대는 주택 구매가 상대적으로 어렵습니다. 한편, 이탈리아 전반에선 신용시장 개선(주택담보대출 금리 완화 전망)과 세제 인센티브(연금 단일세, 낮은 상속세 등)가 수요를 뒷받침하고 있습니다.
위험 요소는 상당합니다: 엄격한 단기 임대 규정, 고령화 인구, 그리고 기후 위협이 자본 상승을 제한할 수 있습니다. 전반적으로, 분석가들은 인플레이션이 완화될 것으로 예상되고 베니스의 공급이 계속해서 부족할 것이기 때문에 느리지만 긍정적인 성장이 2030년까지 이어질 것으로 전망합니다. 요약하자면, 베네치아 시장은 안정적인 안정화를 보일 것으로 보입니다: 공급 과잉이 거의 없고, 꾸준한 관광 수입, 점진적이고 유기적인 가격 상승(연간 몇 퍼센트 수준) idealista.it이 예상됩니다. 단, 심각한 경제적 또는 환경적 충격이 없는 한입니다.
출처: 데이터는 이탈리아 부동산 포털(Idealista, Immobiliare.it), 지역 뉴스(La Nuova di Venezia, ANSA), 산업 보고서(Nomisma/Idealista, HVS), 그리고 기후 연구(INGV/Euronews)에서 추출되었습니다. immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
