필라델피아 부동산 2025: 호황일까, 침체일까? 7가지 놀라운 시장 트렌드와 대담한 전망

서론: 팬데믹 이후 시장의 두 부문 이야기

2025년 필라델피아의 부동산 환경은 주거용과 상업용 부문에서 대조적인 역학으로 정의됩니다. 수년간의 상대적 저렴함 이후, 도시의 주택 가격은 급등한 뒤 새로운 고점에서 안정화되어 많은 구매자들이 가격 충격을 겪고 있습니다 phillymag.com phillymag.com. 동시에, 상업용 부동산은 자체적인 격변을 겪고 있습니다 – 도심의 절반이나 비어 있는 오피스 타워부터 도시 외곽의 번창하는 산업용 창고 시장까지 다양합니다. 이러한 도전에도 불구하고, 전문가들은 신중한 낙관론을 유지하고 있습니다: Zillow는 필라델피아를 2025년 미국에서 가장 뜨거운 주택 시장 중 하나로 꼽고 있는데, 이는 높은 수요와 (여전히) 저렴한 가격의 독특한 조합 덕분입니다 phillyvoice.com phillyvoice.com.

이 종합 보고서에서는 필라델피아 부동산(주거용 및 상업용 모두)을 형성하는 현재 트렌드를 파고들고, 동네별 인사이트를 분석하며, 주요 개발 및 투자를 조명하고, 시장에 영향을 미치는 경제, 정책, 인구통계적 요인을 살펴봅니다. 또한 향후 3~5년에 대한 전문가들의 전망도 제시합니다. 시간이 부족하다면, 주요 요점은 다음과 같습니다: 주택 매물은 여전히 부족(가격이 높게 유지됨), 일부 동네는 호황(다른 곳은 식어감), 오피스는 높은 공실률로 고전, 산업용 및 다가구 부문은 견고함 유지, 그리고 완만한 성장이 예상되며 극적인 붕괴는 없을 전망입니다. 자세한 내용을 살펴보겠습니다.

2025년 주거용 부동산 트렌드: 가격, 매물, 수요

필라델피아의 주택 시장은 팬데믹 붐의 열기와는 달리 훨씬 차분한 상태로 2025년에 접어들었지만, 여전히 확실한 매도자 우위 시장에 머물러 있습니다. 주택 가격은 사상 최고 수준에 있지만, 상승 속도는 크게 둔화되었습니다. 매물로 나온 주택의 재고는 역대 최저치에서 서서히 증가하고 있지만, 공급은 여전히 역사적으로 부족하여 구매자들 사이의 경쟁이 비교적 높게 유지되고 있습니다. 모기지 금리는 6~7% 수준에서 머물고 있는데, 이는 2021년의 약 3% 금리와는 큰 차이가 있어 구매력을 약화시키고 가격 상승을 억제하고 있습니다. 하지만 동시에 기존 주택 소유자들이 초저금리를 잃게 되기 때문에 매도를 꺼리게 만들어 재고 부족 현상에 일조하고 있습니다 phillymag.com plusrealtors.com. 그 결과 시장은 일종의 교착 상태에 빠져 있습니다: 가격은 하락하지 않고, 거래량은 최고치보다 낮은 수준을 보이며 구매자와 판매자가 기대치를 조정하고 있습니다.

현재 필라델피아 주택 시장의 상황을 보여주기 위해 아래 표에 주요 지표를 요약했습니다:

주거 시장 지표	가치 (2025년 1분기)	추세/변화
분기별 주택 가격 상승률 (전분기 대비)	+0.4% (2025년 1분기)	이번 분기 소폭 상승drexel.edu (변동 없음)
연간 주택 가격 상승률	+3.4% 전년 대비	1년 전 약 +6.3%에서 둔화drexel.edu (역사적 평균 약 4.5%보다 낮음drexel.edu)
중위 주택 가격 (필라델피아)	$210,000 (2025년 1분기)	1년 전 $205,600에서 2.1% 상승drexel.edu (역대 최고가)
주택 판매량 (분기별)	3,724채 판매 (1분기)	~54% 포스트 코로나 최고치(2022년 봄 8,000건) 대비 감소drexel.edu; 역사적 평균(분기별 약 4,400건) 근처
활성 매물(재고)	4,107채 (현재)	~2020년 이전 일반 수준(약 6,000채) 대비 32% 감소drexel.edu, 2021년 2월 역대 최저치 약 3,070채보다는 증가drexel.edu

표에서 볼 수 있듯이, 가격 상승률은 2020~2022년의 두 자릿수 연간 상승 이후 한 자릿수 초반으로

안정되었습니다. 필라델피아의 평균 주택 가격은 2025년 1분기에 소폭인 0.4% 상승했습니다(계절 조정 기준) drexel.edu, 전년 대비 상승률도 약 3.4%에 그쳐, 1~2년 전 6~8%의 연간 상승률에 비해 크게 둔화되었습니다 drexel.edu. 실제로, 필라델피아의 현재 가격 상승률은 역사적 평균치(연 4.5% 내외)보다 낮은 수준입니다 drexel.edu, 이는 정상화로의 복귀를 시사합니다. 현재 시의 중간값 주택 가격은 약 $210,000 수준입니다 drexel.edu(일부 자료에서는 2025년 중반 기준 중간 매매가를 약 $290,000로 집계하기도 합니다 redfin.com, 데이터 산출 방식에 따라 다름). 이는 작년보다 약 3~4% 높은 수치입니다 redfin.com, 하지만 팬데믹 직후 급등기와 비교하면 상승 속도가 절반 수준에 불과합니다. 참고로, 2025년 미국 전체 주택 가격은 약 3.5~4% 상승할 것으로 전망되어, 필라델피아의 가격 추세는 전국 평균과 비슷한 수준입니다 philadelphiafed.org.

인벤토리(매물로 나온 주택 수)는 매우 부족한 상태가 계속되고 있어, 가격을 계속 떠받치고 있습니다. 2025년 초 기준 필라델피아에는 4,100여 채의 주택이 시장에 나와 있습니다 drexel.edu. 이 수치는 2021년 인벤토리 위기 당시의 최저치에 비해 약 34% 증가한 것이지만 drexel.edu, 여전히 팬데믹 이전 평균보다 약 3분의 1 낮은 수준입니다. 실제로 한 추정에 따르면 인벤토리는 2019년 수준보다 약 46% 낮습니다 plusrealtors.com. 이러한 만성적인 부족 현상은 판매자들이 매물을 내놓지 않는 것(대부분 현재의 높은 모기지 금리로 바꾸고 싶지 않기 때문phillymag.com)과 10여 년간의 주택 공급 부족이 직접적인 원인입니다. 신규 매물은 천천히 증가하고 있지만, 구매자 수요가 여전히 공급을 초과하고 있으며, 특히 저가 및 중간 가격대 주택에서 두드러집니다 plusrealtors.com plusrealtors.com. 주택의 월별 공급량도 여전히 낮은 상태이고, 인기 지역의 적정 가격 매물에는 여전히 복수 오퍼가 흔합니다.

판매 속도는 팬데믹 호황에 비해 완화되었습니다. 필라델피아(카운티)에서는 2025년 1분기에 3,724채의 주택이 판매되었습니다 drexel.edu. 이는 2022년 봄 거의 8,000건에 달했던 광란의 정점에서 (–54%)나 급감한 수치입니다 drexel.edu. 다시 말해, 시장은 “매우 뜨거운” 상태에서 단지 미지근한 수준으로 식었으며, 이는 주로 높은 금리로 인해 일부 구매자들이 시장에서 밀려났기 때문입니다. 하지만 현재의 판매량은 실제로 도시의 역사적 평균(분기당 약 4,000건)과 일치합니다 drexel.edu. 이는 우리가 코로나19 시기의 이례적인 급등 이후, 보다 지속 가능하고 균형 잡힌 활동 수준으로 되돌아왔음을 보여줍니다. 주택이 판매되는 데 걸리는 시간도 약간 더 길어졌습니다: 현재 중간 시장 체류일은 약 45일(1년 전 약 40일 대비)입니다 redfin.com. 2021년 구매 열풍의 정점에서 기록된 놀라운 10일 중간값에 비하면 증가한 수치입니다. 그럼에도 불구하고, 현재 DOM은 필라델피아의 장기 평균(~~40일)보다 여전히 낮으며, 역사적으로 볼 때 상당히 빠른 거래 속도를 시사합니다 drexel.edu. 본질적으로, 구매자들은 광란의 시기보다 약간 더 여유가 생겼지만, 가격이 적절하게 책정된 주택—특히 약 $400K 이하의 주택—은 여전히 빠르게 거래되며 종종 호가 또는 그 이상에 판매됩니다.

필라델피아의 구매자 수요는 몇 가지 요인에 힘입어 꾸준히 유지되고 있습니다. 첫째, 이 도시의 상대적 저렴함(중위 가격이 미국 평균보다 약 37% 낮음 redfin.com)은 계속해서 첫 주택 구매자와 더 비싼 시장을 피해 오는 일부 타주 이주자들을 끌어들이고 있습니다 phillyvoice.com. 한 현지 부동산 중개인은 “필라델피아는 항상 뉴욕시보다 더 나은 선택지입니다… 우리는 더 저렴한 도시 생활을 위해 뉴욕에서 내려오는 사람들을 봅니다”라고 언급했습니다 phillyvoice.com. 둘째, 일자리 증가와 낮은 실업률(2023년 시의 실업률은 약 4.2%로 30년 만에 최저치 기록 pew.org)로 인해 더 많은 주민들이 주택을 구매할 수 있는 재정적 안정성을 갖게 되었습니다. 셋째, 지속적인 임대료 상승(아래에서 자세히 설명)으로 인해 많은 사람들이 여력이 된다면 구매를 고려하게 만들고 있습니다. 그렇긴 해도, 높은 모기지 금리(30년 대출 기준 약 6.5~7% phillyvoice.com)와 악화된 주택 구매 여력(필라델피아 소득은 다른 대도시에 비해 낮고 phillymag.com, 미국 중위 가격 주택을 구매하려면 약 $117,000의 소득이 필요함 phillyvoice.com)이 수요의 확장을 제한하고 있습니다. 많은 잠재적 구매자들이 가격 한계선에 부딪혀, 검색을 잠시 중단하거나 더 작고 저렴한 주택을 찾게 되고, 이는 다시 매매와 가격 상승을 억제하는 요인이 되고 있습니다.

주거용 시장의 결론: 2025년 필라델피아의 주택 시장은 식었지만 결코 냉각된 것은 아니다. 가격은 높지만 안정화되고 있으며, 매물은 천천히 늘고 있지만 여전히 부족하고, 수요는 구매력 한계 내에서 건전하다. 시장은 균형을 향해 이동하는 모습을 보이고 있다 – 급격한 조정이 아닌 “건전한 평균 회귀”라는 평가다 drexel.edu. 실제로, 분석가들은 모든 신호가 연착륙을 가리킨다고 지적한다: 가격이 더 합리적이고 구매력이 개선된, 보다 균형 잡힌 시장으로의 전환이지, 큰 붕괴가 아니다 drexel.edu. 예측 섹션에서 보겠지만, 전문가들은 완만한 가격 상승이 큰 경제적 충격이 없는 한 계속될 것으로 전망한다.

동네별 인사이트: 필라델피아에서 가장 뜨겁고(혹은 식은) 지역들

부동산 시장은 초지역적이며, 이는 각기 다른 시장 흐름을 겪고 있는 필라델피아의 개성 있는 동네들에서 특히 두드러진다. 일부 신흥 동네는 빠른 가격 상승과 개발이 이루어지고 있는 반면, 몇몇 오랜 인기 지역은 이전 호황 이후 식어가고 있다.

데이터에서 주요 트렌드가 나타난다:

웨스트 및 사우스웨스트 필라델피아

가장 높은 가격 상승률

연간 9.3% 상승

drexel.edu

노스 필라델피아

8.3% 상승

drexel.edu

외부 투자 자본의 대규모 유입

drexel.edu

Walnut Hill, Cedar Park, Kingsessing

노스 필라델피아

템플 대학교

급격히 젠트리피케이션이 진행

지켜봐야 할 “다음 핫” 동네들: 몇몇 특정 동네들이 지역 전망에서 꾸준히 큰 성장이 기대되는 곳으로 언급되고 있습니다. 여기에는 사우스 켄싱턴, 포트 리치먼드, 그리고 웨스트 필라델피아의 일부 지역이 포함됩니다 plusrealtors.com plusrealtors.com. 사우스 켄싱턴은 Fishtown/Northern Liberties 바로 북쪽에 위치해 있으며, 트렌디한 인필 개발이 활발하게 이루어지고 있어 급성장 중인 Fishtown의 연장선이 되고 있습니다. 포트 리치먼드는 전통적으로 노동자 계급의 강변 지역이었으나, 이제는 Fishtown을 뒤따라 비교적 저렴한 타운하우스를 찾는 구매자들로 인해 주목받고 있습니다. 웨스트 필리에서는 대학 서쪽 지역(예: Mantua, Belmont, East Parkside)과 교통 허브 주변이 가치를 찾는 개발업자와 주택 구매자들을 끌어들이고 있습니다. 현지 RE/MAX 분석에서는 이러한 “재생 중인 동네들”을 강한 성장 잠재력이 있는 곳으로 지목했으며, 새로운 편의시설이 들어서고 가격 추세가 이 지역에서 도심 평균을 앞지를 것으로 예상됩니다 plusrealtors.com plusrealtors.com. 투자자들은 이미 웨스트 필라델피아의 “투자 적합” 지역인 Powelton Village, Wynnefield, 그리고 Cedar Park 등 재생이 진행 중인 곳을 주목하고 있습니다 newagerealtygroup.com.
젠트리피케이션의 파급 효과: 필라델피아의 젠트리피케이션 패턴은 종종 도심에서 바깥으로 퍼져나가는 파동처럼 작용합니다. 우리는 이것을 사우스 필라델피아(예: Point Breeze와 Grays Ferry가 센터시티 외곽에서부터 젠트리피케이션됨)와 강변 지역(Northern Liberties -> Fishtown -> Kensington -> 현재 Port Richmond)에서 볼 수 있습니다. 데이터도 이를 반영합니다: Kensington/Frankford(Fishtown/East Kensington 포함)는 여전히 연간 4.9% 상승이라는 견고한 가격 상승률을 보였습니다 drexel.edu – 몇 년 전의 8~10%만큼은 아니지만, 여전히 견고하며 도시 평균을 상회합니다. 이는 2차 젠트리피케이션 지역도 여전히 가치가 오르고 있음을 시사하지만, 보다 지속 가능한 속도로 진행되고 있음을 보여줍니다. 한편, 인접한 새로운 프런티어인 Harrowgate나 Olde Richmond(Port Richmond 인근) 등이 다음으로 주목받을 수 있습니다. “다음 Fishtown”을 찾는 구매자와 투자자들이 이 지역을 샅샅이 뒤지며 토지 가치를 끌어올리고 있습니다.
고급 주택가가 한계에 도달하다: 극명하게 대조적으로, 필라델피아에서 가장 비싸고 이전에 높은 성장세를 보였던 일부 동네들은 가격 면에서 정체되고 있습니다. 특히, 유니버시티 시티의 주택 가격은 사실상 변동 없음(+0.1% 전년 대비) drexel.edu, 그리고 사우스 필라델피아는 거의 성장하지 않았습니다(+0.2%) drexel.edu. 센터 시티/페어마운트(도심과 페어마운트/스프링 가든 등 인접 지역 포함)은 약 +2.8% drexel.edu에 그쳤습니다. 무슨 일이 일어나고 있을까요? 이 지역들에서는, 지난 10년간 가격이 이미 너무 많이 올라서 현재의 높은 금리 환경에서 감당할 수 있는 한계에 도달했습니다. 예를 들어, 퀸 빌리지, 페어마운트, 또는 유니버시티 시티의 중간 가격은 종종 50만 달러를 초과하며 phillymag.com, 모기지 금리가 7%일 때 이 가격대의 구매자는 제한적입니다. 게다가, 이들 시장 중 일부는 수요가 식으면서 소폭 가격 하락 또는 정체를 보이고 있습니다. 한 부동산 중개인은 2020-21년에 마당이나 루프덱 등 편의시설이 있는 주택 시장이 “급등했다”고 했지만, 2024년 현재는 “모든 것이 평준화되었다”고 말했습니다 phillyvoice.com. 본질적으로, 최고급 동네의 열기는 식었고, 이제는 안정적이지만 더 이상 치솟지 않습니다. 이는 주요 지역에서 저렴한 매물을 찾는 구매자들에게 기회를 제공합니다 – 이제 이 시장들이 정상화되면서 협상력을 가질 수 있습니다.
안정적인 중간 시장: 노스이스트 필라델피아(데이터상 “로어 NE”와 “어퍼 NE”로 구분됨)와 같은 다른 하위 시장들은 완만한 성장(~2–3% 전년 대비)을 보였습니다 drexel.edu. 이 지역들은 대체로 교외형(메이페어, 버스틀턴 등 연립주택 및 트윈홈 동네)으로, 팬데믹 기간에 큰 호황을 누리지 않았기 때문에 급락도 없으며, 완만한 가치 상승을 이어가고 있습니다. 노스웨스트 필라델피아(체스넛 힐, 마운트 에어리, 록스버러)는 거의 변동이 없었습니다(+0.2% 전년 대비) drexel.edu, 이는 이들 시장 역시 이전에 큰 상승세(예: 마운트 에어리는 2020–21년에 강한 수요)를 겪었고 이후 균형점으로 식었음을 반영합니다.

요약하자면, 필라델피아의 성장 이야기는 매우 동네별로 다릅니다. 가장 큰 성장세는 아직 재생 초기 단계에 있는 동네들(웨스트/남서부 필리, 일부 노스, 외곽의 리버 워드 등)에서 나타나고 있으며, 이곳들은 부동산 가치가 상승할 여지가 있습니다. 반면, 이미 “성공한” 이전의 인기 동네들(센터시티, 그래드 병원, 파시융 등)은 잠시 숨을 고르거나 약간의 조정세를 보이고 있습니다. 부동산 투자자와 주택 구매자에게 이는 신흥 지역에서 기회가 많다는 것을 의미하지만, 그만큼 더 높은 위험과 철저한 실사가 필요합니다. 반면, 더 성숙한 시장은 안정성과 적은 경쟁을 현재 제공합니다. 한 보고서에서는 “덜 포화된 동네에서 구매자에게, 그리고 워크포스 하우징 및 임대에 집중하는 투자자에게 기회가 많다”고 했으며, 가장 비싼 우편번호 지역에서는 여전히 주택 구입의 부담이 문제로 남아 있습니다 plusrealtors.com.

상업용 부동산 동향: 오피스, 리테일, 산업, 그리고 다가구주택

필라델피아의 상업용 부동산(CRE) 부문은 2025년에 다양한 양상을 보이고 있습니다. 각 부문(오피스, 리테일, 산업, 다가구주택)이 서로 다른 길을 걷고 있습니다. 전반적으로, 오피스 시장은 높은 공실률과 재택근무 시대의 정체성 위기로 어려움을 겪고 있으며, 리테일은 도심 유동 인구가 돌아오면서 안정세를 보이고, 산업용 부동산은 최근 공실률이 다소 올랐음에도 불구하고 여전히 밝은 전망을 유지하고 있습니다. 그리고 다가구주택(아파트)은 신규 공급이 쏟아지고 있음에도 강한 수요가 이어지고 있습니다. 각 부문을 자세히 살펴보겠습니다:

오피스 시장: 높은 공실률과 재창조의 시대

필라델피아의 오피스 부문은 팬데믹 이후 심각한 역풍에 직면해 왔으며, 2025년 현재 기로에 서 있다. 도심 오피스 공실률은 역사적 최고치로 치솟았다 – 현재 센터시티의 4,300만 평방피트 오피스 공간 중 약 20–24%가 비어 있다 phillymag.com. 구체적으로, 약 1,000만 평방피트 이상가 비어 있는데, 이는 전통적으로 공실률이 10%대 초반이었던 도시로서는 충격적인 수치다. 공식 수치에 따르면 필라델피아의 오피스 공실률은 2024년 기준 약 19–20% phillyofficespace.com로, 미국 평균(~2025년 중반 19.4%)과 비슷하다 commercialcafe.com. 센터시티의 공실률은 일부 추정치에 따르면 24%에 육박한다 phillymag.com. 이는 대형 로펌과 기업들이 공간을 축소한 결과다. 이러한 공급 과잉은 원격/하이브리드 근무 전환과 직접적으로 연결되어 있다 – 필라델피아의 오피스 근로자 실제 출근율은 팬데믹 이전 수준에 한참 못 미친다. 2024년 말 기준으로도 도심 오피스 출근율은 2019년 평균의 약 50~60%에 불과했다 governing.com. 즉, 많은 기업들이 예전만큼의 공간이 더 이상 필요하지 않다는 의미다.

건물주들은 고통을 겪고 있다: 특히 오래된 B급 오피스 빌딩들은 높은 공실률로 침체되어 있다(2024년 초 기준 일반 A, B급 오피스의 공실률은 약 22~23%였다 nmrk.com). 한편, 최고급 “트로피” 오피스(신축 또는 최근 리노베이션된 A급 타워)는 다소 나은 상황(~16~17% 공실률)이다 nmrk.com. 임차인들이 “퀄리티로의 이동”을 택해, 직원 복귀를 유도하기 위해 더 고급 공간으로 통합하고 있기 때문이다. 이 같은 현상은 Brandywine Realty Trust와 같은 주요 건물주들도 언급했다. 그들의 CEO는 Brandywine의 센터시티 포트폴리오가 “90% 중반대 임대율”을 기록하고 있다고 밝혔는데, 이는 임차인들이 오래된 건물을 떠난 덕분이다 inquirer.com. 본질적으로, West Market Street와 University City의 신축 오피스 타워는 선방하고 있지만, 센터시티 내 다른 지역(및 일부 교외 부시장)의 노후 오피스는 임차인 유치에 어려움을 겪고 있다.

도시에 미치는 재정적 영향은 상당합니다: 높은 공실률은 낮은 부동산 가치(및 세수)와 도심 상점을 이용하는 유동 인구 감소로 이어집니다. 한 보고에 따르면, 공실 사무실 공간은 필라델피아에 “수백만 달러”의 세금 및 경제 활동 손실을 초래하고 있습니다 phillyofficespace.com. 사무실 임대료는 압박을 받고 있으며, 임대인들은 공간을 채우기 위해 대폭적인 양보를 제공하고 있습니다. 신규 임대 활동은 저조한데, 예를 들어 2024년 시내에서 체결된 사무실 임대 계약은 약 540건에 불과하며, 이 중 “10건 미만”만이 필라델피아 외부에서 온 신규 임차인(한 지역 공무원이 “한심하다”고 표현한 통계)입니다 inquirer.com. 분명히, 사무실 수요의 자연스러운 증가는 미미하며, 대부분의 임대는 기존 기업들의 이동에 불과합니다.

무슨 일이 진행되고 있나? 필라델피아는 활용도가 낮은 오피스 빌딩을 재활용하고 오피스 시장을 되살릴 방법을 적극적으로 모색하고 있다. 주목을 끄는 한 가지 제안은 20년간 재산세 감면으로, 오래된 오피스 빌딩을 주거용 아파트로 전환하도록 유도하는 것이다 inquirer.com inquirer.com. (과거 수십 년간 주거 개발을 크게 촉진했던 기존 10년 재산세 감면은 2020년에 신축에 대해서는 축소되었지만, 전환에는 유지되었다. 이제 시 당국은 비용이 많이 드는 오피스 전환을 위해 더 큰 인센티브가 필요하다고 보고 있다 inquirer.com.) 세제개혁위원회의 2025년 보고서는 “어려움”을 겪는 오피스 빌딩에 대해 감면 기간을 20년으로 두 배로 늘리되, 신속한 조치를 유도하기 위해 5년 후 종료(선셋) 조항을 둘 것을 권고했다 inquirer.com inquirer.com. 이는 주(州) 승인이 필요하다(펜실베이니아 주법상 감면은 10년으로 제한됨) inquirer.com, 하지만 이 문제가 얼마나 시급한지 보여준다. 추진 동기는 경제적 이유뿐만 아니라 주거 수요 해결이라는 측면도 있다: 비어 있는 오피스를 아파트로 전환하면 도심에 주택 공급(어쩌면 저렴한 주택도)도 늘릴 수 있다 inquirer.com. 필라델피아는 사실 오피스→주거 전환의 선두주자였다(과거 20년간 많은 구시가지 오피스 빌딩이 10년 감면 덕분에 아파트로 바뀜) inquirer.com. 이제 이렇게 많은 공실이 생기면서, 시는 이 흐름을 더욱 가속화하려 한다. 대표적인 사례는 시청 옆의 역사적인 Wanamaker Building으로, 이곳은 Macy’s 소매점이 문을 닫은 후 오피스 층을 수백 세대 아파트로 전환할 계획이다 axios.com. 마찬가지로, 1701 Market Street(“17 Market West”로 리브랜딩됨)에 위치한 18층 오피스 타워는 필라델피아에서 팬데믹 이후 최대 규모의 전환 작업이 진행 중이며, 리조트 스타일의 편의시설을 갖춘 299개 임대 유닛으로 탈바꿈하고 있습니다 axios.com. 이러한 프로젝트들은 초과된 오피스 공간을 흡수하고, 지역 비즈니스를 지원할 상시 거주자를 추가함으로써 도심을 “적정 규모로 조정”하는 것을 목표로 하고 있습니다.

앞을 내다보면, 오피스 전망은 신중합니다. 전문가들은 예측합니다 오피스 부문이 “재택근무 복귀 문제를” 2025년까지 계속 겪을 것이라고 tcsr.realtor, 즉 완전 점유율로의 빠른 복귀는 없다는 의미입니다. 우리는 임대료가 정체되거나 최소한의 성장만 기대할 수 있으며, 오래된 건물에서는 추가 약세가 있을 수도 있습니다. 일부 신규 건설은 여전히 진행 중입니다 – 특히, Chubb의 신규 본사, 20번가와 Arch에 위치한 4억 3천만 달러 규모의 18층 타워로, 2026년까지 도심에 1,200개의 신규 일자리와 3,000명의 직원을 가져올 예정입니다 axios.com. 이러한 프로젝트는 필라델피아가 성장 기업을 위한 실질적인 오피스 입지로 신뢰를 받고 있음을 보여줍니다. 그러나 이러한 낙관론은 최근 대부분의 신규 오피스 개발이 도심이 아닌 교외에서 이루어지고 있다는 현실에 의해 상쇄됩니다 inquirer.com, 이는 부분적으로 필라델피아의 높은 임금 및 사업세로 인해 기업 확장에 덜 매력적이기 때문입니다 inquirer.com. 시 당국은 상업 활동을 촉진하기 위해 더 광범위한 세금 인하를 논의 중입니다 inquirer.com, 하지만 어떤 변화도 점진적으로 이루어질 것입니다.

요약하자면 (오피스): 필라델피아의 오피스 시장은 현재 전환과 재창조의 시기를 겪고 있습니다. 높은 공실률(약 20%)이 inquirer.com 특히 오래된 건물에서 지속되고 있으며, 재택근무 문화가 구조적으로 수요를 감소시켰습니다. 이 부문의 회복은 기존 오피스 임대의 부활보다는 통합(플라이트 투 퀄리티)와 전환(적응형 재사용)에서 비롯될 가능성이 높습니다. 앞으로 몇 년간 센터시티는 오피스 공간을 점차 축소하고 용도를 다양화할 것으로 예상됩니다(이전 오피스 부지에 더 많은 주거, 숙박 등). 오피스 임대인에게는 도전적인 환경이지만, 비전 있는 재개발에는 기회이기도 합니다. 한 상업용 중개업체의 표현대로, “오피스는 큰 이단아”라고 할 수 있습니다. 이는 전반적으로 회복 중인 상업용 부동산(CRE) 시장에서 tcsr.realtor tcsr.realtor 가장 약한 고리로, 회복에 가장 오랜 시간이 걸릴 것임을 의미합니다.

소매 시장: 전자상거래 역풍 속 도심의 부활

필라델피아의 소매 부동산 시장은 팬데믹 침체 이후 회복의 고무적인 신호를 보이고 있으나, 아직 2020년 이전 수준에는 완전히 도달하지 못했습니다. 이 지역의 소매 중심지인 센터시티에는 쇼핑객, 관광객, 그리고 특히 거주민이 다시 돌아오면서 상점과 레스토랑에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 센터시티 디스트릭트의 최신 보고서(2024년 말 기준)에 따르면, 필라델피아 도심의 소매 점유율은 약 83% centercityphila.org를 유지하고 있습니다. 구체적으로 센터시티 핵심 지역(Girard Ave에서 Tasker St까지)에는 약 1,792개의 소매업체가 영업 중입니다 centercityphila.org. 중요한 점은 2019년 이후 소매업체 수가 약 15% 증가했다는 점입니다 centercityphila.org. 이는 팬데믹 이전보다 현재 더 많은 상점과 식당이 운영되고 있음을 보여주며, 놀라운 회복세입니다. 지난 2년간 신규 매장 오픈이 폐점보다 더 많았으며, 전국 브랜드뿐 아니라 많은 지역 독립 매장(특히 “쿠키 열풍” 등 새로운 베이커리 트렌드 포함 centercityphila.org)이 문을 열었습니다.

즉, 약 83%의 점유율은 아직도 17%의 소매 공간이 도심에 비어있다는 것을 의미하며, 개선의 여지가 있다. 월넛 스트리트 등 일부 주요 상점들은 2020년의 혼란과 소매업의 지속적인 변화로 인해 여전히 비어 있거나 교체되고 있다. 그러나 이러한 공실은 서서히 채워지고 있다. 2023~2024년에는 센터시티에 프라이마크(패스트 패션 소매업체)가 체스트넛에 오픈하고, 새로운 레스토랑과 엔터테인먼트 장소, 그리고 도끼 던지기 바와 예술 전시와 같은 체험형 소매업이 유동 인구를 끌어들이고 있다 centercityphila.org. 소매업의 구성은 전통적인 쇼핑을 넘어 진화하고 있다: CCD 보고서는 “새로운 엔터테인먼트 장소들이 소매 환경을 변화시키며, 단순 쇼핑을 넘어선 체험형 서비스를 제공하고 있다”고 언급한다 centercityphila.org. 즉, 몰입형 체험, 라이브 공연 공간, 온라인으로는 대체할 수 없는 인터랙티브 여가 활동 등이 이에 해당한다. 이러한 체험형 트렌드는 오프라인 소매업이 전자상거래에 대응하는 방식이다.

유동 인구는 센터시티에서 강하게 회복되었다. 2024년 말 기준, 보행자 수와 휴대전화 데이터에 따르면 도심 유동 인구는 팬데믹 이전의 약 85% 수준에 도달했으며 governing.com, 필라델피아는 회복 속도 면에서 미국 주요 도심 중 7위를 기록했다 inquirer.com. 주요 요인은 사무실 근로자(하이브리드 근무)의 복귀, 도심 거주자 증가(센터시티 인구는 사상 최고치를 기록, 2019년보다 더 많은 인구가 도심에 거주 중 billypenn.com), 그리고 관광 및 컨벤션의 부활이다. 예를 들어, 2024년 연말에는 크리스마스 빌리지 마켓이 붐비고 호텔이 거의 만실을 기록해 관광객이 돌아왔음을 보여준다. 또한 “오픈 스트리트” 이니셔티브(일부 도로를 차량 통행 금지로 하여 보행자 축제로 운영)는 소매업체에 큰 도움이 되었으며(한 행사에서 90%의 업체가 유동 인구 증가, 평균 매출 68% 상승을 보고함) centercityphila.org. 공공 안전 개선(도심 범죄율 완화) nbcphiladelphia.com와 더 깨끗해진 거리도 쇼핑객의 복귀를 돕고 있다.

Center City 외곽의 주변 지역들에서는 소매 상권이 다양한 건강 상태를 보이고 있습니다. 많은 지역 상업 거리들(예: Mt. Airy의 Germantown Avenue, South Philly의 Passyunk Avenue, Fishtown의 Frankford Ave)은 팬데믹 기간 동안 사람들이 집 근처에 머무르면서 실제로 번창했습니다. 이 지역들은 대체로 강한 점유율을 유지하고 있으며, 지역 밀착형 비즈니스(카페, 서비스, 부티크 등)가 좋은 성과를 내고 있습니다. 하지만 일부 지역은 서비스가 부족하거나 여전히 투자 부족 상태이기 때문에 소매 업계의 상황은 블록마다 다릅니다. 전반적으로, 필라델피아의 시 전체 소매 공실률은 2023년 말 기준 약 10%로, 전국 소매 공실률 추세를 고려하면 나쁘지 않은 수준입니다. Center City의 주요 소매 공간 임대료는 평균 $50–$70/sf(월넛 스트리트 상권 기준) 수준이지만, 팬데믹 이후 임대인들은 더 유연해졌습니다.

앞을 내다보면, 전문가들은 Center City 소매 시장이 “안정화되었지만 성장 여지가 있다”고 보고 있습니다 billypenn.com. 더 많은 근로자들이 복귀하고(비록 주 3일만이라도), 주거 밀도가 증가함에 따라 소매 공간에 대한 수요가 계속 증가할 것으로 예상됩니다. 2025년까지 필라델피아 도심 거주자는 역대 최고치를 기록했고, 팬데믹 이전과 거의 같은 수의 레스토랑과 바가 운영되고 있었습니다 billypenn.com – 이는 환대 산업의 강한 회복을 보여줍니다. 소비자들은 대면 식사와 쇼핑으로 활발히 돌아왔지만, 2024년의 인플레이션과 인력난은 일부 비즈니스에 도전이 되었습니다. 전자상거래의 위협은 여전히 남아 있으며(아마존의 존재로 인해 일반 상품은 오프라인 매장으로 돌아오지 않음), 성공하는 소매업은 온라인 쇼핑이 제공할 수 없는 무언가를 제공하는 곳이 될 것입니다: 편의성(예: 서비스, 즉석 음식), 경험(이벤트, 사회적 분위기), 또는 즉시성(마지막 순간의 필요) 등입니다.

요약(소매): 필라델피아의 소매 부동산은 상승세에 있습니다, 특히 도심 지역에서 어려운 시기를 딛고 회복 중입니다. 점유율은 약 83%로 상승 중이며 centercityphila.org, 신규 매장들이 오픈하고, 유동 인구는 약 85%까지 회복되었습니다 governing.com. 소매 임대료와 부동산 가치도 이에 따라 회복되고 있습니다. 도심의 강한 주거 기반은 소매업의 회복력에 큰 장점입니다. 아직 채워야 할 공실이 남아 있지만, 전망은 긍정적입니다 – “필라델피아 소매업의 밝은 미래”라는 뉴스 헤드라인처럼 centercityphila.org. 임대인과 중개인들은 사무실과 관광이 더 회복되면 앞으로 몇 년 내 Center City의 소매 점유율이 90% 이상에 이를 수 있다고 조심스럽게 낙관하고 있으며, 필라델피아의 쇼핑/외식 문화가 예전의 활기를 완전히 되찾을 것으로 기대하고 있습니다.

산업 및 물류: 창고 붐이 잠시 멈췄다가 다시 이어지다

필라델피아 지역에서 산업용 부동산 부문—창고, 물류센터, 제조 공간을 포함—은 최근 몇 년간 전자상거래 붐과 도시의 동북부 회랑 내 전략적 위치에 힘입어 매우 호황을 누렸습니다. 2025년까지 이 부문은 여전히 상업용 부동산 중 가장 강력한 실적을 보이는 분야로 남아 있지만, 대규모 건설 붐이 마침내 수요를 따라잡으면서 단기적으로는 약간의 재고 과잉 현상을 겪고 있습니다.

2021~2023년 동안, 개발업자들은 아마존, 물류 회사 등과의 경쟁에 맞추기 위해 필라델피아 및 인근(특히 교외 카운티와 남부 뉴저지)에 수백만 평방피트의 신규 창고 공간을 건설했습니다. 이로 인해 산업용 공실률이 사상 최저치(종종 5% 미만)로 떨어졌습니다. 그러나 2023년 말과 2024년에 대규모 신규 공급이 이루어지면서 임차 수요를 일시적으로 초과하게 되었습니다. 2025년 중반 기준, 필라델피아의 산업용 공실률은 약 8.6%로 상승했으며 globest.com, 전년 대비 약 1.6%포인트 증가한 수치입니다 globest.com. 이 수치가 크게 느껴질 수 있지만, 주로 신규 건물의 공실이 반영된 결과입니다. 2025년 2분기에만 544만 평방피트의 신규 산업용 공간이 공급되었으며, 이는 1분기 공급량의 두 배 이상이자 전년 동기 대비 훨씬 높은 수치입니다 globest.com. 2024년 공급분의 약 40%는 완공 시점에도 여전히 공실 상태였습니다 lee-associates.com, 이로 인해 공실률이 상승했습니다. 일부 하위 시장에서는 이 영향이 더 컸습니다. 예를 들어, 필라델피아 교외 카운티의 공실률은 1년 만에 약 5.6%에서 7.1%로 상승했으며 globest.com, 남부 뉴저지의 산업용 공실률은 NJ 턴파이크를 따라 대형 창고가 잇따라 들어서면서 약 11.6%에 달했습니다 globest.com.

이러한 단기적 공급 과잉에도 불구하고, 산업 전망은 여전히 견고합니다. 중요한 것은, 개발업자들이 신규 착공을 줄였다는 점으로, 시장이 공간을 소화할 수 있도록 했습니다. 2025년 중반 필라델피아 지역에서 공사 중인 면적은 770만 평방피트에 불과했으며, 이는 2019년 이후 가장 낮은 파이프라인 수준입니다 globest.com. 중개업체인 Colliers는 건설이 급격히 둔화됨에 따라, 공실률이 “2025년 말부터 2026년까지 점진적으로 하락할 것”이라고 예측합니다. 신규 공급이 임차인에 의해 흡수되기 때문입니다 globest.com. 실제로 수요를 견인하는 요인(항만 성장, 전자상거래, 지역 유통 수요)은 여전히 존재합니다. 2025년 초 순흡수는 다소 미미했으나(2025년 2분기 약 5만 평방피트, 전년 동기 110만 평방피트에서 감소 globest.com), 시장에는 여전히 활발한 임차인 수요가 있습니다. 최근 완공된 대형 창고 일부는 2025년 현재 임대 협상 중이며, 이 거래들이 성사되면 입주율이 개선될 것입니다.

임대료는 산업용 공간에서 유지되었고 오히려 소폭 상승했습니다. 필라델피아 광역권의 평균 임대료는 2025년 2분기 기준 평방피트당 $11.25 NNN로, 전년도의 약 $11.19에서 소폭 상승했습니다 globest.com. 임대인들은 임대료를 대폭 인하할 필요가 없었으며, 이는 초과 공간이 일시적이라는 자신감을 보여줍니다. 이 지역은 여전히 최적의 물류 허브로 남아 있습니다. 필라델피아에서 하루 트럭 운송으로 수천만 명의 소비자에게 도달할 수 있기 때문에, 현대식 유통센터에 대한 수요는 사라지지 않을 것입니다. 주요 기관 투자자들은 필라델피아 산업용 부동산에 자금을 대거 투입했습니다. 예를 들어, 2025년 한 투자자가 남부 뉴저지 포트폴리오에 1억 4,170만 달러를 지불했는데(가장 큰 산업용 인수 중 하나) globest.com, 이는 지속적인 강세 신호입니다.

이 분야의 강점을 강조하는 대표적인 프로젝트는 남부 필라델피아의 Bellwether District입니다. 이곳은 1,300에이커에 달하는 대규모 재개발 사업으로, 과거 PES 정유소 부지를 10~15년에 걸쳐 물류 및 생명과학 캠퍼스로 탈바꿈시키고 있습니다. 40억 달러가 투자된 Bellwether 계획에는 수백만 평방피트에 달하는 신규 창고와 연구개발(R&D) 시설이 포함되어 있습니다 axios.com. 2025년에는 첫 번째 대형 창고(약 40만 평방피트 이상)가 현장에서 완공될 예정이며, 연말까지 또 다른 창고가 계획되어 있습니다 axios.com. 완공 시 Bellwether는 “창고의 메카”가 될 것이며 axios.com, 부지의 철도, 항만, 고속도로 접근성을 최대한 활용할 것입니다. 이는 필라델피아가 구산업(정유)에서 신산업(물류 및 바이오테크)으로 전환하고 있음을 상징합니다. 또한 남부 필라델피아의 Navy Yard는 – 전통적으로 상업용 오피스 캠퍼스였으나 – 혼합용도로 확장되고 있으며, 60억 달러 규모의 재개발의 일환으로 일부 유통/경공업 공간도 추가되고 있습니다(신규 주택과 함께, 자세한 내용은 후술) axios.com. Bucks, Chester, Gloucester(NJ)와 같은 교외 카운티들에서도 대규모 신규 물류센터가 들어서고 있습니다(예: Colliers가 언급한 Chester County의 100만 평방피트 규모 “I-76 Trade Center” globest.com).

요약하자면 (산업용): 필라델피아의 산업용 부동산 시장은 매우 뜨거운 상태에서 다소 식어 이제는 단순히 뜨거운 수준으로 변하고 있습니다. 공실률 약 8~9%는 빠른 신축으로 인한 단기적 현상이며, 신규 착공이 6년 만에 최저치이고 수요는 여전히 강해, 이 부문은 2026년까지 다시 타이트해질 것으로 예상됩니다 globest.com. 임대료 상승은 완만하지만 긍정적입니다. 모든 상업용 부동산 유형 중에서, 산업용이 “유일한 핫스팟”으로 분석가들이 꾸준히 지목하고 있습니다 tcsr.realtor. 투자자 입장에서는 필라델피아 지역의 현대식 창고가 여전히 매력적이지만, 일부 서브마켓(현재 남부 뉴저지 일부 지역은 다소 공급 과잉) 차이를 유념해야 합니다. 장기적으로는 항만 중심 물류(PhilaPort가 수용력을 확장함)와 필라델피아의 입지가 지속적인 성장을 시사합니다. 단, 유일한 주의점은 금리가 높게 유지될 경우 신규 산업용 프로젝트의 자금 조달이나 공실 유지 비용이 더 커진다는 점이지만, 많은 개발업자들은 이미 이에 맞춰 속도를 늦췄습니다.

다세대 & 아파트 임대: 강한 수요와 신규 공급의 만남

필라델피아의 다세대 주택 부문(임대 아파트)은 롤러코스터를 탔습니다 – 좋은 의미로. 2010년대 후반부터 2020년대 초반까지 10년간 세금 감면과 젊은 임차인 수요 급증에 힘입어 아파트 건설 붐이 있었습니다. 이 붐은 팬데믹 회복이 본격화되던 시점에 사상 최대 신규 공급으로 정점을 찍었습니다. 이제 2025년, 아파트 시장은 그 공급을 흡수하는 중입니다. 임차인 수요는 매우 강합니다 – 실제로 많은 잠재적 주택 구매자들이 높은 금리와 집값 때문에 임대 시장에 머물고 있어 임대 수요가 특히 강한 상황입니다. 하지만 단기적 과제는 신규 고급 아파트의 대량 공급이 한꺼번에 시장에 나오면서, 고급 시장 상단에서 약간의 약세가 나타나고 있다는 점입니다.

먼저, 전체적인 숫자부터 살펴보면: 필라델피아의 아파트 점유율은 평균적으로 약 93–94%로 여전히 높게 유지되고 있습니다 mmgrea.com. 수천 개의 신규 유닛이 공급되었음에도 불구하고 2024년에 단지 약 0.3%만 소폭 하락했습니다 mmgrea.com. 2024년 4분기에는 점유율이 약 94.1%였으며, 2025년에도 93% 후반대를 유지할 것으로 전망됩니다 mmgrea.com – 업계 기준으로 매우 건강한 수준입니다. 이는 시장이 꾸준한 임차 수요 덕분에 신규 유닛을 거의 공급과 동시에 흡수하고 있음을 보여줍니다. 필라델피아 광역권의 평균 실질 임대료는 2024년 말 기준 약 $1,762였으며, 2025년 4분기에는 약 $1,815로 상승할 것으로 전망됩니다 mmgrea.com mmgrea.com. 이는 대략 연간 +3.0% 임대료 상승률 기대치에 해당하며 mmgrea.com, 팬데믹 초기 임대료 정체에서 반등한 수치입니다. 실제로 필라델피아의 임대료는 2020년 이후 누적 약 26% 상승했습니다 phillymag.com, 이는 팬데믹 초기 하락 이후 임대 시장이 얼마나 빠르게 타이트해졌는지를 보여줍니다. 2023년에는 임대료 상승세가 둔화되었지만, 다시 상승세로 전환되었습니다 – Zillow는 심지어 “임대료 상승 압력”이 주택 가격 상승으로 더 많은 사람들이 임대를 선택함에 따라 계속될 것으로 예측합니다 plusrealtors.com.

하지만, 임대 시장의 모든 세그먼트가 동일한 것은 아닙니다. “클래스 A” 고급 아파트 – 일반적으로 프리미엄 편의시설을 갖춘 반짝이는 신축 고층 건물 – 은 현재 많은 경쟁에 직면해 있습니다. 앞서 언급했듯이, 필라델피아는 전례 없는 수준의 다가구 주택 건설이 진행 중이었습니다. 2024년에는 13,000개 이상의 신규 다가구 유닛이 공급되었으며 (대도시권) mmgrea.com, 기록상 가장 큰 해 중 하나였습니다. 이 공급의 급증은 관찰자들이 “고급 시장의 임대 과잉”라고 부르는 현상을 초래했습니다 inquirer.com – 본질적으로, 너무 많은 고급 유닛이 제한된 고소득 임차인 풀을 쫓고 있다는 의미입니다. 이로 인해 일부 신축 건물의 임대주는 아파트를 채우기 위해 (몇 달간 무료 임대와 같은) 양보를 제공해야 했습니다. 이러한 고급 건물의 임대료 상승은 정체되어 있고, 임대 완료 기간도 길어졌습니다. 인콰이어러는 높은 금리와 건설비, 그리고 이 고급 공급 과잉이 결합되어 개발업자들에게 “가혹한 경제 현실”을 만들었다고 보도했으며, 이는 신축 건물의 임대가 지금은 더 어려워졌음을 의미합니다 임대료를 인하하거나 혜택을 제공하지 않으면 inquirer.com.

잠재적인 과잉공급을 인식한 개발업자들은 2023년부터 속도를 늦추기 시작했다. 2024년 다가구 신규 착공은 2023년 대비 약 37% 감소했다 mmgrea.com mmgrea.com. 2024년 말까지, 메트로 전역에서 공사 중인 유닛은 약 11,300세대에 불과했으며, 이는 역사적 평균 파이프라인보다 약 17% 낮은 수치다 mmgrea.com mmgrea.com. 그리고 앞으로를 보면, 2025년 완공 물량은 약 60% 급감할 것으로 예상된다: 2025년에 공급될 것으로 예상되는 유닛은 약 5,300세대에 불과하다, 2024년의 13,000+세대와 비교된다 mmgrea.com. 이처럼 신규 공급이 급감하면 시장이 숨을 돌릴 수 있게 된다. 실제로, 몇몇 하위 시장에서는 2025년에 전혀 대규모 신규 공급이 없을 전망이다 mmgrea.com. 2025년 신규 공급의 주요 지역은 노스 필라델피아(약 753세대), 사우스 필리/네이비 야드(약 860세대), 그리고 아트 뮤지엄/노던 리버티즈(약 873세대) mmgrea.com로 예측되며, 이들 지역이 2023–24년에 받은 물량보다 훨씬 적다. 이는 2026년이 되면 신규 착공이 거의 없는 상황에서 기존 재고가 임대되며, 시장이 다시 타이트해져 임대료 상승 속도가 빨라지면서 임대인에게 유리하게 전환될 수 있음을 시사한다.

필라델피아의 다가구 개발업자들도 다소 초점을 전환하고 있다. 일부는 보다 소규모의 ‘워크포스 하우징’ 프로젝트를 추진하거나, 고급 주택 시장이 포화된 상황에서 저렴한 유닛을 포함하기 위해 보조금을 신청하고 있다. 시의 인클루전 주거 보너스(저렴한 유닛을 포함하거나 주택 기금에 기부할 경우 추가 용적을 허용)는 신규 건물에서 일부 현장 저렴 주택을 생산하기 시작했으며, 이 추세는 더욱 확대될 전망이다. 또한 일부 상업용 건물을 주거용으로 전환하는 것(오피스 섹션에서 논의된 바 있음)에 대한 관심도 있는데, 이는 독특한 주택 재고를 추가할 수 있지만, 이러한 전환 역시(비용 문제로 인해) 대체로 고급 유닛을 낳는 경향이 있다

2025년에 완공되는 주목할 만한 다세대 개발들은 이러한 트렌드를 보여준다: Navy Yard에서는 해당 지구 최초의 주거용 건물들이 문을 열고 있다 – 리조트급 편의시설을 갖춘 두 개의 건물, 총 614세대 아파트가 들어선다 axios.com. 이들은 젊은 직장인과 Navy Yard 직원들을 주요 타겟으로 하며, 장기적으로 수천 세대가 추가될 새로운 복합용도 주거지구 조성의 일환이다 axios.com. University City에서는 최근 여러 고층 아파트가 완공되었거나 곧 완공을 앞두고 있으며, 대학 및 의료기관 종사자와 학생들을 대상으로 한다(예: 신규 EVO 및 Apex 건물). Center City에서는 지난 1~2년간 The Laurel(Rittenhouse)과 Arthaus(Avenue of the Arts)와 같은 초고급 타워가 등장해 고급 콘도 재고를 늘렸으며(이는 고가 임대와 경쟁), 도심 외곽의 Northern Liberties와 East Kensington 등지에서는 중층 아파트 건물들이 대거 들어서며 현재 임대가 활발히 이뤄지고 있다. 또한, 도시 일부 지역에서는 “임대용 신축” 타운홈 커뮤니티가 등장하는 추세로, 단독주택과 다세대 임대의 경계가 모호해지고 있다.

임차인 입장에서는 특히 고급 임대 시장에서 선택지가 다소 늘어난 상황이다. 신규 아파트에서는 종종 한 달 무료 임대와 같은 혜택을 제공하며, 건물 간 경쟁으로 다양한 편의시설을 누릴 수 있다. 하지만 저렴한 및 중간 가격대 임대 시장은 여전히 공급이 부족하다 – 오래된 아파트와 타운하우스 임대는 공실률이 낮은데, 5년 전 첫 주택을 구입했을 법한 가구들이 지금은 더 오래 임대에 머물고 있기 때문이다. 그래서 B/C급 아파트는 여전히 만실이고 임대료도 꾸준히 오르고 있다. 투자 관점에서 보면, 이 중간 시장(소위 “근로자 주택”)의 부동산은 안정적인 입주율로 인해 수요가 높다.

요약하자면 (다세대주택)

: 2025년 필라델피아의 아파트 시장은 강한 기초 수요, 신축 유닛에서 약간 높은 공실률, 그리고 균형을 회복시킬 대규모 신규 건설 둔화가 특징입니다. 임대료는 약 3% 상승 중이며, 현재 공급이 흡수되면 더 빨라질 수 있습니다 mmgrea.com. 점유율은 여전히 93% 이상을 유지하고 있습니다 mmgrea.com, 이는 전반적인 건전성을 보여줍니다. 한 전망에 따르면, “아파트는 단기적으로 [신규 건설의] 과잉 공급을 처리할 것”이지만, 전반적인 전망은 안정적입니다 tcsr.realtor. 실제로 다세대주택은 가장 회복력이 강한 자산군 중 하나로 여겨집니다 – 사람들은 항상 주거가 필요하기 때문입니다. 필라델피아는 또한 뉴욕, DC, 보스턴보다 임차인에게 더 저렴하게 남아 있어 젊은 거주자를 유치하고 유지하는 데 유리합니다(이는 Zillow에 따르면 주택 수요의 “강력한 동력”임 phillyvoice.com). 투자자들은 여전히 필라델피아 다세대주택 시장에서 활발히 활동 중이며, 신규 개발(적정 가격일 경우)과 노후 자산의 가치 상승형 인수 모두를 모색하고 있습니다. 금리가 높아 개발은 둔화되었지만, 자본은 기존 자산으로 이동하고 있습니다. 결론적으로, 아파트 부문은 일시적인 공급 과잉을 헤쳐 나가고 있지만, 일자리 증가와 도시의 꾸준한 임차인 인구에 힘입어 근본적으로 견고한 기반 위에 있습니다.

필라델피아 시장의 투자 기회와 위험

투자자의 관점에서 – 소규모 주거 투자자든 대형 기관 투자자든 – 2025년 필라델피아 부동산 시장은 매력적인 기회와 주목할 만한 위험이 혼재해 있습니다. 아래에서는 주거 및 상업 부문 모두에서 주요 기회와 위험을 정리합니다:

➤ 기회:

저평가된 동네 & 가치 상승 전략: 앞서 논의한 바와 같이, 웨스트 필라델피아, 사우스 켄싱턴, 포트 리치먼드, 그리고 노스 필리의 일부 지역은 변화의 한가운데에 있으며 여전히 비교적 낮은 진입 가격을 제공합니다. 이 동네들은 “상당한 성장 가능성”이 있어 가치 상승을 노릴 수 있는 주요 타겟입니다 plusrealtors.com. 노후된 타운하우스를 리노베이션하거나 이 지역에 신규 주택을 개발하는 투자자들은 상승하는 가치의 흐름을 탈 수 있습니다. 예를 들어, 몇 년 전만 해도 맨투아나 밀크릭 같은 웨스트 필리의 타운하우스는 10만 달러 미만에 거래되었으나, 현재는 훨씬 높은 가격에 리노베이션되어 학생이나 전문직 종사자에게 임대되고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 이 지역의 가격은 도심에 더 가까운 동네에 비해 여전히 합리적입니다. Best Places to Invest 보고서에서는 웨스트 필리의 소규모 지역(예: 윈필드, 시더 파크)이 재생되고 있으며 높은 수익률이 기대된다고 자주 강조합니다 newagerealtygroup.com. 마찬가지로, 사우스 켄싱턴/올드 켄싱턴을 두고 “다음 피쉬타운”이라는 이야기가 나오면서 기회가 생기고 있습니다. 이곳의 신규 콘도 및 아파트 프로젝트는 빠르게 판매되고 있어 향후 시세도 강할 것으로 보입니다.
임대 부동산 & 워크포스 하우징: 임대료가 역대 최고치에 근접하고 많은 인구가 주택 구입이 어려운 상황에서, 필라델피아의 임대 부동산은 매력적입니다. 임차인 풀이 증가하고 있으며, 높은 주택 가격과 이자율로 인해 사람들이 주택 구입을 미루고 있습니다 plusrealtors.com. 안정적인 노동자 계층 동네(예: 노스이스트 필리)의 단독주택 임대나 교통 접근성이 좋은 지역의 소형 다가구 건물은 견고한 현금 흐름을 제공합니다. 저렴한 임대주택의 공실률은 매우 낮으며, 투자자들은 견고한 임대 시장과 함께 적당한 가치 상승도 기대할 수 있습니다 plusrealtors.com. 또한, 시 전역에서 “워크포스 하우징”(중간 소득층이 감당할 수 있는 주택) 공급을 늘리기 위한 정책이 추진되고 있어, 공공-민간 파트너십 기회, 보조금, 또는 고급 임대가 아닌 중간 시장 임대에 집중할 경우 경쟁이 덜할 수 있습니다. 결론적으로, 필라델피아는 해안 도시들에 비해 상대적으로 높은 자본수익률과 강한 임대 수요로 인해 장기 보유 부동산 투자에 매력적인 곳입니다.
상업적 틈새시장: 산업 및 생명과학: 앞서 언급했듯이, 산업용 부동산은 여전히 인기 있는 분야입니다. 물류센터, 트럭 터미널, 플렉스 창고 등 모두 수요가 높습니다. 단기적으로는 공급 과잉이 있지만, 장기적으로는 현대식 물류 시설에 대한 수요가 강하며, 필라델피아의 전략적 위치는 이곳의 산업 자산이 계속해서 가치 있게 남을 것임을 보장합니다. 산업 분야에 특화된 투자자들은 신축 공실 창고(일부 소유주들은 시장 불안으로 인해 매각이나 자본 재조정을 고려할 수 있음)와 특정 임차인을 위한 맞춤형 시설 개발에서 기회를 찾을 수 있습니다. 또 다른 틈새시장은 생명과학 부동산입니다. 필라델피아는 대학과 병원이 밀집해 있어 생명과학의 중심지로 부상하고 있습니다(세포 및 유전자 치료 분야를 가리켜 종종 “셀리콘 밸리”라고도 불림). 유니버시티 시티와 네이비 야드의 실험실 공간은 엄청난 성장을 보였습니다. 기업들은 실험실 및 바이오 제조 공간을 적극적으로 찾고 있어, 생명과학 용도로 부동산을 전환하거나 신축하는 것(프리미엄 임대료를 받을 수 있음)이 수익성이 높을 수 있습니다. 슈킬야드와 유시티 스퀘어 같은 대형 프로젝트가 이러한 트렌드를 보여줍니다. 생명과학 분야는 위험이 따르지만(임차인의 성공이 연구개발 자금에 달려 있음), 필라델피아의 실험실 공간 수요는 매우 견고했습니다. 한때 실험실 공실률이 거의 0%에 달하기도 했습니다. 이는 전문 투자자들에게 떠오르는 기회입니다.
적응형 재사용 및 전환: 오피스 부문의 어려움은 사실 기회가 될 수 있습니다 – 만약 비전과 자본이 있다면 – 수익성이 낮은 오피스 빌딩을 아파트, 호텔, 또는 복합 용도로 전환하는 것입니다. 시에서 새로운 인센티브(예: 잠재적인 오피스 전환 시 20년간 세금 감면 inquirer.com)를 도입할 가능성이 높아, 개발업자들은 사실상 중심지의 오피스 빌딩을 할인된 가격에 매입하고 세금 혜택을 받아 수요가 많은 주거 유닛을 만들 수 있습니다. 과거 전환 성공 사례(올드 시티에는 창고를 개조한 로프트가 많고, 많은 옛 오피스 빌딩이 아파트/호텔로 전환됨)는 긍정적인 신호입니다. 현재 주목받는 사례로는 1701 마켓 스트리트의 고급 편의시설을 갖춘 아파트 전환이 있습니다 axios.com – 알테라 그룹은 입지가 좋은 적응형 재사용에 대한 강한 임대 수요에 베팅하고 있습니다. 20년 세금 감면이 승인된다면, 전환 프로젝트의 경제성이 크게 개선될 수 있습니다. 투자자들은 브로드 스트리트와 마켓 이스트 주변의 재사용 후보가 될 수 있는 오래된 건물들을 노릴 수 있습니다. 오피스 외에도, 필라델피아에는 아름다운 역사적 건물(학교, 공장, 교회 등)이 많아 매입 후 재활용이 가능하며, 이는 종종 지역사회의 지지와 독특한 상품(로프트 아파트 등)을 창출해 프리미엄 가격을 받을 수 있습니다.
주요 개발 및 공공 투자: 이 도시는 여러 가지 촉매 역할을 하는 개발 계획(다음 섹션에서 자세히 설명)이 있습니다 – 이러한 프로젝트에 참여하거나 연계하는 것은 수익성이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 펜스랜딩 메가 프로젝트(워터프론트에 12개의 타워)가 시작되면(일시 중지가 해제되면), 올드 시티/소사이어티 힐 워터프론트 인근의 부동산 가치가 급등할 수 있습니다. 계획된 I-95 캡 파크(도시를 델라웨어 강과 다시 연결하는 공공 인프라 프로젝트)가 펜스랜딩에 조성되면 인접 부지의 가치가 훨씬 더 높아질 것입니다. 마찬가지로, 교통 노선 확장 또는 신규 역 신설(2025년 이후 인프라 자금과 함께 추진될 경우)로 인해 새로운 교통 중심 개발 부지가 열릴 수 있습니다. 이러한 지역에서 일찍 토지를 확보하는 것은 고전적인 기회입니다. 필라델피아에는 또한 다양한 기회구역이 있어 특정 지역에 투자할 경우 세제 혜택을 제공합니다. 노스 및 웨스트 필리 일부 지역을 재생하면서 세금을 줄이고자 하는 투자자들은 이러한 프로그램을 활용할 수 있습니다.

➤ 위험요소:

금리 및 금융 조달 위험: 2025년에 가장 즉각적인 위험은 고금리 환경입니다. 부동산 금융 비용은 2021년 이후 대략 두 배로 올랐습니다. 이는 투자자의 현금 흐름(높은 모기지 상환액)을 압박할 뿐만 아니라, (캡레이트 상승으로) 부동산 가치도 하락시킬 수 있습니다. 레버리지가 높은 투자자의 경우, 금리가 더 오르면 현금 흐름이 마이너스가 될 위험이 있습니다. 개발 프로젝트는 수지가 맞지 않아 지연되거나 취소될 수 있습니다. 인플레이션이 완고하게 유지되어 금리가 높게 유지되거나 신용 시장이 경색되면, 부동산 거래가 둔화되고 일부 소유주는 곤경에 처할 수 있습니다. 특히 2020~21년 저금리 시기에 매입했다가 지금 재융자를 해야 하는 경우가 그렇습니다. 본질적으로, 자본 비용이 큰 위험 요인입니다 – 주택 구매에서 상업용 부동산 인수까지 모든 것이 더 비싸지고 있어 시장이 예상보다 더 위축될 수 있습니다.
특정 부문에서의 공급 과잉: 일반적으로 필라델피아는 공급 과잉 문제가 크지 않지만, 특정 부문은 위험에 노출되어 있습니다. 가장 뚜렷한 예는 단기적으로 고급 다가구 주택 부문입니다 – 앞서 언급했듯이, 신규 고급 아파트가 쏟아지면서 임대인 간 경쟁이 치열합니다. 경기가 둔화되거나 일자리 증가세가 약해지면, 신규 건물의 임대 속도가 더 느려져 개발업체에 재정적 부담이 커질 수 있습니다. 오피스 부문에서는 사실상 영구적인 공급 과잉 상태로, 많은 건물이 철거되거나 용도 변경되지 않는 한 해소되기 어렵습니다. 오피스 투자자는 높은 공실률과 경쟁력을 유지하기 위한 대규모 업그레이드 투자 필요성(재택근무가 지속될 경우 손실만 커질 위험)에 유의해야 합니다. 리테일 공급 과잉은 도시 전체적으로는 큰 문제가 아니지만, 일부 교외 쇼핑몰이나 약한 상업지구 등 특정 구역에서는 계속 어려움을 겪고 공실률이 높을 수 있습니다. 산업용 부문에서는 현재 공실이 예상만큼 빨리 해소되지 않을 위험이 있습니다 – 예를 들어, 경기 침체로 전자상거래 수요가 줄면, 대형 창고가 공실 경쟁에 들어가 임대료가 하락할 수 있습니다. 그러나 이 위험은 건설 감소와 장기적인 펀더멘털로 어느 정도 완화되고 있습니다.
경제 및 고용 위험: 필라델피아의 전반적인 경제 건강도 중요한 요소입니다. 최근 이 지역의 일자리 증가율은 양호한 편이었으며(필라델피아 지역 고용은 2024년 중반 기준 약 2.2% 증가, 전국 평균을 약간 상회 bls.gov, 교육/보건 서비스 분야는 전년 대비 28,400개의 일자리가 추가됨 bls.gov). 하지만 필라델피아는 고성장 선벨트 도시가 아니며, 경제가 더 안정적이고 느린 편입니다. 향후 1~2년 내에 전국적인 경기 침체가 발생할 경우(일부 예측가들은 완만한 침체를 예상했으나, 그 가능성은 줄어듦 philadelphiafed.org), 필라델피아는 환대업이나 심지어 보건의료 분야 등에서 일자리 손실을 겪을 수 있으며, 이는 모든 종류의 부동산 수요를 둔화시킬 수 있습니다. 게다가 필라델피아는 여전히 높은 빈곤율(~23%)과 비교적 낮은 가구 소득 문제를 겪고 있습니다. 만약 인플레이션이 임금 상승을 앞지른다면, 많은 주민들이 주택 소유는 물론 그리고 시세 임대료에서도 가격 부담을 느끼게 되어, 신용이 건전한 임차인과 구매자 풀이 줄어들 수 있습니다. 이미 주거비 부담이 큰 문제입니다: 필라델피아의 소득은 NYC, 보스턴, DC보다 크게 뒤처져 있어 phillymag.com, 최근의 가격 급등이 특히 고통스럽게 다가옵니다. 주거비 위기가 계속된다면 정책 입안자들이 개입(임대료 규제, 더 높은 포괄적 구역제 요건 등)할 수 있으며, 이는 투자자들에게 규제 위험을 초래할 수 있습니다.
정책 및 세금 변화: 필라델피아의 부동산은 지역 정책에 크게 영향을 받습니다. 유명한 10년 세금 감면(신축 건물에 대한)은 2022년부터 축소되어(현재는 부분 감면) 이미 건축 허가 감소의 한 가지 이유로 지목되고 있습니다. 시나 주에서 투자자 수익에 영향을 미치는 추가 변화를 시행할 위험이 있습니다. 예를 들어, 시에서 재산세율을 인상하거나 재산 가치를 재평가할 수 있습니다(필라델피아는 2022~2023년에 재산 재평가를 실시해 많은 사람들의 평가액이 크게 올랐으며, 2024년에도 또 한 번 실시됨 phila.gov). 시의 임금세(거주자 기준 약 3.79%)와 사업 소득 및 영수증세(BIRT)는 전국에서 가장 높은 수준입니다. 세금이 인하되지 않으면 상업 성장에 계속 제약이 될 수 있습니다(앞서 언급했듯, 많은 기업들이 이를 피하기 위해 교외를 선택함 inquirer.com). 반면, 성장을 촉진하기 위해 세금을 인하하면 시 예산이 압박을 받아 서비스에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 새로운 용도지역 규정이 기회 또는 장애물이 될 수 있습니다. 예를 들어, 요건이 완화된 새로운 용도지역(RTA-2) 신설 ballardspahr.com은 주거 프로젝트에서 더 높은 밀도를 허용할 수 있어 기회가 될 수 있습니다. 하지만 개발업자에게 더 많은 저렴주택이나 지역사회 기여를 요구하는 제안도 있습니다(필라델피아 시의회는 개발 승인에 매우 적극적으로 관여하는 것으로 알려져 있습니다). 필라델피아의 입법 환경은 예측이 어려워 투자자들은 일정 수준의 정치적 위험에 직면합니다. 임대 측면에서는, 현재 필라델피아에는 임대료 규제가 없지만, 세입자 보호에 대한 압박은 항상 존재합니다. 젠트리피케이션에 대한 반발이 일어나면 “정당한 사유” 퇴거 규칙이나 특정 지역의 건축 중단과 같은 조치가 나올 수 있습니다.
노후 인프라 및 공공 서비스 문제: 일부 구조적 문제는 간접적으로 위험을 초래할 수 있습니다. 필라델피아의 인프라(도로, 대중교통(SEPTA) 등)는 투자가 필요합니다. SEPTA의 승객 수와 재정에 대한 우려가 있습니다(대중교통 승객 수는 코로나 이전 대비 약 30% 감소한 상태이며, 운영 예산 적자가 예상됨). 만약 대중교통 서비스가 축소된다면(최악의 시나리오에서 경고된 바 있음), 일부 지역의 매력과 통근 패턴이 약화되어 부동산 선호도에 영향을 줄 수 있습니다. 시의 공립학교는 일부 지역에서 개선되고 있지만, 여전히 많은 가족들이 교외로 이주하게 만드는 요인으로, 이는 시내 중산층 가족의 장기 주택 수요에 부정적 영향을 미칩니다. 또한, 센터시티와 일부 지역에서 범죄가 감소 추세이긴 하지만, 팬데믹 기간 동안 필라델피아는 총기 폭력 급증을 겪었습니다. 범죄와 청결에 대한 인식은 부동산에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 고프로필 사건이나 소요(2020년 시민 소요 등)는 단기적으로 투자자와 소매업자의 신뢰를 약화시킬 수 있습니다. 시는 이러한 문제(예: 폭력 예방 프로그램, 경찰 개혁 등)에 대응하고 있지만, 여전히 위험 요소로 주시해야 합니다.

이러한 기회와 위험을 저울질할 때, 많은 분석가들은 필라델피아의 부동산 시장을 회복력은 있지만 도전 과제가 없는 것은 아니다라고 설명합니다. 최근 기억에 남을 만한 대규모 과잉 개발이나 투기 붕괴가 없었기 때문에 일부 선벨트 시장처럼 극심한 변동이 없으며, 낮은 가격대는 완충 역할을 합니다(현재 시장은 논란의 여지 없이 기초 여건에 비해 “저평가”되어 있다 millersamuel.com). 하지만 느린 성장세는 적극적인 개선 없이는 빠른 가치 상승을 기대하기 어렵다는 의미이기도 합니다. 투자자라면 동네 단위에서 철저한 실사를 하는 것이 매우 중요합니다. 필라델피아는 블록마다 상황이 크게 달라 한 블록과 그 옆 블록의 전망이 크게 다를 수 있기 때문입니다. 현지 전문가와 협력하고, 시의회 움직임을 주시하며, 보유 비용 상승에 대비한 비상 계획을 세우는 것이 이 시장에서 신중한 접근법입니다.

미래를 바꿀 주요 개발 및 프로젝트

여러 대형 부동산 개발 프로젝트가 현재 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 몇 년간 필라델피아의 도시 경관을 재편할 예정입니다. 이 프로젝트들은 기업 본사와 마천루부터 대규모 복합 용도 지구, 공공 인프라 개편에 이르기까지 다양합니다. 이들은 건설 및 투자 기회를 제공할 뿐만 아니라, 동네의 선호도, 일자리 창출, 부동산 가치에도 도시 전역에 영향을 미칠 것입니다. 주목해야 할 가장 영향력 있는 개발 몇 가지는 다음과 같습니다:

처브 본사(2000 Arch Street, Center City): 글로벌 보험사 처브(Chubb)는 센터시티의 아치 스트리트에 새로운 18층 본사 타워를 건설 중입니다. 약 4억 3천만 달러 규모의 이 프로젝트는 43만 8천 평방피트의 오피스 공간을 추가하며, 일자리를 도시로 유치한다는 점에서 주목받고 있습니다. 처브는 이 본사에 3,000명의 직원을 이전 및 확장할 계획이며, 이 중 1,200개의 신규 일자리가 필라델피아에 창출될 예정입니다 axios.com. 이 건물은 이미 상량식을 마쳤고(2024년에 간판이 설치됨), 2026년 완공 예정입니다 axios.com. 필라델피아 입장에서는 대형 고용주를 유치·유지할 수 있다는 신뢰의 표시입니다. 처브 직원의 유입(많은 이들이 교외에서 이주할 가능성 있음)은 센터시티 및 인근의 주택 시장을 활성화하고, 소매업체와 식당에도 도움이 될 수 있습니다.
17Market West (1701 Market St 전환): 오피스에서 주거용으로 전환하는 대표적인 사례로, Alterra Property Group가 진행하는 이 프로젝트는 Market West 중심부에 위치한 공실 18층 오피스 타워를 299세대 고급 아파트와 1층 상업시설로 탈바꿈시키고 있습니다 axios.com. “17Market West”라는 브랜드로 2025년 말에 오픈할 예정이며 axios.com, 팬데믹 이후 필라델피아 최대 규모의 전환 프로젝트가 될 것입니다. 루프탑 소금물 수영장, 카바나, 피클볼 코트, 골프 시뮬레이터 등 고급 편의시설을 갖추어 axios.com, 신축 아파트와 경쟁할 계획입니다. 이 프로젝트의 성공은 향후 전환 개발의 모델이 될 수 있으며, 기존에 오후 5시 이후에는 사람이 없던 블록에 수백 명의 거주자를 추가하게 됩니다. 사실상 비즈니스 지구 내에 새로운 주거 거점을 조성하여 Center City의 24시간 활력을 돕게 됩니다.
Harper Square “Needle Tower” (리튼하우스): 고급 주거지인 리튼하우스 스퀘어 지역에서, 현지 개발사 Pearl Properties가 Harper Square라는 슬렌더한 50층 주거 타워를 19번가에 계획 중입니다 axios.com. 약 215세대의 고급 유닛이 들어서며, 저층 건물 위로 솟아올라 “바늘” 같은 외관을 갖게 됩니다. 2024년에 철거가 시작되었으나, 착공 일정은 아직 정해지지 않았습니다 axios.com. 2027년경 완공 예정입니다 axios.com. 완공된다면 필라델피아에서 가장 높은 주거용 건물 중 하나가 될 것입니다. 이는 장기적으로 고급 콘도/아파트 시장에 대한 신뢰가 이어지고 있음을 보여줍니다. Harper Square는 Pearl이 인근에 보유한 24층 Harper 빌딩을 보완하게 됩니다 axios.com. 이러한 프로젝트는 필라델피아 스카이라인을 계속 성장시키고, 뉴욕 수준의 고급 도심 주거를 필라델피아 가격에 원하는 수요를 충족시킵니다.
벨웨더 디스트릭트(사우스 필라델피아): 앞서 언급했듯, 벨웨더 디스트릭트는 사우스/사우스웨스트 필라델피아의 옛 정유공장 부지 1,300에이커를 대규모로 재개발하는 프로젝트입니다. 10~15년에 걸쳐 Hilco Redevelopment Partners가 약 40억 달러를 투자해 최신식 창고, 유통 시설, 생명과학 연구소 캠퍼스를 조성할 예정입니다 axios.com. 이 비전에는 수백만 평방피트의 산업 공간과 일부 상업용 복합 개발도 포함될 수 있습니다. 2025년에는 벨웨더가 첫 두 개의 산업용 창고를 완공할 예정입니다(하나는 2025년 초, 다른 하나는 연말까지) axios.com. 이는 전체 계획의 극히 일부에 불과하지만 시작을 알리는 신호탄입니다. 이 프로젝트는 환경 오염 부지를 정화하고, 수천 개의 일자리를 창출하며(정유공장 일자리를 대체할 산업 및 물류 일자리), 해당 지역의 새로운 경제 엔진이 될 가능성이 있습니다. 인근 부동산의 경우, 벨웨더로 인해 근로자들이 현장 근처에 거주하길 원한다면 사우스 필라델피아의 주택 수요가 증가할 것입니다. 또한 이 지역의 인프라(도로, 공공시설) 개선으로 다른 부동산에도 혜택이 돌아갈 수 있습니다. 다만 장기 프로젝트이기 때문에 꾸준한 실행력이 관건입니다.
네이비 야드 재개발(사우스 필라델피아): 필라델피아 네이비 야드는 옛 해군기지를 오피스 파크로 전환한 곳으로, 현재 복합용도 도시 지구로의 대규모 확장 중입니다. 2022년, PIDC(시 개발공사)와 Ensemble/Mosaic이 20년에 걸쳐 주거, 소매, 호텔, 추가 오피스를 추가하는 60억 달러 이상의 마스터플랜을 발표했습니다 axios.com. 2025년에는 네이비 야드 최초의 주거 유닛이 들어섭니다: 614세대 아파트 단지가 두 개 동에 걸쳐 조성되며, 소매점과 다양한 편의시설도 함께 들어섭니다 axios.com. 이들은 2025년 9월까지 완공될 예정입니다 axios.com. 네이비 야드 아파트는 매우 중요한 변화입니다. 수십 년간 9시~5시 직장 중심지였던 네이비 야드에 거주 인구가 생기면서 진정한 동네로 거듭나게 됩니다. 향후 단계에서는 수천 세대의 추가 주택, 신규 호텔, 학교, 공원, 그리고 새로운 교통 연결망까지 계획되어 있습니다. 이 지역이 발전함에 따라 사실상 완전히 새로운 워터프론트 동네가 탄생하며, 인근 사우스 필라델피아(예: 펜스포트, 휘트먼) 부동산 가치가 상승하고, 캠퍼스 환경을 원하는 기업(특히 이미 네이비 야드에 입주한 생명과학 및 R&D 기업) 유치에도 도움이 될 것입니다. 필라델피아에서 가장 대규모 도시 개발 사업 중 하나입니다.
펜스 랜딩 워터프론트 메가 프로젝트: 델라웨어 강 워터프론트, 올드 시티와 노던 리버티즈 사이에, 더스트 오거나이제이션(뉴욕 기반 개발사)이 22억 달러 규모의 복합 용도 프로젝트를 12에이커에 걸쳐 계획하고 있습니다 axios.com. 이 계획은 수천 세대의 주거 유닛과 사무실, 소매점, 호텔이 들어설 12개의 타워를 포함하고 있습니다 axios.com – 본질적으로 워터프론트에 새로운 동네를 만드는 셈입니다. 2022년에 (의식적으로) 착공했으나, 안타깝게도 2025년 기준으로 2년 넘게 지연되고 있습니다 axios.com. 금리 인상과 경제적 불확실성이 영향을 미친 것으로 보입니다. 또한 인프라 공사(2026년경 완공 예정인 I-95 위 덮개 공원)가 필요하며, 이 공사가 이 부지를 도심과 진정으로 연결하는 전제 조건입니다. 펜스 랜딩 프로젝트는 불확실한 상태이지만, 만약/언제 진행된다면 워터프론트 스카이라인을 극적으로 바꾸고 대규모 주택을 추가할 것입니다. 이 같은 메가 프로젝트는 수천 개의 건설 일자리를 창출하고, 완공 시 새로운 거주자(뉴욕이나 저지시티를 선택할 법한 고급 콘도 수요자 포함)를 끌어들일 수 있습니다. 현재로서는 큰 물음표입니다(“실현될지는 시간이 말해줄 것”이라고 Axios는 전합니다 axios.com). 시와 더스트 측은 공개적으로 계속 의지를 보이고 있지만, 모든 시선은 자금 조달과 시장 상황의 정렬에 쏠려 있습니다.
센터시티 고층 빌딩 붐(여러 곳): 하퍼 스퀘어 외에도, 몇몇 주요 고층 빌딩이 진행 중이거나 최근 완공되었습니다:
투 캐시드럴 스퀘어(17번가 & 레이스, 23층 오피스/주거 타워)는 공사 중입니다.
2222 마켓(법률회사 모건 루이스를 위한 20층 오피스 빌딩)은 2022년에 오픈하여 현대식 오피스 공간을 추가했습니다.
1301 마켓(제퍼슨 헬스 시스템이 제안한 32층 복합 용도 빌딩)은 향후 착공할 수 있습니다.
이 프로젝트들은 센터시티가 여전히 개발 여지가 있음을 보여주며, 특히 전문 용도(의료 오피스나 본사 등)에 집중되어 있습니다. 다만, 오피스 공실률이 높기 때문에 이미 계획된 것 외에 새로운 오피스 마천루는 많지 않을 것으로 보이며, 대신 주거용 또는 복합 용도 타워가 스카이라인의 빈틈을 채울 가능성이 높습니다.
76ers 아레나 계획 (사우스 필리 스포츠 콤플렉스): 최근의 중요한 변화: 많은 논란 끝에, 필라델피아 76ers는 센터 시티에 새로운 13억 달러 규모의 아레나를 건설하려던 제안을 2025년 초에 철회했습니다 (차이나타운 인근 마켓 이스트) axios.com. 대신, 그들은 현재 Comcast Spectacor와 함께 사우스 필라델피아 스포츠 콤플렉스 내에 새로운 Sixers 아레나를 건설하는 방안 (현재 Wells Fargo Center 근처) axios.com을 모색하고 있습니다. 이는 매우 초기 단계에 있으며 (재정, 세금 문제, 지역사회 혜택에 대한 협상은 2025년에 진행될 예정) axios.com. 만약 이 계획이 진행된다면, 사우스 필리의 스포츠 콤플렉스는 앞으로 수십 년간 필라델피아 스포츠의 중심지로 남게 되며, 잠재적으로 최첨단의 새로운 대형 아레나가 추가 개발을 이끌 수 있습니다 (Comcast는 이전에 이 지역에 25억 달러 규모의 재개발 계획을 제시한 바 있음 axios.com). 부동산 측면에서, 사우스 필리에 새로운 아레나가 들어서도 (이미 스포츠 시설이 밀집한 지역이기 때문에) 부동산 가치에 즉각적인 영향은 적을 것으로 보이나, 주변에 추가적인 엔터테인먼트/호스피탈리티 프로젝트를 촉진할 수 있습니다. 반대로, 이는 센터 시티의 마켓 이스트 지역이 아레나 프로젝트로 인한 대규모 성장(및 혼란)을 겪지 않게 됨을 의미하며 – 일부 지역사회 구성원들에게는 안도감을 주지만, 마켓 이스트의 소매업 부흥이 다른 동력을 찾아야 함을 뜻하기도 합니다. Sixers의 결정은 두 지역 모두에 미치는 영향 때문에 개발업자들이 예의주시했습니다.
인프라 프로젝트 (캡 파크, 대중교통): 여러 공공 프로젝트가 필라델피아의 부동산 환경을 개선할 예정입니다:
I-95 캡 파크 앳 펜스랜딩 (고속도로 위를 잇는 4에이커 규모의 공원, 약 2억 2,500만 달러)은 추진 중이며, 2026년 완공 예정입니다. 이 공원은 보기 흉한 고속도로를 녹지로 덮고, 프론트 스트리트에서 펜스랜딩의 워터프론트까지 매끄럽게 연결해 인근 부지(앞서 언급한 더스트 부지 포함)의 매력을 높일 것으로 보입니다.
바인 스트리트 익스프레스웨이(I-676) 캡 (차이나타운 인근)도 또 다른 구상입니다 – 브로드 스트리트에서 2번가까지 가라앉은 고속도로 위에 공원을 조성해 차이나타운과 칼로힐을 다시 연결할 수 있습니다. 일부 자금은 연구/설계 용도로 확보되었습니다. 실현된다면, I-676으로 인한 단절을 완화하고 차이나타운 노스/칼로힐 지역의 부동산 가치를 높일 수 있습니다.
30번가 역 지구 계획: 30번가 역(유니버시티 시티 소재) 주변을 개발하려는 장기적인 암트랙 주도의 비전이 있습니다. 여기에는 철도 야드를 덮어 새로운 복합 용도 지구를 조성하는 방안도 포함됩니다. 이는 10년 이상 장기 계획이지만, 30번가 서쪽에 실험실/오피스를 짓는 브랜디와인 리얼티/드렉셀 프로젝트인 슈킬 야즈(Schuylkill Yards)와 같은 일부 사업은 이미 진행 중입니다. 슈킬 야즈는 첫 번째 생명과학 타워를 완공했고, 다음으로 주거시설을 건설 중입니다. 궁극적으로 20년에 걸쳐 6~8개의 고층 건물이 들어설 예정입니다. 이는 유니버시티 시티의 스카이라인을 근본적으로 변화시키고 공원 공간(드렉셀 스퀘어)을 추가하고 있습니다.
교통 확장: SEPTA는 킹 오브 프러시아 철도 연장(센터시티에서 KOP 몰 지역을 노리스타운을 통해 연결)을 계획 중입니다. 만약 2026~27년경에 실현된다면, 그 경로를 따라 개발에 영향을 줄 수 있습니다. 시내에서는 루즈벨트 블러바드 지하철(오랫동안 꿈꿨으나 아직 자금 미확보)과 트롤리 현대화에 대한 논의가 있습니다. 당장 실현되지는 않더라도, 교통 개선은 항상 교통 노선 주변 부동산에 호재입니다.

이 프로젝트들은 종합적으로 필라델피아가 미래에 투자하고 있음을 보여줍니다. 민간의 대형 개발부터 공공 인프라까지, 이는 부동산 시장에 대한 신뢰를 높여줍니다. 물론 모든 것이 순조롭거나 예정대로 진행되는 것은 아닙니다(예: 펜스랜딩 지연, 식서스 아레나 변경), 하지만 전반적인 추세는 도시가 성장과 연결성을 위해 스스로를 준비하고 있다는 점입니다. 예를 들어, 센터시티 디스트릭트는 2024년 한 해에만 12억 달러 이상의 개발 활동(20개 프로젝트 완공, 33개 공사 중) centercityphila.org을 기록했다고 밝혔습니다. 이는 다운타운이 더욱 주거 중심의 복합 환경으로 변화하는 놀라운 속도입니다. 유니버시티 시티와 노던 리버티즈에 늘어나는 크레인 역시 이웃들이 새롭게 재편되고 있음을 보여줍니다.

거시적 관점에서 볼 때, 이러한 개발은 단기적으로 수천 개의 건설 일자리를 창출하고, 새로운 주택 공급을 추가(충분한 유닛이 공급된다면 시 전역의 가격/임대료 상승을 완화), 잠재적으로 새로운 오피스 또는 연구실 공간(해당 수요의 시장 깊이를 시험)도 추가하며, 삶의 질(공원, 편의시설)도 개선해 필라델피아를 거주자와 기업 모두에게 더 매력적으로 만듭니다. 이러한 프로젝트를 주시하는 것은 투자자와 관찰자 모두에게 매우 중요합니다. 대형 프로젝트 인근 지역에 완공 전에 투자하거나, 새 공간을 차지할 산업을 겨냥하는 등 다음 기회가 어디에 있을지 신호를 주는 경우가 많기 때문입니다.

부동산에 영향을 미치는 경제 및 인구 요인

여러 경제 및 인구 트렌드가 필라델피아 부동산 시장의 성과에 영향을 미치고 있습니다. 2025년에는 일자리 증가, 인구 이동, 금리(전국적 거시 환경), 그리고 세금 및 용도지역에 관한 지역 정책 등이 시의 운명과 연결되어 있습니다. 여기서는 이러한 요인들이 부동산에 어떤 영향을 미치는지 살펴봅니다:

일자리 증가와 노동 시장: 필라델피아의 경제는 회복세를 보이고 있습니다. 2025년 초까지 필라델피아 대도시권의 전체 고용은 311만 6천 개의 비농업 일자리 bls.gov에 도달했습니다. 특히, 이 지역 최대 부문인 교육 및 건강 서비스는 2024년 3월부터 2025년 3월까지 약 28,400개의 일자리를 추가했습니다 bls.gov – 이는 펜실베이니아 대학교, 템플, 드렉셀 등 대학과 Penn Medicine, Jefferson 등 의료 시스템이 중심이 된 필라델피아의 “Eds and Meds” 강점을 보여줍니다. 또한, 시 자료에 따르면 2023년 필라델피아의 평균 실업률은 4.2%로 30년 만에 최저치 pew.org를 기록했습니다. 2023년 평균적으로 시 내 일자리가 76만 5,400개에 달해 pewtrusts.org, 역대 최고치에 근접했습니다. 이처럼 견고한 노동 시장은 주택 수요를 뒷받침합니다: 더 많은 사람이 일하면 더 많은 사람이 임대하거나 주택을 구입할 수 있습니다. 또한 소득도 다소 개선되고 있습니다(임금 상승은 다소 완만하지만). 주목할 만한 추세는 필라델피아 노동력의 교육 수준 상승입니다 – 기술, 의료, 고숙련 직종의 일자리가 증가하고 있습니다 whyy.org. 이는 더 교육받은 노동력이 보통 더 높은 주택 수요와 신규 공급 흡수 능력(예: 젊은 전문직 종사자들이 새 아파트를 임대하거나, 나중에 콘도를 구입하는 등)으로 이어지기 때문에 주택 시장에 긍정적입니다. 하지만 필라델피아의 일자리 증가 속도는 여전히 빠르지 않습니다 – 2024년 약 2% 수준 bls.gov으로, 전국 평균보다는 약간 높지만 폭발적이지는 않습니다. 지역 계획 위원회(DVRPC)의 장기 전망에 따르면 2050년까지 이 지역의 일자리는 약 10.1% 증가할 것으로 보입니다 dvrpc.org, 이는 다소 느린 편입니다. 따라서 현재로서는 일자리 붕괴 시나리오는 없지만, 필라델피아가 일부 급성장 도시처럼 일자리를 빠르게 늘리고 있지는 않아 부동산 수요 증가 속도에도 한계가 있습니다. 낙관적인 점 한 가지는: 수십 년간 기업들이 교외로 빠져나갔던 것과 달리, 최근에는 인재 유치를 위해 일부 기업들이 시내로 이전하는 사례가 나타나고 있다는 것입니다. 만약 시가 낮은 실업률을 유지하고 외부 고용주를 더 많이 유치할 수 있다면(예: 세제 경쟁력 개선 등), 이는 오피스와 주택 수요에 큰 변화를 가져올 수 있습니다.
인구 및 이주: 필라델피아의 인구는 약간의 변동은 있었지만 비교적 안정적이었습니다. 2020년 인구조사에 따르면 시내 거주자는 약 160만 3천 명으로, 2010년대에 소폭 증가했습니다(필라델피아는 2006~2016년 50년 만에 처음으로 인구가 증가했습니다). 팬데믹 초기에는 일부 인구 유출(젊은 층이 락다운 기간에 떠나는 등)이 있었으나, 2022~2023년에는 시 인구 감소가 진정되었습니다. 실제로 드렉셀의 한 분석에 따르면, 코로나19는 “도시 인구 증가를 진정시켰다”고 하며, 1970년대와 같은 대규모 탈출은 아니었다고 합니다 tcsr.realtor tcsr.realtor. 필라델피아 광역권 인구는 여전히 천천히 증가하고 있으며, 일부 교외 거주자(특히 자녀가 독립한 부부와 젊은 전문직 종사자)가 시내로 이주했다는 증거도 있습니다. 질로우가 필라델피아 주택 시장에 대해 낙관적인 이유 중 하나는 상대적 저렴함이 신규 유입자를 끌어들이기 때문입니다 phillyvoice.com – 실제로 뉴욕, DC 등에서 일부 사람들이 필라델피아로 이주해 원격 근무를 하거나 이곳에서 일자리를 찾으며 생활비를 크게 줄이고 있습니다. 이러한 인재 유입은 긍정적인 신호입니다. 다만, 필라델피아는 계속해서 인구 이동이 있습니다: 일부 가족은 더 나은 학교를 찾아 이주하고, 일부 저소득층은 주거비 부담으로 인해 인접 교외로 밀려나기도 합니다. 순증가는 거의 0에 가깝거나 소폭 증가에 그칩니다. 부동산 시장에서는 인구가 안정적이고 소폭 성장할 가능성이 있다는 것은 꾸준한 수요 기반을 의미합니다(디트로이트처럼 인구가 급감할 걱정은 없음). 하지만 이는 개발업자들이 대규모 인구 증가에 기대어 주택을 채울 수 없고, 거주자를 유치하기 위해 경쟁해야 함을 의미하기도 합니다. 지역적으로는 많은 교외 카운티(몽고메리, 체스터 등)가 계속 성장하고 있으며, 필라델피아는 이들과 경쟁하고 있습니다. 센터시티와 인접 지역의 거주 인구가 수십 년 만에 가장 많아졌다는 점도 주목할 만합니다. 이는 재도시화 추세가 특정 인구층(청년, 은퇴자 등)에서 나타나고 있음을 보여줍니다. 이러한 추세가 계속된다면 – 예를 들어 Z세대와 밀레니얼 세대가 계속 도시 생활을 선택한다면 – 필라델피아 도심 지역의 주택 수요는 지속될 것입니다.
이자율 및 금융 환경: 위험 요소에서 이미 언급했지만, 거시적 요인을 다시 강조하자면: 2023~2025년의 높은 이자율은 부동산에 큰 영향을 미칩니다. 약 6.5~7%의 모기지 금리로 인해 phillyvoice.com 2021년과 비교해 구매자의 구매력이 약 25% 감소했습니다. 이것이 주택 가격 상승세가 둔화된 주요 이유 중 하나입니다. 많은 구매자들이 감당할 수 있는 한계에 도달했기 때문입니다. 또한, 매물이 부족한 이유이기도 합니다(기존 주택 소유자들이 움직이지 못함). 상업용 부동산의 경우, 높은 자본환원율(cap rate)은 일부 자산 가치 하락과 신규 거래 자금 조달의 어려움을 의미합니다. 대부분의 전망가들은 금리가 2025년까지 높은 수준을 유지할 것으로 예상하고 있습니다(연준은 빠른 금리 인하를 시사하지 않음). 필라델피아 연준의 설문조사에 따르면 전문가들은 심각한 경기침체를 예상하지 않아, 연준의 긴급한 금리 인하도 없을 것으로 보고 있습니다 philadelphiafed.org. 일부 전망가들은 2026~27년쯤 연준이 완화 정책을 펼치고 모기지 금리가 5%대로 안정될 수 있다고 봅니다 realestate.usnews.com. 이는 더 많은 거래를 촉진할 수 있습니다. 하지만 “끈적한” 인플레이션이 금리를 더 높게 유지할 수도 있습니다. 따라서, 이자율 불확실성이 향후 몇 년간 지속될 전망입니다. 예상보다 빠른 금리 하락은 억눌린 주택 수요를 폭발시킬 수 있고(판매자/개발자에게 유리), 반면 고금리가 지속되면 매매와 신규 건설이 더 위축될 수 있습니다. 필라델피아는 전반적으로 가격대가 낮기 때문에, 고금리 시기에도 비싼 도시들보다 오히려 더 나은 성과를 낼 수 있습니다. 30만 달러 주택은 7% 금리(크리에이티브 바이다운 등 활용)에도 100만 달러 주택보다 거래가 더 쉽기 때문입니다. 그럼에도 불구하고, 자본 집약적인 프로젝트(고층 건물, 대형 상업 개발)는 금융 비용에 가장 민감하므로, 금리 전망이 개선될 때까지 착공이 줄어들 수 있습니다.
지역 정책 – 세금 및 구역 지정: 필라델피아의 세금 정책은 양날의 검입니다. 한편으로, 10년간 세금 감면 정책은 20년 동안 개발에 큰 도움이 되었으며(수십억 달러 규모의 신규 건설을 촉진), 다른 한편으로는 시의 임금세 및 사업세가 일자리 증가를 저해했을 가능성이 높습니다. 2025년 세제개혁위원회는 상업 부문 활성화를 위해 임금/사업세 인하를 촉구하고 있지만 inquirer.com, 이러한 세금 인하는 정치적·재정적으로 도전적입니다. 부동산 측면에서 임금세 인하가 이루어진다면 필라델피아는 고용주들에게 더 매력적인 도시가 될 수 있으며(오피스 점유율 및 전반적 경제 건강에 긍정적), 10년 감면의 일부 축소(2022년 시행)는 이미 효과를 보이기 시작했습니다: 변경 전 개발업자들이 허가를 서둘러 신청해 일시적 급증 후 감소가 나타났습니다. 이제 인센티브가 줄어들면서 신규 프로젝트가 줄어들 수 있습니다. 그러나 시는 여전히 전환 개발에 대해 10년간 100% 감면을 제공하고 있으며, 오피스에 대해 20년 연장도 검토 중입니다(inquirer.com 참조). 만약 통과된다면, 5년 내 오피스 전환 붐이 일어날 것으로 예상됩니다. 구역 지정 측면에서 시는 점진적인 코드 개정을 진행 중입니다: 예를 들어, 소형 부지에 더 많은 연립주택 건설을 장려하기 위해 부지 크기를 줄인 새로운 RTA-2 구역을 도입했고 ballardspahr.com, “악덕” 개발업자 단속이나 저렴한 주택 약속 이행을 위한 법안도 통과시켰습니다 whyy.org whyy.org. 전반적으로 필라델피아의 구역 지정은 많은 지역에서(교외 타운십과 비교해) 비교적 관대하여 많은 인필 개발이 가능했습니다. 하지만 일부 젠트리피케이션 지역(템플대 주변, 차이나타운의 경기장 반대 등)에서는 지역사회 반발이 프로젝트에 영향을 줄 수 있습니다. 시의회의 관행인 ‘의원 특권’으로 인해 지역구 의원의 영향력이 매우 크므로, 투자자들은 이를 잘 파악해야 합니다. 긍정적인 정책으로는 시의 저렴한 주택 공급 약속이 개발업자에게 비용(포함형 구역 지정 수수료 등)을 추가하긴 하지만, 궁극적으로는 주택 시장의 이익이 폭넓게 공유되도록 하는 데 목적이 있습니다. 성공한다면, 이는 성장에 대한 반발이 아닌 공공의 지지 속에서 지속 가능한 환경을 조성할 수 있습니다. 마지막으로, 부동산 평가: 필라델피아는 2023년 부동산을 재평가해 주거용 평가액이 평균 31% 상승(일부 지역은 두 배)했습니다. 세율이 조정되긴 했지만 많은 주택 소유자들이 세금 인상분을 체감했습니다. 앞으로 계획된 잦은 재평가는 점진적 조정을 가져올 수 있지만, 이는 보유 비용에 영향을 주고 일부 소유주가 매각 압박을 받을 수 있으므로 주시해야 할 부분입니다.
인구 통계 변화: 단순한 인구 수 외에도 구성도 중요합니다. 가구 형성은 핵심 동인입니다 – 밀레니얼 세대는 현재 주택 구매의 적령기(20대 후반~40대)에 있습니다. 필라델피아에는 지금까지 임대만 하던 밀레니얼이 많습니다. 이들 중 일부가 가족을 꾸리고 더 넓은 공간이 필요해진다면, 도시에 남아 더 큰 필라델피아 주택을 살지, 아니면 외곽으로 이사할까요? 이러한 밀레니얼 가족의 유입 및 유지는 노스이스트나 노스웨스트 필라델피아 같은 지역의 연립주택(rowhome)과 트윈하우스(twin)에 대한 수요에 영향을 미칠 것입니다. 반면, 베이비붐 세대는 다운사이징 중입니다 – 필라델피아에서는 많은 빈 둥지(empty nester)들이 교외에서 센터시티 콘도로 이주해 도시 생활을 즐기고 있습니다. 이 트렌드는 콘도 시장을 뒷받침하며(럭셔리 콘도 타워가 잘 팔리는 이유 중 하나), 도시가 계속해서 편의시설과 안전을 제공한다면 더 많은 은퇴자들이 필라델피아를 선택할 수 있습니다. 이는 대도시 중 비교적 낮은 생활비라는 점에서 기회가 됩니다. 또한, 이민은 역사적으로 필라델피아 인구를 늘려왔습니다(도시에는 아시아, 아프리카, 라틴아메리카 출신 이민자 커뮤니티가 큽니다). 연방 차원의 이민 정책이 더 개방적이 된다면, 더 많은 신규 이민자들이 유입되어 임대를 시작하고, 결국 주택을 구입할 수 있습니다. 특히 전통적으로 이민자를 환영하는 지역(사우스 필리, 노스이스트)에서 그렇습니다. 이는 주택 수요에 긍정적인 인구학적 요인이지만 종종 간과되기도 합니다.
고등교육 및 학생 인구: 필라델피아에는 다양한 기관에 10만 명이 넘는 대학생이 있습니다. 캠퍼스 주변(유니버시티 시티, 템플대 인근 노스필리 등)은 학생 주택이라는 독특한 부동산 생태계를 형성합니다. 특히 유니버시티 시티는 학생 중심 아파트와 대학 주도의 개발로 호황을 누리고 있습니다. 등록률 추세가 이 시장에 영향을 미칠 수 있는데, 현재 드렉셀과 템플대 등은 등록자가 안정적이거나 증가하고 있어 오프캠퍼스 주택 수요가 강합니다. 하지만 템플대는 특히 캠퍼스 주변 범죄 문제로 학생/학부모의 우려가 커졌으며, 이 문제가 해결되지 않으면 오프캠퍼스 주택 시장에 위험 요인이 될 수 있습니다. 필라델피아 대학 졸업생의 지속적인 유입도 지역 인재풀을 늘리고, 많은 이들이 필라델피아에 남아(졸업생 정착률이 개선됨) 젊은 직장인 임대 시장과 향후 첫 주택 구매로 이어집니다.

요컨대, 필라델피아의 부동산은 다양하고 서비스 중심의 경제가 완만하게 성장하고, 도시화 및 고학력화되는 인구 구조에 의해 뒷받침되고 있습니다. 금리나 전국적 경기 사이클 같은 거시적 요인이 시장에 영향을 미치겠지만(어디서나 그렇듯), 필라델피아는 팬데믹과 회복기에도 회복력을 보여주었습니다. 대도시의 편의시설을 더 낮은 비용에 누릴 수 있다는 도시의 상대적 가치가 주목받고 있으며, 이것이 Zillow가 2025년 상위 5대 시장으로 선정한 이유입니다 phillyvoice.com. 이러한 가격 경쟁력을 유지하면서 일자리 기회를 개선하는 것이 부동산 성장 지속의 핵심이 될 것입니다.

전망 및 예측: 필라델피아 부동산 3~5년 전망

앞을 내다보면, 전문가들은 필라델피아의 부동산 시장이 향후 3~5년 동안 어떻게 될 것으로 예측할까요? 대체적인 전망은 지속적인 성장, 그러나 완만하고 건전한 속도라는 점입니다. 이는 팬데믹 붐 때의 지속 불가능한 급등과는 거리가 있지만, 전반적으로 모든 부문에서 긍정적입니다. 아래는 예측과 전망입니다:
주택 시장 전망: 대부분의 분석가들은 필라델피아의 주거용 주택 가격이 가까운 시일 내에 완만하게 계속 상승할 것으로 내다보고 있습니다. 예를 들어, Zillow는 필라델피아의 주택 가치가 2025년에 약 +2.6% 증가할 것으로 전망합니다 phillyvoice.com. 현지 RE/MAX의 전망은 다소 더 낙관적이며, 2025년에 +2.5%에서 +4.5%의 가격 상승을 예상하고 있습니다 plusrealtors.com. 이는 사실상 인플레이션과 비슷한 수준입니다. 수치로 보면, 2024년 기준 시의 중간 주택 가격(약 25만 달러)은 2026년 초까지 25만6천~26만1천 달러 범위에 도달할 수 있습니다 plusrealtors.com. 2025년 이후, 금리가 완화되고 경제가 안정되면 필라델피아는 주택 거래가 증가하고 연간 저~중 한 자릿수대의 가격 상승을 보일 수 있습니다. 필라델피아 연방준비은행의 예측 조사에 따르면, 전국적으로 주택 가격 지수는 2025년에 약 3.5~4%, 2026년에는 약 2~3% 상승할 것으로 예상됩니다 philadelphiafed.org philadelphiafed.org. 필라델피아의 지역 시장도 이와 비슷한 흐름을 보일 가능성이 높으며, 2025년에는 “핫”한 시장의 모멘텀으로 다소 더 높을 수 있고, 이후 2027년까지는 연 2~3% 상승으로 안정될 전망입니다. 5년간 누적하면 주택 가치가 약 10~15% 정도 상승할 수 있습니다.
주목할 만하게도, Zillow는 필라델피아를 2025년 주요 대도시 중 5번째로 경쟁이 치열한 주택 시장으로 선정했습니다phillyvoice.com. 이러한 경쟁력(비교적 저렴한 가격, 제한된 공급, 꾸준한 수요에 의해 주도됨)은 계속될 것으로 예상됩니다. 하지만 “경쟁적”이라는 것이 가격이 급등한다는 의미는 아니며, 오히려 필라델피아가 침체될 수 있는 일부 고가 시장보다 더 좋은 성과를 낼 가능성이 높다는 뜻입니다. Berkshire Hathaway의 Larry Flick과 같은 현지 전문가들은 2024년이 2023년(대체로 정체)과 비슷했다고 말하며, 금리가 명확히 하락할 때에만 시장이 다시 활기를 띨 것으로 예상합니다phillymag.com. 따라서 연방준비제도(Fed)의 금리 인하 시점(아마도 2025년 또는 2026년)이 매매와 가격 변동의 강한 촉매제가 될 수 있습니다. 만약 금리가 5%대로 떨어진다면, 억눌렸던 구매 수요(밀레니얼 세대의 진입)가 급증해 1~2년간 가격이 좀 더 빠르게 오를 수 있습니다. 반대로 경기침체가 온다면, 필라델피아의 집값은 일정 기간 정체될 수 있지만(고용에 큰 충격이 없는 한) 심각한 하락은 덜할 것으로 보입니다.
임대 시장 전망: 임대료는 완만하게 계속 오를 것으로 예측됩니다. 앞서 언급한 2025년 임대료 전망치는 +3%였습니다mmgrea.com, 2024년 약 2% 상승 이후입니다. 신규 공급이 흡수되고 인플레이션이 약 2% 이상 유지된다면, 2026~2027년에는 임대료가 연 3~4%씩 오를 수 있습니다. 2028년까지 누적 임대료는 현재보다 약 15% 높아질 수 있습니다. 한 가지 주의할 점은, 오피스에서 주거용으로의 대규모 전환으로 신규 임대 유닛이 대거(수백~수천 세대) 공급된다면, 공급 증가로 인해 임대료 상승세가 일부 완화될 수 있다는 점입니다. 하지만 도시 전체적으로는 신규 건설이 계획적으로 둔화되고 있어 공실률이 다시 낮아질 것이며, 2025년 말 이후 임대인에게 더 많은 가격 결정권이 돌아갈 것으로 보입니다globest.com. 본질적으로, 2023~24년 고급 임대 시장에서 잠시 임차인 우위였던 시장이 2026년에는 다시 임대인 우위 시장으로 돌아설 수 있습니다(경기침체가 없다면). 임차인에게 실질적인 구제는 임금 상승이 임대료 상승을 앞지르거나, 시에서 저렴한 주택 공급을 대폭 늘릴 때에만 가능할 것입니다.
상업용 부동산 전망:
오피스: 오피스 부문의 회복은 느릴 것입니다. Dr. Kevin Gillen과 같은 전문가들은 오피스가 “여전히 출근 복귀 문제”를 당분간 겪을 것이라고 예측합니다 tcsr.realtor. 향후 3년 동안 공실률이 높게 유지될 것으로 예상됩니다. 약간의 개선이 있을 수 있는데, 예를 들어 공실률이 약 20%에서 2028년까지 약 15%로 소폭 하락할 수 있습니다. 이는 주로 재고 축소(전환을 통해 오피스 공간이 시장에서 제거되거나, 기업들이 임대 면적을 줄임)로 인한 것입니다. 팬데믹 이전 점유율로의 빠른 회복은 예상되지 않습니다. 임대료는 명목상으로는 보합세를 보일 가능성이 높으며, 이는 실제로는 (인플레이션을 감안할 때) 실질적으로 하락하는 것을 의미합니다. ‘플라이트 투 퀄리티’ 트렌드에 따라 신축 친환경 빌딩은 임대가 잘 될 것으로 보이며(2222 Market이나 Chubb 본사와 같은 신규 프로젝트도 채워질 수 있음), 반면 노후 B/C급 빌딩은 계속 침체되거나 용도 변경될 수 있습니다. 전환 프로그램의 성공(2025년에 20년 감면이 시행된다면)이 핵심이 될 것입니다: 2030년까지 수백만 평방피트의 오피스가 전환될 수 있으며, 이는 나머지 시장의 안정을 도울 것입니다. 5년 후 필라델피아 오피스 시장은 더 작지만 더 건강해질 수 있습니다 – 기대는 더 적은 재고와 더 나은 점유율, 그리고 이전 오피스 지역에 주거용이 유입되어 유동 인구가 늘어나는 것입니다. Center City District의 목표는 오피스에만 의존하지 않는 다각화된 도심입니다. 투자 관점에서 오피스 가치는 바닥을 찾기 전까지 더 하락할 수 있습니다(일부는 필라델피아 오피스 가치가 2019년 이후 약 20~30% 하락했다고 하며, 더 떨어질 수 있다고 봄). 2027년쯤에는, 예를 들어 고용이 완전히 회복되고 하이브리드 근무의 정상화로 오피스 점유율이 개선된다면, 회복의 신호가 보일 수 있습니다.
리테일: 리테일 부문은 점진적 회복을 이어갈 것으로 예상됩니다. 전망에 따르면 Center City 리테일 점유율은 2026년까지 83%에서 80% 후반대로 상승할 것으로 보입니다(추가적인 팬데믹 수준의 충격이 없다는 가정 하에) centercityphila.org. 많은 분석가들은 오프라인 리테일이 팬데믹 이후 ‘경험’에 대한 억눌린 수요가 이어지면서 소폭 부활할 것으로 보고 있습니다. 핵심 상권의 리테일 임대료는 보합세를 보이다가 2025~26년경 팬데믹 이전 수준으로 다시 오를 수 있습니다. 2차 상권은 지역 비즈니스가 공실을 채우면서 안정될 가능성이 높습니다. 리테일의 위험요인은 두 가지입니다: 전자상거래(사라지지 않으며, 일부 대형 체인은 매장 수를 줄이고 있음)와 잠재적 경기 둔화(소비 지출 감소 가능성). 하지만 2024년 연말 쇼핑 시즌과 그 이후가 단서를 제공할 것입니다 – 현재 Center City 리테일 매장 수가 2019년 대비 +15% 증가 centercityphila.org 등 지표는 고무적입니다. 5년간 필라델피아 리테일은 식음료 및 체험형 업종으로 더 전환될 수 있으며, 전통적인 의류/잡화 매장은 다소 줄어들 수 있습니다. 도심 유동 인구는 2026년경 팬데믹 이전의 100%까지 완전히 회복될 수 있으며, 특히 거주자와 학생이 늘어나면 리테일에 도움이 됩니다. 따라서 전망은 조심스럽게 낙관적입니다: 리테일 점유율과 임대료는 보합 또는 완만한 상승세를 보이고, 입지와 콘셉트가 좋은 리테일(거주자 및 관광객 대상 등)에는 성장 기회가 있을 것입니다.
산업: 현재의 일시적 문제를 넘어서면 산업 분야의 전망은 매우 긍정적입니다. GlobeSt. 기사에서 언급했듯이, Colliers는 공실률이 2026년까지 감소할 것으로 전망 globest.com하고 있어, 흡수가 따라잡고 공실률이 약 5~6% 수준으로 다시 떨어질 것으로 예상합니다. 산업 분야의 임대료 상승률은 공급 과잉이 해소되면 다시 가속화될 수 있으며, 지속적인 수요를 감안할 때 연간 한 자릿수 중반대의 증가율로 돌아갈 가능성이 있습니다. 2025~2027년에는 수요가 다시 급증할 경우(특히 콜드체인이나 도심 인근 라스트마일 창고 등 특수 용도) 필라델피아에서 또 한 번의 산업 개발 붐이 일어날 수 있습니다. 변수는 공급망 변화와 경제적 변화가 어떻게 전개되는지인데, 현재로서는 니어쇼어링과 재고 증가가 창고 공간 수요에 유리한 추세입니다. 또한, 고속도로 확장, 항만 심화 등 인프라 개선이 필라델피아의 물류 기업 유치 매력을 높일 수 있습니다. 5년 전망으로 볼 때, 산업 시장은 이 지역 상업용 부동산의 “총아”로 남을 것입니다. 산업 자산의 캡레이트는 다른 상업용 부동산에 비해 낮게(즉, 가치가 높게) 유지될 것입니다. 단, 금리가 계속 높게 유지된다면 신규 투기적 개발은 신중하게 진행될 것입니다. 하지만 2026~27년에 금리가 하락하고 공실률이 다시 안정된다면, 대규모 신규 프로젝트(예: Bellwether District 2단계, 교외 물류단지 확장 등)가 제안될 수 있습니다.
멀티패밀리: 멀티패밀리/아파트 부문은 현재의 공급 과잉을 넘어서면 호황이 예상됩니다. 이미 2025년 말까지 완공 물량이 60% 감소하면서 시장이 타이트해집니다. 점유율은 90% 중반대를 유지할 것으로 보이며, 2026년에는 공급 과잉이 해소되면 주요 서브마켓에서 95% 이상까지 오를 수 있습니다. 임대료 상승률도 연 3~5%로 건전하게 예상되며, 과도하지는 않지만 지속적인 투자를 유인할 만큼은 됩니다 mmgrea.com. 일부 전국적 전망기관(예: Freddie Mac, Yardi 등)은 필라델피아가 안정적인 경제와 공급 부족의 저렴 주택 부문 덕분에 멀티패밀리 펀더멘털이 견고한 시장으로 꼽고 있습니다. 실제로, 중간 가격대 및 저렴 주택 개발이 증가하는 추세가 나타날 수 있으며(특히 시가 인센티브를 확대하거나 포괄적 용도지역제 도입 시), 5년간 오피스에서 주거로의 전환이 늘어나 도심에 수천 세대의 신규 아파트가 공급될 수 있지만, 이는 점진적으로 이루어질 것입니다. 따라서 전체 멀티패밀리 공급 증가율은 향후 2년간 완만해졌다가, 2027년 시장 상황이 개선되면(금융 환경 개선, 임대료 상승 등으로 개발업체 신뢰 회복 시) 다시 증가할 수 있습니다. 필라델피아 멀티패밀리 투자 관심은 계속 높을 것으로 보입니다. 이미 2022~2023년에는 많은 기관투자자들이 필라델피아 아파트를 가치 투자로 매입했습니다. 이 추세는 계속될 전망입니다.
개발 파이프라인 전망: 향후 3~5년 내에, 우리가 언급한 주요 프로젝트 중 다수가 결실을 맺거나 상당한 진전을 이룰 것입니다. 2028년까지 필라델피아는 현실적으로 다음과 같은 모습을 보일 수 있습니다:
필라델피아 남부에서 76ers의 새 경기장이 공사 중입니다(모든 일이 순조롭게 진행된다면 2031년쯤 개장할 수도 있습니다).
센터시티의 여러 오피스 건물 주거용 전환이 완료되었습니다(와나메이커, 1700 마켓 등) 그리고 몇몇 신규 주상복합 고층 건물도 완공될 수 있습니다(하퍼 스퀘어는 2027년까지, 슈킬 야즈 타워 한두 개 추가 등).
I-95 캡 공원이 완공되어 사용 중입니다(2026년 또는 2027년).
벨웨더가 2단계 또는 3단계에 완전히 진입하여 수백만 평방피트의 창고가 건설되었습니다.
네이비 야드에 수백 명의 거주자가 있고, 아마도 새로운 호텔도 있습니다.
아마도 펜스랜딩 프로젝트가 부활할 수 있습니다. 금리가 하락하면 – 2026년까지 재개된다면 2028년까지 한두 개의 타워가 올라갈 수도 있습니다.
즉, 필라델피아는 2020년대 후반까지 이러한 프로젝트들로 인해 스카이라인과 도시 경관에서 물리적 성장 급증을 경험할 가능성이 높습니다. 이는 경제 기반에 기여하고 일부 수요 중심지를 이동시킬 수 있습니다(예를 들어, 더스트가 몇 개의 타워를 짓는다면 델라웨어 워터프론트가 마침내 주거지로 자리 잡을 수도 있습니다).
전망에 대한 위험 요소: 잠재적 변동 가능성도 주목할 만합니다. 만약 미국 경제가 2024년 또는 2025년에 경기침체에 빠진다면, 필라델피아 부동산은 잠시 부진할 수 있습니다 – 집값이 정체되거나 약간 하락할 수 있고(특히 실업률이 오르고 주택담보대출 금리가 그만큼 떨어지지 않는다면), 상업용 임대도 둔화될 수 있습니다. 하지만 대부분은 2008년과 같은 붕괴를 예상하지 않습니다; 은행과 가계는 대체로 더 건전한 상태입니다. 필라델피아는 특히 일부 분석가들에 의해 수년 만에 처음으로 “저평가”된 도시로 언급되었습니다 millersamuel.com, 즉 소득과 임대료 대비 집값이 꽤 합리적이라는 뜻입니다. 이는 하방 위험이 제한적임을 시사합니다 – 과열된 시장처럼 터질 거품이 없다는 의미입니다. 따라서 가벼운 경기침체 시나리오에서도 필라델피아 주택시장은 1년 정도 정체 후 완만한 성장세로 돌아설 수 있으며, 큰 가격 하락은 없을 수 있습니다. 상업용 부문에서는 경기침체가 오피스 시장에 더 타격을 주고(회복을 지연시키며), 일부 개발이 중단될 수도 있습니다(자금 조달이 마르면). 반대로, 상방 시나리오도 가능합니다: 인플레이션이 더 빨리 잡히고 연준이 2024년 말 금리를 인하한다면, 2025~26년에 대기 중이던 매수자들이 다시 시장에 진입해 매매와 가격이 예측보다 더 오를 수 있습니다. 이는 주택 건설업체에 이익이 되고, 추가 개발 착공을 촉진할 수도 있습니다(필라델피아는 실제로 주택 부족 현상이 있기 때문입니다).
전문가 의견: 필라델피아의 지역 부동산 리더들은 대체로 “대체로 안정적인” 시기가 앞으로 올 것이라고 낙관적으로 보고 있습니다tcsr.realtor. 극적인 변동은 없을 것으로 보입니다. “주택 시장이 평균으로 회귀한다”(즉, 정상적인 성장세로 돌아간다)는 표현이 기대를 잘 요약합니다tcsr.realtor. 필라델피아의 베테랑 부동산 중개인 Reid Rosenthal은 2025년 초에 “모든 것이 평준화됐다… 지금이 필라델피아에서 구매하기 좋은 시기다. 모든 것이 평준화됐기 때문이다”라고 말했습니다phillyvoice.com. 안정성은 좋은 점이 있습니다 – 계획을 세우고 투기적 변동성이 줄어들기 때문입니다.
2030년까지 현재의 추세가 이어진다면, 필라델피아는 다음과 같을 가능성이 높습니다:
인구가 약간 더 많아짐(오늘날 158만 명에서 162만 명 정도로),
고용 증가(특히 Bellwether, Navy Yard와 같은 프로젝트가 일자리 창출 약속을 이행할 경우),
도심에 더 많은 거주자와 더 적은 사무실(사무실은 약 85% 점유, 대신 신규 아파트 건물 다수),
주택 가격과 임대료가 오늘보다 약 10~20% 상승(인플레이션에 따라 다름),
특정 인기 지역(University City, 워터프론트 등)에서 지속적인 개발.
결론: 2020년대 중반을 향해 가는 필라델피아의 부동산 시장은 기본적으로 견고해 보입니다. 팬데믹 충격과 급격한 금리 변동을 견뎌낸 후, 이제는 점진적 성장의 단계로 전환하고 있습니다. 주거 및 상업 부문 모두 해결해야 할 과제가 있지만, 동시에 분명한 기회도 있습니다. 이해관계자들 – 주택 구매자, 투자자, 정책 입안자 모두 – 의 초점은 균형을 맞추는 것에 있을 것입니다: 성장과 개발을 촉진하면서도 도시의 주거비와 삶의 질을 유지하는 것. 앞으로 몇 년이 필라델피아가 현재의 모멘텀(“뜨거운” 저렴한 시장으로서)을 장기적 성공으로 연결할 수 있을지 결정하는 데 중요할 것입니다. 지금까지는 지표가 고무적입니다: 강한 일자리 부문, 도심 인구 증가, 인프라 및 대형 프로젝트에 대한 대규모 투자, 그리고 필라델피아가 급격한 상승이 아닌 꾸준한 성장세를 보이고 있다는 폭넓은 합의가 있습니다.
출처: 최근 데이터와 분석은 Drexel University의 Lindy Institute 주택 보고서 drexel.edu drexel.edu, Zillow 및 Redfin 시장 동향 redfin.com, 필라델피아 연방준비은행과 Pew의 경제 통계 pew.org, 필라델피아 시 도시계획 문서 및 주요 뉴스 매체(PhillyVoice, Inquirer, Axios)의 개발 업데이트 axios.com axios.com, 그리고 상업용 부동산(CRE) 기초에 관한 상업 중개 보고서(Colliers, CBRE) globest.com globest.com 등 권위 있는 출처에서 인용되었습니다. 이 자료들은 제시된 전망을 종합적으로 뒷받침합니다.