홍콩 부동산 2025: 침체에서 반등까지 – 트렌드, 유망 지역, 2028년 전망

시장 개요 및 주요 동인

2025년 홍콩 부동산 시장은 회복과 불확실성의 기로에 서 있습니다. 2021년 정점을 찍은 후, 부동산 가치는 수년에 걸친 조정을 거쳤으며, 주택 가격은 2010년대 중반 수준으로 후퇴했습니다 spglobal.com. 주택 가격은 2021년 고점 대비 거의 30% 하락하여 2016년 이후 볼 수 없었던 최저치를 기록했습니다 spglobal.com. 동시에 거래량은 강하게 반등하고 있습니다. 2024년 전체 부동산 거래는 17% 증가했으며(2022~23년 하락 이후), 팬데믹 제한이 완화되자 매수자들이 다시 돌아왔기 때문입니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 그 결과 혼합된 시장 전망이 나타나고 있습니다. 수요가 살아나고 정책이 매수자를 지원하는 방향으로 전환되었지만, 시장의 일부(특히 오피스)는 공급 과잉과 약한 심리를 겪고 있습니다 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

여러 주요 동인이 이러한 시장 역학을 형성하고 있습니다:

• 경제 동향: 홍콩 경제는 코로나19 이후 완만한 상승세를 보이고 있으며, 2025년 1분기 전년 동기 대비 3.1% 성장했습니다 spglobal.com. 그러나 미·중 무역 긴장 고조와 중국 본토 경기 둔화 등 글로벌 역풍이 전망을 제한하고 있습니다. 정부는 불확실한 무역 정책과 외부 변동성이 “단기 전망을 가릴 수 있다”고 경고하며 spglobal.com, 투자자들은 신중한 태도를 유지하고 있습니다.
• 이자율 및 금융: 홍콩 달러가 미 달러에 연동되어 있기 때문에, 2023년에는 미국 연방준비제도의 금리 인상과 함께 현지 이자율도 급등했습니다. 2025년 5월 기준, 홍콩 금융관리국의 기준금리는 4.75% globalpropertyguide.com에 이르렀으나, 완화의 신호가 나타나고 있습니다. 연준이 금리 인상을 멈추었고, HIBOR(은행 간 금리)도 완화되기 시작했으며, 2024년 말에는 은행들이 우대 대출금리까지 인하했습니다 globalpropertyguide.com. 차입 비용이 완화되면서 매수 심리가 개선되고 주택담보대출 부담이 줄어들어 최근 주택 거래가 증가하는 데 기여했습니다 cushmanwakefield.com. 앞으로 2025년 말 연준의 금리 인하 가능성은 유동성과 구매력을 더욱 높일 수 있습니다 hongkongbusiness.hk. 다만, 당국은 주의를 당부합니다: 향후 금리 변동성이나 글로벌 시장 변동이 홍콩의 고레버리지 부동산 시장에 빠르게 파급될 수 있습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• 인구통계 및 인재 이동: 인구 추세는 양날의 검과 같은 요소입니다. 홍콩의 인구는 2024년 기준 약 753만 명으로, 이전의 감소세 이후 0.1% 소폭 증가했습니다 reuters.com. 정부의 인재 유치 정책과 국경 재개방으로 2024년에는 약 2만 1,000명의 순유입이 있었습니다 reuters.com. 이 중에는 중국 본토 및 해외에서 온 수천 명의 전문가가 포함되어 있습니다. 이러한 유입 – 2025년 첫 두 달 동안 “수입” 인재 1만 4,200명(동반 가족 9,300명 포함) – 은 고급 임대 및 고급 주택에 대한 수요를 뒷받침하고 있습니다 jll.com.hk. 그럼에도 불구하고 인구 증가는 미미하며, 도시는 여전히 2019~2022년 거주자 유출에서 회복 중입니다 globalpropertyguide.com. 고령화와 가구 수의 장기적 성장 둔화는 지속적인 주택 수요에 도전 과제가 되고 있습니다.
• 정치 및 통합 요인: 도시는 국가보안법 시행 이후 정치적 안정성을 되찾았으나, 국제적 매력과 투자자 신뢰는 2019년 혼란 이후 여전히 회복 중입니다. 한편, 홍콩의 광둥-홍콩-마카오 대만구(GBA)와의 통합은 점점 더 중요한 동력이 되고 있습니다. 국경 간 긴밀한 협력은 새로운 경제적 기회(예: 공동 혁신 허브, 본토 기업의 진출 확대)를 약속하며, 이는 국경 지역의 사무실 및 아파트 수요를 촉진할 수 있습니다. 그러나 지정학적 위험은 여전히 존재합니다. 미·중 갈등이나 본토의 홍콩 정책 변화는 자본 흐름과 기업 부동산 결정에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 지속되는 미·중 무역 분쟁은 이미 물류 부문에 변화를 일으키고 있으며, 기업들이 공급망을 재고하도록 만들고 있습니다 jll.com.hk jll.com.hk.
• 규제 환경: 극적인 정책 전환으로, 홍콩 정부는 2023~2024년에 10년 넘게 유지된 부동산 시장 과열 억제책을 해제하여 침체된 시장을 되살리려 했습니다. 외국인 및 2주택자에게 부과되던 인지세가 대폭 인하되거나 폐지되었습니다. 이 정책 전환은 – 이후 섹션에서 자세히 다루겠지만 – 중국 본토 구매자들에게 다시 문을 열어주고, 현지인들의 초기 비용 부담을 완화하여 새로운 수요를 불어넣었습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 동시에, 장기 토지 공급 및 주택 전략이 만성적인 부족 문제를 해결하기 위해 시행되고 있으며, 이는 2028년 이후까지 개발 트렌드를 재편할 수 있습니다.

전반적으로, 2025년은 홍콩 부동산의 변곡점이 될 전망입니다. 주거 부문은 정책 지원과 신뢰 회복 속에 초기 안정화 조짐을 보이고 있으며, 상업 및 산업 부문은 보다 신중한 행보를 보이고 있습니다. 아래 섹션에서는 주거, 상업(오피스 및 리테일), 산업 등 각 주요 부문별로 현재 트렌드, 가격 및 거래량 데이터, 정책 변화, 지역별 전망을 살펴봅니다. 또한 신도시 개발부터 대규모 매립까지 도시계획 이니셔티브를 조명하고, 단기~중기적으로 홍콩 부동산 시장을 좌우할 주요 투자 기회와 리스크도 제시합니다.

주거용 부동산: 수요 반등 속 가격 바닥 다지기

주택 가격 및 거래: 홍콩 주택 시장은 2021년 이후 큰 조정을 겪었으나, 2025년에 가격이 바닥을 다지는 뚜렷한 신호가 나타나고 있습니다. 공식 주택 가격 지수는 13분기 연속 하락했습니다 globalpropertyguide.com. 2025년 1분기 기준, 주택 가격은 전년 대비 7.8% 하락했으며(실질 기준 약 9% 하락), 하락세는 완만해지고 있습니다 globalpropertyguide.com. 이는 2023년 대부분 기간 두 자릿수 하락에 이은 결과입니다. 아래 그림 1은 팬데믹 시기 정점 이후 가치가 2016년 수준까지 하락한 양상을 보여줍니다:

주목할 만하게도, 럭셔리 부문이 경기 침체 속에서 대중 시장을 능가하고 있습니다. 소형~중형 아파트(100㎡ 미만)는 2025년 1분기 기준 전년 대비 7~9% 가격이 하락한 반면, 160㎡ 초과의 대형 주택은 오히려 전년 대비 7.2% 가격이 상승했습니다 globalpropertyguide.com. 이러한 차이는 초고가 부동산에 대한 수요가 견고함(또는 공급이 제한적임)을 시사하며, 이는 부유한 구매자와 귀국한 해외 거주자들이 주도하는 것으로 보입니다. 반면, 일반 주택 가치는 여전히 압박을 받고 있습니다. 모든 면적대에서 1분기에는 전분기 대비 소폭 하락이 나타나, 전체 시장이 아직 완전히 반등하지는 않았음을 보여줍니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

고무적인 점은, 거래량이 가격 조정에도 불구하고 급증했다는 점으로, 이는 구매자들이 시장에 다시 진입하고 있음을 보여줍니다. 전체 부동산 거래(신규 + 중고)는 2024년에 23.5% 증가하여 53,099건을 기록, 2022~23년의 급격한 감소세를 뒤집었습니다 globalpropertyguide.com. 이 모멘텀은 2025년 초까지 이어졌습니다: 2025년 1분기 주택 판매는 신규(분양)와 중고 모두에서 전년 대비 19~36% 증가했습니다 globalpropertyguide.com. 특히 신규 주택 시장에서는 억눌렸던 수요가 뚜렷하게 나타나, 1분기 동안 3,897세대가 판매되어(2024년 1분기 대비 36% 증가) 매력적인 분양가에 구매자들이 몰렸습니다 globalpropertyguide.com. 저렴해진 주택담보대출과 구매 제한 해제로 인해 한동안 시장에서 소외됐던 많은 구매자들이 유입되었습니다. 심지어 중고(재판매) 시장에서도 1분기에 8,200세대 이상이 거래되어(연간 19% 증가) globalpropertyguide.com. 그러나 과거 평균과 비교하면 전체 거래량은 여전히 매우 낮은 수준에서 회복 중(2010년대 중반의 정점에는 미치지 못함)이므로, 현재의 상승세는 본격적인 호황이라기보다는 초기 회복 단계임을 시사합니다.

정책적 순풍: 판매 반등의 주요 촉매제는 주택 시장 정책의 완화였습니다. 수년간의 강력한 ‘시장 안정화 대책’ 이후, 당국은 급격한 정책 전환을 단행했습니다:

• 2024년 2월, 홍콩은 주택 구매에 대한 모든 추가 인지세를 철폐했습니다 globalpropertyguide.com. 이로써 외국인에 대한 15%의 구매자 인지세, 2주택자에 대한 15%의 추가 인지세, 그리고 단기 전매에 대한 단계별 인지세(특별 인지세)가 2010년대 초반부터 시행되어 왔으나 사실상 폐지되었습니다 globalpropertyguide.com. 재무장관 폴 찬(Paul Chan)은 수요 억제책이 “현재의 경제 및 시장 상황에서는 더 이상 필요하지 않다”고 밝혔습니다 globalpropertyguide.com. 그 영향은 즉각적이었으며, 이러한 세금이 사라지자 중국 본토 구매자들이 다시 몰려들어 2024년 말 홍콩 부동산 거래가 크게 증가했습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• 그보다 앞서, 2023년 10월 정부는 이미 여러 인지세를 절반으로 인하하는 첫 조치를 취했습니다(BSD 및 2주택자 인지세 15%→7.5% 인하, 단기 전매 제한 기간 3년→2년 단축) globalpropertyguide.com. 지정된 “외국인 인재” 구매자에 대한 인지세도 면제되었습니다(영주권 취득을 위한 체류 조건) globalpropertyguide.com. 2023년 중반의 이러한 완화 조치는 10년 만에 처음이었으며, 2024년 전면 철폐의 발판이 되었습니다.
• 저가 주택을 구매하는 첫 주택 구매자 지원을 위해, 2025/26년 예산에서는 최소 인지세가 적용되는 주택 가격 상한을 인상했습니다: 2025년 2월부터 HK$400만(약 미화 51만 1천 달러) 이하 주택은 인지세가 HK$100만 부과됩니다 globalpropertyguide.com. 이 상한(이전 HK$300만에서 인상)은 전체 거래의 약 15%에 혜택을 주며, 연간 약 4억 홍콩달러의 세수 포기를 통해 주택 구입 부담을 완화합니다 globalpropertyguide.com.
홍콩 통화청은 또한 주택담보대출 규제 완화—특히 2022년에 스트레스 테스트 금리 버퍼를 1%p 인하—를 통해 금리 인상 환경 속에서 구매자의 자금 조달 능력을 높이고자 했다 globalpropertyguide.com. 이로 인해 대출 승인에 있어 차입자에게 약간의 여유가 생겨, 금리 상승의 충격을 일부 상쇄했다.

이러한 정책 전환은 정부가 오랫동안 유지해온 투기 억제 기조에서의 중대한 변화를 의미한다. 이제 목표는 침체된 시장을 활성화하고 실수요를 지원하는 것이다. 지금까지의 결과: 시장 신뢰가 개선되고, 의도한 대로 매수 활동이 증가했다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 업계 관계자들은 냉각 조치가 해제된 후 “거래량이 다시 증가했다”고 언급하며, 매수자들의 낙관론도 높아졌다고 평가한다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

중요하게도, 개발업체들은 신규 프로젝트의 가격을 경쟁력 있게 책정하여 구매자들을 유치하고 있습니다. 2024~25년 내내 많은 분양이 상당한 할인이나 인센티브와 함께 제공되었으며, 이는 낮은 세금과 맞물려 신규 주택의 빠른 흡수를 촉진했습니다 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. 이러한 재고 해소는 미판매 신규 주택의 ‘공급 월수’가 2023년 약 102개월의 정점에서 2024년 말 78개월로 감소한 데서 드러납니다 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. JLL은 연간 약 18,000가구의 신규 주택 판매가 유지된다면, 미판매 재고가 2025년 말에는 약 58개월(약 5년치)로 정상화되어 보다 균형 잡힌 시장에 근접할 것으로 전망합니다 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. 요약하면, 1차 시장의 미분양 물량이 완화되고 있어 가격 하락 압력이 줄어들고 있습니다. 개발업체들은 심지어 일부 프로젝트를 연기하거나 미분양 물량을 임대하여 시장에 물량이 쏟아지는 것을 피하고 있습니다 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. 이는 궁극적인 회복에 대한 신뢰를 보여주는 전략적 공급 관리입니다.

주택 공급 및 건설: 홍콩의 만성적인 주택 부족 문제는 여전히 해결되지 않았지만, 최근의 노력으로 신규 공급 측면에서 성과가 나타나기 시작했다. 주택 건설 활동은 지난해 급증했으며, 2024년 준공 물량은 75% 증가한 24,261세대를 기록해, 팬데믹으로 인한 침체(2023년 준공 물량은 35% 감소)에서 극적인 반전을 이뤘다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 이는 여러 대형 프로젝트가 마무리되면서 수년 만에 가장 높은 연간 준공 실적 중 하나였다. 특히, 신규 주택의 93%는 구룡과 신계 지역에서 공급되었으며(각각 48%와 45%), 토지가 가장 부족한 홍콩섬은 2024년 준공 물량의 7%에 불과했다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 구룡성(카이탁 포함) 지역만 해도 2024년 신규 주택의 33%를 차지하며, 옛 공항 부지의 대규모 재개발을 반영했다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 신계 지역에서는 Yuen Long과 Tuen Mun이 각각 2024년 준공 물량의 17%를 차지하며 신규 공급의 주요 원천이 되었다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 이들 지역은 대규모 신도시 개발과 주택 단지가 새로 들어서고 있다. 이러한 지리적 분포는 지속적인 추세를 보여준다: 신규 주택 공급은 외곽 지역에 집중되고, 도심 지역은 대규모 개발 여지가 제한적이다.

모멘텀은 2025년에도 이어졌습니다: 2025년 1분기에만 5,486세대가 완공되었습니다 globalpropertyguide.com. 주목할 점은, 이 중 62%가 40㎡ 미만의 소형 아파트로 globalpropertyguide.com, 대중 시장의 수요를 충족시키고 있다는 것입니다. 정부의 최신 자료에 따르면 홍콩의 전체 주택 재고(민간 및 공공)는 2024년에 약 129만 2천 세대에 도달했으며, 전년 대비 1.7% 증가했습니다 globalpropertyguide.com. 이 중 절반 이상(약 70만 세대)은 70㎡ 미만의 초소형 A/B급 아파트로, 과거 개발업자들이 제한된 조건에서 최대한 많은 세대를 공급하려 했던 결과입니다 globalpropertyguide.com. 최근 공급 증가로 일부 압박이 완화되고 있지만, 여전히 수십 년간의 공급 부족을 따라잡는 중입니다. 2024년의 급증 이후에도, 홍콩의 주택 공실률은 여전히 낮은 수준(2024년 말 기준 전체 재고의 약 4.5%, 사용허가 절차 중인 주택 포함)이며 rvd.gov.hk, 저소득층에서는 과밀 거주가 만연해 있습니다.

만성적인 부족 문제를 해결하기 위해, 야심찬 계획들이 진행 중입니다(자세한 내용은 정책 및 도시계획 섹션 참조). 토지 개발의 신속화부터 노던 메트로폴리스와 같은 대규모 신도시까지, 정부는 향후 10~15년간 수십만 세대의 주택을 추가하는 것을 목표로 하고 있습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 단기적으로(향후 3~4년), 주택국은 10만 8천 세대의 신규 민간 주택이 공급될 수 있다고 전망하고 있습니다 worldpropertyjournal.com. 이는 최근 공급 최고치 대비 약 10% 증가한 수치입니다. 이 계획이 실현된다면, 누적된 수요를 점진적으로 완화하는 데 도움이 될 것입니다. 그러나 2025~2028년의 단기적 관점에서는, 대규모 프로젝트(매립, 신규 철도 등)가 가시화되기까지 시간이 걸리기 때문에, 국제 기준으로 볼 때 주택 공급은 여전히 비교적 부족한 상태가 유지될 것입니다.

임대 시장: 홍콩 주거용 시장의 임대 부문도 전환점을 맞이하고 있습니다. 2010년대 가격 급등기에는 자본 가치가 임대료를 훨씬 앞질러 수익률이 초저수준(2~3%)까지 떨어졌는데, 이는 홍콩이 안전자산 시장임을 보여주는 특징이었습니다. 이제 가격이 하락하고 임대료가 서서히 오르기 시작하면서, 총 임대 수익률이 조금씩 상승하여 임대인에게 더 나은 수익을 제공하고 있습니다(여전히 다소 낮지만). 소형 아파트의 평균 수익률은 2025년 초 기준 약 3.7%로, 2년 전 약 2.7%에서 상승했습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 대형 유닛은 수익률이 더 낮지만(고급 주택의 경우 약 2.4%) 연간 소폭 개선되었습니다 globalpropertyguide.com. 이러한 수치는 “국제 기준으로 볼 때 여전히 매우 낮은 수준”이며, 홍콩 주거용 부동산이 주로 자본 이득을 노리는 시장임을 상기시켜줍니다. 투자자들은 가격 상승을 기대하며 낮은 수익률을 감수합니다 globalpropertyguide.com.

지상에서는, 임대료가 팬데믹 하락 이후 완만하게 상승하고 있습니다. 2025년 1분기에는 임대료가 모든 평형대에서 전년 대비 약 3~9% 상승했습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 특히, 가장 강한 임대료 상승은 100~160m² 구간(+9% y/y)에서 나타났으며, 이는 대형 가족용 주택과 고급 주택에 대한 수요가 다시 증가하고 있음을 반영합니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 반면, 가장 작은 평형대(40m² 미만)는 임대료가 약 3.5% 상승globalpropertyguide.com했는데, 이는 도심이 재개방되면서 젊은 직장인과 1인 가구의 복귀 때문으로 보이며 여전히 견조한 수준입니다. 지역별로는, 신계(New Territories) 지역의 임대료가 가장 빠르게 상승했으며(기준치가 낮음), 신계의 소형 평형대는 임대료가 거의 10% 가까이 올랐습니다. 이는 더 많은 사람들이 도심 외곽의 저렴한 공간을 찾고 있기 때문입니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 홍콩섬의 아파트는 여전히 임대료가 가장 비싸며(예: 홍콩섬 40m² 미만 유닛의 월 임대료는 m²당 약 60달러, 신계는 약 44달러) globalpropertyguide.com. 그럼에도 불구하고, 임대료 상승과 가격 하락이 맞물리면서 임대수익률이 정상화되고 있습니다. 이 추세는 일부 투자자들을 다시 시장으로 끌어들이고 있으며, 임대수익률 개선이 2025년 주택 시장에 “투자자 재진입을 유도하는” 요인 중 하나로 언급되었습니다 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. 그러나 임차인 입장에서는, 점진적인 임대료 인상이 코로나 기간의 잠깐의 완화 이후 다시 부담이 되고 있습니다. 주거비 부담은 여전히 시급한 사회적 문제로 남아 있으며, 특히 여전히 협소한 쪼개기 주택에 거주하거나 공공주택을 기다리는 저소득 가구에게 더욱 그렇습니다.

주거용 전망: 대부분의 애널리스트들은 주거용 부문이 2025년 말까지 균형에 도달할 것으로 보고 있습니다. 금리가 안정되고 수요-공급 균형이 개선되면서, 주택 가격은 보합세를 보일 것으로 예상되며 향후 몇 년간 완만한 상승세를 보일 가능성도 있습니다. 주요 컨설팅 업체들은 2025년 가격 변동폭을 -5%에서 +3%로 전망하고 있습니다 cushmanwakefield.com jll.com.hk – 이는 이전 두 자릿수 하락 이후 사실상 안정화 국면입니다. 정부 자료에 따르면 2025년 봄까지 실질(물가상승률 반영) 주택 가격이 2012년 수준으로 회복된 것으로 나타나 거품 위험이 크게 줄었습니다 globalpropertyguide.com. 실제로 홍콩은 가격 급락으로 인해 UBS의 2024년 글로벌 부동산 거품지수에서 처음으로 최상위 “거품 위험” 카테고리에서 제외되었습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 이러한 건전한 출발점과 더불어, 개발업체들이 신규 공급을 적극적으로 관리(심지어 공급 과잉을 막기 위해 프로젝트를 중단하기도 함 worldpropertyjournal.com)하고 있어 점진적 회복의 기반이 마련되고 있습니다. 외부 충격이 없다면, 주택 가치는 2025년에 안정되고 2028년까지 완만한 성장세를 재개할 수 있습니다. 이는 주택 구매 여력 개선, 중국 본토 구매자 복귀, 통화정책 완화 기대 등에 힘입은 것입니다. 다만, 회복세는 급격하기보다는 점진적일 가능성이 높습니다. 정책 입안자들은 향후 과열을 방지하기 위해 명확히 “공급 주도” 주택 정책으로 전환했으며 globalpropertyguide.com, 상당한 규모의 공공주택 공급이 진행 중이어서 일부 수요를 흡수할 예정입니다(연간 28,000호 신규 공공주택 계획) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

요약하자면, 2025년 홍콩의 주거 시장은 서서히 반등의 조짐을 보이고 있습니다. 가격은 경기 순환상 저점에 근접해 있고, 거래 활동도 개선되고 있으며, 정부의 매수자 친화적 정책 전환이 시장 심리를 끌어올렸습니다. 그럼에도 불구하고 앞길은 신중해야 합니다. 시장은 기존 재고(2024년 말 기준, 분양 및 완공 프로젝트에서 약 79,000가구 미판매 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com)를 소화해야 하며, 경제적 변수도 주시해야 합니다. 실수요자와 투자자 모두에게 2025~2026년은 비교적 가격이 횡보하고 선택지가 늘어나는 시기가 될 수 있으며, 이후 장기적으로 공급 부족이 다시 가격 상승 압력을 가할 수 있습니다. 입지와 세그먼트가 중요해질 것입니다. 대중 주택 시장 가격은 초과 공급이 해소될 때까지 약세를 보일 가능성이 높지만, 희소한 고급 주택 부문은 (특히 부유한 외국인과 중국 본토 전문직 유입이 계속된다면) 더 빠른 상승세를 보일 수 있습니다. 전반적으로 주택 시장 침체의 최악의 국면은 지난 것으로 보이며, 안정화 기간과 점진적 성장이 2028년을 향해 이어질 전망입니다 cushmanwakefield.com.

상업용 부동산: 압박받는 오피스, 회복 중인 리테일

2025년 홍콩의 상업용 부동산 부문은 엇갈린 운명을 겪고 있습니다. 오피스 시장은 신규 공급과 변화하는 업무 공간 트렌드로 인해 공실률이 높고 임대료 하락 압력을 받고 있습니다. 반면, 리테일 부문은 유동 인구와 관광이 회복되면서 조심스럽게 반등하고 있지만, 리테일 임대료는 여전히 팬데믹 이전 정점에는 못 미치고 있습니다. 각각을 살펴보겠습니다:

오피스 시장: 신규 공급 물결 속 고공실률

홍콩의 A급 오피스 시장은 공급 과잉과 약한 수요로 임차인에게 유리한 국면에 있습니다. 수치가 이를 보여줍니다. 전체 A급 오피스 공실률은 10% 중반대로 상승했으며, 2025년 말에는 19%에 이를 것으로 예상됩니다(2024년 약 17%에서 상승) hongkongbusiness.hk. 이는 불과 몇 년 전 센트럴 지역의 사실상 제로 공실률에서 극적으로 상승한 것으로, 경기적 요인과 구조적 요인이 모두 반영된 결과입니다:

• 신규 공급 급증: 수년간의 공급 부족 이후, 홍콩은 특히 신흥 비즈니스 지구에서 새로운 오피스 타워가 완공되며 신규 공급 물결을 맞이하고 있습니다. 2025년 한 해에만 약 350만 평방피트의 신규 오피스 공간이 시장에 공급될 예정이며, 대표적으로 웨스트 카오룽의 인터내셔널 게이트웨이 센터(고속철도역 위에 세워진 260만 평방피트 규모의 쌍둥이 타워 단지)와 기존에 공급이 부족했던 지역의 신규 마천루가 있습니다 hongkongbusiness.hk. 또한 카오룽 이스트(쿤통/카이탁)에서 진행 중인 개발 – 제2의 CBD로 구상됨 – 역시 상당한 면적을 추가하고 있습니다. 피치 레이팅스는 “카오룽 이스트와 같은 지역에서의 지속적인 공급 증가”가 공실률 상승의 주요 요인이라고 지적합니다 hongkongbusiness.hk.
• 수요 위축 & 고급 오피스 선호 현상: 임차인 수요는 팬데믹 침체 이후 점진적으로만 회복되고 있습니다. 2025년 1분기에는 순흡수량이 실제로 마이너스 143,000평방피트를 기록했는데, 이는 임차인들의 축소로 인한 반납 면적이 신규 임대 계약을 상회했기 때문입니다 jll.com.hk jll.com.hk. 많은 기업들이 하이브리드 근무와 비용 절감으로 인해 공간 필요성을 재평가하고 있습니다. 확장 중인 기업들(특히 금융 및 전문 서비스 분야)은 종종 “고급 오피스 선호” 임차인으로, 임대료 하락을 기회 삼아 프리미엄 빌딩으로 업그레이드하고 있습니다 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. 이로 인해 핵심 지역의 실적이 더 좋아졌습니다: 예를 들어, 센트럴의 공실률은 2025년 1분기에 11.5%로 개선되었습니다(11.6%에서 하락), 계속해서 최고급 공간에 대한 수요를 끌어들이고 있습니다 jll.com.hk jll.com.hk. 마찬가지로, 완차이/코즈웨이베이와 침사추이(전통적인 비즈니스 지역)의 공실률도 8~10% 수준에서 안정화되었습니다 jll.com.hk jll.com.hk. 반면, 비중심 지역은 더 큰 타격을 받고 있습니다 – 2025년 1분기 기준, 쿨룬이스트의 공실률은 21.3%로 급증했습니다 jll.com.hk jll.com.hk, 신규 빌딩의 유입과 임차인들이 핵심 지역으로 재통합되는 현상 때문입니다. 도심 전체의 가용 면적(서브리스 공간 포함)은 2025년 중반 기준 19~20% 수준으로 더 높게 나타나고 있습니다 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• 임대료 하락: 공급이 풍부하고 임차인들이 선택의 폭이 넓어지면서, 임대인들은 임대료와 인센티브 경쟁에 압박을 받고 있습니다. 오피스 임대료는 뚜렷한 하락세를 보이고 있습니다: 2024년에는 Grade A 임대료가 약 3–5% 하락했고, 2025년 1분기에는 추가로 약 1.3% 하락했습니다 jll.com.hk. 2025년 초에는 모든 하위 시장에서 임대료가 하락했으며, 홍콩 동부(쿼리베이)가 1분기에 3.4% 하락으로 선두를 달렸고, 심지어 센트럴도 분기 중 0.7% 하락을 기록했습니다 jll.com.hk jll.com.hk. JLL에 따르면, 금융지구 임대료는 현재 2019년 이전 수준보다 약 20% 낮아졌으며, 이는 홍콩의 지역 경쟁력을 높이지만 임대인 수익에는 타격을 주고 있습니다. 시장 전문가들은 오피스 임대료가 바닥을 찾기 전까지 추가 하락을 예측하고 있습니다: 2025년 연간 임대료 변동 전망은 -5%에서 -10% 사이입니다 jll.com.hk jll.com.hk. Fitch는 만료되는 임대차 계약에 대해 “10%대 초반”의 임대료 역전(재계약 시 임대료 하락)을 예상하고 있는데, 이는 임차인들이 현재 시장가보다 훨씬 낮은 가격에 재계약하고 있기 때문입니다 hongkongbusiness.hk. 긍정적인 점은 하락 속도가 둔화되고 있다는 것입니다 – 2025년 2분기에는 분기별 1% 하락에 그쳐, 1분기의 -2.5%보다 개선되었습니다 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. 이는 최악의 시기는 지났으며, 2025년 말 임대료가 경기 순환의 바닥에 근접하고 있음을 시사합니다.

이러한 어려움에도 불구하고, 임대 활동은 팬데믹 저점에서 회복세를 보이고 있습니다. 2025년 2분기 신규 임대 면적은 120만 평방피트에 달해 2020년 초 이후 분기별 최대 임대 실적을 기록했습니다 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. 이 중 상당 부분은 은행 및 금융 부문이 주도했으며, 이 부문이 여러 대형 이전 및 확장에 핵심 역할을 했습니다 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. 홍콩 IPO 시장도 2023~24년에 회복 조짐을 보이고 있으며, 자본 시장의 지속적인 반등은 금융 및 전문 서비스 기업의 “오피스 수요를 뒷받침할 것”으로 기대됩니다 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. 또한, 중국 본토 기업(특히 기술 및 자산관리 분야)은 여전히 홍콩을 전략적 거점으로 보고 있어 임차 수요를 제공하고 있으나, 최근 중국 경제의 불확실성으로 확장 계획은 다소 신중해진 상황입니다.

투자 관점에서, 오피스 자본 가치는 임대료와 함께 조정되었습니다. 프라임 오피스 가격은 정점 대비 약 20~30% 하락해, 장기적 관점을 가진 투자자에게 흥미로운 기회를 제공하고 있습니다. 실제로, 부실 또는 가치 추가형 투자 기회가 등장하고 있습니다: 2025년에는 은행들이 압류한 오피스 자산을 매각할 것으로 예상되며 hongkongbusiness.hk, 이를 통해 매수자들이 우량 빌딩을 할인된 가격에 매입할 수 있을 전망입니다. 대형 개발사와 리츠(REIT)는 재정적으로 안정적이며(Fitch는 Link REIT, Swire, SHKP, Hysan 등 주요 임대인에 대해 안정적 전망을 유지하고 있습니다 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), 대규모 강제 매각은 일어나지 않을 것으로 보입니다. 다만, 소규모 소유주나 비핵심 자산은 시장 재평가에 따라 소유권이 이전될 수 있습니다.

지리적 주요 지역 측면에서:

• 중앙 CBD는 견고함을 유지합니다 – 그 명성과 제한된 신규 공급이 상대적으로 시장 충격을 덜 받게 합니다. 중앙 Grade A 임대료(월 약 HK$120/평방피트)는 여전히 구룡 동부보다 40~50% 프리미엄을 기록하고 있습니다. Fitch는 코즈웨이베이(하이산이 주도하는 지역)를 “경기 침체기에도 비교적 견고한 하위 시장”으로 언급했습니다 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• 구룡 동부와 카이탁은 신규 공급의 중심지이자 현재 가장 약한 지역입니다. 공실률이 20%를 넘고 추가 프로젝트(예: 카이탁 개발지구 내 신규 오피스 타워) 완공이 이어지면서, 이 지역은 2028년까지 임차인 우위 시장이 될 전망입니다. 이곳 임대인들은 입주자를 유치하기 위해 공격적인 임대료와 인테리어 인센티브를 제공하고 있으며, 일부 다국적 기업들이 분산 이전 계획을 철회한 것도 한몫하고 있습니다.
• 서구룡은 신흥 오피스 거점으로 주목받고 있습니다. International Gateway Centre (IGC)는 서구룡역 상부에 들어서는 랜드마크 쌍둥이 타워 프로젝트로, 2025년 말 완공 예정입니다 building.hk building.hk. 260만 평방피트의 Grade A 오피스와 60만 평방피트의 리테일 포디움을 갖춘 IGC는 침사추이/조던 지역의 오피스 공급을 크게 늘릴 것입니다. 이곳의 매력은 중국 본토로 연결되는 고속철도와 최신 시설(스타 건축가 설계)에 있습니다. 초기 신호에 따르면 금융기관과 중국 본토 기업들이 서구룡을 지역 본부로 관심을 보이고 있습니다. 다만 단기적으로는 흡수율이 따라잡기 전까지 공실 압력이 가중될 전망입니다.
• 구 CBD 주변 노후 지역(예: 완차이, 아일랜드 이스트): 이들 지역은 일부 임차인이 중앙이나 신규 빌딩으로 이동하면서 임대료 하락폭이 가장 컸습니다(예: 쿼리베이 1분기 -3.4% jll.com.hk). 일부 노후 오피스는 리모델링 또는 용도 전환(공유오피스, 호텔, 또는 주거로의 전환 인센티브 등) 가능성이 있습니다.

오피스 전망: 오피스 시장의 조정은 2025~2026년까지 계속될 것으로 예상됩니다. 임대인들은 점유율 유지를 위해 임대 조건에서 경쟁력을 유지해야 할 가능성이 높습니다, 특히 2025~2027년에 약 400만 평방피트 이상의 추가 공급(One North Point 및 관퉁의 신규 타워 등)이 예정되어 있기 때문입니다. 애널리스트들은 공실률이 2025~26년경 정점에 달한 뒤, 경제가 회복되고 공급이 줄어들면서 점차 개선될 것으로 예측합니다. 임대료는 2026년쯤 바닥을 찍을 것으로 보이며, 이후 과잉 공급이 흡수되고 홍콩의 금융 허브 역할이 견고하다면 안정되거나 소폭 상승할 수 있습니다. 고무적인 요인 중 하나는 홍콩의 아시아 내 지역 본부 입지로서의 위상이 여전히 굳건하다는 점입니다. 중국 본토의 테크 및 자산운용사들이 대규모 사무실을 홍콩에 설립하려는 관심이 다시 높아지고 있습니다. 정부의 기업 유치 노력(가족 오피스에 대한 세제 혜택 등)도 오피스 수요를 자극할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 초저공실률과 급등하는 임대료의 시대는 적어도 중기적으로는 끝났습니다. 기업들은 그 어느 때보다 다양한 선택지를 갖게 되었으며, 센트럴 임대료의 절반 수준으로 구룡의 고급 오피스를 선택하거나, 공실률이 높아진 센트럴 프리미엄 빌딩에서 유리한 조건으로 협상할 수 있습니다. 그 결과, 임대료 상승이 재개되더라도 속도는 느리고 구간별로 차별화될 가능성이 높으며, 입지와 품질이 뛰어난 오피스가 먼저 회복할 것입니다.

당분간 2025년은 임차인들에게 매력적인 오피스 임대 계약을 체결할 수 있는 절호의 기회를 제공하며, 투자자들은 저평가된 오피스 자산(특히 대체 신축 비용 이하로 매입할 경우)에서 가치를 찾을 수 있습니다. 앞으로의 주요 위험은 수요가 추가로 위축되는 경우입니다. 예를 들어, 글로벌 경기 침체나 지역 경기 하락이 발생하면 오피스 축소가 재개되어 공급 과잉이 장기화될 수 있습니다. 반대로, 예상치 못한 호재(예: 국경 정상화 이후 중국 본토 기업의 대규모 유입, 테크 업종 반등 등)가 나타나면 흡수 속도가 빨라질 수 있습니다. 이해관계자들은 따라서 전반적인 경제 상황과 홍콩의 중국과의 연계성을 예의주시하고 있으며, 이 두 가지가 2028년까지 오피스 수요에 큰 영향을 미칠 것입니다.

소매 시장: 관광 회복에 힘입은 점진적 반등

홍콩의 소매 부동산 시장은 2019년 사회적 혼란과 거의 3년에 걸친 코로나19 고립이라는 이중 타격을 받은 후, 2025년에 회복 국면에 접어들고 있습니다. 관광객의 귀환과 내수 소비 덕분에 유동 인구와 매출이 다시 증가하고 있지만, 업계는 아직 2019년 이전의 활기를 완전히 되찾지는 못했습니다. 주요 상권의 임대료는 여전히 다소 약세를 보이고 있으며, 고급 상권의 공실률도 개선되고는 있지만 호황기와 비교하면 여전히 높은 수준입니다.

관광 및 판매 동향: 홍콩 소매 시장의 생명줄은 관광, 특히 역사적으로 명품 소비를 이끌었던 중국 본토 방문객입니다. 2023년 초 국경이 재개방되면서 방문객 수가 급증했습니다. 홍콩은 2024년에 4,450만 명의 관광객 방문을 기록했으며, 이는 전년 대비 31% 증가한 수치입니다 hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. 이는 인상적인 반등이지만, 여전히 2018년(시위 및 팬데믹 이전 마지막 해)의 6,500만 명 방문에 비해 약 3분의 1 낮은 수준입니다 hongkongfp.com. 2025년에는 관광이 더 증가할 것으로 보입니다: 2025년 초 월별 방문객 수는 약 220만 명(1월 기준)으로 증가 추세입니다 ceicdata.com. 정부와 관광청은 “메가 이벤트” 및 프로모션을 적극적으로 개최하여 국제 여행객을 유치하고 홍콩의 ‘아시아의 세계 도시’ 명성을 회복하려 하고 있습니다 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

그 결과, 소매 판매가 바닥을 다지는 신호를 보이고 있습니다. 2020년의 극심한 위축과 2021~22년의 미약한 회복 이후, 전체 소매 판매액이 마침내 안정화되었습니다. 2025년 1~4월 소매 판매는 전년 동기 대비 5.6% 감소했습니다 hongkongbusiness.hk, 이는 여전히 감소이지만 2024년의 -7%보다 작은 폭입니다 hongkongbusiness.hk. 2025년 5월에는 월간 소매 판매가 전년 동월 대비 +2.4% 증가를 기록하며 1년 만에 처음으로 성장세를 보였습니다 cushmanwakefield.com. 보석, 시계, 명품 등(관광객 소비에 의존하는) 카테고리는 여전히 팬데믹 이전 수준에 미치지 못하지만, 대중 시장 카테고리(슈퍼마켓, 소비재 등)는 현지 수요 덕분에 견조한 모습을 보이고 있습니다. 중요하게도, 본토 쇼핑객의 소비 패턴이 변화했습니다: 이제 많은 이들이 명품 부티크뿐만 아니라 합리적인 가격의 경험과 아울렛에 더 많은 지출을 하고 있으며, 이 트렌드는 F&B와 엔터테인먼트 소매를 견인하고 있습니다.

공실률과 임대료: 소매 임대 시장은 개선되고 있지만, 회복세가 고르게 나타나고 있지는 않습니다. 주요 쇼핑 지구의 고가 상점 공실률은 2025년 1분기에 약 10.6%로, 2024년 말의 10.5%에서 거의 변동이 없습니다 jll.com.hk jll.com.hk. 이는 주요 지역(코즈웨이베이, 침사추이, 센트럴, 몽콕 등)의 거리 상점 10곳 중 1곳이 여전히 비어 있다는 의미로, 2010년대 관광 호황기 당시의 0%에 가까운 공실률과는 큰 차이가 있습니다. 쇼핑몰은 다소 나은 성적을 보이고 있습니다: 주요 쇼핑몰의 공실률은 1분기에 약 9.2%(2024년 말의 9.1%에서 소폭 상승)였습니다 jll.com.hk jll.com.hk. 이는 홍콩의 잘 관리된 쇼핑몰들이 임대료 인하와 프로모션을 통해 경기 침체기에도 대부분의 임차인을 유지했기 때문입니다. 지속적으로 높은 공실률은 특히 한때 명품 브랜드가 입점했던 대형 플래그십 매장 등 일부 소매 공간이 여전히 비어 있거나 임대가 더디게 이루어지고 있음을 보여줍니다. 러셀 스트리트와 캔턴 로드 등 세계에서 가장 비싼 소매 거리로 꼽히던 곳의 유명 매장들이 2019~20년 사이에 문을 닫았고, 아직 장기 임차인을 찾지 못한 곳도 많습니다. 새로 임대된 곳들도 종종 훨씬 낮은 임대료에 새로운 유형의 임차인(예: 로컬 브랜드, 약국, 스포츠웨어, 팝업 스토어 등)에게 임대되고 있습니다.

소매 임대료는 이러한 상황을 반영하여 계속해서 완만하게 하락하고 있습니다. 2025년 1분기에는, 주요 거리 상점 임대료가 전 분기 대비 0.8% 추가 하락했습니다 jll.com.hk jll.com.hk. 프라임 쇼핑센터 임대료는 0.3%, 슈퍼 프라임 몰은 분기 중 0.2% 하락했습니다 jll.com.hk jll.com.hk. 연간 기준으로 상점 임대료는 1년 전보다 몇 퍼센트 낮은 수준입니다. 그러나 하락 속도는 크게 둔화되었습니다 – 현재 임대료 하락폭은 한 자릿수로, 2020년의 두 자릿수 폭락과는 대조적입니다. 임대인들은 여전히 일부 소매 부문에서 “매출 역풍” 속에 임차인을 유치하기 위해 임대료 할인 또는 유연한 조건을 일반적으로 제공하고 있습니다 jll.com.hk jll.com.hk. 2025년 전망에 따르면, 주요 거리 및 프라임 소매의 임대료는 보합세에서 -5% 변동이 예상되며, 사실상 바닥을 다지는 모습입니다 jll.com.hk jll.com.hk. 관광객 소비가 계속 회복된다면, 임대료는 2026년쯤 마침내 안정될 수 있습니다.

임차인 구성 변화: 주목할 만한 트렌드 중 하나는 소매 임차인 구성이 재편되고 있다는 점입니다. 한때 홍콩의 번화가를 장악했던 명품 시계와 패션 부티크 대신, 이제는 더 합리적인 가격대의 브랜드와 체험형 운영자들이 공간을 차지하고 있습니다 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. 예를 들어, 2025년 2분기에는 몽콕과 침사추이 등 지역에서 가성비를 중시하는 소비자를 겨냥한 스포츠 의류, 패스트 패션, 화장품 브랜드의 적극적인 임대가 이루어졌습니다 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. 피트니스 센터, 라이프스타일 매장, 심지어 금융 서비스(은행, 증권사)도 저렴해진 임대료를 활용해 거리 상가로 진출을 확대하고 있습니다 jll.com.hk jll.com.hk. 이러한 다양화로 인해 소매 환경이 더욱 역동적이지만 다소 고급스러움은 줄어든 모습입니다. 쇼핑몰들도 변화에 맞춰 조정 중인데, 많은 고급 쇼핑몰이 유동 인구를 늘리기 위해 키즈존, 미술 전시 등 엔터테인먼트와 식음료 매장을 더 많이 유치하고 있습니다. 정부의 각종 행사(아트 바젤, 클로켄플랩 음악 축제, 스포츠 이벤트 등) 유치 노력도 단기 유동 인구와 행사 기간 중 소비를 늘리는 데 도움이 되고 있습니다 cushmanwakefield.com.

지역별로 보면:

• 코즈웨이베이(전통적으로 1위 소매 상권)는 여전히 침체되어 있습니다. 러셀 스트리트의 임대료는 정점 대비 크게 하락했고 공실률도 다른 지역보다 높습니다. 하지만 현지 패션 및 F&B 업체들이 점차 공간을 채우고 있으며, 이 지역의 회복은 중국 본토 관광객들이 2019년 이전의 쇼핑 습관으로 돌아오느냐에 달려 있습니다.
• 침사추이는 숙박 관광객 덕분에 다소 회복세를 보이고 있습니다. 대형 쇼핑몰 하버시티는 매출이 개선되고 있고, 네이선로드에는 명품 보석상 대신 중가 약국, 스포츠 브랜드 등 중가 임차인이 들어서고 있습니다. 인근의 웨스트 카오룽 문화지구(M+)와 고속철도 종착역도 이 지역의 매력을 더하고 있습니다.
• 몽콕와 삼수이포(저렴한 상품을 찾는 현지인과 중국 본토 당일치기 방문객들에게 인기 있음)는 비교적 활기차다. 이 지역들은 실제로 콜리어스에 따르면, 현지 비즈니스의 강한 수요와 특화 거리(운동화 거리, 전자제품 거리)의 매력 덕분에 소규모 상점 임대료가 전년 대비 상승했다. hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• 교외 지역의 쇼핑몰들(샤틴의 뉴타운 플라자, 츈완 등)은 현지 주거 인구에 힘입어 전반적으로 견고함을 보였다. 이들은 여전히 높은 점유율을 유지하고 있으며, 소비가 회복될 때 매출 반등이 가장 먼저 나타나는 곳이기도 하다.

소매 전망: 향후 흐름은 조심스럽게 낙관적이다. 국제 여행이 정상화되면, 홍콩은 2026~27년까지 팬데믹 이전 방문객 수에 근접할 수 있으며, 이는 소매 수요를 크게 끌어올릴 것이다. 이미 중국 본토 국경 재개방과 격리 완화로 억눌렸던 관광 수요가 폭발했고, 신뢰가 회복되면서 1인당 관광객 지출도 증가할 것으로 예상된다. 따라서 많은 이들이 소매 임대료가 2025년까지 바닥을 찍고 2026년에 소폭 반등할 것으로 기대한다. 피치 레이팅스는 소매 부문에서 “안정화의 잠정적 신호”를 언급하며 주요 소매 부동산 임대업체(예: 여러 쇼핑몰을 소유한 Link REIT)에 대해 안정적인 전망을 내놓았다. hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. 2025년 소매 매출은 새로운 충격이 없다면 한 자릿수 초반의 성장률이 예상된다. cushmanwakefield.com.

그러나 포스트 코로나 시대의 소매 환경은 달라질 것입니다. 홍콩의 전자상거래 침투율은 팬데믹 기간 동안 급증했으며(2024년 말에는 일부 수요가 오프라인으로 다시 이동하면서 온라인 소매 매출이 전년 대비 4.1% 감소) savills.com savills.com. 일부 구조적 변화—주거 지역 내 현지 소비 증가, 순수 럭셔리 과소비 감소—는 지속될 수 있습니다. 홍콩은 또한 중국인 럭셔리 소비를 두고 다른 쇼핑 허브(마카오의 신생 쇼핑몰, 하이난의 면세점 등)와 경쟁하고 있습니다. 이는 초고가 소매 임대료(코즈웨이베이를 세계에서 가장 비싼 소매 거리로 만든 수준)가 당분간은 돌아오지 않을 수 있음을 시사합니다. 대신, 임대인들은 체험형 소매(온라인 쇼핑으로는 제공할 수 없는 것)와 균형 잡힌 임차인 구성을 통해 쇼핑몰과 쇼핑 거리를 매력적으로 유지하는 데 집중할 것입니다.

정부 지원은 소비 쿠폰 제도(2022년에 시행된 바 있음)나 홍콩의 안전하고 흥미로운 관광지 이미지를 강화하는 방식으로 계속될 수 있습니다. 전체 경제가 견조하고 실업률이 낮게 유지된다면, 내수 소비 역시 소매 부문을 뒷받침할 것입니다. 요약하자면, 소매 부동산의 꾸준하지만 눈에 띄지 않는 회복세를 기대할 수 있습니다: 공실률 감소, 임대료 점진적 상승, 그리고 2028년까지 내수와 관광객 모두를 겨냥한 적응력 있는 소매 환경이 조성될 것입니다.

산업용 부동산: 새로운 도전에 직면한 견고한 물류 부문

홍콩의 산업용 부동산 부문(창고, 물류센터, 산업-오피스 빌딩 포함)은 팬데믹 기간 동안 견고함을 보여주었으나, 무역 패턴 변화와 공급 증가라는 역풍에 직면해 있습니다. 전통적으로 토지 공급이 부족하고 홍콩이 무역 허브 역할을 하면서 산업용 공실률은 매우 낮게 유지되었습니다(대개 2% 미만). 그러나 2023~2024년에는 글로벌 무역 둔화와 함께 신규 현대식 창고 프로젝트가 가동되면서 상황이 달라졌습니다.

점유율 및 공급: 오랜 기간 만실 상태를 유지하던 산업 시설의 공실률이 바닥에서 상승했습니다. 전체 창고 공실률은 2024년 4분기 7.9%에서 2025년 1분기 8.9%로 상승했으며jll.com.hk, 이는 수년 만에 가장 높은 수치입니다. 최근 몇 분기 동안 대형 고사양 물류 시설이 완공되어 가용 공간이 늘어난 것이 한 원인이었습니다. JLL에 따르면, 심지어 “프라임” 창고(최신, 입지가 가장 좋은 창고)도 코로나 기간 약 98%의 점유율을 유지했으나 2025년 3월 기준 8% 이상의 공실률을 기록하고 있습니다 jll.com.hk jll.com.hk. 홍콩의 프라임 창고 재고가 약 6천만 평방피트임을 감안하면, 이는 2025년 1분기 기준 500만 평방피트 이상의 공간이 비어 있다는 의미입니다 jll.com.hk jll.com.hk. 본질적으로, 한때 공간이 부족했던 시장에 이제는 약간의 여유가 생긴 셈입니다.

신규 공급도 한 요인입니다. ATL 물류센터 확장, 칭이·퉁충·신계 지역의 현대식 램프형 창고 등 프로젝트가 수용력을 늘렸습니다. 정부는 노후 산업용 건물을 리모델링 또는 재개발하는 활성화 방안도 시행했는데, 이로 인해 일부 건물은 리모델링을 위해 비워지면서 일시적으로 공실이 증가하기도 했습니다. 다만, 많은 건물이 사무실, 호텔, 셀프스토리지 등으로 전환되어 “산업” 재고에서 제외되었습니다.

수요 변화: 수요 측면에서, 물류 및 산업 수요는 팬데믹 정점에 비해 약화되었습니다. 2020~21년 동안 전자상거래와 저장 수요가 급증(의료용품, 온라인 쇼핑 유통 등)하여 창고가 가득 찼습니다. 이러한 추세가 정상화되면서 창고 임대가 둔화되었습니다. JLL에 따르면 2025년 1분기 임대 활동은 신규 확장보다는 갱신이 주를 이뤘습니다 jll.com.hk. 많은 3PL(서드파티 물류) 업체들이 비용 압박과 효율성 향상으로 인해 기존 위치에서 갱신하거나 심지어 축소하고 있습니다. 일부 대형 무역업체들은 홍콩의 수출입이 아직 완전히 회복되지 않아 공간을 줄였으나, 2024년 말 수출이 전년 대비 3.6% 증가하고 항공 화물 처리량이 약 9.6% 증가하면서 글로벌 공급망이 해소되어 희망의 조짐이 보였습니다 savills.com savills.com.

지역 무역 역학이 큰 영향을 미치고 있습니다: 지속되는 미·중 무역 긴장과 글로벌 경기 둔화로 인해 재수출 상품 저장 수요가 약화되었습니다 jll.com.hk jll.com.hk. 홍콩의 재수출 허브 역할은 중국 본토의 직항 항구 증가와 변화하는 소싱 패턴(예: 미국의 중국산 수입 감소, 동남아 소싱 증가)으로 도전받고 있습니다. 이에 따라 일부 창고 임차인들은 통합하거나 초점을 전환하고 있습니다. 항공 화물은 밝은 부분으로 – 홍콩 국제공항이 여전히 세계에서 가장 분주한 화물 공항인 가운데, 2024년 말 항공 화물 물동량이 거의 10% 증가하면서 공항 물류 공간 수요를 지지하고 있습니다 savills.com. 하지만 해상 화물/물류는 본토 제조업과 연계되어 더 부진한 모습을 보이고 있습니다.

임대료 및 가치: 공실률이 높아졌음에도 불구하고, 산업용 임대료는 비교적 안정적으로 유지되고 있습니다. 이는 여전히 한정된 전체 물량과 물류의 필수적인 특성을 반영합니다. 프라임 창고 임대료는 2024년 말에 전분기 대비 0.9% 하락했으며, jll.com.hk jll.com.hk 일화적 자료에 따르면 2025년 초에는 대체로 보합세를 보였습니다. 최근의 증가에도 불구하고, 창고 공실률(약 9%)은 오피스 공실률보다 훨씬 낮아 임대인들이 아직 임대료를 대폭 인하할 필요가 없었습니다. 많은 물류 임대차 계약이 장기이고, 임차인들은 입지(홍콩의 주강삼각주 유통에 대한 지리적 이점)를 중요하게 여깁니다. 다만, 공실률이 두 자릿수로 계속 상승한다면, 노후되었거나 입지가 덜 좋은 산업용 건물에서는 임대료가 다소 약세를 보일 수 있습니다. JLL은 “프리미엄 창고의 공실률이 단기적으로 추가 상승해 임대료를 억제할 것”이라고 경고합니다 jll.com.hk jll.com.hk.

산업용 자본가치도 2024년 내내 견고하게 유지되었으며, 일부 경우에는 투자자들의 관심으로 인해 오히려 상승하기도 했습니다(산업용 자산은 재개발 잠재력과 비교적 높은 수익률로 인기가 높음). 2024년 4분기에는 구분소유 산업용 매매 거래량이 전분기 대비 38% 급증했습니다 savills.com. 이는 투자자들이 시장의 바닥을 예상하고 낮은 금리를 활용했기 때문입니다. 최종 사용자(물류회사나 데이터센터 운영사 등)도 산업용 부동산의 매수자로 등장해 장기 사용을 위해 공간을 확보하고 있습니다 savills.com savills.com. 산업용 자산의 수익률(대개 약 3~4%)은 오피스 부문 초저수익률에 비해 매력적으로 보입니다.

주요 동향:

• 데이터센터 및 신경제 활용: 홍콩이 기술 허브로 도약하려는 움직임에 따라 일부 산업용 부지는 데이터센터, 연구개발(R&D) 실험실, 클라우드 컴퓨팅 시설 등으로 용도가 변경되고 있습니다. 이러한 용도는 높은 전력 용량과 보안이 필요하며, 산업지구에 적합한 경우가 많습니다. 데이터센터 공간에 대한 수요가 증가하고 있으며(홍콩은 아시아 최고의 데이터센터 시장 중 하나임), 이는 간접적으로 산업용 토지 가치를 뒷받침하고 있습니다.
• 북부 메트로폴리스 기회: 신계에 계획된 북부 메트로폴리스(아래 섹션 참조)에는 전용 물류 공원과 선전에 인접한 “혁신 및 기술 지구”가 포함되어 있습니다. 이 장기 계획은 2020년대 후반에 새로운 시설이 들어서면서 일부 산업 수요를 북쪽으로 이동시킬 수 있습니다. 현재로서는 Hung Shui Kiu와 Yuen Long과 같은 지역이 광둥-홍콩-마카오 대만구를 위한 현대식 창고 개발지로 주목받고 있습니다. 이는 (현대적 인프라라는) 기회이자 (기존 Kwai Tsing 등지의 시설에서 임차인을 빼앗길 수 있다는) 위험이기도 합니다.
• 구조적 변화: 산업 부문은 글로벌 무역의 구조적 변화에 적응하고 있습니다. 홍콩의 수출입 무역은 진화 중입니다. 저가 상품 창고의 비중은 줄고, 고부가가치 물류, 콜드체인(의약품, 식품용), 전자상거래를 위한 지역 유통에 더 집중하고 있습니다. 이 전환은 “시간이 걸리고 도전이 따르겠지만” jll.com.hk, 홍콩이 물류 허브로서의 위상을 유지하려면 필수적입니다. (창고 자동화 등) 효율성 개선은 단위 처리량당 필요한 공간을 줄여 장기 수요에 영향을 줄 수 있습니다.

산업 전망: 단기적으로(2025~2026년) 홍콩의 산업용 부동산은 공실률이 소폭 상승하고 임대료는 보합세 또는 약세를 보일 수 있습니다. 신규 공급이 정점에 이르고 글로벌 무역이 미온적이기 때문입니다. 예를 들어, 공실률이 한 자릿수에서 두 자릿수 초반까지 오를 수 있습니다. 그러나 2027~2028년에는 균형을 되찾을 것으로 예상됩니다. 홍콩의 전략적 입지와 세계적 수준의 항만/공항 덕분에 물류 수요는 궁극적으로 지역 무역 회복과 함께 성장할 것입니다. 지정학적 긴장이 완화되고 글로벌 성장이 재개된다면, 창고 수요가 증가할 것입니다. 또한 미국 관세 인하나 중국-서방 간 무역 관계 개선이 이루어지면 홍콩의 화물 물동량이 직접적으로 증가할 수 있습니다.

투자자들은 장기적으로 여전히 낙관적입니다. 이는 산업용 일괄 매각에 대한 꾸준한 강한 입찰과 주요 업체들의 낙관론에서 드러납니다. 최근 정부의 산업용 토지 매각(투엔문 등)에도 여전히 높은 관심이 이어져, 업계의 미래에 대한 신뢰를 보여줍니다. 임대 전망: 2025년 프라임 창고 임대료가 0~5% 하락할 수 있으나, 2026년 이후 공실이 다시 줄면서 연 2~3% 정도 완만하게 상승할 수 있습니다. 물류 자산에 대한 높은 투자 수요(아시아 내 물류 자산 리츠 시장의 태동 포함 cushmanwakefield.com)로 수익률은 다소 압축될 수 있습니다.

요약하자면, 홍콩의 산업용 부동산은 전환기를 겪고 있습니다. 오피스와 리테일이 어려움을 겪을 때에도 (공실률 낮고, 꾸준한 성장) 두드러진 성과를 보였으나, 이제는 다소 완화된 시장으로 정상화되고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 다른 부문과 비교하면 산업용 부동산의 펀더멘털은 여전히 비교적 견고하며 공급 과잉 현상은 없습니다(극도로 타이트했던 상황에서 적정 수준으로 조정 중일 뿐입니다). 이 부문의 진화 – 스마트 물류, 중국 본토 이커머스와의 통합, 그리고 용도 전환 가능성 – 은 2028년까지 핵심 테마가 될 것입니다. (예: 노후 산업용 건물 업그레이드, 첨단 기술 산업 수용 등) 변화에 적응하는 이해관계자들은 다음 상승 사이클에서 이익을 얻을 수 있습니다.

정부 정책 및 도시계획 이니셔티브

홍콩의 부동산 전망은 정부 정책과 불가분의 관계에 있습니다 – 단기 시장 개입과 장기 토지 이용 계획 모두에 해당합니다. 최근 몇 년간 두 측면 모두에서 중요한 변화가 있었습니다. 2024~25년에 시장 심리를 바꾼 쿨링 조치 완화와 세제 변경에 대해서는 이미 논의했습니다. 여기서는 이를 간략히 언급한 뒤, 향후 10년간 홍콩 부동산을 좌우할 도시계획 메가프로젝트 및 주택 개발 계획에 초점을 맞춥니다.

쿨링 조치의 U턴: 10년간 이어진 강력한 수요 억제 시대(2010~2020)는 사실상 끝났습니다. 2024년 초까지 모든 추가 인지세가 폐지되어 주택 시장에 활력을 불어넣었습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 이 정책 전환은 결코 과소평가할 수 없습니다 – 이는 가격 억제에만 집중하던 철학에서 시장 활성화와 주택 거래를 우선시하는 방향으로의 전환을 의미합니다. 15% 외국인 구매자 세금 및 기타 부과금의 폐지는 즉시 중국 본토 및 해외 구매자들에게 홍콩 부동산 접근성을 높였으며, 이들은 세금 때문에 사실상 시장에서 배제되어 있었습니다. 완화된 모기지 규정(스트레스 테스트 기준 하향)과 숙련 이민자의 주택 구매를 위한 특정 인센티브와 결합해, 정부는 부동산을 통해 인재와 투자를 유치하겠다는 신호를 보낸 셈입니다. 앞으로 당국은 공급 확대(및 보조 주택)를 통해 주거 부담을 해결하겠다고 밝혔으며, 수요 억제보다는 공급 확대에 초점을 맞추고 있습니다. 이는 시장이 회복되더라도, 새로운 투기적 거품이 명확히 형성되지 않는 한 강력한 쿨링 조치가 다시 빠르게 도입될 가능성은 낮다는 뜻입니다. 현재 정책 기조는 안정적이고 유동성 있는 부동산 시장을 지원하는 방향입니다.

장기 주택 공급 전략: 홍콩의 주택 부족과 천정부지의 집값은 수년간 시민 불만의 원인이 되어 왔습니다. 이에 정부는 장기 주택 전략(LTHS)을 통해 야심찬 목표를 세웠습니다. 최신 진행 보고서(2024년 10월)에 따르면, 10년간 주택 공급 목표는 43만 호(2024–2034년) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com입니다. 이 중 70%(약 30만 2천 호)는 공공주택(분양주택 및 공공임대주택 포함)으로, 30%(약 13만 2천 호)는 민간주택으로 계획되어 있습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 공공주택에 대한 비중이 그 어느 때보다 높아졌으며, 이는 저렴한 주택 공급 확대라는 정책 방향을 반영합니다. 정부는 연간 최소 3만 호의 공공주택 부지 제공과 연간 약 1만 8천 호의 민간주택 공급을 목표로 하고 있습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 이 목표치는 과거 생산량보다 높기 때문에, 전례 없는 속도로 신규 토지 공급을 확보하는 데 달려 있습니다.

이 전략의 주요 이니셔티브:

• “공급 주도” 접근법 유지: 토지 개발을 신속히 추진하고, 용도지역을 유연하게 적용해 더 많은 주택을 더 빠르게 건설 globalpropertyguide.com.
• 주택 사다리 강화: 스타터 홈(Starter Homes)과 같은 제도 부활, 분양주택 제도 확대 등으로 더 많은 사람이 임대에서 자가로 이동할 수 있도록 지원 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• 공공 임대주택 효율성 개선: 형편이 나아진 세입자들이 퇴거하거나 매입하도록 유도하여 임대주택이 더 필요한 사람들에게 돌아가도록 함 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

단기적으로 정부는 논란이 많은 “경량 공공주택” 프로그램을 시작했습니다. 이는 5년 내 유휴 부지에 30,000가구의 임시 주택(조립식 유닛)을 건설하는 264억 홍콩달러 규모의 계획입니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 본질적으로 이는 최악의 과밀(예: 쪼개진 “관짝방”에 사는 사람들)을 완화하기 위한 임시 저렴 주택입니다. 이는 수천 가구가 영구 공공주택을 기다리는 동안 약간 더 나은 주거 환경을 제공하지만, 높은 비용과 임시성으로 인해 반발을 샀습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 그럼에도 불구하고, 이는 정부가 주택 위기를 인식하고 임시방편에 지출할 의지가 있음을 보여줍니다.

대규모 신개발지구: 주택 및 경제적 수요를 충족하기 위해 홍콩은 수십 년 만에 가장 큰 토지 개발 프로젝트를 추진하고 있습니다. 대표적인 두 가지는 다음과 같습니다:

• 북부 메트로폴리스 – 북부 신계(선전과 접경한 지역)를 새로운 신도시, 첨단기술 단지, 그리고 향후 20년간 최대 926,000채의 신규 주택이 들어서는 대규모 메트로폴리스로 탈바꿈시키려는 비전 계획입니다globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 2021년에 발표되어 현재 정부의 최우선 과제인 이 계획은 Hung Shui Kiu, Yuen Long, Fanling, 그리고 Lok Ma Chau Loop의 새로운 “혁신 및 기술 도시”와 같은 지역을 포함합니다. 목표는 선전의 첨단기술 경제와 통합하여 실질적으로 쌍도시 클러스터를 만드는 것입니다. 전체 주택 공급 목표의 40% 이상이 2032년까지 완공될 예정globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com으로, 그때까지 약 37만 호가 공급되어 공급이 대폭 늘어날 전망입니다. 북부 메트로폴리스에는 여러 개의 신규 MTR 노선, 상업 허브, 그리고 대규모 공공주택이 포함될 예정입니다. 의미: 향후 5~10년간 이 지역에서 토지 수용, 농지/갈색지대의 용도 변경, 단계적 건설이 이루어질 것입니다. 부동산 투자자들은 이미 이 개발 붐을 예상하며 신계 지역의 토지에 주목하고 있습니다.
• 란타우 투모로우 비전 – Kau Yi Chau 인공섬으로도 알려진 이 계획은 란타우섬(홍콩섬 서쪽) 인근에 약 1,700헥타르의 토지를 매립해 인공섬 위에 새로운 메트로폴리스를 건설하는 것입니다. 현재 설계 중인 1단계는 약 1,000헥타르 이상의 매립지에 약 20만 채의 신규 주택(70%는 공공주택)과 새로운 중앙업무지구를 조성하는 것을 구상하고 있습니다globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 전체 란타우 투모로우 프로젝트가 2030~2040년대에 완성된다면 세계 최대 규모의 매립 사업 중 하나가 될 것입니다. 정부는 장기적으로 “여전히 높은 홍콩의 주택 비용을 완화”할 대규모 토지 비축지를 조성한다는 점을 내세우고 있습니다globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 또한 교통 인프라(란타우와 도심을 연결하는 도로 및 철도)와 경제 성장을 지원할 대규모 상업지구도 포함됩니다. 사업비는 막대하며(추정 5,800억 홍콩달러 이상), 환경 영향과 비용을 둘러싼 논란도 있습니다. 하지만 초기 자금이 이미 승인되어 기획 및 설계가 시작되었습니다. 일정대로 진행된다면, 첫 토지 분양은 2030년대 초에 가능할 전망으로, 이는 2028년 초점 시기에는 해당되지 않지만 시장 심리에 확실히 영향을 미칠 것입니다. 란타우 투모로우의 전망은 장기적으로 토지 부족이 완화될 것임을 시장에 안심시켜, 투기적 토지 매점 심리를 억제하고 장기 가격 기대치를 조정할 수 있습니다.

추가로:

• 퉁충 신도시 확장: 가까운 시일 내(이미 공사 중) 란타우 북부에 130헥타르를 매립하고 퉁충 타운을 확장하는 프로젝트입니다. 2030년까지 144,000명을 위한 49,000가구의 주택과 상당한 규모의 상업지구를 제공할 예정입니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 이는 중기적으로 중요합니다: 이 중 일부 주택은 2027~2028년에 공급되어 공항 인근에 새로운 민간 및 공공주택을 제공합니다.
• 도시 재개발(구룡 및 도심 지역): 도시재생청(URA)은 노후 지역(삼수이포, 토콰완 등)의 재개발을 가속화하고 있으며, 이를 통해 신규 주거 및 소매 프로젝트가 창출될 예정입니다. 정부는 2018년 공실세(6개월 이상 비어있는 주택에 대해 부동산 가치의 5%)를 도입해 개발업체가 더 빨리 분양하도록 유도했고, 일부 구 상업용 부지(카이탁 등)를 공공주택 용도로 지정해 공급을 늘렸습니다. 이러한 조치들은 이미 확보된 토지가 효율적으로 사용되도록 보장합니다.

교통 및 인프라: 여러 인프라 프로젝트가 새로운 지역을 개방하거나 연결성을 강화하여 부동산에 영향을 미칩니다:

• 샤틴-센트럴 철도 연결은 2022년에 완전 개통되어 구룡 회랑을 따라 접근성을 개선하고, 카이탁 및 마온산과 같은 지역의 가치 상승이 예상됩니다.
• 계획 중인 홍콩-선전 서부 철도(노던 메트로폴리스를 경유)는 국경 간 통합을 강화하고 신도시의 통근 가능성을 높일 것입니다.
• 도로 연결망(2022년 개통된 청관오-람틴 터널 등)은 이동 시간을 단축해 청관오의 주거 매력을 높입니다.
• 정부는 CBD 지하 공간 개발(센트럴-완차이)과 구 공항 북부 에이프런 부지 매각(상업용)을 검토 중이며, 이는 계획적으로 더 많은 A급 오피스 공급을 유도해 과도한 집중을 방지할 수 있습니다.

요약하면, 홍콩의 정책 방향은 두 가지입니다: 시장 활성화를 위한 즉각적 조치와 장기적으로 토지 및 주택 공급 확대. 투자자와 개발업체에게 이는 구매 제한이 줄어들어 수요에 긍정적이지만, 결국 주택 건설이 크게 늘어나 가격 급등이 억제될 수 있음을 의미합니다. 정부 개입은 계속 중요한 역할을 할 것입니다. 예를 들어, 시장이 과열되면 일부 규제가 재도입될 수 있고, 경제가 침체되면 세금 감면이나 첫 주택 구매자 지원 등 추가 부양책이 나올 수 있습니다. 또한, 정책은 정치적 요소도 무시할 수 없습니다. 내국인 우선 정책, 본토 구매자와의 균형, 공공/민간 주택 배분 등은 모두 행정부의 의제와 여론에 달려 있습니다.

전반적으로, 북부 대도시 및 란타우 투모로우와 같은 도시 계획 이니셔티브는 막대한 기회를 제공합니다. 이들은 새로운 상업 지구, 수백만 평방피트의 신규 오피스/호텔/리테일 공간, 그리고 현대적인 스마트시티 환경을 창출할 것입니다. 동시에 실행 리스크(지연, 예산 초과, 대중의 반대)도 존재합니다. 이러한 계획에 발맞추는 부동산 업계 플레이어들—예를 들어 신계에서의 토지 매입, 새로운 CBD를 겨냥한 포지셔닝 등—은 2028년 이후 상당한 보상을 얻을 수 있습니다. 동시에 기존 도심 지역은 이후 이러한 신규 개발과의 경쟁에 직면하게 되어 투자 지형이 변화할 수 있습니다(예를 들어, 인공섬에 또 다른 CBD가 생기면 센트럴의 중요성이 희석될까요? 교통 연결성이 개선되면 신계 주택이 도심 주택과의 가격 격차를 좁힐까요?). 이러한 전략적 질문들이 앞으로 다가오고 있습니다.

주요 지역 및 신흥 핫스팟 집중 조명

홍콩의 부동산 시장은 매우 지역화되어 있습니다 – 각 동네와 구마다 고유한 역동성이 있습니다. 여기서는 주목할 만한 지역들의 스냅샷을 제공하며, 2025년에 어떤 지역이 번창하고 어떤 지역이 도전에 직면하고 있는지, 그리고 주목해야 할 신흥 핫스팟을 강조합니다:

• 센트럴 & 애드미럴티(홍콩섬): 홍콩섬의 전통적인 CBD는 여전히 가장 명망 있고(그리고 비싼) 오피스 지역입니다. 센트럴의 마천루 공실률은 약 11–12%로, 도시 평균보다 상당히 낮습니다 jll.com.hk jll.com.hk. 센트럴의 A급 오피스는 신규 공급이 제한적이고 금융사들의 지속적인 수요 덕분에 비교적 견고함을 보였습니다 – 경기 침체기에도 많은 기업들이 센트럴로 “플라이트 투 퀄리티”를 선호합니다. 센트럴의 리테일(예: 퀸즈로드, IFC몰)은 관광객과 오피스 근로자들의 복귀로 점차 회복 중이나, 일부 명품 부티크는 라이프스타일 테넌트로 대체되었습니다. 주거 측면에서는 미드레벨 및 더 피크(센트럴 인근 고급 주거지)가 여전히 최고가를 기록하고 있으며, 흥미롭게도 대형 고급 주택은 2024–25년 대중 시장이 하락할 때 오히려 가격이 상승했습니다 globalpropertyguide.com. 신규 개발이 거의 없는(미드레벨의 토지 부족) 이 지역들은 앞으로도 엘리트 거주지로 남을 것입니다. 전망: 센트럴은 새로운 인프라(예: 애드미럴티에 위치한 MTR 신 샤틴-센트럴 노선 종점) 덕분에 2028년까지 금융 허브로서의 지위를 유지할 것입니다. 그러나 새로운 비즈니스 지구가 부상함에 따라 센트럴의 성장은 점진적일 수 있습니다. 투자자들은 여전히 센트럴 오피스 자산(예: 뱅크 오브 아메리카 타워의 지분 유닛이나 재개발이 가능한 노후 건물 등)을 이 지역의 지속적인 매력 덕분에 트로피 타깃으로 간주합니다.
• 카오룬 이스트(쿤통 / 카이탁): “CBD2”로 홍보되는 카오룬 이스트는 대규모 변신을 거쳐 오래된 공업지대에서 오피스 허브로 탈바꿈했습니다. 쿤통의 수십 개 옛 공장이 현대식 오피스 빌딩으로 전환되었고, 카이탁 재개발(옛 공항 부지)도 진행 중으로, 새로운 A급 오피스 타워, 호텔, 콘도가 들어서고 있습니다. 2025년 기준, 카오룬 이스트는 A급 오피스 공간을 센트럴 대비 큰 폭의 할인된 가격에 제공합니다 – 임대료는 대략 절반 수준이며, 대형 평면 오피스도 많이 들어섰습니다. 하지만 공실률이 높음(~20% 이상) jll.com.hk jll.com.hk으로, 공급이 수요를 앞지르고 있습니다. 저렴한 임대료에 이끌려 일찍 입주한 대형 기업들 중 일부는 이후 코로나 기간에 규모를 줄이거나 이사를 나가기도 했습니다. 특히 카이탁의 오피스 시장은 아직 초기 단계로, 대형 임차인이 입주한 대표 타워도 완공 후 대부분 비어 있었습니다. 전망: 향후 몇 년간 카오룬 이스트는 임차인 우위 시장이 될 것입니다 – 건물주들이 입주자를 유치하기 위해 공격적인 조건을 제시할 것으로 예상됩니다. 이 지역의 성공은 교통 연결 개선(샤틴-센트럴 철도, 카이탁 내 친환경 연결 시스템 계획 등)과 정부 기관 이전 등에 달려 있습니다. 시간이 지나면 카오룬 이스트가 활기찬 상업지구로 성장할 것이라는 낙관론도 여전합니다(신규 쇼핑몰, 2024년 개장 예정인 카이탁 스포츠파크 대형 경기장 등). 하지만 현재로서는 공실률과 장기 임대 소요 기간 때문에 투자자들은 신중하게 접근하고 있습니다.
• 서구룡 & 침사추이: 서구룡 지역은 침사추이와 인접해 있으며, 고속철도 종착역과 서구룡 문화지구(WKCD) 덕분에 빠르게 부상하고 있습니다. WKCD는 세계적 수준의 공연장(M+ 미술관, 궁전박물관, 희곡센터 등)을 제공하여 유동 인구를 늘리고 이 지역을 문화·관광의 중심지로 만들었습니다. 앞서 언급한 대로, 인접한 International Gateway Centre와 기타 신규 타워들이 현대적인 스카이라인을 더하고 있습니다. 침사추이(TST) 자체는 여전히 주요 쇼핑 및 호텔 지구로 남아 있습니다. 2020년 관광객 부재로 타격을 입었으나, 2024년에는 대중 브랜드의 확장으로 침사추이 소형 점포 임대료가 소폭 상승했습니다. cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. 침사추이의 오피스 빌딩(캔턴로드 또는 하버시티 단지 내 등)은 디자인, 소싱, 중국 본토 기업의 수요로 공실률이 낮은 편(~8% jll.com.hk jll.com.hk)입니다. 전망: 서구룡의 신규 공급으로, 확장된 침사추이/서구룡 지구는 2028년까지 대규모 연속 비즈니스 존을 형성할 수 있습니다. 이 지역은 교차로라는 이점이 있습니다 – 선전/광저우로 가는 철도 연결, 공항철도, 하버터널을 통한 센트럴과의 근접성 등입니다. 초기 공급이 흡수되면 서구룡 오피스 수요가 증가할 것으로 예상되며, 홍콩과 중국 본토 시장을 모두 겨냥하는 기업들에게 매력적으로 다가올 것입니다. 인근 지역(올림픽역, 오스틴역)의 주거 프로젝트도 편리한 입지 덕분에 수요가 높습니다. 투자자들은 IGC 등 신규 빌딩의 임대 속도를 주목해야 합니다 – 빠른 임대가 이루어진다면 서구룡의 잠재력이 입증되고, 이 지역의 위상(및 가치)이 상승할 것입니다.
• 신계(북부 및 북서부): 신계는 홍콩의 미래 성장의 중심지로, Northern Metropolis(북부 대도시) 계획 덕분에 주목받고 있습니다. 현재는 Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai와 같은 구역이 주로 주거 및 산업 지역(활기찬 Yuen Long 타운과 같은 예외도 있음)입니다. 하지만 2024년 데이터는 이미 이 지역들이 부상하고 있음을 보여줍니다: Yuen Long과 Tuen Mun은 2024년 전체 신규 민간 아파트 완공의 34%를 차지했습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, 이는 개발업자들이 신계의 미개발지에 집중하고 있음을 나타냅니다. 신계의 주택 가격은 대체로 더 저렴하며(도시 Kowloon/HK Island보다 평방피트당 약 30~50% 저렴), 새로운 교통망과 결합되어 젊은 가족들을 끌어들이고 있습니다. 앞으로 조성될 Northern Metropolis에는 Kwu Tung(록마차우 근처)와 같은 지역이 포함될 예정이며, 대규모 첨단기술 및 주거 허브로 지정되어 있습니다. 정부는 이미 토지 용도 변경을 시작했고, 선전과 협의하여 국경을 넘는 혁신지구 조성을 추진 중입니다. 전망: 2028년까지 Northern Metropolis의 1단계 공사가 시작될 가능성이 높으며, 신규 공공주택 단지와 Lok Ma Chau Loop 첨단기술 캠퍼스(일부 건물은 이미 건설 중)가 포함될 수 있습니다. 국경 인접 도시는 인프라가 도심과 연결되면서 부동산 핫스팟이 될 수 있습니다(예: 계획 중인 새로운 MTR Northern Link 등). 장기적 관점을 가진 투자자들은 이미 Northern NT에서 토지나 오래된 마을 부동산을 매입하며 시세차익을 기대하고 있습니다. 하지만 위험도 존재합니다. 이 지역 개발은 마을 이주, 환경 문제 해결, 선전시와의 계획 조율 등으로 인해 지연될 수 있습니다. 만약 잘 실행된다면, Northern NT는 선전-홍콩의 “실리콘밸리”가 될 수 있습니다, 주택과 사무실 수요를 모두 견인하고(공급 증가로 시내 전반의 가격 안정에도 기여할 수 있음) 있습니다. 중기적으로는 Yuen Long, Sheung Shui, Fanling과 같은 구역의 인구와 편의시설이 꾸준히 증가해 전통적인 도심과의 격차가 줄어들 것입니다.
• 란타우 섬 & 공항 지구: 란타우는 공항이 위치한 홍콩의 관문이며, 개발이 추진되고 있습니다. 장기적인 란타우 투모로우 외에도, 단기적으로는 퉁청 확장(2027년까지 수천 세대의 아파트가 들어설 예정) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com이 있습니다. 또한 2018년에 개통된 홍콩-주하이-마카오 대교로 인해 란타우는 전략적 물류 거점이 되었으며, 브릿지헤드 경제가 퉁청, 써니베이 등지에서 부상하고 있습니다. 이곳에는 물류단지와 엔터테인먼트 허브 제안도 있습니다. 전망: 란타우의 부동산 시장(예: 디스커버리 베이 외국인 커뮤니티, 퉁청 아파트)은 교통 연결성 개선과 공항 성장(공항 시티 프로젝트: 리테일, 오피스, 박람회 시설 포함)의 수혜를 입을 것입니다. 다만, 란타우 투모로우를 위한 매립지의 상당 부분은 2030년대까지 시장에 영향을 미치지 않을 것입니다. 한편, 투자자들은 공항 인근 호텔 및 아울렛 리테일에 대해 낙관적이며, 관광이 완전히 회복될 것으로 기대하고 있습니다(공항은 코로나 이전 연간 7,400만 명의 승객을 처리했으며, 2023년에는 회복 중이었습니다). 정부는 란타우에 스마트 시티 기능(예: 신도시 내 자율주행차 등) 도입을 계획하고 있어, 미래에는 매력적이고 현대적인 주거지로 거듭날 수 있습니다.
• 구도심 지역(삼수이포, 토가완 등): 노후 건물이 많은 이 지역들은 URA(도시재생국) 주도의 재개발이 진행 중입니다. 예를 들어, 삼수이포에서는 메이호 하우스 유산 프로젝트와 신규 고층 아파트가 들어서고 있습니다. 카이탁 공항이 폐쇄된 후, 카우룽시티(토가완)에는 신규 콘도가 대거 들어섰습니다. 이들 지역은 종종 오래된 통라우(계단식 아파트) 사이에 신규 고급 콘도가 혼재하는 모습을 보입니다. 전망: 이곳은 소규모 개발업자와 투자자에게 소규모 재개발에 참여할 기회를 제공합니다. URA가 적극적으로 부지를 입찰에 부치면서, 2028년까지 이곳에 더 현대적인 주거 및 상업 공간이 등장해, 한때 “노후” 혹은 “블루칼라”로 여겨졌던 동네의 위상(및 가격)이 상승할 것입니다. 예를 들어, 토가완 MTR역이 2021년에 개통되면서 이미 해당 지역의 전망이 개선되었습니다. 이들 지역에서 꾸준한 젠트리피케이션이 예상됩니다.

요약하자면, 홍콩의 성장 지리적 범위가 확장되고 있습니다. 홍콩섬과 구 카우룽이 여전히 중요(특히 A급 오피스와 고급 주택)하지만, 향후 몇 년간 주요 기회와 변화는 카우룽 동부, 웨스트 카우룽, 북부 신계 등 신흥 지역에서 일어날 것입니다. 신흥 지역은 더 높은 위험과 더 높은 잠재적 보상을 모두 제공합니다: 성공은 인프라 완공과 수요 실현에 달려 있습니다. 투자자라면 안정성을 위해 핵심 지역의 자산을 보유하면서, 신흥 지역에 선별적으로 투자(예: 인구가 완전히 유입되기 전 신도시 중심 상가 매입)하는 균형 잡힌 접근이 바람직할 수 있습니다. 실수요자에게는 다양한 지역 선택지가 제공되어, 도심의 편리함부터 교외 신도시의 넓은 공간까지, 홍콩의 역사적 토지 제약을 고려할 때 긍정적인 변화입니다.

투자 기회와 위험

2025년 홍콩 부동산 시장이 전환기를 맞이하면서, 투자자들은 새로운 기회를 남아있는 위험과 저울질하고 있습니다. 아래에서는 2025~2028년을 전망할 때 고려해야 할 주요 기회와 핵심 위험을 정리합니다:

주요 투자 기회:

• 과매도된 부문에서의 반등 투자: 지난 몇 년간의 조정 이후, 일부 부동산 부문은 가치를 제공합니다. 저평가된 고급 오피스 빌딩(특히 비중심지)은 가치 투자의 기회를 제공합니다. 투자자들은 몇 년 전보다 훨씬 낮은 가격에 A급 자산을 매입할 수 있으며, 2020년대 후반 임대료 회복을 기대할 수 있습니다. 예를 들어, 구룡 지역의 오피스 자본 가치는 크게 하락했으며, 은행 등 소유주들이 압류된 오피스 자산을 처분하기 시작했습니다 hongkongbusiness.hk. 노련한 투자자들은 이러한 부실 또는 저성과 자산을 재포지셔닝하거나 장기 보유를 위해 주목하고 있습니다. 마찬가지로, 관광지(코즈웨이 상점, 침사추이 쇼핑몰 등)의 리테일 부동산은 임대료가 크게 하락했으나, 지금 매입해 방문객 소비가 완전히 회복될 때까지 보유하면 높은 수익을 기대할 수 있습니다.
• 호텔 및 호스피탈리티: 관광 회복과 함께 호스피탈리티 부문이 상승세를 보이고 있습니다. 특히, 2025년 1분기 전체 부동산 거래 가치의 45%가 호텔이 차지했습니다 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – 이는 투자자들이 호텔에 대해 낙관적임을 보여줍니다. 많은 호텔이 코로나 기간 동안 적자를 보거나 용도가 변경되었으며(일부는 정부 격리시설로 임대), 현재는 투숙률과 객실 요금이 상승하면서 호텔에 투자하거나 인수하는 이들이 이익을 볼 수 있습니다. 또한, 일부 노후 상업용 건물을 호텔로 전환하는 기회도 있습니다. 홍콩 정부가 주요 이벤트(아트 바젤, 럭비 세븐스 등) 유치와 방문객 유입에 힘쓰고 있어 전망을 뒷받침합니다. 2028년경에는 홍콩이 다시 고급 호텔 객실 부족을 겪을 수 있어, 현재 가격이 매력적으로 보입니다.
• 물류 및 데이터 센터: 단기적으로는 변동이 있지만, 물류 부동산은 근본적으로 건전합니다. 이커머스 성장과 공급망 재편으로 홍콩은 아시아의 유통 허브로서 여전히 중요합니다. 현대식 창고는 안정적인 수익을 제공하며, 노후화 위험이 낮습니다. 또한, 데이터 센터는 홍콩이 데이터 허브(우수한 통신 인프라와 중국과의 근접성)로서 수요가 높습니다. 산업용 부지를 데이터 센터로 전환하거나 신축하는 것은 수익성 높은 틈새 시장입니다. 글로벌 IT 기업과 리츠(REITs)들이 적극적으로 공간을 찾고 있습니다. 기술적 요건과 전력 공급 문제를 잘 관리할 수 있는 투자자라면, 장기 임대(주로 대형 IT 테넌트 대상)를 통해 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.
• 신규 지역의 주거 개발: 정부의 공격적인 주택 계획으로 인해 신규 개발 지역에서 많은 토지가 입찰을 통해 제공될 것입니다. 실행력이 강한 개발업자에게 북부 대도시 및 기타 신도시는 대규모 프로젝트와 규모의 경제 잠재력을 가진 엄청난 기회를 제공합니다. 이 지역의 토지 비용은 더 낮을 수 있으며(정부가 목표 달성을 위해 파트너십이나 우대 조건을 제공할 수 있음), 주택 수요를 감안할 때 수요도 견고할 것입니다. 또한, 중기적으로 금리가 하락한다면 주택 가격이 2025년 이후 다시 상승하기 시작할 수 있어, 저점에서 토지를 확보한 이들에게 수익을 안겨줄 수 있습니다. 소규모 투자자에게도 성장 전 신흥 지역에 일찍 투자하면 인프라와 인구 유입에 따라 자본 이득을 얻을 수 있습니다.
• 교육 및 특수 부동산: 다소 주목받지 못한 기회: 교육 관련 부동산입니다. Colliers는 더 많은 외국인 가족과 중국 본토 전문가들이 홍콩에 유입됨에 따라 국제학교, 유치원, 학원에 대한 수요가 증가할 것으로 전망합니다 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. 캠퍼스나 학원에 적합한 부동산(넓은 평면, 주거 지역 내)은 투자자 관심이 높아질 수 있습니다. 마찬가지로, 고령화 인구로 인해 시니어 주택 및 의료 시설도 확장될 가능성이 높아, 홍콩에서는 아직 초기 단계인 시니어 리빙 개발이나 메디컬 오피스 빌딩 등 틈새 시장이 열릴 수 있습니다.
• 친환경 및 지속가능 리트로핏: ESG(환경, 사회, 지배구조)에 집중하는 투자자는 노후 건물을 친환경 기준에 맞게 리트로핏하여 가치를 높일 수 있습니다. 홍콩의 지속가능성 추진으로 에너지 효율 건물에 대한 인센티브가 있습니다. 노후 오피스나 주거 건물을 현대화(단열 개선, 스마트 시스템 도입)하면 임차인에게 더 매력적으로 만들고, 향후 정부의 에너지 사용 규제에도 대비할 수 있습니다.

주요 위험 및 도전 과제:

• 금리 및 금융 위험: 금리가 안정되는 듯 보이지만, 글로벌 금리가 예상치 못하게 급등하면(통화 페그로 인해) 홍콩에 직접적인 영향을 미칩니다. 고금리는 차입 비용을 높이고, 구매자의 구매력을 낮추며, 채무불이행 및 강제 매각(특히 레버리지가 높은 투자자에게)으로 이어질 수 있습니다. 변동금리 부채를 가진 소규모 개발업자나 투자자는 금리가 예상보다 오래 높게 유지될 경우 취약합니다. 반대로, 금리가 너무 빨리 떨어져 단기 자금이 급격히 유입되면 정책 대응이 필요할 수 있습니다.
• 글로벌 거시경제 및 지정학적 리스크: 홍콩은 외부 요인에 극도로 노출되어 있습니다. 세계 경제나 중국의 경기 침체는 현지 부동산 회복을 좌절시킬 수 있습니다. 예를 들어: 심각한 중국 부동산 시장 위기 또는 본토의 성장 둔화는 홍콩 부동산에 대한 본토 투자 감소와 고급 부동산 수요 약화로 이어질 수 있습니다. 지정학적으로, 미국-중국 간 긴장은 지속적인 위험 요소입니다. 새로운 제재, 관세, 자본 이동 제한 등이 투자자들을 위축시키거나 국경 간 자금 이동을 제한할 수 있습니다. 홍콩은 동서양이 만나는 독특한 위치로 인해 민감하며, 기술전쟁이나 대만 해협 문제 등 긴장이 고조될 경우 신중 모드 전환 또는 외국인 주재원 이주로 오피스 점유율에 영향을 줄 수 있습니다.
• 현지 정치 및 규제 변화: 현재는 정치적으로 안정적이지만, 주요 변화(예: 지도부 교체나 정책 전환)가 있을 경우 부동산 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 현지인의 주택 구입 여건이 개선되지 않으면 정부는 부동산 시장 진정책 또는 더 엄격한 소유 규정(외국인 구매자에 대한 추가 세금, 실효성 있는 공실세 등) 재도입 압박을 받을 수 있습니다. 과거 갑작스러운 정책 발표(2012년 15% 인지세 도입 등)의 기억 때문에 정책 리스크는 항상 존재합니다. 또한 주택 가격이 너무 빠르게 반등할 경우, 여론의 반발로 정책적 규제가 강화될 수 있어 당국은 균형을 맞춰야 합니다.
• 일부 부문에서의 공급 과잉: 전체적으로 홍콩은 공급 부족이지만, 국지적 공급 과잉이 발생할 수 있습니다. 오피스 부문이 대표적 예로, 구룡 동/서구에 신규 오피스가 너무 많이 들어서면 장기적인 공급 과잉과 임대인 재정 악화로 이어질 수 있습니다(대형 업체는 버티지만, 소규모나 단일 자산 보유자는 타격). 마찬가지로, 노던 메트로폴리스와 란타우 프로젝트가 모두 예정대로 진행될 경우, 2020년대 후반에는 신규 주택 과잉 공급이 발생할 수 있습니다. 특히 인구 증가가 예측에 못 미치거나 이민이 재개될 경우 더욱 그렇습니다. 공급 과잉은 가격과 임대료를 억제해 개발업체의 수익성을 낮춥니다.
• 건설 비용 및 인력: 홍콩에서의 건설은 비용이 많이 들고 시간이 오래 걸립니다. 최근 건설 자재 비용이 전 세계적으로 변동성이 크고, 홍콩 역시 건설 분야 숙련 인력 부족을 겪고 있습니다. 대형 프로젝트에서 지연과 예산 초과는 흔한 일입니다. 개발업체 입장에서는 정부 토지 입찰에서 특정 가격에 낙찰받았더라도, 건설비가 급등하면 수익성이 악화되거나 시장 상황 변화 시 사업이 무산될 위험이 있습니다. 정부는 프리패브 공법 도입, 외국인 인력 수입 등으로 이를 완화하려 하지만, 공급 속도를 늦출 수 있는 지속적 과제입니다.
• 환율 페그(고정환율제) 안정성: 가능성은 낮지만 영향은 큰 리스크입니다. 홍콩 부동산 시장은 미달러-홍콩달러 페그에 의해 뒷받침되며, 이는 금리를 미 연준에 연동시키고 역사적으로 저금리와 자본 유입을 가져왔습니다. 만약 대규모 자본 유출이나 정치적 압력 등으로 페그에 압박이 가해진다면 통화 불안정이 초래될 수 있습니다. 페그 체제 변화는 자산 가격의 대대적 재조정을 불러올 수 있습니다. 대부분의 분석가들은 페그가 유지될 것으로 보지만(1983년 이후 견고하게 유지), 인지해야 할 배경 리스크입니다.
• 시장 심리의 변동: 홍콩의 부동산은 기본적인 요소만큼이나 심리적인 측면도 큽니다. 부정적 심리—2020년에 보았던 갑작스러운 감염병 발생, 정책 실수, 신용 이벤트 등—는 거래를 얼어붙게 하고 가격을 빠르게 하락시킬 수 있습니다. 반대로, 과도한 낙관론이 (과거 회복기에서처럼) 다시 나타나면 미니 버블을 일으킬 수 있습니다. 투자자들은 이러한 변동을 신중하게 헤쳐나가야 하며, 아마도 분산 투자나 순수 투기성 매매보다는 수익률에 초점을 맞추는 것이 필요할 수 있습니다. 유동성 위험도 현실적입니다: 하락기에는 매수자를 찾기 어려워, 빠른 매도를 기대하고 과도하게 레버리지를 일으킨 투자자들이 발이 묶일 수 있습니다.

이러한 점을 균형 있게 고려할 때, 많은 이들이 2025년을 홍콩 부동산 진입의 매력적인 시점으로 보고 있습니다—가치가 비교적 낮고, 정부와 경제가 상승세를 지원하고 있기 때문입니다. 하지만 지금은 선별과 철저한 실사의 시기입니다. 입지가 좋고 품질이 우수한 부동산이 2차 부동산보다 더 좋은 성과를 낼 것으로 보이며(핵심 자산과 비핵심 자산 간의 격차가 더 벌어질 수 있음), 투자자들은 언급된 위험에 대해 투자 자산을 스트레스 테스트할 것이 권장됩니다: 예를 들어, 자산 수익이 더 높은 이자를 감당할 수 있는가? 주 용도가 부진할 때 대체 용도가 있는가?

궁극적으로, 홍콩의 기본적인 강점—상업 분야의 법치, 중국 진출의 관문, 글로벌 금융 허브—을 고려할 때, 최근의 도전에도 불구하고 중장기적 관점을 가진 이들에게는 여전히 매력적인 부동산 시장임을 시사합니다. 향후 몇 년은 단기 변동성을 잘 헤쳐나가면서 도시의 변화(북부 메트로폴리스, 광둥-홍콩-마카오 대만구 통합, 포스트 코로나 경제 모델 등)에 맞춰 포지셔닝하는 투자자에게 보상이 돌아갈 것입니다. 신중한 위험 관리와 정부 방향과의 정렬(예: 민관 협력 프로젝트 참여, 스마트/친환경 개발 수용)이 홍콩의 다음 장을 활용하는 데 핵심이 될 것입니다.

2025–2028 시장 전망: 신중한 낙관론

앞을 내다보면, 홍콩의 부동산 시장은 향후 3~4년간 점진적 회복과 재정렬이 예상됩니다. 팬데믹 여파와 정책에 의한 조정의 최악의 시기는 지난 것으로 보이나, 개선 속도는 부문별로 다를 것이며 거시적 환경에 달려 있습니다. 2028년까지의 부문별 전망은 다음과 같습니다:

• 주거용: 기본 시나리오는 2025년 안정화 후 2026~2028년에 완만한 가격 상승이 이어지는 것입니다. 주택 시장이 2025년 말까지 자리를 잡으면서(재고 감소, 수요 회복), 10년대의 연간 20% 이상 급등은 정부의 공급 대책과 아직 회복 중인 심리를 감안할 때 재현되기 어려울 것으로 보입니다. 대신, 보다 지속 가능한 흐름이 예상되며, 전체 민간 주택 가격은 2025년부터 2028년까지 누적 +10%에서 +15% 정도 상승할 수 있습니다. 이 기간 동안 고급 주택이 대중 시장보다 더 좋은 성과를 낼 수 있습니다. 2028년쯤이면 대중 시장 가격은 2019년 수준을 회복(최근 하락분 만회)할 수 있고, 고급 주택은 중국 본토 자금 유입이 재개된다면 이전 최고가에 도전할 수도 있습니다. 거래량은 정책이 우호적으로 유지되는 한 건전한 수준을 보일 전망입니다. 연간 약 6만 건 이상의 거래가 예상되며(최근 몇 년의 약 4.5~5만 건보다는 많지만, 10만 건에 달했던 최고치보다는 낮음), 주요 변수로는 글로벌 금리(급등 시 회복세 저해), 인재 유입 프로그램의 성공(인구 증가 = 주택 수요 증가), 신규 공급 실행(정부가 예상보다 빠르게 신규 주택을 대량 공급할 경우 가격이 억제될 수 있음) 등이 있습니다. 전반적으로 균형 잡힌 전망으로, 주택 시장은 2023~25년 매수자 우위 시장에서 2027년쯤에는 보다 중립적인 시장으로 전환될 가능성이 높으며, JLL이 언급한 바와 같이 수요와 공급의 균형이 가시권에 들어올 것으로 보입니다(worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com).
• 오피스: 오피스 부문은 전환점에 도달하기 전까지 앞으로 1~2년간 부진이 이어질 가능성이 높습니다. 2025년과 2026년 초에는 임대료가 추가로 하락할 수 있습니다(이전 하락분에 더해 추가로 -5%에서 -10% 정도 누적될 수 있음). 이는 신규 공급이 정점에 이르고 공실률이 약 18~20%로 최고치에 근접하기 때문입니다 hongkongbusiness.hk. 2025년에 갱신되는 많은 임대차 계약은 임대료가 하향 조정될 예정이며(피치는 이들에 대해 10%대 초반의 임대료 인하를 예상함) hongkongbusiness.hk, 평균 임대료는 계속 낮은 수준을 유지할 것입니다. 그러나 2027년에는 경제 성장세가 이어지고 신규 프로젝트가 줄어든다면 공실률이 점차 하락할 것으로 예상합니다. 2020년대 후반에는 현재의 초과 공급이 흡수되면서 오피스 시장이 더 타이트해질 수 있지만, 이는 홍콩이 기업 유치에 얼마나 성공하느냐(예: 중국 본토 기업의 본사 설립, 국제 기업의 GBA 내 확장 등)에 크게 달려 있습니다. 적당한 수요 증가를 가정할 때, A급 오피스 임대료는 2026년경 안정화되고, 2027~28년에는 연 2~3% 정도 소폭 상승할 수 있으며, 이는 주로 주요 빌딩에서 나타날 것입니다. 등급이 낮은 빌딩은 뒤처지거나 용도 변경에 직면할 수 있습니다. 자본 가치는 임대료를 일정 시차를 두고 따라갈 것이며, 2025~26년에 바닥을 찍고 이후 서서히 회복될 것으로 예상합니다. 2028년이 되면 오피스 임대료와 가격은 여전히 2019년 정점보다는 낮겠지만, 시장은 더 건강해지고 새로운 균형점에서 공실률이 한 자릿수 후반에 머물 것으로 보입니다(일부 원격근무의 지속을 감안할 때). 변수로는 중국 본토 기업이 공격적으로 재진입할 경우(예: 국유기업이 홍콩에 지역 사무소를 통합하는 등), 흡수 속도가 빨라져 더 강한 회복세를 보일 수 있습니다.
• 리테일: 리테일 부동산의 향후 전망은 신중하게 긍정적입니다. 2025년이 안정화의 해가 될 가능성이 높으며, 임대료는 소폭 하락하거나 보합세를 보일 것입니다. 2026년 이후 관광이 완전히 정상화된다면(2027년에는 방문객 수가 6,000만 명을 넘어 위기 전 수준에 근접할 수 있음), 리테일 임대료는 특히 주요 관광지에서 다시 상승세를 탈 수 있습니다. 우리는 2026~2028년 동안 주요 거리 상점 임대료가 총 5~10% 상승할 것으로 전망하며, 공실률이 한 자릿수로 떨어지면서 일부 손실을 회복할 것입니다. 주요 쇼핑센터 임대료도 비슷하거나 다소 낮은 성장세를 보일 수 있는데, 이는 이들이 이전에 더 견고했기 때문입니다. 리테일 부문의 회복은 대형 이벤트(도시는 게이 게임 등 이벤트 유치에 나서고 있음)와 대형 관광명소(홍콩 디즈니랜드 확장, 신규 박물관 개장 등)로부터도 추가적인 동력을 얻을 것입니다. 2028년이 되면 리테일 임대료는 여전히 2014년 정점에는 못 미치겠지만, 임차인 구성이 더 다양해져 부문의 변동성이 줄어들 수 있습니다(소수의 명품 브랜드에 대한 과도한 의존도 감소). 이 전망에 대한 한 가지 위험요인은 중국 본토 소비자 행동입니다. 더 많은 중국인 관광객이 국내에서 쇼핑을 선택한다면(중국 내 명품 수입관세 인하로 인해 예전만큼 홍콩에서 구매할 유인이 줄어듦), 홍콩은 이전의 명품 매출 규모를 완전히 회복하지 못할 수도 있습니다. 이 경우 리테일 임대료는 새로운 정상 수준에서 정체될 수 있습니다. 그러나 전반적인 매출 규모는 방문객 수와 경제 성장에 따른 현지 소비력 증가로 인해 건강한 수준을 유지할 것으로 보입니다(정부의 소매 판매 전망도 향후 몇 년간 완만한 성장으로, 전반적인 소비 회복과 궤를 같이함).
산업: 중기적으로 산업/물류 부문은 긍정적인 편향과 함께 비교적 안정적으로 유지될 것으로 예상합니다. 2024~2025년 공실률이 소폭 상승하고 임대료가 보합세를 보인 후, 전자상거래의 성장하는 수요, ASEAN 무역을 위한 지역 유통, GBA(광둥-홍콩-마카오 대만구) 물류와의 통합이 수요를 촉진할 가능성이 높습니다. 산업용 임대료는 2026년부터 완만한 상승세를 재개할 수 있으며, 특히 현대식 창고 공간의 경우 현재 수준에서 2028년까지 약 5~10%의 누적 성장이 예상됩니다. 시장이 재조정되고 신규 완공 물량이 줄어들면서(대형 창고용 부지가 제한적이기 때문) 공실률은 2028년경 5% 또는 그 이하로 회복될 수 있습니다. 또한, 재개발을 위한 노후 산업용 건물의 폐기가 이루어질 경우, 공급이 더욱 타이트해질 것입니다. 산업용 부동산 가치는 임대료보다 더 빠르게 상승할 수 있는데, 투자자 수요가 높기 때문입니다. 더 많은 자본(기관 투자자 및 리츠 포함)이 물류 자산의 안정적인 수익을 쫓으면서 캡레이트(자본환원율) 하락이 예상됩니다. 금리가 하락할 경우, 산업 부문 내 가격 상승이 더욱 가속화될 것입니다. 2028년까지 이 부문은 총수익(임대 + 자본 이득) 측면에서 가장 우수한 실적을 보일 수 있으며, 단 글로벌 무역이 심각하게 교란되지 않는다는 전제 하에 그렇습니다.
• 신흥 부문(기술/혁신 부동산): 홍콩이 다각화됨에 따라, 2028년에는 기술 오피스 파크(록마차우 루프 1단계 개장 등)와 생명과학 연구소의 성장이 논의될 수 있습니다. 정부의 IT 허브 개발 계획(북부 대도시 내)은 새로운 유형의 부동산(연구실 오피스, R&D 캠퍼스 등)을 창출할 수 있습니다. 이는 특정 산업 플레이어와의 민관 협력을 통해 추진될 가능성이 높습니다. 계획이 진전된다면, 2028년까지 초기 입주가 이루어져 기업과 인재를 유치할 수 있으며, 이는 도시 경제 기반에 긍정적인 신호가 될 것입니다. 광둥-홍콩-마카오 대만구 통합과 연계된 부동산(예: 국경 간 물류 시설, 중국 본토 기업을 위한 코워킹 스페이스 등)도 더욱 두드러질 전망입니다.

거시적으로 볼 때, 2028년의 홍콩 부동산은 코로나19 충격과 2020년대 초반의 정치적 불확실성을 극복하고, 경제 펀더멘털에 부합하는 완만한 성장 궤도로 복귀할 가능성이 높습니다. 정부의 정책은 “연착륙”과 안정화를 목표로 하고 있음을 시사합니다. 즉, 극단적인 가격을 억제하기 위한 충분한 주택 공급과 동시에, 부동산이 여전히 매력적인 투자처로 남도록 하는 조치가 병행될 것입니다.

장기적인 관점을 가진 투자자들은 여전히 낙관적입니다: 홍콩은 유동성과 법치주의로 인해 아시아 최고의 부동산 투자 시장 중 하나로 꾸준히 평가받고 있으며, 이러한 평가는 앞으로도 계속될 것으로 예상됩니다. 글로벌 금융사들이 다시 홍콩에서 사업을 확장하고 있습니다(중국 자본 관리를 위한 자산관리 부문에서 많은 은행들이 채용하는 것을 보면 알 수 있습니다). 이는 오피스와 고급 주택 수요에 긍정적인 신호입니다. 중국 본토 자본은 2020~2022년에는 사실상 멈춰 있었으나, 중국 경제가 안정된다면 부유한 본토 구매자들이 다시 한 번 홍콩 부동산을 안전한 자산 피난처로 볼 수 있습니다. 특히 국경이 완전히 개방되고 위안화 약세로 인해 홍콩 자산이 위안화 기준으로 더 저렴해진 상황에서 더욱 그렇습니다. jll.com.hk jll.com.hk. 실제로 JLL은 위안화 가치 하락이 중국 본토 자본을 홍콩 주택 시장으로 유입시킬 수 있다고 전망합니다 jll.com.hk jll.com.hk. 이러한 자본 유입이 현실화된다면, 고급 부문이 급격히 활성화되고 정부가 과열 여부를 모니터링해야 할 수도 있습니다.

전망 요약: 홍콩의 부동산 시장은 모든 부문에서 개선될 것으로 보이나, 신중함이 필요합니다. 이해관계자들은 급격한 호황보다는 점진적인 상승을 기대해야 하며, 2025년이 전환점이 되어 기반을 마련할 것입니다. 2028년까지는 다음과 같은 상황이 예상됩니다:

• 주택 가격은 2025년보다 소폭 상승하고, 거래량은 건강한 수준을 유지할 것입니다. 주택은 여전히 비싸지만, 소득 증가와 정부의 주택 공급 확대 덕분에 최고점 시기보다는 약간 더 구입이 쉬워질 것입니다.
• 오피스 임대료는 바닥을 찍고 서서히 오르기 시작할 것으로 보입니다. 공실률은 최고점보다는 낮아지지만, 과거 최저치보다는 여전히 높을 것이며, 인기 지역(공급 부족)과 공급 과잉 지역(공급 여유) 간의 양극화가 나타날 것입니다.
• 소매 임대료는 회복 중이지만 과거 최고치에는 미치지 못할 것입니다. 소매 환경은 더 체험적이고 다양화될 것입니다.
• 산업/물류 부문은 공실률이 낮고, GBA(광둥-홍콩-마카오 대만구) 맥락에서 중요성이 높아지며, 2019년 이전의 실적을 가장 먼저 완전히 회복할 가능성이 있습니다.
• 신도시(북부 대도시 등)가 개발 중이며, 이는 홍콩의 미래 확장에 대한 낙관론을 불어넣고 전통적인 도심 외의 부동산 기회를 제공할 것입니다.

중요하게도, 많은 것이 외부 경제 상황에 달려 있습니다. 2026년에 세계적인 경기 침체가 발생한다면, 이러한 회복이 지연되거나 약화될 수 있습니다. 반대로, 중국의 재개방과 세계 경제가 기대를 뛰어넘는다면, 홍콩 부동산은 우리의 기준 전망을 능가할 수도 있습니다. 따라서 “신중한 낙관론”이 핵심입니다 – 반등을 위한 조건은 갖추어졌지만, 그 속도는 점진적일 것입니다. 한 연구 기사 제목이 말하듯, 홍콩 시장은 “혼재된 전망”을 가지고 있지만 역풍이 약해지면서 기회가 나타나고 있습니다 hongkongbusiness.hk. 이 도시의 적응력은 여러 차례 입증되었으며, 부동산 시장 역시 이제 팬데믹 이후, 정책 전환의 시대로 적응하고 있습니다 – 2028년을 향해 더 견고하고 지속 가능한 기반 위에 올라서는 모습입니다.

출처:

• Global Property Guide – Hong Kong Residential Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Hong Kong 1H 2025 Market Review and 2H Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Hong Kong Q1 2025 Preliminary Market Summary jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• 홍콩 비즈니스(Colliers) – 2025년 혼합된 전망 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; 피치는 오피스 공실률 상승 전망 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P 글로벌 마켓 인텔리전스 – 홍콩 부동산 시장 냉각 spglobal.com spglobal.com
• 세빌스 리서치 – 홍콩 산업용 매매 및 임대(2025년 3월) savills.com savills.com
• 로이터 – 2024년 홍콩 인구 소폭 증가 reuters.com reuters.com
• 기타: GlobalPropertyGuide를 통한 등급 및 평가 부서 자료 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, 뉴스에 인용된 홍콩 관광청 hongkongfp.com, 그리고 정부 보도자료/정보 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com 정책 및 계획 세부사항에 대하여.