Genesteld in de Zwitserse Alpen staat Verbier al lang synoniem voor luxueus skiën en exclusieve chalets. Vanaf 2025 bereikt de vastgoedmarkt hier nieuwe hoogten, met recordbrekende prijzen en een stijgende vraag. Verbier werd onlangs zelfs uitgeroepen tot “Werelds Beste Skioord” (2022 World Ski Awards) heavenpublicity.co.uk, wat de wereldwijde aantrekkingskracht onderstreept. Dit rapport biedt een uitgebreide analyse van de vastgoedmarkt van Verbier in residentiële, commerciële, en luxe segmenten, en geeft een toekomstgerichte kijk op 2025 en de komende jaren. Belangrijke trends, kopersprofielen, huurrendementen, infrastructuurprojecten en regelgevingswijzigingen worden onderzocht – met vergelijkingen met andere topbestemmingen in de Alpen – om investeerders en kopers bruikbare inzichten te bieden.
Inhoudsopgave
- Residentieel vastgoed in Verbier – Markttrends, prijsniveaus en woningaanbod.
- Luxe vastgoedsegment – Trofee-chalets, ultra-high-end vraag en voorspellingen.
- Commercieel & hospitality vastgoed – Winkelruimtes, hotels en resortfaciliteiten.
- Markttrends & prijsvoorspellingen (2025–2028) – Recente prestaties en toekomstperspectief.
- Kopers & investeerders: demografie en motivaties – Wie koopt er en waarom.
- Inzichten in de huurmarkt – Seizoensgebonden vraagpatronen en huurrendementen.
- Infrastructuur & ontwikkelingsprojecten – Nieuwe liften, voorzieningen en resortvernieuwingen.
- Juridische & regelgevende omgeving – Wetten, belastingen en veranderingen met impact op investeringen.
- Verbier versus andere Alpenresorts – Hoe Verbier zich verhoudt tot St. Moritz, Zermatt, enzovoort.
- Conclusie & vooruitblik – Samenvatting van de bevindingen en verwachtingen voor de toekomst.
Laten we ons verdiepen in het dynamische vastgoedlandschap van Verbier en zien wat de toekomst brengt voor deze beroemde Alpenmarkt.
Residentieel vastgoed in Verbier
De residentiële vastgoedmarkt van Verbier bevindt zich op een steile opwaartse koers, aangedreven door schaarste aan aanbod en wereldwijde vraag. Sinds 2020 zijn de prijzen voor Zwitserse vakantiehuizen (zoals die in Verbier) met meer dan 30% gestegen – ongeveer 10 procentpunten hoger dan de groei op de bredere Zwitserse woningmarkt ubs.com. In Verbier zelf zijn de woningwaarden sinds 2020 cumulatief met ongeveer 25% gestegen, waarmee een eerdere daling werd omgekeerd en nieuwe records werden gevestigd ubs.com. Begin 2025 kost een appartement of chalet van hoge kwaliteit in Verbier minstens CHF 22.100 per vierkante meter, een stijging van ongeveer 2,8% op jaarbasis ubs.com ubs.com. Dit maakt Verbier tot een van de duurste markten in de Alpen, binnen Zwitserland alleen overtroffen door St. Moritz ubs.com. Voor ultraprime woningen op de beste locaties in Verbier bereiken de prijzen vaak CHF 35.000/m² – en in enkele bijzondere gevallen zijn ze zelfs boven de zes cijfers per vierkante meter uitgekomen ubs.com.Het aanbod is extreem krap. De “Lex Weber”-wet op tweede woningen uit 2012 (ingevoerd in 2016) heeft de bouw van tweede woningen in toeristische gebieden beperkt tot 20% van de woningvoorraad, waardoor nieuwe vakantiewoningen in plaatsen als Verbier—die deze limiet al lang hebben overschreden—feitelijk werd stilgelegd ubs.com knightfrank.com. Als gevolg hiervan is het aanbod flink gedaald – in 2024 lag het aantal Alpiene woningen dat te koop stond 40% lager dan in 2019 alpinepropintel.com. Slechts ongeveer 1,5–2% van het totale woningaanbod in Zwitserse bergresorts staat op enig moment te koop alpinepropintel.com. Het aanbod in Verbier ligt vaak onder dit al lage gemiddelde, wat zorgt voor hevige concurrentie om gewilde chalets. Zodra een kwalitatief goed appartement op de markt komt, ontstaat er vaak een biedingsstrijd (met soms verkoop boven de vraagprijs) – een trend die zelfs wordt omschreven als de terugkeer van gazumping in de micro-markt van Verbier countrylife.co.uk countrylife.co.uk.
Woningvoorraad in Verbier varieert van oudere chalets en appartementen uit de jaren 70 (vaak interessant voor een luxe renovatie) tot een handvol nieuwere projecten die nog net voor het verbod zijn gebouwd. Nieuwe appartementen zijn uitzonderlijk schaars. Kopers die een instapklare moderne woning zoeken, hebben weinig keuze, wat de prijzen voor ieder nieuw of volledig gerenoveerd aanbod verder opdrijft countrylife.co.uk. Veel bestaande chalets op toplocaties (Sonalon, Les Esserts, Le Rouge, enz.) hebben de afgelopen jaren aanzienlijke investeringen in upgrades tot een ultrahoog niveau gezien countrylife.co.uk. Over het geheel genomen wordt de woningmarkt in Verbier gekenmerkt door hoge vraag en beperkt aanbod, waardoor – zelfs nu de markt zich stabiliseert na de pandemische hausse – de prijzen hoog blijven.
| Resort (Kanton) | Gemiddelde prijs (CHF/m²) | Prijsverandering 2024 | Markthoogtepunten |
|---|---|---|---|
| Verbier (VS) | 22.100 ubs.com | +2,8% j/j ubs.com | Wereldwijde vraag; schaars aanbod (Lex Weber limiet) |
| St. Moritz (GR) | 22.300 ubs.com | +4,0% j/j ubs.com | Ultra-prime; markt van erfgoed en luxe |
| Zermatt (VS) | 20.900 ubs.com | +5,5% j/j ubs.com | Iconisch autovrij resort; sterke recente groei |
| Gstaad (BE) | 20.600 ubs.com | +3,0% j/j ubs.com | Exclusief dorp; lagere ligging, het hele jaar door aantrekkelijk |
| Andermatt (UR) | 20.200 ubs.com | –3,3% j/j ubs.com | Opkomend resort; nieuw aanbod (buitenlanders uitgezonderd van Lex Koller) |
Bronnen: UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com.De prijzen zijn voor “hoogwaardige” tweede woningen in Q1 2025.Kantonafkortingen: VS = Wallis, GR = Graubünden, BE = Bern, UR = Uri.
Prijsoverzicht (Q1 2025): De gemiddelde prijs in Verbier (~CHF 22k/m²) bevindt zich aan de top van de Alpenmarkten. Ter vergelijking: dit is vergelijkbaar met St. Moritz (CHF 22,3k/m²) en hoger dan Zermatt (~CHF 20,9k) of Gstaad (~CHF 20,6k) ubs.com. De onderstaande tabel toont Verbier en geselecteerde rivalen:
Opmerkelijk is dat de woningmarkt van Verbier sterk wordt beïnvloed door tweede-verblijvers in plaats van lokale hoofdverblijvers. Veel panden zijn seizoensgebonden chalets die worden gebruikt voor vakanties of huuropbrengst en zijn geen permanent bewoonde woningen. (De dorpen Le Châble en Bruson onderaan de berg bieden meer hoofdverblijven en relatieve betaalbaarheid, terwijl ze toch verbonden zijn met het skigebied van Verbier heavenpublicity.co.uk.) In Verbier zelf wijst de combinatie van prestige, beperkte nieuwbouw en een internationaal koperspubliek erop dat de woningprijzen veerkrachtig zullen blijven. Zelfs nu de razendsnelle groei van 2020–2022 is afgekoeld, blijft de fundamentele disbalans van hoge vraag versus laag aanbod de woningwaarden in Verbier ondersteunen.
Luxevastgoedsegment
Het luxesegment in Verbier verdient bijzondere aandacht, aangezien het een van de meest exclusieve vastgoedmarkten in de Alpen vertegenwoordigt. Dit omvat miljoenenfrankchalets op toplocaties (vaak met ski-in/ski-out toegang, uitgebreide voorzieningen en panoramisch uitzicht). Verbier heeft een van de grootste selecties van ‘trofee-chalets’ in Zwitserland en is daardoor een magneet voor kopers met een zeer groot vermogen countrylife.co.uk. In de afgelopen jaren zijn ultra-prime verkopen in Verbier recordhoogtes ingehaald – zo zouden bijvoorbeeld panden ruim boven CHF 30 miljoen zijn verkocht en zijn prijzen per vierkante meter van meer dan CHF 35.000 nu “de norm” voor topsegmentwoningen ubs.com.
Post-pandemische trends: Tijdens de pandemieboom (2020–2022) kenden luxe Alpenwoningen ongekende prijsstijgingen (de totale markt van Verbier steeg in 2022 alleen al met ongeveer 10%) jamesedition.com. Ter vergelijking: in 2023 en 2024 vond er een milde afkoeling plaats in dit segment. Volgens UBS stegen de prijzen van Zwitserse luxe vastgoed slechts 2% in 2023, na een stijging van 10% in 2022 jamesedition.com. Deze afkoeling werd beïnvloed door een sterkere Zwitserse frank, hogere hypotheekrente en een afzwakkende wereldeconomie – factoren die luxe Zwitserse chalets op de korte termijn iets minder toegankelijk of aantrekkelijk maakten jamesedition.com jamesedition.com. In Verbier merkten waarnemers dat de koopinteresse vertraagde vanaf midden 2022, en sommige toplocaties kenden tegen het einde van 2023 zelfs bescheiden prijsdalingen of meer onderhandelingsruimte alpinepropintel.com alpinepropintel.com.
Deze matiging in groei wordt echter door velen gezien als een gezonde stabilisatie in plaats van een daling. Kapitaalkrachtige kopers zijn er nog volop, en het hoogste segment van de markt blijft veerkrachtig. Experts uit de sector voorspellen dat woningen boven CHF 10 miljoen hun waarde zullen behouden en de interesse blijven trekken, terwijl panden rond de CHF 5 miljoen gevoeliger zijn voor financieringskosten jamesedition.com jamesedition.com. In Verbier zorgt een toestroom van nieuwe miljardairs en multi-miljonairs (het aantal miljardairs in Zwitserland steeg vorig jaar met 10%) voor een voortdurend aanbod van potentiële luxekopers jamesedition.com.
Kopersprofiel: De kopers van luxe chalets in Verbier vormen een internationale mix van Ultra-High-Net-Worth Individuals (UHNWI) – vaak ondernemers, financiële professionals of beroemdheden – die waarde hechten aan levensstijl en exclusiviteit. Buitenlanders spelen een grote rol (meer over de kopersdemografie in een latere sectie), hoewel ook de Zwitserse elite actief is. Veel van deze kopers zijn cashkopers of hebben een langetermijnvisie, wat betekent dat ze minder gevoelig zijn voor korte termijn rentewijzigingen alpinepropintel.com. Tijdens de pandemie werden sommige luxe kopers gemotiveerd door de aantrekkingskracht van de Alpen als veilige toevluchtsoorden en privé-uitjes. Tegenwoordig zijn de motivaties onder meer investeringen als familie-erfgoed (een chalet doorgeven aan volgende generaties), portefeuilledifferentiatie en genieten van Verbiers beroemde ski- en sociale scene.
Het is het vermelden waard dat er een subtiele tegenwind is voor het luxesegment: de hernieuwde kracht van de Zwitserse frank. Een sterke frank maakt Zwitserse woningen duurder voor kopers die met buitenlandse valuta betalen; UBS-analisten waarschuwen dat voortdurende appreciatie van de frank de vraag naar de duurste huizen in Verbier zou kunnen temperen, waardoor sommige kopers mogelijk worden doorgestuurd naar iets “goedkopere” Alpiene locaties ubs.com ubs.com. Voorlopig echter zorgen Verbiers prestige en het beperkte aanbod aan topchalets nog steeds voor opwaartse druk op de prijzen. Zelfs de eerste tekenen van een kopersmarkt (tragere verkopen, kleine prijsaanpassingen) beperken zich grotendeels tot het middensegment, terwijl echte luxe landgoederen felbegeerd blijven.
Vooruitkijkend wordt verwacht dat de luxesector in Verbier robuust maar selectief blijft. De prijsstijging zal de komende jaren waarschijnlijk gematigd zijn, maar het plafond voor recordprijzen blijft stijgen – vooral nu nieuw gerenoveerde “showstopper” chalets op de markt komen. Een voorbeeld hiervan is de recente onthulling van Chalet No.14, een voormalig privéchalet dat nu dienstdoet als een ultra-luxe boetiekhotel/chalet, en daarmee de aanhoudende honger naar weelde in de vastgoedscene van Verbier aantoont (met nachtprijzen en verkoopwaarderingen die het absolute topsegment weerspiegelen) newhotels.guide telegraph.co.uk. Samengevat is het luxe vastgoed in Verbier gepositioneerd als een investering met een lange adem: het aanbod is vrijwel vast, en de vraag van de rijken wereldwijd naar een stukje van de Verbier levensstijl blijft consequent hoog alpinepropintel.com jamesedition.com.
Commercieel & Hospitality Vastgoed
Naast chalets en appartementen kent het vastgoedlandschap van Verbier een bescheiden maar belangrijk commercieel segment – te weten winkelruimtes, restaurants/bars, hotels en ander toerismegerelateerd vastgoed. Als skidorp is het commerciële vastgoed in Verbier nauw verweven met de hospitality-sector en de toeristische economie.
Retail en horeca: Het dorpscentrum van Verbier biedt luxe boetieks, skiwinkels, après-ski bars en gastronomische restaurants, waarvan velen zich bevinden in commerciële units op straatniveau. De vraag naar toplocaties voor winkels in Verbier is sterk tijdens het hoogseizoen in de winter en de zomer, omdat luxe merken en lokale ondernemers strijden om de gunst van toeristen. De huurprijzen voor goed gelegen winkelruimtes zijn vaak hoog (vergelijkbaar met de hoofdstraten van kleine steden) gezien het welgestelde publiek en de grote stroom voorbijgangers in de winter. Toch is de commerciële markt zeer kleinschalig; er zijn weinig units en de doorloop is laag. Lokale winkeliers hebben vaak lange huurcontracten, en als een ruimte beschikbaar komt voor huur of verkoop, is deze snel ingenomen, soms door groeiende hospitalitybedrijven. Een recente trend is dat bestaande bedrijven chalets of appartementen kopen om te verbouwen tot personeelshuisvesting of opslag, vanwege het ernstige woningtekort voor seizoenarbeiders knightfrank.com. Dit laat zien hoe zelfs residentieel vastgoed samenkomt met commerciële belangen in Verbier – werkgevers investeren in onroerend goed om huisvesting voor hun personeel veilig te stellen, omdat schaarste op de huurmarkt hun bedrijfsvoering bedreigt.
Hotels en Resorts: Het hotelaanbod in Verbier varieert van charmante B&B’s tot vijfsterrenaccommodaties. Met name het W Verbier Hotel (geopend in 2013) zette Verbier op de kaart voor luxe merkhotels en wordt consequent gerangschikt als een van de beste skihotels ter wereld. Het W, samen met boetiek designhotels zoals het Experimental Chalet, zorgt voor concurrentie in het high-end accommodatiesegment worldskiawards.com cntraveller.com. De bezettingsgraad in hotels in Verbier is sinds de pandemie zeer gezond – in 2022 en 2023 was er een sterk herstel van het skitoerisme. In de drukste winterweken zijn de hotels vaak bijna volledig volgeboekt, waardoor er premium kamerprijzen mogelijk zijn. Exploitanten hebben het seizoen verlengd (eerder geopend in de winter en promotie van zomeractiviteiten) om het gebruik te maximaliseren; zo streven de skiliften van Verbier er nu naar om open te zijn van begin december tot eind april seeverbier.com, wat de hotelbezetting ten goede komt.
Er zijn enkele nieuwe horecavoorzieningen in ontwikkeling die het profiel van commercieel vastgoed in Verbier zullen versterken. Eén daarvan is de herontwikkeling van Chalet Carlsberg op de pistes tot “L’Inkontro,” een modern alpenbar/restaurantconcept, afgerond voor het seizoen 2023/24 heavenpublicity.co.uk heavenpublicity.co.uk. In het nabijgelegen La Tzoumaz (verbonden met Verbier via de liften), heeft het succesvolle restaurant “Papill’on” zich in 2024 uitgebreid met een klein boetiekhotel met 9 kamers heavenpublicity.co.uk – een teken dat zelfs omliggende dorpen investeren om de overloopvraag op te vangen. In het dorp Verbier openen nieuwe cafés en hybride plekken (zoals Le Koti in Le Châble, een mix van koffiebar, pub en bistro) om het hele jaar door tegemoet te komen aan toeristen en bewoners heavenpublicity.co.uk. Hoewel deze individuele projecten relatief klein zijn, wijzen ze gezamenlijk op een levendige horecascene die blijft evolueren. Investeerders die naar commercieel vastgoed in Verbier kijken, zijn vaak geïnteresseerd in hotelovernames of herontwikkelingen, maar de mogelijkheden zijn zeldzaam – de meeste hotels zijn familiebezit of al in langdurige investeringsfondsen ondergebracht. Wanneer er toch een hotel te koop komt, is de interesse groot, vaak van internationale hotelgroepen of vastgoedfondsen, wat het vertrouwen in de toeristische basis van Verbier onderstreept.
Infrastructuur als commerciële activa: Een ander aspect van het commercieel vastgoed in Verbier is de skiinfrastructuur (liften, enz.), die wordt geëxploiteerd door Téléverbier. Hoewel dit niet in de traditionele zin als “vastgoed” wordt beschouwd, hebben de liften en verbeteringen aan het skigebied een aanzienlijke impact op de waarde van alle onroerend goed in Verbier. In 2022 kwam de wereldwijde skigigant Vail Resorts in het nieuws door een belang te verwerven in de skioperaties van Andermatt, wat speculaties aanwakkerde dat grote spelers mogelijk andere Zwitserse resorts in het vizier hebben mansionglobal.com. Het liftbedrijf van Verbier verklaarde echter dat het niet in onderhandeling was en dat het resort niet te koop is vaildaily.com. Toch onderstreept de belangstelling hoe de infrastructuur van Verbier een waardevol bezit op zich is. Voortdurende investeringen door Téléverbier (zie volgende sectie over nieuwe liften) zijn in feite investeringen in de bredere vastgoed aantrekkelijkheid van de bestemming.
Samengevat is de commerciële vastgoedsector van Verbier klein maar bloeiend, gesteund door de populariteit van het resort. Winkel- en restaurantpanden brengen hoge prijzen op en hotels genieten van een sterke vraag en toenemende bezoeken het hele jaar door. De synergie tussen toerisme en vastgoedwaarde is duidelijk – naarmate de aantrekkingskracht van Verbier voor skiërs en vakantiegangers toeneemt, worden de commerciële panden die die bezoekers bedienen winstgevender, wat op zijn beurt de interesse van investeerders in stand houdt. Hoewel gegevens over commerciële huurprijzen en rendementen niet breed beschikbaar zijn, wijst anekdotisch bewijs op lage leegstand en stabiele of stijgende huren op toplocaties, wat een verhuurdersvriendelijke markt aangeeft. Potentiële investeerders in het commercieel vastgoed van Verbier dienen rekening te houden met het beperkte aanbod en de complexe regelgeving (hoteloperaties kunnen onderhevig zijn aan strenge bestemmingsplannen en vergunningen). Al met al vult de hospitality-gedreven commerciële markt in Verbier de residentiële sector aan door het luxe ecosysteem van het resort te versterken.
Markttrends & prijsprognoses (2025–2028)
Na een uitzonderlijke stijging van de vastgoedwaarden in 2020–2022, gaat de vastgoedmarkt van Verbier nu een fase in van genormaliseerde groei. In 2024 zijn de prijzen van Zwitserse vakantiewoningen gemiddeld met ongeveer 4% gestegen, wat gezond is maar een stap terug ten opzichte van de jaarlijkse sprongen van 6–10% in de twee voorgaande jaren ubs.com jamesedition.com. Verbier heeft in 2024 specifiek een stijging van ongeveer 3% gezien (Q1 2025 vs Q1 2024) ubs.com. Voor 2025 verwachten analisten verdere prijsstijging, maar in een nog gematigder tempo ubs.com. Het vastgoedteam van UBS voorspelt dat de prijzen van Alpenwoningen ook in 2025 weer zullen stijgen, maar minder hard dan in 2024 ubs.com – waarschijnlijk dus groei met lage enkele cijfers (van ongeveer 2–3%). Deze gematigde vooruitzichten weerspiegelen dat de markt een hoog plateau bereikt, waarbij duurzaamheid belangrijker wordt dan een koortsachtige markt.
Belangrijke factoren die de prognose 2025–2028 beïnvloeden zijn onder meer:
- Rentevoeten en Financiering: Het hypotheeklandschap in Zwitserland veranderde in 2023–2024 nadat de centrale bank de rente van historische dieptepunten verhoogde. Midden 2025 was het beleidsrentepercentage van de Zwitserse Nationale Bank echter een bescheiden 0,25%, en verwacht werd dat de rente tot 2026 laag zou blijven of zelfs licht zou dalen investropa.com. Goedkope financiering (en recent dalende hypotheekrentes) maakt eigendom aantrekkelijker ten opzichte van huren investropa.com investropa.com, en ondersteunt zo de vraag. Toch hebben hogere leenkosten dan twee jaar geleden het budget van sommige kopers, vooral in het middensegment, verkleind. De meeste kopers in Verbier zijn slechts beperkt gefinancierd (velen betalen contant of leggen meer dan 50% in), dus zijn rentevoeten hier minder doorslaggevend dan in stedelijke markten, maar ze blijven wel van invloed op het algemene sentiment. De verwachting van stabiele tot lagere rentes in 2025–2027 is een positief teken voor prijsstijgingen, zij het bescheiden groei.
- Wereldwijde Economische Klimaat: De luxevastgoedcyclus hangt samen met het succes van de welgestelden. Als aandelenmarkten en bedrijfswinsten goed presteren, stroomt er meer kapitaal naar tweede woningen. Het afgelopen jaar kende enige volatiliteit in de wereldwijde markten, maar 2025 tot nu toe laat een groeiend investeerdersvertrouwen zien. Wel kunnen economische onzekerheden (inflatie, geopolitieke spanningen) tegenwind bieden. Vastgoed in Verbier wordt vaak gezien als een “veilige haven”, dankzij de Zwitserse stabiliteit. Tijdens periodes van wereldwijde onrust kan de vraag naar Zwitserse eigendommen juist stijgen, omdat investeerders op zoek gaan naar stabiele waardeopslag. Daardoor kan gematigde wereldwijde groei met af en toe volatiliteit (de consensusverwachting) paradoxaal genoeg Verbier’s aantrekkingskracht als veilige investering in stand houden.
- Demografie – De Babyboomer-golf: Een interessante factor in de vraag is de grote groep welvarende babyboomers (nu eind 50 tot 70 jaar) die met pensioen gaan of gedeeltelijk stoppen met werken. Velen verkopen bedrijven of stappen uit leidinggevende functies en beschikken over aanzienlijk vermogen, en willen graag investeren in luxevastgoed. UBS merkt op dat deze welvarende boomers de afgelopen jaren de vakantiehuismarkt flink hebben aangejaagd ubs.com. De vraag is of deze trend doorzet. Dat lijkt waarschijnlijk tot in de tweede helft van de jaren 2020, omdat deze generatie prioriteit geeft aan investeren in gezinsretraites en een gezonde buitenlevensstijl. Verbier, met de combinatie van avontuur en luxe, past hier perfect bij. Zolang deze demografische groep (in Europa, het VK en de VS) financieel sterk blijft, zullen ze de vraag naar Alpenverblijven ondersteunen. Dit is een structurele meewind voor de middellange termijn.
Gezien deze factoren is de prijsvoruitzichten voor Verbier tot en met 2028 voorzichtig optimistisch. We voorzien een jaarlijkse waardegroei van ongeveer 3–5% voor de komende jaren investropa.com investropa.com. Dit gaat uit van geen ernstige economische neergang. Ook wordt aangenomen dat de besproken wettelijke wijzigingen (later besproken) buitenlandse aankopen niet sterk beperken. Een scenario met stabiele prijzen of een lichte correctie zou kunnen optreden als Zwitserland bijvoorbeeld de aankoopregels flink aanscherpt of als er een wereldwijde recessie toeslaat bij luxe activa. Maar als die aanleidingen uitblijven, is het basisscenario gestage waardestijging. Ter ondersteuning hiervan merkte Julius Baer’s 2024 Swiss property outlook een toename van transacties aan eind 2024 en “verder momentum verwacht voor 2025” investropa.com op, wat aangeeft dat eventuele malaise na COVID van korte duur was.
Belangrijk is dat zelfs als de prijsstijging gematigd is, de prijsniveaus naar verwachting hoog zullen blijven. Er zijn weinig aanwijzingen dat de waarderingen in Verbier aanzienlijk zullen dalen – de ondergrens wordt ondersteund door een beperkt aanbod en vermogende eigenaren die doorgaans geen gedwongen verkopers zijn. Veel eigenaren verkiezen hun chalets te houden of te verhuren in plaats van te verkopen in een zwakke markt, wat bijdraagt aan een lage omloopsnelheid. Alpine Property Intelligence (een ski-vastgoedadviesbureau) voorziet een scenario van “lage omloopsnelheid, prijzen die in sommige gevallen lichtjes dalen, en betere kansen voor kopers” op de korte termijn alpinepropintel.com alpinepropintel.com. In de praktijk betekent dit meer onderhandelingen over individuele transacties in plaats van een algemene prijsdaling.
Kortom, verwacht stabiliteit en gematigde groei in de vastgoedmarkt van Verbier in de periode 2025–2028. De hausse heeft plaatsgemaakt voor een zachte landing op een hoog plateau. Voor investeerders houdt dit in dat huurinkomsten en langetermijnwaardestijging – en niet snelle winstnemingen – de belangrijkste opbrengsten zullen zijn in de komende jaren. Voor kopers betekent het dat, hoewel prijzen waarschijnlijk niet ineens zullen “kelderen”, het stijgingstempo milder is. Dit biedt een kans om de markt te betreden met minder hectiek dan tijdens de piek van 2021.
Kopers & Investeerders: Demografie en Motivaties
Een van de belangrijkste kenmerken van Verbier is de kosmopolitische kopersbasis. In tegenstelling tot sommige skigebieden die worden gedomineerd door binnenlandse eigenaren, is de tweedewoningenmarkt in Verbier internationaal van aard ubs.com. Wie koopt er dus, en waarom?
Nationaliteiten en demografie: Historisch gezien hebben Britse kopers een liefdesrelatie met Verbier – zozeer zelfs dat het resort bijnamen kreeg als “Sloane Square on the Slopes”, verwijzend naar de Londense elite die van Verbier hun winter-speeltuin maakten thegentlemansjournal.com. Zelfs vandaag zijn kopers uit het VK nog opvallend aanwezig (hoewel Brexit en valuta-schommelingen enkele uitdagingen hebben gebracht). Een rapport van Savills uit 2014 noemde Verbier “de eerste keuze voor veel Britse kopers” en de graadmeter voor de Britse vraag in de Alpen countrylife.co.uk. De laatste jaren is de mix verbreed: welgestelde kopers uit West-Europa (België, Frankrijk, Duitsland, Scandinavië), de Verenigde Staten, en in toenemende mate het Midden-Oosten en Azië tonen interesse in Zwitsers Alpenvastgoed. Veel buitenlanders worden aangetrokken door de stabiliteit, veiligheid en prestige van Zwitserland, naast het skiën. Uiteraard zijn Zwitsers kopers zelf actief, vooral welgestelde families uit Genève of andere steden die een uitje in Wallis willen. In projecten zoals Andermatt (waar buitenlandse aankopen zonder restricties zijn toegestaan), was ongeveer de helft van de kopers Zwitsers, de rest internationaal mansionglobal.com. Verbier heeft waarschijnlijk een nog hoger buitenlands aandeel, gezien de reputatie en het feit dat buitenlanders er kunnen kopen (met vergunningen).
Volgens een marktanalyse waren in 2024 de populairste Zwitserse regio’s onder vermogende buitenlandse kopers Wallis (waar Verbier ligt), Ticino, Vaud, Graubünden en Bern – in feite de Alpen- en merengebieden jamesedition.com. Onder specifieke resorts genereren Verbier, St. Moritz en Gstaad de meeste interesse van buitenlandse kopers jamesedition.com. Dit bevestigt Verbier’s status als een resort van wereldklasse. In wezen wordt het kopen van een huis in Verbier vaak gezien als toetreden tot een exclusieve internationale club.
Investeerder vs. Lifestyle Koper: Kopers in Verbier hebben doorgaans een hybride motivatie – deels investering, deels lifestyle. Slechts weinigen zijn pure speculanten of flippers. Vastgoed in Verbier wordt vaak voor de lange termijn aangehouden (horizon van 10+ jaar) en is een aankoop uit passie alpinepropintel.com. Zoals Alpine Property Intelligence opmerkt, zijn skihuizen “vaak de vrucht van een langetermijnaspiratie” en niet gedreven door kortetermijnwinst alpinepropintel.com. Kopers zijn doorgaans van plan het pand te gebruiken voor gezinsvakanties (of zelfs voor semipensionering in de toekomst), terwijl ze er ook op rekenen dat het in waarde zal stijgen. Het feit dat de hypotheeklasten meestal laag zijn, betekent dat eigenaren niet gedwongen worden te verhuren of te verkopen – ze kunnen het pand aanhouden tijdens marktschommelingen, wat bijdraagt aan de stabiliteit alpinepropintel.com.
Motivaties: Verschillende factoren drijven mensen om te investeren in onroerend goed in Verbier:
- Lifestyle en Recreatie: In de kern zijn kopers verliefd op Verbiers skiën van wereldklasse (410 km aan pistes in de 4 Vallées) en bruisende après-skiscène heavenpublicity.co.uk. Een chalet hier bezitten is een lifestyle investering, die alpien avontuur in de winter en tal van zomeractiviteiten (wandelen, fietsen, festivals) buiten het seizoen biedt schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch. Het is een plek waar “legendes, royalty’s en popsterren” zich mengen met sportliefhebbers heavenpublicity.co.uk – feitelijk een mix van glamour en authentieke bergsfeer, die weinig andere resorts kunnen evenaren. Veel kopers noemen het verlangen naar een familieverblijf waar herinneringen over generaties heen worden gemaakt.
- Potentieel voor Huuropbrengst: Hoewel het meestal niet de primaire drijfveer is, is de mogelijkheid om huurinkomsten te genereren wanneer de eigenaar het pand niet gebruikt een belangrijke plus. Wekelijkse huren in het hoogseizoen in Verbier behoren tot de hoogste in de Alpen, wat eigendomskosten kan compenseren (daarover meer in het verhuurgedeelte). Voor sommige investeerders, vooral degenen die niet van plan zijn het hele seizoen in Verbier te zijn, is huur rendement onderdeel van de afweging – waardoor het eigendom een opbrengst genererend actief wordt in plaats van alleen een slapend tweede huis.
- Veilige haven investering: De politieke neutraliteit van Zwitserland, de sterke munt en het solide rechtssysteem bieden internationale investeerders zekerheid. Bezit van Zwitsers vastgoed wordt gezien als een veilige opslag van vermogen. In tegenstelling tot veel andere landen heeft Zwitserland geen geschiedenis van acute vastgoedcrashes, en de kracht van de frank zorgt vaak voor een valutawinst bovenop een eventuele waardestijging van het onroerend goed. Daarnaast spreekt de (historisch) Zwitserse bankgeheimhouding en discretie degenen aan die privacy zoeken. In onzekere tijden kan een chalet in Verbier aanvoelen als een tastbaar veilig toevluchtsoord. Opmerkelijk is dat Zwitserland ook geen strafrechtelijke belasting op vastgoedbezit kent die sommige andere Alpenlanden wel hebben – zo heft Frankrijk een jaarlijkse vermogensbelasting op onroerend goed boven ~€1.3 miljoen, wat duur kan zijn voor eigenaren van chalets van €5 miljoen of meer mansionglobal.com. Zwitserland kent geen vergelijkbare nationale belasting op vastgoedvermogen mansionglobal.com, waardoor het fiscaal aantrekkelijker is voor investeerders.
- Exclusiviteit en Prestige: Er is een ontastbare maar reële motivator: het bezitten van een huis in Verbier geeft status. Het laat zien dat je het hebt “gemaakt” als je je een huis in dit beroemde resort kunt veroorloven. Deze prestige-factor mag niet worden onderschat – vergelijkbaar met het bezitten van onroerend goed in St. Tropez of Manhattan, is er een sociaal cachet. Verbier’s bruisende sociale scene (inclusief evenementen als het Verbier Muziekfestival en sterrengala’s met Oud & Nieuw) draagt bij aan de aantrekkingskracht. Sommige kopers verliefden zich gewoon op Verbier na een bezoek en willen daarna graag deel uitmaken van de gemeenschap.
- Klimaat en het hele jaar door aantrekkingskracht: Interessant is dat, ondanks zorgen over klimaatverandering, skigebieden op grote hoogte zoals Verbier worden gezien als toekomstbestendiger voor de skisport. Het skigebied van Verbier reikt tot 3.300m (Mont Fort gletsjer), waardoor het een lang en betrouwbaar seizoen heeft heavenpublicity.co.uk. Onderzoek van Savills heeft Verbier gerangschikt als een van de meest veerkrachtige resorts tegen klimaatverandering (dankzij de hoogte en investeringen in sneeuwkanonnen) savills.co.uk. Kopers halen geruststelling uit het feit dat hun skiwoning decennia later nog steeds skiwaarde zal hebben, vergeleken met lager gelegen resorts die mogelijk kortere seizoenen kennen. Bovendien profileert Verbier zich steeds meer als een dubbel-seizoens resort – het zomertoerisme groeit, met activiteiten en infrastructuur die bezoekers aantrekken buiten de winterperiode schraner-verbier.ch. Deze bredere aantrekkingskracht versterkt de investeringslogica, omdat het onroerend goed het hele jaar door kan worden gebruikt (of verhuurd).
Wat betreft leeftijd en profiel varieert het koperspubliek van dertigers tot zeventigers. Jongere kopers (dertigers-veertigers, vaak ondernemers of financiële professionals) worden mogelijk aangetrokken door Verbiers beroemde nachtleven en off-piste uitdagingen, terwijl oudere kopers (vijftigers-zestigers, wellicht net gepensioneerd of bijna met pensioen) juist comfort, wellness en gezinsvriendelijke aspecten belangrijk vinden. Veel kopers zijn gezinsgroepen – zij kopen met de intentie om een plek te hebben waar kinderen en kleinkinderen samen kunnen komen. We zien ook multigenerationeel vermogen een rol spelen, waarbij een chalet wordt gekocht als nalatenschap. Zakelijke investeerders komen minder vaak voor op de residentiële Alpenmarkt (door Lex Koller-beperkingen op het bezit van vastgoed door buitenlandse bedrijven), al worden panden soms wel via bedrijfsconstructies gekocht voor privacy of fiscale planning.
Gedrag van investeerders: Eenmaal in bezit, houden eigenaren van onroerend goed in Verbier hun bezittingen vaak voor de lange termijn. Het is niet ongebruikelijk dat chalets decennialang in dezelfde familie blijven. Dit draagt bij aan een beperkt heraanbod. Als er veranderingen zijn, worden die vaak veroorzaakt door levensgebeurtenissen (bijvoorbeeld een eigenaar die stopt met skiën vanwege leeftijd, of om persoonlijke redenen verhuist) en niet door timing van de markt. Deze wat inelastische aanvoer zorgt ervoor dat de waarde wordt beschermd tegen kortetermijnschommelingen. Bovendien, omdat eigenaren vaak vermogende particulieren zijn die niet zwaar gefinancierd zijn, zijn gedwongen verkopen zeldzaam, zelfs tijdens economische teruggang.
Concluderend: het koperspubliek in Verbier is welvarend, internationaal en gericht op lifestyle, met een slimme investeringsmentaliteit. Ze voelen zich aangetrokken tot de unieke mix van sport, sociaal leven en stabiliteit die Verbier te bieden heeft. Hun motivatie is een combinatie van persoonlijk plezier en het behoud van vermogen op de lange termijn. Dit psyche begrijpen is essentieel: het verklaart waarom vastgoed in Verbier zulke hoge prijzen kan vragen en relatief liquide blijft – er wordt een diepe emotionele en strategische waarde toegekend aan deze Alpenwoningen, die verder gaat dan alleen bakstenen en mortel.
Inzichten in de huurmarkt
De huurmarkt in Verbier is een integraal onderdeel van het onroerend goed-landschap, aangezien veel eigenaren hun panden verhuren en veel bezoekers op zoek zijn naar korte termijn chalets/appartementen. De huurmarkt van Verbier is sterk seizoensgebonden, waarbij de skikalender en de piekperiodes van zomertoerisme worden gevolgd.
Seizoensgebonden vraag: In de winter trekt Verbier van december tot april een toestroom van skiërs aan. De piekverhuur “sweet spot” beslaat ongeveer 20 weken in het skiseizoen (van begin december tot Pasen), wanneer de vraag het hoogst is en de weektarieven sterk stijgen knightfrank.com knightfrank.com. Dit omvat de periode rond Kerstmis en Nieuwjaar, eind januari, februari (vooral tijdens schoolvakanties) en maart tot Pasen – waarbij premium chalets volledig volgeboekt kunnen zijn tegen topprijzen. Naast deze winterweken kent Verbier inmiddels ook een solide zomerseizoen: ongeveer 10 weken verhuurvraag buiten de winter, met name in juli en augustus wanneer de Alpen wandelaars, mountainbikers en festivalgangers aantrekken knightfrank.com. Gezamenlijk kan een woning in Verbier rond de 30 weken bezetting per jaar behalen, wat een opmerkelijke uitbreiding is ten opzichte van het traditionele 10–15 weken durende skiseizoen van tien jaar geleden knightfrank.com. Deze stijging weerspiegelt het succes van het resort om jaarrond toerisme en evenementen te promoten.
Tijdens dalperiodes (het voorjaar nadat de skiliften sluiten en de rustige late herfst) daalt de vraag aanzienlijk en staan veel woningen leeg of worden verhuurd met flinke kortingen. Slimme eigenaren benutten deze periodes voor onderhoud of eigen gebruik. Maar belangrijk is dat de hoge seizoensprijzen voldoende lucratief zijn zodat, zelfs met leegstand, het jaarlijkse rendement aantrekkelijk blijft.
Huurprijzen en rendement: De huurprijzen in Verbier behoren tot de hoogste in de Alpen. Een luxe chalet in Verbier kan in het hoogseizoen enkele tienduizenden Zwitserse franken per week opleveren, afhankelijk van grootte en voorzieningen (chalets met personeel brengen zelfs nog meer op). Zo kan een goed gelegen appartement met 3 slaapkamers CHF 5.000–7.000 per week opbrengen in het hoogseizoen, terwijl een groot vrijstaand chalet CHF 15.000–25.000+ per week kan vragen met Nieuwjaar. De zomertarieven per week liggen lager, ongeveer 50–70% van die van het winterse hoogseizoen, al kunnen speciale evenementen (zoals weken met klassieke muziekfestivals) de prijzen weer doen stijgen.
In het algemeen zijn de huuropbrengsten in Verbier solide maar niet uitzonderlijk – dit is typerend voor eersteklas vastgoed in toeristische gebieden (waar de waarde van het onroerend goed zeer hoog is ten opzichte van de huur). Volgens Alpiene vastgoedanalisten leveren Zwitserse skiwoningen gemiddeld net onder de 4% netto huuropbrengst per jaar op alpinepropintel.com. Knight Frank merkt ook op dat een bruto huuropbrengst van circa 4% haalbaar is in de meeste Alpenresorts knightfrank.com. In het geval van Verbier bewegen de rendementen zich aan de onderkant van die range bij een ultra-prime chalet (omdat de aankoopprijzen zo hoog zijn). Voor wat betaalbaardere appartementen die nog steeds goed verhuren, kan het rendement iets hoger liggen. Knight Frank gaf bijvoorbeeld een scenario: een chalet van €1 miljoen in Chamonix (op sommige vlakken vergelijkbaar met het middensegment van Verbier) kan €80.000 bruto opbrengen met 30 weken verhuur, resulterend in €40.000 netto vóór belastingen (oftewel 4% netto rendement) knightfrank.com. Hieruit kunnen we afleiden dat een pand in Verbier van CHF 2 miljoen wellicht ongeveer CHF 100.000 per jaar bruto oplevert en netto rond CHF 50.000 na kosten, wat ook rond de 4% uitkomt. Ultra-luxe chalets bieden mogelijk een lager percentage (misschien 2–3%) omdat hun huurinkomsten, hoewel fors in absolute termen, lager zijn ten opzichte van de zeer hoge aankoopprijs.
Het is belangrijk om bruto versus netto rendement te verduidelijken: Bruto rendement is simpelweg huur gedeeld door de aankoopprijs. Netto rendement trekt de kosten er van af – en bij Alphenverhuur komen er kosten bij kijken: beheervergoedingen, schoonmaak, onderhoud (zoals sneeuwruimen), verzekering, mogelijk de aflossing van schulden, en makelaarscommissies. Eigenaren in Verbier huren vaak lokale agentschappen of conciërgeservices in voor het beheer van de verhuur, die 15–20% van de huurinkomsten in rekening kunnen brengen. Na alle kosten kan een bruto rendement van 4% voor de eigenaar slinken tot ongeveer 2,5–3% netto. Het in het rapport van Alpine Property Intelligence genoemde gemiddelde van “net onder 4% netto” suggereert dat efficiënt verhuren inderdaad de meeste kosten kan dekken en toch een klein winstje kan opleveren alpinepropintel.com. Daarnaast zijn de huurprijzen in de Zwitserse Alpen sinds 2019 met circa 10% gestegen alpinepropintel.com, dankzij de post-COVID vraag, wat het rendement iets heeft verhoogd (hoewel ook de aankoopprijzen zijn gestegen, waardoor de rendementen in balans blijven).
Huurregulaties: Zwitserland is vrij soepel wat betreft vakantieverhuur. Er zijn geen landelijke beperkingen op het aantal nachten dat een tweede huis verhuurd mag worden (in tegenstelling tot sommige steden waar Airbnb-nachten worden begrensd) knightfrank.com. In Verbier mogen eigenaren hun woning vrij verhuren via platforms als Airbnb, Booking.com of lokale chaletbureaus voor kortetermijnverhuur. Eén kanttekening: als de woning is gekocht onder een regeling die verhuur verplicht stelt (sommige nieuwbouwprojecten classificeren units als “beleggingsobjecten” om de beperkingen op tweede huizen te omzeilen), kan de eigenaar verplicht zijn om het een bepaald aantal weken te verhuren. Maar over het algemeen bepalen eigenaren in Verbier zelf of ze verhuren. Verenigingen van eigenaren (bijvoorbeeld de VvE van een appartementencomplex) zouden theoretisch regels kunnen stellen voor kortetermijnverhuur, maar dat is per geval en niet gebruikelijk knightfrank.com.
Huurdersprofiel en Gedrag: Winterhuurders in Verbier zijn vaak wekelijkse skivakantiegangers – families, vriendengroepen, bedrijfsuitjes – die vaak uit het Verenigd Koninkrijk, Europa of daarbuiten komen. Ze komen voor de beroemde pistes en het nachtleven. Veel van hen zijn terugkerende bezoekers die elk jaar rond dezelfde tijd huren. Zomerhuurders zijn bijvoorbeeld wandelaars, mountainbikers of bezoekers aan evenementen (zoals het publiek van het Verbier Festival of deelnemers aan wielerwedstrijden). De aanwezigheid van een sterke verhuurmarkt is een extra aantrekkingskracht voor vastgoedinvesteerders: het is relatief eenvoudig om huurders te vinden in Verbier tijdens drukke periodes gezien de populariteit van het resort.
Een interessant effect van het woningtekort is dat lokale bedrijven en seizoenspersoneel moeite hebben om onderdak te vinden. Sommige werkgevers huren of kopen nu woningen om personeel te huisvesten (zoals eerder genoemd) knightfrank.com. Deze vraag naar personeelshuisvesting geldt vooral voor betaalbare woningen in Le Châble of de omliggende gebieden, maar wijst op een krappe verhuurmarkt, zelfs buiten de toeristenvraag om. Als je een klein appartement bezit in Verbier/Le Châble, heb je misschien de mogelijkheid om seizoensverhuur te doen aan locals of werknemers (bijvoorbeeld een winterverhuur van 4 maanden aan een skileraar), soms tegen lagere tarieven dan toeristische weekhuur, maar wel voor een gegarandeerd langere periode.
Seizoensgebonden tarieven: Zoals verwacht fluctueren de huurprijzen enorm per seizoen. Onderzoek van UBS wees uit dat resorts als Verbier en Zermatt enorme verschillen laten zien tussen huurprijzen in het skiseizoen en de zomer, wat het prijsverschil weerspiegelt van topkwaliteit skigebieden alpinepropintel.com. Dit betekent dat een eigenaar de jaarlijkse inkomsten niet simpelweg door twaalf kan delen voor een maandgemiddelde – in plaats daarvan verdient men het grootste deel in de winter, een kleiner deel in de zomer, en heel weinig in de tussenseizoenen. Het beheren van deze seizoensinvloeden is cruciaal (bijvoorbeeld door het aanpassen van prijzen en zorgen dat het pand ruim voor het hoogseizoen goed wordt aangeboden).
Over het algemeen zijn de huurrendementen in Verbier gezond naar Zwitserse maatstaven en vormen ze een aanzienlijke stimulans voor eigenaren om te verhuren. Hoewel niemand miljonair wordt enkel door huurinkomsten uit één chalet, kunnen deze inkomsten de exploitatiekosten flink compenseren en in veel gevallen zelfs de hypotheekrente dekken. Bijvoorbeeld, met de huidige lage hypotheekrentes (Zwitserse variabele/vaste rentes rond de 2,5–3% in 2024 knightfrank.com knightfrank.com), betekent een netto rendement van 3%+ dat het vastgoed vrijwel zelfvoorzienend kan zijn als er geleend wordt. Deze dynamiek – lage financieringskosten en sterke huren – maakt het bezit (zelfs met hypotheek) steeds aantrekkelijker in vergelijking met enkel huren tijdens een verblijf. Inderdaad, begin 2025, door stijgende huren en lage rentes, werd het jaarlijks bezitten van een woning in Zwitserland vaak goedkoper dan huren investropa.com jamesedition.com. In het geval van Verbier kan de hoge huurprijs voor een chalet voor meerdere weken in plaats daarvan worden gebruikt om eigendom te financieren, wat frequente bezoekers motiveert om te kopen als ze kunnen.
Voorbeeld: Een gezin dat een mooi chalet huurt voor twee piekweken kan jaarlijks CHF 20.000 uitgeven. Dat bedrag kan de rente op een aanzienlijke lening dekken of bijdragen aan het eigen vermogen – een besef dat terugkerende huurders richting kopen duwt.
Samengevat wordt de huurmarkt in Verbier gekenmerkt door hoge seizoensgebonden vraag, premium prijzen en rendementen rond de 3–4%. Het verlengde toerismeseizoen heeft het bezettingspotentieel vergroot. Hoewel de markt sterk gericht is op de winter, zorgt de groei van zomeractiviteiten ervoor dat eigenaren steeds meer kunnen rekenen op inkomsten het hele jaar door. Investeerders moeten nog steeds rekening houden met leegstand en beheerskosten, maar gezien de huidige trends kan het verhuren van een woning in Verbier een winstgevende en relatief “zorgeloze” onderneming zijn (vooral bij het gebruik van professionele verhuurders). De sterke vraag naar huurwoningen zorgt ook voor extra liquiditeit op de koopmarkt – potentiële kopers weten immers dat ze gemakkelijk kunnen verhuren, wat het betalen van de hoge koopprijs kan rechtvaardigen.
Infrastructuur & Ontwikkelingsprojecten
Continue investeringen in infrastructuur en voorzieningen zijn cruciaal voor een resort als Verbier om zijn voorsprong te behouden. Verschillende lopende en geplande projecten in Verbier en de regio Val de Bagnes zijn gericht op het verbeteren van de connectiviteit, duurzaamheid en de algehele bezoekerservaring – allemaal aspecten die indirect de vastgoedwaarde kunnen verhogen door de aantrekkingskracht van het resort te versterken.
1. Nieuwe liften & pisteverbeteringen: Het meest significante project is de bouw van de Savoleyres Télémixte-lift. Dit langverwachte liftsysteem zal Verbier efficiënter verbinden met het Savoleyres/La Tzoumaz-gebied. Het is een combinatie van gondel en stoeltjeslift (vandaar Télémixte) en bestaat uit twee etappes: Les Esserts naar Savoleyres (nieuwe 10-persoonsgondel), gepland om te openen in december 2025, en Savoleyres naar La Tzoumaz (stoeltjesliftverlenging) tegen december 2026 heavenpublicity.co.uk. De werkzaamheden zijn begonnen in 2023, wat wijst op een sterke betrokkenheid ondanks de hoge kosten. Deze moderne lift zal de doorstroming van skiërs aanzienlijk verbeteren en de toegang vergemakkelijken, waardoor wat ooit een trage verbinding was nu een snelle aansluiting wordt verbier4vallees.ch seeverbier.com. Voor vastgoedeigenaren, vooral die in Savoleyres/Esserts, is dit een grote plus – het “brengt Verbier dichterbij” en verhoogt de aantrekkelijkheid van chalets aan die kant van de berg. Ook versterkt het de aantrekkingskracht van La Tzoumaz (een rustiger dorp aan de andere kant van de bergkam) doordat het makkelijker wordt om het kernski-gebied van Verbier te bereiken, wat mogelijk de vastgoedwaarden daar ook opdrijft. Daarnaast heeft Téléverbier een nieuwe 6-persoons stoeltjeslift gepland voor de winter van 2026/27 in een ander deel van het skigebied, met de bouw vanaf 2025 snowindustrynews.com. Constante liftvernieuwingen zoals deze zorgen ervoor dat Verbier toonaangevend blijft in ski-infrastructuur.
2. Herontwikkeling van het Sportcentrum: Het overdekte sportcentrum van Verbier (met zwembad en andere faciliteiten) is in 2017 getroffen door een brand, waardoor er een groot project gestart is om het te herbouwen en opnieuw vorm te geven. Het nieuwe Verbier Sports Centre project is goedgekeurd met een geraamd budget van CHF 69 miljoen valdebagnes.ch. Het ontwerp, eind 2023 bevestigd, is ambitieus – met plannen voor een semi-olympisch zwembad, recreatiebaden, een spa, een waterspeelzone voor kinderen (glijbanen, enz.), een grote fitnessruimte met modulaire zalen en een restaurant valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Het wordt een multifunctioneel complex gericht op zowel locals als toeristen, met een visie voor de komende 30 jaar valdebagnes.ch valdebagnes.ch. De eerste bouwwerkzaamheden starten in 2025, en de opening is gepland in 2028 valdebagnes.ch. Opvallend is dat het ontwerp prioriteit geeft aan lokale materialen (steen en hout) en duurzaamheid, volledig in lijn met het streven van Verbier om moderne behoeften te combineren met een alpiene identiteit valdebagnes.ch. Er zijn zelfs besprekingen over de toevoeging van een ijsbaan in het complex (nog in debat) valdebagnes.ch. Zodra het sportcentrum voltooid is, zal het de ervaring van bewoners en toeristen in Verbier het hele jaar door aanzienlijk verrijken – met wellness en recreatie, zelfs bij slecht weer of buiten het seizoen. Voor vastgoedeigenaren is het een extra troef: hoogwaardige vrijetijdsvoorzieningen in het dorp maken Verbier nog aantrekkelijker als plek om te wonen of vakantie te vieren.
3. Upgrades aan het Dorpscentrum: Het Place de l’Ermitage project is een andere ontwikkeling gericht op het verbeteren van de levenskwaliteit. Het centrale plein in Verbier (Place de l’Ermitage) wordt heringericht met uitgebreide publieke inspraak om een groene, veelzijdige gemeenschapsruimte te creëren valdebagnes.ch valdebagnes.ch. De plannen voorzien meer groen (bomen, door regenwater gevoede moerasgebieden), openbare zitplaatsen, een paviljoen met een multifunctionele ruimte en café, en flexibele ruimte voor markten, concerten of zelfs een winterijsbaan valdebagnes.ch. Een ondergrondse parkeergarage van drie verdiepingen (met ongeveer 200 plaatsen) wordt eronder gebouwd, slim verborgen om het aanzicht te behouden valdebagnes.ch. De bouw van het plein en de parkeergarage staat gepland voor eind 2025. Het doel is om Verbier een echt dorpshart te geven dat in alle seizoenen aantrekkelijk is – een plek waar zowel locals als toeristen samenkomen, meer dan alleen bij de skiliften en bars. Dit soort stedelijke verbetering kan de vastgoedwaarden in de omgeving licht verhogen en maakt Verbier over het algemeen leefbaarder en minder autoverzadigd.
4. Mobiliteit en Duurzaamheid: Verbier legt de nadruk op duurzaam transport en energie in haar ontwikkelingsplannen. Het resort erkent dat de grootste ecologische voetafdruk afkomstig is van bezoekers die naar het resort reizen heavenpublicity.co.uk. Gelukkig is Verbier een van de gemakkelijkst bereikbare grote resorts per openbaar vervoer – je kunt met de trein vanuit Genève (of zelfs Londen via de Eurostar en Zwitserse spoorwegen) rechtstreeks naar Le Châble reizen, en daarna met de gondel omhoog naar Verbier heavenpublicity.co.uk. Het bestaan van deze kabelbaanverbinding vanaf het treinstation in het dal is een enorm voordeel, en wordt gepromoot als een groenere manier om aan te komen (het vermijden van autoverkeer de berg op). Daarnaast maken rechtstreekse vluchten naar Sion (een stad in Wallis) en seizoensvluchten naar Genève het gemakkelijk voor internationale reizigers heavenpublicity.co.uk. Binnen het resort zijn er plannen om belangrijke straten te voetgangersvriendelijk maken: zo wordt een deel van de Rue de Médran (dicht bij de hoofd lift) autoluw gemaakt om de sfeer in het dorp te verbeteren en wandelen/fietsen te stimuleren valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Op het gebied van energie investeert de liftmaatschappij en de faciliteiten van Verbier in hernieuwbare energiebronnen, energiezuinige sneeuwproductie en betere isolatie om het energieverbruik te verminderen heavenpublicity.co.uk. Al deze inspanningen vallen onder het thema toegankelijkheid en duurzaamheid dat het resort als cruciaal heeft bestempeld voor haar toekomst heavenpublicity.co.uk.
5. Andere Ontwikkelingen: In het bredere Val de Bagnes-gebied (de gemeente inclusief Verbier) zijn er culturele en toeristische initiatieven zoals de “Kairos” wijnproefruimte in Bruson (geopend in een gerenoveerd chalet, met wijnervaringen plus een luxe appartement met 2 kamers) heavenpublicity.co.uk. Hoewel klein, benadrukt het de trend om toeristische activiteiten te diversifiëren (culinair toerisme, enz.). Ook vermeldenswaard is de gondel van Bruson (geopend in 2014) – niet nieuw, maar een herinnering dat Verbier verbonden is met meerdere dorpen, en dat deze verbindingen het afgelopen decennium zijn verbeterd. De aansluiting van Bruson via de gondel heeft skigebied en alternatieve accommodatiemogelijkheden toegevoegd, en verdere ontwikkelingen daar (zoals nieuwe accommodaties of activiteiten) kunnen een aanvulling zijn op het kern-aanbod van Verbier.
Met het oog op de toekomst heeft de gemeente van Verbier een 30-jarenvisieplan (PAZ) dat groei in balans brengt met het behoud van het milieu valdebagnes.ch. Men is zich er bewust van om stedelijke verspreiding van chalets over de berghellingen te vermijden (“het redden van Zwitserse skioorden van verstedelijking” was zelfs ooit eens een thema swissinfo.ch). Dit betekent dat toekomstige ontwikkelingen zich zullen richten op slimme verdichting en het upgraden van infrastructuur in plaats van het onbeperkt bouwen van nieuwe huizen. Verwacht dus aanhoudende investeringen in zaken als transport (misschien meer elektrische bussen, of zelfs ideeën voor een tunnel of verbeterde weg om de drukte tijdens piekweekenden te verlichten) en voorzieningen, in plaats van grote nieuwe woonwijken.
Impact op vastgoed: Al deze projecten – liften, sportfaciliteiten, verfraaiing, duurzaamheidsmaatregelen – verhogen de aantrekkingskracht van Verbier. Voor huidige eigenaren betekent dit een verbeterde levensstijl en waarschijnlijk op de lange termijn een waardestijging van het vastgoed, omdat het resort concurrerend blijft met internationale bestemmingen. Voor potentiële kopers laten ze zien dat Verbier niet op zijn lauweren rust; de plaats werkt actief aan verbetering, waardoor een investering in vastgoed minder risico kent (de stad blijft levendig en modern). Opmerkelijk is vooral dat deze investeringen plaatsvinden zelfs ondanks wettelijke beperkingen op nieuwbouw: het toont aan dat de gemeenschap zich richt op kwaliteit boven kwantiteit – het upgraden van bestaande gebouwen om een hoogwaardig publiek aan te trekken, in plaats van uit te breiden. Dit model bevordert doorgaans stijgende vastgoedprijzen, omdat de ervaring voortdurend wordt verbeterd zonder het aanbod significant uit te breiden.
Samengevat is de ontwikkelingspijplijn van Verbier robuust en doelgericht. Tussen 2025 en 2028 zien we een nieuwe snelle liftverbinding, een vlaggenschip sport-/wellnesscentrum in aanbouw, een groener dorpscentrum en voortdurende verbeteringen op het gebied van duurzaamheid. Al deze ontwikkelingen houden Verbier aan de top van de Alpenresorts, wat gunstig is voor het aanhouden van het momentum in de vastgoedmarkt.
Juridische & Regelgevende Omgeving
Investeren in Zwitsers vastgoed – zeker als buitenlander – vereist het navigeren van een complex juridisch en regelgevend kader. Verbier valt, als deel van Zwitserland, zowel onder federale wetgeving als onder kantonale (Wallis) regelgeving die invloed kan hebben op het eigendom van vastgoed. In recente jaren, en kijkend naar de toekomst, zijn er een aantal belangrijke juridische factoren en mogelijke veranderingen om rekening mee te houden:
Lex Koller (Wet op Buitenlands Eigendom): De bekende Zwitserse wet die buitenlandse vastgoedaankopen beperkt, Lex Koller, speelt een cruciale rol in resortmarkten. In essentie mogen niet-ingezeten buitenlanders alleen bepaalde soorten onroerend goed kopen (meestal vakantiewoningen in aangewezen toeristische zones) en vaak met een limiet op de grootte (ongeveer 200 m² woonoppervlak) investorsinproperty.com. Verbier is een van die aangewezen gebieden waar buitenlanders mogen kopen, maar zij moeten een kantonale vergunning verkrijgen en vallen onder jaarlijkse quotaregelingen. Zo geeft het kanton Wallis (waar Verbier ligt) elk jaar een beperkt aantal vergunningen uit aan buitenlandse kopers – deze worden vaak snel vergeven vanwege de grote vraag. Het proces kan bureaucratisch zijn en wordt streng gehandhaafd properstar.sg. Buitenlanders mogen niet meerdere panden kopen; één pand per niet-ingezetene is de algemene regel. Ook moet het onroerend goed voor persoonlijk gebruik zijn (kortetermijnverhuur is toegestaan, maar men mag niet puur voor speculatie onder een zakelijk schild kopen zonder toestemming).
Al vele jaren is Lex Koller restrictief maar stabiel. Aankomende wijzigingen: Vanaf maart 2025 heeft de Zwitserse Bondsraad plannen aangekondigd om Lex Koller verder aan te scherpen ubs.com jacquemoudstanislas.ch. Dit is vrij significant. De voorstellen (die nog in detail moeten worden uitgewerkt) bevatten maatregelen zoals: het vereisen dat buitenlanders die in Zwitserland wonen hun huis verkopen als ze het land verlaten (het dichten van een maas waardoor ze het konden behouden als tweede woning), het voorkomen dat buitenlandse kopers commercieel vastgoed verwerven voor investering (alleen voor eigen zakelijk gebruik), mogelijk het beëindigen van de vrijstelling waardoor buitenlanders aandelen konden kopen in Zwitserse vastgoedbedrijven, en cruciaal, er wordt nagedacht over nieuwe beperkingen op buitenlandse aankopen van vakantiewoningen en serviced appartementen (aparthotels) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Hoewel de details voor vakantiewoningen nog niet zijn vastgesteld, lijkt de koers te zijn meer beperkingen voor buitenlandse kopers in hotspots zoals Verbier. Deze wijzigingen maken deel uit van een politieke drijfveer om woningtekorten aan te pakken en de prijzen laag te houden voor de lokale bevolking (een initiatief dat zelfs verband houdt met bredere bevolkingskwesties) jacquemoudstanislas.ch.
Wat betekent dit? Als dit wordt doorgevoerd, kan het moeilijker worden voor niet-ingezetenen om te kopen in plaatsen zoals Verbier – mogelijk strengere quotums voor vergunningen of extra voorwaarden. Het wetgevingsproces is echter lang en kan op weerstand stuiten jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Een wetsontwerp wordt eind 2025 verwacht, met debatten tot in 2026. Ondertussen kan alleen al het vooruitzicht van strengere regels sommige buitenlanders aansporen om “nu te kopen in plaats van later,” wat de vraag op korte termijn verhoogt. Omgekeerd kan onzekerheid sommigen doen afwachten. Bestaande buitenlandse eigenaars zouden niet gedwongen worden te verkopen (tenzij ze onder de uitzondering voor hoofdverblijfplaats vielen en zijn verhuisd, volgens de nieuwe regel). Maar als er bijvoorbeeld een verbod op aparthotels komt, zou dat nieuwe ontwikkelingsmodellen kunnen beperken.
Op dit moment zijn er nog geen onmiddellijke Lex Koller-wijzigingen van kracht investropa.com – de huidige status blijft in 2025 behouden, wat betekent dat buitenlanders nog steeds vakantiewoningen kunnen kopen in Verbier onder de huidige regels. Het is gewoon een kwestie om in de gaten te houden. Als je een buitenlandse investeerder bent die Verbier overweegt, is het belangrijk om deze wetgevingsprocedure op de voet te volgen, omdat dat jouw rechten of de liquiditeit van je bezit in de toekomst kan beïnvloeden.
Lex Weber (Tweede Woningwet): Vaak verward met Lex Koller, is de Tweede Woning Initiatief (Lex Weber) een andere belangrijke regeling. In 2012 goedgekeurd door Zwitserse kiezers, verbiedt het de bouw van nieuwe tweede woningen in gemeenten waar het aandeel tweede woningen boven de 20% van het totale woningaanbod uitkomt ffw.ch. Verbier (gemeente Val de Bagnes) ligt ver boven die grens – naar verluidt bestaat ongeveer 75% van de woningen in Verbier uit tweede- of vakantiewoningen – waardoor sinds 2013 geen nieuwe pure vakantiewoningen meer mogen worden vergund. Er zijn enkele uitzonderingen benut: projectontwikkelingen die voor 2012 zijn goedgekeurd, zijn toch doorgegaan; bepaalde nieuwe projecten hebben een “verhuurverplichting” waardoor ze worden aangemerkt als hotels of beleggingspanden in plaats van pure tweede woningen countrylife.co.uk. Ook aparthotels (eenheden verkocht aan kopers maar verhuurd door een exploitant) zijn in sommige gevallen als een oplossing gebruikt, omdat ze gelden als hotelaccommodatie.
Belangrijk is dat, zoals eerder vermeld, Lex Weber eind 2024 enigszins werd versoepeld. In wat informeel “Lex Candinas” wordt genoemd (naar de politicus die het heeft voorgesteld), is de wet herzien zodat gebouwen die vóór 2013 bestonden tot maximaal 30% mogen worden vergroot, zelfs als dit nieuwe wooneenheden creëert ubs.com. In de praktijk betekent dit dat als je een ouder appartementsgebouw in Verbier hebt, je bijvoorbeeld een uitbreiding of extra appartementen in de zolder kunt realiseren, tot maximaal 30% meer vloeroppervlakte. Deze maatregel is bedoeld om het aanbod marginaal te vergroten zonder nieuwe bouw op onbebouwde grond. Dit kan ertoe leiden dat er de komende jaren in Verbier enkele nieuwe appartementen op de markt komen, maar gezien de beperkingen (alleen gebouwen van vóór 2012, en er zijn bouwvergunningen nodig die de gemeente streng zal bewaken), zal het de markt niet overspoelen. Het is waarschijnlijker dat lokale eigenaren hierdoor kunnen uitbreiden of herontwikkelen en misschien een paar huurwoningen creëren. Een ander Weber-wetaspect betreft omzettingen: primaire woningen kunnen bij verkoop secundaire woningen worden, wat al gebeurde en het aanbod aan vakantiehuizen vergroot (maar dat stond de wet sowieso al toe; een nieuw aspect is dat mensen panden omzetten en ze vervolgens met een premie van 15–20% verkopen, omdat eenheden die als tweede huis mogen dienen meer waard zijn alpinepropintel.com).
Lex Weber is blijvend van kracht en afgezien van de aanpassing voor een uitbreiding van 30%, worden geen verdere versoepelingen verwacht. Sterker nog, milieulobby’s zouden kunnen aandringen op strengere handhaving om mazen in de wet te voorkomen. Voor een koper betekent dit dat nieuwbouwmogelijkheden zeer zeldzaam zijn – in wezen kun je in Verbier meestal alleen bestaande woningen kopen. Het betekent ook dat je investering profiteert van een kunstmatig beperkt aanbod (goed voor de waarde, maar het betekent ook dat als je droom een op maat gemaakt, nieuw chalet is, dat bijna onmogelijk is tenzij je een oud chalet vervangt).
Belastingen en kosten: Zwitserland heeft geen uniforme overdrachtsbelasting op onroerend goed; dit verschilt per kanton. In Wallis bedraagt de overdrachtsbelasting meestal rond de 2,5% van de aankoopprijs (vaak verdeeld tussen koper en verkoper volgens lokale gewoonte). Notaris- en kadasterkosten voegen elk ongeveer ~0,3–0,5% toe properstar.sg. De transactiekosten kunnen dus oplopen tot zo’n ~3–4% in Verbier – lager dan in veel andere landen zoals Frankrijk of Italië. Jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Zwitserland is ook bescheiden; sommige gemeenten heffen een jaarlijkse belasting op eigendom, maar in Wallis is deze niet hoog. Zwitserland kent echter historisch een “forfaitaire huurwaardebelasting” voor huiseigenaren (waarbij eigenaar-bewoners worden belast op een theoretische huuropbrengst van hun woning). Er is een grote wijziging voorgesteld: afschaffing van de forfaitaire huurwaardebelasting voor hoofdverblijven. Het Zwitserse parlement overwoog deze hervorming (populair onder de lokale bevolking), en als deze doorgaat, zou dat gecompenseerd kunnen worden door het beperken van de hypotheekrenteaftrek en mogelijk de invoering van een nieuwe belasting op tweede woningen ubs.com. Dit laatste is vooral van belang voor eigenaren in Verbier: als er een belasting op tweede woningen wordt ingevoerd, kunnen de jaarlijkse kosten voor vakantiewoningbezitters toenemen (mogelijk een toeslag of hogere eigenaarsbelasting voor niet-hoofdverblijven). Dit idee is nog speculatief, maar wordt overwogen als een manier om het verlies aan inkomsten te compenseren door het afschaffen van de huurwaardebelasting voor hoofdwoningen ubs.com.
Huurreglementen en belastingen: Het verhuren van uw woning in Verbier betekent dat u Zwitserse inkomstenbelasting betaalt over de verhuuropbrengst (federale, kantonale en gemeentelijke belastingen). Niet-residente eigenaren betalen meestal een bronbelasting op Zwitserse huurinkomsten, hoewel zij vaak een deel hiervan kunnen terugvorderen op basis van verdragen tussen hun thuisland en Zwitserland. Daarnaast geldt er een gemeentelijke toeristenbelasting voor kortetermijnverhuur – eigenaren moeten zich doorgaans registreren en per nacht of via een jaarlijkse lumpsum een kleine bijdrage betalen aan het lokale VVV-kantoor voor elke verhuurde woning. Het is verstandig om deze zaken geregeld te laten worden door een Zwitserse accountant als u regelmatig verhuurt.
Lokale bestemmingsplannen en vergunningen: Voor elke renovatie of uitbreiding zijn lokale vergunningen vereist. De autoriteiten van Val de Bagnes staan bekend als streng maar rechtvaardig – ze willen het alpine karakter behouden. Zo zijn er regels omtrent chaletstijlen, daktypes, etc. Kopers moeten er ook rekening mee houden dat landbouwgrond of bepaalde beschermde zones rond Verbier helemaal niet bebouwd mogen worden. De meeste verkochte panden liggen al binnen de bouwzones, dus dit is met name van belang voor wie droomt van het kopen van een weide om daar een nieuw chalet op te bouwen (dit is niet mogelijk onder de huidige regels).
Vergelijkend perspectief: In vergelijking met andere Alpenlanden is het Zwitserse regelgevingsklimaat het meest beperkend voor buitenlandse kopers (Lex Koller) en nieuwbouw (Lex Weber). Daarentegen is het ook erg stabiel – veranderingen gaan langzaam (door directe democratie of voorzichtige overheidsmaatregelen). In Frankrijk zijn er nationaal geen beperkingen voor buitenlandse kopers of tweede woningen, maar de belastingen zijn zwaarder (zoals vermeld, vermogensbelasting op vastgoed, hogere jaarlijkse belastingen, etc.) en sommige gebieden kennen beperkende maatregelen voor kortetermijnverhuur in steden. Oostenrijk verbiedt niet-EU-burgers in veel regio’s volledig om tweede woningen te kopen, en zelfs EU-burgers krijgen te maken met lokale restricties. Zwitserland is dus in zekere zin moeilijk maar bereikbaar voor buitenlanders – als je de vergunning weet te verkrijgen, kun je eigenaar worden van een van ’s werelds beste resorts met volledige eigendomsrechten en sterke juridische bescherming.
Nog een regelgeving: een zogenaamd “Initiative for the Future” werd genoemd in de context van luxe vastgoed, wat naar verluidt de ultra-high-endmarkt afremt ubs.com. Dit verwijst waarschijnlijk naar een bredere politieke beweging (mogelijk met betrekking tot duurzaamheid of het tegengaan van overontwikkeling voor toekomstige generaties). De details vallen buiten het bestek, maar de strekking is dat de politieke stemming in Zwitserland bewust is van het feit dat men de luxewoningmarkt niet ongeremd wil laten groeien als dat lokale belangen schaadt. Dit kan leiden tot strengere milieunormen voor gebouwen of hogere belastingen op luxe woningen. Vooralsnog is het vooral een sentiment dat als waarschuwing geldt.
Conclusie voor investeerders: Grondig juridisch onderzoek is essentieel. Werk samen met een lokale notaris of advocaat bij aankoop in Verbier. Zorg dat je inzicht hebt in de vergunningsstatus (is het pand geschikt voor buitenlandse aankoop en is er een vergunning beschikbaar?), eventuele verhuurverplichtingen of restricties en de fiscale gevolgen. Houd de ontwikkeling rond de hervorming van Lex Koller in de gaten – hoewel het nog geen wet is, laat het zien dat Zwitserland woningen betaalbaar wil houden, wat mogelijk meer beperkingen zal betekenen voor buitenlands eigendom in de toekomst. Positief is dat het Zwitserse rechtssysteem sterke eigendomszekerheid biedt en een traditie heeft van respect voor eigendomsrechten. Heb je eenmaal een huis in Verbier, dan mag je vertrouwen op de stabiliteit van dat eigendom – de regelgeving maakt het lastig om binnen te komen, maar eenmaal binnen is je bezit uitstekend beschermd in een land dat bekendstaat om zijn rechtstaat.
Verbier vs. andere Alpenresorts
Hoe verhoudt Verbier zich tot andere topbestemmingen in de Alpen en Zwitserland? In veel opzichten behoort Verbier tot de bovenste klasse van skioorden wereldwijd, en het begrijpen van zijn relatieve positie kan investeringskeuzes verduidelijken.
Prijzen en Prestige: Zoals eerder vermeld is Verbier momenteel de een-na-duurste skionroerendgoedmarkt in de Alpen (net achter St. Moritz) met ~CHF 22.100/m² ubs.com. Dit plaatst het boven andere elitaire Zwitserse resorts zoals Zermatt, Gstaad en het opkomende Andermatt ubs.com. Internationaal gezien benaderen of overtreffen de prijsniveaus in Verbier die van wereldberoemde Franse resorts: zo hebben in Courchevel 1850 in Frankrijk prijzen historisch gezien in de €20.000–€30.000 per m² gelegen, vergelijkbaar met de top van Verbier. Ultra-prime chalets in Verbier (CHF 35.000/m² of meer) behoren tot hetzelfde luxeniveau als de topsegmenten in Courchevel, Megève of Val d’Isère. Oostenrijkse en Italiaanse resorts blijven qua prijs doorgaans achter (met uitzondering van misschien Kitzbühel, dat een sterk luxesegment heeft maar nog steeds lagere prijzen per m²). Verbier is dus een van de duurste skimarkten ter wereld, wat het aanzien van de bestemming bevestigt ubs.com.
Verschillen in kopersprofiel: De kopers in Verbier zijn erg internationaal, zoals besproken. Vergelijk dit met St. Moritz – een resort met een lange geschiedenis van jetset-glamour (denk aan Europese aristocratie en beroemdheden). St. Moritz trekt ook veel buitenlandse kopers aan (waaronder een aanzienlijk aantal Italianen, gezien de geografische nabijheid, en Duitsers, plus wereldwijde UHNWIs). Ook hier gelden de beperkingen van Lex Koller, maar het heeft een diepgewortelde luxecultuur (zoals het Palace Hotel, polo op sneeuw, enz.). Zermatt, dat autovrij is en iets meer afgelegen (alleen bereikbaar per trein), spreekt vooral Zwitserse en Duitse kopers aan, evenals diegenen die specifiek gecharmeerd zijn van de Matterhorn. Amerikanen geven vaak ook de voorkeur aan Zermatt vanwege de iconische status. Gstaad heeft doorgaans een meer discrete, ‘old money’-uitstraling; het ligt lager voor skiën, maar heeft het hele jaar door aantrekkingskracht (bekende zomerscholen, tennis, enz.) en er zijn veel vermogende Zwitsers en enkele buitenlanders (historisch gezien een sterke band met Midden-Oosterse vorstenhuizen, evenals Britten). Andermatt is uniek: het is de nieuwkomer die actief buitenlandse kopers aantrok door hen uit te zonderen van Lex Koller mansionglobal.com mansionglobal.com. Hierdoor is de samenstelling van de kopers in Andermatt zeer internationaal – de helft Zwitsers, de helft buitenlanders van over de hele wereld mansionglobal.com. Andermatt kent lagere prijzen, maar deze zijn snel gestegen (~7,7% jaarlijkse groei over 10 jaar) mansionglobal.com. Een koper die makkelijkere aankoopregels zoekt, zou Andermatt kunnen overwegen, maar die moet accepteren dat het een opkomend resort is (kleinere dorpssfeer, nog niet zo levendig als Verbier, hoewel dit verbetert dankzij Vail’s investeringen en meerdere nieuwe projecten).
Skigebied & Klimaat: Verbier beschikt over een van de grootste skigebieden in Zwitserland (4 Vallées, 410 km aan pistes) heavenpublicity.co.uk. Dit is vergelijkbaar met het Engadin-gebied van St. Moritz (ongeveer 350 km inclusief naburige resorts), en groter dan de gefragmenteerde gebieden van Gstaad. Het skigebied van Zermatt (gedeeld met Cervinia, Italië) is ook enorm (ongeveer 360 km), en heeft de aantrekkingskracht van de Matterhorn. Wat betreft hoogte: de hoogste lift van Verbier is 3.330 m op de Mont Fort heavenpublicity.co.uk, wat zorgt voor uitstekende sneeuwzekerheid. Het hoogste punt van St. Moritz (Diavolezza) ligt op ~3.000 m; Klein Matterhorn van Zermatt is 3.883 m (de hoogste liften van Europa), waardoor Zermatt zelfs in de zomer gletsjerskiën biedt. Gstaad daarentegen bereikt een maximum van ongeveer 2.300 m – prima in goede winters, maar meer uitgedaagd in warme jaren. De klimaatbestendigheid is dus hoog voor Verbier, Zermatt en St. Moritz; matig voor de overige gebieden. Dit is een belangrijk vergelijkingspunt geworden: hoger gelegen, sneeuwzekere gebieden zijn steeds meer in trek bij kopers, wat de reden is dat plaatsen als Verbier en Zermatt een sterkere prijsstijging laten zien dan lager gelegen gebieden alpinepropintel.com.
Het hele jaar door aantrekkingskracht: Alle topresorts stimuleren toerisme het hele jaar door, maar sommige hebben natuurlijke voordelen. Verbier heeft een sterk zomeraanbod opgebouwd (zoals het organiseren van het Verbier Festival voor klassieke muziek, dat een internationaal cultureel publiek aantrekt). Zermatt is prachtig in de zomer en trekt wandelaars (het uitzicht op de Matterhorn is een groot pluspunt). St. Moritz voert misschien wel de lijst aan qua aantrekkingskracht in meerdere seizoenen, met zomerse zeiltochten op de meren, golf en evenementen als de Engadin zomermarathon; het is al ruim een eeuw een echte bestemming voor alle seizoenen. Gstaad is ook heel erg het hele jaar door populair, met een beroemd muziekfestival, paardensportevenementen, enzovoorts, en is eigenlijk net zozeer een zomerse societybestemming als een winterbestemming. Andermatt ontwikkelt zomergolf en buitenactiviteiten, maar wint nog aan bekendheid. In vergelijking staat Verbier zijn mannetje als dubbel seizoen resort, met misschien een jongere/avontuurlijkere zomergroep (mountainbiken, trailrunning) en chique evenementen. Hoe gevarieerder de seizoenen, hoe beter het verhuurpotentieel en het leefplezier.
Community en Sfeer: Elk resort heeft een eigen sfeer. Verbier wordt vaak omschreven als energiek en jong – het staat bekend om zijn après-ski feesten (de Farinet, de Farm Club, enz.), en een publiek dat zowel welgesteld als sportief is. Je ziet hier eerder hedgefund-managers in Patagonia-outfits dan in formele bontjassen. St. Moritz daarentegen voelt formeler of opvallender luxe aan – denk aan bontjassen, designerboetieks en een gevestigde sociale agenda (de gasten zijn gemiddeld ouder). Zermatt heeft een charmant dorp en een meer relaxte sfeer, met een bergbeklimmersverleden (begeleide tochten, enzovoort) gecombineerd met luxe chalets; bovendien voelt het, doordat er geen auto’s mogen rijden, rustiger aan (dus geen brullende Lamborghini’s zoals misschien in St. Moritz of Verbier). Gstaad promoot “kom omhoog, vertraag” – ultieme luxe maar zeer discreet en kalm; beroemdheden trekken zich er zonder opschudding terug. Voor investeerders maakt deze sfeer uit: als je huurinkomsten wilt, kan het energieke imago van Verbier bijvoorbeeld meer wekelijkse huurders aantrekken dan de stille exclusiviteit van Gstaad.
Vergelijkende Regels: Buitenlanders mogen in al deze Zwitserse resorts kopen onder de Lex Koller-voorwaarden (St. Moritz, Zermatt, Gstaad liggen allen in toegestane zones). Maar interessant genoeg laten sommige plaatsen zoals Wengen of Mürren (in het Berner Oberland) geen autoverkeer toe en zijn de mogelijkheden voor buitenlandse kopers er beperkter; het zijn echter kleinere markten. Buiten Zwitserland kennen Franse resorts (zoals Val d’Isère, Courchevel, Méribel, Chamonix) geen aankoopbeperkingen op basis van nationaliteit, wat het makkelijker kan maken voor internationale kopers om daar te investeren. Toch zijn er in die markten andere uitdagingen (Franse vermogenswinstbelasting, andere erfrechtregels, enz.). De beperkingen in Zwitserland kunnen de markt minder vloeibaar doen lijken, maar juist die schaarste (beperkt buitenlands eigendom) geeft Zwitserse resorts een gevoel van exclusiviteit en kan de waarde ondersteunen.
Markttrends: Tijdens en na de pandemie steeg de waarde van alle alpiene toplocaties. Een Knight Frank-index liet zien dat prijzen voor Franse en Zwitserse skiwoningen in 2020–2022 flink stegen, met vele resorts die dubbele cijfers groei per jaar lieten zien. Zo meldde Alpine Prop Intel voor Zwitserse resorts in 2022 een toename van 7–9%, evenals in plaatsen als Val d’Isère alpinepropintel.com. Inmiddels is er in de Alpen sprake van afkoeling. Franse resorts laten in 2023/24 ook tragere groei of stabilisatie zien, en in sommige (Frankrijk kent geen Weber-wet, dus ontwikkelaars hebben veel bijgebouwd bij stijgende vraag – bv. nieuwe projecten in Megève of Val d’Isère) is het aanbod toegenomen. Door het restrictieve Zwitserse bouwbeleid is het aanbod daar beperkter gebleven, waardoor de prijsstijging misschien beter standhoudt. Daar staat tegenover dat de sterke Zwitserse frank woningen er duurder heeft gemaakt in euro’s of dollars, terwijl Frans vastgoed (in euro geprijsd) “goedkoper” kan lijken als je dollars aanhoudt (door de zwakkere euro eerder in 2024). Dit kan sommige internationale kopers beïnvloeden in hun keuze.
Belastingvergelijkingen: Zwitserland vs. anderen: We noemden de Franse vermogensbelasting op onroerend goed mansionglobal.com, wat voor sommige vermogende kopers een afschrikmiddel is (in principe 0,5–1,5% per jaar over de vastgoedwaarde boven €1,3 miljoen). Oostenrijk en Italië kennen geen dergelijke vermogensbelasting, maar hebben andere bijzonderheden (Oostenrijk vereist vaak toeristische verhuur van een tweede woning door buitenlanders, en in Italië zijn de aankoopkosten hoger). Het stabiele, gematigde belastingregime van Zwitserland is een pluspunt, al moet wel worden opgemerkt dat Zwitserland in veel kantons een jaarlijkse vermogensbelasting heft op het totale nettovermogen (inclusief wereldwijd vastgoed) van ongeveer 0,1–0,5%. Valais heft inderdaad vermogensbelasting, maar voor een vermogend individu is het effectieve tarief relatief laag en wordt het vaak verzacht door forfaitaire belastingregelingen voor sommige buitenlandse inwoners.
Verhuuropbrengsten vergelijking: Interessant genoeg suggereert Knight Frank’s huurgids dat Franse resorts in sommige gevallen iets hogere rendementen kunnen hebben door lagere aankoopprijzen maar sterke huren (bijvoorbeeld Chamonix, dat betaalbaarder is om te kopen maar een goede toeristische aantrekkingskracht heeft). Zwitserse resorts hebben historisch gezien echter vaak meer potentieel voor prijsstijging vanwege het beperkte aanbod en het “waardevaste” karakter. Het wordt een kwestie van rendement versus groei: Zwitserland neigt meer naar het laatste (kapitaalbehoud/groei), Frankrijk zou meer rendement kunnen bieden maar mogelijk lagere langetermijngroei (hoewel dat geen vaste regel is).
Kwaliteit van infrastructuur: Zwitserse resorts, waaronder Verbier, staan bekend om hun uitstekende infrastructuur (efficiënte liften, goed geprepareerde pistes, betrouwbare elektriciteit/water, enzovoort). Franse resorts variëren; sommige hebben uitstekende moderne liftsystemen (bijvoorbeeld het skigebied Les 3 Vallées met Courchevel), maar andere hebben mogelijk wat verouderde infrastructuur. Deze betrouwbaarheid en het comfort vormen mede de reden waarom mensen voor Zwitserland kiezen.
Samengevat: Verbier doet niet onder voor de concurrentie en leidt zelfs op veel fronten: prijs, vraag, internationale uitstraling, skikwaliteit en het aanbod het hele jaar door. St. Moritz en Zermatt zijn de belangrijkste Zwitserse tegenhangers – elk met hun eigen unieke kwaliteiten (St. Moritz voor de ultra-luxe levensstijl en evenementen, Zermatt voor de magie van het bergbeklimmen en dat uitzicht op de Matterhorn). Gstaad biedt een andere ervaring – misschien meer vergelijkbaar met een zomerparadijs dat ook skiën biedt, aantrekkelijk voor een bepaald elitepubliek. Bij de keuze tussen deze resorts speelt persoonlijke voorkeur een grote rol: geef je de voorkeur aan glamoureuze high society (St. Moritz), autovrije charme (Zermatt), stille verfijning (Gstaad), of het energieke kosmopolitische leven (Verbier)? Vanuit investeringsperspectief zijn ze allemaal veerkrachtig gebleken en sterk in trek. De recente onderscheiding van Verbier als “Beste Skigebied ter Wereld” in 2022 heavenpublicity.co.uk is een pluim op de hoed en wijst op brede erkenning van zijn uitmuntendheid. En in rechtstreekse vergelijkingen behoort Verbier steevast tot de topkeuzes voor kopers die een mix van serieuze skimuligheden en bruisend dorpsleven willen schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch.
Een vergelijking met enkele Noord-Amerikaanse resorts (ter context): plaatsen als Aspen of Vail in de VS, of Whistler in Canada. De ultra-exclusieve woningen in Aspen hebben zelfs nog hogere absolute prijzen bereikt (mega-landgoederen $25 mln+), maar per m² kan Verbier goed meekomen, gezien de hogere dichtheid en schaarste aan grond in de Alpen. Veel Europeanen geven sowieso de voorkeur aan de Alpen vanwege de cultuur en toegankelijkheid, waardoor Verbier vaak wint bij internationale kopers die anders misschien Amerikaanse skiwoningen zouden overwegen.
Uiteindelijk behoort Verbier tot de absolute top, samen met St. Moritz, Zermatt, Courchevel, Megève, enzovoort. Het biedt een unieke mix van eigenschappen die sommigen tot de conclusie doen komen dat het het beste allround skioord van Europa is. Zolang die reputatie standhoudt, zal de vastgoedmarkt in Verbier blijven floreren – in vergelijking met, en samen met, zijn luxe Alpen-tijdgenoten.
Conclusie & Vooruitblik
De vastgoedmarkt in Verbier wordt in 2025 gekenmerkt door kracht, exclusiviteit en een volwassen evenwicht na de eerdere hausse. De prijzen voor woningen en luxe onroerend goed zijn op een historisch hoogtepunt, ondersteund door een onevenwichtige verhouding tussen hoge vraag en beperkt aanbod. De hectiek van de pandemie is overgegaan in een duurzaam tempo, maar er is geen aanwijzing voor een grote daling. In plaats daarvan kenmerken matige groei en blijvende waarde de vooruitzichten.
Belangrijkste punten uit deze analyse zijn:
- Veerkracht van de residentiële sector: De woningmarkt van Verbier blijft een van de meest robuuste in de Alpen. Zelfs nu de jaarlijkse prijsstijgingen matigen tot enkelcijferige percentages, worden de vastgoedwaarden van het resort ondersteund door unieke factoren – wettelijke beperkingen op nieuw aanbod, aanhoudende interesse van vermogende internationale kopers, en de topstatus van het resort. Kopers kunnen rekenen op een stevige instapprijs, maar historisch gezien zijn zij beloond met niet alleen een huis, maar een bezit dat zijn waarde behoudt (of stijgt) doorheen economische cycli alpinepropintel.com.
- Nuances van de luxemarkt: Het ultraluxe segment in Verbier ondergaat een lichte herkalibratie; recordprijzen hebben geleid tot een tijdelijke pauze en een meer kritische vraag. Toch blijft het prestige van het bezitten van een “trophy chalet” in Verbier onaangetast. We voorzien dat het luxesegment binnen een relatief smalle bandbreedte zal blijven verhandelen – significante correcties zijn onwaarschijnlijk zonder externe schokken, dankzij de grote groep vermogende kopers die deze bezittingen begeren. Sterker nog, de absolute top van de markt (eigenschappen van CHF 10 miljoen of meer) zal vermoedelijk zijn waarde behouden of laten groeien, zelfs als tweede verblijven in het middensegment vlakker presteren jamesedition.com.
- Commerciële en verhuurmogelijkheden: De huurmarkt biedt solide rendementen rond de 3–4%, ondersteund door een lang winterseizoen en een groeiende aantrekkingskracht in de zomer alpinepropintel.com knightfrank.com. Investeerders die op zoek zijn naar inkomen kunnen vertrouwen hebben in de aanhoudende populariteit van Verbier; de seizoensvraag vertoont geen tekenen van afname. Aan de commerciële kant zorgt het beperkte aantal retail/horeca-ruimtes ervoor dat elke investering daar (bijvoorbeeld een hotel of winkelpand) gepaard gaat met ingebouwde vraag en prestige door de associatie met het merk Verbier. De synergie tussen het toeristische succes en de vastgoedprestaties is duidelijk: zolang Verbier rijke bezoekers blijft aantrekken, hebben die bezoekers plekken nodig om te verblijven, winkelen en dineren – een vicieuze cirkel ten voordele van de vastgoedeigenaren.
- Toekomstige Ontwikkeling & Infrastructuur: Verbier is actief bezig zichzelf toekomstbestendig te maken. Aankomende infrastructuur zoals de Savoleyres-lift en het nieuwe sportcentrum zullen de woon- en vakantie-ervaring verbeteren heavenpublicity.co.uk valdebagnes.ch. Tegen 2028 zal Verbier nog betere connectiviteit en voorzieningen bieden, waarmee het zijn positie als voorloper onder Alpendorpen versterkt. Voor onroerend goed betekent dit dat de investeringsomgeving mettertijd verbetert – je koopt in een resort dat voortdurend innoveert, niet stagneert. Een toegankelijker, duurzamer en activiteitenrijk Verbier zal nieuwe generaties toeristen en kopers aantrekken.
- Regelgevende Aandachtspunten: Aan de horizon brengen regelgevende veranderingen (aanscherping regels voor buitenlandse kopers, mogelijke tweede woning-belastingen) een waarschuwing met zich mee ubs.com ubs.com. Hoewel dit de vraag enigszins kan afkoelen of de eigendomskosten kan verhogen, illustreert het ook Zwitserlands beheerde aanpak van onroerend goed – oververhitting en speculatieve bubbels worden voorkomen. Op de lange termijn komt die stabiliteit toe aan toegewijde investeerders. Niettemin doen belanghebbenden er goed aan betrokken te blijven bij deze beleidsdiscussies en hun beslissingen mogelijk te versnellen als ze vrezen de boot te missen voordat regels veranderen (bijvoorbeeld: een buitenlander besluit in 2025 te kopen in plaats van 2027, als men verwacht dat de Lex Koller strenger wordt).
- Vergelijkend Voordeel: In vergelijking met andere Alpen-hotspots bewijst Verbier keer op keer zijn waarde – of het nu gaat om prijsstelling, levensstijl of veerkracht. Het slaat een aantrekkelijke balans: glamoureus maar sportief, chique maar gezinsvriendelijk, internationaal maar onmiskenbaar Zwitsers. Deze brede aantrekkingskracht zal Verbier waarschijnlijk bovenaan de verlanglijstjes van kopers houden, ook terwijl concurrentie van plaatsen als St. Moritz of Zermatt gezond blijft. Kortom, Verbier hoeft niet per se de absolute “winnaar” onder de resorts te zijn – het moet gewoon in die topklasse blijven, en alles wijst erop dat dit zo zal zijn.
Vooruitzichten: Met het oog op de komende jaren kun je stabiele maar niet spectaculaire groei verwachten in de vastgoedwaarden van Verbier, van enkele procenten per jaar investropa.com. De mogelijkheid van af en toe een dip (misschien in specifieke segmenten of als een wereldgebeurtenis een bredere vertraging veroorzaakt) kan niet worden uitgesloten, maar eventuele zwakte zal waarschijnlijk worden opgevangen door uitgestelde vraag en de fundamentele bodem onder de prijzen. Het beleggerssentiment blijft positief en ziet onroerend goed in Verbier als een lange termijn investering met zowel lifestyle- als financieel rendement. De kopersgroep kan veranderen – bijvoorbeeld doordat meer Noord-Amerikaanse of Midden-Oosterse kopers geïnteresseerd raken door een sterke dollar of de stabiliteit van de frank – maar diversiteit in de vraag is een kracht.
Bovendien, nu jongere vermogende individuen (millennials en Gen-Z ondernemers) zich op de markt voor recreatiewoningen begeven, zijn Verbier’s beroemde nachtleven en extreme sporten ideaal gepositioneerd om ook deze demografie aan te trekken. De inspanningen van het resort op het gebied van duurzaamheid sluiten aan bij de waarden van jongere kopers, wat mogelijk een extra aantrekkingskracht geeft (weten dat je vakantiehuis zich in een gemeenschap bevindt die zich inzet voor groene initiatieven kan een pluspunt zijn).
Samengevat lijkt de vastgoedmarkt van Verbier in 2025 en daarna klaar voor een aanhoudende welvaart, zij het gematigder dan in het recente verleden. Voor wie overweegt te investeren is de boodschap duidelijk: Verbier biedt een uniek en aantrekkelijk totaalpakket – maar instappen vraagt om betrokkenheid, zowel financieel als in het begrijpen van de regels. Als je eenmaal binnen bent, hoor je echter bij een club van vastgoedeigenaren die niet alleen genieten van waardestijging, maar ook van de onbetaalbare ervaring van het beste dat Alpendorp biedt. Oftewel: Verbier is niet zomaar een vastgoedmarkt, het is een investering in levensstijl – één die alle tekenen vertoont om jarenlang vruchten af te werpen.
Bronnen: Dit rapport maakte gebruik van gegevens en inzichten van toonaangevende Zwitserse financiële instellingen (UBS, Julius Baer), vastgoedadviesbureaus (Investropa, Knight Frank, Savills), Zwitserse overheidspublicaties en lokale autoriteiten van Verbier. Deze bronnen omvatten de UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com, Knight Frank’s Ski Property Report knightfrank.com knightfrank.com, Alpine Property Intelligence analyses alpinepropintel.com alpinepropintel.com, JamesEdition luxe markttrends jamesedition.com, Zwitserse federale bulletins jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch, en lokaal nieuws uit Val de Bagnes valdebagnes.ch valdebagnes.ch, onder andere, om te zorgen voor een goed onderbouwd en actueel perspectief op het vastgoedlandschap van Verbier in 2025.
