Amerikaanse Vastgoedmarktvooruitzichten 2025 en Verder

Introductie

Na een aantal onstuimige jaren betreedt de Amerikaanse vastgoedmarkt in 2025 een nieuwe fase die wordt gekenmerkt door stabiliserende trends en voorzichtige optimisme. Zowel de residentiële als commerciële sectoren hebben de schokken van de pandemie, snelle renteverhogingen en hoge inflatie doorstaan. Als we kijken naar 2025 en de komende jaren, zien we een woningmarkt die nog steeds te kampen heeft met een tekort aan woningen, maar waar het aanbod geleidelijk verbetert, en een commerciële markt waarin sommige sectoren (zoals industrieel vastgoed en multifamily) veerkrachtig blijven terwijl andere (met name kantoren) moeite hebben te herstellen. De rentevoeten, die naar het hoogste niveau in decennia zijn gestegen, zullen naar verwachting licht afnemen, wat het gedrag van kopers en investeringsstrategieën beïnvloedt. Dit rapport biedt een uitgebreid overzicht van de huidige trends en prognoses tot 2028, met aandacht voor residentieel en commercieel vastgoed, regionale dynamiek, belangrijke drijfveren en de risico’s en kansen voor investeerders.

Belangrijkste punten: De huizenprijzen zijn landelijk afgevlakt na de snelle stijgingen van 2020–2022 en stijgen nu veel langzamer (sommige voorspellers voorzien zelfs een bescheiden daling in 2025) zillow.com. Het aantal verkopen blijft onder het niveau van voor de pandemie, maar zal naar verwachting toenemen naarmate de hypotheekrente daalt en het aanbod groter wordt realestatenews.com. De sectoren van het commercieel vastgoed kennen uiteenlopende ontwikkelingen: industriële en multifamily panden profiteren van sterke vraag, winkelvastgoed heeft een lage leegstand, terwijl de kantorenmarkt te maken heeft met hoge leegstand maar mogelijk nabij een dieptepunt is cbre.com cbre.com. In het hele land lopen Sun Belt-markten en andere betaalbare regio’s voorop in groei, terwijl sommige oververhitte markten lichte prijsdalingen verwerken nar.realtor. Demografische trends (zoals Millennials die de leeftijd voor het kopen van een huis bereiken), technologische verschuivingen (zoals thuiswerken en e-commerce) en macro-economische omstandigheden zullen het vastgoedlandschap de komende jaren bepalen. In de onderstaande secties gaan we dieper in op elk aspect, met een vooruitblik tot 2028 voor verschillende segmenten en regio’s.

I. Trends Residentieel Vastgoed (2025)

Huizenprijzen en Verkoopvolume

De snelle prijsstijgingen van de pandemiejaren hebben in 2024–2025 plaatsgemaakt voor een periode van veel langzamere groei. Landelijk zijn de huizenprijzen nog steeds bijna op recordhoogte, maar stijgen ze slechts bescheiden. In het eerste kwartaal van 2025 was de mediane prijs voor bestaande eengezinswoningen ongeveer $402.300, een stijging van 3,4% ten opzichte van een jaar geleden nar.realtor. Dat is een groot verschil met de dubbele-cijfer groei van 2021–2022. Slechts 11% van de metropolen kende in het begin van 2025 een prijsstijging van dubbele cijfers (tegenover 14% eind 2024) nar.realtor, terwijl ongeveer 17% van de markten in het eerste kwartaal van 2025 een prijsdaling op jaarbasis kende nar.realtor. Sommige voorheen zeer gewilde markten – zoals Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco en Seattle – kenden het afgelopen jaar of twee prijsdalingen, maar zijn nu aan het herstellen terwijl kopers zich aanpassen aan de nieuwe omstandigheden nar.realtor. Omgekeerd geldt dat in enkele markten waar de prijzen nog steeds dalen (zoals Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC; en enkele markten in Florida) de banengroei sterk is en verwacht wordt dat stabilisatie en herstel nabij zijn nar.realtor. Over het algemeen geldt dat betaalbare regio’s met een sterke economische groei en bevolkingsgroei de grootste prijsstabiliteit kennen, terwijl sommige dure kustmarkten vlak of slechts licht gestegen zijn, als gevolg van betaalbaarheidslimieten nar.realtor.

Het aantal woningverkopen is de afgelopen twee jaar laag geweest, voornamelijk door de stijging van de hypotheekrente. Het aantal verkopen van bestaande woningen was in 2023–2024 het laagst in ongeveer 30 jaar (rond een jaarlijks tempo van 4 miljoen) omdat veel kopers werden uitgesloten en potentiële verkopers vastzaten in hun laag-rente woningen nar.realtor realestatenews.com. Er zijn echter tekenen van een keerpunt. De National Association of Realtors (NAR) meldt dat het aantal in behandeling zijnde woningverkopen eind 2024 eindelijk licht steeg ten opzichte van een jaar eerder nar.realtor, en dat het aanbod van te koop staande woningen – zowel nieuw als bestaand – weer licht stijgt na een langdurig tekort nar.realtor. De vraag die is opgebouwd is aanzienlijk: de Amerikaanse bevolking is sinds 1995 met 70 miljoen gegroeid, terwijl het jaarlijkse aantal woningverkopen nu ongeveer gelijk is aan dat van 1995 nar.realtor. Dit suggereert dat veel huishoudens hun aankoop hebben uitgesteld en weer tot de markt zullen toetreden zodra de omstandigheden verbeteren. Inderdaad, de hoofdeconoom van NAR verwacht een opleving van de verkoopactiviteit: na twee zwakke jaren zullen de verkopen van bestaande woningen in 2025 naar verwachting met ongeveer 6% stijgen, met een stijging van ongeveer 10% bij nieuwbouwwoningen realestatenews.com. Andere prognoses zijn voorzichtiger – zo verwacht Zillow dat de verkopen van bestaande woningen in 2025 met slechts 1,4% stijgen (tot ~4,12 miljoen woningen verkocht) zillow.com –, maar de consensus is dat het verkoopvolume in 2025 weer omhoog zal gaan in plaats van verder te dalen. Naar verwachting zullen de verkopen, zoals besproken in de forecast-sectie, met een geleidelijk herstel toenemen tot en met 2026–2028, ervan uitgaande dat de hypotheekrente afneemt en er meer nieuwbouw komt (zie voorspellingen in Sectie VII).

Woningaanbod en Inventarisniveaus

Het woningaanbod – het aantal beschikbare woningen te koop – is de laatste jaren chronisch laag geweest, waardoor de prijzen zijn gestegen ondanks de hogere rente. Het goede nieuws is dat het aanbod eindelijk verbetert na de dieptepunten. Realtor.com meldt dat het aantal te koop staande woningen eind 2024 het hoogste was sinds 2019, dankzij een combinatie van meer nieuwbouwwoningen en een iets langere verkooptermijn per aanbieding realtor.com. Toch is de markt nog lang niet in balans: het landelijk aanbod was eind 2024 nog steeds ongeveer 20% lager dan het gemiddelde van 2017–2019 voor die periode realtor.com. Kortom: het is een kwestie van “het glas is halfvol of halfleeg” – de omstandigheden verbeteren, maar kopers hebben in veel regio’s nog steeds beperkte keuze. Belangrijk is dat er opmerkelijke regionale verschillen zijn in het herstel van het aanbod. De Zuidelijke en Westelijke regio’s zijn het dichtst bij het pre-pandemische aanbodniveau gekomen, terwijl de Midwest en Noordoostelijke regio’s nog steeds beperkt zijn realtor.com. Dit weerspiegelt waarschijnlijk een hoger bouwtempo en instroom van migranten in de Sun Belt (meer aanbod), terwijl veel markten in de Midwest en het Noordoosten minder nieuwbouw en weinig verhuisbewegingen kennen.

Op grotere schaal blijft de Amerikaanse woningmarkt kampen met een structureel tekort aan woningen. Een recent onderzoek van Zillow schat dat het land ongeveer 4,5 miljoen woningen tekortkomt voor een “gezond” aanbod businessinsider.com. Bouwers hebben de afgelopen jaren de productie opgevoerd – het aantal nieuwe woningen is op het hoogste peil sinds 2006 – maar arbeidskrapte, hoge materiaalkosten en regelgeving zorgen ervoor dat uitbreiding van het aanbod slechts langzaam gaat. In 2024 trok het bouwtempo weer iets aan door hogere financieringskosten voor bouwers. Vooruitkijkend verwacht Fannie Mae dat het aantal woningstarts in 2025 iets zal dalen en daarna in 2026 weer stijgt als de vraag toeneemt businessinsider.com. Ook de Mortgage Bankers Association (MBA) voorspelt dat de nieuwbouw in 2025 ongeveer gelijk blijft en daarna geleidelijk weer zal toenemen businessinsider.com. Dit suggereert dat verlichting aan de aanbodszijde slechts stapsgewijs zal zijn – voldoende om een te snelle prijsstijging te voorkomen, maar niet genoeg om het tekort in één keer weg te werken.

Een belangrijke factor die het bestaande woningaanbod beperkt is het zogenaamde “lock-in effect.” Miljoenen huiseigenaren hebben in 2020–2021 een 30-jarige hypotheek afgesloten tegen extreem lage rentes (vaak 3% of lager). Met de huidige hypotheekrente van rond de 6–7% staan deze eigenaren voor een forse boete als zij hun huis verkopen en een nieuwe woning kopen tegen het huidige rentetarief. Daardoor kiezen velen ervoor om niet te verhuizen, waardoor bestaande koopwoningen niet op de markt komen. Lawrence Yun van de NAR merkt op dat dit lock-in effect een rem op het aanbod heeft gezet, maar dat het geleidelijk zal afnemen doordat belangrijke levensgebeurtenissen mensen uiteindelijk toch dwingen te verhuizen (elk jaar zijn er miljoenen huwelijken, scheidingen, geboortes, baanwisselingen en pensioneringen die verkopen forceren ondanks de rentes) nar.realtor. Bovendien zullen meer van deze eigenaren hun woning te koop zetten als de hypotheekrente daalt. Sterker nog: mochten de rentes de komende jaren richting het ‘normale’ niveau zakken (bijvoorbeeld 5% of lager), dan verwachten experts een golf van uitgestelde verkopers op de markt, waardoor het aanbodprobleem afneemt businessinsider.com.

Huurtarieven en de huurwoningmarkt

De huurmarkt kende direct na de pandemie een hausse, waarbij de huurprijzen in 2021–2022 met het snelste tempo in decennia stegen. Sindsdien is de huurgroei aanzienlijk afgekoeld doordat een golf van nieuwe appartementen op de markt kwam en de betaalbaarheid zijn grenzen bereikte. Begin 2025 is de nationale huurstijging bescheiden – ruwweg gelijk aan of iets onder de algemene inflatie. Zo was de gemiddelde vraaghuur in de VS in mei 2025 slechts 1,0% hoger dan het jaar ervoor yardimatrix.com, een scherpe afname vergeleken met de jaarlijkse stijgingen van 10–15% enkele jaren geleden. Data van RealPage laten zien dat de effectieve huren slechts 1,1% groeiden in het jaar tot maart 2025, de hoogste jaarlijkse stijging in ruim een jaar, maar nog steeds een zeer gematigd cijfer realpage.com. Deze afkoeling weerspiegelt het toegenomen aanbod: ontwikkelaars leverden een golf aan nieuwe appartementen op in 2023–2024 – het hoogste niveau van nieuwe opleveringen sinds de jaren 80 mf.freddiemac.com. Met meer aanbod krijgen huurders meer onderhandelingsruimte en worden verhuurders in veel steden gedwongen kortingen of incentives aan te bieden om hun woningen verhuurd te krijgen.

Ondanks deze bouwgolf blijft de vraag naar huurwoningen robuust, waardoor een ernstig overschot in de meeste markten uitblijft. Het landelijk huurdervacaturepercentage bedroeg 7,1% in Q1 2025, een lichte stijging ten opzichte van 6,6% een jaar eerder advisorperspectives.com. Met andere woorden, de leegstand is iets opgelopen maar ligt nog altijd laag vergeleken met het verleden (ter vergelijking: in de late jaren 2010 was de leegstand van huurwoningen 8–10% gebruikelijk). Veel van de nieuwe appartementen worden alsnog opgenomen door de vraag, zij het in een lager tempo, omdat de onderliggende huurvraag sterk is – de Amerikaanse arbeidsmarkt groeit, jonge volwassenen blijven nieuwe huishoudens vormen en de hoge koopprijs houdt meer mensen in de huurderspool. Freddie Mac merkt op dat de vraag naar huurappartementen “uitzonderlijk” is, maar dat het recordaanbod van nieuwe woningen de huurstijging matig houdt en de leegstand in sommige regio’s verhoogt mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. In 2024 schommelde de leegstand rond 6%, en **de basisprognose van Freddie Mac voorziet een stijging van de leegstand tot circa 6,2% in 2025 wanneer nog meer nieuwe eenheden op de markt komen mf.freddiemac.com. Dit wordt echter gezien als een piek; zodra de bouw vertraagt als reactie op hogere rentes, zal de aanvoer afnemen. Inderdaad, **ontwikkelaars trekken zich terug – het aantal bouwstarts in 2025 ligt naar verwachting ruim onder het pre-pandamisch gemiddelde (ongeveer 30% lager volgens CBRE) cbre.com. Eind 2025 en daarna zal het tempo van nieuwe opleveringen afnemen, waardoor de appartementenmarkt weer kan aanspannen.

Prognoses voor huurprijzen weerspiegelen deze dynamiek. De laatste verwachting van Zillow is dat huurprijzen voor eengezinswoningen met circa 3,2% stijgen in 2025 en appartementen met ongeveer 2,1% zillow.com. Ook Freddie Mac voorspelt een landelijke huurstijging van circa 2,2% in 2025, iets onder het langjarig gemiddelde mf.freddiemac.com. Deze bescheiden stijgingen in 2025 betekenen juist een opleving ten opzichte van 2024, toen de huurgroei het dieptepunt bereikte (in veel steden zelfs vrijwel nul). Met andere woorden, de huren stijgen niet meer explosief, maar kruipen nog steeds stapje voor stapje omhoog in een houdbaar tempo. Opvallend is dat de huurdynamiek verschilt per segment: eengezins-huurwoningen (huizen te huur) kennen sterkere vraag en huurgroei dan appartementencomplexen, deels omdat veel gezinnen die geen woning kunnen kopen uitwijken naar huurhuizen in de buitenwijken zillow.com. Dit voedt de interesse van beleggers in portefeuilles met huurhuizen.

Kijkend voorbij 2025 verwachten veel analisten dat de huurgroei in 2026 gematigd blijft en dan mogelijk opnieuw aantrekt in 2027–2028 zodra de huidige bouwgolf is verwerkt. Een terugkeer naar de historische gemiddelde huurstijging (rond de 3% per jaar) is waarschijnlijk in de tweede helft van het decennium mf.freddiemac.com. Sommige regio’s presteren nu al beter: zo kennen verschillende steden in de Sun Belt en Midwest bovengemiddelde huurstijgingen dankzij sterke bevolkingsgroei en werkgelegenheid arbor.com. Al met al zijn de fundamenten van de huurmarkt (arbeidsmarkt, demografie) solide, maar de balans tussen vraag en aanbod zal het huurverloop bepalen. Op de korte termijn is het ruime aanbod het verhaal – het houdt de huurprijzen in bedwang en biedt huurders meer keus. In 2026–2028, als de bouw terugloopt zoals verwacht, kunnen verhuurders weer prijszettingsmacht krijgen, vooral in markten met groeiende werkgelegenheid en beperkt nieuw woningaanbod.

II. Trends in Commercieel Vastgoed per Sector

Hoewel de particuliere woningmarkt de meeste aandacht trekt, is de commerciële vastgoedmarkt (CRE) een enorm speelveld dat onder meer kantoorgebouwen, winkelcentra, logistieke hallen, appartementencomplexen, hotels en datacenters omvat. De vooruitzichten voor CRE in 2025 zijn sterk sectorafhankelijk, waarbij het resultaat sterk uiteenloopt per type vastgoed. Hieronder lichten we de trends toe in de belangrijkste sectoren – Kantoor, Retail, Industrie en Multifamily (appartementen) – die samen het grootste deel van de Amerikaanse commerciële vastgoedmarkt vormen. We bespreken de huidige situatie en wat men mag verwachten de komende jaren per sector:

Kantorenmarkt

De kantorenmarkt is sinds de pandemie de meest geplaagde sector binnen commercieel vastgoed. De opkomst van thuiswerken en hybride werken heeft structureel de vraag naar kantoorruimte in veel steden verminderd, met verhoogde leegstand en dalende vastgoedwaarden als gevolg. In 2024–2025 worstelen veel kantoortorens in binnensteden, met name oudere panden, met lage bezettingsgraden. De nationale kantoorleegstand staat op recordhoogte – gemiddeld is zo’n 18–19% van de kantoorruimte leeg, en in sommige grote stedelijke markten ligt het leegstandspercentage ruim boven de 20% cbre.com cbre.com. Het aantal onderverhuurde vierkante meters (kantoren die bedrijven wél huren maar proberen door te verhuren wegens overcapaciteit) blijft daarnaast groot. Deze omstandigheden zetten huurprijzen voor standaard kantoorpanden onder flinke druk en zorgen voor problemen bij kantoorpandeigenaren met leningen die binnenkort aflopen. Kortom, de kantorenmarkt zit duidelijk in een neerwaartse golf.

Toch zijn er steeds meer signalen dat de kantorenmarkt haar dieptepunt nadert en voorzichtig een herstelcyclus ingaat. Volgens de vooruitblik van CBRE voor 2025 is de kantoorverhuur in 2024 licht aangetrokken en wordt verdere verbetering verwacht in 2025, zij het bescheiden cbre.com. Zij verwachten een toename van 5% van het totale aantal nieuwe huurovereenkomsten voor kantoorruimte in 2025, wat een welkome ommekeer is na jaren van krimp cbre.com. Cruciaal is dat de nieuwbouw van kantoren tot een minimum is teruggebracht, wat verder overaanbod helpt voorkomen cbre.com. Nu bedrijven zich aanpassen aan hybride werken, realiseren velen zich dat fysieke kantoren toch nodig blijven voor samenwerking en bedrijfscultuur, alleen wellicht met minder ruimte per werknemer of op andere locaties. Het sentiment onder huurders verschuift geleidelijk van pure krimp naar stabilisatie en selectieve uitbreiding, aldus brancheonderzoeken cbre.com. Veel huurders verlengen hun contracten (vaak gepaard met inkrimping of ‘flight to quality’-bewegingen), wat de bezettingsgraad stabiliseert.

Een duidelijke trend is een bifurcatie van de kantorenmarkt: nieuwere, hoogwaardige (“Class A”) kantoorgebouwen met goede voorzieningen kennen een duidelijk gezondere vraag dan oudere, verouderde gebouwen. Prime kantoorruimte – de topklasse gebouwen in elke markt – wordt in sommige steden zelfs schaars nu huurders zich consolideren in de beste panden cbre.com. CBRE definieert prime kantoorruimte als de beste gebouwen; ze verwachten dat de leegstand van prime kantoren in 2027 weer op het niveau van vóór de pandemie zal liggen (~8% leegstand) door deze vlucht naar kwaliteit cbre.com. Daarentegen zullen kantoren van mindere kwaliteit waarschijnlijk moeite blijven houden en mogelijk herbestemd moeten worden (sommige komen in aanmerking voor conversie naar woningen of andere functies, hoewel dit vaak complex is). Over het geheel genomen wordt verwacht dat de leegstand op de kantorenmarkt nationaal piekt rond 19% en daarna geleidelijk daalt naarmate de economie groeit en het overschot aan ruimte langzaam wordt geabsorbeerd cbre.com. We mogen slechts een gestage, geen snelle, opleving van de kantorenmarkt verwachten: zelfs tegen 2027 verwachten de meeste analisten niet dat de vraag naar kantoorruimte terug zal keren naar het niveau van vóór 2020, maar het ergste van de neergang lijkt wel achter ons te liggen. Investeerders benaderen deze sector voorzichtig; er zijn kansen om problematische kantooractiva met flinke kortingen te kopen, maar het investeringsrisico is groot tenzij men zich richt op moderne gebouwen op toplocaties die veerkrachtiger zijn.

Retailsector

De retail vastgoed sector – waaronder winkelcentra, stripcentra, grote winkels en stadswinkels – heeft sinds het dieptepunt van de pandemie een indrukwekkend herstel doorgemaakt. Vroege COVID-lockdowns troffen de fysieke detailhandel hard en versnelden de zuivering van zwakkere retailers. Echter, de overlevers kwamen terecht in een landschap met zeer beperkte nieuwe aanvoer en minder concurrentie. Daardoor zijn de fundamenten voor retailvastgoed in 2025 waarschijnlijk gezonder dan ze in jaren zijn geweest. Het landelijke leegstandspercentage voor retail ligt onder de 5%, het laagste van alle grote commerciële vastgoedtypes cbre.com cbre.com. In veel markten zijn kwalitatieve winkelruimtes (vooral goed gelegen winkelcentra in de buitenwijken of door supermarkten verankerde stripcentra) volledig verhuurd. Een reden hiervoor is dat er de afgelopen jaren vrijwel geen nieuwe winkelruimte is gebouwd, waardoor de vraag het aanbod heeft bijgehaald. Projectontwikkelaars blijven voorzichtig met retailbouw (deels door de dreiging van e-commerce), wat betekent dat bestaande centra weinig concurrentie hebben van nieuwe projecten cbre.com.

Daarom beginnen de huren voor retailruimte te stijgen na een lange periode van stagnatie. Verhuurders op toplocaties hebben hun prijsmacht teruggewonnen – de vraaghuur voor winkelruimte zal naar verwachting stijgen in 2025 gezien het lage aanbod cbre.com. Veel retailers, vooral landelijke ketens, reageren door langere huurcontracten af te sluiten om aantrekkelijk gelegen panden veilig te stellen voordat de huren nog verder omhoog gaan cbre.com. Belangrijk is dat de prestaties in retail verschillen per type. Openlucht buurt- en wijkwinkelcentra (vaak door supermarkten of essentiële winkels verankerd) floreren en kennen een hoge bezettingsgraad, terwijl sommige oudere, overdekte winkelcentra moeite blijven houden tenzij ze opnieuw zijn ontwikkeld of geherpositioneerd. Wel hebben zelfs winkelcentra in 2022–2023 een opleving gezien in het aantal bezoekers nu consumenten terugkwamen naar fysieke winkels; Class A winkelcentra in welvarende gebieden doen het redelijk goed, terwijl centra van lagere kwaliteit worden herbestemd (naar bijvoorbeeld mixed-use centra, logistieke hubs, enz.).

Geografisch gezien richt de uitbreiding van retail zich op groeimarkten. Retailers richten zich op steden met sterke bevolkings- en werkgelegenheidsgroei – Phoenix, Austin, Dallas, Nashville en Charlotte worden bijvoorbeeld genoemd als hotspots waar de retaillease-activiteit naar toe trekt cbre.com. In deze Sun Belt- en groeisteden trekken niet alleen meer mensen naartoe, er zijn vaak ook goedkopere woningen (waardoor consumenten meer besteedbaar inkomen overhouden voor lokale winkels). Daarnaast trekken gebieden met aanzienlijke infrastructuurverbeteringen (zoals nieuwe snelwegen of OV-uitbreidingen) nieuwe retailontwikkeling aan, doordat de bereikbaarheid verbetert cbre.com. Institutionele beleggers, die jarenlang retail mijdenden, keren voorzichtig terug gezien de sterke fundamentals. Over het geheel genomen is de vooruitblik voor retailvastgoed in 2025 voorzichtig optimistisch: verwacht aanhoudend lage leegstand en bescheiden huurgroei, tenzij er een economische neergang plaatsvindt. Eén risicofactor blijft e-commerce: online verkopen groeien nog steeds (nu ~15% van alle detailhandelsverkopen), dus fysieke retailers moeten blijven vernieuwen en ervaringen of gemak bieden die online niet kan evenaren. Maar het idee dat e-commerce fysieke winkels zou vernietigen, is onjuist gebleken – in plaats daarvan heeft de VS nu een marktconform aantal winkels na jaren consolidatie, en profiteren de overgebleven centra.

Industrieel & Logistiek Vastgoed

Industrieel vastgoed – voornamelijk magazijnen, distributiecentra en productiefaciliteiten – heeft de afgelopen jaren goed gepresteerd. De sterke groei van e-commerce en het herstructureren van toeleveringsketens (waaronder meer voorraden dicht bij huis) hebben van 2020 tot 2022 recordvraag naar magazijnruimte veroorzaakt. In 2023 daalde het leegstandspercentage in de industriële sector tot historisch lage niveaus in veel markten (vaak onder de 4%). Projectontwikkelaars reageerden met een golf van nieuwbouw en tegen eind 2023 was er enige afkoeling toen de leasemarkt normaliseerde. Begin 2025 blijft de industriële markt fundamenteel sterk, maar niet meer zo hectisch als tijdens de piek van de e-commercehausse. Landelijk is de leegstand in de industrie licht gestegen door de toestroom van nieuwe magazijnen, maar blijft relatief laag en de markt wordt op korte termijn als “huurdersvriendelijk” beschouwd cbre.com. Oudere, minder efficiënte magazijnen kennen hogere leegstand nu huurders overstappen naar nieuwere “high-cube” faciliteiten – een “vlucht naar kwaliteit” vergelijkbaar met de kantoortrend cbre.com. Eind 2025 zullen de omstandigheden naar verwachting weer krapper worden doordat de bouwpijplijn afneemt en de vraag blijft groeien cbre.com.

Verschillende factoren bepalen de industriële vraag in 2025. Ten eerste zijn handelsbeleid en reshoring-trends doorslaggevend: hogere Amerikaanse importheffingen op buitenlandse goederen (ingevoerd in 2024) hebben sommige bedrijven ertoe aangezet om hun voorraden in eigen land te vergroten (zodat ze goederen kunnen importeren voordat de heffingen ingaan) en na te denken over meer Amerikaanse of dichtbij gelegen productie cbre.com. CBRE geeft aan dat de vraag naar industriële faciliteiten nabij de Amerikaans–Mexicaanse grens en langs belangrijke noord-zuid logistieke corridors (zoals de I-35 en I-29 snelwegen) hierdoor kan toenemen cbre.com. Markten als San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines en Minneapolis worden genoemd als potentiële winnaars van deze trends vanwege hun geografische ligging ten opzichte van continentale handelsroutes cbre.com. Ten tweede verandert de samenstelling van industriële huurders: third-party logistics (3PL)-bedrijven nemen een groter aandeel van de huren voor hun rekening, omdat bedrijven hun magazijnoperatie uitbesteden aan gespecialiseerde partijen. CBRE verwacht dat 3PL’s in 2025 goed zullen zijn voor meer dan een derde van de industriële huurmarkt cbre.com, wat de trend naar flexibelere, on demand supply chains onderstreept.

Qua volume wordt verwacht dat de nationale industriële verhuur in 2025 net iets meer dan 800 miljoen vierkante voet zal bedragen cbre.com. Dit zal onder de piek tijdens de pandemie liggen (2021 kende een uitzonderlijke vraag), maar nog steeds boven het niveau van vóór de pandemie uitkomen cbre.com. In wezen beweegt de industriële sector zich van hypergroei naar een duurzamer groeitempo. Aan de aanbodzijde trekken ontwikkelaars zich na meerdere jaren van “forse bouwactiviteit” terug. Het aantal nieuwe industriële bouwprojecten daalt fors – verwacht wordt dat deze in 2025 meer dan 50% lager zullen liggen dan in 2024 cbre.com. Deze pauze geeft de markt de kans om de bestaande speculatieve projecten die onlangs zijn opgeleverd te absorberen. Tegen eind 2025, wanneer deze ruimten gevuld zijn, kan het voordeel weer naar de verhuurders verschuiven, vooral voor moderne faciliteiten in belangrijke logistieke knooppunten. De huurprijsstijging voor industrieel vastgoed zal daarom naar verwachting positief maar gematigd blijven op de korte termijn – verhuurders kunnen concessies doen in markten met een tijdelijk overschot, maar de algemene huurprijzen worden ondersteund door inflatie en hoge vervangingskosten. Samenvattend is de vooruitzichten voor de industriële sector zeer positief: voortdurende uitbreiding van e-commerce, herinrichting van supply chains en beperkt nieuw aanbod zorgen voor gezonde fundamenten. Behoudens een grote recessie kunnen magazijnen de komende jaren rekenen op een hoge bezettingsgraad en gestage huurverhogingen, waardoor industrieel vastgoed favoriet blijft bij institutionele beleggers (waaronder vastgoedbeleggingsfondsen en private-equityfondsen).

Multifamily (Appartementen) Sector

De multifamily sector (grote appartementencomplexen met meer dan 5 units) wordt vaak gezien als onderdeel van de woningmarkt, maar is ook een kernsegment binnen commercieel vastgoed. In 2025 beleeft multifamily een uniek moment: een enorme toestroom van nieuw aanbod gecombineerd met sterke huurdersvraag. Zoals eerder gemeld bracht 2023–2024 een recordaantal nieuwe appartementseenheden, waardoor het landelijke leegstandspercentage opliep en de huurprijsstijging vertraagde. Voor investeerders leidde dit tot hogere concessies en een vlakker netto operationeel inkomen in sommige snelgroeiende markten het afgelopen jaar. Toch zijn de fundamentals van de sector allerminst zwak – ze normaliseren slechts na een bijzonder krappe markt. Naarmate 2025 vordert zal de druk van nieuwbouw naar verwachting geleidelijk afnemen. CBRE verwacht dat de leegstand in 2025 zelfs licht daalt (tot ongeveer 4,9% eind van het jaar, van ~5,3% eind 2024) en de gemiddelde huren weer met circa 2,6% toenemen in 2025 cbre.com. Ook Freddie Mac verwacht een huurprijsstijging in 2025 van iets boven de 2%, met slechts een kleine toename van de leegstand tot zo’n 6,2% (volgens RealPage), mits de economie rustig blijft groeien mf.freddiemac.com. Kortom, de multifamily markt zal in 2025 relatief in balans blijven – nationaal gezien dus geen echte huurders- of verhuurdersmarkt – met lichte verbetering ten opzichte van 2024.

Een belangrijk aspect is dat de vorming van huishoudens naar verwachting sterk blijft. Demografische en economische factoren ondersteunen aanhoudende vraag naar huurwoningen: de banengroei is, hoewel minder dan de opleving na de pandemie, nog altijd positief en de grote groep millennials bereikt de leeftijd waarop men een gezin sticht. Veel van deze jonge volwassenen huren nog steeds, deels uit voorkeur, deels omdat hoge huizenprijzen en rente de aankoop van een eerste huis uitstellen. Bovendien draagt immigratie (dat sinds 2022–2023 weer aantrekt) ook bij aan de vraag naar huurwoningen. Zolang een ernstige recessie in de VS uitblijft, zullen er naar verwachting miljoenen nieuwe huurdersgezinnen bijkomen de komende jaren, wat helpt bij het absorberen van het nieuwe aanbod.

Regionaal gezien is het verhaal van aanbod sterk geconcentreerd. Een groot deel van de recente appartementsbouw vond plaats in Sun Belt-staten – met name Texas, Florida, Carolina’s, Georgia, Arizona en delen van de Mountain West. 10 van de 16 grote Amerikaanse multifamily markten hebben hun piek in nieuwbouw al gehad, de andere zes zullen deze naar verwachting in 2025 bereiken bij oplevering van huidige projecten cbre.com. Dit betekent dat tegen 2026 vrijwel alle grote markten minder nieuwbouw opgeleverd zullen zien worden. Sun Belt-metropolen die de ontwikkelingsgolf aanvoerden, zullen op korte termijn afkoelen (zoals dit jaar met hogere leegstand in Austin of Nashville), maar hebben door hun sterke bevolkingsgroei goede vooruitzichten om die units alsnog snel gevuld te krijgen. Kuststeden (zoals New York, Los Angeles, San Francisco) kenden relatief weinig nieuwbouw en kampen nog steeds met een tekort aan huurwoningen; hier blijft de bezetting hoog en trekken de huren weer aan als gevolg van terugkerende stedelijke migratie. Een opvallende trend is de groeiende interesse van investeerders in Midwest multifamily. Sommige Midwest-steden (zoals Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) bieden hoge betaalbaarheid en stabiele economieën en prognoses voorspellen in het Midwesten een gestage huurprijsstijging met mogelijk 4–5% groei per jaar de komende jaren multihousingnews.com doordat deze markten een inhaalslag maken vanaf een relatief laag niveau.

Vanuit beleggersperspectief blijven multifamily-objecten gezien worden als een van de minder risicovolle vormen van commercieel vastgoed – mensen hebben immers altijd een woning nodig. Toch hebben de hogere rentes gezorgd voor een daling van de waarderingen van appartementen: investeerders kunnen immers niet meer rekenen op goedkope leningen om het rendement te verhogen. Capitalization rates (maatstaf voor vastgoedrendement) zijn gestegen vanaf het dieptepunt in 2021, wat inhoudt dat de prijzen iets zijn gedaald ondanks stijgende huren. CBRE verwacht dat de cap rates in 2025 stabiliseren of zelfs licht dalen als de financiële omstandigheden versoepelen cbre.com cbre.com. Praktisch gezien zou dit kunnen betekenen dat 2025–2026 een aantrekkelijk instapmoment is voor multifamily-investeringen, voordat de rente mogelijk verder daalt en de prijzen weer stijgen. Risico’s voor multifamily zijn een eventuele economische neergang (waardoor huurders hun huur niet kunnen betalen) en lokaal overaanbod in enkele markten, maar landelijk bezien is het toekomstperspectief solide. Tussen 2026–2028, zodra de huidige golf nieuwe appartementen is opgenomen, kunnen veel markten opnieuw met onderaanbod kampen, wat de huren onder opwaartse druk zet. Ontwikkelaars bouwen, mede door hogere financieringskosten, nationaal gezien niet te veel – het aantal nieuwe multifamily starts in 2025 zal zelfs duidelijk lager liggen dan de afgelopen jaren cbre.com. Dat legt het fundament voor een gunstige balans tussen vraag en aanbod over een paar jaar.

(Opmerking: Andere commerciële sectoren zoals hotels en datacenters verdienen ook aandacht. Hotels zijn sterk hersteld door toenemende reislust, al beperkt de hogere rente de nieuwbouw. Datacenters maken een buitengewone groei door dankzij cloud computing en AI – de vraag voor 2025 is “witheet”, met recordlage leegstand van minder dan 3% en recordbouwactiviteit, aldus CBRE cbre.com. Voor de leesbaarheid richten we ons hier echter op de primaire sectoren uit de vraag.)

III. Renteontwikkelingen en Hypotheektrends

Rentes – en in het bijzonder hypotheekrentes – spelen een cruciale rol op de vastgoedmarkt. De afgelopen twee jaar was de sterke rentestijging de grootste tegenwind voor de woningmarkt. In 2020–2021 schommelde de 30-jaars vaste hypotheekrente rond de 3%, wat leidde tot een golf van aankopen. Eind 2023 was diezelfde rente meer dan verdubbeld, boven de 7%, het hoogste niveau in circa 20 jaar. Deze stijging volgde direct op het agressieve rentebeleid van de Federal Reserve om inflatie te bestrijden: na verhogingen van de beleidsrente in 2022 en 2023 werden lenen en dus hypotheken veel duurder. Hoge hypotheekrentes drukken de betaalbaarheid flink – bijvoorbeeld, met 7% rente is een maandelijkse betaling van $2.000 goed voor een veel lagere lening dan met 3% rente. Volgens NAR steeg de maandlast op een doorsnee woning (met 20% aanbetaling) in begin 2025 naar zo’n $2.120, een stijging van 4,1% op jaarbasis ondanks een vertraagde huizenprijsstijging nar.realtor. Veel kopers zijn hierdoor aan de zijlijn beland en het aantal woningverkopen daalde in 2023–24 tot recessieniveau’s, vooral door hogere hypotheekrente.

Het goede nieuws voor 2025 is dat het renteklimaat lijkt te stabiliseren en er verlichting aan de horizon gloort. Nu de inflatie daalt vanaf haar piek, is de Federal Reserve gestopt met het verhogen van de rente. Sterker nog, de Fed heeft eind 2024 een paar kleine rente-verlagingen doorgevoerd nar.realtor, en vanaf midden 2025 wordt verwacht dat de federale rente stabiel zal blijven of zelfs verder zal dalen als de inflatie dat toelaat. Het is echter belangrijk om te constateren dat hypotheekrentes waarschijnlijk niet gelijke tred zullen houden met de renteverlagingen van de Fed nar.realtor. Eind 2024, toen de Fed begon te verlagen, bewogen de hypotheekrentes nauwelijks – volgens NAR’s Yun houden factoren zoals een “opgeblazen federale begroting” de lange rente hoog, waardoor hypotheken niet snel kunnen dalen nar.realtor. In plaats van een scherpe daling voorzien de meeste analisten een geleidelijke verlaging van de hypotheekrentes over de komende jaren. De laatste prognose van Fannie Mae verwacht dat de 30-jaar vaste rente rond de 6,2% ligt eind 2025 en circa 6,0% eind 2026, slechts een bescheiden verbetering ten opzichte van ongeveer 6,6–6,7% halverwege 2025 mpamag.com. De Mortgage Bankers Association is iets optimistischer en voorziet mogelijk rentes die dalen tot het midden van de 5% in 2026-27, maar ook dat ligt nog fors boven de extreem lage rentes van de afgelopen jaren. Kortom, de leenkosten zullen waarschijnlijk hoger blijven dan in de jaren 2010, al liggen ze wat lager dan de piek van 2023.

Voor huizenkopers betekent dit dat 2025–2028 verwachtingen bijstellen vereist. Kopers zullen iets hogere financieringskosten als het “nieuwe normaal” moeten accepteren, althans op de middellange termijn. Dit heeft gevolgen voor hypotheekproducten: toen de rente 3% was, koos vrijwel iedereen voor 30-jaar vaste leningen. Bij 6–7% is er meer belangstelling voor variabele rente hypotheken (ARM’s) of tijdelijke rentedalingen (waarbij verkopers of bouwers de rente de eerste jaren subsidiëren) om de maandlasten te beperken. Ook zien we creatieve oplossingen zoals overdraagbare hypotheken die in de belangstelling staan – sommige kopers betalen een premie voor een huis als ze de laag-rente FHA- of VA-lening van de verkoper kunnen overnemen. Geldverstrekkers introduceren nieuwe programma’s (zoals looptijden van 40 jaar of gedeelde eigendom) om betaalbaarheid te vergroten. Deze trends blijven zolang de rente relatief hoog blijft. Mocht de rente dalen, dan kan er een refinancieringsgolf ontstaan omdat huiseigenaren hun hypotheeklasten willen verlagen. Op dit moment is het aantal herfinancieringen heel laag (want bijna niemand wil een 3%-lening vervangen door een 6%-lening), maar in 2026–2027 zouden miljoenen leners kunnen profiteren als de rente een of twee procentpunten daalt – dit wordt door de hypotheeksector met hoop gevolgd.

Het is ook vermeldenswaard welk effect de rente heeft op investeerders en ontwikkelaars. In de commerciële vastgoedsector zijn transacties flink vertraagd het afgelopen jaar omdat de financieringslasten gestegen zijn en de acceptatievoorwaarden strenger werden. Cap rates (aanvangsrendementen) moesten omhoog, zoals eerder vermeld, en sommige sterk gefinancierde investeerders hebben moeite met herfinancieren. Het volume aan nieuwe verstrekkingen voor multi-family en commercieel vastgoed daalde fors in 2023–24. Maar met het vooruitzicht op iets lagere rentes, verwacht de sector een opleving van investeringsactiviteit. CBRE voorspelt een stijging van 5–10% in commerciële vastgoedbeleggingen in 2025 nu het vertrouwen in de economie groeit en kopers/verkopers hun prijsverwachtingen verkleinen cbre.com cbre.com. Aan de particuliere kant zullen de totale hypotheekverstrekking (aankoop + herfinanciering) naar verwachting toenemen vanaf het dieptepunt: Fannie Mae schat circa $1,98 biljoen aan hypotheekverstrekking in 2025, oplopend tot $2,33 biljoen in 2026 naarmate de woningverkoop aantrekt en herfinancieringen weer toenemen mpamag.com. Deze bedragen liggen nog onder de $4+ biljoen van de herfinancieringshausse in 2020, maar de trend is opwaarts.

Samengevat: rentes blijven de doorslaggevende factor voor vastgoed tot in 2028. De verwachting is gematigde dalingen van de hypotheekrente in de komende jaren, maar geen terugkeer naar de extreem lage niveaus. Vastgoedactiviteit (kopen en bouwen) zal naar verwachting geleidelijk aantrekken bij lagere rentes. Maar alle prognoses bevatten de kanttekening dat onverwachte inflatie of economische schokken het rentepad kunnen veranderen. Voor nu is de consensus dat de grootste rente-schok achter ons ligt, en het klimaat voor kopers en investeerders langzaam gunstiger wordt. Of, zoals een hypotheekdirecteur het verwoordde: “Wij verwachten dat rentes licht zullen dalen, maar niet naar de historisch lage niveaus van voorheen” mpamag.com. Rekenen op een 6%-hypotheek nu, met de mogelijkheid tot herfinanciering naar 5% later, is een verstandige strategie voor kopers in deze periode.

IV. Regionale en Stedelijke Hoogtepunten

Vastgoed is berucht lokaal. Hoewel nationale trends het decor schetsen, zijn regionale verschillen in de VS de afgelopen jaren uitgesproken geweest – en dat zal zo blijven. Hier belichten we enkele regionale en stedelijke ontwikkelingen op de huizenmarkt en belangrijke steden om in de gaten te houden:

Sun Belt Boom (Zuidoosten en Zuidwesten): De Sun Belt regio (die zich uitstrekt van Florida tot Texas, en zelfs in het zuidwesten en delen van het westen) was het uitblinker van het afgelopen decennium en blijft toonaangevend op veel indicatoren. Staten als Florida, Texas, de Carolinas, Georgia, Arizona en Tennessee hebben een sterke bevolking- en banengroei doorgemaakt, en trekken zowel individuen (waaronder thuiswerkers en gepensioneerden) als bedrijven aan. Deze in-migratie heeft de vraag naar woningen gestuwd en de huizenprijzen relatief hoog gehouden. Veel Sun Belt-metropolen noteerden dubbele-cijferige prijsstijgingen tot en met 2022; sommige markten koelden af in 2023 (soms lichte prijsdalingen), maar houden zich over het algemeen staande. Zo steeg de mediane huizenprijs in Miami, FL ruim 9% het afgelopen jaar realtor.com en Orlando, FL zag prijzen meer dan 12% stijgen op jaarbasis realtor.com, volgens de prognoses van Realtor.com, wat wijst op blijvende sterkte. Ondertussen zag Austin, TX – hét voorbeeld van de pandemische vastgoedhype (prijzen stegen bijna 40% in twee jaar) – in 2023 een correctie van de huizenprijzen. Begin 2025 liggen Austins prijzen iets lager dan de piek, maar de economie van de stad is sterk en de bevolkingsgroei is groot, dus NAR verwacht dat Austin “de prijzen binnenkort weer zal zien stijgen” nar.realtor. De gemene deler in Sun Belt-markten is betaalbaarheid (ten opzichte van de kuststeden), lagere belastingen, banengroei en warmer klimaat – deze factoren blijven naar verwachting tot ver in de jaren 2020 dominant. Investeerders geven vooral de voorkeur aan markten als Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa en Charlotte vanwege hun omvang en groeiperspectief. Een kanttekening is het klimaat en verzekeringen: gebieden in kust-Florida en de Gulf Coast kampen met stijgende verzekeringskosten (door orkanen en overstroming), wat de betaalbaarheid op termijn kan drukken als het niet wordt aangepakt.
Dure Kustmarkten: De dure kustregio’s – zoals New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. en Seattle – laten een gemengd beeld zien. Velen zagen een korte prijsval in 2020 (doordat thuiswerken vertrek uit de steden mogelijk maakte), gevolgd door een opleving in 2021 toen het stadsleven hernam. In 2022 kregen enkele kuststeden opnieuw tegenwind: uitgaande migratie (mensen die goedkopere plekken opzochten) en in sommige gevallen ontslagrondes in de techsector (vooral San Francisco en Seattle) drukten de vraag. In 2023 daalde de mediane huizenprijs in San Francisco jaar-op-jaar, en blijven de prijzen daar vrijwel gelijk (+1,5% op jaarbasis in Q1 2025) nar.realtor – de Bay Area-markt staat dus zo goed als stil. Er zijn echter tekenen van stabilisatie: steden trekken weer bewoners aan. NAR-data liet zien dat na de “suburbs-shift” tijdens de pandemie, 2024 het grootste aantal mensen liet zien dat in een decennium weer naar het stadscentrum trok nar.realtor. Jonge professionals keren terug voor werk en voorzieningen, en internationale immigratie (vooral in ‘gateway cities’) trekt aan. Dus hoewel New York of San Francisco niet het explosieve groeitempo van Austin of Nashville zullen beleven, is er nog steeds schaars woningaanbod en zijn de inkomens hoog, wat prijzen steun kan geven. Zo zijn acht van de tien duurste regio’s in de VS in Californië (bijvoorbeeld San Jose’s mediane prijs boven $2 miljoen, +9,8% op jaarbasis) nar.realtor. Deze regio’s zijn prijzig door jarenlang tekort aan huizenbouw in combinatie met aantrekkelijke ligging, en prijzen zullen waarschijnlijk langzaam verder stijgen zolang het aanbod gering blijft. Betaalbaarheid is hier een groot probleem: het eigenwoningbezit ligt zeer laag (in de Bay Area minder dan 55% van de huishoudens) nar.realtor. Dit zorgt voor blijvende politieke druk om meer te bouwen en betaalbaarheid te verbeteren, wat deze markten het komende decennium zal vormen.
Stabiele Midwest: De Midwest staat niet op de voorgrond, maar is stilletjes aantrekkelijk geworden door relatieve betaalbaarheid en stabiele economieën. Steden als Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee en Minneapolis kenden geen grote pieken of crashes; ze hadden juist gestaag, enkelcijferige prijsstijgingen en lage volatiliteit. In 2024–2025 tonen de Midwest-metropolen enkele van de sterkste herstelcijfers in de huizenverkoop, doordat kopers die de dure regio’s niet kunnen betalen uitwijken naar goedkopere alternatieven. Zo duidde de analyse van Realtor.com meerdere Midwest-markten aan als top-10 groeikandidaten voor 2025 in verkoopaantallen en prijsontwikkeling realtor.com. Opvallend: Colorado Springs, CO (vaak gerekend tot de Mountain West) stond op #1, Virginia Beach, VA (betaalbare kuststad in het zuidoosten) stond op #3, en Greensboro, NC op #10 realtor.com. Hoewel niet allemaal strikt Midwest, is de trend dat secundaire steden met goede levenskwaliteit groeien. De Midwest heeft ook vaak hogere cap rates (huur-rendement), wat investeerders aantrekt voor eengezinswoningen en appartementen in steden als Cleveland of Detroit. De verwachting is dat de Midwestse markten stabiel en gematigd groeien zonder de heftige schommelingen elders. Wel belangrijk is de bevolkingsontwikkeling: sommige delen kennen nog stagnatie of lichte krimp, wat de vraag kan temperen. Maar regio’s met groeiende industrie, gezondheidszorg of opleiding doen het bovengemiddeld.
Noordoost-corridor: De noordoostelijke corridor (Boston tot D.C.) kent gemengde dynamiek. De huizenmarkt van New York City is hersteld van de dip in 2020; de huren in Manhattan bereikten recordhoogtes in 2022 en ook de prijzen van appartementen zijn gestabiliseerd. In de suburbs rond NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) blijft het stevig door schaarste. Boston heeft een veerkrachtige markt door universiteiten en biotechnologie – prijzen stijgen daar gestaag. Philadelphia en Baltimore zijn goedkopere alternatieven en trekken aan door hun ligging nabij NYC/ D.C.. Washington D.C. zelf kent recent vlakke huizenprijzen door relatief groot aanbod van appartementen en enige bevolkingskrimp, maar door hoge inkomens en weinig grond voor eengezinswoningen blijft die markt concurrerend. De regio heeft vaak een oudere woningvoorraad en langzame groei, wat het aanbod beperkt. Zolang de regionale economie (veel overheid, onderwijs, financiën en gezondheidszorg) stabiel blijft, worden gematigde prijsstijgingen verwacht. Interessant is dat hogere rente zwaarder drukt op dure regio’s – 7% hypotheekrente op een huis van $1 miljoen in New Jersey is veel pijnlijker dan op een huis van $300k in Ohio. De betaalbaarheid in het noordoosten staat dus flink onder druk, wat mogelijk op korte termijn prijsstijgingen afremt totdat ofwel rentes dalen of inkomens omhoog gaan.
Regionale betaalbaarheid en migratiepatronen: Algemeen geldt dat betaalbaarheid doorslaggevend is voor regionale prestaties. Regio’s die enkele jaren geleden extreem goedkoop waren (zuidoosten, delen van Idaho/Utah) hadden flinke prijsstijgingen dankzij binnenlandse migratie, maar zijn nu minder goedkoop en koelen wat af. Regio’s die nooit een hausse hadden (Midwest/Noordoosten) zijn nu relatief aantrekkelijke koopjes. Er blijven migratiepatronen van dure naar goedkopere staten: zo zagen Californië, Illinois en New York netto vertrek, terwijl Florida, Texas, de Carolinas en Tennessee een instroom meemaken. Dat blijft zo, gevoed door thuiswerk en gepensioneerden die warmere, goedkopere oorden opzoeken. Florida verdient aparte aandacht: het kende enorme instroom (en circa 40% prijsstijging in 3 jaar tijd). Recentelijk zijn markten in Florida (zoals Naples, Tampa, delen Zuid-Florida) wat gestabiliseerd doordat lokale bewoners worden ‘uitgeprijsd’ en door verzekeringszorgen, maar Miami en Orlando zijn volgens prognoses toch top-performers in 2025 qua verkoop en prijsstijging realtor.com, wat de blijvende aantrekkingskracht van Florida onderstreept.

In Tabel 1 hieronder vatten we enkele regionale vastgoedcijfers samen om de diversiteit te illustreren:<table> <thead> <tr><th>Metropoolregio (Regio)</th><th>Q1 2025 Mediane Huizenprijs</th><th>Jaar-op-jaar Prijsverandering</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (Westkust)**</td><td>$2.020.000</td><td>+9,8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>$865.000</td><td>+1,8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (Westkust)**</td><td>$1.320.000</td><td>+1,5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Pacific)**</td><td>$1.165.100</td><td>+7,3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu was een van de weinige niet-continentale regio’s in de top 10 duurste lijst**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Tabel 1: Voorbeelden van mediane prijzen van eengezinswoningen en jaarlijkse prijsveranderingen in geselecteerde metropolitane gebieden in Q1 2025. Zelfs onder de duurste markten varieert de groei – zo kende de door technologie gedreven markt van San Jose bijna 10% winst, terwijl San Francisco vrijwel vlak bleef nar.realtor. Het Floridiaanse Naples kende slechts +1,8% nu de voorheen extreem hete markt daar afkoelde nar.realtor.)

Zoals de data laten zien, bereikten de meeste metropoolmarkten nieuwe recordhoogtes wat betreft prijzen in 2025, zelfs als de groei afnam nar.realtor. De betaalbaarheidsuitdaging is landelijk, maar het meest acuut in dure metrogebieden. Begin 2025 had een gezin een jaarlijks inkomen van meer dan $100.000 nodig om een mediane woning te kunnen betalen (met 10% aanbetaling) in bijna 45% van de markten nar.realtor. Omgekeerd zijn er nog enkele plekken (ongeveer 3% van de markten) waar een gezin met een inkomen van $50.000 een huis kan veroorloven nar.realtor – vaak kleinere steden in het Midwesten of het Zuiden. Dit verschil benadrukt waarom mensen verhuizen. Vooruitkijkend verwachten we een voortdurende regionale herschikking: betaalbare markten met goede vooruitzichten op werk trekken meer nieuwe bewoners (en ondersteunen zo hun huizenmarkt), terwijl extreem onbetaalbare markten afhankelijk worden van kopers met hogere inkomens of een tragere groei zullen zien. Toch is geen enkele regio monolithisch – lokale factoren zoals een nieuwe fabriek, een uitbreiding van een technologiebedrijf, of een natuurramp kunnen het vastgoed van een stad flink beïnvloeden. Vastgoedbetrokkenen moeten dus voortdurend letten op deze ontwikkelingen op microniveau, terwijl ze de macrotrends in de gaten houden.

V. Belangrijkste Demografische, Technologische en Economische Drijfveren

Meerdere onderliggende krachten vormen het vastgoedlandschap. In deze sectie bespreken we de belangrijkste demografische, technologische en economische factoren die van invloed zijn op de woning- en commercieel vastgoedmarkt. Deze factoren verklaren deels de waargenomen trends en geven inzicht in hoe de markt zich de komende jaren mogelijk zal ontwikkelen.

Demografische verschuivingen: Demografie bepaalt de vraag naar woningen. De VS bevindt zich midden in een generatieoverdracht. Millennials (geboren ca. 1981–1996) – de grootste generatie op de arbeidsmarkt – zijn nu grotendeels eind 20, begin tot eind 30, de leeftijd waarop huishoudens worden gevormd en woningen worden gekocht. Deze groep is wat later begonnen met het kopen van woningen dan eerdere generaties (door zaken als studieschuld en de nasleep van de crisis in 2008), maar komt nu massaal op de markt. De mediane leeftijd van starters op de woningmarkt is opgelopen tot 38 jaar, een recordhoogte nar.realtor, wat aangeeft hoe lang het Millennials kost om een aanbetaling bij elkaar te sparen in tijden van hoge prijzen. Veel Millennials krijgen hulp van familie: 25% van de starters gebruikte een schenking of lening van familie, en 7% een erfenis – ook recordhoogtes nar.realtor. Naarmate Millennials ouder worden, kunnen hun voorkeuren verschuiven van startersappartementen naar grotere gezinswoningen in de suburbs, wat de vraag in gezinsvriendelijke gebieden stimuleert. Daar vlak achter staat Generatie Z (geboren ca. 1997–2012), die net de volwassenheid bereikt; de oudste Gen Z’ers zijn halverwege de twintig en beginnen aan hun carrière, vaak als huurder. In de komende vijf jaar zal Gen Z de vraag naar huurwoningen sterk verhogen en uiteindelijk ook de vraag naar starterswoningen (maar waarschijnlijk pas later in de jaren 2020). Ondertussen is de babyboomgeneratie (geboren 1946–1964) volop in de pensioengerechtigde leeftijd. Veel Boomers kiezen ervoor om ‘oud te worden in hun huidige woning’, dus langer te blijven wonen dan eerdere generaties, wat bijdraagt aan een lage doorstroming op de woningmarkt. Sommigen besluiten echter te verhuizen of te verkleinen – vaak naar zonniger gebieden of om dichter bij kleinkinderen te zijn – en beïnvloeden daarmee markten zoals Florida, Arizona en Carolina. Boomers waren in 2023–24 actieve huizenkopers en overtroffen soms zelfs jongere kopers doordat ze veelal met eigen vermogen/cash kunnen betalen. Cash aankopen zijn op recordhoogte, goed voor 26% van de woningverkopen (en meer dan 30% bij doorstromers) nar.realtor, deels doordat oudere kopers kleiner gaan wonen of hun vermogen aanwenden. Een andere demografische trend is de opkomst van meer-generatiewoningen. Volgens NAR koopt een recordaandeel van 14%–17% van de kopers een meer-generatiehuis om plaats te bieden aan oudere ouders of volwassen kinderen die terug thuiskomen nar.realtor. Kostenbesparing en culturele factoren spelen hierbij een rol, waardoor de vraag naar grotere woningen met bijvoorbeeld een kangoeroewoning toeneemt. Ten slotte vertraagde de bevolkingsgroei in de VS eind 2010, maar kreeg na 2021 een impuls door hogere immigratie. Internationale immigratie is een belangrijke factor bij de vorming van huishoudens, vooral in toegangssteden en bij de vraag naar huurwoningen. Als de VS migranten blijft toelaten in een stevig tempo, zal dit de woningvraag de komende jaren stutten (ieder migratiegezin heeft huisvesting nodig, gehuurd of gekocht). Samenvattend zijn de demografische vooruitzichten over het algemeen gunstig voor de woningmarkt: een grote groep komt op koopleeftijd, levensgebeurtenissen blijven verhuizingen stimuleren ondanks rentevastzetting, en bevolkingsgroei houdt de druk op het aanbod nar.realtor. Wel is betaalbaarheid voor jonge kopers een zorg: als woningprijzen en rentes hoog blijven, zullen Millennials en Gen Z mogelijk trager een eigen huishouden vormen of vaker kiezen voor huren, wat het percentage woningeigenaars kan beïnvloeden.
Technologische trends: Technologie beïnvloedt vastgoed op diverse manieren. Misschien de meest ingrijpende is de opkomst van technologie voor werken op afstand, waarmee veel werknemers niet meer gebonden zijn aan het kantoor. Dit heeft de vraag naar woningen al hertekend: mensen kunnen nu verder van het stadscentrum of zelfs naar andere regio’s verhuizen (zoals bij de migratie naar de Sun Belt). Werken op afstand blijft waarschijnlijk in hybride vorm bestaan, wat betekent dat woningvraag verspreid blijft. Werknemers kunnen betaalbaarheid en ruimte (denk aan thuiskantoren) belangrijker gaan vinden dan reistijd, wat gunstig is voor randen stadsdelen en voorstedelijk vastgoed. Tegelijkertijd zijn er, zoals eerder genoemd, signalen dat sommige bedrijven werknemers terugroepen, dus de stedelijke woningmarkt is zeker niet voorbij. In commercieel opzicht vormt remote work de grootste uitdaging voor de kantoorvastgoedsector, zoals ook eerder beschreven. Een andere technologische trend is de groei van e-commerce. De uitbreiding van online winkelen (aangejaagd door de pandemie) heeft geleid tot meer vraag naar logistiek vastgoed (magazijnen, distributiecentra) en zet tegelijkertijd bepaalde winkelvastgoedtypes onder druk. Winkelcentra spelen hierop in door meer beleving toe te voegen (zoals entertainment, sportscholen, medische diensten) die ‘internet-proof’ zijn. De verwevenheid van retail en tech zal blijven: verwacht meer omnichannel-retail (winkels als showrooms/distributiepunten voor online bestellingen), wat juist de bezetting van goed gelegen winkelpanden kan steunen. In de woningmarkt maken technologieën transacties efficiënter. De opkomst van online platformen voor woningaankopen (zoals Zillow, Redfin, Realtor.com) en virtuele bezichtigingen biedt kopers ongekende toegang tot informatie. Digitale hypotheken en e-closings vereenvoudigen het koopproces. Deze efficiënties veranderen het aanbod en de vraag niet zelf, maar maken de markt wel transparanter en mogelijk iets soepeler (al blijven biedingsoorlogen fel!). Een ander gebied is proptech en smart homes: veel nieuwe woningen en appartementen worden uitgerust met slimme thermostaten, beveiligingssystemen en IoT-apparaten, wat een verkoopargument kan zijn. Ook bouwtechnieken ontwikkelen zich (zij het traag): zo worden modulaire bouw en 3D-printing van huizen onderzocht om kosten te drukken en de bouw te versnellen, potentieel belangrijk indien grootschalig toegepast bij het oplossen van woningtekorten. Data analytics en AI worden steeds vaker door vastgoedinvesteerders gebruikt om kansen te identificeren (zoals algoritmes om ondergewaardeerd vastgoed te vinden of marktverschuivingen te voorspellen). Kijkend naar specifieke sectoren: datacenters zijn zelf een groeiende vastgoedcategorie dankzij de groei van cloud en AI – zoals gemeld is de leegstand bij datacenters rond 2,8% en wordt enorme extra capaciteit bijgebouwd cbre.com. De behoefte aan digitale infrastructuur (datacenters, zendmasten) is een nieuwe aanjager waarmee ontwikkelaars rekening houden. Tot slot kunnen ontwikkelingen in de technologiesector grote impact hebben op bepaalde markten. Belangrijke techhubs (San Francisco, Seattle, Austin) zagen hun woningmarkt mee schommelen met het succes van technologiebedrijven. In 2025 is de techsector zich aan het herstellen van ontslagrondes, wat goed nieuws is voor het herstel van de betreffende lokale vastgoedmarkten. In de periode 2025–2028, als AI en andere innovaties voor een nieuwe techboom zorgen, zullen dure techhubs opnieuw een woningtekort kunnen krijgen, tenzij daar meer gebouwd wordt.
Economische en beleidsgerelateerde factoren: Algemenere economische omstandigheden zijn altijd fundamentele drijfveren. Banengroei, inkomensontwikkeling en BBP-groei hebben direct invloed op de vraag naar vastgoed. De Amerikaanse economie zal in 2025 naar verwachting bescheiden groeien – CBRE voorspelt 2,0% tot 2,5% BBP-groei in 2025 cbre.com, iets boven de trend als er sprake is van een zachte landing. Deze groei wordt ondersteund door consumentenvraag (huishoudbalansen zijn nog steeds redelijk gezond) en soepeler wordende financiële voorwaarden. Sterke banengroei in 2023–24 vond plaats terwijl de woningverkoop daalde, wat suggereert dat er nog een latente woningvraag is als de omstandigheden verbeteren realestatenews.com. Blijft de werkgelegenheid op peil (werkloosheid rond 4–4,5% volgens prognoses) cbre.com, dan zullen mensen huishoudens blijven vormen en investeren in vastgoed. Loonontwikkeling is ook een factor – de lonen stijgen, maar niet zo snel als woningprijzen in veel gebieden, waardoor de betaalbaarheid afneemt. Als de loongroei doorgaat met zo’n 4-5% per jaar en de huizenprijzen afvlakken op 2-3%, zou dit geleidelijk wat balans terugbrengen. Inflatie beïnvloedt vastgoed door rente en bouwkosten. De bouwkosteninflatie was erg hoog in 2021–22 (materieel- en personeelstekorten). Dit is iets afgenomen, maar een huis bouwen is nog altijd aanzienlijk duurder dan voor de pandemie. Verbetering van het aanbod (en dus betaalbaarheid) hangt af van bouwproductiviteit en kosten; pogingen van overheden om regels te versoepelen of subsidies te verstrekken, kunnen helpen. Beleid van de overheid blijft een onzekere factor. Op federaal niveau wordt gesproken over starterssteun (programma’s voor aanbetaling, belastingvoordelen), wat de vraag kan stimuleren als het doorgaat. De grootste invloed komt echter waarschijnlijk van staten/gemeenten: zoninghervormingen, snellere vergunningen en stimulansen voor betaalbare woningbouw kunnen het aanbod in krappe markten geleidelijk vergroten. In staten als Californië en Oregon wordt meer woningbouw verplicht en worden meerwoningen (ADU’s) gelegaliseerd, wat op termijn het aanbod vergroot. Nog een economische factor is de financiële omgeving: kredietbeschikbaarheid. Banken hebben vanwege hogere rentes en onzekerheid hun kredietwaardigheidseisen aangescherpt. Dit raakt niet alleen kopers (die moeilijker kunnen lenen of hogere kosten betalen), maar ook ontwikkelaars (striktere voorwaarden bij bouwfinanciering). Stabiliseert de banksector en dalen de rentes, dan zal de kredietmarkt soepeler worden en kan het vastgoed aantrekken. Omgekeerd kan een financiële schok (zoals een liquiditeitscrisis of problemen met het schuldenplafond) het sentiment snel raken. Fiscale politiek (overheidsuitgaven en tekorten) telt ook mee; een groot federaal tekort wordt aangewezen als reden dat lange rentes hoog blijven nar.realtor. Zou het tekort afnemen, dan vermindert dit mogelijk de opwaartse druk op de kapitaalmarkten en dus de hypotheekrente. En natuurlijk belastingpolitiek: lopende discussies betreffen wijzigingen aan SALT-aftrek of belastingen voor investeerders, wat de koopprikkels in staten met hoge belastingen of voor verhuurders van invloed kan doen veranderen.

Samengevat: de demografische rugwind van een groeiend aantal kopers en huurders op kernleeftijd ondersteunt de langetermijn-vraag naar woningen, technologie verandert waar en hoe mensen wonen en werken (met ongelijk effect op verschillende vastgoedtypes) en de economische achtergrond – rente, banengroei, inflatie – bepaalt het algemene tempo van de markt. Deze drijfveren zijn onderling verbonden: als technologie bijvoorbeeld meer remote banen naar het Midwesten brengt, betekent dat een demografische/economische verschuiving in die regio. Of als economisch beleid de inflatie tempert, kan de technologische groei in datacenters doorgaan zonder het stroomnet te overbelasten (waarbij ook gekeken wordt naar kernenergie voor datacenters cbre.com). Vastgoeddeelnemers zullen deze macrofactoren dus goed in de gaten moeten houden. De komende jaren staan waarschijnlijk in het teken van voortdurende aanpassing naar de ‘nieuwe normaal’-situatie van post-pandemisch leven, hogere rente dan in de jaren 2010, en veranderende voorkeuren van een nieuwe generatie.

VI. Beleggingsrisico’s en -kansen

De vastgoedmarkt van 2025–2028 is, hoewel op veel vlakken veelbelovend, ook verbonden aan een unieke set van risico’s en kansen voor investeerders – zowel grote instellingen als particuliere huiseigenaren/verhuurders. Hieronder zetten we de belangrijkste risico’s op een rij waar men alert op moet zijn, evenals kansen die in deze periode kunnen worden benut:

Belangrijkste beleggingsrisico’s:

Hoge rentestanden en financieringskosten: Hogere rentes leiden tot stijgende leenkosten, wat het rendement op investeringen of de betaalbaarheid van woningen onder druk kan zetten. Blijven de rentes langer hoog dan verwacht (of stijgen ze opnieuw door inflatie), dan blijft financieren van vastgoedtransacties een uitdaging en kunnen vastgoedprijzen onder druk blijven staan. Veel commerciële investeerders die tegen lage rente hebben gekocht, lopen herfinancieringsrisico – herfinancieren tegen de huidige rente kan onhaalbaar zijn, soms leidend tot wanbetaling of gedwongen verkopen. Vooral het kantoorsegment is kwetsbaar, waar waardedalingen en hoge rente samenkomen (een golf van commerciële hypotheekverplichtingen voor kantoren verloopt in 2025–2026). Stijgende cap rates kunnen op korte termijn vastgoedwaarden in alle sectoren drukken, wat een risico vormt voor huidige eigenaren.
Mogelijkheid van een economische neergang: Hoewel het basisscenario een zachte landing is, blijft het risico op een recessie – bijvoorbeeld door te rigoureus beleid van de Fed, wereldwijde schokken of geopolitieke gebeurtenissen. Een recessie met flinke baanverliezen zou de vraag naar vastgoed verminderen (minder huizenkopers, meer leegstand huurappartementen, moeilijke tijden voor detailhandel, enz.). Sectoren als hotels en luxe woningen zijn extra gevoelig voor economische schommelingen. Zelfs een gematigde neergang kan andere risico’s versterken, zoals wanbetaling door huurders of hogere leegstand. Investeerders moeten bij hun berekeningen uitgaan van conservatieve huurprijsverwachtingen en over cashreserves beschikken om een dip op te vangen.
Marktbifurcatie en veroudering: Zoals besproken kunnen bepaalde vastgoedsamenstellingen (oudere kantoren, verouderde winkelcentra, appartementen zonder voorzieningen) functioneel verouderd raken of veel minder competitief worden. Het risico bestaat dat kapitaal “gevangen” zit in zulke bezittingen zonder makkelijke uitweg – bijvoorbeeld, een oud kantoorpand vergt forse investeringen om tot woonruimte te worden omgebouwd en zelfs dan sluit lokale regelgeving of economische haalbaarheid het niet uit. Investeerders met vastgoed van secundaire kwaliteit op minder gewilde locaties kunnen verstrikt raken in waardevallen. Ook bij woningen geldt: objecten in gebieden met een krimpende bevolking of met slechte klimaatresistentie presteren wellicht ondermaats. Weten wat je níét moet kopen is net zo belangrijk als de juiste deals vinden.
Regulatoire en politieke risico’s: Vastgoed is onderhevig aan veranderende beleidsmaatregelen. Eén risico is de uitbreiding van huurregulering of huurbeschermingswetten als reactie op betaalbaarheidsproblematiek. In sommige staten/steden zijn reeds huurplafonds ingesteld, wat de inkomensgroei voor verhuurders beperkt. Een ander risico zijn stijgingen van onroerendgoedbelasting nu gemeenten inkomsten zoeken – dit kan zowel commerciële eigenaren als particuliere huiseigenaren raken (zoals in Sun Belt-steden waar snelle prijsstijgingen tot belastingverhogingen leidden). Aan de ontwikkelkant kunnen wijzigingen in bestemmingsplannen dubbel uitvallen: soepeler regels scheppen kansen (meer bebouwingsdichtheid toegestaan), strengere milieu- of ontwerpeisen verhogen juist de kosten. In het uiterste geval kunnen discussies over het afschaffen van 1031-exchanges of hogere belasting op meerwaarden uit vastgoedtransacties investeerdersgedrag beïnvloeden (al is daar federaal nog niets direct aanstaande).
Klimatologische en milieugerelateerde risico’s: Klimaatverandering is een steeds belangrijker risico in vastgoed. Objecten in kustgebieden met overstromingsgevaar, orkaanzones, bosbrandregio’s of door droogte getroffen gebieden krijgen te maken met hogere verzekeringskosten en mogelijk waardeverlies. In delen van Florida trokken verzekeraars zich al terug, wat twijfels oproept over de verzekerbaarheid op lange termijn. Ook westelijke staten kampen met bosbrandrisico’s, wat sommige landelijke luxemarkten risicovol maakt. Milieuregels ter verhoging van de weerbaarheid (zoals eisen rond ophoging of brandwerende bouwmaterialen) maken nieuwbouw of renovatie duurder. Investeerders moeten klimaatrisico’s meewegen en voorkomen dat ze objecten kopen die letterlijk over een paar decennia onbewoonbaar of onder water staan.
Uitvoerings- en liquiditeitsrisico’s: In een volatielere marktomgeving brengt het uitvoeren van grote projecten of turnaround-strategieën extra risico. Bijvoorbeeld: het kopen van een noodlijdend kantoor voor conversie naar appartementen kan onverwachte bouwkundige problemen of weerstand vanuit de gemeenschap opleveren. Tegelijk betekent liquiditeitsrisico dat het vermogen om snel een object tegen een redelijke prijs te verkopen, afneemt als het marktsentiment omslaat of de schuldmarkten bevriezen (zoals even gebeurde begin 2020). Vastgoed is per definitie illiquide, dus investeerders moeten voorbereid zijn op een langere houdtermijn. Handelaren of speculanten met een korte horizon kunnen verrast worden door marktschommelingen.

Ondanks deze risico’s zijn er de komende jaren ook tal van kansen:

Belangrijkste kansen:

Kopen in een kopersmarkt (selectieve kansen): Na de oververhitte verkopersmarkt van 2020–2022 is in veel regio’s (vooral duurdere woningen of markten met veel investeerders) de markt afgekoeld. Particuliere kopers in 2025 zullen minder concurrentie, meer aanbod en zelfs prijsverlagingen tegenkomen – een welkome afwisseling na eerdere biedoorlogen. Wie financieel goed voorbereid is, kan betere deals onderhandelen, zeker bij gemotiveerde verkopers (bijv. iemand die snel moet verhuizen). Voor investeerders heeft de vertraging mogelijkheden gecreëerd om tegen relatief gunstige prijzen vastgoed te kopen ten opzichte van de recente piek. Bijvoorbeeld, sommige Sun Belt-steden waar prijzen doorschoten (Boise, Austin, Phoenix) kenden correcties; slimme investeerders houden deze markten in de gaten om op het juiste moment in te stappen voordat de groei weer aantrekt.
Aankoop van noodlijdende activa: Door de hogere rente zijn sommige eigenaren in de problemen gekomen – met name in de kantoorsector, maar ook enkele te zwaar geleveraged multifamily-eigenaren of ontwikkelaars van onverkochte nieuwbouwwoningen in zwakkere markten. Deze situatie doet denken aan het begin van de jaren ‘90 of de tijd na 2008 als het gaat om kansen in “distressed” vastgoed. Institutionele investeerders met kapitaalreserves maken zich klaar om non-performing leningen of geveilde panden op te kopen met korting, vooral kantoren die voor ander gebruik geschikt gemaakt kunnen worden. Ook sommige hotels en winkelpanden zijn onder de vervangingswaarde te koop en geschikt voor een nieuwe bestemming. Het venster voor dit soort aankopen hangt af van hoe lang de hoge rente aanhoudt en hoe banken omgaan met probleemleningen (verlengen of toch afwaarderen/geveilen). Maar voor wie beschikt over tijd en kapitaal, bieden de komende 1–3 jaar unieke kansen in de cyclus met bovengemiddeld rendement, indien objecten worden opgeknapt en/of als de rente daalt (wat waardes stimuleert).
Groei in onderbediende sectoren en markten: Bepaalde segmenten kennen grote groeikansen die ze aantrekkelijk maken voor ontwikkeling of investering. Zoals al genoemd blijft industrieel/logistiek vastgoed zeer gevraagd – moderne distributiecentra op belangrijke knooppunten bouwen (of lege megastores ombouwen tot fulfillment-centra) kan lucratief zijn. Meergezinswoningen zijn overal nodig; hoewel er veel luxe appartementencomplexen gebouwd worden, is er vooral tekort aan betaalbare (werk)huurwoningen. Ontwikkelaars die zich richten op middenhuur of investeerders in prefab-woningparken genieten stabieler rendement en minder concurrentie. Single-family rentals (SFR) is ook zo’n groeimarkt – grote instellingen kopen of bouwen woningen voor verhuur, maar ook particulieren kunnen hiervan profiteren (zeker in markten met hoge huurvraag door mensen die niet kunnen kopen). Regionaal zijn opkomende secundaire markten zoals Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City, enz. – die de grote prijsstijgingen grotendeels misten – nu aantrekkelijke huur- en waardegroei gaan bieden, zeker nu thuiswerken geografische spreiding van mensen en bedrijven stimuleert. Deze markten staan in de belangstelling van yieldzoekers en kunnen zich beter ontwikkelen als de verhuisbewegingen doorzetten.
Value-add en herbestemmen: In de verouderende vastgoedvoorraad zijn volop kansen om waarde toe te voegen via renovatie of functieverandering. Bijvoorbeeld: investeerders kopen appartementen uit de jaren ‘70–‘80 en renoveren deze om hogere huren te vangen – een klassieke value-add strategie met resultaat gezien de premium die huurders betalen voor moderne afwerking en energiezuinige apparatuur. In de retailwereld zien ontwikkelaars kansen in het transformeren van worstelende winkelcentra tot gemengde “town centers” met woningen en kantoren (met al een aantal geslaagde voorbeelden). Tevens is omvorming van kantoor naar woning een hot topic: dit is weliswaar alleen financieel haalbaar voor een deel van de verouderde kantoren (o.a. vanwege plattegrond of kosten), maar steden als Washington D.C. en New York bieden nu incentives voor zulke projecten, met kans op waardevolle woonruimtes op nu lege kantoorlocaties. Vroege toetreders kunnen profiteren van lage aankoopkosten én gemeentelijke steun.
Inspelen op demografische trends: Kansen die voortvloeien uit demografie zijn onder meer het (laten) bouwen in of investeren in seniorenhuisvesting/55+ gemeenschappen (de vraag groeit zodra de babyboomers ouder worden), studentenhuisvesting in markten met groeiende universiteiten, en starterswoningen voor millennials die nu eindelijk een woning kopen (aannemers met kleinere/goedkopere woningen kunnen grote markten bedienen). Een ander aspect is meergeneratiewoningen – ontwikkelaars zullen vaker ontwerpen voor samengestelde gezinnen, inspelend op de trend die NAR signaleerde nar.realtor. Investeerders kunnen ook kijken naar vastgoed in stadscentra dat baat heeft bij de terugkeer van jonge mensen – bijvoorbeeld kleine meerwoningpanden of co-livingconcepten in steden waar de huurprijzen weer aantrekken nu mensen terugkomen.
Rentevoordeel: Opvallend genoeg is het risico (hoge rente) tegelijkertijd ook een kans. Als een investeerder nu koopt tegen een hogere caprate én een hogere rente, dan is er opwaarts potentieel als/wanneer de rente daalt – men kan later tegen lagere rente herfinancieren wat de kasstroom verhoogt, en de waarde kan stijgen door caprate-compressie (omdat goedkopere leningen kopers meer laten bieden). Huizenkopers kunnen de huidige rente ook zien als “trouw met het huis, date de rente” – dus koop nu de juiste woning en herfinancier binnenkort. Het vooruitzicht van dalende rente is een rugwind voor wie nú handelt terwijl anderen afwachten. Volgens onderzoek van Fannie Mae verwachten veel experts een gematigde daling van de hypotheekrente naar meer “normale” niveaus in de komende jaren mpamag.com mpamag.com. Wie nu een aankoop/investering doet, koopt dus mogelijk met korting en kan profiteren van waardestijgingen als de brede vraag terugkeert.

Bij het afwegen van risico’s versus kansen doen investeerders (groot én klein) er goed aan discipline en due diligence te behouden. Vastgoed is immers een lange termijn en cyclisch spel. De periode 2025–2028 zal naar verwachting de selectieve investeerder belonen – focus op sterke locaties, duurzame vraagfactoren en realistische exitstrategieën – en wie financiële ruimte heeft om kortetermijnschommelingen op te vangen. Voorzichtigheid, zoals vaste renteafspraken of renterisico-afdekking, een matige lening-waardeverhouding en het incalculeren van reserves voor projecten, kan veel van deze risico’s mitigeren. Aan de kansenkant loont het om voorbereid te zijn (kapitaal of financiering gereed) om snel toe te slaan bij een goede deal, want zodra het tij keert keert de concurrentie in volle vaart terug. Samenvattend: ondanks de onzekerheid blijft vastgoed een beleggingscategorie met intrinsieke waarde en bewezen veerkracht en bieden de komende jaren een landschap om kwaliteitsvastgoed te kopen tegen betere prijzen dan een paar jaar geleden – een vooruitzicht dat slimme investeerders juist aantrekkelijk vinden.

VII. Vooruitzichten en Prognoses voor 2025–2028

Wat brengen de komende jaren voor de Amerikaanse vastgoedmarkt? Voorspellen blijft altijd lastig, maar de meeste analisten voorzien een periode van geleidelijke normalisering en groei in plaats van een sterke toename of neergang. Hier verzamelen we de vooruitzichten voor verschillende segmenten en belichten we de consensusverwachtingen tot en met 2028:

Huizenprijzen: Na de extreme stijging in 2020–2022 (de landelijke huizenprijzen stegen in die periode met ongeveer 40%), nam de markt in 2023–2024 feitelijk een adempauze, met stabiele of licht stijgende prijzen. Vooruitkijkend verwacht men over het algemeen een bescheiden waardestijging van woningen – meestal jaarlijks een laag enkelcijferig percentage – in ieder geval voor de komende paar jaar. In de onderstaande tabel staan prognoses van verschillende gerenommeerde bronnen:

Prognosebron	Verwachte prijsverandering woningen 2025	Verwachte prijsverandering woningen 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Nationale Vereniging van Makelaars (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
Mortgage Bankers Association	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Home Value Index)	–1,4% zillow.com (daling)	(Geen prognose)
Expertpanel (100+ economen)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Tabel 2: Geselecteerde prognoses voor de groei van huizenprijzen in 2025 en 2026. De meeste experts verwachten voortdurende groei, maar in een lager tempo dan de afgelopen jaren – rond de 0% tot 4% per jaar. (Fannie Mae en NAR zijn relatief optimistisch, MBA is voorzichtiger, en Zillow voorspelt een lichte daling in 2025 voordat mogelijk weer groei volgt.) Alle voorspellen matiging in plaats van een scherpe daling of een nieuwe piek.

Zoals de tabel aangeeft, zijn er uiteenlopende meningen. De meest recente prognose van de NAR (begin 2025) verwacht een prijsstijging van ongeveer 3% in 2025 en een versnelling naar 4% in 2026 businessinsider.com – in lijn met de inkomensgroei. Fannie Mae is iets positiever voor 2025 (+4,1%), maar verwacht in 2026 een afkoeling naar +2% mpamag.com, mogelijk uitgaande van meer aanbod tegen die tijd. MBA is het meest terughoudend, met nauwelijks groei boven nul in 2026 businessinsider.com, wat impliceert dat hoge rentes de prijzen drukken. De visie van Zillow op een lichte daling in 2025 (–1,4%) zillow.com onderstreept dat als de voorraad stijgt en de vraag zwak blijft, we lichte prijsdalingen in sommige regio’s kunnen zien, hoewel hun bijstelling opwaarts was (eerst –1,9% verwacht, bijgesteld naar –1,4%). Een expertpanel van Pulsenomics/Fannie Mae vond een consensus van respectievelijk +3,4% en +3,3% voor 2025 en 2026 fanniemae.com – in feite een terugkeer naar normale, duurzame groei. Na 2026 worden minder formele prognoses gepubliceerd, maar veel experts suggereren dat de huizenprijzen blijven stijgen in hetzelfde lage enkelcijferige tempo tot en met 2027–2028 (zolang er geen nieuwe schokken komen), gesteund door het aanhoudende tekort aan aanbod en stabiele vraag. Als de hypotheekrente in de late jaren 2020 flink daalt, zou de prijsstijging iets kunnen versnellen, maar dat zou ook de betaalbaarheid verbeteren en zo een meer evenwichtige markt creëren.

Huizenverkopen en Bouw: Op het gebied van verkopen wordt 2025 algemeen verwacht als het begin van een herstel van de lage volumes van 2023–2024. De NAR verwacht dat het aantal bestaande huizenverkopen met ongeveer 6% stijgt in 2025 (en nog eens ~11% in 2026) realestatenews.com, hoewel deze percentages zijn verlaagd ten opzichte van eerdere rooskleurigere voorspellingen. Fannie Mae verlaagde zijn prognose voor bestaande verkopen in 2025 van een stijging van 11% naar ongeveer 4% (ongeveer 4,9 miljoen verkopen) in mei 2025 housingwire.com. Volgens het model van Zillow is er slechts een kleine stijging van ~1–2%. De ontwikkeling hangt sterk af van de beweging van de hypotheekrente: een daling tot eind 2025 in het lage 6%- of hoge 5%-bereik zou veel uitgestelde activiteit kunnen losmaken. Tegen 2028 denken sommige analisten dat het aantal bestaande verkopen weer op een ‘normaal’ niveau van 5,5–6 miljoen woningen per jaar kan uitkomen (zoals voor het laatst in 2019), maar dat kan te optimistisch zijn als de rente hoog blijft. De verkoop van nieuwe woningen hield het juist beter vol (nieuwbouw vulde enigszins het aanbodtekort op), en de voorspellingen (NAR, Fannie) zien een stijging van rond de 10% in 2025 omdat bouwers kopers blijven aantrekken met korting op de hypotheekrente en andere incentives realestatenews.com. Het aantal nieuw gestarte woningen kan in 2025 licht dalen (van ~1,34 miljoen in 2024 naar wellicht 1,3 miljoen) en daarna in 2026–2028 weer stijgen richting het midden van de 1 miljoen als de vraag dat toelaat businessinsider.com. Belangrijk is dat deze niveaus nog steeds te laag zijn om het woningtekort volledig te dichten, dus elke onderproductie biedt steun voor de huizenprijzen op middellange termijn. De bouw van huurwoningen zal naar verwachting flink afnemen tegen 2026 (na een piek in 2024–25), waardoor vanaf 2027 de huurmarkt weer krapper kan worden.

Hypotheekrente en Financiering: Renteprognoses voorzien doorgaans een geleidelijke daling: zoals vermeld, ziet Fannie Mae circa 6,0% eind 2026 voor een 30-jaar vaste hypotheek mpamag.com. De MBA is iets optimistischer en verwacht rond de 5,5% in 2027. In 2028, als de inflatie op of onder de 2% ligt, kun je verwachten dat de hypotheekrentes in het midden van de 5% liggen, wat historisch gezien nog steeds normaal is (en erg betaalbaar vergeleken met de jaren 80!). De Federal Reserve zal in 2025 waarschijnlijk overschakelen naar een neutraal of soepeler beleid zolang de inflatie onder controle blijft, wat korte rentes en uiteindelijk lange rentes verder omlaag zal brengen. Een onzekere factor is de balans van de Fed (quantitative tightening) en de wereldwijde vraag naar Amerikaanse staatsobligaties – zij kunnen lange rentes hoger houden dan verwacht (zoals in 2023). Maar de consensus is dat het rentepunt bereikt is en dat de rente in de late jaren 2020 lager of in elk geval niet hoger zal zijn dan in de vroege jaren 2020. Dit is positief voor zowel de woning- als commerciële vastgoedmarkt. Naarmate de rentes dalen, kan de beschikbaarheid van hypotheken weer vergroten – verwacht meer programma’s voor starters, bankleningen op eigen balans en misschien een comeback van niet-standaard (non-QM) leningen als geldverstrekkers meer risico aandurven. Voor commercieel vastgoed kunnen de kredietmarkten in 2026–27 versoepelen, zodat deals financieel haalbaarder worden (cap rates kunnen hierdoor iets dalen, wat waardes bescheiden verhoogt cbre.com).

Huurmarkt: Op de huurmarkt lijken 2025 en 2026 jaren van opname te worden – veel nieuwe appartementen zullen worden opgenomen door het groeiende aantal huurders. Het expertpanel voorspelt voor deze jaren een nationale huurgroei van rond de 3% per jaar, wat gematigd is mf.freddiemac.com. Sommige bureaus zoals Yardi of CBRE verwachten dat het in 2025 iets lager ligt (~2–2,5% zoals we zagen) mf.freddiemac.com cbre.com. In 2027 en 2028 kan de huurprijsstijging toenemen als de leegstand weer daalt na de bouwdip – mogelijk terug naar 3–4% per jaar, in lijn met de inkomensgroei. De leegstand van huurappartementen kan pieken rond de 6–7% in 2024–25 en daarna dalen naar ongeveer 5% in 2027. De vraag naar eengezinswoningen om te huren blijft groot en die huren kunnen sneller stijgen dan bij appartementen (midden-enkelcijferig), aangezien gezinnen meer ruimte zoeken. Het eigenwoningbezit kan later dit decennium weer langzaam stijgen als de betaalbaarheid verbetert, maar de komende één à twee jaar blijft dit rond de 65% hangen (het viel onlangs tot 65,1%, een laagste punt in vijf jaar, door moeilijkere koopcondities) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Gaan de hypotheekrentes omlaag, dan zouden sommige huurders eindelijk kunnen kopen, waardoor het eigenwoningbezit in 2028 weer kan stijgen naar 66–67%, maar dat hangt ook af van de bouw van starterswoningen.

Vooruitzichten commerciële sector: Elke commerciële sector heeft zijn eigen hersteltraject:

Kantoor: Kantoor is de traagste sector om te herstellen – verwacht hoge leegstand tot en met 2025–2026, met een geleidelijke verbetering per jaar. Tegen 2028 zal de kantorenmarkt waarschijnlijk sterk zijn gesegmenteerd: topkantoren op toplocaties kunnen vrijwel vol zijn en stabiele huren opleveren, terwijl oudere kantoren mogelijk slechts half bezet zijn of worden omgevormd. We zouden kunnen zien dat de totale kantorenleegstand daalt van ongeveer 19% in 2025 tot wellicht midden in de tien procenten in 2028, als de economie sterk is en er wat aanbod uit de markt wordt gehaald (transformaties/sloop). Huurstijgingen op kantoren zullen minimaal zijn tot de leegstand afneemt; verhuurders blijven de komende jaren in de meeste markten concessies aanbieden. Investeerders zien 2025–2026 als een periode om posities te heroverwegen of probleemkantoren op te kopen met de verwachting dat die objecten (mits goed gelegen en gemoderniseerd) tegen 2028–2030 beter rendement opleveren.
Retail: De vooruitzichten voor retail zijn stabiel tot positief. Leegstand blijft naar verwachting laag (nationaal rond 4-5%), omdat er weinig nieuw aanbod is. Huurstijgingen in retail kunnen uitkomen op lage enkele cijfers per jaar, en drukbezochte winkels in groeiende voorsteden kunnen zelfs midden enkele cijfers stijgen door schaarste. Bepaalde retailconcepten (zoals openluchtcentra) zijn gewild bij investeerders; de aanvangsrendementen kunnen in deze sterke segmenten iets dalen vanwege de solide basis cbre.com. In 2028 kan de retailontwikkeling weer aantrekken als de consumentenbestedingen sterk blijven – mogelijk meer nieuwbouwprojecten in Sun Belt-markten waar de bevolkingsgroei vraagt om supermarkten en dienstverlening. Maar over het algemeen is retail nu in een evenwicht waar vraag en aanbod op elkaar aansluiten, wat zorgt voor stabiele rendementen zonder grote schommelingen.
Industrieel: Industrieel blijft waarschijnlijk doorgroeien, zij het in een rustiger tempo. Vraag naar magazijnruimte wordt structureel ondersteund door e-commerce en de herschikking van de supply chain (denk aan meer eigen voorraad in de VS). Na de afkoeling in 2023–2024 blijft het verhuurvolume in 2025 robuust (800+ miljoen vierkante voet) cbre.com en naar verwachting sterk. CBRE spreekt van een terugkeer naar “pre-pandemische aanjagers”, wat duidt op stabiele opname. De leegstand binnen industrieel schommelt waarschijnlijk rond de 5% in 2025 en kan in 2027 zelfs dalen tot 4% of lager als de bouw beperkt blijft. Huren voor industriële ruimte zijn de afgelopen tijd met dubbele cijfers gestegen; dit zal vermoedelijk afremmen tot 3-5% per jaar, wat nog steeds gezond is. Een opvallende factor: nieuwe koelopslag, datacentra (industrieel soortgelijk) en productie (door reshoring) kunnen zorgen voor extra vraag bovenop traditionele distributie. Tegen 2028 bestaat mogelijk behoefte aan modernisering binnen industrieel vastgoed (bijvoorbeeld verouderde panden zonder hoge vrije hoogte worden sterker afgewaardeerd), maar het blijft op lange termijn een van de best presterende sectoren.
Multifamily: Multifamily staat er in 2028 naar verwachting beter voor, na verwerking van het huidige aanbod. Eind jaren 2020 zou een nieuwe bouwcyclus kunnen starten als huren weer aantrekken. In de korte termijn (2025–2026) zijn de prestaties stabiel – lichte stijging van leegstand gevolgd door een daling – en huurontwikkeling ongeveer gelijk aan inflatie. Ter vergelijking: het Fannie Mae-expertpanel verwacht een nationale stijging van de huizenprijs met ~3,3% in 2026 fanniemae.com; huurontwikkeling loopt vaak gelijk met inkomen- en prijsstijging, dus midden 3% is ook hier aannemelijk. Vanaf 2027–2028, wanneer er minder nieuwbouw op de markt komt, kan de bezetting aantrekken en huurverhogingen tot boven 4% mogelijk maken, zeker bij sterke banengroei. Een onzekere factor is het huurderinkomen: als de lonen sterk blijven stijgen, krijgen verhuurders meer ruimte voor huurverhoging. Omgekeerd kunnen eventuele huurreguleringen of huurbescherming verhogingen in specifieke steden begrenzen.

Regionale vooruitzichten in vogelvlucht: Regio’s die groeien (Zuidoosten, Texas, Mountain West) zullen dat naar verwachting blijven doen. Huizenprijsstijging tot en met 2028 zal waarschijnlijk het sterkst zijn in de Carolinas, Florida, Georgia, Texas en delen van de bergstaten – markten daar kunnen meer dan 15% stijgen in vier jaar, tegenover misschien de helft daarvan in Noordoost/Midwest. Toch kunnen zelfs sommige Rust Belt-steden positief verrassen met stabiele groei als ze succesvol thuiswerkers of nieuwe industrieën aantrekken (zoals de nieuwe Intel-fabriek in Columbus, Ohio, wat daar de woningvraag stimuleert). Kustgebieden van Californië zullen waarschijnlijk minder goed presteren dan de Sun Belt qua procentuele groei, maar vormen nog steeds een licht positieve uitzondering, vooral omdat de basisprijs daar hoog is en betaalbaarheid achterblijft. Tegen 2028 kunnen wat achterblijvende markten (zoals Chicago of Baltimore) aantrekken bij pro-woningbeleid of als mensen terugkeren naar de stad, maar deze blijven naar verwachting stabiel in plaats van sterk groeiend.

Betaalbaarheid en eigenwoningbezit: Een grote vraag is of woningen in 2028 betaalbaarder zijn. Als de componenten van deze prognose uitkomen – gematigde prijsstijging en iets dalende hypotheekrente – dan kunnen huishoudinkomens (die de laatste tijd ca. 4% per jaar stijgen) de achterstand inhalen. Dat zou stapsgewijs verbetering geven qua betaalbaarheid. Zo gaven gezinnen begin 2025 ca. 24% van hun inkomen uit aan de hypotheek op een gemiddelde woning nar.realtor; dat kan dalen naar onder 22% in 2028 bij dalende rente en stijgend inkomen. Zo’n verbetering kan meer starters de markt in helpen. Het eigenwoningbezit kan dan weer licht stijgen na een periode van stagnatie. Eventuele overheidsmaatregelen voor starters (zoals hulp bij de aanbetaling) zijn hierbij ook van invloed. Aan de huurkant: als huurders later in het decennium koper worden, verlaagt dat licht de huurdynamiek, maar gezien het grote woningtekort blijft verhuur nog steeds zeer in trek.

Samenvatting van het traject: In 2028 staat de Amerikaanse vastgoedmarkt vermoedelijk op steviger fundament – de uitwassen van de pandemie zijn verwerkt, de voorraad koop- en huurwoningen verbeterd en de hypotheekrente hopelijk gematigd. We zien geen signalen voor een systeemcrisis (geen grootschalige kredietproblemen zoals in 2008), dus eventuele aanpassingen zullen regionaal en geleidelijk zijn. De veerkracht in 2023–24 – toen de prijzen breed stabiliseerden of zelfs licht stegen bij rentes van 7% – wijst op structurele onderliggende steun. Het aanhoudende woningtekort en de demografische vraag werken als vangrails tegen forse prijsdalingen op nationale schaal businessinsider.com. In commercieel vastgoed kan 2028 een soort renaissance brengen: veel noodlijdende gebouwen die halverwege het decennium zijn overgenomen, kunnen dan worden getransformeerd, en sectoren zoals kantoor zouden met minder aanbod en meer herbestemming een nieuwe start kunnen maken.

Natuurlijk zijn er veel onzekerheden. Geopolitieke gebeurtenissen, beleidswijzigingen of onverwachte gebeurtenissen (nog een pandemie?) kunnen deze vooruitzichten beïnvloeden. Maar zonder die schokken is het basisscenario voor 2025–2028 voorzichtig optimistisch: de woningmarkt zal naar verwachting gestaag aantrekken in verkoop en bouw, met lichte prijsstijgingen, terwijl commercieel vastgoed geleidelijk herstelt met enkele winnaars (industrie, multifamily, topposities retail) op kop en zwakkere segmenten tot een nieuw evenwicht komen via aanpassing. Investeerders en huizenkopers die de komende jaren geduldig en voorzichtig handelen, zullen profiteren van een meer normale en duurzame groeifase daarna.

Bronnen:

National Association of Realtors – 2024–2025 Woningmarktprognoses en data nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognose woningwaarde & verkoop (mei 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economische en Woning Vooruitzichten (april/mei 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Vastgoedmarktvooruitzicht 2025 (dec 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Top woningmarkten voor 2025 (dec 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Woningleegstand en eigenwoningbezitrapport Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Kwartaalontwikkelingen woningprijzen (Q1 2025) nar.realtor