De vastgoedmarkt van Aspen gaat 2025 in vanuit een positie van ongekende groei en aanhoudende vraag. De afgelopen jaren kende deze exclusieve berggemeente in Colorado recordhoeveelheden verkopen, gedreven door extreem vermogende kopers, verhuizingen tijdens de pandemie en een chronisch tekort aan aanbod. Nu de markt zich normaliseert na de historische gekte van 2021 (toen het aantal transacties opliep tot ongeveer 1.500, ruim boven het langjarig gemiddelde van ~900 per jaar), verschuift de aandacht naar wat de toekomst brengt. In dit uitgebreide rapport verkennen we de trends van de residentiële en commerciële vastgoedmarkt van Aspen voor 2025 en daarna – met aandacht voor marktprognoses, prijzen, aanbod, nieuwe ontwikkelingen, koopgedrag in het luxesegment, rendementen en belangrijke factoren zoals rentestanden, toerisme, werken op afstand en lokaal beleid. Huidige gegevens uit 2024–2025 en inzichten van experts bieden een gefundeerde kijk tot 2027 op de veerkrachtige én veranderende vastgoedmarkt van Aspen.
Markttrends en prognose 2025–2027
Na twee jaar van extreme groei na de pandemie, stabiliseert de vastgoedmarkt van Aspen op een hoog niveau. Het totale verkoopvolume in Aspen/Pitkin County steeg van ongeveer $3,1 miljard in 2023 naar $3,8 miljard in 2024, wat wijst op stevige activiteit, zelfs als het niet het piekniveau van 2021 bereikt. Het aantal transacties in Aspen steeg in 2024 met ongeveer 3% (180 verkopen tegenover 174 in 2023), terwijl het dollarvolume ongeveer 3% daalde, wat duidt op iets zachtere prijzen of minder mega-deals. Snowmass Village, het naburige resortdorp van Aspen, kende zelfs een nog sterkere groei – het aantal verkochte eenheden steeg in 2024 met 16% – dankzij nieuwe ontwikkelingen die de vraag aanwakkerden. Begin 2025 is de algemene verwachting dat de markt gematigd zal afkoelen ten opzichte van het razende tempo. Lokale analist Randy Gold voorspelt dat de totale verkopen in 2025 zullen dalen ten opzichte van 2024, met een verwachte 650–800 transacties ter waarde van $2,8–$3,3 miljard. Het grootste deel van deze vertraging wordt verwacht in de tweede helft van 2025 (H2 2025), waarin het aantal transacties 20–40% kan dalen ten opzichte van het jaar voordien. Kortom, 2025 zal naar verwachting een “goed jaar, maar minder sterk dan 2024” zijn, met een merkbare vertraging tegen eind 2025.
Kijkend naar de langere termijn blijven marktkenners optimistisch over het groeipotentieel van Aspen op lange termijn. Landelijk wordt verwacht dat de huizenmarkt verbetert tot en met 2026 naarmate de rente daalt: de hoofdeconoom van de NAR voorspelt dat de huizenverkopen in de VS met circa 9% stijgen in 2025 en 13% in 2026, terwijl de hypotheekrente voor 30 jaar daalt naar ongeveer 6% tegen 2026. De markt van Aspen is doorgaans afgeschermd, maar niet immuun voor macro-economische trends. Elke kortetermijndaling wordt waarschijnlijk snel gevolgd door een herstel, dankzij de unieke aantrekkingskracht van Aspen. Vastgoedders vergelijken vastgoed in Aspen met een “blue-chip” investering die waardevast is en op termijn waarde wint, zelfs als bescherming in volatiele tijden. “Ik zou niet tegen Aspen Snowmass inzetten op de lange termijn,” zegt een lokale expert, wijzend op de ongeëvenaarde levensstijl en bewezen veerkracht van het gebied. Tegen 2026–2027, mits de brede economie stabiliseert, wordt verwacht dat de vastgoedwaarden in Aspen weer in een gestaag opwaartse lijn terechtkomen, zij het in een rustiger tempo dan de explosieve groei van 2020–2022. Een voorspellend model voorziet dat de huizenprijzen in Aspen de komende tien jaar met ongeveer 28% zullen stijgen, wat wijst op aanhoudende lange termijn waardevermeerdering (hoewel de jaarlijkse resultaten kunnen verschillen). Samenvattend wordt de periode 2025–2027 gezien als een normalisatiefase – een moment voor de markt om op adem te komen – voordat er wellicht een nieuwe groeicyclus start, aangedreven door vraag van vermogenden en beperkt aanbod.
Prijsgegevens en waardestijgingspercentages
De huizenprijzen in Aspen blijven dicht bij recordhoogtes na de groeispurt tijdens de pandemie. In 2024 stegen de gemiddelde prijzen in Pitkin County met 24% ten opzichte van een jaar eerder, waardoor de gemiddelde verkoopprijs uitkwam op ongeveer $13,3 miljoen. Aspen’s vrijstaande huizen boekten enorme prijsstijgingen: het gemiddelde Aspen-huis werd in 2024 verkocht voor $21 miljoen (mediaan ~$16,75 miljoen), met een gemiddelde prijs per vierkante voet (PSF) van $3.300 – een stijging ten opzichte van ~$2.900 voorheen, en zelfs meer dan $4.000 per vierkante voet in exclusieve wijken zoals West Aspen en West End. Ter vergelijking: 40% van Aspens actieve aanbiedingen vragen nu meer dan $4.000 per vierkante voet, een drempel die vóór 2020 alleen bij enkele topwoningen werd gehaald. Ook de prijzen van appartementen zijn gestegen: de mediaanprijs van een Aspen-appartement steeg in 2024 met ongeveer 5% tot ongeveer $2,85 miljoen, met 89 verkopen van appartementen boven $2.000 per vierkante voet in 2024. Begin 2025 lag de algemene mediane woningverkoopprijs (alle woningtypes) rond de $3,3 miljoen, een stijging van 9,1% ten opzichte van een jaar eerder rocket.com, volgens gegevens van Rocket Homes. Zelfs de voorheen “betaalbare” segmenten hebben een waardestijging doorgemaakt – zo blijft het Smuggler-gebied relatief laag geprijsd voor Aspen, maar zijn ook daar de waarden gestegen met de markt mee.
In het ultra-luxe segment heeft de luxemarkt van Aspen nieuwe prijsrecords gezet. Er waren 5 woningverkopen boven de $50 miljoen in 2024, en één op de drie woningverkopen in Aspen ligt inmiddels boven de $20 miljoen avantgardeaspen.com. Alleen al in 2024 noteerde Aspen 11 verkopen boven de $30 miljoen, waaronder een recordbrekende $108 miljoen landgoedtransactie op ~$4.820 per vierkante voet. De hoogste bekende prijs per vierkante voet werd behaald met een verbazingwekkende $8.215/vierkante voet voor een penthouse van $43 miljoen (Monarch on the Park), ongeveer het dubbele van het piekniveau van voor de pandemie (in 2019 was de hoogste verkoop $23 miljoen bij ~$3.018/vierkante voet). Zoals ervaren makelaar Tim Estin opmerkt: “De prijzen zijn sinds COVID-19 met 2,5 tot 3 keer gestegen… er is gewoon niet genoeg aanbod om aan de vraag te voldoen”. Inderdaad, na een lichte correctie in 2022 (Aspen’s mediaan woningprijs daalde dat jaar met ongeveer 14%), zijn de prijzen niet alleen hersteld maar tot nieuwe hoogten gestegen. De waardestijging aan de luxe kant wordt gedreven door een intense vraag naar exclusief onroerend goed (met name onder welgestelde kopers die steden ontvluchten of op zoek zijn naar werkplekken op afstand) en een “niets is vergelijkbaar” schaarste waardoor verkopers de hoofdprijs kunnen vragen. Zelfs nu de markt in 2025 iets afkoelt, verwachten de meeste experts dat de prijzen dicht bij het huidige niveau blijven of licht zullen stijgen in de komende paar jaar. De vooruitzichten voor 2025 voorspellen dat de waarden in de meeste segmenten van Aspen/Snowmass stabiel blijven tot een paar procent stijgen, met eventuele prijsdalingen waarschijnlijk beperkt tot overaanbod of verouderde woningen.
Voorraadniveaus en beperkingen in het woningaanbod
Ondanks torenhoge prijzen blijft het woningaanbod in Aspen zeer beperkt, een belangrijke factor die de markt ondersteunt. In januari 2025 waren er in Aspen slechts 174 actieve woningaanbiedingen – historisch lage voorraad – zelfs na een lichte stijging van 4% ten opzichte van het jaar ervoor. In mei 2025 was het aanbod verder gestegen tot ongeveer 258 woningen op de markt (een maandelijkse stijging van 5,7%), wat duidt op een geleidelijke opbouw van het aanbod. Deze toename heeft ertoe geleid dat de woningmarkt in Aspen meer in balans komt of zelfs in het voordeel van kopers verschuift ten opzichte van de hectiek van 2021–22 rocket.com. Tegelijkertijd is de vraag ook wat afgekoeld, waardoor woningen langer te koop staan en kopers meer keuze hebben dan een jaar geleden rocket.com. Toch blijft het woningaanbod in absolute zin ver onder het langetermijngemiddelde – het te koop staande aanbod in Aspen is een fractie van het niveau van vóór de pandemie, en ook in Snowmass blijft het aanbod beperkt. Zowel Aspen als Snowmass sloten 2024 af met slechts “lichte stijgingen” in de voorraad, die “historisch laag” blijft, aldus het marktrapport van Estin. In veel prijsklassen en buurten zijn biedoorlogen vervangen door voorzichtige onderhandelingen, maar verkopers behouden nog steeds aanzienlijk overwicht vanwege de schaarste aan kwaliteitswoningen.
Een belangrijke reden voor het beperkte aanbod is de strenge bouwbeperkingen in Aspen. De regio kampt met een “grondschaarste” – er zijn vrijwel geen onbebouwde grondpercelen meer beschikbaar in toplocaties zoals Aspen of Snowmass. De regelgeving van de stad Aspen beperkt nieuwbouw sterk: volgens de gemeentelijke code is de maximale woonoppervlakte nu 9.250 vierkante voet (of 8.750 vierkante voet binnen de stadsgrens), met een nieuwe getrapte beoordelingsprocedure waardoor grote woningen (vanaf ~5.750 vierkante voet) zeer moeilijk zijn goed te keuren. Kelders groter dan 1.000 vierkante voet zijn niet langer toegestaan (voorheen was dat tot 4.000 vierkante voet). Daarnaast worden er jaarlijks slechts 6–8 sloopvergunningen afgegeven binnen de stad Aspen (via een loterij), plus een paar extra voor langdurige lokale bewoners. Alle beschikbare sloopvergunningen voor 2025 zijn al vergeven, waardoor ontwikkelaars die oude panden wilden slopen en vervangen, jaren moeten wachten. Sinds 2019 zijn er in totaal slechts 32 sloopvergunningen afgegeven, en er zijn minder dan 10 daadwerkelijke sloopwerken uitgevoerd – veel vergunningen zijn simpelweg aangehouden voor potentiële projecten die nooit zijn gestart. Deze flessenhals in herontwikkeling dwingt eigenaren en bouwers tot renovaties. Sterker nog, het is vaak makkelijker en sneller om een “totaalrenovatie” te doen (waarbij een deel van de oorspronkelijke structuur behouden blijft) dan een nieuwbouwproject te starten in het strenge regelgevingsklimaat van Aspen.
Snowmass Village, dat historisch gezien meer open ruimte had, raakt nu ook volgebouwd. Bijna alle grond in Snowmass’s Base Village is inmiddels uitgegeven – zodra de laatste gebouwen die nu in aanbouw zijn in 2027 klaar zijn, “zal er geen grond meer over zijn in Base Village om te ontwikkelen,” aldus ontwikkelaars. Snowmass had in 2024 142 woningaanbiedingen, maar 89 daarvan waren in één project (de Stratos condo-ontwikkeling), wat onderstreept hoe weinig onafhankelijke aanbiedingen er zijn buiten nieuwe projecten. Huizen onder de $5 miljoen in Snowmass zijn nu vrijwel onvindbaar, omdat het resterende aanbod vooral in het luxesegment zit. Ondertussen is de instapmarkt in Aspen zo goed als verdwenen – zelfs oudere appartementen worden routinematig verkocht boven $1.500–$2.000/vierkante voet, en vrijstaande huizen onder de $5–6 miljoen zijn uiterst schaars (en vaak sloopwoningen als ze er wel zijn). Grondprijzen zijn navenant de lucht in geschoten: de totale grondverkopen in Aspen daalden naar $253 miljoen in 2024 puur vanwege het weinige resterende aanbod, en de hoogste verkoopprijs voor een leeg perceel was $35 miljoen. Bouwbedrijven zijn overgestapt op het kopen van oudere huizen om te renoveren of uit te breiden; zoals één rapport opmerkt, “kopers richten zich steeds meer op verbouwingen, uitbreidingen en sloop-/herbouwprojecten” gezien het gebrek aan open land.
Kortom, de aanbodbeperkingen in Aspen zijn structureel en langdurig. Strenge groeibeperkingen, hoge bouwkosten (geschatte $1.500/vierkante voet aan harde kosten, $2.000–$4.000/vierkante voet alles inbegrepen voor luxe bouw) en weerstand uit de gemeenschap tegen overontwikkeling zullen het nieuwe woningaanbod blijven beperken. Zelfs als de marktvraag afneemt, houden eigenaren Aspen-bezittingen vaak generaties lang aan, waardoor vrijwillige verkoop zeldzaam is. Deze dynamiek ligt aan de basis van Aspen’s hoge prijsvloer – de waarde is “een functie van het aanbod, en er is gewoon niet genoeg om aan de vraag te voldoen,” zoals Estin opmerkte. Naar verwachting zal 2025–2027 slechts marginaal meer aanbod opleveren (misschien door een paar nieuwbouwprojecten en huiseigenaren die besluiten te verkopen bij piekprijzen), maar geen grote toename. In 2027 kan een tijdelijke stijging van het aantal aanbiedingen door langzamer draaiende verkopen weer geabsorbeerd worden zodra de markt versnelt.
Nieuwe Residentiële en Commerciële Ontwikkelingen
Ondanks de bouwuitdagingen in Aspen zijn er een aantal opmerkelijke ontwikkelingsprojecten gaande die het toekomstige aanbod zullen bepalen – met name in Snowmass Village en het centrum/hotelsector van Aspen:
- Snowmass Base Village – Finale Fase: Snowmass is al tientallen jaren bezig met de herontwikkeling van het basisgebied, met als hoogtepunt een $1 miljard Base Village-project met luxe appartementen, hotels, winkels en voorzieningen. Het laatste wooncomplex, genaamd “Stratos”, is een luxe appartementenproject bestaande uit twee gebouwen met 89 eenheden dat gepland staat voor oplevering in 2027. De verkoop van Stratos startte in januari 2025 en trok enorme belangstelling van kopers – binnen enkele weken werd meer dan 75% van de eenheden onder contract genomen (er waren begin 2025 nog slechts ~21 van de 89 eenheden beschikbaar). De prijzen in Stratos begonnen rond de $2,9 miljoen voor kleinere eenheden en lopen op tot $30 miljoen voor penthouses. Dit project, samen met het onlangs voltooide Cirque-gebouw (onderdeel van het Viceroy hotel, waarvan de appartementen in twee weken uitverkocht waren à ~$2.700/ft²) businessinsider.com, tilt het imago en de prijzen van Snowmass Village naar bijna Aspen-niveau. Sterker nog, de gemiddelde verkoopprijs van een appartement in Snowmass bereikte $3,8 miljoen in 2024 – gelijk aan die van Aspen, en nieuwe Snowmass-eenheden brachten $1.800–$2.500 per vierkante voet op. Wanneer Stratos voltooid is in 2027, is de Base Village volledig afgebouwd, wat betekent dat de groei van Snowmass grotendeels zal verschuiven naar doorverkoop (waarschijnlijk tegen nog hogere prijzen, gezien het gebrek aan nieuw aanbod). De stad die ooit het “kleine broertje” van Aspen was, ontwikkelt zich tot een luxe bestemming businessinsider.com.
- Aspen Lift 1A Area – Luxe Hotels/Woningen: Een grote ontwikkelingsimpuls is gericht op de basis van de westelijke kant van Aspen Mountain (Lift 1A-corridor). Twee langverwachte projecten hier zijn het Aman Aspen Resort (vaak Gorsuch Haus/Aman genoemd) en de Lift One Lodge, die samen nieuwe hotelkamers, fractionele woningen en openbare voorzieningen beloven (een skimuseum en diensten voor skiërs). Na jaren van vertraging boekten deze projecten voortgang in 2024: Lift One Lodge was in bouwvergunningbeoordeling met verwachte vergunningverlening begin 2025, en het Aman/Gorsuch-project zou eind 2024 vergunningen aanvragen. De directeur van Community Development van de stad Aspen gaf aan dat de eerste bouwwerkzaamheden aan Lift One Lodge al in de zomer van 2025 kunnen beginnen (afhankelijk van de coördinatie met Aspen Ski Co). Als deze ultra-luxe hotels op schema blijven, kunnen ze rond 2026–2027 openen, wat hoogwaardige accommodaties toevoegt en branded residences introduceert (Aman’s merk zal naar verwachting recordprijzen per vierkante voet behalen). Deze ontwikkeling zal ook een lang sluimerend gebied aan de piste nieuw leven inblazen, waarmee de kern van Aspen feitelijk wordt uitgebreid met nieuwe restaurants, winkels en openbare ruimten rond een nieuwe Lift 1A en skimuseum. De economische impact van de komst van Aman wordt als aanzienlijk verwacht, omdat het de status van Aspen onder de wereldwijde luxe resortmarkten verstevigt.
- Nieuwe hotels in het centrum: In de commerciële kern van Aspen zijn twee boetiekhotels recent toegevoegd aan het accommodatieaanbod. Het MOLLIE Aspen, een luxe boetiekhotel met 68 kamers ontwikkeld door het lokale bedrijf HayMax, opende in december 2023 onder veel belangstelling. Met Japans-Scandinavisch geïnspireerd design en een toplocatie bij Paepcke Park is MOLLIE snel uitgegroeid tot een van Aspen’s hippe nieuwe verblijven (en won zelfs “Beste Hotel” bij een lokale prijsuitreiking in 2024). Kort daarna opent de White Elephant Aspen – een gerenommeerd hotelmerk uit Nantucket – zijn eerste vestiging in het westen in Aspen eind 2025, waarmee 54 kamers aan het aanbod worden toegevoegd. De White Elephant (op 110 W. Main St.) belooft een mix van een bergachtige sfeer met moderne luxe, en lokale toerismefunctionarissen verwelkomden de toevoeging van “54 nieuwe hotelkamers aan het accommodatieaanbod van Aspen” bij de grondafgraving. Deze nieuwe hotels vergroten de capaciteit voor bezoekers in Aspen (wat indirect regelgeving rondom kortetermijnverhuur kan ondersteunen, omdat de stad liever heeft dat toeristen in hotels verblijven). Ze tonen ook het vertrouwen van investeerders in de toeristische toekomst van Aspen aan.
- Andere ontwikkelingen: Verschillende kleinere projecten en infrastructurele upgrades zijn ook noemenswaardig. In Snowmass hebben luxe woonenclaves zoals Aura en Cirque (exclusieve ski-in/ski-out woningen) recent verkopen gezien van meer dan $10 miljoen per stuk, wat duidt op nieuwe ultra-luxe woningen buiten Aspen zelf. Aspens ultra-luxe speculatiehuizenmarkt blijft bestaan, met elk jaar enkele nieuwe grote huizen op de markt ondanks de regelgeving (vaak off-market verkocht voor $30 miljoen of meer). In de toekomst staat de modernisering van de luchthaven Aspen/Pitkin County op de planning: De plannen voorzien in een nieuwe terminal tegen 2027–2028 en een herinrichting van de start- en landingsbaan, waarvoor een volledige sluiting in de zomer/herfst van 2027 nodig is. Dit project van meer dan $500 miljoen, hoewel niet per se een vastgoedontwikkeling, zal naar verwachting de bereikbaarheid van Aspen voor grotere vliegtuigen verbeteren en de bezoekerservaring op lange termijn verhogen. Tijdens de sluitingsmaanden in 2027 kan er een tijdelijke daling in het toerisme zijn (sommige reizigers kiezen mogelijk voor beter bereikbare bestemmingen, of verblijven in plaats daarvan in Snowmass), maar de investering geeft blijk van een “langetermijncommitment aan Aspen’s toekomst als een vooraanstaande wereldwijde bestemming.” Samengevat: nieuwe ontwikkelingen in Aspen en Snowmass zijn vooral gericht op het hogere segment – luxe appartementen, hotels en voorzieningen – en hoewel ze wat nieuw aanbod creëren, zullen ze de lat (en prijzen) voor de markt in de komende jaren ook verhogen.
Trends in luxe vastgoed en kopers met een hoog vermogen
De Aspen-markt wordt in wezen gedreven door ultra-vermogende (UHNW) kopers, en recente trends tonen aan dat deze invloed alleen maar toeneemt. Aspen is een magneet geworden voor miljardairs en de mondiale elite die zowel op zoek zijn naar een bepaalde levensstijl als een investering. Volgens gegevens van Forbes bezitten naar schatting nu 100 tot 125 miljardairs een huis in Aspen, waarmee het qua dichtheid van vastgoedbezit door miljardairs bijna gelijk staat aan New York City. Deze kopers hebben de verkoopverdeling in Aspen volledig veranderd – zoals eerder vermeld, bedraagt vandaag de dag een derde van de huizenverkopen in Aspen meer dan $20 miljoen avantgardeaspen.com, terwijl zulke verkopen tien jaar geleden zeldzaam waren. De instroom van dit elite-segment heeft de luxueuze prijzen in Aspen de pan uit laten rijzen, met meerdere deals van meer dan $50 miljoen in één jaar (ongekend in de meeste markten). Veel vermogende particulieren (tech ondernemers, hedgefondsmanagers, beroemdheden, buitenlandse investeerders) zien vastgoed in Aspen als een trofee en veilige haven. Tijdens de pandemie werd dit effect versterkt: “Mensen die de steden verlieten, en de mogelijkheid om op afstand te leven en werken” zorgden voor een enorme stijging in de vraag, waardoor prijzen sinds 2019 verdubbelden of zelfs verdrievoudigden. De aantrekkingskracht van Aspen als locatie om op afstand te werken – met natuurschoon, privacy en voorzieningen van wereldklasse – betekent dat rijke kopers nu vaak kopen met de intentie om langere periodes of zelfs als hoofdverblijf in Aspen te wonen in plaats van alleen voor korte vakanties.
Het koopgedrag van luxe kopers in Aspen legt nadruk op exclusiviteit, voorzieningen en langetermijnwaarde. Deze kopers zijn meestal contante kopers of doen grote aanbetalingen, waardoor ze minder gevoelig zijn voor rentewijzigingen. Hun activiteit hangt in plaats daarvan meer samen met financiële markten en vermogensgroei. Wanneer de beurzen of de economie wankelen, kan Aspen een korte terugval in de verkoop van tophuizen zien doordat kopers voorzichtiger worden. Toch zijn er meestal altijd enkele “veilige haven”-zoekers die in Aspen kopen, zelfs tijdens neergang, omdat ze geloven in de blijvende waarde. Zo werden er ondanks een bearmarkt in 2022 toch recordverkopen genoteerd in Aspen. Tegen 2023–2024, toen de economie weer normaliseerde, dook de miljardairsgroep weer in de markt om zeldzame aanbiedingen te bemachtigen (zoals een Aspen-landgoedverkoop van $76 miljoen begin 2023 en de verkoop van $108 miljoen in 2024). Off-market transacties zijn ook toegenomen – veel spraakmakende deals komen nooit op de MLS, aangezien kopers en verkopers discreet onderling handelen binnen de ultra-rijken. In 2024 waren er in Aspen meerdere off-market verkopen boven de $30 miljoen, die de markt qua vergelijkingsprijzen flink “omhoog stuwden”. Deze trend betekent dat officiële statistieken de werkelijke prijsstijging aan de bovenkant zelfs kunnen onderschatten.
Luxe smaken evolueren ook. Kopers verwachten nu instapklare, moderne ontwerpen met wellnessvoorzieningen en uitgebreide amenities. “Moderne, high-end appartementen die de bestemmingsplannen van Aspen in het centrum niet toelaten” zijn gebouwd in Snowmass, wat kopers aantrekt die waarde hechten aan nieuwbouw. Topwijken zoals Red Mountain, Owl Creek en de binnenstad blijven altijd gewild, maar zelfs traditioneel “minder interessante” gebieden (zoals West Aspen of Snowmass) hebben de waarde van luxe woningen sterk zien stijgen doordat vermogenden hun zoektocht naar ruimte en privacy verbreden. Veel UHNW-eigenaren verzamelen meerdere Aspen-eigendommen – bijvoorbeeld één uitgestrekt landgoed plus een pied-à-terre in het centrum. Kortetermijnverhuurbeperkingen in Aspen (ingevoerd in 2022) hebben deze kopers weinig afgeschrikt, omdat de meesten niet afhankelijk zijn van huuropbrengsten; als het al iets doet, dan maakt de regelgeving condo’s in de hotelzone (vrijgesteld van STR-limieten) nog begeerlijker voor wie wél verhuurflexibiliteit wil.
Een interessant aspect van de luxemarkt in Aspen is de wisselwerking met wereldwijde luxetrends. Kopers in het hoge segment vergelijken Aspen met andere exclusieve markten (Zuid-Frankrijk, St. Barts, Hamptons, enzovoorts). Aspen houdt stand door jaarrond aantrekkingskracht te bieden (winterskiën, koele zomers), culturele evenementen, en exclusiviteit (beperkt aanbod). Het is nu gebruikelijk dat luxe huizen in Aspen $4.000–$5.000+ per vierkante voet opleveren, vergelijkbaar met toplocaties in Manhattan of Londen. De recordverkoop van $8.215 per vierkante voet onderstreept dat Aspen stevig in de wereldwijde super-prime league staat. Zoals een ontwikkelaar het verwoordde: “we hebben de markt naar een hoger niveau getild” – Aspen en zelfs Snowmass hebben hun prijsniveau feitelijk herwaardeerd door deze instroom van luxekopers. Vooruitkijkend wordt verwacht dat de vraag van vermogende particulieren sterk blijft. Het aantal welgestelden wereldwijd neemt toe, en velen ontdekken Aspen nu pas. Zolang er geen grote vermogensverwoestende gebeurtenissen plaatsvinden, zal Aspen naar verwachting een sterke opname in het luxesegment blijven zien, vooral voor unieke panden van topkwaliteit. Het enige voorbehoud is dat deze kopers extreem kieskeurig zijn; woningen die als te duur of ondermaats worden gezien, kunnen onverkocht blijven – dat zien we af en toe nu de markt wat afkoelt. Over het algemeen zal het luxesegment van Aspen waarschijnlijk het tempo van de markt bepalen – als de rijken kopen, stijgt de markt; als zij pauzeren, neemt Aspen gas terug.
Commercieel Vastgoed in Aspen
Hoewel de residentiële glamour vaak de aandacht opeist, is het commerciële vastgoed in Aspen ook opmerkelijk – gekenmerkt door hoge waarden, beperkt aanbod en een bruisende retail-/toerisme-economie. Aspen’s centrum, de “Gouden Driehoek” (rond Galena St, Cooper Ave, Hyman Ave voetgangerszone), huisvest een mix van luxeboetieks, kunstgaleries, restaurants en kantoren die allemaal vechten om de schaarse ruimte. Commercieel vastgoed in Aspen wordt verhandeld tegen enkele van de hoogste prijzen van Colorado. In 2024 variëren de winkelhuren op straatniveau in het centrum van Aspen van ongeveer $275 tot $325 per vierkante voet (NNN per jaar), niveaus die doorgaans alleen in toonaangevende wereldwijde winkelgebieden voorkomen. Ook kantoorruimte is prijzig (hoewel een veel kleinere markt); kantoorhuur in Aspen bedraagt $60–$100 per vierkante voet per jaar, en dat is vaak voor kleinschalige kantoren boven winkels. Deze tarieven weerspiegelen de sterke vraag van luxemerken en bedrijven om aanwezig te zijn in Aspen. Merken als Prada, Louis Vuitton en Dior hebben de afgelopen jaren vlaggenschipwinkels in Aspen geopend, waardoor de winkelhuurprijzen omhoog zijn gegaan. Zelfs lokale bedrijven (makelaars, outdooraanbieders, enzovoorts) ondervinden stevige concurrentie en hoge huisvestingskosten om in de stad te kunnen blijven.
Echter, de verkoop van commercieel vastgoed is zeldzaam, aangezien veel panden langdurig in handen zijn van vermogende investeerders. Sterker nog, er zijn de afgelopen jaren maar weinig commerciële panden van eigenaar gewisseld. Een grote transactie vond plaats in augustus 2024: een verkoop van vijf toplocaties in het centrum van Aspen voor $70 miljoen (van de Souki familie’s Ajax Holdings aan ontwikkelaar Mark Hunt). Mark Hunt heeft de afgelopen tien jaar een grote portefeuille van vastgoed in het hart van Aspen opgebouwd, vaak door anderen te overbieden – zijn voortdurende investeringen tonen vertrouwen in de toekomst van de retail in Aspen. Afgezien van deze meerpandige deal waren er in 2024 nauwelijks grote commerciële verkopen; uit gegevens van Pitkin County blijkt dat er slechts 3 commerciële transacties waren in Q2 2024 (evenveel als Q2 2023), met een omzetdaling van ongeveer 27% naar $5,6 miljoen in dat kwartaal. Kortom, eigenaren houden hun commerciële vastgoed in Aspen vast, en wanneer er toch iets wordt verkocht, is dat voor een premie (de aanvangsrendementen zijn extreem laag, vaak in het bereik van 3–4% of niet openbaar gemaakt).
Op het gebied van commerciële verhuur hebben de winkels en restaurants in Aspen zich grotendeels hersteld van de pandemie. De winkelbezetting in de zomer van 2023–2024 was sterk, wat blijkt uit de stijgende belastinginkomsten van de stad. Zo waren de inkomsten uit toeristenbelasting in Pitkin County medio 2024 ongeveer 5% hoger dan het jaar ervoor, en bedroeg de totale retailbelasting +6,4%, wat duidt op gezonde toeristische bestedingen. Tegen de zomer van 2025 rapporteerde de Kamer van Koophandel in Aspen een hogere bezettingsgraad dan het jaar ervoor en een “drukke start” van het seizoen, dankzij hernieuwde evenementen en vertrouwen van reizigers. Hoge bezoekersaantallen zijn gunstig voor verhuurders – retailers en horeca-ondernemers boekten sterke verkopen in 2021–2024, waardoor ze de hoge huren konden dragen. Er zijn in feite geen lang leegstaande winkelpanden in het centrum van Aspen; elk leegstaand pand heeft vaak al een nieuwe huurder (of wordt herontwikkeld). Na COVID hebben sommige bedrijven weliswaar gewisseld (door thuiswerken zijn enkele kantoren ingekrompen), maar veel panden werden snel overgenomen door uitbreidende luxe retailers of nieuwe horecaconcepten. Zo hebben de nieuwe hotels (Mollie en White Elephant) elk een restaurant of winkel op straatniveau, wat bijdraagt aan de commerciële levendigheid.
Een uitdaging binnen de commerciële sector van Aspen is dat lokaal georiënteerde bedrijven (zoals betaalbare eetgelegenheden en dagelijkse diensten) moeite hebben met de hoge huren, wat leidt tot zorgen over de economische diversiteit van Aspen. De stad heeft geëxperimenteerd met verordeningen om lokaal georiënteerde winkels te behouden, maar het blijft economisch lastig. Intussen is commerciële ontwikkeling beperkt – er is nauwelijks ruimte om nieuwe commerciële vierkante meters te bouwen in het centrum. Een paar projecten, zoals een voorgestelde herontwikkeling van het oude Crystal Palace-pand of verbeteringen aan het Aspen Art Museum-blok, worden besproken, maar er zijn geen grote nieuwe commerciële centra gepland. De meeste commerciële groei zal voortkomen uit gemengde projecten (zoals winkels op de begane grond in nieuwe hotels of appartementencomplexen).
Samenvattend wordt Aspen’s commercieel vastgoed gekenmerkt door torenhoge huren, minimale leegstand en zeldzame verkopen. Investeerders zien het als een trofee-activaklasse, vergelijkbaar met het residentiële segment. Voor de bredere markt is een gezonde commerciële sector van belang: dit zorgt ervoor dat Aspen een aantrekkelijke bestemming blijft met luxe winkels, restaurants en entertainment – wat op zijn beurt de vraag naar vastgoed stimuleert. De huidige trends laten zien dat het toerisme en de bestedingen in Aspen sterk zijn, wat de commerciële huren en waarden ondersteunt. Voor 2025–2027 is de commerciële vooruitblik positief maar niet explosief groeiend – verwacht dat de waardes stabiel blijven of geleidelijk stijgen (er is waarschijnlijk een limiet aan wat retailers kunnen betalen, maar een vraagdaling is onwaarschijnlijk gezien de welvarende consumentenbasis). Een factor om in de gaten te houden is de sluiting van het vliegveld in 2027: tijdens de maanden van de startbaanconstructie kan een daling in bezoekersaantallen impact hebben op retailers en hotels die zomer. Eventuele impact zal echter tijdelijk zijn; de nieuwe luchthavenfaciliteiten zullen Aspen op de lange termijn juist beter bereikbaar en aantrekkelijker maken voor luxe reizigers.
| Commercieel Overzicht (Aspen) | Waarde (2024) |
|---|---|
| Winkelhuur (centrum) | $275–$325 per sq.ft. (jaarlijks NNN) |
| Kantoorhuur | $60–$100 per sq.ft. (jaarlijks) |
| Commerciële verkoopvolume Q2 2024 | $5,59M (3 verkopen) |
| Commerciële verkoopvolume Q2 2023 | $7,64M (3 verkopen) |
| Logiesbelasting-inkomsten (H1 2024) | $168,3M (5% stijging j-o-j) |
Investeringskansen en Huurrendementen
Investeren in vastgoed in Aspen is de afgelopen tien jaar enorm lonend gebleken, zowel qua waardestijging van het eigendom als qua verhuurpotentieel. Het investeringsprofiel hier is echter uniek: de rendementen (cap rates) zijn relatief laag, en het spel draait vaak om langetermijnvermogensgroei en lifestyle-gebruik in plaats van hoge cashflow. Veel kopers in Aspen zijn in feite investeerder-gebruikers – ze verhuren hun eigendom mogelijk gedeeltelijk, maar genieten er ook zelf van (wat lastig in rendement is uit te drukken). Dat gezegd hebbende is de huurmarkt in Aspen erg sterk, vooral aan de bovenkant van de markt. Korte termijn vakantiewoningen brengen ongekend hoge huurbedragen op tijdens het hoogseizoen. Sterker nog, de huurprijzen voor luxe verhuur zijn zo sterk gestegen dat sommige topklasse Aspen landgoederen tijdens het hoogseizoen meer dan $400.000 per maand opbrengen. (Dit is geen typefout – vermogende huurders betalen zes cijfers om één maand tijdens Kerstmis of een zomer in een Aspen landhuis te verblijven). Een recent rapport benadrukte meerdere ultra-luxe woningen die in 2024–2025 voor $100K–$400K+ per maand worden verhuurd, omdat de vraag naar elite huurwoningen het aanbod overtreft.
Voor meer typische eigendommen zijn de huurprijzen nog steeds stevig. Eind 2024 bedroeg de mediane langetermijnhuur in Aspen ongeveer $17.650 per maand, waarbij zelfs 1-slaapkamerappartementen gemiddeld meer dan $5.000 per maand opleverden. Luxe appartementen en huizen worden in de winter of zomer regelmatig verhuurd voor $25.000–$50.000 per maand. Kortetermijnverhuur (per nacht/per week) in het toeristenseizoen kan neerkomen op $1.000–$3.000 per nacht voor luxe appartementen, en $5.000+ per nacht voor luxe woningen. Dergelijke inkomsten kunnen een gezond jaarlijks rendement opleveren (vaak 3–5% van de vastgoedwaarde) voor eigenaren die hun woning een deel van het jaar verhuren, wat opvallend is gezien Aspen’s lage cap rates. Vraag naar huurwoningen wordt gedreven door een constante stroom van vermogende bezoekers voor skiën, festivals en vakanties – het hotelaanbod in Aspen is beperkt, dus veel bezoekers kiezen voor het huren van een privéwoning. Bezettingsgraden voor vakantiewoningen zijn hoog, hoewel de STR-voorschriften (kortetermijnverhuur), die in 2022 zijn ingevoerd, enige wrijving hebben toegevoegd. Eigenaren van tweede woningen worden nu geconfronteerd met extra belastingen (tot 21,3% op huurinkomsten voor beleggingspanden) en zoneringsbeperkingen voor kortetermijnverhuur buiten de aangewezen hotelzones. Deze regels waren bedoeld om meer langetermijnverhuur ten behoeve van lokale arbeidskrachten te stimuleren, maar in de praktijk geven veel eigenaren nog steeds de voorkeur aan de lucratieve kortetermijnmarkt en structureren hun huurcontracten eenvoudigweg zorgvuldig. Sommigen zijn overgestapt naar verhuur voor 30+ dagen (om STR-belastingen te vermijden), wat nog steeds aanzienlijke bedragen oplevert en vaak feitelijk resulteert in dezelfde seizoenshuurders.
Uit een investeringsperspectief biedt vastgoed in Aspen stabiliteit en prestige. Zelfs tijdens economische teruggang herstellen de vastgoedprijzen in Aspen doorgaans sneller dan in de meeste markten. De kopersgroep is internationaal en groeit, wat zorgt voor liquiditeit aan de bovenkant van de markt. Huurrendementen, zoals genoemd, zijn bescheiden als je ze puur berekent (een huis van $10 miljoen kan $300.000 huur per jaar opleveren = 3% rendement), maar veel investeerders vinden dat acceptabel gezien de grote kans op waardestijging en het feit dat men zelf van het bezit kan genieten. Bovendien geldt dat wie vóór 2020 heeft gekocht, uitzonderlijke waardestijgingen heeft meegemaakt – 2-3x verhoging van de woningwaarde in korte tijd. Nieuwe investeerders in 2025 zullen wellicht niet zulke explosieve winsten zien, maar gematigde waardestijging in combinatie met enige huurinkomsten kan nog steeds beter presteren dan veel alternatieve investeringen, vooral als je rekening houdt met Aspen’s lage vaste lasten (de onroerendgoedbelasting in Colorado is relatief laag, met een effectief tarief onder de 0,5%).
Populaire investeringsstrategieën zijn onder andere: appartementen kopen in het centrum van Aspen die kortetermijn verhuurd kunnen worden (de “lodging exempt” zone-units hebben de hoogste bezettingsgraad), investeren in vastgoed in Snowmass Base Village om te profiteren van de groei en dan verhuren via professionele programma’s, of oudere huizen in Aspen kopen om te renoveren en te verkopen (de flipmarkt). Dit laatste wordt steeds moeilijker door vergunningsbeperkingen en hogere bouwkosten, maar vaardige ontwikkelaars kunnen nog steeds profiteren van het grote prijsverschil tussen gedateerde woningen uit de jaren 80 en het nieuwe moderne aanbod waar kopers naar op zoek zijn. Er is ook belangstelling voor gedeeld eigendom en club lidmaatschappen (bijvoorbeeld Dancing Bear residences, Aspen’s private residence clubs) waarmee investeerders voor een lagere instapprijs een aandeel in Aspen kunnen krijgen, met potentiële verhuurmogelijkheden.
Men moet ook letten op Aspen’s luxe verhuurmakelaars en property managers – bedrijven zoals Luxuri, Fifth Avenue Rentals enz., die zich specialiseren in het wereldwijd vermarkten van exclusieve Aspen-verhuur, zodat eigenaren huurders kunnen vinden die bereid zijn de hoofdprijs te betalen. De aanwezigheid van deze agentschappen, samen met platforms zoals Airbnb (voor het lagere segment), maakt het verhuren van Aspen-woningen toegankelijker voor eigenaren, wat de investeringshaalbaarheid vergroot. Aan de andere kant moeten investeerders zich bewust zijn van het regelgevend klimaat: de gemeente kan de regels voor kortetermijnverhuur aanpassen, en er is een voortdurend maatschappelijk debat over het beperken van “donkere huizen” en tijdelijke verhuur om het gemeenschapskarakter te behouden. Tot nu toe zijn er compromissen gesloten (zoals het beperken van het aantal kortetermijnverhuurvergunningen, het opleggen van vergoedingen), maar een drastisch verbod is onwaarschijnlijk gezien het belang van toerisme. Onder de streep voor investeerders: vastgoed in Aspen is geen cash cow als het gaat om rendement, maar het biedt een combinatie van stabiel inkomen, plezier en solide waardestijging die weinig markten kunnen evenaren. Het gedraagt zich meer als kunst of aandelen van een blue-chipbedrijf – gewaardeerd door kenners en veerkrachtig op de lange termijn. Wie puur op zoek is naar rendement kan beter elders investeren (zoals in commercieel vastgoed of markten met hoger rendement), maar voor vermogende investeerders die een veilige en plezierige vorm van vermogensopslag zoeken, blijft Aspen uiterst aantrekkelijk. Zoals een lokaal makelaarskantoor het verwoordde: “Vastgoed in Aspen is zo blue-chip als het maar zijn kan.”Factoren die de markt in Aspen beïnvloeden
Verschillende externe en lokale factoren zullen de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in Aspen bepalen tussen 2025–2027:
- Rente & Economie: Hogere hypotheekrentes in 2023–2024 (rond de 7%) deden weinig af aan het topsegment van Aspen, aangezien veel kopers geen financiering nodig hebben. Toch hebben de rentes wel invloed op de psychologie van kopers en het middensegment. Als de rente daalt richting ~6% in 2025 en ~5,5–6% in 2026, zoals voorspeld, kan dit extra vraag losmaken – vooral bij aankopen onder de $10 miljoen of kopers van jumbo-leningen. Daarnaast stimuleert een sterke economie met stijgende aandelenmarkten direct de verkoop in Aspen: Aspen is een “discretionaire markt” die samenhangt met vermogensgroei en beursontwikkeling. Wanneer investeerders zich rijker voelen (bonussen, IPO’s, enz.), kopen ze huizen in Aspen. Omgekeerd, als er een recessie komt (volgens sommige grote banken is de kans op een recessie in 2025 20–40%), kan Aspen op korte termijn een terugval zien. Op dit moment is de economie van Colorado robuust (werkgelegenheid ~7,2% boven het niveau van voor COVID), en de ultrarijken hebben meer liquide middelen dan ooit, wat gunstig is. Maar Aspen houdt de wereldwijde economische indicatoren in de gaten – elke grote neergang of financiële crisis kan grote kopers tijdelijk naar de zijlijn sturen.
- Toerisme & Reistrends: De vastgoedfortuinen van Aspen zijn nauw verbonden met zijn aantrekkingskracht als resort. Het toerisme is na de pandemie weer sterk teruggekeerd. In 2023 en 2024 werd er zowel in de zomer als winter bijna een recordaantal bezoekers genoteerd, en 2025 belooft een “drukke zomer” met hoge bezettingsgraden volgens de Aspen Chamber. Sterke toeristische vraag ondersteunt de vastgoedwaarden op twee manieren: het levert huurinkomsten op voor eigenaren en het verandert sommige bezoekers in toekomstige kopers (veel mensen worden tijdens hun vakantie verliefd op Aspen en besluiten er een huis te kopen). De evenementenkalender van Aspen (zoals Food & Wine Classic, ArtCrush, X Games, enzovoort) en de uitbreiding naar nieuwe markten (rechtstreekse vluchten vanuit meer steden) blijven welgestelde bezoekers aantrekken. Een kanttekening hierbij is de sluiting van de luchthavenbaan in 2027 – van maart tot oktober 2027 zal de luchthaven van Aspen niet bruikbaar zijn, wat sommige reizigers kan afschrikken. De luchthavenautoriteit plant om vluchten om te leiden naar nabijgelegen luchthavens en autoritten te stimuleren, maar we kunnen die zomer wellicht een daling zien in het luxe toerisme. Eigenaren die verhuren kunnen dit merken aan een lagere bezetting in het midden van 2027. Echter, dit is een eenmalig infrastructuurproject, en velen geloven dat de vernieuwde luchthaven (met een nieuwe terminal tegen 2028) uiteindelijk de toeristische capaciteit en het gemak van Aspen zal vergroten. Trends in buitenrecreatie (skiën, fietsen, enz.) beïnvloeden Aspen ook; de pandemie veroorzaakte een golf van buitenactiviteiten, wat bergdorpen ten goede kwam. Als deze trend aanhoudt (mensen geven prioriteit aan ervaringen in de natuur), zal Aspen blijvende belangstelling genieten.
- Remote werken & Levensstijlveranderingen: De remote work-revolutie is een gamechanger geweest voor Aspen. Aspen is niet langer alleen een vakantiebestemming, maar werd voor veel grootverdieners die beseften dat ze overal konden werken een plek om semi-permanent te wonen. Deze structurele verandering in werken heeft de potentiële kopersgroep van Aspen permanent vergroot – leidinggevenden uit technologie, financiën, enzovoort, die voorheen gebonden waren aan steden, kunnen nu maandenlang in Aspen verblijven en zo het bezit van een woning daar rechtvaardigen. Zolang hybride/remote werken blijft bestaan (en dat zal waarschijnlijk in een of andere vorm zo blijven), zal Aspen hiervan profiteren. Veel bedrijven organiseren nu ook retraites en externe bijeenkomsten in Aspen, wat de luxe verhuurmarkt doordeweeks aanwakkert. Het enige nadeel van thuiswerken is dat het de lokale huisvesting voor werknemers onder druk zet (nu meer eigenaren van tweede huizen langer blijven, nemen ze woningen in beslag die anders voor lokale verhuur bedoeld waren). Maar over het algemeen is remote werken een netto-positieve factor voor de vraag. Een makelaar merkte op dat sinds 2020, “de mogelijkheid om op afstand te wonen en werken” heeft geleid tot een sterke stijging van de vraag, wat bijdroeg aan de grote prijsstijgingen. Deze factor zal blijven, en Aspen wordt vaak samen met plaatsen als Tahoe, Jackson Hole en Park City genoemd als belangrijkste begunstigden van de welvaart die werk-op-afstand met zich meebrengt.
- Lokale Beleidsmaatregelen (Huisvesting en Verhuur): Aspen worstelt met de manier waarop het omgaat met zijn eigen succes. Enerzijds heeft de stad in 2022 strikte regelgeving voor kortetermijnverhuur (STR) ingevoerd, waaronder een limiet op het aantal vergunningen en hoge STR-belastingen (variërend van ~11–21% afhankelijk van het type onroerend goed). Het doel was om investeerders die Airbnb-verhuur bezitten te beperken en het gemeenschapskarakter te behouden. Dit heeft invloed gehad op de condominium-markt – eigendommen in de “lodging zone” (vrijgesteld van veel STR-regels) worden tegen een premie verkocht vanwege hun verhuurvrijheid, terwijl condo’s buiten die zone iets minder in trek zijn, tenzij ze unieke kenmerken hebben. Tot nu toe hebben de STR-regels de markt niet overspoeld met langetermijnverhuur (zoals sommige beleidsmakers hoopten), maar ze hebben wel het gedrag van eigenaren veranderd. Een ander beleidsaspect zijn de eisen voor betaalbare huisvesting en bijbehorende heffingen voor nieuwbouw. Aspen verplicht ontwikkelaars om ofwel betaalbare woningen te bouwen, ofwel hoge heffingen te betalen – wat naar verluidt aanzienlijke kosten (25–30% “zachte kosten”) toevoegt aan projecten. Toch is er ondanks deze inspanningen “nog steeds een tekort aan betaalbare woningen in Aspen, wat de druk vergroot van de vallei tot Glenwood Springs”. De lokale beroepsbevolking pendelt grotendeels 20–40 mijl, omdat Aspen zelf onbetaalbaar blijft. Dit zou uiteindelijk invloed kunnen hebben op het serviceniveau of de beschikbaarheid van personeel, wat een punt van aandacht is (bijvoorbeeld, personeelstekorten kunnen het voor restaurants, skibedrijven, enz. moeilijker maken, wat de ervaring voor eigenaren en bezoekers iets kan verminderen). De gemeenschap zoekt actief naar oplossingen, zoals het bouwen van meer woningen met kettingbeding (“deed-restricted”) in de vallei en mogelijk het beperken van speculatieprojecten die niet bijdragen aan lokale huisvesting. Belastingen op vastgoedoverdracht en toeristenbelastingen zijn ook factoren – Aspen en Snowmass hebben allerlei belastingen die betaalbare huisvesting en infrastructuur financieren. Elke verhoging hiervan (bijvoorbeeld, Snowmass overweegt een nieuwe STR-heffing) kan de opbrengst voor eigenaren licht beïnvloeden, maar tot nu toe zijn deze kosten klein in verhouding tot de vastgoedwaarde.
- Milieu en Andere Factoren: De aantrekkelijkheid van Aspen kan beïnvloed worden door milieuproblemen zoals bosbranden, droogte/sneeuwvalvariatie (skiomstandigheden), enz. Tot nu toe heeft Aspen het geluk gehad met voldoende sneeuwval en geen rechtstreekse bosbranden in de stad, maar klimaatontwikkelingen zijn iets om in de gaten te houden omdat ze de ski-industrie kunnen beïnvloeden. Aan de andere kant kan Aspens inzet voor milieukwaliteit (strenge energie-eisen voor gebouwen, nadruk op duurzaamheid) aantrekkelijk zijn voor milieubewuste kopers. Bovendien maken brede maatschappelijke trends – de wens voor veiligheid, privacy, politieke stabiliteit – van Aspen (in de VS, met weinig criminaliteit en veel voorzieningen) een aantrekkelijk toevluchtsoord in vergelijking met sommige internationale alternatieven.
Samengevat zal de markt van Aspen in de komende jaren worden gevormd door een mix van economische omstandigheden en lokaal bestuur. De rode draad is balans: de stad probeert toerisme en leefbaarheid in evenwicht te brengen, en de markt brengt uitbundige vraag in balans met beperkte beschikbaarheid. Als de VS een zware recessie weet te voorkomen en het reizen sterk blijft, heeft Aspen goede vooruitzichten. Kleine tegenvallers zoals rentestanden of regels kunnen voor korte onderbrekingen zorgen, maar de fundamenten van wereldwijde welvaart en Aspen’s uniekheid wijzen op een positief vooruitzicht.
Inzichten en Analyse van Experts
Branche-experts zijn het er over het algemeen over eens dat Aspen veerkrachtig en op lange termijn sterk is, terwijl ze de huidige overgangsperiode erkennen. Tim Estin (Aspen Snowmass Sotheby’s makelaar) omschreef de markt begin 2025 als “normaliserend op hogere prijspunten” – na de post-COVID hectiek heeft Aspen een nieuw waarderingsplateau bereikt en ziet het nu weer meer typische seizoenspatronen en onderhandelingsdynamiek. Hij merkt op dat 40% van de huizen nu boven de $4.000 per vierkante voet wordt aangeboden, tegenover slechts een paar voor 2020, wat een permanente stijging in de prijstructuur van de markt aantoont. Estin benadrukt ook de beperkingen aan het aanbod (weinig nieuwbouw door sloopbeperkingen, enz.) en concludeert dat prijsgroei fundamenteel een functie is van het aanbod, wat impliceert dat prijzen zullen standhouden of stijgen zolang het aanbod krap blijft.
Randy Gold (lokale marktanalyse) gaf een gedetailleerde vooruitblik op 2025 en voorspelt in wezen een zachte landing: een solide jaar, maar iets lager dan de pieken van 2024. Zijn prognose voorziet minder verkopen en een lager dollarvolume in bijna elk segment in 2025 (Aspen en Snowmass, huizen en appartementen), maar dat de waardes (prijs per vierkante voet, mediane prijzen) stabiel blijven of een bescheiden enkelcijferige waardestijging laten zien in de meeste buurten. Belangrijk is dat hij verwacht dat er ook in 2025 een sterk jaar zal zijn voor ultra-luxe verkopen – panden van meer dan $10 miljoen en $20 miljoen blijven veel verhandeld worden – zelfs als het totale aantal transacties afneemt. Gold benadrukte de vele nieuwe veranderingen in de bestemmingsplannen (beperkingen op huisgrootte, TDR-reductie, enz.) en gaf aan dat “we veel meer verbouwingen gaan zien in de toekomst” doordat nieuwbouw zo duur en tijdrovend is geworden. Hij gaf ook aan dat sommige kopers in een “afwachtende houding” zitten door volatiele aandelen en recessierisico’s, maar dat elke marktonzekerheid waarschijnlijk van korte duur is.
Chris Klug (Aspen makelaar) onderschreef hetzelfde vertrouwen op de lange termijn: “Onroerend goed in Aspen is een geweldige investering geweest op het gebied van levenskwaliteit én financiën… zo blauw als een chip maar zijn kan”. Klug wijst erop dat Aspen “meestal pas later de macro-economische effecten voelt en sneller herstelt” dan andere markten. Dit bleek na 2008 en opnieuw na begin 2020 – Aspen kende korte dips en herstelde daarna snel. Zijn advies is dat hoewel we “misschien wat kortetermijnfluctuaties zullen zien”, de unieke mix van levensstijl en beperkt aanbod van Aspen een stabiele keuze maakt. In zijn update van voorjaar 2025 wees Klug erop dat de vraag hoog blijft en mensen gewoon “in Aspen Snowmass willen zijn” ondanks economische krantenkoppen. Dergelijke kwalitatieve inzichten suggereren dat het sentiment onder kopers nog steeds positief is; velen zijn gemotiveerd door levensstijlwensen die marktschommelingen overstijgen.
Vanuit een breder perspectief tonen bronnen als Zillow en WalletInvestor ook optimisme (hoewel deze minder zijn toegespitst op de bijzonderheden van Aspen). Volgens de gegevens van Zillow stegen de huisprijzen in Aspen begin 2025 met ongeveer 3,5% op jaarbasis, en hun voorspellingsalgoritmes verwachten vaak verdere stijgingen door het beperkte aanbod. Een kanttekening komt van enkele landelijke platformen die afkoeling voorspellen op de markt van luxueuze tweede woningen nu de pandemie-bubbel afneemt; echter, Aspen’s specifieke disbalans tussen vraag en aanbod en wereldwijde aantrekkingskracht maken het een uitzondering die vaak de landelijke trends trotseert.
Samenvattend is de deskundigenverwachting voor Aspen tot en met 2027 voorzichtig optimistisch. We kunnen een kleine correctie of een plateau in 2025 verwachten, gevolgd door aanhoudende kracht en opwaarts potentieel in 2026–2027, ervan uitgaande dat er geen grote economische crisis plaatsvindt. Aspens reputatie als een alpenparadijs van wereldklasse voor de rijken lijkt verzekerd – het behoort consequent tot de top van de Amerikaanse luxevastgoedmarkten, en dat is niet zonder reden. Zoals Klug krachtig verwoordde, biedt Aspen een “kwaliteit van leven… die ik elders nog niet heb gevonden”, en kopers herkennen dat. Deze immateriële waarde, gecombineerd met tastbare schaarste, is de basis van een markt die evolueert maar fundamenteel solide blijft.
Conclusie
De vastgoedmarkt van Aspen richting 2025–2027 kan worden samengevat als evoluerend maar duurzaam. De meteoorachtige stijging door de pandemie heeft plaatsgemaakt voor een periode van consolidatie, maar de prijzen in Aspen blijven dicht bij recordhoogtes en de aantrekkingskracht onder vermogende kopers blijft onaangetast. De residentiële voorraad neemt langzaam toe vanaf een historisch dieptepunt, wat kopers mogelijk wat meer onderhandelingsruimte geeft. Toch zorgen structurele aanbodbeperkingen en strenge regelgeving ervoor dat Aspen niet overbebouwd raakt – een recept voor duurzame langetermijnwaarde. Aan de commerciële kant floreert het centrum van Aspen dankzij luxe toerisme, met winkelhuren die vergelijkbaar zijn met grote steden en die profiteren van hoge bestedingen van bezoekers.
Belangrijke trends om op te letten zijn onder meer hoe nieuwe ontwikkelingen zoals de voltooiing van Snowmass’s Base Village en de toevoeging van nieuwe hotels in Aspen de markt zullen beïnvloeden – ze voegen voorraad en voorzieningen toe, maar waarschijnlijk tegen ultra-premium prijsniveaus die het exclusieve karakter van de markt verder benadrukken. Het gedrag van luxekopers zal Aspen blijven vormen, aangezien UHNW-individuen een deel van hun vermogen toewijzen aan vastgoed in Aspen zowel voor plezier als voor investering. Het vertrouwen van deze groep (beïnvloed door de aandelenmarkt en de wereldeconomie) zal bepalend zijn; tot nu toe tonen ze alle intenties om te blijven investeren in Aspen als gewilde locatie.
Investeerders in vastgoed in Aspen doen er goed aan de komende jaren realistische verwachtingen te hebben: de dubbele-cijferige jaarlijkse waardestijgingen van het verleden zullen waarschijnlijk afvlakken, maar de fundamenten van beperkt aanbod en hoge vraag wijzen op stabiele groei. De huuropbrengsten zijn misschien niet de hoogste, maar worden ondersteund door de aantrekkingskracht van Aspen het hele jaar door en de bereidheid van luxehuurders om topprijzen te betalen voor de Aspen-ervaring. Slimme investeerders zullen de nieuwe STR-regels weten te benutten en wellicht op zoek gaan naar niches als Snowmass (op sommige vlakken een “opkomend Aspen”) voor relatieve waarde en groei.
Tot slot zullen factoren zoals rentestanden, toerismestromen en lokaal beleid een ondersteunende rol spelen. Tenzij er een ernstige terugval plaatsvindt, is Aspen klaar om zijn status als een van de meest exclusieve en sterk presterende vastgoedmarkten ter wereld te behouden. Het landschap zal blijven evolueren met nieuwe regelgeving en projecten, maar de kern blijft de blijvende aantrekkingskracht van Aspen/Snowmass – een plek waar mondiaal vermogen samenkomt met natuurschoon en een uitzonderlijke levensstijl. Voor kopers, verkopers en investeerders is het cruciaal om op de hoogte te blijven van deze trends en samen te werken met goed geïnformeerde lokale experts, om de unieke markt van Aspen de komende jaren succesvol te navigeren. In een tijd van verandering blijft de aantrekkingskracht en lange-termijnwaarde van Aspen zo rotsvast als de bergen die het omringen.
Bronnen: Recente marktverslagen, nieuwsberichten van Aspen Times, analyses van lokale makelaars, en gegevens uit 2024-2025, onder andere zoals door het hele document geciteerd.
