Boise’s woningmarktEXPLOSIE in 2025: Torenhoge prijzen, huurgekte & deskundige voorspellingen

De vastgoedmarkt van Boise in 2025 blijft bijzonder concurrerend.  De mediane huizenprijzen bevinden zich dicht bij recordhoogtes (~$500K in april 2025), een stijging van ongeveer 2% op jaarbasis redfin.com. Woningen verkopen razendsnel – een doorsnee woning krijgt al na ~12 dagen (mediaan) de status ‘verkocht onder voorbehoud’ redfin.com.  Het aanbod is uiterst krap: Eind april 2025 stonden er slechts zo’n 642 woningen te koop (in de verkoopvoorraad) zillow.com. Daardoor verloopt de meeste verkoop tegen of zelfs boven de vraagprijs (ongeveer 25% wordt boven de vraagprijs verkocht) zillow.com. Ondertussen stijgen de huren flink: de gemiddelde huurprijs in Boise (Q4 2024) was ongeveer $1.935 per maand, een +11,8% toename ten opzichte van het jaar ervoor weknowboise.com. De leegstand blijft extreem laag (~1,6% voor alle huurwoningen weknowboise.com), wat duidt op sterke vraag.

Belangrijkste marktgegevens 2025:

Belangrijkste drijfveren van de markt (2025)

• Bevolkingsgroei & migratie: De bevolking van Boise blijft toenemen. Ada County (Boise metro) bereikte ~~557.600 inwoners (2024) compassidaho.org (~62.600 meer sinds 2020). De stad Boise zelf telt in 2024 ongeveer 250.000 inwoners compassidaho.org, wat wijst op een trek vanuit dure regio’s. Idaho is een van de topbestemmingen – volgens een rapport van verhuisbedrijven in 2024 was 69% van alle verhuizingen naar Idaho inbound, waarmee Idaho #1 stond in de VS cdapress.com. Veel nieuwkomers noemen betaalbaarheid en levenskwaliteit als redenen.  Boise profiteert van de trends rond thuis-/hybride werken: “Steden zoals Boise profiteren van… hybride werken, omdat ze een sterke arbeidsmarkt combineren met een hoge levenskwaliteit” cdapress.com.
• Baanen & economie: De economie van Boise is sterk. De werkloosheid in de Boise MSA is erg laag (~3,2% in april 2025) bls.gov, en het totale aantal niet-agrarische banen bedraagt ongeveer 410.000 (april 2025) bls.gov. Belangrijke sectoren groeien: zo zijn bouwbanen met ~10,5% gestegen op jaarbasis bls.gov, industrie +4,6%, financiën (+5,8%) en tech/gezondheidszorg blijven gestaag aanwerven bls.gov bls.gov. Grote werkgevers (chipfabrikant Micron, hightech, zorginstellingen zoals St. Luke’s, en voedingsmiddelenindustrie) stimuleren de groei. Tussen 2018–2023 kwamen er in Boise ongeveer 17,3% meer banen bij (een van de snelste groei in de VS) brevitas.com. Volgens economische rapporten staat Boise aan de top qua groeipercentages – één analyse noemde Boise zelfs de #1 Amerikaanse markt voor investeerders in 2025 brevitas.com. Dankzij deze factoren (banen, lonen, lage belasting) blijft de lokale vraag hoog.
• Woningvraag: De combinatie van het vestigen van nieuwe inwoners en een sterke arbeidsmarkt stimuleert een constante vraag onder kopers en huurders. Lage hypotheekrentes (recent ~6–7%) zorgen er nog steeds voor dat velen zoeken naar een huis. Ondanks de hoge prijzen is het aantal kopers nauwelijks gedaald – Redfin meldt dat in april 2025 het aantal verkopen met ~12% is gedaald t.o.v. vorig jaar, vooral door het beperkte aanbod redfin.com. Opvallend is dat bestaande huiseigenaren (vooral gepensioneerden en technici) nog steeds naar Boise verhuizen, wat de marktdruk hoog houdt.
• Leefomgeving & voorzieningen: Boise staat bekend om de vele mogelijkheden voor buitenrecreatie, parken en goede scholen, wat de vraag versterkt. Nieuwe OV-opties en wandel-/fietspaden maken het stadsleven aantrekkelijker. Zo is de bestemming van gronden langs OV-corridors (zoals Fairview Ave) onlangs gewijzigd om meer hoogbouw toe te staan boisedev.com, wat laat zien dat de stad haar infrastructuur probeert te laten aansluiten bij de woningbehoefte.

Overheidsbeleid & regelgeving

• Herziening van bestemmingsplannen: In 2023 voerde Boise een volledig nieuwe bestemmingscode in om diverse woningtypen te stimuleren (mix, binnenstedelijk bouwen, ADU’s, multiplexen). In het eerste jaar lieten gemeentelijke cijfers zien dat er meer dan 400 woningen werden goedgekeurd in mixed-use zones en 190 in stedelijk-residentiële zones boisedev.com. Grote projecten met meerdere verdiepingen (multifamily) overheersten, terwijl slechts 1% van de nieuwe eenheden uit duplexen bestond boisedev.com – de stad past nu de regels aan om meer rijwoningen/duplexen te stimuleren. Een belangrijk gevolg was een toename van 113% in nieuwe ADU (bijgebouw) vergunningen – 130 ADU’s goedgekeurd in 2024 tegenover ~61 gemiddeld voorheen boisedev.com. Kortom, Boise verfijnt het bestemmingsplan continu (door bv. eenvoudigere goedkeuringen en meer stimulansen) om de woningvoorraad en betaalbaarheid te vergroten.
• Initiatieven voor betaalbare huisvesting: Boise zet al langer in op inclusief beleid via een trustfonds voor betaalbare huurwoningen. Hierbij koopt of least de gemeente grond en werkt samen met projectontwikkelaars om de huren te maximeren. In juni 2025 keurde de gemeenteraad een woonproject van 212 betaalbare huurappartementen, 6 verdiepingen  op de West Bench (op 1505 N. McKinney) unaniem goed boisedev.com. Alle eenheden zijn bedoeld voor huishoudens met ≤60% van het mediane inkomen (ca. $1.029/maand voor een eenkamerappartement) boisedev.com. Dit ‘McKinney’-project maakte gebruik van de nieuwe bestemmingscode (het terrein werd omgezet naar MX-3 vanwege de nabijheid van OV) boisedev.com. Omwonenden uitten zorgen (hoogte, parkeren), wat de spanning tussen verdichting en wensen uit de buurt aangeeft.
• Beleid van de staat: Idaho heeft over het algemeen een pro-ontwikkelingshouding. De staat verbiedt huurregulering of verplichte quota voor betaalbare woningbouw en eiste in 2023 vergunningen voor vakantie- en huurwoningen (waardoor het aantal ongecontroleerde korte termijnverhuur afnam). Belangrijk is dat Idaho met een fiscaal vriendelijk klimaat en beperkte ruimtelijke ordening ontwikkelaars aantrekt en de bouwkosten laag houdt vergeleken met andere staten. Boise heft leges bij projectontwikkeling en heeft vergunningprocessen versneld om aan de woningvraag te voldoen, maar in het algemeen is het beleid gunstig voor uitbreiding.

Nieuwbouw & grote projecten

De bouwpijplijn van Boise is erg actief, vooral op het gebied van meergezinswoningen. Zo waren er 3.064 appartementen in aanbouw in het Boise-Nampa gebied in Q3 2024 crexi.com (bijna driemaal zoveel als de ~1.000 opgeleverde eenheden in 2024). Door de hoge vraag en nieuwe bestemmingsstimuli zijn er veel grote projecten gestart:

Andere opvallende trends: In woonwijken door heel Boise herstellen de vergunningsaantallen zich van de lage waarden in 2022, maar ze blijven nog steeds onder de piek van 2019. Bouwers rapporteren hogere kosten (bijv. houttarieven, verzekeringen) die sommige activiteiten temperen. Desondanks werden er in 2024 meer dan 861 appartementseenheden opgeleverd en werden honderden nieuwe kavels voor eengezinswoningen geopend crexi.com. Omdat ~40% van de actieve aanbiedingen in Idaho nieuwbouw betreft (het hoogste aandeel landelijk) brevitas.com, zijn er nu meer opties voor starters, wat de huizenprijzen heeft gestabiliseerd ondanks dat de vraag sterk blijft.

Huurmarkt (2025)

• Huurprijzen: De huren in Boise behoren tot de snelst stijgende van Idaho. Eind 2024 was de gemiddelde huurprijs (voor alle type woningen) ongeveer $1.935/maand weknowboise.com – een stijging van 11,8% ten opzichte van een jaar eerder weknowboise.com. Per slaapkamer: huizen met 3 slaapkamers zijn gemiddeld ~$2.555, terwijl appartementen met 1 slaapkamer gemiddeld ~$1.300 kosten weknowboise.com weknowboise.com.
• Leegstand: De leegstand op de huurmarkt blijft extreem laag (~1,6% voor alle units weknowboise.com, tegen 1,8% een jaar eerder). Institutionele onderzoeken (CBRE, Costar) bevestigen dit beeld: de bezettingsgraad van Boise-multifamily lag op 94,6% in Q3 2024 crexi.com.
• Nieuwe Aanvoer: De flinke pijplijn van multifamily-projecten (3.064 units in aanbouw) betekent dat er snel meer appartementen op de markt komen, wat de huurstijging tegen het einde van 2025–2026 zou moeten matigen. Toch is de markt op korte termijn nog in het voordeel van verhuurders: de huren blijven stijgen (de Zillow-index was +2,2% YoY in april 2025 zillow.com), en de vraag overstijgt het aanbod in de meeste deelmarkten.

Commercieel Vastgoed (2025)

De commerciële sectoren van Boise zijn gezond maar uiteenlopend:

• Industrieel/Logistiek: De vraag is booming. Boise MSA beschikt over ongeveer 56,4 miljoen vierkante voet industrieel vastgoed, met een leegstand van ~8,3% (Q3 2024) crexi.com. CBRE rapporteerde slechts ~7,4% leegstand in Q1 2025 brevitas.com terwijl nieuwe faciliteiten snel verhuurd worden. In het begin van 2025 was er meer dan 1,3 miljoen vierkante voet nieuw industrieel vastgoed in aanbouw brevitas.com (grotendeels ter ondersteuning van Micron’s nieuwe fabriek en de distributiebehoeften van Amazon). De gemiddelde vraagprijs ligt rond de $13–15/vierkante voet (NNN) voor magazijnruimte crexi.com. Veel grote locaties (bijv. een park van 520 hectare ten zuiden van de luchthaven) zijn gepland voor opslag en productie, wat REIT’s en institutioneel kapitaal aantrekt.
• Winkelruimte: De retailmarkt in Boise blijft solide. De totale voorraad is ongeveer 25,35 miljoen vierkante voet met zeer lage leegstand (~3,3% in Q3 2024) crexi.com. Suburbane locaties zoals Nampa en Meridian leiden de vraag (Nampa’s winkel-leegstand was ~6,9% in 2024 crexi.com). Vraaghuren liggen gemiddeld tussen de ~$20–22/vierkante voet (NNN) tokcommercial.com (Class A-centra gemiddeld ~$28). Recente grote verhuurtransacties (zoals 16.000 vierkante voet voor Grocery Outlet) en nieuwe winkelcentra weerspiegelen voortdurende consumentenactiviteit. Nieuwbouw van retail is echter voorzichtig – het aanbod van nieuwe winkelruimte groeit langzaam.
• Kantoorruimte: De kantoormarkt maakt een milde vertraging door. Boise’s kantorenvoorraad beslaat ongeveer 17,3 miljoen vierkante voet met zo’n 10–11% leegstand crexi.com brevitas.com (ruim onder het Amerikaanse gemiddelde van ~19%). De vraag blijft op peil dankzij lokale bedrijven (financiën, technologie, zorg) die ruimte huren. De gemiddelde vraagprijs is ongeveer $19/vierkante voet (volgens Crexi data, nov 2024) crexi.com. Enkele deelmarkten (binnenstad, West Boise, Meridian) zien meer vraag, terwijl andere (zoals Central Bench) wat leegstand kennen. Nieuwbouw van kantoren is minimaal, waardoor het leegstandspercentage stabiliseert in plaats van snel te stijgen.

Investeringsinzichten

• Residentiële investeringen: De woningmarkt in Boise heeft het afgelopen decennium sterke waardestijgingen laten zien. Zo was de mediane woningprijs in 2024 ongeveer het dubbele van die in 2014 brevitas.com. Luxe woningen lieten bijzonder forse stijgingen zien (top-kwartielwaarden +150% sinds 2017 brevitas.com).  Kortetermijnvooruitzicht: hoge hypotheekrentes en nieuw aanbod hebben de markt afgekoeld; volgens Redfin lag de mediane verkoopprijs begin 2024 rond $450K (–6,3% jaar-op-jaar) brevitas.com. Op de lange termijn blijven de groeifundamenten intact. Investeerders zien Boise als een combinatie van sterke langetermijngroei met een meer gebalanceerd kortetermijnperspectief brevitas.com. Verhuuropbrengsten blijven aantrekkelijk: met huren rond $1.600 voor een 3-slaapkamerwoning crexi.com en een zeer hoge bezetting (94,6%), kunnen verhuurders uitgaan van een bruto-opbrengst van ~4–6% op nieuw vastgoed. Anderzijds zorgen de recordhoge aankoopprijzen ervoor dat de netto aanvangsrendementen voor kwalitatieve woningen relatief laag zijn (~4–5%). Over het algemeen beoordelen veel analisten Boise als uitermate gunstig voor investeerders – volgens een voorspelling voor 2025 kreeg Boise zelfs de #1 positie nationaal voor vastgoedinvesteringen, met een mediane prijs van ~$500K en een verkooptijd van minder dan 30 dagen brevitas.com.
• Commerciële investeringen: Industrieel/logistiek is de populairste sector. Lage leegstand (~7–8% crexi.com brevitas.com) en de strategische ligging van de regio (I-84-corridor) trekken institutionele partijen aan. REIT’s en private equity-firma’s zijn inmiddels begonnen te investeren in industriparken en magazijnen in Boise brevitas.com. Typische aanvangsrendementen in deze sector liggen rond de 5,5%. Winkelvastgoed biedt bescheiden rendementen (cap rates ~6–7%) en wordt meestal verhuurd aan solide huurders. Lage leegstand (~3–4%) houdt de huurprijsstijging positief, maar dure grond en weinig nieuwe projecten beperken het aanbod. Investeringen in kantoren zijn voorzichtiger vanwege ~10% leegstand en onzekere vraag. De meeste grote investeerders richten zich op multi-tenant kantoorgebouwen in het centrum of de buitenwijken met langlopende huurcontracten; kleine ‘trophy’ kantoren kunnen nog altijd aanvangsrendementen van ~5–6% behalen dankzij de lage rentestanden in Boise.

2026–2028 Prognose

Vooruitkijkend verwachten de meeste experts gestage maar tragere groei in de markt van Boise. Na de pandemische groeispurt zijn dubbele-cijferige stijgingen onwaarschijnlijk, maar de fundamenten blijven gezond. Nationale en Idaho-gerichte prognoses voorspellen doorgaans ~4–6% huizenprijsstijging in 2025 wave-property.com, waarbij Boise ongeveer het gemiddelde zal volgen. Voor 2026–2028 wordt verwacht dat de aanhoudende vraag (door netto-migratie en banengroei) het aanbod net iets zal overtreffen, waardoor Boise een milde verkopersmarkt blijft. Wij verwachten bescheiden jaarlijkse prijsstijgingen (3–5%) voor de komende jaren. Belangrijke factoren:

• Rentevoeten: Als de hypotheekrentes rond de 6–7% blijven, zal de vraag onder kopers enigszins beperkt worden, maar niet verdwijnen. Door de hogere leenlasten zullen sommige kopers wachten of voor goedkopere opties kiezen (bijv. kleinere woningen, verder gelegen buitenwijken).
• Aanbod: De grote pijplijn (vooral appartementen) zal het woningtekort verzachten. Idaho’s recente bouwgolf – 40% van de actieve aanbiedingen zijn nieuwbouwwoningen brevitas.com – suggereert dat instapprijzen niet meer snel zullen stijgen. Naarmate nieuwe woonwijken en huurwoningen in 2026–2028 op de markt komen, zal het aanbod naar verwachting geleidelijk herstellen.
• Economie en werkgelegenheid: De Micron-chipfabriek (nu in aanbouw) en andere uitbreidingen zullen tegen 2026–2027 duizenden banen creëren, waardoor de vraag naar woningen toeneemt. Aanhoudende instroom van inwoners (vooral uit Californië/AZ) wordt verwacht. De werkloosheid in Boise zal waarschijnlijk niet veel stijgen boven het huidige lage niveau, wat een stabiele koop- en huurmarkt ondersteunt.

Samenvattend: deskundigen verwachten dat Boise niet zal instorten, maar waarschijnlijk afkoelt. De prijsstijgingen zullen afvlakken naarmate betaalbaarheid onder druk komt te staan, maar zullen niet omkeren. Een evenwichtige markt (ongeveer 6 maanden aanbod) kan later dit decennium ontstaan, in plaats van de extreme verkopersmarkt van 2020–2022. Voor zowel investeerders als huizenkopers zal Boise tot 2028 naar verwachting constante, zij het bescheiden, winsten bieden – een ‘softe landing’ scenario voor de regionale huizenmarkt.

Bronnen: Officiële MLS-data, lokale REALTOR®-rapporten en brancheanalyses (Boise Regional REALTORS®, Tok Commercial, BoiseDev, CREXi, BLS, Census/Compass, enz.) zijn gebruikt om actuele cijfers en deskundige inzichten te verschaffen redfin.com weknowboise.com crexi.com brevitas.com. Alle trends en prognoses zijn gebaseerd op deze betrouwbare bronnen en kunnen veranderen naar gelang de economische situatie.