De skyline van Brisbane weerspiegelt een bloeiende vastgoedmarkt in 2025. De huizenprijzen in de stad zijn sinds 2020 met 75% gestegen en bereikten medio 2025 een mediaan van **$1,01 miljoen** voor huizen propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. De vraag (aangewakkerd door interstatelijke migratie en betaalbaarheid ten opzichte van Sydney/Melbourne) overtreft het aanbod ruimschoots propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au, en analisten verwachten aanhoudende, zij het gematigde, groei. Zo voorspelt Domain 5% jaarlijkse groei voor Brisbane huizen in FY2025–26 (wat de mediaan op ongeveer $1,09 miljoen brengt medio 2026) propertyupdate.com.au, waarbij appartementen ook met ~5% stijgen (tot ongeveer $701K) propertyupdate.com.au. In het algemeen bevindt de woningmarkt zich in de lift, is de huurmarkt extreem krap en navigeert de commerciële sector in veranderende vraag – allemaal beïnvloed door grote infrastructuurprojecten (Cross River Rail, Metro), sterke bevolkingsgroei en beleidsmaatregelen. Dit rapport analyseert de meest recente gegevens voor kopers, huurders, investeerders en ontwikkelaars.
Woningsector: Prijzen & Voorspellingen
- Huidige prijzen: Per juli 2025 bedraagt de mediaan huizenprijs in Brisbane ongeveer $1,01M en die van appartementen $718K propertyupdate.com.au. Huizen in Brisbane hebben beter gepresteerd dan de meeste andere hoofdsteden, met een stijging van meer dan 50% sinds begin 2020 propertyupdate.com.au. Binnenstedelijke lifestyle-wijken (Teneriffe, New Farm, etc.) halen miljoenenwaardes, terwijl buitenwijken betaalbaarder blijven.
- Prijsontwikkelingen: De groei van de huizenprijzen is afgezwakt maar blijft positief. De jaarlijkse stijging ligt in het middensegment; bijvoorbeeld ~6,3% j/j voor huizen in midden 2025 propertyupdate.com.au. Appartementen (units) lieten een zeer sterke groei zien (~12% in boekjaar 2024-25) propertyupdate.com.au omdat kopers naar stadsappartementen verhuisden, maar wordt verwacht dat dit zal afnemen tot ~5% per jaar in de toekomst propertyupdate.com.au.
- Voorspellingen: Grote voorspellers (Domain, ANZ, BIS Oxford, etc.) verwachten gestage groei in de komende jaren. De laatste Outlook van Domain ziet de huizenprijzen in Brisbane stijgen met +5% in FY25 en +5% in FY26 propertyupdate.com.au, terwijl de prijzen voor units met ongeveer +5% stijgen in FY26 propertyupdate.com.au. Op middellange termijn (2025–27) ondersteunen de uitbouw van infrastructuur en een bevolkingsgroei van ~1,8% per jaar in Zuidoost-Queensland deze gestage trend. Op lange termijn worden de Olympische Spelen van 2032 en aanhoudende migratie (16% bevolkingsgroei tegen 2032 propertyupdate.com.au) gezien als structurele rugwind propertyupdate.com.au abc.net.au.
- Marktnotities: Brisbane blijft betaalbaarder dan Sydney/Melbourne (bijvoorbeeld Syd mediane huizenprijs ~$1,7M propertyupdate.com.au), wat kopers aantrekt. Prikkels voor huizenkopers (zie hieronder) en een gespleten markt (vrijstaande huizen stijgen, hoogbouw-appartementen blijven achter) beïnvloeden ook de dynamiek. Welvarende buitenwijken (Teneriffe, New Farm, Paddington) blijven het prijsniveau aanvoeren propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au, terwijl groeicorridors aan de randen (Ipswich, Logan, opkomende verbindingen met de Noordkust) goedkopere instappunten zijn.
Dynamiek & rendementen van de huurmarkt
- Leegstand: Huurders in Brisbane hebben te maken met een hurencrisis. De leegstandscijfers zijn historisch laag – rond de 0,8% in januari 2025 sqmresearch.com.au (op één na laagste ooit). In veel binnenstedelijke/binnen-middenwijken zijn de leegstanden feitelijk onder de 1%. (SQM meldt slechts ~2.877 huurwoningen in heel de stad in januari 2025, wat de intense vraag weerspiegelt sqmresearch.com.au.)
- Huren: De huren zijn sterk gestegen. In het jaar tot halverwege 2025 stegen de huurprijzen voor huizen in Brisbane met ongeveer 9–10% en de huren voor appartementen zelfs meer silverhall.com.au. De gecombineerde mediane huur bedraagt ongeveer $671 per week sqmresearch.com.au (zelfs in juni 2025 ~0,6% gestegen). Sterke vraag (vooral van jonge gezinnen en migranten) en een krap aanbod stuwen de huren op. Verhuurders zien huuropbrengsten van ongeveer 4,5–5,2% voor huizen propertyupdate.com.au (appartementen leveren iets minder op, meestal 3–4%), wat aantrekkelijk blijft ten opzichte van andere steden.
- Vooruitzichten: De huren blijven stijgen. SQM voorspelt een verdere stijging van 0,5–1% in de komende maanden, met een jaarlijkse huurstijging van ~4–8% waarschijnlijk in 2025 sqmresearch.com.au propertyupdate.com.au. Toch nemen zorgen over betaalbaarheid toe; brancheorganisaties waarschuwen dat naarmate de Olympische wijken (binnenstedelijke gebieden met veel huurders) worden herontwikkeld, huurders wellicht nog meer onder druk komen te staan abc.net.au. Over het algemeen blijven de opbrengsten gezond en de leegstand extreem laag; goed nieuws voor investeerders, maar zwaar voor huurders.
Overzicht commerciële sector
- Kantoor: De kantoorbranche in het CBD van Brisbane is gemengd. De leegstand is gestegen (naar ~10,2% in Q1 2025 cbre.com.au) na jaren van krapte. Een golf aan nieuwe hoogbouw kantoorruimte (≈90.000 m² oplevering tegen eind 2025 content.knightfrank.com cbre.com.au) zal de leegstand verder verhogen (Knight Frank verwacht ~12% tegen 2026). Huren stijgen nog steeds: de huren van eersteklas CBD-kantoren stegen met ongeveer 7,1% j/j cbre.com.au in Q1 2025. De aanvangsrendementen voor premium kantoorobjecten blijven rond de 7,0–7,3% cbre.com.au content.knightfrank.com. Grote transacties van vastgoedactiva gaan door (bijv. ~181 miljoen AUD verhandeld in CBD Q1’25 cbre.com.au), maar de netto-opname is negatief, wat wijst op een tragere verhuurmarkt. Samengevat: kantoorhuren stijgen matig, leegstand loopt op tot halverwege de tien procent, rendementen stabiel.
- Industrieel/Logistiek: De grote industriële markt van Brisbane blijft sterk. De leegstand is laag (~4,2% in Q2 2025 assets.cushmanwakefield.com, een stijging van 0,6% in 6 maanden) ondanks recordaantallen nieuwbouw. Sterker nog, na een piek in 2024 van ~2,6 miljoen m² aan nieuwe magazijnen, zal het aanbod scherp afnemen (slechts ~520.000 m² verwacht in 2025 assets.cushmanwakefield.com). Hierdoor blijft de vraag naar huurpanden stevig (Q2’25 opname ~180k m² assets.cushmanwakefield.com) en blijven de huren stijgen (8,3% j/j halverwege 2025 assets.cushmanwakefield.com; ~1,3% kwartaal in Q2 assets.cushmanwakefield.com). Prime industriële rendementen (grond & gebouwen) liggen rond de 5,9% assets.cushmanwakefield.com – aanzienlijk hoger dan in Sydney, wat de sterke gebruikersmarkt weerspiegelt.
- Retail & Overige Commercieel: Retail in het centrum (winkelcentra, winkels) staat onder druk door online shoppen en veranderingen in consumentengedrag, al profiteren de buitenwijken van bevolkingsgroei. Grote winkelcentra in de buitenwijken (zoals Westfield Chermside, Carindale) zien een stabiele toestroom van bezoekers. Accommodatie/horeca bij toeristische of vervoersknooppunten blijft interessant. (Gedetailleerde retailcijfers zijn gemengd; over het algemeen wordt de commerciële sector gestuurd door kantoor-/industrietrends en blootstelling aan infrastructuur.)
Belangrijke Infrastructuurprojecten
Het vastgoed van Brisbane wordt hervormd door grootschalige openbare werken:
- Cross River Rail (2026) – Een nieuwe 10,2 km lange ondergrondse spoorlijn met 4 CBD-stations (Boggo Road, Woolloongabba, Albert St, Roma St) crossriverrail.qld.gov.au. Dit zal reistijden verkorten en ontwikkelingscorridors ontsluiten (zoals het Gabba Stadium-gebied in Woolloongabba). Vastgoed nabij CRR-stations is nu al gewild, zoals makelaars aangeven.
- Brisbane Metro – Het nieuwe snelle busnetwerk (volledige werking in 2025) zal de buitenwijken verbinden met het CBD via speciale busbanen (bijv. Herston, Toowong stations). Verwacht wordt dat gebieden rond Metro-stations in waarde zullen stijgen.
- Queen’s Wharf (2024) – Een $3 miljard kostend casino–resort–hotel aan de rivier in het CBD. De voltooiing zorgt nu al voor waardestijging in aangrenzende gebieden (South Bank, Kangaroo Point).
- Olympische Spelen 2032 – Brisbane’s aanwijzing als Olympische gaststad vormt een langetermijn-katalysator. Belangrijke locatie-aankondigingen (bijv. 63.000 zitplaatsen tellend stadion in Victoria Park abc.net.au) hebben de interesse van investeerders in nabijgelegen wijken aangewakkerd. De geschiedenis wijst op een sterk Olympisch effect: na Sydney 2000 steeg de mediaanprijs met ~66% in buurten rond nieuwe stadions binnen 3 jaar abc.net.au. Deskundigen denken dat Brisbane (vooral in die gebieden) ook een stijging zal zien, bovenop de stevige onderliggende groei abc.net.au abc.net.au.
- Wegen, Luchthaven, Overig – Verbeteringen zoals de M1 Pacific Motorway (Gold Coast), de North–South Corridor, en de herontwikkeling van Brisbane Airport verbeteren ook de regionale bereikbaarheid en ondersteunen indirect de vastgoedwaarden in omliggende wijken.
Demografie & Migratie
De markt in Brisbane wordt ondersteund door bevolkingsgroei. De bevolking van Queensland groeit explosief (een stijging van 2,3% in het jaar tot juni 2024 propertyupdate.com.au, boven het landelijke gemiddelde van 2,1%). Zuid-Oost Queensland (het Groot-Brisbane-gebied) groeit het snelst – ~1,9% per jaar recentelijk tegenover ~1,4% buiten de stedelijke regio propertyupdate.com.au. Cruciaal is dat interstatelijke migratie zeer hoog is: Queensland verwelkomde verreweg de meeste interne migranten in 2022-23 silverhall.com.au omdat veel inwoners van Sydney/Melbourne naar het noorden verhuizen. Volgens federale prognoses zal de bevolking van QLD met 16% zijn toegenomen in 2032 (mede dankzij de Olympische Spelen) en ongeveer 8,27 miljoen bereiken tegen 2046 propertyupdate.com.au. Met zo’n 80% van die nieuwe inwoners in de regio van Brisbane zal de vraag naar woningen sterk blijven.
Woningaanbod versus vraag
Het aanbod blijft achter bij de vraag. Recente gegevens van het ABS tonen 171.394 woningtoelatingen in 2024 (een stijging van 4,7% ten opzichte van 2023) smartpropertyinvestment.com.au, maar dit blijft ruim onder de doelstelling van ~240.000 woningen per jaar. De HIA merkt op dat het aantal goedkeuringen in 2024 nauwelijks is hersteld van decenniumdieptepunten en “lang niet op het niveau waren dat nodig is om aan de onderliggende vraag te voldoen” smartpropertyinvestment.com.au. Domain wijst expliciet op een tekort aan aanbod als een belangrijke kracht: “Het woningaanbod houdt geen gelijke tred met de vraag” s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Kortom, de pijplijn van nieuwe woningen in SEQ blijft beperkt door kosten, arbeidskrapte en voorzichtige ontwikkelaars, waardoor bestaande woningen het grootste deel van de vraag absorberen (wat prijzen en huren hoog houdt). Aan de industriële kant bereikte het aanbod een piek in 2024 (≈2,6M m² toegevoegd) en zal dalen naar ~520k m² in 2025 assets.cushmanwakefield.com – deze afname zou moeten helpen om de leegstand in de industrie laag te houden. Al met al zijn de fundamenten krap: meer kopers dan beschikbare woningen, meer huurders dan beschikbare panden, wat verdere groei ondersteunt.
Overheidsbeleid & -stimulansen
- Startersleningen (QLD): Queensland biedt royale ondersteuning. Voor nieuwe woningen (inclusief nieuwbouw en ingrijpende renovaties) is de First Home Owner Grant $30.000 voor contracten getekend tussen 20 november 2023 – 30 juni 2026 qro.qld.gov.au (voorheen $15.000). Daarnaast zorgen overdrachtsbelastingkortingen voor starters ervoor dat er geen belasting wordt geheven op woningen tot ongeveer $550.000, waarbij de kortingen geleidelijk afnemen tot $800.000 qro.qld.gov.au (maximale besparing op overdrachtsbelasting ongeveer $24.525 qro.qld.gov.au). Deze maatregelen stimuleren de vraag aan de onderkant van de markt.
- Federale stimulansen: De First Home Guarantee (HomeBuilder e.a.) is uitgebreid – met name vanaf januari 2026 kunnen starters kopen met slechts 5% aanbetaling (geen prijsplafond en onbeperkt aantal aanmelders) propertyupdate.com.au. De federale begroting 2024 beloofde ook 100.000 nieuwe woningen in vijf jaar (lange aanlooptijd). Samen zijn deze beleidsmaatregelen bedoeld om kopers te ondersteunen, maar het zal tijd kosten voordat het aanbod substantieel toeneemt.
- Overige beleidsmaatregelen: In recente staatsbegrotingen zijn de negatieve gearing/belastingregelingen ongewijzigd gebleven. Planningsregels worden in sommige groeicorridors versoepeld. Infrastructuurobligaties en planningsinperkingen (bijvoorbeeld voor Olympische gebieden) zijn bedoeld om ontwikkeling rond belangrijke knooppunten te stimuleren. Korting op grondbelasting voor doorstromers en toeslagen voor niet-inwoners (FIRB-toeslagen) blijven gelijk.
Belangrijkste buurten in de schijnwerpers voor kopers en investeerders
- Centrum/luxe leefomgeving: Teneriffe en New Farm (aan de rivier, nabij het stadscentrum) voeren de lijst aan – mediane huizenprijzen $3,9 miljoen en $3,4 miljoen respectievelijk propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Deze buurten (en vergelijkbaar Paddington/Red Hill) bieden uitstekende voorzieningen en blijven sterk tijdens verschillende marktcycli. West End en South Brisbane (levendige culturele centra) zijn ook gewild en kennen hoge prijzen ($1,6–1,9 miljoen) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au en zullen waarschijnlijk verder groeien nu Queen’s Wharf en de Olympische Spelen deze gebieden versterken.
- Middenring: Camp Hill en Ashgrove zijn gezinsvriendelijke buurten binnen ~8–10 km van het stadscentrum. Zij combineren goede scholen en leefbaarheid met aanhoudende groei – mediane huizenprijzen rond de $1,7 miljoen propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Coorparoo, Wilston, Chermside en Upper Mt Gravatt zijn vergelijkbare opties, vaak met iets lagere huizenprijzen ($700.000–$1 miljoen) maar sterke demografische vooruitzichten (stedelijke vernieuwing, goede ov-verbindingen).
- Groeicorridors: Verder buiten het centrum trekken North Lakes/Redcliffe (noordelijk) en Ipswich/Brassall (zuidwest) bouwers en kopers met een kleiner budget aan. Zo zijn de instapprijzen laag (woningen onder de $600.000) en voorzien van nieuwe voorzieningen (zoals Springfield Lakes, Dinmore-spoorverbinding), waardoor het hotspots zijn voor investeerders op zoek naar rendement. Deze gebieden profiteren van beloofde overheidsinvesteringen in infrastructuur (nieuwe treinverbindingen, snelwegen).
- Infrastructuurzones: Nieuwe stationsgebieden zoals Woolloongabba (stadion/CRR-zone) en Herston/Newstead (ziekenhuis/gezondheidszone) staan op het punt te groeien. Woolloongabba heeft recentelijk vooral sterke waardestijgingen gezien en biedt nog altijd hogere huurrendementen (sterke vraag) dan veel andere binnenstadswijken. Ook nabijgelegen Kangaroo Point (aan de overkant van de rivier van de CBD) en Bowen Hills (treinknooppunt/cluster) verdienen aandacht.
Investeerderstips: Kijk naar wijken waar het aanbod beperkt is (bijvoorbeeld door landlocatie op heuvelruggen zoals Ashgrove/Red Hill) en de vraag structureel sterk is (goede scholen, banen, vervoer). Wees voorzichtig met binnenstedelijke hoogbouw-overschot (CBD-torens) die minder goed gepresteerd hebben. Over alle segmenten heen zijn locaties die verbonden zijn aan grote transport- of werkprojecten (zoals Cross River Rail-stations, Olympische locaties, ziekenhuiszones) waarschijnlijk winnaars clarkrealty.com.au abc.net.au.
Laatste vooruitblik: De fundamenten van Brisbane – betaalbaarheid, groei en rendement – blijven aantrekkelijk. De meeste analisten verwachten aanhoudende solide groei (zij het langzamer dan tijdens de pandemische hausse). Zoals Moody’s en UBS opmerken, leidt Brisbane de bevolkingsgroei propertyupdate.com.au en verbetert de economische diversiteit. Met sterke lokale en interstatelijke vraag, recordlage leegstand en meer dan $70 miljard aan infrastructuuruitgaven in uitvoering, is de consensus dat Brisbane blijft uitblinken of op zijn minst gelijk opgaat met de rest van de Australische markten in de komende jaren (vooral aan de vooravond van de Olympische Spelen van 2032).
Bronnen: Recente marktverslagen en gegevens van Domain, CoreLogic/ABS, SQM Research, Knight Frank en CBRE, de overheid van Queensland en gespecialiseerde analyses propertyupdate.com.au cbre.com.au assets.cushmanwakefield.com qro.qld.gov.au qro.qld.gov.au propertyupdate.com.au abc.net.au, onder andere, zoals hierboven vermeld.
