De vastgoedmarkt van de Britse Maagdeneilanden (BVI) in 2025 biedt een dynamische mix van tropische aantrekkingskracht en voorzichtige optimisme. Na een opleving na de pandemie zijn de vastgoedtransacties recentelijk aanzienlijk afgekoeld – de totale verkoop (in dollarwaarde) daalde van een record $156 miljoen in 2022 naar slechts $69 miljoen in 2024 smithsgore.com. Deze vertraging, deels veroorzaakt door het einde van lokale belastingvoordelen en bureaucratische obstakels, zorgt ervoor dat kopers zich afvragen: Is de vastgoedhausse in het paradijs voorbij, of slechts op pauze? In dit uitgebreide rapport bekijken we de huidige stand van zaken van BVI-vastgoed, prijstrends en voorspellingen, regionale hoogtepunten en wat investeerders (zowel buitenlanders als lokale kopers) kunnen verwachten in 2025 en daarna. Van luxe villa’s op Virgin Gorda tot commerciële projecten op Tortola, we verkennen kansen, risico’s en het regelgevend landschap dat de toekomst van deze Caribische markt vormgeeft virginislandsnewsonline.com bvi.gov.vg.
Marktoverzicht 2025: Trends in residentieel & commercieel vastgoed
Woonsector: De residentiële vastgoedmarkt van de BVI kende een sterke post-COVID opleving in 2020–2021, gevolgd door een aanzienlijke correctie. Het aantal transacties piekte in 2021 (338 verkopen) en daalde vervolgens met ongeveer 29% in 2022 en nog eens 23% in 2023 (tot 184 verkopen) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Tegen 2024 was de markt tot historische dieptepunten vertraagd, waarbij commentatoren spraken van een “keldering” van de activiteit virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Zowel lokale als buitenlandse kopers trokken zich terug: aankopen door Belongers (BVI-burgers) daalden van $83 miljoen in 2021 naar $38 miljoen in 2024, terwijl verkopen aan niet-Belongers instortten van $116 miljoen in 2022 naar $30 miljoen in 2024 virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. In feite vonden er in 2024 slechts 22 verkopen aan buitenlandse kopers plaats, het laagste aantal in meer dan tien jaar smithsgore.com. Deze neergang wordt toegeschreven aan verschillende factoren: het aflopen van brede overdrachtsbelastingvrijstellingen voor locals na 2021, stijgende wereldwijde rentetarieven die investeringen ontmoedigen, en langdurige goedkeuringsprocedures voor aankopen die ervoor hebben gezorgd dat deals niet doorgingen bvi.gov.vg bvi.gov.vg.
Ondanks de daling in volume zijn de huizenprijzen sinds 2021 relatief stabiel gebleven (afgezien van incidentele ultra-luxe verkopen) smithsgore.com. De meeste woningen die van eigenaar wisselen bevinden zich in de goedkopere prijsklassen: zo was in 2024 het merendeel van de verkochte woningen (35 stuks) onder de $1 miljoen, terwijl slechts 12 woningen boven de $1 miljoen werden verkocht smithsgore.com. Dit suggereert dat de kernmarkt voor middenklasse woningen haar waarde vasthoudt, ook al vinden er minder transacties plaats. Een ander lichtpuntje zijn de grondverkopen: de vraag naar bouwkavels herstelde zich in 2024, met 137 verkochte kavels (tegen 96 in 2023) doordat lokale bewoners profiteerden van betaalbaardere percelen smithsgore.com. Kavels in de prijsklasse van $50.000–$100.000 zijn bijzonder populair gebleken en maakten ongeveer 39% van alle kavelsverkopen uit smithsgore.com. De gemiddelde prijs voor bouwgrond op Tortola bleef rond de $4 per vierkante voet – vrijwel onveranderd sinds 2023 smithsgore.com – wat eveneens duidt op prijsstabiliteit van onbebouwde grond.
Commerciële sector: Het segment commerciële vastgoed is relatief klein, maar kent hernieuwde activiteit dankzij het herstel van het toerisme. De vraag naar kantoor- en winkelruimte in Road Town (de hoofdstad van Tortola) is stabiel, gedreven door de financiële dienstensector en een groeiende markt voor zakelijke diensten. Daarnaast nemen projecten in de horeca en multifunctionele ontwikkelingen toe. Verschillende grote resorts die door de orkanen van 2017 zijn verwoest, zijn eindelijk heropend of worden herbouwd, waardoor de markt voor hotel- en villa-eigendommen weer tot leven komt. Opvallend is dat het vlaggenschip Peter Island Resort in december 2024 heropend is na een complete transformatie bvi.org.uk, en de beroemde Bitter End Yacht Club op Virgin Gorda zijn jachthaven en faciliteiten grotendeels heeft heropgebouwd bvi.org.uk. Nieuwe hotelprojecten zitten ook in de pijplijn (nader toegelicht in een later gedeelte); deze zorgen niet alleen voor bouwactiviteiten maar geven ook vertrouwen in het toerisme van de BVI op de lange termijn. Samenvattend laten, ondanks het lage niveau van woningverkopen in 2025, de algemene markt tekenen van veerkracht zien: de prijzen voor aantrekkelijk vastgoed blijven stevig, lokale bewoners investeren in grond, en toerisme-gedreven ontwikkeling versnelt. Deze basis kan het begin vormen van een geleidelijk herstel in de komende jaren.
Trends & voorspellingen van vastgoedprijzen
Huidige prijstrends: De vastgoedprijzen in de BVI hebben een opmerkelijke stabiliteit laten zien tijdens de recente onstuimige jaren. Zelfs toen het aantal transacties schommelde, bleven de gemiddelde verkoopprijzen voor zowel lokale als buitenlandse kopers na 2020 relatief stabiel smithsgore.com. Dit komt deels door de kleine omvang van de markt – een enkele verkoop met een ultrahoog waarde (zoals het luxe huis van $12,6M dat in 2022 op Virgin Gorda werd verkocht) kan het gemiddelde vertekenen smithsgore.com. Wanneer men corrigeert voor dergelijke uitschieters, toont de onderliggende prijstrend minimale volatiliteit. Zo wordt een typische heuveltop-villa met drie slaapkamers op Tortola of een strandhuisje op Jost Van Dyke momenteel verkocht voor ongeveer dezelfde prijs als een paar jaar geleden. De dominantie van transacties onder de $1 miljoen (bijna 80% van alle woningverkopen van 2019–2023 waren onder $1 miljoen bvi.gov.vg bvi.gov.vg) suggereert dat het middensegment nog steeds de ruggengraat van het BVI-vastgoed vormt. Ter vergelijking: verkopen boven de $3 miljoen zijn zeldzaam – slechts 12 van dergelijke exclusieve woningverkopen vonden plaats in 2019–2023 bvi.gov.vg bvi.gov.vg – maar dit exclusieve segment trekt buitenproportioneel veel aandacht en geld wanneer het wél verhandeld wordt. Een paar exclusieve landgoederen (in enclaves als Oil Nut Bay, Little Dix Bay en Moskito Island) waren in sommige jaren goed voor een aanzienlijk deel van de totale marktwaarde smithsgore.com. Zo was een enkele grondverkoop van $45 miljoen in Oil Nut Bay in 2022 goed voor meer dan 28% van het totale marktvolume dat jaar virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Afgezien van deze opvallende verkopen, ontstaat er een consistent beeld: gangbare vastgoedprijzen in de BVI zijn noch geëxplodeerd, noch ingestort, maar zijn stabiel gebleven, ook al is het tempo van de verkopen vertraagd.
Vooruitzichten voor de komende jaren: Vooruitkijkend voorzien industrie-experts en officiële vooruitzichten een voorzichtig optimistisch traject. De macro-economische review van de BVI-regering merkt op dat daling van de hypotheekrente in de VS en Europa tegen eind 2024 de kopersvraag opnieuw zou kunnen stimuleren door de leenkosten te verlagen bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Mochten de wereldwijde rentetarieven tot 2025 dalen, dan zullen meer potentiële kopers (vooral uit Noord-Amerika en Europa) worden gestimuleerd om te investeren in tweede woningen of pensioenobjecten op de eilanden. Daarnaast wordt verwacht dat de interesse van Amerikaanse investeerders op korte termijn zal toenemen bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Factoren zoals de sterke dollar (de BVI-munteenheid is de USD), de aantrekkingskracht van een belastingneutrale jurisdictie en zelfs politieke verschuivingen (een rapport suggereert dat recente Amerikaanse verkiezingen het vertrouwen van investeerders hebben vergroot) kunnen zich vertalen in meer Amerikaanse kopersactiviteit. Aan de aanbodzijde wordt verwacht dat de voortdurende verbeteringen in de verwerking van vergunningen voor buitenlands grondbezit (later besproken) achterstanden zullen wegwerken en opgepotte transacties zullen vrijmaken, waardoor 2025 mogelijk een keerpunt wordt waarop de verkoopvolumes weer beginnen te stijgen bvi.gov.vg bvi.gov.vg.
De meeste analisten durven niet te voorspellen dat er sprake zal zijn van een echte prijsexplosie, maar matige prijsstijgingen zijn mogelijk in bepaalde segmenten. Eersteklas waterfront- en oceaanzicht-eigendommen kunnen prijsdruk naar boven ervaren doordat het aanbod beperkt blijft en de vraag terugkeert. De vooruitzichten voor de luxemarkt zijn “overweldigend positief,” volgens een lokaal makelaarskantoor, gezien het groeiend aantal vermogende particulieren dat op zoek is naar exclusieve Caribische vakantiebestemmingen cirebvi.com cirebvi.com. Ontwikkelaars spelen op deze trend in door nieuwe luxeprojecten te lanceren (bijvoorbeeld de recente villawijken van Oil Nut Bay die snel zijn verkocht) en melden sterke interesse, zelfs tijdens de rustige periode van 2023–24. Tegen 2026, als de huidige trends aanhouden, zou de BVI zich in een vernieuwde groeicyclus kunnen bevinden: transactievolumes die herstellen tot het niveau van vóór 2020 en prijzen die gestaag stijgen, vooral voor goed gelegen huizen en panden naast resorts. Voorspellingen zijn echter niet zonder voorbehoud – elke wereldwijde economische neergang, regionale instabiliteit of actieve Atlantische orkaanseizoenen kunnen de markt temperen. Over het algemeen is de deskundigenverwachting voor 2025–2027 voorzichtig optimistisch: een stabiliserende markt die klaarstaat voor geleidelijke groei in plaats van een speculatieve piek, ondersteund door verbeterende fundamenten zoals toerisme en investeringen in infrastructuur bvi.org.uk bvi.org.uk.
Investeringskansen en Risico’s
Investeren in vastgoed in de BVI biedt een unieke mix van voordelen en uitdagingen. Hieronder schetsen we de belangrijkste kansen die investeerders aantrekken, evenals de risico’s die met name buitenlandse kopers, expats en gepensioneerden die overwegen om in het gebied onroerend goed te kopen, moeten afwegen.
Kansen:
- Aantrekkingskracht voor internationale kopers: De BVI is een Engelstalig, politiek stabiel Brits overzees gebiedsdeel dat de Amerikaanse dollar gebruikt – factoren die buitenlandse investeerders vertrouwen geven in de veiligheid van hun vastgoedbezit. De eigendomsrechten zijn sterk en het juridische systeem (gebaseerd op het Engelse common law) is betrouwbaar voor bescherming van eigendomsrechten en geschillenbeslechting.
- Belastingvriendelijk klimaat: De BVI staat erom bekend geen inkomstenbelasting, geen vermogenswinstbelasting, en geen successie- of erfbelasting te heffen. Dit fiscale regime, vaak aangeduid als “fiscaal neutraal,” kan een uitkomst zijn voor investeerders of gepensioneerden die hun belastingdruk op hun bezittingen willen minimaliseren imin-caribbean.com qwealthreport.com. De belangrijkste transactietaks is een eenmalige zegelrecht (later besproken), en de jaarlijkse onroerendgoedbelasting is zeer laag vergeleken met internationale normen (letterlijk slechts een paar dollar per hectare grond, zoals blijkt uit de onderstaande tabel). Huurinkomsten worden alleen licht belast via een kleine belasting op de geschatte huurwaarde bvi.gov.vg, waardoor huurwoningen aantrekkelijke inkomstenbronnen kunnen zijn.
- Sterke huurdervraag & rendementen: De sterke toerismesector van de BVI (nu volledig hersteld tot meer dan 1 miljoen bezoekers in 2024, een record na de orkaan bvi.org.uk bvi.org.uk) zorgt voor een gezonde vraag naar vakantiewoningen en korte-termijn villa-accommodaties. Investeerders in huurvilla’s, appartementencomplexen of condo’s kunnen profiteren van hoge nachtprijzen tijdens het hoogseizoen (jachttouristen en welvarende reizigers kiezen vaak voor privé-villa’s). Met nieuwe rechtstreekse vluchten vanuit Miami en meer regionale luchtverbindingen bvi.org.uk, wordt de bereikbaarheid van de BVI verbeterd, wat het toerisme waarschijnlijk verder zal verhogen. Dit vertaalt zich in aantrekkelijke bezettingsgraden en huurinkomsten voor gunstig gelegen panden (vooral villa’s aan zee en eigendommen nabij jachthavens of stranden).
- High-end luxury segment: De reputatie van de BVI als een “miljardairsparadijs” – dankzij privé-eilanden zoals Necker, Moskito en Oil Nut Bay – verhoogt haar profiel onder ultra-vermogende beleggers. Eigendom in de BVI straalt prestige uit en spreekt mensen aan die exclusiviteit zoeken. Met projectontwikkelaars die op maat gemaakte luxe villa’s en resorts met veel voorzieningen toevoegen (van bungalows op het water tot landhuizen op heuveltoppen), ontstaan er mogelijkheden om te investeren in projecten voor het topsegment. Deze “trophy assets” kunnen sterk in waarde stijgen en flinke huuropbrengsten genereren (of simpelweg ongeëvenaard persoonlijk genot bieden), in lijn met de groei van het wereldwijde vermogen. Recente erkenningen, zoals Oil Nut Bay dat “Beste Privévilla in het Caribisch gebied” won bvi.org.uk bvi.org.uk, onderstrepen het wereldklasse karakter van sommige BVI-eigendommen.
- Levensstijl en pensioenparadijs: Voor expats en gepensioneerden biedt de BVI een idyllische levensstijl – witte zandstranden, zeilen en duiken, het hele jaar door een warm klimaat en een hechte multiculturele gemeenschap. De misdaadcijfers zijn laag, de gezondheidszorg en infrastructuur verbeteren en de eilanden liggen op korte vliegafstand van het Amerikaanse vasteland. Velen voelen zich aangetrokken tot het idee van een pensioenwoning of tweede huis in dit paradijs en mogelijk in aanmerking komen voor langdurig verblijf. Hoewel de kosten van levensonderhoud hoog zijn, kunnen bepaalde voordelen (zoals belastingvrije invoer op persoonlijke bezittingen, en geen terugkerende onroerendgoedbelasting buiten symbolische bedragen) pensioen op de BVI financieel haalbaar maken. De overheid heeft zelfs een “Werken in het Paradijs” programma voor remote workers gelanceerd, waarmee professionals in de BVI kunnen wonen terwijl ze op afstand werken, inspelend op de wereldwijde remote-work trend caymaniantimes.ky caymaniantimes.ky – een initiatief dat de vraag naar langetermijnhuur voor woningen en appartementen door digital nomads en locatie-onafhankelijke werkers kan vergroten.
Risico’s & Uitdagingen:
- Natuurrampgevoeligheid: De BVI ligt in de orkaangordel en recente geschiedenis onderstreept dit risico. In 2017 verwoestte orkaan Irma (categorie 5) het gebied, waarbij een groot deel van de huizen, jachthavens en infrastructuur werd beschadigd. Investeerders moeten beseffen dat orkaanrisico een altijd aanwezige dreiging is – verzekeringskosten zijn daardoor hoog en bouwen volgens strikte eisen (betonconstructie, impactbestendige ramen, orkaanshutters, enzovoort) is essentieel. De waarde van onroerend goed kan op korte termijn worden beïnvloed door stormen, en eigendom in deze regio betekent dat je moet budgetteren voor verzekering en stormvoorbereiding. Anderzijds heeft wederopbouw na eerdere stormen vaak geleid tot verbeterde bouwvoorschriften en gemoderniseerde woningen, waardoor nieuwe constructies arguably veerkrachtiger zijn dan ooit.
- Bureaucratische obstakels: Een belangrijk struikelblok voor buitenlandse investeerders is het langdurige en omslachtige proces voor het verkrijgen van een Non-Belonger Land Holding License (NBLHL). Historisch gezien kan het 9–12 maanden (of langer) duren om goedkeuring voor de vergunning van de overheid te krijgen, een vertraging die **”heeft geleid tot het verlopen van contracten [en] kopers die besluiten niet door te gaan met de aankoop” bvi.gov.vg bvi.gov.vg*. Inderdaad, in 2023 vielen veel deals uiteen door deze administratieve knelpunten virginislandsnewsonline.com. Hoewel er hervormingen worden doorgevoerd om dit te versnellen (zoals beschreven in de sectie Juridisch Kader), ondervinden buitenlandse kopers in 2025 nog steeds extra bureaucratie en wachttijd, wat een risico kan zijn als de marktomstandigheden in de tussentijd veranderen. Geduld en goed juridisch advies zijn noodzakelijk om het vergunningsregime te doorlopen.
- Hoge transactiekosten voor buitenlanders: Investeren in onroerend goed op de BVI is duur bij de aankoop voor niet-inwoners. De overdrachtsbelasting voor buitenlandse kopers bedraagt 12% van de aankoopprijs of getaxeerde waarde (tegenover 4% voor locals) smithsgore.com, een forse premie die de aanschafkosten aanzienlijk verhoogt. Daarnaast komen daar juridische kosten (ongeveer 1% van de prijs), kosten voor een landmeting, verzekeringen en eventuele ontwikkelingsverplichtingen (bij de aankoop van grond) bij smithsgore.com. In combinatie met het vergunningsproces zijn de transactiekosten en de benodigde inspanning voor een buitenlandse koper aanzienlijk. Dit betekent dat investeerders een langere termijn moeten aanhouden om deze kosten terug te verdienen via waardestijging of huurinkomsten. Ook bij de verkoop van het vastgoed zijn er kosten (hoewel er geen vermogenswinstbelasting is), en de beperkte markt kan het liquideren van een investering trager maken dan in grotere markten.
- Liquiditeit en Marktgrootte: De vastgoedmarkt in de BVI is kleinschalig – het aantal jaarlijkse verkopen wordt geteld in tientallen, niet in honderden. Zoals vermeld, waren er slechts ~22 verkopen aan buitenlandse kopers in 2024 en historisch gezien doorgaans ongeveer 30 per jaar bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Dergelijke illiquiditeit brengt een risico met zich mee: het kan langer duren om een koper te vinden wanneer je besluit te verkopen, en vastgoed kan maanden of zelfs jaren te koop staan, vooral in het hogere prijssegment. Prijsbepaling kan lastig zijn in een kleine markt, en waarden kunnen worden beïnvloed door slechts enkele datapunten. Een investeerder moet voorbereid zijn op een gebrek aan vergelijkbare verkopen en mogelijk meer volatiele verkooptermijnen. Bovendien kan elke negatieve gebeurtenis (een wereldwijde recessie of lokale schok) het toch al beperkte kopersbestand op korte termijn sterk verkleinen, zoals te zien was in 2023–24 toen “mensen met middelen en geld [niet] in het tempo kochten zoals ze gewend waren” virginislandsnewsonline.com.
- Economische Afhankelijkheid en Externe Factoren: De economie van de BVI – en daarmee ook het vastgoed – is sterk afhankelijk van toerisme en financiële dienstverlening, beide gevoelig voor externe factoren. Een daling in het wereldwijde toerisme (zoals tijdens de pandemie) raakt direct de huuropbrengsten en de vraag naar vastgoed van levensstijl-kopers. Evenzo kunnen grote veranderingen in internationale financiële regelgeving of offshore financiële dienstverlening effect hebben op de expatpopulatie en de kapitaalstromen naar de BVI. Daarnaast kan de valutakracht (USD) twee kanten op werken: een zeer sterke dollar maakt BVI-vastgoed duurder voor Europese of Britse kopers, terwijl een zwakke dollar Amerikaanse kopers kan afschrikken. Renteontwikkelingen zijn ook een factor; de scherpe stijging van de rente sinds medio 2022 temperde de vraag naar woningen bvi.gov.vg bvi.gov.vg, terwijl verwachte renteverlagingen die juist kunnen aanwakkeren. Investeerders doen er goed aan de mondiale economische indicatoren in de gaten te houden en te beseffen dat de BVI, hoewel deels beschermd, niet immuun is voor wereldwijde marktontwikkelingen.
Samengevat blijft de BVI een zeer aantrekkelijke maar complexe vastgoedmarkt. De adembenemende panden en fiscale voordelen bieden veel potentie voor wie de uitdagingen het hoofd kan bieden. Succesvolle investeerders nemen doorgaans een langetermijnperspectief, werken samen met deskundige lokale professionals en volgen beleidswijzigingen die sommige risico’s kunnen beperken (zoals lopende hervormingen om de goedkeuringen voor buitenlandse aankopen te versnellen). Door deze kansen en risico’s in balans te brengen, kunnen buitenlandse kopers, expats en locals weloverwogen beslissingen nemen over investeringen in dit Caribische paradijs.
Juridisch en Regelgevend Kader voor Eigendom van Onroerend Goed
Onroerend goed kopen in de BVI betekent dat je op de hoogte moet zijn van enkele belangrijke wettelijke vereisten en beperkingen, vooral voor niet-inwoners. Het territorium hanteert beleid om het lokale landeigendom te beschermen, terwijl het buitenlandse investeringen onder bepaalde voorwaarden wel verwelkomt. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste juridische en regelgevende aandachtspunten:
- Non-Belonger Land Holding License (NBLHL): Alle buitenlandse kopers – waaronder burgers van het VK, de VS of een ander land – moeten een Non-Belonger’s Land Holding License verkrijgen om onroerend goed te mogen bezitten in de BVI bvisothebysrealty.com smithsgore.com. Deze vergunning is een door de overheid verleende goedkeuring die specifiek geldt voor het te kopen object (één vergunning per eigendom) en is niet overdraagbaar. De aanvraagprocedure is grondig: na ondertekening van het koopcontract dient de advocaat van de koper een NBLHL-aanvraag in, met bijbehorende documenten (financiële referenties, persoonlijke en professionele referenties, verklaring van goed gedrag, enz.) bij het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen smithsgore.com. De aanvraag gaat vervolgens naar het Kabinet en de Gouverneur voor goedkeuring. De verwerking duurt doorgaans 3 tot 9 maanden (soms langer) smithsgore.com, waarbij het eigendom in escrow off-market wordt gehouden voor de koper. Omdat dit voor buitensporige vertragingen heeft gezorgd, introduceerde de overheid per december 2023 nieuwe regels om het proces te versnellen. Beleidswijzigingen (Beleid nr. 1 van 2023) stellen vaste verwerkingstermijnen voor de aanvragen vast en verlenen “automatische” verhuurtoestemming als onderdeel van de vergunning onealwebster.com onealwebster.com, wat betekent dat je, zodra je de NBLHL hebt, je je woning kunt verhuren (mits je een eenvoudige handelsvergunning verkrijgt) zonder aparte goedkeuring van de overheid. Deze hervormingen verlengen tevens de standaard geldigheidsduur van een vergunning (zoals besproken onder ontwikkelingsverplichting) om deze soepeler te maken onealwebster.com. Buitenlandse kopers moeten echter wel een bekwame lokale advocaat inschakelen en rekenen op enige wachttijd voordat ze het eigendom op hun naam krijgen, aangezien de vergunning een wettelijke voorwaarde blijft om de koop af te ronden smithsgore.com.
- Lokale advertentievereiste: Een unieke stap voor aankopen door niet-Belongers is de openbare bekendmakingsperiode. Volgens de wet moet, wanneer een verkoop aan een buitenlandse koper is overeengekomen, de voorgenomen transactie (tegen de overeengekomen prijs) vier opeenvolgende weken in lokale kranten worden geadverteerd smithsgore.com. Dit is in feite een recht van eerste weigering voor elke geïnteresseerde Belonger om in te stappen en de prijs en voorwaarden te evenaren. Als er in die periode geen lokale kandidaat is, kan de verkoop worden afgerond. In de praktijk is het zeldzaam dat een lokale koper een deal overneemt, tenzij het onroerend goed aanzienlijk ondergewaardeerd was. Toch moet deze procedure gevolgd worden en duurt het ongeveer een maand extra. Bewijs van de advertentie en een kennisgeving aan het Ministerie zijn verplichte onderdelen van het NBLHL-aanvraagproces smithsgore.com.
- Overheidstoestemming voor latere verkoop: Zelfs nadat een buitenlander onroerend goed heeft verworven en een NBLHL bezit, kan er bij doorverkoop een extra stap zijn. Als de buitenlandse eigenaar het later wil verkopen, kan overheidstoestemming voor overdracht vereist zijn, ongeacht de status van de nieuwe koper smithsgore.com. Deze regel is een extra controle om te garanderen dat wordt voldaan aan de regelgeving rond landbezit (bijvoorbeeld dat de nieuwe koper ook een vergunning verkrijgt). In de meeste gevallen is dit een formaliteit die door de advocaat van de verkoper wordt afgehandeld, maar het is belangrijk te weten dat elke wijziging van eigendom waarbij een niet-Belonger is betrokken, officiële goedkeuring vereist in de BVI.
- Ontwikkelingsverplichting: Om grondspeculatie te ontmoedigen en ervoor te zorgen dat aangekochte grond productief wordt gebruikt, legt de BVI-regering een ontwikkelingsverplichting op aan niet-Belongers die onontwikkelde grond kopen. Gewoonlijk moet de koper zich ertoe verbinden om binnen een bepaalde termijn een woning of ontwikkeling op het perceel te bouwen. Onder het nieuwe beleid van 2023 is deze termijn verlengd van 3 jaar naar 5 jaar (met een mogelijke verlenging van 2 jaar) onealwebster.com onealwebster.com, waardoor investeerders meer ademruimte krijgen. Er is nu ook een formeel vastgesteld minimum bouwbedrag van $350.000 voor residentiële ontwikkelingen onealwebster.com. Met andere woorden, een buitenlandse koper van een leeg perceel wordt geacht binnen 5 jaar een woning te bouwen met een waarde van minimaal $350.000, anders riskeert hij boetes of zelfs het verlies van de vergunning. Deze voorwaarden worden gespecificeerd in de NBLHL. De bedoeling is om te voorkomen dat buitenlanders grond alleen maar kopen om te speculeren en om ontwikkeling te bevorderen die bijdraagt aan de economie. Als een koper de verplichting niet nakomt, kan hij een verlenging aanvragen (hiervoor gelden kosten) of krijgt hij een boete – het nieuwe beleid heeft zelfs een duidelijk boeteschema geïntroduceerd ter vervanging van de oude, willekeurige boetes onealwebster.com. Kopers die van plan zijn om grond voor de lange termijn aan te houden, dienen rekening te houden met deze vereisten en hun bouwbudget hierop af te stemmen.
- Eigendomstitel Systeem: Grond op de BVI wordt over het algemeen gehouden in full eigendomstitel (fee simple), en er is een Kadaster waar alle aktes worden geregistreerd. Een titelverzekering is niet gebruikelijk; in plaats daarvan voeren advocaten titelonderzoeken uit en wordt de registratie van de overheid als doorslaggevend beschouwd. Er zijn enkele beperkingen op buitenlands eigendom van bepaalde gevoelige gronden (bijvoorbeeld Kroongrond of aangewezen landbouwgrond wordt doorgaans niet aan niet-locals verkocht), maar vrijwel al het particuliere vastgoed, inclusief appartementen en huizen, is beschikbaar voor aankoop, mits de bovenstaande vergunning wordt verkregen. Erfpachtconstructies zijn zeldzaam, behalve misschien voor bepaalde overheidsontwikkelingen. Over het algemeen is het eigendomstitelregistratiesysteem modern en betrouwbaar, waardoor investeerders het vertrouwen hebben dat hun eigendom veilig is zodra alle goedkeuringen zijn verleend.
- Grondbezitkosten en belastingen: De BVI heft zegelrecht op eigendomsoverdrachten en bescheiden jaarlijkse onroerendgoedbelastingen, maar legt verder geen zware lasten op aan vastgoedeigenaren. Zegelrecht, te betalen bij de overdracht, bedraagt 4% van de verkoopprijs of getaxeerde marktwaarde voor Belongers, en 12% voor Non-Belongers smithsgore.com. Deze belasting moet worden voldaan voordat het Kadaster de eigendomstitel van de nieuwe eigenaar registreert. De enige andere terugkerende heffing is onroerendezaakbelasting, die eigenlijk uit twee componenten bestaat: een grondbelasting en een huisbelasting. Voor Belongers is de grondbelasting symbolisch $10 voor de eerste acre en $3 per extra acre; voor niet-Belongers ligt deze hoger maar nog steeds nauwelijks (bijv. $150 voor de eerste acre voor een expat-eigenaar van grond) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. De huis(bouw)belasting bedraagt 1,5% per jaar van de getaxeerde jaarlijkse huurwaarde van het pand bvi.gov.vg. In de praktijk wordt deze “jaarlijkse huurwaarde” bepaald door de belastinginspecteur – bij een bescheiden woning kan dit een paar duizend dollar zijn, waardoor de belasting slechts in de lage honderden dollars per jaar uitkomt. Er zijn geen andere jaarlijkse belastingen gerelateerd aan vastgoed (geen algemene belasting op de waarde van het onroerend goed, geen gemeentelijke heffingen, enz.). De onderstaande tabel geeft een overzicht van deze belastingen en kosten:
| Belasting / Heffing | Belonger (Lokaal) | Non-Belonger (Buitenlands) |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting bij aankoop | 4% van prijs of getaxeerde waarde smithsgore.com | 12% van prijs of getaxeerde waarde smithsgore.com |
| Jaarlijkse grondbelasting | $10 voor de eerste acre, +$3 per extra acre bvi.gov.vg | $50 voor ≤0,5 acre; $150 voor ≤1 acre; +$50 per extra acre bvi.gov.vg bvi.gov.vg |
| Jaarlijkse huizenbelasting (gebouw) | 1,5% van de geschatte huurwaarde van het huis bvi.gov.vg | 1,5% van de geschatte huurwaarde (zelfde tarief voor allen) bvi.gov.vg |
| NBLH Licentieaanvraagkosten | N.v.t. (licentie niet vereist) | $500 voor individu, $1.500 voor bedrijf onealwebster.com (aanvraagkosten) |
| Juridische kosten (typisch) | ~1% van de aankoopprijs smithsgore.com | ~1% van de aankoopprijs (voor iedereen hetzelfde) |
| Bouwverplichting | N.v.t. (geen verplichte bouwvereiste) | Moet ≥$350k waarde aan woning bouwen binnen 5 jaar onealwebster.com onealwebster.com (voor grondaankopen) |
(Opmerking: De bovenstaande kosten zijn actueel per 2025 na beleidsupdates. “Belongers” verwijst naar BVI-burgers of bepaalde BVI-bedrijven; “Non-Belongers” verwijst naar buitenlandse individuen of entiteiten.)
- Verhuur- en bedrijfslicenties: Als een niet-Belonger van plan is om zijn/haar eigendom te verhuren (bijv. als vakantievilla of voor langdurige verhuur), moet deze een handelslicentie verkrijgen voor verhuur van onroerend goed. Dit is meestal eenvoudig, maar wel een juridische stap om op te letten. Het goede nieuws is dat nieuwe NBLHL’s nu ingebouwde verhuurtoestemming hebben zodra je de handelslicentie bezit onealwebster.com onealwebster.com. In het verleden moest men hier apart een aanvraag voor doen. De handelslicentie brengt een vergoeding en wat papierwerk met zich mee, en moet jaarlijks worden verlengd, maar dit is een routinezaak voor de meeste buitenlandse verhuurders. Er zijn ook regels omtrent het aannemen van personeel (zoals vastgoedbeheerders of verzorgers) indien je mensen in dienst hebt, maar die vallen onder arbeidsvoorschriften en zijn niet specifiek voor vastgoedwetgeving.
- Overige aandachtspunten: Buitenlandse investeerders verkrijgen niet automatisch verblijfsrecht of het recht om voltijds te wonen in de BVI door het bezit van onroerend goed. Verblijfs- en werkvergunningen zijn aparte zaken – het bezit van een huis kan helpen bij het aantonen van binding met het gebied, maar men heeft nog steeds de juiste immigratiestatus nodig om langer te blijven dan normaal aan bezoekers wordt toegestaan (meestal tot 30 dagen toegang, verlengbaar tot 6 maanden voor bezoekers). Sommige gepensioneerden of eigenaren van een tweede huis wonen parttime in de BVI en vertrekken voordat hun toeristenvisum afloopt, of verkrijgen jaarlijkse verblijfsvergunningen (wat het aantonen van financiële middelen vereist, enz.). Het is belangrijk hier rekening mee te houden als je naar de BVI wilt verhuizen na aankoop van een woning.
Samenvattend, het juridische kader van de BVI probeert een balans te vinden tussen het stimuleren van investeringen en het beschermen van lokale belangen. Voor niet-ingezetenen is het proces uitgebreider, maar goed te doorlopen: talloze expats hebben met succes hun droomhuis op een eiland gekocht door deze regels te volgen. De nieuwste hervormingen van de overheid eind 2023 zijn een positief teken dat gericht is op het verbeteren van de ervaring voor buitenlandse kopers – door het versnellen van licentiegoedkeuringen en het bieden van meer flexibiliteit – wat de aantrekkingskracht van de BVI op de wereldwijde vastgoedmarkt zou moeten vergroten.
Regionale hoogtepunten: Tortola, Virgin Gorda, Anegada, Jost Van Dyke
De Britse Maagdeneilanden bestaan uit meer dan 50 eilanden, maar vier staan het meest centraal bij vastgoed: Tortola, Virgin Gorda, Anegada en Jost Van Dyke. Elk eiland heeft zijn eigen karakter, ontwikkelingsniveau en dynamiek op de vastgoedmarkt. Hier belichten wij de belangrijkste kenmerken en trends op de vastgoedmarkt van deze regio’s:
Tortola
Tortola is het grootste en meest bevolkte eiland van de BVI, de thuisbasis van de hoofdstad Road Town en ongeveer driekwart van de bevolking van het territorium. Als het politieke en economische centrum is de vastgoedmarkt van Tortola het meest actief en divers. Deze varieert van lokale gezinswoningen en betaalbare appartementen in de buitenwijken van Road Town tot luxe villa’s op de heuvels in gebieden zoals Belmont, Cane Garden Bay en Spyglass Hill, die panoramisch uitzicht op zee bieden. Tortola herbergt ook het merendeel van de commerciële panden van de BVI – kantoorgebouwen (voornamelijk in Road Town, voor de financiële sector), winkelruimtes en industriële locaties rond Port Purcell en Wickhams Cay.
De vastgoedtrends op het eiland weerspiegelen de algemene markt van de BVI: een stijging van lokale woningverkopen in 2020–2021 (mogelijk gemaakt door vrijstellingen op de overdrachtsbelasting), gevolgd door een vertraging. Toch blijft Tortola het centrum van de lokale vraag. Kopers met Belonger-status domineren hier; inderdaad, meer dan 80% van alle transacties in de afgelopen jaren werd gedaan door locals, hoewel zij slechts ongeveer een derde van de totale marktwaarde vertegenwoordigden bvi.gov.vg bvi.gov.vg (omdat buitenlandse kopers meestal de luxere woningen kopen). Dit onderstreept het dubbele karakter van de markt op Tortola – een lokale markt voor huizen en grond in het middensegment, en een kleinere expat-/investeerdersmarkt voor exclusieve villa’s. De gemiddelde woning op Tortola is wellicht een huis met drie slaapkamers en een zwembad in de heuvels, wat in 2025 afhankelijk van locatie en voorzieningen voor ergens tussen de $500.000 en $1,5 miljoen te koop kan staan. Er zijn ook enkele appartementencomplexen (bijv. bij Nanny Cay Marina of Lambert Beach) die aantrekkelijk zijn voor kopers die op zoek zijn naar instapklare vakantiehuizen of verhuureenheden.
Recente en komende infrastructuurprojecten op Tortola zullen de aantrekkingskracht van het onroerend goed versterken. De overheid onderzoekt een uitbreiding van de Terrance B. Lettsome International Airport (Beef Island) – de belangrijkste luchthaven net buiten Tortola – om grotere vliegtuigen en meer rechtstreekse vluchten mogelijk te maken bvi.org.uk bvi.org.uk. Verbeterde luchtverbindingen zorgen doorgaans voor meer vraag naar vastgoed, vooral naar vakantiewoningen. Op het gebied van gastvrijheid wordt op Tortola uitgekeken naar de herontwikkeling van het Prospect Reef Resort (nabij Road Town) tot een modern hotel met 150 kamers en conferentiefaciliteiten bvi.org.uk, wat de lokale vastgoedmarkt en huurvraag een impuls zou kunnen geven als het gerealiseerd wordt. Daarnaast is een nieuw boetiekhotel met 65 kamers en een gemoderniseerde jachthaven bij Port Purcell in voorbereiding via een publiek-private samenwerking bvi.org.uk. Al deze ontwikkelingen geven aan dat Tortola investeert in zijn toeristische en zakelijke infrastructuur, een positief teken voor vastgoedwaarden op de lange termijn.
Qua levensstijl biedt Tortola het meeste gemak – betere wegen, meer restaurants en winkels, scholen, medische voorzieningen – en daarom kiezen veel expats die op de eilanden werken ervoor om hier te wonen. Gebieden als West End (Soper’s Hole) en East End zijn populair voor huurwoningen en huizen voor expats vanwege hun havens en de veerbootverbindingen. Het karakter van het vastgoed op Tortola is dat van een bruisende Caribische kleine stad (in Road Town) die uitwaaiert naar rustige woongebieden op de heuvels en aan de baaien. Investeerders die op zoek zijn naar huuropbrengsten geven vaak de voorkeur aan Tortola, omdat daar het gehele jaar door de bezetting (door bewoners of bezoekende professionals) het hoogst is. In wezen is Tortola het praktisch hart van BVI-vastgoed – niet zo exclusief als sommige luxe resorts, maar een solide keuze met diverse mogelijkheden voor verschillende budgetten.
Virgin Gorda
Virgin Gorda, het op twee na grootste qua bevolking maar tweede qua toeristisch profiel, staat bekend om zijn adembenemende natuurlijke schoonheid en luxe vrijetijdsontwikkelingen. Het wordt vaak beschouwd als de luxehoofdstad van de vastgoedmarkt van de BVI. Het vastgoed op het eiland wordt gekenmerkt door exclusieve villa’s, resortlandgoederen en exclusieve residentiële gemeenschappen. Opvallend zijn Oil Nut Bay, Little Dix Bay en Moskito Island (vlak voor de kust van Virgin Gorda), die de afgelopen jaren een buitenproportioneel aandeel in de vastgoedverkoop van de BVI hebben geleverd wat betreft waarde smithsgore.com. De verkopen in deze luxe-enclaves vormen soms 15–60% van het totale dollarvolume van het hele territorium in een bepaald jaar smithsgore.com. Zo vertekende een enkele verkoop van een groot landgoedperceel in Oil Nut Bay in 2022 voor $45 miljoen de cijfers van dat jaar aanzienlijk virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Deze exclusieve ontwikkelingen bieden huizen van meerdere miljoenen dollars met voorzieningen van wereldklasse (jachthavens, helipads, privéstranden). Moskito Island, eigendom van Sir Richard Branson, heeft privélandgoederen die eveneens prijzen met acht cijfers bereiken. Alleen al in 2024 vonden er in elk van deze locaties historische verkopen plaats (één verkoop elk in Little Dix, Moskito en Oil Nut), ondanks dat de algemene markt traag was smithsgore.com – dit geeft aan dat het ultraluxe segment een geheel eigen ritme volgt.
Buiten het segment voor de superrijken heeft Virgin Gorda ook een meer traditionele markt. Het hoofdplaatsje Spanish Town (The Valley) en gebieden zoals Savannah Bay of Leverick Bay bieden kavels en villa’s die, hoewel niet goedkoop, vaak in de lage zeven cijfers of hoge zes cijfers liggen. Veel eigendommen bieden panoramisch uitzicht op de North Sound of het Sir Francis Drake Channel. De aantrekkingskracht van Virgin Gorda op expats en gepensioneerden is aanzienlijk – het is rustiger dan Tortola, erg veilig en schilderachtig, maar beschikt toch over essentiële faciliteiten zoals een binnenlandse luchthaven, veerverbindingen, een redelijk nieuw ziekenhuis en supermarkten. De wereldberoemde Baths (reuzen van granieten rotsblokken) en talloze stranden zorgen voor een sterke vraag naar kortetermijnverhuur door toeristen. Sommige investeerders kopen hier villa’s puur voor vakantieverhuur, profiterend van het imago van Virgin Gorda als luxebestemming.
Kijkend naar de toekomst blijft de ontwikkeling op Virgin Gorda zorgvuldig gecureerd. Het eilandsbestuur en de gemeenschap geven de voorkeur aan laagbouw- en milieubewuste projecten om de charme te behouden. Toch zijn er een paar opmerkelijke ontwikkelingen gaande: de Bitter End Yacht Club in North Sound, zoals genoemd, wordt herbouwd als een toonaangevend zeilresort, dat waarschijnlijk ook marina-villa’s te koop zal aanbieden; Biras Creek, een ander boetiekresort, plant nieuwe uitbreidingen bvi.org.uk. Deze projecten in North Sound, samen met Oil Nut Bay, zorgen ervoor dat het North Sound-gebied van Virgin Gorda een hotspot blijft voor exclusief vastgoed. Ondertussen zorgt het benutten van de toeristische attracties van Virgin Gorda (zoals The Baths National Park) ervoor dat vastgoed in de buurt van deze plekken, of met goede wegtoegang tot stranden, sterk in trek blijft.
Samengevat biedt Virgin Gorda een mix van ultraluxe en midden- tot hogere markt mogelijkheden. Het is de plek waar je een strandlandgoed van 10 miljoen dollar kunt vinden of een kavel op een heuvel voor 500.000 dollar met prachtig uitzicht. Het vastgoed op het eiland wordt gedragen door zijn reputatie als vredig paradijs met een luxueuze twist. Buitenlandse investeerders die exclusiviteit en natuurschoon prioriteren, voelen zich vaak aangetrokken tot Virgin Gorda. Wat betreft het vooruitzicht voor de BVI: zolang de wereldwijde luxemarkt sterk blijft, zal Virgin Gorda een grote rol spelen in het aanjagen van het vastgoedfortuin van het territorium.
Anegada
Anegada is de buitenbeentje – zowel geografisch (een afgelegen, vlak koraalatol 24 kilometer ten noorden van de andere eilanden) als qua vastgoedprofiel. In tegenstelling tot het bergachtige, vulkanische terrein van de rest van de BVI is Anegada vlak, slechts 8,5 meter op het hoogste punt, en omringd door kilometers ongerepte witte zandstranden en koraalriffen. Met een zeer kleine bevolking (minder dan 300 inwoners) is Anegada weinig ontwikkeld. De meeste gebouwen zijn charmante huisjes, strandbungalows of kleine guesthouses. Het eiland leeft op een ontspannen tempo; de infrastructuur is eenvoudig (er is elektriciteit en watervoorziening, maar beperkt, en er is één hoofdweg).
Vastgoed op Anegada is relatief schaars en goedkoop vergeleken met Tortola of Virgin Gorda. Er zijn percelen beschikbaar, sommige direct aan of dichtbij het strand, vaak voor prijzen die elders in het Caribisch gebied als koopjes zouden worden beschouwd. Overheidsland op Anegada is onder speciale voorwaarden verhuurd of verkocht om lokaal eigendom te stimuleren, wat betekent dat buitenlandse vrije eigendomsmogelijkheden mogelijk beperkt zijn tot bepaalde gebieden of bestaande gebouwen. Buitenlanders die wel op Anegada kopen, doen dit meestal voor het avontuur en de afzondering – een eenvoudige vakantieverblijf of een eco-resortconcept. Het voordeel is de ongerepte natuur en lage kosten; het nadeel het gebrek aan voorzieningen (er is bijvoorbeeld geen grote supermarkt of bank op Anegada, en voor veel benodigdheden moet je naar Tortola met de boot of het vliegtuig).
De belangstelling voor Anegada groeit langzaam nu ecotoerisme steeds populairder wordt. De ongeëvenaarde riffen van het eiland (populair bij duikers) en de beroemde kreeftentraditie maken het tot een unieke trekpleister. Er zijn gesprekken gaande over zorgvuldige ontwikkelingen – kleine boetiekresorts of glampings – die Anegada meer bekendheid kunnen geven. Dergelijke ontwikkelingen zouden waarschijnlijk de waarde van het vastgoed verhogen, maar ook onder toezicht staan om het kwetsbare milieu te beschermen (het hele eiland is in wezen een natuurreservaat voor flamingo’s, zeldzame leguanen en het rifleven). Vanuit investeringsperspectief vertegenwoordigt Anegada een speculatieve mogelijkheid: men zou nu relatief goedkoop een stuk strandgrond kunnen kopen, in de hoop dat toekomstig ecovriendelijk toerisme zal floreren. Het risico is natuurlijk dat ontwikkelingen traag blijven of beperkt worden door milieuregels, waardoor de waarden grotendeels vlak blijven.
Op dit moment is de vastgoedmarkt van Anegada zeer klein en illiquide – er worden elk jaar slechts enkele transacties gedaan. Toch is het het vermelden waard als regionaal hoogtepunt, omdat het iets biedt wat de andere eilanden niet hebben: uitgestrekte stukken ongerept strand. Mocht de BVI-regering ooit prioriteit geven aan de ontwikkeling van Anegada (bijvoorbeeld met verbeterde vervoersverbindingen), dan zou het eiland een mini-boom kunnen beleven. Voorlopig is het het domein van off-grid liefhebbers en locals, een eiland waar het bezit van een stukje paradijs echt aanvoelt als “helemaal weg zijn van alles.”
Jost Van Dyke
Jost Van Dyke (JVD), hoewel klein (slechts 3 vierkante mijl), is wereldberoemd in zeilkringen vanwege de strandbars en ontspannen sfeer. Het is het feest eiland van de BVI, thuis van de legendarische Foxy’s en Soggy Dollar Bar. Vastgoed op Jost Van Dyke is schaars – de bevolking telt slechts ongeveer 300 mensen en een groot deel van het eiland is heuvelachtig of alleen per boot bereikbaar. Great Harbour en White Bay zijn de belangrijkste bewoonde gebieden. De panden hier zijn meestal bescheiden huizen of kleine huurcottages voor toeristen. Er zijn geen grote resorts (en de lokale bevolking is historisch gezien voorzichtig geweest met overontwikkeling om de charme van Jost te behouden).
Voor wie wel investeert, biedt Jost hoge verhuur aantrekkingskracht tijdens het toeristenseizoen. Een villa of gastenhuis op loopafstand van het beroemde strand van White Bay kan het erg goed doen als kortetermijnverhuur, aangezien duizenden zeilers en dagjesmensen naar Jost Van Dyke komen en vaak voor een nachtje aan wal willen blijven. Het aanbod van dergelijke panden is echter extreem beperkt – JVD heeft op elk moment misschien slechts een handvol huizen op de markt. Ook grond is schaars en vaak familiebezit. Als men erin slaagt iets te kopen, kunnen de prijzen per vierkante meter hoog zijn door de zeldzaamheid; een klein perceel aan het strand of een cottage kan een premie opleveren omdat er simpelweg niet veel aanbod is.
Een aandachtspunt op Jost is de infrastructuur: het eiland heeft geen luchthaven (toegang is alleen per veerboot of privéboot) en beperkte openbare nutsvoorzieningen. Dit betekent dat voor elke grote bouwprojecten materialen per vrachtboot aangevoerd moeten worden en vaak zelfvoorzienende systemen nodig zijn (waterreservoirs, generatoren/zonnepanelen, etc.). Deze hindernissen hebben de ontwikkeling bescheiden gehouden. Toch zorgt Jost Van Dyke’s reputatie als must-visit bestemming in de jachtwereld ervoor dat elk op gastvrijheid gericht vastgoed sterke fundamenten heeft. De overheid heeft onlangs de Jost ferry haven en andere faciliteiten na stormschade herbouwd, waardoor de toegang is verbeterd. Als het toerisme blijft groeien, zou men iets meer vraag naar kamers of huuraccommodaties op JVD kunnen verwachten, wat mogelijk enkele nieuwe bouwprojecten aanwakkert.
In wezen is de vastgoedmarkt van Jost Van Dyke klein, exclusief en gericht op levensstijl. Mensen kopen er omdat ze houden van het feestelijke maar afgelegen karakter van het eiland. Investeringbrengsten zijn ondergeschikt aan het plezier van het bezitten van een stukje eiland dat op oudejaarsavond of zomaar op een willekeurige zondag het epicentrum is van Caribische gezelligheid. Voor de bredere BVI-markt is JVD geen volumebepaler, maar het is wel een belangrijk onderdeel van de puzzel als het gaat om toerisme, wat indirect alle eilanden ten goede komt door de algehele aantrekkingskracht van de BVI te versterken. (Andere eilanden: Een paar andere privé-eilanden of minder bewoonde eilanden duiken af en toe op in vastgoedgesprekken – bijvoorbeeld Necker Island (het privé-eiland van Branson) of Scrub Island (locatie van een resort met fractioneel eigendom) – maar dit zijn nichegevallen. De overgrote meerderheid van de vastgoedactiviteiten vindt plaats op de vier hierboven genoemde eilanden.)Infrastructuur- en Ontwikkelingsprojecten die Invloed Hebben op Vastgoed
Er zijn verschillende belangrijke infrastructuur- en ontwikkelingsinitiatieven gaande of recent afgerond in de BVI, en deze zullen waarschijnlijk een aanzienlijke impact hebben op het vastgoedlandschap. Verbeterde infrastructuur kan de vastgoedwaarde en het vertrouwen van investeerders vergroten, terwijl nieuwe ontwikkelingen vaak kansen creëren voor zowel directe investeringen als perifere groei. Dit zijn de belangrijkste projecten en trends om in de gaten te houden:
- Uitbreiding van de luchthavenstartbaan: De overheid van de BVI is actief bezig met het plannen van een uitbreiding van de startbaan op Terrance B. Lettsome International Airport (EIS) op Beef Island, Tortola. In 2024 werd de langverwachte businesscase voor de uitbreiding van de luchthaven afgerond en werden er opties gepresenteerd om de 1.416 meter lange startbaan te verlengen zodat grotere regionale jets kunnen worden ontvangen bvibeacon.com. In mei 2025 gaf de overheid aan dat “de weg vrij” is om dit project voort te zetten, waarbij een voorlopige businesscase een verlenging van de startbaan en uitbreiding van het platform als beste economische optie aanduidde virginislandsnewsonline.com bvinews.com. Hoewel de tijdlijnen nog worden gefinaliseerd, wordt verwacht dat dit project zeer ingrijpend zal zijn: het zou rechtstreekse vluchten vanuit de Amerikaanse Oostkust (bijv. Miami) en mogelijk andere knooppunten mogelijk maken. Sterker nog, American Airlines is in juni 2023 gestart met directe vluchten van Miami naar Tortola (tot 6 per dag in het hoogseizoen) bvi.org.uk bvi.org.uk, en andere maatschappijen voegen verbindingen toe (Caribbean Airlines verbindt Tortola nu met onder andere San Juan, Antigua, Barbados). De toegenomen luchtverbindingen en potentieel voor nog grotere vliegtuigen na de uitbreiding zullen de BVI veel toegankelijker maken voor reizigers en vastgoedeigenaren. Eenvoudigere toegang verhoogt over het algemeen de vraag naar vakantiewoningen, pensioenobjecten en stimuleert toerismegerelateerde vastgoed (zoals hotels en villa’s). Gebieden nabij de luchthaven, en Tortola in het algemeen, zouden een “connectiviteitspremie” op vastgoedwaarden kunnen zien als en wanneer het startbaanproject wordt voltooid.
Samengevat bevindt de BVI zich in een fase van hernieuwde groei en modernisering van haar infrastructuur. De synergie van betere vervoersverbindingen (via lucht en zee), nieuwe initiatieven in de hospitalitysector en gestage verbeteringen aan nutsvoorzieningen creëert een positieve vicieuze cirkel voor vastgoed. Woningen die ooit als te afgelegen werden beschouwd, kunnen aantrekkelijker worden naarmate de bereikbaarheid toeneemt. Evenzo worden luxe landgoederen nog waardevoller als een privéjet of lijnvlucht binnen enkele minuten kan landen. Het is voor investeerders van belang te bepalen welke gebieden het meest zullen profiteren. Zo zouden de grondprijzen op Beef Island (Tortola) kunnen stijgen als het vliegveld uitbreidt; East End/Great Camanoe kunnen meer belangstelling krijgen. Gebieden bij de West End veerdienstterminal kunnen in waarde toenemen zodra de nieuwe terminal operationeel is. En het is duidelijk dat North Sound, Virgin Gorda zal blijven floreren als exclusieve enclave, gezien de concentratie van projecten daar. De algemene verwachting is dat de infrastructuurontwikkeling in 2025 en daarna stuurt richting groei, wat positief is voor vastgoed, mits het duurzaam en met oog voor het milieu wordt uitgevoerd.
Fiscale implicaties en stimulansen voor vastgoedeigenaren
De Britse Maagdeneilanden worden vaak aangeduid als een belastingvriendelijke jurisdictie en dit geldt ook voor het bezit van onroerend goed. Zowel particuliere investeerders als bedrijven vinden de BVI aantrekkelijk vanwege de relatief lage belastingdruk. Hier volgt een overzicht van de belangrijkste fiscale gevolgen en eventuele stimulansen die relevant zijn voor vastgoed:
- Geen inkomsten- of vermogenswinstbelasting: De overheid van de BVI heft geen inkomstenbelasting, belasting op vermogenswinst of successierechten/erfbelasting op particulieren. Dit betekent dat als u huurinkomsten ontvangt uit uw BVI-vastgoed of uw eigendom later met winst verkoopt, de BVI-autoriteiten deze opbrengsten niet belasten. (Als u belastingplichtig bent in een ander land, kunnen daar wel verplichtingen gelden, maar lokaal neemt de BVI geen deel van de opbrengst.) Dit is een groot voordeel voor investeerders uit landen met hoge belastingtarieven – u behoudt het volledige rendement of de winst van uw BVI-vastgoedinvestering, afgezien van bescheiden lokale kosten. Volgens financiële analyses is het BVI-beleid van nul persoonlijke en vennootschapsinkomstenbelasting een hoeksteen van haar aantrekkingskracht als jurisdictie globalwealthprotection.com glomad.net. In feite haalt het territorium inkomsten voornamelijk uit indirecte middelen (zoals licentiekosten, invoerrechten en overdrachtsbelasting) in plaats van structurele belastingen op inkomen of vermogen.
- Overdrachtsbelasting: Zoals eerder besproken, is de belangrijkste belastingbij aankoop van onroerend goed de overdrachtsbelasting. Voor Belongers is dit 4%; voor Niet-Belongers 12% van de aankoopprijs of marktwaarde (de hoogste van de twee) smithsgore.com. Er is één belangrijke stimulans/uitzondering die bestaat: Belongers die voor het eerst een huis kopen kregen tijdens bepaalde periodes vrijstelling of teruggave van overdrachtsbelasting. In feite genoten alle Belongers van 2020 tot 2021 een tijdelijke vrijstelling van overdrachtsbelasting op aankopen (om de markt te stimuleren tijdens COVID) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Vanaf 2022 werd de vrijstelling beperkt tot alleen Belongers die voor het eerst een huis kochten bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Dit beleid heeft het lokale huizenbezit sterk gestimuleerd – zo wordt de stijging van het aantal aankopen door Belongers in 2020-2021 deels toegeschreven aan de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Sinds 2025 blijft deze vrijstelling voor starters een stimulans die de overheid kan inzetten (en deze blijft volgens beleid in zekere mate van kracht, al wordt deze regelmatig herzien). Voor buitenlandse kopers bestaat zo’n vrijstelling niet; het tarief van 12% overdrachtsbelasting is een vaste instapkosten. Een slimme buitenlandse investeerder zal dit meenemen in zijn rendementsberekeningen. Het is belangrijk op te merken dat als een niet-Belonger een BVI-vennootschap opricht (met zichzelf als eigenaar) om onroerend goed te kopen, het hogere tarief van 12% nog steeds geldt omdat het uiteindelijke eigendom buitenlands is.
- Onroerendgoedbelasting: De jaarlijkse onroerendgoedbelastingtarieven in de BVI zijn extreem laag naar internationale maatstaven, tot het punt dat ze bijna te verwaarlozen zijn. Zoals eerder vermeld, betaalt een buitenlander met een perceel van één acre ongeveer $150 per jaar aan grondbelasting bvi.gov.vg bvi.gov.vg, en de woonhuisbelasting van 1,5% van de huurwaarde komt mogelijk neer op een paar honderd dollar. Voor de lokale bevolking is het nog minder. Het beleid hierachter is dat men geen zware terugkerende lasten legt op grondeigenaren – mogelijk een historische beslissing om grondbezit aan te moedigen als middel voor generatierijkdom (er bestaat een sterke culturele waarde rond landbezit bij BVIslanders). Tijdige betalingsvoordelen: Als onroerendgoedbelasting wordt betaald tussen 1 september en 30 november, vermijd je rente of boetes bvi.gov.vg. Kortom, zolang je vóór het einde van het jaar betaalt, zijn er geen extra kosten. Er zijn ook vrijstellingen voor bepaalde instellingen (kerken, scholen, enz.) bvi.gov.vg, maar die gelden meestal niet voor particuliere investeerders. Bottomline is dat de vaste lasten voor het aanhouden van BVI-vastgoed erg laag zijn – aantrekkelijk voor wie een woning bezit die een deel van het jaar leeg staat (je krijgt geen hoge belastingaanslagen terwijl het huis vacant is).
- Belasting op huurinkomsten: Officieel geldt de “woonhuisbelasting” van 1,5% over de jaarlijkse huurwaarde als het mechanisme waarmee huurinkomsten worden belast globalpropertyguide.com. In de praktijk betekent dit een zeer laag effectief belastingtarief. Bijvoorbeeld, als een villa verhuurd zou kunnen worden voor $50.000 per jaar, dan ligt de vastgestelde jaarlijkse huurwaarde waarschijnlijk rond dat bedrag, en 1,5% van $50.000 is $750 per jaar. Er is geen aparte belastingaangifte over huurinkomsten in de BVI naast deze onroerendgoedbelasting. Veel eigenaren kiezen er ook voor om kortetermijnverhuur aan te bieden onder het hotelaccommodatiebelastingregime (dit is een belasting van 10% op de bruto huurprijs die door de bezoeker wordt betaald en afgedragen aan de overheid). Maar die 10% hotelbelasting wordt betaald door de gast, niet door de eigenaar, dus het is niet echt een belasting op het inkomen van de eigenaar zelf (al kan het de huurprijzen beïnvloeden). Belangrijk is dat er geen bronbelasting is op het overmaken van huurinkomsten naar het buitenland – investeerders kunnen hun inkomsten vrij overmaken omdat er geen deviezencontroles zijn in de BVI.
- Stimulansen voor ontwikkeling: De BVI heeft geen burgerschaps- of direct verblijfsinvesteringsprogramma, in tegenstelling tot sommige andere Caribische eilanden. De overheid biedt echter soms stimulansen voor bepaalde soorten ontwikkelingen. Een hotelontwikkelaar kan bijvoorbeeld een vrijstelling van invoerrechten op bouwmaterialen krijgen of een tijdelijke belastingvrijstelling op bedrijfswinsten als onderdeel van een onderhandelde overeenkomst. Dit zijn stimulansen die per geval worden toegekend, meestal voor grotere projecten die de economie ten goede komen (niet voor individuele huizenkopers). Op kleinere schaal, zoals genoemd, zijn lokale starters gestimuleerd door het kwijtschelden van overdrachtsbelasting. Er zijn ook subsidies of financieringsprogramma’s geweest om lokale bewoners te helpen bij het kopen van een huis (bijvoorbeeld via de Nationale Bank of sociale huisvesting met hulp van de sociale zekerheid, zoals het Joe’s Hill Manor project). Hoewel deze stimulansen niet direct van invloed zijn op buitenlandse investeerders, tonen ze wel aan dat de overheid zich inzet om huiseigendom en ontwikkeling te stimuleren. Een buitenlandse investeerder die samenwerkt met een lokale partner in een project, kan indirect profiteren van stimulansen waarvoor die partner in aanmerking komt.
- Kosten en vergoedingen: Het is belangrijk om ook een paar andere kosten te benoemen die, hoewel het geen belastingen zijn, wel de financiële situatie beïnvloeden. Verzekeringskosten in de BVI zijn hoog (orkaanverzekering is duur), en polissen kennen belastingen op premies (zoals 7% belasting op verzekeringspremies, wat in veel landen standaard is). Als je een BVI-bedrijf opricht om onroerend goed te bezitten, is er een jaarlijkse bedrijfslicentievergoeding (enkele honderden dollars). Deze zijn gering in vergelijking met het grote belastingplaatje, maar investeerders moeten er wel rekening mee houden.
Samenvattend is het belastingregime van de BVI een belangrijk voordeel voor vastgoedeigenaren. Het stelt iemand in staat om “te kopen en aan te houden” met minimale vaste lasten en om inkomsten of winsten te realiseren met minimale lokale belastingdruk. De belangrijkste belastingdrempel is de initiële overdrachtsbelasting voor buitenlanders. Daarna zijn de lopende kosten laag, waardoor de BVI een aantrekkelijke plek is om vermogen te parkeren in onroerend goed. Dit is een van de redenen waarom BVI-vastgoed bekend staat als veerkrachtig – eigenaren worden niet onder druk gezet om te verkopen vanwege belastingafdrachten en velen kunnen het zich veroorloven hun eigendom langdurig te houden. De overheid balanceert dit door inkomsten te halen uit de bloeiende ondernemingensector en andere vergoedingen, terwijl ze de vastgoedbelastingen aantrekkelijk houdt voor investeerders.
Belangrijkste marktaanjagers: toerisme, financiën en remote werken
Verschillende fundamentele krachten bepalen de vraag (en tot op zekere hoogte het aanbod) op de vastgoedmarkt van de BVI. Inzicht in deze marktaanjagers geeft context waarom de vastgoedsector presteert zoals deze doet, en waar deze mogelijk naartoe beweegt:
- Herstel en groei van het toerisme: Toerisme is de levensader van de economie van de BVI, goed voor een groot aandeel van de banen en het inkomen, en het heeft een directe impact op onroerend goed. Wanneer het toerisme floreert, geldt dat ook voor de vraag naar villa’s, appartementen en grond voor nieuwe hospitality-projecten. Na de dubbele klappen van de orkanen in 2017 en de pandemie in 2020, zijn de toeristenaantallen op de BVI sterk teruggekeerd. In 2024 noteerde het gebied 1,09 miljoen bezoekers – het hoogste aantal sinds 2017 bvi.org.uk, waaronder een recordaantal cruisepassagiers en een stijging van 16,7% in overnachtende toeristen bvi.org.uk. Deze heropleving zorgt voor hernieuwde interesse in vakantiewoningen. Eigenaren die hun huizen verhuren via Airbnb of villaagentschappen zien het aantal boekingen terugkeren naar het niveau van vóór de pandemie, wat de economie van een tweede huis hier verbetert. Daarnaast voelen ontwikkelaars zich zelfverzekerder om nieuwe projecten te lanceren (zoals blijkt uit de heropening en nieuwe resorts die eerder zijn genoemd). De zeilsector van de BVI (een van de beste ter wereld voor jachten) is een grote trekpleister, en de jaarlijkse populaire evenementen – zoals de Spring Regatta, Poker Run, enz. – zorgen voor vraag naar kortetermijnverhuur en stellen de eilanden tentoon aan potentiële kopers. De vooruitzichten voor het toerisme blijven positief: het kantoor van de premier merkte op dat de cijfers van 2024 een mijlpaal waren en dat er gewerkt wordt aan een Nationaal Toerismeplan om het komende decennium van groei te begeleiden bvi.org.uk. Als de BVI deze koers blijft volgen (mits er geen onverwachte verstoringen zijn), zal het toerisme onroerend goed blijven stimuleren – zowel via directe investeringen (hotels, villa’s) als via indirecte aantrekkingskracht (mensen die verliefd worden op de eilanden tijdens hun vakantie en besluiten onroerend goed te kopen).
Samengevat wordt de vastgoedmarkt op de BVI aangedreven door een combinatie van toeristische vitaliteit, een solide basis van inwoners uit de financiële sector, een groeiende instroom van remote workers en de voorkeuren van mondiale elites. Deze drijfveren vormen gezamenlijk het fundament voor de markt. Wanneer ze allemaal positief samenkomen – zoals wanneer het toerisme floreert en de wereldeconomie stabiel is – bloeit de vastgoedmarkt op de BVI. Wanneer één faalt (bijv. het toerisme in 2020, of de mondiale financiële sector in 2008), reageert de markt daar direct op. Vanaf 2025 zijn de meeste indicatoren (toerisme, remote werken, interesse van HNWI’s) gunstig, terwijl sommige (wereldwijde rentevoeten, aanhoudende bureaucratie rondom vergunningen) nog moeten bijbenen. De voortdurende wisselwerking van deze krachten zal de richting van de markt in de komende jaren bepalen.
Verwachtingen van Experts en Vooruitzichten voor 2026 en Verder
Wat voorspellen experts voor vastgoed op de BVI in de tweede helft van de jaren 2020? Hoewel nauwkeurige voorspellingen altijd een uitdaging zijn voor een markt zo klein als die van de BVI, wijst de consensus van lokale analisten, ontwikkelaars en de overheid zelf op een voorzichtig optimistische toekomst met enkele belangrijke voorwaarden en mijlpalen om op te letten.
- Herstel van het Transactievolume: Na de duidelijke dip in 2023–24 verwachten experts dat de transactie-activiteit zal toenemen in 2025–2026. Vroege signalen in midden 2024 lieten al een stijging van 26,7% zien in het aantal verkopen in de eerste helft van 2024 vergeleken met dezelfde periode in 2023 bvi.gov.vg bvi.gov.vg, wat suggereert dat de markt mogelijk het dieptepunt heeft bereikt en aan het herstellen is. Als de hervormingen van de overheid om het NBLHL-proces te versnellen effectief blijken, zou 2025 meer buitenlandse deals tijdig kunnen opleveren, waardoor het aantal verder toeneemt. De Minister van Financiën heeft erkend dat het versnellen van het verwerkingsproces voor landvergunningen cruciaal is voor de prestaties van de markt in 2025 en daarna bvi.gov.vg bvi.gov.vg. We kunnen verwachten dat de overheid hier sterk op zal inzetten (ze hebben al vaste termijnen en extra personeel geïntroduceerd bij het landsministerie). Daarom zou in 2026 het jaarlijkse aantal verkopen weer dichter bij het ‘normale’ niveau van vóór 2020 kunnen liggen (misschien 200–300 verkopen per jaar over het hele gebied, ervan uitgaande dat er geen externe schokken zijn).
- Geleidelijke prijsstijging: Wat betreft de prijsverwachtingen geldt op korte termijn een geleidelijke opwaartse beweging in plaats van explosieve sprongen. Uit een macro-economische evaluatie door de overheid blijkt dat ondanks schommelingen in verkoopaantallen de prijzen de afgelopen jaren stabiel zijn gebleven smithsgore.com, en insiders voorzien een soortgelijke stabiele trend met een lichte positieve tendens. Als de vraag terugkeert en het aanbod beperkt blijft (wat het is – er is slechts een beperkte hoeveelheid kustgrond en maar een bepaald aantal villa’s op de markt tegelijk), dan wijst de basis van de economie op een geleidelijke prijsstijging, vooral op gewilde locaties. Luxe-eigendommen kunnen hierbij het voortouw nemen: unieke landgoederen kunnen nieuwe recordhoogtes bereiken als de juiste koper zich aandient (er gaan geruchten over enkele miljoenenverkopen in onderhandeling in 2025). Voor het gemiddelde huis lijkt echter een bescheiden waardestijging in lijn met de inflatie, of iets daarboven (zeg 3–5% per jaar), eerder de norm te worden. Een onzekere factor zijn de bouwkosten – als de prijzen van materiaal en arbeid stijgen, worden nieuwbouwprojecten pas rendabel bij hogere verkoopprijzen, wat de prijzen over het algemeen kan opdrijven. Voor nu echter worden stabiele kosten en stabiele prijzen verwacht, waardoor de BVI meer een “koop voor levensstijl en stabiele groei” markt is, dan een speculatieve flipmarkt.
- Verbetering van het investeerderssentiment: De vooruitzichten onder vastgoedprofessionals op de BVI zijn verbeterd ten opzichte van een jaar geleden. Zij noemen de toegenomen vliegverbindingen (American Airlines-vluchten) en de opening van prestigieuze resorts als positieve factoren voor het vertrouwen. Een prominente projectontwikkelaar omschreef de markt als blijvend “heet” voor goed gepositioneerde eigendommen en sprak de verwachting uit dat deze trend zich zal voortzetten oilnutbay.com – hoewel die quote uit 2019 dateert, is ze opnieuw actueel nu het toerisme weer opleeft. Lokale agentschappen in 2025 zien een opleving van aanvragen uit Noord-Amerika en Europa. De onzekerheid door de pandemie heeft plaatsgemaakt voor het inzicht dat het Caribisch gebied een gewilde toevluchtsoord is, en de manier waarop de BVI met crises omgaat (ze hebben COVID goed gemanaged en zich relatief snel hersteld van orkanen) verhoogt het vertrouwen. De politieke inzet van de overheid voor goed bestuur en transparantie, als reactie op een onderzoekscommissie in 2021, is een extra factor – stabiliteit en rechtszekerheid zijn cruciaal voor investeerders en de BVI wil beide versterken. Als deze vooruitgang aanhoudt, kunnen we verwachten dat meer buitenlandse kopers de stap zullen wagen, vooral gepensioneerden en mensen die hun vermogen veilig willen onderbrengen.
- Voortdurende groei in luxe en niche segmenten: Het luxesegment zal naar verwachting blijven groeien. Mosquito Island huisvest nu meerdere nieuwe miljardairslandgoederen en in Oil Nut Bay worden nog steeds nieuwe kavels uitgegeven; het hogere segment zal periodiek zorgen voor spraakmakende verkopen. Eco-luxe is een opkomende niche – mogelijk op Anegada of kleinere eilanden – omdat duurzaamheid een belangrijk verkooppunt is. Het zou niet verrassend zijn als we over een paar jaar horen over een groot eco-resort met woningen op Anegada, of een privé-eiland dat verkocht is voor een groene ontwikkeling. Panden aan de jachthaven zijn een andere niche die waarschijnlijk zal groeien (de populariteit van zeilen en mega-jachten is nog nooit zo groot geweest, en de BVI speelt daarop in). Volgens de prognose van de overheid zal “de ontwikkeling van luxe op Long Bay, Oil Nut Bay, Gorda Estate en Eustatia Island de markt blijven beïnvloeden” bvi.gov.vg, wat impliceert dat deze projecten het volume en de interesse aan de bovenkant hoog zullen houden.
- Ondersteuning van de lokale markt: Aan de lokale kant wil de overheid dat lokale deelname aan de vastgoedmarkt behouden blijft. Programma’s om Belongers te helpen woningen te kopen (zoals speciale hypotheken, woningprojecten zoals Joe’s Hill Manor die tientallen nieuwe woningen leverden) zullen ervoor zorgen dat de lokale bevolking een groot deel van de transacties blijft uitmaken (zoals in 2022-23, toen zij 82–84% van het aantal verkopen voor hun rekening namen) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Deze ruggengraat van lokale kopers betekent dat de middenmarkt actief zal blijven. Als de rente daalt, kan de lokale kredietverlening toenemen, wat de aankopen verder stimuleert. De lichte stijging van de waarde van Belonger-verkopen in 2023 ten opzichte van 2022 bvi.gov.vg bvi.gov.vg suggereert dat de lokale markt zich al aan het stabiliseren is na de wijzigingen in de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Tegen 2026 zou men kunnen zien dat de lokale bevolking opnieuw recordniveaus van woningeigendom bereikt als de economie gezond blijft.
- Risico’s voor de vooruitzichten: Het is belangrijk om het positieve vooruitzicht te nuanceren met mogelijke risico’s. Klimaatverandering en extreem weer blijven de grootste bedreiging – een grote orkaan kan, zoals eerder is gebleken, de markt voor een jaar of langer terugwerpen. De prognose gaat uit van gemiddelde orkaanseizoenen; een catastrofale orkaan zou de vooruitgang vertragen. Ook een wereldwijde economische neergang vormt een risico: als de VS of Europa in 2025 in een recessie terechtkomen, kunnen discretionaire aankopen zoals vakantiehuizen afnemen. De offshore financiële sector van de BVI moet bovendien omgaan met internationale verschuivingen in het belastingbeleid; elk groot verlies aan zakelijke activiteiten daar kan invloed hebben op de vastgoedmarkt in Road Town en daarbuiten. Tot slot is de uitvoering van lokale hervormingen essentieel – bijvoorbeeld als de nieuwe NBLHL-doelstellingen voor verwerking niet daadwerkelijk worden gehaald en vergunningen nog steeds meer dan een jaar duren, zouden sommige buitenlandse kopers kunnen afhaken, waardoor het herstel wordt getemperd.
- Conclusie – Prognose: Als alle factoren worden meegewogen, luidt de gezamenlijke verwachting dat 2025 het begin van een herstel zal markeren, met een volledige opleving van de vastgoedmarkt in de BVI in 2026–2027. Bescheiden prijsstijgingen (middelhoge enkelcijferige percentages per jaar) in de meeste segmenten, hoger in het luxesegment. Transactievolumes zullen toenemen, mogelijk boven het niveau van vóór de pandemie in 2027 als de vergunningshervormingen volledig worden doorgevoerd. Meer bouwactiviteit wordt verwacht, zowel residentieel (nieuwe villa’s, mogelijk een of twee appartementencomplexen) als commercieel (hotels, jachthavenvoorzieningen), gezien het aantal aangekondigde projecten. Tegen 2030 zou de BVI een uitgebreidere luchthaven, nieuwe resorts en een reputatie als topbestemming voor remote working elites kunnen hebben – alles ter versterking van de vastgoedmarkt. Een uitspraak uit een Christie’s BVI-rapport vat het gevoel samen: “Voor wie wil investeren in de vastgoedmarkt van Tortola, ziet de toekomst er rooskleurig uit” cirebvi.com cirebvi.com. Voorzichtige optimisme is op zijn plaats, maar de bouwstenen voor een bloeiende vastgoedmarkt vallen op hun plek op de Britse Maagdeneilanden.
Bronnen:
- Smiths Gore BVI – Market Insights 2023/24 (Vastgoeddata & Analyse) smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com
- Virgin Islands Regering – 2023-2025 Macro-Economic Review and Outlook (Vastgoedsectie & Bijlage) bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg
- Virgin Islands News Online – Commentaar op Vastgoedslump (april 2025) virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com
- O’Neal Webster (Advocatenkantoor) – Uitleg: Nieuwe regels voor niet-inwoner grondeigenaren (jan 2024) onealwebster.com onealwebster.com onealwebster.com
- Smiths Gore / Christie’s – BVI Aankoophandleiding voor niet-inwoners smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com
- BVI Overheid – Informatie over onroerendgoedbelasting bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg
- BVI Overheid – Territoriale Toespraak van de Premier 2025 (Toerisme & Ontwikkelingshoogtepunten) bvi.org.uk bvi.org.uk bvi.org.uk bvi.org.uk
- Christie’s International Real Estate BVI – Blog: Toekomst van vastgoed in Tortola cirebvi.com cirebvi.com cirebvi.com
- Caymanian Times – “BVI Work From Paradise” Programmalancering (mei 2021) caymaniantimes.ky
