Overzicht van de vastgoedmarkt in Cannes in 2025
De vastgoedmarkt van Cannes in 2025 blijft robuust en luxe, gekenmerkt door stijgende prijzen, een laag aanbod en een sterke vraag. Eind 2024 lagen de verkoopprijzen in Cannes ongeveer 4,6% hoger dan het jaar ervoor, ondanks de bredere nationale vertraging ondesdelimmo.com. De gemiddelde prijs per vierkante meter voor appartementen schommelt rond de €6.100 (in Q4 2024) cotedazur-sothebysrealty.com – een van de hoogste in Frankrijk – waarbij toplocaties aanzienlijk meer vragen. Het aantal vastgoedtransacties is gezond; de regio Côte d’Azur (inclusief Cannes) zag in 2024 meer dan €9 miljard aan vastgoedtransacties (≈12% meer dan in 2023) investropa.com. Opvallend is dat ongeveer 30% van deze kopers internationaal is, en bijna een derde van de verkoopwaarde afkomstig is van luxedeals boven de €5 miljoen investropa.com investropa.com. Ondanks de hoge prijzen is de huurvraag sterk – de huren in Cannes stegen het afgelopen jaar met ongeveer 8% bij een dalend huuraanbod ondesdelimmo.com. Typische huurrendementen variëren van ongeveer 3–4% in de toplocaties van Cannes (ter vergelijking: appartementen in het nabijgelegen Antibes leveren ongeveer 4,5% op investropa.com). Al met al is het vastgoed in Cannes in 2025 levendig: hoge prijzen en luxevraag ondersteund door internationale kopers, beperkt nieuw aanbod, en de blijvende glamour en investerings aantrekkingskracht van de stad.
Trends in residentieel vastgoed
Vraag versus aanbod: Cannes kampt met chronische aanbodtekorten op de woningmarkt. Het aantal te koop staande woningen is sinds 2022 sterk gedaald, waardoor er sprake is van een uitgesproken verkopersmarkt ondesdelimmo.com. Hoewel halverwege 2023 meer eigenaren bereidheid toonden om te verkopen, blijft de vraag van kopers het aanbod ruimschoots overtreffen, vooral bij kleinere appartementen ondesdelimmo.com. Sterker nog, compacte units zijn het populairst – studio’s en appartementen met één slaapkamer zijn goed voor ongeveer 49% van de zoekopdrachten van kopers ondesdelimmo.com. Deze focus op kleinere, meer betaalbare pieds-à-terre weerspiegelt zowel de interesse van investeerders als van tweede-huizenkopers die kiezen voor makkelijker te verhuren woningen.
Prijsontwikkeling: De woningprijzen in Cannes blijven gestaag stijgen. In het vierde kwartaal van 2024 zagen alle categorieën prijsstijgingen: zo steeg de mediane prijs voor een studio met +3% op jaarbasis, terwijl grotere 3-kamerappartementen met +6% stegen ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Zelfs ruime 5-kamerappartementen (vaak luxe gezinswoningen) stegen met ongeveer +7% in prijs tot een mediaan van circa €1,59 miljoen ondesdelimmo.com. Deze trend waarbij grotere units het snelst in waarde stijgen suggereert dat vermogende kopers de prijzen voor premiumruimte opdrijven – een dynamiek die waarschijnlijk tot in 2025 zal aanhouden. Geografisch gezien lopen centrale en waterfront-wijken voorop in prijsontwikkeling; woningen in het centrum van Cannes en aan de zuidoostelijke kustlijn worden tegen bovengemiddelde prijzen aangeboden, terwijl sommige buitenwijken nog iets betaalbaarder blijven ondesdelimmo.com.
Dynamiek van de buurten: Locatie is alles in Cannes. Ultra-prime zones zoals La Croisette, Palm Beach en La Californie vragen prijzen ruim boven het gemiddelde cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Zo liggen de gemiddelde prijzen voor appartementen aan La Croisette (de boulevard aan het strand met luxe hotels) rond de €11.385 per m² cotedazur-sothebysrealty.com, wat de premie weerspiegelt voor zeezicht en een prestigieus adres. La Californie, een exclusieve woonwijk op de heuvels, beroemd om zijn villa’s en panoramisch uitzicht over de baai, ziet gemiddeld prijzen rond de €9.140 per m² cotedazur-sothebysrealty.com. Zelfs het stadscentrum “La Banane” (tussen de Croisette en de hoofdlaan) is zeer gewild – niet vanwege het uitzicht, maar vanwege het gemak. De centrale ligging en de vraag naar verhuur het hele jaar door (vanwege congressen en toerisme) maken het bijzonder aantrekkelijk voor investeerders die op zoek zijn naar hoge huuropbrengsten cotedazur-sothebysrealty.com. Aan de andere kant bieden gebieden als La Croix-des-Gardes (een rustigere wijk op de heuvel) een mooi uitzicht en rust, met iets minder interesse van buitenlandse kopers, waardoor de prijzen daar wat redelijker blijven cotedazur-sothebysrealty.com. Over het algemeen is de markt van Cannes sterk gesegmenteerd: kleine oudere appartementen landinwaarts beginnen bij ongeveer €6.000/m², terwijl moderne penthouses of historische villa’s op toplocaties gemakkelijk boven de €20.000–€25.000 per m² uitkomen cotedazur-sothebysrealty.com.
Huurmarkt: De huurmarkt in Cannes is krap en wordt steeds krapper. Het aanbod van langetermijnhuur is gedaald voor alle woninggroottes (bijvoorbeeld, het aantal aangeboden 2-slaapkamer huurwoningen daalde met ongeveer 25% op jaarbasis) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Met minder appartementen te huur, zijn de huren gestegen, vooral voor de meest gewilde units. De mediane huur voor een eenkamerappartement (2 pièces) bereikte ongeveer €950 per maand (een stijging van +8% in een jaar) ondesdelimmo.com, terwijl studio’s gemiddeld rond de €700 (+1%) liggen. Grotere gezinsappartementen zagen kleinere huurstijgingen, maar hun beschikbaarheid is sterk gedaald (het aantal aangeboden 3–4 slaapkamer huurwoningen daalde met 30–40% in een jaar) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Deze huurschaarste is deels te wijten aan nieuwe energiezuinigheidsregels die slecht beoordeelde appartementen uit de huurmarkt halen my-french-house.com, evenals eigenaren die woningen omzetten naar lucratieve kortetermijnverhuur tijdens evenementen. Het resultaat is een verhuurdersmarkt – lage leegstand en stijgende huren. Voor investeerders kunnen huurwoningen in Cannes lonend zijn (hoge vraag van toeristen en zakenreizigers), hoewel de vastgoedprijzen zo hoog zijn dat huur rendementen gematigd blijven (vaak 3–4% per jaar). Toch kunnen, gezien de wereldwijde aantrekkingskracht van Cannes en de constante toestroom van bezoekers, goed gelegen appartementen op termijn een solide inkomen en waardestijging opleveren cotedazur-sothebysrealty.com.
Inzichten in de luxe vastgoedmarkt
Cannes is synoniem met luxe onroerend goed, van Belle Époque-landhuizen tot strakke penthouse-appartementen. In 2025 blijft het ultra-high-end segment actief, maar vertoont het tekenen van gematigde groei in plaats van een gekte. In de periode 2022–2024 zag de stad zelfs een daling van 45% in het transactievolume voor eigendommen boven €1 miljoen investropa.com. Dit suggereert dat de absolute top van de markt een tijdelijke plateau heeft bereikt, met minder grote deals – mogelijk door wereldwijde economische onzekerheid of een afkoeling na de pandemie. Toch zijn de prijzen aan de top niet gedaald; ze blijven langzaam stijgen. In 2024 stegen de waarden van luxe vastgoed in Cannes nog steeds met minstens +3% gemiddeld, met sommige segmenten (bijv. grote appartementen) die zelfs nog meer stegen investropa.com ondesdelimmo.com. Eind 2024 bereikte de gemiddelde prijs per m² in Cannes (alle segmenten samen) €6.119 – ongeveer 4,1% hoger dan aan het begin van dat jaar investropa.com – wat een geleidelijke maar gestage stijging van de high-end waarden illustreert.Ultra-prime vraag: De glamourfactor van Cannes zorgt ervoor dat de vraag naar topvastgoed nooit echt afneemt. Waterfront villa’s, penthouses met zeezicht en historische landgoederen zijn voortdurend begeerd. In 2024 was inderdaad een aanzienlijk deel van de ultra-prime verkopen aan de Rivièra (woningen boven de €5 miljoen) geconcentreerd op toplocaties zoals Cannes, gedreven door vermogende internationale kopers die op zoek zijn naar trofee-bezittingen investropa.com. Veel van dit soort panden worden buiten de markt om verhandeld via discrete netwerken investropa.com. La Californie en Palm Beach springen eruit als twee prestigewijken in Cannes waar ultra-vermogende individuen op mikken. La Californie biedt afgelegen villa’s op heuveltoppen met weelderige tuinen en panoramisch uitzicht – enkele van de meest exclusieve woningen in Cannes bevinden zich hier cotedazur-sothebysrealty.com. Palm Beach, aan het uiteinde van de Croisette, is geliefd om zijn ligging aan het water en stille exclusiviteit; recente herontwikkelingen en renovaties in dit gebied hebben de aantrekkingskracht alleen maar vergroot cotedazur-sothebysrealty.com. Een moderne villa met vijf slaapkamers in deze wijken kan gemakkelijk €10–20 miljoen+ vragen, terwijl gerenoveerde penthouses aan de Croisette met terrassen die uitkijken over de baai eveneens miljoenenprijzen opleveren. Het plafond voor luxe blijft stijgen: langs de Rivièra zijn echte ultra-prime landgoederen (vooral grote domeinen aan het water) de afgelopen jaren verkocht voor tussen de €18–30 miljoen investropa.com, en nabijgelegen enclaves zoals Saint-Jean-Cap-Ferrat zien gemiddelden boven de €28.000 per m² met recordverkopen tot boven de €70.000 per m² investropa.com. Cannes zelf profiteert van dit halo-effect – het blijft iets “betaalbaarder” dan Monaco of Cap Ferrat, wat de aantrekkingskracht juist vergroot voor internationale elite die op zoek is naar een prestigieus tweede huis dat nog steeds relatief waarde biedt.
Kopersprofiel: Het luxesegment in Cannes wordt grotendeels gedreven door buitenlands geld en kopers van tweede huizen. Internationale investeerders – met name uit het Midden-Oosten, Noord-Amerika en Europa – zijn zeer actief aan de bovenkant van de markt investropa.com investropa.com. Kopers uit Golfoelanden (GCC) investeerden alleen al in 2024 ongeveer €1–2 miljard in vastgoed aan de Franse Rivièra investropa.com investropa.com, waarvan een groot deel in ultra-luxe villa’s en appartementen. Amerikanen hebben hun aanwezigheid ook vergroot, aangemoedigd door de sterke dollar en de door beroemdheden versterkte reputatie van Cannes investropa.com. Ondertussen keren Britse kopers (traditioneel sterk aanwezig aan de Rivièra) ook terug, geholpen door de stijgende welvaart in eigen land en ondanks de Brexit-gerelateerde complicaties investropa.com. Opvallend is dat Russische oligarchen de afgelopen decennia belangrijke spelers waren op de elite-markt van Cannes; hoewel EU-sancties sinds 2022 dit deels hebben ingeperkt (tientallen door Russen bezeten villa’s aan de Rivièra werden door de autoriteiten bevroren politico.eu), opereren veel rijke Russen nog steeds via stromannen of niet-gesanctioneerde familieleden, waardoor ze een aanwezigheid in het gebied behouden politico.eu politico.eu. Samengevat is het luxe vastgoed in Cannes echt internationaal: een mix van Europeanen, royalty uit het Midden-Oosten, welgestelde Amerikanen en andere wereldwijde miljonairs die allemaal strijden om een stukje van de Côte d’Azur-lifestyle. Deze diverse vraag beschermt de top van de markt – zelfs als de ene groep afneemt, staat er vaak een andere op om hun plaats in te nemen.
Vooruitzichten commercieel vastgoed
Het commerciële vastgoed van Cannes is nauw verbonden met haar identiteit als een wereldberoemd centrum voor evenementen en toerisme. De economie van de stad leunt sterk op congressen, festivals, horeca en luxe detailhandel – en deze sectoren zorgen voor vraag naar commerciële ruimtes.
Gastvrijheid & Evenementen: De hospitalitymarkt in Cannes is een hoeksteen van commercieel vastgoed, dankzij de drukke evenementenkalender van de stad. Elk jaar organiseert Cannes internationale spektakels – het Filmfestival van Cannes, Lions Advertising Festival, MIPIM (wereldwijd vastgoedcongres), muziek- en jachtfestivals – die de bevolking van de stad doen toenemen en elk hotel vullen. Zo trekt het Filmfestival van Cannes in mei meer dan 200.000 bezoekers (op een basis van slechts 75.000 inwoners) en injecteert het naar schatting €200 miljoen in de lokale economie in twee weken livingonthecotedazur.com. Dit ene evenement is goed voor ongeveer een kwart van de jaarlijkse toerisme-inkomsten van Cannes livingonthecotedazur.com. Zulke blockbusterevenementen zorgen voor enorme vraag naar hotels, kortetermijnverhuur, restaurants en retail. Toplocaties aan zee en boetiekaccommodaties genieten tijdens piekfestivals van bijna 100% bezetting, en de nachtprijzen stijgen fors. De druk is niet alleen seizoensgebonden – Cannes probeert het hele jaar door zakelijk toerisme uit te breiden om de pieken en dalen te verzachten. Het Palais des Festivals (het belangrijkste congrescentrum van Cannes) investeert in upgrades – zo wordt er in 2024 €1 miljoen uitgegeven om immersieve Dolby Atmos-geluidstechnologie te installeren en.palaisdesfestivals.com – om meer congressen en zakelijke evenementen buiten de zomer aan te trekken. Het doel is een “12-maanden-toerisme” strategie en.palaisdesfestivals.com: door in de herfst en winter congressen, exposities en kleinere festivals te organiseren, houdt Cannes hotels en locaties drukbezet buiten de traditionele zomer- en festivalpiek. Voor commercieel vastgoed betekent dit constante vraag naar evenementenruimte en hospitality-assets. Investeerders blijven geïnteresseerd in hotels in Cannes, hoewel de instapprijzen hoog zijn en het aanbod beperkt is (weinig centraal gelegen hotels worden vaak verhandeld). We zien ook sterke interesse in luxe kortetermijnverhuur (villa’s en appartementen) die inspelen op de behoeften van bezoekende beroemdheden, executives en welvarende toeristen – waardoor de grens tussen residentiële en commerciële investeringen vervaagt.
Detailhandel: Luxe detailhandel in Cannes floreert dankzij toeristische en lokale bestedingen aan luxeproducten. Het Gouden Vierkant rond La Croisette en de Rue d’Antibes herbergt exclusieve boetieks, designerflagships, galerieën en juweliers. Tijdens grote evenementen zien deze winkels een toestroom van welgestelde bezoekers (acteurs, filmproducenten, zakenmensen), wat een groot deel van de jaarlijkse omzet kan uitmaken. De winkelhuren op de beste stukken van de Croisette behoren tot de hoogste van Frankrijk buiten Parijs, in stand gehouden door het prestige van de locatie. Het lopende initiatief van de stad om La Croisette te renoveren (hieronder besproken) omvat het verbeteren van de winkelervaring – bredere promenades, betere verlichting en beveiliging – wat de winkeldrukte verder zou moeten stimuleren cannes.com. Lokale handel (zoals restaurants, cafés en diensten) profiteert ook van de welvaart en evenementen in Cannes. Wijken als Le Suquet (Oude Stad) en de Carré d’Or kennen een levendige handel in het hoogseizoen. Hoewel e-commerce en wereldwijde economische onzekerheid uitdagingen vormen, blijft de fysieke detailhandel in Cannes, vooral luxe, veerkrachtig dankzij het belevingselement – welgestelde shoppers die tijdens glamoureuze evenementen of vakanties graag persoonlijk winkelen op de Croisette. De investeringsinteresse in goed gelegen commerciële panden (winkels, eetgelegenheden) blijft dan ook positief, al zijn de rendementen relatief laag gezien de hoge vastgoedwaarden.
Kantoorruimte: De kantorenmarkt is een kleiner segment van de commerciële sector in Cannes, maar mag niet worden onderschat. In tegenstelling tot grotere steden is Cannes geen belangrijk kantoorcentrum; er is echter vraag naar professionele ruimtes vanuit sectoren die verbonden zijn aan de lokale economie – evenementenbureaus, film- en mediabedrijven, jachtmakelaars, vastgoed- en financiële diensten, enzovoort. Veel kantoren zijn geconcentreerd in en rond het centrum (bijvoorbeeld nabij het treinstation of in Cannes La Bocca). Een opvallende ontwikkeling is de opkomst van een creatief/audiovisueel cluster rond de nieuwe Bastide Rouge-campus (west-Cannes): het “Cannes On Air”-initiatief heeft een universiteitscampus, bedrijfsincubator en studio’s naar de stad gebracht, met als doel mediastartups en filmindustriebedrijven aan te trekken cannes.com. Dit voegt moderne kantoor- en studiovoorzieningen toe ter ondersteuning van de film- en contentcreatiesector van Cannes. Daarnaast zijn er co-workingruimtes ontstaan om mobiele professionals aan te trekken die zich aangetrokken voelen tot de Rivièra-lifestyle. Over het algemeen is de kantoorleegstand in Cannes relatief laag, maar de huren liggen niet op het niveau van grote steden. De toekomstige vraag naar kantoor- en studiovoorzieningen kan groeien als Cannes erin slaagt zijn technologische en creatieve economie uit te breiden via projecten als Cannes On Air.
Samengevat is de commerciële vooruitblik voor Cannes in 2025 optimistisch, ondersteund door haar unieke positie in wereldwijde evenementen en luxetoerisme. Horecapanden en goed gelegen winkelruimte zullen naar verwachting in hoge vraag blijven. De inspanningen van de stad om de infrastructuur te moderniseren en te diversifiëren (technologie, onderwijs, evenementen het hele jaar door) zullen het commerciële vastgoedklimaat verder versterken, waardoor Cannes niet alleen een zomerbestemming is, maar ook een aantrekkelijke zakelijke locatie.
Nieuwe ontwikkelingen en infrastructuurprojecten
Ondanks het al lang gevestigde stadsbeeld, ondergaat Cannes verschillende opmerkelijke ontwikkelingen en upgrades die het vastgoedlandschap in de komende jaren zullen vormgeven. Belangrijke projecten zijn onder andere:
- Herontwikkeling van La Croisette: De legendarische Boulevard de la Croisette – het beroemdste stuk van Cannes – ondergaat een renovatie en herontwerp die maar eens in een generatie voorkomt. De stad lanceerde een grote internationale architectuurwedstrijd en onthulde het winnende plan eind 2022 cannes.com. Onder leiding van gerenommeerde bureaus (waaronder Snøhetta en Atelier Roland Castro) ging het project begin 2024 van start cannes.com. Het omvat het moderniseren van de ondergrondse nutsvoorzieningen, het creëren van een hernieuwbaar thalasso-thermisch energienetwerk voor de gebouwen aan het strand, en vervolgens een volledige herinrichting van de openbare ruimtes van de Croisette cannes.com. De boulevard wordt nog voetgangersvriendelijker, veiliger en eleganter – met verbeterde verlichting, groenvoorziening en bredere promenades voor dagelijks plezier en grootschalige evenementen cannes.com. Deze investering zal de prestige van La Croisette versterken, wat ten goede komt aan de luxe hotels, winkels en appartementen langs de boulevard. In vastgoedtermen zou een vernieuwde Croisette de vastgoedwaarden in de omgeving (die nu al tot de hoogste behoren) moeten versterken en Cannes’ concurrentiepositie bij het aantrekken van evenementen en toeristen behouden.
- “Cannes On Air” Creatieve Hub: Cannes diversifieert met de ontwikkeling van een creatief en technologisch ecosysteem gecentreerd in het Cannes-La Bocca gebied (westkant van de stad). Het vlaggenschip is de Bastide Rouge Creative Campus, die in 2021 werd geopend en nu ongeveer 1.000 studenten huisvest (Georges Méliès campus van de Universiteit van Côte d’Azur) cannesthebrand.com. Deze campus richt zich op film-, televisie- en multimediaberoepen – passend voor een stad van cinema. Er omheen ligt een nieuwe bedrijfsincubator en studio’s als onderdeel van het “Cannes On Air” initiatief cannes.com. Het doel is om van Cannes een belangrijk audiovisueel productiecentrum te maken, waarbij creatieve bedrijven lokaal worden verankerd cannes.com. Voor vastgoed betekent dit nieuwe kantoorruimtes, onderwijsfaciliteiten en mogelijk studentenhuisvesting in Cannes-La Bocca. Er is ook de opvallende Cineum Cannes, een futuristische multiplexbioscoop die op Bastide Rouge is geopend, wat de toewijding van Cannes aan geavanceerde infrastructuur voor de filmindustrie onderstreept. Op termijn kunnen deze projecten de vastgoedwaarden in de wijk La Bocca verhogen en verdere gemengde ontwikkelingen stimuleren (bijv. studio’s, co-working lofts, betaalbare appartementen voor jonge professionals).
- Haven- & Marina-upgrades: Gezien de status van Cannes als jachtbestemming, is de maritieme infrastructuur een prioriteit. Een meerfasig project is aan de gang om de Oude Haven van Cannes (Vieux-Port) en aangrenzende faciliteiten uit te breiden en te moderniseren. Tegen 2024 omvatten de plannen de verlenging van de Jetée Albert-Edouard pier en de herinrichting van het Laubeuf-gebied, waarbij duizenden vierkante meters nieuwe havenruimte worden toegevoegd boatindustry.com. Hierdoor kan de haven meer en grotere jachten ontvangen en worden de passagiersdiensten verbeterd (ook belangrijk voor het tenderen van cruisetoerisme). Een uitgebreide marina vergroot de aantrekkingskracht van Cannes voor vermogende jachteigenaren en kan leiden tot nieuwe commerciële ruimtes aan het water – restaurants, boetieks, misschien een facelift van het gebied rond de haven. Daarnaast heeft de Port Canto aan de andere kant van de Croisette verbeteringen ondergaan, waaronder een nieuwe promenade en zeilschool. Betere maritieme infrastructuur heeft vaak een halo-effect op luxe vastgoed, aangezien jachtliefhebbers vaak lokaal onroerend goed kopen – een ligplaatsupgrade vandaag kan morgen tot een villaverkoop leiden.
- Verbeteringen in vervoer: Op regionaal niveau profiteert Cannes van verbeteringen in de connectiviteit. De stad is verbonden via het TER- en TGV-spoorwegnetwerk, en stapsgewijze upgrades (spoorverbeteringen, meer diensten) zijn gaande om de reistijden naar Nice en verder te verkorten. De luchthaven Nice Côte d’Azur (de dichtstbijzijnde internationale luchthaven, ~30 minuten van Cannes) breidt haar routes verder uit – cruciaal voor internationale kopers en bezoekers van evenementen. Lokaal heeft Cannes geïnvesteerd in een soepelere verkeersdoorstroming en parkeervoorzieningen (zoals nieuwe slimme parkeersystemen) cannes.com om de toestroom tijdens evenementen op te vangen. Er wordt ook gesproken over toekomstige hogesnelheidslijn-uitbreidingen en zelfs tram- of BRT-systemen (bus rapid transit) langs de kust, al zijn dit langetermijnplannen. Al deze infrastructuurverbeteringen vergroten de aantrekkelijkheid van het vastgoed in Cannes, omdat betere bereikbaarheid en een hogere stedelijke levenskwaliteit de stad aantrekkelijker maken om te wonen, werken en investeren.
Samengevat: stedenbouw en ontwikkeling in Cannes balanceren tussen behoud en innovatie. Door haar parel (La Croisette) te verfraaien, nieuwe creatieve sectoren te stimuleren en transport- en maritieme faciliteiten te upgraden, zorgt Cannes ervoor dat het een bestemming van wereldklasse blijft. Vastgoedinvesteerders en huiseigenaren profiteren, want deze projecten leiden vaak tot waardestijging, vooral in direct getroffen gebieden (zeefront, La Bocca, havengebied). Cannes mag dan historisch zijn, maar in 2025 staat de stad zeker niet stil.
Buitenlandse investeringen en kopersdemografie
Internationale kopers zijn al lange tijd een integraal onderdeel van de vastgoedmarkt in Cannes, en hun belang is in 2025 alleen maar toegenomen. Schattingen geven aan dat buitenlanders goed zijn voor ongeveer 30% van alle vastgoedkopers aan de Franse Rivièra (waaronder Cannes) investropa.com. In het luxesegment van Cannes ligt het aandeel buitenlandse kopers zelfs nog hoger. Hier volgt een nadere blik op wie er koopt:
- Europa (VK, EU & Zwitserland): Europese kopers vormen samen de grootste groep buitenlandse investeerders in de regio – ongeveer 40% van de internationale transacties in 2024 werd door Europeanen gedaan investropa.com. Britse kopers blijven zeer actief in Cannes, aangetrokken door culturele banden en levensstijl, zelfs na de Brexit. Een sterke pond in de afgelopen jaren en stijgende Britse inkomens hebben de Britse interesse in huizen aan de Rivièra nieuw leven ingeblazen investropa.com. Daarnaast zoeken Duitse, Zwitserse, Belgische en Scandinavische kopers een tweede huis of investeringspand, en waarderen ze de stabiliteit en glamour van Cannes. Veel EU-kopers geven de voorkeur aan appartementen aan de Croisette of villa’s in beveiligde domeinen als vakantieverblijf.
- Midden-Oosten (Golfstaten): Misschien wel het meest invloedrijke segment van de laatste tijd, investeerders uit de landen van de Gulf Cooperation Council (GCC) – met name Saoedi-Arabië, VAE, Qatar en Koeweit – hebben kapitaal in Cannes gepompt. In 2024 waren GCC-kopers alleen al goed voor ongeveer 25% van alle buitenlandse vastgoed aankopen, en gaven ze meer dan €2 miljard uit aan vastgoed aan de Rivièra investropa.com. Ze richten zich doorgaans op ultra-luxe bezittingen: villa’s aan het water, grote landgoederen en luxe ontwikkelingsprojecten. Deze kopers hechten veel waarde aan privacy en prestige; gebieden zoals La Californie (met uitgestrekte, omheinde villa’s) of nieuwe luxe appartementencomplexen spreken hen aan. Hun interesse wordt gedreven door zowel levensstijl (ontsnappen aan de extreme zomers, genieten van het sociale leven aan de Rivièra) als investeringsdiversificatie. Deze instroom uit het Midden-Oosten heeft geholpen om de prijzen in het topsegment veerkrachtig te houden, aangezien hun koopkracht aanzienlijk is.
- Noord-Amerika (VS & Canada): Amerikanen zijn een groeiende kracht geworden op de markt van Cannes. Met de Amerikaanse dollar die sterk stond ten opzichte van de euro, vinden Amerikanen “koopjes” in Europees vastgoed – ze krijgen feitelijk korting via de wisselkoers investropa.com. Tussen 2019 en 2023 stegen de vastgoedwaarden in het gebied deels dankzij Amerikaanse en Midden-Oosterse kopers die profiteerden van gunstige valutaontwikkelingen investropa.com. Tegen 2025 was het aantal aanvragen van Amerikaanse kopers sterk gestegen (een bron meldde een stijging van bijna 30% in interesse uit de VS begin 2025 ten opzichte van 2024) my-french-house.com. Deze kopers zoeken vaak naar levensstijl-investeringen: een pied-à-terre voor vakanties (met verhuurpotentieel als ze er niet zijn), of zelfs een gedeeltelijke verhuizing om van het klimaat aan de Rivièra te genieten. We zien ook interesse uit Canada, zij het in beperktere mate. Noord-Amerikanen kopen meestal in bekende gebieden (ze zijn dol op de Croisette en Palm Beach vanwege de glamour, of Cap d’Antibes in de buurt voor landgoederen). Het relatief stabiele economische en politieke klimaat van de Franse overheid, plus specifieke belastingverdragen en het ontbreken van beperkingen op buitenlands eigendom, maken het voor Amerikaanse kopers comfortabel om te investeren investropa.com.
- Rusland & GOS: Russen waren historisch gezien grote spelers op de luxe vastgoedmarkt in Cannes – ze kochten strandvilla’s en penthouses op gedurende de jaren 2000-2010. Officieel hebben de sancties sinds 2022 dit ingeperkt: Frankrijk heeft ongeveer 50 eigendommen bevroren die eigendom zijn van gesanctioneerde Russen (veel aan de Rivièra) politico.eu. De werkelijkheid is echter genuanceerder. Naar schatting wonen er 30.000 Russischtalige inwoners in en rond de Côte d’Azur (Cannes, Antibes, Monaco, enz.), en volgens anekdotisch bewijs brengen veel rijke Russen nog steeds stilletjes tijd door in de regio via familie of niet-openbare bedrijfsstructuren politico.eu politico.eu. Hoewel nieuwe, openlijke aankopen door Russen minder voorkomen door financiële en visumbeperkingen, blijft er toch enige activiteit onder de radar. Daarnaast tonen kopers uit andere voormalige Sovjetstaten (Oekraïne, Kazachstan, enz.) interesse in vastgoed aan de Rivièra, soms op de plekken waar Russen zijn vertrokken. Kortom, Oost-Europees geld is niet verdwenen, maar is in 2025 discreter aanwezig.
- China & Andere Regio’s: Kopers uit China en Oost-Azië zijn minder aanwezig in Cannes dan op de markten van Parijs of Londen, maar ze duiken af en toe op bij ultra-prime aankopen (vaak verkiezen ze Parijs voor zaken en Cannes voor recreatiewoningen). Enkele Indiase vermogende particulieren en mensen uit andere delen van Azië of Afrika zoeken ook naar vastgoed in Cannes als onderdeel van wereldwijde portefeuilledifferentiatie. Hun aantallen zijn kleiner, maar opvallend wanneer ze topeigendommen kopen.
Motieven: Waarom trekken deze internationale kopers naar Cannes? Gemeenschappelijke factoren zijn de levensstijl en investeringszekerheid. Cannes biedt een zeldzame combinatie van luxe en cultuur – van zeilen tot filmgala’s – in een politiek stabiele omgeving. Buitenlandse investeerders profiteren ook van gunstige wisselkoersen (zoals genoemd voor Amerikanen) en nog steeds lage rentetarieven in Europa. De Franse overheid heeft over het algemeen gastvrije regels voor buitenlandse vastgoedeigenaren; zo zijn er aantrekkelijke belastingregimes voor niet-ingezetenen en geen extra overdrachtsbelasting, wat contrasteert met sommige andere landen. Dit alles, samen met de blijvende glamour van de Rivièra, zorgt ervoor dat de buitenlandse vraag sterk blijft. In 2024, toen het reizen na COVID weer aantrok, meldden makelaars een toename van bezichtigingen door buitenlanders en hernieuwde koopinteresse investropa.com – een trend die naar verwachting zal aanhouden. Sterker nog, bureaus merken op dat als er niet zo’n beperkt aanbod was, er nog meer internationale verkopen zouden plaatsvinden. Voorlopig blijven internationale kopers een aanzienlijk deel van de high-end markt in Cannes opnemen, wat de prijsniveaus ondersteunt en een kosmopolitisch karakter aan het eigenaarslandschap toevoegt.
Prijsvoorspellingen en investeringspotentieel
Vooruitkijkend is de consensus dat het vastgoed in Cannes de komende 3–5 jaar opwaarts zal blijven gaan, zij het in een gematigd tempo. Verschillende voorspellingen en deskundige meningen wijzen op een gematigde groei in plaats van een speculatieve hausse. Hier zijn de belangrijkste prognoses en factoren:
- Aanhoudende prijsstijging: Analisten verwachten dat de vastgoedwaarden in Cannes (en de bredere Franse Rivièra) op middellange termijn zullen blijven stijgen, ondersteund door een fundamenteel onevenwicht tussen vraag en aanbod. Een toonaangevend internationaal agentschap, Savills, voorspelt dat de Franse huizenprijzen met ongeveer +4% in 2025 zullen stijgen investropa.com – en toplocaties zoals de Côte d’Azur kunnen dat evenaren of overtreffen. De combinatie van beperkte grond voor nieuwbouw en aanhoudende vraag zorgt voor een bodem onder de prijzen investropa.com. Cannes is vrijwel volgebouwd (ingesloten door zee en heuvels), en strikte bestemmingsplannen beschermen het historische karakter en de natuurlijke schoonheid investropa.com. Dus, tenzij er een grote economische crisis komt, zien de meeste experts weinig kans op een “crash” van de prijzen. In plaats daarvan worden bescheiden jaarlijkse stijgingen met enkele procenten voorspeld, die samen Cannes naar nieuwe prijsrecords blijven duwen. In 2024 stegen de prijzen aan de Rivièra inderdaad al met gemiddeld ~8,7% investropa.com (met hotspots zoals St-Tropez die het nog beter deden), en voor 2025 worden verdere, zij het kleinere, stijgingen verwacht investropa.com.
- Vooruitzichten voor het luxesegment: De luxe categorie in Cannes zal naar verwachting langzaam maar gestaag groeien. Zoals vermeld, zijn de transactiecijfers voor woningen van 7 cijfers de afgelopen jaren gedaald, wat wijst op enige afkoeling. Vooruitkijkend geven prognoses aan dat de ultra-luxe prijzen in Cannes zullen stabiliseren of slechts marginaal stijgen op de korte termijn investropa.com. Betaalbaarheid aan de absolute top (zelfs voor de rijken) en een toename van de interesse in naburige gebieden (zoals Monaco of Cap d’Antibes) kunnen de groei in het duurste segment van Cannes beperken. Ter vergelijking: sommige “opkomende” Rivièra-steden kunnen een snellere waardestijging zien. Zo zal Antibes naar verwachting Cannes overtreffen qua prijsstijging – het kende onlangs een indrukwekkende +20,8% stijging van de gemiddelde prijzen in slechts één jaar investropa.com, aangejaagd door jongere kopers en nieuwe infrastructuur, en dat momentum kan aanhouden. Toch staat de luxemarkt van Cannes niet stil: de blijvende aantrekkingskracht van de stad zorgt ervoor dat deze waarde behoudt en bescheiden zal waarderen, alleen zonder de enorme winsten van het verleden. Het blijft een eersteklas locatie voor langetermijninvesteerders, zelfs als de procentuele groei elders hoger is.
- Huuropbrengsten & investeringsrendementen: Een trend om in de gaten te houden is de compressie van huuropbrengsten. Omdat verkoopprijzen in veel gevallen sneller stijgen dan huren, wordt verwacht dat de huuropbrengsten verder zullen afnemen investropa.com. Simpel gezegd: als je nu een appartement koopt en verhuurt, kan je procentuele rendement op de aankoopprijs de komende jaren wat lager uitvallen, tenzij de huren flink stijgen. Dit is al zichtbaar: ondanks huurstijgingen zorgen hoge aankoopprijzen ervoor dat de Rivièra-opbrengsten (~3-4%) lager zijn dan in sommige andere regio’s investropa.com investropa.com. Investeerders die op inkomen rekenen, moeten hier rekening mee houden. Veel investeerders in Cannes zijn echter meer gericht op waardestijging en eigen gebruik dan op het maximaliseren van het rendement. Op dat vlak blijft vastgoed in Cannes veelbelovend – verwachte prijsstijging plus de mogelijkheid van een meevaller als je herontwikkelt of als de markt aantrekt (bijvoorbeeld als wereldwijde gebeurtenissen opnieuw een golf van rijke kopers naar veilige havens zoals Rivièra-vastgoed drijven).
- Expertensentiment: Lokale makelaars en experts schetsen een voorzichtig optimistisch beeld. De markt in 2025 is gestabiliseerd na de hectische post-pandemische opleving, en “normaliseert” naar een stabiele activiteit my-french-house.com. Er is vertrouwen dankzij de afnemende inflatie en meer voorspelbare rentetarieven in Frankrijk my-french-house.com. Toch blijft er gevoeligheid: elke scherpe stijging van de rente of een grote geopolitieke schok kan de vraag temperen, vooral bij binnenlandse kopers die afhankelijk zijn van financiering my-french-house.com. Positief is dat internationale factoren – zoals de terugkeer van reizen en buitenlandse kopers – als rugwind fungeren. Nu luchtverbindingen worden hersteld en valutatrends buitenlandse investeerders bevoordelen, zou de buitenlandse vraag kunnen aantrekken, waardoor de prijzen matig stijgen investropa.com investropa.com. Daarnaast versterken Franse initiatieven (zoals het verlengen van belastingvoordelen voor energierenovaties en het handhaven van kopersvriendelijke leenrentes) de basis van de markt my-french-house.com my-french-house.com.
- Risico’s en Wildcards: Hoewel de basisverwachting groei is, zijn er scenario’s met lichte dalingen. Een analyse suggereert dat woningen in sterk van toerisme afhankelijke gebieden een lichte prijsdaling kunnen zien als wereldwijde economische onzekerheid het reizen of de bestedingen beïnvloedt investropa.com. Vroege indicatoren in 2024 lieten enkele schommelingen zien – zo kende de hotelbezetting pieken en dalen bij economisch nieuws investropa.com. Als een recessie belangrijke koperslanden treft of het toerisme vertraagt, kan de vraag naar tweede woningen tijdelijk afnemen. Toch wordt verwacht dat elke correctie in Cannes beperkt zal zijn (misschien een kleine daling van enkele procenten op z’n hoogst) en waarschijnlijk van korte duur. De algemene trend, gezien de aantrekkingskracht en schaarste van de Rivièra, is op de lange termijn opwaarts. Kortom, wordt vastgoed in Cannes gezien als een solide langetermijninvestering: niet immuun voor wereldwijde cycli, maar historisch gezien zeer veerkrachtig en snel herstellend, zelfs bij een terugval.
Voor investeerders die Cannes overwegen, bieden de komende 3–5 jaar goede investeringskansen met relatieve stabiliteit. Je zult misschien geen dubbele cijfers aan jaarlijkse winst zien, maar matige waardestijging gecombineerd met de levensstijlvoordelen (en verhuurmogelijkheden tijdens evenementen) maken het aantrekkelijk. Diversificatie binnen de regio kan verstandig zijn – zo kijken sommige investeerders naar opkomende markten rond Cannes waar de groei mogelijk hoger is (nieuwe wijken of naburige steden), terwijl ze toch een basis in Cannes zelf houden voor zekerheid. Zoals altijd is de keuze van het vastgoed cruciaal: goed gelegen woningen met uitzicht in Cannes zullen het beste presteren, en huizen die inspelen op nieuwe voorkeuren (zoals nieuwe milieuvriendelijke standaarden of wellnessvoorzieningen) kunnen een premie opleveren. Sterker nog, de trend naar “duurzame luxe” – zonnepanelen, energiezuinige ontwerpen, thuis-spa’s en gyms – zal naar verwachting waarde toevoegen; eco-gecertificeerde gebouwen vormen een groeiend deel van de markt en kopers zijn bereid daar meer voor te betalen investropa.com investropa.com. Dus een villa met zonnepanelen of een appartement in een nieuw groen project kan bovengemiddelde waardestijging zien.
Conclusie: Verwacht dat de prijzen in Cannes de komende jaren geleidelijk zullen stijgen, waarbij luxe woningen hun waarde behouden en middenklassewoningen mogelijk het grootste procentuele rendement zien doordat meer kopers concurreren om een beperkt aanbod. De investeringsvooruitzichten zijn positief, al zullen slimme investeerders de rente en wereldwijde economische signalen in de gaten houden. Als je van plan bent in Cannes te kopen, kun je beter eerder dan later instappen om een betere prijs vast te leggen – en dan is het een kwestie van genieten van de Côte d’Azur-lifestyle terwijl je bezit hopelijk in waarde stijgt.
Vergelijking met Nabijgelegen Rivièra-markten
Cannes is een ster van de Franse Rivièra, maar hoe verhoudt het zich tot zijn beroemde buren? Hier is een snelle vergelijking van Cannes vs. Nice vs. Antibes vs. Monaco in 2025:
- Nice: Als de grootste stad van de Rivièra biedt Nice een meer divers en iets betaalbaarder markt dan Cannes. Gemiddelde vastgoedprijzen in Nice liggen rond de €5.500 per m² investropa.com – aanzienlijk lager dan de €6.100 van Cannes. In 2024 kende Nice een lichte prijsstijging (+2% op jaarbasis voor appartementen) investropa.com, wat wijst op een stabiele, volwassen markt. De aantrekkingskracht van Nice ligt in de stedelijke voorzieningen en de verbeterende infrastructuur (de tram, internationale luchthaven, enz.). Het trekt een mix van buitenlandse kopers en locals aan, waaronder mensen die Cannes te duur vinden. Sommige kustwijken in Nice (Mont Boron, Promenade des Anglais) zijn vrij prijzig, maar over het algemeen biedt Nice meer ruimte per euro dan Cannes. De huurinkomsten in Nice kunnen iets hoger zijn door de lagere instapprijzen – investeerders kunnen rond de 4% rendement zien in Nice versus 3% in Cannes, afhankelijk van de locatie. Cannes biedt echter ongetwijfeld meer exclusiviteit en glamour, wat tot uiting komt in de hogere prijzen. Samengevat: Nice is de meer betaalbare neef van Cannes: sterke vraag, redelijke groeivooruitzichten (vooral nu Nice stedelijke upgrades blijft doorvoeren), maar zonder de boutique luxe niche die Cannes kenmerkt.
- Antibes (en Juan-les-Pins): Gelegen net langs de kust, is Antibes sterk in opkomst op de vastgoedmarkt. Traditioneel lagen de prijzen in Antibes onder die van Cannes, maar een recente stijging heeft dat verschil verkleind. In feite zijn de vastgoedprijzen in Antibes onlangs met ~20% gestegen in één jaar investropa.com, een van de hoogste groeipercentages in Frankrijk. Deze piek wordt toegeschreven aan gentrificatie, gezinnen en jongere kopers die ernaartoe verhuizen, en nieuwe vervoersverbindingen (Antibes profiteert van de kusttrein en verbeteringen aan de wegen) investropa.com. Zelfs na die stijging zijn de prijzen in Antibes over het algemeen nog steeds iets lager dan in Cannes – vooral voor vergelijkbare panden – maar de trend is stijgend. Antibes biedt charmant wonen in de oude binnenstad, populaire stranden en het ultraluxe schiereiland Cap d’Antibes (vol met villa’s van miljardairs). Het is een verhaal van twee markten: de Cap d’Antibes elitepanden die qua prijs kunnen wedijveren met Cannes (villa’s hier kunnen meer dan €10–20 miljoen kosten), tegenover de meer betaalbare appartementen in de stad die bereikbaar zijn voor de hogere middenklasse. Investeerders merken op dat de huurinkomsten in Antibes (~4-5%) eigenlijk iets hoger zijn dan in Cannes investropa.com, dankzij een sterke verhuurmarkt (Antibes heeft een grote expatgemeenschap en een nabijgelegen technologiepark in Sophia-Antipolis, plus zomerse huurders). Vanaf 2025 zien velen Antibes als een groeikans met veel potentie – het profiteert van mensen die uit Cannes zijn geprijsd en van de unieke mix van charme en luxe (het Picasso-museum, de jachthaven, enz.). Als Cannes als volwassen en duur wordt beschouwd, is Antibes hot en in opkomst, al mist het misschien wat van de rode loper-glamour van Cannes.
- Monaco: Monaco staat in een klasse apart – een ministaat van extreem rijkdom en Europa’s duurste vastgoedmarkt. Monaco vergelijken met Cannes is bijna oneerlijk tegenover Cannes! De gemiddelde prijzen in Monaco zijn astronomisch, vaak rond de €50.000 per m² voor toplocaties, met recorddeals die daar ver bovenuit stijgen. Ter vergelijking: de hoogste gemiddelden in Cannes (~€11.000/m² op de Croisette cotedazur-sothebysrealty.com) lijken klein. Zelfs andere trofeegebieden aan de Rivièra zoals Cap Ferrat kunnen niet tippen aan Monaco, al komen ze in ultra-prime gevallen wel in de buurt (bijv. Cap Ferrat gemiddeld ~€28.500/m², met enkele verkopen op €70.000/m² investropa.com). De prijzen in Monaco zijn gestaag gestegen – beperkt aanbod en wereldwijde vraag van miljonairs blijven de prijzen jaar na jaar opdrijven. In de afgelopen tijd zagen Monaco en het aangrenzende Cap Ferrat een stijging van ultra-prime waarden met 15–20% sinds 2019 investropa.com. Veel buitenlandse kopers die Cannes overwegen, kijken ook naar Monaco vanwege de status als belastingparadijs, veiligheid en exclusiviteit. De instapdrempel in Monaco is echter extreem hoog (een piepkleine eenkamerwoning kan evenveel kosten als een groot luxe appartement in Cannes). Voor wie de Rivièra-lifestyle aan de absolute top wil, maar Monaco te intens of te duur vindt, kan Cannes een aantrekkelijk alternatief zijn – het biedt een vergelijkbare luxe levensstijl voor een fractie van de kosten van Monaco, plus meer privacy en een grotere stad eromheen. In wezen is Monaco voor de superrijken die de voordelen van het prinsdom prioriteren, terwijl Cannes een breder luxesegment aantrekt, waaronder de zeer rijken maar ook de slechts welgestelden. Vastgoedinvesteerders die op waardestijging mikken, hebben Monaco’s gestage klim gezien, maar Cannes biedt mogelijk een hoger relatief opwaarts potentieel (bijv. een €2M pand in Cannes kan procentueel meer winst opleveren dan een €10M pand in Monaco). Beide markten worden gedragen door internationaal kapitaal, maar Monaco is ultra-stabiel en ultra-duur, terwijl Cannes iets toegankelijker en cultureel levendiger is (meer evenementen, festivals, enz., wat sommigen verkiezen boven Monaco’s rustigere sfeer).
Bronnen: Huidige gegevens en prognoses zijn samengesteld uit lokale marktanalyse en vastgoedrapporten, waaronder Investropa’s 2024–2025 Franse Rivièra vastgoedstatistieken investropa.com investropa.com, Franse vastgoedmarktbeoordelingen my-french-house.com investropa.com, Sotheby’s Cannes marktgids cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com, en nieuws van de officiële ontwikkelingsplannen van Cannes cannes.com cannes.com. Deze bieden een allesomvattend beeld van hoe de vastgoedmarkt in Cannes presteert in 2025 en wat te verwachten in de komende jaren. De genoemde cijfers en trends (prijs per vierkante meter, procentuele veranderingen, kopersdemografie, enz.) zijn rechtstreeks afkomstig uit deze actuele vakpublicaties en deskundige analyses om nauwkeurigheid en relevantie te waarborgen.
