De vastgoedmarkt van de Kaaimaneilanden in 2025 wordt gekenmerkt door hoge vraag, stijgende prijzen en een veerkrachtige vooruitzichten in alle belangrijke segmenten – residentieel, commercieel en luxe. Ondanks een lichte afkoeling in het aantal transacties ten opzichte van de post-pandemische piek, zijn de vastgoedwaarden stabiel gebleven of gestegen door het beperkte aanbod en een instroom van nieuwe bewoners caymanresident.com caymanresident.com. Een stabiele economie, geen directe belastingen, en de status van de eilanden als wereldwijd financieel centrum blijven zowel lokale als buitenlandse kopers aantrekken. Tegelijkertijd versterken de natuurlijke schoonheid en veiligheid van de Kaaimaneilanden de aantrekkingskracht voor luxe vakantiehuizen en vermogende investeerders. Dit rapport biedt een gedetailleerde analyse van de huidige markttrends (met prijsgegevens uit 2025), investeringsmogelijkheden, veranderingen in regelgeving, belangrijkste locaties, economische drijvers, risico’s en prognoses voor de komende 3-5 jaar. Ook wordt de markt van de Kaaimaneilanden vergeleken met andere Caribische en internationale belastingneutrale rechtsgebieden om de prestaties in context te plaatsen.
(Inhoudsopgave: Marktoverzicht (2025) – trends in residentieel, commercieel en luxe; Investeringsvooruitzichten; Regelgevend Klimaat; Belangrijkste Locaties; Economische Drijfveren; Risico’s & Uitdagingen; Vooruitzichten 2026–2030; Vergelijkende Analyse; )
Marktoverzicht 2025: Huidige Trends & Prijsgegevens
Trends in residentieel vastgoed in 2025
Verkoopactiviteit: De residentiële sector blijft in 2025 de drijvende kracht achter de vastgoedmarkt van de Kaaimaneilanden. Alleen al in het eerste kwartaal van 2025 werden er 153 residentiële eigendommen verkocht, goed voor een totaalvolume van meer dan US$255 miljoen eracayman.com eracayman.com. Dit omvat 104 verkochte appartementen (US$102M) en 39 vrijstaande huizen (US$141M) in Q1, wat de gezonde vraag naar zowel appartementen als huizen weerspiegelt. Het totale transactievolume is afgekoeld ten opzichte van het hectische tempo van 2021–2022, maar blijft robuust – bijvoorbeeld, 425 vastgoedtransacties werden afgerond in de eerste helft van 2024 (waarde CI$143,4M) vs. 791 in H1 2023 (CI$379,4M) caymanresident.com. De daling in het aantal verkopen in 2023 wijst op een afgekoelde maar stabiliserende markt in 2024–25, zelfs nu de gemiddelde vastgoedwaarde is gestegen.
Prijzniveaus: De residentiële prijzen vertonen een stijgende lijn. In Q1 2025 was de gemiddelde prijs per verkochte listing ongeveer US$1,374 miljoen, een stijging van 6,8% op jaarbasis blog.bovell.ky. Ook de gemiddelde vraagprijs van nieuwe listings blijft hoog (~$1,82M in Q1 2025) blog.bovell.ky. Dit zet een patroon uit 2024 voort: ondanks hogere rentetarieven hield het beperkte aanbod de prijzen stabiel of zorgde voor een stijging, wat huiseigenaren beloonde met vermogensgroei caymanresident.com. Gegevens uit midden 2024 tonen aan dat vrijstaande huizen werden verkocht voor gemiddeld ~CI$1,6M (≈US$1,92M) en ongeveer 91% van de vraagprijs opleverden caymanresident.com. Appartementen, een groot deel van de Caymaanse markt, verkopen doorgaans rond 90% van de vraagprijs en zagen zo’n 10% jaarlijkse prijsstijging in populaire middenklassecomplexen caymanresident.com. Opvallend is dat het Seven Mile Beach (SMB)-gebied – de toplocatie aan het strand van de Cayman Eilanden – functioneert als een “markt binnen de markt” waar waarden zelden dalen vanwege het uiterst beperkte aanbod aan strandwoningen caymanresident.com caymanresident.com. Zo zijn oudere beachfront-appartementen die rond US$1,2M in 2019 werden verkocht, herontwikkeld en opnieuw op de markt gebracht voor US$3,6M+ in 2024, met ultra-luxe units (duplexen, penthouses) in het Lacovia-project die nu voor $5–30 miljoen worden aangeboden caymanresident.com. Dit onderstreept de skyrocketing (explosieve) waardeontwikkeling in het luxe beachfront-segment van Cayman (hieronder verder besproken).
Voorraad en Aanbod: Kopers hebben in 2025 daadwerkelijk meer keuze op de residentiële markt dan in de afgelopen jaren. Het aantal actieve aanbiedingen is gestegen – ongeveer 1.368 residentiële eigendommen stonden in Q1 2025 te koop, met een waarde van circa US$2,85 miljard eracayman.com eracayman.com. Hiervan zijn er ongeveer 1.072 appartementen (ter waarde van $1,93 miljard) en 209 eengezinswoningen (ter waarde van $810 miljoen) eracayman.com. Deze stijging van de voorraad met meer dan 15% ten opzichte van een jaar eerder is deels te danken aan het afronden van nieuwe projecten en meer eigenaren die hun woningen te koop zetten blog.bovell.ky. Toch blijft de werkelijke beschikbaarheid beperkter dan het lijkt – veel aanbiedingen staan onder contract of zijn in afwachting van verkoop. Eind 2024 waren er daadwerkelijk ongeveer 1.524 units beschikbaar van de ~1.800 MLS-aanbiedingen, wanneer hangende verkopen werden uitgesloten 1503propertygroup.com. Belangrijk is dat de bevolkingsgroei op de Cayman Eilanden (zie Economische Drijfveren) het nieuwe aanbod snel blijft absorberen, dus de vraag is nog steeds groter dan het aanbod in belangrijke segmenten 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Bepaalde prijsklassen – bijvoorbeeld gezinswoningen onder CI$1 miljoen – kennen veel concurrentie en worden snel verkocht. De huurmarkt is zelfs extreem krap geworden, doordat veel potentiële kopers te maken hebben met hoge rentevoeten of vertraging in nieuwbouw; kwalitatief goede huurwoningen zijn nu “binnen enkele uren verhuurd” en de huren zijn scherp gestegen in 2023–24 caymanresident.com caymanresident.com.
Koperprofiel & Vraagtrends: Een aanzienlijk deel van de residentiële vraag komt van nieuwe bewoners die naar de Kaaimaneilanden verhuizen vanwege de bloeiende industrieën. In 2024 verhuisde een golf van professionals in family offices, financiën, juridisch, bouw en horeca naar de Kaaimaneilanden, wat de vraag naar woningen stimuleerde caymanresident.com. Veel van deze mensen zijn expats met werkvergunningen (meer dan de helft van de beroepsbevolking) die aanvankelijk huren, maar vaak na een paar jaar onroerend goed kopen blog.bovell.ky. Lokale Kaaimanezen zijn ook actief, maar opvallend is dat in 2024 lokale kopers het voortouw namen in het aantal aankopen, gesteund door hoge werkgelegenheid en een toestroom van middeninkomensgezinnen 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Ondertussen blijven buitenlandse kopers (VS, Canada, Europa) van cruciaal belang, vooral in het segment van vakantiehuizen en luxe woningen. Na enige wereldwijde onzekerheid in 2024 trok de internationale kopersinteresse richting 2025 weer aan – buitenlandse investeerders worden aangetrokken door de veiligheid, fiscale voordelen en huuropbrengsten op de Kaaimaneilanden. Een ERA Cayman-agent merkte de sterkste interesse van buitenlandse klanten op in gebieden als Rum Point en North Side (voor vrijstaande strandwoningen en appartementen met kortetermijnverhuurmogelijkheden), evenals waterfront-appartementen in West Bay nabij Seven Mile Beach eracayman.com. Dit weerspiegelt een trend waarbij kopers op zoek zijn naar lifestyle-eigendommen die ook dienen als inkomsten genererende vakantieverhuur (profijt trekkend van het herstel van het toerisme).
Vooruitzichten voor de residentiële sector: De dynamiek op de Caymaanse woningmarkt vertoont tot 2025 geen serieuze tekenen van vertraging. Huizen en appartementen in gewilde gebieden zullen naar verwachting verder in waarde stijgen, gezien de aanhoudende bevolkingsgroei en beperkte ontwikkelbare grond. Toch raakt de markt steeds meer gesegmenteerd: het ultra-luxe segment boomt (vermogende kopers jagen op exclusieve eigendommen), terwijl het middensegment en starters geconfronteerd worden met betaalbaarheidsproblemen door hoge financieringskosten. Ontwikkelaars spelen hierop in door iets betaalbaardere projecten te introduceren voor starters en gezinnen, wat zelfs tot een lichte daling (~1,7% afname) van de gemiddelde nieuwe vraagprijs naar $1,65 miljoen in 2024 heeft geleid 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com – dit duidt op een nieuw aanbod onder het topsegment. Overheidsmaatregelen (zie sectie Regelgeving), zoals vrijstelling van overdrachtsbelasting voor locals, zijn ook gericht op het toegankelijker maken van de markt voor Caymanianen. Over het algemeen worden de prijzen in gewilde residentiële gebieden verwacht te blijven stijgen in 2025, zolang het aanbod krap blijft 1503propertygroup.com, terwijl het aantal transacties waarschijnlijk gematigd blijft (vergeleken met de pieken in 2021-22), tenzij de leenkosten aanzienlijk dalen.
Trends in commercieel vastgoed in 2025
Kantoor en Retail: De sector commercieel vastgoed op de Cayman-eilanden is kleinschaliger dan de residentiële sector, maar speelt een cruciale rol gezien de positie van de eilanden als financieel centrum en toeristische bestemming. In 2025 blijft de vraag naar kantoorruimte op Grand Cayman gezond – financiële dienstverleners, advocatenkantoren en nieuwe bedrijven (waaronder fintech en aan fintech-gerelateerde ondernemingen in de Special Economic Zone) zorgen voor lage leegstand in Class A-kantoren. George Town (de hoofdstad) en de Seven Mile Beach-corridor (inclusief het moderne stadshart Camana Bay) zijn de belangrijkste commerciële centra. In de afgelopen jaren hebben nieuwe multifunctionele ontwikkelingen moderne kantoor- en winkelruimte toegevoegd. Zo heeft de Camana Bay-ontwikkeling van Dart Enterprises zijn stadshart uitgebreid met extra kantoorgebouwen en zo bedrijfshuurders aangetrokken. In het centrum van George Town is een groot project, ONE|GT genaamd, in aanbouw – dit zal bestaan uit een 10 verdiepingen tellend boetiekhotel, woningen en winkel-/kantoorruimte, die het stadshart nieuw leven inblazen christiesrealestate.com christiesrealestate.com. Deze projecten tonen vertrouwen in aanhoudende commerciële vraag. Huren voor eersteklas kantoorruimte zijn vergelijkbaar met andere financiële centra in de regio, en verhuurders hebben stabiele inkomsten gezien, doordat veel bedrijven tegen 2024 zijn teruggekeerd naar werken op locatie. Het commerciële vastgoed van de Cayman-eilanden kent echter geen speculatieve bouwgolf; ontwikkelingen worden doorgaans ondersteund door voorverhuur of specifieke vraag.
Industrieel en Magazijn: Een opvallende trend in 2024–25 is de sterke stijging in de vraag naar magazijn- en lichte industriële ruimte. Door de groei van de bevolking en bedrijven zijn de opslag- en logistieke behoeften “enorm toegenomen,” waardoor veel stukken grond zijn gekocht om magazijnen te bouwen caymanresident.com. Investeerders vinden dit segment aantrekkelijk vanwege het beperkte aanbod van hoogwaardige magazijneenheden. In het midden van 2024 werden in een nieuw gebouwd magazijncomplex units verkocht voor CI$550.000 voor 1.250 sq ft (ongeveer CI$440 per sq ft) caymanresident.com. Kopers zoeken naar kenmerken zoals een hoge orkaanklasse bouw (150 mph windbestendig), brandbeveiligingssystemen, mezzanines en locaties buiten overstromingsgebieden caymanresident.com. Populaire gebieden voor magazijnen zijn onder andere centraal George Town (vlakbij het vliegveld) en de buitenwijken van Seven Mile Beach, omdat bedrijven op zoek zijn naar handige distributiecentra caymanresident.com. Deze industriële eenheden doen vaak ook dienst als werkplaatsen of gecombineerde kantoor-opslagruimtes, en ze zijn zeer gewild geworden bij kleine bedrijven en dienstverleners.
Gastvrijheid en gemengd gebruik: Het segment hospitality vastgoed (hotels, resortwoningen) groeit explosief samen met het herstel van het toerisme (zie Economische Drijfveren). Er zijn verschillende belangrijke ontwikkelingen gaande: Een nieuw Grand Hyatt hotel met woningen aan Seven Mile Beach is bijna voltooid, het boetiekhotel Kailani (Hilton Curio) opende in 2023 en een Mandarin Oriental resort & residences is in aanbouw aan de zuidkust van Grand Cayman eracayman.com eracayman.com. Daarnaast blijven het Ritz-Carlton en Kimpton Seafire (geopend in 2017) aan Seven Mile Beach de luxe resortsector verankeren. Investeerders hebben mogelijkheden om hotelappartementen of merkgebonden woningen in deze projecten te kopen, waardoor de grens tussen commercieel en residentieel vastgoed vervaagt. De sterke prestaties van de toerismesector in 2024 (met 2% meer verblijfsbezoekers dan in 2023 en bijna recordhoogtes routesonline.com routesonline.com) hebben het vertrouwen in hospitality-ontwikkelingen versterkt. Opvallend is dat meer dan de helft van de ~$261M aan vastgoedtransacties in Q1 van 2025 afkomstig was van enkele grote deals – waarschijnlijk inclusief luxe toerismegerelateerde panden provenanceproperties.com. Naarmate het aantal bezoekers toeneemt en er nieuwe vluchten/routes bijkomen, verwachten we voortdurende investeringen in hotels en kortetermijnverhuurvilla’s, wat de commerciële vastgoedmarkt versterkt.
Commerciële vooruitzichten: De vooruitzichten voor commercieel vastgoed in Cayman zijn positief maar afgewogen. De vraag naar kantoorruimte zal waarschijnlijk stabiel blijven, ondersteund door de groei van de financiële sector en de aantrekkingskracht van Cayman op multinationale ondernemingen (vooral nu de wereldwijde regelgevende druk afneemt – Cayman werd eind 2023 van bepaalde AML “grijze lijsten” verwijderd, wat het vertrouwen van investeerders vergrootte caymanresident.com caymanresident.com). Wel kan een wereldwijde verschuiving naar thuiswerken de vraag naar nieuwe kantoorruimte afremmen. Winkelvastgoed, vooral geconcentreerd in Camana Bay en toeristische winkelzones, profiteert van het heropleven van het toerisme en de stijgende koopkracht van de bewoners; gebieden met veel voetgangersverkeer kennen een lage leegstand en enige stijging van de huurprijzen. Het industriële/magazijnsegment zal naar verwachting verder groeien, gezien de plannen voor infrastructuurverbeteringen (zoals havenfaciliteiten en wegprojecten). Over het algemeen betekent de beperkte beschikbaarheid van grond op toplocaties dat commerciële huren en waarden hoog zullen blijven. Overheidsinvesteringen van Cayman (zie Economische Aanjagers) – zoals wegaanpassingen en een mogelijke vrachtterminal op de luchthaven – kunnen in de komende jaren nieuwe gebieden openen voor commerciële ontwikkeling. Op de korte termijn verwachten we matige groei in commerciële vastgoedwaarden en aanhoudende investeringsinteresse, vooral in multifunctionele projecten die aansluiten bij het ontwikkelingsplan van Cayman.
Luxevastgoed en het high-end segment
Het segment luxevastgoed op de Kaaimaneilanden is in 2025 uitzonderlijk levendig. Cayman heeft zich gevestigd als bestemming voor ultra-high-net-worth individuals (UHNWIs) die op zoek zijn naar eersteklas eigendommen in een stabiele, fiscaal neutrale omgeving. Dit is verder toegenomen sinds de Economische Substantiewet van 2019, die ertoe leidde dat meer eigenaren van offshore-bedrijven daadwerkelijk een fysieke aanwezigheid in Cayman vestigden – wat het feitelijk tot een “opkomend mekka” maakte voor UHNWIs die residentie verkrijgen en landgoederen kopen blog.bovell.ky. Belangrijke trends en gegevens binnen het luxesegment zijn onder meer:
- Voortdurende prijsstijging: Zoals eerder opgemerkt, hebben strandappartementen en villa’s in de top 5% van de markt een onwankelbare aantrekkingskracht en vragen zij om prijskaartjes van meerdere miljoenen dollars. Ondanks wereldwijde economische tegenwind zijn de prijzen van luxe eigendommen niet afgezwakt – sterker nog, zij herstelden zich krachtig eind 2024 na een korte dip halverwege het jaar 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Lokale makelaars melden dat vermogende kopers “terug zijn” en zich in 2025 richten op waterfront villa’s en penthouses aan Seven Mile Beach 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Zo hebben nieuwe penthouses aan Seven Mile Beach (zoals Watermark, Lacovia, WaterColours) recordprijzen bereikt (in de tientallen miljoenen USD), en de vraag is zo hoog dat zelfs bij deze prijzen kopers met contant geld ze “te verleidelijk” vinden caymanresident.com caymanresident.com. Het Knight Frank Wealth Report 2024 plaatste de Bahamas (een vergelijkbare luxemarkt) wereldwijd op de 3e plaats met een jaarlijkse stijging van 15% in de prijzen van exclusieve woningen globalpropertyguide.com. Hoewel Cayman niet expliciet werd gerangschikt, heeft de luxemarkt hier de afgelopen jaren ook stijgingen met dubbele cijfers gezien, wat veel grotere markten voorbijstreeft.
- Kopersprofiel: Luxe kopers in de Cayman Eilanden zijn een mix van internationale investeerders (uit de VS, Canada, VK, Europa en in toenemende mate Azië/Midden-Oosten) en een groeiende groep van vermogende inwoners (executives uit de financiële sector, fondsbeheerders, enz., die zijn verhuisd). Velen worden aangetrokken door het belastingvrije regime, de politieke stabiliteit en de exclusiviteit van Cayman. Sommigen zoeken een vakantiehuis met privacy en prestige; anderen verhuizen hun bedrijf of family office naar Cayman en kopen landhuizen voor permanente bewoning. Het verblijfsvergunning door investering programma (dat permanente verblijfsvergunning verleent bij een vastgoed aankoop van circa US$2,4 miljoen – zie het onderdeel Regelgeving) is een magneet geweest voor de zeer rijken en heeft de verkoop van luxe woningen en appartementen die aan deze grens voldoen rechtstreeks gestimuleerd. Makelaars zien anekdotisch een toename van het aantal aanvragen na gebeurtenissen als de Amerikaanse verkiezingen en wereldwijde onrust, omdat vermogende personen op zoek zijn naar veilige havens blog.bovell.ky. Buitenlandse kopers zijn goed voor een groot deel van het $5M+ segment, al handelen vermogende Caymanianen en langdurige expats ook in deze prijsklasse.
- Trofee-assets & Nieuwe ontwikkelingen: De pijplijn van luxe ontwikkelingen is sterk. Aan Seven Mile Beach wordt The Watermark, een nieuwe ultra-luxe woontoren, in 2025 opgeleverd – de komst hiervan zal naar verwachting “het luxe aanbod op Cayman versterken” en nog meer internationale kopers aantrekken 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Andere projecten zijn onder andere de afgeronde Lacovia herontwikkeling, de Ritz-Carlton residences, en de komende One|GT Residences (hoogwaardige stedelijke appartementen). In meer afgelegen gebieden bieden landgoederen in onder andere Cayman Kai, Vista Del Mar en de afgesloten wijken van South Sound luxe weg van de drukke strip. Deze woningen hebben voorzieningen als een privéstrand, aanlegsteigers (voor liefhebbers van varen) en spraakmakend ontwerp. Ook interessant is dat Cayman duurzame luxe initiatieven ziet – enkele milieuvriendelijke high-end woningen zijn in ontwikkeling, gericht op ESG-bewuste kopers eracayman.com. Luxe bouwgrond is een andere niche: verschillende percelen direct aan het strand of aan het kanaal (met prijskaartjes van miljoenen) zijn beschikbaar voor kopers die zelf willen bouwen; de markt van 2025 omvat circa 91 luxe grondaanbiedingen voor ontwikkeling eracayman.com.
- Huuropbrengsten en Investering: Luxe onroerend goed in de Cayman Eilanden is niet alleen voor persoonlijk gebruik – veel kopers verhuren hun panden (of delen van het jaar) tegen hoge tarieven. De vraag naar short-term verhuur van hoogwaardige villa’s en appartementen neemt sterk toe dankzij het toerisme. Het is gebruikelijk dat een appartement aan Seven Mile Beach aanzienlijke huurinkomsten genereert wanneer de eigenaar er niet verblijft. Door het ontbreken van inkomstenbelasting zijn deze huuropbrengsten bijzonder aantrekkelijk. Investeerders constateren dat luxe eigendommen hier zowel voordelen op het gebied van levensstijl als vermogensgroei bieden. Tijdens de pandemie werden ultra-luxe eigendommen op de Caymaneilanden bijzonder gewilde “veilige toevluchtsoorden”, en die trend heeft zich genormaliseerd naar een aanhoudende interesse in 2023–2025.
Samenvattend blijft het luxe segment op de Caymaneilanden consistent robuust, en lijkt het “altijd in staat om een vermogende klant van zijn geld te scheiden” caymanresident.com. De beperkte voorraad van echt toplocatie-vastgoed (bijvoorbeeld er zijn maar zoveel percelen direct aan het strand) en de stijgende status van de Caymaneilanden onder de mondiale elite suggereren dat de luxeprijzen veerkrachtig zullen blijven. Zelfs als de vraag in het middensegment fluctueert met de rente, lijkt de kapitaalkrachtige kopersgroep voor de ’trophy’-bezittingen op de Caymaneilanden diep te zijn. Voor verkopers van luxe onroerend goed is 2025 een uitgelezen moment om te profiteren van de stijgende belangstelling en recordhoge prijzen 1503propertygroup.com.
Investeringskansen en Marktvooruitzichten
Waarom investeren in onroerend goed op de Caymaneilanden?
De vastgoedmarkt op de Caymaneilanden biedt een unieke mix van financiële voordelen en levensstijl aantrekkingskracht die maar weinig rechtsgebieden kunnen evenaren. Belangrijke redenen waarom investeerders en kopers massaal naar de Caymaneilanden trekken zijn onder meer:
- Fiscale voordelen: De Caymaneilanden zijn fiscaal neutraal. Er zijn geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting, geen inkomstenbelasting, geen vermogenswinstbelasting en geen successierecht/erfbelasting practiceguides.chambers.com. Investeerders betalen eenmalig overdrachtsbelasting bij aankoop (in de meeste gevallen 7,5% practiceguides.chambers.com), maar hebben daarna geen terugkerende belastingen op eigendom. Dit verbetert het nettohuurrendement en het langetermijnrendement van investeringen aanzienlijk vergeleken met veel andere markten. De belastingvrije status van de Caymaneilanden (verankerd in de wetgeving, met 20-jarige garanties voor nieuwe bedrijven practiceguides.chambers.com) is een belangrijke aantrekkingskracht voor zowel particuliere kopers als institutionele vastgoedinvesteerders.
- Hoge huurinkomsten: Dankzij de constante vraag van expat-professionals en toeristen zijn de huuropbrengsten op de Cayman-eilanden sterk. Langetermijnverhuur (aan bewoners) levert hoge maandelijkse huren op – vooral voor goed gelegen appartementen en gezinswoningen – vanwege het beperkte woningaanbod en de hoge inkomens op het eiland. Korte termijn verhuur (Airbnb-achtige vakantieverblijven) in toeristische gebieden zoals Seven Mile Beach of Rum Point leveren ook lucratieve inkomsten op, gezien de populariteit van de Caymaneilanden als luxe vakantiebestemming. De combinatie van geen inkomstenbelasting en een stevige vraag naar verhuur betekent dat investeerders aantrekkelijke cash-on-cash rendementen kunnen behalen. Zo kan een appartement aan het strand dienstdoen als zowel vakantiewoning als verhuuraccommodatie die duizenden per week oplevert in het hoogseizoen. Deze factoren leidden ertoe dat een vakpublicatie de Cayman-eilanden een “topbestemming” voor vastgoedbeleggingen in het Caribisch gebied noemde eracayman.com eracayman.com.
- Waardestijging & Stabiliteit: Vastgoed op de Cayman-eilanden heeft een opwaartse langetermijntrend laten zien. Grond is schaars en ontwikkeling wordt zorgvuldig gereguleerd, waardoor eigendommen in de loop van de tijd vaak in waarde stijgen. Zelfs tijdens wereldwijde recessies is de markt van de Cayman-eilanden opmerkelijk veerkrachtig gebleken – er was geen huizencrisis in 2008; de waarde daalde licht of bleef enige tijd stabiel, maar “daalde niet substantieel” zoals in de VS blog.bovell.ky. Deze stabiliteit is te danken aan de afwezigheid van subprime-leningen op het eiland en een gestage instroom van vermogen. Investeerders zien vastgoed in de Cayman-eilanden als een relatief veilige belegging, vergelijkbaar met eersteklas onroerend goed in Londen of New York maar dan met hogere opbrengsten. Recente gegevens (2023–24) tonen aanhoudende prijsstijgingen ondanks wereldwijde renteverhogingen blog.bovell.ky, waaruit blijkt dat de vraag economisch tegenwind overstijgt. Vooruitkijkend is de verwachting een gematigde maar gestage waardestijging, vooral in gebieden met hoge vraag 1503propertygroup.com. Volgens wereldwijde voorspellingen van Knight Frank zullen veel “zon- en resort”-markten, zoals die in het Caribisch gebied, jaarlijks een middelhoog enkelcijferige groei van de prime vastgoedprijzen kennen, en de Cayman-eilanden liggen op koers met die trend.
- Levensstijl en demografie: Naast de cijfers worden investeerders aangetrokken door de uitstekende levensstijl en demografie van de Cayman Eilanden. De eilanden beschikken over “ongerepte stranden, luxe voorzieningen en veiligheid”, wat vastgoed hier zowel aantrekkelijke persoonlijke toevluchtsoorden als investeringen maakt 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. De misdaadcijfers zijn zeer laag, de gezondheidszorg en het onderwijs zijn van hoge kwaliteit, en de gemeenschap is gastvrij voor buitenlanders. De lokale bevolking (~88.000 en groeiend caymanresident.com) is welvarend, met een BBP per hoofd van de bevolking van meer dan USD $70.000 in 2023. Dit betekent een stabiele basis van rijke huurders en kopers. Daarnaast zijn de ligging en connectiviteit van Cayman gunstig: het is een vlucht van 1 uur vanaf Miami en heeft directe vluchten naar grote steden (Londen, New York, Toronto, enz.), waardoor de aantrekkingskracht als mondiale tweede-woningbestemming wordt vergroot. De tijdzone overlapt met de Amerikaanse markten, wat handig is voor leidinggevenden die op afstand werken. Deze factoren hebben geleid tot een groeiend aantal digitale nomaden en gepensioneerden die voor Cayman kiezen, waardoor de vraag naar vastgoed verder wordt verbreed.
- Risicospreiding en comparatief voordeel: Het bezitten van vastgoed op Cayman biedt diversificatie van de portefeuille in een aan USD gekoppeld (de Cayman dollar is gekoppeld aan de USD) hard bezit dat geïsoleerd is van veel binnenlandse risico’s. Het is ook een gok op het aanhoudende succes van Cayman als financieel en toeristisch centrum. Vergeleken met andere investeringsopties is vastgoed op Cayman tastbaar, vaak minder volatiel en biedt het persoonlijk genot. Investeerders die in Cayman hebben gekocht noemen het vaak een van hun beste investeringen, waarbij ze de eenvoudige eigendom en sterke rendementen benadrukken buygeg.com buygeg.com.
Vooruitzichten voor investeerders (2025 en verder)
Kortetermijn (2025–2026): De consensus onder lokale experts is dat 2025 een dynamisch jaar wordt met volop kansen voor zowel kopers als verkopers 1503propertygroup.com. Aan de ene kant is het aanbod gestegen vanaf historisch lage niveaus, waardoor kopers meer keus hebben dan in de hectische periode na de lockdown 1503propertygroup.com. Aan de andere kant blijven de vastgoedwaarden stabiel of stijgen ze, waardoor verkopers nog steeds sterke prijzen kunnen behalen als hun woning goed geprijsd is voor de markt 1503propertygroup.com. Voor kopers betekent het relatief hogere aanbod (ongeveer 1.524 beschikbare aanbiedingen) dat het mogelijk is om koopjes te vinden, vooral in het condo-segment en bij nieuw gelanceerde projecten 1503propertygroup.com. Voor verkopers geldt dat de gemiddelde verkoopprijs in 2024 een record van $1.183 miljoen bereikte, iets hoger dan in 2023 1503propertygroup.com, en de vraag blijft hoog in de middenklasse en het luxe segment – een goede formule voor succesvolle verkopen.
Een paar game-changers in 2025 zijn het vermelden waard voor investeerders: Rentevoeten zullen naar verwachting licht dalen. De rente op de Caymaneilanden is gekoppeld aan de rente van de Amerikaanse Federal Reserve, en na agressieve verhogingen in 2022–23 begon de Fed eind 2024 met renteverlagingen; als gevolg hiervan zouden de lokale hypotheekrentes in 2025 kunnen dalen 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Lagere financieringskosten zullen waarschijnlijk de koopactiviteit van kopers stimuleren in alle segmenten. Daarnaast zullen grote projectopleveringen (zoals The Watermark, nieuwe hotels, upgrades aan infrastructuur) waarde en aandacht aan de markt toevoegen 1503propertygroup.com. De economie van Cayman zal naar verwachting sterk blijven – de overheidsfinanciën vielen begin 2025 beter uit dan verwacht en bewegen richting een overschot, mede dankzij hogere inkomsten uit overdrachtsbelasting op vastgoed caymanresident.com caymanresident.com. Dit geeft aan dat de vastgoedactiviteiten de economie ondersteunen, wat op zijn beurt de overheid ruimte geeft om te investeren in infrastructuur en gemeenschapsverbeteringen die de aantrekkelijkheid van Cayman verder vergroten.
Middellange termijn (3–5 jaar): Voor de komende jaren is de verwachting overwegend optimistisch, maar gecorrigeerd door het erkennen van enkele uitdagingen (zie Risico’s & Uitdagingen). Economische voorspellingen voor Cayman verwachten voortdurende groei van het BBP (historisch ongeveer 3% per jaar), gesteund door financiële dienstverlening en toerisme. De bevolkingsgroei zal waarschijnlijk ook in hoog tempo doorgaan – de bevolking is in 28 jaar meer dan verdubbeld en groeit recent met ongeveer 4-5% per jaar caymanresident.com caymanresident.com. Deze organische groei zal druk houden op het woningaanbod, waardoor prijsstijgingen waarschijnlijk aanhouden. We voorzien solide bouwactiviteit omdat ontwikkelaars reageren op het woningtekort, maar bureaucratische en planningsbeperkingen kunnen de snelheid waarmee nieuwe voorraad op de markt komt, vertragen caymanresident.com caymanresident.com. Daarom kan de onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod – vooral bij woningen in het instap- en middensegment – blijven bestaan, wat voordelig is voor eigenaars/investeerders.
De prijsvoorspellingen voor vastgoed in Cayman liggen in het bereik van een jaarlijkse groei in het midden van de enkele cijfers voor de reguliere markt, en mogelijk hoger voor toplocaties. In het luxe segment kan de groei de wereldwijde gemiddelden overtreffen; als de wereldwijde vermogensgroei aanhoudt (volgens het Wealth Report 2025 van Knight Frank was er wereldwijd een stijging van 19% in het aantal UHNWI caproasia.com), dan zal Cayman daarvan een deel aantrekken via aankopen van luxe woningen. De belangrijkste tegenwind die dit vooruitzicht zou kunnen veranderen, is een scherpe wereldwijde recessie of drastische wijzigingen in de concurrentiepositie van Cayman (bijv. veranderingen in belasting of regelgeving, die niet worden verwacht gezien Caymans toewijding aan het ondernemersvriendelijke model).
Vanuit een vergelijkend investeringsperspectief blijft Cayman naar verwachting een van de topkeuzes voor vastgoedbeleggingen in belastingneutrale jurisdicties. De transparantie, rechtszekerheid (Brits rechtssysteem) en moderne infrastructuur geven het een voorsprong op sommige concurrenten (meer hierover in de vergelijkingssectie). Het vertrouwen van investeerders wordt ook versterkt door het schrappen van Cayman van waaklijsten (zoals de FATF AML-lijst) en naleving van internationale normen, wat elk stigma van “offshore” risico vermindert caymanresident.com.
Belangrijkste conclusie voor investeerders: Als u overweegt te kopen in Cayman, bieden de komende jaren een venster waarin u nog steeds waarde kunt vinden – vooral als u zich richt op gebieden voordat ze volledig ontwikkeld zijn (bijvoorbeeld de oostelijke districten vóór de afronding van de nieuwe snelweg, of pre-constructiefases van nieuwe projecten). Met de kans dat de rente daalt en de fundamenten van Cayman sterk zijn, is vastgoed hier klaar om solide rendementen te bieden. Voor wie al geïnvesteerd heeft, blijft het aanhouden van vastgoed op de lange termijn een verstandige strategie, aangezien Caymans combinatie van belastingvrije inkomsten en gestage waardestijging op termijn rijkdom opbouwt. Zoals een lokale expert zei: “vastgoed in de Cayman Islands is altijd al een goede investering geweest – een vast bezit waarin je kunt wonen of verhuren, in tegenstelling tot aandelen” blog.bovell.ky. Die werkelijke, bruikbare waarde, gecombineerd met veerkracht in serieuze economische situaties, maakt vastgoed in Cayman tot een hoeksteen van investeringen voor 2025 en daarna.
Regelgevend Klimaat en Recente Wijzigingen die van Invloed Zijn op Vastgoed
Het regelgevend landschap van Cayman is zeer gunstig voor eigendom en investering in vastgoed, en recente wijzigingen zijn vooral gericht op het verfijnen van dit klimaat (zoals stimuleringsmaatregelen voor locals en het voldoen aan internationale normen). Hieronder geven we de belangrijkste aspecten van vastgoedgerelateerde regelgeving, belastingen en eventuele opmerkelijke wijzigingen per 2025 weer:
- Regels voor eigendom van onroerend goed: Er zijn vrijwel geen beperkingen op buitenlands eigendom van vastgoed op de Kaaimaneilanden. Buitenlandse individuen of bedrijven kunnen net zo gemakkelijk als locals eigendom verkrijgen op basis van eigendom, en de eigendomstitel wordt gegarandeerd door het kadaster van de overheid caymanresident.com caymanresident.com. In tegenstelling tot sommige Caribische landen, vereist Cayman geen speciale licenties of lokale partnerschappen voor buitenlanders om grond te bezitten. Deze openheid is een hoeksteen geweest van de ontwikkeling van Cayman – buitenlandse investeerders worden actief aangemoedigd. De overheid legt geen limiet op het aantal of de waarde van eigendommen die iemand kan bezitten, en eigendommen kunnen op persoonlijke naam of via entiteiten worden gehouden (hoewel eigendom via een Caymaans bedrijf overdrachtsbelasting op aandelentransfers kan veroorzaken om belastingontwijking te voorkomen practiceguides.chambers.com). Titelgarantie op de Kaaimaneilanden is sterk; het werkt volgens een Torrens-systeem waarbij de overheid de geldigheid van de eigendomstitel garandeert, wat kopers vertrouwen geeft in de veiligheid van de transactie caymanresident.com.
- Buitenlandse investeringen en verblijfsvergunning: De overheid van de Kaaimaneilanden stimuleert actief buitenlandse investeringen in vastgoed. Eén belangrijk beleid is het Residency by Investment-programma. Een buitenlandse investeerder kan een Certificate of Permanent Residency for Persons of Independent Means verkrijgen door minimaal CI$2 miljoen (≈US$2,4M) te investeren in ontwikkeld vastgoed op de Kaaimaneilanden uglobal.com eracayman.com. Dit geeft het recht om onbeperkt op de eilanden te verblijven (maar niet om te werken zonder vergunning) en is een pad dat veel welvarende personen nemen – waarmee direct de verkoop van luxe vastgoed wordt gestimuleerd. Er zijn ook andere verblijfsopties (zoals een 25-jarige verblijfsvergunning voor een iets lagere investering plus financiële eisen nomadcapitalist.com), maar de $2,4M PR is het belangrijkste “gouden visa”-niveau. Er zijn geen beperkingen op het repatriëren van kapitaal of huuropbrengsten voor buitenlandse eigenaren; winsten kunnen vrijelijk worden overgemaakt in buitenlandse valuta. Buitenlandse investeerders profiteren ook van het robuuste rechtssysteem van Cayman (Brits gewoonterecht) en het ontbreken van deviezencontroles. Wat betreft buitenlands zakelijk eigendom, gelden er op de Kaaimaneilanden enkele beperkingen (een lokale handelsvergunning of een Kaaimane partner is bijvoorbeeld vereist om lokale detailhandelszaken te runnen), maar dat heeft geen invloed op het passief bezitten van vastgoed.
- Financiering en leningen: Zowel lokale als internationale banken op Cayman verstrekken hypotheken aan gekwalificeerde kopers, inclusief niet-ingezetenen (hoewel de voorwaarden voor niet-ingezetenen doorgaans conservatiever zijn). Gewoonlijk lenen banken 50–70% LTV aan buitenlandse kopers en tot ongeveer 90% aan Caymanianen voor een eerste woning. De rente volgt het Amerikaanse prime-tarief (plus een marge). Begin 2025 lagen de binnenlandse leentarieven rond de 6,5–7% (na de renteverlagingen van de Fed in 2024) 1503propertygroup.com. De kosten van lenen waren een beperkende factor in 2023–24 (toen de rentes rond de 8% lagen caymanresident.com), maar nu de rentes stabiliseren of dalen, wordt financiering makkelijker, wat in 2025 mogelijk meer verkopen zal stimuleren. Er zijn geen woekerrentewetten die rentes beperken, maar concurrentie tussen banken zorgt ervoor dat de hypotheekrentes voor particulieren redelijk gelijk blijven.
- Ontwikkelings- en planningsregulering: De Kaaimaneilanden zijn trots op strenge maar verstandige planningswetten, die kwaliteitsontwikkeling waarborgen. Bouwvoorschriften schrijven hoge orkaanbestendigheid voor (bijvoorbeeld: nieuwe gebouwen worden vaak gebouwd om windsnelheden van categorie 5 te weerstaan), wat weliswaar kostenverhogend werkt, maar de lange termijn vastgoedwaarde beschermt. Een belangrijk recent discussiepunt in het planningsbeleid zijn de bouwhoogtebeperkingen. Deze waren historisch beperkt tot 7 verdiepingen, daarna verhoogd naar 10 verdiepingen (in 2016) voor bepaalde zones, en in december 2022 steunden de wetgevers een motie om de bouwhoogte te verhogen tot 20 verdiepingen op Grand Cayman caymancompass.com caymancompass.com. Dit was een reactie op schaarste aan grond en de behoefte aan verticale groei. Hoewel deze motie niet bindend was, gaf het wel aan dat er politiek draagvlak is om hogere gebouwen toe te staan. Inmiddels bekijkt de planningsafdeling aanvragen voor gebouwen hoger dan 10 verdiepingen, en het One|GT-project is met tien verdiepingen het eerste hoge gebouw in het centrum van George Town. De overheid denkt nog na over een formele wijziging van het Ontwikkelingsplan om 15–20 verdiepingen toe te staan in aangewezen gebieden caymancompass.com caymancompass.com. Als dit wordt doorgevoerd is dat van grote betekenis voor ontwikkelaars, want het maakt projecten zoals luxe hoogbouw en mogelijk gemengde wolkenkrabbers in de toekomst mogelijk. Elke dergelijke stap zal echter publieke consultatie vereisen, aangezien er zorgen zijn in de gemeenschap over overmatige verdichting.
- Titel en Juridisch Proces: Het kopen van onroerend goed in de Cayman Eilanden is een gestroomlijnd juridisch proces dat doorgaans wordt afgehandeld door lokale advocaten en makelaars (de meeste panden worden vermeld op het CIREBA MLS-systeem). Eigendomsoverdrachten worden geregistreerd bij het Kadaster, en een eigendomsverzekeringspolis is meestal niet nodig vanwege de overheidswaarborg. Buitenlandse kopers hebben geen speciale toestemming nodig, maar Know-Your-Customer (KYC)-eisen betekenen dat je een bron van middelen en identiteitsverificatie moet aanleveren (vooral als je een bedrijf of trust gebruikt om het vastgoed te houden) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. De Wet Beneficiair Eigenaarschap Transparantie 2023 is aangenomen (maar nog niet van kracht medio 2025) om te herzien hoe bedrijven hun eigenaren rapporteren practiceguides.chambers.com. Hoewel dit geen openbaar register creëert, wordt de compliance aangescherpt. Kopers van onroerend goed die bedrijven gebruiken, moeten zich ervan bewust zijn dat hun eigenaarschapsgegevens bij de autoriteiten worden geregistreerd, in overeenstemming met wereldwijde transparantietrends practiceguides.chambers.com. Daarnaast omvatten de vastgoedwetten van de Cayman Eilanden strata-titels voor appartementen en het beheer van strata-verenigingen, vergelijkbaar met VvE’s elders. Kopers dienen de strata-reglementen te controleren (bijv. huisdierenbeleid, verhuurbeperkingen – al staat het merendeel kortetermijnverhuur toe, behalve een paar uitsluitend residentiële complexen).
- Recente overheidsmaatregelen: Naast de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor locals laat de overheid zien dat zij de huisvestingsproblematiek wilt aanpakken. Er wordt gedebatteerd over een nieuw Nationaal Ontwikkelingsplan (het huidige dateert uit 1997) om duurzame groei te sturen caymanresident.com caymanresident.com. Politieke veranderingen (de verkiezingen in 2025) kunnen echter een alomvattende hervorming vertragen. Ondertussen lopen er kleinschalige initiatieven zoals het stimuleren van betaalbare woningprojecten, het versnellen van vergunningstrajecten en toezeggingen voor infrastructuur (water, riolering, wegen naar nieuwe woonwijken). Er is ook steeds meer nadruk op milieufactoren bij ontwikkelvergunningen – grote projecten kunnen verplichte milieueffectrapportages vereisen, vooral als ze invloed hebben op wetlands of koraalriffen. Zo was een geplande East-West Arterial snelweg door gevoelige wetlands onderwerp van stevig debat en krijgt deze maatregelen ter mitigatie (zie Belangrijke Locaties/Infrastructuur) caymanresident.com. Voor vastgoedinvesteerders betekent dit dat de koers gericht is op gewetensvolle groei: uw investering profiteert van ontwikkeling, maar op een manier die hopelijk de natuurlijke charme behoudt die mensen hier oorspronkelijk aantrekt.
Samengevat: Het regelgevend klimaat op de Cayman Eilanden in 2025 is sterk in het voordeel van vastgoedinvesteerders: gemakkelijke aankoop voor buitenlanders, minimale belastingen, stabiel juridisch kader en proactieve maatregelen om een gezonde vastgoedmarkt te stimuleren. Recente wijzigingen hebben ofwel prikkels (belastingvoordelen voor bepaalde kopers) of toekomstige kansen (mogelijk hogere nieuwbouw) gebracht, zonder belemmeringen op te werpen. Deze stabiliteit en voorspelbaarheid maken de Caymaneilanden extra aantrekkelijk – investeerders kunnen erop vertrouwen dat bijvoorbeeld hun eigendom niet plotseling met een nieuwe jaarlijkse belasting wordt geconfronteerd of onteigeningsrisico loopt. De Caymaneilanden staan bekend als politiek stabiel en investeringsvriendelijk, en het huidige regelgevingsklimaat bevestigt die reputatie.
Belangrijke Locaties & Ontwikkelingshotspots op de Cayman Eilanden
Hoewel klein van formaat bieden de Cayman Eilanden verschillende locaties met elk hun eigen vastgoedkarakteristieken. Dit zijn de belangrijkste locaties binnen de Cayman Eilanden om te overwegen voor ontwikkeling of aankoop:
- Seven Mile Beach & West Bay: Seven Mile Beach (SMB) aan de westkust van Grand Cayman is de ultra-prime locatie. Het is een aaneengesloten stuk wit zand met luxe appartementen, hotels en villa’s. Vastgoed hier behoort tot het duurste van het Caribisch gebied en is gewild vanwege de directe toegang tot het strand en de zonsondergangen. Zoals opgemerkt vormt SMB zijn eigen high-end deelmarkt waar oceanfront-appartementen zelden in waarde dalen caymanresident.com. Ontwikkelingen zoals WaterColours, The Watermark, Lacovia, Ritz-Carlton Residences en Seafire Residences liggen aan dit stuk strand. Investeerders die zich richten op huuropbrengsten geven ook de voorkeur aan SMB vanwege de hoge toeristenvraag; veel appartementen laten kortetermijnverhuur toe. Ten noorden van SMB is het gebied West Bay (het noordelijke eindpunt van het strand en verder langs de kust) in opkomst als groeiplaats. West Bay biedt een mix van nieuwe appartementen aan zee (vaak tegen lagere prijzen dan op SMB zelf) en woonwijken. Een ERA-makelaar noemde Northwest Point Road in West Bay als een gebied met nieuwe appartementen die buitenlandse kopers aantrekken, dankzij de schilderachtige ironshore-kustlijn en duikplekken eracayman.com. West Bay profiteert er ook van dat het buiten de drukste verkeersgebieden ligt, hoewel dat aan het veranderen is naarmate meer mensen er komen wonen caymanresident.com. Over het algemeen zijn Seven Mile Beach en West Bay ideaal voor wie op zoek is naar luxe, gemak en hoge liquiditeit – woningen hier zijn snel door te verkopen gezien de aanhoudende vraag.
- George Town & South Sound: George Town is de hoofdstad en het commerciële hart, net ten zuiden van Seven Mile gelegen. Hoewel het traditioneel meer een kantoor-/stadscentrum was (met minder woningen), verandert dit. Nieuwe gemengd-gebruik en residentiële projecten (zoals ONE|GT in het centrale GT christiesrealestate.com) brengen luxe appartementen en stadsleven naar het centrum. De GT-waterkant heeft enkele luxe appartementen met uitzicht op de haven van het cruiseschip (bijv. The Meridian). Dichtbij werk, winkels en ziekenhuizen maakt GT aantrekkelijk voor langetermijnbewoners. Aanliggend aan GT in het zuiden ligt South Sound, een van de meest gewilde woonwijken van Grand Cayman. South Sound heeft een schilderachtige kustweg met luxe huizen aan zee, evenals omheinde gemeenschappen en appartementencomplexen landinwaarts. Het is populair bij gezinnen en professionals die nabijheid van de stad willen, maar wel een suburbaan gevoel waarderen. Recente ontwikkelingen in South Sound (zoals Vela en San Sebastian townhomes) zijn snel verkocht en de prijzen zijn gestegen – bijvoorbeeld, een appartement met 3 slaapkamers in San Sebastian werd begin 2024 verkocht voor CI$760k, en een vergelijkbaar exemplaar in het naburige Vela bracht CI$850k op ondanks een kleiner oppervlak, wat de sterke vraag naar South Sound onderstreept caymanresident.com. South Sound heeft ook nieuwe appartementenprojecten aan zee en zelfs nog enkele vrije percelen aan het water voor maatwerkhuizen. De geplande voltooiing van een nieuwe weg (de East-West Arterial uitbreiding) is bedoeld om het verkeer voor South Sound en forenzen uit het oosten te ontlasten door de doorstroom af te leiden; als dit wordt gerealiseerd, zal het de aantrekkingskracht van South Sound verder vergroten door de reistijd te verkorten.
- Oostelijke districten (Savannah, Bodden Town, East End, North Side): Nu het West Bay/GT-gebied van Grand Cayman volgebouwd en duur wordt, kijken ontwikkelaars en kopers steeds meer naar het oosten. De “Oostelijke districten” verwijzen naar de regio’s Savannah / Lower Valley, Bodden Town, East End en North Side van Grand Cayman. Deze gebieden waren traditioneel rustiger, meer landelijk en boden goedkopere grond – maar vormen nu het middelpunt van aanzienlijke nieuwe ontwikkelingen. Zo kent Savannah (ongeveer 15-20 minuten ten oosten van George Town) nieuwe woonwijken en winkelvoorzieningen; projecten als Savannah Gables of Periwinkle richten zich op middeninkomensgezinnen. Verder oostwaarts biedt Bodden Town (de voormalige hoofdstad) kavels aan het strand en kleine resorts; een recent gepubliceerde ontwikkeling van $100 miljoen genaamd “Seaglass” in Bodden Town wijst op interesse van ontwikkelaars in die kuststrook caymancompass.com. East End staat bekend om zijn ongerepte riffen en heeft een mix van lokale huisjes en luxe vakantiewoningen (bijvoorbeeld rond Colliers). Het eerste Mandarin Oriental in Cayman wordt momenteel gebouwd in het gebied East End/Beach Bay, wat die regio internationaal onder de aandacht zal brengen. North Side en Cayman Kai/Rum Point (dat eigenlijk noordelijk ligt) zijn ook erg gewild voor vakantiewoningen – dit zijn laagbouwwoonzones met prachtige stranden, waar buitenlandse kopers huizen kopen voor rust. In Q1 2025 was een aanzienlijk deel van de buitenlandse vragen gericht op eigendommen in Rum Point en North Side, inclusief vrijstaande strandhuizen en huizen aan het kanaal eracayman.com. Veel van deze bieden de “eilandcharme” en privacy die sommige kopers prefereren boven de drukte van Seven Mile. Het nadeel was historisch gezien de lange reistijd naar de stad, maar infrastructuurplannen beloven verbetering. In augustus 2024 keurde de overheid de route goed voor de langverwachte East-West Arterial highway door de centrale wetlands, bedoeld om het woon-werkverkeer vanuit East End/North Side naar de stad te verlichten caymanresident.com. Indien voltooid (met de juiste milieumaatregelen) zou deze weg de reistijden vanuit de Oostelijke districten drastisch kunnen verkorten. Nu al zijn de grondprijzen daar gestegen door speculatie over betere bereikbaarheid. Een kanttekening: totdat knelpunten zoals de rotonde bij Grand Harbour zijn opgelost, zullen bewoners uit het oosten nog steeds files kennen op piekmomenten caymanresident.com. Toch vormen de oostelijke districten de groeigrens van de toekomst voor Cayman. Ze bieden kansen om op een vroeger prijsniveau in te stappen, vooral voor ontwikkelaars die nieuwe woningbouwprojecten of eco-resorts willen realiseren. Little Cayman-achtige rust op Grand Cayman – dat is het gevoel in sommige plekken van North Side.
- Cayman Brac & Little Cayman (Zuster-eilanden): De twee kleinere Kaaimaneilanden hebben elk hun eigen unieke markten. Cayman Brac (pop ~2.300) heeft een ontspannen, gemeenschapsgevoel. Vastgoed is daar veel goedkoper dan op Grand Cayman – men kan er bescheiden huizen of grond vinden voor een fractie van de prijzen op Grand Cayman. De markt is beperkt in omvang, maar zag wat activiteit in 2021–2023 toen thuiswerkers en gepensioneerden Brac overwogen vanwege het rustige leven. Little Cayman (pop ~250) is nog verder weg, met slechts een handvol verkopen per jaar; het is vooral interessant voor off-grid kavels aan het strand of kleine resorts. Begin 2025 waren er 66 aanbiedingen op de Zuster-eilanden (Brac & Little), met een totale waarde van meer dan US$35 miljoen eracayman.com eracayman.com – een mix van onontwikkelde kavels en kleine huizen. Deze eilanden spreken een nichekoper aan die waarde hecht aan afzondering en vaak een duikliefhebber is (Little Cayman staat bekend om het duiken). Hoewel ze niet de waardestijging meemaken van Grand Cayman, bieden ze betaalbaar eigendom in Cayman met hetzelfde gebrek aan onroerendgoedbelasting, enzovoorts. Ontwikkeling is minimaal, maar er zijn percelen gereserveerd voor toekomstige resort- of villaprojecten die voordelen kunnen opleveren als de infrastructuur van de Zuster-eilanden zich verder ontwikkelt.
- Camana Bay & Seven Mile Corridor: Een bijzondere vermelding gaat naar Camana Bay, een masterplanned stad volgens New Urbanism, ontwikkeld door Dart Enterprises net landinwaarts van Seven Mile Beach. De afgelopen tien jaar is Camana Bay uitgegroeid tot een toonaangevend zakelijk en recreatief centrum, met hoogwaardige kantoorgebouwen, winkels, restaurants en scholen. Aanvankelijk was het woningaanbod beperkt, maar dat is aan het veranderen: het eerste koopproject, Olea, wordt nu opgeleverd (townhouses en appartementen) en er staan nog meer projecten gepland. De uitbreiding van Camana Bay, inclusief straks hoogbouw-woningen, maakt de hele Seven Mile Corridor (het gebied van George Town tot West Bay) tot een aaneengesloten interessegebied. Nu al zijn gemeenschappen als Crystal Harbour, Canal Point, Vista Del Mar (allemaal exclusieve enclaves aan het kanaal achter Seven Mile) zeer gewild bij mensen die veiligheid en toegang tot het water willen, maar toch dicht bij het centrum willen zijn. Vastgoed in deze corridor – of het nu gaat om kavels aan het kanaal (gemiddeld CI$1M+), golfappartementen bij de North Sound Golf Club, of hoogbouw in Camana Bay – zal door de ligging een gewilde investering blijven.
- Toerisme en gastvrijheid: Toerisme is de tweede pijler van de economie en een belangrijke motor voor zowel residentieel als commercieel vastgoed.Na de terugval door de pandemie, kwam het verblijfstoerisme in 2023-2024 weer sterk terug.De Kaaimaneilanden registreerden 437.842 verblijfstoeristen in 2024, een stijging van 2% ten opzichte van 2023 en een van de hoogste aantallen ooit routesonline.com routesonline.com.In maart 2024 bereikten de maandelijkse aankomsten bijna een all-time high (~57.000 die maand) routesonline.com, en december 2024 kende de op één na hoogste december ooit routesonline.com.Dit herstel heeft meervoudige gevolgen voor vastgoed: (1) Kortetermijn verhuurvraag – veel investeerders kopen appartementen of villa’s specifiek om deze aan toeristen te verhuren.Hoge ADR’s (gemiddelde dagtarieven) – die in 2024 met 9% zijn gestegen routesonline.com – betekenen sterke inkomsten voor eigenaren.(2) Nieuwe Ontwikkeling – gezien het succes lanceren ontwikkelaars of voltooien zij nieuwe hotels (Grand Hyatt, Kailani, enz.) en merkgebonden residentiële resorts (Mandarin Oriental, enz.), die vaak te koop staande units bevatten.(3) Werkgelegenheid – toerisme ondersteunt duizenden banen, van horecamedewerkers tot reisleiders.Naarmate de aanwervingen toenemen (3 nieuwe hotels in aanbouw betekenen dat er meer werknemers nodig zijn caymanresident.com), hebben die werknemers huisvesting nodig en huren ze vaak appartementen of kopen ze meer betaalbare woningen.(4) Pensioen- en tweedehuismarkt – veel toeristen “worden verliefd op de Cayman-eilanden en kopen onroerend goed” na een bezoek caymanresident.com.Dit is een al lang waargenomen fenomeen dat het segment voor vakantiewoningen/tweede huizen blijft voeden.Toerisme zorgt ook voor inkomsten voor de overheid (bijna CI$38,5 miljoen aan accommodatiebelastingen in 2024 routesonline.com), waardoor publieke uitgaven aan infrastructuur mogelijk worden die de waarde van onroerend goed verder verhogen (bijv. luchthavenverbeteringen, verfraaiingsprojecten).Het is vermeldenswaard dat cruisetoerisme ook aanzienlijk is (met miljoenen cruisepassagiers in een normaal jaar), maar cruisepassagiers hebben meestal minder directe invloed op vastgoed dan verblijfstoeristen.Over het algemeen vergroot een bloeiende toerismesector het vertrouwen van investeerders in zowel vastgoed gerelateerd aan de horeca als de algemene markt, omdat dit duidt op een bruisende economie en internationale aantrekkelijkheid van de locatie.
Tot slot biedt elk gebied van de Cayman-eilanden iets anders, maar ze delen allemaal de algemene sterke punten van het eiland: stabiliteit en schoonheid. Bij het kiezen van een locatie wegen investeerders factoren af zoals nabijheid van scholen/werk (voordeel: South Sound, GT), verhuurpotentieel (voordeel: Seven Mile, Rum Point), toekomstige infrastructuur (voordeel: oostelijke districten), en levensstijl (rustig vs. levendig). Ontwikkelingshotspots in 2025 zijn onder andere Seven Mile (voortgaande herontwikkeling van oudere panden tot luxe appartementen), George Town (heropleving met multifunctionele hoogbouw), en de oostelijke districten (een nieuwe weg stimuleert woonprojecten). Door deze gebieden in de gaten te houden, kun je wellicht de volgende grote kans ontdekken – bijvoorbeeld, een groot stuk grond in North Side vandaag, kan morgen een master-planned community zijn. De belangrijkste conclusie is dat de kleine omvang van Cayman een diverse vastgoedmarkt verhult, en investeerders kunnen kansen vinden van een strandhuisje op Little Cayman tot een glamoureus penthouse aan Seven Mile Beach.
Economische drijfveren die de vastgoedmarkt beïnvloeden
De vastgoedontwikkelingen op Cayman staan niet op zichzelf – ze zijn nauw verbonden met de bredere economische context. Verschillende belangrijke economische drijfveren voeden de kracht van de markt:
- Financiële dienstverlening: De grootste pijler van de economie op Cayman is haar rol als mondiaal financieel centrum. De aanwezigheid van hedgefondsen, private equity bedrijven, banken, verzekeringsmaatschappijen en fintech-ondernemingen op Cayman zorgt voor een solide basis voor vastgoedvraag. De financiële sector levert een aanzienlijk aandeel in het BBP en de werkgelegenheid. In 2025 bevinden zich op Cayman meer dan 100.000 geregistreerde bedrijven (waaronder 12.000+ beleggingsfondsen en veel captive verzekeringsmaatschappijen) en het eiland behoort steevast tot de top van offshore jurisdicties. Dit vertaalt zich in een constante toestroom van hoogverdienende professionals – advocaten, accountants, fondsbeheerders – vaak op arbeidscontract, die uiteindelijk woningen kopen als ze besluiten langer te blijven. Zo heeft de opkomst van family offices die zich naar Cayman verplaatsen (aangetrokken door eisen rond economische substance en de levensstijl) ertoe geleid dat HNWIs luxe woningen kopen blog.bovell.ky. Bovendien stimuleert groei in de financiële sector ook de commerciële vastgoedmarkt: vraag naar kantoorruimte en luxe huurwoningen nabij zakendistricten. Eind 2023 werd Cayman verwijderd van bepaalde internationale AML-watchlists caymanresident.com, wat gunstig is voor verdere uitbreiding van de financiële sector (geen afschrikking voor legitieme bedrijven). Zolang Cayman een offshore toplocatie blijft – en de huidige signalen wijzen daar wel op – zal dit de vastgoedvraag sterk houden, vooral in de midden- en hogere segmenten die geliefd zijn bij expat-professionals.
- Bevolkingsgroei en Arbeidsmarkt: De bevolkingsgroei van de Cayman-eilanden is snel, en dit is een fundamentele drijfveer voor de vraag naar huisvesting. De geschatte bevolking per medio 2024 was 87.866, wat een stijging van 4,6% is ten opzichte van het jaar ervoor caymanresident.com. Meer dan de helft (ongeveer 55%) van de inwoners is niet-Caymaniaan, wat betekent dat buitenlandse werknemers en hun families caymanresident.com caymanresident.com. De Labour Force Survey uit het voorjaar van 2024 toonde aan dat 53% van de beroepsbevolking (33.573 mensen) expats waren caymanresident.com. Deze cijfers weerspiegelen de positie van de Cayman-eilanden als magneet voor talent – en elke nieuwe werknemer heeft huisvesting nodig. Velen huren in eerste instantie (vandaar een krappe huurmarkt), en een deel koopt uiteindelijk. Belangrijk is dat hoge bevolkingsgroei “niet per definitie negatief” is en inderdaad samenhangt met economische groei caymanresident.com, maar het zet wel druk op de infrastructuur als dat niet goed wordt beheerd. De overheid is zich ervan bewust geworden dat de kwaliteit van leven kan lijden als de infrastructuur achterblijft bij de bevolkingsgroei, daarom worden grote wegprojecten en mogelijk nieuw openbaar vervoer overwogen. Niettemin betekent een groeiende bevolking met relatief hoog besteedbaar inkomen, qua puur marktdynamiek, voortdurende druk op het aanbod van onroerend goed. Het is het klassieke geval van een vraag die sneller groeit dan het aanbod, wat de prijzen doet stijgen. Deze dynamiek is een belangrijke reden waarom, zelfs met honderden nieuwe listings, Cayman in veel opzichten een verkopersmarkt blijft caymanresident.com 1503propertygroup.com. Demografisch breidt de toestroom van jonge professionals en gezinnen het middensegment uit (bijvoorbeeld vraag naar huizen met 2-3 slaapkamers in de buurt van scholen). Ondertussen breiden vermogende migranten (sommigen via de PR-route) het topsegment uit. Er is ook een opkomend gepensioneerdensegment – mensen die in Cayman hebben gewerkt of er regelmatig zijn geweest kiezen ervoor hier met pensioen te gaan, vaak in kleinere appartementen. Al deze bevolkingsfactoren zorgen voor een brede basis van vraag in alle prijscategorieën.
- Infrastructuurontwikkeling: Lopende en geplande infrastructuurprojecten op de Cayman-eilanden hebben aanzienlijke gevolgen voor vastgoedwaarden en ontwikkelingsmogelijkheden. Enkele opmerkelijke projecten:
- De uitbreiding en modernisering van de Owen Roberts International Airport (fase 1 voltooid in 2019, verdere verbeteringen in planning) verhoogt de vluchtcapaciteit en verbetert de ervaring van bezoekers, wat indirect een boost geeft aan de toerismegerelateerde vastgoedmarkt. Het opent ook de mogelijkheid voor directe vluchten vanuit nieuwe markten, bijvoorbeeld een nieuwe route vanuit Los Angeles die in 2023 is gestart en mogelijk kopers uit de Amerikaanse westkust aantrekt.
- De East-West Arterial Road (eerder genoemd) is een cruciaal project om de bereikbaarheid voor de oostelijke helft van Grand Cayman te verbeteren. In 2024 werd de route overeengekomen door de centrale wetlands caymanresident.com. Hoewel er milieubezwaren zijn, zal deze snelweg, als hij wordt aangelegd, ontwikkeling ontgrendelen in gebieden met een lagere dichtheid door de reistijden te verkorten. Het kan van plaatsen zoals North Side een rit van 50 minuten maken naar mogelijk 30 minuten vanaf de stad. Zoals te zien is in andere markten, leiden nieuwe snelwegen vaak tot waardestijging van grond en een bouwgolf langs de corridor.
- Nutvoorzieningen en veerkracht: Cayman investeert in zijn water-, stroom- en internetinfrastructuur. Hoe betrouwbaarder en wijdverspreider deze diensten zijn, hoe eenvoudiger het is om nieuwe gebieden te ontwikkelen. Bijvoorbeeld: de uitbreiding van de watervoorziening van de stad naar uithoeken maakt die gebieden levensvatbaarder voor woningbouwprojecten (geen noodzaak voor cisterne). Evenzo verhoogt het ondergronds leggen van elektriciteitsleidingen op sommige plaatsen en het weerbaar maken van telecomnetwerken (tegen orkanen) de aantrekkelijkheid van vastgoed, omdat het de uitvaltijd tijdens stormen vermindert.
- Onderwijs- en gezondheidsvoorzieningen: De overheid en de private sector hebben nieuwe scholen en zorginstellingen geopend. Met name Health City Cayman Islands (een groot medisch complex in East End) opende een tweede locatie in Camana Bay in 2022–23. Dit biedt niet alleen eersteklas gezondheidszorg (het trekt medisch toerisme aan en biedt comfort aan gepensioneerden/investeerders), maar geeft ook werk aan personeel dat huisvesting in de buurt nodig heeft. De aanwezigheid van goede scholen (zoals Cayman International School in Camana Bay of St. Ignatius in South Sound) zorgt er vaak voor dat gezinnen in die opvanggebieden woningen kopen.
- Digitale infrastructuur: Cayman heeft uitstekende internetverbindingen (glasvezel tot in veel wijken) en paste snel werken op afstand toe (bijv. het Global Citizen-programma tijdens COVID). Deze digitale paraatheid betekent dat meer mensen op afstand vanuit Cayman werken, wat effect heeft op de huur- en koopmarkt in het hogere segment.
- Financiële gezondheid en beleid van de overheid: De overheidsinkomsten van de Cayman-eilanden zijn sterk afhankelijk van invoerrechten en heffingen, waaronder zegelrecht op vastgoedtransacties. In het eerste kwartaal van 2025 waren de zegelrechteninkomsten CI$7,7 miljoen hoger dan verwacht dankzij meer transacties en hogere vastgoedwaarden caymanresident.com caymanresident.com. Deze beter dan verwachte inkomsten hebben bijgedragen aan een mogelijk begrotingsoverschot voor de overheid in 2025 caymanresident.com caymanresident.com. De implicaties voor vastgoed zijn tweeledig: Ten eerste heeft de overheid er belang bij om de vastgoedmarkt gezond te houden (het is een belangrijke inkomstenbron). Ten tweede maken sterke overheidsfinanciën het mogelijk om te blijven investeren in infrastructuur (wegen, scholen, enzovoort) zonder nieuwe belastingen in te voeren. Cayman hanteert strikte fiscale regels (beperkte schuldenlast, enzovoort), en hoewel een verkiezingsjaar onzekerheid kan brengen, blijft het algemene verloop stabiel. Een stabiele macro-economische omgeving met lage schulden en geen directe belastingen vormt een aantrekkelijk kader voor investeerders die overwegen om langdurig in vastgoed te investeren.
Samengevat wordt de vastgoedmarkt van de Cayman-eilanden gesteund door een dynamische economie: hoogwaardige internationale financiële dienstverlening brengt rijkdom en banen; toerisme van wereldklasse brengt bezoekers en allure (en huuropbrengsten); een groeiende bevolking zorgt voor levendigheid en vraag naar huisvesting; en investeringen in infrastructuur openen nieuwe groeimogelijkheden. Deze factoren versterken elkaar en maken Cayman een van de best presterende vastgoedmarkten in de regio. Uiteraard zorgen deze aanjagers ook voor bepaalde spanningen (verkeer, hoge kosten van levensonderhoud), waardoor we bij het volgende onderdeel komen – de risico’s en uitdagingen die overwonnen moeten worden.
Risico’s en Uitdagingen
Geen enkele markt is zonder uitdagingen. Ondanks alle sterke punten kent de vastgoedsector van de Cayman-eilanden diverse risico’s en beperkingen die investeerders en beleidsmakers nauwlettend in het oog houden:
- Hoge bouwkosten en aanbodbeperkingen: Bouwen op de Cayman-eilanden is duur. Vrijwel alle bouwmaterialen worden geïmporteerd (ongeveer 80% van de goederen komt uit de VS blog.bovell.ky) en zijn onderhevig aan invoerrechten van 22–27% practiceguides.chambers.com. Recente schommelingen in het mondiale handelsbeleid – zoals Amerikaanse tarieven op bepaalde materialen – hebben direct invloed gehad op de Caymaneilanden. Ontwikkelaars zagen de kosten stijgen voor hout, staal, apparatuur, enz., wat projecten kan vertragen of verkoopprijzen opdrijven blog.bovell.ky blog.bovell.ky. Een ontwikkelaar merkte op dat onvoorspelbare tariefwijzigingen het moeilijk maakten om langlopende projecten te prijzen, omdat “de ene dag zijn er tarieven, de volgende dag niet” blog.bovell.ky. Bovendien draait de bouwsector op de Cayman-eilanden op volle toeren; er zijn maar een beperkt aantal aannemers en vakmensen. In 2023–24 zorgde een achterstand bij het Planning Department bij inspecties voor vertragingen in de uitgifte van Bewoonbaarheidsverklaringen, waardoor sommige nieuwbouwwoningen meer dan 6 maanden moesten wachten op een definitieve goedkeuring caymanresident.com. Dit betekende dat pas gebouwde woningen leeg stonden (geen stroomaansluiting zonder Bewoonbaarheidsverklaring) en droeg bij aan de krappe huurmarkt omdat mensen die erin zouden trekken nog moesten blijven huren caymanresident.com. Dergelijke knelpunten illustreren hoe arbeids- en administratieve beperkingen het aanbod kunnen hinderen, wat het woningtekort verergert. Op de middellange termijn zullen overheid en privésector moeten investeren in training, mogelijk meer bouwpersoneel aantrekken, en het vergunningsproces stroomlijnen om deze problemen te voorkomen. Tot die tijd zal beperkt nieuw aanbod de prijsdruk hoog houden – gunstig voor eigenaren, maar een uitdaging voor het marktevenwicht.
- Infrastructuurdruk en zorgen over overontwikkeling: Naarmate de bevolking en de bebouwde omgeving groeien, komt de infrastructuur van Cayman onder druk te staan. Het meest zichtbare voorbeeld is verkeerscongestie op Grand Cayman. De spitsrit van de oostelijke districten naar George Town kan berucht lang duren (de klacht “Het eiland waar je normaal in 15 minuten was, kost nu meer dan een uur in het verkeer”). Terwijl nieuwe wegen gepland zijn, nemen sommige mensen intussen hun woonbeslissingen op basis van het verkeer – bijvoorbeeld door te verhuizen van een groter huis in de buitenwijken naar een kleiner appartement dichter bij het centrum caymanresident.com. Infrastructuurdruk betreft ook waterproductie, riolering en afvalbeheer, die door de snelle groei op de proef worden gesteld. De vuilstort in George Town ondergaat een langdurig saneringsproject (de ReGen afval-naar-energie-installatie), wat bij vertraging milieuproblemen en visuele zorgen kan opleveren voor nabijgelegen vastgoed. Overontwikkeling versus milieu is een actueel onderwerp: er is steeds meer publieke weerstand tegen ongebreidelde ontwikkeling die natuurlijke hulpbronnen zoals mangroven, riffen kan beschadigen of overstromingen kan veroorzaken. De huidige regering heeft aangegeven “de overontwikkeling te willen beteugelen” om een beter evenwicht tussen economische, sociale en milieuresultaten te bereiken caymanresident.com caymanresident.com. In de praktijk kan dit strengere planningsgoedkeuringen of het herbestemmen naar lagere dichtheid in bepaalde gebieden betekenen. Voor projectontwikkelaars vormen plotselinge beleidswijzigingen een risico (hoewel die tot nu toe nog niet zijn doorgevoerd – deze discussies zijn nog gaande). Voor de bredere markt geldt: als de infrastructuur niet op tijd wordt verbeterd, kan de levenskwaliteit afnemen, waardoor Cayman op de lange termijn minder aantrekkelijk kan worden. Het goede nieuws is dat Cayman over de middelen en fondsen beschikt om te investeren in infrastructuur; het gaat vooral om uitvoeringssnelheid en planning.
- Milieurisico’s (Klimaat en Natuurrampen): Cayman is een laaggelegen tropisch gebied, wat betekent dat het van nature blootstaat aan klimaatgerelateerde risico’s. Orkanen zijn de grootste acute dreiging – zo veroorzaakte orkaan Ivan in 2004 wijdverspreide schade en een tijdelijke terugval op de vastgoedmarkt. Sindsdien zijn de bouwvoorschriften sterk verbeterd en worden panden over het algemeen boven bekende overstromingsniveaus en met orkaanbestendige methoden gebouwd, wat zorgt voor meer veerkracht. Verzekeringen zijn gemakkelijk verkrijgbaar (zij het prijzig – veel eigenaren zagen hun woonverzekeringpremies met 30–40% stijgen in 2023 caymanresident.com doordat wereldwijde herverzekeringspremies stegen). Desondanks blijft een directe grote orkaan een risico dat de markt op korte termijn kan ontwrichten. <strongKlimaatverandering vormt een langzaam opbouwend risico: zeespiegelstijging en kusterosie kunnen de kustvastgoederen beïnvloeden. Seven Mile Beach heeft te maken gehad met erosie op sommige plekken (een bijzonder ernstig geval in 2022 bracht enkele gebouwen in gevaar). De overheid werkt aan klimaatbestendigheid – zoals koraalherstel, strandaanvulling en het eisen van grotere afstanden tot de kust voor nieuwe bebouwing. Sommige wetgevers beweerden dat hogere gebouwen klimaatbestendiger kunnen zijn als de begane grond wordt verhoogd en verder van de zee af wordt geplaatst caymancompass.com. Er is ook het probleem van beperkt zoetwater (hoewel ontzilting dat voorlopig heeft opgelost) en stijgende temperaturen die het elektriciteitsnet voor airco zwaar kunnen belasten. Voor investeerders is het belangrijk te zorgen dat panden aan hoge veerkrachtstandaarden voldoen (de meeste nieuwbouw doet dat) en bewust te zijn van verzekerings- en mitigatiekosten. Vanuit macro-economisch perspectief kan elk significant klimaatgebeurtenis het toerisme en dus de huurinkomsten tijdelijk verminderen.
- Wereldwijde economische en regelgevende factoren: Het lot van Cayman is verbonden met wereldwijde trends. Een wereldwijde recessie of marktneergang kan de vraag naar vakantiewoningen verminderen of ertoe leiden dat expats vertrekken (zoals tot op zekere hoogte gebeurde na 2008 en tijdens COVID). Stijgende wereldwijde rentetarieven in 2022–23 hadden overal een remmend effect op de vastgoedmarkt, ook op Cayman waar de hypotheekrente rond de 8% uitkwam caymanresident.com. Als de inflatiedruk terugkeert of de rente opnieuw stijgt, kan dit sommige kopers, vooral op de lokale markt, aan de zijlijn zetten. Een andere factor: wisselkoersen. De Caymaanse dollar is gekoppeld aan de Amerikaanse dollar, waardoor Amerikaanse kopers geen valutarisico lopen, maar Europeanen of Canadezen wel – een sterke USD (zoals in 2022) maakt Cayman duurder voor hen, wat hun koopkracht kan verminderen. Op regelgevend vlak is Cayman onder de loep genomen door internationale instanties vanwege de financiële sector (zwarte lijsten, enz.). Hoewel deze worden opgelost, kunnen negatieve ontwikkelingen (zoals op een zwarte lijst komen) het vastgoed indirect schaden doordat sommige investeerders voorzichtig worden. Evenzo, als grote landen strengere maatregelen nemen tegen offshore-bezit of belastingen heffen op buitenlands vastgoed van burgers, kan dat de buitenlandse interesse temperen. Er is ook geopolitiek risico in brede zin: de aantrekkingskracht van Cayman komt deels door de stabiliteit in een chaotische wereld – als geopolitieke gebeurtenissen leiden tot een vlucht naar veiligheid, kan Cayman daarvan profiteren (zoals gebeurde tijdens COVID voor enkele zeer vermogenden). Omgekeerd, als reizen wordt verstoord of als er wereldwijd een harde aanpak komt tegen offshore financiële centra, kan dat uitdagingen opleveren.
- Sociaal-politieke en lokale marktrisico’s: Binnen Cayman is een sociaal-politiek risico de groeiende kloof tussen arm en rijk en de lokale onvrede over de hoge vastgoedprijzen. Sommige Caymanians vinden dat het eiland wordt “verkocht” aan rijke buitenlanders en dat ze zelf uit hun eigen huizenmarkt worden geprijsd caymannewsservice.com. De overheid moet investeren en betaalbaarheid voor burgers waarborgen (vandaar maatregelen als belastingvrijstellingen voor locals). Als de publieke opinie verslechtert, kunnen toekomstige beleidsmaatregelen beperkingen op buitenlands eigendom in bepaalde segmenten omvatten, of verplichtingen voor ontwikkelaars om betaalbare woningen op te nemen. Dit is nog niet gebeurd op Cayman (dat altijd zeer vrijemarkgericht was), maar het is onderwerp van gesprek in de politiek, vooral in aanloop naar verkiezingen. Er is ook het risico van te grote afhankelijkheid van twee sectoren: financiën en toerisme. Diversificatie-initiatieven (zoals Cayman Enterprise City voor technologie of medisch toerisme met Health City) zijn gaande. Maar als een van beiden grote tegenslag krijgt (bijvoorbeeld door wereldwijde regelgeving of een pandemie), voelen de economie en de vastgoedmarkt dat. Ten slotte kunnen rente- en valutamismatches lokale huiseigenaren onder druk zetten – de meeste hypotheken zijn met variabele rente; als de rente te snel stijgt, kunnen sommigen moeite krijgen (de banken hier zijn echter voorzichtig en stellen meestal strenge eisen aan de schulddienstlasten).
Bij het afwegen van deze risico’s is het duidelijk dat de Cayman-eilanden veel ingebouwde veerkracht hebben: sterk bestuur, een begrotingsoverschot, adaptieve beleidsvoering en het voordeel dat de vraag vaak groter is dan het aanbod. Maar investeerders moeten alert zijn – doe gedegen onderzoek naar de locatie van het vastgoed (denk aan: overstromingsgebieden, enz.), zorg voor een goede verzekering en blijf op de hoogte van lokale beleidsontwikkelingen. In de praktijk worden veel van deze uitdagingen (infrastructuur, klimaataanpassing) actief aangepakt, wat op zichzelf kansen creëert – bijvoorbeeld: infrastructuurverbeteringen kunnen de waarde van grond waarin u nu investeert verhogen; duurzame bouwtrends kunnen waarde toevoegen aan milieuvriendelijke woningen.
Marktvoorspellingen voor de komende 3–5 jaar (2026–2030)
Het voorspellen van de vastgoedmarkt op een termijn van 3–5 jaar blijft altijd een kwestie van waarschijnlijkheden, maar de huidige trends en data maken het mogelijk een waarschijnlijke koers voor de Cayman-eilanden te schetsen:
- Algemene markttrend: De vastgoedmarkt op de Cayman-eilanden zal naar verwachting haar groeitrend voortzetten, maar waarschijnlijk in een meer gematigd en duurzaam tempo vergeleken met de hectische post-pandemische hausse. Na jaarlijkse prijsstijgingen met dubbele cijfers in sommige segmenten tijdens 2021–2022, koelde de markt af tot een enkelcijferige groei in 2023–2024. We verwachten een jaarlijkse gemiddelde prijsstijging in de orde van 5% voor residentieel vastgoed de komende jaren, aangenomen dat er geen grote externe schokken optreden. Toplocaties (zoals Seven Mile Beach) kunnen hogere stijgingen zien, terwijl sommige minder centrale gebieden mogelijk lagere (of stabiele) prijzen kennen totdat nieuwe infrastructuur hun waarde ontsluit. Belangrijk is dat zelfs een vlak jaar op de Cayman-eilanden meestal slechts een pauze is voordat de volgende stijging komt, gezien de werking van het beperkte aanbod hier.
- Woningaanbod en ontwikkeling: Tussen nu en 2030 zullen op de Caymaneilanden meerdere nieuwe ontwikkelingen worden gerealiseerd, die het aanbod vergroten maar ook de vraag stimuleren. We verwachten:
- Oplevering van verschillende luxe appartement projecten (Watermark in 2025, Grand Hyatt Residences in 2025, mogelijk ONE|GT in 2026, Lacovia gereed, enzovoorts). Deze zullen waarschijnlijk grotendeels door high-end kopers direct bij oplevering worden afgenomen, waardoor de markt niet overspoeld zal worden met onverkochte units – in plaats daarvan zetten ze nieuwe prijsniveaus.
- Nieuwe middenklasse gemeenschappen in de buitenwijken (zoals Savannah, Bodden Town), die meer aanbod bieden voor lokale gezinnen. De overheid kan ook samenwerken aan betaalbare huisvestingsprojecten en mogelijk enkele honderden goedkopere woningen of kavels vrijgeven. Hoewel dit helpt, zijn deze aantallen klein ten opzichte van de vraaggroei.
- Groei in de oostelijke districten: Als de East-West Highway doorgang vindt (mogelijk gedeeltelijke opening in 2027–2028?), verwacht dan een bouwhausse in die gebieden. Grondwaarden kunnen daar in anticipatie aanzienlijk stijgen. We zouden de eerste grote master-planned community in North Side of een uitgebreid resort in East End kunnen zien tegen 2030.
- Zuster-eilanden: Een onvoorspelbare factor – ontwikkeling is beperkt, maar één groot resortproject of als werken op afstand meer mensen daar naartoe trekt, kan de activiteit op Brac/Little Cayman aanzienlijk toenemen. Eén resort op Little Cayman staat gepland voor upgrade in de komende jaren; dat zou die micro-markt iets kunnen versterken.
- Verticale ontwikkeling: Als de wettelijke hoogtelimieten formeel worden verhoogd, zou Cayman tegen 2030 één of twee gebouwen van 15–20 verdiepingen kunnen hebben (misschien een nieuwe toren in Camana Bay of Seven Mile). Dit zou een nieuw product toevoegen (ultra-luxe penthouses op hoogte, etc.) en zou nieuwe interesse kunnen aantrekken (bijvoorbeeld enkele ultrarijken die de hoogste toren in het Caribisch gebied willen).
- Vraag en demografie: De bevolking van Cayman zou realistisch gezien 100.000 kunnen overschrijden tegen 2027–2028, gezien de huidige groeipercentages. Deze organische vraag zal de huurmarkt en starterswoningen ondersteunen. Het aantal rijken wereldwijd groeit ook – het aantal UHNWI’s wereldwijd zal naar verwachting aanzienlijk stijgen tot 2025 (ondanks economische cycli) caproasia.com, en Cayman zal een deel daarvan aantrekken vanwege zijn voordelen. De vraag naar luxe zal dus solide blijven. We voorzien ook meer millennials en Gen-Z kopers op de Cayman-markt, waaronder kinderen van expats of rijke millennials die zoeken naar remote-workvriendelijke bestemmingen. Dit kan de vraag naar appartementen in wandelbare gebieden (Camana Bay, GT) verhogen en mogelijk ook naar duurzame/groene woningen.
- Rentevoeten en financieringsklimaat: De meeste prognoses voorzien dat de wereldwijde rentevoeten stabiliseren of dalen tegen 2025–2026 na de inflatiestrijd. Als de Amerikaanse rente normaliseert tot bijvoorbeeld ~2–3% Fed Funds in 2026, kunnen de hypotheekrentes in Cayman terugvallen naar ~4–5%. Dat zou een zegen zijn voor de vastgoedmarkt, en mogelijk een nieuwe golf van doorstromers en investeerders aanwakkeren die gebruik maken van goedkope schulden. Goedkopere financiering gecombineerd met voortdurende vermogensgroei vormt het toneel voor een nieuwe opwaartse trend in vastgoedtransacties en prijzen in de tweede helft van het decennium. Omgekeerd, als de inflatie verrast en de rente hoog blijft, zal het vastgoed in Cayman waarschijnlijk trager groeien, vooral met lokale starters die beperkt worden – terwijl buitenlandse kopers aan de top waarschijnlijk niet geraakt worden.
- Economische vooruitzichten: De fundamentele sectoren die het vastgoed aandrijven (financiën, toerisme) zien er op middellange termijn positief uit. De financiële dienstensector is aan het diversifiëren (bijv. naar fintech, digitale activa onder een gereguleerd proefproject), wat nieuwe soorten bedrijven en jongere professionals kan aantrekken. Verwacht wordt dat het toerisme jaar op jaar bescheiden groeit (Cayman richt zich op kwaliteit boven kwantiteit, maar enige toename in luchtverkeer en mogelijk verbeteringen van cruiseschipfaciliteiten kunnen komen). Elke diversificatie – zoals medisch toerisme bij de uitbreidende faciliteiten van Health City – is een extraatje, dat gespecialiseerde werknemers en mogelijk patiënten aantrekt die later een tweede huis kopen. Overheidsprognoses en de Strategische Beleidsverklaring mikken op duurzame groei; zij voorzien operationele overschotten en investeringen in infrastructuur tot en met 2026 caymanresident.com caymanresident.com. Een mogelijke risicofactor na 2025 is de wereldwijde invoering van een 15% minimum vennootschapsbelasting (OESO Zuil 2). Cayman, dat fiscaal neutraal is, zal geen inkomstenbelasting invoeren, maar zal wel rapporteren over grote multinationals practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Hoe deze wereldwijde fiscale ontwikkeling zich ontvouwt, kan de aanwezigheid van bedrijven enigszins beïnvloeden. Omdat Cayman echter geen belasting heft, zullen bedrijven zich hier misschien nog steeds vestigen en gewoon het verschil aan hun thuisland betalen. Dus waarschijnlijk minimale impact op vastgoed, maar iets om in de gaten te houden rond 2026.
- Prijssegmenten verwachting: Tegen 2030 is het denkbaar dat:
- De mediane/gemiddelde huizenprijzen (momenteel rond US$1,2 miljoen) kunnen stijgen naar wellicht US$1,5–$1,6 miljoen, uitgaande van 4–5% jaarlijkse groei en samengestelde rente.
- De luxueuze condominium-markt aan Seven Mile zal waarschijnlijk nieuwe records breken – misschien zien we de eerste US$50 miljoen verkoop als een ultragroot penthouse of landgoed wordt verhandeld (sommige penthouses zitten nu al dicht bij $30 miljoen).
- Woningen voor de middenklasse (townhouses, inlandse appartementen) zullen hopelijk in aantal toenemen. Prijzen zullen daar ook stijgen maar kunnen stabiliseren als de overheid succesvol betaalbare woningen toevoegt. Toch kan een appartement dat in 2024 CI$500k kostte tegen 2028 CI$600–650k waard zijn.
- Huurprijzen zullen de vastgoedprijzen volgen, tenzij er een brede bouw van huurappartementen komt. Hoge vraag naar huurwoningen betekent dat het rendement naar verwachting vrij stabiel blijft op het huidige niveau (als prijzen 5% stijgen, stijgen huren waarschijnlijk ongeveer evenveel zodat het rendementspercentage gelijk blijft).
- Slechtste geval/Bear-scenario: In het belang van balans, wat zou er mis kunnen gaan? Stel dat er in 2026 een wereldwijde recessie uitbreekt—Cayman zou dan een tijdelijke vertraging kunnen zien: het verkoopvolume zou kunnen dalen, de verkooptijd zou langer kunnen worden en sommige verkopers zouden de prijzen iets kunnen aanpassen om aan de markt te voldoen. Maar op basis van eerdere ervaringen (2008, 2020) zijn zulke dalingen in Cayman meestal enkelcijferige percentages en van korte duur blog.bovell.ky. De ondergrens wordt vastgehouden door het gebrek aan onroerendgoedbelasting (geen verkoopdruk door vaste lasten) en eigenaren met diepe zakken. Een ander scenario: een catastrofale orkaan zou aanzienlijke schade kunnen veroorzaken en de markt 1 tot 2 jaar kunnen verstoren. Echter, wederopbouw zorgt vaak voor een opleving in de bouwsector en mogelijk een mini-boom. Al met al worden de neerwaartse risico’s op Cayman verzacht door zijn stabiliteit en aantrekkingskracht – het kan buigen, maar is historisch gezien nooit gebroken.
Eigendom en Belasting: De Cayman-eilanden vallen op door hun combinatie van geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting en geen beperkingen voor buitenlands eigendom.Buitenlandse kopers op de Kaaimaneilanden genieten van dezelfde eigendomsrechten als de lokale bevolking – zij kunnen elk eigendom (eigendom van grond of appartementen) kopen zonder een speciale vergunning caymanresident.com.De enige belasting is de eenmalige zegelrecht (7,5%) bij aankoop practiceguides.chambers.com.Daarentegen beperkt Bermuda de aankoop van onroerend goed door buitenlanders sterk: buitenlandse investeerders moeten een overheidsvergunning verkrijgen (met een vergoeding van 6–8% van de waarde van het onroerend goed) en kunnen alleen kopen uit een kleine groep hoogwaardige eigendommen die voldoen aan minimale drempels voor de jaarlijkse huuropbrengstwaarde (ARV) caymancompass.com.Ze kunnen helemaal geen onontwikkeld land kopen caymancompass.com caymancompass.com.Bermuda heft ook een jaarlijkse grondbelasting op basis van de ARV, wat betekent dat buitenlandse eigenaren met doorlopende kosten worden geconfronteerd, net als de lokale bewoners (bijvoorbeeld, een huis van ongeveer $1 miljoen kan enkele duizenden dollars aan jaarlijkse belasting opleveren).Bahama’s valt er tussenin – het heeft ook geen inkomsten- of vermogenswinstbelasting en moedigt buitenlandse aankopen aan.Buitenlanders kunnen vrij Bahamaans onroerend goed kopen en zelfs permanent verblijfsrecht verkrijgen door te investeren (de drempel voor economische verblijfsvergunning wordt in 2025 verhoogd van $750k naar $1M) globalpropertyguide.com.Bahama’s heft echter een jaarlijkse onroerendgoedbelasting op de meeste eigendommen: door de eigenaar bewoonde woningen hebben progressieve tarieven (bijv. 0,75%–1% over de waarde boven een bepaalde vrijstelling), en niet door de eigenaar bewoonde of buitenlands eigendom betaalt vaak rond de 1% over de volledige waarde, tenzij vrijgesteld sothebysrealty.com sothebysrealty.com.Er is ook een 10% btw (feitelijk overdrachtsbelasting) op transacties boven $100.000 krabahamas.com.BVI, net als de Kaaimaneilanden, heeft geen inkomsten- of vermogenswinstbelasting en geen noemenswaardige jaarlijkse onroerendgoedbelasting (slechts een symbolische grondbelasting van een paar dollar per acre).Echter, BVI vereist dat alle buitenlandse kopers een Non-Belonger Land Holding License verkrijgen, een tijdrovend proces dat 6–12 maanden kan duren, en het aan te kopen onroerend goed moet worden gespecificeerd in de aanvraag bvisothebysrealty.com bvicompanyincorporation.com.BVI rekent ook een hogere overdrachtsbelasting aan buitenlanders (12% tegenover 4% voor lokalen) bij aankopen.Dubai (VAE) daarentegen heeft geen inkomsten- of vermogenswinstbelasting, en hoewel er een overdrachtsvergoeding (overdrachtsbelasting) van 4% en kleine jaarlijkse servicekosten voor onroerend goed zijn, is er geen terugkerende onroerendgoedbelasting.Buitenlands eigendom is toegestaan in aangewezen eigendomsgebieden.
Samenvattend is de 5-jaars prognose voor vastgoed op de Kaaimaneilanden overwegend positief: verwacht een aanhoudende waardestijging van vastgoed, gedreven door sterke fundamenten, zij het in een gematigder tempo dan tijdens de piekbeginjaren van 2022. De markt wordt volwassener, met meer segmentatie (luxe versus starterswoningen, enz.), en waarschijnlijk meer overheidsbemoeienis bij het aansturen van ontwikkelingen. Voor investeerders en huiseigenaren suggereert het vooruitzicht dat nu aangekochte eigendommen in waarde zullen stijgen en de vraag naar Cayman-activa hoog zal blijven. Uiteraard houden verstandige investeerders de rente, beleidsveranderingen en mondiale economische gezondheid in de gaten, maar de unieke combinatie van levensstijl en financiële voordelen van Cayman positioneert het goed om uitdagingen te weerstaan en tot 2030 verder te groeien.
Vergelijking met Andere Fiscaal-Neutrale Rechtsgebieden
Hoe verhoudt de vastgoedmarkt op de Kaaimaneilanden zich tot andere Caraïbische en wereldwijde fiscaal-neutrale rechtsgebieden? Hieronder volgt een vergelijking van belangrijke factoren en recente trends in Cayman versus enkele relevante tegenhangers: Bahama’s, Bermuda, Britse Maagdeneilanden (BVI), en een korte opmerking over Dubai (een niet-Caraïbisch fiscaal-neutraal knooppunt). Deze locaties worden vaak in één adem genoemd vanwege hun offshore financiële centra of belastingvriendelijke status, maar ze hebben elk een uniek vastgoedlandschap.
Marktomvang en activiteit: De markt van de Cayman-eilanden is relatief klein, maar zeer actief en liquide gezien de bevolking. Het jaarlijkse volume van vastgoedverkopen heeft de afgelopen jaren rond de US$800 miljoen–$1 miljard geschommeld op Grand Cayman (in 2022 werd zelfs $1 miljard overschreden blog.bovell.ky). De markt van Bermuda is kleiner en is relatief stabiel gebleven. De strenge beperkingen zorgen voor weinig transacties – Bermuda kent slechts enkele tientallen luxeverkopen aan buitenlanders per jaar, en lokale bewoners verhandelen voornamelijk onder elkaar. De gemiddelde prijs van een huis op Bermuda was rond de $885.000 in 2020 caymancompass.com, maar het aantal verkopen is laag en veel eigendommen worden via erfenis doorgegeven caymancompass.com. De restrictieve aanpak van Bermuda heeft de prijzen hoog gehouden maar de liquiditeit laag (een veelgehoorde kritiek is dat hun beleid heeft geleid tot een “stagnante huizenmarkt” met beperkte nieuwe ontwikkelingen) caymancompass.com. De Bahama’s heeft een grotere bevolking (~400.000) en een tweelaagse markt: een high-end segment gedreven door buitenlanders (in Nassau, Paradise Island, en resorteilanden) en een binnenlands segment. De Bahama’s kende een enorme groei in 2021–2022 na COVID – zo meldde Knight Frank dat de prijzen van eersteklas woningen op de Bahama’s met 15% stegen in 2023, een van de grootste stijgingen wereldwijd globalpropertyguide.com. Dit werd aangejaagd door Amerikanen en Europeanen die luxe huizen kochten in Nassau/Exuma etc. Het lokale segment op de Bahama’s kampt met betaalbaarheidsproblemen en een beperkt aanbod van middenklassewoningen globalpropertyguide.com. Over het algemeen is er op de Bahama’s meer geografische ruimte, maar infrastructuur- en economische ongelijkheid zorgen ervoor dat niet alle gebieden zich even snel ontwikkelen. De markt van BVI is zeer klein en bestaat vooral uit luxe villa’s of ontwikkelingspercelen op Virgin Gorda en Tortola. De markt is nooit volledig hersteld van de orkanen van 2017 (Irma trof BVI zwaar), waardoor prijzen in sommige gevallen nog onder het niveau van vóór 2017 liggen. Er vinden weinig verkopen plaats door de vereiste vergunning – sommige buitenlandse kopers raken gefrustreerd en kijken liever naar de Cayman-eilanden of de Bahama’s, waar transacties sneller verlopen. Dubai is qua omvang een megamarkt vergeleken met deze eilanden – vele duizenden transacties per jaar, zeer internationaal en berucht cyclisch (pieken en dalen). Dubai kende een hausse in 2021–2022 (prijzen +60% in sommige luxegebieden, geholpen door een toestroom van welvarende migranten), en blijft populair bij wereldwijde investeerders die op zoek zijn naar nul inkomstenbelasting. Maar in tegenstelling tot de Cayman-eilanden, heeft Dubai vrijwel onbeperkt aanbod (ze blijven nieuwe wolkenkrabbers bouwen), wat de lange termijn-waardestijging kan beperken.
| Rechtsgebied | Belastingen & Heffingen op Eigendom | Regels voor Buitenlands Eigendom | Recente Markttrend |
|---|---|---|---|
| Kaaimaneilanden | Geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting; 7,5% overdrachtsbelasting bij aankoop practiceguides.chambers.com; Geen inkomsten- of vermogenswinstbelasting. | Geen beperkingen voor buitenlandse kopers (kan elk vastgoed kopen) caymanresident.com.Titel gegarandeerd door de overheid; eenvoudig aankoopproces.PR-visum voor $2,4 miljoen investering uglobal.com eracayman.com. | Sterk – Hoge vraag en stijgende prijzen in 2023–25 (gem. verkoopprijs ~$1,2 miljoen 1503propertygroup.com).Luxesegment booming, algemene markt veerkrachtig blog.bovell.ky. |
| Bermuda | Jaarlijkse grondbelasting gebaseerd op ARV (bijvoorbeeld, ~€6k/jaar op een huis van €1M); 7–10% overdrachtsbelasting (verdeeld tussen koper/verkoper) bij verkoop.Geen inkomstenbelasting. | Zeer beperkt: Buitenlanders hebben een overheidsvergunning nodig (vergoeding 6–8% van de prijs) caymancompass.com; kunnen alleen bepaalde dure woningen/appartementen kopen (bijv.ARV > $126k voor huizen) caymancompass.com; Kan geen onbebouwde grond kopen caymancompass.com.Houders van werkvergunningen mogen over het algemeen geen caymancompass.com kopen. | Vlak/Stilstaand – Beperkte verkopen door restricties; weinig nieuwe ontwikkelingen.Gemiddelde lokale huizenprijs ongeveer $885k (2020) caymancompass.com.Markt wordt als illiquide beschouwd; critici zeggen dat het beleid tot stagnatie heeft geleid caymancompass.com. |
| Bahama’s | Jaarlijkse onroerendgoedbelasting (geschaald: bijv.0,75%–1% op waarde >$500k, enkele vrijstellingen) sothebysrealty.com; ~10% btw op vastgoedtransfers (meestal verdeeld) krabahamas.com.Geen inkomstenbelasting op huur, maar btw is van toepassing op vakantiewoningen. | Open voor buitenlandse kopers: Geen vergunning nodig (behalve bij aankoop van meer dan 5 hectare of voor commercieel gebruik, dan is een vergunning vereist).Buitenlanders kunnen volledig eigenaar zijn; de overheid biedt een permanente verblijfsvergunning aan voor een $1M vastgoed aankoop (verhoging van $750k in 2025) globalpropertyguide.com. | Zeer actief – Luxe markt in opkomst (Nassau, enz.prima prijzen +15% in 2023 globalpropertyguide.com).De buitenlandse vraag is sterk (VS, Europa) globalpropertyguide.com.Lokale markt kampt met tekorten aan betaalbare woningen globalpropertyguide.com.Over het algemeen is er een toename van high-end ontwikkelingen (Albany, Baker’s Bay, enz.). |
| Britse V.I. | Geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting (nominale grondbelasting ~$50–150/acre/jaar); Stamp duty 12% voor buitenlandse kopers (4% voor Belongers)lawgratis.com.Geen inkomstenbelasting of belasting op vermogenswinst. | Beperkt: Buitenlanders moeten voor elk onroerend goed een Non-Belonger Land Holding License verkrijgen bvisothebysrealty.com – vereist goedkeuring van de overheid, kan ongeveer 1 jaar duren redcoralbvi.com.Dit voegt onzekerheid en draagkosten toe.Sommige ontwikkelingen bieden vooraf goedgekeurde eigendommen voor buitenlanders (zeldzaam). | Klein/Niche – Markt herstelt zich nog steeds van de orkanen van 2017.Weinig transacties; villa’s in Virgin Gorda hebben enige interesse.Vergunningsvereiste drukt de vraag.Prijzen relatief stabiel, maar groei blijft achter bij Cayman/Bahama’s.Ontwikkeling is beperkt (enkele heropbouwen van resorts, bescheiden nieuwe projecten). |
| Dubai (VAE) | Geen onroerendezaakbelasting; eenmalige overdrachtsvergoeding van 4%; ontwikkelaars rekenen servicekosten voor appartementen.Geen inkomstenbelasting. | Buitenlanders kunnen volledig eigendom bezitten in aangewezen gebieden (het grootste deel van Dubai).Geen verblijfsvereiste om te bezitten, maar eigendom ≥AED 750k (~$204k) kan kwalificeren voor een verblijfsvisum (AED 2M voor een 10-jarig “Gouden Visum”). | Boom-bustcycli – Momenteel in een opwaartse trend: prijzen van luxe villa’s +44% in 2022 (Knight Frank) en blijven stijgen in 2023.Zeer liquide markt met wereldwijde kopers.Echter, een grote aanvoer kan leiden tot overaanbod; de prijzen daalden ongeveer tussen 2015 en 2019.Ander risicoprofiel dan Caribische markten. |
(Bronnen: Cayman – Overheidswetten practiceguides.chambers.com caymanresident.com; Bermuda – Cayman Compass caymancompass.com caymancompass.com; Bahama’s – Savills/Knight Frank rapporten globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Bahama’s regering; BVI – BVI Sotheby’s richtlijnen bvisothebysrealty.com redcoralbvi.com; Dubai – Knight Frank Wealth Report, informatie van de VAE-overheid.)
Huur en Opbrengsten: De Kaaimaneilanden bieden een sterke vraag naar huurwoningen van zowel bewoners als toeristen, en geen belasting op huurinkomsten. Bruto-opbrengsten op de Kaaimaneilanden voor langetermijnverhuur liggen rond de 5–7%, afhankelijk van het type woning en de locatie, wat aantrekkelijk is. In Bermuda zijn de huren extreem hoog (door schaarste), maar buitenlandse eigenaren mogen hun woning meestal niet verhuren tenzij het een erkende toeristische verhuur is. Bermuda heft ook een bezettingsbelasting op huurinkomsten en er is enige huurprijsregulering voor de lokale bevolking. Bahama’s heeft goede opbrengsten voor kortetermijnverhuur in resortgebieden (bijv. vakantiehuizen op Harbour Island, Abaco), maar kent een kleinere langetermijnhuurmarkt voor expats dan de Kaaimaneilanden. Er wordt een btw van 10% geheven op de verhuur van vakantiehuizen (voor rekening van de toeristische huurders). De opbrengsten in de BVI zijn gemiddeld en het aantal huurders is klein buiten een bescheiden expatgemeenschap. In Dubai kunnen de opbrengsten hoog zijn (6–8% in sommige gebieden), maar er zijn servicekosten en een hoog leegstandrisico bij overaanbod.
Levensstijl en andere factoren: Veel vermogende particulieren vergelijken de Kaaimaneilanden, Bahama’s en Bermuda op levensstijl. Kaaimaneilanden worden vaak geprezen voor veiligheid (zeer lage criminaliteit), uitstekende scholen en gezondheidszorg, en de gemakkelijke integratie (Engelstalig, vriendelijke sfeer). Bermuda kent ook weinig criminaliteit en een zeer hoge levensstandaard, maar ligt noordelijker (koelere winters) en wordt soms als wat gesloten ervaren met strikte regels (bijv.: Alleen Bermudianen mogen auto’s besturen – expats mogen vaak alleen scooters gebruiken). Ook is de levensduurte op Bermuda zelfs nog hoger dan op de Kaaimaneilanden (het behoort tot de duurste plekken ter wereld). Bahama’s biedt een gevarieerder aanbod (van chique gated communities in Nassau tot afgelegen eilanden). In sommige delen van Nassau is er meer criminaliteit en de infrastructuur buiten Nassau kan tekortschieten. Maar het trekt mensen aan die grote landgoederen of privé-eilanden willen (iets wat de Kaaimaneilanden nauwelijks hebben) – in feite hebben ultrarijken zoals Bezos privé-eilanden in de Bahama’s gekocht. BVI is uiterst rustig, ideaal voor zeilliefhebbers, maar veel minder ontwikkeld qua voorzieningen en het herstel na orkanen verloopt langzaam. Het spreekt mensen aan die een heel rustig leven willen en bereid zijn om met de bureaucratie om te gaan. Dubai, hoewel cultureel zeer verschillend, concurreert als belastingvrij centrum met een glamoureus stadsleven – sommige cliënten overwegen een aankoop op de Kaaimaneilanden versus Dubai, afhankelijk van of ze een eilandleven of een metropool prefereren. Dubai biedt fonkelende wolkenkrabbers en entertainment, terwijl de Kaaimaneilanden ontspannen luxe bieden met het strand en een sterke rechtsstaat onder Britse bescherming (sommigen geven de voorkeur aan de politieke stabiliteit en democratische bestuur van de Kaaimaneilanden boven het golfautocratiemodel).
Om de vergelijking samen te vatten, volgt hier een tabel die de belangrijkste verschillen benadrukt:
Zoals de tabel laat zien, biedt Cayman een uitzonderlijk investeringsvriendelijk klimaat voor internationale vastgoedbeleggers vergeleken met zijn concurrenten. Het combineert het beste van twee werelden: geen onroerendgoedbelasting (zoals BVI, Bahama’s) en geen aankoopbeperkingen (zoals Bahama’s, Dubai), allemaal binnen een stabiel Brits Overzees gebied. De exclusiviteit van Bermuda kan sommige ultrarijken aanspreken, maar de gegevens suggereren dat dit de marktdynamiek heeft geschaad caymancompass.com. De Bahama’s zijn groter en bieden meer diversiteit (prive-eilanden, enz.), wat aantrekkelijk kan zijn, maar gaat gepaard met jaarlijkse belastingen en in sommige delen iets minder sociale stabiliteit. Cayman’s veiligheid, infrastructuur en vasthoudend pro-investeerderbeleid maken het arguably de topkeuze onder Caribische jurisdicties voor vastgoedbeleggingen – iets dat wordt weerspiegeld in de bloeiende markt en voortdurende instroom van vraag.
Voor een wereldwijde belegger die vergelijkt met Dubai of anderen: Cayman is kleinschaliger en minder volatiel; je zult er geen 50 verdiepingen tellende torens of prijsschommelingen van 50% zien, maar je krijgt wel gestage groei en het voordeel om in de VS-tijdzone met een paradijselijke strandsetting te zijn. Monaco en Singapore zijn andere “geen-onroerendgoedbelasting” rijke enclaves – Monaco heeft extreem hoge prijzen en een minuscuul formaat; Singapore heeft afkoelingsmaatregelen en enkele belastingen voor buitenlandse kopers ingevoerd. Cayman bevindt zich daardoor in een unieke positie: luxueus maar ontspannen, kosmopolitisch maar gemeenschapsgericht en financieel efficiënt. Het valt nog te bezien hoe elke jurisdictie zich verder ontwikkelt (bijvoorbeeld, als Bermuda regels versoepelt of als wereldwijde belastingwijzigingen de aantrekkelijkheid beïnvloeden), maar voorlopig is Caymans comparatief voordeel op het gebied van vastgoed helder en goed behouden.
Conclusie
De vastgoedmarkt van de Kaaimaneilanden in 2025 bloeit, gestut door sterke economische factoren, investeringsvriendelijk beleid en de blijvende aantrekkingskracht van het zonovergoten, belastingvrije leven. We hebben gezien dat alle grote segmenten – van starterswoningen tot commerciële ruimtes tot ultra-luxe penthouses – sterke vraag ervaren, zij het met nuances per segment. De prijzen zijn over het algemeen omhoog gegaan en naar verwachting zullen ze in gezond tempo blijven stijgen, ondersteund door een beperkt aanbod en een gestage instroom van kapitaal en mensen.
Beleggers kunnen vertrouwen op de veerkracht en stabiliteit van Cayman. Zelfs in het licht van mondiale onzekerheden heeft de markt het vermogen getoond om zich aan te passen en waarde te behouden (zoals te zien tijdens eerdere economische crises, toen Cayman het ergste van de huizencrisis wist te vermijden blog.bovell.ky). Dat gezegd hebbende, is het belangrijk om aandacht te schenken aan uitdagingen zoals druk op de infrastructuur en klimaatrisico’s – hier wordt aan gewerkt, maar het zijn aandachtspunten om te blijven monitoren.
Als we 3–5 jaar vooruitkijken, is het vooruitzicht bullish maar behoedzaam: verwacht dat nieuwe ontwikkelingen de mogelijkheden zullen vergroten, rentedalingen de activiteit zullen stimuleren en Caymans comparatieve voordelen nog meer internationale kopers zullen aantrekken. In een wereld waar vermogende particulieren en mondiale bedrijven steeds mobieler worden, maakt Caymans mix van levensstijl, juridische zekerheid en financiële voordelen het tot een topkeuze voor vastgoedbeleggingen onder elitejurisdicties.
Samengevat biedt de Kaaimaneilanden een overtuigend vastgoedverhaal – een verhaal van groei, gebaseerd op solide fundamenten. Of men nu op zoek is naar een gezinswoning in een veilige, luxe gemeenschap, een toevluchtsoord aan het strand met wereldklasse duikmogelijkheden voor de deur, of een commerciële investering in een bloeiend financieel centrum, Cayman levert – met als extra voordeel geen onroerendgoedbelasting en een warme, gastvrije eilandcultuur. Zolang Cayman ontwikkeling blijft combineren met duurzaamheid en haar zakelijke, vriendelijke karakter behoudt, zal de vastgoedmarkt naar verwachting ook in 2025 en de daaropvolgende jaren voorspoedig blijven.
Bronnen: Belangrijke informatie in dit rapport is afkomstig uit branche-updates, overheidsgegevens en marktanalyse, waaronder rapporten van de Cayman Islands Real Estate Brokers Association (CIREBA) eracayman.com eracayman.com, lokaal deskundig commentaar blog.bovell.ky caymanresident.com, publicaties van de regering van de Kaaimaneilanden practiceguides.chambers.com caymannewsservice.com, en vergelijkende inzichten uit regionale vastgoedgidsen caymancompass.com globalpropertyguide.com. Deze en andere bronnen worden in de tekst aangehaald ter referentie en voor verdere verdieping.
