Investeringskansen en Verwachte Rendementen
Potentieel voor waardestijging: Vastgoed in Courchevel 1850 wordt vaak gezien als een blue-chip investering, die zorgt voor solide kapitaalbehoud en langetermijnwaardestijging in plaats van snelle speculatieve winsten. Het trackrecord is indrukwekkend – de vastgoedwaarden in de Franse Alpen zijn sinds 2020 gemiddeld met ~30% gestegen (ongeveer 5,5% per jaar) investropa.com investropa.com, en toplocaties hebben het nog beter gedaan, vooral na de pandemie. In het geval van Courchevel zijn de prijzen de afgelopen jaren scherp gestegen (bijvoorbeeld +9% in 2024 alleen al) investropa.com, wat nieuwe maatstaven heeft gezet. Vooruitkijkend verwachten experts, hoewel het tempo wellicht zal afzwakken, een matige groei van ~3–7% per jaar op de Alpinemarkten tot 2026 investropa.com. Voor een ultraprime locatie als 1850 mag men redelijkerwijs verwachten dat de waardestijging aan de bovenkant van die bandbreedte zal zitten, tenzij er grote verstoringen optreden. Dit betekent dat een chalet van €10 miljoen vandaag vanzelf in waarde kan stijgen naar wellicht €11–12 miljoen binnen enkele jaren, puur door marktgroei. Bovendien suggereert het unieke vraag-en-aanbodgat in Courchevel dat het mogelijk boven-gemiddelde waardestijging kan meemaken – telkens als er een toestroom is van nieuwe vermogende kopers (bijvoorbeeld uit opkomende markten of een sterke economie), kunnen de prijzen stijgen door het beperkte aanbod. Kortom, de vooruitzichten voor kapitaalgroei blijven sterk, waardoor kopen en vasthouden een lonende strategie is. Zelfs op de zeer lange termijn hebben topvastgoeden in de Alpen een gestage waardestijging laten zien (bijvoorbeeld, eersteklas skichalets zijn sinds 2008 gemiddeld met ~33% in waarde gestegen, met een versnelling van de groei na 2020) investropa.com.
Huurinkomsten en rendement: Investeerders dienen zich ervan bewust te zijn dat de huuropbrengsten in Courchevel 1850 relatief laag zijn in procentuele termen, wat kenmerkend is voor ultra-luxe markten. Omdat de aankoopprijzen zo hoog zijn, betekent de huurinkomst, hoewel die absoluut gezien hoog is, een bescheiden jaarlijks rendement. Typische netto huur rendementen liggen rond de 2–3% in top resorts zoals Courchevel snowonly.com. Ter vergelijking: minder glamoureuze Franse Alpengebieden kunnen een netto rendement van 4–4,5% bieden snowonly.com, en het Franse nationale gemiddelde huur rendement (over alle vastgoedtypes) ligt rond de 6% mansion-properties.com. Dit betekent dat een investeerder in Courchevel doorgaans kapitaalappreciatie en eigen gebruik vooropstelt, boven hoge cash-on-cash rendementen. Een woning van bijvoorbeeld €5 miljoen kan misschien €200.000 bruto per jaar opleveren aan huur (indien verhuurd tijdens piekweken), wat na aftrek van kosten zo’n €150.000 netto kan zijn – ongeveer een rendement van 3%. Echter, wat deze cijfers niet laten zien, zijn de hoge huuropbrengsten en de mogelijkheid om eigenaarskosten te compenseren. Tijdens piekweken in de winter (Oud & Nieuw, schoolvakanties), kunnen wekelijkse huurprijzen voor topchalets de €80.000–€100.000 overstijgen businessinsider.com. Zelfs kleinere luxueuze appartementen kunnen tientallen duizenden euro’s per week opbrengen in het hoogseizoen. Als een eigenaar zijn woning 8–10 weken in de winter en mogelijk nog een paar weken in de zomer verhuurt, kan hij een aanzienlijk deel van de jaarlijkse uitgaven (personeel, onderhoud, belastingen) dekken en zelfs winst maken, terwijl hij toch zelf een deel van het jaar van de woning geniet.
Het is ook noemenswaardig dat de vraag naar verblijf zeer groot is in Courchevel voor de weken waarin eigenaren hun huis beschikbaar stellen voor verhuur. Specialisten in Alpenverhuur rapporteren dat goed gelegen chalets een bezettingsgraad van 70–90% gedurende de winter (en zelfs tot in de zomer) kunnen behalen snowonly.com. Door de toename van toerisme in alle seizoenen dragen juli–augustus nu ook aanzienlijk bij aan de huurinkomsten (zij het tegen een lager tarief dan in de winter). Zo kan een slimme eigenaar tijdens de hoogseizoenen nagenoeg een volledige bezetting behalen en een beter effectief rendement realiseren. Sommige panden worden beheerd door luxe touroperators of chaletverhuurbureaus, wat dit proces kan vereenvoudigen.
Investeringsstrategieën & kansen: Voor investeerders zijn er specifieke invalshoeken om rendement in Courchevel te maximaliseren:
- Renovatieprojecten: Zoals eerder vermeld, kunnen oudere chalets op toplocaties die modernisering nodig hebben soms worden gekocht met een lichte relatieve korting. Investeren in een hoogwaardige renovatie (met verbeterde energie-efficiëntie, nieuwe voorzieningen) verhoogt niet alleen de waarde van het onroerend goed aanzienlijk, maar ook de verhuurbaarheid. Gezien de regelgeving die aandringt op energiezuinige woningen, kunnen dergelijke upgrades de investering ook toekomstbestendig maken.
- BTW-teruggave op nieuwbouw: Frankrijk biedt een lucratief voordeel voor wie nieuwbouwwoningen in toeristische zones koopt. Als je een nieuwbouwpand koopt en je verplicht deze gemeubileerd te verhuren met hotelachtige diensten (bijv. schoonmaak, ontbijt) gedurende een aantal weken, kom je in aanmerking voor een teruggaaf van 20% BTW over de aankoopprijs freespiritalpine.com. In Courchevel betekent 20% op een aankoop van meerdere miljoenen euro’s een aanzienlijk bedrag – in feite een directe vermogensversterking. Veel kopers van nieuwe appartementen in Courchevel 1650 maken bijvoorbeeld gebruik van deze regeling, financieren de BTW tijdens de bouw en krijgen die na aankoop terug door deel te nemen aan het verhuurprogramma. Dit verbetert het investeringsrendement en de cashflow, waardoor het huurrendement in de beginjaren aantrekkelijker wordt.
- Gedeeld gebruik model: Sommige investeerders werken samen met vrienden of familie om gezamenlijk een chalet te bezitten (informeel of via een BV-structuur), waardoor het gebruik en de kosten worden gedeeld. Gezien de hoge prijzen kan dit zinvol zijn en met een zorgvuldige planning kan elke partij toch genieten van topweken. Er is ook een opkomende trend van fractioneel eigendom of privélidmaatschapsclubs in luxe ski-eigendommen, waarbij investeerders “aandelen” kunnen kopen in een ultra-luxe chalet (hoewel men voorzichtig moet zijn en juridische duidelijkheid moet waarborgen – dit is nog een nieuw concept).
- Vergelijkende waarde in minder bekende gebieden: Hoewel Courchevel zelf prijzig is, overwegen investeerders soms te kopen aan de rand van Courchevel (bijv. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 of het nabijgelegen La Tania). Deze gebieden maken deel uit van hetzelfde skigebied en profiteren van de reputatie van Courchevel, maar de vastgoedprijzen zijn er lager. Bijvoorbeeld, satellietdorpen in Les Trois Vallées kunnen 50–70% minder per m² kosten dan 1850 investropa.com investropa.com, en hun huurrendementen (4%+ netto) presteren vaak beter dan die van de bekende resorts snowonly.com. Het nadeel is een zwakkere waardestijging en een ander type huurders, maar als een “investeringsstrategie” diversifiëren sommige kopers hun portefeuille over een mix van top- en opkomende resorts. Samenvattend komen de verwachte rendementen in Courchevel 1850 voort uit een mix van gematigde huuropbrengsten en sterke kapitaalgroei. Een koper in 2025 kan jaarlijkse waardestijgingen met een enkel cijfer in procenten verwachten (gecomponeerd op een zeer hoge basiswaarde) en de mogelijkheid om kosten te compenseren via verhuur die, hoewel deze slechts enkele procenten opleveren, aanzienlijk zijn in euro-termen. Gezien de fundamentele marktfactoren van Courchevel zal zelfs een conservatieve houd-tot-2028 strategie waarschijnlijk een fraai totaalrendement opleveren, wanneer zowel waardestijging als eventuele huuropbrengsten worden gecombineerd. De sleutel is om kwaliteit te kopen (locatie en specificaties), aangezien trofee-eigendommen altijd het meest gewild blijven – wat zowel een sterke liquiditeit als premium prijzen bij verkoop garandeert. Als bewijs van marktvast vertrouwen: deskundige analyses noemen de Alpenvastgoedtrend “onmiskenbaar stijgend” en benadrukken dat topbestemmingen zoals Courchevel worden ondersteund door bijzonder sterke basisfactoren voor de toekomst investropa.com investropa.com.
- Courchevel 1850 – Zeer internationaal; sterke Europese aanwezigheid (Brits, Belgisch, Zwitsers, rijke Franse binnenlandse kopers), aanzienlijk belangstellende kopers uit het Midden-Oosten en Azië, en een toenemend aantal Amerikanen investropa.com investropa.com. Ook historisch populair bij Russen. Kopers hier zoeken vaak trofee-eigendommen en hebben er geen moeite mee een premie te betalen voor de prestigefactor.
- Val d’Isère – Traditioneel een favoriet bij de Britse high-end markt en welgestelde Fransen. Het heeft een reputatie als serieuze skibestemming (uitgestrekte terreinen voor gevorderden) gecombineerd met luxe chalets. Het kopersprofiel is misschien iets meer Europees-georiënteerd dan de ultramondiale mix van Courchevel, maar ook hier zijn er steeds meer niet-Europeanen.
- Megève – Trekt een meer ingetogen welgesteld publiek (het werd oorspronkelijk ontwikkeld door de familie Rothschild als Frans antwoord op St. Moritz). Veel Franse en Genève/omgeving Genève-kopers houden van Megève vanwege het chique dorpje (boetiekjes, gastronomie – maar met een meer ontspannen sfeer dan Courchevel) en de levensstijl het hele jaar door. Ook populair bij families – het draait niet alleen om skiën, maar om het complete Alpenleven (golf, paardrijden, muziekfestivals). Internationale aanwezigheid is er (VK, Belgisch, enkele Amerikanen/Asiaten), maar minder uitgesproken dan in Courchevel.
- Verbier – Zeer internationaal; een mengeling van Britten (het wordt wel “London-on-the-slopes” genoemd wegens het hoge aandeel Britse eigenaren), pan-Europeanen en de wereldwijde elite. De Zwitserse wet laat buitenlanders toe om in Verbier te kopen (quota in kanton Wallis), dus er zijn veel niet-Zwitserse eigenaars, waaronder beroemdheden en zakenmagnaten. Verbier heeft een jongere en sportievere sfeer – beroemd om off-piste skiën en een bruisende après-ski – maar met veel vermogende kopers. Zwitserse resorts zoals Verbier profiteren ook van de stabiele Zwitserse economie en soms fiscale voordelen (sommige buitenlandse kopers verhuizen officieel voor forfaitaire belastingdeals).
- Renovatieprojecten: Zoals eerder vermeld, kunnen oudere chalets op toplocaties die modernisering nodig hebben soms worden gekocht met een lichte relatieve korting. Investeren in een hoogwaardige renovatie (met verbeterde energie-efficiëntie, nieuwe voorzieningen) verhoogt niet alleen de waarde van het onroerend goed aanzienlijk, maar ook de verhuurbaarheid. Gezien de regelgeving die aandringt op energiezuinige woningen, kunnen dergelijke upgrades de investering ook toekomstbestendig maken.
- BTW-teruggave op nieuwbouw: Frankrijk biedt een lucratief voordeel voor wie nieuwbouwwoningen in toeristische zones koopt. Als je een nieuwbouwpand koopt en je verplicht deze gemeubileerd te verhuren met hotelachtige diensten (bijv. schoonmaak, ontbijt) gedurende een aantal weken, kom je in aanmerking voor een teruggaaf van 20% BTW over de aankoopprijs freespiritalpine.com. In Courchevel betekent 20% op een aankoop van meerdere miljoenen euro’s een aanzienlijk bedrag – in feite een directe vermogensversterking. Veel kopers van nieuwe appartementen in Courchevel 1650 maken bijvoorbeeld gebruik van deze regeling, financieren de BTW tijdens de bouw en krijgen die na aankoop terug door deel te nemen aan het verhuurprogramma. Dit verbetert het investeringsrendement en de cashflow, waardoor het huurrendement in de beginjaren aantrekkelijker wordt.
- Gedeeld gebruik model: Sommige investeerders werken samen met vrienden of familie om gezamenlijk een chalet te bezitten (informeel of via een BV-structuur), waardoor het gebruik en de kosten worden gedeeld. Gezien de hoge prijzen kan dit zinvol zijn en met een zorgvuldige planning kan elke partij toch genieten van topweken. Er is ook een opkomende trend van fractioneel eigendom of privélidmaatschapsclubs in luxe ski-eigendommen, waarbij investeerders “aandelen” kunnen kopen in een ultra-luxe chalet (hoewel men voorzichtig moet zijn en juridische duidelijkheid moet waarborgen – dit is nog een nieuw concept).
- Vergelijkende waarde in minder bekende gebieden: Hoewel Courchevel zelf prijzig is, overwegen investeerders soms te kopen aan de rand van Courchevel (bijv. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 of het nabijgelegen La Tania). Deze gebieden maken deel uit van hetzelfde skigebied en profiteren van de reputatie van Courchevel, maar de vastgoedprijzen zijn er lager. Bijvoorbeeld, satellietdorpen in Les Trois Vallées kunnen 50–70% minder per m² kosten dan 1850 investropa.com investropa.com, en hun huurrendementen (4%+ netto) presteren vaak beter dan die van de bekende resorts snowonly.com. Het nadeel is een zwakkere waardestijging en een ander type huurders, maar als een “investeringsstrategie” diversifiëren sommige kopers hun portefeuille over een mix van top- en opkomende resorts. Samenvattend komen de verwachte rendementen in Courchevel 1850 voort uit een mix van gematigde huuropbrengsten en sterke kapitaalgroei. Een koper in 2025 kan jaarlijkse waardestijgingen met een enkel cijfer in procenten verwachten (gecomponeerd op een zeer hoge basiswaarde) en de mogelijkheid om kosten te compenseren via verhuur die, hoewel deze slechts enkele procenten opleveren, aanzienlijk zijn in euro-termen. Gezien de fundamentele marktfactoren van Courchevel zal zelfs een conservatieve houd-tot-2028 strategie waarschijnlijk een fraai totaalrendement opleveren, wanneer zowel waardestijging als eventuele huuropbrengsten worden gecombineerd. De sleutel is om kwaliteit te kopen (locatie en specificaties), aangezien trofee-eigendommen altijd het meest gewild blijven – wat zowel een sterke liquiditeit als premium prijzen bij verkoop garandeert. Als bewijs van marktvast vertrouwen: deskundige analyses noemen de Alpenvastgoedtrend “onmiskenbaar stijgend” en benadrukken dat topbestemmingen zoals Courchevel worden ondersteund door bijzonder sterke basisfactoren voor de toekomst investropa.com investropa.com.
- Courchevel 1850 – Zeer internationaal; sterke Europese aanwezigheid (Brits, Belgisch, Zwitsers, rijke Franse binnenlandse kopers), aanzienlijk belangstellende kopers uit het Midden-Oosten en Azië, en een toenemend aantal Amerikanen investropa.com investropa.com. Ook historisch populair bij Russen. Kopers hier zoeken vaak trofee-eigendommen en hebben er geen moeite mee een premie te betalen voor de prestigefactor.
- Val d’Isère – Traditioneel een favoriet bij de Britse high-end markt en welgestelde Fransen. Het heeft een reputatie als serieuze skibestemming (uitgestrekte terreinen voor gevorderden) gecombineerd met luxe chalets. Het kopersprofiel is misschien iets meer Europees-georiënteerd dan de ultramondiale mix van Courchevel, maar ook hier zijn er steeds meer niet-Europeanen.
- Megève – Trekt een meer ingetogen welgesteld publiek (het werd oorspronkelijk ontwikkeld door de familie Rothschild als Frans antwoord op St. Moritz). Veel Franse en Genève/omgeving Genève-kopers houden van Megève vanwege het chique dorpje (boetiekjes, gastronomie – maar met een meer ontspannen sfeer dan Courchevel) en de levensstijl het hele jaar door. Ook populair bij families – het draait niet alleen om skiën, maar om het complete Alpenleven (golf, paardrijden, muziekfestivals). Internationale aanwezigheid is er (VK, Belgisch, enkele Amerikanen/Asiaten), maar minder uitgesproken dan in Courchevel.
- Verbier – Zeer internationaal; een mengeling van Britten (het wordt wel “London-on-the-slopes” genoemd wegens het hoge aandeel Britse eigenaren), pan-Europeanen en de wereldwijde elite. De Zwitserse wet laat buitenlanders toe om in Verbier te kopen (quota in kanton Wallis), dus er zijn veel niet-Zwitserse eigenaars, waaronder beroemdheden en zakenmagnaten. Verbier heeft een jongere en sportievere sfeer – beroemd om off-piste skiën en een bruisende après-ski – maar met veel vermogende kopers. Zwitserse resorts zoals Verbier profiteren ook van de stabiele Zwitserse economie en soms fiscale voordelen (sommige buitenlandse kopers verhuizen officieel voor forfaitaire belastingdeals).
- Renovatieprojecten: Zoals eerder vermeld, kunnen oudere chalets op toplocaties die modernisering nodig hebben soms worden gekocht met een lichte relatieve korting. Investeren in een hoogwaardige renovatie (met verbeterde energie-efficiëntie, nieuwe voorzieningen) verhoogt niet alleen de waarde van het onroerend goed aanzienlijk, maar ook de verhuurbaarheid. Gezien de regelgeving die aandringt op energiezuinige woningen, kunnen dergelijke upgrades de investering ook toekomstbestendig maken.
- BTW-teruggave op nieuwbouw: Frankrijk biedt een lucratief voordeel voor wie nieuwbouwwoningen in toeristische zones koopt. Als je een nieuwbouwpand koopt en je verplicht deze gemeubileerd te verhuren met hotelachtige diensten (bijv. schoonmaak, ontbijt) gedurende een aantal weken, kom je in aanmerking voor een teruggaaf van 20% BTW over de aankoopprijs freespiritalpine.com. In Courchevel betekent 20% op een aankoop van meerdere miljoenen euro’s een aanzienlijk bedrag – in feite een directe vermogensversterking. Veel kopers van nieuwe appartementen in Courchevel 1650 maken bijvoorbeeld gebruik van deze regeling, financieren de BTW tijdens de bouw en krijgen die na aankoop terug door deel te nemen aan het verhuurprogramma. Dit verbetert het investeringsrendement en de cashflow, waardoor het huurrendement in de beginjaren aantrekkelijker wordt.
- Gedeeld gebruik model: Sommige investeerders werken samen met vrienden of familie om gezamenlijk een chalet te bezitten (informeel of via een BV-structuur), waardoor het gebruik en de kosten worden gedeeld. Gezien de hoge prijzen kan dit zinvol zijn en met een zorgvuldige planning kan elke partij toch genieten van topweken. Er is ook een opkomende trend van fractioneel eigendom of privélidmaatschapsclubs in luxe ski-eigendommen, waarbij investeerders “aandelen” kunnen kopen in een ultra-luxe chalet (hoewel men voorzichtig moet zijn en juridische duidelijkheid moet waarborgen – dit is nog een nieuw concept).
- Vergelijkende waarde in minder bekende gebieden: Hoewel Courchevel zelf prijzig is, overwegen investeerders soms te kopen aan de rand van Courchevel (bijv. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 of het nabijgelegen La Tania). Deze gebieden maken deel uit van hetzelfde skigebied en profiteren van de reputatie van Courchevel, maar de vastgoedprijzen zijn er lager. Bijvoorbeeld, satellietdorpen in Les Trois Vallées kunnen 50–70% minder per m² kosten dan 1850 investropa.com investropa.com, en hun huurrendementen (4%+ netto) presteren vaak beter dan die van de bekende resorts snowonly.com. Het nadeel is een zwakkere waardestijging en een ander type huurders, maar als een “investeringsstrategie” diversifiëren sommige kopers hun portefeuille over een mix van top- en opkomende resorts. Samenvattend komen de verwachte rendementen in Courchevel 1850 voort uit een mix van gematigde huuropbrengsten en sterke kapitaalgroei. Een koper in 2025 kan jaarlijkse waardestijgingen met een enkel cijfer in procenten verwachten (gecomponeerd op een zeer hoge basiswaarde) en de mogelijkheid om kosten te compenseren via verhuur die, hoewel deze slechts enkele procenten opleveren, aanzienlijk zijn in euro-termen. Gezien de fundamentele marktfactoren van Courchevel zal zelfs een conservatieve houd-tot-2028 strategie waarschijnlijk een fraai totaalrendement opleveren, wanneer zowel waardestijging als eventuele huuropbrengsten worden gecombineerd. De sleutel is om kwaliteit te kopen (locatie en specificaties), aangezien trofee-eigendommen altijd het meest gewild blijven – wat zowel een sterke liquiditeit als premium prijzen bij verkoop garandeert. Als bewijs van marktvast vertrouwen: deskundige analyses noemen de Alpenvastgoedtrend “onmiskenbaar stijgend” en benadrukken dat topbestemmingen zoals Courchevel worden ondersteund door bijzonder sterke basisfactoren voor de toekomst investropa.com investropa.com.
- Courchevel 1850 – Zeer internationaal; sterke Europese aanwezigheid (Brits, Belgisch, Zwitsers, rijke Franse binnenlandse kopers), aanzienlijk belangstellende kopers uit het Midden-Oosten en Azië, en een toenemend aantal Amerikanen investropa.com investropa.com. Ook historisch populair bij Russen. Kopers hier zoeken vaak trofee-eigendommen en hebben er geen moeite mee een premie te betalen voor de prestigefactor.
- Val d’Isère – Traditioneel een favoriet bij de Britse high-end markt en welgestelde Fransen. Het heeft een reputatie als serieuze skibestemming (uitgestrekte terreinen voor gevorderden) gecombineerd met luxe chalets. Het kopersprofiel is misschien iets meer Europees-georiënteerd dan de ultramondiale mix van Courchevel, maar ook hier zijn er steeds meer niet-Europeanen.
- Megève – Trekt een meer ingetogen welgesteld publiek (het werd oorspronkelijk ontwikkeld door de familie Rothschild als Frans antwoord op St. Moritz). Veel Franse en Genève/omgeving Genève-kopers houden van Megève vanwege het chique dorpje (boetiekjes, gastronomie – maar met een meer ontspannen sfeer dan Courchevel) en de levensstijl het hele jaar door. Ook populair bij families – het draait niet alleen om skiën, maar om het complete Alpenleven (golf, paardrijden, muziekfestivals). Internationale aanwezigheid is er (VK, Belgisch, enkele Amerikanen/Asiaten), maar minder uitgesproken dan in Courchevel.
- Verbier – Zeer internationaal; een mengeling van Britten (het wordt wel “London-on-the-slopes” genoemd wegens het hoge aandeel Britse eigenaren), pan-Europeanen en de wereldwijde elite. De Zwitserse wet laat buitenlanders toe om in Verbier te kopen (quota in kanton Wallis), dus er zijn veel niet-Zwitserse eigenaars, waaronder beroemdheden en zakenmagnaten. Verbier heeft een jongere en sportievere sfeer – beroemd om off-piste skiën en een bruisende après-ski – maar met veel vermogende kopers. Zwitserse resorts zoals Verbier profiteren ook van de stabiele Zwitserse economie en soms fiscale voordelen (sommige buitenlandse kopers verhuizen officieel voor forfaitaire belastingdeals).
- Renovatieprojecten: Zoals eerder vermeld, kunnen oudere chalets op toplocaties die modernisering nodig hebben soms worden gekocht met een lichte relatieve korting. Investeren in een hoogwaardige renovatie (met verbeterde energie-efficiëntie, nieuwe voorzieningen) verhoogt niet alleen de waarde van het onroerend goed aanzienlijk, maar ook de verhuurbaarheid. Gezien de regelgeving die aandringt op energiezuinige woningen, kunnen dergelijke upgrades de investering ook toekomstbestendig maken.
- BTW-teruggave op nieuwbouw: Frankrijk biedt een lucratief voordeel voor wie nieuwbouwwoningen in toeristische zones koopt. Als je een nieuwbouwpand koopt en je verplicht deze gemeubileerd te verhuren met hotelachtige diensten (bijv. schoonmaak, ontbijt) gedurende een aantal weken, kom je in aanmerking voor een teruggaaf van 20% BTW over de aankoopprijs freespiritalpine.com. In Courchevel betekent 20% op een aankoop van meerdere miljoenen euro’s een aanzienlijk bedrag – in feite een directe vermogensversterking. Veel kopers van nieuwe appartementen in Courchevel 1650 maken bijvoorbeeld gebruik van deze regeling, financieren de BTW tijdens de bouw en krijgen die na aankoop terug door deel te nemen aan het verhuurprogramma. Dit verbetert het investeringsrendement en de cashflow, waardoor het huurrendement in de beginjaren aantrekkelijker wordt.
- Gedeeld gebruik model: Sommige investeerders werken samen met vrienden of familie om gezamenlijk een chalet te bezitten (informeel of via een BV-structuur), waardoor het gebruik en de kosten worden gedeeld. Gezien de hoge prijzen kan dit zinvol zijn en met een zorgvuldige planning kan elke partij toch genieten van topweken. Er is ook een opkomende trend van fractioneel eigendom of privélidmaatschapsclubs in luxe ski-eigendommen, waarbij investeerders “aandelen” kunnen kopen in een ultra-luxe chalet (hoewel men voorzichtig moet zijn en juridische duidelijkheid moet waarborgen – dit is nog een nieuw concept).
- Vergelijkende waarde in minder bekende gebieden: Hoewel Courchevel zelf prijzig is, overwegen investeerders soms te kopen aan de rand van Courchevel (bijv. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 of het nabijgelegen La Tania). Deze gebieden maken deel uit van hetzelfde skigebied en profiteren van de reputatie van Courchevel, maar de vastgoedprijzen zijn er lager. Bijvoorbeeld, satellietdorpen in Les Trois Vallées kunnen 50–70% minder per m² kosten dan 1850 investropa.com investropa.com, en hun huurrendementen (4%+ netto) presteren vaak beter dan die van de bekende resorts snowonly.com. Het nadeel is een zwakkere waardestijging en een ander type huurders, maar als een “investeringsstrategie” diversifiëren sommige kopers hun portefeuille over een mix van top- en opkomende resorts. Samenvattend komen de verwachte rendementen in Courchevel 1850 voort uit een mix van gematigde huuropbrengsten en sterke kapitaalgroei. Een koper in 2025 kan jaarlijkse waardestijgingen met een enkel cijfer in procenten verwachten (gecomponeerd op een zeer hoge basiswaarde) en de mogelijkheid om kosten te compenseren via verhuur die, hoewel deze slechts enkele procenten opleveren, aanzienlijk zijn in euro-termen. Gezien de fundamentele marktfactoren van Courchevel zal zelfs een conservatieve houd-tot-2028 strategie waarschijnlijk een fraai totaalrendement opleveren, wanneer zowel waardestijging als eventuele huuropbrengsten worden gecombineerd. De sleutel is om kwaliteit te kopen (locatie en specificaties), aangezien trofee-eigendommen altijd het meest gewild blijven – wat zowel een sterke liquiditeit als premium prijzen bij verkoop garandeert. Als bewijs van marktvast vertrouwen: deskundige analyses noemen de Alpenvastgoedtrend “onmiskenbaar stijgend” en benadrukken dat topbestemmingen zoals Courchevel worden ondersteund door bijzonder sterke basisfactoren voor de toekomst investropa.com investropa.com.
- Courchevel 1850 – Zeer internationaal; sterke Europese aanwezigheid (Brits, Belgisch, Zwitsers, rijke Franse binnenlandse kopers), aanzienlijk belangstellende kopers uit het Midden-Oosten en Azië, en een toenemend aantal Amerikanen investropa.com investropa.com. Ook historisch populair bij Russen. Kopers hier zoeken vaak trofee-eigendommen en hebben er geen moeite mee een premie te betalen voor de prestigefactor.
- Val d’Isère – Traditioneel een favoriet bij de Britse high-end markt en welgestelde Fransen. Het heeft een reputatie als serieuze skibestemming (uitgestrekte terreinen voor gevorderden) gecombineerd met luxe chalets. Het kopersprofiel is misschien iets meer Europees-georiënteerd dan de ultramondiale mix van Courchevel, maar ook hier zijn er steeds meer niet-Europeanen.
- Megève – Trekt een meer ingetogen welgesteld publiek (het werd oorspronkelijk ontwikkeld door de familie Rothschild als Frans antwoord op St. Moritz). Veel Franse en Genève/omgeving Genève-kopers houden van Megève vanwege het chique dorpje (boetiekjes, gastronomie – maar met een meer ontspannen sfeer dan Courchevel) en de levensstijl het hele jaar door. Ook populair bij families – het draait niet alleen om skiën, maar om het complete Alpenleven (golf, paardrijden, muziekfestivals). Internationale aanwezigheid is er (VK, Belgisch, enkele Amerikanen/Asiaten), maar minder uitgesproken dan in Courchevel.
- Verbier – Zeer internationaal; een mengeling van Britten (het wordt wel “London-on-the-slopes” genoemd wegens het hoge aandeel Britse eigenaren), pan-Europeanen en de wereldwijde elite. De Zwitserse wet laat buitenlanders toe om in Verbier te kopen (quota in kanton Wallis), dus er zijn veel niet-Zwitserse eigenaars, waaronder beroemdheden en zakenmagnaten. Verbier heeft een jongere en sportievere sfeer – beroemd om off-piste skiën en een bruisende après-ski – maar met veel vermogende kopers. Zwitserse resorts zoals Verbier profiteren ook van de stabiele Zwitserse economie en soms fiscale voordelen (sommige buitenlandse kopers verhuizen officieel voor forfaitaire belastingdeals).
- Renovatieprojecten: Zoals eerder vermeld, kunnen oudere chalets op toplocaties die modernisering nodig hebben soms worden gekocht met een lichte relatieve korting. Investeren in een hoogwaardige renovatie (met verbeterde energie-efficiëntie, nieuwe voorzieningen) verhoogt niet alleen de waarde van het onroerend goed aanzienlijk, maar ook de verhuurbaarheid. Gezien de regelgeving die aandringt op energiezuinige woningen, kunnen dergelijke upgrades de investering ook toekomstbestendig maken.
- BTW-teruggave op nieuwbouw: Frankrijk biedt een lucratief voordeel voor wie nieuwbouwwoningen in toeristische zones koopt. Als je een nieuwbouwpand koopt en je verplicht deze gemeubileerd te verhuren met hotelachtige diensten (bijv. schoonmaak, ontbijt) gedurende een aantal weken, kom je in aanmerking voor een teruggaaf van 20% BTW over de aankoopprijs freespiritalpine.com. In Courchevel betekent 20% op een aankoop van meerdere miljoenen euro’s een aanzienlijk bedrag – in feite een directe vermogensversterking. Veel kopers van nieuwe appartementen in Courchevel 1650 maken bijvoorbeeld gebruik van deze regeling, financieren de BTW tijdens de bouw en krijgen die na aankoop terug door deel te nemen aan het verhuurprogramma. Dit verbetert het investeringsrendement en de cashflow, waardoor het huurrendement in de beginjaren aantrekkelijker wordt.
- Gedeeld gebruik model: Sommige investeerders werken samen met vrienden of familie om gezamenlijk een chalet te bezitten (informeel of via een BV-structuur), waardoor het gebruik en de kosten worden gedeeld. Gezien de hoge prijzen kan dit zinvol zijn en met een zorgvuldige planning kan elke partij toch genieten van topweken. Er is ook een opkomende trend van fractioneel eigendom of privélidmaatschapsclubs in luxe ski-eigendommen, waarbij investeerders “aandelen” kunnen kopen in een ultra-luxe chalet (hoewel men voorzichtig moet zijn en juridische duidelijkheid moet waarborgen – dit is nog een nieuw concept).
- Vergelijkende waarde in minder bekende gebieden: Hoewel Courchevel zelf prijzig is, overwegen investeerders soms te kopen aan de rand van Courchevel (bijv. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 of het nabijgelegen La Tania). Deze gebieden maken deel uit van hetzelfde skigebied en profiteren van de reputatie van Courchevel, maar de vastgoedprijzen zijn er lager. Bijvoorbeeld, satellietdorpen in Les Trois Vallées kunnen 50–70% minder per m² kosten dan 1850 investropa.com investropa.com, en hun huurrendementen (4%+ netto) presteren vaak beter dan die van de bekende resorts snowonly.com. Het nadeel is een zwakkere waardestijging en een ander type huurders, maar als een “investeringsstrategie” diversifiëren sommige kopers hun portefeuille over een mix van top- en opkomende resorts. Samenvattend komen de verwachte rendementen in Courchevel 1850 voort uit een mix van gematigde huuropbrengsten en sterke kapitaalgroei. Een koper in 2025 kan jaarlijkse waardestijgingen met een enkel cijfer in procenten verwachten (gecomponeerd op een zeer hoge basiswaarde) en de mogelijkheid om kosten te compenseren via verhuur die, hoewel deze slechts enkele procenten opleveren, aanzienlijk zijn in euro-termen. Gezien de fundamentele marktfactoren van Courchevel zal zelfs een conservatieve houd-tot-2028 strategie waarschijnlijk een fraai totaalrendement opleveren, wanneer zowel waardestijging als eventuele huuropbrengsten worden gecombineerd. De sleutel is om kwaliteit te kopen (locatie en specificaties), aangezien trofee-eigendommen altijd het meest gewild blijven – wat zowel een sterke liquiditeit als premium prijzen bij verkoop garandeert. Als bewijs van marktvast vertrouwen: deskundige analyses noemen de Alpenvastgoedtrend “onmiskenbaar stijgend” en benadrukken dat topbestemmingen zoals Courchevel worden ondersteund door bijzonder sterke basisfactoren voor de toekomst investropa.com investropa.com.
- Courchevel 1850 – Zeer internationaal; sterke Europese aanwezigheid (Brits, Belgisch, Zwitsers, rijke Franse binnenlandse kopers), aanzienlijk belangstellende kopers uit het Midden-Oosten en Azië, en een toenemend aantal Amerikanen investropa.com investropa.com. Ook historisch populair bij Russen. Kopers hier zoeken vaak trofee-eigendommen en hebben er geen moeite mee een premie te betalen voor de prestigefactor.
- Val d’Isère – Traditioneel een favoriet bij de Britse high-end markt en welgestelde Fransen. Het heeft een reputatie als serieuze skibestemming (uitgestrekte terreinen voor gevorderden) gecombineerd met luxe chalets. Het kopersprofiel is misschien iets meer Europees-georiënteerd dan de ultramondiale mix van Courchevel, maar ook hier zijn er steeds meer niet-Europeanen.
- Megève – Trekt een meer ingetogen welgesteld publiek (het werd oorspronkelijk ontwikkeld door de familie Rothschild als Frans antwoord op St. Moritz). Veel Franse en Genève/omgeving Genève-kopers houden van Megève vanwege het chique dorpje (boetiekjes, gastronomie – maar met een meer ontspannen sfeer dan Courchevel) en de levensstijl het hele jaar door. Ook populair bij families – het draait niet alleen om skiën, maar om het complete Alpenleven (golf, paardrijden, muziekfestivals). Internationale aanwezigheid is er (VK, Belgisch, enkele Amerikanen/Asiaten), maar minder uitgesproken dan in Courchevel.
- Verbier – Zeer internationaal; een mengeling van Britten (het wordt wel “London-on-the-slopes” genoemd wegens het hoge aandeel Britse eigenaren), pan-Europeanen en de wereldwijde elite. De Zwitserse wet laat buitenlanders toe om in Verbier te kopen (quota in kanton Wallis), dus er zijn veel niet-Zwitserse eigenaars, waaronder beroemdheden en zakenmagnaten. Verbier heeft een jongere en sportievere sfeer – beroemd om off-piste skiën en een bruisende après-ski – maar met veel vermogende kopers. Zwitserse resorts zoals Verbier profiteren ook van de stabiele Zwitserse economie en soms fiscale voordelen (sommige buitenlandse kopers verhuizen officieel voor forfaitaire belastingdeals).
- Renovatieprojecten: Zoals eerder vermeld, kunnen oudere chalets op toplocaties die modernisering nodig hebben soms worden gekocht met een lichte relatieve korting. Investeren in een hoogwaardige renovatie (met verbeterde energie-efficiëntie, nieuwe voorzieningen) verhoogt niet alleen de waarde van het onroerend goed aanzienlijk, maar ook de verhuurbaarheid. Gezien de regelgeving die aandringt op energiezuinige woningen, kunnen dergelijke upgrades de investering ook toekomstbestendig maken.
- BTW-teruggave op nieuwbouw: Frankrijk biedt een lucratief voordeel voor wie nieuwbouwwoningen in toeristische zones koopt. Als je een nieuwbouwpand koopt en je verplicht deze gemeubileerd te verhuren met hotelachtige diensten (bijv. schoonmaak, ontbijt) gedurende een aantal weken, kom je in aanmerking voor een teruggaaf van 20% BTW over de aankoopprijs freespiritalpine.com. In Courchevel betekent 20% op een aankoop van meerdere miljoenen euro’s een aanzienlijk bedrag – in feite een directe vermogensversterking. Veel kopers van nieuwe appartementen in Courchevel 1650 maken bijvoorbeeld gebruik van deze regeling, financieren de BTW tijdens de bouw en krijgen die na aankoop terug door deel te nemen aan het verhuurprogramma. Dit verbetert het investeringsrendement en de cashflow, waardoor het huurrendement in de beginjaren aantrekkelijker wordt.
- Gedeeld gebruik model: Sommige investeerders werken samen met vrienden of familie om gezamenlijk een chalet te bezitten (informeel of via een BV-structuur), waardoor het gebruik en de kosten worden gedeeld. Gezien de hoge prijzen kan dit zinvol zijn en met een zorgvuldige planning kan elke partij toch genieten van topweken. Er is ook een opkomende trend van fractioneel eigendom of privélidmaatschapsclubs in luxe ski-eigendommen, waarbij investeerders “aandelen” kunnen kopen in een ultra-luxe chalet (hoewel men voorzichtig moet zijn en juridische duidelijkheid moet waarborgen – dit is nog een nieuw concept).
- Vergelijkende waarde in minder bekende gebieden: Hoewel Courchevel zelf prijzig is, overwegen investeerders soms te kopen aan de rand van Courchevel (bijv. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 of het nabijgelegen La Tania). Deze gebieden maken deel uit van hetzelfde skigebied en profiteren van de reputatie van Courchevel, maar de vastgoedprijzen zijn er lager. Bijvoorbeeld, satellietdorpen in Les Trois Vallées kunnen 50–70% minder per m² kosten dan 1850 investropa.com investropa.com, en hun huurrendementen (4%+ netto) presteren vaak beter dan die van de bekende resorts snowonly.com. Het nadeel is een zwakkere waardestijging en een ander type huurders, maar als een “investeringsstrategie” diversifiëren sommige kopers hun portefeuille over een mix van top- en opkomende resorts. Samenvattend komen de verwachte rendementen in Courchevel 1850 voort uit een mix van gematigde huuropbrengsten en sterke kapitaalgroei. Een koper in 2025 kan jaarlijkse waardestijgingen met een enkel cijfer in procenten verwachten (gecomponeerd op een zeer hoge basiswaarde) en de mogelijkheid om kosten te compenseren via verhuur die, hoewel deze slechts enkele procenten opleveren, aanzienlijk zijn in euro-termen. Gezien de fundamentele marktfactoren van Courchevel zal zelfs een conservatieve houd-tot-2028 strategie waarschijnlijk een fraai totaalrendement opleveren, wanneer zowel waardestijging als eventuele huuropbrengsten worden gecombineerd. De sleutel is om kwaliteit te kopen (locatie en specificaties), aangezien trofee-eigendommen altijd het meest gewild blijven – wat zowel een sterke liquiditeit als premium prijzen bij verkoop garandeert. Als bewijs van marktvast vertrouwen: deskundige analyses noemen de Alpenvastgoedtrend “onmiskenbaar stijgend” en benadrukken dat topbestemmingen zoals Courchevel worden ondersteund door bijzonder sterke basisfactoren voor de toekomst investropa.com investropa.com.
- Courchevel 1850 – Zeer internationaal; sterke Europese aanwezigheid (Brits, Belgisch, Zwitsers, rijke Franse binnenlandse kopers), aanzienlijk belangstellende kopers uit het Midden-Oosten en Azië, en een toenemend aantal Amerikanen investropa.com investropa.com. Ook historisch populair bij Russen. Kopers hier zoeken vaak trofee-eigendommen en hebben er geen moeite mee een premie te betalen voor de prestigefactor.
- Val d’Isère – Traditioneel een favoriet bij de Britse high-end markt en welgestelde Fransen. Het heeft een reputatie als serieuze skibestemming (uitgestrekte terreinen voor gevorderden) gecombineerd met luxe chalets. Het kopersprofiel is misschien iets meer Europees-georiënteerd dan de ultramondiale mix van Courchevel, maar ook hier zijn er steeds meer niet-Europeanen.
- Megève – Trekt een meer ingetogen welgesteld publiek (het werd oorspronkelijk ontwikkeld door de familie Rothschild als Frans antwoord op St. Moritz). Veel Franse en Genève/omgeving Genève-kopers houden van Megève vanwege het chique dorpje (boetiekjes, gastronomie – maar met een meer ontspannen sfeer dan Courchevel) en de levensstijl het hele jaar door. Ook populair bij families – het draait niet alleen om skiën, maar om het complete Alpenleven (golf, paardrijden, muziekfestivals). Internationale aanwezigheid is er (VK, Belgisch, enkele Amerikanen/Asiaten), maar minder uitgesproken dan in Courchevel.
- Verbier – Zeer internationaal; een mengeling van Britten (het wordt wel “London-on-the-slopes” genoemd wegens het hoge aandeel Britse eigenaren), pan-Europeanen en de wereldwijde elite. De Zwitserse wet laat buitenlanders toe om in Verbier te kopen (quota in kanton Wallis), dus er zijn veel niet-Zwitserse eigenaars, waaronder beroemdheden en zakenmagnaten. Verbier heeft een jongere en sportievere sfeer – beroemd om off-piste skiën en een bruisende après-ski – maar met veel vermogende kopers. Zwitserse resorts zoals Verbier profiteren ook van de stabiele Zwitserse economie en soms fiscale voordelen (sommige buitenlandse kopers verhuizen officieel voor forfaitaire belastingdeals).
- Renovatieprojecten: Zoals eerder vermeld, kunnen oudere chalets op toplocaties die modernisering nodig hebben soms worden gekocht met een lichte relatieve korting. Investeren in een hoogwaardige renovatie (met verbeterde energie-efficiëntie, nieuwe voorzieningen) verhoogt niet alleen de waarde van het onroerend goed aanzienlijk, maar ook de verhuurbaarheid. Gezien de regelgeving die aandringt op energiezuinige woningen, kunnen dergelijke upgrades de investering ook toekomstbestendig maken.
- BTW-teruggave op nieuwbouw: Frankrijk biedt een lucratief voordeel voor wie nieuwbouwwoningen in toeristische zones koopt. Als je een nieuwbouwpand koopt en je verplicht deze gemeubileerd te verhuren met hotelachtige diensten (bijv. schoonmaak, ontbijt) gedurende een aantal weken, kom je in aanmerking voor een teruggaaf van 20% BTW over de aankoopprijs freespiritalpine.com. In Courchevel betekent 20% op een aankoop van meerdere miljoenen euro’s een aanzienlijk bedrag – in feite een directe vermogensversterking. Veel kopers van nieuwe appartementen in Courchevel 1650 maken bijvoorbeeld gebruik van deze regeling, financieren de BTW tijdens de bouw en krijgen die na aankoop terug door deel te nemen aan het verhuurprogramma. Dit verbetert het investeringsrendement en de cashflow, waardoor het huurrendement in de beginjaren aantrekkelijker wordt.
- Gedeeld gebruik model: Sommige investeerders werken samen met vrienden of familie om gezamenlijk een chalet te bezitten (informeel of via een BV-structuur), waardoor het gebruik en de kosten worden gedeeld. Gezien de hoge prijzen kan dit zinvol zijn en met een zorgvuldige planning kan elke partij toch genieten van topweken. Er is ook een opkomende trend van fractioneel eigendom of privélidmaatschapsclubs in luxe ski-eigendommen, waarbij investeerders “aandelen” kunnen kopen in een ultra-luxe chalet (hoewel men voorzichtig moet zijn en juridische duidelijkheid moet waarborgen – dit is nog een nieuw concept).
- Vergelijkende waarde in minder bekende gebieden: Hoewel Courchevel zelf prijzig is, overwegen investeerders soms te kopen aan de rand van Courchevel (bijv. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 of het nabijgelegen La Tania). Deze gebieden maken deel uit van hetzelfde skigebied en profiteren van de reputatie van Courchevel, maar de vastgoedprijzen zijn er lager. Bijvoorbeeld, satellietdorpen in Les Trois Vallées kunnen 50–70% minder per m² kosten dan 1850 investropa.com investropa.com, en hun huurrendementen (4%+ netto) presteren vaak beter dan die van de bekende resorts snowonly.com. Het nadeel is een zwakkere waardestijging en een ander type huurders, maar als een “investeringsstrategie” diversifiëren sommige kopers hun portefeuille over een mix van top- en opkomende resorts. Samenvattend komen de verwachte rendementen in Courchevel 1850 voort uit een mix van gematigde huuropbrengsten en sterke kapitaalgroei. Een koper in 2025 kan jaarlijkse waardestijgingen met een enkel cijfer in procenten verwachten (gecomponeerd op een zeer hoge basiswaarde) en de mogelijkheid om kosten te compenseren via verhuur die, hoewel deze slechts enkele procenten opleveren, aanzienlijk zijn in euro-termen. Gezien de fundamentele marktfactoren van Courchevel zal zelfs een conservatieve houd-tot-2028 strategie waarschijnlijk een fraai totaalrendement opleveren, wanneer zowel waardestijging als eventuele huuropbrengsten worden gecombineerd. De sleutel is om kwaliteit te kopen (locatie en specificaties), aangezien trofee-eigendommen altijd het meest gewild blijven – wat zowel een sterke liquiditeit als premium prijzen bij verkoop garandeert. Als bewijs van marktvast vertrouwen: deskundige analyses noemen de Alpenvastgoedtrend “onmiskenbaar stijgend” en benadrukken dat topbestemmingen zoals Courchevel worden ondersteund door bijzonder sterke basisfactoren voor de toekomst investropa.com investropa.com.
- Courchevel 1850 – Zeer internationaal; sterke Europese aanwezigheid (Brits, Belgisch, Zwitsers, rijke Franse binnenlandse kopers), aanzienlijk belangstellende kopers uit het Midden-Oosten en Azië, en een toenemend aantal Amerikanen investropa.com investropa.com. Ook historisch populair bij Russen. Kopers hier zoeken vaak trofee-eigendommen en hebben er geen moeite mee een premie te betalen voor de prestigefactor.
- Val d’Isère – Traditioneel een favoriet bij de Britse high-end markt en welgestelde Fransen. Het heeft een reputatie als serieuze skibestemming (uitgestrekte terreinen voor gevorderden) gecombineerd met luxe chalets. Het kopersprofiel is misschien iets meer Europees-georiënteerd dan de ultramondiale mix van Courchevel, maar ook hier zijn er steeds meer niet-Europeanen.
- Megève – Trekt een meer ingetogen welgesteld publiek (het werd oorspronkelijk ontwikkeld door de familie Rothschild als Frans antwoord op St. Moritz). Veel Franse en Genève/omgeving Genève-kopers houden van Megève vanwege het chique dorpje (boetiekjes, gastronomie – maar met een meer ontspannen sfeer dan Courchevel) en de levensstijl het hele jaar door. Ook populair bij families – het draait niet alleen om skiën, maar om het complete Alpenleven (golf, paardrijden, muziekfestivals). Internationale aanwezigheid is er (VK, Belgisch, enkele Amerikanen/Asiaten), maar minder uitgesproken dan in Courchevel.
- Verbier – Zeer internationaal; een mengeling van Britten (het wordt wel “London-on-the-slopes” genoemd wegens het hoge aandeel Britse eigenaren), pan-Europeanen en de wereldwijde elite. De Zwitserse wet laat buitenlanders toe om in Verbier te kopen (quota in kanton Wallis), dus er zijn veel niet-Zwitserse eigenaars, waaronder beroemdheden en zakenmagnaten. Verbier heeft een jongere en sportievere sfeer – beroemd om off-piste skiën en een bruisende après-ski – maar met veel vermogende kopers. Zwitserse resorts zoals Verbier profiteren ook van de stabiele Zwitserse economie en soms fiscale voordelen (sommige buitenlandse kopers verhuizen officieel voor forfaitaire belastingdeals).
- Renovatieprojecten: Zoals eerder vermeld, kunnen oudere chalets op toplocaties die modernisering nodig hebben soms worden gekocht met een lichte relatieve korting. Investeren in een hoogwaardige renovatie (met verbeterde energie-efficiëntie, nieuwe voorzieningen) verhoogt niet alleen de waarde van het onroerend goed aanzienlijk, maar ook de verhuurbaarheid. Gezien de regelgeving die aandringt op energiezuinige woningen, kunnen dergelijke upgrades de investering ook toekomstbestendig maken.
- BTW-teruggave op nieuwbouw: Frankrijk biedt een lucratief voordeel voor wie nieuwbouwwoningen in toeristische zones koopt. Als je een nieuwbouwpand koopt en je verplicht deze gemeubileerd te verhuren met hotelachtige diensten (bijv. schoonmaak, ontbijt) gedurende een aantal weken, kom je in aanmerking voor een teruggaaf van 20% BTW over de aankoopprijs freespiritalpine.com. In Courchevel betekent 20% op een aankoop van meerdere miljoenen euro’s een aanzienlijk bedrag – in feite een directe vermogensversterking. Veel kopers van nieuwe appartementen in Courchevel 1650 maken bijvoorbeeld gebruik van deze regeling, financieren de BTW tijdens de bouw en krijgen die na aankoop terug door deel te nemen aan het verhuurprogramma. Dit verbetert het investeringsrendement en de cashflow, waardoor het huurrendement in de beginjaren aantrekkelijker wordt.
- Gedeeld gebruik model: Sommige investeerders werken samen met vrienden of familie om gezamenlijk een chalet te bezitten (informeel of via een BV-structuur), waardoor het gebruik en de kosten worden gedeeld. Gezien de hoge prijzen kan dit zinvol zijn en met een zorgvuldige planning kan elke partij toch genieten van topweken. Er is ook een opkomende trend van fractioneel eigendom of privélidmaatschapsclubs in luxe ski-eigendommen, waarbij investeerders “aandelen” kunnen kopen in een ultra-luxe chalet (hoewel men voorzichtig moet zijn en juridische duidelijkheid moet waarborgen – dit is nog een nieuw concept).
- Vergelijkende waarde in minder bekende gebieden: Hoewel Courchevel zelf prijzig is, overwegen investeerders soms te kopen aan de rand van Courchevel (bijv. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 of het nabijgelegen La Tania). Deze gebieden maken deel uit van hetzelfde skigebied en profiteren van de reputatie van Courchevel, maar de vastgoedprijzen zijn er lager. Bijvoorbeeld, satellietdorpen in Les Trois Vallées kunnen 50–70% minder per m² kosten dan 1850 investropa.com investropa.com, en hun huurrendementen (4%+ netto) presteren vaak beter dan die van de bekende resorts snowonly.com. Het nadeel is een zwakkere waardestijging en een ander type huurders, maar als een “investeringsstrategie” diversifiëren sommige kopers hun portefeuille over een mix van top- en opkomende resorts. Samenvattend komen de verwachte rendementen in Courchevel 1850 voort uit een mix van gematigde huuropbrengsten en sterke kapitaalgroei. Een koper in 2025 kan jaarlijkse waardestijgingen met een enkel cijfer in procenten verwachten (gecomponeerd op een zeer hoge basiswaarde) en de mogelijkheid om kosten te compenseren via verhuur die, hoewel deze slechts enkele procenten opleveren, aanzienlijk zijn in euro-termen. Gezien de fundamentele marktfactoren van Courchevel zal zelfs een conservatieve houd-tot-2028 strategie waarschijnlijk een fraai totaalrendement opleveren, wanneer zowel waardestijging als eventuele huuropbrengsten worden gecombineerd. De sleutel is om kwaliteit te kopen (locatie en specificaties), aangezien trofee-eigendommen altijd het meest gewild blijven – wat zowel een sterke liquiditeit als premium prijzen bij verkoop garandeert. Als bewijs van marktvast vertrouwen: deskundige analyses noemen de Alpenvastgoedtrend “onmiskenbaar stijgend” en benadrukken dat topbestemmingen zoals Courchevel worden ondersteund door bijzonder sterke basisfactoren voor de toekomst investropa.com investropa.com.
- Courchevel 1850 – Zeer internationaal; sterke Europese aanwezigheid (Brits, Belgisch, Zwitsers, rijke Franse binnenlandse kopers), aanzienlijk belangstellende kopers uit het Midden-Oosten en Azië, en een toenemend aantal Amerikanen investropa.com investropa.com. Ook historisch populair bij Russen. Kopers hier zoeken vaak trofee-eigendommen en hebben er geen moeite mee een premie te betalen voor de prestigefactor.
- Val d’Isère – Traditioneel een favoriet bij de Britse high-end markt en welgestelde Fransen. Het heeft een reputatie als serieuze skibestemming (uitgestrekte terreinen voor gevorderden) gecombineerd met luxe chalets. Het kopersprofiel is misschien iets meer Europees-georiënteerd dan de ultramondiale mix van Courchevel, maar ook hier zijn er steeds meer niet-Europeanen.
- Megève – Trekt een meer ingetogen welgesteld publiek (het werd oorspronkelijk ontwikkeld door de familie Rothschild als Frans antwoord op St. Moritz). Veel Franse en Genève/omgeving Genève-kopers houden van Megève vanwege het chique dorpje (boetiekjes, gastronomie – maar met een meer ontspannen sfeer dan Courchevel) en de levensstijl het hele jaar door. Ook populair bij families – het draait niet alleen om skiën, maar om het complete Alpenleven (golf, paardrijden, muziekfestivals). Internationale aanwezigheid is er (VK, Belgisch, enkele Amerikanen/Asiaten), maar minder uitgesproken dan in Courchevel.
- Verbier – Zeer internationaal; een mengeling van Britten (het wordt wel “London-on-the-slopes” genoemd wegens het hoge aandeel Britse eigenaren), pan-Europeanen en de wereldwijde elite. De Zwitserse wet laat buitenlanders toe om in Verbier te kopen (quota in kanton Wallis), dus er zijn veel niet-Zwitserse eigenaars, waaronder beroemdheden en zakenmagnaten. Verbier heeft een jongere en sportievere sfeer – beroemd om off-piste skiën en een bruisende après-ski – maar met veel vermogende kopers. Zwitserse resorts zoals Verbier profiteren ook van de stabiele Zwitserse economie en soms fiscale voordelen (sommige buitenlandse kopers verhuizen officieel voor forfaitaire belastingdeals).
- Renovatieprojecten: Zoals eerder vermeld, kunnen oudere chalets op toplocaties die modernisering nodig hebben soms worden gekocht met een lichte relatieve korting. Investeren in een hoogwaardige renovatie (met verbeterde energie-efficiëntie, nieuwe voorzieningen) verhoogt niet alleen de waarde van het onroerend goed aanzienlijk, maar ook de verhuurbaarheid. Gezien de regelgeving die aandringt op energiezuinige woningen, kunnen dergelijke upgrades de investering ook toekomstbestendig maken.
- BTW-teruggave op nieuwbouw: Frankrijk biedt een lucratief voordeel voor wie nieuwbouwwoningen in toeristische zones koopt. Als je een nieuwbouwpand koopt en je verplicht deze gemeubileerd te verhuren met hotelachtige diensten (bijv. schoonmaak, ontbijt) gedurende een aantal weken, kom je in aanmerking voor een teruggaaf van 20% BTW over de aankoopprijs freespiritalpine.com. In Courchevel betekent 20% op een aankoop van meerdere miljoenen euro’s een aanzienlijk bedrag – in feite een directe vermogensversterking. Veel kopers van nieuwe appartementen in Courchevel 1650 maken bijvoorbeeld gebruik van deze regeling, financieren de BTW tijdens de bouw en krijgen die na aankoop terug door deel te nemen aan het verhuurprogramma. Dit verbetert het investeringsrendement en de cashflow, waardoor het huurrendement in de beginjaren aantrekkelijker wordt.
- Gedeeld gebruik model: Sommige investeerders werken samen met vrienden of familie om gezamenlijk een chalet te bezitten (informeel of via een BV-structuur), waardoor het gebruik en de kosten worden gedeeld. Gezien de hoge prijzen kan dit zinvol zijn en met een zorgvuldige planning kan elke partij toch genieten van topweken. Er is ook een opkomende trend van fractioneel eigendom of privélidmaatschapsclubs in luxe ski-eigendommen, waarbij investeerders “aandelen” kunnen kopen in een ultra-luxe chalet (hoewel men voorzichtig moet zijn en juridische duidelijkheid moet waarborgen – dit is nog een nieuw concept).
- Vergelijkende waarde in minder bekende gebieden: Hoewel Courchevel zelf prijzig is, overwegen investeerders soms te kopen aan de rand van Courchevel (bijv. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 of het nabijgelegen La Tania). Deze gebieden maken deel uit van hetzelfde skigebied en profiteren van de reputatie van Courchevel, maar de vastgoedprijzen zijn er lager. Bijvoorbeeld, satellietdorpen in Les Trois Vallées kunnen 50–70% minder per m² kosten dan 1850 investropa.com investropa.com, en hun huurrendementen (4%+ netto) presteren vaak beter dan die van de bekende resorts snowonly.com. Het nadeel is een zwakkere waardestijging en een ander type huurders, maar als een “investeringsstrategie” diversifiëren sommige kopers hun portefeuille over een mix van top- en opkomende resorts. Samenvattend komen de verwachte rendementen in Courchevel 1850 voort uit een mix van gematigde huuropbrengsten en sterke kapitaalgroei. Een koper in 2025 kan jaarlijkse waardestijgingen met een enkel cijfer in procenten verwachten (gecomponeerd op een zeer hoge basiswaarde) en de mogelijkheid om kosten te compenseren via verhuur die, hoewel deze slechts enkele procenten opleveren, aanzienlijk zijn in euro-termen. Gezien de fundamentele marktfactoren van Courchevel zal zelfs een conservatieve houd-tot-2028 strategie waarschijnlijk een fraai totaalrendement opleveren, wanneer zowel waardestijging als eventuele huuropbrengsten worden gecombineerd. De sleutel is om kwaliteit te kopen (locatie en specificaties), aangezien trofee-eigendommen altijd het meest gewild blijven – wat zowel een sterke liquiditeit als premium prijzen bij verkoop garandeert. Als bewijs van marktvast vertrouwen: deskundige analyses noemen de Alpenvastgoedtrend “onmiskenbaar stijgend” en benadrukken dat topbestemmingen zoals Courchevel worden ondersteund door bijzonder sterke basisfactoren voor de toekomst investropa.com investropa.com.
- Courchevel 1850 – Zeer internationaal; sterke Europese aanwezigheid (Brits, Belgisch, Zwitsers, rijke Franse binnenlandse kopers), aanzienlijk belangstellende kopers uit het Midden-Oosten en Azië, en een toenemend aantal Amerikanen investropa.com investropa.com. Ook historisch populair bij Russen. Kopers hier zoeken vaak trofee-eigendommen en hebben er geen moeite mee een premie te betalen voor de prestigefactor.
- Val d’Isère – Traditioneel een favoriet bij de Britse high-end markt en welgestelde Fransen. Het heeft een reputatie als serieuze skibestemming (uitgestrekte terreinen voor gevorderden) gecombineerd met luxe chalets. Het kopersprofiel is misschien iets meer Europees-georiënteerd dan de ultramondiale mix van Courchevel, maar ook hier zijn er steeds meer niet-Europeanen.
- Megève – Trekt een meer ingetogen welgesteld publiek (het werd oorspronkelijk ontwikkeld door de familie Rothschild als Frans antwoord op St. Moritz). Veel Franse en Genève/omgeving Genève-kopers houden van Megève vanwege het chique dorpje (boetiekjes, gastronomie – maar met een meer ontspannen sfeer dan Courchevel) en de levensstijl het hele jaar door. Ook populair bij families – het draait niet alleen om skiën, maar om het complete Alpenleven (golf, paardrijden, muziekfestivals). Internationale aanwezigheid is er (VK, Belgisch, enkele Amerikanen/Asiaten), maar minder uitgesproken dan in Courchevel.
- Verbier – Zeer internationaal; een mengeling van Britten (het wordt wel “London-on-the-slopes” genoemd wegens het hoge aandeel Britse eigenaren), pan-Europeanen en de wereldwijde elite. De Zwitserse wet laat buitenlanders toe om in Verbier te kopen (quota in kanton Wallis), dus er zijn veel niet-Zwitserse eigenaars, waaronder beroemdheden en zakenmagnaten. Verbier heeft een jongere en sportievere sfeer – beroemd om off-piste skiën en een bruisende après-ski – maar met veel vermogende kopers. Zwitserse resorts zoals Verbier profiteren ook van de stabiele Zwitserse economie en soms fiscale voordelen (sommige buitenlandse kopers verhuizen officieel voor forfaitaire belastingdeals).
- Courchevel 1850 – Zeer internationaal; sterke Europese aanwezigheid (Brits, Belgisch, Zwitsers, rijke Franse binnenlandse kopers), aanzienlijk belangstellende kopers uit het Midden-Oosten en Azië, en een toenemend aantal Amerikanen investropa.com investropa.com. Ook historisch populair bij Russen. Kopers hier zoeken vaak trofee-eigendommen en hebben er geen moeite mee een premie te betalen voor de prestigefactor.
- Val d’Isère – Traditioneel een favoriet bij de Britse high-end markt en welgestelde Fransen. Het heeft een reputatie als serieuze skibestemming (uitgestrekte terreinen voor gevorderden) gecombineerd met luxe chalets. Het kopersprofiel is misschien iets meer Europees-georiënteerd dan de ultramondiale mix van Courchevel, maar ook hier zijn er steeds meer niet-Europeanen.
- Megève – Trekt een meer ingetogen welgesteld publiek (het werd oorspronkelijk ontwikkeld door de familie Rothschild als Frans antwoord op St. Moritz). Veel Franse en Genève/omgeving Genève-kopers houden van Megève vanwege het chique dorpje (boetiekjes, gastronomie – maar met een meer ontspannen sfeer dan Courchevel) en de levensstijl het hele jaar door. Ook populair bij families – het draait niet alleen om skiën, maar om het complete Alpenleven (golf, paardrijden, muziekfestivals). Internationale aanwezigheid is er (VK, Belgisch, enkele Amerikanen/Asiaten), maar minder uitgesproken dan in Courchevel.
- Verbier – Zeer internationaal; een mengeling van Britten (het wordt wel “London-on-the-slopes” genoemd wegens het hoge aandeel Britse eigenaren), pan-Europeanen en de wereldwijde elite. De Zwitserse wet laat buitenlanders toe om in Verbier te kopen (quota in kanton Wallis), dus er zijn veel niet-Zwitserse eigenaars, waaronder beroemdheden en zakenmagnaten. Verbier heeft een jongere en sportievere sfeer – beroemd om off-piste skiën en een bruisende après-ski – maar met veel vermogende kopers. Zwitserse resorts zoals Verbier profiteren ook van de stabiele Zwitserse economie en soms fiscale voordelen (sommige buitenlandse kopers verhuizen officieel voor forfaitaire belastingdeals).
- Renovatieprojecten: Zoals eerder vermeld, kunnen oudere chalets op toplocaties die modernisering nodig hebben soms worden gekocht met een lichte relatieve korting. Investeren in een hoogwaardige renovatie (met verbeterde energie-efficiëntie, nieuwe voorzieningen) verhoogt niet alleen de waarde van het onroerend goed aanzienlijk, maar ook de verhuurbaarheid. Gezien de regelgeving die aandringt op energiezuinige woningen, kunnen dergelijke upgrades de investering ook toekomstbestendig maken.
- BTW-teruggave op nieuwbouw: Frankrijk biedt een lucratief voordeel voor wie nieuwbouwwoningen in toeristische zones koopt. Als je een nieuwbouwpand koopt en je verplicht deze gemeubileerd te verhuren met hotelachtige diensten (bijv. schoonmaak, ontbijt) gedurende een aantal weken, kom je in aanmerking voor een teruggaaf van 20% BTW over de aankoopprijs freespiritalpine.com. In Courchevel betekent 20% op een aankoop van meerdere miljoenen euro’s een aanzienlijk bedrag – in feite een directe vermogensversterking. Veel kopers van nieuwe appartementen in Courchevel 1650 maken bijvoorbeeld gebruik van deze regeling, financieren de BTW tijdens de bouw en krijgen die na aankoop terug door deel te nemen aan het verhuurprogramma. Dit verbetert het investeringsrendement en de cashflow, waardoor het huurrendement in de beginjaren aantrekkelijker wordt.
- Gedeeld gebruik model: Sommige investeerders werken samen met vrienden of familie om gezamenlijk een chalet te bezitten (informeel of via een BV-structuur), waardoor het gebruik en de kosten worden gedeeld. Gezien de hoge prijzen kan dit zinvol zijn en met een zorgvuldige planning kan elke partij toch genieten van topweken. Er is ook een opkomende trend van fractioneel eigendom of privélidmaatschapsclubs in luxe ski-eigendommen, waarbij investeerders “aandelen” kunnen kopen in een ultra-luxe chalet (hoewel men voorzichtig moet zijn en juridische duidelijkheid moet waarborgen – dit is nog een nieuw concept).
- Vergelijkende waarde in minder bekende gebieden: Hoewel Courchevel zelf prijzig is, overwegen investeerders soms te kopen aan de rand van Courchevel (bijv. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 of het nabijgelegen La Tania). Deze gebieden maken deel uit van hetzelfde skigebied en profiteren van de reputatie van Courchevel, maar de vastgoedprijzen zijn er lager. Bijvoorbeeld, satellietdorpen in Les Trois Vallées kunnen 50–70% minder per m² kosten dan 1850 investropa.com investropa.com, en hun huurrendementen (4%+ netto) presteren vaak beter dan die van de bekende resorts snowonly.com. Het nadeel is een zwakkere waardestijging en een ander type huurders, maar als een “investeringsstrategie” diversifiëren sommige kopers hun portefeuille over een mix van top- en opkomende resorts. Samenvattend komen de verwachte rendementen in Courchevel 1850 voort uit een mix van gematigde huuropbrengsten en sterke kapitaalgroei. Een koper in 2025 kan jaarlijkse waardestijgingen met een enkel cijfer in procenten verwachten (gecomponeerd op een zeer hoge basiswaarde) en de mogelijkheid om kosten te compenseren via verhuur die, hoewel deze slechts enkele procenten opleveren, aanzienlijk zijn in euro-termen. Gezien de fundamentele marktfactoren van Courchevel zal zelfs een conservatieve houd-tot-2028 strategie waarschijnlijk een fraai totaalrendement opleveren, wanneer zowel waardestijging als eventuele huuropbrengsten worden gecombineerd. De sleutel is om kwaliteit te kopen (locatie en specificaties), aangezien trofee-eigendommen altijd het meest gewild blijven – wat zowel een sterke liquiditeit als premium prijzen bij verkoop garandeert. Als bewijs van marktvast vertrouwen: deskundige analyses noemen de Alpenvastgoedtrend “onmiskenbaar stijgend” en benadrukken dat topbestemmingen zoals Courchevel worden ondersteund door bijzonder sterke basisfactoren voor de toekomst investropa.com investropa.com.
- Courchevel 1850 – Zeer internationaal; sterke Europese aanwezigheid (Brits, Belgisch, Zwitsers, rijke Franse binnenlandse kopers), aanzienlijk belangstellende kopers uit het Midden-Oosten en Azië, en een toenemend aantal Amerikanen investropa.com investropa.com. Ook historisch populair bij Russen. Kopers hier zoeken vaak trofee-eigendommen en hebben er geen moeite mee een premie te betalen voor de prestigefactor.
- Val d’Isère – Traditioneel een favoriet bij de Britse high-end markt en welgestelde Fransen. Het heeft een reputatie als serieuze skibestemming (uitgestrekte terreinen voor gevorderden) gecombineerd met luxe chalets. Het kopersprofiel is misschien iets meer Europees-georiënteerd dan de ultramondiale mix van Courchevel, maar ook hier zijn er steeds meer niet-Europeanen.
- Megève – Trekt een meer ingetogen welgesteld publiek (het werd oorspronkelijk ontwikkeld door de familie Rothschild als Frans antwoord op St. Moritz). Veel Franse en Genève/omgeving Genève-kopers houden van Megève vanwege het chique dorpje (boetiekjes, gastronomie – maar met een meer ontspannen sfeer dan Courchevel) en de levensstijl het hele jaar door. Ook populair bij families – het draait niet alleen om skiën, maar om het complete Alpenleven (golf, paardrijden, muziekfestivals). Internationale aanwezigheid is er (VK, Belgisch, enkele Amerikanen/Asiaten), maar minder uitgesproken dan in Courchevel.
- Verbier – Zeer internationaal; een mengeling van Britten (het wordt wel “London-on-the-slopes” genoemd wegens het hoge aandeel Britse eigenaren), pan-Europeanen en de wereldwijde elite. De Zwitserse wet laat buitenlanders toe om in Verbier te kopen (quota in kanton Wallis), dus er zijn veel niet-Zwitserse eigenaars, waaronder beroemdheden en zakenmagnaten. Verbier heeft een jongere en sportievere sfeer – beroemd om off-piste skiën en een bruisende après-ski – maar met veel vermogende kopers. Zwitserse resorts zoals Verbier profiteren ook van de stabiele Zwitserse economie en soms fiscale voordelen (sommige buitenlandse kopers verhuizen officieel voor forfaitaire belastingdeals).
- Renovatieprojecten: Zoals eerder vermeld, kunnen oudere chalets op toplocaties die modernisering nodig hebben soms worden gekocht met een lichte relatieve korting. Investeren in een hoogwaardige renovatie (met verbeterde energie-efficiëntie, nieuwe voorzieningen) verhoogt niet alleen de waarde van het onroerend goed aanzienlijk, maar ook de verhuurbaarheid. Gezien de regelgeving die aandringt op energiezuinige woningen, kunnen dergelijke upgrades de investering ook toekomstbestendig maken.
- BTW-teruggave op nieuwbouw: Frankrijk biedt een lucratief voordeel voor wie nieuwbouwwoningen in toeristische zones koopt. Als je een nieuwbouwpand koopt en je verplicht deze gemeubileerd te verhuren met hotelachtige diensten (bijv. schoonmaak, ontbijt) gedurende een aantal weken, kom je in aanmerking voor een teruggaaf van 20% BTW over de aankoopprijs freespiritalpine.com. In Courchevel betekent 20% op een aankoop van meerdere miljoenen euro’s een aanzienlijk bedrag – in feite een directe vermogensversterking. Veel kopers van nieuwe appartementen in Courchevel 1650 maken bijvoorbeeld gebruik van deze regeling, financieren de BTW tijdens de bouw en krijgen die na aankoop terug door deel te nemen aan het verhuurprogramma. Dit verbetert het investeringsrendement en de cashflow, waardoor het huurrendement in de beginjaren aantrekkelijker wordt.
- Gedeeld gebruik model: Sommige investeerders werken samen met vrienden of familie om gezamenlijk een chalet te bezitten (informeel of via een BV-structuur), waardoor het gebruik en de kosten worden gedeeld. Gezien de hoge prijzen kan dit zinvol zijn en met een zorgvuldige planning kan elke partij toch genieten van topweken. Er is ook een opkomende trend van fractioneel eigendom of privélidmaatschapsclubs in luxe ski-eigendommen, waarbij investeerders “aandelen” kunnen kopen in een ultra-luxe chalet (hoewel men voorzichtig moet zijn en juridische duidelijkheid moet waarborgen – dit is nog een nieuw concept).
- Vergelijkende waarde in minder bekende gebieden: Hoewel Courchevel zelf prijzig is, overwegen investeerders soms te kopen aan de rand van Courchevel (bijv. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 of het nabijgelegen La Tania). Deze gebieden maken deel uit van hetzelfde skigebied en profiteren van de reputatie van Courchevel, maar de vastgoedprijzen zijn er lager. Bijvoorbeeld, satellietdorpen in Les Trois Vallées kunnen 50–70% minder per m² kosten dan 1850 investropa.com investropa.com, en hun huurrendementen (4%+ netto) presteren vaak beter dan die van de bekende resorts snowonly.com. Het nadeel is een zwakkere waardestijging en een ander type huurders, maar als een “investeringsstrategie” diversifiëren sommige kopers hun portefeuille over een mix van top- en opkomende resorts. Samenvattend komen de verwachte rendementen in Courchevel 1850 voort uit een mix van gematigde huuropbrengsten en sterke kapitaalgroei. Een koper in 2025 kan jaarlijkse waardestijgingen met een enkel cijfer in procenten verwachten (gecomponeerd op een zeer hoge basiswaarde) en de mogelijkheid om kosten te compenseren via verhuur die, hoewel deze slechts enkele procenten opleveren, aanzienlijk zijn in euro-termen. Gezien de fundamentele marktfactoren van Courchevel zal zelfs een conservatieve houd-tot-2028 strategie waarschijnlijk een fraai totaalrendement opleveren, wanneer zowel waardestijging als eventuele huuropbrengsten worden gecombineerd. De sleutel is om kwaliteit te kopen (locatie en specificaties), aangezien trofee-eigendommen altijd het meest gewild blijven – wat zowel een sterke liquiditeit als premium prijzen bij verkoop garandeert. Als bewijs van marktvast vertrouwen: deskundige analyses noemen de Alpenvastgoedtrend “onmiskenbaar stijgend” en benadrukken dat topbestemmingen zoals Courchevel worden ondersteund door bijzonder sterke basisfactoren voor de toekomst investropa.com investropa.com.
- Courchevel 1850 – Zeer internationaal; sterke Europese aanwezigheid (Brits, Belgisch, Zwitsers, rijke Franse binnenlandse kopers), aanzienlijk belangstellende kopers uit het Midden-Oosten en Azië, en een toenemend aantal Amerikanen investropa.com investropa.com. Ook historisch populair bij Russen. Kopers hier zoeken vaak trofee-eigendommen en hebben er geen moeite mee een premie te betalen voor de prestigefactor.
- Val d’Isère – Traditioneel een favoriet bij de Britse high-end markt en welgestelde Fransen. Het heeft een reputatie als serieuze skibestemming (uitgestrekte terreinen voor gevorderden) gecombineerd met luxe chalets. Het kopersprofiel is misschien iets meer Europees-georiënteerd dan de ultramondiale mix van Courchevel, maar ook hier zijn er steeds meer niet-Europeanen.
- Megève – Trekt een meer ingetogen welgesteld publiek (het werd oorspronkelijk ontwikkeld door de familie Rothschild als Frans antwoord op St. Moritz). Veel Franse en Genève/omgeving Genève-kopers houden van Megève vanwege het chique dorpje (boetiekjes, gastronomie – maar met een meer ontspannen sfeer dan Courchevel) en de levensstijl het hele jaar door. Ook populair bij families – het draait niet alleen om skiën, maar om het complete Alpenleven (golf, paardrijden, muziekfestivals). Internationale aanwezigheid is er (VK, Belgisch, enkele Amerikanen/Asiaten), maar minder uitgesproken dan in Courchevel.
- Verbier – Zeer internationaal; een mengeling van Britten (het wordt wel “London-on-the-slopes” genoemd wegens het hoge aandeel Britse eigenaren), pan-Europeanen en de wereldwijde elite. De Zwitserse wet laat buitenlanders toe om in Verbier te kopen (quota in kanton Wallis), dus er zijn veel niet-Zwitserse eigenaars, waaronder beroemdheden en zakenmagnaten. Verbier heeft een jongere en sportievere sfeer – beroemd om off-piste skiën en een bruisende après-ski – maar met veel vermogende kopers. Zwitserse resorts zoals Verbier profiteren ook van de stabiele Zwitserse economie en soms fiscale voordelen (sommige buitenlandse kopers verhuizen officieel voor forfaitaire belastingdeals).
- Renovatieprojecten: Zoals eerder vermeld, kunnen oudere chalets op toplocaties die modernisering nodig hebben soms worden gekocht met een lichte relatieve korting. Investeren in een hoogwaardige renovatie (met verbeterde energie-efficiëntie, nieuwe voorzieningen) verhoogt niet alleen de waarde van het onroerend goed aanzienlijk, maar ook de verhuurbaarheid. Gezien de regelgeving die aandringt op energiezuinige woningen, kunnen dergelijke upgrades de investering ook toekomstbestendig maken.
- BTW-teruggave op nieuwbouw: Frankrijk biedt een lucratief voordeel voor wie nieuwbouwwoningen in toeristische zones koopt. Als je een nieuwbouwpand koopt en je verplicht deze gemeubileerd te verhuren met hotelachtige diensten (bijv. schoonmaak, ontbijt) gedurende een aantal weken, kom je in aanmerking voor een teruggaaf van 20% BTW over de aankoopprijs freespiritalpine.com. In Courchevel betekent 20% op een aankoop van meerdere miljoenen euro’s een aanzienlijk bedrag – in feite een directe vermogensversterking. Veel kopers van nieuwe appartementen in Courchevel 1650 maken bijvoorbeeld gebruik van deze regeling, financieren de BTW tijdens de bouw en krijgen die na aankoop terug door deel te nemen aan het verhuurprogramma. Dit verbetert het investeringsrendement en de cashflow, waardoor het huurrendement in de beginjaren aantrekkelijker wordt.
- Gedeeld gebruik model: Sommige investeerders werken samen met vrienden of familie om gezamenlijk een chalet te bezitten (informeel of via een BV-structuur), waardoor het gebruik en de kosten worden gedeeld. Gezien de hoge prijzen kan dit zinvol zijn en met een zorgvuldige planning kan elke partij toch genieten van topweken. Er is ook een opkomende trend van fractioneel eigendom of privélidmaatschapsclubs in luxe ski-eigendommen, waarbij investeerders “aandelen” kunnen kopen in een ultra-luxe chalet (hoewel men voorzichtig moet zijn en juridische duidelijkheid moet waarborgen – dit is nog een nieuw concept).
- Vergelijkende waarde in minder bekende gebieden: Hoewel Courchevel zelf prijzig is, overwegen investeerders soms te kopen aan de rand van Courchevel (bijv. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 of het nabijgelegen La Tania). Deze gebieden maken deel uit van hetzelfde skigebied en profiteren van de reputatie van Courchevel, maar de vastgoedprijzen zijn er lager. Bijvoorbeeld, satellietdorpen in Les Trois Vallées kunnen 50–70% minder per m² kosten dan 1850 investropa.com investropa.com, en hun huurrendementen (4%+ netto) presteren vaak beter dan die van de bekende resorts snowonly.com. Het nadeel is een zwakkere waardestijging en een ander type huurders, maar als een “investeringsstrategie” diversifiëren sommige kopers hun portefeuille over een mix van top- en opkomende resorts. Samenvattend komen de verwachte rendementen in Courchevel 1850 voort uit een mix van gematigde huuropbrengsten en sterke kapitaalgroei. Een koper in 2025 kan jaarlijkse waardestijgingen met een enkel cijfer in procenten verwachten (gecomponeerd op een zeer hoge basiswaarde) en de mogelijkheid om kosten te compenseren via verhuur die, hoewel deze slechts enkele procenten opleveren, aanzienlijk zijn in euro-termen. Gezien de fundamentele marktfactoren van Courchevel zal zelfs een conservatieve houd-tot-2028 strategie waarschijnlijk een fraai totaalrendement opleveren, wanneer zowel waardestijging als eventuele huuropbrengsten worden gecombineerd. De sleutel is om kwaliteit te kopen (locatie en specificaties), aangezien trofee-eigendommen altijd het meest gewild blijven – wat zowel een sterke liquiditeit als premium prijzen bij verkoop garandeert. Als bewijs van marktvast vertrouwen: deskundige analyses noemen de Alpenvastgoedtrend “onmiskenbaar stijgend” en benadrukken dat topbestemmingen zoals Courchevel worden ondersteund door bijzonder sterke basisfactoren voor de toekomst investropa.com investropa.com.
- Courchevel 1850 – Zeer internationaal; sterke Europese aanwezigheid (Brits, Belgisch, Zwitsers, rijke Franse binnenlandse kopers), aanzienlijk belangstellende kopers uit het Midden-Oosten en Azië, en een toenemend aantal Amerikanen investropa.com investropa.com. Ook historisch populair bij Russen. Kopers hier zoeken vaak trofee-eigendommen en hebben er geen moeite mee een premie te betalen voor de prestigefactor.
- Val d’Isère – Traditioneel een favoriet bij de Britse high-end markt en welgestelde Fransen. Het heeft een reputatie als serieuze skibestemming (uitgestrekte terreinen voor gevorderden) gecombineerd met luxe chalets. Het kopersprofiel is misschien iets meer Europees-georiënteerd dan de ultramondiale mix van Courchevel, maar ook hier zijn er steeds meer niet-Europeanen.
- Megève – Trekt een meer ingetogen welgesteld publiek (het werd oorspronkelijk ontwikkeld door de familie Rothschild als Frans antwoord op St. Moritz). Veel Franse en Genève/omgeving Genève-kopers houden van Megève vanwege het chique dorpje (boetiekjes, gastronomie – maar met een meer ontspannen sfeer dan Courchevel) en de levensstijl het hele jaar door. Ook populair bij families – het draait niet alleen om skiën, maar om het complete Alpenleven (golf, paardrijden, muziekfestivals). Internationale aanwezigheid is er (VK, Belgisch, enkele Amerikanen/Asiaten), maar minder uitgesproken dan in Courchevel.
- Verbier – Zeer internationaal; een mengeling van Britten (het wordt wel “London-on-the-slopes” genoemd wegens het hoge aandeel Britse eigenaren), pan-Europeanen en de wereldwijde elite. De Zwitserse wet laat buitenlanders toe om in Verbier te kopen (quota in kanton Wallis), dus er zijn veel niet-Zwitserse eigenaars, waaronder beroemdheden en zakenmagnaten. Verbier heeft een jongere en sportievere sfeer – beroemd om off-piste skiën en een bruisende après-ski – maar met veel vermogende kopers. Zwitserse resorts zoals Verbier profiteren ook van de stabiele Zwitserse economie en soms fiscale voordelen (sommige buitenlandse kopers verhuizen officieel voor forfaitaire belastingdeals).
Regelgeving en overheidsbeleid die van invloed zijn op vastgoed
Wetten inzake energie-efficiëntie (“Loi Climat”): Een belangrijke beleidswijziging die van invloed is op Frans vastgoed is het gefaseerd verbieden van verhuur van woningen met slechte energielabels. Vanaf 2025 mogen woningen met energielabel “G” niet langer legaal worden verhuurd in Frankrijk mansion-properties.com. In 2028 wordt dit verbod uitgebreid naar woningen met label “F” en in 2034 naar label “E”. In bergresorts kunnen veel traditionele chalets die decennia geleden gebouwd zijn, onder deze lagere categorieën vallen (vanwege enkel glas, onvoldoende isolatie, oudere verwarmingssystemen, enzovoort). Voor eigenaren in Courchevel is dit een urgent probleem geworden: om het verhuurpotentieel te behouden, moeten woningen aan de normen voldoen. We zien nu al een “flight to quality”, waarbij kopers zich richten op nieuwere, goed geïsoleerde chalets of chalets die reeds zijn voorzien van moderne verwarming en isolatie investropa.com investropa.com. Oudere chalets met slechte labels staan voor een tweedeling op de markt: ze worden óf met korting verkocht, of helemaal niet, of de eigenaren investeren in verbeteringen (zonnepanelen, warmtepompen, betere isolatie) om het label te verhogen. Deze regels hebben enigszins tegen de verwachting in juist de prijsstijging van hoogwaardige woningen ondersteund – omdat woningen met een A/B-label nog waardevoller en gewilder worden investropa.com investropa.com. In Courchevel 1850 hebben veel luxe chalets bijvoorbeeld al verbouwingen ondergaan om drievoudig glas, geothermische verwarming, enzovoort te installeren, zodat ze verhuurbaar blijven. Al met al stuurt dit beleid de markt richting duurzaamheid, wat op lange termijn de woningvoorraad verbetert en aansluit bij de persoonlijke waarden van veel kopers (veel vermogende kopers waarderen de milieuvriendelijke verbeteringen als onderdeel van een luxestandaard).
Korte termijn verhuurregulering: In toeristisch rijke gebieden in Frankrijk wordt gezocht naar een balans tussen winstgevende kortetermijnverhuur en de behoeften van de gemeenschap. In sommige Alpendorpen (vooral de grotere zoals Chamonix) hebben de lokale autoriteiten het aantal toeristenverblijven beperkt of zijn er speciale vergunningen vereist om deze te exploiteren dmproperties.com investropa.com. Chamonix heeft bijvoorbeeld quota ingevoerd voor vakantieverhuur in bepaalde zones om zo meer woningen vrij te maken voor lokale bewoners en seizoensarbeiders. Hoewel Courchevel door haar kleinere omvang en het karakter van volledig resort nog geen strikte limiet heeft opgelegd (de economie is afhankelijk van verhuur), is ook deze plaats niet immuun voor toezicht vanuit de regelgeving. Eigenaren in Courchevel moeten hun eigendommen registreren als ze deze kortdurend verhuren en toeristenbelasting betalen. Mochten er in de toekomst aanvullende regels komen – zoals het beperken van het aantal weken dat een woning mag worden verhuurd of het vereisen van een hoofdverblijfstatus voor onbeperkt verhuren – dan kan dit de investeringsstrategie beïnvloeden. Gezien het profiel van Courchevel 1850 (voornamelijk luxe tweede woningen en toeristische infrastructuur), zal een dergelijk beleid echter waarschijnlijk genuanceerd worden doorgevoerd. Opmerkelijk is dat door het beperken van het aanbod in plaatsen als Chamonix, deze dorpen onbedoeld meer vraag (en hogere prijzen) creëren voor de panden die wél beschikbaar zijn investropa.com investropa.com. Een vergelijkbaar effect zou kunnen optreden in Courchevel: als verhuur daar ooit wordt ingeperkt, kan de exclusieve selectie van woningen in de verhuurpool nóg meer vraag krijgen van vermogende toeristen. Het is iets om in de gaten te houden, maar per 2025 is Courchevel nog steeds een zeer verhuurvriendelijke markt zonder specifieke lokale verboden wat betreft vakantieverhuur (afgezien van nationale wetgeving).
Belastingen op tweede woningen: De Franse overheid en lokale gemeenten hebben belastingen ingevoerd die gericht zijn op eigenaren van tweede woningen, waaronder veel Courchevel-vastgoedeigenaren. Deze maatregelen omvatten hogere taxe d’habitation-toeslagen in gebieden die officieel zijn aangewezen als tekorten aan woningen voor lokale bewoners (zones tendues). Het departement Savoie, waar Courchevel onder valt, heeft in sommige gevallen tot 60% toeslag op de tweede woningbelasting toegestaan. Daarnaast hebben enkele populaire resorts een belasting op leegstaande woningen om te voorkomen dat woningen leeg blijven staan. In de praktijk zijn deze lokale belastingen voor een miljoenen-chalet relatief klein (enkele duizenden euro’s extra per jaar) en hebben ze welgestelde kopers niet afgeschrikt investropa.com. Het nationale belastingregime van Frankrijk kent enkele investeringsvriendelijke aspecten: er is geen algemene “buitenlandse kopersbelasting” en Frankrijk heeft in 2018 de vermogensbelasting aangepast zodat deze nu enkel op onroerend goed gericht is (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), die van toepassing is op netto onroerendgoedbezit boven €1,3 miljoen, met een progressief tarief tot ongeveer 1,5%. Veel buitenlandse kopers nemen dit gewoon mee in de kosten van het bezit van een Frans pand. Over huurinkomsten betalen buitenlandse eigenaren Franse inkomstenbelasting (met verdragen om dubbele belasting te voorkomen), maar zij kunnen wel kosten aftrekken, en aantrekkelijke regelingen zoals LMNP (verhuur van gemeubileerde woningen) bieden gunstige fiscale behandeling. Bovendien bestaan er belastingvoordelen voor verhuur: huurinkomsten uit gemeubileerde panden kunnen vaak worden verrekend met afschrijvingen en uitgaven, wat soms resulteert in zeer laag belastbaar inkomen bij een efficiënt beheerd chalet. Een ander belangrijk voordeel geldt voor nieuwbouw, zoals eerder genoemd – btw (20%) kan worden teruggevraagd als het pand verhuurd wordt met diensten, wat het rendement aanzienlijk verhoogt freespiritalpine.com. Er zijn ook belastingkredieten en subsidies voor eco-renovaties (als onderdeel van de groene initiatieven van Frankrijk). Al met al wordt de Franse regelgeving als stabiel en redelijk transparant beschouwd mansion-properties.com. Investeerders profiteren van sterke juridische bescherming (eigendomsrechten zijn stevig verankerd) mansion-properties.com en de Franse focus op duurzame huur versterkt waarschijnlijk de langetermijnwaarde van conforme eigendommen.
Strikte plannings- en bouwvoorschriften: Ontwikkeling in Courchevel 1850 wordt gereguleerd door strikte planningsregels die gericht zijn op het behoud van het bergmilieu en het exclusieve karakter van het resort. De Loi Montagne (Bergenwet) en lokale bestemmingsplannen beperken grootschalige ontwikkeling, vooral boven bepaalde hoogtes. In de praktijk betekent dit dat nieuwe bouwvergunningen schaars zijn – er ligt de nadruk op het renoveren van bestaande gebouwen in plaats van uit te breiden op ongerepte grond investropa.com. Hoogtebeperkingen zorgen ervoor dat chalets kleinschalig blijven (hier geen hoogbouwappartementen), en architectonische richtlijnen behouden de klassieke chaletstijl. Daarnaast vereist het bouwen van nieuwe vakantiewoningen in de Alpen vaak dat er een voordeel voor de gemeenschap wordt geboden (zoals het creëren van parkeergelegenheid of het ondersteunen van lokale huisvesting voor seizoensarbeiders) als tegenprestatie. Deze beleidsmaatregelen zorgen er effectief voor dat de schaarste van onroerend goed in Courchevel wordt vastgelegd. Voor eigenaren is dit goed nieuws omdat het overontwikkeling voorkomt, wat anders de vastgoedwaarde of de charme van het resort zou kunnen aantasten. De keerzijde is dat renovatieprojecten kostbaar en tijdrovend kunnen zijn vanwege vergunningstrajecten – maar de meeste luxekopers accepteren dit als onderdeel van het bezitten van een stukje paradijs. Opvallend is dat Zwitserland zelfs strengere regels heeft (zoals het Lex Weber-plafond op tweede woningen), terwijl Frankrijk ontwikkeling nog steeds toelaat, zij het op gecontroleerde wijze. De gemeenteraad van Courchevel moet een balans vinden tussen milieuduurzaamheid (lawinerisico’s, verkeer, watervoorraden) en haar status als bestemming van wereldklasse. Recente infrastructurele vernieuwingen (zoals nieuwe liften) gaan doorgaans gepaard met milieubeoordelingen en, waar mogelijk, worden bestaande voorzieningen herbestemd of verbeterd in plaats van nieuwe te bouwen.
Kortom, het regelgevingslandschap in 2025 voor eigenaren van onroerend goed in Courchevel wordt gekenmerkt door een focus op kwaliteit en naleving: energiezuinige woningen, verantwoord verhuren en gecontroleerde ontwikkeling. Deze maatregelen zorgen, hoewel ze extra complexiteit voor eigenaren meebrengen, er doorgaans voor dat de langetermijnwaarde en exclusiviteit van vastgoed in Courchevel wordt versterkt. Kopers wordt aangeraden erop te letten dat hun beoogde eigendom aan de nieuwe normen voldoet of redelijkerwijs kan worden aangepast – en om lokale experts in te schakelen bij het navigeren door fiscale optimalisatie en verhuurregels. Belangrijk is dat Frankrijk buitenlandse kopers verwelkomt (geen beperkingen op nationaliteit voor aankopen), wat de kopersmarkt in Courchevel net zo breed houdt als altijd, van Europa tot Amerika tot Azië.
Seizoensdynamiek en hun impact op prijs & beschikbaarheid
Winter piekseizoen (hoogseizoen): Courchevel 1850 is in de kern een skiresort, en de winter is wanneer het dorp echt tot leven komt – dit heeft directe gevolgen voor het gebruik en de prijsstelling van onroerend goed. De periode december–april is het hoogseizoen, waarbij Kerst/Nieuwjaar en februari (schoolvakanties) de absolute hoogtepunten zijn. Tijdens deze periodes schiet de vraag naar accommodatie omhoog. Chalet-eigenaren die hun eigendom verhuren, verdienen vaak het grootste deel van hun jaarlijkse huurinkomsten in slechts 2–3 vakantieweken. Hierdoor liggen de huurprijzen in de winter extreem hoog (bijvoorbeeld, €50k+ per week voor een luxe chalet met 4 slaapkamers is standaard tijdens nieuwjaarsweek). Verkoopactiviteit kan ook pieken in de winter, omdat welgestelde bezoekers soms besluiten dat zij na het beleven van de lifestyle zelf een stukje Courchevel willen bezitten. Het is niet ongewoon dat er tijdens het hoogseizoen ter plekke bezichtigingen plaatsvinden op aandringen van betoverde huurders. Wel is het zo dat de verkoopvoorraad meestal het laagst is in de winter – veel eigenaren wachten met aanbieden tot de lente/zomer om zo geen lucratieve winterverhuur of eigen vakantietijd te verstoren. Dus, de winter is wanneer kopers het product ervaren (het resort en vaak het pand als huurder), maar de daadwerkelijke transacties worden vaak afgesloten in het tussenseizoen.
Lente en herfst (laagseizoenen): Eind april sluiten de skiliften en komt Courchevel in een rustiger fase. De lentedoooi en het tussenseizoen (mei, juni) zorgen ervoor dat veel winkels en restaurants gesloten zijn. Evenzo is na de korte zomer de herfst (eind september tot en met november) het laagseizoen, met minimale toeristische activiteit. Deze periodes waren historisch gezien rustige tijden voor het resort – een moment waarop chaletteigenaren renovaties of upgrades uitvoeren, het personeel pauze neemt en het dorp weer op adem komt. Qua markt is het laagseizoen wanneer de voorraad meestal het hoogst is en waar kopers mogelijk iets meer onderhandelingsruimte hebben. Verkoper die in het laagseizoen aanbieden, weten dat ze een kleinere kopersgroep aanspreken; als ze gemotiveerd zijn, prijzen ze vaak wat scherper. Aangezien de eigenaren van Courchevel doorgaans niet om geld verlegen zitten, moet men echter geen drastische seizoenskortingen verwachten – de markt is niet als een seizoenshuurmarkt die sterk schommelt. Vastgoedprijzen dalen niet in de zomer/het laagseizoen; hooguit is er wat meer ruimte voor onderhandeling of een kans om te kopen zonder concurrerende biedingen. Sommige slimme kopers plannen hun zoektocht juist in de lente: na een druk skiseizoen zijn er enkele eigenaren die overwegen te verkopen (vooral als een pand niet verhuurd of gebruikt is zoals verwacht). Ook hebben makelaars in het laagseizoen meer tijd om met klanten te werken, waardoor kopers soms meer aandacht krijgen en er meer mogelijkheden zijn om het aanbod grondig te verkennen.
Zomerseizoen (Secundair Hoogseizoen): Zomer (juli–augustus) in Courchevel is aanzienlijk populairder geworden nu de Alpen zich profileren als een bestemming voor het hele jaar. Hoewel de zomer niet zo druk is als de winter, wordt het niet langer over het hoofd gezien. Gezinnen en buitenliefhebbers komen voor wandelingen, mountainbiken, trailrunning, golf (in de buurt) en ontspanning in de Alpen. Het klimaat is aangenaam (warme dagen, koele nachten) en het landschap is prachtig, waardoor Courchevel ook in de zomer een luxe bergbestemming is. Deze trend heeft een aantal effecten: huurinkomsten in de zomer leveren nu een aanzienlijke bijdrage, met veel chalets en appartementen die wekelijks worden verhuurd aan toeristen uit Europa, het Midden-Oosten (die vaak koelte zoeken in de zomer) en daarbuiten. De bezettingsgraden kunnen in het hoogseizoen ’s zomers oplopen tot 70%+ voor gewilde panden snowonly.com. Huurprijzen zijn lager dan in de winter, maar nog steeds goed – bijvoorbeeld, dat chalet van €50k/week in de winter kost in augustus wellicht €15k–€20k/week. Voor eigenaars betekent dit dat het pand niet 8 maanden per jaar leeg staat; het kan in meer seizoenen worden gebruikt of opgebracht. Cultureel gezien ontwikkelt Courchevel zich tot een tweeseizoenen resort, vergelijkbaar met hoe Megève of Chamonix dat al lang zijn. Infrastructuur zoals liften die ’s zomers draaien (voor wandelaars/fietsers) en evenementen zoals muziek- of vuurwerkfestivals trekken bezoekers. In de hele Alpen is er bovendien een grote stijging in zomerbezoek: Chamonix zag een toename van 46% in verkochte zomer-liftpassen over twee jaar dmproperties.com, en ook de zomercijfers van Courchevel stijgen gestaag. Deze jaarrond aantrekkingskracht ondersteunt de vastgoedwaarden omdat eigenaars meer gebruik (en potentiële inkomsten) uit hun investering halen. Ook wordt het seizoenskarakter van bedrijven enigszins verzacht, waardoor het dorp het hele jaar leefbaar blijft.
Impact op beschikbaarheid: De seizoenscyclus beïnvloedt wanneer panden op de markt komen. Veel verkopers kiezen ervoor om laat in de winter of in het voorjaar te verkopen (na nog één seizoen genoten te hebben of om de lente-bezoekers aan te trekken) zodat transacties in de zomer kunnen worden afgerond, vóór de volgende winter. Nieuwe projecten mikken vaak op oplevering in het najaar, zodat kopers hun pand in het winterseizoen kunnen gebruiken. Hierdoor vindt er in de herfst vaak een piek plaats in overdrachten (notariskantoren in de Alpen hebben het dan ook druk in oktober-november om alles af te ronden zodat de sleutels vóór Kerst overhandigd zijn). Voor verhuurders geldt dat zij al vroeg in het najaar moeten beslissen of zij de weken in het hoogseizoen willen verhuren of zelf gebruiken, aangezien verhuurmakelaars al vanaf september beginnen met het promoten van winterchalets voor het komende seizoen.
Prijsdynamiek: Men zou kunnen aannemen dat kopen in de winter duurder is vanwege de vraag – maar in onroerend goed zijn de prijzen in Courchevel relatief stabiel gedurende de seizoenen (anders dan hotels, verdubbelen woningprijzen niet in de winter). Echter, de waargenomen waarde van een woning is het hoogst in de winter: een skichalet ziet er het aantrekkelijkst uit als het omringd is door sneeuw en bruisende activiteiten. Dit leidt er soms toe dat woningen in de winter sneller tegen de vraagprijs worden verkocht, terwijl voor hetzelfde pand in het verlaten laagseizoen eerder een brutale aanbieding gedaan wordt. In die zin kan er in de winter sprake zijn van “emotioneel aankopen” – een koper wordt verliefd op de plek op het hoogtepunt van de sfeer en betaalt de volle prijs. Omgekeerd geeft een nauwgezette investeerder er misschien de voorkeur aan om in de zomer te inspecteren, om te controleren op eventuele problemen die in de winter onder de sneeuw verborgen zijn (dakconditie, perceelgrenzen, etc.), en te onderhandelen in een minder hectische sfeer.
Gebruikerstrends – Langere Verblijven: Een andere seizoensverandering is dat eigenaren (en huurders) langere periodes in Courchevel doorbrengen dan voorheen. Door de opkomst van remote werken komen sommige eigenaren nu voor meerdere maanden – bijvoorbeeld continu van december tot februari – in plaats van alleen een vakantieweek. Ze werken doordeweeks vanuit hun chalet en skiën in de pauzes, en behandelen het als een tweede thuis. Evenzo komen sommigen in de zomer voor een maand om te ontsnappen aan het stadsleven. Deze trend vervaagt de seizoensgrenzen en verhoogt de vraag naar meer comfortabele, huiselijke voorzieningen (thuiswerkplekken, betrouwbaar internet, etc., waarin Courchevel heeft geïnvesteerd door glasvezel breedband in het gebied aan te leggen). Het versterkt het idee dat Courchevel niet alleen een vluchtig skioord is, maar een alpendorp voor het hele jaar.
Concluderend, seizoensinvloeden in Courchevel zorgen voor een cyclisch ritme op de markt, waarbij de winter de koning is voor zowel gebruik als beleving, maar de zomer steeds belangrijker wordt. Hoewel de woningprijzen zelf niet per seizoen schommelen, zijn de timing van verkopen, bezetting en het aanbod allemaal seizoensgebonden. Slimme investeerders stemmen hun strategie af op deze kalender: misschien kopen in het voorjaar, upgraden buiten het seizoen en profiteren van verhuur tijdens het hoogseizoen. De inspanningen om het toerismeseizoen te spreiden (zowel winter als zomer) maken het speelveld geleidelijk gelijker, wat het onroerend goed waardevoller maakt, omdat het een groter deel van het jaar rendeert en deel uitmaakt van een gemeenschap die niet de helft van het jaar dicht is.
Infra-ontwikkelingen en Toeristische Groei
Upgrades van skiinfrastructuur: Courchevel en de Trois Vallées investeren voortdurend in hun skiinfrastructuur, met het besef dat een moderne, efficiënte ski-ervaring cruciaal is voor het behouden van vastgoedwaarde en het aantrekken van welvarende bezoekers. Een recent hoogtepunt is de volledig gerenoveerde Saulire-kabelbaan, die in de winter van 2024/25 heropent met gloednieuwe panoramische cabines en weelderig comfort seecourchevel.com. Saulire is een kenmerkende lift (waarmee skiërs naar 2.700m worden gebracht met uitzicht op de Mont Blanc), en de upgrade benadrukt de toewijding van het resort aan eersteklas faciliteiten. Daarnaast zijn de beginnerszones in 1850 verbeterd met nieuwe overdekte lopende banden (tapijtliften) ter vervanging van oudere liften, zodat kinderen en beginners beschut en comfortabel omhoog kunnen seecourchevel.com. De afgelopen jaren heeft Courchevel ook de sneeuwkanonnen uitgebreid om van begin december tot eind april skiën te garanderen, zelfs in sneeuwarme jaren. Ter voorbereiding op de Wereldkampioenschappen Skiën 2023 (georganiseerd in Courchevel-Méribel), werd bijvoorbeeld miljoenen geïnvesteerd in pistevoorbereidingen, nieuwe pistebully’s en sneeuwkanonnen om wereldklasse omstandigheden te garanderen. Connectiviteit binnen het skigebied blijft ongeëvenaard: Courchevel is naadloos verbonden met Méribel en Val Thorens, en recente projecten zoals de Orelle-Cime Caron kabelbaan uit 2021 (in de “4e Vallei”) hebben van de 3 Vallées één groot speelterrein gemaakt snowonly.com. Voor vastgoedeigenaren betekenen deze upgrades constante skikwaliteit en betere gastbelevingen, wat op zijn beurt de vraag naar verhuur hoog houdt en de hoge vastgoedprijzen rechtvaardigt.
Luxe Voorzieningen & Uitbreiding: Verbeteringen op de berg gaan hand in hand met ontwikkelingen in de resortdorpen. Courchevel 1850 beschikt al over een van de hoogste concentraties van 5-sterrenhotels ter wereld (buiten grote steden) businessinsider.com. Dit omvat beroemde etablissementen als Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée en anderen, die bezoekers verwennen en het profiel van het resort verhogen. Indrukwekkend is dat Courchevel (alle niveaus) 7 restaurants met Michelin-sterren heeft, het meeste in de Alpen businessinsider.com, waarmee het zijn status als culinaire bestemming versterkt. De trend gaat richting ervaringsgerichte luxe: nieuwe projecten combineren accommodaties met high-end winkelgalerijen, privéclubs en wellnesscentra. Een opmerkelijke ontwikkeling is het aankomende Maya Collection hotel, een ultra-luxe hotel dat in december 2025 in Courchevel moet openen voguebusiness.com. Evenzo is de Monte-Carlo Société des Bains de Mer (het bedrijf achter de weelderige casino’s en hotels van Monaco) betrokken bij Courchevel met plannen voor luxe lodges en gastvrijheidsprojecten tegen 2026 voguebusiness.com. Deze projecten geven aan dat investeerders flink investeren in de toeristische infrastructuur van Courchevel, in afwachting van aanhoudende vraag. Het resort maakt zich ook op om zijn 80-jarig jubileum in 2026/27 te vieren, waarschijnlijk met de opening van enkele van deze nieuwe locaties en het organiseren van spraakmakende evenementen voguebusiness.com. Voor vastgoedeigenaren is de toestroom van bekende luxemerken een zegen: het vergroot de aantrekkingskracht van het resort (waardoor nieuwe, welvarende bezoekers worden aangetrokken die mogelijk zelf kopers worden) en verfrist voortdurend Courchevel’s cachet. De aanwezigheid van merken als Louis Vuitton, Dior, Cartier, enzovoorts in Courchevel’s winkelgebied (die daar allemaal boetieks hebben) draagt bij aan dat kosmopolitische gevoel voguebusiness.com.
Vervoer en bereikbaarheid: De bereikbaarheid van Courchevel is altijd onderdeel geweest van de luxe aantrekkingskracht. Het resort beschikt uniek over een privé altiport (vliegveld) direct boven 1850, een van de hoogste in Europa, waardoor kleine privéjets en helikopters letterlijk op de piste kunnen landen businessinsider.com. Dit betekent dat VIP’s rechtstreeks vanuit Parijs of Genève naar Courchevel kunnen vliegen en urenlange transfers over de weg vermijden. De altiport, beroemd om zijn korte oplopende landingsbaan, is ook een toeristische attractie in de winter (skiërs houden even pauze om vliegtuigen te zien opstijgen/landen) businessinsider.com. Op het gebied van bredere vervoersinfrastructuur zijn er grote ontwikkelingen in de regio: de in aanbouw zijnde Lyon-Turijn hogesnelheidslijn (waarvan een deel een station in Saint-Jean-de-Maurienne omvat, op ongeveer 45 minuten rijden van Courchevel) moet tegen het einde van het decennium voltooid zijn snowonly.com. Zodra deze klaar is, zal de reistijd van Parijs naar de Franse Alpen drastisch worden verkort – wat mogelijk meer weekendbezoekers zal aantrekken. Stel je voor dat je Moûtiers (het dalstadje voor Courchevel) in slechts 4 uur per trein vanuit Parijs kunt bereiken; dit zou Courchevel toegankelijker kunnen maken voor een nog breder Europees publiek, waaronder mensen die liever niet vliegen. Bovendien blijven lokale wegverbeteringen (de route van Moûtiers naar Courchevel is door de jaren heen voorzien van upgrades en betere tunnels) bijdragen aan meer veiligheid en minder files tijdens piekweken. Al deze verbeteringen samen versterken Courchevels aantrekkingskracht als een handig luxe toevluchtsoord, ondanks de afgelegen berglocatie.
Duurzaamheid & Milieu: In het licht van de dubbele dreiging van klimaatverandering en stijgende energiekosten hebben de autoriteiten van Courchevel en de liftoperators duurzame upgrades doorgevoerd. De Societé des 3 Vallées (S3V), die de skiliften exploiteert, voorziet nu 100% van de liften van hernieuwbare energie (waterkracht en zonne-energie) seecourchevel.com. In 2024 hebben zij zonnepanelen geïnstalleerd op het Ariondaz gondelstation in Courchevel Moriond om ter plaatse elektriciteit op te wekken, voldoende om een stoeltjeslift te laten draaien op zonne-energie seecourchevel.com. Ze hebben ook geïnvesteerd in energiezuinige pistebully’s die door GPS worden geleid, waardoor de pisteroutes geoptimaliseerd worden en het brandstofverbruik vermindert seecourchevel.com. Voor vastgoedprojecten voldoen nieuwe gebouwen aan strengere isolatienormen en bevatten zij vaak geothermische verwarming of zonneverwarming voor zwembaden, enz. De overheid van het resort heeft maatregelen genomen zoals het subsidiëren van energierenovaties voor oudere gebouwen. Zelfs kleine beleidsmaatregelen, zoals het wettelijk verplichten van winterbanden op voertuigen tijdens het seizoen voor de veiligheid seecourchevel.com, tonen een focus op duurzaamheid en veiligheid. Deze inspanningen zorgen ervoor dat Courchevel op lange termijn levensvatbaar blijft als skigebied (door klimaatimpact te beperken) en zijn een verkooppunt voor milieubewuste investeerders. Ook omdat welgestelde klanten steeds meer aandacht besteden aan milieubewustzijn, vergroot een “groen” resort de aantrekkingskracht. Dit alles voegt immateriële waarde toe aan onroerend goed: een goed geleid, duurzaam resort zal zijn status (en dus de vraag naar vastgoed) tot ver in de toekomst behouden.
Evenementen en Wereldwijde Reputatie: Courchevel stond volop in de schijnwerpers tijdens de FIS Alpine Wereldkampioenschappen Skiën in februari 2023, die samen met Méribel werden georganiseerd. Het resort profiteerde van internationale media-aandacht en gebruikte de gelegenheid om zijn faciliteiten te tonen (waaronder een nieuw finishstadion en vernieuwde liften). Het succesvolle evenement toonde aan dat Courchevel in staat is grootschalige evenementen te organiseren, wat positief is voor toekomstige plannen zoals de Olympische Spelen. De Franse Alpen (waaronder Courchevel) zijn namelijk sterke kanshebbers om de Olympische Winterspelen van 2030 te organiseren, en velen verwachten dat zij deze zullen binnenslepen voguebusiness.com voguebusiness.com. Dit vooruitzicht heeft al geleid tot een versnelling van bepaalde projecten – zo is er een herontwerp gepland van de “snow front” van Courchevel 1850 en het Chenus liftstation om het centrale dorpsgebied te moderniseren in aanloop naar een mogelijke Olympische uitlichting voguebusiness.com. Mocht de Olympische Spelen worden bevestigd, reken dan op een mini-hausse in infrastructuurinvesteringen: betere wegen, mogelijk uitgebreidere accommodaties (hoewel in het geval van Courchevel wellicht tijdelijke faciliteiten gezien het bouwplafond), en algemene verfraaiing. Zelfs als Courchevel geen officiële locatie wordt, zal het onvermijdelijk hoogwaardigheidsbekleders of teams ontvangen voor trainingen (zoals het in eerdere Winterspelen heeft gedaan), en zal de algemene toeristische impuls enorm zijn. Daarnaast zullen de vieringen van het 80-jarig jubileum in 2026/27 waarschijnlijk speciale evenementen omvatten, mogelijk de opening van nieuwe musea of culturele locaties ter ere van Courchevels pioniersrol als speciaal aangelegd skioord (opgericht in 1946). Zulke culturele investeringen voegen extra lagen toe aan de aantrekkingskracht van het resort, buiten het skiën om.
| Resort | Typische prijsklasse prime (€/m²) | Recente jaarlijkse prijsstijging |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (hoogste in Frankrijk) | +9% (2024) investropa.com (grootste groei in Frankrijk) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (bijna gelijk aan Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (sterk, maar lager dan 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 gemiddeld (ongeveer €10k–€12k+ voor prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabiele groei) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (onder de top in de Alpen) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com (Zwitserse Alpen gem.groei) |
*Zwitserse resorts hadden gemiddeld ongeveer 3,5% groei in 2024 dmproperties.com; Verbier, als een toonaangevend Zwitsers resort, zag waarschijnlijk een vergelijkbare of iets hogere groei gezien de vraag.
Groei van het toerisme en toekomstige plannen: Het gecombineerde effect van bovenstaande punten komt tot uiting in de toerismecijfers: in het seizoen 2024/25 registreerde Courchevel ongeveer 1,2 miljoen overnachtingen, een stijging van 16% ten opzichte van het seizoen 2018 (voor Covid) voguebusiness.com. Dat is een opmerkelijke groei voor een toch al gevestigde bestemming. Deze groei maakt deel uit van een strategisch plan om het resort het hele jaar door en internationaal op de markt te brengen. Het toerismebureau heeft zich gericht op nieuwe markten (zo worden via roadshows en partnerschappen nu meer bezoekers uit de VS, het Midden-Oosten en Azië aangetrokken). De introductie van de Ikon en Epic skipassen (wereldwijde seizoenspassen) die dagen in de 3 Vallées bevatten, maakt het voor internationale skiërs (vooral Amerikanen) gemakkelijker om Courchevel uit te proberen, en velen zijn er verliefd op geworden dmproperties.com. De planners van het resort houden ook rekening met het vinden van een balans tussen groei en exclusiviteit: in tegenstelling tot sommige massamarkt skigebieden, probeert Courchevel niet het aantal skiërs drastisch te verhogen (wat de liften en pistes zou kunnen belasten). In plaats daarvan focussen ze op het verhogen van de kwaliteit – bijvoorbeeld betere ervaringen, meer niet-ski activiteiten (Aquamotion waterpark, hondensleeën, paragliden, enz.), en verbeterde service (apps voor on-demand services, ski-conciërge, enz.). Op deze manier behoudt Courchevel zijn high-end merk – wat op zijn beurt vermogende bezoekers (en vastgoedkopers) blijft aantrekken. Belangrijk is dat de synergie tussen publieke investeringen (in liften, wegen, evenementen) en private investeringen (in hotels, winkels, chalets) een versterkende cyclus creëert: het resort blijft toonaangevend in luxe, waardoor het vastgoed hier tot de meest begeerde ter wereld blijft behoren.
Vergelijkende analyse met andere Alpendorpen (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 wordt vaak in één adem genoemd met een select aantal elite skioorden in de Alpen. Om de vastgoedmarkt in perspectief te plaatsen, is het nuttig om belangrijke statistieken en kenmerken te vergelijken met Val d’Isère en Megève (de Franse tegenhangers) en Verbier (een topconcurrent uit Zwitserland):
Prijzen: De prijzen in Courchevel 1850 bevinden zich aan de absolute top van de Franse markt – het is het enige Franse resort dat qua prijs consistent concurreert met de Zwitserse zwaargewichten investropa.com. De topsegmenten van Val d’Isère komen dicht in de buurt (bijna €30k/m² voor de beste panden) investropa.com, maar gemiddeld genomen blijft Courchevel aan kop. Megève, hoewel heel prestigieus, heeft doorgaans lagere prijsniveaus – een weerspiegeling van de lagere ligging en het grotere aanbod van ontwikkelbare grond (het is een uitgestrekte stad). Zo kan een stijlvol chalet dat €5 mln kost in Megève, in Courchevel 1850 gemakkelijk €8–€10 mln kosten. Verbier valt op als directe concurrent qua exclusiviteit en prijs: zoals te zien is begint eersteklas vastgoed in Verbier rond de CHF 22.100 (~€23.600) per m² en loopt het door tot ver in de €30k ubs.com ubs.com. Sterker nog, Zwitserland telt de vijf duurste skimarkten in de Alpen, met St. Moritz en Gstaad die vaak boven de ~€40k/m² uitkomen voor absolute topobjecten ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 zit daar net onder – voorlopig. Het is noemenswaardig dat Courchevel’s prijsstijging van 9% in 2024 hoger was dan die van elk Zwitsers resort dat jaar, wat erop duidt dat het verschil wellicht kleiner wordt dmproperties.com.
Voor investeerders betekenen deze prijsverschillen ook dat instaptickets variëren: men kan een luxe appartement in Megève kopen voor de prijs van een heel klein flatje in 1850. Als de drijfveer puur investeren is, zien sommigen wellicht meer waarde in Megève of opkomende Franse resorts (met meer opwaarts potentieel in procenten), maar de aantrekkingskracht van Courchevel is dat het een blue-chip bezit is – vergelijkbaar met bezit in Monaco versus een goedkopere stad.
Vraag & kopersmix: Alle vier de resorts trekken internationaal welgestelde kopers aan, maar met nuances:
Huurmarkt & Rendementen: Courchevel en Val d’Isère hebben allebei een sterke winterse huurmarkt, maar Courchevel vraagt hogere weekprijzen vanwege zijn prestige en voorzieningen (gastronomie, etc.). Een ski-in/ski-out chalet in Courchevel 1850 kan voor meer worden verhuurd dan een vergelijkbaar chalet in Val d’Isère, wellicht 20–30% meer, wat Courchevel’s positionering weerspiegelt. De huurmarkt van Megève is iets seizoensmatiger (druk rond Kerst en februari, rustiger tussendoor) en heeft ook een zomerverhuurmarkt voor golf/vakantiehuizen. Verbier’s verhuurprijzen zijn vergelijkbaar met die van Courchevel tijdens de piekweken (beide behoren tot de absolute top qua huurprijzen) – een chalet dat €100k/week kost in Courchevel kan net zo goed CHF 100k/week kosten in Verbier. Netto rendementen in al deze topgebieden blijven relatief laag (~2–3%) zoals vermeld op snowonly.com. Opvallend is dat het bezit van onroerend goed in Zwitserse resorts vaak gepaard gaat met hogere eigendomskosten (Zwitserse panden brengen jaarlijkse kantonale vermogensbelasting met zich mee en diensten zijn vaak duurder), maar ook met strikte verhuurregels (sommige Zwitserse tweede woningen mogen niet gemakkelijk worden verhuurd als ze zijn gekocht onder een vergunning voor persoonlijk gebruik). Frankrijk is eigenlijk iets eenvoudiger wat betreft verhuur.
Hoogte & Sneeuwzekerheid: Courchevel 1850 en Val d’Isère liggen beide op grote hoogte (1850m en 1850m voor Val’s dorp La Daille, met het hoofd dorp van Val op 1800m) en hebben skiterreinen tot 3000+m. Dit zorgt voor uitstekende sneeuwzekerheid, wat – nu het klimaat opwarmt – een cruciale troef is en deels de reden is dat deze dorpen vooroplopen in prijsstijgingen. Megève, op 1100m in het dorp, heeft meer last van slechte sneeuwjaren (hoewel er is geïnvesteerd in sneeuwkanonnen). Verbier ligt rond de 1500m, met skiën tot 3300m op de Mont Fort, en is daardoor ook behoorlijk sneeuwzeker. De trend van een “hoogtepremie” is duidelijk merkbaar: resorts boven 1500m hebben aanzienlijk sterkere groei doorgemaakt dan lager gelegen gebieden investropa.com. Dat is gunstig voor Courchevel, Val d’Isère, Verbier – en een klein punt van zorg voor Megève (hoewel de zomerattracties en charme van Megève het andere sterke kanten geven).
Leefstijl & Infrastructuur: Elke resort heeft een eigen unieke levensstijl. Courchevel 1850 draait om glamour en gemak – je kunt tot in het dorp skiën, vervolgens shoppen bij Chanel, dineren in een paleishotel en genieten van een nachtleven met trendy clubs en kunstgalerieën. Val d’Isère combineert fanatiek skiën met een levendige dorpssfeer die wat gemoedelijker is; er zijn volop luxe chalets en zelfs enkele vijfsterrenhotels, maar de vibe is meer “luxe voor ski-enthousiastelingen” dan Courchevel’s “overdadige luxe”. Megève biedt een sfeervol middeleeuws dorpscentrum, paardenkoetsen en een mix van luxe en authenticiteit – het draait net zo goed om gezien worden in het dorp (vergelijkbaar met St. Moritz) als om skiën. Het is ook echt een jaarrond dorp met een flinke permanente bevolking, wat aantrekkelijk is voor wie een levendige gemeenschap zoekt. Verbier staat bekend om nachtleven en off-piste – overdag zeer sportief, ’s avonds erg sociaal. Het is net iets minder uitgesproken in ultra-luxe retail (minder designerboetieks dan Courchevel), maar wel met hoogwaardige diensten en evenementen (zoals het Verbier Muziekfestival).
Vanuit het perspectief van een investeerder: Courchevel vs Verbier is vaak een kwestie van voorkeur voor het Franse of Zwitserse systeem. Sommigen geven de voorkeur aan Frankrijk vanwege het eenvoudigere aankoopproces en het ontbreken van beperkingen voor buitenlandse kopers, plus de levensstijl (taal, eten, cultuur). Anderen kiezen voor Zwitserland vanwege de stabiliteit, privacy en prestige (en sommige potentiële fiscale voordelen). In puur investeringsopzicht hebben beide gebieden een sterke kapitaalgroei gekend. Een voordeel voor Courchevel: geen quota op buitenlands eigendom, waardoor de liquiditeit hoog is – elke miljardair, waar dan ook vandaan, kan vrij in Courchevel kopen. In Verbier zijn de vergunningen voor buitenlandse kopers jaarlijks beperkt, wat de liquiditeit kan beperken (hoewel dit het aanbod van kopers ook onder controle houdt en zo paradoxaal genoeg de prijzen ondersteunt).
Vergelijkend vooruitzicht: Al deze topresorts zullen waarschijnlijk goed blijven presteren. De recente groeispurt van Courchevel geeft aan dat het de Zwitsers qua topprijzen in Europa zou kunnen uitdagen als de trends doorzetten. Val d’Isère ondergaat momenteel verbeteringen (er is bijvoorbeeld een groot nieuw luxueus project “Le Coin de Val” in ontwikkeling) waardoor het competitief blijft. Megève’s iets zachtere prijsstelling kan het aantrekkelijk maken voor investeerders die luxe willen tegen een (relatief) koopje, en het heeft een trouwe ultra-rijke Franse aanhang die zorgt voor stabiliteit. Verbier, met zijn internationale aantrekkingskracht en beperkte aanbod (het dorp wordt ook geografisch begrensd), zal een waardige tegenhanger van Courchevel blijven.
Samengevat: Courchevel 1850 steekt zelfs onder de elite boven de rest uit: het is wellicht het best te vergelijken met St. Moritz of Gstaad qua exclusiviteit. Binnen Frankrijk is Courchevel nummer één, met Val d’Isère een sterke nummer twee, en Megève als een solide nummer drie (sommigen noemen ook Méribel of Chamonix, maar die zitten qua prijs een niveau lager). Binnen de bredere Alpen is Courchevel één van de weinigen die de mondiale ultra-rijken op dezelfde schaal als Zwitserse resorts aantrekt. Dit is gunstig voor het vastgoed – het betekent dat de kopersgroep zo diep en divers is als maar mogelijk. Voor een vermogend individu die tussen deze locaties kiest, draait de beslissing vaak uit op persoonlijke voorkeur: de charmante elegantie van Megève, de sportieve chic van Val, de kosmopolitische allure van Courchevel of de hedonistische sfeer van Verbier. Vanuit puur investeringsoogpunt geven het momentum van Courchevel en de openheid van Frankrijk het een klein voordeel in 2025 en daarna.
Vooruitzicht 2026–2028: Marktprognose en Sleutelfactoren
Kijkend naar de periode 2026–2028 blijft het vooruitzicht voor de vastgoedmarkt van Courchevel 1850 zeer positief, met enkele kanttekeningen en trends om in de gaten te houden:
Aanhoudende prijsstijging: Alles wijst erop dat de vastgoedwaarden in Courchevel de komende jaren blijven stijgen. De groei zal jaarlijks wellicht niet zo steil zijn als de sprong van 9% in 2024, maar zelfs voorzichtige prognoses wijzen op jaarlijkse stijgingen van 3–5% in de toplocaties investropa.com. Dit wordt ondersteund door verschillende factoren: aanhoudend schaars aanbod, sterke internationale vraag en het feit dat het resort zich heeft ontwikkeld tot een echte luxe bestemming voor alle seizoenen. Tegen 2028 kunnen we gemakkelijk zien dat ultra-prime chalets meer dan €35.000 per m² gaan opbrengen, zeker als enkele recordverkopen nieuwe maatstaven zetten. Daarmee zou Courchevel 1850 stevig tot de duurste skivastgoedmarkten ter wereld behoren, en mogelijk het gat met plekken als St. Moritz/Gstaad verkleinen. Het samengestelde effect van zelfs 5% groei per jaar betekent dat een chalet dat nu €15 miljoen waard is, in 2028 mogelijk rond de €18+ miljoen waard kan zijn, in lijn met de groeitrend investropa.com.
Wereldwijde economische factoren: Er dient rekening gehouden te worden met bredere economische omstandigheden. Vanaf 2025 zijn de rentevoeten in Europa gestabiliseerd en zelfs gedaald (ECB-depositorente ~2,5% na verlagingen), wat de betaalbaarheid van hypotheken heeft verbeterd investropa.com. Als deze lage rentestand aanhoudt of de rente verder daalt in 2026–2027, geeft dat extra stimulans aan kopers in het hoogste segment die financiering gebruiken (sommigen doen dit voor hefboomwerking, ook als het niet strikt noodzakelijk is). Omgekeerd, als de inflatie fors stijgt en rentetarieven weer oplopen, kunnen reguliere vastgoedmarkten afkoelen – maar doorgaans zijn topluxe vastgoedmarkten minder gevoelig voor rente (meestal zijn het cash kopers). Geopolitieke stabiliteit speelt ook een rol: Courchevel profiteerde ervan een veilige, aantrekkelijke bestemming te zijn tijdens het herstel na de pandemie en bij geopolitieke spanningen. Als die onzekerheden wereldwijd aanhouden, spreiden HNWIs vaak hun vermogen uit veiligheid in vastgoed, wat Courchevel ten goede kan komen. De Franse politieke context (zoals wijzigingen in vermogensbelasting) is ook de moeite van het volgen waard, al zijn er geen aanwijzingen voor radicale veranderingen op korte termijn. Kortom, zolang er geen grote mondiale financiële crisis plaatsvindt, lijkt de economische achtergrond gunstig voor verdere investeringen in luxe Alpenvastgoed.
Verschuivingen in kopersdemografie: We verwachten nieuwe groepen kopers in de komende jaren. Met name Aziatische kopers (vooral Chinezen) waren in 2020–2022 grotendeels afwezig vanwege reisbeperkingen; nu het wereldwijde reizen weer normaliseert, is meer interesse uit Azië waarschijnlijk. Het ultra-luxe profiel van Courchevel is zeer geschikt voor welvarende Aziatische investeerders die op zoek zijn naar prestigevastgoed in het buitenland – iets dat al opvalt in 2025 volgens investropa.com. Op vergelijkbare wijze kan het kopersbestand uit het Midden-Oosten (bijvoorbeeld de Golfstaten) groeien; Courchevel heeft de afgelopen jaren meer bezoekers vanuit de VAE, Saoedi-Arabië, enz. gezien, met name in augustus en rond Nieuwjaar. Deze internationale segmenten zullen de vraag verdiepen. Amerikaanse kopers zullen naar verwachting hun sterke aanwezigheid behouden, vooral als de dollar relatief sterk blijft ten opzichte van de euro (al kan de koers fluctueren in 2026–28). Ook kiezen jongere tech-ondernemers en vervroegd gepensioneerden (uit de tech- en financiële sector) steeds vaker voor lifestyle-gedreven bezittingen – een trendy skihuis past daarbij. Mogelijk zakt de gemiddelde leeftijd van kopers iets, met meer mensen in de veertig in plaats van overwegend vijftigers/zestigers, doordat werken op afstand en vermogensopbouw op jongere leeftijd gebruikelijker worden.
Jaarrond & Wellness Nadruk: Tegen 2028 is Courchevel waarschijnlijk volledig getransformeerd tot een echt vierseizoenenresort. Verwacht nog meer zomerfaciliteiten (mogelijk een uitgebreidere liftbediening, nieuwe mountainbikeroutes, misschien een golf driving range of andere attracties in de regio). Het belang van wellness zal, zoals eerder genoemd, aanhouden – mogelijk met nieuwe wellnessretreats of klinieken in de regio (naar het model van Zwitserse sparesorts). Dit vergroot de aantrekkingskracht van een eigendom daar, ook voor mensen die geen skiërs zijn. Zoals een onderzoeker van Knight Frank opmerkte, overtreffen gezondheid en wellness nu het skiën als belangrijkste lifestyle-motief voor Alpenkopers dmproperties.com. Daarom zullen woningen die hierop inspelen (met spafaciliteiten, rust, verbondenheid met de natuur) extra in trek zijn. Ook kan er een nichemarkt ontstaan voor “klimaatbestendige” chalets – woningen gebouwd met duurzame materialen, energiezelfvoorzienend, enz., die niet alleen aan de wettelijke eisen voldoen maar ook een standaard neerzetten waar ecobewuste luxekopers naar zoeken.
Potentiële Beperkingen: Een factor om in de gaten te houden zijn de voorraadniveaus – deze zijn zo laag dat de verkoopaantallen kunnen dalen simpelweg door een gebrek aan verkopers. Als de prijzen nieuwe hoogten bereiken, kunnen sommige eigenaren besluiten te verkopen (en zo het aanbod vergroten), maar evenzeer kunnen velen vasthouden omdat er weinig alternatieve investeringen zijn die zo plezierig zijn als een chalet in Courchevel. Als het aantal transacties afneemt, kunnen prijsindices minder stabiel worden (enkele uitzonderlijke grote verkopen kunnen het gemiddelde vertekenen). Elke mogelijke daling in activiteit weerspiegelt waarschijnlijk echter een gebrek aan aanbod, niet een gebrek aan vraag, wat betekent dat prijzen stabiel zouden blijven of stijgen. Een andere beperking kan vanuit regelgeving komen: als Frankrijk hypothetisch tegen 2028 zou besluiten om enige beperkingen op buitenlands eigendom in te voeren (momenteel niet verwacht) of nieuwe belastingen op luxe woningen zou heffen, zou dat de vraag enigszins kunnen temperen. Ook klimaatverandering blijft een overkoepelende uitdaging – als extreem weer tegen het einde van de jaren 2020 de winters aanzienlijk verkort, kan dit invloed hebben op de perceptie (hoewel, zoals opgemerkt, de hoogte van Courchevel een buffer biedt, en het beschikt over uitgebreide sneeuwkanonnen). Tot nu toe suggereren trendprojecties dat er tot in de jaren 2030 voldoende sneeuw zal zijn voor hooggelegen resorts, maar het blijft een punt van aandacht voor de lange termijn.
Invloed van de Olympische Winterspelen 2030-kandidaatstelling: Midden 2025 is er sterke momentum voor de Olympische Winterspelen 2030 in Frankrijk (Franse Alpen), mogelijk verspreid over verschillende resorts (na Italië, dat de Spelen van 2026 organiseert). Als Frankrijk officieel de Spelen van 2030 toegewezen krijgt (beslissing waarschijnlijk rond 2026), kan men een toename in interesse verwachten rond 2027–2028 wanneer infrastructuurprojecten voltooid zijn en de wereldwijde aandacht op de Alpen is gericht. Olympische Spelen leiden vaak tot een piek in vastgoedvraag in de gastregio’s – niet alleen door investeerders die anticiperen op hogere huren, maar ook door vermogende particulieren die er bij willen zijn voor de sfeer rond het evenement. Zo zijn de prijzen in Cortina d’Ampezzo (Italië) sterk gestegen nadat bekend werd dat het de Spelen van 2026 zal organiseren ubs.com. Courchevel, nu al een Olympische trainingslocatie, zou zonder twijfel een toplocatie zijn voor VIP’s tijdens de Spelen, zelfs als de evenementen elders plaatsvinden, dankzij de luxe accommodaties en het vliegveld. Daarom kan de aanloop naar 2030 een extra paar procentpunten groei toevoegen aan de vastgoedwaarden in Courchevel, bovenop de onderliggende trend.
Verhuurperspectief: De huurinkomsten zullen waarschijnlijk bescheiden blijven, maar de omzet uit verhuur kan groeien omdat de nachtprijzen iets stijgen (deels door inflatie, deels door toename van luxe opties). Tegen 2028 kan een topchalet bijvoorbeeld meer dan €120.000 vragen voor de week van Oud & Nieuw. Als meer diensten worden inbegrepen (privéchef, enz.), kunnen eigenaren meer vragen. De zomerse verhuurmarkt zal zich ook verder ontwikkelen—mogelijk verdubbelen in omvang ten opzichte van nu als de huidige trend zich voortzet, waardoor het jaarlijkse rendement enigszins verbetert. De introductie van meer professionele huurbeheerbedrijven (sommige gelieerd aan luxe hotelmerken) kan het verhuurproces ook stroomlijnen en het voor eigenaren makkelijker maken hun pand te gelde te maken als ze er zelf geen gebruik van maken.
Conclusie – Visie 2028: In 2028 zal Courchevel 1850 waarschijnlijk de absolute top van het Franse Alpenvastgoed blijven, met prijzen die nieuwe records hebben gevestigd. We verwachten een gezond, maar iets rustiger groeitempo – er is geen sprake van een crash gezien de fundamentele factoren. Het vastgoed van het resort zal steeds meer worden gekenmerkt door ultramoderne chalets, een volledig ontwikkeld jaarrond aanbod en een klantenkring uit alle hoeken van de wereld. Bezit in Courchevel zal zowel een statussymbool blijven als een investering. Voor vermogende beleggers en kopers die op zoek zijn naar een exclusieve levensstijl, blijft het advies hetzelfde: focus op toplocatie en kwaliteit, houd het bezit vast tijdens korte termijn schommelingen van de markt en je wordt beloond met zowel plezier als financiële waardestijging. Zolang “sneeuw” en “luxe” blijven verleiden, mag worden verwacht dat de vastgoedmarkt in Courchevel 1850 een gouden tijd tegemoet gaat in 2026–2028 en daarna, ondersteund door schaarse beschikbaarheid, onverzwakte vraag en de tijdloze aantrekkingskracht van de Franse Alpen.
Bronnen: Courchevel & Franse Alpen Vastgoedrapporten investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analyse dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Inzichten investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringscommentaar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Media Rapporten voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentschapsobservaties mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Trends in luxe chalets en appartementen in 2025
Chalets – Ultraluxe en Alpen Traditie: Chalets zijn het kenmerk van het vastgoed in Courchevel 1850, en recente trends tonen aan dat kopers op zoek zijn naar instapklare, ultramoderne luxe binnen de traditionele chaletfaçade. Veel van de meest gewilde eigendommen zijn nieuwgebouwde of recent volledig gerenoveerde chalets die authentieke Alpenexterieurs (verouderd hout, steen en chaletdaken) combineren met moderne interieurs. Kopers in het hogere segment geven in 2025 de voorkeur aan chalets die voorzien zijn van alle denkbare voorzieningen: binnenzwembaden of spa’s, wellnesscentra (sauna, hammam, fitness), privébioscopen, wijnkelders, verwarmde garages en ski-in/ski-out toegang direct aan de piste. Dergelijke volledig uitgeruste “vijfsterren” chalets behalen de hoogste prijzen per m² en worden doorgaans snel verkocht. Daarentegen hebben oudere chalets die renovatie nodig hebben vaak te maken met een lichte prijsuitdaging – recent is er sprake van een “conflict tussen wat verkopers vragen en wat kopers bereid zijn te bieden” op chalets die tien tot twintig jaar oud zijn en niet zijn geüpdatet freespiritalpine.com. Kopers betalen de hoofdprijs voor eersteklas of nieuwgebouwde woningen, maar als het interieur van een chalet verouderd is of het ontbreekt aan wellness voorzieningen, verwachten ze nu een korting of onderhandelingsruimte freespiritalpine.com. Deze trend biedt kansen: investeerders die bereid zijn om een ouder pand te renoveren, kunnen aanzienlijke waarde toevoegen. Over het algemeen ligt de lat voor het begrip “luxe chalet” in 2025 zeer hoog – modern Alpen-chique design, technologie-ondersteunde smart home functies en comfort op hotelniveau zijn de norm in het topsegment van 1850.
Appartementen – Nieuwe Ontwikkelingen en Serviceflats: Terwijl chalets de show stelen, zijn luxe appartementen een belangrijk onderdeel geworden van de vastgoedscene in Courchevel, vooral in de gebieden 1650 (Moriond) en 1550 (Village) en als ski-in/ski-out-residenties in 1850. De afgelopen jaren zijn er nieuwbouw appartementprojecten ontstaan die inspelen op kopers die op zoek zijn naar een combinatie van luxe en gemak. Ontwikkelingen zoals Sundance Lodge en Steamboat Lodge in Courchevel 1650 (oplevering eind 2025) bieden bijvoorbeeld 5-sterren hotelfaciliteiten – denk aan conciërgeservice, zwembaden, spa’s en restaurants op locatie – verpakt in privé appartementseigendom freespiritalpine.com. Deze residenties variëren van praktische “lock-up-and-leave” 2-slaapkamer appartementen tot royale 5–6 slaapkamer penthouses die qua formaat kunnen wedijveren met chalets freespiritalpine.com. Het concept is om een chalet alternatief te bieden – alle voordelen van de levensstijl met minder onderhoudszorgen. Dergelijke woningen worden goed ontvangen: kopers waarderen de optie om hun appartement volledig te laten beheren en zelfs te verhuren wanneer het niet gebruikt wordt (sommige zijn voorzien van verhuurprogramma’s). Qua design volgt de trend bij appartementen die van chalets: gebruik van hoogwaardige lokale materialen (oude houten balken, stenen open haarden) gecombineerd met een strak, modern alpien interieur. Grote panoramische ramen, hoge plafonds en open woonruimtes die het uitzicht maximaliseren zijn gangbaar. Een andere trend is flexibele ruimtes in nieuwe appartementen – kamers die dienst kunnen doen als extra slaapkamer, kantoor of mediaruimte, aangepast aan de behoeften van de eigenaar (dit weerspiegelt de langere verblijven en zelfs de remote-werkperiodes die eigenaren doen). In Courchevel 1850 zelf is het aanbod van appartementen beperkt (het dorp bestaat vooral uit chalets en hotels), maar waar appartementen zijn, bevinden ze zich vaak in exclusieve chaletstijlgebouwen van slechts 4–10 units, waarmee privacy en prestige behouden blijven.
Voorzieningen- & Levensstijltrends: “Wellness” die het skiën overtreft als prioriteit is een opvallende verschuiving in vastgoedtrends in de Alpen dmproperties.com. In Courchevel blijkt dit uit de manier waarop chalets en appartementen zijn uitgerust. Kopers geven nu bijzonder hoge prioriteit aan binnen wellnessvoorzieningen en het hele jaar door bruikbaarheid. Veel nieuwe of gerenoveerde chalets beschikken over aparte sparuimtes, yogastudio’s of fitnessruimtes, in het besef dat eigenaren en gasten evenveel tijd kunnen besteden aan ontspannen en herstellen als aan skiën. Ontwikkelaars letten ook op energiezuinigheid en technologie – modern isolatiemateriaal, warmtepompen, driedubbel glas, enzovoort, worden geïnstalleerd, zowel om aan nieuwe regelgeving te voldoen als om in de smaak te vallen bij milieubewuste luxekopers. Smarthome-systemen (voor verlichting, verwarming, beveiliging, zelfs het plannen van het voorverwarmen van de sauna) zijn standaard in de topsegment woningen. Daarnaast zijn biophilic design-accenten – het integreren van natuurlijke elementen en optimaal benutten van daglicht en bergzicht – populair, in lijn met het wellness-thema.
Aan het architecturale front hanteert Courchevel strikte ontwerpcodes om zijn chaletcharme te behouden, dus extern is de trend evolutie in plaats van revolutie. Nieuwe chalets zien er nog steeds uit als traditionele chalets (schuine daken, houten gevels), maar ze zijn groter en verfijnder dan de rustieke hutten van vroeger. Sommige van de nieuwste “chalets” zijn in feite mini-villa’s (10.000+ vierkante voet) maar zorgvuldig gecamoufleerd met hout en steen. De voortdurende toestroom van luxe winkels en eetgelegenheden (met meer dan 40 designerboetieks en tientallen gastronomische adressen in 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) vult de vastgoedtrend aan – eigenaren verwachten tegenwoordig een volledig luxe ecosysteem. Samengevat leggen de vastgoedtrends van 2025 in Courchevel 1850 de nadruk op hoogwaardige wellnessvoorzieningen, modern alpien design en wonen met uitgebreide service (hetzij via bemande chalets of volledig verzorgde residenties). De markt speelt in op de wensen van kopers voor een jaarrond toevluchtsoord dat veel meer biedt dan alleen een plek om te slapen na het skiën.
Investeringskansen en Verwachte Rendementen
Potentieel voor waardestijging: Vastgoed in Courchevel 1850 wordt vaak gezien als een blue-chip investering, die zorgt voor solide kapitaalbehoud en langetermijnwaardestijging in plaats van snelle speculatieve winsten. Het trackrecord is indrukwekkend – de vastgoedwaarden in de Franse Alpen zijn sinds 2020 gemiddeld met ~30% gestegen (ongeveer 5,5% per jaar) investropa.com investropa.com, en toplocaties hebben het nog beter gedaan, vooral na de pandemie. In het geval van Courchevel zijn de prijzen de afgelopen jaren scherp gestegen (bijvoorbeeld +9% in 2024 alleen al) investropa.com, wat nieuwe maatstaven heeft gezet. Vooruitkijkend verwachten experts, hoewel het tempo wellicht zal afzwakken, een matige groei van ~3–7% per jaar op de Alpinemarkten tot 2026 investropa.com. Voor een ultraprime locatie als 1850 mag men redelijkerwijs verwachten dat de waardestijging aan de bovenkant van die bandbreedte zal zitten, tenzij er grote verstoringen optreden. Dit betekent dat een chalet van €10 miljoen vandaag vanzelf in waarde kan stijgen naar wellicht €11–12 miljoen binnen enkele jaren, puur door marktgroei. Bovendien suggereert het unieke vraag-en-aanbodgat in Courchevel dat het mogelijk boven-gemiddelde waardestijging kan meemaken – telkens als er een toestroom is van nieuwe vermogende kopers (bijvoorbeeld uit opkomende markten of een sterke economie), kunnen de prijzen stijgen door het beperkte aanbod. Kortom, de vooruitzichten voor kapitaalgroei blijven sterk, waardoor kopen en vasthouden een lonende strategie is. Zelfs op de zeer lange termijn hebben topvastgoeden in de Alpen een gestage waardestijging laten zien (bijvoorbeeld, eersteklas skichalets zijn sinds 2008 gemiddeld met ~33% in waarde gestegen, met een versnelling van de groei na 2020) investropa.com.
Huurinkomsten en rendement: Investeerders dienen zich ervan bewust te zijn dat de huuropbrengsten in Courchevel 1850 relatief laag zijn in procentuele termen, wat kenmerkend is voor ultra-luxe markten. Omdat de aankoopprijzen zo hoog zijn, betekent de huurinkomst, hoewel die absoluut gezien hoog is, een bescheiden jaarlijks rendement. Typische netto huur rendementen liggen rond de 2–3% in top resorts zoals Courchevel snowonly.com. Ter vergelijking: minder glamoureuze Franse Alpengebieden kunnen een netto rendement van 4–4,5% bieden snowonly.com, en het Franse nationale gemiddelde huur rendement (over alle vastgoedtypes) ligt rond de 6% mansion-properties.com. Dit betekent dat een investeerder in Courchevel doorgaans kapitaalappreciatie en eigen gebruik vooropstelt, boven hoge cash-on-cash rendementen. Een woning van bijvoorbeeld €5 miljoen kan misschien €200.000 bruto per jaar opleveren aan huur (indien verhuurd tijdens piekweken), wat na aftrek van kosten zo’n €150.000 netto kan zijn – ongeveer een rendement van 3%. Echter, wat deze cijfers niet laten zien, zijn de hoge huuropbrengsten en de mogelijkheid om eigenaarskosten te compenseren. Tijdens piekweken in de winter (Oud & Nieuw, schoolvakanties), kunnen wekelijkse huurprijzen voor topchalets de €80.000–€100.000 overstijgen businessinsider.com. Zelfs kleinere luxueuze appartementen kunnen tientallen duizenden euro’s per week opbrengen in het hoogseizoen. Als een eigenaar zijn woning 8–10 weken in de winter en mogelijk nog een paar weken in de zomer verhuurt, kan hij een aanzienlijk deel van de jaarlijkse uitgaven (personeel, onderhoud, belastingen) dekken en zelfs winst maken, terwijl hij toch zelf een deel van het jaar van de woning geniet.
Het is ook noemenswaardig dat de vraag naar verblijf zeer groot is in Courchevel voor de weken waarin eigenaren hun huis beschikbaar stellen voor verhuur. Specialisten in Alpenverhuur rapporteren dat goed gelegen chalets een bezettingsgraad van 70–90% gedurende de winter (en zelfs tot in de zomer) kunnen behalen snowonly.com. Door de toename van toerisme in alle seizoenen dragen juli–augustus nu ook aanzienlijk bij aan de huurinkomsten (zij het tegen een lager tarief dan in de winter). Zo kan een slimme eigenaar tijdens de hoogseizoenen nagenoeg een volledige bezetting behalen en een beter effectief rendement realiseren. Sommige panden worden beheerd door luxe touroperators of chaletverhuurbureaus, wat dit proces kan vereenvoudigen.
Investeringsstrategieën & kansen: Voor investeerders zijn er specifieke invalshoeken om rendement in Courchevel te maximaliseren:
Regelgeving en overheidsbeleid die van invloed zijn op vastgoed
Wetten inzake energie-efficiëntie (“Loi Climat”): Een belangrijke beleidswijziging die van invloed is op Frans vastgoed is het gefaseerd verbieden van verhuur van woningen met slechte energielabels. Vanaf 2025 mogen woningen met energielabel “G” niet langer legaal worden verhuurd in Frankrijk mansion-properties.com. In 2028 wordt dit verbod uitgebreid naar woningen met label “F” en in 2034 naar label “E”. In bergresorts kunnen veel traditionele chalets die decennia geleden gebouwd zijn, onder deze lagere categorieën vallen (vanwege enkel glas, onvoldoende isolatie, oudere verwarmingssystemen, enzovoort). Voor eigenaren in Courchevel is dit een urgent probleem geworden: om het verhuurpotentieel te behouden, moeten woningen aan de normen voldoen. We zien nu al een “flight to quality”, waarbij kopers zich richten op nieuwere, goed geïsoleerde chalets of chalets die reeds zijn voorzien van moderne verwarming en isolatie investropa.com investropa.com. Oudere chalets met slechte labels staan voor een tweedeling op de markt: ze worden óf met korting verkocht, of helemaal niet, of de eigenaren investeren in verbeteringen (zonnepanelen, warmtepompen, betere isolatie) om het label te verhogen. Deze regels hebben enigszins tegen de verwachting in juist de prijsstijging van hoogwaardige woningen ondersteund – omdat woningen met een A/B-label nog waardevoller en gewilder worden investropa.com investropa.com. In Courchevel 1850 hebben veel luxe chalets bijvoorbeeld al verbouwingen ondergaan om drievoudig glas, geothermische verwarming, enzovoort te installeren, zodat ze verhuurbaar blijven. Al met al stuurt dit beleid de markt richting duurzaamheid, wat op lange termijn de woningvoorraad verbetert en aansluit bij de persoonlijke waarden van veel kopers (veel vermogende kopers waarderen de milieuvriendelijke verbeteringen als onderdeel van een luxestandaard).
Korte termijn verhuurregulering: In toeristisch rijke gebieden in Frankrijk wordt gezocht naar een balans tussen winstgevende kortetermijnverhuur en de behoeften van de gemeenschap. In sommige Alpendorpen (vooral de grotere zoals Chamonix) hebben de lokale autoriteiten het aantal toeristenverblijven beperkt of zijn er speciale vergunningen vereist om deze te exploiteren dmproperties.com investropa.com. Chamonix heeft bijvoorbeeld quota ingevoerd voor vakantieverhuur in bepaalde zones om zo meer woningen vrij te maken voor lokale bewoners en seizoensarbeiders. Hoewel Courchevel door haar kleinere omvang en het karakter van volledig resort nog geen strikte limiet heeft opgelegd (de economie is afhankelijk van verhuur), is ook deze plaats niet immuun voor toezicht vanuit de regelgeving. Eigenaren in Courchevel moeten hun eigendommen registreren als ze deze kortdurend verhuren en toeristenbelasting betalen. Mochten er in de toekomst aanvullende regels komen – zoals het beperken van het aantal weken dat een woning mag worden verhuurd of het vereisen van een hoofdverblijfstatus voor onbeperkt verhuren – dan kan dit de investeringsstrategie beïnvloeden. Gezien het profiel van Courchevel 1850 (voornamelijk luxe tweede woningen en toeristische infrastructuur), zal een dergelijk beleid echter waarschijnlijk genuanceerd worden doorgevoerd. Opmerkelijk is dat door het beperken van het aanbod in plaatsen als Chamonix, deze dorpen onbedoeld meer vraag (en hogere prijzen) creëren voor de panden die wél beschikbaar zijn investropa.com investropa.com. Een vergelijkbaar effect zou kunnen optreden in Courchevel: als verhuur daar ooit wordt ingeperkt, kan de exclusieve selectie van woningen in de verhuurpool nóg meer vraag krijgen van vermogende toeristen. Het is iets om in de gaten te houden, maar per 2025 is Courchevel nog steeds een zeer verhuurvriendelijke markt zonder specifieke lokale verboden wat betreft vakantieverhuur (afgezien van nationale wetgeving).
Belastingen op tweede woningen: De Franse overheid en lokale gemeenten hebben belastingen ingevoerd die gericht zijn op eigenaren van tweede woningen, waaronder veel Courchevel-vastgoedeigenaren. Deze maatregelen omvatten hogere taxe d’habitation-toeslagen in gebieden die officieel zijn aangewezen als tekorten aan woningen voor lokale bewoners (zones tendues). Het departement Savoie, waar Courchevel onder valt, heeft in sommige gevallen tot 60% toeslag op de tweede woningbelasting toegestaan. Daarnaast hebben enkele populaire resorts een belasting op leegstaande woningen om te voorkomen dat woningen leeg blijven staan. In de praktijk zijn deze lokale belastingen voor een miljoenen-chalet relatief klein (enkele duizenden euro’s extra per jaar) en hebben ze welgestelde kopers niet afgeschrikt investropa.com. Het nationale belastingregime van Frankrijk kent enkele investeringsvriendelijke aspecten: er is geen algemene “buitenlandse kopersbelasting” en Frankrijk heeft in 2018 de vermogensbelasting aangepast zodat deze nu enkel op onroerend goed gericht is (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), die van toepassing is op netto onroerendgoedbezit boven €1,3 miljoen, met een progressief tarief tot ongeveer 1,5%. Veel buitenlandse kopers nemen dit gewoon mee in de kosten van het bezit van een Frans pand. Over huurinkomsten betalen buitenlandse eigenaren Franse inkomstenbelasting (met verdragen om dubbele belasting te voorkomen), maar zij kunnen wel kosten aftrekken, en aantrekkelijke regelingen zoals LMNP (verhuur van gemeubileerde woningen) bieden gunstige fiscale behandeling. Bovendien bestaan er belastingvoordelen voor verhuur: huurinkomsten uit gemeubileerde panden kunnen vaak worden verrekend met afschrijvingen en uitgaven, wat soms resulteert in zeer laag belastbaar inkomen bij een efficiënt beheerd chalet. Een ander belangrijk voordeel geldt voor nieuwbouw, zoals eerder genoemd – btw (20%) kan worden teruggevraagd als het pand verhuurd wordt met diensten, wat het rendement aanzienlijk verhoogt freespiritalpine.com. Er zijn ook belastingkredieten en subsidies voor eco-renovaties (als onderdeel van de groene initiatieven van Frankrijk). Al met al wordt de Franse regelgeving als stabiel en redelijk transparant beschouwd mansion-properties.com. Investeerders profiteren van sterke juridische bescherming (eigendomsrechten zijn stevig verankerd) mansion-properties.com en de Franse focus op duurzame huur versterkt waarschijnlijk de langetermijnwaarde van conforme eigendommen.
Strikte plannings- en bouwvoorschriften: Ontwikkeling in Courchevel 1850 wordt gereguleerd door strikte planningsregels die gericht zijn op het behoud van het bergmilieu en het exclusieve karakter van het resort. De Loi Montagne (Bergenwet) en lokale bestemmingsplannen beperken grootschalige ontwikkeling, vooral boven bepaalde hoogtes. In de praktijk betekent dit dat nieuwe bouwvergunningen schaars zijn – er ligt de nadruk op het renoveren van bestaande gebouwen in plaats van uit te breiden op ongerepte grond investropa.com. Hoogtebeperkingen zorgen ervoor dat chalets kleinschalig blijven (hier geen hoogbouwappartementen), en architectonische richtlijnen behouden de klassieke chaletstijl. Daarnaast vereist het bouwen van nieuwe vakantiewoningen in de Alpen vaak dat er een voordeel voor de gemeenschap wordt geboden (zoals het creëren van parkeergelegenheid of het ondersteunen van lokale huisvesting voor seizoensarbeiders) als tegenprestatie. Deze beleidsmaatregelen zorgen er effectief voor dat de schaarste van onroerend goed in Courchevel wordt vastgelegd. Voor eigenaren is dit goed nieuws omdat het overontwikkeling voorkomt, wat anders de vastgoedwaarde of de charme van het resort zou kunnen aantasten. De keerzijde is dat renovatieprojecten kostbaar en tijdrovend kunnen zijn vanwege vergunningstrajecten – maar de meeste luxekopers accepteren dit als onderdeel van het bezitten van een stukje paradijs. Opvallend is dat Zwitserland zelfs strengere regels heeft (zoals het Lex Weber-plafond op tweede woningen), terwijl Frankrijk ontwikkeling nog steeds toelaat, zij het op gecontroleerde wijze. De gemeenteraad van Courchevel moet een balans vinden tussen milieuduurzaamheid (lawinerisico’s, verkeer, watervoorraden) en haar status als bestemming van wereldklasse. Recente infrastructurele vernieuwingen (zoals nieuwe liften) gaan doorgaans gepaard met milieubeoordelingen en, waar mogelijk, worden bestaande voorzieningen herbestemd of verbeterd in plaats van nieuwe te bouwen.
Kortom, het regelgevingslandschap in 2025 voor eigenaren van onroerend goed in Courchevel wordt gekenmerkt door een focus op kwaliteit en naleving: energiezuinige woningen, verantwoord verhuren en gecontroleerde ontwikkeling. Deze maatregelen zorgen, hoewel ze extra complexiteit voor eigenaren meebrengen, er doorgaans voor dat de langetermijnwaarde en exclusiviteit van vastgoed in Courchevel wordt versterkt. Kopers wordt aangeraden erop te letten dat hun beoogde eigendom aan de nieuwe normen voldoet of redelijkerwijs kan worden aangepast – en om lokale experts in te schakelen bij het navigeren door fiscale optimalisatie en verhuurregels. Belangrijk is dat Frankrijk buitenlandse kopers verwelkomt (geen beperkingen op nationaliteit voor aankopen), wat de kopersmarkt in Courchevel net zo breed houdt als altijd, van Europa tot Amerika tot Azië.
Seizoensdynamiek en hun impact op prijs & beschikbaarheid
Winter piekseizoen (hoogseizoen): Courchevel 1850 is in de kern een skiresort, en de winter is wanneer het dorp echt tot leven komt – dit heeft directe gevolgen voor het gebruik en de prijsstelling van onroerend goed. De periode december–april is het hoogseizoen, waarbij Kerst/Nieuwjaar en februari (schoolvakanties) de absolute hoogtepunten zijn. Tijdens deze periodes schiet de vraag naar accommodatie omhoog. Chalet-eigenaren die hun eigendom verhuren, verdienen vaak het grootste deel van hun jaarlijkse huurinkomsten in slechts 2–3 vakantieweken. Hierdoor liggen de huurprijzen in de winter extreem hoog (bijvoorbeeld, €50k+ per week voor een luxe chalet met 4 slaapkamers is standaard tijdens nieuwjaarsweek). Verkoopactiviteit kan ook pieken in de winter, omdat welgestelde bezoekers soms besluiten dat zij na het beleven van de lifestyle zelf een stukje Courchevel willen bezitten. Het is niet ongewoon dat er tijdens het hoogseizoen ter plekke bezichtigingen plaatsvinden op aandringen van betoverde huurders. Wel is het zo dat de verkoopvoorraad meestal het laagst is in de winter – veel eigenaren wachten met aanbieden tot de lente/zomer om zo geen lucratieve winterverhuur of eigen vakantietijd te verstoren. Dus, de winter is wanneer kopers het product ervaren (het resort en vaak het pand als huurder), maar de daadwerkelijke transacties worden vaak afgesloten in het tussenseizoen.
Lente en herfst (laagseizoenen): Eind april sluiten de skiliften en komt Courchevel in een rustiger fase. De lentedoooi en het tussenseizoen (mei, juni) zorgen ervoor dat veel winkels en restaurants gesloten zijn. Evenzo is na de korte zomer de herfst (eind september tot en met november) het laagseizoen, met minimale toeristische activiteit. Deze periodes waren historisch gezien rustige tijden voor het resort – een moment waarop chaletteigenaren renovaties of upgrades uitvoeren, het personeel pauze neemt en het dorp weer op adem komt. Qua markt is het laagseizoen wanneer de voorraad meestal het hoogst is en waar kopers mogelijk iets meer onderhandelingsruimte hebben. Verkoper die in het laagseizoen aanbieden, weten dat ze een kleinere kopersgroep aanspreken; als ze gemotiveerd zijn, prijzen ze vaak wat scherper. Aangezien de eigenaren van Courchevel doorgaans niet om geld verlegen zitten, moet men echter geen drastische seizoenskortingen verwachten – de markt is niet als een seizoenshuurmarkt die sterk schommelt. Vastgoedprijzen dalen niet in de zomer/het laagseizoen; hooguit is er wat meer ruimte voor onderhandeling of een kans om te kopen zonder concurrerende biedingen. Sommige slimme kopers plannen hun zoektocht juist in de lente: na een druk skiseizoen zijn er enkele eigenaren die overwegen te verkopen (vooral als een pand niet verhuurd of gebruikt is zoals verwacht). Ook hebben makelaars in het laagseizoen meer tijd om met klanten te werken, waardoor kopers soms meer aandacht krijgen en er meer mogelijkheden zijn om het aanbod grondig te verkennen.
Zomerseizoen (Secundair Hoogseizoen): Zomer (juli–augustus) in Courchevel is aanzienlijk populairder geworden nu de Alpen zich profileren als een bestemming voor het hele jaar. Hoewel de zomer niet zo druk is als de winter, wordt het niet langer over het hoofd gezien. Gezinnen en buitenliefhebbers komen voor wandelingen, mountainbiken, trailrunning, golf (in de buurt) en ontspanning in de Alpen. Het klimaat is aangenaam (warme dagen, koele nachten) en het landschap is prachtig, waardoor Courchevel ook in de zomer een luxe bergbestemming is. Deze trend heeft een aantal effecten: huurinkomsten in de zomer leveren nu een aanzienlijke bijdrage, met veel chalets en appartementen die wekelijks worden verhuurd aan toeristen uit Europa, het Midden-Oosten (die vaak koelte zoeken in de zomer) en daarbuiten. De bezettingsgraden kunnen in het hoogseizoen ’s zomers oplopen tot 70%+ voor gewilde panden snowonly.com. Huurprijzen zijn lager dan in de winter, maar nog steeds goed – bijvoorbeeld, dat chalet van €50k/week in de winter kost in augustus wellicht €15k–€20k/week. Voor eigenaars betekent dit dat het pand niet 8 maanden per jaar leeg staat; het kan in meer seizoenen worden gebruikt of opgebracht. Cultureel gezien ontwikkelt Courchevel zich tot een tweeseizoenen resort, vergelijkbaar met hoe Megève of Chamonix dat al lang zijn. Infrastructuur zoals liften die ’s zomers draaien (voor wandelaars/fietsers) en evenementen zoals muziek- of vuurwerkfestivals trekken bezoekers. In de hele Alpen is er bovendien een grote stijging in zomerbezoek: Chamonix zag een toename van 46% in verkochte zomer-liftpassen over twee jaar dmproperties.com, en ook de zomercijfers van Courchevel stijgen gestaag. Deze jaarrond aantrekkingskracht ondersteunt de vastgoedwaarden omdat eigenaars meer gebruik (en potentiële inkomsten) uit hun investering halen. Ook wordt het seizoenskarakter van bedrijven enigszins verzacht, waardoor het dorp het hele jaar leefbaar blijft.
Impact op beschikbaarheid: De seizoenscyclus beïnvloedt wanneer panden op de markt komen. Veel verkopers kiezen ervoor om laat in de winter of in het voorjaar te verkopen (na nog één seizoen genoten te hebben of om de lente-bezoekers aan te trekken) zodat transacties in de zomer kunnen worden afgerond, vóór de volgende winter. Nieuwe projecten mikken vaak op oplevering in het najaar, zodat kopers hun pand in het winterseizoen kunnen gebruiken. Hierdoor vindt er in de herfst vaak een piek plaats in overdrachten (notariskantoren in de Alpen hebben het dan ook druk in oktober-november om alles af te ronden zodat de sleutels vóór Kerst overhandigd zijn). Voor verhuurders geldt dat zij al vroeg in het najaar moeten beslissen of zij de weken in het hoogseizoen willen verhuren of zelf gebruiken, aangezien verhuurmakelaars al vanaf september beginnen met het promoten van winterchalets voor het komende seizoen.
Prijsdynamiek: Men zou kunnen aannemen dat kopen in de winter duurder is vanwege de vraag – maar in onroerend goed zijn de prijzen in Courchevel relatief stabiel gedurende de seizoenen (anders dan hotels, verdubbelen woningprijzen niet in de winter). Echter, de waargenomen waarde van een woning is het hoogst in de winter: een skichalet ziet er het aantrekkelijkst uit als het omringd is door sneeuw en bruisende activiteiten. Dit leidt er soms toe dat woningen in de winter sneller tegen de vraagprijs worden verkocht, terwijl voor hetzelfde pand in het verlaten laagseizoen eerder een brutale aanbieding gedaan wordt. In die zin kan er in de winter sprake zijn van “emotioneel aankopen” – een koper wordt verliefd op de plek op het hoogtepunt van de sfeer en betaalt de volle prijs. Omgekeerd geeft een nauwgezette investeerder er misschien de voorkeur aan om in de zomer te inspecteren, om te controleren op eventuele problemen die in de winter onder de sneeuw verborgen zijn (dakconditie, perceelgrenzen, etc.), en te onderhandelen in een minder hectische sfeer.
Gebruikerstrends – Langere Verblijven: Een andere seizoensverandering is dat eigenaren (en huurders) langere periodes in Courchevel doorbrengen dan voorheen. Door de opkomst van remote werken komen sommige eigenaren nu voor meerdere maanden – bijvoorbeeld continu van december tot februari – in plaats van alleen een vakantieweek. Ze werken doordeweeks vanuit hun chalet en skiën in de pauzes, en behandelen het als een tweede thuis. Evenzo komen sommigen in de zomer voor een maand om te ontsnappen aan het stadsleven. Deze trend vervaagt de seizoensgrenzen en verhoogt de vraag naar meer comfortabele, huiselijke voorzieningen (thuiswerkplekken, betrouwbaar internet, etc., waarin Courchevel heeft geïnvesteerd door glasvezel breedband in het gebied aan te leggen). Het versterkt het idee dat Courchevel niet alleen een vluchtig skioord is, maar een alpendorp voor het hele jaar.
Concluderend, seizoensinvloeden in Courchevel zorgen voor een cyclisch ritme op de markt, waarbij de winter de koning is voor zowel gebruik als beleving, maar de zomer steeds belangrijker wordt. Hoewel de woningprijzen zelf niet per seizoen schommelen, zijn de timing van verkopen, bezetting en het aanbod allemaal seizoensgebonden. Slimme investeerders stemmen hun strategie af op deze kalender: misschien kopen in het voorjaar, upgraden buiten het seizoen en profiteren van verhuur tijdens het hoogseizoen. De inspanningen om het toerismeseizoen te spreiden (zowel winter als zomer) maken het speelveld geleidelijk gelijker, wat het onroerend goed waardevoller maakt, omdat het een groter deel van het jaar rendeert en deel uitmaakt van een gemeenschap die niet de helft van het jaar dicht is.
Infra-ontwikkelingen en Toeristische Groei
Upgrades van skiinfrastructuur: Courchevel en de Trois Vallées investeren voortdurend in hun skiinfrastructuur, met het besef dat een moderne, efficiënte ski-ervaring cruciaal is voor het behouden van vastgoedwaarde en het aantrekken van welvarende bezoekers. Een recent hoogtepunt is de volledig gerenoveerde Saulire-kabelbaan, die in de winter van 2024/25 heropent met gloednieuwe panoramische cabines en weelderig comfort seecourchevel.com. Saulire is een kenmerkende lift (waarmee skiërs naar 2.700m worden gebracht met uitzicht op de Mont Blanc), en de upgrade benadrukt de toewijding van het resort aan eersteklas faciliteiten. Daarnaast zijn de beginnerszones in 1850 verbeterd met nieuwe overdekte lopende banden (tapijtliften) ter vervanging van oudere liften, zodat kinderen en beginners beschut en comfortabel omhoog kunnen seecourchevel.com. De afgelopen jaren heeft Courchevel ook de sneeuwkanonnen uitgebreid om van begin december tot eind april skiën te garanderen, zelfs in sneeuwarme jaren. Ter voorbereiding op de Wereldkampioenschappen Skiën 2023 (georganiseerd in Courchevel-Méribel), werd bijvoorbeeld miljoenen geïnvesteerd in pistevoorbereidingen, nieuwe pistebully’s en sneeuwkanonnen om wereldklasse omstandigheden te garanderen. Connectiviteit binnen het skigebied blijft ongeëvenaard: Courchevel is naadloos verbonden met Méribel en Val Thorens, en recente projecten zoals de Orelle-Cime Caron kabelbaan uit 2021 (in de “4e Vallei”) hebben van de 3 Vallées één groot speelterrein gemaakt snowonly.com. Voor vastgoedeigenaren betekenen deze upgrades constante skikwaliteit en betere gastbelevingen, wat op zijn beurt de vraag naar verhuur hoog houdt en de hoge vastgoedprijzen rechtvaardigt.
Luxe Voorzieningen & Uitbreiding: Verbeteringen op de berg gaan hand in hand met ontwikkelingen in de resortdorpen. Courchevel 1850 beschikt al over een van de hoogste concentraties van 5-sterrenhotels ter wereld (buiten grote steden) businessinsider.com. Dit omvat beroemde etablissementen als Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée en anderen, die bezoekers verwennen en het profiel van het resort verhogen. Indrukwekkend is dat Courchevel (alle niveaus) 7 restaurants met Michelin-sterren heeft, het meeste in de Alpen businessinsider.com, waarmee het zijn status als culinaire bestemming versterkt. De trend gaat richting ervaringsgerichte luxe: nieuwe projecten combineren accommodaties met high-end winkelgalerijen, privéclubs en wellnesscentra. Een opmerkelijke ontwikkeling is het aankomende Maya Collection hotel, een ultra-luxe hotel dat in december 2025 in Courchevel moet openen voguebusiness.com. Evenzo is de Monte-Carlo Société des Bains de Mer (het bedrijf achter de weelderige casino’s en hotels van Monaco) betrokken bij Courchevel met plannen voor luxe lodges en gastvrijheidsprojecten tegen 2026 voguebusiness.com. Deze projecten geven aan dat investeerders flink investeren in de toeristische infrastructuur van Courchevel, in afwachting van aanhoudende vraag. Het resort maakt zich ook op om zijn 80-jarig jubileum in 2026/27 te vieren, waarschijnlijk met de opening van enkele van deze nieuwe locaties en het organiseren van spraakmakende evenementen voguebusiness.com. Voor vastgoedeigenaren is de toestroom van bekende luxemerken een zegen: het vergroot de aantrekkingskracht van het resort (waardoor nieuwe, welvarende bezoekers worden aangetrokken die mogelijk zelf kopers worden) en verfrist voortdurend Courchevel’s cachet. De aanwezigheid van merken als Louis Vuitton, Dior, Cartier, enzovoorts in Courchevel’s winkelgebied (die daar allemaal boetieks hebben) draagt bij aan dat kosmopolitische gevoel voguebusiness.com.
Vervoer en bereikbaarheid: De bereikbaarheid van Courchevel is altijd onderdeel geweest van de luxe aantrekkingskracht. Het resort beschikt uniek over een privé altiport (vliegveld) direct boven 1850, een van de hoogste in Europa, waardoor kleine privéjets en helikopters letterlijk op de piste kunnen landen businessinsider.com. Dit betekent dat VIP’s rechtstreeks vanuit Parijs of Genève naar Courchevel kunnen vliegen en urenlange transfers over de weg vermijden. De altiport, beroemd om zijn korte oplopende landingsbaan, is ook een toeristische attractie in de winter (skiërs houden even pauze om vliegtuigen te zien opstijgen/landen) businessinsider.com. Op het gebied van bredere vervoersinfrastructuur zijn er grote ontwikkelingen in de regio: de in aanbouw zijnde Lyon-Turijn hogesnelheidslijn (waarvan een deel een station in Saint-Jean-de-Maurienne omvat, op ongeveer 45 minuten rijden van Courchevel) moet tegen het einde van het decennium voltooid zijn snowonly.com. Zodra deze klaar is, zal de reistijd van Parijs naar de Franse Alpen drastisch worden verkort – wat mogelijk meer weekendbezoekers zal aantrekken. Stel je voor dat je Moûtiers (het dalstadje voor Courchevel) in slechts 4 uur per trein vanuit Parijs kunt bereiken; dit zou Courchevel toegankelijker kunnen maken voor een nog breder Europees publiek, waaronder mensen die liever niet vliegen. Bovendien blijven lokale wegverbeteringen (de route van Moûtiers naar Courchevel is door de jaren heen voorzien van upgrades en betere tunnels) bijdragen aan meer veiligheid en minder files tijdens piekweken. Al deze verbeteringen samen versterken Courchevels aantrekkingskracht als een handig luxe toevluchtsoord, ondanks de afgelegen berglocatie.
Duurzaamheid & Milieu: In het licht van de dubbele dreiging van klimaatverandering en stijgende energiekosten hebben de autoriteiten van Courchevel en de liftoperators duurzame upgrades doorgevoerd. De Societé des 3 Vallées (S3V), die de skiliften exploiteert, voorziet nu 100% van de liften van hernieuwbare energie (waterkracht en zonne-energie) seecourchevel.com. In 2024 hebben zij zonnepanelen geïnstalleerd op het Ariondaz gondelstation in Courchevel Moriond om ter plaatse elektriciteit op te wekken, voldoende om een stoeltjeslift te laten draaien op zonne-energie seecourchevel.com. Ze hebben ook geïnvesteerd in energiezuinige pistebully’s die door GPS worden geleid, waardoor de pisteroutes geoptimaliseerd worden en het brandstofverbruik vermindert seecourchevel.com. Voor vastgoedprojecten voldoen nieuwe gebouwen aan strengere isolatienormen en bevatten zij vaak geothermische verwarming of zonneverwarming voor zwembaden, enz. De overheid van het resort heeft maatregelen genomen zoals het subsidiëren van energierenovaties voor oudere gebouwen. Zelfs kleine beleidsmaatregelen, zoals het wettelijk verplichten van winterbanden op voertuigen tijdens het seizoen voor de veiligheid seecourchevel.com, tonen een focus op duurzaamheid en veiligheid. Deze inspanningen zorgen ervoor dat Courchevel op lange termijn levensvatbaar blijft als skigebied (door klimaatimpact te beperken) en zijn een verkooppunt voor milieubewuste investeerders. Ook omdat welgestelde klanten steeds meer aandacht besteden aan milieubewustzijn, vergroot een “groen” resort de aantrekkingskracht. Dit alles voegt immateriële waarde toe aan onroerend goed: een goed geleid, duurzaam resort zal zijn status (en dus de vraag naar vastgoed) tot ver in de toekomst behouden.
Evenementen en Wereldwijde Reputatie: Courchevel stond volop in de schijnwerpers tijdens de FIS Alpine Wereldkampioenschappen Skiën in februari 2023, die samen met Méribel werden georganiseerd. Het resort profiteerde van internationale media-aandacht en gebruikte de gelegenheid om zijn faciliteiten te tonen (waaronder een nieuw finishstadion en vernieuwde liften). Het succesvolle evenement toonde aan dat Courchevel in staat is grootschalige evenementen te organiseren, wat positief is voor toekomstige plannen zoals de Olympische Spelen. De Franse Alpen (waaronder Courchevel) zijn namelijk sterke kanshebbers om de Olympische Winterspelen van 2030 te organiseren, en velen verwachten dat zij deze zullen binnenslepen voguebusiness.com voguebusiness.com. Dit vooruitzicht heeft al geleid tot een versnelling van bepaalde projecten – zo is er een herontwerp gepland van de “snow front” van Courchevel 1850 en het Chenus liftstation om het centrale dorpsgebied te moderniseren in aanloop naar een mogelijke Olympische uitlichting voguebusiness.com. Mocht de Olympische Spelen worden bevestigd, reken dan op een mini-hausse in infrastructuurinvesteringen: betere wegen, mogelijk uitgebreidere accommodaties (hoewel in het geval van Courchevel wellicht tijdelijke faciliteiten gezien het bouwplafond), en algemene verfraaiing. Zelfs als Courchevel geen officiële locatie wordt, zal het onvermijdelijk hoogwaardigheidsbekleders of teams ontvangen voor trainingen (zoals het in eerdere Winterspelen heeft gedaan), en zal de algemene toeristische impuls enorm zijn. Daarnaast zullen de vieringen van het 80-jarig jubileum in 2026/27 waarschijnlijk speciale evenementen omvatten, mogelijk de opening van nieuwe musea of culturele locaties ter ere van Courchevels pioniersrol als speciaal aangelegd skioord (opgericht in 1946). Zulke culturele investeringen voegen extra lagen toe aan de aantrekkingskracht van het resort, buiten het skiën om.
| Resort | Typische prijsklasse prime (€/m²) | Recente jaarlijkse prijsstijging |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (hoogste in Frankrijk) | +9% (2024) investropa.com (grootste groei in Frankrijk) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (bijna gelijk aan Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (sterk, maar lager dan 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 gemiddeld (ongeveer €10k–€12k+ voor prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabiele groei) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (onder de top in de Alpen) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com (Zwitserse Alpen gem.groei) |
*Zwitserse resorts hadden gemiddeld ongeveer 3,5% groei in 2024 dmproperties.com; Verbier, als een toonaangevend Zwitsers resort, zag waarschijnlijk een vergelijkbare of iets hogere groei gezien de vraag.
Groei van het toerisme en toekomstige plannen: Het gecombineerde effect van bovenstaande punten komt tot uiting in de toerismecijfers: in het seizoen 2024/25 registreerde Courchevel ongeveer 1,2 miljoen overnachtingen, een stijging van 16% ten opzichte van het seizoen 2018 (voor Covid) voguebusiness.com. Dat is een opmerkelijke groei voor een toch al gevestigde bestemming. Deze groei maakt deel uit van een strategisch plan om het resort het hele jaar door en internationaal op de markt te brengen. Het toerismebureau heeft zich gericht op nieuwe markten (zo worden via roadshows en partnerschappen nu meer bezoekers uit de VS, het Midden-Oosten en Azië aangetrokken). De introductie van de Ikon en Epic skipassen (wereldwijde seizoenspassen) die dagen in de 3 Vallées bevatten, maakt het voor internationale skiërs (vooral Amerikanen) gemakkelijker om Courchevel uit te proberen, en velen zijn er verliefd op geworden dmproperties.com. De planners van het resort houden ook rekening met het vinden van een balans tussen groei en exclusiviteit: in tegenstelling tot sommige massamarkt skigebieden, probeert Courchevel niet het aantal skiërs drastisch te verhogen (wat de liften en pistes zou kunnen belasten). In plaats daarvan focussen ze op het verhogen van de kwaliteit – bijvoorbeeld betere ervaringen, meer niet-ski activiteiten (Aquamotion waterpark, hondensleeën, paragliden, enz.), en verbeterde service (apps voor on-demand services, ski-conciërge, enz.). Op deze manier behoudt Courchevel zijn high-end merk – wat op zijn beurt vermogende bezoekers (en vastgoedkopers) blijft aantrekken. Belangrijk is dat de synergie tussen publieke investeringen (in liften, wegen, evenementen) en private investeringen (in hotels, winkels, chalets) een versterkende cyclus creëert: het resort blijft toonaangevend in luxe, waardoor het vastgoed hier tot de meest begeerde ter wereld blijft behoren.
Vergelijkende analyse met andere Alpendorpen (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 wordt vaak in één adem genoemd met een select aantal elite skioorden in de Alpen. Om de vastgoedmarkt in perspectief te plaatsen, is het nuttig om belangrijke statistieken en kenmerken te vergelijken met Val d’Isère en Megève (de Franse tegenhangers) en Verbier (een topconcurrent uit Zwitserland):
Prijzen: De prijzen in Courchevel 1850 bevinden zich aan de absolute top van de Franse markt – het is het enige Franse resort dat qua prijs consistent concurreert met de Zwitserse zwaargewichten investropa.com. De topsegmenten van Val d’Isère komen dicht in de buurt (bijna €30k/m² voor de beste panden) investropa.com, maar gemiddeld genomen blijft Courchevel aan kop. Megève, hoewel heel prestigieus, heeft doorgaans lagere prijsniveaus – een weerspiegeling van de lagere ligging en het grotere aanbod van ontwikkelbare grond (het is een uitgestrekte stad). Zo kan een stijlvol chalet dat €5 mln kost in Megève, in Courchevel 1850 gemakkelijk €8–€10 mln kosten. Verbier valt op als directe concurrent qua exclusiviteit en prijs: zoals te zien is begint eersteklas vastgoed in Verbier rond de CHF 22.100 (~€23.600) per m² en loopt het door tot ver in de €30k ubs.com ubs.com. Sterker nog, Zwitserland telt de vijf duurste skimarkten in de Alpen, met St. Moritz en Gstaad die vaak boven de ~€40k/m² uitkomen voor absolute topobjecten ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 zit daar net onder – voorlopig. Het is noemenswaardig dat Courchevel’s prijsstijging van 9% in 2024 hoger was dan die van elk Zwitsers resort dat jaar, wat erop duidt dat het verschil wellicht kleiner wordt dmproperties.com.
Voor investeerders betekenen deze prijsverschillen ook dat instaptickets variëren: men kan een luxe appartement in Megève kopen voor de prijs van een heel klein flatje in 1850. Als de drijfveer puur investeren is, zien sommigen wellicht meer waarde in Megève of opkomende Franse resorts (met meer opwaarts potentieel in procenten), maar de aantrekkingskracht van Courchevel is dat het een blue-chip bezit is – vergelijkbaar met bezit in Monaco versus een goedkopere stad.
Vraag & kopersmix: Alle vier de resorts trekken internationaal welgestelde kopers aan, maar met nuances:
Huurmarkt & Rendementen: Courchevel en Val d’Isère hebben allebei een sterke winterse huurmarkt, maar Courchevel vraagt hogere weekprijzen vanwege zijn prestige en voorzieningen (gastronomie, etc.). Een ski-in/ski-out chalet in Courchevel 1850 kan voor meer worden verhuurd dan een vergelijkbaar chalet in Val d’Isère, wellicht 20–30% meer, wat Courchevel’s positionering weerspiegelt. De huurmarkt van Megève is iets seizoensmatiger (druk rond Kerst en februari, rustiger tussendoor) en heeft ook een zomerverhuurmarkt voor golf/vakantiehuizen. Verbier’s verhuurprijzen zijn vergelijkbaar met die van Courchevel tijdens de piekweken (beide behoren tot de absolute top qua huurprijzen) – een chalet dat €100k/week kost in Courchevel kan net zo goed CHF 100k/week kosten in Verbier. Netto rendementen in al deze topgebieden blijven relatief laag (~2–3%) zoals vermeld op snowonly.com. Opvallend is dat het bezit van onroerend goed in Zwitserse resorts vaak gepaard gaat met hogere eigendomskosten (Zwitserse panden brengen jaarlijkse kantonale vermogensbelasting met zich mee en diensten zijn vaak duurder), maar ook met strikte verhuurregels (sommige Zwitserse tweede woningen mogen niet gemakkelijk worden verhuurd als ze zijn gekocht onder een vergunning voor persoonlijk gebruik). Frankrijk is eigenlijk iets eenvoudiger wat betreft verhuur.
Hoogte & Sneeuwzekerheid: Courchevel 1850 en Val d’Isère liggen beide op grote hoogte (1850m en 1850m voor Val’s dorp La Daille, met het hoofd dorp van Val op 1800m) en hebben skiterreinen tot 3000+m. Dit zorgt voor uitstekende sneeuwzekerheid, wat – nu het klimaat opwarmt – een cruciale troef is en deels de reden is dat deze dorpen vooroplopen in prijsstijgingen. Megève, op 1100m in het dorp, heeft meer last van slechte sneeuwjaren (hoewel er is geïnvesteerd in sneeuwkanonnen). Verbier ligt rond de 1500m, met skiën tot 3300m op de Mont Fort, en is daardoor ook behoorlijk sneeuwzeker. De trend van een “hoogtepremie” is duidelijk merkbaar: resorts boven 1500m hebben aanzienlijk sterkere groei doorgemaakt dan lager gelegen gebieden investropa.com. Dat is gunstig voor Courchevel, Val d’Isère, Verbier – en een klein punt van zorg voor Megève (hoewel de zomerattracties en charme van Megève het andere sterke kanten geven).
Leefstijl & Infrastructuur: Elke resort heeft een eigen unieke levensstijl. Courchevel 1850 draait om glamour en gemak – je kunt tot in het dorp skiën, vervolgens shoppen bij Chanel, dineren in een paleishotel en genieten van een nachtleven met trendy clubs en kunstgalerieën. Val d’Isère combineert fanatiek skiën met een levendige dorpssfeer die wat gemoedelijker is; er zijn volop luxe chalets en zelfs enkele vijfsterrenhotels, maar de vibe is meer “luxe voor ski-enthousiastelingen” dan Courchevel’s “overdadige luxe”. Megève biedt een sfeervol middeleeuws dorpscentrum, paardenkoetsen en een mix van luxe en authenticiteit – het draait net zo goed om gezien worden in het dorp (vergelijkbaar met St. Moritz) als om skiën. Het is ook echt een jaarrond dorp met een flinke permanente bevolking, wat aantrekkelijk is voor wie een levendige gemeenschap zoekt. Verbier staat bekend om nachtleven en off-piste – overdag zeer sportief, ’s avonds erg sociaal. Het is net iets minder uitgesproken in ultra-luxe retail (minder designerboetieks dan Courchevel), maar wel met hoogwaardige diensten en evenementen (zoals het Verbier Muziekfestival).
Vanuit het perspectief van een investeerder: Courchevel vs Verbier is vaak een kwestie van voorkeur voor het Franse of Zwitserse systeem. Sommigen geven de voorkeur aan Frankrijk vanwege het eenvoudigere aankoopproces en het ontbreken van beperkingen voor buitenlandse kopers, plus de levensstijl (taal, eten, cultuur). Anderen kiezen voor Zwitserland vanwege de stabiliteit, privacy en prestige (en sommige potentiële fiscale voordelen). In puur investeringsopzicht hebben beide gebieden een sterke kapitaalgroei gekend. Een voordeel voor Courchevel: geen quota op buitenlands eigendom, waardoor de liquiditeit hoog is – elke miljardair, waar dan ook vandaan, kan vrij in Courchevel kopen. In Verbier zijn de vergunningen voor buitenlandse kopers jaarlijks beperkt, wat de liquiditeit kan beperken (hoewel dit het aanbod van kopers ook onder controle houdt en zo paradoxaal genoeg de prijzen ondersteunt).
Vergelijkend vooruitzicht: Al deze topresorts zullen waarschijnlijk goed blijven presteren. De recente groeispurt van Courchevel geeft aan dat het de Zwitsers qua topprijzen in Europa zou kunnen uitdagen als de trends doorzetten. Val d’Isère ondergaat momenteel verbeteringen (er is bijvoorbeeld een groot nieuw luxueus project “Le Coin de Val” in ontwikkeling) waardoor het competitief blijft. Megève’s iets zachtere prijsstelling kan het aantrekkelijk maken voor investeerders die luxe willen tegen een (relatief) koopje, en het heeft een trouwe ultra-rijke Franse aanhang die zorgt voor stabiliteit. Verbier, met zijn internationale aantrekkingskracht en beperkte aanbod (het dorp wordt ook geografisch begrensd), zal een waardige tegenhanger van Courchevel blijven.
Samengevat: Courchevel 1850 steekt zelfs onder de elite boven de rest uit: het is wellicht het best te vergelijken met St. Moritz of Gstaad qua exclusiviteit. Binnen Frankrijk is Courchevel nummer één, met Val d’Isère een sterke nummer twee, en Megève als een solide nummer drie (sommigen noemen ook Méribel of Chamonix, maar die zitten qua prijs een niveau lager). Binnen de bredere Alpen is Courchevel één van de weinigen die de mondiale ultra-rijken op dezelfde schaal als Zwitserse resorts aantrekt. Dit is gunstig voor het vastgoed – het betekent dat de kopersgroep zo diep en divers is als maar mogelijk. Voor een vermogend individu die tussen deze locaties kiest, draait de beslissing vaak uit op persoonlijke voorkeur: de charmante elegantie van Megève, de sportieve chic van Val, de kosmopolitische allure van Courchevel of de hedonistische sfeer van Verbier. Vanuit puur investeringsoogpunt geven het momentum van Courchevel en de openheid van Frankrijk het een klein voordeel in 2025 en daarna.
Vooruitzicht 2026–2028: Marktprognose en Sleutelfactoren
Kijkend naar de periode 2026–2028 blijft het vooruitzicht voor de vastgoedmarkt van Courchevel 1850 zeer positief, met enkele kanttekeningen en trends om in de gaten te houden:
Aanhoudende prijsstijging: Alles wijst erop dat de vastgoedwaarden in Courchevel de komende jaren blijven stijgen. De groei zal jaarlijks wellicht niet zo steil zijn als de sprong van 9% in 2024, maar zelfs voorzichtige prognoses wijzen op jaarlijkse stijgingen van 3–5% in de toplocaties investropa.com. Dit wordt ondersteund door verschillende factoren: aanhoudend schaars aanbod, sterke internationale vraag en het feit dat het resort zich heeft ontwikkeld tot een echte luxe bestemming voor alle seizoenen. Tegen 2028 kunnen we gemakkelijk zien dat ultra-prime chalets meer dan €35.000 per m² gaan opbrengen, zeker als enkele recordverkopen nieuwe maatstaven zetten. Daarmee zou Courchevel 1850 stevig tot de duurste skivastgoedmarkten ter wereld behoren, en mogelijk het gat met plekken als St. Moritz/Gstaad verkleinen. Het samengestelde effect van zelfs 5% groei per jaar betekent dat een chalet dat nu €15 miljoen waard is, in 2028 mogelijk rond de €18+ miljoen waard kan zijn, in lijn met de groeitrend investropa.com.
Wereldwijde economische factoren: Er dient rekening gehouden te worden met bredere economische omstandigheden. Vanaf 2025 zijn de rentevoeten in Europa gestabiliseerd en zelfs gedaald (ECB-depositorente ~2,5% na verlagingen), wat de betaalbaarheid van hypotheken heeft verbeterd investropa.com. Als deze lage rentestand aanhoudt of de rente verder daalt in 2026–2027, geeft dat extra stimulans aan kopers in het hoogste segment die financiering gebruiken (sommigen doen dit voor hefboomwerking, ook als het niet strikt noodzakelijk is). Omgekeerd, als de inflatie fors stijgt en rentetarieven weer oplopen, kunnen reguliere vastgoedmarkten afkoelen – maar doorgaans zijn topluxe vastgoedmarkten minder gevoelig voor rente (meestal zijn het cash kopers). Geopolitieke stabiliteit speelt ook een rol: Courchevel profiteerde ervan een veilige, aantrekkelijke bestemming te zijn tijdens het herstel na de pandemie en bij geopolitieke spanningen. Als die onzekerheden wereldwijd aanhouden, spreiden HNWIs vaak hun vermogen uit veiligheid in vastgoed, wat Courchevel ten goede kan komen. De Franse politieke context (zoals wijzigingen in vermogensbelasting) is ook de moeite van het volgen waard, al zijn er geen aanwijzingen voor radicale veranderingen op korte termijn. Kortom, zolang er geen grote mondiale financiële crisis plaatsvindt, lijkt de economische achtergrond gunstig voor verdere investeringen in luxe Alpenvastgoed.
Verschuivingen in kopersdemografie: We verwachten nieuwe groepen kopers in de komende jaren. Met name Aziatische kopers (vooral Chinezen) waren in 2020–2022 grotendeels afwezig vanwege reisbeperkingen; nu het wereldwijde reizen weer normaliseert, is meer interesse uit Azië waarschijnlijk. Het ultra-luxe profiel van Courchevel is zeer geschikt voor welvarende Aziatische investeerders die op zoek zijn naar prestigevastgoed in het buitenland – iets dat al opvalt in 2025 volgens investropa.com. Op vergelijkbare wijze kan het kopersbestand uit het Midden-Oosten (bijvoorbeeld de Golfstaten) groeien; Courchevel heeft de afgelopen jaren meer bezoekers vanuit de VAE, Saoedi-Arabië, enz. gezien, met name in augustus en rond Nieuwjaar. Deze internationale segmenten zullen de vraag verdiepen. Amerikaanse kopers zullen naar verwachting hun sterke aanwezigheid behouden, vooral als de dollar relatief sterk blijft ten opzichte van de euro (al kan de koers fluctueren in 2026–28). Ook kiezen jongere tech-ondernemers en vervroegd gepensioneerden (uit de tech- en financiële sector) steeds vaker voor lifestyle-gedreven bezittingen – een trendy skihuis past daarbij. Mogelijk zakt de gemiddelde leeftijd van kopers iets, met meer mensen in de veertig in plaats van overwegend vijftigers/zestigers, doordat werken op afstand en vermogensopbouw op jongere leeftijd gebruikelijker worden.
Jaarrond & Wellness Nadruk: Tegen 2028 is Courchevel waarschijnlijk volledig getransformeerd tot een echt vierseizoenenresort. Verwacht nog meer zomerfaciliteiten (mogelijk een uitgebreidere liftbediening, nieuwe mountainbikeroutes, misschien een golf driving range of andere attracties in de regio). Het belang van wellness zal, zoals eerder genoemd, aanhouden – mogelijk met nieuwe wellnessretreats of klinieken in de regio (naar het model van Zwitserse sparesorts). Dit vergroot de aantrekkingskracht van een eigendom daar, ook voor mensen die geen skiërs zijn. Zoals een onderzoeker van Knight Frank opmerkte, overtreffen gezondheid en wellness nu het skiën als belangrijkste lifestyle-motief voor Alpenkopers dmproperties.com. Daarom zullen woningen die hierop inspelen (met spafaciliteiten, rust, verbondenheid met de natuur) extra in trek zijn. Ook kan er een nichemarkt ontstaan voor “klimaatbestendige” chalets – woningen gebouwd met duurzame materialen, energiezelfvoorzienend, enz., die niet alleen aan de wettelijke eisen voldoen maar ook een standaard neerzetten waar ecobewuste luxekopers naar zoeken.
Potentiële Beperkingen: Een factor om in de gaten te houden zijn de voorraadniveaus – deze zijn zo laag dat de verkoopaantallen kunnen dalen simpelweg door een gebrek aan verkopers. Als de prijzen nieuwe hoogten bereiken, kunnen sommige eigenaren besluiten te verkopen (en zo het aanbod vergroten), maar evenzeer kunnen velen vasthouden omdat er weinig alternatieve investeringen zijn die zo plezierig zijn als een chalet in Courchevel. Als het aantal transacties afneemt, kunnen prijsindices minder stabiel worden (enkele uitzonderlijke grote verkopen kunnen het gemiddelde vertekenen). Elke mogelijke daling in activiteit weerspiegelt waarschijnlijk echter een gebrek aan aanbod, niet een gebrek aan vraag, wat betekent dat prijzen stabiel zouden blijven of stijgen. Een andere beperking kan vanuit regelgeving komen: als Frankrijk hypothetisch tegen 2028 zou besluiten om enige beperkingen op buitenlands eigendom in te voeren (momenteel niet verwacht) of nieuwe belastingen op luxe woningen zou heffen, zou dat de vraag enigszins kunnen temperen. Ook klimaatverandering blijft een overkoepelende uitdaging – als extreem weer tegen het einde van de jaren 2020 de winters aanzienlijk verkort, kan dit invloed hebben op de perceptie (hoewel, zoals opgemerkt, de hoogte van Courchevel een buffer biedt, en het beschikt over uitgebreide sneeuwkanonnen). Tot nu toe suggereren trendprojecties dat er tot in de jaren 2030 voldoende sneeuw zal zijn voor hooggelegen resorts, maar het blijft een punt van aandacht voor de lange termijn.
Invloed van de Olympische Winterspelen 2030-kandidaatstelling: Midden 2025 is er sterke momentum voor de Olympische Winterspelen 2030 in Frankrijk (Franse Alpen), mogelijk verspreid over verschillende resorts (na Italië, dat de Spelen van 2026 organiseert). Als Frankrijk officieel de Spelen van 2030 toegewezen krijgt (beslissing waarschijnlijk rond 2026), kan men een toename in interesse verwachten rond 2027–2028 wanneer infrastructuurprojecten voltooid zijn en de wereldwijde aandacht op de Alpen is gericht. Olympische Spelen leiden vaak tot een piek in vastgoedvraag in de gastregio’s – niet alleen door investeerders die anticiperen op hogere huren, maar ook door vermogende particulieren die er bij willen zijn voor de sfeer rond het evenement. Zo zijn de prijzen in Cortina d’Ampezzo (Italië) sterk gestegen nadat bekend werd dat het de Spelen van 2026 zal organiseren ubs.com. Courchevel, nu al een Olympische trainingslocatie, zou zonder twijfel een toplocatie zijn voor VIP’s tijdens de Spelen, zelfs als de evenementen elders plaatsvinden, dankzij de luxe accommodaties en het vliegveld. Daarom kan de aanloop naar 2030 een extra paar procentpunten groei toevoegen aan de vastgoedwaarden in Courchevel, bovenop de onderliggende trend.
Verhuurperspectief: De huurinkomsten zullen waarschijnlijk bescheiden blijven, maar de omzet uit verhuur kan groeien omdat de nachtprijzen iets stijgen (deels door inflatie, deels door toename van luxe opties). Tegen 2028 kan een topchalet bijvoorbeeld meer dan €120.000 vragen voor de week van Oud & Nieuw. Als meer diensten worden inbegrepen (privéchef, enz.), kunnen eigenaren meer vragen. De zomerse verhuurmarkt zal zich ook verder ontwikkelen—mogelijk verdubbelen in omvang ten opzichte van nu als de huidige trend zich voortzet, waardoor het jaarlijkse rendement enigszins verbetert. De introductie van meer professionele huurbeheerbedrijven (sommige gelieerd aan luxe hotelmerken) kan het verhuurproces ook stroomlijnen en het voor eigenaren makkelijker maken hun pand te gelde te maken als ze er zelf geen gebruik van maken.
Conclusie – Visie 2028: In 2028 zal Courchevel 1850 waarschijnlijk de absolute top van het Franse Alpenvastgoed blijven, met prijzen die nieuwe records hebben gevestigd. We verwachten een gezond, maar iets rustiger groeitempo – er is geen sprake van een crash gezien de fundamentele factoren. Het vastgoed van het resort zal steeds meer worden gekenmerkt door ultramoderne chalets, een volledig ontwikkeld jaarrond aanbod en een klantenkring uit alle hoeken van de wereld. Bezit in Courchevel zal zowel een statussymbool blijven als een investering. Voor vermogende beleggers en kopers die op zoek zijn naar een exclusieve levensstijl, blijft het advies hetzelfde: focus op toplocatie en kwaliteit, houd het bezit vast tijdens korte termijn schommelingen van de markt en je wordt beloond met zowel plezier als financiële waardestijging. Zolang “sneeuw” en “luxe” blijven verleiden, mag worden verwacht dat de vastgoedmarkt in Courchevel 1850 een gouden tijd tegemoet gaat in 2026–2028 en daarna, ondersteund door schaarse beschikbaarheid, onverzwakte vraag en de tijdloze aantrekkingskracht van de Franse Alpen.
Bronnen: Courchevel & Franse Alpen Vastgoedrapporten investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analyse dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Inzichten investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringscommentaar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Media Rapporten voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentschapsobservaties mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Regelgeving en overheidsbeleid die van invloed zijn op vastgoed
Wetten inzake energie-efficiëntie (“Loi Climat”): Een belangrijke beleidswijziging die van invloed is op Frans vastgoed is het gefaseerd verbieden van verhuur van woningen met slechte energielabels. Vanaf 2025 mogen woningen met energielabel “G” niet langer legaal worden verhuurd in Frankrijk mansion-properties.com. In 2028 wordt dit verbod uitgebreid naar woningen met label “F” en in 2034 naar label “E”. In bergresorts kunnen veel traditionele chalets die decennia geleden gebouwd zijn, onder deze lagere categorieën vallen (vanwege enkel glas, onvoldoende isolatie, oudere verwarmingssystemen, enzovoort). Voor eigenaren in Courchevel is dit een urgent probleem geworden: om het verhuurpotentieel te behouden, moeten woningen aan de normen voldoen. We zien nu al een “flight to quality”, waarbij kopers zich richten op nieuwere, goed geïsoleerde chalets of chalets die reeds zijn voorzien van moderne verwarming en isolatie investropa.com investropa.com. Oudere chalets met slechte labels staan voor een tweedeling op de markt: ze worden óf met korting verkocht, of helemaal niet, of de eigenaren investeren in verbeteringen (zonnepanelen, warmtepompen, betere isolatie) om het label te verhogen. Deze regels hebben enigszins tegen de verwachting in juist de prijsstijging van hoogwaardige woningen ondersteund – omdat woningen met een A/B-label nog waardevoller en gewilder worden investropa.com investropa.com. In Courchevel 1850 hebben veel luxe chalets bijvoorbeeld al verbouwingen ondergaan om drievoudig glas, geothermische verwarming, enzovoort te installeren, zodat ze verhuurbaar blijven. Al met al stuurt dit beleid de markt richting duurzaamheid, wat op lange termijn de woningvoorraad verbetert en aansluit bij de persoonlijke waarden van veel kopers (veel vermogende kopers waarderen de milieuvriendelijke verbeteringen als onderdeel van een luxestandaard).
Korte termijn verhuurregulering: In toeristisch rijke gebieden in Frankrijk wordt gezocht naar een balans tussen winstgevende kortetermijnverhuur en de behoeften van de gemeenschap. In sommige Alpendorpen (vooral de grotere zoals Chamonix) hebben de lokale autoriteiten het aantal toeristenverblijven beperkt of zijn er speciale vergunningen vereist om deze te exploiteren dmproperties.com investropa.com. Chamonix heeft bijvoorbeeld quota ingevoerd voor vakantieverhuur in bepaalde zones om zo meer woningen vrij te maken voor lokale bewoners en seizoensarbeiders. Hoewel Courchevel door haar kleinere omvang en het karakter van volledig resort nog geen strikte limiet heeft opgelegd (de economie is afhankelijk van verhuur), is ook deze plaats niet immuun voor toezicht vanuit de regelgeving. Eigenaren in Courchevel moeten hun eigendommen registreren als ze deze kortdurend verhuren en toeristenbelasting betalen. Mochten er in de toekomst aanvullende regels komen – zoals het beperken van het aantal weken dat een woning mag worden verhuurd of het vereisen van een hoofdverblijfstatus voor onbeperkt verhuren – dan kan dit de investeringsstrategie beïnvloeden. Gezien het profiel van Courchevel 1850 (voornamelijk luxe tweede woningen en toeristische infrastructuur), zal een dergelijk beleid echter waarschijnlijk genuanceerd worden doorgevoerd. Opmerkelijk is dat door het beperken van het aanbod in plaatsen als Chamonix, deze dorpen onbedoeld meer vraag (en hogere prijzen) creëren voor de panden die wél beschikbaar zijn investropa.com investropa.com. Een vergelijkbaar effect zou kunnen optreden in Courchevel: als verhuur daar ooit wordt ingeperkt, kan de exclusieve selectie van woningen in de verhuurpool nóg meer vraag krijgen van vermogende toeristen. Het is iets om in de gaten te houden, maar per 2025 is Courchevel nog steeds een zeer verhuurvriendelijke markt zonder specifieke lokale verboden wat betreft vakantieverhuur (afgezien van nationale wetgeving).
Belastingen op tweede woningen: De Franse overheid en lokale gemeenten hebben belastingen ingevoerd die gericht zijn op eigenaren van tweede woningen, waaronder veel Courchevel-vastgoedeigenaren. Deze maatregelen omvatten hogere taxe d’habitation-toeslagen in gebieden die officieel zijn aangewezen als tekorten aan woningen voor lokale bewoners (zones tendues). Het departement Savoie, waar Courchevel onder valt, heeft in sommige gevallen tot 60% toeslag op de tweede woningbelasting toegestaan. Daarnaast hebben enkele populaire resorts een belasting op leegstaande woningen om te voorkomen dat woningen leeg blijven staan. In de praktijk zijn deze lokale belastingen voor een miljoenen-chalet relatief klein (enkele duizenden euro’s extra per jaar) en hebben ze welgestelde kopers niet afgeschrikt investropa.com. Het nationale belastingregime van Frankrijk kent enkele investeringsvriendelijke aspecten: er is geen algemene “buitenlandse kopersbelasting” en Frankrijk heeft in 2018 de vermogensbelasting aangepast zodat deze nu enkel op onroerend goed gericht is (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), die van toepassing is op netto onroerendgoedbezit boven €1,3 miljoen, met een progressief tarief tot ongeveer 1,5%. Veel buitenlandse kopers nemen dit gewoon mee in de kosten van het bezit van een Frans pand. Over huurinkomsten betalen buitenlandse eigenaren Franse inkomstenbelasting (met verdragen om dubbele belasting te voorkomen), maar zij kunnen wel kosten aftrekken, en aantrekkelijke regelingen zoals LMNP (verhuur van gemeubileerde woningen) bieden gunstige fiscale behandeling. Bovendien bestaan er belastingvoordelen voor verhuur: huurinkomsten uit gemeubileerde panden kunnen vaak worden verrekend met afschrijvingen en uitgaven, wat soms resulteert in zeer laag belastbaar inkomen bij een efficiënt beheerd chalet. Een ander belangrijk voordeel geldt voor nieuwbouw, zoals eerder genoemd – btw (20%) kan worden teruggevraagd als het pand verhuurd wordt met diensten, wat het rendement aanzienlijk verhoogt freespiritalpine.com. Er zijn ook belastingkredieten en subsidies voor eco-renovaties (als onderdeel van de groene initiatieven van Frankrijk). Al met al wordt de Franse regelgeving als stabiel en redelijk transparant beschouwd mansion-properties.com. Investeerders profiteren van sterke juridische bescherming (eigendomsrechten zijn stevig verankerd) mansion-properties.com en de Franse focus op duurzame huur versterkt waarschijnlijk de langetermijnwaarde van conforme eigendommen.
Strikte plannings- en bouwvoorschriften: Ontwikkeling in Courchevel 1850 wordt gereguleerd door strikte planningsregels die gericht zijn op het behoud van het bergmilieu en het exclusieve karakter van het resort. De Loi Montagne (Bergenwet) en lokale bestemmingsplannen beperken grootschalige ontwikkeling, vooral boven bepaalde hoogtes. In de praktijk betekent dit dat nieuwe bouwvergunningen schaars zijn – er ligt de nadruk op het renoveren van bestaande gebouwen in plaats van uit te breiden op ongerepte grond investropa.com. Hoogtebeperkingen zorgen ervoor dat chalets kleinschalig blijven (hier geen hoogbouwappartementen), en architectonische richtlijnen behouden de klassieke chaletstijl. Daarnaast vereist het bouwen van nieuwe vakantiewoningen in de Alpen vaak dat er een voordeel voor de gemeenschap wordt geboden (zoals het creëren van parkeergelegenheid of het ondersteunen van lokale huisvesting voor seizoensarbeiders) als tegenprestatie. Deze beleidsmaatregelen zorgen er effectief voor dat de schaarste van onroerend goed in Courchevel wordt vastgelegd. Voor eigenaren is dit goed nieuws omdat het overontwikkeling voorkomt, wat anders de vastgoedwaarde of de charme van het resort zou kunnen aantasten. De keerzijde is dat renovatieprojecten kostbaar en tijdrovend kunnen zijn vanwege vergunningstrajecten – maar de meeste luxekopers accepteren dit als onderdeel van het bezitten van een stukje paradijs. Opvallend is dat Zwitserland zelfs strengere regels heeft (zoals het Lex Weber-plafond op tweede woningen), terwijl Frankrijk ontwikkeling nog steeds toelaat, zij het op gecontroleerde wijze. De gemeenteraad van Courchevel moet een balans vinden tussen milieuduurzaamheid (lawinerisico’s, verkeer, watervoorraden) en haar status als bestemming van wereldklasse. Recente infrastructurele vernieuwingen (zoals nieuwe liften) gaan doorgaans gepaard met milieubeoordelingen en, waar mogelijk, worden bestaande voorzieningen herbestemd of verbeterd in plaats van nieuwe te bouwen.
Kortom, het regelgevingslandschap in 2025 voor eigenaren van onroerend goed in Courchevel wordt gekenmerkt door een focus op kwaliteit en naleving: energiezuinige woningen, verantwoord verhuren en gecontroleerde ontwikkeling. Deze maatregelen zorgen, hoewel ze extra complexiteit voor eigenaren meebrengen, er doorgaans voor dat de langetermijnwaarde en exclusiviteit van vastgoed in Courchevel wordt versterkt. Kopers wordt aangeraden erop te letten dat hun beoogde eigendom aan de nieuwe normen voldoet of redelijkerwijs kan worden aangepast – en om lokale experts in te schakelen bij het navigeren door fiscale optimalisatie en verhuurregels. Belangrijk is dat Frankrijk buitenlandse kopers verwelkomt (geen beperkingen op nationaliteit voor aankopen), wat de kopersmarkt in Courchevel net zo breed houdt als altijd, van Europa tot Amerika tot Azië.
Seizoensdynamiek en hun impact op prijs & beschikbaarheid
Winter piekseizoen (hoogseizoen): Courchevel 1850 is in de kern een skiresort, en de winter is wanneer het dorp echt tot leven komt – dit heeft directe gevolgen voor het gebruik en de prijsstelling van onroerend goed. De periode december–april is het hoogseizoen, waarbij Kerst/Nieuwjaar en februari (schoolvakanties) de absolute hoogtepunten zijn. Tijdens deze periodes schiet de vraag naar accommodatie omhoog. Chalet-eigenaren die hun eigendom verhuren, verdienen vaak het grootste deel van hun jaarlijkse huurinkomsten in slechts 2–3 vakantieweken. Hierdoor liggen de huurprijzen in de winter extreem hoog (bijvoorbeeld, €50k+ per week voor een luxe chalet met 4 slaapkamers is standaard tijdens nieuwjaarsweek). Verkoopactiviteit kan ook pieken in de winter, omdat welgestelde bezoekers soms besluiten dat zij na het beleven van de lifestyle zelf een stukje Courchevel willen bezitten. Het is niet ongewoon dat er tijdens het hoogseizoen ter plekke bezichtigingen plaatsvinden op aandringen van betoverde huurders. Wel is het zo dat de verkoopvoorraad meestal het laagst is in de winter – veel eigenaren wachten met aanbieden tot de lente/zomer om zo geen lucratieve winterverhuur of eigen vakantietijd te verstoren. Dus, de winter is wanneer kopers het product ervaren (het resort en vaak het pand als huurder), maar de daadwerkelijke transacties worden vaak afgesloten in het tussenseizoen.
Lente en herfst (laagseizoenen): Eind april sluiten de skiliften en komt Courchevel in een rustiger fase. De lentedoooi en het tussenseizoen (mei, juni) zorgen ervoor dat veel winkels en restaurants gesloten zijn. Evenzo is na de korte zomer de herfst (eind september tot en met november) het laagseizoen, met minimale toeristische activiteit. Deze periodes waren historisch gezien rustige tijden voor het resort – een moment waarop chaletteigenaren renovaties of upgrades uitvoeren, het personeel pauze neemt en het dorp weer op adem komt. Qua markt is het laagseizoen wanneer de voorraad meestal het hoogst is en waar kopers mogelijk iets meer onderhandelingsruimte hebben. Verkoper die in het laagseizoen aanbieden, weten dat ze een kleinere kopersgroep aanspreken; als ze gemotiveerd zijn, prijzen ze vaak wat scherper. Aangezien de eigenaren van Courchevel doorgaans niet om geld verlegen zitten, moet men echter geen drastische seizoenskortingen verwachten – de markt is niet als een seizoenshuurmarkt die sterk schommelt. Vastgoedprijzen dalen niet in de zomer/het laagseizoen; hooguit is er wat meer ruimte voor onderhandeling of een kans om te kopen zonder concurrerende biedingen. Sommige slimme kopers plannen hun zoektocht juist in de lente: na een druk skiseizoen zijn er enkele eigenaren die overwegen te verkopen (vooral als een pand niet verhuurd of gebruikt is zoals verwacht). Ook hebben makelaars in het laagseizoen meer tijd om met klanten te werken, waardoor kopers soms meer aandacht krijgen en er meer mogelijkheden zijn om het aanbod grondig te verkennen.
Zomerseizoen (Secundair Hoogseizoen): Zomer (juli–augustus) in Courchevel is aanzienlijk populairder geworden nu de Alpen zich profileren als een bestemming voor het hele jaar. Hoewel de zomer niet zo druk is als de winter, wordt het niet langer over het hoofd gezien. Gezinnen en buitenliefhebbers komen voor wandelingen, mountainbiken, trailrunning, golf (in de buurt) en ontspanning in de Alpen. Het klimaat is aangenaam (warme dagen, koele nachten) en het landschap is prachtig, waardoor Courchevel ook in de zomer een luxe bergbestemming is. Deze trend heeft een aantal effecten: huurinkomsten in de zomer leveren nu een aanzienlijke bijdrage, met veel chalets en appartementen die wekelijks worden verhuurd aan toeristen uit Europa, het Midden-Oosten (die vaak koelte zoeken in de zomer) en daarbuiten. De bezettingsgraden kunnen in het hoogseizoen ’s zomers oplopen tot 70%+ voor gewilde panden snowonly.com. Huurprijzen zijn lager dan in de winter, maar nog steeds goed – bijvoorbeeld, dat chalet van €50k/week in de winter kost in augustus wellicht €15k–€20k/week. Voor eigenaars betekent dit dat het pand niet 8 maanden per jaar leeg staat; het kan in meer seizoenen worden gebruikt of opgebracht. Cultureel gezien ontwikkelt Courchevel zich tot een tweeseizoenen resort, vergelijkbaar met hoe Megève of Chamonix dat al lang zijn. Infrastructuur zoals liften die ’s zomers draaien (voor wandelaars/fietsers) en evenementen zoals muziek- of vuurwerkfestivals trekken bezoekers. In de hele Alpen is er bovendien een grote stijging in zomerbezoek: Chamonix zag een toename van 46% in verkochte zomer-liftpassen over twee jaar dmproperties.com, en ook de zomercijfers van Courchevel stijgen gestaag. Deze jaarrond aantrekkingskracht ondersteunt de vastgoedwaarden omdat eigenaars meer gebruik (en potentiële inkomsten) uit hun investering halen. Ook wordt het seizoenskarakter van bedrijven enigszins verzacht, waardoor het dorp het hele jaar leefbaar blijft.
Impact op beschikbaarheid: De seizoenscyclus beïnvloedt wanneer panden op de markt komen. Veel verkopers kiezen ervoor om laat in de winter of in het voorjaar te verkopen (na nog één seizoen genoten te hebben of om de lente-bezoekers aan te trekken) zodat transacties in de zomer kunnen worden afgerond, vóór de volgende winter. Nieuwe projecten mikken vaak op oplevering in het najaar, zodat kopers hun pand in het winterseizoen kunnen gebruiken. Hierdoor vindt er in de herfst vaak een piek plaats in overdrachten (notariskantoren in de Alpen hebben het dan ook druk in oktober-november om alles af te ronden zodat de sleutels vóór Kerst overhandigd zijn). Voor verhuurders geldt dat zij al vroeg in het najaar moeten beslissen of zij de weken in het hoogseizoen willen verhuren of zelf gebruiken, aangezien verhuurmakelaars al vanaf september beginnen met het promoten van winterchalets voor het komende seizoen.
Prijsdynamiek: Men zou kunnen aannemen dat kopen in de winter duurder is vanwege de vraag – maar in onroerend goed zijn de prijzen in Courchevel relatief stabiel gedurende de seizoenen (anders dan hotels, verdubbelen woningprijzen niet in de winter). Echter, de waargenomen waarde van een woning is het hoogst in de winter: een skichalet ziet er het aantrekkelijkst uit als het omringd is door sneeuw en bruisende activiteiten. Dit leidt er soms toe dat woningen in de winter sneller tegen de vraagprijs worden verkocht, terwijl voor hetzelfde pand in het verlaten laagseizoen eerder een brutale aanbieding gedaan wordt. In die zin kan er in de winter sprake zijn van “emotioneel aankopen” – een koper wordt verliefd op de plek op het hoogtepunt van de sfeer en betaalt de volle prijs. Omgekeerd geeft een nauwgezette investeerder er misschien de voorkeur aan om in de zomer te inspecteren, om te controleren op eventuele problemen die in de winter onder de sneeuw verborgen zijn (dakconditie, perceelgrenzen, etc.), en te onderhandelen in een minder hectische sfeer.
Gebruikerstrends – Langere Verblijven: Een andere seizoensverandering is dat eigenaren (en huurders) langere periodes in Courchevel doorbrengen dan voorheen. Door de opkomst van remote werken komen sommige eigenaren nu voor meerdere maanden – bijvoorbeeld continu van december tot februari – in plaats van alleen een vakantieweek. Ze werken doordeweeks vanuit hun chalet en skiën in de pauzes, en behandelen het als een tweede thuis. Evenzo komen sommigen in de zomer voor een maand om te ontsnappen aan het stadsleven. Deze trend vervaagt de seizoensgrenzen en verhoogt de vraag naar meer comfortabele, huiselijke voorzieningen (thuiswerkplekken, betrouwbaar internet, etc., waarin Courchevel heeft geïnvesteerd door glasvezel breedband in het gebied aan te leggen). Het versterkt het idee dat Courchevel niet alleen een vluchtig skioord is, maar een alpendorp voor het hele jaar.
Concluderend, seizoensinvloeden in Courchevel zorgen voor een cyclisch ritme op de markt, waarbij de winter de koning is voor zowel gebruik als beleving, maar de zomer steeds belangrijker wordt. Hoewel de woningprijzen zelf niet per seizoen schommelen, zijn de timing van verkopen, bezetting en het aanbod allemaal seizoensgebonden. Slimme investeerders stemmen hun strategie af op deze kalender: misschien kopen in het voorjaar, upgraden buiten het seizoen en profiteren van verhuur tijdens het hoogseizoen. De inspanningen om het toerismeseizoen te spreiden (zowel winter als zomer) maken het speelveld geleidelijk gelijker, wat het onroerend goed waardevoller maakt, omdat het een groter deel van het jaar rendeert en deel uitmaakt van een gemeenschap die niet de helft van het jaar dicht is.
Infra-ontwikkelingen en Toeristische Groei
Upgrades van skiinfrastructuur: Courchevel en de Trois Vallées investeren voortdurend in hun skiinfrastructuur, met het besef dat een moderne, efficiënte ski-ervaring cruciaal is voor het behouden van vastgoedwaarde en het aantrekken van welvarende bezoekers. Een recent hoogtepunt is de volledig gerenoveerde Saulire-kabelbaan, die in de winter van 2024/25 heropent met gloednieuwe panoramische cabines en weelderig comfort seecourchevel.com. Saulire is een kenmerkende lift (waarmee skiërs naar 2.700m worden gebracht met uitzicht op de Mont Blanc), en de upgrade benadrukt de toewijding van het resort aan eersteklas faciliteiten. Daarnaast zijn de beginnerszones in 1850 verbeterd met nieuwe overdekte lopende banden (tapijtliften) ter vervanging van oudere liften, zodat kinderen en beginners beschut en comfortabel omhoog kunnen seecourchevel.com. De afgelopen jaren heeft Courchevel ook de sneeuwkanonnen uitgebreid om van begin december tot eind april skiën te garanderen, zelfs in sneeuwarme jaren. Ter voorbereiding op de Wereldkampioenschappen Skiën 2023 (georganiseerd in Courchevel-Méribel), werd bijvoorbeeld miljoenen geïnvesteerd in pistevoorbereidingen, nieuwe pistebully’s en sneeuwkanonnen om wereldklasse omstandigheden te garanderen. Connectiviteit binnen het skigebied blijft ongeëvenaard: Courchevel is naadloos verbonden met Méribel en Val Thorens, en recente projecten zoals de Orelle-Cime Caron kabelbaan uit 2021 (in de “4e Vallei”) hebben van de 3 Vallées één groot speelterrein gemaakt snowonly.com. Voor vastgoedeigenaren betekenen deze upgrades constante skikwaliteit en betere gastbelevingen, wat op zijn beurt de vraag naar verhuur hoog houdt en de hoge vastgoedprijzen rechtvaardigt.
Luxe Voorzieningen & Uitbreiding: Verbeteringen op de berg gaan hand in hand met ontwikkelingen in de resortdorpen. Courchevel 1850 beschikt al over een van de hoogste concentraties van 5-sterrenhotels ter wereld (buiten grote steden) businessinsider.com. Dit omvat beroemde etablissementen als Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée en anderen, die bezoekers verwennen en het profiel van het resort verhogen. Indrukwekkend is dat Courchevel (alle niveaus) 7 restaurants met Michelin-sterren heeft, het meeste in de Alpen businessinsider.com, waarmee het zijn status als culinaire bestemming versterkt. De trend gaat richting ervaringsgerichte luxe: nieuwe projecten combineren accommodaties met high-end winkelgalerijen, privéclubs en wellnesscentra. Een opmerkelijke ontwikkeling is het aankomende Maya Collection hotel, een ultra-luxe hotel dat in december 2025 in Courchevel moet openen voguebusiness.com. Evenzo is de Monte-Carlo Société des Bains de Mer (het bedrijf achter de weelderige casino’s en hotels van Monaco) betrokken bij Courchevel met plannen voor luxe lodges en gastvrijheidsprojecten tegen 2026 voguebusiness.com. Deze projecten geven aan dat investeerders flink investeren in de toeristische infrastructuur van Courchevel, in afwachting van aanhoudende vraag. Het resort maakt zich ook op om zijn 80-jarig jubileum in 2026/27 te vieren, waarschijnlijk met de opening van enkele van deze nieuwe locaties en het organiseren van spraakmakende evenementen voguebusiness.com. Voor vastgoedeigenaren is de toestroom van bekende luxemerken een zegen: het vergroot de aantrekkingskracht van het resort (waardoor nieuwe, welvarende bezoekers worden aangetrokken die mogelijk zelf kopers worden) en verfrist voortdurend Courchevel’s cachet. De aanwezigheid van merken als Louis Vuitton, Dior, Cartier, enzovoorts in Courchevel’s winkelgebied (die daar allemaal boetieks hebben) draagt bij aan dat kosmopolitische gevoel voguebusiness.com.
Vervoer en bereikbaarheid: De bereikbaarheid van Courchevel is altijd onderdeel geweest van de luxe aantrekkingskracht. Het resort beschikt uniek over een privé altiport (vliegveld) direct boven 1850, een van de hoogste in Europa, waardoor kleine privéjets en helikopters letterlijk op de piste kunnen landen businessinsider.com. Dit betekent dat VIP’s rechtstreeks vanuit Parijs of Genève naar Courchevel kunnen vliegen en urenlange transfers over de weg vermijden. De altiport, beroemd om zijn korte oplopende landingsbaan, is ook een toeristische attractie in de winter (skiërs houden even pauze om vliegtuigen te zien opstijgen/landen) businessinsider.com. Op het gebied van bredere vervoersinfrastructuur zijn er grote ontwikkelingen in de regio: de in aanbouw zijnde Lyon-Turijn hogesnelheidslijn (waarvan een deel een station in Saint-Jean-de-Maurienne omvat, op ongeveer 45 minuten rijden van Courchevel) moet tegen het einde van het decennium voltooid zijn snowonly.com. Zodra deze klaar is, zal de reistijd van Parijs naar de Franse Alpen drastisch worden verkort – wat mogelijk meer weekendbezoekers zal aantrekken. Stel je voor dat je Moûtiers (het dalstadje voor Courchevel) in slechts 4 uur per trein vanuit Parijs kunt bereiken; dit zou Courchevel toegankelijker kunnen maken voor een nog breder Europees publiek, waaronder mensen die liever niet vliegen. Bovendien blijven lokale wegverbeteringen (de route van Moûtiers naar Courchevel is door de jaren heen voorzien van upgrades en betere tunnels) bijdragen aan meer veiligheid en minder files tijdens piekweken. Al deze verbeteringen samen versterken Courchevels aantrekkingskracht als een handig luxe toevluchtsoord, ondanks de afgelegen berglocatie.
Duurzaamheid & Milieu: In het licht van de dubbele dreiging van klimaatverandering en stijgende energiekosten hebben de autoriteiten van Courchevel en de liftoperators duurzame upgrades doorgevoerd. De Societé des 3 Vallées (S3V), die de skiliften exploiteert, voorziet nu 100% van de liften van hernieuwbare energie (waterkracht en zonne-energie) seecourchevel.com. In 2024 hebben zij zonnepanelen geïnstalleerd op het Ariondaz gondelstation in Courchevel Moriond om ter plaatse elektriciteit op te wekken, voldoende om een stoeltjeslift te laten draaien op zonne-energie seecourchevel.com. Ze hebben ook geïnvesteerd in energiezuinige pistebully’s die door GPS worden geleid, waardoor de pisteroutes geoptimaliseerd worden en het brandstofverbruik vermindert seecourchevel.com. Voor vastgoedprojecten voldoen nieuwe gebouwen aan strengere isolatienormen en bevatten zij vaak geothermische verwarming of zonneverwarming voor zwembaden, enz. De overheid van het resort heeft maatregelen genomen zoals het subsidiëren van energierenovaties voor oudere gebouwen. Zelfs kleine beleidsmaatregelen, zoals het wettelijk verplichten van winterbanden op voertuigen tijdens het seizoen voor de veiligheid seecourchevel.com, tonen een focus op duurzaamheid en veiligheid. Deze inspanningen zorgen ervoor dat Courchevel op lange termijn levensvatbaar blijft als skigebied (door klimaatimpact te beperken) en zijn een verkooppunt voor milieubewuste investeerders. Ook omdat welgestelde klanten steeds meer aandacht besteden aan milieubewustzijn, vergroot een “groen” resort de aantrekkingskracht. Dit alles voegt immateriële waarde toe aan onroerend goed: een goed geleid, duurzaam resort zal zijn status (en dus de vraag naar vastgoed) tot ver in de toekomst behouden.
Evenementen en Wereldwijde Reputatie: Courchevel stond volop in de schijnwerpers tijdens de FIS Alpine Wereldkampioenschappen Skiën in februari 2023, die samen met Méribel werden georganiseerd. Het resort profiteerde van internationale media-aandacht en gebruikte de gelegenheid om zijn faciliteiten te tonen (waaronder een nieuw finishstadion en vernieuwde liften). Het succesvolle evenement toonde aan dat Courchevel in staat is grootschalige evenementen te organiseren, wat positief is voor toekomstige plannen zoals de Olympische Spelen. De Franse Alpen (waaronder Courchevel) zijn namelijk sterke kanshebbers om de Olympische Winterspelen van 2030 te organiseren, en velen verwachten dat zij deze zullen binnenslepen voguebusiness.com voguebusiness.com. Dit vooruitzicht heeft al geleid tot een versnelling van bepaalde projecten – zo is er een herontwerp gepland van de “snow front” van Courchevel 1850 en het Chenus liftstation om het centrale dorpsgebied te moderniseren in aanloop naar een mogelijke Olympische uitlichting voguebusiness.com. Mocht de Olympische Spelen worden bevestigd, reken dan op een mini-hausse in infrastructuurinvesteringen: betere wegen, mogelijk uitgebreidere accommodaties (hoewel in het geval van Courchevel wellicht tijdelijke faciliteiten gezien het bouwplafond), en algemene verfraaiing. Zelfs als Courchevel geen officiële locatie wordt, zal het onvermijdelijk hoogwaardigheidsbekleders of teams ontvangen voor trainingen (zoals het in eerdere Winterspelen heeft gedaan), en zal de algemene toeristische impuls enorm zijn. Daarnaast zullen de vieringen van het 80-jarig jubileum in 2026/27 waarschijnlijk speciale evenementen omvatten, mogelijk de opening van nieuwe musea of culturele locaties ter ere van Courchevels pioniersrol als speciaal aangelegd skioord (opgericht in 1946). Zulke culturele investeringen voegen extra lagen toe aan de aantrekkingskracht van het resort, buiten het skiën om.
| Resort | Typische prijsklasse prime (€/m²) | Recente jaarlijkse prijsstijging |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (hoogste in Frankrijk) | +9% (2024) investropa.com (grootste groei in Frankrijk) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (bijna gelijk aan Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (sterk, maar lager dan 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 gemiddeld (ongeveer €10k–€12k+ voor prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabiele groei) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (onder de top in de Alpen) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com (Zwitserse Alpen gem.groei) |
*Zwitserse resorts hadden gemiddeld ongeveer 3,5% groei in 2024 dmproperties.com; Verbier, als een toonaangevend Zwitsers resort, zag waarschijnlijk een vergelijkbare of iets hogere groei gezien de vraag.
Groei van het toerisme en toekomstige plannen: Het gecombineerde effect van bovenstaande punten komt tot uiting in de toerismecijfers: in het seizoen 2024/25 registreerde Courchevel ongeveer 1,2 miljoen overnachtingen, een stijging van 16% ten opzichte van het seizoen 2018 (voor Covid) voguebusiness.com. Dat is een opmerkelijke groei voor een toch al gevestigde bestemming. Deze groei maakt deel uit van een strategisch plan om het resort het hele jaar door en internationaal op de markt te brengen. Het toerismebureau heeft zich gericht op nieuwe markten (zo worden via roadshows en partnerschappen nu meer bezoekers uit de VS, het Midden-Oosten en Azië aangetrokken). De introductie van de Ikon en Epic skipassen (wereldwijde seizoenspassen) die dagen in de 3 Vallées bevatten, maakt het voor internationale skiërs (vooral Amerikanen) gemakkelijker om Courchevel uit te proberen, en velen zijn er verliefd op geworden dmproperties.com. De planners van het resort houden ook rekening met het vinden van een balans tussen groei en exclusiviteit: in tegenstelling tot sommige massamarkt skigebieden, probeert Courchevel niet het aantal skiërs drastisch te verhogen (wat de liften en pistes zou kunnen belasten). In plaats daarvan focussen ze op het verhogen van de kwaliteit – bijvoorbeeld betere ervaringen, meer niet-ski activiteiten (Aquamotion waterpark, hondensleeën, paragliden, enz.), en verbeterde service (apps voor on-demand services, ski-conciërge, enz.). Op deze manier behoudt Courchevel zijn high-end merk – wat op zijn beurt vermogende bezoekers (en vastgoedkopers) blijft aantrekken. Belangrijk is dat de synergie tussen publieke investeringen (in liften, wegen, evenementen) en private investeringen (in hotels, winkels, chalets) een versterkende cyclus creëert: het resort blijft toonaangevend in luxe, waardoor het vastgoed hier tot de meest begeerde ter wereld blijft behoren.
Vergelijkende analyse met andere Alpendorpen (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 wordt vaak in één adem genoemd met een select aantal elite skioorden in de Alpen. Om de vastgoedmarkt in perspectief te plaatsen, is het nuttig om belangrijke statistieken en kenmerken te vergelijken met Val d’Isère en Megève (de Franse tegenhangers) en Verbier (een topconcurrent uit Zwitserland):
Prijzen: De prijzen in Courchevel 1850 bevinden zich aan de absolute top van de Franse markt – het is het enige Franse resort dat qua prijs consistent concurreert met de Zwitserse zwaargewichten investropa.com. De topsegmenten van Val d’Isère komen dicht in de buurt (bijna €30k/m² voor de beste panden) investropa.com, maar gemiddeld genomen blijft Courchevel aan kop. Megève, hoewel heel prestigieus, heeft doorgaans lagere prijsniveaus – een weerspiegeling van de lagere ligging en het grotere aanbod van ontwikkelbare grond (het is een uitgestrekte stad). Zo kan een stijlvol chalet dat €5 mln kost in Megève, in Courchevel 1850 gemakkelijk €8–€10 mln kosten. Verbier valt op als directe concurrent qua exclusiviteit en prijs: zoals te zien is begint eersteklas vastgoed in Verbier rond de CHF 22.100 (~€23.600) per m² en loopt het door tot ver in de €30k ubs.com ubs.com. Sterker nog, Zwitserland telt de vijf duurste skimarkten in de Alpen, met St. Moritz en Gstaad die vaak boven de ~€40k/m² uitkomen voor absolute topobjecten ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 zit daar net onder – voorlopig. Het is noemenswaardig dat Courchevel’s prijsstijging van 9% in 2024 hoger was dan die van elk Zwitsers resort dat jaar, wat erop duidt dat het verschil wellicht kleiner wordt dmproperties.com.
Voor investeerders betekenen deze prijsverschillen ook dat instaptickets variëren: men kan een luxe appartement in Megève kopen voor de prijs van een heel klein flatje in 1850. Als de drijfveer puur investeren is, zien sommigen wellicht meer waarde in Megève of opkomende Franse resorts (met meer opwaarts potentieel in procenten), maar de aantrekkingskracht van Courchevel is dat het een blue-chip bezit is – vergelijkbaar met bezit in Monaco versus een goedkopere stad.
Vraag & kopersmix: Alle vier de resorts trekken internationaal welgestelde kopers aan, maar met nuances:
Huurmarkt & Rendementen: Courchevel en Val d’Isère hebben allebei een sterke winterse huurmarkt, maar Courchevel vraagt hogere weekprijzen vanwege zijn prestige en voorzieningen (gastronomie, etc.). Een ski-in/ski-out chalet in Courchevel 1850 kan voor meer worden verhuurd dan een vergelijkbaar chalet in Val d’Isère, wellicht 20–30% meer, wat Courchevel’s positionering weerspiegelt. De huurmarkt van Megève is iets seizoensmatiger (druk rond Kerst en februari, rustiger tussendoor) en heeft ook een zomerverhuurmarkt voor golf/vakantiehuizen. Verbier’s verhuurprijzen zijn vergelijkbaar met die van Courchevel tijdens de piekweken (beide behoren tot de absolute top qua huurprijzen) – een chalet dat €100k/week kost in Courchevel kan net zo goed CHF 100k/week kosten in Verbier. Netto rendementen in al deze topgebieden blijven relatief laag (~2–3%) zoals vermeld op snowonly.com. Opvallend is dat het bezit van onroerend goed in Zwitserse resorts vaak gepaard gaat met hogere eigendomskosten (Zwitserse panden brengen jaarlijkse kantonale vermogensbelasting met zich mee en diensten zijn vaak duurder), maar ook met strikte verhuurregels (sommige Zwitserse tweede woningen mogen niet gemakkelijk worden verhuurd als ze zijn gekocht onder een vergunning voor persoonlijk gebruik). Frankrijk is eigenlijk iets eenvoudiger wat betreft verhuur.
Hoogte & Sneeuwzekerheid: Courchevel 1850 en Val d’Isère liggen beide op grote hoogte (1850m en 1850m voor Val’s dorp La Daille, met het hoofd dorp van Val op 1800m) en hebben skiterreinen tot 3000+m. Dit zorgt voor uitstekende sneeuwzekerheid, wat – nu het klimaat opwarmt – een cruciale troef is en deels de reden is dat deze dorpen vooroplopen in prijsstijgingen. Megève, op 1100m in het dorp, heeft meer last van slechte sneeuwjaren (hoewel er is geïnvesteerd in sneeuwkanonnen). Verbier ligt rond de 1500m, met skiën tot 3300m op de Mont Fort, en is daardoor ook behoorlijk sneeuwzeker. De trend van een “hoogtepremie” is duidelijk merkbaar: resorts boven 1500m hebben aanzienlijk sterkere groei doorgemaakt dan lager gelegen gebieden investropa.com. Dat is gunstig voor Courchevel, Val d’Isère, Verbier – en een klein punt van zorg voor Megève (hoewel de zomerattracties en charme van Megève het andere sterke kanten geven).
Leefstijl & Infrastructuur: Elke resort heeft een eigen unieke levensstijl. Courchevel 1850 draait om glamour en gemak – je kunt tot in het dorp skiën, vervolgens shoppen bij Chanel, dineren in een paleishotel en genieten van een nachtleven met trendy clubs en kunstgalerieën. Val d’Isère combineert fanatiek skiën met een levendige dorpssfeer die wat gemoedelijker is; er zijn volop luxe chalets en zelfs enkele vijfsterrenhotels, maar de vibe is meer “luxe voor ski-enthousiastelingen” dan Courchevel’s “overdadige luxe”. Megève biedt een sfeervol middeleeuws dorpscentrum, paardenkoetsen en een mix van luxe en authenticiteit – het draait net zo goed om gezien worden in het dorp (vergelijkbaar met St. Moritz) als om skiën. Het is ook echt een jaarrond dorp met een flinke permanente bevolking, wat aantrekkelijk is voor wie een levendige gemeenschap zoekt. Verbier staat bekend om nachtleven en off-piste – overdag zeer sportief, ’s avonds erg sociaal. Het is net iets minder uitgesproken in ultra-luxe retail (minder designerboetieks dan Courchevel), maar wel met hoogwaardige diensten en evenementen (zoals het Verbier Muziekfestival).
Vanuit het perspectief van een investeerder: Courchevel vs Verbier is vaak een kwestie van voorkeur voor het Franse of Zwitserse systeem. Sommigen geven de voorkeur aan Frankrijk vanwege het eenvoudigere aankoopproces en het ontbreken van beperkingen voor buitenlandse kopers, plus de levensstijl (taal, eten, cultuur). Anderen kiezen voor Zwitserland vanwege de stabiliteit, privacy en prestige (en sommige potentiële fiscale voordelen). In puur investeringsopzicht hebben beide gebieden een sterke kapitaalgroei gekend. Een voordeel voor Courchevel: geen quota op buitenlands eigendom, waardoor de liquiditeit hoog is – elke miljardair, waar dan ook vandaan, kan vrij in Courchevel kopen. In Verbier zijn de vergunningen voor buitenlandse kopers jaarlijks beperkt, wat de liquiditeit kan beperken (hoewel dit het aanbod van kopers ook onder controle houdt en zo paradoxaal genoeg de prijzen ondersteunt).
Vergelijkend vooruitzicht: Al deze topresorts zullen waarschijnlijk goed blijven presteren. De recente groeispurt van Courchevel geeft aan dat het de Zwitsers qua topprijzen in Europa zou kunnen uitdagen als de trends doorzetten. Val d’Isère ondergaat momenteel verbeteringen (er is bijvoorbeeld een groot nieuw luxueus project “Le Coin de Val” in ontwikkeling) waardoor het competitief blijft. Megève’s iets zachtere prijsstelling kan het aantrekkelijk maken voor investeerders die luxe willen tegen een (relatief) koopje, en het heeft een trouwe ultra-rijke Franse aanhang die zorgt voor stabiliteit. Verbier, met zijn internationale aantrekkingskracht en beperkte aanbod (het dorp wordt ook geografisch begrensd), zal een waardige tegenhanger van Courchevel blijven.
Samengevat: Courchevel 1850 steekt zelfs onder de elite boven de rest uit: het is wellicht het best te vergelijken met St. Moritz of Gstaad qua exclusiviteit. Binnen Frankrijk is Courchevel nummer één, met Val d’Isère een sterke nummer twee, en Megève als een solide nummer drie (sommigen noemen ook Méribel of Chamonix, maar die zitten qua prijs een niveau lager). Binnen de bredere Alpen is Courchevel één van de weinigen die de mondiale ultra-rijken op dezelfde schaal als Zwitserse resorts aantrekt. Dit is gunstig voor het vastgoed – het betekent dat de kopersgroep zo diep en divers is als maar mogelijk. Voor een vermogend individu die tussen deze locaties kiest, draait de beslissing vaak uit op persoonlijke voorkeur: de charmante elegantie van Megève, de sportieve chic van Val, de kosmopolitische allure van Courchevel of de hedonistische sfeer van Verbier. Vanuit puur investeringsoogpunt geven het momentum van Courchevel en de openheid van Frankrijk het een klein voordeel in 2025 en daarna.
Vooruitzicht 2026–2028: Marktprognose en Sleutelfactoren
Kijkend naar de periode 2026–2028 blijft het vooruitzicht voor de vastgoedmarkt van Courchevel 1850 zeer positief, met enkele kanttekeningen en trends om in de gaten te houden:
Aanhoudende prijsstijging: Alles wijst erop dat de vastgoedwaarden in Courchevel de komende jaren blijven stijgen. De groei zal jaarlijks wellicht niet zo steil zijn als de sprong van 9% in 2024, maar zelfs voorzichtige prognoses wijzen op jaarlijkse stijgingen van 3–5% in de toplocaties investropa.com. Dit wordt ondersteund door verschillende factoren: aanhoudend schaars aanbod, sterke internationale vraag en het feit dat het resort zich heeft ontwikkeld tot een echte luxe bestemming voor alle seizoenen. Tegen 2028 kunnen we gemakkelijk zien dat ultra-prime chalets meer dan €35.000 per m² gaan opbrengen, zeker als enkele recordverkopen nieuwe maatstaven zetten. Daarmee zou Courchevel 1850 stevig tot de duurste skivastgoedmarkten ter wereld behoren, en mogelijk het gat met plekken als St. Moritz/Gstaad verkleinen. Het samengestelde effect van zelfs 5% groei per jaar betekent dat een chalet dat nu €15 miljoen waard is, in 2028 mogelijk rond de €18+ miljoen waard kan zijn, in lijn met de groeitrend investropa.com.
Wereldwijde economische factoren: Er dient rekening gehouden te worden met bredere economische omstandigheden. Vanaf 2025 zijn de rentevoeten in Europa gestabiliseerd en zelfs gedaald (ECB-depositorente ~2,5% na verlagingen), wat de betaalbaarheid van hypotheken heeft verbeterd investropa.com. Als deze lage rentestand aanhoudt of de rente verder daalt in 2026–2027, geeft dat extra stimulans aan kopers in het hoogste segment die financiering gebruiken (sommigen doen dit voor hefboomwerking, ook als het niet strikt noodzakelijk is). Omgekeerd, als de inflatie fors stijgt en rentetarieven weer oplopen, kunnen reguliere vastgoedmarkten afkoelen – maar doorgaans zijn topluxe vastgoedmarkten minder gevoelig voor rente (meestal zijn het cash kopers). Geopolitieke stabiliteit speelt ook een rol: Courchevel profiteerde ervan een veilige, aantrekkelijke bestemming te zijn tijdens het herstel na de pandemie en bij geopolitieke spanningen. Als die onzekerheden wereldwijd aanhouden, spreiden HNWIs vaak hun vermogen uit veiligheid in vastgoed, wat Courchevel ten goede kan komen. De Franse politieke context (zoals wijzigingen in vermogensbelasting) is ook de moeite van het volgen waard, al zijn er geen aanwijzingen voor radicale veranderingen op korte termijn. Kortom, zolang er geen grote mondiale financiële crisis plaatsvindt, lijkt de economische achtergrond gunstig voor verdere investeringen in luxe Alpenvastgoed.
Verschuivingen in kopersdemografie: We verwachten nieuwe groepen kopers in de komende jaren. Met name Aziatische kopers (vooral Chinezen) waren in 2020–2022 grotendeels afwezig vanwege reisbeperkingen; nu het wereldwijde reizen weer normaliseert, is meer interesse uit Azië waarschijnlijk. Het ultra-luxe profiel van Courchevel is zeer geschikt voor welvarende Aziatische investeerders die op zoek zijn naar prestigevastgoed in het buitenland – iets dat al opvalt in 2025 volgens investropa.com. Op vergelijkbare wijze kan het kopersbestand uit het Midden-Oosten (bijvoorbeeld de Golfstaten) groeien; Courchevel heeft de afgelopen jaren meer bezoekers vanuit de VAE, Saoedi-Arabië, enz. gezien, met name in augustus en rond Nieuwjaar. Deze internationale segmenten zullen de vraag verdiepen. Amerikaanse kopers zullen naar verwachting hun sterke aanwezigheid behouden, vooral als de dollar relatief sterk blijft ten opzichte van de euro (al kan de koers fluctueren in 2026–28). Ook kiezen jongere tech-ondernemers en vervroegd gepensioneerden (uit de tech- en financiële sector) steeds vaker voor lifestyle-gedreven bezittingen – een trendy skihuis past daarbij. Mogelijk zakt de gemiddelde leeftijd van kopers iets, met meer mensen in de veertig in plaats van overwegend vijftigers/zestigers, doordat werken op afstand en vermogensopbouw op jongere leeftijd gebruikelijker worden.
Jaarrond & Wellness Nadruk: Tegen 2028 is Courchevel waarschijnlijk volledig getransformeerd tot een echt vierseizoenenresort. Verwacht nog meer zomerfaciliteiten (mogelijk een uitgebreidere liftbediening, nieuwe mountainbikeroutes, misschien een golf driving range of andere attracties in de regio). Het belang van wellness zal, zoals eerder genoemd, aanhouden – mogelijk met nieuwe wellnessretreats of klinieken in de regio (naar het model van Zwitserse sparesorts). Dit vergroot de aantrekkingskracht van een eigendom daar, ook voor mensen die geen skiërs zijn. Zoals een onderzoeker van Knight Frank opmerkte, overtreffen gezondheid en wellness nu het skiën als belangrijkste lifestyle-motief voor Alpenkopers dmproperties.com. Daarom zullen woningen die hierop inspelen (met spafaciliteiten, rust, verbondenheid met de natuur) extra in trek zijn. Ook kan er een nichemarkt ontstaan voor “klimaatbestendige” chalets – woningen gebouwd met duurzame materialen, energiezelfvoorzienend, enz., die niet alleen aan de wettelijke eisen voldoen maar ook een standaard neerzetten waar ecobewuste luxekopers naar zoeken.
Potentiële Beperkingen: Een factor om in de gaten te houden zijn de voorraadniveaus – deze zijn zo laag dat de verkoopaantallen kunnen dalen simpelweg door een gebrek aan verkopers. Als de prijzen nieuwe hoogten bereiken, kunnen sommige eigenaren besluiten te verkopen (en zo het aanbod vergroten), maar evenzeer kunnen velen vasthouden omdat er weinig alternatieve investeringen zijn die zo plezierig zijn als een chalet in Courchevel. Als het aantal transacties afneemt, kunnen prijsindices minder stabiel worden (enkele uitzonderlijke grote verkopen kunnen het gemiddelde vertekenen). Elke mogelijke daling in activiteit weerspiegelt waarschijnlijk echter een gebrek aan aanbod, niet een gebrek aan vraag, wat betekent dat prijzen stabiel zouden blijven of stijgen. Een andere beperking kan vanuit regelgeving komen: als Frankrijk hypothetisch tegen 2028 zou besluiten om enige beperkingen op buitenlands eigendom in te voeren (momenteel niet verwacht) of nieuwe belastingen op luxe woningen zou heffen, zou dat de vraag enigszins kunnen temperen. Ook klimaatverandering blijft een overkoepelende uitdaging – als extreem weer tegen het einde van de jaren 2020 de winters aanzienlijk verkort, kan dit invloed hebben op de perceptie (hoewel, zoals opgemerkt, de hoogte van Courchevel een buffer biedt, en het beschikt over uitgebreide sneeuwkanonnen). Tot nu toe suggereren trendprojecties dat er tot in de jaren 2030 voldoende sneeuw zal zijn voor hooggelegen resorts, maar het blijft een punt van aandacht voor de lange termijn.
Invloed van de Olympische Winterspelen 2030-kandidaatstelling: Midden 2025 is er sterke momentum voor de Olympische Winterspelen 2030 in Frankrijk (Franse Alpen), mogelijk verspreid over verschillende resorts (na Italië, dat de Spelen van 2026 organiseert). Als Frankrijk officieel de Spelen van 2030 toegewezen krijgt (beslissing waarschijnlijk rond 2026), kan men een toename in interesse verwachten rond 2027–2028 wanneer infrastructuurprojecten voltooid zijn en de wereldwijde aandacht op de Alpen is gericht. Olympische Spelen leiden vaak tot een piek in vastgoedvraag in de gastregio’s – niet alleen door investeerders die anticiperen op hogere huren, maar ook door vermogende particulieren die er bij willen zijn voor de sfeer rond het evenement. Zo zijn de prijzen in Cortina d’Ampezzo (Italië) sterk gestegen nadat bekend werd dat het de Spelen van 2026 zal organiseren ubs.com. Courchevel, nu al een Olympische trainingslocatie, zou zonder twijfel een toplocatie zijn voor VIP’s tijdens de Spelen, zelfs als de evenementen elders plaatsvinden, dankzij de luxe accommodaties en het vliegveld. Daarom kan de aanloop naar 2030 een extra paar procentpunten groei toevoegen aan de vastgoedwaarden in Courchevel, bovenop de onderliggende trend.
Verhuurperspectief: De huurinkomsten zullen waarschijnlijk bescheiden blijven, maar de omzet uit verhuur kan groeien omdat de nachtprijzen iets stijgen (deels door inflatie, deels door toename van luxe opties). Tegen 2028 kan een topchalet bijvoorbeeld meer dan €120.000 vragen voor de week van Oud & Nieuw. Als meer diensten worden inbegrepen (privéchef, enz.), kunnen eigenaren meer vragen. De zomerse verhuurmarkt zal zich ook verder ontwikkelen—mogelijk verdubbelen in omvang ten opzichte van nu als de huidige trend zich voortzet, waardoor het jaarlijkse rendement enigszins verbetert. De introductie van meer professionele huurbeheerbedrijven (sommige gelieerd aan luxe hotelmerken) kan het verhuurproces ook stroomlijnen en het voor eigenaren makkelijker maken hun pand te gelde te maken als ze er zelf geen gebruik van maken.
Conclusie – Visie 2028: In 2028 zal Courchevel 1850 waarschijnlijk de absolute top van het Franse Alpenvastgoed blijven, met prijzen die nieuwe records hebben gevestigd. We verwachten een gezond, maar iets rustiger groeitempo – er is geen sprake van een crash gezien de fundamentele factoren. Het vastgoed van het resort zal steeds meer worden gekenmerkt door ultramoderne chalets, een volledig ontwikkeld jaarrond aanbod en een klantenkring uit alle hoeken van de wereld. Bezit in Courchevel zal zowel een statussymbool blijven als een investering. Voor vermogende beleggers en kopers die op zoek zijn naar een exclusieve levensstijl, blijft het advies hetzelfde: focus op toplocatie en kwaliteit, houd het bezit vast tijdens korte termijn schommelingen van de markt en je wordt beloond met zowel plezier als financiële waardestijging. Zolang “sneeuw” en “luxe” blijven verleiden, mag worden verwacht dat de vastgoedmarkt in Courchevel 1850 een gouden tijd tegemoet gaat in 2026–2028 en daarna, ondersteund door schaarse beschikbaarheid, onverzwakte vraag en de tijdloze aantrekkingskracht van de Franse Alpen.
Bronnen: Courchevel & Franse Alpen Vastgoedrapporten investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analyse dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Inzichten investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringscommentaar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Media Rapporten voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentschapsobservaties mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Trends in luxe chalets en appartementen in 2025
Chalets – Ultraluxe en Alpen Traditie: Chalets zijn het kenmerk van het vastgoed in Courchevel 1850, en recente trends tonen aan dat kopers op zoek zijn naar instapklare, ultramoderne luxe binnen de traditionele chaletfaçade. Veel van de meest gewilde eigendommen zijn nieuwgebouwde of recent volledig gerenoveerde chalets die authentieke Alpenexterieurs (verouderd hout, steen en chaletdaken) combineren met moderne interieurs. Kopers in het hogere segment geven in 2025 de voorkeur aan chalets die voorzien zijn van alle denkbare voorzieningen: binnenzwembaden of spa’s, wellnesscentra (sauna, hammam, fitness), privébioscopen, wijnkelders, verwarmde garages en ski-in/ski-out toegang direct aan de piste. Dergelijke volledig uitgeruste “vijfsterren” chalets behalen de hoogste prijzen per m² en worden doorgaans snel verkocht. Daarentegen hebben oudere chalets die renovatie nodig hebben vaak te maken met een lichte prijsuitdaging – recent is er sprake van een “conflict tussen wat verkopers vragen en wat kopers bereid zijn te bieden” op chalets die tien tot twintig jaar oud zijn en niet zijn geüpdatet freespiritalpine.com. Kopers betalen de hoofdprijs voor eersteklas of nieuwgebouwde woningen, maar als het interieur van een chalet verouderd is of het ontbreekt aan wellness voorzieningen, verwachten ze nu een korting of onderhandelingsruimte freespiritalpine.com. Deze trend biedt kansen: investeerders die bereid zijn om een ouder pand te renoveren, kunnen aanzienlijke waarde toevoegen. Over het algemeen ligt de lat voor het begrip “luxe chalet” in 2025 zeer hoog – modern Alpen-chique design, technologie-ondersteunde smart home functies en comfort op hotelniveau zijn de norm in het topsegment van 1850.
Appartementen – Nieuwe Ontwikkelingen en Serviceflats: Terwijl chalets de show stelen, zijn luxe appartementen een belangrijk onderdeel geworden van de vastgoedscene in Courchevel, vooral in de gebieden 1650 (Moriond) en 1550 (Village) en als ski-in/ski-out-residenties in 1850. De afgelopen jaren zijn er nieuwbouw appartementprojecten ontstaan die inspelen op kopers die op zoek zijn naar een combinatie van luxe en gemak. Ontwikkelingen zoals Sundance Lodge en Steamboat Lodge in Courchevel 1650 (oplevering eind 2025) bieden bijvoorbeeld 5-sterren hotelfaciliteiten – denk aan conciërgeservice, zwembaden, spa’s en restaurants op locatie – verpakt in privé appartementseigendom freespiritalpine.com. Deze residenties variëren van praktische “lock-up-and-leave” 2-slaapkamer appartementen tot royale 5–6 slaapkamer penthouses die qua formaat kunnen wedijveren met chalets freespiritalpine.com. Het concept is om een chalet alternatief te bieden – alle voordelen van de levensstijl met minder onderhoudszorgen. Dergelijke woningen worden goed ontvangen: kopers waarderen de optie om hun appartement volledig te laten beheren en zelfs te verhuren wanneer het niet gebruikt wordt (sommige zijn voorzien van verhuurprogramma’s). Qua design volgt de trend bij appartementen die van chalets: gebruik van hoogwaardige lokale materialen (oude houten balken, stenen open haarden) gecombineerd met een strak, modern alpien interieur. Grote panoramische ramen, hoge plafonds en open woonruimtes die het uitzicht maximaliseren zijn gangbaar. Een andere trend is flexibele ruimtes in nieuwe appartementen – kamers die dienst kunnen doen als extra slaapkamer, kantoor of mediaruimte, aangepast aan de behoeften van de eigenaar (dit weerspiegelt de langere verblijven en zelfs de remote-werkperiodes die eigenaren doen). In Courchevel 1850 zelf is het aanbod van appartementen beperkt (het dorp bestaat vooral uit chalets en hotels), maar waar appartementen zijn, bevinden ze zich vaak in exclusieve chaletstijlgebouwen van slechts 4–10 units, waarmee privacy en prestige behouden blijven.
Voorzieningen- & Levensstijltrends: “Wellness” die het skiën overtreft als prioriteit is een opvallende verschuiving in vastgoedtrends in de Alpen dmproperties.com. In Courchevel blijkt dit uit de manier waarop chalets en appartementen zijn uitgerust. Kopers geven nu bijzonder hoge prioriteit aan binnen wellnessvoorzieningen en het hele jaar door bruikbaarheid. Veel nieuwe of gerenoveerde chalets beschikken over aparte sparuimtes, yogastudio’s of fitnessruimtes, in het besef dat eigenaren en gasten evenveel tijd kunnen besteden aan ontspannen en herstellen als aan skiën. Ontwikkelaars letten ook op energiezuinigheid en technologie – modern isolatiemateriaal, warmtepompen, driedubbel glas, enzovoort, worden geïnstalleerd, zowel om aan nieuwe regelgeving te voldoen als om in de smaak te vallen bij milieubewuste luxekopers. Smarthome-systemen (voor verlichting, verwarming, beveiliging, zelfs het plannen van het voorverwarmen van de sauna) zijn standaard in de topsegment woningen. Daarnaast zijn biophilic design-accenten – het integreren van natuurlijke elementen en optimaal benutten van daglicht en bergzicht – populair, in lijn met het wellness-thema.
Aan het architecturale front hanteert Courchevel strikte ontwerpcodes om zijn chaletcharme te behouden, dus extern is de trend evolutie in plaats van revolutie. Nieuwe chalets zien er nog steeds uit als traditionele chalets (schuine daken, houten gevels), maar ze zijn groter en verfijnder dan de rustieke hutten van vroeger. Sommige van de nieuwste “chalets” zijn in feite mini-villa’s (10.000+ vierkante voet) maar zorgvuldig gecamoufleerd met hout en steen. De voortdurende toestroom van luxe winkels en eetgelegenheden (met meer dan 40 designerboetieks en tientallen gastronomische adressen in 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) vult de vastgoedtrend aan – eigenaren verwachten tegenwoordig een volledig luxe ecosysteem. Samengevat leggen de vastgoedtrends van 2025 in Courchevel 1850 de nadruk op hoogwaardige wellnessvoorzieningen, modern alpien design en wonen met uitgebreide service (hetzij via bemande chalets of volledig verzorgde residenties). De markt speelt in op de wensen van kopers voor een jaarrond toevluchtsoord dat veel meer biedt dan alleen een plek om te slapen na het skiën.
Investeringskansen en Verwachte Rendementen
Potentieel voor waardestijging: Vastgoed in Courchevel 1850 wordt vaak gezien als een blue-chip investering, die zorgt voor solide kapitaalbehoud en langetermijnwaardestijging in plaats van snelle speculatieve winsten. Het trackrecord is indrukwekkend – de vastgoedwaarden in de Franse Alpen zijn sinds 2020 gemiddeld met ~30% gestegen (ongeveer 5,5% per jaar) investropa.com investropa.com, en toplocaties hebben het nog beter gedaan, vooral na de pandemie. In het geval van Courchevel zijn de prijzen de afgelopen jaren scherp gestegen (bijvoorbeeld +9% in 2024 alleen al) investropa.com, wat nieuwe maatstaven heeft gezet. Vooruitkijkend verwachten experts, hoewel het tempo wellicht zal afzwakken, een matige groei van ~3–7% per jaar op de Alpinemarkten tot 2026 investropa.com. Voor een ultraprime locatie als 1850 mag men redelijkerwijs verwachten dat de waardestijging aan de bovenkant van die bandbreedte zal zitten, tenzij er grote verstoringen optreden. Dit betekent dat een chalet van €10 miljoen vandaag vanzelf in waarde kan stijgen naar wellicht €11–12 miljoen binnen enkele jaren, puur door marktgroei. Bovendien suggereert het unieke vraag-en-aanbodgat in Courchevel dat het mogelijk boven-gemiddelde waardestijging kan meemaken – telkens als er een toestroom is van nieuwe vermogende kopers (bijvoorbeeld uit opkomende markten of een sterke economie), kunnen de prijzen stijgen door het beperkte aanbod. Kortom, de vooruitzichten voor kapitaalgroei blijven sterk, waardoor kopen en vasthouden een lonende strategie is. Zelfs op de zeer lange termijn hebben topvastgoeden in de Alpen een gestage waardestijging laten zien (bijvoorbeeld, eersteklas skichalets zijn sinds 2008 gemiddeld met ~33% in waarde gestegen, met een versnelling van de groei na 2020) investropa.com.
Huurinkomsten en rendement: Investeerders dienen zich ervan bewust te zijn dat de huuropbrengsten in Courchevel 1850 relatief laag zijn in procentuele termen, wat kenmerkend is voor ultra-luxe markten. Omdat de aankoopprijzen zo hoog zijn, betekent de huurinkomst, hoewel die absoluut gezien hoog is, een bescheiden jaarlijks rendement. Typische netto huur rendementen liggen rond de 2–3% in top resorts zoals Courchevel snowonly.com. Ter vergelijking: minder glamoureuze Franse Alpengebieden kunnen een netto rendement van 4–4,5% bieden snowonly.com, en het Franse nationale gemiddelde huur rendement (over alle vastgoedtypes) ligt rond de 6% mansion-properties.com. Dit betekent dat een investeerder in Courchevel doorgaans kapitaalappreciatie en eigen gebruik vooropstelt, boven hoge cash-on-cash rendementen. Een woning van bijvoorbeeld €5 miljoen kan misschien €200.000 bruto per jaar opleveren aan huur (indien verhuurd tijdens piekweken), wat na aftrek van kosten zo’n €150.000 netto kan zijn – ongeveer een rendement van 3%. Echter, wat deze cijfers niet laten zien, zijn de hoge huuropbrengsten en de mogelijkheid om eigenaarskosten te compenseren. Tijdens piekweken in de winter (Oud & Nieuw, schoolvakanties), kunnen wekelijkse huurprijzen voor topchalets de €80.000–€100.000 overstijgen businessinsider.com. Zelfs kleinere luxueuze appartementen kunnen tientallen duizenden euro’s per week opbrengen in het hoogseizoen. Als een eigenaar zijn woning 8–10 weken in de winter en mogelijk nog een paar weken in de zomer verhuurt, kan hij een aanzienlijk deel van de jaarlijkse uitgaven (personeel, onderhoud, belastingen) dekken en zelfs winst maken, terwijl hij toch zelf een deel van het jaar van de woning geniet.
Het is ook noemenswaardig dat de vraag naar verblijf zeer groot is in Courchevel voor de weken waarin eigenaren hun huis beschikbaar stellen voor verhuur. Specialisten in Alpenverhuur rapporteren dat goed gelegen chalets een bezettingsgraad van 70–90% gedurende de winter (en zelfs tot in de zomer) kunnen behalen snowonly.com. Door de toename van toerisme in alle seizoenen dragen juli–augustus nu ook aanzienlijk bij aan de huurinkomsten (zij het tegen een lager tarief dan in de winter). Zo kan een slimme eigenaar tijdens de hoogseizoenen nagenoeg een volledige bezetting behalen en een beter effectief rendement realiseren. Sommige panden worden beheerd door luxe touroperators of chaletverhuurbureaus, wat dit proces kan vereenvoudigen.
Investeringsstrategieën & kansen: Voor investeerders zijn er specifieke invalshoeken om rendement in Courchevel te maximaliseren:
Regelgeving en overheidsbeleid die van invloed zijn op vastgoed
Wetten inzake energie-efficiëntie (“Loi Climat”): Een belangrijke beleidswijziging die van invloed is op Frans vastgoed is het gefaseerd verbieden van verhuur van woningen met slechte energielabels. Vanaf 2025 mogen woningen met energielabel “G” niet langer legaal worden verhuurd in Frankrijk mansion-properties.com. In 2028 wordt dit verbod uitgebreid naar woningen met label “F” en in 2034 naar label “E”. In bergresorts kunnen veel traditionele chalets die decennia geleden gebouwd zijn, onder deze lagere categorieën vallen (vanwege enkel glas, onvoldoende isolatie, oudere verwarmingssystemen, enzovoort). Voor eigenaren in Courchevel is dit een urgent probleem geworden: om het verhuurpotentieel te behouden, moeten woningen aan de normen voldoen. We zien nu al een “flight to quality”, waarbij kopers zich richten op nieuwere, goed geïsoleerde chalets of chalets die reeds zijn voorzien van moderne verwarming en isolatie investropa.com investropa.com. Oudere chalets met slechte labels staan voor een tweedeling op de markt: ze worden óf met korting verkocht, of helemaal niet, of de eigenaren investeren in verbeteringen (zonnepanelen, warmtepompen, betere isolatie) om het label te verhogen. Deze regels hebben enigszins tegen de verwachting in juist de prijsstijging van hoogwaardige woningen ondersteund – omdat woningen met een A/B-label nog waardevoller en gewilder worden investropa.com investropa.com. In Courchevel 1850 hebben veel luxe chalets bijvoorbeeld al verbouwingen ondergaan om drievoudig glas, geothermische verwarming, enzovoort te installeren, zodat ze verhuurbaar blijven. Al met al stuurt dit beleid de markt richting duurzaamheid, wat op lange termijn de woningvoorraad verbetert en aansluit bij de persoonlijke waarden van veel kopers (veel vermogende kopers waarderen de milieuvriendelijke verbeteringen als onderdeel van een luxestandaard).
Korte termijn verhuurregulering: In toeristisch rijke gebieden in Frankrijk wordt gezocht naar een balans tussen winstgevende kortetermijnverhuur en de behoeften van de gemeenschap. In sommige Alpendorpen (vooral de grotere zoals Chamonix) hebben de lokale autoriteiten het aantal toeristenverblijven beperkt of zijn er speciale vergunningen vereist om deze te exploiteren dmproperties.com investropa.com. Chamonix heeft bijvoorbeeld quota ingevoerd voor vakantieverhuur in bepaalde zones om zo meer woningen vrij te maken voor lokale bewoners en seizoensarbeiders. Hoewel Courchevel door haar kleinere omvang en het karakter van volledig resort nog geen strikte limiet heeft opgelegd (de economie is afhankelijk van verhuur), is ook deze plaats niet immuun voor toezicht vanuit de regelgeving. Eigenaren in Courchevel moeten hun eigendommen registreren als ze deze kortdurend verhuren en toeristenbelasting betalen. Mochten er in de toekomst aanvullende regels komen – zoals het beperken van het aantal weken dat een woning mag worden verhuurd of het vereisen van een hoofdverblijfstatus voor onbeperkt verhuren – dan kan dit de investeringsstrategie beïnvloeden. Gezien het profiel van Courchevel 1850 (voornamelijk luxe tweede woningen en toeristische infrastructuur), zal een dergelijk beleid echter waarschijnlijk genuanceerd worden doorgevoerd. Opmerkelijk is dat door het beperken van het aanbod in plaatsen als Chamonix, deze dorpen onbedoeld meer vraag (en hogere prijzen) creëren voor de panden die wél beschikbaar zijn investropa.com investropa.com. Een vergelijkbaar effect zou kunnen optreden in Courchevel: als verhuur daar ooit wordt ingeperkt, kan de exclusieve selectie van woningen in de verhuurpool nóg meer vraag krijgen van vermogende toeristen. Het is iets om in de gaten te houden, maar per 2025 is Courchevel nog steeds een zeer verhuurvriendelijke markt zonder specifieke lokale verboden wat betreft vakantieverhuur (afgezien van nationale wetgeving).
Belastingen op tweede woningen: De Franse overheid en lokale gemeenten hebben belastingen ingevoerd die gericht zijn op eigenaren van tweede woningen, waaronder veel Courchevel-vastgoedeigenaren. Deze maatregelen omvatten hogere taxe d’habitation-toeslagen in gebieden die officieel zijn aangewezen als tekorten aan woningen voor lokale bewoners (zones tendues). Het departement Savoie, waar Courchevel onder valt, heeft in sommige gevallen tot 60% toeslag op de tweede woningbelasting toegestaan. Daarnaast hebben enkele populaire resorts een belasting op leegstaande woningen om te voorkomen dat woningen leeg blijven staan. In de praktijk zijn deze lokale belastingen voor een miljoenen-chalet relatief klein (enkele duizenden euro’s extra per jaar) en hebben ze welgestelde kopers niet afgeschrikt investropa.com. Het nationale belastingregime van Frankrijk kent enkele investeringsvriendelijke aspecten: er is geen algemene “buitenlandse kopersbelasting” en Frankrijk heeft in 2018 de vermogensbelasting aangepast zodat deze nu enkel op onroerend goed gericht is (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), die van toepassing is op netto onroerendgoedbezit boven €1,3 miljoen, met een progressief tarief tot ongeveer 1,5%. Veel buitenlandse kopers nemen dit gewoon mee in de kosten van het bezit van een Frans pand. Over huurinkomsten betalen buitenlandse eigenaren Franse inkomstenbelasting (met verdragen om dubbele belasting te voorkomen), maar zij kunnen wel kosten aftrekken, en aantrekkelijke regelingen zoals LMNP (verhuur van gemeubileerde woningen) bieden gunstige fiscale behandeling. Bovendien bestaan er belastingvoordelen voor verhuur: huurinkomsten uit gemeubileerde panden kunnen vaak worden verrekend met afschrijvingen en uitgaven, wat soms resulteert in zeer laag belastbaar inkomen bij een efficiënt beheerd chalet. Een ander belangrijk voordeel geldt voor nieuwbouw, zoals eerder genoemd – btw (20%) kan worden teruggevraagd als het pand verhuurd wordt met diensten, wat het rendement aanzienlijk verhoogt freespiritalpine.com. Er zijn ook belastingkredieten en subsidies voor eco-renovaties (als onderdeel van de groene initiatieven van Frankrijk). Al met al wordt de Franse regelgeving als stabiel en redelijk transparant beschouwd mansion-properties.com. Investeerders profiteren van sterke juridische bescherming (eigendomsrechten zijn stevig verankerd) mansion-properties.com en de Franse focus op duurzame huur versterkt waarschijnlijk de langetermijnwaarde van conforme eigendommen.
Strikte plannings- en bouwvoorschriften: Ontwikkeling in Courchevel 1850 wordt gereguleerd door strikte planningsregels die gericht zijn op het behoud van het bergmilieu en het exclusieve karakter van het resort. De Loi Montagne (Bergenwet) en lokale bestemmingsplannen beperken grootschalige ontwikkeling, vooral boven bepaalde hoogtes. In de praktijk betekent dit dat nieuwe bouwvergunningen schaars zijn – er ligt de nadruk op het renoveren van bestaande gebouwen in plaats van uit te breiden op ongerepte grond investropa.com. Hoogtebeperkingen zorgen ervoor dat chalets kleinschalig blijven (hier geen hoogbouwappartementen), en architectonische richtlijnen behouden de klassieke chaletstijl. Daarnaast vereist het bouwen van nieuwe vakantiewoningen in de Alpen vaak dat er een voordeel voor de gemeenschap wordt geboden (zoals het creëren van parkeergelegenheid of het ondersteunen van lokale huisvesting voor seizoensarbeiders) als tegenprestatie. Deze beleidsmaatregelen zorgen er effectief voor dat de schaarste van onroerend goed in Courchevel wordt vastgelegd. Voor eigenaren is dit goed nieuws omdat het overontwikkeling voorkomt, wat anders de vastgoedwaarde of de charme van het resort zou kunnen aantasten. De keerzijde is dat renovatieprojecten kostbaar en tijdrovend kunnen zijn vanwege vergunningstrajecten – maar de meeste luxekopers accepteren dit als onderdeel van het bezitten van een stukje paradijs. Opvallend is dat Zwitserland zelfs strengere regels heeft (zoals het Lex Weber-plafond op tweede woningen), terwijl Frankrijk ontwikkeling nog steeds toelaat, zij het op gecontroleerde wijze. De gemeenteraad van Courchevel moet een balans vinden tussen milieuduurzaamheid (lawinerisico’s, verkeer, watervoorraden) en haar status als bestemming van wereldklasse. Recente infrastructurele vernieuwingen (zoals nieuwe liften) gaan doorgaans gepaard met milieubeoordelingen en, waar mogelijk, worden bestaande voorzieningen herbestemd of verbeterd in plaats van nieuwe te bouwen.
Kortom, het regelgevingslandschap in 2025 voor eigenaren van onroerend goed in Courchevel wordt gekenmerkt door een focus op kwaliteit en naleving: energiezuinige woningen, verantwoord verhuren en gecontroleerde ontwikkeling. Deze maatregelen zorgen, hoewel ze extra complexiteit voor eigenaren meebrengen, er doorgaans voor dat de langetermijnwaarde en exclusiviteit van vastgoed in Courchevel wordt versterkt. Kopers wordt aangeraden erop te letten dat hun beoogde eigendom aan de nieuwe normen voldoet of redelijkerwijs kan worden aangepast – en om lokale experts in te schakelen bij het navigeren door fiscale optimalisatie en verhuurregels. Belangrijk is dat Frankrijk buitenlandse kopers verwelkomt (geen beperkingen op nationaliteit voor aankopen), wat de kopersmarkt in Courchevel net zo breed houdt als altijd, van Europa tot Amerika tot Azië.
Seizoensdynamiek en hun impact op prijs & beschikbaarheid
Winter piekseizoen (hoogseizoen): Courchevel 1850 is in de kern een skiresort, en de winter is wanneer het dorp echt tot leven komt – dit heeft directe gevolgen voor het gebruik en de prijsstelling van onroerend goed. De periode december–april is het hoogseizoen, waarbij Kerst/Nieuwjaar en februari (schoolvakanties) de absolute hoogtepunten zijn. Tijdens deze periodes schiet de vraag naar accommodatie omhoog. Chalet-eigenaren die hun eigendom verhuren, verdienen vaak het grootste deel van hun jaarlijkse huurinkomsten in slechts 2–3 vakantieweken. Hierdoor liggen de huurprijzen in de winter extreem hoog (bijvoorbeeld, €50k+ per week voor een luxe chalet met 4 slaapkamers is standaard tijdens nieuwjaarsweek). Verkoopactiviteit kan ook pieken in de winter, omdat welgestelde bezoekers soms besluiten dat zij na het beleven van de lifestyle zelf een stukje Courchevel willen bezitten. Het is niet ongewoon dat er tijdens het hoogseizoen ter plekke bezichtigingen plaatsvinden op aandringen van betoverde huurders. Wel is het zo dat de verkoopvoorraad meestal het laagst is in de winter – veel eigenaren wachten met aanbieden tot de lente/zomer om zo geen lucratieve winterverhuur of eigen vakantietijd te verstoren. Dus, de winter is wanneer kopers het product ervaren (het resort en vaak het pand als huurder), maar de daadwerkelijke transacties worden vaak afgesloten in het tussenseizoen.
Lente en herfst (laagseizoenen): Eind april sluiten de skiliften en komt Courchevel in een rustiger fase. De lentedoooi en het tussenseizoen (mei, juni) zorgen ervoor dat veel winkels en restaurants gesloten zijn. Evenzo is na de korte zomer de herfst (eind september tot en met november) het laagseizoen, met minimale toeristische activiteit. Deze periodes waren historisch gezien rustige tijden voor het resort – een moment waarop chaletteigenaren renovaties of upgrades uitvoeren, het personeel pauze neemt en het dorp weer op adem komt. Qua markt is het laagseizoen wanneer de voorraad meestal het hoogst is en waar kopers mogelijk iets meer onderhandelingsruimte hebben. Verkoper die in het laagseizoen aanbieden, weten dat ze een kleinere kopersgroep aanspreken; als ze gemotiveerd zijn, prijzen ze vaak wat scherper. Aangezien de eigenaren van Courchevel doorgaans niet om geld verlegen zitten, moet men echter geen drastische seizoenskortingen verwachten – de markt is niet als een seizoenshuurmarkt die sterk schommelt. Vastgoedprijzen dalen niet in de zomer/het laagseizoen; hooguit is er wat meer ruimte voor onderhandeling of een kans om te kopen zonder concurrerende biedingen. Sommige slimme kopers plannen hun zoektocht juist in de lente: na een druk skiseizoen zijn er enkele eigenaren die overwegen te verkopen (vooral als een pand niet verhuurd of gebruikt is zoals verwacht). Ook hebben makelaars in het laagseizoen meer tijd om met klanten te werken, waardoor kopers soms meer aandacht krijgen en er meer mogelijkheden zijn om het aanbod grondig te verkennen.
Zomerseizoen (Secundair Hoogseizoen): Zomer (juli–augustus) in Courchevel is aanzienlijk populairder geworden nu de Alpen zich profileren als een bestemming voor het hele jaar. Hoewel de zomer niet zo druk is als de winter, wordt het niet langer over het hoofd gezien. Gezinnen en buitenliefhebbers komen voor wandelingen, mountainbiken, trailrunning, golf (in de buurt) en ontspanning in de Alpen. Het klimaat is aangenaam (warme dagen, koele nachten) en het landschap is prachtig, waardoor Courchevel ook in de zomer een luxe bergbestemming is. Deze trend heeft een aantal effecten: huurinkomsten in de zomer leveren nu een aanzienlijke bijdrage, met veel chalets en appartementen die wekelijks worden verhuurd aan toeristen uit Europa, het Midden-Oosten (die vaak koelte zoeken in de zomer) en daarbuiten. De bezettingsgraden kunnen in het hoogseizoen ’s zomers oplopen tot 70%+ voor gewilde panden snowonly.com. Huurprijzen zijn lager dan in de winter, maar nog steeds goed – bijvoorbeeld, dat chalet van €50k/week in de winter kost in augustus wellicht €15k–€20k/week. Voor eigenaars betekent dit dat het pand niet 8 maanden per jaar leeg staat; het kan in meer seizoenen worden gebruikt of opgebracht. Cultureel gezien ontwikkelt Courchevel zich tot een tweeseizoenen resort, vergelijkbaar met hoe Megève of Chamonix dat al lang zijn. Infrastructuur zoals liften die ’s zomers draaien (voor wandelaars/fietsers) en evenementen zoals muziek- of vuurwerkfestivals trekken bezoekers. In de hele Alpen is er bovendien een grote stijging in zomerbezoek: Chamonix zag een toename van 46% in verkochte zomer-liftpassen over twee jaar dmproperties.com, en ook de zomercijfers van Courchevel stijgen gestaag. Deze jaarrond aantrekkingskracht ondersteunt de vastgoedwaarden omdat eigenaars meer gebruik (en potentiële inkomsten) uit hun investering halen. Ook wordt het seizoenskarakter van bedrijven enigszins verzacht, waardoor het dorp het hele jaar leefbaar blijft.
Impact op beschikbaarheid: De seizoenscyclus beïnvloedt wanneer panden op de markt komen. Veel verkopers kiezen ervoor om laat in de winter of in het voorjaar te verkopen (na nog één seizoen genoten te hebben of om de lente-bezoekers aan te trekken) zodat transacties in de zomer kunnen worden afgerond, vóór de volgende winter. Nieuwe projecten mikken vaak op oplevering in het najaar, zodat kopers hun pand in het winterseizoen kunnen gebruiken. Hierdoor vindt er in de herfst vaak een piek plaats in overdrachten (notariskantoren in de Alpen hebben het dan ook druk in oktober-november om alles af te ronden zodat de sleutels vóór Kerst overhandigd zijn). Voor verhuurders geldt dat zij al vroeg in het najaar moeten beslissen of zij de weken in het hoogseizoen willen verhuren of zelf gebruiken, aangezien verhuurmakelaars al vanaf september beginnen met het promoten van winterchalets voor het komende seizoen.
Prijsdynamiek: Men zou kunnen aannemen dat kopen in de winter duurder is vanwege de vraag – maar in onroerend goed zijn de prijzen in Courchevel relatief stabiel gedurende de seizoenen (anders dan hotels, verdubbelen woningprijzen niet in de winter). Echter, de waargenomen waarde van een woning is het hoogst in de winter: een skichalet ziet er het aantrekkelijkst uit als het omringd is door sneeuw en bruisende activiteiten. Dit leidt er soms toe dat woningen in de winter sneller tegen de vraagprijs worden verkocht, terwijl voor hetzelfde pand in het verlaten laagseizoen eerder een brutale aanbieding gedaan wordt. In die zin kan er in de winter sprake zijn van “emotioneel aankopen” – een koper wordt verliefd op de plek op het hoogtepunt van de sfeer en betaalt de volle prijs. Omgekeerd geeft een nauwgezette investeerder er misschien de voorkeur aan om in de zomer te inspecteren, om te controleren op eventuele problemen die in de winter onder de sneeuw verborgen zijn (dakconditie, perceelgrenzen, etc.), en te onderhandelen in een minder hectische sfeer.
Gebruikerstrends – Langere Verblijven: Een andere seizoensverandering is dat eigenaren (en huurders) langere periodes in Courchevel doorbrengen dan voorheen. Door de opkomst van remote werken komen sommige eigenaren nu voor meerdere maanden – bijvoorbeeld continu van december tot februari – in plaats van alleen een vakantieweek. Ze werken doordeweeks vanuit hun chalet en skiën in de pauzes, en behandelen het als een tweede thuis. Evenzo komen sommigen in de zomer voor een maand om te ontsnappen aan het stadsleven. Deze trend vervaagt de seizoensgrenzen en verhoogt de vraag naar meer comfortabele, huiselijke voorzieningen (thuiswerkplekken, betrouwbaar internet, etc., waarin Courchevel heeft geïnvesteerd door glasvezel breedband in het gebied aan te leggen). Het versterkt het idee dat Courchevel niet alleen een vluchtig skioord is, maar een alpendorp voor het hele jaar.
Concluderend, seizoensinvloeden in Courchevel zorgen voor een cyclisch ritme op de markt, waarbij de winter de koning is voor zowel gebruik als beleving, maar de zomer steeds belangrijker wordt. Hoewel de woningprijzen zelf niet per seizoen schommelen, zijn de timing van verkopen, bezetting en het aanbod allemaal seizoensgebonden. Slimme investeerders stemmen hun strategie af op deze kalender: misschien kopen in het voorjaar, upgraden buiten het seizoen en profiteren van verhuur tijdens het hoogseizoen. De inspanningen om het toerismeseizoen te spreiden (zowel winter als zomer) maken het speelveld geleidelijk gelijker, wat het onroerend goed waardevoller maakt, omdat het een groter deel van het jaar rendeert en deel uitmaakt van een gemeenschap die niet de helft van het jaar dicht is.
Infra-ontwikkelingen en Toeristische Groei
Upgrades van skiinfrastructuur: Courchevel en de Trois Vallées investeren voortdurend in hun skiinfrastructuur, met het besef dat een moderne, efficiënte ski-ervaring cruciaal is voor het behouden van vastgoedwaarde en het aantrekken van welvarende bezoekers. Een recent hoogtepunt is de volledig gerenoveerde Saulire-kabelbaan, die in de winter van 2024/25 heropent met gloednieuwe panoramische cabines en weelderig comfort seecourchevel.com. Saulire is een kenmerkende lift (waarmee skiërs naar 2.700m worden gebracht met uitzicht op de Mont Blanc), en de upgrade benadrukt de toewijding van het resort aan eersteklas faciliteiten. Daarnaast zijn de beginnerszones in 1850 verbeterd met nieuwe overdekte lopende banden (tapijtliften) ter vervanging van oudere liften, zodat kinderen en beginners beschut en comfortabel omhoog kunnen seecourchevel.com. De afgelopen jaren heeft Courchevel ook de sneeuwkanonnen uitgebreid om van begin december tot eind april skiën te garanderen, zelfs in sneeuwarme jaren. Ter voorbereiding op de Wereldkampioenschappen Skiën 2023 (georganiseerd in Courchevel-Méribel), werd bijvoorbeeld miljoenen geïnvesteerd in pistevoorbereidingen, nieuwe pistebully’s en sneeuwkanonnen om wereldklasse omstandigheden te garanderen. Connectiviteit binnen het skigebied blijft ongeëvenaard: Courchevel is naadloos verbonden met Méribel en Val Thorens, en recente projecten zoals de Orelle-Cime Caron kabelbaan uit 2021 (in de “4e Vallei”) hebben van de 3 Vallées één groot speelterrein gemaakt snowonly.com. Voor vastgoedeigenaren betekenen deze upgrades constante skikwaliteit en betere gastbelevingen, wat op zijn beurt de vraag naar verhuur hoog houdt en de hoge vastgoedprijzen rechtvaardigt.
Luxe Voorzieningen & Uitbreiding: Verbeteringen op de berg gaan hand in hand met ontwikkelingen in de resortdorpen. Courchevel 1850 beschikt al over een van de hoogste concentraties van 5-sterrenhotels ter wereld (buiten grote steden) businessinsider.com. Dit omvat beroemde etablissementen als Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée en anderen, die bezoekers verwennen en het profiel van het resort verhogen. Indrukwekkend is dat Courchevel (alle niveaus) 7 restaurants met Michelin-sterren heeft, het meeste in de Alpen businessinsider.com, waarmee het zijn status als culinaire bestemming versterkt. De trend gaat richting ervaringsgerichte luxe: nieuwe projecten combineren accommodaties met high-end winkelgalerijen, privéclubs en wellnesscentra. Een opmerkelijke ontwikkeling is het aankomende Maya Collection hotel, een ultra-luxe hotel dat in december 2025 in Courchevel moet openen voguebusiness.com. Evenzo is de Monte-Carlo Société des Bains de Mer (het bedrijf achter de weelderige casino’s en hotels van Monaco) betrokken bij Courchevel met plannen voor luxe lodges en gastvrijheidsprojecten tegen 2026 voguebusiness.com. Deze projecten geven aan dat investeerders flink investeren in de toeristische infrastructuur van Courchevel, in afwachting van aanhoudende vraag. Het resort maakt zich ook op om zijn 80-jarig jubileum in 2026/27 te vieren, waarschijnlijk met de opening van enkele van deze nieuwe locaties en het organiseren van spraakmakende evenementen voguebusiness.com. Voor vastgoedeigenaren is de toestroom van bekende luxemerken een zegen: het vergroot de aantrekkingskracht van het resort (waardoor nieuwe, welvarende bezoekers worden aangetrokken die mogelijk zelf kopers worden) en verfrist voortdurend Courchevel’s cachet. De aanwezigheid van merken als Louis Vuitton, Dior, Cartier, enzovoorts in Courchevel’s winkelgebied (die daar allemaal boetieks hebben) draagt bij aan dat kosmopolitische gevoel voguebusiness.com.
Vervoer en bereikbaarheid: De bereikbaarheid van Courchevel is altijd onderdeel geweest van de luxe aantrekkingskracht. Het resort beschikt uniek over een privé altiport (vliegveld) direct boven 1850, een van de hoogste in Europa, waardoor kleine privéjets en helikopters letterlijk op de piste kunnen landen businessinsider.com. Dit betekent dat VIP’s rechtstreeks vanuit Parijs of Genève naar Courchevel kunnen vliegen en urenlange transfers over de weg vermijden. De altiport, beroemd om zijn korte oplopende landingsbaan, is ook een toeristische attractie in de winter (skiërs houden even pauze om vliegtuigen te zien opstijgen/landen) businessinsider.com. Op het gebied van bredere vervoersinfrastructuur zijn er grote ontwikkelingen in de regio: de in aanbouw zijnde Lyon-Turijn hogesnelheidslijn (waarvan een deel een station in Saint-Jean-de-Maurienne omvat, op ongeveer 45 minuten rijden van Courchevel) moet tegen het einde van het decennium voltooid zijn snowonly.com. Zodra deze klaar is, zal de reistijd van Parijs naar de Franse Alpen drastisch worden verkort – wat mogelijk meer weekendbezoekers zal aantrekken. Stel je voor dat je Moûtiers (het dalstadje voor Courchevel) in slechts 4 uur per trein vanuit Parijs kunt bereiken; dit zou Courchevel toegankelijker kunnen maken voor een nog breder Europees publiek, waaronder mensen die liever niet vliegen. Bovendien blijven lokale wegverbeteringen (de route van Moûtiers naar Courchevel is door de jaren heen voorzien van upgrades en betere tunnels) bijdragen aan meer veiligheid en minder files tijdens piekweken. Al deze verbeteringen samen versterken Courchevels aantrekkingskracht als een handig luxe toevluchtsoord, ondanks de afgelegen berglocatie.
Duurzaamheid & Milieu: In het licht van de dubbele dreiging van klimaatverandering en stijgende energiekosten hebben de autoriteiten van Courchevel en de liftoperators duurzame upgrades doorgevoerd. De Societé des 3 Vallées (S3V), die de skiliften exploiteert, voorziet nu 100% van de liften van hernieuwbare energie (waterkracht en zonne-energie) seecourchevel.com. In 2024 hebben zij zonnepanelen geïnstalleerd op het Ariondaz gondelstation in Courchevel Moriond om ter plaatse elektriciteit op te wekken, voldoende om een stoeltjeslift te laten draaien op zonne-energie seecourchevel.com. Ze hebben ook geïnvesteerd in energiezuinige pistebully’s die door GPS worden geleid, waardoor de pisteroutes geoptimaliseerd worden en het brandstofverbruik vermindert seecourchevel.com. Voor vastgoedprojecten voldoen nieuwe gebouwen aan strengere isolatienormen en bevatten zij vaak geothermische verwarming of zonneverwarming voor zwembaden, enz. De overheid van het resort heeft maatregelen genomen zoals het subsidiëren van energierenovaties voor oudere gebouwen. Zelfs kleine beleidsmaatregelen, zoals het wettelijk verplichten van winterbanden op voertuigen tijdens het seizoen voor de veiligheid seecourchevel.com, tonen een focus op duurzaamheid en veiligheid. Deze inspanningen zorgen ervoor dat Courchevel op lange termijn levensvatbaar blijft als skigebied (door klimaatimpact te beperken) en zijn een verkooppunt voor milieubewuste investeerders. Ook omdat welgestelde klanten steeds meer aandacht besteden aan milieubewustzijn, vergroot een “groen” resort de aantrekkingskracht. Dit alles voegt immateriële waarde toe aan onroerend goed: een goed geleid, duurzaam resort zal zijn status (en dus de vraag naar vastgoed) tot ver in de toekomst behouden.
Evenementen en Wereldwijde Reputatie: Courchevel stond volop in de schijnwerpers tijdens de FIS Alpine Wereldkampioenschappen Skiën in februari 2023, die samen met Méribel werden georganiseerd. Het resort profiteerde van internationale media-aandacht en gebruikte de gelegenheid om zijn faciliteiten te tonen (waaronder een nieuw finishstadion en vernieuwde liften). Het succesvolle evenement toonde aan dat Courchevel in staat is grootschalige evenementen te organiseren, wat positief is voor toekomstige plannen zoals de Olympische Spelen. De Franse Alpen (waaronder Courchevel) zijn namelijk sterke kanshebbers om de Olympische Winterspelen van 2030 te organiseren, en velen verwachten dat zij deze zullen binnenslepen voguebusiness.com voguebusiness.com. Dit vooruitzicht heeft al geleid tot een versnelling van bepaalde projecten – zo is er een herontwerp gepland van de “snow front” van Courchevel 1850 en het Chenus liftstation om het centrale dorpsgebied te moderniseren in aanloop naar een mogelijke Olympische uitlichting voguebusiness.com. Mocht de Olympische Spelen worden bevestigd, reken dan op een mini-hausse in infrastructuurinvesteringen: betere wegen, mogelijk uitgebreidere accommodaties (hoewel in het geval van Courchevel wellicht tijdelijke faciliteiten gezien het bouwplafond), en algemene verfraaiing. Zelfs als Courchevel geen officiële locatie wordt, zal het onvermijdelijk hoogwaardigheidsbekleders of teams ontvangen voor trainingen (zoals het in eerdere Winterspelen heeft gedaan), en zal de algemene toeristische impuls enorm zijn. Daarnaast zullen de vieringen van het 80-jarig jubileum in 2026/27 waarschijnlijk speciale evenementen omvatten, mogelijk de opening van nieuwe musea of culturele locaties ter ere van Courchevels pioniersrol als speciaal aangelegd skioord (opgericht in 1946). Zulke culturele investeringen voegen extra lagen toe aan de aantrekkingskracht van het resort, buiten het skiën om.
| Resort | Typische prijsklasse prime (€/m²) | Recente jaarlijkse prijsstijging |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (hoogste in Frankrijk) | +9% (2024) investropa.com (grootste groei in Frankrijk) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (bijna gelijk aan Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (sterk, maar lager dan 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 gemiddeld (ongeveer €10k–€12k+ voor prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabiele groei) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (onder de top in de Alpen) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com (Zwitserse Alpen gem.groei) |
*Zwitserse resorts hadden gemiddeld ongeveer 3,5% groei in 2024 dmproperties.com; Verbier, als een toonaangevend Zwitsers resort, zag waarschijnlijk een vergelijkbare of iets hogere groei gezien de vraag.
Groei van het toerisme en toekomstige plannen: Het gecombineerde effect van bovenstaande punten komt tot uiting in de toerismecijfers: in het seizoen 2024/25 registreerde Courchevel ongeveer 1,2 miljoen overnachtingen, een stijging van 16% ten opzichte van het seizoen 2018 (voor Covid) voguebusiness.com. Dat is een opmerkelijke groei voor een toch al gevestigde bestemming. Deze groei maakt deel uit van een strategisch plan om het resort het hele jaar door en internationaal op de markt te brengen. Het toerismebureau heeft zich gericht op nieuwe markten (zo worden via roadshows en partnerschappen nu meer bezoekers uit de VS, het Midden-Oosten en Azië aangetrokken). De introductie van de Ikon en Epic skipassen (wereldwijde seizoenspassen) die dagen in de 3 Vallées bevatten, maakt het voor internationale skiërs (vooral Amerikanen) gemakkelijker om Courchevel uit te proberen, en velen zijn er verliefd op geworden dmproperties.com. De planners van het resort houden ook rekening met het vinden van een balans tussen groei en exclusiviteit: in tegenstelling tot sommige massamarkt skigebieden, probeert Courchevel niet het aantal skiërs drastisch te verhogen (wat de liften en pistes zou kunnen belasten). In plaats daarvan focussen ze op het verhogen van de kwaliteit – bijvoorbeeld betere ervaringen, meer niet-ski activiteiten (Aquamotion waterpark, hondensleeën, paragliden, enz.), en verbeterde service (apps voor on-demand services, ski-conciërge, enz.). Op deze manier behoudt Courchevel zijn high-end merk – wat op zijn beurt vermogende bezoekers (en vastgoedkopers) blijft aantrekken. Belangrijk is dat de synergie tussen publieke investeringen (in liften, wegen, evenementen) en private investeringen (in hotels, winkels, chalets) een versterkende cyclus creëert: het resort blijft toonaangevend in luxe, waardoor het vastgoed hier tot de meest begeerde ter wereld blijft behoren.
Vergelijkende analyse met andere Alpendorpen (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 wordt vaak in één adem genoemd met een select aantal elite skioorden in de Alpen. Om de vastgoedmarkt in perspectief te plaatsen, is het nuttig om belangrijke statistieken en kenmerken te vergelijken met Val d’Isère en Megève (de Franse tegenhangers) en Verbier (een topconcurrent uit Zwitserland):
Prijzen: De prijzen in Courchevel 1850 bevinden zich aan de absolute top van de Franse markt – het is het enige Franse resort dat qua prijs consistent concurreert met de Zwitserse zwaargewichten investropa.com. De topsegmenten van Val d’Isère komen dicht in de buurt (bijna €30k/m² voor de beste panden) investropa.com, maar gemiddeld genomen blijft Courchevel aan kop. Megève, hoewel heel prestigieus, heeft doorgaans lagere prijsniveaus – een weerspiegeling van de lagere ligging en het grotere aanbod van ontwikkelbare grond (het is een uitgestrekte stad). Zo kan een stijlvol chalet dat €5 mln kost in Megève, in Courchevel 1850 gemakkelijk €8–€10 mln kosten. Verbier valt op als directe concurrent qua exclusiviteit en prijs: zoals te zien is begint eersteklas vastgoed in Verbier rond de CHF 22.100 (~€23.600) per m² en loopt het door tot ver in de €30k ubs.com ubs.com. Sterker nog, Zwitserland telt de vijf duurste skimarkten in de Alpen, met St. Moritz en Gstaad die vaak boven de ~€40k/m² uitkomen voor absolute topobjecten ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 zit daar net onder – voorlopig. Het is noemenswaardig dat Courchevel’s prijsstijging van 9% in 2024 hoger was dan die van elk Zwitsers resort dat jaar, wat erop duidt dat het verschil wellicht kleiner wordt dmproperties.com.
Voor investeerders betekenen deze prijsverschillen ook dat instaptickets variëren: men kan een luxe appartement in Megève kopen voor de prijs van een heel klein flatje in 1850. Als de drijfveer puur investeren is, zien sommigen wellicht meer waarde in Megève of opkomende Franse resorts (met meer opwaarts potentieel in procenten), maar de aantrekkingskracht van Courchevel is dat het een blue-chip bezit is – vergelijkbaar met bezit in Monaco versus een goedkopere stad.
Vraag & kopersmix: Alle vier de resorts trekken internationaal welgestelde kopers aan, maar met nuances:
Huurmarkt & Rendementen: Courchevel en Val d’Isère hebben allebei een sterke winterse huurmarkt, maar Courchevel vraagt hogere weekprijzen vanwege zijn prestige en voorzieningen (gastronomie, etc.). Een ski-in/ski-out chalet in Courchevel 1850 kan voor meer worden verhuurd dan een vergelijkbaar chalet in Val d’Isère, wellicht 20–30% meer, wat Courchevel’s positionering weerspiegelt. De huurmarkt van Megève is iets seizoensmatiger (druk rond Kerst en februari, rustiger tussendoor) en heeft ook een zomerverhuurmarkt voor golf/vakantiehuizen. Verbier’s verhuurprijzen zijn vergelijkbaar met die van Courchevel tijdens de piekweken (beide behoren tot de absolute top qua huurprijzen) – een chalet dat €100k/week kost in Courchevel kan net zo goed CHF 100k/week kosten in Verbier. Netto rendementen in al deze topgebieden blijven relatief laag (~2–3%) zoals vermeld op snowonly.com. Opvallend is dat het bezit van onroerend goed in Zwitserse resorts vaak gepaard gaat met hogere eigendomskosten (Zwitserse panden brengen jaarlijkse kantonale vermogensbelasting met zich mee en diensten zijn vaak duurder), maar ook met strikte verhuurregels (sommige Zwitserse tweede woningen mogen niet gemakkelijk worden verhuurd als ze zijn gekocht onder een vergunning voor persoonlijk gebruik). Frankrijk is eigenlijk iets eenvoudiger wat betreft verhuur.
Hoogte & Sneeuwzekerheid: Courchevel 1850 en Val d’Isère liggen beide op grote hoogte (1850m en 1850m voor Val’s dorp La Daille, met het hoofd dorp van Val op 1800m) en hebben skiterreinen tot 3000+m. Dit zorgt voor uitstekende sneeuwzekerheid, wat – nu het klimaat opwarmt – een cruciale troef is en deels de reden is dat deze dorpen vooroplopen in prijsstijgingen. Megève, op 1100m in het dorp, heeft meer last van slechte sneeuwjaren (hoewel er is geïnvesteerd in sneeuwkanonnen). Verbier ligt rond de 1500m, met skiën tot 3300m op de Mont Fort, en is daardoor ook behoorlijk sneeuwzeker. De trend van een “hoogtepremie” is duidelijk merkbaar: resorts boven 1500m hebben aanzienlijk sterkere groei doorgemaakt dan lager gelegen gebieden investropa.com. Dat is gunstig voor Courchevel, Val d’Isère, Verbier – en een klein punt van zorg voor Megève (hoewel de zomerattracties en charme van Megève het andere sterke kanten geven).
Leefstijl & Infrastructuur: Elke resort heeft een eigen unieke levensstijl. Courchevel 1850 draait om glamour en gemak – je kunt tot in het dorp skiën, vervolgens shoppen bij Chanel, dineren in een paleishotel en genieten van een nachtleven met trendy clubs en kunstgalerieën. Val d’Isère combineert fanatiek skiën met een levendige dorpssfeer die wat gemoedelijker is; er zijn volop luxe chalets en zelfs enkele vijfsterrenhotels, maar de vibe is meer “luxe voor ski-enthousiastelingen” dan Courchevel’s “overdadige luxe”. Megève biedt een sfeervol middeleeuws dorpscentrum, paardenkoetsen en een mix van luxe en authenticiteit – het draait net zo goed om gezien worden in het dorp (vergelijkbaar met St. Moritz) als om skiën. Het is ook echt een jaarrond dorp met een flinke permanente bevolking, wat aantrekkelijk is voor wie een levendige gemeenschap zoekt. Verbier staat bekend om nachtleven en off-piste – overdag zeer sportief, ’s avonds erg sociaal. Het is net iets minder uitgesproken in ultra-luxe retail (minder designerboetieks dan Courchevel), maar wel met hoogwaardige diensten en evenementen (zoals het Verbier Muziekfestival).
Vanuit het perspectief van een investeerder: Courchevel vs Verbier is vaak een kwestie van voorkeur voor het Franse of Zwitserse systeem. Sommigen geven de voorkeur aan Frankrijk vanwege het eenvoudigere aankoopproces en het ontbreken van beperkingen voor buitenlandse kopers, plus de levensstijl (taal, eten, cultuur). Anderen kiezen voor Zwitserland vanwege de stabiliteit, privacy en prestige (en sommige potentiële fiscale voordelen). In puur investeringsopzicht hebben beide gebieden een sterke kapitaalgroei gekend. Een voordeel voor Courchevel: geen quota op buitenlands eigendom, waardoor de liquiditeit hoog is – elke miljardair, waar dan ook vandaan, kan vrij in Courchevel kopen. In Verbier zijn de vergunningen voor buitenlandse kopers jaarlijks beperkt, wat de liquiditeit kan beperken (hoewel dit het aanbod van kopers ook onder controle houdt en zo paradoxaal genoeg de prijzen ondersteunt).
Vergelijkend vooruitzicht: Al deze topresorts zullen waarschijnlijk goed blijven presteren. De recente groeispurt van Courchevel geeft aan dat het de Zwitsers qua topprijzen in Europa zou kunnen uitdagen als de trends doorzetten. Val d’Isère ondergaat momenteel verbeteringen (er is bijvoorbeeld een groot nieuw luxueus project “Le Coin de Val” in ontwikkeling) waardoor het competitief blijft. Megève’s iets zachtere prijsstelling kan het aantrekkelijk maken voor investeerders die luxe willen tegen een (relatief) koopje, en het heeft een trouwe ultra-rijke Franse aanhang die zorgt voor stabiliteit. Verbier, met zijn internationale aantrekkingskracht en beperkte aanbod (het dorp wordt ook geografisch begrensd), zal een waardige tegenhanger van Courchevel blijven.
Samengevat: Courchevel 1850 steekt zelfs onder de elite boven de rest uit: het is wellicht het best te vergelijken met St. Moritz of Gstaad qua exclusiviteit. Binnen Frankrijk is Courchevel nummer één, met Val d’Isère een sterke nummer twee, en Megève als een solide nummer drie (sommigen noemen ook Méribel of Chamonix, maar die zitten qua prijs een niveau lager). Binnen de bredere Alpen is Courchevel één van de weinigen die de mondiale ultra-rijken op dezelfde schaal als Zwitserse resorts aantrekt. Dit is gunstig voor het vastgoed – het betekent dat de kopersgroep zo diep en divers is als maar mogelijk. Voor een vermogend individu die tussen deze locaties kiest, draait de beslissing vaak uit op persoonlijke voorkeur: de charmante elegantie van Megève, de sportieve chic van Val, de kosmopolitische allure van Courchevel of de hedonistische sfeer van Verbier. Vanuit puur investeringsoogpunt geven het momentum van Courchevel en de openheid van Frankrijk het een klein voordeel in 2025 en daarna.
Vooruitzicht 2026–2028: Marktprognose en Sleutelfactoren
Kijkend naar de periode 2026–2028 blijft het vooruitzicht voor de vastgoedmarkt van Courchevel 1850 zeer positief, met enkele kanttekeningen en trends om in de gaten te houden:
Aanhoudende prijsstijging: Alles wijst erop dat de vastgoedwaarden in Courchevel de komende jaren blijven stijgen. De groei zal jaarlijks wellicht niet zo steil zijn als de sprong van 9% in 2024, maar zelfs voorzichtige prognoses wijzen op jaarlijkse stijgingen van 3–5% in de toplocaties investropa.com. Dit wordt ondersteund door verschillende factoren: aanhoudend schaars aanbod, sterke internationale vraag en het feit dat het resort zich heeft ontwikkeld tot een echte luxe bestemming voor alle seizoenen. Tegen 2028 kunnen we gemakkelijk zien dat ultra-prime chalets meer dan €35.000 per m² gaan opbrengen, zeker als enkele recordverkopen nieuwe maatstaven zetten. Daarmee zou Courchevel 1850 stevig tot de duurste skivastgoedmarkten ter wereld behoren, en mogelijk het gat met plekken als St. Moritz/Gstaad verkleinen. Het samengestelde effect van zelfs 5% groei per jaar betekent dat een chalet dat nu €15 miljoen waard is, in 2028 mogelijk rond de €18+ miljoen waard kan zijn, in lijn met de groeitrend investropa.com.
Wereldwijde economische factoren: Er dient rekening gehouden te worden met bredere economische omstandigheden. Vanaf 2025 zijn de rentevoeten in Europa gestabiliseerd en zelfs gedaald (ECB-depositorente ~2,5% na verlagingen), wat de betaalbaarheid van hypotheken heeft verbeterd investropa.com. Als deze lage rentestand aanhoudt of de rente verder daalt in 2026–2027, geeft dat extra stimulans aan kopers in het hoogste segment die financiering gebruiken (sommigen doen dit voor hefboomwerking, ook als het niet strikt noodzakelijk is). Omgekeerd, als de inflatie fors stijgt en rentetarieven weer oplopen, kunnen reguliere vastgoedmarkten afkoelen – maar doorgaans zijn topluxe vastgoedmarkten minder gevoelig voor rente (meestal zijn het cash kopers). Geopolitieke stabiliteit speelt ook een rol: Courchevel profiteerde ervan een veilige, aantrekkelijke bestemming te zijn tijdens het herstel na de pandemie en bij geopolitieke spanningen. Als die onzekerheden wereldwijd aanhouden, spreiden HNWIs vaak hun vermogen uit veiligheid in vastgoed, wat Courchevel ten goede kan komen. De Franse politieke context (zoals wijzigingen in vermogensbelasting) is ook de moeite van het volgen waard, al zijn er geen aanwijzingen voor radicale veranderingen op korte termijn. Kortom, zolang er geen grote mondiale financiële crisis plaatsvindt, lijkt de economische achtergrond gunstig voor verdere investeringen in luxe Alpenvastgoed.
Verschuivingen in kopersdemografie: We verwachten nieuwe groepen kopers in de komende jaren. Met name Aziatische kopers (vooral Chinezen) waren in 2020–2022 grotendeels afwezig vanwege reisbeperkingen; nu het wereldwijde reizen weer normaliseert, is meer interesse uit Azië waarschijnlijk. Het ultra-luxe profiel van Courchevel is zeer geschikt voor welvarende Aziatische investeerders die op zoek zijn naar prestigevastgoed in het buitenland – iets dat al opvalt in 2025 volgens investropa.com. Op vergelijkbare wijze kan het kopersbestand uit het Midden-Oosten (bijvoorbeeld de Golfstaten) groeien; Courchevel heeft de afgelopen jaren meer bezoekers vanuit de VAE, Saoedi-Arabië, enz. gezien, met name in augustus en rond Nieuwjaar. Deze internationale segmenten zullen de vraag verdiepen. Amerikaanse kopers zullen naar verwachting hun sterke aanwezigheid behouden, vooral als de dollar relatief sterk blijft ten opzichte van de euro (al kan de koers fluctueren in 2026–28). Ook kiezen jongere tech-ondernemers en vervroegd gepensioneerden (uit de tech- en financiële sector) steeds vaker voor lifestyle-gedreven bezittingen – een trendy skihuis past daarbij. Mogelijk zakt de gemiddelde leeftijd van kopers iets, met meer mensen in de veertig in plaats van overwegend vijftigers/zestigers, doordat werken op afstand en vermogensopbouw op jongere leeftijd gebruikelijker worden.
Jaarrond & Wellness Nadruk: Tegen 2028 is Courchevel waarschijnlijk volledig getransformeerd tot een echt vierseizoenenresort. Verwacht nog meer zomerfaciliteiten (mogelijk een uitgebreidere liftbediening, nieuwe mountainbikeroutes, misschien een golf driving range of andere attracties in de regio). Het belang van wellness zal, zoals eerder genoemd, aanhouden – mogelijk met nieuwe wellnessretreats of klinieken in de regio (naar het model van Zwitserse sparesorts). Dit vergroot de aantrekkingskracht van een eigendom daar, ook voor mensen die geen skiërs zijn. Zoals een onderzoeker van Knight Frank opmerkte, overtreffen gezondheid en wellness nu het skiën als belangrijkste lifestyle-motief voor Alpenkopers dmproperties.com. Daarom zullen woningen die hierop inspelen (met spafaciliteiten, rust, verbondenheid met de natuur) extra in trek zijn. Ook kan er een nichemarkt ontstaan voor “klimaatbestendige” chalets – woningen gebouwd met duurzame materialen, energiezelfvoorzienend, enz., die niet alleen aan de wettelijke eisen voldoen maar ook een standaard neerzetten waar ecobewuste luxekopers naar zoeken.
Potentiële Beperkingen: Een factor om in de gaten te houden zijn de voorraadniveaus – deze zijn zo laag dat de verkoopaantallen kunnen dalen simpelweg door een gebrek aan verkopers. Als de prijzen nieuwe hoogten bereiken, kunnen sommige eigenaren besluiten te verkopen (en zo het aanbod vergroten), maar evenzeer kunnen velen vasthouden omdat er weinig alternatieve investeringen zijn die zo plezierig zijn als een chalet in Courchevel. Als het aantal transacties afneemt, kunnen prijsindices minder stabiel worden (enkele uitzonderlijke grote verkopen kunnen het gemiddelde vertekenen). Elke mogelijke daling in activiteit weerspiegelt waarschijnlijk echter een gebrek aan aanbod, niet een gebrek aan vraag, wat betekent dat prijzen stabiel zouden blijven of stijgen. Een andere beperking kan vanuit regelgeving komen: als Frankrijk hypothetisch tegen 2028 zou besluiten om enige beperkingen op buitenlands eigendom in te voeren (momenteel niet verwacht) of nieuwe belastingen op luxe woningen zou heffen, zou dat de vraag enigszins kunnen temperen. Ook klimaatverandering blijft een overkoepelende uitdaging – als extreem weer tegen het einde van de jaren 2020 de winters aanzienlijk verkort, kan dit invloed hebben op de perceptie (hoewel, zoals opgemerkt, de hoogte van Courchevel een buffer biedt, en het beschikt over uitgebreide sneeuwkanonnen). Tot nu toe suggereren trendprojecties dat er tot in de jaren 2030 voldoende sneeuw zal zijn voor hooggelegen resorts, maar het blijft een punt van aandacht voor de lange termijn.
Invloed van de Olympische Winterspelen 2030-kandidaatstelling: Midden 2025 is er sterke momentum voor de Olympische Winterspelen 2030 in Frankrijk (Franse Alpen), mogelijk verspreid over verschillende resorts (na Italië, dat de Spelen van 2026 organiseert). Als Frankrijk officieel de Spelen van 2030 toegewezen krijgt (beslissing waarschijnlijk rond 2026), kan men een toename in interesse verwachten rond 2027–2028 wanneer infrastructuurprojecten voltooid zijn en de wereldwijde aandacht op de Alpen is gericht. Olympische Spelen leiden vaak tot een piek in vastgoedvraag in de gastregio’s – niet alleen door investeerders die anticiperen op hogere huren, maar ook door vermogende particulieren die er bij willen zijn voor de sfeer rond het evenement. Zo zijn de prijzen in Cortina d’Ampezzo (Italië) sterk gestegen nadat bekend werd dat het de Spelen van 2026 zal organiseren ubs.com. Courchevel, nu al een Olympische trainingslocatie, zou zonder twijfel een toplocatie zijn voor VIP’s tijdens de Spelen, zelfs als de evenementen elders plaatsvinden, dankzij de luxe accommodaties en het vliegveld. Daarom kan de aanloop naar 2030 een extra paar procentpunten groei toevoegen aan de vastgoedwaarden in Courchevel, bovenop de onderliggende trend.
Verhuurperspectief: De huurinkomsten zullen waarschijnlijk bescheiden blijven, maar de omzet uit verhuur kan groeien omdat de nachtprijzen iets stijgen (deels door inflatie, deels door toename van luxe opties). Tegen 2028 kan een topchalet bijvoorbeeld meer dan €120.000 vragen voor de week van Oud & Nieuw. Als meer diensten worden inbegrepen (privéchef, enz.), kunnen eigenaren meer vragen. De zomerse verhuurmarkt zal zich ook verder ontwikkelen—mogelijk verdubbelen in omvang ten opzichte van nu als de huidige trend zich voortzet, waardoor het jaarlijkse rendement enigszins verbetert. De introductie van meer professionele huurbeheerbedrijven (sommige gelieerd aan luxe hotelmerken) kan het verhuurproces ook stroomlijnen en het voor eigenaren makkelijker maken hun pand te gelde te maken als ze er zelf geen gebruik van maken.
Conclusie – Visie 2028: In 2028 zal Courchevel 1850 waarschijnlijk de absolute top van het Franse Alpenvastgoed blijven, met prijzen die nieuwe records hebben gevestigd. We verwachten een gezond, maar iets rustiger groeitempo – er is geen sprake van een crash gezien de fundamentele factoren. Het vastgoed van het resort zal steeds meer worden gekenmerkt door ultramoderne chalets, een volledig ontwikkeld jaarrond aanbod en een klantenkring uit alle hoeken van de wereld. Bezit in Courchevel zal zowel een statussymbool blijven als een investering. Voor vermogende beleggers en kopers die op zoek zijn naar een exclusieve levensstijl, blijft het advies hetzelfde: focus op toplocatie en kwaliteit, houd het bezit vast tijdens korte termijn schommelingen van de markt en je wordt beloond met zowel plezier als financiële waardestijging. Zolang “sneeuw” en “luxe” blijven verleiden, mag worden verwacht dat de vastgoedmarkt in Courchevel 1850 een gouden tijd tegemoet gaat in 2026–2028 en daarna, ondersteund door schaarse beschikbaarheid, onverzwakte vraag en de tijdloze aantrekkingskracht van de Franse Alpen.
Bronnen: Courchevel & Franse Alpen Vastgoedrapporten investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analyse dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Inzichten investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringscommentaar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Media Rapporten voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentschapsobservaties mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Investeringskansen en Verwachte Rendementen
Potentieel voor waardestijging: Vastgoed in Courchevel 1850 wordt vaak gezien als een blue-chip investering, die zorgt voor solide kapitaalbehoud en langetermijnwaardestijging in plaats van snelle speculatieve winsten. Het trackrecord is indrukwekkend – de vastgoedwaarden in de Franse Alpen zijn sinds 2020 gemiddeld met ~30% gestegen (ongeveer 5,5% per jaar) investropa.com investropa.com, en toplocaties hebben het nog beter gedaan, vooral na de pandemie. In het geval van Courchevel zijn de prijzen de afgelopen jaren scherp gestegen (bijvoorbeeld +9% in 2024 alleen al) investropa.com, wat nieuwe maatstaven heeft gezet. Vooruitkijkend verwachten experts, hoewel het tempo wellicht zal afzwakken, een matige groei van ~3–7% per jaar op de Alpinemarkten tot 2026 investropa.com. Voor een ultraprime locatie als 1850 mag men redelijkerwijs verwachten dat de waardestijging aan de bovenkant van die bandbreedte zal zitten, tenzij er grote verstoringen optreden. Dit betekent dat een chalet van €10 miljoen vandaag vanzelf in waarde kan stijgen naar wellicht €11–12 miljoen binnen enkele jaren, puur door marktgroei. Bovendien suggereert het unieke vraag-en-aanbodgat in Courchevel dat het mogelijk boven-gemiddelde waardestijging kan meemaken – telkens als er een toestroom is van nieuwe vermogende kopers (bijvoorbeeld uit opkomende markten of een sterke economie), kunnen de prijzen stijgen door het beperkte aanbod. Kortom, de vooruitzichten voor kapitaalgroei blijven sterk, waardoor kopen en vasthouden een lonende strategie is. Zelfs op de zeer lange termijn hebben topvastgoeden in de Alpen een gestage waardestijging laten zien (bijvoorbeeld, eersteklas skichalets zijn sinds 2008 gemiddeld met ~33% in waarde gestegen, met een versnelling van de groei na 2020) investropa.com.
Huurinkomsten en rendement: Investeerders dienen zich ervan bewust te zijn dat de huuropbrengsten in Courchevel 1850 relatief laag zijn in procentuele termen, wat kenmerkend is voor ultra-luxe markten. Omdat de aankoopprijzen zo hoog zijn, betekent de huurinkomst, hoewel die absoluut gezien hoog is, een bescheiden jaarlijks rendement. Typische netto huur rendementen liggen rond de 2–3% in top resorts zoals Courchevel snowonly.com. Ter vergelijking: minder glamoureuze Franse Alpengebieden kunnen een netto rendement van 4–4,5% bieden snowonly.com, en het Franse nationale gemiddelde huur rendement (over alle vastgoedtypes) ligt rond de 6% mansion-properties.com. Dit betekent dat een investeerder in Courchevel doorgaans kapitaalappreciatie en eigen gebruik vooropstelt, boven hoge cash-on-cash rendementen. Een woning van bijvoorbeeld €5 miljoen kan misschien €200.000 bruto per jaar opleveren aan huur (indien verhuurd tijdens piekweken), wat na aftrek van kosten zo’n €150.000 netto kan zijn – ongeveer een rendement van 3%. Echter, wat deze cijfers niet laten zien, zijn de hoge huuropbrengsten en de mogelijkheid om eigenaarskosten te compenseren. Tijdens piekweken in de winter (Oud & Nieuw, schoolvakanties), kunnen wekelijkse huurprijzen voor topchalets de €80.000–€100.000 overstijgen businessinsider.com. Zelfs kleinere luxueuze appartementen kunnen tientallen duizenden euro’s per week opbrengen in het hoogseizoen. Als een eigenaar zijn woning 8–10 weken in de winter en mogelijk nog een paar weken in de zomer verhuurt, kan hij een aanzienlijk deel van de jaarlijkse uitgaven (personeel, onderhoud, belastingen) dekken en zelfs winst maken, terwijl hij toch zelf een deel van het jaar van de woning geniet.
Het is ook noemenswaardig dat de vraag naar verblijf zeer groot is in Courchevel voor de weken waarin eigenaren hun huis beschikbaar stellen voor verhuur. Specialisten in Alpenverhuur rapporteren dat goed gelegen chalets een bezettingsgraad van 70–90% gedurende de winter (en zelfs tot in de zomer) kunnen behalen snowonly.com. Door de toename van toerisme in alle seizoenen dragen juli–augustus nu ook aanzienlijk bij aan de huurinkomsten (zij het tegen een lager tarief dan in de winter). Zo kan een slimme eigenaar tijdens de hoogseizoenen nagenoeg een volledige bezetting behalen en een beter effectief rendement realiseren. Sommige panden worden beheerd door luxe touroperators of chaletverhuurbureaus, wat dit proces kan vereenvoudigen.
Investeringsstrategieën & kansen: Voor investeerders zijn er specifieke invalshoeken om rendement in Courchevel te maximaliseren:
Regelgeving en overheidsbeleid die van invloed zijn op vastgoed
Wetten inzake energie-efficiëntie (“Loi Climat”): Een belangrijke beleidswijziging die van invloed is op Frans vastgoed is het gefaseerd verbieden van verhuur van woningen met slechte energielabels. Vanaf 2025 mogen woningen met energielabel “G” niet langer legaal worden verhuurd in Frankrijk mansion-properties.com. In 2028 wordt dit verbod uitgebreid naar woningen met label “F” en in 2034 naar label “E”. In bergresorts kunnen veel traditionele chalets die decennia geleden gebouwd zijn, onder deze lagere categorieën vallen (vanwege enkel glas, onvoldoende isolatie, oudere verwarmingssystemen, enzovoort). Voor eigenaren in Courchevel is dit een urgent probleem geworden: om het verhuurpotentieel te behouden, moeten woningen aan de normen voldoen. We zien nu al een “flight to quality”, waarbij kopers zich richten op nieuwere, goed geïsoleerde chalets of chalets die reeds zijn voorzien van moderne verwarming en isolatie investropa.com investropa.com. Oudere chalets met slechte labels staan voor een tweedeling op de markt: ze worden óf met korting verkocht, of helemaal niet, of de eigenaren investeren in verbeteringen (zonnepanelen, warmtepompen, betere isolatie) om het label te verhogen. Deze regels hebben enigszins tegen de verwachting in juist de prijsstijging van hoogwaardige woningen ondersteund – omdat woningen met een A/B-label nog waardevoller en gewilder worden investropa.com investropa.com. In Courchevel 1850 hebben veel luxe chalets bijvoorbeeld al verbouwingen ondergaan om drievoudig glas, geothermische verwarming, enzovoort te installeren, zodat ze verhuurbaar blijven. Al met al stuurt dit beleid de markt richting duurzaamheid, wat op lange termijn de woningvoorraad verbetert en aansluit bij de persoonlijke waarden van veel kopers (veel vermogende kopers waarderen de milieuvriendelijke verbeteringen als onderdeel van een luxestandaard).
Korte termijn verhuurregulering: In toeristisch rijke gebieden in Frankrijk wordt gezocht naar een balans tussen winstgevende kortetermijnverhuur en de behoeften van de gemeenschap. In sommige Alpendorpen (vooral de grotere zoals Chamonix) hebben de lokale autoriteiten het aantal toeristenverblijven beperkt of zijn er speciale vergunningen vereist om deze te exploiteren dmproperties.com investropa.com. Chamonix heeft bijvoorbeeld quota ingevoerd voor vakantieverhuur in bepaalde zones om zo meer woningen vrij te maken voor lokale bewoners en seizoensarbeiders. Hoewel Courchevel door haar kleinere omvang en het karakter van volledig resort nog geen strikte limiet heeft opgelegd (de economie is afhankelijk van verhuur), is ook deze plaats niet immuun voor toezicht vanuit de regelgeving. Eigenaren in Courchevel moeten hun eigendommen registreren als ze deze kortdurend verhuren en toeristenbelasting betalen. Mochten er in de toekomst aanvullende regels komen – zoals het beperken van het aantal weken dat een woning mag worden verhuurd of het vereisen van een hoofdverblijfstatus voor onbeperkt verhuren – dan kan dit de investeringsstrategie beïnvloeden. Gezien het profiel van Courchevel 1850 (voornamelijk luxe tweede woningen en toeristische infrastructuur), zal een dergelijk beleid echter waarschijnlijk genuanceerd worden doorgevoerd. Opmerkelijk is dat door het beperken van het aanbod in plaatsen als Chamonix, deze dorpen onbedoeld meer vraag (en hogere prijzen) creëren voor de panden die wél beschikbaar zijn investropa.com investropa.com. Een vergelijkbaar effect zou kunnen optreden in Courchevel: als verhuur daar ooit wordt ingeperkt, kan de exclusieve selectie van woningen in de verhuurpool nóg meer vraag krijgen van vermogende toeristen. Het is iets om in de gaten te houden, maar per 2025 is Courchevel nog steeds een zeer verhuurvriendelijke markt zonder specifieke lokale verboden wat betreft vakantieverhuur (afgezien van nationale wetgeving).
Belastingen op tweede woningen: De Franse overheid en lokale gemeenten hebben belastingen ingevoerd die gericht zijn op eigenaren van tweede woningen, waaronder veel Courchevel-vastgoedeigenaren. Deze maatregelen omvatten hogere taxe d’habitation-toeslagen in gebieden die officieel zijn aangewezen als tekorten aan woningen voor lokale bewoners (zones tendues). Het departement Savoie, waar Courchevel onder valt, heeft in sommige gevallen tot 60% toeslag op de tweede woningbelasting toegestaan. Daarnaast hebben enkele populaire resorts een belasting op leegstaande woningen om te voorkomen dat woningen leeg blijven staan. In de praktijk zijn deze lokale belastingen voor een miljoenen-chalet relatief klein (enkele duizenden euro’s extra per jaar) en hebben ze welgestelde kopers niet afgeschrikt investropa.com. Het nationale belastingregime van Frankrijk kent enkele investeringsvriendelijke aspecten: er is geen algemene “buitenlandse kopersbelasting” en Frankrijk heeft in 2018 de vermogensbelasting aangepast zodat deze nu enkel op onroerend goed gericht is (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), die van toepassing is op netto onroerendgoedbezit boven €1,3 miljoen, met een progressief tarief tot ongeveer 1,5%. Veel buitenlandse kopers nemen dit gewoon mee in de kosten van het bezit van een Frans pand. Over huurinkomsten betalen buitenlandse eigenaren Franse inkomstenbelasting (met verdragen om dubbele belasting te voorkomen), maar zij kunnen wel kosten aftrekken, en aantrekkelijke regelingen zoals LMNP (verhuur van gemeubileerde woningen) bieden gunstige fiscale behandeling. Bovendien bestaan er belastingvoordelen voor verhuur: huurinkomsten uit gemeubileerde panden kunnen vaak worden verrekend met afschrijvingen en uitgaven, wat soms resulteert in zeer laag belastbaar inkomen bij een efficiënt beheerd chalet. Een ander belangrijk voordeel geldt voor nieuwbouw, zoals eerder genoemd – btw (20%) kan worden teruggevraagd als het pand verhuurd wordt met diensten, wat het rendement aanzienlijk verhoogt freespiritalpine.com. Er zijn ook belastingkredieten en subsidies voor eco-renovaties (als onderdeel van de groene initiatieven van Frankrijk). Al met al wordt de Franse regelgeving als stabiel en redelijk transparant beschouwd mansion-properties.com. Investeerders profiteren van sterke juridische bescherming (eigendomsrechten zijn stevig verankerd) mansion-properties.com en de Franse focus op duurzame huur versterkt waarschijnlijk de langetermijnwaarde van conforme eigendommen.
Strikte plannings- en bouwvoorschriften: Ontwikkeling in Courchevel 1850 wordt gereguleerd door strikte planningsregels die gericht zijn op het behoud van het bergmilieu en het exclusieve karakter van het resort. De Loi Montagne (Bergenwet) en lokale bestemmingsplannen beperken grootschalige ontwikkeling, vooral boven bepaalde hoogtes. In de praktijk betekent dit dat nieuwe bouwvergunningen schaars zijn – er ligt de nadruk op het renoveren van bestaande gebouwen in plaats van uit te breiden op ongerepte grond investropa.com. Hoogtebeperkingen zorgen ervoor dat chalets kleinschalig blijven (hier geen hoogbouwappartementen), en architectonische richtlijnen behouden de klassieke chaletstijl. Daarnaast vereist het bouwen van nieuwe vakantiewoningen in de Alpen vaak dat er een voordeel voor de gemeenschap wordt geboden (zoals het creëren van parkeergelegenheid of het ondersteunen van lokale huisvesting voor seizoensarbeiders) als tegenprestatie. Deze beleidsmaatregelen zorgen er effectief voor dat de schaarste van onroerend goed in Courchevel wordt vastgelegd. Voor eigenaren is dit goed nieuws omdat het overontwikkeling voorkomt, wat anders de vastgoedwaarde of de charme van het resort zou kunnen aantasten. De keerzijde is dat renovatieprojecten kostbaar en tijdrovend kunnen zijn vanwege vergunningstrajecten – maar de meeste luxekopers accepteren dit als onderdeel van het bezitten van een stukje paradijs. Opvallend is dat Zwitserland zelfs strengere regels heeft (zoals het Lex Weber-plafond op tweede woningen), terwijl Frankrijk ontwikkeling nog steeds toelaat, zij het op gecontroleerde wijze. De gemeenteraad van Courchevel moet een balans vinden tussen milieuduurzaamheid (lawinerisico’s, verkeer, watervoorraden) en haar status als bestemming van wereldklasse. Recente infrastructurele vernieuwingen (zoals nieuwe liften) gaan doorgaans gepaard met milieubeoordelingen en, waar mogelijk, worden bestaande voorzieningen herbestemd of verbeterd in plaats van nieuwe te bouwen.
Kortom, het regelgevingslandschap in 2025 voor eigenaren van onroerend goed in Courchevel wordt gekenmerkt door een focus op kwaliteit en naleving: energiezuinige woningen, verantwoord verhuren en gecontroleerde ontwikkeling. Deze maatregelen zorgen, hoewel ze extra complexiteit voor eigenaren meebrengen, er doorgaans voor dat de langetermijnwaarde en exclusiviteit van vastgoed in Courchevel wordt versterkt. Kopers wordt aangeraden erop te letten dat hun beoogde eigendom aan de nieuwe normen voldoet of redelijkerwijs kan worden aangepast – en om lokale experts in te schakelen bij het navigeren door fiscale optimalisatie en verhuurregels. Belangrijk is dat Frankrijk buitenlandse kopers verwelkomt (geen beperkingen op nationaliteit voor aankopen), wat de kopersmarkt in Courchevel net zo breed houdt als altijd, van Europa tot Amerika tot Azië.
Seizoensdynamiek en hun impact op prijs & beschikbaarheid
Winter piekseizoen (hoogseizoen): Courchevel 1850 is in de kern een skiresort, en de winter is wanneer het dorp echt tot leven komt – dit heeft directe gevolgen voor het gebruik en de prijsstelling van onroerend goed. De periode december–april is het hoogseizoen, waarbij Kerst/Nieuwjaar en februari (schoolvakanties) de absolute hoogtepunten zijn. Tijdens deze periodes schiet de vraag naar accommodatie omhoog. Chalet-eigenaren die hun eigendom verhuren, verdienen vaak het grootste deel van hun jaarlijkse huurinkomsten in slechts 2–3 vakantieweken. Hierdoor liggen de huurprijzen in de winter extreem hoog (bijvoorbeeld, €50k+ per week voor een luxe chalet met 4 slaapkamers is standaard tijdens nieuwjaarsweek). Verkoopactiviteit kan ook pieken in de winter, omdat welgestelde bezoekers soms besluiten dat zij na het beleven van de lifestyle zelf een stukje Courchevel willen bezitten. Het is niet ongewoon dat er tijdens het hoogseizoen ter plekke bezichtigingen plaatsvinden op aandringen van betoverde huurders. Wel is het zo dat de verkoopvoorraad meestal het laagst is in de winter – veel eigenaren wachten met aanbieden tot de lente/zomer om zo geen lucratieve winterverhuur of eigen vakantietijd te verstoren. Dus, de winter is wanneer kopers het product ervaren (het resort en vaak het pand als huurder), maar de daadwerkelijke transacties worden vaak afgesloten in het tussenseizoen.
Lente en herfst (laagseizoenen): Eind april sluiten de skiliften en komt Courchevel in een rustiger fase. De lentedoooi en het tussenseizoen (mei, juni) zorgen ervoor dat veel winkels en restaurants gesloten zijn. Evenzo is na de korte zomer de herfst (eind september tot en met november) het laagseizoen, met minimale toeristische activiteit. Deze periodes waren historisch gezien rustige tijden voor het resort – een moment waarop chaletteigenaren renovaties of upgrades uitvoeren, het personeel pauze neemt en het dorp weer op adem komt. Qua markt is het laagseizoen wanneer de voorraad meestal het hoogst is en waar kopers mogelijk iets meer onderhandelingsruimte hebben. Verkoper die in het laagseizoen aanbieden, weten dat ze een kleinere kopersgroep aanspreken; als ze gemotiveerd zijn, prijzen ze vaak wat scherper. Aangezien de eigenaren van Courchevel doorgaans niet om geld verlegen zitten, moet men echter geen drastische seizoenskortingen verwachten – de markt is niet als een seizoenshuurmarkt die sterk schommelt. Vastgoedprijzen dalen niet in de zomer/het laagseizoen; hooguit is er wat meer ruimte voor onderhandeling of een kans om te kopen zonder concurrerende biedingen. Sommige slimme kopers plannen hun zoektocht juist in de lente: na een druk skiseizoen zijn er enkele eigenaren die overwegen te verkopen (vooral als een pand niet verhuurd of gebruikt is zoals verwacht). Ook hebben makelaars in het laagseizoen meer tijd om met klanten te werken, waardoor kopers soms meer aandacht krijgen en er meer mogelijkheden zijn om het aanbod grondig te verkennen.
Zomerseizoen (Secundair Hoogseizoen): Zomer (juli–augustus) in Courchevel is aanzienlijk populairder geworden nu de Alpen zich profileren als een bestemming voor het hele jaar. Hoewel de zomer niet zo druk is als de winter, wordt het niet langer over het hoofd gezien. Gezinnen en buitenliefhebbers komen voor wandelingen, mountainbiken, trailrunning, golf (in de buurt) en ontspanning in de Alpen. Het klimaat is aangenaam (warme dagen, koele nachten) en het landschap is prachtig, waardoor Courchevel ook in de zomer een luxe bergbestemming is. Deze trend heeft een aantal effecten: huurinkomsten in de zomer leveren nu een aanzienlijke bijdrage, met veel chalets en appartementen die wekelijks worden verhuurd aan toeristen uit Europa, het Midden-Oosten (die vaak koelte zoeken in de zomer) en daarbuiten. De bezettingsgraden kunnen in het hoogseizoen ’s zomers oplopen tot 70%+ voor gewilde panden snowonly.com. Huurprijzen zijn lager dan in de winter, maar nog steeds goed – bijvoorbeeld, dat chalet van €50k/week in de winter kost in augustus wellicht €15k–€20k/week. Voor eigenaars betekent dit dat het pand niet 8 maanden per jaar leeg staat; het kan in meer seizoenen worden gebruikt of opgebracht. Cultureel gezien ontwikkelt Courchevel zich tot een tweeseizoenen resort, vergelijkbaar met hoe Megève of Chamonix dat al lang zijn. Infrastructuur zoals liften die ’s zomers draaien (voor wandelaars/fietsers) en evenementen zoals muziek- of vuurwerkfestivals trekken bezoekers. In de hele Alpen is er bovendien een grote stijging in zomerbezoek: Chamonix zag een toename van 46% in verkochte zomer-liftpassen over twee jaar dmproperties.com, en ook de zomercijfers van Courchevel stijgen gestaag. Deze jaarrond aantrekkingskracht ondersteunt de vastgoedwaarden omdat eigenaars meer gebruik (en potentiële inkomsten) uit hun investering halen. Ook wordt het seizoenskarakter van bedrijven enigszins verzacht, waardoor het dorp het hele jaar leefbaar blijft.
Impact op beschikbaarheid: De seizoenscyclus beïnvloedt wanneer panden op de markt komen. Veel verkopers kiezen ervoor om laat in de winter of in het voorjaar te verkopen (na nog één seizoen genoten te hebben of om de lente-bezoekers aan te trekken) zodat transacties in de zomer kunnen worden afgerond, vóór de volgende winter. Nieuwe projecten mikken vaak op oplevering in het najaar, zodat kopers hun pand in het winterseizoen kunnen gebruiken. Hierdoor vindt er in de herfst vaak een piek plaats in overdrachten (notariskantoren in de Alpen hebben het dan ook druk in oktober-november om alles af te ronden zodat de sleutels vóór Kerst overhandigd zijn). Voor verhuurders geldt dat zij al vroeg in het najaar moeten beslissen of zij de weken in het hoogseizoen willen verhuren of zelf gebruiken, aangezien verhuurmakelaars al vanaf september beginnen met het promoten van winterchalets voor het komende seizoen.
Prijsdynamiek: Men zou kunnen aannemen dat kopen in de winter duurder is vanwege de vraag – maar in onroerend goed zijn de prijzen in Courchevel relatief stabiel gedurende de seizoenen (anders dan hotels, verdubbelen woningprijzen niet in de winter). Echter, de waargenomen waarde van een woning is het hoogst in de winter: een skichalet ziet er het aantrekkelijkst uit als het omringd is door sneeuw en bruisende activiteiten. Dit leidt er soms toe dat woningen in de winter sneller tegen de vraagprijs worden verkocht, terwijl voor hetzelfde pand in het verlaten laagseizoen eerder een brutale aanbieding gedaan wordt. In die zin kan er in de winter sprake zijn van “emotioneel aankopen” – een koper wordt verliefd op de plek op het hoogtepunt van de sfeer en betaalt de volle prijs. Omgekeerd geeft een nauwgezette investeerder er misschien de voorkeur aan om in de zomer te inspecteren, om te controleren op eventuele problemen die in de winter onder de sneeuw verborgen zijn (dakconditie, perceelgrenzen, etc.), en te onderhandelen in een minder hectische sfeer.
Gebruikerstrends – Langere Verblijven: Een andere seizoensverandering is dat eigenaren (en huurders) langere periodes in Courchevel doorbrengen dan voorheen. Door de opkomst van remote werken komen sommige eigenaren nu voor meerdere maanden – bijvoorbeeld continu van december tot februari – in plaats van alleen een vakantieweek. Ze werken doordeweeks vanuit hun chalet en skiën in de pauzes, en behandelen het als een tweede thuis. Evenzo komen sommigen in de zomer voor een maand om te ontsnappen aan het stadsleven. Deze trend vervaagt de seizoensgrenzen en verhoogt de vraag naar meer comfortabele, huiselijke voorzieningen (thuiswerkplekken, betrouwbaar internet, etc., waarin Courchevel heeft geïnvesteerd door glasvezel breedband in het gebied aan te leggen). Het versterkt het idee dat Courchevel niet alleen een vluchtig skioord is, maar een alpendorp voor het hele jaar.
Concluderend, seizoensinvloeden in Courchevel zorgen voor een cyclisch ritme op de markt, waarbij de winter de koning is voor zowel gebruik als beleving, maar de zomer steeds belangrijker wordt. Hoewel de woningprijzen zelf niet per seizoen schommelen, zijn de timing van verkopen, bezetting en het aanbod allemaal seizoensgebonden. Slimme investeerders stemmen hun strategie af op deze kalender: misschien kopen in het voorjaar, upgraden buiten het seizoen en profiteren van verhuur tijdens het hoogseizoen. De inspanningen om het toerismeseizoen te spreiden (zowel winter als zomer) maken het speelveld geleidelijk gelijker, wat het onroerend goed waardevoller maakt, omdat het een groter deel van het jaar rendeert en deel uitmaakt van een gemeenschap die niet de helft van het jaar dicht is.
Infra-ontwikkelingen en Toeristische Groei
Upgrades van skiinfrastructuur: Courchevel en de Trois Vallées investeren voortdurend in hun skiinfrastructuur, met het besef dat een moderne, efficiënte ski-ervaring cruciaal is voor het behouden van vastgoedwaarde en het aantrekken van welvarende bezoekers. Een recent hoogtepunt is de volledig gerenoveerde Saulire-kabelbaan, die in de winter van 2024/25 heropent met gloednieuwe panoramische cabines en weelderig comfort seecourchevel.com. Saulire is een kenmerkende lift (waarmee skiërs naar 2.700m worden gebracht met uitzicht op de Mont Blanc), en de upgrade benadrukt de toewijding van het resort aan eersteklas faciliteiten. Daarnaast zijn de beginnerszones in 1850 verbeterd met nieuwe overdekte lopende banden (tapijtliften) ter vervanging van oudere liften, zodat kinderen en beginners beschut en comfortabel omhoog kunnen seecourchevel.com. De afgelopen jaren heeft Courchevel ook de sneeuwkanonnen uitgebreid om van begin december tot eind april skiën te garanderen, zelfs in sneeuwarme jaren. Ter voorbereiding op de Wereldkampioenschappen Skiën 2023 (georganiseerd in Courchevel-Méribel), werd bijvoorbeeld miljoenen geïnvesteerd in pistevoorbereidingen, nieuwe pistebully’s en sneeuwkanonnen om wereldklasse omstandigheden te garanderen. Connectiviteit binnen het skigebied blijft ongeëvenaard: Courchevel is naadloos verbonden met Méribel en Val Thorens, en recente projecten zoals de Orelle-Cime Caron kabelbaan uit 2021 (in de “4e Vallei”) hebben van de 3 Vallées één groot speelterrein gemaakt snowonly.com. Voor vastgoedeigenaren betekenen deze upgrades constante skikwaliteit en betere gastbelevingen, wat op zijn beurt de vraag naar verhuur hoog houdt en de hoge vastgoedprijzen rechtvaardigt.
Luxe Voorzieningen & Uitbreiding: Verbeteringen op de berg gaan hand in hand met ontwikkelingen in de resortdorpen. Courchevel 1850 beschikt al over een van de hoogste concentraties van 5-sterrenhotels ter wereld (buiten grote steden) businessinsider.com. Dit omvat beroemde etablissementen als Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée en anderen, die bezoekers verwennen en het profiel van het resort verhogen. Indrukwekkend is dat Courchevel (alle niveaus) 7 restaurants met Michelin-sterren heeft, het meeste in de Alpen businessinsider.com, waarmee het zijn status als culinaire bestemming versterkt. De trend gaat richting ervaringsgerichte luxe: nieuwe projecten combineren accommodaties met high-end winkelgalerijen, privéclubs en wellnesscentra. Een opmerkelijke ontwikkeling is het aankomende Maya Collection hotel, een ultra-luxe hotel dat in december 2025 in Courchevel moet openen voguebusiness.com. Evenzo is de Monte-Carlo Société des Bains de Mer (het bedrijf achter de weelderige casino’s en hotels van Monaco) betrokken bij Courchevel met plannen voor luxe lodges en gastvrijheidsprojecten tegen 2026 voguebusiness.com. Deze projecten geven aan dat investeerders flink investeren in de toeristische infrastructuur van Courchevel, in afwachting van aanhoudende vraag. Het resort maakt zich ook op om zijn 80-jarig jubileum in 2026/27 te vieren, waarschijnlijk met de opening van enkele van deze nieuwe locaties en het organiseren van spraakmakende evenementen voguebusiness.com. Voor vastgoedeigenaren is de toestroom van bekende luxemerken een zegen: het vergroot de aantrekkingskracht van het resort (waardoor nieuwe, welvarende bezoekers worden aangetrokken die mogelijk zelf kopers worden) en verfrist voortdurend Courchevel’s cachet. De aanwezigheid van merken als Louis Vuitton, Dior, Cartier, enzovoorts in Courchevel’s winkelgebied (die daar allemaal boetieks hebben) draagt bij aan dat kosmopolitische gevoel voguebusiness.com.
Vervoer en bereikbaarheid: De bereikbaarheid van Courchevel is altijd onderdeel geweest van de luxe aantrekkingskracht. Het resort beschikt uniek over een privé altiport (vliegveld) direct boven 1850, een van de hoogste in Europa, waardoor kleine privéjets en helikopters letterlijk op de piste kunnen landen businessinsider.com. Dit betekent dat VIP’s rechtstreeks vanuit Parijs of Genève naar Courchevel kunnen vliegen en urenlange transfers over de weg vermijden. De altiport, beroemd om zijn korte oplopende landingsbaan, is ook een toeristische attractie in de winter (skiërs houden even pauze om vliegtuigen te zien opstijgen/landen) businessinsider.com. Op het gebied van bredere vervoersinfrastructuur zijn er grote ontwikkelingen in de regio: de in aanbouw zijnde Lyon-Turijn hogesnelheidslijn (waarvan een deel een station in Saint-Jean-de-Maurienne omvat, op ongeveer 45 minuten rijden van Courchevel) moet tegen het einde van het decennium voltooid zijn snowonly.com. Zodra deze klaar is, zal de reistijd van Parijs naar de Franse Alpen drastisch worden verkort – wat mogelijk meer weekendbezoekers zal aantrekken. Stel je voor dat je Moûtiers (het dalstadje voor Courchevel) in slechts 4 uur per trein vanuit Parijs kunt bereiken; dit zou Courchevel toegankelijker kunnen maken voor een nog breder Europees publiek, waaronder mensen die liever niet vliegen. Bovendien blijven lokale wegverbeteringen (de route van Moûtiers naar Courchevel is door de jaren heen voorzien van upgrades en betere tunnels) bijdragen aan meer veiligheid en minder files tijdens piekweken. Al deze verbeteringen samen versterken Courchevels aantrekkingskracht als een handig luxe toevluchtsoord, ondanks de afgelegen berglocatie.
Duurzaamheid & Milieu: In het licht van de dubbele dreiging van klimaatverandering en stijgende energiekosten hebben de autoriteiten van Courchevel en de liftoperators duurzame upgrades doorgevoerd. De Societé des 3 Vallées (S3V), die de skiliften exploiteert, voorziet nu 100% van de liften van hernieuwbare energie (waterkracht en zonne-energie) seecourchevel.com. In 2024 hebben zij zonnepanelen geïnstalleerd op het Ariondaz gondelstation in Courchevel Moriond om ter plaatse elektriciteit op te wekken, voldoende om een stoeltjeslift te laten draaien op zonne-energie seecourchevel.com. Ze hebben ook geïnvesteerd in energiezuinige pistebully’s die door GPS worden geleid, waardoor de pisteroutes geoptimaliseerd worden en het brandstofverbruik vermindert seecourchevel.com. Voor vastgoedprojecten voldoen nieuwe gebouwen aan strengere isolatienormen en bevatten zij vaak geothermische verwarming of zonneverwarming voor zwembaden, enz. De overheid van het resort heeft maatregelen genomen zoals het subsidiëren van energierenovaties voor oudere gebouwen. Zelfs kleine beleidsmaatregelen, zoals het wettelijk verplichten van winterbanden op voertuigen tijdens het seizoen voor de veiligheid seecourchevel.com, tonen een focus op duurzaamheid en veiligheid. Deze inspanningen zorgen ervoor dat Courchevel op lange termijn levensvatbaar blijft als skigebied (door klimaatimpact te beperken) en zijn een verkooppunt voor milieubewuste investeerders. Ook omdat welgestelde klanten steeds meer aandacht besteden aan milieubewustzijn, vergroot een “groen” resort de aantrekkingskracht. Dit alles voegt immateriële waarde toe aan onroerend goed: een goed geleid, duurzaam resort zal zijn status (en dus de vraag naar vastgoed) tot ver in de toekomst behouden.
Evenementen en Wereldwijde Reputatie: Courchevel stond volop in de schijnwerpers tijdens de FIS Alpine Wereldkampioenschappen Skiën in februari 2023, die samen met Méribel werden georganiseerd. Het resort profiteerde van internationale media-aandacht en gebruikte de gelegenheid om zijn faciliteiten te tonen (waaronder een nieuw finishstadion en vernieuwde liften). Het succesvolle evenement toonde aan dat Courchevel in staat is grootschalige evenementen te organiseren, wat positief is voor toekomstige plannen zoals de Olympische Spelen. De Franse Alpen (waaronder Courchevel) zijn namelijk sterke kanshebbers om de Olympische Winterspelen van 2030 te organiseren, en velen verwachten dat zij deze zullen binnenslepen voguebusiness.com voguebusiness.com. Dit vooruitzicht heeft al geleid tot een versnelling van bepaalde projecten – zo is er een herontwerp gepland van de “snow front” van Courchevel 1850 en het Chenus liftstation om het centrale dorpsgebied te moderniseren in aanloop naar een mogelijke Olympische uitlichting voguebusiness.com. Mocht de Olympische Spelen worden bevestigd, reken dan op een mini-hausse in infrastructuurinvesteringen: betere wegen, mogelijk uitgebreidere accommodaties (hoewel in het geval van Courchevel wellicht tijdelijke faciliteiten gezien het bouwplafond), en algemene verfraaiing. Zelfs als Courchevel geen officiële locatie wordt, zal het onvermijdelijk hoogwaardigheidsbekleders of teams ontvangen voor trainingen (zoals het in eerdere Winterspelen heeft gedaan), en zal de algemene toeristische impuls enorm zijn. Daarnaast zullen de vieringen van het 80-jarig jubileum in 2026/27 waarschijnlijk speciale evenementen omvatten, mogelijk de opening van nieuwe musea of culturele locaties ter ere van Courchevels pioniersrol als speciaal aangelegd skioord (opgericht in 1946). Zulke culturele investeringen voegen extra lagen toe aan de aantrekkingskracht van het resort, buiten het skiën om.
| Resort | Typische prijsklasse prime (€/m²) | Recente jaarlijkse prijsstijging |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (hoogste in Frankrijk) | +9% (2024) investropa.com (grootste groei in Frankrijk) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (bijna gelijk aan Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (sterk, maar lager dan 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 gemiddeld (ongeveer €10k–€12k+ voor prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabiele groei) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (onder de top in de Alpen) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com (Zwitserse Alpen gem.groei) |
*Zwitserse resorts hadden gemiddeld ongeveer 3,5% groei in 2024 dmproperties.com; Verbier, als een toonaangevend Zwitsers resort, zag waarschijnlijk een vergelijkbare of iets hogere groei gezien de vraag.
Groei van het toerisme en toekomstige plannen: Het gecombineerde effect van bovenstaande punten komt tot uiting in de toerismecijfers: in het seizoen 2024/25 registreerde Courchevel ongeveer 1,2 miljoen overnachtingen, een stijging van 16% ten opzichte van het seizoen 2018 (voor Covid) voguebusiness.com. Dat is een opmerkelijke groei voor een toch al gevestigde bestemming. Deze groei maakt deel uit van een strategisch plan om het resort het hele jaar door en internationaal op de markt te brengen. Het toerismebureau heeft zich gericht op nieuwe markten (zo worden via roadshows en partnerschappen nu meer bezoekers uit de VS, het Midden-Oosten en Azië aangetrokken). De introductie van de Ikon en Epic skipassen (wereldwijde seizoenspassen) die dagen in de 3 Vallées bevatten, maakt het voor internationale skiërs (vooral Amerikanen) gemakkelijker om Courchevel uit te proberen, en velen zijn er verliefd op geworden dmproperties.com. De planners van het resort houden ook rekening met het vinden van een balans tussen groei en exclusiviteit: in tegenstelling tot sommige massamarkt skigebieden, probeert Courchevel niet het aantal skiërs drastisch te verhogen (wat de liften en pistes zou kunnen belasten). In plaats daarvan focussen ze op het verhogen van de kwaliteit – bijvoorbeeld betere ervaringen, meer niet-ski activiteiten (Aquamotion waterpark, hondensleeën, paragliden, enz.), en verbeterde service (apps voor on-demand services, ski-conciërge, enz.). Op deze manier behoudt Courchevel zijn high-end merk – wat op zijn beurt vermogende bezoekers (en vastgoedkopers) blijft aantrekken. Belangrijk is dat de synergie tussen publieke investeringen (in liften, wegen, evenementen) en private investeringen (in hotels, winkels, chalets) een versterkende cyclus creëert: het resort blijft toonaangevend in luxe, waardoor het vastgoed hier tot de meest begeerde ter wereld blijft behoren.
Vergelijkende analyse met andere Alpendorpen (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 wordt vaak in één adem genoemd met een select aantal elite skioorden in de Alpen. Om de vastgoedmarkt in perspectief te plaatsen, is het nuttig om belangrijke statistieken en kenmerken te vergelijken met Val d’Isère en Megève (de Franse tegenhangers) en Verbier (een topconcurrent uit Zwitserland):
Prijzen: De prijzen in Courchevel 1850 bevinden zich aan de absolute top van de Franse markt – het is het enige Franse resort dat qua prijs consistent concurreert met de Zwitserse zwaargewichten investropa.com. De topsegmenten van Val d’Isère komen dicht in de buurt (bijna €30k/m² voor de beste panden) investropa.com, maar gemiddeld genomen blijft Courchevel aan kop. Megève, hoewel heel prestigieus, heeft doorgaans lagere prijsniveaus – een weerspiegeling van de lagere ligging en het grotere aanbod van ontwikkelbare grond (het is een uitgestrekte stad). Zo kan een stijlvol chalet dat €5 mln kost in Megève, in Courchevel 1850 gemakkelijk €8–€10 mln kosten. Verbier valt op als directe concurrent qua exclusiviteit en prijs: zoals te zien is begint eersteklas vastgoed in Verbier rond de CHF 22.100 (~€23.600) per m² en loopt het door tot ver in de €30k ubs.com ubs.com. Sterker nog, Zwitserland telt de vijf duurste skimarkten in de Alpen, met St. Moritz en Gstaad die vaak boven de ~€40k/m² uitkomen voor absolute topobjecten ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 zit daar net onder – voorlopig. Het is noemenswaardig dat Courchevel’s prijsstijging van 9% in 2024 hoger was dan die van elk Zwitsers resort dat jaar, wat erop duidt dat het verschil wellicht kleiner wordt dmproperties.com.
Voor investeerders betekenen deze prijsverschillen ook dat instaptickets variëren: men kan een luxe appartement in Megève kopen voor de prijs van een heel klein flatje in 1850. Als de drijfveer puur investeren is, zien sommigen wellicht meer waarde in Megève of opkomende Franse resorts (met meer opwaarts potentieel in procenten), maar de aantrekkingskracht van Courchevel is dat het een blue-chip bezit is – vergelijkbaar met bezit in Monaco versus een goedkopere stad.
Vraag & kopersmix: Alle vier de resorts trekken internationaal welgestelde kopers aan, maar met nuances:
Huurmarkt & Rendementen: Courchevel en Val d’Isère hebben allebei een sterke winterse huurmarkt, maar Courchevel vraagt hogere weekprijzen vanwege zijn prestige en voorzieningen (gastronomie, etc.). Een ski-in/ski-out chalet in Courchevel 1850 kan voor meer worden verhuurd dan een vergelijkbaar chalet in Val d’Isère, wellicht 20–30% meer, wat Courchevel’s positionering weerspiegelt. De huurmarkt van Megève is iets seizoensmatiger (druk rond Kerst en februari, rustiger tussendoor) en heeft ook een zomerverhuurmarkt voor golf/vakantiehuizen. Verbier’s verhuurprijzen zijn vergelijkbaar met die van Courchevel tijdens de piekweken (beide behoren tot de absolute top qua huurprijzen) – een chalet dat €100k/week kost in Courchevel kan net zo goed CHF 100k/week kosten in Verbier. Netto rendementen in al deze topgebieden blijven relatief laag (~2–3%) zoals vermeld op snowonly.com. Opvallend is dat het bezit van onroerend goed in Zwitserse resorts vaak gepaard gaat met hogere eigendomskosten (Zwitserse panden brengen jaarlijkse kantonale vermogensbelasting met zich mee en diensten zijn vaak duurder), maar ook met strikte verhuurregels (sommige Zwitserse tweede woningen mogen niet gemakkelijk worden verhuurd als ze zijn gekocht onder een vergunning voor persoonlijk gebruik). Frankrijk is eigenlijk iets eenvoudiger wat betreft verhuur.
Hoogte & Sneeuwzekerheid: Courchevel 1850 en Val d’Isère liggen beide op grote hoogte (1850m en 1850m voor Val’s dorp La Daille, met het hoofd dorp van Val op 1800m) en hebben skiterreinen tot 3000+m. Dit zorgt voor uitstekende sneeuwzekerheid, wat – nu het klimaat opwarmt – een cruciale troef is en deels de reden is dat deze dorpen vooroplopen in prijsstijgingen. Megève, op 1100m in het dorp, heeft meer last van slechte sneeuwjaren (hoewel er is geïnvesteerd in sneeuwkanonnen). Verbier ligt rond de 1500m, met skiën tot 3300m op de Mont Fort, en is daardoor ook behoorlijk sneeuwzeker. De trend van een “hoogtepremie” is duidelijk merkbaar: resorts boven 1500m hebben aanzienlijk sterkere groei doorgemaakt dan lager gelegen gebieden investropa.com. Dat is gunstig voor Courchevel, Val d’Isère, Verbier – en een klein punt van zorg voor Megève (hoewel de zomerattracties en charme van Megève het andere sterke kanten geven).
Leefstijl & Infrastructuur: Elke resort heeft een eigen unieke levensstijl. Courchevel 1850 draait om glamour en gemak – je kunt tot in het dorp skiën, vervolgens shoppen bij Chanel, dineren in een paleishotel en genieten van een nachtleven met trendy clubs en kunstgalerieën. Val d’Isère combineert fanatiek skiën met een levendige dorpssfeer die wat gemoedelijker is; er zijn volop luxe chalets en zelfs enkele vijfsterrenhotels, maar de vibe is meer “luxe voor ski-enthousiastelingen” dan Courchevel’s “overdadige luxe”. Megève biedt een sfeervol middeleeuws dorpscentrum, paardenkoetsen en een mix van luxe en authenticiteit – het draait net zo goed om gezien worden in het dorp (vergelijkbaar met St. Moritz) als om skiën. Het is ook echt een jaarrond dorp met een flinke permanente bevolking, wat aantrekkelijk is voor wie een levendige gemeenschap zoekt. Verbier staat bekend om nachtleven en off-piste – overdag zeer sportief, ’s avonds erg sociaal. Het is net iets minder uitgesproken in ultra-luxe retail (minder designerboetieks dan Courchevel), maar wel met hoogwaardige diensten en evenementen (zoals het Verbier Muziekfestival).
Vanuit het perspectief van een investeerder: Courchevel vs Verbier is vaak een kwestie van voorkeur voor het Franse of Zwitserse systeem. Sommigen geven de voorkeur aan Frankrijk vanwege het eenvoudigere aankoopproces en het ontbreken van beperkingen voor buitenlandse kopers, plus de levensstijl (taal, eten, cultuur). Anderen kiezen voor Zwitserland vanwege de stabiliteit, privacy en prestige (en sommige potentiële fiscale voordelen). In puur investeringsopzicht hebben beide gebieden een sterke kapitaalgroei gekend. Een voordeel voor Courchevel: geen quota op buitenlands eigendom, waardoor de liquiditeit hoog is – elke miljardair, waar dan ook vandaan, kan vrij in Courchevel kopen. In Verbier zijn de vergunningen voor buitenlandse kopers jaarlijks beperkt, wat de liquiditeit kan beperken (hoewel dit het aanbod van kopers ook onder controle houdt en zo paradoxaal genoeg de prijzen ondersteunt).
Vergelijkend vooruitzicht: Al deze topresorts zullen waarschijnlijk goed blijven presteren. De recente groeispurt van Courchevel geeft aan dat het de Zwitsers qua topprijzen in Europa zou kunnen uitdagen als de trends doorzetten. Val d’Isère ondergaat momenteel verbeteringen (er is bijvoorbeeld een groot nieuw luxueus project “Le Coin de Val” in ontwikkeling) waardoor het competitief blijft. Megève’s iets zachtere prijsstelling kan het aantrekkelijk maken voor investeerders die luxe willen tegen een (relatief) koopje, en het heeft een trouwe ultra-rijke Franse aanhang die zorgt voor stabiliteit. Verbier, met zijn internationale aantrekkingskracht en beperkte aanbod (het dorp wordt ook geografisch begrensd), zal een waardige tegenhanger van Courchevel blijven.
Samengevat: Courchevel 1850 steekt zelfs onder de elite boven de rest uit: het is wellicht het best te vergelijken met St. Moritz of Gstaad qua exclusiviteit. Binnen Frankrijk is Courchevel nummer één, met Val d’Isère een sterke nummer twee, en Megève als een solide nummer drie (sommigen noemen ook Méribel of Chamonix, maar die zitten qua prijs een niveau lager). Binnen de bredere Alpen is Courchevel één van de weinigen die de mondiale ultra-rijken op dezelfde schaal als Zwitserse resorts aantrekt. Dit is gunstig voor het vastgoed – het betekent dat de kopersgroep zo diep en divers is als maar mogelijk. Voor een vermogend individu die tussen deze locaties kiest, draait de beslissing vaak uit op persoonlijke voorkeur: de charmante elegantie van Megève, de sportieve chic van Val, de kosmopolitische allure van Courchevel of de hedonistische sfeer van Verbier. Vanuit puur investeringsoogpunt geven het momentum van Courchevel en de openheid van Frankrijk het een klein voordeel in 2025 en daarna.
Vooruitzicht 2026–2028: Marktprognose en Sleutelfactoren
Kijkend naar de periode 2026–2028 blijft het vooruitzicht voor de vastgoedmarkt van Courchevel 1850 zeer positief, met enkele kanttekeningen en trends om in de gaten te houden:
Aanhoudende prijsstijging: Alles wijst erop dat de vastgoedwaarden in Courchevel de komende jaren blijven stijgen. De groei zal jaarlijks wellicht niet zo steil zijn als de sprong van 9% in 2024, maar zelfs voorzichtige prognoses wijzen op jaarlijkse stijgingen van 3–5% in de toplocaties investropa.com. Dit wordt ondersteund door verschillende factoren: aanhoudend schaars aanbod, sterke internationale vraag en het feit dat het resort zich heeft ontwikkeld tot een echte luxe bestemming voor alle seizoenen. Tegen 2028 kunnen we gemakkelijk zien dat ultra-prime chalets meer dan €35.000 per m² gaan opbrengen, zeker als enkele recordverkopen nieuwe maatstaven zetten. Daarmee zou Courchevel 1850 stevig tot de duurste skivastgoedmarkten ter wereld behoren, en mogelijk het gat met plekken als St. Moritz/Gstaad verkleinen. Het samengestelde effect van zelfs 5% groei per jaar betekent dat een chalet dat nu €15 miljoen waard is, in 2028 mogelijk rond de €18+ miljoen waard kan zijn, in lijn met de groeitrend investropa.com.
Wereldwijde economische factoren: Er dient rekening gehouden te worden met bredere economische omstandigheden. Vanaf 2025 zijn de rentevoeten in Europa gestabiliseerd en zelfs gedaald (ECB-depositorente ~2,5% na verlagingen), wat de betaalbaarheid van hypotheken heeft verbeterd investropa.com. Als deze lage rentestand aanhoudt of de rente verder daalt in 2026–2027, geeft dat extra stimulans aan kopers in het hoogste segment die financiering gebruiken (sommigen doen dit voor hefboomwerking, ook als het niet strikt noodzakelijk is). Omgekeerd, als de inflatie fors stijgt en rentetarieven weer oplopen, kunnen reguliere vastgoedmarkten afkoelen – maar doorgaans zijn topluxe vastgoedmarkten minder gevoelig voor rente (meestal zijn het cash kopers). Geopolitieke stabiliteit speelt ook een rol: Courchevel profiteerde ervan een veilige, aantrekkelijke bestemming te zijn tijdens het herstel na de pandemie en bij geopolitieke spanningen. Als die onzekerheden wereldwijd aanhouden, spreiden HNWIs vaak hun vermogen uit veiligheid in vastgoed, wat Courchevel ten goede kan komen. De Franse politieke context (zoals wijzigingen in vermogensbelasting) is ook de moeite van het volgen waard, al zijn er geen aanwijzingen voor radicale veranderingen op korte termijn. Kortom, zolang er geen grote mondiale financiële crisis plaatsvindt, lijkt de economische achtergrond gunstig voor verdere investeringen in luxe Alpenvastgoed.
Verschuivingen in kopersdemografie: We verwachten nieuwe groepen kopers in de komende jaren. Met name Aziatische kopers (vooral Chinezen) waren in 2020–2022 grotendeels afwezig vanwege reisbeperkingen; nu het wereldwijde reizen weer normaliseert, is meer interesse uit Azië waarschijnlijk. Het ultra-luxe profiel van Courchevel is zeer geschikt voor welvarende Aziatische investeerders die op zoek zijn naar prestigevastgoed in het buitenland – iets dat al opvalt in 2025 volgens investropa.com. Op vergelijkbare wijze kan het kopersbestand uit het Midden-Oosten (bijvoorbeeld de Golfstaten) groeien; Courchevel heeft de afgelopen jaren meer bezoekers vanuit de VAE, Saoedi-Arabië, enz. gezien, met name in augustus en rond Nieuwjaar. Deze internationale segmenten zullen de vraag verdiepen. Amerikaanse kopers zullen naar verwachting hun sterke aanwezigheid behouden, vooral als de dollar relatief sterk blijft ten opzichte van de euro (al kan de koers fluctueren in 2026–28). Ook kiezen jongere tech-ondernemers en vervroegd gepensioneerden (uit de tech- en financiële sector) steeds vaker voor lifestyle-gedreven bezittingen – een trendy skihuis past daarbij. Mogelijk zakt de gemiddelde leeftijd van kopers iets, met meer mensen in de veertig in plaats van overwegend vijftigers/zestigers, doordat werken op afstand en vermogensopbouw op jongere leeftijd gebruikelijker worden.
Jaarrond & Wellness Nadruk: Tegen 2028 is Courchevel waarschijnlijk volledig getransformeerd tot een echt vierseizoenenresort. Verwacht nog meer zomerfaciliteiten (mogelijk een uitgebreidere liftbediening, nieuwe mountainbikeroutes, misschien een golf driving range of andere attracties in de regio). Het belang van wellness zal, zoals eerder genoemd, aanhouden – mogelijk met nieuwe wellnessretreats of klinieken in de regio (naar het model van Zwitserse sparesorts). Dit vergroot de aantrekkingskracht van een eigendom daar, ook voor mensen die geen skiërs zijn. Zoals een onderzoeker van Knight Frank opmerkte, overtreffen gezondheid en wellness nu het skiën als belangrijkste lifestyle-motief voor Alpenkopers dmproperties.com. Daarom zullen woningen die hierop inspelen (met spafaciliteiten, rust, verbondenheid met de natuur) extra in trek zijn. Ook kan er een nichemarkt ontstaan voor “klimaatbestendige” chalets – woningen gebouwd met duurzame materialen, energiezelfvoorzienend, enz., die niet alleen aan de wettelijke eisen voldoen maar ook een standaard neerzetten waar ecobewuste luxekopers naar zoeken.
Potentiële Beperkingen: Een factor om in de gaten te houden zijn de voorraadniveaus – deze zijn zo laag dat de verkoopaantallen kunnen dalen simpelweg door een gebrek aan verkopers. Als de prijzen nieuwe hoogten bereiken, kunnen sommige eigenaren besluiten te verkopen (en zo het aanbod vergroten), maar evenzeer kunnen velen vasthouden omdat er weinig alternatieve investeringen zijn die zo plezierig zijn als een chalet in Courchevel. Als het aantal transacties afneemt, kunnen prijsindices minder stabiel worden (enkele uitzonderlijke grote verkopen kunnen het gemiddelde vertekenen). Elke mogelijke daling in activiteit weerspiegelt waarschijnlijk echter een gebrek aan aanbod, niet een gebrek aan vraag, wat betekent dat prijzen stabiel zouden blijven of stijgen. Een andere beperking kan vanuit regelgeving komen: als Frankrijk hypothetisch tegen 2028 zou besluiten om enige beperkingen op buitenlands eigendom in te voeren (momenteel niet verwacht) of nieuwe belastingen op luxe woningen zou heffen, zou dat de vraag enigszins kunnen temperen. Ook klimaatverandering blijft een overkoepelende uitdaging – als extreem weer tegen het einde van de jaren 2020 de winters aanzienlijk verkort, kan dit invloed hebben op de perceptie (hoewel, zoals opgemerkt, de hoogte van Courchevel een buffer biedt, en het beschikt over uitgebreide sneeuwkanonnen). Tot nu toe suggereren trendprojecties dat er tot in de jaren 2030 voldoende sneeuw zal zijn voor hooggelegen resorts, maar het blijft een punt van aandacht voor de lange termijn.
Invloed van de Olympische Winterspelen 2030-kandidaatstelling: Midden 2025 is er sterke momentum voor de Olympische Winterspelen 2030 in Frankrijk (Franse Alpen), mogelijk verspreid over verschillende resorts (na Italië, dat de Spelen van 2026 organiseert). Als Frankrijk officieel de Spelen van 2030 toegewezen krijgt (beslissing waarschijnlijk rond 2026), kan men een toename in interesse verwachten rond 2027–2028 wanneer infrastructuurprojecten voltooid zijn en de wereldwijde aandacht op de Alpen is gericht. Olympische Spelen leiden vaak tot een piek in vastgoedvraag in de gastregio’s – niet alleen door investeerders die anticiperen op hogere huren, maar ook door vermogende particulieren die er bij willen zijn voor de sfeer rond het evenement. Zo zijn de prijzen in Cortina d’Ampezzo (Italië) sterk gestegen nadat bekend werd dat het de Spelen van 2026 zal organiseren ubs.com. Courchevel, nu al een Olympische trainingslocatie, zou zonder twijfel een toplocatie zijn voor VIP’s tijdens de Spelen, zelfs als de evenementen elders plaatsvinden, dankzij de luxe accommodaties en het vliegveld. Daarom kan de aanloop naar 2030 een extra paar procentpunten groei toevoegen aan de vastgoedwaarden in Courchevel, bovenop de onderliggende trend.
Verhuurperspectief: De huurinkomsten zullen waarschijnlijk bescheiden blijven, maar de omzet uit verhuur kan groeien omdat de nachtprijzen iets stijgen (deels door inflatie, deels door toename van luxe opties). Tegen 2028 kan een topchalet bijvoorbeeld meer dan €120.000 vragen voor de week van Oud & Nieuw. Als meer diensten worden inbegrepen (privéchef, enz.), kunnen eigenaren meer vragen. De zomerse verhuurmarkt zal zich ook verder ontwikkelen—mogelijk verdubbelen in omvang ten opzichte van nu als de huidige trend zich voortzet, waardoor het jaarlijkse rendement enigszins verbetert. De introductie van meer professionele huurbeheerbedrijven (sommige gelieerd aan luxe hotelmerken) kan het verhuurproces ook stroomlijnen en het voor eigenaren makkelijker maken hun pand te gelde te maken als ze er zelf geen gebruik van maken.
Conclusie – Visie 2028: In 2028 zal Courchevel 1850 waarschijnlijk de absolute top van het Franse Alpenvastgoed blijven, met prijzen die nieuwe records hebben gevestigd. We verwachten een gezond, maar iets rustiger groeitempo – er is geen sprake van een crash gezien de fundamentele factoren. Het vastgoed van het resort zal steeds meer worden gekenmerkt door ultramoderne chalets, een volledig ontwikkeld jaarrond aanbod en een klantenkring uit alle hoeken van de wereld. Bezit in Courchevel zal zowel een statussymbool blijven als een investering. Voor vermogende beleggers en kopers die op zoek zijn naar een exclusieve levensstijl, blijft het advies hetzelfde: focus op toplocatie en kwaliteit, houd het bezit vast tijdens korte termijn schommelingen van de markt en je wordt beloond met zowel plezier als financiële waardestijging. Zolang “sneeuw” en “luxe” blijven verleiden, mag worden verwacht dat de vastgoedmarkt in Courchevel 1850 een gouden tijd tegemoet gaat in 2026–2028 en daarna, ondersteund door schaarse beschikbaarheid, onverzwakte vraag en de tijdloze aantrekkingskracht van de Franse Alpen.
Bronnen: Courchevel & Franse Alpen Vastgoedrapporten investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analyse dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Inzichten investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringscommentaar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Media Rapporten voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentschapsobservaties mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Trends in luxe chalets en appartementen in 2025
Chalets – Ultraluxe en Alpen Traditie: Chalets zijn het kenmerk van het vastgoed in Courchevel 1850, en recente trends tonen aan dat kopers op zoek zijn naar instapklare, ultramoderne luxe binnen de traditionele chaletfaçade. Veel van de meest gewilde eigendommen zijn nieuwgebouwde of recent volledig gerenoveerde chalets die authentieke Alpenexterieurs (verouderd hout, steen en chaletdaken) combineren met moderne interieurs. Kopers in het hogere segment geven in 2025 de voorkeur aan chalets die voorzien zijn van alle denkbare voorzieningen: binnenzwembaden of spa’s, wellnesscentra (sauna, hammam, fitness), privébioscopen, wijnkelders, verwarmde garages en ski-in/ski-out toegang direct aan de piste. Dergelijke volledig uitgeruste “vijfsterren” chalets behalen de hoogste prijzen per m² en worden doorgaans snel verkocht. Daarentegen hebben oudere chalets die renovatie nodig hebben vaak te maken met een lichte prijsuitdaging – recent is er sprake van een “conflict tussen wat verkopers vragen en wat kopers bereid zijn te bieden” op chalets die tien tot twintig jaar oud zijn en niet zijn geüpdatet freespiritalpine.com. Kopers betalen de hoofdprijs voor eersteklas of nieuwgebouwde woningen, maar als het interieur van een chalet verouderd is of het ontbreekt aan wellness voorzieningen, verwachten ze nu een korting of onderhandelingsruimte freespiritalpine.com. Deze trend biedt kansen: investeerders die bereid zijn om een ouder pand te renoveren, kunnen aanzienlijke waarde toevoegen. Over het algemeen ligt de lat voor het begrip “luxe chalet” in 2025 zeer hoog – modern Alpen-chique design, technologie-ondersteunde smart home functies en comfort op hotelniveau zijn de norm in het topsegment van 1850.
Appartementen – Nieuwe Ontwikkelingen en Serviceflats: Terwijl chalets de show stelen, zijn luxe appartementen een belangrijk onderdeel geworden van de vastgoedscene in Courchevel, vooral in de gebieden 1650 (Moriond) en 1550 (Village) en als ski-in/ski-out-residenties in 1850. De afgelopen jaren zijn er nieuwbouw appartementprojecten ontstaan die inspelen op kopers die op zoek zijn naar een combinatie van luxe en gemak. Ontwikkelingen zoals Sundance Lodge en Steamboat Lodge in Courchevel 1650 (oplevering eind 2025) bieden bijvoorbeeld 5-sterren hotelfaciliteiten – denk aan conciërgeservice, zwembaden, spa’s en restaurants op locatie – verpakt in privé appartementseigendom freespiritalpine.com. Deze residenties variëren van praktische “lock-up-and-leave” 2-slaapkamer appartementen tot royale 5–6 slaapkamer penthouses die qua formaat kunnen wedijveren met chalets freespiritalpine.com. Het concept is om een chalet alternatief te bieden – alle voordelen van de levensstijl met minder onderhoudszorgen. Dergelijke woningen worden goed ontvangen: kopers waarderen de optie om hun appartement volledig te laten beheren en zelfs te verhuren wanneer het niet gebruikt wordt (sommige zijn voorzien van verhuurprogramma’s). Qua design volgt de trend bij appartementen die van chalets: gebruik van hoogwaardige lokale materialen (oude houten balken, stenen open haarden) gecombineerd met een strak, modern alpien interieur. Grote panoramische ramen, hoge plafonds en open woonruimtes die het uitzicht maximaliseren zijn gangbaar. Een andere trend is flexibele ruimtes in nieuwe appartementen – kamers die dienst kunnen doen als extra slaapkamer, kantoor of mediaruimte, aangepast aan de behoeften van de eigenaar (dit weerspiegelt de langere verblijven en zelfs de remote-werkperiodes die eigenaren doen). In Courchevel 1850 zelf is het aanbod van appartementen beperkt (het dorp bestaat vooral uit chalets en hotels), maar waar appartementen zijn, bevinden ze zich vaak in exclusieve chaletstijlgebouwen van slechts 4–10 units, waarmee privacy en prestige behouden blijven.
Voorzieningen- & Levensstijltrends: “Wellness” die het skiën overtreft als prioriteit is een opvallende verschuiving in vastgoedtrends in de Alpen dmproperties.com. In Courchevel blijkt dit uit de manier waarop chalets en appartementen zijn uitgerust. Kopers geven nu bijzonder hoge prioriteit aan binnen wellnessvoorzieningen en het hele jaar door bruikbaarheid. Veel nieuwe of gerenoveerde chalets beschikken over aparte sparuimtes, yogastudio’s of fitnessruimtes, in het besef dat eigenaren en gasten evenveel tijd kunnen besteden aan ontspannen en herstellen als aan skiën. Ontwikkelaars letten ook op energiezuinigheid en technologie – modern isolatiemateriaal, warmtepompen, driedubbel glas, enzovoort, worden geïnstalleerd, zowel om aan nieuwe regelgeving te voldoen als om in de smaak te vallen bij milieubewuste luxekopers. Smarthome-systemen (voor verlichting, verwarming, beveiliging, zelfs het plannen van het voorverwarmen van de sauna) zijn standaard in de topsegment woningen. Daarnaast zijn biophilic design-accenten – het integreren van natuurlijke elementen en optimaal benutten van daglicht en bergzicht – populair, in lijn met het wellness-thema.
Aan het architecturale front hanteert Courchevel strikte ontwerpcodes om zijn chaletcharme te behouden, dus extern is de trend evolutie in plaats van revolutie. Nieuwe chalets zien er nog steeds uit als traditionele chalets (schuine daken, houten gevels), maar ze zijn groter en verfijnder dan de rustieke hutten van vroeger. Sommige van de nieuwste “chalets” zijn in feite mini-villa’s (10.000+ vierkante voet) maar zorgvuldig gecamoufleerd met hout en steen. De voortdurende toestroom van luxe winkels en eetgelegenheden (met meer dan 40 designerboetieks en tientallen gastronomische adressen in 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) vult de vastgoedtrend aan – eigenaren verwachten tegenwoordig een volledig luxe ecosysteem. Samengevat leggen de vastgoedtrends van 2025 in Courchevel 1850 de nadruk op hoogwaardige wellnessvoorzieningen, modern alpien design en wonen met uitgebreide service (hetzij via bemande chalets of volledig verzorgde residenties). De markt speelt in op de wensen van kopers voor een jaarrond toevluchtsoord dat veel meer biedt dan alleen een plek om te slapen na het skiën.
Investeringskansen en Verwachte Rendementen
Potentieel voor waardestijging: Vastgoed in Courchevel 1850 wordt vaak gezien als een blue-chip investering, die zorgt voor solide kapitaalbehoud en langetermijnwaardestijging in plaats van snelle speculatieve winsten. Het trackrecord is indrukwekkend – de vastgoedwaarden in de Franse Alpen zijn sinds 2020 gemiddeld met ~30% gestegen (ongeveer 5,5% per jaar) investropa.com investropa.com, en toplocaties hebben het nog beter gedaan, vooral na de pandemie. In het geval van Courchevel zijn de prijzen de afgelopen jaren scherp gestegen (bijvoorbeeld +9% in 2024 alleen al) investropa.com, wat nieuwe maatstaven heeft gezet. Vooruitkijkend verwachten experts, hoewel het tempo wellicht zal afzwakken, een matige groei van ~3–7% per jaar op de Alpinemarkten tot 2026 investropa.com. Voor een ultraprime locatie als 1850 mag men redelijkerwijs verwachten dat de waardestijging aan de bovenkant van die bandbreedte zal zitten, tenzij er grote verstoringen optreden. Dit betekent dat een chalet van €10 miljoen vandaag vanzelf in waarde kan stijgen naar wellicht €11–12 miljoen binnen enkele jaren, puur door marktgroei. Bovendien suggereert het unieke vraag-en-aanbodgat in Courchevel dat het mogelijk boven-gemiddelde waardestijging kan meemaken – telkens als er een toestroom is van nieuwe vermogende kopers (bijvoorbeeld uit opkomende markten of een sterke economie), kunnen de prijzen stijgen door het beperkte aanbod. Kortom, de vooruitzichten voor kapitaalgroei blijven sterk, waardoor kopen en vasthouden een lonende strategie is. Zelfs op de zeer lange termijn hebben topvastgoeden in de Alpen een gestage waardestijging laten zien (bijvoorbeeld, eersteklas skichalets zijn sinds 2008 gemiddeld met ~33% in waarde gestegen, met een versnelling van de groei na 2020) investropa.com.
Huurinkomsten en rendement: Investeerders dienen zich ervan bewust te zijn dat de huuropbrengsten in Courchevel 1850 relatief laag zijn in procentuele termen, wat kenmerkend is voor ultra-luxe markten. Omdat de aankoopprijzen zo hoog zijn, betekent de huurinkomst, hoewel die absoluut gezien hoog is, een bescheiden jaarlijks rendement. Typische netto huur rendementen liggen rond de 2–3% in top resorts zoals Courchevel snowonly.com. Ter vergelijking: minder glamoureuze Franse Alpengebieden kunnen een netto rendement van 4–4,5% bieden snowonly.com, en het Franse nationale gemiddelde huur rendement (over alle vastgoedtypes) ligt rond de 6% mansion-properties.com. Dit betekent dat een investeerder in Courchevel doorgaans kapitaalappreciatie en eigen gebruik vooropstelt, boven hoge cash-on-cash rendementen. Een woning van bijvoorbeeld €5 miljoen kan misschien €200.000 bruto per jaar opleveren aan huur (indien verhuurd tijdens piekweken), wat na aftrek van kosten zo’n €150.000 netto kan zijn – ongeveer een rendement van 3%. Echter, wat deze cijfers niet laten zien, zijn de hoge huuropbrengsten en de mogelijkheid om eigenaarskosten te compenseren. Tijdens piekweken in de winter (Oud & Nieuw, schoolvakanties), kunnen wekelijkse huurprijzen voor topchalets de €80.000–€100.000 overstijgen businessinsider.com. Zelfs kleinere luxueuze appartementen kunnen tientallen duizenden euro’s per week opbrengen in het hoogseizoen. Als een eigenaar zijn woning 8–10 weken in de winter en mogelijk nog een paar weken in de zomer verhuurt, kan hij een aanzienlijk deel van de jaarlijkse uitgaven (personeel, onderhoud, belastingen) dekken en zelfs winst maken, terwijl hij toch zelf een deel van het jaar van de woning geniet.
Het is ook noemenswaardig dat de vraag naar verblijf zeer groot is in Courchevel voor de weken waarin eigenaren hun huis beschikbaar stellen voor verhuur. Specialisten in Alpenverhuur rapporteren dat goed gelegen chalets een bezettingsgraad van 70–90% gedurende de winter (en zelfs tot in de zomer) kunnen behalen snowonly.com. Door de toename van toerisme in alle seizoenen dragen juli–augustus nu ook aanzienlijk bij aan de huurinkomsten (zij het tegen een lager tarief dan in de winter). Zo kan een slimme eigenaar tijdens de hoogseizoenen nagenoeg een volledige bezetting behalen en een beter effectief rendement realiseren. Sommige panden worden beheerd door luxe touroperators of chaletverhuurbureaus, wat dit proces kan vereenvoudigen.
Investeringsstrategieën & kansen: Voor investeerders zijn er specifieke invalshoeken om rendement in Courchevel te maximaliseren:
Regelgeving en overheidsbeleid die van invloed zijn op vastgoed
Wetten inzake energie-efficiëntie (“Loi Climat”): Een belangrijke beleidswijziging die van invloed is op Frans vastgoed is het gefaseerd verbieden van verhuur van woningen met slechte energielabels. Vanaf 2025 mogen woningen met energielabel “G” niet langer legaal worden verhuurd in Frankrijk mansion-properties.com. In 2028 wordt dit verbod uitgebreid naar woningen met label “F” en in 2034 naar label “E”. In bergresorts kunnen veel traditionele chalets die decennia geleden gebouwd zijn, onder deze lagere categorieën vallen (vanwege enkel glas, onvoldoende isolatie, oudere verwarmingssystemen, enzovoort). Voor eigenaren in Courchevel is dit een urgent probleem geworden: om het verhuurpotentieel te behouden, moeten woningen aan de normen voldoen. We zien nu al een “flight to quality”, waarbij kopers zich richten op nieuwere, goed geïsoleerde chalets of chalets die reeds zijn voorzien van moderne verwarming en isolatie investropa.com investropa.com. Oudere chalets met slechte labels staan voor een tweedeling op de markt: ze worden óf met korting verkocht, of helemaal niet, of de eigenaren investeren in verbeteringen (zonnepanelen, warmtepompen, betere isolatie) om het label te verhogen. Deze regels hebben enigszins tegen de verwachting in juist de prijsstijging van hoogwaardige woningen ondersteund – omdat woningen met een A/B-label nog waardevoller en gewilder worden investropa.com investropa.com. In Courchevel 1850 hebben veel luxe chalets bijvoorbeeld al verbouwingen ondergaan om drievoudig glas, geothermische verwarming, enzovoort te installeren, zodat ze verhuurbaar blijven. Al met al stuurt dit beleid de markt richting duurzaamheid, wat op lange termijn de woningvoorraad verbetert en aansluit bij de persoonlijke waarden van veel kopers (veel vermogende kopers waarderen de milieuvriendelijke verbeteringen als onderdeel van een luxestandaard).
Korte termijn verhuurregulering: In toeristisch rijke gebieden in Frankrijk wordt gezocht naar een balans tussen winstgevende kortetermijnverhuur en de behoeften van de gemeenschap. In sommige Alpendorpen (vooral de grotere zoals Chamonix) hebben de lokale autoriteiten het aantal toeristenverblijven beperkt of zijn er speciale vergunningen vereist om deze te exploiteren dmproperties.com investropa.com. Chamonix heeft bijvoorbeeld quota ingevoerd voor vakantieverhuur in bepaalde zones om zo meer woningen vrij te maken voor lokale bewoners en seizoensarbeiders. Hoewel Courchevel door haar kleinere omvang en het karakter van volledig resort nog geen strikte limiet heeft opgelegd (de economie is afhankelijk van verhuur), is ook deze plaats niet immuun voor toezicht vanuit de regelgeving. Eigenaren in Courchevel moeten hun eigendommen registreren als ze deze kortdurend verhuren en toeristenbelasting betalen. Mochten er in de toekomst aanvullende regels komen – zoals het beperken van het aantal weken dat een woning mag worden verhuurd of het vereisen van een hoofdverblijfstatus voor onbeperkt verhuren – dan kan dit de investeringsstrategie beïnvloeden. Gezien het profiel van Courchevel 1850 (voornamelijk luxe tweede woningen en toeristische infrastructuur), zal een dergelijk beleid echter waarschijnlijk genuanceerd worden doorgevoerd. Opmerkelijk is dat door het beperken van het aanbod in plaatsen als Chamonix, deze dorpen onbedoeld meer vraag (en hogere prijzen) creëren voor de panden die wél beschikbaar zijn investropa.com investropa.com. Een vergelijkbaar effect zou kunnen optreden in Courchevel: als verhuur daar ooit wordt ingeperkt, kan de exclusieve selectie van woningen in de verhuurpool nóg meer vraag krijgen van vermogende toeristen. Het is iets om in de gaten te houden, maar per 2025 is Courchevel nog steeds een zeer verhuurvriendelijke markt zonder specifieke lokale verboden wat betreft vakantieverhuur (afgezien van nationale wetgeving).
Belastingen op tweede woningen: De Franse overheid en lokale gemeenten hebben belastingen ingevoerd die gericht zijn op eigenaren van tweede woningen, waaronder veel Courchevel-vastgoedeigenaren. Deze maatregelen omvatten hogere taxe d’habitation-toeslagen in gebieden die officieel zijn aangewezen als tekorten aan woningen voor lokale bewoners (zones tendues). Het departement Savoie, waar Courchevel onder valt, heeft in sommige gevallen tot 60% toeslag op de tweede woningbelasting toegestaan. Daarnaast hebben enkele populaire resorts een belasting op leegstaande woningen om te voorkomen dat woningen leeg blijven staan. In de praktijk zijn deze lokale belastingen voor een miljoenen-chalet relatief klein (enkele duizenden euro’s extra per jaar) en hebben ze welgestelde kopers niet afgeschrikt investropa.com. Het nationale belastingregime van Frankrijk kent enkele investeringsvriendelijke aspecten: er is geen algemene “buitenlandse kopersbelasting” en Frankrijk heeft in 2018 de vermogensbelasting aangepast zodat deze nu enkel op onroerend goed gericht is (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), die van toepassing is op netto onroerendgoedbezit boven €1,3 miljoen, met een progressief tarief tot ongeveer 1,5%. Veel buitenlandse kopers nemen dit gewoon mee in de kosten van het bezit van een Frans pand. Over huurinkomsten betalen buitenlandse eigenaren Franse inkomstenbelasting (met verdragen om dubbele belasting te voorkomen), maar zij kunnen wel kosten aftrekken, en aantrekkelijke regelingen zoals LMNP (verhuur van gemeubileerde woningen) bieden gunstige fiscale behandeling. Bovendien bestaan er belastingvoordelen voor verhuur: huurinkomsten uit gemeubileerde panden kunnen vaak worden verrekend met afschrijvingen en uitgaven, wat soms resulteert in zeer laag belastbaar inkomen bij een efficiënt beheerd chalet. Een ander belangrijk voordeel geldt voor nieuwbouw, zoals eerder genoemd – btw (20%) kan worden teruggevraagd als het pand verhuurd wordt met diensten, wat het rendement aanzienlijk verhoogt freespiritalpine.com. Er zijn ook belastingkredieten en subsidies voor eco-renovaties (als onderdeel van de groene initiatieven van Frankrijk). Al met al wordt de Franse regelgeving als stabiel en redelijk transparant beschouwd mansion-properties.com. Investeerders profiteren van sterke juridische bescherming (eigendomsrechten zijn stevig verankerd) mansion-properties.com en de Franse focus op duurzame huur versterkt waarschijnlijk de langetermijnwaarde van conforme eigendommen.
Strikte plannings- en bouwvoorschriften: Ontwikkeling in Courchevel 1850 wordt gereguleerd door strikte planningsregels die gericht zijn op het behoud van het bergmilieu en het exclusieve karakter van het resort. De Loi Montagne (Bergenwet) en lokale bestemmingsplannen beperken grootschalige ontwikkeling, vooral boven bepaalde hoogtes. In de praktijk betekent dit dat nieuwe bouwvergunningen schaars zijn – er ligt de nadruk op het renoveren van bestaande gebouwen in plaats van uit te breiden op ongerepte grond investropa.com. Hoogtebeperkingen zorgen ervoor dat chalets kleinschalig blijven (hier geen hoogbouwappartementen), en architectonische richtlijnen behouden de klassieke chaletstijl. Daarnaast vereist het bouwen van nieuwe vakantiewoningen in de Alpen vaak dat er een voordeel voor de gemeenschap wordt geboden (zoals het creëren van parkeergelegenheid of het ondersteunen van lokale huisvesting voor seizoensarbeiders) als tegenprestatie. Deze beleidsmaatregelen zorgen er effectief voor dat de schaarste van onroerend goed in Courchevel wordt vastgelegd. Voor eigenaren is dit goed nieuws omdat het overontwikkeling voorkomt, wat anders de vastgoedwaarde of de charme van het resort zou kunnen aantasten. De keerzijde is dat renovatieprojecten kostbaar en tijdrovend kunnen zijn vanwege vergunningstrajecten – maar de meeste luxekopers accepteren dit als onderdeel van het bezitten van een stukje paradijs. Opvallend is dat Zwitserland zelfs strengere regels heeft (zoals het Lex Weber-plafond op tweede woningen), terwijl Frankrijk ontwikkeling nog steeds toelaat, zij het op gecontroleerde wijze. De gemeenteraad van Courchevel moet een balans vinden tussen milieuduurzaamheid (lawinerisico’s, verkeer, watervoorraden) en haar status als bestemming van wereldklasse. Recente infrastructurele vernieuwingen (zoals nieuwe liften) gaan doorgaans gepaard met milieubeoordelingen en, waar mogelijk, worden bestaande voorzieningen herbestemd of verbeterd in plaats van nieuwe te bouwen.
Kortom, het regelgevingslandschap in 2025 voor eigenaren van onroerend goed in Courchevel wordt gekenmerkt door een focus op kwaliteit en naleving: energiezuinige woningen, verantwoord verhuren en gecontroleerde ontwikkeling. Deze maatregelen zorgen, hoewel ze extra complexiteit voor eigenaren meebrengen, er doorgaans voor dat de langetermijnwaarde en exclusiviteit van vastgoed in Courchevel wordt versterkt. Kopers wordt aangeraden erop te letten dat hun beoogde eigendom aan de nieuwe normen voldoet of redelijkerwijs kan worden aangepast – en om lokale experts in te schakelen bij het navigeren door fiscale optimalisatie en verhuurregels. Belangrijk is dat Frankrijk buitenlandse kopers verwelkomt (geen beperkingen op nationaliteit voor aankopen), wat de kopersmarkt in Courchevel net zo breed houdt als altijd, van Europa tot Amerika tot Azië.
Seizoensdynamiek en hun impact op prijs & beschikbaarheid
Winter piekseizoen (hoogseizoen): Courchevel 1850 is in de kern een skiresort, en de winter is wanneer het dorp echt tot leven komt – dit heeft directe gevolgen voor het gebruik en de prijsstelling van onroerend goed. De periode december–april is het hoogseizoen, waarbij Kerst/Nieuwjaar en februari (schoolvakanties) de absolute hoogtepunten zijn. Tijdens deze periodes schiet de vraag naar accommodatie omhoog. Chalet-eigenaren die hun eigendom verhuren, verdienen vaak het grootste deel van hun jaarlijkse huurinkomsten in slechts 2–3 vakantieweken. Hierdoor liggen de huurprijzen in de winter extreem hoog (bijvoorbeeld, €50k+ per week voor een luxe chalet met 4 slaapkamers is standaard tijdens nieuwjaarsweek). Verkoopactiviteit kan ook pieken in de winter, omdat welgestelde bezoekers soms besluiten dat zij na het beleven van de lifestyle zelf een stukje Courchevel willen bezitten. Het is niet ongewoon dat er tijdens het hoogseizoen ter plekke bezichtigingen plaatsvinden op aandringen van betoverde huurders. Wel is het zo dat de verkoopvoorraad meestal het laagst is in de winter – veel eigenaren wachten met aanbieden tot de lente/zomer om zo geen lucratieve winterverhuur of eigen vakantietijd te verstoren. Dus, de winter is wanneer kopers het product ervaren (het resort en vaak het pand als huurder), maar de daadwerkelijke transacties worden vaak afgesloten in het tussenseizoen.
Lente en herfst (laagseizoenen): Eind april sluiten de skiliften en komt Courchevel in een rustiger fase. De lentedoooi en het tussenseizoen (mei, juni) zorgen ervoor dat veel winkels en restaurants gesloten zijn. Evenzo is na de korte zomer de herfst (eind september tot en met november) het laagseizoen, met minimale toeristische activiteit. Deze periodes waren historisch gezien rustige tijden voor het resort – een moment waarop chaletteigenaren renovaties of upgrades uitvoeren, het personeel pauze neemt en het dorp weer op adem komt. Qua markt is het laagseizoen wanneer de voorraad meestal het hoogst is en waar kopers mogelijk iets meer onderhandelingsruimte hebben. Verkoper die in het laagseizoen aanbieden, weten dat ze een kleinere kopersgroep aanspreken; als ze gemotiveerd zijn, prijzen ze vaak wat scherper. Aangezien de eigenaren van Courchevel doorgaans niet om geld verlegen zitten, moet men echter geen drastische seizoenskortingen verwachten – de markt is niet als een seizoenshuurmarkt die sterk schommelt. Vastgoedprijzen dalen niet in de zomer/het laagseizoen; hooguit is er wat meer ruimte voor onderhandeling of een kans om te kopen zonder concurrerende biedingen. Sommige slimme kopers plannen hun zoektocht juist in de lente: na een druk skiseizoen zijn er enkele eigenaren die overwegen te verkopen (vooral als een pand niet verhuurd of gebruikt is zoals verwacht). Ook hebben makelaars in het laagseizoen meer tijd om met klanten te werken, waardoor kopers soms meer aandacht krijgen en er meer mogelijkheden zijn om het aanbod grondig te verkennen.
Zomerseizoen (Secundair Hoogseizoen): Zomer (juli–augustus) in Courchevel is aanzienlijk populairder geworden nu de Alpen zich profileren als een bestemming voor het hele jaar. Hoewel de zomer niet zo druk is als de winter, wordt het niet langer over het hoofd gezien. Gezinnen en buitenliefhebbers komen voor wandelingen, mountainbiken, trailrunning, golf (in de buurt) en ontspanning in de Alpen. Het klimaat is aangenaam (warme dagen, koele nachten) en het landschap is prachtig, waardoor Courchevel ook in de zomer een luxe bergbestemming is. Deze trend heeft een aantal effecten: huurinkomsten in de zomer leveren nu een aanzienlijke bijdrage, met veel chalets en appartementen die wekelijks worden verhuurd aan toeristen uit Europa, het Midden-Oosten (die vaak koelte zoeken in de zomer) en daarbuiten. De bezettingsgraden kunnen in het hoogseizoen ’s zomers oplopen tot 70%+ voor gewilde panden snowonly.com. Huurprijzen zijn lager dan in de winter, maar nog steeds goed – bijvoorbeeld, dat chalet van €50k/week in de winter kost in augustus wellicht €15k–€20k/week. Voor eigenaars betekent dit dat het pand niet 8 maanden per jaar leeg staat; het kan in meer seizoenen worden gebruikt of opgebracht. Cultureel gezien ontwikkelt Courchevel zich tot een tweeseizoenen resort, vergelijkbaar met hoe Megève of Chamonix dat al lang zijn. Infrastructuur zoals liften die ’s zomers draaien (voor wandelaars/fietsers) en evenementen zoals muziek- of vuurwerkfestivals trekken bezoekers. In de hele Alpen is er bovendien een grote stijging in zomerbezoek: Chamonix zag een toename van 46% in verkochte zomer-liftpassen over twee jaar dmproperties.com, en ook de zomercijfers van Courchevel stijgen gestaag. Deze jaarrond aantrekkingskracht ondersteunt de vastgoedwaarden omdat eigenaars meer gebruik (en potentiële inkomsten) uit hun investering halen. Ook wordt het seizoenskarakter van bedrijven enigszins verzacht, waardoor het dorp het hele jaar leefbaar blijft.
Impact op beschikbaarheid: De seizoenscyclus beïnvloedt wanneer panden op de markt komen. Veel verkopers kiezen ervoor om laat in de winter of in het voorjaar te verkopen (na nog één seizoen genoten te hebben of om de lente-bezoekers aan te trekken) zodat transacties in de zomer kunnen worden afgerond, vóór de volgende winter. Nieuwe projecten mikken vaak op oplevering in het najaar, zodat kopers hun pand in het winterseizoen kunnen gebruiken. Hierdoor vindt er in de herfst vaak een piek plaats in overdrachten (notariskantoren in de Alpen hebben het dan ook druk in oktober-november om alles af te ronden zodat de sleutels vóór Kerst overhandigd zijn). Voor verhuurders geldt dat zij al vroeg in het najaar moeten beslissen of zij de weken in het hoogseizoen willen verhuren of zelf gebruiken, aangezien verhuurmakelaars al vanaf september beginnen met het promoten van winterchalets voor het komende seizoen.
Prijsdynamiek: Men zou kunnen aannemen dat kopen in de winter duurder is vanwege de vraag – maar in onroerend goed zijn de prijzen in Courchevel relatief stabiel gedurende de seizoenen (anders dan hotels, verdubbelen woningprijzen niet in de winter). Echter, de waargenomen waarde van een woning is het hoogst in de winter: een skichalet ziet er het aantrekkelijkst uit als het omringd is door sneeuw en bruisende activiteiten. Dit leidt er soms toe dat woningen in de winter sneller tegen de vraagprijs worden verkocht, terwijl voor hetzelfde pand in het verlaten laagseizoen eerder een brutale aanbieding gedaan wordt. In die zin kan er in de winter sprake zijn van “emotioneel aankopen” – een koper wordt verliefd op de plek op het hoogtepunt van de sfeer en betaalt de volle prijs. Omgekeerd geeft een nauwgezette investeerder er misschien de voorkeur aan om in de zomer te inspecteren, om te controleren op eventuele problemen die in de winter onder de sneeuw verborgen zijn (dakconditie, perceelgrenzen, etc.), en te onderhandelen in een minder hectische sfeer.
Gebruikerstrends – Langere Verblijven: Een andere seizoensverandering is dat eigenaren (en huurders) langere periodes in Courchevel doorbrengen dan voorheen. Door de opkomst van remote werken komen sommige eigenaren nu voor meerdere maanden – bijvoorbeeld continu van december tot februari – in plaats van alleen een vakantieweek. Ze werken doordeweeks vanuit hun chalet en skiën in de pauzes, en behandelen het als een tweede thuis. Evenzo komen sommigen in de zomer voor een maand om te ontsnappen aan het stadsleven. Deze trend vervaagt de seizoensgrenzen en verhoogt de vraag naar meer comfortabele, huiselijke voorzieningen (thuiswerkplekken, betrouwbaar internet, etc., waarin Courchevel heeft geïnvesteerd door glasvezel breedband in het gebied aan te leggen). Het versterkt het idee dat Courchevel niet alleen een vluchtig skioord is, maar een alpendorp voor het hele jaar.
Concluderend, seizoensinvloeden in Courchevel zorgen voor een cyclisch ritme op de markt, waarbij de winter de koning is voor zowel gebruik als beleving, maar de zomer steeds belangrijker wordt. Hoewel de woningprijzen zelf niet per seizoen schommelen, zijn de timing van verkopen, bezetting en het aanbod allemaal seizoensgebonden. Slimme investeerders stemmen hun strategie af op deze kalender: misschien kopen in het voorjaar, upgraden buiten het seizoen en profiteren van verhuur tijdens het hoogseizoen. De inspanningen om het toerismeseizoen te spreiden (zowel winter als zomer) maken het speelveld geleidelijk gelijker, wat het onroerend goed waardevoller maakt, omdat het een groter deel van het jaar rendeert en deel uitmaakt van een gemeenschap die niet de helft van het jaar dicht is.
Infra-ontwikkelingen en Toeristische Groei
Upgrades van skiinfrastructuur: Courchevel en de Trois Vallées investeren voortdurend in hun skiinfrastructuur, met het besef dat een moderne, efficiënte ski-ervaring cruciaal is voor het behouden van vastgoedwaarde en het aantrekken van welvarende bezoekers. Een recent hoogtepunt is de volledig gerenoveerde Saulire-kabelbaan, die in de winter van 2024/25 heropent met gloednieuwe panoramische cabines en weelderig comfort seecourchevel.com. Saulire is een kenmerkende lift (waarmee skiërs naar 2.700m worden gebracht met uitzicht op de Mont Blanc), en de upgrade benadrukt de toewijding van het resort aan eersteklas faciliteiten. Daarnaast zijn de beginnerszones in 1850 verbeterd met nieuwe overdekte lopende banden (tapijtliften) ter vervanging van oudere liften, zodat kinderen en beginners beschut en comfortabel omhoog kunnen seecourchevel.com. De afgelopen jaren heeft Courchevel ook de sneeuwkanonnen uitgebreid om van begin december tot eind april skiën te garanderen, zelfs in sneeuwarme jaren. Ter voorbereiding op de Wereldkampioenschappen Skiën 2023 (georganiseerd in Courchevel-Méribel), werd bijvoorbeeld miljoenen geïnvesteerd in pistevoorbereidingen, nieuwe pistebully’s en sneeuwkanonnen om wereldklasse omstandigheden te garanderen. Connectiviteit binnen het skigebied blijft ongeëvenaard: Courchevel is naadloos verbonden met Méribel en Val Thorens, en recente projecten zoals de Orelle-Cime Caron kabelbaan uit 2021 (in de “4e Vallei”) hebben van de 3 Vallées één groot speelterrein gemaakt snowonly.com. Voor vastgoedeigenaren betekenen deze upgrades constante skikwaliteit en betere gastbelevingen, wat op zijn beurt de vraag naar verhuur hoog houdt en de hoge vastgoedprijzen rechtvaardigt.
Luxe Voorzieningen & Uitbreiding: Verbeteringen op de berg gaan hand in hand met ontwikkelingen in de resortdorpen. Courchevel 1850 beschikt al over een van de hoogste concentraties van 5-sterrenhotels ter wereld (buiten grote steden) businessinsider.com. Dit omvat beroemde etablissementen als Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée en anderen, die bezoekers verwennen en het profiel van het resort verhogen. Indrukwekkend is dat Courchevel (alle niveaus) 7 restaurants met Michelin-sterren heeft, het meeste in de Alpen businessinsider.com, waarmee het zijn status als culinaire bestemming versterkt. De trend gaat richting ervaringsgerichte luxe: nieuwe projecten combineren accommodaties met high-end winkelgalerijen, privéclubs en wellnesscentra. Een opmerkelijke ontwikkeling is het aankomende Maya Collection hotel, een ultra-luxe hotel dat in december 2025 in Courchevel moet openen voguebusiness.com. Evenzo is de Monte-Carlo Société des Bains de Mer (het bedrijf achter de weelderige casino’s en hotels van Monaco) betrokken bij Courchevel met plannen voor luxe lodges en gastvrijheidsprojecten tegen 2026 voguebusiness.com. Deze projecten geven aan dat investeerders flink investeren in de toeristische infrastructuur van Courchevel, in afwachting van aanhoudende vraag. Het resort maakt zich ook op om zijn 80-jarig jubileum in 2026/27 te vieren, waarschijnlijk met de opening van enkele van deze nieuwe locaties en het organiseren van spraakmakende evenementen voguebusiness.com. Voor vastgoedeigenaren is de toestroom van bekende luxemerken een zegen: het vergroot de aantrekkingskracht van het resort (waardoor nieuwe, welvarende bezoekers worden aangetrokken die mogelijk zelf kopers worden) en verfrist voortdurend Courchevel’s cachet. De aanwezigheid van merken als Louis Vuitton, Dior, Cartier, enzovoorts in Courchevel’s winkelgebied (die daar allemaal boetieks hebben) draagt bij aan dat kosmopolitische gevoel voguebusiness.com.
Vervoer en bereikbaarheid: De bereikbaarheid van Courchevel is altijd onderdeel geweest van de luxe aantrekkingskracht. Het resort beschikt uniek over een privé altiport (vliegveld) direct boven 1850, een van de hoogste in Europa, waardoor kleine privéjets en helikopters letterlijk op de piste kunnen landen businessinsider.com. Dit betekent dat VIP’s rechtstreeks vanuit Parijs of Genève naar Courchevel kunnen vliegen en urenlange transfers over de weg vermijden. De altiport, beroemd om zijn korte oplopende landingsbaan, is ook een toeristische attractie in de winter (skiërs houden even pauze om vliegtuigen te zien opstijgen/landen) businessinsider.com. Op het gebied van bredere vervoersinfrastructuur zijn er grote ontwikkelingen in de regio: de in aanbouw zijnde Lyon-Turijn hogesnelheidslijn (waarvan een deel een station in Saint-Jean-de-Maurienne omvat, op ongeveer 45 minuten rijden van Courchevel) moet tegen het einde van het decennium voltooid zijn snowonly.com. Zodra deze klaar is, zal de reistijd van Parijs naar de Franse Alpen drastisch worden verkort – wat mogelijk meer weekendbezoekers zal aantrekken. Stel je voor dat je Moûtiers (het dalstadje voor Courchevel) in slechts 4 uur per trein vanuit Parijs kunt bereiken; dit zou Courchevel toegankelijker kunnen maken voor een nog breder Europees publiek, waaronder mensen die liever niet vliegen. Bovendien blijven lokale wegverbeteringen (de route van Moûtiers naar Courchevel is door de jaren heen voorzien van upgrades en betere tunnels) bijdragen aan meer veiligheid en minder files tijdens piekweken. Al deze verbeteringen samen versterken Courchevels aantrekkingskracht als een handig luxe toevluchtsoord, ondanks de afgelegen berglocatie.
Duurzaamheid & Milieu: In het licht van de dubbele dreiging van klimaatverandering en stijgende energiekosten hebben de autoriteiten van Courchevel en de liftoperators duurzame upgrades doorgevoerd. De Societé des 3 Vallées (S3V), die de skiliften exploiteert, voorziet nu 100% van de liften van hernieuwbare energie (waterkracht en zonne-energie) seecourchevel.com. In 2024 hebben zij zonnepanelen geïnstalleerd op het Ariondaz gondelstation in Courchevel Moriond om ter plaatse elektriciteit op te wekken, voldoende om een stoeltjeslift te laten draaien op zonne-energie seecourchevel.com. Ze hebben ook geïnvesteerd in energiezuinige pistebully’s die door GPS worden geleid, waardoor de pisteroutes geoptimaliseerd worden en het brandstofverbruik vermindert seecourchevel.com. Voor vastgoedprojecten voldoen nieuwe gebouwen aan strengere isolatienormen en bevatten zij vaak geothermische verwarming of zonneverwarming voor zwembaden, enz. De overheid van het resort heeft maatregelen genomen zoals het subsidiëren van energierenovaties voor oudere gebouwen. Zelfs kleine beleidsmaatregelen, zoals het wettelijk verplichten van winterbanden op voertuigen tijdens het seizoen voor de veiligheid seecourchevel.com, tonen een focus op duurzaamheid en veiligheid. Deze inspanningen zorgen ervoor dat Courchevel op lange termijn levensvatbaar blijft als skigebied (door klimaatimpact te beperken) en zijn een verkooppunt voor milieubewuste investeerders. Ook omdat welgestelde klanten steeds meer aandacht besteden aan milieubewustzijn, vergroot een “groen” resort de aantrekkingskracht. Dit alles voegt immateriële waarde toe aan onroerend goed: een goed geleid, duurzaam resort zal zijn status (en dus de vraag naar vastgoed) tot ver in de toekomst behouden.
Evenementen en Wereldwijde Reputatie: Courchevel stond volop in de schijnwerpers tijdens de FIS Alpine Wereldkampioenschappen Skiën in februari 2023, die samen met Méribel werden georganiseerd. Het resort profiteerde van internationale media-aandacht en gebruikte de gelegenheid om zijn faciliteiten te tonen (waaronder een nieuw finishstadion en vernieuwde liften). Het succesvolle evenement toonde aan dat Courchevel in staat is grootschalige evenementen te organiseren, wat positief is voor toekomstige plannen zoals de Olympische Spelen. De Franse Alpen (waaronder Courchevel) zijn namelijk sterke kanshebbers om de Olympische Winterspelen van 2030 te organiseren, en velen verwachten dat zij deze zullen binnenslepen voguebusiness.com voguebusiness.com. Dit vooruitzicht heeft al geleid tot een versnelling van bepaalde projecten – zo is er een herontwerp gepland van de “snow front” van Courchevel 1850 en het Chenus liftstation om het centrale dorpsgebied te moderniseren in aanloop naar een mogelijke Olympische uitlichting voguebusiness.com. Mocht de Olympische Spelen worden bevestigd, reken dan op een mini-hausse in infrastructuurinvesteringen: betere wegen, mogelijk uitgebreidere accommodaties (hoewel in het geval van Courchevel wellicht tijdelijke faciliteiten gezien het bouwplafond), en algemene verfraaiing. Zelfs als Courchevel geen officiële locatie wordt, zal het onvermijdelijk hoogwaardigheidsbekleders of teams ontvangen voor trainingen (zoals het in eerdere Winterspelen heeft gedaan), en zal de algemene toeristische impuls enorm zijn. Daarnaast zullen de vieringen van het 80-jarig jubileum in 2026/27 waarschijnlijk speciale evenementen omvatten, mogelijk de opening van nieuwe musea of culturele locaties ter ere van Courchevels pioniersrol als speciaal aangelegd skioord (opgericht in 1946). Zulke culturele investeringen voegen extra lagen toe aan de aantrekkingskracht van het resort, buiten het skiën om.
| Resort | Typische prijsklasse prime (€/m²) | Recente jaarlijkse prijsstijging |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (hoogste in Frankrijk) | +9% (2024) investropa.com (grootste groei in Frankrijk) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (bijna gelijk aan Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (sterk, maar lager dan 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 gemiddeld (ongeveer €10k–€12k+ voor prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabiele groei) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (onder de top in de Alpen) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com (Zwitserse Alpen gem.groei) |
*Zwitserse resorts hadden gemiddeld ongeveer 3,5% groei in 2024 dmproperties.com; Verbier, als een toonaangevend Zwitsers resort, zag waarschijnlijk een vergelijkbare of iets hogere groei gezien de vraag.
Groei van het toerisme en toekomstige plannen: Het gecombineerde effect van bovenstaande punten komt tot uiting in de toerismecijfers: in het seizoen 2024/25 registreerde Courchevel ongeveer 1,2 miljoen overnachtingen, een stijging van 16% ten opzichte van het seizoen 2018 (voor Covid) voguebusiness.com. Dat is een opmerkelijke groei voor een toch al gevestigde bestemming. Deze groei maakt deel uit van een strategisch plan om het resort het hele jaar door en internationaal op de markt te brengen. Het toerismebureau heeft zich gericht op nieuwe markten (zo worden via roadshows en partnerschappen nu meer bezoekers uit de VS, het Midden-Oosten en Azië aangetrokken). De introductie van de Ikon en Epic skipassen (wereldwijde seizoenspassen) die dagen in de 3 Vallées bevatten, maakt het voor internationale skiërs (vooral Amerikanen) gemakkelijker om Courchevel uit te proberen, en velen zijn er verliefd op geworden dmproperties.com. De planners van het resort houden ook rekening met het vinden van een balans tussen groei en exclusiviteit: in tegenstelling tot sommige massamarkt skigebieden, probeert Courchevel niet het aantal skiërs drastisch te verhogen (wat de liften en pistes zou kunnen belasten). In plaats daarvan focussen ze op het verhogen van de kwaliteit – bijvoorbeeld betere ervaringen, meer niet-ski activiteiten (Aquamotion waterpark, hondensleeën, paragliden, enz.), en verbeterde service (apps voor on-demand services, ski-conciërge, enz.). Op deze manier behoudt Courchevel zijn high-end merk – wat op zijn beurt vermogende bezoekers (en vastgoedkopers) blijft aantrekken. Belangrijk is dat de synergie tussen publieke investeringen (in liften, wegen, evenementen) en private investeringen (in hotels, winkels, chalets) een versterkende cyclus creëert: het resort blijft toonaangevend in luxe, waardoor het vastgoed hier tot de meest begeerde ter wereld blijft behoren.
Vergelijkende analyse met andere Alpendorpen (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 wordt vaak in één adem genoemd met een select aantal elite skioorden in de Alpen. Om de vastgoedmarkt in perspectief te plaatsen, is het nuttig om belangrijke statistieken en kenmerken te vergelijken met Val d’Isère en Megève (de Franse tegenhangers) en Verbier (een topconcurrent uit Zwitserland):
Prijzen: De prijzen in Courchevel 1850 bevinden zich aan de absolute top van de Franse markt – het is het enige Franse resort dat qua prijs consistent concurreert met de Zwitserse zwaargewichten investropa.com. De topsegmenten van Val d’Isère komen dicht in de buurt (bijna €30k/m² voor de beste panden) investropa.com, maar gemiddeld genomen blijft Courchevel aan kop. Megève, hoewel heel prestigieus, heeft doorgaans lagere prijsniveaus – een weerspiegeling van de lagere ligging en het grotere aanbod van ontwikkelbare grond (het is een uitgestrekte stad). Zo kan een stijlvol chalet dat €5 mln kost in Megève, in Courchevel 1850 gemakkelijk €8–€10 mln kosten. Verbier valt op als directe concurrent qua exclusiviteit en prijs: zoals te zien is begint eersteklas vastgoed in Verbier rond de CHF 22.100 (~€23.600) per m² en loopt het door tot ver in de €30k ubs.com ubs.com. Sterker nog, Zwitserland telt de vijf duurste skimarkten in de Alpen, met St. Moritz en Gstaad die vaak boven de ~€40k/m² uitkomen voor absolute topobjecten ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 zit daar net onder – voorlopig. Het is noemenswaardig dat Courchevel’s prijsstijging van 9% in 2024 hoger was dan die van elk Zwitsers resort dat jaar, wat erop duidt dat het verschil wellicht kleiner wordt dmproperties.com.
Voor investeerders betekenen deze prijsverschillen ook dat instaptickets variëren: men kan een luxe appartement in Megève kopen voor de prijs van een heel klein flatje in 1850. Als de drijfveer puur investeren is, zien sommigen wellicht meer waarde in Megève of opkomende Franse resorts (met meer opwaarts potentieel in procenten), maar de aantrekkingskracht van Courchevel is dat het een blue-chip bezit is – vergelijkbaar met bezit in Monaco versus een goedkopere stad.
Vraag & kopersmix: Alle vier de resorts trekken internationaal welgestelde kopers aan, maar met nuances:
Huurmarkt & Rendementen: Courchevel en Val d’Isère hebben allebei een sterke winterse huurmarkt, maar Courchevel vraagt hogere weekprijzen vanwege zijn prestige en voorzieningen (gastronomie, etc.). Een ski-in/ski-out chalet in Courchevel 1850 kan voor meer worden verhuurd dan een vergelijkbaar chalet in Val d’Isère, wellicht 20–30% meer, wat Courchevel’s positionering weerspiegelt. De huurmarkt van Megève is iets seizoensmatiger (druk rond Kerst en februari, rustiger tussendoor) en heeft ook een zomerverhuurmarkt voor golf/vakantiehuizen. Verbier’s verhuurprijzen zijn vergelijkbaar met die van Courchevel tijdens de piekweken (beide behoren tot de absolute top qua huurprijzen) – een chalet dat €100k/week kost in Courchevel kan net zo goed CHF 100k/week kosten in Verbier. Netto rendementen in al deze topgebieden blijven relatief laag (~2–3%) zoals vermeld op snowonly.com. Opvallend is dat het bezit van onroerend goed in Zwitserse resorts vaak gepaard gaat met hogere eigendomskosten (Zwitserse panden brengen jaarlijkse kantonale vermogensbelasting met zich mee en diensten zijn vaak duurder), maar ook met strikte verhuurregels (sommige Zwitserse tweede woningen mogen niet gemakkelijk worden verhuurd als ze zijn gekocht onder een vergunning voor persoonlijk gebruik). Frankrijk is eigenlijk iets eenvoudiger wat betreft verhuur.
Hoogte & Sneeuwzekerheid: Courchevel 1850 en Val d’Isère liggen beide op grote hoogte (1850m en 1850m voor Val’s dorp La Daille, met het hoofd dorp van Val op 1800m) en hebben skiterreinen tot 3000+m. Dit zorgt voor uitstekende sneeuwzekerheid, wat – nu het klimaat opwarmt – een cruciale troef is en deels de reden is dat deze dorpen vooroplopen in prijsstijgingen. Megève, op 1100m in het dorp, heeft meer last van slechte sneeuwjaren (hoewel er is geïnvesteerd in sneeuwkanonnen). Verbier ligt rond de 1500m, met skiën tot 3300m op de Mont Fort, en is daardoor ook behoorlijk sneeuwzeker. De trend van een “hoogtepremie” is duidelijk merkbaar: resorts boven 1500m hebben aanzienlijk sterkere groei doorgemaakt dan lager gelegen gebieden investropa.com. Dat is gunstig voor Courchevel, Val d’Isère, Verbier – en een klein punt van zorg voor Megève (hoewel de zomerattracties en charme van Megève het andere sterke kanten geven).
Leefstijl & Infrastructuur: Elke resort heeft een eigen unieke levensstijl. Courchevel 1850 draait om glamour en gemak – je kunt tot in het dorp skiën, vervolgens shoppen bij Chanel, dineren in een paleishotel en genieten van een nachtleven met trendy clubs en kunstgalerieën. Val d’Isère combineert fanatiek skiën met een levendige dorpssfeer die wat gemoedelijker is; er zijn volop luxe chalets en zelfs enkele vijfsterrenhotels, maar de vibe is meer “luxe voor ski-enthousiastelingen” dan Courchevel’s “overdadige luxe”. Megève biedt een sfeervol middeleeuws dorpscentrum, paardenkoetsen en een mix van luxe en authenticiteit – het draait net zo goed om gezien worden in het dorp (vergelijkbaar met St. Moritz) als om skiën. Het is ook echt een jaarrond dorp met een flinke permanente bevolking, wat aantrekkelijk is voor wie een levendige gemeenschap zoekt. Verbier staat bekend om nachtleven en off-piste – overdag zeer sportief, ’s avonds erg sociaal. Het is net iets minder uitgesproken in ultra-luxe retail (minder designerboetieks dan Courchevel), maar wel met hoogwaardige diensten en evenementen (zoals het Verbier Muziekfestival).
Vanuit het perspectief van een investeerder: Courchevel vs Verbier is vaak een kwestie van voorkeur voor het Franse of Zwitserse systeem. Sommigen geven de voorkeur aan Frankrijk vanwege het eenvoudigere aankoopproces en het ontbreken van beperkingen voor buitenlandse kopers, plus de levensstijl (taal, eten, cultuur). Anderen kiezen voor Zwitserland vanwege de stabiliteit, privacy en prestige (en sommige potentiële fiscale voordelen). In puur investeringsopzicht hebben beide gebieden een sterke kapitaalgroei gekend. Een voordeel voor Courchevel: geen quota op buitenlands eigendom, waardoor de liquiditeit hoog is – elke miljardair, waar dan ook vandaan, kan vrij in Courchevel kopen. In Verbier zijn de vergunningen voor buitenlandse kopers jaarlijks beperkt, wat de liquiditeit kan beperken (hoewel dit het aanbod van kopers ook onder controle houdt en zo paradoxaal genoeg de prijzen ondersteunt).
Vergelijkend vooruitzicht: Al deze topresorts zullen waarschijnlijk goed blijven presteren. De recente groeispurt van Courchevel geeft aan dat het de Zwitsers qua topprijzen in Europa zou kunnen uitdagen als de trends doorzetten. Val d’Isère ondergaat momenteel verbeteringen (er is bijvoorbeeld een groot nieuw luxueus project “Le Coin de Val” in ontwikkeling) waardoor het competitief blijft. Megève’s iets zachtere prijsstelling kan het aantrekkelijk maken voor investeerders die luxe willen tegen een (relatief) koopje, en het heeft een trouwe ultra-rijke Franse aanhang die zorgt voor stabiliteit. Verbier, met zijn internationale aantrekkingskracht en beperkte aanbod (het dorp wordt ook geografisch begrensd), zal een waardige tegenhanger van Courchevel blijven.
Samengevat: Courchevel 1850 steekt zelfs onder de elite boven de rest uit: het is wellicht het best te vergelijken met St. Moritz of Gstaad qua exclusiviteit. Binnen Frankrijk is Courchevel nummer één, met Val d’Isère een sterke nummer twee, en Megève als een solide nummer drie (sommigen noemen ook Méribel of Chamonix, maar die zitten qua prijs een niveau lager). Binnen de bredere Alpen is Courchevel één van de weinigen die de mondiale ultra-rijken op dezelfde schaal als Zwitserse resorts aantrekt. Dit is gunstig voor het vastgoed – het betekent dat de kopersgroep zo diep en divers is als maar mogelijk. Voor een vermogend individu die tussen deze locaties kiest, draait de beslissing vaak uit op persoonlijke voorkeur: de charmante elegantie van Megève, de sportieve chic van Val, de kosmopolitische allure van Courchevel of de hedonistische sfeer van Verbier. Vanuit puur investeringsoogpunt geven het momentum van Courchevel en de openheid van Frankrijk het een klein voordeel in 2025 en daarna.
Vooruitzicht 2026–2028: Marktprognose en Sleutelfactoren
Kijkend naar de periode 2026–2028 blijft het vooruitzicht voor de vastgoedmarkt van Courchevel 1850 zeer positief, met enkele kanttekeningen en trends om in de gaten te houden:
Aanhoudende prijsstijging: Alles wijst erop dat de vastgoedwaarden in Courchevel de komende jaren blijven stijgen. De groei zal jaarlijks wellicht niet zo steil zijn als de sprong van 9% in 2024, maar zelfs voorzichtige prognoses wijzen op jaarlijkse stijgingen van 3–5% in de toplocaties investropa.com. Dit wordt ondersteund door verschillende factoren: aanhoudend schaars aanbod, sterke internationale vraag en het feit dat het resort zich heeft ontwikkeld tot een echte luxe bestemming voor alle seizoenen. Tegen 2028 kunnen we gemakkelijk zien dat ultra-prime chalets meer dan €35.000 per m² gaan opbrengen, zeker als enkele recordverkopen nieuwe maatstaven zetten. Daarmee zou Courchevel 1850 stevig tot de duurste skivastgoedmarkten ter wereld behoren, en mogelijk het gat met plekken als St. Moritz/Gstaad verkleinen. Het samengestelde effect van zelfs 5% groei per jaar betekent dat een chalet dat nu €15 miljoen waard is, in 2028 mogelijk rond de €18+ miljoen waard kan zijn, in lijn met de groeitrend investropa.com.
Wereldwijde economische factoren: Er dient rekening gehouden te worden met bredere economische omstandigheden. Vanaf 2025 zijn de rentevoeten in Europa gestabiliseerd en zelfs gedaald (ECB-depositorente ~2,5% na verlagingen), wat de betaalbaarheid van hypotheken heeft verbeterd investropa.com. Als deze lage rentestand aanhoudt of de rente verder daalt in 2026–2027, geeft dat extra stimulans aan kopers in het hoogste segment die financiering gebruiken (sommigen doen dit voor hefboomwerking, ook als het niet strikt noodzakelijk is). Omgekeerd, als de inflatie fors stijgt en rentetarieven weer oplopen, kunnen reguliere vastgoedmarkten afkoelen – maar doorgaans zijn topluxe vastgoedmarkten minder gevoelig voor rente (meestal zijn het cash kopers). Geopolitieke stabiliteit speelt ook een rol: Courchevel profiteerde ervan een veilige, aantrekkelijke bestemming te zijn tijdens het herstel na de pandemie en bij geopolitieke spanningen. Als die onzekerheden wereldwijd aanhouden, spreiden HNWIs vaak hun vermogen uit veiligheid in vastgoed, wat Courchevel ten goede kan komen. De Franse politieke context (zoals wijzigingen in vermogensbelasting) is ook de moeite van het volgen waard, al zijn er geen aanwijzingen voor radicale veranderingen op korte termijn. Kortom, zolang er geen grote mondiale financiële crisis plaatsvindt, lijkt de economische achtergrond gunstig voor verdere investeringen in luxe Alpenvastgoed.
Verschuivingen in kopersdemografie: We verwachten nieuwe groepen kopers in de komende jaren. Met name Aziatische kopers (vooral Chinezen) waren in 2020–2022 grotendeels afwezig vanwege reisbeperkingen; nu het wereldwijde reizen weer normaliseert, is meer interesse uit Azië waarschijnlijk. Het ultra-luxe profiel van Courchevel is zeer geschikt voor welvarende Aziatische investeerders die op zoek zijn naar prestigevastgoed in het buitenland – iets dat al opvalt in 2025 volgens investropa.com. Op vergelijkbare wijze kan het kopersbestand uit het Midden-Oosten (bijvoorbeeld de Golfstaten) groeien; Courchevel heeft de afgelopen jaren meer bezoekers vanuit de VAE, Saoedi-Arabië, enz. gezien, met name in augustus en rond Nieuwjaar. Deze internationale segmenten zullen de vraag verdiepen. Amerikaanse kopers zullen naar verwachting hun sterke aanwezigheid behouden, vooral als de dollar relatief sterk blijft ten opzichte van de euro (al kan de koers fluctueren in 2026–28). Ook kiezen jongere tech-ondernemers en vervroegd gepensioneerden (uit de tech- en financiële sector) steeds vaker voor lifestyle-gedreven bezittingen – een trendy skihuis past daarbij. Mogelijk zakt de gemiddelde leeftijd van kopers iets, met meer mensen in de veertig in plaats van overwegend vijftigers/zestigers, doordat werken op afstand en vermogensopbouw op jongere leeftijd gebruikelijker worden.
Jaarrond & Wellness Nadruk: Tegen 2028 is Courchevel waarschijnlijk volledig getransformeerd tot een echt vierseizoenenresort. Verwacht nog meer zomerfaciliteiten (mogelijk een uitgebreidere liftbediening, nieuwe mountainbikeroutes, misschien een golf driving range of andere attracties in de regio). Het belang van wellness zal, zoals eerder genoemd, aanhouden – mogelijk met nieuwe wellnessretreats of klinieken in de regio (naar het model van Zwitserse sparesorts). Dit vergroot de aantrekkingskracht van een eigendom daar, ook voor mensen die geen skiërs zijn. Zoals een onderzoeker van Knight Frank opmerkte, overtreffen gezondheid en wellness nu het skiën als belangrijkste lifestyle-motief voor Alpenkopers dmproperties.com. Daarom zullen woningen die hierop inspelen (met spafaciliteiten, rust, verbondenheid met de natuur) extra in trek zijn. Ook kan er een nichemarkt ontstaan voor “klimaatbestendige” chalets – woningen gebouwd met duurzame materialen, energiezelfvoorzienend, enz., die niet alleen aan de wettelijke eisen voldoen maar ook een standaard neerzetten waar ecobewuste luxekopers naar zoeken.
Potentiële Beperkingen: Een factor om in de gaten te houden zijn de voorraadniveaus – deze zijn zo laag dat de verkoopaantallen kunnen dalen simpelweg door een gebrek aan verkopers. Als de prijzen nieuwe hoogten bereiken, kunnen sommige eigenaren besluiten te verkopen (en zo het aanbod vergroten), maar evenzeer kunnen velen vasthouden omdat er weinig alternatieve investeringen zijn die zo plezierig zijn als een chalet in Courchevel. Als het aantal transacties afneemt, kunnen prijsindices minder stabiel worden (enkele uitzonderlijke grote verkopen kunnen het gemiddelde vertekenen). Elke mogelijke daling in activiteit weerspiegelt waarschijnlijk echter een gebrek aan aanbod, niet een gebrek aan vraag, wat betekent dat prijzen stabiel zouden blijven of stijgen. Een andere beperking kan vanuit regelgeving komen: als Frankrijk hypothetisch tegen 2028 zou besluiten om enige beperkingen op buitenlands eigendom in te voeren (momenteel niet verwacht) of nieuwe belastingen op luxe woningen zou heffen, zou dat de vraag enigszins kunnen temperen. Ook klimaatverandering blijft een overkoepelende uitdaging – als extreem weer tegen het einde van de jaren 2020 de winters aanzienlijk verkort, kan dit invloed hebben op de perceptie (hoewel, zoals opgemerkt, de hoogte van Courchevel een buffer biedt, en het beschikt over uitgebreide sneeuwkanonnen). Tot nu toe suggereren trendprojecties dat er tot in de jaren 2030 voldoende sneeuw zal zijn voor hooggelegen resorts, maar het blijft een punt van aandacht voor de lange termijn.
Invloed van de Olympische Winterspelen 2030-kandidaatstelling: Midden 2025 is er sterke momentum voor de Olympische Winterspelen 2030 in Frankrijk (Franse Alpen), mogelijk verspreid over verschillende resorts (na Italië, dat de Spelen van 2026 organiseert). Als Frankrijk officieel de Spelen van 2030 toegewezen krijgt (beslissing waarschijnlijk rond 2026), kan men een toename in interesse verwachten rond 2027–2028 wanneer infrastructuurprojecten voltooid zijn en de wereldwijde aandacht op de Alpen is gericht. Olympische Spelen leiden vaak tot een piek in vastgoedvraag in de gastregio’s – niet alleen door investeerders die anticiperen op hogere huren, maar ook door vermogende particulieren die er bij willen zijn voor de sfeer rond het evenement. Zo zijn de prijzen in Cortina d’Ampezzo (Italië) sterk gestegen nadat bekend werd dat het de Spelen van 2026 zal organiseren ubs.com. Courchevel, nu al een Olympische trainingslocatie, zou zonder twijfel een toplocatie zijn voor VIP’s tijdens de Spelen, zelfs als de evenementen elders plaatsvinden, dankzij de luxe accommodaties en het vliegveld. Daarom kan de aanloop naar 2030 een extra paar procentpunten groei toevoegen aan de vastgoedwaarden in Courchevel, bovenop de onderliggende trend.
Verhuurperspectief: De huurinkomsten zullen waarschijnlijk bescheiden blijven, maar de omzet uit verhuur kan groeien omdat de nachtprijzen iets stijgen (deels door inflatie, deels door toename van luxe opties). Tegen 2028 kan een topchalet bijvoorbeeld meer dan €120.000 vragen voor de week van Oud & Nieuw. Als meer diensten worden inbegrepen (privéchef, enz.), kunnen eigenaren meer vragen. De zomerse verhuurmarkt zal zich ook verder ontwikkelen—mogelijk verdubbelen in omvang ten opzichte van nu als de huidige trend zich voortzet, waardoor het jaarlijkse rendement enigszins verbetert. De introductie van meer professionele huurbeheerbedrijven (sommige gelieerd aan luxe hotelmerken) kan het verhuurproces ook stroomlijnen en het voor eigenaren makkelijker maken hun pand te gelde te maken als ze er zelf geen gebruik van maken.
Conclusie – Visie 2028: In 2028 zal Courchevel 1850 waarschijnlijk de absolute top van het Franse Alpenvastgoed blijven, met prijzen die nieuwe records hebben gevestigd. We verwachten een gezond, maar iets rustiger groeitempo – er is geen sprake van een crash gezien de fundamentele factoren. Het vastgoed van het resort zal steeds meer worden gekenmerkt door ultramoderne chalets, een volledig ontwikkeld jaarrond aanbod en een klantenkring uit alle hoeken van de wereld. Bezit in Courchevel zal zowel een statussymbool blijven als een investering. Voor vermogende beleggers en kopers die op zoek zijn naar een exclusieve levensstijl, blijft het advies hetzelfde: focus op toplocatie en kwaliteit, houd het bezit vast tijdens korte termijn schommelingen van de markt en je wordt beloond met zowel plezier als financiële waardestijging. Zolang “sneeuw” en “luxe” blijven verleiden, mag worden verwacht dat de vastgoedmarkt in Courchevel 1850 een gouden tijd tegemoet gaat in 2026–2028 en daarna, ondersteund door schaarse beschikbaarheid, onverzwakte vraag en de tijdloze aantrekkingskracht van de Franse Alpen.
Bronnen: Courchevel & Franse Alpen Vastgoedrapporten investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analyse dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Inzichten investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringscommentaar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Media Rapporten voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentschapsobservaties mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Regelgeving en overheidsbeleid die van invloed zijn op vastgoed
Wetten inzake energie-efficiëntie (“Loi Climat”): Een belangrijke beleidswijziging die van invloed is op Frans vastgoed is het gefaseerd verbieden van verhuur van woningen met slechte energielabels. Vanaf 2025 mogen woningen met energielabel “G” niet langer legaal worden verhuurd in Frankrijk mansion-properties.com. In 2028 wordt dit verbod uitgebreid naar woningen met label “F” en in 2034 naar label “E”. In bergresorts kunnen veel traditionele chalets die decennia geleden gebouwd zijn, onder deze lagere categorieën vallen (vanwege enkel glas, onvoldoende isolatie, oudere verwarmingssystemen, enzovoort). Voor eigenaren in Courchevel is dit een urgent probleem geworden: om het verhuurpotentieel te behouden, moeten woningen aan de normen voldoen. We zien nu al een “flight to quality”, waarbij kopers zich richten op nieuwere, goed geïsoleerde chalets of chalets die reeds zijn voorzien van moderne verwarming en isolatie investropa.com investropa.com. Oudere chalets met slechte labels staan voor een tweedeling op de markt: ze worden óf met korting verkocht, of helemaal niet, of de eigenaren investeren in verbeteringen (zonnepanelen, warmtepompen, betere isolatie) om het label te verhogen. Deze regels hebben enigszins tegen de verwachting in juist de prijsstijging van hoogwaardige woningen ondersteund – omdat woningen met een A/B-label nog waardevoller en gewilder worden investropa.com investropa.com. In Courchevel 1850 hebben veel luxe chalets bijvoorbeeld al verbouwingen ondergaan om drievoudig glas, geothermische verwarming, enzovoort te installeren, zodat ze verhuurbaar blijven. Al met al stuurt dit beleid de markt richting duurzaamheid, wat op lange termijn de woningvoorraad verbetert en aansluit bij de persoonlijke waarden van veel kopers (veel vermogende kopers waarderen de milieuvriendelijke verbeteringen als onderdeel van een luxestandaard).
Korte termijn verhuurregulering: In toeristisch rijke gebieden in Frankrijk wordt gezocht naar een balans tussen winstgevende kortetermijnverhuur en de behoeften van de gemeenschap. In sommige Alpendorpen (vooral de grotere zoals Chamonix) hebben de lokale autoriteiten het aantal toeristenverblijven beperkt of zijn er speciale vergunningen vereist om deze te exploiteren dmproperties.com investropa.com. Chamonix heeft bijvoorbeeld quota ingevoerd voor vakantieverhuur in bepaalde zones om zo meer woningen vrij te maken voor lokale bewoners en seizoensarbeiders. Hoewel Courchevel door haar kleinere omvang en het karakter van volledig resort nog geen strikte limiet heeft opgelegd (de economie is afhankelijk van verhuur), is ook deze plaats niet immuun voor toezicht vanuit de regelgeving. Eigenaren in Courchevel moeten hun eigendommen registreren als ze deze kortdurend verhuren en toeristenbelasting betalen. Mochten er in de toekomst aanvullende regels komen – zoals het beperken van het aantal weken dat een woning mag worden verhuurd of het vereisen van een hoofdverblijfstatus voor onbeperkt verhuren – dan kan dit de investeringsstrategie beïnvloeden. Gezien het profiel van Courchevel 1850 (voornamelijk luxe tweede woningen en toeristische infrastructuur), zal een dergelijk beleid echter waarschijnlijk genuanceerd worden doorgevoerd. Opmerkelijk is dat door het beperken van het aanbod in plaatsen als Chamonix, deze dorpen onbedoeld meer vraag (en hogere prijzen) creëren voor de panden die wél beschikbaar zijn investropa.com investropa.com. Een vergelijkbaar effect zou kunnen optreden in Courchevel: als verhuur daar ooit wordt ingeperkt, kan de exclusieve selectie van woningen in de verhuurpool nóg meer vraag krijgen van vermogende toeristen. Het is iets om in de gaten te houden, maar per 2025 is Courchevel nog steeds een zeer verhuurvriendelijke markt zonder specifieke lokale verboden wat betreft vakantieverhuur (afgezien van nationale wetgeving).
Belastingen op tweede woningen: De Franse overheid en lokale gemeenten hebben belastingen ingevoerd die gericht zijn op eigenaren van tweede woningen, waaronder veel Courchevel-vastgoedeigenaren. Deze maatregelen omvatten hogere taxe d’habitation-toeslagen in gebieden die officieel zijn aangewezen als tekorten aan woningen voor lokale bewoners (zones tendues). Het departement Savoie, waar Courchevel onder valt, heeft in sommige gevallen tot 60% toeslag op de tweede woningbelasting toegestaan. Daarnaast hebben enkele populaire resorts een belasting op leegstaande woningen om te voorkomen dat woningen leeg blijven staan. In de praktijk zijn deze lokale belastingen voor een miljoenen-chalet relatief klein (enkele duizenden euro’s extra per jaar) en hebben ze welgestelde kopers niet afgeschrikt investropa.com. Het nationale belastingregime van Frankrijk kent enkele investeringsvriendelijke aspecten: er is geen algemene “buitenlandse kopersbelasting” en Frankrijk heeft in 2018 de vermogensbelasting aangepast zodat deze nu enkel op onroerend goed gericht is (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), die van toepassing is op netto onroerendgoedbezit boven €1,3 miljoen, met een progressief tarief tot ongeveer 1,5%. Veel buitenlandse kopers nemen dit gewoon mee in de kosten van het bezit van een Frans pand. Over huurinkomsten betalen buitenlandse eigenaren Franse inkomstenbelasting (met verdragen om dubbele belasting te voorkomen), maar zij kunnen wel kosten aftrekken, en aantrekkelijke regelingen zoals LMNP (verhuur van gemeubileerde woningen) bieden gunstige fiscale behandeling. Bovendien bestaan er belastingvoordelen voor verhuur: huurinkomsten uit gemeubileerde panden kunnen vaak worden verrekend met afschrijvingen en uitgaven, wat soms resulteert in zeer laag belastbaar inkomen bij een efficiënt beheerd chalet. Een ander belangrijk voordeel geldt voor nieuwbouw, zoals eerder genoemd – btw (20%) kan worden teruggevraagd als het pand verhuurd wordt met diensten, wat het rendement aanzienlijk verhoogt freespiritalpine.com. Er zijn ook belastingkredieten en subsidies voor eco-renovaties (als onderdeel van de groene initiatieven van Frankrijk). Al met al wordt de Franse regelgeving als stabiel en redelijk transparant beschouwd mansion-properties.com. Investeerders profiteren van sterke juridische bescherming (eigendomsrechten zijn stevig verankerd) mansion-properties.com en de Franse focus op duurzame huur versterkt waarschijnlijk de langetermijnwaarde van conforme eigendommen.
Strikte plannings- en bouwvoorschriften: Ontwikkeling in Courchevel 1850 wordt gereguleerd door strikte planningsregels die gericht zijn op het behoud van het bergmilieu en het exclusieve karakter van het resort. De Loi Montagne (Bergenwet) en lokale bestemmingsplannen beperken grootschalige ontwikkeling, vooral boven bepaalde hoogtes. In de praktijk betekent dit dat nieuwe bouwvergunningen schaars zijn – er ligt de nadruk op het renoveren van bestaande gebouwen in plaats van uit te breiden op ongerepte grond investropa.com. Hoogtebeperkingen zorgen ervoor dat chalets kleinschalig blijven (hier geen hoogbouwappartementen), en architectonische richtlijnen behouden de klassieke chaletstijl. Daarnaast vereist het bouwen van nieuwe vakantiewoningen in de Alpen vaak dat er een voordeel voor de gemeenschap wordt geboden (zoals het creëren van parkeergelegenheid of het ondersteunen van lokale huisvesting voor seizoensarbeiders) als tegenprestatie. Deze beleidsmaatregelen zorgen er effectief voor dat de schaarste van onroerend goed in Courchevel wordt vastgelegd. Voor eigenaren is dit goed nieuws omdat het overontwikkeling voorkomt, wat anders de vastgoedwaarde of de charme van het resort zou kunnen aantasten. De keerzijde is dat renovatieprojecten kostbaar en tijdrovend kunnen zijn vanwege vergunningstrajecten – maar de meeste luxekopers accepteren dit als onderdeel van het bezitten van een stukje paradijs. Opvallend is dat Zwitserland zelfs strengere regels heeft (zoals het Lex Weber-plafond op tweede woningen), terwijl Frankrijk ontwikkeling nog steeds toelaat, zij het op gecontroleerde wijze. De gemeenteraad van Courchevel moet een balans vinden tussen milieuduurzaamheid (lawinerisico’s, verkeer, watervoorraden) en haar status als bestemming van wereldklasse. Recente infrastructurele vernieuwingen (zoals nieuwe liften) gaan doorgaans gepaard met milieubeoordelingen en, waar mogelijk, worden bestaande voorzieningen herbestemd of verbeterd in plaats van nieuwe te bouwen.
Kortom, het regelgevingslandschap in 2025 voor eigenaren van onroerend goed in Courchevel wordt gekenmerkt door een focus op kwaliteit en naleving: energiezuinige woningen, verantwoord verhuren en gecontroleerde ontwikkeling. Deze maatregelen zorgen, hoewel ze extra complexiteit voor eigenaren meebrengen, er doorgaans voor dat de langetermijnwaarde en exclusiviteit van vastgoed in Courchevel wordt versterkt. Kopers wordt aangeraden erop te letten dat hun beoogde eigendom aan de nieuwe normen voldoet of redelijkerwijs kan worden aangepast – en om lokale experts in te schakelen bij het navigeren door fiscale optimalisatie en verhuurregels. Belangrijk is dat Frankrijk buitenlandse kopers verwelkomt (geen beperkingen op nationaliteit voor aankopen), wat de kopersmarkt in Courchevel net zo breed houdt als altijd, van Europa tot Amerika tot Azië.
Seizoensdynamiek en hun impact op prijs & beschikbaarheid
Winter piekseizoen (hoogseizoen): Courchevel 1850 is in de kern een skiresort, en de winter is wanneer het dorp echt tot leven komt – dit heeft directe gevolgen voor het gebruik en de prijsstelling van onroerend goed. De periode december–april is het hoogseizoen, waarbij Kerst/Nieuwjaar en februari (schoolvakanties) de absolute hoogtepunten zijn. Tijdens deze periodes schiet de vraag naar accommodatie omhoog. Chalet-eigenaren die hun eigendom verhuren, verdienen vaak het grootste deel van hun jaarlijkse huurinkomsten in slechts 2–3 vakantieweken. Hierdoor liggen de huurprijzen in de winter extreem hoog (bijvoorbeeld, €50k+ per week voor een luxe chalet met 4 slaapkamers is standaard tijdens nieuwjaarsweek). Verkoopactiviteit kan ook pieken in de winter, omdat welgestelde bezoekers soms besluiten dat zij na het beleven van de lifestyle zelf een stukje Courchevel willen bezitten. Het is niet ongewoon dat er tijdens het hoogseizoen ter plekke bezichtigingen plaatsvinden op aandringen van betoverde huurders. Wel is het zo dat de verkoopvoorraad meestal het laagst is in de winter – veel eigenaren wachten met aanbieden tot de lente/zomer om zo geen lucratieve winterverhuur of eigen vakantietijd te verstoren. Dus, de winter is wanneer kopers het product ervaren (het resort en vaak het pand als huurder), maar de daadwerkelijke transacties worden vaak afgesloten in het tussenseizoen.
Lente en herfst (laagseizoenen): Eind april sluiten de skiliften en komt Courchevel in een rustiger fase. De lentedoooi en het tussenseizoen (mei, juni) zorgen ervoor dat veel winkels en restaurants gesloten zijn. Evenzo is na de korte zomer de herfst (eind september tot en met november) het laagseizoen, met minimale toeristische activiteit. Deze periodes waren historisch gezien rustige tijden voor het resort – een moment waarop chaletteigenaren renovaties of upgrades uitvoeren, het personeel pauze neemt en het dorp weer op adem komt. Qua markt is het laagseizoen wanneer de voorraad meestal het hoogst is en waar kopers mogelijk iets meer onderhandelingsruimte hebben. Verkoper die in het laagseizoen aanbieden, weten dat ze een kleinere kopersgroep aanspreken; als ze gemotiveerd zijn, prijzen ze vaak wat scherper. Aangezien de eigenaren van Courchevel doorgaans niet om geld verlegen zitten, moet men echter geen drastische seizoenskortingen verwachten – de markt is niet als een seizoenshuurmarkt die sterk schommelt. Vastgoedprijzen dalen niet in de zomer/het laagseizoen; hooguit is er wat meer ruimte voor onderhandeling of een kans om te kopen zonder concurrerende biedingen. Sommige slimme kopers plannen hun zoektocht juist in de lente: na een druk skiseizoen zijn er enkele eigenaren die overwegen te verkopen (vooral als een pand niet verhuurd of gebruikt is zoals verwacht). Ook hebben makelaars in het laagseizoen meer tijd om met klanten te werken, waardoor kopers soms meer aandacht krijgen en er meer mogelijkheden zijn om het aanbod grondig te verkennen.
Zomerseizoen (Secundair Hoogseizoen): Zomer (juli–augustus) in Courchevel is aanzienlijk populairder geworden nu de Alpen zich profileren als een bestemming voor het hele jaar. Hoewel de zomer niet zo druk is als de winter, wordt het niet langer over het hoofd gezien. Gezinnen en buitenliefhebbers komen voor wandelingen, mountainbiken, trailrunning, golf (in de buurt) en ontspanning in de Alpen. Het klimaat is aangenaam (warme dagen, koele nachten) en het landschap is prachtig, waardoor Courchevel ook in de zomer een luxe bergbestemming is. Deze trend heeft een aantal effecten: huurinkomsten in de zomer leveren nu een aanzienlijke bijdrage, met veel chalets en appartementen die wekelijks worden verhuurd aan toeristen uit Europa, het Midden-Oosten (die vaak koelte zoeken in de zomer) en daarbuiten. De bezettingsgraden kunnen in het hoogseizoen ’s zomers oplopen tot 70%+ voor gewilde panden snowonly.com. Huurprijzen zijn lager dan in de winter, maar nog steeds goed – bijvoorbeeld, dat chalet van €50k/week in de winter kost in augustus wellicht €15k–€20k/week. Voor eigenaars betekent dit dat het pand niet 8 maanden per jaar leeg staat; het kan in meer seizoenen worden gebruikt of opgebracht. Cultureel gezien ontwikkelt Courchevel zich tot een tweeseizoenen resort, vergelijkbaar met hoe Megève of Chamonix dat al lang zijn. Infrastructuur zoals liften die ’s zomers draaien (voor wandelaars/fietsers) en evenementen zoals muziek- of vuurwerkfestivals trekken bezoekers. In de hele Alpen is er bovendien een grote stijging in zomerbezoek: Chamonix zag een toename van 46% in verkochte zomer-liftpassen over twee jaar dmproperties.com, en ook de zomercijfers van Courchevel stijgen gestaag. Deze jaarrond aantrekkingskracht ondersteunt de vastgoedwaarden omdat eigenaars meer gebruik (en potentiële inkomsten) uit hun investering halen. Ook wordt het seizoenskarakter van bedrijven enigszins verzacht, waardoor het dorp het hele jaar leefbaar blijft.
Impact op beschikbaarheid: De seizoenscyclus beïnvloedt wanneer panden op de markt komen. Veel verkopers kiezen ervoor om laat in de winter of in het voorjaar te verkopen (na nog één seizoen genoten te hebben of om de lente-bezoekers aan te trekken) zodat transacties in de zomer kunnen worden afgerond, vóór de volgende winter. Nieuwe projecten mikken vaak op oplevering in het najaar, zodat kopers hun pand in het winterseizoen kunnen gebruiken. Hierdoor vindt er in de herfst vaak een piek plaats in overdrachten (notariskantoren in de Alpen hebben het dan ook druk in oktober-november om alles af te ronden zodat de sleutels vóór Kerst overhandigd zijn). Voor verhuurders geldt dat zij al vroeg in het najaar moeten beslissen of zij de weken in het hoogseizoen willen verhuren of zelf gebruiken, aangezien verhuurmakelaars al vanaf september beginnen met het promoten van winterchalets voor het komende seizoen.
Prijsdynamiek: Men zou kunnen aannemen dat kopen in de winter duurder is vanwege de vraag – maar in onroerend goed zijn de prijzen in Courchevel relatief stabiel gedurende de seizoenen (anders dan hotels, verdubbelen woningprijzen niet in de winter). Echter, de waargenomen waarde van een woning is het hoogst in de winter: een skichalet ziet er het aantrekkelijkst uit als het omringd is door sneeuw en bruisende activiteiten. Dit leidt er soms toe dat woningen in de winter sneller tegen de vraagprijs worden verkocht, terwijl voor hetzelfde pand in het verlaten laagseizoen eerder een brutale aanbieding gedaan wordt. In die zin kan er in de winter sprake zijn van “emotioneel aankopen” – een koper wordt verliefd op de plek op het hoogtepunt van de sfeer en betaalt de volle prijs. Omgekeerd geeft een nauwgezette investeerder er misschien de voorkeur aan om in de zomer te inspecteren, om te controleren op eventuele problemen die in de winter onder de sneeuw verborgen zijn (dakconditie, perceelgrenzen, etc.), en te onderhandelen in een minder hectische sfeer.
Gebruikerstrends – Langere Verblijven: Een andere seizoensverandering is dat eigenaren (en huurders) langere periodes in Courchevel doorbrengen dan voorheen. Door de opkomst van remote werken komen sommige eigenaren nu voor meerdere maanden – bijvoorbeeld continu van december tot februari – in plaats van alleen een vakantieweek. Ze werken doordeweeks vanuit hun chalet en skiën in de pauzes, en behandelen het als een tweede thuis. Evenzo komen sommigen in de zomer voor een maand om te ontsnappen aan het stadsleven. Deze trend vervaagt de seizoensgrenzen en verhoogt de vraag naar meer comfortabele, huiselijke voorzieningen (thuiswerkplekken, betrouwbaar internet, etc., waarin Courchevel heeft geïnvesteerd door glasvezel breedband in het gebied aan te leggen). Het versterkt het idee dat Courchevel niet alleen een vluchtig skioord is, maar een alpendorp voor het hele jaar.
Concluderend, seizoensinvloeden in Courchevel zorgen voor een cyclisch ritme op de markt, waarbij de winter de koning is voor zowel gebruik als beleving, maar de zomer steeds belangrijker wordt. Hoewel de woningprijzen zelf niet per seizoen schommelen, zijn de timing van verkopen, bezetting en het aanbod allemaal seizoensgebonden. Slimme investeerders stemmen hun strategie af op deze kalender: misschien kopen in het voorjaar, upgraden buiten het seizoen en profiteren van verhuur tijdens het hoogseizoen. De inspanningen om het toerismeseizoen te spreiden (zowel winter als zomer) maken het speelveld geleidelijk gelijker, wat het onroerend goed waardevoller maakt, omdat het een groter deel van het jaar rendeert en deel uitmaakt van een gemeenschap die niet de helft van het jaar dicht is.
Infra-ontwikkelingen en Toeristische Groei
Upgrades van skiinfrastructuur: Courchevel en de Trois Vallées investeren voortdurend in hun skiinfrastructuur, met het besef dat een moderne, efficiënte ski-ervaring cruciaal is voor het behouden van vastgoedwaarde en het aantrekken van welvarende bezoekers. Een recent hoogtepunt is de volledig gerenoveerde Saulire-kabelbaan, die in de winter van 2024/25 heropent met gloednieuwe panoramische cabines en weelderig comfort seecourchevel.com. Saulire is een kenmerkende lift (waarmee skiërs naar 2.700m worden gebracht met uitzicht op de Mont Blanc), en de upgrade benadrukt de toewijding van het resort aan eersteklas faciliteiten. Daarnaast zijn de beginnerszones in 1850 verbeterd met nieuwe overdekte lopende banden (tapijtliften) ter vervanging van oudere liften, zodat kinderen en beginners beschut en comfortabel omhoog kunnen seecourchevel.com. De afgelopen jaren heeft Courchevel ook de sneeuwkanonnen uitgebreid om van begin december tot eind april skiën te garanderen, zelfs in sneeuwarme jaren. Ter voorbereiding op de Wereldkampioenschappen Skiën 2023 (georganiseerd in Courchevel-Méribel), werd bijvoorbeeld miljoenen geïnvesteerd in pistevoorbereidingen, nieuwe pistebully’s en sneeuwkanonnen om wereldklasse omstandigheden te garanderen. Connectiviteit binnen het skigebied blijft ongeëvenaard: Courchevel is naadloos verbonden met Méribel en Val Thorens, en recente projecten zoals de Orelle-Cime Caron kabelbaan uit 2021 (in de “4e Vallei”) hebben van de 3 Vallées één groot speelterrein gemaakt snowonly.com. Voor vastgoedeigenaren betekenen deze upgrades constante skikwaliteit en betere gastbelevingen, wat op zijn beurt de vraag naar verhuur hoog houdt en de hoge vastgoedprijzen rechtvaardigt.
Luxe Voorzieningen & Uitbreiding: Verbeteringen op de berg gaan hand in hand met ontwikkelingen in de resortdorpen. Courchevel 1850 beschikt al over een van de hoogste concentraties van 5-sterrenhotels ter wereld (buiten grote steden) businessinsider.com. Dit omvat beroemde etablissementen als Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée en anderen, die bezoekers verwennen en het profiel van het resort verhogen. Indrukwekkend is dat Courchevel (alle niveaus) 7 restaurants met Michelin-sterren heeft, het meeste in de Alpen businessinsider.com, waarmee het zijn status als culinaire bestemming versterkt. De trend gaat richting ervaringsgerichte luxe: nieuwe projecten combineren accommodaties met high-end winkelgalerijen, privéclubs en wellnesscentra. Een opmerkelijke ontwikkeling is het aankomende Maya Collection hotel, een ultra-luxe hotel dat in december 2025 in Courchevel moet openen voguebusiness.com. Evenzo is de Monte-Carlo Société des Bains de Mer (het bedrijf achter de weelderige casino’s en hotels van Monaco) betrokken bij Courchevel met plannen voor luxe lodges en gastvrijheidsprojecten tegen 2026 voguebusiness.com. Deze projecten geven aan dat investeerders flink investeren in de toeristische infrastructuur van Courchevel, in afwachting van aanhoudende vraag. Het resort maakt zich ook op om zijn 80-jarig jubileum in 2026/27 te vieren, waarschijnlijk met de opening van enkele van deze nieuwe locaties en het organiseren van spraakmakende evenementen voguebusiness.com. Voor vastgoedeigenaren is de toestroom van bekende luxemerken een zegen: het vergroot de aantrekkingskracht van het resort (waardoor nieuwe, welvarende bezoekers worden aangetrokken die mogelijk zelf kopers worden) en verfrist voortdurend Courchevel’s cachet. De aanwezigheid van merken als Louis Vuitton, Dior, Cartier, enzovoorts in Courchevel’s winkelgebied (die daar allemaal boetieks hebben) draagt bij aan dat kosmopolitische gevoel voguebusiness.com.
Vervoer en bereikbaarheid: De bereikbaarheid van Courchevel is altijd onderdeel geweest van de luxe aantrekkingskracht. Het resort beschikt uniek over een privé altiport (vliegveld) direct boven 1850, een van de hoogste in Europa, waardoor kleine privéjets en helikopters letterlijk op de piste kunnen landen businessinsider.com. Dit betekent dat VIP’s rechtstreeks vanuit Parijs of Genève naar Courchevel kunnen vliegen en urenlange transfers over de weg vermijden. De altiport, beroemd om zijn korte oplopende landingsbaan, is ook een toeristische attractie in de winter (skiërs houden even pauze om vliegtuigen te zien opstijgen/landen) businessinsider.com. Op het gebied van bredere vervoersinfrastructuur zijn er grote ontwikkelingen in de regio: de in aanbouw zijnde Lyon-Turijn hogesnelheidslijn (waarvan een deel een station in Saint-Jean-de-Maurienne omvat, op ongeveer 45 minuten rijden van Courchevel) moet tegen het einde van het decennium voltooid zijn snowonly.com. Zodra deze klaar is, zal de reistijd van Parijs naar de Franse Alpen drastisch worden verkort – wat mogelijk meer weekendbezoekers zal aantrekken. Stel je voor dat je Moûtiers (het dalstadje voor Courchevel) in slechts 4 uur per trein vanuit Parijs kunt bereiken; dit zou Courchevel toegankelijker kunnen maken voor een nog breder Europees publiek, waaronder mensen die liever niet vliegen. Bovendien blijven lokale wegverbeteringen (de route van Moûtiers naar Courchevel is door de jaren heen voorzien van upgrades en betere tunnels) bijdragen aan meer veiligheid en minder files tijdens piekweken. Al deze verbeteringen samen versterken Courchevels aantrekkingskracht als een handig luxe toevluchtsoord, ondanks de afgelegen berglocatie.
Duurzaamheid & Milieu: In het licht van de dubbele dreiging van klimaatverandering en stijgende energiekosten hebben de autoriteiten van Courchevel en de liftoperators duurzame upgrades doorgevoerd. De Societé des 3 Vallées (S3V), die de skiliften exploiteert, voorziet nu 100% van de liften van hernieuwbare energie (waterkracht en zonne-energie) seecourchevel.com. In 2024 hebben zij zonnepanelen geïnstalleerd op het Ariondaz gondelstation in Courchevel Moriond om ter plaatse elektriciteit op te wekken, voldoende om een stoeltjeslift te laten draaien op zonne-energie seecourchevel.com. Ze hebben ook geïnvesteerd in energiezuinige pistebully’s die door GPS worden geleid, waardoor de pisteroutes geoptimaliseerd worden en het brandstofverbruik vermindert seecourchevel.com. Voor vastgoedprojecten voldoen nieuwe gebouwen aan strengere isolatienormen en bevatten zij vaak geothermische verwarming of zonneverwarming voor zwembaden, enz. De overheid van het resort heeft maatregelen genomen zoals het subsidiëren van energierenovaties voor oudere gebouwen. Zelfs kleine beleidsmaatregelen, zoals het wettelijk verplichten van winterbanden op voertuigen tijdens het seizoen voor de veiligheid seecourchevel.com, tonen een focus op duurzaamheid en veiligheid. Deze inspanningen zorgen ervoor dat Courchevel op lange termijn levensvatbaar blijft als skigebied (door klimaatimpact te beperken) en zijn een verkooppunt voor milieubewuste investeerders. Ook omdat welgestelde klanten steeds meer aandacht besteden aan milieubewustzijn, vergroot een “groen” resort de aantrekkingskracht. Dit alles voegt immateriële waarde toe aan onroerend goed: een goed geleid, duurzaam resort zal zijn status (en dus de vraag naar vastgoed) tot ver in de toekomst behouden.
Evenementen en Wereldwijde Reputatie: Courchevel stond volop in de schijnwerpers tijdens de FIS Alpine Wereldkampioenschappen Skiën in februari 2023, die samen met Méribel werden georganiseerd. Het resort profiteerde van internationale media-aandacht en gebruikte de gelegenheid om zijn faciliteiten te tonen (waaronder een nieuw finishstadion en vernieuwde liften). Het succesvolle evenement toonde aan dat Courchevel in staat is grootschalige evenementen te organiseren, wat positief is voor toekomstige plannen zoals de Olympische Spelen. De Franse Alpen (waaronder Courchevel) zijn namelijk sterke kanshebbers om de Olympische Winterspelen van 2030 te organiseren, en velen verwachten dat zij deze zullen binnenslepen voguebusiness.com voguebusiness.com. Dit vooruitzicht heeft al geleid tot een versnelling van bepaalde projecten – zo is er een herontwerp gepland van de “snow front” van Courchevel 1850 en het Chenus liftstation om het centrale dorpsgebied te moderniseren in aanloop naar een mogelijke Olympische uitlichting voguebusiness.com. Mocht de Olympische Spelen worden bevestigd, reken dan op een mini-hausse in infrastructuurinvesteringen: betere wegen, mogelijk uitgebreidere accommodaties (hoewel in het geval van Courchevel wellicht tijdelijke faciliteiten gezien het bouwplafond), en algemene verfraaiing. Zelfs als Courchevel geen officiële locatie wordt, zal het onvermijdelijk hoogwaardigheidsbekleders of teams ontvangen voor trainingen (zoals het in eerdere Winterspelen heeft gedaan), en zal de algemene toeristische impuls enorm zijn. Daarnaast zullen de vieringen van het 80-jarig jubileum in 2026/27 waarschijnlijk speciale evenementen omvatten, mogelijk de opening van nieuwe musea of culturele locaties ter ere van Courchevels pioniersrol als speciaal aangelegd skioord (opgericht in 1946). Zulke culturele investeringen voegen extra lagen toe aan de aantrekkingskracht van het resort, buiten het skiën om.
| Resort | Typische prijsklasse prime (€/m²) | Recente jaarlijkse prijsstijging |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (hoogste in Frankrijk) | +9% (2024) investropa.com (grootste groei in Frankrijk) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (bijna gelijk aan Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (sterk, maar lager dan 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 gemiddeld (ongeveer €10k–€12k+ voor prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabiele groei) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (onder de top in de Alpen) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com (Zwitserse Alpen gem.groei) |
*Zwitserse resorts hadden gemiddeld ongeveer 3,5% groei in 2024 dmproperties.com; Verbier, als een toonaangevend Zwitsers resort, zag waarschijnlijk een vergelijkbare of iets hogere groei gezien de vraag.
Groei van het toerisme en toekomstige plannen: Het gecombineerde effect van bovenstaande punten komt tot uiting in de toerismecijfers: in het seizoen 2024/25 registreerde Courchevel ongeveer 1,2 miljoen overnachtingen, een stijging van 16% ten opzichte van het seizoen 2018 (voor Covid) voguebusiness.com. Dat is een opmerkelijke groei voor een toch al gevestigde bestemming. Deze groei maakt deel uit van een strategisch plan om het resort het hele jaar door en internationaal op de markt te brengen. Het toerismebureau heeft zich gericht op nieuwe markten (zo worden via roadshows en partnerschappen nu meer bezoekers uit de VS, het Midden-Oosten en Azië aangetrokken). De introductie van de Ikon en Epic skipassen (wereldwijde seizoenspassen) die dagen in de 3 Vallées bevatten, maakt het voor internationale skiërs (vooral Amerikanen) gemakkelijker om Courchevel uit te proberen, en velen zijn er verliefd op geworden dmproperties.com. De planners van het resort houden ook rekening met het vinden van een balans tussen groei en exclusiviteit: in tegenstelling tot sommige massamarkt skigebieden, probeert Courchevel niet het aantal skiërs drastisch te verhogen (wat de liften en pistes zou kunnen belasten). In plaats daarvan focussen ze op het verhogen van de kwaliteit – bijvoorbeeld betere ervaringen, meer niet-ski activiteiten (Aquamotion waterpark, hondensleeën, paragliden, enz.), en verbeterde service (apps voor on-demand services, ski-conciërge, enz.). Op deze manier behoudt Courchevel zijn high-end merk – wat op zijn beurt vermogende bezoekers (en vastgoedkopers) blijft aantrekken. Belangrijk is dat de synergie tussen publieke investeringen (in liften, wegen, evenementen) en private investeringen (in hotels, winkels, chalets) een versterkende cyclus creëert: het resort blijft toonaangevend in luxe, waardoor het vastgoed hier tot de meest begeerde ter wereld blijft behoren.
Vergelijkende analyse met andere Alpendorpen (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 wordt vaak in één adem genoemd met een select aantal elite skioorden in de Alpen. Om de vastgoedmarkt in perspectief te plaatsen, is het nuttig om belangrijke statistieken en kenmerken te vergelijken met Val d’Isère en Megève (de Franse tegenhangers) en Verbier (een topconcurrent uit Zwitserland):
Prijzen: De prijzen in Courchevel 1850 bevinden zich aan de absolute top van de Franse markt – het is het enige Franse resort dat qua prijs consistent concurreert met de Zwitserse zwaargewichten investropa.com. De topsegmenten van Val d’Isère komen dicht in de buurt (bijna €30k/m² voor de beste panden) investropa.com, maar gemiddeld genomen blijft Courchevel aan kop. Megève, hoewel heel prestigieus, heeft doorgaans lagere prijsniveaus – een weerspiegeling van de lagere ligging en het grotere aanbod van ontwikkelbare grond (het is een uitgestrekte stad). Zo kan een stijlvol chalet dat €5 mln kost in Megève, in Courchevel 1850 gemakkelijk €8–€10 mln kosten. Verbier valt op als directe concurrent qua exclusiviteit en prijs: zoals te zien is begint eersteklas vastgoed in Verbier rond de CHF 22.100 (~€23.600) per m² en loopt het door tot ver in de €30k ubs.com ubs.com. Sterker nog, Zwitserland telt de vijf duurste skimarkten in de Alpen, met St. Moritz en Gstaad die vaak boven de ~€40k/m² uitkomen voor absolute topobjecten ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 zit daar net onder – voorlopig. Het is noemenswaardig dat Courchevel’s prijsstijging van 9% in 2024 hoger was dan die van elk Zwitsers resort dat jaar, wat erop duidt dat het verschil wellicht kleiner wordt dmproperties.com.
Voor investeerders betekenen deze prijsverschillen ook dat instaptickets variëren: men kan een luxe appartement in Megève kopen voor de prijs van een heel klein flatje in 1850. Als de drijfveer puur investeren is, zien sommigen wellicht meer waarde in Megève of opkomende Franse resorts (met meer opwaarts potentieel in procenten), maar de aantrekkingskracht van Courchevel is dat het een blue-chip bezit is – vergelijkbaar met bezit in Monaco versus een goedkopere stad.
Vraag & kopersmix: Alle vier de resorts trekken internationaal welgestelde kopers aan, maar met nuances:
Huurmarkt & Rendementen: Courchevel en Val d’Isère hebben allebei een sterke winterse huurmarkt, maar Courchevel vraagt hogere weekprijzen vanwege zijn prestige en voorzieningen (gastronomie, etc.). Een ski-in/ski-out chalet in Courchevel 1850 kan voor meer worden verhuurd dan een vergelijkbaar chalet in Val d’Isère, wellicht 20–30% meer, wat Courchevel’s positionering weerspiegelt. De huurmarkt van Megève is iets seizoensmatiger (druk rond Kerst en februari, rustiger tussendoor) en heeft ook een zomerverhuurmarkt voor golf/vakantiehuizen. Verbier’s verhuurprijzen zijn vergelijkbaar met die van Courchevel tijdens de piekweken (beide behoren tot de absolute top qua huurprijzen) – een chalet dat €100k/week kost in Courchevel kan net zo goed CHF 100k/week kosten in Verbier. Netto rendementen in al deze topgebieden blijven relatief laag (~2–3%) zoals vermeld op snowonly.com. Opvallend is dat het bezit van onroerend goed in Zwitserse resorts vaak gepaard gaat met hogere eigendomskosten (Zwitserse panden brengen jaarlijkse kantonale vermogensbelasting met zich mee en diensten zijn vaak duurder), maar ook met strikte verhuurregels (sommige Zwitserse tweede woningen mogen niet gemakkelijk worden verhuurd als ze zijn gekocht onder een vergunning voor persoonlijk gebruik). Frankrijk is eigenlijk iets eenvoudiger wat betreft verhuur.
Hoogte & Sneeuwzekerheid: Courchevel 1850 en Val d’Isère liggen beide op grote hoogte (1850m en 1850m voor Val’s dorp La Daille, met het hoofd dorp van Val op 1800m) en hebben skiterreinen tot 3000+m. Dit zorgt voor uitstekende sneeuwzekerheid, wat – nu het klimaat opwarmt – een cruciale troef is en deels de reden is dat deze dorpen vooroplopen in prijsstijgingen. Megève, op 1100m in het dorp, heeft meer last van slechte sneeuwjaren (hoewel er is geïnvesteerd in sneeuwkanonnen). Verbier ligt rond de 1500m, met skiën tot 3300m op de Mont Fort, en is daardoor ook behoorlijk sneeuwzeker. De trend van een “hoogtepremie” is duidelijk merkbaar: resorts boven 1500m hebben aanzienlijk sterkere groei doorgemaakt dan lager gelegen gebieden investropa.com. Dat is gunstig voor Courchevel, Val d’Isère, Verbier – en een klein punt van zorg voor Megève (hoewel de zomerattracties en charme van Megève het andere sterke kanten geven).
Leefstijl & Infrastructuur: Elke resort heeft een eigen unieke levensstijl. Courchevel 1850 draait om glamour en gemak – je kunt tot in het dorp skiën, vervolgens shoppen bij Chanel, dineren in een paleishotel en genieten van een nachtleven met trendy clubs en kunstgalerieën. Val d’Isère combineert fanatiek skiën met een levendige dorpssfeer die wat gemoedelijker is; er zijn volop luxe chalets en zelfs enkele vijfsterrenhotels, maar de vibe is meer “luxe voor ski-enthousiastelingen” dan Courchevel’s “overdadige luxe”. Megève biedt een sfeervol middeleeuws dorpscentrum, paardenkoetsen en een mix van luxe en authenticiteit – het draait net zo goed om gezien worden in het dorp (vergelijkbaar met St. Moritz) als om skiën. Het is ook echt een jaarrond dorp met een flinke permanente bevolking, wat aantrekkelijk is voor wie een levendige gemeenschap zoekt. Verbier staat bekend om nachtleven en off-piste – overdag zeer sportief, ’s avonds erg sociaal. Het is net iets minder uitgesproken in ultra-luxe retail (minder designerboetieks dan Courchevel), maar wel met hoogwaardige diensten en evenementen (zoals het Verbier Muziekfestival).
Vanuit het perspectief van een investeerder: Courchevel vs Verbier is vaak een kwestie van voorkeur voor het Franse of Zwitserse systeem. Sommigen geven de voorkeur aan Frankrijk vanwege het eenvoudigere aankoopproces en het ontbreken van beperkingen voor buitenlandse kopers, plus de levensstijl (taal, eten, cultuur). Anderen kiezen voor Zwitserland vanwege de stabiliteit, privacy en prestige (en sommige potentiële fiscale voordelen). In puur investeringsopzicht hebben beide gebieden een sterke kapitaalgroei gekend. Een voordeel voor Courchevel: geen quota op buitenlands eigendom, waardoor de liquiditeit hoog is – elke miljardair, waar dan ook vandaan, kan vrij in Courchevel kopen. In Verbier zijn de vergunningen voor buitenlandse kopers jaarlijks beperkt, wat de liquiditeit kan beperken (hoewel dit het aanbod van kopers ook onder controle houdt en zo paradoxaal genoeg de prijzen ondersteunt).
Vergelijkend vooruitzicht: Al deze topresorts zullen waarschijnlijk goed blijven presteren. De recente groeispurt van Courchevel geeft aan dat het de Zwitsers qua topprijzen in Europa zou kunnen uitdagen als de trends doorzetten. Val d’Isère ondergaat momenteel verbeteringen (er is bijvoorbeeld een groot nieuw luxueus project “Le Coin de Val” in ontwikkeling) waardoor het competitief blijft. Megève’s iets zachtere prijsstelling kan het aantrekkelijk maken voor investeerders die luxe willen tegen een (relatief) koopje, en het heeft een trouwe ultra-rijke Franse aanhang die zorgt voor stabiliteit. Verbier, met zijn internationale aantrekkingskracht en beperkte aanbod (het dorp wordt ook geografisch begrensd), zal een waardige tegenhanger van Courchevel blijven.
Samengevat: Courchevel 1850 steekt zelfs onder de elite boven de rest uit: het is wellicht het best te vergelijken met St. Moritz of Gstaad qua exclusiviteit. Binnen Frankrijk is Courchevel nummer één, met Val d’Isère een sterke nummer twee, en Megève als een solide nummer drie (sommigen noemen ook Méribel of Chamonix, maar die zitten qua prijs een niveau lager). Binnen de bredere Alpen is Courchevel één van de weinigen die de mondiale ultra-rijken op dezelfde schaal als Zwitserse resorts aantrekt. Dit is gunstig voor het vastgoed – het betekent dat de kopersgroep zo diep en divers is als maar mogelijk. Voor een vermogend individu die tussen deze locaties kiest, draait de beslissing vaak uit op persoonlijke voorkeur: de charmante elegantie van Megève, de sportieve chic van Val, de kosmopolitische allure van Courchevel of de hedonistische sfeer van Verbier. Vanuit puur investeringsoogpunt geven het momentum van Courchevel en de openheid van Frankrijk het een klein voordeel in 2025 en daarna.
Vooruitzicht 2026–2028: Marktprognose en Sleutelfactoren
Kijkend naar de periode 2026–2028 blijft het vooruitzicht voor de vastgoedmarkt van Courchevel 1850 zeer positief, met enkele kanttekeningen en trends om in de gaten te houden:
Aanhoudende prijsstijging: Alles wijst erop dat de vastgoedwaarden in Courchevel de komende jaren blijven stijgen. De groei zal jaarlijks wellicht niet zo steil zijn als de sprong van 9% in 2024, maar zelfs voorzichtige prognoses wijzen op jaarlijkse stijgingen van 3–5% in de toplocaties investropa.com. Dit wordt ondersteund door verschillende factoren: aanhoudend schaars aanbod, sterke internationale vraag en het feit dat het resort zich heeft ontwikkeld tot een echte luxe bestemming voor alle seizoenen. Tegen 2028 kunnen we gemakkelijk zien dat ultra-prime chalets meer dan €35.000 per m² gaan opbrengen, zeker als enkele recordverkopen nieuwe maatstaven zetten. Daarmee zou Courchevel 1850 stevig tot de duurste skivastgoedmarkten ter wereld behoren, en mogelijk het gat met plekken als St. Moritz/Gstaad verkleinen. Het samengestelde effect van zelfs 5% groei per jaar betekent dat een chalet dat nu €15 miljoen waard is, in 2028 mogelijk rond de €18+ miljoen waard kan zijn, in lijn met de groeitrend investropa.com.
Wereldwijde economische factoren: Er dient rekening gehouden te worden met bredere economische omstandigheden. Vanaf 2025 zijn de rentevoeten in Europa gestabiliseerd en zelfs gedaald (ECB-depositorente ~2,5% na verlagingen), wat de betaalbaarheid van hypotheken heeft verbeterd investropa.com. Als deze lage rentestand aanhoudt of de rente verder daalt in 2026–2027, geeft dat extra stimulans aan kopers in het hoogste segment die financiering gebruiken (sommigen doen dit voor hefboomwerking, ook als het niet strikt noodzakelijk is). Omgekeerd, als de inflatie fors stijgt en rentetarieven weer oplopen, kunnen reguliere vastgoedmarkten afkoelen – maar doorgaans zijn topluxe vastgoedmarkten minder gevoelig voor rente (meestal zijn het cash kopers). Geopolitieke stabiliteit speelt ook een rol: Courchevel profiteerde ervan een veilige, aantrekkelijke bestemming te zijn tijdens het herstel na de pandemie en bij geopolitieke spanningen. Als die onzekerheden wereldwijd aanhouden, spreiden HNWIs vaak hun vermogen uit veiligheid in vastgoed, wat Courchevel ten goede kan komen. De Franse politieke context (zoals wijzigingen in vermogensbelasting) is ook de moeite van het volgen waard, al zijn er geen aanwijzingen voor radicale veranderingen op korte termijn. Kortom, zolang er geen grote mondiale financiële crisis plaatsvindt, lijkt de economische achtergrond gunstig voor verdere investeringen in luxe Alpenvastgoed.
Verschuivingen in kopersdemografie: We verwachten nieuwe groepen kopers in de komende jaren. Met name Aziatische kopers (vooral Chinezen) waren in 2020–2022 grotendeels afwezig vanwege reisbeperkingen; nu het wereldwijde reizen weer normaliseert, is meer interesse uit Azië waarschijnlijk. Het ultra-luxe profiel van Courchevel is zeer geschikt voor welvarende Aziatische investeerders die op zoek zijn naar prestigevastgoed in het buitenland – iets dat al opvalt in 2025 volgens investropa.com. Op vergelijkbare wijze kan het kopersbestand uit het Midden-Oosten (bijvoorbeeld de Golfstaten) groeien; Courchevel heeft de afgelopen jaren meer bezoekers vanuit de VAE, Saoedi-Arabië, enz. gezien, met name in augustus en rond Nieuwjaar. Deze internationale segmenten zullen de vraag verdiepen. Amerikaanse kopers zullen naar verwachting hun sterke aanwezigheid behouden, vooral als de dollar relatief sterk blijft ten opzichte van de euro (al kan de koers fluctueren in 2026–28). Ook kiezen jongere tech-ondernemers en vervroegd gepensioneerden (uit de tech- en financiële sector) steeds vaker voor lifestyle-gedreven bezittingen – een trendy skihuis past daarbij. Mogelijk zakt de gemiddelde leeftijd van kopers iets, met meer mensen in de veertig in plaats van overwegend vijftigers/zestigers, doordat werken op afstand en vermogensopbouw op jongere leeftijd gebruikelijker worden.
Jaarrond & Wellness Nadruk: Tegen 2028 is Courchevel waarschijnlijk volledig getransformeerd tot een echt vierseizoenenresort. Verwacht nog meer zomerfaciliteiten (mogelijk een uitgebreidere liftbediening, nieuwe mountainbikeroutes, misschien een golf driving range of andere attracties in de regio). Het belang van wellness zal, zoals eerder genoemd, aanhouden – mogelijk met nieuwe wellnessretreats of klinieken in de regio (naar het model van Zwitserse sparesorts). Dit vergroot de aantrekkingskracht van een eigendom daar, ook voor mensen die geen skiërs zijn. Zoals een onderzoeker van Knight Frank opmerkte, overtreffen gezondheid en wellness nu het skiën als belangrijkste lifestyle-motief voor Alpenkopers dmproperties.com. Daarom zullen woningen die hierop inspelen (met spafaciliteiten, rust, verbondenheid met de natuur) extra in trek zijn. Ook kan er een nichemarkt ontstaan voor “klimaatbestendige” chalets – woningen gebouwd met duurzame materialen, energiezelfvoorzienend, enz., die niet alleen aan de wettelijke eisen voldoen maar ook een standaard neerzetten waar ecobewuste luxekopers naar zoeken.
Potentiële Beperkingen: Een factor om in de gaten te houden zijn de voorraadniveaus – deze zijn zo laag dat de verkoopaantallen kunnen dalen simpelweg door een gebrek aan verkopers. Als de prijzen nieuwe hoogten bereiken, kunnen sommige eigenaren besluiten te verkopen (en zo het aanbod vergroten), maar evenzeer kunnen velen vasthouden omdat er weinig alternatieve investeringen zijn die zo plezierig zijn als een chalet in Courchevel. Als het aantal transacties afneemt, kunnen prijsindices minder stabiel worden (enkele uitzonderlijke grote verkopen kunnen het gemiddelde vertekenen). Elke mogelijke daling in activiteit weerspiegelt waarschijnlijk echter een gebrek aan aanbod, niet een gebrek aan vraag, wat betekent dat prijzen stabiel zouden blijven of stijgen. Een andere beperking kan vanuit regelgeving komen: als Frankrijk hypothetisch tegen 2028 zou besluiten om enige beperkingen op buitenlands eigendom in te voeren (momenteel niet verwacht) of nieuwe belastingen op luxe woningen zou heffen, zou dat de vraag enigszins kunnen temperen. Ook klimaatverandering blijft een overkoepelende uitdaging – als extreem weer tegen het einde van de jaren 2020 de winters aanzienlijk verkort, kan dit invloed hebben op de perceptie (hoewel, zoals opgemerkt, de hoogte van Courchevel een buffer biedt, en het beschikt over uitgebreide sneeuwkanonnen). Tot nu toe suggereren trendprojecties dat er tot in de jaren 2030 voldoende sneeuw zal zijn voor hooggelegen resorts, maar het blijft een punt van aandacht voor de lange termijn.
Invloed van de Olympische Winterspelen 2030-kandidaatstelling: Midden 2025 is er sterke momentum voor de Olympische Winterspelen 2030 in Frankrijk (Franse Alpen), mogelijk verspreid over verschillende resorts (na Italië, dat de Spelen van 2026 organiseert). Als Frankrijk officieel de Spelen van 2030 toegewezen krijgt (beslissing waarschijnlijk rond 2026), kan men een toename in interesse verwachten rond 2027–2028 wanneer infrastructuurprojecten voltooid zijn en de wereldwijde aandacht op de Alpen is gericht. Olympische Spelen leiden vaak tot een piek in vastgoedvraag in de gastregio’s – niet alleen door investeerders die anticiperen op hogere huren, maar ook door vermogende particulieren die er bij willen zijn voor de sfeer rond het evenement. Zo zijn de prijzen in Cortina d’Ampezzo (Italië) sterk gestegen nadat bekend werd dat het de Spelen van 2026 zal organiseren ubs.com. Courchevel, nu al een Olympische trainingslocatie, zou zonder twijfel een toplocatie zijn voor VIP’s tijdens de Spelen, zelfs als de evenementen elders plaatsvinden, dankzij de luxe accommodaties en het vliegveld. Daarom kan de aanloop naar 2030 een extra paar procentpunten groei toevoegen aan de vastgoedwaarden in Courchevel, bovenop de onderliggende trend.
Verhuurperspectief: De huurinkomsten zullen waarschijnlijk bescheiden blijven, maar de omzet uit verhuur kan groeien omdat de nachtprijzen iets stijgen (deels door inflatie, deels door toename van luxe opties). Tegen 2028 kan een topchalet bijvoorbeeld meer dan €120.000 vragen voor de week van Oud & Nieuw. Als meer diensten worden inbegrepen (privéchef, enz.), kunnen eigenaren meer vragen. De zomerse verhuurmarkt zal zich ook verder ontwikkelen—mogelijk verdubbelen in omvang ten opzichte van nu als de huidige trend zich voortzet, waardoor het jaarlijkse rendement enigszins verbetert. De introductie van meer professionele huurbeheerbedrijven (sommige gelieerd aan luxe hotelmerken) kan het verhuurproces ook stroomlijnen en het voor eigenaren makkelijker maken hun pand te gelde te maken als ze er zelf geen gebruik van maken.
Conclusie – Visie 2028: In 2028 zal Courchevel 1850 waarschijnlijk de absolute top van het Franse Alpenvastgoed blijven, met prijzen die nieuwe records hebben gevestigd. We verwachten een gezond, maar iets rustiger groeitempo – er is geen sprake van een crash gezien de fundamentele factoren. Het vastgoed van het resort zal steeds meer worden gekenmerkt door ultramoderne chalets, een volledig ontwikkeld jaarrond aanbod en een klantenkring uit alle hoeken van de wereld. Bezit in Courchevel zal zowel een statussymbool blijven als een investering. Voor vermogende beleggers en kopers die op zoek zijn naar een exclusieve levensstijl, blijft het advies hetzelfde: focus op toplocatie en kwaliteit, houd het bezit vast tijdens korte termijn schommelingen van de markt en je wordt beloond met zowel plezier als financiële waardestijging. Zolang “sneeuw” en “luxe” blijven verleiden, mag worden verwacht dat de vastgoedmarkt in Courchevel 1850 een gouden tijd tegemoet gaat in 2026–2028 en daarna, ondersteund door schaarse beschikbaarheid, onverzwakte vraag en de tijdloze aantrekkingskracht van de Franse Alpen.
Bronnen: Courchevel & Franse Alpen Vastgoedrapporten investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analyse dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Inzichten investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringscommentaar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Media Rapporten voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentschapsobservaties mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Investeringskansen en Verwachte Rendementen
Potentieel voor waardestijging: Vastgoed in Courchevel 1850 wordt vaak gezien als een blue-chip investering, die zorgt voor solide kapitaalbehoud en langetermijnwaardestijging in plaats van snelle speculatieve winsten. Het trackrecord is indrukwekkend – de vastgoedwaarden in de Franse Alpen zijn sinds 2020 gemiddeld met ~30% gestegen (ongeveer 5,5% per jaar) investropa.com investropa.com, en toplocaties hebben het nog beter gedaan, vooral na de pandemie. In het geval van Courchevel zijn de prijzen de afgelopen jaren scherp gestegen (bijvoorbeeld +9% in 2024 alleen al) investropa.com, wat nieuwe maatstaven heeft gezet. Vooruitkijkend verwachten experts, hoewel het tempo wellicht zal afzwakken, een matige groei van ~3–7% per jaar op de Alpinemarkten tot 2026 investropa.com. Voor een ultraprime locatie als 1850 mag men redelijkerwijs verwachten dat de waardestijging aan de bovenkant van die bandbreedte zal zitten, tenzij er grote verstoringen optreden. Dit betekent dat een chalet van €10 miljoen vandaag vanzelf in waarde kan stijgen naar wellicht €11–12 miljoen binnen enkele jaren, puur door marktgroei. Bovendien suggereert het unieke vraag-en-aanbodgat in Courchevel dat het mogelijk boven-gemiddelde waardestijging kan meemaken – telkens als er een toestroom is van nieuwe vermogende kopers (bijvoorbeeld uit opkomende markten of een sterke economie), kunnen de prijzen stijgen door het beperkte aanbod. Kortom, de vooruitzichten voor kapitaalgroei blijven sterk, waardoor kopen en vasthouden een lonende strategie is. Zelfs op de zeer lange termijn hebben topvastgoeden in de Alpen een gestage waardestijging laten zien (bijvoorbeeld, eersteklas skichalets zijn sinds 2008 gemiddeld met ~33% in waarde gestegen, met een versnelling van de groei na 2020) investropa.com.
Huurinkomsten en rendement: Investeerders dienen zich ervan bewust te zijn dat de huuropbrengsten in Courchevel 1850 relatief laag zijn in procentuele termen, wat kenmerkend is voor ultra-luxe markten. Omdat de aankoopprijzen zo hoog zijn, betekent de huurinkomst, hoewel die absoluut gezien hoog is, een bescheiden jaarlijks rendement. Typische netto huur rendementen liggen rond de 2–3% in top resorts zoals Courchevel snowonly.com. Ter vergelijking: minder glamoureuze Franse Alpengebieden kunnen een netto rendement van 4–4,5% bieden snowonly.com, en het Franse nationale gemiddelde huur rendement (over alle vastgoedtypes) ligt rond de 6% mansion-properties.com. Dit betekent dat een investeerder in Courchevel doorgaans kapitaalappreciatie en eigen gebruik vooropstelt, boven hoge cash-on-cash rendementen. Een woning van bijvoorbeeld €5 miljoen kan misschien €200.000 bruto per jaar opleveren aan huur (indien verhuurd tijdens piekweken), wat na aftrek van kosten zo’n €150.000 netto kan zijn – ongeveer een rendement van 3%. Echter, wat deze cijfers niet laten zien, zijn de hoge huuropbrengsten en de mogelijkheid om eigenaarskosten te compenseren. Tijdens piekweken in de winter (Oud & Nieuw, schoolvakanties), kunnen wekelijkse huurprijzen voor topchalets de €80.000–€100.000 overstijgen businessinsider.com. Zelfs kleinere luxueuze appartementen kunnen tientallen duizenden euro’s per week opbrengen in het hoogseizoen. Als een eigenaar zijn woning 8–10 weken in de winter en mogelijk nog een paar weken in de zomer verhuurt, kan hij een aanzienlijk deel van de jaarlijkse uitgaven (personeel, onderhoud, belastingen) dekken en zelfs winst maken, terwijl hij toch zelf een deel van het jaar van de woning geniet.
Het is ook noemenswaardig dat de vraag naar verblijf zeer groot is in Courchevel voor de weken waarin eigenaren hun huis beschikbaar stellen voor verhuur. Specialisten in Alpenverhuur rapporteren dat goed gelegen chalets een bezettingsgraad van 70–90% gedurende de winter (en zelfs tot in de zomer) kunnen behalen snowonly.com. Door de toename van toerisme in alle seizoenen dragen juli–augustus nu ook aanzienlijk bij aan de huurinkomsten (zij het tegen een lager tarief dan in de winter). Zo kan een slimme eigenaar tijdens de hoogseizoenen nagenoeg een volledige bezetting behalen en een beter effectief rendement realiseren. Sommige panden worden beheerd door luxe touroperators of chaletverhuurbureaus, wat dit proces kan vereenvoudigen.
Investeringsstrategieën & kansen: Voor investeerders zijn er specifieke invalshoeken om rendement in Courchevel te maximaliseren:
Regelgeving en overheidsbeleid die van invloed zijn op vastgoed
Wetten inzake energie-efficiëntie (“Loi Climat”): Een belangrijke beleidswijziging die van invloed is op Frans vastgoed is het gefaseerd verbieden van verhuur van woningen met slechte energielabels. Vanaf 2025 mogen woningen met energielabel “G” niet langer legaal worden verhuurd in Frankrijk mansion-properties.com. In 2028 wordt dit verbod uitgebreid naar woningen met label “F” en in 2034 naar label “E”. In bergresorts kunnen veel traditionele chalets die decennia geleden gebouwd zijn, onder deze lagere categorieën vallen (vanwege enkel glas, onvoldoende isolatie, oudere verwarmingssystemen, enzovoort). Voor eigenaren in Courchevel is dit een urgent probleem geworden: om het verhuurpotentieel te behouden, moeten woningen aan de normen voldoen. We zien nu al een “flight to quality”, waarbij kopers zich richten op nieuwere, goed geïsoleerde chalets of chalets die reeds zijn voorzien van moderne verwarming en isolatie investropa.com investropa.com. Oudere chalets met slechte labels staan voor een tweedeling op de markt: ze worden óf met korting verkocht, of helemaal niet, of de eigenaren investeren in verbeteringen (zonnepanelen, warmtepompen, betere isolatie) om het label te verhogen. Deze regels hebben enigszins tegen de verwachting in juist de prijsstijging van hoogwaardige woningen ondersteund – omdat woningen met een A/B-label nog waardevoller en gewilder worden investropa.com investropa.com. In Courchevel 1850 hebben veel luxe chalets bijvoorbeeld al verbouwingen ondergaan om drievoudig glas, geothermische verwarming, enzovoort te installeren, zodat ze verhuurbaar blijven. Al met al stuurt dit beleid de markt richting duurzaamheid, wat op lange termijn de woningvoorraad verbetert en aansluit bij de persoonlijke waarden van veel kopers (veel vermogende kopers waarderen de milieuvriendelijke verbeteringen als onderdeel van een luxestandaard).
Korte termijn verhuurregulering: In toeristisch rijke gebieden in Frankrijk wordt gezocht naar een balans tussen winstgevende kortetermijnverhuur en de behoeften van de gemeenschap. In sommige Alpendorpen (vooral de grotere zoals Chamonix) hebben de lokale autoriteiten het aantal toeristenverblijven beperkt of zijn er speciale vergunningen vereist om deze te exploiteren dmproperties.com investropa.com. Chamonix heeft bijvoorbeeld quota ingevoerd voor vakantieverhuur in bepaalde zones om zo meer woningen vrij te maken voor lokale bewoners en seizoensarbeiders. Hoewel Courchevel door haar kleinere omvang en het karakter van volledig resort nog geen strikte limiet heeft opgelegd (de economie is afhankelijk van verhuur), is ook deze plaats niet immuun voor toezicht vanuit de regelgeving. Eigenaren in Courchevel moeten hun eigendommen registreren als ze deze kortdurend verhuren en toeristenbelasting betalen. Mochten er in de toekomst aanvullende regels komen – zoals het beperken van het aantal weken dat een woning mag worden verhuurd of het vereisen van een hoofdverblijfstatus voor onbeperkt verhuren – dan kan dit de investeringsstrategie beïnvloeden. Gezien het profiel van Courchevel 1850 (voornamelijk luxe tweede woningen en toeristische infrastructuur), zal een dergelijk beleid echter waarschijnlijk genuanceerd worden doorgevoerd. Opmerkelijk is dat door het beperken van het aanbod in plaatsen als Chamonix, deze dorpen onbedoeld meer vraag (en hogere prijzen) creëren voor de panden die wél beschikbaar zijn investropa.com investropa.com. Een vergelijkbaar effect zou kunnen optreden in Courchevel: als verhuur daar ooit wordt ingeperkt, kan de exclusieve selectie van woningen in de verhuurpool nóg meer vraag krijgen van vermogende toeristen. Het is iets om in de gaten te houden, maar per 2025 is Courchevel nog steeds een zeer verhuurvriendelijke markt zonder specifieke lokale verboden wat betreft vakantieverhuur (afgezien van nationale wetgeving).
Belastingen op tweede woningen: De Franse overheid en lokale gemeenten hebben belastingen ingevoerd die gericht zijn op eigenaren van tweede woningen, waaronder veel Courchevel-vastgoedeigenaren. Deze maatregelen omvatten hogere taxe d’habitation-toeslagen in gebieden die officieel zijn aangewezen als tekorten aan woningen voor lokale bewoners (zones tendues). Het departement Savoie, waar Courchevel onder valt, heeft in sommige gevallen tot 60% toeslag op de tweede woningbelasting toegestaan. Daarnaast hebben enkele populaire resorts een belasting op leegstaande woningen om te voorkomen dat woningen leeg blijven staan. In de praktijk zijn deze lokale belastingen voor een miljoenen-chalet relatief klein (enkele duizenden euro’s extra per jaar) en hebben ze welgestelde kopers niet afgeschrikt investropa.com. Het nationale belastingregime van Frankrijk kent enkele investeringsvriendelijke aspecten: er is geen algemene “buitenlandse kopersbelasting” en Frankrijk heeft in 2018 de vermogensbelasting aangepast zodat deze nu enkel op onroerend goed gericht is (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), die van toepassing is op netto onroerendgoedbezit boven €1,3 miljoen, met een progressief tarief tot ongeveer 1,5%. Veel buitenlandse kopers nemen dit gewoon mee in de kosten van het bezit van een Frans pand. Over huurinkomsten betalen buitenlandse eigenaren Franse inkomstenbelasting (met verdragen om dubbele belasting te voorkomen), maar zij kunnen wel kosten aftrekken, en aantrekkelijke regelingen zoals LMNP (verhuur van gemeubileerde woningen) bieden gunstige fiscale behandeling. Bovendien bestaan er belastingvoordelen voor verhuur: huurinkomsten uit gemeubileerde panden kunnen vaak worden verrekend met afschrijvingen en uitgaven, wat soms resulteert in zeer laag belastbaar inkomen bij een efficiënt beheerd chalet. Een ander belangrijk voordeel geldt voor nieuwbouw, zoals eerder genoemd – btw (20%) kan worden teruggevraagd als het pand verhuurd wordt met diensten, wat het rendement aanzienlijk verhoogt freespiritalpine.com. Er zijn ook belastingkredieten en subsidies voor eco-renovaties (als onderdeel van de groene initiatieven van Frankrijk). Al met al wordt de Franse regelgeving als stabiel en redelijk transparant beschouwd mansion-properties.com. Investeerders profiteren van sterke juridische bescherming (eigendomsrechten zijn stevig verankerd) mansion-properties.com en de Franse focus op duurzame huur versterkt waarschijnlijk de langetermijnwaarde van conforme eigendommen.
Strikte plannings- en bouwvoorschriften: Ontwikkeling in Courchevel 1850 wordt gereguleerd door strikte planningsregels die gericht zijn op het behoud van het bergmilieu en het exclusieve karakter van het resort. De Loi Montagne (Bergenwet) en lokale bestemmingsplannen beperken grootschalige ontwikkeling, vooral boven bepaalde hoogtes. In de praktijk betekent dit dat nieuwe bouwvergunningen schaars zijn – er ligt de nadruk op het renoveren van bestaande gebouwen in plaats van uit te breiden op ongerepte grond investropa.com. Hoogtebeperkingen zorgen ervoor dat chalets kleinschalig blijven (hier geen hoogbouwappartementen), en architectonische richtlijnen behouden de klassieke chaletstijl. Daarnaast vereist het bouwen van nieuwe vakantiewoningen in de Alpen vaak dat er een voordeel voor de gemeenschap wordt geboden (zoals het creëren van parkeergelegenheid of het ondersteunen van lokale huisvesting voor seizoensarbeiders) als tegenprestatie. Deze beleidsmaatregelen zorgen er effectief voor dat de schaarste van onroerend goed in Courchevel wordt vastgelegd. Voor eigenaren is dit goed nieuws omdat het overontwikkeling voorkomt, wat anders de vastgoedwaarde of de charme van het resort zou kunnen aantasten. De keerzijde is dat renovatieprojecten kostbaar en tijdrovend kunnen zijn vanwege vergunningstrajecten – maar de meeste luxekopers accepteren dit als onderdeel van het bezitten van een stukje paradijs. Opvallend is dat Zwitserland zelfs strengere regels heeft (zoals het Lex Weber-plafond op tweede woningen), terwijl Frankrijk ontwikkeling nog steeds toelaat, zij het op gecontroleerde wijze. De gemeenteraad van Courchevel moet een balans vinden tussen milieuduurzaamheid (lawinerisico’s, verkeer, watervoorraden) en haar status als bestemming van wereldklasse. Recente infrastructurele vernieuwingen (zoals nieuwe liften) gaan doorgaans gepaard met milieubeoordelingen en, waar mogelijk, worden bestaande voorzieningen herbestemd of verbeterd in plaats van nieuwe te bouwen.
Kortom, het regelgevingslandschap in 2025 voor eigenaren van onroerend goed in Courchevel wordt gekenmerkt door een focus op kwaliteit en naleving: energiezuinige woningen, verantwoord verhuren en gecontroleerde ontwikkeling. Deze maatregelen zorgen, hoewel ze extra complexiteit voor eigenaren meebrengen, er doorgaans voor dat de langetermijnwaarde en exclusiviteit van vastgoed in Courchevel wordt versterkt. Kopers wordt aangeraden erop te letten dat hun beoogde eigendom aan de nieuwe normen voldoet of redelijkerwijs kan worden aangepast – en om lokale experts in te schakelen bij het navigeren door fiscale optimalisatie en verhuurregels. Belangrijk is dat Frankrijk buitenlandse kopers verwelkomt (geen beperkingen op nationaliteit voor aankopen), wat de kopersmarkt in Courchevel net zo breed houdt als altijd, van Europa tot Amerika tot Azië.
Seizoensdynamiek en hun impact op prijs & beschikbaarheid
Winter piekseizoen (hoogseizoen): Courchevel 1850 is in de kern een skiresort, en de winter is wanneer het dorp echt tot leven komt – dit heeft directe gevolgen voor het gebruik en de prijsstelling van onroerend goed. De periode december–april is het hoogseizoen, waarbij Kerst/Nieuwjaar en februari (schoolvakanties) de absolute hoogtepunten zijn. Tijdens deze periodes schiet de vraag naar accommodatie omhoog. Chalet-eigenaren die hun eigendom verhuren, verdienen vaak het grootste deel van hun jaarlijkse huurinkomsten in slechts 2–3 vakantieweken. Hierdoor liggen de huurprijzen in de winter extreem hoog (bijvoorbeeld, €50k+ per week voor een luxe chalet met 4 slaapkamers is standaard tijdens nieuwjaarsweek). Verkoopactiviteit kan ook pieken in de winter, omdat welgestelde bezoekers soms besluiten dat zij na het beleven van de lifestyle zelf een stukje Courchevel willen bezitten. Het is niet ongewoon dat er tijdens het hoogseizoen ter plekke bezichtigingen plaatsvinden op aandringen van betoverde huurders. Wel is het zo dat de verkoopvoorraad meestal het laagst is in de winter – veel eigenaren wachten met aanbieden tot de lente/zomer om zo geen lucratieve winterverhuur of eigen vakantietijd te verstoren. Dus, de winter is wanneer kopers het product ervaren (het resort en vaak het pand als huurder), maar de daadwerkelijke transacties worden vaak afgesloten in het tussenseizoen.
Lente en herfst (laagseizoenen): Eind april sluiten de skiliften en komt Courchevel in een rustiger fase. De lentedoooi en het tussenseizoen (mei, juni) zorgen ervoor dat veel winkels en restaurants gesloten zijn. Evenzo is na de korte zomer de herfst (eind september tot en met november) het laagseizoen, met minimale toeristische activiteit. Deze periodes waren historisch gezien rustige tijden voor het resort – een moment waarop chaletteigenaren renovaties of upgrades uitvoeren, het personeel pauze neemt en het dorp weer op adem komt. Qua markt is het laagseizoen wanneer de voorraad meestal het hoogst is en waar kopers mogelijk iets meer onderhandelingsruimte hebben. Verkoper die in het laagseizoen aanbieden, weten dat ze een kleinere kopersgroep aanspreken; als ze gemotiveerd zijn, prijzen ze vaak wat scherper. Aangezien de eigenaren van Courchevel doorgaans niet om geld verlegen zitten, moet men echter geen drastische seizoenskortingen verwachten – de markt is niet als een seizoenshuurmarkt die sterk schommelt. Vastgoedprijzen dalen niet in de zomer/het laagseizoen; hooguit is er wat meer ruimte voor onderhandeling of een kans om te kopen zonder concurrerende biedingen. Sommige slimme kopers plannen hun zoektocht juist in de lente: na een druk skiseizoen zijn er enkele eigenaren die overwegen te verkopen (vooral als een pand niet verhuurd of gebruikt is zoals verwacht). Ook hebben makelaars in het laagseizoen meer tijd om met klanten te werken, waardoor kopers soms meer aandacht krijgen en er meer mogelijkheden zijn om het aanbod grondig te verkennen.
Zomerseizoen (Secundair Hoogseizoen): Zomer (juli–augustus) in Courchevel is aanzienlijk populairder geworden nu de Alpen zich profileren als een bestemming voor het hele jaar. Hoewel de zomer niet zo druk is als de winter, wordt het niet langer over het hoofd gezien. Gezinnen en buitenliefhebbers komen voor wandelingen, mountainbiken, trailrunning, golf (in de buurt) en ontspanning in de Alpen. Het klimaat is aangenaam (warme dagen, koele nachten) en het landschap is prachtig, waardoor Courchevel ook in de zomer een luxe bergbestemming is. Deze trend heeft een aantal effecten: huurinkomsten in de zomer leveren nu een aanzienlijke bijdrage, met veel chalets en appartementen die wekelijks worden verhuurd aan toeristen uit Europa, het Midden-Oosten (die vaak koelte zoeken in de zomer) en daarbuiten. De bezettingsgraden kunnen in het hoogseizoen ’s zomers oplopen tot 70%+ voor gewilde panden snowonly.com. Huurprijzen zijn lager dan in de winter, maar nog steeds goed – bijvoorbeeld, dat chalet van €50k/week in de winter kost in augustus wellicht €15k–€20k/week. Voor eigenaars betekent dit dat het pand niet 8 maanden per jaar leeg staat; het kan in meer seizoenen worden gebruikt of opgebracht. Cultureel gezien ontwikkelt Courchevel zich tot een tweeseizoenen resort, vergelijkbaar met hoe Megève of Chamonix dat al lang zijn. Infrastructuur zoals liften die ’s zomers draaien (voor wandelaars/fietsers) en evenementen zoals muziek- of vuurwerkfestivals trekken bezoekers. In de hele Alpen is er bovendien een grote stijging in zomerbezoek: Chamonix zag een toename van 46% in verkochte zomer-liftpassen over twee jaar dmproperties.com, en ook de zomercijfers van Courchevel stijgen gestaag. Deze jaarrond aantrekkingskracht ondersteunt de vastgoedwaarden omdat eigenaars meer gebruik (en potentiële inkomsten) uit hun investering halen. Ook wordt het seizoenskarakter van bedrijven enigszins verzacht, waardoor het dorp het hele jaar leefbaar blijft.
Impact op beschikbaarheid: De seizoenscyclus beïnvloedt wanneer panden op de markt komen. Veel verkopers kiezen ervoor om laat in de winter of in het voorjaar te verkopen (na nog één seizoen genoten te hebben of om de lente-bezoekers aan te trekken) zodat transacties in de zomer kunnen worden afgerond, vóór de volgende winter. Nieuwe projecten mikken vaak op oplevering in het najaar, zodat kopers hun pand in het winterseizoen kunnen gebruiken. Hierdoor vindt er in de herfst vaak een piek plaats in overdrachten (notariskantoren in de Alpen hebben het dan ook druk in oktober-november om alles af te ronden zodat de sleutels vóór Kerst overhandigd zijn). Voor verhuurders geldt dat zij al vroeg in het najaar moeten beslissen of zij de weken in het hoogseizoen willen verhuren of zelf gebruiken, aangezien verhuurmakelaars al vanaf september beginnen met het promoten van winterchalets voor het komende seizoen.
Prijsdynamiek: Men zou kunnen aannemen dat kopen in de winter duurder is vanwege de vraag – maar in onroerend goed zijn de prijzen in Courchevel relatief stabiel gedurende de seizoenen (anders dan hotels, verdubbelen woningprijzen niet in de winter). Echter, de waargenomen waarde van een woning is het hoogst in de winter: een skichalet ziet er het aantrekkelijkst uit als het omringd is door sneeuw en bruisende activiteiten. Dit leidt er soms toe dat woningen in de winter sneller tegen de vraagprijs worden verkocht, terwijl voor hetzelfde pand in het verlaten laagseizoen eerder een brutale aanbieding gedaan wordt. In die zin kan er in de winter sprake zijn van “emotioneel aankopen” – een koper wordt verliefd op de plek op het hoogtepunt van de sfeer en betaalt de volle prijs. Omgekeerd geeft een nauwgezette investeerder er misschien de voorkeur aan om in de zomer te inspecteren, om te controleren op eventuele problemen die in de winter onder de sneeuw verborgen zijn (dakconditie, perceelgrenzen, etc.), en te onderhandelen in een minder hectische sfeer.
Gebruikerstrends – Langere Verblijven: Een andere seizoensverandering is dat eigenaren (en huurders) langere periodes in Courchevel doorbrengen dan voorheen. Door de opkomst van remote werken komen sommige eigenaren nu voor meerdere maanden – bijvoorbeeld continu van december tot februari – in plaats van alleen een vakantieweek. Ze werken doordeweeks vanuit hun chalet en skiën in de pauzes, en behandelen het als een tweede thuis. Evenzo komen sommigen in de zomer voor een maand om te ontsnappen aan het stadsleven. Deze trend vervaagt de seizoensgrenzen en verhoogt de vraag naar meer comfortabele, huiselijke voorzieningen (thuiswerkplekken, betrouwbaar internet, etc., waarin Courchevel heeft geïnvesteerd door glasvezel breedband in het gebied aan te leggen). Het versterkt het idee dat Courchevel niet alleen een vluchtig skioord is, maar een alpendorp voor het hele jaar.
Concluderend, seizoensinvloeden in Courchevel zorgen voor een cyclisch ritme op de markt, waarbij de winter de koning is voor zowel gebruik als beleving, maar de zomer steeds belangrijker wordt. Hoewel de woningprijzen zelf niet per seizoen schommelen, zijn de timing van verkopen, bezetting en het aanbod allemaal seizoensgebonden. Slimme investeerders stemmen hun strategie af op deze kalender: misschien kopen in het voorjaar, upgraden buiten het seizoen en profiteren van verhuur tijdens het hoogseizoen. De inspanningen om het toerismeseizoen te spreiden (zowel winter als zomer) maken het speelveld geleidelijk gelijker, wat het onroerend goed waardevoller maakt, omdat het een groter deel van het jaar rendeert en deel uitmaakt van een gemeenschap die niet de helft van het jaar dicht is.
Infra-ontwikkelingen en Toeristische Groei
Upgrades van skiinfrastructuur: Courchevel en de Trois Vallées investeren voortdurend in hun skiinfrastructuur, met het besef dat een moderne, efficiënte ski-ervaring cruciaal is voor het behouden van vastgoedwaarde en het aantrekken van welvarende bezoekers. Een recent hoogtepunt is de volledig gerenoveerde Saulire-kabelbaan, die in de winter van 2024/25 heropent met gloednieuwe panoramische cabines en weelderig comfort seecourchevel.com. Saulire is een kenmerkende lift (waarmee skiërs naar 2.700m worden gebracht met uitzicht op de Mont Blanc), en de upgrade benadrukt de toewijding van het resort aan eersteklas faciliteiten. Daarnaast zijn de beginnerszones in 1850 verbeterd met nieuwe overdekte lopende banden (tapijtliften) ter vervanging van oudere liften, zodat kinderen en beginners beschut en comfortabel omhoog kunnen seecourchevel.com. De afgelopen jaren heeft Courchevel ook de sneeuwkanonnen uitgebreid om van begin december tot eind april skiën te garanderen, zelfs in sneeuwarme jaren. Ter voorbereiding op de Wereldkampioenschappen Skiën 2023 (georganiseerd in Courchevel-Méribel), werd bijvoorbeeld miljoenen geïnvesteerd in pistevoorbereidingen, nieuwe pistebully’s en sneeuwkanonnen om wereldklasse omstandigheden te garanderen. Connectiviteit binnen het skigebied blijft ongeëvenaard: Courchevel is naadloos verbonden met Méribel en Val Thorens, en recente projecten zoals de Orelle-Cime Caron kabelbaan uit 2021 (in de “4e Vallei”) hebben van de 3 Vallées één groot speelterrein gemaakt snowonly.com. Voor vastgoedeigenaren betekenen deze upgrades constante skikwaliteit en betere gastbelevingen, wat op zijn beurt de vraag naar verhuur hoog houdt en de hoge vastgoedprijzen rechtvaardigt.
Luxe Voorzieningen & Uitbreiding: Verbeteringen op de berg gaan hand in hand met ontwikkelingen in de resortdorpen. Courchevel 1850 beschikt al over een van de hoogste concentraties van 5-sterrenhotels ter wereld (buiten grote steden) businessinsider.com. Dit omvat beroemde etablissementen als Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée en anderen, die bezoekers verwennen en het profiel van het resort verhogen. Indrukwekkend is dat Courchevel (alle niveaus) 7 restaurants met Michelin-sterren heeft, het meeste in de Alpen businessinsider.com, waarmee het zijn status als culinaire bestemming versterkt. De trend gaat richting ervaringsgerichte luxe: nieuwe projecten combineren accommodaties met high-end winkelgalerijen, privéclubs en wellnesscentra. Een opmerkelijke ontwikkeling is het aankomende Maya Collection hotel, een ultra-luxe hotel dat in december 2025 in Courchevel moet openen voguebusiness.com. Evenzo is de Monte-Carlo Société des Bains de Mer (het bedrijf achter de weelderige casino’s en hotels van Monaco) betrokken bij Courchevel met plannen voor luxe lodges en gastvrijheidsprojecten tegen 2026 voguebusiness.com. Deze projecten geven aan dat investeerders flink investeren in de toeristische infrastructuur van Courchevel, in afwachting van aanhoudende vraag. Het resort maakt zich ook op om zijn 80-jarig jubileum in 2026/27 te vieren, waarschijnlijk met de opening van enkele van deze nieuwe locaties en het organiseren van spraakmakende evenementen voguebusiness.com. Voor vastgoedeigenaren is de toestroom van bekende luxemerken een zegen: het vergroot de aantrekkingskracht van het resort (waardoor nieuwe, welvarende bezoekers worden aangetrokken die mogelijk zelf kopers worden) en verfrist voortdurend Courchevel’s cachet. De aanwezigheid van merken als Louis Vuitton, Dior, Cartier, enzovoorts in Courchevel’s winkelgebied (die daar allemaal boetieks hebben) draagt bij aan dat kosmopolitische gevoel voguebusiness.com.
Vervoer en bereikbaarheid: De bereikbaarheid van Courchevel is altijd onderdeel geweest van de luxe aantrekkingskracht. Het resort beschikt uniek over een privé altiport (vliegveld) direct boven 1850, een van de hoogste in Europa, waardoor kleine privéjets en helikopters letterlijk op de piste kunnen landen businessinsider.com. Dit betekent dat VIP’s rechtstreeks vanuit Parijs of Genève naar Courchevel kunnen vliegen en urenlange transfers over de weg vermijden. De altiport, beroemd om zijn korte oplopende landingsbaan, is ook een toeristische attractie in de winter (skiërs houden even pauze om vliegtuigen te zien opstijgen/landen) businessinsider.com. Op het gebied van bredere vervoersinfrastructuur zijn er grote ontwikkelingen in de regio: de in aanbouw zijnde Lyon-Turijn hogesnelheidslijn (waarvan een deel een station in Saint-Jean-de-Maurienne omvat, op ongeveer 45 minuten rijden van Courchevel) moet tegen het einde van het decennium voltooid zijn snowonly.com. Zodra deze klaar is, zal de reistijd van Parijs naar de Franse Alpen drastisch worden verkort – wat mogelijk meer weekendbezoekers zal aantrekken. Stel je voor dat je Moûtiers (het dalstadje voor Courchevel) in slechts 4 uur per trein vanuit Parijs kunt bereiken; dit zou Courchevel toegankelijker kunnen maken voor een nog breder Europees publiek, waaronder mensen die liever niet vliegen. Bovendien blijven lokale wegverbeteringen (de route van Moûtiers naar Courchevel is door de jaren heen voorzien van upgrades en betere tunnels) bijdragen aan meer veiligheid en minder files tijdens piekweken. Al deze verbeteringen samen versterken Courchevels aantrekkingskracht als een handig luxe toevluchtsoord, ondanks de afgelegen berglocatie.
Duurzaamheid & Milieu: In het licht van de dubbele dreiging van klimaatverandering en stijgende energiekosten hebben de autoriteiten van Courchevel en de liftoperators duurzame upgrades doorgevoerd. De Societé des 3 Vallées (S3V), die de skiliften exploiteert, voorziet nu 100% van de liften van hernieuwbare energie (waterkracht en zonne-energie) seecourchevel.com. In 2024 hebben zij zonnepanelen geïnstalleerd op het Ariondaz gondelstation in Courchevel Moriond om ter plaatse elektriciteit op te wekken, voldoende om een stoeltjeslift te laten draaien op zonne-energie seecourchevel.com. Ze hebben ook geïnvesteerd in energiezuinige pistebully’s die door GPS worden geleid, waardoor de pisteroutes geoptimaliseerd worden en het brandstofverbruik vermindert seecourchevel.com. Voor vastgoedprojecten voldoen nieuwe gebouwen aan strengere isolatienormen en bevatten zij vaak geothermische verwarming of zonneverwarming voor zwembaden, enz. De overheid van het resort heeft maatregelen genomen zoals het subsidiëren van energierenovaties voor oudere gebouwen. Zelfs kleine beleidsmaatregelen, zoals het wettelijk verplichten van winterbanden op voertuigen tijdens het seizoen voor de veiligheid seecourchevel.com, tonen een focus op duurzaamheid en veiligheid. Deze inspanningen zorgen ervoor dat Courchevel op lange termijn levensvatbaar blijft als skigebied (door klimaatimpact te beperken) en zijn een verkooppunt voor milieubewuste investeerders. Ook omdat welgestelde klanten steeds meer aandacht besteden aan milieubewustzijn, vergroot een “groen” resort de aantrekkingskracht. Dit alles voegt immateriële waarde toe aan onroerend goed: een goed geleid, duurzaam resort zal zijn status (en dus de vraag naar vastgoed) tot ver in de toekomst behouden.
Evenementen en Wereldwijde Reputatie: Courchevel stond volop in de schijnwerpers tijdens de FIS Alpine Wereldkampioenschappen Skiën in februari 2023, die samen met Méribel werden georganiseerd. Het resort profiteerde van internationale media-aandacht en gebruikte de gelegenheid om zijn faciliteiten te tonen (waaronder een nieuw finishstadion en vernieuwde liften). Het succesvolle evenement toonde aan dat Courchevel in staat is grootschalige evenementen te organiseren, wat positief is voor toekomstige plannen zoals de Olympische Spelen. De Franse Alpen (waaronder Courchevel) zijn namelijk sterke kanshebbers om de Olympische Winterspelen van 2030 te organiseren, en velen verwachten dat zij deze zullen binnenslepen voguebusiness.com voguebusiness.com. Dit vooruitzicht heeft al geleid tot een versnelling van bepaalde projecten – zo is er een herontwerp gepland van de “snow front” van Courchevel 1850 en het Chenus liftstation om het centrale dorpsgebied te moderniseren in aanloop naar een mogelijke Olympische uitlichting voguebusiness.com. Mocht de Olympische Spelen worden bevestigd, reken dan op een mini-hausse in infrastructuurinvesteringen: betere wegen, mogelijk uitgebreidere accommodaties (hoewel in het geval van Courchevel wellicht tijdelijke faciliteiten gezien het bouwplafond), en algemene verfraaiing. Zelfs als Courchevel geen officiële locatie wordt, zal het onvermijdelijk hoogwaardigheidsbekleders of teams ontvangen voor trainingen (zoals het in eerdere Winterspelen heeft gedaan), en zal de algemene toeristische impuls enorm zijn. Daarnaast zullen de vieringen van het 80-jarig jubileum in 2026/27 waarschijnlijk speciale evenementen omvatten, mogelijk de opening van nieuwe musea of culturele locaties ter ere van Courchevels pioniersrol als speciaal aangelegd skioord (opgericht in 1946). Zulke culturele investeringen voegen extra lagen toe aan de aantrekkingskracht van het resort, buiten het skiën om.
| Resort | Typische prijsklasse prime (€/m²) | Recente jaarlijkse prijsstijging |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (hoogste in Frankrijk) | +9% (2024) investropa.com (grootste groei in Frankrijk) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (bijna gelijk aan Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (sterk, maar lager dan 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 gemiddeld (ongeveer €10k–€12k+ voor prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabiele groei) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (onder de top in de Alpen) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com (Zwitserse Alpen gem.groei) |
*Zwitserse resorts hadden gemiddeld ongeveer 3,5% groei in 2024 dmproperties.com; Verbier, als een toonaangevend Zwitsers resort, zag waarschijnlijk een vergelijkbare of iets hogere groei gezien de vraag.
Groei van het toerisme en toekomstige plannen: Het gecombineerde effect van bovenstaande punten komt tot uiting in de toerismecijfers: in het seizoen 2024/25 registreerde Courchevel ongeveer 1,2 miljoen overnachtingen, een stijging van 16% ten opzichte van het seizoen 2018 (voor Covid) voguebusiness.com. Dat is een opmerkelijke groei voor een toch al gevestigde bestemming. Deze groei maakt deel uit van een strategisch plan om het resort het hele jaar door en internationaal op de markt te brengen. Het toerismebureau heeft zich gericht op nieuwe markten (zo worden via roadshows en partnerschappen nu meer bezoekers uit de VS, het Midden-Oosten en Azië aangetrokken). De introductie van de Ikon en Epic skipassen (wereldwijde seizoenspassen) die dagen in de 3 Vallées bevatten, maakt het voor internationale skiërs (vooral Amerikanen) gemakkelijker om Courchevel uit te proberen, en velen zijn er verliefd op geworden dmproperties.com. De planners van het resort houden ook rekening met het vinden van een balans tussen groei en exclusiviteit: in tegenstelling tot sommige massamarkt skigebieden, probeert Courchevel niet het aantal skiërs drastisch te verhogen (wat de liften en pistes zou kunnen belasten). In plaats daarvan focussen ze op het verhogen van de kwaliteit – bijvoorbeeld betere ervaringen, meer niet-ski activiteiten (Aquamotion waterpark, hondensleeën, paragliden, enz.), en verbeterde service (apps voor on-demand services, ski-conciërge, enz.). Op deze manier behoudt Courchevel zijn high-end merk – wat op zijn beurt vermogende bezoekers (en vastgoedkopers) blijft aantrekken. Belangrijk is dat de synergie tussen publieke investeringen (in liften, wegen, evenementen) en private investeringen (in hotels, winkels, chalets) een versterkende cyclus creëert: het resort blijft toonaangevend in luxe, waardoor het vastgoed hier tot de meest begeerde ter wereld blijft behoren.
Vergelijkende analyse met andere Alpendorpen (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 wordt vaak in één adem genoemd met een select aantal elite skioorden in de Alpen. Om de vastgoedmarkt in perspectief te plaatsen, is het nuttig om belangrijke statistieken en kenmerken te vergelijken met Val d’Isère en Megève (de Franse tegenhangers) en Verbier (een topconcurrent uit Zwitserland):
Prijzen: De prijzen in Courchevel 1850 bevinden zich aan de absolute top van de Franse markt – het is het enige Franse resort dat qua prijs consistent concurreert met de Zwitserse zwaargewichten investropa.com. De topsegmenten van Val d’Isère komen dicht in de buurt (bijna €30k/m² voor de beste panden) investropa.com, maar gemiddeld genomen blijft Courchevel aan kop. Megève, hoewel heel prestigieus, heeft doorgaans lagere prijsniveaus – een weerspiegeling van de lagere ligging en het grotere aanbod van ontwikkelbare grond (het is een uitgestrekte stad). Zo kan een stijlvol chalet dat €5 mln kost in Megève, in Courchevel 1850 gemakkelijk €8–€10 mln kosten. Verbier valt op als directe concurrent qua exclusiviteit en prijs: zoals te zien is begint eersteklas vastgoed in Verbier rond de CHF 22.100 (~€23.600) per m² en loopt het door tot ver in de €30k ubs.com ubs.com. Sterker nog, Zwitserland telt de vijf duurste skimarkten in de Alpen, met St. Moritz en Gstaad die vaak boven de ~€40k/m² uitkomen voor absolute topobjecten ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 zit daar net onder – voorlopig. Het is noemenswaardig dat Courchevel’s prijsstijging van 9% in 2024 hoger was dan die van elk Zwitsers resort dat jaar, wat erop duidt dat het verschil wellicht kleiner wordt dmproperties.com.
Voor investeerders betekenen deze prijsverschillen ook dat instaptickets variëren: men kan een luxe appartement in Megève kopen voor de prijs van een heel klein flatje in 1850. Als de drijfveer puur investeren is, zien sommigen wellicht meer waarde in Megève of opkomende Franse resorts (met meer opwaarts potentieel in procenten), maar de aantrekkingskracht van Courchevel is dat het een blue-chip bezit is – vergelijkbaar met bezit in Monaco versus een goedkopere stad.
Vraag & kopersmix: Alle vier de resorts trekken internationaal welgestelde kopers aan, maar met nuances:
Huurmarkt & Rendementen: Courchevel en Val d’Isère hebben allebei een sterke winterse huurmarkt, maar Courchevel vraagt hogere weekprijzen vanwege zijn prestige en voorzieningen (gastronomie, etc.). Een ski-in/ski-out chalet in Courchevel 1850 kan voor meer worden verhuurd dan een vergelijkbaar chalet in Val d’Isère, wellicht 20–30% meer, wat Courchevel’s positionering weerspiegelt. De huurmarkt van Megève is iets seizoensmatiger (druk rond Kerst en februari, rustiger tussendoor) en heeft ook een zomerverhuurmarkt voor golf/vakantiehuizen. Verbier’s verhuurprijzen zijn vergelijkbaar met die van Courchevel tijdens de piekweken (beide behoren tot de absolute top qua huurprijzen) – een chalet dat €100k/week kost in Courchevel kan net zo goed CHF 100k/week kosten in Verbier. Netto rendementen in al deze topgebieden blijven relatief laag (~2–3%) zoals vermeld op snowonly.com. Opvallend is dat het bezit van onroerend goed in Zwitserse resorts vaak gepaard gaat met hogere eigendomskosten (Zwitserse panden brengen jaarlijkse kantonale vermogensbelasting met zich mee en diensten zijn vaak duurder), maar ook met strikte verhuurregels (sommige Zwitserse tweede woningen mogen niet gemakkelijk worden verhuurd als ze zijn gekocht onder een vergunning voor persoonlijk gebruik). Frankrijk is eigenlijk iets eenvoudiger wat betreft verhuur.
Hoogte & Sneeuwzekerheid: Courchevel 1850 en Val d’Isère liggen beide op grote hoogte (1850m en 1850m voor Val’s dorp La Daille, met het hoofd dorp van Val op 1800m) en hebben skiterreinen tot 3000+m. Dit zorgt voor uitstekende sneeuwzekerheid, wat – nu het klimaat opwarmt – een cruciale troef is en deels de reden is dat deze dorpen vooroplopen in prijsstijgingen. Megève, op 1100m in het dorp, heeft meer last van slechte sneeuwjaren (hoewel er is geïnvesteerd in sneeuwkanonnen). Verbier ligt rond de 1500m, met skiën tot 3300m op de Mont Fort, en is daardoor ook behoorlijk sneeuwzeker. De trend van een “hoogtepremie” is duidelijk merkbaar: resorts boven 1500m hebben aanzienlijk sterkere groei doorgemaakt dan lager gelegen gebieden investropa.com. Dat is gunstig voor Courchevel, Val d’Isère, Verbier – en een klein punt van zorg voor Megève (hoewel de zomerattracties en charme van Megève het andere sterke kanten geven).
Leefstijl & Infrastructuur: Elke resort heeft een eigen unieke levensstijl. Courchevel 1850 draait om glamour en gemak – je kunt tot in het dorp skiën, vervolgens shoppen bij Chanel, dineren in een paleishotel en genieten van een nachtleven met trendy clubs en kunstgalerieën. Val d’Isère combineert fanatiek skiën met een levendige dorpssfeer die wat gemoedelijker is; er zijn volop luxe chalets en zelfs enkele vijfsterrenhotels, maar de vibe is meer “luxe voor ski-enthousiastelingen” dan Courchevel’s “overdadige luxe”. Megève biedt een sfeervol middeleeuws dorpscentrum, paardenkoetsen en een mix van luxe en authenticiteit – het draait net zo goed om gezien worden in het dorp (vergelijkbaar met St. Moritz) als om skiën. Het is ook echt een jaarrond dorp met een flinke permanente bevolking, wat aantrekkelijk is voor wie een levendige gemeenschap zoekt. Verbier staat bekend om nachtleven en off-piste – overdag zeer sportief, ’s avonds erg sociaal. Het is net iets minder uitgesproken in ultra-luxe retail (minder designerboetieks dan Courchevel), maar wel met hoogwaardige diensten en evenementen (zoals het Verbier Muziekfestival).
Vanuit het perspectief van een investeerder: Courchevel vs Verbier is vaak een kwestie van voorkeur voor het Franse of Zwitserse systeem. Sommigen geven de voorkeur aan Frankrijk vanwege het eenvoudigere aankoopproces en het ontbreken van beperkingen voor buitenlandse kopers, plus de levensstijl (taal, eten, cultuur). Anderen kiezen voor Zwitserland vanwege de stabiliteit, privacy en prestige (en sommige potentiële fiscale voordelen). In puur investeringsopzicht hebben beide gebieden een sterke kapitaalgroei gekend. Een voordeel voor Courchevel: geen quota op buitenlands eigendom, waardoor de liquiditeit hoog is – elke miljardair, waar dan ook vandaan, kan vrij in Courchevel kopen. In Verbier zijn de vergunningen voor buitenlandse kopers jaarlijks beperkt, wat de liquiditeit kan beperken (hoewel dit het aanbod van kopers ook onder controle houdt en zo paradoxaal genoeg de prijzen ondersteunt).
Vergelijkend vooruitzicht: Al deze topresorts zullen waarschijnlijk goed blijven presteren. De recente groeispurt van Courchevel geeft aan dat het de Zwitsers qua topprijzen in Europa zou kunnen uitdagen als de trends doorzetten. Val d’Isère ondergaat momenteel verbeteringen (er is bijvoorbeeld een groot nieuw luxueus project “Le Coin de Val” in ontwikkeling) waardoor het competitief blijft. Megève’s iets zachtere prijsstelling kan het aantrekkelijk maken voor investeerders die luxe willen tegen een (relatief) koopje, en het heeft een trouwe ultra-rijke Franse aanhang die zorgt voor stabiliteit. Verbier, met zijn internationale aantrekkingskracht en beperkte aanbod (het dorp wordt ook geografisch begrensd), zal een waardige tegenhanger van Courchevel blijven.
Samengevat: Courchevel 1850 steekt zelfs onder de elite boven de rest uit: het is wellicht het best te vergelijken met St. Moritz of Gstaad qua exclusiviteit. Binnen Frankrijk is Courchevel nummer één, met Val d’Isère een sterke nummer twee, en Megève als een solide nummer drie (sommigen noemen ook Méribel of Chamonix, maar die zitten qua prijs een niveau lager). Binnen de bredere Alpen is Courchevel één van de weinigen die de mondiale ultra-rijken op dezelfde schaal als Zwitserse resorts aantrekt. Dit is gunstig voor het vastgoed – het betekent dat de kopersgroep zo diep en divers is als maar mogelijk. Voor een vermogend individu die tussen deze locaties kiest, draait de beslissing vaak uit op persoonlijke voorkeur: de charmante elegantie van Megève, de sportieve chic van Val, de kosmopolitische allure van Courchevel of de hedonistische sfeer van Verbier. Vanuit puur investeringsoogpunt geven het momentum van Courchevel en de openheid van Frankrijk het een klein voordeel in 2025 en daarna.
Vooruitzicht 2026–2028: Marktprognose en Sleutelfactoren
Kijkend naar de periode 2026–2028 blijft het vooruitzicht voor de vastgoedmarkt van Courchevel 1850 zeer positief, met enkele kanttekeningen en trends om in de gaten te houden:
Aanhoudende prijsstijging: Alles wijst erop dat de vastgoedwaarden in Courchevel de komende jaren blijven stijgen. De groei zal jaarlijks wellicht niet zo steil zijn als de sprong van 9% in 2024, maar zelfs voorzichtige prognoses wijzen op jaarlijkse stijgingen van 3–5% in de toplocaties investropa.com. Dit wordt ondersteund door verschillende factoren: aanhoudend schaars aanbod, sterke internationale vraag en het feit dat het resort zich heeft ontwikkeld tot een echte luxe bestemming voor alle seizoenen. Tegen 2028 kunnen we gemakkelijk zien dat ultra-prime chalets meer dan €35.000 per m² gaan opbrengen, zeker als enkele recordverkopen nieuwe maatstaven zetten. Daarmee zou Courchevel 1850 stevig tot de duurste skivastgoedmarkten ter wereld behoren, en mogelijk het gat met plekken als St. Moritz/Gstaad verkleinen. Het samengestelde effect van zelfs 5% groei per jaar betekent dat een chalet dat nu €15 miljoen waard is, in 2028 mogelijk rond de €18+ miljoen waard kan zijn, in lijn met de groeitrend investropa.com.
Wereldwijde economische factoren: Er dient rekening gehouden te worden met bredere economische omstandigheden. Vanaf 2025 zijn de rentevoeten in Europa gestabiliseerd en zelfs gedaald (ECB-depositorente ~2,5% na verlagingen), wat de betaalbaarheid van hypotheken heeft verbeterd investropa.com. Als deze lage rentestand aanhoudt of de rente verder daalt in 2026–2027, geeft dat extra stimulans aan kopers in het hoogste segment die financiering gebruiken (sommigen doen dit voor hefboomwerking, ook als het niet strikt noodzakelijk is). Omgekeerd, als de inflatie fors stijgt en rentetarieven weer oplopen, kunnen reguliere vastgoedmarkten afkoelen – maar doorgaans zijn topluxe vastgoedmarkten minder gevoelig voor rente (meestal zijn het cash kopers). Geopolitieke stabiliteit speelt ook een rol: Courchevel profiteerde ervan een veilige, aantrekkelijke bestemming te zijn tijdens het herstel na de pandemie en bij geopolitieke spanningen. Als die onzekerheden wereldwijd aanhouden, spreiden HNWIs vaak hun vermogen uit veiligheid in vastgoed, wat Courchevel ten goede kan komen. De Franse politieke context (zoals wijzigingen in vermogensbelasting) is ook de moeite van het volgen waard, al zijn er geen aanwijzingen voor radicale veranderingen op korte termijn. Kortom, zolang er geen grote mondiale financiële crisis plaatsvindt, lijkt de economische achtergrond gunstig voor verdere investeringen in luxe Alpenvastgoed.
Verschuivingen in kopersdemografie: We verwachten nieuwe groepen kopers in de komende jaren. Met name Aziatische kopers (vooral Chinezen) waren in 2020–2022 grotendeels afwezig vanwege reisbeperkingen; nu het wereldwijde reizen weer normaliseert, is meer interesse uit Azië waarschijnlijk. Het ultra-luxe profiel van Courchevel is zeer geschikt voor welvarende Aziatische investeerders die op zoek zijn naar prestigevastgoed in het buitenland – iets dat al opvalt in 2025 volgens investropa.com. Op vergelijkbare wijze kan het kopersbestand uit het Midden-Oosten (bijvoorbeeld de Golfstaten) groeien; Courchevel heeft de afgelopen jaren meer bezoekers vanuit de VAE, Saoedi-Arabië, enz. gezien, met name in augustus en rond Nieuwjaar. Deze internationale segmenten zullen de vraag verdiepen. Amerikaanse kopers zullen naar verwachting hun sterke aanwezigheid behouden, vooral als de dollar relatief sterk blijft ten opzichte van de euro (al kan de koers fluctueren in 2026–28). Ook kiezen jongere tech-ondernemers en vervroegd gepensioneerden (uit de tech- en financiële sector) steeds vaker voor lifestyle-gedreven bezittingen – een trendy skihuis past daarbij. Mogelijk zakt de gemiddelde leeftijd van kopers iets, met meer mensen in de veertig in plaats van overwegend vijftigers/zestigers, doordat werken op afstand en vermogensopbouw op jongere leeftijd gebruikelijker worden.
Jaarrond & Wellness Nadruk: Tegen 2028 is Courchevel waarschijnlijk volledig getransformeerd tot een echt vierseizoenenresort. Verwacht nog meer zomerfaciliteiten (mogelijk een uitgebreidere liftbediening, nieuwe mountainbikeroutes, misschien een golf driving range of andere attracties in de regio). Het belang van wellness zal, zoals eerder genoemd, aanhouden – mogelijk met nieuwe wellnessretreats of klinieken in de regio (naar het model van Zwitserse sparesorts). Dit vergroot de aantrekkingskracht van een eigendom daar, ook voor mensen die geen skiërs zijn. Zoals een onderzoeker van Knight Frank opmerkte, overtreffen gezondheid en wellness nu het skiën als belangrijkste lifestyle-motief voor Alpenkopers dmproperties.com. Daarom zullen woningen die hierop inspelen (met spafaciliteiten, rust, verbondenheid met de natuur) extra in trek zijn. Ook kan er een nichemarkt ontstaan voor “klimaatbestendige” chalets – woningen gebouwd met duurzame materialen, energiezelfvoorzienend, enz., die niet alleen aan de wettelijke eisen voldoen maar ook een standaard neerzetten waar ecobewuste luxekopers naar zoeken.
Potentiële Beperkingen: Een factor om in de gaten te houden zijn de voorraadniveaus – deze zijn zo laag dat de verkoopaantallen kunnen dalen simpelweg door een gebrek aan verkopers. Als de prijzen nieuwe hoogten bereiken, kunnen sommige eigenaren besluiten te verkopen (en zo het aanbod vergroten), maar evenzeer kunnen velen vasthouden omdat er weinig alternatieve investeringen zijn die zo plezierig zijn als een chalet in Courchevel. Als het aantal transacties afneemt, kunnen prijsindices minder stabiel worden (enkele uitzonderlijke grote verkopen kunnen het gemiddelde vertekenen). Elke mogelijke daling in activiteit weerspiegelt waarschijnlijk echter een gebrek aan aanbod, niet een gebrek aan vraag, wat betekent dat prijzen stabiel zouden blijven of stijgen. Een andere beperking kan vanuit regelgeving komen: als Frankrijk hypothetisch tegen 2028 zou besluiten om enige beperkingen op buitenlands eigendom in te voeren (momenteel niet verwacht) of nieuwe belastingen op luxe woningen zou heffen, zou dat de vraag enigszins kunnen temperen. Ook klimaatverandering blijft een overkoepelende uitdaging – als extreem weer tegen het einde van de jaren 2020 de winters aanzienlijk verkort, kan dit invloed hebben op de perceptie (hoewel, zoals opgemerkt, de hoogte van Courchevel een buffer biedt, en het beschikt over uitgebreide sneeuwkanonnen). Tot nu toe suggereren trendprojecties dat er tot in de jaren 2030 voldoende sneeuw zal zijn voor hooggelegen resorts, maar het blijft een punt van aandacht voor de lange termijn.
Invloed van de Olympische Winterspelen 2030-kandidaatstelling: Midden 2025 is er sterke momentum voor de Olympische Winterspelen 2030 in Frankrijk (Franse Alpen), mogelijk verspreid over verschillende resorts (na Italië, dat de Spelen van 2026 organiseert). Als Frankrijk officieel de Spelen van 2030 toegewezen krijgt (beslissing waarschijnlijk rond 2026), kan men een toename in interesse verwachten rond 2027–2028 wanneer infrastructuurprojecten voltooid zijn en de wereldwijde aandacht op de Alpen is gericht. Olympische Spelen leiden vaak tot een piek in vastgoedvraag in de gastregio’s – niet alleen door investeerders die anticiperen op hogere huren, maar ook door vermogende particulieren die er bij willen zijn voor de sfeer rond het evenement. Zo zijn de prijzen in Cortina d’Ampezzo (Italië) sterk gestegen nadat bekend werd dat het de Spelen van 2026 zal organiseren ubs.com. Courchevel, nu al een Olympische trainingslocatie, zou zonder twijfel een toplocatie zijn voor VIP’s tijdens de Spelen, zelfs als de evenementen elders plaatsvinden, dankzij de luxe accommodaties en het vliegveld. Daarom kan de aanloop naar 2030 een extra paar procentpunten groei toevoegen aan de vastgoedwaarden in Courchevel, bovenop de onderliggende trend.
Verhuurperspectief: De huurinkomsten zullen waarschijnlijk bescheiden blijven, maar de omzet uit verhuur kan groeien omdat de nachtprijzen iets stijgen (deels door inflatie, deels door toename van luxe opties). Tegen 2028 kan een topchalet bijvoorbeeld meer dan €120.000 vragen voor de week van Oud & Nieuw. Als meer diensten worden inbegrepen (privéchef, enz.), kunnen eigenaren meer vragen. De zomerse verhuurmarkt zal zich ook verder ontwikkelen—mogelijk verdubbelen in omvang ten opzichte van nu als de huidige trend zich voortzet, waardoor het jaarlijkse rendement enigszins verbetert. De introductie van meer professionele huurbeheerbedrijven (sommige gelieerd aan luxe hotelmerken) kan het verhuurproces ook stroomlijnen en het voor eigenaren makkelijker maken hun pand te gelde te maken als ze er zelf geen gebruik van maken.
Conclusie – Visie 2028: In 2028 zal Courchevel 1850 waarschijnlijk de absolute top van het Franse Alpenvastgoed blijven, met prijzen die nieuwe records hebben gevestigd. We verwachten een gezond, maar iets rustiger groeitempo – er is geen sprake van een crash gezien de fundamentele factoren. Het vastgoed van het resort zal steeds meer worden gekenmerkt door ultramoderne chalets, een volledig ontwikkeld jaarrond aanbod en een klantenkring uit alle hoeken van de wereld. Bezit in Courchevel zal zowel een statussymbool blijven als een investering. Voor vermogende beleggers en kopers die op zoek zijn naar een exclusieve levensstijl, blijft het advies hetzelfde: focus op toplocatie en kwaliteit, houd het bezit vast tijdens korte termijn schommelingen van de markt en je wordt beloond met zowel plezier als financiële waardestijging. Zolang “sneeuw” en “luxe” blijven verleiden, mag worden verwacht dat de vastgoedmarkt in Courchevel 1850 een gouden tijd tegemoet gaat in 2026–2028 en daarna, ondersteund door schaarse beschikbaarheid, onverzwakte vraag en de tijdloze aantrekkingskracht van de Franse Alpen.
Bronnen: Courchevel & Franse Alpen Vastgoedrapporten investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analyse dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Inzichten investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringscommentaar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Media Rapporten voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentschapsobservaties mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Trends in luxe chalets en appartementen in 2025
Chalets – Ultraluxe en Alpen Traditie: Chalets zijn het kenmerk van het vastgoed in Courchevel 1850, en recente trends tonen aan dat kopers op zoek zijn naar instapklare, ultramoderne luxe binnen de traditionele chaletfaçade. Veel van de meest gewilde eigendommen zijn nieuwgebouwde of recent volledig gerenoveerde chalets die authentieke Alpenexterieurs (verouderd hout, steen en chaletdaken) combineren met moderne interieurs. Kopers in het hogere segment geven in 2025 de voorkeur aan chalets die voorzien zijn van alle denkbare voorzieningen: binnenzwembaden of spa’s, wellnesscentra (sauna, hammam, fitness), privébioscopen, wijnkelders, verwarmde garages en ski-in/ski-out toegang direct aan de piste. Dergelijke volledig uitgeruste “vijfsterren” chalets behalen de hoogste prijzen per m² en worden doorgaans snel verkocht. Daarentegen hebben oudere chalets die renovatie nodig hebben vaak te maken met een lichte prijsuitdaging – recent is er sprake van een “conflict tussen wat verkopers vragen en wat kopers bereid zijn te bieden” op chalets die tien tot twintig jaar oud zijn en niet zijn geüpdatet freespiritalpine.com. Kopers betalen de hoofdprijs voor eersteklas of nieuwgebouwde woningen, maar als het interieur van een chalet verouderd is of het ontbreekt aan wellness voorzieningen, verwachten ze nu een korting of onderhandelingsruimte freespiritalpine.com. Deze trend biedt kansen: investeerders die bereid zijn om een ouder pand te renoveren, kunnen aanzienlijke waarde toevoegen. Over het algemeen ligt de lat voor het begrip “luxe chalet” in 2025 zeer hoog – modern Alpen-chique design, technologie-ondersteunde smart home functies en comfort op hotelniveau zijn de norm in het topsegment van 1850.
Appartementen – Nieuwe Ontwikkelingen en Serviceflats: Terwijl chalets de show stelen, zijn luxe appartementen een belangrijk onderdeel geworden van de vastgoedscene in Courchevel, vooral in de gebieden 1650 (Moriond) en 1550 (Village) en als ski-in/ski-out-residenties in 1850. De afgelopen jaren zijn er nieuwbouw appartementprojecten ontstaan die inspelen op kopers die op zoek zijn naar een combinatie van luxe en gemak. Ontwikkelingen zoals Sundance Lodge en Steamboat Lodge in Courchevel 1650 (oplevering eind 2025) bieden bijvoorbeeld 5-sterren hotelfaciliteiten – denk aan conciërgeservice, zwembaden, spa’s en restaurants op locatie – verpakt in privé appartementseigendom freespiritalpine.com. Deze residenties variëren van praktische “lock-up-and-leave” 2-slaapkamer appartementen tot royale 5–6 slaapkamer penthouses die qua formaat kunnen wedijveren met chalets freespiritalpine.com. Het concept is om een chalet alternatief te bieden – alle voordelen van de levensstijl met minder onderhoudszorgen. Dergelijke woningen worden goed ontvangen: kopers waarderen de optie om hun appartement volledig te laten beheren en zelfs te verhuren wanneer het niet gebruikt wordt (sommige zijn voorzien van verhuurprogramma’s). Qua design volgt de trend bij appartementen die van chalets: gebruik van hoogwaardige lokale materialen (oude houten balken, stenen open haarden) gecombineerd met een strak, modern alpien interieur. Grote panoramische ramen, hoge plafonds en open woonruimtes die het uitzicht maximaliseren zijn gangbaar. Een andere trend is flexibele ruimtes in nieuwe appartementen – kamers die dienst kunnen doen als extra slaapkamer, kantoor of mediaruimte, aangepast aan de behoeften van de eigenaar (dit weerspiegelt de langere verblijven en zelfs de remote-werkperiodes die eigenaren doen). In Courchevel 1850 zelf is het aanbod van appartementen beperkt (het dorp bestaat vooral uit chalets en hotels), maar waar appartementen zijn, bevinden ze zich vaak in exclusieve chaletstijlgebouwen van slechts 4–10 units, waarmee privacy en prestige behouden blijven.
Voorzieningen- & Levensstijltrends: “Wellness” die het skiën overtreft als prioriteit is een opvallende verschuiving in vastgoedtrends in de Alpen dmproperties.com. In Courchevel blijkt dit uit de manier waarop chalets en appartementen zijn uitgerust. Kopers geven nu bijzonder hoge prioriteit aan binnen wellnessvoorzieningen en het hele jaar door bruikbaarheid. Veel nieuwe of gerenoveerde chalets beschikken over aparte sparuimtes, yogastudio’s of fitnessruimtes, in het besef dat eigenaren en gasten evenveel tijd kunnen besteden aan ontspannen en herstellen als aan skiën. Ontwikkelaars letten ook op energiezuinigheid en technologie – modern isolatiemateriaal, warmtepompen, driedubbel glas, enzovoort, worden geïnstalleerd, zowel om aan nieuwe regelgeving te voldoen als om in de smaak te vallen bij milieubewuste luxekopers. Smarthome-systemen (voor verlichting, verwarming, beveiliging, zelfs het plannen van het voorverwarmen van de sauna) zijn standaard in de topsegment woningen. Daarnaast zijn biophilic design-accenten – het integreren van natuurlijke elementen en optimaal benutten van daglicht en bergzicht – populair, in lijn met het wellness-thema.
Aan het architecturale front hanteert Courchevel strikte ontwerpcodes om zijn chaletcharme te behouden, dus extern is de trend evolutie in plaats van revolutie. Nieuwe chalets zien er nog steeds uit als traditionele chalets (schuine daken, houten gevels), maar ze zijn groter en verfijnder dan de rustieke hutten van vroeger. Sommige van de nieuwste “chalets” zijn in feite mini-villa’s (10.000+ vierkante voet) maar zorgvuldig gecamoufleerd met hout en steen. De voortdurende toestroom van luxe winkels en eetgelegenheden (met meer dan 40 designerboetieks en tientallen gastronomische adressen in 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) vult de vastgoedtrend aan – eigenaren verwachten tegenwoordig een volledig luxe ecosysteem. Samengevat leggen de vastgoedtrends van 2025 in Courchevel 1850 de nadruk op hoogwaardige wellnessvoorzieningen, modern alpien design en wonen met uitgebreide service (hetzij via bemande chalets of volledig verzorgde residenties). De markt speelt in op de wensen van kopers voor een jaarrond toevluchtsoord dat veel meer biedt dan alleen een plek om te slapen na het skiën.
Investeringskansen en Verwachte Rendementen
Potentieel voor waardestijging: Vastgoed in Courchevel 1850 wordt vaak gezien als een blue-chip investering, die zorgt voor solide kapitaalbehoud en langetermijnwaardestijging in plaats van snelle speculatieve winsten. Het trackrecord is indrukwekkend – de vastgoedwaarden in de Franse Alpen zijn sinds 2020 gemiddeld met ~30% gestegen (ongeveer 5,5% per jaar) investropa.com investropa.com, en toplocaties hebben het nog beter gedaan, vooral na de pandemie. In het geval van Courchevel zijn de prijzen de afgelopen jaren scherp gestegen (bijvoorbeeld +9% in 2024 alleen al) investropa.com, wat nieuwe maatstaven heeft gezet. Vooruitkijkend verwachten experts, hoewel het tempo wellicht zal afzwakken, een matige groei van ~3–7% per jaar op de Alpinemarkten tot 2026 investropa.com. Voor een ultraprime locatie als 1850 mag men redelijkerwijs verwachten dat de waardestijging aan de bovenkant van die bandbreedte zal zitten, tenzij er grote verstoringen optreden. Dit betekent dat een chalet van €10 miljoen vandaag vanzelf in waarde kan stijgen naar wellicht €11–12 miljoen binnen enkele jaren, puur door marktgroei. Bovendien suggereert het unieke vraag-en-aanbodgat in Courchevel dat het mogelijk boven-gemiddelde waardestijging kan meemaken – telkens als er een toestroom is van nieuwe vermogende kopers (bijvoorbeeld uit opkomende markten of een sterke economie), kunnen de prijzen stijgen door het beperkte aanbod. Kortom, de vooruitzichten voor kapitaalgroei blijven sterk, waardoor kopen en vasthouden een lonende strategie is. Zelfs op de zeer lange termijn hebben topvastgoeden in de Alpen een gestage waardestijging laten zien (bijvoorbeeld, eersteklas skichalets zijn sinds 2008 gemiddeld met ~33% in waarde gestegen, met een versnelling van de groei na 2020) investropa.com.
Huurinkomsten en rendement: Investeerders dienen zich ervan bewust te zijn dat de huuropbrengsten in Courchevel 1850 relatief laag zijn in procentuele termen, wat kenmerkend is voor ultra-luxe markten. Omdat de aankoopprijzen zo hoog zijn, betekent de huurinkomst, hoewel die absoluut gezien hoog is, een bescheiden jaarlijks rendement. Typische netto huur rendementen liggen rond de 2–3% in top resorts zoals Courchevel snowonly.com. Ter vergelijking: minder glamoureuze Franse Alpengebieden kunnen een netto rendement van 4–4,5% bieden snowonly.com, en het Franse nationale gemiddelde huur rendement (over alle vastgoedtypes) ligt rond de 6% mansion-properties.com. Dit betekent dat een investeerder in Courchevel doorgaans kapitaalappreciatie en eigen gebruik vooropstelt, boven hoge cash-on-cash rendementen. Een woning van bijvoorbeeld €5 miljoen kan misschien €200.000 bruto per jaar opleveren aan huur (indien verhuurd tijdens piekweken), wat na aftrek van kosten zo’n €150.000 netto kan zijn – ongeveer een rendement van 3%. Echter, wat deze cijfers niet laten zien, zijn de hoge huuropbrengsten en de mogelijkheid om eigenaarskosten te compenseren. Tijdens piekweken in de winter (Oud & Nieuw, schoolvakanties), kunnen wekelijkse huurprijzen voor topchalets de €80.000–€100.000 overstijgen businessinsider.com. Zelfs kleinere luxueuze appartementen kunnen tientallen duizenden euro’s per week opbrengen in het hoogseizoen. Als een eigenaar zijn woning 8–10 weken in de winter en mogelijk nog een paar weken in de zomer verhuurt, kan hij een aanzienlijk deel van de jaarlijkse uitgaven (personeel, onderhoud, belastingen) dekken en zelfs winst maken, terwijl hij toch zelf een deel van het jaar van de woning geniet.
Het is ook noemenswaardig dat de vraag naar verblijf zeer groot is in Courchevel voor de weken waarin eigenaren hun huis beschikbaar stellen voor verhuur. Specialisten in Alpenverhuur rapporteren dat goed gelegen chalets een bezettingsgraad van 70–90% gedurende de winter (en zelfs tot in de zomer) kunnen behalen snowonly.com. Door de toename van toerisme in alle seizoenen dragen juli–augustus nu ook aanzienlijk bij aan de huurinkomsten (zij het tegen een lager tarief dan in de winter). Zo kan een slimme eigenaar tijdens de hoogseizoenen nagenoeg een volledige bezetting behalen en een beter effectief rendement realiseren. Sommige panden worden beheerd door luxe touroperators of chaletverhuurbureaus, wat dit proces kan vereenvoudigen.
Investeringsstrategieën & kansen: Voor investeerders zijn er specifieke invalshoeken om rendement in Courchevel te maximaliseren:
Regelgeving en overheidsbeleid die van invloed zijn op vastgoed
Wetten inzake energie-efficiëntie (“Loi Climat”): Een belangrijke beleidswijziging die van invloed is op Frans vastgoed is het gefaseerd verbieden van verhuur van woningen met slechte energielabels. Vanaf 2025 mogen woningen met energielabel “G” niet langer legaal worden verhuurd in Frankrijk mansion-properties.com. In 2028 wordt dit verbod uitgebreid naar woningen met label “F” en in 2034 naar label “E”. In bergresorts kunnen veel traditionele chalets die decennia geleden gebouwd zijn, onder deze lagere categorieën vallen (vanwege enkel glas, onvoldoende isolatie, oudere verwarmingssystemen, enzovoort). Voor eigenaren in Courchevel is dit een urgent probleem geworden: om het verhuurpotentieel te behouden, moeten woningen aan de normen voldoen. We zien nu al een “flight to quality”, waarbij kopers zich richten op nieuwere, goed geïsoleerde chalets of chalets die reeds zijn voorzien van moderne verwarming en isolatie investropa.com investropa.com. Oudere chalets met slechte labels staan voor een tweedeling op de markt: ze worden óf met korting verkocht, of helemaal niet, of de eigenaren investeren in verbeteringen (zonnepanelen, warmtepompen, betere isolatie) om het label te verhogen. Deze regels hebben enigszins tegen de verwachting in juist de prijsstijging van hoogwaardige woningen ondersteund – omdat woningen met een A/B-label nog waardevoller en gewilder worden investropa.com investropa.com. In Courchevel 1850 hebben veel luxe chalets bijvoorbeeld al verbouwingen ondergaan om drievoudig glas, geothermische verwarming, enzovoort te installeren, zodat ze verhuurbaar blijven. Al met al stuurt dit beleid de markt richting duurzaamheid, wat op lange termijn de woningvoorraad verbetert en aansluit bij de persoonlijke waarden van veel kopers (veel vermogende kopers waarderen de milieuvriendelijke verbeteringen als onderdeel van een luxestandaard).
Korte termijn verhuurregulering: In toeristisch rijke gebieden in Frankrijk wordt gezocht naar een balans tussen winstgevende kortetermijnverhuur en de behoeften van de gemeenschap. In sommige Alpendorpen (vooral de grotere zoals Chamonix) hebben de lokale autoriteiten het aantal toeristenverblijven beperkt of zijn er speciale vergunningen vereist om deze te exploiteren dmproperties.com investropa.com. Chamonix heeft bijvoorbeeld quota ingevoerd voor vakantieverhuur in bepaalde zones om zo meer woningen vrij te maken voor lokale bewoners en seizoensarbeiders. Hoewel Courchevel door haar kleinere omvang en het karakter van volledig resort nog geen strikte limiet heeft opgelegd (de economie is afhankelijk van verhuur), is ook deze plaats niet immuun voor toezicht vanuit de regelgeving. Eigenaren in Courchevel moeten hun eigendommen registreren als ze deze kortdurend verhuren en toeristenbelasting betalen. Mochten er in de toekomst aanvullende regels komen – zoals het beperken van het aantal weken dat een woning mag worden verhuurd of het vereisen van een hoofdverblijfstatus voor onbeperkt verhuren – dan kan dit de investeringsstrategie beïnvloeden. Gezien het profiel van Courchevel 1850 (voornamelijk luxe tweede woningen en toeristische infrastructuur), zal een dergelijk beleid echter waarschijnlijk genuanceerd worden doorgevoerd. Opmerkelijk is dat door het beperken van het aanbod in plaatsen als Chamonix, deze dorpen onbedoeld meer vraag (en hogere prijzen) creëren voor de panden die wél beschikbaar zijn investropa.com investropa.com. Een vergelijkbaar effect zou kunnen optreden in Courchevel: als verhuur daar ooit wordt ingeperkt, kan de exclusieve selectie van woningen in de verhuurpool nóg meer vraag krijgen van vermogende toeristen. Het is iets om in de gaten te houden, maar per 2025 is Courchevel nog steeds een zeer verhuurvriendelijke markt zonder specifieke lokale verboden wat betreft vakantieverhuur (afgezien van nationale wetgeving).
Belastingen op tweede woningen: De Franse overheid en lokale gemeenten hebben belastingen ingevoerd die gericht zijn op eigenaren van tweede woningen, waaronder veel Courchevel-vastgoedeigenaren. Deze maatregelen omvatten hogere taxe d’habitation-toeslagen in gebieden die officieel zijn aangewezen als tekorten aan woningen voor lokale bewoners (zones tendues). Het departement Savoie, waar Courchevel onder valt, heeft in sommige gevallen tot 60% toeslag op de tweede woningbelasting toegestaan. Daarnaast hebben enkele populaire resorts een belasting op leegstaande woningen om te voorkomen dat woningen leeg blijven staan. In de praktijk zijn deze lokale belastingen voor een miljoenen-chalet relatief klein (enkele duizenden euro’s extra per jaar) en hebben ze welgestelde kopers niet afgeschrikt investropa.com. Het nationale belastingregime van Frankrijk kent enkele investeringsvriendelijke aspecten: er is geen algemene “buitenlandse kopersbelasting” en Frankrijk heeft in 2018 de vermogensbelasting aangepast zodat deze nu enkel op onroerend goed gericht is (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), die van toepassing is op netto onroerendgoedbezit boven €1,3 miljoen, met een progressief tarief tot ongeveer 1,5%. Veel buitenlandse kopers nemen dit gewoon mee in de kosten van het bezit van een Frans pand. Over huurinkomsten betalen buitenlandse eigenaren Franse inkomstenbelasting (met verdragen om dubbele belasting te voorkomen), maar zij kunnen wel kosten aftrekken, en aantrekkelijke regelingen zoals LMNP (verhuur van gemeubileerde woningen) bieden gunstige fiscale behandeling. Bovendien bestaan er belastingvoordelen voor verhuur: huurinkomsten uit gemeubileerde panden kunnen vaak worden verrekend met afschrijvingen en uitgaven, wat soms resulteert in zeer laag belastbaar inkomen bij een efficiënt beheerd chalet. Een ander belangrijk voordeel geldt voor nieuwbouw, zoals eerder genoemd – btw (20%) kan worden teruggevraagd als het pand verhuurd wordt met diensten, wat het rendement aanzienlijk verhoogt freespiritalpine.com. Er zijn ook belastingkredieten en subsidies voor eco-renovaties (als onderdeel van de groene initiatieven van Frankrijk). Al met al wordt de Franse regelgeving als stabiel en redelijk transparant beschouwd mansion-properties.com. Investeerders profiteren van sterke juridische bescherming (eigendomsrechten zijn stevig verankerd) mansion-properties.com en de Franse focus op duurzame huur versterkt waarschijnlijk de langetermijnwaarde van conforme eigendommen.
Strikte plannings- en bouwvoorschriften: Ontwikkeling in Courchevel 1850 wordt gereguleerd door strikte planningsregels die gericht zijn op het behoud van het bergmilieu en het exclusieve karakter van het resort. De Loi Montagne (Bergenwet) en lokale bestemmingsplannen beperken grootschalige ontwikkeling, vooral boven bepaalde hoogtes. In de praktijk betekent dit dat nieuwe bouwvergunningen schaars zijn – er ligt de nadruk op het renoveren van bestaande gebouwen in plaats van uit te breiden op ongerepte grond investropa.com. Hoogtebeperkingen zorgen ervoor dat chalets kleinschalig blijven (hier geen hoogbouwappartementen), en architectonische richtlijnen behouden de klassieke chaletstijl. Daarnaast vereist het bouwen van nieuwe vakantiewoningen in de Alpen vaak dat er een voordeel voor de gemeenschap wordt geboden (zoals het creëren van parkeergelegenheid of het ondersteunen van lokale huisvesting voor seizoensarbeiders) als tegenprestatie. Deze beleidsmaatregelen zorgen er effectief voor dat de schaarste van onroerend goed in Courchevel wordt vastgelegd. Voor eigenaren is dit goed nieuws omdat het overontwikkeling voorkomt, wat anders de vastgoedwaarde of de charme van het resort zou kunnen aantasten. De keerzijde is dat renovatieprojecten kostbaar en tijdrovend kunnen zijn vanwege vergunningstrajecten – maar de meeste luxekopers accepteren dit als onderdeel van het bezitten van een stukje paradijs. Opvallend is dat Zwitserland zelfs strengere regels heeft (zoals het Lex Weber-plafond op tweede woningen), terwijl Frankrijk ontwikkeling nog steeds toelaat, zij het op gecontroleerde wijze. De gemeenteraad van Courchevel moet een balans vinden tussen milieuduurzaamheid (lawinerisico’s, verkeer, watervoorraden) en haar status als bestemming van wereldklasse. Recente infrastructurele vernieuwingen (zoals nieuwe liften) gaan doorgaans gepaard met milieubeoordelingen en, waar mogelijk, worden bestaande voorzieningen herbestemd of verbeterd in plaats van nieuwe te bouwen.
Kortom, het regelgevingslandschap in 2025 voor eigenaren van onroerend goed in Courchevel wordt gekenmerkt door een focus op kwaliteit en naleving: energiezuinige woningen, verantwoord verhuren en gecontroleerde ontwikkeling. Deze maatregelen zorgen, hoewel ze extra complexiteit voor eigenaren meebrengen, er doorgaans voor dat de langetermijnwaarde en exclusiviteit van vastgoed in Courchevel wordt versterkt. Kopers wordt aangeraden erop te letten dat hun beoogde eigendom aan de nieuwe normen voldoet of redelijkerwijs kan worden aangepast – en om lokale experts in te schakelen bij het navigeren door fiscale optimalisatie en verhuurregels. Belangrijk is dat Frankrijk buitenlandse kopers verwelkomt (geen beperkingen op nationaliteit voor aankopen), wat de kopersmarkt in Courchevel net zo breed houdt als altijd, van Europa tot Amerika tot Azië.
Seizoensdynamiek en hun impact op prijs & beschikbaarheid
Winter piekseizoen (hoogseizoen): Courchevel 1850 is in de kern een skiresort, en de winter is wanneer het dorp echt tot leven komt – dit heeft directe gevolgen voor het gebruik en de prijsstelling van onroerend goed. De periode december–april is het hoogseizoen, waarbij Kerst/Nieuwjaar en februari (schoolvakanties) de absolute hoogtepunten zijn. Tijdens deze periodes schiet de vraag naar accommodatie omhoog. Chalet-eigenaren die hun eigendom verhuren, verdienen vaak het grootste deel van hun jaarlijkse huurinkomsten in slechts 2–3 vakantieweken. Hierdoor liggen de huurprijzen in de winter extreem hoog (bijvoorbeeld, €50k+ per week voor een luxe chalet met 4 slaapkamers is standaard tijdens nieuwjaarsweek). Verkoopactiviteit kan ook pieken in de winter, omdat welgestelde bezoekers soms besluiten dat zij na het beleven van de lifestyle zelf een stukje Courchevel willen bezitten. Het is niet ongewoon dat er tijdens het hoogseizoen ter plekke bezichtigingen plaatsvinden op aandringen van betoverde huurders. Wel is het zo dat de verkoopvoorraad meestal het laagst is in de winter – veel eigenaren wachten met aanbieden tot de lente/zomer om zo geen lucratieve winterverhuur of eigen vakantietijd te verstoren. Dus, de winter is wanneer kopers het product ervaren (het resort en vaak het pand als huurder), maar de daadwerkelijke transacties worden vaak afgesloten in het tussenseizoen.
Lente en herfst (laagseizoenen): Eind april sluiten de skiliften en komt Courchevel in een rustiger fase. De lentedoooi en het tussenseizoen (mei, juni) zorgen ervoor dat veel winkels en restaurants gesloten zijn. Evenzo is na de korte zomer de herfst (eind september tot en met november) het laagseizoen, met minimale toeristische activiteit. Deze periodes waren historisch gezien rustige tijden voor het resort – een moment waarop chaletteigenaren renovaties of upgrades uitvoeren, het personeel pauze neemt en het dorp weer op adem komt. Qua markt is het laagseizoen wanneer de voorraad meestal het hoogst is en waar kopers mogelijk iets meer onderhandelingsruimte hebben. Verkoper die in het laagseizoen aanbieden, weten dat ze een kleinere kopersgroep aanspreken; als ze gemotiveerd zijn, prijzen ze vaak wat scherper. Aangezien de eigenaren van Courchevel doorgaans niet om geld verlegen zitten, moet men echter geen drastische seizoenskortingen verwachten – de markt is niet als een seizoenshuurmarkt die sterk schommelt. Vastgoedprijzen dalen niet in de zomer/het laagseizoen; hooguit is er wat meer ruimte voor onderhandeling of een kans om te kopen zonder concurrerende biedingen. Sommige slimme kopers plannen hun zoektocht juist in de lente: na een druk skiseizoen zijn er enkele eigenaren die overwegen te verkopen (vooral als een pand niet verhuurd of gebruikt is zoals verwacht). Ook hebben makelaars in het laagseizoen meer tijd om met klanten te werken, waardoor kopers soms meer aandacht krijgen en er meer mogelijkheden zijn om het aanbod grondig te verkennen.
Zomerseizoen (Secundair Hoogseizoen): Zomer (juli–augustus) in Courchevel is aanzienlijk populairder geworden nu de Alpen zich profileren als een bestemming voor het hele jaar. Hoewel de zomer niet zo druk is als de winter, wordt het niet langer over het hoofd gezien. Gezinnen en buitenliefhebbers komen voor wandelingen, mountainbiken, trailrunning, golf (in de buurt) en ontspanning in de Alpen. Het klimaat is aangenaam (warme dagen, koele nachten) en het landschap is prachtig, waardoor Courchevel ook in de zomer een luxe bergbestemming is. Deze trend heeft een aantal effecten: huurinkomsten in de zomer leveren nu een aanzienlijke bijdrage, met veel chalets en appartementen die wekelijks worden verhuurd aan toeristen uit Europa, het Midden-Oosten (die vaak koelte zoeken in de zomer) en daarbuiten. De bezettingsgraden kunnen in het hoogseizoen ’s zomers oplopen tot 70%+ voor gewilde panden snowonly.com. Huurprijzen zijn lager dan in de winter, maar nog steeds goed – bijvoorbeeld, dat chalet van €50k/week in de winter kost in augustus wellicht €15k–€20k/week. Voor eigenaars betekent dit dat het pand niet 8 maanden per jaar leeg staat; het kan in meer seizoenen worden gebruikt of opgebracht. Cultureel gezien ontwikkelt Courchevel zich tot een tweeseizoenen resort, vergelijkbaar met hoe Megève of Chamonix dat al lang zijn. Infrastructuur zoals liften die ’s zomers draaien (voor wandelaars/fietsers) en evenementen zoals muziek- of vuurwerkfestivals trekken bezoekers. In de hele Alpen is er bovendien een grote stijging in zomerbezoek: Chamonix zag een toename van 46% in verkochte zomer-liftpassen over twee jaar dmproperties.com, en ook de zomercijfers van Courchevel stijgen gestaag. Deze jaarrond aantrekkingskracht ondersteunt de vastgoedwaarden omdat eigenaars meer gebruik (en potentiële inkomsten) uit hun investering halen. Ook wordt het seizoenskarakter van bedrijven enigszins verzacht, waardoor het dorp het hele jaar leefbaar blijft.
Impact op beschikbaarheid: De seizoenscyclus beïnvloedt wanneer panden op de markt komen. Veel verkopers kiezen ervoor om laat in de winter of in het voorjaar te verkopen (na nog één seizoen genoten te hebben of om de lente-bezoekers aan te trekken) zodat transacties in de zomer kunnen worden afgerond, vóór de volgende winter. Nieuwe projecten mikken vaak op oplevering in het najaar, zodat kopers hun pand in het winterseizoen kunnen gebruiken. Hierdoor vindt er in de herfst vaak een piek plaats in overdrachten (notariskantoren in de Alpen hebben het dan ook druk in oktober-november om alles af te ronden zodat de sleutels vóór Kerst overhandigd zijn). Voor verhuurders geldt dat zij al vroeg in het najaar moeten beslissen of zij de weken in het hoogseizoen willen verhuren of zelf gebruiken, aangezien verhuurmakelaars al vanaf september beginnen met het promoten van winterchalets voor het komende seizoen.
Prijsdynamiek: Men zou kunnen aannemen dat kopen in de winter duurder is vanwege de vraag – maar in onroerend goed zijn de prijzen in Courchevel relatief stabiel gedurende de seizoenen (anders dan hotels, verdubbelen woningprijzen niet in de winter). Echter, de waargenomen waarde van een woning is het hoogst in de winter: een skichalet ziet er het aantrekkelijkst uit als het omringd is door sneeuw en bruisende activiteiten. Dit leidt er soms toe dat woningen in de winter sneller tegen de vraagprijs worden verkocht, terwijl voor hetzelfde pand in het verlaten laagseizoen eerder een brutale aanbieding gedaan wordt. In die zin kan er in de winter sprake zijn van “emotioneel aankopen” – een koper wordt verliefd op de plek op het hoogtepunt van de sfeer en betaalt de volle prijs. Omgekeerd geeft een nauwgezette investeerder er misschien de voorkeur aan om in de zomer te inspecteren, om te controleren op eventuele problemen die in de winter onder de sneeuw verborgen zijn (dakconditie, perceelgrenzen, etc.), en te onderhandelen in een minder hectische sfeer.
Gebruikerstrends – Langere Verblijven: Een andere seizoensverandering is dat eigenaren (en huurders) langere periodes in Courchevel doorbrengen dan voorheen. Door de opkomst van remote werken komen sommige eigenaren nu voor meerdere maanden – bijvoorbeeld continu van december tot februari – in plaats van alleen een vakantieweek. Ze werken doordeweeks vanuit hun chalet en skiën in de pauzes, en behandelen het als een tweede thuis. Evenzo komen sommigen in de zomer voor een maand om te ontsnappen aan het stadsleven. Deze trend vervaagt de seizoensgrenzen en verhoogt de vraag naar meer comfortabele, huiselijke voorzieningen (thuiswerkplekken, betrouwbaar internet, etc., waarin Courchevel heeft geïnvesteerd door glasvezel breedband in het gebied aan te leggen). Het versterkt het idee dat Courchevel niet alleen een vluchtig skioord is, maar een alpendorp voor het hele jaar.
Concluderend, seizoensinvloeden in Courchevel zorgen voor een cyclisch ritme op de markt, waarbij de winter de koning is voor zowel gebruik als beleving, maar de zomer steeds belangrijker wordt. Hoewel de woningprijzen zelf niet per seizoen schommelen, zijn de timing van verkopen, bezetting en het aanbod allemaal seizoensgebonden. Slimme investeerders stemmen hun strategie af op deze kalender: misschien kopen in het voorjaar, upgraden buiten het seizoen en profiteren van verhuur tijdens het hoogseizoen. De inspanningen om het toerismeseizoen te spreiden (zowel winter als zomer) maken het speelveld geleidelijk gelijker, wat het onroerend goed waardevoller maakt, omdat het een groter deel van het jaar rendeert en deel uitmaakt van een gemeenschap die niet de helft van het jaar dicht is.
Infra-ontwikkelingen en Toeristische Groei
Upgrades van skiinfrastructuur: Courchevel en de Trois Vallées investeren voortdurend in hun skiinfrastructuur, met het besef dat een moderne, efficiënte ski-ervaring cruciaal is voor het behouden van vastgoedwaarde en het aantrekken van welvarende bezoekers. Een recent hoogtepunt is de volledig gerenoveerde Saulire-kabelbaan, die in de winter van 2024/25 heropent met gloednieuwe panoramische cabines en weelderig comfort seecourchevel.com. Saulire is een kenmerkende lift (waarmee skiërs naar 2.700m worden gebracht met uitzicht op de Mont Blanc), en de upgrade benadrukt de toewijding van het resort aan eersteklas faciliteiten. Daarnaast zijn de beginnerszones in 1850 verbeterd met nieuwe overdekte lopende banden (tapijtliften) ter vervanging van oudere liften, zodat kinderen en beginners beschut en comfortabel omhoog kunnen seecourchevel.com. De afgelopen jaren heeft Courchevel ook de sneeuwkanonnen uitgebreid om van begin december tot eind april skiën te garanderen, zelfs in sneeuwarme jaren. Ter voorbereiding op de Wereldkampioenschappen Skiën 2023 (georganiseerd in Courchevel-Méribel), werd bijvoorbeeld miljoenen geïnvesteerd in pistevoorbereidingen, nieuwe pistebully’s en sneeuwkanonnen om wereldklasse omstandigheden te garanderen. Connectiviteit binnen het skigebied blijft ongeëvenaard: Courchevel is naadloos verbonden met Méribel en Val Thorens, en recente projecten zoals de Orelle-Cime Caron kabelbaan uit 2021 (in de “4e Vallei”) hebben van de 3 Vallées één groot speelterrein gemaakt snowonly.com. Voor vastgoedeigenaren betekenen deze upgrades constante skikwaliteit en betere gastbelevingen, wat op zijn beurt de vraag naar verhuur hoog houdt en de hoge vastgoedprijzen rechtvaardigt.
Luxe Voorzieningen & Uitbreiding: Verbeteringen op de berg gaan hand in hand met ontwikkelingen in de resortdorpen. Courchevel 1850 beschikt al over een van de hoogste concentraties van 5-sterrenhotels ter wereld (buiten grote steden) businessinsider.com. Dit omvat beroemde etablissementen als Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée en anderen, die bezoekers verwennen en het profiel van het resort verhogen. Indrukwekkend is dat Courchevel (alle niveaus) 7 restaurants met Michelin-sterren heeft, het meeste in de Alpen businessinsider.com, waarmee het zijn status als culinaire bestemming versterkt. De trend gaat richting ervaringsgerichte luxe: nieuwe projecten combineren accommodaties met high-end winkelgalerijen, privéclubs en wellnesscentra. Een opmerkelijke ontwikkeling is het aankomende Maya Collection hotel, een ultra-luxe hotel dat in december 2025 in Courchevel moet openen voguebusiness.com. Evenzo is de Monte-Carlo Société des Bains de Mer (het bedrijf achter de weelderige casino’s en hotels van Monaco) betrokken bij Courchevel met plannen voor luxe lodges en gastvrijheidsprojecten tegen 2026 voguebusiness.com. Deze projecten geven aan dat investeerders flink investeren in de toeristische infrastructuur van Courchevel, in afwachting van aanhoudende vraag. Het resort maakt zich ook op om zijn 80-jarig jubileum in 2026/27 te vieren, waarschijnlijk met de opening van enkele van deze nieuwe locaties en het organiseren van spraakmakende evenementen voguebusiness.com. Voor vastgoedeigenaren is de toestroom van bekende luxemerken een zegen: het vergroot de aantrekkingskracht van het resort (waardoor nieuwe, welvarende bezoekers worden aangetrokken die mogelijk zelf kopers worden) en verfrist voortdurend Courchevel’s cachet. De aanwezigheid van merken als Louis Vuitton, Dior, Cartier, enzovoorts in Courchevel’s winkelgebied (die daar allemaal boetieks hebben) draagt bij aan dat kosmopolitische gevoel voguebusiness.com.
Vervoer en bereikbaarheid: De bereikbaarheid van Courchevel is altijd onderdeel geweest van de luxe aantrekkingskracht. Het resort beschikt uniek over een privé altiport (vliegveld) direct boven 1850, een van de hoogste in Europa, waardoor kleine privéjets en helikopters letterlijk op de piste kunnen landen businessinsider.com. Dit betekent dat VIP’s rechtstreeks vanuit Parijs of Genève naar Courchevel kunnen vliegen en urenlange transfers over de weg vermijden. De altiport, beroemd om zijn korte oplopende landingsbaan, is ook een toeristische attractie in de winter (skiërs houden even pauze om vliegtuigen te zien opstijgen/landen) businessinsider.com. Op het gebied van bredere vervoersinfrastructuur zijn er grote ontwikkelingen in de regio: de in aanbouw zijnde Lyon-Turijn hogesnelheidslijn (waarvan een deel een station in Saint-Jean-de-Maurienne omvat, op ongeveer 45 minuten rijden van Courchevel) moet tegen het einde van het decennium voltooid zijn snowonly.com. Zodra deze klaar is, zal de reistijd van Parijs naar de Franse Alpen drastisch worden verkort – wat mogelijk meer weekendbezoekers zal aantrekken. Stel je voor dat je Moûtiers (het dalstadje voor Courchevel) in slechts 4 uur per trein vanuit Parijs kunt bereiken; dit zou Courchevel toegankelijker kunnen maken voor een nog breder Europees publiek, waaronder mensen die liever niet vliegen. Bovendien blijven lokale wegverbeteringen (de route van Moûtiers naar Courchevel is door de jaren heen voorzien van upgrades en betere tunnels) bijdragen aan meer veiligheid en minder files tijdens piekweken. Al deze verbeteringen samen versterken Courchevels aantrekkingskracht als een handig luxe toevluchtsoord, ondanks de afgelegen berglocatie.
Duurzaamheid & Milieu: In het licht van de dubbele dreiging van klimaatverandering en stijgende energiekosten hebben de autoriteiten van Courchevel en de liftoperators duurzame upgrades doorgevoerd. De Societé des 3 Vallées (S3V), die de skiliften exploiteert, voorziet nu 100% van de liften van hernieuwbare energie (waterkracht en zonne-energie) seecourchevel.com. In 2024 hebben zij zonnepanelen geïnstalleerd op het Ariondaz gondelstation in Courchevel Moriond om ter plaatse elektriciteit op te wekken, voldoende om een stoeltjeslift te laten draaien op zonne-energie seecourchevel.com. Ze hebben ook geïnvesteerd in energiezuinige pistebully’s die door GPS worden geleid, waardoor de pisteroutes geoptimaliseerd worden en het brandstofverbruik vermindert seecourchevel.com. Voor vastgoedprojecten voldoen nieuwe gebouwen aan strengere isolatienormen en bevatten zij vaak geothermische verwarming of zonneverwarming voor zwembaden, enz. De overheid van het resort heeft maatregelen genomen zoals het subsidiëren van energierenovaties voor oudere gebouwen. Zelfs kleine beleidsmaatregelen, zoals het wettelijk verplichten van winterbanden op voertuigen tijdens het seizoen voor de veiligheid seecourchevel.com, tonen een focus op duurzaamheid en veiligheid. Deze inspanningen zorgen ervoor dat Courchevel op lange termijn levensvatbaar blijft als skigebied (door klimaatimpact te beperken) en zijn een verkooppunt voor milieubewuste investeerders. Ook omdat welgestelde klanten steeds meer aandacht besteden aan milieubewustzijn, vergroot een “groen” resort de aantrekkingskracht. Dit alles voegt immateriële waarde toe aan onroerend goed: een goed geleid, duurzaam resort zal zijn status (en dus de vraag naar vastgoed) tot ver in de toekomst behouden.
Evenementen en Wereldwijde Reputatie: Courchevel stond volop in de schijnwerpers tijdens de FIS Alpine Wereldkampioenschappen Skiën in februari 2023, die samen met Méribel werden georganiseerd. Het resort profiteerde van internationale media-aandacht en gebruikte de gelegenheid om zijn faciliteiten te tonen (waaronder een nieuw finishstadion en vernieuwde liften). Het succesvolle evenement toonde aan dat Courchevel in staat is grootschalige evenementen te organiseren, wat positief is voor toekomstige plannen zoals de Olympische Spelen. De Franse Alpen (waaronder Courchevel) zijn namelijk sterke kanshebbers om de Olympische Winterspelen van 2030 te organiseren, en velen verwachten dat zij deze zullen binnenslepen voguebusiness.com voguebusiness.com. Dit vooruitzicht heeft al geleid tot een versnelling van bepaalde projecten – zo is er een herontwerp gepland van de “snow front” van Courchevel 1850 en het Chenus liftstation om het centrale dorpsgebied te moderniseren in aanloop naar een mogelijke Olympische uitlichting voguebusiness.com. Mocht de Olympische Spelen worden bevestigd, reken dan op een mini-hausse in infrastructuurinvesteringen: betere wegen, mogelijk uitgebreidere accommodaties (hoewel in het geval van Courchevel wellicht tijdelijke faciliteiten gezien het bouwplafond), en algemene verfraaiing. Zelfs als Courchevel geen officiële locatie wordt, zal het onvermijdelijk hoogwaardigheidsbekleders of teams ontvangen voor trainingen (zoals het in eerdere Winterspelen heeft gedaan), en zal de algemene toeristische impuls enorm zijn. Daarnaast zullen de vieringen van het 80-jarig jubileum in 2026/27 waarschijnlijk speciale evenementen omvatten, mogelijk de opening van nieuwe musea of culturele locaties ter ere van Courchevels pioniersrol als speciaal aangelegd skioord (opgericht in 1946). Zulke culturele investeringen voegen extra lagen toe aan de aantrekkingskracht van het resort, buiten het skiën om.
| Resort | Typische prijsklasse prime (€/m²) | Recente jaarlijkse prijsstijging |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (hoogste in Frankrijk) | +9% (2024) investropa.com (grootste groei in Frankrijk) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (bijna gelijk aan Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (sterk, maar lager dan 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 gemiddeld (ongeveer €10k–€12k+ voor prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabiele groei) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (onder de top in de Alpen) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com (Zwitserse Alpen gem.groei) |
*Zwitserse resorts hadden gemiddeld ongeveer 3,5% groei in 2024 dmproperties.com; Verbier, als een toonaangevend Zwitsers resort, zag waarschijnlijk een vergelijkbare of iets hogere groei gezien de vraag.
Groei van het toerisme en toekomstige plannen: Het gecombineerde effect van bovenstaande punten komt tot uiting in de toerismecijfers: in het seizoen 2024/25 registreerde Courchevel ongeveer 1,2 miljoen overnachtingen, een stijging van 16% ten opzichte van het seizoen 2018 (voor Covid) voguebusiness.com. Dat is een opmerkelijke groei voor een toch al gevestigde bestemming. Deze groei maakt deel uit van een strategisch plan om het resort het hele jaar door en internationaal op de markt te brengen. Het toerismebureau heeft zich gericht op nieuwe markten (zo worden via roadshows en partnerschappen nu meer bezoekers uit de VS, het Midden-Oosten en Azië aangetrokken). De introductie van de Ikon en Epic skipassen (wereldwijde seizoenspassen) die dagen in de 3 Vallées bevatten, maakt het voor internationale skiërs (vooral Amerikanen) gemakkelijker om Courchevel uit te proberen, en velen zijn er verliefd op geworden dmproperties.com. De planners van het resort houden ook rekening met het vinden van een balans tussen groei en exclusiviteit: in tegenstelling tot sommige massamarkt skigebieden, probeert Courchevel niet het aantal skiërs drastisch te verhogen (wat de liften en pistes zou kunnen belasten). In plaats daarvan focussen ze op het verhogen van de kwaliteit – bijvoorbeeld betere ervaringen, meer niet-ski activiteiten (Aquamotion waterpark, hondensleeën, paragliden, enz.), en verbeterde service (apps voor on-demand services, ski-conciërge, enz.). Op deze manier behoudt Courchevel zijn high-end merk – wat op zijn beurt vermogende bezoekers (en vastgoedkopers) blijft aantrekken. Belangrijk is dat de synergie tussen publieke investeringen (in liften, wegen, evenementen) en private investeringen (in hotels, winkels, chalets) een versterkende cyclus creëert: het resort blijft toonaangevend in luxe, waardoor het vastgoed hier tot de meest begeerde ter wereld blijft behoren.
Vergelijkende analyse met andere Alpendorpen (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 wordt vaak in één adem genoemd met een select aantal elite skioorden in de Alpen. Om de vastgoedmarkt in perspectief te plaatsen, is het nuttig om belangrijke statistieken en kenmerken te vergelijken met Val d’Isère en Megève (de Franse tegenhangers) en Verbier (een topconcurrent uit Zwitserland):
Prijzen: De prijzen in Courchevel 1850 bevinden zich aan de absolute top van de Franse markt – het is het enige Franse resort dat qua prijs consistent concurreert met de Zwitserse zwaargewichten investropa.com. De topsegmenten van Val d’Isère komen dicht in de buurt (bijna €30k/m² voor de beste panden) investropa.com, maar gemiddeld genomen blijft Courchevel aan kop. Megève, hoewel heel prestigieus, heeft doorgaans lagere prijsniveaus – een weerspiegeling van de lagere ligging en het grotere aanbod van ontwikkelbare grond (het is een uitgestrekte stad). Zo kan een stijlvol chalet dat €5 mln kost in Megève, in Courchevel 1850 gemakkelijk €8–€10 mln kosten. Verbier valt op als directe concurrent qua exclusiviteit en prijs: zoals te zien is begint eersteklas vastgoed in Verbier rond de CHF 22.100 (~€23.600) per m² en loopt het door tot ver in de €30k ubs.com ubs.com. Sterker nog, Zwitserland telt de vijf duurste skimarkten in de Alpen, met St. Moritz en Gstaad die vaak boven de ~€40k/m² uitkomen voor absolute topobjecten ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 zit daar net onder – voorlopig. Het is noemenswaardig dat Courchevel’s prijsstijging van 9% in 2024 hoger was dan die van elk Zwitsers resort dat jaar, wat erop duidt dat het verschil wellicht kleiner wordt dmproperties.com.
Voor investeerders betekenen deze prijsverschillen ook dat instaptickets variëren: men kan een luxe appartement in Megève kopen voor de prijs van een heel klein flatje in 1850. Als de drijfveer puur investeren is, zien sommigen wellicht meer waarde in Megève of opkomende Franse resorts (met meer opwaarts potentieel in procenten), maar de aantrekkingskracht van Courchevel is dat het een blue-chip bezit is – vergelijkbaar met bezit in Monaco versus een goedkopere stad.
Vraag & kopersmix: Alle vier de resorts trekken internationaal welgestelde kopers aan, maar met nuances:
Huurmarkt & Rendementen: Courchevel en Val d’Isère hebben allebei een sterke winterse huurmarkt, maar Courchevel vraagt hogere weekprijzen vanwege zijn prestige en voorzieningen (gastronomie, etc.). Een ski-in/ski-out chalet in Courchevel 1850 kan voor meer worden verhuurd dan een vergelijkbaar chalet in Val d’Isère, wellicht 20–30% meer, wat Courchevel’s positionering weerspiegelt. De huurmarkt van Megève is iets seizoensmatiger (druk rond Kerst en februari, rustiger tussendoor) en heeft ook een zomerverhuurmarkt voor golf/vakantiehuizen. Verbier’s verhuurprijzen zijn vergelijkbaar met die van Courchevel tijdens de piekweken (beide behoren tot de absolute top qua huurprijzen) – een chalet dat €100k/week kost in Courchevel kan net zo goed CHF 100k/week kosten in Verbier. Netto rendementen in al deze topgebieden blijven relatief laag (~2–3%) zoals vermeld op snowonly.com. Opvallend is dat het bezit van onroerend goed in Zwitserse resorts vaak gepaard gaat met hogere eigendomskosten (Zwitserse panden brengen jaarlijkse kantonale vermogensbelasting met zich mee en diensten zijn vaak duurder), maar ook met strikte verhuurregels (sommige Zwitserse tweede woningen mogen niet gemakkelijk worden verhuurd als ze zijn gekocht onder een vergunning voor persoonlijk gebruik). Frankrijk is eigenlijk iets eenvoudiger wat betreft verhuur.
Hoogte & Sneeuwzekerheid: Courchevel 1850 en Val d’Isère liggen beide op grote hoogte (1850m en 1850m voor Val’s dorp La Daille, met het hoofd dorp van Val op 1800m) en hebben skiterreinen tot 3000+m. Dit zorgt voor uitstekende sneeuwzekerheid, wat – nu het klimaat opwarmt – een cruciale troef is en deels de reden is dat deze dorpen vooroplopen in prijsstijgingen. Megève, op 1100m in het dorp, heeft meer last van slechte sneeuwjaren (hoewel er is geïnvesteerd in sneeuwkanonnen). Verbier ligt rond de 1500m, met skiën tot 3300m op de Mont Fort, en is daardoor ook behoorlijk sneeuwzeker. De trend van een “hoogtepremie” is duidelijk merkbaar: resorts boven 1500m hebben aanzienlijk sterkere groei doorgemaakt dan lager gelegen gebieden investropa.com. Dat is gunstig voor Courchevel, Val d’Isère, Verbier – en een klein punt van zorg voor Megève (hoewel de zomerattracties en charme van Megève het andere sterke kanten geven).
Leefstijl & Infrastructuur: Elke resort heeft een eigen unieke levensstijl. Courchevel 1850 draait om glamour en gemak – je kunt tot in het dorp skiën, vervolgens shoppen bij Chanel, dineren in een paleishotel en genieten van een nachtleven met trendy clubs en kunstgalerieën. Val d’Isère combineert fanatiek skiën met een levendige dorpssfeer die wat gemoedelijker is; er zijn volop luxe chalets en zelfs enkele vijfsterrenhotels, maar de vibe is meer “luxe voor ski-enthousiastelingen” dan Courchevel’s “overdadige luxe”. Megève biedt een sfeervol middeleeuws dorpscentrum, paardenkoetsen en een mix van luxe en authenticiteit – het draait net zo goed om gezien worden in het dorp (vergelijkbaar met St. Moritz) als om skiën. Het is ook echt een jaarrond dorp met een flinke permanente bevolking, wat aantrekkelijk is voor wie een levendige gemeenschap zoekt. Verbier staat bekend om nachtleven en off-piste – overdag zeer sportief, ’s avonds erg sociaal. Het is net iets minder uitgesproken in ultra-luxe retail (minder designerboetieks dan Courchevel), maar wel met hoogwaardige diensten en evenementen (zoals het Verbier Muziekfestival).
Vanuit het perspectief van een investeerder: Courchevel vs Verbier is vaak een kwestie van voorkeur voor het Franse of Zwitserse systeem. Sommigen geven de voorkeur aan Frankrijk vanwege het eenvoudigere aankoopproces en het ontbreken van beperkingen voor buitenlandse kopers, plus de levensstijl (taal, eten, cultuur). Anderen kiezen voor Zwitserland vanwege de stabiliteit, privacy en prestige (en sommige potentiële fiscale voordelen). In puur investeringsopzicht hebben beide gebieden een sterke kapitaalgroei gekend. Een voordeel voor Courchevel: geen quota op buitenlands eigendom, waardoor de liquiditeit hoog is – elke miljardair, waar dan ook vandaan, kan vrij in Courchevel kopen. In Verbier zijn de vergunningen voor buitenlandse kopers jaarlijks beperkt, wat de liquiditeit kan beperken (hoewel dit het aanbod van kopers ook onder controle houdt en zo paradoxaal genoeg de prijzen ondersteunt).
Vergelijkend vooruitzicht: Al deze topresorts zullen waarschijnlijk goed blijven presteren. De recente groeispurt van Courchevel geeft aan dat het de Zwitsers qua topprijzen in Europa zou kunnen uitdagen als de trends doorzetten. Val d’Isère ondergaat momenteel verbeteringen (er is bijvoorbeeld een groot nieuw luxueus project “Le Coin de Val” in ontwikkeling) waardoor het competitief blijft. Megève’s iets zachtere prijsstelling kan het aantrekkelijk maken voor investeerders die luxe willen tegen een (relatief) koopje, en het heeft een trouwe ultra-rijke Franse aanhang die zorgt voor stabiliteit. Verbier, met zijn internationale aantrekkingskracht en beperkte aanbod (het dorp wordt ook geografisch begrensd), zal een waardige tegenhanger van Courchevel blijven.
Samengevat: Courchevel 1850 steekt zelfs onder de elite boven de rest uit: het is wellicht het best te vergelijken met St. Moritz of Gstaad qua exclusiviteit. Binnen Frankrijk is Courchevel nummer één, met Val d’Isère een sterke nummer twee, en Megève als een solide nummer drie (sommigen noemen ook Méribel of Chamonix, maar die zitten qua prijs een niveau lager). Binnen de bredere Alpen is Courchevel één van de weinigen die de mondiale ultra-rijken op dezelfde schaal als Zwitserse resorts aantrekt. Dit is gunstig voor het vastgoed – het betekent dat de kopersgroep zo diep en divers is als maar mogelijk. Voor een vermogend individu die tussen deze locaties kiest, draait de beslissing vaak uit op persoonlijke voorkeur: de charmante elegantie van Megève, de sportieve chic van Val, de kosmopolitische allure van Courchevel of de hedonistische sfeer van Verbier. Vanuit puur investeringsoogpunt geven het momentum van Courchevel en de openheid van Frankrijk het een klein voordeel in 2025 en daarna.
Vooruitzicht 2026–2028: Marktprognose en Sleutelfactoren
Kijkend naar de periode 2026–2028 blijft het vooruitzicht voor de vastgoedmarkt van Courchevel 1850 zeer positief, met enkele kanttekeningen en trends om in de gaten te houden:
Aanhoudende prijsstijging: Alles wijst erop dat de vastgoedwaarden in Courchevel de komende jaren blijven stijgen. De groei zal jaarlijks wellicht niet zo steil zijn als de sprong van 9% in 2024, maar zelfs voorzichtige prognoses wijzen op jaarlijkse stijgingen van 3–5% in de toplocaties investropa.com. Dit wordt ondersteund door verschillende factoren: aanhoudend schaars aanbod, sterke internationale vraag en het feit dat het resort zich heeft ontwikkeld tot een echte luxe bestemming voor alle seizoenen. Tegen 2028 kunnen we gemakkelijk zien dat ultra-prime chalets meer dan €35.000 per m² gaan opbrengen, zeker als enkele recordverkopen nieuwe maatstaven zetten. Daarmee zou Courchevel 1850 stevig tot de duurste skivastgoedmarkten ter wereld behoren, en mogelijk het gat met plekken als St. Moritz/Gstaad verkleinen. Het samengestelde effect van zelfs 5% groei per jaar betekent dat een chalet dat nu €15 miljoen waard is, in 2028 mogelijk rond de €18+ miljoen waard kan zijn, in lijn met de groeitrend investropa.com.
Wereldwijde economische factoren: Er dient rekening gehouden te worden met bredere economische omstandigheden. Vanaf 2025 zijn de rentevoeten in Europa gestabiliseerd en zelfs gedaald (ECB-depositorente ~2,5% na verlagingen), wat de betaalbaarheid van hypotheken heeft verbeterd investropa.com. Als deze lage rentestand aanhoudt of de rente verder daalt in 2026–2027, geeft dat extra stimulans aan kopers in het hoogste segment die financiering gebruiken (sommigen doen dit voor hefboomwerking, ook als het niet strikt noodzakelijk is). Omgekeerd, als de inflatie fors stijgt en rentetarieven weer oplopen, kunnen reguliere vastgoedmarkten afkoelen – maar doorgaans zijn topluxe vastgoedmarkten minder gevoelig voor rente (meestal zijn het cash kopers). Geopolitieke stabiliteit speelt ook een rol: Courchevel profiteerde ervan een veilige, aantrekkelijke bestemming te zijn tijdens het herstel na de pandemie en bij geopolitieke spanningen. Als die onzekerheden wereldwijd aanhouden, spreiden HNWIs vaak hun vermogen uit veiligheid in vastgoed, wat Courchevel ten goede kan komen. De Franse politieke context (zoals wijzigingen in vermogensbelasting) is ook de moeite van het volgen waard, al zijn er geen aanwijzingen voor radicale veranderingen op korte termijn. Kortom, zolang er geen grote mondiale financiële crisis plaatsvindt, lijkt de economische achtergrond gunstig voor verdere investeringen in luxe Alpenvastgoed.
Verschuivingen in kopersdemografie: We verwachten nieuwe groepen kopers in de komende jaren. Met name Aziatische kopers (vooral Chinezen) waren in 2020–2022 grotendeels afwezig vanwege reisbeperkingen; nu het wereldwijde reizen weer normaliseert, is meer interesse uit Azië waarschijnlijk. Het ultra-luxe profiel van Courchevel is zeer geschikt voor welvarende Aziatische investeerders die op zoek zijn naar prestigevastgoed in het buitenland – iets dat al opvalt in 2025 volgens investropa.com. Op vergelijkbare wijze kan het kopersbestand uit het Midden-Oosten (bijvoorbeeld de Golfstaten) groeien; Courchevel heeft de afgelopen jaren meer bezoekers vanuit de VAE, Saoedi-Arabië, enz. gezien, met name in augustus en rond Nieuwjaar. Deze internationale segmenten zullen de vraag verdiepen. Amerikaanse kopers zullen naar verwachting hun sterke aanwezigheid behouden, vooral als de dollar relatief sterk blijft ten opzichte van de euro (al kan de koers fluctueren in 2026–28). Ook kiezen jongere tech-ondernemers en vervroegd gepensioneerden (uit de tech- en financiële sector) steeds vaker voor lifestyle-gedreven bezittingen – een trendy skihuis past daarbij. Mogelijk zakt de gemiddelde leeftijd van kopers iets, met meer mensen in de veertig in plaats van overwegend vijftigers/zestigers, doordat werken op afstand en vermogensopbouw op jongere leeftijd gebruikelijker worden.
Jaarrond & Wellness Nadruk: Tegen 2028 is Courchevel waarschijnlijk volledig getransformeerd tot een echt vierseizoenenresort. Verwacht nog meer zomerfaciliteiten (mogelijk een uitgebreidere liftbediening, nieuwe mountainbikeroutes, misschien een golf driving range of andere attracties in de regio). Het belang van wellness zal, zoals eerder genoemd, aanhouden – mogelijk met nieuwe wellnessretreats of klinieken in de regio (naar het model van Zwitserse sparesorts). Dit vergroot de aantrekkingskracht van een eigendom daar, ook voor mensen die geen skiërs zijn. Zoals een onderzoeker van Knight Frank opmerkte, overtreffen gezondheid en wellness nu het skiën als belangrijkste lifestyle-motief voor Alpenkopers dmproperties.com. Daarom zullen woningen die hierop inspelen (met spafaciliteiten, rust, verbondenheid met de natuur) extra in trek zijn. Ook kan er een nichemarkt ontstaan voor “klimaatbestendige” chalets – woningen gebouwd met duurzame materialen, energiezelfvoorzienend, enz., die niet alleen aan de wettelijke eisen voldoen maar ook een standaard neerzetten waar ecobewuste luxekopers naar zoeken.
Potentiële Beperkingen: Een factor om in de gaten te houden zijn de voorraadniveaus – deze zijn zo laag dat de verkoopaantallen kunnen dalen simpelweg door een gebrek aan verkopers. Als de prijzen nieuwe hoogten bereiken, kunnen sommige eigenaren besluiten te verkopen (en zo het aanbod vergroten), maar evenzeer kunnen velen vasthouden omdat er weinig alternatieve investeringen zijn die zo plezierig zijn als een chalet in Courchevel. Als het aantal transacties afneemt, kunnen prijsindices minder stabiel worden (enkele uitzonderlijke grote verkopen kunnen het gemiddelde vertekenen). Elke mogelijke daling in activiteit weerspiegelt waarschijnlijk echter een gebrek aan aanbod, niet een gebrek aan vraag, wat betekent dat prijzen stabiel zouden blijven of stijgen. Een andere beperking kan vanuit regelgeving komen: als Frankrijk hypothetisch tegen 2028 zou besluiten om enige beperkingen op buitenlands eigendom in te voeren (momenteel niet verwacht) of nieuwe belastingen op luxe woningen zou heffen, zou dat de vraag enigszins kunnen temperen. Ook klimaatverandering blijft een overkoepelende uitdaging – als extreem weer tegen het einde van de jaren 2020 de winters aanzienlijk verkort, kan dit invloed hebben op de perceptie (hoewel, zoals opgemerkt, de hoogte van Courchevel een buffer biedt, en het beschikt over uitgebreide sneeuwkanonnen). Tot nu toe suggereren trendprojecties dat er tot in de jaren 2030 voldoende sneeuw zal zijn voor hooggelegen resorts, maar het blijft een punt van aandacht voor de lange termijn.
Invloed van de Olympische Winterspelen 2030-kandidaatstelling: Midden 2025 is er sterke momentum voor de Olympische Winterspelen 2030 in Frankrijk (Franse Alpen), mogelijk verspreid over verschillende resorts (na Italië, dat de Spelen van 2026 organiseert). Als Frankrijk officieel de Spelen van 2030 toegewezen krijgt (beslissing waarschijnlijk rond 2026), kan men een toename in interesse verwachten rond 2027–2028 wanneer infrastructuurprojecten voltooid zijn en de wereldwijde aandacht op de Alpen is gericht. Olympische Spelen leiden vaak tot een piek in vastgoedvraag in de gastregio’s – niet alleen door investeerders die anticiperen op hogere huren, maar ook door vermogende particulieren die er bij willen zijn voor de sfeer rond het evenement. Zo zijn de prijzen in Cortina d’Ampezzo (Italië) sterk gestegen nadat bekend werd dat het de Spelen van 2026 zal organiseren ubs.com. Courchevel, nu al een Olympische trainingslocatie, zou zonder twijfel een toplocatie zijn voor VIP’s tijdens de Spelen, zelfs als de evenementen elders plaatsvinden, dankzij de luxe accommodaties en het vliegveld. Daarom kan de aanloop naar 2030 een extra paar procentpunten groei toevoegen aan de vastgoedwaarden in Courchevel, bovenop de onderliggende trend.
Verhuurperspectief: De huurinkomsten zullen waarschijnlijk bescheiden blijven, maar de omzet uit verhuur kan groeien omdat de nachtprijzen iets stijgen (deels door inflatie, deels door toename van luxe opties). Tegen 2028 kan een topchalet bijvoorbeeld meer dan €120.000 vragen voor de week van Oud & Nieuw. Als meer diensten worden inbegrepen (privéchef, enz.), kunnen eigenaren meer vragen. De zomerse verhuurmarkt zal zich ook verder ontwikkelen—mogelijk verdubbelen in omvang ten opzichte van nu als de huidige trend zich voortzet, waardoor het jaarlijkse rendement enigszins verbetert. De introductie van meer professionele huurbeheerbedrijven (sommige gelieerd aan luxe hotelmerken) kan het verhuurproces ook stroomlijnen en het voor eigenaren makkelijker maken hun pand te gelde te maken als ze er zelf geen gebruik van maken.
Conclusie – Visie 2028: In 2028 zal Courchevel 1850 waarschijnlijk de absolute top van het Franse Alpenvastgoed blijven, met prijzen die nieuwe records hebben gevestigd. We verwachten een gezond, maar iets rustiger groeitempo – er is geen sprake van een crash gezien de fundamentele factoren. Het vastgoed van het resort zal steeds meer worden gekenmerkt door ultramoderne chalets, een volledig ontwikkeld jaarrond aanbod en een klantenkring uit alle hoeken van de wereld. Bezit in Courchevel zal zowel een statussymbool blijven als een investering. Voor vermogende beleggers en kopers die op zoek zijn naar een exclusieve levensstijl, blijft het advies hetzelfde: focus op toplocatie en kwaliteit, houd het bezit vast tijdens korte termijn schommelingen van de markt en je wordt beloond met zowel plezier als financiële waardestijging. Zolang “sneeuw” en “luxe” blijven verleiden, mag worden verwacht dat de vastgoedmarkt in Courchevel 1850 een gouden tijd tegemoet gaat in 2026–2028 en daarna, ondersteund door schaarse beschikbaarheid, onverzwakte vraag en de tijdloze aantrekkingskracht van de Franse Alpen.
Bronnen: Courchevel & Franse Alpen Vastgoedrapporten investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analyse dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Inzichten investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringscommentaar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Media Rapporten voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentschapsobservaties mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Overzicht – Courchevel 1850 in de luxe markt van de Franse Alpen: Courchevel 1850 is het kroonjuweel van de Alpen-skioorden, bekend om zijn ultraluxe vastgoed en weelderige levensstijl. Als onderdeel van Les Trois Vallées (Drie Valleien), het grootste skigebied ter wereld, ligt het dorp 1850 van Courchevel op 1.850 meter hoogte en trekt het al lange tijd royalty’s, beroemdheden en UHNWIs aan. Vastgoed hier wordt beschouwd als de ultieme luxe, waarbij het gebied enkele van de duurste onroerend goederen van Frankrijk herbergt knightfrank.com. Vaak vergeleken met een winters St. Tropez, straalt Courchevel 1850 glamour uit – van designerboetieks en Michelin-sterrenrestaurants tot verwarmde trottoirs en zelfs Gucci-gondels. Deze prestigepositie plaatst Courchevel 1850 stevig aan de absolute top van de luxe vastgoedmarkt in de Franse Alpen, naar verluidt alleen geëvenaard in Europa door de duurste Zwitserse resorts. Inderdaad, Courchevel is momenteel het duurste skioord van Frankrijk ubs.com, wat getuigt van zijn wereldwijde aantrekkingskracht en het beperkte aanbod van topchalets.
Marktanalyse 2025: Prijzen, Vraag, Aanbod & Kopersprofiel
Vastgoedprijzen in 2025: De vastgoedprijzen in Courchevel 1850 zijn uitzonderlijk hoog en blijven stijgen. Vanaf medio 2025 beginnen hoogwaardige panden in Courchevel rond de €11.000–€14.000 per vierkante meter en stijgen snel voor toplocaties investropa.com. Waarderingsbenchmarks tonen aan dat luxechalets in Courchevel 1850 regelmatig €30.000+ per m² realiseren, met de meest prestigieuze chalets die een duizelingwekkende €33.200 per m² bereiken aan de absolute top investropa.com. Ter vergelijking: deze cijfers liggen ver boven die van andere Franse resorts – zelfs Val d’Isère (ook een exclusief resort) gemiddeld ~€16.100 per m² en piekt rond de €30.000 investropa.com investropa.com – wat het prijsverschil van Courchevel onderstreept. In absolute zin kan een appartement van 100 m² in 1850 gemakkelijk €3–3,5 miljoen kosten (ca. €35.000/m²) snowonly.com, en vrijstaande chalets worden vaak verkocht in de prijsklasse van €10–€50 miljoen, afhankelijk van grootte, locatie en voorzieningen.
2024–2025 Prijsgroei: De markt heeft een opmerkelijke groeimomentum getoond richting 2025. In 2024 leidde Courchevel 1850 de hele Franse Alpen met een prijsstijging van 9%, ver boven het Alpen-gemiddelde van ongeveer 3% investropa.com dmproperties.com. Deze stijging weerspiegelt een post-pandemische golf van vraag en de voortdurende schaarste aan woningen in 1850. Ter vergelijking: andere toplocaties zagen een solide maar lagere groei (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% in 2024) investropa.com. De buitensporige prijsstijging in Courchevel wordt toegeschreven aan “krap aanbod” – zeer weinig nieuwe aanbiedingen bij enthousiaste kopers dmproperties.com. Aan het begin van 2025 blijven de prijzen opwaarts gericht, en voorspellingen suggereren 3–7% groei voor de waarde van Alpen-vastgoed in 2025 in het algemeen investropa.com. Verwacht wordt dat Courchevel aan de bovenkant van deze bandbreedte uitkomt vanwege de uitzonderlijke vraag. Kortom, de markt van 2025 wordt gekenmerkt door recordhoge prijzen en een aanhoudende verkopersmarkt dynamiek in Courchevel 1850.
Vraag & kopersdemografie: De vraag naar onroerend goed in Courchevel is werkelijk mondiaal en wordt sterk gedreven door vermogende particulieren. Internationale kopers domineren, met grote belangstelling uit het Verenigd Koninkrijk en de VS en een groeiende groep Aziatische kopers investropa.com investropa.com. Amerikaanse kopers zijn de laatste jaren bijzonder opvallend geworden – gesteund door een sterke dollar (waardoor activa in euro goedkoper zijn) – en zoeken naar prestigieuze chalets in topresorts zoals Courchevel en Val d’Isère investropa.com. Brittse kopers zijn nog steeds erg actief ondanks de Brexit, en zorgen ervoor dat Courchevel populair blijft bij de Britse elite. Daarnaast is er steeds meer belangstelling uit China, Singapore en Hongkong, omdat Aziatische ultra-rijken het prestige ontdekken van bezit in de Alpen investropa.com (aangetrokken door uitstekende skischolen voor hun families en de aantrekkingskracht van een Alpen-lifestyle-investering). Historisch gezien was Courchevel 1850 een speelplaats voor rijke Europeanen en mensen uit het Midden-Oosten – en vooral Russische oligarchen en miljardairs waren belangrijke spelers, waarbij zij enkele van de meest extravagante chalets opkochten (verschillende Russen bezitten hier nog steeds onroerend goed) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitieke factoren hebben recentelijk nieuwe Russische investeringen getemperd, maar die leegte is opgevuld door andere kopers (zoals Amerikanen). De typische koper in Courchevel in 2025 is een UHNW-individu of family office die op zoek is naar een luxe tweede huis dat dient als investering én statussymbool. De veerkracht en liquiditeit van deze demografie zorgen ervoor dat de vraag zelfs tijdens economische schommelingen hoog blijft.
Aanbodbeperkingen: Een van de bepalende kenmerken van de markt in Courchevel 1850 is de ernstige beperking van het aanbod. Het resort is klein en geografisch beperkt – het ligt op een berghelling waarbij het merendeel van het ontwikkelbare land al bezet is door chalets, hotels of beschermd bos/skihellingen. Nieuwbouw is zeldzaam en streng gereguleerd door de lokale autoriteiten (om het Alpenmilieu en het exclusieve karakter te behouden) investropa.com. Feitelijk kan Courchevel niet uitbreiden of grootschalig ontwikkelen; eventuele toevoegingen zijn doorgaans boutique, high-end projecten of vervangingen van oudere gebouwen. Het aantal eigendommen dat op elk moment in 1850 te koop staat is daardoor extreem laag (vaak zijn er slechts een handvol chalets openlijk op de markt, terwijl anderen onderhands van eigenaar wisselen). Veel eigenaren houden hun bezit op de lange termijn (sommige eigendommen worden binnen families of privé tussen vrienden overgedragen). Eind 2024 wezen lokale makelaars bijvoorbeeld op een kloof tussen verkopers en kopers in 1850 – sommige eigenaren vroegen extreem hoge prijzen voor oudere chalets vanwege gebrek aan concurrentie, wat leidde tot langere onderhandelingstijden freespiritalpine.com. Toch geldt dat alles wat echt premium en goed geprijsd is, doorgaans snel verkoopt, omdat er meer kopers dan beschikbare chalets zijn. Dit chronische aanbodtekort zorgt voor opwaartse druk op de prijzen – overtollige vraag kan nergens heen. Het betekent ook dat de Courchevel-markt enigszins geïsoleerd is: zelfs als de vraag wat afneemt, ondersteunt de schaarste de waarde. Samengevat: in 2025 is er in Courchevel 1850 veel meer vraag dan aanbod, wat zorgt voor blijvend hoge prijzen en snelle verkoop van topobjecten.
Regelgeving en overheidsbeleid die van invloed zijn op vastgoed
Wetten inzake energie-efficiëntie (“Loi Climat”): Een belangrijke beleidswijziging die van invloed is op Frans vastgoed is het gefaseerd verbieden van verhuur van woningen met slechte energielabels. Vanaf 2025 mogen woningen met energielabel “G” niet langer legaal worden verhuurd in Frankrijk mansion-properties.com. In 2028 wordt dit verbod uitgebreid naar woningen met label “F” en in 2034 naar label “E”. In bergresorts kunnen veel traditionele chalets die decennia geleden gebouwd zijn, onder deze lagere categorieën vallen (vanwege enkel glas, onvoldoende isolatie, oudere verwarmingssystemen, enzovoort). Voor eigenaren in Courchevel is dit een urgent probleem geworden: om het verhuurpotentieel te behouden, moeten woningen aan de normen voldoen. We zien nu al een “flight to quality”, waarbij kopers zich richten op nieuwere, goed geïsoleerde chalets of chalets die reeds zijn voorzien van moderne verwarming en isolatie investropa.com investropa.com. Oudere chalets met slechte labels staan voor een tweedeling op de markt: ze worden óf met korting verkocht, of helemaal niet, of de eigenaren investeren in verbeteringen (zonnepanelen, warmtepompen, betere isolatie) om het label te verhogen. Deze regels hebben enigszins tegen de verwachting in juist de prijsstijging van hoogwaardige woningen ondersteund – omdat woningen met een A/B-label nog waardevoller en gewilder worden investropa.com investropa.com. In Courchevel 1850 hebben veel luxe chalets bijvoorbeeld al verbouwingen ondergaan om drievoudig glas, geothermische verwarming, enzovoort te installeren, zodat ze verhuurbaar blijven. Al met al stuurt dit beleid de markt richting duurzaamheid, wat op lange termijn de woningvoorraad verbetert en aansluit bij de persoonlijke waarden van veel kopers (veel vermogende kopers waarderen de milieuvriendelijke verbeteringen als onderdeel van een luxestandaard).
Korte termijn verhuurregulering: In toeristisch rijke gebieden in Frankrijk wordt gezocht naar een balans tussen winstgevende kortetermijnverhuur en de behoeften van de gemeenschap. In sommige Alpendorpen (vooral de grotere zoals Chamonix) hebben de lokale autoriteiten het aantal toeristenverblijven beperkt of zijn er speciale vergunningen vereist om deze te exploiteren dmproperties.com investropa.com. Chamonix heeft bijvoorbeeld quota ingevoerd voor vakantieverhuur in bepaalde zones om zo meer woningen vrij te maken voor lokale bewoners en seizoensarbeiders. Hoewel Courchevel door haar kleinere omvang en het karakter van volledig resort nog geen strikte limiet heeft opgelegd (de economie is afhankelijk van verhuur), is ook deze plaats niet immuun voor toezicht vanuit de regelgeving. Eigenaren in Courchevel moeten hun eigendommen registreren als ze deze kortdurend verhuren en toeristenbelasting betalen. Mochten er in de toekomst aanvullende regels komen – zoals het beperken van het aantal weken dat een woning mag worden verhuurd of het vereisen van een hoofdverblijfstatus voor onbeperkt verhuren – dan kan dit de investeringsstrategie beïnvloeden. Gezien het profiel van Courchevel 1850 (voornamelijk luxe tweede woningen en toeristische infrastructuur), zal een dergelijk beleid echter waarschijnlijk genuanceerd worden doorgevoerd. Opmerkelijk is dat door het beperken van het aanbod in plaatsen als Chamonix, deze dorpen onbedoeld meer vraag (en hogere prijzen) creëren voor de panden die wél beschikbaar zijn investropa.com investropa.com. Een vergelijkbaar effect zou kunnen optreden in Courchevel: als verhuur daar ooit wordt ingeperkt, kan de exclusieve selectie van woningen in de verhuurpool nóg meer vraag krijgen van vermogende toeristen. Het is iets om in de gaten te houden, maar per 2025 is Courchevel nog steeds een zeer verhuurvriendelijke markt zonder specifieke lokale verboden wat betreft vakantieverhuur (afgezien van nationale wetgeving).
Belastingen op tweede woningen: De Franse overheid en lokale gemeenten hebben belastingen ingevoerd die gericht zijn op eigenaren van tweede woningen, waaronder veel Courchevel-vastgoedeigenaren. Deze maatregelen omvatten hogere taxe d’habitation-toeslagen in gebieden die officieel zijn aangewezen als tekorten aan woningen voor lokale bewoners (zones tendues). Het departement Savoie, waar Courchevel onder valt, heeft in sommige gevallen tot 60% toeslag op de tweede woningbelasting toegestaan. Daarnaast hebben enkele populaire resorts een belasting op leegstaande woningen om te voorkomen dat woningen leeg blijven staan. In de praktijk zijn deze lokale belastingen voor een miljoenen-chalet relatief klein (enkele duizenden euro’s extra per jaar) en hebben ze welgestelde kopers niet afgeschrikt investropa.com. Het nationale belastingregime van Frankrijk kent enkele investeringsvriendelijke aspecten: er is geen algemene “buitenlandse kopersbelasting” en Frankrijk heeft in 2018 de vermogensbelasting aangepast zodat deze nu enkel op onroerend goed gericht is (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), die van toepassing is op netto onroerendgoedbezit boven €1,3 miljoen, met een progressief tarief tot ongeveer 1,5%. Veel buitenlandse kopers nemen dit gewoon mee in de kosten van het bezit van een Frans pand. Over huurinkomsten betalen buitenlandse eigenaren Franse inkomstenbelasting (met verdragen om dubbele belasting te voorkomen), maar zij kunnen wel kosten aftrekken, en aantrekkelijke regelingen zoals LMNP (verhuur van gemeubileerde woningen) bieden gunstige fiscale behandeling. Bovendien bestaan er belastingvoordelen voor verhuur: huurinkomsten uit gemeubileerde panden kunnen vaak worden verrekend met afschrijvingen en uitgaven, wat soms resulteert in zeer laag belastbaar inkomen bij een efficiënt beheerd chalet. Een ander belangrijk voordeel geldt voor nieuwbouw, zoals eerder genoemd – btw (20%) kan worden teruggevraagd als het pand verhuurd wordt met diensten, wat het rendement aanzienlijk verhoogt freespiritalpine.com. Er zijn ook belastingkredieten en subsidies voor eco-renovaties (als onderdeel van de groene initiatieven van Frankrijk). Al met al wordt de Franse regelgeving als stabiel en redelijk transparant beschouwd mansion-properties.com. Investeerders profiteren van sterke juridische bescherming (eigendomsrechten zijn stevig verankerd) mansion-properties.com en de Franse focus op duurzame huur versterkt waarschijnlijk de langetermijnwaarde van conforme eigendommen.
Strikte plannings- en bouwvoorschriften: Ontwikkeling in Courchevel 1850 wordt gereguleerd door strikte planningsregels die gericht zijn op het behoud van het bergmilieu en het exclusieve karakter van het resort. De Loi Montagne (Bergenwet) en lokale bestemmingsplannen beperken grootschalige ontwikkeling, vooral boven bepaalde hoogtes. In de praktijk betekent dit dat nieuwe bouwvergunningen schaars zijn – er ligt de nadruk op het renoveren van bestaande gebouwen in plaats van uit te breiden op ongerepte grond investropa.com. Hoogtebeperkingen zorgen ervoor dat chalets kleinschalig blijven (hier geen hoogbouwappartementen), en architectonische richtlijnen behouden de klassieke chaletstijl. Daarnaast vereist het bouwen van nieuwe vakantiewoningen in de Alpen vaak dat er een voordeel voor de gemeenschap wordt geboden (zoals het creëren van parkeergelegenheid of het ondersteunen van lokale huisvesting voor seizoensarbeiders) als tegenprestatie. Deze beleidsmaatregelen zorgen er effectief voor dat de schaarste van onroerend goed in Courchevel wordt vastgelegd. Voor eigenaren is dit goed nieuws omdat het overontwikkeling voorkomt, wat anders de vastgoedwaarde of de charme van het resort zou kunnen aantasten. De keerzijde is dat renovatieprojecten kostbaar en tijdrovend kunnen zijn vanwege vergunningstrajecten – maar de meeste luxekopers accepteren dit als onderdeel van het bezitten van een stukje paradijs. Opvallend is dat Zwitserland zelfs strengere regels heeft (zoals het Lex Weber-plafond op tweede woningen), terwijl Frankrijk ontwikkeling nog steeds toelaat, zij het op gecontroleerde wijze. De gemeenteraad van Courchevel moet een balans vinden tussen milieuduurzaamheid (lawinerisico’s, verkeer, watervoorraden) en haar status als bestemming van wereldklasse. Recente infrastructurele vernieuwingen (zoals nieuwe liften) gaan doorgaans gepaard met milieubeoordelingen en, waar mogelijk, worden bestaande voorzieningen herbestemd of verbeterd in plaats van nieuwe te bouwen.
Kortom, het regelgevingslandschap in 2025 voor eigenaren van onroerend goed in Courchevel wordt gekenmerkt door een focus op kwaliteit en naleving: energiezuinige woningen, verantwoord verhuren en gecontroleerde ontwikkeling. Deze maatregelen zorgen, hoewel ze extra complexiteit voor eigenaren meebrengen, er doorgaans voor dat de langetermijnwaarde en exclusiviteit van vastgoed in Courchevel wordt versterkt. Kopers wordt aangeraden erop te letten dat hun beoogde eigendom aan de nieuwe normen voldoet of redelijkerwijs kan worden aangepast – en om lokale experts in te schakelen bij het navigeren door fiscale optimalisatie en verhuurregels. Belangrijk is dat Frankrijk buitenlandse kopers verwelkomt (geen beperkingen op nationaliteit voor aankopen), wat de kopersmarkt in Courchevel net zo breed houdt als altijd, van Europa tot Amerika tot Azië.
Seizoensdynamiek en hun impact op prijs & beschikbaarheid
Winter piekseizoen (hoogseizoen): Courchevel 1850 is in de kern een skiresort, en de winter is wanneer het dorp echt tot leven komt – dit heeft directe gevolgen voor het gebruik en de prijsstelling van onroerend goed. De periode december–april is het hoogseizoen, waarbij Kerst/Nieuwjaar en februari (schoolvakanties) de absolute hoogtepunten zijn. Tijdens deze periodes schiet de vraag naar accommodatie omhoog. Chalet-eigenaren die hun eigendom verhuren, verdienen vaak het grootste deel van hun jaarlijkse huurinkomsten in slechts 2–3 vakantieweken. Hierdoor liggen de huurprijzen in de winter extreem hoog (bijvoorbeeld, €50k+ per week voor een luxe chalet met 4 slaapkamers is standaard tijdens nieuwjaarsweek). Verkoopactiviteit kan ook pieken in de winter, omdat welgestelde bezoekers soms besluiten dat zij na het beleven van de lifestyle zelf een stukje Courchevel willen bezitten. Het is niet ongewoon dat er tijdens het hoogseizoen ter plekke bezichtigingen plaatsvinden op aandringen van betoverde huurders. Wel is het zo dat de verkoopvoorraad meestal het laagst is in de winter – veel eigenaren wachten met aanbieden tot de lente/zomer om zo geen lucratieve winterverhuur of eigen vakantietijd te verstoren. Dus, de winter is wanneer kopers het product ervaren (het resort en vaak het pand als huurder), maar de daadwerkelijke transacties worden vaak afgesloten in het tussenseizoen.
Lente en herfst (laagseizoenen): Eind april sluiten de skiliften en komt Courchevel in een rustiger fase. De lentedoooi en het tussenseizoen (mei, juni) zorgen ervoor dat veel winkels en restaurants gesloten zijn. Evenzo is na de korte zomer de herfst (eind september tot en met november) het laagseizoen, met minimale toeristische activiteit. Deze periodes waren historisch gezien rustige tijden voor het resort – een moment waarop chaletteigenaren renovaties of upgrades uitvoeren, het personeel pauze neemt en het dorp weer op adem komt. Qua markt is het laagseizoen wanneer de voorraad meestal het hoogst is en waar kopers mogelijk iets meer onderhandelingsruimte hebben. Verkoper die in het laagseizoen aanbieden, weten dat ze een kleinere kopersgroep aanspreken; als ze gemotiveerd zijn, prijzen ze vaak wat scherper. Aangezien de eigenaren van Courchevel doorgaans niet om geld verlegen zitten, moet men echter geen drastische seizoenskortingen verwachten – de markt is niet als een seizoenshuurmarkt die sterk schommelt. Vastgoedprijzen dalen niet in de zomer/het laagseizoen; hooguit is er wat meer ruimte voor onderhandeling of een kans om te kopen zonder concurrerende biedingen. Sommige slimme kopers plannen hun zoektocht juist in de lente: na een druk skiseizoen zijn er enkele eigenaren die overwegen te verkopen (vooral als een pand niet verhuurd of gebruikt is zoals verwacht). Ook hebben makelaars in het laagseizoen meer tijd om met klanten te werken, waardoor kopers soms meer aandacht krijgen en er meer mogelijkheden zijn om het aanbod grondig te verkennen.
Zomerseizoen (Secundair Hoogseizoen): Zomer (juli–augustus) in Courchevel is aanzienlijk populairder geworden nu de Alpen zich profileren als een bestemming voor het hele jaar. Hoewel de zomer niet zo druk is als de winter, wordt het niet langer over het hoofd gezien. Gezinnen en buitenliefhebbers komen voor wandelingen, mountainbiken, trailrunning, golf (in de buurt) en ontspanning in de Alpen. Het klimaat is aangenaam (warme dagen, koele nachten) en het landschap is prachtig, waardoor Courchevel ook in de zomer een luxe bergbestemming is. Deze trend heeft een aantal effecten: huurinkomsten in de zomer leveren nu een aanzienlijke bijdrage, met veel chalets en appartementen die wekelijks worden verhuurd aan toeristen uit Europa, het Midden-Oosten (die vaak koelte zoeken in de zomer) en daarbuiten. De bezettingsgraden kunnen in het hoogseizoen ’s zomers oplopen tot 70%+ voor gewilde panden snowonly.com. Huurprijzen zijn lager dan in de winter, maar nog steeds goed – bijvoorbeeld, dat chalet van €50k/week in de winter kost in augustus wellicht €15k–€20k/week. Voor eigenaars betekent dit dat het pand niet 8 maanden per jaar leeg staat; het kan in meer seizoenen worden gebruikt of opgebracht. Cultureel gezien ontwikkelt Courchevel zich tot een tweeseizoenen resort, vergelijkbaar met hoe Megève of Chamonix dat al lang zijn. Infrastructuur zoals liften die ’s zomers draaien (voor wandelaars/fietsers) en evenementen zoals muziek- of vuurwerkfestivals trekken bezoekers. In de hele Alpen is er bovendien een grote stijging in zomerbezoek: Chamonix zag een toename van 46% in verkochte zomer-liftpassen over twee jaar dmproperties.com, en ook de zomercijfers van Courchevel stijgen gestaag. Deze jaarrond aantrekkingskracht ondersteunt de vastgoedwaarden omdat eigenaars meer gebruik (en potentiële inkomsten) uit hun investering halen. Ook wordt het seizoenskarakter van bedrijven enigszins verzacht, waardoor het dorp het hele jaar leefbaar blijft.
Impact op beschikbaarheid: De seizoenscyclus beïnvloedt wanneer panden op de markt komen. Veel verkopers kiezen ervoor om laat in de winter of in het voorjaar te verkopen (na nog één seizoen genoten te hebben of om de lente-bezoekers aan te trekken) zodat transacties in de zomer kunnen worden afgerond, vóór de volgende winter. Nieuwe projecten mikken vaak op oplevering in het najaar, zodat kopers hun pand in het winterseizoen kunnen gebruiken. Hierdoor vindt er in de herfst vaak een piek plaats in overdrachten (notariskantoren in de Alpen hebben het dan ook druk in oktober-november om alles af te ronden zodat de sleutels vóór Kerst overhandigd zijn). Voor verhuurders geldt dat zij al vroeg in het najaar moeten beslissen of zij de weken in het hoogseizoen willen verhuren of zelf gebruiken, aangezien verhuurmakelaars al vanaf september beginnen met het promoten van winterchalets voor het komende seizoen.
Prijsdynamiek: Men zou kunnen aannemen dat kopen in de winter duurder is vanwege de vraag – maar in onroerend goed zijn de prijzen in Courchevel relatief stabiel gedurende de seizoenen (anders dan hotels, verdubbelen woningprijzen niet in de winter). Echter, de waargenomen waarde van een woning is het hoogst in de winter: een skichalet ziet er het aantrekkelijkst uit als het omringd is door sneeuw en bruisende activiteiten. Dit leidt er soms toe dat woningen in de winter sneller tegen de vraagprijs worden verkocht, terwijl voor hetzelfde pand in het verlaten laagseizoen eerder een brutale aanbieding gedaan wordt. In die zin kan er in de winter sprake zijn van “emotioneel aankopen” – een koper wordt verliefd op de plek op het hoogtepunt van de sfeer en betaalt de volle prijs. Omgekeerd geeft een nauwgezette investeerder er misschien de voorkeur aan om in de zomer te inspecteren, om te controleren op eventuele problemen die in de winter onder de sneeuw verborgen zijn (dakconditie, perceelgrenzen, etc.), en te onderhandelen in een minder hectische sfeer.
Gebruikerstrends – Langere Verblijven: Een andere seizoensverandering is dat eigenaren (en huurders) langere periodes in Courchevel doorbrengen dan voorheen. Door de opkomst van remote werken komen sommige eigenaren nu voor meerdere maanden – bijvoorbeeld continu van december tot februari – in plaats van alleen een vakantieweek. Ze werken doordeweeks vanuit hun chalet en skiën in de pauzes, en behandelen het als een tweede thuis. Evenzo komen sommigen in de zomer voor een maand om te ontsnappen aan het stadsleven. Deze trend vervaagt de seizoensgrenzen en verhoogt de vraag naar meer comfortabele, huiselijke voorzieningen (thuiswerkplekken, betrouwbaar internet, etc., waarin Courchevel heeft geïnvesteerd door glasvezel breedband in het gebied aan te leggen). Het versterkt het idee dat Courchevel niet alleen een vluchtig skioord is, maar een alpendorp voor het hele jaar.
Concluderend, seizoensinvloeden in Courchevel zorgen voor een cyclisch ritme op de markt, waarbij de winter de koning is voor zowel gebruik als beleving, maar de zomer steeds belangrijker wordt. Hoewel de woningprijzen zelf niet per seizoen schommelen, zijn de timing van verkopen, bezetting en het aanbod allemaal seizoensgebonden. Slimme investeerders stemmen hun strategie af op deze kalender: misschien kopen in het voorjaar, upgraden buiten het seizoen en profiteren van verhuur tijdens het hoogseizoen. De inspanningen om het toerismeseizoen te spreiden (zowel winter als zomer) maken het speelveld geleidelijk gelijker, wat het onroerend goed waardevoller maakt, omdat het een groter deel van het jaar rendeert en deel uitmaakt van een gemeenschap die niet de helft van het jaar dicht is.
Infra-ontwikkelingen en Toeristische Groei
Upgrades van skiinfrastructuur: Courchevel en de Trois Vallées investeren voortdurend in hun skiinfrastructuur, met het besef dat een moderne, efficiënte ski-ervaring cruciaal is voor het behouden van vastgoedwaarde en het aantrekken van welvarende bezoekers. Een recent hoogtepunt is de volledig gerenoveerde Saulire-kabelbaan, die in de winter van 2024/25 heropent met gloednieuwe panoramische cabines en weelderig comfort seecourchevel.com. Saulire is een kenmerkende lift (waarmee skiërs naar 2.700m worden gebracht met uitzicht op de Mont Blanc), en de upgrade benadrukt de toewijding van het resort aan eersteklas faciliteiten. Daarnaast zijn de beginnerszones in 1850 verbeterd met nieuwe overdekte lopende banden (tapijtliften) ter vervanging van oudere liften, zodat kinderen en beginners beschut en comfortabel omhoog kunnen seecourchevel.com. De afgelopen jaren heeft Courchevel ook de sneeuwkanonnen uitgebreid om van begin december tot eind april skiën te garanderen, zelfs in sneeuwarme jaren. Ter voorbereiding op de Wereldkampioenschappen Skiën 2023 (georganiseerd in Courchevel-Méribel), werd bijvoorbeeld miljoenen geïnvesteerd in pistevoorbereidingen, nieuwe pistebully’s en sneeuwkanonnen om wereldklasse omstandigheden te garanderen. Connectiviteit binnen het skigebied blijft ongeëvenaard: Courchevel is naadloos verbonden met Méribel en Val Thorens, en recente projecten zoals de Orelle-Cime Caron kabelbaan uit 2021 (in de “4e Vallei”) hebben van de 3 Vallées één groot speelterrein gemaakt snowonly.com. Voor vastgoedeigenaren betekenen deze upgrades constante skikwaliteit en betere gastbelevingen, wat op zijn beurt de vraag naar verhuur hoog houdt en de hoge vastgoedprijzen rechtvaardigt.
Luxe Voorzieningen & Uitbreiding: Verbeteringen op de berg gaan hand in hand met ontwikkelingen in de resortdorpen. Courchevel 1850 beschikt al over een van de hoogste concentraties van 5-sterrenhotels ter wereld (buiten grote steden) businessinsider.com. Dit omvat beroemde etablissementen als Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée en anderen, die bezoekers verwennen en het profiel van het resort verhogen. Indrukwekkend is dat Courchevel (alle niveaus) 7 restaurants met Michelin-sterren heeft, het meeste in de Alpen businessinsider.com, waarmee het zijn status als culinaire bestemming versterkt. De trend gaat richting ervaringsgerichte luxe: nieuwe projecten combineren accommodaties met high-end winkelgalerijen, privéclubs en wellnesscentra. Een opmerkelijke ontwikkeling is het aankomende Maya Collection hotel, een ultra-luxe hotel dat in december 2025 in Courchevel moet openen voguebusiness.com. Evenzo is de Monte-Carlo Société des Bains de Mer (het bedrijf achter de weelderige casino’s en hotels van Monaco) betrokken bij Courchevel met plannen voor luxe lodges en gastvrijheidsprojecten tegen 2026 voguebusiness.com. Deze projecten geven aan dat investeerders flink investeren in de toeristische infrastructuur van Courchevel, in afwachting van aanhoudende vraag. Het resort maakt zich ook op om zijn 80-jarig jubileum in 2026/27 te vieren, waarschijnlijk met de opening van enkele van deze nieuwe locaties en het organiseren van spraakmakende evenementen voguebusiness.com. Voor vastgoedeigenaren is de toestroom van bekende luxemerken een zegen: het vergroot de aantrekkingskracht van het resort (waardoor nieuwe, welvarende bezoekers worden aangetrokken die mogelijk zelf kopers worden) en verfrist voortdurend Courchevel’s cachet. De aanwezigheid van merken als Louis Vuitton, Dior, Cartier, enzovoorts in Courchevel’s winkelgebied (die daar allemaal boetieks hebben) draagt bij aan dat kosmopolitische gevoel voguebusiness.com.
Vervoer en bereikbaarheid: De bereikbaarheid van Courchevel is altijd onderdeel geweest van de luxe aantrekkingskracht. Het resort beschikt uniek over een privé altiport (vliegveld) direct boven 1850, een van de hoogste in Europa, waardoor kleine privéjets en helikopters letterlijk op de piste kunnen landen businessinsider.com. Dit betekent dat VIP’s rechtstreeks vanuit Parijs of Genève naar Courchevel kunnen vliegen en urenlange transfers over de weg vermijden. De altiport, beroemd om zijn korte oplopende landingsbaan, is ook een toeristische attractie in de winter (skiërs houden even pauze om vliegtuigen te zien opstijgen/landen) businessinsider.com. Op het gebied van bredere vervoersinfrastructuur zijn er grote ontwikkelingen in de regio: de in aanbouw zijnde Lyon-Turijn hogesnelheidslijn (waarvan een deel een station in Saint-Jean-de-Maurienne omvat, op ongeveer 45 minuten rijden van Courchevel) moet tegen het einde van het decennium voltooid zijn snowonly.com. Zodra deze klaar is, zal de reistijd van Parijs naar de Franse Alpen drastisch worden verkort – wat mogelijk meer weekendbezoekers zal aantrekken. Stel je voor dat je Moûtiers (het dalstadje voor Courchevel) in slechts 4 uur per trein vanuit Parijs kunt bereiken; dit zou Courchevel toegankelijker kunnen maken voor een nog breder Europees publiek, waaronder mensen die liever niet vliegen. Bovendien blijven lokale wegverbeteringen (de route van Moûtiers naar Courchevel is door de jaren heen voorzien van upgrades en betere tunnels) bijdragen aan meer veiligheid en minder files tijdens piekweken. Al deze verbeteringen samen versterken Courchevels aantrekkingskracht als een handig luxe toevluchtsoord, ondanks de afgelegen berglocatie.
Duurzaamheid & Milieu: In het licht van de dubbele dreiging van klimaatverandering en stijgende energiekosten hebben de autoriteiten van Courchevel en de liftoperators duurzame upgrades doorgevoerd. De Societé des 3 Vallées (S3V), die de skiliften exploiteert, voorziet nu 100% van de liften van hernieuwbare energie (waterkracht en zonne-energie) seecourchevel.com. In 2024 hebben zij zonnepanelen geïnstalleerd op het Ariondaz gondelstation in Courchevel Moriond om ter plaatse elektriciteit op te wekken, voldoende om een stoeltjeslift te laten draaien op zonne-energie seecourchevel.com. Ze hebben ook geïnvesteerd in energiezuinige pistebully’s die door GPS worden geleid, waardoor de pisteroutes geoptimaliseerd worden en het brandstofverbruik vermindert seecourchevel.com. Voor vastgoedprojecten voldoen nieuwe gebouwen aan strengere isolatienormen en bevatten zij vaak geothermische verwarming of zonneverwarming voor zwembaden, enz. De overheid van het resort heeft maatregelen genomen zoals het subsidiëren van energierenovaties voor oudere gebouwen. Zelfs kleine beleidsmaatregelen, zoals het wettelijk verplichten van winterbanden op voertuigen tijdens het seizoen voor de veiligheid seecourchevel.com, tonen een focus op duurzaamheid en veiligheid. Deze inspanningen zorgen ervoor dat Courchevel op lange termijn levensvatbaar blijft als skigebied (door klimaatimpact te beperken) en zijn een verkooppunt voor milieubewuste investeerders. Ook omdat welgestelde klanten steeds meer aandacht besteden aan milieubewustzijn, vergroot een “groen” resort de aantrekkingskracht. Dit alles voegt immateriële waarde toe aan onroerend goed: een goed geleid, duurzaam resort zal zijn status (en dus de vraag naar vastgoed) tot ver in de toekomst behouden.
Evenementen en Wereldwijde Reputatie: Courchevel stond volop in de schijnwerpers tijdens de FIS Alpine Wereldkampioenschappen Skiën in februari 2023, die samen met Méribel werden georganiseerd. Het resort profiteerde van internationale media-aandacht en gebruikte de gelegenheid om zijn faciliteiten te tonen (waaronder een nieuw finishstadion en vernieuwde liften). Het succesvolle evenement toonde aan dat Courchevel in staat is grootschalige evenementen te organiseren, wat positief is voor toekomstige plannen zoals de Olympische Spelen. De Franse Alpen (waaronder Courchevel) zijn namelijk sterke kanshebbers om de Olympische Winterspelen van 2030 te organiseren, en velen verwachten dat zij deze zullen binnenslepen voguebusiness.com voguebusiness.com. Dit vooruitzicht heeft al geleid tot een versnelling van bepaalde projecten – zo is er een herontwerp gepland van de “snow front” van Courchevel 1850 en het Chenus liftstation om het centrale dorpsgebied te moderniseren in aanloop naar een mogelijke Olympische uitlichting voguebusiness.com. Mocht de Olympische Spelen worden bevestigd, reken dan op een mini-hausse in infrastructuurinvesteringen: betere wegen, mogelijk uitgebreidere accommodaties (hoewel in het geval van Courchevel wellicht tijdelijke faciliteiten gezien het bouwplafond), en algemene verfraaiing. Zelfs als Courchevel geen officiële locatie wordt, zal het onvermijdelijk hoogwaardigheidsbekleders of teams ontvangen voor trainingen (zoals het in eerdere Winterspelen heeft gedaan), en zal de algemene toeristische impuls enorm zijn. Daarnaast zullen de vieringen van het 80-jarig jubileum in 2026/27 waarschijnlijk speciale evenementen omvatten, mogelijk de opening van nieuwe musea of culturele locaties ter ere van Courchevels pioniersrol als speciaal aangelegd skioord (opgericht in 1946). Zulke culturele investeringen voegen extra lagen toe aan de aantrekkingskracht van het resort, buiten het skiën om.
| Resort | Typische prijsklasse prime (€/m²) | Recente jaarlijkse prijsstijging |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (hoogste in Frankrijk) | +9% (2024) investropa.com (grootste groei in Frankrijk) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (bijna gelijk aan Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (sterk, maar lager dan 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 gemiddeld (ongeveer €10k–€12k+ voor prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabiele groei) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (onder de top in de Alpen) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com (Zwitserse Alpen gem.groei) |
*Zwitserse resorts hadden gemiddeld ongeveer 3,5% groei in 2024 dmproperties.com; Verbier, als een toonaangevend Zwitsers resort, zag waarschijnlijk een vergelijkbare of iets hogere groei gezien de vraag.
Groei van het toerisme en toekomstige plannen: Het gecombineerde effect van bovenstaande punten komt tot uiting in de toerismecijfers: in het seizoen 2024/25 registreerde Courchevel ongeveer 1,2 miljoen overnachtingen, een stijging van 16% ten opzichte van het seizoen 2018 (voor Covid) voguebusiness.com. Dat is een opmerkelijke groei voor een toch al gevestigde bestemming. Deze groei maakt deel uit van een strategisch plan om het resort het hele jaar door en internationaal op de markt te brengen. Het toerismebureau heeft zich gericht op nieuwe markten (zo worden via roadshows en partnerschappen nu meer bezoekers uit de VS, het Midden-Oosten en Azië aangetrokken). De introductie van de Ikon en Epic skipassen (wereldwijde seizoenspassen) die dagen in de 3 Vallées bevatten, maakt het voor internationale skiërs (vooral Amerikanen) gemakkelijker om Courchevel uit te proberen, en velen zijn er verliefd op geworden dmproperties.com. De planners van het resort houden ook rekening met het vinden van een balans tussen groei en exclusiviteit: in tegenstelling tot sommige massamarkt skigebieden, probeert Courchevel niet het aantal skiërs drastisch te verhogen (wat de liften en pistes zou kunnen belasten). In plaats daarvan focussen ze op het verhogen van de kwaliteit – bijvoorbeeld betere ervaringen, meer niet-ski activiteiten (Aquamotion waterpark, hondensleeën, paragliden, enz.), en verbeterde service (apps voor on-demand services, ski-conciërge, enz.). Op deze manier behoudt Courchevel zijn high-end merk – wat op zijn beurt vermogende bezoekers (en vastgoedkopers) blijft aantrekken. Belangrijk is dat de synergie tussen publieke investeringen (in liften, wegen, evenementen) en private investeringen (in hotels, winkels, chalets) een versterkende cyclus creëert: het resort blijft toonaangevend in luxe, waardoor het vastgoed hier tot de meest begeerde ter wereld blijft behoren.
Vergelijkende analyse met andere Alpendorpen (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 wordt vaak in één adem genoemd met een select aantal elite skioorden in de Alpen. Om de vastgoedmarkt in perspectief te plaatsen, is het nuttig om belangrijke statistieken en kenmerken te vergelijken met Val d’Isère en Megève (de Franse tegenhangers) en Verbier (een topconcurrent uit Zwitserland):
Prijzen: De prijzen in Courchevel 1850 bevinden zich aan de absolute top van de Franse markt – het is het enige Franse resort dat qua prijs consistent concurreert met de Zwitserse zwaargewichten investropa.com. De topsegmenten van Val d’Isère komen dicht in de buurt (bijna €30k/m² voor de beste panden) investropa.com, maar gemiddeld genomen blijft Courchevel aan kop. Megève, hoewel heel prestigieus, heeft doorgaans lagere prijsniveaus – een weerspiegeling van de lagere ligging en het grotere aanbod van ontwikkelbare grond (het is een uitgestrekte stad). Zo kan een stijlvol chalet dat €5 mln kost in Megève, in Courchevel 1850 gemakkelijk €8–€10 mln kosten. Verbier valt op als directe concurrent qua exclusiviteit en prijs: zoals te zien is begint eersteklas vastgoed in Verbier rond de CHF 22.100 (~€23.600) per m² en loopt het door tot ver in de €30k ubs.com ubs.com. Sterker nog, Zwitserland telt de vijf duurste skimarkten in de Alpen, met St. Moritz en Gstaad die vaak boven de ~€40k/m² uitkomen voor absolute topobjecten ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 zit daar net onder – voorlopig. Het is noemenswaardig dat Courchevel’s prijsstijging van 9% in 2024 hoger was dan die van elk Zwitsers resort dat jaar, wat erop duidt dat het verschil wellicht kleiner wordt dmproperties.com.
Voor investeerders betekenen deze prijsverschillen ook dat instaptickets variëren: men kan een luxe appartement in Megève kopen voor de prijs van een heel klein flatje in 1850. Als de drijfveer puur investeren is, zien sommigen wellicht meer waarde in Megève of opkomende Franse resorts (met meer opwaarts potentieel in procenten), maar de aantrekkingskracht van Courchevel is dat het een blue-chip bezit is – vergelijkbaar met bezit in Monaco versus een goedkopere stad.
Vraag & kopersmix: Alle vier de resorts trekken internationaal welgestelde kopers aan, maar met nuances:
Huurmarkt & Rendementen: Courchevel en Val d’Isère hebben allebei een sterke winterse huurmarkt, maar Courchevel vraagt hogere weekprijzen vanwege zijn prestige en voorzieningen (gastronomie, etc.). Een ski-in/ski-out chalet in Courchevel 1850 kan voor meer worden verhuurd dan een vergelijkbaar chalet in Val d’Isère, wellicht 20–30% meer, wat Courchevel’s positionering weerspiegelt. De huurmarkt van Megève is iets seizoensmatiger (druk rond Kerst en februari, rustiger tussendoor) en heeft ook een zomerverhuurmarkt voor golf/vakantiehuizen. Verbier’s verhuurprijzen zijn vergelijkbaar met die van Courchevel tijdens de piekweken (beide behoren tot de absolute top qua huurprijzen) – een chalet dat €100k/week kost in Courchevel kan net zo goed CHF 100k/week kosten in Verbier. Netto rendementen in al deze topgebieden blijven relatief laag (~2–3%) zoals vermeld op snowonly.com. Opvallend is dat het bezit van onroerend goed in Zwitserse resorts vaak gepaard gaat met hogere eigendomskosten (Zwitserse panden brengen jaarlijkse kantonale vermogensbelasting met zich mee en diensten zijn vaak duurder), maar ook met strikte verhuurregels (sommige Zwitserse tweede woningen mogen niet gemakkelijk worden verhuurd als ze zijn gekocht onder een vergunning voor persoonlijk gebruik). Frankrijk is eigenlijk iets eenvoudiger wat betreft verhuur.
Hoogte & Sneeuwzekerheid: Courchevel 1850 en Val d’Isère liggen beide op grote hoogte (1850m en 1850m voor Val’s dorp La Daille, met het hoofd dorp van Val op 1800m) en hebben skiterreinen tot 3000+m. Dit zorgt voor uitstekende sneeuwzekerheid, wat – nu het klimaat opwarmt – een cruciale troef is en deels de reden is dat deze dorpen vooroplopen in prijsstijgingen. Megève, op 1100m in het dorp, heeft meer last van slechte sneeuwjaren (hoewel er is geïnvesteerd in sneeuwkanonnen). Verbier ligt rond de 1500m, met skiën tot 3300m op de Mont Fort, en is daardoor ook behoorlijk sneeuwzeker. De trend van een “hoogtepremie” is duidelijk merkbaar: resorts boven 1500m hebben aanzienlijk sterkere groei doorgemaakt dan lager gelegen gebieden investropa.com. Dat is gunstig voor Courchevel, Val d’Isère, Verbier – en een klein punt van zorg voor Megève (hoewel de zomerattracties en charme van Megève het andere sterke kanten geven).
Leefstijl & Infrastructuur: Elke resort heeft een eigen unieke levensstijl. Courchevel 1850 draait om glamour en gemak – je kunt tot in het dorp skiën, vervolgens shoppen bij Chanel, dineren in een paleishotel en genieten van een nachtleven met trendy clubs en kunstgalerieën. Val d’Isère combineert fanatiek skiën met een levendige dorpssfeer die wat gemoedelijker is; er zijn volop luxe chalets en zelfs enkele vijfsterrenhotels, maar de vibe is meer “luxe voor ski-enthousiastelingen” dan Courchevel’s “overdadige luxe”. Megève biedt een sfeervol middeleeuws dorpscentrum, paardenkoetsen en een mix van luxe en authenticiteit – het draait net zo goed om gezien worden in het dorp (vergelijkbaar met St. Moritz) als om skiën. Het is ook echt een jaarrond dorp met een flinke permanente bevolking, wat aantrekkelijk is voor wie een levendige gemeenschap zoekt. Verbier staat bekend om nachtleven en off-piste – overdag zeer sportief, ’s avonds erg sociaal. Het is net iets minder uitgesproken in ultra-luxe retail (minder designerboetieks dan Courchevel), maar wel met hoogwaardige diensten en evenementen (zoals het Verbier Muziekfestival).
Vanuit het perspectief van een investeerder: Courchevel vs Verbier is vaak een kwestie van voorkeur voor het Franse of Zwitserse systeem. Sommigen geven de voorkeur aan Frankrijk vanwege het eenvoudigere aankoopproces en het ontbreken van beperkingen voor buitenlandse kopers, plus de levensstijl (taal, eten, cultuur). Anderen kiezen voor Zwitserland vanwege de stabiliteit, privacy en prestige (en sommige potentiële fiscale voordelen). In puur investeringsopzicht hebben beide gebieden een sterke kapitaalgroei gekend. Een voordeel voor Courchevel: geen quota op buitenlands eigendom, waardoor de liquiditeit hoog is – elke miljardair, waar dan ook vandaan, kan vrij in Courchevel kopen. In Verbier zijn de vergunningen voor buitenlandse kopers jaarlijks beperkt, wat de liquiditeit kan beperken (hoewel dit het aanbod van kopers ook onder controle houdt en zo paradoxaal genoeg de prijzen ondersteunt).
Vergelijkend vooruitzicht: Al deze topresorts zullen waarschijnlijk goed blijven presteren. De recente groeispurt van Courchevel geeft aan dat het de Zwitsers qua topprijzen in Europa zou kunnen uitdagen als de trends doorzetten. Val d’Isère ondergaat momenteel verbeteringen (er is bijvoorbeeld een groot nieuw luxueus project “Le Coin de Val” in ontwikkeling) waardoor het competitief blijft. Megève’s iets zachtere prijsstelling kan het aantrekkelijk maken voor investeerders die luxe willen tegen een (relatief) koopje, en het heeft een trouwe ultra-rijke Franse aanhang die zorgt voor stabiliteit. Verbier, met zijn internationale aantrekkingskracht en beperkte aanbod (het dorp wordt ook geografisch begrensd), zal een waardige tegenhanger van Courchevel blijven.
Samengevat: Courchevel 1850 steekt zelfs onder de elite boven de rest uit: het is wellicht het best te vergelijken met St. Moritz of Gstaad qua exclusiviteit. Binnen Frankrijk is Courchevel nummer één, met Val d’Isère een sterke nummer twee, en Megève als een solide nummer drie (sommigen noemen ook Méribel of Chamonix, maar die zitten qua prijs een niveau lager). Binnen de bredere Alpen is Courchevel één van de weinigen die de mondiale ultra-rijken op dezelfde schaal als Zwitserse resorts aantrekt. Dit is gunstig voor het vastgoed – het betekent dat de kopersgroep zo diep en divers is als maar mogelijk. Voor een vermogend individu die tussen deze locaties kiest, draait de beslissing vaak uit op persoonlijke voorkeur: de charmante elegantie van Megève, de sportieve chic van Val, de kosmopolitische allure van Courchevel of de hedonistische sfeer van Verbier. Vanuit puur investeringsoogpunt geven het momentum van Courchevel en de openheid van Frankrijk het een klein voordeel in 2025 en daarna.
Vooruitzicht 2026–2028: Marktprognose en Sleutelfactoren
Kijkend naar de periode 2026–2028 blijft het vooruitzicht voor de vastgoedmarkt van Courchevel 1850 zeer positief, met enkele kanttekeningen en trends om in de gaten te houden:
Aanhoudende prijsstijging: Alles wijst erop dat de vastgoedwaarden in Courchevel de komende jaren blijven stijgen. De groei zal jaarlijks wellicht niet zo steil zijn als de sprong van 9% in 2024, maar zelfs voorzichtige prognoses wijzen op jaarlijkse stijgingen van 3–5% in de toplocaties investropa.com. Dit wordt ondersteund door verschillende factoren: aanhoudend schaars aanbod, sterke internationale vraag en het feit dat het resort zich heeft ontwikkeld tot een echte luxe bestemming voor alle seizoenen. Tegen 2028 kunnen we gemakkelijk zien dat ultra-prime chalets meer dan €35.000 per m² gaan opbrengen, zeker als enkele recordverkopen nieuwe maatstaven zetten. Daarmee zou Courchevel 1850 stevig tot de duurste skivastgoedmarkten ter wereld behoren, en mogelijk het gat met plekken als St. Moritz/Gstaad verkleinen. Het samengestelde effect van zelfs 5% groei per jaar betekent dat een chalet dat nu €15 miljoen waard is, in 2028 mogelijk rond de €18+ miljoen waard kan zijn, in lijn met de groeitrend investropa.com.
Wereldwijde economische factoren: Er dient rekening gehouden te worden met bredere economische omstandigheden. Vanaf 2025 zijn de rentevoeten in Europa gestabiliseerd en zelfs gedaald (ECB-depositorente ~2,5% na verlagingen), wat de betaalbaarheid van hypotheken heeft verbeterd investropa.com. Als deze lage rentestand aanhoudt of de rente verder daalt in 2026–2027, geeft dat extra stimulans aan kopers in het hoogste segment die financiering gebruiken (sommigen doen dit voor hefboomwerking, ook als het niet strikt noodzakelijk is). Omgekeerd, als de inflatie fors stijgt en rentetarieven weer oplopen, kunnen reguliere vastgoedmarkten afkoelen – maar doorgaans zijn topluxe vastgoedmarkten minder gevoelig voor rente (meestal zijn het cash kopers). Geopolitieke stabiliteit speelt ook een rol: Courchevel profiteerde ervan een veilige, aantrekkelijke bestemming te zijn tijdens het herstel na de pandemie en bij geopolitieke spanningen. Als die onzekerheden wereldwijd aanhouden, spreiden HNWIs vaak hun vermogen uit veiligheid in vastgoed, wat Courchevel ten goede kan komen. De Franse politieke context (zoals wijzigingen in vermogensbelasting) is ook de moeite van het volgen waard, al zijn er geen aanwijzingen voor radicale veranderingen op korte termijn. Kortom, zolang er geen grote mondiale financiële crisis plaatsvindt, lijkt de economische achtergrond gunstig voor verdere investeringen in luxe Alpenvastgoed.
Verschuivingen in kopersdemografie: We verwachten nieuwe groepen kopers in de komende jaren. Met name Aziatische kopers (vooral Chinezen) waren in 2020–2022 grotendeels afwezig vanwege reisbeperkingen; nu het wereldwijde reizen weer normaliseert, is meer interesse uit Azië waarschijnlijk. Het ultra-luxe profiel van Courchevel is zeer geschikt voor welvarende Aziatische investeerders die op zoek zijn naar prestigevastgoed in het buitenland – iets dat al opvalt in 2025 volgens investropa.com. Op vergelijkbare wijze kan het kopersbestand uit het Midden-Oosten (bijvoorbeeld de Golfstaten) groeien; Courchevel heeft de afgelopen jaren meer bezoekers vanuit de VAE, Saoedi-Arabië, enz. gezien, met name in augustus en rond Nieuwjaar. Deze internationale segmenten zullen de vraag verdiepen. Amerikaanse kopers zullen naar verwachting hun sterke aanwezigheid behouden, vooral als de dollar relatief sterk blijft ten opzichte van de euro (al kan de koers fluctueren in 2026–28). Ook kiezen jongere tech-ondernemers en vervroegd gepensioneerden (uit de tech- en financiële sector) steeds vaker voor lifestyle-gedreven bezittingen – een trendy skihuis past daarbij. Mogelijk zakt de gemiddelde leeftijd van kopers iets, met meer mensen in de veertig in plaats van overwegend vijftigers/zestigers, doordat werken op afstand en vermogensopbouw op jongere leeftijd gebruikelijker worden.
Jaarrond & Wellness Nadruk: Tegen 2028 is Courchevel waarschijnlijk volledig getransformeerd tot een echt vierseizoenenresort. Verwacht nog meer zomerfaciliteiten (mogelijk een uitgebreidere liftbediening, nieuwe mountainbikeroutes, misschien een golf driving range of andere attracties in de regio). Het belang van wellness zal, zoals eerder genoemd, aanhouden – mogelijk met nieuwe wellnessretreats of klinieken in de regio (naar het model van Zwitserse sparesorts). Dit vergroot de aantrekkingskracht van een eigendom daar, ook voor mensen die geen skiërs zijn. Zoals een onderzoeker van Knight Frank opmerkte, overtreffen gezondheid en wellness nu het skiën als belangrijkste lifestyle-motief voor Alpenkopers dmproperties.com. Daarom zullen woningen die hierop inspelen (met spafaciliteiten, rust, verbondenheid met de natuur) extra in trek zijn. Ook kan er een nichemarkt ontstaan voor “klimaatbestendige” chalets – woningen gebouwd met duurzame materialen, energiezelfvoorzienend, enz., die niet alleen aan de wettelijke eisen voldoen maar ook een standaard neerzetten waar ecobewuste luxekopers naar zoeken.
Potentiële Beperkingen: Een factor om in de gaten te houden zijn de voorraadniveaus – deze zijn zo laag dat de verkoopaantallen kunnen dalen simpelweg door een gebrek aan verkopers. Als de prijzen nieuwe hoogten bereiken, kunnen sommige eigenaren besluiten te verkopen (en zo het aanbod vergroten), maar evenzeer kunnen velen vasthouden omdat er weinig alternatieve investeringen zijn die zo plezierig zijn als een chalet in Courchevel. Als het aantal transacties afneemt, kunnen prijsindices minder stabiel worden (enkele uitzonderlijke grote verkopen kunnen het gemiddelde vertekenen). Elke mogelijke daling in activiteit weerspiegelt waarschijnlijk echter een gebrek aan aanbod, niet een gebrek aan vraag, wat betekent dat prijzen stabiel zouden blijven of stijgen. Een andere beperking kan vanuit regelgeving komen: als Frankrijk hypothetisch tegen 2028 zou besluiten om enige beperkingen op buitenlands eigendom in te voeren (momenteel niet verwacht) of nieuwe belastingen op luxe woningen zou heffen, zou dat de vraag enigszins kunnen temperen. Ook klimaatverandering blijft een overkoepelende uitdaging – als extreem weer tegen het einde van de jaren 2020 de winters aanzienlijk verkort, kan dit invloed hebben op de perceptie (hoewel, zoals opgemerkt, de hoogte van Courchevel een buffer biedt, en het beschikt over uitgebreide sneeuwkanonnen). Tot nu toe suggereren trendprojecties dat er tot in de jaren 2030 voldoende sneeuw zal zijn voor hooggelegen resorts, maar het blijft een punt van aandacht voor de lange termijn.
Invloed van de Olympische Winterspelen 2030-kandidaatstelling: Midden 2025 is er sterke momentum voor de Olympische Winterspelen 2030 in Frankrijk (Franse Alpen), mogelijk verspreid over verschillende resorts (na Italië, dat de Spelen van 2026 organiseert). Als Frankrijk officieel de Spelen van 2030 toegewezen krijgt (beslissing waarschijnlijk rond 2026), kan men een toename in interesse verwachten rond 2027–2028 wanneer infrastructuurprojecten voltooid zijn en de wereldwijde aandacht op de Alpen is gericht. Olympische Spelen leiden vaak tot een piek in vastgoedvraag in de gastregio’s – niet alleen door investeerders die anticiperen op hogere huren, maar ook door vermogende particulieren die er bij willen zijn voor de sfeer rond het evenement. Zo zijn de prijzen in Cortina d’Ampezzo (Italië) sterk gestegen nadat bekend werd dat het de Spelen van 2026 zal organiseren ubs.com. Courchevel, nu al een Olympische trainingslocatie, zou zonder twijfel een toplocatie zijn voor VIP’s tijdens de Spelen, zelfs als de evenementen elders plaatsvinden, dankzij de luxe accommodaties en het vliegveld. Daarom kan de aanloop naar 2030 een extra paar procentpunten groei toevoegen aan de vastgoedwaarden in Courchevel, bovenop de onderliggende trend.
Verhuurperspectief: De huurinkomsten zullen waarschijnlijk bescheiden blijven, maar de omzet uit verhuur kan groeien omdat de nachtprijzen iets stijgen (deels door inflatie, deels door toename van luxe opties). Tegen 2028 kan een topchalet bijvoorbeeld meer dan €120.000 vragen voor de week van Oud & Nieuw. Als meer diensten worden inbegrepen (privéchef, enz.), kunnen eigenaren meer vragen. De zomerse verhuurmarkt zal zich ook verder ontwikkelen—mogelijk verdubbelen in omvang ten opzichte van nu als de huidige trend zich voortzet, waardoor het jaarlijkse rendement enigszins verbetert. De introductie van meer professionele huurbeheerbedrijven (sommige gelieerd aan luxe hotelmerken) kan het verhuurproces ook stroomlijnen en het voor eigenaren makkelijker maken hun pand te gelde te maken als ze er zelf geen gebruik van maken.
Conclusie – Visie 2028: In 2028 zal Courchevel 1850 waarschijnlijk de absolute top van het Franse Alpenvastgoed blijven, met prijzen die nieuwe records hebben gevestigd. We verwachten een gezond, maar iets rustiger groeitempo – er is geen sprake van een crash gezien de fundamentele factoren. Het vastgoed van het resort zal steeds meer worden gekenmerkt door ultramoderne chalets, een volledig ontwikkeld jaarrond aanbod en een klantenkring uit alle hoeken van de wereld. Bezit in Courchevel zal zowel een statussymbool blijven als een investering. Voor vermogende beleggers en kopers die op zoek zijn naar een exclusieve levensstijl, blijft het advies hetzelfde: focus op toplocatie en kwaliteit, houd het bezit vast tijdens korte termijn schommelingen van de markt en je wordt beloond met zowel plezier als financiële waardestijging. Zolang “sneeuw” en “luxe” blijven verleiden, mag worden verwacht dat de vastgoedmarkt in Courchevel 1850 een gouden tijd tegemoet gaat in 2026–2028 en daarna, ondersteund door schaarse beschikbaarheid, onverzwakte vraag en de tijdloze aantrekkingskracht van de Franse Alpen.
Bronnen: Courchevel & Franse Alpen Vastgoedrapporten investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analyse dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Inzichten investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringscommentaar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Media Rapporten voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentschapsobservaties mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Regelgeving en overheidsbeleid die van invloed zijn op vastgoed
Wetten inzake energie-efficiëntie (“Loi Climat”): Een belangrijke beleidswijziging die van invloed is op Frans vastgoed is het gefaseerd verbieden van verhuur van woningen met slechte energielabels. Vanaf 2025 mogen woningen met energielabel “G” niet langer legaal worden verhuurd in Frankrijk mansion-properties.com. In 2028 wordt dit verbod uitgebreid naar woningen met label “F” en in 2034 naar label “E”. In bergresorts kunnen veel traditionele chalets die decennia geleden gebouwd zijn, onder deze lagere categorieën vallen (vanwege enkel glas, onvoldoende isolatie, oudere verwarmingssystemen, enzovoort). Voor eigenaren in Courchevel is dit een urgent probleem geworden: om het verhuurpotentieel te behouden, moeten woningen aan de normen voldoen. We zien nu al een “flight to quality”, waarbij kopers zich richten op nieuwere, goed geïsoleerde chalets of chalets die reeds zijn voorzien van moderne verwarming en isolatie investropa.com investropa.com. Oudere chalets met slechte labels staan voor een tweedeling op de markt: ze worden óf met korting verkocht, of helemaal niet, of de eigenaren investeren in verbeteringen (zonnepanelen, warmtepompen, betere isolatie) om het label te verhogen. Deze regels hebben enigszins tegen de verwachting in juist de prijsstijging van hoogwaardige woningen ondersteund – omdat woningen met een A/B-label nog waardevoller en gewilder worden investropa.com investropa.com. In Courchevel 1850 hebben veel luxe chalets bijvoorbeeld al verbouwingen ondergaan om drievoudig glas, geothermische verwarming, enzovoort te installeren, zodat ze verhuurbaar blijven. Al met al stuurt dit beleid de markt richting duurzaamheid, wat op lange termijn de woningvoorraad verbetert en aansluit bij de persoonlijke waarden van veel kopers (veel vermogende kopers waarderen de milieuvriendelijke verbeteringen als onderdeel van een luxestandaard).
Korte termijn verhuurregulering: In toeristisch rijke gebieden in Frankrijk wordt gezocht naar een balans tussen winstgevende kortetermijnverhuur en de behoeften van de gemeenschap. In sommige Alpendorpen (vooral de grotere zoals Chamonix) hebben de lokale autoriteiten het aantal toeristenverblijven beperkt of zijn er speciale vergunningen vereist om deze te exploiteren dmproperties.com investropa.com. Chamonix heeft bijvoorbeeld quota ingevoerd voor vakantieverhuur in bepaalde zones om zo meer woningen vrij te maken voor lokale bewoners en seizoensarbeiders. Hoewel Courchevel door haar kleinere omvang en het karakter van volledig resort nog geen strikte limiet heeft opgelegd (de economie is afhankelijk van verhuur), is ook deze plaats niet immuun voor toezicht vanuit de regelgeving. Eigenaren in Courchevel moeten hun eigendommen registreren als ze deze kortdurend verhuren en toeristenbelasting betalen. Mochten er in de toekomst aanvullende regels komen – zoals het beperken van het aantal weken dat een woning mag worden verhuurd of het vereisen van een hoofdverblijfstatus voor onbeperkt verhuren – dan kan dit de investeringsstrategie beïnvloeden. Gezien het profiel van Courchevel 1850 (voornamelijk luxe tweede woningen en toeristische infrastructuur), zal een dergelijk beleid echter waarschijnlijk genuanceerd worden doorgevoerd. Opmerkelijk is dat door het beperken van het aanbod in plaatsen als Chamonix, deze dorpen onbedoeld meer vraag (en hogere prijzen) creëren voor de panden die wél beschikbaar zijn investropa.com investropa.com. Een vergelijkbaar effect zou kunnen optreden in Courchevel: als verhuur daar ooit wordt ingeperkt, kan de exclusieve selectie van woningen in de verhuurpool nóg meer vraag krijgen van vermogende toeristen. Het is iets om in de gaten te houden, maar per 2025 is Courchevel nog steeds een zeer verhuurvriendelijke markt zonder specifieke lokale verboden wat betreft vakantieverhuur (afgezien van nationale wetgeving).
Belastingen op tweede woningen: De Franse overheid en lokale gemeenten hebben belastingen ingevoerd die gericht zijn op eigenaren van tweede woningen, waaronder veel Courchevel-vastgoedeigenaren. Deze maatregelen omvatten hogere taxe d’habitation-toeslagen in gebieden die officieel zijn aangewezen als tekorten aan woningen voor lokale bewoners (zones tendues). Het departement Savoie, waar Courchevel onder valt, heeft in sommige gevallen tot 60% toeslag op de tweede woningbelasting toegestaan. Daarnaast hebben enkele populaire resorts een belasting op leegstaande woningen om te voorkomen dat woningen leeg blijven staan. In de praktijk zijn deze lokale belastingen voor een miljoenen-chalet relatief klein (enkele duizenden euro’s extra per jaar) en hebben ze welgestelde kopers niet afgeschrikt investropa.com. Het nationale belastingregime van Frankrijk kent enkele investeringsvriendelijke aspecten: er is geen algemene “buitenlandse kopersbelasting” en Frankrijk heeft in 2018 de vermogensbelasting aangepast zodat deze nu enkel op onroerend goed gericht is (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), die van toepassing is op netto onroerendgoedbezit boven €1,3 miljoen, met een progressief tarief tot ongeveer 1,5%. Veel buitenlandse kopers nemen dit gewoon mee in de kosten van het bezit van een Frans pand. Over huurinkomsten betalen buitenlandse eigenaren Franse inkomstenbelasting (met verdragen om dubbele belasting te voorkomen), maar zij kunnen wel kosten aftrekken, en aantrekkelijke regelingen zoals LMNP (verhuur van gemeubileerde woningen) bieden gunstige fiscale behandeling. Bovendien bestaan er belastingvoordelen voor verhuur: huurinkomsten uit gemeubileerde panden kunnen vaak worden verrekend met afschrijvingen en uitgaven, wat soms resulteert in zeer laag belastbaar inkomen bij een efficiënt beheerd chalet. Een ander belangrijk voordeel geldt voor nieuwbouw, zoals eerder genoemd – btw (20%) kan worden teruggevraagd als het pand verhuurd wordt met diensten, wat het rendement aanzienlijk verhoogt freespiritalpine.com. Er zijn ook belastingkredieten en subsidies voor eco-renovaties (als onderdeel van de groene initiatieven van Frankrijk). Al met al wordt de Franse regelgeving als stabiel en redelijk transparant beschouwd mansion-properties.com. Investeerders profiteren van sterke juridische bescherming (eigendomsrechten zijn stevig verankerd) mansion-properties.com en de Franse focus op duurzame huur versterkt waarschijnlijk de langetermijnwaarde van conforme eigendommen.
Strikte plannings- en bouwvoorschriften: Ontwikkeling in Courchevel 1850 wordt gereguleerd door strikte planningsregels die gericht zijn op het behoud van het bergmilieu en het exclusieve karakter van het resort. De Loi Montagne (Bergenwet) en lokale bestemmingsplannen beperken grootschalige ontwikkeling, vooral boven bepaalde hoogtes. In de praktijk betekent dit dat nieuwe bouwvergunningen schaars zijn – er ligt de nadruk op het renoveren van bestaande gebouwen in plaats van uit te breiden op ongerepte grond investropa.com. Hoogtebeperkingen zorgen ervoor dat chalets kleinschalig blijven (hier geen hoogbouwappartementen), en architectonische richtlijnen behouden de klassieke chaletstijl. Daarnaast vereist het bouwen van nieuwe vakantiewoningen in de Alpen vaak dat er een voordeel voor de gemeenschap wordt geboden (zoals het creëren van parkeergelegenheid of het ondersteunen van lokale huisvesting voor seizoensarbeiders) als tegenprestatie. Deze beleidsmaatregelen zorgen er effectief voor dat de schaarste van onroerend goed in Courchevel wordt vastgelegd. Voor eigenaren is dit goed nieuws omdat het overontwikkeling voorkomt, wat anders de vastgoedwaarde of de charme van het resort zou kunnen aantasten. De keerzijde is dat renovatieprojecten kostbaar en tijdrovend kunnen zijn vanwege vergunningstrajecten – maar de meeste luxekopers accepteren dit als onderdeel van het bezitten van een stukje paradijs. Opvallend is dat Zwitserland zelfs strengere regels heeft (zoals het Lex Weber-plafond op tweede woningen), terwijl Frankrijk ontwikkeling nog steeds toelaat, zij het op gecontroleerde wijze. De gemeenteraad van Courchevel moet een balans vinden tussen milieuduurzaamheid (lawinerisico’s, verkeer, watervoorraden) en haar status als bestemming van wereldklasse. Recente infrastructurele vernieuwingen (zoals nieuwe liften) gaan doorgaans gepaard met milieubeoordelingen en, waar mogelijk, worden bestaande voorzieningen herbestemd of verbeterd in plaats van nieuwe te bouwen.
Kortom, het regelgevingslandschap in 2025 voor eigenaren van onroerend goed in Courchevel wordt gekenmerkt door een focus op kwaliteit en naleving: energiezuinige woningen, verantwoord verhuren en gecontroleerde ontwikkeling. Deze maatregelen zorgen, hoewel ze extra complexiteit voor eigenaren meebrengen, er doorgaans voor dat de langetermijnwaarde en exclusiviteit van vastgoed in Courchevel wordt versterkt. Kopers wordt aangeraden erop te letten dat hun beoogde eigendom aan de nieuwe normen voldoet of redelijkerwijs kan worden aangepast – en om lokale experts in te schakelen bij het navigeren door fiscale optimalisatie en verhuurregels. Belangrijk is dat Frankrijk buitenlandse kopers verwelkomt (geen beperkingen op nationaliteit voor aankopen), wat de kopersmarkt in Courchevel net zo breed houdt als altijd, van Europa tot Amerika tot Azië.
Seizoensdynamiek en hun impact op prijs & beschikbaarheid
Winter piekseizoen (hoogseizoen): Courchevel 1850 is in de kern een skiresort, en de winter is wanneer het dorp echt tot leven komt – dit heeft directe gevolgen voor het gebruik en de prijsstelling van onroerend goed. De periode december–april is het hoogseizoen, waarbij Kerst/Nieuwjaar en februari (schoolvakanties) de absolute hoogtepunten zijn. Tijdens deze periodes schiet de vraag naar accommodatie omhoog. Chalet-eigenaren die hun eigendom verhuren, verdienen vaak het grootste deel van hun jaarlijkse huurinkomsten in slechts 2–3 vakantieweken. Hierdoor liggen de huurprijzen in de winter extreem hoog (bijvoorbeeld, €50k+ per week voor een luxe chalet met 4 slaapkamers is standaard tijdens nieuwjaarsweek). Verkoopactiviteit kan ook pieken in de winter, omdat welgestelde bezoekers soms besluiten dat zij na het beleven van de lifestyle zelf een stukje Courchevel willen bezitten. Het is niet ongewoon dat er tijdens het hoogseizoen ter plekke bezichtigingen plaatsvinden op aandringen van betoverde huurders. Wel is het zo dat de verkoopvoorraad meestal het laagst is in de winter – veel eigenaren wachten met aanbieden tot de lente/zomer om zo geen lucratieve winterverhuur of eigen vakantietijd te verstoren. Dus, de winter is wanneer kopers het product ervaren (het resort en vaak het pand als huurder), maar de daadwerkelijke transacties worden vaak afgesloten in het tussenseizoen.
Lente en herfst (laagseizoenen): Eind april sluiten de skiliften en komt Courchevel in een rustiger fase. De lentedoooi en het tussenseizoen (mei, juni) zorgen ervoor dat veel winkels en restaurants gesloten zijn. Evenzo is na de korte zomer de herfst (eind september tot en met november) het laagseizoen, met minimale toeristische activiteit. Deze periodes waren historisch gezien rustige tijden voor het resort – een moment waarop chaletteigenaren renovaties of upgrades uitvoeren, het personeel pauze neemt en het dorp weer op adem komt. Qua markt is het laagseizoen wanneer de voorraad meestal het hoogst is en waar kopers mogelijk iets meer onderhandelingsruimte hebben. Verkoper die in het laagseizoen aanbieden, weten dat ze een kleinere kopersgroep aanspreken; als ze gemotiveerd zijn, prijzen ze vaak wat scherper. Aangezien de eigenaren van Courchevel doorgaans niet om geld verlegen zitten, moet men echter geen drastische seizoenskortingen verwachten – de markt is niet als een seizoenshuurmarkt die sterk schommelt. Vastgoedprijzen dalen niet in de zomer/het laagseizoen; hooguit is er wat meer ruimte voor onderhandeling of een kans om te kopen zonder concurrerende biedingen. Sommige slimme kopers plannen hun zoektocht juist in de lente: na een druk skiseizoen zijn er enkele eigenaren die overwegen te verkopen (vooral als een pand niet verhuurd of gebruikt is zoals verwacht). Ook hebben makelaars in het laagseizoen meer tijd om met klanten te werken, waardoor kopers soms meer aandacht krijgen en er meer mogelijkheden zijn om het aanbod grondig te verkennen.
Zomerseizoen (Secundair Hoogseizoen): Zomer (juli–augustus) in Courchevel is aanzienlijk populairder geworden nu de Alpen zich profileren als een bestemming voor het hele jaar. Hoewel de zomer niet zo druk is als de winter, wordt het niet langer over het hoofd gezien. Gezinnen en buitenliefhebbers komen voor wandelingen, mountainbiken, trailrunning, golf (in de buurt) en ontspanning in de Alpen. Het klimaat is aangenaam (warme dagen, koele nachten) en het landschap is prachtig, waardoor Courchevel ook in de zomer een luxe bergbestemming is. Deze trend heeft een aantal effecten: huurinkomsten in de zomer leveren nu een aanzienlijke bijdrage, met veel chalets en appartementen die wekelijks worden verhuurd aan toeristen uit Europa, het Midden-Oosten (die vaak koelte zoeken in de zomer) en daarbuiten. De bezettingsgraden kunnen in het hoogseizoen ’s zomers oplopen tot 70%+ voor gewilde panden snowonly.com. Huurprijzen zijn lager dan in de winter, maar nog steeds goed – bijvoorbeeld, dat chalet van €50k/week in de winter kost in augustus wellicht €15k–€20k/week. Voor eigenaars betekent dit dat het pand niet 8 maanden per jaar leeg staat; het kan in meer seizoenen worden gebruikt of opgebracht. Cultureel gezien ontwikkelt Courchevel zich tot een tweeseizoenen resort, vergelijkbaar met hoe Megève of Chamonix dat al lang zijn. Infrastructuur zoals liften die ’s zomers draaien (voor wandelaars/fietsers) en evenementen zoals muziek- of vuurwerkfestivals trekken bezoekers. In de hele Alpen is er bovendien een grote stijging in zomerbezoek: Chamonix zag een toename van 46% in verkochte zomer-liftpassen over twee jaar dmproperties.com, en ook de zomercijfers van Courchevel stijgen gestaag. Deze jaarrond aantrekkingskracht ondersteunt de vastgoedwaarden omdat eigenaars meer gebruik (en potentiële inkomsten) uit hun investering halen. Ook wordt het seizoenskarakter van bedrijven enigszins verzacht, waardoor het dorp het hele jaar leefbaar blijft.
Impact op beschikbaarheid: De seizoenscyclus beïnvloedt wanneer panden op de markt komen. Veel verkopers kiezen ervoor om laat in de winter of in het voorjaar te verkopen (na nog één seizoen genoten te hebben of om de lente-bezoekers aan te trekken) zodat transacties in de zomer kunnen worden afgerond, vóór de volgende winter. Nieuwe projecten mikken vaak op oplevering in het najaar, zodat kopers hun pand in het winterseizoen kunnen gebruiken. Hierdoor vindt er in de herfst vaak een piek plaats in overdrachten (notariskantoren in de Alpen hebben het dan ook druk in oktober-november om alles af te ronden zodat de sleutels vóór Kerst overhandigd zijn). Voor verhuurders geldt dat zij al vroeg in het najaar moeten beslissen of zij de weken in het hoogseizoen willen verhuren of zelf gebruiken, aangezien verhuurmakelaars al vanaf september beginnen met het promoten van winterchalets voor het komende seizoen.
Prijsdynamiek: Men zou kunnen aannemen dat kopen in de winter duurder is vanwege de vraag – maar in onroerend goed zijn de prijzen in Courchevel relatief stabiel gedurende de seizoenen (anders dan hotels, verdubbelen woningprijzen niet in de winter). Echter, de waargenomen waarde van een woning is het hoogst in de winter: een skichalet ziet er het aantrekkelijkst uit als het omringd is door sneeuw en bruisende activiteiten. Dit leidt er soms toe dat woningen in de winter sneller tegen de vraagprijs worden verkocht, terwijl voor hetzelfde pand in het verlaten laagseizoen eerder een brutale aanbieding gedaan wordt. In die zin kan er in de winter sprake zijn van “emotioneel aankopen” – een koper wordt verliefd op de plek op het hoogtepunt van de sfeer en betaalt de volle prijs. Omgekeerd geeft een nauwgezette investeerder er misschien de voorkeur aan om in de zomer te inspecteren, om te controleren op eventuele problemen die in de winter onder de sneeuw verborgen zijn (dakconditie, perceelgrenzen, etc.), en te onderhandelen in een minder hectische sfeer.
Gebruikerstrends – Langere Verblijven: Een andere seizoensverandering is dat eigenaren (en huurders) langere periodes in Courchevel doorbrengen dan voorheen. Door de opkomst van remote werken komen sommige eigenaren nu voor meerdere maanden – bijvoorbeeld continu van december tot februari – in plaats van alleen een vakantieweek. Ze werken doordeweeks vanuit hun chalet en skiën in de pauzes, en behandelen het als een tweede thuis. Evenzo komen sommigen in de zomer voor een maand om te ontsnappen aan het stadsleven. Deze trend vervaagt de seizoensgrenzen en verhoogt de vraag naar meer comfortabele, huiselijke voorzieningen (thuiswerkplekken, betrouwbaar internet, etc., waarin Courchevel heeft geïnvesteerd door glasvezel breedband in het gebied aan te leggen). Het versterkt het idee dat Courchevel niet alleen een vluchtig skioord is, maar een alpendorp voor het hele jaar.
Concluderend, seizoensinvloeden in Courchevel zorgen voor een cyclisch ritme op de markt, waarbij de winter de koning is voor zowel gebruik als beleving, maar de zomer steeds belangrijker wordt. Hoewel de woningprijzen zelf niet per seizoen schommelen, zijn de timing van verkopen, bezetting en het aanbod allemaal seizoensgebonden. Slimme investeerders stemmen hun strategie af op deze kalender: misschien kopen in het voorjaar, upgraden buiten het seizoen en profiteren van verhuur tijdens het hoogseizoen. De inspanningen om het toerismeseizoen te spreiden (zowel winter als zomer) maken het speelveld geleidelijk gelijker, wat het onroerend goed waardevoller maakt, omdat het een groter deel van het jaar rendeert en deel uitmaakt van een gemeenschap die niet de helft van het jaar dicht is.
Infra-ontwikkelingen en Toeristische Groei
Upgrades van skiinfrastructuur: Courchevel en de Trois Vallées investeren voortdurend in hun skiinfrastructuur, met het besef dat een moderne, efficiënte ski-ervaring cruciaal is voor het behouden van vastgoedwaarde en het aantrekken van welvarende bezoekers. Een recent hoogtepunt is de volledig gerenoveerde Saulire-kabelbaan, die in de winter van 2024/25 heropent met gloednieuwe panoramische cabines en weelderig comfort seecourchevel.com. Saulire is een kenmerkende lift (waarmee skiërs naar 2.700m worden gebracht met uitzicht op de Mont Blanc), en de upgrade benadrukt de toewijding van het resort aan eersteklas faciliteiten. Daarnaast zijn de beginnerszones in 1850 verbeterd met nieuwe overdekte lopende banden (tapijtliften) ter vervanging van oudere liften, zodat kinderen en beginners beschut en comfortabel omhoog kunnen seecourchevel.com. De afgelopen jaren heeft Courchevel ook de sneeuwkanonnen uitgebreid om van begin december tot eind april skiën te garanderen, zelfs in sneeuwarme jaren. Ter voorbereiding op de Wereldkampioenschappen Skiën 2023 (georganiseerd in Courchevel-Méribel), werd bijvoorbeeld miljoenen geïnvesteerd in pistevoorbereidingen, nieuwe pistebully’s en sneeuwkanonnen om wereldklasse omstandigheden te garanderen. Connectiviteit binnen het skigebied blijft ongeëvenaard: Courchevel is naadloos verbonden met Méribel en Val Thorens, en recente projecten zoals de Orelle-Cime Caron kabelbaan uit 2021 (in de “4e Vallei”) hebben van de 3 Vallées één groot speelterrein gemaakt snowonly.com. Voor vastgoedeigenaren betekenen deze upgrades constante skikwaliteit en betere gastbelevingen, wat op zijn beurt de vraag naar verhuur hoog houdt en de hoge vastgoedprijzen rechtvaardigt.
Luxe Voorzieningen & Uitbreiding: Verbeteringen op de berg gaan hand in hand met ontwikkelingen in de resortdorpen. Courchevel 1850 beschikt al over een van de hoogste concentraties van 5-sterrenhotels ter wereld (buiten grote steden) businessinsider.com. Dit omvat beroemde etablissementen als Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée en anderen, die bezoekers verwennen en het profiel van het resort verhogen. Indrukwekkend is dat Courchevel (alle niveaus) 7 restaurants met Michelin-sterren heeft, het meeste in de Alpen businessinsider.com, waarmee het zijn status als culinaire bestemming versterkt. De trend gaat richting ervaringsgerichte luxe: nieuwe projecten combineren accommodaties met high-end winkelgalerijen, privéclubs en wellnesscentra. Een opmerkelijke ontwikkeling is het aankomende Maya Collection hotel, een ultra-luxe hotel dat in december 2025 in Courchevel moet openen voguebusiness.com. Evenzo is de Monte-Carlo Société des Bains de Mer (het bedrijf achter de weelderige casino’s en hotels van Monaco) betrokken bij Courchevel met plannen voor luxe lodges en gastvrijheidsprojecten tegen 2026 voguebusiness.com. Deze projecten geven aan dat investeerders flink investeren in de toeristische infrastructuur van Courchevel, in afwachting van aanhoudende vraag. Het resort maakt zich ook op om zijn 80-jarig jubileum in 2026/27 te vieren, waarschijnlijk met de opening van enkele van deze nieuwe locaties en het organiseren van spraakmakende evenementen voguebusiness.com. Voor vastgoedeigenaren is de toestroom van bekende luxemerken een zegen: het vergroot de aantrekkingskracht van het resort (waardoor nieuwe, welvarende bezoekers worden aangetrokken die mogelijk zelf kopers worden) en verfrist voortdurend Courchevel’s cachet. De aanwezigheid van merken als Louis Vuitton, Dior, Cartier, enzovoorts in Courchevel’s winkelgebied (die daar allemaal boetieks hebben) draagt bij aan dat kosmopolitische gevoel voguebusiness.com.
Vervoer en bereikbaarheid: De bereikbaarheid van Courchevel is altijd onderdeel geweest van de luxe aantrekkingskracht. Het resort beschikt uniek over een privé altiport (vliegveld) direct boven 1850, een van de hoogste in Europa, waardoor kleine privéjets en helikopters letterlijk op de piste kunnen landen businessinsider.com. Dit betekent dat VIP’s rechtstreeks vanuit Parijs of Genève naar Courchevel kunnen vliegen en urenlange transfers over de weg vermijden. De altiport, beroemd om zijn korte oplopende landingsbaan, is ook een toeristische attractie in de winter (skiërs houden even pauze om vliegtuigen te zien opstijgen/landen) businessinsider.com. Op het gebied van bredere vervoersinfrastructuur zijn er grote ontwikkelingen in de regio: de in aanbouw zijnde Lyon-Turijn hogesnelheidslijn (waarvan een deel een station in Saint-Jean-de-Maurienne omvat, op ongeveer 45 minuten rijden van Courchevel) moet tegen het einde van het decennium voltooid zijn snowonly.com. Zodra deze klaar is, zal de reistijd van Parijs naar de Franse Alpen drastisch worden verkort – wat mogelijk meer weekendbezoekers zal aantrekken. Stel je voor dat je Moûtiers (het dalstadje voor Courchevel) in slechts 4 uur per trein vanuit Parijs kunt bereiken; dit zou Courchevel toegankelijker kunnen maken voor een nog breder Europees publiek, waaronder mensen die liever niet vliegen. Bovendien blijven lokale wegverbeteringen (de route van Moûtiers naar Courchevel is door de jaren heen voorzien van upgrades en betere tunnels) bijdragen aan meer veiligheid en minder files tijdens piekweken. Al deze verbeteringen samen versterken Courchevels aantrekkingskracht als een handig luxe toevluchtsoord, ondanks de afgelegen berglocatie.
Duurzaamheid & Milieu: In het licht van de dubbele dreiging van klimaatverandering en stijgende energiekosten hebben de autoriteiten van Courchevel en de liftoperators duurzame upgrades doorgevoerd. De Societé des 3 Vallées (S3V), die de skiliften exploiteert, voorziet nu 100% van de liften van hernieuwbare energie (waterkracht en zonne-energie) seecourchevel.com. In 2024 hebben zij zonnepanelen geïnstalleerd op het Ariondaz gondelstation in Courchevel Moriond om ter plaatse elektriciteit op te wekken, voldoende om een stoeltjeslift te laten draaien op zonne-energie seecourchevel.com. Ze hebben ook geïnvesteerd in energiezuinige pistebully’s die door GPS worden geleid, waardoor de pisteroutes geoptimaliseerd worden en het brandstofverbruik vermindert seecourchevel.com. Voor vastgoedprojecten voldoen nieuwe gebouwen aan strengere isolatienormen en bevatten zij vaak geothermische verwarming of zonneverwarming voor zwembaden, enz. De overheid van het resort heeft maatregelen genomen zoals het subsidiëren van energierenovaties voor oudere gebouwen. Zelfs kleine beleidsmaatregelen, zoals het wettelijk verplichten van winterbanden op voertuigen tijdens het seizoen voor de veiligheid seecourchevel.com, tonen een focus op duurzaamheid en veiligheid. Deze inspanningen zorgen ervoor dat Courchevel op lange termijn levensvatbaar blijft als skigebied (door klimaatimpact te beperken) en zijn een verkooppunt voor milieubewuste investeerders. Ook omdat welgestelde klanten steeds meer aandacht besteden aan milieubewustzijn, vergroot een “groen” resort de aantrekkingskracht. Dit alles voegt immateriële waarde toe aan onroerend goed: een goed geleid, duurzaam resort zal zijn status (en dus de vraag naar vastgoed) tot ver in de toekomst behouden.
Evenementen en Wereldwijde Reputatie: Courchevel stond volop in de schijnwerpers tijdens de FIS Alpine Wereldkampioenschappen Skiën in februari 2023, die samen met Méribel werden georganiseerd. Het resort profiteerde van internationale media-aandacht en gebruikte de gelegenheid om zijn faciliteiten te tonen (waaronder een nieuw finishstadion en vernieuwde liften). Het succesvolle evenement toonde aan dat Courchevel in staat is grootschalige evenementen te organiseren, wat positief is voor toekomstige plannen zoals de Olympische Spelen. De Franse Alpen (waaronder Courchevel) zijn namelijk sterke kanshebbers om de Olympische Winterspelen van 2030 te organiseren, en velen verwachten dat zij deze zullen binnenslepen voguebusiness.com voguebusiness.com. Dit vooruitzicht heeft al geleid tot een versnelling van bepaalde projecten – zo is er een herontwerp gepland van de “snow front” van Courchevel 1850 en het Chenus liftstation om het centrale dorpsgebied te moderniseren in aanloop naar een mogelijke Olympische uitlichting voguebusiness.com. Mocht de Olympische Spelen worden bevestigd, reken dan op een mini-hausse in infrastructuurinvesteringen: betere wegen, mogelijk uitgebreidere accommodaties (hoewel in het geval van Courchevel wellicht tijdelijke faciliteiten gezien het bouwplafond), en algemene verfraaiing. Zelfs als Courchevel geen officiële locatie wordt, zal het onvermijdelijk hoogwaardigheidsbekleders of teams ontvangen voor trainingen (zoals het in eerdere Winterspelen heeft gedaan), en zal de algemene toeristische impuls enorm zijn. Daarnaast zullen de vieringen van het 80-jarig jubileum in 2026/27 waarschijnlijk speciale evenementen omvatten, mogelijk de opening van nieuwe musea of culturele locaties ter ere van Courchevels pioniersrol als speciaal aangelegd skioord (opgericht in 1946). Zulke culturele investeringen voegen extra lagen toe aan de aantrekkingskracht van het resort, buiten het skiën om.
| Resort | Typische prijsklasse prime (€/m²) | Recente jaarlijkse prijsstijging |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (hoogste in Frankrijk) | +9% (2024) investropa.com (grootste groei in Frankrijk) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (bijna gelijk aan Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (sterk, maar lager dan 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 gemiddeld (ongeveer €10k–€12k+ voor prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabiele groei) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (onder de top in de Alpen) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com (Zwitserse Alpen gem.groei) |
*Zwitserse resorts hadden gemiddeld ongeveer 3,5% groei in 2024 dmproperties.com; Verbier, als een toonaangevend Zwitsers resort, zag waarschijnlijk een vergelijkbare of iets hogere groei gezien de vraag.
Groei van het toerisme en toekomstige plannen: Het gecombineerde effect van bovenstaande punten komt tot uiting in de toerismecijfers: in het seizoen 2024/25 registreerde Courchevel ongeveer 1,2 miljoen overnachtingen, een stijging van 16% ten opzichte van het seizoen 2018 (voor Covid) voguebusiness.com. Dat is een opmerkelijke groei voor een toch al gevestigde bestemming. Deze groei maakt deel uit van een strategisch plan om het resort het hele jaar door en internationaal op de markt te brengen. Het toerismebureau heeft zich gericht op nieuwe markten (zo worden via roadshows en partnerschappen nu meer bezoekers uit de VS, het Midden-Oosten en Azië aangetrokken). De introductie van de Ikon en Epic skipassen (wereldwijde seizoenspassen) die dagen in de 3 Vallées bevatten, maakt het voor internationale skiërs (vooral Amerikanen) gemakkelijker om Courchevel uit te proberen, en velen zijn er verliefd op geworden dmproperties.com. De planners van het resort houden ook rekening met het vinden van een balans tussen groei en exclusiviteit: in tegenstelling tot sommige massamarkt skigebieden, probeert Courchevel niet het aantal skiërs drastisch te verhogen (wat de liften en pistes zou kunnen belasten). In plaats daarvan focussen ze op het verhogen van de kwaliteit – bijvoorbeeld betere ervaringen, meer niet-ski activiteiten (Aquamotion waterpark, hondensleeën, paragliden, enz.), en verbeterde service (apps voor on-demand services, ski-conciërge, enz.). Op deze manier behoudt Courchevel zijn high-end merk – wat op zijn beurt vermogende bezoekers (en vastgoedkopers) blijft aantrekken. Belangrijk is dat de synergie tussen publieke investeringen (in liften, wegen, evenementen) en private investeringen (in hotels, winkels, chalets) een versterkende cyclus creëert: het resort blijft toonaangevend in luxe, waardoor het vastgoed hier tot de meest begeerde ter wereld blijft behoren.
Vergelijkende analyse met andere Alpendorpen (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 wordt vaak in één adem genoemd met een select aantal elite skioorden in de Alpen. Om de vastgoedmarkt in perspectief te plaatsen, is het nuttig om belangrijke statistieken en kenmerken te vergelijken met Val d’Isère en Megève (de Franse tegenhangers) en Verbier (een topconcurrent uit Zwitserland):
Prijzen: De prijzen in Courchevel 1850 bevinden zich aan de absolute top van de Franse markt – het is het enige Franse resort dat qua prijs consistent concurreert met de Zwitserse zwaargewichten investropa.com. De topsegmenten van Val d’Isère komen dicht in de buurt (bijna €30k/m² voor de beste panden) investropa.com, maar gemiddeld genomen blijft Courchevel aan kop. Megève, hoewel heel prestigieus, heeft doorgaans lagere prijsniveaus – een weerspiegeling van de lagere ligging en het grotere aanbod van ontwikkelbare grond (het is een uitgestrekte stad). Zo kan een stijlvol chalet dat €5 mln kost in Megève, in Courchevel 1850 gemakkelijk €8–€10 mln kosten. Verbier valt op als directe concurrent qua exclusiviteit en prijs: zoals te zien is begint eersteklas vastgoed in Verbier rond de CHF 22.100 (~€23.600) per m² en loopt het door tot ver in de €30k ubs.com ubs.com. Sterker nog, Zwitserland telt de vijf duurste skimarkten in de Alpen, met St. Moritz en Gstaad die vaak boven de ~€40k/m² uitkomen voor absolute topobjecten ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 zit daar net onder – voorlopig. Het is noemenswaardig dat Courchevel’s prijsstijging van 9% in 2024 hoger was dan die van elk Zwitsers resort dat jaar, wat erop duidt dat het verschil wellicht kleiner wordt dmproperties.com.
Voor investeerders betekenen deze prijsverschillen ook dat instaptickets variëren: men kan een luxe appartement in Megève kopen voor de prijs van een heel klein flatje in 1850. Als de drijfveer puur investeren is, zien sommigen wellicht meer waarde in Megève of opkomende Franse resorts (met meer opwaarts potentieel in procenten), maar de aantrekkingskracht van Courchevel is dat het een blue-chip bezit is – vergelijkbaar met bezit in Monaco versus een goedkopere stad.
Vraag & kopersmix: Alle vier de resorts trekken internationaal welgestelde kopers aan, maar met nuances:
Huurmarkt & Rendementen: Courchevel en Val d’Isère hebben allebei een sterke winterse huurmarkt, maar Courchevel vraagt hogere weekprijzen vanwege zijn prestige en voorzieningen (gastronomie, etc.). Een ski-in/ski-out chalet in Courchevel 1850 kan voor meer worden verhuurd dan een vergelijkbaar chalet in Val d’Isère, wellicht 20–30% meer, wat Courchevel’s positionering weerspiegelt. De huurmarkt van Megève is iets seizoensmatiger (druk rond Kerst en februari, rustiger tussendoor) en heeft ook een zomerverhuurmarkt voor golf/vakantiehuizen. Verbier’s verhuurprijzen zijn vergelijkbaar met die van Courchevel tijdens de piekweken (beide behoren tot de absolute top qua huurprijzen) – een chalet dat €100k/week kost in Courchevel kan net zo goed CHF 100k/week kosten in Verbier. Netto rendementen in al deze topgebieden blijven relatief laag (~2–3%) zoals vermeld op snowonly.com. Opvallend is dat het bezit van onroerend goed in Zwitserse resorts vaak gepaard gaat met hogere eigendomskosten (Zwitserse panden brengen jaarlijkse kantonale vermogensbelasting met zich mee en diensten zijn vaak duurder), maar ook met strikte verhuurregels (sommige Zwitserse tweede woningen mogen niet gemakkelijk worden verhuurd als ze zijn gekocht onder een vergunning voor persoonlijk gebruik). Frankrijk is eigenlijk iets eenvoudiger wat betreft verhuur.
Hoogte & Sneeuwzekerheid: Courchevel 1850 en Val d’Isère liggen beide op grote hoogte (1850m en 1850m voor Val’s dorp La Daille, met het hoofd dorp van Val op 1800m) en hebben skiterreinen tot 3000+m. Dit zorgt voor uitstekende sneeuwzekerheid, wat – nu het klimaat opwarmt – een cruciale troef is en deels de reden is dat deze dorpen vooroplopen in prijsstijgingen. Megève, op 1100m in het dorp, heeft meer last van slechte sneeuwjaren (hoewel er is geïnvesteerd in sneeuwkanonnen). Verbier ligt rond de 1500m, met skiën tot 3300m op de Mont Fort, en is daardoor ook behoorlijk sneeuwzeker. De trend van een “hoogtepremie” is duidelijk merkbaar: resorts boven 1500m hebben aanzienlijk sterkere groei doorgemaakt dan lager gelegen gebieden investropa.com. Dat is gunstig voor Courchevel, Val d’Isère, Verbier – en een klein punt van zorg voor Megève (hoewel de zomerattracties en charme van Megève het andere sterke kanten geven).
Leefstijl & Infrastructuur: Elke resort heeft een eigen unieke levensstijl. Courchevel 1850 draait om glamour en gemak – je kunt tot in het dorp skiën, vervolgens shoppen bij Chanel, dineren in een paleishotel en genieten van een nachtleven met trendy clubs en kunstgalerieën. Val d’Isère combineert fanatiek skiën met een levendige dorpssfeer die wat gemoedelijker is; er zijn volop luxe chalets en zelfs enkele vijfsterrenhotels, maar de vibe is meer “luxe voor ski-enthousiastelingen” dan Courchevel’s “overdadige luxe”. Megève biedt een sfeervol middeleeuws dorpscentrum, paardenkoetsen en een mix van luxe en authenticiteit – het draait net zo goed om gezien worden in het dorp (vergelijkbaar met St. Moritz) als om skiën. Het is ook echt een jaarrond dorp met een flinke permanente bevolking, wat aantrekkelijk is voor wie een levendige gemeenschap zoekt. Verbier staat bekend om nachtleven en off-piste – overdag zeer sportief, ’s avonds erg sociaal. Het is net iets minder uitgesproken in ultra-luxe retail (minder designerboetieks dan Courchevel), maar wel met hoogwaardige diensten en evenementen (zoals het Verbier Muziekfestival).
Vanuit het perspectief van een investeerder: Courchevel vs Verbier is vaak een kwestie van voorkeur voor het Franse of Zwitserse systeem. Sommigen geven de voorkeur aan Frankrijk vanwege het eenvoudigere aankoopproces en het ontbreken van beperkingen voor buitenlandse kopers, plus de levensstijl (taal, eten, cultuur). Anderen kiezen voor Zwitserland vanwege de stabiliteit, privacy en prestige (en sommige potentiële fiscale voordelen). In puur investeringsopzicht hebben beide gebieden een sterke kapitaalgroei gekend. Een voordeel voor Courchevel: geen quota op buitenlands eigendom, waardoor de liquiditeit hoog is – elke miljardair, waar dan ook vandaan, kan vrij in Courchevel kopen. In Verbier zijn de vergunningen voor buitenlandse kopers jaarlijks beperkt, wat de liquiditeit kan beperken (hoewel dit het aanbod van kopers ook onder controle houdt en zo paradoxaal genoeg de prijzen ondersteunt).
Vergelijkend vooruitzicht: Al deze topresorts zullen waarschijnlijk goed blijven presteren. De recente groeispurt van Courchevel geeft aan dat het de Zwitsers qua topprijzen in Europa zou kunnen uitdagen als de trends doorzetten. Val d’Isère ondergaat momenteel verbeteringen (er is bijvoorbeeld een groot nieuw luxueus project “Le Coin de Val” in ontwikkeling) waardoor het competitief blijft. Megève’s iets zachtere prijsstelling kan het aantrekkelijk maken voor investeerders die luxe willen tegen een (relatief) koopje, en het heeft een trouwe ultra-rijke Franse aanhang die zorgt voor stabiliteit. Verbier, met zijn internationale aantrekkingskracht en beperkte aanbod (het dorp wordt ook geografisch begrensd), zal een waardige tegenhanger van Courchevel blijven.
Samengevat: Courchevel 1850 steekt zelfs onder de elite boven de rest uit: het is wellicht het best te vergelijken met St. Moritz of Gstaad qua exclusiviteit. Binnen Frankrijk is Courchevel nummer één, met Val d’Isère een sterke nummer twee, en Megève als een solide nummer drie (sommigen noemen ook Méribel of Chamonix, maar die zitten qua prijs een niveau lager). Binnen de bredere Alpen is Courchevel één van de weinigen die de mondiale ultra-rijken op dezelfde schaal als Zwitserse resorts aantrekt. Dit is gunstig voor het vastgoed – het betekent dat de kopersgroep zo diep en divers is als maar mogelijk. Voor een vermogend individu die tussen deze locaties kiest, draait de beslissing vaak uit op persoonlijke voorkeur: de charmante elegantie van Megève, de sportieve chic van Val, de kosmopolitische allure van Courchevel of de hedonistische sfeer van Verbier. Vanuit puur investeringsoogpunt geven het momentum van Courchevel en de openheid van Frankrijk het een klein voordeel in 2025 en daarna.
Vooruitzicht 2026–2028: Marktprognose en Sleutelfactoren
Kijkend naar de periode 2026–2028 blijft het vooruitzicht voor de vastgoedmarkt van Courchevel 1850 zeer positief, met enkele kanttekeningen en trends om in de gaten te houden:
Aanhoudende prijsstijging: Alles wijst erop dat de vastgoedwaarden in Courchevel de komende jaren blijven stijgen. De groei zal jaarlijks wellicht niet zo steil zijn als de sprong van 9% in 2024, maar zelfs voorzichtige prognoses wijzen op jaarlijkse stijgingen van 3–5% in de toplocaties investropa.com. Dit wordt ondersteund door verschillende factoren: aanhoudend schaars aanbod, sterke internationale vraag en het feit dat het resort zich heeft ontwikkeld tot een echte luxe bestemming voor alle seizoenen. Tegen 2028 kunnen we gemakkelijk zien dat ultra-prime chalets meer dan €35.000 per m² gaan opbrengen, zeker als enkele recordverkopen nieuwe maatstaven zetten. Daarmee zou Courchevel 1850 stevig tot de duurste skivastgoedmarkten ter wereld behoren, en mogelijk het gat met plekken als St. Moritz/Gstaad verkleinen. Het samengestelde effect van zelfs 5% groei per jaar betekent dat een chalet dat nu €15 miljoen waard is, in 2028 mogelijk rond de €18+ miljoen waard kan zijn, in lijn met de groeitrend investropa.com.
Wereldwijde economische factoren: Er dient rekening gehouden te worden met bredere economische omstandigheden. Vanaf 2025 zijn de rentevoeten in Europa gestabiliseerd en zelfs gedaald (ECB-depositorente ~2,5% na verlagingen), wat de betaalbaarheid van hypotheken heeft verbeterd investropa.com. Als deze lage rentestand aanhoudt of de rente verder daalt in 2026–2027, geeft dat extra stimulans aan kopers in het hoogste segment die financiering gebruiken (sommigen doen dit voor hefboomwerking, ook als het niet strikt noodzakelijk is). Omgekeerd, als de inflatie fors stijgt en rentetarieven weer oplopen, kunnen reguliere vastgoedmarkten afkoelen – maar doorgaans zijn topluxe vastgoedmarkten minder gevoelig voor rente (meestal zijn het cash kopers). Geopolitieke stabiliteit speelt ook een rol: Courchevel profiteerde ervan een veilige, aantrekkelijke bestemming te zijn tijdens het herstel na de pandemie en bij geopolitieke spanningen. Als die onzekerheden wereldwijd aanhouden, spreiden HNWIs vaak hun vermogen uit veiligheid in vastgoed, wat Courchevel ten goede kan komen. De Franse politieke context (zoals wijzigingen in vermogensbelasting) is ook de moeite van het volgen waard, al zijn er geen aanwijzingen voor radicale veranderingen op korte termijn. Kortom, zolang er geen grote mondiale financiële crisis plaatsvindt, lijkt de economische achtergrond gunstig voor verdere investeringen in luxe Alpenvastgoed.
Verschuivingen in kopersdemografie: We verwachten nieuwe groepen kopers in de komende jaren. Met name Aziatische kopers (vooral Chinezen) waren in 2020–2022 grotendeels afwezig vanwege reisbeperkingen; nu het wereldwijde reizen weer normaliseert, is meer interesse uit Azië waarschijnlijk. Het ultra-luxe profiel van Courchevel is zeer geschikt voor welvarende Aziatische investeerders die op zoek zijn naar prestigevastgoed in het buitenland – iets dat al opvalt in 2025 volgens investropa.com. Op vergelijkbare wijze kan het kopersbestand uit het Midden-Oosten (bijvoorbeeld de Golfstaten) groeien; Courchevel heeft de afgelopen jaren meer bezoekers vanuit de VAE, Saoedi-Arabië, enz. gezien, met name in augustus en rond Nieuwjaar. Deze internationale segmenten zullen de vraag verdiepen. Amerikaanse kopers zullen naar verwachting hun sterke aanwezigheid behouden, vooral als de dollar relatief sterk blijft ten opzichte van de euro (al kan de koers fluctueren in 2026–28). Ook kiezen jongere tech-ondernemers en vervroegd gepensioneerden (uit de tech- en financiële sector) steeds vaker voor lifestyle-gedreven bezittingen – een trendy skihuis past daarbij. Mogelijk zakt de gemiddelde leeftijd van kopers iets, met meer mensen in de veertig in plaats van overwegend vijftigers/zestigers, doordat werken op afstand en vermogensopbouw op jongere leeftijd gebruikelijker worden.
Jaarrond & Wellness Nadruk: Tegen 2028 is Courchevel waarschijnlijk volledig getransformeerd tot een echt vierseizoenenresort. Verwacht nog meer zomerfaciliteiten (mogelijk een uitgebreidere liftbediening, nieuwe mountainbikeroutes, misschien een golf driving range of andere attracties in de regio). Het belang van wellness zal, zoals eerder genoemd, aanhouden – mogelijk met nieuwe wellnessretreats of klinieken in de regio (naar het model van Zwitserse sparesorts). Dit vergroot de aantrekkingskracht van een eigendom daar, ook voor mensen die geen skiërs zijn. Zoals een onderzoeker van Knight Frank opmerkte, overtreffen gezondheid en wellness nu het skiën als belangrijkste lifestyle-motief voor Alpenkopers dmproperties.com. Daarom zullen woningen die hierop inspelen (met spafaciliteiten, rust, verbondenheid met de natuur) extra in trek zijn. Ook kan er een nichemarkt ontstaan voor “klimaatbestendige” chalets – woningen gebouwd met duurzame materialen, energiezelfvoorzienend, enz., die niet alleen aan de wettelijke eisen voldoen maar ook een standaard neerzetten waar ecobewuste luxekopers naar zoeken.
Potentiële Beperkingen: Een factor om in de gaten te houden zijn de voorraadniveaus – deze zijn zo laag dat de verkoopaantallen kunnen dalen simpelweg door een gebrek aan verkopers. Als de prijzen nieuwe hoogten bereiken, kunnen sommige eigenaren besluiten te verkopen (en zo het aanbod vergroten), maar evenzeer kunnen velen vasthouden omdat er weinig alternatieve investeringen zijn die zo plezierig zijn als een chalet in Courchevel. Als het aantal transacties afneemt, kunnen prijsindices minder stabiel worden (enkele uitzonderlijke grote verkopen kunnen het gemiddelde vertekenen). Elke mogelijke daling in activiteit weerspiegelt waarschijnlijk echter een gebrek aan aanbod, niet een gebrek aan vraag, wat betekent dat prijzen stabiel zouden blijven of stijgen. Een andere beperking kan vanuit regelgeving komen: als Frankrijk hypothetisch tegen 2028 zou besluiten om enige beperkingen op buitenlands eigendom in te voeren (momenteel niet verwacht) of nieuwe belastingen op luxe woningen zou heffen, zou dat de vraag enigszins kunnen temperen. Ook klimaatverandering blijft een overkoepelende uitdaging – als extreem weer tegen het einde van de jaren 2020 de winters aanzienlijk verkort, kan dit invloed hebben op de perceptie (hoewel, zoals opgemerkt, de hoogte van Courchevel een buffer biedt, en het beschikt over uitgebreide sneeuwkanonnen). Tot nu toe suggereren trendprojecties dat er tot in de jaren 2030 voldoende sneeuw zal zijn voor hooggelegen resorts, maar het blijft een punt van aandacht voor de lange termijn.
Invloed van de Olympische Winterspelen 2030-kandidaatstelling: Midden 2025 is er sterke momentum voor de Olympische Winterspelen 2030 in Frankrijk (Franse Alpen), mogelijk verspreid over verschillende resorts (na Italië, dat de Spelen van 2026 organiseert). Als Frankrijk officieel de Spelen van 2030 toegewezen krijgt (beslissing waarschijnlijk rond 2026), kan men een toename in interesse verwachten rond 2027–2028 wanneer infrastructuurprojecten voltooid zijn en de wereldwijde aandacht op de Alpen is gericht. Olympische Spelen leiden vaak tot een piek in vastgoedvraag in de gastregio’s – niet alleen door investeerders die anticiperen op hogere huren, maar ook door vermogende particulieren die er bij willen zijn voor de sfeer rond het evenement. Zo zijn de prijzen in Cortina d’Ampezzo (Italië) sterk gestegen nadat bekend werd dat het de Spelen van 2026 zal organiseren ubs.com. Courchevel, nu al een Olympische trainingslocatie, zou zonder twijfel een toplocatie zijn voor VIP’s tijdens de Spelen, zelfs als de evenementen elders plaatsvinden, dankzij de luxe accommodaties en het vliegveld. Daarom kan de aanloop naar 2030 een extra paar procentpunten groei toevoegen aan de vastgoedwaarden in Courchevel, bovenop de onderliggende trend.
Verhuurperspectief: De huurinkomsten zullen waarschijnlijk bescheiden blijven, maar de omzet uit verhuur kan groeien omdat de nachtprijzen iets stijgen (deels door inflatie, deels door toename van luxe opties). Tegen 2028 kan een topchalet bijvoorbeeld meer dan €120.000 vragen voor de week van Oud & Nieuw. Als meer diensten worden inbegrepen (privéchef, enz.), kunnen eigenaren meer vragen. De zomerse verhuurmarkt zal zich ook verder ontwikkelen—mogelijk verdubbelen in omvang ten opzichte van nu als de huidige trend zich voortzet, waardoor het jaarlijkse rendement enigszins verbetert. De introductie van meer professionele huurbeheerbedrijven (sommige gelieerd aan luxe hotelmerken) kan het verhuurproces ook stroomlijnen en het voor eigenaren makkelijker maken hun pand te gelde te maken als ze er zelf geen gebruik van maken.
Conclusie – Visie 2028: In 2028 zal Courchevel 1850 waarschijnlijk de absolute top van het Franse Alpenvastgoed blijven, met prijzen die nieuwe records hebben gevestigd. We verwachten een gezond, maar iets rustiger groeitempo – er is geen sprake van een crash gezien de fundamentele factoren. Het vastgoed van het resort zal steeds meer worden gekenmerkt door ultramoderne chalets, een volledig ontwikkeld jaarrond aanbod en een klantenkring uit alle hoeken van de wereld. Bezit in Courchevel zal zowel een statussymbool blijven als een investering. Voor vermogende beleggers en kopers die op zoek zijn naar een exclusieve levensstijl, blijft het advies hetzelfde: focus op toplocatie en kwaliteit, houd het bezit vast tijdens korte termijn schommelingen van de markt en je wordt beloond met zowel plezier als financiële waardestijging. Zolang “sneeuw” en “luxe” blijven verleiden, mag worden verwacht dat de vastgoedmarkt in Courchevel 1850 een gouden tijd tegemoet gaat in 2026–2028 en daarna, ondersteund door schaarse beschikbaarheid, onverzwakte vraag en de tijdloze aantrekkingskracht van de Franse Alpen.
Bronnen: Courchevel & Franse Alpen Vastgoedrapporten investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analyse dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Inzichten investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringscommentaar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Media Rapporten voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentschapsobservaties mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Investeringskansen en Verwachte Rendementen
Potentieel voor waardestijging: Vastgoed in Courchevel 1850 wordt vaak gezien als een blue-chip investering, die zorgt voor solide kapitaalbehoud en langetermijnwaardestijging in plaats van snelle speculatieve winsten. Het trackrecord is indrukwekkend – de vastgoedwaarden in de Franse Alpen zijn sinds 2020 gemiddeld met ~30% gestegen (ongeveer 5,5% per jaar) investropa.com investropa.com, en toplocaties hebben het nog beter gedaan, vooral na de pandemie. In het geval van Courchevel zijn de prijzen de afgelopen jaren scherp gestegen (bijvoorbeeld +9% in 2024 alleen al) investropa.com, wat nieuwe maatstaven heeft gezet. Vooruitkijkend verwachten experts, hoewel het tempo wellicht zal afzwakken, een matige groei van ~3–7% per jaar op de Alpinemarkten tot 2026 investropa.com. Voor een ultraprime locatie als 1850 mag men redelijkerwijs verwachten dat de waardestijging aan de bovenkant van die bandbreedte zal zitten, tenzij er grote verstoringen optreden. Dit betekent dat een chalet van €10 miljoen vandaag vanzelf in waarde kan stijgen naar wellicht €11–12 miljoen binnen enkele jaren, puur door marktgroei. Bovendien suggereert het unieke vraag-en-aanbodgat in Courchevel dat het mogelijk boven-gemiddelde waardestijging kan meemaken – telkens als er een toestroom is van nieuwe vermogende kopers (bijvoorbeeld uit opkomende markten of een sterke economie), kunnen de prijzen stijgen door het beperkte aanbod. Kortom, de vooruitzichten voor kapitaalgroei blijven sterk, waardoor kopen en vasthouden een lonende strategie is. Zelfs op de zeer lange termijn hebben topvastgoeden in de Alpen een gestage waardestijging laten zien (bijvoorbeeld, eersteklas skichalets zijn sinds 2008 gemiddeld met ~33% in waarde gestegen, met een versnelling van de groei na 2020) investropa.com.
Huurinkomsten en rendement: Investeerders dienen zich ervan bewust te zijn dat de huuropbrengsten in Courchevel 1850 relatief laag zijn in procentuele termen, wat kenmerkend is voor ultra-luxe markten. Omdat de aankoopprijzen zo hoog zijn, betekent de huurinkomst, hoewel die absoluut gezien hoog is, een bescheiden jaarlijks rendement. Typische netto huur rendementen liggen rond de 2–3% in top resorts zoals Courchevel snowonly.com. Ter vergelijking: minder glamoureuze Franse Alpengebieden kunnen een netto rendement van 4–4,5% bieden snowonly.com, en het Franse nationale gemiddelde huur rendement (over alle vastgoedtypes) ligt rond de 6% mansion-properties.com. Dit betekent dat een investeerder in Courchevel doorgaans kapitaalappreciatie en eigen gebruik vooropstelt, boven hoge cash-on-cash rendementen. Een woning van bijvoorbeeld €5 miljoen kan misschien €200.000 bruto per jaar opleveren aan huur (indien verhuurd tijdens piekweken), wat na aftrek van kosten zo’n €150.000 netto kan zijn – ongeveer een rendement van 3%. Echter, wat deze cijfers niet laten zien, zijn de hoge huuropbrengsten en de mogelijkheid om eigenaarskosten te compenseren. Tijdens piekweken in de winter (Oud & Nieuw, schoolvakanties), kunnen wekelijkse huurprijzen voor topchalets de €80.000–€100.000 overstijgen businessinsider.com. Zelfs kleinere luxueuze appartementen kunnen tientallen duizenden euro’s per week opbrengen in het hoogseizoen. Als een eigenaar zijn woning 8–10 weken in de winter en mogelijk nog een paar weken in de zomer verhuurt, kan hij een aanzienlijk deel van de jaarlijkse uitgaven (personeel, onderhoud, belastingen) dekken en zelfs winst maken, terwijl hij toch zelf een deel van het jaar van de woning geniet.
Het is ook noemenswaardig dat de vraag naar verblijf zeer groot is in Courchevel voor de weken waarin eigenaren hun huis beschikbaar stellen voor verhuur. Specialisten in Alpenverhuur rapporteren dat goed gelegen chalets een bezettingsgraad van 70–90% gedurende de winter (en zelfs tot in de zomer) kunnen behalen snowonly.com. Door de toename van toerisme in alle seizoenen dragen juli–augustus nu ook aanzienlijk bij aan de huurinkomsten (zij het tegen een lager tarief dan in de winter). Zo kan een slimme eigenaar tijdens de hoogseizoenen nagenoeg een volledige bezetting behalen en een beter effectief rendement realiseren. Sommige panden worden beheerd door luxe touroperators of chaletverhuurbureaus, wat dit proces kan vereenvoudigen.
Investeringsstrategieën & kansen: Voor investeerders zijn er specifieke invalshoeken om rendement in Courchevel te maximaliseren:
Regelgeving en overheidsbeleid die van invloed zijn op vastgoed
Wetten inzake energie-efficiëntie (“Loi Climat”): Een belangrijke beleidswijziging die van invloed is op Frans vastgoed is het gefaseerd verbieden van verhuur van woningen met slechte energielabels. Vanaf 2025 mogen woningen met energielabel “G” niet langer legaal worden verhuurd in Frankrijk mansion-properties.com. In 2028 wordt dit verbod uitgebreid naar woningen met label “F” en in 2034 naar label “E”. In bergresorts kunnen veel traditionele chalets die decennia geleden gebouwd zijn, onder deze lagere categorieën vallen (vanwege enkel glas, onvoldoende isolatie, oudere verwarmingssystemen, enzovoort). Voor eigenaren in Courchevel is dit een urgent probleem geworden: om het verhuurpotentieel te behouden, moeten woningen aan de normen voldoen. We zien nu al een “flight to quality”, waarbij kopers zich richten op nieuwere, goed geïsoleerde chalets of chalets die reeds zijn voorzien van moderne verwarming en isolatie investropa.com investropa.com. Oudere chalets met slechte labels staan voor een tweedeling op de markt: ze worden óf met korting verkocht, of helemaal niet, of de eigenaren investeren in verbeteringen (zonnepanelen, warmtepompen, betere isolatie) om het label te verhogen. Deze regels hebben enigszins tegen de verwachting in juist de prijsstijging van hoogwaardige woningen ondersteund – omdat woningen met een A/B-label nog waardevoller en gewilder worden investropa.com investropa.com. In Courchevel 1850 hebben veel luxe chalets bijvoorbeeld al verbouwingen ondergaan om drievoudig glas, geothermische verwarming, enzovoort te installeren, zodat ze verhuurbaar blijven. Al met al stuurt dit beleid de markt richting duurzaamheid, wat op lange termijn de woningvoorraad verbetert en aansluit bij de persoonlijke waarden van veel kopers (veel vermogende kopers waarderen de milieuvriendelijke verbeteringen als onderdeel van een luxestandaard).
Korte termijn verhuurregulering: In toeristisch rijke gebieden in Frankrijk wordt gezocht naar een balans tussen winstgevende kortetermijnverhuur en de behoeften van de gemeenschap. In sommige Alpendorpen (vooral de grotere zoals Chamonix) hebben de lokale autoriteiten het aantal toeristenverblijven beperkt of zijn er speciale vergunningen vereist om deze te exploiteren dmproperties.com investropa.com. Chamonix heeft bijvoorbeeld quota ingevoerd voor vakantieverhuur in bepaalde zones om zo meer woningen vrij te maken voor lokale bewoners en seizoensarbeiders. Hoewel Courchevel door haar kleinere omvang en het karakter van volledig resort nog geen strikte limiet heeft opgelegd (de economie is afhankelijk van verhuur), is ook deze plaats niet immuun voor toezicht vanuit de regelgeving. Eigenaren in Courchevel moeten hun eigendommen registreren als ze deze kortdurend verhuren en toeristenbelasting betalen. Mochten er in de toekomst aanvullende regels komen – zoals het beperken van het aantal weken dat een woning mag worden verhuurd of het vereisen van een hoofdverblijfstatus voor onbeperkt verhuren – dan kan dit de investeringsstrategie beïnvloeden. Gezien het profiel van Courchevel 1850 (voornamelijk luxe tweede woningen en toeristische infrastructuur), zal een dergelijk beleid echter waarschijnlijk genuanceerd worden doorgevoerd. Opmerkelijk is dat door het beperken van het aanbod in plaatsen als Chamonix, deze dorpen onbedoeld meer vraag (en hogere prijzen) creëren voor de panden die wél beschikbaar zijn investropa.com investropa.com. Een vergelijkbaar effect zou kunnen optreden in Courchevel: als verhuur daar ooit wordt ingeperkt, kan de exclusieve selectie van woningen in de verhuurpool nóg meer vraag krijgen van vermogende toeristen. Het is iets om in de gaten te houden, maar per 2025 is Courchevel nog steeds een zeer verhuurvriendelijke markt zonder specifieke lokale verboden wat betreft vakantieverhuur (afgezien van nationale wetgeving).
Belastingen op tweede woningen: De Franse overheid en lokale gemeenten hebben belastingen ingevoerd die gericht zijn op eigenaren van tweede woningen, waaronder veel Courchevel-vastgoedeigenaren. Deze maatregelen omvatten hogere taxe d’habitation-toeslagen in gebieden die officieel zijn aangewezen als tekorten aan woningen voor lokale bewoners (zones tendues). Het departement Savoie, waar Courchevel onder valt, heeft in sommige gevallen tot 60% toeslag op de tweede woningbelasting toegestaan. Daarnaast hebben enkele populaire resorts een belasting op leegstaande woningen om te voorkomen dat woningen leeg blijven staan. In de praktijk zijn deze lokale belastingen voor een miljoenen-chalet relatief klein (enkele duizenden euro’s extra per jaar) en hebben ze welgestelde kopers niet afgeschrikt investropa.com. Het nationale belastingregime van Frankrijk kent enkele investeringsvriendelijke aspecten: er is geen algemene “buitenlandse kopersbelasting” en Frankrijk heeft in 2018 de vermogensbelasting aangepast zodat deze nu enkel op onroerend goed gericht is (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), die van toepassing is op netto onroerendgoedbezit boven €1,3 miljoen, met een progressief tarief tot ongeveer 1,5%. Veel buitenlandse kopers nemen dit gewoon mee in de kosten van het bezit van een Frans pand. Over huurinkomsten betalen buitenlandse eigenaren Franse inkomstenbelasting (met verdragen om dubbele belasting te voorkomen), maar zij kunnen wel kosten aftrekken, en aantrekkelijke regelingen zoals LMNP (verhuur van gemeubileerde woningen) bieden gunstige fiscale behandeling. Bovendien bestaan er belastingvoordelen voor verhuur: huurinkomsten uit gemeubileerde panden kunnen vaak worden verrekend met afschrijvingen en uitgaven, wat soms resulteert in zeer laag belastbaar inkomen bij een efficiënt beheerd chalet. Een ander belangrijk voordeel geldt voor nieuwbouw, zoals eerder genoemd – btw (20%) kan worden teruggevraagd als het pand verhuurd wordt met diensten, wat het rendement aanzienlijk verhoogt freespiritalpine.com. Er zijn ook belastingkredieten en subsidies voor eco-renovaties (als onderdeel van de groene initiatieven van Frankrijk). Al met al wordt de Franse regelgeving als stabiel en redelijk transparant beschouwd mansion-properties.com. Investeerders profiteren van sterke juridische bescherming (eigendomsrechten zijn stevig verankerd) mansion-properties.com en de Franse focus op duurzame huur versterkt waarschijnlijk de langetermijnwaarde van conforme eigendommen.
Strikte plannings- en bouwvoorschriften: Ontwikkeling in Courchevel 1850 wordt gereguleerd door strikte planningsregels die gericht zijn op het behoud van het bergmilieu en het exclusieve karakter van het resort. De Loi Montagne (Bergenwet) en lokale bestemmingsplannen beperken grootschalige ontwikkeling, vooral boven bepaalde hoogtes. In de praktijk betekent dit dat nieuwe bouwvergunningen schaars zijn – er ligt de nadruk op het renoveren van bestaande gebouwen in plaats van uit te breiden op ongerepte grond investropa.com. Hoogtebeperkingen zorgen ervoor dat chalets kleinschalig blijven (hier geen hoogbouwappartementen), en architectonische richtlijnen behouden de klassieke chaletstijl. Daarnaast vereist het bouwen van nieuwe vakantiewoningen in de Alpen vaak dat er een voordeel voor de gemeenschap wordt geboden (zoals het creëren van parkeergelegenheid of het ondersteunen van lokale huisvesting voor seizoensarbeiders) als tegenprestatie. Deze beleidsmaatregelen zorgen er effectief voor dat de schaarste van onroerend goed in Courchevel wordt vastgelegd. Voor eigenaren is dit goed nieuws omdat het overontwikkeling voorkomt, wat anders de vastgoedwaarde of de charme van het resort zou kunnen aantasten. De keerzijde is dat renovatieprojecten kostbaar en tijdrovend kunnen zijn vanwege vergunningstrajecten – maar de meeste luxekopers accepteren dit als onderdeel van het bezitten van een stukje paradijs. Opvallend is dat Zwitserland zelfs strengere regels heeft (zoals het Lex Weber-plafond op tweede woningen), terwijl Frankrijk ontwikkeling nog steeds toelaat, zij het op gecontroleerde wijze. De gemeenteraad van Courchevel moet een balans vinden tussen milieuduurzaamheid (lawinerisico’s, verkeer, watervoorraden) en haar status als bestemming van wereldklasse. Recente infrastructurele vernieuwingen (zoals nieuwe liften) gaan doorgaans gepaard met milieubeoordelingen en, waar mogelijk, worden bestaande voorzieningen herbestemd of verbeterd in plaats van nieuwe te bouwen.
Kortom, het regelgevingslandschap in 2025 voor eigenaren van onroerend goed in Courchevel wordt gekenmerkt door een focus op kwaliteit en naleving: energiezuinige woningen, verantwoord verhuren en gecontroleerde ontwikkeling. Deze maatregelen zorgen, hoewel ze extra complexiteit voor eigenaren meebrengen, er doorgaans voor dat de langetermijnwaarde en exclusiviteit van vastgoed in Courchevel wordt versterkt. Kopers wordt aangeraden erop te letten dat hun beoogde eigendom aan de nieuwe normen voldoet of redelijkerwijs kan worden aangepast – en om lokale experts in te schakelen bij het navigeren door fiscale optimalisatie en verhuurregels. Belangrijk is dat Frankrijk buitenlandse kopers verwelkomt (geen beperkingen op nationaliteit voor aankopen), wat de kopersmarkt in Courchevel net zo breed houdt als altijd, van Europa tot Amerika tot Azië.
Seizoensdynamiek en hun impact op prijs & beschikbaarheid
Winter piekseizoen (hoogseizoen): Courchevel 1850 is in de kern een skiresort, en de winter is wanneer het dorp echt tot leven komt – dit heeft directe gevolgen voor het gebruik en de prijsstelling van onroerend goed. De periode december–april is het hoogseizoen, waarbij Kerst/Nieuwjaar en februari (schoolvakanties) de absolute hoogtepunten zijn. Tijdens deze periodes schiet de vraag naar accommodatie omhoog. Chalet-eigenaren die hun eigendom verhuren, verdienen vaak het grootste deel van hun jaarlijkse huurinkomsten in slechts 2–3 vakantieweken. Hierdoor liggen de huurprijzen in de winter extreem hoog (bijvoorbeeld, €50k+ per week voor een luxe chalet met 4 slaapkamers is standaard tijdens nieuwjaarsweek). Verkoopactiviteit kan ook pieken in de winter, omdat welgestelde bezoekers soms besluiten dat zij na het beleven van de lifestyle zelf een stukje Courchevel willen bezitten. Het is niet ongewoon dat er tijdens het hoogseizoen ter plekke bezichtigingen plaatsvinden op aandringen van betoverde huurders. Wel is het zo dat de verkoopvoorraad meestal het laagst is in de winter – veel eigenaren wachten met aanbieden tot de lente/zomer om zo geen lucratieve winterverhuur of eigen vakantietijd te verstoren. Dus, de winter is wanneer kopers het product ervaren (het resort en vaak het pand als huurder), maar de daadwerkelijke transacties worden vaak afgesloten in het tussenseizoen.
Lente en herfst (laagseizoenen): Eind april sluiten de skiliften en komt Courchevel in een rustiger fase. De lentedoooi en het tussenseizoen (mei, juni) zorgen ervoor dat veel winkels en restaurants gesloten zijn. Evenzo is na de korte zomer de herfst (eind september tot en met november) het laagseizoen, met minimale toeristische activiteit. Deze periodes waren historisch gezien rustige tijden voor het resort – een moment waarop chaletteigenaren renovaties of upgrades uitvoeren, het personeel pauze neemt en het dorp weer op adem komt. Qua markt is het laagseizoen wanneer de voorraad meestal het hoogst is en waar kopers mogelijk iets meer onderhandelingsruimte hebben. Verkoper die in het laagseizoen aanbieden, weten dat ze een kleinere kopersgroep aanspreken; als ze gemotiveerd zijn, prijzen ze vaak wat scherper. Aangezien de eigenaren van Courchevel doorgaans niet om geld verlegen zitten, moet men echter geen drastische seizoenskortingen verwachten – de markt is niet als een seizoenshuurmarkt die sterk schommelt. Vastgoedprijzen dalen niet in de zomer/het laagseizoen; hooguit is er wat meer ruimte voor onderhandeling of een kans om te kopen zonder concurrerende biedingen. Sommige slimme kopers plannen hun zoektocht juist in de lente: na een druk skiseizoen zijn er enkele eigenaren die overwegen te verkopen (vooral als een pand niet verhuurd of gebruikt is zoals verwacht). Ook hebben makelaars in het laagseizoen meer tijd om met klanten te werken, waardoor kopers soms meer aandacht krijgen en er meer mogelijkheden zijn om het aanbod grondig te verkennen.
Zomerseizoen (Secundair Hoogseizoen): Zomer (juli–augustus) in Courchevel is aanzienlijk populairder geworden nu de Alpen zich profileren als een bestemming voor het hele jaar. Hoewel de zomer niet zo druk is als de winter, wordt het niet langer over het hoofd gezien. Gezinnen en buitenliefhebbers komen voor wandelingen, mountainbiken, trailrunning, golf (in de buurt) en ontspanning in de Alpen. Het klimaat is aangenaam (warme dagen, koele nachten) en het landschap is prachtig, waardoor Courchevel ook in de zomer een luxe bergbestemming is. Deze trend heeft een aantal effecten: huurinkomsten in de zomer leveren nu een aanzienlijke bijdrage, met veel chalets en appartementen die wekelijks worden verhuurd aan toeristen uit Europa, het Midden-Oosten (die vaak koelte zoeken in de zomer) en daarbuiten. De bezettingsgraden kunnen in het hoogseizoen ’s zomers oplopen tot 70%+ voor gewilde panden snowonly.com. Huurprijzen zijn lager dan in de winter, maar nog steeds goed – bijvoorbeeld, dat chalet van €50k/week in de winter kost in augustus wellicht €15k–€20k/week. Voor eigenaars betekent dit dat het pand niet 8 maanden per jaar leeg staat; het kan in meer seizoenen worden gebruikt of opgebracht. Cultureel gezien ontwikkelt Courchevel zich tot een tweeseizoenen resort, vergelijkbaar met hoe Megève of Chamonix dat al lang zijn. Infrastructuur zoals liften die ’s zomers draaien (voor wandelaars/fietsers) en evenementen zoals muziek- of vuurwerkfestivals trekken bezoekers. In de hele Alpen is er bovendien een grote stijging in zomerbezoek: Chamonix zag een toename van 46% in verkochte zomer-liftpassen over twee jaar dmproperties.com, en ook de zomercijfers van Courchevel stijgen gestaag. Deze jaarrond aantrekkingskracht ondersteunt de vastgoedwaarden omdat eigenaars meer gebruik (en potentiële inkomsten) uit hun investering halen. Ook wordt het seizoenskarakter van bedrijven enigszins verzacht, waardoor het dorp het hele jaar leefbaar blijft.
Impact op beschikbaarheid: De seizoenscyclus beïnvloedt wanneer panden op de markt komen. Veel verkopers kiezen ervoor om laat in de winter of in het voorjaar te verkopen (na nog één seizoen genoten te hebben of om de lente-bezoekers aan te trekken) zodat transacties in de zomer kunnen worden afgerond, vóór de volgende winter. Nieuwe projecten mikken vaak op oplevering in het najaar, zodat kopers hun pand in het winterseizoen kunnen gebruiken. Hierdoor vindt er in de herfst vaak een piek plaats in overdrachten (notariskantoren in de Alpen hebben het dan ook druk in oktober-november om alles af te ronden zodat de sleutels vóór Kerst overhandigd zijn). Voor verhuurders geldt dat zij al vroeg in het najaar moeten beslissen of zij de weken in het hoogseizoen willen verhuren of zelf gebruiken, aangezien verhuurmakelaars al vanaf september beginnen met het promoten van winterchalets voor het komende seizoen.
Prijsdynamiek: Men zou kunnen aannemen dat kopen in de winter duurder is vanwege de vraag – maar in onroerend goed zijn de prijzen in Courchevel relatief stabiel gedurende de seizoenen (anders dan hotels, verdubbelen woningprijzen niet in de winter). Echter, de waargenomen waarde van een woning is het hoogst in de winter: een skichalet ziet er het aantrekkelijkst uit als het omringd is door sneeuw en bruisende activiteiten. Dit leidt er soms toe dat woningen in de winter sneller tegen de vraagprijs worden verkocht, terwijl voor hetzelfde pand in het verlaten laagseizoen eerder een brutale aanbieding gedaan wordt. In die zin kan er in de winter sprake zijn van “emotioneel aankopen” – een koper wordt verliefd op de plek op het hoogtepunt van de sfeer en betaalt de volle prijs. Omgekeerd geeft een nauwgezette investeerder er misschien de voorkeur aan om in de zomer te inspecteren, om te controleren op eventuele problemen die in de winter onder de sneeuw verborgen zijn (dakconditie, perceelgrenzen, etc.), en te onderhandelen in een minder hectische sfeer.
Gebruikerstrends – Langere Verblijven: Een andere seizoensverandering is dat eigenaren (en huurders) langere periodes in Courchevel doorbrengen dan voorheen. Door de opkomst van remote werken komen sommige eigenaren nu voor meerdere maanden – bijvoorbeeld continu van december tot februari – in plaats van alleen een vakantieweek. Ze werken doordeweeks vanuit hun chalet en skiën in de pauzes, en behandelen het als een tweede thuis. Evenzo komen sommigen in de zomer voor een maand om te ontsnappen aan het stadsleven. Deze trend vervaagt de seizoensgrenzen en verhoogt de vraag naar meer comfortabele, huiselijke voorzieningen (thuiswerkplekken, betrouwbaar internet, etc., waarin Courchevel heeft geïnvesteerd door glasvezel breedband in het gebied aan te leggen). Het versterkt het idee dat Courchevel niet alleen een vluchtig skioord is, maar een alpendorp voor het hele jaar.
Concluderend, seizoensinvloeden in Courchevel zorgen voor een cyclisch ritme op de markt, waarbij de winter de koning is voor zowel gebruik als beleving, maar de zomer steeds belangrijker wordt. Hoewel de woningprijzen zelf niet per seizoen schommelen, zijn de timing van verkopen, bezetting en het aanbod allemaal seizoensgebonden. Slimme investeerders stemmen hun strategie af op deze kalender: misschien kopen in het voorjaar, upgraden buiten het seizoen en profiteren van verhuur tijdens het hoogseizoen. De inspanningen om het toerismeseizoen te spreiden (zowel winter als zomer) maken het speelveld geleidelijk gelijker, wat het onroerend goed waardevoller maakt, omdat het een groter deel van het jaar rendeert en deel uitmaakt van een gemeenschap die niet de helft van het jaar dicht is.
Infra-ontwikkelingen en Toeristische Groei
Upgrades van skiinfrastructuur: Courchevel en de Trois Vallées investeren voortdurend in hun skiinfrastructuur, met het besef dat een moderne, efficiënte ski-ervaring cruciaal is voor het behouden van vastgoedwaarde en het aantrekken van welvarende bezoekers. Een recent hoogtepunt is de volledig gerenoveerde Saulire-kabelbaan, die in de winter van 2024/25 heropent met gloednieuwe panoramische cabines en weelderig comfort seecourchevel.com. Saulire is een kenmerkende lift (waarmee skiërs naar 2.700m worden gebracht met uitzicht op de Mont Blanc), en de upgrade benadrukt de toewijding van het resort aan eersteklas faciliteiten. Daarnaast zijn de beginnerszones in 1850 verbeterd met nieuwe overdekte lopende banden (tapijtliften) ter vervanging van oudere liften, zodat kinderen en beginners beschut en comfortabel omhoog kunnen seecourchevel.com. De afgelopen jaren heeft Courchevel ook de sneeuwkanonnen uitgebreid om van begin december tot eind april skiën te garanderen, zelfs in sneeuwarme jaren. Ter voorbereiding op de Wereldkampioenschappen Skiën 2023 (georganiseerd in Courchevel-Méribel), werd bijvoorbeeld miljoenen geïnvesteerd in pistevoorbereidingen, nieuwe pistebully’s en sneeuwkanonnen om wereldklasse omstandigheden te garanderen. Connectiviteit binnen het skigebied blijft ongeëvenaard: Courchevel is naadloos verbonden met Méribel en Val Thorens, en recente projecten zoals de Orelle-Cime Caron kabelbaan uit 2021 (in de “4e Vallei”) hebben van de 3 Vallées één groot speelterrein gemaakt snowonly.com. Voor vastgoedeigenaren betekenen deze upgrades constante skikwaliteit en betere gastbelevingen, wat op zijn beurt de vraag naar verhuur hoog houdt en de hoge vastgoedprijzen rechtvaardigt.
Luxe Voorzieningen & Uitbreiding: Verbeteringen op de berg gaan hand in hand met ontwikkelingen in de resortdorpen. Courchevel 1850 beschikt al over een van de hoogste concentraties van 5-sterrenhotels ter wereld (buiten grote steden) businessinsider.com. Dit omvat beroemde etablissementen als Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée en anderen, die bezoekers verwennen en het profiel van het resort verhogen. Indrukwekkend is dat Courchevel (alle niveaus) 7 restaurants met Michelin-sterren heeft, het meeste in de Alpen businessinsider.com, waarmee het zijn status als culinaire bestemming versterkt. De trend gaat richting ervaringsgerichte luxe: nieuwe projecten combineren accommodaties met high-end winkelgalerijen, privéclubs en wellnesscentra. Een opmerkelijke ontwikkeling is het aankomende Maya Collection hotel, een ultra-luxe hotel dat in december 2025 in Courchevel moet openen voguebusiness.com. Evenzo is de Monte-Carlo Société des Bains de Mer (het bedrijf achter de weelderige casino’s en hotels van Monaco) betrokken bij Courchevel met plannen voor luxe lodges en gastvrijheidsprojecten tegen 2026 voguebusiness.com. Deze projecten geven aan dat investeerders flink investeren in de toeristische infrastructuur van Courchevel, in afwachting van aanhoudende vraag. Het resort maakt zich ook op om zijn 80-jarig jubileum in 2026/27 te vieren, waarschijnlijk met de opening van enkele van deze nieuwe locaties en het organiseren van spraakmakende evenementen voguebusiness.com. Voor vastgoedeigenaren is de toestroom van bekende luxemerken een zegen: het vergroot de aantrekkingskracht van het resort (waardoor nieuwe, welvarende bezoekers worden aangetrokken die mogelijk zelf kopers worden) en verfrist voortdurend Courchevel’s cachet. De aanwezigheid van merken als Louis Vuitton, Dior, Cartier, enzovoorts in Courchevel’s winkelgebied (die daar allemaal boetieks hebben) draagt bij aan dat kosmopolitische gevoel voguebusiness.com.
Vervoer en bereikbaarheid: De bereikbaarheid van Courchevel is altijd onderdeel geweest van de luxe aantrekkingskracht. Het resort beschikt uniek over een privé altiport (vliegveld) direct boven 1850, een van de hoogste in Europa, waardoor kleine privéjets en helikopters letterlijk op de piste kunnen landen businessinsider.com. Dit betekent dat VIP’s rechtstreeks vanuit Parijs of Genève naar Courchevel kunnen vliegen en urenlange transfers over de weg vermijden. De altiport, beroemd om zijn korte oplopende landingsbaan, is ook een toeristische attractie in de winter (skiërs houden even pauze om vliegtuigen te zien opstijgen/landen) businessinsider.com. Op het gebied van bredere vervoersinfrastructuur zijn er grote ontwikkelingen in de regio: de in aanbouw zijnde Lyon-Turijn hogesnelheidslijn (waarvan een deel een station in Saint-Jean-de-Maurienne omvat, op ongeveer 45 minuten rijden van Courchevel) moet tegen het einde van het decennium voltooid zijn snowonly.com. Zodra deze klaar is, zal de reistijd van Parijs naar de Franse Alpen drastisch worden verkort – wat mogelijk meer weekendbezoekers zal aantrekken. Stel je voor dat je Moûtiers (het dalstadje voor Courchevel) in slechts 4 uur per trein vanuit Parijs kunt bereiken; dit zou Courchevel toegankelijker kunnen maken voor een nog breder Europees publiek, waaronder mensen die liever niet vliegen. Bovendien blijven lokale wegverbeteringen (de route van Moûtiers naar Courchevel is door de jaren heen voorzien van upgrades en betere tunnels) bijdragen aan meer veiligheid en minder files tijdens piekweken. Al deze verbeteringen samen versterken Courchevels aantrekkingskracht als een handig luxe toevluchtsoord, ondanks de afgelegen berglocatie.
Duurzaamheid & Milieu: In het licht van de dubbele dreiging van klimaatverandering en stijgende energiekosten hebben de autoriteiten van Courchevel en de liftoperators duurzame upgrades doorgevoerd. De Societé des 3 Vallées (S3V), die de skiliften exploiteert, voorziet nu 100% van de liften van hernieuwbare energie (waterkracht en zonne-energie) seecourchevel.com. In 2024 hebben zij zonnepanelen geïnstalleerd op het Ariondaz gondelstation in Courchevel Moriond om ter plaatse elektriciteit op te wekken, voldoende om een stoeltjeslift te laten draaien op zonne-energie seecourchevel.com. Ze hebben ook geïnvesteerd in energiezuinige pistebully’s die door GPS worden geleid, waardoor de pisteroutes geoptimaliseerd worden en het brandstofverbruik vermindert seecourchevel.com. Voor vastgoedprojecten voldoen nieuwe gebouwen aan strengere isolatienormen en bevatten zij vaak geothermische verwarming of zonneverwarming voor zwembaden, enz. De overheid van het resort heeft maatregelen genomen zoals het subsidiëren van energierenovaties voor oudere gebouwen. Zelfs kleine beleidsmaatregelen, zoals het wettelijk verplichten van winterbanden op voertuigen tijdens het seizoen voor de veiligheid seecourchevel.com, tonen een focus op duurzaamheid en veiligheid. Deze inspanningen zorgen ervoor dat Courchevel op lange termijn levensvatbaar blijft als skigebied (door klimaatimpact te beperken) en zijn een verkooppunt voor milieubewuste investeerders. Ook omdat welgestelde klanten steeds meer aandacht besteden aan milieubewustzijn, vergroot een “groen” resort de aantrekkingskracht. Dit alles voegt immateriële waarde toe aan onroerend goed: een goed geleid, duurzaam resort zal zijn status (en dus de vraag naar vastgoed) tot ver in de toekomst behouden.
Evenementen en Wereldwijde Reputatie: Courchevel stond volop in de schijnwerpers tijdens de FIS Alpine Wereldkampioenschappen Skiën in februari 2023, die samen met Méribel werden georganiseerd. Het resort profiteerde van internationale media-aandacht en gebruikte de gelegenheid om zijn faciliteiten te tonen (waaronder een nieuw finishstadion en vernieuwde liften). Het succesvolle evenement toonde aan dat Courchevel in staat is grootschalige evenementen te organiseren, wat positief is voor toekomstige plannen zoals de Olympische Spelen. De Franse Alpen (waaronder Courchevel) zijn namelijk sterke kanshebbers om de Olympische Winterspelen van 2030 te organiseren, en velen verwachten dat zij deze zullen binnenslepen voguebusiness.com voguebusiness.com. Dit vooruitzicht heeft al geleid tot een versnelling van bepaalde projecten – zo is er een herontwerp gepland van de “snow front” van Courchevel 1850 en het Chenus liftstation om het centrale dorpsgebied te moderniseren in aanloop naar een mogelijke Olympische uitlichting voguebusiness.com. Mocht de Olympische Spelen worden bevestigd, reken dan op een mini-hausse in infrastructuurinvesteringen: betere wegen, mogelijk uitgebreidere accommodaties (hoewel in het geval van Courchevel wellicht tijdelijke faciliteiten gezien het bouwplafond), en algemene verfraaiing. Zelfs als Courchevel geen officiële locatie wordt, zal het onvermijdelijk hoogwaardigheidsbekleders of teams ontvangen voor trainingen (zoals het in eerdere Winterspelen heeft gedaan), en zal de algemene toeristische impuls enorm zijn. Daarnaast zullen de vieringen van het 80-jarig jubileum in 2026/27 waarschijnlijk speciale evenementen omvatten, mogelijk de opening van nieuwe musea of culturele locaties ter ere van Courchevels pioniersrol als speciaal aangelegd skioord (opgericht in 1946). Zulke culturele investeringen voegen extra lagen toe aan de aantrekkingskracht van het resort, buiten het skiën om.
| Resort | Typische prijsklasse prime (€/m²) | Recente jaarlijkse prijsstijging |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (hoogste in Frankrijk) | +9% (2024) investropa.com (grootste groei in Frankrijk) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (bijna gelijk aan Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (sterk, maar lager dan 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 gemiddeld (ongeveer €10k–€12k+ voor prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabiele groei) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (onder de top in de Alpen) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com (Zwitserse Alpen gem.groei) |
*Zwitserse resorts hadden gemiddeld ongeveer 3,5% groei in 2024 dmproperties.com; Verbier, als een toonaangevend Zwitsers resort, zag waarschijnlijk een vergelijkbare of iets hogere groei gezien de vraag.
Groei van het toerisme en toekomstige plannen: Het gecombineerde effect van bovenstaande punten komt tot uiting in de toerismecijfers: in het seizoen 2024/25 registreerde Courchevel ongeveer 1,2 miljoen overnachtingen, een stijging van 16% ten opzichte van het seizoen 2018 (voor Covid) voguebusiness.com. Dat is een opmerkelijke groei voor een toch al gevestigde bestemming. Deze groei maakt deel uit van een strategisch plan om het resort het hele jaar door en internationaal op de markt te brengen. Het toerismebureau heeft zich gericht op nieuwe markten (zo worden via roadshows en partnerschappen nu meer bezoekers uit de VS, het Midden-Oosten en Azië aangetrokken). De introductie van de Ikon en Epic skipassen (wereldwijde seizoenspassen) die dagen in de 3 Vallées bevatten, maakt het voor internationale skiërs (vooral Amerikanen) gemakkelijker om Courchevel uit te proberen, en velen zijn er verliefd op geworden dmproperties.com. De planners van het resort houden ook rekening met het vinden van een balans tussen groei en exclusiviteit: in tegenstelling tot sommige massamarkt skigebieden, probeert Courchevel niet het aantal skiërs drastisch te verhogen (wat de liften en pistes zou kunnen belasten). In plaats daarvan focussen ze op het verhogen van de kwaliteit – bijvoorbeeld betere ervaringen, meer niet-ski activiteiten (Aquamotion waterpark, hondensleeën, paragliden, enz.), en verbeterde service (apps voor on-demand services, ski-conciërge, enz.). Op deze manier behoudt Courchevel zijn high-end merk – wat op zijn beurt vermogende bezoekers (en vastgoedkopers) blijft aantrekken. Belangrijk is dat de synergie tussen publieke investeringen (in liften, wegen, evenementen) en private investeringen (in hotels, winkels, chalets) een versterkende cyclus creëert: het resort blijft toonaangevend in luxe, waardoor het vastgoed hier tot de meest begeerde ter wereld blijft behoren.
Vergelijkende analyse met andere Alpendorpen (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 wordt vaak in één adem genoemd met een select aantal elite skioorden in de Alpen. Om de vastgoedmarkt in perspectief te plaatsen, is het nuttig om belangrijke statistieken en kenmerken te vergelijken met Val d’Isère en Megève (de Franse tegenhangers) en Verbier (een topconcurrent uit Zwitserland):
Prijzen: De prijzen in Courchevel 1850 bevinden zich aan de absolute top van de Franse markt – het is het enige Franse resort dat qua prijs consistent concurreert met de Zwitserse zwaargewichten investropa.com. De topsegmenten van Val d’Isère komen dicht in de buurt (bijna €30k/m² voor de beste panden) investropa.com, maar gemiddeld genomen blijft Courchevel aan kop. Megève, hoewel heel prestigieus, heeft doorgaans lagere prijsniveaus – een weerspiegeling van de lagere ligging en het grotere aanbod van ontwikkelbare grond (het is een uitgestrekte stad). Zo kan een stijlvol chalet dat €5 mln kost in Megève, in Courchevel 1850 gemakkelijk €8–€10 mln kosten. Verbier valt op als directe concurrent qua exclusiviteit en prijs: zoals te zien is begint eersteklas vastgoed in Verbier rond de CHF 22.100 (~€23.600) per m² en loopt het door tot ver in de €30k ubs.com ubs.com. Sterker nog, Zwitserland telt de vijf duurste skimarkten in de Alpen, met St. Moritz en Gstaad die vaak boven de ~€40k/m² uitkomen voor absolute topobjecten ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 zit daar net onder – voorlopig. Het is noemenswaardig dat Courchevel’s prijsstijging van 9% in 2024 hoger was dan die van elk Zwitsers resort dat jaar, wat erop duidt dat het verschil wellicht kleiner wordt dmproperties.com.
Voor investeerders betekenen deze prijsverschillen ook dat instaptickets variëren: men kan een luxe appartement in Megève kopen voor de prijs van een heel klein flatje in 1850. Als de drijfveer puur investeren is, zien sommigen wellicht meer waarde in Megève of opkomende Franse resorts (met meer opwaarts potentieel in procenten), maar de aantrekkingskracht van Courchevel is dat het een blue-chip bezit is – vergelijkbaar met bezit in Monaco versus een goedkopere stad.
Vraag & kopersmix: Alle vier de resorts trekken internationaal welgestelde kopers aan, maar met nuances:
Huurmarkt & Rendementen: Courchevel en Val d’Isère hebben allebei een sterke winterse huurmarkt, maar Courchevel vraagt hogere weekprijzen vanwege zijn prestige en voorzieningen (gastronomie, etc.). Een ski-in/ski-out chalet in Courchevel 1850 kan voor meer worden verhuurd dan een vergelijkbaar chalet in Val d’Isère, wellicht 20–30% meer, wat Courchevel’s positionering weerspiegelt. De huurmarkt van Megève is iets seizoensmatiger (druk rond Kerst en februari, rustiger tussendoor) en heeft ook een zomerverhuurmarkt voor golf/vakantiehuizen. Verbier’s verhuurprijzen zijn vergelijkbaar met die van Courchevel tijdens de piekweken (beide behoren tot de absolute top qua huurprijzen) – een chalet dat €100k/week kost in Courchevel kan net zo goed CHF 100k/week kosten in Verbier. Netto rendementen in al deze topgebieden blijven relatief laag (~2–3%) zoals vermeld op snowonly.com. Opvallend is dat het bezit van onroerend goed in Zwitserse resorts vaak gepaard gaat met hogere eigendomskosten (Zwitserse panden brengen jaarlijkse kantonale vermogensbelasting met zich mee en diensten zijn vaak duurder), maar ook met strikte verhuurregels (sommige Zwitserse tweede woningen mogen niet gemakkelijk worden verhuurd als ze zijn gekocht onder een vergunning voor persoonlijk gebruik). Frankrijk is eigenlijk iets eenvoudiger wat betreft verhuur.
Hoogte & Sneeuwzekerheid: Courchevel 1850 en Val d’Isère liggen beide op grote hoogte (1850m en 1850m voor Val’s dorp La Daille, met het hoofd dorp van Val op 1800m) en hebben skiterreinen tot 3000+m. Dit zorgt voor uitstekende sneeuwzekerheid, wat – nu het klimaat opwarmt – een cruciale troef is en deels de reden is dat deze dorpen vooroplopen in prijsstijgingen. Megève, op 1100m in het dorp, heeft meer last van slechte sneeuwjaren (hoewel er is geïnvesteerd in sneeuwkanonnen). Verbier ligt rond de 1500m, met skiën tot 3300m op de Mont Fort, en is daardoor ook behoorlijk sneeuwzeker. De trend van een “hoogtepremie” is duidelijk merkbaar: resorts boven 1500m hebben aanzienlijk sterkere groei doorgemaakt dan lager gelegen gebieden investropa.com. Dat is gunstig voor Courchevel, Val d’Isère, Verbier – en een klein punt van zorg voor Megève (hoewel de zomerattracties en charme van Megève het andere sterke kanten geven).
Leefstijl & Infrastructuur: Elke resort heeft een eigen unieke levensstijl. Courchevel 1850 draait om glamour en gemak – je kunt tot in het dorp skiën, vervolgens shoppen bij Chanel, dineren in een paleishotel en genieten van een nachtleven met trendy clubs en kunstgalerieën. Val d’Isère combineert fanatiek skiën met een levendige dorpssfeer die wat gemoedelijker is; er zijn volop luxe chalets en zelfs enkele vijfsterrenhotels, maar de vibe is meer “luxe voor ski-enthousiastelingen” dan Courchevel’s “overdadige luxe”. Megève biedt een sfeervol middeleeuws dorpscentrum, paardenkoetsen en een mix van luxe en authenticiteit – het draait net zo goed om gezien worden in het dorp (vergelijkbaar met St. Moritz) als om skiën. Het is ook echt een jaarrond dorp met een flinke permanente bevolking, wat aantrekkelijk is voor wie een levendige gemeenschap zoekt. Verbier staat bekend om nachtleven en off-piste – overdag zeer sportief, ’s avonds erg sociaal. Het is net iets minder uitgesproken in ultra-luxe retail (minder designerboetieks dan Courchevel), maar wel met hoogwaardige diensten en evenementen (zoals het Verbier Muziekfestival).
Vanuit het perspectief van een investeerder: Courchevel vs Verbier is vaak een kwestie van voorkeur voor het Franse of Zwitserse systeem. Sommigen geven de voorkeur aan Frankrijk vanwege het eenvoudigere aankoopproces en het ontbreken van beperkingen voor buitenlandse kopers, plus de levensstijl (taal, eten, cultuur). Anderen kiezen voor Zwitserland vanwege de stabiliteit, privacy en prestige (en sommige potentiële fiscale voordelen). In puur investeringsopzicht hebben beide gebieden een sterke kapitaalgroei gekend. Een voordeel voor Courchevel: geen quota op buitenlands eigendom, waardoor de liquiditeit hoog is – elke miljardair, waar dan ook vandaan, kan vrij in Courchevel kopen. In Verbier zijn de vergunningen voor buitenlandse kopers jaarlijks beperkt, wat de liquiditeit kan beperken (hoewel dit het aanbod van kopers ook onder controle houdt en zo paradoxaal genoeg de prijzen ondersteunt).
Vergelijkend vooruitzicht: Al deze topresorts zullen waarschijnlijk goed blijven presteren. De recente groeispurt van Courchevel geeft aan dat het de Zwitsers qua topprijzen in Europa zou kunnen uitdagen als de trends doorzetten. Val d’Isère ondergaat momenteel verbeteringen (er is bijvoorbeeld een groot nieuw luxueus project “Le Coin de Val” in ontwikkeling) waardoor het competitief blijft. Megève’s iets zachtere prijsstelling kan het aantrekkelijk maken voor investeerders die luxe willen tegen een (relatief) koopje, en het heeft een trouwe ultra-rijke Franse aanhang die zorgt voor stabiliteit. Verbier, met zijn internationale aantrekkingskracht en beperkte aanbod (het dorp wordt ook geografisch begrensd), zal een waardige tegenhanger van Courchevel blijven.
Samengevat: Courchevel 1850 steekt zelfs onder de elite boven de rest uit: het is wellicht het best te vergelijken met St. Moritz of Gstaad qua exclusiviteit. Binnen Frankrijk is Courchevel nummer één, met Val d’Isère een sterke nummer twee, en Megève als een solide nummer drie (sommigen noemen ook Méribel of Chamonix, maar die zitten qua prijs een niveau lager). Binnen de bredere Alpen is Courchevel één van de weinigen die de mondiale ultra-rijken op dezelfde schaal als Zwitserse resorts aantrekt. Dit is gunstig voor het vastgoed – het betekent dat de kopersgroep zo diep en divers is als maar mogelijk. Voor een vermogend individu die tussen deze locaties kiest, draait de beslissing vaak uit op persoonlijke voorkeur: de charmante elegantie van Megève, de sportieve chic van Val, de kosmopolitische allure van Courchevel of de hedonistische sfeer van Verbier. Vanuit puur investeringsoogpunt geven het momentum van Courchevel en de openheid van Frankrijk het een klein voordeel in 2025 en daarna.
Vooruitzicht 2026–2028: Marktprognose en Sleutelfactoren
Kijkend naar de periode 2026–2028 blijft het vooruitzicht voor de vastgoedmarkt van Courchevel 1850 zeer positief, met enkele kanttekeningen en trends om in de gaten te houden:
Aanhoudende prijsstijging: Alles wijst erop dat de vastgoedwaarden in Courchevel de komende jaren blijven stijgen. De groei zal jaarlijks wellicht niet zo steil zijn als de sprong van 9% in 2024, maar zelfs voorzichtige prognoses wijzen op jaarlijkse stijgingen van 3–5% in de toplocaties investropa.com. Dit wordt ondersteund door verschillende factoren: aanhoudend schaars aanbod, sterke internationale vraag en het feit dat het resort zich heeft ontwikkeld tot een echte luxe bestemming voor alle seizoenen. Tegen 2028 kunnen we gemakkelijk zien dat ultra-prime chalets meer dan €35.000 per m² gaan opbrengen, zeker als enkele recordverkopen nieuwe maatstaven zetten. Daarmee zou Courchevel 1850 stevig tot de duurste skivastgoedmarkten ter wereld behoren, en mogelijk het gat met plekken als St. Moritz/Gstaad verkleinen. Het samengestelde effect van zelfs 5% groei per jaar betekent dat een chalet dat nu €15 miljoen waard is, in 2028 mogelijk rond de €18+ miljoen waard kan zijn, in lijn met de groeitrend investropa.com.
Wereldwijde economische factoren: Er dient rekening gehouden te worden met bredere economische omstandigheden. Vanaf 2025 zijn de rentevoeten in Europa gestabiliseerd en zelfs gedaald (ECB-depositorente ~2,5% na verlagingen), wat de betaalbaarheid van hypotheken heeft verbeterd investropa.com. Als deze lage rentestand aanhoudt of de rente verder daalt in 2026–2027, geeft dat extra stimulans aan kopers in het hoogste segment die financiering gebruiken (sommigen doen dit voor hefboomwerking, ook als het niet strikt noodzakelijk is). Omgekeerd, als de inflatie fors stijgt en rentetarieven weer oplopen, kunnen reguliere vastgoedmarkten afkoelen – maar doorgaans zijn topluxe vastgoedmarkten minder gevoelig voor rente (meestal zijn het cash kopers). Geopolitieke stabiliteit speelt ook een rol: Courchevel profiteerde ervan een veilige, aantrekkelijke bestemming te zijn tijdens het herstel na de pandemie en bij geopolitieke spanningen. Als die onzekerheden wereldwijd aanhouden, spreiden HNWIs vaak hun vermogen uit veiligheid in vastgoed, wat Courchevel ten goede kan komen. De Franse politieke context (zoals wijzigingen in vermogensbelasting) is ook de moeite van het volgen waard, al zijn er geen aanwijzingen voor radicale veranderingen op korte termijn. Kortom, zolang er geen grote mondiale financiële crisis plaatsvindt, lijkt de economische achtergrond gunstig voor verdere investeringen in luxe Alpenvastgoed.
Verschuivingen in kopersdemografie: We verwachten nieuwe groepen kopers in de komende jaren. Met name Aziatische kopers (vooral Chinezen) waren in 2020–2022 grotendeels afwezig vanwege reisbeperkingen; nu het wereldwijde reizen weer normaliseert, is meer interesse uit Azië waarschijnlijk. Het ultra-luxe profiel van Courchevel is zeer geschikt voor welvarende Aziatische investeerders die op zoek zijn naar prestigevastgoed in het buitenland – iets dat al opvalt in 2025 volgens investropa.com. Op vergelijkbare wijze kan het kopersbestand uit het Midden-Oosten (bijvoorbeeld de Golfstaten) groeien; Courchevel heeft de afgelopen jaren meer bezoekers vanuit de VAE, Saoedi-Arabië, enz. gezien, met name in augustus en rond Nieuwjaar. Deze internationale segmenten zullen de vraag verdiepen. Amerikaanse kopers zullen naar verwachting hun sterke aanwezigheid behouden, vooral als de dollar relatief sterk blijft ten opzichte van de euro (al kan de koers fluctueren in 2026–28). Ook kiezen jongere tech-ondernemers en vervroegd gepensioneerden (uit de tech- en financiële sector) steeds vaker voor lifestyle-gedreven bezittingen – een trendy skihuis past daarbij. Mogelijk zakt de gemiddelde leeftijd van kopers iets, met meer mensen in de veertig in plaats van overwegend vijftigers/zestigers, doordat werken op afstand en vermogensopbouw op jongere leeftijd gebruikelijker worden.
Jaarrond & Wellness Nadruk: Tegen 2028 is Courchevel waarschijnlijk volledig getransformeerd tot een echt vierseizoenenresort. Verwacht nog meer zomerfaciliteiten (mogelijk een uitgebreidere liftbediening, nieuwe mountainbikeroutes, misschien een golf driving range of andere attracties in de regio). Het belang van wellness zal, zoals eerder genoemd, aanhouden – mogelijk met nieuwe wellnessretreats of klinieken in de regio (naar het model van Zwitserse sparesorts). Dit vergroot de aantrekkingskracht van een eigendom daar, ook voor mensen die geen skiërs zijn. Zoals een onderzoeker van Knight Frank opmerkte, overtreffen gezondheid en wellness nu het skiën als belangrijkste lifestyle-motief voor Alpenkopers dmproperties.com. Daarom zullen woningen die hierop inspelen (met spafaciliteiten, rust, verbondenheid met de natuur) extra in trek zijn. Ook kan er een nichemarkt ontstaan voor “klimaatbestendige” chalets – woningen gebouwd met duurzame materialen, energiezelfvoorzienend, enz., die niet alleen aan de wettelijke eisen voldoen maar ook een standaard neerzetten waar ecobewuste luxekopers naar zoeken.
Potentiële Beperkingen: Een factor om in de gaten te houden zijn de voorraadniveaus – deze zijn zo laag dat de verkoopaantallen kunnen dalen simpelweg door een gebrek aan verkopers. Als de prijzen nieuwe hoogten bereiken, kunnen sommige eigenaren besluiten te verkopen (en zo het aanbod vergroten), maar evenzeer kunnen velen vasthouden omdat er weinig alternatieve investeringen zijn die zo plezierig zijn als een chalet in Courchevel. Als het aantal transacties afneemt, kunnen prijsindices minder stabiel worden (enkele uitzonderlijke grote verkopen kunnen het gemiddelde vertekenen). Elke mogelijke daling in activiteit weerspiegelt waarschijnlijk echter een gebrek aan aanbod, niet een gebrek aan vraag, wat betekent dat prijzen stabiel zouden blijven of stijgen. Een andere beperking kan vanuit regelgeving komen: als Frankrijk hypothetisch tegen 2028 zou besluiten om enige beperkingen op buitenlands eigendom in te voeren (momenteel niet verwacht) of nieuwe belastingen op luxe woningen zou heffen, zou dat de vraag enigszins kunnen temperen. Ook klimaatverandering blijft een overkoepelende uitdaging – als extreem weer tegen het einde van de jaren 2020 de winters aanzienlijk verkort, kan dit invloed hebben op de perceptie (hoewel, zoals opgemerkt, de hoogte van Courchevel een buffer biedt, en het beschikt over uitgebreide sneeuwkanonnen). Tot nu toe suggereren trendprojecties dat er tot in de jaren 2030 voldoende sneeuw zal zijn voor hooggelegen resorts, maar het blijft een punt van aandacht voor de lange termijn.
Invloed van de Olympische Winterspelen 2030-kandidaatstelling: Midden 2025 is er sterke momentum voor de Olympische Winterspelen 2030 in Frankrijk (Franse Alpen), mogelijk verspreid over verschillende resorts (na Italië, dat de Spelen van 2026 organiseert). Als Frankrijk officieel de Spelen van 2030 toegewezen krijgt (beslissing waarschijnlijk rond 2026), kan men een toename in interesse verwachten rond 2027–2028 wanneer infrastructuurprojecten voltooid zijn en de wereldwijde aandacht op de Alpen is gericht. Olympische Spelen leiden vaak tot een piek in vastgoedvraag in de gastregio’s – niet alleen door investeerders die anticiperen op hogere huren, maar ook door vermogende particulieren die er bij willen zijn voor de sfeer rond het evenement. Zo zijn de prijzen in Cortina d’Ampezzo (Italië) sterk gestegen nadat bekend werd dat het de Spelen van 2026 zal organiseren ubs.com. Courchevel, nu al een Olympische trainingslocatie, zou zonder twijfel een toplocatie zijn voor VIP’s tijdens de Spelen, zelfs als de evenementen elders plaatsvinden, dankzij de luxe accommodaties en het vliegveld. Daarom kan de aanloop naar 2030 een extra paar procentpunten groei toevoegen aan de vastgoedwaarden in Courchevel, bovenop de onderliggende trend.
Verhuurperspectief: De huurinkomsten zullen waarschijnlijk bescheiden blijven, maar de omzet uit verhuur kan groeien omdat de nachtprijzen iets stijgen (deels door inflatie, deels door toename van luxe opties). Tegen 2028 kan een topchalet bijvoorbeeld meer dan €120.000 vragen voor de week van Oud & Nieuw. Als meer diensten worden inbegrepen (privéchef, enz.), kunnen eigenaren meer vragen. De zomerse verhuurmarkt zal zich ook verder ontwikkelen—mogelijk verdubbelen in omvang ten opzichte van nu als de huidige trend zich voortzet, waardoor het jaarlijkse rendement enigszins verbetert. De introductie van meer professionele huurbeheerbedrijven (sommige gelieerd aan luxe hotelmerken) kan het verhuurproces ook stroomlijnen en het voor eigenaren makkelijker maken hun pand te gelde te maken als ze er zelf geen gebruik van maken.
Conclusie – Visie 2028: In 2028 zal Courchevel 1850 waarschijnlijk de absolute top van het Franse Alpenvastgoed blijven, met prijzen die nieuwe records hebben gevestigd. We verwachten een gezond, maar iets rustiger groeitempo – er is geen sprake van een crash gezien de fundamentele factoren. Het vastgoed van het resort zal steeds meer worden gekenmerkt door ultramoderne chalets, een volledig ontwikkeld jaarrond aanbod en een klantenkring uit alle hoeken van de wereld. Bezit in Courchevel zal zowel een statussymbool blijven als een investering. Voor vermogende beleggers en kopers die op zoek zijn naar een exclusieve levensstijl, blijft het advies hetzelfde: focus op toplocatie en kwaliteit, houd het bezit vast tijdens korte termijn schommelingen van de markt en je wordt beloond met zowel plezier als financiële waardestijging. Zolang “sneeuw” en “luxe” blijven verleiden, mag worden verwacht dat de vastgoedmarkt in Courchevel 1850 een gouden tijd tegemoet gaat in 2026–2028 en daarna, ondersteund door schaarse beschikbaarheid, onverzwakte vraag en de tijdloze aantrekkingskracht van de Franse Alpen.
Bronnen: Courchevel & Franse Alpen Vastgoedrapporten investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analyse dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Inzichten investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringscommentaar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Media Rapporten voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentschapsobservaties mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Trends in luxe chalets en appartementen in 2025
Chalets – Ultraluxe en Alpen Traditie: Chalets zijn het kenmerk van het vastgoed in Courchevel 1850, en recente trends tonen aan dat kopers op zoek zijn naar instapklare, ultramoderne luxe binnen de traditionele chaletfaçade. Veel van de meest gewilde eigendommen zijn nieuwgebouwde of recent volledig gerenoveerde chalets die authentieke Alpenexterieurs (verouderd hout, steen en chaletdaken) combineren met moderne interieurs. Kopers in het hogere segment geven in 2025 de voorkeur aan chalets die voorzien zijn van alle denkbare voorzieningen: binnenzwembaden of spa’s, wellnesscentra (sauna, hammam, fitness), privébioscopen, wijnkelders, verwarmde garages en ski-in/ski-out toegang direct aan de piste. Dergelijke volledig uitgeruste “vijfsterren” chalets behalen de hoogste prijzen per m² en worden doorgaans snel verkocht. Daarentegen hebben oudere chalets die renovatie nodig hebben vaak te maken met een lichte prijsuitdaging – recent is er sprake van een “conflict tussen wat verkopers vragen en wat kopers bereid zijn te bieden” op chalets die tien tot twintig jaar oud zijn en niet zijn geüpdatet freespiritalpine.com. Kopers betalen de hoofdprijs voor eersteklas of nieuwgebouwde woningen, maar als het interieur van een chalet verouderd is of het ontbreekt aan wellness voorzieningen, verwachten ze nu een korting of onderhandelingsruimte freespiritalpine.com. Deze trend biedt kansen: investeerders die bereid zijn om een ouder pand te renoveren, kunnen aanzienlijke waarde toevoegen. Over het algemeen ligt de lat voor het begrip “luxe chalet” in 2025 zeer hoog – modern Alpen-chique design, technologie-ondersteunde smart home functies en comfort op hotelniveau zijn de norm in het topsegment van 1850.
Appartementen – Nieuwe Ontwikkelingen en Serviceflats: Terwijl chalets de show stelen, zijn luxe appartementen een belangrijk onderdeel geworden van de vastgoedscene in Courchevel, vooral in de gebieden 1650 (Moriond) en 1550 (Village) en als ski-in/ski-out-residenties in 1850. De afgelopen jaren zijn er nieuwbouw appartementprojecten ontstaan die inspelen op kopers die op zoek zijn naar een combinatie van luxe en gemak. Ontwikkelingen zoals Sundance Lodge en Steamboat Lodge in Courchevel 1650 (oplevering eind 2025) bieden bijvoorbeeld 5-sterren hotelfaciliteiten – denk aan conciërgeservice, zwembaden, spa’s en restaurants op locatie – verpakt in privé appartementseigendom freespiritalpine.com. Deze residenties variëren van praktische “lock-up-and-leave” 2-slaapkamer appartementen tot royale 5–6 slaapkamer penthouses die qua formaat kunnen wedijveren met chalets freespiritalpine.com. Het concept is om een chalet alternatief te bieden – alle voordelen van de levensstijl met minder onderhoudszorgen. Dergelijke woningen worden goed ontvangen: kopers waarderen de optie om hun appartement volledig te laten beheren en zelfs te verhuren wanneer het niet gebruikt wordt (sommige zijn voorzien van verhuurprogramma’s). Qua design volgt de trend bij appartementen die van chalets: gebruik van hoogwaardige lokale materialen (oude houten balken, stenen open haarden) gecombineerd met een strak, modern alpien interieur. Grote panoramische ramen, hoge plafonds en open woonruimtes die het uitzicht maximaliseren zijn gangbaar. Een andere trend is flexibele ruimtes in nieuwe appartementen – kamers die dienst kunnen doen als extra slaapkamer, kantoor of mediaruimte, aangepast aan de behoeften van de eigenaar (dit weerspiegelt de langere verblijven en zelfs de remote-werkperiodes die eigenaren doen). In Courchevel 1850 zelf is het aanbod van appartementen beperkt (het dorp bestaat vooral uit chalets en hotels), maar waar appartementen zijn, bevinden ze zich vaak in exclusieve chaletstijlgebouwen van slechts 4–10 units, waarmee privacy en prestige behouden blijven.
Voorzieningen- & Levensstijltrends: “Wellness” die het skiën overtreft als prioriteit is een opvallende verschuiving in vastgoedtrends in de Alpen dmproperties.com. In Courchevel blijkt dit uit de manier waarop chalets en appartementen zijn uitgerust. Kopers geven nu bijzonder hoge prioriteit aan binnen wellnessvoorzieningen en het hele jaar door bruikbaarheid. Veel nieuwe of gerenoveerde chalets beschikken over aparte sparuimtes, yogastudio’s of fitnessruimtes, in het besef dat eigenaren en gasten evenveel tijd kunnen besteden aan ontspannen en herstellen als aan skiën. Ontwikkelaars letten ook op energiezuinigheid en technologie – modern isolatiemateriaal, warmtepompen, driedubbel glas, enzovoort, worden geïnstalleerd, zowel om aan nieuwe regelgeving te voldoen als om in de smaak te vallen bij milieubewuste luxekopers. Smarthome-systemen (voor verlichting, verwarming, beveiliging, zelfs het plannen van het voorverwarmen van de sauna) zijn standaard in de topsegment woningen. Daarnaast zijn biophilic design-accenten – het integreren van natuurlijke elementen en optimaal benutten van daglicht en bergzicht – populair, in lijn met het wellness-thema.
Aan het architecturale front hanteert Courchevel strikte ontwerpcodes om zijn chaletcharme te behouden, dus extern is de trend evolutie in plaats van revolutie. Nieuwe chalets zien er nog steeds uit als traditionele chalets (schuine daken, houten gevels), maar ze zijn groter en verfijnder dan de rustieke hutten van vroeger. Sommige van de nieuwste “chalets” zijn in feite mini-villa’s (10.000+ vierkante voet) maar zorgvuldig gecamoufleerd met hout en steen. De voortdurende toestroom van luxe winkels en eetgelegenheden (met meer dan 40 designerboetieks en tientallen gastronomische adressen in 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) vult de vastgoedtrend aan – eigenaren verwachten tegenwoordig een volledig luxe ecosysteem. Samengevat leggen de vastgoedtrends van 2025 in Courchevel 1850 de nadruk op hoogwaardige wellnessvoorzieningen, modern alpien design en wonen met uitgebreide service (hetzij via bemande chalets of volledig verzorgde residenties). De markt speelt in op de wensen van kopers voor een jaarrond toevluchtsoord dat veel meer biedt dan alleen een plek om te slapen na het skiën.
Investeringskansen en Verwachte Rendementen
Potentieel voor waardestijging: Vastgoed in Courchevel 1850 wordt vaak gezien als een blue-chip investering, die zorgt voor solide kapitaalbehoud en langetermijnwaardestijging in plaats van snelle speculatieve winsten. Het trackrecord is indrukwekkend – de vastgoedwaarden in de Franse Alpen zijn sinds 2020 gemiddeld met ~30% gestegen (ongeveer 5,5% per jaar) investropa.com investropa.com, en toplocaties hebben het nog beter gedaan, vooral na de pandemie. In het geval van Courchevel zijn de prijzen de afgelopen jaren scherp gestegen (bijvoorbeeld +9% in 2024 alleen al) investropa.com, wat nieuwe maatstaven heeft gezet. Vooruitkijkend verwachten experts, hoewel het tempo wellicht zal afzwakken, een matige groei van ~3–7% per jaar op de Alpinemarkten tot 2026 investropa.com. Voor een ultraprime locatie als 1850 mag men redelijkerwijs verwachten dat de waardestijging aan de bovenkant van die bandbreedte zal zitten, tenzij er grote verstoringen optreden. Dit betekent dat een chalet van €10 miljoen vandaag vanzelf in waarde kan stijgen naar wellicht €11–12 miljoen binnen enkele jaren, puur door marktgroei. Bovendien suggereert het unieke vraag-en-aanbodgat in Courchevel dat het mogelijk boven-gemiddelde waardestijging kan meemaken – telkens als er een toestroom is van nieuwe vermogende kopers (bijvoorbeeld uit opkomende markten of een sterke economie), kunnen de prijzen stijgen door het beperkte aanbod. Kortom, de vooruitzichten voor kapitaalgroei blijven sterk, waardoor kopen en vasthouden een lonende strategie is. Zelfs op de zeer lange termijn hebben topvastgoeden in de Alpen een gestage waardestijging laten zien (bijvoorbeeld, eersteklas skichalets zijn sinds 2008 gemiddeld met ~33% in waarde gestegen, met een versnelling van de groei na 2020) investropa.com.
Huurinkomsten en rendement: Investeerders dienen zich ervan bewust te zijn dat de huuropbrengsten in Courchevel 1850 relatief laag zijn in procentuele termen, wat kenmerkend is voor ultra-luxe markten. Omdat de aankoopprijzen zo hoog zijn, betekent de huurinkomst, hoewel die absoluut gezien hoog is, een bescheiden jaarlijks rendement. Typische netto huur rendementen liggen rond de 2–3% in top resorts zoals Courchevel snowonly.com. Ter vergelijking: minder glamoureuze Franse Alpengebieden kunnen een netto rendement van 4–4,5% bieden snowonly.com, en het Franse nationale gemiddelde huur rendement (over alle vastgoedtypes) ligt rond de 6% mansion-properties.com. Dit betekent dat een investeerder in Courchevel doorgaans kapitaalappreciatie en eigen gebruik vooropstelt, boven hoge cash-on-cash rendementen. Een woning van bijvoorbeeld €5 miljoen kan misschien €200.000 bruto per jaar opleveren aan huur (indien verhuurd tijdens piekweken), wat na aftrek van kosten zo’n €150.000 netto kan zijn – ongeveer een rendement van 3%. Echter, wat deze cijfers niet laten zien, zijn de hoge huuropbrengsten en de mogelijkheid om eigenaarskosten te compenseren. Tijdens piekweken in de winter (Oud & Nieuw, schoolvakanties), kunnen wekelijkse huurprijzen voor topchalets de €80.000–€100.000 overstijgen businessinsider.com. Zelfs kleinere luxueuze appartementen kunnen tientallen duizenden euro’s per week opbrengen in het hoogseizoen. Als een eigenaar zijn woning 8–10 weken in de winter en mogelijk nog een paar weken in de zomer verhuurt, kan hij een aanzienlijk deel van de jaarlijkse uitgaven (personeel, onderhoud, belastingen) dekken en zelfs winst maken, terwijl hij toch zelf een deel van het jaar van de woning geniet.
Het is ook noemenswaardig dat de vraag naar verblijf zeer groot is in Courchevel voor de weken waarin eigenaren hun huis beschikbaar stellen voor verhuur. Specialisten in Alpenverhuur rapporteren dat goed gelegen chalets een bezettingsgraad van 70–90% gedurende de winter (en zelfs tot in de zomer) kunnen behalen snowonly.com. Door de toename van toerisme in alle seizoenen dragen juli–augustus nu ook aanzienlijk bij aan de huurinkomsten (zij het tegen een lager tarief dan in de winter). Zo kan een slimme eigenaar tijdens de hoogseizoenen nagenoeg een volledige bezetting behalen en een beter effectief rendement realiseren. Sommige panden worden beheerd door luxe touroperators of chaletverhuurbureaus, wat dit proces kan vereenvoudigen.
Investeringsstrategieën & kansen: Voor investeerders zijn er specifieke invalshoeken om rendement in Courchevel te maximaliseren:
Regelgeving en overheidsbeleid die van invloed zijn op vastgoed
Wetten inzake energie-efficiëntie (“Loi Climat”): Een belangrijke beleidswijziging die van invloed is op Frans vastgoed is het gefaseerd verbieden van verhuur van woningen met slechte energielabels. Vanaf 2025 mogen woningen met energielabel “G” niet langer legaal worden verhuurd in Frankrijk mansion-properties.com. In 2028 wordt dit verbod uitgebreid naar woningen met label “F” en in 2034 naar label “E”. In bergresorts kunnen veel traditionele chalets die decennia geleden gebouwd zijn, onder deze lagere categorieën vallen (vanwege enkel glas, onvoldoende isolatie, oudere verwarmingssystemen, enzovoort). Voor eigenaren in Courchevel is dit een urgent probleem geworden: om het verhuurpotentieel te behouden, moeten woningen aan de normen voldoen. We zien nu al een “flight to quality”, waarbij kopers zich richten op nieuwere, goed geïsoleerde chalets of chalets die reeds zijn voorzien van moderne verwarming en isolatie investropa.com investropa.com. Oudere chalets met slechte labels staan voor een tweedeling op de markt: ze worden óf met korting verkocht, of helemaal niet, of de eigenaren investeren in verbeteringen (zonnepanelen, warmtepompen, betere isolatie) om het label te verhogen. Deze regels hebben enigszins tegen de verwachting in juist de prijsstijging van hoogwaardige woningen ondersteund – omdat woningen met een A/B-label nog waardevoller en gewilder worden investropa.com investropa.com. In Courchevel 1850 hebben veel luxe chalets bijvoorbeeld al verbouwingen ondergaan om drievoudig glas, geothermische verwarming, enzovoort te installeren, zodat ze verhuurbaar blijven. Al met al stuurt dit beleid de markt richting duurzaamheid, wat op lange termijn de woningvoorraad verbetert en aansluit bij de persoonlijke waarden van veel kopers (veel vermogende kopers waarderen de milieuvriendelijke verbeteringen als onderdeel van een luxestandaard).
Korte termijn verhuurregulering: In toeristisch rijke gebieden in Frankrijk wordt gezocht naar een balans tussen winstgevende kortetermijnverhuur en de behoeften van de gemeenschap. In sommige Alpendorpen (vooral de grotere zoals Chamonix) hebben de lokale autoriteiten het aantal toeristenverblijven beperkt of zijn er speciale vergunningen vereist om deze te exploiteren dmproperties.com investropa.com. Chamonix heeft bijvoorbeeld quota ingevoerd voor vakantieverhuur in bepaalde zones om zo meer woningen vrij te maken voor lokale bewoners en seizoensarbeiders. Hoewel Courchevel door haar kleinere omvang en het karakter van volledig resort nog geen strikte limiet heeft opgelegd (de economie is afhankelijk van verhuur), is ook deze plaats niet immuun voor toezicht vanuit de regelgeving. Eigenaren in Courchevel moeten hun eigendommen registreren als ze deze kortdurend verhuren en toeristenbelasting betalen. Mochten er in de toekomst aanvullende regels komen – zoals het beperken van het aantal weken dat een woning mag worden verhuurd of het vereisen van een hoofdverblijfstatus voor onbeperkt verhuren – dan kan dit de investeringsstrategie beïnvloeden. Gezien het profiel van Courchevel 1850 (voornamelijk luxe tweede woningen en toeristische infrastructuur), zal een dergelijk beleid echter waarschijnlijk genuanceerd worden doorgevoerd. Opmerkelijk is dat door het beperken van het aanbod in plaatsen als Chamonix, deze dorpen onbedoeld meer vraag (en hogere prijzen) creëren voor de panden die wél beschikbaar zijn investropa.com investropa.com. Een vergelijkbaar effect zou kunnen optreden in Courchevel: als verhuur daar ooit wordt ingeperkt, kan de exclusieve selectie van woningen in de verhuurpool nóg meer vraag krijgen van vermogende toeristen. Het is iets om in de gaten te houden, maar per 2025 is Courchevel nog steeds een zeer verhuurvriendelijke markt zonder specifieke lokale verboden wat betreft vakantieverhuur (afgezien van nationale wetgeving).
Belastingen op tweede woningen: De Franse overheid en lokale gemeenten hebben belastingen ingevoerd die gericht zijn op eigenaren van tweede woningen, waaronder veel Courchevel-vastgoedeigenaren. Deze maatregelen omvatten hogere taxe d’habitation-toeslagen in gebieden die officieel zijn aangewezen als tekorten aan woningen voor lokale bewoners (zones tendues). Het departement Savoie, waar Courchevel onder valt, heeft in sommige gevallen tot 60% toeslag op de tweede woningbelasting toegestaan. Daarnaast hebben enkele populaire resorts een belasting op leegstaande woningen om te voorkomen dat woningen leeg blijven staan. In de praktijk zijn deze lokale belastingen voor een miljoenen-chalet relatief klein (enkele duizenden euro’s extra per jaar) en hebben ze welgestelde kopers niet afgeschrikt investropa.com. Het nationale belastingregime van Frankrijk kent enkele investeringsvriendelijke aspecten: er is geen algemene “buitenlandse kopersbelasting” en Frankrijk heeft in 2018 de vermogensbelasting aangepast zodat deze nu enkel op onroerend goed gericht is (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), die van toepassing is op netto onroerendgoedbezit boven €1,3 miljoen, met een progressief tarief tot ongeveer 1,5%. Veel buitenlandse kopers nemen dit gewoon mee in de kosten van het bezit van een Frans pand. Over huurinkomsten betalen buitenlandse eigenaren Franse inkomstenbelasting (met verdragen om dubbele belasting te voorkomen), maar zij kunnen wel kosten aftrekken, en aantrekkelijke regelingen zoals LMNP (verhuur van gemeubileerde woningen) bieden gunstige fiscale behandeling. Bovendien bestaan er belastingvoordelen voor verhuur: huurinkomsten uit gemeubileerde panden kunnen vaak worden verrekend met afschrijvingen en uitgaven, wat soms resulteert in zeer laag belastbaar inkomen bij een efficiënt beheerd chalet. Een ander belangrijk voordeel geldt voor nieuwbouw, zoals eerder genoemd – btw (20%) kan worden teruggevraagd als het pand verhuurd wordt met diensten, wat het rendement aanzienlijk verhoogt freespiritalpine.com. Er zijn ook belastingkredieten en subsidies voor eco-renovaties (als onderdeel van de groene initiatieven van Frankrijk). Al met al wordt de Franse regelgeving als stabiel en redelijk transparant beschouwd mansion-properties.com. Investeerders profiteren van sterke juridische bescherming (eigendomsrechten zijn stevig verankerd) mansion-properties.com en de Franse focus op duurzame huur versterkt waarschijnlijk de langetermijnwaarde van conforme eigendommen.
Strikte plannings- en bouwvoorschriften: Ontwikkeling in Courchevel 1850 wordt gereguleerd door strikte planningsregels die gericht zijn op het behoud van het bergmilieu en het exclusieve karakter van het resort. De Loi Montagne (Bergenwet) en lokale bestemmingsplannen beperken grootschalige ontwikkeling, vooral boven bepaalde hoogtes. In de praktijk betekent dit dat nieuwe bouwvergunningen schaars zijn – er ligt de nadruk op het renoveren van bestaande gebouwen in plaats van uit te breiden op ongerepte grond investropa.com. Hoogtebeperkingen zorgen ervoor dat chalets kleinschalig blijven (hier geen hoogbouwappartementen), en architectonische richtlijnen behouden de klassieke chaletstijl. Daarnaast vereist het bouwen van nieuwe vakantiewoningen in de Alpen vaak dat er een voordeel voor de gemeenschap wordt geboden (zoals het creëren van parkeergelegenheid of het ondersteunen van lokale huisvesting voor seizoensarbeiders) als tegenprestatie. Deze beleidsmaatregelen zorgen er effectief voor dat de schaarste van onroerend goed in Courchevel wordt vastgelegd. Voor eigenaren is dit goed nieuws omdat het overontwikkeling voorkomt, wat anders de vastgoedwaarde of de charme van het resort zou kunnen aantasten. De keerzijde is dat renovatieprojecten kostbaar en tijdrovend kunnen zijn vanwege vergunningstrajecten – maar de meeste luxekopers accepteren dit als onderdeel van het bezitten van een stukje paradijs. Opvallend is dat Zwitserland zelfs strengere regels heeft (zoals het Lex Weber-plafond op tweede woningen), terwijl Frankrijk ontwikkeling nog steeds toelaat, zij het op gecontroleerde wijze. De gemeenteraad van Courchevel moet een balans vinden tussen milieuduurzaamheid (lawinerisico’s, verkeer, watervoorraden) en haar status als bestemming van wereldklasse. Recente infrastructurele vernieuwingen (zoals nieuwe liften) gaan doorgaans gepaard met milieubeoordelingen en, waar mogelijk, worden bestaande voorzieningen herbestemd of verbeterd in plaats van nieuwe te bouwen.
Kortom, het regelgevingslandschap in 2025 voor eigenaren van onroerend goed in Courchevel wordt gekenmerkt door een focus op kwaliteit en naleving: energiezuinige woningen, verantwoord verhuren en gecontroleerde ontwikkeling. Deze maatregelen zorgen, hoewel ze extra complexiteit voor eigenaren meebrengen, er doorgaans voor dat de langetermijnwaarde en exclusiviteit van vastgoed in Courchevel wordt versterkt. Kopers wordt aangeraden erop te letten dat hun beoogde eigendom aan de nieuwe normen voldoet of redelijkerwijs kan worden aangepast – en om lokale experts in te schakelen bij het navigeren door fiscale optimalisatie en verhuurregels. Belangrijk is dat Frankrijk buitenlandse kopers verwelkomt (geen beperkingen op nationaliteit voor aankopen), wat de kopersmarkt in Courchevel net zo breed houdt als altijd, van Europa tot Amerika tot Azië.
Seizoensdynamiek en hun impact op prijs & beschikbaarheid
Winter piekseizoen (hoogseizoen): Courchevel 1850 is in de kern een skiresort, en de winter is wanneer het dorp echt tot leven komt – dit heeft directe gevolgen voor het gebruik en de prijsstelling van onroerend goed. De periode december–april is het hoogseizoen, waarbij Kerst/Nieuwjaar en februari (schoolvakanties) de absolute hoogtepunten zijn. Tijdens deze periodes schiet de vraag naar accommodatie omhoog. Chalet-eigenaren die hun eigendom verhuren, verdienen vaak het grootste deel van hun jaarlijkse huurinkomsten in slechts 2–3 vakantieweken. Hierdoor liggen de huurprijzen in de winter extreem hoog (bijvoorbeeld, €50k+ per week voor een luxe chalet met 4 slaapkamers is standaard tijdens nieuwjaarsweek). Verkoopactiviteit kan ook pieken in de winter, omdat welgestelde bezoekers soms besluiten dat zij na het beleven van de lifestyle zelf een stukje Courchevel willen bezitten. Het is niet ongewoon dat er tijdens het hoogseizoen ter plekke bezichtigingen plaatsvinden op aandringen van betoverde huurders. Wel is het zo dat de verkoopvoorraad meestal het laagst is in de winter – veel eigenaren wachten met aanbieden tot de lente/zomer om zo geen lucratieve winterverhuur of eigen vakantietijd te verstoren. Dus, de winter is wanneer kopers het product ervaren (het resort en vaak het pand als huurder), maar de daadwerkelijke transacties worden vaak afgesloten in het tussenseizoen.
Lente en herfst (laagseizoenen): Eind april sluiten de skiliften en komt Courchevel in een rustiger fase. De lentedoooi en het tussenseizoen (mei, juni) zorgen ervoor dat veel winkels en restaurants gesloten zijn. Evenzo is na de korte zomer de herfst (eind september tot en met november) het laagseizoen, met minimale toeristische activiteit. Deze periodes waren historisch gezien rustige tijden voor het resort – een moment waarop chaletteigenaren renovaties of upgrades uitvoeren, het personeel pauze neemt en het dorp weer op adem komt. Qua markt is het laagseizoen wanneer de voorraad meestal het hoogst is en waar kopers mogelijk iets meer onderhandelingsruimte hebben. Verkoper die in het laagseizoen aanbieden, weten dat ze een kleinere kopersgroep aanspreken; als ze gemotiveerd zijn, prijzen ze vaak wat scherper. Aangezien de eigenaren van Courchevel doorgaans niet om geld verlegen zitten, moet men echter geen drastische seizoenskortingen verwachten – de markt is niet als een seizoenshuurmarkt die sterk schommelt. Vastgoedprijzen dalen niet in de zomer/het laagseizoen; hooguit is er wat meer ruimte voor onderhandeling of een kans om te kopen zonder concurrerende biedingen. Sommige slimme kopers plannen hun zoektocht juist in de lente: na een druk skiseizoen zijn er enkele eigenaren die overwegen te verkopen (vooral als een pand niet verhuurd of gebruikt is zoals verwacht). Ook hebben makelaars in het laagseizoen meer tijd om met klanten te werken, waardoor kopers soms meer aandacht krijgen en er meer mogelijkheden zijn om het aanbod grondig te verkennen.
Zomerseizoen (Secundair Hoogseizoen): Zomer (juli–augustus) in Courchevel is aanzienlijk populairder geworden nu de Alpen zich profileren als een bestemming voor het hele jaar. Hoewel de zomer niet zo druk is als de winter, wordt het niet langer over het hoofd gezien. Gezinnen en buitenliefhebbers komen voor wandelingen, mountainbiken, trailrunning, golf (in de buurt) en ontspanning in de Alpen. Het klimaat is aangenaam (warme dagen, koele nachten) en het landschap is prachtig, waardoor Courchevel ook in de zomer een luxe bergbestemming is. Deze trend heeft een aantal effecten: huurinkomsten in de zomer leveren nu een aanzienlijke bijdrage, met veel chalets en appartementen die wekelijks worden verhuurd aan toeristen uit Europa, het Midden-Oosten (die vaak koelte zoeken in de zomer) en daarbuiten. De bezettingsgraden kunnen in het hoogseizoen ’s zomers oplopen tot 70%+ voor gewilde panden snowonly.com. Huurprijzen zijn lager dan in de winter, maar nog steeds goed – bijvoorbeeld, dat chalet van €50k/week in de winter kost in augustus wellicht €15k–€20k/week. Voor eigenaars betekent dit dat het pand niet 8 maanden per jaar leeg staat; het kan in meer seizoenen worden gebruikt of opgebracht. Cultureel gezien ontwikkelt Courchevel zich tot een tweeseizoenen resort, vergelijkbaar met hoe Megève of Chamonix dat al lang zijn. Infrastructuur zoals liften die ’s zomers draaien (voor wandelaars/fietsers) en evenementen zoals muziek- of vuurwerkfestivals trekken bezoekers. In de hele Alpen is er bovendien een grote stijging in zomerbezoek: Chamonix zag een toename van 46% in verkochte zomer-liftpassen over twee jaar dmproperties.com, en ook de zomercijfers van Courchevel stijgen gestaag. Deze jaarrond aantrekkingskracht ondersteunt de vastgoedwaarden omdat eigenaars meer gebruik (en potentiële inkomsten) uit hun investering halen. Ook wordt het seizoenskarakter van bedrijven enigszins verzacht, waardoor het dorp het hele jaar leefbaar blijft.
Impact op beschikbaarheid: De seizoenscyclus beïnvloedt wanneer panden op de markt komen. Veel verkopers kiezen ervoor om laat in de winter of in het voorjaar te verkopen (na nog één seizoen genoten te hebben of om de lente-bezoekers aan te trekken) zodat transacties in de zomer kunnen worden afgerond, vóór de volgende winter. Nieuwe projecten mikken vaak op oplevering in het najaar, zodat kopers hun pand in het winterseizoen kunnen gebruiken. Hierdoor vindt er in de herfst vaak een piek plaats in overdrachten (notariskantoren in de Alpen hebben het dan ook druk in oktober-november om alles af te ronden zodat de sleutels vóór Kerst overhandigd zijn). Voor verhuurders geldt dat zij al vroeg in het najaar moeten beslissen of zij de weken in het hoogseizoen willen verhuren of zelf gebruiken, aangezien verhuurmakelaars al vanaf september beginnen met het promoten van winterchalets voor het komende seizoen.
Prijsdynamiek: Men zou kunnen aannemen dat kopen in de winter duurder is vanwege de vraag – maar in onroerend goed zijn de prijzen in Courchevel relatief stabiel gedurende de seizoenen (anders dan hotels, verdubbelen woningprijzen niet in de winter). Echter, de waargenomen waarde van een woning is het hoogst in de winter: een skichalet ziet er het aantrekkelijkst uit als het omringd is door sneeuw en bruisende activiteiten. Dit leidt er soms toe dat woningen in de winter sneller tegen de vraagprijs worden verkocht, terwijl voor hetzelfde pand in het verlaten laagseizoen eerder een brutale aanbieding gedaan wordt. In die zin kan er in de winter sprake zijn van “emotioneel aankopen” – een koper wordt verliefd op de plek op het hoogtepunt van de sfeer en betaalt de volle prijs. Omgekeerd geeft een nauwgezette investeerder er misschien de voorkeur aan om in de zomer te inspecteren, om te controleren op eventuele problemen die in de winter onder de sneeuw verborgen zijn (dakconditie, perceelgrenzen, etc.), en te onderhandelen in een minder hectische sfeer.
Gebruikerstrends – Langere Verblijven: Een andere seizoensverandering is dat eigenaren (en huurders) langere periodes in Courchevel doorbrengen dan voorheen. Door de opkomst van remote werken komen sommige eigenaren nu voor meerdere maanden – bijvoorbeeld continu van december tot februari – in plaats van alleen een vakantieweek. Ze werken doordeweeks vanuit hun chalet en skiën in de pauzes, en behandelen het als een tweede thuis. Evenzo komen sommigen in de zomer voor een maand om te ontsnappen aan het stadsleven. Deze trend vervaagt de seizoensgrenzen en verhoogt de vraag naar meer comfortabele, huiselijke voorzieningen (thuiswerkplekken, betrouwbaar internet, etc., waarin Courchevel heeft geïnvesteerd door glasvezel breedband in het gebied aan te leggen). Het versterkt het idee dat Courchevel niet alleen een vluchtig skioord is, maar een alpendorp voor het hele jaar.
Concluderend, seizoensinvloeden in Courchevel zorgen voor een cyclisch ritme op de markt, waarbij de winter de koning is voor zowel gebruik als beleving, maar de zomer steeds belangrijker wordt. Hoewel de woningprijzen zelf niet per seizoen schommelen, zijn de timing van verkopen, bezetting en het aanbod allemaal seizoensgebonden. Slimme investeerders stemmen hun strategie af op deze kalender: misschien kopen in het voorjaar, upgraden buiten het seizoen en profiteren van verhuur tijdens het hoogseizoen. De inspanningen om het toerismeseizoen te spreiden (zowel winter als zomer) maken het speelveld geleidelijk gelijker, wat het onroerend goed waardevoller maakt, omdat het een groter deel van het jaar rendeert en deel uitmaakt van een gemeenschap die niet de helft van het jaar dicht is.
Infra-ontwikkelingen en Toeristische Groei
Upgrades van skiinfrastructuur: Courchevel en de Trois Vallées investeren voortdurend in hun skiinfrastructuur, met het besef dat een moderne, efficiënte ski-ervaring cruciaal is voor het behouden van vastgoedwaarde en het aantrekken van welvarende bezoekers. Een recent hoogtepunt is de volledig gerenoveerde Saulire-kabelbaan, die in de winter van 2024/25 heropent met gloednieuwe panoramische cabines en weelderig comfort seecourchevel.com. Saulire is een kenmerkende lift (waarmee skiërs naar 2.700m worden gebracht met uitzicht op de Mont Blanc), en de upgrade benadrukt de toewijding van het resort aan eersteklas faciliteiten. Daarnaast zijn de beginnerszones in 1850 verbeterd met nieuwe overdekte lopende banden (tapijtliften) ter vervanging van oudere liften, zodat kinderen en beginners beschut en comfortabel omhoog kunnen seecourchevel.com. De afgelopen jaren heeft Courchevel ook de sneeuwkanonnen uitgebreid om van begin december tot eind april skiën te garanderen, zelfs in sneeuwarme jaren. Ter voorbereiding op de Wereldkampioenschappen Skiën 2023 (georganiseerd in Courchevel-Méribel), werd bijvoorbeeld miljoenen geïnvesteerd in pistevoorbereidingen, nieuwe pistebully’s en sneeuwkanonnen om wereldklasse omstandigheden te garanderen. Connectiviteit binnen het skigebied blijft ongeëvenaard: Courchevel is naadloos verbonden met Méribel en Val Thorens, en recente projecten zoals de Orelle-Cime Caron kabelbaan uit 2021 (in de “4e Vallei”) hebben van de 3 Vallées één groot speelterrein gemaakt snowonly.com. Voor vastgoedeigenaren betekenen deze upgrades constante skikwaliteit en betere gastbelevingen, wat op zijn beurt de vraag naar verhuur hoog houdt en de hoge vastgoedprijzen rechtvaardigt.
Luxe Voorzieningen & Uitbreiding: Verbeteringen op de berg gaan hand in hand met ontwikkelingen in de resortdorpen. Courchevel 1850 beschikt al over een van de hoogste concentraties van 5-sterrenhotels ter wereld (buiten grote steden) businessinsider.com. Dit omvat beroemde etablissementen als Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée en anderen, die bezoekers verwennen en het profiel van het resort verhogen. Indrukwekkend is dat Courchevel (alle niveaus) 7 restaurants met Michelin-sterren heeft, het meeste in de Alpen businessinsider.com, waarmee het zijn status als culinaire bestemming versterkt. De trend gaat richting ervaringsgerichte luxe: nieuwe projecten combineren accommodaties met high-end winkelgalerijen, privéclubs en wellnesscentra. Een opmerkelijke ontwikkeling is het aankomende Maya Collection hotel, een ultra-luxe hotel dat in december 2025 in Courchevel moet openen voguebusiness.com. Evenzo is de Monte-Carlo Société des Bains de Mer (het bedrijf achter de weelderige casino’s en hotels van Monaco) betrokken bij Courchevel met plannen voor luxe lodges en gastvrijheidsprojecten tegen 2026 voguebusiness.com. Deze projecten geven aan dat investeerders flink investeren in de toeristische infrastructuur van Courchevel, in afwachting van aanhoudende vraag. Het resort maakt zich ook op om zijn 80-jarig jubileum in 2026/27 te vieren, waarschijnlijk met de opening van enkele van deze nieuwe locaties en het organiseren van spraakmakende evenementen voguebusiness.com. Voor vastgoedeigenaren is de toestroom van bekende luxemerken een zegen: het vergroot de aantrekkingskracht van het resort (waardoor nieuwe, welvarende bezoekers worden aangetrokken die mogelijk zelf kopers worden) en verfrist voortdurend Courchevel’s cachet. De aanwezigheid van merken als Louis Vuitton, Dior, Cartier, enzovoorts in Courchevel’s winkelgebied (die daar allemaal boetieks hebben) draagt bij aan dat kosmopolitische gevoel voguebusiness.com.
Vervoer en bereikbaarheid: De bereikbaarheid van Courchevel is altijd onderdeel geweest van de luxe aantrekkingskracht. Het resort beschikt uniek over een privé altiport (vliegveld) direct boven 1850, een van de hoogste in Europa, waardoor kleine privéjets en helikopters letterlijk op de piste kunnen landen businessinsider.com. Dit betekent dat VIP’s rechtstreeks vanuit Parijs of Genève naar Courchevel kunnen vliegen en urenlange transfers over de weg vermijden. De altiport, beroemd om zijn korte oplopende landingsbaan, is ook een toeristische attractie in de winter (skiërs houden even pauze om vliegtuigen te zien opstijgen/landen) businessinsider.com. Op het gebied van bredere vervoersinfrastructuur zijn er grote ontwikkelingen in de regio: de in aanbouw zijnde Lyon-Turijn hogesnelheidslijn (waarvan een deel een station in Saint-Jean-de-Maurienne omvat, op ongeveer 45 minuten rijden van Courchevel) moet tegen het einde van het decennium voltooid zijn snowonly.com. Zodra deze klaar is, zal de reistijd van Parijs naar de Franse Alpen drastisch worden verkort – wat mogelijk meer weekendbezoekers zal aantrekken. Stel je voor dat je Moûtiers (het dalstadje voor Courchevel) in slechts 4 uur per trein vanuit Parijs kunt bereiken; dit zou Courchevel toegankelijker kunnen maken voor een nog breder Europees publiek, waaronder mensen die liever niet vliegen. Bovendien blijven lokale wegverbeteringen (de route van Moûtiers naar Courchevel is door de jaren heen voorzien van upgrades en betere tunnels) bijdragen aan meer veiligheid en minder files tijdens piekweken. Al deze verbeteringen samen versterken Courchevels aantrekkingskracht als een handig luxe toevluchtsoord, ondanks de afgelegen berglocatie.
Duurzaamheid & Milieu: In het licht van de dubbele dreiging van klimaatverandering en stijgende energiekosten hebben de autoriteiten van Courchevel en de liftoperators duurzame upgrades doorgevoerd. De Societé des 3 Vallées (S3V), die de skiliften exploiteert, voorziet nu 100% van de liften van hernieuwbare energie (waterkracht en zonne-energie) seecourchevel.com. In 2024 hebben zij zonnepanelen geïnstalleerd op het Ariondaz gondelstation in Courchevel Moriond om ter plaatse elektriciteit op te wekken, voldoende om een stoeltjeslift te laten draaien op zonne-energie seecourchevel.com. Ze hebben ook geïnvesteerd in energiezuinige pistebully’s die door GPS worden geleid, waardoor de pisteroutes geoptimaliseerd worden en het brandstofverbruik vermindert seecourchevel.com. Voor vastgoedprojecten voldoen nieuwe gebouwen aan strengere isolatienormen en bevatten zij vaak geothermische verwarming of zonneverwarming voor zwembaden, enz. De overheid van het resort heeft maatregelen genomen zoals het subsidiëren van energierenovaties voor oudere gebouwen. Zelfs kleine beleidsmaatregelen, zoals het wettelijk verplichten van winterbanden op voertuigen tijdens het seizoen voor de veiligheid seecourchevel.com, tonen een focus op duurzaamheid en veiligheid. Deze inspanningen zorgen ervoor dat Courchevel op lange termijn levensvatbaar blijft als skigebied (door klimaatimpact te beperken) en zijn een verkooppunt voor milieubewuste investeerders. Ook omdat welgestelde klanten steeds meer aandacht besteden aan milieubewustzijn, vergroot een “groen” resort de aantrekkingskracht. Dit alles voegt immateriële waarde toe aan onroerend goed: een goed geleid, duurzaam resort zal zijn status (en dus de vraag naar vastgoed) tot ver in de toekomst behouden.
Evenementen en Wereldwijde Reputatie: Courchevel stond volop in de schijnwerpers tijdens de FIS Alpine Wereldkampioenschappen Skiën in februari 2023, die samen met Méribel werden georganiseerd. Het resort profiteerde van internationale media-aandacht en gebruikte de gelegenheid om zijn faciliteiten te tonen (waaronder een nieuw finishstadion en vernieuwde liften). Het succesvolle evenement toonde aan dat Courchevel in staat is grootschalige evenementen te organiseren, wat positief is voor toekomstige plannen zoals de Olympische Spelen. De Franse Alpen (waaronder Courchevel) zijn namelijk sterke kanshebbers om de Olympische Winterspelen van 2030 te organiseren, en velen verwachten dat zij deze zullen binnenslepen voguebusiness.com voguebusiness.com. Dit vooruitzicht heeft al geleid tot een versnelling van bepaalde projecten – zo is er een herontwerp gepland van de “snow front” van Courchevel 1850 en het Chenus liftstation om het centrale dorpsgebied te moderniseren in aanloop naar een mogelijke Olympische uitlichting voguebusiness.com. Mocht de Olympische Spelen worden bevestigd, reken dan op een mini-hausse in infrastructuurinvesteringen: betere wegen, mogelijk uitgebreidere accommodaties (hoewel in het geval van Courchevel wellicht tijdelijke faciliteiten gezien het bouwplafond), en algemene verfraaiing. Zelfs als Courchevel geen officiële locatie wordt, zal het onvermijdelijk hoogwaardigheidsbekleders of teams ontvangen voor trainingen (zoals het in eerdere Winterspelen heeft gedaan), en zal de algemene toeristische impuls enorm zijn. Daarnaast zullen de vieringen van het 80-jarig jubileum in 2026/27 waarschijnlijk speciale evenementen omvatten, mogelijk de opening van nieuwe musea of culturele locaties ter ere van Courchevels pioniersrol als speciaal aangelegd skioord (opgericht in 1946). Zulke culturele investeringen voegen extra lagen toe aan de aantrekkingskracht van het resort, buiten het skiën om.
| Resort | Typische prijsklasse prime (€/m²) | Recente jaarlijkse prijsstijging |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (hoogste in Frankrijk) | +9% (2024) investropa.com (grootste groei in Frankrijk) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (bijna gelijk aan Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (sterk, maar lager dan 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 gemiddeld (ongeveer €10k–€12k+ voor prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabiele groei) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (onder de top in de Alpen) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com (Zwitserse Alpen gem.groei) |
*Zwitserse resorts hadden gemiddeld ongeveer 3,5% groei in 2024 dmproperties.com; Verbier, als een toonaangevend Zwitsers resort, zag waarschijnlijk een vergelijkbare of iets hogere groei gezien de vraag.
Groei van het toerisme en toekomstige plannen: Het gecombineerde effect van bovenstaande punten komt tot uiting in de toerismecijfers: in het seizoen 2024/25 registreerde Courchevel ongeveer 1,2 miljoen overnachtingen, een stijging van 16% ten opzichte van het seizoen 2018 (voor Covid) voguebusiness.com. Dat is een opmerkelijke groei voor een toch al gevestigde bestemming. Deze groei maakt deel uit van een strategisch plan om het resort het hele jaar door en internationaal op de markt te brengen. Het toerismebureau heeft zich gericht op nieuwe markten (zo worden via roadshows en partnerschappen nu meer bezoekers uit de VS, het Midden-Oosten en Azië aangetrokken). De introductie van de Ikon en Epic skipassen (wereldwijde seizoenspassen) die dagen in de 3 Vallées bevatten, maakt het voor internationale skiërs (vooral Amerikanen) gemakkelijker om Courchevel uit te proberen, en velen zijn er verliefd op geworden dmproperties.com. De planners van het resort houden ook rekening met het vinden van een balans tussen groei en exclusiviteit: in tegenstelling tot sommige massamarkt skigebieden, probeert Courchevel niet het aantal skiërs drastisch te verhogen (wat de liften en pistes zou kunnen belasten). In plaats daarvan focussen ze op het verhogen van de kwaliteit – bijvoorbeeld betere ervaringen, meer niet-ski activiteiten (Aquamotion waterpark, hondensleeën, paragliden, enz.), en verbeterde service (apps voor on-demand services, ski-conciërge, enz.). Op deze manier behoudt Courchevel zijn high-end merk – wat op zijn beurt vermogende bezoekers (en vastgoedkopers) blijft aantrekken. Belangrijk is dat de synergie tussen publieke investeringen (in liften, wegen, evenementen) en private investeringen (in hotels, winkels, chalets) een versterkende cyclus creëert: het resort blijft toonaangevend in luxe, waardoor het vastgoed hier tot de meest begeerde ter wereld blijft behoren.
Vergelijkende analyse met andere Alpendorpen (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 wordt vaak in één adem genoemd met een select aantal elite skioorden in de Alpen. Om de vastgoedmarkt in perspectief te plaatsen, is het nuttig om belangrijke statistieken en kenmerken te vergelijken met Val d’Isère en Megève (de Franse tegenhangers) en Verbier (een topconcurrent uit Zwitserland):
Prijzen: De prijzen in Courchevel 1850 bevinden zich aan de absolute top van de Franse markt – het is het enige Franse resort dat qua prijs consistent concurreert met de Zwitserse zwaargewichten investropa.com. De topsegmenten van Val d’Isère komen dicht in de buurt (bijna €30k/m² voor de beste panden) investropa.com, maar gemiddeld genomen blijft Courchevel aan kop. Megève, hoewel heel prestigieus, heeft doorgaans lagere prijsniveaus – een weerspiegeling van de lagere ligging en het grotere aanbod van ontwikkelbare grond (het is een uitgestrekte stad). Zo kan een stijlvol chalet dat €5 mln kost in Megève, in Courchevel 1850 gemakkelijk €8–€10 mln kosten. Verbier valt op als directe concurrent qua exclusiviteit en prijs: zoals te zien is begint eersteklas vastgoed in Verbier rond de CHF 22.100 (~€23.600) per m² en loopt het door tot ver in de €30k ubs.com ubs.com. Sterker nog, Zwitserland telt de vijf duurste skimarkten in de Alpen, met St. Moritz en Gstaad die vaak boven de ~€40k/m² uitkomen voor absolute topobjecten ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 zit daar net onder – voorlopig. Het is noemenswaardig dat Courchevel’s prijsstijging van 9% in 2024 hoger was dan die van elk Zwitsers resort dat jaar, wat erop duidt dat het verschil wellicht kleiner wordt dmproperties.com.
Voor investeerders betekenen deze prijsverschillen ook dat instaptickets variëren: men kan een luxe appartement in Megève kopen voor de prijs van een heel klein flatje in 1850. Als de drijfveer puur investeren is, zien sommigen wellicht meer waarde in Megève of opkomende Franse resorts (met meer opwaarts potentieel in procenten), maar de aantrekkingskracht van Courchevel is dat het een blue-chip bezit is – vergelijkbaar met bezit in Monaco versus een goedkopere stad.
Vraag & kopersmix: Alle vier de resorts trekken internationaal welgestelde kopers aan, maar met nuances:
Huurmarkt & Rendementen: Courchevel en Val d’Isère hebben allebei een sterke winterse huurmarkt, maar Courchevel vraagt hogere weekprijzen vanwege zijn prestige en voorzieningen (gastronomie, etc.). Een ski-in/ski-out chalet in Courchevel 1850 kan voor meer worden verhuurd dan een vergelijkbaar chalet in Val d’Isère, wellicht 20–30% meer, wat Courchevel’s positionering weerspiegelt. De huurmarkt van Megève is iets seizoensmatiger (druk rond Kerst en februari, rustiger tussendoor) en heeft ook een zomerverhuurmarkt voor golf/vakantiehuizen. Verbier’s verhuurprijzen zijn vergelijkbaar met die van Courchevel tijdens de piekweken (beide behoren tot de absolute top qua huurprijzen) – een chalet dat €100k/week kost in Courchevel kan net zo goed CHF 100k/week kosten in Verbier. Netto rendementen in al deze topgebieden blijven relatief laag (~2–3%) zoals vermeld op snowonly.com. Opvallend is dat het bezit van onroerend goed in Zwitserse resorts vaak gepaard gaat met hogere eigendomskosten (Zwitserse panden brengen jaarlijkse kantonale vermogensbelasting met zich mee en diensten zijn vaak duurder), maar ook met strikte verhuurregels (sommige Zwitserse tweede woningen mogen niet gemakkelijk worden verhuurd als ze zijn gekocht onder een vergunning voor persoonlijk gebruik). Frankrijk is eigenlijk iets eenvoudiger wat betreft verhuur.
Hoogte & Sneeuwzekerheid: Courchevel 1850 en Val d’Isère liggen beide op grote hoogte (1850m en 1850m voor Val’s dorp La Daille, met het hoofd dorp van Val op 1800m) en hebben skiterreinen tot 3000+m. Dit zorgt voor uitstekende sneeuwzekerheid, wat – nu het klimaat opwarmt – een cruciale troef is en deels de reden is dat deze dorpen vooroplopen in prijsstijgingen. Megève, op 1100m in het dorp, heeft meer last van slechte sneeuwjaren (hoewel er is geïnvesteerd in sneeuwkanonnen). Verbier ligt rond de 1500m, met skiën tot 3300m op de Mont Fort, en is daardoor ook behoorlijk sneeuwzeker. De trend van een “hoogtepremie” is duidelijk merkbaar: resorts boven 1500m hebben aanzienlijk sterkere groei doorgemaakt dan lager gelegen gebieden investropa.com. Dat is gunstig voor Courchevel, Val d’Isère, Verbier – en een klein punt van zorg voor Megève (hoewel de zomerattracties en charme van Megève het andere sterke kanten geven).
Leefstijl & Infrastructuur: Elke resort heeft een eigen unieke levensstijl. Courchevel 1850 draait om glamour en gemak – je kunt tot in het dorp skiën, vervolgens shoppen bij Chanel, dineren in een paleishotel en genieten van een nachtleven met trendy clubs en kunstgalerieën. Val d’Isère combineert fanatiek skiën met een levendige dorpssfeer die wat gemoedelijker is; er zijn volop luxe chalets en zelfs enkele vijfsterrenhotels, maar de vibe is meer “luxe voor ski-enthousiastelingen” dan Courchevel’s “overdadige luxe”. Megève biedt een sfeervol middeleeuws dorpscentrum, paardenkoetsen en een mix van luxe en authenticiteit – het draait net zo goed om gezien worden in het dorp (vergelijkbaar met St. Moritz) als om skiën. Het is ook echt een jaarrond dorp met een flinke permanente bevolking, wat aantrekkelijk is voor wie een levendige gemeenschap zoekt. Verbier staat bekend om nachtleven en off-piste – overdag zeer sportief, ’s avonds erg sociaal. Het is net iets minder uitgesproken in ultra-luxe retail (minder designerboetieks dan Courchevel), maar wel met hoogwaardige diensten en evenementen (zoals het Verbier Muziekfestival).
Vanuit het perspectief van een investeerder: Courchevel vs Verbier is vaak een kwestie van voorkeur voor het Franse of Zwitserse systeem. Sommigen geven de voorkeur aan Frankrijk vanwege het eenvoudigere aankoopproces en het ontbreken van beperkingen voor buitenlandse kopers, plus de levensstijl (taal, eten, cultuur). Anderen kiezen voor Zwitserland vanwege de stabiliteit, privacy en prestige (en sommige potentiële fiscale voordelen). In puur investeringsopzicht hebben beide gebieden een sterke kapitaalgroei gekend. Een voordeel voor Courchevel: geen quota op buitenlands eigendom, waardoor de liquiditeit hoog is – elke miljardair, waar dan ook vandaan, kan vrij in Courchevel kopen. In Verbier zijn de vergunningen voor buitenlandse kopers jaarlijks beperkt, wat de liquiditeit kan beperken (hoewel dit het aanbod van kopers ook onder controle houdt en zo paradoxaal genoeg de prijzen ondersteunt).
Vergelijkend vooruitzicht: Al deze topresorts zullen waarschijnlijk goed blijven presteren. De recente groeispurt van Courchevel geeft aan dat het de Zwitsers qua topprijzen in Europa zou kunnen uitdagen als de trends doorzetten. Val d’Isère ondergaat momenteel verbeteringen (er is bijvoorbeeld een groot nieuw luxueus project “Le Coin de Val” in ontwikkeling) waardoor het competitief blijft. Megève’s iets zachtere prijsstelling kan het aantrekkelijk maken voor investeerders die luxe willen tegen een (relatief) koopje, en het heeft een trouwe ultra-rijke Franse aanhang die zorgt voor stabiliteit. Verbier, met zijn internationale aantrekkingskracht en beperkte aanbod (het dorp wordt ook geografisch begrensd), zal een waardige tegenhanger van Courchevel blijven.
Samengevat: Courchevel 1850 steekt zelfs onder de elite boven de rest uit: het is wellicht het best te vergelijken met St. Moritz of Gstaad qua exclusiviteit. Binnen Frankrijk is Courchevel nummer één, met Val d’Isère een sterke nummer twee, en Megève als een solide nummer drie (sommigen noemen ook Méribel of Chamonix, maar die zitten qua prijs een niveau lager). Binnen de bredere Alpen is Courchevel één van de weinigen die de mondiale ultra-rijken op dezelfde schaal als Zwitserse resorts aantrekt. Dit is gunstig voor het vastgoed – het betekent dat de kopersgroep zo diep en divers is als maar mogelijk. Voor een vermogend individu die tussen deze locaties kiest, draait de beslissing vaak uit op persoonlijke voorkeur: de charmante elegantie van Megève, de sportieve chic van Val, de kosmopolitische allure van Courchevel of de hedonistische sfeer van Verbier. Vanuit puur investeringsoogpunt geven het momentum van Courchevel en de openheid van Frankrijk het een klein voordeel in 2025 en daarna.
Vooruitzicht 2026–2028: Marktprognose en Sleutelfactoren
Kijkend naar de periode 2026–2028 blijft het vooruitzicht voor de vastgoedmarkt van Courchevel 1850 zeer positief, met enkele kanttekeningen en trends om in de gaten te houden:
Aanhoudende prijsstijging: Alles wijst erop dat de vastgoedwaarden in Courchevel de komende jaren blijven stijgen. De groei zal jaarlijks wellicht niet zo steil zijn als de sprong van 9% in 2024, maar zelfs voorzichtige prognoses wijzen op jaarlijkse stijgingen van 3–5% in de toplocaties investropa.com. Dit wordt ondersteund door verschillende factoren: aanhoudend schaars aanbod, sterke internationale vraag en het feit dat het resort zich heeft ontwikkeld tot een echte luxe bestemming voor alle seizoenen. Tegen 2028 kunnen we gemakkelijk zien dat ultra-prime chalets meer dan €35.000 per m² gaan opbrengen, zeker als enkele recordverkopen nieuwe maatstaven zetten. Daarmee zou Courchevel 1850 stevig tot de duurste skivastgoedmarkten ter wereld behoren, en mogelijk het gat met plekken als St. Moritz/Gstaad verkleinen. Het samengestelde effect van zelfs 5% groei per jaar betekent dat een chalet dat nu €15 miljoen waard is, in 2028 mogelijk rond de €18+ miljoen waard kan zijn, in lijn met de groeitrend investropa.com.
Wereldwijde economische factoren: Er dient rekening gehouden te worden met bredere economische omstandigheden. Vanaf 2025 zijn de rentevoeten in Europa gestabiliseerd en zelfs gedaald (ECB-depositorente ~2,5% na verlagingen), wat de betaalbaarheid van hypotheken heeft verbeterd investropa.com. Als deze lage rentestand aanhoudt of de rente verder daalt in 2026–2027, geeft dat extra stimulans aan kopers in het hoogste segment die financiering gebruiken (sommigen doen dit voor hefboomwerking, ook als het niet strikt noodzakelijk is). Omgekeerd, als de inflatie fors stijgt en rentetarieven weer oplopen, kunnen reguliere vastgoedmarkten afkoelen – maar doorgaans zijn topluxe vastgoedmarkten minder gevoelig voor rente (meestal zijn het cash kopers). Geopolitieke stabiliteit speelt ook een rol: Courchevel profiteerde ervan een veilige, aantrekkelijke bestemming te zijn tijdens het herstel na de pandemie en bij geopolitieke spanningen. Als die onzekerheden wereldwijd aanhouden, spreiden HNWIs vaak hun vermogen uit veiligheid in vastgoed, wat Courchevel ten goede kan komen. De Franse politieke context (zoals wijzigingen in vermogensbelasting) is ook de moeite van het volgen waard, al zijn er geen aanwijzingen voor radicale veranderingen op korte termijn. Kortom, zolang er geen grote mondiale financiële crisis plaatsvindt, lijkt de economische achtergrond gunstig voor verdere investeringen in luxe Alpenvastgoed.
Verschuivingen in kopersdemografie: We verwachten nieuwe groepen kopers in de komende jaren. Met name Aziatische kopers (vooral Chinezen) waren in 2020–2022 grotendeels afwezig vanwege reisbeperkingen; nu het wereldwijde reizen weer normaliseert, is meer interesse uit Azië waarschijnlijk. Het ultra-luxe profiel van Courchevel is zeer geschikt voor welvarende Aziatische investeerders die op zoek zijn naar prestigevastgoed in het buitenland – iets dat al opvalt in 2025 volgens investropa.com. Op vergelijkbare wijze kan het kopersbestand uit het Midden-Oosten (bijvoorbeeld de Golfstaten) groeien; Courchevel heeft de afgelopen jaren meer bezoekers vanuit de VAE, Saoedi-Arabië, enz. gezien, met name in augustus en rond Nieuwjaar. Deze internationale segmenten zullen de vraag verdiepen. Amerikaanse kopers zullen naar verwachting hun sterke aanwezigheid behouden, vooral als de dollar relatief sterk blijft ten opzichte van de euro (al kan de koers fluctueren in 2026–28). Ook kiezen jongere tech-ondernemers en vervroegd gepensioneerden (uit de tech- en financiële sector) steeds vaker voor lifestyle-gedreven bezittingen – een trendy skihuis past daarbij. Mogelijk zakt de gemiddelde leeftijd van kopers iets, met meer mensen in de veertig in plaats van overwegend vijftigers/zestigers, doordat werken op afstand en vermogensopbouw op jongere leeftijd gebruikelijker worden.
Jaarrond & Wellness Nadruk: Tegen 2028 is Courchevel waarschijnlijk volledig getransformeerd tot een echt vierseizoenenresort. Verwacht nog meer zomerfaciliteiten (mogelijk een uitgebreidere liftbediening, nieuwe mountainbikeroutes, misschien een golf driving range of andere attracties in de regio). Het belang van wellness zal, zoals eerder genoemd, aanhouden – mogelijk met nieuwe wellnessretreats of klinieken in de regio (naar het model van Zwitserse sparesorts). Dit vergroot de aantrekkingskracht van een eigendom daar, ook voor mensen die geen skiërs zijn. Zoals een onderzoeker van Knight Frank opmerkte, overtreffen gezondheid en wellness nu het skiën als belangrijkste lifestyle-motief voor Alpenkopers dmproperties.com. Daarom zullen woningen die hierop inspelen (met spafaciliteiten, rust, verbondenheid met de natuur) extra in trek zijn. Ook kan er een nichemarkt ontstaan voor “klimaatbestendige” chalets – woningen gebouwd met duurzame materialen, energiezelfvoorzienend, enz., die niet alleen aan de wettelijke eisen voldoen maar ook een standaard neerzetten waar ecobewuste luxekopers naar zoeken.
Potentiële Beperkingen: Een factor om in de gaten te houden zijn de voorraadniveaus – deze zijn zo laag dat de verkoopaantallen kunnen dalen simpelweg door een gebrek aan verkopers. Als de prijzen nieuwe hoogten bereiken, kunnen sommige eigenaren besluiten te verkopen (en zo het aanbod vergroten), maar evenzeer kunnen velen vasthouden omdat er weinig alternatieve investeringen zijn die zo plezierig zijn als een chalet in Courchevel. Als het aantal transacties afneemt, kunnen prijsindices minder stabiel worden (enkele uitzonderlijke grote verkopen kunnen het gemiddelde vertekenen). Elke mogelijke daling in activiteit weerspiegelt waarschijnlijk echter een gebrek aan aanbod, niet een gebrek aan vraag, wat betekent dat prijzen stabiel zouden blijven of stijgen. Een andere beperking kan vanuit regelgeving komen: als Frankrijk hypothetisch tegen 2028 zou besluiten om enige beperkingen op buitenlands eigendom in te voeren (momenteel niet verwacht) of nieuwe belastingen op luxe woningen zou heffen, zou dat de vraag enigszins kunnen temperen. Ook klimaatverandering blijft een overkoepelende uitdaging – als extreem weer tegen het einde van de jaren 2020 de winters aanzienlijk verkort, kan dit invloed hebben op de perceptie (hoewel, zoals opgemerkt, de hoogte van Courchevel een buffer biedt, en het beschikt over uitgebreide sneeuwkanonnen). Tot nu toe suggereren trendprojecties dat er tot in de jaren 2030 voldoende sneeuw zal zijn voor hooggelegen resorts, maar het blijft een punt van aandacht voor de lange termijn.
Invloed van de Olympische Winterspelen 2030-kandidaatstelling: Midden 2025 is er sterke momentum voor de Olympische Winterspelen 2030 in Frankrijk (Franse Alpen), mogelijk verspreid over verschillende resorts (na Italië, dat de Spelen van 2026 organiseert). Als Frankrijk officieel de Spelen van 2030 toegewezen krijgt (beslissing waarschijnlijk rond 2026), kan men een toename in interesse verwachten rond 2027–2028 wanneer infrastructuurprojecten voltooid zijn en de wereldwijde aandacht op de Alpen is gericht. Olympische Spelen leiden vaak tot een piek in vastgoedvraag in de gastregio’s – niet alleen door investeerders die anticiperen op hogere huren, maar ook door vermogende particulieren die er bij willen zijn voor de sfeer rond het evenement. Zo zijn de prijzen in Cortina d’Ampezzo (Italië) sterk gestegen nadat bekend werd dat het de Spelen van 2026 zal organiseren ubs.com. Courchevel, nu al een Olympische trainingslocatie, zou zonder twijfel een toplocatie zijn voor VIP’s tijdens de Spelen, zelfs als de evenementen elders plaatsvinden, dankzij de luxe accommodaties en het vliegveld. Daarom kan de aanloop naar 2030 een extra paar procentpunten groei toevoegen aan de vastgoedwaarden in Courchevel, bovenop de onderliggende trend.
Verhuurperspectief: De huurinkomsten zullen waarschijnlijk bescheiden blijven, maar de omzet uit verhuur kan groeien omdat de nachtprijzen iets stijgen (deels door inflatie, deels door toename van luxe opties). Tegen 2028 kan een topchalet bijvoorbeeld meer dan €120.000 vragen voor de week van Oud & Nieuw. Als meer diensten worden inbegrepen (privéchef, enz.), kunnen eigenaren meer vragen. De zomerse verhuurmarkt zal zich ook verder ontwikkelen—mogelijk verdubbelen in omvang ten opzichte van nu als de huidige trend zich voortzet, waardoor het jaarlijkse rendement enigszins verbetert. De introductie van meer professionele huurbeheerbedrijven (sommige gelieerd aan luxe hotelmerken) kan het verhuurproces ook stroomlijnen en het voor eigenaren makkelijker maken hun pand te gelde te maken als ze er zelf geen gebruik van maken.
Conclusie – Visie 2028: In 2028 zal Courchevel 1850 waarschijnlijk de absolute top van het Franse Alpenvastgoed blijven, met prijzen die nieuwe records hebben gevestigd. We verwachten een gezond, maar iets rustiger groeitempo – er is geen sprake van een crash gezien de fundamentele factoren. Het vastgoed van het resort zal steeds meer worden gekenmerkt door ultramoderne chalets, een volledig ontwikkeld jaarrond aanbod en een klantenkring uit alle hoeken van de wereld. Bezit in Courchevel zal zowel een statussymbool blijven als een investering. Voor vermogende beleggers en kopers die op zoek zijn naar een exclusieve levensstijl, blijft het advies hetzelfde: focus op toplocatie en kwaliteit, houd het bezit vast tijdens korte termijn schommelingen van de markt en je wordt beloond met zowel plezier als financiële waardestijging. Zolang “sneeuw” en “luxe” blijven verleiden, mag worden verwacht dat de vastgoedmarkt in Courchevel 1850 een gouden tijd tegemoet gaat in 2026–2028 en daarna, ondersteund door schaarse beschikbaarheid, onverzwakte vraag en de tijdloze aantrekkingskracht van de Franse Alpen.
Bronnen: Courchevel & Franse Alpen Vastgoedrapporten investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analyse dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Inzichten investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringscommentaar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Media Rapporten voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentschapsobservaties mansion-properties.com freespiritalpine.com.
