Overzicht van de huidige marktomstandigheden (2025)
De vastgoedmarkt van Dallas–Fort Worth blijft in 2025 robuust, maar ondergaat een opmerkelijke verschuiving. Na meerdere jaren van een door verkopers gedomineerde markt, is het woningaanbod gestegen en verschuift de macht naar kopers mdregroup.com mdregroup.com. De verkoop van huizen is vertraagd (bijna 9% lager op jaarbasis in de stad Dallas halverwege 2025), terwijl de prijzen hoog zijn gebleven, met een mediane verkoopprijs van een huis in de stad van ongeveer $468.000 – ongeveer 5,7% hoger dan in 2024 dallasobserver.com. Tegelijkertijd blijven de commerciële vastgoedsectoren veerkrachtig: Dallas werd door een Urban Land Institute-enquête uitgeroepen tot de Nr. 1 commerciële vastgoedmarkt van de VS voor 2025 dmagazine.com, dankzij sterke economische fundamenten. Banengroei en migratie naar de regio blijven indrukwekkend – de metroregio voegde ~65.400 banen toe in 2024 yardimatrix.com en bijna 178.000 nieuwe inwoners in 2023–24 mdregroup.com – wat de vastgoedvraag ondersteunt ondanks hogere rentetarieven en tegenwind op nationaal niveau. Over het algemeen kan de markt van 2025 worden gekarakteriseerd als afkoelend maar stabiel voor woningen, en groeiend met voorzichtige optimisme in commerciële sectoren.
Trends op de residentiële vastgoedmarkt
Huizenprijzen en verkoopvolume
Na een hectische stijging in voorgaande jaren, is de groei van de huizenprijzen in Dallas afgeremd in 2025. In veel delen van DFW zijn de prijzen zelfs licht gedaald voor middenklasse- en starterswoningen, die ongeveer 3% lager liggen dan vorig jaar mdregroup.com. Zo blijkt bijvoorbeeld uit de prijsindex van First American dat de waarde van instap- en middenklassewoningen ~3,2–3,3% lager is dan een jaar geleden in het gebied Dallas–Plano–Irving mdregroup.com. Luxe woningen blijken echter veerkrachtiger – de prijzen voor luxe huizen liggen nog steeds ~+3,5% hoger dan vorig jaar mdregroup.com, ondersteund door de vraag van kapitaalkrachtige kopers.
De verkoopactiviteit is vertraagd sinds de piek. In het voorjaar van 2025 waren de gesloten verkopen in Dallas County ongeveer 10% lager dan een jaar eerder mdregroup.com. Huizen staan ook langer te koop: het mediaan aantal dagen op de markt in Dallas County steeg naar ~24 dagen (tegenover ~19 dagen vorig jaar) mdregroup.com, wat wijst op een minder gespannen tempo. Opvallend is dat een kleiner deel van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht – in maart 2025 werd maar liefst 66% van de woningen onder de vraagprijs verkocht, een duidelijk verschil met de biedoorlogen van 2021–22 mdregroup.com mdregroup.com. Toch zijn er in Dallas zelf geen jaarlijkse prijsdalingen te zien; de mediaan verkoopprijs in de stad lag medio 2025 ~5–6% hoger op jaarbasis dallasobserver.com. Deze schijnbare paradox van stijgende prijzen ondanks dalende verkopen is deels te verklaren doordat de woningen die wel verkocht worden meestal luxer of gerenoveerd zijn en daardoor topprijzen opleveren dallasobserver.com. Al met al ontwikkelt de woningmarkt zich richting evenwicht – verkopers krijgen meer concurrentie en kopers hebben meer onderhandelingsruimte dan in jaren het geval is geweest.
Woningaanbod en Voorraad
Een belangrijk verhaal van 2025 is de stijging van het woningaanbod in Noord-Texas, wat een einde maakt aan het ernstige tekort aan woningen dat de afgelopen jaren kenmerkte. In april 2025 waren er in het Dallas-Fort Worth metrogebied meer dan 50% meer actieve aanbiedingen dan normaal, met ongeveer 123.000 huizen te koop (een niveau dat sinds het einde van de jaren 2010 niet meer is gezien) mdregroup.com mdregroup.com. Texas is nu zelfs één van de meest “overbedeelde” woningmarkten in het land volgens sommige analyses mdregroup.com. Binnen de regio zijn de stijgingen in het aanbod vooral scherp in snelgroeiende buitenwijken. Het woningaanbod in Collin County steeg met ongeveer 60% op jaarbasis in het voorjaar, en dat in Denton County steeg met ongeveer 63%, waardoor deze gebieden stevig in een kopersmarkt terechtkwamen mdregroup.com. Zelfs het woningaanbod van Dallas County is met ongeveer 39% gestegen ten opzichte van een jaar geleden, met ongeveer 7.600 aanbiedingen in april mdregroup.com. Het aantal maanden voorraad – een belangrijke graadmeter voor marktevenwicht – is gestegen tot ongeveer 4,5 maanden in Dallas County en 5–6 maanden in sommige buitenliggende counties, niveaus die in jaren niet zijn voorgekomen mdregroup.com mdregroup.com. (Volgens de conventie duidt ~6 maanden voorraad op een evenwichtige markt.)
Deze toename van het aanbod biedt welkome verlichting voor kopers die lange tijd door een gebrek aan keuze werden tegengehouden. Met meer woningen op de markt kunnen kopers selectief en doordacht te werk gaan – een wereld van verschil met de hectische aankoopomstandigheden van kort geleden. Het is nu gebruikelijk om prijsverlagingen te zien: de oorspronkelijke vraagprijzen in Dallas County worden verlaagd (gemiddeld ~5–6% lager dan de initiële vraagprijs) voordat de verkoop plaatsvindt mdregroup.com. De machtsverhouding is verschoven; experts merken op dat kopers er nu in slagen onder de vraagprijs te bieden en concessies af te dwingen bij veel transacties mdregroup.com mdregroup.com. Voor verkopers is de boodschap duidelijk: de “hyper-competitieve” fase is voorbij. Realistische prijzen en het goed voorbereiden van de woning zijn essentieel, omdat overgeprijsde woningen kunnen blijven staan mdregroup.com mdregroup.com. Deze normalisatie van het aanbod is op de lange termijn gezond, al kan het neerwaartse druk op de prijzen tot eind 2025 geven, aangezien het aanbod waarschijnlijk blijft toenemen mdregroup.com. Tenzij er een zware economische schok optreedt, wordt een geleidelijke correctie verwacht – geen crash –, aangezien de sterke banengroei en bevolkingsgroei in DFW de vraag naar woningen zou moeten ondersteunen en een scherpe waardedaling zou moeten voorkomen mdregroup.com.
Trends en voorspellingen op de huurmarkt
Er zijn echter aanwijzingen dat het ergste van de huurdalingen ten einde loopt.De vraag naar huurwoningen blijft sterk, aangedreven door de toestroom van inwoners naar de metro en de hoge kosten van het kopen van een huis.In feite herstelde de opname van appartementen in DFW zich sterk: 7.400 eenheden werden verhuurd in Q1 2025, de hoogste kwartaalopname sinds 2021 mdregroup.com.Deze toename heeft het leegstandspercentage begin 2025 zelfs licht doen dalen – de eerste daling van de leegstand in ongeveer drie jaar mdregroup.com.Met minder nieuwe projecten die van start gaan (de nieuwbouw van multifamily woningen in de metro daalde met ongeveer 47% in 2024 mmgrea.com mmgrea.com), zouden de aanboddrukken moeten afnemen.Brancheprognoses geven aan dat de huurgroei tegen eind 2025 zal hervatten, zij het met een bescheiden tempo van ongeveer 1–2% per jaar mmgrea.com.De bezettingsgraad zal naar verwachting stabiliseren rond het lage-90%-percentiel terwijl de markt het recente overschot aan nieuwe units absorbeert mmgrea.com mmgrea.com.MMG Real Estate voorspelt bijvoorbeeld dat de effectieve huren in DFW tegen Q4 2025 met ~1,5% zullen stijgen naarmate het aantal concessies afneemt mmgrea.com.Al meer dan de helft van de appartementencomplexen biedt huurincentives aan (meestal 6–8 weken gratis) om huurders aan te trekken mdregroup.com mdregroup.com, maar die concessies kunnen worden teruggeschroefd zodra het overtollige aanbod is opgenomen.Samengevat hebben huurders momenteel meer keuze en onderhandelingskracht dan in voorgaande jaren, maar tegen 2026 zou de slinger weer iets de andere kant op kunnen slaan als de banengroei de vraag sterk houdt.De huren in Dallas blijven betaalbaar in vergelijking met kustmarkten (de gemiddelde huurprijs in de stad ligt onder het Amerikaansegemiddeld), toch is betaalbaarheid voor huurders met een laag inkomen een zorgpunt – een recente studie vond een tekort van ongeveer 40.000 betaalbare woningen in Dallas voor huishoudens die ongeveer $45.000 of minder verdienen dallasobserver.com dallasobserver.com.Inspelen op deze behoefte zal een belangrijke uitdaging zijn, zelfs als het totale huuraanbod toeneemt.De kantorenmarkt van Dallas in 2025 stabiliseert zich geleidelijk na de onrust tijdens de pandemie, maar het blijft een verhaal van twee niveaus.
De totale leegstand in de kantoorsector van DFW is hoog – ongeveer 26,0% leegstand in Q1 2025 wanneer ook onderverhuur wordt meegerekend, nauwelijks gedaald ten opzichte van een piek van 26,4% eind 2023 avisonyoung.com avisonyoung.com.Dit weerspiegelt de grote hoeveelheid ruimte die is achtergelaten door de verschuiving naar werken op afstand/hybride werken.Totale beschikbaarheid (verhuurde of niet-verhuurde ruimte die wordt aangeboden) is ongeveer 64 miljoen sq.voetmetro-breed, nog steeds ver boven de ~50 miljoen vierkanteft.pre-COVID-norm avisonyoung.com.Toch zijn de omstandigheden niet verder verslechterd en beginnen ze langzaam te verbeteren.Voor het eerst sinds 2019 kende DFW opeenvolgende kwartalen van positieve netto absorptie – bedrijven namen gezamenlijk +1,5 miljoen sq.ft.in 2024 en nog eens +0,9 miljoen m².ft.in Q1 2025 avisonyoung.com avisonyoung.com.De beschikbaarheid is gedaald met ongeveer 6,8 miljoen sq.ft. vanaf het hoogste punt in 2023, aangezien sommige bedrijven hun onderhuur uitbreiden of opvullen avisonyoung.com avisonyoung.com.Bovendien is er sprake van flight-to-quality: de meeste verhuur vindt plaats bij premium Class A-kantoren.Begin 2025 bestond ongeveer 70% van de huuractiviteit uit Class A-ruimtes (vooral in gebieden met veel voorzieningen zoals Uptown of Legacy/Frisco) mdregroup.com.De deelmarkten van Collin County – met gloednieuwe, hoogwaardige gebouwen – leiden de stijgende vraag nu bedrijven zoeken naar moderne, samenwerkingsgerichte kantoren om werknemers terug te lokken mdregroup.com mdregroup.com.De huren voor topklasse kantoren zijn stabiel gebleven.
De gemiddelde vraaghuur in DFW is ongeveer $32,20 per vierkante voet.ft (full-service) mdregroup.com, waarbij Trophy-torens in Uptown $40–$80 vragen.Verhuurders concurreren in plaats daarvan met concessies: de typische huurovereenkomst biedt 4–5 maanden gratis huur en ~$35–40 per vierkante meter.ft.in huurdersverbeteringsvergoedingen als stimulansen mdregroup.com.Effectieve huren, exclusief gratis aanbiedingen, bedragen gemiddeld ~$26 per vierkante meter.ft.mdregroup.com.De verkoop van kantoorpanden is schaars geweest en gebeurde tegen hogere aanvangsrendementen (~8,5–9%), wat de voorzichtigheid van investeerders in deze omgeving met hoge leegstand weerspiegelt mdregroup.com.Nieuwbouw is vrijwel tot stilstand gekomen; alleen build-to-suit en gespecialiseerde projecten gaan door.Branche-experts voorspellen dat herstel voor de kantoorsector langzaam zal verlopen, mogelijk “geen hemel tot ‘27” voor verhuurders in de zwaarst getroffen segmenten dmagazine.com.De consensus is dat tegen 2027 de markt eindelijk krapper kan worden voor eersteklas ruimte, aangezien er zeer weinig nieuwe aanvoer in de pijplijn zit dmagazine.com dmagazine.com.Inderdaad merken analisten op dat op nationaal niveau de leegstand van prime kantoren (voor gewilde gebouwen) veel lager is dan het algemene gemiddelde dmagazine.com.In Dallas suggereert dat dat oudere standaard kantoorgebouwen het moeilijk zullen blijven hebben (en mogelijk in aanmerking komen voor herbestemming), terwijl de beste ruimtes als eerste worden verhuurd.Voor nu verbetert de huuractiviteit, maar deze ligt nog steeds onder de normen van vóór de pandemie – slechts ongeveer 3 miljoen vierkante meter.ft.werd verhuurd in Q1 2025 (geannualiseerd ~12M vs.de ~20M vierkantevoethistorisch gemiddelde) avisonyoung.com.Het is een moeizame weg naar evenwicht: zoals een lokale expert het verwoordde, de vooruitzichten voor kantoren in DFW lijken op het hersteltraject van de jaren 90 – overleef tot ’95, en nu ‘is er geen hemel tot ‘27’ dmagazine.com.Verhuurders met goed gelegen, gerenoveerde gebouwen zijn voorzichtig optimistisch, terwijl degenen met verouderde panden onder druk staan om te renoveren, de huur te verlagen of in de komende jaren alternatieve bestemmingen te overwegen.De detailhandel vastgoedsector in Dallas-Fort Worth is in 2025 verrassend robuust; deze sector is niet alleen hersteld van de pandemie, maar zelfs een uitbreidingsfase ingegaan.
De consumentenvraag naar winkelen en dineren in persoon is na 2020 sterk gestegen, en winkeliers breiden enthousiast uit om te profiteren van de bevolkingsgroei in Noord-Texas dmagazine.com.De leegstandscijfers voor winkelruimte zijn zeer laag – rond de 4,7% in heel DFW mdregroup.com dmagazine.com – wat aangeeft dat de meeste kwalitatieve ruimtes bezet zijn.In feite zijn goed gelegen winkelcentra praktisch vol, met leegstand “tegen een premie” en snel weer opgevuld wanneer deze zich voordoet dmagazine.com dmagazine.com.Marktbreed bedroeg de retailabsorptie in totaal ~2,4 miljoen sq.ft.in de afgelopen 12 maanden mdregroup.com, en overtreft daarmee alle andere grote Amerikaansemeters.Deze groei wordt aangedreven door het “retail volgt woningen”-effect: naarmate er nieuwe woonwijken verrijzen in buitenwijken zoals Celina, Prosper en North Fort Worth, volgen winkelcentra en restaurants al snel dmagazine.com dmagazine.com.Door supermarkten verankerde centra blijven de sterkst presterende retailcategorie, wat gelukkig is aangezien zij ook het grootste deel van de voorraad vormen (~75 miljoen m².ft.van de door supermarkten verankerde ruimte in DFW, bijna 100% bezet) dmagazine.com dmagazine.com.Winkelcentra hebben zich ook gestabiliseerd door zichzelf opnieuw uit te vinden met entertainment- en ervaringsgerichte aanbiedingen – de bezettingsgraad van regionale winkelcentra in DFW is nog steeds boven de 90% gemiddeld dmagazine.com.De huurwoningmarkt in Dallas is ook aan het veranderen nu er een golf van nieuwe appartementen op de markt komt. Sinds 2020 hebben projectontwikkelaars alleen al in Downtown Dallas meer dan 7.600 multifamilie-eenheden toegevoegd – het meeste van alle stadscentra in Texas sinds de pandemie dallasobserver.com. Deze bouwhausse, samen met de bredere groei van de metropool, heeft het leegstandspercentage voor appartementen begin 2025 doen stijgen tot ongeveer 10–11% dallasobserver.com mdregroup.com. Volgens CoStar bedroeg de leegstand van multifamilie in DFW 11,5% in het eerste kwartaal van 2025 mdregroup.com mdregroup.com, de eerste wezenlijke stijging van leegstand in jaren. De huurgroei is hierdoor afgekoeld – de gemiddelde gevraagde huren zijn min of meer stabiel of licht gedaald. Zo daalden de geadverteerde appartementshuren in DFW met ongeveer 1,8% op jaarbasis per januari 2025 yardimatrix.com. De gemiddelde huurder in Dallas betaalt ongeveer $1.500 per maand, slechts licht gestegen (~$124) ten opzichte van vorig jaar dallasobserver.com. Volgens de cijfers van Zillow is de huurmarkt in Dallas inmiddels “koud,” wat aangeeft dat vraag en aanbod meer in balans zijn dallasobserver.com.
Trends in commercieel vastgoed
Kantorensector
Retailsector
Lokale detailhandelaars beschrijven dat de “voorraad op een historisch dieptepunt” is en merken op dat geen enkele deal gemakkelijk is in deze omgeving – de bouwkosten zijn gestegen en beschikbare locaties zijn beperkt dmagazine.com dmagazine.com.
Toch zijn er volop kansen: er komen nieuwe concepten bij (zo opende H-E-B’s discount Joe V’s Smart Shop supermarkt zijn eerste winkels in Dallas in 2025 mdregroup.com mdregroup.com), en beleving in retail zit enorm in de lift.Op entertainment gerichte locaties – van sportbars tot familie-activiteitscentra – vormen steeds vaker de ankerpunten van winkelontwikkelingen om meer bezoekers te trekken dmagazine.com dmagazine.com.Vooruitkijkend blijven insiders in de detailhandel optimistisch.Zoals een expert het verwoordde, “De detailhandel beleeft momenteel haar hoogtijdagen” in DFW dmagazine.com dmagazine.com.De grootste risico’s zijn macro-economisch: als de consumentenbestedingen stagneren door inflatie of hoge rentetarieven, kunnen sommige zwakkere detailhandelaars sluiten (bijv.enkele nationale ketens zoals Party City en Big Lots hebben wel winkels gesloten) dmagazine.com.Toch wordt verwacht dat de bovengemiddelde banengroei en bevolkingsgroei in DFW ervoor zal zorgen dat retailers blijven uitbreiden.Verschillende merken zijn van plan om hun eerste vestiging in Texas of hun eerste vestiging in de VS te openen.locaties in Dallas in de komende jaren, met de verwachting dat de welvaart in de regio zal aanhouden dmagazine.com dmagazine.com.Samengevat wordt het winkelvastgoed in Dallas in 2025 gekenmerkt door hoge bezettingsgraad, stijgende huren en uitbreiding in onderbediende gebieden, waardoor het een van de sterkste winkelsectoren van het land is.Een belangrijke dynamiek in 2025 is de beperkte nieuwe retailbouw ten opzichte van de vraag. Ontwikkelaars zijn voorzichtig geweest – er is slechts ongeveer 1,5 miljoen vierkante voet aan nieuwe retailruimte opgeleverd in 2024 dmagazine.com, en er is momenteel ongeveer 4,4 miljoen vierkante voet in aanbouw (een bescheiden pijplijn voor een metropool van dit formaat) mdregroup.com. Cruciaal is dat meer dan 70% van de nieuwe retailprojecten vooraf is verhuurd aan grote anchor tenants voordat de bouw begint mdregroup.com. Dat betekent dat het nieuwe aanbod vrijwel direct wordt opgenomen, waardoor de leegstand niet stijgt. De meeste recente openingen betroffen winkels met een groot vloeroppervlak: voorbeelden zijn nieuwe H-E-B-supermarkten en Costco-magazijnen die de DFW-markt betreden dmagazine.com dmagazine.com. Meer dan 75% van de nieuwe retail vierkante meters in 2024 werd ingenomen door anchors als H-E-B, Tom Thumb, Home Depot en andere grote winkels dmagazine.com. Er wordt relatief weinig ruimte voor kleinere winkels gebouwd, wat de concurrentie om inline winkelruimtes in bestaande centra hoog houdt dmagazine.com. Daardoor is de huurgroei voor retail sterk gebleven – de vraagprijzen liggen gemiddeld rond de $24,60 per vierkante voet triple-net mdregroup.com, met aanzienlijk hogere prijzen in de beste winkelgebieden, en verhuurders hebben onderhandelingsmacht door het ontbreken van alternatieven.
Industriële sector
Industrieel vastgoed in Dallas–Fort Worth blijft een krachtpatser, hoewel de sector overgaat van zeer snelle groei naar een meer duurzaam tempo. DFW leidt het land in totale industriële ontwikkeling – de regio beschikt over meer dan 1 miljard vierkante voet aan magazijn-/logistieke ruimte – en jarenlang konden ontwikkelaars niet snel genoeg bouwen om te voldoen aan de vraag van e-commerce, productie en logistieke bedrijven. Vanaf 2025 komt er eindelijk wat rust in die hectische ontwikkeling. De bouwpipeline is afgenomen sinds het hoogtepunt: er is nu slechts zo’n 25–30 miljoen vierkante voet in aanbouw, een scherpe daling (ongeveer –68%) in vergelijking met de ongeveer 79 miljoen vierkante voet in aanbouw tijdens de piek in 2022 colliers.com. Deze afname komt nadat sommige speculatieve bouwprojecten de vraag eind 2023 hebben overschreden, waardoor het leegstandspercentage steeg. Het industriële leegstandspercentage in DFW bedraagt momenteel ongeveer 9–9,2% mdregroup.com bradford.com, een stijging ten opzichte van historische dieptepunten (~5%), maar nu stabiliserend op dit hogere niveau. Sterker nog, de markt lijkt in begin 2025 een evenwicht te hebben bereikt, waarbij het nieuwe aanbod en de vraag van huurders ongeveer in balans zijn mdregroup.com mdregroup.com. De netto-opname was het afgelopen jaar een indrukwekkende 25,9 miljoen vierkante voet mdregroup.com – vrijwel gelijk aan het nieuwe aanbod – wat het leegstandspercentage hielp stabiliseren. Marktwaarnemers merken op dat de huurdersactiviteit gezond blijft, maar niet meer zo ongekend als in de periode 2021–22.
De jaarlijkse huurgroei voor industrieel vastgoed is dienovereenkomstig gematigd. Na een piek van bijna 11% jaar-op-jaar huurwinst eind 2022, stijgen de industriële huren in DFW nu met ongeveer 4,5% per jaar mdregroup.com mdregroup.com. De gemiddelde vraaghuren zijn ongeveer $9,90 per vierkante voet (NNN) in de hele metropool mdregroup.com, wat nog steeds als een robuuste groei wordt beschouwd in vergelijking met andere grote distributiecentra. Investeerders blijven de voorkeur geven aan industriële activa – de aanvangsrendementen blijven relatief laag (rond de 6,5%) en institutioneel kapitaal is actief op de magazijnmarkt van Dallas mdregroup.com. Een opkomend aspect dat de industriële vastgoedmarkt aandrijft, is de data center boom. De opkomst van AI en cloud computing creëert een onverzadigbare vraag naar datacenters, en Dallas is een strategische locatie geworden. Een tekort aan locaties met voldoende stroominfrastructuur is eigenlijk een beperkende factor geworden; percelen die al over een groot stroomvermogen beschikken, zijn nu zeer gewild en brengen hogere prijzen op mdregroup.com mdregroup.com. Energiebedrijven zoals Oncor zijn overspoeld met nieuwe stroomaanvragen voor datacenters (naar verluidt 59 gigawatt aan vraag in één kwartaal!) mdregroup.com mdregroup.com. Dit heeft geleid tot een moderne landrush voor geëlektrificeerde locaties, waardoor sommige eerder over het hoofd geziene industriële grondeigenaren “van de ene op de andere dag miljonair” zijn geworden, doordat ze verkopen aan datacenterontwikkelaars mdregroup.com mdregroup.com.
Vooruitkijkend blijft het industriële vooruitzicht voor DFW positief, zij het niet zonder uitdagingen. De regio blijft logistieke operaties aantrekken dankzij haar centrale ligging en infrastructuur – wat blijkt uit het feit dat DFW de hoogste industriële opname van het land heeft gehad in de afgelopen jaren. Begin 2025 werd de metro nog steeds door veel analisten beschouwd als de “belangrijkste industriële markt van de VS” credaily.com. Grote projecten zijn momenteel gaande: zo merkte een vakblad op dat DFW een “‘eerst bouwen, daarna vullen’ markt” is, waar ontwikkelaars en investeerders vertrouwen houden in de langetermijngroei ondanks enkele uitdagingen op het gebied van verhuur op korte termijn fortworthinc.com. Het belangrijkste risico is of het aanbod te veel toeneemt – met een leegstand van ongeveer 9% heeft DFW momenteel een van de hoogste leegstandscijfers onder de grote markten bradford.com, maar dat is deels bewust zo gekozen (ontwikkelaars bouwen hier speculatief in afwachting van toekomstige vraag). Marktdeelnemers verwachten dat de leegstand geleidelijk zal dalen vanaf het niveau van ~9,5% in het begin van 2025 naarmate de verhuur het aanbod van nieuwe magazijnen inhaalt matthews.com. CBRE rapporteerde inderdaad dat in Q1 2025, de leegstand lichtjes daalde (met 10 basispunten) naar ~9,1% en het aantal bouwstarts weer opliep naar ongeveer 12 miljoen vierkante voet, wat duidt op optimisme dat de vraag op peil blijft cbre.com. Met de groei van de bevolking en economie van DFW zou de industriële sector een motor voor groei moeten blijven, hoewel huurverhogingen waarschijnlijk gematigd blijven en huurders meer keuze zullen hebben dan tijdens de strengste pandemiejaren. Over het algemeen maakt de industriële vastgoedmarkt van Dallas de overgang van een uitzonderlijke groeifase naar een gezonde, genormaliseerde groeifase richting 2026.
Meergezinsontwikkelingen (appartementen)
Ondanks de recente terugval is de vraag naar appartementen niet verdwenen – verre van dat.
Het eerste kwartaal van 2025 kende recordverhuur: ongeveer 7.400 netto eenheden opgenomen in Q1 (beste Q1 sinds 2021) mdregroup.com en meer dan 20.000 eenheden opgenomen in het afgelopen jaar nar.realtor.Dallas-Fort Worth behoorde tot de topmetropolen in het land wat betreft de vraag naar appartementen, samen met New York en Atlanta, die elk meer dan 20.000 eenheden opnamen jaar-op-jaar nar.realtor.Deze sterke opname heeft het leegstandspercentage in de metropool teruggebracht tot 10,9–11,5%, zoals opgemerkt door mdregroup.com dallasobserver.com.De gemiddelde huren zijn gestabiliseerd – de vraaghuur op de markt ligt rond de $1.565 (ongeveer $1.368 voor een 1-slaapkamer, $1.756 voor een 2-slaapkamer) mdregroup.com – en de effectieve huren zijn iets lager wanneer gratis extra’s worden meegerekend.In wezen ruilen verhuurders kortetermijnhuur groei in om de bezettingsgraad hoog te houden.Klasse A luxegebouwen ondervinden de meeste concurrentie (en bieden daardoor de grootste kortingen), terwijl Klasse B/C “werknemers”appartementen een stabiliserende kracht zijn geweest met relatief betere bezettingsgraden (ongeveer 92%) en zelfs een beetje huurgroei (+1% eind vorig jaar) mmgrea.com mmgrea.com.Veel ontwikkelaars, die zien dat de stedelijke kern verzadigd raakt, hebben de focus verlegd naar nieuwe multifamilieprojecten in buitenwijken en kleinere steden in de metro – plaatsen zoals Ellis, Kaufman en Rockwall County – waar grond goedkoper is en de vraag naar woningen groeit dankzij nieuwe magazijnen en bevolkingstoename mdregroup.com mdregroup.com.Multifamily vastgoed in Dallas-Fort Worth navigeert een aanbodgolf die haar hoogtepunt bereikte in 2024, en is nu geleidelijk aan het herbalanceren. Vorig jaar werden een ongekend aantal nieuwe appartementseenheden opgeleverd – meer dan 40.000 eenheden in 2024 – wat het vermogen van de markt om huurwoningen te absorberen op de proef stelde mmgrea.com mmgrea.com. Dit zorgde voor een stijging van de leegstand en dwong verhuurders om harder te concurreren voor huurders (vandaar de wijdverspreide incentives die eerder werden genoemd). Begin 2025 vertraagt de pijplijn echter: het aantal nieuwe multifamily bouwstarts daalde in 2024 met bijna 50% tot slechts ~18.300 eenheden in de hele metro mmgrea.com, en het aantal eenheden in aanbouw daalde tot ~36.000 (van ~65.000 op het hoogtepunt) mmgrea.com mmgrea.com. Kortom, ontwikkelaars trapten fors op de rem, beseffend dat zo veel nieuw aanbod tegelijk de huurprijsstijging onder druk zette. De verwachte opleveringen in 2025 zijn rond de 21.000 eenheden, ongeveer de helft van het volume van 2024 mmgrea.com. Deze terugtrekking creëert ruimte zodat de appartementenmarkt op adem kan komen.
Voor investeerders in meergezinswoningen blijft DFW op de lange termijn aantrekkelijk, maar de financiële cijfers zijn op de korte termijn verzwakt. Het transactievolume in 2024 is sterk gedaald (slechts ongeveer $3,5 miljard aan verkoop van appartementen in DFW in 2024, het laagste punt in tien jaar) yardimatrix.com, doordat hogere rentetarieven en hogere leegstand voor voorzichtigheid bij kopers hebben gezorgd. De aanvangsrendementen voor appartementencomplexen zijn gemiddeld gestegen naar het hoge-5%-bereik mdregroup.com. Toch geloven velen dat 2025 het keerpunt is: doordat er minder nieuwe opleveringen komen en de economie nog steeds banen creëert, wordt verwacht dat de huren in 2025–26 weer voorzichtig zullen stijgen en de bezettingsgraad zal verbeteren. Voorspellingen laten zelfs zien dat de huren in DFW circa 1–3% per jaar zullen stijgen in 2025–2027 na het absorberen van het huidige overaanbod mmgrea.com nar.realtor. De National Association of REALTORS® merkt op dat de vraag naar meergezinswoningen begin 2025 op nationaal niveau bijna het recordniveau van 2021 bereikte, en hoewel het nieuwe aanbod de vraag momenteel licht overstijgt, wordt dat gat snel kleiner nar.realtor nar.realtor. DFW is hiervan een goed voorbeeld. De conclusie: de appartementssector van Dallas trotseert een tijdelijk overaanbod, maar de fundamentele drijfveren (bevolkingsgroei, banengroei, betaalbaarheid ten opzichte van de kusten) wijzen op een positieve vooruitblik. Ontwikkelaars positioneren zich nu al voor de volgende fase – zo zijn er verschillende grote mixed-use projecten met meergezinswoningen in voorbereiding aan de rand van de DFW-regio om aan de toekomstige woonbehoefte te voldoen (meer hierover in de sectie ‘Ontwikkelingen’). Meergezinswoningen zullen een belangrijk onderdeel van het vastgoedlandschap van Dallas blijven, met zowel uitdagingen als kansen op de korte termijn en solide vooruitzichten tot en met 2027.
Economische en demografische factoren die de markt beïnvloeden
Aan de basis van de vastgoedtrends in Dallas ligt een bloeiende regionale economie en aanzienlijke demografische rugwind. De Dallas–Fort Worth metroplex is een van de snelst groeiende metropolen in de VS en blijft mensen en bedrijven in een opmerkelijk tempo aantrekken. Bevolkingsgroei is een belangrijke aanjager van de vraag: de bevolking van DFW bereikte ongeveer 8,3 miljoen in 2024, nadat er in het voorgaande jaar bijna 178.000 nieuwe inwoners bij waren gekomen mdregroup.com. Ter vergelijking: dat is alsof je een stad ter grootte van Fort Lauderdale in één jaar absorbeert. Vooral het voorstedelijke Collin County kent een explosieve groei – de bevolking is er sinds 2000 meer dan verdubbeld (+132%) en momenteel komen er dagelijks ongeveer 128 nieuwe inwoners bij mdregroup.com mdregroup.com. Zo’n instroom zorgt voor een gestage stroom van huizenkopers en huurders en stuwt de vraag naar woningen in DFW. Demografisch gezien zijn veel van de nieuwkomers volwassenen in de werkende leeftijd (20-40 jaar), waaronder een sterke groep jonge professionals en gezinnen die verhuizen uit duurdere staten zoals Californië en New York. Dit draagt bij aan de vorming van huishoudens en de opname van woningaanbod, of het nu gaat om het kopen van een huis in de voorsteden of het huren van een appartement.
Baan groei en een gediversifieerde economie maken Dallas tot een magneet. De metro voegde in 2024 ongeveer 65K netto nieuwe banen toe (1,6% jaarlijkse groei) met brede groei in sectoren als financiën (+15.200 banen), gezondheidszorg (+13.900) en overheid (+10.300) yardimatrix.com yardimatrix.com. De werkloosheid in DFW blijft laag (ongeveer 3,5% eind 2024, onder het landelijk gemiddelde) yardimatrix.com. Opvallend is dat bedrijfsverhuizingen en uitbreidingen een terugkerend thema zijn. Texas heeft de Governor’s Cup (voor de meeste bedrijfsuitbreidingsprojecten) 13 jaar op rij gewonnen, en Dallas–Fort Worth was verantwoordelijk voor 489 grote bedrijfsprojecten in 2024 – meer dan een derde van het totaal van de staat mdregroup.com mdregroup.com. Bedrijven verplaatsen regionale knooppunten en hoofdkantoren naar DFW vanwege de centrale ligging, het bedrijfsgezinde klimaat en een groot arbeidspotentieel. Zo verplaatste KFC zijn Amerikaanse hoofdkantoor van Louisville naar Plano in 2024 mdregroup.com. Andere recente verhuizers zijn financiële instellingen, technologiebedrijven en fabrikanten die lagere kosten zoeken. Deze toestroom van bedrijfsinvesteringen stimuleert direct de vraag naar kantoren, industriële faciliteiten en huisvesting voor werknemers. Het is ook opmerkelijk dat Dallas een bloeiende technologiesector heeft (vooral in telecom, fintech en recentelijk datacenters/AI zoals besproken) en een financieel centrum blijft (sommigen noemen het “the new Wall Street South”).
Infrastructuurontwikkelingen vormen ook de toekomst van de markt. Een van de grootste is de “Airport of the Future” uitbreiding van DFW International Airport, een kapitaalverbeteringsplan van $9 miljard dat in 2024 is gelanceerd yardimatrix.com. Dit meerjarige project voegt een nieuwe terminal toe, moderniseert faciliteiten en verbetert de wegen/spoorwegen rond de luchthaven – waardoor de connectiviteit wordt versterkt en waarschijnlijk commerciële ontwikkeling in het omliggende gebied wordt gestimuleerd. Een ander transformerend project is de Dallas Area Rapid Transit (DART) Silver Line, een nieuwe forensenspoorlijn van meer dan $2 miljard die eind 2025 moet openen mdregroup.com mdregroup.com. De Silver Line zal Plano, Addison, Carrollton en andere noordelijke buitenwijken direct verbinden met DFW Airport. Transit-georiënteerde ontwikkelingen zijn al in de planningsfase rond haar stations; zo is er in Addison een voorgestelde kantoortoren van 11 verdiepingen naast de Silver Line-route (het Arapaho Station-project) die wil profiteren van deze nieuwe transithub mdregroup.com mdregroup.com. Verbeteringen in vervoersinfrastructuur hebben meestal een positieve invloed op de vastgoedwaarden en stimuleren nieuwe woningen en gemengde projecten langs de routes.
In centraal Dallas wordt ook civiel geïnvesteerd. De stad heeft plannen goedgekeurd voor een groot nieuw congrescentrum in het centrum en heeft gerelateerde herontwikkelingsinitiatieven. Een voorbeeld hiervan is het Newpark Dallas project – een 20 hectare tellend onderwijs- en technologiedistrict dat wordt gepland in het zuidelijke centrum nabij het geplande congrescentrum mdregroup.com mdregroup.com. Dit project (geleid door Hoque Global) beoogt een wandelbare hub van kantoren, onderwijsruimte en woningen te creëren, waarmee een momenteel onderbenut gebied nieuw leven wordt ingeblazen. Dergelijke grootschalige projecten kunnen delen van de stad transformeren en aanzienlijke vastgoedactiviteiten genereren tegen 2026–2027.
Economische fundamenten brengen wel enkele stressfactoren om in de gaten te houden met zich mee. Inflatie en hoge rente zijn een mes dat aan twee kanten snijdt: aan de ene kant hebben ze de Fed aangezet tot renteverhogingen die de huizenmarkt hebben afgekoeld; aan de andere kant heeft de economie van Texas tot nu toe de inflatie relatief goed doorstaan, maar consumentenschulden en betaalbaarheidsproblemen blijven zorgen dmagazine.com dmagazine.com. De kosten van levensonderhoud in Dallas zijn gestegen (de huizenprijzen liggen ongeveer 8% boven het Amerikaanse gemiddelde dallasobserver.com), en de hoge hypotheekrentes in 2025 maken het financieren van een huis aanzienlijk duurder dan enkele jaren geleden. Bovendien zijn de onroerendgoedbelastingen in Texas behoorlijk hoog (door het ontbreken van een inkomstenbelasting op staatsniveau) – iets waar zowel huiseigenaren als commerciële eigenaren mee te maken hebben. De vastgoedwaarderingen zijn tussen 2020–2022 sterk gestegen, wat heeft geleid tot forse belastingaanslagen waarmee investeerders rekening houden bij hun rendement. Beleidsmakers onderzoeken mogelijkheden voor verlichting (zoals het verhogen van de vrijstelling op de eigen woning en het aanpassen van de zakelijke roerendezaakbelasting) mdregroup.com mdregroup.com, maar het blijft een belangrijk aandachtspunt voor iedereen die vastgoed in DFW wil aankopen. Tot slot zorgt de voortdurende groei van de regio voor druk op infrastructuur en nutsvoorzieningen, zoals te zien is bij de uitdagingen rondom het stroomnet voor datacenters. Het parlement van Texas bespreekt in 2025 maatregelen om ervoor te zorgen dat grote nieuwe gebruikers (zoals grote datacenters) mee-investeren in stroomnetupgrades en deelnemen aan programma’s voor netbetrouwbaarheid mdregroup.com mdregroup.com. Deze reguleringsmaatregelen, hoewel ze buiten de vastgoedmarkt zelf vallen, kunnen wel degelijk invloed hebben op de kosten en haalbaarheid van bepaalde ontwikkelingen (vooral energie-intensieve projecten).
Samenvattend: het economische en demografische klimaat van Dallas is zeer gunstig voor vastgoed, met sterke banengroei, bevolkingsgroei en aanzienlijke investeringen in infrastructuur. Deze factoren vormen een solide basis voor de vastgoedvraag tot en met 2027. Ze brengen echter ook uitdagingen met zich mee, zoals het waarborgen van voldoende betaalbare woningen en het upgraden van de infrastructuurcapaciteit. De wisselwerking tussen deze krachten zal blijven bepalen hoe de vastgoedmarkt zich de komende jaren ontwikkelt.
Opmerkelijke Ontwikkelingen en Projecten in de Pijplijn
De groei van het Dallas metrogebied gaat gepaard met tal van grote vastgoedontwikkelingen die in de pijplijn zitten. Deze projecten – variërend van bedrijfscampussen tot gemengde woon-werkgebieden – zullen de komende jaren zowel het residentiële als het commerciële landschap beïnvloeden:
- Goldman Sachs Regionale Campus (Dallas Uptown/Victory Park) – Financiële gigant Goldman Sachs bouwt een nieuwe campus van $500 miljoen op een terrein van 11 hectare nabij het centrum van Dallas. Het project omvat vier gebouwen, verankerd door een 14 verdiepingen tellende kantoortoren van 74.000 m² met winkels op de begane grond en een stedelijk park van 1,5 hectare trerc.tamu.edu trerc.tamu.edu. Na uitgebreide funderingswerken (waaronder een zes lagen diepe ondergrondse parkeergarage) is de campus per 2025 “de hoogte in gegaan” en wordt verwacht dat de ruwbouw eind 2026 of begin 2027 zal zijn afgerond, met volledige oplevering in 2028 trerc.tamu.edu. Na opening zullen er duizenden werknemers gevestigd worden, wat de positie van Dallas als financieel centrum zal versterken – en waarschijnlijk de vraag naar woningen in de omliggende gebieden zal stimuleren.
- Gemengde Woon-Werkgebieden en Suburbane Uitbreidingen – Ontwikkelaars starten grote gemengde projecten om de groei van de metropool op te vangen. Een voorbeeld is Lakeview Landing nabij Granbury (aan de kant van Fort Worth), een project van 19 hectare dat in 2025 van start gaat en 105 eengezinswoningen (waarvan sommige aan het water), 288 appartementen, een seniorencomplex met 200 eenheden (55+), een hotel, restaurants en recreatievoorzieningen zal omvatten mdregroup.com mdregroup.com. In de noordelijke buitenwijken zien gebieden als Frisco en Prosper nog altijd uitbreidende, grootschalig geplande woonwijken met geïntegreerde winkels en scholen om de explosieve groei daar op te vangen. Celina, TX (ten noorden van Frisco) is er één om in de gaten te houden – het is een van de snelst groeiende steden in procenten, met meerdere nieuwe woonwijken in ontwikkeling en commerciële projecten die volgen (vaak aangeduid als “het nieuwe Frisco”).
- Industrieel & Datacenters – Op industrieel gebied zijn megaprojecten in ontwikkeling om te voorzien in logistieke en technologische behoeften. In Fort Worth heeft een ontwikkelaar (Turner Construction) in 2025 gemeentelijke stimulansen gekregen om een enorm $2,16 miljard datacentercampus te bouwen nabij het Alliance-gebied (Hicks Field) mdregroup.com mdregroup.com. Deze campus, waarvan de ontwikkeling zich naar verwachting over een decennium uitstrekt, onderstreept de aantrekkelijkheid van de regio voor technologische infrastructuur. Daarnaast blijven grote distributiecentra van bedrijven als Amazon, Walmart en Tesla (dat een groot distributiecentrum voor onderdelen exploiteert in het zuiden van Dallas County) bijkomen langs belangrijke verkeersaders zoals de I-20 en I-35W. Hoewel de industriële ontwikkeling als geheel afneemt, zijn er nog enkele build-to-suit deals voor grote bedrijven in behandeling en kunnen nieuwe grote toetreders tot de markt nieuwe magazijnclusters veroorzaken.
- Transit-georiënteerde ontwikkelingen (TOD’s) – De opening van nieuwe spoorlijnen zorgt voor TOD-projecten. Naast de eerder genoemde kantoortoren in Addison bij de Silver Line, kun je ook ontwikkelingen verwachten rond Plano’s stadscentrum zodra de DART Silver Line hier een directe verbinding met het vliegveld biedt. Ook de verlenging van de DART Blue Line light rail naar de University of North Texas campus (in Zuid-Dallas) leidt tot plannen voor gemengd gebruik in de buurt van nieuwe stations. Deze projecten willen wandelvriendelijke omgevingen creëren en voegen middelhoogbouw appartementen, kantoren en winkels toe op locaties met toegang tot openbaar vervoer – een relatief nieuwe trend in deze doorgaans autogerichte regio.
- Herontwikkeling van de stedelijke kern – Downtown Dallas en de directe omgeving ervaren een heropleving van investeerdersinteresse na een rustigere periode. Behalve het Newpark-project in het centrum is de herontwikkeling van het Dallas Convention Center (een plan van meer dan $2 miljard om het verouderde congrescentrum te vervangen en het omliggende district opnieuw in te richten) over een paar jaar gepland, maar ontwikkelaars zijn nu al gronden aan het verwerven. Victory Park (vlak bij de American Airlines Center Arena) krijgt de Goldman Sachs-campus en mogelijk andere kantoortorens. In Deep Ellum en het Design District nabij het centrum zijn verschillende middelhoogbouw kantoor- en woongebouwen in aanbouw of recent opgeleverd, waardoor bedrijven uit de creatieve sector en de tech-sector worden aangetrokken. Ook worden bestaande kantoorpanden in het centrum omgebouwd tot woningen (een trend die bijdraagt aan het terugdringen van leegstand en het vergroten van het aantal wooneenheden). Zo ondergaat de iconische Santander Tower een gedeeltelijke omzetting van kantoor naar appartementen.
- Onderwijs- en medische projecten – Grote institutionele ontwikkelingen kunnen ook van invloed zijn op vastgoed. UT Southwestern Medical Center in Dallas blijft zijn campus uitbreiden (nieuwe gespecialiseerd ziekenhuizen en onderzoeksfaciliteiten), en de nieuwe outreach-campus van Texas A&M in downtown Dallas is in aanbouw, wat een ankerpunt kan vormen voor de ontwikkeling van het zuidelijke centrumgebied. Deze projecten creëren niet alleen banen, maar stimuleren vaak ook de vraag naar woningen voor werknemers en studenten in de omgeving.
Deze projecten (en vele andere) zullen zich ontvouwen tussen 2025 en 2028, waardoor er nieuwe aanbod en kansen op de markt komen. Opvallend is dat ontwikkelaars vertrouwen blijven houden in de groei van Noord-Texas – zelfs met hogere rentetarieven gaan miljarden dollars aan particuliere en publieke ontwikkeling gewoon door. Tegen 2027 zijn er dankzij deze ontwikkelingen verschillende nieuwe landmarks aan de skyline en in de buitenwijken toegevoegd. De wisselwerking tussen deze projecten en de marktomstandigheden zal cruciaal zijn: zo kan bijvoorbeeld de opening van een enorm bedrijfscampus zoals die van Goldman de appartementenmarkt in uptown verder aanscherpen, terwijl de oplevering van duizenden nieuwe huizen in de buitenwijken prijsstijgingen kan afremmen. Al met al is de ontwikkelingspijplijn van Dallas omvangrijk, en beslaat die alle type vastgoed – van vrijstaande woningen aan de randen tot geavanceerde hoogbouw in het centrum.
Deskundige voorspellingen en prognoses (2025–2027)
Vooruitkijkend verwachten de meeste analisten dat de vastgoedmarkt in Dallas zal blijven groeien, maar in een gematigder en duurzamer tempo de komende jaren. Na de achtbaan van het begin van de jaren 2020 is de consensus dat er sprake zal zijn van tragere, stabielere waardestijgingen van vastgoed en huren in zowel de residentiële als commerciële sectoren realestate.usnews.com. Hier volgen de belangrijkste voorspellingen en prognoses tot minstens 2027:
- Huizenprijzen: De algemene verwachting is dat de huizenprijzen in Dallas zullen stabiliseren of bescheiden zullen groeien op korte termijn, na de lichte correctie in 2025. De National Association of Realtors voorspelt dat de Amerikaanse mediane huizenprijzen in 2025–26 weer voorzichtig zullen stijgen, en voor Dallas wordt een vergelijkbaar verloop verwacht. Sommige voorspellers verwachten dat de huizenwaarden in DFW in 2025 met ongeveer 2% zullen stijgen en in 2026 nog eens ~2–4% realwealth.com, wat ongeveer de inflatie volgt. Het model van Zillow voorspelde bijvoorbeeld een kleine daling in het voorjaar van 2025 (die grotendeels werkelijkheid werd), gevolgd door geleidelijke stijgingen. Lokale makelaars voorspellen dat de mediane huizenprijs in Dallas begin 2026 in de midden-$420.000 kan liggen, een paar procentpunten hoger dan het niveau van 2024 theluxuryplaybook.com. Tegen 2027 zullen prijsstijgingen waarschijnlijk onder de heftige jaarlijkse sprongen van 10%+ in 2020-21 blijven, en vallen in een gematigder bereik (misschien 3–5% per jaar) aangenomen dat de rente enigszins daalt. Een reden hiervoor is het verbeterde aanbod: met meer voorraad en meer nieuwe woningen die aan de randen van de metropool worden gebouwd, zullen extreme biedoorlogen zeldzamer moeten worden. Een andere reden betreft de betaalbaarheid voor kopers – prijzen kunnen niet langdurig veel harder stijgen dan inkomens. Als de hypotheekrentes geleidelijk dalen in 2025–2026 (velen verwachten dat het 30-jaars tarief in 2026 zal dalen tot in het bereik van 5–6%), kan dat de vraag juist stimuleren en de huizenwaardes ondersteunen. Maar zelfs in het meest gunstige economische scenario geldt dat de prijsstijging in DFW de komende vijf jaar “langzamer en stabieler” zal zijn dan in de afgelopen vijf jaar realestate.usnews.com.
- Huizenverkopen & Voorraad: Het verkoopvolume blijft mogelijk enigszins achter in 2025, maar kan aantrekken in 2026 als de rente daalt. Sommige woningmarkteconomen voorspellen tegen 2026 een terugkeer naar een meer normale verkoopactiviteit, wanneer opgekropte doorstromers opnieuw de markt betreden. De voorraad zal waarschijnlijk hoger blijven dan de extreem krappe niveaus van 2021–22, wat gezond is. Een toonaangevende Texaanse woningonderzoeksorganisatie suggereert dat de woningmarkt van de staat tegen 2026 meer in balans zal zijn, en in DFW specifiek is er een reële mogelijkheid van een volledige kopersmarkt in 2026–27 als de bouw in een goed tempo doorgaat teamprice.com teamprice.com. Eén analyse wees zelfs midden 2026 tot midden 2027 aan als de periode waarin de nationale woningmarkt duidelijk in het voordeel van kopers kan komen, wat aansluit bij wat we nu al in Dallas zien teamprice.com teamprice.com. Dus voor de komende paar jaar zullen kopers in DFW betere kansen vinden dan in het recente verleden, terwijl verkopers hun verwachtingen zullen moeten bijstellen ten opzichte van de piek tijdens de pandemie.
- Huren en Multifamilie: De huurgroei in Dallas wordt verwacht positief maar bescheiden te blijven. Multi-Housing News voorspelt dat de Amerikaanse appartementshuren jaarlijks zullen stijgen met lage enkelcijferige percentages tot en met 2027, en DFW zal dit naar verwachting ongeveer volgen. Zoals eerder vermeld, was 2024 het dieptepunt voor DFW-huren (met lichte dalingen); 2025 is een overgangsjaar naar groei. Tegen het einde van 2025 zouden de Dallas appartementshuren ongeveer 1% hoger kunnen zijn jaar-op-jaar mmgrea.com; in 2026 en 2027, als de economie stevig is, kan de huurgroei versnellen tot wellicht 3–4% per jaar. Dit gaat ervan uit dat de opname van de recente nieuwe units doorgaat – bemoedigend was DFW’s opname in het begin van 2025 zeer sterk mdregroup.com. De leegstand verwacht men te dalen naar ~8–9% in 2027 (van ~11% nu) aangezien de bouwpijplijn onder eerdere pieken blijft nar.realtor nar.realtor. In essentie zou de overaanbod-situatie zich in 2026 moeten oplossen. De vraag naar huur wordt ondersteund door de grote groep jonge professionals die naar Dallas verhuizen, al wordt dit gecompenseerd doordat velen overstappen op het kopen van een huis in de buitenwijken nu nieuwe huizen bereikbaarder worden. Eén kanttekening: als de economie in 2026 in recessie raakt (sommige prognoses signaleren een mild recessierisico eind 2025), zou de huurgroei voor appartementen achter kunnen blijven bij deze voorspellingen. Tenzij dat gebeurt, verbetert het vooruitzicht voor multifamilie, en beleggers die in 2024 aan de zijlijn bleven, komen mogelijk terug, speculerend op de langetermijngroei van Dallas (waarbij tussen 2024 en 2028 nog eens meer dan 500.000 nieuwe inwoners naar DFW worden verwacht volgens een appartementenmarkt-rapport berkadia.com).
- Kantoor en commercieel: Het herstel van de kantoorsector wordt geleidelijk verwacht tot 2027. Marktexperts zeggen gekscherend dat er “geen hemel is tot ’27” – wat betekent dat 2025 en 2026 waarschijnlijk nog steeds uitdagend zullen zijn voor kantooreigenaren dmagazine.com. Tegen 2027, als de economische groei en bevolkingsgroei doorgaan, zou Dallas mogelijk een groot deel van de momenteel leegstaande kantoorruimte hebben opgenomen, vooral hoogwaardige panden. Een positief teken: sommige bedrijven verplichten meer aanwezigheid op kantoor, wat, als het een trend wordt, de vraag naar kantoorruimte in de komende jaren zou kunnen vergroten dmagazine.com dmagazine.com. Brancheprognoses (zoals CBRE, JLL) voor DFW kantoorhuur verwachten slechts minimale huurgroei (0–2% per jaar) op korte termijn, maar mogelijk een opleving tegen 2027 zodra het overschot is teruggedrongen. Nieuwe kantoorontwikkeling zal schaars zijn totdat er een duidelijker tekort aan klasse A-ruimte is – waarschijnlijk geen grote speculatieve projecten tot het einde van dit decennium, behalve in nichegebieden. Conclusie: de leegstand op de kantorenmarkt zou langzaam moeten verbeteren, maar een volledige terugkeer naar het bezettingsniveau van voor de pandemie zal waarschijnlijk pas tegen het einde van het decennium plaatsvinden.
- Retail en Industrie: Beide sectoren zullen naar verwachting sterke prestaties blijven leveren in Dallas. De detailhandel profiteert ervan dat er elk jaar tienduizenden nieuwe inwoners naar de metropool komen – retailers zullen die groei achternagaan. De consensus is dat de leegstand in de DFW-detailhandel laag blijft (onder de 5%) tot en met 2027 en dat de huren gematigd zullen stijgen (misschien 2–3% per jaar), zolang de consumentenbestedingen op peil blijven. Het nieuwe winkelaanbod zal geleidelijk toenemen (bestaande winkelcentra kunnen immers maar een beperkt marktaandeel absorberen), maar zolang ze zijn verankerd door bewezen concepten, zullen ze waarschijnlijk goed worden verhuurd. Ook voor de industriële sector is de vooruitblik positief: Dallas is een distributieknooppunt van topniveau, en de vraag naar magazijnruimte (vanuit e-commerce, logistiek, productie en datacenters) zal naar verwachting verder toenemen. De huurgroei voor industriële panden in DFW wordt voor 2025 geraamd op circa 4–5%, en zal tegen 2027 mogelijk stabiliseren rond 3% per jaar, volgens verschillende makelaarsprognoses – gezond, al niet meer de dubbele cijfers van 2021 mdregroup.com mdregroup.com. De leegstand kan rond de 8–10% schommelen (en wat ruimte is eigenlijk gunstig voor huurders en flexibiliteit). Een opkomende factor is infrastructuur: geplande uitbreidingen van havens in Houston en nieuwe handelsroutes kunnen tegen het einde van het decennium nog meer volume naar het logistieke netwerk van DFW leiden. Ook als de trend van het terughalen van productie (“reshoring”) aanhoudt, zou DFW meer fabrieken kunnen zien (vooral hightechproductie) die industriële locaties nodig hebben, waardoor de industriële basis verder wordt gediversifieerd.
- Rentes en kapitaalmarkten: Een joker voor alle vastgoedsegmenten is de richting van de rente. Begin 2025 heeft de Federal Reserve de renteverhogingen gepauzeerd en velen voorspellen geleidelijke renteverlagingen eind 2025 tot in 2026 als de inflatie afneemt nar.realtor. Lagere rentes zouden de betaalbaarheid van woningen vergroten en de waarde van commercieel vastgoed verhogen. De meest recente verwachting van de NAR gaat uit van een daling van de hypotheekrente en een lichte daling van de cap rates voor commerciële activa tegen 2027, wat een rugwind voor de markt zou zijn nar.realtor nar.realtor. Toch blijft er onzekerheid – als de inflatie weer oploopt of als zich andere economische schokken voordoen, kan de financieringsomgeving krap blijven. Momenteel zijn experts voorzichtig optimistisch dat de ergste rente-schokken achter de rug zijn en dat de economie van Dallas een van de best presterende van het land zal blijven, zelfs als de groei op nationaal niveau vertraagt dmagazine.com dmagazine.com. Deze relatieve kracht is de reden waarom Dallas bovenaan stond in het Emerging Trends-onderzoek voor 2025 en waarschijnlijk investeringen zal blijven aantrekken.
Samengevat is de vooruitzichten voor vastgoed in Dallas van 2025–2027 positief maar realistisch. We zullen waarschijnlijk een gematigde groei zien in plaats van extreme schommelingen: denk aan een jaarlijkse waardestijging van woningen in het midden-enkelcijferige percentage, geleidelijke versteviging van huurprijzen en aanhoudend hoge vraag naar goed gelegen commercieel vastgoed. De blijvende voordelen van Dallas-Fort Worth – banengroei, bevolkingsgroei, centrale ligging – zorgen ervoor dat het gebied beter presteert dan veel andere regio’s. Zolang deze fundamentele factoren blijven, zou de markt op een evenwichtige manier moeten groeien. Desondanks zullen waarnemers van de markt de macro-economie (recessierisico’s, rentes) en lokale factoren als betaalbaarheid van woningen en infrastructuurcapaciteit goed in de gaten houden, factoren die het groeitempo kunnen afremmen.
Kansen en risico’s voor kopers, verkopers en investeerders
Nu het vastgoedlandschap in Dallas zich ontwikkelt, worden verschillende marktdeelnemers geconfronteerd met een mix van kansen en risico’s richting 2027:
- Kopers – De verschuiving naar een meer gebalanceerde markt in 2025–2026 biedt duidelijke kansen voor kopers. Het aanbod is gestegen en de concurrentie is afgenomen, wat betekent dat kopers kieskeuriger kunnen zijn en agressiever kunnen onderhandelen dan in de afgelopen jaren. Tactieken die tijdens de gekte zinloos waren – bieden onder de vraagprijs, vragen om door de verkoper betaalde afsluitkosten of reparaties – maken nu een goede kans van slagen mdregroup.com mdregroup.com. Vooral in gebieden met meer dan 4 maanden voorraad hebben kopers het voor het zeggen; ze kunnen rustig de tijd nemen om het juiste huis te vinden in plaats van te moeten haasten. Daarnaast bieden nieuwbouwwoningen incentives (zoals renteverlagingen of upgradepakketten) om het aanbod te verkopen, wat voordelig kan zijn voor kopers die openstaan voor nieuwbouw. Het grootste risico voor kopers is het timen van de rente – hoewel de prijzen niet flink stijgen, blijven de hypotheekrentes hoog rond de 6–7%, wat invloed heeft op de betaalbaarheid. Een koper kan nu een lagere huizenprijs krijgen maar uiteindelijk meer rente betalen; of wachten op lagere rentes, maar als ondertussen de huizenprijzen stijgen, kan het voordeel verdwijnen. Al met al zullen kopers in Dallas tot 2027 naar verwachting gunstiger marktomstandigheden vinden dan in de intense verkopersmarkt van 2021, zolang ze de financieringskosten goed in de gaten houden. Nog een kans: geografische keuze. Nu de metropool uitbreidt, kunnen kopers die bereid zijn te kijken naar opkomende buitenwijken (bijv. Anna, Melissa, Midlothian) relatief betaalbare nieuwbouwhuizen vinden en profiteren van de groeiende regio’s. Wees je wel bewust van de nadelen (langere reistijden, nog in ontwikkeling zijnde infrastructuur).
Samenvattend biedt de vastgoedmarkt van Dallas tot en met 2027 een gelijker speelveld dan het hectische recente verleden. Kopers hebben steeds meer mogelijkheden en onderhandelingskracht; verkopers moeten slim en realistisch zijn; investeerders kunnen profiteren van de groei van de regio, maar moeten rekening houden met schommelingen op korte termijn en kostenstijgingen. Het overkoepelende risico voor iedereen is de bredere economie – maar zelfs als de VS een dip doormaakt, zullen de diversificatie en bevolkingsgroei van Dallas het waarschijnlijk dempen in vergelijking met andere regio’s. Er liggen volop kansen in deze dynamische markt, of het nu gaat om het op de kop tikken van een koopje in een dalend segment of het meegaan op de golf in een bloeiende buitenwijk. Zoals altijd zijn goed onderzoek en een langetermijnvisie cruciaal. Dallas heeft keer op keer bewezen een veerkrachtige vastgoedmarkt te zijn, en alles wijst erop dat de komende jaren dat verhaal op een gestage en duurzame manier zullen voortzetten.
Bronnen: Dallas Observer dallasobserver.com dallasobserver.com; M&D Real Estate (Marktrapporten) mdregroup.com mdregroup.com mdregroup.com mdregroup.com; D Magazine (D CEO) dmagazine.com dmagazine.com dmagazine.com; Yardi Matrix yardimatrix.com yardimatrix.com; National Assoc. of REALTORS® nar.realtor nar.realtor; Texas Real Estate Research Center trerc.tamu.edu.
