Europese Unie Vastgoedmarktvooruitzicht 2025–2028: Trends, Risico’s en Kansen in de Residentiële en Commerciële Sector

Inleiding

De vastgoedmarkt van de Europese Unie bevindt zich in 2025 op een cruciaal moment. Na een turbulente periode van snel stijgende inflatie, snelle renteverhogingen en verstoringen door de pandemie, gaan zowel de residentiële als commerciële sectoren een fase van voorzichtige herstel in. Gestabiliseerde macro-economische omstandigheden – waaronder afnemende inflatie en de eerste renteverlagingen – hebben de voorspelbaarheid voor investeerders en ontwikkelaars verbeterd pwc.com mediaassets.cbre.com. Tegelijkertijd drukken aanhoudende tekorten aan woningaanbod en veranderende eisen van gebruikers na de pandemie hun stempel op de markt in de lidstaten van de EU. Dit rapport biedt een uitgebreide analyse van het EU-vastgoedlandschap in 2025. Het behandelt de macro-economische context, ontwikkelingen in de residentiële en commerciële sectoren, belangrijke nationale markten (Duitsland, Frankrijk, Spanje, Italië, Nederland, Polen), prijsniveaus, het evenwicht tussen vraag en aanbod, investeringsstromen, bouwactiviteit, beleidswijzigingen en een vooruitblik tot 2028. Belangrijke thema’s zijn onder meer de impact van hoge (maar stabiliserende) rente, de stimulans voor duurzaamheid en ESG-naleving, en opkomende kansen te midden van aanhoudende risico’s.

Macroeconomische context in 2025

De bredere economische achtergrond van Europa in 2025 is er één van matige groei en afkoelende inflatie. Na in 2023 ternauwernood een recessie te hebben vermeden, zal de economie van de EU naar verwachting met ongeveer 1,1% groeien in 2025, met de eurozone iets onder de 1% economy-finance.ec.europa.eu. Deze lauwe groei – ongeveer gelijk aan de prestaties van 2024 – weerspiegelt nog steeds kwetsbare consumentenbestedingen en externe onzekerheden. Opvallend zijn Spanje en Polen met bovengemiddelde BBP-groeiverwachtingen (~2,5–3+%), terwijl Duitsland naar verwachting een bescheiden groei van rond de 0,8% zal kennen mediaassets.cbre.com, gezien de recente industriële stagnatie. Frankrijk en Italië volgen waarschijnlijk het EU-gemiddelde rond 1% groei, geremd door zwakkere consumentenvraag en exportvraag cbre.fr.

Cruciaal voor vastgoed is dat de inflatie sterk is gedaald ten opzichte van de pieken in 2022. De inflatie in de eurozone zal naar verwachting gemiddeld ~2,1% bedragen in 2025 (tegenover 2,4% in 2024) pubaffairsbruxelles.eu, en nadert daarmee de ECB-doelstelling van 2% voor 2025–2026. Deze desinflatie, samen met trager stijgende kernprijzen, heeft de Europese Centrale Bank in staat gesteld de agressieve verkrapping te stoppen en enigszins terug te draaien. Na een piek van 4% depositorente eind 2023 begon de ECB in de zomer van 2024 met renteverlagingen; in april 2025 was het beleidspercentage gezakt tot ~2,25% economy-finance.ec.europa.eu. Andere centrale banken in Europa volgden een soortgelijk beleid. Hierdoor zijn de leenkosten in 2025 relatief hoog in vergelijking met de jaren 2010, maar lager dan de pieken in 2023, wat voor enige verlichting zorgt in kredietafhankelijke sectoren zoals vastgoed. Zo daalden de gemiddelde hypotheekrentes in Frankrijk begin 2025 naar ~3,3% na een piek boven 3,5%, en verlaagde de Poolse centrale bank het beleidspercentage van 6,75% naar ongeveer 5% in 2025, wat de koopkracht vergrootte.

De impact van rente is daarom tweezijdig: Aan de ene kant heeft de rentepiek van 2022–2023 de betaalbaarheid en investeringsvolumes flink aangetast; aan de andere kant heeft de stabilisatie en lichte daling van de rente in 2025 het sentiment verbeterd. Ontwikkelaars en huizenkopers hebben nu meer vertrouwen dat de financieringsvoorwaarden geleidelijk zullen verbeteren in plaats van plotseling te verslechteren pwc.com. Inderdaad, de financieringsvoorwaarden worden weer gunstiger voor transacties – positieve hefboomwerking is “weer mogelijk” nu de schuldkosten dalen en de rendementsspreads stabiliseren cbre.com cbre.com. Toch keert het renteniveau niet terug naar het ultralage niveau van de jaren 2010 mediaassets.cbre.com. De langetermijnrentes blijven hoog, wat de stijging van vastgoedprijzen begrenst. De algemene consensus is dat 2024 het cyclische dieptepunt voor investeringen was en dat 2025 een geleidelijk herstel zal brengen in plaats van een spectaculaire opleving cbre.com.

Een andere macrofactor is geopolitieke onzekerheid, die een schaduw blijft werpen. De oorlog in Oekraïne en wereldwijde handelsspanningen houden de energieprijzen en het ondernemersvertrouwen volatiel. Hoewel de Europese gas- en energieprijzen veel lager zijn dan in 2022, kan een nieuwe schok de inflatie opnieuw aanwakkeren en centrale banken dwingen de renteverlagingen te pauzeren pwc.com. Politieke gebeurtenissen – zoals aankomende verkiezingen in Duitsland of mogelijke veranderingen in het Amerikaanse handelsbeleid – vormen ook risico’s voor de groei en het investeerderssentiment reuters.com reuters.com. Vooralsnog zijn de basale verwachtingen tot 2025 stabiele, zij het niet spectaculaire economische groei, dalende inflatie en een stabiel renteniveau, wat samen een stabieler kader biedt voor vastgoedbeslissingen dan de voorgaande twee jaren.

Trends in de woningmarkt: herstel te midden van aanbodtekort

De woningmarkten in Europa in 2025 tonen een mix van veerkracht en beperkingen. Na een dip of vertraging in veel landen in 2022–2023 stabiliseren of herstellen de huizenprijzen in 2025 over het algemeen, gedreven door chronische aanbodtekorten en verbeterd vertrouwen van kopers doordat financiering gemakkelijker wordt. Regionale verschillen zijn echter groot: sommige markten stijgen naar nieuwe records, terwijl andere pas na recente dalingen het dieptepunt bereiken.

Figuur: Nominale groei van huizenprijzen in EU-landen, vergelijking van jaar-op-jaar verandering in Q4 2023 (blauwe balken) versus Q4 2024 (gele balken). Veel markten schakelden eind 2024 over van daling naar groei. Verscheidene landen (linkerkant) noteerden dubbele cijferstijgingen in 2024, waaronder Spanje, Nederland, Polen, Portugal, Hongarije en anderen; Duitsland, Zweden en Frankrijk (rechterkant) lieten daarentegen slechts bescheiden stijgingen of voortdurende bescheiden dalingen zien economy-finance.ec.europa.eu. Dit weerspiegelt het ongelijkmatige herstel in de Europese woningmarkten.

Prijsontwikkelingen: Volgens Eurostat-gegevens stegen de huizenprijzen in de hele EU met ongeveer 4% (nominaal) in 2024, en verdere stijgingen worden verwacht in 2025 – hoewel de omvang sterk per land verschilt. In Duitsland, dat een van de scherpste correcties in Europa doormaakte, daalden de prijzen ~12% van 2022 tot halverwege 2024 reuters.com, maar zijn sindsdien gestabiliseerd. In Q4 2024 noteerde Duitsland de eerste jaarlijkse stijging (+1,9% j/j) na negen opeenvolgende kwartalen van daling globalpropertyguide.com. Verwachtingen zijn dat Duitse huizen in 2025 weer ~3–3,5% winnen reuters.com, geholpen door lagere hypotheekrente, al liggen de risico’s aan de neerwaartse kant als economische of politieke onzekerheid blijft voortduren reuters.com. In Frankrijk daalden de huizenprijzen geleidelijk; Q3 2024 noteerde –3,96% j/j bij bestaande woningen globalpropertyguide.com. Die daling vertraagt, met een verwachte vertraging tot –0,7% begin 2025 en een bodem die rond eind 2024 zal worden bereikt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. De prijzen van Parijse appartementen daalden bijvoorbeeld ~5,5% in 2024 (het 13e opeenvolgende kwartaal van daling) globalpropertyguide.com, en zullen naar verwachting stabiliseren in 2025 wanneer de kredietvoorwaarden verbeteren en de overheidsmaatregelen effect krijgen.

Contrast dit met Spanje, waar de woningmarkt zeer sterk is. De Spaanse huizenprijzen stegen gemiddeld met maar liefst +11% in 2024 – de snelste stijging sinds 2007 – en waren nog steeds ongeveer 11,2% hoger op jaarbasis in Q1 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Sterke binnenlandse vraag, terugkerende buitenlandse kopers en een groeiende economie (meer dan 2% groei) houden de Spaanse markt volgens velen “het hele jaar 2025 vitaal” idealista.com. Zelfs conservatieve prognoses voorzien een verdere stijging van de Spaanse prijzen met 5–8% in 2025 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Ook Polen ervaart sterke prijsstijgingen: te midden van hoge inflatie en loonstijgingen stegen de Poolse appartementprijzen begin 2025 met ongeveer 8% op jaarbasis op de secundaire markt (en ongeveer 4–6% bij nieuwbouw) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ondanks een forse daling van het aantal verkopen in 2023, trekt de vraag van kopers in Polen nu weer aan dankzij renteverlagingen en een overheidssubsidie van 2% op hypotheken voor starters globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nederland biedt een ander voorbeeld – na een korte dip in 2023 stegen de Nederlandse woningwaarden in 2024 met +8,7% naar recordhoogtes abnamro.com. Banken verwachten in 2025 nog een stijging van ongeveer 7%, met als belangrijkste redenen dalende hypotheekrentes, stijgende inkomens en een aanhoudend woningtekort abnamro.com. In feite zijn de Nederlandse huizenprijzen jaarlijks met meer dan 7% gestegen in alle recente jaren behalve 2023 abnamro.com abnamro.com. Zelfs waar markten zwak waren, zijn de ommekeer-signalen duidelijk: Zweden, Oostenrijk en Duitsland – die in 2023 flinke krimp kenden – keerden in de loop van 2024 terug naar bescheiden positieve prijsstijgingen, terwijl Frankrijk en Finland de laatste grote markten waren die nog lichte jaarlijkse dalingen lieten zien economy-finance.ec.europa.eu. Al met al worden in de meeste Europese woningmarkten prijsstijgingen verwacht in 2025, nu de cyclus weer stijgend is fitchratings.com. Vraag- en aanboddynamiek: Een cruciale factor die de woningprijzen ondersteunt is de onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Simpel gezegd: Europa bouwt niet genoeg woningen om gelijke tred te houden met het aantal huishoudens en de urbanisatietrend, en dit tekort is de laatste tijd verergerd. De woningbouw is sinds 2022 fors ingezakt, doordat ontwikkelaars afhaakten door hoge rentekosten, prijsinflatie van bouwmaterialen en vertragingen bij vergunningen economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. EU-breed daalde het aantal opgeleverde woningen in 2023–2024 pijlsnel (met dubbele cijfers naar beneden) en viel het aantal vergunningen terug naar het laagste niveau in tientallen jaren economy-finance.ec.europa.eu. Zo stort in Duitsland de nieuwbouw vrijwel in – het aantal vergunningen daalde in 2023 met zo’n 27% en het aantal bouwstarts met 25%, de laagste aantallen sinds 2000 globalpropertyguide.com. Duitsland bouwt nu veel minder dan de ongeveer 320.000 woningen per jaar die nodig zijn om zelf de bijgestelde doelen te halen (volgens een overheidsstudie zijn er tot 2030 zo’n 2,5 miljoen extra woningen nodig, ruim boven de huidige productie) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Het tekort is schrijnend: “een enorme kloof tussen wat er gebouwd moet worden en wat er daadwerkelijk gebouwd wordt”, zoals een Duitse woningeconoom het verwoordt globalpropertyguide.com. Dit verergert het woningtekort in Duitsland, vooral in grote steden waar de bevolking via migratie groeit (Berlijn, München, enz. hebben elk tienduizenden nieuwe woningen per jaar nodig) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Soortgelijke verhalen klinken door de hele EU. De woningbouw in Frankrijk verkeert in een langdurige neergang – in 2023 stortten het aantal vergunningen en het aantal nieuwbouwwoningen met ongeveer 23–25% in ten opzichte van het jaar ervoor globalpropertyguide.com, en 2024 lijkt nog slechter te worden, door brancheorganisaties omschreven als “catastrofaal” globalpropertyguide.com. In 2024 werden in Frankrijk amper ~260.000 nieuwe woningen gestart globalpropertyguide.com, het laagste aantal sinds minstens 2000. Bouwers kampen met stijgende materiaalkosten (door de oorlog in Oekraïne) en nieuwe milieuregels die de kosten verhogen, terwijl kopers juist met hogere hypotheekrentes worden geconfronteerd globalpropertyguide.com. Hoewel beleidsmakers hopen op stabilisatie medio 2025, voorspelt de Franse bouwfederatie aanhoudende stagnatie en slechts ongeveer 239.000 bouwstarts in 2025 globalpropertyguide.com. Ook Italië heeft een zwakke woningbouw – het aantal vergunningen voor nieuwe woningen zakte in 2024 opnieuw (–0,2% na een daling van –7,7% in 2023) tot slechts circa 55.000 woningen, een fractie van het niveau rond 2005 globalpropertyguide.com. Deze langetermijndaling (Italië bouwde in de jaren 2000 meer dan 250.000 huizen per jaar, nu nog slechts ~50.000) zorgt voor een krap aanbod in gewilde steden globalpropertyguide.com. Zelfs in het bloeiende Spanje trekt de bouw maar voorzichtig aan: in 2024 werden ~112.000 woningen gebouwd, een stijging van 14,5% ten opzichte van het jaar ervoor, omdat bouwers inspelen op de prijsstijging globalpropertyguide.com. Maar dat is nog altijd bescheiden in vergelijking tot de Spaanse behoefte én ver onder het niveau van voor 2008. Polen, een van de snelst groeiende markten van Europa, zag de woningbouw voltooien met meer dan 20% dalen in 2022–2023 door hoge rentekosten, hoewel een gematigd herstel wordt verwacht nu de rente daalt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Samengevat: de nieuwe aanvoer wordt bijna overal beperkt door hoge financierings- en bouwkosten, regelgeving en schaarse bouwlocaties, juist nu vraagfactoren (groeiende stedelijke bevolking, kleinere huishoudens, hogere lonen) het tempo vasthouden globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Veel landen hebben recordlage leegstand op de huurmarkt en felle concurrentie onder kopers voor goede woningen.Aan de vraagzijde zorgen huishoudvorming en migratie ervoor dat de behoefte aan woningen hoog blijft. Duitsland heeft bijvoorbeeld in het afgelopen decennium 3% aan de bevolking toegevoegd (voornamelijk door immigratie), die zich vooral in grote steden concentreert globalpropertyguide.com. Polen heeft meer dan een miljoen Oekraïense vluchtelingen opgevangen, van wie velen nu huizen huren of kopen globalpropertyguide.com. Zelfs in landen waar de totale bevolking stabiel is, zorgen de verschuiving naar eenpersoonshuishoudens en voortdurende verstedelijking voor een blijvende vraag naar woningen. Kortom, de vraag overtreft het aanbod in een groot deel van Europa, wat de huizenprijzen stut ondanks betaalbaarheidsuitdagingen. De Europese Commissie merkt op dat in veel lidstaten “beperkt aanbod van nieuwe woningen een van de belangrijkste drijvers is geworden van aanhoudende stijging van de huizenprijzen” per 2024 economy-finance.ec.europa.eu. Dit geldt vooral voor markten met een tekort aan woningen, zoals Nederland, waar chronisch onderaanbod de prijzen in 2024–25 verder omhoog drijft abnamro.com. Huren en huurmarkten: Het krappe aanbod drijft ook de huren op, hoewel sommige landen huurplafonds hebben ingesteld. Duitsland blijft een huurdersmarkt (meer dan 52% van de huishoudens huurt globalpropertyguide.com), en aanhoudende vraag heeft de huren in 2024 met ~3,5% laten stijgen (lager dan 5% in 2023) globalpropertyguide.com. Andere markten met sterke huurstijgingen zijn Ierland, Nederland en Centraal-Europa. Opvallend is dat Nederlandse woonhuur in 2025 met maar liefst 7–8% kan stijgen door inflatie-indexatie en het afbouwen van huurwoningen door particuliere verhuurders (door nieuwe regelgeving, wat het aanbod verlaagt) iamexpat.nl abnamro.com. Polen zag een toestroom van huurders (Oekraïense gezinnen), wat huren en rendementen opdrijft – het bruto huurrendement is gemiddeld boven de 6% in Poolse steden globalpropertyguide.com. Het huuraanbod krimpt in sommige landen zelfs: bijvoorbeeld in Nederland verlaten kleine verhuurders de markt door nieuwe huurprijsregulering en belastingen (“Wet Betaalbare Huur”) en verkopen hun woningen aan eigenaar-bewoners abnamro.com. Deze “privatisering” van voormalige huurwoningen komt ook voor in Duitsland en Spanje en verkleint het huuraanbod verder – wat paradoxaal genoeg de betaalbaarheid op termijn kan verslechteren mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Beleidsmakers staan onder druk om in te grijpen omdat de betaalbaarheid voor huurders vermindert, maar maatregelen als huurplafonds kunnen investeringen ontmoedigen en het aanbod op de lange termijn verder verkleinen mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Hypotheekfinanciering en betaalbaarheid: De opleving van de hypotheekrente eind 2023/begin 2024 verslechterde de betaalbaarheid van woningen aanzienlijk, maar in 2024 begonnen de omstandigheden te verbeteren. In de hele EU viel de leencapaciteit van huishoudens scherp terug in 2022–23 – inkomens konden de stijgende hypotheeklasten niet bijbenen, waardoor veel kopers hun aankoop moesten uitstellen economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. De hypothecaire kredietgroei werd negatief en de prijzen daalden daarop. Nu, met licht dalende rentes, herstelde de leencapaciteit zich krachtig in 2024, wat de stijging van de huizenprijzen overtrof economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Dit is een belangrijk “keerpunt” voor de woningmarkt: kopers die eerder werden uitgesloten bij 3,5%–4% rente kunnen de markt weer betreden als de rente zakt richting pakweg 2,5–3%. Toch blijft betaalbaarheid onder druk staan – de verhouding huizenprijzen/leencapaciteit ligt ruim boven het langetermijngemiddelde economy-finance.ec.europa.eu, wat betekent dat het historisch gezien nog steeds veel moeite kost om een huis te financieren. In veel landen zijn de reële huizenprijzen de inkomensgroei in de afgelopen 5 jaar voorbijgestreefd, wat betaalbaarheidskloven heeft veroorzaakt economy-finance.ec.europa.eu. Strengere leennormen hebben het risico deels beperkt (bijvoorbeeld Nederlandse en Poolse banken hanteren strikte schuld/inkomensgrenzen, waardoor ABN AMRO aangeeft dat huishoudens “financieel stabiel” bleven ondanks prijsstijgingen abnamro.com). Toch zullen betaalbaarheidsbeperkingen de prijsgroei gaan afremmen – markten met de sterkste waardestijging (Spanje, Nederland, enz.) kunnen afkoelen als kopers hun financiële plafond bereiken. Landenschetsen – woningmarkt:

• Duitsland: Hoge vraag, lage bouw, voorzichtige opleving. Duitsland kampt met een groot woningtekort – vooral grote steden kennen een “uitgesproken onevenwicht” tussen vraag en aanbod globalpropertyguide.com. Nieuwe regeringsplannen in 2025 moeten de bouw stimuleren (bv. snellere vergunningen, meer bouwgrond) globalpropertyguide.com, maar het effect zal vertraagd zichtbaar worden. Na twee jaren van prijsdaling stabiliseren de Duitse huizenprijzen. In de tweede helft van 2024 waren er lichte stijgingen (+1–2% j-o-j) globalpropertyguide.com, al bleven de reële prijzen vlak tot licht negatief. Prognoses voorzien matig prijsherstel (~3%) in 2025 reuters.com, onder voorwaarde dat de ECB rente blijft verlagen. Risico’s zijn de zwakke economie (die in 2023–24 kromp) reuters.com en onzekerheid over beleid in aanloop naar de verkiezingen van 2025 reuters.com. Huren blijven stijgen, al is het tempo lager (3–4% per jaar) globalpropertyguide.com. Omdat meer dan de helft van de Duitsers huurt en betaalbare koopwoningen schaars zijn, ligt er druk op de politiek om het aanbod te vergroten – zo niet, dan zullen zowel huren als prijzen tussen 2025–2028 naar verwachting doorstijgen (zij het gematigd).
• Frankrijk: Bodembereik na milde correctie. De Franse woningmarkt kende een geleidelijke prijsdaling in 2021–2024, met een cumulatieve reële daling van ~5–10%. Eind 2024 lagen de prijzen voor bestaande woningen ~4% onder het niveau van een jaar eerder globalpropertyguide.com, al vertraagde het tempo sterk (verwachte –0,7% j-o-j in feb. 2025) globalpropertyguide.com. In Parijs zijn de huizenprijzen vanaf hun piek gedaald (~5% j-o-j), waardoor betaalbaarheid iets is verbeterd globalpropertyguide.com. 2025 is waarschijnlijk een kantelpunt naar stabiliteit of lichte groei, geholpen door overheidsondersteuning (uitgebreide renteloze leningen, langere hypotheektermijnen) en naar verwachting soepelere kredietverlening globalpropertyguide.com. Wel zal het herstel geremd worden door de historisch lage nieuwbouw – het aantal vergunningen/bouwstarters in 2024–25 is het laagste in tientallen jaren globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Voorraad nieuwe woningen is gedaald, wat transacties kan belemmeren maar ook een bodem legt onder de prijzen. Het macro-economische klimaat (nagenoeg nul groei, oplopende werkloosheid in 2024–25 cbre.fr cbre.fr) ondersteunt de woningvraag niet erg, maar schaarste aan aanbod en sterke spaargelden compenseren deels. Verwacht stabilisatie van Franse prijzen in 2025 en mogelijk lichte stijging in 2026, met forse regionale verschillen (Parijs blijft achter bij secundaire steden).
• Spanje: Hete markt, brede groei. Spanje is een van Europa’s uitblinkers. Huizenprijzen stegen ~8–11% per jaar in 2023 en 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. De prognoses voor 2025 blijven positief (+6 tot +8% volgens Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. De vraag wordt gestuwd door een groeiende economie (BBP Spanje stijgt in 2025 met 2–2,5% mediaassets.cbre.com), lage werkloosheid en terugkeer van buitenlandse investeerders/toeristen. Ondanks hogere rente profiteren Spaanse kopers van meer hypotheken met vaste rente en stijgende inkomens. De bouw herstelt – bouwstarters stegen 14,5% in 2024 globalpropertyguide.com – toch blijft het aanbod achter bij de vraag, met aanhoudende concurrentie voor huizen. Vooral kustgebieden en Madrid/Barcelona zien de sterkste prijsstijgingen, landelijke gebieden stijgen gelijkmatiger. Ook huren stijgen gestaag. De overheid voerde in 2023 een nieuwe huurwet in met huurplafonds in “stressgebieden” en belastingvoordelen voor betaalbare verhuur, waardoor huurstijgingen in grote steden mogelijk afvlakken, maar door het momentum op de koopmarkt en beperkt huuraanbod wordt huur-inflatie van 5%+ verwacht in 2025. Al met al is de vooruitblik (behalve bij externe schokken) positief, met een levendige markt tot zeker 2026, al zal de groei uiteindelijk afvlakken door betaalbaarheidsdruk.
• Italië: Voorzichtige groei binnen beperkingen. De Italiaanse woningmarkt was relatief mat. Na jaren van stagnatie trokken de prijzen vanaf 2021–2022 aan en stabiliseerden daarna. Volgens officiële cijfers steeg de woningprijs ~4,5% j-o-j in Q4 2024 (de snelste in bijna 3 jaar) globalpropertyguide.com, vooral gedreven door vraagherstel en zeer beperkt aanbod van goede woningen. Nieuwe huizen in het bijzonder stegen sterk (+9,3% j-o-j), omdat hogere bouwkosten werden doorberekend globalpropertyguide.com. Volgens privécijfers was Q1 2025 echter zwak, met een gemiddelde prijsdaling van ~2,6% j-o-j (–4,6% reëel) door hoge hypotheekrente eerder in 2024 globalpropertyguide.com. De Italiaanse woningmarkt is reëel dus ongeveer vlak, met wellicht geringe nominale groei. Grote steden zoals Milaan en Rome presteren bovengemiddeld (Rome +3,4% j-o-j in Q1 2025 globalpropertyguide.com en Milaan nieuwe records), kleinere steden blijven achter of dalen licht. De vraag in Italië stabiliseert; transacties in begin 2024 waren nagenoeg gelijk jaar op jaar (+0,3%) na een daling in 2023 globalpropertyguide.com. Het aanbod is blijvend krap: er wordt weinig nieuws gebouwd (vergunningen in 2024 plat rond 55.000 woningen globalpropertyguide.com), en een royale renovatiesubsidie (“Superbonus 110%”) die activiteit in 2021–22 opstuwde, is gestopt, waardoor de opdrachten voor bouwbedrijven afnemen globalpropertyguide.com. Positief is een iets betere krediettoegang (minder kopers worden geweigerd voor leningen volgens Banca d’Italia) globalpropertyguide.com. Voor 2025–2027 worden lichte prijsstijgingen verwacht, in lijn met inflatie (~2% per jaar), geen boom maar ook geen crash. Het noorden (Milaan e.d.) blijft dynamischer dan het zuiden.
• Nederland: Krachtig herstel, aanhoudend tekort. Nederland kende een van Europa’s felste prijsstijgingen tijdens de pandemie (+15% in 2021), gevolgd door een correctie in 2022–23 toen de rente fors steeg. Die correctie was kort – in 2024 stegen de prijzen weer, waardoor 2024 afsloot met +8,7% prijsstijging en recordniveaus abnamro.com. Oorzaken zijn het structurele woningtekort (geschat op enkele honderdduizenden woningen), sterke loonstijgingen en een snel herstel van de hypothecaire kredietverlening. In 2025 wordt een prijsstijging van ~7–9% verwacht abnamro.com abnamro.com – een van de hoogste in West-Europa – en dan ~3–5% in 2026, omdat de betaalbaarheid weer onder druk komt. Opvallend is dat de prijsstijging nu vooral uit kleinere steden en het platteland komt, terwijl Amsterdam en grote steden langzamer stijgen abnamro.com. Dit komt deels doordat beleid (zoals strengere verhuureisen en op handen zijnde huurprijsregulering voor middeldure huur) investeerders ertoe aanzet om huurappartementen in steden af te stoten, wat het koopaanbod voor particulieren vergroot abnamro.com. Transactievolumes stijgen weer – ABN AMRO heeft de verkoopprognoses voor 2025 verhoogd naar +5% j-o-j, omdat veel verhuurders snel verkopen voor invoering van nieuwe regels abnamro.com. Toch blijft het totale aanbod krap en wordt nieuwbouw belemmerd door milieuregels (bijv. stikstofbeperkingen) en personeelstekorten. De vooruitblik voor de Nederlandse woningmarkt is dan ook aanhoudende prijs- en huurstijgingen, zij het in rustiger tempo na 2025, en blijvende betaalbaarheidsproblemen voor starters.
• Polen: Grote groeipotentie, externe invloeden. De Poolse woningmarkt groeide snel dit decennium, en ondanks een dip in 2022–23 door hoge rente is de groeitrend onmiskenbaar. Begin 2025 stegen de prijzen van appartementen in grote steden nog steeds met ~5–10% j-o-j globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. In 2023 koelde de markt af (verkoop –31% j-o-j) door dure hypotheken globalpropertyguide.com, maar de toon is nu weer “gematigd optimistisch” dankzij dalende inflatie en renteverlagingen door de Poolse centrale bank globalpropertyguide.com. Een nieuw “Eerste Huis”-programma (vaste rente van 2% voor starters) gaf in 2023 de vraag naar betaalbare woningen een impuls globalpropertyguide.com. Het herstel is wel ongelijk: In Q1 2025 was de verkoop van nieuwbouwappartementen nog steeds ~17% lager j-o-j; in steden als Krakau en Łódź liepen verkopen meer dan 25% achter, wat een groeiende voorraad onverkochte woningen oplevert globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL waarschuwt voor een onevenwicht in een aantal steden (Krakau nu >2 jaar voorraad bij huidig lage verkopen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). Warschau en de Trójmiasto regio zijn meer in balans globalpropertyguide.com. Verwacht wordt dat de vraag in 2025 stabiliseert, gesteund door loonstijgingen en lagere rente, waardoor een crash of golf van faillissementen bij bouwers uitblijft globalpropertyguide.com. Opvallend is de toenemende participatie van buitenlandse kopers, in sommige nieuwbouwprojecten (vooral rond Warschau) inmiddels goed voor meer dan 30% van de verkopen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Het gaat vooral om Oekraïners (vaak met een langetermijnvisie in Polen), maar ook om andere CEE en Aziatische kopers, aangetrokken door stabiliteit en nog altijd betaalbare prijzen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Deze vraag zorgt voor extra opwaartse druk. Polens sterke economie (verwacht ~3–4% bbp-groei) en woningtekort (zeker in snelgroeiende steden als Warschau en Krakau) wijzen op aanhoudende prijs- en huurstijgingen. Beleid (bv. plotselinge subsidieregelingen of regulering) kan volatiliteit veroorzaken globalpropertyguide.com, maar het algemene vooruitzicht is positief, en Polen wordt vaak als topmarkt gezien voor internationale vastgoedbeleggers in Europa.

Trends Commercieel Vastgoed: Sectorswitches en Voorzichtige Positieve Verwachtingen

De commerciële vastgoedsector in Europa heeft een moeilijke aanpassingsperiode doorgemaakt en maakt zich nu op voor een geleidelijk herstel. De renteschok van 2022–23 leidde tot een herwaardering van activa (hogere rendementen, lagere waarderingen) en een forse daling van investeringen in 2023. In 2024 verbetert het sentiment, en 2025 zal naar verwachting verdere stabilisatie en selectieve groei in verschillende sectoren brengen. Het overkoepelende thema is een “flight to quality”: gebruikers en beleggers kiezen voor hoogwaardig, toekomstbestendig vastgoed (of dat nu kantoren met moderne voorzieningen zijn of logistieke centra op toplocaties), terwijl mindere panden minder in trek zijn. Ondertussen herstellen sommige segmenten die het zwaarst door de pandemie werden getroffen (zoals retail en hotels) eindelijk, en “alternatieve” sectoren (datacenters, life sciences, studentenhuisvesting) winnen aan belang. Hieronder lichten we de trends per hoofdsector toe: kantoor, winkelvastgoed, logistiek/industrie, hospitality en nieuwe niches.

Kantoren: De Europese kantorenmarkt verbetert voorzichtig na de ontwrichting door de pandemie en de opkomst van werken op afstand. De vraag naar kantoorverhuur herstelt, hoewel deze in veel steden nog onder het niveau van vóór 2020 blijft. Gesteund door groeiende werkgelegenheid op kantoor en stabielere kantooraanwezigheid, zal in 2025 het verhuurvolume verder toenemen – CBRE voorspelt een toename van 5–10% in verhuuractiviteit in 2025, waarmee het dichter bij historische gemiddelden komt mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Nadat grote bedrijven tussen 2021–2023 hun ruimtebehoefte hadden herzien, ontstaat er nu een duidelijker beeld van “hybride werken” en nemen bedrijven opnieuw langetermijnbeslissingen over hun huisvesting. Kantooraanwezigheid is verbeterd – meer dan 60% van de bedrijven rapporteert een gemiddelde aanwezigheid van 40–80% (meer dan 10 punten hoger dan vorig jaar) en velen verwachten dit nog verder te verhogen, wat de ruimtevraag ondersteunt mediaassets.cbre.com. Als gevolg daarvan beginnen de leegstandspercentages te pieken en zelfs te dalen in sommige steden in 2025, na eerdere stijgingen in de afgelopen jaren mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Het wegwerken van leegstand vindt echter hoofdzakelijk plaats in eersteklas gebouwen en de totale leegstand blijft op sommige markten hoog (bijv. delen van Parijs, secundaire Duitse steden).

De belangrijkste trend is een polarisatie van kwaliteit. Gebruikers consolideren en verkleinen hun portfolio’s vaak, maar geven prioriteit aan hoogwaardige, energiezuinige en goedgelegen kantoren (“Grade A”-ruimte). Deze vlucht naar kwaliteit zorgt ervoor dat nieuwere of recent gerenoveerde kantoren met uitstekende faciliteiten sterke vraag en zelfs huurprijsstijgingen meemaken, terwijl oudere, niet-gerenoveerde kantoren achterblijven. Verhuurders van secundaire kantoren worden onder druk gezet om deze panden te renoveren of her te bestemmen. Zoals een topman uit de sector aangaf, zorgt de noodzaak om hoogwaardige werkomgevingen te bieden voor een nog groter rendementverschil tussen eersteklas en mindere vastgoedobjecten mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. In 2025 kunnen topsegment kantoorrentes in krappe stadscentra licht stijgen (door de lage leegstand van hoogwaardige ruimte), terwijl de huren van secundair vastgoed gelijk blijven of dalen. Nieuwbouw van kantoren is vertraagd (door hoge bouwkosten en financieringsproblemen), wat ironisch genoeg de leegstand helpt verminderen – omdat er minder nieuwe opleveringen zijn, kunnen de markten de bestaande leegstand geleidelijk absorberen.

Beleggerssentiment ten opzichte van kantoren is, hoewel nog voorzichtig, aan het verbeteren ten opzichte van het dieptepunt in 2023. Kantoren vormen traditioneel het grootste deel van vastgoedbeleggingen, en hoewel veel institutionele beleggers vorig jaar aan de zijlijn bleven, groeit de belangstelling voor core-plus of value-add kantoorinvesteringen tegen gecorrigeerde prijzen mediaassets.cbre.com. Ook de beschikbaarheid van leningen voor kantoren is teruggekeerd, waarbij geldverstrekkers weer bereid zijn om goede activa te financieren (zij het tegen lagere loan-to-value-ratio’s) mediaassets.cbre.com. Voor topsegment kantoren specifiek kunnen waarderingen in 2025 stabiliseren als de rente stabiliseert en kopers en verkopers tot prijsafspraken komen. Wij verwachten dat het transactievolume voor kantoren in 2025 licht zal toenemen, met focus op activa waarvoor sterke huurdersvraag is of die zich lenen voor herpositionering (bijv. oudere kantoren die worden omgevormd tot groene, moderne ruimten). Toch zal het herstel van de kantoorsector geleidelijk en ongelijk verlopen: tegenwind komt van aanhoudende portfoliokrink (veel bedrijven verkleinen hun ruimte nog met 10–20% vanwege de voortzetting van hybride werken) en economische onzekerheid, waardoor gebruikers terughoudend blijven bij uitbreidingen mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Daarnaast is er een groot verouderingsrisico: gebouwen die niet aan nieuwe energiestandaarden of huurderseisen voldoen, zullen moeite hebben om huurders of investeerders aan te trekken (meer over ESG-effecten later). Samengevat zal 2025 een bescheiden opleving in kantoorverhuur en -investeringen brengen – een keerpunt – maar de volgende groeicyclus van de sector zal worden bepaald door kwaliteitsonderscheid en waarschijnlijk minder benodigde vierkante meters per werknemer dan voorheen.

Retail: Na een langdurige neergang toont de Europese retailvastgoedsector eindelijk weer levenssignalen. Fysieke winkels hadden last van de concurrentie van e-commerce en vervolgens van lockdowns door de pandemie, wat leidde tot stijgende leegstand en huurverlagingen in 2020–2022. Nu consumentengedrag normaliseert en investeerders zich aanpassen aan het nieuwe landschap, keert het vertrouwen terug. In 2024 verbeterden de bezoekersaantallen en verkopen in de retailsector, vooral in segmenten als luxe winkelstraten en retailparken. In 2025 is een comeback van retailinvesteringen te verwachten: vooral grote, eersteklas winkelcentra – die eerder werden gemeden – staan weer op de radar. Volgens CBRE wordt 2025 het jaar waarin grote transacties voor dominante winkelcentra terugkeren, omdat hun prijsstelling nu aantrekkelijk is ten opzichte van andere vastgoedtypen mediaassets.cbre.com. In de VS vonden al enkele grote winkelcentrumdeals plaats en dat optimisme verspreidt zich nu naar Europa mediaassets.cbre.com. Het rendement op eersteklas retailvastgoed liep fors op in 2022–23 (waardes daalden), maar kopers kunnen daardoor nu topkwaliteit winkelcentra of high street-portefeuilles kopen tegen een aantrekkelijk rendement. Nu de inflatie afneemt en de consumentenbestedingen stabiliseren (EU-retailverkopen verbeteren langzaam), lijkt het ergste voor de winkelhuren voorbij.

Inderdaad, verbeteren de huurprijzen en de bezetting in de retailsector in veel markten. De leegstand in topwinkelcentra is gedaald ten opzichte van de piek en retailers breiden weer voorzichtig uit, vooral discounters, outletketens en belevingsconcepten. Hoogstraatwinkels in grote toeristensteden (Londen, Parijs, Madrid, Milaan) zijn hersteld dankzij het terugkeren van toeristen; in sommige van deze locaties stijgen de huurprijzen voor het eerst in jaren. In secundaire locaties blijven de uitdagingen – mindere winkelcentra moeten mogelijk worden herbestemd (naar gemengd gebruik of logistiek), omdat de winkeldraag niet volledig terugkeert naar het niveau van voor online winkelen. Het herstel van de retailsector wordt daarnaast geholpen doordat er nauwelijks nog nieuwe winkelruimte wordt gebouwd (ontwikkelaars zijn jaren geleden gestopt met winkelcentrumprojecten), zodat voor bestaande kwaliteitsassets weinig nieuwe concurrentie is.

Investeerders, met name value-add en opportunistische fondsen, zijn actief in het opkopen van retailvastgoed met korting, in de hoop op een cyclisch herstel. Nu betreden ook “kern” beleggers (zoals institutionelen) de markt weer voor de beste panden. Wij verwachten dat de investeringsvolumes in retail in 2025 zullen stijgen, mogelijk zelfs met dubbele cijfers, zij het vanaf een laag startpunt. De rendementen op eersteklas retail kunnen licht dalen vanwege de hernieuwde vraag mediaassets.cbre.com. Eén kanttekening: de prestaties van retail zijn gekoppeld aan het consumentenvertrouwen, dat nog steeds fragiel is in Europa. De hoge inflatie in 2022–23 tastte de koopkracht aan en hoewel de reële inkomens van huishoudens opnieuw stijgen, blijven consumenten prijsbewust en wordt er meer gespaard cbre.fr. In markten zoals Frankrijk is het consumentenvertrouwen zwak en een grote bestedingsherstel is in 2025 onwaarschijnlijk cbre.fr, wat de groei van de retailomzet kan beperken. Het herstel van retailvastgoed zal daarom vooral de formats ten goede komen die aansluiten bij de nieuwe bestedingspatronen – denk aan supermarktwinkelcentra, retailparken met omni-channel integratie, en destination malls die entertainment bieden wat online winkelen niet kan vervangen. Al met al is de vooruitblik voor retail het zonnigst in jaren, met 2024 als waarschijnlijk dieptepunt en 2025 die stabilisatie of groei in huren brengt, naast een stijging in investeringstransacties voor goed gelegen assets mediaassets.cbre.com.

Logistiek & Industrie: De logistieke vastgoedsector (magazijnen, distributiecentra, industrieterreinen) was de sterkste performer van de afgelopen jaren, gestuwd door e-commerce en herstructurering van de toeleveringsketen. Zelfs deze sector kende echter een milde afkoeling in 2023 toen de economische groei vertraagde en sommige gebruikers uitbreidingen pauzeerden. Richting 2025 blijven de fundamenten van logistiek robuust en verwacht men dat de sector weer zal gaan groeien. De vraag naar moderne magazijnen is groot, hoewel 2024 een tijdelijke daling in opname liet zien (de opname lag in 2024 zelfs onder het niveau van 2019 door een normalisatie na de pandemie) mediaassets.cbre.com. Deze dip lijkt van korte duur: CBRE verwacht dat logistieke huurtransacties zullen toenemen, vooral in H2 2025, wanneer bedrijven uitgestelde uitbreidingsplannen hervatten mediaassets.cbre.com. Er zijn meerdere rugwinden: nearshoring en re-shoring-trends zorgen voor meer behoefte aan productie en opslag binnen Europa (de oorlog in Oekraïne en wereldwijde handelsverschuivingen duwen bedrijven tot kortere supply chains) mediaassets.cbre.com. Ook zijn voorraadstrategieën veranderd – bedrijven willen meer buffer (“just in case”) voorraad aanhouden, wat de vraag naar magazijnen ondersteunt.

De leegstand in de logistiek, die in veel markten historisch laag was (<5%), liep in 2023 licht op door een golf van nieuw aanbod. Maar de leegstand zou in 2025 moeten stabiliseren en waarschijnlijk laag blijven, naarmate de nieuw opgeleverde magazijnen worden opgenomen mediaassets.cbre.com. In sommige landen (VK, Duitsland, etc.) is de speculatieve bouw door ontwikkelaars zelfs teruggeschroefd vanwege hogere financieringskosten, dus de pijplijn voorbij 2024 is dunner. De huurgroei blijft stevig: prime logistiek huren zullen naar verwachting gelijke tred houden met de inflatie in 2025, oftewel ongeveer stabiel in reële termen mediaassets.cbre.com. Veel top logistieke locaties in Europa verwachten huurgroei in het midden-enkelcijferige bereik, wat de aanhoudende vraag naar de beste locaties reflecteert mediaassets.cbre.com. De huurgroei kan afvlakken vergeleken met de dubbele cijfers van 2022, maar positief blijven.

Investeerders zijn erg optimistisch over logistiek. Deze activaklasse zag als eerste het beursgenoteerde vastgoed herstellen – eind 2024 handelden Europese logistieke REITs bijna op Net Asset Value (waar ze eerder met flinke korting noteerden) mediaassets.cbre.com. Dat duidt op vertrouwen. De appetijt onder beleggers blijft extreem groot, met een breed spectrum aan kopers (institutioneel, staatsfondsen, private equity) die hun allocatie naar logistiek willen vergroten mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Toch zijn koopkansen schaars omdat eigenaren deze gewilde assets vasthouden. De aanvangsrendementen voor toplogistiek liepen weliswaar op in 2022–23 (waardes daalden enigszins), maar zijn tegen 2024 grotendeels gestabiliseerd; verdere yield-compressie hangt af van verdere dalingen in rente. Voor 2025 verwachten we oplopende investeringsvolumes in logistiek – vooral zodra er duidelijkheid komt over de rentekoers, omdat veel kapitaal de sector in wil. Een belangrijke trend is handelsbeleid en nearshoring: Europese industriële huurders wachten op Amerikaanse beslissingen (mogelijk nieuwe tarieven in 2025) en de geopolitieke dynamiek mediaassets.cbre.com. Dit kan beïnvloeden waar bedrijven hun productie of opslag zullen uitbreiden (bijvoorbeeld, Amerikaanse bedrijven investeren mogelijk meer in EU-faciliteiten als handelsbarrières supply chains veranderen). Verder speelt veroudering van vastgoed – oudere magazijnen zonder hoge plafonds of ESG-voorzieningen kunnen het moeilijk krijgen, terwijl state-of-the-art “groene” logistieke panden premiemhuren incasseren. Samenvattend: logistiek vastgoed blijft een groeisector, met vermoedelijk in 2025 een nieuwe expansie in ruimtegebruik en sterke beleggingsvraag – gedragen door megatrends als e-commerce, supply chain veerkracht en nearshoring.

Hotels & Gastvrijheid: De hotelsector is sterk hersteld van de pandemie, dankzij hoge reisvraag in heel Europa. In 2024 bereikten veel toeristenbestemmingen (zoals Zuid-Europa, Parijs/Londen) record hotelopbrengsten en sloeg het beleggingssentiment om naar positief. 2025 zal gunstig blijven voor hotelvastgoed. Internationaal toerisme in Europa zal naar verwachting blijven groeien en beleggers vergroten hun allocatie naar hotels mediaassets.cbre.com. Volgens Savills en andere makelaars worden hotels gezien als sterk renderende beleggingen, vooral omdat ze kamerprijzen snel kunnen aanpassen bij inflatie (hotels hebben een natuurlijke inflatiehedge). Volgens CBRE “blijft het hotelbeleggingslandschap positief, met groeiende allocaties naar de sector en sterke rendementsperspectieven” mediaassets.cbre.com. Value-add kopers zijn erg actief (opkopen en renoveren/herpositioneren), maar core-kapitaal keert in 2025 ook terug mediaassets.cbre.com.

Wij voorzien een hogere hoteltransactieactiviteit in 2025, inclusief wat portefeuilleverkopen, nu zowel private equity als institutionele beleggers zich willen positioneren voor de reishausse. Belangrijke markten zoals Spanje, Griekenland en Italië (veel leisuretoerisme) zijn zeer gewild, naast de grote zakelijke hubs waar de hotelbezetting op weekdagen herstelt. Ook alternatieven als long-stay of resort hotels zijn in trek. Hotels bieden structurele groeikansen tot 2028, omdat de reistrend opwaarts blijft en het sectorrendement hoger is dan bij traditionele vastgoedtypen, waardoor het aantrekkelijk is voor spreiding. Het belangrijkste risico blijft een wereldeconomische neergang die reizen onderuit haalt of opnieuw stijgende energiekosten (waardoor reizen duurder wordt), maar bij het uitblijven daarvan is het vooruitzicht positief.

Alternatieve sectoren en opkomende niches: Investeerders kijken steeds meer voorbij de traditionele “grote drie” (kantoor, retail, industrieel) naar operationeel vastgoed en specialty sectoren. Uit het Emerging Trends onderzoek van ULI/PwC voor 2025 blijkt dat datacenters, nieuwe energie-infrastructuur en residentiële specialiteiten zoals studentenhuisvesting hoog scoren voor investerings- en ontwikkelingskansen europe.uli.org. Deze domeinen profiteren van structurele groeifactoren:

• Datacenters: De vraag naar digitale infrastructuur (cloud-diensten, AI, 5G) doet datacenters razendsnel groeien. In heel Europa breidt de datacentercapaciteit uit, al is stroomvoorziening vaak de bottleneck. Investeerders willen deze markt in, maar aanbod is schaars. CBRE constateert oplopende concurrentie en veel deals verlopen buiten de markt om; zelfs “powered shell”-kansen (magazijnen ombouwen) trekken biedingen mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Met gunstige macrotrends en lagere financieringskosten blijven ontwikkeling en investering in datacenters tot 2028 zeer actief. Toplocaties (Frankfurt, Londen, Amsterdam, Dublin, Parijs) zien de meeste dynamiek, maar ook secundaire markten komen op.
• Nieuwe energie-infrastructuur: Nu Europa wil verduurzamen, krijgt vastgoed rondom energie-transitie – denk aan batterijfabrieken, grond voor zonne- en windparken, laadpleinen voor elektrische voertuigen, waterstofproductie – veel aandacht van investeerders. PwC zet nieuwe energie-infrastructuur bij de topkansen voor 2025 europe.uli.org. Dit overlapt met industrieel vastgoed, maar draait vaak om samenwerkingen met energiebedrijven en zeer lange huurcontracten. Het blijft (nog) niche, maar heeft veel potentieel.
• Residentiële alternatieven: Segmenten als studentenhuisvesting, seniorenwoningen en co-living groeien snel. De Europese studentenhuisvesting (PBSA) bloeit dankzij stijgende universitaire instroom en chronisch tekort aan moderne studentenkamers in veel steden. Gen Z verwacht kwaliteit en investeerders zien sterke vraag (en vaak anti-cyclische stabiliteit) mediaassets.cbre.com. Studentenhuisvesting stond bij beleggers in de topsectoren van 2025 europe.uli.org. Seniorenwoningen en zorgvastgoed profiteren van de vergrijzing en trekken meer institutioneel kapitaal aan. Deze sectoren zijn minder conjunctuurgevoelig en leveren diversificatie op.
• Multifamily/BTR: Hoewel “wonen” als categorie niet alternatief is, groeit het institutionele Build-to-Rent (BTR) segment sterk in Europa (vooral VK, Duitsland, Nederland, Spanje). Veel verzekeraars en fondsen verhogen hun allocatie naar huurwoningen vanwege de sterke vraag en stabiele inkomsten. De verwachting is dat deze trend doorzet tot in 2025. Er zijn uitdagingen (zoals huurregulering, rem op investeringen zoals in Nederland), maar ESG stuwt nieuwe BTR-projecten (hoogwaardige duurzaamheidsnormen). Ook grensoverschrijdende beleggingen in multifamily blijven fors, vooral doordat Amerikaanse en Canadese partijen portefeuilles opkopen in Europa.

Samenvattend: commercieel vastgoed in Europa in 2025 is getypeerd door divergentie: sectoren als logistiek, wonen en alternatieven trekken de groei, retail en hospitality zijn in herstelmodus en kantoren verbeteren maar worstelen met structurele veranderingen. Vastgoedkwaliteit, locatie en ESG-kenmerken zijn doorslaggevender dan ooit voor succes.

Land-specifieke hoogtepunten van de commerciële markt

Als we kijken naar de belangrijkste landenmarkten – Duitsland, Frankrijk, Spanje, Italië, Nederland, Polen – lichten we opmerkelijke trends toe in hun commerciële vastgoedsectoren:

• Duitsland: De grootste commerciële markt van Europa, in herkalibratie. Duitsland kende in 2023 een aanzienlijke vertraging, met een daling van het investeringsvolume en enige noodsituaties (vooral bij te sterk gefinancierde eigenaren van kantoren en woningportefeuilles). In 2024–25 kent de Duitse kantoormarkt een gespleten vooruitzicht. Steden als Berlijn, München en Frankfurt zien nog gezonde vraag naar eersteklas kantoren (tech- en financiënhuurders breiden voorzichtig uit), en de huurprijzen voor topkantoren zijn stabiel gebleven en zelfs gestegen in bepaalde deelmarkten. Secundaire kantoren, in minder centrale gebieden of ouder vastgoed, hebben echter hogere leegstand. Landelijk gezien steeg de kantorenleegstand tot gemiddeld 6–7%, maar deze stabiliseert nu doordat er weinig nieuwe projecten bijkomen. Het beleggerssentiment is voorzichtig vanwege economische stagnatie en hogere financieringskosten, maar de verwachting van stabiliserende rendementen trekt toch investeerders terug. Opvallend: de Duitse open vastgoedfondsen (groot deel van de markt) moesten in 2023 afwaarderen; vanaf 2025 kunnen ze weer selectief aankopen tegen nieuwe prijzen. Logistiek in Duitsland blijft erg sterk – leegstand onder 3% in de grote hubs (Ruhrgebied, Berlijn, Frankfurt) en aanhoudende huurprijsstijgingen. Veel internationale beleggers richten zich op Duitse logistiek ondanks sterke concurrentie. Retail is gemengd: high street retail in welvarende zuidelijke steden herstelt, maar zwakkere retail in kleinere steden heeft het moeilijk. Al met al is de Duitse commerciële markt in 2025 een van geleidelijke stabilisatie – de uitdrukking “langzaam en hobbelig herstel” is van toepassing pwc.com. Een opkomende kwestie is herfinanciering: Duitse kredietverstrekkers zijn voorzichtiger, dus in 2025–2026 komen waarschijnlijk meer activa te koop (vooral kantoren) wanneer leningen aflopen, wat kopers kansen biedt tegen aangepaste prijzen.
• Frankrijk: Parijs in het middelpunt van de aandacht. De Franse commerciële markt wordt gedomineerd door de regio Parijs, die door een aanpassingsfase gaat. Kantoren in Parijs zagen in 2024 een daling van de opname door een zwakke economie en terughoudendheid bij bedrijven cbre.fr. Vooral La Défense kent hogere leegstand doordat huurders inkrimpen. Voor 2025 wordt een duidelijk herstel van kantoren mogelijk pas laat in het jaar verwacht cbre.fr. Toch blijven topkantoren in het Parijse CBD uiterst gewild en schaars – ESG-eisen (zoals de Franse wet die verhuur van kantoren met lage energie-efficiëntie vanaf 2025 verbiedt) dwingen eigenaren om niet-conforme gebouwen te renoveren of te verkopen; dit wordt een belangrijk thema. Logistiek in Frankrijk kende een topjaar in 2021–22 maar koelde af in 2023; nu heerst afwachtendheid onder gebruikers en stijgt de leegstand licht door nieuw aanbod cbre.fr. Er is “een aanhoudende stijging van beschikbaar aanbod” in delen van de Franse logistieke markt door pauzeren van vraag, dus 2025 zal waarschijnlijk in teken staan van absorptie en niet van huurprijsstijging cbre.fr. Lange termijn factoren (e-commerce, 1-dag levering) blijven de Franse logistiek echter ondersteunen, vooral rond Parijs en Lyon. Retail in Frankrijk – winkels in de Parijse binnenstad profiteren van terugkerende toeristen (Amerikanen die voordeel halen uit de euro, enz.) en luxe retailers breiden uit. Algemeen blijven Franse detailhandelsverkopen echter matig vanwege zwak consumentenvertrouwen cbre.fr. Daardoor zullen winkelhuren in 2025 waarschijnlijk vlak blijven, behalve op toplocaties. Het totale investeringsvolume in Frankrijk was laag in 2024; het zou in 2025 stabiliseren en licht stijgen cbre.fr. Grote Franse instellingen (zoals verzekeraars) die aankopen pauzeerden, kunnen hervatten als de prijs juist is. ESG is een groot aandachtspunt – Frankrijk is een van de eersten met nieuwe rapportage (CSRD) voor klimaatplannen, wat het beleggingsgedrag sterk zal beïnvloeden cbre.com cbre.com.
• Spanje: Lichtpunt met breed herstel. De Spaanse commerciële vastgoedmarkt profiteert van een sterke economie en de zoektocht van investeerders naar hogere rendementen. Madrid en Barcelona behoren tot de topsteden voor investeringsvooruitzichten in 2025 (Madrid werd zelfs als #2 van Europa benoemd door ULI/PwC) europe.uli.org. Kantoren: De Madrileense kantorenmarkt kent goede opnamecijfers; leegstand rond 9–10% en dalend doordat er amper nieuw aanbod bijkomt. Huren van topkantoren stegen in Madrid en Barcelona en kunnen verder stijgen door weinig Grade A aanbod. Logistiek: De logistieke sector in Spanje floreert – opname rond Madrid en Catalonië blijft hoog, en internationale groepen kopen Spaanse logistieke platforms (vaak aangetrokken door hogere rendementen dan in Duitsland/Frankrijk). Met groeiende Spaanse consumptie en export wordt blijvende vraag naar magazijnen verwacht; ontwikkelaars zijn actief, maar grond rond grote steden is schaars, wat leegstand laag houdt. Retail: De Spaanse retail herstelt fors dankzij toerisme en consumentenbestedingen – winkelbezoek is weer op niveau, zelfs secundaire winkelcentra zien leegstand afnemen. Ook Amerikaanse en Europese private equity richten zich op Spaanse retail voor waardecreatie, anticiperend op verdere economische groei. Hotels: Misschien wel het kroonjuweel – bezetting en prijzen van Spaanse hotels staan op recordniveau in veel resorts en steden; er zijn veel hoteldeals (gezinsbedrijven verkopen aan fondsen tegen aantrekkelijke rendementen). Toerisme blijft groeien en hospitality-vastgoed is een hot sector voor 2025. Kortom, Spanje geldt als groeimarkt die internationaal kapitaal aantrekt. De commerciële sectoren van kantoren tot hotels zitten in expansiemodus, al blijft men alert op mondiale economische risico’s.
• Italië: Selectieve kansen op een stabiele markt. De economie groeit langzaam (~0,8–1,0%) en de vastgoedmarkt loopt vaak achter op dynamischer markten. Milaan springt eruit – de financiële en modehoofdstad trekt het meeste kantoor- en mixed-use-investeringen aan. De leegstand in Milaan is laag (~4-5%) en de tophuren zijn op recordniveau doordat tech- en financiële bedrijven concurreren om schaars Grade A aanbod. Verscheidene nieuwe kantoorprojecten in Porta Nuova en CityLife worden goed verhuurd (vaak al vóór oplevering). De markt in Rome is kleiner en meer overheidsgedreven; relatief stabiel, zonder de huurprijsstijging van Milaan. Logistiek in Italië groeit: Noord-Italië (Lombardije, Veneto) en routes naar Rome/Napels zien een hausse aan magazijnvraag naarmate e-commerce groeit van een laag niveau. Modern logistiek aanbod breidt uit, gesteund door investeerders zoals Prologis en Logicor. Zorgen over infrastructuur en bureaucratie houden de rendementen echter wat hoger, wat aantrekkelijk is voor yield-investeerders. Retail: Italië heeft een sterke fysieke retailcultuur; veel secundaire winkelstraten hebben leegstand, maar de topluxestraten in Milaan (Via Montenapoleone) en Rome zijn extreem sterk, met recordhuren door toeristenbestedingen. Secundaire winkelcentra zijn stabiel als ze een supermarkt hebben. Hotels: Italiaanse hotels, vooral luxe en resorts in Toscane, Amalfi, enz., zijn erg in trek bij internationale kopers (vermogende particulieren, luxemerken). Meer prestigehoteltransacties worden verwacht in 2025. De voornaamste uitdaging in Italië is de voorzichtige leenmarkt en politiek risico, maar het huidige, ontwikkelingsgezinde kabinet kan met enkele hervormingen (zoals snellere vergunningen) wel helpen. De vastgoedvooruitzichten zijn stabiel met groeikernen (Milaanse kantoren, logistiek, hotels) en zouden in 2025 matige volumegroei moeten kennen, aangezien internationale investeerders hun exposure hier uitbreiden (Italië biedt immers hogere rendementen dan kernlanden).
• Nederland: Klein land, groot investeringsbelang. Nederland presteert bovengemiddeld bij internationale investeerders dankzij transparantie en sterke fundamenten. Kantoren in Amsterdam hebben een lage leegstand (~7%) en tech- en financiële partijen zoeken nog steeds premium ruimte; echter, Amsterdam heeft nieuwbouw voor kantoren in delen van de stad verboden om woningbouw te bevorderen, wat het lange termijn-aanbod beperkt. Toch kunnen kantoorhuren in Amsterdam in 2025 voor toplocaties licht stijgen door schaarste. Secundaire steden als Rotterdam en Eindhoven kennen meer leegstand en stabiele huren. Logistiek: Nederland is een logistieke reus (Rotterdamse haven, Schiphol). De vraag naar magazijnruimte rond deze hubs blijft torenhoog, en nieuwbouw die in 2020–22 werd opgeleverd, wordt geabsorbeerd. Grond en vergunningen voor logistiek zijn moeilijker te verkrijgen (deels door stikstofproblematiek), dus het aanbod is beperkt. Verwacht wordt dat logistieke huren stabiel blijven of meestijgen met inflatie en beleggers Nederlandse logistiek blijven kopen – vooral veel Aziatische en Noord-Amerikaanse investeerders zijn gek op deze sector. Retail: Nederlandse retailverkopen blijven degelijk en winkelcentra zijn grotendeels overgestapt op omnichannelmodellen. De Amsterdamse binnenstad profiteert qua huur van toerisme (vooral luxe), lokale centra zijn stabiel wegens constante consumentenbestedingen. De grootste kwestie in Nederland is de regulering van de woningmarkt – met de Wet Betaalbare Huur worden meer woningen gereguleerd, waardoor veel buy-to-let-investeerders juist verkopen. Dit kan retail- en andere sectoren ten goede komen, doordat beleggers hun kapitaal heralloceren. Investeringsvooruitzichten: Nederland verwacht in 2025 actieve investeringsstromen met internationale kapitaalinstroom vanwege de liquiditeit. De gunstige euro-dollarkoers maakt Nederlands vastgoed ook goedkoper voor Amerikaanse investeerders cbre.com. Alle sectoren – kantoor, industrieel, wonen, retail – zijn in trek, maar logistiek en wonen (ondanks regulering is de lange termijn woningbehoefte overtuigend) zullen naar verwachting voorop lopen. ESG is zeer relevant: Nederland heeft strikte duurzaamheidsdoelstellingen die invloed hebben op ontwerp en renovatie.
• Polen: Groei en rendementen in Centraal-Europa. Polen is de grootste CEE-markt en wordt als het meest institutioneel volwassen gezien. De Poolse kantorenmarkt in Warschau kende een hoge leegstand (~11–12%) na een golf van nieuwbouw en krimp bij multinationals, maar 2024 kende recordopname doordat bedrijven (vooral IT, zakelijke diensten) uitbreidden. In 2025, met nauwelijks nieuwe projecten op komst (ontwikkeling lag in 2023 stil), zal de leegstand waarschijnlijk dalen en kunnen tophuren licht stijgen. Poolse regionale steden (Krakau, Wroclaw) hebben ook een actieve kantorenmarkt (aangestuurd door BPO/techbedrijven) – huren liggen lager en zijn aantrekkelijk voor prijsbewuste huurders. Industrieel/Logistiek: Polen is een logistieke magneet, bedient zowel de grote binnenlandse markt als distributiehub voor Duitsland en Oost-Europa. Grote hoeveelheden moderne magazijnen werden gebouwd (vooral rond Warschau, Łódź en Opper-Silezië), en Polen evenaart Duitsland qua jaarlijkse opname. De vraag blijft groot, al was er in 2023 een lichte dip; voor 2025 wordt opnieuw groei verwacht doordat bedrijven productie naar Europa halen (sommige vestigen zich vanuit Azië in Polen om Europa te bedienen). Met lagere grond- en loonkosten dan West-Europa zal de logistieke hausse in Polen voortduren; investeerders zijn zeer actief – rendementen liggen hoger (cap rates ~5-6% voor toplogistiek versus 3,5-4% in Duitsland), wat veel buitenlandse investeerders trekt. Retail: De Poolse retailsector herstelde dankzij consumentenbestedingen (die meestijgen met loongroei). Moderne winkelcentra in Warschau en andere grote steden melden hoge occupancy en toenemende bezoekersaantallen. De retailverkopen zijn volatiel door inflatie, maar essentiële retailparken floreren. Internationale retailketens blijven groeien in Polen, wat vertrouwen uitstraalt. Kapitaalstromen: Polen wordt vaak genoemd als de aantrekkelijkste CEE-markt voor internationale beleggers lexology.com. 2025 zal meer kapitaalinstroom zien – veel Amerikaanse en Europese fondsen sloten al partnerschappen of platforms in Polen af (vooral in logistiek en huurwoningen). Grensoverschrijdende investeringen worden gefaciliteerd door stabiliteit en groei; valutarisico (złoty-volatiliteit) en politieke veranderingen blijven aandachtspunten. De verkiezingen van oktober 2023 brachten een pro-EU-regering die het beleggerssentiment verder zou kunnen verbeteren. Samengevat: de commerciële markt in Polen verwacht van 2025–2028 sterke groei – Polen biedt een unieke combinatie van rendement en groei, moeilijk te vinden in kern-EU, weliswaar met iets meer risico. We verwachten meer grensoverschrijdende deals in kantoren (bedrijven diversifiëren weg van dure West-Europese hoofdsteden), logistiek (voor pan-Europese portefeuilles) en zelfs huurwoningen (PRS) nu institutionele verhuur groeit.

Investeringsstromen en kapitaalmarkten

Na een zwaar 2023 maken de Europese vastgoedkapitaalmarkten zich op voor een geleidelijk herstel in investeringsactiviteit in 2025. Het afgelopen jaar werd gekenmerkt door een grote kloof tussen vraag en aanbod: verkopers wilden hun prijzen niet verlagen, terwijl kopers hogere rendementen eisten vanwege duur krediet. Dit patstelling leidde tot fors lagere transactievolumes. Nu, met stabiliserende rentes en vastgoedwaarden die zijn gecorrigeerd (waardedalingen van 10–30% in sommige segmenten), vinden kopers en verkopers elkaar weer meer. De verwachting is zelfs dat de bied-laat-spread in 2025 verder convergeert, waardoor er meer deals mogelijk worden cbre.com cbre.com. Een belangrijke motor hiervoor is simpelweg meer motivatie om te handelen: er komt meer product op de markt doordat eigenaren onder druk (leningen die aflopen, fondsonttrekkingen, etc.) besluiten te verkopen en financiers weer bereid zijn het aankoopproces te ondersteunen cbre.com cbre.com. Vooral sterk gefinancierde partijen en open end-fondsen met uitstromingen behoren tot de meer gedreven verkopers, terwijl langetermijnbeleggers kunnen afwachten cbre.com cbre.com. Deze toename van te verkopen activa, samen met iets goedkopere financiering, zou in 2025 tot hogere investeringsvolumes moeten leiden. Analisten schatten dat het Europese commerciële vastgoedinvesteringsvolume in 2025 met 10–15% zou kunnen stijgen (ten opzichte van 2024), en daarna verder versnellen in 2026.

Dat gezegd hebbende zal het herstel van investeringen geleidelijk en ongelijkmatig verlopen. Nu de rente waarschijnlijk hoger blijft dan de dieptepunten van vóór de pandemie, is er beperkte ruimte voor significante prijsexplosies – kopers zullen gedisciplineerd blijven op prijs, en waardegroei zal gematigd zijn cbre.com cbre.com. Prime assets in favoriete sectoren (bijv. top logistiek, residentieel, prestigieuze kantoren) kunnen tegen eind 2025 opnieuw yieldcompressie ervaren als de concurrentie de prijzen licht opdrijft cbre.com cbre.com. Echter, secundaire assets of objecten met uitdagingen (korte huurcontracten, investeringsbehoefte) kunnen nog steeds tegen korting verhandeld worden. Het rendementsperspectief voor Europees vastgoed verbetert echter wel. Nu de obligatierentes niet langer op hun piek staan en de vastgoedrendementen naar boven zijn bijgesteld, is de spread weer redelijk. CBRE merkt op dat er weer positieve leverage mogelijk is, wat betekent dat een belegger in sommige gevallen een acquisitie kan financieren tegen een schuldkost die lager ligt dan het vastgoedrendement cbre.com. Deze fundamentele heropening van de debt-equity arbitrage zal kapitaal weer naar de markt trekken.

Een van de meest bemoedigende trends is de verwachte terugkeer van internationaal kapitaal in 2025. In 2022–2023 vertraagden grensoverschrijdende investeringen, waarbij veel Amerikaanse en Aziatische investeerders afwachtten vanwege valutavolatiliteit en onzekerheid. Nu keren de omstandigheden gunstiger: de euro is verzwakt ten opzichte van de dollar, waardoor Europese assets goedkoper zijn in USD-termen, en de kredietkosten binnen Europa zijn gedaald ten opzichte van eind 2022 cbre.com. Verwacht wordt dat dit buitenlandse investeerders zal verleiden tot herallocatie naar Europa. Bovendien beschouwen enkele grote Noord-Amerikaanse en Midden-Oosterse investeerders Europees vastgoed nu als relatief aantrekkelijk (vooral omdat de Amerikaanse markt eigen problemen kent in de kantorenmarkt). Het ‘slapende’ kapitaal is groot – wereldwijd staat veel ‘dry powder’ klaar in private equity vastgoedfondsen, waarvan een belangrijk deel is bestemd voor opportunistische of value-add investeringen in markten als Europa cbre.com. Deze investeerders willen het inkoopmoment vóór waardestijgingen niet missen; velen zullen in 2025 actief worden om assets te kopen op het dieptepunt van de cyclus. Wij verwachten grensoverschrijdende investeringspatronen zoals: toename van Noord-Amerikaanse investeringen in Europese logistiek en residentiële portefeuilles (een trend die reeds gaande is), aanhoudende belangstelling van Midden-Oosterse staatsfondsen voor iconische assets in Londen en Parijs (zoals kantoortorens, hotels) en intra-Europese stromen (Duitse, Franse fondsen die in Spanje, CEE enz. kopen voor rendement).

Gegevens van JLL tonen dat begin 2025 de transactievolumes in Europees vastgoed (EMEA) met meer dan 40% stegen kwartaal-op-kwartaal naarmate het sentiment verbeterde jll.com. Als deze trend aanhoudt, kan 2025 het begin van een nieuwe opgaande cyclus inluiden. Savills Research verwacht eveneens dat de Europese investeringsvolumes in 2025 circa 13% j-o-j zullen toenemen en in 2026 een verdere groei van 25% noteren naarmate het herstel versnelt (al verschillen de cijfers per bron). Kapitaalrotatie is interessant: tijdens de neergang overheersten binnenlandse investeerders (lokale spelers die hun markten goed kenden bleven selectief kopen). Naarmate de markt herstelt, zullen mondiale investeerders waarschijnlijk weer een groter aandeel van de aankopen voor hun rekening nemen, waarmee de pre-2020 patronen van hoge grensoverschrijdende activiteit in Europa worden hersteld.

Het is ook vermeldenswaard dat het financieringslandschap in verandering is. Europese banken zijn voorzichtiger geworden met vastgoedfinanciering, vooral bij kantoren en ontwikkelingsprojecten. Dit heeft ruimte gecreëerd voor alternatieve financiers – private equity debt funds, verzekeraars, etc. – om in te stappen. In 2025 en daarna zullen niet-bancaire financiers naar verwachting marktaandeel winnen in vastgoedfinanciering pgim.com. Zij kunnen vaak flexibeler zijn qua voorwaarden, maar rekenen hogere rentes. Dit is vooral van belang bij herfinanciering van de berg aan aflopende leningen in 2025–2026. Veel assets die op piekmomenten en lage yields gekocht zijn, zullen moeite hebben zich te herfinancieren tegen de huidige hogere rentes zonder extra eigen vermogen. We zullen waarschijnlijk een toename zien van joint ventures, recapitalisaties of verkopen als oplossing. Toch lijkt het systeemrisico in het algemeen beheersbaar; Europese banken hebben kleinere vastgoedleningboekwaarden dan tijdens de laatste crisis en nemen een conservatiever beleid in hun voorzieningen.

Wat betreft de geografische voorkeuren van investeerders: enquêtes voor 2025 tonen London, Madrid, Parijs als topsteden in Europa europe.uli.org – Londen vanwege liquiditeit en een geherwaardeerde markt (na Brexit en yieldexpansie aantrekkelijk gepositioneerd), Madrid vanwege groei en relatieve waarde, Parijs voor langetermijn stabiliteit en schaal. Ook steden als Berlijn, Milaan en de grote Nederlandse steden scoren hoog. Daarnaast groeit de interesse in secundaire steden met sterke fundamentals (zoals München, Dublin, Lissabon, Warschau) nu investeerders hun zoektocht naar rendement verbreden.

Sectorgunst van investeerders is reeds besproken (logistiek, woonsector en alternatieven favoriet; kantoor selectief; retail voorzichtig terug in beeld). Veel investeerders differentiëren hun strategie nu nadrukkelijker op risicoprofiel: core-fondsen richten zich op prime assets in topsteden (om gebruik te maken van prijsdalingen daar), terwijl opportunistische fondsen mikken op distress of herontwikkelingskansen (bijvoorbeeld een oud kantoor tegen forse korting kopen en ombouwen naar woningen of laboratoria voor life sciences). Het thema ‘herbestemming’ is groot – verwacht wordt dat veel kapitaal zal worden ingezet om verouderde panden (vooral kantoren en retail) te transformeren, wat zowel een beleggingsstrategie is als een (gedeeltelijk) antwoord op overaanbod in die segmenten.

De conclusie is dat de kapitaalmarkten voor Europees vastgoed in 2025 zich opmaken voor een heropleving, gedreven door betere financieringsvoorwaarden, overvloedig beschikbaar kapitaal en het gevoel van een markt op het dieptepunt. Risico’s als zwakke economische groei of inflatieverrassingen kunnen het herstel cbre.com temperen, maar het algemene sentiment is verschoven naar voorzichtige optimisme. Zoals een sectorleider stelde: na het overwinnen van de stormen van inflatie en rente “is een landingszone in zicht”, al vormen geopolitieke en ESG-eisen blijvende uitdagingen europe.uli.org. De stemming is optimistisch, maar met kanttekeningen – elke deal wordt zorgvuldig onderzocht en alleen de beste kansen worden fel bevochten.

Vooruitblik 2025–2028: Risico’s, Kansen en Transformatieve Trends

Kijkend voorbij de onmiddellijke horizon zal de periode 2025 tot 2028 vormend zijn voor de EU-vastgoedmarkt. Belanghebbenden volgen verschillende belangrijke trends en risico’s die het traject van de sector op middellange termijn zullen bepalen. In deze sectie bespreken we de vooruitzichten, inclusief potentiële risico’s, groeikansen, de groeiende focus op duurzaamheid/ESG en veranderende grensoverschrijdende investeringspatronen.

Economische en Marktgerelateerde Risico’s

Hoewel het basisscenario uitgaat van een gestage verbetering, zijn er belangrijke risico’s die het vastgoedherstel kunnen ontsporen of vertragen:

• Rente- en Inflatiegevaar: Als de inflatie hardnekkig blijkt of er nieuwe schokken optreden (zoals een olieprijspiek), kunnen centrale banken het verlagen van de rente stopzetten of zelfs weer verhogen. Vastgoedmarkten rekenen op dalende rentes in 2025–2026; een omkering hiervan zou het sentiment en vastgoedwaarden snel raken. Bovendien zullen rentes mogelijk, zelfs bij daling, stabiliseren op een hoger niveau dan de extreem lage 2010’s. Dit nieuwe normaal betekent dat kapitalisatierentes/yields waarschijnlijk niet meer tot vroegere dieptepunten dalen, waarmee de opwaartse potentie voor vastgoedwaardes beperkt blijft. Positief scenario: inflatie blijft dalen en tegen 2026 stabiliseert de rente rond historische gemiddelden (~1–2% ECB), waardoor een gunstig klimaat voor vastgoed ontstaat.
• Economische Groei en Gebruikersvraag: De groeivooruitzichten van Europa zijn, hoewel verbeterend, bescheiden. Veel hangt af van het vermijden van recessies. Risico’s zijn o.a. een sterkere vertraging in China (negatieve impact op Europese export), een recessie in de VS, of binnenlandse kwesties zoals een herleving van zorgen over overheidsschulden. Als de groei (bijvoorbeeld in de eurozone) tot onder de 1% blijft tot 2026, kan de vraag naar ruimte (zeker kantoren en retail) zwak blijven. Lage groei is nu al een risico voor herstel van investeringen cbre.com. Opwaarts potentieel: fiscale stimulansen of onverwachte technologische groei kunnen de EU-economieën boven verwachting doen groeien, met meer vraag naar alle vastgoedtypes als gevolg.
• Geopolitieke Onzekerheid: De oorlog in Oekraïne blijft een onzekere factor – escalatie of aanhoudend conflict kan het vertrouwen van investeerders en bepaalde markten beïnvloeden (CEE-landen zijn kwetsbaarder, al profiteerde Polen economisch van de relocatie van bedrijven uit Oekraïne/Rusland). Wereldwijde spanningen, zoals een mogelijke handelsstrijd tussen de VS en China (vooral als de Amerikaanse politiek wijzigt), kunnen invloed hebben op de exportindustrie van Europa, met gevolgen voor de vraag naar industrieel vastgoed mediaassets.cbre.com. Intern kent Europa politieke verschuivingen (een golf aan verkiezingen 2024–2025) die beleid relevant voor vastgoed kunnen wijzigen (meer links-georiënteerde regeringen kunnen huurplafonds of huurbescherming invoeren; meer rechts ongewenste deregulering en onzekerheid bij populistische golf). Tot 2028 staan belangrijke verkiezingen gepland (Europees Parlement 2024, Duitsland 2025, enz.), elk met op korte termijn extra onzekerheid.
• Financieel Systeem en Liquiditeit: Vastgoed worstelt met strakkere liquiditeit na jaren van goedkoop geld. Een risico is de herfinancieringsmuur – een groot aantal leningen en obligaties loopt af in 2025–2027. Als de kredietvoorwaarden niet genoeg verbeteren, kan dit tot distress, gedwongen verkopen of zelfs defaults leiden, vooral in sectoren als kantoor of markten als de Nordics (de Zweedse vastgoedbedrijven zijn merkbaar gespannen). Dit biedt kansen voor sommigen (kopers van distressed assets), maar kan ook tot prijsovershoot naar beneden leiden. Tot nu toe lijken banken en toezichthouders gerustgesteld dat het beheersbaar is, maar het blijft een aandachtspunt. Positief is dat door de groei van private debt funds, alternatieve financiering een deel van het gat kan vullen als banken zich terugtrekken.
• Bouw- en Ontwikkelingskosten: Bouwkosten blijven hoog (materialen, arbeid) en hoewel ze in 2024 stabiliseerden, kunnen ze door verstoringen in supply chains of energieprijzen weer toenemen. Als de kosten niet dalen, blijven veel ontwikkelingsprojecten onrendabel en blijft het aanbod achter. Dat is op korte termijn goed voor eigenaren van bestaande assets, maar slecht voor structurele groei van de sector en economieën die nieuwbouw nodig hebben. Strenge milieuregels (zoals bouwbeperkingen vanwege klimaat, bijv. de Nederlandse “stikstofcrisis”) verhogen de kosten verder of leiden tot vertragingen. Een mogelijk risico is onderbouw waardoor de betaalbaarheid van woningen en het aanbod van prime kantoor/industrie verder verslechtert – kortom een aanbodcrisis. Omgekeerd, als kosten onverwachts dalen (of technologie de efficiëntie verhoogt), kan later juist een bouwhausse ontstaan en krapte deels oplossen.
• Gedragsverandering bij gebruikers: Trends als thuiswerken en e-commerce zijn langdurige krachten die het gebruik van vastgoed blijvend kunnen veranderen. Hoe hybride werken uitpakt is nog niet volledig zichtbaar – tegen 2028, als bedrijven bv. blijvend op 50% kantoorbezetting inzetten, daalt de ruimtebehoefte per werknemer structureel, wat hogere leegstand of herbestemming van kantoren betekent. Evenzo kan online retail opnieuw een sprong maken (bijvoorbeeld door nieuwe technologie als AR-shopping of generatiewissel), waardoor de vraag naar winkels verder daalt dan nu wordt verwacht. Vastgoedspelers zullen flexibel moeten blijven om hun panden tijdig te herbestemmen en nieuwe gebruikers te vinden.

Kortom, op de middellange termijn liggen de risico’s voornamelijk op macro-economisch en geopolitiek vlak. De consensus verwacht een “muddle through”-scenario, maar bij afwijkingen (hoge inflatie, lage groei, of schokken) zal de veerkracht van het vastgoedherstel ernstig worden getest. De branche is zich bewust van deze kanttekeningen – zoals genoemd zijn er “kanttekeningen aan elke bocht” ondanks het voorzichtige optimisme in de sector europe.uli.org europe.uli.org. Vastgoedleiders houden daarom nauwlettend toezicht op “de vijf D’s” zoals genoemd door een institutioneel leider: schulden, demografie, decarbonisatie, deglobalisatie en digitalisering europe.uli.org europe.uli.org – eigenlijk de hierboven besproken drijvers en risico’s.

Groei­kansen en Strategisch Vooruitzicht

Ondanks de risico’s zijn er aanzienlijke groeikansen voor wie goed gepositioneerd is. Sommige van deze kansen vloeien direct voort uit de bovengenoemde uitdagingen – zo zal de renovatie en herontwikkeling van oudere panden naar verwachting uitgroeien tot een bloeiende sector. Omdat zoveel kantoorgebouwen moeten worden aangepast om aan ESG-regels te voldoen, zullen bedrijven die gespecialiseerd zijn in herbestemming of renovatie volop werk vinden (en investeerders kunnen rendementen behalen door “bruine” gebouwen “groen” te maken). In de periode tot 2028 zouden duizenden kantoren en winkelpanden in heel Europa kunnen worden omgevormd tot appartementen, laboratoria, studentenhuisvesting of andere bestemmingen. Dit pakt niet alleen het overaanbod in het ene segment aan, maar tegelijk de tekorten in een ander segment (bijvoorbeeld het omvormen van lege kantoren naar broodnodige huisvesting in stadscentra).

Een andere kans ligt in de integratie van technologie in vastgoed. De sector liep historisch achter met technologie, maar dat is aan het veranderen. De opkomst van PropTech en het gebruik van AI, IoT en data-analyse om gebouwbeheer, marketing en investeringsbeslissingen te optimaliseren, wint snel terrein. Volgens PwC’s enquête verwacht meer dan 85% van de respondenten dat AI de komende vijf jaar op alle gebieden van vastgoed enige of grote impact zal hebben pwc.com pwc.com. AI wordt nu al gebruikt voor voorspellend onderhoud, voorspelling van huurderverloop en marktanalyse pwc.com pwc.com. Het omarmen van deze technologieën kan de efficiëntie en rendementen verhogen – bijvoorbeeld AI die hotels helpt kamers dynamisch te prijzen, of verhuurders helpt te voorspellen welke huurders waarschijnlijk verlengen of verhuizen. Vastgoedbedrijven die investeren in digitale transformatie zullen waarschijnlijk beter presteren. Europa zou ook groei kunnen zien in smart buildings en smart cities-initiatieven, die aansluiten op de digitale en groene agenda’s van de EU en investeringskansen bieden in tech-enabled infrastructuur.

Demografische en sociale verschuivingen brengen ook kansen met zich mee. De vergrijzing creëert vraag naar seniorenhuisvesting, medische kantoorpanden en zorginstellingen – een sector die tegen 2028 waarschijnlijk sterk zal groeien. Verstedelijking en de voorkeur van jonge professionals voor huren in levendige stadscentra, stimuleren de groei van institutioneel beheerde private huurwoningen (build-to-rent) en co-living-ruimtes. Ondertussen breidt studentenhuisvesting (zoals genoemd) uit – markten als Duitsland en Italië kennen relatief weinig PBSA, dus investeren beleggers in nieuwe projecten daar. Life sciences vastgoed (laboratoria, R&D-hubs) is een andere opkomende niche, zeker na de pandemie die farmacie en biotech in de schijnwerpers zette. Steden als Boston en Cambridge in de VS kenden een hausse aan laboratoriumruimte; Europa volgt dit voorbeeld in onder andere Cambridge UK, Amsterdam en Berlijn. Verwacht dat gespecialiseerde fondsen meer geld zullen steken in life science-campussen nabij universiteiten en ziekenhuizen.

Geopolitiek gezien positioneert Europa zich om te profiteren van “friendshoring” en industriële herconfiguratie. Nu wereldwijde bedrijven alternatieven zoeken voor Azië, kan Europa (vooral Oost-Europa) productie aantrekken van EV-batterijen, halfgeleiders (met steun van de EU’s Chips Act) en andere hoogwaardige industrieën. Elke nieuwe fabriek of plant brengt vastgoedbehoeften met zich mee: huisvesting voor personeel, logistiek, kantoren, enzovoort. Polen heeft bijvoorbeeld grote investeringen aangetrokken in batterijfabrieken; deze versterken de lokale vastgoedmarkten. Hetzelfde geldt voor de autosectortransitie naar elektrisch rijden – productiefabrieken in Duitsland, Frankrijk, Spanje voor EV’s zullen een uitwerking hebben op de omgeving. Vastgoedinvesteerders kunnen kansen vinden in het leveren van infrastructuur rondom deze projecten, of het nu gaat om magazijnen, trainingscentra of zelfs buurtwinkels voor nieuwe werknemerspopulaties.

Kruisgrens kapitaalstromen kunnen op zichzelf kansen creëren. Als – zoals verwacht – Aziatisch kapitaal (bijvoorbeeld uit Singapore, Zuid-Korea) en Noord-Amerikaans kapitaal weer toestroomt naar Europa, kunnen lokale markpartijen profiteren door samen te werken met deze nieuwkomers. We kunnen meer joint ventures zien waarbij buitenlands kapitaal samenwerkt met lokale ontwikkelaars (die over de knowhow beschikken) om projecten te realiseren, bijvoorbeeld woningen in Polen of logistiek in Spanje. Grensoverschrijdende investeringen leiden bovendien vaak tot lagere aanvangsrendementen (hogere waarderingen) in de doelmarkten; als bijvoorbeeld Amerikaanse beleggers massaal besluiten dat Duits residentieel vastgoed een veilige haven is, kunnen ze daar de prijzen opdrijven, wat de vroege instappers beloont.

Tot slot kunnen overheidsinitiatieven nóg meer groei ontgrendelen. De EU en nationale regeringen investeren fors in groene energie en infrastructuur – van spoorwegen tot laadnetwerken voor EV’s tot subsidies voor renovatie. Vastgoed gerelateerd aan deze thema’s (projecten bij knooppunten voor openbaar vervoer, percelen met laadstations, enzovoort) was wellicht niet traditioneel, maar vormt nieuwe categorieën van investeerbare activa.

Samengevat: terwijl traditioneel kopen-en-houden van kantoor- of winkelvastgoed geen zekerheid meer biedt, laat het landschap 2025–2028 transformationele groeikansen zien in herbestemming van activa, omarmen van proptech, inspelen op demografische segmenten en aansluiting zoeken bij Europa’s bredere transities (digitaal én groen).

Duurzaamheid en ESG-Trends

Een van de meest ingrijpende verschuivingen in Europees vastgoed is de verankering van duurzaamheid en ESG (Environmental, Social, Governance) in alle facetten van de sector. Alles wijst erop dat deze trend tot en met 2028 alleen maar zal versterken, en daarmee de waarde van bezittingen, de vraag van huurders en investeringsstrategie fundamenteel zal beïnvloeden. Uit brancheonderzoek blijkt zelfs dat naleving van ESG wordt gezien als de grootste uitdaging op zowel korte als lange termijn voor vastgoed europe.uli.org europe.uli.org.

Vanaf 2024 komen diverse regelgevende ontwikkelingen samen:

• De Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) van de EU vereist dat grote bedrijven vanaf boekjaar 2024 gedetailleerde ESG-gegevens gaan rapporteren (met de eerste rapportages in 2025) cbre.com cbre.com. Dit geldt ook voor vastgoedbedrijven, maar ook voor huurders (veel huurders moeten nu de uitstoot van hun gehuurde ruimtes rapporteren). De European Sustainability Reporting Standards (ESRS) maken rapportage over duurzaamheid veel strikter cbre.com. Vastgoedeigenaren zullen onder druk staan om duidelijke klimaatplannen en prestaties te tonen.
• De voorgestelde Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CS3D) zal vereisen dat bedrijven niet alleen rapporteren, maar ook daadwerkelijk plannen uitvoeren om klimaatdoelen te halen cbre.com cbre.com. Voor vastgoedinvesteerders betekent dit publiekelijk toezeggen aan en uitvoeren van CO2-reductiestrategieën voor hun portfolio’s, zoals renovatie van gebouwen richting Net Zero Carbon cbre.com.
• Basel IV-bankregels, die rond 2025 ingaan, houden hogere kapitaaleisen in voor banken bij sommige vastgoedleningen. Als banken een hoger risicoweight toekennen aan “bruin” inefficiënt vastgoed, zullen de financieringskosten voor die panden stijgen cbre.com. Dit vormt een extra stimulans voor eigenaren om te verduurzamen en de verhandelbaarheid van hun vastgoed te borgen.
• Op gebouwniveau worden in veel landen energievoorschriften voor gebouwen aangescherpt. De nieuwe EU Energy Performance of Buildings Directive die momenteel wordt onderhandeld kan minimum­prestatie-eisen stellen aan bestaande gebouwen (bijvoorbeeld: vanaf 2030 dienen gebouwen te voldoen aan een bepaald label om te mogen worden verhuurd). Frankrijk kent al een wet: verhuur van woningen met het slechtste energielabel (G) is vanaf 2025 verboden, waardoor renovatie wordt afgedwongen of deze woningen verdwijnen deepki.com. Nederland en andere landen hebben verplichtingen zoals minimaal label C voor kantoren. Deze regelgeving betekent dat gebouwen die niet voldoen, hun inkomsten en waarde verliezen – het fenomeen van stranding. Zoals CBRE opmerkt: “gebouwen die niet voldoen aan duurzaamheidsnormen zullen waarschijnlijk te maken krijgen met een neerwaartse herwaardering, vanwege de benodigde investeringen” om ze aan te passen cbre.com.
• De investeerdersgemeenschap reguleert ook zichzelf: initiatieven als de Net Zero Asset Owners Alliance en anderen zetten in op het decarboniseren van portefeuilles tegen 2050. Sommige grote investeerders kopen nu al geen panden meer die niet aan bepaalde ESG-eisen voldoen, waardoor het aantal potentiële kopers van niet-conform vastgoed afneemt.

Het resultaat is dat ESG-factoren direct doorwerken in de waardering en verhuur van vastgoed. Gebouwen met sterke duurzaamheidscredentials (denk aan energiezuinige HVAC, zonnepanelen, groene certificaten zoals BREEAM/LEED, gezonde binnenmilieus, enz.) genieten hogere vraag, meer trouwe huurders en zelfs huur- of waardepremies. Uit onderzoek blijkt dat groen-gecertificeerde kantoren op huurniveau een premie van circa 6% of meer halen ten opzichte van niet-gecertificeerde panden exquance.com. Ze kennen bovendien lagere leegstand en meer loyaliteit van huurders. Deze stabiele kasstroom en toekomstbestendig­heid zorgt voor rendementscompressie van groene activa – investeerders nemen genoegen met lagere aanvangsrendementen omdat ze het inkomen als veiliger zien cbre.com cbre.com. Daarentegen krijgen oudere, koolstofintensieve panden te maken met hogere aanvangsrendementen en minder liquiditeit. Dit brown discount-fenomeen wordt nu breed zichtbaar in Europa; tegen 2028 zou het verschil flink kunnen toenemen. Zo worden Londense kantoren met een slecht energielabel volgens sommige ramingen al tegen duidelijk hogere rendementen verhandeld dan vergelijkbare zuinige gebouwen – een trend die zich waarschijnlijk verder verspreidt.

ESG is niet alleen E (milieu): het sociale aspect is zichtbaar in verplichtingen voor betaalbare woningen, impact op de gemeenschap en trends rond welzijn van huurders. We kunnen meer publiek-private samenwerkingen verwachten voor de ontwikkeling van betaalbare woningen, aangezien overheden aandringen op maatschappelijke waarde (sommige steden vereisen nu al een bepaald % betaalbare units in nieuwe projecten). Projectontwikkelaars die inzetten op gemeenschapsvoorzieningen, wellness-certificeringen, enzovoorts, kunnen een voorsprong behalen bij huurders. Governance – transparantie en goed ondernemingsbestuur – staat nu ook onder streng toezicht van investeerders en kredietverstrekkers (de tijd van ondoorzichtige joint ventures of zwakke risicobeheersing loopt ten einde voor bedrijven die kapitaal zoeken).

Er is echter ook een ESG-terugslag of debat in de sector. Het rapport van PwC merkte op dat in 2024 ESG achter traditionele zorgen zoals vraag van huurders en financiële gezondheid kwam als belangrijkste invloed – sommigen in de sector stellen vraagtekens bij de kosten/baten van agressief ESG-beleid pwc.com pwc.com. Wanneer winstmarges klein zijn, kan zwaar investeren in duurzaamheidsverbeteringen ontmoedigend zijn. Ook het gebrek aan duidelijkheid rond veranderende standaarden is een punt – men vreest dat wat nu als “duurzaam” wordt beschouwd over 20 jaar kan veranderen pwc.com. Toch dwingt regelgeving het onderwerp af – een opvallende 74% van de vastgoedprofessionals zei dat regelgeving de belangrijkste factor is voor hun bedrijf in 2024 pwc.com, waarvan veel ESG-regels betreffen. De meest proactieve bedrijven gaan van praten naar actie: investeren in hernieuwbare energie voor hun gebouwen, AI inzetten voor energiemanagement, klimaatrisico’s openbaar maken in lijn met TCFD, enzovoorts. In 2028 is ESG-naleving niet meer optioneel – het wordt de norm. Bedrijven die zich vroeg aanpassen kunnen hiervan profiteren (lagere operationele kosten, betere financieringsvoorwaarden – sommige banken bieden ‘groene leningen’ met lichte korting – en sterkere relaties met huurders). Wie achterblijft, kan later te maken krijgen met hogere kapitaalsinvesteringen en waardevermindering.

Verzekeringen en fysiek klimaatrisico zijn een andere ESG-dimensie. Verzekeraars verhogen premies of trekken zelfs dekking in voor vastgoed in risicogebieden (overstromingszones, door bosbrand bedreigde gebieden). PwC wees op toenemende zorgen over toegang tot verzekeringen naarmate klimaatrisico toeneemt pwc.com. Onroerend goed op kusten of blootgesteld aan klimaatrisico kan investeringen in weerbaarheid vereisen (zeeweringen, drainage, enzovoorts). In 2028 zal klimaatrisicoanalyse waarschijnlijk standaard zijn bij due diligence rond vastgoedacquisities en ook financiering beïnvloeden (banken kunnen klimaatrisico meewegen in leningvoorwaarden).

Samenvattend is de duurzaamheidstrend een bepalend thema voor het Europese vastgoedperspectief. Verwacht onder andere:

• Massale renovatie-initiatieven: Het Europese gebouwenbestand is oud; renovatie biedt zowel een uitdaging als een investeringskans van triljoenen euro’s. Projecten voor installatie van energiezuinige systemen, isolatie en zelfs houten constructieve renovaties worden gebruikelijk.
• Groene huurovereenkomsten en samenwerking met huurders: Verhuurders en huurders werken samen om energieverbruik te verminderen – bv. door het delen van data, groene clausules waarin huurders zich committeren aan duurzame praktijken.
• Innovatie in materialen en ontwerp: Meer houtbouw, gerecyclede materialen, modulaire bouw om afval en CO2 te beperken, enzovoorts, gestimuleerd door ESG-doelstellingen.
• Onderscheiding in financiering: Groene obligaties, duurzaamheidsleningen (met rente gekoppeld aan ESG-doelen) worden gangbaarder. In de eerste helft van 2023 waren er al veel groene vastgoedobligaties in Europa. Dit geeft een voordeel (goedkoper kapitaal) aan koplopers in ESG.
• Leiderschap van de publieke sector: Overheden en EU-instellingen investeren mogelijk zelf direct in voorbeeldige duurzame projecten (zoals de Renovation Wave van de EU om het renovatietempo te verdubbelen tegen 2030). Ook kunnen steden strengere lokale regels opleggen dan de landelijke (bv. stedelijke CO2-belastingen op gebouwen).

Over het algemeen betekent de ambitie voor Netto Nul CO2 in 2050 in heel Europa dat de vastgoedsector de komende 25 jaar ingrijpend moet veranderen – de periode 2025–2028 is daarin cruciaal. Vanaf 2025 moeten investeerders klimaattransitieplannen bekendmaken en deze invoeren cbre.com cbre.com, dus tegen 2028 moeten we aanzienlijke vooruitgang zien. Die activa en bedrijven die deze uitdaging aankunnen, kunnen opwaardering en “meer stabiliteit van kasstromen” verwachten cbre.com cbre.com, terwijl achterblijvers als irrelevant of zwaar gestraft kunnen worden beschouwd.

Grenzeloze investeringspatronen

In 2028 verwachten we een meer geglobaliseerde en onderling verbonden Europese vastgoedmarkt – zij het dat deze op sommige punten juist door deglobalisering wordt gekenmerkt (bijvoorbeeld meer handel binnen Europa en minder afhankelijkheid van verre markten). Grensoverschrijdende investeringen zullen waarschijnlijk op of boven het niveau van vóór de pandemie uitkomen. Te verwachten patronen:

• Noord-Amerika naar Europa: Noord-Amerikaanse investeerders (pensioenfondsen, private equity, REIT’s) blijven grote spelers in Europa. Hun kapitaal overtreft vaak lokale investeerders, wat grote portefeuilleovernames mogelijk maakt. Wij voorzien dat Amerikaanse en Canadese groepen hun toewijzing aan Europa verhogen voor spreiding en soms betere prijsvorming. Bijvoorbeeld: als kantoren in de VS slecht blijven presteren maar Europese kantoren herstellen, zal kapitaal zich daarnaar bewegen. Een sterke dollar (als die aanhoudt) is daarbovenop een bonus cbre.com. Ook grensoverschrijdende M&A is te verwachten – Europese vastgoedbedrijven kunnen doelwit zijn voor Noord-Amerikaanse, zoals Brookfield en anderen die belangen namen in Britse en Duitse bedrijven.
• Azië/Midden-Oosten naar Europa: Kapitaal uit Azië (zoals Singaporese staatsfondsen, Koreaanse pensioenfondsen) en het Midden-Oosten (Saoedische, Emiratische, Qatarese fondsen) is en blijft zeer invloedrijk. Vooral beleggers uit het Midden-Oosten kopen graag prestigeobjecten (wolkenkrabbers in Londen, Parijse monumenten, enz.) en dat zal in 2025–2026 weer volledig op gang komen doordat ze veel geld binnenhalen door hoge olieprijzen. Aziatische investeerders richten zich mogelijk vooral op logistiek, technologie of kantoren in belangrijke steden. Eén verschil: Chinese investeringen zijn flink afgenomen door de situatie in China zelf, dus die leegte wordt opgevuld door anderen (zoals het Singaporese GIC, dat zeer actief is in Europese logistiek en studentenhuisvesting).
• Intra-Europese stromen: Ook Europese investeerders steken steeds vaker de grens over. Duitse fondsen zijn traditioneel grote kopers van kantoren en retail in de EU (en zullen vermoedelijk terugkeren zodra hun uitstroom uit fondsen stabiliseert). Franse investeerders kijken mogelijk naar Spanje of Italië, Noordse partijen naar de Baltische staten, enz. Nu het VK buiten de EU valt, durven sommige EU-investeerders die het VK vanwege Brexit meden weer terug te keren voor het hoge rendement (en omgekeerd investeren Britten in de EU). Tegen 2028 kan de relatie tussen de Britse en EU-vastgoedmarkt normaliseren, met Londen nog altijd als magneet voor Europees geld en Europese steden die Britse beleggers aantrekken.
• Grensoverschrijdende ontwikkelings- en joint-ventureprojecten: Het gaat niet alleen om aankopen – buitenlands kapitaal financiert ook ontwikkelingen. Partners uit het Midden-Oosten en Azië ontwikkelen mogelijk samen grote stadsprojecten. Bijvoorbeeld: een Noord-Amerikaans fonds kan samenwerken met een lokale ontwikkelaar in Polen om een portefeuille huurappartementen te bouwen – kapitaal koppelen aan lokale kennis. Zulke JV’s brengen best practices en professionaliseren de markt.
• Verspreiding van doelen: Aanvankelijk stroomt grensoverschrijdend geld naar kernmarkten (VK, Frankrijk, Duitsland). Maar steeds vaker zoekt men “opkomende” markten voor beter rendement of groei: bv. Polen, Spanje, Nederland, Ierland, Portugal, zelfs Zuidoost-Europa. Tegen 2028 kunnen we institutionele investeringen zien in plaatsen als Griekenland of Bulgarije, zodra die economieën verder integreren en rendementen aantrekkelijk zijn.

Het is het vermelden waard dat grensoverschrijdende investeringen markten sterker kunnen correleren. Als het mondiale sentiment verslechtert, trekken internationale investeerders zich vaak gelijktijdig terug, wat neergangen versterkt (zoals in 2008 en 2020). Omgekeerd kan bij positief sentiment veel kapitaal snel een markt instromen en prijzen opdrijven. Lokale spelers zullen flexibel moeten zijn – misschien samenwerken of hun strategieën afstemmen op deze stromen.

Een positief aspect van grensoverschrijdende activiteit is dat het innovatie en standaarden verspreidt. Internationale investeerders brengen ESG-verwachtingen mee (veel Noord-Amerikaanse en Europese institutionele beleggers delen tegenwoordig vergelijkbare ESG-doelstellingen), wat helpt om groene standaarden te verspreiden over alle markten waarin zij investeren. Zij brengen ook operationele knowhow mee – bijvoorbeeld door moderne vastgoedbeheerstechnieken te introduceren op een nieuwe markt.

Grensoverschrijdend kapitaal kijkt ook naar alternatieven – verwacht dat buitenlandse investeerders platforms zullen kopen, niet alleen activa. Zo kan een Amerikaanse private-equityfirma een Europese operator van studentenhuisvesting kopen om een lokale basis te krijgen. Of een Aziatisch fonds investeert in een ontwikkelaar van datacenters. Dergelijke platformdeals kunnen de groei van deze sectoren continentbreed versnellen.

Tegen 2028 kan Europa ook meer uitgaande investeringen zien – Europese investeerders die naar het buitenland gaan. Momenteel investeren Europese instellingen vooral in Europa zelf of in de VS. Als de Europese markten te duur of te competitief worden, kunnen ze meer toewijzen aan de regio Azië-Pacific of andere gebieden. Maar gezien de Europese behoefte aan kapitaal om zijn uitdagingen aan te kunnen (huisvesting, klimaataanpassing, enz.), valt er lokaal genoeg te absorberen.

Samenvattend zullen grensoverschrijdende patronen waarschijnlijk terugkeren naar hoge volumes en diverse bronnen, waardoor Europa als een belangrijke bestemming voor mondiaal vastgoedkapitaal wordt versterkt. Het samenspel van binnenlands en buitenlands kapitaal zal de prijsvorming bepalen – bijvoorbeeld als binnenlandse banken de kredietverlening aan bepaalde sectoren beperken, kan buitenlands eigen vermogen activa tegen korting opkopen en later profiteren als de condities verbeteren. De sleutel zal zijn om de valutatrends te volgen (aangezien deze de kapitaalstromen beïnvloeden; een zwakke euro trekt buitenlandse investeringen aan, een sterke euro kan juist voor meer uitgaande investeringen zorgen) en het politieke klimaat (investeringsverdragen, belastingheffing voor buitenlandse kopers – bijv. Canada en Nieuw-Zeeland hebben een verbod ingesteld voor buitenlandse kopers voor woningen; als Europa ooit iets dergelijks zou doen in de woningmarkt zou dat de stromen veranderen, maar daarvan zijn geen brede signalen).

Conclusie

2025 markeert een kantelpunt voor de vastgoedmarkt van de Europese Unie. Zowel de residentiële als de commerciële sector gaan van een periode van correctie en onzekerheid naar een van stabilisatie en selectieve groei. Het macro-economische klimaat – gekenmerkt door gematigde BBP-groei, dalende inflatie en het einde van monetair verkrappend beleid – biedt een steviger basis voor vastgoedactiviteiten dan de volatiele voorgaande jaren. De woningmarkten in de EU herstellen over het algemeen, gedreven door fundamenten zoals schaarste aan aanbod en verbeterende kredietvoorwaarden, al zullen betaalbaarheid en beleidsinterventies het tempo matigen. Commercieel vastgoed slaat een nieuwe weg in: kantoren evolueren naar hogerwaardig gebruik, retail vindt zijn plek in een omni-channel wereld, logistiek blijft profiteren van structurele rugwind, en alternatieve sectoren stijgen in belang.

Als we vooruitkijken tot 2028 is het vooruitzicht voorzichtig optimistisch. De leiders in de sector verwachten overwegend een beter bedrijfsvertrouwen en hogere winstgevendheid in de komende jaren pwc.com. Ze doen dit echter met open ogen voor risico’s – variërend van economische tegenslagen tot geopolitieke schokken – en met het besef dat deze cyclus zal verschillen van de vorige. Duurzaamheid en innovatie zullen het verschil maken. Deelnemers die proactief hun ESG-verplichtingen aanpakken, hun gebouwen verduurzamen en technologie inzetten, zijn het best gepositioneerd om te floreren in het nieuwe tijdperk van het Europese vastgoed. Zoals een bestuurder zei: succes draait nu om het navigeren van de “5 D’s”: schuld, demografie, decarbonisatie, deglobalisering, digitalisering europe.uli.org.

De vastgoedmarkt van Europa in 2025–2028 zal vermoedelijk worden gekenmerkt door transformatie: het transformeren van oudere gebouwen naar groenere, beter bruikbare ruimtes; het omvormen van steden tot leefbaardere en veerkrachtigere plekken; en het veranderen van sectorpraktijken naar meer transparantie en datagedrevenheid. De investeringen zijn klaar voor een opleving, nu mondiaal kapitaal weer naar Europa stroomt, aangetrokken door zowel noodzaak (diversificatie, onderinvestering de afgelopen jaren) als door mogelijkheden (relatieve waarde, structurele vraag). Grensoverschrijdende investeringen en partnerschappen worden cruciaal om te voorzien in de nieuwe woningen, infrastructuur en renovaties die Europa nodig heeft.

In het residentiële domein kan, als overheden en de private sector samenwerken om het woningaanbod te vergroten – zonder de investeringsprikkel te veel te onderdrukken – het woningtekort tegen het einde van dit decennium verlicht worden, wat de prijzen stabiliseert en samenlevingen ten goede komt. In het commerciële vastgoed kunnen flexibele werkpatronen en nieuw consumentengedrag activa nieuw leven inblazen, als deze zich aanpassen – voor activa die dat niet doen, kan de rol juist uitsterven. Tegen 2028 verwachten we een Europees vastgoedlandschap dat veerkrachtiger, duurzamer en technologisch geavanceerder is, met groeikansen in elke aangepakte uitdaging.

Uiteindelijk staat de vastgoedmarkt van de Europese Unie op een kruispunt van voorzichtigheid en kansen. De komende jaren zal de sector nieuwe horizonnen verkennen, voortgestuwd door voorzichtig optimisme en een focus op langetermijn-waardegroei in plaats van kortetermijn-hypes. Als bewijs van deze instelling verwacht 80% van de Europese vastgoedleiders dat het bedrijfsvertrouwen en de winsten zullen stijgen of stabiel blijven in 2025, wat deze gematigde optimisme weerspiegelt pwc.com. Zij zijn echter klaar om bij te sturen indien nodig – alert op onzekerheden, maar gedreven door de voortdurende vraag naar kwalitatieve ruimtes waar Europeanen kunnen wonen, werken, winkelen en leven. De vastgoedcyclus draait om, en zij die hun strategieën afstemmen op de macro-economische realiteit, maatschappelijke behoeften en duurzaamheidseisen, zullen het voortouw nemen op de vastgoedmarkt van de Europese Unie van 2025 tot 2028 en daarna.

Bronnen:

• Europese Commissie, Voorjaarsprognose 2025: Gematigde groei te midden van mondiale onzekerheid – BBP- & inflatieprognoses economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – sectorvooruitblik en sentiment pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – macrotrends, sectorprognoses, kapitaalmarktanalyse mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, Duitse huizenprijzen stijgen dit jaar met 3,5%… – Duitse huizenmarktenquête en context reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Residential Property Market Analysis 2025 (Duitsland, Frankrijk, Spanje, Italië, Polen) – huizenprijsdata, aanbod/vraag, beleidsnotities globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Europese Commissie, Signals of a turnaround in the housing market (voorjaar 2025) – trends woningprijzen EU, leenruimte, aanbodcrash economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE Frankrijk, Real Estate Market Outlook 2025 – Franse economie en sectorvooruitzicht (zwakke groei, hersteltijd kantoren) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Europa, Capital Markets Outlook 2025 – drijvende krachten achter investeringsherstel, terugkeer internationaal kapitaal cbre.com cbre.com
• CBRE Europa, Sector Spotlights 2025 (Office, Retail, Logistics, Living) – verhuurtrends, leegstand, huren, kerncijfers mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor jan. 2025 – herstel huizenprijzen Nederland en drijvers daarvan (hypotheekrentes, schaarste) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Duitse woningmarkt onder druk… – rentedalingen helpen Duitse huizenmarkt, verkiezingsonzekerheid reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), De Franse woningmarkt 2025 – prijsdalingen nemen af, data bouwval globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), De Spaanse woningmarkt 2025 – dubbelecijferige prijsstijging, bouwconjunctuur globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Key Findings – topsteden (Londen, Madrid, Parijs) en sectoren (datacenters, enz.) europe.uli.org
• CBRE, Sustainability Chapter, Outlook 2025 – ESG-rapportageverplichtingen (CSRD/ESRS), invloed op rendementen en transitieplannen cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – ESG-uitdagingen en respons pwc.com pwc.com
• JLL, Global Real Estate Perspective mei 2025 – volumeopleving Q1 2025 (vermeld in zoekfragment) jll.com
• Savills, European Investment Outlook – verwachte volumestijgingen in 2025 en 2026 (vermeld in zoekfragment) savills.com
• Knight Frank, ESG outlook 2025 – groen label huurprijspremie (gevonden via zoekopdracht) exquance.com
• CEO-interviews via PwC/ULI – focus op “schuld, demografie, decarbonisatie, deglobalisering, digitalisering” als winstfactor europe.uli.org.