Hongkongse vastgoedmarkt 2025: Van neergang naar opleving – trends, hotspots en prognoses tot 2028

Marktoverzicht en Belangrijkste Drijfveren

De vastgoedmarkt van Hongkong in 2025 bevindt zich op een kruispunt van herstel en onzekerheid. Na een piek in 2021 zijn de vastgoedwaarden een jarenlange correctie ondergaan, waarbij de huizenprijzen zijn teruggevallen naar het niveau van het midden van de jaren 2010 spglobal.com. De woningprijzen liggen bijna 30% lager dan de piek in 2021 en bereiken daarmee het laagste punt sinds 2016 spglobal.com. Tegelijkertijd trekken de transactiecijfers sterk aan – het totale aantal vastgoedverkopen steeg in 2024 met 17% (na dalingen in 2022–23) doordat kopers terugkeerden zodra de pandemiebeperkingen werden versoepeld globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Het resultaat is een gemengde marktverwachting: de vraag trekt aan en het beleid is aangepast om kopers te ondersteunen, maar delen van de markt (vooral kantoren) kampen met overaanbod en een zwakke stemming hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Verschillende belangrijke drijfveren bepalen deze dynamiek:

• Economische trends: De economie van Hongkong zit na COVID in een bescheiden opwaartse lijn, met een groei van 3,1% op jaarbasis in Q1 2025 spglobal.com. Toch temperen wereldwijde tegenwinden – oplopende handelsconflicten tussen de VS en China en een groeivertraging op het Chinese vasteland – de vooruitzichten. De overheid waarschuwt dat onzeker handelsbeleid en externe volatiliteit “de vooruitzichten op korte termijn kunnen overschaduwen” spglobal.com, waardoor investeerders voorzichtig blijven.
• Rentevoeten & Financiën: Doordat de Hongkongse dollar gekoppeld is aan de Amerikaanse dollar, stegen de lokale rentevoeten in 2023 mee met de verhogingen van de Amerikaanse Federal Reserve. In mei 2025 stond het basistarief van de Hong Kong Monetary Authority op 4,75% globalpropertyguide.com, maar er zijn tekenen van verlichting. De Fed pauzeerde de renteverhogingen, HIBOR (interbancaire tarieven) begon te dalen en banken verlaagden zelfs de prime lending rates eind 2024 globalpropertyguide.com. Lagere leenkosten hebben het vertrouwen van kopers verbeterd en de hypotheeklasten verlaagd, wat bijdraagt aan de recente stijging van het aantal woningverkopen cushmanwakefield.com. Vooruitkijkend zouden mogelijke renteverlagingen door de Fed eind 2025 de liquiditeit en koopkracht verder kunnen vergroten hongkongbusiness.hk. Toch waarschuwen de autoriteiten voor voorzichtigheid: elke toekomstige rentewijziging of wereldwijde marktschommeling kan snel doorwerken in de sterk geleveragde vastgoedsector van Hongkong globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Demografie & Talentstromen: Bevolkingstrends zijn een tweesnijdend zwaard. De bevolking van Hongkong bedroeg ongeveer 7,53 miljoen in 2024, een stijging van 0,1% na eerdere dalingen reuters.com. Overheidsprogramma’s voor het aantrekken van talent en het heropenen van de grenzen zorgden voor een netto instroom van ongeveer 21.000 mensen in 2024 reuters.com, waaronder duizenden professionals van het vasteland en uit het buitenland. Deze instroom – 14.200 “geïmporteerde” talenten (plus 9.300 gezinsleden) in slechts de eerste twee maanden van 2025 – stimuleert de vraag naar luxe huurwoningen en exclusieve huizen jll.com.hk. Desondanks blijft de bevolkingsgroei zwak, en de stad is nog steeds aan het herstellen van de uitstroom van inwoners tussen 2019 en 2022 globalpropertyguide.com. Een vergrijzende bevolking en een tragere langetermijngroei van het aantal huishoudens vormen uitdagingen voor een blijvende vraag naar woningen.
• Politieke & Integratiefactoren: Het politieke landschap van de stad is gestabiliseerd onder de Nationale Veiligheidswet, maar de internationale aantrekkingskracht en het vertrouwen van investeerders zijn nog steeds aan het herstellen van de onrust in 2019. Ondertussen is de integratie van Hongkong met de Greater Bay Area (GBA) een steeds belangrijkere drijfveer. Nauwere grensoverschrijdende banden beloven nieuwe economische kansen (zoals gezamenlijke innovatiehubs en een grotere aanwezigheid van bedrijven van het vasteland) die de vraag naar kantoren en appartementen in grensdistricten kunnen stimuleren. Echter, geopolitieke risico’s blijven bestaan – spanningen tussen de VS en China of veranderingen in het beleid van het vasteland ten opzichte van Hongkong kunnen kapitaalstromen en vastgoedbeslissingen van bedrijven beïnvloeden. Zo zijn de aanhoudende handelsgeschillen tussen de VS en China al van invloed op de logistieke sector en zetten bedrijven ertoe aan hun toeleveringsketens te heroverwegen jll.com.hk jll.com.hk.
• Regelgevend klimaat: In een dramatische beleidsomslag heeft de regering van Hongkong decennia-oude maatregelen ter afkoeling van de vastgoedmarkt ontmanteld in 2023–2024 om de slabakkende markt nieuw leven in te blazen. De zegelrechten die voorheen gericht waren op buitenlandse en tweede-huizenkopers zijn verlaagd of afgeschaft. Deze beleidswijziging – verderop in een latere sectie toegelicht – heeft de deur weer geopend voor kopers uit het Chinese vasteland en de aanvangskosten voor lokale kopers verlaagd, waardoor er nieuwe vraag is ontstaan globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tegelijkertijd worden langetermijnstrategieën voor grondaanbod en huisvesting uitgerold om chronische tekorten aan te pakken, wat de ontwikkelings­trends tot en met 2028 en daarna zou kunnen hervormen.

Al met al markeert 2025 een keerpunt voor het vastgoed in Hongkong. De residentiële sector vertoont vroege tekenen van stabilisatie dankzij ondersteunend beleid en herstellend vertrouwen, terwijl de commerciële en industriële segmenten een voorzichtiger pad bewandelen. In de onderstaande secties gaan we dieper in op elk belangrijk segment – residentieel, commercieel (kantoor en retail) en industrieel – en bekijken we de huidige trends, gegevens over prijzen en volumes, beleidswijzigingen en de vooruitzichten voor verschillende districten. We belichten ook stedelijke planningsinitiatieven (van nieuwe steden tot mega-landaanwinningsprojecten) en benoemen belangrijke investeringskansen en risico’s die het vastgoedlandschap van Hongkong op de korte tot middellange termijn zullen bepalen.

Residentieel vastgoed: prijzen bereiken dieptepunt terwijl de vraag aantrekt

Huizenprijzen en verkopen: De woningmarkt van Hongkong heeft sinds 2021 een aanzienlijke correctie doorgemaakt, maar er zijn duidelijke signalen dat de prijzen in 2025 hun dieptepunt bereiken. De officiële prijsindex voor woningen is jaar-op-jaar gedaald gedurende 13 opeenvolgende kwartalen globalpropertyguide.com. In Q1 2025 lagen de huizenprijzen 7,8% lager dan een jaar eerder (en ~9% in reële termen), waarmee de daling zich voortzette, zij het in een gematigder tempo globalpropertyguide.com. Dit volgt op dubbele-cijferdalingen gedurende een groot deel van 2023. Figuur 1 hieronder laat zien hoe de waarden zijn teruggezakt naar ongeveer het niveau van 2016 na de piek tijdens de pandemie:

Opvallend is dat het luxe segment beter presteert dan de massamarkt tijdens de neergang. Terwijl kleine tot middelgrote appartementen (minder dan 100 m²) in het eerste kwartaal van 2025 een prijsdaling van 7–9% op jaarbasis kenden, stegen de prijzen van de grootste woningen boven 160 m² juist met 7,2% ten opzichte van een jaar geleden globalpropertyguide.com. Deze divergentie wijst op een veerkrachtige vraag (of beperkt aanbod) naar ultra-prime vastgoed – waarschijnlijk gedreven door vermogende kopers en terugkerende expats – zelfs terwijl de waarde van reguliere woningen onder druk blijft staan. Alle groottecategorieën lieten in Q1 wel kleine kwartaal-op-kwartaal dalingen zien, wat aangeeft dat de markt als geheel nog niet volledig is hersteld globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Bemoedigend is dat het aantal transacties sterk is gestegen ondanks de prijsdaling, een teken dat kopers de markt weer betreden. Het totale aantal vastgoedtransacties (nieuw + bestaand) steeg met 23,5% in 2024 tot 53.099 deals, waarmee de scherpe dalingen van 2022–23 werden omgekeerd globalpropertyguide.com. Het momentum zette zich voort in het begin van 2025: in Q1 2025 lag de woningverkoop 19–36% hoger dan een jaar eerder in zowel het primaire (nieuwbouw) als het secundaire segment globalpropertyguide.com. Vooral op de nieuwbouwmarkt is sprake van opgekropte vraag – ontwikkelaars verkochten 3.897 nieuwe units in Q1 (36% meer dan in Q1 2024) doordat kopers gretig gebruikmaakten van aantrekkelijk geprijsde lanceringen globalpropertyguide.com. Goedkopere hypotheken en het opheffen van aankoopbeperkingen hebben veel eerder buitenspel gezette kopers weer op de markt gebracht. Zelfs de wederverkoopmarkt (secundair) zag in Q1 meer dan 8.200 verkochte woningen (een stijging van 19% op jaarbasis) globalpropertyguide.com. Vergeleken met historische gemiddelden zijn de totale verkoopvolumes echter nog steeds aan het herstellen vanaf een zeer laag niveau (ze blijven onder de pieken van het midden van de jaren 2010), dus de huidige opleving wijst op een herstel in een vroeg stadium in plaats van een volledige hausse.

Beleidsmeewind: Een belangrijke aanjager van het herstel in de verkopen is de versoepeling van het woningmarktbeleid. Na jaren van beperkende “afkoelingsmaatregelen” maakten de autoriteiten een scherpe ommezwaai:

In februari 2024, heeft Hong Kong alle extra zegelrechten op woning aankopen afgeschaft globalpropertyguide.com. Dit betekende effectief het schrappen van de 15% Buyer’s Stamp Duty voor buitenlanders, de 15% Additional Duty op tweede woningen, en de geschaalde heffingen op snelle doorverkoop (Special Stamp Duty) die sinds het begin van de jaren 2010 van kracht waren globalpropertyguide.com. Zoals minister van Financiën Paul Chan het verwoordde, waren vraagbeperkende maatregelen “niet langer nodig gezien de huidige economische en marktomstandigheden” globalpropertyguide.com. Het effect was direct – met het verdwijnen van deze belastingen, keerden kopers uit het Chinese vasteland massaal terug naar de vastgoedmarkt van Hong Kong, waardoor het aantal transacties vooral eind 2024 aanzienlijk steeg globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Eerder, in oktober 2023, had de overheid al een eerste stap gezet door verschillende zegelrechten te halveren (BSD en tweede-woning heffing verlaagd van 15% naar 7,5%) en de doorverkoopbeperking voor flippers te verkorten van 3 jaar naar 2 jaar globalpropertyguide.com. Zegelbelastingen voor aangewezen “buitenlands talent” werden ook kwijtgescholden (op voorwaarde van verblijf tot het verkrijgen van permanent verblijf) globalpropertyguide.com. Deze aanpassingen halverwege 2023 waren de eerste versoepelingen in tien jaar en vormden de opmaat naar de volledige afschaffing in 2024.Om lokale starters bij de aankoop van goedkopere woningen verder te ondersteunen, verhoogde de begroting voor 2025/26 de prijslimiet voor minimale zegelrechten: met ingang van februari 2025 geldt voor woningen tot HK$4 miljoen (≈US$511k) slechts een zegelrecht van HK$100 globalpropertyguide.com. Deze nieuwe limiet (voorheen HK$3M) komt naar schatting 15% van de transacties ten goede en betekent een jaarlijkse derving van ongeveer $400 miljoen aan belastinginkomsten om de betaalbaarheid te vergroten globalpropertyguide.com.
• De Hong Kong Monetary Authority heeft ook de hypotheekverstrekking versoepeld – met name door de rente-buffer voor stresstests in 2022 met 1% te verlagen – om het financieringsvermogen van kopers te verbeteren te midden van hogere rentetarieven globalpropertyguide.com. Dit gaf leners wat meer speelruimte bij de goedkeuring van leningen, waardoor de impact van stijgende rentes gedeeltelijk werd gecompenseerd.

Deze beleidsomkeringen markeren een diepgaande verschuiving ten opzichte van het lang aangehouden standpunt van de overheid om speculatie te onderdrukken. Het doel is nu om een zwakke markt te stimuleren en echte vraag te ondersteunen. De resultaten tot nu toe: het marktsentiment is verbeterd, en de koopactiviteit is zoals bedoeld toegenomen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Volgens branchewaarnemers zijn na het opheffen van de afkoelmaatregelen “het aantal transacties … weer toegenomen” en is het vertrouwen van kopers gestegen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Cruciaal is dat ontwikkelaars hebben gereageerd door nieuwe projecten concurrerend te prijzen om kopers aan te trekken. Gedurende 2024–25 kwamen veel nieuwe lanceringen met aanzienlijke kortingen of incentives, wat, samen met lagere belastingen, zorgde voor een vlotte opname van nieuwe units cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Deze afname van de voorraad is terug te zien in een dalend aantal “maanden voorraad” van onverkochte nieuwbouwwoningen – van een piek van ongeveer 102 maanden in 2023 naar 78 maanden eind 2024 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. JLL voorspelt dat als de verkoop rond de 18.000 nieuwe units per jaar blijft, de onverkochte voorraad tegen eind 2025 kan normaliseren naar ongeveer 58 maanden (ongeveer 5 jaar voorraad), waarmee de markt meer in balans komt worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Kortom, de overhang op de primaire markt neemt af, waardoor de neerwaartse druk op de prijzen vermindert. Ontwikkelaars stellen zelfs sommige projecten uit of verhuren onverkochte units om te voorkomen dat de markt overspoeld raakt worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – een strategisch voorraadbeheer dat vertrouwen in een uiteindelijk herstel aangeeft.

Aanbod van woningen en bouw: Het chronische woningtekort in Hongkong is niet verdwenen, maar recente inspanningen beginnen vruchten af te werpen in de vorm van nieuw aanbod. De bouwactiviteit van woningen is vorig jaar sterk gestegen: het aantal opgeleverde woningen in 2024 steeg met 75% tot 24.261 eenheden, een scherpe ommekeer na de pandemie-gerelateerde dip (het aantal opleveringen was in 2023 met 35% gedaald) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dit was een van de hoogste jaarlijkse opleveringen in vele jaren, dankzij de afronding van meerdere grote projecten. Opvallend is dat Kowloon en de New Territories samen goed waren voor 93% van de nieuwe woningen (respectievelijk 48% en 45%), terwijl op Hong Kong Island – waar grond het schaarsst is – slechts 7% van de opleveringen in 2024 plaatsvond globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Het district Kowloon City (inclusief Kai Tak) leverde alleen al een indrukwekkende 33% van alle nieuwe eenheden in 2024, wat de grootschalige herontwikkeling van het voormalige luchthavengebied weerspiegelt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. In de New Territories waren de grootste bronnen van nieuw aanbod Yuen Long en Tuen Mun (elk 17% van de opleveringen in 2024) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – gebieden met grote nieuwe stadsprojecten en woonwijken die in gebruik worden genomen. Deze geografische spreiding benadrukt een aanhoudende trend: de groei van nieuwe woningen concentreert zich in de buitenwijken, omdat er in het stedelijk centrum weinig ruimte is voor grote ontwikkelingen.

Het momentum heeft zich voortgezet in 2025: alleen al in het eerste kwartaal van 2025 werden er 5.486 eenheden opgeleverd globalpropertyguide.com. Veelzeggend is dat 62% hiervan kleine appartementen onder de 40 m² zijn globalpropertyguide.com, gericht op de massamarkt. De meest recente overheidsgegevens tonen aan dat de totale woningvoorraad van Hongkong (privé en publiek) in 2024 ongeveer 1,292 miljoen eenheden bereikte, een stijging van 1,7% op jaarbasis globalpropertyguide.com. Meer dan de helft van deze voorraad (ongeveer 700.000 eenheden) bestaat uit kleine klasse A/B-appartementen onder de 70 m² – een erfenis van ontwikkelaars die het volume maximaliseerden onder vroegere beperkingen globalpropertyguide.com. Hoewel de recente toename in aanbod enige druk verlicht, is het nog steeds een inhaalslag na decennia van onderaanbod. Zelfs na de stijging in 2024 blijft de leegstand van woningen in Hongkong laag (ongeveer 4,5% van de voorraad eind 2024, inclusief woningen die nog in het Occupation Permit-proces zitten) rvd.gov.hk, en is overbevolking wijdverspreid in het lagere inkomenssegment.

Om het chronische tekort aan te pakken, zijn er ambitieuze plannen in uitvoering (zie de sectie Beleid & Stedelijke Planning voor details). Van het versnellen van grondontwikkeling tot enorme nieuwe steden zoals de Northern Metropolis, de overheid wil in de komende 10–15 jaar honderdduizenden woningen toevoegen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Op de korte termijn (de komende 3–4 jaar) voorspelt het Housing Bureau dat er 108.000 nieuwe privé-eenheden kunnen worden gerealiseerd worldpropertyjournal.com – een stijging van ongeveer 10% ten opzichte van de recente piekaanvoer. Als dit wordt gerealiseerd, zal die pijplijn geleidelijk helpen om de opgekropte vraag te verlichten. Echter, in het directe venster van 2025–2028 zal het woningaanbod relatief krap blijven naar internationale maatstaven, aangezien grootschalige projecten (landaanwinning, nieuwe spoorcorridors, enz.) tijd nodig hebben om te worden gerealiseerd.

Huurmarkt: De huurmarkt van de Hongkongse woningmarkt bevindt zich ook op een keerpunt. Tijdens de prijsstijgingen van de jaren 2010 werden de rendementen tot ultralage niveaus (2–3%) gedrukt omdat de kapitaalwaarden veel sneller stegen dan de huren – een kenmerk van Hongkong als veilige haven voor beleggingen. Nu, met dalende prijzen en huren die langzaam beginnen te stijgen, klimmen de bruto huurrendementen langzaam omhoog, wat verhuurders een beter inkomen oplevert (hoewel nog steeds bescheiden). Het gemiddelde rendement op kleine appartementen is begin 2025 gestegen tot ongeveer 3,7%, tegenover ongeveer 2,7% twee jaar eerder globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Grotere woningen leveren minder op (ongeveer 2,4% voor luxe woningen), maar zijn ook licht gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar globalpropertyguide.com. Deze cijfers blijven “uiterst laag naar internationale maatstaven” – een herinnering dat residentieel vastgoed in Hongkong vooral een kapitaalinvestering is, waarbij beleggers lage rendementen accepteren in de hoop op prijsstijgingen globalpropertyguide.com.

Op de grond

, stijgen de huren matig na een daling tijdens de pandemie. In Q1 2025 stegen de huurprijzen met ongeveer 3–9% jaar-op-jaar over alle eenheidsgroottes globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Opvallend was de sterkste huurgroei in het 100–160 m² segment (+9% j-o-j), wat wijst op hernieuwde vraag naar grotere gezinswoningen en luxe residenties globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Daarentegen stegen de huren van de kleinste appartementen (<40 m²) met ~3,5% globalpropertyguide.com – nog steeds gezond, waarschijnlijk doordat jonge professionals en alleenstaanden terugkeren nu de stad weer open is. Per regio zijn de huren in de New Territories het snelst gestegen (vanaf een lager niveau), waarbij kleine NT-appartementen bijna 10% huurgroei zagen, omdat meer mensen op zoek zijn naar betaalbare ruimte buiten het stedelijk centrum globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Appartementen op Hong Kong Island blijven het duurst om te huren (bijv. ~$60 per m² per maand voor units onder de 40m² op HK Island vs ~$44 in NT) globalpropertyguide.com. Toch betekent de combinatie van stijgende huren en gedaalde prijzen dat de huur-tot-prijsverhouding normaliseert. Deze trend lokt sommige investeerders terug naar de markt – verbeterde huurinkomsten werden genoemd als een factor die “investeerders aanmoedigt om in 2025 weer in woningen te stappen” cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Voor huurders knijpen de geleidelijke huurstijgingen echter na de korte verlichting tijdens COVID; betaalbaarheid van huisvesting blijft een urgent sociaal probleem, vooral voor huishoudens met een laag inkomen die nog steeds vastzitten in piepkleine onderverdeelde units of wachten op sociale huurwoningen.

Vooruitzichten voor de woningmarkt: De meeste analisten verwachten dat de residentiële sector tegen eind 2025 in evenwicht zal zijn. Nu de rente stabiliseert en het evenwicht tussen vraag en aanbod verbetert, wordt verwacht dat de huizenprijzen zullen stabiliseren en mogelijk een lichte groei zullen laten zien in de komende jaren. Grote adviesbureaus voorspellen voor 2025 prijsveranderingen in de orde van -5% tot +3% cushmanwakefield.com jll.com.hk – in feite een stabilisatie na de eerdere dalingen met dubbele cijfers. Overheidsgegevens tonen nu al aan dat, tegen het voorjaar van 2025, de reële (voor inflatie gecorrigeerde) huizenprijzen terug zijn op het niveau van 2012 globalpropertyguide.com, waardoor het bubbelrisico sterk is verminderd. Hongkong is dan ook voor het eerst uit de hoogste “bubbelrisico”-categorie gevallen in de UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, gezien de scherpe prijsdaling globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dit gezondere uitgangspunt, gecombineerd met ontwikkelaars die het nieuwe aanbod actief beheren (zelfs projecten in de ijskast zetten om overaanbod te voorkomen worldpropertyjournal.com), wijst op een basis voor geleidelijk herstel. Tenzij er externe schokken optreden, kunnen de woningwaarden in 2025 stabiliseren en een bescheiden groei hervatten tot 2028, ondersteund door verbeterde betaalbaarheid, de terugkeer van kopers uit het vasteland en een verwachte versoepeling van het monetaire beleid. Elk herstel zal echter waarschijnlijk gematigd zijn in plaats van explosief – beleidsmakers zijn expliciet overgestapt op een “aanbodgestuurde” woningstrategie om toekomstige oververhitting te voorkomen globalpropertyguide.com, en er is een aanzienlijke pijplijn van sociale woningbouw in ontwikkeling die een deel van de vraag zal opvangen (28.000 nieuwe sociale woningen per jaar gepland) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Samengevat is de residentiële markt van Hongkong in 2025 begonnen aan het herstel. De prijzen bevinden zich dicht bij hun cyclische dieptepunt, de transacties nemen toe en het pro-koper beleid van de overheid heeft het sentiment verbeterd. Toch blijft de weg vooruit voorzichtig: de markt moet de bestaande voorraad verwerken (bijna 79.000 onverkochte eenheden eind 2024, verspreid over pre-sale en voltooide projecten worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) en de economische tegenwinden in de gaten houden. Voor zowel eindgebruikers als investeerders kan 2025–2026 een periode bieden van relatief stabiele prijzen en meer keuzemogelijkheden, voordat het langetermijntekort aan aanbod later opnieuw opwaartse druk uitoefent. Locatie en segment zullen van belang zijn – de prijzen van woningen in het massasegment zullen waarschijnlijk zwak blijven totdat het overaanbod is geabsorbeerd, terwijl het schaarse luxesegment sneller kan stijgen (vooral als de toestroom van vermogende expats en professionals uit het vasteland aanhoudt). Al met al lijkt het ergste van de neergang op de woningmarkt voorbij, waarmee de basis wordt gelegd voor een periode van stabilisatie en geleidelijke groei richting 2028 cushmanwakefield.com.

Commercieel vastgoed: Kantoren onder druk, retail in herstel

De commerciële vastgoedsector van Hongkong kent in 2025 uiteenlopende ontwikkelingen. De kantorenmarkt kampt met hoge leegstand en neerwaartse huurdruk door nieuw aanbod en veranderende werkplek-trends. Daarentegen herstelt de retailsector voorzichtig nu het voetgangersverkeer en het toerisme aantrekken, hoewel de winkelhuren nog onder het niveau van voor de pandemie liggen. We bekijken beide sectoren afzonderlijk:

Kantorenmarkt: Hoge leegstand door nieuwe golf van aanbod

De Grade A kantorenmarkt van Hongkong bevindt zich in een fase die gunstig is voor huurders, en worstelt met een overaanbod en zwakke vraag. De cijfers spreken voor zich: het totale leegstandspercentage van Grade A kantoren is opgelopen tot in de midden-tien procenten en zal naar verwachting 19% bereiken tegen eind 2025 (tegenover ~17% in 2024) hongkongbusiness.hk. Dit is een dramatische stijging ten opzichte van de vrijwel afwezige leegstand in Central enkele jaren geleden, en weerspiegelt zowel cyclische als structurele factoren:

• Golf van nieuw aanbod: Na jaren van krap aanbod ziet Hongkong een golf van nieuwe kantoortorens die worden opgeleverd, vooral in opkomende zakendistricten. Ongeveer 3,5 miljoen vierkante voet aan nieuwe kantoorruimte komt in 2025 alleen al op de markt, aangevoerd door prestigieuze projecten zoals het International Gateway Centre in West Kowloon (een complex van 2,6 miljoen vierkante voet met twee torens bovenop het hogesnelheidstreinstation) en nieuwe wolkenkrabbers in traditioneel krappe gebieden hongkongbusiness.hk. Lopende ontwikkelingen in Kowloon East (Kwun Tong/Kai Tak) – bedoeld als een tweede CBD – voegen ook aanzienlijk vloeroppervlak toe. Fitch Ratings merkt op dat de voortdurende groei van het aanbod “in gebieden zoals Kowloon East” een belangrijke oorzaak is van het stijgende leegstandspercentage hongkongbusiness.hk.
• Gematigde vraag & vlucht naar kwaliteit: De vraag van huurders herstelt zich slechts langzaam van de pandemiedip. In Q1 2025 was de netto opname zelfs negatief 13.300 m², omdat de ruimte die werd opgegeven door huurders die inkrimpen, zwaarder woog dan nieuwe huurovereenkomsten jll.com.hk jll.com.hk. Veel bedrijven heroverwegen hun ruimtebehoefte vanwege hybride werken en kostenbesparingen. Degenen die uitbreiden (met name in de financiële en zakelijke dienstverlening) zijn vaak “flight-to-quality”-huurders – zij maken gebruik van lagere huren om te upgraden naar premium gebouwen cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Dit heeft geleid tot betere prestaties in kerngebieden: zo verbeterde de leegstand in Central tot 11,5% in Q1 2025 (van 11,6%), doordat het blijft vraag aantrekken voor topklasse ruimte jll.com.hk jll.com.hk. Ook in Wanchai/Causeway Bay en Tsim Sha Tsui (traditionele zakendistricten) is de leegstand gestabiliseerd rond de 8–10% jll.com.hk jll.com.hk. Daarentegen hebben gedecentraliseerde districten het zwaar te verduren – de leegstand in Kowloon East is opgelopen tot 21,3% per Q1 2025 jll.com.hk jll.com.hk, door de toestroom van nieuwe gebouwen en huurders die terugkeren naar de kerngebieden. De totale beschikbaarheid in de stad (inclusief onderverhuur) ligt zelfs nog hoger, rond de 19–20% medio 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Huurdalingen: Nu het aanbod overvloedig is en huurders verwend zijn met keuze, staan verhuurders onder druk om te concurreren op huurprijzen en incentives. De kantoorhuren vertonen een duidelijke neerwaartse trend: Grade A-huren daalden ongeveer 3–5% in 2024, en nog eens ~1,3% in Q1 2025 jll.com.hk. In elk deelgebied waren er dalingen begin 2025 – Hong Kong East (Quarry Bay) ging aan kop met een daling van 3,4% in Q1, terwijl zelfs Central de huren met 0,7% zag dalen in het kwartaal jll.com.hk jll.com.hk. Volgens JLL zijn de huren in het financiële district nu ~20% lager dan het niveau van vóór 2019, wat de regionale concurrentiepositie van Hongkong versterkt, maar de inkomsten van verhuurders onder druk zet. Marktexperts voorspellen dat de kantoorhuren verder zullen dalen voordat er een bodem wordt bereikt: de prognoses voor de volledige huurverandering in 2025 variëren van -5% tot -10% jll.com.hk jll.com.hk. Fitch verwacht zelfs een “negatieve huurherziening in de lage tien procent” voor aflopende contracten, omdat huurders verlengen tegen aanzienlijk lagere huidige marktprijzen hongkongbusiness.hk. Het positieve is dat het tempo van de daling afneemt – in Q2 2025 was er slechts een kwartaal-daling van 1%, een verbetering ten opzichte van -2,5% in Q1 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Dit suggereert dat het ergste mogelijk achter de rug is, met huren die eind 2025 een cyclisch dieptepunt naderen.

Ondanks deze uitdagingen is de huuractiviteit toegenomen ten opzichte van de pandemiedieptepunten. In Q2 2025 bereikte het nieuwe verhuurvolume 1,2 miljoen vierkante voet – de hoogste kwartaalopname sinds begin 2020 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Een groot deel hiervan werd gedreven door de bank- en financiële sector, die aan de basis stond van verschillende grote verhuizingen en uitbreidingen cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. De IPO-markt van Hongkong vertoont in 2023–24 ook tekenen van herstel, en een aanhoudend herstel van de kapitaalmarkten zou “de vraag naar kantoorruimte” van financiële en professionele bedrijven ondersteunen cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Daarnaast blijven bedrijven uit het Chinese vasteland (vooral in technologie en vermogensbeheer) Hongkong zien als een strategische locatie, wat zorgt voor een stroom van huurders – al zijn hun uitbreidingsplannen de laatste tijd voorzichtiger vanwege de economische onzekerheid in China zelf.

Vanuit een investeringsperspectief zijn de kapitaalwaarden van kantoren samen met de huren gecorrigeerd. De prijzen van Grade A-kantoren liggen ongeveer 20–30% lager dan hun piek, wat interessante kansen biedt voor investeerders met een langetermijnvisie. Inderdaad, distressed of value-add kansen komen op: banken zullen naar verwachting in 2025 teruggenomen kantoorpanden verkopen hongkongbusiness.hk, waardoor kopers kwaliteitsgebouwen met korting kunnen kopen. Grote ontwikkelaars en REITs blijven financieel stabiel (Fitch heeft stabiele vooruitzichten voor grote verhuurders zoals Link REIT, Swire, SHKP en Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), dus een golf van gedwongen verkopen is onwaarschijnlijk; echter, kleinere eigenaren of niet-kernactiva kunnen van eigenaar wisselen nu de markt zich herwaardeert.

Wat betreft geografische hotspots:

• Centraal CBD blijft veerkrachtig – de prestige en beperkte nieuwe aanvoer houden het relatief geïsoleerd. De huren van Grade A in Central (~HK$120 psf/maand) hebben nog steeds een premie van 40–50% ten opzichte van Kowloon East. Fitch noemde Causeway Bay (waar Hysan domineert) een “relatief veerkrachtige deelmarkt” zelfs tijdens de neergang hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Kowloon East en Kai Tak zijn het epicentrum van nieuwe aanvoer en dus momenteel het zwakste punt. Met een leegstand van meer dan 20% en meer projecten die worden opgeleverd (bijv. nieuwe kantoortorens in het Kai Tak Development Area), zal dit district tot 2028 een huurdersmarkt blijven. Verhuurders bieden hier agressieve huren en inrichtingsincentives om huurders te lokken, vooral nu sommige multinationals hun decentralisatieplannen hebben teruggeschroefd.
• West Kowloon is een opkomende kantoorkern om in de gaten te houden. Het International Gateway Centre (IGC), een markant tweelingtorenproject boven West Kowloon Station, wordt eind 2025 opgeleverd building.hk building.hk. Met 2,6 miljoen vierkante voet aan Grade A-kantoren en 600.000 vierkante voet aan retailpodium zal IGC het kantooraanbod in Tsim Sha Tsui/Jordan aanzienlijk vergroten. De aantrekkingskracht ligt in de connectiviteit (hogesnelheidslijn naar het vasteland van China) en gloednieuwe faciliteiten (ontworpen door een sterarchitect). Vroege signalen wijzen erop dat financiële instellingen en bedrijven uit het vasteland van China geïnteresseerd zijn in West Kowloon voor regionale hoofdkantoren. Op korte termijn zal het echter de leegstandsdruk verhogen totdat de opname bijtrekt.
• Oudere CBD-randgebieden (bijv. Wan Chai, Island East): In deze locaties zijn de huren het meest gedaald (bijv. Quarry Bay -3,4% in Q1 jll.com.hk) omdat sommige huurders zijn overgestapt naar Central of nieuwe gebouwen. Sommige verouderde kantoorpanden kunnen te maken krijgen met herontwikkeling of herpositionering (bijv. naar co-working, hotels, of zelfs residentieel via stimulansen om het gebruik te wijzigen).

Vooruitzichten voor kantoren: De aanpassing van de kantorenmarkt zal naar verwachting doorgaan tot 2025–2026. Verhuurders zullen waarschijnlijk concurrerend moeten blijven met huurvoorwaarden om de bezettingsgraad te behouden, vooral met nog eens ~4+ miljoen vierkante voet aan aanbod gepland voor 2025–2027 (inclusief projecten zoals One North Point en nieuwe torens in Kwun Tong). Analisten voorspellen dat de leegstand rond 2025–26 een piek kan bereiken en daarna geleidelijk zal verbeteren naarmate de economie aantrekt en het aanbod afneemt. De huren zullen naar verwachting in 2026 hun dieptepunt bereiken, en mogelijk daarna stabiliseren of licht stijgen naarmate het overaanbod wordt geabsorbeerd en als Hongkongs rol als financieel centrum solide blijft. Een bemoedigende factor: Hongkongs status als regionale hoofdzetellocatie blijft onaangevochten in Azië – er is hernieuwde interesse van Chinese tech- en vermogensbeheerbedrijven om grote kantoren in de stad te vestigen. Overheidsinspanningen om bedrijven aan te trekken (zoals belastingvoordelen voor family offices) kunnen de vraag naar kantoorruimte ook stimuleren. Niettemin, de tijd van ultralage leegstand en snel stijgende huren is voorbij, in ieder geval voor de middellange termijn. Bedrijven hebben meer opties dan ooit – ze kunnen kiezen voor hoogwaardige ruimte in Kowloon voor de helft van de huurprijs van Central, of gunstige deals sluiten in premium gebouwen in Central dankzij hogere leegstand. Als gevolg hiervan zal de huurgroei, wanneer deze terugkeert, waarschijnlijk traag en gesegmenteerd zijn, waarbij de beste, goed gelegen kantoren als eerste herstellen.

Voor nu biedt 2025 huurders een uitstekend moment om aantrekkelijke kantoorhuurcontracten vast te leggen, terwijl investeerders waarde kunnen vinden in sterk afgeprijsde kantoorpanden (vooral als deze onder de vervangingswaarde worden gekocht). Het belangrijkste risico is als de vraag verder terugvalt – bijvoorbeeld als er een wereldwijde recessie of lokale neergang komt, kan het verkleinen van kantoren weer toenemen en het overschot verlengen. Omgekeerd kan een positieve verrassing (bijvoorbeeld een grote toestroom van Chinese bedrijven na normalisatie van de grens, of een opleving van de technologiesector) de opname versnellen. Belanghebbenden houden daarom de bredere economie en Hongkongs connectiviteit met China nauwlettend in de gaten, aangezien deze de behoefte aan kantoorruimte tot 2028 sterk zullen beïnvloeden.

Retailmarkt: geleidelijk herstel dankzij opleving van het toerisme

Het winkelvastgoed in Hongkong is in 2025 aan het herstellen, na de dubbele klap van de sociale onrust in 2019 en bijna drie jaar COVID-isolatie. Het aantal winkelbezoekers en de omzet stijgen weer dankzij de terugkeer van toeristen en lokale consumentenbestedingen, maar de sector heeft zijn levendigheid van vóór 2019 nog niet volledig teruggewonnen. De huren in de belangrijkste winkelgebieden blijven enigszins zwak, en de leegstand in de hoofdstraten – hoewel verbeterend – is hoger dan in de hoogtijdagen.

Toerisme & Verkooptrends: De levensader van de detailhandel in Hongkong is het toerisme, met name bezoekers uit het Chinese vasteland die historisch gezien de luxe-uitgaven aandreven. Nu de grens begin 2023 weer open is gegaan, is het aantal bezoekers sterk gestegen. Hongkong registreerde 44,5 miljoen toeristische aankomsten in 2024, een stijging van 31% ten opzichte van het voorgaande jaar hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Dit is een indrukwekkend herstel, hoewel het nog steeds ongeveer een derde lager is dan de 65 miljoen aankomsten in 2018 (het laatste jaar vóór de protesten en de pandemie) hongkongfp.com. Voor 2025 wordt verwacht dat het toerisme verder zal stijgen: het aantal maandelijkse aankomsten begin 2025 lag rond de 2,2 miljoen (januari) en neemt toe ceicdata.com. De overheid en het Toerismebureau zijn proactief geweest en hebben “mega-evenementen” en promoties georganiseerd om internationale reizigers te lokken en de reputatie van Hongkong als Asia’s World City te herstellen cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Als gevolg hiervan vertonen de detailhandelsverkopen tekenen van herstel. Na een zware krimp in 2020 en een zwakke opleving in 2021–22, is de totale detailhandelsomzet eindelijk gestabiliseerd. In jan–apr 2025 daalde de detailhandelsomzet met 5,6% op jaarbasis hongkongbusiness.hk, wat, hoewel nog steeds een daling, een kleinere afname is dan de -7% in 2024 hongkongbusiness.hk. In mei 2025 noteerde de maandelijkse detailhandelsomzet zelfs een +2,4% stijging op jaarbasis, de eerste groei in meer dan een jaar cushmanwakefield.com. Categorieën zoals juwelen, horloges en luxe goederen (die afhankelijk zijn van toeristische bestedingen) blijven onder het niveau van vóór de pandemie, maar massamarkt-categorieën (supermarkten, consumentengoederen) houden stand dankzij de lokale vraag. Belangrijk is dat het koopgedrag van vastelandbezoekers is veranderd: velen geven nu meer uit aan betaalbare ervaringen en outlets in plaats van alleen aan luxe boetieks, een trend die F&B en entertainmentretail heeft gestimuleerd.

Leegstand en huren: De markt voor winkelverhuur verbetert, maar het herstel is niet overal gelijk. De leegstand van winkels aan hoofdstraten in belangrijke winkelgebieden was ~10,6% in Q1 2025, nauwelijks gedaald ten opzichte van 10,5% eind 2024 jll.com.hk jll.com.hk. Dit betekent dat ongeveer 1 op de 10 winkels op straatniveau in toplocaties (zoals Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok) nog steeds leegstaat – een groot verschil met de bijna 0% leegstand tijdens de toeristenhausse van de jaren 2010. Winkelcentra doen het iets beter: de leegstand in toplocaties was ~9,2% in Q1 (tegenover 9,1% eind 2024) jll.com.hk jll.com.hk, omdat de goed beheerde winkelcentra van Hongkong de meeste huurders tijdens de neergang hebben behouden met huurkortingen en promoties. De aanhoudend hoge leegstand geeft aan dat sommige winkelruimtes, vooral grote flagshipstores die ooit door luxemerken werden ingenomen, leeg blijven of langzaam worden verhuurd. Een aantal prominente winkels aan Russell Street en Canton Road (voorheen de duurste winkelstraten ter wereld) sloten in 2019–20 en hebben nog geen langdurige vervangers gevonden. De winkels die wel zijn verhuurd, gingen vaak voor veel lagere huren naar nieuwe soorten huurders (bijv. lokale merken, apotheken, sportkleding of zelfs pop-up ervaringen).

De huren van de detailhandel blijven bescheiden dalen, wat deze omstandigheden weerspiegelt. In het eerste kwartaal van 2025 daalden de huren van winkels in de hoofdstraat met nog eens 0,8% ten opzichte van het vorige kwartaal jll.com.hk jll.com.hk. De huren van eersteklas winkelcentra daalden met 0,3% en die van super-prime winkelcentra met 0,2% in het kwartaal jll.com.hk jll.com.hk. Op jaarbasis liggen de winkelhuren enkele procenten lager dan een jaar geleden. De daling verloopt echter aanzienlijk trager – de huurverlagingen zijn nu laag enkelcijferig, vergeleken met de dubbele cijfers in 2020. Verhuurders bieden over het algemeen nog steeds huurkortingen of flexibele voorwaarden om huurders aan te trekken te midden van “tegenwind in de verkoop” in sommige retailsegmenten jll.com.hk jll.com.hk. Voor 2025 suggereren prognoses een vlakke tot -5% huurontwikkeling voor hoofdstraat- en eersteklas retail – feitelijk schommelend op het laagste niveau jll.com.hk jll.com.hk. Als de bestedingen van toeristen blijven herstellen, zouden de huren tegen 2026 eindelijk kunnen stabiliseren.

Veranderende huurdersmix: Een opvallende trend is een herverdeling van de retailhuurdersmix. Waar luxe horloge- en modeboetieks ooit de hoofdstraten van Hongkong domineerden, nemen nu meer betaalbare merken en ervaringsgerichte aanbieders hun intrek cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Zo zagen gebieden als Mong Kok en Tsim Sha Tsui in Q2 2025 actieve verhuur aan sportkleding, fast fashion en cosmeticamerken die zich richten op prijsbewuste shoppers cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Fitnesscentra, lifestylewinkels en zelfs financiële dienstverleners (banken, effectenmakelaars) breiden ook uit naar winkelpanden op straatniveau jll.com.hk jll.com.hk, en maken gebruik van lagere huren om hun aanwezigheid te vergroten. Deze diversificatie zorgt voor een dynamischer, zij het iets minder luxe, winkellandschap. Winkelcentra passen zich ook aan – veel luxe winkelcentra hebben meer entertainment (zoals kinderzones, kunsttentoonstellingen) en eetgelegenheden toegevoegd om meer bezoekers te trekken. De stimulans van de overheid voor evenementen (Art Basel, Clockenflap muziekfestival, sportevenementen, enz.) helpt door het verhogen van de korte termijn bezoekersaantallen en de bestedingen in die periodes cushmanwakefield.com.

Per district:

• Causeway Bay (traditioneel het nr. 1 winkelgebied) is nog steeds ingetogen. De huren op Russell Street zijn enorm gedaald ten opzichte van hun piek en de leegstand is hoger dan elders. Maar lokale mode- en F&B-zaken vullen geleidelijk de ruimtes; het herstel van het gebied zal afhangen van het terugkeren van het winkelgedrag van toeristen uit het Chinese vasteland naar het niveau van vóór 2019.
• Tsim Sha Tsui heeft enige opleving gezien dankzij overnachtende toeristen – Harbour City (een gigantisch winkelcentrum) meldt verbeterde verkopen, en op Nathan Road vervangen middenklassehuurders (zoals apotheken en sportmerken) de luxe juweliers. Het culturele district West Kowloon (M+) en het nabijgelegen hogesnelheidstreinstation zorgen voor extra aantrekkingskracht in het gebied.
• Mong Kok en Sham Shui Po (populair bij de lokale bevolking en dagjesmensen uit het vasteland vanwege koopjes) zijn relatief levendig. Volgens Colliers zagen deze districten zelfs stijgingen in de huren op jaarbasis voor kleinere winkelruimtes, door de sterke vraag van lokale bedrijven en de aantrekkingskracht van speciale straten (sneakerstraat, elektronicawijk) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Winkelcentra in de buitenwijken (New Town Plaza in Sha Tin, Tsuen Wan, enz.) zijn gedurende de hele periode veerkrachtig gebleven, gesteund door lokale woonwijken. Ze genieten nog steeds van een hoge bezettingsgraad en zijn vaak de eersten waar de verkoop herstelt wanneer de consumptie verbetert.

Vooruitzichten voor de detailhandel: De koers is voorzichtig optimistisch. Naarmate het internationale reizen normaliseert, zou Hongkong zijn bezoekersaantallen van voor de pandemie kunnen benaderen tegen 2026–27, wat de vraag naar detailhandel aanzienlijk zou verhogen. Nu al heeft de heropening van de grenzen met het vasteland van China en het versoepelen van de quarantaine opgekropte toerisme vrijgemaakt, en de bestedingen per toerist zullen naar verwachting stijgen naarmate het vertrouwen terugkeert. Daarom verwacht men dat de huren voor detailhandel in 2025 hun dieptepunt bereiken met een lichte stijging in 2026. Fitch Ratings merkt “voorzichtige tekenen van stabilisatie” op in de detailhandel en heeft stabiele vooruitzichten voor grote verhuurders van winkelvastgoed (zoals Link REIT, eigenaar van veel winkelcentra) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. De detailhandelsverkopen in 2025 zullen naar verwachting met een laag enkelcijferig percentage groeien, tenzij er nieuwe schokken optreden cushmanwakefield.com.

De retailsector na COVID zal echter anders zijn. De penetratie van e-commerce in Hongkong is tijdens de pandemie sterk gestegen (de online detailhandelsverkopen lagen eind 2024 nog steeds 4,1% lager op jaarbasis, omdat een deel van de vraag weer offline ging) savills.com savills.com. Sommige structurele veranderingen – meer lokale bestedingen in woonwijken, minder pure luxe-uitspattingen – kunnen aanhouden. Hongkong concurreert ook met andere winkelhubs (zoals de nieuwere winkelcentra van Macau en de belastingvrije winkels op Hainan) om de Chinese luxebestedingen. Dit suggereert dat de extreem hoge winkelhuren (het soort dat van Causeway Bay de duurste winkelstraat ter wereld maakte) voorlopig niet zullen terugkeren. In plaats daarvan zullen verhuurders zich richten op beleving in de retail (dingen die online winkelen niet kan bieden) en een evenwichtige mix van huurders om winkelcentra en winkelstraten aantrekkelijk te houden.

Overheidssteun kan doorgaan via consumptievoucherregelingen (zoals in 2022) of door de reputatie van Hongkong als een veilige, spannende toeristische bestemming te versterken. Als de bredere economie standhoudt en de werkloosheid laag blijft, zal ook de lokale consumptie de retailsector ondersteunen. Samengevat: verwacht een gestage, zij het niet spectaculaire, herstel van winkelvastgoed: dalende leegstand, geleidelijk stijgende huren en een adaptieve retailsector die zowel de lokale consument als de toerist tegen 2028 wil aantrekken.

Industrieel vastgoed: veerkrachtige logistiek staat voor nieuwe uitdagingen

De industriële vastgoedsector van Hongkong – waaronder magazijnen, logistieke centra en industriële kantoorgebouwen – heeft veerkracht getoond tijdens de pandemie, maar wordt geconfronteerd met tegenwind door veranderende handelsstromen en een toename van het aanbod. Historisch gezien zorgden de beperkte grondvoorraad en de rol van Hongkong als handelscentrum voor een extreem lage leegstand in de industrie (vaak onder de 2%). Dit veranderde in 2023–2024 toen de wereldhandel vertraagde en er nieuwe, moderne magazijnprojecten op de markt kwamen.

Bezetting en Aanbod: Na een lange periode van volledige bezetting, is het aantal leegstaande industriële panden gestegen vanaf het dieptepunt. Het totale leegstandspercentage van magazijnen steeg van 7,9% in Q4 2024 naar 8,9% in Q1 2025 jll.com.hk, het hoogste in vele jaren. Dit was deels het gevolg van de oplevering van verschillende grote, hoogwaardige logistieke faciliteiten in de afgelopen kwartalen, waardoor het beschikbare aanbod toenam. Volgens JLL hebben zelfs “prime” magazijnen (de nieuwste, best gelegen) die tijdens COVID ~98% bezet bleven, nu meer dan 8% leegstand in maart 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Gezien de voorraad van ongeveer 60 miljoen vierkante voet aan prime magazijnen in Hongkong, betekent dit dat er meer dan 5 miljoen vierkante voet leegstaat per Q1 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Kortom, een markt die ooit kampte met ruimtegebrek heeft nu wat ademruimte.

Nieuw aanbod speelt een rol: projecten zoals de uitbreiding van het ATL Logistics Centre en moderne magazijnen in Tsing Yi, Tung Chung en de New Territories hebben de capaciteit vergroot. De overheid heeft ook een regeling ingevoerd om oudere industriële gebouwen te revitaliseren (door conversie of herontwikkeling), wat in sommige gevallen tijdelijk tot meer leegstand leidde doordat gebouwen leeg kwamen te staan voor conversie – hoewel veel van deze panden zijn omgebouwd tot kantoren, hotels of self-storage en daardoor niet meer meetellen als “industriële” voorraad.

Verschuivingen in de vraag: Aan de vraagzijde is de vraag naar logistiek en industrieel vastgoed afgezwakt vergeleken met de piek tijdens de pandemie. In 2020–21 kende de vraag naar e-commerce en opslag een enorme groei (voor medische benodigdheden, distributie van online aankopen, enz.), waardoor magazijnen vol zaten. Nu deze trends zijn genormaliseerd, is de opname van magazijnruimte vertraagd. JLL merkt op dat de huuractiviteit in Q1 2025 werd gedomineerd door verlengingen in plaats van nieuwe uitbreidingen jll.com.hk. Veel 3PL (third-party logistics) aanbieders verlengen hun contracten ter plaatse of krimpen zelfs in vanwege kosten- en efficiëntiedruk. Sommige handelsbedrijven met grote volumes hebben hun ruimte verkleind omdat de export/import van Hongkong nog niet volledig is hersteld – al was er een sprankje hoop eind 2024 met een exportstijging van 3,6% op jaarbasis en een stijging van het luchtvrachtvolume met ~9,6% doordat wereldwijde toeleveringsketens werden vlotgetrokken savills.com savills.com.

Regionale handelsdynamiek weegt zwaar: De aanhoudende handelsspanningen tussen de VS en China en een vertragende wereldeconomie hebben de vraag naar opslag van wederuitvoegoederen verzwakt jll.com.hk jll.com.hk. De rol van Hongkong als wederuitvoerhub wordt uitgedaagd door meer directe havens op het vasteland en veranderende inkooppatronen (bijv. minder Amerikaanse import van Chinese goederen, meer sourcing uit Zuidoost-Azië). Daarom zijn sommige magazijngebruikers aan het consolideren of verschuiven ze hun focus. Luchtvracht is een lichtpuntje – met Hong Kong International Airport nog steeds als drukste vrachtluchthaven ter wereld, heeft het herstel van het luchtvrachtvolume (bijna +10% eind 2024) de vraag naar logistieke ruimte bij de luchthaven ondersteund savills.com. Maar zeevracht/logistiek die verbonden is met productie op het vasteland is trager gebleven.

Huren en Waarden: Ondanks de hogere leegstand zijn de industriële huren relatief stabiel gebleven, wat de nog steeds beperkte totale voorraad en het essentiële karakter van logistiek weerspiegelt. De huren van eersteklas magazijnen daalden slechts 0,9% KOK in eind 2024 jll.com.hk jll.com.hk, en anekdotische gegevens suggereren dat ze begin 2025 ongeveer gelijk bleven. Zelfs na recente stijgingen is de magazijnleegstand (~9%) veel lager dan de leegstand op de kantorenmarkt, waardoor verhuurders de huren nog niet drastisch hoefden te verlagen. Veel logistieke huurcontracten zijn langlopend en huurders hechten waarde aan de locatie (het geografische voordeel van Hongkong voor distributie in de Pearl River Delta). Dat gezegd hebbende, als de leegstand blijft stijgen richting dubbele cijfers, kunnen we enige huurprijsdaling zien in oudere of minder gunstig gelegen industriële gebouwen. JLL waarschuwt dat “de leegstand voor premium magazijnen naar verwachting verder zal stijgen, waardoor de huurprijzen onder druk komen te staan” op de korte termijn jll.com.hk jll.com.hk.

De kapitaalwaarden van industrieel vastgoed bleven in 2024 ook stevig, en stegen in sommige gevallen zelfs door investeerdersinteresse (industriële activa zijn gewild vanwege hun herontwikkelingspotentieel en relatief hogere rendementen). In Q4 2024 steeg het verkoopvolume van gesplitst eigendom industrieel vastgoed met 38% KOK savills.com, omdat investeerders het marktdieptepunt verwachtten en profiteerden van lagere rentetarieven. Eindgebruikers (zoals logistieke bedrijven of datacenteroperators) treden ook op als kopers van industrieel vastgoed, waarbij ze panden veiligstellen voor langdurig gebruik savills.com savills.com. De rendementen op industriële activa (vaak ~3–4%) zijn aantrekkelijk in vergelijking met de ultralage rendementen in de kantorenmarkt.

Opvallende trends:

• Datacenters & Nieuwe Economie-gebruik: Met de ambitie van Hongkong om een tech-hub te worden, worden sommige industriële locaties herbestemd voor datacenters, R&D-labs of cloud computing-faciliteiten. Deze toepassingen vereisen een hoog stroomvermogen en beveiliging, en passen vaak goed in industriële zones. Er is een stijgende vraag naar datacenter-ruimte (Hongkong is een topmarkt voor datacenters in Azië), wat indirect de waarde van industriële grond ondersteunt.
• Kans in de Northern Metropolis: De geplande Northern Metropolis in de New Territories (zie latere sectie) omvat speciale logistieke parken en een “Innovatie- en Technologiezone” nabij Shenzhen. Dit langetermijnplan kan een deel van de industriële vraag noordwaarts verschuiven, aangezien daar tegen het einde van de jaren 2020 nieuwe faciliteiten zullen verschijnen. Voor nu worden gebieden zoals Hung Shui Kiu en Yuen Long gezien als locaties voor de ontwikkeling van moderne magazijnen om de Greater Bay Area te bedienen. Dit is zowel een kans (moderne infrastructuur) als een risico (het kan huurders weglokken uit bestaande faciliteiten in Kwai Tsing of elders).
• Structurele veranderingen: De industriële sector past zich aan structurele veranderingen in de wereldhandel aan. De import-exporthandel van Hongkong is in ontwikkeling: minder dominantie in opslag van goedkope goederen, meer focus op hoogwaardige logistiek, koelopslag (voor farmaceutica, voedsel) en regionale distributie voor e-commerce. Deze transitie zal “tijd kosten en uitdagingen kennen” jll.com.hk, maar is noodzakelijk voor Hongkong om relevant te blijven als logistiek knooppunt. Efficiëntieverbeteringen (automatisering in magazijnen, enz.) kunnen ook de benodigde ruimte per eenheid doorvoer verminderen, wat de langetermijnvraag beïnvloedt.

Vooruitzichten voor industrie: Op de korte termijn (2025–2026) kan het industriële vastgoed in Hongkong te maken krijgen met iets hogere leegstand en stabiele tot zwakke huren, aangezien het nieuwe aanbod piekt en de wereldhandel matig blijft. Zo kan de leegstand in de lage dubbele cijfers terechtkomen voordat deze stabiliseert. Tegen 2027–2028 wordt echter verwacht dat de sector weer in balans komt. Door de strategische ligging en de wereldklasse haven/luchthaven van Hongkong zal de logistieke vraag uiteindelijk moeten groeien in lijn met het herstel van de regionale handel. Als geopolitieke spanningen afnemen en de wereldwijde groei hervat, zullen de behoeften aan opslagruimte toenemen. Bovendien kan elke verlaging van Amerikaanse tarieven of verbeterde handelsrelaties tussen China en het Westen direct de vrachtvolumes van Hongkong stimuleren.

Investeerders blijven op de lange termijn optimistisch – wat blijkt uit aanhoudend sterke biedingen voor industriële en-bloc verkopen en optimisme van grote spelers. De recente verkoop van industriële grond door de overheid (in Tuen Mun, enz.) trok nog steeds veel belangstelling, wat duidt op vertrouwen in de toekomst van de sector. Huurvooruitzichten: Na een mogelijke daling van 0-5% in 2025 voor eersteklas magazijnen, kunnen de huren vanaf 2026 weer bescheiden gaan stijgen (~2-3% per jaar) naarmate de leegstand weer afneemt. De rendementen kunnen dalen gezien de hoge investeringsvraag naar industrieel vastgoed (inclusief een opkomende REIT-markt voor logistieke activa in Azië cushmanwakefield.com).

Samengevat doorstaat het industriële vastgoed in Hongkong een overgangsperiode. Het was de uitblinker (lage leegstand, gestage groei) zelfs toen kantoren en retail het moeilijk hadden, maar normaliseert nu naar een iets ruimere markt. Toch blijven, vergeleken met andere sectoren, de industriële fundamenten relatief solide met geen overaanbod-probleem (slechts een aanpassing van extreem krappe omstandigheden). De evolutie van de sector – naar slimmere logistiek, integratie met e-commerce van het vasteland, en mogelijke functiewijzigingen – zal een belangrijk thema zijn tot 2028. Belanghebbenden die zich aanpassen (bijvoorbeeld het upgraden van oude industriële gebouwen, het omarmen van technologie-industrieën) zullen profiteren in de volgende opwaartse cyclus.

Overheidsbeleid en initiatieven voor stedelijke planning

De vooruitzichten voor het vastgoed in Hongkong zijn onlosmakelijk verbonden met het overheidsbeleid – zowel korte termijn marktinterventies als langetermijnplanning van het landgebruik. In de afgelopen jaren zijn er op beide fronten belangrijke stappen gezet. We hebben het al gehad over het terugdraaien van afkoelingsmaatregelen en belastingwijzigingen die het marktsentiment in 2024–25 hebben veranderd. Hier lichten we die kort toe en richten we ons vervolgens op de megaprojecten voor stedelijke planning en woningbouwplannen die het vastgoed van het gebied in het komende decennium zullen vormgeven.

Ommezwaai in afkoelingsmaatregelen: Het decennium van agressieve vraagonderdrukking (2010–2020) is feitelijk voorbij. Begin 2024 werden alle extra zegelrechten afgeschaft om de woningmarkt nieuw leven in te blazen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Deze beleidsomslag kan niet genoeg benadrukt worden – het markeert een filosofische verschuiving van het temmen van prijzen tegen elke prijs naar het prioriteren van marktactiviteit en woningomzet. De afschaffing van de 15% belasting voor buitenlandse kopers en andere heffingen maakte vastgoed in Hongkong direct toegankelijker voor kopers van het vasteland en uit het buitenland, die door de belastingen grotendeels waren buitengesloten. In combinatie met soepelere hypotheekregels (lagere stresstestdrempel) en specifieke prikkels voor bekwame immigranten om woningen te kopen, heeft de overheid duidelijk gemaakt dat ze talent en investeringen via het vastgoedkanaal wil aantrekken, in plaats van afschrikken. Vooruitkijkend hebben functionarissen aangegeven dat ze zullen inzetten op het vergroten van het aanbod (en gesubsidieerde woningen) om de betaalbaarheid aan te pakken, in plaats van de vraag te onderdrukken. Dit suggereert dat, naarmate de markt herstelt, we waarschijnlijk niet snel opnieuw harde afkoelingsmaatregelen zullen zien, tenzij er duidelijk een nieuwe speculatieve bubbel ontstaat. Voor nu is het beleid ondersteunend voor een stabiele, liquide vastgoedmarkt.

Langetermijnstrategie voor woningaanbod: Het woningtekort en de torenhoge prijzen in Hongkong zijn al jaren een bron van publieke onvrede. Als reactie hierop heeft de regering met de Langetermijnstrategie voor Wonen (LTHS) ambitieuze doelen gesteld. Volgens het meest recente voortgangsrapport (okt 2024) is de 10-jaarsdoelstelling voor woningaanbod 430.000 eenheden (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Hiervan is 70% (ongeveer 302.000 eenheden) gepland als sociale woningbouw (inclusief gesubsidieerde koopwoningen en sociale huurwoningen), en 30% (ongeveer 132.000) als particuliere woningen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. De nadruk op sociale woningbouw is groter dan ooit – dit weerspiegelt het beleid om de beschikbaarheid van betaalbare woningen te vergroten. De overheid streeft ernaar om grond te leveren voor minstens 30.000 sociale woningen per jaar en de bouw van ongeveer 18.000 particuliere woningen per jaar te faciliteren globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Deze doelstellingen liggen hoger dan de historische productie, dus ze zijn afhankelijk van het op ongekende schaal vrijmaken van nieuwe bouwgrond.

Belangrijkste initiatieven binnen deze strategie:

• Handhaven van een “aanbodgestuurde” aanpak: versnellen van gebiedsontwikkeling en flexibel omgaan met bestemmingsplannen om sneller meer woningen te bouwen globalpropertyguide.com.
• Versterken van de woonladder: herinvoeren van regelingen zoals Starter Homes, uitbreiding van het gesubsidieerde Home Ownership Scheme, zodat meer mensen van huren naar kopen kunnen overstappen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Verbeteren van de efficiëntie van openbare huurwoningen: moedig welvarende huurders aan om te verhuizen of te kopen zodat huurwoningen vrijkomen voor de behoeftigen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Op de korte termijn heeft de overheid een controversieel “Light Public Housing”-programma gelanceerd – een plan van HK$26,4 miljard om 30.000 tijdelijke woningen (prefab-eenheden) te bouwen op braakliggende terreinen binnen vijf jaar globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dit zijn in wezen tijdelijke goedkope flats die bedoeld zijn om de ergste overbevolking te verlichten (bijvoorbeeld mensen in onderverdeelde “kistwoningen”). Hoewel dit duizenden gezinnen helpt om iets betere leefomstandigheden te krijgen terwijl ze wachten op permanente sociale woningen, is er kritiek op de hoge kosten en het tijdelijke karakter globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Niettemin onderstreept het de erkenning van de overheid van een huisvestingscrisis en de bereidheid om te investeren in noodoplossingen.

Enorme nieuwe ontwikkelingsgebieden: Om te voldoen aan de woon- en economische behoeften onderneemt Hongkong enkele van de grootste grondontwikkelingsprojecten in decennia. De twee vlaggenschepen zijn:

• Northern Metropolis – Een visionair plan om de noordelijke New Territories (gebieden grenzend aan Shenzhen) te transformeren tot een uitgestrekte metropool van nieuwe steden, technologieparken en tot wel 926.000 nieuwe woningen over 20 jaar globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Aangekondigd in 2021 en nu een regeringsprioriteit, omvat dit plan plaatsen als Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling en een nieuwe “Innovation and Technology City” bij Lok Ma Chau Loop. Het doel is om te integreren met de tech-economie van Shenzhen, waarmee feitelijk een dubbel-stedelijk cluster wordt gecreëerd. Meer dan 40% van de woningdoelstelling moet tegen 2032 voltooid zijn globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – wat neerkomt op ongeveer 370.000 eenheden tegen die tijd, wat het aanbod drastisch zal vergroten. De Northern Metropolis zal meerdere nieuwe MTR-lijnen, commerciële centra en een groot aandeel sociale woningbouw bevatten. Gevolg: In de komende 5–10 jaar zullen we onteigening van land, herbestemming van landbouwgrond/braakliggende terreinen en gefaseerde bouw in deze gebieden zien. Vastgoedinvesteerders richten zich nu al op grond in de New Territories in afwachting van deze ontwikkelingsgolf.
• Lantau Tomorrow Vision – Ook bekend als de kunstmatige eilanden van Kau Yi Chau, dit is een plan om ongeveer 1.700 hectare land te winnen nabij Lantau Island (ten westen van Hong Kong Island) om een nieuwe metropool te bouwen op kunstmatige eilanden. Fase 1, die momenteel wordt ontworpen, voorziet in ongeveer 1000+ hectare gewonnen land dat plaats kan bieden aan ~200.000 nieuwe woningen (waarvan 70% sociale woningbouw) en een nieuw Central Business District globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Het volledige Lantau Tomorrow-project, als het in de jaren 2030-2040 volledig wordt gerealiseerd, zou een van de grootste landaanwinningsprojecten ter wereld zijn. Het argument van de overheid is dat het een enorme nieuwe landreserve creëert om “de nog steeds hoge woonlasten in Hongkong op de lange termijn te matigen” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Het zou ook transportinfrastructuur omvatten (wegen en spoorverbindingen met Lantau en stedelijke gebieden) en aanzienlijke commerciële zones om economische groei te ondersteunen. Het prijskaartje is enorm (geschat op meer dan HK$580 miljard), en er is controverse over de milieueffecten en de kosten. Maar de eerste financiering is goedgekeurd om te beginnen met planning en ontwerp. Als het volgens schema verloopt, kunnen de eerste kavels begin jaren 2030 beschikbaar zijn, net buiten onze focus op 2028 maar zeker van invloed op het sentiment. Het vooruitzicht van Lantau Tomorrow stelt de markt gerust dat de schaarste aan grond op de lange termijn zal worden verminderd, wat speculatief grondhamsteren kan tegengaan en de langetermijnprijsverwachtingen kan temperen.

Bovendien:

• Tung Chung New Town Extension: Een project op kortere termijn (al in aanbouw) om 130 ha te winnen aan de noordkant van Lantau en de stad Tung Chung uit te breiden. Tegen 2030 zal het 49.000 flats voor 144.000 mensen opleveren plus een aanzienlijk commercieel gebied globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dit is belangrijk voor de middellange termijn: een deel van deze flats zal in 2027–2028 beschikbaar komen, waardoor er nieuwe particuliere en sociale woningen nabij de luchthaven ontstaan.
• Stedelijke herontwikkeling (Kowloon & stedelijke gebieden): De Urban Renewal Authority (URA) versnelt de herontwikkeling van oude wijken (Sham Shui Po, To Kwa Wan, enz.), wat nieuwe woon- en winkelprojecten zal opleveren. De overheid voerde in 2018 ook een leegstandsheffing in (5% van de vastgoedwaarde voor flats die >6 maanden leegstaan) om ontwikkelaars te stimuleren sneller units op de markt te brengen, en reserveerde enkele voormalige commerciële locaties (zoals in Kai Tak) voor sociale woningbouw om het aanbod te vergroten. Deze stappen zorgen ervoor dat grond die al beschikbaar is efficiënt wordt gebruikt.

Vervoer en infrastructuur: Verschillende infrastructuurprojecten zullen nieuwe gebieden ontsluiten of de connectiviteit verbeteren, wat invloed heeft op vastgoed:

• De Shatin-Central spoorverbinding is in 2022 volledig geopend, waardoor de bereikbaarheid langs de Kowloon-corridor is verbeterd en de waarden in districten als Kai Tak en Ma On Shan waarschijnlijk zullen stijgen.
• Een geplande Hong Kong-Shenzhen Westelijke Spoorlijn (via Northern Metropolis) zal de grensoverschrijdende integratie verbeteren en nieuwe steden geschikt maken voor forenzen.
• Wegverbindingen zoals de Tseung Kwan O–Lam Tin Tunnel (geopend in 2022) verkorten de reistijd, waardoor Tseung Kwan O aantrekkelijker wordt als woongebied.
• De overheid onderzoekt de ontwikkeling van ondergrondse ruimte in het CBD (Central-Wanchai) en grondverkoop van het oude luchthaven noordplatform voor commercieel gebruik, wat op geplande wijze meer aanbod van Grade A-kantoren kan opleveren om overconcentratie te voorkomen.

Samengevat is het beleid van Hongkong tweeledig: directe maatregelen om de markt te stimuleren en langetermijnprojecten om het aanbod van grond en woningen uit te breiden. Voor investeerders en ontwikkelaars betekent dit een landschap met minder koopbeperkingen (gunstig voor de vraag) maar uiteindelijk veel meer woningbouw (wat de prijsstijging kan afremmen). Overheidsingrijpen zal een grote rol blijven spelen – bijvoorbeeld, als de markt weer oververhit raakt, kunnen ambtenaren selectieve beperkingen opnieuw invoeren, en als de economie inzakt, kunnen er meer stimuleringsmaatregelen komen (zoals belastingvoordelen of regelingen voor starters). Ook politiek speelt een rol: beleid zoals het prioriteren van lokale bewoners versus kopers van het vasteland, grensintegratie en de verdeling van sociale versus particuliere woningen hangt allemaal af van de agenda van de regering en de publieke opinie.

Over het algemeen bieden de stedenbouwkundige initiatieven zoals Northern Metropolis en Lantau Tomorrow enorme kansen – ze zullen nieuwe commerciële districten creëren, miljoenen vierkante meters aan nieuwe kantoor-/hotel-/winkelruimte, en moderne smart-city-omgevingen. Ze brengen echter ook uitvoeringsrisico’s met zich mee (vertragingen, budgetoverschrijdingen, publieke tegenstand). Vastgoedspelers die zich afstemmen op deze plannen – bijvoorbeeld door grond aan te kopen in de NT of zich te positioneren voor nieuwe CBD’s – kunnen tegen 2028 en daarna aanzienlijke voordelen behalen. Tegelijkertijd zullen bestaande stedelijke gebieden later te maken krijgen met concurrentie van deze nieuwe ontwikkelingen, wat het investeringslandschap mogelijk zal veranderen (bijvoorbeeld: zal het belang van Central afnemen als er een andere CBD op een kunstmatig eiland ontstaat? Zullen woningen in de New Territories het prijsverschil met stedelijke woningen verkleinen zodra de bereikbaarheid verbetert?). Dit zijn de strategische vragen die in het verschiet liggen.

District in de schijnwerpers: Belangrijke gebieden en opkomende hotspots

De vastgoedmarkt van Hongkong is sterk lokaal bepaald – buurten en districten hebben elk hun eigen dynamiek. Hier geven we een momentopname van opmerkelijke regio’s, met een overzicht van welke gebieden bloeien en welke in 2025 met uitdagingen kampen, evenals opkomende hotspots om in de gaten te houden:

• Central & Admiralty (Hong Kong Island): Het traditionele CBD op Hong Kong Island blijft de meest prestigieuze (en duurste) kantoorlocatie. De leegstand in de wolkenkrabbers van Central bedraagt ongeveer 11–12%, aanzienlijk lager dan het stads­gemiddelde jll.com.hk jll.com.hk. De Grade A-kantoren in Central zijn relatief veerkrachtig gebleken door het beperkte nieuwe aanbod en de aanhoudende vraag van financiële bedrijven – zelfs in mindere tijden verkiezen veel bedrijven een “flight-to-quality” naar Central. De detailhandel in Central (bijv. Queen’s Road, IFC mall) herstelt zich geleidelijk met terugkerende toeristen en kantoormedewerkers, hoewel sommige luxeboetieks plaats hebben gemaakt voor meer lifestyle-huurders. Aan de residentiële kant blijven Mid-Levels en The Peak (de aangrenzende chique woonwijken van Central) recordprijzen vragen, en opvallend genoeg stegen de prijzen van grote luxe woningen hier in 2024–25 toen de massamarkt daalde globalpropertyguide.com. Met weinig nieuwe ontwikkelingen (schaarste aan grond in Mid-Levels) zullen deze buurten elite-enclaves blijven. Vooruitzicht: Central zal zijn dominantie als financieel centrum behouden tot en met 2028, gesteund door nieuwe infrastructuur (zoals het nieuwe Shatin-Central MTR-eindstation in Admiralty). Naarmate er echter nieuwere zakendistricten ontstaan, zal de groei van Central waarschijnlijk meer incrementeel zijn. Investeerders zien Central-kantoorvastgoed (zoals strata-eenheden in de Bank of America Tower of oude gebouwen die rijp zijn voor herontwikkeling) nog steeds als trofeeën vanwege de blijvende aantrekkingskracht van het gebied.
• Kowloon East (Kwun Tong / Kai Tak): Aangeprezen als de “CBD2”, heeft Kowloon East een enorme transformatie ondergaan van oud industriegebied naar kantoorhub. Tientallen voormalige fabrieken in Kwun Tong zijn omgebouwd tot moderne kantoorgebouwen, en de herontwikkeling van Kai Tak (de locatie van het oude vliegveld) is gaande met nieuwe Grade A kantoortorens, hotels en appartementen. Vanaf 2025 biedt Kowloon East Grade A kantoorruimte tegen een flinke korting ten opzichte van Central – de huren zijn ongeveer de helft, en er zijn veel grote kantoorvloeren geopend. Maar de leegstand is hoog (~20%+) jll.com.hk jll.com.hk, omdat het aanbod de opname heeft overtroffen. Sommige grote bedrijven die er eerder introkken (gelokt door de lagere huren) hebben later tijdens COVID afgeschaald of zijn vertrokken. De kantorenmarkt van Kai Tak is met name nog pril; een vlaggenschiptoren die door een grote huurder werd geopend, stond na oplevering grotendeels leeg. Vooruitzicht: In de komende jaren zal Kowloon East een huurdersmarkt zijn – verwacht agressieve deals terwijl verhuurders proberen hun gebouwen te vullen. Het succes van het gebied zal afhangen van verbeterde vervoersverbindingen (de Shatin-Central spoorlijn helpt, en het milieuvriendelijke verbindingssysteem binnen Kai Tak is gepland) en mogelijk de verhuizing van overheidsinstanties naar het gebied. Er is nog steeds optimisme dat Kowloon East, met de tijd, zal uitgroeien tot een levendig zakendistrict (met nieuwe winkelcentra, het Kai Tak Sports Park mega-stadion dat in 2024 opent, enz.). Voor nu benaderen investeerders het met voorzichtigheid vanwege de hoge leegstand en lange verhuurperiodes.
• West Kowloon & Tsim Sha Tsui: Het West Kowloon-gebied, grenzend aan Tsim Sha Tsui, is snel in opkomst dankzij het hogesnelheidstreinterminus en het West Kowloon Cultural District (WKCD). Het WKCD heeft wereldklasse locaties opgeleverd (M+ museum, Palace Museum, Xiqu Centre) die het voetgangersverkeer hebben vergroot en het gebied tot een hotspot voor cultuurtoerisme hebben gemaakt. Daarnaast, zoals vermeld, voegen het International Gateway Centre en andere nieuwe torens een moderne skyline toe. Tsim Sha Tsui (TST) zelf blijft een belangrijk winkel- en hotelgebied. Het had het zwaar in 2020 door het uitblijven van toeristen, maar herstelt zich – de huren van kleine winkelpanden in TST lieten een lichte stijging zien in 2024 doordat massamerkmerken zich uitbreidden cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. De kantoorgebouwen in TST (zoals die langs Canton Road of in het Harbour City-complex) kennen een lage leegstand (~8% jll.com.hk jll.com.hk) door de vraag vanuit design-, sourcing- en bedrijven van het vasteland. Vooruitzicht: Met het nieuwe aanbod in West Kowloon zou het uitgebreide TST/West Kowloon-district tegen 2028 een groot aaneengesloten zakengebied kunnen vormen. Dit gebied heeft het voordeel een knooppunt te zijn – de spoorverbinding met Shenzhen/Guangzhou, de airport express en de nabijheid van Central via de haventunnels. We verwachten groeiende vraag naar kantoren in West Kowloon zodra het eerste aanbod is opgenomen, omdat bedrijven die zich op zowel de Hongkongse als de vastelandse markt richten het aantrekkelijk vinden. Woonprojecten in nabijgelegen gebieden (Olympic station, Austin station) zijn ook in trek, gezien de gunstige ligging. Investeerders moeten in de gaten houden hoe snel IGC en anderen verhuren – een snelle opname zou het potentieel van West Kowloon bevestigen en het profiel (en de waarde) van het gebied verhogen.
• Nieuwe Territoria (Noord & Noordwest): De Nieuwe Territoria zijn waar de toekomstige groei van Hongkong zich concentreert, dankzij het Northern Metropolis-plan. Momenteel zijn districten zoals Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai meer residentiële en industriële uithoeken (met enkele uitzonderingen zoals het bruisende stadje Yuen Long). Maar gegevens uit 2024 lieten al zien dat deze gebieden op de voorgrond treden: Yuen Long en Tuen Mun waren goed voor 34% van alle nieuwe privé-appartementopleveringen in 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, wat wijst op de focus van ontwikkelaars op NT-greenfieldlocaties. De huizenprijzen in de Nieuwe Territoria zijn over het algemeen lager (ongeveer 30–50% goedkoper per vierkante voet dan in stedelijk Kowloon/HK Island), wat, in combinatie met nieuwe vervoersverbindingen, jongere gezinnen aantrekt. De komende Northern Metropolis zal gebieden omvatten zoals Kwu Tung (nabij Lok Ma Chau) – bestemd voor een enorm technologie- en wooncentrum. De overheid is begonnen met het herbestemmen van grond en onderhandelt met Shenzhen om een grensoverschrijdende innovatiezone te realiseren. Vooruitzicht: Tegen 2028 zullen we waarschijnlijk de eerste fasen van de Northern Metropolis in aanbouw zien – mogelijk nieuwe sociale woningbouwprojecten en de Lok Ma Chau Loop tech-campus (waar sommige gebouwen al verrijzen). Grenssteden zouden vastgoed-hotspots kunnen worden naarmate infrastructuur hen verbindt met stedelijke centra (bijv. nieuwe MTR Northern Link in planning). Investeerders met een lange termijnvisie zijn al grond of oude dorpswoningen aan het opkopen in Noord-NT in afwachting van een meevaller. Er zijn echter risico’s – ontwikkeling hier betekent het herhuisvesten van dorpen, het aanpakken van milieuproblemen en het afstemmen op de plannen van Shenzhen, wat tot vertragingen kan leiden. Als het goed wordt uitgevoerd, zou Noord-NT de Shenzhen-HK “Silicon Valley” kunnen worden, wat de vraag naar zowel woningen als kantoren zou stimuleren (en mogelijk de prijzen in de hele stad zou verlagen door het aanbod te vergroten). Op de middellange termijn zullen districten zoals Yuen Long, Sheung Shui, Fanling gestaag groeien in bevolking en voorzieningen, waardoor het verschil met traditionele stedelijke gebieden kleiner wordt.
• Lantau-eiland & Luchthavenzone: Lantau herbergt de luchthaven, de toegangspoort van Hongkong, en ondergaat een ontwikkelingsimpuls. Afgezien van het langetermijnproject Lantau Tomorrow, is er op korte termijn de uitbreiding van Tung Chung (met duizenden nieuwe appartementen tegen 2027) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ook heeft de Hong Kong-Zhuhai-Macau Brug, geopend in 2018, van Lantau een strategische logistieke locatie gemaakt – een brughoofd-economie ontstaat in steden als Tung Chung en Sunny Bay, met plannen voor logistieke parken en zelfs voorstellen voor entertainmenthubs. Vooruitzicht: De vastgoedmarkt van Lantau (bijv. expatgemeenschap Discovery Bay, appartementen in Tung Chung) zal profiteren van verbeterde bereikbaarheid en de groei van de luchthaven (Airport City-project met winkel-, kantoor- en expofaciliteiten). Echter, veel van het nieuw gewonnen land voor Lantau Tomorrow zal de markt pas in de jaren 2030 beïnvloeden. Investeerders zijn ondertussen optimistisch over hotels en outletwinkels nabij de luchthaven, in de verwachting dat het toerisme volledig zal herstellen (de luchthaven verwerkte een record van 74 miljoen passagiers vóór COVID; in 2023 was het aan het herstellen). Overheidsplannen om Smart City-functies op Lantau te ontwikkelen (bijv. autonome voertuigen in nieuwe gebieden) kunnen het in de toekomst ook tot een aantrekkelijke, moderne woonomgeving maken.
• Oudere stedelijke districten (Sham Shui Po, Tokwawan, enz.): Deze gebieden met veel verouderde gebouwen ondergaan vernieuwing onder leiding van de URA. In Sham Shui Po komen bijvoorbeeld projecten als het erfgoed Mei Ho House en nieuwe hoogbouw. Kowloon City (To Kwa Wan) kreeg een golf van nieuwe appartementen nadat de oude Kai Tak-luchthaven sloot. In deze districten zie je vaak een lappendeken van nieuwe luxe appartementen tussen oude tong lau (walk-up appartementen). Vooruitzicht: Ze bieden kansen voor boetiekontwikkelaars en investeerders om deel te nemen aan kleinschalige herontwikkelingen. Terwijl de URA actief locaties in de markt zet, zullen meer moderne woningen en commerciële ruimtes hier ontstaan tegen 2028, waardoor het profiel (en de prijzen) van buurten die ooit als “oud” of “arbeidersklasse” werden beschouwd, stijgt. Zo heeft de opening van het To Kwa Wan MTR-station in 2021 de vooruitzichten van dat gebied al verbeterd. We verwachten gestage gentrificatie in deze gebieden.

Samengevat: de groeigeografie van Hongkong breidt zich uit. Terwijl het eiland en het oude Kowloon belangrijk blijven (vooral voor grade-A kantoren en luxe woningen), liggen de nieuwe kansen de komende jaren vooral in Kowloon East, West Kowloon en de Noordelijke Nieuwe Territoria. Opkomende gebieden bieden zowel een hoger risico als een hoger potentieel rendement: succes hangt af van de voltooiing van infrastructuur en het daadwerkelijk ontstaan van vraag. Voor investeerders kan een gebalanceerde aanpak bestaan uit het aanhouden van kernactiva in toplocaties voor stabiliteit, terwijl men selectief investeert in opkomende districten voor meerwaarde (bijv. het kopen van winkelruimte in een nieuw stadscentrum voordat de bevolking volledig is toegenomen). Voor eindgebruikers betekent de variatie aan districten meer keuzemogelijkheden qua levensstijl – van stedelijk gemak tot meer ruimte in nieuwe buitenwijken – wat een positieve ontwikkeling is gezien de historische landbeperkingen van Hongkong.

Investeringskansen en -risico’s

Naarmate de vastgoedmarkt van Hongkong in 2025 verandert, wegen investeerders nieuwe kansen af tegen aanhoudende risico’s. Hieronder schetsen we de belangrijkste kansen en risico’s om te overwegen voor de periode 2025–2028:

Belangrijkste investeringskansen:

• Herstelkansen in oververkochte segmenten: Na de correctie van de afgelopen jaren bieden bepaalde vastgoedsegmenten waarde. Hoogwaardige kantoorgebouwen met lage waarderingen (vooral in gedecentraliseerde gebieden) bieden een kans voor value investing – investeerders kunnen Grade A-activa verwerven tegen aanzienlijk lagere prijzen dan enkele jaren geleden, met uitzicht op herstel van de huren tegen het einde van de jaren 2020. Zo zijn de kapitaalwaarden van kantoren in Kowloon sterk gedaald, en eigenaren zoals banken beginnen in beslag genomen kantoorpanden te verkopen hongkongbusiness.hk. Slimme investeerders richten zich op deze noodlijdende of onderpresterende activa voor herpositionering of lange termijn bezit. Evenzo kunnen winkelpanden in toeristische wijken (winkels op Causeway, TST-winkelcentra) die forse huurdalingen zagen, sterke rendementen opleveren als ze nu worden gekocht en worden aangehouden tot de bestedingen van bezoekers volledig terugkeren.
• Hotels en gastvrijheid: De hotelsector zit in de lift door het herstel van het toerisme. Opvallend is dat hotels 45% van de totale vastgoedtransactiewaarde in Q1 2025 uitmaakten hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – een teken dat investeerders optimistisch zijn over hotels. Veel hotels draaiden verlies of werden tijdens COVID herbestemd (sommige verhuurd als overheidsquarantaine). Nu, met stijgende bezettingsgraden en kamerprijzen, profiteren degenen die investeren in of hotels verwerven. Er zijn ook conversiemogelijkheden: sommige verouderde kantoorgebouwen worden omgebouwd tot hotels om aan de toekomstige vraag te voldoen. De inzet van de regering van Hongkong om grote evenementen te organiseren en bezoekers aan te trekken (zoals Art Basel, Rugby Sevens, enz.) ondersteunt het vooruitzicht. Tegen 2028 kan Hongkong opnieuw te maken krijgen met een tekort aan kwalitatief goede hotelkamers, waardoor de huidige prijzen aantrekkelijk zijn.
• Logistiek en datacenters: Ondanks een tijdelijke dip blijven logistieke panden fundamenteel gezond. De groei van e-commerce en herinrichting van de toeleveringsketen houden Hongkong relevant als distributiecentrum in Azië. Moderne magazijnen leveren een behoorlijk inkomen op en verouderen nauwelijks. Daarnaast zijn datacenters zeer gewild gezien de status van Hongkong als datahub (uitstekende telecominfrastructuur en nabijheid van China). Het ombouwen of bouwen van industriële locaties tot datacenters is een lucratieve niche – wereldwijde techbedrijven en REITs zijn actief op zoek naar ruimte. Investeerders die de technische vereisten en stroomvoorzieningsproblemen kunnen overwinnen, kunnen profiteren van deze groeiende activaklasse met stabiele langetermijnrendementen (vaak via lange huurcontracten met grote techhuurders).
• Woningontwikkeling in nieuwe gebieden: De agressieve woningbouwplannen van de overheid betekenen dat er veel grond via aanbesteding beschikbaar zal komen in nieuwe ontwikkelingsgebieden. Voor ontwikkelaars met sterke uitvoeringscapaciteiten bieden de Northern Metropolis en andere New Towns enorme kansen – grootschalige projecten met potentiële schaalvoordelen. De grondkosten in deze gebieden kunnen lager zijn (de overheid kan partnerschappen of gunstige voorwaarden aanbieden om te zorgen dat de doelstellingen worden gehaald), en de vraag zou robuust moeten zijn gezien de woningbehoefte. Ook op middellange termijn, als de rente daalt, kunnen de woningprijzen vanaf 2025 weer gaan stijgen, wat winst oplevert voor degenen die grond hebben verworven tijdens het dieptepunt. Zelfs voor kleinere investeerders kan vroeg instappen in een opkomend district (voor de groei) kapitaalappreciatie opleveren naarmate infrastructuur en bevolking toenemen.
• Onderwijs en speciaal vastgoed: Een enigszins onderbelichte kans: onderwijsgerelateerde panden. Colliers voorspelt een groeiende vraag naar internationale scholen, kleuterscholen en trainingscentra nu meer expatgezinnen en professionals van het vasteland naar Hongkong komen hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Panden die geschikt zijn voor campussen of leercentra (met grote vloeroppervlakken, in woonwijken) kunnen op meer interesse van investeerders rekenen. Evenzo zullen seniorenwoningen en zorginstellingen waarschijnlijk uitbreiden (gezien de vergrijzing), waardoor er niches ontstaan voor seniorenhuisvesting of medische kantoorgebouwen – segmenten die in Hongkong nog in de kinderschoenen staan.
• Groene en duurzame renovaties: Investeerders die zich richten op ESG (Environmental, Social, Governance) kunnen waarde toevoegen door oudere gebouwen te renoveren naar groene standaarden. De duurzaamheidsambities van Hongkong zorgen voor prikkels voor energiezuinige gebouwen. Het moderniseren van een oud kantoor- of woonblok (betere isolatie, slimme systemen) kan de aantrekkelijkheid voor huurders vergroten en het gebouw toekomstbestendig maken tegen waarschijnlijke overheidsmaatregelen op het gebied van energiegebruik.

Belangrijkste risico’s en uitdagingen:

• Rente- en financieringsrisico: Hoewel de rentes lijken te stabiliseren, zou een onverwachte stijging van de wereldwijde rente Hongkong direct raken (via de valutakoppeling). Hoge rentes verhogen de leenkosten, verlagen de betaalbaarheid voor kopers en kunnen leiden tot wanbetalingen en gedwongen verkopen (vooral voor sterk gefinancierde investeerders). Kleinere ontwikkelaars of investeerders met variabele rente zijn kwetsbaar als de rente langer hoog blijft dan verwacht. Aan de andere kant, als de rente te snel daalt en er een plotselinge toestroom van kapitaal ontstaat, kan dat beleidsmaatregelen noodzakelijk maken.
• Globale Macro- en Geopolitieke Risico’s: Hongkong is extreem blootgesteld aan externe factoren. Een neergang van de wereldeconomie of in China kan het lokale vastgoedherstel ontsporen. Bijvoorbeeld: een significante crisis op de Chinese vastgoedmarkt of tragere groei op het vasteland kan de investeringen vanuit het vasteland in Hongkongs vastgoed verminderen en de vraag naar luxe verzwakken. Geopolitiek vormen VS–China spanningen een constant risico – nieuwe sancties, tarieven of beperkingen op kapitaalstromen kunnen investeerders afschrikken of grensoverschrijdende geldstromen beperken. Hongkongs unieke Oost-meets-West positie maakt het gevoelig; elke escalatie (technologieoorlog, problemen in de Straat van Taiwan) kan leiden tot voorzichtigheid of zelfs expat-vertrek, wat de kantoorbezetting beïnvloedt.
• Lokale Politieke en Regelgevende Veranderingen: Hoewel het politieke klimaat nu stabiel is, kunnen grote veranderingen (zoals leiderschapswissels of beleidsomkeringen) invloed hebben op vastgoed. Bijvoorbeeld, als de betaalbaarheid van woningen voor de lokale bevolking niet verbetert, kan de overheid onder druk komen te staan om afkoelmaatregelen of strengere eigendomsregels opnieuw in te voeren (zoals opnieuw meer belastingen voor buitenlandse kopers of strengere leegstandstaksen). De herinnering aan eerdere abrupte beleidsaankondigingen (zoals 15% overdrachtsbelasting van de ene op de andere dag in 2012) betekent dat beleidsrisico altijd aanwezig is. Bovendien, als de huizenprijzen te snel herstellen, kan publieke verontwaardiging leiden tot een beleidsingreep – een evenwichtsoefening voor de autoriteiten.
• Overaanbod in Bepaalde Segmenten: Hoewel Hongkong in het algemeen een tekort aan aanbod kent, is lokaal overaanbod mogelijk. De kantoorsector is een goed voorbeeld – te veel nieuwe kantoren in Kowloon East/West Kowloon kunnen leiden tot een langdurig overschot en financiële druk op verhuurders (hoewel grote spelers het aankunnen, kunnen kleinere of partijen met slechts één pand lijden). Evenzo, als de Northern Metropolis- en Lantau-projecten allemaal volgens schema worden opgeleverd, kan er eind jaren 2020 een overschot aan nieuwe woningen ontstaan – vooral als de bevolkingsgroei de verwachtingen niet haalt of als emigratie weer toeneemt. Een overaanbod zou prijzen en huren beperken, waardoor de winstmarges van ontwikkelaars dalen.
• Bouwkosten & Arbeid: Bouwen in Hongkong is duur en tijdrovend. Recent zijn bouwmateriaalprijzen wereldwijd volatiel geweest, en Hongkong kampt ook met een tekort aan geschoolde bouwvakkers. Vertragingen en budgetoverschrijdingen zijn gebruikelijk bij megaprojecten. Voor ontwikkelaars is dit een risico – een overheidsgrondperceel winnen tegen een bepaalde prijs, om vervolgens te maken te krijgen met stijgende bouwkosten, kan de marges aantasten of zelfs een project onrendabel maken als de markt verandert. De overheid probeert dit te beperken door prefabricage en het importeren van arbeidskrachten, maar het blijft een uitdaging die de oplevering van nieuw aanbod kan vertragen.
• Stabiliteit van de Valutakoppeling: Dit is een risico met een kleine kans, maar grote impact. De vastgoedmarkt van Hongkong wordt ondersteund door de USD-HKD koppeling, waardoor de rente verbonden is aan de Fed en historisch gezien lage rentes en kapitaalinstroom heeft opgeleverd. Mocht er ooit druk op de koppeling komen (door massale kapitaaluitstroom of politieke druk), dan kan dat monetaire instabiliteit veroorzaken. Een verandering in het koppelsysteem zou een grote herwaardering van activa veroorzaken. De meeste analisten verwachten dat de koppeling standhoudt (die is robuust sinds 1983), maar het is een achtergrondrisico om te erkennen.
• Marktsentiment schommelt: Vastgoed is in Hongkong net zo psychologisch als fundamenteel. Negatief sentiment – of het nu komt door een plotselinge uitbraak (zoals in 2020), beleidsfout of een kredietgebeurtenis – kan transacties bevriezen en prijzen snel doen dalen. Omgekeerd kan uitbundigheid terugkeren (zoals te zien was bij eerdere herstelperiodes) en een mini-bubbel opblazen. Investeerders moeten deze schommelingen zorgvuldig navigeren, bijvoorbeeld door te diversifiëren of zich te richten op inkomstenrendement in plaats van puur speculatieve flips. Liquiditeitsrisico is ook reëel: in mindere periodes kan het lastig zijn om kopers te vinden, waardoor investeerders die te veel hebben geleend in de veronderstelling van snelle verkoop, vast kunnen komen te zitten.

Bij het afwegen hiervan zien velen 2025 als een aantrekkelijk instapmoment in het vastgoed van Hongkong – de waardes zijn relatief laag en de overheid en economie bieden steun voor een opleving. Maar het is een tijd voor selectiviteit en due diligence. Goed gelegen, kwalitatief hoogwaardige panden zullen waarschijnlijk beter presteren dan secundaire (de tweedeling tussen top- en niet-topbezit kan groter worden). Investeerders wordt geadviseerd hun investeringen te stresstesten tegen de genoemde risico’s: kan het rendement bijvoorbeeld hogere rente dekken? Is er een alternatief gebruik als het primaire gebruik tegenvalt?

Uiteindelijk suggereren de fundamenten van Hongkong – rechtszekerheid in het bedrijfsleven, toegangspoort tot China, wereldwijd financieel centrum – dat het ondanks recente uitdagingen een aantrekkelijke vastgoedmarkt blijft voor wie een middellange tot lange termijnvisie heeft. De komende jaren zullen waarschijnlijk investeerders belonen die korte termijn volatiliteit kunnen navigeren en zich positioneren voor de transformatie van de stad (via Northern Metropolis, integratie in Greater Bay Area en een post-COVID economisch model). Voorzichtig risicobeheer en afstemming op overheidsbeleid (bijvoorbeeld samenwerking bij publiek-private projecten, inzetten op slimme/groene ontwikkeling) zullen essentieel zijn om te profiteren van het volgende hoofdstuk van Hongkong.

Marktvooruitzichten 2025–2028: Voorzichtige Optimisme Vooruit

Vooruitkijkend staat de vastgoedmarkt van Hongkong aan de vooravond van een geleidelijk herstel en heroriëntatie in de komende 3–4 jaar. Het ergste van de pandemie en de door beleid veroorzaakte correctie lijkt achter ons te liggen, maar het tempo van verbetering zal per sector verschillen en afhangen van macro-economische omstandigheden. Hier volgt een sector-voor-sector prognose tot 2028:

• Woningen: Het basisscenario is dat er in 2025 stabilisatie optreedt, gevolgd door gematigde prijsstijgingen in 2026–2028. Naarmate de woningmarkt tegen eind 2025 weer opkrabbelt (voorraad daalt, vraag herleeft), zouden de huizenprijzen jaarlijks met lage tot midden enkele cijfers procentueel kunnen stijgen in het laatste deel van het decennium. Dit gaat ervan uit dat de rente enigszins daalt (waardoor de betaalbaarheid verbetert) en de economie gestaag groeit. Het is onwaarschijnlijk dat we opnieuw de jaarlijkse stijgingen van meer dan 20% uit de jaren 2010 zullen zien, gezien de overheidsmaatregelen voor het aanbod en het nog steeds herstellende sentiment. In plaats daarvan wordt een duurzamer traject verwacht – wellicht een totale prijsstijging van particuliere woningen van ongeveer +10% tot +15% cumulatief van 2025 tot 2028, waarbij het luxesegment beter presteert dan de massamarkt. Tegen 2028 zouden de prijzen in de massamarkt hun niveau van 2019 kunnen herwinnen (waarmee de recente daling wordt weggewerkt), terwijl het luxesegment zelfs eerdere pieken zou kunnen benaderen als de toestroom van vermogen uit het vasteland hervat. Transactievolumes zouden gezond moeten blijven zolang het beleid gunstig blijft – we zouden ongeveer 60.000+ transacties per jaar kunnen zien (hoger dan de ~45–50.000 van de afgelopen jaren, maar onder de piekjaren van 100.000). Belangrijke factoren zijn onder meer: wereldwijde rentetarieven (een scherpe stijging zou het herstel dwarsbomen), succes van programma’s voor talentinstroom (meer bevolking = meer vraag naar woningen), en uitvoering van nieuw aanbod (als de overheid sneller dan verwacht veel nieuwe woningen op de markt brengt, kan dat de prijzen temperen). Al met al een evenwichtig vooruitzicht: de woningmarkt zal waarschijnlijk overgaan van een kopersmarkt in 2023–25 naar een meer neutrale markt tegen 2027, met evenwicht tussen vraag en aanbod in zicht zoals JLL opmerkte worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• Kantoor: De kantoorsector zal waarschijnlijk nog een tot twee jaar zwak blijven voordat er een keerpunt wordt bereikt. In 2025 en begin 2026 kunnen de huren verder dalen (mogelijk nog eens -5% tot -10% extra, bovenop eerdere dalingen) doordat het nieuwe aanbod piekt en de leegstand zijn hoogtepunt bereikt rond 18–20% hongkongbusiness.hk. Veel huurcontracten die in 2025 aflopen, zullen tegen lagere prijzen worden verlengd (Fitch verwacht huurverlagingen van een laag tienerpercentage voor deze contracten) hongkongbusiness.hk, waardoor de gemiddelden laag blijven. Tegen 2027 verwachten we echter dat de leegstand begint te dalen als de economische groei doorzet en er minder nieuwe projecten bijkomen. Eind jaren 2020 zou de kantorenmarkt krapper kunnen worden naarmate het huidige overschot wordt geabsorbeerd – maar dit hangt grotendeels af van het succes van Hongkong om bedrijven aan te trekken (bijvoorbeeld vastelandbedrijven die hoofdkantoren vestigen, internationale bedrijven die uitbreiden in de GBA). Bij een gematigde opname kunnen de huren van Grade A-kantoren rond 2026 stabiliseren en mogelijk licht stijgen (zeg 2-3% per jaar) in 2027–28, vooral in toplocaties. Minder hoogwaardige gebouwen kunnen achterblijven of zelfs herbestemd worden. Kapitaalwaarden zullen de huren met enige vertraging volgen; we verwachten dat deze hun dieptepunt bereiken in 2025–26 en daarna langzaam herstellen. In 2028 zullen de kantoorhuren en -prijzen waarschijnlijk nog steeds onder het piekniveau van 2019 liggen, maar de markt zou gezonder moeten zijn, met een nieuw evenwicht in de leegstand mogelijk in de hoge enkele cijfers (aangezien thuiswerken deels blijft bestaan). Een onzekere factor: als vastelandbedrijven agressief terugkeren (bijvoorbeeld staatsbedrijven die regionale kantoren in HK consolideren), kan de opname versnellen en het herstel krachtiger maken.
• Retail: Het traject voor winkelvastgoed is voorzichtig positief. 2025 wordt waarschijnlijk het jaar van stabilisatie, met kleine huurdalingen of een vlakke ontwikkeling. Vanaf 2026, als het toerisme volledig normaliseert (mogelijk 60+ miljoen bezoekers in 2027, bijna op het niveau van voor de crisis), kunnen de winkelhuren weer gaan stijgen, vooral in de belangrijkste toeristische wijken. We verwachten dat de huren van winkels aan hoofdstraten in totaal 5–10% stijgen in 2026–2028, waarmee een deel van het verlies wordt goedgemaakt naarmate de leegstand weer in de enkele cijfers komt. De huren van toplocaties in winkelcentra zullen waarschijnlijk een vergelijkbare of iets lagere groei laten zien, omdat deze eerder stabieler bleven. Het herstel van de retailsector krijgt ook een impuls door grote evenementen (de stad doet mee aan biedingen voor evenementen zoals de Gay Games, enz.) en door grote attracties (Hong Kong Disneyland breidt uit, nieuwe musea openen, enz.). In 2028 zullen de winkelhuren waarschijnlijk nog steeds onder het piekniveau van 2014 liggen, maar de samenstelling van huurders zal meer divers zijn, waardoor de sector mogelijk minder volatiel wordt (minder afhankelijk van een paar luxemerken). Een risico voor deze vooruitzichten is het consumentengedrag op het vasteland: als meer Chinese toeristen ervoor kiezen om in eigen land te winkelen (met lagere invoerrechten op luxeproducten in China is er minder reden om in HK te kopen dan voorheen), kan Hongkong mogelijk nooit meer het eerdere volume aan luxeverkopen halen. In dat geval kunnen de winkelhuren stabiliseren op een nieuw normaal niveau. Maar het totale verkoopvolume zou gezond moeten blijven, aangezien het aantal bezoekers en de lokale koopkracht toenemen met de economische groei (de overheid verwacht een bescheiden groei van de detailhandelsverkopen in de komende jaren, in lijn met een bredere consumptieherstel).
• Industrieel: We verwachten dat de industriële/logistieke sector relatief stabiel zal blijven met een positieve tendens op de middellange termijn. Na een lichte stijging van de leegstand en stabiele huren in 2024–2025, zullen de groeiende behoeften van e-commerce, regionale distributie voor ASEAN-handel, en integratie met GBA-logistiek waarschijnlijk de vraag stimuleren. Industriële huren zouden tegen 2026 weer een bescheiden stijging kunnen laten zien, met mogelijk een groei van ~5%–10% tegen 2028 ten opzichte van het huidige niveau, vooral voor moderne magazijnruimte. De leegstand zou tegen 2028 kunnen terugkeren naar ongeveer 5% of lager, naarmate de markt zich herstelt en er minder nieuwe opleveringen zijn (omdat er weinig grond is voor grote magazijnen). Ook zal eventuele uitfasering van oudere industriële gebouwen voor herontwikkeling effectief voorraad verwijderen, waardoor het aanbod krapper wordt. De waarde van industrieel vastgoed zou sneller kunnen stijgen dan de huren, omdat de vraag van investeerders groot is – we voorzien een compressie van het aanvangsrendement doordat meer kapitaal (inclusief institutionele fondsen en REITs) op zoek is naar het stabiele inkomen van logistieke activa. Als de rente daalt, zal dit de prijsstijgingen in het industriële segment verder aanwakkeren. Tegen 2028 zou deze sector een van de best presterende kunnen zijn qua totaalrendement (huur + waardestijging), mits de wereldhandel niet ernstig wordt verstoord.
• Opkomende segmenten (Tech/Innovatievastgoed): Naarmate Hongkong diversifieert, kunnen we tegen 2028 spreken over de groei van technologische kantorenparken (mogelijk de opening van de eerste fase van Lok Ma Chau Loop) en laboratoria voor life sciences. De plannen van de overheid om een IT-hub te ontwikkelen in de Northern Metropolis kunnen een nieuwe klasse van vastgoed creëren (laboratoriumkantoren, R&D-campussen). Deze zullen waarschijnlijk worden gerealiseerd via publiek-private samenwerkingen met specifieke spelers uit de sector. Als de plannen vorderen, kunnen we tegen 2028 de eerste bezetting hiervan zien, wat bedrijven en talent zal aantrekken – een positief teken voor de economische basis van de stad. Vastgoed gerelateerd aan de Greater Bay Area-integratie – denk aan grensoverschrijdende logistieke faciliteiten, co-workingruimtes voor bedrijven van het vasteland – zal ook prominenter worden.

In grote lijnen zal het vastgoed in Hongkong tegen 2028 waarschijnlijk de COVID-schok en politieke onzekerheden van het begin van de jaren 2020 te boven zijn gekomen, en terugkeren naar een traject van gematigde groei in lijn met de economische fundamenten. De acties van de overheid impliceren dat men mikt op een “zachte landing” en stabilisatie in plaats van weer een ongecontroleerde hausse: voldoende woningaanbod om extreme prijzen te beteugelen, maar ook maatregelen om te zorgen dat vastgoed een aantrekkelijke investering blijft.

Beleggers met een langetermijnvisie blijven optimistisch: Hongkong staat consequent in de top van Azië’s vastgoedbeleggingsmarkten vanwege de liquiditeit en de rechtsstaat, en men verwacht dat dit zo blijft. Wereldwijde financiële bedrijven breiden opnieuw uit in Hongkong (zie de vele banken die personeel aannemen in vermogensbeheer voor het beheren van Chinees kapitaal), wat gunstig is voor de vraag naar kantoren en luxe woningen. Kapitaal uit het Chinese vasteland, dat min of meer op pauze stond in 2020–2022, zal waarschijnlijk terugkeren – als de Chinese economie stabiliseert, zouden vermogende kopers van het vasteland Hongkongse vastgoed opnieuw kunnen zien als een veilige haven, vooral nu de grens volledig open is en de verzwakking van de RMB Hongkongse activa goedkoper maakt in RMB-termen jll.com.hk jll.com.hk. JLL stelt zelfs dat de depreciatie van de RMB kapitaal van het vasteland kan aantrekken naar de Hongkongse woningmarkt jll.com.hk jll.com.hk. Zo’n instroom, als die zich voordoet, zou het topsegment kunnen aanjagen en de overheid ertoe kunnen aanzetten te monitoren op mogelijke oververhitting.

Prognosesamenvatting: De vastgoedmarkt van Hongkong, over alle sectoren, staat op het punt te verbeteren, maar niet zonder voorzichtigheid. Belanghebbenden moeten rekenen op geleidelijke winsten in plaats van een scherpe opleving, waarbij 2025 het overgangsjaar wordt dat de basis legt. Tegen 2028 verwachten we:

• Woningprijzen iets hoger dan in 2025, gezonde verkoopvolumes; woningen nog steeds duur maar iets betaalbaarder dan in de piekjaren door inkomensgroei en extra overheidswoningen.
• Kantoorhuren waarschijnlijk op het dieptepunt en beginnen langzaam te stijgen; leegstand lager dan op het hoogtepunt maar nog steeds boven het historische dieptepunt, met een tweedeling tussen gewilde locaties (krap) en overaanbod op andere plekken (ruimer).
• Winkelhuren herstellen maar blijven onder oude pieken; het winkellandschap wordt meer gericht op beleving en diversificatie.
• Industrieel/logistiek blijft sterk met lage leegstand en stijgend belang in de GBA-context; mogelijk de eerste sector die volledig terugkeert naar het niveau van vóór 2019.
• Nieuwe districten (Northern Metropolis etc.) in ontwikkeling, wat optimisme geeft voor de toekomstige groei van Hongkong en vastgoedkansen biedt buiten het traditionele centrum.

Cruciaal is dat veel afhangt van externe economische omstandigheden. Als er in 2026 een wereldwijde recessie uitbreekt, kan dit deze herstelbewegingen vertragen of afzwakken. Omgekeerd, als de heropening van China en de wereldeconomie de verwachtingen overtreffen, kan het vastgoed in Hongkong beter presteren dan onze basisprognoses. Daarom is “voorzichtige optimisme” het sleutelwoord – de voorwaarden voor een herstel zijn aanwezig, maar het tempo zal gematigd zijn. Zoals een onderzoeksheadline het verwoordde, heeft de markt van Hongkong een “gemengd vooruitzicht” maar ontstaan er kansen nu de tegenwind afneemt hongkongbusiness.hk. Het aanpassingsvermogen van de stad is al vaak bewezen, en de vastgoedmarkt past zich nu aan een post-pandemisch tijdperk met nieuw beleid aan – een tijdperk dat op weg lijkt naar een stevigere, meer duurzame basis richting 2028.

Bronnen:

• Global Property Guide – Analyse van de Hongkongse woningmarkt 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Hong Kong 1H 2025 Marktanalyse en 2H Vooruitblik cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Hong Kong Q1 2025 Voorlopige Marktsamenvatting jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – Gemengde vooruitzichten voor 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch ziet leegstand van kantoren stijgen hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Hongkongse vastgoedmarkt koelt af spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Hongkongse industriële verkoop & verhuur (mrt 2025) savills.com savills.com
• Reuters – Bevolking Hongkong licht gestegen in 2024 reuters.com reuters.com
• Overigen: Gegevens van de afdeling Waardering & Taxatie via GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Hong Kong Tourism Board via nieuws hongkongfp.com, en overheids-persberichten/informatie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com voor beleids- en planningsdetails.